【원 고】
원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 정의 담당변호사 강동원 외 2인)
【피 고】
긴등마을주택 재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 정경아 외 3인)
【변론종결】
2015. 5. 28.
【주 문】
1. 피고는,
가. 원고 1에게 863,423,059원 및 위 돈 중 507,923,059원에 대하여는 2014. 7. 31.부터, 355,500,000원에 대하여는 2015. 1. 6.부터 각 2015. 7. 2.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을,
나. 원고 2에게 613,248,091원 및 위 돈 중 351,048,091원에 대하여는 2014. 7. 31.부터, 262,200,000원에 대하여는 2014. 11. 26.부터 각 2015. 7. 2.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을
각 지급하라.
2. 원고들의 각 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 30%는 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고는, 원고 1에게 1,135,158,250원 및 그 중 888,818,250원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 246,340,000원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2015. 5. 6.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 원고 2에게 813,710,650원 및 그 중 655,695,650원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2014. 6. 30.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 158,015,000원에 대하여는 2012. 12. 21.부터 2015. 5. 6.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고는 서울 강서구 (주소 생략) 일대 31,668㎡에서 주택재건축사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 시행하기 위하여 설립된 주택재건축 정비사업조합으로, 2007. 8. 1. 서울특별시 강서구청장으로부터 조합설립인가를 받았다.
나. 서울특별시 강서구청장은 2007. 10. 31. 이 사건 사업시행을 인가하였고(서울특별시 강서구 고시 제2007-76호), 그 후 3차례 사업시행 변경인가를 하였으며, 2008. 1. 23. 관리처분계획을 인가하였고(서울특별시 강서구 고시 제2008-8호), 2013. 12. 20. 및 2014. 1. 6. 각 관리처분계획 변경인가를 하였다.
다. 원고들은 피고의 조합원들로서, 원고 1은 이 사건 사업구역 내에서 별지 부동산목록 순번 1번 기재 토지(이하 ‘이 사건 1토지’라 한다) 및 건물(이하 ‘이 사건 1건물’이라 한다)을, 원고 2는 같은 목록 순번 2번 기재 토지(이하 ‘이 사건 2토지’라 한다) 및 건물(이하 ‘이 사건 2건물’이라 한다)을 각 소유하고 있었다(위 각 건물은 2008. 10. 2. 멸실되었다. 이하 위 각 토지를 통틀어 ‘이 사건 각 토지’, 위 각 건물을 통틀어 ‘이 사건 각 건물’이라 하며, 이 사건 각 토지 및 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다).
라. 원고 2는 2007. 11. 19. 피고에게 이 사건 2토지 및 2건물에 관하여 2007. 11. 19.자 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐주었고, 원고 1은 2008. 4. 29. 피고에게 이 사건 1토지 및 1건물에 관하여 2007. 11. 19.자 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐주었으며, 원고들은 각 신탁등기일 무렵 피고에게 이 사건 부동산을 각 인도하였다.
마. 원고들은 분양신청기간(2012. 11. 1.부터 2012. 12. 20.까지) 내인 2012. 12. 20. 피고에게 각 분양신청서를 제출하였다.
바. 피고는 2014. 1. 23.부터 2014. 1. 26.까지를 조합원 분양계약체결기간으로 정하여 공고하였다가 일시 연기한 후, 다시 그 기간을 2014. 2. 28.부터 2014. 3. 2.까지로 공고하였다.
사. 원고들은 2014. 2. 17. 피고에게 그 분양신청을 철회(통고서에는 취소라고 기재되어 있으나 철회의 의미로 보인다)하였고 분양계약체결기간인 2014. 1. 23.부터 2014. 1. 26.까지 분양계약을 체결하지 않았으니 현금청산을 하여 달라는 내용의 각 통고서를 내용증명우편으로 발송하였으며, 분양체결기간(2014. 2. 28.부터 2014. 3. 2.까지) 내에 분양계약을 체결하지 않았다.
아. 피고는 2014. 4. 28. 원고들에게, 원고들이 분양계약체결 만료일인 2014. 3. 2.까지 분양계약을 체결하지 아니하여 현금청산대상자가 되었고 사업비 등 비용부담이 발생할 수 있으니 2014. 5. 9.까지 분양계약을 체결하여 분양계약 미체결에 따른 손해를 방지할 수 있다는 내용의 각 통고서를 발송하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증의 1, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 1 내지 4, 갑 제6호증의 1 내지 3, 갑 제7호증의 2, 3, 갑 제8호증의 1, 2, 갑 제9호증의 1, 2, 을 제1호증의 1, 2, 변론 전체의 취지
2. 당사자의 주장
가. 원고들의 주장
원고들은 분양신청을 할 의사가 없었음에도 분양신청률을 높여야 되니 형식적으로 신청서만 제출하여 주면 분양미신청자와 같은 조건으로 현금청산을 하여 주겠다는 피고의 부탁에 따라 그 의사에 반하여 분양신청을 한 것이고, 이후 분양신청을 철회하기까지 하였으므로, 원고들은 분양신청을 하지 않았거나 분양신청을 철회한 자로서 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제47조 제1항 제1호, 피고 정관 제44조 제4항 제1호, 제2호에 따라 분양신청기간 종료일 다음날 현금청산대상자가 되었다고 할 것이며, 피고는 원고들에게 이 사건 부동산에 대한 각 청산금 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 피고의 주장
1) 현금청산기준일에 대한 주장
원고들은 분양신청을 하였으나 분양계약을 체결하지 아니하였으므로, 분양계약체결기간 종료일 다음날인 2014. 3. 3.을 기준일로 하여 현금청산을 하여야 한다.
2) 사업비 공제항변
원고들은 피고 정관규정에 의하여 조합원자격을 상실할 때까지 사업비를 분담할 의무가 있으므로, 원고들이 현금청산기준일 전날인 2014. 3. 2.까지 지출된 피고 조합의 총사업비에 대하여 종전자산 평가액의 비율에 따라 산정한 사업비분담금이 청산금에서 공제되어야 한다.
3) 이주비대출금이자 공제항변
피고는 원고들이 금융기관으로부터 대출받은 이주비대출금에 대한 이자를 대납하였는데, 원고들이 조합원의 지위를 상실한 이상 피고가 대납한 이주비대출금이자를 피고에게 반환하여야 할 의무가 있으므로, 이주비대출금이자 상당 액수가 청산금에서 공제되어야 한다.
4) 지연손해금 지급거절 주장
원고들의 이 사건 부동산에 설정된 근저당권 말소의무와 피고의 청산금지급의무는 동시이행관계에 있고, 피고는 원고들로부터 근저당권을 말소받기 전까지는 청산금의 지급을 거절할 수 있으므로, 피고는 근저당권이 말소된 날까지 청산금에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 없다.
3. 인정사실
가. 피고의 정관
피고 정관 중 이 사건과 관련된 주요 내용은 다음과 같다.
제10조(조합원의 권리ㆍ의무)① 조합원은 다음 각 호의 권리와 의무를 갖는다.1. 토지 또는 건축물의 분양청구권2. 총회의 출석권ㆍ발언권 및 의결권3. 임원의 선임권 및 피선임권4. 대의원의 선출권 및 피선출권5. 정비사업비, 청산금, 부과금과 이에 대한 연체료 및 지연손실금(이주지연, 계약지연, 조합원 분쟁으로 인한 지연 등을 포함함) 등의 비용납부의무6. 사업시행계획에 의한 철거 및 이주 의무7. 그 밖에 관계법령 및 이 정관, 총회 등의 의결사항 준수의무제34조(정비사업비의 부과 및 징수)① 조합은 사업시행에 필요한 비용을 충당하기 위하여 조합원에게 공사비 등 주택사업에 소요되는 비용(이하 ‘정비사업비’라 한다)을 부과ㆍ징수할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의한 정비사업비는 총회의결을 거쳐 부과할 수 있으며, 추후 사업시행구역 안의 토지 및 건축물 등의 위치ㆍ면적ㆍ이용상황ㆍ환경 등 제반 여건을 종합적으로 고려하여 관리처분계획에 따라 공평하게 금액을 조정하여야 한다. ③ 조합은 납부기한 내에 정비사업비를 납부하지 아니한 조합원에 대하여는 금융기관에서 적용하는 연체금리의 범위 내에서 연체료를 부과할 수 있으며, 법 제61조 제4항의 규정에 따라 관할구청장에게 정비사업비의 징수를 위탁할 수 있다. 제37조(이주대책)② 조합은 이주비의 지원을 희망하는 조합원에게 조합이 직접 금융기관과 약정을 체결하거나 시공자와 약정을 체결하여 지원하도록 알선할 수 있다. 이 경우 이주비를 지원받은 조합원은 사업시행구역 안의 소유 토지 및 건축물을 담보로 제공하여야 한다. ③ 제2항의 규정에 의하여 이주비를 지원받은 조합원 또는 그 권리를 승계한 조합원은 지원받은 이주비를 주택 등에 입주할 때까지 시공자(또는 금융기관)에게 환불하여야 한다.제44조(분양신청 등)④ 조합은 조합원이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산한다. 그 금액은 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 1. 분양신청을 하지 아니한 자 2. 분양신청을 철회한 자 3. 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자⑤ 조합원은 관리처분계획인가 후 분양계약 통지일부터 60일 이내에 분양계약을 체결하여야 하고 분양계약을 체결하지 않는 경우 조합원은 조합에 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다. 이 때 분양계약을 체결하지 않은 조합원은 현금청산 기준일은 분양계약체결 기간이 종료되는 다음 날로 하고 현금청산 대상자는 다음 항목에 대해 발생한 비용을 공제하여 청산금을 지급받는다.1. 그동안 투입된 사업비용2. 연체이자 등 금융비용3. 현금청산에 소요된 경비 및 소유권 이전에 따른 취득세 및 등록세 부칙제1조(시행일) 이 정관은 조합원 총회 의결을 거친 후, 강서구청으로부터 조합정관변경인가를 받은 후부터 효력이 발생한다.
나. 한편, 피고의 위 정관 중 제44조 제5항은 종전에는 “조합원은 관리처분계획인가 후 분양계약통지일로부터 60일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며, 분양계약체결을 하지 않은 경우 제4항의 규정을 준용한다.”라고만 규정되어 있었으나, 2013. 5. 16.자 긴등마을주택재건축조합 정기총회의 의결을 거쳐 위와 같이 변경되었고, 위와 같이 변경된 정관에 대하여 2013. 7. 17. 강동구청장으로부터 인가를 받았다.
다. 피고는 2007. 10. 28. 현대건설 주식회사(이하 ‘시공사’라 한다)와 공사계약(이하 ‘이 사건 공사계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.
긴등마을 주택재건축 정비사업 공사계약서6. 계약금액: 84,629,181,283원공사계약조건제4조(사업시행의 방법)① 피고 조합원의 이주비 및 피고의 사업경비는 시공사가 피고 및 피고 조합원에게 대여할 수 있고, 이때 피고 및 피고 조합원은 제39조 및 제40조의 규정에 따라 원리금을 상환하여야 한다. 다만 피고와 시공사는 협의하여 이주비 및 사업경비를 금융기관을 통해 피고가 직접 조달할 수 있다. 제7조(공사계약금액)① 피고가 시공사에게 지급해야 하는 공사계약금액은 긴등마을 주택재건축 정비사업 공사계약서 제6항에 명시한 금액으로 다음과 같다.공사계약금액공사비907,193원/㎡기본이주금융비용82,673원/㎡5.5% 변동금리합계989,865원/㎡부가가치세 제외제16조(이주비의 대여)① 시공사는 피고의 조합원에게 해당 조합원 명의로 대여금융기관으로부터 기본 이주비 명목으로 합계 484억 원 한도 내에서 피고의 종전 건축물(대지 포함)의 평가금액을 기준으로 차등 대여받을 수 있도록 조치하고, 유이자 이주비는 필요시 피고와 협의하여 추가로 대여받을 수 있도록 조치한다. 단, 기본 이주비에 대한 이자는 입주 지정일까지는 시공사가 피고의 조합원을 대신하여 매월 대여 금융기관에 납부하고, 유이자 이주비에 대한 이자는 피고의 해당 조합원이 대여시점부터 매월 대여금융기관의 지정된 계좌에 입금하여야 하며 연체 시 대여금융기관과의 약정에 따라 주택자금 대출 연체료율을 적용한 금액을 대여금융기관 또는 시공사에게 지급하여야 한다. ② 조합원 세대당 배정된 이주비(기본 및 유이자)에 대하여는 피고 조합원 명의로 대여금융기관으로부터 차입하고, 대여금융기관이 해당조합원 재산에 1순위 근저당권을 설정하는 것을 원칙으로 한다. 피고의 지급보증을 대여금융기관에서 요청하는 경우에는 시공사 명의로 해당조합원의 재산에 1순위 근저당권을 설정하여야 한다. 대여 이전에 피고의 모든 조합원은 대여금융기관 대출관련 서류 및 근저당권 설정 서류를 시공사에게 제출하여야 하고, 피고는 이주비 지급 전에 반드시 조합원 건축물의 소유관계, 세입자 이주완료 여부 등을 확인한 후 지급 요청하여야 한다.
라. 한편 피고는 2013년 11월경 시공사와 이 사건 공사계약 일부를 변경하는 계약(이하 ‘이 사건 변경계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.
제17조(이주비 등의 대여)① 피고는 조합원 이주비를 기존 재산권 내역에 따라 공사도급계약 특수조건에 명시된 한도 내에서 감정평가금액을 기준으로 시공사와 협의하여 선정한 금융기관으로부터 시공사의 보증 없이 피고가 금융기관으로부터 직접 조달하기로 한다.② 제1항의 기본 이주비에 대한 이자는 피고 조합원의 입주지정기간 만료일 또는 실입주일 중 빠른 날까지 피고가 납부하고, 추가 이주비에 대한 이자는 피고의 해당 조합원이 해당 대여시점부터 매월 대여금융기관의 지정된 계좌에 입금하여야 하며, 연체 시 대여금융기관과의 약정에 의한 연체료율을 적용한 연체이자를 대여금융기관 또는 시공사에게 지급하여야 한다.
마. 2008. 4. 29. 이 사건 1토지 및 1건물에 관하여 원고 1의 아래 이주비대출금 채무를 피담보채무로, 채권최고액을 426,600,000원으로 하는 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 1근저당권’이라 한다)가, 이 사건 2토지 및 2건물에 관하여 원고 2에 대한 아래 이주비대출금 채무를 피담보채무로, 채권최고액을 314,640,000원으로 하는 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 2근저당권’이라 한다)가 각 주식회사 국민은행(이하 ‘국민은행’이라 한다) 앞으로 마쳐졌다.
바. 원고 1은 2008. 5. 2. 국민은행에서 이주비 명목으로 355,500,000원을, 원고 2는 같은 날 262,200,000원을 각 대출받았다.
사. 2013년 11월분까지의 각 원고들에 대한 이주비대출금이자(2008. 5. 20.부터 2013. 12. 20.까지)는 이 사건 공사계약에 따라 시공사가 납부하였고, 시공사는 이 사건 변경계약 이후인 2014. 1. 8. 피고에게 시공사가 그간 대신 납부한 위 각 이주비대출금이자의 지급을 요청하였으며, 2013년 12월분 이후 각 이주비대출금이자는 피고가 납부하였다.
아. 2008. 5. 2.부터 2014. 7. 21.까지 시공사 및 피고 조합이 납부한 이주비대출금이자의 구체적인 내역은 별지 각 여신거래내역 기재와 같다.
자. 원고들이 위 각 근저당권의 피담보채무를 모두 변제함으로써 이 사건 2근저당권은 2014. 11. 25., 이 사건 1근저당권은 2015. 1. 5. 각 말소되었다.
차. 시공사는 2015. 2. 26.경 피고에게, 시공사가 직접 납부한 원고 1에 대한 이주비대출금이자 92,347,928원 상당 및 원고 소외인에 대한 이주비대출금이자 68,111,459원 상당의 각 부당이득반환채권을 양도하고, 2015. 3. 2. 원고들에게 각 통지하였다.
카. 한편, 피고는 2014. 8. 21. 임시총회를 개최하여 조합 정관 제10조 제1항 제5호 및 제7호, 제44조 제5항에 근거하여 현금청산 대상자가 부담하여야 할 사업비 및 금융비용의 구체적인 금액을 확정하여 조합원들의 승인을 받는 내용의 안건인 현금청산대상자 비용부담금액 승인의 건을 상정하여 의결하였다.
타. 피고의 관리처분계획에 의하면, 이 사건 사업구역 내 모든 토지 또는 건축물의 종전자산평가액 합계는 101,679,037,000원이고, 이 사건 건물이 멸실되기 전인 2007년 11월경을 기준으로 한 이 사건 부동산에 대한 종전자산 평가액은 아래 표 기재와 같다.
소유자지번면적(단위: ㎡)및 평가액(단위: 원)총 종전재산평가액원고 14-94토지면적218888,818,250원토지 평가액874,180,000 (4,010,000/㎡)건축물면적79.34건축물 평가액14,638,250 (184,500/㎡)원고 24-93토지면적169655,695,650원토지평가액637,975,000 (3,775,000/㎡)건축면적79.11건축물 평가액17,720,650 (224,000/㎡)
파. 2014. 3. 3.까지 피고 조합이 지출한 정비사업비는 아래 표 기재와 같고, 그 총액은 30,456,104,640원이다.
하. 이 법원의 감정인 소외 2에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 2014. 3. 3. 기준 이 사건 1토지의 평가액은 1,120,520,000원, 이 사건 2토지의 평가액은 795,990,000원이다(이 사건 각 건물은 멸실되어 감정이 이루어지지 아니하였다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제10호증의 1, 2, 갑 제11호증, 갑 제21호증의 1, 2, 갑 제24호증, 을 제2, 3, 4호증, 을 제5 내지 14호증(각 가지번호 포함), 을 제15호증, 을 제16호증의 1, 2, 을 제18, 19, 20호증, 을 제21호증의 1, 2의 각 기재, 이 법원의 감정인 소외 2에 대한 감정촉탁결과, 변론 전체의 취지
4. 판단
가. 청구원인에 대한 판단
1) 청산금 지급의무의 발생
위 인정사실에 의하면, 원고들은 분양신청을 하였으나 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 피고 정관 제44조 제5항에 따라 피고의 조합원 지위를 상실하고 현금청산대상자가 되었다고 할 것이므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 이 사건 부동산에 대한 청산금을 지급할 의무가 있고, 위 청산금지급의무는 분양계약체결기간 종료일 다음날인 2014. 3. 3. 발생하였다.
이에 대하여 원고들은, 분양신청의 의사표시가 원고들의 진정한 의사에 반하는 것이어서 효력이 없다는 취지로 주장하나, 분양신청의 의사표시의 효력을 부정할 만한 하자가 있다고 인정할 증거가 없다. 또한, 원고들은 분양신청을 철회하였으므로 분양신청기간 종료일 다음날이 현금청산기준일이 된다는 취지의 주장도 하고 있지만, 도시정비법 제47조 제1항 소정의 ‘분양신청을 철회한 자’는 분양신청기간 내에 분양신청을 하였다가 그 기간이 종료되기 전에 이를 철회한 자를 가리키고, 분양신청기간이 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회한 자는 여기에 포함되지 않는 것으로 해석되고(대법원 2014. 8. 26. 선고 2013두4293 판결 등 참조), 피고 정관 제44조 제4항 제2호 소정의 ‘분양신청을 철회한 자’ 역시 위 법률문언과 동일한 취지에서 규정된 것으로 보이므로, 원고들의 이 부분 주장 역시 받아들이지 아니한다.
2) 청산금의 액수
청산금의 지급을 구하는 소송에 있어서 법원은 반드시 시가감정에 의하여 청산금액을 평가하여야 하는 것은 아니고 적절한 방법으로 청산금액을 평가할 수 있다(대법원 2012. 5. 10. 선고 2010다47469, 47476, 47483 판결 등 참조).
법원감정촉탁결과 청산금지급의무가 발생하는 2014. 3. 3.을 기준으로 한 이 사건 1토지의 평가액이 1,120,520,000원, 이 사건 2토지의 평가액이 795,990,000원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 당시 이 사건 1건물의 가액이 14,638,250원, 이 사건 2건물의 가액이 17,720,650원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 피고가 원고들에게 지급할 이 사건 부동산에 대한 청산금의 액수는 원고 1에 대하여 1,135,158,250원(= 1,120,520,000원 + 14,638,250원), 원고 2에 대하여 813,710,650원(= 795,990,000원 + 17,720,650원)이다.
3) 소결론
따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고 1에게 1,135,158,250원, 원고 2에 대하여 813,710,650원 및 위 각 돈에 대하여 청산금지급의무가 발생하는 2014. 3. 3.부터 150일이 경과하는 2014. 7. 31.부터 지연손해금을 지급할 의무가 있다[구 도시 및 주거환경정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것) 제47조 제1항에 따라 청산금에 대한 지연손해금은 청산사유가 발생한 날부터 150일이 경과한 2014. 7. 31.부터 발생한다고 보아야 한다(2013. 12. 24. 개정된 제47조 제1항은 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음날로부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 규정하고 있으나, 개정법의 부칙 제4조는 위 현금청산기간을 위 개정법의 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용하도록 규정하고 있어, 원고에 대한 현금청산기간은 개정 전의 규정이 적용되어야 한다). 다만, 뒤에서 보듯이 피고는 각 근저당권설정등기가 말소되기 전까지 그 피담보채무액에 상응하는 범위에서는 청산금의 지급을 거절할 수 있으므로, 그 한도에서는 지연손해금이 발생하지 아니한다].
나. 사업비 공제항변에 대한 판단
1) 도시정비법 제60조 제1항은 정비사업비는 도시정비법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다고 규정하고 있고, 같은 법 제61조 제1항, 제3항은 사업시행자는 토지 등 소유자로부터 위 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과ㆍ징수할 수 있고, 그에 관하여 필요한 사항은 정관 등으로 정한다고 규정하고 있다.
위 규정과 더불어 주택재개발사업이나 주택재건축사업의 특성상 이를 달리 정하고 있는 일부 규정(매도청구에 관한 도시정비법 제39조 등)들을 제외하고는 주택재개발사업이나 주택재건축사업을 구분하지 않고 함께 규율하는 도시정비법의 체계 및 규정내용에 비추어 보면, 주택재개발사업이나 주택재건축사업에서 사업시행자인 조합은 토지 등 소유자인 조합원에게 도시정비법 제61조 제1항에 따라 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입과의 차액을 부과금으로 부과ㆍ징수할 수 있으나, 조합원이 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하여 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 조합은 현금청산대상자에게 도시정비법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과ㆍ징수할 수 없고, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합은 도시정비법 제47조에 규정된 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결 참조).
2) 피고 정관 제44조 제5항에는 현금청산대상자에게 그동안 투입된 사업비용을 공제하여 청산금을 지급한다는 규정이 있고, 위 정관규정은 2013. 5. 16. 조합 정기총회 의결을 통해 변경되었으며, 2013. 7. 17. 변경인가를 받았음은 앞서 본 바와 같다. 위 정관규정은 위 정관 부칙 제1조에 따라 정관변경인가를 받은 때 그 효력이 발생하므로, 원고들이 조합원 지위를 상실한 2014. 3. 3.경 무렵에는 현금청산대상자에 대하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 정비사업비를 분담시킬 수 있는 정관의 근거규정이 존재하고 있고, 따라서 피고의 사업비공제항변은 이유 있다.
3) 청산금에서 공제되어야 할 사업비분담금은 현금청산기준일 전날인 2014. 3. 2.까지 지출된 총 사업비에다가 종전자산평가액에 따라 산출된 개별분담비율을 곱한 액수로 산출할 수 있다. 이에 따라 산정하면, 원고 1이 분담하여야 하는 사업비 액수는 266,229,327원{= 2014. 3. 2.까지 지출된 총 사업비 30,456,104,640원 × 원고의 종전자산평가액에 따른 개별분담비율 0.8741410975%(= 888,818,250원 ÷ 101,679,037,000원), 원 미만 버림, 이하 같다}이고, 원고 2가 분담하여야 하는 사업비 액수는 196,401,696원{= 2014. 3. 2.까지 지출된 총 사업비 30,456,104,640원 × 원고의 종전자산평가액에 따른 개별분담비율 0.6448680763% (= 655,695,650원 ÷ 101,679,037,000원)}이다.
다. 이주비대출금이자 공제항변에 관한 판단
1) 이주비대출금이자의 반환의무
도시정비법에 의하여 설립된 재건축정비사업조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원이 조합원의 지위를 상실하였다고 하더라도 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급하여 반환할 의무가 있는 것은 아니다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결 등 참조).
앞서 본 바와 같이 원고들이 피고의 조합원 지위를 유지하고 있던 기간에 변경됨으로써 원고에게도 적용이 되는 정관 제44조 제5항 제2호에 따르면 피고는 현금청산자가 된 조합원에 대하여 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 이주비 대출금의 이자를 ‘연체이자 등 금융비용’으로서 청산금에서 공제할 수 있어 보인다. 그러나 ① 원고들은 피고의 사업시행을 위하여 그 소유 부동산을 제공하고 이주하는 등 조합원으로서의 의무를 이행하였고, 청산금을 지급받기 전에 부동산의 사용ㆍ수익권한을 포기한 반면 조합원의 지위를 상실함으로써 조합의 사업에 따른 이익을 얻을 수는 없게 된 점, ② 피고는 원고들이 이 사건 부동산을 인도하고 신탁등기를 마쳐줌으로 인하여 사업을 신속히 진행할 수 있었던 점, ③ 원고들에 대하여 미리 정하여 둔 정관 규정에 따라 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 사업비를 부담케 할 수 있고, 그 사업비에는 공사비, 판매관리비 뿐만 아니라 피고가 부담한 이주비이자, 사업비이자 등 금융비용이 이미 포함되어 있음은 앞서 본 바와 같은데, 청산금에서 원고들이 조합원지위를 유지한 동안의 이주비대출금이자 부분을 공제함으로써 또다시 부담을 지우는 것은 원고들에게 이중의 부담을 지우는 것이어서 부당한 점 등에 비추어 보면, 위 변경 정관의 내용을 그대로 적용하는 것은 형평의 관념상 심히 부당한 결과를 초래할 수 있으므로, 원고들이 조합원의 지위에서 얻은 이주비대출금이자 상당의 이익은 그대로 보유한다고 봄이 타당하다.
다만 원고들에게 조합원의 지위에서 얻은 이주비 대출금의 이자 상당의 이익을 소급하여 반환할 의무를 지울 수는 없다고 하더라도, ① 피고 조합이 원고들의 이주비대출금이자를 대신 부담한 것은 원고들이 피고 조합원의 지위에 있음을 전제로 한 것으로 해석되는 점, ② 만약 원고들이 피고 조합원으로서의 지위를 상실한 이후의 이주비대출금이자까지 면제받는다면 그 이자는 결국 피고 조합원들에게 고스란히 전가되는 결과가 되어 부당한 점 등에 비추어 보면, 원고들이 이주비대출금이자 상당의 이익을 보유할 수 있는 것은 피고 조합원으로서의 지위를 유지하고 있는 기간 동안이라고 한정하여 해석함이 상당하고, 피고 조합원으로서의 지위를 상실한 이후부터의 이자는 원고들이 부담하는 것으로 봄이 상당하다. 따라서 형평의 관념상 원고들이 조합원지위를 상실한 2014. 3. 3. 이후 피고가 부담한 이주비대출금이자 상당액은 청산금에서 공제되어야 한다.
2) 공제의 범위
원고들이 피고 조합원의 지위를 상실한 2014. 3. 3. 이후 피고가 원고 1의 이주비대출금이자로 2014. 3. 20. 1,150,846원[다만, 이 금액은 2014. 2. 21.부터 2014. 3. 20.까지의 이자로 산정된 것으로 보이므로, 위 금액 중 2014. 3. 3.부터 2014. 3. 20.까지의 이자를 계산하면 739,829원(= 1,150,846원 × 18/28)이 된다], 2014. 4. 21. 1,274,150원, 2014. 5. 20. 1,233,049원, 2014. 6. 20. 1,174,805원, 2014. 7. 21. 1,084,031원을 각 납부하고, 원고 2의 이주비대출금이자로 2014. 3. 20. 848,809원[이 금액에 대해서도 위와 같은 방식으로 2014. 3. 3.부터 2014. 3. 20.까지의 이자를 계산하면 545,662원(= 848,809원 × 18/28)이 된다], 2014. 4. 21. 939,753원, 2014. 5. 20. 909,438원, 2014. 6. 20. 866,480원, 2014. 7. 21. 799,530원을 각 납부한 사실은 별지 각 여신거래내역의 각 기재에 의하여 인정할 수 있으므로, 원고 1에 대하여는 5,505,864원(= 739,829원 + 1,274,150원 + 1,233,049원 + 1,174,805원 + 1,084,031원), 원고 2에 대하여는 4,060,863원(= 545,662원 + 939,753원 + 909,438원 + 866,480원 + 799,530원)이 각 청산금에서 공제되어야 하고, 피고의 이 부분 항변은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
라. 지연손해금 지급거절주장에 대한 판단
1) 도시정비법 제47조에 따라 재건축조합이 조합원의 지위를 상실한 토지등소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지등소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 재건축조합에 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 재건축조합의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다. 다만, 토지등소유자가 그 소유의 토지 등에 관하여 이미 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산금을 받기 위하여 별도로 소유권을 이전할 의무를 부담하지 아니하고, 조합원이 조합원 지위를 상실함으로써 신탁관계가 그 목적 달성 불능을 이유로 종료된 경우 신탁재산이었던 부동산은 당연히 재건축조합에 귀속된다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다19204 판결, 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477, 110484 판결 등 참조). 한편, 사업시행자는 사업수행을 위하여 필요한 경우 토지 등 소유자에게 청산금 중에서 권리제한등기를 말소하는 데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액을 먼저 지급할 수 있고 이에 대하여 토지 등 소유자는 동시이행항변권을 행사할 수 없다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조).
2) 또한, 매도인이 근저당권설정등기가 마쳐진 상태에서 소유권이전등기의무를 이행하는 경우에는 매수인은 이와 동시에 매도인에게 대금에서 저당권의 피담보채무액을 공제한 나머지 금액을 지급할 의무를 부담하고, 그 후 매도인이 근저당권설정등기말소의무를 이행하는 경우에는 매수인은 이와 동시에 저당권의 피담보채무액을 지급할 의무를 부담한다고 봄이 상당하다. 그리고 매도인이 말소할 의무를 부담하고 있는 매매목적물상 근저당권을 말소하지 못하고 있다면 매수인은 그 위험의 한도에서 매매대금의 지급을 거절할 수 있고, 그 결과 민법 제587조 단서에 의하여 매수인이 매매목적물을 인도받았다고 하더라도 미지급 대금에 대한 인도일 이후의 이자를 지급할 의무가 없으나, 이 경우 지급을 거절할 수 있는 매매대금이 어느 경우에나 근저당권의 채권최고액에 상당하는 금액인 것은 아니고, 매수인이 근저당권의 피담보채무액을 확인하여 이를 알고 있는 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 지급을 거절할 수 있는 매매대금은 확인된 피담보채무액에 한정된다(대법원 1996. 5. 10. 선고 96다6554 판결 참조).
3) 이 사건의 경우, 원고들이 청산금을 지급받기 전에 이미 이 사건 부동산에 관하여 피고 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐준 사실은 앞서 본 바와 같다. 또한, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 1부동산에 관하여는 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 2008. 4. 29. 당일 원고 1의 이주비대출을 위하여 이 사건 1근저당권이 설정되었고, 이 사건 2부동산에 관하여는 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 2007. 11. 19. 이후인 2008. 4. 29. 원고 2의 이주비대출을 위하여 이 사건 2근저당권이 설정되었으며, 시공사나 피고가 위 이주비대출금이자를 원고들을 대신하여 납부한 사실을 인정할 수 있다.
위 인정사실을 위 법리에 비추어 보면, 원고들이 조합원의 지위를 상실하게 된 때 신탁관계의 종료로 인하여 이 사건 각 토지의 소유권이 피고에게 확정적으로 귀속하고, 그에 따라 원고들은 피고에게 이 사건 각 토지의 소유권을 별도로 이전할 의무를 부담하지 아니하며, 다만 각 근저당권설정등기를 말소할 의무만을 부담하고 있었다고 할 것인데, 원고들의 근저당권설정등기말소의무와 피고의 청산금지급의무는 동시이행관계에 있다. 또한, 이 사건의 경우, 앞서 본 사실에 더하여 이주비대출이 피고 정관 제37조에서 정한 이주대책의 일환으로 이루어진 점 등의 사정에 비추어 보면, 피고가 위 각 근저당권의 실제 피담보채무액이 얼마인지 잘 알 수 있는 특별한 사정이 있다고 볼 것이므로, 동시이행관계에 있음을 이유로 피고가 청산금의 지급을 거절할 수 있는 것은 근저당권의 실제 피담보채무액에 상응하는 범위로 한정된다.
따라서 피고는 원고들에게 각 근저당권이 말소되기 전까지 그 각 근저당권의 실제 피담보채무액에 상응하는 범위에 한하여 동시이행관계에 있음을 이유로 청산금의 지급을 거절할 수 있고, 나머지 청산금에 대하여는 청산금의 지급을 거절할 수 없는바, 원고 1에 대하여는 이 사건 1근저당권이 말소된 2015. 1. 5.까지는 그 피담보채무액 355,000,000원에 대하여는 지연손해금이 발생하지 아니하고, 원고 2에 대하여는 이 사건 2근저당권이 말소된 2014. 11. 25.까지는 그 피담보채무액 262,200,000원에 대하여는 지연손해금이 발생하지 아니한다고 할 것이며, 나머지 각 청산금에 대한 지연손해금은 청산금지급의무가 발생하는 2014. 3. 3.부터 150일이 경과하는 2014. 7. 31.부터 발생한다고 할 것이므로, 피고의 이 부분 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
마. 소결론
따라서 피고는, 원고 1에게 이 사건 1토지 및 1건물의 평가액에서 사업비분담금, 조합원지위 상실 이후의 이주비대출금이자를 공제한 나머지 863,423,059원(= 1,135,158,250원 - 266,229,327원 - 5,505,864원) 및 위 돈 중 507,923,059원(= 청산금 863,423,059원 - 이 사건 1근저당권 실제 피담보채무 355,500,000원)에 대하여는 청산사유가 발생한 날로부터 150일이 경과한 2014. 7. 31.부터, 이 사건 1근저당권 피담보채무액 355,500,000원에 대하여는 이 사건 1근저당권설정등기의 말소일 다음날인 2015. 1. 6.부터 각 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2015. 7. 2.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 원고 2에게 이 사건 2토지 및 2건물 평가액에서 사업비분담금, 조합원지위 상실 이후의 이주비대출금이자를 공제한 나머지 613,248,091원(= 813,710,650원 - 196,401,696원 - 4,060,863원) 및 위 돈 중 351,048,091원(청산금 613,248,091원 - 이 사건 2근저당권 실제 피담보채무 262,200,000원)에 대하여는 청산사유가 발생한 날로부터 150일이 경과한 2014. 7. 31.부터, 이 사건 2근저당권 피담보채무액 262,200,000원에 대하여는 이 사건 2근저당권설정등기의 말소일 다음날인 2014. 11. 26.부터 각 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2015. 7. 2.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.
5. 결론
그렇다면, 원고들의 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
(별지 생략)
판사 박연욱(재판장) 민병국 박혜영