【원고 및 원고승계참가인】
별지와 같음 (소송대리인 법무법인 세기 담당변호사 강현필)
【피 고】
예원건설 주식회사 외 2인(소송대리인 변호사 정덕흥 외 1인)
【변론종결】
2016. 7. 22.
【주 문】
1. 피고들은 원고 5, 10, 15, 16, 39, 40, 42, 45, 50, 54, 65, 72, 82, 105, 107, 109, 116, 118, 150, 152, 153, 159, 168, 213, 235, 273, 291, 305, 309, 312, 318, 325, 333, 340, 341, 343, 398, 406, 421, 433, 440, 453, 489, 510, 511, 520, 521, 531, 547, 555, 577, 590, 606, 641, 703, 715, 797, 821, 827, 843, 844, 849, 850, 851, 853, 861, 882, 991, 1010, 1023을 제외한 나머지 원고들 및 원고승계참가인들에게 파주시 (주소 생략) 대 60,253.2㎡ 중 별지 2 목록 ‘피고별 이전할 대지지분’란 기재 각 해당지분에 관하여 ‘전유부분 취득일’란 기재 각 해당일자 전유부분취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 제1항에서 제외한 원고들의 피고들에 대한 각 청구와 나머지 원고들 및 원고승계참가인들의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용은 원고들 및 원고승계참가인들이 25%, 피고들이 75%를 각 부담한다.
【청 구 취 지】
피고들은 원고들 및 원고승계참가인(이하 ‘승계참가인’)들에게 파주시 (주소 생략) 대 60,253.2㎡ 중 별지 2 목록 ‘피고별 이전할 대지지분’란 기재 각 해당지분에 관하여 ‘전유부분 취득일’란 기재 각 해당일자 전유부분취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 3 목록 ‘청구금액’란 기재 각 해당금액 및 위 각 돈에 대하여 2015. 9. 9.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라[마지막 청구취지변경 신청서(2016. 7. 20.자)에는 주문 제1항에서 제외한 원고들(이하 ‘피승계참가 원고들’)의 청구취지가 명시적으로 기재되어 있지 않으나, 위 원고들은 소송탈퇴를 하지도, 소 취하를 하지도 않았으므로 기존 청구취지를 유지한 것으로 본다.].
【이 유】
1. 기초 사실
가. 피고들은 2006. 12. 28. 한국토지주택공사로부터 택지개발사업이 진행 중이던 파주시 (주소 생략) 대 60,253.2㎡(이하 ‘이 사건 대지’)를 매수하여 그 지상에 12개 동 958세대 규모의 ○○마을4단지 △△△△△△△ 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’) 신축ㆍ분양사업을 시행하였다[피고들 지분비율은 피고 예원건설 주식회사(이하 ‘피고 예원건설) 62.97/100, 피고 주식회사 다림씨앤씨(이하 ’피고 다림씨앤씨‘) 20.81/100, 피고 주식회사 슬기솔건설(이하 ’피고 슬기솔건설‘) 16.22/100이다.].
나. 피고들은 위 아파트를 완공하여 2010. 7. 30. 각 전유부분에 관하여 위 지분비율에 따라 소유권보존등기를 마친 후 같은 해 8. 18.경부터 2011. 1. 19.경까지 피고들과 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’)을 체결한 수분양자들에게 해당 전유부분에 관한 소유권이전등기를 모두 마쳐주었다.
다. 한국토지주택공사는 2012. 8. 31. 이 사건 대지에 관한 소유권보존등기를 마친 후 같은 해 10. 30. 피고 다림씨앤씨, 슬기솔건설에 위 2006. 12. 28.자 매매를 원인으로 하여 위 지분비율에 따른 소유권이전등기를 마쳐주었다.
라. 원고들은 이 사건 소 제기 전에, 피승계참가 원고들로부터 해당 전유부분(또는 그 지분, 이하 단순히 ‘전유부분’이라고만 쓴다.)을 매수한 승계참가인들은 이 사건 소송 계속 중에 각 이 사건 아파트 해당 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마쳤다(별지 2 목록 ‘전유부분 취득일’란 기재 각 해당일자 참조).
【인정 근거】
○ 피고 예원건설 : 자백간주
○ 피고 다림씨앤씨, 슬기솔건설 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증 (가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 대지지분이전청구에 관한 판단
가. 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약이나 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항), 대지소유권을 가진 집합건물의 건축자로부터 전유부분을 매수하여 그에 관한 소유권이전등기를 마친 매수인은 전유부분의 대지사용권에 해당하는 토지공유지분(이하 ‘대지지분’)에 관한 이전등기를 마치지 아니한 때에도 대지지분에 대한 소유권을 취득한다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다103325 판결 등 참조).
나. ① 원고들이 이 사건 소 제기 전 별지 2 목록 ‘전유부분 취득일’란 기재 각 해당일자에 해당 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마친 사실, ② 승계참가인들이 피승계참가 원고들로부터 각 해당 전유부분을 매수하여 이 사건 소송 계속 중 위 ‘전유부분 취득일’란 기재 각 해당일자에 해당 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마친 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 갑 제7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 이 사건 아파트는 규약으로써 구분소유자가 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 있다는 내용을 정하지 아니한 사실을 인정할 수 있다.
위 인정 사실을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 아파트 분양자인 피고들로부터 직접 또는 그 양수인들로부터 순차 매수하여 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마친 피승계참가 원고들을 제외한 나머지 원고들 및 승계참가인들은 해당 전유부분 비율에 따른 이 사건 대지지분에 관한 소유권도 취득하였다 할 것이므로, 피고들은 위 나머지 원고들 및 승계참가인들에게 이 사건 대지 중 별지 2 목록 ‘피고별 이전할 대지지분’란 기재 각 해당지분에 관하여 ‘전유부분 취득일’란 각 해당일자 전유부분취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다(다만 피승계참가 원고들은 승계참가인들에게 해당 소유권을 양도하였으므로 위 원고들의 이 부분 청구원인에 관한 주장은 받아들일 수 없다.).
3. 손해배상청구에 관한 판단
가. 원고들 및 승계참가인들의 주장
피고들은 한국토지주택공사로부터 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기를 받음과 동시에 이 사건 분양계약에 따라 수분양자들에게 대지지분에 관한 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있음에도 3년 이상 위 의무를 지체하였다. 수분양자이거나 이 사건 분양계약상 수분양자의 지위를 승계한 원고들 및 승계참가인들은 피고들의 위와 같은 이행지체로 재산세납부, 대출제한, 시가하락 등 재산상 손해와 정신적 손해를 입었는데, 이러한 손해액은 정확하게 산정하기 어려우므로 유사사건에서 인정된 ‘분양계약상 대지가격의 3%의 비율로 계산한 돈’을 손해액으로 보아야 한다. 따라서 공동분양자인 피고들은 연대하여 원고들 및 승계참가인들에게 별지 3 목록 ‘청구금액’란 기재 각 해당금액 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 별지 4 명단 기재 원고들 및 승계참가인들의 경우
갑 제8 내지 35호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 위 원고들 및 승계참가인들은 피고들과 직접 이 사건 분양계약을 체결한 당사자가 아니라 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마친 당초의 수분양자나 그 이후 양수인과 체결한 매매계약에 따라 각 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마친 사람들인 사실을 인정할 수 있는바, 위 원고들 및 승계참가인들이 피고들에 대하여 분양계약에 따른 채무불이행책임을 묻기 위해서는 양도인 및 피고들과 위 분양계약상 당사자의 지위를 이전하는 내용의 3면 계약을 체결하거나 피고들의 승낙을 얻어 계약당사자의 지위를 포괄적으로 이전받는 등으로 위 분양계약상 매수인의 지위를 승계하여야 한다. 그런데 위 원고들 및 승계참가인들이 양도인과의 매매계약과 별도로 위와 같은 방법으로 위 분양계약상 매수인의 지위를 승계하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로, 위 원고들 및 승계참가인들의 주장은 다른 점에 관하여 살펴볼 필요 없이 받아들일 수 없다.
다. 별지 4 명단 기재 원고들을 제외한 나머지 원고들의 경우
1) 대지지분이전등기의무의 이행지체 시기에 관하여
갑 제2호증의 1, 갑 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, ① 별지 4 명단 기재 원고들을 제외한 나머지 원고들은 피고들과 이 사건 아파트 각 해당 전유부분에 관한 분양계약을 체결한 사실, ② 이 사건 분양계약 전문 제2.항 및 제1조 (5)항에 의하면, 분양대금은 계약금, 중도금(6차), 잔금으로 나누어 피고들이 지정한 입주예정일인 2010. 6.까지 지급하여야 하는 사실, ③ 위 분양계약 제8조는 (1)항에서 피고들은 건물 준공일로부터 60일 이내에 소유권보존등기를 하여야 하고, (3)항에서 위 원고들은 공급대금 및 기타 납부액을 완납하고 피고들의 소유권보존등기가 완료되는 날로부터 60일 이내에 위 원고들의 비용으로 소유권이전등기를 필하여야 하며, (5)항에서 본 계약서상의 대지는 전용면적 비율에 의거 배분하여 공유지분으로 이전된다고 규정하고 있는 사실을 인정할 수 있다.
위 인정 사실을 통해 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 아파트 수분양자들의 분양대금납부의무는 피고들의 소유권이전등기의무보다 선이행의무인 점, ② 이 사건 분양계약은 피고들의 전유부분에 관한 소유권‘보존’등기의무의 이행시기에 관하여는 명백히 규정하면서도 전유부분에 관한 소유권‘이전’등기의무의 이행시기는 따로 정함이 없이 오히려 수분양자들에게 일정한 기간 내에 전유부분에 관한 소유권이전등기를 완료할 의무를 지우고 있는 점, ③ 또한 대지지분에 관한 소유권이전등기의무에 관하여는 전유부분에 관한 소유권보존등기의무와 달리 그 이행기의 기준조차 정하지 않은 점 등에 비추어 보면, 이 사건 분양계약에 따른 피고들의 대지지분이전등기의무는 이행기의 정함이 없는 채무에 해당한다고 봄이 타당하므로, 위 대지지분이전등기의무는 위 원고들이 이행지체를 이유로 손해배상을 청구하는 내용의 2015. 9. 1.자 청구취지 및 원인변경신청서가 피고들에게 송달된 날임이 기록상 명백한 2015. 9. 8. 이행기가 도래함으로써 피고들은 그 다음날인 2015. 9. 9. 이행지체에 빠졌다 할 것이다.
2) 손해배상책임의 발생 여부
가) 나아가 피고들의 대지지분이전등기의무의 이행지체로 인해 위 원고들이 주장하는 손해가 발생하였는지에 관하여 본다.
(1) 위 원고들은 대지지분등기의무의 이행지체로 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 위 원고들은 피고들로부터 각 해당 전유부분을 매수하여 소유권이전등기를 마침으로써 대지지분에 관한 소유권도 취득한 점에 비추어 보면 대지지분에 관한 소유권이전등기가 마쳐지지 않았다는 사정만으로 곧바로 이 사건 아파트에 관한 재산권을 완전히 행사하는 데 장애가 있다고 보기 어렵고, 달리 위 원고들의 주장을 뒷받침할 증거가 없으므로, 위 주장은 받아들일 수 없다.
(2) 위 원고들은 대지지분에 관한 이전등기를 받지 못하고 있음에도 대지가격이 포함된 재산세를 납부하는 손해를 입고 있다고 주장하나, 피고들이 대지지분이전등기의무를 이행하였더라도 재산세는 여전히 위 원고들이 납부하여야 하는 것일 뿐만 아니라 전유부분의 소유권이전등기를 마침으로써 대지지분의 소유권을 취득한 위 원고들이 대지가격이 포함된 재산세를 납부하는 것은 당연하므로, 위 원고들이 납부한 위 재산세는 대지지분이전등기의무의 이행지체로 발생한 손해라고 볼 수 없다.
(3) 위 원고들은 이 사건 아파트를 담보로 대출을 받을 경우 금융기관에 대지지분에 관한 근저당권을 설정해주지 못함으로써 금융기관에 손해가 발생할 경우 이를 배상한다는 취지의 확약서를 제출하여야 하고, 이러한 확약서를 제출하지 않을 경우 대출이 제한되는 등의 손해를 입고 있다고 주장한다.
갑 제7호증의 기재에 의하면, 원고 □□□는 2015. 4.경 이 사건 아파트 (동, 호수 생략)을 담보로 대출을 받으면서 대출기관인 한국주택금융공사에 ‘이 사건 아파트에 본건 대지사용권이 전유부분과 분리처분이 가능하다는 취지의 규약이나 공정증서가 존재하지 않음을 확인하였으며, 만약 확인한 내용이 사실과 다르거나 당사가 대지권에 대한 근저당권설정(전유부분과 동순위)을 하지 못하여 공사에 손해가 발생하였거나 발생할 것이 확실한 경우에 귀 공사의 요청에 따라 관련 대출채권을 환매받거나 손해를 배상할 것을 확약합니다’라는 내용의 토지후취담보 취급관련 확인서를 제출한 사실은 인정되나, 위 확인서의 내용에 의하면 위 확인서는 대지지분에 관한 근저당권설정등기를 마쳐주는 대신 제출하는 것이므로 위 확인서를 제출하여야 한다는 사정만으로 대지지분에 관한 근저당권설정등기를 마쳐주는 것에 비해 담보대출에 특별한 제한이나 손해가 발생한다고 보기 어렵고, 달리 위 원고들의 이 부분 주장사실을 뒷받침할 증거가 없으므로 위 주장도 받아들일 수 없다.
(4) 위 원고들은 당초 분양대금보다 낮은 매매대금으로 거래가 이루어진 사정을 들어 시가 하락의 손해를 입었다고 주장한다.
갑 제8 내지 35호증(가지번호 포함) 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 이 사건 아파트 전유부분에 관한 소유권이전등기가 마쳐진 후 별지 5 목록 ‘매매계약일’란 기재 각 일자에 ‘매매목적물’란 기재 각 전유부분에 관하여 ‘매매대금’란 기재 각 금액으로 거래(이하 특정 거래를 지칭할 때는 별지 5 목록 순번에 따라 ‘○번 거래’라 한다.)가 이루어졌는데 당초 위 각 전유부분의 분양대금은 위 목록 ‘분양대금’란 기재 각 금액인 사실을 인정할 수 있다.
위 인정 사실에 의하면, 이 사건 아파트 중 소형에 속하는 401동(전유부분 면적 약 60㎡)의 경우 1, 2번 거래 모두 분양대금의 약 10~20%에 해당하는 2,000만~4,300만 원이 상승한 가격으로 거래된 반면, 대형에 속하는 409, 411, 412동(전유부분 면적 약 118~120㎡)의 경우 26 내지 37번 거래 모두 분양대금의 약 20~30%에 해당하는 1억~1억 4,000만 원이 하락한 가격으로 거래되었고, 중형에 속하는 403 내지 408동(전유면적 약 85㎡)의 경우 분양대금보다 소폭 하락하거나 상승한 금액으로 거래되고 있는 사정을 알 수 있다. 그러나 위와 같은 차이는 우리 부동산경제의 전반적인 침체와 더불어 인구구조변화에 따른 아파트면적에 대한 선호도 변화 등이 반영된 것으로 보이고, 아파트분양 후 아파트 개별 매매가격은 매매당시 부동산 전체시장의 흐름, 아파트 소재지 및 주변 환경과 층수, 면적, 내부 인테리어 등 전유부분의 특성, 아파트매도를 통한 자금마련의 급박성 등 매도인이 처한 개별적인 상황 등에 따라 차이가 있을 수밖에 없을뿐더러, 아파트 시가가 최초 분양대금보다 반드시 높게 형성된다는 경험칙이 있다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 보면, 분양대금보다 낮은 가격으로 거래되는 전유부분이 있다는 사정만으로 곧바로 이 사건 아파트 시가가 대지지분이전등기의 지체로 주변 아파트에 비해 하락한 것이라고 보기 어렵고, 달리 위 원고들의 주장을 뒷받침할 증거가 없으므로[오히려 을라 제13 내지 21호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 이 사건 아파트의 시가는 주변 아파트 시가와 별다른 차이가 없는 사실을 인정할 수 있을 뿐이다.], 위 원고들의 이 부분 주장도 받아들이기 어렵다.
나) 결국 위 원고들이 제출한 증거들만으로는 위 원고들이 피고들의 대지지분이전등기의 이행지체로 인하여 어떠한 손해를 입었을 개연성을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 원고들의 손해배상에 관한 주장은 다른 점에 관하여 살펴볼 필요 없이 받아들일 수 없다.
4. 결론
그렇다면 피승계참가 원고들을 제외한 나머지 원고들 및 승계참가인들의 피고들에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 각 인용하고, 위 원고들 및 승계참가인들의 피고들에 대한 각 나머지 청구와 피승계참가 원고들의 피고들에 대한 각 청구를 각 기각하기로 한다.
(별지 생략)
판사 윤상도(재판장) 명선아 김기호