【원 고】
별지 제1 원고 명단 기재와 같다. (소송대리인 법무법인 국민 담당변호사 정종원)
【피 고】
한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 정기돈)
【변론종결】
2012. 5. 1.
【주 문】
1. 원고들의 청구를 각 기각한다.
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.
【청구취지】
피고는 원고들에게 별지 제2 부당이득금반환표 ‘부당이득금’란 기재 각 해당 금액 및 위 각 금액에 대하여 같은 표 ‘납부일자’란 기재 각 납부일 다음날부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.
【이 유】
1. 인정 사실
가. 인천광역시장은 구 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법(2002. 12. 30. 법률 제6852호 도시 및 주거환경정비법 부칙 제2조로 폐지, 이하 ‘구 임시조치법’이라 한다) 제3조 제1항에 따라 1997. 1. 13. 인천 남동구 만수2동 (지번 1 생략) 일원 85,119㎡를 인천○○1 주거환경개선지구로, 같은 해 6. 11. 인천 남동구 만수3동 (지번 2 생략) 일원 58,674㎡를 인천○○2 주거환경개선지구로 각각 지정·고시하고, 1999. 10. 22. 위 두 지구를 통합하고 주변 일부(만수동 (지번 3 생략) 일원)를 추가편입하여 인천 남동구 만수동 (지번 4 생략), (지번 3 생략), (지번 2 생략) 일원 180,399㎡를 ○○ 주거환경개선지구(이하 ‘이 사건 사업지구’라고 한다)로 지정변경·고시하였다.
나. 인천광역시 남동구청장은 2001. 9. 28. 구 임시조치법 제6조 제1항 등에 따라 이 사건 사업지구의 주거환경개선계획을 수립·고시하면서 이 사건 사업지구의 면적을 192,607㎡로 변경하고, 위 지구 중 전면개량지역의 주거환경개선사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다) 시행자로 대한주택공사(피고는 2009. 10. 1. 대한주택공사의 권리·의무를 포괄승계하였는바, 이하 대한주택공사와 피고를 구별하지 않고 모두 ‘피고’라 지칭한다)를 지정하였다. 그 후 이 사건 사업지구의 주거환경개선계획은 수차례 변경되다가 2008. 8.경 이 사건 사업지구의 면적을 203,425㎡로 확장하는 내용으로 최종 지정변경·고시되었다.
다. 피고는 2002. 11.경 인천광역시장으로부터 이 사건 사업지구에 공동주택(공공임대 및 공공분양)을 건립하는 주택건설사업계획에 대한 승인을 받고, 그 후 2008. 7.경 위 주택건설사업계획에 대하여 대지면적 등을 변경하는 내용의 변경승인을 받았다.
라. 인천광역시 남동구청장은 2008. 7. 9. 이 사건 사업지구에 공동주택 3,208세대(○○○○○○아파트, 공공분양 2,535세대, 공공임대 673세대)를 건설하는 피고의 주택건설사업계획에 대하여 공급조건·방법과 입주자 선정기준·절차 등에 관한 주택공급기준을 승인하였고(피고의 승인요청일 2008. 7. 4.), 피고는 위 주택공급기준에 따라 분양주택(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)의 공급대상자 1순위를 “기준일 현재 이 사건 사업지구 내 주택이 건설될 토지 또는 철거 예정인 건축물 소유자로서 실제 거주자 중 보상금 수령자”로, 2순위를 “기준일 현재 이 사건 사업지구 내 주택이 건설될 토지 또는 철거 예정인 건축물을 소유한 자로서 거주하지 아니한 자 중 보상금 수령자”로 정하여 주택공급 신청을 안내한 다음 2008. 7. 14. 입주자 모집을 공고하고 2008. 7. 21.부터 같은 달 25.까지 분양신청을 받아 2008. 8. 25.부터 같은 달 29.까지 사이에 이 사건 아파트의 분양계약을 체결하였다.
마. 원고들은 2008. 8. 이후 피고와 이 사건 아파트 중 각 세대에 관한 분양계약을 체결한 우선 공급 대상자이거나 그 승계인인바, 일반분양자들의 분양대금보다 10%이상 낮은 금액으로 피고와 분양계약을 체결하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1 내지 11호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고들의 주장 및 판단
가. 원고들이 이주대책대상자임을 전제로 분양가격에서 생활기본시설 설치비 또는 정비기반시설 설치비를 공제하여야 한다는 주장에 관한 판단
(1) 원고들의 주장
(가) 주거환경개선사업은 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공익사업법’이라 한다) 제4조 소정의 공익사업에 해당하고, 피고가 원고들에게 이 사건 사업지구 내에 건설한 아파트를 분양한 것은 구 공익사업법 제78조 제4항이 정한 이주대책의 일환이므로, 이 사건 사업시행자인 피고는 생활기본시설 설치비를 부담하여야 한다.
(나) 가사 구 공익사업법이 적용되지 않는다고 하더라도, 주거환경개선사업은 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제2조 제2호 소정의 정비사업에 해당하고, 이주대책의 내용에 관하여 구 도시정비법 제60조 제1항이 구 공익사업법 제78조 제4항의 특별규정에 해당하므로, 이 사건 사업시행자인 피고는 구 도시정비법 제60조 제1항에 따라 정비기반시설 설치비를 부담하여야 한다.
(다) 따라서 피고가 원고들에게 이 사건 아파트를 분양하면서 생활기본시설 설치비 또는 정비기반시설 설치비를 포함하여 분양가격을 산정한 것은 강행법규인 구 공익사업법 등에 위반하여 무효이므로, 피고는 이 사건 분양계약에 따른 분양대금 중 생활기본시설 설치비 또는 정비기반시설 설치비를 공제하여 산정한 분양대금을 초과한 부분을 부당이득으로 반환하여야 한다.
(2) 판단
(가) 관계 법령
별지 기재와 같다.
(나) 그러므로 먼저 원고들이 구 공익사업법이 규정한 이주대책대상자인지에 대하여 살펴본다.
구 공익사업법 제78조 제1항에 따른 이주대책은 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 이주대책대상자에 대하여 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장하기 위하여 마련된 것이다.
그런데 주거환경개선사업은 당해 사업지구 내 도시의 저소득주민들 전체의 주거환경개선을 위한 것으로서 그로 인하여 사업지구 내 토지 또는 건축물의 소유자, 세입자 등은 생활의 근거를 상실하는 것이 아니라 오히려 당해 사업으로 건설되는 주택을 분양 또는 임대받게 되고, 특히 그 사업지구 내 주거용 건축물의 소유자들의 경우 일시적으로 공익사업에 해당하는 주거환경개선사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공할 수밖에 없다 하더라도 추후 당해 사업에 의하여 건설되는 주택을 그들의 선택에 따라 분양 또는 임대받을 수 있는 우선적 권리를 향유하게 될 뿐만 아니라, 토지 또는 건축물의 소유자가 반드시 사업지구에 거주할 것으로 요하지도 않으므로 생활의 근거를 상실하였는지 여부와 관계없이 주택을 분양 또는 임대받게 된다.
또한 구 임시조치법 제11조 제1항, 제13조 제1항, 제2항에 의하면, 주거환경개선사업에 대하여는 사업시행비용 보조 등의 다양한 혜택이 부여되므로, 당해 사업으로 인하여 건설되는 주택의 분양가격은 주택건설업자가 이러한 보조 등이 없이 일반적으로 책정하게 되는 분양가보다 낮게 되어, 주거용 건축물의 소유자들은 보다 저렴한 비용으로 주택을 분양받아 주거환경개선사업 이전보다 주거환경이 개선된 기존의 생활근거지에서 계속 거주할 수 있게 된다.
뿐만 아니라 택지개발사업 등 공익사업의 시행은 그로 인하여 주거용 건축물을 제공하는 자들의 의사와 관계없이 이루어지는 것임에 비하여, 구 임시조치법 제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제2항에 의하면, 주거환경개선지구의 지정요건으로 기준일 현재 당해 지역 안의 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자 총수의 각각의 2/3 이상의 동의 및 기준일 현재 당해 지역 안에 3월 이상 거주하고 있는 세입자세대주 총수의 1/2 이상의 동의를 얻을 것 등을 요구하고 있으므로, 사업지구 내 주민들이 모두 비자발적으로 주거용 건축물을 제공하는 것도 아니다.
이러한 여러 사정을 비롯한 관계 법령의 내용, 형식 및 취지 등을 종합하여 보면, 주거환경개선지구 내 주거용 건축물의 소유자로서 위 사업으로 인하여 건설되는 주택에 관한 분양계약을 체결한 자들은 구 공익사업법 제78조 제1항에 규정된 이주대책대상자 즉, 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자에 해당하지 않는다고 봄이 상당하다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2010다80749 판결 참조).
그러므로 구 공익사업법 제78조 제1항 소정의 이주대책대상자에 해당함을 전제로 한 원고들의 위 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.
(다) 원고들은 다시 구 도시정비법에 의한 사업을 시행하는 경우 구 공익사업법의 이주대책과 별도로 규정한 구 도시정비법 제60조 제1항에 근거하여 정비기반시설 설치비를 공제하여야 한다는 취지의 주장을 한다.
그러므로 살피건대, 구 도시정비법 제60조 제1항은 도시정비법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 정비사업비를 부담하도록 정하고 있고, 같은 법 제61조 제1항은 사업시행자로 하여금 위와 같이 부담한 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 토지등소유자에게 부과금으로 부과·징수할 수 있음을 규정하고 있으며, 또한 정비기반시설에 관하여는 같은 법 제65조 제1항에서 정비사업의 시행으로 새로이 정비기반시설을 설치하거나 기존의 정비기반시설에 대체되는 정비기반시설을 설치하는 경우 종래의 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 귀속된다고 규정하고 있는바, 이러한 규정들에 비추어 보면, 구 도시정비법에 의하여 사업을 시행하는 경우 사업시행자는 원칙적으로 공사비 등 정비사업비를 부담하되 사업시행과정에서 부담한 정비사업비와 발생한 수입의 차액을 토지등소유자에게 부과할 수 있음을 예정하고 있고, 정비기반시설은 시설설치 후 사업시행자 또는 국가나 지방자치단체에 귀속될 뿐 달리 그 비용분담에 관하여는 별도로 규정한 바 없으므로, 구 도시정비법 제60조 제1항 규정만을 근거로 정비기반시설 설치비의 공제를 구하는 원고들의 주장 또한 이유 없다.
나. 분양가상한제가 적용된다는 주장에 관한 판단
(1) 원고들의 주장
(가) 주택법 제6조 제2항은 ‘주거환경의 정비에 관하여 도시정비법으로 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법 규정을 적용한다’고 규정하고 있는데, 구 도시정비법 제50조 제2항은 입주금(분양가격)의 산정기준에 관하여 규정하고 있지 않아 입주금(분양가격) 산정기준에 관하여서는 주택법 규정이 적용된다.
(나) 이 사건 사업의 경우 2002. 11.경 주택건설사업계획승인을 받고 2008. 7. 14.경 입주자모집공고를 하였는바, 이러한 경우 주택법 부칙(제8383호, 2007. 4. 20.) 제4조 제2항에 따라 개정된 주택법(2007. 4. 20. 법률 제8383호로 개정된 법률) 제38조의2가 적용되고, 사업주체가 주택법 제38조에 따라 ‘일반인에게 공급하는 공동주택’인 이사건 아파트는 주택법 제38조의2 제1항에서 정한 ‘분양가상한제 적용주택’이므로, 피고는 강행법규인 주택법 제38조의2 제2, 3항에 따라 산정한 분양가격으로 이 사건 아파트를 공급하여야 한다.
(2) 판단
(가) 관계 법령
별지 기재와 같다.
(나) 그러므로 먼저 원고들이 분양받은 아파트가 분양가상한제가 적용되는 공동주택인지 여부에 관하여 살펴본다.
구 도시정비법 제50조 제2항은 주택법 제38조에 불구하고 입주자 모집조건 등에 관하여 시장·군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있다고 규정하고 있고, 다만 같은 법 제50조 제5항에서 사업시행자가 토지등소유자에게 주택을 공급하고 남은 주택에 대하여 공급대상자 외의 자에게 공급할 경우에는 주택의 공급방법·절차 등에 관하여 주택법 제38조를 준용하도록 규정하고 있다.
이러한 법령의 내용과 앞서 본 바와 같이 주거환경개선사업에 대하여는 사업시행비용 보조 등의 다양한 해택이 부여되어, 당해 사업으로 인하여 건설되는 주택의 분양가격은 주택건설업자가 이러한 보조 등이 없이 일반적으로 책정하게 되는 분양가보다 낮게 되고, 구 도시정비법 제50조 제2항에 의하여 시장·군수의 승인을 얻어 책정되므로, 과도한 분양가가 책정될 우려가 크지 않다는 사정을 보태어 보면, 구 도시정비법 제50조 제5항에 따라 사업시행자는 공급대상자(토지등소유자)에게 공급하고 남은 주택에 대하여 공급대상자 외의 자(일반인)에게 공급할 수 있고, 이러한 경우에 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 제38조가 준용되고, 이렇게 공급된 공동주택만이 구 주택법 제38조의2에 따른 ‘분양가상한제 적용주택’이라고 봄이 타당하다.
이 사건으로 돌아와 살피건대, 갑 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고가 공공분양 및 공공임대 입주자 모집시 이 사건 아파트는 이 사건 사업지구 내 토지 또는 건축물 소유자(지구주민)에게 우선 공급되고, 잔여분은 일반공급으로 전환되며, 지구주민에 대하여는 구 주택법 제38조에 의한 공급이 아닌 구 도시정비법에 의한 공급으로 분양가상한제의 적용이 배제되고 일반공급에 대하여는 구 주택법 제38조의2에 의거하여 분양가상한제가 적용된다는 것을 명시한 사실, 원고들은 모두 이 사건 사업지구의 토지 또는 건축물 소유자로서 우선 공급 대상자이거나 그 승계인인 사실을 인정할 수 있으므로, 원고들은 구 주택법 제38조의2 제1항에서 정한 ‘일반인’이 아니라 ‘지구주민’으로서 피고로부터 특별공급을 받은 것이어서 원고들이 분양받은 이 사건 아파트는 구 주택법 제38조의2 제1항에서의 분양가상한제 적용주택에 해당하지 아니한다.
(다) 또한 원고들이 이 사건 아파트에 적용된다고 주장하는 주택법 부칙(제8383호, 2007. 4. 20.) 제4조 제1항은 ‘주택법 제38조의2의 개정규정은 2007년 9월 1일 이후 최초로 제16조의 규정에 따른 사업계획승인(「도시 및 주거환경정비법」 제28조의 규정에 따른 사업시행인가, 「건축법」 제8조의 규정에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 신청하는 분부터 적용한다’고 규정하고, 같은 조 제2항은 ‘2007년 8월 31일 이전에 사업계획의 승인을 얻었거나 승인을 신청한 경우로서 2007년 12월 1일 이후 제38조 제1항의 규정에 따른 입주자모집승인[「도시 및 주거환경정비법」에 따라 공급하는 주택(주거환경개선사업을 제외한다)의 경우는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가]을 신청하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 제38조의2의 개정규정을 적용한다’고 규정하고 있다.
그런데 이 사건 사업은 앞서 본 바와 같이 구 도시정비법에 근거한 주거환경개선사업이고, 피고가 2007. 9. 1. 이전인 2002. 11.경 최초로 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6852호로 주택법으로 전부개정되기 전의 법률) 제33조에 근거하여 인천광역시장으로부터 이 사건 사업지구에 공동주택을 건립하는 주택건설사업계획에 대한 승인을 받았는바, 이러한 경우 위 부칙 제4조 제1항과 제2항에 모두 해당하지 아니하므로, 위 부칙을 근거로 구 주택법 제38조의2의 적용을 전제로 하는 원고들의 주장은 이 점에 비추어보더라도 이유 없다.
3. 결론
그렇다면, 원고들의 청구는 모두 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 장일혁(재판장) 이세훈 박혜영