【원 고】
남서울한양아파트 재건축주택조합 (소송대리인 변호사 정지승)
【피 고】
【변론종결】
2010. 5. 20.
【주 문】
1. 피고는 원고로부터 183,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2009. 11. 9. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 서울 금천구 시흥1동 (지번 생략) 외 2필지에서 남서울한양아파트의 재건축사업 시행을 목적으로 설립된 재건축정비사업조합이고, 피고는 위 아파트 중 별지 목록 기재 부동산(이하, ‘이 사건 부동산’이라고 한다)의 소유자이다.
나. 원고 조합은 1998. 2. 6. 위 아파트의 구분소유자 1,275세대 중 884세대의 참석으로 위 아파트 재건축조합 창립총회를 개최하여 조합장을 선출하고, 조합설립 및 조합규약 제정 등에 관한 결의를 하였다.
다. 원고 조합은 그 무렵부터 ‘재건축결의 및 사업시행동의서’ 양식으로 재건축 서면결의를 추진하여 2000년 1월 말경까지 전체 구분소유자의 4/5 이상, 각 동별 구분소유자의 2/3 이상의 동의를 받아 2000. 2. 11. 서울특별시 금천구청장으로부터 재건축조합 설립인가를 받았다(위 재건축결의를 이하, ‘제1차 재건축결의’라고 한다).
라. 피고는 2001. 11. 29. 제1차 재건축결의에 동의한 소외 1(대법원판결의 소외인)로부터 이 사건 부동산을 매수하여 2001. 12. 28. 소유권이전등기를 마친 후 2002. 5. 25. 원고 조합에 ‘종전 조합원이 행한 재건축동의, 규약동의, 사업시행동의 및 대표자선정동의 등에 대하여 권리 및 의무를 승계할 것을 확인하며 향후 조합원으로서 권리와 의무는 물론 조합이 정한 사항을 이의 없이 이행할 것을 각서한다‘는 내용의 ’조합원 권리·의무 승계확인서‘를 제출하였다.
마. 그 후 원고 조합은 2005. 10.경부터 ‘사업시행계획에 대한 동의 및 재건축결의동의서’ 양식을 새로이 작성하여 이에 의하여 구분소유자들로부터 새로운 재건축 동의를 받고 2006. 5. 17. 금천구청장으로부터 사업시행변경인가를 받았다(위 재건축결의를 이하, ‘제2차 재건축결의’라고 한다).
바. 원고 조합은 2006. 8. 13. 관리처분총회 결의에 따라 조합원들에게 이주 및 신탁등기 완료기한을 2007. 3. 19.로 정하여 통지하는 한편, 위 총회에서 관리처분계획을 승인, 의결하고 2006. 11. 30. 금천구청장으로부터 관리처분계획에 대한 인가를 받았다.
사. 원고 조합은 2006. 2. 26. 임시총회를 개최하여 피고를 제명하는 결의를 한 뒤 서울남부지방법원 2006가합6370호 사건으로 피고와 사이에 조합 정관 제10조 제3, 5항, 제36조에 정한 매도청구권에 기하여 2006. 5. 22. 매매계약이 체결되었음을 이유로 원고 조합으로부터 7,700만원을 지급받음과 동시에 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하라는 소송을 제기하였고, 위 소종 중 예비적으로 2006. 7. 12. 개최된 대의원회의 또는 2007. 5. 13. 개최된 임시총회에서 피고를 제명하여 2007. 6. 21. 매매계약이 체결되었음을 이유로 원고 조합으로부터 1억 800만원을 지급받음과 동시에 소유권이전등기절차를 이행하라는 청구원인을 추가하였으나, 2008. 7. 10. 위 법원으로부터 위 주위적 청구원인은 의결정족수 등을 충족하지 못하여 제명결의가 무효라는 이유로, 위 예비적 청구원인은 제명사유 등이 존재하지 아니하여 역시 제명결의가 무효라는 이유로 청구기각 판결을 선고받았다.
아. 이에 원고 조합은 서울고등법원 2008나72525 사건으로 항소하여, 피고가 조합원임을 전제로 이 사건 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 내용으로 청구원인을 교환적으로 변경하였으나, 2009. 7. 16. 위 법원으로부터 제1차 재건축결의는 비용 분담액 또는 산출기준을 정하지 않아 무효이고 새로운 재건축결의인 제2차 재건축출결의에 대하여는 피고가 동의하지 않아 결국 피고가 원고 조합의 조합원이 아니라는 이유로 원고 조합의 교환적 청구를 기각하는 판결을 선고받았고, 위 2008나72525 판결은 2009. 11. 12. 대법원(2009다69227)에서 상고기각 됨으로써 확정되었다.
자. 원고 조합은 2009. 9. 3. 피고에게 제2차 재건축결의에 따른 재건축에 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여 위 최고서는 2009. 9. 4. 피고에게 도달하였다.
차. 피고는 2009. 10. 26.경 원고 조합의 매도청구에 응할 수 없다는 취지의 답변서를 내용증명우편으로 원고 조합에 발송하였고, 위 답변서는 2009. 10. 27. 원고 조합에 도달하였다.
카. 원고 조합은 2009. 10. 29. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 한다) 제39조 및 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제48조에 기하여 매도청구권을 행사한다는 내용의 이 사건 소장을 제출하였고, 이 사건 소장부본은 2009. 11. 9. 피고에게 송달되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9호증, 을 제1 내지 11호증(가지번호 포함)의 각 기재
2. 당사자의 주장
원고 조합은, 피고가 그동안 조합원임을 전제로 원고 조합의 제명결의를 다투고 서울남부지방법원 2006가합6370 사건에서도 피고에 대한 제명결의가 무효라는 판결을 선고받아 피고를 조합원으로 인정하여 신탁에 기한 소유권이전등기를 청구하였는데 피고가 갑자기 태도를 바꾸어 재건축결의에 동의한 사실이 없다고 다투어 재건축에 참가 여부를 최고하고 기간 내에 매수청구권을 행사한 것이므로 피고는 이 사건 소장부본이 피고에게 송달된 2009. 11. 9. 원고 조합과 피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 유효하게 체결되었다 할 것이다. 따라서 피고는 원고 조합으로부터 2009. 11. 9. 기준 시가 상당의 대금 225,000,000원에서 이 사건 부동산에 설정된 근저당권의 채권최고액 42,000,000원을 공제한 183,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 조합에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장한다.
이에 대하여 피고는, 원고 조합이 이미 서울남부지방법원 2006가합6370 사건, 서울고등법원 2008나72525 사건 및 대법원 2009다69227 사건에서 매도청구권의 행사가 적법하지 않아 매매계약이 체결되지 않았다는 이유로 소유권이전등기청구소송에서 패소하였음에도 이 사건 소송을 제기한 것은 일사부재리의 원칙에 반하여 기각되어야 하고, 또한 집합건물법 제48조 제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는 매도청구권이 형성권으로서 재건축 참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다고 할 것인바 원고 조합의 조합설립인가일인 2000. 2. 11.로부터 9년 8개월 만에 처음으로 피고에게 최고서를 발송하였으므로 원고 조합의 매도청구권은 행사기간이 도과하여 그 효력을 상실하였다고 다툰다.
3. 판단
가. 재소금지원칙에 위배 내지 기판력에 저촉 여부
피고는 원고 조합이 이 사건 소를 제기한 것은 일사부재리의 원칙에 위배된다는 취지로 주장하는데, 피고가 주장하는 것은 민사소송법 제267조 제2항 본안에 대한 종국판결이 있는 뒤에 소를 취하한 사람은 같은 소를 제기하지 못한다는 일명 재소금지의 원칙이나 기판력에 저촉된다는 주장을 하는 것으로 보인다.
그러므로 살피건대, 소유권이전등기청구사건에 있어서 등기원인을 달리하는 경우에는 그것이 단순히 공격·방어방법의 차이에 불과한 것이 아니고 등기원인별로 별개의 소송물로 인정된다(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다49922 판결 참조).
돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 피고가 주장하는 서울남부지방법원 2006가합6370 사건, 서울고등법원 2008나72525 사건 및 대법원 2009다69227 사건의 소송물은 조합원 지위에서 제명되었음을 전제로 2006. 5. 22. 매매를 원인으로 또는 2007. 6. 21. 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기청구권 내지 조합원의 지위에 있음을 전제로 신탁에 기한 소유권이전등기청구권이므로 원고 조합이 이 사건에서 주장하는 2009. 11. 9. 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기청구권과는 서로 다른 법률관계임이 분명하고, 그 소송물 역시 별개라 할 것이어서, 위 각 사건은 종국판결이 있는 뒤에 소의 교환적 변경으로 취하되었다거나 판결이 확정되었다고 하더라도 그 재소금지의 효력이나 기판력이 이 사건 2009. 11. 9. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 존부에 미친다고 볼 수 없다.
나. 관련 규정
(1) 도정법 제39조 : 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.
1. 제16조 제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자
2. 건축물 또는 토지만 소유한 자
3. 제8조 제4항에 따라 시장·군수 또는 주택공사등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자
(2) 집합건물법 제48조 :
① 재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 한다.
② 제1항의 최고를 받은 구분소유자는 최고 수령일로부터 2월 이내에 회답하여야 한다.
③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 본다.
④ 제2항의 기간이 경과한 때에는 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 "매수지정자"라 한다)는 제2항의 기간만료일로부터 2월 이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축의 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 같다.(이하 생략)
다. 재건축결의의 효력에 대한 판단
당초 재건축결의 요건을 충족하지 못하였다고 하더라도 그 후 이를 기초로 하여 재건축 추진과정에서 구분소유자들이 재건축에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 재건축결의 정족수를 갖추게 된다면 당초의 결의와는 별도의 재건축결의가 유효하게 성립한다(대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결).
돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이, 제1차 재건축결의는 비용 분담액 또는 산출기준을 정하지 않아 무효이나, 원고 조합이 2005. 10.경부터 비용부담에 관한 사항이 구체적으로 적시되어 있는 동의서를 구분소유자들로부터 계속 징구한 결과 종전의 제1차 재건축결의를 보완하는 별도의 제2차 재건축결의가 이루어진 사실을 인정할 수 있다.
따라서 이 사건 소장에 의한 새로운 매도청구권 행사의 요건으로서 재건축결의가 존재한다.
라. 매도청구권의 효력 상실 여부에 대한 판단
(1) 재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축의 참가여부를 회답할 것을 서면으로 최고하여야 하나(도시정비법 제39조, 집합건물법 제48조 제1항), 어느 정도의 기간 내에 최고를 하는 것이 지체 없이 한 것으로 볼 것인가는 최고의 상대방의 이익 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단해야 할 것이다.
(2) 이 사건의 경우 원고 조합의 최고가 제2차 재건축결의가 있은 때로부터 지체 없이 이루어진 것인지에 관하여 보건대, 위에서 든 각 증거에 의하여 인정되는 바와 같이, 원고 조합이 제2차 재건축결의가 있었던 때로부터 3년 이상 지난 2009. 9. 4. 그 결의에 찬성하지 아니한 피고에게 그 결의내용에 따른 재건축의 참가여부를 회답할 것을 서면으로 최고하였음과 원고 조합이 2006. 6. 30.경 피고의 분양신청을 거부하였음은 인정되나, 한편 ① 집합건물법 제48조 제1항에서 “재건축결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 재건축에의 참가 여부를 회답할 것을 지체 없이 최고”하도록 규정한 것은 재건축결의가 이루어진 후 즉시 최고를 하여야 한다는 의미가 아니라, 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에 최고가 이루어져야 한다는 의미라 할 것인 점, ② 피고는 서울고등법원 2008나72525 사건에 이르러서야 제2차 재건축결의에 동의하지 않았고 그에 따라 조합원의 지위에 있지 않다는 주장을 하여 원고 조합으로서는 위 2008나72525 사건의 판결이 선고된 2009. 7. 16. 무렵에야 피고가 제2차 재건축결의에 동의하지 않은 비조합원이라는 사실을 확정적으로 알게 되었다고 보이는 점, ③ 집합건물법 제48조 제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권은 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당한바, 원고 조합은 피고가 비조합원이라는 사실이 판결을 통하여 확정된 후 곧바로 피고에게 최고를 하였을 뿐만 아니라, 서울남부지방법원 2006가합6370호 사건의 감정결과 등에 비추어 이 사건 부동산에 관한 2009. 11. 9. 당시의 시가가 이전 부동산의 시가보다 상승하였음을 알아 볼 수 있어 피고에게 불리한 시기에 매수청구권을 행사하였다고 보기 어려운 점, ④ 원고 조합은 피고에 대하여 제명결의를 하고 피고의 분양신청을 거부하였으나, 피고는 분양신청 당시 제2차 재건축결의에 동의하지 않음으로써 조합원의 지위에 있지 않아 제명결의의 대상이 아니었고 조합원 분양신청을 할 권한도 없었던 점 등에 비추어 원고 조합이 2009. 9. 4.경 한 최고는 지체 없이 이루어진 최고라고 할 것이다. 따라서 최고가 지체되어 무효라는 취지의 피고의 주장은 받아들이기 어렵다.
마. 매도청구권 행사로 인한 매매계약상의 시가
(1) 나아가 매도청구권이 행사되면, 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 구분소유자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 된다. 이 때 시가란 매매계약의 체결이 의제되는 시점, 즉 매도청구권 행사의 의사표시가 재건축불참자에게 도달한 시점에 당해 구분소유권과 대지사용권 등을 임의로 타에 매도할 경우 구분소유권자가 대금으로 취득하리라 예상되는 합리적이고 객관적인 교환가격으로서, 노후하여 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축결의가 있었음을 전제로 삼아 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발의 이익이나 불이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2005. 7. 8. 선고 2005다21036 판결).
그리고 저당부동산의 취득자는 그 근저당권의 피담보채무액 상당의 매매대금의 지급을 거절할 수 있으며(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결 참조), 피담보채무액을 확정할 수 없는 경우 채권최고액 전부의 지급을 거절할 수 있다.
(2) 그런데, 갑 제2호증의 기재 및 감정인 소외 2의 감정결과에 의하면, 매매계약이 성립된 2009. 11. 9. 당시 이 사건 부동산의 시가는 225,000,000원이고, 이 사건 부동산에 설정된 근저당권(근저당권자 주식회사 국민은행)의 채권최고액은 42,000,000원인 사실을 인정할 수 있으므로, 원고 조합과 피고 사이에는 183,000,000원(225,000,000원 - 42,000,000원)에 의한 매매계약이 성립하게 된다.
바. 소결론
따라서 피고는 원고 조합으로부터 매매대금 183,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 조합에게 이 사건 부동산에 관하여 2009. 11. 9. 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 이정희