【원 고】
【피 고】
대연2구역주택재개발정비사업조합 (소송대리인 법무법인 나무 담당변호사 박소희)
【변론종결】
2016. 7. 21.
【주 문】
1. 피고는 원고들에게 별지1 표 ‘인용금액’란 기재 각 금원 및 이에 대한 2014. 12. 9.부터 2016. 8. 18.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고들의 나머지 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용은 각자 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고는 원고들에게 별지1 표 ‘청구금액’란 기재 각 금원 및 이에 대한 2014. 12. 9.부터 이 사건 2016. 5. 24.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고는 부산 남구 대연동 1595 일원 164,325.01㎡(조합설립인가 당시 구역 면적은 165.070㎡이나 정비계획이 변경 고시되어 최초 사업시행 면적은 위와 같다, 이하 ‘이 사건 사업구역’이라 한다)에서 주택재개발사업을 시행하기 위하여 설립된 주택재개발정비사업조합이고, 원고 1, 원고 2, 원고 3, 원고 4(원심: 원고 1), 원고 5, 원고 6(원심: 원고 2), 원고 7, 원고 8(원심: 원고 3), 원고 9, 원고 10 및 망 소외 1은 이 사건 사업구역 내 토지 등 소유자들이다.
망 소외 1은 2014. 11. 28. 사망하였고, 위 망인의 상속인으로는 처인 원고 11, 자인 소외 2, 소외 3, 소외 4가 있었는데 위 상속인들의 상속재산 분할협의에 의하여 원고 11이 망 소외 1의 이 사건 사업구역 내 토지 등을 단독으로 상속하였다(이하에서는 편의상 망 소외 1과 원고 11에 관한 부분을 통틀어 ‘원고 11’이라고 한다).
나. 피고는 2007. 8. 16. 부산광역시 남구청장(이하 ‘남구청장’이라고만 한다)으로부터 사업시행계획을 인가(이하 위 사업시행계획을 ‘최초 사업시행계획’이라 하고, 이에 대한 인가를 ‘최초 사업시행계획인가’라고 한다)받았고, 최초 사업시행계획은 2007. 8. 22. 부산광역시 남구 고시 제2007-39호로 고시되었으며, 피고는 분양공고 및 분양신청 절차를 거쳐 2010. 5. 10. 남구청장으로부터 관리처분계획(이하 ‘최초 관리처분계획’이라고 한다)을 인가받았다.
다. 일부 조합원들이 2009. 12. 18. 피고를 상대로 최초 사업시행계획의 무효확인 및 최초 관리처분계획의 취소를 구하는 소(이 법원 2009구합6071)를 제기하였고, 이 법원은 2011. 5. 13. ‘최초 사업시행계획의 경우 추진위원회 승인 전후로 징구된 사업시행에 대한 동의서는 사업시행계획이 작성되기 전에 제출되어 적법한 동의로 볼 수 없고 위 동의서를 제외하면 정족수에 미달하여 무효이며, 설령 위 동의서를 유효한 동의서로 본다고 하더라도 사업내용이 본질적으로 변경되었으므로 별개의 동의가 필요함에도 이러한 동의절차를 받은바 없으므로 최초 사업시행 계획은 동의요건을 갖추지 못하여 무효이고, 이에 따라 최초 관리처분계획 역시 무효이다’라는 이유로 위 조합원들에 대한 승소 판결을 선고하였다. 위 판결에 대하여 피고가 항소(부산고등법원 2011누2040)하였으나 2011. 11. 9. 항소가 기각되었고, 피고는 다시 상고(대법원 2011두30199)하였다.
라. 피고는 위 상고심 소송 계속 중이던 2011. 11. 26. 임시총회를 개최하여 아래 표와 같은 변경된 사업시행계획을 결의하였고, 남구청장은 2012. 10. 19. 피고에 대하여 사업시행계획변경인가를 하고 같은 달 24. 부산광역시 남구 고시 제2012-120호로 이를 고시하였다(이하 위와 같이 변경된 사업시행계획을 ‘변경된 사업시행계획’이라고 하고, 이에 대한 인가를 ‘사업시행계획변경인가’라고 한다). 최초 사업시행계획 및 변경된 사업시행계획의 주요 내용은 아래 표와 같다.
내역최초 사업시행계획변경된 사업시행계획시행면적164,325.01㎡164,280.00㎡대지면적130,695.91㎡130,694.90㎡건축면적18,649.005㎡21,499.89㎡건축연면적505,607.145㎡507,960.89㎡건폐율14.27%16.45%용적율260.07%266.87%주차장 대수4,041대3,714대층수지하 5층 지상 32층 (98m)지하 5층 지상 35층 (112m)건물동수31동30동(분양 27동, 임대 4동)(분양 27동, 임대 3동)계획세대수2,850세대3,149세대{분양 2,603세대(토지 등 소유자 723세대, 일반분양 1,852세대, 보류시설 28세대), 임대 247세대}{분양 2,881세대(토지 등 소유자 987세대, 일반분양 1,863세대, 보류시설 31세대), 임대 268세대}주택평형별16평형 : 72세대(임대)18평형 : 138세대(임대)24평형 : 599세대22평형 : 130세대(임대)(분양 428세대, 임대 175세대)25평형: 516세대32평형 : 1,189세대34평형 : 1,634세대43평형 : 760세대40평형 : 495세대56평형 : 230세대46평형 : 236세대사업비5,500억 원8,537억 원사업시행기간사업시행계획인가일(2007. 8. 16.)로부터 4년사업시행계획변경인가일(2012.10. 19.)로부터 4년
마. 위 상고심에서 대법원은 2013. 11. 28. ‘변경인가된 관리처분계획이 최초 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로서 새로운 관리처분계획에 해당한다면, 최초 관리처분계획은 이미 효력을 상실한 과거의 법률관계에 불과하여 더 이상 그 취소를 구할 법률상 이익이 없고, 최초 사업시행계획도 주요 부분이 실질적으로 변경되었으며, 수용절차 등 후속 행위가 없었거나 후속 행위가 있었더라도 이에 대한 변경 내지 대체 절차가 이루어짐으로 인하여 최초 사업시행계획이 현재 조합원들의 권리·의무에 영향을 미치고 있지 않다면 역시 그 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다 할 것이므로, 이에 따라 이 사건 소가 모두 부적법하게 되었다고 볼 여지가 있다’는 이유로 위 항소심판결을 파기환송하였다. 그에 따라 파기환송심(부산고등법원 2013누3238)은 2014. 6. 11. 소를 각하하는 판결을 선고하였고, 위 판결은 2014. 7. 1. 확정되었다.
바. 부산광역시 지방토지수용위원회와 중앙토지수용위원회의 각 재결결과, 이 법원의 감정인 소외 5, 소외 6에 대한 각 감정촉탁결과는 다음과 같다.
1) 부산광역시 지방토지수용위원회의 수용재결(이하 ‘이 사건 수용재결’이라 한다)
- 수용개시일 : 2014. 12. 8.
- 수용대상 : 이 사건 사업구역 내 원고들 소유 토지 및 지장물
2) 중앙토지수용위원회의 이의재결(이하 ‘이 사건 이의재결’이라 한다)
- 수용대상 : 이 사건 정비구역 내 원고들 소유 토지 및 지장물
- 수용대상별 손실보상금 : 별지1 표 ‘보상금’란 각 해당 기재와 같다.
3) 이 법원의 감정인 소외 5에 대한 감정촉탁결과
- 감정평가대상 : 이 사건 정비구역 내 원고들 소유 토지 및 지장물
- 비교표준지 공시지가의 기준이 된 사업인정고시일 : 2007. 8. 22. (최초 사업시행계획인가 고시일)
- 수용대상별 손실보상금 : 별지1 표 ‘감정촉탁결과’란 각 해당 기재와 같다.
4) 이 법원의 감정인 소외 5에 대한 사실조회결과
- 감정평가대상 : 이 사건 정비구역 내 원고들 소유 토지
- 비교표준지 공시지가의 기준이 된 사업인정고시일 : 2012. 10. 19. (사업시행계획변경인가일)
- 수용대상별 손실보상금 : 별지1 표 ‘사실조회결과’란 각 해당 기재와 같다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증(가지번호 있는 경우 이를 각 포함, 이하 같다), 갑 제 7, 10호증, 갑 제12 내지 15호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 소외 5에 대한 감정촉탁결과 및 사실조회결과, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고들의 주장 요지
수용보상액을 산정함에 있어 ‘표준지 공시지가’를 기준으로 하여야 하고, ‘공시지가’는 본건 재개발정비사업의 사업시행인가고시일 이전 공시기준일 중 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 하여야 할 것인데, 최초 사업시행계획은 당연무효이거나 이후 2012. 10. 19. 사업시행변경인가가 이루어져 효력이 없으므로 최초 사업시행인가의 고시일인 2007. 8. 22.에 가까운 2007. 1. 1.을 공시지가의 기준시점으로 삼아서는 안 되고, 손실보상 평가 당시에 유효한 사업시행변경인가의 고시일인 2012. 10. 24.에 가까운 2012. 1. 1.을 공시지가의 기준시점으로 삼아야 한다. 그런데 이 사건 수용재결, 이의재결에서의 감정평가 및 이 법원의 감정인 소외 5에 대한 감정촉탁결과에서는 2007. 1. 1. 기준 공시지가에 근거하여 감정평가를 하였으므로 위 각 감정평가는 위법하다.
따라서 원고들은 이 사건 정비구역 내 원고들 소유 토지에 관해서는 2012. 1. 1. 기준 공시지가에 근거하여 평가한 이 법원의 소외 5에 대한 사실조회결과에 의한 평가금액과 이 사건 이의재결 당시 인정된 손실보상금액의 차액, 이 사건 정비구역 내 원고들 소유 지장물에 관해서는 이 법원의 감정인 소외 5에 대한 감정촉탁결과에 의한 평가금액과 이 사건 이의재결 당시 인정된 손실보상금액의 차액에다가 원고들 별로 500만 원을 더한 금액 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.
나. 피고의 주장 요지
이 사건 정비구역 내 원고들 소유 토지에 관하여, 위 대법원 2011두30199호 판결 후 파기환송심인 부산고등법원 2013누3238호 사건에서도 같은 이유로 소 각하 판결이 선고되어 위 판결이 확정되었으므로 최초 사업시행계획의 무효가 확정되었거나 실효된 바는 없었는바, 사업인정고시일을 최초 사업시행계획인가 고시일로 보아 손실보상금을 평가함이 타당하고, 따라서 이 사건 이의재결 감정 당시 산정한 손실보상금이 적정하다.
3. 관련 법령
별지2 관련 법령 기재와 같다.
4. 판단
가. 비교표준지 공시지가 산정 기준시점
1) 도시 및 주거환경정비법은 사업시행계획에 대한 동의의 시기에 관하여 인가 신청을 하기 전에 미리 하도록 규정하고 있을 뿐이고, 동의의 방법과 정족수에 관하여는 정관 등에 의한 자치법적 규율에 맡기고 있으므로 사업시행계획의 내용이 확정되기 이전에 동의서가 작성되었다면 구체적인 사업시행계획의 작성에 관하여 조합에 위임한다는 취지가 포함되었다고 볼 수 있으므로 이러한 사정만으로 그 동의서가 위법하다고 볼 수 없다. 다만 조합설립과 달리 사업시행계획에 있어서는 인가 신청 이전에 창립총회와 같이 변경된 사업시행계획에 대한 의사를 확인할 수 있는 절차가 규정되어 있지 아니한 점을 고려하여 보면, 동의 이후 사업시행계획이 변경된 경우 조합으로서는 조합원들에게 변경된 사업시행계획의 내용과 함께 기존 동의를 철회할 수 있음을 고지할 신의칙상 의무가 있다고 할 것이나, 그러한 사업시행계획에 대한 결의요건의 하자는 객관적으로 명백하다고 보기 어려워 무효사유가 아니라고 할 것이다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두9358 판결, 대법원 2014. 2. 27. 선고 2011두25173 판결).
이 사건으로 돌아와 살피건대, 피고 설립 전의 추진위원회는 2003. 9.경부터 2005. 8.경까지 조합설립동의서와 함께 사업시행동의서를 함께 징구하였으나, 사업시행계획 확정 전의 동의서 징구 자체만으로 최초 사업시행계획이 위법하다고 보기 어렵고 설령 사업시행계획 변경 이후 피고가 조합원들의 의사를 확인하지 아니하고 동의요건을 결여하였더라도 이러한 위법은 무효사유가 아니라 취소사유에 불과하다 할 것이다. 따라서 최초 사업시행계획이 무효임을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제67조 제1항, 제2항은 재결에 의한 보상액의 산정은 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기준으로 하되, 보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 제70조 제1항, 제4항은 손실보상액의 산정방법으로 사업인정 후 취득의 경우에는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 해당 토지에 관한 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가하도록 규정하고 있다. 이는 일반적으로 사업인정고시일 이후의 사업대상 토지 및 인근지역 토지들의 가격변동에는 해당 공익사업으로 인한 개발이익이 포함되어 있을 수 있어 이를 배제하려는 데 그 목적이 있으므로, 사업시행계획의 주요 부분이 실질적으로 변경되어 최초 사업시행계획의 효력이 상실되었다고 하더라도 토지보상법 제70조 제4항이 정한 ‘사업인정고시일’은 최초 사업시행계획 인가 고시일로 보아야 할 것이다.
3) 따라서 이 사건의 경우 원고들 소유 토지의 비교표준지에 대한 공시지가는 사업인정고시일, 즉 최초 사업시행계획 인가 고시일인 2007. 8. 22. 이전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 위 사업인정고시일과 가장 가까운 시점인 2007. 1. 1.을 기준으로 하여야 한다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
나. 정당한 손실보상금의 산정
토지수용보상금 증감에 관한 소송에 있어서 이의재결의 기초가 된 각 감정기관의 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 평가방법에 있어 위법사유가 없고 개별요인비교를 제외한 나머지 가격산정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 개별요인비교에 관하여만 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과(수용대상토지의 보상평가액)에 차이가 생기게 된 경우, 그 중 어느 감정평가의 개별요인비교의 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 각 감정평가 중 어느 것을 취신하여 정당보상가액으로 인정하는가 하는 것은 그것이 논리칙과 경험칙에 반하지 않는 이상 법원의 재량에 속한다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002두4679 판결 등 참조).
이 사건으로 돌아와 보건대, 이 사건 정비구역 내 원고들 소유 토지에 관해서는 앞서 본 바와 같이 이 사건의 경우 최초 사업시행계획인가의 고시일인 2007. 8. 22. 이전의 시점 중 가격시점과 가장 가까운 시점인 2007. 1. 1.을 기준으로 비교표준지의 공시지가를 적용하여야 할 것인데, 이 사건 수용재결 및 이의재결에서의 각 감정평가와 이 법원의 감정인 소외 5에 대한 감정촉탁결과는 모두 최초 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 하여 비교표준지의 공시지가를 2007. 1. 1.자를 적용한 반면 이 법원의 감정인 소외 5에 대한 사실조회결과에서는 사업시행계획변경인가일을 기준으로 하여 비교표준지의 공시지가를 2012. 1. 1.자를 적용한 점, 이 사건 정비구역 내 원고들 소유 토지 및 지장물에 관한 이 법원의 감정인 소외 5에 대한 감정촉탁결과가 그 평가방법에 있어 특별히 위법사유가 있다고 보이지 아니하고 수용대상 각 토지 및 지장물에 대한 개별요인과 기타요인 등을 적절히 반영하고 있다고 판단되는 점 등을 종합하여, 이 법원은 수용대상물의 현황을 더 적절하게 반영하여 평가한 것으로 보이는 이 법원의 감정인 소외 5에 대한 감정촉탁결과를 채택하기로 한다.
한편, 원고들은 위 사실조회결과에 따른 금액의 지급을 구하는 외에도 원고들 별로 별도의 500만 원의 지급을 구하나, 피고에게 그 지급의무가 있음을 인정할 아무런 증거가 없다.
다. 소결론
따라서 피고는 원고들에게 별지1 표 기재 각 토지 및 지장물의 정당한 손실보상금인 별지1 표 기재 ‘감정촉탁결과’란 기재 금원과 이 사건 이의재결에서 정한 손실보상금의 차액인 별지1 표 ‘인용금액’란 각 해당 기재 금원 및 각 이에 대하여 수용개시일 다음날인 2014. 12. 9.부터 피고가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2016. 8. 18.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
5. 결론
그렇다면 원고들의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 각 인용하고, 원고들의 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 각 생략]
판사 김동윤(재판장) 기진석 백상빈