【원고, 상고인】
【피고, 피상고인】
【원심판결】
서울고법 2007. 10. 16. 선고 2007나16917 판결
【주 문】
원심판결 중 금원지급 청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 구 도시재개발법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 폐지되기 전의 것)이나 도시 및 주거환경 정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 한다)에 의하여 사업시행인가를 받은 시행자라 하더라도 관리처분계획의 인가·고시가 있기 전에는 사업시행인가만으로 재개발사업 시행구역 안의 토지나 지상물을 사용·수익하는 등의 권리를 직접 취득한다고 할 수 없으므로( 구 도시재개발법 제34조 제8항, 도시정비법 제49조 제6항), 사업시행자가 토지 등 소유자에게 손실을 보상하거나 보상하는 조건으로 수용 또는 사용절차 등을 거치거나( 구 도시재개발법 제31조, 제32조, 도시정비법 제38조, 제40조) 토지 등 소유자로부터 토지나 지상물의 사용승낙을 받지 않는 한 재개발사업의 시행을 위하여 그 토지나 지상물을 점용하는 경우라 하더라도 이를 적법한 점유·사용이라 할 수 없다 ( 대법원 1992. 12. 22. 선고 91다22094 전원합의체 판결 등 참조).
한편, 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용·수익의 권능이 소유자에 의하여 대세적·영구적으로 유효하게 포기될 수 있다고 한다면, 이는 결국 처분권능만이 남는 새로운 유형의 소유권을 창출하는 것이어서 물권 법정주의에 반하므로, 특별한 사정이 없는 한 이를 허용할 수 없고 당사자가 사용수익권을 포기하였다 하더라도 이는 그 상대방에 대하여 채권적으로 포기한 것으로 봄이 상당하며, 그것이 상대방의 사용·수익을 일시적으로 인정하는 취지라면 이는 사용대차의 계약관계에 다름 아니라고 할 것이다( 대법원 2009. 3. 26. 선고 2009다228, 235 판결 참조). 이와 같은 법리는 토지 등 소유자가 관리처분계획의 인가·고시 전에 사업시행자로 하여금 사업시행을 할 수 있도록 토지 등에 대한 사용수익을 포기하거나 토지 등의 사용을 승낙한 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있다.
구 도시재개발법 제6조, 도시정비법 제10조에 의하면, 사업시행자 또는 토지 등 소유자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 종전의 토지 등 소유자 사이의 권리의무관계는 새로운 사업시행자 또는 새로운 토지 등 소유자에 대한 관계에서는 승계된 것으로 볼 수 있으므로, 종전 토지 등 소유자와 종전 사업시행자 사이에 재개발사업의 시행을 위하여 수용 또는 사용절차에 갈음하여 토지 등에 대한 사용대차 계약을 체결한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 사용대차는 새로운 사업시행자 또는 새로운 토지 등 소유자에 대한 관계에서 승계된다고 볼 수 있다. 그러나 민법 제613조 제2항에 의하면, 사용대차에 있어서 그 존속기간을 정하지 아니한 경우, 차주는 계약 또는 목적물의 성질에 의한 사용·수익이 종료한 때에는 목적물을 반환하여야 하고, 비록 현실로 사용·수익이 종료하지 아니한 경우라도 사용·수익에 충분한 기간이 경과한 때에는 대주는 언제든지 계약을 해지하고 그 차용물의 반환을 청구할 수 있는바, 토지 등 소유자가 종전 사업시행자에 대하여 위와 같은 사유로 사용대차를 적법하게 해지한 경우에는 새로운 사업시행자가 승계받을 수 있는 토지 등에 대한 사용대차는 이미 소멸하여 존재하지 아니하므로, 그 새로운 사업시행자가 관리처분계획의 인가·고시 전까지 그 토지 등을 적법하게 점유·사용하기 위해서는 수용 또는 사용절차 등을 거치거나 토지 등 소유자로부터 사용승낙을 받는 등 새로운 점유권원을 취득하여야 할 것이다. 여기서, 토지 등 소유자가 종전 사업시행자에 대하여 사용·수익에 충분한 기간이 경과하였음을 이유로 사용대차를 적법하게 해지할 수 있는지 여부는, 사용대차 계약 당시의 사정, 차주의 사용기간 및 이용상황, 대주가 반환을 필요로 하는 사정 등을 종합적으로 고려하여 공평의 입장에서 토지 등 소유자에게 해지권을 인정하는 것이 타당한가의 여부에 의하여 판단하여야 한다( 대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다23669 판결, 1993. 11. 26. 선고 93다36806 판결 등 참조).
2. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 이 사건 제1토지 중 257.9분의 254.6 지분, 이 사건 제2토지 중 257.9분의 224.85 지분을 각 소유한 원고가 1991. 12. 18.경 이 사건 재개발사업 시행구역 내의 사업시행자인 주식회사 ○○ 개발(이하 ‘ ○○ 개발’이라고 한다)이 공사를 시행할 수 있도록 스스로 이 사건 제1, 2토지를 지상건물과 함께 ○○ 개발에 인도한 후 다른 곳으로 이주한 사실, ○○ 개발은 주식회사 대우건설(이하 ‘대우건설’이라고 한다)과 사이에 이 사건 공사에 관한 도급계약을 체결하고 1991. 10. 21.경 공사에 착공하였으나 지하구조물 공사가 진행된 상태에서 부도가 나 그 공사가 중단되었고, 1993. 2. 25.경에 이르러 그 사업시행자가 ○○ 개발에서 ○○ 종합건설 주식회사(이하 ‘ ○○ 종합건설’이라 한다)로 변경인가된 사실, 대우건설은 ○○ 개발에 대한 대여금채권의 담보로 저당권을 설정받았던 이 사건 재개발사업 시행구역 내 일부 토지에 대하여 유치권을 주장하면서 이를 계속 점유하여 오다가 그 저당권을 실행하여 1998. 3. 23.경 이를 경락받은 사실, 원고는 ○○ 개발의 부도 후 ○○ 종합건설로 사업시행자가 변경되는 것에 반대하였을 뿐만 아니라 ○○ 종합건설도 이 사건 재개발사업을 제대로 시행하지 못한 채 장기간이 경과하자, 대우건설을 비롯한 이 사건 재개발사업 시행구역 내 토지 소유자들과 함께 재개발조합을 설립하여 1999. 7. 21.경 관할 관청에 재개발사업의 주체를 위 조합으로 변경하는 내용의 신청을 하였다가 사업주체를 토지 등의 소유자에서 조합으로 변경하는 것은 허용되지 않는다는 이유로 그 신청이 반려된 사실, 그 후 원고를 비롯한 이 사건 재개발사업구역 내 토지 소유자들은 사업시행자를 ○○ 종합건설에서 대우건설로 변경하기로 하는 지주총회결의를 하고, 이에 따라 관할관청에 사업시행자 변경신청을 하였으나, 이 사건 재개발사업부지 내에 있는 일부 토지 위 건물의 진정한 소유자가 누구인지에 대하여 다툼이 있어 토지 소유자 등의 3분의 2 이상의 동의 요건을 충족하였는지 여부가 불분명하다는 이유로 이 역시 반려된 사실, 이와 같이 대우건설과의 재개발사업 추진 노력이 실패로 돌아가고, 대우건설이 경락받은 토지를 피고에게 매각하려고 하자, 원고를 비롯한 이 사건 재개발사업지구 내 토지 소유자들로 구성된 재개발대책위원회는 2003. 9. 15.경 당시 이 사건 제1, 2토지를 포함한 이 사건 재개발사업 시행구역 내의 토지를 점유하고 있던 대우건설에게 ‘대우건설이 재개발사업지구 내의 토지를 무단으로 점유하고 있으므로 2003. 9. 25.까지 현장 울타리를 철거하고 토지 소유자들에게 토지를 인도하여 달라’는 취지의 통지를 한 사실, 대우건설은 2005. 4. 19.경 자신이 경락받은 이 사건 재개발사업 시행구역 내 일부 토지를 피고에게 매도하고 재개발사업의 공사현장을 피고에게 인도한 사실, 그 후 이 사건 재개발사업 시행구역 내 토지 등 소유자들은 2005. 4. 29. 임시총회를 소집하여 토지 등 소유자 과반수의 참석과 동의하에 사업시행자를 ○○ 종합건설에서 피고로 변경하기로 하는 결의를 하였으나, 원고는 이에 반대한 사실, 피고는 2005. 7. 28.경 관할 행정청으로부터 사업시행자 변경인가를 받았고, 이 사건 제1, 2토지 위에는 피고가 건축한 현장 관리사무실 두 동이 위치한 사실 등을 알 수 있다.
앞에서 본 법리와 위 인정 사실에 비추어 살펴보면, 이 사건 제1, 2토지의 공유자인 원고는 당초 사업시행자인 ○○ 개발이 재개발사업의 시행을 위하여 공사를 진행할 수 있도록 기간을 정하지 아니한 채 이 사건 제1, 2토지에 대한 사용·수익을 승낙하였지만, 그와 같은 사정만으로 원고가 그 사용수익권을 대세적·영구적으로 유효하게 포기하였다고 볼 수는 없고, 이는 사업시행자인 ○○ 개발로 하여금 재개발사업의 시행을 위하여 공사를 원활하게 진행할 수 있도록 이 사건 제1, 2토지에 대한 사용수익권을 채권적으로 포기하거나 사용수익권을 부여한 것에 불과하므로 그 법적 성질은 기간을 정하지 아니한 일반 민법상의 사용대차라고 봄이 상당하다. 그리고 이러한 토지 등의 사용대차 관계는 원고가 이를 적법하게 해지하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 후 사업시행자 변경인가를 받은 다른 사업시행자에게도 승계된다고 볼 수 있다.
그러나 ○○ 종합건설은 1993. 2. 25.경 사업시행자 변경인가를 받아 ○○ 개발과 원고와의 사용대차 관계 등을 승계받은 이후 재개발사업을 제대로 시행하지 못한 채 장기간이 경과하여 원고를 비롯한 토지 등 소유자들과의 신뢰관계가 깨어진 상태에 있었을 뿐만 아니라, 이러한 상태가 계속된 채 1999. 7.경에 이르러서는 이 사건 재개발사업이 정상적으로 시행되었더라면 토지 등을 사용·수익하는 데 충분한 기간은 이미 경과되었다고 볼 수 있으므로, 원고 등과 ○○ 종합개발 사이의 이 사건 제1, 2토지 등에 대한 사용대차는, 적어도 원고 등이 신뢰관계가 깨어지고 재개발사업 시행능력이 부족한 ○○ 종합건설을 배제한 채 재개발조합을 설립하여 사업시행자를 변경하기로 결의하고 1999. 7. 21.경 관할 관청에 사업시행자 변경인가 신청을 할 무렵에는 묵시적으로 해지되었다고 봄이 상당하고(원고의 ‘토지 사용허락 철회 주장’은 ‘사용대차 해지 주장’으로 보인다), 이 사건 공사현장을 직접 점유하면서 원고 등과 협력관계를 유지하여 오던 대우건설과 사이의 이 사건 제1, 2토지 등에 대한 사용대차 관계 역시, 원고 등이, 경락받은 토지를 피고에게 매각하려는 대우건설을 상대로 2003. 9. 25.까지 이 사건 제1, 2토지 등을 원고 등에게 인도할 것을 청구함으로써 그 이후 소멸되었다고 봄이 상당하다.
그렇다면, 원고는 이 사건 제1, 2토지의 공유자로서 2003. 9. 26.부터 이 사건 재개발사업에 관한 관리처분계획의 인가·고시 전까지는 이 사건 제1, 2토지를 직접 사용·수익할 권리를 갖고 있다고 할 것이고, 피고가 2005. 4. 19.경 대우건설로부터 이 사건 공사현장을 인도받고 2005. 7. 28.경 사업시행자 변경인가를 받았다 하더라도 ○○ 종합건설이나 대우건설로부터 승계받을 원고와의 사용대차 관계는 부존재하므로, 이 사건 제1, 2토지 등에 대한 수용 또는 사용절차 등을 거치거나 원고로부터 새로이 토지사용 승낙을 받는 등 점유권원을 주장·증명하지 못하는 한 원고의 사용수익권을 침해하는 불법점유라고 보아야 할 것이다.
그런데도 원심은, 이 사건 제1, 2토지의 공유자인 원고가 1991. 12. 18.경 재개발사업의 시행을 위하여 이 사건 제1, 2토지에 대한 사용수익권을 스스로 포기하였다고 보고, 이 사건 재개발사업 인가와 사업시행 변경인가가 취소되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 이 사건 재개발사업의 시행이 예정보다 지연되고 있다거나, 원고가 2003. 9. 15.경 대우건설에게 이 사건 제1, 2토지의 소유자로서 토지인도 등의 통지를 하였다 하더라도, 사업시행자 변경인가를 받은 피고를 상대로 이 사건 제1, 2토지의 점유·사용으로 인한 손해배상 또는 부당이득반환을 구할 수 없다는 취지로 판단하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 재개발사업에 있어서 토지소유자의 사용수익권의 포기 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결 중 금원지급 청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박일환(재판장) 박시환 안대희 신영철(주심)