【원고, 피상고인】
【피고, 상고인】
화곡아파트지구 1주구 재건축주택조합 (소송대리인 법무법인 화우외 1인)
【원심판결】
서울고법 2009. 9. 16. 선고 2008나104323 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송한다.
【이 유】
1. 원심의 판단
원심은 제1심판결 이유를 인용하여, 분양총수입추산액에 이 사건 부가가치세가 포함되었다고 볼 증거가 없고 오히려 이 사건 아파트의 분양가는 원가법이 아닌 거래사례비교법에 의하여 산정되어 이 사건 부가가치세가 반영되었는지를 입증하기가 곤란함을 피고 스스로 인정하고 있으므로 분양총수입추산액에 이 사건 부가가치세가 포함되었다고 할 수 없다고 전제한 후, 이 사건 부가가치세를 총사업비에 포함시키는 내용의 이 사건 비용분담 결의는 추정비례율 → 조합원의 권리가액 → 조합원이 부담할 분담금의 순차적인 변동을 초래하므로 특별다수의 정족수 요건(조합원의 4/5 이상 찬성)을 갖추어야 하는데 그 요건을 갖추지 못하여 무효이고, 따라서 피고는 이 사건 비용분담 결의에 따라 산정된 분담금(원고들이 실제 납부한 분담금)과 이 사건 부가가치세를 총사업비에 포함시키지 않고 계산한 추정비례율에 따른 분담금의 차액을 원고들에게 반환할 의무가 있다고 판단하였다.
2. 이 법원의 판단
가. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 관리처분계획 제4조에서 추정비례율은 [(분양총수입추산액 - 총사업비)/총종전자산평가 × 100], 조합원별 권리가액은 [종전평가액 × 추정비례율(사업보상률)], 조합원 분담금은 [분양가 - 조합원별 권리가액]의 각 산식에 의한다고 규정하고, 제5조에서 조합원 분양가액은 감정평가법인 두 곳에서 평가한 금액을 산술 평균한 가액으로 하고, 일반 분양가액은 피고 조합이 조합원 분양가를 참작하여 시공사와 협의하여 별도로 결정한다고 규정하고 있는 사실, 주식회사 글로벌감정평가법인 등은 이 사건 아파트의 각 분양가격을 원가법이 아닌 거래사례비교법에 의하여 산정하였는데, 본건과 유사한 사례 단지로 화곡동 대우 그랜드월드, 우장산 롯데아파트 낙천대, 목동 롯데아파트 낙천대, 신정동 롯데아파트 낙천대를 선정하여 그 일반분양분 분양가격을 참조하였던 사실, 위 각 아파트의 일반분양분 입주자 모집공고문에는 ‘전용면적 85㎡를 초과하는 주택은 부가가치세가 포함된 가격임’이라는 내용이 포함되어 있었던 사실, 이 사건 부가가치세는 국민주택규모 초과 아파트의 건설용역에 관한 피고 조합의 매입 부가가치세이자 시공사의 매출 부가가치세로서, 공급자인 시공사는 부가가치세법 제15조에 따라 이를 거래징수하여야 하는 사실 등을 알 수 있다.
나. 이러한 사정에 더하여, 이 사건 부가가치세는 이 사건 아파트의 신축 과정에서 발생한 필수적 비용으로, 건축 용역을 제공받은 피고 조합은 시공사에게 이를 지급하여야 하므로, 위 부가가치세를 분양가격에 반영하여 수분양자로부터 회수할 필요가 있는 점, 조합원 내지 일반 수분양자가 이 사건 부가가치세를 부담하지 않는다면 결국 피고 조합이 부담하여야 하는바, 피고 조합이 이들을 대신하여 위 부가가치세를 부담하여야 할 이유가 없는 점, 더욱이 이 사건 아파트의 분양가격 산정시 참조한 인근 지역 아파트는 재건축조합 공급세대 중 일반공급분으로서 그 분양가격은 통상적으로 조합원 분양가보다 높게 책정되는바, 일반공급 아파트의 분양가격에 신축 과정에서 필수적으로 발생하는 이 사건 부가가치세를 반영하지 않고 조합이 대신 부담한다는 것은 상식에 반하는 점 등을 종합하면, 이 사건 부가가치세의 실제 분담자가 국민주택규모 아파트를 분양받은 조합원인지, 국민주택규모 초과 아파트를 분양받은 조합원인지, 일반 수분양자들인지, 아니면 이들 전원인지의 문제는 차치하더라도, 적어도 위 부가가치세는 이 사건 아파트의 분양가에 반영되어 분양총수입으로 회수되었다고 봄이 상당하다. 따라서 총사업비에 이 사건 부가가치세가 포함되었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 동액 상당의 분양총수입추산액도 증가하기 때문에 추정비례율에는 변동이 없는 것이다.
나아가 설사 원가법이 아닌 거래사례비교법에 따라 이 사건 아파트의 분양가격을 산정함으로써 분양가격에 이 사건 부가가치세가 반영된 여부가 불분명하다고 하더라도, 이 사건 부가가치세를 총사업비에는 포함시키면서 통상적인 경우와 달리 분양가격에는 이를 반영하지 않아 분양총수입추산액이 증가하지 않았다는 사정은 그로 인한 부당이득의 반환을 구하는 원고들에게 입증책임이 있다고 보아야 할 것이다.
다. 또한 원고들의 이 사건 청구가 인용되려면 우선 이 사건 국민주택규모 아파트의 분양가격에 이 사건 부가가치세가 포함되었다는 사실이 주장·입증되어야 하는바, 거래사례비교법에 따른 분양가격 산정 시 참조 사례가 된 아파트들의 각 입주자 모집공고문에는 국민주택규모 초과 아파트의 분양가격에 부가가치세가 포함되어 있다는 내용만이 포함되어 있을 뿐이므로, 원심으로서는 이 사건 국민주택규모 아파트의 분양가격 산정의 참조 사례가 된 해당 국민주택규모 아파트의 분양가격에 건축 용역 관련 매입 부가가치세가 포함되어 있는지를 심리하여 보았어야 했고, 그럼에도 거래사례비교법에 따른 분양가격 산정으로 인해 이 사건 부가가치세의 반영 여부가 불분명하다면 입증책임에 관한 일반원칙에 따라 입증책임을 부담하는 원고들에게 불리하게 판단하였어야 할 것이다.
한편, 이 사건 국민주택규모 아파트의 분양가격에 이 사건 부가가치세 중 일부라도 포함된 사실이 입증된다면, 그와 같은 내용으로 비용의 분담에 관한 사항을 결의하는 경우에는 이해관계가 대립하는 조합원들 간의 형평을 보장하기 위하여 재건축 결의시의 특별다수의 정족수를 준용하여 조합원의 4/5 이상의 다수에 의한 결의가 필요하다고 할 것이다.
라. 그럼에도 불구하고 원심이 위와 같은 사항들에 관하여 나아가 심리하지 아니한 채 분양총수입추산액에 이 사건 부가가치세가 포함되었다고 볼 증거가 없다는 이유로 피고가 원고들에게 부당이득을 반환할 의무가 있다고 단정해 버렸으니, 원심에는 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 입증책임을 전도하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 할 것이다.
그리고 거래사례비교법에 따라 분양가격을 산정한 이 사건에서 원고들이 지적하는 대법원 2007. 2. 8. 선고 2004두7658 판결(원가법에 따라 분양가를 산정한 사안임)은 그 사안을 달리하여 이를 원용하기에 적절하지 아니하다.
3. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이홍훈(재판장) 김영란 김능환 민일영(주심)