【원 고】
【피 고】
【변론종결】
2013. 1. 10.
【주 문】
1. 피고는 원고에게,
가. 별지 표시 부동산을 인도하고,
나. 2011. 11. 11.부터 위 부동산 인도완료일까지 월 1,925,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 청구원인에 관한 판단
가. 인정사실
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 6호증, 을 2호증의 3, 을 4, 8호증, 을12호증(가지번포 포함)의 각 기재 및 영상, 감정인 하윤주의 임료감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.
(1) 원고는 2011. 10. 4. 서울서부지방법원 2008타경8047, 16659(중복) 부동산 임의경매사건에서 소외 2가 소유하던 별지 표시 부동산(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)에 관한 매각허가결정을 받아, 2011. 11. 11. 그 매각대금을 지급하고 이 사건 점포에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
(2) 피고는 위 이전등기 이전부터 현재까지 이 사건 점포를 점유하면서, 약국 및 편의점을 운영하고 있다.
(3) 이 사건 점포의 2011. 11. 11.부터 2012. 11. 10.까지의 월 임료(보증금이 없는 경우)는 1,925,000원이다.
나. 판단
위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 점포를 점유할 정당할 권리가 없는 한, 그 소유자인 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있고, 2011. 11. 11.부터 이 사건 점포의 인도완료일까지 월 1,925,000원(앞서 든 증거에 의할 때 2012. 11. 11. 이후의 월임료도 변동이 없을 것으로 본다)의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
2. 피고의 주장에 관한 판단
가. 대항력 있는 임차권 주장에 관하여
(1) 임대차계약의 체결 사실
(가) 우선, 위에서 든 증거에 갑 8호증(가지번호 포함)의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 피고가 2005. 10. 31. 소외 1과 상가건물에 있는 이 사건 점포에 관해 보증금 1억 5,000만 원, 월세 200만 원의 임대차계약을 체결한 사실, 소외 1의 처 소외 2는 2007. 10. 17. 이 사건 점포에 관한 소유권을 취득한 후 소외 1의 이 사건 점포에 관한 임대인 지위를 승계하였고, 피고도 이에 동의한 사실을 각 인정할 수 있다.
(나) 그런데 피고는 소외 1과 이 사건 점포 중 일부에 대해서는 약국 영업을 위한 임대차계약을, 다른 일부에 대해서는 편의점 영업을 위한 임대차계약을 각 체결하였다고 주장한다. 그리고 을 1호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 피고와 소외 1이 이 사건 점포에 관하여, 보증금을 1억 원으로만 정한 임대차계약서 1장과 보증금 5,000만 원 및 월세 200만 원으로 정한 임대차계약서 1장을 각 작성한 사실도 인정할 수 있다. 그러나 이 사건 변론에 나타나거나 앞서 든 증거 및 을 2호증의 4의 기재 및 영상에 의해 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, 피고와 소외 1이 이 사건 점포 중 어느 특정 부분을 어떠한 영업을 위해 임대차하였다고 볼 아무런 증거가 없는 점, 피고가 2012. 1. 13. 원고에게, “처음에는 이게 계약서가 두 개가 되어 있는데 원래 처음에는 약국 하나로만 했어요,”라거나 “원래는 그거 1억 5,000만 원에 월세 200만 원 해가지고 약국만 계약했어요.”라고 말한 바 있는 점, 피고는 이 사건 점포에서 약국과 편의점을 함께 운영하고 있고, 두 영업을 위한 공간이 명확히 구별되지도 않는 점 등에 비추어 보면, 피고와 소외 1이 2장의 임대차계약서를 작성하였다는 사실만으로 그들 사이에 이 사건 점포의 일부에 관한 2개의 임대차계약이 체결되었다고 보기 부족하고, 달리 볼 증거가 없다. 피고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
(2) 가장임차인 여부
(가) 한편 원고는, 원고와 소외 1 또는 소외 2 사이의 임대차계약이 통정허위표시에 의한 가장임대차계약이라고 주장한다. 살피건대, 앞서 든 증거에 갑 1호증의 1, 2, 갑 3호증, 갑 7호증(가지번호 포함), 갑 12호증의 1, 2, 갑 13호증, 을 3호증의 3의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 소외 1과 소외 2가 피고의 누나 소외 3의 아들과 며느리인 사실, 피고는 소외 1과 이 사건 점포에 관하여 위 (1)(가)항 기재계약조건이 담긴 임대차계약서 1장을 작성한 것이 아니라, 앞서 살핀 바와 같이 2장의 임대차계약서를 작성한 사실, 이 2장의 임대차계약서에는 각 보증금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 분할지급하도록 기재되어 있으나, 피고는 실제 위 임대차계약서 2장에 기재된 각 지급일과 지급금액에 따라 보증금을 지급하지 않았고, 보증금 명목의 돈도 소외 1이 아닌 소외 3이나 소외 2에게 지급한 사실, 소외 2가 2008.경 이 사건 점포를 주식회사 하나은행이나 소외 4에게 담보로 제공하면서 이 사건 점포의 임차인이 존재하지 않는다는 내용의 각서를 작성해 준 사실 등을 인정할 수 있다. 그러나 피고가 위 임대차계약 이후 이 사건 점포를 점유하면서 실제 약국 또는 편의점 영업을 해 온 점, 피고가 2005. 11. 10. 이 사건 점포 내 편의점 부분에 관한 사업자등록절차를 마치고, 2007. 1. 10. 위 각 임대차계약서에 관해 확정일자를 받았으며, 같은 날 이 사건 점포 내 약국 부분에 관한 사업자등록절차도 마친 점, 주식회사 하나은행의 소외 3에 대한 이 법원 2009가합3166호 유치권부존재확인 소송에서, 소외 3은 소외 2로부터 이 사건 점포를 임차한 사람이 자신이라고 주장하였으나, 이 법원은, 피고가 이 사건 점포를 단독으로 임차하였다고 봄이 상당하다며 위 은행의 전부 승소판결을 선고하였고, 같은 판결이 그 취지대로 확정된 점 등 앞서 든 증거 및 갑 2호증, 갑 14호증, 을 1호증의 1, 2, 을 2호증의 4의 각 기재를 종합하여 인정할 수 있는 여러 사정에 비추어 보면, 앞서 살핀 사정만으로 원고의 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 통정허위표시로 체결되었다고 보기 부족하고, 달리 볼 증거가 없다.
(나) 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
(3) 상가건물임대차보호법의 적용 여부
(가) 상가건물임대차보호법(이하 ‘법’은 이를 가리킨다) 제2조 제1항 단서, 법 시행령 부칙(2010. 7. 21. 및 2008. 8. 21., 이하 ‘부칙’은 이를 가리킨다) 제2조 제1항, 구 법 시행령(2008. 8. 21. 영 제20970호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제1항 제1호에 따라, 이 사건 점포가 있는 서울에서 2008. 8. 21. 전에 상가건물임대차계약이 체결된 경우 그 보증금액이 2억 4,000만 원을 초과하지 않는다면, 그러한 상가건물임대차에 대해서는 법을 적용하여야 한다.
(나) 그런데 피고와 소외 1이 이 사건 점포의 임대차계약에 관해 보증금을 1억 5,000만 원으로, 월세를 200만 원으로 각 정하였음은 앞서 살핀 바와 같으나, 앞서 든 증거 및 을 3호증의 1, 2, 을 6호증의 각 기재에 의하면, 소외 1이 2007. 10. 2. 피고에게, ‘월 임대료 200만 원은 없는 것으로 한다’는 의사를 표시하였고, 이후 피고가 원고에게 이 사건 점포에 관한 월세를 지급한 바 없는 사실도 인정할 수 있다[을 9호증의 1, 2의 각 기재, 이 법원의 현대백화점에 대한 금융정보제출명령 결과에 의하면, 피고가 이 사건 점포에서 영업하면서 소외 2에게 자신 명의의 신용카드(가족용)를 주고 매월 100만 원 또는 50만 원 한도에서 사용할 수 있도록 허락한 사실을 인정할 수 있으나, 같은 증거나 위 신용카드 사용기간 및 사용액수 등 여러 자료를 종합하여 보면, 피고는 소외 2 등의 월세 면제에 대한 불평 무마를 위해 친족간 호의의 일환으로 위와 같은 허락을 한 것으로 볼 수 있어, 위와 같은 사정만으로 피고와 소외 1 사이의 위 월세면제 합의가 실효되었다거나 새로운 월세지급약정이 존재하였다고 보기 어렵다].
(다) 따라서 피고는 월세 없이 보증금 1억 5,000만 원에 이 사건 점포를 임차하였다고 보아야 하므로, 이에 대해서는 법을 적용하여야 한다.
(4) 대항력요건 구비 여부
(가) 법 제3조 제1항은 상가건물임차인이 임차건물의 양수인 등 제3자에 대한 대항력 요건으로 건물의 인도와 사업자등록을 규정하고 있는데, 여기서 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 법이 적용되는 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련되었다.
(나) 한편, 법 제4조, 법 시행령 제3조 및 부가가치세법 제5조, 같은 법 시행령 제7조(소득세법 제168조 및 법인세법 제111조의 사업자등록에 준용)에 의하면, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있고, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항, 특히 임대차 목적물, 면적, 보증금 및 차임(변경이나 갱신 시에는 변경된 보증금 및 차임)에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다.
(다) 이러한 관계 법령의 내용과 법이 정한 사업자등록의 법적 기능을 종합하여 보건대, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서에 기재된 임대차 목적물, 면적, 보증금, 차임 등이 실제와 불일치하여 일반사회통념상 실제의 임대차를 표상한다고 볼 수 없거나 당해 임대차건물에 법이 적용되는 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있는지 인식할 수 없다면, 그 임차인은 적법하고 유효한 공시방법을 갖추지 못한 것이므로 그에 대해 법이 정한 대항력을 부여할 수 없다고 보아야 한다.
(라) 이러한 전제를 바탕으로 이 사건을 보건대, 앞서 든 증거에 의하면, 피고가 이 사건 점포에 관해 작성한 2장의 임대차계약서를 가지고 같은 점포에 관한 사업자등록을 2회에 걸쳐 신청하였는데, 그 2장의 임대차계약서나 이에 따른 이 사건 점포에 관한 사업자등록사항의 각 기재 내용이 다음 [표] ‘등록사항’란 가재와 같음을 인정할 수 있고, 피고의 이 사건 점포에 관한 실제 임대차계약 내용이 같은 표 ‘실제’란 기재와 같음은 앞서 살핀 바와 같다. 그리고 이러한 사실관계에서 살필 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, 피고가 사업자등록으로써 공시한 2개 임대차계약의 내용은 피고의 실제 임대차계약의 수 및 그 면적, 보증금 및 월세 등과 전혀 일치하지 않는 점, 2개의 임대차계약 중 약국 부분에 관한 보증금 및 월세 조건은 법 제2조 제2항, 법 시행령 제2조 제3항에 따라 월세를 보증금으로 환산하여 더할 때, 2억 5,000만 원(2,000,000 × 100/1 + 50,000,000 = 2억 5,000만 원)의 보증금으로 계산되어 앞서 살핀 이 사건 점포에 관한 법 적용 상한보증금 2억 4,000만 원을 초과하는 점, 설령, 위 2개의 임대차계약이 이 사건 점포 전체에 관한 보증금 1억 5,000만 원의 임대차계약을 공시한다손 치더라도, 실제 임대차계약에는 이미 면제된 월세 200만 원이 함께 공시되어 있어 이를 위와 같은 방식으로 환산해 보증금에 포함하면, 그 금액(3억 5,000만 원 = 2,000,000 × 100/1 + 150,000,000)이 앞서 살핀 이 사건 점포에 관한 법 적용 상한보증금을 초과하는 점 등을 종합적으로 고려하여 보면, 일반적인 사회통념상 위와 같은 피고의 사업자등록이 실제 임대차계약 내용을 표상한다고 볼 수 없고, 여기에 터 잡아서는 이 사건 점포에 관해 법이 적용되는 사업장을 임차한 사업자가 존재함을 인식할 수도 없다고 보아야 한다.
[표]항 목등록사항실제비고임대차계약의 수2개 (2005. 11. 10. 약국 부분 등록, 2007. 1. 10. 편의점 부분 등록)1개등록 시, 일부 또는 부분 임대차로 표기하거나 임차부분에 관한 도면을 첨부하지 않음.임대차면적약국33.05㎡31.36㎡ (등기부상 면적)피고는 이 사건 점포와 연결된 공용부분도 함께 사용하고 있음.편의점33.05㎡보증금약국5,000만 원1억 5,000만 원-편의점1억 원월세약국200만 원없음-편의점없음
(마) 따라서 피고의 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 적법하고 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없으므로, 피고는 이 사건 임대차계약에 관한 대항력 요건을 갖추지 못하였다.
(5) 피고의 이 부분 주장은 결국 받아들일 수 없다.
나. 신의칙 위반 주장에 관하여
(1) 나아가 피고는, 원고가 이 사건 점포의 임대차보증금 상당액을 고려하여 현저하게 저렴한 가격으로 같은 점포를 취득하고서도 임차인인 피고의 대항력 결여를 기화로 부당한 이익을 얻으려는 의도에서 보증금 반환을 거부하고 피고에게 건물인도를 청구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하므로 허용될 수 없다고 주장한다.
(2) 살피건대, 원고가 경매절차에서 매각대금 약 2억 4,000만 원을 지급하고 이 사건 점포의 소유권을 취득하였음은 당사자 사이에 별다른 다툼이 없지만, 앞서 든 증거에 비추어 추단할 수 있는 이 사건 점포의 시가에 견주어 볼 때 위 매각대금이 현저히 저렴한 가격이라 보기 어려운 점, 설령, 현재의 시가와 위 매각대금 사이에 피고의 임대차보증금 1억 5,000만 원 이상의 차이가 있더라도, 그것이 곧바로 부당한 이익이라 단정할 수 없는 점, 원고가 당초부터 피고의 대항요건 불비를 인식한 상태에서 이 사건 점포에 관해 입찰하였다고 볼 아무런 자료가 없는 점 등 이 사건 변론에 나타난 여러 사정을 고려하여 볼 때, 원고의 이 사건 건물인도 청구가 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 없다.
(3) 피고의 위 주장도 받아들일 수 없다.
3. 결론
그러므로 원고의 이 사건 각 청구는 모두 이유 있어 인용한다.
[별지 생략]
판사 최우진