【원 고】
주식회사 장원상사 (소송대리인 변호사 노인수)
【피 고】
거남건설 주식회사 외 1인 (소송대리인 변호사 임상준)
【변론종결】
2010. 5. 18.
【주 문】
1. 원고에게,
가. 피고 거남건설 주식회사는 광주시 실촌면 (이하 주소 1 생략) 공장용지 7,010㎡ 및 그 지상 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층공장 695.52㎡, 지하1층 창고 40.8㎡, 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 9, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉠ 부분 1,979.4㎡, 같은 도면 표시 4, 5, 10, 4의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉡ 부분 60㎡를 각 인도하고,
나. 피고들은 각자 92,152,774원 및 2010. 5. 11.부터 위 가.항 기재 부동산의 인도 완료일까지 월 8,377,524원의 돈을 지급하라.
2. 원고의 피고 2에 대한 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 원고와 피고 거남건설 주식회사와 사이에 생긴 부분은 피고 거남건설 주식회사가 부담하고, 원고와 피고 2 사이에 생긴 부분의 1/2은 원고가, 나머지는 피고 2가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고들은 각자 광주시 실촌면 (이하 주소 1 생략) 공장용지 7,010㎡ 및 그 지상 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층공장 695.52㎡, 지하1층 창고 40.8㎡, 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 9, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉠ 부분 1,979.4㎡, 같은 도면 표시 4, 5, 10, 4의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉡ 부분 60㎡를 각 인도하고, 92,152,774원 및 2010. 5. 11.부터 위 가.항 기재 부동산의 인도 완료일까지 월 8,377,524원의 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑1호증의 1 내지 4, 갑2호증, 을6호증의 1의 각 기재, 을8호증의 1의 영상, 이 법원의 현장검증결과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다.
가. 원고는 농수산물 도매업 등을 목적으로 하는 회사이고, 피고 거남건설 주식회사(이하 ‘피고 회사’라 한다)는 토공사업, 철근콘크리트 공사업 등을 목적으로 하는 회사이며, 피고 2는 피고 회사의 대표이사이다.
나. 당초 광주시 실촌읍 (이하 주소 1 생략) 공장용지 7,010㎡(광주시 실촌면 (이하 주소 2 생략)에서 2006. 1. 31. 등록전환 및 분할되어 이와 같이 변경됨, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)는 주식회사 맛사랑종합식품(이하 ‘소외 회사’라 한다)의 대표이사인 소외 1의 소유이고, 이 사건 토지 지상의 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층공장 695.52㎡, 지하1층 창고 40.8㎡, 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 9, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉠ 부분 1,979.4㎡ 및 같은 도면 표시 4, 5, 10, 4의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉡ 부분 60㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)는 소외 회사의 소유였는데, 이후 이 사건 토지에 관하여, 소외 회사의 채권자인 아주레미콘주식회사의 강제경매신청에 따라 2006. 4. 10. 수원지방법원 성남지원 2006타경6906호로 강제경매절차가, 오포농업협동조합의 임의경매신청에 따라 2008. 4. 30. 수원지방법원 성남지원 2008타경7323호로 임의경매절차가 각 개시되었고, 이 사건 토지 및 건물에 관하여 주식회사 아두이엔씨의 강제경매신청에 따라 2007. 2. 23. 수원지방법원 성남지원 2007타경2871호로 강제경매절차가 개시되어, 위 각 경매절차는 중복·병합되었다(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다).
다. 원고는 2009. 4. 13. 이 사건 경매절차에서 경매법원으로부터 이 사건 토지 및 건물을 낙찰받아 낙찰대금을 완납한 다음, 2009. 6. 11. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다.
라. 피고 회사는 2008. 10. 6. 이 사건 경매절차에서 이 사건 건물에 관한 공사대금채권을 가지고 있음을 이유로 유치권신고를 하였고, 적어도 그 무렵부터 이 사건 변론종결일 현재까지는 이 사건 토지 및 건물을 점유하고 있다.
2. 인도청구에 관한 판단
가. 피고 회사에 대한 청구에 관한 판단
(1) 청구원인에 관한 판단
위 인정사실에 의하면, 적법한 점유 권원을 주장·입증하지 못하는 한 피고 회사는 이 사건 토지 및 건물을 점유하고 있는 점유자로서 그 소유자인 원고에게 이 사건 토지 및 건물을 인도할 의무가 있다.
(2) 피고 회사의 유치권 항변에 관한 판단
(가) 피고 회사의 주장
피고 회사가 소외 회사와의 공사계약에 따라 2005. 10.경부터 2006. 3. 10.경까지 사이에 이 사건 토지 및 건물에 관하여 옹벽 등 미시공부분과 하자공사(이하 ‘이 사건 공사’라 한다)를 하여 소외 회사에 대하여 3억 7,000만 원의 공사대금채권을 가지고 있고, 이를 담보할 목적으로 위 공사가 끝난 후부터 현재까지 이 사건 토지 및 건물을 점유하고 있다. 또한, 피고 회사가 이 사건 토지 및 건물을 점유하던 중 2008. 2. 13. 소외 회사와 추가공사계약을 체결함에 따라 이 사건 토지 및 건물에 관하여 추가보수공사(이하 ‘이 사건 추가공사’라 한다)를 하여 1억 6,000만 원의 추가공사대금채권을 가지고 있다. 따라서, 피고 회사는 위 공사대금 합계 5억 3,000만 원을 지급받을 때까지는 이 사건 토지 및 건물을 유치할 권리가 있다.
(나) 판단
1) 먼저, 피고 회사가 이 사건 공사와 관련하여 유치권을 취득하는지 여부에 관하여 본다.
가) 이 사건 공사대금채권의 존부
ㄱ) 살피건대, 갑10, 11호증의 각 1, 을1, 2, 3호증, 을4호증의 1, 2, 을5호증의 5, 6, 7, 8의 각 기재와 을7호증의 1의 영상, 증인 소외 1의 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외 회사는 2003년경부터 이 사건 토지 위에 김치공자 및 지하저온창고를 신축하기 위하여 주식회사 아두이엔씨, 형제건설 주식회사 등과 사이에 공사계약을 체결하여 그들로 하여금 이 사건 건물 신축공사를 하도록 한 사실, 이후 이 사건 토지의 법면이 무너지는 등의 하자가 발생하고 미시공부분이 발견되자, 소외 회사는 피고 회사로 하여금 이 사건 토지에 옹벽을 설치하고, 진입로를 개설하는 등 미시공부분을 시공하고 하자를 보수하도록 하여 피고 회사가 2005. 10.경부터 2006. 2.경까지 이 사건 토지 및 건물에 관하여 이 사건 공사를 실시한 사실, 이에 소외 회사는 2006. 1. 20. 피고 회사에게 이 사건 공사대금을 건물 준공 후 오포농업협동조합으로부터 담보대출을 받아 우선적으로 지급하기로 하는 내용의 지불각서(을2호증)를 작성하여 교부하였고, 2006. 2.경 피고 회사와 이 사건 공사대금을 3억 7,000만 원으로 정산한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고 회사는 특별한 사정이 없는 한 소외 회사에 대하여 이 사건 토지 및 건물에 관하여 발생한 3억 7,000만 원의 이 사건 공사대금채권을 가지고 있다.
ㄴ) 이에 대하여 원고는 피고 회사가 소외 회사로부터 위 공사대금을 전부 지급받아 이 사건 공사대금채권이 소멸하였다는 취지의 주장을 하나, 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
그리고, 원고는 이 사건 공사대금채권이 이미 시효로 소멸하였다고 주장하므로 살피건대, 변제기에 관한 별도의 주장 입증이 없는 이상 이 사건 공사대금채권은 그 성립시기인 2006. 2.경부터 그 소멸시효가 기산되고, 그로부터 민법 제163조 제3호 소정의 3년이 경과하였음은 역수상 명백하나, 한편, 을5호증의 1의 기재에 의하면, 소외 회사는 소멸시효기간 만료 전인 2008. 2. 13. 피고 회사에게 이 사건 공사대금 지급과 관련하여 공증인가 디지탈 법무법인 증서 2008년 제717호 액면금 3억 4,000만 원, 공증인가 디지털 법무법인 액면금 3,000만 원의 각 약속어음공정증서를 교부함으로써 채무를 승인한 사실을 인정할 수 있으므로, 이로써 위 소멸시효는 중단되었다 할 것이어서, 결국 원고의 위 주장은 이유 없다.
ㄷ) 따라서, 피고 회사는 이 사건 토지 및 건물에 관하여 발생한 3억 7,000만 원의 이 사건 공사대금채권을 가지고 있다.
나) 피고 회사의 이 사건 토지 및 건물의 점유 취득시기
ㄱ) 채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는바(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 등 참조), 갑1호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 2006. 4. 13. 이 사건 토지에 관하여 강제경매개시결정 기입등기가, 2007. 3. 2. 이 사건 토지 및 건물에 관하여 강제경매개시결정 기입등기가, 2008. 5. 1. 이 사건 토지에 관하여 임의경매개시결정 기입등기가 각 마쳐진 사실을 알 수 있으므로, 피고 회사가 원고에 대하여 대항할 수 있는 유치권을 취득하기 위해서는 적어도 이 사건 토지 및 건물에 관하여 강제경매개시결정 기입등기가 마쳐지기 전, 즉 이 사건 토지에 관하여는 2006. 4. 13., 이 사건 건물에 관하여는 2007. 3. 2. 이전에 점유를 취득한 사실이 인정되어야 하고, 이러한 점유취득사실은 유치권의 존재를 주장하는 피고 회사가 입증하여야 한다.
ㄴ) 그런데, 다음 ① ~ ③항과 같은 사정을 종합하면, 을6호증의 1, 2의 각 기재, 증인 소외 1의 일부 증언은 그대로 믿기 어렵고, 을8호증의 2 내지 5의 각 기재 및 을8호증의 1의 영상만으로는 피고 회사가 2006. 4. 13. 및 2007. 3. 2. 이전에 이 사건 토지 및 건물을 점유하기 시작하여 이 사건 변론 종결일 현재까지 계속하여 점유하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거도 없다.
① 피고 회사는 이 사건 건물에 전화(전화번호 생략) 및 팩스(팩스번호 생략)를 설치·사용하면서 이 사건 토지 및 건물을 점유해 왔다는 취지로 을6호증의2를 제출하고 있으나, 이 법원의 주식회사 케이티에 대한 2009. 12. 2.자 사실조회결과에 의하면, 위 전화는 2009. 6. 17., 위 팩스 2009. 7. 17. 각 소외 5 명의로 이 사건 토지 지번을 주소지로 하여 설치되었고, 위 전화 및 팩스의 역발신내역 또한 2009. 5. 및 6.경 이전에는 전혀 없다가 그 이후에서야 나타났음을 알 수 있으므로, 피고 회사가 2006. 4. 13. 및 2007. 3. 2. 이전에 이 사건 토지 및 건물에 대한 점유를 시작하였다고 보기 어렵다.
② 또, 피고 회사는 2009. 4. 10. 이전에는 피고 회사 직원이 교대로 근무하고, 2009. 4. 10.부터는 피고 회사 직원인 소외 8, 소외 9, 소외 10, 소외 6 등이 근무하는 방법으로 피고 회사가 이 사건 토지 및 건물을 점유해 왔다는 취지로 을6호증의 2를 제출하고 있으나, 위와 같이 피고 회사 직원이 이 사건 토지 및 건물에서 교대로 근무하였다는 점을 인정할 만한 객관적인 증거가 없으며, 이 법원의 한국전력공사에 대한 사실조회결과에 의하면, 2008. 9. 26. 소외 회사 명의로 신청된 전기사용이 소외 회사의 전기요금 체납으로 해지되었을 뿐 아니라, 2008. 7. 이후로는 이 사건 토지 주소지에서의 전기사용이 전혀 없었음을 알 수 있으므로, 이 사건 토지 주소지에서 피고 직원이 교대 근무하는 방법으로 이 사건 토지 및 건물을 점유하였다는 주장 또한 그대로 믿기 어렵다.
③ 그리고, 갑4호증의 1, 2, 갑5호증의 1의 각 기재 및 이 법원의 집행관 소외 2, 감정평가사 소외 3, 소외 4에 대한 각 사실조회결과에 의하면, 이 사건 경매절차에서 실시된 현황조사 및 감정평가를 위한 조사 당시 이 사건 건물이 폐문되어 있었고, 이를 별도로 관리하는 사람도 없는 등 피고 회사의 유치권 행사 사실을 알 수 있을 만한 외관이 없었던 것으로 보인다.
ㄷ) 따라서, 피고 회사가 이 사건 공사대금채권을 취득하였다 하더라도 위 경매개시결정 등기 이전에 이 사건 토지 및 건물을 점유하였다고 인정할 수 없는 이상 피고 회사는 원고에 대하여 유치권을 주장할 수 없으므로, 피고 회사의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 다음으로 피고 회사가 이 사건 추가공사와 관련하여 유치권을 취득하는지 여부에 관하여 본다.
가) 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 의하면, 채무자 소유의 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 뒤에는 채무자의 당해 부동산에 관한 처분행위는 압류채권자 및 경매절차의 매수인에 대하여 무효가 되는 처분금지효가 생기는바, 여기에서 제한되는 처분행위는 경매 목적물 상에 새로운 의무를 부담하거나 종래의 의무부담을 과중하게 하는 등 목적물의 교환가치를 감소시켜 경매의 목적 달성을 저해할 우려가 있는 처분행위를 말한다.
나) 살피건대, 가사 피고 회사의 주장과 같이 피고 회사가 위 각 강제경매개시결정 기입 등기 전에 이 사건 토지 및 건물에 관한 점유를 취득하여 점유를 계속하던 중 이 사건 추가공사를 하게 되었다 하더라도, 피고 회사가 이 사건 토지 및 건물에 관하여 강제경매개시결정 기입등기가 이루어진 2006. 4. 13. 및 2007. 3. 2. 이후인 2008. 2. 13. 소외 회사와 사이에 이 사건 토지 및 건물에 관하여 공사대금을 1억 6,000만 원으로 한 이 사건 추가공사계약을 체결하여 이 사건 추가공사를 한 행위는 이 사건 토지 및 건물 상에 새로운 의무를 부담하게 하거나 종래의 의무부담을 과중하게 함으로써 목적물의 교환가치를 감소시키는 처분행위에 해당하여 압류의 처분금지효에 반한다. 따라서, 피고 회사는 원고에 대하여 이 사건 추가공사대금에 기한 유치권을 내세워 대항할 수 없다.
다) 피고 회사의 이 부분 주장 또한 이유 없다.
(3) 소결론
그러므로, 피고 회사는 원고에 대하여 이 사건 토지 및 건물을 인도할 의무가 있다.
나. 피고 2에 대한 청구에 관한 판단
원고는 피고 2 또한 피고 회사의 대표이사로서 이 사건 토지 및 건물을 불법 점유하고 있음을 이유로 피고 2를 상대로 이 사건 토지 및 건물의 인도를 구하고 있으나, 위 인정사실에 의하면 피고 2는 개인으로서가 아닌 피고 회사의 대표기관으로서 이 사건 토지 및 건물을 점유하고 있을 뿐이므로, 피고 2가 피고 회사와 별도로 개인의 지위에서 이 사건 토지 및 건물을 점유하고 있다고 볼 수 없다.
따라서, 피고 2가 이 사건 토지 및 건물을 불법점유하고 있음을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
3. 불법행위로 인한 손해배상청구에 관한 판단
가. 위 인정사실에 의하면, 피고 2는 피고 회사의 대표이사로서 그 직무수행을 함에 있어 피고 회사가 적법한 점유권원이 없음에도 이 사건 경매절차 진행 중에 원고 소유인 이 사건 토지 및 건물을 점유하기 시작하여 이 사건 변론종결일 현재까지 계속 점유함으로써 원고의 이 사건 토지 및 건물에 관한 소유권을 침해하는 불법행위를 하였으므로, 피고들은 민법 제35조 제1항에 의하여 각자 원고에 대하여 원고가 이 사건 토지 및 건물에 관하여 소유권이전등기를 마친 2009. 6. 11.부터 그 인도 시까지 이 사건 토지 및 건물을 사용하지 못함으로써 생기는 손해를 배상할 책임이 있다.
나. 손해배상액에 관하여 보건대, 부동산을 사용수익하지 못함으로써 생기는 손해액은 특별한 사정이 없는 한 그 부동산을 타에 임대할 경우 받을 수 있는 차임 상당액이라 할 것인바, 감정인 소외 7의 임료감정결과에 의하면, 이 사건 토지와 이 사건 건물 중 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층공장 695.52㎡, 지하1층 창고 40.8㎡ 및 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 9, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉠ 부분 1,979.4㎡에 대한 2009. 6. 11.부터 2010. 5. 10.까지의 차임은 합계 92,152,774원이고, 그 월 차임은 8,377,524원인 사실을 인정할 수 있고, 그 이후 위 차임이 변동되리라는 점을 인정할 증거가 없으므로, 피고들은 각자 원고에게 92,152,774원 및 2010. 5. 11.부터 이 사건 건물 및 토지의 인도 완료시까지 매월 8,377,524원에 의한 돈을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 피고 회사에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 피고 2에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 오재성(재판장) 윤남현 이수정