【원 고】
대한주택보증 주식회사 (소송대리인 법무법인 춘추 담당변호사 윤태삼)
【피 고】
화성시장 (소송대리인 법무법인 티엘비에스 담당변호사 이현규)
【변론종결】
2014. 10. 29.
【주 문】
1. 피고가 2014. 1. 22. 원고에 대하여 한 취득세 1,385,945,430원, 농어촌특별세 138,594,530원, 등록세 1,393,684,090원, 지방교육세 262,614,600원의 부과처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 처분의 경위
가. 주택분양보증계약의 체결 등
1) 원고는 2006. 5.경 주식회사 우방(이후 상호가 주식회사 씨앤우방으로 변경되었다가 다시 주식회사 우방으로 변경되었다, 이하 ‘우방’이라 한다)과 사이에, 화성시 (주소 생략) 대 32,739.7㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 건설·공급하는 화성○○ ○○○○ 아파트(이하 ‘이 사건 공동주택’이라 한다) 신축공사와 관련하여 주택분양보증계약을 체결하였고, 원고는 2006. 5. 17. 우방에게 이 사건 토지 위에 건축하는 이 사건 공동주택에 관하여 보증금액을 ‘90,326,880,000원’, 보증기간을 ‘입주자 모집공고 승인일부터 소유권보존등기일(사용검사포함)까지’, 보증채권자를 ‘입주예정자’로 한 주택분양보증약정을 하고 주택분양보증서를 발급하였다.
2) 한편, 우방은 2006. 2.경 원고에게 ‘이 사건 토지에 대하여 현재 지적정리가 되어있지 아니하여 소유권이 확보되지 않음에 따라 신탁등기(부기등기)를 이행할 수 없으므로, 이 사건 토지에 대하여 향후 지적정리가 되는 때에는 지체 없이 지적정리가 완료되는 때를 기준으로 하여 주택법 제40조 제6항 및 동법 시행령 제45조 제3항에 의한 신탁등기 또는 부기등기를 할 것임을 확약한다’는 내용의 확약서를 작성하여 주었다.
나. 보증채무의 이행 및 신탁계약의 체결
1) 원고는 2008. 10. 31.경 시행사의 부도로 보증사고가 발생하자 2009. 1.경까지 분양계약자 약 500세대에게 분양대금 75,191,832,980원을 환급하였고, 이후 2010. 1. 20. 55,923,531원, 2010. 7. 14. 88,760,000원을 분양계약자에게 각 환급하였다.
2) 원고는 2009. 3. 20. 우방과 사이에 이 사건 토지 지상에 건설·공급하는 이 사건 공동주택 신축공사와 관련하여 다음과 같은 내용의 신탁계약(이하 '이 사건 신탁계약‘이라 한다)을 체결하였고, 2009. 3. 26. 이 사건 토지에 관하여 원고 앞으로 위 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기(이하 ’이 사건 등기‘라 한다)를 하였다.
신탁계약서위탁자 겸 수익자인 우방(이하 ‘갑’이라 한다)과 수탁자 겸 수익자 원고(이하 ‘을’이라 한다)는 아래와 같이 신탁계약을 체결한다.제1조(신탁부동산)신탁부동산은 갑이 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 주택건설사업을 하고자 하는 이 사건 토지(사업계획승인서상의 진입도로 및 기부채납 대상토지를 포함한다, 이하 ‘토지’라 한다) 및 동 토지위에 건축 중이거나 건축된 건물을 말한다.제2조(신탁목적)이 신탁의 목적은 갑이 토지 위에 사업계획승인내용에 따라 주택 및 부대복리시설(이하 ‘주택’이라 한다)을 건설하여 수분양자에게 분양계약을 이행하거나, 갑이 분양계약을 이행할 수 없는 경우 주택법 시행령 제106조 제1항 제1호 가목에 따라 분양보증을 한 을이 분양보증을 이행할 목적(분양이행 또는 환급이행을 말한다)으로 신탁부동산을 관리·분양 및 처분(토지나 주택의 소유권이전을 포함한다, 이하 같다)하는데 있다.제7조(신탁부동산의 관리·운용 및 처분)③ 을이 환급이행을 하는 경우 또는 제2항에 따라 수분양자에게 분양이행을 하는 경우 신탁원본과 수익이 있는 경우 을은 상당하다고 인정되는 방법 및 가액으로 신탁재산을 처분할 수 있으며 다음 각 호의 순서에 따라 신탁재산처분금액을 지급한다.1. 제세공과금 및 신탁사무처리를 위한 제비용2. 제12조 제2항 제3호에 정한 을의 채권④ 제3항에 의하여 잔여금액이 있는 경우 위탁자겸 수익자에게 환급한다.제12조(수익자)① 이 신탁계약에 있어서의 원본수익자는 갑 및 갑의 분양계약이행을 보증한 을로 한다.② 제1항의 원본수익자 중 갑이 다음 각 호의 1의 사유에 해당하는 경우에는 갑은 원본수익권과 기한이익을 상실한다.1. 갑이 을의 보증금지나 제한사유에 해당되어 보증이용을 할 수 없는 경우2. 제3자가 신탁재산이나 수익권에 대하여 압류·가압류·가처분 등을 한 경우3. 갑이 을에 대한 채무를 불이행할 경우제17조(제비용의 지급)① 다음 각 호의 비용은 갑이 지급하되 갑이 분양계약을 이행할 수 없어 분양보증을 한 을이 분양보증을 이행할 경우에는 을이 지급한다.② 갑이 분양계약을 이행할 수 없어 을이 환급이행하는 경우의 환급금, 환급이행에 따른 비용 등은 신탁사무처리 비용으로 본다.③ 을이 제1항 및 제2항의 비용을 지급하는 경우 신탁원본 또는 수익으로 지급하고, 지급할 수 없는 경우에는 을의 비용으로 대지급한다.제18조(신탁재산 환가에 의한 제비용의 충당)신탁재산에 속하는 금전으로 차입금 및 그 이자의 상환, 신탁사무 처리상 을이 과실없이 받은 손해 기타 신탁사무 처리를 위한 제비용 및 을의 대지급금을 충당하기에 부족한 경우에는 갑에게 청구하고 그래도 부족한 경우에는 을이 상당하다고 인정하는 방법 및 가액으로서 신탁재산의 일부 또는 전부를 매각하여 그 지급을 충당할 수 있다.제22조(신탁종료)신탁계약은 다음 각호 1의 경우에 종료한다.1. 신탁의 목적을 달성한 경우2. 신탁의 목적을 달성할 수 없는 경우3. 신탁기간이 만료된 경우제23조(신탁종료시 신탁재산의 교부)② 을이 분양보증을 이행하여 신탁계약이 종료되는 경우에는 다음 각 호의 1에 의한다.1. 을이 분양이행을 할 경우: 을은 신탁부동산에 대하여 신탁등기의 말소 및 수분양자에게 소유권이전등기를 하고 신탁원본과 수익을 제7조 제3항과 제4항에 따라 처리한다.2. 을이 환급이행을 할 경우: 을은 신탁원본과 수익을 제7조 제3항과 제4항에 따라 처리한다.
3) 원고는 2009. 8. 6. 주식회사 신영에게 이 사건 토지를 매각하였다.
다. 피고의 취득세 등 부과
피고는 원고가 위와 같이 분양계약자들에게 환급금을 대위변제하고 2009. 3. 26. 이 사건 토지에 관하여 원고 명의로 이 사건 등기를 경료하여 이 사건 부동산을 취득하였다고 보고, 2014. 1. 22. 원고에게 취득세 1,385,945,430원, 농어촌특별세 138,594,530원, 등록세 1,393,684,090원, 지방교육세 262,614,600원을 부과·고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증, 을 제1호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
원고는 이 사건 토지에 관하여 신탁법상 신탁을 원인으로 한 등기를 경료하였으므로 구 지방세법 제110조 제1호 비과세 대상에 해당한다. 원고가 이 사건 토지에 관하여 이 사건 등기를 경료하고 제3자에게 매각한 것은 이 사건 신탁계약의 내용에 따른 것일 뿐이고, 원고가 분양계약자에게 환급이행을 한 후 이 사건 등기를 경료하였다 하여 원고가 이 사건 토지를 대물변제 받았다거나 사실상 취득하였다고 볼 수는 없다.
나. 관계 법령
별지 기재와 같다.
다. 판단
1) 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제110조 제1호는 신탁(「신탁법」에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 제105조 제2항은 부동산 등의 취득에 있어서는 「민법」 등 관계법령의 규정에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 보고 당해 취득물건의 소유자 또는 양수인을 취득자로 한다고 규정하고 있으며, 위 ‘사실상 취득’이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다(대법원 2006. 6. 30. 선고 2004두6761 판결 등 참조).
2) 살피건대, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고가 이 사건 토지에 관하여 이 사건 등기를 경료한 것은 신탁으로 인한 신택재산의 취득에 해당하여 구 지방세법 제110조 제1호 본문 가목에 따라 취득세를 부과할 수 없는 것이고, 원고가 2009. 3. 13. 분양계약자들에게 분양대금의 대부분을 환급한 이후 우방과 이 사건 신탁계약을 체결하여 이 사건 등기를 경료하였다는 사정만으로 원고가 이 사건 토지를 사실상 취득(구 지방세법 제105조 제2항)하였다고 볼 수는 없다. 따라서 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.
① 원고는 우방과 이 사건 신탁계약을 체결한 후 이 사건 토지에 관하여 원고 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 취득세의 비과세를 규정한 구 지방세법 제110조 제1호 본문 가목의 문언상 요건을 충족하고, 달리 이 사건 신탁계약과 같은 경우 위 비과세 규정의 적용을 배제할 아무런 법령상 근거가 없다(구 지방세법 제110조 제1호 단서는 ‘신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합 등의 비조합원용 부동산 취득’에 대하여만 위 비과세 규정을 적용하지 않는다고 규정하고 있다).
② 구 지방세법 제105조 제2항은 「민법」 등 관계법령의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득한 것으로 보는 규정인데, 원고는 이 사건 토지에 관하여 이 사건 등기를 경료하였으므로, 위 규정상 등기 등을 이행하지 아니한 경우라고 볼 수 없다.
③ 피고는 이 사건 신탁계약의 목적은 원고가 분양이행 또는 환급이행을 하는 것인데(이 사건 신탁계약서 제2조), 원고가 수분양자들에게 환급이행을 한 이후에 이 사건 신탁계약이 체결되었으므로 이 사건 신탁계약은 목적이 불능인 경우여서 무효라고 주장하나, 비록 이 사건 신탁계약서가 분양보증을 하면서 신탁계약을 체결하는 경우를 전제로 한 신탁계약조항 문구들을 그대로 사용하고 있기는 하나, 앞서 본 이 사건 신탁계약의 체결경위에 비추어 보면, 원고와 우방 사이에 체결된 이 사건 신탁계약은 원고가 상당하다고 인정되는 방법 및 가액으로 신탁재산인 이 사건 토지를 처분하고, 그 신탁재산처분금액을 제세공과금 및 신탁사무처리를 위한 제비용, 이 사건 신탁계약서 제12조 제2항 제3호에 정한 원고의 채권의 순서에 따라 지급하고, 그 잔여금액이 있는 경우 우방에게 환급하기로 하는 것을 목적으로 하고 있다고 봄이 상당한바(이 사건 신탁계약서 제7조, 제17조 등), 그 목적이 불능이라고 볼 수 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
④ 피고는 이 사건 등기의 목적이 원고의 우방에 대한 구상채권을 확보하기 위한 것이므로, 이 사건 등기가 신탁의 형식을 빌렸지만 실질적으로는 정산을 전제로 한 대물변제 또는 채권담보 목적의 소유권이전등기이므로 그 범위 내에서 원고가 이 사건 토지를 취득하였다고 주장하나, i) 위 ③항에서 살펴본 바와 같이 이 사건 등기는 신탁법에 의한 신탁계약에 따라 이루어진 것이어서 이 사건 등기를 신탁의 형식만 빌린 것으로 볼 수는 없고, ii) 원고가 우방으로부터 이 사건 토지에 관하여 이 사건 등기를 경료받음으로 인해 원고가 우방에 대하여 가지는 구상채권에 대해 일종의 담보권을 취득한 것으로 볼 수 있다 하더라도, 원고는 이 사건 신탁계약의 목적과 내용에 따라 이 사건 토지를 처분할 수 있을 뿐이지 이 사건 토지에 관하여 완전한 소유권을 취득한 것이 아니어서, 이와 같은 담보권의 취득만으로 이 사건 토지를 사실상 취득하였다고 볼 수는 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
⑤ 피고는 원고가 2009. 8. 6. 이 사건 토지를 실질적으로 매도자의 지위에서 제3자에게 매각하였고, 구 지방세법 제110조 제1호 비과세 규정의 취지는 신탁법에 의한 신탁의 경우 종국적으로 신탁 종료시 신탁재산이 신탁자에게 반환되기 때문인데, 이 사건 신탁계약의 경우 애초부터 신탁자에게 반환할 것을 목적으로 하고 있지 않았으므로, 이와 같은 경우에 구 지방세법 제110조 제1호를 적용하는 것은 비과세 규정의 취지에 반한다고 주장하나, i) 원고가 2009. 8. 6. 이 사건 토지를 주식회사 신영에게 매각한 사실은 앞서 본 바와 같으나 이것은 원고가 이 사건 신탁계약에 의하여 부여받은 처분권한에 따른 것이고, ii) 신탁법에 의한 신탁은 수탁자가 신탁재산을 처분하는 경우도 예정하고 있으므로(신탁법 제2조), 구 지방세법 제110조 제1호 규정이 종국적으로 신탁재산이 신탁자에게 반환되는 경우에만 한정하여 적용되어야 한다고 보기 어려운바, 피고의 위 주장도 이유 없다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 김정운(재판장) 김희동 장은영