【원고(선정당사자)】
【원 고】
【피 고】
한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 신세기 담당변호사 정은진 외 2인)
【변론종결】
2012. 9. 26.
【주 문】
1. 피고는 선정자 67, 선정자 68, 선정자 69, 선정자 70, 선정자 71, 선정자 72, 선정자 73, 선정자 74, 선정자 75, 선정자 76, 선정자 77, 선정자 78, 선정자 79, 선정자 80, 선정자 81, 선정자 82, 선정자 83과 원고 7(대판 원고 8), 원고 8(대판 원고 9)에게 각 265,297원과 이에 대하여 각 2011. 10. 14.부터 2012. 10. 17.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.
2. 원고(선정당사자), 원고 7(대판 원고 8), 원고 8(대판 원고 9)의 나머지 청구 및 나머지 원고들의 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용 중 90%는 원고(선정당사자)와 원고들이, 10%는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고는 원고(선정당사자, 이하 ‘원고(선정당사자)’라고만 한다)와 원고들 및 나머지 선정자들에게 별지 2. 계산표의 ‘청구금액’란 기재 각 금액 상당의 돈과 이에 대하여 2011. 10. 14.부터 2011. 10. 27.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기본적인 사실관계
가. 대한주택공사(대한주택공사와 한국토지공사가 2009. 10. 1. 피고로 합병되었다. 이하 합병 전·후를 가리지 않고 ‘피고’라고만 한다)는 경상남도 도지사로부터, 1990. 7. 10. 울산 남구 (주소 1 생략) 일대 택지개발사업에 관하여 택지개발계획 승인을 받고, 1994. 7. 29. 택지개발계획 변경승인 및 실시계획 승인을 받았다.
나. 피고는 위 토지 지상에 공공건설임대주택인 356세대 울산 □□□□□□아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고만 한다)를 건축하여 임대하기로 하고, 1996. 1. 11.경 다음과 입주자 모집 공고를 하였으며, 그 무렵 원고들 및 나머지 선정자들에게 이 사건 아파트를 5년간 임대하기로 약정하였다.
다. 피고는 2002년 7월경 이 사건 아파트의 의무임대기간이 도과하여 분양전환시기가 도래하자, 이 사건 아파트의 16평형에 해당하는 세대의 건설원가를 40,025,061원으로, 20평형에 해당하는 세대의 건설원가를 49,626,422원으로 각 산정하고, 원고들 및 나머지 선정자들을 포함한 이 사건 아파트의 입주민들에게 분양계약을 체결하라는 안내문을 발송하였다.
이에 따라 원고들 및 나머지 선정자들은 2002년 10월경 피고와 이 사건 아파트 중 별지 2. 계산표의 ‘동, 호수’란 기재 각 아파트를 같은 계산표의 ‘분양대금’란 기재와 같은 분양대금으로 분양받는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라고만 한다)을 각 체결하였거나, 이 사건 소 제기 전 그 소유자들로부터 해당 동, 호수에 관한 소유권이전등기를 경료받고 해당 동, 호수의 분양계약과 관련하여 피고에 대하여 가지는 부당이득반환 채권을 양수하였다.
라. 원고들 및 나머지 선정자들은 피고에게 이 사건 각 분양계약에 따라 위 각 분양대금을 모두 지급하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 110호증, 을 제1, 2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원의 울산광역시 남구청장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고들의 주장
1) 이 사건 아파트의 분양전환가격을 산정함에 있어 택지비는 택지개발업무처리지침(1995. 8. 10. 제정된 것) 제14조 제1항 별표 3. 택지공급가격기준에 따라 조성원가의 90%로 산정하여야 함에도 피고는 조성원가의 100%로 산정한 택지비를 기준으로 분양전환가격을 산정하였다.
2) 구 임대주택법(법률 제6656호, 2002. 2. 4. 개정, 이하 ‘구 임대주택법’이라고만 한다) 제21조 제1항, 구 임대주택법 시행령(대통령령 제16910호, 2000. 7. 22. 개정, 이하 ‘구 임대주택법 시행령’이라고만 한다) 제13조 제3항, 제9조 제5항, 구 임대주택법 시행규칙(건설교통부령 제253호, 2000. 8. 3. 개정, 이하 ‘구 임대주택법 시행규칙’이라고만 한다) 제3조의 3 제1항 [별표 1]에 의하면, 임대주택을 분양전환할 경우 그 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 주택의 가격(이하 “산정가격”이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상가비를 뺀 금액을 초과할 수 없다.
그 후 원고들은 피고에게 이 사건 각 분양계약에 따라 분양대금을 모두 지급하였다. 이 사건 각 분양계약 중 정당한 분양전환가격을 초과한 부분은 강행법규에 위반하여 무효이다. 피고는 분양대금 중 정당한 분양전환가격을 초과한 금원 상당의 이익을 얻고, 원고들은 같은 금액 상당의 손해를 입었다. 따라서 피고는 원고들에게 분양대금 중 정당한 분양전환가격을 초과한 금액, 즉 별지 2. 계산표의 ‘청구금액’란 기재 각 금액 상당의 돈을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.
나. 피고의 주장
피고는 이 사건 아파트에 관하여 위 택지개발업무처리지침이 시행되기 전인 1990. 7. 10. 택지개발계획 승인을 받고, 1994. 7. 29. 택지개발계획 변경승인 및 실시계획 승인을 받았다. 이 사건 아파트의 택지비 산정에 있어서 위 택지개발업무처리지침이 적용되지 아니한다. 따라서 택지비를 택지조성원가의 100%로 하여 분양전환가격을 산정한 것은 적법하다.
3. 판단
가. 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 등 관련 법령이 강행법규인지 여부
구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 각종 제한을 부과하면서, 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 그런데도 임대사업자가 위와 같은 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 해석하게 되면, 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 임의로 분양전환가격 산정기준을 초과하여 분양전환가격을 정한 다음 임차인에게 그에 따라 분양계약을 체결할 것을 통고하고 이에 응한 임차인에게서 분양전환가격 산정기준을 초과한 분양대금을 수령하여 이를 보유하는 것이 허용되게 되어 구 임대주택법 등 관련 법령의 입법 취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라, 만일 임차인이 구 임대주택법 등 관련 법령이 정한 분양전환가격 산정기준에 따를 것을 요구하면서 분양계약 체결을 거절할 경우 임대사업자가 이를 이유로 임차인의 우선분양전환권을 박탈하고 임대주택을 제3자에게 매각하여 시세 차익을 독점할 수 있게 되는 등 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려도 있다. 이는 구 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 것이므로, 이를 방지하고 구 임대주택법의 입법 목적을 달성하기 위해서는 구 임대주택법 등 관련 법령에 정한 분양전환가격 산정기준을 위반하여 임대주택을 분양전환한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 산정기준을 위반하여 정한 분양전환가격에 의한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 따라서 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조).
나. 분양전환가격의 산정방법
구 임대주택법 제21조 제1항, 구 임대주택법 시행령 제13조 제3항, 제9조 제5항, 구 임대주택법 시행규칙 제3조의 3 제1항 [별표 1]에 의하면, 임대주택을 분양전환할 경우 그 분양전환가격은 ① 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, ② 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 주택의 가격(이하 “산정가격”이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다.
다. 택지비의 산정방법
택지개발업무처리지침은 1995. 8. 10. 제정되었는데, 피고가 경상남도 도지사로부터, 위 택지개발업무처리지침이 제정되기 전인 1990. 7. 10. 울산 남구 (주소 1 생략) 일대 택지개발사업에 관하여 택지개발계획 승인을 받고, 1994. 7. 29. 택지개발계획 변경승인 및 실시계획 승인을 받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 아파트의 택지비 산정에 있어서는 위 택지개발업무처리지침이 적용되지 아니한다. 따라서 이 사건 아파트의 택지비는 조성원가의 100%로 산정되어야 한다.
라. 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액의 산정
1) 건설원가
○ 건설원가 = 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비
당사자 사이에 다툼이 없거나, 을 제2호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 사실관계에 따라 산정된 이 사건 아파트의 정당한 건설원가는 다음과 같다(원 미만 버림, 이하 같다).
가) 최초 입주자 모집 당시의 주택가격
① 이 사건 아파트 전체의 건축비 : 11,497,376,000원
② 이 사건 아파트 전체의 택지비 : 5,138,949,000원
③ 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 : 16,636,325,000원(= ① + ②)
④ 이 사건 아파트의 ㎡당 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 : 704,088원
(최초 입주자 모집 당시의 주택가격 16,636,325,000원 ÷ 총 분양면적 23,628.1739㎡ = 704,088원)
⑤ 이 사건 아파트의 유형별 최초 입주자 모집 당시의 주택가격
유형분양면적(㎡)세대수최초 입주자 모집 당시의 주택가격(원) (= 분양면적 × ㎡당 주택가격)1656.25108939,605,6542069.744726749,106,406
나) 자기자금이자
○ 자기자금이자 ＝ (최초 입주자 모집 당시의 주택가격－국민주택기금 융자금 － 임대보증금과 임대료의 상호전환전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간
○ 이자율 : 해당 임대주택의 임대시작일과 분양전환 당시 각각의 「은행법」에 따른 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술평균한 이자율
○ 임대기간 : 임대시작일부터 분양전환시작일 전날까지의 기간
위와 같이 산정된 최초 입주자 모집 당시의 주택가격을 기초로 하여 계산한 이 사건 아파트의 각 유형별 자기자금이자는 다음 표 기재와 같다.
유형① 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(원)② 국민주택기금 융자금(원)③ 임대기간④ 임대보증금(원)⑤ 자기자금이자(원)[= (① - ② -④) × 연 4.35% × 1년]1639,605,65416,000,0001년차7,292,276709,6312년차7,812,734686,9923년차8,358,894663,2344년차8,932,380638,2875년차9,534,886612,078합계？3,310,2222049,106,40616,000,0001년차9,041,5741,046,8202년차9,686,8821,018,7493년차10,364,057989,2924년차11,075,112958,3615년차11,822,150925,865합계？4,939,087
다) 감가상각비
○ 감가상각비 : 임대기간 중 「법인세법 시행령」 제26조에 따른 계산방식에 따른다.
○ 법인세법 시행령 제26조, 법인세법 시행규칙 제15조 제3항 [별표5] : 건축물은 정액법에 의한 계산방법에 따르고, 철근콘크리트조 건물의 기준내용연수는 40년
① 감가상각비 : 1,437,172,000원
(건축비 11,497,376,000원 ÷ 기준내용연수 40년 × 임대기간 5년 = 1,437,172,000원)
② 이 사건 아파트의 ㎡당 감가상각비 : 60,824원
(이 사건 아파트 전체의 감가상각비 1,437,172,000원 ÷ 총 분양면적 23,628.1739㎡ = 60,824원)
③ 이 사건 아파트의 유형별 감가상각비
유형분양면적(㎡)세대수감가상각비(원)(= 분양면적 × ㎡당 감가상각비)1656.2510893,421,4102069.74472674,242,151
라) 이 사건 아파트의 유형별 건설원가
유형분양면적(㎡)① 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(원)② 자기자금이자(원)③ 감가상각비(원)④ 건설원가(원)(= ① + ② - ③)1656.251039,605,6543,310,2223,421,41039,494,4662069.744749,106,4064,939,0874,242,15149,803,342
2) 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 금액
이 사건 아파트의 유형별 감정평가금액 및 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 값은 다음 표와 같다.
유형분양면적(㎡)① 건설원가(원)② 감정평가금액 중 최저금액(원)③ 건설원가와 감정평가액의 산술평균(원)[= (① + ②) ÷ 2]1656.251039,494,46633,400,00036,447,2332069.744749,803,34242,600,00046,201,671
마. 산정가격에서 감가상각비를 공제한 금액의 산정
1) 산정가격
○ 산정가격 = 분양전환 당시의 건축비 ＋ 입주자 모집 공고 당시의 택지비 ＋ 택지비 이자
○ 택지비 이자 ＝ 택지비 × 이자율 × 임대기간
※ 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금 이자의 계산과 같은 방법에 따른다.
① 분양전환 당시의 건축비 : 11,497,376,000원
② 입주자 모집 공고 당시의 택지비 : 5,138,949,000원
③ 택지비 이자 : 1,117,721,407원
(택지비 5,138,949,000원 × 이자율 연 4.35% × 임대기간 5년 = 1,117,721,407원)
④ 이 사건 아파트 전체의 산정가격 : 17,754,046,407원(= ① + ② + ③)
⑤ 이 사건 아파트 ㎡당 산정가격 :
(이 사건 아파트 전체의 산정가격 17,754,046,407원 ÷ 총 분양면적 23,628.1739㎡ = 751,393원)
2) 이 사건 아파트의 유형별 산정가격에서 감가상각비를 공제한 가격
유형분양면적(㎡)① 산정가격(원)(= 분양면적 × ㎡당 산정가격)② 감가상각비(원)③ 산정가격에서 감가상각비를 공제한 가격(원)(= ① - ②)1656.251042,266,6073,421,41038,845,1972069.744752,405,6794,242,15148,163,528
바. 정당한 분양전환가격
앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트의 ‘건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액’이 ‘산정가격에서 감가상각비를 공제한 가격’을 초과하지 아니하므로, 이 사건 아파트의 정당한 분양전환가격은 ‘건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액’이 된다.
사. 피고가 정당한 분양전환가격을 초과하여 수령한 분양대금의 산정
앞서 본 바와 같이 정당한 분양전환가격(‘k’라고 한다)은 정당한 건설원가(‘x’라고 한다)와 2개의 감정평가 금액(‘y’와 ‘z’라고 한다)을 산술평균한 값[= ]을 산술평균하여[k = ] 산정한다. y와 z는 고정된 값으로 볼 수 있으므로, 정당한 건설원가와 분양전환 당시 피고가 산정한 건설원가의 차액(= )은 정당한 분양전환가격 k에 그 값의 , 즉 만큼의 영향을 미치게 된다.
그러므로 ‘피고가 분양전환 당시 제시한 건설원가(16평형은 40,025,061원, 20평형은 49,626,422원)와 위에서 산정된 정당한 건설원가의 차액에 1/2을 곱한 금액’ 이 피고가 이 사건 아파트에 관하여 정당한 분양전환가격을 초과하여 수령한 분양대금이 된다. 앞서 든 증거에 따라 피고가 초과하여 수령한 분양대금의 액수를 산정하면 다음 표와 같다.
유형① 피고가 분양전환 당시 제시한 건설원가(원) ② 정당한 건설원가(원)③ 피고가 정당한 분양전환가격을 초과하여 수령한 분양대금(원)[= (① - ②) × 1/2]1640,025,06139,494,466265,2972049,626,42249,803,342-
이에 의하면, 이 사건 아파트 중 16평형에 해당하는 세대에 관하여는 피고가 원고들 및 나머지 선정자들로부터 정당한 분양전환가격을 초과하여 위 각 265,297원을 지급받았으나, 20평형에 해당하는 세대에 관하여는 그 분양대금이 정당한 분양전환가격을 초과하지 아니하는 바, 이와 같은 분양대금의 납입은 정당한 분양대금을 납입할 의무를 이행한 것으로서, 피고가 부당이득을 하였다고 할 수 없다.
선정자 67, 선정자 68, 선정자 69, 선정자 70, 선정자 71, 선정자 72, 선정자 73, 선정자 74, 선정자 75, 선정자 76, 선정자 77, 선정자 78, 선정자 79, 선정자 80, 선정자 81, 선정자 82, 선정자 83과 원고 7(대판 원고 8), 원고 8(대판 원고 9)과 피고는 정당한 분양전환가격을 초과하는 금액으로 이 사건 각 분양계약을 체결하였거나 그러한 분양계약에 따른 피고에 대한 부당이득반환채권을 승계하였으므로, 그 초과부분은 임대주택법 등 관련 법령의 규정에 반하여 무효이다. 따라서 피고는 부당이득의 반환으로서 위 선정자들 및 원고들에게 각 265,297원과 이에 대하여 각 이행기 이후로서 원고들이 구하는 대로 2011. 10. 14.부터 피고가 그 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결선고일인 2012. 10. 17.까지는 민법에서 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.
그런데 위 선정자들 및 원고들을 제외한 나머지 선정자들 및 나머지 원고들이 피고와 체결하였거나 분양계약자들로부터 승계한 분양계약의 분양대금은 위와 같은 정당한 분양대금을 초과하지 아니하므로, 위 선정자들과 원고들의 청구는 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 원고(선정당사자), 원고 7(대판 원고 8), 원고 8(대판 원고 9)의 청구는 위 인정범위 내에서 각 이유 있어 인용하고, 위 원고들의 나머지 청구 및 위 원고들을 제외한 나머지 원고들의 청구는 각 이유 없어 기각한다.
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판사 홍준호(재판장) 이애정 이현석