【원고, 피항소인】
동우아파트입주자대표회의 (소송대리인 변호사 이정문)
【피고, 항소인】
【제1심판결】
대전지방법원 천안지원 2013. 6. 7. 선고 2012가단23661 판결
【변론종결】
2014. 6. 20.
【주 문】
1. 제1심판결을 취소한다.
2. 원고의 청구를 기각한다.
3. 소송총비용은 원고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산의 1층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 261.97㎡를 인도하라.
2. 항소취지
제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 본안전항변에 관한 판단
피고는 이 사건 건물은 천안시 (주소 생략) 동우아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다) 구분소유자들의 공유이고, 구분소유자가 아닌 입주자대표회의는 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 공용부분 등의 불법 점유자에 대한 방해배제청구를 행사할 수 없으므로, 결국 이 사건 소는 당사자적격 없는 자에 의하여 제기된 것으로 부적법하다고 항변한다.
살피건대, 원고의 이 사건 청구원인은 피고의 주장과 같이 소유권에 기한 방해배제청구권이 아니라 이 사건 건물에 대한 임대차계약의 종료로 인한 계약상 권리이고, 이행의 소에서 당사자적격은 소송물인 이행청구권이 자신에게 있음을 주장하는 자에게 있는 것이고, 실제로 이행청구권이 존재하는지 여부는 본안심리를 거쳐서 판명되어야 할 사항이므로, 피고의 위 항변은 이유 없다.
2. 기초사실
가. 원고는 이 사건 아파트의 입주자 및 사용자로 구성된 단체이고, 피고는 이 사건 건물에서 어린이집을 운영하는 사람이다.
나. 원고는 2000. 1. 29. 피고와 사이에 이 사건 건물에 관하여 보증금 100만 원, 임대차기간 2000. 3. 1.부터 2002. 2. 28.까지, 차임 월 30만 원으로 정한 임대차계약을 체결하고, 피고에게 이 사건 건물을 인도하였다.
다. 위 임대차계약은 그 후 몇 차례 갱신되었는데, 2008. 6. 16.부터는 이 사건 아파트의 관리사무소장이 임대인이 되어 임대차계약을 체결하였고, 최종적으로 2010. 2. 16. 보증금 1,000만 원, 임대차기간 2010. 3. 1.부터 2012. 2. 28.까지, 차임 월 110만 원으로 임대차계약이 체결되었다(이하 위 최종 임대차계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다).
라. 이 사건 건물을 포함하여 별지 목록 기재 부동산은 이 사건 아파트 구분소유자의 공유이다.
【인정근거】
다툼 없는 사실, 갑 제1호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 기재, 변론 전체의 취지
3. 원고의 주장 및 판단
가. 원고의 주장
이 사건 임대차계약이 관리사무소장의 명의로 체결되어 있지만, 관리사무소장은 원고를 대신하여 이 사건 임대차계약을 체결한 것이고 이 사건 임대차계약의 실질적인 당사자는 원고이다. 이 사건 임대차계약은 기간만료로 종료되었으므로 피고는 임대인인 원고에게 원상회복의무로서 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.
나. 판단
살피건대, 원고와 피고와의 최초 임대차계약부터 2008. 6. 16. 전까지는 계약서상의 임대인 명의가 원고였던 점은 앞서 본 바와 같고, 앞서 든 증거에 의하면 이 사건 임대차계약서에 “본 계약은 2009. 10. 27. 개최된 입주자대표회의 의결에 따라 체결하는 것이다.”라고 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있으나, 한편 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1, 16호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면 앞서 본 사정만으로 관리사무소장이 원고를 대신하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다거나 원고가 이 사건 임대차계약의 당사자임을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
① 이 사건 임대차계약 체결 당시 구 주택법 시행령 (2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 개정되기 전의 것)의 내용은 다음과 같다.
구 주택법 시행령 제51조(입주자대표회의의 의결사항 등)
① 입주자대표회의는 법 제43조의 규정에 의하여 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다. 다만, 법 제44조 제2항의 규정에 의한 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)으로 정한 경우로서 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있다.
1. 관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제규정(관리규약을 제외한다)의 제정·개정
2. 관리비 예산의 확정, 사용료 기준의 결정, 감사의 요구와 결산의 처리
3. 단지 안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준
4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항
5. 공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량
6. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행
7. 법 제47조 제1항의 규정에 의한 장기수선계획(이하 "장기수선계획"이라 한다) 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획(이하 "안전관리계획"이라 한다)의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)
8. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
9. 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항
한편 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트의 관리규약(2010. 11. 1.자로 개정되기 전의 것)은 입주자대표회의의 의결사항 중 구 주택법 시행령 제51조 제1항의 ‘그 밖에 규약으로 정하는 사항’으로 관리비예치금의 증액에 관한 사항, 공동주택관리와 관련이 있는 부녀회(어머니회)등 자생단체의 운영기준, 그 밖에 관리주체가 구 주택법 시행령 제55조 제1항의 규정에 의한 업무집행을 위해 의결을 요청한 사항, 입주자 등 100인 이상의 연명으로 제안하는 사항, 분쟁조정위원회의 추천 등을 규정하고 있을 뿐이므로 복리시설인 이 사건 건물에 관한 이용 등을 포함한 이 사건 임대차계약의 체결 여부 결정에 관한 사항이 원고의 의결사항에 해당한다고 볼 수는 없다.
② 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트의 관리규약(2010. 11. 1.자로 개정되기 전의 것) 제67조는 ‘관리주체’가 물품구매·공사·용역 등의 계약을 체결하는 경우 경쟁입찰의 방법을 통하여야 한다고 규정하는 등 계약의 원칙을 정하고 있으며, 제68조는 계약의 체결은 제67조에 의한 계약주체와 낙찰자간에 계약서에 기명·날인함으로써 성립한다고 규정하고 있는 등 ‘관리주체’가 아파트 관리와 관련한 계약의 당사자가 되도록 규정하고 있다.
③ 이 사건 임대차계약 체결 후인 2010. 11. 1. 개정된 현 관리규약 제50조 제1항 역시 보육시설의 운영 및 임대에 관하여 “관리주체는 보육시설을 영유아보육법에 따라 보육시설의 장 및 보육교사를 두고 직접 운영하는 경우 외에는 다음 각호와 같이 운영하여야 한다.”고 규정하고 있고, 제50조 제2항은 “관리주체가 제1항 각호에 따른 위탁계약 또는 임대차계약을 체결하고자 선정공고를 하는 경우에는 영 제51조 제1항에 따른 방법으로 중요계약 내용에 대하여 입주자대표회의의 의결을 거쳐 영 제57조 제1항 제20호에 따라 공동주택의 보육시설을 이용하는 입주자 등의 과반수 서면동의(최초의 경우를 제외)를 얻어야 한다. 계약방법을 변경하는 경우에도 또한 같다.”라고 규정하고 있다.
④ 이 사건 임대차계약서의 당사자란에 “이 사건 아파트 관리소장 소외인”라고 기재되어 있고, 그 옆에 관리사무소장의 인장이 날인되어 있는데, 이는 위와 같은 규정에 따라 관리주체인 관리사무소장을 이 사건 임대차계약의 당사자로 하기 위한 것으로 보인다.
따라서 원고가 이 사건 임대차계약의 당사자임을 전제로 하는 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 송인혁(재판장) 이경선 윤민수