【원고, 항소인 겸 피항소인】
수택42통주택재건축정비사업조합 (소송대리인 법무법인 인의 담당변호사 김선진)
【피고, 피항소인】
【피고, 피항소인 겸 항소인】
【제1심판결】
의정부지방법원 2013. 6. 14. 선고 2012가합3262 판결
【변론종결】
2014. 4. 8.
【주 문】
1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.
2. 원고에게,
가. 피고 1은 원고로부터 171,360,000원을 지급받음과 동시에,
1) 별지1 목록 기재 1토지에 관하여 2012. 4. 2.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
2) 위 1)항 기재 토지를 인도하고,
나. 피고 2는 원고로부터 188,160,000원을 지급받음과 동시에,
1) 별지1 목록 기재 2토지에 관하여 2012. 3. 9.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
2) 위 1)항 기재 토지를 인도하고,
다. 피고 3은 원고로부터 379,260,000원을 지급받음과 동시에,
1) 별지1 목록 기재 3토지에 관하여 2012. 3. 9.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
2) 위 1)항 기재 토지를 인도하고,
라. 피고 우림건설 주식회사의 소송수계인 회생채무자 우림건설 주식회사의 법정관리인 피고 4는 원고로부터 24,940,000원을 지급받음과 동시에,
1) 별지1 목록 기재 4토지에 관하여 2012. 3. 9.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
2) 위 1)항 기재 토지를 인도하고,
마. 피고 5, 피고 6, 피고 7은 원고로부터 각 14,113,333원을 지급받음과 동시에,
1) 별지1 목록 기재 5토지 중 각 1/3지분에 관하여 피고 5는 2012. 3. 12.자, 피고 6은 2012. 3. 8.자, 피고 7은 2012. 3. 9.자 각 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
2) 각 1/3 지분에 관하여 각 위 1)항 기재 토지를 인도하고,
바. 피고 8, 피고 9는 원고로부터 각 15,960,000원을 지급받음과 동시에,
1) 별지1 목록 기재 6토지 중 각 1/2지분에 관하여 각 2012. 3. 9.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
2) 각 1/2 지분에 관하여 각 위 1)항 기재 토지를 인도하고,
사. 피고 10은 원고로부터 240,900,000원을 지급받음과 동시에,
1) 별지1 목록 기재 7토지에 관하여 2012. 3. 12.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
2) 위 1)항 기재 토지를 인도하고,
아. 피고 11은 원고로부터 52,560,000원을 지급받음과 동시에,
1) 별지1 목록 기재 8토지에 관하여 2012. 3. 8.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
2) 위 1)항 기재 토지를 인도하고,
자. 피고 12는 원고로부터 122,640,000원을 지급받음과 동시에,
1) 별지1 목록 기재 9토지에 관하여 2012. 3. 9.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
2) 위 1)항 기재 토지를 인도하고,
차. 피고 13, 피고 14, 피고 15는 원고로부터 각 8,760,000원을 지급받음과 동시에,
1) 별지1 목록 기재 10토지 중 각 2/11 지분에 관하여 피고 13, 피고 15는 각 2012. 3. 9.자, 피고 14는 2012. 3. 12.자 각 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
2) 각 2/11 지분에 관하여 각 위 1)항 기재 토지를 인도하고,
카. 피고 16은 원고로부터 13,140,000원을 지급받음과 동시에,
1) 별지1 목록 기재 10토지 중 3/11 지분에 관하여 2012. 3. 9.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
2) 3/11 지분에 관하여 위 1)항 기재 토지를 인도하라.
3. 소송총비용 중 감정비용은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
4. 제2의 가. 내지 카.항의 각 2)항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
주문 제2항과 같다.
2. 항소취지
[원고] 주문과 같다.
[피고 2, 피고 3, 피고 8, 피고 9, 피고 10, 피고 11] 제1심 판결 중 위 피고들 패소부분을 취소하고 원고의 청구를 각 기각한다.
【이 유】
1. 인정사실
가. 원고는 구리시 수택동 (지번 1 생략) 일원을 재건축정비사업구역으로 하여, 2011. 9. 15. 구리시장으로부터 재건축정비사업조합 설립인가를 받아 2011. 9. 23. 그 설립등기를 마쳤다.
나. 피고들은 이 사건 정비사업구역에 포함된 별지1 목록 기재 각 토지(이하 별지1 목록 기재 각 토지를 ‘이 사건 각 토지’라 하고, 그 순번에 따라 ‘이 사건 ○토지’와 같은 방식으로 부른다)의 소유자들이고 이 사건 각 토지는 일부 그 지목이 ‘전’, ‘답’, ‘잡종지’로 기재되어 있으나 그 현황은 모두 인근 주민들의 통행에 제공된 도로 또는 그 도로에 잇닿은 주차 공간으로 사용되고 있다.
다. 원고는 2011. 10. 27. 피고들에게 “원고가 재건축사업을 위하여 이 사건 각 토지의 소유권을 취득할 필요가 있으므로 피고들에게 협의를 요청하고 합의에 이르지 못할 경우 매도청구소송으로 법원에서 시가에 따라 매매대금이 정해진다”는 취지의 ‘협의에 의한 토지매매 요청의 건’ 등을 우편으로 각 발송하였고, 그 우편물이 별지2 ‘내용증명 도달일’란 기재 각 일자에 도달하였는데, 피고들은 위 각 도달일부터 2개월이 지난 시점까지 원고에게 그 회답을 하지 아니하였다.
라. 원고는 2012. 2. 23. 이 사건 소를 제기하면서 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제39조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제48조에 의하여 이 사건 각 토지에 대한 매도청구를 하였고, 이 사건 소장 부본이 별지2 ‘소장부본 송달일’란 기재 각 일자에 피고들에게 송달되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4, 5, 6호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 판단
가. 매도청구권의 행사로 인한 매매계약의 성립
위 인정사실에 의하면, 피고들은 원고로부터 이 사건 각 토지에 대한 매매계약 체결 협의에 대한 회답을 최고받고도 2개월 이내에 회답하지 않았으므로, 원고는 도시정비법 제39조, 집합건물법 제48조에 따라 피고들에 대하여 이 사건 각 토지에 대한 매도청구권을 행사할 수 있게 되었다. 그리고 매도청구권을 행사하는 의사가 담긴 이 사건 소장 부본이 별지2 ‘소장부본 송달일’란 기재 각 일자에 송달됨으로써 원고와 피고들 간에 위 송달일 기준으로 이 사건 각 토지에 관하여 그 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립되었다.
나. 매매대금의 결정
1) 시가감정 방법과 그 결과
가) 제1심 감정인의 감정절차는 아래와 같다.
우선 이 사건 각 토지의 인근지역에 위치하면서 용도지역, 지목, 이용상황, 주위환경 등이 유사한 구리시 수택동 (지번 2 생략) 대 310㎡(표준지 A, 주거 또는 상업용 건물의 부지로서 2012. 1. 1. 기준 공시지가는 ㎡당 221만 원이다)를 이 사건 1, 2, 5 내지 10토지에 대하여, 구리시 수택동 (지번 3 생략) 대 118㎡(표준지 B, 단독주택 부지로서 2012. 1. 1. 기준 공시지가는 ㎡당 137만 원이다)를 이 사건 3, 4토지에 대하여 각 비교표준지로 선정하였다.
다음으로 이러한 비교표준지의 공시지가에 감정의 기준이 되는 가격시점까지의 지가변동률을 반영하고, 비교표준지와 이 사건 각 토지의 가로조건·접근조건·환경조건·획지조건·행정적조건을 비교하여 개별요인 격차율을 산정하였다.
마지막으로 인근지역의 평가선례, 공시지가와의 격차, 3건의 인근지역 매매사례, 호가 수준 등을 고려하여 표준지 A에 대하여는 2.0, 표준지 B에 대하여는 1.9를 기타 요인 보정치로 산정하였다.
한편 감정인은 제1심 법원의 요구에 따라 이 사건 각 토지의 이용 현황을 ‘대지’로 보는 경우와 ‘도로’로 보는 경우를 나누어 ‘도로’로 보는 경우 비교표준지에 대한 0.33의 격차율을 적용하였다.
나) 이와 같은 절차와 방법에 따라 산정한 이 사건 각 토지의 감정결과는 아래와 같다.
순번목적물 '도로'로 평가(원) '대지'로 평가(원)1 제1토지171,360,000406,980,0002 제2토지188,160,000347,200,0003제3토지379,260,000815,850,0004제4토지24,940,00056,840,0005제5토지42,340,00079,750,0006제6토지31,920,00053,770,0007제7토지240,900,000547,800,0008제8토지52,560,000105,120,0009제9토지122,640,000255,500,00010제10토지48,180,00087,780,000
다) 한편 감정인은 2013. 5. 20. 사실조회회신에서 “현황 ‘도로’인 경우는 기준시점에 있어서 인근 유사토지의 시가를 고려하여 1/3로 평가하였고 인근 유사토지의 시가는 재건축사업의 시행으로 인한 지가변동분이 반영되어 있는바, 이를 기준으로 평가한 도로의 가치에도 개발이익이 반영되어 있다고 보아야 한다”고 회신하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 제1심 감정인의 시가감정결과, 제1심 법원의 감정인에 대한 사실조회결과 및 변론 전체의 취지
2) 시가감정 결과에 대한 당사자들의 주장
당사자들은 기본적으로 집합건물법 제48조 제4항 소정의 ‘시가’란 매도청구권의 행사 당시의 토지나 건물의 객관적인 거래가격으로서 여기에는 ‘재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익’이 포함된다는 점을 인정하면서도 그 구체적 산정방법에 대하여는 견해를 달리하면서 다음과 같이 주장한다.
가) 원고
일반적으로 부동산중개업소를 통하여 형성된 재건축아파트의 실제거래가격은 개발이익이 반영되어 형성된 것이므로(대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결 참조), 이 사건 각 토지의 매매가격에는 개발이익이 이미 반영되어 있으므로 다시 ‘대지’로 평가하여 개발이익을 반영하는 것은 이중평가이다. 따라서 이 사건 각 토지는 원래의 현황대로 도로로 평가하는 것이 맞다. 더욱이 이 사건 재건축사업에 대한 토지이용계획도에 따르면, 이 사건 각 토지들이 재건축 후 경관녹지 내지 도로로 사용될 예정이어서 더욱 대지로 평가할 아무런 근거가 없다.
나) 피고 2(대법원판결의 피고 1), 피고 3(대법원판결의 피고 2), 피고 8(대법원 판결의 피고 3), 피고 9(대법원판결의 피고 4), 피고 10(대법원판결의 피고 5), 피고 11(대법원판결의 피고 6)(이하 ‘피고 2 등’이라 한다)의 주장
현황은 ‘도로’이나 장차 재건축사업으로 재건축 아파트의 부지로 사용될 예정인 토지의 시가는 ‘도로’로 평가할 것이 아니라 재건축아파트의 부지인 ‘대지’임을 전제로 평가하여야 할 것이므로(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 참조), 이 사건 각 토지는 향후 재건축사업의 부지로 사용되리라는 점에 비추어 대지로 평가하는 것이 맞다.
3) 구체적 판단
주택재건축사업의 매도청구권 행사에 따른 매매계약의 성립은 일반적인 부동산거래시장에서의 매매와 그 성격이 동일하다. 따라서 집합건물법 제48조 제4항 소정의 ‘시가’란 재건축 결의 후 형성된 시장에서의 교환가치 즉, 부동산중개업소를 통하여 형성된 실제 거래가격이라고 보는 것이 옳다(흔히 거래계에서는 토지의 일반적인 이용상황에 따른 정상지가에 이른바 재건축프리미엄을 더하여 시장가격이 형성될 것이다).
한편 도시정비법 제2조 제9호 나목, 제19조 제1항에 의하면, 주택재건축사업의 경우 조합원이 될 수 있는 ‘토지등소유자’는 정비구역 내에 ‘건축물 및 그 부속토지의 소유자’라야 하는데, 피고들은 정비구역 내에 토지만을 소유한 자들이어서 주택재건축사업의 조합원이 될 수 없다.
이러한 법리 및 사정들을 고려하면, 인근 주민들의 통행에 제공된 도로 등이어서 이미 교환가치가 현저히 저감된 이 사건 각 토지가 정비구역 부지에 편입된다는 사정만으로 기존의 저감상태에서 벗어난다고 볼 아무런 이유가 없고, 더구나 정비구역 내에 주택(건축물 및 그 부속토지)을 소유하고 있어서 조합원이 될 자격이 있는 자가 소유한 주택의 대지와 달리 이 사건 각 토지는 이를 소유한 피고들이 조합원이 될 자격이 없는 것인 만큼, 재건축 결의 후의 거래 시가가 주택의 대지와는 현격한 차이를 보일 수밖에 없다. 따라서 재건축 사업으로 이 사건 각 토지도 정비구역의 부지로 편입될 예정이라는 그 결과만을 내세워 현황이 도로임에도 그 저감상태를 무시하고 대지임을 전제로 평가하여야 한다는 피고 2 등의 주장은 받아들이기 어렵다
또한 감정인은 비교표준지와 이 사건 각 토지의 가로조건·접근조건·환경조건·획지조건·행정적조건 등 일반적인 요인들을 비교하여 개별요인 격차율을 산정한 다음, 다시 인근지역의 평가선례, 공시지가와의 격차, 3건의 인근지역 매매사례, 호가 수준 등을 고려하여 기타 요인 보정치로 산정하였는바, 이러한 산정절차는 거래계의 현실 시가를 최대한 반영하려는 취지에 따른 것으로 보이고, 더구나 감정인은 인근 유사토지의 시가는 재건축사업의 시행으로 인한 지가변동분을 이미 반영하고 있어서 도로로 평가하는 방식에도 이미 개발이익이 반영되어 있다고 회신하기까지 하였다.
결국 이와 같은 점들을 종합하면 대지로 평가하는 방식은 이 사건 각 토지의 이용현황 및 조합원 지위 취득 여부 등 거래계의 가격결정요인을 제대로 고려하지 아니함으로써 그 교환가격을 과대평가하였다고 보이는 반면, 도로로 평가하는 방식은 이 사건 각 토지에 대한 거래계의 시가를 적절히 반영한 것으로 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 각 토지에 대하여 ‘도로’로 평가하는 방식이 옳다.
다. 소결
매도청구권의 행사로 인하여 매수인인 원고의 시가 상당의 대금지급의무와 매도인인 피고들의 소유권이전등기의무 및 매매목적물인 부동산의 인도의무는 동시이행관계에 있다.
따라서 원고에게, 가. 피고 1은 원고로부터 171,360,000원을 지급받음과 동시에 이 사건 1토지에 관하여 2012. 4. 2. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 토지를 인도하고, 나. 피고 2는 원고로부터 188,160,000원을 지급받음과 동시에 이 사건 2토지에 관하여 2012. 3. 9. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 토지를 인도하고, 다. 피고 3은 원고로부터 379,260,000원을 지급받음과 동시에 이 사건 3토지에 관하여 2012. 3. 9. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 토지를 인도하고, 라. 피고 우림건설 주식회사의 소송수계인 회생채무자 우림건설 주식회사의 법정관리인 피고 4는 원고로부터 24,940,000원을 지급받음과 동시에 이 사건 4토지에 관하여 2012. 3. 9. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 토지를 인도하고, 마. 피고 5, 피고 6, 피고 7은 원고로부터 각 14,113,333원(= 42,340,000원 × 위 피고들의 각 지분인 1/3)을 지급받음과 동시에 이 사건 5토지 중 각 1/3 지분에 관하여 2012. 3. 9. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 각 1/3지분에 관하여 각 위 토지를 인도하고, 바. 피고 8, 피고 9는 원고로부터 각 15,960,000원(31,920,000원 × 위 피고들의 각 지분인 1/2)을 지급받음과 동시에 이 사건 6토지 중 각 1/2 지분에 관하여 2012. 3. 9. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 각 1/2지분에 관하여 각 위 토지를 인도하고, 사. 피고 10은 원고로부터 240,900,000원을 지급받음과 동시에 이 사건 7토지에 관하여 2012. 3. 12. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 토지를 인도하고, 아. 피고 11은 원고로부터 52,560,000원을 지급받음과 동시에 이 사건 8토지에 관하여 2012. 3. 8. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 토지를 인도하고, 자. 피고 12는 원고로부터 122,640,000원을 지급받음과 동시에 이 사건 9토지에 관하여 2012. 3. 9. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 토지를 인도하고, 차. 피고 13, 피고 14, 피고 15는 원고로부터 각 8,760,000원(= 48,180,000원 × 위 피고들의 각 지분인 2/11)을 지급받음과 동시에 이 사건 10토지 중 각 2/11 지분에 관하여 2012. 3. 9. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 카. 피고 16은 원고로부터 13,140,000원(= 48,180,000원 × 위 피고의 지분인 3/11)을 지급받음과 동시에 이 사건 10 토지 중 3/11 지분에 관하여 2012. 3. 9. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 지분에 관하여 위 각 토지를 인도할 의무가 있다.
3. 결론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 있어 이를 각 인용할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 주문 제2항과 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 이승영(재판장) 우관제 김영식