【원고, 피상고인】
대한주택공사 (소송대리인 변호사 전성철외 2인)
【피고, 상고인】
【원심판결】
서울고법 2009. 5. 21. 선고 2008나67097 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심은, 그 판시와 같이 원고가 2000. 11. 17. 이 사건 부동산을 피고에게 2001. 12. 31.까지의 1년차 임대차기간에 대하여 임대보증금 2,017,000원에, 그 후 2002. 12. 31.까지의 2년차 임대차기간에 대하여 임대보증금 2,117,000원에 임대하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 위 임대차기간 만료 후 2년 단위로 이 사건 임대차계약을 갱신하여 오면서 임대보증금을 인상하였으나, 피고가 그 인상된 임대보증금을 납부하지 않자, 이를 사유로 2008. 9. 19. 이 사건 임대차계약을 해지한 사실을 인정한 다음, 이 사건 부동산은 영세민을 위한 임대주택으로 피고는 2007. 2. 5.경 법정영세민에서 제외되었지만 여전히 사실상 영세민이므로 위 임대보증금 인상은 부당하다거나 그 인상은 주택임대차보호법에 따른 임대보증금의 증액 한도를 훨씬 초과하는 것이어서 위법하다는 피고의 주장을 그 판시와 같은 이유를 들어 모두 배척하고, 위 계약해지에 따라 이 사건 부동산의 인도를 구하는 원고의 청구를 인용하였다.
2. 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
기록에 의하면, 피고는 당초 국민기초생활보장법 제2조 제2호에 의한 수급자(이하 ‘법정영세민’이라 한다) 자격으로 임대주택법에 의하여 건설된 영구임대주택인 이 사건 부동산을 앞서 본 바와 같이 임차하였던 사실, 이 사건 임대차계약의 특수조건 제1조에서는 임차인의 자격을 ‘① 법정영세민 또는 저소득모자가정, ② 입주 후 제1항에 해당되는 자격이 상실된 1차 탈락자, ③ 입주 후 제1항에 해당되는 자격이 상실된 2차 탈락자, ④ 제1항 내지 제3항 이외의 자’로 규정하고 있고, 위 특수조건 제3조에서는 ‘임차인은 그 요청에 따라 2년 단위로 임대차계약을 갱신할 수 있되, 임대인은 임차인의 자격 요건에 따라 임대보증금을 차등 부과한다’고 규정하고 있는 사실, 원고는 2003. 1. 1. 피고와 이 사건 임대차계약을 1차 갱신하면서 그 법정영세민 자격의 유지를 전제로 임대보증금을 기존의 2,117,000원에서 2,222,000원으로 인상하였으나, 2005. 1. 1. 이 사건 임대차계약을 2차 갱신하면서는 피고가 그 전인 2004. 1.경 법정영세민 자격을 상실하였다고 하여 피고를 위 특수조건 제1조 제2항 소정의 1차 탈락자에 해당한다고 보고 그 임대보증금을 당시 시행되던 영구임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 고시(건설교통부 고시 제1996-251호)에서 정한 바에 따라 법정영세민에게 적용하는 임대보증금에 차등부과금액(청약저축가입자에게 적용하는 임대보증금에서 법정영세민에게 적용하는 임대보증금을 차감한 금액)의 30%에 해당하는 금액을 가산하여 산정한 4,499,000원으로 인상하였고, 2007. 1. 1. 위 계약을 3차 갱신함에 있어서도 위 자격 상실이 계속된다는 이유로 피고를 위 특수조건 제1조 제3항 소정의 2차 탈락자로 보고 위 고시에서 정한 바에 따라 법정영세민에게 적용하는 임대보증금에 차등부과금액의 60%에 해당하는 금액을 가산하여 산정한 6,999,000원을 임대보증금으로 부과한 사실(이하 위 2, 3차 계약갱신에 따른 각 임대보증금 인상을 ’이 사건 임대보증금 인상‘이라 한다), 그런데 피고가 이 사건 임대보증금 인상분 4,777,000원{(4,499,000원 - 2,222,000원) + (6,999,000원 - 4,499,000원)}을 납부하지 않자, 원고는 2008. 9. 12.자 준비서면의 송달로써 피고에게 위 인상분 4,777,000원의 미납을 사유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통지한 사실(이하 ’이 사건 계약해지‘라 한다)을 알 수 있다.
한편 원고의 이 사건 계약해지 주장에 대하여, 피고는 2009. 2. 26.자 준비서면을 통하여 피고가 법정영세민 자격을 상실한 것은 2007. 2.경이므로 그 전인 위 2, 3차 계약갱신 당시 피고가 법정영세민 자격을 상실하였음을 전제로 한 이 사건 임대보증금 인상은 잘못된 것이라고 다투었는바, 이러한 피고의 주장과 앞서 본 사실관계에 비추어, 위 2, 3차 계약갱신 당시 피고가 법정영세민의 자격을 상실하였는지 여부는 이 사건 임대보증금 인상의 적법 여부, 나아가 이 사건 계약해지의 적법 여부를 좌우할 수 있는 주요한 쟁점이 된다고 볼 수 있다.
그런데 피고가 위 주장의 증거로 제출한 을 제4호증에 의하면, 피고는 2000. 10. 1. 기초생활보장의 급여대상자로 결정되었다가 2007. 2. 5. 그 급여대상에서 제외된 사실을 알 수 있는 반면, 원고가 이 사건 임대보증금 인상의 근거로 삼았다는 갑 제11호증에 첨부된 기초생활보장수급자 명단의 기재만으로는 피고가 2004. 1.경 그 수급자에서 제외되었다고 단정하기 어려운 측면이 있으므로, 위 2, 3차 계약갱신 당시 피고는 법정영세민 자격을 계속 유지하고 있었던 것으로 볼 여지가 많다.
그리고 사정이 그러하다면, 원고는 위 2, 3차 계약갱신 당시 피고에게 법정영세민 자격을 적용하여 산정한 임대보증금을 부과하였어야 하는데, 이와 달리 피고의 임차인 자격이 위 특수조건 제1조 소정의 1차 탈락자 및 2차 탈락자에 차례로 해당한다고 보고 피고에게 그러한 임차인 자격을 적용하여 임대보증금을 인상·부과한 것은 임대차계약 갱신의 경우 임차인 자격에 따라 임대보증금을 차등 부과하도록 규정한 위 특수조건 제3조에 위반하여 피고에게 불리한 임대조건을 적용한 것이어서 부적법하고, 앞서 본 사실관계에 비추어, 이 사건 임대보증금 인상분은 위 2, 3차 계약갱신 당시 피고에게 법정영세민 자격을 적용하였을 경우 산정되는 임대보증금 인상분을 현저하게 초과하는 것으로 보이므로, 피고로서는 특별한 사정이 없는 한 그와 같이 부적법하게 과다 산정된 이 사건 임대보증금 인상에 응하여 이를 납부하여야 할 의무가 없고, 따라서 그 인상분의 미납을 사유로 한 이 사건 계약해지는 그 효력이 없다고 보아야 한다.
그렇다면 원심은 피고가 2009. 2. 26.자 준비서면에서 한 위 주장과 관련하여, 우선 피고가 위 2, 3차 계약갱신 당시 법정영세민의 자격을 상실하였는지 여부를 명확히 가려보고, 나아가 그 자격을 상실하지 않았다면 이 사건 임대보증금 인상이 적법한지 여부와 그것이 부적법할 경우 이 사건 계약해지의 효력에 미치는 영향 등에 관하여 살펴보았어야 마땅한데도, 이에 관한 심리·판단을 다하지 아니한 채 위 주장과 그 취지가 다른 피고의 주장들에 대하여만 심리하여 이를 배척한 후 원고의 청구를 인용하고 말았으니, 원심에는 그 심리를 다하지 아니하고 영구임대주택의 임대보증금 인상에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 김능환(재판장) 김영란(주심) 이홍훈 민일영