【원고, 피상고인】
한국자산관리공사 (소송대리인 법무법인 원 담당변호사 강태환 외 1인)
【피고, 상고인】
【원심판결】
서울고법 2010. 6. 10. 선고 2009나74900 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 각 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 상가건물 임대차의 공시방법
「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 따라서 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.
한편 「상가건물 임대차보호법」 제4조와 그 시행령 제3조 및 「부가가치세법」 제5조와 그 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 특별한 사정이 없는 한 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 할 것이다( 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결 참조).
다만 앞서 본 사업자등록이 상가건물 임대차에 있어서 공시방법으로 마련된 취지에 비추어 볼 때, 상가건물의 일부분을 임차한 사업자가 사업자등록시 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하지는 않았지만, 예컨대 상가건물의 특정 층 전부 또는 명확하게 구분되어 있는 특정 호실 전부를 임차한 후 이를 제3자가 명백히 인식할 수 있을 정도로 사업자등록사항에 표시한 경우, 또는 그 현황이나 위치, 용도 등의 기재로 말미암아 도면이 첨부된 경우에 준할 정도로 임차 부분이 명백히 구분됨으로써 당해 사업자의 임차 부분이 어디인지를 객관적으로 명백히 인식할 수 있을 정도로 표시한 경우와 같이 일반 사회통념상 그 사업자등록이 도면 없이도 제3자가 해당 임차인이 임차한 부분을 구분하여 인식할 수 있을 정도로 특정이 되어 있다고 볼 수 있는 경우에는 그 사업자등록을 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법으로 볼 수 있다고 할 것이다.
2. 피고 1, 2의 상고이유에 대한 판단
가. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 피고 1은 상가건물인 이 사건 건물의 일부로서 등기부상 ‘지1층 368.20㎡’로 등재된 지하 1층 중 일부만을 임차한 다음, 그 사업자등록신청을 하면서 임차 부분이 ‘지하 101호 내 설계도면에 표시된 공간, 115㎡’라고 기재된 임대차계약서 사본만을 첨부하였을 뿐 해당 부분의 도면을 첨부하지는 않았고, 사업자등록사항에는 임차 부분이 위 임대차계약서와도 달리 이 사건 건물 중 ‘지하 101, 80.00㎡’라고만 기재되어 있는 사실, 피고 2도 이 사건 건물의 일부로서 등기부상 ‘2층 279.80㎡’로 등재된 지상 2층 중 일부만을 임차한 다음, 그 사업자등록신청시 임차 부분이 ‘2층 여탕 일부, 8㎡(4평)’라고 기재된 임대차계약서 사본만을 첨부하였을 뿐 해당 부분의 도면을 첨부하지는 않았고, 사업자등록사항에는 임차 부분이 이 사건 건물 중 ‘2층, 13.22㎡’라고만 기재되어 있는 사실을 알 수 있다.
나. 이와 같이 위 피고들은 각자 이 사건 건물 중 지하 1층의 일부와 지상 2층의 일부만을 임차하였으면서도 사업자등록신청을 함에 있어 각 임차 부분의 해당 도면을 첨부하지 않았고, 또한 위 사업자등록의 내용으로 볼 때 도면이 없더라도 일반 사회통념상 그 등록사항의 기재만으로 이 사건 건물 중 위 피고들이 각 임차한 부분이 다른 부분과 명백히 구분될 수 있을 정도로 특정되어 있다고 보기도 어렵다고 할 것이다.
따라서 앞서 본 법리에 비추어 볼 때 위 피고들이 한 사업자등록은 모두 이 사건 건물에 관한 근저당권부 채권을 양수한 원고에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.
다. 결국 원심이 이 사건 건물 등의 매각대금을 배당함에 있어 위 피고들을 원고보다 선순위로 보아 위 피고들에게 배당을 한 조치가 위법하다고 판단한 것은 위와 같은 취지에 따른 것이므로 그 결론에 있어 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
또한 위 피고들로서는 사업자등록신청시 임차 부분의 도면을 첨부하여야 한다는 것을 알지 못하였을 뿐만 아니라 이를 알기도 어려웠고 나아가 이를 알지 못한 데 과실이 없었으므로 위 각 사업자등록만으로도 유효한 임대차의 공시방법으로 보아야 한다는 상고이유 주장은 독자적인 주장에 불과하여 받아들이지 않는다.
3. 피고 3의 상고이유에 대한 판단
가. 원심은, 그 채택 증거들에 의하여 인정되는 판시와 같은 사실관계에 의하면, 피고 3은 2005. 12. 1.경 소외 1에 대한 540,000,000원의 대여금 또는 투자금채권을 담보하기 위하여 이 사건 건물 내의 가운 대여 코너 및 스낵 코너에 관하여 각 임대차보증금 270,000,000원으로 된 임대차계약을 체결하면서 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받기 위하여 임대차보증금을 각 240,000,000원과 30,000,000원으로 하여 임대차계약서를 2개로 나누어 작성한 것이라고 봄이 상당하다고 전제한 다음, 따라서 피고 3과 소외 2 사이에 체결된 가운 대여 코너와 스낵 코너에 관한 각 임대차계약의 임대차보증금은 실질적으로 270,000,000원이므로, 피고 3은 「상가건물 임대차보호법」에 의하여 보호받는 임차인이라고 할 수 없다고 판단하였다.
나. 이에 대한 피고 3의 상고이유 주장은, 요컨대 피고 3과 소외 2 사이에 체결된 가운 대여 코너 및 스낵 코너에 관한 각 임대차계약의 실제 임대차보증금은 240,000,000원이고, 임대차보증금이 30,000,000인 각 임대차계약서는 실제와 다른 내용이므로 각 코너의 임대차보증금 270,000,000원을 2개의 임대차계약서로 나누어 작성한 것이 아님에도 원심이 사실을 잘못 인정하였다는 취지이다.
다. 그러나 사실의 인정과 그 전제로 행하여지는 증거의 취사선택 및 평가는 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않는 한 사실심법원의 전권에 속하는 것으로, 원심판결 이유와 기록에 비추어 살펴보아도 원심의 위와 같은 사실인정 등은 정당하다고 수긍이 될 뿐 거기에 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 있다고 보이지 않는다.
따라서 피고 3의 위와 같은 상고이유 주장은 원심법원의 정당한 사실인정을 비난하는 것에 불과하여 받아들일 수 없다. 또한 원심의 위와 같은 사실인정과 판단에 피고 3이 주장하는 바와 같이 필요한 심리를 다하지 않았거나 중요한 사실관계를 누락하는 등의 잘못이 있다고 보이지도 않는다.
4. 결론
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박일환(재판장) 신영철 박병대(주심)