【원고, 항소인】
별지 원고들 목록 기재와 같다. (소송대리인 변호사 김익환)
【피고, 피항소인】
주식회사 라붐아울렛 (소송대리인 법무법인 창조 담당변호사 김평진)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2013. 1. 23. 선고 2012가단215929 판결
【변론종결】
2013. 12. 3.
【주 문】
1. 당심에서 추가된 원고 9의 청구를 포함하여 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 피고는, 주식회사 세이브존인터내셔널(주소: (주소 2 생략))이
(1) 원고 1로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 1에게 별지 부동산 목록 제1항 기재 부동산을,
(2) 원고 2로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 2에게 같은 목록 제2항 기재 부동산을,
(3) 원고 3으로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 3에게 같은 목록 제3항 기재 부동산을,
(4) 원고 4로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 4에게 같은 목록 제4항 기재 부동산을,
(5) 원고 5로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 5에게 같은 목록 제5항 기재 부동산을,
(6) 원고 6으로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 6에게 같은 목록 제6항 기재 부동산을,
(7) 원고 7로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 7에게 같은 목록 제7항 기재 부동산을,
(8) 원고 8로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 8에게 같은 목록 제8항 기재 부동산을,
(9) 원고 9로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 9에게 같은 목록 제9항 기재 부동산을,
(10) 원고 10으로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 10에게 같은 목록 제10항 기재 부동산을,
(11) 원고 11로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 11에게 같은 목록 제11항 기재 부동산을,
(12) 원고 12로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 12에게 같은 목록 제12항 기재 부동산을,
(13) 원고 13으로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 13에게 같은 목록 제13항 기재 부동산을,
(14) 원고 14로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 14에게 같은 목록 제14항 기재 부동산을,
(15) 원고 15로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 15에게 같은 목록 제15항 기재 부동산을,
(16) 원고 16으로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 16에게 같은 목록 제16항 기재 부동산을,
(17) 원고 17로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 17에게 같은 목록 제17항 기재 부동산을,
(18) 원고 18로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 18에게 같은 목록 제18항 기재 부동산을,
(19) 원고 19로부터 8,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 19에게 같은 목록 제19항 기재 각 부동산을,
(20) 원고 20으로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 20에게 같은 목록 제20항 기재 부동산을,
(21) 원고 21로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 21에게 같은 목록 제21항 기재 부동산을,
(22) 원고 22로부터 12,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 22에게 같은 목록 제22항 기재 각 부동산을,
(23) 원고 23으로부터 8,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 23에게 같은 목록 제23항 기재 각 부동산을,
(24) 원고 24로부터 8,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 24에게 같은 목록 제24항 기재 각 부동산을,
(25) 원고 25로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 25에게 같은 목록 제25항 기재 부동산을,
(26) 원고 26으로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 26에게 같은 목록 제26항 기재 부동산을,
(27) 원고 27로부터 4,000,000원을 지급받음과 동시에 원고 27에게 같은 목록 제27항 기재 부동산을
각 인도하라.
나. 피고는 원고 9에게
(1) 19,010,680원과 이에 대하여 2013. 7. 13.부터 2013. 12. 24.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을,
(2) 2013. 7. 1.부터 별지 부동산 목록 제9항 기재 부동산의 인도완료일까지 연 8,626,100원의 비율로 계산한 돈을
각 지급하라.
다. 원고들의 나머지 청구를 모두 기각한다.
2. 소송총비용 중 원고 9와 피고 사이에 생긴 부분은 이를 10분하여 그 3은 원고 9가, 나머지는 피고가, 나머지 원고들과 피고 사이에 생긴 부분은 이를 4분하여 그 1은 나머지 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담한다.
3. 제1의 가항 및 나항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 피고는, 원고들에게 별지 부동산 목록 순번에 따른 각 원고들 해당 부동산을 각 인도하고, 원고 9에게, 33,917,622원과 이에 대하여 이 사건 청구취지변경신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을, 2013. 7. 1.부터 별지 부동산 목록 제9항 기재 부동산의 인도완료일까지 연 8,626,100원의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라(원고 9는 당심에서 위 금원 청구를 추가하였다).
【이 유】
1. 기초사실
가. 임대차계약의 체결
(1) 주식회사 메쯔(이하 ‘메쯔’라 한다)는 2006. 6. 30. 피고(당시 상호는 주식회사 에그옐로우였고, 2006. 6. 30. 주식회사 에그유통으로, 2011. 9. 2. 현재의 상호로 각 변경되었다)와 사이에, 메쯔가 소유하던 서울 (주소 1 생략)외 3필지 지하 2층 내지 지상 5층 판매시설(이하 ‘이 사건 전체 상가’라 한다) 전체 565구좌(직영구좌 제외)를 피고에게 임대하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
(2) 이 사건 임대차계약에 관한 계약서(이하 ‘이 사건 임대차계약서’라 한다) 중 이 사건과 관련된 내용은 아래와 같고, 공증인가 법무법인 창조가 2006. 7. 18. 이 사건 임대차계약서를 인증하였다.
〈전문〉 1. 메쯔는 이 사건 전체 상가 건물 개발 분양 사업의 시행자로서 목적물의 전부 및 일부를 분양하고 있으며, 수분양자 앞으로 소유권이전등기가 경료되는 목적물 부분에 관해서는 본 계약상 메쯔(임대인)의 지위가 당해 수분양자에게 승계되고, 피고(임차인)는 이러한 계약이전에 대하여 사전 동의한다. 3. 피고가 목적물을 임차·운영함에 있어서 입점업체수수료에서 경영위탁수수료, 제반 판매관리비를 공제한 영업이익이 발생할 예정이나, 그 영업이익금의 유무·규모에 불구하고 월 차임은 총 매출액에 대한 비율제로 책정한다. 제2조(정의) 이 계약에서 사용되는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다. 1. “수분양자”라 함은, 메쯔와 사이에 제3조의 목적물에 관한 분양계약을 체결하여 그 구분소유권을 이전받을 자를 말한다. 4. “총 매출액”이라 함은, 피고가 목적물을 임차·운영하여 발생하는 총 입점업체수수료 중 부가가치세를 제외한 금액을 말한다. 5. “메쯔 또는 수분양자”라 함은, 목적물에 관한 소유권이전등기 경료 시점을 기준일로 하여 그 이전에는 메쯔를 지칭하며, 그 이후에는 수분양자를 지칭하는 것으로 해석한다. 제3조(목적물의 범위) 1. 피고가 메쯔 또는 수분양자로부터 임차하는 목적물의 범위는 메쯔가 시행 중인 전체 건축물 내의 판매시설 전체를 원칙으로 하되, 영업개시일을 기준으로 하여 메쯔 또는 피고가 수분양자로부터 동의를 받지 못하거나 임대차계약을 체결하지 못한 부분은 제외하기로 한다. 제4조(임대차계약의 기간) 1. 임대차계약기간은 피고의 영업개시일로부터 2년으로 한다. 2. 피고의 영업개시일은 2006. 9. 1.을 기준으로 하되, 메쯔의 요청에 의하여 상호협의하여 조정할 수 있다. 제5조(임차보증금) 1. 임대차보증금은 한 구좌당 4,000,000원으로 한다. 제6조(월 차임의 지급기준) 1. 메쯔 또는 수분양자의 월 차임의 합계액은, 직전 월의 총매출액에 일정한 월 차임 산정비율을 적용하여 산정한다. 2. 피고는 제1항의 규정에 따라 산정한 월 차임의 합계액을 메쯔 또는 수분양자의 각 분양금액을 기준으로 한 분배비율에 따라 산정한 후 이를 각 지정계좌에 입금한다. 제14조(관리) 1. 피고는 상가건물의 운영 및 관리와 관련하여 구분소유자의 지위에 준하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소정의 관리규약 및 관리단(이하 “관리규약”, “관리단”이라 한다)의 관리운영방침을 준수하여야 하고, 유통산업발전법 소정의 자치규약을 준수해야 하며, 메쯔 또는 관리단이 선임한 관리인 및 대규모점포관리자의 통제에 따라야 한다. 제15조(메쯔 또는 수분양자의 계약의 해제, 해지) 1. 메쯔 또는 수분양자는 다음 각 호의 사유가 있는 경우 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 2. 메쯔는 전항의 사유로 인한 계약의 해제, 해지의 통보는 반드시 서면으로 하여야 하며, 그 효력은 피고가 통보로 받은 날로부터 1개월이 경과하는 날부터 발생하는 것이 원칙이되, 계약의 목적달성이 불능인 때에는 예외로 한다. 3. 메쯔가 제1항의 사유로 계약을 해제, 해지하는 경우 임차보증금의 10%를 위약금으로 몰취하기로 한다. 4. 메쯔는 피고가 이행에 착수할 때까지 계약금의 포기로써 본 계약을 해제할 수 있다. 제18조(특약) 1. 목적물의 수분양자가 수인이 된 경우 피고가 임차목적을 달성하기 위해서는 임대차계약이 계속 유지되어야 하므로 메쯔 또는 수분양자들은 그 과반수에 공통적으로 해당하는 사유에 의해서만 본 계약을 해지할 수 있다. 2. 본 계약의 당사자가 임대차기간이 만료되기 전 6월부터 1월까지 사이에 계약조건의 변경, 계약의 만료를 통보하지 않는 한, 이 계약은 제4조의 기간으로 자동연장된 것으로 본다. 4. 메쯔 또는 수분양자는 그 과반수의 의결 및 통보를 통하여 계약의 해제, 해지를 통보하며, 피고의 경우에는 목적물의 각 층별 공개된 장소에 해약의 의사가 담긴 통보문을 3일 동안 부착하는 것으로 이를 갈음할 수 있다. 제19조(기타) 1. 본 계약에 명시되지 아니한 사항에 관하여는 민법, 관리규약 등의 제반 규정 및 관례에 따르기로 한다.
나. 임대차계약의 승계 및 구분소유권의 취득
원고들은 2006. 9.경 이후 메쯔로부터 이 사건 전체 상가를 구성하는 구분점포인 별지 부동산 목록 순번에 따른 각 원고들 해당 부동산(이하 ‘이 사건 각 해당 상가’라 한다)에 관한 소유권이전등기를 마침으로써 메쯔의 피고에 대한 임대인의 지위를 승계하였고, 원고들 중 원고 1, 3, 5, 6, 7, 8, 12, 13, 14, 15, 22, 23, 26, 27은 2006. 8.경 각 메쯔, 피고와 사이에 메쯔의 피고에 대한 임대인의 지위를 승계하는 내용의 약정을 하였다.
다. 임대차계약의 갱신 및 계약기간만료의 통보
(1) 이 사건 임대차계약상 임대차기간(피고의 영업개시일인 2006. 9. 1.로부터 2년)이 만료되어 이 사건 임대차계약서 제18조 제2항에 따라 임대차기간 2년이 자동연장되어 이 사건 임대차계약이 갱신되었고, 그 후 임대차기간이 경과한 2010. 9. 1. 다시 임대차기간 2년이 자동연장되어 이 사건 임대차계약이 갱신되었다.
(2) 원고들은 위와 같이 갱신된 이 사건 임대차계약의 기간 만료일인 2012. 8. 31.이 도래하기 전 6월에서 1월 사이인 2012. 7. 24. 피고에게 이 사건 임대차계약서 제18조 제2항에 따라 이 사건 임대차계약의 기간만료 통보 및 갱신거절의 의사를 담은 각 서면을 보냈고, 위 각 서면은 그 무렵 피고에게 각 도달되었다.
라. 임차보증금반환채권의 양도
피고는 2007. 6.경 원고들에 대한 임차보증금반환채권을 주식회사 세이브존인터내셔널(이하 ‘세이브존인터내셔널’이라 한다)에게 양도하고, 원고들에게 위 채권양도사실을 통지하였으며, 위 채권양도통지는 그 무렵 원고들에게 도달되었다.
마. 원고 9와 피고 사이의 확정수익보장특약
피고는 2006. 9. 21. 메쯔의 임대인 지위를 승계한 원고 9와 사이에 이 사건 임대차계약서 제6조에 불구하고, 임대차기간 동안 원고 9가 소유한 상가의 분양금 123,230,000원에 대한 연 7%의 수익을 보장하되, 다만 확정수익보장의 내용을 제3자에게 누설할 경우에는 확정수익보장특약은 무효로 하고 임대차승계약정서에 의한 월 차임만 지급하기로 하는 내용의 확정수익보장특약(이하 ‘이 사건 확정수익보장특약’이라 한다)을 하였다.
바. 이 사건 전체 상가의 운영 현황
이 사건 전체 상가는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제1조의 2가 적용되는 상가건물로서 임차인인 피고는 2006. 8. 18. 이 사건 각 해당 상가를 포함한 565개의 구분점포로 구성된 이 사건 전체 상가에 관하여 유통산업발전법상 대규모점포개설등록을 하고 현재까지 이 사건 전체 상가를 ‘라붐아울렛’이라는 상호로 대형 쇼핑몰로 운영하고 있다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 9, 22호증, 을 제10호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고들의 건물인도 청구 부분에 관한 판단
가. 당사자들의 주장
(1) 원고들의 주장
이 사건 임대차계약상 계약해제, 해지의 경우와는 달리 계약기간 만료로 인한 이 사건 임대차계약의 종료에는 이 사건 전체 상가의 수분양자들 과반수의 의결 및 통보가 필요하지 아니하는바, 원고들은 2012. 7. 24. 피고에게 이 사건 임대차계약서 제18조 제2항에 따라 이 사건 임대차계약상 계약기간의 만료를 통보하였으므로, 이 사건 임대차계약은 2012. 8. 31. 임대차기간 만료로 종료되었다. 따라서 임차인인 피고는 임대인인 원고들에게 이 사건 각 해당 상가를 인도할 의무가 있다.
(2) 피고의 주장
이 사건 임대차계약은 애초에 이 사건 전체 상가를 임대차목적물로 하여 하나의 대형 쇼핑몰로 운영하기 위해 체결된 것으로서, 임대인인 메쯔는 원고들을 포함한 다수 수분양자에게 이 사건 전체 상가를 세분화하여 판매시설상가인 565개의 각 구좌를 분양한 것이고, 원고들을 포함한 수분양자들은 이 사건 전체 상가가 대형 쇼핑몰로서 운영될 것을 전제로 일정 금액을 상가에 투자하여 그 임대수익을 취득할 목적으로 각 해당 구좌를 분양받은 것이며, 위 각 구좌에 해당하는 각 판매시설상가는 현재 몇 개씩 합쳐져 하나의 브랜드 매장으로 운영되고 있다. 또한, 이 사건 임대차계약상 차임은 이 사건 전체 상가의 총 매출액에 따라 지급되는 것으로 그 실질적인 성격은 수분양자들이 투자한 각 해당 상가에 대한 투자수익을 의미하는바, 원고들이 다른 수분양자들의 의사에 반하여 임대차기간의 만료를 통보함으로써 이 사건 임대차계약을 종료할 수 있게 된다면, 이 사건 전체 상가의 매출이 하락하게 되고 그 매출액에 비례하여 지급되는 차임도 하락하게 되어 다른 다수 수분양자의 이익을 침해하게 된다. 따라서 위와 같은 이 사건 전체 상가의 운영 특수성 및 임대차관계의 안정을 추구하는 이 사건 임대차계약의 성격에 비추어 이 사건 각 해당 상가를 분양받은 원고들을 포함한 수분양자들 상호 간에는 단체적 법률관계가 적용되어야 하고, 이에 따라 이 사건 임대차계약을 계약해제 및 해지로 종료시키는 경우뿐만 아니라 계약기간만료의 통보로 종료시키는 경우에도 이 사건 전체 상가의 수분양자들 과반수의 결의 및 통보가 필요하다고 해석하여야 하는바, 원고들이 피고에게 한 이 사건 임대차계약의 기간만료 통보는 이러한 요건을 충족하지 못하여 부적법하다.
나. 판단
(1) 관련 법리
계약 당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하지만, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 계약의 내용을 합리적으로 해석하여야 하고, 특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다20762 판결 등 참조).
(2) 판단
(가) 이 사건 임대차계약서 제4조 및 제18조 제2항에서 이 사건 임대차계약상 임대차기간은 피고의 영업개시일인 2006. 9. 1.부터 2년으로 정하되, 이 사건 임대차계약의 당사자가 위 임대차기간이 만료되기 전 6월부터 1월까지 사이에 계약의 기간만료를 통보하지 않는 한 다시 2년의 임대차기간이 자동으로 연장된다고 규정하고 있는 사실, 원고들이 이 사건 임대차계약의 기간 만료일인 2012. 8. 31.이 도래하기 전 6월에서 1월 사이인 2012. 7. 24. 피고에게 이 사건 임대차계약의 기간만료를 통보한 사실은 앞서 본 바와 같다.
(나) 원고들이 피고에게 한 위와 같은 이 사건 임대차계약의 기간만료 통보가 적법한지에 관하여 보건대, 앞서 든 각 증거에다가 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 임대차계약의 해석상 이 사건 임대차계약의 기간만료 통보에 의한 이 사건 임대차계약 종료의 경우에는 이 사건 전체 상가의 수분양자들 과반수의 결의 및 통보가 필요하지 않는다고 보는 것이 타당하고, 을 제1 내지 10호증(각 가지번호 포함)의 각 기재만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하며, 달리 반증이 없다. 따라서 원고들이 위 수분양자들 과반수의 결의 및 통보 없이 한 이 사건 임대차계약의 기간만료 통보는 적법한바, 원고들과 피고 사이의 이 사건 임대차계약은 원고들이 위와 같이 기간만료를 통보함으로써 2012. 8. 31. 그 임대차기간이 만료되어 종료되었으므로, 임차인인 피고는 임대인인 원고들에게 이 사건 각 해당 상가를 인도할 의무가 있다.
① 이 사건 임대차계약서에는 계약해제, 해지의 요건·절차와 계약기간 만료로 인한 통보의 요건·절차가 별도의 조항으로 규정되어 있는바, 이 사건 임대차계약서상 계약해제 또는 해지의 주체는 '메쯔 또는 수분양자'로, 계약기간 만료 통보의 주체는 '본 계약의 당사자'로 구분되어 규정되어 있고, 특히 원고들이 이 사건 임대차계약을 해제, 해지하기 위하여는 원고들을 포함한 이 사건 전체 상가의 구분소유자들 과반수에 공통적으로 해당하는 해제 사유로 위 구분소유자들 과반수의 의결을 거쳐 피고에게 그 해제, 해지를 통보하여야 하나(이 사건 임대차계약서 제15조, 제18조 제1, 3항), 그에 반해 이 사건 임대차계약을 기간만료로 종료시키기 위하여는 2년의 임대차기간이 만료되기 전 6월부터 1월까지 사이에 피고에게 계약기간의 만료를 통보하여야 한다고(이 사건 임대차계약서 제18조 제2항) 규정되어 있다. 처분문서인 이 사건 임대차계약서의 위와 같은 규정 형식과 그 내용에다가 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 하는 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 임대차계약서상 문언의 객관적 의미와 달리 이 사건 임대차계약의 기간만료 통보의 경우에도 이 사건 임대차계약의 해제, 해지와 마찬가지로 이 사건 전체 상가 수분양자들 과반수의 의결 및 통보가 필요하다는 취지로 확대하여 해석할 수는 없다.
② 이 사건 전체 상가가 대형 쇼핑몰로서 운영되고 있고, 원고들이 소유하고 있는 이 사건 각 해당 상가도 몇 개가 합쳐져 하나의 매장으로 사용되고 있다고 하더라도, 사적자치의 영역에 있어서 원치 않는 계약의 체결을 법이나 국가에 의하여 강제 받지 않을 자유인 이른바 계약자유의 원칙상 이 사건 각 해당 상가의 소유자이자 임대인인 원고들은 이 사건 임대차계약상 정해진 임대차기간이 만료하면 계약의 갱신 또는 계약의 구속에서 벗어나는 것을 자유로이 선택할 수 있어야 하는바, 위와 같은 원고들의 권리를 제한하여 이 사건 전체 상가 구분소유자들 과반수의 동의를 얻어야만 임대차기간의 만료를 원인으로 이 사건 임대차계약의 구속에서 해방될 수 있다고 보기 위하여는 이 사건 임대차계약서상 이에 관한 명시적인 규정이 있어야 한다.
③ 특히 피고와 사이에 직접 이 사건 임대차계약서를 작성한 것이 아니라 추후 메쯔로부터 임대인의 지위를 승계한 원고들을 비롯한 이 사건 전체 상가의 수분양자들로서는 이 사건 임대차계약서에 객관적으로 기재된 내용대로의 권리·의무를 가질 것을 예상하고 메쯔, 피고와 사이에 이 사건 임대차계약의 인수약정을 체결하였다고 보는 것이 타당한바, 피고와 메쯔는 이 사건 임대차계약의 체결 당시 이미 임대인인 메쯔의 지위가 다수 수분양자에게 승계될 것을 예정하고 있었으므로, 이 사건 임대차계약서의 작성 과정에 직접 참여한 피고로서는 기간만료를 원인으로 이 사건 임대차계약의 종료를 주장할 수 있는 임대인의 권리를 제한하기 위하여는 그 권리를 제한하는 취지 및 권리를 행사하기 위한 요건·절차를 이 사건 임대차계약서상 구체적, 객관적으로 명시할 필요가 있었다고 보인다.
④ 민법 제651조 제1항은 “석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다”라고 규정하고 있고, 이는 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고 임차물의 개량이 제대로 이루어지지 않아 사회경제적인 손실이 발생할 수 있다는 점(대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다19961 판결 등 참조)을 고려하여 규정된 것인바, 이 사건 전체 상가가 하나의 대형 쇼핑몰로서 운영되는 특수성이 있다고 하더라도 이 사건 전체 상가의 다른 수분양자들 과반수의 동의가 없는 한 임대인인 원고들 개개인의 의사에 반하여 이 사건 임대차계약을 유지할 것을 강요하는 것은 임대인의 재산권을 제한할 뿐만 아니라 임차물의 사회경제적 손실을 가져올 수 있다.
⑤ 집합건물법에 의하면, 집합건물의 구분소유자는 그 집합건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자들의 공동이익에 반하는 행위가 아닌 한 그 전유부분을 자유로이 사용, 수익, 처분할 수 있음이 원칙이고(민법 제211조, 집합건물법 제5조 제1항), 다만, 구분소유자들의 공동이익에 반하는 행위가 있는 경우에는 이에 대한 구제조치를 취할 수 있되, 우선 그 위반의 정도가 가벼운 때는 위반행위를 한 구분소유자에 대하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 또는 그 행위의 예방에 필요한 조치를 취할 것을 청구할 수 있고(집합건물법 제43조 제1항), 그 위반행위로 말미암아 구분소유자들의 공동생활의 장해가 현저하여 위 정지 등 청구만으로는 그 장해를 제거하여 공유부분 이용의 확보나 구분소유자들의 공동생활 유지를 도모함에 심히 곤란한 경우에는 그 위반행위를 한 구분소유자에 대하여 상당한 기간 그 전유부분의 사용금지를 청구할 수 있으며(집합건물법 제44조 제1항), 현저한 위반행위로 인하여 공동생활의 유지가 심히 곤란하게 된 때에는 당해 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다(집합건물법 제45조 제1항 내지 제3항). 피고의 주장대로 이 사건 각 해당 상가의 구분소유자들인 원고들의 이 사건 임대차계약 종료 주장이 인정될 경우 이 사건 전체 상가의 매출액이 하락하게 되고 그 때문에 이 사건 전체 상가의 다른 구분소유들에게 위 매출액에 비례하여 지급되는 이 사건 임대차계약상 차임이 감소된다고 하더라도, 차임이 감소되는 손해를 입게 된 위 다른 구분소유자들은 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약서상 명시적인 규정이 없는 이상 집합건물법의 위 각 규정에 따른 구제조치를 취할 수 있을 뿐이다.
⑥ 집합건물법 제1조의 2는 1동의 상가건물이 일정한 요건을 갖추어 이용상 구분된 구분점포를 소유권의 목적으로 할 수 있도록 하고 있는데, 구분점포의 번호, 종류, 구조, 위치, 면적은 특별한 사정이 없는 한 건축물대장의 등록 및 그에 근거한 등기에 의해 특정되고(대법원 2012. 5. 24. 선고 2012다105 판결 등 참조), 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 하는바(대법원 1999. 6. 2. 자 98마1438 결정), 이 사건 각 해당 상가가 건물등기부 및 건축물 대장상 구분점포로 등기 및 등록된 이상 현재 이 사건 각 해당 상가 중 몇 개가 합쳐져 하나의 매장으로 사용되고 있다는 사실만으로는 이 사건 각 해당 상가가 구분건물로서의 법적 성질을 상실하였다거나 이 사건 각 해당 상가의 개별적인 인도가 불가능하다고 인정하기에 부족하다.
(3) 피고의 동시이행항변에 관하여
이에 대하여 피고는, 원고들에게 이 사건 각 해당 상가에 관하여 임차보증금 4,000,000원씩을 각 지급하였고, 피고가 위 임차보증금반환채권을 세이브존인터내셔널에게 양도하긴 하였으나, 채권양도에 의하여 임차인이 임차보증금반환채권을 상실한 경우에도 목적물 반환의무와 임차보증금반환의무 사이의 동시이행관계는 여전히 존속하므로, 채권양수인인 세이브존인터내셔널이 원고들로부터 그 임차보증금을 반환받기 전에는 원고들에게 이 사건 각 해당 상가를 인도할 수 없다고 동시이행의 항변을 한다.
살피건대, 임대차계약이 종료된 경우, 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무는 동시이행관계에 있고, 임차인의 임차보증금 반환청구채권이 전부된 경우에도 채권의 동일성은 그대로 유지되는 것이므로 동시이행관계도 당연히 그대로 존속한다고 해석하여야할 것인바(대법원 1988. 4. 12. 선고 86다카2476 판결 등 참조), 앞서 본 바와 같이 피고는 원고들에게 이 사건 각 해당 상가에 관하여 임차보증금 4,000,000원씩을 각 지급하였는바, 피고가 비록 위 임차보증금반환채권을 세이브존인터내셔널에 양도하였더라도 원고들이 이 사건 각 해당 상가의 각 보증금반환의무를 세이브존인터내셔널에게 현실적으로 이행하였거나 그 채무이행을 제공하였음에도 불구하고 피고가 이 사건 각 해당 상가를 인도하지 않음으로써 임차목적물반환의무가 이행지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 주장·입증이 없는 이상 임차인인 피고는 세이브존인터내셔널이 원고들로부터 그 임차보증금을 반환받기 전까지 이 사건 각 해당 상가의 인도를 거절할 수 있다 할 것이므로, 피고의 위 항변은 이유 있다.
다. 소결
따라서 피고는 세이브존인터내셔널이, 원고들로부터 이 사건 각 해당 상가에 관한 각 보증금(원고 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 25, 26, 27 각 4,000,000원, 원고 19, 23, 24 각 8,000,000원, 원고 22 12,000,000원)을 지급받음과 동시에 원고들의 이 사건 각 해당 상가를 각 인도할 의무가 있다.
3. 원고 9의 금전 청구에 관한 판단
가. 청구원인에 관한 판단
피고와 원고 9 사이에 이 사건 확정수익보장특약이 체결된 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제23호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합해보면, 피고는 원고 9에게 2006. 9.분부터 2013. 6.분까지 분양금을 기초로 한 월 차임에서 총 매출액을 기초로 한 월 차임의 차액 상당액인 33,917,622원을 지급하지 않은 사실이 인정되므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고 9에게 월 차임 또는 부당이득으로서 위 월 차임 차액 상당인 33,917,622원과 이에 대한 지연손해금을 지급하고, 2013. 7. 1.부터 별지 부동산 목록 제9항 기재 부동산의 인도완료일까지 연 8,626,100원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다(원고 9와 피고 사이의 위 임대차계약이 종료된 다음날인 2012. 9. 1.부터 현재까지 피고가 이 사건 전체 상가를 점유, 사용함으로써 그 사용이익을 얻고 이로 인하여 임대인인 원고 9에게 그 사용이익 상당의 손해를 입혔으므로, 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있고, 한편 통상의 경우 부동산의 점유, 사용으로 인한 이득액은 그 부동산의 차임 상당액이라고 할 것인바, 원고 9와 피고 사이의 위 임대차계약의 차임이 분양금의 연 7%로 산정한 연 8,626,100원인 사실은 앞에서 본 바와 같고, 그 이후의 차임도 같은 액수일 것으로 추인된다. 따라서 이 사건 확정수익보장특약의 문언상 분양금을 기초로 한 월 차임 특약은 이 사건 임대차계약 기간에만 유효하므로 원고 9와 피고 사이의 이 사건 임대차계약이 종료된 이후인 2012. 9. 1.부터는 피고가 원고 9에게 분양금을 기초로 한 월 차임 상당액을 지급할 의무가 없다는 피고의 주장은 받아들일 수 없다).
나. 피고의 주장에 관한 판단
(1) 이 사건 확정수익보장특약은 최초 이 사건 임대차계약기간에만 유효하다는 주장
피고는 이 사건 확정수익보장특약의 이행으로 원고 9에게 이 사건 임대차계약서에 기재된 계약기간에 한하여 분양금의 연 7%로 산정한 차임을 지급할 의무가 있을 뿐 묵시적으로 갱신된 이후에는 위와 같은 차임을 지급할 의무가 없는데, 위 임대차계약서에 기재된 계약기간은 2006. 9. 1.부터 2년간이므로, 원고 9는 위 계약기간 이후에는 총 매출액을 기초로 한 차임을 받을 수 있을 뿐 분양금을 기초로 한 차임을 받을 수는 없으므로, 원고 9의 위 청구에 응할 수 없다고 다툰다.
살피건대, 앞서 인정된 사실관계에 의하면, 이 사건 임대차계약서는 당사자가 임대차기간이 만료되기 전 6월부터 1월까지 사이에 계약조건의 변경을 통보하지 않는 한 2년의 임대차기간으로 자동연장된 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 피고가 원고 9에게 총 매출액과 관계없이 분양금의 연 7%로 산정한 확정된 금액을 월 차임으로 지급하기로 한 것으로 보아야 하고, 이러한 조건은 원고 9 피고 사이의 자동연장된 임대차에도 그대로 적용된다고 보는 것이 타당하므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
(2) 월 차임 차액 상당 채권의 소멸시효 완성 주장
피고는, 원고 9의 위 월 차임 채권은 3년의 단기소멸시효에 걸리는 채권이므로 2013. 7. 10. 기준으로 3년을 역산하여 2010년 6월분까지의 월 차임 차액 상당 채권은 모두 시효로 소멸하였다고 항변한다.
살피건대, 위 월 차임 채권은 ‘이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권’(민법 제163조 제1호)이고, 위 채권을 3년간 행사하지 아니하면 시효로 소멸하고, 원고 9가 2013. 7. 10. 당심 법원에 ‘피고에 대하여 월 차임 차액 상당 채권을 구한다’는 취지의 ‘이 사건 청구취지변경신청서’를 제출하였음은 기록상 분명하므로, 이로부터 3년간 역산하면 원고 9의 피고에 대한 2010. 7. 9. 이전의 월 차임 차액 상당 채권은 시효로 소멸하였다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 피고의 항변은 위 인정 범위 내에서 이유 있다.
따라서 피고가 원고 9에게 지급하여야 할 월 차임 차액 상당액은 2006. 9.분부터 2013. 6.분까지의 월 차임 차액 상당액인 33,917,622원에서 피고가 구하는 시효로 소멸한 2006. 9.분부터 2010. 6.분까지(2010. 7. 1.부터 같은 달 9.까지의 월 차임 차액 상당액에 대하여는 시효이익을 포기한 것으로 본다)의 월 차임 차액 상당액 합계 14,906,942원(＝2006년 9~12월분 월 차임 차액 1,459,386원+2007년 월 차임 차액 923,303원+2008년 월 차임 차액 2,358,256원+2009년 월 차임 차액 6,715,803원+2010년 1~6월분 월 차임 차액 3,450,194원)을 공제한 나머지 19,010,680원(＝33,917,622원-14,906,942원)이다.
다. 소결
따라서 피고는 월 차임 또는 부당이득으로서 2010. 7. 1.부터 2013. 6.분까지의 월 차임 차액 상당액인 19,010,680원과 이에 대하여 원고 9가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지변경신청서 부본 송달 다음날인 2013. 7. 13.부터 피고가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2013. 12. 24.까지는 상법에서 정한 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 2013. 7. 1.부터 피고가 별지 부동산 목록 제9항 기재 부동산을 인도할 때까지 연 8,626,100원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면 원고들의 이 사건 청구 및 당심에서 추가된 원고 9의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 각 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 각 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 원고들의 항소와 당심에서 추가된 원고 9의 청구를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경한다.
[별지 생략]
판사 김익현(재판장) 유성근 김용두