【원고, 피항소인 겸 부대항소인】
【피고, 항소인 겸 부대피항소인】
【제1심판결】
수원지방법원 2009. 1. 13. 선고 2007가합23114 판결
【변론종결】
2009. 10. 8.
【주 문】
1. 제1심 판결 중 피고들 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구와 원고의 부대항소를 각 기각한다.
2. 소송총비용은 원고의 부담으로 한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고들은 연대하여 원고에게 금 187,000,000원 및 이에 대하여 2005. 7. 4.부터 이 사건 소장 부본이 송달된 날까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결.
2. 항소취지
제1심 판결 중 피고들 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고들의 청구를 각 기각한다는 판결.
3. 부대항소취지
제1심 판결을 변경하고, 피고들은 연대하여 원고에게 금 209,220,000원 및 이에 대하여 2005. 7. 4.부터 이 사건 소장 부본이 송달된 날까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결(원고는 제1심에서 피고들의 불법행위를 원인으로 ① 이 사건 부동산의 시가 차액 금 2억 2,000만 원, ② 중개수수료 금 2,000만 원, ③ 위자료 금 3,000만 원의 합계 금 2억 7,000만 원에서 이미 변제받은 금 8,300만 원을 공제한 나머지 금 1억 8,700만 원의 배상을 구하다가 당심에서 부대항소를 제기하면서 위 ①항 기재 시가 차액이 금 2억 4,222만 원이라는 이유로 금 2억 922만 원으로 청구를 확장하는 한편, 위 금원 중 금 2,680,020원에 대한 부당이득청구를 선택적으로 추가하였다).
【이 유】
1. 기초사실
다음 각 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없거나, 갑제2호증, 갑제3, 4호증의 각 1, 2, 갑제7, 16, 18, 19, 22, 29, 31, 33, 35, 37호증, 갑제40호증의 1, 갑제41, 51호증, 을가제8호증의 각 기재, 제1심 감정인 천영 및 당심 감정인 김무갑의 각 시가감정결과, 당원의 화성시장 및 주식회사 동명기술공단종합건축사사무소에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. 피고 2는 2005. 4. 1. 화성시 서신면 용두리 (지번 생략) 답 7,090㎡(약 2,144평, 이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)를 이 사건 부동산의 공유자이던 소외 2, 3으로부터 그 매매대금을 당시 이 사건 부동산의 시세인 평당 약 금 15만 원으로 계산하여 금 3억 2,000만 원에 매수하였고, 소외 1(대법원 판결의 소외인)은 2005. 4. 22. 피고 2로부터 이 사건 부동산을 금 4억 5,000만 원에 다시 매수하였다.
나. 원고는 원고의 딸인 소외 4가 2005. 3.경 종합건강진단결과 췌장암의 가능성이 있다는 소견을 받아 공기가 좋은 곳에 전원주택을 지어 위 소외 4의 건강을 돌보기를 원하고 있었으며, 이러한 사정을 알고 있던 위 소외 1은 이 사건 부동산에 진입도로 및 배수로가 없어 전원주택의 건축허가가 불가능하였음에도 불구하고, 원고에게 ‘이 사건 부동산이 풍수지리가 매우 좋은 곳으로 이 사건 부동산에 황토로 전원주택을 건축하면 위 소외 4의 건강에 좋을 것이다’라고 기망하며 이 사건 부동산의 매수를 권유함과 아울러, 당시 이 사건 부동산의 매매를 중개하던 피고 1과 함께 이 사건 부동산의 원래 소유자이던 위 소외 2 등이 이 사건 부동산을 급매물로 시세보다 저렴하게 내놓은 사실이 없으며, 당시 이 사건 부동산 옆으로 4차로의 직선도로가 개설될 계획이 없었음에도 불구하고, 원고에게 ‘이 사건 부동산의 시세가 위 소외 2 등이 급매물로 시세보다 저렴하게 내놓아 주변 토지의 시세보다 평당 7만 원 이상 싼 것이며, 이 사건 부동산 옆으로 4차로의 직선도로가 개설될 예정이라 향후 땅값이 더 올라갈 것이다’라고 기망하여 이에 속은 원고로 하여금 2005. 4. 28. 이 사건 부동산 중 500평을 전원주택의 건축을 목적으로 그 당시 시세의 두 배인 평당 금 30만 원으로 계산한 금 1억 5,000만 원에 매수하게 하였다.
다. 그런데 원고 외에 위 소외 1로부터 이 사건 부동산 중 500평을 매수하였던 소외 최경숙이 그 매매계약을 취소하겠다고 하자, 위 소외 1과 피고 1은 2005. 5. 20.경 원고에게 ‘이 사건 부동산 전부를 매수하면 평당 금 30만 원인 이 사건 부동산의 시가 금 6억 원보다 금 5,000만 원이 싼 금 5억 5,000만 원에 이 사건 부동산을 매수할 수 있게 하여 주겠다’라고 기망하면서 이 사건 부동산 전부의 매수를 권유하였으며, 피고 2도 사실은 위 소외 2 등으로부터 이 사건 부동산의 매도를 의뢰받은 사실이 없음에도 불구하고, 원고에게 ‘자신이 위 소외 2 등으로부터 이 사건 부동산의 매도를 의뢰받았는데 자신이 애써서 매매대금을 금 5억 5,000만 원에서 금 1,000만 원 깎아 금 5억 4,000만 원에 계약을 성사시킬 수 있게 하였다’라고 거짓말하여 이에 속은 원고로 하여금 이 사건 부동산을 매매대금 5억 4,000만 원에 매수하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하게 하였다.
라. 원고는 이 사건 매매계약에 따라 2005. 6. 10.까지 피고들과 위 소외 1에게 이 사건 매매대금 5억 4,000만 원을, 피고 1에게 이 사건 매매의 중개수수료 명목으로 2005. 7. 2. 금 1,000만 원, 2005. 7. 4. 금 1,000만 원 합계 2,000만 원을 각 지급하였으며, 피고들과 위 소외 1이 지급받은 이 사건 매매대금 5억 4,000만 원 중 금 4억 5,000만 원은 피고 2에게 지급되었고, 나머지 금 9,000만 원은 피고들과 위 소외 1에게 금 3,000만 원씩 분배되었다.
마. 이 사건 부동산은 2005. 6. 23. 위 소외 2 등으로부터 피고 1 명의로 소유권이전등기가 경료된 뒤, 2006. 1. 6. 원고 명의로 그 소유권이전등기가 경료되었다.
사. 원고는 피고들 및 위 소외 1의 위와 같은 기망행위와 관련하여 2007. 3. 23. 위 소외 1로부터 금 3,500만 원, 2007. 5. 31. 피고 2로부터 금 3,300만 원, 피고 1로부터 금 1,500만 원 합계 금 8,300만 원을 손해배상금으로 지급받았다.
아. 이 사건 매매 당시 이 사건 부동산의 시가는 앞서 본 바와 같이 평당 약 금 15만 원이었으며, 따라서 당시 이 사건 부동산의 전체 가치는 약 금 3억 2,000만 원 정도였다.
자. 위와 같이 이 사건 매매계약 당시에는 이 사건 부동산 근처로 4차로의 도로가 신설될 계획이 없었으나, 2006. 6. 14.경 시작된 궁평-상안간 도로 확포장공사의 실시설계용역을 거쳐 2006. 12.경 이 사건 부동산을 경유하는 궁평-상안간 도로노선이 확정되었고 2007. 12. 13. 그 노선이 지정·공고됨으로써 이 사건 부동산의 시가는 크게 상승하게 되었으며, 그 결과 원고는 2009. 2. 5.경 이 사건 부동산 중 2,520㎡가 화성시장에 의하여 협의취득되어 그 보상금 4억 2,000만 원 상당을 수령하였고, 위 협의취득된 부분을 제외한 이 사건 부동산의 나머지 4,570㎡의 당심 변론종결일 현재의 시가는 금 8억 3,631만 원에 달하게 되었다.
2. 당사자들의 주장
원고는, 피고들이 이 사건 부동산에 전원주택의 건축허가가 가능하고, 이 사건 부동산이 급매물로서 시세보다 저렴하며, 그 옆으로 4차로의 도로가 개설될 예정이어서 그 세가 상승할 것이고, 위 소외 2 등으로부터 이 사건 부동산의 매도를 위임받았다고 원고를 기망함으로써 원고가 이 사건 매매계약을 체결하고 그에 따라 피고들에게 이 사건 매매대금 5억 4,000만 원, 이 사건 매매의 중개수수료 금 2,000만 원을 지급하였으므로, 원고는 이 사건 매매계약의 매수대금 5억 4,000원과 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산의 시가 금 2억 9,778만 원의 차액 상당액인 금 2억 4,222만 원(5억 4,000만 원 - 2억 9,778만 원)과 위 중개수수료 금 2,000만 원의 합계 금 2억 6,222만 원 상당의 재산상 손해를 입었을 뿐만 아니라, 피고들과 위 소외 1이 위 소외 4의 건강을 위하여 전원주택을 건축하려던 원고를 앞서 본 바와 같은 현저히 고의적이고 비도적인 방법으로 기망함과 아울러 피고들을 사기죄로 고소한 원고와의 대질신문과정에서 자신들의 범행을 부인함으로써 원고가 재산적 손해의 배상만으로 회복될 수 없는 정신적 고통을 받았을 것이 경험칙상 인정되므로, 따라서 피고들은 공동불법행위자로서 연대하여 위 재산상 손해 합계 금 2억 6,222만 원 및 위자료 금 3,000만 원의 합계 금 2억 9,222만 원(2억 6,222만 원 + 3,000만 원)에서 피고들이 지급한 금 8,300만 원을 공제한 금 2억 922만 원을 배상할 의무가 있으며, 가사 위 손해배상청구 중 중개수수료 금 2,680,020원 부분의 청구가 이유 없다고 하더라도, 위 중개수수료 2,680,020원은 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전문 개정되기 전의 것)에서 정한 자격요건을 갖추지 못한 피고들과 원고와 사이에 체결되어 무효인 부동산 중개수수료 약정에 의하여 지급된 것이므로, 피고들은 부당이득으로 위 금 2,680,020원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
이에 대하여 피고들은, 이 사건 부동산에 전원주택의 건축허가가 가능하였고, 그 시세도 평당 금 30만 원 정도로 합계 금 6억 원 상당이었으며, 도로의 개설 계획도 존재하였을 뿐만 아니라, 피고 2가 위 소외 2 등으로부터 이 사건 부동산의 매도를 사실상 위임받았으므로, 피고들이 원고를 기망하였다고 할 수 없고, 가사 그렇지 아니하더라도, 원고에게는 이 사건 부동산의 시세를 전혀 파악하지 않은 채 이 사건 부동산을 매수한 과실이 있으므로, 피고들이 배상하여야 할 손해배상액을 산정함에 있어 원고의 위와 같은 잘못이 참작되어야 하며, 가사 그렇지 아니하더라도, 피고들의 기망행위로 인한 원고의 손해는 당심 변론종결일 현재의 이 사건 부동산의 시가를 기준으로 산정되어야 할 것인데, 이 사건 부동산의 시가는 당심 변론종결일 현재 원고가 지급한 이 사건 매매대금보다 약 2배 이상 상승하였으므로, 원고가 피고들의 기망행위로 인하여 재산상 손해를 입었다고 볼 수는 없다고 주장한다.
3. 쟁점별 판단
가. 손해배상청구에 관하여
(1) 손해배상책임의 성립 여부
먼저 피고들의 기망에 의한 공동불법행위가 성립하는지 여부에 관하여 보건대, 이 사건 부동산에 전원주택의 건축허가가 불가능하고, 위 소외 2 등이 이 사건 부동산을 급매물로 시세보다 저렴하게 내놓은 사실이 없으며, 당시 이 사건 부동산 옆으로 4차로의 직선도로가 개설될 계획이 없었을 뿐만 아니라, 피고 2가 위 소외 2 등으로부터 이 사건 부동산의 매도를 의뢰받지 않았음에 불구하고, 피고들 및 위 소외 1이 위 기초사실에서 본 바와 같이 이 사건 부동산의 이 사건 매매 당시의 시가와 그 상승가능성 등에 관하여 원고를 기망하여 원고로 하여금 이 사건 매매계약을 체결하고 이 사건 매매대금 금 5억 4,000만 원과 그 중개수수료 금 2,000만 원을 지급하게 한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고들은 공동불법행위자로서 연대하여 위와 같은 피고들의 기망에 의한 공동불법행위로 말미암아 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이다.
(2) 과실상계 여부
다음으로, 이 사건 부동산을 매수함에 있어 이 사건 부동산의 시세를 확인하지 아니한 원고의 과실을 참작하여야 한다는 피고의 주장에 관하여 보건대, 손해배상청구소송에서 피해자에게 과실이 인정되면 법원은 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 있어서 이를 참작하여야 할 것이지만, 피해자의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 자가 바로 그 피해자의 부주의를 이유로 자신의 책임을 감하여 달라고 주장하는 것은 허용될 수 없는바( 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결 등 참조), 원고가 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 이 사건 부동산의 시세를 확인하지 아니한 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없다고 하더라도, 피고들의 기망에 의한 불법행위를 원인으로 하여 손해배상을 구하는 이 사건에서 피해자인 원고의 위와 같은 과실을 들어 과실상계를 하는 것은 허용되지 아니한다고 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 피고들의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
(3) 재산상 손해의 발생 여부
(가) 시가 차액 상당의 손해
피고들의 기망으로 인하여 원고에게 이 사건 부동산의 매매가격과 그 당시 시가의 차액 상당 손해가 발생하였는지에 관하여 보건대, 원고가 이 사건에 원용되어야 한다고 주장하는 대법원 1980. 2. 26. 선고 79다1746 판결은, 매매대상 부동산이 개발제한구역으로 결정되어 가격이 떨어지고 매수하려는 사람도 없어 상당한 가격으로 현금화하기 어려움에도 불구하고 피해자에게 바로 비싼 값에 전매할 수 있다고 기망하여 매매계약을 체결하였다면, 그로 인하여 피해자가 입은 손해는 다른 특별한 사정이 없는 한 매매대상 부동산의 매수가격과 그 매수 당시의 시가와의 차액 상당액이라고 판시하고 있으나, 위 판결의 사안은 피해자가 매매대상 부동산의 매수 후 바로 매매대상 부동산을 제3자에게 전매하여 그 전매차익을 얻으려고 한 경우로 이 사건과 같이 전원주택의 부지 및 그 주변 토지로 사용할 목적으로 매수한 경우와는 사안을 달리하여 이 사건에 원용할 만한 것이 아니라고 판단된다.
따라서 이 사건에서 피고들의 기망행위로 인하여 원고에게 발생한 재산상 손해는 대법원 1992. 6. 23. 선고 91다33070 전원합의체 판결이 판시한 바와 같이 그 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위법행위가 가해진 현재의 재산상의 차이, 즉 불법행위가 없었더라면 피해자가 현재 가지고 있으리라고 인정되는 가정적 이익상태와 불법행위가 있었기 때문에 피해자가 현실로 가지고 있는 현재의 이익상태와의 차이라고 보아야 할 것인바, 이렇게 볼 때 앞서 본 바와 같이 피고들이 원고에게 이 사건 매매 당시의 이 사건 부동산의 시가와 향후의 그 상승가능성 등을 기망하여 원고가 이 사건 매매계약을 체결하고 이 사건 매매대금을 지급한 뒤 이 사건 변론종결일 현재 이 사건 부동산 중 4,570㎡와 이 사건 부동산 중 나머지 부분에 대한 보상금 4억 2,000만 원을 보유하고 있는 이상, 피고들의 불법행위가 없었더라도 원고가 그 당시 시가 상당액으로 이 사건 부동산을 매수하였으리라는 특별한 사정을 발견할 수 없는 이 사건에 있어서, 피고들의 불법행위가 없었더라면 원고는 이 사건 매매계약을 체결하고 그 매매대금 금 5억 4,000만 원을 지급하지 아니한 채 그에 상응하는 재산을 보유하고 있으리라고 여겨지고 여기에 시중 금리 내지 도매물가상승률 등을 감안한다고 할지라도, 위법행위가 없었더라면 존재하였을 원고의 재산상태가 그 위법행위가 가해진 현재의 이익상태보다 크지 않다고 할 것이고, 따라서 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약 당시 이 사건 부동산의 시가가 약 금 3억 원에 지나지 아니하였을 뿐만 아니라, 당시 이 사건 부동산 옆으로 도로가 개설될 계획이 없었으며, 단지 이 사건 매매계약 후 도로의 신설 계획이 확정되어 이 사건 부동산의 시가가 급등하게 되었다고 하더라도, 원고가 피고들의 기망행위로 인하여 이 사건 부동산의 매매가격과 그 시가의 차액 상당 손해를 입었다고 볼 수는 없다.
(나) 중개료 상당의 손해
다음으로 피고들의 기망에 의하여 원고에게 중개수수료 금 2,000만 원 상당의 손해가 발생하였는지에 관하여 보건대, 앞서 본 법리에 비추어 피고들의 불법행위가 없었더라면 원고는 이 사건 매매계약을 체결하고 위 중개수수료를 지급하지 아니한 채 그에 상응하는 재산을 보유하고 있었을 것이라고 보아야 하므로, 원고는 피고들의 이 사건 불법행위로 인하여 위 중개수수료 상당의 손해를 입었다고 보아야 할 것이다.
(4) 정신적 손해의 발생 여부
일반적으로 타인의 불법행위로 인하여 물적 침해를 입은 피해자는 그 재산상 손해의 배상에 의하여 정신적 고통도 회복된다고 보아야 할 것이므로, 이를 이유로 위자료 청구권을 행사하는 것이 허용되지 아니한다고 할 것이나, 재산상 손해의 배상이 이루어진다고 하여도 그것만으로 회복될 수 없는 정신적 손해가 남는 경우라고 인정된다면, 그 물적 침해로 인한 정신적 고통에 대한 위자료 청구를 그냥 배척할 것은 아닌바( 대법원 1995. 5. 12. 선고 94다25551 판결, 1992. 12. 8. 선고 92다34162 판결 등 참조), 이 사건에서 피고들의 기망행위로 인하여 원고가 재산상 손해의 배상만으로 회복될 수 없는 정신적 고통을 받았는지 여부에 관하여 보면, 원고는 딸인 위 소외 4가 2005. 3.경 종합건강진단결과 췌장암의 가능성이 있다는 소견을 받자 전원주택을 지어 소외 4를 요양시키려고 하였던 사실, 이러한 점을 알고 있던 위 소외 1은 이 사건 부동산이 전원주택의 건축허가가 불가능한 토지였음에도 불구하고 이 사건 부동산에 전원주택의 건축이 가능한 것처럼 기망하여 원고로 하여금 이 사건 부동산을 매수하게 한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 사정이 이와 같다면 원고로서는 위와 같은 기망행위로 말미암아 그 재산상 손해의 배상에 의하여 회복될 수 없는 정신적 고통을 받았다고 보아야 할 것이므로, 공동불법행위자들인 피고들 및 위 소외 1은 연대하여 위와 같은 원고의 정신적 고통에 대한 위자료를 지급할 의무가 있다고 할 것이다.
(5) 공제 여부
피고들이 원고에게 중개수수료 금 2,000만 원 및 그 정신적 고통에 대한 위자료 상당을 배상할 의무가 있음은 앞서 본 바와 같으나, 한편 피고들이 형사사건에서 손해배상금으로 원고에게 합계 금 8,300만 원을 지급한 사실 역시 앞서 본 바와 같은바, 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 고려한 이 사건 불법행위로 인한 위자료의 액수와 위 중개수수료 금 2,000만 원의 합계액이 원고가 지급받은 위 금 8,300만 원을 초과한다고는 보이지 아니하므로, 결국 피고들의 이 사건 불법행위로 인한 원고에 대한 손해배상의무는 위 8,300만 원의 지급으로 모두 소멸하였다고 할 것이다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 손해배상청구는 각 이유 없어 이를 각 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고들 패소부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 이를 취소하여 위 취소부분에 해당하는 원고의 청구와 원고의 부대항소를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 곽종훈(재판장) 박광우 이일염