【원고, 피항소인】
【피고, 항소인】
한국토지주택공사 (소송대리인 변호사 장영철)
【제1심판결】
의정부지방법원 2012. 4. 13. 선고 2011가합1146 판결
【변론종결】
2013. 7. 19.
【주 문】
1. 당심에서 교환적으로 변경된 청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 원고들(탈퇴한 원고는 제외)과 원고(탈퇴) 5의 승계참가인 2의 피고에 대한 양주시 산북동, 삼숭동, 덕정동, 덕계동, 회정동, 고암동, 회암동, 정동, 옥정동, 고읍동, 만송동 일원 양주신도시(옥정·회천) 택지개발사업지구 내 이주자택지 분양계약에 따른 분양대금채무는 별지3 정당한 분양대금내역의 ‘잔여채무액’란 기재 해당 금원을 초과하여서는 존재하지 아니함을 확인한다.
나. 피고는 원고(탈퇴) 4의 승계참가인 1에게 1,908,944원 및 이에 대하여 2012. 10. 30.부터 2014. 10. 17.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라.
다. 원고들(탈퇴한 원고는 제외)과 원고(탈퇴) 5의 승계참가인 2, 원고(탈퇴) 4의 승계참가인 1의 나머지 청구, 원고(탈퇴) 8의 승계참가인 3, 원고(탈퇴) 14의 승계참가인 4의 각 청구를 모두 기각한다.
2. 소송총비용 중 원고들(탈퇴한 원고는 제외)과 원고(탈퇴) 5의 승계참가인 2, 원고(탈퇴) 4의 승계참가인 1 사이에 생긴 부분은 그중 9/10는 원고들 및 위 원고승계참가인이 부담하고, 나머지는 피고가 부담한다. 원고(탈퇴) 8의 승계참가인 3, 원고(탈퇴) 14의 승계참가인 4와 피고 사이에 생긴 부분은 위 원고승계참가인들이 부담한다.
3. 위 제1.의 나항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
1. 원고들(탈퇴한 원고는 제외, 이하 같음)과 원고(탈퇴) 5의 승계참가인 2의 피고에 대한 양주시 산북동, 삼숭동, 덕정동, 덕계동, 회정동, 고암동, 회암동, 정동, 옥정동, 고읍동, 만송동 일원 양주신도시(옥정·회천) 택지개발사업지구 내 이주자택지 분양계약에 따른 분양대금채무는 별지1 청구내역표 ‘정당한 분양대금 잔액’란 기재 해당 금원을 초과하여서는 존재하지 아니함을 확인한다.
2. 피고는 원고(탈퇴) 4의 승계참가인 1, 원고(탈퇴) 8의 승계참가인 3, 원고(탈퇴) 14의 승계참가인 4에게 별지1 청구내역표 ‘청구금액’란 기재 해당 금원 및 이에 대하여 위 표 ‘최종 분양대금 지급일’란 기재 일자 다음 날부터 이 사건 2013. 7. 15.자 청구취지 변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 양주시 산북동, 삼숭동, 덕정동, 덕계동, 회정동, 고암동, 회암동, 율정동, 옥정동, 고읍동, 만송동 일대는 2004. 12. 30. 택지개발예정지구(이하 ‘이 사건 사업지구’라 한다)로 지정되었는데, 피고는 이 사건 사업지구에 대한 사업시행자로서 2007. 3. 30. 건설교통부고시 제2007-100호로 개발계획을 승인받고, 이후 수차례의 예정지구지정 및 개발계획 변경, 승인을 거친 후 2009. 9. 3. 국토해양부 고시 제2009-837호로 예정지구 지정변경(3차), 개발계획 변경(4차), 실시계획 변경(2차)을 승인받아 양주신도시(옥정·회천) 택지개발사업(이하 ‘이 사건 택지개발사업’이라 한다)을 추진하였다.
나. 피고는 이 사건 택지개발사업으로 소유 주택 또는 토지 등이 수용됨으로써 생활근거지를 잃게 된 사람들(이하 ‘이주대책대상자’라고 한다)에 대한 이주대책으로 이 사건 사업지구에 조성될 이주자택지를 특별공급하기로 하고, 별지2 계약목록 기재와 같이 이주자택지에 관하여 분양계약(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다)을 체결하였는바, 원고들은 위 분양계약을 체결한 사람들로부터 권리·의무를 승계한 사람들이고, 원고승계참가인들은 이 사건 소제기 이후 일부 원고들로부터 권리·의무를 승계한 사람들이다(이하 위 수분양자, 원고들과 그 승계인들을 구분하지 않고 ‘원고들’이라고만 한다).
다. 피고는 이주대책대상자에게 특별공급하는 택지의 분양대금과 일반 수요자에게 공급하는 택지의 분양대금을 다음과 같이 다르게 정하였다. 그 과정에서 피고는 2010년 1월경 이주대책대상자들에게 이주자택지를 1세대당 1필지 50~80평을 공급하되 공급가격은 이 사건 사업지구 조성원가의 80% 이하 수준으로 하고, 265㎡를 초과하는 면적에 대해서는 감정가격으로 한다는 내용의 안내를 하였다.
1) 일반 수요자
구 택지개발촉진법 시행령(2011. 8. 30. 대통령령 제23113호로 개정되기 이전의 것) 제13조의2 제7항과 이에 근거한 택지개발업무처리지침 제22조 제1항의 [별표 3] 택지공급가격기준에 의하면, 이 사건과 같은 수도권의 단독주택건설용지는 감정가격으로 공급하도록 규정하고 있어, 피고는 이주대책대상자가 아닌 일반 수요자에게 공급할 때에는 해당 택지의 감정가격으로 공급하여야 하고, 실제로도 감정가격으로 공급하였다.
2) 이주대책대상자
피고는 이주대책대상자에게는 피고의 내부 규정인 ‘이주대책의 수립 및 시행에 관한 예규(이하 ‘이주대책예규’라고 한다)’ 제17조에 따라 계산한 가액으로 특별공급가액을 정하였는데, 위 예규 제17조의 내용은 다음과 같다.
피고는 구 택지개발촉진법 시행규칙(2011. 8. 30. 국토해양부령 376호로 개정되기 전의 것) 제11조 제2항 별표 택지조성원가산정표에 따라 용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 자본비용, 기타비용을 합산하여 이 사건 택지개발사업의 택지조성원가를 1㎡당 138만 9,276원으로 산정한 다음, 이주대책예규 제17조에 따라 이주자택지에 대한 평균공급단가를 1㎡당 1,105,811원으로 결정하고, 이주자택지 중 265㎡를 초과하지 않는 부분에 관하여는 위 평균공급단가를 적용하되, 개별 분양목적 택지의 개별적인 위치나 형태, 주변 상황 등 시가에 미치는 요인을 고려한 별도의 격차율을 곱한 금액을 단위면적당 공급단가로 결정하였으며, 265㎡를 초과하는 부분에 관하여는 일반분양의 경우와 같이 감정가격을 적용하여 이주대책대상자들과 분양계약을 체결하였다.
라. 피고는 위와 같은 방식으로 산정한 금액인 별지2 계약목록 ‘분양대금’란 기재 금액으로 원고들과 이 사건 분양계약을 체결하였다. 원고들은 현재까지 피고에게 이 사건 각 분양대금으로 별지1 청구내역표의 ‘기지급 금액’란 기재 각 금원을 지급하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증(각 가지번호 있는 경우 가지번호 포함, 이하 같음), 을 제1 내지 4호증, 을 제14호증, 을 제17, 18호증, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
피고가 이 사건 분양계약에 따라 원고들에게 이주자택지를 특별공급한 것은 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공익사업법’이라 한다) 제78조 제1항의 이주대책으로 시행된 것이므로, 이 사건 각 분양대금의 산정에도 같은 조 제4항이 적용되어 생활기본시설의 설치비용은 피고가 부담하여야 한다. 따라서 이 사건 각 분양대금 중 정당한 분양대금을 초과한 부분은 강행법규인 구 공익사업법 제78조 제4항에 위배되어 무효이다.
이주자택지의 정당한 분양대금은 [(총사업비-생활기본시설 설치비용)/유상공급면적 × 분양면적]의 방식으로 산정하여야 하고, 원고들은 분양대금으로 피고에게 별지1 청구내역표 ‘기지급 금액’란 기재 각 금액을 납입하였으므로, 원고들(탈퇴 원고들 및 원고승계참가인은 제외)의 피고에 대한 이 사건 분양계약에 따른 각 분양대금채무는 별지1 청구내역표 ‘정당한 분양대금 잔액’란 기재 각 금액을 초과하여서는 존재하지 아니하고, 피고는 정당한 분양대금을 초과하여 납부한 원고(탈퇴) 4의 승계참가인 1, 원고(탈퇴) 8의 승계참가인 3, 원고(탈퇴) 14의 승계참가인 4에게 초과 납부액인 별지1 청구내역표 ‘청구금액’란 기재 해당 금원을 부당이득으로 반환하여야 한다.
3. 전제되는 법리
구 공익사업법 제78조 제1항은 사업시행자의 이주대책 수립·실시의무를 규정하고 있고, 구 공익사업법 시행령 제40조 제2항 단서는 사업시행자가 택지개발촉진법 등 관계 법령에 의하여 이주대책대상자들에게 택지 또는 주택을 공급한 경우에도 이주대책을 수립·실시한 것으로 본다고 규정하고 있다. 한편, 구 공익사업법 제78조 제4항 본문은 이주대책의 내용에 도로·급수시설·배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함되어야 하고 이에 필요한 비용은 사업시행자가 부담하도록 규정하고 있다.
위 각 규정의 내용, 목적 등을 종합하면 사업시행자가 구 공익사업법 시행령 제40조 제2항 단서에 따라 택지개발촉진법 또는 주택법 등 관계 법령에 의하여 이주대책대상자들에게 택지 또는 주택을 특별공급하는 것도 구 공익사업법 제78조 제1항의 위임에 근거하여 사업시행자가 선택할 수 있는 이주대책의 한 방법이므로, 특별공급의 경우에도 이주정착지를 제공하는 경우와 마찬가지로 사업시행자의 부담으로 같은 조 제4항이 정한 생활기본시설을 설치하여 이주대책대상자들에게 제공하여야 한다고 봄이 상당하고, 이는 당사자의 합의 또는 사업시행자의 재량에 의하여 그 적용을 배제할 수 없는 강행법규에 해당한다.
나아가 구 공익사업법 제78조 제4항의 취지는 이주대책대상자들에게 생활의 근거를 마련해 주고자 하는 데 그 목적이 있으므로, 위 규정의 ‘도로·급수시설·배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설’이라 함은 주택법 제23조 등 관계 법령에 의하여 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 설치하도록 되어 있는 도로 및 상하수도시설, 전기시설·통신시설·가스시설 또는 지역난방시설 등 간선시설을 의미한다(대법원 2011. 6. 23. 선고 2007다63089 등 전원합의체 판결 참조).
따라서 만일 이 사건 각 분양계약에서 구 공익사업법 제78조 제4항에 규정된 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 포함시킴으로써 이주대책대상자들이 생활기본시설 설치비용까지 사업시행자인 피고에게 지급하게 되었다면, 분양대금 중 생활기본시설의 설치비용에 해당하는 금액은 강행법규인 구 공익사업법 제78조 제4항 본문에 위배되어 무효이므로, 피고는 생활기본시설 설치비용 상당액을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.
4. 정당한 분양대금 및 부당이득액의 산정방법
가. 산정방법에 관한 판단
앞서 본 바와 같이, 피고가 이주대책예규에 따라 이 사건 이주자택지의 분양단가 기준을 ‘조성원가 이하’로 정하고, 이 사건 이주자택지의 분양금액을 택지조성원가(= 총사업비 - 이주대책비)를 기준으로 그 금액에서 생활기본시설 설치비용을 공제하는 방법으로 산정하였으므로, 부당이득의 범위도 택지조성원가를 기준으로 하여 피고가 공제하지 않은 생활기본시설 설치비용을 추가 공제하는 방법으로 정함이 타당하다.
다만 앞서 본 바와 같이 피고는 이주대책예규 등에 따라 이주자택지를 1필지당 50~80평을 기준으로 공급하고 265㎡를 초과하는 부분은 일반 감정가격으로 공급한다는 점을 원고들에게 미리 안내하였고, 실제로도 ㎡당 공급단가를 정함에 있어 공급면적 265㎡까지는 할인된 가격으로 계산하고 265㎡를 초과하는 부분에 대해서는 감정가격으로 계산하여 분양대금을 정함으로써 이주대책으로 특별공급되는 택지는 265㎡에 한정하였는바, 원고들 또한 이러한 사정을 알면서 이 사건 각 분양계약을 체결한 것으로 보인다. 따라서 피고가 이주대책대상자들인 원고들에게 이주자택지 공급한도인 265㎡를 초과하여 공급한 부분은 이주대책으로서 제공한 것이 아니고 일반 수분양자에게 공급한 것과 마찬가지의 성격을 가지므로 그 초과 부분에 해당하는 분양면적에 대하여는 일반 수분양자와 동등하게 생활기본시설 설치비용이 전가되어야 하고, 그 초과 부분은 감정가격으로 계산하여 정당한 분양대금에 포함시키는 것이 타당하다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다203478 판결 참조).
따라서 이 사건 각 분양계약상의 정당한 분양대금은 ① 택지조성원가(이주대책비를 제외한 총사업비)에서 생활기본시설비용을 공제한 1㎡당 분양대금에 265㎡ 이하 공급면적을 곱한 금액과 ② 1㎡당 감정가격에 265㎡ 초과 공급면적을 곱한 금액을 더하여 계산하여야 한다.
나. 피고의 주장에 관한 판단
이에 대하여 피고는, 이주대책에 따른 특별공급이 아닌 일반분양의 경우에는 감정가에 따라 택지를 분양하였으므로, 피고가 원고들로부터 부당이득을 얻었는지 여부를 판단함에 있어서는 택지의 조성원가가 아니라 감정가에서 생활기본시설 설치비용을 뺀 금액과 분양대금을 비교하여 그 차액만을 부당이득으로 인정하여야 한다고 주장한다.
그러나 피고가 원고들을 비롯한 이주대책대상자들에게 이주자택지를 공급하면서 위에서 본 바와 같이 감정가가 아닌 이주대책예규의 내용에 따른 별도의 기준으로 정한 공급가격으로 공급계약을 체결한 이상, 위와 같이 산정한 택지 공급가격에 생활기본시설 설치비용이 포함되어 있다면 그만큼은 피고의 부당이득이 성립한다고 보아야 하고, 위 택지 공급가격이 택지조성원가에 미치지 못한다고 하여 달리 볼 것은 아니며, 감정가격을 토대로 택지 공급가격이 정하여지지 아니한 이 사건에서 감정가격 상당의 택지 공급가격을 기초로 전가된 생활기본시설 설치비용을 산정할 것은 아니다. 피고의 주장은 받아들이지 않는다.
5. 구체적인 부당이득액의 산정
가. 택지조성원가
이 사건 택지개발사업의 택지조성원가는 위에서 본 바와 같이 구 택지개발촉진법 시행규칙 제11조 등에 따라 용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 자본비용, 기타비용을 합산하여 산출된 것이다. 갑 제3호증, 을 제1, 4호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 택지개발사업의 총사업비는 아래 ‘총사업비 내역’과 같이 4,987,015,653,000원이고, 유상공급 대상면적은 전체면적 7,046,222㎡ 중 3,589,436㎡인 사실을 인정할 수 있다(원고는 유상공급 대상면적이 3,770,899㎡라고 주장하나, 피고가 을 제4호증에서 조성원가를 계산하며 기재한 대로 유상공급 대상면적에서 존치부지 등 차감면적 및 공공시설용지 원가 이하 공급분을 공제한 최종유상가처분면적을 기준으로 함이 타당하다).
총사업비 내역구 분금액비고(적용비율)총사업비직접비용지비2,288,588,874,000 조성비2,008,060,000,000 직접인건비49,687,799,0001.15%이주대책비24,029,295,000 간접비판매비10,488,878,0000.24%일반관리비100,081,381,0002.29%자본비용503,457,206,0005.63%기타비용2,622,220,0000.06%합계4,987,015,653,000
다만 을 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 사업비 중 이주대책비는 이주자택지를 택지조성원가보다 낮은 가격에 공급함에 따라 발생하는 사업손실 등을 계상한 금액인 사실을 인정할 수 있는바, 이 부분 비용은 이 사건 택지 조성에 실제 지출된 비용이 아니므로, 이 사건 택지에 대한 조성원가의 계산에서 제외한다. 따라서 이 사건 부당이득금 산출을 위한 전제가 되는 피고의 총사업비는 4,962,986,358,000원(=4,987,015,653,000원-24,029,295,000원)이다.
나. 생활기본시설 설치비용의 산정 방식
생활기본시설 설치비용은 아래 ㉮, ㉯, ㉰의 비용을 합한 금액이다.
㉮ 생활기본시설 용지비 = 총 용지비 × (생활기본시설 설치면적/전체 사업면적)㉯ 생활기본시설 조성비㉰ 직접인건비, 판매비 및 일반관리비, 자본비용 중 생활기본시설 용지비와 조성비에 해당하는 부분
다. 구체적인 생활기본시설 설치비용의 산정
1) 생활기본시설 용지비
가) 인정되는 생활기본시설 용지면적 : 앞서 본 바와 같이 생활기본시설은 ‘주택법 제23조 등 관계 법령에 의하여 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 설치하도록 되어 있는 도로 및 상하수도 시설, 전기시설·통신시설·가스시설 또는 지역난방시설 등 간선시설’인 바, 앞서 본 증거에 의하면 이에 해당하는 생활기본시설용지 면적으로는 도로 1,211,076㎡가 인정된다.
나) 한편 원고들은 에너지공급시설과 전기공급설비(2,534㎡)의 면적도 생활기본시설 용지면적에 포함해야 한다고 주장한다. 그러나 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 이전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 제2조 제8호는 ‘간선시설이라 함은 도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설 및 지역난방시설 등 주택단지(2 이상의 주택단지를 동시에 개발하는 경우에는 각각의 주택단지를 말한다) 안의 기간시설을 당해 주택단지 밖에 있는 동종의 기간시설에 연결시키는 시설을 말한다. 다만 가스시설·통신시설 및 지역난방시설의 경우에는 주택단지안의 기간시설을 포함한다’라고 규정하고 있고, 같은 법 23조는 그 설치 및 비용부담자에 관하여 정하면서, ‘전기시설·통신시설·가스시설 또는 지역난방시설의 경우에는 당해 지역에 전기·통신·가스 또는 난방을 공급하는 자가 그 설치 및 비용부담자’라고 규정하고 있다. 이에 의하면 가스, 난방 등 에너지공급시설이나 전기공급시설의 경우에는 해당 공급사업자가 설치비용을 부담하는 것이고 원칙적으로 사업시행자인 피고가 설치비용을 부담하는 간선시설로 볼 수 없다. 이 사건에서 에너지공급시설과 전기공급설비의 설치비용을 피고가 부담하였다는 점에 관한 자료가 없는바, 원고들의 위 주장은 받아들이지 아니한다.
다) 피고는 주택법 시행령 제24조 제4항 [별표 2]는 간선시설인 도로는 200ｍ 초과분으로 그 범위를 제한하고 있으므로 전체 도로 면적 중 일부분만 생활기본시설 용지로 인정되어야 한다고 주장한다. 그러나 구 주택법이 적용되는 주택건설사업 또는 대지조성사업에 의하여 설치되는 간선시설인 도로는 그 사업지구 안에 있는 주택단지들의 입구와 그 사업지구 밖에 있는 도로를 연결하는 역할을 담당하는 것으로서 도로의 길이나 폭과 무관하게 모두 그 주택단지 등으로서의 기능 달성 및 주민의 통행을 위하여 필수적인 시설이라 할 수 있고, 이에 대하여는 사업주체가 구 주택법령 및 이에 기초한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획에 따라 그 설치의무를 진다고 할 것이므로{대법원 2013. 10. 24. 선고 2012다45559 판결, 대법원 2013. 11. 14. 선고 2012다97406, 2012다97413(병합) 판결 등 참조}, 이와 다른 전제에 서 있는 피고의 위 주장은 이유 없다.
라) 기본생활시설 용지비
그러므로 생활기본시설 용지비는 393,353,354,346원(= 총 용지비 2,288,588,874,000원 × 생활기본시설 용지면적 1,211,076㎡ / 총 사업면적 7,046,222㎡, 원 미만 버림, 이하 같다)이 된다.
2) 생활기본시설 조성비
가) 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 생활기본시설 개별공사비는 아래 표 기재와 같이 510,966,612,288원인 사실이 인정된다. 구체적인 항목에 관한 판단은 다음과 같다.
순번항목설치비용 (원)1상수도공15,740,000,0002우수공69,200,000,0003오수공18,891,000,0004포장공85,156,000,0005가로등공18,597,000,0006교통신호등2,790,000,0007전기지중화21,065,000,0008토공 *(주2)10,117,820,7119구조물공(옹벽) *1,289,413,27010구조물공(교량공 등)75,790,000,00011구조물공(지하차도)43,314,000,00012수질정화시설3,311,000,00013중수도시설(하수재이용)4,992,000,00014부대공 *410,783,48615상수도부담금25,721,000,00016하수도부담금(기존)32,603,000,00017하수도부담금(신설)76,042,000,00018조사설계비 *4,982,855,25419확정측량비 *953,739,567합계510,966,612,288
토공 *
나) 수질정화시설, 중수도시설
피고는 수질정화시설, 중수도시설은 이주자택지가 속한 주택단지의 시설과 그 주택단지 밖의 기존 시설을 연결하는 ‘간선’시설이 아니므로 생활기본시설에 해당하지 않는다고 주장한다. 그러나 ① 중수도시설은 개별 시설물이나 개발사업 등으로 조성되는 지역에서 발생하는 오수를 공공하수도로 배출하지 아니하고 재이용할 수 있도록 개별적 또는 지역적으로 처리하는 시설을 의미하고, 수질정화시설은 하수도물을 정화하여 하천의 수질을 개선시키기 위한 시설로 구 공익사업법 시행령 제41조의2 제1항 제2호의 ‘상수도 및 하수처리시설’의 일종으로 해석될 수 있는 점, ② 구 물의 재이용 촉진 및 지원에 관한 법률(2010. 6. 8. 법률 제10359호로 제정된 것) 제9조 등 관련 법령에 따르면 피고와 같은 공기업이 연면적 6만㎡ 이상의 택지개발사업을 하는 경우 중수도시설 설치가 의무화되었는데, 전체 면적이 7,046,222㎡인 이 사건 택지개발의 경우 중수도시설이 부가적인 사용 편익을 위한 시설로서 생활기본시설이 아니라고 단정할 수 없는 점(위 법은 이 사건 개발계획 승인 이후에 시행되었으나, 그 법률의 취지를 고려한다), ③ 그밖에 이 사건 택지조성사업에 의하여 조성되는 주택단지의 규모, 위치, 환경 등을 고려하여 볼 때, 수질정화시설과 중수도시설은 상하수도 관련 시설의 하나로서 구 공익사업법 제78조 제4항의 ‘통상적인 수준의 생활기본시설’에 해당한다고 인정함이 타당하다. 피고의 위 주장은 이유 없다.
다) 상, 하수도부담금
피고는 상, 하수도부담금은 이 사건 사업지구의 주택단지 안에서 주택단지 밖의 급수(하수)시설을 연결하는 간선시설의 설치를 위한 비용이 아니므로 상하수도 간선시설이 아니라고 주장하나, 구 공익사업법 시행령 제41조의2 제1항 제2호에서 상하수도시설이 생활기본시설이라고 명시하고 있고, 반드시 구 공익사업법의 내용 및 취지 상 이 사건 사업지구의 주택단지 안에서 주택단지 밖의 시설을 ‘연결’하는 ‘간선시설’만이 생활기본시설에 해당한다고 볼 수는 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
라) 부대공사비
부대공사비의 경우 생활기본시설의 설치와 관련되어 지출된 공사비라는 자료는 없으나, 이 사건에서 피고 또한 총 부대공사비에서 전체 용지면적 중 생활기본시설 설치면적의 비율에 상응하는 액수는 생활기본시설 조성비에 포함된다고 인정하고 있으므로(2012. 1. 30.자 준비서면 8쪽), 그에 따른다.
마) 조사설계비, 확정측량비, 조성부대비
먼저 조사설계비와 확정측량비에 관하여 보면, 피고는 위 비용은 택지개발계획이나 실시계획을 수립하기 위하여 지출한 비용이고 도로나 상하수도의 설계 비용은 상수도공 등 해당 공사비용에 포함되어 있으므로 생활기본시설 설치비용이 아니라고 주장한다. 살피건대, 을 제1 내지 3호증의 기재에 의하면 피고가 위 비용들을 포함하여 총공사비를 산정하고 이를 기초로 이 사건 각 분양대금을 산정한 사실이 인정되고, 조사설계비와 확정측량비는 택지개발계획이나 실시계획 단계에서도 생활기본시설과 관련된 비용이 지출될 수 있으며, 도로나 상하수도에 관한 설계 비용이 상수도공 등 해당 공사비 항목에 포함되어 있다고 볼 만한 자료도 없어서 생활기본시설과의 관련성이 있다고 보이므로, 생활기본시설 조성비에 포함시키기로 한다.
조성부대비의 경우, 피고는 위 비용이 입주상황실 설치 운영 등 향후 발생할 수 있는 비용을 계상한 것이므로 생활기본시설 설치비용이 아니라고 주장하는바, 위 조성부대비가 생활기본시설의 설치와 관련되어 있다는 점을 인정할 만한 자료가 없으므로, 이 부분은 생활기본시설 조성비에 포함시키지 않는다.
바) 구조물공(옹벽)
피고는 또 구조물공(옹벽)이 완충녹지에 설치된 시설로 도로, 상하수도 간선시설이 아니라고 주장하나, 을 제1 내지 3호증의 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 구조물공(옹벽)은 통상 택지나 도로를 조성하기 위하여 형성된 절개지에 마무리를 위하여 시설하는 것으로서 도로나 택지 조성 공사의 일부분이라고 볼 수 있고, 피고의 주장처럼 위 구조물공(옹벽) 시설이 도로 등 생활기본시설과 무관한 것이라고 볼 만한 자료가 없다. 따라서 위 비용 중 총사업면적에서 생활기본시설 설치면적 비율에 해당하는 부분은 생활기본시설 설치비용이라고 보는 것이 타당하다.
사) 간선도로개설 공사비
원고는 조성비총괄표에 기재된 간선도로개설 공사비 787,100,000,000원도 생활기본시설 설치비용에 포함되어야 한다고 주장한다.
을 제16호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 구 대도시권광역교통관리에관한특별법(2008. 02. 29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 광역교통법’이라고 한다)에 따른 광역교통개선대책에 따라 위 간선도로개설 공사비를 부담하게 된 사실, 위 공사비는 피고가 비용을 부담하거나 직접 시공한 국도3호선 우회도로 확장, 구지도 56호선 도로확포장, 옥정 우회도로 공사 등에 사용되었는데, 위 도로들은 이 사건 사업지구 안팎을 연결하는 광역 도로에 해당하는 사실을 인정할 수 있다.
구 광역교통법 제11조 제1호, 제11조의4 제1항 전단, 제2조 제1호, 제2호를 포함한 구 광역교통법의 관련 규정들에다가 대도시권에서만 부과되는 광역교통시설부담금은 대도시권에서의 광역교통시설의 건설 및 개량에 소요되어 대도시권 내 택지 및 주택의 가치를 상승시키는 데 드는 비용을 시·도지사가 사업시행자에게 부담시키는 것으로서, 대도시권 내의 이주자택지를 공급받는 이주대책대상자들도 광역교통시설의 건설 및 개량에 따른 이익을 가지게 되는 점까지 고려하면, 광역교통시설부담금은 이주대책대상자에게 생활의 근거로 제공되어야 하는 생활기본시설의 설치비용에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2013. 9. 12. 선고 2012다203799 판결 등 참조). 따라서 간선도로개설 공사비 787,100,000,000원은 생활기본시설 설치비용에 포함시키지 않는다. 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
3) 직접인건비 등 중 생활기본시설 설치비용에 해당하는 부분
을 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면 이 사건 분양계약에서 직접인건비 등은 다음과 같이 산정되었음을 알 수 있다.
○ 직접인건비 = (용지비 + 조성비) × 직접인건비율(이 사건의 경우 1.15%)○ 판매비 = (용지비 + 조성비 + 직접인건비) × 판매비율(0.24%)○ 일반관리비 = (용지비 + 조성비 + 직접인건비) × 일반관리비율(2.29%)○ 자본비용 = (용지비 + 조성비 + 직접인건비) × 자본비용률(5.63%)○ 기타비용 = (용지비 + 조성비 + 직접인건비) × 기타비용률(0.06%)
위 산정방식에 따라 계산하면, 아래와 같이 직접인건비 등에 포함된 생활기본시설 설치비용은 총 140,244,713,964원(= ① 10,457,840,743원 + ② 2,207,604,596원 + ③ 21,064,227,913원 + ④ 105,963,139,458원 + ⑤ 551,901,254원)이다.
① 직접인건비에 포함된 생활기본시설 설치비용 : 10,457,840,743원
= 직접인건비 49,687,799,000원 × 904,319,966,634원(= 생활기본시설 용지비 393,353,354,346원 + 생활기본시설 조성비 510,966,612,288원) / 4,296,648,874,000원(= 용지비 2,288,588,874,000원 + 조성비 2,008,060,000,000원)
② 판매비에 포함된 생활기본시설 설치비용 : 2,207,604,596원
= 판매비 10,488,878,000원 × 914,777,807,377원 / 4,346,336,673,000원
※ 914,777,807,377원 = 생활기본시설 용지비 393,353,354,346원 + 생활기본시설 조성비 510,966,612,288원 + 직접인건비 중 생활기본시설 설치비용 10,457,840,743원
※ 4,346,336,673,000원 = 용지비 2,288,588,874,000원 + 조성비 2,008,060,000,000원 + 직접인건비 49,687,799,000원
③ 일반관리비에 포함된 생활기본시설 설치비용 : 21,064,227,913원
= 일반관리비 100,081,381,000원 × 914,777,807,377원 / 4,346,336,673,000원
④ 자본비용에 포함된 생활기본시설 설치비용 : 105,963,139,458원
= 503,457,206,000원 × 914,777,807,377원 / 4,346,336,673,000원
⑤ 기타비용에 포함된 생활기본시설 설치비용 : 551,901,254원
= 기타비용 2,622,220,000원 × 914,777,807,377원 / 4,346,336,673,000원
피고는 이에 대하여 직접인건비, 판매비, 일반관리비, 자본비용, 기타비용 등 간접비는 생활기본시설을 설치하는 데 소요된 비용이 아니라고 주장하나 이를 인정할 증거가 없고, 을 제1 내지 3호증의 기재에 의하면 피고가 위 비용들을 포함하여 총공사비를 산정하고 이를 기초로 이 사건 각 분양대금을 산정한 사실이 인정되므로 오히려 위 비용 중 총사업면적에서 생활기본시설 설치면적 비율의 부분은 생활기본시설 설치비용이라고 보는 것이 합리적이다. 위 주장은 이유 없다.
4) 생활기본시설 설치비용 합계
이 사건 사업지구의 생활기본시설 설치비용은, ① 생활기본시설 용지비 393,353,354,346원과 ② 생활기본시설 조성비 510,966,612,288원, ③ 직접인건비 등 중 생활기본시설 설치비용 140,244,713,964원을 합한 1,044,564,680,598원이 된다.
라. 정당한 분양대금 액수
정당한 원고들이 이 사건 분양계약에 따라 피고에게 지급하여야 할 265㎡ 이하 부분에 관한 정당한 분양단가는 1㎡당 1,091,653원[=3,918,421,677,402원(총사업비 4,962,986,358,000원-생활기본시설 설치비용 1,044,564,680,598원) ÷ 유상공급 대상면적 3,589,436㎡]이다.
한편 이 사건 각 분양계약에 적용된 원고별 실제 분양단가(265㎡ 이하)는 피고가 산정한 이주자택지 분양단가 기준액(1,105,811원/㎡)에 분양된 토지의 개별적 위치, 시가 등에 따른 일정한 격차율이 반영되어 정하여졌음은 앞에서 본 바와 같고, 을 제18호증의 기재에 의하면 원고들과 피고 사이에 체결된 분양계약에서 해당 공급토지의 265㎡ 이하 부분에 관하여 별지3 정당한 분양대금내역 ‘격차율’란 기재의 격차율이 적용된 사실을 인정할 수 있다. 따라서 원고들이 공급받은 택지 중 265㎡ 이하 부분에 관한 정당한 분양금액은 위 정당한 분양단가 1,091,653원에 해당 격차율과 공급면적 265㎡(공급면적이 265㎡ 미만일 때는 해당 공급면적)를 곱한 금액이고, 이는 별지3 정당한 분양대금내역 ‘265㎡ 이하 부분 정당한 분양금액’란 기재 금액과 같다.
갑 제5, 7호증, 을 제18호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하면, 원고들 중 265㎡를 초과하여 분양받은 경우, 265㎡ 초과 부분에 대하여는 해당 토지에 대한 감정가격인 별지3 정당한 분양대금내역 ‘1㎡당 감정가액’란 기재 금액이 적용되어 그 부분 분양금액은 위 표 ‘265㎡ 초과 부분 분양금액’란 기재 금액과 같은 사실을 인정할 수 있다.
그렇다면 원고들의 정당한 분양대금은 265㎡ 이하 부분에 관한 정당한 분양금액과 265㎡ 초과 부분에 관한 분양금액을 합한 금액이고, 이는 위 표 ‘정당한 분양대금’란 기재 금액과 같다.
마. 부당이득액 또는 원고들의 잔여 분양대금채무액의 확정
그렇다면 이 사건 분양계약상 분양대금 중 정당한 분양대금을 초과한 부분은 구 공익사업법 제78조 제4항에 위배되어 무효이고, 원고들이 이 사건 분양계약에 따라 피고에게 지급하여야 하는 분양대금잔금의 액수는 정당한 분양대금 액수에서 기지급 금액을 공제한 액수로서, 별지3 정당한 분양대금내역 ‘잔여채무액’란 기재 해당 금액과 같다.
또한 원고(탈퇴) 4의 승계참가인 1의 경우 2012. 10. 30. 55,855,170원을 납부합으로써 정당한 분양대금 액수를 초과하여 총 합계 324,068,380원을 분양대금으로 납부하였으므로(갑 제9호증의 4), 피고는 위 승계참가인 1에게 정당한 분양대금과의 차액에 해당하는 1,908,944원과 이에 대하여 최종 분양대금 납부일인 2012. 10. 30.부터 피고가 그 이행의무의 존부와 범위에 관하여 다툼이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2014. 10. 17.까지는 민법상 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 20%의 각 비율로 계산한 법정이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 한편 원고(탈퇴) 8의 승계참가인 3, 원고(탈퇴) 14의 승계참가인 4의 경우, 기납부 금액이 정당한 분양대금을 초과하고 있지 아니하므로, 피고가 지급하여야 하는 부당이득금이 발생하지 않았다.
6. 결론
그렇다면 원고들(원고승계참가인 중 원고(탈퇴) 5의 승계참가인 2만 포함)이 피고와 체결한 이 사건 각 분양계약에 따라 부담하는 분양대금잔금채무는 별지3 정당한 분양대금내역 ‘잔여채무액’란 기재 해당 금액을 초과하여서는 존재하지 않는다고 할 것이고, 피고가 이를 다투고 있는 이상 위 원고들로서는 그 확인을 구할 이익이 있다.
그렇다면 원고들(원고승계참가인 중 원고(탈퇴) 5의 승계참가인 2만 포함)과 원고(탈퇴) 4의 승계참가인 1의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지는 이유 없어 기각하여야 하고, 원고(탈퇴) 8의 승계참가인 3, 원고(탈퇴) 14의 승계참가인 4의 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하여야 할 것인바, 이와 결론이 다른 제1심판결은 부당하다. 따라서 피고의 항소를 일부 받아들여 당심에서 교환적으로 변경된 청구를 포함하여 제1심판결을 주문과 같이 변경한다.
[별지 내역 생략]
판사 이동원(재판장) 오경미 김종기