【원고, 상고인】
극동건설 주식회사 (소송대리인 법무법인 태양 외 1인)
【피고, 피상고인】
【원심판결】
울산지법 2009. 11. 12. 선고 2008나5653 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 울산지방법원 합의부에 환송한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)에 대하여 판단한다.
1. 원심은 제1심판결을 인용하여 이 사건 분양계약서의 내용, 분양계약서상 당사자의 표시, 개별필지조성공사 및 필지분할 완료일에 관한 기재, 이 사건 토지구획정리사업의 지연 등에 관한 판시 사실을 인정한 다음, 원고는 이 사건 토지구획정리사업의 시행자인 상남지구토지구획정리조합(이하 ‘소외 조합’이라고 한다)과 함께 매도인의 지위에서 체비지를 분양받은 피고에 대하여 분양계약상의 의무를 이행할 책임이 있고, 원고와 소외 조합이 토지구획정리사업의 지연으로 피고에게 분양계약서에서 정한 기한까지 약정한 채무를 이행하지 못한 이상 그 이행지체에 따른 손해를 배상할 책임이 있다는 취지로 판단하였는데, 기록에 비추어 보면 이러한 원심의 사실인정과 판단은 정당하고 거기에 원고가 상고이유로 주장하는 바와 같이 계약의 해석 등에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 볼 수 없다.
2. 다만 원심이 인정한 손해배상액은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.
원심은 제1심판결을 인용하여 이 사건 분양계약서에서 수분양자의 분양대금 납입 지체에 따른 지연손해금의 납부책임만을 규정하고 분양자로서 매도인의 지위에 있는 소외 조합 및 원고의 이행지체에 따른 지체상금에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 않으나, 공평의 관념이나 신의칙상 매도인에게도 수분양자의 지연손해금 납부의무와 동일한 내용의 지체상금 지급의무가 인정되어야 한다는 전제하에, 원고가 피고에게 지체상금으로 부담할 손해배상액은 피고가 납부한 분양대금 137,176,760원에 원고의 이행지체가 시작된 2006. 1. 1.부터 피고가 구하는 2008. 5. 31.까지 분양계약상 수분양자의 지연손해금 비율로 정한 것과 동일한 연 18%의 비율을 적용하여 산출된 59,671,890원과 그에 대한 지연손해금이라고 판단하였다.
그러나 원심이 인정한 바와 같이 이 사건 분양계약서에서 수분양자의 분양대금 납입 지체에 따른 지연손해금의 납부책임과 그 금액만을 규정하고 매도인인 소외 조합 및 원고의 이행 지체에 따른 지체상금에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 않다면, 수분양자의 분양대금 납입 지체에 적용되는 위 지연손해금 조항이 당연히 매도인에게도 적용되어 동일한 내용의 지체상금 조항이 있는 것으로 간주될 수는 없으므로 피고는 원고에 대하여 손해배상액의 예정으로서 지체상금의 지급을 구할 수는 없고, 원고의 채무불이행으로 인하여 실제로 입은 손해만을 민법 제393조 등에서 정한 바에 따라 배상받을 수 있을 뿐이라고 할 것이다( 대법원 1999. 11. 26. 선고 98다41469 판결, 대법원 2000. 1. 18. 선고 99다49095 판결 등 참조. 한편 원심이 드는 대법원 1997. 7. 11. 선고 96다41014 판결은 지체상금에 관한 약정이 없더라도 매도인의 채무불이행이 인정될 때에는 그에 따른 지체책임을 져야 한다는 취지를 판시한 것에 불과하고 매수인에 관한 위약금 약정이 당연히 매도인에게도 적용되어 동일한 내용의 손해배상액 예정이 있는 것으로 보아야 한다는 취지는 아니므로, 원심의 이 부분 판단을 뒷받침하는 취지로 원용하기에 적절하지 아니하다).
3. 결국 원고가 이 사건 토지구획정리사업 시행의 지연으로 피고에 대하여 부담하는 손해배상책임의 범위는 피고가 약정한 시기에 분양목적물인 체비지를 인도받지 못하는 데 따른 사용이익 상실과 소유권이전등기 지연으로 인한 처분 등 활용기회의 상실 등에 따른 손해라고 할 것이고, 다만 토지구획정리사업시행자가 환지처분 전에 체비지 지정을 하여 이를 제3자에게 처분한 경우 양수인이 토지의 인도 또는 체비지대장에의 등재 중 어느 하나의 요건을 갖추었다면 그 양수인은 당해 토지에 관하여 물권 유사의 사용수익권을 취득하여 당해 체비지를 배타적으로 사용·수익할 수 있음은 물론이고 다시 이를 제3자에게 처분할 수도 있는 권능을 가지므로( 대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결 참조), 이 사건 손해배상의 범위를 정할 때도 이러한 체비지의 성격을 감안하여야 한다.
즉 원심으로서는 체비지 인도 지연 등에 따라 피고가 얻지 못한 사용이익과 함께 피고가 체비지대장에 등재되었는지, 등재되었다면 그 시기가 언제인지, 비록 환지처분에는 이르지 않았더라도 피고가 분양받은 체비지에 해당하는 부분의 토지 조성공사가 사실상 완료되어 피고의 의사에 따라 그 사용·수익이 가능하였다면 이에 해당하는 시기가 언제인지, 원고나 소외 조합이 위와 같은 토지조성의 완료에 관하여 피고에게 통지를 한 바 있는지, 원고나 소외 조합의 통지가 없었더라도 피고가 다른 경위로 이 사건 체비지의 사용·수익이 가능하다는 점을 알았다고 볼 만한 사정이 있는지, 체비지대장의 등재를 통하여 처분권의 행사가 가능하였더라도 환지처분이나 그에 따른 소유권이전등기가 지연된 데 따라 피고에게 다른 어떠한 토지 활용의 장애가 남아 있었는지 등을 심리하여 원고가 피고에게 배상하여야 할 손해의 범위와 금액을 정하여야 할 것이다.
그럼에도 원심은 위와 같은 조치에 나아가지 않은 채 매도인의 이행 지체에 따른 손해배상책임에 적용될 수 없는 분양계약상 수분양자의 지연손해금 비율을 피고가 납부한 분양대금에 직접 적용하여 그에 따라 산출된 지체상금을 손해배상액의 예정으로서 원고가 피고에게 배상할 손해액으로 인정하였으니, 이러한 원심의 판단에는 손해배상액의 예정, 체비지의 매도인이 부담하는 손해배상의 범위 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이를 지적하는 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.
4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김능환(재판장) 안대희 이인복(주심) 박병대