【원 고】
강동2단지아파트재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 조영봉)
【피 고】
주식회사 삼창감정평가법인 외 1인 (소송대리인 법무법인 동인 외 1인)
【변론종결】
2010. 8. 12.
【주 문】
1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【청구취지】
원고에게, 피고 주식회사 삼창감정평가법인은 311,661,400원, 피고 주식회사 미래새한감정평가법인은 309,707,300원 및 위 각 금원에 대하여 2005. 11. 25.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 서울 강동구 (주소 생략) 외 3필지 연면적 75,206.1㎡ 지상의 아파트와 부대복리시설(상가)을 철거하고 그 대지 위에 새 아파트와 부대복리시설을 신축하기 위하여, 아파트 1,450세대, 상가 18세대 등 구분소유자 1,475세대를 구성원으로 하여 2002. 4. 26. 강동구청으로부터 조합설립인가를 받은 후, 2003. 6. 30. 연면적 268,610.51㎡ 규모로 사업계획승인을 받아 재건축사업(이하 “이 사건 재건축사업”)을 추진하였다.
나. 원고가 2002. 12.경 이 사건 재건축사업의 감정평가업체 선정을 위한 입찰공고를 함에 따라 피고들을 포함한 8개 감정평가법인은 원고에게 감정평가 참여제안서를 제출하였다. 원고는 입찰 마감일 이후인 2003. 1. 6. 피고들을 포함한 8개 감정평가법인에게 ‘종전자산 아파트의 평형대별 예상세대수 현황 및 종후자산 아파트의 평형대별 예상세대수 현황 1부’를 첨부하여 이 사건 재건축사업의 감정평가예상액 및 그에 따른 감정평가수수료에 대한 견적서(법정수수료 액수 및 할인가능 비율)를 2003. 1. 15.까지 제출하여 달라는 취지의 공문을 발송하였다.
다. 이에 피고들을 포함한 8개 감정평가법인은 2003. 1. 14. 원고에게 감정평가예정금액 및 감정평가수수료에 대한 견적서를 제출하였는바, 피고 주식회사 삼창감정평가법인(이하 “피고 삼창”)이 제시한 감정평가수수료 예정금액은 351,104,000원, 피고 미래새한감정평가법인(이하 “피고 새한”)이 제시한 감정평가수수료 예정금액은 340,000,000원이다.
라. 원고는 2003. 7. 25. 피고들과의 사이에 종전자산 및 종후자산에 관한 감정평가업무와 관련하여 각 감정평가업무계약(이하 “이 사건 감정평가계약”)을 체결하였는바, 그 주요 내용은 다음과 같다.
제1조 (계약의 명칭 및 업무범위)
① 계약의 명칭 : 강동2단지아파트 재건축사업을 위한 감정평가
② 업무의 범위
1. 사업소득세 신고 및 출연자산의 권리가액 산정을 위한 종전자산(종전아파트 및 상가)의 평가
2. 관리처분을 위한 종후자산(분양예정아파트 및 상가)의 평가
제7조 (감정평가수수료)
① 본 감정평가업무의 보수는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자의 보수에 관한 기준(건설교통부 공고)에 의거하여 감정평가 보수를 지급한다.
② 원고는 평가가 완료되어 감정평가보고서를 제출받은 날로부터 30일 이내에 피고들에게 감정평가수수료를 지급한다.
③ 피고들은 평가를 행함에 있어서 특별한 용역이 필요한 경우에는 원고의 승낙을 받고 용역을 의뢰할 수 있으며, 이 경우 그 용역에 소요된 경비는 증빙서를 갖추어 원고에게 청구할 수 있다.
제9조 (손해배상책임)
피고들이 감정평가 업무를 수행함에 있어 고의 또는 중대한 과실로 인하여 감정평가 가격시점 당시의 적정한 평가액과 현저한 차이가 있는 감정평가를 하였거나, 허위 감정 등 하자로 인하여 원고에게 손해를 끼쳤을 때에는 그 손해액을 배상한다.
마. 원고의 조합장 소외 2는 2003. 8. 2. 감정평가업체 선정에 관한 안건 처리를 목적으로 임원회의를 개최하였고 당시 원고의 임원들인 조합장 소외 2, 총무이사 소외 3, 이사 소외 1(항소심판결의 소외인), 4, 5, 감사 소외 6, 7이 참석하였다. 위 임원회의에서는 원고의 공개입찰에 참여한 8개 감정평가법인 중 가장 낮은 입찰가를 제시한 대한감정평가법인은 견적금액이 낮아 부실감정의 우려가 있으므로 대한감정평가법인을 제외한 나머지 업체 중 입찰가가 가장 낮은 피고들을 감정평가업체로 선정하는 것이 좋겠다는 소외 3의 제의에 따라 피고들을 이 사건 재건축사업의 감정평가업체로 선정하기로 하는 결의를 하였다.
바. 원고는 2003. 9. 5. 피고들에게 이 사건 재건축사업의 종전자산(종전아파트 및 상가) 및 종후자산(종후아파트 및 상가)에 대한 감정평가를 의뢰하였고, 이에 따라 피고 새한은 2004. 4. 15., 피고 삼창은 2004. 4. 23. 원고에게 종전자산 및 종후자산에 대한 감정평가서를 각 제출하였다. 또한 원고는 2005. 8. 22. 피고들에게 상가예상 분양가에 대한 감정평가를 의뢰하여 피고 삼창은 2005. 8. 31., 피고 새한은 그 무렵 원고에게 종후상가에 대한 감정평가서를 제출하였다.
사. 피고들이 원고에게 ‘감정평가업자의 보수에 관한 기준’에 의거하여 산정한 감정평가수수료의 지급을 청구함에 따라, 원고는 피고 삼창에 대하여는 2004. 7. 13. 355,664,375원, 2004. 8. 16. 290,998,125원, 2005. 11. 24. 16,102,900원 등 합계 662,765,400원을 감정평가수수료로 지급하였고, 피고 새한에 대하여는 2004. 7. 13. 349,040,230원, 2004. 8. 16. 285,570,370원, 2005. 11. 24. 15,088,700원 등 합계 649,707,300원을 감정평가수수료로 지급하였다.
아. 한편, 원고 조합장 소외 2는 2004. 7. 18. 임시총회를 소집하여 총 조합원 1,468명 중 851명이 참석한 가운데 과반수의 찬성으로 조합규약변경(안), 관리처분계획(안), 공사도급계약(안), 평형배정 및 동·호수 추첨 방법 등에 관한 결의를 하였다. 위 총회에서 조합원 719명의 찬성으로 의결된 관리처분계획(안)에는 조합원 비용 분담에 관한 사항이 포함되어 있었는바, 이와 관련하여 당시 조합원들에게 배포된 관리처분계획 책자 중 자금운영계획 부분에는 감정평가수수료로 1,235,000,000원을 지출하는 것으로 기재되어 있다.
자. 그 후 원고의 조합원인 소외 8 등이 원고를 상대로 서울동부지방법원 2004가합10174호 임시총회결의부존재 등 소송을 제기하여 2005. 10. 25. 위 법원으로부터 비용분담결의에 필요한 의결정족수, 즉 전체 조합원 4/5의 동의를 충족시키지 못하였다는 등의 이유로 ‘원고가 2004. 7. 18. 임시총회에서 한 결의 중 원고 조합장 소외 2가 작성한 관리처분계획(안)을 원고의 관리처분계획으로 확정하는 결의는 무효임을 확인한다.’라는 취지의 승소 판결을 선고받았고, 이에 원고가 서울고등법원 2006나15016호로 항소하였으나 2006. 11. 15. 위 법원으로부터 항소기각 판결을 선고받았으며, 다시 대법원 2006다83918호로 상고하였으나 2007. 3. 29. 위 법원에서 상고기각 판결이 선고됨으로써 위 판결이 확정되었다.
차. 한편, 원고의 조합 규약 중 이 사건과 관련된 주요 내용은 다음과 같다.
제12조 (임원)
① 조합에는 조합장 1인과 7인 이내의 이사(조합장을 포함한다) 및 감사 2인의 임원을 둔다.
② 임원은 대의원회의에서 재적 대의원 2/3 이상의 찬성으로 선출하되, 1차 투표에서 재적대의원 2/3 이상 찬성에 미달되어 선출이 불가능한 경우는 2차 투표를 실시하고 2차 투표에서도 선출이 불가능한 경우는 최다득표수로 선출할 수 있으며, 선출결과에 대해 총회의 인준을 받아야 하며, 총회에서 인준을 받지 못할 경우 대의원회의에서 재선출하고 차기 총회에서 인준을 받아야 한다.
제17조 (총회)
① 조합에는 조합원 전원으로 구성하는 총회를 둔다.
④ 임시총회는 조합장이 필요하다고 인정하는 경우에 개최한다. 다만, 재적조합원 1/3이상이나 재적대의원 2/3이상 또는 감사 전원으로부터 임시총회의 소집요구가 있을 경우에는 필요성 유무에 불구하고 14일 이내에 임시총회를 개최하여야 한다.
제18조 (총회 결의사항)
다음 각 호의 사항은 총회의 결의를 거쳐 결정한다.
3. 관리처분계획의 수립 및 변경에 관한 사항
4. 임원의 인준에 관한 사항
제20조 (대의원회의 설치)
① 조합에는 대의원회를 둔다.
② 대의원회는 각 동별로 1인을 선출하여 대의원으로 구성함을 원칙으로 하되, 대의원 총수는 35인 이내로 한다.(상가 1인 포함)
제21조 (대의원회의 결의사항)
대의원회는 다음 각 호의 사항을 결의한다.
1. 임원의 선출 및 해임
4. 총회 부의안건의 사전심의 및 총회로부터 위임받은 사항
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6 내지 14, 16, 18, 20, 21호증, 을가 제1 내지 11호증, 을나 제1 내지 6, 12호증(가지번호 생략, 이하 같음)의 각 기재, 증인 소외 1의 일부 증언, 변론 전체의 취지
2. 판단
가. 원고의 주장
1) 불법행위로 인한 손해배상청구
피고들은 원고의 조합장 소외 2, 총무이사 소외 3 등 원고의 임원들과 통모하거나 위 소외 2, 3 등의 대표권 남용행위 또는 배임행위에 적극 가담하여 피고들이 제출한 2003. 1. 14.자 견적서상 제시된 감정평가수수료의 배액에 해당하는 거액의 수수료를 지급받는 불법행위를 저질렀으므로, 피고들은 이로 인하여 원고가 입은 손해, 즉 피고들이 원고로부터 실제로 지급받은 감정평가수수료와 2003. 1. 14.자 견적서상 감정평가수수료의 차액에 해당하는 청구취지 기재 각 금원 상당 손해를 배상하여야 할 의무가 있다.
2) 이 사건 감정평가계약상 채무의 불이행으로 인한 손해배상청구
이 사건 감정평가계약서 제9조는 ‘피고들이 감정평가 업무를 수행함에 있어 고의 또는 중과실로 감정평가 가격시점 당시의 적정한 평가액과 현저한 차이가 있는 감정평가를 하거나, 허위감정 등 하자로 인하여 조합에 손해를 끼쳤을 때에는 그 손해액을 배상한다.’라고 규정하고 있는바, 이 사건 감정평가계약 내용에 위배하여 과다한 액수의 감정평가수수료를 수령한 피고들은 위 조항에 근거하여 원고에게 청구취지 기재 각 금원 상당 손해를 배상하여야 할 의무가 있다.
3) 부당이득반환청구
가) 피고들이 원고에게 제출한 2003. 1. 14.자 견적서상 감정평가수수료 금액이 이 사건 감정평가계약에 따라 원고가 피고들에게 지급하여야 할 확정적인 감정평가수수료 금액이라고 보아야 하므로, 피고들이 이를 초과하여 지급받은 감정평가수수료는 원고에게 부당이득으로 반환하여야 한다.
나) 감정평가업체의 선정 및 그에 따른 감정평가수수료 지급은 조합원의 비용 분담에 관한 사항으로서 원고의 조합 규약에 따라 대의원회의 인준과 조합 총회의 의결을 거쳐야 하는데, 소외 2, 3 등 조합 임원들은 이를 위배하여 피고들을 감정평가업체로 선정할 때는 물론 이후의 감정평가수수료를 증액함에 있어서 대의원회 의결 또는 조합 총회의 의결을 거치지 아니한 채 피고들을 감정평가업체로 선정하고 이 사건 감정평가계약을 체결하였을 뿐 아니라 당초 2003. 1. 14.자 견적서에서 피고들이 제시한 감정평가수수료의 배액에 해당하는 금원을 임의로 지급하였는바, 이는 소외 2, 3 등 조합 임원들의 무권대리행위이거나 대표권 남용행위에 해당한다고 할 것이고 피고들 또한 이러한 사정을 알고 있었다고 보아야 하므로, 이 사건 감정평가계약은 원고에 대하여 무효이다.
따라서 피고들은 원고로부터 지급받은 감정평가수수료 전액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 할 것이나, 다만 피고들의 원고에 대한 감정평가수수료 관련 부당이득반환청구권이 성립할 여지가 있어 원고는 피고들을 상대로 증액된 감정평가수수료 부분에 해당하는 청구취지 기재 각 금원의 지급을 구한다.
다) 가사 감정평가업체의 선정 및 감정평가수수료 증액이 소외 2, 3 등 조합 임원들의 무권대리나 대표권 남용행위에 해당하지 아니한다고 하더라도 피고들이 감정평가수수료 증액 부분을 원고로부터 지급받은 것은 신의칙에 반하는 행위이므로 이를 원고에게 반환하여야 한다.
나. 구체적 검토
1) 불법행위로 인한 손해배상청구에 관한 판단
앞서 본 바와 같이 원고가 피고들에게 지급한 실제 감정평가수수료의 금액이 당초 2003. 1. 14.자 견적서에서 피고들이 제시한 감정평가수수료의 금액을 상당히 초과함은 사실이나, 그러한 사정만으로 원고의 조합장 소외 2 또는 소외 3이 이 사건 감정평가계약에 따라 감정평가업무를 수행한 피고들에게 당초의 금액보다 많은 금액의 감정평가수수료를 지급한 행위가 소외 2 또는 소외 3 등 원고 임원들의 대표권 남용행위 또는 원고에 대한 배임행위에 해당한다고 볼 수는 없고, 그밖에 달리 소외 2, 3 등 원고 임원들이 대표권 남용행위를 하였다거나 원고에 대한 배임행위를 하였다고 볼 만한 증거가 없다.
가사 소외 2, 3 등 원고 임원들의 불법행위가 성립한다고 보더라도 피고들이 소외 2, 3 등 원고의 임원들과 공모하였다거나 그 불법행위에 가담하였다고 볼 증거도 없으므로 원고의 이 부분 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
2) 이 사건 감정평가계약상 채무의 불이행으로 인한 손해배상청구에 관한 판단
살피건대, 이 사건 감정평가계약서 제9조의 내용과 같이 피고들이 이 사건 감정평가계약에 따른 업무를 수행함에 있어 고의 또는 중대한 과실로 인하여 감정평가 가격시점 당시의 적정한 평가액과 현저한 차이가 있는 감정평가를 하였거나 허위감정 등을 하였다고 인정할 증거가 없으므로, 위 조항에 근거한 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 아니한다.
3) 부당이득반환청구에 관한 판단
가) 2003. 1. 14.자 견적서에서 피고들이 제시한 감정평가수수료가 그 금액이 확정된 감정평가수수료에 해당하는지 여부에 관하여 살피건대, 위 갑 제3호증, 을가 제1, 2호증, 을나 제3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 삼창이 제출한 2003. 1. 14.자 견적서에는 ‘본 예상 감정평가수수료의 산출은 종전자산 및 종후자산의 감정평가 예상액을 기준으로 하여 산출한 것이며, 향후 실제 감정평가에 의한 감정평가액의 확정에 따라 차이가 생길 수 있다.’라는 취지의 문구가, 피고 새한이 제출한 2003. 1. 14.자 견적서에도 ‘보수는 감정평가업자의 보수에 관한 기준에 정한 기준에 따라 평가금액을 기준으로 산정한다.’, ‘본 평가금액은 실지조사를 생략하고 2003. 1. 기준으로 산출한 예상금액이므로 가격시점, 사업규모와 세부내역이 확정되면 실제금액과 차이가 날 수 있다.’라는 취지의 문구가 각 기재되어 있는 사실, 이 사건 감정평가계약서 제7조 제1항은 ‘본 감정평가업무의 보수는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자의 보수에 관한 기준(건설교통부 공고)에 의거하여 감정평가 보수를 지급한다.’라는 취지의 규정을 두고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 이 사건 재건축사업의 감정평가업무에 따른 수수료는 향후 산출되는 종전자산 및 종후자산의 실제 감정평가액을 기준으로 감정평가업자의 보수에 관한 기준에 의거하여 산정하기로 약정한 것으로 볼 수 있을 뿐, 이와 달리 원고와 피고들 사이에 이 사건 감정평가업무로 인한 실제 수수료 금액을 2003. 1. 14.자 견적서에서 피고들이 제시한 예상 감정평가수수료로 확정하였다고 보기는 어렵다고 할 것이며, 달리 원고와 피고들이 위와 같은 확정적 약정을 하였다고 인정할 증거가 없는 이상 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
나) 위 갑 제13호증의 기재 및 위 증인 소외 1의 일부 증언에 의하면, 원고는 2004. 7. 18. 개최된 임시총회에서 원고의 총회의 결의사항 중 ‘세무회계사, 변호사, 법무사, 감정평가사, 감리굴토, 설계사 등 선정 및 변경에 관한 사항’을 대의원회로 일임하여 총회를 대신하여 결의하도록 하는 내용의 결의를 한 사실, 한편 원고의 조합 규약이 각 동별로 대의원 1인을 선출하여 35인 이내의 대의원으로 대의원회를 구성하도록 규정하고 있음에도 위 임시총회 개최 당시 원고의 대의원은 3명에 불과하여 원고의 대의원회는 그 구성조차 하지 못한 채 조합 집행부에 대한 감시와 견제의 기능을 전혀 수행하지 못하고 있었던 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같이 원고의 대의원회의가 사실상 형해화되어 있었던 이상 원고의 대의원회가 수행하여야 할 역할은 사실상 원고의 임원회의가 대신 수행하고 있었다고 봄이 상당하다.
그렇다면 앞서 본 바와 같이 원고의 조합장 소외 2가 2003. 8. 2. 개최한 임원회의에서 피고들을 이 사건 재건축사업의 감정평가업체로 선정하기로 하는 결의를 하였고, 이후 2004. 7. 18. 임시총회에서 감정평가사의 선정 및 변경에 관한 사항을 대의원회로 일임하는 결의를 하였으므로, 원고는 감정평가업체의 선정 및 계약과 관련한 원고의 대의원회 및 총회의 추인 절차를 모두 이행하였다고 할 것이다.
이에 대하여 원고는 2003. 8. 2. 임원회의의 감정평가업체 선정 결의가 2004. 7. 18. 임시총회 결의에 의하여 유효로 될 수 없다는 취지로 주장하나, 임시총회의 결의가 임원회의 결의 후 이루어졌다는 사정만으로 임시총회에서의 결의를 소급적용할 수 없다고 볼 근거는 없으므로 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.
또한 원고는 위 1의 자.항 기재와 같이 2004. 7. 18. 임시총회에서의 관리처분계획(안)에 관한 결의가 무효라는 취지의 판결이 확정되었으므로 위 임시총회에서 이루어진 감정평가사의 선정 및 변경에 관한 사항을 대의원회에 위임하는 결의도 역시 무효라는 취지로 주장하나, 앞서 본 바와 같이 2004. 7. 18.자 임시총회 결의 전체가 무효로 확정된 것이 아니라 조합원의 비용분담에 관한 관리처분계획 승인 결의 부분만이 무효로 확인되었을 뿐 감정평가사의 선정 권한을 대의원회로 위임하기로 하는 안과 관련하여서는 여전히 유효한 조합원 총회의 결의가 존재한다고 할 것이어서, 위와 같이 원고와 피고들과의 사이에 이 사건 감정평가계약을 체결하고, 이후 추인절차로서 원고의 임원회의에서 피고들을 감정평가업체로 선정하는 결의를 한 데 이어 위와 같은 내용의 조합원 총회 결의까지 이루어진 이상 이 사건 감정평가계약 및 그에 따른 감정평가수수료 지급행위의 효력에는 영향이 없다고 할 것이다.
따라서 원고가 피고들을 감정평가사로 선정한 이 사건 감정평가계약이 무효임을 전제로 한 원고의 이 부분 주장도 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
다) 피고들이 당초의 감정평가수수료보다 증액된 금액을 원고로부터 수령한 행위 자체가 신의칙에 반한다고 보기는 어렵고 달리 그와 같이 볼 증거도 없으므로 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 아니한다.
3. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 이규진(재판장) 손윤경 장민경