【원고, 항소인】
【피고, 피항소인】
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2008. 7. 30. 선고 2007가단337115 판결
【변론종결】
2009. 1. 14.
【주 문】
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결 중 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 제1심 공동피고 2에게 별지 목록 기재 각 부동산 지분에 관하여 서울중앙지방법원 1993. 10. 15. 접수 제51984호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 소외 ○○ 직장주택조합(이하 ‘소외 조합’이라 한다)은 다른 2개 직장주택조합과 연합하여 1989. 8. 9. 서울 서초구 양재동 (지번 1 생략) 대 964㎡, 같은 동 (지번 2 생략) 대 1887㎡, 같은 동 (지번 3 생략) 대 446㎡, 같은 동 (지번 4 생략) 대 481㎡, 같은 동 (지번 5 생략) 대 1024㎡, 같은 동 (지번 6 생략) 대 1278㎡(이하 ‘별지 목록 기재 각 부동산’이라 한다), 같은 동 (지번 7 생략) 대 1754㎡를 매수하여 같은 달 16. 소유권이전등기를 마치고, 위 각 부동산의 지상에 ○○아파트를 신축하였는데, 제1심 공동피고 2는 이 사건 아파트를 분양받았다.
나. 소외 조합은 ○○아파트에 관한 소유권보존등기를 경료하기 전에 미리 조합원들에게, 전유부분과 함께 분양한 대지지분 중 서울 서초구 양재동 (지번 7 생략)을 제외한 6필지에 관하여 각 전유부분의 면적비율에 상응하는 대지지분의 소유권이전등기를 마쳐주었고, 제1심 공동피고 2도 다른 조합원들과 마찬가지로 1990. 8. 3. 별지 목록 기재 각 부동산 지분(이하 ‘이 사건 토지 지분’이라 한다)에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 제1심 공동피고 2의 이 사건 토지 지분에 관하여 서울중앙지방법원 92타경22849, 92타경37742호로 강제경매개시결정이 내려졌고, 피고는 1993. 8. 16. 위 경매절차에서 이 사건 토지 지분을 14,070,000원에 낙찰받아 서울중앙지방법원 1993. 10. 15. 접수 제51984호로 소유권이전등기를 마쳤다.
라. 한편, 이 사건 아파트에 관하여 1997. 6. 27. 대지권 등기 없이 전유부분에 대한 제1심 공동피고 2 명의의 소유권보존등기가 마쳐졌는데, 채권자 소외인의 신청에 따라 서울중앙지방법원 98타경48966호로 강제경매절차가 진행되어 제1심 공동피고 3이 2000. 2. 7. 이를 낙찰받아 소유권이전등기를 마쳤다.
마. 이후 제1심 공동피고 3의 근저당권자인 주식회사 □□의 신청에 따라 이 사건 아파트에 관하여 서울중앙지방법원 2006타경21294호로 부동산임의경매절차(이하 ‘이 사건 임의경매’라 한다)가 개시되었고, 위 경매절차에서 이 사건 아파트의 건물 가액이 302,000,000원, 토지 가액이 248,000,000원으로 감정되어 경매목적물인 이 사건 아파트의 최저경매가격이 302,000,000원으로 결정되었는데, 원고는 이 사건 아파트를 2007. 2. 16. 476,880,000원에 낙찰받아 2007. 2. 26. 소유권이전등기를 마쳤다.
[인정증거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제4, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 청구원인에 관한 판단
가. 원고 주장의 요지
원고는, 제1심 공동피고 2가 이 사건 토지 지분을 피고에게 처분하기 전에 이미 이 사건 아파트의 소유를 위한 대지사용권을 취득하였으므로, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조의 규정에 따라 이 사건 아파트와 분리처분이 불가능하게 된 이 사건 토지 지분에 관하여 진행된 서울중앙지방법원 92타경22849, 92타경37742호 강제경매는 무효이고, 따라서 위 경매절차에서의 낙찰을 원인으로 이 사건 토지 지분에 관하여 마쳐진 피고 명의의 소유권이전등기는 무효의 등기로서 말소되어야 하는바, 제1심 공동피고 2로부터 제1심 공동피고 3을 거쳐 이 사건 아파트를 최종양수한 원고가 이 사건 토지 지분의 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여, 제1심 공동피고 2, 3을 대위하여 피고에게 이 사건 토지 지분에 관한 피고 명의의 소유권이전등기의 말소를 구한다고 주장한다.
나. 판단
(1) 대지사용권의 취득 여부
집합건물의 구분소유자가 전유부분에 대한 대지사용권을 취득하는 시기는 집합건물의 성립시기와 일치한다고 할 것인바, 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하나( 대법원 1999. 9. 17. 선고 99다1345 판결 참조), 그렇다고 하여 반드시 건축물대장상의 등록시점을 절대적인 기준으로 삼을 수 없고 그 이전이라도 집합건물로서 신축되고 분양이 이루어진 경우에는 전유부분에 대한 대지사용권이 성립하였다고 볼 수 있다.
이 사건으로 돌아와 살피건대, 갑 제5 내지 8호증, 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 소외 조합이 ○○아파트에 대한 주택건설사업계획의 승인을 받아 조합원들에게 각 세대를 선분양하였던 사실, ② 위 조합은 1990. 3. 10.경 공사에 착공하고 ○○아파트의 신축을 완료하여 1991. 11. 1. 임시사용승인을 받은 사실, ③ 그 무렵부터 1992. 4. 30. 사이에 제1심 공동피고 2를 비롯한 조합원들이 ○○아파트에 입주한 사실을 인정할 수 있는데, 위 인정사실에 의하면 ○○아파트는 적어도 임시사용승인을 받은 1991. 11. 1. 무렵에는 집합건물로서 성립하였고, 따라서 이 사건 토지 지분에 대한 강제경매절차개시나 피고의 낙찰 전에 이미 이 사건 토지 지분은 이 사건 아파트의 대지사용권이 되었으며, 원고는 제1심 공동피고 2, 3을 거쳐 이 사건 아파트를 양수함으로써 당초 제1심 공동피고 2가 이 사건 토지 지분에 가졌던 대지사용권을 취득하였다고 할 것이다.
(2) 이 사건 토지 지분에 관한 경매의 유효성
집합건물법 제20조는 제1항에서 ‘구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다’라고 규정하고, 제2항에서 ‘구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다’라고 규정하고 있는바, 그렇다면 이 사건 아파트의 대지사용권으로 성립된 이 사건 토지 지분에 관하여 분리처분에 관한 규약이 존재함을 인정할 증거가 없는 이상 이 사건 토지 지분에 대한 서울중앙지방법원 92타경22849, 92타경37742호 강제경매절차는 무효이고, 위 경매절차에서의 낙찰을 원인으로 마쳐진 피고 명의의 소유권이전등기도 무효의 등기라 할 것이다.
(3) 피고의 항변에 관한 판단
이에 대하여 피고는, 집합건물법 제20조 제3항에서 정한 선의의 제3자로서 이 사건 토지 지분을 적법하게 취득하였다고 항변한다.
살피건대, 집합건물법 제20조 제3항은 ‘분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다’라고 규정하고 있는바, 이 때의 선의는 문언의 해석상 ‘대지사용권이 성립되었음을 알지 못하는 것’이 아니라, ‘분리처분금지 제약의 존재를 알지 못하는 것’을 의미한다고 봄이 상당하다.
그런데, 갑 제2, 3호증의 각 기재에 의하면 이 사건 토지 지분에 대하여 등기부상 분리처분금지의 취지가 기재된 바 없는 사실을 인정할 수 있고, 이에 더하여 법원의 경매절차에서 이 사건 토지 지분을 낙찰받은 피고로서는 이를 적법한 경매목적물로 인식하고 경매에 응하였을 것으로 봄이 상당하므로 위와 같은 사정을 모두 고려할 때 피고는 분리처분금지 금지의 제약을 알지 못한 채로 물권인 이 사건 토지 지분의 소유권을 취득한 자로서 위 법률규정에 따라 건물의 취득자인 원고 등에게 대항할 수 있다고 할 것이어서 피고의 항변은 이유 있다.
(다만, 피고는 위 경매절차 진행 당시 경매참여자들이 열람할 수 있었던 등기부등본, 경매물건명세서, 현황조사보고서, 평가서 등을 확인하여 별지 목록 기재 부동산 위에 아파트가 건립되어 있어 이 사건 토지 지분이 아파트의 대지로 사용되고 있음을 알았을 것으로 보이기는 하지만, 그러한 사정만으로는 피고가 이 사건 토지 지분이 전유부분과 분리처분할 수 없음을 알았다고 추정할 수 없다)
(4) 원고가 취득한 대지사용권의 성질
한편 원고는, 이 사건 아파트를 낙찰받음으로써 그 종된 권리인 이 사건 토지 지분을 당연히 취득한 것이라고 주장한다.
살피건대, 구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 근저당권에 터잡아 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원이 구분건물에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 낙찰인은 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득한다고 할 것이나( 대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결 참조), 이러한 법리는 구분건물의 소유자가 구분건물 등기 후에 대지지분을 취득한 경우에는 타당하다고 하겠으나, 어떤 경위로든지 대지지분이 제3자에게 적법하게 먼저 이전되어 대지지분에 대하여 이해관계인이 생기고 후에 구분건물에 대한 등기가 이루어진 경우에도 그대로 적용될 수 없고, 이때 대지지분이 구분건물의 낙찰자에게 종물로써 귀속된다고 할 수 없으므로 원고의 주장은 이유 없다.
한편 집합건물법에서 규정하는 대지사용권은 반드시 대지소유권만을 의미하는 것은 아니고 지상권, 전세권, 임차권도 포함되는 개념임을 고려할 때, 이 사건 아파트의 낙찰자인 원고가 취득하는 대지사용권은 소유권이 아닌 법정지상권 유사의 대지점유권이라고 할 것이다.
3. 결 론
그렇다면, 원고의 피고에 대한 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 목록 생략]
판사 이성철(재판장) 김용중 정의정