【원고, 항소인 겸 부대피항소인】
원고 (소송대리인 법무법인 신효 담당변호사 오세정 외 1인)
【피고, 피항소인 겸 부대항소인】
주식회사 마리오이엔씨 (소송대리인 변호사 신영무 외 3인)
【제1심판결】
서울남부지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가합102819 판결
【변론종결】
2017. 7. 20.
【주 문】
1. 원고의 항소와 피고의 부대항소를 모두 기각한다.
2. 항소비용은 각자 부담한다.
【청구취지, 항소취지 및 부대항소취지】
[청구취지]
피고는 원고에게,
1. 42,933,000원 및 이에 대하여 2016. 1. 14.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을,
2. 23,309,352원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을,
3. 2016. 2. 25.부터 제2항 기재 돈을 다 갚는 날까지 월 91,667원의 비율로 계산한 돈을
각각 지급하라.
[원고 항소취지]
제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분(원고 청구 기각 부분)을 취소한다.
피고는 원고에게,
1. 15,130,000원 및 이에 대하여 2016. 1. 14.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을,
2. 22,243,314원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을,
3. 2016. 2. 25.부터 제2항 기재 돈을 다 갚는 날까지 월 91,667원의 비율로 계산한 돈을
각각 지급하라.
[피고 부대항소취지]
제1심판결 중 피고에 대하여 1,066,038원 및 이에 대하여 2016. 9. 13.부터 2017. 1. 13.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분(원고 청구 인용 부분)을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 제1심판결 인용
이 법원이 이 사건에 관하여 적을 이유는 아래 제2항 기재와 같이 고쳐 쓰거나 추가하고, 원고와 피고가 이 법원에서 강조한 주장에 관하여 제3, 4항 기재와 같이 추가판단을 하는 것 외에는 제1심판결 이유 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 별지, 약어 포함 이를 그대로 인용한다.
2. 고쳐 쓰거나 추가하는 부분
○ 제2쪽 제13행, 제10쪽 제3행 각 “이 법원”을 각 “제1심법원”으로, 제8쪽 제13행 “감정인”을 “제1심 감정인”으로 고쳐 쓴다.
○ 제3쪽 아래에서 제6행 “2015. 11. 17.”을 “2015. 11. 18.”로 고쳐 쓴다.
○ 제4쪽 제16행 “제11조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제4조의 규정 내용을 참고하여”를 “제10조 제3항 및 제11조를 준용하여”로 고쳐 쓴다.
○ 제5쪽 제13행 다음에 아래와 같이 추가한다.
그리고 소외 1은 2016. 1. 15.경 피고에게 피고가 시가에 비추어 현저히 고액인 임대차보증금 및 월 임대료를 요구하고 있기 때문에 피고와 신규 임대차계약을 체결하려는 의사표시를 철회한다고 하였다.
○ 제6쪽 제6행부터 제11행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다.
원고는 2016. 2. 24. 피고에게 ‘피고가 이 사건 임대차보증금을 반환하지 아니하여 원고가 부득이하게 2016. 2. 18. ㈜우리은행으로부터 4,400만 원의 전세자금을 대출받아야 했으므로, 피고는 원고에게 손해배상으로 위 대출금의 이자 상당액 역시 지급할 책임이 있다’는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 그 내용증명우편에 원고와 ㈜우리은행의 대출약정서(대출개시일: 2016. 2. 25., 대출금: 4,400만 원, 대출과목: 전세자금대출, 이율: 연 2.5%)를 첨부하였다.
○ 제11쪽 제1행 “손해가 발생한 날은” 다음에 “이 사건 소장 부본 송달일인 2016. 2. 3. 후로”를 추가한다.
○ 제11쪽 제3행, 제13쪽 아래에서 제3행 각 “이 판결 선고일”을 각 “제1심판결 선고일”로 고쳐 쓴다.
3. 원고 주장에 관한 추가판단
가. 임대차종료 당시의 권리금에 관하여
(1) 원고 주장 요지
권리금 중 무형재산 가액을 ‘이 사건 임대차계약에 따른 차임(임대차보증금: 5,000만 원, 월 임료: 600만 원)’을 비용 항목에 반영하는 방법으로 산정한 15,130,000원으로 인정하여야 한다.
(2) 판단
(가) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(약칭: 감정평가법) 제3조 제3항에 의하면, 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 감정평가에 관한 규칙 제2조 제10호에 의하면, "수익환원법"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하며, 같은 규칙 제23조 제3항에 의하면, 감정평가업자는 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권, 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 하고, 같은 규칙 제28조에 의하면, 감정평가에 관한 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토교통부장관이 정하여 고시하도록 되어 있다.
감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2016-895호)에 의하면, 권리금은 유형재산과 무형재산으로 구성되고, 무형재산은 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적·구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말하며, 무형재산을 감정평가할 때에는 원칙적으로 수익환원법을 적용하여야 하고, 무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가하되, 다만 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.
(나) 위와 같이 감정평가법, 감정평가에 관한 규칙, 감정평가 실무기준에 의하면, 권리금 중 무형재산의 감정평가는 수익환원법에 의하는 것이 원칙이고, 수익환원법은 대상물건이 “장래” 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 “미래”의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법이므로, 원고와 피고가 과거 2014. 6. 13. 이 사건 임대차계약을 체결하면서 정하였던 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가할 수는 없고, 이 사건 임대차계약 종료 당시의 시장의 차임을 기준으로 하여 무형재산의 가액을 평가하여야 한다.
따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
나. 원고의 원상회복의무에 관하여
(1) 원고 주장 요지
① 이 사건 임대차계약서에 “계약 체결 당시의 상태”로 원상회복을 하여야 한다고 정해져 있는데, 피고가 철거한 시설은 원고가 설치한 것이 아니라 전 임차인이 설치한 것이고, ② 피고가 철거한 시설은 이 사건 점포에 부합한 물건으로서 피고의 소유물이며, ③ 원고가 유익비 등의 상환을 청구하지 않기로 하는 대신 피고는 원고에게 원상회복을 요구하지 아니하기로 하였으므로, 원고는 원상회복의무를 부담하지 아니한다. 따라서 피고가 지출한 원상회복비용 1,700만 원은 임대차보증금에서 공제할 수 없다.
(2) 판단
(가) 원고가 새롭게 설치한 시설에 대하여만 원상회복의무를 부담하는지에 관하여
1) 임대인이 기존의 임대차계약 후 제3자와 임대차계약을 체결하는 행위를 한 때에도, 실제로는 임차인이 기존의 임대차계약상의 지위를 제3자에게 양도하는 등 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나, 오로지 기존의 임대차보증금 반환채권을 타인에게 귀속시키는 것에 해당하는 경우가 있을 수 있다. 여기서 위 행위가 기존의 임대차계약 관계 및 임대차보증금 반환채권을 완전히 소멸시키고 제3자의 새로운 임대차보증금 반환채권을 발생시키는 것인지, 아니면 기존의 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도하거나 기존의 임대차보증금 반환채권을 양도하는 것인지는, 행위를 이루고 있는 계약 내지 의사의 해석 문제에 해당한다. 따라서 행위가 이루어진 동기와 경위, 당사자가 행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 행위에 담긴 의사를 해석함으로써, 법률관계의 성격 내지 기존의 임대차보증금 반환채권의 소멸 여부에 관하여 합리적으로 판단하여야 하며, 결국 기존의 임차인과 제3자와의 관계, 새로운 임대차계약의 체결 경위 및 기존의 임대차계약과 새로운 임대차계약의 각 내용, 새로운 임대차계약과 기존의 임대차계약의 각 보증금 액수가 같은지 여부 및 같지 않을 경우에는 차액의 반환 내지 지급관계, 새로운 임대차계약을 전후한 부동산의 점유·사용관계, 새로운 임대차계약에 따른 월 차임의 지급관계 등의 여러 사정을 모두 종합하여 의사를 해석·판단하여야 한다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2014다52933 판결 등 참조).
2) 앞서 기재한 증거, 을 제7호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① ㈜제이콥헬스케어가 2010. 2.경 피고로부터 이 사건 점포를 임차하여 프랜차이즈업을 하는 ㈜파리크라상의 가맹점인 ‘○○○○’라는 상호의 커피숍을 최초로 운영하기 시작하였는데, 그 운영을 위하여 ㈜파리크라상의 점포시설 기준에 따라 이 사건 점포 내부와 외부에 필요한 공사를 하고, ㈜파리크라상으로부터 필요한 물품을 구입한 사실, ② 소외 2가 2014. 2.경 피고로부터 이 사건 점포를 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 600만 원, 임대차기간 2014. 2. 7.부터 2016. 2. 6.까지로 정하여 임차한 다음 역시 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍을 운영한 사실, ③ 원고가 소외 2와 피고 사이의 임대차계약에 정해진 임대차기간이 종료하기 전인 2014. 6. 13. 피고와 이 사건 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포에서 ‘○○○○’라는 상호로 커피숍을 운영하였는데, 이 사건 임대차계약의 보증금과 차임은 소외 2와 피고 사이의 계약내용과 동일하였고, 임대차기간은 2014. 7. 1.부터 소외 2와 피고 사이의 계약에 정해진 임대차기간 종료일인 2016. 2. 6.까지였던 사실, ④ 이 사건 임대차계약 종료 시 이 사건 점포에 있었던 시설로서 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 ㈜제이콥헬스케어 등 원고가 이 사건 점포를 임차하기 전의 임차인이 ‘○○○○’의 영업을 위하여 설치한 것인 사실을 인정할 수 있다. 나아가 피고가 ㈜제이콥헬스케어와 그 후의 이 사건 점포의 임차인과 체결하였던 각 임대차계약의 종료 시 ㈜제이콥헬스케어 등 임차인에게 원상회복을 요구하였다는 사실에 관한 주장·증명이 없고, 원고는 피고가 철거한 시설을 포함하여 이 사건 임대차계약 종료 시 이 사건 점포에 있던 시설 일체(유형재산)가 원고의 소유임을 전제로 그 가액을 포함한 금액이 이 사건 점포의 권리금이라고 주장하였다.
위와 같은 사정을 모두 종합하여 보면, 이 사건 점포의 임차인 지위가 ㈜제에콥헬스케어로부터 원고에 이르기까지 전전 양도되었다고 인정하는 것이 정당하므로, 원고가 아닌 ㈜제이콥헬스케어 등 원고의 전 임차인이 이 사건 점포에 시설물을 설치하였다고 하더라도, 원고는 이를 원상회복할 의무가 있다.
(나) 피고가 철거한 시설이 이 사건 점포에 부합한 물건이라는 이유로 원고가 원상회복의무를 부담하지 않는지에 관하여
민법 제256조 본문에 의하면, 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하나, 단서에 의하면, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다. 민법 제256조 단서의 예외가 적용되려면 부동산에 부속된 물건이 부동산의 구성부분으로 되지 않고 독립성을 가져야 하고, 그 부속된 물건이 분리하여 경제적 가치가 있어야 한다.
을 제17호증의 기재에 의하면, 피고는 이 사건 점포의 원상회복으로 벽체 마감재, 마닥재, 천정재를 철거한 사실을 인정할 수 있는데, 위와 같은 벽체 마감재 등은 ㈜제이콥헬스케어 등이 임차권에 기하여 이 사건 점포에 설치한 것이라고 하더라도 독립성이 있다고 보기 어렵고, 분리할 경우 경제적 가치가 있다고 보기도 어려우므로, 피고가 그 소유권을 취득하였다고 인정할 수 있다.
그러나 위와 같이 피고가 그 시설물에 관한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 민법제654조에 따라 임대차에 준용되는 민법 제615조 본문에 의하면, 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 이 사건 임대차계약 제17조 제2항에도 임차인의 원상회복의무가 정해져 있으므로, 피고가 철거한 시설물이 이 사건 점포에 부합되었다는 이유로 원고가 그 시설물의 철거의무를 부담하지 아니한다고 보기는 어렵다.
한편 이 사건 임대차계약 제17조 제1항에 임대차계약 종료 시 원고는 ‘원고 소유’ 물건과 재산을 반출하고 피고에게 열쇠 및 ‘피고의 재산’을 반환하여야 한다고 정해져 있기는 하나, 위와 같은 계약조항은 임대차계약 종료 시의 임차인의 일반적인 목적물반환의무를 명시한 것으로 보이고, 민법 제265조 본문에 따라 피고에게 부합된 물건에 대한 원고의 원상회복의무를 면제한다는 내용이라고 보이지는 않는다.
(다) 피고가 원고에게 원상회복을 요구하지 아니하기로 하였는지에 관하여
1) 앞서 기재한 증거에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약에서 피고에게 유익비, 필요비 등의 비용을 청구하지 아니하기로 한 사실을 인정할 수 있다(제11조 제4항).
2) 그러나 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정하였다는 사실만으로 임대임과 임차인 사이에 임차인이 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수는 없고(대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결 등 참조), 원상회복의무를 면제하기로 하는 합의가 있었는지는 당해 계약의 내용에 담긴 당사자의 의사해석에 따라 판단하여야 한다.
앞서 인정한 바와 같이, 피고가 철거한 시설은 ‘○○○○’라는 프랜차이즈 커피숍의 운영을 위하여 ㈜파리크라상의 점포시설 기준에 따라 설치된 것이므로, 이 사건 점포에서 ‘○○○○’를 운영할 경우에는 필요하고 유익한 시설이나, 이 사건 점포를 그 외의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이다. 따라서 원고가 비용상환청구권을 포기하였다고 하더라도, 피고가 원고에 대하여 위와 같이 한정된 목적에만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 인정하기는 어렵고, 달리 원고 주장 사실을 인정할 증거가 없다.
(3) 소결론
따라서 원고의 위 주장도 이유 없다.
다. 대출이자 상당의 손해배상청구에 관하여
(1) 원고 주장 요지
원고는 피고로부터 이 사건 임대차보증금을 반환받아 전세자금으로 사용하려고 하였으나, 피고가 그 반환을 지체하여 대출을 받았고, 피고에게 그와 같은 사정을 알려 주기도 하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금반환채무의 불이행으로 인한 손해배상으로 원고가 부담할 대출이자 상당액을 지급할 의무가 있다.
(2) 판단
민법 제397조 제1항에 의하면, 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하나, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고, 제2항에 의하면, 위와 같은 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실 없음을 항변하지 못한다.
원칙으로 보면 금전채권자도 채무자의 채무불이행으로 인하여 입은 구체적인 손해를 주장·증명하여 그 손해가 민법 제393조 등의 배상범위에 있는 경우 그 배상을 청구할 수 있다고 볼 수도 있으나, 오늘날 금전의 범용성으로 인하여 그 이용양태는 무궁무진하므로 금전채무의 불이행으로 인한 이용가능성의 박탈이라는 손해가 채권자에게 발생하리라는 것은 쉽사리 일반적으로 추인되는 반면 위와 같은 일반원칙에 의하면 그 구체적인 배상액의 산정은 매우 다양하여 균형을 잃을 수 있으므로, 금전채무불이행으로 인한 손해배상문제를 균일하게 처리하기 위하여 추상적인 손해로서 법정이율로 산정한 액을 기준으로 하는 민법 제397조 제1항 본문이 마련되었다(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다85342 판결 등 참조).
따라서 채무자는 발생된 손해가 법정이율로 계산한 손해보다 작음을 증명하여도 그 범위 내에서 면책이나 감책을 주장할 수 없고, 채권자도 실제 발생된 손해가 법정이율로 계산한 손해보다 큰 것을 증명하여도 그 실손해의 배상을 청구할 수 없으며, 달리 예외적인 사정에 관한 증명이나 근거가 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.
4. 피고 주장에 관한 추가판단
가. 피고 주장 요지
피고는 이 사건 점포가 위치한 △△△타워□□□호, ◇◇◇호(㈜우리은행)의 임대료와 △△△타워☆☆☆호(▽▽▽▽)의 임대료 수준을 고려하여 소외 1에게 인근 상가의 임대료 수준에 부합하는 내용의 제1, 2자 제안을 하였을 뿐이므로, 소외 1에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구한 것이 아니고, 따라서 원고에 대하여 손해배상책임을 부담하지 아니한다.
나. 판단
(1) 감정은 법원이 어떤 사항을 판단함에 있어서 특별한 지식과 경험을 필요로 하는 경우 그 판단의 보조수단으로 그러한 지식이나 경험을 이용하는 데 지나지 아니하는 것이지만(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다45491 판결 등 참조), 감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다93790 판결 참조).
감정평가에 관한 규칙 제2조 제8호에 의하면, “임대사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말하고, 같은 규칙 제22조에 의하면, 감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다.
(2) 앞서 기재한 증거에 의하면, 감정인이 △△△타워□□□호, ◇◇◇호의 임대사례와 △△△타워☆☆☆호의 임대사례 등을 비교 대상 임대사례로 하여 임대사례비교법에 따라 이 사건 점포의 적정 임대료를 산정한 사실을 인정할 수 있고, 위와 같은 감정인의 감정결과가 감정평가법, 감정평가에 관한 규칙, 논리칙·경험칙 등에 위반되었다는 사실 등을 인정할 증거가 없으며, 앞서 인정한 바와 같이, 감정인이 산정한 이 사건 점포의 적정 임대료 가액보다 피고의 제1, 2차 제안이 현저히 높은 수준이었고, 소외 1은 피고에게 피고가 현저히 고액인 임대차보증금 및 월 임대료를 요구하므로 신규 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하였다.
(3) 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
5. 결론
그렇다면 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소와 피고의 부대항소는 모두 이유 없어 이를 기각한다(제1심판결 피고 표시에 누락된 대표이사는 소외 3이다.).
판사 윤종구(재판장) 양시훈 박옥희