【원 고】
【피 고】
드림리츠 주식회사 외 5인 (소송대리인 법무법인(유한) 화우 외 3인)
【변론종결】
2011. 9. 20.
【주 문】
1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.
【청구취지】
1. 피고 드림리츠 주식회사, 신동아건설 주식회사, 대한주택보증 주식회사는 연대하여 별지 2 목록 원고란 기재 각 원고들에게 같은 목록 (자)항 기재 각 금원 및 그 중 (다)항 기재 각 금원에 대하여는 (나)항 기재 각 지급일 다음날부터, (마)항 기재 각 금원에 대하여는 (라)항 기재 각 지급일 다음날부터, (아)항 기재 각 금원에 대하여는 (사)항 기재 각 지급일 다음날부터, (바)항 기재 각 금원에 대하여는 2011. 4. 1.부터 2011. 8. 11.자 청구취지 변경신청서가 위 피고들에게 최종 송달된 날까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고들이 피고 드림리츠 주식회사, 신동아건설 주식회사로부터 별지 2 목록 (가)항 기재 아파트를 각 분양받음에 있어 피고 주식회사 국민은행, 주식회사 우리은행, 농업협동조합중앙회 중 같은 목록 (차)항 기재 각 피고들과 사이에 체결한 중도금대출약정에 의한 같은 목록 (카)항 기재 각 금원에 대한 원고들의 채무는 존재하지 아니함을 확인한다.
【이 유】
1. 기초 사실
가. 당사자의 지위
(1) 원고들은 고양시 일산서구 덕이동에 있는 하이파크시티 신동아 파밀리에 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 분양받은 수분양자들이다.
(2) 피고 드림리츠 주식회사(이하 ‘피고 드림리츠’라 한다)는 이 사건 아파트를 신축·분양하는 사업의 시행사이고, 피고 신동아건설 주식회사(이하 ‘피고 신동아건설’이라 한다)는 피고 드림리츠와 이 사건 아파트의 신축공사에 대한 도급계약을 체결하고 이 사건 아파트를 신축한 시공사이다.
(3) 피고 대한주택보증 주식회사(이하 ‘대한주택보증’이라 한다)는 피고 드림리츠와 이 사건 아파트의 분양과 관련하여 주택분양보증계약(이하 ‘이 사건 분양보증계약’이라 한다)을 체결하였다.
(4) 피고 주식회사 국민은행, 주식회사 우리은행, 농업협동조합중앙회(이하 각각 ‘피고 국민은행’, ‘피고 우리은행’, ‘피고 농협’이라 하고, 이들을 통틀어 ‘피고 은행들’이라 한다)는 피고 드림리츠, 신동아건설과 이 사건 아파트의 분양에 따른 중도금 납부업무와 관련하여 협약을 체결하고 원고들에게 별지 2 목록 (마)항 ‘중도금’란 기재 각 금원을 대출(이하 ‘이 사건 대출’이라 한다)하였다.
나. 분양계약의 체결 및 대금지급
(1) 원고들은 피고 드림리츠와 별지 2 목록 기재와 같이 아파트를 분양받기로 하는 내용의 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였다.
(2) 이 사건 분양계약의 내용 중 이 사건의 쟁점과 관련된 사항은 다음과 같다.
① 입주예정일: 2010년 12월(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보하기로 함)
② 잔금의 납부일: 입주지정 기간(제1조)
③ 원고들은 피고 드림리츠의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다(제2조 제3항).
④ 제2조 제3항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 피고 드림리츠는 원고들에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다(제3조 제2항).
⑤ 피고 드림리츠가 입주예정일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 대금에 대하여 소정의 연체요율에 의거해 원고들에게 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다(제5조 제4항).
⑥ 원고들은 공급대금 및 연체료를 기일 내에 완납하고 피고 드림리츠가 요구한 제반 서류를 제출한 후 입주일이 명시된 입주증을 발급받아 입주하여야 한다(제16조 제1항).
(3) 원고들은 이 사건 분양계약에 따라 별지 2 목록 (다), (마), (아)항 기재와 같이 계약금, 중도금의 전부 또는 일부(옵션대금 포함)를 지급하였다.
다. 분양계약의 해제 통지
(1) 원고들과 피고들 사이의 이 사건 소송은 2011. 3. 7. 소가 제기된 이 법원 2011가합2128호, 2011. 3. 28. 소가 제기된 이 법원 2011가합2739호, 2011. 4. 22. 소가 제기된 이 법원 2011가합3855호, 2011. 6. 3. 소가 제기된 이 법원 2011가합5486호 사건을 병합한 것인데, 위 각 소장에서 원고들은 ‘피고 드림리츠가 수분양자들에게 입주일로 변경·통지한 2011. 2. 28.까지 원고들이 이 사건 아파트에 입주할 수 없었을 뿐만 아니라 2011. 3. 31.까지 이 사건 아파트에 입주할 수 없을 것이 명백하므로 이 사건 분양계약을 해제한다’고 주장하고 있다.
(2) 피고 드림리츠는 2011. 3. 14. 이 법원 2011가합2128호 사건의 소장 부본을, 2011. 4. 8. 2011가합2739호 사건의 소장 부본을, 2011. 4. 29. 2011가합3855호 사건의 소장 부본을, 2011. 6. 17. 2011가합5486호 사건의 소장 부본을 송달받았다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 312, 갑 제33호증의 1 내지 38, 갑 제47호증의 1 내지 47, 갑 제48호증의 1 내지 19, 갑 제49호증의 1 내지 810, 을가 제18호증의 1 내지 3, 을나 제8호증의 1 내지 4의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 피고 드림리츠에 대한 청구에 관한 판단
가. 이 사건 분양계약 제2조 제3항에 따른 분양계약의 해제 여부
(1) 원고들의 주장
원고들은 다음과 같은 이유로 이 사건 분양계약 제2조 제3항에 따라 이 사건 분양계약을 해제하였으므로, 피고 드림리츠는 계약해제에 따른 원상회복으로 원고들에게 계약금 및 중도금을 반환하고, 이 사건 분양계약서 제3조 제2항에 따라 위약금으로 공급대금 총액의 10%를 지급할 의무가 있다고 주장한다.
(가) 피고 드림리츠는 이 사건 분양계약 제2조 제3항에 따라 입주예정일인 2010. 12.로부터 3개월 이내에 이 사건 아파트에 원고들을 입주할 수 있게 하여야 한다.
(나) 피고 드림리츠는 원고들에게 입주예정일을 2011. 2. 28.로 지정·통보하였으나 그때까지 이 사건 아파트의 사용승인을 받지 못하여 원고들을 이 사건 아파트에 입주시키지 못하였다. 또한 피고 드림리츠는 2011. 3. 18. 이 사건 아파트의 사용승인을 받지 못한 상태에서 입주기간을 확정하지 않은 채 입주안내문을 수분양자들에게 보냈을 뿐 원고들에게 입주기간을 제대로 지정·통보하지 않았다. 피고 드림리츠는 2011. 3. 31. 15:58경에 비로소 이 사건 아파트에 대한 동별 사용승인을 받았다. 그로 인하여 원고들은 이 사건 분양계약에서 정한 제반 서류를 갖추어 2011. 3. 31. 이 사건 아파트에 입주할 수 없었다.
(다) 또한 이 사건 아파트에는 2011. 3. 31.까지 여러 세대에 필수시설물이 설치되지 않고 마감공사가 되지 않는 등 전유부분과 공용부분에 많은 하자가 있었다. 따라서 이 사건 아파트는 2011. 3. 31.까지 원고들이 입주할 수 있는 상태에 있지 않았다.
(라) 결국 원고들은 피고 드림리츠의 귀책사유로 피고 드림리츠가 최초로 지정·통보함으로써 입주일로 확정된 2011. 2. 28.까지는 물론 입주예정일로부터 3개월의 기간만료일인 2011. 3. 31.까지도 이 사건 아파트에 입주할 수 없었다.
(2) 인정 사실
(가) 피고 신동아건설의 공사지연
1) 피고 드림리츠는 2010. 6. 21.경 이 사건 아파트에 관한 홈페이지에 ‘신동아건설이 피고 드림리츠와 협의 없이 2010. 5.경부터 50일째 공사를 중단하고 있고, 2008년에도 공사를 중단한 사실이 있다’는 내용의 글을 게재하였다. 또한 피고 드림리츠는 2010. 11. 8.경부터 2010. 12. 29.경까지 세 차례에 걸쳐 이 사건 아파트의 수분양자들에게 ‘피고 신동아건설의 공사 중단 및 워크아웃으로 인한 공사기간 연장때문에 부득이하게 입주예정일이 2011년 2월 말로 변경되었다. 정확한 입주지정기간은 향후 입주안내문을 통하여 안내할 예정이니 이를 참고하여 잔금 납부 및 입주계획을 준비하시기 바랍니다.’는 내용의 서면을 보냈다.
2) 이 사건 아파트 공사의 실행공정률은 예상공정률보다 다소 낮았다. 즉, 이 사건 아파트는 2블럭 1,208세대, 3블럭 432세대, 4블럭 1,676세대 합계 3,316세대로 구성되어 있는데, 2010. 12.경을 기준으로 이 사건 아파트 중 2블럭의 공정률은 86.94%, 3블럭의 공정률은 84.75%, 4블럭의 공정률은 89.56%였다.
3) 피고 드림리츠는 피고 신동아건설의 주관으로 2011. 2. 18.부터 이 사건 아파트의 사전방문행사를 진행하였는데, 이 사건 아파트 공사가 완료되지 않았다는 이유로 이 사건 아파트의 수분양자들로부터 항의를 받았다. 피고 드림리츠는 2011. 2. 28.경 이 사건 아파트의 수분양자들에게 ‘신동아건설로부터 2011. 2.경 입주가 가능할 것이라는 통보를 받고 이를 수분양자들에게 안내하였으나, 이미 우려했던 것처럼 공사가 미흡하여 입주개시는 2011. 3. 18. 이후가 되어야 가능할 것으로 예상된다. 정확한 입주개시일은 신동아건설의 확인을 거쳐 안내할 예정이다’는 내용의 서면을 보냈다. 또한 2011. 2. 말 입주를 계획한 세대의 입주일정 변경에 따른 혼선을 방지하기 위하여 ‘입주일정 지연에 따른 임시거주 대책’을 마련하고 ‘기존 주택처분, 임대차 만기도래 및 자녀의 학교전학문제 등을 이유로 불가피하게 거주장소가 필요한 세대에게 이사비 지원을 포함한 임시거주 대책을 마련하였으니 이용신청을 할 수 있다.’는 내용의 서면을 보냈다.
(나) 2011. 3. 18.경 입주지정일 통보 및 입주안내문 발송
1) 피고 드림리츠는 2011. 3. 18.경 이 사건 아파트의 수분양자들에게 한 장으로 된 ‘입주개시일 안내의 건’이라는 제목의 서면(갑 제34호증의 2)과 함께 ‘입주안내문’이라는 제목의 브로슈어(갑 제34호증의 1)를 보냈다.
2) ‘입주개시일 안내의 건’이라는 서면에는 “신동아파밀리에 아파트가 여러분의 관심과 성원에 힘입어 2011. 3. 31.부로 입주를 시작하게 되었습니다. 이에 당해 아파트 입주개시일을 3월 31일로 안내하오니 동봉한 입주안내문을 참고하시어 입주를 진행해 주시기 바랍니다.”라고 기재되어 있고, 그 중 “입주개시일을 3월 31일”이라는 부분에 밑줄이 그어져 있고 그 글자가 진한 활자체로 인쇄되어 있다. 또한 ‘입주기간 및 입주증 발급 안내’라는 항목으로 아래와 같은 〈표〉가 그려져 있다.
입주지정기간2011. 3. 31.(목)∼2011. 5. 29(일) 〈60일간〉 일요일 휴무입주증발급발급요건입주정산금 완납, 중도금대출 완제 또는 담보 전환 완료장소입주지원센터(하이파크시티 신동아파밀리에 홍보관) ☎ 1644-(이하 생략)경기도 고양시 일산서구 덕이동 373-16번지
또한 위 〈표〉 아래에는 “중도금 대출이자 납부 안내”라는 항목으로 “당사에서 중도금에 대한 이자를 대납하는 기간은 최초입주개시일 전일인 2011. 3. 30.까지이며, 익일인 2011. 3. 31.부터 발생되는 대출금 이자는 계약자님께서 직접 부담하여야 합니다.”라는 내용이 기재되어 있고, 그 중 “2011. 3. 30.까지이며”라는 부분과 “2011. 3. 31.부터 발생되는 대출금 이자는 계약자님께서 직접 부담하여야 합니다.”라는 부분에 밑줄이 그어져 있다.
3) 한편 ‘입주안내문’이라는 브로슈어(갑 제34호증의 1)에서는 ‘입주절차 안내’, ‘입주기간 및 분양대금 납부’, ‘중도금대출 상환 또는 담보대출 전환’, ‘소유권이전등기’ 등을 비롯한 13개의 항목으로 구분하여 입주절차를 안내하고 있다. 그런데 ‘입주안내문’의 목차 뒤에 게재된 피고 드림리츠의 대표이사와 피고 신동아건설 대표이사의 인사말 중간에 “본 입주안내문을 통하여 정확한 입주지정기간을 안내하여야 하나 현재 당 현장의 입주개시일이 확정되지 않아 이를 안내하지 못한 점 양해하여 주시기 바라며, 향후 신동아건설의 확인을 거쳐 별도로 안내하도록 하겠습니다.”라는 기재가 있다. 반면 “입주기간 및 분양대금 납부”라는 항목에서는 〈표〉로 입주지정기간, 분양대금 납부방법 등에 관하여 설명하고 있는데, “입주지정기간: 2011. 3. 31.부터 2011. 5. 29.까지, 입주개시일: 2011. 3. 31.”이라고 기재되어 있고, 그 〈표〉 아래에 “상기 입주개시일은 소관청의 사용승인 여부에 따라 변경될 수 있습니다.”라고 기재되어 있다.
(다) 이 사건 아파트에 대한 사용검사 경과
1) 경기도 공동주택 품질검수단은 2011. 2. 22. 이 사건 아파트의 검수를 실시하였으나, 지적사항이 200여 개에 이르는 등 세대 내부 및 외부 등 미시공 부위가 다수 있어 품질검수가 어렵다는 결론을 내렸다. 일산소방서는 2011. 3. 8. 이 사건 아파트의 소방시설 합동점검을 위한 관계자 사전회의를 개최하였으나 피고 신동아건설의 불참으로 진행되지 못하자 이 사건 아파트 전수 확인점검을 실시하여 55건의 소방시설 미비사항을 적발하고 시정조치하였다.
2) 피고 드림리츠는 2011. 3. 16. 주택법 제29조에 따라 고양시장에게 이 사건 아파트 전체의 사용검사를 신청하였으나, 그 다음날 고양시장으로부터 ‘입주자 사전방문 지적사항 조치 결과(현장대리인, 감리자 확인)’, ‘경기도 품질검수 지적사항 조치 결과(현장대리인, 감리자 확인)’, ‘하자보수 보증증권 원본’, ‘공사 감리자 의견서’를 2011. 3. 31.까지 제출하라는 통보를 받았다.
3) 고양시장은 2011. 3. 17. 이 사건 아파트 사용검사 관련 부서에 ‘2011. 3. 25.까지 관련 법령상 이 사건 아파트 사용검사의 적합 여부 등을 검토하여 회신하여 달라’고 요청하였고, 그 후 관련 부서와 협의한 결과 해당 공동주택사업은 완료되었으나 지구 내 하수기반시설이 완료되지 않았다고 판단하였다. 고양시장은 2011. 3. 25. 피고 드림리츠에게 ‘임시 우회 오수관로 원상복구 조치’, ‘CCTV 촬영보고서 및 수밀시험 성적서 제출’, ‘실시계획인가 시 협의조건 준수’, ‘도시개발구역 내외의 우·오수하수관에 대하여 기존 공공하수도 연계지점까지 공용개시에 따른 사전점검 선이행 및 관련 서류 제출’을 2011. 3. 31.까지 보완하라고 통보하였다.
4) 피고 드림리츠는 2011. 3. 30. 고양시장에게 감리의견서를 첨부하여 이 사건 아파트의 동별 사용검사신청을 하였다. 고양시장은 관련 부서의 협의 결과, 감리의견서, 경기도 품질검수단의 현장확인 결과, 고양시장과 입주예정자 대표의 현장 합동점검 및 담당공무원의 현장확인 결과 등을 종합하여 이 사건 아파트가 주택법 제29조 제1항 단서에서 정한 ‘완공된 주택’이라고 판단하고, 2011. 3. 31. 15:58경 ‘실시계획인가 시 협의조건 준수, 오수관로 사업에 대한 별도 협의 및 입주자 사전방문 지적사항 등 시공하자에 대한 조속한 조치’ 등을 조건으로 하여 이 사건 아파트에 대한 동별 사용검사를 승인하였다.
(라) 동별 사용승인 후 입주안내 및 입주현황
1) 피고 드림리츠는 2011. 3. 31. 18:00경부터 이 사건 아파트의 수분양자들에게 ‘이미 안내한 것처럼 2011. 3. 31.부터 입주가 정상적으로 진행되고 있으니, 입주지정기간 내에 입주하시기 바랍니다’, ‘입주지연에 대해 송구스럽게 생각합니다. 사용승인 결과 2011. 3. 31.부터 입주가 가능함을 알려드립니다’라는 내용의 문자메시지를 전송하였다.
2) 또한 피고 드림리츠는 같은 날 이 사건 아파트의 수분양자들에게 ‘동별 사용승인에 따른 분양대금 납부 안내의 건’이라는 제목으로 ‘이 사건 아파트의 동별 사용검사가 완료됨에 따라 2011. 3. 31.부터 입주가 정상적으로 진행되고 있습니다. 동별 사용검사에 따라 입주 시 분양대금의 10%에 해당하는 금액을 유보하거나 전액을 납부하는 경우 분양대금의 10%에 해당하는 금액에 대해서는 선납할인이 적용됩니다.’는 내용의 안내문을 보냈다.
3) 이 사건 아파트 수분양자들이 2011. 3. 31.부터 2011. 4. 10.까지 이 사건 아파트에 입주한 현황은 다음 〈표〉 기재와 같다.
(연도 생략)
입주일자 3. 31. 4. 1.4. 2.4. 3.4. 4.4. 5.4. 6.4. 7.4. 8.4. 9.4. 10. 입주세대수6 23 1 0 4 10 6 4 8 5 1 누적세대수6 29 30 30 34 44 50 54 62 67 68
2011. 3. 31. 이 사건 아파트에 입주한 6세대 중 1세대는 잔금을 납부한 상태에서 입주하였고, 나머지 5세대는 잔금을 지급하지 못한 채 피고 드림리츠로부터 입주증을 발급받아 입주하였으며 2011. 4. 1.부터 2011. 4. 5. 사이에 잔금을 납부하였다. 한편 2011. 3. 28.부터 2011. 3. 31.까지 잔금을 납부한 세대는 3세대이고, 2011. 4. 1. 잔금을 납부한 세대는 26세대이며, 2011. 4. 5.경까지는 48세대가, 2011. 4. 8.까지 69세대가 잔금을 납부하였다. 또한 2011. 4. 1. 이후 수분양자들의 입주가 지속적으로 이루어져 2011. 4. 10.경까지 68세대가 입주를 마쳤고, 피고 드림리츠가 지정한 입주기간인 2011. 5. 29.까지 415세대가 이 사건 아파트에 입주하였다.
4) 고양시장은 2011. 5. 4. 이 사건 아파트 전체에 대한 피고 드림리츠의 사용검사신청을 승인하였다.
5) 이 사건 변론종결일에 가까운 2011. 9. 2.경까지 이 사건 아파트에는 총 3,316세대 중 1,215세대 정도가 입주하였다.
(마) 2011. 3. 31. 전후의 하자 현황
1) 피고 신동아건설은 2011. 2. 18.부터 2011. 2. 20.까지 진행한 사전방문행사에서 원고 2가 분양받은 세대( 주소 생략)를 비롯한 일부 세대에 도어클로져 미설치, 세면대 배수트랩 미설치, 일부 바닥 및 벽타일 미시공, 타일 마감 불량, 일부 대리석 파손 및 마감 불량 등의 하자가 있다는 지적을 받고 그 후 하자보수공사를 진행하였다.
2) 그러나 원고 200이 분양받은 세대( 주소 생략)를 비롯한 일부 세대에 2011. 3. 23.경 대리석 시공 불량이나 벽면 균열·마감 불량, 씽크대 미시공 등의 하자가 남아 있었다. 또한 원고 3이 분양받은 세대( 주소 생략)를 비롯한 일부 세대에 2011. 4.경 벽면 마감 불량, 전자레인지·에어컨 미설치, 욕실 마감공사 미시공 등의 하자가 남아 있었다.
3) 또한 2011. 3. 23.경 이 사건 아파트의 지하주차장에는 누수로 인하여 바닥에 물이 고여 있었고, 원고 200은 2011. 3. 23. 자신이 분양받은 세대( 주소 생략)에 방문하여 안방 화장실 문을 열 때 유리문이 깨지기도 하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제8호증의 8, 9, 10, 12, 13, 갑 제13호증, 갑 제14호증의 1 내지 4, 갑 제15호증의 2, 3, 갑 제16호증, 갑 제17, 18호증의 각 1 내지 3, 갑 제19호증의 1 내지 6, 갑 제34호증의 1, 2, 갑 제38호증의 1 내지 47, 갑 제39호증의 1 내지 4, 갑 제41호증의 1, 2, 갑 제43호증, 갑 제53 내지 55호증의 각 1 내지 4, 갑 제72호증의 1 내지 13, 갑 제73호증, 을가 제4호증의 1 내지 3, 을가 제5호증의 1 내지 6, 을가 제6호증의 각 기재 및 영상, 이 법원의 고양시장, 대한주택보증 주식회사에 대한 각 사실조회 결과, 변론 전체의 취지
(3) 판단
(가) 입주예정일의 의미
이 사건 분양계약 제2조 제3항에 의하면 ‘피고 드림리츠의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우’ 원고들이 이 사건 분양계약을 해제할 수 있는데, 이 사건 분양계약서에 입주예정일이 “2010년 12월(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)”이라고 기재되어 있다.
이 사건 분양계약서에서 입주예정일로 단순히 날짜를 기재하지 않고 “2010년 12월(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별 통보키로 함)”이라는 문구를 사용하고 있는데, 이는 공사 진행 상황에 따라 입주예정일이 변경될 가능성이 있음을 미리 예정한 것이라고 볼 여지가 있다. 그러나 이 사건 분양계약서 제2조 제3항은 수분양자의 해제권 발생요건을 위 입주예정일을 기준으로 3개월 내에 입주할 수 있는지 여부로 정하고 있는데, 만일 피고의 일방적 통보만으로 입주예정일을 변경할 수 있다고 한다면 위 조항이 무의미하게 될 수 있다. 따라서 입주예정일이 공정에 따라 다소 변경될 경우 이를 추후 개별 통보하는 것처럼 기재되어 있다고 하더라도 입주예정일을 피고 드림리츠가 일방적으로 변경할 수는 없고, 위 문구를 실제로 입주를 할 수 있는 날이 위 입주예정일과 달라질 경우에 피고 드림리츠가 이를 수분양자들에게 개별적으로 통보하여야 한다는 의미로 해석하여야 할 것이다.
또한 위 입주예정일란에 날짜를 기재하지 않은 채 2010년 12월이라고 기재되어 있는데, 이는 입주예정일을 2010. 12. 31.이라고 정한 것으로 해석하는 것이 합리적이다. 왜냐하면 기한에 연도와 월만 기재되고 날짜의 기재가 없는 경우에는 통상 그 달의 말일에 기한이 도래한 것으로 볼 수 있기 때문이다.
(나) 피고 드림리츠의 2011. 3. 18.자 통보의 의미
원고들은, 피고 드림리츠가 2011. 3. 18. 이 사건 아파트의 사용승인을 받지 못한 상태에서 입주기간을 확정하지 않은 채 입주안내문을 수분양자들에게 보냈을 뿐 원고들에게 입주기간을 제대로 지정·통보하지 않았고, 그로 인하여 원고들이 이 사건 분양계약에서 정한 제반 서류를 갖추어 2011. 3. 31. 이 사건 아파트에 입주할 수 없었다고 주장하고, 이에 대하여 피고 드림리츠는 위와 같은 통보를 입주지정통보라고 주장한다.
이 사건 분양계약서 제16조 제1항에서 ‘원고들은 공급대금 및 연체료를 기일 내에 완납하고 피고 드림리츠가 요구한 제반 서류를 제출한 후 입주일이 명시된 입주증을 발급받아 입주하여야 한다.’고 정하고 있다. 원고들이 이 사건 아파트에 입주하기 위해서는 위 규정에 따라 공급대금을 완납하여야 하는데, 이 사건 분양계약서에서 잔금납부기일을 입주지정시로 정하고 있어 피고 드림리츠가 입주일을 지정하지 않는 이상 원고들로서는 잔금을 납부하고 입주를 할 수 없다.
위에서 본 바와 같이 피고 드림리츠는 2011. 3. 18.경 이 사건 아파트의 수분양자들에게 ‘입주개시일 안내의 건’이라는 서면과 함께 ‘입주안내문’이라는 제목의 브로슈어를 보냈다. 원고들을 포함한 수분양자들이 받은 ‘입주안내문’에는 피고 드림리츠의 대표이사와 피고 신동아건설의 대표이사의 인사말 중간에 ‘본 입주안내문을 통하여 정확한 입주지정기간을 안내하여야 하나 현재 당 현장의 입주개시일이 확정되지 않아 이를 안내하지 못한 점 양해하여 주시기 바라며, 향후 신동아건설의 확인을 거쳐 별도로 안내하도록 하겠습니다.’는 기재가 있다. 그러나 ‘입주개시일 안내의 건’이라는 서면에는 입주개시일이 2011. 3. 31.로 되어 있고 입주지정기간이 2011. 3. 31.부터 2011. 5. 29.까지로 되어 있고, ‘입주안내문’이라는 브로슈어에도 “입주지정기간: 2011. 3. 31.부터 2011. 5. 29.까지, 입주개시일: 2011. 3. 31.”이라고 기재되어 있다.
위와 같은 ‘입주개시일 안내의 건’이라는 안내서면 및 ‘입주안내문’ 브로슈어의 형식과 기재 내용, 위 서류가 동봉되어 수분양자들에게 함께 통지된 점 등 여러 사정에 비추어 볼 때, ‘입주안내문’ 브로슈어의 인사말 부분에 다소 불명확한 문구를 포함하고 있다고 하더라도 피고 드림리츠는 2011. 3. 18.경 입주개시일을 2011. 3. 31.로 지정하여 수분양자들에게 이를 통지하였다고 할 것이다. 이와 같은 서류를 받은 수분양자들로서도 이 사건 아파트의 입주개시일을 2011. 3. 31.로, 입주지정기간을 2011. 3. 31.부터 2011. 5. 29.까지로 파악하는 데 지장이 있었다고 볼 수 없다. 실제로 일부 수분양자들은 2011. 3. 28.부터 잔금을 납부하기 시작하고 2011. 3. 31.경부터 2011. 4. 초 이 사건 아파트에 입주하였는데, 위 수분양자들은 위와 같이 이해하고 입주절차를 준비하였다고 볼 수 있다(이 사건 아파트의 수분양자들 중 2011. 3. 31. 이 사건 아파트에 입주한 세대가 6세대에 불과하나 그 후 전반적인 입주세대수에 비추어 볼 때 허위로 이 사건 아파트에 입주한 것처럼 가장하였다고 볼 수 없다).
결국, 2011. 3. 18.자 입주안내문에는 입주지정기간만을 단순히 통지하는 것이 아니라, 수분양자들로 하여금 그 기간 내에 진행되어야 할 입주절차, 즉 잔금납부 및 정산, 대출금 상환 및 담보대출 전환, 관리비 등 납부, 입주증 발급 등의 구체적 절차를 기재하고 그에 따라 필요한 준비를 하도록 최고하였고, 수분양자들이 입주절차에서 필요한 제반 사항을 준비할 수 있도록 위 입주지정통보일과 입주지정기간의 시작일 사이에는 10일 이상의 기간이 있었으므로, 피고 드림리츠는 원고들에게 이 사건 분양계약에서 요구되는 입주지정통보를 하였다고 볼 수 있다(위에서 본 바와 같이 피고 드림리츠가 이 사건 아파트에 대한 동별 사용승인을 받기 전인 2011. 3. 18. 수분양자들에게 입주개시일과 입주지정기간을 통지하였으나, 그 무렵에는 이 사건 아파트 공사가 대체로 완료되어 있었고 2011. 3. 16. 고양시장에게 이 사건 아파트의 사용검사를 신청한 상태였으며, 2011. 3. 31. 이 사건 아파트에 대하여 실제로 동별 사용승인이 이루어진 이상, 동별 사용승인 전인 2011. 3. 18.자 입주지정일 통지가 이 사건 분양계약의 입주기간의 지정으로서 효력이 없다고 볼 수 없다).
(다) 2011. 3. 31.자 사용승인과 그 통보의 의미
1) 피고 드림리츠가 2011. 3. 31.에야 비로소 고양시로부터 동별 사용승인을 받고 같은 날 18:00경 원고들에게 이 사건 아파트의 사용검사처리를 문자메시지로 통보함으로써 원고들이 이 사건 분양계약에서 정한 입주절차를 거치는 데 필요한 기간이 확보되지 못한 것인지 문제된다.
2) 신동아건설이 2008. 12. 15.경부터 2009. 3. 14.경까지, 2010. 5. 15.경부터 2010. 9. 14.경까지 부분적으로 이 사건 아파트 공사를 중단하였고 2010. 12.경 이 사건 아파트 중 2블럭의 공정률은 86.94%, 3블럭의 공정률은 84.75%, 4블럭의 공정률은 89.56%에 불과했던 점, 2011. 2. 18.부터 진행된 이 사건 아파트의 사전방문행사에서도 이 사건 아파트 공사가 완료되지 않은 점이 문제되어 피고 드림리츠가 원고들에게 사과문을 보내기도 했던 점, 경기도 공동주택 품질검수단이 2011. 2. 22. 이 사건 아파트에 대해 검수를 실시한 결과 지적사항이 200여 개에 이르렀고, 세대 내부 및 외부 등 미시공 부분이 다수 있어 품질검수조차 어려웠던 점, 피고 드림리츠가 신동아건설의 공사지연으로 인하여 2011. 3. 16.에 이르러서야 사용검사신청을 하고, 사용검사 요건 미비 등을 보완한 직후인 2011. 3. 31.에 사용검사처리를 받은 점은 인정된다.
그러나 피고 드림리츠는 2011. 3. 30. 고양시장에게 감리의견서를 첨부하여 이 사건 아파트에 대한 동별 사용검사신청을 하였고, 고양시장은 2011. 3. 31. 15:58경 이 사건 아파트가 주택법 제29조 제1항 단서에서 정한 ‘완공된 주택’이라고 판단하여 이 사건 아파트에 대한 동별 사용승인을 하였다.
3) 피고 드림리츠가 2011. 3. 31. 18:00경 원고들에게 이 사건 아파트의 사용검사처리를 문자메시지로 통보하였기 때문에, 원고들이 사실상 그 날 입주하는 것이 거의 불가능하다는 이유로 이 사건 분양계약을 해제할 수 있는지 문제될 수 있는데, 아래 (라)항에서 이 사건 분양계약을 해제할 수 있는지 여부와 관련하여 이 문제를 판단하기로 한다.
(라) 이 사건 분양계약을 해제할 수 있는지 여부
1) 이 사건 분양계약 제2조 제3항에 의하면 원고들이 입주예정일로부터 3개월 이내에 이 사건 아파트에 입주할 수 없게 되는 경우에 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다.
2) 고양시장은 2011. 3. 31. 관련 부서의 협의 결과, 감리의견서, 경기도 품질검수단의 현장확인 결과, 고양시장과 입주예정자 대표 현장 합동점검 및 담당공무원의 현장확인 결과 등을 종합하여 이 사건 아파트가 주택법 제29조 제1항 단서에서 정한 ‘완공된 주택’이라고 판단하고 이 사건 아파트에 대한 동별 사용검사를 승인하였고, 다만 지구 내 하수기반시설이 완료되지 않았다는 등의 이유로 일정한 조건을 부가하였다. 또한 이 사건 아파트의 수분양자들은 2011. 3. 28.경부터 잔금을 내기 시작하여 2011. 3. 31. 6세대가 입주하였고 2011. 4. 1.에도 23세대가, 2011. 4. 2.에 1세대, 2011. 4. 4.에 4세대, 2011. 4. 5.에 10세대, 2011. 4. 6.에 6세대, 2011. 4. 7.에 4세대, 2011. 4. 8.에 8세대, 2011. 4. 9.에 5세대, 2011. 4. 10.에 1세대가 입주하는 등 지속적으로 이 사건 아파트에 입주하여 2011. 4. 10.경까지 68세대가 입주를 마쳤으며, 이 사건 변론종결일 무렵인 2011. 9. 2.경까지 이 사건 아파트에는 총 3,316세대 중 1,215세대 정도가 입주하여 입주율이 30%를 넘는다.
이러한 점에 비추어 볼 때 이 사건 아파트는 2011. 3. 31. 이전에 완공되어 2011. 3. 31. 고양시장으로부터 동별 사용승인을 받음으로써 수분양자들이 아파트에 입주하는 데 법적 장애가 존재하지 않게 되었고, 실제로 수분양자들이 입주하여 생활할 수 있는 상태에 있었다고 볼 수 있다.
2011. 4.경까지 원고 3이 분양받은 세대( 주소 생략)를 비롯한 일부 세대에 벽면 마감 불량, 전자레인지·에어컨 미설치, 욕실 마감공사 미시공 등의 하자가 남아 있었던 점은 위에서 본 바와 같다. 그러나 이 사건 아파트에 위와 같은 하자가 존재한다고 하더라도 그에 대하여 피고 드림리츠가 손해배상책임을 부담함은 별론으로 하고, 그 하자가 이 사건 아파트의 구조상, 기능상, 이용상의 중대한 결함에 해당하여 원고들이 이 사건 아파트에 입주하는 것이 불가능한 정도에 이르렀다고 볼 만한 자료가 없다.
3) 피고 드림리츠가 2011. 3. 31. 고양시로부터 사용승인을 받고 이를 그 날 18:00경에 통보한 것이 사실상 피고 드림리츠의 귀책사유로 원고들이 이 사건 아파트에 입주를 할 수 없게 한 사유에 해당하는지 문제된다.
가) 민법은 채무불이행에 대한 주요 구제수단으로 계약의 해제와 손해배상책임을 인정하고 있는데, 손해배상책임에 비하여 계약의 해제에 관해서는 좀 더 엄격한 요건을 요구하고 있다.
첫째, 판례는 이행지체의 경우 미지급대금이 경미한 경우에 계약을 해제하는 것은 신의성실의 원칙에 비추어 허용되지 않는다고 한다. 즉, 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다352, 353, 354 판결은 총 매매대금이 2,000만 원인 부동산의 매매대금 중 미지급액이 불과 105,000원일 뿐 아니라 그 미지급액에 대하여는 월 5부의 지연이자를 지급하기로 약속한 경우에 위와 같은 미지급액이 있다는 이유만으로 위 매매계약을 해제한다는 것은 신의칙에 위배된다고 하였다. 또한 대법원 1966. 5. 31. 선고 66다626 판결은 대금 140,000원의 부동산매매계약에서 매수인이 대금으로 원고에게 137,000원을 지급하여 이행지체 중에 있는 대금액이 3,000원에 불과한 경우에 미지급 대금이 경미한 점, 매매계약 당일에 매도인이 소유권이전등기서류를 매수인에게 교부하였으며 매도인이 매수인에게 잔대금액이 60,000원이라는 취지로 과대최고한 사정을 감안하여 매도인의 계약해제의 의사표시는 채권관계를 지배하는 신의성실의 원칙에 비추어 무효라고 판단하였다.
둘째, 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려면 당해 채무가 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무여야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 매매계약 전부를 해제할 수 없다( 대법원 2005. 11. 25. 선고 2005다53705, 53712 판결 등 참조). 계약상의 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별하는 것은 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용·목적·불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다( 대법원 2004. 10. 15. 선고 2003다69195 판결 등 참조). 이와 같이 채무자가 주된 채무를 이행하지 못한 경우에는 손해배상책임과 함께 계약의 해제를 인정하지만, 부수적 채무를 이행하지 못한 경우에는 계약의 해제를 인정하지 않고 손해배상책임만을 부담한다. 이와 마찬가지로 계약의 내용·목적·불이행의 결과 등 여러 사정을 고려하여 채무자가 이행하지 못한 채무가 경미하여 계약의 목적을 달성하는 데 지장이 없다고 판단되는 경우에는 계약의 해제를 인정해서는 안 되고 손해배상책임을 인정하는 것으로 충분하다고 보아야 할 것이다.
셋째, 민법에서 매도인의 담보책임의 경우에 하자가 있더라도 계약 목적을 달성하는 데 지장이 없는 경우에는 계약의 해제를 인정하지 않는다는 점을 명시하고 있다( 민법 제575조, 제580조, 제581조. 이에 관해서는 대법원 1987. 7. 7. 선고 86다카2943 판결 등 참조). 따라서 매매목적물에 일정한 하자가 있는 경우에 그 하자로 말미암아 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 매수인은 계약을 해제할 수 있지만, 그렇지 않은 경우에는 손해배상 등을 청구할 수 있을 뿐이다.
이와 같이 계약의 해제는 계약의 당사자가 계약의 구속력에서 벗어나게 하는 것이기 때문에, 손해배상과는 달리 엄격한 요건을 요구하고 있다고 볼 수 있다.
나) 한편 민법 제461조는 “변제의 제공은 그때로부터 채무불이행의 책임을 면하게 한다.”고 규정하고 있는데, 채무자가 이행을 제공한 이후에는 특별한 사정이 없는 한 채무불이행책임을 지지 않는다고 보아야 할 것이다. 약정에 따라 일정한 채무불이행의 요건을 충족하면 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있는 경우에 그 약정에서 정하지 않은 사항에 관해서는 원칙적으로 민법 규정이 적용될 수 있으므로, 특별한 약정이 없는 한 민법 제461조의 적용이 배제되는 것은 아니다.
다) 이 사건 분양계약 제2조 제3항은 피고 드림리츠가 입주예정일을 준수하지 못한 경우 원고들이 바로 분양계약을 해제할 수 있다고 정하지 않고 미리 3개월의 여유기간을 부여하고 있다. 이는 민법상 이행지체로 인한 법정해제권을 확인하는 취지에 불과한 것이 아니고, 이른바 약정해제권을 규정한 것으로 볼 수 있는데, 이 사건 분양계약 제2조 제3항에 기한 해제의 경우에는 최고를 요하지 않고 해제를 할 수 있다는 점에 의미가 있다. 그러나 이와 같이 계약에서 해제사유를 정한 경우에도 그 사유에 해당하기만 하면 무조건 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고, 채무불이행의 내용이 경미하여 그와 같은 채무불이행이 있다고 하더라도 계약의 목적을 달성하는 데 지장이 없다고 볼 수 있는 경우에는 원칙적으로 계약의 해제가 허용되지 않는다고 보아야 할 것이다.
라) 피고 드림리츠가 2011. 3. 31.까지 이 사건 아파트를 완공한 뒤 원고들에게 입주지정기간을 미리 통보하고 지정한 입주개시일이 도과하기 전에 고양시로부터 사용승인을 받아 원고들이 이 사건 아파트에 입주할 수 있도록 하였으므로, 이 사건 분양계약에 정한 해제사유가 발생하지 않았다고 볼 수 있다. 설령 피고 드림리츠가 2011. 3. 31.에야 비로소 관공서로부터 사용승인을 받은 다음 원고들에게 이를 통보하여 사실상 원고들이 입주할 수 있는 시간적 여유가 다소 부족했다고 하더라도, 피고 드림리츠가 이 사건 아파트에 관한 이행제공을 하여 원고들이 2011. 3. 31.부터 수일 내에 이 사건 아파트에 입주할 수 있었던 이상, 원고들은 위와 같은 사유를 들어 이 사건 분양계약을 해제할 수는 없다고 보아야 할 것이다.
이 사건 아파트의 사용승인을 받은 날인 2011. 3. 31.부터 이 사건 변론종결일 무렵인 2011. 9. 2.경까지 이 사건 아파트에 총 3,316세대 중 1,215세대 정도가 입주하고 있어 입주율이 30%가 넘는다. 만일 원고들이 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다고 한다면, 이 사건 아파트의 규모와 미입주자의 비율 등에 비추어 위와 같이 분양계약이 해제된 부분의 아파트를 새로 분양하는 것이 매우 곤란하게 될 것이고, 이는 이 사건 아파트의 수분양자 중 입주자들에게 이 사건 아파트의 가격 하락을 비롯한 막대한 손해를 입힐 수 있다. 이 점에서도 이 사건 분양계약의 해제를 인정하는 것이 바람직한 해결방법이라고 볼 수 없다.
마) 또한 피고 드림리츠가 입주예정일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이 사건 분양계약 제5조 제3항에 따라 이미 납부한 대금에 대하여 소정의 연체요율에 의거해 원고들을 비롯한 수분양자들에게 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제하도록 되어 있다. 따라서 원고들은 입주예정일에 입주할 수 없게 되는 경우 피고 드림리츠로부터 지체보상금을 지급받을 수 있다. 또한 피고 드림리츠는 이 사건 아파트의 수분양자들 중 입주일정 지연에 따라 기존주택처분, 임대차 만기 도래 및 자녀의 학교전학문제 등을 이유로 거주장소가 필요한 세대에 이사비 지원을 포함한 임시거주 대책 방안을 마련하였다. 이러한 점을 고려할 때 근소한 기간 경과를 이유로 하여 이 사건 분양계약 전체를 해제하는 것은 허용될 수 없다고 할 것이다.
(마) 원고들의 해제 의사표시의 적법 여부
원고들 중 원고 1 등은 2011. 3. 7. 이 법원 2011가합2128호로 이 사건 소를 제기하였고, 원고 245 등은 2011. 3. 28. 이 법원 2011가합2739호로 이 사건 소를 제기하면서 위 원고들이 2011. 2. 28.까지 이 사건 아파트에 입주할 수 없었다는 사유와 2011. 3. 31.까지 이 사건 아파트에 입주할 수 없게 될 것이 명백하다는 사유로 미리 이 사건 각 분양계약을 해제한다는 의사표시를 하였고, 피고 드림리츠는 2011. 3. 14. 및 2011. 4. 8. 각 소장 부본을 송달받았다. 원고들이 2011. 2. 28.까지 이 사건 아파트에 입주할 수 없었다는 사유는 위에서 판단한 바와 같이 이 사건 분양계약의 적법한 해제사유가 되지 않는다. 또한 위 원고들은 이 사건 분양계약 제2조 제3항에 따른 입주예정일로부터 3개월의 기간이 만료되는 2011. 3. 31. 이전에 이 사건 소를 제기한 것인데, 소를 제기할 당시 피고 드림리츠가 2011. 3. 31.까지 위 원고들을 이 사건 아파트에 입주하게 할 수 없음이 명백하였다고 보이지도 않는다. 위 원고들의 위 해제의 의사표시는 적법하다고 할 수 없다.
또한 원고 325 등은 2011. 6. 3. 이 법원 2011가합5486호로 이 사건 소를 제기하였고, 다른 원고들도 이 사건 변론과정에서 이 사건 분양계약을 해제하는 의사표시가 포함된 준비서면을 제출하였으며, 피고 드림리츠가 이를 송달받았다. 피고 드림리츠가 늦어도 2011. 4. 초에는 수분양자들로 하여금 이 사건 아파트에 입주할 수 있게 함으로써 이 사건 분양계약상 의무에 관하여 이행제공을 하였다고 할 것이므로 이 부분 계약해제의 의사표시도 적법하다고 할 수 없다.
(바) 소결
따라서 이 사건 분양계약 제2조 제3항에 따라 이 사건 각 분양계약을 해제할 수 있음을 전제로 한 원고들의 청구는 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다.
나. 사기를 원인으로 한 분양계약의 취소 여부
(1) 원고들의 주장
피고 드림리츠는 이 사건 분양계약을 체결하는 과정에서 다음 (가) 내지 (라)항 기재와 같이 원고들을 기망하였다. 원고들은 이를 이유로 이 사건 분양계약을 취소한다. 따라서 피고 드림리츠는 원고들에게 계약취소에 따른 부당이득반환 및 기망을 이유로 한 손해배상으로 이 사건 계약금 및 중도금을 반환하고, 위약금으로 공급대금의 10%를 지급할 의무가 있다.
(가) 시공상 하자 및 설계·자재 변경
이 사건 아파트에는 피고 드림리츠가 분양계약 체결 당시 광고하거나 모델하우스에 전시한 것과 달리 전유부분이나 공용부분에 미시공, 오시공, 부실시공 등 많은 하자가 있다. 또한 피고 드림리츠는 원고들에게 통지하거나 원고들로부터 동의를 받지 않고 주방씽크대와 드레스룸 등의 설계를 변경하였고, 거실아트월 및 복도에 천연대리석으로 시공하기로 하였으면서도 실제로는 중국산 대리석으로 변경하여 시공하였다.
(나) 영어아카데미 조성
피고 드림리츠는 관련 법령상 주민공동시설에 영어아카데미를 조성하거나 영어교육 프로그램을 운영하는 것이 불가능한데도 이 사건 아파트의 분양광고 당시 이 사건 아파트 단지 2블럭 내 주민공동시설에 영어아카데미를 설치할 것이라고 선전·광고하고, 세계 최고 수준의 유명대학 영어프로그램이 운영되며, 검증된 원어민 강사가 직접 강의한다는 등으로 허위 홍보를 하였다.
(다) 중앙공원과 생태공원의 설치
피고 드림리츠는 이 사건 아파트의 분양광고 당시 아파트 단지 내에 상당한 규모의 중앙공원과 생태공원을 설치할 것이라고 광고하였으나, 실제로는 이를 설치하지 않거나 현저하게 축소하여 설치하였다.
(라) 그 밖의 허위 광고
피고 드림리츠는 그 밖에도 덕이 IC의 설치, 수도권광역급행철도(GTX)의 개설과 아파트단지 내 조경, 10m 녹지도로, 쓰레기자동집하시스템, 도서관, 오버브릿지 등의 설치에 관하여 사실과 다른 내용으로 광고를 하거나 광고한 내용대로 시설을 설치하지 않았다.
(2) 분양광고의 기망성 판단
일반적으로 상품의 선전·광고에 있어 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나 그 선전·광고에 다소의 과장·허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 인정되지 않는다고 할 것이다( 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 등 참조).
(3) 시공상 하자 및 설계·자재 변경 관련 주장에 관한 판단
(가) 인정 사실
1) 피고 드림리츠가 이 사건 아파트 분양을 위하여 제작한 카탈로그 등에 이 사건 아파트에 ‘고품격 마감재’, ‘최고급 마감재’를 사용하고, 거실에 ‘천연 대리석 아트월’을 설치하겠다는 내용이 기재되어 있다.
2) 피고 드림리츠는 홈페이지 게시판에 2010. 5. 20. ‘피고 신동아건설이 감리자의 자재 승인 절차도 없이 중요 마감재를 저가품으로 무단 시공하고 있다’는 내용의 글을, 2010. 6. 21. ‘피고 신동아건설이 임의로 외벽 석재를 황금종에서 옥참마로 변경 시공하는 등 저가 자재로 시공하고 있다’는 내용의 글을 게시하였다.
3) 피고 드림리츠는 2011. 2. 11.경 수분양자들에게 ‘49평형 내부 석재의 석종이 모델하우스에는 아우라시아로 표시되어 있었으나, 대리석 수급의 문제로 인하여 동일한 이태리산 대리석인 그레이알텐으로 변경하여 시공하였다’는 내용의 공문을 보냈다.
4) 이 사건 아파트 중 34평형 B타입의 경우 카탈로그, 모델하우스에는 주방씽크대가 “ㄱ”자형이었으나, 실제로는 수납장이 추가 설치되면서 “ㅣ”자형으로 변경·설치되었고, 안방 드레스룸의 붙박이장과 화장대의 위치가 변경되었다.
5) 위에서 본 바와 같이 피고 신동아건설이 하자보수공사를 한 후에도 원고 200이 분양받은 세대( 주소 생략)를 비롯한 일부 세대에 대리석 시공 불량, 벽면의 균열·마감 불량, 씽크대 미시공 등의 하자가 있었고, 원고 3이 분양받은 세대( 주소 생략)를 비롯한 일부 세대에 벽면 마감 불량, 전자레인지·에어컨 미설치, 욕실 마감공사 미시공 등의 하자가 있었다. 또한 2011. 3. 23.경 이 사건 아파트의 지하주차장에는 누수로 인하여 바닥에 물이 고여 있었다.
6) 한편 피고 드림리츠가 제작한 카탈로그에는 ‘본 카탈로그에 사용된 이미지, 평면도는 이주자의 이해를 돕기 위하여 제작된 것으로 인허가 과정이나 실제 시공 시 다소 상이할 수 있습니다’, ‘본 카탈로그에 기재된 마감재는 설계상 문제로 일부 변경 또는 제외될 수 있고, 동급·동가의 타사 제품으로 교체될 수 있습니다’고 기재되어 있다. 또한 이 사건 아파트의 모델하우스에는 ‘본 모형은 고객의 이해를 돕기 위한 것으로 설계·시공 시 다소의 차이가 있을 수 있습니다. 주방가구 배열 및 위치가 변경될 수 있습니다’는 내용의 안내문이 붙어 있었다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3호증의 1 내지 3, 갑 제8호증의 4, 5, 11, 갑 제13호증, 갑 제14호증의 1 내지 4, 갑 제16호증, 갑 제17, 18호증의 각 1 내지 3, 갑 제19호증의 1 내지 6, 갑 제20호증의 1 내지 4, 갑 제21호증의 1 내지 4, 갑 제38호증의 1 내지 47, 갑 제39호증의 1 내지 4, 갑 제53 내지 55호증의 각 1 내지 4, 을나 제6, 7호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지
(나) 판단
이 사건 아파트의 전유부분과 공용부분에 일부 미시공, 오시공, 부실시공 등의 하자가 있고, 전유부분에 대하여 위에서 본 바와 같은 설계변경이나 자재변경이 있다는 점은 인정된다.
그러나 피고 드림리츠가 이 사건 분양계약에 따라 채무불이행책임 또는 하자담보책임을 부담하는지 여부는 별론으로 하고 위와 같은 점만으로 피고 드림리츠가 이 사건 아파트의 선전·광고를 함에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지함으로써 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘어 기망행위를 하였다고 볼 수 없다. 따라서 원고들은 위와 같은 사유를 들어 이 사건 분양계약을 취소할 수는 없다고 할 것이다.
(4) 영어아카데미 조성 관련 주장에 관한 판단
(가) 인정 사실
1) 피고 드림리츠는 카탈로그, 전단지, 홈페이지, 설명회 등을 통하여 이 사건 아파트 단지 내에 미국 최고 대학 출신의 검증된 원어민 강사가 직접 강의하고, 세계 최고 수준의 유명 대학 영어교육 프로그램을 운영하며, 4개의 강의실, 2개의 랩실 등의 시설이 제공되고, 입주 후 5년간 매년 10명에게 해외연수(썸머 캠프) 기회를 부여하는 등 일정한 요건을 갖춘 대규모 영어교육센터를 설치하겠다고 광고하였다.
2) 이 사건 아파트 분양광고 당시 적용되던 주택건설기준 등에 관한 규정(2008. 11. 11. 대통령령 제21112호)에는 주민교육시설이 주민공동시설에 포함되지 않았으나, 2009. 1. 7. 개정으로 주민교육시설(영리를 목적으로 하지 아니하고 공동주택의 거주자를 위한 교육장소로 이용되는 시설)을 주민공동시설로 설치할 수 있도록 변경되었다.
3) 피고 드림리츠는 이 사건 아파트 단지 2블럭 내에 ‘잉글리쉬 파크’, ‘잉글리쉬 키즈룸’ 등 영어아카데미 운영에 필요한 시설을 설치하고 2011. 3. 31. 고양시로부터 사용승인을 받았으며, 영어아카데미의 운영과 관련하여 국내 유수의 영어교육기관인 YBM 프로그램을 도입하고, 미국 스탠포드대학 평생교육원이 운영하는 스탠포드 영재교육원 프로그램 제공, 스탠포드 대학 학점 부여, 미국 대학 교재 및 커리큘럼을 채택하였으며, 향후 5년간 매년 10명의 장학생에게 해외연수 기회를 부여하는 것도 예정 중에 있다
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3호증의 1 내지 3, 갑 제8호증의 1, 갑 제58, 59호증의 각 1, 2, 을가 제10호증의 1 내지 15의 각 기재 및 영상, 이 법원의 고양시장에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지
(나) 판단
피고 드림리츠가 이 사건 아파트단지 2블럭 내 주민공동시설에 영어아카데미 운영에 필요한 시설을 설치하고, 영어아카데미 관련 프로그램을 운영하거나 운영할 예정에 있는 점에 비추어 볼 때, 피고 드림리츠가 이 사건 아파트의 분양광고 당시 주민공동시설에 영어아카데미를 조성하는 것이 불가능한데도 그 설치가 가능하다고 원고들을 기망하였다고 볼 수 없다. 그 밖에 피고 드림리츠가 영어아카데미 설치와 관련하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우로서 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘는 기망행위를 하였다고 볼 수 없다. 따라서 원고들은 영어아카데미 설치와 관련하여 위와 같은 사유를 들어 이 사건 분양계약을 취소할 수는 없다고 할 것이다.
(5) 중앙공원과 생태공원의 설치 관련 주장에 관한 판단
(가) 인정 사실
1) 피고 드림리츠가 이 사건 아파트 분양을 위하여 제작한 카탈로그 등에 이 사건 아파트 단지 내에 ‘약 45,821㎡의 규모로 다양한 휴게공간, 자전거와 인라인 등을 즐길 수 있는 놀이시설 등이 조성된 주민들을 위한 쾌적한 휴식공간’인 중앙공원과 ‘약 18,848㎡의 규모로 맑은 물과 푸르른 자연이 함께 어우러진 아름다운 풍경을 선사하며, 자녀들의 생태환경체험학습의 공간을 제공하는’ 생태공원이 설치될 것이라고 기재되어 있다.
2) 피고 드림리츠는 이 사건 아파트 단지 내에 상당한 규모로 녹지공간을 갖춘 중앙공원과 생태공원을 설치하고 2011. 3. 31. 고양시장으로부터 동별 사용승인을 받았다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3호증의 1 내지 3, 을가 제12호증의 1 내지 10, 을가 제13호증의 1 내지 3의 각 기재 및 영상, 이 법원의 고양시장에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지
(나) 판단
피고 드림리츠가 이 사건 아파트 단지 내에 상당한 규모로 녹지공간을 갖춘 중앙공원, 생태공원을 설치한 점에 비추어 볼 때, 이 사건 아파트의 분양광고 당시 중앙공원과 생태공원 설치와 관련하여 원고들을 기망하였다고 볼 수 없다. 중앙공원과 생태공원의 실제 규모가 광고한 내용보다 다소 축소되었다고 하더라도 피고 드림리츠가 이 사건 아파트의 선전·광고를 하면서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지함으로써 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘어 기망행위를 하였다고 볼 수 없다. 따라서 원고들은 위와 같은 사유를 들어 이 사건 분양계약을 취소할 수 없다고 할 것이다.
(6) 그 밖의 허위 광고 관련 주장에 대한 판단
피고 드림리츠가 그 밖에 덕이 IC, 수도권광역급행철도(GTX)의 개설 및 아파트단지 내 조경, 10m 녹지도로, 쓰레기자동집하시스템, 도서관, 오버브릿지 등의 설치에 관하여 원고들을 기망하였다는 점을 인정할 증거가 없다. 따라서 원고들은 위 사항과 관련하여 이 사건 분양계약을 취소할 수는 없다고 할 것이다.
(7) 소결
따라서 피고 드림리츠가 원고들을 기망하였음을 전제로 한 원고들의 청구는 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다.
3. 피고 신동아건설에 대한 청구에 관한 판단
가. 원고들의 주장
이 사건 분양계약서에 분양대금을 피고 신동아건설의 은행계좌에 직접 입금하도록 하고 있다. 또한 피고 신동아건설은 중도금대출에 관하여 연대보증하였고 직접 일부 세대를 분양하였으며, 수분양자들에게 프리미엄 보장증서를 발급하는 등 이 사건 아파트의 매도인으로서 행동하였다. 이 사건 아파트는 시공사인 피고 신동아건설의 브랜드가 들어간 ‘신동아 파밀리에’ 브랜드로 광고되었고, 원고들을 비롯한 수분양자들은 시행사가 아닌 피고 신동아건설의 브랜드 가치를 믿고 이 사건 분양계약을 체결하였다. 따라서 피고 신동아건설은 피고 드림리츠와 함께 이 사건 분양계약의 당사자로서 위 2. 가.항 기재와 같은 사유로 이 사건 분양계약이 해제되어야 하므로 원고들에게 원상회복으로 이 사건 계약금 및 중도금을 반환하고, 위약금으로 공급대금의 10%를 지급할 의무가 있다.
또한 피고 신동아건설은 피고 드림리츠와 함께 위 2. 나.항 기재와 같이 원고들을 기망하고, 이 사건 아파트의 분양률이 저조하자 직원을 동원하여 허위 분양을 받는 방법으로 분양률에 관하여 원고들을 기망하였다. 원고들은 피고 신동아건설의 기망을 이유로 이 사건 분양계약을 취소한다. 따라서 피고 신동아건설은 원고들에게 이 사건 계약금 및 중도금을 반환하고, 위약금으로 공급대금의 10%를 지급할 의무가 있다.
원고들이 피고 신동아건설을 상대로 이 사건 분양계약의 당사자라는 전제 아래 이 사건 분양계약의 해제 또는 취소에 대한 책임이 있다고 주장하고 있으므로, 먼저 피고 신동아건설이 이 사건 분양계약의 당사자인지 여부에 관하여 본다.
나. 인정 사실
(1) 피고 신동아건설은 이 사건 분양계약서에 이 사건 아파트의 시공자란에 기재되어 있다. 또한 이 사건 분양계약서 제1조에는 분양대금의 입금계좌로 피고 신동아건설의 계좌가 기재되어 있다.
(2) 피고 드림리츠는 이 사건 아파트에 대한 분양광고를 하면서 ‘하이파크시티 신동아 파밀리에’라는 명칭을 사용하였다. 또한 피고 신동아건설은 이 사건 아파트의 수분양자들 중 일부에게 3,000만 원의 프리미엄을 보장하는 프리미엄 보장증서를 작성·교부하였다.
(3) 피고 신동아건설은 이 사건 분양보증계약에 따른 피고 드림리츠의 채무를 연대보증하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 312, 갑 제33호증의 1 내지 38, 갑 제47호증의 1 내지 47, 갑 제48호증의 1 내지 19, 갑 제49호증의 1 내지 810, 갑 제60호증, 을가 제19호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
다. 판단
이 사건 분양계약서에 피고 신동아건설이 기재되어 있으나 그 지위가 ‘시공자’로 명시되어 있고, 이 사건 분양계약서에 피고 신동아건설을 분양계약의 당사자로 볼 만한 어떠한 기재도 없다.
위에서 인정한 사실만으로는 이 사건 분양계약 체결 당시 피고 신동아건설이 수분양자들에 대하여 분양계약상의 당사자로서 의무를 부담하겠다는 의사를 표시하였다거나 그 밖에 분양계약의 당사자인 것처럼 표시하였다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고 신동아건설이 이 사건 분양계약의 당사자임을 전제로 한 원고들의 위 피고에 대한 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
4. 피고 대한주택보증에 대한 청구에 관한 판단
가. 원고들의 주장
피고 드림리츠는 이 사건 분양계약에서 약정한 입주예정일에 원고들을 이 사건 아파트에 입주시키지 못하였다. 원고들은 이를 이유로 이 사건 분양계약을 해제하였고 이 사건 아파트의 수분양자들 중 2/3 이상이 입주를 거부하고 있다. 이는 주택보증약관 제1조 제4호 (라)목에서 정한 보증사고에 해당한다.
피고 신동아건설은 2008. 4.경부터 2010. 8.경까지 총 15개월 동안 이 사건 아파트의 공사를 중단하였고, 그 후 공사를 재개하였으나 이 사건 분양계약서상의 약정기한을 지키기 위하여 한겨울에 무리하게 날림 공사를 하였다. 그로 인하여 이 사건 아파트에는 미시공, 오시공, 부실시공 등으로 인하여 많은 하자가 있다. 이러한 경우 피고 대한주택보증으로서는 수분양자들을 보호하기 위하여 보증사고를 인정하고, 수분양자들에게 지체 없이 통보하여야 하는데도 이를 게을리하였다. 이는 피고 대한주택보증이 재량권을 남용하여 보증채권자인 수분양자들의 이익에 반하는 행위를 한 것으로서 불법행위에 해당한다.
따라서 피고 대한주택보증은 보증책임 또는 손해배상책임에 기하여 피고 드림리츠, 신동아건설과 연대하여 원고들에게 청구취지 기재 금원을 지급할 의무가 있다.
나. 인정 사실
(1) 이 사건 주택보증계약의 내용이 되는 주택보증약관 제1조 제4호 (라)목에는 피고 대한주택보증이 보증책임을 지는 보증사고의 유형으로 ‘시공자의 부도·파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속되는 경우 등 분양계약을 이행할 수 없다고 보증회사가 인정하는 경우’를 들고 있다.
(2) 피고 대한주택보증이 게시한 이 사건 아파트공사에 대한 감리공정률표에는 2008. 3.부터 2008. 5.까지, 2008. 7.부터 2008. 8.까지, 2008. 10.부터 2009. 2.까지, 2009. 4.부터 2009. 5.까지 2010. 5.부터 2010. 8.까지 기간 사이에 공정률의 변화가 없다.
(3) 고양시는 2009. 2. 19. 및 2009. 3. 6. 이 사건 아파트의 공사지연에 따른 관계자회의를 개최하였고, 2009. 3. 6. 공사재개를 촉구하는 행정지도를 하였다.
(4) 피고 드림리츠는 이 사건 아파트의 수분양자들에게 2010. 6. 21.경 ‘신동아건설 현장은 현재 50일째 전면 공사중단 상태이며, 시공사는 분양이 저조하다는 이유로 2008년에도 공사를 중단한 바 있다’고 공지하고, 2010. 7. 9.경 ‘당 현장은 현재 2개월 정도 공사가 중단된 상태이다. 조속히 공사가 재개되면 당초의 입주예정일보다는 다소 늦으나 2011년 1, 2월에는 준공이 가능할 것으로 예상하고 있다.’고 통지하였다.
(5) 피고 신동아건설은 2010. 6. 25.경 워크아웃 대상기업에 선정되었다.
(6) 이 사건 분양계약상의 입주예정일 무렵인 2010. 12.경 이 사건 아파트 중 2블럭의 공정률은 86.94%, 3블럭의 공정률은 84.75%, 4블럭의 공정률은 89.56%였다.
(7) 고양시장은 2011. 3. 31. 이 사건 아파트에 대하여 동별 사용승인을 하였고, 수분양자들이 2011. 3. 31.부터 이 사건 아파트에 입주하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제7호증, 갑 제8호증의 5, 6, 을가 제5호증의 1 내지 6의 각 기재, 이 법원의 고양시장, 대한주택보증 주식회사에 대한 각 사실조회 결과, 변론 전체의 취지
다. 판단
이 사건 주택보증약정 제1조 제4항 (라)목에는 ‘시공자의 부도·파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속되는 경우 등 분양계약을 이행할 수 없다고 보증회사가 인정하는 경우’를 보증사고의 유형으로 정하고 있다.
위에서 인정한 사실만으로는 시공사인 피고 신동아건설의 부도·파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속되었다거나 피고 드림리츠가 분양계약을 이행할 수 없다고 인정되는 경우에 해당한다고 볼 수 없다. 오히려 위에서 본 바와 같이 피고 신동아건설은 2011. 3. 31. 이전에 이 사건 아파트를 완공하였고, 이 사건 아파트에 대하여 2011. 3. 31. 고양시장의 동별 사용승인이 있었으며, 2011. 3. 31.부터 수분양자들이 입주하였다. 그 밖에 이 사건 아파트 분양계약과 관련하여 이 사건 주택보증계약에서 정한 보증사고가 발생한 점을 인정할 증거가 없다. 따라서 원고들의 피고 대한주택보증에 대한 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
5. 피고 국민은행, 우리은행, 농협에 대한 청구에 관한 판단
가. 원고들의 주장
원고들은 이 사건 아파트에 정상적으로 입주할 수 있을 것이라고 믿고 피고 은행들과 이 사건 대출약정을 체결하였다. 그런데 피고 드림리츠, 신동아건설의 귀책사유로 이 사건 분양계약에서 정한 입주예정일에 이 사건 아파트에 입주할 수 없었고 이를 이유로 이 사건 분양계약을 해제하였다. 또한 피고 신동아건설이 2008. 4.경부터 이 사건 아파트 공사를 중단하여 피고 드림리츠, 신동아건설은 원고들을 입주예정일에 이 사건 아파트에 입주하게 할 수 없었는데도 원고들을 기망하였다. 이에 속은 원고들은 이 사건 분양계약에서 정한 입주예정일에 이 사건 아파트에 입주할 수 있을 것이라고 믿고 분양대금 지급을 위하여 피고 은행들과 이 사건 대출약정을 체결하였다.
피고 은행들은 피고 드림리츠, 신동아건설과 사이에 체결한 업무협약 등을 통하여 원고들이 입주예정일에 이 사건 아파트에 정상적으로 입주할 수 없다면 이 사건 대출약정을 체결하지 않으리라는 점을 알고 있었을 것이다. 원고들은 이 사건 대출약정의 중요부분에 착오를 일으켜 이 사건 대출약정을 체결하였으므로 착오를 이유로 이를 취소한다. 따라서 이 사건 대출약정에 따른 원고들의 피고 은행들에 대한 대출금채무가 존재하지 아니하므로 그 확인을 구한다.
나. 인정 사실
(1) 피고 드림리츠, 신동아건설은 2008. 1.경부터 피고 은행들과 이 사건 아파트의 분양에 따라 수분양자들에게 중도금 대출을 하는 것에 관하여 ‘피고 은행들은 수분양자들에게 대출을 실행하여 피고 신동아건설의 예금계좌로 동 금액을 입금하고, 분양계약이 해제되는 경우 수분양자들에 대한 환급금으로 피고 은행에 대한 대출원리금에 우선 충당한다’는 내용의 대출협약을 체결하였다.
(2) 원고들은 이 사건 아파트의 중도금을 납부하기 위하여 피고 국민은행, 우리은행, 농협으로부터 이 사건 대출을 받았다. 이 사건 대출약정서에는 대출과목을 주택자금대출로, 대출금 수령계좌를 피고 신동아건설의 예금계좌로 정하고 있다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 변론 전체의 취지
다. 판단
의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있고, 의사표시의 동기에 착오가 있는 경우에는 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 의사표시의 내용의 착오가 되어 취소할 수 있다. 이때 법률행위의 중요 부분의 착오는 표의자가 그러한 착오가 없었더라면 그 의사표시를 하지 않으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 하고 보통 일반인도 표의자의 처지에 섰더라면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 한다( 대법원 1996. 3. 26. 선고 93다55487 판결, 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다45546 판결 등 참조).
원고들의 피고 드림리츠, 신동아건설에 대한 계약해제 주장 또는 기망을 원인으로 한 취소 주장이 인정되지 않는 점은 위에서 본 바와 같다. 또한 원고들이 주장하는 사유는 동기의 착오에 해당하나, 피고 은행들로서는 원고들이 이 사건 분양계약에서 정한 기일 내에 이 사건 아파트에 입주하지 못할 경우 이 사건 대출약정까지 체결하지 않았을 것이라는 점을 알거나 알 수 있었다고 볼 수 없고, 이것이 이 사건 대출약정의 내용이 되었다고 볼 만한 사정도 없는 이상 원고들의 위 주장은 이유 없다. 따라서 원고들의 피고 은행들에 대한 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
6. 결론
그렇다면 원고들의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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판사 전현정(재판장) 장현진 정왕현