【원 고】
금호5차호반리젠시빌아파트 입주자대표회의 (소송대리인 변호사 이상갑 외 1인)
【피 고】
리젠시빌 주식회사 (소송대리인 법무법인 덕수 담당변호사 길기관 외 2인)
【변론종결】
2011. 6. 23.
【주 문】
1. 피고는 원고에게 360,386,289원 및 이에 대하여 2010. 9. 8.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 기초 사실 및 관계 법령
가. 피고는 2001. 7. 4. 광주 서구 금호동 809 지상에 금호5차호반리젠시빌아파트 8개동 35.36평형 701세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 신축에 관한 사업계획승인을 받은 후, 2002년경 위 아파트를 완공하여 2002. 11. 29. 임대주택으로 사용검사를 받고, 임대주택법상의 임대사업자로서 위 아파트를 관리해 왔다.
나. 그 후 피고는 이 사건 아파트 중 367세대를 2006. 11. 30. 기준으로 분양 전환하였고(임대주택법상의 임대의무기간은 원칙적으로 5년이나, 임대의무기간의 1/2이 경과한 경우 임대사업자와 임차인이 임대주택의 분양 전환에 합의하여 매각할 수 있도록 되어 있다. 이하 위 분양 세대를 ‘조기분양세대’라고 한다), 임대의무기간이 경과한 2008. 10. 30. 나머지 334세대를 분양 전환하였다.
다. 한편 원고는 2009. 10.경 이 사건 아파트의 입주자들이 아파트 관리를 위하여 임대주택법에 근거하여 구성한 단체로서, 2009. 12. 11. 위 아파트에 관한 관리업무를 피고로부터 인계받았다. 피고는 2010. 1. 8. 원고에게 그동안 적립한 특별수선충당금 117,117,331원을 인계하였다.
라. 이 사건과 관련한 구 임대주택법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 개정되기 전의 것, 이하 같다), 같은 법 시행령(2004. 3. 17. 대통령령 제18312호로 개정되기 전의 것), 같은 법 시행규칙(2004. 3. 22. 건설교통부령 제396호로 개정되기 전의 것)의 해당 규정은 다음과 같다.
[구 임대주택법] 제17조의3 (특별수선충당금의 적립 등) ① 제17조 제1항의 규정에 의한 임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 한다. ② 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 분양 전환하는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 적립한 특별수선충당금을 주택건설촉진법 제38조의 규정에 의하여 최초로 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다. ③ 특별수선충당금의 요율, 사용절차, 사후관리와 적립방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ④ (생략) [구 임대주택법 시행령] 제15조의3 (특별수선충당금의 요율·사용절차 등) ① 법 제17조 제1항의 규정에 의한 임대주택을 건설한 임대사업자는 당해 임대주택의 공용부분과 부대시설 및 복리시설(분양된 시설을 제외한다)에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사를 신청하는 때에 이를 제출하여야 하며, 임대기간 중 당해 임대주택단지 안에 있는 관리사무소에 이를 비치하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의한 장기수선계획은 건설교통부령이 정하는 기준에 따라야 한다. ③ 법 제17조의3 제3항의 규정에 의한 특별수선충당금(이하 ‘특별수선충당금’이라 한다)은 사용검사 후 1년이 경과한 날부터 매월 적립하되, 적립요율은 다음 각 호의 1과 같다. 1. 제9조 제1항 제1호의 임대주택은 건축비(주택법 제16조의 규정에 의한 최초의 사업계획승인 당시 건설교통부장관이 정하는 표준건축비를 말한다. 이하 같다)의 1만분의 4 2. 제9조 제1항 제2호의 임대주택은 건축비의 1만분의 3 3. 제9조 제1항 제3호의 임대주택(주 1)은 건축비의 1만분의 1.5(주 2) ④ ∼ ⑥ (생략) [구 임대주택법 시행규칙] [별표 1] 2.의 라. 건축비 및 택지비 (1) 건축비 (가) 건축비의 상한가격은 건설교통부장관이 따로 고시하는 가격(이하 ‘표준건축비’라 한다)으로 한다. (나), (다) (생략) (라) 사업계획승인권자로부터 최초 입주자모집공고에 포함하여 승인을 얻은 지하층 면적(지하주차장 면적을 포함한다) 중 지상층 바닥면적 합계의 15분의 1까지는 표준건축비의 100%를 인정하고, 나머지 부분에 대하여는 표준건축비의 80%에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다. (마), (바) (생략)
임대주택
1. 5
마. 한편 건설교통부장관이 정하는 ‘표준건축비’는 건설교통부 고시 제2000-196호에 의한 ㎡당 금액을 ‘주택공급면적’에 적용하여 산출하도록 되어 있다.
[인정 근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자의 주장
가. 원고 주장의 요지
피고는 이 사건 아파트에 대한 관리업무를 원고에게 인계하기 전 위 아파트의 관리 주체로서 사용검사 후 1년이 경과한 후부터 관리업무를 인계할 때까지 관련 법령에 규정된 특별수선충당금(또는 장기수선충당금)을 적립하여야 하는바, 위 적립금의 산정 기준이 되는 ‘주택공급면적’은 아파트의 공유면적뿐 아니라 전유면적까지 포함시켜야 하고, 적립기간 및 대상 또한 피고가 현실적으로 관리하고 있는 기간, 세대를 모두 포함하여야 한다. 이러한 기준에 따라 원고에게 인계할 특별수선충당금을 산정하면 총 477,503,620원이 됨에도 피고는 원고에게 117,117,311원만 지급하였으므로, 나머지 360,386,289원을 추가로 지급하여야 한다.
나. 피고 주장의 요지
피고의 특별수선충당금 적립의무의 종기(終期)는 분양 전환일을 기준으로 삼아야 하므로 조기분양 세대의 경우 2006. 11. 30., 나머지 세대의 경우 2008. 10. 30.까지만 위 수선충당금을 적립할 의무가 있고, 위 적립금의 산정 기준이 되는 ‘주택공급면적’ 또한 관계 법령의 해석에 의하면 공용면적만을 대상으로 하여야 하며, 나아가 설령 피고가 적립, 인계한 수선충당금이 법령에 정해진 기준에 부족하다고 하더라도 이는 궁극적으로 각 세대가 부담할 성질의 것이므로 현실적으로 적립한 금원 전부를 인계해 준 피고에게 부족분의 지급을 구할 권원은 없다(부족분이 있더라도 이를 각 세대에게 청구하여야 한다는 취지의 주장으로 해석된다).
3. 쟁점의 정리
당사자들의 주장을 비교하면 이 사건의 쟁점을 다음과 같이 정리할 수 있다.
① 피고는 사용 검사 후 1년이 경과한 날부터 언제까지 특별수선충당금을 적립하여야 하는가. 각 세대의 분양 전환일까지인가(피고 주장), 아니면 현실적으로 관리권을 인계하는 때까지인가(원고 주장).
② 특별수선충당금의 산정 기준이 되는 ‘주택공급면적’은 공용면적만을 의미하는가(피고 주장), 아니면 전유면적을 포함하는 개념인가(원고 주장).
③ 피고가 관리권을 인계할 때까지 실제 적립한 특별수선충당금을 전액 지급하였다면 이로써 의무를 다한 것이 되는가(피고 주장), 아니면 법령에 규정된 적립 의무에 부족한 금액을 추가로 지급할 의무가 있는가(원고 주장).
4. 특별수선충당금 적립의 종기(쟁점 ①)
가. 앞서 본 바와 같이 임대주택의 임대사업자는 구 임대주택법 및 시행령에 따라 특별수선충당금을 적립하여야 하고, 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 분양 전환하는 경우에는 위 특별수선충당금을 최초로 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다.
다만 관계 법령상 임대사업자가 특별수선충당금의 적립을 언제까지 하여야 하는지가 다소 불분명한 것이 문제이나, 아래에서 살펴보는 바와 같이 임대사업자는 원고의 주장과 같이 현실적으로 관리권을 인계하는 전날까지 위 충당금을 적립하여야 한다고 해석함이 타당하다.
나. 구 임대주택법 제3조에 의하면 “임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 주택법으로 전부 개정됨) 및 주택임대차보호법을 적용한다.”라고 규정하여 임대주택법이 주택법의 특별법적 성격을 가지는 점을 명시하고 있는데, 한편 구 주택법(2003. 12. 31. 법률 제7030호로 개정되기 전의 것) 제51조 제1항에 의하면 관리주체는 장기수선계획에 의하여 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하고, 같은 법 제2조 제12호 (라)목에 의하면 관리주체에는 임대주택법에 의한 임대사업자가 포함된다.
즉 관리주체인 임대사업자 또한 임대주택법에 의한 특별수선충당금뿐만 아니라 주택법에 의한 장기수선충당금(목적은 특별수선충당금과 같다고 할 것이다)을 징수, 적립해야 할 법적 근거가 있다고 보아야 하며, 피고의 주장과 같이 자신이 관리하고 있는 임대주택의 일부 또는 전부가 분양 전환된 경우 그때부터 일체의 특별수선충당금 또는 장기수선충당금을 징수, 적립할 의무가 소멸된다고 해석할 수는 없다.
다. 집합건물의 하자는 많은 사람의 신체의 안전 및 생활의 안정을 위협하고, 시간이 경과할수록 건물의 수선유지에 필요한 소요액이 기하급수적으로 증가하게 된다는 특징이 있어 건물의 하자 보수가 적기에 이루어질 수 있도록 적정한 금액의 수선충당금이 적립되어야 할 필요성이 매우 큰바( 헌법재판소 2008. 9. 25. 선고 2005헌바81 전원재판부 결정 참조), 이는 집합건물이 존재하는 한 변함없이 인정되는 것이며, 임대주택의 분양 전환 과정에서 입주자대표회의가 구성되기 이전의 기간 또한 마찬가지이다. 물론 위 기간 동안 수선충당금의 최종 부담자는 각 세대, 즉 소유자라고 할 것이지만, 그들 스스로가 수선 충당금을 적립하여 입주자대표회의에 이를 인계할 수는 없는 것이므로, 위 징수, 적립의무는 현실적으로 아파트를 관리하고 있는 자, 즉 피고가 부담한다고 볼 수밖에 없다.
라. 위와 같이 보지 않을 경우 임대주택이 분양 전환된 후 입주자대표회의에 관리권이 인계될 때까지는 수선충당금을 징수, 적립할 주체가 없게 되며, 특히 이 사건과 같이 일부 세대가 조기분양된 후 약 3년이 경과한 후에야 관리권이 인계된 경우 그 부당함이 두드러진다고 하겠다. 또한 위 기간 동안 각 세대 소유자의 변경이 있을 수도 있는데, 나중에 관리권을 인계받은 입주자대표회의가 관리권 인계 이전의 수선충당금 부담자를 찾아내어 이를 징수, 적립한다는 것은 용이한 일이 아니다. 따라서 수선충당금 적립의 실효성 측면에서 보더라도 현실적으로 위 기간 동안 이 사건 아파트를 관리한 피고가 위 수선충당금의 징수, 적립 의무를 부담한다고 보는 것이 타당하다.
마. 또한 2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정된 주택법 시행령 제66조 제1항은 “임대를 목적으로 하여 건설한 공동주택을 분양 전환한 이후 관리업무를 인계하기 전까지의 장기수선충당금 요율은 임대주택법 시행령 제30조 제3항에 따른 특별수선충당금 적립요율에 따라야 한다.”고 규정하여 ‘분양 전환 이후 관리업무를 인계하기 전’에도 수선충당금을 적립하여야 함을 명백히 하였는바, 이러한 법령 개정 또한 위와 같은 해석의 타당성을 뒷받침해 주고 있다고 하겠다.
바. 결론적으로 위 쟁점에 관한 원고의 주장을 받아들인다(다만 이 사건 임대아파트의 각 분양 전환 이후부터 원고에게 관리권을 인계하기 전까지는 원칙적으로 임대주택법령에 규정된 특별수선충당금 규정이 아닌 주택법령에 규정된 장기수선충당금 규정이 적용되어야 할 것인바, 이에 대해서는 뒤에서 따로 보기로 한다).
5. ‘주택공급면적’의 해석(쟁점 ②)
가. 특별수선충당금은 앞에서 본 바와 같이 최초의 사업계획승인 당시 건설교통부장관이 정하는 표준건축비에 대한 일정 비율로 정해지고, 위 표준건축비는 위 건설교통부 고시에 의한 ㎡당 금액을 ‘주택공급면적’에 적용하여 산출하도록 되어 있다.
구 주택공급에 관한 규칙(2003. 12. 15. 건설교통부령 제382호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제10호에 의하면 ‘주택공급면적’이라 함은 사업주체가 공급하는 주택의 면적으로서 건축법 시행령 규정에 의한 바닥면적에 산입되는 면적을 말하는데 위 구 건축법 시행령(2004. 5. 29. 대통령령 제18404호로 개정되기 전의 것) 제119조 제1항 제3호는 바닥면적에 대하여 ‘건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다’고 규정하고 있고, 한편 위 구 주택공급에 관한 규칙 제8조 제5항은 ‘입주자모집공고를 함에 있어 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 공용면적과 전용면적으로 구분하여 표시하되, 이 경우 공급면적은 전용면적과 주거공용면적 이하로 표시하고 주거 공용면적을 제외한 지하층·관리사무소·노인정 등 기타 공용면적은 이와 따로 표시하여야 한다’고 규정하며, 동 규칙 제27조 제5항 제2호도 주택공급계약서에는 ‘호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적이 포함되어야 하되, 공동주택의 경우에는 주택공급면적을 전용면적·주거 공용면적 및 기타 공용면적으로 구분표시하여야 한다’고 규정하여, 공급면적을 공용면적과 전용면적으로 구분하고, 다시 공용면적을 주거 공용면적과 기타 공용면적으로 세분화하는 규정형식을 취하고 있다.
위 각 규정에 비추어 보면 ‘주택공급면적’은 전유면적과 공용면적을 모두 포함하는 상위의 개념이라고 보아야 할 것이므로, 특별수선충당금을 산정함에 있어서 피고의 주장과 같이 전유면적을 제외할 근거는 없다고 할 것이다.
나. 이에 대하여 피고는 구 임대주택법 제17조의3 제1항이 ‘주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립해야 한다’고 규정하고 있고, 주요시설에는 전용면적이 제외되므로 표준건축비를 산정하기 위한 면적에 전용면적은 제외되어야 한다고 주장한다. 요컨대 특별수선충당금은 공용면적에 위치한 시설의 교체 및 보수에 사용되는 것이니 그 금액을 산정함에 있어서도 공용면적을 기준으로 삼아야 한다는 취지이다.
그러나 특별수선충당금의 산정 근거가 되는 표준건축비를 어떠한 기준으로 정할 것인지는 위 수선충당금이 건물의 보수에 충분한 재원이 될 수 있도록 정책적으로 정하는 문제이지 반드시 그 사용 대상 부분에 어떠한 요율을 곱하여 정해야만 하는 것이 아니다. 즉 위 특별수선충당금의 사용 대상에 전유부분이 포함되지 않는다고 하여 반드시 그 적립금액의 산정 방식도 전유부분을 제외한 면적을 기준으로 하여야 한다고 볼 수는 없다. 이와 관련하여 원고는 “입법 기술상 전용면적까지 포함하여 적립요율을 1만분의 1로 정할 수도 있고, 아니면 공용면적만을 기준으로 1만분의 2로 정할 수도 있는 것이다.”고 주장하고 있는바, 이는 타당한 견해이다.
다. 결론적으로 ‘주택공급면적’의 개념을 별다른 근거도 없이 피고와 같이 축소 해석할 수는 없는 것이므로, 위 쟁점에 관한 원고의 주장을 받아들인다.
6. 징수하지 아니한 특별수선충당금의 인계 의무(쟁점 ③)
앞서 제4항에서 본 바와 같이 특별수선충당금의 최종 부담자가 각 주택의 소유자라고 하더라도 이를 징수, 적립할 의무는 관리자에게 있고, 위 관리자는 법령에 따라 징수, 적립한 위 수선충당금을 새로운 관리자에게 인계해 줄 의무가 있다.
피고는 관할관청으로부터 특별수선충당금 관리에 대하여 감독을 받으므로, 관할관청이 시정명령 등을 통하여 문제를 제기하지 않는 한 추가로 수선충당금 부족분을 보전할 의무는 없다는 취지이나, 관련 법령 규정이 단순한 단속규정에 머문다고 볼 수는 없으므로 피고가 주장하는 사정만으로 위 부족분에 대한 피고의 위 의무가 면제된다고 볼 수 없다.
위 쟁점에 관하여서도 원고의 주장을 받아들이기로 한다.
7. 특별수선충당금의 구체적 계산
가. 쟁점에 관한 판단을 종합하면 피고는 사용검사 후 1년이 경과한 후부터 관리업무를 인계하기 전날까지 전유면적과 공유면적을 모두 포함한 ‘주택공급면적’을 기준으로 산정한 특별수선충당금(또는 장기수선충당금)에서 이미 원고에게 지급한 금액을 뺀 부족분을 추가로 지급하여야 한다.
나. 다만 앞에서도 언급한 바와 같이 구 주택법은 구 임대주택법과 달리 ‘특별수선충당금’이 아닌 ‘장기수선충당금’이라는 개념을 사용하고 있으므로, 각 분양 전환 이후에는 원칙적으로 특별수선충당금이 아닌 장기수선충당금을 징수, 적립하여야 한다.
이에 관한 구 주택법 시행령(2007. 3. 16. 대통령령 제19936호로 개정되기 전의 것) 제66조 제1항은 ‘장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정한다’고 규정하고 있는데, 이 사건 아파트의 관리규약에 위 요율에 관한 특별한 규정이 없다는 점은 당사자 사이에 명백한 다툼이 없고, 한편 갑 제4, 5호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 이 사건 아파트의 장기수선계획상 월 수선금 합계액이 26,680,140원으로 정해져 있는 사실을 인정할 수 있다.
그런데 위 장기수선계획에 정해진 월 수선금은 아래에서 인정하는 이 사건 아파트의 특별수선충당금보다 다액인바, 이에 대하여 원고가 분양 전환 이후 기간에 대하여도 특별수선충당금 산정 기준을 적용할 것을 주장하고 있으므로 여기서는 이에 따르기로 한다(위 제4의 마.항에서 본 바와 같이 2010. 7. 6. 주택법 시행령 개정으로 장기수선충당금 요율과 특별수선충당금 요율이 일치하게 되었으므로 이 문제는 이제 입법적으로 해결되었다). 그렇다면 이 사건 아파트 전체 세대에 대하여 분양 전환 전후를 불문하고 전체 적립 의무기간에 대하여 특별수선충당금 산정 기준을 적용하는 셈이 된다.
다. 한편 이 사건 아파트의 전체 면적, 즉 제5항에서 인정한 바와 같이 전유면적과 공용면적을 포함한 주택공급면적을 기준으로 할 때, 2003. 11. 29.부터 2005. 9. 15.까지(표준건축비의 1만분의 1.5가 적용되는 기간이다)의 특별수선충당금 매월 적립금액이 8,611,678원이고, 위 이후부터 위 인계일 전날까지(표준건축비의 1만분의 1이 적용되는 기간이다) 매월 적립금액이 5,741,118원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 이를 근거로 피고가 적립하였어야 할 특별수선충당금을 계산하면 아래와 같다.
⑴ 2003. 11. 29.∼2003. 11. 30. : 574,111원(= 8,611,678원 × 2/30개월)
⑵ 2003. 12. 1.∼2005. 8. 31. : 180,845,238원(= 8,611,678원 × 21개월)
⑶ 2005. 9. 1.∼2005. 9. 15. : 4,305,839원(= 8,611,678원 × 15/30개월)
⑷ 2005. 9. 16.∼2005. 9. 30. : 2,870,559원(= 5,741,118원 × 15/30개월)
⑸ 2005. 10. 1.∼2009. 11. 30. : 287,055,900원(= 5,741,118원 × 50개월)
⑹ 2009. 12. 1.∼2009. 12. 10. : 1,851,973원(= 5,741,118원 × 10/30개월)
⑺ 위 합계 : 477,503,620원
8. 결론
그렇다면 피고는 원고에게 인계하여야 할 특별수선충당금 477,503,620원에서 이미 지급한 117,117,331원을 뺀 나머지 360,386,289원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장부본이 송달된 다음날인 2010. 9. 8.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 법률에 정한 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구를 인용하기로 한다.
판사 윤상도(재판장) 김용신 박주영