【원 고】
대한예수교장로회 예일교회 (소송대리인 변호사 박영만)
【피 고】
【변론종결】
2011. 5. 19.
【주 문】
1. 피고들은 원고에게 별지 기재 증축등신고서 및 신고필증 상의 피고들의 건축주 명의를 원고로 변경하는 절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 건축주 명의변경 절차이행의무의 발생
가. 인정사실
다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 1호증 내지 3호증의 4, 갑 6, 7호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.
(1) 건물의 증축 및 이후의 현황
(가) 피고들과 소외 1은 서울 성북구 (주소 1 생략) 외 9필지 지상의 지하 1층, 지상 6층 건물(건물 면적 합계 2,092.81㎡, 이하 ‘이 사건 기존건물’이라 한다)의 각 1/3 공유지분권자로서, 1993. 11. 11.경 성북구청장에게 위 건물의 지하 2층 내지 지상 6층에 걸친 증축면적 합계 2,102.34㎡(이하 ‘이 사건 증축물’이라 하고, 이 사건 증축물 중 피고들의 소유 지분을 ‘이 사건 증축물 지분’이라 한다)에 대한 증축신고[1993-비연서(증축허가)-158]를 마친 다음, 1994. 4.경 이 사건 증축물의 증축공사를 완료하였고, 이후 1998. 3. 11.경 별지 기재와 같은 ‘증축등신고서’를 제출하여 ‘신고필증’을 교부받았다(이하 위 증축등신고서 및 신고필증을 ‘이 사건 증축등신고서 및 신고필증’이라 한다).
(나) 현재 이 사건 증축물은 증축 공사 과정에서의 건축선 침범, 일조권 침해 등의 건축법 위반행위를 이유로 하여 미등기 상태에 있다.
(2) 원·피고들 사이의 이 사건 증축물 지분에 대한 각 계약 체결
(가) 피고들은 2009. 2. 20. 원고와 사이에 ‘부동산 미등기 증축물 매매계약서’라는 제목으로, 피고들이 원고에게 이 사건 증축물 지분(425평) 중 5, 6층 소재 100평을 8,000만 원에 매도하는 계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다), 이 사건 매매계약에 관하여 같은 날 서초법무법인 등부 2009년 제322호로 인증을 받았는데, 이 사건 매매계약의 주요 내용은 다음과 같다.
▷ 매매목적물 : 이 사건 증축물 중 5층 60평, 6층 40평 등 총 100평(원고가 기존에 피고들로부터 임차하여 사용하고 있는 면적에 40평을 더한 면적. 이 사건 증축물 지분인 약 425평의 일부에 해당함)
▷ 매매대금 : 80,000,000원(5,250만 원은 임차보증금과 상계하고, 중도금 500만 원은 본 공증 완료 후 2일 내에 지급하며, 잔금 2,250만 원은 공증시 첨부하지 못한 피고들의 인감증명이 증빙서류로 보완될 때 즉시 지급한다)
▷ 기타 특약사항
- 피고들은 원고가 재산권을 행사할 수 있도록 조속히 이 사건 증축물을 등기하여야 하고, 만약 피고들이 법령 규정에 이유 없이 준공검사 절차를 지연시킬 경우, 예기치 않은 시기에 “촉진지역 재개발사업”으로 인하여 매수요청이 있을 때에는 원고의 재량권에 의하여 양자 간의 소유지분에 관한 이 사건 증축물을 임의로 매각하는 데 아무런 이의가 없다(제4조).
- 피고들의 사정에 의하여 피고들이 그 소유지분을 불가피하게 매각하고자 할 경우, 반드시 원고에게 서면으로 그 사실을 통보하여야 하고, 원고는 제4조와 같이 피고들의 전체 소유지분을 원고가 대행하여 매각하도록 합의한 것으로 간주한다.
- 이 사건 증축물 전체를 관리함에 있어서는 피고들과 원고 간에 별도로 합의하기로 하고, 원고가 피고들 소유지분을 관리하면서 발생하는 임대료는 징수하는 대로 매월 말일에 정산하여 피고들에게 지급한다.
- 원고가 이 사건 증축물을 매입한 후 위 증축물에 관련된 시유지와 구유지를 매입하는 데 피고들이 협력하여 행정적인 지원을 하도록 한다.
- 관할 관청이 피고들에게 부과한 시·구유지 사용으로 인한 변상금 및 건축법 위반으로 인한 벌과금은 원고에게 매매목적물이 법적으로 양도될 때까지 피고들이 책임진다.
(나) 또한 피고들은 이 사건 매매계약 체결 당일 원고와 사이에 ‘부동산 미등기 증축물 양도계약 합의서’라는 제목으로, 이 사건 증축물 지분 중 원고에게 이 사건 매매계약을 통하여 매도하고 남은 나머지인 325평 상당(이하 ‘이 사건 잔여지분’이라 한다)에 관하여 다음과 같은 계약(이하 ‘이 사건 후속계약’이라 하고, 이 사건 매매계약과 이 사건 후속계약을 통틀어 ‘이 사건 각 계약’이라 한다)을 체결하고, 이 사건 후속계약 또한 같은 날 서초법무법인 등부 2009년 제323호로 인증을 받았는데, 이 사건 후속계약의 주요 내용은 다음과 같다.
▷ 양도인 : 피고들, 양수인 : 원고
▷ 양도인과 양수인은 2009. 2. 20.자 공증인가 서초법무법인 등부 2009년 제322호에 따른 후속조치로서 양도계약 체결에 합의한다.
▷ 이 사건 증축물 지분인 약 425평 중 100평은 원고가 이미 이 사건 매매에 의하여 매입을 완료하였고, 나머지 이 사건 잔여지분은 피고들이 원고에게 무상으로 양도하여 위임관리토록 한다.
▷ 이 사건 증축물 지분을 제3자에게 매각하고자 할 상황이 조성될 경우 원고가 일괄매각하여 그 대금을 일부 피고들이 지명한 자에게 지불하도록 협의 처리한다. 단 매각 대금 처리기준은 평당 100만 원 선으로 쌍방 간 원칙을 정하고, 이에 일정한 금액 이상 받을 때에는 매도 증액 부분에 대하여는 원고가 이 사건 증축물을 관리하여 준 공로 대가금조로 원고에게 차액을 임의로 귀속하는데 재량권을 부여한다.
▷ 이 사건 매매계약과 이 사건 후속계약에 따라 원고가 이 사건 증축물의 부지인 시유지, 구유지, 사유지를 매입함에 있어 피고들은 일체의 행정지원에 최대한 협조한다.
나. 이 사건 각 계약의 성질
위 기초사실 및 갑 1호증 내지 갑 6호증의 각 기재, 갑 7호증의 일부 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 피고들과 소외 1은 이 사건 기존 건물을 건축하여 이를 각 1/3지분으로 공유하고 있다가 이 사건 증축물의 부지 중 서울특별시 또는 성북구 소유인 4필지(지번 1 생략, 지번 2 생략, 지번 3 생략, 지번 4 생략 토지)를 서울특별시 및 성북구로부터 매수하는 것을 전제로 하여 이 사건 증축물 공사를 진행하여 증축을 완공한 것인데, 자금부족으로 서울특별시 등에게 위 토지 매매대금을 납부하지 못하였고, 또한 이 사건 증축물 공사 과정에서 건축선 침범, 일조권 침해, 건폐율 초과, 착공 및 준공검사 미필, 사전입주 등의 건축법 위반행위를 범하여, 결국 이 사건 증축물에 관한 준공검사 및 소유권보존등기를 마치지 못한 채 이를 미등기 상태로 점유하게 된 점, ② 피고들과 소외 1이 위 시·구유지에 관하여 체결한 매매계약은 장기간에 걸친 매매대금 미납으로 1998. 8. 7. 해제되었고, 성북구청은 원고들과 소외 1에게 매년 시·구유지 무단점유로 인한 변상금을 부과하여 왔으며, 피고들은 이를 납부하지 아니한 점, ③ 한편 피고들은 1999. 6. 24. 자신들이 관리하던 이 사건 증축물 5층 중 40평과 6층 중 20평을 원고에게 임대하고, 그 후 수차에 걸쳐 임대차계약을 갱신하면서 그 내용을 변경하여 왔는데(최종적으로 합의된 임차보증금 5,250만 원), 피고들은 1999. 10. 4. 원고에 대한 위 임차보증금 반환채무를 담보하기 위하여 이 사건 증축물 지분에 관하여 피고들 명의로 소유권보존등기를 마친 뒤 원고 앞으로 근저당권을 설정해 주기로 약속하였으나, 위와 같이 이 사건 증축물이 미등기 상태로 남아있게 되면서 위 약속을 이행하지 못한 점, ④ 그러던 와중에 이 사건 증축물 부지 중 피고 1 소유였던 서울 성북구 (주소 2 생략) 대 21㎡, (주소 3 생략) 대 95.8㎡, (지번 5 생략) 대 320.7㎡ 중 피고 1의 10.8/97지분에 관하여 부동산임의경매가 개시되어 소외 2가 2001. 10. 20. 이를 낙찰받은 점, ⑤ 이에 원고가 자신의 권리를 확보할 방안의 제시를 요구하였고, 이후 원고와 피고들 사이에 이 사건 각 계약이 체결된 점, ⑥ 이 사건 각 계약을 체결함에 있어, 원고와 피고들은 이 사건 증축물 지분 중 100평의 경우 대금 8,000만 원(그 중 5,250만 원은 원고의 임대차보증금반환채권과 상계)에 원고에게 매도하는 것으로 계약을 체결한 반면, 나머지 325평은 원고에게 ‘무상으로 양도하여 위임관리토록 한다’(이 사건 후속계약 제2조 제2항)라고 규정하면서, 제3자 매각 상황이 조성될 경우 원고가 이 사건 증축물 지분을 일괄하여 매각하고, 325평의 매각대금을 피고들이 지명한 자에게 지불하되, 325평의 매각대금 중 평당 100만 원, 즉 합계 3억 2,500만 원(= 325평 × 100만 원)을 초과하는 대금 부분은 이 사건 증축물 지분을 관리하여 준 공로 대가금조로 원고가 취득하기로 정한 점을 인정할 수 있다.
위 인정사실에 비추어 보면, 피고들이 이 사건 각 계약 체결 당시 미등기 상태의 이 사건 증축물 지분에 대한 법적인 권리 행사에 많은 제약을 가지고 있었고, 이 사건 증축물 부지의 무단 점유로 인한 변상금 등을 납부하지 아니함에 따라 이 사건 증축물 지분을 적법하게 소유하기 위하여 필요한 이 사건 증축물 부지의 매수계약을 주도적으로 체결할 만한 위치에 있지 아니하였기 때문에, 피고들은 위와 같은 소유권 행사의 불안정한 상태를 해결하기 위하여 당시 임차인으로서 이 사건 증축물 중 일부를 점유하고 있었던 원고에게 이 사건 증축물 지분 중 일부(100평)는 매도하고, 일부(325평)는 3억 2,500만 원을 지급받는 것을 조건으로 그 매각 권한을 수여함으로써 궁극적으로는 이 사건 증축물 전체를 매도하여 자금을 회수하도록 한 것이고, 다만 그 방법으로 원고에게 진정으로 매도한 100평에 더하여 매각 권한만을 수여한 325평에 대하여도 대외적인 소유권 명의(미등기 상태이므로 건축주 명의가 될 것이다)를 피고에게 일단 이전시켜 피고로 하여금 주도적으로 이 사건 증축물 부지인 시유지와 구유지를 매수하게 함으로써 제3자에게 이 사건 증축물을 매각할 상황을 조성하는 방법을 택한 것이라고 보이고, 이러한 연유에서 이 사건 증축물의 100평에 대하여는 매매대금 8,000만 원의 ‘매매계약서’(이 사건 매매계약)가, 325평에 대하여는 ‘무상으로 양도하여 위임관리토록 한다’는 내용의 ‘양도계약 합의서’(이 사건 후속계약)가 작성되었다고 봄이 상당하고, 갑 7호증의 일부 기재만으로는 위 인정사실을 뒤집기에 부족하며, 달리 반증이 없다.
다. 따라서 피고들은 특별한 사정이 없는 한 이 사건 각 계약에 따라 원고에게 이 사건 증축물 지분에 대한 대외적인 소유권 명의를 이전하여야 할 것인데, 이 사건 증축물이 현재 미등기 상태에 있는 점은 앞서 본 바와 같고, 건축허가에 관한 건축주명의의 변경은 부동산등기법 등에 따른 소유권보존등기를 하는 데에 필요한 것인바(대법원 2007. 12. 27. 선고 2006다60229 판결 참조), 피고들은 미등기 상태의 이 사건 증축물 지분 소유권 이전의무의 이행으로서 원고에게 이 사건 증축등신고서 및 신고필증 상의 피고들의 건축주 명의를 원고로 변경하는 절차를 이행할 의무가 있다.
2. 피고들의 항변에 대하여
가. 피고들은, 이 사건 증축물 지분 중 100평에 대한 매매대금 8,000만 원 중 250만 원이 아직 지급되지 아니하여 이 사건 매매계약이 피고들의 2001. 4. 25.자 준비서면으로 해제되었다고 항변한다.
살피건대, 갑 1호증, 갑 8호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 피고들은 이 사건 증축물 지분 중 100평의 매매대금 8,000만 원 중 5,250만 원을 원고의 피고들에 대한 임차보증금반환채권으로 상계하기로 약정한 사실, 원고는 피고들에게 2009. 2. 5. 중도금 500만 원, 2009. 3. 11. 잔금 2,250만 원을 각 지급하여 매매대금 전액을 지급한 사실을 인정할 수 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면, 을 3, 4호증의 각 기재만으로는 원고가 매매대금 중 250만 원을 지급하지 아니하였다고 볼 수 없으므로, 매매대금 중 250만 원이 지급되지 아니하였음을 전제로 한 피고들의 항변은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
나. 피고들은 원고가 이 사건 증축물 관리에 대한 합의 및 별도의 공증을 하기로 약정한 후 이를 이행하지 아니하였고, 임차료 정산의무도 이행하지 아니하였으며, 이 사건 소를 제기하는 등 신뢰관계를 파괴하여 이 사건 후속계약은 피고들의 2011. 3. 7.자 해제의 의사표시로 해제되었다고 항변한다.
살피건대, 이 사건 증축물 관리에 대한 합의 및 별도 공증에 대한 규정 및 임차료 정산에 대한 규정이 이 사건 매매계약에 따른 계약서에 각 기재되어 있는 점은 앞서 인정한 바와 같으나, 위 각 규정은 이 사건 매매계약에 포함되어 있을 뿐 피고들이 이 사건 매매계약의 해제와 별도로 주장하고 있는 이 사건 후속계약에는 포함되어 있지 아니하다.
나아가 위와 같은 피고들의 주장을 이 사건 각 계약의 해제 여부가 일체로 고려되어져야 한다는 취지로 선해하여 그 일체성까지 인정한다고 하더라도, 갑 2호증의 기재에 의하면, 이 사건 후속계약 제1조에 이 사건 매매계약 공증에 따른 후속조치로서 이 사건 후속계약을 체결한다는 내용이 기재되어 있는 점을 인정할 수 있고, 이 사건 후속계약에 대하여 공증을 받은 점은 앞에서 본 바와 같은바, 이에 비추어 보면, 이 사건 후속계약의 체결 및 그 공증으로서 이 사건 증축물 관리에 대한 합의 및 별도의 공증이 이루어졌다고 볼 여지도 있다.
임차료 정산의 경우 이 법원의 기업은행에 대한 사실조회결과에 의하면, 원고가 2009. 8.경부터 2011. 1.경까지 사이에 이 사건 증축물 지분의 임차인들로부터 합계 500만 원을 지급받은 사실은 인정되나, 한편 갑 6호증, 갑 12호증 내지 갑 13호증의 3, 갑 16호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고들은 2009. 9.경 한국전력공사에게 당시 원고가 관리하고 있었던 이 사건 증축물에 대한 단전을 요청하면서, 원고를 상대로 이 사건 후속계약의 무효확인을 구하는 소송을 제기하는 등 이 사건 소송에 이르기까지 이 사건 후속계약의 효력에 대하여 계속하여 부정적인 입장을 고수한 점, 원고는 2009. 7.경부터 같은 해 9.경까지 사이에 이 사건 증축물에 대한 전기료 2,108,350원을 납부하였고, 2009. 8. 11.에는 이 사건 증축물의 전기시설보수공사로 120만 원을 지급하였으며, 2011. 1.경부터는 이 사건 증축물의 건물관리 및 방화관리 비용으로 매월 270만 원을 지출하고 있는 점을 인정할 수 있는바, 사정이 이러하다면 원고가 임차인들로부터 500만 원을 지급받은 사실만으로는 관리비 등을 공제한 후 피고들에게 정산하여야 할 임차료가 남아 있다고 단정하기 어렵고, 설령 미정산된 부분이 존재한다고 하더라도 그것만으로 이 사건 후속계약의 해제 사유가 된다고 보기 곤란하다.
또한 피고들이 이미 원고를 상대로 이 사건 후속계약의 무효를 구하는 소송을 제기하였던 점을 고려하여 볼 때 원고의 이 사건 소제기 행위만을 탓하여 이 사건 후속계약의 해제사유로 삼을 수는 없다.
결국 피고들의 위 항변은 모두 이유 없다.
3. 결 론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 한규현(재판장) 김병국 정희영