【원 고】
【피 고】
지에스건설 주식회사 (소송대리인 변호사 황정근 외 3인)
【변론종결】
2010. 1. 15.
【주 문】
1. 피고는 별지 제2목록 기재 원고들에게 같은 목록 중 ‘인용금액’란 기재 해당 금원 및 그 중 같은 목록 중 ‘위약금’란 기재 해당 금원에 대하여는 2009. 4. 1.부터, 나머지 금원에 대하여는 2009. 3. 26.부터, 각 2010. 1. 29.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고 22, 55, 56, 53, 54, 60(항소심 판결의 원고 51), 63(항소심 판결의 원고 53), 78(항소심 판결의 원고 67), 81(항소심 판결의 원고 70), 93, 94, 11(항소심 판결의 원고 10), 21(항소심 판결의 원고 17), 62, 82, 83, 95, 96, 97, 98의 각 청구 및 별지 제2목록 기재 원고들의 나머지 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용 중 원고 22, 55, 56, 53, 54, 60, 63, 78, 81, 93, 94, 11, 21, 62, 82, 83, 95, 96, 97, 98과 피고 사이에 생긴 부분은 위 원고들이 부담하고, 별지 제2목록 기재 원고들과 피고 사이에 생긴 부분은 피고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고는 원고들에게 별지 제1목록 중 ‘청구금액’란 기재 해당 금원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
다음의 각 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증의 1 내지 108, 제2호증, 제3호증의 1 내지 4, 제5호증, 제11호증의 1 내지 3, 제13호증의 1, 2, 제14호증, 제15호증의 1 내지 30, 제29호증, 을 제9호증의 1 내지 13, 제10호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.
가. 당사자들의 지위
피고는 2006. 4. 18. 용인시장으로부터 용인시 기흥구 공세동 (지번 생략) 외 27필지상 공세지구 대주피오레 아파트 A단지(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 주택건설사업계획승인을 받아 2006. 6. 16.부터 이 사건 아파트 9개동(101동 내지 109동) 710세대를 분양중인 이 사건 아파트사업의 시행사이고, 원고들은 피고로부터 이 사건 아파트를 분양받은 수분양자들이다.
나. 분양계약의 체결
(1) 원고들은 피고와 사이에, 별지 제1목록 중 ‘계약일’란 기재 각 일자에 같은 목록 중 ‘동’, ‘호수’란 기재 이 사건 아파트의 각 세대를 같은 목록 중 ‘분양가’란 기재 각 금액에 분양받기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였다.
(2) 분양계약서상의 주요 내용은 아래와 같다.(아래의 분양계약서상 ‘갑’은 피고, ‘을’은 원고들을 의미한다)
입주예정일 : 2008년 12월(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별통보키로 하며 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우에도 입주예정일로 본다)
제2조(계약의 해제)
① “갑”은 “을”이 다음 각호에 해당하는 행위를 하였을 때에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 이 계약을 해제할 수 있다.
1. 제1조에서 정한 중도금을 계속하여 2회 이상 납부하지 아니하여 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 최고하여도 납부하지 아니한 때
2. 잔금을 약정일로부터 3월 이내에 납부하지 아니하였을 때
3. “갑”의 보증에 의하여 융자가 알선되고 “을”이 이자 등을 납부하지 아니하여 금융기관에서 “갑”에게 대신이행을 청구하는 경우에 “갑”이 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 최고하여도 “을”이 금융기관에 그 이자 등을 납부하지 않을 때
4. “을”이 청약저축 등 입주자저축을 타인명의로 가입하였거나, 가입한 자의 청약저축등 입주자저축을 사실상 양도받아 계약을 체결한 때
5. 분양권을 채권의 담보로 제공하였을 경우 (“을”의 분양대금에 가압류·압류 기타 제3의 권리행사의 대상이 되는 경우 포함)
6. 기타 주택공급에 관한 규칙에 위배되는 행위를 하였을 때
② “을”은 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 본계약을 해제할 수 있다. 다만, 중도금을 1회라도 납부한 후에는 “갑”이 인정하는 경우에 한한다.
③ “을”은 “갑”의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 “을”은 “갑”에게 서면으로 통보하여야 한다.
④ “을”은 주소변동이 있을 때에는 10일 이내에 “갑”에게 서면으로 통보하거나, 변경된 주소지의 주민등록등본을 제출하여야 한다. 이를 이행하지 아니할 경우 “갑”의 “을”에 대한 계약의 해제통고 등은 종전주소지로 발송하며 발송후 15일(반송된 경우도 포함한다)이 경과함으로서 그 효력이 발생하는 것을 추정하며 이에 대한 “을”의 불이익은 “갑”이 책임지지 아니한다. 또한 계약서상의 주소가 부정확한 경우도 이와 같다.
제3조(위약금)
① 제2조 제1항 제1호 내지 제3호 및 제2조 제2항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 공급대금 총액의 10%는 위약금으로 “갑”에 귀속된다.
② 제2조 제3항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 “갑”은 “을”에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다.
③ 제1항과 제2항의 경우 “갑”은 “을”이 이미 납부한 대금(단, 제1항의 경우에는 위약금을 공제한다)에 대하여는 각각 그 받은날로부터 반환일까지 연리 3%에 해당하는 이자를 가산하여 “을”에게 환급한다.
④ 계약금 1회분을 납부한 후 계약금 2회분을 지정된 날짜에 납부하지 않을 경우 이 계약은 무효로하고 기납부한 1회분 계약금은 위약금으로 “갑”에게 귀속된다.(계약금 2회분 선납시 할인 미적용)
제5조(할인료, 연체료 및 지체보상금)
① “갑”은 “을”이 중도금 약정일 이전에 납부하는 경우에는 선납금액에 대하여 년 6%의 할인율을 적용하여 선납일수에 따라 산정된 금액을 할인한다. 단, 잔금에 대하여는 입주지정 최초일 기준으로 하여 할인하며 입주지정 최초일부터 종료일까지는 할인료 및 연체료 규정을 적용하지 아니한다.
② “을”은 중도금 및 잔금의 납부를 지연하여 약정납부일이 경과하였을 때에는 그 경과일수에 대하여 연체기간에 공급계약 체결 당시 한국은행에서 발표한 예금은행가중평균여신금리를 합산한 연체료율 연 15.69%를 적용하여 산정된 연체료를 가산 납부하여야 한다. 단, 계획된 공사일정이 당초 중도금 납부일정보다 현저히 늦어지는 경우 “갑”과 “을”은 합의하여 위 중도금 납부일정을 조정할 수 있다.
③ 전항의 경우 경제사정의 변경 등으로 합산한 연체료율이 공급계약 체결시점에 비추어 연 2% 포인트 이상 증감한 때에는 “갑”과 “을”은 그때부터는 그 증감된 연체료율을 적용하여 연체료를 산정한다. 다만, “갑”이 합산 연체료율의 연 2% 포인트 이상 증가를 이유로 새로이 연체료를 산정하고자 할 경우에는 “을”에게 미리 그 사실을 통지한 이후부터 이를 적용한다.
④ “갑”은 이 계약서 전문에서 정한 입주예정 기일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 대금에 대하여 제2항에 의한 연체료율에 의거 “을”에게 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다.
⑤ 천재지변 또는 “갑”의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유로 인하여 준공이 지연될 경우에는 “갑”은 이를 “을”에게 통보키로 하며 이 경우 제3항에서 정한 지체보상금을 지급하지 아니하기로 한다.
제6조(중도금 및 잔금납부)
① 중도금 및 잔금의 납부장소는 “갑”이 지정·통보하는 은행으로 하며 “갑”은 중도금 납부일을 “을”에게 별도로 통보할 의무를 지지 않는다.
② 개인별로 은행에 융자받은 중도금은 제1조에 명시된 중도금 납부일자에 “갑”에게 입금(납부)되어야 하며 납부일의 경과시는 이 계약서상의 연체료율에 의거 연체이자를 부담한다.
③ “을”이 제1조에 명시된 중도금(총분양가의 40%이내)을 “갑”이 알선한 은행대출로 대체할 이자 부담은 “갑”이 선부담하고 잔금정산시 “갑”이 선부담한 이자를 “을”이 납부하여야 하며, 입주지정기간 만료일 다음날부터는 제5조 제2항의 연체료율을 적용하여 산출한 이자를 “을”이 “갑”에게 납부하여야 한다. 단, “을”의 귀책사유로 중도금 대출이 불가능할 경우에는 “을”은 중도급 납부일정에 따라 현금으로 납부하여야 한다.
④ 제3항의 경우 “을”은 “갑”이 지정한 기한내에 대출관련 절차를 이행하여야 하며, 이를 이행하지 아니하거나 지연하여 발생되는 연체료는 “을”이 납부하여야 한다.
제17조(입주절차)
① “을”은 공급대금 및 연체료를 기일내에 완납하고 “갑”이 요구한 제반서류를 제출한 후 입주일이 명시된 입주증을 발급받아 입주하여야 한다.
② “을”은 입주시 관리예치금을 납부한다.
③ “을”은 “갑”이 지정하는 입주지정기간 만료일 다음날로부터 입주여부에 관계없이 관리비를 부담해야 한다. 단, 입주지정기간 만료일 이전에 입주시는 실입주일로부터 관리비를 부담해야 한다.
④ 본 아파트의 입주일은 공사 진행결과에 따라 단축될 수 있으며, 이 경우 미도래된 중도금과 잔금은 실입주일 이전에 납부해야 한다.(단, 이 경우 선납할인은 적용하지 아니한다)
제18조(기타사항)
① 견본주택(모델하우스)내에 시공된 제품은 다른 제품으로 변경될 수 없다. 단, “갑”의 귀책사유가 아닌 자재의 품절, 품귀등 부득이한 경우에 한하여 동질, 동가 이상의 다른 제품으로 변경 시공될 수 있다.
② 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물과 모형도상의 구획선 및 시설물의 위치, 설계도면 등의 표시가 계약체결일 이후 사업계획 변경승인 및 신고 등에 따라 일부 변경될 경우에는 “갑”은 이를 “을”에게 통보키로 한다.(단, “갑”은 경미한 사항의 변경에 대해서는 6개월 이하의 기간마다 그 변경내용을 모아서 “을”에게 통보할 수 있다)
③ 계약체결전 사업부지 현장을 필히 확인하시기 바라며, 현장여건 미확인으로 발생하는 민원에 대해서는 추후 이의를 제기할 수 없다.
ㆍ단지 주출입구 맞은편에는 유통단지가 계획되어 있음
ㆍ101동 남서방향 약 35m 이격거리에 국지도 23호선 연결도로(경사로)가 계획되어 있음
ㆍ단지 서측방향 약 52m 이격거리에 국지도 23호선이 위치해 있어 소음이 있을 수 있음
ㆍ109동 동북방향에 어린이공원이 계획되어 있음
ㆍ105동, 107동은 필로티 진입이 계획되어 있음
ㆍ105동, 106동 동쪽방향으로 유한양행연구소가 위치해 있음
ㆍ단지 서측방향 약 156m에 경부고속도로가 위치해 있음
④ 공세복합단지에 계획된 초등학교부지는 학생수용계획 수립시 학교 설립 소요가 발생하지 않아 향후 해제될 예정임에 따라 인근 기존학교 또는 보라택지지구의 신설예정 초등학교 등에 적정하게 수용될 계획임[문의처:용인시 교육청]
다. 원고들의 분양대금 지급
(1) 원고들은 이 사건 분양계약에 따라 별지 제1목록 중 ‘계약금’란, ‘중도금’란 기재 각 금원을 피고에게 계약금 및 중도금의 일부로 지급하였다.
(2) 계약금만 지급한 원고들은 피고와 분양계약 체결시 계약금(분양가의 10%)만 납입하고 입주시 중도금 및 잔금을 지급하기로, 중도금 중 일부(40%)를 지급한 원고들은 피고와 분양계약 체결시 계약금(10%) 및 중도금 중 일부(40%)만 납입하고 입주시 나머지 중도금 및 잔금을 지급하기로 각 약정한 것에 따른 것인데, 이와 같은 조건은 이 사건 아파트의 분양률이 저조하자 피고가 분양 촉진을 위해 수분양자들에게 내건 것이다.
라. 입주예정일 도과
(1) 이 사건 아파트 공사는 피고 및 이 사건 아파트의 시공사인 소외 대주건설 주식회사(피고의 계열사, 이하 ‘대주건설’이라 한다)의 자금난 등으로 인해 하도급 업체에 대한 공사대금 지급이 지체되는 등 공사에 차질이 생겨 실행공정률이 예정공정표상의 예정공정률보다 늦어졌는바, 입주예정일의 마지막 날인 2008. 12. 31. 기준 실행공정률은 86.12%, 그로부터 3개월이 지난 2009. 3. 31. 기준 실행공정률은 98.94%였고, 피고는 2009. 5. 26.에 이르러서야 용인시장으로부터 이 사건 아파트에 관한 사용검사승인을 받았다.
(2) 피고는 2009. 5. 22. 입주지정기간을 2009. 5. 29.부터 2009. 6. 27.까지, 입주증 발급개시일을 2009. 5. 27.부터로 정하여 원고들에게 입주안내서를 발송하였다.
마. 일부 원고들과 피고 사이의 이 사건 분양계약과 관련한 합의
(1) 계약서상 입주예정일이 2008. 12.이 아닌 2009. 3.로 되어 있는 원고들
원고 60(동호수 1 생략), 원고 63(동호수 2 생략), 원고 78(동호수 3 생략), 원고 81(동호수 4 생략), 원고 93·94(동호수 5 생략)는 위 나.항과 같이 계약을 체결한 후 피고와 사이에 원고들의 분양대금을 20,000,000원 감액하고 입주예정일을 2009. 3.로 변경한 분양계약서를 새로 작성하였다.
(2) 입주예정일 3개월 유예하기로 하는 합의
가) 원고 11(동호수 6 생략), 원고 21(동호수 7 생략), 38(동호수 8 생략), 53·54(동호수 9 생략), 원고 62(동호수 10 생략), 원고 82(동호수 11 생략), 원고 83(동호수 12 생략), 원고 95(동호수 13 생략), 원고 96(동호수 14 생략), 원고 97(동호수 15 생략), 원고 98(동호수 16 생략)은 분양대금 납부 조건을 원고들에게 유리하게 변경하는 대신 입주예정일을 2008. 12.에서 2009. 3.로 변경하기로 하는 분양조건 변경 이행 합의서를 작성하였다.
나) 위 합의서 중 일부 원고들에 대해서는 “본 합의서는 중도금 40%가 분양수입금 계좌에 입금된 경우에만 유효하다”라는 기재가 있으나 원고 38을 제외하고는 그와 같은 합의서를 작성한 원고들은 이미 피고에게 중도금 40%를 납부한 상태이다.
(3) 이 사건 분양계약을 합의해제한 원고들
원고 22(동호수 17 생략)는 2009. 3. 30., 원고 55, 56(동호수 18 생략)은 2009. 1. 20. 피고에게 “원고들 사정상 계약을 해지하고자 하므로 이에 해약서를 제출합니다. 분양금액 총액의 10%만 위약금으로 시행사에 귀속됨을 확인합니다.”라는 취지의 기재가 있는 해약신청 및 포기각서를 제출하여 이 사건 분양계약을 합의해제하였다.
2. 주장 및 판단
가. 이 사건 분양계약서 제2조 제3항에 의한 해제 여부
(1) 원고들의 주장
피고가 이 사건 분양계약서에 명시된 입주예정일인 2008. 12.로부터 3개월이 경과하도록 원고들을 이 사건 아파트에 입주시킬 의무를 이행하지 못하였으므로, 이 사건 분양계약은 분양계약서 제2조 제3항에서 정한 바에 따라 원고들이 위 분양계약을 해제한다는 의사표시가 담긴 이 사건 소장부본이 피고에게 송달됨으로써 적법하게 해제되었다. 따라서 피고는 원고들에게 분양대금반환 및 위약금 지급의무가 있다.
(2) 개별 합의한 원고들에 대한 판단
가) 원고 22, 55, 56은 기초사실에서 본 바와 같이 입주예정일인 2008. 12.로부터 3개월이 경과하기 이전에 이미 원고들이 납부한 분양대금 총액의 10%를 위약금으로 피고에게 귀속되는 것을 확인하고 이 사건 분양계약을 합의해제 하였으므로, 위 원고들의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
나) 원고 60, 63, 78, 81, 93, 94는 기초사실에서 본 바와 같이 입주예정일을 2009. 3.로 하는 분양계약을 새로 체결하였고, 원고 11, 21, 53, 54, 62, 82, 83, 95, 96, 97, 98은 기초사실에서 본 바와 같이 피고와 입주예정일을 2009. 3.로 변경하기로 합의하였으므로, 입주예정일이 2008. 12.임을 전제로 하는 위 원고들의 주장 역시 더 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
이에 관하여 원고들은 ① 피고가 용인시청에 입주예정일 변경신청을 한 적도 없으므로 원고들과 피고 사이의 개별적인 입주예정일 변경합의 및 입주예정일을 2009. 3.로 하는 새로운 분양계약은 무효이거나, ② 입주예정일 변경합의는 원고들이 이 사건 아파트에 정상적으로 입주하는 것을 전제로 한 것인데, 원고들은 이 사건 아파트에 입주하는 것을 포기하였으므로 변경합의는 무효라는 취지로 주장하나, 이는 아무런 근거가 없는 원고들의 독자적인 견해에 불과한 것으로 받아들일 수 없다.
(3) 나머지 원고들에 대한 판단
위 (2) 가), 나)항 기재 원고들을 제외한 나머지 원고들(별지 제2목록 기재와 같다, 이하 ‘원고들’이라고만 한다)의 주장에 관하여 살피건대, 원고들이 이 사건 분양계약상 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없었고, 위와 같이 원고들의 입주가 불가능했던 것은 피고의 자금난 등으로 인한 공사의 지연이 그 원인이었던 사실은 앞서 본 바와 같은바, 이는 이 사건 분양계약서 제2조 제3항에 규정된 “분양자의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 된 경우”에 해당하므로, 원고들이 이 사건 분양계약을 해제한다는 의사표시가 담긴 이 사건 소장부본이 2009. 3. 25. 피고에게 송달됨으로써, 이 사건 분양계약은 이 사건 아파트 입주예정일로부터 3개월이 경과한 2009. 4. 1.경 적법하게 해제되었다고 할 것이다.
피고는 원고 38과 작성한 합의서 제2조에 기재된 “본 합의서는 중도금 40%가 분양수입금 계좌에 입금된 경우에만 유효하다”는 규정은 피고가 수분양자들로부터 중도금 40%를 미리 납부받는 대가로 분양대금을 감액하여 주기로 한 부분의 이행을 확보할 목적으로 마련한 규정으로서 입주예정일 연장합의의 효력에는 아무런 영향을 미치지 않아 위 원고의 입주예정일도 2009. 3.로 변경되었다고 주장하나, 위 합의서 제1조에서 원고들에게 유리한 분양대금 감액과 피고에게 유리한 입주예정일 연장을 각 규정하고 있고, 앞서 본 바와 같이 제2조에서 합의서 전체의 효력에 관해 규정하고 있을 뿐이므로 중도금 40%를 납입하지 않으면 분양대금 감액 및 입주예정일 연장이라는 약정의 효력이 모두 발생치 아니하는 것으로 해석될 뿐인바, 피고의 주장은 받아들이기 어렵다.
(4) 피고의 주장에 관한 판단
가) 피고는, 원고들을 포함한 아파트 입주자들이 구성한 단체인 공세 피오레아파트 입주예정자 협의회(이하 ‘입주예정자 협의회’라 한다)의 무리한 요구, 즉 ① 103동, 105동, 106동 엘리베이터의 지하2층 주차장까지 연결 요구, ② 아파트 저층부의 화강암 마감 요구 등을 수용한 것에 따른 설계변경 및 추가공사로 인해 공사가 지연된 것이므로 입주예정일 3개월 도과에 대한 피고의 귀책사유가 존재하지 않는다고 주장한다.
살피건대, 입주예정자 협의회가 원고들로부터 이 사건 분양계약의 내용을 변경시킬 수 있는 권한을 위임받은 것으로 볼 수 없고(피고는 입주예정자 협의회가 이 사건 아파트의 입주예정자 총 2,000여명 중 과반수의 동의를 얻어 2006. 11. 9. 설립되었으므로 원고들을 대표한다고 주장하나, 우선 그러한 동의 사실을 인정할 증거가 없을뿐더러, 가사 과반수의 동의를 얻어 설립되었다고 하여도 원고들을 대표할 권한이 있다고 볼 수도 없다), 피고로서는 위와 같이 분양계약의 내용을 구성하지 아니하는 사항에 관한 한 입주예정자 협의회의 요구를 수용할 의무가 없을 뿐만 아니라, 그러한 사항에 관하여 피고가 입주예정자 협의회의 요구사항들을 선별하여 공사에 반영하였고 그로 인해 공사가 지연되었다고 하더라도, 원래 예정된 입주예정일을 3개월 이상 초과한 데에 피고의 귀책사유가 없다고 할 수는 없다.
따라서 피고의 이 부분 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
나) 피고는, 2006년 여름에 평년보다 비가 많이 와서 사토 반출작업이 상당기간 지연되어 입주예정일 3개월 도과에 대한 피고의 귀책사유가 없다는 취지로 주장하나, 이 사건 아파트의 건설기간은 2년 이상이므로 하절기 공사가 반드시 포함되게 되어 있는데, 우리나라의 경우 여름의 집중호우는 통상 매년 주기적으로 발생하는 일이므로 아파트 시행사업을 함에 있어서는 이와 같은 사유로 인한 공기 지연을 예상하여 입주예정일을 산정하여야 한다는 점을 고려하면, 여름철에 폭우가 있었다는 사정만으로 피고의 귀책사유가 없다고 볼 수 없다.(게다가 피고는 단순히 여름에 비가 많이 왔다고 주장하고 있을 뿐, 어느 기간에 어느 정도의 강수량이 있어 공사가 지연되었는지에 대하여 아무런 주장·입증을 하고 있지 않다)
다) 피고는, 이 사건 분양계약에서 피고가 원고들을 이 사건 아파트에 입주시킬 의무는 원고들의 중도금 및 잔금지급의무와 동시이행관계에 있는바, 원고들은 자신들의 채무를 이행제공한 바가 없으므로 원고들의 해제통지는 해제권 행사에 필요한 요건을 갖추지 못한 상태에서 이루어진 것이어서 그 효력이 없다고 주장한다.
원고들의 계약 해제 주장은 계약상 채무불이행을 이유로 한 법정해제권에 기한 것이 아니라 이 사건 분양계약서 제2조 제3항(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)에 기한 것으로서, 그에 의하면 ‘원고들이 피고의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다. 이 경우 서면으로 통보하여야 한다.’고 정하고 있어 피고의 귀책사유를 특유의 요건으로 하고 있는 반면, 분양대금납부의무의 이행제공을 그 요건으로 명시하지 않고 있으며, 단지 ‘이 경우 원고들은 피고에게 서면으로 통보하여야 한다.’고만 규정하고 있을 뿐인 점은 앞서 본 바와 같다.
살피건대, 아파트 수분양자들은 통상 아파트의 입주예정일을 기초로 이사 등 주거계획과 자금계획을 세우게 되므로 입주예정일이 언제인지와 그것이 준수될 것인지 여부는 수분양자들이 분양계약을 체결·유지할 것인가를 고려함에 있어 매우 중요한 요소라 하지 않을 수 없고, 이 경우 통상적인 법정해제권만으로는 수분양자들의 보호에 충분치 아니한 관계로 이 사건 조항과 같은 특약이 규정된 것으로 봄이 상당하다.
즉, 대부분의 수분양자들은 중도금과 잔금의 상당 부분을 거주 중인 기존 주택에 관한 임대차계약의 종료로 반환받은 임대보증금 또는 기존 주택의 매도대금과 함께 금융기관으로부터 주택담보대출을 받아 납입할 것을 예정하고 분양을 받는 것이 현실이고, 수분양자들에 대한 집단적 대출알선 및 그 대출조건이 분양계약 교섭의 중요 부분을 구성하고 있으며, 그 경우 대부분의 수분양자들은 해당 아파트에 사용승인 및 준공검사가 이루어지고 소유권이전등기 및 금융기관에 대한 근저당권설정등기가 이루어질 수 있게 되는 시점(이는 결국 입주가 가능한 최초일과 크게 다르지 않을 것이다) 이전에는 중도금의 상당 부분 및 잔금을 지급할 여건이 되지 아니하고, 이는 결국 이 사건 조항과 같은 약정해제권 행사에 관한 특별조항이 없는 경우에는 쌍무계약상 주된 급부에 관한 동시이행의 일반원칙에 따라 수분양자가 잔금 전액의 이행제공을 하지 않는 한 계약해제권을 행사할 수 없게 되므로 법정해제권 행사를 위한 반대급부(중도금 및 잔금 지급의무)의 이행제공이 사실상 불가능한 대부분의 수분양자들로서는 아무리 공사 및 입주예정일이 지연된다 하더라도 하여도 계약의 구속력에서 벗어나는 길이 사실상 봉쇄되는 것을 의미하는 것인바, 이 사건 조항 등은 이러한 아파트 공급계약의 행태 및 자금조달 관행을 반영하여 수분양자들로 하여금 분양자의 현저한 공급지연(이 사건의 경우 3개월)이 발생한 경우 수분양자들이 분양계약의 구속력으로부터 용이하게 벗어날 수 있도록 함과 아울러 손해배상책임을 물을 수 있도록 그에 따른 손해배상액의 예정을 별도로 명시(제3조 제2항)한 데에 그 취지가 있다고 하겠다.
더구나 이 사건 조항은 약관에 해당하는 것으로서 이 사건 조항이 정하는 요건 외에 추가적인 요건을 요구하여 이 사건 조항을 원고들에게 불리하게 해석하는 것은 약관해석의 기본 원칙에 부합하지 아니할 뿐 아니라, 이 사건 조항은 피고가 입주예정일을 준수하지 하지 못한 경우 원고들이 바로 분양계약을 해제할 수 있다고 정하지 아니하고 미리 3개월의 여유기간을 부여하고 있는바, 위와 달리 만일 이 사건 조항의 존재에도 불구하고 여전히 원고들이 위 조항에 기해 계약을 해제하기 위해서는 반대의무의 이행제공을 하여야 한다고 본다면, 이 사건 조항은 결국 피고에게 3개월의 기간을 허용하여 주는 역할, 즉 입주예정일이 도과되어도 3개월이 지나지 않는 경우에는 원고들이 ‘반대의무의 이행제공을 하여도’ 계약을 해제할 수 없도록 하는 기능밖에 남지 않게 될 것이고, 그 결과 이 사건 분양계약서 제2조 제1항에서는 피고의 해제권을 규정하고 이 사건 조항에서는 원고들의 해제권을 규정한 형식임에도 불구하고 이 사건 조항이 오로지 피고만을 위한 조항으로 전환되고 말 것인바, 이러한 해석은 이 사건 조항을 굳이 별도로 규정하게 된 취지에 반한다고 하지 않을 수 없다.
이렇게 볼 때, 이 사건 조항은 민법상 이행지체로 인한 법정해제권을 확인하는 취지에 불과한 것이 아니라 별개의 요건을 가진 약정해제권을 규정한 것으로 보아야 할 것이며, 이 사건 조항에 기한 해제의 경우에는 위 조항에서 정한 요건 외에 분양잔대금 지급의무의 이행제공 및 최고 등 피고가 주장하는 바와 같은 요건들은 필요로 하지 아니한다고 봄이 상당하다.
결국 이 부분 피고의 주장도 이유 없다.
나. 기타 사유로 인한 해제 여부
위 가. (2) 나)항에서 입주예정일이 2009. 3.로 변경되었음을 이유로 이 사건 분양계약서 제2조 제3항에 의한 해제 주장이 배척된 원고들{이 항에서 ‘원고들’이라 함은 위와 같은 원고들만을 지칭한다. 위 가. (2) 가)항의 원고들은 계약을 합의해제 하였으므로 위 원고들의 주장은 더 살펴볼 것도 없이 이유 없다.}의 나머지 해제사유 주장에 관하여 본다.
(1) 허위사실 고지로 인한 사기분양 주장에 관한 판단
(가) 원고들은, 피고가 2006. 6.경부터 같은 해 8.경까지 4대 일간지 및 지역신문에 이 사건 아파트의 분양광고를 하면서 시행사를 “GS건설(주)”로 표기하여 원고들로 하여금 “자이”라는 아파트 브랜드를 가진 소외 지에스건설 주식회사 피고가 동일한 회사로 오인하게 하였다고 주장한다.
살피건대, 변론 전체의 취지에 의하면 소외 엘지건설 주식회사는 2005. 3. 18. 지에스건설 주식회사(이하 ‘GS건설’이라 한다)로 상호를 변경하였고, 피고는 그보다 1년여 전인 2004. 1. 15. 설립된 회사로서 그 상호는 용인 ‘공세’지역의 아파트 건축사업을 나타내기 위해 위 지역이름의 이니셜을 딴 사실, 원고들이 오인하였다고 주장하는 GS건설의 아파트 브랜드는 “자이”이고, 이 사건 아파트의 시공사인 대주건설의 아파트 브랜드이자 이 사건 아파트의 브랜드는 “피오레”인 사실, 피고는 분양광고 등에서 일반에게 널리 알려진 GS건설의 로고를 사용하지도 않은 사실을 알 수 있는바, 사정이 이러하다면 피고와 GS건설의 한글 상호가 동일하다는 이유만으로 원고들이 피고를 “자이” 브랜드를 가진 소외 지에스건설 주식회사로 오인하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다.
(나) 원고들은, 피고가 원고들에게 제시한 이 사건 아파트의 분양광고 및 카탈로그 등에서 i) 이 사건 아파트 인근의 도로개설과 관련하여, 고매·동탄 사이의 지방도 23호선과 이 사건 아파트 인근의 B단지가 직접 연결되고, 지방도 23호선 진입도로가 2007년도에 신설될 예정이며, 지방도 23호선상에 고매IC가 신설되고, 신설되는 고매IC에서 이 사건 아파트를 거쳐 지방도 23호선이 연결되어 용인행정타운으로 들어가는 도로가 2007년도에 개통될 예정이고, 이 사건 아파트와 인근에 위치한 보라지구를 연결하는 폭 6m의 보행자도로가 2007년 완공될 예정이라고 광고하였고, ii) 이 사건 아파트 주변에 30만평의 자연휴양림과 녹지공원이 조성될 것이라고 광고하였으나 실제로 위와 같은 시설이 생기지 않았다고 주장한다.
살피건대, 원고들이 주장하는 위와 같은 사유로 이 사건 분양계약을 해제할 수 있으려면 위와 같은 피고의 광고내용이 이 사건 분양계약의 내용으로 편입되어야 하는 것이 전제되고 그러한 광고내용이 실현되지 않은 것이 피고의 채무불이행으로 평가되어야 할 것이다.
한편, 청약은 이에 대응하는 상대방의 승낙과 결합하여 일정한 내용의 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 확정적인 의사표시인 반면 청약의 유인은 이와 달리 합의를 구성하는 의사표시가 되지 못하므로 피유인자가 그에 대응하여 의사표시를 하더라도 계약은 성립하지 않고 다시 유인한 자가 승낙의 의사표시를 함으로써 비로소 계약이 성립하는 것으로서 서로 구분되는 것이다. 그리고 위와 같은 구분기준에 따르자면, 상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있다. 그런데 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 대하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 있으나, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보여지는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5843 판결 등 참조)
위 법리에 비추어 이 사건을 보면, 원고들이 주장하는 바와 같은 아파트 주변 도로의 개설이나 녹지공원의 조성 등은 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항으로 볼 수 없고, 이 사건 분양계약의 내용에 편입되었다고 할 수 없으므로 원고들의 이 부분 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
(2) 이 사건 아파트의 하자 주장에 관한 판단
원고들은 이 사건 아파트 공사시 발코니 확장을 하면서 따로 대피공간을 확보하지 않아 원고들이 분양받은 세대들 중 일부는 아파트의 전용공간 중 방 1칸을 화재시의 대피공간으로 사용해야 하는 하자가 존재한다고 주장할 뿐 어느 원고들이 분양받은 세대에 위와 같은 하자가 존재하는지에 관한 아무런 주장·입증이 없는바, 이 부분 주장은 더 살펴볼 것도 없이 이유 없다.
다. 소결
따라서, 피고는 별지 제2목록 기재 원고들에게 이 사건 분양계약의 해제에 따른 원상회복으로서 위 원고들이 피고에게 지급한 계약금, 중도금과 이 사건 분양계약서 제3조 제2항, 제2조 제3항에 의한 분양대금의 10%에 해당하는 위약금의 합계인 같은 목록 중 ‘인용금액’란 해당 금원 및 그 중 원상회복 부분(계약금, 중도금의 합계)에 대하여는 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달일 다음날임이 기록상 명백한 2009. 3. 26.부터, 위약금 부분에 대하여는 2009. 4. 1.부터, 각 피고가 이행의무의 존부 및 그 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결 선고일인 2010. 1. 29.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 법정이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결 론
그렇다면, 별지 제2목록 기재 원고들의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하며, 나머지 원고들의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 최동렬(재판장) 김기동 양우석