【원고, 피항소인 겸 부대항소인】
【피고, 항소인 겸 부대피항소인】
가락시영아파트 주택재건축정비사업조합 (소송대리인 법무법인 광장 외 1인)
【제1심판결】
서울행정법원 2015. 9. 11. 선고 2015구합57802 판결
【변론종결】
2016. 1. 12.
【주 문】
1. 피고의 항소와 원고들의 부대항소를 모두 기각한다.
2. 항소로 인한 소송비용은 피고가, 부대항소로 인한 소송비용은 원고들이 각 부담한다.
【청구취지, 항소취지 및 부대항소취지】
1. 청구취지
피고가 2015. 1. 27. 서울특별시 송파구청장으로부터 인가받은 관리처분계획을 취소한다.
2. 항소취지
제1심판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
3. 부대항소취지
제1심판결 중 원고들 패소부분을 취소한다. 피고가 2015. 1. 27. 서울특별시 송파구청장으로부터 인가받은 관리처분계획을 취소한다.
【이 유】
1. 이 사건 관리처분계획의 수립 경위 등
가. 서울 송파구 송파대로 345(가락동) 외 1필지 지상의 가락시영 1, 2차 아파트 단지(이하 ‘이 사건 아파트 단지’라고 한다)는 아파트 134개동 6,600세대 및 상가 1개동 324점포(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)로 구성되어 있고, 피고 조합은 2003. 6. 12. 이 사건 아파트 단지의 재건축사업(이하 ‘이 사건 재건축사업’이라 한다)을 위하여 설립된 재건축조합이다.
나. 피고 조합의 조합원들 중 원고들을 비롯한 이 사건 상가의 구분소유자들은 이른바 독립정산제 방식에 따라 이 사건 상가의 재건축을 추진하기 위하여 가락시영아파트 주택재건축정비사업조합 상가협의회(이하 ‘상가협의회’라고 한다)를 설립하였고, 원고 1은 상가협의회의 회장, 원고 2, 원고 3은 상가협의회의 총무이다.
다. 이 사건 아파트 단지의 구분소유자들은 2003. 5. 24. 피고 조합 창립총회를 개최하여 사업비를 1,246,291,000,000원으로 하는 재건축결의를 하였으나 일부 조합원들이 위 재건축결의가 무효라고 주장하자, 2004. 6. 26. 피고 조합 정기총회를 개최하여 이 사건 아파트의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상, 이 사건 상가 전체의 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 요건을 충족하여 다시 아래의 내용이 담긴 재건축결의(이하 '이 사건 재건축결의'라 한다)를 하였다.
2. 재건축결의 및 사업시행 동의 다. 건물의 철거 및 비용분담에 관한 사항 2) 기존 아파트(상가) 소유주에 대한 평형신청 및 배정방법 - 조합원의 신청에 의하되 경합이 있을 경우 조합원 소유 아파트(상가)의 평형, 동별, 위치, 층수 등을 고려한 권리지분금액 순으로 한다. 3) 신축아파트(상가) 분양금액을 기존아파트(상가)에 대한 평가액과 대비하여 책정하는 방법 - 신축아파트(상가) 분양금액은 공사비 및 층별 효용지수 등에 의하여 결정 - 기존아파트(상가) 평가액은 2개의 감정평가 기관의 평가액을 산술평균하여 산정 - 분담금은 분양받게 될 신축아파트(상가) 평가금액에서 기존아파트(상가) 평가액에 비례율을 곱한 조합원 권리지분금액을 차감하여 산출 6) 비용의 분담 및 수익의 배분에 관한 구체적인 산정기준은 아래와 같이 정한다. - 조합원이 종전에 소유하던 토지 및 건물에 대한 평가액은 2개의 공인감정평가 기관이 산출한 평가액을 산술 평균한 금액으로 한다. 라. 신축건물 구분소유권의 귀속에 관한 사항 1) 관계법령과 조합정관이 정한 관리처분계획에 따르며, 주택을 소유한 조합원의 신축건물에 대한 분양평형 결정은 조합원 분양신청 및 종전권리금액 다액순에 의하고 동·호수 결정은 전산추첨에 의한다. 단, 경합이 있을 경우 조합정관 및 권리지분금액 등 관리처분 기준에 따름. 2) 상가등 부대복리시설의 귀속에 관한 사항은 종전권리에 따라 관리처분계획 수립시 상가조합원과의 협의 후 결정하기로 한다. 3) 조합원에게 우선 분양하고 남는 잔여세대 및 상가등 복리시설은 관계법령과 조합정관이 정하는 바에 따라 일반분양한다.
라. 피고 조합은 2013. 6. 17. 상가협의회와 사이에 업무협약(이하 ‘이 사건 업무협약’이라 한다)을 체결한 후, 2013. 7. 15. 개최된 정기총회에서 전체 조합원 6,830명 중 5,600명의 동의(동의율 80.87%)와 상가조합원 283명 중 227명의 동의(동의율 80.21%)를 받아 이 사건 업무협약 체결을 추인하였고, 이 사건 업무협약의 주요 내용은 아래와 같다.
1. 개발이익에 따른 이익금과 비용분담에 대한 사항 조합과 상가협의회는 상호 “도시 및 주거환경정비법” 및 제반 관련 규정과 조합 정관을 준수하여 상호 협조하기로 하며, 상가의 개발이익과 상가재건축에 소요되는 비용의 부담(상가 재건축에 소요되는 제반 사업비용 및 상가협의회 운영비 등)은 상가조합원에게 귀속(분담)된다. 단, 이주비 지급액에 따른 사업비는 아파트와 별도 계산하며 재건축 사업에 소요되는 공동비용은 사업진행시 마다 협의하여 진행하고 공동사업비는 관리처분시 정산한다.3. 사업업무 가락시영아파트 재건축 상가의 건축 계획(안), 건축비 등 조합정관에 따른, 상가협의회 독자적으로 할 수 없는 사업 등은 조합과 재건축사업을 공동으로 협의하여 진행한다. 다만, 신축상가 계획안에 따른 상가 재건축을 위한 의사결정(상가의 분양면적, 분양시기, 분양가, 내부설계 및 디자인, 점포용도, MD구성, 마감수준, 추가 및 특화공사 등), 상가의 사업이익에 관한 처분의 방법, 금액정산 등을 포함한 상가의 관리처분계획 수립은 상가협의회가 주관하고, 조합의 관리처분 일정에 맞추어 진행하며, 대외적인 업무는 가락시영아파트 재건축조합에서 적극 협조한다.
마. 이 사건 업무협약에 따라 상가협의회는 자체적으로 상가관리처분계획안(이하 ‘이 사건 상가관리처분계획안’이라 한다)을 마련하여 상가협의회 대의원회에서 이를 의결한 후, 2014. 10. 29. 피고 조합에게 이 사건 상가관리처분계획안이 대의원회에서 의결되었음을 통보하고 이 사건 상가관리처분계획안이 수록된 임시총회 책자를 보냈으나, 피고 조합은 2014. 11. 4. 이를 상가협의회에 반환하였다.
바. 그 후 상가협의회는 2014. 11. 19. 임시총회를 개최하여 이 사건 상가관리처분계획안에 대한 동의 여부를 물은 결과 전체 상가조합원 285명 중 154명이 동의하였다(동의율 54.03%).
사. 이에 상가협의회는 2014. 11. 24. 피고 조합에게 임시총회의 의결을 거쳐 자체적으로 이 사건 상가관리처분계획안을 수립하였음을 통보하고 재차 이 사건 상가관리처분계획안을 송부하는 한편, 2014. 11. 28. 이 사건 상가관리처분계획안이 전체 상가조합원 285명 중 154명의 동의로 의결되었다는 내용이 담긴 상가협의회 임시총회 의사록을 피고 조합에 송부하였는데, 피고 조합은 2014. 12. 1. 상가협의회에 임시총회 참석자 명단, 서면결의서, 임시총회 속기록, 녹취파일 등 이 사건 상가관리처분계획안이 상가조합원들의 의사를 반영하여 수립된 것임을 입증할 자료를 2014. 12. 4.까지 송부할 것을 요청하였다.
아. 피고 조합은 2014. 12. 9. 정기총회를 개최하여 제10호 안건으로 ‘관리처분계획(이하 ’이 사건 관리처분계획‘이라 한다) 승인의 건’에 관한 의결을 하였고, 서울특별시 송파구청장은 2015. 1. 27. 이 사건 관리처분계획을 인가한 후, 2015. 1. 29. 서울특별시 송파구 고시 제2015-7호로 이를 고시하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 19호증, 을 제 3, 5, 7, 8, 9호증(가지번호가 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고들의 주장
가. 피고 조합은 원고들을 포함한 상가조합원들에게 독립정산제 방식으로 재건축을 진행할 것을 확약하였고, 이에 따라 체결된 이 사건 업무협약에 따르면 이 사건 상가 부분에 관한 관리처분계획의 수립 권한은 상가협의회에 있다. 그런데 피고 조합은 상가협의회가 수립한 이 사건 상가관리처분계획안을 조합원 총회에 상정하거나 그 내용을 반영하지 아니한 채 신축 상가건물의 소유권 귀속, 비례율, 청산금의 분배기준 등에 관하여 이 사건 상가관리처분계획안에 반하는 내용의 이 사건 관리처분계획을 수립하였으므로, 이 사건 관리처분계획은 위법하다.
나. 피고 조합은 이 사건 관리처분계획을 수립함에 있어 도시정비법 제48조 제1항 제4호의 규정에 의하여 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 조합원들의 종전자산 가격을 평가하여야 함에도 불구하고, 사업시행변경인가 고시일인 2014. 1. 2.을 기준으로 평가하였으므로, 이 사건 관리처분계획은 위 도시정비법 규정에 위배되어 위법하다.
다. 피고 조합은 조합원들에게 분양신청 통지를 함에 있어 도시정비법 제46조 제1항에 의한 ‘개략적인 부담금내역’을 통지하지 않았으므로, 이 사건 관리처분계획은 위 도시정비법 규정에 위배되어 위법하다.
3. 이 사건 관리처분계획의 적법 여부에 관한 판단
가. 이 사건 관리처분계획이 이 사건 업무협약 및 이 사건 상가관리처분계획안에 반하여 위법한지 여부
1) 이 사건 업무협약의 효력
가) 도시 및 주거환경정비법(2014. 5. 21. 법 제12640호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제8조 제2항은 주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있다고 규정하고 있고, 제24조 제3항 제10호는 관리처분계획의 수립 및 변경을 조합 총회의 의결사항으로 정하고 있으며, 제48조 제1항은 사업시행자로 하여금 분양신청기간이 종료된 때에 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받도록 규정하고 있으므로, 재건축조합이 주택재건축사업의 사업시행자인 경우 관리처분계획의 수립권한은 재건축조합에게 있다.
한편 관리처분계획의 수립권한이 재건축조합에게 있다고 하더라도 다음과 같은 사정, 즉 ① 도시정비법 제48조 제2항 제1호는 관리처분계획은 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하여야 한다고 규정하고 있는바, 재건축조합이 아파트조합원과 상가조합원으로 구성되어 있어 상가조합원의 이해관계와 무관한 다수의 아파트조합원들의 의결권 행사로 인해 신축상가에 대한 권리귀속 등에 관한 사항이 결정되어 소수의 상가 조합원들에게 불합리한 결과가 발생할 수 있는 경우, 상가조합원들의 이익보호를 위하여 관리처분계획 중 상가조합원들과 관련된 내용은 상가조합원들로 하여금 결정하게 할 필요성이 있는 점, ② 상가조합원들로 하여금 신축상가에 관한 관리처분계획의 내용을 따로 정하게 하더라도, 상가재건축에 따른 개발이익과 비용 등을 상가조합들에게 별도로 귀속하게 한다면 아파트 조합원들에게 어떠한 불이익한 영향을 미칠 우려가 없는 점, ③ 주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장·군수 또는 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있도록 규정한 도시정비법 제8조 제2항의 취지는 주택재건축사업이 도시계획사업의 하나로 행하여지는 공공사업이므로 조합이 그 시행자로서 공법상의 권리·의무의 주체가 된다는 것일 뿐, 재건축조합이 사업과 관련한 모든 대외적 법률행위를 그 명의로 하되 내부적으로 상가조합원 또는 그들을 구성원으로 하는 단체에게 전체 재건축사업에 저촉되지 않는 범위 내에서 자율적으로 상가를 재건축할 수 있도록 보장하고, 상가의 재건축으로 인한 이익 및 그로 인한 위험부담(일반 분양분의 미분양, 재건축공사의 지연 등)을 상가조합원 또는 그들을 구성원으로 하는 단체에게 귀속시키도록 하는 이른바 ‘독립정산제’에 의한 사업방식까지 금지하는 취지라고 보기는 어려우므로, 위와 같은 상가재건축에 관한 독립정산제 방식이 도시정비법 등 관련 법규를 위반한 것으로서 무효라고 볼 수는 없는 점, ④ 재건축조합이 상가조합원들 또는 그들을 구성원으로 하는 단체와 사이에 독립정산제 방식에 의한 사업추진을 하기로 약정하였음에도, 이를 위반하여 상가조합원들의 의사를 반영하지 아니하고 상가 부분을 포함한 전체 아파트 단지에 관한 관리처분계획을 수립한 경우에도 관리처분계획의 수립권한이 조합에 있음을 이유로 이를 다툴 수 없게 한다면, 상가조합원들은 다수인 아파트조합원들에 의하여 자신들의 이익이 침해될 것을 우려하여 재건축조합의 설립에 동의하지 않으려 할 것이어서, 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 하는 도시정비법의 목적이 달성될 수 없게 되는 점 등을 고려할 때, 재건축조합은 총회결의 등을 통하여 상가조합원들과 사이에 관리처분계획 중 신축상가의 권리귀속 등 상가조합원들의 이해에 관한 사항은 상가조합원들로 하여금 정하도록 하는 독립정산제 약정을 할 수 있다 할 것이고, 이러한 독립정산제 약정을 체결한 경우에는 재건축조합은 독립정산제 약정과 그에 근거하여 상가조합원들이 자체적으로 수립한 관리처분계획의 내용이 도시정비법 등 관련 법령, 조합정관 등에 위반되지 않는 이상 이를 반영하여 관리처분계획을 수립할 의무가 있다 할 것이다.
나) 위와 같은 법리에 따라 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 바와 같이 피고 조합과 상가협의회 사이에 체결된 이 사건 업무협약의 주요 내용은 “상가의 개발이익과 상가재건축에 소요되는 비용의 부담은 상가조합원에게 귀속되고, 신축상가 계획안에 따른 상가 재건축을 위한 의사결정, 상가의 사업이익에 관한 처분의 방법, 금액정산 등을 포함한 상가의 관리처분계획 수립은 상가협의회가 주관한다”는 것이므로, 이 사건 업무협약은 상가협의회로 대표되는 상가조합원들이 전체 재건축사업에 저촉되지 않는 범위 내에서 자율적으로 상가를 재건축할 수 있도록 보장하고, 상가의 재건축으로 인한 이익과 위험부담을 상가조합원들에게 귀속시키도록 하는 독립정산제 방식을 약정한 것이라 봄이 상당하다. 나아가 피고 조합이 2013. 7. 15. 도시정비법 제16조 제2항이 정한 조합설립 인가사항 변경요건인 총 조합원 3/4 이상, 상가조합원 2/3 이상 동의 요건을 충족하여 이 사건 업무협약의 체결을 의결하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 조합은 이 사건 아파트 단지에 관한 관리처분계획을 수립함에 있어 상가 부분에 관한 사항에 대하여는 도시정비법 등 관련 규정, 조합정관 등에 위반되지 않는 한 이 사건 업무협약과 이에 근거하여 수립된 이 사건 상가관리처분계획안에 따라야 할 의무가 있다고 할 것이다. 따라서 아래에서 이 사건 관리처분계획 중 상가 부분에 관한 사항이 이 사건 업무협약과 이 사건 상가관리처분계획안에 따라 적법하게 수립되었는지 여부에 관하여 본다.
2) 이 사건 관리처분계획 제7조 2. “근린생활시설(상가) 공급(분양) 기준” 부분
가) 갑 제3, 5호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 상가관리처분계획안 제6조 2)항에서 신축상가의 층과 호수의 배정(공급)기준에 관하여 “신축상가의 층은 기존 상가의 층에 따라 배정하고, 호수는 공인감정평가법인 2개 기관이 산정한 종전 소유 호수의 평당 감정가의 산술평균금액이 높은 순으로 배정”하기로 한 반면, 이 사건 관리처분계획 제7조 2.에서는 근린생활시설(상가) 공급(분양) 기준에 관하여 “신축상가의 층은 기존 상가의 동일층 조합원에게 우선권을 부여하고, 같은 층의 호수의 경우에는 종전 감정평가액에 비례율을 적용한 권리가액이 높은 순으로 배정”하기로 한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 이 사건 관리처분계획에서 정한 신축상가의 호수 배정기준은 이 사건 상가관리처분계획안에서 정한 기준과 달리 수립되었다고 할 것이므로, 이 사건 관리처분계획 제7조 2. “근린생활시설(상가) 공급(분양) 기준” 부분은 특별한 사정이 없는 한, 이 사건 상가관리처분계획안에 반하여 위법하다.
나) 피고 조합의 주장과 이에 대한 판단
(1) 피고 조합의 주장
상가협의회는 이 사건 재건축결의에서 정한 사항과 다른 내용의 상가관리처분계획을 수립할 수 없고, 만약 이 사건 재건축결의와 다른 내용의 상가관리처분계획을 수립하고자 할 경우에는 도시정비법 제16조 제2항을 유추적용하여 상가조합원 2/3 이상의 동의가 필요하다. 그런데 신축상가의 소유권귀속(배정)에 관하여 ‘권리지분가액’ 순으로 정하도록 이 사건 재건축결의가 이루어졌음에도, 이 사건 상가관리처분계획안은 신축상가의 호수 배정기준을 ‘권리지분가액’이 아닌 ‘평당 감정가’가 높은 순으로 정하도록 되어 있어 이 사건 재건축결의에 반하고, 또한 상가조합원의 2/3 이상의 동의도 받지 못하였으므로, 이 사건 상가관리처분계획안 중 신축상가의 소유권귀속에 관한 사항은 이 사건 재건축결의에 위반되어 그 효력이 없다. 따라서 이 사건 상가관리처분계획안에서 정한 호수 배정기준을 반영하지 않았다고 하여 이 사건 관리처분계획이 위법하다고 볼 수 없다.
(2) 판단
(가) 이 사건 재건축결의는 제2의 다. 2)항에서 ‘기존아파트(상가) 소유주에 대한 평형신청 및 배정방법’이라는 제목 아래 “조합원의 신청에 의하되 경합이 있을 경우 조합원 소유 아파트(상가)의 평형, 동별, 위치, 층수 등을 고려한 권리지분금액 순으로 한다”라고 규정하고 있음은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 제2의 다. 2)항은 ‘신축아파트(상가)의 소유권귀속에 관한 사항’이 아니라 ‘건물의 철거 및 비용분담에 관한 사항’의 하위 조항으로 규정되어 있을 뿐만 아니라, 신축아파트(상가)의 동·호수 배정방법이 아니라 단순히 평형 배정방법에 관한 규정인 것으로 보이는 점, 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 재건축결의는 제2의 라.항에서 ‘신축건물 구분소유권의 귀속에 관한 사항’에 관하여 별도의 규정을 두고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 위 제2의 다. 2)항이 신축상가의 소유권귀속(특히 동·호수의 배정기준)에 관한 규정이라고 보기는 어렵다.
오히려 이 사건 재건축결의는 제2의 라.항에서 ‘신축건물 구분소유권의 귀속에 관한 사항’이라는 제목을 두고서 그 하위 조항인 1)항에서 “주택을 소유한 조합원의 신축건물에 대한 분양평형 결정은 조합원 분양신청 및 종전권리금액 다액순에 의하고, 동·호수의 결정은 전산추첨에 의한다. 단 경합이 있을 경우 조합정관 권리지분금액 등 관리처분계획에 따름”이라는 신축아파트의 소유권귀속에 관한 규정을, 2)항에서 “상가등 부대복리시설의 귀속에 관한 사항은 종전권리에 따라 관리처분계획 수립시 상가조합원과의 협의 후 결정하기로 한다.”라는 상가의 소유권귀속에 관한 규정을 각 두고 있으므로, 신축상가의 소유권귀속에 관한 사항은 위 제2의 라. 2)항이 규정하고 있는 내용이라고 봄이 상당하다.
따라서 이 사건 재건축결의 제2의 라. 2)항의 규정 사항인 “상가의 귀속에 관한 사항은 관리처분계획 수립시 상가조합원과의 협의 후 결정하기로 한다”는 내용의 이행을 위해 피고 조합과 상가협의회가 이 사건 업무협약을 체결하여 상가협의회가 상가에 관한 관리처분계획을 수립하도록 정하였고, 이에 따라 상가협의회가 이 사건 상가관리처분계획안을 마련한 이상, 이 사건 상가관리처분계획안 중 신축상가의 소유권귀속에 관한 사항이 이 사건 재건축결의에 위반된다고 할 수는 없다
(나) 설사 이 사건 상가관리처분계획안 중 신축상가의 소유권귀속에 관한 사항이 이 사건 재건축결의 제2의 다. 2)항에 위반된다고 하더라도, 재건축결의 당시의 동의요건 또는 그 이상의 동의요건을 충족한 조합원 총회결의로서 재건축결의에서 정한 사항을 변경하는 것은 가능하다고 할 것인데, 앞서 본 바와 같이 피고 조합과 상가협의회가 신축상가에 관한 소유권귀속에 관한 사항 등을 포함한 상가의 관리처분계획의 수립을 상가협의회에서 주관하도록 하는 이 사건 업무협약을 체결한 다음, 이 사건 재건축결의 당시의 동의요건을 초과하는 전체 조합원 및 상가조합원의 각 80% 이상의 동의를 받아 이를 추인한 이상, 이 사건 재건축결의 제2의 다. 2)항에서 정한 내용은 이 사건 업무협약에서 정한 내용으로 변경되었다고 할 것이다. 따라서 이 사건 업무협약에 기초하여 이 사건 상가관리처분계획안이 마련된 이상, 이 사건 상가관리처분계획안 중 신축상가의 소유권귀속에 관한 사항이 이 사건 재건축결의에 위반된다고 볼 수 없다.
(다) 한편 도시정비법 제24조 제6호는 조합원 과반수의 동의로 관리처분계획을 수립 및 변경할 수 있도록 규정하고 있고, 상가협의회는 2014. 11. 19.자 임시총회에서 이 사건 상가관리처분계획안에 대하여 상가조합원 과반수 이상의 동의를 얻은 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 이 사건 상가관리처분계획안이 도시정비법 등 관련 법령이 정한 절차를 위반하여 수립된 것이라고 할 수도 없다. 따라서 피고 조합의 위 주장은 받아들이지 아니한다.
3) 이 사건 관리처분계획 제6조에서 규정한 상가 부분의 비례율 산정 부분
(가) 원고들은, 피고 조합이 이 사건 관리처분계획을 수립하면서 아무런 근거 없이 2014. 3. 5. 조합원 분양신청 및 평형변경신청 공고 당시 추산한 상가의 총 분양수입(304,839,102,000원)과 서울특별시 송파구청장이 2014. 4. 14. 추정분담금 적정성 검토 당시 추산한 상가의 총 분양수입(304,839,102,000원) 및 이 사건 상가관리처분계획안 수립 당시 추산한 상가의 총 분양수입(302,324,834,000원)에 비하여 턱없이 낮은 상가의 분양수입(256,876,599,000원)을 산정함에 따라 상가 부분의 비례율이 부당하게 낮게 산출되어 위법하다고 주장한다.
(나) 갑 제3, 5호증의 기재에 의하면, 이 사건 상가관리처분계획안에서 정한 상가 부분의 비례율이 135.15%인 반면, 이 사건 관리처분계획에서 정한 상가 부분의 비례율은 103.3564%인 사실은 인정된다. 그러나 갑 제3, 5, 7, 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 피고 조합이 조합원 분양신청 및 평형변경신청 공고 당시 및 서울특별시 송파구청장이 추정분담금 적정성 검토 당시 각 추산한 상가의 총 분양수입은 단지 감정평가사의 자문을 토대로 개략적인 금액을 추정한 것에 불과한 점, 상가협의회가 이 사건 상가관리처분계획안을 수립함에 있어서도 위와 같이 서울특별시 송파구청장이 개략적으로 추정한 총 분양수입을 그대로 적용하여 비례율을 산정하였고, 향후 이 사건 관리처분계획이 수립될 때에 정확한 감정평가 등을 통해 새로이 산정한 총 분양수입 등을 기초로 산정한 비례율로 변경될 것이 예정되어 있었던 점, 피고 조합은 이 사건 관리처분계획 수립 당시 2개의 감정평가법인에 의뢰하여 신축상가 분양수입과 종전 상가의 평가액을 산정한 후, 이에 기초하여 상가 부분 비례율을 정한 점 등을 종합해 보면, 이 사건 관리처분계획에서 산정한 비례율이 아무런 근거 없이 이 사건 상가관리처분계획에서 산정한 비례율보다 낮게 산정되어 위법하다고 볼 수는 없다.
4) 이 사건 관리처분계획 제13조 5. ‘사업완료 후 청산금(잔여재산)이 있는 경우에는 해산당시(이전고시 기준)의 조합원에게 종전 권리가액 비율에 따라 지급(정산)한다’는 부분
(가) 이 사건 업무협약은 이 사건 아파트와 상가의 독립정산제를 약정한 것이고, 이 사건 업무협약에 따라 수립된 이 사건 상가관리처분계획안은 상가의 개발이익과 상가재건축에 소요되는 비용 등을 상가조합원들이 독립하여 정산한다는 내용을 담고 있음은 앞서 인정한 바와 같다. 그런데 갑 제5호증의 기재에 의하면, 이 사건 관리처분계획 제13조 5.는 “사업완료 후 청산금(잔여재산)이 있는 경우에는 해산 당시(이전고시 기준)의 조합원에게 종전 권리가액 비율에 따라 지급(정산)한다”라고 규정하고 있는 사실이 인정되는바, 위 조항에 따라 청산금이 배분될 경우 이 사건 상가 부분의 개발이익이 아파트조합원들에게 분배됨으로써 개발이익과 재건축비용을 독립하여 정산하기로 한 이 사건 업무협약 및 상가관리처분계획에 위반되어 위법하다.
(나) 이에 대하여 피고 조합은, 이 사건 관리처분계획은 종전자산의 가격과 분양수입을 아파트와 상가별로 명확히 구분하여 평가한 후 비례율을 별도로 정하도록 규정하고 있고(제4조, 제5조), 상가부분 사업비를 독립 정산한다고 규정하고(제6조) 있는 등 이 사건 관리처분계획의 제반 규정을 체계적으로 살펴보면, 위 제13조 5.항은 “조합 해산 당시 아파트와 상가를 구분하여 채무 및 잔여재산을 별도로 정산하되, 아파트조합원 내지 상가조합원 사이에서는 기존의 구분소유권에 비례하여 정산한다”는 의미로 해석되므로, 위 제13조 5.항이 이 사건 업무협약이나 상가관리처분계획안에 위반되지 않는다고 주장한다.
그러나 위 제13조 5.항을 문언에 따라 해석할 경우, 사업완료 당시 잔여재산이 있는 경우 아파트조합원과 상가조합원의 구분 없이 종전 권리가액에 비례하여 잔여재산을 정산하기로 하는 내용으로 이해될 뿐이므로(설사 피고 조합의 위 주장과 같은 해석이 가능하다고 하더라도, 조합원의 권리관계에 직접적인 영향을 미치는 관리처분계획의 중요성에 비추어 볼 때, 위 조항은 추후 상가조합원과 아파트조합원 사이에 새로운 분쟁을 야기할 가능성이 농후하므로 명확성 원칙에 반하여 위법하다고 봄이 상당하다), 피고 조합의 위 주장은 받아들일 수 없다.
5) 이 사건 관리처분계획 제13조 8. “본 관리처분계획(안) 제7조 규정의 상가MD구성과 조합원 및 일반분양 상가분양 위치는 관리처분계획 인가 후 상가분양 전 이사회의 심의 후 확정된 MD구성으로 조정하며, 변경된 상가의 MD구성에 대한 조합원 및 일반분양의 배정구분은 이사회의 결의에 의한다” 부분에 관하여
이 사건 업무협약이 신축상가의 ‘MD(업종)구성’을 포함한 관리처분계획을 상가협의회로 하여금 수립하도록 한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제3, 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 이 사건 상가관리처분계획안이 신축상가 각 층의 평면도를 통하여 신축상가의 각 호수 중 조합원분양 부분과 일반분양 부분을 도면을 통하여 특정하고 있는 사실, 이 사건 관리처분계획 제13조 8.는 “본 관리처분계획(안) 제7조 규정의 상가MD구성과 조합원 및 일반분양 상가분양 위치는 관리처분계획 인가 후 상가분양 전 이사회의 심의 후 확정된 MD구성으로 조정하며, 변경된 상가의 MD구성에 대한 조합원 및 일반분양의 배정구분은 이사회의 결의에 의한다”라고 규정하고 있는 사실, 피고 조합의 이사회는 상가조합원 1명, 아파트조합원 5명으로 구성되어 있는 사실 등을 각 인정할 수 있다.
살피건대 상가의 가치는 점포의 위치와 업종에 따라 결정되므로, MD구성과 조합원 및 일반분양 상가의 위치는 상가조합원들의 이해에 직결되는 사항이고, 이 사건 업무협약이 MD구성을 포함한 상가관리처분계획을 상가조합원들로 하여금 수립하도록 규정한 것도 같은 취지인 것으로 보인다. 그런데 이 사건 상가관리처분계획안이 이미 조합원분양분과 일반분양분의 위치를 도면을 통하여 특정하고 있음에도 이 사건 관리처분계획은 상가 MD구성과 조합원 및 일반분양 상가의 위치를 아파트조합원이 대다수를 차지하는 피고 조합 이사회의 심의 내지 결의를 통하여 확정하도록 규정함으로써, 피고 조합의 이사회가 상가조합원들에게 불리한 내용으로 이를 결정할 위험을 초래하였다 할 것이다. 따라서 이 사건 관리처분계획 제13조 8.항의 내용은 이 사건 업무협약에 반하여 위법하다.
6) 소결론
따라서 이 사건 관리처분계획 중 제7조 2. “근린생활시설(상가) 공급(분양) 기준” 부분, 제13조 5. “사업완료 후 청산금(잔여재산)이 있는 경우에는 해산당시(이전고시 기준)의 조합원에게 종전 권리가액 비율에 따라 지급(정산)한다” 부분, 제13조 8. “본 관리처분계획(안) 제7조 규정의 상가MD구성과 조합원 및 일반분양 상가분양 위치는 관리처분계획 인가 후 상가분양 전 이사회의 심의 후 확정된 MD구성으로 조정하며, 변경된 상가의 MD구성에 대한 조합원 및 일반분양의 배정구분은 이사회의 결의에 의한다” 부분은 이 사건 업무협약에 반하여 위법하므로 취소되어야 하고, 상가 부분의 비례율 산정을 포함한 나머지 부분은 적법하다.
나. 이 사건 관리처분계획이 종전자산 평가시점의 잘못으로 인해 위법한지 여부
도시정비법 제48조 제1항 제4호가 ‘사업시행인가의 고시가 있은 날’을 기준으로 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 가격을 평가하여 관리처분계획을 수립하도록 규정하고 있기는 하나, 관리처분계획을 수립할 때 종전자산의 가격평가를 하도록 하는 이유는 정해진 사업비에 대한 개별 조합원들의 분담금을 형평성 있게 분배하기 위한 기준을 정하기 위함이므로(분양가격이 같은 조합아파트를 분양받을 경우, 종전자산 평가액이 낮은 조합원은 종전자산 평가액이 높은 조합원에 비하여 더 많은 개별 분담금을 부담하여야 한다), 반드시 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산을 평가하여야 한다고 볼 수 없고, 조합원 총회의 결의를 거쳐 사업시행변경인가 고시일 등을 기준으로 종전자산을 평가하는 것도 가능하다고 봄이 상당하다(원고들이 제시하고 있는 대법원 2015. 10. 29. 선고 2014두13294 판결은 실질적으로 주요 부분을 변경하는 사업시행변경계획이 수립된 경우에 반드시 사업시행변경인가 고시일을 기준으로 종전자산 가격을 평가하여야 하는지가 문제된 사안에서, 최초 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산 가격을 평가하더라도 부당하다고 볼 수 없다는 취지의 판결로써 이 사건에 그대로 적용할 수는 없다).
그런데 갑 제2호증, 을 제9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고 조합은 2013. 7. 15. 정기총회를 개최하여 제6호 안건으로 ‘종전 감정평가 기준일에 관한 건’을 상정하여 조합원 89.31%의 동의를 받아 재건축 관련 제반 법령 및 규정 등의 변경시에는 종전감평평가 기준일을 변경하여 진행하기로 의결한 후, 이 사건 관리처분계획을 수립함에 있어서 2014. 1. 2.자 사업시행변경인가 고시일을 기준으로 종전자산 가격을 평가한 사실이 인정되므로, 이 사건 관리처분계획에서 최초 사업시행인가 고시일이 아닌 위 사업시행변경인가 고시일을 기준으로 종전자산 가격을 평가하였다고 하여 이를 위법하다고 보기는 어렵다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
다. 이 사건 관리처분계획이 분양신청 통지절차의 하자로 인해 위법한지 여부
갑 제20호증의 기재만으로 피고 조합이 조합원들에게 분양신청 통지를 함에 있어 ‘개략적인 부담금내역’을 통지하지 아니하였다고 인정하기에 부족하고, 오히려 을 제16호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고 조합은 조합원들에게 2008. 4.경 분양신청 통지 및 2014. 3.경 분양신청 및 평형변경신청 통지를 각 하면서 ‘개략적인 부담금내역’을 통지한 사실이 인정되므로, 원고들의 이 부분 주장 역시 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 이와 결론을 같이 한 제1심판결은 정당하고, 피고의 항소 및 원고들의 부대항소는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 지대운(재판장) 강영훈 박창제