【원 고】
주식회사 무애 (소송대리인 변호사 최광석 외 1인)
【피 고】
【변론종결】
2011. 3. 11.
【주 문】
1. 피고는,
가. 원고로부터 20,689,655원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 제1항 기재 부동산을 인도하고,
나. 원고에게 715,264원 및 2010. 1. 21.부터 별지 목록 제1항 기재 부동산의 인도를 완료하는 날까지 월 568,965원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용의 40%는 원고가, 나머지 60%는 피고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고는 원고에게 ① 별지 목록 제1항 기재 부동산을 인도하고 ② 1,382,844원 및 2010. 1. 21.부터 별지 목록 제1항 기재 부동산의 인도 완료일까지 월 568,965원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 별지 목록 제1항 기재 부동산(이하 ‘비102호’라고만 한다)과 제2항 기재 부동산(이하 ‘비101호’라고만 한다)은 메트로개발 주식회사(이하 ‘메트로개발’이라고 한다)의 소유였다.
나. 피고는 2005. 4. 7. 메트로개발로부터 비102호와 비101호를 차임 월 100만 원(부가세 별도)으로 정하여 임차하면서 보증금으로 4,000만 원을 지급하고 2005. 6. 30. 비102호와 비101호를 사업장소재지로 하여 자동차정비업을 위한 사업자등록을 한 다음 현재까지 비102호와 비101호에서 자동차정비업을 하면서 이를 점유·사용하고 있다.
다. 한편, 비102호에 관하여는 2008. 6. 11. 수원지방법원 2008타경27430호로 강제경매절차가 개시되었고, 원고는 2010. 1. 21. 위 경매절차에서 비102호의 매수인으로 결정되어 매수대금을 완납하고 2010. 1. 26. 비102호에 관하여 그 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.
라. 피고는 원고가 비102호의 소유권을 취득한 이후 원고에게 차임을 지급한 적이 없다. 이에 원고는 2010. 4. 12. 피고에 대하여 2기분 이상의 차임연체를 이유로 임대차를 해지하였고 위 통지는 2010. 4. 15. 피고에게 도달되었다.
마. 피고는 또한 2010. 10.분까지의 관리비만을 원고에게 지급하고 그 이후부터의 관리비를 지급하지 않았다. 2010. 11.분부터 2011. 1. 10.까지 비102호와 비101호의 관리비는 1,382,844원이다.
【인정근거】
다툼이 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 6, 8호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 판 단
가. 비102호의 인도청구에 관한 판단
(1) 인도의무
피고와 메트로개발 사이의 비102호에 관한 임대차에는 상가건물임대차보호법이 적용되고, 피고가 2005. 4. 7.경 비102호를 인도받고 2005. 6. 30. 사업자등록을 하여 위 법에 정한 대항력을 갖추었으므로, 원고는 비102호를 매수함과 동시에 메트로개발로부터 비102호에 관한 임대인의 지위를 승계하였다. 그러나 원고는 2010. 4. 12. 피고의 차임연체를 이유로 비102호에 관한 임대차를 해지하였고, 이로써 비102호에 관한 원고와 피고 사이의 임대차는 종료되었다. 따라서, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 비102호를 인도할 의무가 있다.
이에 대하여 피고는, 비102호가 포함되어 있는 건물이 철거당할 처지에 있는데다가 인접 토지의 통행권 문제로 인하여 피고가 비102호를 사용·수익할 수 없어 차임을 지급하지 않은 것이므로 차임 미지급에 정당한 이유가 있어 차임연체를 이유로 한 원고의 해지는 부적법하다고 주장한다. 살피건대, 갑 제7호증, 을 제1, 4호증의 각 기재에 의하면, 비102호는 “쇼핑이지 제디동”이라는 건물의 일부인데{별지 목록 제1항 중 “(1동의 건물의 표시” 부분 참조} 그 부지의 소유자가 쇼핑센터 건물의 소유자와 임차인을 상대로 건물의 철거와 퇴거를 구하는 소를 제기하여 승소확정판결을 받고 이에 기한 강제집행을 신청한 사실, 위 건물에 인접한 용인시 기흥구 (주소 1 생략), (주소 2 생략) 토지의 소유자들이 위 건물의 소유자와 임차인에게 쇼핑센터 이용자들이 위 (주소 1 생략), (주소 2 생략) 토지를 통행로로 이용하지 않도록 하는 조치를 취하지 않으면 손해배상소송 등을 제기하겠다고 통지한 사실을 각 인정할 수 있으나, 앞서 본 바와 같이 피고가 비102호를 점유하면서 사용·수익하고 있는 이상 위 사정들만으로는 차임 지급을 거절할 정당한 사유가 있다고 할 수 없으므로 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.
(2) 동시이행
피고는 인도의무가 있다고 하더라도 보증금을 반환받을 때까지는 인도청구에 응할 수 없다고 주장한다. 살피건대, 피고가 메트로개발에게 비102호와 비101호에 관한 보증금으로 4,000만 원을 지급하였고, 4,000만 원 중 비102호의 면적비율에 해당하는 금액은 20,689,655원[= 4,000만 원 × 64.50㎡(비102호의 면적) ÷ {64.50㎡ + 60.20㎡(비101호의 면적)]이므로 원고는 피고에게 보증금으로 20,689,655원을 반환할 의무가 있고, 원고의 보증금반환의무와 피고의 비102호 인도의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 피고는 원고로부터 20,689,655원을 지급받음과 동시에 원고에게 비102호를 인도할 의무가 있다.
나. 차임 및 관리비 청구에 관한 판단
(1) 차임
원고는 2010. 1. 21. 비102호에 관한 소유권을 취득함과 동시에 비102호에 관한 임대인 지위를 승계하였고 피고는 원고에게 차임을 지급하지 않았으며, 비102호와 비101호에 관한 차임은 월 110만 원(부가세 포함)이고 이 중 비102호의 면적비율에 해당하는 금액은 568,965원{= 110만 원 × 64.50㎡ ÷ (64.50㎡ + 60.20㎡)}이므로, 피고는 원고에게 2010. 1. 21.부터 비102호의 인도를 완료하는 날까지 월 568,965원의 비율로 계산한 차임 또는 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
이에 대하여 피고는 위 가의 (1)항에서 본 바와 같이 비102호를 사용·수익하지 못하였으므로 차임 등의 지급의무가 없다고 주장하나, 같은 항에서 본 바와 같은 이유로 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.
(2) 관리비
피고는 또한 원고에게 2010. 11.분부터 2011. 1. 10.까지 비102호와 비101호에 대한 관리비를 지급하지 않았고 위 기간 동안의 관리비 합계액은 1,382,844원이며 이 중 비102호의 면적비율에 해당하는 금액은 715,264원{= 1,382,844원 × 64.50㎡ ÷ (64.50㎡ + 60.20㎡)}이므로, 피고는 원고에게 미납관리비 715,264원을 지급할 의무가 있다.
피고는 이에 대하여 원고가 아무런 관리행위를 하지 않았으므로 관리비를 지급할 의무가 없다고 주장하나, 원고가 관리행위를 하지 않았음을 인정할 증거가 없으므로 피고의 위 주장도 받아들이지 않는다.
4. 결 론
요컨대, 피고는 ① 원고로부터 보증금 20,689,655원을 지급받음과 동시에 원고에게 비102호를 인도하고, ② 원고에게 미납관리비 715,264원과 2010. 1. 21.부터 비102호의 인도를 완료하는 날까지 월 568,965원의 비율로 계산한 차임 또는 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.
[별지 목록 생략]
판사 이원석