【재항고인】
【원심결정】
수원지법 2010. 8. 3.자 2009라167 결정
【주 문】
원심결정을 파기하고, 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다.
【이 유】
재항고이유를 판단한다.
1. 원심은, 이 사건 강제경매절차에서 신청외인 등 4인 명의의 이 사건 가등기는 담보가등기로 간주되어 이 사건 부동산의 매각에 의하여 소멸될 것으로 예정되었다고 보이나, 가등기권자들 중 신청외인 등 3인이 재항고인들의 매수신고 후 그 가등기에 기한 소유권이전등기를 마침에 따라 재항고인들은 결국 이 사건 부동산 중 위 3인이 소유권이전등기를 마친 4분의 3 지분에 대하여는 매각허가를 받더라도 위 선순위 가등기에 대항할 수 없어 소유권을 유효하게 취득할 수 없게 되었다고 판단한 다음, 이는 민사집행법 제121조 제6호에서 정하는 매각불허가사유인, 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 경우에 해당한다는 이유를 들어 이 사건 매각불허가결정에 대한 재항고인들의 즉시항고를 받아들이지 않았다.
2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.
민사집행법 제123조 제2항, 제121조 제6호는 ‘천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때’에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다고 규정하고 있는데, 여기서 말하는 ‘부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동’이라 함은 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우를 말한다 ( 대법원 2005. 12. 9.자 2005마952 결정 등 참조). 한편 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라 한다) 제3조, 제4조의 각 규정에 의하면 담보가등기의 경우 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 그 청산의 통지를 받은 날로부터 2월의 청산기간이 경과하여야 하는 청산절차를 거친 후에야 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있는데, 위 각 규정을 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우에는 그 본등기는 무효이고, 다만 가등기권리자가 이러한 청산절차를 거치면 위 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기가 될 수 있을 뿐이다 ( 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다42001 판결, 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다49595 판결 등 참조). 그리고 가등기담보법 제13조, 제14조, 제15조에 의하면, 이러한 청산절차를 거치기 전에 강제경매 등의 신청이 행하여진 경우 담보가등기권자는 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없고, 그 가등기가 부동산의 매각에 의하여 소멸하되 다른 채권자보다 자기 채권을 우선변제받을 권리가 있을 뿐이다.
이러한 법리에 비추어 살펴보면, 원심이 인정한 바와 같이 이 사건 가등기가 담보가등기이고 그 본등기가 이 사건 강제경매절차의 매각기일 후에 이루어진 것이라면, 이 사건 가등기에 기한 본등기는 이 사건 강제경매의 신청 전에 청산절차를 거친 것이 아닌 한 무효로 말소되어야 하고 이 사건 가등기는 이 사건 부동산의 매각으로 소멸된다. 그런데 이 사건 가등기에 기한 본등기가 그러한 청산절차를 거쳤음을 알아볼 자료가 없고, 오히려 기록에 의하면 원심이 인정하는 바와 같이 경매법원이 이 사건 가등기의 공동명의자인 신청외인 등 4인에게 이 사건 가등기가 담보가등기인지 여부와 담보가등기인 경우에는 그 내용 및 채권의 존부, 원인 및 액수 등을 밝힐 것을 요구하는 최고서를 송부한 데 대하여 그 중 신청외인 등 3인이 채권계산서를 제출하여 그러한 청산절차를 거치지 않았음을 추단할 수 있으므로, 이 사건 가등기에 기한 본등기는 무효로 말소되어야 하고 이 사건 가등기는 이 사건 부동산의 매각에 의하여 소멸된다.
그럼에도 불구하고 원심이 판시와 같은 이유를 들어 재항고인들이 매각허가를 받더라도 이 사건 가등기에 대항할 수 없어 소유권을 유효하게 취득할 수 없게 되었다고 판단하여 매각불허가사유에 해당한다고 본 것은 매각불허가사유로서 부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동에 관한 법리와 강제경매절차에서 담보가등기의 소멸에 관한 법리를 오해하여 결정 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이러한 점을 지적하는 취지의 재항고이유는 이유가 있다.
3. 그러므로 나머지 재항고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심결정을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
대법관 박시환(재판장) 안대희 차한성(주심) 신영철