【원 고】
【피 고】
주식회사 사람과 지구어머니외 2 (소송대리인 법무법인 우현지산 담당변호사 박범준)
【변론종결】
2009. 1. 21.
【주 문】
1. 원고들의 피고들에 대한 각 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.
【청구취지】
1. 별지 기재 1. 부동산에 관하여,
가. 피고 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘피고 신탁회사’라고만 한다)는 피고 주식회사 사람과지구어머니(이하 ‘피고 시행사’라고만 한다)에게, 2007. 2. 26.자 부동산담보신탁계약 및 2008. 3. 27.자 부동산담보신탁변경계약에 관한 원고 1의 이 사건 소장부본 송달일자 신탁일부해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
나. 피고 시행사는 원고 1에게 2007. 8. 16. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 별지 기재 2. 부동산에 관하여,
가. 피고 신탁회사는 피고 시행사에게, 2007. 2. 26.자 부동산담보신탁계약 및 2008. 3. 27.자 부동산담보신탁변경계약에 관한 원고 2의 이 사건 소장부본 송달일자 신탁일부해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
나. 피고 시행사는 원고 2에게 2007. 11. 26. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
3. 피고 주식회사 롯데기공(이하 ‘피고 시공사’라고만 한다)은 원고들의 피고 신탁회사에 대한 이 사건 소장부본 송달일자 신탁일부해지 의사표시에 대하여 각 동의의 의사표시를 하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고 시행사는 2003. 10.경부터 서울 동대문구 제기동 (지번 생략) 대 1820.1㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고만 한다, 처음에는 같은 동 (지번 생략) 외 12필지였으나 12필지가 같은 동 (지번 생략) 토지에 병합되어 이 사건 토지가 되었음) 지상에 한방테마상가인 소위 ‘불로장생타워’(이하 ‘이 사건 상가’라고만 한다)를 신축·분양하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라고만 한다)을 추진하면서 그 자금조달을 위하여 금융기관으로부터 대출을 받고 그 대출원리금 상환을 담보하기 위하여 이 사건 토지를 신탁회사에 담보신탁하게 되었다.
나. 피고 시행사는 2003. 10. 23. 교보생명보험 주식회사 외 2회사로부터 사업자금을 차용하기로 하고 대출약정을 체결하였고, 2003. 10. 24. 주식회사 하나은행을 신탁회사로 하여 주식회사 하나은행에 이 사건 토지를 신탁하였다.
다. 피고 시행사는 2006. 1. 10. 주식회사 국민은행과 대출약정(피고 시공사도 병존적 채무인수자로서 공동당사자가 됨)을 체결함으로써 교보생명보험 주식회사 등과의 2003. 10. 23.자 대출약정 및 주식회사 하나은행과의 2003. 10. 24.자 신탁계약이 해지되었고, 2006. 1. 10. 피고 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 이 사건 토지를 피고 신탁회사에게 신탁하였다.
라. 2007. 2. 말경 이 사건 상가의 준공이 나자 피고 시행사와 피고 신탁회사는 이 사건 토지 뿐 아니라 이 사건 상가까지도 신탁계약을 체결하기 위하여 위 2006. 1. 10.자 부동산담보신탁계약을 해지하였다.
마. 피고 시행사는 2007. 2. 26. 피고 신탁회사와 사이에 이 사건 토지에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 2007. 3. 7. 피고 신탁회사와 사이에 이 사건 상가에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하였다.
바. 피고 시행사는 2007. 3. 23. 롯데캐피탈 주식회사와 사이에, 피고 시공사의 병존적 채무인수약정 하에 대출약정을 체결함으로써, 피고 시행사와 주식회사 국민은행 사이에 체결한 2006. 1. 10.자 대출약정은 해지되었다. 피고 시행사와 피고 신탁회사는 2007. 3. 23.에는 위 대출약정에 따라 위 부동산담보신탁계약(2007. 3. 7.자)상 1순위 우선수익자를 ‘비제이유동화전문유한회사’에서 ‘롯데캐피탈 주식회사’로 변경하는 부동산담보신탁변경계약을 체결하였고, 2007. 7. 10.에는 2순위 우선수익권자를 피고 시공사로 변경하는 부동산담보신탁변경계약을 체결하였다.
사. 피고 시행사와 롯데캐피탈 주식회사, 피고 시공사는 2008. 1. 22. 위 2007. 3. 23.자 대출약정서를 변경하는 업무협약을 체결하였고, 2008. 3. 27. 1순위 우선수익권자를 ‘롯데캐피탈 주식회사’에서 ‘피고 시공사’로 변경하는 내용의 부동산담보신탁변경계약을 체결하였다.
아. 한편, 원고 1은 2007. 8. 16. 피고 시행사와 사이에, 별지 기재 1. 부동산에 관하여 분양대금 96,674,500원으로 하는 상가분양계약을 체결하였고, 분양대금과는 별도로 상가개발비 1,540만 원을 부담하기로 약정하였다. 원고 1은 위 분양계약과 상가개발약정에 따라 2007. 8. 14. 100만 원(가계약금), 2007. 8. 16. 4,067,450원, 2007. 9. 28. 3,900만 원, 2007. 10. 5. 2,000만 원, 같은 달 8. 3,900만 원 합계 103,067,450원을 지급하였다.
자. 피고 2는 2007. 11. 26. 피고 시행사와 사이에, 별지 기재 2. 부동산에 관하여 분양대금 103,790,000원으로 하는 상가분양계약을 체결하고, 피고 시행사에게 2007. 11. 26. 100만 원, 2007. 11. 26. 14,568,500원, 2007. 12. 3. 78,521,500원 합계 94,090,000원을 지급하였다.
2. 원고들의 주장에 관한 판단
가. 원고들 주장
원고들은 피고 시행사와 사이에 별지 기개 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라고만 한다)에 관한 분양계약을 체결하고 그 분양대금을 모두 납부하였으므로, 피고 신탁회사는 피고 시행사에게 2007. 2. 26.자 이 사건 토지에 관한 부동산신탁계약 및 2008. 3. 27.자 이 사건 상가에 관한 부동산신탁계약 변경계약의 각 일부해지를 원인으로 하여 이 사건 각 부동산의 소유권이전등기절차를 이행하고, 피고 시행사는 원고들에게 매매를 원인으로 위 각 부동산의 소유권이전등기절차를 이행하며, 피고 시공사는 피고 신탁회사에게 위 각 신탁일부해지 의사표시에 대하여 각 동의 의사표시를 할 의무가 있다. 그 근거는 다음과 같다.
(1) 건축물의 분양에 관한 법률 제1조, 제4조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호의 각 규정에 의하면, 신탁계약상의 수익자보다 피분양자에게 우선권을 부여하고 있으나, 피고 시행사와 피고 신탁회사 사이에 체결된 위 각 신탁계약은 신탁계약상의 수익자보다 피분양자를 우선하는 규정을 두고 있지 않아서 무효이므로, 위 각 법령에 따라 우선수익권자인 피고 시공사는 이 사건 신탁일부해지에 대하여 동의의 의사표시를 할 의무가 있다.
(2) 피고 시공사는, 피고 시행사와 사이에 체결된 2003. 10. 23.자 공사도급계약에 의하면 피고 시행사가 사업을 계속 진행하지 못하게 될 경우 그 사업권을 양수받기로 하는 등 일종의 공동사업자의 지위에 있을 뿐 아니라, 피고 시행사와 주식회사 국민은행 사이의 2006. 1. 10.자 대출약정서 제22조 제1항 제4호의 규정에 따르면 피고 시공사는 우선수익자로서 피고 시행사의 신탁계약해지에 묵시적으로라도 동의할 의무가 있다.
(3) 피고 시행사와 피고 신탁회사 사이의 이 사건 토지 및 상가에 관한 각 신탁계약의 목적에는 피고 시행사의 수분양자에 대한 채무이행부분이 포함되어 있으므로, 수분양자는 일정한 경우 신탁계약에 기하여 우선수익자나 수탁자에 대하여 직·간접적인 권리를 취득한다.
(4) 피고 시공사는 2008. 1. 22. 피고 시행사의 롯데캐피탈 주식회사에 대한 대출금채무를 인수하면서 그 당시까지의 미분양물량을 파악하였고, 그 미분양물량에 대한 분양권한을 피고 시행사에게 일방적으로 맡겨두지 않고 피고 시공사 및 롯데캐피탈 주식회사의 동의 없이는 미분양물량에 대한 분양을 못하도록 하였고, 피고 시공사 등의 동의하에 분양하더라도 모든 분양수입금을 피고 시행사의 국민은행계좌(계좌번호 : 생략)로 입금하도록 하였다. 이로써 피고 시공사는 2007. 3. 23.자 대출약정서 제11조 제1항 제2호에 따라 피고 시행사로부터 이 사건 사업권을 양도받아 피고 시행자의 수분양자인 원고들에 대한 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차이행의무를 인수받았다.
(5) 피고 시공사가 피고 시행사로 하여금 분양대금수납계좌를 국민은행계좌(계좌번호 : 생략)로 제한한 시점이 2008. 1. 22.이고, 그 이전에는 피고 시행사가 어떤 예금계좌로 분양대금을 수납할지에 관한 명시적인 제한이 없었는데, 원고들은 위 제한시점 이전에 이 사건 각 부동산에 관한 분양계약서에 기재된 바에 따라 국민은행계좌(계좌번호 : 생략)로 분양대금의 지급을 완료하였다.
그리고, 원고들이 분양대금을 입금한 위 국민은행계좌에는 원고들 이외의 다른 수분양자들이 그 분양대금으로 짐작되는 돈이 입금된 사정이 있고, 그 중 일부가 피고 시공사에게 지급된 것으로 판단된다.
위와 같은 사정을 종합하면, 피고 시공사 등은 피고 시행사가 원고들의 분양대금을 납입한 위 국민은행계좌로 수분양자들로부터 분양대금을 수령하고 있다는 사실을 알고 있었다고 추정된다.
가사, 피고 시공사 등이 위와 같은 사실을 알지 못하였다고 하더라도, 피고 시행사는 원고들에게 이 사건 각 부동산을 분양할 권한이 있었고, 원고들은 그 분양대금의 수납계좌가 일정한 계좌로 제한된다는 사실을 알지 못하였으므로, 피고들은 원고들에게 청구취지 기재와 같은 의무를 부담한다.
나. 판단
(1) 먼저 원고가 주장하는 건축물의 분양에 관한 법률(이하 ‘건축물분양법’이라고만 한다) 등의 관련 규정들이 강행의 효력규정에 해당하는지 여부에 관하여 살피건대, ① 건축물분양법의 목적은 건축물의 ‘분양절차 및 방법’에 관한 사항을 정함으로써 ‘건축물 분양과정의 투명성’과 ‘거래 안전성’을 확보하여 분양받는 자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지함에 있는 점( 제1조), ② 위 관련 규정에 위반한 부동산 신탁계약·대리사무계약이 그 자체의 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 반드시 부동산 신탁계약·대리사무계약의 사법상의 효력을 부인하여야만 비로소 건축물분양법의 목적을 이룰 수 있다고 볼 수도 없는 점{ 건축법 제8조의 규정에 의한 허가권자가 분양사업자로부터 신탁계약서 등을 구비한 분양신고를 받고 그 내용을 검토하여 분양신고의 수리 여부를 판단하면서 관련 규정의 준수 여부를 심사함( 제5조)과 동시에 건축물분양법의 형사처벌 규정( 제10조)을 통하여 건축물분양법의 목적이나 입법취지를 충분히 구현할 수 있다}, ③ 무효화하는 효력 규정이 명문으로 존재하지 않음에도 불구하고 개별 법규를 강행의 효력규정으로 해석하여 그 법규 위반 행위를 무효화하는 경우, 이는 절대적 무효여서 선의의 제3자 보호에 문제가 있고 그 해석 기준의 불명확성으로 법적 안정성에도 반하므로, 당해 법규에 무효화하는 효력 규정이 명문으로 존재하지 않는 이상 입법자의 객관적 의사는 단속규정으로 봄이 타당하고, 명문의 규정이 없음에도 해석으로 강행의 효력규정으로 보는 것은 특별한 사정이 없는 한 가급적이면 제한적으로 봄이 바람직 한데 건축물분양법 규정에 위반한 부동산 신탁계약·대리사무계약을 무효로 하는 명문의 규정이 건축물분양법에 존재하지 아니하는 점, ④ 건축물분양법 및 그 시행령의 관련 규정과 유사한 입법취지·목적·내용 등을 담아 의무 규정의 형식으로 규정된 구 주택건설촉진법 제32조(2002. 8. 26. 법률 제6732호로 개정되기 전의 것) 및 구 주택공급에 관한 규칙에 위반된 경우 그 사법적 효력까지 부인된다고 보고 있지는 않는 점 등을 종합하면, 건축물분양법령 중 원고가 주장하는 관련 규정은 강행의 효력규정이 아닌 단속규정에 지나지 아니하고, 따라서 위 관련 규정에 위반하여 법률행위가 이루어졌더라도 그 행위의 사법상 효력에는 아무런 영향이 없다.
따라서, 위 건축물분양법령이 강행규정임을 전제로 하는 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
(2) 다음으로, 피고 시공사가 2003. 10. 23.자 공사도급계약에 따라 피고 시행사와 공동사업자의 지위에 있는지, 또한 피고 시공사가 2006. 1. 10.자 대출약정서 제22조 제1항 제4호의 규정에 따라 피고 시행사의 신탁계약해지에 대하여 묵시적 동의의무가 있는지 살핀건대, ① 공사도급계약서(을 1호증의 3)의 특수조건 제4조는 ‘피고 시행사가 공사비나 사업비, 대출원리금의 상환이 불가능하거나 본 공사와 관련 없는 피고 시행사의 채무가 발생하여 사업의 계속적인 진행이 불가하다고 판단되는 경우에는 프로젝트 파이낸싱 약정에 따라 사업시행권은 피고 시공사에게 양도되고 피고 시행사의 대출원리금 잔액은 피고 시공사가 기존 약정금리로 인수하여 상환하되, 상환기간은 상호협의하여 조정할 수 있다’라고 규정하고 있으나, 위 규정만으로 피고 시공사가 피고 시행사의 공동사업자라고 할 수 없다. 그리고 ② 앞서 본 바와 같이, 위 2006. 1. 10.자 대출약정은, 피고 시행사와 롯데캐피탈 주식회사 사이의 2007. 3. 23.자 대출약정에 의하여 2006. 1. 10.자 대출약정이 해지되었으므로, 위 대출약정이 여전히 유효함을 전제로 피고 시공사에게 피고 시행사의 신탁계약해지에 대하여 묵시적 동의의무가 있다는 원고들의 주장도 이유 없다.
(3) 또한, 수분양자가 신탁계약에 기하여 우선수익자나 수탁자에 대하여 직·간접적인 권리를 취득하는지 살피건대, 이 사건 토지 및 상가에 대한 각 신탁계약의 목적은 우선수익자의 권리를 보호하고 신탁물건을 보존하여 사업을 수행하며, 대출원리금의 우선상환을 확보하는 데에 있으므로, 수분양자가 이 사건 각 신탁계약에 의하여 반사적으로 이익을 얻는 경우는 별론으로 하고 위 신탁계약이 수분양자의 권리보호에도 그 목적이 있음을 전제로 하는 원고들의 위 주장도 이유 없다.
(4) 나아가, 피고 시공사가 피고 시행사로부터 이 사건 사업권을 양도받아 피고 시행자의 수분양자에 대한 채무를 인수하였는지 살피건대, 을 4호증의 3(업무협약서)의 기재에 의하면, 피고 시공사는 2008. 1. 22. 피고 시행사 등과 사이에 업무협약서를 작성하였고, 그 업무협약서 제5조에는 ‘본건 사업의 분양(기분양, 미분양 물건 모두 포함)과 관련된 모든 책임 및 그로부터 발생하는 민원, 소송 등(이에 국한하지 아니함) 제반 분쟁에 대한 모든 책임은 피고 시행사가 전적으로 부담하며, 어떠한 경우에도 피고 시공사 등이 이를 인수, 승계하지 아니한다’라고 규정되어 있는 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면, 피고 시공사가 피고 시행사의 사업권을 양수하지 않았음을 명시적으로 약정한 것으로 볼 수 있으므로, 이에 어긋나는 원고들의 위 주장도 이유 없다.
(5) 마지막으로, 원고들이 분양대금 수납계좌의 제한시점 이전에 분양대금을 납부하였는지 등, 또는 피고 시행사가 이 사건 각 신탁계약을 해지할 권한이 있는지에 관하여 살핀다.
① 을 4호증의 1(대출약정서)의 기재에 의하면, 피고 시행사가 2007. 3. 23. 롯데캐피탈 주식회사와 사이에(피고 시공사의 병존적 채무인수약정) 대출약정을 체결할 당시에 분양대금 수납계좌를 국민은행계좌(계좌번호 : 생략)로 제한하였으므로, 2008. 1. 22. 분양대금 수납계좌가 위 국민은행계좌로 제한되었다는 원고들의 주장 부분은 이유 없다.
② 원고들이 분양대금을 입금한 국민은행계좌(계좌번호 : 생략)에 원고들 이외의 다른 수분양자들이 그 분양대금으로 짐작되는 돈이 입금되었고, 위 계좌에서 인출된 돈이 피고 시공사에게 입금되었다는 사정만으로, 피고 시공사가 원고들을 포함한 수분양자들의 분양대금이 위 국민은행계좌로 입금되고 있다는 사실을 알고 있었다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거도 없다.
③ 앞서 본 바와 같이 피고 시행사보다 우선하는 우선수익자 피고 시공사가 존재하므로, 이 사건 각 신탁계약은 위탁자인 피고 시행자가 임의로 해지할 수 없는 타익신탁이어서 그 신탁계약에 정한 해지사유가 있는 경우에만 신탁계약을 해지할 수 있다 할 것이다( 신탁법 제58조, 제56조).
그런데, 갑 6호증의 2, 을 3호증(각 부동산신탁계약서)의 각 기재에 의하면, 이 사건 토지 및 상가에 대한 각 부동산신탁계약은 신탁기간의 만료, 신탁기간 중 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하고 신탁계약을 해지하는 때, 천재지변 등 부득이한 사정이 있는 경우 수탁자의 동의를 얻거나 경제사정 변화 등 기타 상당한 사유에 의하여 신탁의 목적달성이 불가능하거나 현저히 곤란하여 수탁자와 협의하여 해지하는 때, 신탁기간 종료 전이라도 우선수익자와 위탁자간에 체결한 여신거래계약위반, 신탁계약위반 등으로 신탁부동산을 처분한 때에 각 종료되는 사실(위 각 신탁계약서 제24조 제1항, 제23조 제1항, 제2항, 제17조 제1항)을 인정할 수 있는바, 위와 같은 해지사유들에 대한 주장·입증이 없는 이 사건에 있어서 피고 시행사가 피고 신탁회사를 상대로 위 각 신탁계약을 해지할 권한이 있음을 전제로 하는 원고들의 위 주장도 이유 없다.
다. 소결론
따라서, 원고들의 위 각 주장은 모두 이유 없다.
3. 결 론
그렇다면, 원고들의 피고들에 대한 이 사건 각 청구는 모두 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 마옥현