【원고, 피항소인】
조영호 (소송대리인 법무법인 민주 담당변호사 민경택)
【피고, 항소인】
주식회사 우림맨테크 (소송대리인 법무법인 우면 담당변호사 황문섭)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2013. 2. 8. 선고 2012가합68816 판결
【변론종결】
2013. 8. 30.
【주 문】
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 원고의 청구(당심에서 확장된 부분 포함)를 기각한다.
3. 소송총비용은 원고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
주식회사 맥스리얼티와 피고 사이에 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 2009. 6. 24. 체결된 매매계약을 460,176,438원의 한도 내에서 취소하고, 피고는 원고에게 460,176,438원 및 이에 대한 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 청구취지를 확장하였다).
2. 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 주식회사 맥스리얼티(이하 ‘맥스리얼티’라 하고, 이하 모든 회사에서 ‘주식회사’의 표시를 생략한다)와 그 대표이사 소외 3을 상대로 서울중앙지방법원 2006가합59231호로 3억 원의 약정금 지급을 구하는 소를 제기하였는데, 위 사건에서 2006. 9. 25. 아래와 같은 내용의 조정(이하 ‘이 사건 조정’이라 하고, 위 조정에 따라 원고가 맥스리얼티에 대하여 갖는 채권을 ‘이 사건 채권’이라 한다)이 성립하였다.
2. 피고(맥스리얼티)와 선정자 소외 3은 연대하여 원고(원고)에게 250,000,000원을 지급하되, 2006. 12. 31.까지 20,000,000원, 2007. 5. 31.까지 50,000,000원, 2007. 12. 31.까지 100,000,000원, 2008. 6. 30.까지 80,000,000원을 각 분할 지급한다. 다만, 피고와 선정자 소외 3이 어느 분할지급금이라도 해당 지급기일에 지급하지 않는 경우에는 피고와 선정자 소외 3은 기한의 이익을 상실하고 그때까지의 미지급금 전액에 관하여 즉시 변제기가 도래하는 것으로 하며, 변제기에 변제되지 아니한 금액에 대하여는 변제기 다음날부터 다 갚는 날까지 연 16%의 비율에 의한 돈을 가산하여 지급한다.(나머지 조항 생략)
나. 한국외환은행은 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 관하여 2006. 2. 27. 채권최고액 78억 원(후에 48억 2,560만 원으로 변경됨), 채무자 맥스리얼티로 한 근저당권을 설정하였다. 그리고 맥스리얼티는 2007. 11. 30. 코람코자산신탁과 1순위 우선수익권자를 부림상호저축은행(우선수익한도금액 39억 원), 2순위 우선수익권자를 중흥건설(우선수익한도금액 5억 6,400만 원), 수익자를 맥스리얼티로 한 신탁계약을 체결하고, 같은 날 위 신탁을 원인으로 하여 코람코자산신탁에 이 사건 각 부동산의 소유권이전등기를 마쳐주었다.
다. 한국외환은행은 위 근저당권에 기하여 이 사건 각 부동산에 대하여 임의경매를 신청하여 2009. 4. 17. 서울중앙지방법원 2009타경15801호로 임의경매개시결정을 받았고, 위 경매절차에서 이 사건 각 부동산의 2009. 5. 25. 당시 시가는 15,529,000,000원으로 감정평가되었다.
라. 맥스리얼티와 피고는 2009. 6. 24. 맥스리얼티가 피고에게 이 사건 각 부동산을 대금 85억 원에 매도하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)과 이 사건 각 부동산에 설치되거나 비치된 각종 시설과 설비 및 영업권을 대금 45억 원에 매도하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 설비등 매매계약’이라 한다)을 동시에 체결하였다.
마. 맥스리얼티는 2009. 6. 24. 피고와 이 사건 매매계약 및 이 사건 설비등 매매계약에 대한 특약으로서 환매계약을 체결하였는바, 그 주요 내용은 다음과 같다.
제7조 (환매권)
① 갑(맥스리얼티)은 “별지1” 부동산(이 사건 각 부동산)에 대한 부동산매매계약 제2조의 매매대금 팔십오억 원(￦8,500,000,000)(부가세 별도금액임)과 매매비용으로 매수인이 부담한 금 오억 원(￦500,000,000원)을 을(피고)에게 반환하고 “별지1” 부동산을 환매할 수 있다. 단, 갑과 을의 동의로 환매권 등기는 하지 않기로 한다.
② 을 명의로의 소유권이전등기 후 갑의 권리보존을 위하여 을은 “별지1” 부동산을 부동산신탁회사에 신탁하고, 신탁 시 미지급된 매매잔금 사십구억오천만 원(￦4,950,000,000) 중 임대보증금 금 팔억오천만 원(￦850,000,000)을 제외한 금 사십일억 원(￦4,100,000,000)에 대하여 갑을 2순위 수익권자로 하여 수익권 증서를 발행하도록 한다.
제8조 (환매기간)
전조의 환매권은 “별지1” 부동산을 을 명의로 소유권이전등기를 한 날로부터 3년 내에 행사할 수 있다. 단, 을이 “별지1” 부동산의 취득시 금융기관으로부터 차용한 자금의 조기상환으로 인한 수수료가 발생할 경우 이 조기상환수수료는 갑이 부담키로 한다.
제10조 (환매권행사)
③ 을은 갑이 환매통지 후 환매예정일에 환매권 행사가 없거나 환매기간 내에 환매권 행사가 없을 경우 갑이 환매권을 포기한 것으로 보고 (시설 및 설비) 매매계약서 제2조 매매대금 금 사십오억 원(￦4,500,000,000)을 갑에게 지급한 후 부동산을 임의처분할 수 있다.
바. 피고는 2009. 6. 29. 케이비부동산신탁에 이 사건 각 부동산을 신탁기간 2009. 6. 29.부터 2012. 8. 29.까지로 정하여 신탁하고, 국민은행을 1순위 우선수익자(수익권리금액 104억 원), 맥스리얼티를 2순위 우선수익자(수익권리금액 41억 원)로 정하는 내용의 신탁계약을 체결하였다.
사. 맥스리얼티는 이 사건 각 부동산에 관하여 2009. 7. 14. 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침과 동시에 피고에게 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 같은 날 피고는 케이비부동산신탁에 위 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
아. 피고는 2009. 7. 14. 위와 같이 이 사건 각 부동산에 관하여 순차로 소유권이전등기를 마침과 동시에 근저당권자인 한국외환은행에 44억 원, 코람코자산신탁과의 신탁계약에 따른 1순위 우선수익권자인 부림상호저축은행에 41억 원, 가압류 채권자인 소외 1에게 449,500,000원, 코람코자산신탁에 45,000,000원을 각 지급하여 맥스리얼티의 채무를 대위변제하고, 가압류 채권자에 대한 공탁금으로 18,000,000원 등을 지출(합계 9,012,500,000원)하는 방법으로 맥스리얼티에 이 사건 각 부동산의 매매대금 9,014,250,000원(=계약서상의 대금 8,500,000,000원 + 부가가치세 514,250,000원)을 지급하였고, 한국외환은행은 같은 날 임의경매를 취하함과 동시에 근저당권설정등기를 말소하였다.
자. 맥스리얼티는 2009. 7. 14. 이 사건 각 부동산 중 일부에 관한 분양계약 해제에 따른 분양대금 반환채권을 갖게 된 소외 2 외 10명의 채권자들에게 위 채권의 담보를 위하여 맥스리얼티의 2순위 우선수익권 및 그 피담보채권인 맥스리얼티의 피고에 대한 매매대금 잔금지급 채권에 공동 1순위 근질권을 설정해주었고, 피고는 2009. 8. 28. 위 질권설정을 승낙하였다. 소외 2 외 10명의 채권자들의 분양대금 반환채권의 합계액은 3,232,200,000원이다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증, 을 제3 내지 6호증(가지번호 포함), 을 제9호증의 1, 을 제22호증의 각 기재, 제1심 증인 소외 4의 증언, 변론 전체의 취지
2. 본안전 항변에 대한 판단
가. 피고의 주장
원고는 맥스리얼티의 지분 10%에 해당하는 주식을 보유한 주주로서 2006년말까지 맥스리얼티의 부사장으로 근무하였고, 원고의 형 소외 5가 2009. 5.경까지 맥스리얼티의 팀장 또는 부장 직함을 갖고 근무하면서 자금과 회계업무를 담당하였으며, 원고가 2006. 4.부터 이 사건 각 부동산이 신탁되어 있었던 코람코자산신탁에 근무하였으므로, 이 사건 매매계약 체결 당시 매매계약의 내용 및 맥스리얼티의 사해의사를 넉넉히 알 수 있었고, 이 사건 소는 이 사건 매매계약 체결일로부터 1년 이후에 제기되었다. 따라서 이 사건 소는 제척기간이 도과한 이후의 소로서 부적법하다
나. 판단
1) 채권자취소권의 행사에 있어서 제척기간의 기산점인 채권자가 “취소원인을 안 날”이라 함은 채무자가 채권자를 해함을 알면서 사해행위를 하였다는 사실을 알게 된 날을 의미하며, 이는 단순히 채무자가 재산의 처분행위를 한 사실을 아는 것만으로는 부족하고, 구체적인 사해행위의 존재를 알고 나아가 채무자에게 사해의 의사가 있었다는 사실까지 알 것을 요한다.
2) 이 사건에 관하여 살피건대, 원고가 이 사건 매매계약 체결일에 취소원인을 알았음을 인정하기 위해서는 이 사건 매매계약을 체결한 사실을 아는 것만으로는 부족하고, 나아가 이 사건 매매계약으로 맥스리얼티의 총 재산이 감소하여 채권자를 해한다는 점 및 맥스리얼티에게 채권자를 해한다는 사해 의사가 있음을 알았어야 하는데, ① 갑 제1, 14, 15호증의 각 기재에 의하면 원고는 2005. 8. 1. 맥스리얼티의 대표이사인 소외 3과 사이에 원고가 퇴직하고, 소외 3은 원고에게 공로에 대한 대가로 3억 원을 지급하며, 맥스리얼티는 위 공로금 지급채무를 연대보증하고, 원고는 위 돈을 지급받음과 동시에 보유 중인 맥스리얼티의 주식을 소외 3에게 양도하기로 약정(이하 ‘이 사건 퇴직약정’이라 한다)하였고, 원고는 이에 따라 2005. 9.경 맥스리얼티를 퇴사하고, 위 약정의 이행을 구하는 소를 제기하여 이 사건 조정이 성립함으로써 이 사건 채권을 취득한 점, ② 당심 증인 소외 3의 증언에 의하면 이 사건 조정 이후 원고는 더 이상 주주로서의 권리를 행사하지 않았고, 소외 3이 위 약정에 따른 공로금을 지급하지 아니하여 현재까지 맥스리얼티의 주식을 보유하고 있을 뿐인 점, ③ 피고의 주장에 의하더라도 이 사건 매매계약 체결 당시에는 소외 5가 맥스리얼티의 업무를 담당하지 아니한 점, ④ 원고가 코람코자산신탁에 근무하더라도 이 사건 각 부동산에 관한 업무를 직접 담당하지 아니한 이상 이 사건 매매계약 체결 사실을 알았다고 보기 어려울 뿐만 아니라 당시 맥스리얼티의 채권채무관계를 알았다고 보기는 더욱 어려운 점 등에 비추어 보면, 피고가 주장하는 사정만으로는 원고가 이러한 점들까지 알았다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
3) 따라서 피고의 위 본안전 항변은 이유 없다.
3. 본안에 대한 판단
가. 피보전채권
기초사실 부분에서 인정된 사실에 의하면 원고는 맥스리얼티에 대하여 이 사건 채권을 가지고 있으므로, 사해행위취소를 위한 피보전채권이 존재한다.
이에 대하여 피고는, 맥스리얼티의 회계장부, 재무제표 등에 이 사건 채권에 관한 내용이 전혀 기재되어 있지 아니하고, 원고가 2007년경 맥스리얼티의 유상증자에 참여하여 3,000만 원을 납입한 점에 비추어 이 사건 채권은 허위의 채권으로 존재하지 아니하거나 변제로 소멸하였다고 주장하나, ① 갑 제15호증에 의하면 이 사건 퇴직약정에서 공로금의 지급을 포함한 합의의 존재 및 내용을 제3자에 누설하는 것을 금지하기로 약정함으로써 맥스리얼티의 재무제표 등에 이 사건 채권을 기재하지 않은 것으로 보이는 점, ② 원고가 실제로 맥스리얼티의 유상증자에 참여하여 3,000만 원을 납입하였다는 점에 관하여는, 을 제9호증의 2, 3의 각 기재만으로는 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없는 점 등에 비추어 피고가 주장하는 사정만으로 이 사건 채권이 허위의 채권으로 존재하지 아니하거나 변제되었다고 보기는 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 주장은 이유 없다.
나. 무자력
갑 제3, 11, 12호증의 각 기재에 의하면, 맥스리얼티는 재무제표상 2008. 12. 31. 현재 자산총계 29,916,818,495원, 부채총계 29,774,132,109원으로 자산이 부채보다 142,686,386원 더 많고, 2009. 6. 30. 현재 자산총계 28,270,340,211원, 부채총계 27,135,653,584원으로 자산이 부채보다 1,134,686,627원 더 많은 사실이 인정된다.
그러나 갑 제13호증의 각 기재와 당심 증인 소외 3의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 매매계약 체결 당시 맥스리얼티는 재무제표상 기재된 위 부채 이외에도 원고에 대한 채무와 정석에 대한 채무 18억 원을 부담하고 있었던 사실, 당시 맥스리얼티는 이 사건 각 부동산의 미분양으로 극심한 자금난에 시달리고 있어서 사실상 도산할 상태에 있었고 이 사건 각 부동산이 맥스리얼티의 사실상 재산적 가치가 있는 유일한 재산이었던 사실을 인정할 수 있는바, 재무제표에 반영되지 아니한 맥스리얼티의 위 채무 등을 감안하면 결국 부채가 자산을 초과하여 이 사건 매매계약 체결 당시 맥스리얼티가 무자력 상태에 있었음을 충분히 인정할 수 있고, 피고가 맥스리얼티의 무자력을 부인하는 근거로 주장하는 이 사건 각 부동산 이외의 다른 재산들은 이미 맥스리얼티의 재무제표상 자산에 포함되어 있어 별도의 적극재산으로 볼 수 없는 점에 비추어 보면, 을 제8, 11, 12, 18 내지 20호증(가지번호 포함)의 각 기재만으로는 이를 뒤집기에 부족하며, 달리 반증이 없다.
다. 사해행위
1) 원고의 주장
이 사건 매매계약은 채무자인 맥스리얼티의 거의 유일한 재산적 가치가 있는 부동산을 처분한 것으로서 채권자들에 대한 공동담보의 부족을 초래하는 사해행위에 해당한다.
2) 법리
채권자취소권은 채무자가 채권자를 해함을 알면서 일반채권자의 공동담보인 채무자의 총재산을 감소케 하는 법률행위를 한 경우에 그 감소행위의 효력을 부인하여 채무자의 재산을 원상에 회복함으로써 채권의 공동담보를 유지·보전하게 하기 위하여 채권자에게 부여된 권리이므로 채권자취소권의 대상이 되는 법률행위는 채권자를 해하는 것이라야 하고, 채무자가 유일한 재산적 가치가 있는 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 것은 채권자가 그 채권의 실현을 위하여 집행행위로 나아가기가 불가능하거나 지극히 곤란하게 됨으로써 실질적으로 재산 감소행위와 다를 바 없어 원칙적으로 사해행위가 된다고 할 것이나, 매각의 목적이 채무의 변제 또는 변제자력을 얻기 위한 것이고, 그 대금이 부당한 염가가 아니며, 이를 변제나 변제자력을 얻는데 사용한 경우에는 채권자를 해하는 사해행위에 해당한다고 볼 수 없다.
3) 인정사실
을 제13호증의 1 내지 5, 을 제14호증, 을 제15호증의 1, 2, 을 제16, 17호증, 을 제21호증의 1 내지 3의 각 기재와 제1심 증인 소외 4, 당심 증인 소외 3의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 사실을 인정할 수 있다.
가) 우림엠에스는 2007. 5.경부터 이 사건 건물이 포함된 ○○○-○ 건물의 관리단과 관리계약을 체결하고 위 건물의 종합관리를 맡음과 동시에 ○○○-○ 건물의 일부를 임차하여 외국인을 상대로 한 단기임대 영업을 하고 있었다. 당시 우림엠에스는 이 사건 각 부동산 중 3층을 임차하여 연수시설 및 사무실로 이용하고, 1층의 식당의 운영자와 계약하여 위 식당을 고객들의 식사장소로 제공하고, 자하 1층의 체육시설 이용권을 대량 구입하여 고객들에게 무상으로 제공하고, 지하 5층의 식당을 직원식당으로 이용하는 등으로 이 사건 각 부동산을 자신의 영업에 이용하고 있었다.
나) 이 사건 건물에 대한 경매절차가 진행되자 맥스리얼티는 자금을 확보하여 경매를 취하시키고 분양사업을 계속 추진해 나가기 위하여 우림엠에스에 이 사건 각 부동산의 환매조건부 매수를 제안하였다.
다) 이에 우림엠에스는 이 사건 각 부동산이 경매절차에서 제3자에게 매각되는 경우에 자신의 영업에 복잡한 문제가 발생할 염려가 있고, 경매절차에서 이 사건 각 부동산을 매수한다는 보장이 없으며, 매수하더라도 경락가격으로 예상되는 100억 원을 현금으로 당장 조달하는 것이 불가능하고, 이 사건 각 부동산은 임대가 완료되어 그 임대료 수익이 은행의 대출금 이자를 상회하고 있어서 이를 매수할 만한 충분한 가치가 있는 점을 감안하여 맥스리얼티의 제안을 수용하기로 하였다. 그런데 당시 우림엠에스는 대기업으로 분류되어 부동산 취득을 위한 담보대출을 받을 수 없었으므로, 우림엠에스가 90%의 주식을 소유하고 있는 관계회사인 피고가 이 사건 각 부동산을 매수하기로 하였다.
라) 피고는 국민은행에 매매대금의 대출을 요청하였고, 국민은행은 이 사건 각 부동산에 관하여 감정평가를 실시한 결과 2009. 5. 12. 기준으로 감정가가 14,479,000,000원으로 나오자 이 사건 각 부동산을 케이비부동산에 신탁하고, 국민은행에 1순위 우선수익권을 설정해 주는 것을 조건으로 80억 원을 피고에게 대출해 주기로 하였다.
마) 위 대출금 80억 원에다가 피고가 보유한 자체자금 약 10억 원을 더하여 약 90억 원의 매매대금을 마련한 피고는 맥스리얼티와 매매가격을 협상한 끝에 매매대금을 이 사건 각 부동산의 감정가격과 경매절차에서 매각되는 경우의 예상 매각대금(감정가의 약 70%)의 중간인 130억 원으로 정하되, 피고가 경매를 취하하고 소유권을 이전하는데 필요한 90억 원을 즉시 지급하고, 나머지 대금은 3년 후에 지급하기로 합의하였다.
바) 이에 따라 맥스리얼티와 피고는 2009. 6. 24. 이 사건 각 부동산 및 그 시설 등에 관하여 매매대금을 부가가치세를 포함하여 13,964,250,000원(=매매대금 130억 원 + 부가가치세 964,250,000원)으로 하고, 위 매매대금 중 계약금 및 중도금으로 2009. 6. 29. 9,014,250,000원(=대금 85억 원 + 부가가치세 514,250,000원)을 지급하며, 잔금 지급일은 시설 및 설비목록을 작성하여 실물조사를 마친 후 협의하여 정하기로 하는 내용의 매매계약서(을 제13호증의 2)를 작성하였다.
사) 그런데 당시 피고와 맥스리얼티는 맥스리얼티가 환매권을 가지는 점을 감안하여 잔금 45억 원은 환매대금에서 제외된다는 의미로 이 사건 각 부동산에 관한 매매대금을 85억 원으로 한 이 사건 매매계약과 시설등에 관한 매매대금을 45억 원으로 한 이 사건 설비등 매매계약으로 나누어서 계약을 체결하고, 이 사건 설비등 매매계약에 따른 매매대금은 3년 후에 지급하기로 약정하였다. 그리고 3년 후에 지급하기로 한 위 45억 원에 부가가치세 4억 5,000만원을 더한 49억 5,000만원에서 피고가 인수하는 이 사건 각 부동산의 임대차보증금 8억 5,000만 원을 공제한 41억 원에 대하여 맥스리얼티에 2순위 우선수익권을 부여하기로 합의하였고, 우림엠에스는 2009. 7. 13.경 위 매매대금 잔액 41억 원의 지급을 보증하였다. 이와 같은 약정 및 합의에 따라 앞서 본 바와 같은 이 사건 매매계약 및 이 사건 설비등 매매계약, 환매계약이 체결되었다.
아) 피고는 이 사건 각 부동산의 계약금 및 중도금을 지급함에 있어서, 이 사건 각 부동산에 대한 소유권이전등기와 신탁등기가 이루어지려면 경매취하, 근저당권 말소, 우선수익권자의 동의, 가압류 말소 등이 동시에 해결되어야 하는데, 이러한 복잡한 채권채무관계 정리를 맥스리얼티에 전적으로 맡길 수 없다고 판단하고, 맥스리얼티 및 국민은행과 사이에 위 대금을 맥스리얼티에 직접 지급하는 대신에 국민은행의 관리 하에 맥스리얼티의 채무를 변제하는 방법으로 지급하기로 합의하였다. 이에 따라 피고는 코람코자산신탁, 맥스리얼티로부터 채권자들의 명단과 채권액을 확인한 후 위 채권자들의 동의를 얻어서 앞서 본 바와 같이 위 대금으로 맥스리얼티의 채무를 변제하거나 변제를 위한 공탁을 하였고, 매매잔금 지급을 담보하는 맥스리얼티의 우선수익권에 대한 맥스리얼티의 채권자들의 질권설정을 승낙하였다.
자) 맥스리얼티는 계속되는 자금난 및 부동산경기 침체로 인하여 환매기간까지 환매권을 행사하지 못하였고, 현재 맥스리얼티의 2순위 우선수익권에 설정된 질권과 그 이후 행하여진 채권양도 통지, 압류 등으로 인하여 사실상 피고로부터 매매잔금을 수령할 수 없게 된 맥스리얼티가 우선수익권 해제동의를 거부함에 따라 피고는 매매잔금을 지급하지 아니하고 있다.
4) 판단
위 인정사실에다가 기초사실 부분에서 인정된 사실을 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 위 법리에 비추어 보면, 맥스리얼티가 이 사건 각 부동산의 매매대금으로 일반채권자에 대한 채무를 변제한 행위 또는 2순위 우선수익권에 관하여 일반채권자에게 질권을 설정해 준 행위가 다른 일반채권자에 대한 관계에 있어서 사해행위가 될 수 있음은 별론으로 하고, 이 사건 매매계약은 맥스리얼티의 채권자들을 해하는 사해행위에 해당한다고 볼 수 없다.
가) 맥스리얼티는 이 사건 각 부동산이 경매절차에서 저가로 매각되는 것을 피하기 위하여 이 사건 각 부동산을 피고에게 매도한 것인바, 통상 경매절차에서는 부동산이 시가보다 낮은 가격으로 매각되는 점에 비추어 보면 이는 맥스리얼티의 총재산의 감소를 막기 위한 것으로서 맥스리얼티 뿐만 아니라 맥스리얼티의 채권자들에게도 유리한 선택이라고 할 수 있다.
나) 맥스리얼티는 환매권을 유보한 채 이 사건 각 부동산을 매각하여 경매절차를 취하시킴으로써 이 사건 각 부동산에 관한 분양사업 뿐만 아니라 다른 사업도 계속할 수 있게 되었다. 그리고, 향후 부동산 가치가 상승하는 경우 환매권을 행사하여 이 사건 각 부동산의 소유권을 회복함으로써 채권자들을 위한 공동담보를 확보할 수 있고, 하락하더라도 이미 매매잔금 채권을 2순위 우선수익권으로 확보하고 있으므로, 맥스리얼티가 환매권을 가지는 것이 채권자들에게 불리하다고 볼 수 없다.
다) 이 사건 각 부동산의 매매대금 중 계약금 및 중도금은 모두 맥스리얼티의 채권자들에 대한 채무변제에 사용되었고, 매매잔금 지급을 위하여 맥스리얼티에 부여된 우선수익권은 채권자들이 채권 실현을 위하여 강제집행을 할 수 있는 적극재산으로서, 실제로 일부 채권자들이 이에 질권을 설정하여 채권자들에 대한 담보로 제공되었으므로, 이 사건 매매계약으로 인하여 이 사건 각 부동산이 소비하기 쉬운 금전으로 바뀌어 채권자가 그 채권의 실현을 위하여 집행행위로 나아가기가 불가능하거나 지극히 곤란하게 되었다고 볼 수 없다.
라) 당시 채권자들도 이 사건 매매계약에 동의하였고, 비록 원고의 동의는 받은 바 없으나, 당시 피고가 원고의 채권의 존재를 알았다면 다른 채권자들과 같이 우선수익권에 대한 질권 설정 등으로 그 보전을 위한 조치를 할 수 있었을 것으로 보인다.
마) 비록 이 사건 각 부동산의 매매대금이 경매절차에서의 감정가의 83.7%, 국민은행의 감정가의 89.7%인 130억 원으로 시가에는 미치지 못하나, 당시 경매절차에서 매각되는 경우에는 더 낮은 가격에 매각될 개연성이 높았고, 복잡한 채무관계로 인하여 경매절차 외에서 제3자에게 정상적으로 매도하기가 어려웠으며, 맥스리얼티로서는 경매절차가 진행되고 있어서 급하게 매도하지 않으면 안되었으므로 시가보다 낮은 가격으로 매도할 수밖에 없었던 사정 등을 감안하면, 위 매매대금이 부당하게 염가라고 보기는 어렵다.
바) 이에 대하여 원고는 이 사건 매매계약에 따른 매매대금이 85억 원이고, 이 사건 설비등 매매계약에 따른 매매대금 45억 원을 피고가 지급하지 않은 것을 이유로 부당하게 염가라는 취지의 주장을 하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 부동산의 실질적인 매매대금은 130억 원이고, 위 85억 원은 환매권 행사시의 환매대금을 명확하게 하기 위하여 형식적으로 정한 대금에 불과하며, 나머지 대금에 대하여는 맥스리얼티에 우선수익권이 부여되어 있을 뿐만 아니라 우림엠에스가 그 지급을 보증하고 있어서 그 지급이 담보되어 있으며, 피고가 매매잔금을 지급하지 못하고 있는 이유는 맥스리얼티의 우선수익권 해제동의 거부 때문이고, 위 우선수익권이나 그 피담보채권인 매매잔금 지급채권에 대한 맥스리얼티의 채권자들의 강제집행이 금지되는 것도 아니므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
4. 결론
그렇다면, 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당함을 전제로 한 원고의 이 사건 청구(당심에서 확장된 부분 포함)는 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로, 이를 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 성낙송(재판장) 황정수 장윤석