【원고, 항소인】
농업회사법인 주식회사 고우디앤씨 (소송대리인 법무법인 서우 담당변호사 이석웅 외 2인)
【피고, 피항소인】
【제1심판결】
의정부지방법원 2013. 12. 20. 선고 2012가단34764 판결
【변론종결】
2015. 4. 9.
【주 문】
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 피고는 원고에게 구리시 (주소 1 생략) 답 4,840㎡ 중 1000/4,840 지분에 관하여 2009. 7. 3. 양도약정을 원인으로 한 토지거래허가 신청절차를 이행하라.
3. 소송총비용은 피고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
주문과 같다(원고는 제1심에서는 주위적으로 소유권이전등기절차 이행을, 예비적으로 토지 시가 상당의 손해배상을 각 청구하다가 당심에서는 토지거래허가 신청절차의 이행을 구하는 것으로 청구를 교환적으로 변경하였다).
【이 유】
1. 청구원인에 관한 판단
가. 인정사실
당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 1 내지 4, 6호증, 을 제2 내지 6호증의 각 기재, 증인 소외 1의 일부 증언, 제1심 법원의 구리시장에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외 1은 자신의 부모인 소외 2, 소외 3 및 자신이 소유한 구리시 교문동 일대 토지들을 개발하고자 하였고, 위 토지와 붙어 있는 피고 소유의 구리시 인창동 549 임야4840㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)도 함께 개발하고자 자신을 어릴 때부터 돌보아주었던 피고에게 이 사건 토지의 지목을 임야에서 전으로 바꾸면 개발이익을 많이 얻을 수 있다고 설득하였던 사실, 이와 같은 소외 1의 부탁으로 피고와 소외 1은 원고의 당시 대표이사 소외 4를 찾아가 이 사건 토지의 지목변경을 의뢰한 사실, 그 후 위 소외 4와 피고 사이에 “상기 피고 본인은 형질 변경에 대하여 ㈜고우디앤씨(원고)에게 위임하며, (주소 1 생략)번지(임야, 이 사건 토지)에서 ‘전’으로 형질 변경 완료시 동 토지 일부 1,000㎡를 양도할 것을 확인합니다. 확인일자 : 2009. 7. 3., 확인자 피고”를 내용으로 하는 이행확인서(갑 제1호증)가 작성되었는데, 소외 1이 피고의 승낙을 받아 위 문서에 피고의 인감을 날인한 사실(이하 원고와 피고 사이의 위 이행확인서에 따른 계약을 ‘이 사건 계약’이라고 한다), 위 소외 1은 이 사건 계약의 내용에 관하여 사전에 피고와 피고의 남편에게 알려준바 있는 사실, 이후 원고가 구리시에 피고를 대리하여 이 사건 토지의 지목변경을 신청하였고, 그 결과 2009. 10. 23. 이 사건 토지의 지목이 임야에서 답으로 변경된 사실을 인정할 수 있다.
나. 피고의 토지거래허가 신청절차 이행의무
위 인정사실에 따르면 피고는 위 이행확인서에 기재된 내용을 이해하고, 자신의 의사에 따라 위 소외 1로 하여금 자신의 인감을 날인하게 한 것으로 볼 수 있으므로 이 사건 계약은 유효하게 성립되었다고 봄이 상당하다.
나아가 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 양도계약이 체결된 경우에 그 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할 관청에 토지거래허가를 신청할 의무가 있으므로 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 토지 중 1,000㎡에 관하여 이 사건 계약을 원인으로 한 토지거래허가 신청절차를 이행할 의무가 있다. 그런데 원고와 피고 사이에 이 사건 토지 중 1,000㎡ 부분을 어느 곳에 위치한 토지로 할지는 특정하지 않았으므로 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에 대하여 위 토지 중 1,000/4,840 지분을 이전할 의무를 부담한다고 할 것이다.
2. 피고의 주장에 관한 판단
가. 피고는, 원고와 피고 사이에 이 사건 계약을 체결한다는 의사의 합치가 없었으므로 위 계약은 성립하지 않았다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 피고가 위 이행확인서에 기재된 내용을 이해하고, 자신의 의사에 따라 위 소외 1로 하여금 자신의 인감을 날인하게 하였던 점에 비추어 피고의 위 주장은 이유 없다.
나. 또한 피고는 원고와 이 사건 토지에 관한 개발행위까지 완료되어야 그 중 1,000㎡를 원고에게 양도하기로 한 것인데, 위 개발행위가 완료되지 않았으므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장하나, 피고와 원고 사이에 이 사건 토지에 관한 개발행위가 완료될 것을 위 토지의 일부양도 조건으로 하였다는 점을 인정할 만한 증거가 없으므로 피고의 위 항변도 이유 없다.
다. 다음으로 피고는 만일 이 사건 계약이 성립하였다고 하더라도 이는 민법 제104조 소정의 불공정한 법률행위에 해당하여 무효라고 주장한다.
살피건대, 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있고, 불공정한 법률행위가 성립하기 위한 요건인 궁박, 경솔, 무경험은 모두 구비되어야 하는 요건이 아니라 그 중 일부만 갖추어져도 충분한데, 여기에서 ‘무경험’이라 함은 일반적인 생활체험의 부족을 의미하는 것으로서 어느 특정영역에 있어서의 경험부족이 아니라 거래일반에 대한 경험부족을 뜻하고, 당사자가 궁박 또는 무경험의 상태에 있었는지 여부는 그의 나이와 직업, 교육 및 사회경험의 정도, 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 제반 사정을 종합하여 구체적으로 판단하여야 한다. 한편, 피해 당사자가 궁박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 그와 같은 피해 당사자측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 있어야 하고, 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하여야 불공정 법률행위가 성립한다(대법원 2008. 3. 14. 선고 2007다11996 판결, 2010. 9. 30. 선고 2009다76195, 76201 판결, 2011. 1. 27. 선고 2010다53457 판결 등 참조).
그런데 을 제5호증의 기재, 제1심 법원의 구리시장, ㈜신한항업에 대한 각 사실조회결과, 감정인 한창수의 감정결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 토지의 지목은 임야였으나 그 전부터 피고가 논으로 사용해왔던 사실, 원고는 이 사건 토지의 지목 변경을 위해 항공사진판독 용역을 ㈜신항항업에 의뢰하였고, 그 비용으로 2,000,000원을 지출한 사실, 원고는 부동산개발업 등을 목적으로 하는 법인인데 이 사건 계약의 이행을 위하여 2009. 9. 22. 1차로 지목변경 신청을 하였다가 반려되었고, 이후 이를 보완하여 재차 위 신청을 하였던 사실, 이 사건 토지 중 1,000㎡의 감정평가액은 2010. 1. 1. 기준으로 399,000,000원인 사실, 그리고 2009. 1. 1. 이용상황을 ‘전’으로 보았을 경우 이 사건 지목변경으로 인하여 2010. 1. 1. 기준으로 203,280,000원만큼 이 사건 토지의 가치가 증가한 사실(위 이용상황을 ‘임야’로 보았을 경우 2010. 1. 1. 기준으로 377,520,000원 증가)을 인정할 수 있는 바, 원고가 지출한 비용과 노력에 비하여 피고로부터 받게 될 대가가 상당히 크긴 하지만, 피고로서도 지목변경의 효과로서 위와 같은 지가상승이나 개발이익 등을 기대할 수 있는 이익이 있는 점 등에 비추어 보면 이 사건 계약이 현저하게 공정을 잃었다고 보기 어렵다.
한편, 이 사건 토지 중 원고에게 양도하여야 할 부분을 제외하면 지목변경으로 인하여 피고가 실제로 향유하게 되는 토지의 가치 상승분은 2009. 1. 1. 이용상황을 ‘전’으로 보았을 경우 161,280,000원(위 이용상황을 ‘임야’로 보았을 경우 299,520,000원)에 불과하여, 피고가 원고에게 지급해야 할 대가와 불균형이 존재한다고 볼 여지도 있으나, 이 사건 토지의 지목변경을 위하여 피고와 소외 1이 원고를 먼저 찾아간 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 10호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 기재 및 증인 소외 1의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사실 즉, 원고는 처음에 피고의 지목변경 대행 요청을 거절했으나 피고측에서 재차 요청하자 이 사건 계약을 체결한 점, 피고는 원고와 이 사건 계약을 체결하는 과정에서 소외 1 및 자신의 남편인 소외 5와 수차례에 걸쳐 의견교환을 하였던 점, 소외 1은 이 사건 토지 일대가 수용될 것으로 알고 그에 대비하여 보상금을 늘리기 위해 지목 변경할 것을 피고에게 제안한 점, 위 소외 5는 자신 소유의 홍천군 (주소 2 생략) 토지에 관하여 홍천군수를 상대로 개발행위허가신청을 한 적도 있는 점 등을 종합하여 보면 피고가 이 사건 계약체결 당시 궁박, 경솔, 또는 무경험 상태에 있었다거나, 원고가 피고의 그러한 상태를 이용하려는 의사로 이 사건 계약을 체결하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
따라서 이 사건 계약이 민법 제104조 불공정 법률행위로서 무효라고 주장하는 피고의 위 항변은 이유 없다.
라. 토지거래허가를 받지 않아 무효인지 여부
피고는 이 사건 토지가 토지거래허가구역에 편입된 토지인데 원고는 토지거래허가를 받을 수 없어 위 계약은 무효라고 주장한다.
살피건대, 갑 제6호증의 기재에 의하면 이 사건 매매계약 당시 이 사건 임야가 토지거래허가구역 내에 위치한 토지인 사실은 인정할 수 있으나, 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 관할 관청의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효이지만, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 매매계약일 경우에는 허가를 받을 때까지는 유동적 무효의 상태에 있다가 허가를 받으면 소급하여 유효한 계약이 되고 불허가가 되면 무효로 확정되는바, 이 사건 매매계약이 처음부터 허가를 배제·잠탈하는 내용의 계약이라거나 불허가가 되었다는 점을 인정할 만한 증거가 없으므로 피고의 위 주장은 이유 없다.
마. 농지법 위반으로 무효인지 여부
피고는 이 사건 토지는 농지법상 취득자격이 제한되어 있는 농지이므로 그 자격이 없는 원고와의 위 계약은 무효라고 주장한다.
살피건대, 이 사건 토지가 농지이고, 원고가 그에 대한 취득자격증명을 갖추지 못하였다는 점은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 농지법 제8조 제1항의 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부하여야 할 서류로서, 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐, 농지취득의 원인이 되는 법률행위의 효력을 발생시키는 요건은 아니므로, 피고의 위 주장도 이유 없다.
3. 결 론
그렇다면 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용한다(원고가 당심에서 한 소의 교환적 변경에 따라 원고의 소유권이전등기를 구하는 주위적 청구 및 손해배상을 구하는 예비적 청구에 관한 각 구소는 당심에서의 교환적 변경으로 인하여 취하되어 이에 대한 제1심 판결은 실효되었다).
판사 김성곤(재판장) 한혜윤 전선주