【원고, 항소인 겸 피항소인】
주식회사 하나자산신탁 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 안헌준 외 1인)
【피고, 피항소인 겸 항소인】
【제1심판결】
수원지방법원 성남지원 2016. 8. 11. 선고 2015가합202878 판결
【변론종결】
2017. 1. 25.
【주 문】
1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 원고가 별지1 기재와 같은 공탁을 하고, 피고에게 1,584,797,480원을 지급함과 동시에, 피고는 원고에게,
1) 별지2 기재 부동산에 관하여 2015. 5. 14. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
2) 별지2 기재 부동산을 인도하라.
나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
2. 소송총비용 중 30%는 원고가, 나머지 70%는 피고가 각 부담한다.
3. 제1의 가. 2)항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고로부터 1,584,797,480원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지2 기재 부동산에 관하여 이 사건 소장부본 송달일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 인도하라.
2. 항소취지
가. 원고
제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 주문 제1의 가.항과 같은 판결.
나. 피고
제1심판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고의 주택건설사업에 대한 사업계획승인 취득
1) 경기도지사는 2008. 9. 5. 광주시 ○○동(지번 1 생략) 등 일대 34,099㎡(○○7지구 C11블록: 17,778㎡, C12블록: 16,321㎡)를 포함한 ○○3 내지 7지구에 관한 도시관리계획(제1종 지구단위계획구역 등)을 결정(이하 ‘이 사건 지구단위계획결정’이라 한다)하고, 같은 날 아래와 같이 경기도 고시 제2008-283호로 이를 고시하였다(이하 ‘이 사건 제1고시’라 한다).
경기도 공고 제2008-283호고시1. 광주(○○ 3, 4, 5, 6, 7 지구) 도시관리계획(제1종지구단위계획구역·용도지역변경·제1종지구단위계획)을 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조 및 같은 법 시행령 제25조 제5항의 규정에 의거 다음과 같이 결정하고 토지이용규제 기본법 제8조 제2항의 규정에 따라 지형도면을 고시합니다.2. 관계도서는 광주시청 도시계획과에 비치하여 일반인에게 보이고 있습니다. 가. 도시관리계획(제1종지구단위계획구역·용도지역변경·제1종지구단위계획)결정조서: 붙임 나. 도시관리계획(제1종지구단위계획구역·용도지역변경·제1종지구단위계획)결정도 및 지형도면: 붙임 (게재 생략)
2) 그 후 ○○7지구 C11블록의 획지면적이 17,450㎡로, C12블록의 획지면적이 15,983㎡로 변경되었는데, 원고는 위와 같이 변경된 C11블록과 C12블록을 C11블록으로 합병하고 C11블록의 획지면적을 34,493㎡로 확장하여 그 위에 공동주택 및 부대복리시설을 건설한다는 내용의 주택건설사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 하고, ○○7지구 C11블록을 ‘이 사건 사업구역’이라 한다)에 대한 사업계획승인신청을 하여 2014. 12. 3. 광주시장으로부터 원고를 사업시행자로 하는 주택건설사업계획승인(이하 ‘이 사건 사업계획승인’이라 한다)을 받았다.
3) 이 사건 사업계획승인 당시 구 주택법(2016. 12. 2. 법률 제14344호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 제17조 제1항 제5호에 의하여 ○○7지구 C12블록을 C11블록에 합병하는 등 지구단위계획을 변경하는 것으로 도시관리계획결정(이하 ‘이 사건 도시관리계획결정’이라 한다)이 의제됨에 따라, 광주시장은 2014. 12. 17. 아래와 같이 광주시 고시 제2014-236호로 그 지형도면을 고시하였다(이하 ‘이 사건 제2고시’라 한다).
광주시 고시 제2014-236호○○7지구(C11블록) 도시관리계획 지형도면 고시1. 광주시 고시 제2014-230호로 주택건설사업계획승인 고시된 광주시 ○○동 (지번 1 생략)번지 외 14필지 ㈜하나자산신탁에서 시행하는 ○○7지구(C11블록) 주택건설사업계획과 관련하여「주택법」제17조 규정에 의거「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제30조에 따른 도시관리계획(지구단위계획구역, 지구단위계획)에 관한 사항이 의제 고시되어「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제32조 및 「토지이용규제 기본법」제8조의 규정에 따라 지형도면을 승인하고 이를 고시합니다.2. 관계도서는 광주시청(도시계획과)에 비치하여 일반인에게 보이고 있습니다.
나. 피고의 토지 소유권 취득
1) 피고는 이 사건 사업구역 내에 있는 광주시 ○○동(지번 2 생략) 답 3,580㎡에 관하여 2002. 5. 7. 소유권이전등기를 마쳤는데, 위 토지는 2014. 7. 31. (지번 3 생략) 답 959㎡와 (지번 2 생략) 답 2,621㎡로 분할되었다.
2) 분할 후 광주시 ○○동(지번 3 생략) 답 959㎡는 ○○6지구에서 시행되는 도로개설사업부지로 편입되어 수용되었고, 분할 후 (지번 2 생략) 답 2,621㎡ 중 563㎡ 부분은 ○○7지구에서 시행되는 녹지조성사업부지로 편입되어 차후 사업시행자에 의하여 수용 또는 사용될 예정이다.
다. 이 사건 부동산 매매 관련 사전 협의
1) 원고는 2015. 1. 28. 피고에게 피고 소유의 광주시 ○○동(지번 2 생략) 토지 중 별지2 기재 부분(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)이 이 사건 사업과 관련하여 주택법상의 매도청구권의 행사대상임을 알리고 이 사건 부동산에 관한 매매협의를 요청하는 내용증명을 발송하여 위 내용증명이 그 무렵 피고에게 도달하였다.
2) 원고는 2015. 3. 3. 및 2015. 3. 30. 피고에게 매매협의를 요청하면서, 만일 합의에 이르지 못할 경우 주택법에 따른 매도청구권을 행사할 것이라는 취지의 내용증명을 발송하여 그 무렵 위 내용증명이 피고에게 도달하였다.
3) 원고는 2015. 5. 7. 피고를 상대로 하여 구 주택법 제18조의2 제1항에 따라 이 사건 부동산에 대한 매도청구권을 행사한다는 내용의 이 사건 소를 제기하였고, 그 소장 부본이 2015. 5. 14. 피고에게 송달되었다.
라. 근저당권 등의 설정
이 사건 부동산에는 별지1 기재와 같은 내용의 각 근저당권(이하 ‘이 사건 각 근저당권’이라 한다) 및 지상권(이하 이 사건 각 근저당권 및 지상권을 통틀어 ‘이 사건 각 근저당권 등’이라 한다)이 설정되어 있다.
마. 관련 법령
이 사건과 관련된 주택법 등의 규정은 별지4 기재와 같다.
【인정근거】
다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9, 19호증, 을 제1 내지 4, 14 내지 17호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지
2. 당사자의 주장 요지
가. 원고의 주장
1) 원고는 이 사건 사업계획승인을 받은 후 피고와 이 사건 부동산의 매수에 관하여 3개월 이상 협의를 하였으나 합의가 이루어지지 않아 이 사건 소로써 피고를 상대로 구 주택법 제18조의2 제1항에 따른 매도청구권을 행사하였고, 원고의 매도청구 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 2015. 5. 14. 피고에게 도달되었으므로, 같은 날 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산에 관하여 시가에 따른 매매계약이 성립되었다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 2015. 5. 14.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.
2) 이 사건 부동산의 매매대금 산정과 관련하여 제1심 감정인 소외인의 2016. 3. 24.자 감정결과는 이 사건 사업계획승인에 따른 주택건설사업이 완료된 상태를 상정한 것이어서 객관적인 거래가격으로 볼 수 없으므로, 위 소외인의 2015. 11. 27.자 감정결과를 기준으로 이 사건 부동산의 매매대금을 산정하여야 한다.
나. 피고의 주장
1) 다음과 같은 각 이유로 이 사건 사업계획승인은 무효이므로, 원고는 주택법상 매도청구권을 행사할 수 없다.
가) 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해서는 구 주택법 제16조 제4항 제1호에 따라 주택건설사업 해당 대지면적 80/100 이상의 사용권원을 확보하여야 하는데, 원고는 이 사건 사업계획승인 당시 위와 같은 요건을 갖추지 못하였다.
나) 경기도지사는 이 사건 지구단위계획결정을 함에 있어 이 사건 제1고시에서 지형도면을 고시한다는 고시문만을 게재하였을 뿐 그 지형도면 자체는 게재를 생략하여 실제로 고시한 바 없으므로, 이 사건 지구단위계획결정은 지형도면이 고시되지 아니하여 구 토지이용규제 기본법 제8조 제3항에 따라 효력이 발생하지 아니하였거나 구 국토계획법 제33조 제1항에 따라 효력이 상실되었다. 따라서 이 사건 사업계획승인은 효력이 발생하지 아니한 이 사건 지구단위계획결정에 터 잡아 이루어진 것으로서 당연 무효의 처분에 해당한다.
다) 광주시장은 2014. 12. 3. 이 사건 도시관리계획결정을 구 주택법 제17조 제1항 제5호에 따라 의제 처리하였고, 의제 처리한 이 사건 도시관리계획결정의 효력은 그에 따른 지형도면을 광주시가 발행하는 공보에 고시함으로써 발생하는 것인바, 광주시장은 이 사건 제2고시에서 지형도면을 고시한다는 고시문만을 게재하였을 뿐 그 지형도면 자체는 게재를 생략하여 실제로 고시한 바 없으므로, 이 사건 도시관리계획결정은 그 효력이 발생하지 아니하였다. 따라서 이 사건 사업계획승인은 효력이 발생하지 아니한 이 사건 도시관리계획결정에 터 잡아 이루어진 것으로서 당연 무효의 처분에 해당한다.
2) 이 사건 사업과 관련된 지구단위계획구역결정은 구 주택법 제17조 제1항 제5호에 따라 이 사건 사업계획승인에 근거하여 의제된 것이므로, 이 사건 사업과 관련된 지구단위계획구역결정 고시일은 이 사건 사업계획승인이 고시된 날인 2014. 12. 17.을 기준으로 하여야 한다. 따라서 이 사건 부동산은 지구단위계획구역결정 고시일로부터 10년 이전에 피고가 소유권을 취득한 토지에 해당하므로 매도청구권의 행사대상에서 제외된다.
3) 이 사건 부동산에 관하여 성남농업협동조합 명의의 지상권설정등기가 경료되어 있으므로, 피고는 원고에게 이 사건 부동산의 인도의무를 이행할 수 없다.
4) 원고가 주택법상 매도청구권을 행사할 수 있다고 하더라도 피고로서는 원고로부터 매매대금을 지급받기 전까지는 원고의 매도청구에 응할 수 없다. 또한 이 사건 부동산의 매매대금 산정과 관련하여 제1심 감정인 소외인의 2015. 11. 27.자 감정결과는 개발이익을 제대로 반영하지 아니하였고, 적절하지 않은 거래사례를 선정하거나 부당하게 이 사건 부동산의 가로조건과 획지조건을 비교표준지보다 열세로 평가하는 등 시가 산정에 관하여 잘못이 있으므로, 위 소외인의 2016. 3. 24.자 감정결과를 기준으로 이 사건 부동산의 매매대금을 산정하여야 한다.
3. 판단
가. 원고의 주택법상 사용권원 확보 여부
갑 제1, 3, 21호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 사업계획승인 당시인 2014. 12. 3. 이 사건 사업구역의 총 대지면적은 34,493㎡였던 사실, 원고는 이 사건 사업구역 중 31,444㎡를 소유하여 이 사건 사업구역 대지면적의 91% 이상에 대하여 사용권원을 확보한 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면 원고는 이 사건 사업계획승인 당시 해당 대지면적 80/100 이상의 사용권원을 확보하였던 것으로 보이므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
나. 지형도면의 고시 누락 여부
구 토지이용규제 기본법 제8조 제2항은 지방자치단체의 장이 지역·지구 등을 지정하는 경우에는 지적이 표시된 지형도에 지역·지구 등을 명시한 도면(지형도면)을 작성하여 그 지방자치단체의 공보에 고시하도록 하고 있고, 같은 조 제3항은 위와 같은 지역·지구 등 지정의 효력은 지형도면 등의 고시를 함으로써 발생하는 것으로 정하고 있는바, 갑 제2, 4호증의 각 기재에 의하면, 경기도지사가 이 사건 제1고시를 하면서 지형도면의 게재를 생략한 사실, 광주시장이 이 사건 제2고시를 하면서 지형도면의 게재를 생략한 사실은 인정된다.
그러나 앞서 든 증거들에 갑 제12, 22, 26 내지 35, 40 내지 42호증의 각 기재 또는 영상, 제1심 법원의 광주시청에 대한 각 사실조회결과를 보태어 보면, 경기도지사와 광주시장은 이 사건 제1, 2고시를 하면서 ‘지형도면 등의 관계도서는 광주시청 도시계획과에 비치하여 일반인에게 보이고 있다’는 취지를 고시문에 기재하였고, 실제로도 위 기재와 같이 광주시청 도시계획과에 지형도면 등 관계도서가 항시 비치되어 일반인이 요청할 경우 이를 도시계획과 사무실에서 열람할 수 있었던 사실, 광주시는 토지이용규제정보서비스시스템(LURIS)에 지형도면을 등재하여 이를 일반인에게 제공하기도 한 사실을 인정할 수 있는바, 통상 지구단위계획을 고시하거나 지구단위계획이 의제되는 대규모 주택건설사업을 고시하는 경우 넓은 면적의 지구단위계획구역을 관보의 해당 면에 게재하기 곤란한 사정 등을 감안하면 위와 같은 일련의 조치에 의하여 지형도면에 대한 고시 절차가 이루어졌다고 할 것이고, 설령 그 고시 방법이 관계 법령상의 규정에 다소 어긋난다고 하더라도 이는 절차상의 경미한 하자로 보일 뿐 이로 인하여 피고의 주장과 같이 지구단위계획결정 또는 도시관리계획결정 자체가 당연무효로 된다고 볼 수는 없다(대법원 2016. 1. 28. 선고 2014다74698 판결 참조). 따라서 지형도면에 대한 고시가 이루어지지 아니하여 이 사건 지구단위계획결정 또는 이 사건 도시관리계획결정이 무효임을 전제로 한 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.
다. 매도청구권의 행사대상 제외 여부
구 주택법 제18조의2 제1항 제2호에 의하면, 주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보하지 못한 사업주체는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역결정 고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한 소유자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있는바, 위 규정 문언의 해석에 의할 때 매도청구권의 행사대상 제외 여부는 지구단위계획구역결정 고시일을 기준으로 판단함이 상당하고, 구 주택법 제17조 제1항 제5호에 사업계획승인시 지구단위계획구역결정이 의제되는 것으로 규정되어 있다 하여 그 판단 시점을 지구단위계획구역결정 고시일이 아닌 사업계획승인일로 볼 것은 아니다. 따라서 피고는 이 사건 지구단위계획결정 고시일인 2008. 9. 5.로부터 10년 이상이 경과되지 아니한 2002. 5. 7. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤으므로 매도청구권의 행사대상에서 제외되지 아니한다. 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.
라. 피고의 이 사건 부동산 인도의무 이행 가부
살피건대, 부동산매매계약의 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 소유권이전등기의무를 지는 것이어서 매매 목적 부동산에 지상권이 설정되어 있는 경우 매도인은 위와 같은 등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 줄 의무가 있는 것인바, 이 사건 부동산에 지상권이 설정되어 있다는 사정만으로 피고의 목적물 인도의무가 이행불능에 빠졌다고 볼 것은 아니고(더구나 이 사건 부동산에 설정되어 있는 지상권은 실제 용익을 목적으로 하는 것이 아니라 근저당권자인 성남농업협동조합이 담보가치의 보존을 위하여 근저당권과 함께 설정받은 것에 불과하다), 매도인인 원고에 대하여 이를 말소하여 완전한 소유권이전등기 및 인도를 해주어야 할 피고가 그와 같은 사정을 들어 토지 인도의무를 거부할 수는 없다고 할 것이므로, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.
마. 매매계약의 성립 및 동시이행의 항변 등
1) 매매계약의 성립
앞서 본 바와 같이 이 사건 사업계획승인을 받은 사업주체인 원고는 3개월간의 사전협의절차를 거친 후 피고에게 이 사건 소장 부본 송달로써 이 사건 부동산에 대한 매도청구권을 행사하였으므로, 원고와 피고 사이에 이 사건 소장 부본 송달일인 2015. 5. 14.자로 이 사건 부동산에 관하여 당시 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립되었다고 할 것이다.
2) 동시이행의 항변
한편, 매매계약에 있어 매수인의 매매대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기 및 인도 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 피고는 원고로부터 이 사건 부동산에 대한 매매대금을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 2015. 5. 14.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.
3) 동시이행의 관계에 있는 매매대금의 산정
가) 관련 법리
사업주체가 사용권원을 취득하지 못한 토지 소유자를 상대로 구 주택법 제18조의2에 의한 매도청구권을 행사하면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 토지나 그 지상 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것인바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택건설사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택건설사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 당해 사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 등 참조).
한편, 감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 하고(대법원 1997. 2. 11. 선고 96다1733 판결, 대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608, 84615, 84622, 84639 판결 등 참조), 동일사항에 관하여 상이한 수개의 감정결과가 있을 때 그 중 어느 하나에 의거하여 사실을 인정하였다면 그것이 경험칙이나 논리법칙에 위배되지 않는 한 적법하다 할 것이다(대법원 1983. 7. 26. 선고 82누289 판결, 대법원 1989. 11. 14. 선고 88다카12148 판결 등 참조).
나) 각 감정결과의 채부
살피건대 제1심 감정인 소외인은 2015. 11. 27. 이 사건 부동산의 시가를 감정(이하 ‘1차 감정’이라 한다)한 후, 피고의 감정보완신청에 따라 2016. 3. 24. 이 사건 부동산의 시가를 재감정(이하 ‘2차 감정’이라 한다)하였는바, 위 각 감정결과에 을 제4, 14 내지 17호증, 제1심 법원의 감정인 소외인에 대한 사실조회결과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실과 사정에 비추어 보면, 1차 감정결과를 기초로 이 사건 부동산의 시가를 산정하는 것이 타당하다고 할 것이고, 그에 따르면 이 사건 부동산의 해당 매매일자를 기준으로 한 시가는 2,346,120,000원이 된다.
① 감정인 소외인은 1차 감정 당시 이 사건 부동산에 주택건설사업이 진행될 것을 전제로 아파트로 이용중인 ‘광주시 ○○동(지번 4 생략) 대 22,990.5㎡’를 비교표준지(공시지가표준지)로 선정하여 위 토지의 공시지가를 기준으로 평가하되, 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 지역요인, 개별요인 등을 비교분석하고, 그 외의 기타요인으로 인근 지역 내 유사 평가·거래사례 등을 종합적으로 참작하는 공시지가기준법을 채용하여 이 사건 부동산의 해당 매매일자를 기준으로 한 시가를 2,346,120,000원으로 평가하였다. 감정인 소외인은 제1심 법원의 사실조회에 대한 회신에서 ‘가격시점 당시 당해 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함하여 평가하되, 현실화·구체화되지 아니한 미실현이익이나 장래비용부담을 전제로 한 개발이익은 포함하지 아니하였다’는 취지로 회신하였는바, 이러한 1차 감정결과에는 개발이익이 적절히 반영된 것으로 보인다.
② 감정인 소외인은 1차 감정에서 개별요인과 관련하여 이 사건 부동산이 비교표준지보다 가로의 폭, 구조 등에서 열세하다고 보아 가로조건의 격차율을 0.88로 적용하였고, 이 사건 부동산이 비교표준지보다 지반, 지세 및 성숙도 등에서 열세하다고 보아 획지조건의 격차율을 0.65로 적용하였다. 이와 관련하여 피고는 부동산 중 일부가 다른 사업에 편입됨으로써 토지의 위치나 형태 등이 종전과 달라지게 된 경우 그와 같은 사정을 이유로 토지의 가격을 열세로 평가하여서는 아니됨에도 1차 감정은 이에 위반하여 이 사건 부동산의 가로조건과 획지조건의 격차율을 위와 같이 열세로 평가하였다고 주장한다. 그러므로 보건대, 이 사건 부동산은 분할 전 광주시 ○○동(지번 2 생략) 답 3,580㎡ 토지의 일부로 분할 후 (지번 3 생략) 답 959㎡가 ○○6지구의 도로개설사업부지로 편입되어 수용되고 분할 후 (지번 2 생략) 답 2,621㎡ 중 563㎡ 부분이 ○○7지구에서 시행되는 녹지조성사업부지로 편입되어 원고의 매도청구권 행사대상에서 제외되었는바, 토지의 일부만이 사업에 편입됨으로써 발생하게 된 토지 형상 등의 불이익을 토지 소유자에게 전가할 수 없음은 물론이나, 매도청구권의 행사대상이 되는 토지의 가격에 대한 평가는 그 토지의 속성에 따라 달라질 수밖에 없는 점 등에 비추어 감정인 소외인이 1차 감정에서 이 사건 부동산이 비교표준지보다 열세하다고 보아 가로조건의 격차율을 0.88로, 획지조건의 격차율을 0.65로 각 적용한 것에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다.
③ 피고는 비교표준지의 아파트 용적률은 179.03%이고, 이 사건 부동산에 건설되는 아파트 용적률은 199.59%로 이 사건 부동산의 행정조건이 비교표준지보다 우세함에도 감정인 소외인이 1차 감정에서 이 사건 토지의 행정조건이 비교표준지와 대등한 것으로 평가한 것은 위법하다고 주장하나, 위와 같은 사유만으로 감정인 소외인의 1차 감정이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 있다고 할 수 없다.
④ 피고는 감정인 소외인이 1차 감정에서 개발이익을 제대로 반영하지 않았다고 주장하면서 위 소외인이 이 사건 부동산 인근의 아파트 부지가 아닌 ‘광주시 ○○동(지번 5 생략) 답 1,983㎡ 중 954㎡’에 관한 거래사례를 선정하고 위 토지와 비교표준지를 대비하여 1차 감정의 그 밖의 요인 보정치를 ‘1.300’으로 산정한 것을 문제삼고 있는바, 감정인 소외인이 산정한 그 밖의 요인 보정치 ‘1.300’은 2차 감정의 그 밖의 요인 보정치 ‘1.370’과 큰 차이가 없고, 달리 1차 감정결과에 개발이익이 반영되지 않았다거나 시가 산정에 관하여 잘못이 있다고 볼 근거가 부족하다.
⑤ 감정인 소외인의 2차 감정은 이 사건 사업계획승인에 따른 공동주택과 부대복리시설에 관한 주택건설사업이 완료되어 이 사건 부동산이 아파트단지의 부지로 사용되고, 이 사건 부동산에 접하고 있는 일단의 토지들 역시 아파트단지의 부지로 사용되며, 이 사건 사업이 시행되는 지역 내외에 이 사건 지구단위계획결정에 따른 도로, 공원, 녹지 등의 기반시설이 설치되어 있는 상태를 전제로 이루어진 것이다. 그러나 앞서 본 법리에 의하더라도 ‘개발이익’을 반영한다는 것은 주택건설사업이 모두 완료되는 장래의 상황을 가정하여 그와 같은 미래의 특정 시점에서 실현될 개발이익을 현재 가치로 환산하여 매매대금에 포함시켜야 한다는 취지로는 볼 수 없고, 다만 매도청구권 행사 당시까지 주택건설사업 시행으로 인하여 발생, 형성되는 개발이익을 그 시가로 산정하여야 한다는 뜻으로 보아야 한다. 이러한 견지에서 볼 때, 이 사건 사업계획승인에 따른 주택건설사업이 완료된 상태를 상정하고 한 감정인 소외인의 2차 감정결과는 이 사건 부동산의 매매대금을 결정하는 자료로 원용하기에는 적절하지 않다고 여겨진다.
4) 근저당권 피담보채무액의 대금지급거절 및 공탁
한편 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있는 것이어서(민법 제588조 참조), 근저당권이 설정된 부동산의 매수인은 근저당권의 말소시까지 그 근저당권의 피담보채무액에 상당한 매매대금의 지급을 거절할 수 있는바(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결 등 참조), 앞서 본 인정사실 및 갑 제1, 19호증의 각 기재에 의하면 이 사건 각 근저당권의 피담보채무액 합계액은 761,322,520원임을 인정할 수 있으므로, 원고는 매매대금 중 위 금원에 대하여 이 사건 각 근저당권의 말소시까지 그 지급을 거절할 수 있다고 할 것이다.
이에 대하여 피고는 민법 제589조에 따라 이 사건 각 근저당권의 피담보채무액에 해당하는 금액의 공탁을 청구하므로 살피건대, 민법 제589조에 의하면 매수인이 민법 제588조에 의하여 대금의 일부의 지급을 거절할 경우 매도인은 매수인에 대하여 그 대금의 공탁을 청구할 수 있는바, 원고는 이 사건 각 근저당권 등의 말소를 조건으로 하여 그 피담보채무액 합계액을 공탁하여야 할 것이고, 원고의 위 공탁 의무와 피고의 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기 및 인도 의무는 동시이행의 관계에 있다.
바. 소결론
따라서 원고가 별지1 기재와 같은 공탁을 하고, 피고에게 나머지 매매대금 1,584,797,480원(= 2,346,120,000원 - 761,322,520원)을 지급함과 동시에, 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 소장부본 송달일인 2015. 5. 14.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 인도할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 각 생략]
판사 김우진(재판장) 홍지영 송석봉