【원 고】
원고(소송대리인 변호사 최광석)
【피 고】
피고(소송대리인 대한 법무법인 담당변호사 한봉규)
【변론종결】
2016. 3. 11.
【주 문】
1. 피고는 원고에게
가. 별지 목록 제1항 기재 건물을 철거하고, 제2항 기재 토지를 인도하고,
나. 11,289,756원 및 이에 대하여 2015. 11. 12.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하고,
다. 2015. 6. 13.부터 위 가항 기재 토지 인도완료일까지 월 940,058원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청 구 취 지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 인정사실
가. 별지 목록 제2항 기재 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 위에는 지하 1층, 지상 3층으로 이루어진 상가 집합건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)이 있다.
나. 피고는 1982. 7. 14. 대지권 없이 이 사건 건물 중 지상 2층에 있는 별지 목록 제1항 기재 구분건물(이하 ‘이 사건 구분건물’이라 한다)에 관하여 1982. 7. 5. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 마친 소유자이다.
다. 이 사건 구분건물의 대지권에 상응하는 이 사건 토지 지분(56.63/343.2, 이하 ‘이 사건 계쟁 지분’이라 한다)에 관하여는 ① 1980. 11. 28. 사단법인 △△지구토지구획정리조합(이하 ‘소외 조합’이라 한다) 명의로 소유권보존등기가 이루어지고, ② 1985. 5. 14. 소외인 명의로 1980. 11. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 이루어진 후 ③ 1988. 5. 18. 피고의 아들인 소외 7 명의로 1988. 4. 5. 경락을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다. 피고는 소외 7이 이와 같이 이 사건 계쟁 지분을 취득한 이후 소외 7에게 대지사용료를 지급하지 아니하고 이 사건 구분건물을 사용, 수익하여 왔다.
라. 이후 이 사건 계쟁 지분에 관하여 임의경매절차가 개시되어 원고가 경락받아 2014. 6. 13. 매각대금을 지급하고 소유권을 취득하였다(소유권이전등기일은 2014. 6. 18.이다).
마. 이 사건 토지의 2014. 6. 13.부터 2015. 6. 12.까지 1년간 1㎡당 임료는 199,360원이고, 월 임료는 1㎡당 16,600원이다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1호증의 1, 7, 을 제5호증의 각 기재, 감정인 소외 8의 감정결과, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 구분건물 철거 및 토지 인도 청구에 관한 판단
가. 청구원인에 관한 판단
대지공유자는 공유물의 보존행위로서 그 공유 대지상에 권원 없이 건물을 소유하고 있는 자에 대하여 건물의 철거 및 토지의 인도를 구할 수 있다. 원고가 이 사건 구분건물의 대지권에 상응하는 이 사건 계쟁 지분의 소유자인 사실, 피고가 이 사건 토지 위에 권원 없이 이 사건 구분건물을 소유하고 있는 사실은 앞에서 본 바와 같으므로 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 구분건물을 철거하고, 이 사건 토지를 인도할 의무가 있다.
나. 피고의 법정지상권 항변에 관한 판단
1) 인정사실
가) 이 사건 토지에 관하여 아래와 같은 권리 변동이 있었다.
① 이 사건 토지는 △△토지구획정리사업지구에 속한 토지로서 1974. 7. 1. 환지계획인가가 있었다.
② 환지예정지인 이 사건 토지 위에 소외 9 외 5인이 건축주로서 이 사건 건물을 신축하였고, 1976. 9. 30. 사용승인을 받았다.
③ 이 사건 토지에 관하여 1980. 11. 28. 위 토지구획정리사업의 시행자인 소외 조합 명의로 소유권보존등기가 경료되고, 1980. 12. 8. 이 사건 토지를 체비지로 처분하는 내용의 환지확정처분 공고가 되었다.
④ 소외 조합은 1981. 1. 22.부터 1980. 11. 20. 매매를 원인으로 조합원 등에게 이 사건 토지 일부 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주었고, 이 중 이 사건 계쟁 지분에 관하여는 1985. 5. 14. 소외인에게 1980. 11. 20. 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐주었다.
⑤ 이후 이 사건 계쟁 지분에 관하여 1988. 5. 18. 피고의 아들 소외 7 명의로 1988. 4. 5.자 경락을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 후 2014. 6. 18. 원고 명의로 2014. 6. 13.자 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다.
나) 이 사건 구분건물에 관하여 아래와 같은 권리 변동이 있었다.
① 1976. 11. 20. 소외 2 명의로 소유권보존등기가 경료되었다.
② 1978. 12. 14. 소외인 명의로 1978. 12. 7. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었다.
③ 1982. 1. 4. 소외 4, 소외 5, 소외 6(이하 ‘소외 4 등’이라 한다) 명의로 1980. 12. 8. 경락을 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었다.
④ 1982. 7. 14. 피고 명의로 1982. 7. 5. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었다.
다) 한편, 소외인은 1985년경 서울지방법원 동부지원 85가합2210호로 피고를 상대로 이 사건 토지에 관한 지료를 청구하는 소를 제기하였다. 소외인은 위 소송에서 자신이 1978. 12. 14. 소외 조합으로부터 이 사건 토지를 매수하고, 1979. 8. 11. 매수대금을 지급함으로써 그 때부터 이 사건 토지의 소유권을 취득하였다고 주장하였다. 그러나 위 법원은 소외인이 이 사건 토지를 매수하였다는 사정만으로 곧바로 이 사건 토지의 소유자가 되었다고 볼 수 없고, 소외인이 이 사건 계쟁 지분에 관한 소유권이전등기를 마친 1985. 5. 14.에 이르러 이 사건 계쟁 지분에 한해 소유권을 취득하였다고 판단하여 이를 전제로 1986. 11. 28. 원고 일부 승소 판결을 하였고, 위 판결은 1986. 12. 24. 확정되었다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1호증의 1, 을 제2호증의 2, 을 제6호증의 각 기재, 이 법원의 서울특별시장, 서울특별시 서초구청장에 대한 각 사실조회결과, 변론 전체의 취지
2) 피고의 항변
소외인은 ① 이 사건 계쟁 지분에 관하여 이 사건 토지의 환지처분공고 다음날인 1980. 12. 9.부터 1988. 4. 5. 이후로서 소외 7이 경매절차에서 매매대금을 완납한 때까지 소유권을 보유하였고, ② 이 사건 구분건물에 관하여 소유권이전등기를 마친 1978. 12. 14.부터 소외 4 등이 이 사건 구분건물에 관한 경매절차에서 매매대금을 완납한 때까지(피고는 등기부에 등기원인일자로 기재된 1980. 12. 8.은 경락허가결정의 확정일이고, 그로부터 상당한 기일이 경과한 후에 매매대금을 완납하게 되므로 1980. 12. 9.보다는 늦은 일자라고 주장한다) 소유권을 보유하였다. 그러므로 1980. 12. 9.부터 일정 기간 동안 소외인이 이 사건 계쟁 지분과 이 사건 구분건물을 모두 소유하고 있었다.
이후 소외인이 이 사건 구분건물에 근저당권을 설정하여 이에 기한 임의경매절차가 진행되었고, 소외 4 등이 그 소유권을 취득하였다. 이는 민법 제366조가 정한 ‘저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우’ 또는 관습법상 법정지상권의 성립요건인 ‘토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 그 건물 또는 토지가 매매 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 되었으며, 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없는 경우’에 해당한다. 따라서 당시 소외 4 등은 소외인에 대하여 법정지상권을 주장할 수 있었다. 피고는 이후 소외 4 등으로부터 이 사건 구분건물을 매수하였으므로 소외 4 등을 대위하여 소외인과 그 이후 이 사건 계쟁 지분을 취득한 소외 7에게 위 법정지상권을 주장할 수 있다. 위 법정지상권이 30년의 존속기간 만료로 소멸하기 전에 피고와 소외 7은 위 지상권을 갱신하여 존속기간을 무기한으로 하기로 합의하였다. 따라서 피고는 위 법정지상권 갱신 합의 이후 이 사건 계쟁 지분을 취득한 원고에게 현존하는 법정지상권으로 대항할 수 있다.
3) 판단
소외인이 이 사건 구분건물과 이 사건 계쟁 지분을 동시에 소유하고 있었는지에 관하여 본다.
토지구획정리사업시행자가 환지처분 전에 체비지 지정을 하여 이를 제3자에게 처분하는 경우 그 양수인이 토지의 인도 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 하나의 요건을 갖추었다면 양수인은 당해 토지에 관하여 물권유사의 사용수익권을 취득하여 당해 체비지를 배타적으로 사용·수익할 수 있음은 물론이고 다시 이를 제3자에게 처분할 수도 있는 권능을 가지며, 그 후 환지처분공고가 있으면 그 익일에 최종적으로 체비지를 점유하거나 체비지대장에 등재된 자가 그 소유권을 원시적으로 취득하게 된다(대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결 참조). 위 법리에 비추어 앞서 인정한 사실을 살펴 보면, 토지구획정리사업시행자인 소외 조합이 이 사건 토지에 대한 환지처분 전에 이 사건 토지를 체비지로 지정하여 1980. 11. 20. 이 사건 계쟁 지분을 소외인에게 처분하였고, 소외인은 1978. 12. 14.부터 이 사건 구분건물을 사용·수익하면서 이 사건 토지를 점유하였다고 할 것이니, 그 후 환지처분공고 다음날인 1980. 12. 9. 소외인은 이 사건 계쟁 지분의 소유권을 취득하였다.
한편 ‘경락인은 경락대금을 완납한 때에 경매의 목적인 권리를 취득한다’는 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6627호로 민사집행법이 제정되기 전의 것) 제646조의2(강제경매에서 소유권의 취득시기)와 ‘부동산을 목적으로 하는 담보권의 실행을 위한 경매절차에는 제600조 내지 제666조의 규정을 준용한다’는 구 민사소송법 제728조(담보권의 실행등을 위한 경매에서 준용규정)는 민사소송법이 1990. 1. 13. 법률 제4201호로 개정되면서 신설된 조항이고, 위와 같이 민사소송법이 개정되기 전의 구 경매법상 경락인은 경락대금 지급기일에 그 대금을 지급하지 않는 것을 해제조건으로 하여 경락허가 결정과 동시에 경매부동산에 대한 소유권을 취득하는 것이었으므로(대법원 1964. 5. 19. 선고 63다962 판결 참조) 이 사건 구분건물에 대한 경락허가기일인 1980. 12. 8. 소외 4 등이 이 사건 구분건물의 소유권을 취득하고, 소외인은 이 사건 구분건물의 소유권을 상실하였다.
결국 소외인은 1980. 12. 8. 이 사건 구분건물의 소유권을 상실하였고, 이 사건 계쟁 지분의 소유권은 1980. 12. 9. 비로소 취득하였으므로 소외인이 이 사건 구분건물과 이 사건 계쟁 지분을 동시에 소유한 적은 없다. 따라서 소외인이 이 사건 계쟁 지분에 대하여 법정지상권을 취득하였음을 전제로 하는 피고의 법정지상권 항변은 모두 이유 없다(나아가 피고는, 피고의 아들인 소외 7이 이 사건 계쟁 지분을 소유하고 있을 때 피고에게 이 사건 계쟁 지분에 관한 영구적 사용권을 수여하였다고 주장한다. 그러나 설령 소외 7이 피고에게 그러한 권리를 수여하였다고 하여도 이는 공시되지 않은 채권적 권리에 불과하므로 이 사건 계쟁 지분의 소유자인 원고에게 대항할 수 없다고 할 것이니 피고의 이 주장 또한 이유 없다).
다. 피고의 철거 불능 항변에 관한 판단
1) 피고의 항변
이 사건 건물은 지상 3층 건물이므로 다른 구분건물과 건물 전체의 안전에 영향을 주지 않으면서 그 중 중간층인 지상 2층에 있는 이 사건 구분건물만을 철거할 물리적 방법이 없고, 피고에게 공유물인 이 사건 건물 기둥이나 벽체 등을 처분할 권한도 없으므로 원고의 이 사건 구분건물 철거 및 토지 인도 청구가 허용되어서는 아니 된다.
2) 판단
갑 제4호증의 1 내지 6의 기재에 비추어 볼 때 이 사건 구분건물이 3층으로 된 이 사건 건물 중 2층에 있다는 사유만으로 이 사건 구분건물의 철거가 물리적으로 불가능하다고 단정할 수 없고, 달리 이 사건 구분건물의 철거가 물리적으로 불가능하다는 사실을 인정할 증거가 없으며, 설령 피고의 주장대로 이 사건 건물 중 이 사건 구분건물만을 철거하는 것이 사실상 불가능하다고 하더라도 이는 집행개시의 장애요건에 불과할 뿐이고 원고의 철거 청구를 기각할 사유에 해당하지 아니하므로(대법원 2011. 9. 8. 선고 2011다23125 판결 참조) 피고의 위 항변은 이유 없다.
라. 피고의 권리남용 내지 신의칙 위반 항변에 관한 판단
1) 피고의 항변
이 사건 구분건물을 철거하게 되면 이 사건 건물 전체의 효용가치를 크게 감소시켜 사회, 경제적으로 손해이고, 실제로 철거가 이루어지더라도 잔존 건물이 존재하는 이상 원고가 이 사건 토지를 사용, 수익하지 못하는 것에는 차이가 없으며, 원고가 이 사건 토지의 이용 상황을 잘 알면서 처음부터 의도적으로 이 사건 구분건물을 빼앗거나 피고를 부당하게 압박할 생각을 가지고 이 사건 계쟁 지분을 경락받은 것으로 보이므로 원고의 이 사건 구분건물 철거 및 토지 인도 청구는 권리남용 내지 신의칙 위반으로 허용되어서는 안 된다.
2) 판단
이 사건 구분건물을 철거할 경우 이 사건 건물 전체의 효용가치가 감소하고, 위 철거로써 곧바로 원고가 이 사건 토지 전체를 사용, 수익할 수 있는 것도 아니라고 할 것이다. 그러나 그러한 사정만으로 원고가 이 사건 계쟁 지분에 관한 권리 행사의 결과로 얻을 수 있는 이익이 없다거나, 그 이익이 피고가 입을 손실에 비추어 볼 때 명목상의 이익에 지나지 않는 것이라고는 단정할 수 없을 뿐만 아니라, 소유권에 기한 방해의 제거를 구하는 원고의 이 부분 청구가 주관적으로 상대방에게 고통을 주는데 목적이 있을 뿐이고, 객관적으로도 사회질서에 위반되는 권리의 행사에 해당하여 신의칙을 위반하거나 권리의 남용이 된다고 보기도 어렵다. 따라서 피고의 위 항변도 받아들이지 않는다.
3. 부당이득 반환 청구에 관한 판단
가. 청구원인에 관한 판단
1) 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 아무런 법률상 원인 없이 전유부분의 대지를 점유하고 있으므로 그 대지 중 그 소유인 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 면적에 대한 임료 상당의 부당이득을 얻고 있고, 위 대지권으로 등기되어야 할 지분의 소유자는 같은 금액 상당의 손해를 입고 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 위 지분의 소유자에게 부당이득을 반환할 의무가 있다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 토지 중 이 사건 계쟁 지분에 상응하는 면적에 대한 임료 상당을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
2) 부당이득반환의 범위에 관하여 본다. 이 사건 토지의 2014. 6. 13.부터 2015. 6. 12.까지 1년간 1㎡당 임료는 199,360원이고, 월 임료는 1㎡당 16,600원인 사실은 앞에서 본 바와 같고, 이 사건 토지 343.2㎡ 중 이 사건 계쟁 지분은 56.63/343.2이므로 이에 상응하는 면적은 56.63㎡이다. 따라서 피고는 원고에게 ① 원고가 이 사건 계쟁 지분의 소유권을 취득한 2014. 6. 13.부터 2015. 6. 12.까지 1년간 임료 11,289,756원(=199,360원 × 56.63㎡, 원 미만 버림) 및 이에 대하여 이 사건 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달일 다음날인 2015. 11. 12.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하고, ② 2015. 6. 13.부터 이 사건 토지 인도완료일까지 월 940,058원(= 16,600원 × 56.63㎡)의 비율로 계산한 돈을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
나. 피고의 주장에 관한 판단
1) 피고는 원고가 소유한 이 사건 계쟁 지분은 이 사건 구분건물을 포함한 집합건물이 존재하는 이 사건 토지의 일부 공유지분에 불과한데, 건물이 없는 나대지를 기준으로 한 임료 상당의 부당이득을 반환하는 것은 부당하다고 주장한다. 살피건대, 타인 소유의 토지 위에 소재하는 건물의 소유자가 법률상 원인 없이 토지를 점유함으로 인하여 토지의 소유자에게 반환하여야 할 토지의 임료에 상당하는 부당이득금액을 산정하는 경우에, 특별한 사정이 없는 한 토지 위에 건물이 소재함으로 인하여 토지의 사용권이 제한을 받는 사정은 참작할 필요가 없으므로(대법원 1989. 8. 8. 선고 88다카18504 판결 등 참조) 피고의 위 주장은 이유 없다.
2) 또한, 피고는 이 사건 건물은 층별로 이용가치에 차이가 큰데 2층에 있는 이 사건 구분건물의 가치를 1층에 있는 다른 구분건물과 마찬가지로 보아 면적에 비례하여 임료를 산정하는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나 1동의 건물 일부를 사용한 데 따른 이익이 실제 이용가치에 따라 층별로 달라질 수 있는 것과 달리, 집합건물 구분소유자들의 대지에 대한 점유는 대지에 대한 현실적인 점유가 아니라 구분건물의 소유를 매개로 한 관념적인 점유로서 그 점유에 따른 사용이익은 구분소유건물의 실제 이용가치와 상관없이 구분소유건물의 면적에 비례하는 것으로 보는 것이 타당하므로 피고의 위 주장도 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
(별지 생략)
판사 서민석(재판장) 김건우 지혜선