【원 고】
【원고보조참가인】
농업협동조합중앙회 (소송대리인 법무법인 김해 엔 세계 담당변호사 이원기 외 1인)
【피 고】
대한주택보증 주식회사 (소송대리인 법무법인 대구하나로 담당변호사 김희찬)
【변론종결】
2010. 6. 24.
【주 문】
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용 중 보조참가로 인한 부분은 원고보조참가인이, 나머지는 원고가 각 부담한다.
【청구취지】
피고는 원고에게 218,725,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 판결선고시까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고와 주식회사 대동종합건설 사이의 주택분양보증계약 체결
1) 소외 주식회사 대동종합건설(이하 ‘대동종합건설’이라고 한다)은 사천시장으로부터 주택건설 사업계획승인을 받아 사천시 사남면 월성리 산 28-1 15필지 지상에 ‘사천월성 대동다:숲 아파트’ 9개동 596세대(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 신축하여 분양하기로 한 회사이다.
피고는 2007. 6. 25. 대동종합건설과 사이에, 위 아파트 신축공사에 관하여 보증금액 1,183억 1,000만 원, 주채무자 대동주택건설, 보증채권자 입주예정자, 보증기간 입주자모집공고승인일로부터 소유권보존등기등기일까지로 정한 주택분양보증계약(이하 ‘이 사건 보증계약’이라고 한다)을 체결하였다.
2) 이 사건 보증계약에 의한 책임은, 주채무자인 대동종합건설이 부도·파산 등의 사유로 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없게 되는 경우에, 피고가 보증채권자인 수분양자 등의 선택에 따라, ① 분양계약에 따른 당해 주택의 공급의무 자체를 이행하거나(분양이행), ② 수분양자가 이미 납부한 계약금 및 중도금을 환급해 주는 것(환급이행)을 그 내용으로 한다. 다만 이 사건 보증보험약관 제4조 제1항에 의하면, 피고는 ‘주채무자가 대물변제, 차명, 이중계약 등 주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무’(제2호) 등에 대하여는 보증채무를 이행하지 아니한다고 규정하고 있다.
나. 원고와 대동종합건설 사이의 분양계약 체결
원고는 2008. 6. 12. 대동종합건설과, 이 사건 아파트 108동 (이하 생략)를 분양대금 336,500,000원에 분양받는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라고 한다)을 체결하고, 같은 날 계약금 16,825,000원과 발코니 확장 계약금 500,000원을 대동종합건설의 계좌로 납부하였다.
다. 원고와 원고보조참가인 사이의 중도금 대출계약 체결
원고는 2008. 6. 19. 원고보조참가인과 사이에, 이 사건 아파트에 대한 중도금을 납부하기 위해 대동종합건설의 근보증 하에 합계 201,900,000원의 중도금 대출계약을 체결하였고, 그 계약에 따라 원고보조참가인이 2008. 6. 19. 1차 중도금 151,425,000원, 2008. 8. 11. 2차 중도금 33,650,000원, 2008. 11. 24. 3차 중도금 16,825,000원을 피고의 계좌에 직접 송금하였다.
라. 보증사고의 발생 및 원고의 환급 청구
대동종합건설은 2009. 1.경 부도가 났고, 2009. 2. 19. 창원지방법원에서 회생절차개시결정(2009회합10)을 받았다.
피고는 대동종합건설의 부도로 이 사건 아파트에 대한 주택분양계약이 이행될 수 없다고 보아 수분양자들에게 계약금과 중도금을 환급하는 방법으로 보증채무를 이행하기로 결정한 후, 2009. 3. 20.경 이 사건 아파트 수분양자들에게 계약금과 중도금의 환급을 청구할 것을 고지하였다.
이에 따라 원고는 피고에게 계약금 및 중도금의 반환을 구하는 환급이행 청구를 하였으나, 피고는 원고가 정상계약자가 아니라는 이유로 이를 거절하였다.
[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑제1호증 내지 갑제8호증, 을제1호증의 1의 각 기재(가지번호 있는 경우 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장에 대한 판단
가. 청구원인에 대한 판단
위 인정사실에 의하면, 피고는 특별한 사정이 없는 한 보증채권자인 원고에게 이 사건 보증계약에 따른 환급이행 보증금으로 원고가 납부한 계약금과 중도금 합계 218,725,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 피고의 주장에 대한 판단
1) 주장의 요지
피고는, 이 사건 분양계약은 대동종합건설이 채권자에게 대물변제를 하거나 공사자금을 조달할 수 있도록 원고가 명의를 빌려주어 체결된 계약에 해당하므로 이 사건 보증보험 약관 제4조 제1항 제2호에 의해 원고에게 계약금과 중도금을 반환해 줄 의무가 없다고 다툰다.
2) 판단
(가) 주택건설촉진법 및 같은법시행령의 규정에 의한 주택사업공제조합의 주택분양보증제도는 위 법률에 의하여 제정된 주택공급에관한규칙 소정의 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데에 그 취지가 있다고 할 것이므로 분양계약을 가장한 수분양자에 대하여는 보증책임을 부담한다고 할 수 없다( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다18790 판결, 대법원 2003. 2. 26. 선고 2002다64643 판결 등 참조). 이와 같은 취지에서 이 사건 보증계약의 약관에서는, 피고는 ‘주채무자가 대물변제, 차명, 이중계약 등 주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무’에 대해서는 보증채무를 이행하지 아니한다‘고 규정하고 있다고 할 것이다.
따라서 만약 원고가 대동종합건설로부터 이 사건 아파트 108동 (이하 생략)를 진정하게 분양받은 것이 아니라 대동종합건설에 수분양자 명의를 대여한 데 불과하다면, 피고는 원고에 대하여 이 사건 보증계약에 의한 보증책임을 부담하지 않는다고 할 것이다.
살피건대, 원고는 다음과 이유에서 이 사건 아파트를 주택건설촉진법에서 정한 절차에 따라 정당하게 분양받은 것이라고 보기 어렵고, 따라서 피고는 원고에 대하여 계약금 및 중도금의 환급의무를 부담하지 않는다고 할 것이다.
(나) 갑제10호증, 갑제13호증, 갑제14호증, 을제4호증 내지 을제8호증, 을제11호증, 을제13호증 내지 을제15호증의 각 기재, 이 법원의 광주은행에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지에 의하면, ① 대동종합건설은 이 사건 아파트 외에 경산시 사동에서도 아파트를 신축·분양(이하 ‘경산시 아파트’라고 한다)하고 있었는데, 그 역시 분양이 제대로 되지 않았고, 이에 대동종합건설의 공동대표이사인 소외 1, 2와 기획조정실 담당 이사 소외 3은 2008. 6.경부터 2008. 8.경 사이에 브로커를 통해 223명(208명 + 15명)의 명의대여자들을 모집하여 그들과 위 경산시 아파트에 대한 분양계약을 체결한 다음, 이를 근거로 금융기관에서 합계 200억 1,450만 원의 중도금 대출을 받아 편취하였으며, 이로 인하여 2009. 2. 4. 대구지방법원(2008고합832호 사건)에서 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)죄로 각각 유죄판결( 소외 1 징역 4년, 소외 2와 소외 3은 각 징역 3년에 집행유예 5년)을 받아 위 소외 2, 3에 대한 위 판결은 그 무렵 확정되었으며, 위 소외 1은 항소하여 2009. 12. 17. 대구고등법원(2009노82호 사건)에서 징역 3년을 선고받아 그 무렵 확정된 사실, ② 대동종합건설의 경영진은 경산시 아파트뿐만 아니라 이 사건 아파트에 대해서도 차명분양 등을 추진하면서 준공 후 대동종합건설이 명의대여자들의 대출금을 상환하는 내용의 계획서를 작성한 사실, ③ 위 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기) 사건 수사과정에서 대동종합건설이 작성한 2008. 10. 15. 기준 ‘도급조건부계약 및 일반차명계약 현황’이 압수되었는데, 그곳에는 이 사건 분양계약이 ‘대물 ’로 분류되어 있고, 계약자란에 ‘ 원고(동양제철화학)’로 기재되어 있는 사실, ④ 대동그룹 계열사들에 대한 회생절차에서 주식회사 동양제철화학은 대동종합건설에 1,187,331,817원의 채권이, 주식회사 대동이엔씨에 611,369,334원의 채권이 각 존재한다고 신고하였고, 이에 대해 대동종합건설은 동양제철화학에 대한 채무 551,918,222원을, 위 대동이엔씨는 동양제철화학에 대한 채무 154,132,014원을 각 시인하는 등 동양제철화학이 대동종합건설에 상당한 채권을 가지고 있었던 사실, ⑤ 원고는 이 사건 분양계약 당시 전남 화순군에 위치한 주식회사 윈체하우징(이하 ‘윈체하우징’이라고 한다)에서 ‘ ○○○○’란 직책으로 근무하고 있었는데 그 회사는 동양제철화학으로부터 창호 제품 등을 구입하여 시공하는 업체인 사실, ⑥ 원고가 분양받은 아파트의 분양 계약금과 발코니 확장 계약금은 원고가 납부한 것이 아니라, 윈체하우징이 직접 피고의 계좌로 송금한 사실, ⑦ 원고의 주거지는 광주이고, 윈체하우징은 전남 화순군에 소재하고 있는데, 이 사건 아파트는 원고와 아무런 인연이 없는 사천시에 위치하고 있는 사실, ⑧ 원고가 현재 거주하고 있는 아파트는 2007. 2. 1. 소외 4 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 당시 거래가액이 2억 원이었는데, 위 소유권이전등기 직후인 2007. 2. 2. 채권최고액 1억 6,080만 원의 근저당권이 설정되었다가 2007. 10. 10. 말소된 사실이 인정되고, 위 인정사실과 이에 나타나는 다음과 같은 사정들, 즉, 원고는 자신과 아무런 연고가 없는 곳에 위치한 이 사건 아파트를 거주 목적으로 분양받을 이유는 없었던 것으로 보이고, 지방의 주택경기가 침체 상태여서 중대형 아파트를 중심으로 미분양 물량이 누적되고 대동종합건설의 자금사정이 심화되는 상황에서 투자 목적으로 이 사건 아파트를 분양받았다고 보기도 어려운 점, 원고는 퇴직한 후 경남에서 건설업을 시작하기 위해 이 사건 아파트를 구입하였다고 주장하나, 광주를 연고로 하는 원고가 적지 않은 나이에 경남 지역에서 새로이 건설업을 시작하려 했다는 것이 쉽사리 믿기지 않는 점, 이 사건 분양 계약서와 중도금 대출계약서에 나타나는 원고의 필체들이 서로 차이가 있고 여기에 이 사건 분양 계약서에 날인된 대동종합건설의 사용인감의 종류 등을 고려할 때 원고는 이 사건 분양계약서를 직접 작성하지 아니한 것으로 보이고, 만약 원고가 자신의 계산으로 이 사건 아파트를 구입하였다면 특별한 사정이 없는 한 자신이나 가족이 직접 분양계약서를 작성하였을 것인데 그러하지 않았던 점, 이와 같이 원고는 자신이 직접 분양계약서를 작성하지 않았고, 계약금도 자신이 직접 납부하지 않았으며, 중도금 대출 외에는 실제 부담한 자금이 전혀 없는 점, 원고는 이 사건 분양계약 당시 경제적으로 그리 여유있지 않았던 것으로 보이는데, 굳이 사천시에 있는 고가의 아파트를 구입할 이유가 있었는지도 의문인 점, 원고는 대동종합건설과 발코니 확장계약을 체결하였으나, 이 사건 아파트의 경우 발코니 확장계약이 사실상 기본계약으로 되어 있었던 것으로 보이는 점, 이 사건 분양계약을 전후하여 이 사건 아파트에 대한 분양계약이 급증하여 미분양 물량이 대거 소진되었는데, 이는 명의대여 등이 원인인 것으로 보이는 점, 여기다 윈체하우징은 동양제철화학에 창호 공급을 의존하고 있어 서로 긴밀한 관계에 있는 것으로 보이는 점 등을 종합할 때, 원고는 이 사건 아파트 108동 (이하 생략)를 진정하게 분양받은 것이라고 보기 어렵고, 오히려 대동종합건설이 이 사건 아파트로 채무를 대물변제하거나 또는 공사자금을 마련하기 위해 차명으로 분양계약을 체결하는 과정에서 원고가 명의를 빌려준 것으로 보일 따름이다.
따라서 피고는 원고에게 이 사건 보증계약에 따른 보증채무를 이행할 의무가 없다고 할 것이다.
4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 김영학(재판장) 정한근 박기주