【원고, 피항소인 겸 항소인】
에프케이1411유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인 청현 담당변호사 장창호 외 3인)
【피고, 항소인 겸 피항소인】
서초삼호1차아파트주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 정규수 외 1인)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2015. 12. 10. 선고 2015가합529015 판결
【변론종결】
2016. 7. 14.
【주 문】
1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 피고는 소외인[주소: 여수시 (주소 1 생략)]으로부터 서울 서초구 (주소 2 생략) 대 13,531.8㎡, (주소 3 생략) 대 23,527.9㎡, (주소 4 생략) 대 2,568.9㎡ 중 각 63,141분의 106.87 지분, (주소 5 생략) 대 3,096.6㎡ 중 3,421.6분의 5.620 지분에 관하여 서울중앙지방법원 등기국 2006. 5. 26. 접수 제39747호로 마친 근저당권설정등기, 같은 등기국 2007. 6. 11. 접수 제36034호로 마친 근저당권설정등기, 같은 등기국 2013. 5. 31. 접수 제135543호로 마친 가압류등기, 같은 등기국 2013. 12. 31. 접수 제315543호로 마친 가압류등기, 같은 등기국 2014. 1. 7. 접수 제4408호로 마친 가압류등기의 각 말소등기절차[다만, 위 서울 서초구 (주소 5 생략) 대지 지분에 관하여는 위 각 가압류등기 제외]를 이행받음과 동시에, 원고에게 901,350,000원 및 이에 대하여 2014. 12. 20.부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
2. 소송총비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 901,350,000원 및 이에 대하여 2014. 7. 24.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 2015. 10. 31.까지는 연 20%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 항소취지
가. 원고
제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 청구취지 기재와 같다.
나. 피고
제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 피고는 소외인으로부터 서울 서초구 (주소 2 생략) 대 13,531.8㎡, (주소 3 생략) 대 23,527.9㎡ 중 각 63,141분의 106.87 지분, (주소 5 생략) 대 3,096.6㎡ 중 3,421.6분의 5.620 지분(피고 제출 항소장의 항소취지 제2항 중 “3,421.6분의 5,620 지분”은 오기임이 명백하다)에 관하여 서울중앙지방법원 등기국 2006. 5. 26. 접수 제39747호로 마친 근저당권설정등기, 같은 등기국 2007. 6. 11. 접수 제36034호로 마친 근저당권설정등기, 같은 등기국 2013. 5. 31. 접수 제135543호로 마친 가압류등기, 같은 등기국 2013. 12. 31. 접수 제315543호로 마친 가압류등기, 같은 등기국 2014. 1. 7.(피고 제출 항소장의 항소취지 제2항 중 “2014. 1. 8.”은 오기임이 명백하다) 접수 제4408호로 마친 가압류등기의 각 말소등기절차를 이행받음과 동시에 원고에게 893,350,000원을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고는 서울 서초구 (주소 2, 3 생략) 소재 삼호아파트(이하 ‘삼호아파트’라 한다)에 관하여 2003. 12. 8. 조합설립인가를 받아 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에서 정한 바에 따라 재건축사업을 시행하는 재건축조합이고, 소외인[주소: 여수시 (주소 1 생략)]은 삼호아파트 제○동제△△△호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 소유자이다.
나. 이 사건 아파트 및 그 대지인 서울 서초구 (주소 2 생략) 대 13,531.8㎡, (주소 3 생략) 대 23,527.9㎡, (주소 4 생략) 대 2,568.9㎡[2014. 12. 18. (주소 3 생략) 대26,096.8㎡에서 분할되었다] 중 소외인 소유인 각 63,141분의 106.87 지분과 (주소 5 생략) 3,096.6㎡ 중 소외인 소유인 3,421.6분의 5.620 지분[이하 위 (주소 5 생략) 대지 지분을 포함하여 ‘이 사건 아파트 대지’라 한다]에 관하여, 근저당권자 주식회사 국민은행(이하 ‘국민은행’이라 한다), 채권최고액 1,105,000,000원의 근저당권설정등기(서울중앙지방법원 등기국 2006. 5. 26. 접수 제39747호)와 근저당권자 국민은행, 채권최고액 97,500,000원의 근저당권설정등기(같은 등기국 2007. 6. 11. 접수 제36034호)가 각 마쳐졌다(이하 이 사건 아파트 및 그 대지에 관한 근저당권자 국민은행 명의의 근저당권을 ‘이 사건 각 근저당권’이라 한다).
다. 근저당권자인 국민은행의 임의경매신청에 의해 2014. 1. 22. 이 사건 아파트에 관하여 서울중앙지방법원 2014타경2595호로 임의경매절차가 개시되었고, 2014. 1. 23. 임의경매개시결정등기가 마쳐졌다.
라. 원고는 2014. 11. 11. 국민은행과 자산양수도계약을 체결하여 국민은행으로부터 이 사건 각 근저당권의 피담보채권인 소외인에 대한 대출금채권을 양수하였고, 국민은행은 2014. 12. 5.과 2014. 12. 8. 소외인에게 내용증명우편으로 채권양도통지를 하고, 2개의 일간신문에 자산양수도계약 체결 사실을 공고하였다.
마. 삼호아파트에 관한 재건축사업이 진행되자 소외인은 분양신청 기간 내에 분양신청을 하여 조합원 자격을 취득하였고, 피고는 2014. 4. 18. 이 사건 아파트 및 그 대지에 관하여 2013. 10. 1.자 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
바. 그러나 소외인은 조합원 분양계약기간인 2014. 7. 18.부터 2014. 7. 22.까지 사이에 분양계약을 체결하지 않았다.
사. 원고는 2015. 10. 30. 이 사건 각 근저당권의 피담보채권(청구금액 1,202,535,950원)을 청구채권으로 하여 광주지방법원 순천지원 2015타채7883호로 소외인이 피고로부터 지급받을 청산금 및 이에 대한 지연이자 채권에 대하여 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령 신청을 하였고, 위 법원은 2015. 11. 12. 채권압류 및 추심명령 결정을 하였으며, 위 결정은 그 무렵 피고에게 송달되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3 내지 7, 9, 11호증, 을 제1, 9호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 주장 및 판단
가. 당사자의 주장
1) 원고
소외인은 분양계약기간 내에 분양계약을 체결하지 않았으므로 피고 조합 정관 제38조 제5항, 제4항에 따라 현금청산 대상자가 되었고, 피고가 소외인으로부터 이 사건 아파트를 인도받은 후 이를 철거하여 이 사건 아파트가 멸실되었으므로, 근저당권자인 원고는 민법 제370조, 제342조, 도시정비법 제59조에 따라 소외인이 지급받을 현금청산금에 대해 물상대위권을 행사하여 채권압류 및 추심명령을 받았다.
피고의 소외인에 대한 청산금 지급의무는 분양계약기간 종료일 다음날인 2014. 7. 23. 발생하였다고 할 것이므로, 피고는 추심권자인 원고에게, 이 사건 아파트에 관한 청산금 901,350,000원(이 사건 아파트에 관한 경매절차에서 2개의 감정평가법인이 감정한 감정평가액의 평균액) 및 이에 대하여 피고의 청산금 지급의무 발생 다음날인 2014. 7. 24.부터 다 갚는 날까지의 이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2) 피고
피고 조합 정관에 의하면, 조합원이 분양계약기간에 분양계약을 체결하지 않았다고 하여 무조건 현금청산 대상자가 되는 것이 아니라 대의원회의에서 의결하는 경우 예외적으로 현금청산 대상자가 되는 것이므로, 소외인이 현금청산 대상자에 해당한다고 할 수 없다.
설령 피고가 소외인에게 청산금을 지급할 의무가 있다고 하더라도, 피고의 소외인에 대한 청산금 지급 의무와 소외인의 이 사건 아파트 대지에 설정된 근저당권설정등기, 가압류등기 등의 말소의무는 동시이행 관계에 있으므로 피고는 이 사건 아파트 대지에 설정된 근저당권설정등기, 가압류등기의 말소와 상환으로 청산금을 지급할 의무가 있을 뿐인데 위 근저당권설정등기의 채권최고액과 가압류등기의 청구채권액 합계액이 청산금을 초과하므로 피고는 청산금에 대한 이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 없다.
나. 판단
1) 피고의 현금청산금 지급의무의 발생
가) 조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 경우에는 조합원의 지위를 상실함으로써 현금청산 대상자가 되고, 그러한 경우 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 분양신청기간의 종료일 다음날이라고 보아야 한다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다110477, 110484 판결, 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 등 참조).
위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제3호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외인은 조합원 분양계약기간인 2014. 7. 18.부터 2014. 7. 22.까지 분양계약을 체결하지 않은 사실, 피고 조합 정관 제38조 제5항은 조합원이 분양계약을 체결하지 않는 경우 같은 조 제4항을 준용하도록 하고 있고, 제38조 제4항은 조합원이 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 경우 그 지분은 금전청산을 원칙으로 하도록 규정하고 있는 사실이 인정되므로, 분양계약기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 소외인은 분양계약기간 종료일 다음날인 2014. 7. 23. 조합원의 지위를 상실하여 현금청산 대상자가 되었다고 봄이 상당하다.
나) 한편, 도시정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정된 것) 부칙 제4조는 “제47조 제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용한다.”라고 규정하고 있고, 피고의 조합설립인가일이 2003. 12. 8.임은 위 기초사실에서 본 바와 같으므로 이에 따라 피고의 현금청산 시기에 관하여 적용되는 구 도시정비법(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제47조 제1항 본문은 ”사업시행자는 토지 등 소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.“, 그 제1호에서 ”분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자: 제46조 제1항에 따른 분양신청기간 종료일의 다음날“이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제48조(2016. 7. 28. 대통령령 제27409호로 개정되기 전의 것)는 “사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지 등 소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지 등 소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.”라고 규정하고 있다.
살피건대, 서울중앙지방법원 2014타경2595호 경매절차에 제출된 감정평가서상 2013. 1. 22. 기준 이 사건 아파트 및 그 대지에 관한 주식회사 제일감정평가법인의 감정평가액은 890,100,000원, 나라감정평가법인의 감정평가액은 912,600,000원인 사실이 인정되고, 특별한 사정이 없는 한 소외인이 현금청산 대상자가 된 2014. 7. 23.경 이 사건 아파트 및 그 대지의 가액도 이와 동일할 것으로 추인되므로, 피고가 소외인에게 지급하여야 할 청산금은 901,350,000원{= 1,802,700,000원(= 890,100,000원 + 912,600,000원) ÷ 2}이 된다.
2) 동시이행항변에 관한 판단
도시정비법 제47조의 규정에 의하여 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등 참조).
살피건대, 갑 제6호증, 을 제9호증의 1 내지 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 아파트 및 그 대지에 관하여 2014. 4. 18. 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 2014. 7. 15.경 소외인으로부터 이 사건 아파트와 그 대지를 인도받아 철거작업을 진행한 사실, 이에 따라 이 사건 아파트는 2014. 10. 17. 멸실되었고, 2014. 10. 22. 등기기록이 폐쇄된 사실, 이 사건 아파트 대지에는 이 사건 변론종결일 현재 채권자 주식회사 엘지화학(이하 ‘엘지화학’이라 한다)의 청구금액 83,381,190원의 가압류등기(서울중앙지방법원 등기국 2013. 5. 31. 접수 제135543호), 신한카드 주식회사(이하 ‘신한카드’라 한다)의 청구금액 11,906,437원의 가압류등기(같은 등기국 2013. 12. 31. 접수 제315543호), 삼성카드 주식회사(이하 ‘삼성카드’라 한다)의 청구금액 7,252,637원의 가압류등기(같은 등기국 2014. 1. 7. 접수 제4408호), 이 사건 각 근저당권설정등기가 각 마쳐져 있는 사실[다만, 서울 서초구 (주소 5 생략) 대 3,096.6㎡ 중 소외인 소유인 3,421.6분의 5.620 지분에 관하여는 위 각 가압류등기 제외]을 인정할 수 있다.
위 인정사실을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고가 이미 이 사건 아파트 대지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도, 이 사건 아파트 대지에 여전히 해당 근저당권설정등기 내지 가압류등기와 같은 권리제한등기가 마쳐져 있는 이상, 소외인의 위 각 해당 근저당권설정등기 내지 가압류등기의 말소의무와 피고의 청산금지급의무는 동시이행의 관계에 있다고 함이 상당하다.
나아가 이 사건 각 근저당권설정등기의 채권최고액(1,105,000,000원, 97,500,000원)과 위 각 가압류등기의 청구금액(83,381,190원, 11,906,437원, 7,252,637원)의 합계가 피고가 지급하여야 할 청산금 액수(901,350,000원)를 초과함이 계산상 명백하므로, 그 동시이행의 범위는 청산금 전체에 미친다고 보아야 한다.
3) 이자 또는 지연손해금 청구에 관한 판단
앞서 본 바와 같이 피고의 소외인에 대한 청산금 지급의무가 원고의 이 사건 아파트 대지에 관한 각 해당 근저당권설정등기 내지 가압류등기 말소의무와 동시이행관계에 있는 이상 피고는 금전채무 불이행을 원인으로 한 민법 제397조에 따른 법정이자 또는 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금을 부담하지는 않는다.
그런데 민법 제587조는 “매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실(果實)은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.“라고 규정하고 있고, 앞서 본 바와 같이 구 도시정비법 제47조 제1항은 사업시행자가 분양신청을 하지 아니한 토지 등 소유자에 대해서는 분양신청기간 종료일 다음날로부터 150일 이내에 토지·건축물 등에 대하여 현금으로 청산하도록 규정하고 있는바, 피고가 2014. 4. 18. 이 사건 아파트 및 그 대지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 2014. 7. 15.경 소외인으로부터 이 사건 아파트 및 그 대지를 인도받아 이 사건 재건축사업을 진행하고 있음은 앞서 본 바와 같고, 한편 위 도시정비법 제47조 제1항 본문의 ‘각 호의 구분에 따른 날부터 150일’은 현금청산금 지급의무의 이행기를 정한 것이라고 해석되고, 이러한 법리는 위 150일 이내에 청산금액이 확정되지 아니하였다고 하더라도 다르지 아니하며, 정관이나 관리처분계획 등에 현금청산금 지급의무의 이행기에 관한 명백한 규정이 없는 한 구 도시정비법 제47조가 현금청산금 지급의무의 이행기에 대하여도 원칙적으로 적용된다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2010다15141 판결 등 참조).
결국 피고는 이 사건 아파트 및 그 대지에 관하여 소유권이전등기를 마치고 이를 인도받아 이 사건 재건축사업을 진행함으로써 그때부터 이 사건 아파트 및 그 대지로부터 생긴 과실을 수취하고 있으므로 분양계약기간 종료일 다음날로서 원고가 조합원의 지위를 상실하여 현금청산 대상자가 된 날인 2014. 7. 23.로부터 구 도시정비법 제47조 제1항에서 정한 이행기 150일이 경과한 날인 2014. 12. 20.부터 이자를 지급하여야 한다.
다. 소결
따라서 피고는 소외인으로부터 이 사건 아파트 대지에 관하여 설정된 이 사건 각 근저당권설정등기, 채권자 엘지화학, 신한카드, 삼성카드의 각 가압류등기의 말소등기절차[다만, 위 서울 서초구 (주소 5 생략) 대지 지분에 관하여는 위 각 가압류등기 제외]를 이행받음과 동시에, 추심권자인 원고에게 901,350,000원 및 이에 대하여 2014. 12. 20.부터 다 갚는 날까지 민법에서 정한 연 5%의 비율로 계산한 이자를 지급할 의무가 있다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 원고와 피고의 항소를 각 일부 받아들여 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 이은애(재판장) 김종우 홍성욱