【원 고】
충림아파트재건축주택조합 (소송대리인 법무법인 광화문, 담당변호사 오유방)
【피 고】
【변론종결】
2009. 3. 31.
【주 문】
1. 원고로부터, 피고 1은 2,200만원, 피고 2는 1,200만원, 피고 3은 800만원을 각 지급받음과 동시에, 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 피고 1은 그 11/21 지분, 피고 2는 그 6/21 지분, 피고 3은 그 4/21 지분에 관하여, 각 2008. 2. 18.자 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 인정사실
가. 당사자 등
(1) 원고는 당초 서울 서대문구 충정로 3가 182-1 외 34필지를 사업시행구역(이하 ‘이 사건 변경전 사업시행구역’이라고 부른다)으로 시행면적을 2,109.33㎡으로 하여, 시행구역 내에 위치한 노후·불량한 기존의 단독주택 및 상가를 철거하고, 아파트 및 부대시설을 재건축할 것을 목적으로, 2000. 5. 15. 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29 법률 제6916호로 폐지되기 전의 것, 이하 ‘주촉법’이라고 줄여 부른다)에 따라 설립되고, 2003. 6. 13.경 주촉법 제33조 제1항의 규정에 따라 주택건설사업계획 승인을 받아 2003. 7. 31. 그 설립등기를 마친 재건축조합(이하 ‘원고 조합’이라고 부르고, 원고 조합이 시행하는 위와 같은 재건축사업을 이하에서는 ‘이 사건 주택재건축사업’이라고 부른다)이다.
(2) 피고들은 이 사건 변경전 사업시행구역 내에 위치한 서울 서대문구 충정로3가 183-1, 183-3 대지 및 그 지상의 4층 건물(이하 ‘이 사건 관련 건물’이라고 부른다)을 소외 1로부터 상속받아 공유하고 있는 사람들이다.
(3) 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 토지’라고 부른다)은 이 사건 주택재건축 사업의 시행구역 중 도로 부지로 예정된 토지로, 현재에도 나대지 상태의 진입도로로 이용 중인데, 피고 1은 위 토지 중 11/21 지분, 피고 2는 그 6/21 지분, 피고 3은 그 4/21 지분을 소유하고 있다.
나. 원고 조합과 피고들 사이의 분쟁
(1) 이 사건 변경전 사업시행구역 내의 단독주택 23세대 중 17세대의 소유자들은 1999. 7. 29. 기존 건물을 철거하고 아파트 80세대를 재건축하는 내용의 사업을 추진하기로 하고, 소외 2를 재건축추진위원장으로 선출하여 재건축추진위원회를 구성하였다.
(2) 피고 1은 재건축추진위원회로부터 재건축참가를 권유받고 아들인 피고 2, 3으로부터 재건축에 관한 일체의 권한을 위임받아 2000. 3.경 재건축 조합규약 동의서 및 소외 4를 조합장으로 하는 대표자선출 동의서를 재건축추진위원회에 제출하였다.
(3) 원고 조합은 2000. 5. 15.경 조합장을 소외 3, 조합원을 피고 1을 포함한 22명으로 하여 관할 서대문구청장으로부터 설립인가를 받은 다음, 32평형 아파트 49세대와 상가 80평 1동을 재건축하는 내용으로 서대문구청장에게 사업계획승인을 신청하였으나, 2002. 3. 8. 진입도로 미개설을 이유로 반려되자 2002. 5. 4. 총회에서 31평형 아파트 48세대와 60평 상가 1동을 건축하는 것으로 사업계획을 변경하여 사업계획승인을 신청한 것으로 보고하였고, 2003. 6. 13.경 서대문구청장으로부터 상가에 관한 내용은 빠진 채 위 사업시행구역 내에 아파트 48세대를 재건축하는 내용으로 사업계획승인을 받았다.
(4) 원고 조합은 2004. 7.경 소외 5 주식회사와 사이에 조합원의 지분율을 95%로 하고 공급면적에 대비한 과부족분은 평당 600만 원으로 정산하되, 피고 1에 대하여는 상가를 공급하기로 하는 내용의 지분제 방식의 공사도급계약을 체결하였다.
(5) 그 후 원고 조합은 2005. 6. 27. 총회에서 31평형 아파트 48세대 및 80평 상가를 재건축하고 조합원의 지분율은 95%로 하며 지분 과부족분은 평당 600만 원으로 정산하고 피고 1에게는 상가를 공급한다는 내용의 재건축결의를 하고, 2005. 12. 8. 시공사인 소외 5 주식회사와 사이에 상가를 80평으로 건축하기로 추가약정하였다.
(6) 원고 조합은 피고들을 상대로 서울서부지방법원 2004가단69294호로, 피고들이 2004. 8.경 상가 80평의 공급을 보장하여 주고 기존 상가의 철거를 최대한 뒤로 늦추어 주면 이 사건 건물의 철거에 동의하겠다고 약정하였고, 피고 1이 피고 2, 3으로부터 권한을 위임받아 원고 조합에 가입하고 재건축에 동의하였다고 주장하면서, 피고들에 대하여 이 사건 관련 건물의 인도를 구하는 소송을 제기하였고, 이에 대하여 피고들은 원고를 상대로, 서울서부지방법원 2005가단36598호로 원고 조합의 2002. 5. 4.자 재건축결의의 무효 확인 및 피고들의 조합원지위부존재확인을 구하는 반소를 제기하였다.
(7) 서울서부지방법원은 위 사건에 대하여 2006. 6. 8. 원고 조합과 피고들 사이에 철거약정이 체결되었다는 사실을 인정할 수 없고, 피고 1이 원고 조합의 창립총회나 그 후의 총회에 참석하여 재건축결의에 동의하였음을 인정할 수 없으며, 피고 1이 재건축추진위원회에 대하여 한 재건축사업에의 동의를 원고 조합이 추진하는 재건축사업 및 원고 조합 설립에 대한 동의로 볼 수 없다는 등의 이유로 철거약정의 존재 또는 피고들이 원고 조합원임을 전제로 한 원고 조합의 본소청구를 기각하였고, 반소청구에 대하여는, 피고들이 원고 조합의 조합원의 지위에 있지 아니하므로 재건축결의의 무효확인을 구할 법률상 이익이 없어 피고들의 재건축결의 무효확인청구 부분 은 부적법하고, 피고 2, 3은 원고 조합이 그 조합원 지위에 있지 아니함을 다투지 아니하므로, 위 피고들의 조합원 지위부존재확인청구 부분은 확인의 이익이 없어 부적법하며, 피고 1의 경우는 원고 조합의 조합원 지위에 있지 아니함은 확인하다는 취지의 반소 일부 승소 판결을 선고하였다.
(8) 위 판결에 대하여 원고 조합은 서울고등법원 2006나66625호(본소), 2006나66632호(반소)로 항소하였다가 2007. 12. 11. 그 항소를 취하하여 그 판결은 그대로 확정되었다.
다. 이후의 경과
(1) 서울서부지방법원 2004가단69294호(본소), 2005가단36598(반소) 판결이 위와 같이 확정되자, 원고 조합은 관할 서대문구청장에게, 피고 1을 조합원에서 배제하고, 피고들 소유의 서울 서대문구 충정로 3가 183-1를 이 사건 주택재건축사업에서 배제하여, 이 사건 토지를 포함한 서울 서대문구 충정로 3가 128-1 외 36필지를 사업시행구역으로 하고, 시행면적을 2,241.3㎡으로 하며, 건축면적을 683.56㎡으로 하는, 연면적 6,831.17㎡의 8층 공동주택(아파트) 1동을 건축하는 내용의 사업계획변경승인신청을 하여 2008. 1. 22.경 사업계획변경승인을 받았다[구체적인 변경사항은 “183-1 제척 등으로 인한 사업구역 면적 감소(177.3㎡ 감소), 사업계획의 축소에 따른 건축계획의 축소 아파트 세대 : 48세대 → 46세대(2세대 감소), 아파트 층수 9층 → 8층(1층 감소) 등”으로 되어 있다].
(2) 원고 조합은 2008. 1. 25. 피고들에게, 서대문구청장으로부터 사업계획변경승인을 받으면서 그 조건으로 피고들 소유의 이 사건 토지를 소유권자로부터 매수하여 서대문구에 도로용지로 기부채납할 것을 요청받았으므로, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘ 도정법’이라고 줄여 부른다) 제39조 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 줄여 부른다) 제48조에 의하여 이 사건 토지를 그 가액을 지급받음과 동시에 원고 조합에게 매도할 것을 통지하였다.
(3) 원고 조합은 2008. 1. 22. 피고 1을 조합원에서 제외하여 조합원수를 22명에서 21명으로 변경하고, 사업구역에서 피고들 소유의 소유의 서울 충정로3가 183-1 토지를 제외하는 내용의 조합설립변경신청을 하였는바, 서대문구청으로부터 2008. 1. 28. 그 조합설립변경이 인가되었다.
(4) 이 사건 소장 부본이 피고들에게 송달된 2008. 2. 18.경의 이 사건 토지의 시가는 40,793,000원이다.
라. 관련 법령 및 원고 조합의 정관
(1) 도정법
제1조 (목적)
이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 한다.
제2조 (용어의 정의)
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "정비구역"이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정·고시된 구역을 말한다.
2. "정비사업"이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.
다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
3. "노후·불량건축물"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 건축물을 말한다.
가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
나. 다음의 요건에 해당하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도 조례로 정하는 건축물
(1) 주변 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재할 것
(2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
7. "주택단지"라 함은 주택 및 부대·복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말한다.
가. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대·복리시설을 건설한 일단의 토지
나. 가목에 따른 일단의 토지 중 도시계획시설인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지
다. 가목에 따른 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
9. "토지등소유자"라 함은 다음 각목의 자를 말한다.
나. 주택재건축사업의 경우에는 다음의 1에 해당하는 자
(1) 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
(2) 정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자
제16조 (조합의 설립인가 등)
② 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.
③ 제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.
제19조 (조합원의 자격 등)
① 정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.
제39조 (매도청구)
사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 제16조 제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.
부칙(제6852호, 2002.12.30)
제3조 (일반적 경과조치)
이 법 시행 당시 도시재개발법 · 도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법 및 주택건설촉진법의 재건축 관련 규정(이하 "종전법률"이라 한다)에 의하여 행하여진 처분·절차 그 밖의 행위는 이 법의 규정에 의하여 행하여진 것으로 본다.
제5조 (주거환경개선지구 등에 관한 경과조치)
④ 이 법 시행전에 주택건설촉진법시행령 제4조의2 제2항의 규정에 의하여 노후·불량주택으로 보아 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 따라 시장·군수의 인가를 받아 조합이 설립된 경우에는 재건축하고자 하는 지역을 본칙 제4조의 규정에 의하여 지정된 정비구역으로 본다.
제6조 (주거환경개선사업 등에 관한 경과조치)
종전법률에 의하여 사업계획승인이나 사업시행인가를 받아 시행중인 주거환경개선사업·주택재개발사업·재건축사업·도심재개발사업·공장재개발사업은 각각 이 법에 의한 주거환경개선사업·주택재개발사업·주택재건축사업·도시환경정비사업으로 본다.
제7조 (사업시행방식에 관한 경과조치)
① 종전법률에 의하여 사업계획의 승인이나 사업시행인가를 받아 시행중인 것은 종전의 규정에 의한다.
제8조 (재건축사업의 안전진단에 관한 경과조치)
이 법 시행 당시 주택건설촉진법 제44조의3 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 정하는 바에 따라 재건축의 허용여부가 결정된 재건축사업은 본칙 제12조 제5항의 규정에 의하여 재건축의 시행여부가 결정된 재건축사업으로 본다.
제10조 (조합의 설립에 관한 경과조치)
① 종전법률에 의하여 조합 설립의 인가를 받은 조합은 본칙 제18조 제2항의 규정에 의하여 주된 사무소의 소재지에 등기함으로써 이 법에 의한 법인으로 설립된 것으로 본다
(2) 집합건물법
제48조 (구분소유권등의 매도청구등)
① 재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다.
② 제1항의 최고를 받은 구분소유자는 최고 수령일로부터 2월이내에 회답하여야 한다.
③ 제2항의 기간내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 본다.
④ 제2항의 기간이 경과한 때에는 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 "매수지정자"라 한다)는 제2항의 기간만료일로부터 2월이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축의 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 같다.
(3) 주택법
제2조 (정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “주택단지”란 제16조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설(복리시설)을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(일단)의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.
가. 철도·고속도로·자동차전용도로
나. 폭 20미터 이상인 일반도로
다. 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로
라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설
제16조 (사업계획의 승인)
① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토해양부장관을 말하며, 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
부칙 〈제6916호, 2003.5.29〉
제5조 (사업계획승인신청분에 대한 경과조치)
2003년 1월 1일 전에 종전 주택건설촉진법 제33조 제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 신청한 경우에는 신청 당시의 주택건설촉진법을 적용한다.
(4) 주촉법
제33조 (사업계획의 승인 및 건축허가등)
① 대통령령으로 정하는 호수이상의 주택을 건설하거나 대통령령으로 정하는 면적이상의 대지를 조성하고자 하는 자는 사업계획을 작성하여 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다. 사업계획을 변경(건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 변경을 제외한다)할 때에도 또한 같다.
(5) 주촉법 시행령
제3조 (주택단지의 범위)
법 제3조 제8호의 규정에 의한 주택단지의 범위는 법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 주택과 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 일단의 토지를 말한다. 다만, 철도·고속도로·자동차전용도로·기간도로, 폭 20미터이상인 일반도로, 폭 8미터이상인 도시계획예정도로 기타 이와 유사한 시설로 분리된 토지는 이를 각각 별개의 주택단지로 본다.
(6) 원고 조합의 정관
제39조 (매도청구 등)
① 조합은 재건축에 참가하지 않는 구분소유자에 대하여 재건축에의 참가여부를 최고하였으나 2월 이내에 회답이 없는 경우, 그 구분소유권 등에 대하여 시가에 따라 매도청구하여야 한다. 이 경우 관련법령에서 정하고 있는 재건축결의요건을 충족하고 있어야 한다.
② 제1항에 의한 매도청구시 매도청구의 소에 관한 조합측 당사자는 조합설립인가전에는 추진위원장에게, 조합설립인가 후에는 조합장에게 있다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 15호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함), 이 법원의 서대문구청장에 대한 각 사실조회결과, 감정인 소외 6의 시가감정결과, 변론 전체의 취지
2. 판단
가. 매도청구권
위 1항의 인정사실에, 앞서 본 도정법 제19조 제1항, 같은 법 법 제2조 제9호 나.목, 같은 법 제16조, 같은 법 제39조, 집합건물법 제48조의 규정을 종합하면, 피고들은 원고 조합이 시행하는 이 사건 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있어 “토지등소유자”에 해당하지 않아 조합원의 자격이 없을 뿐 아니라, 도정법 제16조 제2항, 제3항 소정의 조합 설립 동의의 상대방이 되지도 아니하여, 집합건물법 제48조 제1항에서 규정한 최고 절차에 대하여 법률상 이해관계를 갖지 아니하므로, 원고 조합은 피고들에 대하여 별도의 최고 절차 없이 매도청구를 할 수 있다( 대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572 판결 참조)
따라서 피고들은 다른 특별한 사정이 없는 한, 원고 조합으로부터 이 사건 토지 중 그 각 지분에 해당하는 매매대금을 지급받음과 동시에, 원고 조합에게 그 명의로 된 각 지분에 관하여 원고 조합의 매도청구권 행사의 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본 송달일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
나. 피고들의 주장
(1) 법령상의 근거
피고들은, 원고 조합은 도정법에 따라 설립된 조합이 아니라 주촉법에 의하여 설립된 조합으로 도정법 부칙 제7조에 따라 그 사업시행은 주촉법의 규정에 따라야 하는데, 주촉법에 따르면 원고 조합의 매도청구권이 성립되지 아니하고, 이 사건 주택재개발사업은 정비구역 지정대상이 아닌 소규모 재건축사업으로서 이 사건 토지는 주택단지가 아닌 토지로서 도정법상의 매도청구의 대상이 아니며, 원고 조합의 조합원들은 구분건물의 소유자가 아니라 단독주택을 소유한 소유자들로서 집합건물법도 적용될 수 없으므로, 원고의 이 사건 매도청구는 법령상의 근거가 없다는 취지로 주장한다.
그러므로 살피건대, 건설교통부(현 국토해양부)의 ‘2003. 6. 30. 전에 종전 도시재개발법 및 주촉법에 의해 각각 사업시행인가 및 사업계획승인을 얻은 정비사업에 대한 업무처리기준’에 따르면, 종전법에 의해 각 사업시행인가 및 사업계획승인을 받은 경우 도정법 부칙 제7조 제1항의 규정에 의하여 향후 행정절차 등은 종전법에 의하되, 신법을 적용하는 것이 사업시행자에게 유리한 경우에는 사업시행자의 요구에 따라 신법을 적용할 수 있도록 되어 있고, 도정법 부칙 제5조 제4항의 규정에 의하면, 이 사건 주택재건축사업은 도정법 시행 전에 주촉법 시행령 제4조의2 제2항의 규정에 의하여 노후·불량주택으로 보아 주촉법 제44조 제1항의 규정에 따라 시장·군수의 인가를 받아 조합이 설립된 경우이므로, 그 재건축하고자 하는 지역은 주촉법 제4조의 규정에 의하여 지정된 정비구역으로 볼 수 있으며, 앞서 본 관련 법령의 내용과 원고 조합에 대한 사업계획승인 내용을 종합하여 보면, 이 사건 토지는 주택단지의 범위에 포함된다고 할 것인바, 원고는 피고들에 대하여 도정법 제39조에 따라 매도청구를 할 수 있으므로, 이와 다른 전제에서 원고의 매도청구가 법령상의 근거가 없다는 취지의 피고들의 주장은 이유 없다.
(2) 행사기간
피고들은, 원고 조합의 매도청구권이 인정된다고 하더라도, 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자에 대하여는 조합설립등기일로부터 2월 내에 이를 행사하여야 하는데, 원고 조합은 2003. 7. 31. 조합설립등기를 마쳤음에도 불구하고 그로부터 2개월이 훨씬 지난 시점에 이 사건 소송을 제기하면서 매도청구권을 행사하였는바, 원고 조합의 피고들에 대한 매도청구권 행사는 위법하여 효력이 없다고 주장한다.
살피건대, 집합건물법 제48조 제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다고 할 것이고( 대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결, 대법원 2002. 9. 24. 선고 2000다22812 판결 참조), 이러한 법리는 집합건물법 제48조 제1항 소정의 최고 절차를 요하지 않는다고 해석되는 피고들에 대한 매도청구에 있어서도 마찬가지라고 할 것이며, 한편, 집합건물법 제39조에 사업시행자가 매도청구를 할 수 있다고 규정하고, 동법 제2조 제8호에 “사업시행자”라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다고 규정하고 있으며, 동법 제18조 제2항에 조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다고 규정하고 있으므로, 조합이 주택재건축정비사업조합으로서 주택재건축사업을 시행하는 사건에 있어서 조합설립등기를 마친 때로부터 매도청구를 할 수 있다고 할 것이고, 집합건물법 제48조 제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지 및 도시정비법 제39조에서 이러한 집합건물법 제48조 제4항을 준용하도록 한 입법 취지에 비추어 볼 때, 조합설립등기를 마친 때로부터 집합건물법 제48조 제4항 소정의 2월 이내에 매도청구를 할 수 있다고 해석함이 상당하다( 대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572 판결).
그러나 앞서 인정한 바와 같이, 원고 조합은 당초 피고 1을 조합원으로 하는 조합설립등기를 하였다가, 그 조합원의 지위를 인정할 수 없다는 취지의 서울서부지방법원 2004가단69294(본소), 2005가단36598(반소) 판결이 확정되자, 2008. 1. 22.경 피고 1을 조합원에서 배제하고, 피고들 소유의 서울 서대문구 충정로3가 183-1을 사업에서 배제하는 내용의 사업계획변경승인을 받았으며, 같은 내용으로 조합설립변경신청을 하여 2008. 1. 28. 주택조합설립변경이 인가되었는바, 이와 같은 사업계획변경승인 및 조합설립변경인가가 되고 나서야 피고들의 지위가 조합원의 자격이 없는 정비구역(주택단지) 내 토지소유자로 확정되었다고 할 것이므로, 원고 조합은 이때부터 피고들에 대하여 이 사건 토지에 관한 매도청구를 할 수 있다고 볼 것인데(매도청구의 상대방의 조합원 지위가 다투어 지고 있는 상태에서 그에 대한 매도청구권이 성립한다고 단정할 수 없고, 이러한 경우 앞에서 본 법리를 그대로 적용하면 재건축조합에게 스스로 모순되는 조치, 즉 상대방이 조합원임을 전제로 하는 조합규약 등의 이행을 구하는 것과 상대방이 조합원이 아님을 전제로 한 매도청구권의 행사 모두를 하도록 강요하는 것이 되어 부당할 뿐만 아니라, 조합설립등기 후 상당 기간이 지난 후 조합원의 지위가 다투어질 경우 그 조합원 지위를 배제하고 사업시행구역을 변경하여 재건축사업을 계속할 필요가 있으며, 특히 이 사건의 경우는 조합원의 지위 뿐만 아니라 사업시행구역의 변경으로 매도청구의 대상이나 범위, 절차가 변경되는바, 원고 조합이 피고들이 ‘조합원의 자격이 없는 정비구역 내 토지소유자’로 확정되는 시점인 사업계획변경승인 및 조합설립변경인가 전에 그들에 대하여 매도청구권을 행사하는 것은 현실적으로 불가능하다고 보인다), 그로부터 2개월이 경과되기전에 이 사건 소를 제기하였음은 기록상 명백하므로, 결국 원고 조합의 매도청구권 행사는 그 행사기간 내에 이루어진 것으로 적법하다고 할 것인바, 피고들의 위 주장은 이유 없다.
(3) 이 사건 토지의 시가
피고들은, 감정인 소외 6이 이 사건 토지에 관하여 산정한 시가에 관하여 개발이익이 포함되어 있지 아니한 것으로 지나치게 적은 금액이라는 취지로 주장한다.
살피건대, 도정법 제39조 및 집합건물법 제48조에 의한 매도청구권은 형성권으로서 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않는 자 소유의 토지 혹은 건축물에 관하여 그 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립하게 되고, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지 혹은 건축물의 객관적이 거래가격으로서, 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말하는 것인바( 대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38127 판결 참조), 위 감정인의 시가감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 위 감정인은 피고들에게 이 사건 소장 부본이 각 송달됨으로써 위 피고들과 원고 사이에 매매계약이 성립한 날을 기준으로 피고들 소유의 토지와 용도, 지목, 주변환경 등이 동일, 유사한 서울 서대문구 충정로 3가 내 비교표준지 2곳을 선정하여 지가변동율 등을 종합적으로 고려한 후, 서울 서대문구 충정로 3가 내 다른 3개 지역의 협의보상시의 평가전례 및 이 사건 토지의 위치, 형상, 환경 및 기타 보정요인 등을 참작하여 토지가격을 산정하였는바, 위 감정결과는 그 평가에 이른 과정이나 참작된 여러 요소 등에 비추어 합리성을 갖춘 적정한 것으로 보이므로, 그 시가 감정이 잘못되었다는 취지의 피고들의 주장은 이유 없다.
다. 소결론
원고로부터, 피고 1은 이 사건 토지 중 그 소유의 11/21 지분의 시가 상당액인 21,367,761원 ( = 40,793,000원 × 11/21, 원 미만 버림, 이하 같다) 보다 큰 금액으로 원고가 구하는 바에 따라 2,200만원, 피고 2는 이 사건 토지 중 그 소유의 6/21 지분의 시가 상당액인 11,655,142원 ( = 40,793,000원 × 6/21) 보다 큰 금액으로 원고가 구하는 바에 따라 1,200만원, 피고 3은 이 사건 토지 중 그 소유의 4/21 지분의 시가 상당액인 7,770,095원 ( = 40,793,000원 × 4/21) 보다 큰 금액으로 원고가 구하는 바에 따라 800만원을 각 지급받음과 동시에, 원고에게 이 사건 토지 중 피고 1은 그 11/21 지분, 피고 2는 그 6/21 지분, 피고 3은 그 4/21 지분에 관하여 각 이 사건 소장 부본 송달일인 2008. 2. 18.자 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
3. 결론
원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[목록 생략]
판사 신종오