【원고, 항소인】
원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 정의 외 1인)
【피고, 피항소인】
긴등마을주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 정경아)
【제1심판결】
서울행정법원 2015. 7. 2. 선고 2014구합61231 판결
【변론종결】
2017. 3. 22.
【주 문】
1. 원고들이 이 법원에서 감축한 청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 피고는,
1) 원고 1에게 1,129,652,386원 및 그 중 507,923,059원에 대하여는 2014. 7. 31.부터, 355,500,000원에 대하여는 2015. 1. 6.부터 각 2015. 7. 2.까지 연 5%의, 나머지 266,229,327원에 대하여는 2014. 7. 31.부터 2017. 5. 17.까지 연 5%의, 각각 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고,
2) 원고 2에게 809,649,787원 및 그 중 351,048,091원에 대하여는 2014. 7. 31.부터, 262,200,000원에 대하여는 2014. 11. 26.부터 각 2015. 7. 2.까지 연 5%의, 나머지 196,401,696원에 대하여는 2014. 7. 31.부터 2017. 5. 17.까지 연 5%의, 각각 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
나. 원고들의 나머지 청구를 모두 기각한다.
2. 소송총비용 중 1/10은 원고들이, 나머지는 피고가 부담한다.
3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는, 원고 1에게 1,135,158,250원 및 그 중 888,818,250원에 대하여는 2014. 3. 3.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 246,340,000원에 대하여는 2014. 3. 3.부터 2015. 5. 6.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 원고 2에게 813,710,650원 및 그 중 655,695,650원에 대하여는 2014. 3. 3.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 158,015,000원에 대하여는 2014. 3. 3.부터 2015. 5. 6.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라(원고들은 이 법원에서 지연손해금 부분을 감축하였다)
2. 항소취지
제1심판결 중 다음에서 지급을 명하는 원고들 패소 부분을 취소한다. 피고는, 원고 1에게 271,735,191원 및 그 중 25,395,191원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의, 246,340,000원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2015. 5. 6.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 507,923,059원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 2014. 7. 1.부터 2014. 7. 30.까지 연 20%의, 2014. 7. 31.부터 2015. 7. 2.까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 355,500,000원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 2014. 7. 1.부터 2015. 1. 5.까지 연 20%의, 2015. 1. 6.부터 2015. 7. 2.까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 원고 2에게 200,462,559원 및 그 중 42,447,559원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의, 158,015,000원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2015. 5. 6.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 351,048,091원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 2014. 7. 1.부터 2014. 7. 30.까지 연 20%의, 2014. 7. 31.부터 2015. 7. 2.까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 262,200,000원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지 연 5%의, 2014. 7. 1.부터 2014. 11. 25.까지 연 20%의, 2014. 11. 26.부터 2015. 7. 2.까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.
【이 유】
1. 제1심판결의 인용 등
이 법원의 판결 이유는 제1심판결 중 해당 부분을 다음 2항과 같이 수정하는 것 외에는 제1심판결의 이유(‘5. 결론’ 부분을 제외하고 별지를 포함한다) 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.
2. 수정 부분
○ 5면 2행의 “분양신청을 하지 않았거나”를 삭제
○ 16면 1행의 “참조).” 오른쪽에 다음을 추가
『나아가 구 도시정비법 제61조 제1항의 취지에 비추어, 현금청산대상자의 정비사업비 분담에 관한 조합 정관 규정 등은, 현금청산대상자의 조합원 지위 상실 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 현금청산대상자에게 부담시키는 것이 공평하고 합리적인 항목 또는 범위, 정비사업의 시행과정에서 발생하거나 발생이 예상되는 수입, 현금청산대상자가 조합원으로 있었던 기간, 당시까지의 기성고율, 전체 조합원들 출자재산 가액에 대한 현금청산대상자의 출자재산 가액의 비율, 다른 조합원들과의 형평 등을 고려하여 구체적으로 계산 또는 예측 가능한 명확한 분담 기준과 비율을 정하여야 한다고 보아야 한다. 또한, 도시정비법 제24조 제3항 제3호, 제9호에서 정비사업비의 금액, 징수방법, 조합원별 분담내역을 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항으로 정하고 있는 취지에 비추어 현금청산대상자에게 정비사업비의 일정 부분을 정관 규정 등에 근거하여 부담시키는 경우에도 잔존 조합원과의 형평상 그 금액 및 현금청산대상자별 분담내역을 특정할 수 있는 총회 결의를 거쳐야 한다고 봄이 타당하다.』
○ 16면 4행의 “위”부터 17행까지를 다음과 같이 수정
『그러나 앞서 본 사실관계와 앞서 든 증거, 을 제33호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정을 종합적으로 고려하면, 위 총회 결의 및 정관 조항은 단순히 현금청산대상자는 ‘그동안 투입된 사업비용’ 등을 공제하여 청산금을 지급받는다는 것으로서 앞서 든 여러 사정을 고려하여 구체적으로 계산 또는 예측 가능한 명확한 정비사업비 분담 기준과 비율을 정하였다고 볼 수 없고, 현금청산대상자가 부담할 정비사업비의 금액 및 현금청산대상자별 분담내역을 특정할 수 있는 총회 결의를 거쳤다고 볼 수도 없으므로 피고가 이에 근거하여 원고들에 대하여 직접 정비사업비 공제를 주장할 수 없다고 봄이 타당하다.
◎ 재건축사업의 정비사업비는 재건축사업의 성과를 위한 비용인데 현금청산대상자는 그 성과를 분배받을 수 없으므로 현금청산대상자에게 정비사업비를 분담시키는 것은 재건축사업의 본질에 맞지 아니하는 측면이 있다. 또한, 재건축사업에서 비용 지출과 수입 발생은 사업단계마다 차이가 있고, 특히 수입은 재건축사업의 마지막 단계에서 일반분양분 판매에 따라 주로 발생하게 되어 결국 재건축사업의 정산은 사업 종료 시 가능한 것인데, 현금청산대상자로 하여금 재건축사업의 중간단계에서 수입이 전혀 고려되지 아니한 정비사업비 정산의무만을 부담하도록 하는 것은 불합리한 결과를 나을 수 있다. 이에 따라 대법원도 정관 등으로 미리 정하지 아니하는 한 원칙적으로 현금청산대상자에 대한 정비사업비 분담을 부정하고 있다(위 대법원 2013두19486 판결 참조).
◎ 도시정비법 제61조 제1항은 ‘사업시행자는 토지 등 소유자로부터 제60조 제1항의 규정에 의한 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과ㆍ징수할 수 있다‘라고 규정하고 있고, 같은 법 제60조 제1항은 ’정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다‘라고 규정하고 있다. 정비사업비는 원칙적으로 사업시행자가 부담하되, 그 비용과 수입의 차액에 한하여 토지 등 소유자에게 부과할 수 있도록 정한 것이다. 사업에 계속 참여한 조합원들에게도 위와 같이 제한된 기준에 따라 정비사업비를 부과하도록 하고 있는데 위 총회 결의 및 정관 규정은 이 사건 사업으로 인한 전체 수입을 전혀 고려하지 아니한 채 당시까지 발생한 정비사업비만을 사업에 더는 참여하지 아니하는 현금청산대상자들에게 부과할 수 있도록 정하였다. 피고가 공제를 주장하는 정비사업비는 공사비, 판매관리비, 이주비 이자, 사업비 이자이고, 그 구체적인 항목 중 상당 부분은 주로 사업구역 내에 새로운 건물을 신축한 후 이를 분양하여 얻는 수입 등을 얻기 위하여 지출된 것으로서 신축 건축물로 변환되어 피고의 자산으로 귀속되고 종국적으로 분양대금으로 회수되는데 현금청산자들은 그 성과를 분배받지 못함에도 그 비용만을 분담하게 된다.
◎ 또한, 현금청산대상자의 조합원 수분양권을 일반분양으로 전환할 경우 조합은 부동산 경기 및 시장 상황에 따라 이를 조합원에 대한 분양가보다 높은 금액으로 일반분양할 수도 있어 현금청산대상자 몫의 정비사업비를 조합이 떠안더라도 반드시 손해를 본다고 단정하기 어렵다. 실제로 피고의 조합원들이 분양받은 아파트는 서울 강서구에 있는 마곡지구 내 9호선 신방화역에 인접한 핵심지역에 있는 민영아파트이기 때문에 아파트 가격이 대폭 상승하였다. 피고의 조합원들이 분양받은 전용면적 84㎡(34형) 아파트는 조합원 평균 분양가가 5억 원이나 이 법원 변론 종결일 무렵의 시가는 9억 원으로 프리미엄이 4억 원이고, 전용면적 59㎡(25형) 아파트는 조합원 평균 분양가가 3억 6,000만 원이나 시가는 6억 6,000만 원으로 프리미엄이 3억 원이다. 원고들에게 배정되었던 신축 아파트도 원고들에 대한 현금청산금보다 훨씬 높은 가격에 일반분양되었다.
◎ 그러므로 장래에 수입이 발생하는 경우라도 이를 전체 사업기간 중 현금청산대상자가 조합원의 지위를 가진 기간이 차지하는 비율, 당시까지의 기성고율 등을 고려하여 적절히 나누는 등으로 현금청산대상자의 정비사업비 분담 시에도 그 수익을 참작하여 산정하는 것이 합리적이고 공평하다(이에 대하여 피고는 원고들이 현금청산대상자가 됨으로써 조합에 재산을 출자하지 아니하였으므로 재산 출자를 전제로 하는 조합의 수입을 고려할 필요가 없다고 주장하나, 원고들도 2008년 이주, 철거 이후 이 사건 부동산을 사용, 수익하지 못하였고 현금청산대상자가 될 때까지는 이 사건 부동산을 제공한 것으로 볼 수 있으므로 수익의 일정 부분을 고려함이 타당하다). 만약 현금청산대상자들에 대하여 수입을 전혀 고려하지 아니한 채 정비사업비를 부담시키기 위하여는 그러한 총회 결의나 정관 규정이 더욱 구체적이고 상세하게 또한 개별적인 부담분을 계산하거나 예측할 수 있도록 이루어지거나 성립하여야 한다.
◎ 그런데 위 정관 규정은 단순히 현금청산대상자는 ‘그동안’ 투입된 사업비용 등을 공제하여 청산금을 지급받는다는 것으로서 사업비용의 발생 시기가 불분명하고, 만약 위 총회 결의가 이루어지기 전에 발생한 정비사업비까지 부담하도록 하는 것은 현금청산대상자들의 재산권을 소급하여 제한하는 것으로서 불측의 재산상 피해를 입게 할 우려도 있다. 이 사건 사업은 2008. 3. 이주 및 철거를 마친 상태에서 2009년 조합설립동의서의 하자(조합원들이 부담하여야 할 비용의 액수가 명확하게 기재되어 있지 아니한 채 분담금 산식으로만 기재되어 있었다) 때문에 조합설립인가가 무효로 됨으로써 재건축사업이 장기간 중지되는 등으로 일반적인 경우보다 비용이 상당히 많이 지출되어 그 피해가 더욱 클 수 있다. 나아가 위 정관 조항은 조합의 정비사업비 중 현금청산대상자에게 부담시키는 것이 공평하고 합리적인 항목 또는 범위, 정비사업의 시행과정에서 발생하거나 발생이 예상되는 수입, 전체 조합원들 출자재산 가액에 대한 현금청산대상자들의 출자재산 가액의 비율, 다른 조합원들과의 형평 등을 고려하여 구체적으로 계산 또는 예측 가능한 명확한 분담 기준과 비율을 정하지 아니하였다(피고는 현금청산기준일 전날인 2014. 3. 2.까지 지출된 총 사업비에 종전자산평가액에 따라 산출된 개별분담비율을 곱한 액수를 현금청산대상자가 분담하여야 할 정비사업비로 주장하고 있으나, 위 정관 규정에는 이에 관한 내용도 없다).
◎ 피고는 당초 정관에 현금청산대상자에 대한 정비사업비 부담 규정을 두지 아니하였고, 종전 사업시행계획에 따른 분양신청 과정에서는 현금청산대상자에게 정비사업비를 구하지 아니하다가 2013. 5. 16. 정기총회를 거쳐 위 정관 조항을 신설하였다. 이러한 피고의 정관 규정 변경이나 사업 진행 경과에 비추어 보면, 피고가 처음부터 정비사업비를 현금청산대상자들에게도 부과할 것을 예정하고 사업을 추진하여온 것으로 보이지 아니한다. 이처럼 피고는 애초에 예정된 바 없어 조합원들이 예상하기도 어려운 상황에서 새로이 정비사업비를 현금청산대상자들에게 부과하는 규정을 마련하면서 총회 결의의 형식을 거쳤다. 그런데 위 결의는, 조합 탈퇴 여부에 관한 의사가 이미 어느 정도 결정된 단계에 이르러서, 조합원의 지위를 유지할 것이 예상되는 다수의 조합원들, 또는 적어도 자신이 탈퇴할지에 관하여 진지하게 고려하지 아니한 다수의 조합원들에 의하여 다른 여러 안건과 함께 총회에 상정되어 의결이 이루어졌다. 이 과정에서 실질적으로 현금청산을 선택할 사람들의 의사가 충분히 반영되었다고 보기 어렵고, 조합에 남기로 한 다수의 조합원들은 현금청산대상자에게 사업비를 분담시키는 정관 개정에 관하여 대부분 동의할 것이기 때문에 비록 단체법적 법률관계라 하더라도 소수의 의견이 무시될 우려가 있다. 나아가 조합원으로서는 구체적인 분담 기준이 명시되어야만 조합원으로 계속 남을지 아니면 현금청산대상자로서 현금청산을 받을지에 관한 합리적인 의사결정을 할 수 있게 된다.
◎ 도시정비법 제24조 제3항은 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항으로, 제3호에서 ‘제61조의 규정에 의한 비용의 금액 및 징수방법’, 제9호에서 ‘정비사업비의 조합원별 분담내역’을 들고 있고, 원고의 정관 제34조도 이와 같은 내용의 규정을 두고 있다. 위와 같은 법률 및 정관 규정 내용에 비추어 현금청산대상자에게 정비사업비의 일정 부분을 정관 규정이나 약정에 근거하여 부담시키는 경우에도 잔존 조합원과의 형평상 그 금액 및 현금청산대상자별 분담내역을 특정할 수 있는 총회 결의를 거쳐야 한다고 봄이 타당하다. 특히 피고의 위 총회는 분양계약체결 기간 전에 이루어졌으므로 피고로서는 토지 등 소유자들이 올바른 정보에 근거하여 분양계약체결 여부를 정할 수 있도록 위 총회 결의 전에 정비사업비 부담금 내역을 제공하는 것이 바람직하다. 그런데 위 총회 결의 당시 현금청산대상자가 부담할 개략적인 정비사업비의 항목 및 액수, 개인별 분담내역 등이 전혀 특정되지 아니하였다.』
○ 21면 20행부터 22면 16행까지를 다음과 같이 수정
『따라서 피고는, 원고 1에게 이 사건 1토지 및 1건물의 평가액에서 조합원 지위 상실 이후의 이주비 대출금 이자를 공제한 1,129,652,386원(=1,135,158,250원－5,505,864원) 및 그 중 507,923,059원[774,152,386원(=청산금 1,129,652,386원－이 사건 1근저당권 실제 피담보채무 355,500,000원) 중 제1심판결에서 인정한 금액]에 대하여는 청산사유가 발생한 날로부터 150일이 경과한 2014. 7. 31.부터, 이 사건 1근저당권 피담보채무액 355,500,000원에 대하여는 이 사건 1근저당권설정등기의 말소일 다음날인 2015. 1. 6.부터 각 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 다툼이 상당하다고 인정되는 제1심판결 선고일인 2015. 7. 2.까지 민법에 의한 연 5%의, 나머지 266,229,327원(=774,152,386원－507,923,059원, 이 법원에서 추가로 인정하는 금액)에 대하여는 위 2014. 7. 31.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 다툼이 상당하다고 인정되는 이 법원 판결 선고일인 2017. 5. 17.까지 민법에 의한 연 5%의, 각각 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 의한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 원고 2에게 이 사건 2토지 및 2건물 평가액에서 조합원 지위 상실 이후의 이주비 대출금 이자를 공제한 809,649,787원(=813,710,650원－4,060,863원) 및 그 중 351,048,091원[547,449,787원(=청산금 809,649,787원－이 사건 2근저당권 실제 피담보채무 262,200,000원) 중 제1심판결에서 인정한 금액]에 대하여는 위 2014. 7. 31.부터, 이 사건 2근저당권 피담보채무액 262,200,000원에 대하여는 이 사건 2근저당권설정등기의 말소일 다음날인 2014. 11. 26.부터 각 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 및 범위에 관하여 다툼이 상당하다고 인정되는 제1심판결 선고일인 2015. 7. 2.까지 민법에 의한 연 5%의, 나머지 196,401,696원(=547,449,787원－351,048,091원, 이 법원에서 추가로 인정하는 금액)에 대하여는 위 2014. 7. 31.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 다툼이 상당하다고 인정되는 이 법원 판결 선고일인 2017. 5. 17.까지 민법에 의한 연 5%의, 각각 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 의한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.』
3. 결론
그렇다면 원고들의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 받아들이고, 나머지는 이유 없어 이를 기각할 것이다. 이와 결론을 일부 달리한 제1심판결은 부당하므로 원고들이 이 법원에서 감축한 청구를 포함하여 제1심판결을 주문 제1의 가, 나항과 같이 변경한다.
판사 김용빈(재판장) 박재우 정승규