【원고(반소피고)】
메트로빌딩운영위원회(소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 손성필 외 3인)
【피고(반소원고)】
피고(반소원고) 1 외 1인(소송대리인 변호사 김정일)
【변론종결】
2015. 8. 19.
【주 문】
1. 피고(반소원고)들은 원고(반소피고)에게 각 38,710,580원 및 이에 대하여 2015. 1. 22.부터 2015. 9. 23.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라.
2. 원고(반소피고)의 나머지 본소청구 및 피고(반소원고)들의 반소청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 1/5는 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고)들이 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청 구 취 지】
[본소]
피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)들은 연대하여 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 96,331,562원 및 별지1 기재 지연손해금을 지급하라.
[반소]
원고는 피고들에게, 1) 615,409,700원 및 이에 대하여 2013. 1. 31.부터 이 사건 반소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원, 2) 각 5,000,000원 및 이에 대하여 2013. 1. 31.부터 이 사건 반소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 각 지급하라.
【이 유】
본소와 반소를 함께 본다.
1. 기초사실
가. 당사자 사이의 관계
1) 원고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 따라 대전 서구 (주소 생략) 소재 집합건물인 ‘○○○○○○’(이하 ‘이 사건 집합건물’이라 한다)의 구분소유자들로 구성된 관리단이다.
2) 피고 1은 2006. 11. 22. 임의경매로 인한 매각을 원인으로, 피고 2는 2008. 12. 11. 매매를 원인으로 이 사건 집합건물 지하 1층 B101호(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)의 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마친 구분소유자들이다.
3) 피고들은 2008.경부터 2013. 1.경까지 이 사건 점포에서 사우나 및 헬스장을 운영하였다.
나. 원고의 관리규약 제정 및 개정
1) 원고는 2006. 8. 20. 이 사건 집합건물의 관리규약을 제정하였고, 2012. 4. 16. 위 관리규약 중 일부 조항을 개정하였다(이하 2006. 8. 20. 제정된 관리규약을 ‘제정 관리규약’, 2012. 4. 16. 개정된 관리규약을 ‘개정 관리규약’이라 하고, 이를 합하여 ‘이 사건 관리규약’이라 한다).
2) 이 사건 관리규약 중 이 사건 관련 부분은 별지2 기재와 같다.
다. 원고의 피고들에 대한 관리비 청구 소송 및 조정의 성립
원고는 피고들을 상대로 대전지방법원 2012차3845호로 2008. 8. 29.부터 2012. 3. 21.까지의 관리비 73,400,116원 및 지연손해금의 지급을 구하는 지급명령을 신청하였다. 피고들의 이의신청에 따라 소송으로 이행된 대전지방법원 2012가단28681호 체납관리비 사건에서 2012. 9. 13. “피고들은 연대하여 원고에게 2012. 8. 사용분까지 관리비 68,653,307원을 지급하되, 2012. 9. 28.까지 1,000만 원, 2012. 10. 31.까지 58,653,307원을 각 지급한다. 만일, 피고들이 위 각 돈을 위 각 기한까지 지급하지 않을 경우 기한 및 분할의 이익을 상실하고 미지급 금액 전액 및 이에 대하여 그 지급기한 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 지연손해금을 가산하여 지급한다”는 내용의 조정이 성립되었다.
라. 원고의 이 사건 점포에 대한 단전조치
1) 원고는 2012. 11. 28.부터 2013. 1. 24.까지 피고들에게 아홉 차례에 걸쳐, ‘위 와 같이 성립된 조정에 따라 피고가 2012. 10. 31.까지 원고에게 지급하여야 하는 체납관리비 58,653,307원 및 이에 대한 지연손해금과 2012. 10., 11., 12.분 관리비를 지급하지 않으면 이 사건 점포에 대하여 단전조치를 취하겠다’는 내용의 내용증명우편을 발송하였다.
2) 피고들이 위 체납관리비를 지급하지 않자, 원고는 2013. 1. 30. 이 사건 점포에 대한 전기공급을 중단하였다(이하 ‘이 사건 단전조치’라 한다).
마. 원고의 피고들에 대한 관리비 부과
원고가 2012. 10.경부터 2014. 12.경까지 피고들에게 부과한 관리비 내역은 별지3 관리비 부과 내역 기재와 같고, 위 기간 동안의 공용 부분 관리비는 합계 77,421,160원이다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5, 7, 8, 16, 31, 32, 34호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 본소청구
가. 청구원인에 관한 판단
1) 원고의 주장
피고들은 이 사건 관리규약에 따라 2012. 10.분부터 2013. 2.분까지의 전유부분 미납관리비와 공용부분 미납관리비, 2013. 3.분부터 2014. 12.분까지의 공용부분 미납관리비 합계 96,331,562원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2) 이 사건 관리규약의 효력
가) 집합건물법 제29조 제1항은 ‘규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다’고 규정하고 있으며, 이는 강행규정이다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다61561 판결 참조).
나) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 제정 관리규약이 집합건물법 제29조 제1항에 따라 설정되었음을 인정할 만한 아무런 증거가 없고, 갑 제11, 31호증의 각 기재에 의하면, 개정 관리규약을 위한 2012. 4. 16.자 총회에 구분소유자 총 인원 67명의 4분의 3인 50.25명에 미달하는 47명만이 참석한 사실을 인정할 수 있다. 이에 의하면 개정 관리규약 역시 집합건물법 제29조 제1항의 결의 요건을 갖추지 못하였다. 그 밖에 이 사건 관리규약이 이 사건 집합건물 구분소유자의 4분의 3이상의 찬성을 얻어서 의결되었다는 사실을 인정할 증거가 없다.
다) 이 사건 관리규약은 집합건물법의 규정에 어긋나는 것으로서 그 효력이 없다(원고는 이 사건 관리규약이 무효라 하더라도 2012. 4. 16.자 총회에서 추인되었다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 위 총회가 집합건물법 제29조 제1항의 결의 요건을 갖추지 못하였으므로 원고의 위 주장은 이유 없다).
라) 이 사건 관리규약은 적법한 관리비 청구권원이 될 수 없다.
3) 관리규약이 없는 경우 구분소유자가 부담하는 관리비의 범위
가. 관련 법리
(1) 집합건물법 제17조는 ‘각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담한다’고 규정하고 있고, 제25조 제1항은 ‘관리인은 공용부분의 보존ㆍ관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다’고 규정하고 있는바, 이에 의하면, 위 법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않더라도, 위 법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다22266, 22273 판결 참조).
(2) 한편 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지ㆍ관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지ㆍ관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지ㆍ관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적ㆍ구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 참조).
나) 판단
(1) 위 법리를 토대로 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 기초사실에 갑 제13호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 원고가 피고들에게 부과한 관리비 중 2012. 10.분부터 2014. 12.분까지의 공용부분 관리비 합계 77,421,160원은 일반관리비, 공동전기료, 기본전력비, 전력기금, 공동상하수도료, 시설유지비, 장기수선충당금, 부가세, 인건비 등 이 사건 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지ㆍ관리를 위하여 지출되는 비용 또는 입주자 전체의 이익을 위하여 일률적으로 지출하게 되는 성격의 비용으로서 공용부분 관리비에 해당됨을 인정할 수 있다. 또한 이 사건 점포의 1/2 지분권자인 피고들은 이 사건 점포에 부과된 공용부분 관리비를 그 지분 비율에 따라 납부할 의무를 부담한다(집합건물법 제17조).
(2) 피고들은 원고에게 공용부분 관리비로서 각 38,710,580원(＝공용부분 관리비 합계 77,421,160원×1/2)을 지급할 의무가 있다.
4) 미납관리비 연체료 부분
가) 원고는 피고들에게 이 사건 관리규약이 정하는 바에 따라 미납관리비에 대한 연체료의 지급도 구하고 있다.
나) 관리비를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종으로서(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 참조), 집합건물법에 의하여 당연히 인정되는 것이 아니라 개별 집합건물에서의 관리규약에 의하여 정해지는 것이다.
다) 연체료 부과의 근거가 되는 이 사건 관리규약이 유효하지 않음은 앞서 본 바와 같고, 달리 연체료 부과근거가 없으므로 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.
라) 다만, 약정이율에 의한 지연손해금의 지급을 구하는 주장에는 법정이율에 의한 지연손해금의 지급을 구하는 주장이 포함되어 있다고 봄이 상당하므로, 피고들은 원고로부터 이행청구를 받은 다음날부터 민법이 정하는 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
5) 소결론
피고들은 원고에게 공용부분 관리비 각 38,710,580원 및 이에 대하여 2015. 1. 20.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달 다음날인 2015. 1. 22.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2015. 9. 23.까지 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 피고들의 주장에 관한 판단
1) 피고들의 주장
원고가 청구하는 관리비는 지나치게 과다하게 계산되었다. 게다가 피고들은 원고의 불법적인 단전조치로 이 사건 점포를 전혀 사용하지 못하였으므로 관리비를 지급할 의무가 없다.
2) 판단
원고가 피고들에게 부과한 관리비가 과다하게 계산되었다는 점을 인정할 증거가 없고, 원고의 이 사건 단전조치가 연체관리비를 지급받기 위한 부득이한 조치였다는 점은 아래에서 보는 바와 같다. 피고들의 주장은 이유 없다.
3. 반소청구
가. 본안전항변에 관한 판단
1) 본안전항변
이 사건 단전조치로 인한 손해배상을 구하는 피고들의 반소에 대하여, 원고는, 이 사건 관리규약에 관리비연체를 이유로 한 관리단의 단전조치에 관하여 소유자들은 손해배상청구를 하지 않기로 하는 규정이 있으므로 피고들의 반소청구는 부적법하다고 주장한다.
2) 판단
가) 소극적 소송요건의 하나인 부제소합의는 합의 당사자가 처분할 수 있는 권리의 범위 내에서 특정한 법률관계에 한정될 때 허용되며, 그 합의 시에 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하다(대법원 2013. 7. 11. 선고 2011다81053 판결 참조).
나) 위 법리를 토대로 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제7, 17호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 관리규약에 ‘소유자등은 관리비 납부의무를 2개월(선수 관리비 납부 등) 이행치 않아 관리주체가 취한 단전, 단수 및 기타 제제 조치로 인한 직접, 간접적인 피해로 관리주체에게 민형사상의 어떠한 손해배상과 이의를 제기치 않는다’는 내용의 규정이 있는 사실, 피고 1이 2012. 3. 13. ‘상기인은 ○○○○ 빌딩 관리규약 내용을 충분히 검토하여 그 내용을 이의 없이 이행할 것을 동의함으로 동의서(이하 ’이 사건 동의서‘라 한다)에 서명 날인하여 제출합니다’는 내용의 동의서를 작성한 사실은 인정된다.
다) 그러나 앞서 인정한 기초사실에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하여 보면, 원고와 피고들 사이에 부제소 합의가 있었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
① 이 사건 동의서는 ‘입주자는 관리규약 내용에 대한 동의서 및 각서를 제출하여야 한다’고 규정한 이 사건 관리규약 제7조 제15항에 따라 일괄적으로 작성된 것으로 보인다. 그렇다면, 이 사건 동의서에 원고에 대하여 이 사건 단전조치로 인한 손해배상청구를 하지 않겠다는 피고 1의 구체적인 의사가 반영되었다고 보기는 어렵다.
② 이 사건 관리규약이 집합건물법 제29조 제1항의 결의 요건을 갖추지 못하여 효력이 없음은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 동의서는 이 사건 관리규약이 유효함을 전제로 작성된 것으로 보인다. 피고 1이 이 사건 동의서를 작성할 당시 무효인 관리규약에 근거하여 이 사건 점포에 단전조치가 내려질 수 있고, 이로 인하여 원고에게 손해배상청구를 할 수 있다는 점까지 예상할 수 있었다고 보기 어렵다.
③ 집합건물의 관리단이 관리규약에 단전ㆍ단수 등의 조치에 대한 손해발생에 대하여 소유자가 아무런 이의를 제기할 수 없다는 규정을 두고, 소유자가 그러한 관리규약에 대한 이행동의서를 작성하는 것을 일괄적으로 부제소합의가 있는 것으로 본다면, 관리규약의 효력이나 단전ㆍ단수 조치의 위법성을 불문하고 집합건물의 소유자가 단전ㆍ단수 조치로 인한 손해를 배상 받는 것을 원천 봉쇄하는 불합리한 결과가 발생한다.
라) 원고의 본안전항변은 이유 없다.
나. 본안에 관한 판단
1) 피고들의 주장
가) 이 사건 단전조치는 무효인 관리규약에 근거하여 이루어진 것이고, 원고가 이 사건 단전조치를 취하지 않을 수 없는 절박한 사정이 있었다고 보기 어려우므로 위법하다.
나) 따라서 원고는 피고들에게 위법한 이 사건 단전조치로 인해 피고들이 입은 재산적 손해 615,409,700원과 위자료 각 500만 원을 배상할 책임이 있다.
2) 판단
가) 이 사건 관리규약의 효력
이 사건 관리규약이 집합건물법 제29조 제1항의 결의 요건을 갖추지 못하여 효력이 없음은 앞서 본 바와 같다.
나) 원고의 불법행위책임의 성립 여부
(1) 단전행위가 자신의 궁박한 상황에서 상대방의 부당한 의무 불이행에 대해 불가피하게 취한 조치로서, 상대방의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것으로 보이지 아니하며, 그 동기와 목적, 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경위 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 경우 이는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조에 정하여진 정당행위에 해당하는 것으로 볼 수 있다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결 참조).
(2) 위 법리를 토대로 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정한 기초사실에 갑 제 8, 11, 15, 31호증의 각 기재, 증인 소외 4, 소외 6의 각 증언 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하여 보면, 원고가 상가 건물인 이 사건 점포에 대하여 취한 이 사건 단전조치는 연체관리비를 지급받기 위한 부득이한 조치로서 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다.
① 피고들은 2008. 8.경부터 이 사건 단전조치가 있기 전인 2013. 1.경까지 장기간 동안 관리비를 체납하였고, 연체 관리비 액수도 수천만 원에 이른다.
② 원고는 피고들을 상대로 관리비의 지급을 구하는 민사소송을 제기하는 등 피고들의 관리비 체납문제를 적법한 절차를 통해 합리적으로 해결하기 위하여 노력하였으나, 피고들이 미납 관리비를 지급하지 않아 종국적인 해결에 이르지 못하였다.
③ 원고는 이 사건 단전조치를 취하기 전 2012. 11. 28.부터 2013. 1. 24.까지 아홉 차례에 걸쳐 피고들에게 미납관리비의 납부를 독촉하면서 단전조치를 예고하였다. 이에 피고 1은 2012. 12. 28. 원고와 2013. 1. 28.까지 체납관리비를 납부하겠다는 내용의 합의를 하기도 하였으나, 결국 합의한 내용을 이행하지 아니하였다.
④ 원고는 피고들의 관리비 연체가 계속되자 이 사건 단전조치 이외의 방법, 즉 이 사건 점포의 전기 부분에 관하여 모자 분리를 하여 피고들의 관리비 연체로 인한 원고의 부담을 줄이려는 노력을 하였으나, 피고들의 동의가 없어 모자 분리를 할 수 없었다.
⑤ 원고는 피고들이 이 사건 점포에서 퇴거하게 되면 연체 관리비 징수에 현저한 어려움이 있을 것이라고 판단하고 부득이 이 사건 단전조치를 취한 것으로 보인다.
⑥ 원고는 2012. 4. 16.자 총회에서 ‘관리주체가 독촉장을 발부한 후에도 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 소유자등에 대하여는 단전조치를 취할 수 있다’는 내용의 이 사건 관리규약 제17조 제5항을 신설하였고, 피고 1은 위 총회에 참석하였다. 따라서 피고들은 계속해서 관리비를 연체할 경우 이 사건 점포에 단전조치가 취해질 수 있음을 충분히 예상할 수 있었다.
⑦ 피고들을 제외한 이 사건 집합건물의 다른 구분소유자들은 원고의 관리업무 수행에 관하여 별다른 문제를 제기하고 있지 않는 것으로 보이고, 특히 이 사건 단전조치에 대해서도 과반수의 구분소유자들이 동의의 의사를 밝힌 것으로 보인다.
다) 이 사건 단전조치가 위법하다는 전제 아래에서 한 피고들의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
4. 결론
원고의 본소청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 본소청구와 피고의 반소청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
(별지 생략)
판사 노행남(재판장) 김재학 박지숙