【원 고】
원고종중 (소송대리인 법무법인 강산 담당변호사 이헌제 외 1인)
【피 고】
한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 해마루 담당변호사 김미경)
【변론종결】
2011. 4. 27.
【주 문】
1. 피고는 원고에게 금 216,558,800원 및 이에 대하여 2009. 11. 4.부터 2011. 5. 18.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 1/5은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
【청구취지】
피고는 원고에게 금 1,024,445,020원 및 위 금원 중 금 985,837,020원에 대하여 2009. 11. 4.부터, 금 38,608,000원에 대하여 2010. 2. 10.부터 각 이 판결 선고일까지는 연 5%, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】
1. 재결의 경위
가. 사업인정 및 고시
- 도시계획시설사업(시흥능곡지구 택지개발사업 주변도로 개설공사〈2차〉)
- 시흥시 고시 2008. 11. 14.자 제2008-71호
나. 사업시행자 : 피고
다. 중앙토지수용위원회의 각 수용재결(이하 통틀어 ‘이 사건 각 수용재결’이라 하고, 이 사건 각 수용재결의 대상인 7필지의 토지를 통틀어 ‘이 사건 수용토지’라 한다)
(1) 이 사건 2009. 9. 10.자 수용재결
(가) 수용재결 대상 토지, 보상금액
① 시흥시 군자동 (지번 5 생략) 임야 245㎡(이 사건 사업을 위하여 2008. 8. 28. 시흥시 군자동 (지번 4 생략) 임야 690㎡에서 분할되었다), 금 42,744,410원
② 시흥시 군자동 (지번 6 생략) 도로 871㎡(이 사건 사업을 위하여 2008. 8. 28. 시흥시 군자동 (지번 3 생략) 도로 955㎡에서 분할되었다), 금 50,198,340원
③ 시흥시 군자동 (지번 7 생략) 도로 17㎡, 금 2,381,700원
④ 시흥시 군자동 (지번 8 생략) 전 79㎡, 금 22,903,780원
⑤ 시흥시 군자동 (지번 9 생략) 임야 493㎡, 금 80,917,560원
⑥ 시흥시 군자동 (지번 10 생략) 임야 2,079㎡, 금 318,779,300원
(나) 잔여지 수용청구에 대한 재결내용
원고는 잔여지인 시흥시 군자동 (지번 2 생략) 대 330㎡, 같은 동 (지번 4 생략) 임야 445㎡, 같은 동 (지번 3 생략) 도로 84㎡(이하 통틀어 ‘이 사건 잔여지’라 한다), 잔여 건축물인 시흥시 군자동 (지번 2 생략) 지상 1동 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 근린생활시설 및 주택 1층 99.54㎡, 2층 98.9㎡, 2동 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층 부속사 65.57㎡(이하 ‘이 사건 잔여 건축물’이라 한다)에 대하여 수용청구를 하였으나, 중앙토지수용위원회는 위 잔여지 등을 수용대상에 포함시키지 아니하였다.
(다) 수용개시일 : 2009. 11. 3.
(라) 감정평가법인 : 주식회사 한국감정원, 주식회사 두요감정평가법인 경기지사
(2) 이 사건 2009. 12. 17.자 수용재결
(가) 수용재결 대상 토지, 보상금액
시흥시 군자동 (지번 11 생략) 임야 1,581㎡, 금 230,250,000원
(나) 수용개시일 : 2009. 12. 17.
(다) 감정평가법인 : 가람동국감정평가법인 주식회사 경기지사, 주식회사 중앙감정평가법인(이하 ‘수용재결감정인’이라 하고, 그 감정결과를 ‘수용재결감정’이라 한다)
라. 이 사건 2009. 9. 10.자 수용재결에 대한 중앙토지수용위원회의 2009. 12. 17.자 이의재결(이하 ‘이 사건 이의재결’이라 한다)
(1) 이의재결 대상 토지 및 보상금액
① 시흥시 군자동 (지번 5 생략) 임야 245㎡, 금 44,945,250원
② 시흥시 군자동 (지번 6 생략) 도로 871㎡, 금 51,040,600원
③ 시흥시 군자동 (지번 7 생략) 도로 17㎡, 금 2,228,700원
④ 시흥시 군자동 (지번 8 생략) 전 79㎡, 금 23,928,700원
⑤ 시흥시 군자동 (지번 9 생략) 임야 493㎡, 금 79,027,900원
⑥ 시흥시 군자동 (지번 10 생략) 임야 2,079㎡, 금 321,309,450원
(2) 잔여지 수용청구에 대한 재결내용
이 사건 잔여지 중 시흥시 군자동 (지번 4 생략), (지번 3 생략) 각 토지는 이 사건 잔여 건축물(일반음식점 영업시설)의 주차장 및 진출입을 위한 용도로 이용되고 있어 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우에 해당하지 아니한다는 이유로 이에 대한 원고의 이의신청을 기각하였다.
(3) 감정평가법인 : 주식회사 써브감정평가법인, 주식회사 가온감정평가법인(이하 ‘재결감정인’이라 하고, 그 감정결과를 ‘재결감정’이라 한다)
(4) 원고는 이 사건 이의재결서를 2009. 12.말경 수령하였고, 2010. 1. 19. 이 사건 소를 제기하였다.
마. 이 법원의 감정인 소외 2에 대한 감정촉탁결과 및 보완감정촉탁결과(이하 감정인 소외 2를 ‘법원감정인’이라 하고, 감정촉탁결과 및 보완감정촉탁결과를 통틀어 ‘법원감정’이라 한다)
(1) 이 사건 수용토지에 대하여 이 사건 수용재결일인 2009. 9. 10.(아래 ① 내지 ⑥ 기재 각 토지) 및 2009. 12. 17.(아래 ⑦ 기재 토지)을 기준으로, 각 손실보상금을 다음과 같이 산정하였다.
① 시흥시 군자동 (지번 5 생략) 임야 245㎡, 금 58,555,000원
② 시흥시 군자동 (지번 6 생략) 도로 871㎡, 현황이 예정공도인 경우 금 208,169,000원, 현황이 도로인 경우 금 68,809,000원
③ 시흥시 군자동 (지번 7 생략) 도로 17㎡, 금 2,516,000원
④ 시흥시 군자동 (지번 8 생략) 전 79㎡, 금 24,980,000원{현황이 ‘전(田)’인 부분 44㎡는 금 19,800,000원, 현황이 ‘도로’인 부분 35㎡는 금 5,180,000원}
⑤ 시흥시 군자동 (지번 9 생략) 임야 493㎡, 금 87,754,000원
⑥ 시흥시 군자동 (지번 10 생략) 임야 2,079㎡, 금 370,062,000원
⑦ 시흥시 군자동 (지번 11 생략) 임야 1,581㎡, 금 268,858,000원(현황이 ‘임야’인 부분 1,438㎡는 금 260,278,000원, 현황이 ‘도로’인 부분 143㎡는 금 8,580,000원)
(2) 이 사건 잔여지 및 잔여 건축물에 대하여 이 사건 수용재결일인 2009. 9. 10.을 기준으로, 각 손실보상금을 다음 〈표〉와 같이 산정하였다.
〈표〉구분물건의 표시수용될 경우의 보상액가격하락에 따른 보상액이 사건 잔여지시흥시 군자동 (지번 2 생략) 대 330㎡금 500,280,000원금 172,590,000원시흥시 군자동 (지번 4 생략) 임야 445㎡금 106,355,000원금 30,260,000원시흥시 군자동 (지번 3 생략) 도로 84㎡금 6,636,000원금 1,764,000원이 사건 잔여 건축물시흥시 군자동 (지번 2 생략) 지상 2동 건물금 143,010,720원금 11,944,800원 (1동 1층 99.54㎡만 가격 하락이 있다고 봄)
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1, 2, 3, 5, 7, 10호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원의 법원감정인에 대한 감정촉탁결과 및 각 보완감정촉탁결과, 변론 전체의 취지
2. 본안전 항변에 대한 판단
피고는 원고가 2009. 12.말경 이 사건 이의재결서를 수령하고도 2010. 1. 19. 이 사건 소를 제기할 당시에는 이 사건 잔여지 및 잔여 건축물에 대한 수용보상금 또는 가격하락에 따른 손실보상금 청구를 하지 않았다가 2011. 3. 14.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 제출하면서 비로소 이를 소송물로 삼은 것이므로, 위 청구부분은 제소기간을 도과한 것으로서 부적법하다고 항변한다.
살피건대, 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 수용재결일까지 이 사건 잔여지 및 잔여 건축물에 대한 수용청구를 하였으나 이 사건 수용재결 및 이의재결에서 모두 기각되자 이 사건 이의재결을 수령한 날로부터 30일 내에 이 사건 소를 제기하였는데, 소 제기 당시부터 일단 손실보상금 청구금액을 6,000,000원으로 하되 추후 감정결과에 따라 확장하기로 하고, 이 사건 잔여지 등에 대한 수용청구 또는 가치손실에 따른 손실보상청구를 받아들이지 않은 이 사건 이의재결의 보상금 산정은 위법하다는 취지로 주장하였으며, 이후 법원감정에 따라 청구취지를 확장한 사실은 기록상 분명하다. 그렇다면, 이 사건 잔여지 및 잔여 건축물에 대한 수용보상금 또는 가격하락에 따른 손실보상금 청구부분은 이 사건 소 제기 당시 이미 소송물의 하나로 되었다고 할 것이므로, 피고의 위 항변은 이유 없다.
3. 이 사건 수용토지에 대한 보상금 증액청구에 관한 판단
가. 원고의 주장
이 사건 수용토지 중 시흥시 군자동 (지번 6 생략) 도로 871㎡는 이른바 예정공도(도시계획시설도로로 결정된 이후에 당해 도시계획시설사업이 시행되지 아니한 상태에서 사실상 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있는 토지를 말한다. 한국감정평가협회가 마련한 토지보상평가지침에서 쓰는 개념이다)로서 이 사건 잔여 건축물인 음식점의 주차장 용도로만 사용하여 왔으므로, 그 현황을 ‘도로’로 평가한 재결감정은 부당하다. 또한 수용재결감정 및 재결감정이 개별요인 격차율과 기타요인 보정치를 제대로 산정하지 못하여 이 사건 수용토지에 대한 보상금이 부당하게 과소평가되었으므로, 법원감정에 따라 정당하게 산정한 보상금과 이 사건 2009. 12. 17.자 수용재결이나 이의재결에서 정한 보상금의 차액을 지급하여야 한다.
나. 판단
(1) 시흥시 군자동 (지번 6 생략) 도로 871㎡의 현황을 도로로 보아서는 안된다는 주장에 대한 판단
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조 제2항은, 제1항 제2호에서의 사실상의 사도라 함은 사도법에 의한 사도 외의 도로(국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시관리계획에 의하여 도로로 결정된 후부터 도로로 사용되고 있는 것을 제외한다)로서 다음 각 호의 1에 해당하는 도로를 말한다고 규정하면서, 제1호로 도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로, 제2호로 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 등을 들고 있다.
살피건대, 갑 제4호증, 제5호증의 1, 2, 을 제5호증, 제6호증의 1, 2, 3, 제11호증의 각 영상 및 기재, 이 법원의 현장검증결과, 이 법원의 시흥시장에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 분할 전 시흥시 군자동 (지번 3 생략) 도로 955㎡(이하 ‘분할 전 토지’라 한다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 사업을 위하여 2008. 8. 28. 같은 동 (지번 3 생략) 도로 84㎡, (지번 6 생략) 도로 871㎡로 분할되었다)는 대부분이 1993년경 도시계획시설(도로)결정에 따라 도시계획도로(대로 1류 2호선)에 편입되었다가(편입되지 않은 면적은 산출하기 어려울 정도로 적다), 시흥시 고시 2008. 5. 2.자 제2008-23호, 2009. 5. 8.자 제2009-66호 도시관리계획결정(변경) 등을 거쳐 현재 도시계획도로(광로 3류 1호선)에 편입되어 있는 사실, 분할 전 토지의 소유자인 원고는 건물(이 사건 잔여 건축물로 보인다) 신축을 위하여 분할 전 토지를 시흥시 군자동 (지번 2 생략) 임야 1,975㎡에서 분할하고 이를 건축법상 건축허가에 필요한 도로부지로 확보하였으며, 건축물 사용승인 신청을 하여 1998. 3. 5. 신축 건물에 대한 사용승인을 받았고 그에 따라 분할 전 토지의 지목도 ‘도로’로 변경된 사실, 이 사건 수용재결 당시 시흥시 군자동 (지번 6 생략) 토지는 분할 후 같은 동 (지번 3 생략) 토지와 함께 음식점에 오는 손님들이 차량을 주차하는 장소 등으로 이용되기도 하였으나, 아스팔트 포장이 되어 있는 상태로 바로 인접한 차도인 시흥시 군자동 (지번 12 생략) 토지와 함께 일반 공중이 통행할 수 있는 도로로서의 외관을 갖추고 있고, 음식점을 방문하는 손님들의 차량이 주차되어 있지 않거나 주차된 차량이 많지 않다면 충분히 사람과 차량이 통행할 수 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 비록 시흥시 군자동 (지번 6 생략) 토지가 도시계획시설인 도로예정지로 편입된 후에 지목변경이 되고 도로로 이용되었다고 하더라도, 위 토지는 소유자인 원고가 같은 동 (지번 2 생략) 토지에 관한 건축허가나 건축물 사용승인을 얻기 위하여 위 도시계획도로에 맞추어 스스로 개설하고 지목변경까지 신청한 도로부지이고, 위 도시계획시설(도로)결정이 없었을 경우에도 도시계획시설도로의 폭·기능·연속성 기타 시흥시 군자동 (지번 6 생략) 토지 및 같은 동 (지번 2 생략) 토지, 그 주위 토지들의 상황 등에 비추어 원고가 위 시흥시 군자동 (지번 2 생략) 토지의 편익을 위하여 유사한 규모와 기능을 갖춘 도로로 개설하였을 것으로 보이며, 시흥시 군자동 (지번 6 생략) 토지의 지목이 도로로 변경됨으로써 그 가치가 같은 동 (지번 2 생략), (지번 4 생략) 토지 등 다른 토지로 상당 부분 이전하였다고 할 것이므로, 위 토지는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조에 정한 사실상의 사도에 해당한다고 할 것이다. 따라서 재결감정은 적법하다.
(2) 이 사건 토지의 보상액이 증액되어야 한다는 주장에 대한 판단
을 제1호증의 3, 4, 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하면, 수용재결감정인과 재결감정인은 이 사건 수용토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 위치, 형상, 환경, 이용상황, 기타 가격형성의 제요인과 인근지 지가수준 등을 종합적으로 참작하여 이 사건 토지를 평가한 사실이 인정되는바, 이에 의하면 이 사건 토지에 대한 수용재결감정과 재결감정은 개별요인의 비교에 관하여 법원감정과 다소 평가를 달리하였을 뿐 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률과 그 시행규칙에 따라 정당하게 이루어진 것으로 보인다. 따라서 재결감정이 개별요인 비교치 및 기타요인 보정치를 자의적으로 산정하였다는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.
나아가 정당한 보상금에 관하여 살피건대, 재결감정과 법원감정의 개별요인 비교 내용 등에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 각 감정평가 중 어느 것을 취할 것인지의 판단은 사실심 법원의 재량에 속한다고 할 것인데, 수용재결감정과 재결감정은 법원감정보다 개별요인의 비교와 기타요인 보정치의 산출에 관하여 더 상세한 비교항목과 산정근거를 제시하고 있는 점에서 더 적절하고 현황에 부합되게 손실보상금을 평가·산정하였다고 판단되므로, 이에 의하여 이 사건 수용토지의 손실보상금을 산정한 것은 정당하고, 결국 손실보상금의 증액을 구하는 원고의 주장은 이유 없다.
4. 이 사건 잔여지 및 잔여건축물에 대한 수용보상금 또는 가격하락에 따른 손실보상금 청구에 관한 판단
가. 원고의 주장
음식점인 이 사건 잔여 건축물은 이 사건 잔여지를 그 부지로 하고 있고 그 주변에 주택가가 없어 손님을 끌기 위해서는 충분한 주차공간을 확보하는 것이 필수적인데 주차장으로 이용되고 있던 부분인 시흥시 군자동 (지번 6 생략) 토지가 같은 동 (지번 3 생략) 토지에서 분할되어 이 사건 사업부지에 수용됨으로써 위 건물을 종래의 목적에 따라 사용하는 것이 현저히 곤란하게 되어 원고는 피고에게 이 사건 잔여지와 잔여 건축물의 수용을 청구하였으므로 피고는 이에 대한 수용보상금을 지급할 의무가 있고, 가사 위 잔여지 등이 수용청구의 요건을 충족하지 않았다고 하더라도 위 잔여지의 형상, 도로접면 조건 등에서 가격하락 요인이 발생하였으므로 피고는 그 손실을 보상하여야 할 의무가 있다.
나. 관계법령
별지와 같다.
다. 판단
(1) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제74조, 같은 법 시행령 제39조에 따르면 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수할 것을 청구할 수 있고, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 여기에서 '종래의 목적'이라 함은 수용재결 당시에 당해 잔여지가 현실적으로 사용되고 있는 구체적인 용도를 의미하고, '사용하는 것이 현저히 곤란한 때'라고 함은 물리적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우는 물론 사회적, 경제적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우, 즉 절대적으로 이용 불가능한 경우만이 아니라 이용은 가능하나 많은 비용이 소요되는 경우를 포함한다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002두4679 판결).
살피건대, 위 인정사실 및 갑 제4호증, 제5호증의 1, 2, 을 제4, 5호증, 제6호증의 1, 2, 3, 제8호증의 1, 2, 제9호증의 1 내지 8의 각 영상 및 기재, 이 법원의 현장검증결과, 이 법원의 법원감정인에 대한 2011. 1. 26.자 보완감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 잔여지는 이 사건 수용토지 중 시흥시 군자동 (지번 5 생략), (지번 6 생략) 각 토지가 수용되고 남은 것인데, 서로 인접하여 있고 이 사건 잔여 건축물의 바닥면적 합계 165.11㎡를 제외하고도 그 면적 합계가 693.89㎡여서 나무로 된 가설재 등 쌓여 있는 물건들을 치우면 위 건축물의 주차장으로서의 이용이나 진출입이 현저하게 곤란하다고 보이지는 않는 점(현재 위 건축물 전면으로 1.5m 간격을 두고 수용토지 부분에 너비 5.5m, 높이 60㎝ 가량의 인도가 보도블럭으로 설치되고 있는데 위 건축물 전면의 왼쪽 부분 인도의 바닥을 10m 너비로 낮추는 공사가 진행 중이어서 완공시 차도에서 곧바로 위 건축물의 부지 내로 진입하는 것이 더 용이해질 것으로 보인다), 시흥시 군자동 (지번 6 생략) 토지는 앞서 본 바와 같이 그 용도가 도로에 해당하므로 위 건축물의 주차장 부지가 상실되었다고 볼 수는 없는 점, 이 사건 잔여지 및 잔여 건축물에 이르는 대중교통 여건도 양호한 점(인도의 설치가 완료되면 대중교통을 통한 접근성이 더 개선될 여지도 있다고 보인다), 법원감정인은 이 사건 잔여지가 종래의 목적에 이용될 수는 있으나, 도로조건의 불리, 주차 면적 및 출입구 면적의 축소 등 여러 조건을 고려하여 가치하락분을 평가하였다고 밝힌 점 등에 비추어 보면, 시흥시 군자동 (지번 5 생략), (지번 6 생략) 토지의 수용으로 인하여 종래의 목적대로 이 사건 잔여지 및 잔여 건축물을 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 보이지 않고, 원고가 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 사건 잔여지 및 잔여 건축물 수용청구는 받아들일 수 없다.
(2) 다만 이 사건 잔여지 및 잔여 건축물을 사용하는 것이 현저히 곤란한 경우에 해당하지는 않는다고 하더라도 앞서 본 사정들에 의하면 시흥시 군자동 (지번 5 생략), (지번 6 생략) 토지 면적 합계 1,116㎡가 수용됨으로써 잔여 건축물 부지의 형상이 전체적으로 역삼각형에서 사다리꼴로 변형되고 주차 가능 면적이 축소되었으며 진입로도 좁아지게 되어 음식점 및 주택과 그 부지로 이용되는 위 잔여지 및 잔여 건축물의 가치에 손실이 있음을 인정할 수 있으므로, 피고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제73조에 따라 이를 보상하여야 한다.
나아가 정당한 보상액에 관하여 보건대, 법원감정은 이 사건 잔여지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 위치, 형상, 환경, 이용상황, 기타 가격형성의 제요인과 인근지 지가수준 등을 종합적으로 참작하고, 이 사건 잔여 건축물의 재조달원가를 산정하여 건물의 단가를 비교하는 등 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제32조, 제35조에 따라 적정하게 평가한 사실을 인정할 수 있으므로, 가격하락에 의한 보상액은 위 1. 마. (2) 〈표〉 중 가격하락에 따른 보상액란의 금액이 될 것이다.
따라서 피고는 원고에게 이 사건 잔여지 및 잔여 건축물의 가격하락에 따른 손실보상금 216,558,800원 및 이에 대하여 이 사건 수용개시일 다음날인 2009. 11. 4.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2011. 5. 18.까지는 민법에 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 관계법령 생략]
판사 김경란(재판장) 이진영 황운서