【원고, 항소인】
【피고, 피항소인】
케이비부동산신탁 주식회사 외 1 (소송대리인 법무법인 대륙아주 담당변호사 유승수)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2008. 9. 18. 선고 2008가합8213 판결
【변론종결】
2009. 3. 3.
【주 문】
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 가. 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여
(1) 피고 케이비부동산신탁 주식회사는 원고로부터 270,900,000원을 지급받은 다음 피고 주식회사 노블팰리스에게 2008. 2. 11. 신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
(2) 피고 주식회사 노블팰리스는 원고에게 2007. 9. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
나. 원고의 주위적 청구 및 피고 케이비부동산신탁 주식회사에 대한 나머지 예비적 청구를 각 기각한다.
3. 원고의 피고 케이비부동산신탁 주식회사에 대한 나머지 항소를 기각한다.
4. 원고와 피고 케이비부동산신탁 주식회사 사이의 소송총비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고 케이비부동산신탁 주식회사가, 원고와 피고 주식회사 노블팰리스 사이의 소송총비용은 피고 주식회사 노블팰리스가 각 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
주위적으로, 피고 케이비부동산신탁 주식회사는 원고에게 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 2007. 9. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라. 예비적으로, 피고 케이비부동산신탁 주식회사는 피고 주식회사 노블팰리스에게 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 2007. 11. 30. 신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 피고 주식회사 노블팰리스는 원고에게 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 2007. 9. 18. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
【이 유】
1. 기초사실
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증의 1 내지 3, 갑 제2, 3호증, 갑 제5호증, 을 제3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. 피고 주식회사 노블팰리스(이하 ‘피고 노블팰리스’라 한다)는 아산시 배방면 공수리 87-8에 지하2층 지상12층 상가건물(아트빌딩, 이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축분양하는 사업의 시행사이다.
나. 피고 노블팰리스는 2007. 9. 12. 피고 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘피고 케이비부동산신탁’이라 한다)와 사이에 이 사건 건물을 신탁부동산으로 하는 분양관리신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였는바, 그 주요내용은 다음과 같다.
제27조(추가신탁 및 소유권이전)
② 위탁자(피고 노블팰리스를 가리킴. 이하 같다)가 피분양자에게 소유권을 이전하기 위하여 신탁해지를 요청하는 경우 수탁자(피고 케이비부동산신탁을 가리킴. 이하 같다)는 신탁해지와 동시에 피분양자에게 소유권이전등기가 되도록 하거나 피분양자에게 직접 소유권이전등기를 할 수 있다.
특약사항
제4조(수분양자 앞 소유권이전)
① 이 신탁계약 제27조 제2항과 관련하여, 수탁자가 분양대금을 완납한 피분양자에게 직접 소유권이전등기를 행하는 경우, 수탁자는 피분양자로부터 붙임의 확약서를 징구한 다음 신탁재산의 소유권을 피분양자에게 직접 이전하기로 한다.
다. 이 사건 건물에 관하여 2007. 9. 11. 가압류등기 촉탁으로 인한 피고 노블팰리스 명의의 소유권보존등기가 경료되었고, 같은 달 12. 같은 날 신탁을 원인으로 한 피고 케이비부동산신탁 명의의 소유권이전등기가 경료되었다.
라. 원고는 2007. 1. 18. 피고 노블팰리스와 사이에, 이 사건 건물 중 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 관하여 분양대금을 301,000,000원(=계약금 30,100,000원 + 잔금 270,900,000원)으로 하는 분양계약{이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다. 분양계약서(갑 제3호증)상에는 계약일자가 2007. 9. 18.로 기재되어 있으나, 을 제3호증의 기재에 의하면 계약금 30,100,000원이 2007. 1. 19. 분양계약서 제3조 2항에 규정된 계좌에 입금된 사실이 인정되므로 이 사건 분양계약서 상의 계약일은 원고 주장대로 2007. 9. 18. 보다 이전인 2007. 1. 18.로 보이지만, 이하 분양계약일자는 원고가 청구취지에서 구하는 바대로 2007. 9. 18.로 본다}을 체결하였는바, 그 주요내용은 다음과 같다.
제3조(분양대금 납부방법)
② 원고는 잔금을 ①항에서 정한 납부일자까지 피고 노블팰리스가 지정하는 아래 계좌(예금주 피고 케이비부동산신탁)에 반드시 계약자 명의로 호수를 기재하는 무통장입금의 방법으로 납부하여야 하며, 아래 계좌에 수납되지 아니한 어떠한 분양대금 납부방법은 인정하지 아니한다(이하 생략).
③ ②항의 계좌로 입금된 무통장입금증은 영수증으로 간주하여 보관하여야 하며, 무통장입금증이 없을 경우 분양대금이 납부된 것으로 인정받을 수 없다.
마. 원고는 분양대금 중 계약금 30,100,000원만을 위 지정된 계좌로 입금하였을뿐 잔금 270,900,000원은 위 지정된 계좌로 입금하지 아니하였는데, 피고 노블팰리스는 2007. 11.말경 피고 케이비부동산신탁에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전을 요청한 바 있고, 위 소유권이전요청서 사본이 첨부된 이 사건 소장 부본은 2008. 2. 11. 피고 케이비부동산신탁에게 송달되었다.
2. 피고 노블팰리스에 대한 청구
위 인정사실에 의하면, 피고 노블팰리스는 원고에게 이 사건 각 부동산에 관하여 원고가 구하는 바에 따라 2007. 9. 18.자 이 사건 분양계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다{한편, 원고대리인이 1심 법원의 1차 변론기일(2008. 8. 28.)에 법정에서 ‘분양대금 완납이 인정되지 않는다고 하더라도 분양대금 납입과 상환으로 소유권이전등기를 이행하여야 한다.’고 진술한 바 있으나, 동시이행의 항변은 권리발생의 기초가 되는 객관적 사실 뿐 아니라 그 권리를 행사한다는 취지의 당사자의 의사표시가 요구되는 권리항변으로, 법원은 그러한 의사표시가 없는 한 권리항변사실에 관한 상대방의 불리한 주장이 있어도 이를 판결의 기초로 삼을 수 없다 할 것이다}.
3. 피고 케이비부동산신탁에 대한 청구
가. 원고는 주위적으로, 피고 케이비부동산신탁에 대하여 이 사건 분양계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 구하므로 보건대, 이 사건 신탁계약 제27조 제2항 및 특약사항 제4조 제1항의 문헌이나 규정형식, 신탁계약의 전체적인 내용에 비추어 보면 위 규정은 피고 케이비부동산신탁의 업무편의를 위하여 피분양자에게 직접 소유권이전등기를 행하여 줄 수 있다는 취지의 규정일 뿐 피분양자에게 어떠한 권리를 부여하고자 하는 것으로는 보이지 아니하므로 원고가 피고 케이비부동산신탁에 대하여 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있음을 전제로 한 주위적 청구는 이유 없다.
나. 원고는 예비적으로, 피고 노블팰리스가 이 사건 각 부동산에 관한 신탁계약을 해지하여 피고 노블팰리스가 피고 케이비부동산신탁에 대하여 소유권이전등기청구권을 가짐을 전제로, 피고 케이비부동산신탁에게 이 사건 각 부동산에 관하여 피고 노블팰리스에게 신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 것을 피고 노블팰리스를 대위하여 구한다.
앞서 인정된 사실관계에 의하면, 원고는 이 사건 분양대금 중 30,100,000원만을 납입한 것이고 잔금 270,900,000원은 미납한 상태인 점, 이 사건 신탁계약 제27조 제2항을 위탁자인 피고 노블팰리스가 피분양자에 의한 분양대급완납이 된 경우만 수탁자인 피고 케이비부동산신탁에게 피분양자 명의의 소유권 이전을 위한 신탁해지를 요청할 수 있는 것으로 제한하여 볼 수 없는 점, 피고 노블팰리스가 이 사건 각 부동산에 관하여 한 신탁해지요청은 적어도 2008. 2. 11. 피고 케이비부동산신탁에게 송달된 것으로 보아야 하는 점을 알 수 있으므로, 결국 이 사건 각 부동산에 관한 신탁계약은 위 송달일경 해지되었다고 할 것이고 피고 케이비부동산신탁이 이 사건 분양계약의 효력 자체를 다투면서 이 사건 각 부동산에 대한 소유권이전등기절차이행을 거부하고 있는 등 다툼이 있어 미리 청구할 필요도 인정된다고 할 것이므로 피고 케이비부동산신탁은 원고로부터 이 사건 분양대금 중 잔금 270,900,000원을 지급받은 다음 피고 노블팰리스에게 이 사건 각 부동산에 관하여 2008. 2. 11. 신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 할 것이다.
이에 대하여 피고 케이비부동산신탁은 피고들과 우선수익자인 대전상호저축은행 등은 소위 프로젝트 파이낸싱 기법으로 사업자금을 조달하기로 하고 이 사건 건물 신축사업을 시작한 것인데 그 예정매출이익 44억 1,800만원은 지상 6층을 3.3㎡(평)당 450만원에 분양하는 등 사업계획에 따른 경우를 전제한 것이므로 피고 노블팰리스는 적어도 사업목적 달성이 불가능할 정도로 저렴한 가격에 이 사건 각 부동산을 분양해서는 안 될 의무가 있음에도 이를 위반하여 우선수익자의 동의 없이 원고에게 이 사건 각 부동산을 3.3㎡당 1,031,464원(=301,000,000원 ÷ 291.818)에 분양하여 위 사업계획을 위반하였고(만일 이 사건 각 부동산을 3.3㎡당 450만 원에 분양하였다면 총분양대금은 1,313,181,000원인데 피고 노블팰리스는 301,000,000원에 분양한 것이다), 2007. 6. 15. 대전상호저축은행에 대하여 한 이 사건 각 부동산을 합계 1,572,884,000원에 분양할 것이라는 약정에도 위반한 점 등에 비추어 보면 원고가 피고 케이비부동산신탁에게 이 사건 분양계약에서 정한 잔금 270,900,000원을 납부한다고 하더라도 피고 노블팰리스가 원고에게 그 소유권을 이전하기 위하여 피고 케이비부동산신탁을 상대로 이 사건 각 부동산에 관한 신탁을 해지할 권리가 발생하는 것은 아니므로 이와는 다른 전제에선 원고의 예비적 청구는 이유 없다고 주장한다.
그러나 피고 노블팰리스가 이 사건 각 부동산을 3.3㎡(평)당 450만원에 분양하기로 피고 케이비부동산신탁 등과 약정하였음을 각 ‘사업약정 및 자금관리 대리사무계약서’(을 제1호증의 1,2)만으로 인정하기에 부족한데다가(피고 노블팰리스가 2007. 6. 15. 대전상호저축은행에 대하여 이 사건 각 부동산을 합계 1,572,884,000원에 분양할 것을 약정한 사실이 인정된다고 하더라도 이는 이 사건 분양계약서상의 실질적 계약일로 보이는 2007. 1. 18. 보다 상당기간 뒤에 이루어진 것이다), 갑 제3호증, 을 제1호증의 1 내지 3의 각 기재에 의하면, 2006. 1. 24. 피고들과 우선수익자들이 이 사건 건물 신축 등을 위한 사업약정 및 자금관리 대리사무계약을 체결할 당시 분양업무(분양계약체결 등)는 피고 노블팰리스의 책임과 부담으로 수행하고, 최초 인쇄된 신규분양계약서는 피고 케이비부동산신탁이 관리·보관하되 분양계약을 위하여 피고 노블팰리스가 신규분양계약서의 교부를 요청하면 피고 케이비부동산신탁는 관리번호를 부여한 후 교부하며, 분양계약은 피고 케이비부동산신탁의 확인아래 피고 노블팰리스가 체결하기로 한 사실, 이 사건 분양계약서 역시 피고 케이비부동산신탁에서 관리번호 ‘20060005’를 부여하여 피고 노블팰리스에 교부한 것으로, 원본확인란에는 피고 케이비부동산신탁의 직인이 날인되어 있는 사실이 인정되는바, 그렇다면 원고는 적법한 분양권을 가진 피고 노블팰리스와 이 사건 각 부동산에 관하여 분양계약을 체결한 것이므로 설사 피고들 사이의 약정에 따라 피고 노블팰리스가 일정한 가격이상으로 분양하여야 할 의무를 부담한다고 하더라도 이는 피고들 사이에서만 효력이 있을 뿐 이 사건 분양계약의 효력에는 영향을 줄 수 없는 것이고, 앞서 보았듯이 신탁해지를 요청할 경우에 피분양자에 의한 분양대급완납이 전제로 되어야 하는 것도 아니므로 이와는 다른 전제에 선 피고 케이비부동산신탁의 위 주장은 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면 원고의 피고 노블팰리스에 대한 예비적 청구는 이유 있고, 피고 케이비부동산신탁에 대한 예비적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하며, 원고의 주위적 청구 및 피고 케이비부동산신탁 주식회사에 대한 나머지 예비적 청구는 이유 없어 이를 각 기각할 것인바, 제1심 판결 중 주위적 청구에 대한 부분은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 이에 대한 원고의 항소는 이유 없어 기각하되 예비적 청구에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 이 부분을 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 황한식(재판장) 이규홍 이숙연