【원고, 피상고인】
【피고, 상고인】
케이비부동산신탁 주식회사 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 전용희 외 1인)
【원심판결】
서울고법 2009. 5. 28. 선고 2008나98664 판결
【주 문】
원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원으로 환송한다.
【이 유】
상고이유에 대하여 판단한다.
1. 상고이유 제2점에 대한 판단
가. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 원심 공동피고 주식회사 노블팰리스(이하 ‘노블팰리스’라고 한다)는 아산시 배방면 공수리 87-8 대 1,530㎡에 지하 2층, 지상 12층 규모의 상가건물인 이 사건 건물을 신축분양하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라고 한다)을 시행하기로 하고, 2006. 1. 24. 피고와 사이에 이 사건 사업부지를 피고에게 신탁하기로 하는 신탁계약을 체결한 사실, 같은 날 노블팰리스와 피고, 시공사 및 사업자금 대출기관은 이 사건 사업시행을 위하여 사업약정 및 자금관리 대리사무계약(이하 ‘이 사건 대리사무계약’이라고 한다)을 체결한 사실, 그 후 이 사건 건물이 신축되자 노블팰리스는 2007. 9. 12. 피고와 사이에 이 사건 건물을 피고에게 신탁하기로 하는 신탁계약(신탁부동산을 제외하고는 2006. 1. 24.자 신탁계약과 내용이 같다. 이하 ‘이 사건 신탁계약’이라고 한다)을 체결하고 같은 날 이 사건 건물에 관하여 피고에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료한 사실, 한편 노블팰리스는 2007. 1. 18. 원고와 장래 신축될 이 사건 건물 중 601호, 602호, 603호 3개 점포(이하 ‘이 사건 점포’라고 한다)를 분양대금 301,000,000원에 원고에게 분양하는 내용의 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라고 한다)을 체결한 사실, 이 사건 신탁계약 제27조 제2항(이하 ‘이 사건 조항’이라고 한다)은 “위탁자가 피분양자에게 소유권을 이전하기 위하여 신탁해지를 요청하는 경우 수탁자는 신탁해지와 동시에 피분양자에게 소유권이전등기가 경료되도록 하거나 피분양자에게 직접 소유권이전등기를 할 수 있다.”고 규정하고 있는 사실을 알 수 있다.
나. 구 건축물의 분양에 관한 법률(2007. 8. 3. 법률 제8635호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 건분법’이라고 한다) 제2조 제3호는 ‘분양사업자’라고 함은 건축법 제2조 제1항 제12호의 규정에 의한 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다고 정하고, 구 건분법 제4조 제1항 제1호는 분양사업자가 건축법의 규정에 의한 착공신고 후에 건축물을 분양하기 위하여는 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하도록 규정하고 있으며, 구 건분법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 신탁계약에는 피분양자의 소유권등기 전날까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리에 관한 사항, 신탁받은 소유권의 처분에 관한 사항, 신탁을 정산하는 때에 피분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항을 포함하도록 정하고, 같은 조 제2항은 대리사무계약에는 피분양자 보호를 위한 분양수입금 관리계좌의 개설에 관한 사항, 분양사업자는 분양수입금 총액을 신탁회사에게 양도하여야 한다는 사항 등을 포함하도록 규정하고 있다.
또한 기록에 의하면, 위와 같은 구 건분법 및 구 건분법 시행령의 각 규정에 따라 체결된 이 사건 신탁계약 및 대리사무계약(이 사건 신탁계약 제34조 제1항은 대리사무계약은 신탁계약과 상호 보완적인 효력을 가진다고 정하고 있다)은 ‘수탁자가 신탁부동산의 소유권을 보전·관리하여 피분양자를 보호하고 위탁자가 부담하는 채무불이행 시 신탁부동산을 환가·처분하여 정산하는 것’을 이 사건 신탁계약의 목적으로 정하고, 위탁자인 노블팰리스는 신탁부동산을 점유·사용하면서 자신의 책임하에 분양광고 및 분양계약체결 등 분양업무를 수행하되, 신규분양계약서는 수탁자인 피고가 관리·보관하면서 노블팰리스가 분양계약체결을 위하여 요청할 경우 신규분양계약서에 관리번호를 부여한 뒤 이를 노블팰리스에게 교부하고, 분양계약 체결 시 시공사가 확인하는 등 분양업무 수행에 관하여 엄격한 절차에 따르기로 정한 사실, 한편 수탁자인 피고는 신탁부동산의 소유명의를 자신 앞으로 보유하되 위탁자에 의한 분양계약이 이루어질 경우 피분양자에게 소유권이전등기가 경료되도록 하고, 자신 앞으로 개설된 자금관리계좌로 분양대금이 입금되면 그 분양대금 및 기타 노블팰리스가 조달한 자금 등을 신탁재산으로 관리하면서 각종 비용 및 시공사에 대한 공사비를 집행하고 신탁 종료 시에는 각종 신탁비용, 대출금, 공사비 잔금, 노블팰리스의 사업수익금 등을 정하여진 순서에 따라 정산하도록 되어 있는 사실, 또한 최초의 분양계약을 체결한 이후에는 피고는 신탁부동산을 처분할 수 없으나 다만 노블팰리스의 부도, 파산, 기타 천재지변 등의 사유로 사업추진이 불가능하거나 신탁의 목적 달성이 불가능할 경우에는 신탁부동산을 처분하여 그 환가대금으로 각종 비용과 채무를 정산하되 피분양자가 분양대금의 반환을 요구하는 경우에는 그 분양대금을 우선수익자에 대한 채무나 시공사에 대한 공사대금채무 등보다 우선하여 정산하도록 정하고 있는 사실을 알 수 있다.
다. 위와 같은 구 건분법 및 구 건분법 시행령의 관련 규정과 그에 따른 이 사건 신탁계약 및 대리사무계약의 내용을 종합하여 보면, 이 사건 신탁계약은 위탁자인 노블팰리스가 자신의 책임하에 분양계약을 체결하면 수탁자인 피고는 그에 따라 분양목적물인 신탁부동산에 관한 소유권이 피분양자에게 이전되도록 하고 그 대가로 받은 분양대금을 신탁재산으로 편입·관리하면서 신탁계약에서 정한 취지에 따라 이를 집행하고 정산하는 등 신탁업무를 수행함으로써 수익자의 이익도 도모하는 것을 그 기본적인 구조로 하고 있다고 볼 수 있다.
그러한 이 사건 신탁계약의 기본 구조와 앞서 본 사실관계에 비추어 보면, 이 사건 조항은 이 사건 신탁계약으로 인하여 이 사건 건물의 소유명의가 분양자가 아닌 피고에게 귀속하게 되므로, 위탁자인 노블팰리스와 수탁자인 피고 사이에서 정한 절차와 내용에 따른 정상적인 분양계약이 이루어진 경우 소유명의자인 피고로부터 궁극적으로 피분양자에게 분양된 목적물의 소유권이전등기가 용이하게 경료될 수 있도록 하기 위하여 노블팰리스는 분양된 목적물에 관하여 신탁을 해지할 수 있는 권리를 가지고, 다만 그와 같이 신탁이 해지된 경우 피고로 하여금 분양목적물에 관한 소유권이전등기를 노블팰리스에게 경료하는 대신 피분양자에게 직접 경료하는 것도 허용하는 취지를 규정하고 있다고 해석함이 상당하다.
원심판결 이유를 보면, 원심은 이 사건 조항을 위와 같은 신탁해지권 부여의 근거규정으로 해석하였는바, 이러한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 계약해석에 관한 법리를 오해한 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.
2. 상고이유 제1점 및 제3점에 대한 판단
가. 원심은, 앞서 본 바와 같이 이 사건 신탁계약이 이 사건 조항에 따라 해지되었음을 전제로 피고는 원고로부터 분양대금의 잔금 270,900,000원을 지급받은 다음 노블팰리스에게 이 사건 점포에 관하여 신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하여 원고의 피고에 대한 이 사건 예비적 청구를 인용하고, 나아가 노블팰리스는 피고와 사이에 이 사건 점포를 3.3㎡(1평)당 450만 원에 분양하기로 약정하였음에도 그보다 저렴한 가격에 분양하였으므로 이 사건 조항에 따라 피고를 상대로 이 사건 점포에 관한 신탁을 해지할 권리가 발생하지 아니한다는 취지의 피고의 주장에 대하여는, 노블팰리스와 피고가 위와 같은 가격에 분양하기로 약정한 사실을 인정할 증거가 부족할 뿐만 아니라, 위와 같은 약정 사실이 인정된다고 하더라도 이는 노블팰리스와 피고 사이에서만 효력이 있을 뿐 원고와 노블팰리스 사이의 이 사건 분양계약의 효력에는 영향을 줄 수 없는 것이라는 이유로 이를 배척하였다.
나. 그러나 원심의 위와 같은 판단 및 조처는 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.
기록에 의하면, 이 사건 대리사무계약의 계약서에는 이 사건 사업의 예상매출액과 예상비용을 세부 항목별로 구체적으로 기재한 사업성 분석표가 첨부되어 있고, 위 사업성 분석표에는 이 사건 점포가 속한 지상 6층의 평당 분양가가 450만 원으로 기재되어 있는 사실, 이 사건 대리사무계약 제25조 제4항은 ‘미분양 물건에 대하여는 시공사 및 대전상호저축은행의 채권확보를 위하여 피고가 소유권을 보전·관리한다. 준공 후 3개월까지 미분양물건이 있음에도 예상되는 신탁수익금으로 시공사의 미지급 공사대금 및 대전상호저축은행의 대출원리금을 지급함에 부족할 경우에는 미분양 물건을 할인분양, 임대, 담보대출, 처분 등의 방법으로 미지급된 대출원리금 및 공사대금에 충당하기로 하며, 미분양 물건의 처분방법 및 가격, 절차 등에 대하여는 시공사, 피고, 대전상호저축은행이 협의하여 정하기로 한다. 이에 대하여 노블팰리스는 일체의 이의제기를 하지 않고 필요시 동 처분행위에 적극적으로 협조하여야 한다.’고 규정하여 이 사건 건물의 미분양시 할인분양을 할 수 있도록 하되 그 경우 처분가격을 시공사, 수탁자, 대출금융기관이 상호 협의하여 정하도록 하고 있는 사실, 원고는 면적 합계가 964.6919㎡(약 291.82평)인 이 사건 점포를 301,000,000원에 분양받았다는 것인데 그에 의하면 평당 분양가격은 약 1,031,460원인 사실을 알 수 있다.
사정이 위와 같다면, 비록 노블팰리스와 피고가 이 사건 대리사무계약에 의하여 이 사건 점포의 평당 분양가를 450만 원으로 약정한 것이라고 단정할 수는 없다고 하더라도, 수탁자는 수익자에 대한 관계에서 신탁의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 관리·처분할 의무를 지는 점( 신탁법 제28조), 앞서 보았듯이 수탁자인 피고가 분양대금을 재원으로 하여 신탁업무를 수행함으로써 피분양자의 이익 외에 수익자의 이익도 아울러 도모하고자 하는 데에 이 사건 신탁계약의 목적이 있는 점, 이 사건 대리사무계약에서 미분양 물건이 발생하는 경우 수탁자와 우선수익자 등이 협의하여 할인분양 가격을 정하도록 한 점 등을 종합하면, 위 사업성 분석표에 기재된 분양가격의 4분의 1에도 미치지 아니하는 정도의 현저한 저가에 분양이 이루어진 이 사건과 같은 경우에 있어서까지 피분양자 앞으로 신탁해지에 기한 소유권이전등기가 허용될 경우 특별한 사정이 없는 한 수익자의 이익을 심각하게 해치게 될 것임이 명백하여 이 사건 신탁계약의 본지에 반하게 되므로, 이러한 경우에도 노블팰리스에게 이 사건 조항에 기한 신탁해지권이 부여되었다고 해석할 수는 없다.
또한 위와 같이 노블팰리스에게 이 사건 조항에 기한 신탁해지권이 부여되지 아니한 이상, 노블팰리스의 위 신탁해지권을 대위하여 행사함을 전제로 하는 원고의 피고에 대한 이 사건 예비적 청구 또한 인용될 수 없는 것이다.
그럼에도 원심은, 노블팰리스와 피고가 이 사건 점포를 평당 450만 원에 분양하기로 약정한 사실을 인정할 증거가 부족하고, 위와 같은 약정 사실이 인정된다고 하더라도 이는 노블팰리스와 피고 사이에서만 효력이 있을 뿐 원고와 노블팰리스 사이의 이 사건 분양계약의 효력에는 영향을 미칠 수 없는 것이라는 이유로 원고의 예비적 청구를 인용하고 말았으니, 원심판결에는 이 사건 신탁계약의 해석 및 채권자 대위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 피고의 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.
3. 결론
그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김능환(재판장) 이홍훈 민일영 이인복(주심)