【원고, 항소인 겸 부대피항소인】
별지 원고목록 기재와 같다. (소송대리인 법무법인(유한) 영진 담당변호사 노성환 외 2인)
【피고, 피항소인 겸 부대항소인】
인천광역시도시개발공사 (소송대리인 법무법인(유) 에이펙스 담당변호사 박기웅 외 4인)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2010. 4. 8. 선고 2009가합20951 판결
【변론종결】
2011. 3. 2.
【주 문】
1. 당심에서 확장된 원고들의 청구를 포함하여 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 피고는,
(1) 제1심 공동원고 254, 원고 254를 제외한 나머지 원고들에게 별지 제1내역서의 부당이득금란 기재 각 해당 금원 및 각 이에 대한 2009. 3. 6.부터 2011. 3. 30.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을,
(2) 제1심 공동원고 254, 원고 254에게 별지 제1내역서의 부당이득금란 기재 각 해당 금원 및 각 이에 대한 2009. 9. 18.부터 2011. 3. 30.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을
각 지급하라.
나. 원고들의 나머지 청구를 모두 기각한다.
2. 소송총비용은 원고들이 95%를, 피고가 5%를 각 부담한다.
3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.
【청구취지, 항소취지 및 부대항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고들에게 별지 제3내역서의 공제금액 합계란 기재 각 해당 금원 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라(원고들은 별지 제3내역서의 채무부존재란 기재 각 해당 금원부분에 관하여, 제1심에서 채무부존재확인을 구하다가 당심에서 부당이득금반환을 청구하는 것으로 소를 교환적으로 변경하였다. 원고들의 위와 같은 소 변경 결과 원고들의 부당이득반환청구부분은 소 변경된 부분 만큼 청구취지가 확장되었다).
2. 항소취지
제1심 판결의 부당이득금반환청구부분 중 원고들 패소부분을 취소하고, 피고는 원고들에게 해당 별지 제3내역서 기재 부당이득금액에 추가부당이득금액을 더한 금액에서 해당 별지 제2내역서의 제1심 인용 부당이득금란 기재 금액을 공제한 나머지 금원 및 각 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
제1심 판결의 채무부존재확인청구부분 중 원고들 패소부분을 취소하고, 원고들이 피고와 체결한 각 분양계약에 관하여 원고들의 해당 별지 제3내역서의 채무부존재란 기재 해당 금액에서 해당 별지 제2내역서의 제1심 인용 채무부존재란 기재 해당 금액을 공제한 나머지 금원의 지급의무는 존재하지 아니함을 확인한다.
3. 부대항소취지
제1심 판결 중 피고에게 별지 제2내역서의 부대항소란 기재 각 해당 금원 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 2010. 4. 8.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각한다(피고는 채무부존재확인부분에 대하여도 부대항소를 하였으나, 위에서 본 바와 같이 원고들이 당심에서 채무부존재확인청구부분을 부당이득금반환청구로 변경하였으므로 채무부존재확인청구부분에 대한 부대항소는 효력이 없다).
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고는 2005. 11.경 한국토지공사로부터 인천 서구 청라지구 A-17블럭 중 아파트 지하 2층, 지상 20층 7개동 총 692세대 및 부대복리시설(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 공급 부지로 46,742㎡의 공공택지를 매수하였고, 2007. 12. 10. 인천경제자유구역청으로부터 위 공공택지에 이 사건 아파트를 공급하기로 하는 내용의 공동주택사업승인을 받았는데, 이 사건 아파트는 주택법(2007. 10. 17. 법률 제8657호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제38조의 2에서 정한 ‘분양가상한제’가 적용되는 공동주택이다.
나. 분양가심사위원회는 2008. 4. 15. 이 사건 아파트에 대한 분양가 산정 등의 적정성 심사를 하여 분양가 상한금액을 택지비 61,706,010,000원, 기본형건축비 102,730, 356,000원, 그 밖의 가산비용 29,787,283,000원, 합계 194,223,649,000원(이하 ‘분양가 상한금액’이라 한다)으로 의결하여 승인하였다.
다. 피고는 2008. 4. 25.경 이 사건 아파트의 공급과 관련하여 아래 〈표1〉과 같이 국민주택 규모의 A, B, C 3가지 형별로 나누어, 총 공급세대수 692세대에 대하여 이를 일정금액으로 공급하기로 하는 내용의 입주자모집공고(이하 ‘이 사건 입주자모집공고’라 한다)를 하였다.
이 사건 입주자 모집공고에는 분양가 내역이 항목별로 공개되어 있는데, 그 분양가격 내역에 의하면 ① 택지비는 택지매입원가 55,436,020,000원, 기간이자 4,568,228, 000원, 필요적 경비 1,597,952,000원, 그 밖의 비용 103,800,000원 등 합계 61,706,010,000원, ② 공사비는 토목 13공종, 건축 23공종, 기계설비공사 9공종, 그 밖의 3공종(전기, 정보통신, 특수설비공사), 그 밖의 공사비(일반관리비, 이윤)의 합계 84,850,799,000원, ③ 간접비는 설계비 2,240,000원, 감리비 3,100,000,000원, 일반분양시설경비(견본주택건립비) 5,609,542,000원, 분담금 및 부담금 355,015,000원, 기타사업비성 경비 6,575, 000,000원 등 합계 17,879,557,000원, ④ 기본형 건축비에 가산되는 그 밖의 가산비용 29,785,289,000원으로 분양가 합계는 194,221,655,000원(= 61,706,010,000원 + 84,850,799,000원 + 17,879,557,000원 + 29,785,289,000원), 이하 ‘이 사건 분양가격’이라 한다)이다.
〈표1〉구분주택형세대별 계약면적대지지분건립세대수서대별 공급면적기타공용면적(지하주차장포함)계㎡형별전용주거공용소계국민주택112.9266A84.737928.1887112.926644.5081157.434766.3291132112.6289B84.496328.1326112.628944.3812157.010166.1400280113.2968C84.979228.3176113.296844.6348157.931666.5180280
라. 한편 피고가 이 사건 입주자 모집공고문에 게시한 주택형별 공급금액란에는 아래 표〈2〉 기재와 같이 A형(112.9266㎡형)에 대한 세대별 대지비는 113,659,114원, B형(112.6289㎡형)에 대한 세대별 대지비는 109,014,144원, C형(113.2968㎡형)에 대한 세대별 대지비는 111,630,081원으로 각 기재되어 있어 각 세대수를 곱한 대지비를 모두 합하면 76,783,386,048원이 되고, 각 세대별 건축비로 기재된 금액(건축비는 형별과 층에 따라 차이가 있다)을 모두 합하면 117,438,243,000원이 되며, 그 합계액은 194,221,629,000원(= 76,783,386,000원 + 117,438, 243,000원)이다.
〈표2 〉 (공급대상 및 공급금액)구분주택형세대별 계약면적대지지분건립 세대수분양가격대지비 총계㎡형별계대지비국민주택112.927A157.4366.329132113,659,11415,003,003,048112.629B157.0166.1400280109,014,14430,523,960,320113.297C157.9366.5180280111,630,08131,256,422,680합계69276,783,386,048
마. 원고들은 2008. 5. 중순경부터 2008. 6. 초순경까지 피고와 별지 제4내역서 기재와 같이 각 분양계약(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다)을 체결하였는데, 각 분양계약서에는 아래 〈표3〉 기재와 같이 분양대금(이하 ‘이 사건 각 분양대금’이라 한다)이 주택형과 층에 따라 ‘대지가격’, ‘건물가격’, ‘부가가치세’라는 세 가지 항목으로 나뉘어 각 금액이 기재되어 있다.
〈표3〉구분주택형층별세대수층별구분분양대금 내역총분양금액(총공급금액)㎡형별대지가격건물가격부가가치세국민주택112.927A31층113,659,114143,764,44214,376,444271,800,00032층149,037,16914,903,717277,600,000119기준층158,591,71515,859,171288,110,0007다락방172,400,80517,240,081303,300,000112.629B141층109,014,144137,805,32413,780,532260,600,000142층142,805,32414,280,532266,100,000238기준층151,878,05115,187,805276,080,00014다락방170,532,59617,053,260296,600,000113.297C141층111,630,081141,609,01714,160,902267,400,000142층146,699,92614,669,993273,000,000252기준층155,972,65415,597,265283,200,000
바. 피고가 매수한 공공택지 46,742㎡ 중 이 사건 아파트의 부지로 이용된 대지면적은 45,899.6㎡이고, 나머지 가운데 197㎡는 도로부지, 645.3㎡는 근린생활시설부지이다.
한편 피고가 이 사건 입주자모집공고문에서 공개한 이 사건 분양가격 중 택지비는 61,706,010,000원인데, 그 택지비에는 이 사건 아파트 외에 근린생활시설 부지 645.3㎡ 및 도로부지 197㎡에 대한 택지비도 포함되어 있다.
사. 원고들은 제1심 변론종결시까지 피고에게 이 사건 아파트의 계약금 및 중도금으로 각 그 분양대금의 70%를 지급하였으나, 당심에 이르러 나머지 분양대금의 잔금을 지급하여 현재까지 별지 제4내역서의 총 공급가액란 기재 각 해당금액을 지급하였다.
아. 이 사건과 같이 공공택지에서 공급되는 공동주택에 적용되는 분양가상한제 관련 법령의 내용은 다음과 같다.
[주택법 (2007. 8. 3. 법률 제8635호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)]
제38조의2 (주택의 분양가격 제한 등) ① 사업주체가 제38조의 규정에 따라 일반에게 공급하는 공동주택은 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 “분양가상한제 적용주택”이라 한다. 이하 같다)하여야 한다. 이 경우 분양가격은 택지비 및 건축비로 구성되며, 구체적인 내역, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 건설교통부령으로 정한다.
② 제1항의 분양가격의 구성항목 중 공공택지에서 주택을 공급하는 경우의 택지비는 해당 택지의 공급가격에 건설교통부령이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액으로 하고, 공공택지 외의 택지에서 주택을 공급하는 경우의 택지비는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 건설교통부령이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액으로 한다.
③ 제1항의 분양가격의 구성항목 중 건축비는 건설교통부장관이 정하여 고시하는 건축비(이하 “기본형건축비”라 한다)에 건설교통부령이 정하는 바에 따라 가산한 금액으로 한다. 이 경우 기본형건축비는 시장·군수·구청장이 해당 지역의 특성을 감안하여 건설교통부령이 정하는 범위 내에서 따로 정하여 고시할 수 있다.
④ 사업주체는 분양가상한제 적용주택으로서 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집승인을 얻은 때에는 입주자모집공고안에 다음 각 호(건설교통부령이 정하는 세분류를 포함한다)에 대하여 분양가격을 공시하여야 한다.
1. 택지비 2. 공사비 3. 간접비 4. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용
⑥ 제4항 및 제5항의 규정에 따른 공시를 함에 있어서 건설교통부령이 정하는 택지비 및 건축비에 가산되는 비용의 공시에 대하여는 제38조의4의 규정에 따른 분양가심사위원회 심사를 받은 내역과 산출근거를 포함하여야 한다.
제38조의4 (분양가심사위원회의 운영 등) ① 시장·군수·구청장은 제38조의2의 규정에 관한 사항을 심의하기 위하여 분양가심사위원회를 설치·운영하여야 한다.
② 시장·군수·구청장은 제38조 제1항 제1호의 규정에 따라 입주자모집승인을 함에 있어서 분양가심사위원회의 심사결과에 따라 승인 여부를 결정하여야 한다.
③ 분양가심사위원회는 주택 관련 분야 교수, 주택건설 분야 전문직 종사자, 관계 공무원 또는 변호사·회계사·감정평가사 등 관련 전문가 10인 이내로 구성하되, 구성 절차 및 운영에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 분양가심사위원회의 위원은 제1항 내지 제3항의 규정에 따른 업무를 수행함에 있어서 신의와 성실로써 공정하게 심사를 하여야 한다.
[공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙(2008. 3. 14. 부령 제4호로 개정되기 전의 것. 이하 같다)]
제1조 (목적) 이 규칙은 「주택법」 제38조 제1항 제3호 및 제38조의2에 따라 주택공급에 따른 선택품목제도, 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식, 분양가격 공시의 방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
제2조 (적용대상) 이 규칙은 사업주체{「건축법」 제8조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제16조 제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주를 포함한다. 이하 같다}가 법 제38조 제1항에 따라 입주자모집승인{사업주체가 국가, 지방자치단체, 「대한주택공사법」에 따른 대한주택공사(이하 "대한주택공사"라 한다) 또는 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)인 경우에는 입주자모집공고를 말한다}을 얻어 일반에게 공급하는 공동주택에 적용한다.
7조 (분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식 등) ① 법 제38조의2 제1항에 따른 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식은 다음과 같다.
분양가격=기본형건축비+건축비 가산비용+택지비
② 기본형건축비는 지상층건축비와 지하층건축비로 구분한다.
③ 건설교통부장관은 공동주택 건설공사비지수(주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 지수로서 주택건축비의 등락을 나타내는 지수를 말한다)와 이를 반영한 기본형건축비를 6개월마다 고시하여야 한다.
제8조 (공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 비용) 법 제38조의2 제2항에 따라 공공택지의 공급가격에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 한다.
제14조 (기본형건축비와 기본형건축비에 가산되는 비용 등) ① 법 제38조의2 제3항에 따라 건축비를 산정할 때의 기본형건축비는 입주자모집승인 신청일(사업주체가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 입주자모집공고일을 말한다)에 가장 가까운 시점에 고시된 기본형건축비를 말한다.
② 법 제38조의2 제3항 전단에서 "건설교통부령이 정하는 바에 따라 가산한 금액"이란 기본형건축비에 가산하는 비용으로서 별표 1에 따른 항목별 내용 및 산정방법에 따라 산정된 금액을 말한다.
③ 시장·군수 또는 구청장은 법 제38조의2 제3항 후단에 따라 해당 지역의 특성을 감안하여 기본형건축비의 100분의 95 이상 100분의 105 이하의 범위에서 기본형건축비를 따로 정하여 고시할 수 있다.
④ 시장·군수 또는 구청장은 법 제38조의2 제3항 후단에 따라 기본형 건축비를 따로 정하여 고시하려는 경우에는 분양가심사위원회의 심의를 거쳐야 한다. 이 경우 건설교통부장관이 고시하는 주요 자재별 기준단가와 해당 지역 자재가격과의 차이 등에 관한 객관적인 자료를 제출하여야 한다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 갑 제9호증의 1, 2, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고들의 주장에 대한 판단
가. 원고들의 주장
(1) 이 사건 분양가격 및 각 분양대금의 과다 산정 등
피고는 이 사건 아파트가 분양가 상한제의 적용을 받음에도 불구하고 아래와 같은 이유로 분양가 상한제를 위반하여 분양가격을 과다하게 산정하거나 이 사건 분양가격을 초과하는 분양대금을 책정하여 원고들과 이 사건 각 분양계약을 체결하였는바, 분양대금 중 정당한 분양가격을 초과하여 산정된 금액부분은 강행규정에 위반되어 무효이거나 피고의 기망 또는 원고들의 착오에 의한 의사표시에 해당하여 취소되어야 하므로, 피고는 정당한 분양가격을 초과하여 지급받은 분양대금을 반환할 책임이 있다.
(가) 피고가 공고한 이 사건 분양가격 중 택지비에는 이 사건 아파트 뿐만 아니라 근린생활시설 및 도로에 대한 택지비도 포함되어 있는데, 이는 이 사건 아파트의 이용에 관한 택지비가 아니어서 이 사건 분양가격에서 공제되어야 하므로 이 사건 각 분양대금에서 근린생활시설 및 도로의 택지비 비율에 상당하는 금액이 공제되어야 한다.
(나) 분양가심사위원회의 승인을 받은 분양가 상한금액 중 택지비는 61,706,010, 000원임에도 이 사건 입주자모집공고문상 형별 공급가격란의 대지비 합계금액은 76,783, 386,048원으로 분양가 상한금액에서 택지비로 정한 금액보다 15,077,376,048원이나 높게 산정되어 있어 부당하므로, 위 초과금액 역시 이 사건 각 분양대금에서 공제되어야 한다.
(다) 이 사건 아파트는 국민주택규모에 해당하는 주택으로 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호에 따라 부가가치세가 면제되어야 함에도, 피고는 원고들과 이 사건 각 분양계약을 체결하면서 위 〈표3〉에서와 같이 부가가치세를 부과하였으므로, 이 역시 분양대금에서 공제되어야 한다.
(2) 이 사건 분양가 상한금액의 적정 여부 등
이 사건 분양가 상한금액은 아래와 같이 기본형건축비와 건축비 가산비용 등에서 과다 계산되었는바, 정당하게 산정되는 상한금액과 이 사건 분양가 상한금액의 차액에 해당하는 금원은 이 사건 분양대금에서 공제되어야 하므로, 피고는 원고들에게 원고들이 지급한 분양대금 중 위 차액에 해당하는 금액은 부당이득으로서 반환할 책임이 있다.
(가) 기본형건축비의 과다 산정
① 근린생활시설에 관한 건축비의 포함
이 사건 아파트 사업승인신청서의 시설항목에 근린생활시설에 관한 부분이 포함되어 있고 피고로부터 이 사건 아파트 신축공사를 수급하여 시공한 현대건설 주식회사의 공사대금 내역에도 근린생활시설 부분이 포함되어 있으므로, 분양가 상한금액 중 기본형건축비에는 이 사건 아파트가 아닌 근린생활시설에 대한 건축비도 포함되어 있어 이 부분은 공제되어야 한다.
② 건설교통부 고시 제2008-88호의 적용
피고는 2007. 10. 30. 인천광역시 경제자유구역청에 이 사건 아파트의 주택건설사업계획승인신청을 하였으므로 주택법시행령에 따라 분양가심사위원회는 2007. 11. 19.까지 설치되어야 하며 2007. 12. 10. 현대건설 주식회사와 이 사건 아파트 신축공사의 도급계약을 체결하였으므로, 분양가 상한금액 산정에 있어 기본형건축비는 구 건설교통부고시(2007. 8. 6.자) 제2007-313호의 규정에 의하여 기본형건축비가 적용되어야 하는데, 분양가 상한금액은 고시(2008. 2. 28.자) 제2008-88호의 규정에 근거하여 기본형건축비가 산정됨으로써 기본형건축비에 2,140,163,000원 상당이 과다하게 계산되었으므로, 그 부분은 공제되어야 한다.
③ 설계비, 감리비의 과다계산
구 건설교통부고시 제2008-88호의 규정에 따르면 지상층 건축비에만 설계비와 감리비가 포함되어 있고 지하층건축비에는 설계비와 감리비가 포함되어 있지 않으며, 설계비는 ㎡당 22,000원이고 감리비는 ㎡당 23,000원이므로, 설계비는 총 1,719,641, 220원{= 78,165.51㎡(지상층 총면적) × 22,000원}이고, 감리비는 총 1,797,806,730원{= 78,165.51㎡(지상층 총면적) × 23,000원}임에도 이 사건 입주자모집공고문의 분양가 내역공개란에는 설계비 2,240,000,000원, 감리비 3,100,000,000원으로 계산되어 그 차액에 해당하는 금액만큼 과다하게 계산되었으므로, 그 차액에 해당하는 금액은 공제되어야 한다.
(나) 건축비 가산비용의 부당 산정
① 주택성능등급인정비용
피고가 주택성능등급비용을 기본형건축비의 가산비용으로 인정받기 위하여는 분양가심사위원회에 인정서를 제출하여야 함에도 이를 제출하지 않았고, 가사 인정서를 제출하였다 하더라도 분양가심사위원회에 제출한 심의안건에는 그 가산비용을 위 제2008-88호 고시의 기본형 건축비를 기준으로 하여 3,442,380,000원으로 계산하였는데, 이는 제2007-313호 고시를 기준으로 한 3,370,496,760원을 가산비용으로 정하여야 하므로 차액 상당인 71,883,240원이 과다 계산되었다.
② 광역교통시설부담금 및 지역난방부담금
피고가 법적 근거 없이 광역교통시설부담금 및 지역난방부담금을 가산비용에 부과하였으므로 그 비용 1,983,974,000원은 공제되어야 한다.
③ 경관비용
경관비용이 가산비용으로 인정되기 위하여는 이 사건 아파트 사업계획 승인자가 사업승인을 하면서 그 조건을 부가하여야 하는데 그러한 조건이 없으므로, 경관비용 6,679,252,000원은 공제되어야 한다.
④ 법정초과 복리시설비용
이 사건 아파트의 사업승인신청서에 의하면 이 사건 아파트 복리시설 중 어린이놀이터 239.23㎡, 주민운동시설 157.87㎡, 도서실 83.1206㎡, 보육시설 136.85㎡, 경로당 61.7692㎡, 주민공공시설 3897.4215㎡가 법정면적을 초과하는 복리시설로 되어 있는바, 어린이 놀이터는 추가 건축비가 별로 필요 없고, 도서실, 경로당, 주민공동시설은 지하층에 설치되는 시설인데 아파트의 지상층을 건설하기 위하여는 지하에 일정한 지지시설을 설치하여야 하고 위 복리시설은 지상층을 지지하는 지하시설에 설치되는 시설로서 추가로 소요되는 비용이 별도로 필요 없어, 결국 주민운동시설과 보육시설(총면적 294.72㎡)만 가산비로 인정되는데 이는 지하층에 건설되므로 지하층 건설비 633,000원을 기준으로 한 186,557,760원이 그에 대한 가산비로 인정됨에도 가산비용을 10,795,895,000원으로 정하였으므로 그 차액 상당 금액은 공제되어야 한다.
⑤ 원격검침, 홈네트워크, 초고속특등급 비용
원격검침시설은 홈네트워크의 일부 기능에 해당함에도 이를 분리하여 별도의 가산비용으로 산정하였을 뿐 아니라, 그 가산금액도 과다하게 산정하였다.
나. 판단
(1) 이 사건 분양가격 및 각 분양대금의 과다 산정 여부
(가) 근린생활시설 및 도로 부지에 대한 택지비 공제 여부
① 분양가심사위원회가 승인한 분양가 상한금액 및 피고가 정한 이 사건 분양가격의 택지비 61,706,010,000원에는 근린생활시설 부지 645.3㎡에 대한 택지비가 포함되어 있는 사실은 당사자 다툼이 없다. 그러나 근린생활시설은 아파트의 분양절차와는 별도로 그 용도에 맞게 사용하려는 사람들에게 별도의 분양절차에 따라 공급되는 것으로 공동주택인 이 사건 아파트에 포함되지 아니하고, 주택법 제38조의 2 제1항은 분양가상한제가 적용되는 공동주택의 분양가격이 ‘택지비 및 건축비’로 구성됨을 명시하고 있어 그 택지비에는 공공주택의 부지에 대한 비용만을 의미한다고 볼 것이므로 근린생활시설 부지에 상당하는 비용은 이 사건 분양대금에 포함시키지 않아야 한다(피고 역시 근린생활시설 부지에 상당하는 택지비가 이 사건 분양대금에서 공제되어야 함을 인정하고 있다).
따라서 원고와 피고 사이에 강행규정인 위 주택법 규정에 위배하여 택지비에 가산된 근린생활시설 부지에 상당한 비용을 포함시켜 분양대금을 책정한 부분에 대한 분양계약은 효력이 없음에도 피고는 이를 포함한 분양대금을 납입받았으므로, 피고는 원고들에게 부당이득으로서 이를 반환할 의무가 있다.
나아가 반환되어야 할 금액을 산정하면, 이 사건 분양가격 중 택지비가 61,706,010,000원이고 근린생활시설부지와 도로부지를 포함한 이 사건 아파트의 총면적 46.742㎡에 대한 단위면적당 택지비는 1,320,140원(= 61,706,010,000원 ÷ 46,742㎡)인데, 앞서 본 바와 같이 이 사건 분양가격 중 근린생활시설부지에 상당하는 비용이 공제되어야 하므로 근린생활시설부지 645.3㎡를 제외한 나머지 46,096.7㎡(= 46.742㎡ - 645.3㎡)에 대한 택지비 60,854,097,538원(= 위 단위면적당 택지비 1,320,140원 × 46,096.7㎡)만이 이 사건 아파트에 관한 택지비로 산정되어야 한다.
그럼에도 피고는 이 사건 분양가격의 택지비로 61,706,010,000원을 산정하였으므로 그 차액인 851,912,462원(= 61,706,010,000원 - 60,854,097,538원)이 공제되어야 할 것이데, 이를 각 세대별 대지지분(A형 : 66.3291/45,899.6, B형 : 66.1400/45,899.6, C형 : 66.5180/45,899.6,)으로 나누어 보면 각 세대별로 반환되어야 하는 택지비는 아래 표의 반환금액란 기재와 같이 A형의 경우 1,231,091원, B형의 경우 1,227,581원, C형의 경우 1,234,597원이 된다.
형대지지분건립세대수 면적반환금액 (851,912,462원×대지지분/45,899.6)A66.32911328,755.44121,231,091원B66.140028018,519.20001,227,581원C66.518028018,625.04001,234,597원소계45,899.6
② 도로부지 197㎡의 경우, 비록 근린생활시설의 입주자들도 도로를 함께 사용하게 되긴 할 것이나, 대부분은 이 사건 아파트의 입주민들이 주로 사용하게 될 것이고, 그 면적이 이 사건 아파트부지가 차지하는 면적에 비하여 극히 미미할 뿐만 아니라, 사업주체인 피고로서는 아파트 공급을 위하여 반드시 도로를 개설하여야 하고 그 비용을 부담하여야 하므로, 그 도로부지에 대한 택지비를 분양가 상한금액 산정에 포함시켰다고 하여 위법하다고 보기는 어렵다.
③ 따라서 원고들의 위 주장은 근린생활부지 부분에 관하여만 이유 있다.
(나) 택지비의 분양가 상한제 위반 여부
앞서 인정한 사실에 의하면, 분양가심사위원회의 승인을 받은 분양가 상한금액 중 택지비는 61,706,010,000원인데 반하여, 이 사건 입주자모집공고문에 게시한 주택형별 공급금액란의 각 세대별 대지비를 합한 금액은 위 〈표2〉에서 본 바와 같이 76,783, 386,048원이 되어, 이 사건 입주자모집공고문 중 분양대금 산정 기준이 되는 대지비 항목 금액과 분양가 상한금액의 택지비 항목 금액 사이에 15,077,376,048원(= 76,783,386, 048원 - 61,706,010,000원)의 차이가 나는 점을 알 수 있으나, 한편 이 사건 입주자모집공고문 중 공급금액란의 각 세대별 건축비 항목의 합계액이 117,438,243,000원이므로 이 사건 아파트의 분양대금 합계액은 위 117,438,243, 000원과 위 대지비 합계액 76,783, 386,048원을 더한 194,221,629,000원인데, 이는 분양가 상한금액 194,223,649,000원의 범위 내이다.
분양가 상한제는 안정된 가격에 주택을 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하고자 하는 취지의 제도로서 주택법 및 그 위임법령에서 상한가격의 산정기준을 세부 내역별로 규정하고 있는 것은 공동주택의 건설에 투입된 비용을 합리적으로 계산하여 상한금액을 설정하도록 함으로써, 사업주체가 자의적인 기준을 정하여 분양가를 비정상적으로 높이 산정하지 못하게 하기 위한 것이므로, 상한금액은 법령에 의한 기준에 따라 내역 별로 계산하여 결정되어야 할 것이나, 그에 따라 산정된 상한금액의 범위 내에서 사업주체가 분양가격을 결정하였다면, 사업주체가 실제로 수분양자들과 분양계약을 체결할 때에는 총액의 범위 내에서 층, 향, 위치별로 적절한 차등을 두어 개별 분양가를 정하여 공급하면 족한 것이지, 개별 분양대금의 항목별 내역과 분양가 상한제에 따라 책정한 분양가격의 항목별 내역까지 일일이 맞추어야 한다고 볼 수는 없는바, 앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트의 분양대금 합계액이 분양가 상한금액의 범위 내에서 결정된 이상, 각 항목별로 비교하여 어떠한 항목이 그에 대응하는 항목의 금액을 초과한다는 이유만으로 위 주택법 상의 분양가상한제에 위반하였다고 보기 어렵고, 그 내역에 다소 차이가 있다고 하여 이를 두고 사업주체가 수분양자를 기망한 것이라거나, 계약체결에 관한 착오를 일으킨 것이라고 볼 수 없다. 따라서 원고들의 위 주장은 이유 없다.
(다) 피고가 원고들에게 부가가치세를 부담하게 하였는지 여부
이 사건 각 분양계약서의 분양대금 내역란에 대지가격 및 건물가격과는 별도로 부가가치세가 기재되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이러한 사정만으로는 피고가 원고들에게 면제된 부가가치세를 분양대금에 포함하여 부당하게 부담하게 한 것이라고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 을 제4내지 9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 각 분양계약서의 분양대금 내역란에 총 분양대금이 단지 ‘대지가격’, ‘건물가격’, ‘부가가치세’로 금액이 나누어 기재되었을 뿐이다.
따라서 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.
(2) 이 사건 분양가 상한금액의 적정 여부에 대한 판단
(가) 기본형건축비 산정의 당부
① 근린생활시설에 관한 건축비의 포함 여부
을 제1호증, 갑 제12호증의 9의 각 기재에 의하면, 이 사건 아파트 사업승인신청서에 근린생활시설에 관한 부분이 포함되어 있고, 이 사건 아파트 신축공사를 수급하여 시공한 현대건설 주식회사의 공사대금 내역에도 근린생활시설에 대한 공사대금이 포함되어 있는 사실을 인정할 수 있으나, 한편 을 제3호증의 기재에 의하면 분양가 상한금액을 의결한 분양가심사위원회의 심의안건에는 기본형 건축비 산정에 있어 지상층 건축비의 면적을 78,165.51㎡로 하고 이에 대한 고시가격을 적용하여 기본형 건축비를 계산하였는데, 위 면적은 이 사건 아파트 중 근린생활시설을 제외한 아파트 부분의 지상층 면적(101동~103동 각 지상층 연면적 11,283.7606㎡, 104동~107동 각 지상층 연면적 11,078.5560㎡)의 합계와 동일하고, 분양가 심사위원회의 심의를 받은 분야가격 구성내역에는 근린생활시설 부분에 대한 건축비가 계산되지 아니한 사실을 인정할 수 있으므로, 결국 분양가 상한금액 중 기본형 건축비에는 근린생활시설의 건축비가 포함되지 않았다할 것이고, 이 사건 분양가격이 분양가 상한금액의 범위 내에서 결정되었으므로, 분양가 상한금액 중 기본형건축비에 근린생활시설과 관련하여 어떠한 위법이 있다고 볼 수 없고, 달리 피고가 근린생활시설 부분에 대한 건축비를 부당이득하였다고 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.
② 건설교통부 고시 제2008-88호의 적용 여부
위에서 인정된 사실에 의하면, 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제2조에 의하면, 피고와 같은 지방공사의 경우 입주자모집공고를 한 시점을 입주자모집승인을 얻은 시점으로 보고, 같은 규칙 제14조에 의하면 피고와 같은 지방공사의 경우 건축비를 산정할 때의 기본형건축비는 입주자모집공고일에 가장 가까운 시점에 고시된 기본형건축비를 말하며, 건설교통부 고시 제2008-88호(갑 제9호증의 1) 부칙은 “이 고시는 2008. 2. 1.부터 시행하고, 시행일 이후 사업주체가 입주자모집승인을 신청하는 분부터 적용한다”고 규정하고 있고, 피고는 2008. 4. 25. 입주자모집공고를 하였으므로, 이 사건 아파트 건축비에 대하여는 위 제2008-88호 고시가 적용되어야 할 것이다. 따라서 분양가 상한금액의 산정에 제2008-313호 고시가 적용되어야 함을 전제로 하는 원고들의 위 주장 역시 이유 없다.
③ 설계비, 감리비의 과다계산 여부
갑 제2호증의 기재에 의하면, 이 사건 입주자모집공고의 분양가 내역공개란에 설계비 2,240,000,000원, 감리비 3,100,000,000원으로 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있으나, 한편 앞서 본 바와 같이 분양가 상한금액의 기본형 건축비는 102,730, 356,000원이고, 이 사건 입주자모집공고의 분양가 내역공개란에는 설계비 2,240,000, 000원, 감리비 3,100,000,000원이 간접비에 포함되어 있는데 건축비를 구성하는 공사비 84,850,799,000원과 간접비 17,879,557,000원를 합한 금액이 102,730,356,000원으로 분양가 상한금액과 동일하므로, 결국 분양가 상한제에 위반되었다고 볼 수 없고, 설계비와 감리비가 위와 같이 기재되어 있다는 사정만으로 피고가 부당이득을 취하였다고 볼 수 없다. 따라서 원고들의 위 주장도 이유 없다.
(나) 건축비의 가산비용 산정의 당부
① 주택성능등급인정비용
을 제12호증의 1, 2, 갑 제2호증의 각 기재에 의하면, 피고는 2007. 12. 10. 한국건설기술연구원으로부터 주택성능등급인정서를 발급받아 분양가심사위원회에 제출하였고, 이 사건 입주자모집공고문의 분양가 내역공고란에 그 주택성능등급 내용을 기재한 사실을 인정할 수 있고, 앞서 본 바와 같이 건설교통부 고시 제2008-88호 고시를 기준으로 기본형 건축비를 산정한 것은 적법하므로, 원고의 위 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
② 광역교통시설부담금 및 지역난방부담금
대도시권 광역교통관리에 관한 특별법 제11조는 ‘대도시권 중 대통령령으로 정하는 대도시권에서 주택법에 의한 주택건설사업을 시행하는 자는 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 광역교통시설부담금을 납부하여야 한다.’고 규정되어 있고, 집단에너지법 제18조 제1항은 ‘사업자는 공급시설 건설비용의 전부 또는 일부를 그 사용자에게 부담하게 할 수 있다’고 규정되어 있으며, 을 제2호증의 기재에 의하면 인천광역시 경제자유구역청장이 이 사건 아파트사업계획을 승인하면서 부과한 사업계획승인조건에는 이 사건 아파트건설사업이 대도시권 광역교통관리에 관한 특별법 제11조에 의하여 광역교통시설부담금 부과대상이고, 집단에너지사업법에 의하여 집단에너지 공급 대상지역으로 지역냉·난방을 사용하여야 한다고 기재되어 있어, 광역교통시설부담금 및 지역난방부담금은 위와 같은 법적 근거에 의하여 부과된 것이므로, 이와 다른 전제에 선 원고들의 위 주장 역시 이유 없다.
③ 경관비용
을 제2호증에 의하면, 인천경제자유구역청의 사업계획승인조건에는 경관상세계획과 관련하여 청라지구 경관상세계획 수립에 따라 해당 공정 전에 협의(컬러풀한 옥탑층의 야간경과을 자제한 조명계획, 아파트 색채계획, 공사가림막 설치계획 등)하고, 관련 인허가 승인조건 사항 및 관련 법률 등을 반드시 준수하여야 한다고 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있어 이 사건 아파트의 사업승인에는 경관비용에 관한 조건이 부가되었으므로, 경관비용에 관한 조건이 없음을 전제로 한 원고들의 위 주장 또한 이유 없다.
④ 법정초과 복리시설비용
갑 제5호증의 기재에 의하면, 건설교통부가 발행한 분양가제도개선 관련 교육자료에는 법정 최소 기준 면적에 해당되는 복리시설은 지하에 설치되었더라도 이를 지하층 건축비로 인정해서는 아니되고, 최소기준 면적을 초과하는 복리시설이 지하에 설치된 경우에 그 설치비용은 건축비 가산비용으로 상정하여 인정한다고 규정되어 있으며, 위 복리시설은 단순히 지상층을 건설하기 위하여 지하에 설치된 지지시설이 아니라 복리시설을 목적으로 설치된 별개의 시설물에 해당한다고 보아야 하므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.
⑤ 원격검침, 홈네트워크, 초고속특등급 비용
갑 제3호증의 기재에 의하면, 분양가심사위원회 심의안건에는 건축비 가산비용으로 원격검침시설비용 158,548,000원, 홈네트워크 3,138,367,000원, 초고속통신특등급 1,320,705,000원으로 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있으나, 원격검침은 전기, 가스, 수도 계량기 등을 검침원이 일일이 고객을 방문하지 않고 원격에서 단말기를 이용해 검침 데이터를 읽을 수 있는 시스템이고, 홈네트워크는 집안의 가전제품을 모두 연결(네트워크)하여 한꺼번에 제어하는 체제로 가정 내부에서 정보가전 기기들이 유무선 네트워크를 통해 상호 커뮤니케이션하고 외부에서는 인터넷을 통해 상호 접속이 가능한 시스템으로 원격검침과 홈네트워크는 별개의 시스템이라 할 것이므로 원격검침이 홈네트워크의 일부라고 볼 수 없고, 그 각 비용인 과다하게 산정되었다고 인정할 증거가 없으므로, 원고들의 위 주장도 이유 없다.
3. 결론
그렇다면, 이 사건 아파트의 분양대금은 A형의 경우 1,231,091원, B형의 경우 1,227,581원, C형의 경우 1,234,597원이 공제되어야 하므로, 피고는 주택형별로 제1심 공동원고 254, 원고 254를 제외한 나머지 원고들에게 별지 제1내역서의 부당이득금란 기재 각 해당 금원 및 각 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2009. 3. 6.부터 피고가 이 사건 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결선고일인 2011. 3. 30.까지 민법에 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, 제1심 공동원고 254, 원고 254에게 별지 제1내역서의 부당이득금란 기재 각 해당 금원 및 각 이에 대한 2009. 9. 18.부터 2011. 3. 30.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있으므로, 원고들의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 이와 결론을 달리한 부분은 그 범위 내에서 부당하므로 당심에서 확장된 원고들의 청구와 피고의 부대항소를 각 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 이한주(재판장) 박정규 권태형