【원고(반소피고), 피항소인】
주식회사 창한개발 (소송대리인 법무법인 금강 담당변호사 안정환)
【피고(반소원고), 항소인】
【피고, 항소인】
【제1심판결】
창원지방법원 2011. 4. 28. 선고 2010가합11071(본소), 11088(반소) 판결
【변론종결】
2011. 10. 13.
【주 문】
1. 피고(반소원고)의 이 사건 본소 및 반소에 관한 항소와 피고 2의 항소를 모두 기각한다.
2. 항소비용 중 원고(반소피고)와 피고(반소원고) 사이에서 생긴 비용은 본소 및 반소를 통틀어 피고(반소원고)이 부담하고, 원고(반소피고)와 피고 2 사이에서 생긴 부분은 같은 피고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
[본소]
가. 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다) 1은 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)에게,
1) 거제시 아주동 (지번 1 생략)(대법원판결의 지번 생략) 임야 4,424㎡ 중 3271/6907 지분에 관하여,
2) 거제시 아주동 (지번 2 생략) 임야 5,117㎡ 중 별지도면 표시 2, 3, 4, 5, 2의 각 점을 순차로 연결한 선 안의 (나) 부분 378㎡의 82650/371900 지분에 관하여,
3) 거제시 아주동 (지번 3 생략) 임야 841㎡ 중 별지도면 표시 1, 2, 5, 6, 1의 각 점을 순차로 연결한 선 안의 (가) 부분 276㎡의 3306/14876 지분에 관하여
각 2009. 3. 10. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 이를 각 인도하라.
나. 피고 2는 원고로부터 470,845,470원을 지급받은 다음 위 가항 기재 각 토지 지분에 관하여 창원지방법원 거제등기소 2006. 11. 8. 접수 제45184호로, 위 가항 제1호 토지 지분에 관하여 같은 등기소 2007. 1. 29. 접수 제4178호로 마친 각 소유권이전등기청구권가등기의 말소등기절차를 이행하라.
[반소]
원고는 피고 1에게 200,000,000원을 지급하라.
2. 항소취지
[본소]
제1심 판결의 본소에 관한 부분 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
[반소]
제1심 판결 중 반소에 관한 부분을 취소한다. 위 반소 청구취지와 같은 판결을 구한다.
【이 유】
1. 이 법원의 판결 이유는 제1심 판결문 제5면 제18행부터 제8면 제12행까지 사이에 설시된 제1심 법원의 판단 부분을 아래와 같이 고쳐 쓰는 것 이외에는 제1심 판결문의 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
다. 당심의 판단
(1) 원고가 이 사건 주택건설사업계획을 승인받은 이후인 2008. 5. 27.경부터 2008. 9. 4.경까지 피고 1에게 우편으로 세 차례에 걸쳐 그 사업부지에 편입된 이 사건 대상토지에 관한 매매협의에 응할 것을 촉구하였는데, 피고 1이 이에 대하여 명확한 답변을 하지 아니하였고, 원고가 다시 2009. 2. 19.경 피고 1에게 매매협의에 응할 것을 최종적으로 통보하였으나 피고 1은 이에 대하여도 별다른 응답을 하지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같으며, 그로부터 2개월 내인 2009. 2. 25. 이 사건 대상토지에 대한 매도청구권을 행사하는 내용의 이 사건 소가 제기되고, 그 소장이 2009. 3. 10. 피고 1에게 송달된 사실은 기록상 명백하다.
한편, 갑 제4호증의 4, 갑 제8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2008. 9. 4. 세 번째 내용증명우편을 보낸 이후부터 마지막 내용증명우편을 보낸 2009. 2. 19.경까지 사이에도 전화나 이 사건 각 토지 중 거제시 아주동 (지번 1 생략) 임야 4,424㎡ 등의 수탁자인 주식회사 코람코자산신탁이 피고 1을 상대로 제기한 창원지방법원 통영지원 2006가단14980호 공유물분할 사건에서 수차례 이루어진 조정절차를 통해 피고 1과 이 사건 대상토지의 분할방법 등에 관한 협의를 계속한 사실 또한 인정된다.
이에 따르면, 특별한 사정이 없는 한, 원고와 피고 1 사이의 이 사건 대상토지에 관한 매매협의는 2009. 2. 19.경 종료되었다고 할 것이고, 그로부터 2개월 내에 제기된 이 사건 소의 소장이 2009. 3. 10. 피고 1에게 송달됨으로써 원고와 피고 1 사이에는 이 사건 대상토지에 관하여 그 매매대금을 470,845,470원으로 하는 매매계약이 성립되었다고 할 것이다.
따라서 피고 1은 원고에게 이 사건 대상토지에 관한 소유권이전등기절차를 이행하고, 이를 인도할 의무가 있다.
또한, 이 사건 대상토지에는 가등기권자가 피고 2이고, 그 피담보채권액이 5억 원인 가등기담보권이 설정되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 대상토지에 관한 매도청구권의 행사로서 이 사건 대상토지를 취득하게 되는 원고로서는 가등기담보 등에 관한 법률 제11조에 의하여 그 소유자의 지위에서 미리 피담보채권을 변제하고 그 담보가등기의 말소를 청구할 수 있고, 피고 2가 이 사건 매도청구권의 효력 및 피담보채권액에 관하여 다투고 있는 이상 이를 미리 청구할 필요도 있으며, 이 사건 대상토지의 가액이 피담보채권에 모자라는 470,845,470원이므로 피고 2는 피담보채권액이 아니라 이 사건 대상토지의 가액을 지급받은 다음 이 사건 각 담보가등기를 말소할 의무가 있다.
(2) 이에 대하여 피고 1은 먼저, 원고가 첫 번째 내용증명우편을 통해 매매협의를 시작한 날인 2008. 5. 27.부터 3개월이 경과한 때부터 매도청구권의 행사기간이 기산되어야 한다는 취지의 주장을 한다.
살피건대, 주택법 제18조의2에 의하여 집합건물법 제48조에서 정한 2개월의 매도청구권행사기간에 관한 부분도 준용되어야 한다. 그러나 집합건물법의 경우 주택법의 규정과 달리 3개월 이상의 사전협의에 관한 규정이 없고, 그 매도청구권 행사기간의 기산점도 구분소유자의 최고서 수령일로부터 2개월로 명확하게 규정되어 있음에 비하여 주택법의 경우 그 매도청구권의 행사기간의 기산점이 언제인지를 알 수 있는 명확한 규정이 없으며, 사전협의기간을 3개월 이상으로 하도록 규정하고 있어 주택사업시행자로서는 사전협의기간을 합리적인 범위 내에서 3개월보다 더 장기간으로 정할 수도 있는 점 등을 감안하면, 사전협의기간을 어떻게 정하였는지, 사전협의가 종료되었는지 여부 등의 개별적이고, 구체적인 사정을 고려함이 없이 사전협의개시일로부터 3개월이 경과한 때로부터 일률적으로 그 매도청구권 행사기간이 진행된다고 보기 어려울 뿐만 아니라 이러한 해석은 주택건설사업계획승인을 받은 사업주체로 하여금 매도청구의 대상이 되는 대지의 소유자에게 매도청구를 하기 전에 3개월 ‘이상’ 협의하도록 정한 주택법 제18조의2의 규정에 반하는 것이기도 하다.
한편, 피고는 매도청구권의 행사기간을 제한하는 것이 매도청구의 대상이 되는 대지의 소유자를 보호하고 매도청구를 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하자는 것임에도, 주택법이 3개월 이상 협의하도록 정한 것을 근거로 매도청구를 위한 사전협의 기간을 제한 없이 확대하면, 주택건설사업계획승인을 받은 사업주체가 매매협의를 빌미로 매수가격이 낮아지는 시기를 기다려 매도청구권을 행사하는 것도 허용하게 되어 매도청구권의 행사기간을 엄격히 제한하는 주택법 등의 입법취지를 도외시하는 것이라는 취지의 주장도 하나, 주택법에 따른 매도청구권을 행사하기 위한 사전협의가 종료되었는지 여부는 구체적이고 개별적인 사정, 즉, 매매협의의 과정, 협의기간, 협의가 지연될 경우 그 사유, 협의기간 동안의 매매가격의 등락 등의 제반사정을 모두 고려하여 사회통념에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이고, 이러한 방법을 통해 사업주체가 매도청구권을 악용하는 것을 방지하는 것도 가능하다고 할 것이며, 이 사건의 경우 원고가 이 사건 대상토지의 가격 하락을 기대하면서 매매협의를 일부러 지연시켰다는 점을 인정할 증거도 없다.
나아가, 피고 1은 원고가 세 번째 내용증명우편을 통해 매매협의의 최종 기한으로 제시한 2008. 9. 17.부터 매도청구권의 행사기간이 기산되어야 한다는 취지의 주장을 하나, 원고가 제시한 이러한 기한은 답변을 신속하게 해달라는 취지로 보일 뿐 이로써 사전협의기간을 정한 것이라고 볼 근거는 부족하다.
반면, 원고는 스스로 제시한 위 기한이 경과한 후에도 전화나 조정절차를 통해 피고 1과 이 사건 대상토지에 관한 매매협의나 분할협의를 계속하다, 2009. 2. 19. 마지막으로 협상을 촉구하는 내용의 내용증명우편을 보낸 후 이 사건 소를 제기한 사실은 앞서 본 바와 같다.
따라서 피고들의 위 주장은 모두 이유 없다.
(3) 마지막으로 원고가 이 사건 대상토지 외에 피고 1 소유의 잔여토지도 함께 매수하여야 한다는 피고 1의 주장에 관하여 보건대, 이 사건 대상토지의 매도로 인하여 위 피고 주장의 잔여토지가 그 본래의 용도로 사용될 수 없게 되었다는 등의 사정에 관한 주장, 입증이 없으므로, 위 피고의 이 부분 주장 또한 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.
2. 결론
그렇다면, 원고의 피고들에 대한 본소청구는 이유 있어 이를 인용하고, 피고 1의 반소청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고 1의 본소 및 반소에 관한 항소와 피고 2의 본소에 관한 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 한양석(재판장) 김진욱 김윤영