【항고인, 신청인】
【상대방, 피신청인】
【제1심결정】
부산지방법원 2009. 12. 31.자 2009타기1447 결정
【주 문】
이 사건 항고를 기각한다.
【이 유】
1. 전제사실
기록에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
가. 피신청인은 2007. 9. 14. 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 전세권을 설정하고, 2007. 9. 18. 전입신고를 마쳤다.
나. 신용보증기금의 신청으로 2008. 10. 13. 이 사건 주택에 대한 강제경매절차( 부산지방법원 2008타경41054호)가 개시되었다.
다. 항고인이 위 절차에서 매각허가결정을 받아 2009. 8. 25. 매각대금을 전액 납부하였다.
2. 항고이유의 요지
피신청인은 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기를 마치고 이후 전입신고를 하였는데, 이 사건 주택에 대한 강제경매절차에서 권리신고 및 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸한 이상 후순위 임차권도 소멸하게 되므로, 피신청인은 이 사건 주택을 매수한 항고인에게 대항할 수 없음에도 불구하고 항고인의 피신청인을 상대로 한 부동산인도명령 신청을 기각한 제1심 결정은 부당하다.
3. 판단
이 사건과 같이 동일인이 같은 주택에 대한 전세권과 임차권을 겸유하고 전세권설정일자가 임차권의 대항력 구비시점보다 앞서는 경우 위 임차권으로 매수인에게 대항할 수 있는지 여부에 관하여 본다.
주택임대차보호법 제3조에 따라 임대차등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 된다.
다만, 예외적으로 임차권보다 먼저 설정된 전세권 등의 담보권이 경매로 인하여 소멸하게 되면 그보다 후순위의 임차권은 선순위 담보권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실한다. 이와 같은 예외는 선순위 권리가 나중에 성립된 임차권으로 인하여 담보력이 약화되는 것을 방지하기 위한 것이므로, 동일인이 같은 주택에 대한 전세권과 임차권을 겸유하는 경우 위 임차권에 대항력을 인정할 것인지 여부는 그로 인하여 위 전세권으로 확보한 담보가치가 약화되는지에 따라 판단하여야 한다.
일반적으로 주택임대차보호법상 대항력을 구비하기까지 발생하는 공백을 메우고 임차권을 적극적으로 보호하기 위하여 전세권설정등기를 마치는 경우가 많은 점, 주택임대차보호법이 오랜 기간 시행된 결과 선순위 담보권 등의 부담이 없는 임차인이 전입신고를 마친 경우 매수인이 임대차보증금을 인수한다는 것이 보편적으로 알려져 있는 상황에서 그러한 대항력을 포기하면서까지 전세권을 선순위로 설정할 아무런 이유가 없는 점, 피신청인의 전세권설정등기와 전입신고가 근접하여 이루어진 점 등에 비추어 보면, 피신청인은 임차권을 강화하기 위한 수단으로 전세권설정등기를 마친 것이므로, 임차권에 대항력이 인정된다고 하더라도 피신청인이 전세권으로 확보하고자 한 담보가치를 떨어뜨린다고 볼 수 없다. 이와 달리 동일인이 같은 주택에 대한 전세권과 임차권을 겸유하는 경우에도 임차권의 부담이 없는 주택의 가치를 전세권의 담보로 삼은 것이라고 보고 임차권의 대항력이 인정되지 않는다고 해석한다면 적극적으로 자신의 권리를 보호하고자 한 자를 주택임대차보호법상의 대항력만을 갖춘 자보다 오히려 불리하게 취급하는 결과가 되어 불합리하다.
또한, 전세권설정과 전입신고의 효력 발생일 사이에 다른 이해관계인이 존재하는 사정을 찾아볼 수 없고, 계약당사자, 보증금액과 전세금액 등이 동일하며, 피신청인이 임차권에 기한 권리신고를 하였고, 매각물건명세서에도 피신청인의 점유권원이 주거임차인으로 기재되어 있었던 이 사건에서 임차권의 대항력을 인정한다고 하더라도 제3자 또는 매수인에게 불측의 손해를 가하는 것이라고 보기도 어렵다.
따라서 피신청인은 임대차보증금을 전액 반환받을 때까지 항고인에게 대항할 수 있는 임차권자에 해당한다.
4. 결론
그렇다면, 제1심 결정은 정당하고 이 사건 항고는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 결정한다.
[부동산의 표시 생략]
판사 장홍선(재판장) 김연수 전성준