【원 고】
별지1 원고 목록 기재와 같다. (소송대리인 법무법인 서해 담당변호사 신재균)
【피 고】
파산채무자 평창토건 주식회사의 파산관재인
【변론종결】
2015. 3. 27.
【주 문】
1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.
【청구취지】
피고들은 원고들에게 별지2 부당이득금 산정표 ‘② 각 피고별 부당이득금’ 해당 칸 기재 돈 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초 사실
가. 피고 진장.명촌지구토지구획정리조합과 평창토건 주식회사의 도급계약
1) 피고 진장.명촌지구토지구획정리조합(이하 ‘피고 조합’이라 한다)은 1999. 1. 28. 파산선고 전 평창토건 주식회사(2008. 4. 25. 서울중앙지방법원 2007하합68호로 파산선고, 이하 ‘평창토건’이라 한다)에 울산 북구 진장·명촌동 일원의 1,441,300㎡(이하 ‘진장명촌지구’라 한다)에 관한 토지구획정리사업공사를 공사대금 100,803,926,000원, 공사기간 1999. 1. 29.부터 2003. 8. 12.까지로 정하여 도급주었고, 그 후 공사기간을 2007. 8. 13.까지로 변경하였다.
2) 위 도급계약에서 공사대금을 원칙적으로 체비지로 지급하기로 약정함에 따라 피고 조합은 1999. 11.경 평창토건에게 위 공사대금에 상당하는 316,530㎡에 관한 체비지 매매대장상의 매수인 명의를 변경해 주었다.
나. 평창토건의 임차인모집공고
평창토건은 2001. 3.경 국민주택기금의 자금을 지원받아 진장명촌지구 내에 평창리비에르 1차 아파트(이하 ‘1차 아파트’라 한다) 746세대, 평창리비에르 2차 아파트(이하 ‘2차 아파트’라 한다) 1,579세대, 평창리비에르 3차 아파트(이하 ‘3차 아파트’라 하고, 1, 2, 3차 아파트를 통칭하여 ‘이 사건 아파트’라 한다) 827세대 합계 3,152세대에 관하여 다음과 같은 내용의 분양전환 조건을 붙여 임차인모집공고를 하였다.
○ 분양전환시기(임대기간) : 최초 입주지정 기간 종료일이 속하는 달의 다음달 1일부터 5년 이후
○ 분양전환 가격 산정기준 : 건설교통부(공공 임대주택건설 및 관리지침)에 의거 건설원가(= 입주자모집공고 당시의 주택가격 + 임대기간 중의 자기 자금에 대한 이자 - 감가상각비)와 감정평가가격의 산술 평균으로 하고, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금원을 초과할 수 없음
○ 보증금의 회수 : 임차인의 임대계약 체결 후 주택임대차보호법 제3조 제1항에 규정한 확정일자를 갖출 수 있으며, 보증금의 우선변제권이 있음
다. 원고들과 평창토건 사이의 임대차계약
원고들(원고 154는 망 소외 1, 원고 243은 망 소외 2, 원고 244, 원고 245, 원고 246, 원고 247은 망 소외 3, 원고 374는 망 소외 4를 각 상속하였는데, 위 원고들의 경우에는 위 망인들을 가리킨다. 또한, 원고 35는 소외 5로부터 2차 아파트 ○○○동△△△△호를, 원고 271은 망 소외 6을 상속한 소외 7로부터 2차 아파트 □□□동◇◇◇호를 매수하였는데, 위 원고들의 경우에는 소외 5와 망 소외 6을 가리킨다. 이하에서는 위와 같은 경우를 별도로 구분하지 않고 ‘원고들’이라고만 지칭한다)은 그 무렵 평창토건으로부터 2차 아파트 중 별지2 부당이득금 산정표 ‘동·호수’ 해당 칸 기재 주택(이하 ‘이 사건 각 주택’이라 한다)을 임차한 후 입주하였다.
원고들이 평창토건에 지급한 임대보증금(이하 ‘이 사건 임대보증금’이라 한다)은 같은 표 ‘① 협의분양대금’ 중 ‘계약금’ 해당 칸 기재 돈과 같다.
라. 평창토건과 주식회사 한국토지신탁 사이의 신탁계약
평창토건은 2003. 5. 30. 한국토지신탁과 사이에 2차 아파트 및 그 대지인 진장명촌지구 내 126블록 1-1롯트 대 69,936㎡ 중 68,903㎡에 관한 부동산관리신탁계약을 체결하고, 한국토지신탁 명의로 2차 아파트에 관하여 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기 및 위 대지에 관한 체비지대장상 명의변경등록을 마쳤다. 위 신탁계약의 주된 내용은 다음과 같다.
○ 이 사건 신탁계약은 신탁부동산의 소유권만을 관리·보존하는 것을 목적으로 한다.
○ 이 사건 신탁계약의 수익자는 평창토건으로 한다.
○ 소유권보존관리 이외의 신탁부동산에 대한 임대차 및 유지관리 행위 일체는 평창토건 또는 수익자의 책임 하에 관리한다.
○ 신탁원본은 신탁부동산과 평창토건이 보관하고 있는 임대보증금, 신탁부동산의 물상대위로 취득한 재산 및 기타 이에 준하는 것으로 하고, 신탁수익은 신탁부동산으로부터 발생하는 임료 및 기타 이에 준하는 것으로 한다.
마. 신탁수익권에 관한 근질권계약
피고 주식회사 에이치케이저축은행(이하 ‘피고 HK저축은행’이라 한다), 파산채무자 주식회사 솔로몬저축은행(이하 ‘솔로몬저축은행’이라 한다), 파산채무자 주식회사 신라저축은행(이하 ‘신라저축은행’이라 한다), 파산채무자 주식회사 삼화상호저축은행(이하 ‘삼화상호저축은행’이라 한다), 피고 주식회사 동일토건(이하 ‘피고 동일토건’이라 한다)과 평창토건은 이 사건 신탁계약의 수익자인 평창토건이 한국토지신탁에 대하여 가지는 이 사건 신탁계약상 원본 기타 모든 수익에 관한 토지신탁수익권증서에 관하여 다음과 같이 근질권설정계약을 체결하고, 한국토지신탁의 승낙을 받았다(이하 위 근질권자들을 통칭하여 ‘이 사건 근질권자들’이라 한다).
근질권자일자한도순위피고 HK저축은행2004. 3. 23.104억 원1순위솔로몬저축은행2005. 9. 15.114억 원공동 2순위신라저축은행2005. 9. 15.86억 원공동 2순위삼화상호저축은행2006. 6. 30.50억 원3순위피고 동일토건2006. 6. 30.50억 원4순위피고 동일토건2006. 8. 28.150억 원5순위
바. 평창토건의 파산
평창토건은 2006. 11. 무렵까지 공사를 진행하다가 2006. 12. 27. 공정률 74.791%인 상태에서 공사를 중단하고 지급불능상태에 이르렀다. 평창토건은 2008. 4. 25. 서울중앙지방법원 2007하합68호로 파산선고를 받았고, 피고 평창토건의 파산관재인 피고 1(이하 ‘피고 파산관재인’이라 한다)이 파산관재인으로 선임되었다.
사. 울산 북구청장의 분양전환승인처분
1) 이 사건 아파트 임차인대표회의는 2008. 6.경 울산 북구청장에게 임대주택분양전환을 신청하였고, 울산 북구청장은 2008. 7. 4. 2차 아파트 전용면적 84.5532㎡(32평형) 1,294세대의 분양전환가격은 117,038,571원, 전용면적 71.5457㎡(28평형) 285세대의 분양전환가격은 100,877,283원으로 정하여 분양전환을 승인하는 처분을 하였다(위 승인처분에서 정한 분양전환가격을 ‘이 사건 분양전환승인가격’이라 한다).
2) 피고 파산관재인은 울산 북구청장을 상대로 위 분양전환승인처분의 취소를 구하는 소를 제기하였으나 2009. 2. 18. 그 청구가 기각되었고(울산지방법원 2008구합2198), 이에 불복하여 항소를 제기하였다가 2009. 3. 31. 항소를 취하함으로써 위 판결이 확정되었다(부산고등법원 2009누1891).
아. 분양전환 관련 합의
1) 2차 아파트 임차인대표회의와 피고 파산관재인, 한국토지신탁, 이 사건 근질권자들은 2010. 1. 21. 2차 아파트의 분양전환에 관한 합의(이하 ‘이 사건 분양전환 합의’라 한다)를 하였다. 이 사건 분양전환 합의에서는 임차인들이 분양전환을 받으면서 피고 파산관재인에게 분양전환 합의금(이하 ‘이 사건 분양전환 합의금’이라 한다)으로 32평형의 경우 131,400,000원, 28평형의 경우 115,000,000원(이는 이 사건 분양전환승인가격보다 각각 14,361,429원, 14,122,717원 높은 가격이다)을 지급하되 임차인들이 평창토건에 지급한 임대보증금을 공제하는 것으로 정하였다. 이를 비롯한 이 사건 분양전환 합의의 주요 내용은 다음과 같다.
제1조(당사자들이 인용하는 전제 사실) 이 사건 분양전환 합의의 당사자들은 다음 사실을 다툼 없이 인용한다.
① 이 사건 분양전환 합의는 이 사건 아파트 임차인 중 이 사건 분양전환 합의에 동의한 세대에 관한 임대주택법 소정의 분양전환에 따른 당사자들 간의 법률관계를 일거에 정리하기 위한 목적으로 합의된 사실
제2조(분양전환을 위한 절차의 대강 및 각 당사자의 권리, 의무) 당사자들은 이 사건 분양전환 합의에서 구체적, 세부적으로 정하는 사항 외에 이 사건 아파트의 분양전환을 위한 절차의 대강을 아래와 같이 합의한다.
① 피고 파산관재인은 이 사건 아파트에 관한 분양전환 신청을 하는 임차인으로부터 분양전환 합의금을 지급받은 후 분양전환절차를 이행한다. 단, 이 사건 합의에 의한 분양전환은 임대주택법 소정의 자격 유무를 묻지 않기로 한다.
①-2 피고 파산관재인은 이 사건 합의에서 정한 바에 따라 이 사건 근질권자들에게 배당될 금원을 매달 말일 기준으로 정산하여 다음달 25일까지 지급한다.
②-1 임차인들은 이 사건 합의에서 정한 분양전환대금을 피고 파산관재인에게 지급하고 이 사건 아파트 전유부분에 관한 분양전환을 받기로 하고, 대지권의 목적인 토지 부분에 관하여는 피고 파산관재인과 한국토지신탁이 피고 조합에 대하여 체비지대장상 소유명의 변경청구를 하되, 각 전유부분에 응하는 대지권은 임차인들이 피고 조합과의 합의 등 여하한 방법으로 자신들의 부담 하에 권리를 확보하기로 한다.
②-2 임차인들은 이 사건 합의의 구체적인 이행 및 임대주택법 소정의 분양전환절차 이행과 이에 따른 모든 비용을 분양전환 합의금의 범위 내에서 부담하기로 한다.
③-3 한국토지신탁은 이 규정에 의한 소유권이전등기절차 및 체비지대장상 명의변경 절차를 이행함으로써 피고 파산관재인, 임차인, 이 사건 근질권자들에 대한 모든 권리와 의무가 정산, 소멸된 것으로 본다.
④-1 이 사건 근질권자들은 피고 파산관재인으로부터 임차인들이 피고 파산관재인에게 지급하는 분양전환 합의금 중 이 사건 합의 제4조 제5항에서 정한 금원을 지급받는 것으로 피고 파산관재인과의 이 사건 합의에 한한 모든 법률관계가 해소, 정산된 것으로 하고, 위 변제충당 후 남은 피담보채권은 파산채권으로 인정하며, 한국토지신탁의 피고 파산관재인에 대한 소유권이전등기, 체비지대장상 명의변경 의무의 이행을 이의 없이 인용한다.
④-2 이 사건 근질권자들이 이 사건 합의에 따라 지급받을 변제금은 질권 설정 순위에 상관없이 오로지 피담보채권액 비율로 안분 계산한 금액으로 한다.
제3조(분양전환 합의금)
① 임차인들이 임대주택법 소정의 분양전환을 받기 위하여 피고 파산관재인에게 지급할 분양전환 합의금은 동별, 층별 구별 없이 일괄하여 다음과 같다.
평형 구분분양전환 합의금(원)84.5532㎡ (32평형)131,400,00071.5457㎡ (28평형)115,000,000
② 임차인들은 피고 파산관재인과 분양전환계약을 체결하고, 분양전환 합의금에서 제4조 제1항 및 제2항 소정 금액을 공제한 금액을 파산재단의 보관금 계좌에 현실 입금하여야 한다.
제4조(분양전환 합의금의 지출 충당 내역) 임차인들이 제3조 제1항에 따라 지급한 분양전환 합의금은 아래와 같은 순서대로 충당하기로 하고, 피고 파산관재인이 매 지출요인이 발생할 때마다 파산재단 보관금에 입금된 분양전환 합의금에 관한 서울중앙지방법원 파산부의 임치금 반환허가를 받아 지출하기로 한다. 단, 아래 제4항 소정의 토지대금에 충당할 부분 금원은 이 규정에 의한 충당비용 순서에 반하지 않는 범위 내에서 임차인대표회의와 피고 조합이 합의하는 경우 파산재단의 보관금계좌에서 위 대표회의와 피고 조합 간의 공동명의로 개설된 계좌로 이관해 주기로 한다.
① 이 사건 아파트에 관하여 근저당권이 설정된 국민주택기금 대출금의 상환. 단, 위 기금 대출금에 관하여 발생한 이자 중 2009. 11. 1. 이후 발생된 이자는 제3조 제1항의 분양전환 합의금과 별도로 임차인들이 부담하기로 한다.
② 임차인들이 임대인에게 가지는 임대보증금반환 채권금의 상환
③ 파산재단의 조세채권 등 재단채권 변제 및 재단운영비용을 충당하기 위한 아래 표 기재 각 금액
평형 구분금액(원)84.5532㎡ (32평형)2,219,40071.5457㎡ (28평형)1,877,900
④ 위 토지구획정리사업상 총 사업면적 중 이 사건 아파트 대지권의 목적인 토지 부분이 차지하는 비율에 따라 위 사업의 미완성 부분을 시공, 준공하기 위하여 필요한 공사비의 분담금을 각 분양전환 대상 세대로 나눈 금액으로서 아래 표 기재 금액
평형 구분금액(원)84.5532㎡ (32평형)6,180,00071.5457㎡ (28평형)5,410,000
⑤ 분양전환 합의금에서 제1항 내지 제4항까지의 순서대로 선충당하고 남은 금액은 질권자들이 평창토건에 대하여 가지고 있던 위 질권의 피담보채권 변제에 충당
2) 2차 아파트 임차인대표회의와 피고 조합은 2010. 1. 22. 2차 아파트의 분양전환에 따른 대지권에 관하여 ‘합의된 대지대금인 32평형 6,180,000원(임차인대표회의가 지급하는 대지합의금 3,910,000원과 이 사건 질권자가 지급하는 2,270,000원) 및 28평형 5,410,000원(임차인대표회의가 지급하는 대지합의금 3,420,000원과 이 사건 질권자가 지급하는 1,990,000원)을 금융기관에 예탁하여 공동관리하기로 한다’는 등을 내용으로 한 합의(이하 ‘이 사건 대지권 합의’라 한다)를 하였다.
자. 원고들의 분양전환매매계약 체결
1) 원고들은 이 사건 합의에 따라 이 사건 각 주택에 관하여 피고 파산관재인과 개별적으로 이 사건 분양전환 합의금을 매매대금으로 하는 분양전환매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 원고들과 피고 파산관재인은 이 사건 매매계약에서 계약금은 이 사건 임대보증금으로, 잔금은 원고들이 인수하는 국민주택기금에 대한 채무금으로 각 대체하고, 나머지 금액을 중도금으로 정하였다. 원고들은 위 중도금을 파산관재인에게 지급하고, 위 잔금인 국민주택기금에 대한 채무를 원고들이 상환하거나 대환대출을 받은 후, 이 사건 각 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
2) 한편 피고 조합이 2011년경부터 임차인들에 대하여 별도로 토지대금을 지급하도록 요구함에 따라, 원고 8(원심: 원고 3), 원고 9(원심: 원고 4), 원고 16(원심: 원고 8), 원고 20, 원고 91, 원고 107, 원고 116(원심: 원고 65), 원고 229, 원고 253(원심: 원고 145), 원고 259, 원고 262(원심: 원고 151), 원고 265, 원고 315, 원고 390(원심: 원고 217), 원고 402(원심: 원고 223)는 피고 조합에 별도의 토지대금(원고 8, 원고 16, 원고 20, 원고 91은 16,820,000원, 원고 9, 원고 253, 원고 259, 원고 262, 원고 265, 원고 315, 원고 390, 원고 402는 23,000,000원, 원고 107, 원고 116, 원고 229는 20,000,000원)을 지급하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 7, 13, 14호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 본안전항변에 관한 판단
가. 피고들의 주장
피고들은 원고들이 이 사건 분양전환 합의에서 부제소합의를 하였음을 이유로 이 사건 소가 부적법하다고 주장한다.
나. 판단
갑 3호증의 기재에 의하면, 이 사건 분양전환 합의 제5조는 “이 건 당사자 간에는 이 건 합의의 이행으로 일체의 법률관계가 해소, 정산된 것으로 간주하고, 이후 민·형사상 어떤 권리도 상호 주장할 수 없기로 한다.”라고 규정된 사실이 인정된다.
그런데 위 부제소합의의 효력이 원고들에게 미친다고 하더라도 뒤에서 보는 바와 같이 이 사건 분양전환 합의금을 매매대금으로 정한 이 사건 매매계약이 강행법규 위반으로 말미암아 이 사건 분양전환승인가격을 초과하는 범위 내에서 무효이므로, 소송 등 사법적 구제수단을 통하여 이와 같은 무효 주장을 하지 못하도록 하는 부제소합의 역시 무효이다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2006다18969 판결, 대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결 등 참조). 따라서 피고들의 위 본안전항변은 받아들이지 않는다.
3. 본안에 관한 판단
가. 원고들의 주장
강행법규인 임대주택법령에서 정한 분양전환가격 산정기준을 초과한 이 사건 분양전환 합의금을 분양대금으로 하여 체결된 이 사건 매매계약은 위 분양전환가격 산정기준을 초과하는 범위 내에서 무효이므로, 피고들은 이 사건 분양전환 합의금에서 이 사건 분양전환승인가격을 초과하는 금액 중 각 분배받은 금액을 부당이득하였다.
또한, 피고 조합이 토지대금을 별도 지급한 원고들로부터 토지대금을 직접 지급받은 것은 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 금지하는 강행법규인 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조에 반하여 무효이므로, 피고 조합은 위와 같이 지급받은 대금 전액을 부당이득하였다.
따라서 피고들은 원고들(이 사건 매매계약을 체결한 사람으로부터 부당이득반환채권을 포괄승계 또는 특정승계한 경우 포함)에게 이 사건 각 분양전환 합의금에서 이 사건 분양전환승인가격을 초과하는 금액 중 각 분배받은 금액(피고 조합의 경우 토지대금을 별도 지급한 원고들에 대하여는 토지대금으로 직접 지급받은 금액과 분배받은 금액의 합계)인 별지2 부당이득금 산정표 기재 금원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
나. 피고들이 분배받은 금액에 관한 판단
1) 이 사건 매매계약의 강행법규 위반 여부
가) 임대주택법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다. 위 입법목적을 달성하기 위해서는 임대주택법 등 관련 법령에 정한 분양전환가격 산정기준을 위반하여 임대주택을 분양전환한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 그 산정기준을 위반하여 정한 분양전환가격에 의한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 그러므로 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조).
나) 따라서 이 사건 분양전환 합의금을 매매대금으로 정한 이 사건 매매계약은 이 사건 분양전환승인가격을 초과하는 범위 내에서 무효이다.
2) 원고들의 분양전환승인가격 초과지급 인정 여부
가) 매매대금지급채무에서 임대보증금반환채권을 공제할 수 있는지 여부
⑴ 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라 한다)은 채무자에 대하여 파산선고 전의 원인으로 생긴 재산상의 청구권은 파산채권으로 하고(제423조), 파산채권은 파산절차에 의하지 아니하고는 행사할 수 없다(제424조)고 규정하고 있다. 한편, 위 법률은 파산채권자가 파산선고 당시 채무자에 대하여 채무를 부담하는 때에는 파산절차에 의하지 아니하고 상계할 수 있으나(제416조), 파산채권자가 파산선고 후 파산재단에 대하여 채무를 부담한 때에는 상계할 수 없다(제422조 제1호)고 규정하고 있다. 파산채권자가 파산선고 후에 부담한 채무를 파산채권과 상계하도록 허용한다면 그 파산채권자에게 그 금액에 대하여 다른 파산채권자들에 우선하여 변제받는 것을 용인하는 것이 되어 결과적으로 파산채권자 사이의 공평을 해치게 되므로 이를 방지하기 위하여 파산절차에 의하여 행사하도록 한 것에 그 입법목적이 있다 할 것인바, 이는 특별한 사정이 없는 한 파산채권자가 파산선고 후에 부담한 채무에서 파산채권을 공제하는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다30963 판결 참조).
⑵ 위와 같은 법리에 비추어 살피건대, 원고들은 평창토건에 대한 파산선고가 있은 후 이 사건 매매계약을 체결함으로써 피고 파산관재인에 대하여 매매대금지급채무를 부담하게 되었음에 반해, 원고들의 피고 파산관재인에 대한 임대보증금반환채권은 평창토건에 대한 파산선고 전의 임대차계약에 기하여 생긴 채권에 해당하므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들의 피고 파산관재인에 대한 매매대금지급채무에서 임대보증금반환채권을 공제할 수 없다고 할 것이다(위 대법원 판결 참조).
그런데 원고들은 피고 파산관재인과의 사이에 이 사건 매매계약을 체결하고 피고 파산관재인에게 각 임대보증금반환채권에 해당하는 금원을 공제한 금액만을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고들이 피고 파산관재인에게 이 사건 분양전환승인가격을 초과하는 금액을 지급하였다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 것 없이 이유 없다.
나) 원고들의 주장에 관한 판단
⑴ 원고들은, 채무자회생법 제415조 제1항에 따라 다른 채권자보다 우선하여 이 사건 임대보증금을 변제받을 권리가 있으므로, 원고들이 이 사건 분양전환 합의금에서 이 사건 임대보증금을 공제하여 지급하는 것은 파산채권자 사이의 공평을 도모하기 위한 채무자회생법 제422조 제1호의 취지에 반하지 않아 허용되어야 한다고 주장한다.
그러나 원고들이 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받음으로써 채무자회생법 제415조 제1항에 따라 이 사건 임대보증금에 대한 우선변제권이 인정된다고 하더라도 파산재단에 속하는 이 사건 각 주택의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐이고, 이와 같은 사정만으로는 파산선고 전의 임대차계약에 기한 임대보증금반환채권과 파산선고 후의 이 사건 매매계약에 기한 매매대금지급채무를 상계하거나 공제할 수는 없으므로, 이와 다른 전제에서 하는 원고들의 위 주장은 받아들일 수 없다.
⑵ 원고들은, 이 사건 분양전환 합의금에서 이 사건 임대보증금을 공제한 행위는 상계라는 단독행위가 아니라 채무자회생법 제492조 제13호 내지 제15호에 따라 법원의 허가를 받은 이 사건 분양전환 합의와 이 사건 매매계약이라는 ‘계약’에 기한 것이므로, 단독행위인 상계를 전제로 하는 채무자회생법 제422조 제1호가 적용되지 않는다고 주장한다.
그러나 파산채권자 사이의 공평을 유지하기 위한 채무자회생법 제422조 제1호의 규정 취지에 비추어 볼 때, 파산채권자가 파산선고 후에 부담한 채무에서 파산채권을 공제하는 경우에도 위 제422조 제1호가 적용되어야 하므로, 원고들의 피고 파산관재인에 대한 매매대금지급채무에서 임대보증금반환채권을 공제할 수 없고, 위와 같은 공제가 파산법원의 허가를 받은 ‘계약’에 기한 것이라도 마찬가지라고 할 것이다. 따라서 원고들의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.
다. 피고 조합이 직접 지급받은 토지대금 부분에 관한 판단
피고 조합은 토지대금을 별도 지급한 원고들에게 집합건물과 분리하여 대지사용권을 별도로 매도한 것이 아니라 위 원고들이 이 사건 매매계약으로 매수한 집합건물의 처분에 따라 취득하게 되는 대지사용권의 대금을 별도로 지급받은 것이다. 따라서 집합건물법 제20조에서 정한 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지 규정은 문제되지 않는다. 다만, 토지대금을 별도 지급한 원고들이 피고 파산관재인에게 지급한 매매대금과 피고 조합에 지급한 토지대금의 합계가 이 사건 분양전환승인가격을 초과한 경우에는 임대주택법령에 따라 초과 부분이 무효가 될 것이나, 위 나.항에서 본 것과 같이 토지대금을 별도 지급한 원고들 역시 이 사건 분양전환승인가격을 초과하는 금액을 지급하였다고 볼 수 없으므로, 위 원고들의 피고 조합에 대한 주장 역시 나머지 점에 관하여 살필 필요 없이 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 윤강열(재판장) 서경민 이보경