【원고, 피상고인】
주식회사 리치개발 (소송대리인 변호사 이백수)
【피고, 상고인】
피고 (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김우준 외 1인)
【원심판결】
수원지법 2017. 7. 13. 선고 2016나76220 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 구 임대주택법(2011. 8. 4. 법률 제11021호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 제21조는 제1항에서 “임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 주택법 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 제3항에서 “제1항에 따라 임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자는 시장·군수·구청장에게 분양전환승인을 신청하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 나아가 구 임대주택법은 같은 조 제4항에서 “시장·군수·구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 하고, 이 경우 시장·군수·구청장은 제10항에 따라 대통령령으로 정한 분양전환가격으로 승인하여야 한다.”라고 규정하는 한편, 제7항에서 “임대사업자가 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임대사업자는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.”라고 규정하고 있다.
구 임대주택법이 위와 같은 규정을 두고 있는 취지는 임차인의 우선분양전환권을 실질적으로 보장하여 임차인이 안정적으로 임대주택을 분양받을 수 있도록 하기 위한 것이다. 이러한 구 임대주택법령의 입법 취지와 구 임대주택법 제21조의 체계에 비추어 보면, 구 임대주택법 제21조 제7항에서 말하는 ‘분양전환승인 이후 임차인이 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우’란 같은 조 제1항에 따라 우선분양전환권을 가지는 임차인이 제4항에 따른 분양전환승인 이후에도 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우를 의미한다. 따라서 우선분양전환권을 가지지 못한 임차인이 그가 거주하던 임대주택을 분양전환절차에 따라 매입하는 경우나 그 임대주택을 제3자가 매입하는 경우에는 구 임대주택법 제21조 제7항이 적용되지 않는다.
2. 가. 원심은 제1심판결 이유를 인용하여 아래와 같은 사실을 인정하였다.
(1) 이 사건 아파트는 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설된 건설임대주택으로 무주택 임차인에게 우선분양전환권이 주어지는 주택이다.
(2) 피고는 2010. 4. 29. 이 사건 아파트에 관하여 사업시행자인 동광종합토건 주식회사와 임대차계약을 체결하였다. 한편 구 임대주택법 제21조는 특별한 경우를 제외하고는 입주일부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 계속 거주한 무주택자인 임차인 등에게만 우선적으로 분양전환을 하도록 규정하고 있고, 이러한 관련 법령의 취지에 따라 위 계약 제6조는 임차권 양도 및 전대행위를 금지하고 있다.
(3) 그런데 피고는 제3자에게 이 사건 아파트를 전대한 후 2014. 12. 3.에 비로소 이 사건 아파트에 주민등록을 하고 입주하는 등 2016. 8. 11. 임대주택법위반의 혐의사실로 검찰로부터 기소유예처분을 받았다.
(4) 원고는 2014. 12. 30. 이 사건 아파트를 포함한 270세대의 아파트에 관하여 동광종합토건 주식회사로부터 임대사업자 지위승계를 받아 각 소유권이전등기를 마쳤다.
(5) 원고는 2015. 11. 10. 이 사건 아파트에 관하여 관할관청으로부터 분양전환승인을 받은 다음, 피고가 우선분양전환권이 있는 임차인이 아니라는 이유로 2015. 11. 12. 피고와 사이에 분양대금을 9,900만 원으로 하여 이 사건 아파트에 관한 일반분양계약을 체결하였다. 한편 우선분양전환권이 있는 임차인이 이 사건 아파트를 매수할 수 있는 분양전환가격은 80,125,000원이다.
나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 이 사건 임대차계약에 따른 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 이 사건 아파트에 계속 거주하지 아니한 이상 구 임대주택법 제21조 제1항에 따라 우선분양전환권을 가지는 임차인에 해당하지 아니하므로, 원고가 피고에게 이 사건 아파트를 매각하는 경우에는 해당 임대주택을 분양전환가격으로 매각하여야 한다는 구 임대주택법 제21조 제7항의 규정이 적용되지 아니한다.
원심이 같은 취지에서 피고는 원고에 대하여 구 임대주택법에서 정한 분양전환가격 산정기준의 준수를 요구할 수 없다는 이유로 이 사건 아파트의 분양전환가격인 80,125,000원을 초과하여 지급된 부분은 부당이득으로 반환되어야 한다는 피고의 주장을 배척한 것은 위와 같은 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 구 임대주택법에서 정한 분양전환가격에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 조재연(재판장) 고영한 김소영(주심) 권순일