【원 고】
주식회사 건양기술공사건축사사무소 (소송대리인 변호사 권택인)
【피 고】
주식회사 씨케이월드 (소송대리인 법무법인 북부합동법률사무소 담당변호사 박종술)
【변론종결】
2014. 10. 8.
【주 문】
1. 피고는 원고에게 500,000,000원 및 이에 대한 2014. 6. 13.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 기초 사실
가. 원고는 건축설계업, 건설업 등을 사업목적으로 하는 회사이고, 피고는 부동산 임대업 등을 사업목적으로 하는 회사로 서귀포시 (주소 1 생략) 외 31필지(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자이다.
나. 원고는 2013. 12. 23. 피고와 사이에 이 사건 부동산 지상에 제주 중문관광단지 전문상가를 개발하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)의 시행에 관한 약정을 체결하였는데, 그 주된 내용은 아래와 같다(이하 ‘이 사건 사업약정’이라 한다).
시행자(토지주) 피고와 시공사 원고는 제주 중문관광단지 전문상가 개발사업(이하 “본 사업”이라 한다)과 관련하여 상호 신의와 성실을 바탕으로 아래와 같이 사업약정서(이하 “본 계약”이라 한다)를 체결한다. 제1조(사업개요) “본 사업”이란 다음 각 호에서 설명한 사업을 말한다. 단, 본 사업의 내용은 건축과 관련한 인허가, 설계변경 등으로 본 계약 당사자 간의 합의에 따라 변경될 수 있다. 1. 사업명: 제주 중문관광단지 전문상가 신축사업 2. 사업부지: 제주특별자치도 서귀포시 (주소 1 생략) 외 31필지(별지 참조) 3. 부지면적: 24,620㎡(7,447.55평) 4. 연면적: 11,998.58㎡(3,629.57평) 5. 규모: 지하1층~지상2층 2개동, 지상1층~지상2층 2개동 6. 개발용도: 판매시설 제2조(업무분담 및 책임) ① 피고는 본 계약상 원고에게 위임된 업무를 제외하고 아래에 기재된 업무를 포함한 본 사업 시행과 관련한 업무 일체(수행이 금지된 업무 제외)를 피고의 책임과 비용으로 수행하여야 한다. ② 피고의 업무와 책임 1. 사업부지 전체에 대한 소유권 확보, 사업부지에 존재하는 법적·물리적 제반 제한사항에 대한 말소 및 제거, 신탁계약 체결 2. 피고 또는 신탁회사 명의로 건축허가 등 제반 인허가 취득 3. 원고 또는 원고가 지정하는 자와 공사도급계약, 설계용역계약, 감리용역계약 체결(단, 분양형(차입형) 토지신탁 등 신탁구도로 사업진행시에는 원고와 신탁회사간에 최종 협의하여 결정하여야 함) 4. 원고의 대여금 및 대출기관 이자 대납금에 대하여 계약체결일로부터 15개월 이내에 상환의무 5. 기타 본 계약에서 별도로 정한 사항에 대한 이행 ③ 원고의 업무와 책임 1. 공사도급계약, 설계용역계약, 감리용역계약에 따른 업무이행 및 관리·감독책임 2. 본 사업의 자금조달과 관련하여 체결한 대출계약에서 부담하는 의무(대출기간 중 6개월간 이자지급보증) 이행 및 피고에게 별도로 130,000,000원 대여 3. 본 사업의 설계, 시공, 인허가 등에 대한 기술적 자문 4. 기타 본 계약에서 별도로 정한 사항에 대한 이행 제3조(용역계약 체결) ① 피고는 본 사업의 최종 인허가 완료 후 허가면적을 기준으로 원고 또는 원고가 지정하는 자와 공사도급계약을 체결하여야 한다. 공사비는 평당 3,800,000원에 건축연면적을 곱한 금액을 기준으로 하되 최종 인허가도면 및 실행단가 등을 고려하여 신탁회사와 최종 협의하여 결정하기로 한다. ② 피고는 원고와 협의하여 적정한 시기에 원고가 지정하는 자와 설계용역계약, 감리용역계약을 체결하기로 한다. 제4조(자금의 대여 등) ① 원고는 본 사업과 관련한 대출계약에 따라 6개월간 이자지급보증의무(212,000,000원)를 부담하여야 하며, 계약체결 후 10일 이내에 피고에게 130,000,000원을 대여하여야 한다. ② 원고의 대여금 및 이자지급보증의무 이행에 따라 실제로 부담한 금액에 대하여 피고는 본 계약체결일로부터 15개월 이내에 원고에게 상환하여야 하며, 이에 대한 이자는 없는 것으로 한다. 다만, 계약체결일로부터 15개월이 경과한 시점부터는 원고의 대여금 및 이자지급보증의무 이행에 따라 실제로 부담한 금액에 대하여 연 17%의 이자를 가산하여 원고에게 지급하여야 한다. 제5조(약정의 해제 및 해지) ② 원고는 다음 각 호에 해당하는 경우에는 당해 사업약정서의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있다. 1. 피고가 정당한 사유 없이 약정조건을 위배하거나, 성실히 이행하지 아니한 때 2. 피고의 부도, 파산신청, 화의신청, 법정관리신청, 회사정리법상 보전처분 또는 이에 준하는 사태가 발생하여 이 약정의 목적을 달성할 수 없을 때 3. 기타 이 약정조건을 위반하여 그 위반으로 인하여 이 약정의 목적을 달성할 수 없다고 인정된 경우 ③ 상대방의 귀책사유로 인하여 본 계약이 해제 또는 해지되는 경우 위반한 당사자는 다른 당사자에게 손해배상과 별도로 위약벌로 500,000,000원을 지급하기로 한다. ④ 원고의 대여금, 이자지급보증의무 이행에 따른 비용, 손해배상채권(위약벌 포함) 등을 담보하기 위하여 피고는 원고를 담보신탁계약상의 2순위 우선수익자로 지정하고 1,100,000,000원을 우선수익한도금액으로 설정하여야 한다. ⑤ 전항의 우선수익한도금액은 피고가 원고에게 대여금을 상환하거나, 피고의 대출금 전부상환 등으로 인하여 실질적으로 원고의 이자지급보증의무가 면책되는 경우에는 신탁계약 변경 등을 통하여 해당 금액만큼을 우선수익한도금액에서 감액하기로 한다.
다. 피고는 이 사건 사업약정을 체결한 날, 소외 주식회사 참저축은행, 주식회사 아이비케이저축은행, 부산성의 신용협동조합과 사이에 이 사건 부동산에 관한 기존 대출금채무를 변제하여 근저당권을 모두 말소하는 등으로 필요한 자금을 마련하기 위하여 피고가 위 금융기관들로부터 총 5,300,000,000원을 대출받기로 하는 내용의 대출약정을 체결하였고, 주식회사 코람코자산신탁과 사이에 이 사건 사업의 시행 및 이 사건 부동산 및 신축 건물의 신탁에 관하여 부동산담보신탁계약 및 자금관리대리사무계약도 각 체결하였다.
라. 피고가 위 금융기관들과 체결한 위 대출약정 제3조 제1항 제1호에 의하면, 대출이 실행되기 위하여서는 피고가 ① 이 사건 부동산에 관하여 위 금융기관들을 1순위 우선수익자로 지정하는 내용의 부동산담보신탁계약을 체결하고, ② 이 사건 부동산 중 아직 피고 명의로 소유권이전등기가 마쳐지지 아니한 7필지에 관하여 분양자인 한국관광공사와 사이에 수분양자를 피고에서 신탁사의 명의로 변경하는 권리의무승계계약을 체결하며, ③ 이 사건 부동산 외에 추가 담보를 위하여 피고의 대표이사 소외 5가 소유하고 있는 성남시 중원구 (주소 2 생략) 외 5필지에 관하여 위 금융기관들 앞으로 근저당권을 설정해 주어야 하는 등의 선행조건을 이행하여야 한다고 규정되어 있다.
마. 그런데 피고는 이 사건 사업약정 및 위 대출약정 등의 각 체결 후 원고의 최고에도 불구하고 위와 같은 대출 실행을 위한 선행조건을 이행하지 아니하였고, 결국 대출 실행이 무산됨에 따라 이 사건 사업의 시행 또한 무산되었다.
바. 이에 원고는 피고에게 이 사건 소장의 송달로써 이 사건 사업약정을 해제한다는 의사를 표시하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증, 갑 2호증, 갑 4호증, 을 1호증, 을 5호증, 을 6호증, 을 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 청구원인에 관한 판단
이 사건 사업약정 제2조 제1항, 제2항에 의하면 피고는 이 사건 사업의 시행을 위하여 이 사건 부동산 전체에 대한 소유권을 확보하고 법적·물리적 제반 사항에 대한 말소 및 제거 등을 이행하여야 하고, 이를 위하여 구체적으로 피고는 위 금융기관들과의 위 대출약정에서 규정된 선행조건을 모두 이행함으로써 대출이 실행되도록 하여 이 사건 부동산 위의 근저당권을 말소하기 위한 자금을 마련하여야 할 의무가 있다 할 것인데, 피고는 위와 같은 대출 실행의 선행조건을 이행하지 아니함으로써 결국 대출 실행이 무산되고 그에 따라 이 사건 사업의 시행도 무산되었다.
그렇다면, 이 사건 사업약정은 피고의 위와 같은 귀책사유를 원인으로 하여 원고의 해제 의사표시에 따라 적법하게 해제되었다 할 것이므로, 피고는 이 사건 사업약정 제5조 제3항에서 정한 바에 따라 원고에게 손해배상과는 별도로 위약벌 500,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 피고의 주장에 관한 판단
가. 계약 불성립 주장
피고는, 이 사건 사업약정은 피고가 계약의 중요한 사항들을 파악하지 못한 채 날인만 한 것으로서 원고와 피고 사이에 의사의 합치가 없었고, 계약이 성립하기 위한 전제조건인 금융기관의 대출도 이루어지지 아니하였으므로, 계약으로서 성립되지 아니하여 피고에 대한 구속력이 없다고 주장하나, 이에 부합하는 듯한 증인 소외 3의 증언은 이를 믿기 어렵고, 달리 원고와 피고 사이에 이 사건 사업약정의 내용에 관한 의사의 합치가 없었다는 점을 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
나. 조건 불성취 주장
피고는, 이 사건 사업약정은 금융기관의 대출이 이루어지는 것을 정지조건으로 하는 정지조건부 계약인데, 대출이 이루어지지 아니하여 정지조건이 불성취되는 것으로 확정되었으므로 이 사건 사업약정은 무효라고 주장하나, 이 사건 사업약정의 내용을 모두 살펴보더라도 금융기관의 대출이 이루어지는 것이 이 사건 사업약정의 효력이 발생하기 위한 정지조건이라고 볼 아무런 근거가 없고, 설령 그와 같은 정지조건이 있다고 하더라도 대출이 실행되지 아니한 것은 앞서 본 바와 같이 피고가 대출 실행을 위한 선행조건을 이행하지 아니하였기 때문이어서 피고가 그 조건의 불성취를 주장할 수는 없는 것이므로, 피고의 위 주장도 이유 없다.
다. 불공정한 계약이므로 무효라는 주장
피고는, 이 사건 사업약정은 같은 날 체결된 부동산담보신탁계약 등의 내용과 더불어 살펴볼 때 그 내용이 심히 불공정한 것으로서 피고의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 체결된 것이므로, 민법 제104조에 따라 무효라고 주장한다.
살피건대, 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하지 아니한다면 민법 제104조에 규정된 불공정 법률행위는 성립하지 않는다고 할 것인바(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다53457 판결 등 참조), 이 사건 사업약정의 내용에 의하면 원고는 피고에게 130,000,000원을 대여하고, 212,000,000원의 이자 지급을 보증하여야 하는 한편(제4조 제1항), 피고는 원고에게 1,100,000,000원을 한도금액으로 하는 제2순위 우선수익권을 부여하여야 한다고(제5조 제4항, 제5항) 규정되어 있음은 앞서 본 바와 같으나, 이 사건 사업약정은 사업시행자의 지위에 있는 피고와 시공자의 지위에 있는 원고 사이에서 이 사건 사업의 시행을 위하여 원·피고 간에 발생하게 될 각종 권리의무의 내용을 정하기 위한 것으로서, 단순히 위와 같은 각 의무만이 급부와 반대급부의 관계를 이루는 것이라고 보아 그 사이의 불균형 여부를 판단하는 것은 상당하지 아니할 뿐 아니라, 부동산 개발사업의 경우 시공자가 대출 금융기관의 후순위로 신탁재산에 관한 우선수익권을 부여받아 그로써 대여금 외에도 공사대금 등의 지급을 담보하는 것이 일반적인 거래 관행이어서 위와 같은 우선수익권의 부여 및 그 한도금액 등이 부당히 과다하다고 보기도 어려우므로, 피고의 위 주장도 이유 없다.
라. 기망에 따른 취소 주장
피고는, 이 사건 사업약정은 원고와 신탁회사, 소외 2 등이 피고를 기망함으로써 피고에게 약정 체결 전에 제시하였던 약정 문언과는 다른 내용의 문언으로 체결된 것이므로, 이 사건 사업약정은 사기에 의한 계약으로서 취소되어야 한다고 주장한다.
살피건대, 을 4호증, 을 10호증의 1의 각 기재에 의하면, 이 사건 사업에 관하여 원·피고 및 신탁회사 사이에서 협의를 중개하고 있던 소외 2가 이 사건 사업약정 체결 하루 전인 2013. 12. 22. 13:28경 피고 대표이사의 아들인 소외 3에게 이 사건 사업약정의 약정서 초안을 메일로 송부한 사실, 위 초안에는 이 사건 사업약정 제5조 제3항의 “위약벌”이라는 기재 부분이 “위약금”이라는 문언으로 기재되어 있었고, 이 사건 사업약정 제5조 제4항, 제5항의 내용은 위 초안에 존재하지 아니하였던 사실은 인정된다.
그러나 앞서 든 각 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 위 약정서 초안에서도 이 사건 사업약정 제5조 제3항과 동일하게 “손해배상과는 별도로” 위약금을 지급하여야 한다는 문언으로 규정하고 있어 위 약정서 초안의 문언만으로도 위 조항의 취지가 손해배상액의 예정이 아닌 위약벌의 취지임은 분명하게 드러나고 있는바, 위와 같이 초안 상의 “위약금”의 기재를 “위약벌”로 변경한 것은 그 취지를 분명하게 하기 위한 것일 뿐 새로운 내용의 문언을 기재한 것이라고 보기는 어려운 점, ② 이 사건 사업약정 제5조 제4항, 제5항에 규정되어 있는 원고의 제2순위 우선수익권은 이 사건 사업약정뿐만 아니라 2013. 12. 23. 체결된 부동산담보신탁계약에도 기재되어 있는 것으로서, 이는 이 사건 사업에 따른 이익의 분배에 관한 내용으로 이 사건 사업 시행의 핵심적인 부분이라 할 것인바, 위 제2순위 우선수익권의 부여가 그동안 원·피고를 비롯한 사업 관계자들 사이에서 아무런 협의도 진행되지 아니한 전혀 새로운 내용이라고 보기 어려운 점, ③ 피고로서는 이 사건 사업약정을 체결하기 전에 적어도 이 사건 사업약정의 내용 전반에 관하여 충분히 검토할 수 있었을 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 피고의 위 주장에 부합하는 듯한 증인 소외 3의 증언은 이를 믿기 어렵고, 위 인정 사실 기타 피고가 드는 증거만으로는 원고 등의 기망사실을 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.
4. 결 론
따라서 피고는 원고에게 위약벌 500,000,000원과 이에 대하여 이 사건 소장 송달로써 이 사건 사업약정이 해제된 다음 날인 2014. 6. 13.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 배호근(재판장) 이승훈 이유빈