【원고(반소피고)】
주식회사 창한개발 (소송대리인 법무법인 금강 담당변호사 김원태 외 1인)
【피고(반소원고)】
【피 고】
【변론종결】
2011. 3. 10.
【주 문】
1. 피고(반소원고) 1은 원고(반소피고)에게,
가. 거제시 아주동 (지번 1 생략) 임야 4,424㎡ 중 3271/6907 지분에 관하여
나. 거제시 아주동 (지번 2 생략) 임야 5,117㎡ 중 별지도면 표시 2, 3, 4, 5, 2의 각 점을 순차로 연결한 선 안의 (나) 부분 378㎡의 82650/371900 지분에 관하여,
다. 거제시 아주동 (지번 3 생략) 임야 841㎡ 중 별지도면 표시 1, 2, 5, 6, 1의 각 점을 순차로 연결한 선 안의 (가) 부분 276㎡의 3306/14876 지분에 관하여
각각 2009. 3. 10. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 이를 각각 인도하라.
2. 피고 2는 원고(반소피고)로부터 470,845,470원을 지급받은 다음 제1항 기재 각 토지 지분에 관하여 창원지방법원 거제등기소 2006. 11. 8. 접수 제45184호로, 제1항 가호 토지 지분에 관하여 같은 등기소 2007. 1. 29. 접수 제4178호로 각각 마친 소유권이전등기청구권가등기의 말소등기절차를 이행하라.
3. 피고(반소원고) 1의 반소청구를 기각한다.
4. 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 피고(반소원고) 1이 부담한다.
5. 제1항 중 토지인도 부분은 각각 가집행할 수 있다.
【청구취지】
본소 : 주문과 같다.
반소 : 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다) 피고 1에게 200,000,000원을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 2008. 5. 21. 거제시 아주동 (지번 1 생략) 임야 4,424㎡, 같은 동 (지번 2 생략) 임야 5,117㎡, 같은 동 (지번 3 생략) 임야 841㎡(이하 ‘이 사건 각 토지’라 하고, 그 중 주문에서 소유권이전등기와 인도를 명한 부분을 한정하여 가리킬 때에는 ‘이 사건 대상토지’라 한다)를 비롯한 거제시 아주동 일원의 50필지 32,473㎡ 지상에 주택건설사업계획승인을 받아 아파트 건설을 추진하고 있다.
나. 원고는 위 사업계획승인을 받기 이전인 2006. 8. 1.경부터 2006. 10. 4.경까지 사이에 공동주택건축사업을 시행하고자 이 사건 각 토지의 일부 공유지분을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤고, 피고 1은 2006. 10. 15.경부터 2006. 12. 28.경까지 사이에 이 사건 각 토지의 일부 공유지분을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤으며, 피고 2는 2007. 1. 26.경 피고 1에게 5억 원을 대여하고 그 담보로 이 사건 각 토지 중 피고 1의 공유지분에 관하여 주문 기재 각 소유권이전청구권가등기(이하 ‘이 사건 각 담보가등기’라 한다)를 마쳤다.
다. 원고는 2008. 5. 27., 2008. 6. 24., 2008. 9. 4. 등 3차례에 걸쳐 피고 1에게 이 사건 대상토지에 관하여 그 매매협의에 응할 것을 요청하는 내용의 내용증명우편을 각각 발송하였고, 이를 송달받은 피고 1의 명확한 답변이 없자 2009. 2. 19.에는 이 사건 대상토지에 관한 매도협의절차를 종료하고 매도청구소송을 제기하겠다는 의사표시가 기재된 최고서를 내용증명으로 발송하였으며, 그 최고서는 그 무렵 피고 1에게 송달되었다.
라. 이 사건 각 토지는 위 주택사업부지에 편입되어 있고, 이 사건 대상토지의 시가는 470,845,470원이다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3호증, 제2호증의 1 내지 3, 제4호증의 1 내지 4, 주식회사 에이원 감정평가법인에 대한 시가감정촉탁결과, 변론 전체의 취지
2. 본소 청구
가. 당사자들의 주장
(1) 원고의 주장
원고는, 이 사건 소의 제기로 이 사건 대상토지에 관하여 주택법 제18조의2에 따라 매도청구권을 행사한다는 취지로 주장하면서 피고 1에 대하여 원고로부터 이 사건 대상토지의 시가에서 이 사건 각 담보가등기 피담보채권액을 공제한 나머지를 지급받음과 동시에 그 소유권이전등기를 구하고, 피고 2에 대하여 그 피담보채권액을 지급받은 다음 이 사건 각 담보가등기의 말소를 구한다.
(2) 피고들의 주장
피고들은, 원고의 이 사건 대상토지에 대한 매도청구권은 주택법 제18조의2가 정하고 있는 매수협의 개시일부터 3개월이 지난 때로부터 2개월 이내에 행사하여야 하고, 그렇지 않다고 하더라도, 그 매수협의 종료일로부터 2개월 이내에 행사하여야 하는 바, 원고가 피고 1에게 세번째로 발송한 내용증명에서 제시한 2008. 9. 17.이 그 협의기간 종료일이라고 할 것이고, 그로부터 2개월이 훨씬 더 경과하여 제기한 이 사건 소는 그 행사기간을 경과하여 부적법하고, 설사 그 행사기간이 도과하지 않았다고 할지라도 그 매도청구권 행사는 이 사건 대상토지 뿐만 아니라 이 사건 각 토지 중 피고 1의 공유지분 전부와 그 인근 피고 소유 토지인 거제시 아주동 (지번 4 생략) 답 1,517㎡ 등의 토지에 대하여 이루어져야 한다는 취지로 주장한다.
나. 관련 법규정
주택법 제18조의2에 의하면, 주택건설사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있고, 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 하며, 그 매도청구에 관하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조를 준용한다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’으로 줄여 쓴다) 제48조에 의하면, 재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자가 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 하고, 그 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 하며, 그 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 보고, 그 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자는 그 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.
다. 이 법원의 판단
(1) 원고가 이 사건 주택건설사업계획을 승인받은 이후인 2008. 5. 27.경부터 2008. 9. 4.경까지 피고 1에게 우편으로 세 차례에 걸쳐 그 사업부지에 편입된 이 사건 대상토지에 관한 매매협의에 응할 것을 촉구하였는데, 피고 1이 이에 대하여 명확한 답변을 하지 아니하였고, 원고가 다시 2009. 2. 19.경 피고 1에게 매매협의에 응할 것을 최종적으로 통보하였으나 피고 1은 이에 대하여도 별다른 응답을 하지 아니한 사실, 이 사건 대상토지의 시가는 470,845,470원인 사실 등은 위에서 본 바와 같으며, 2009. 2. 25. 그 매도청구권을 행사하는 내용의 이 사건 소가 제기된 사실은 기록상 명백하다.
따라서 특별한 사정이 없는 한, 원고의 이 사건 대상토지에 대한 매도청구권 행사의 의사표시가 담긴 이 사건 소장부본이 피고 1에게 송달된 2009. 3. 10. 원고와 피고 1 사이에 이 사건 대상토지에 관하여 그 매매대금을 470,845,470원으로 하는 매매계약이 성립되었다고 할 것이므로, 피고 1은 원고에게 그 소유권이전등기절차를 이행하고, 이 사건 대상토지를 인도할 의무가 있다.
(2) 이 사건 매도청구권의 행사기간이 도과되었다는 취지의 피고들 주장에 관하여 본다.
원고가 이 사건 주택건설사업계획을 승인을 받은 이후 최초로 피고 1에게 매매협상에 응할 것을 촉구한 내용증명우편을 보낸 2008. 5. 27.경 주택법 제18조의2 소정의 사전협의가 개시되었다고 할 것인데, 그 때부터 2008. 9. 27.까지 거듭된 원고의 촉구에도 피고 1이 아무런 응답을 하지 않았음은 위에서 본 바와 같고, 원고가 각 내용증명우편을 보낼 때마다 그 답변기한을 정하여 보내기는 하였으나 이는 그 답변을 신속하게 해달라는 취지일 뿐, 그 답변기한을 정한 것이 사전협의기간을 정한 것이라고 할 수는 없으며, 결국 이 사건 대상토지 매수에 관한 사전협의는 원고가 마지막 협상촉구 내용증명우편을 보낸 2009. 2. 19. 무렵 종료되었다 할 것이다.
주택법 제18조의2에 의하여 집합건물법 제48조에서 정한 2개월의 매도청구권행사기간에 관한 부분도 준용된다고 할 것이나, 집합건물법의 경우 주택법의 규정과 달리 3개월 이상의 사전협의에 관한 규정이 없고, 그 매도청구권 행사기간의 기산점도 구분소유자의 최고서 수령일로부터 2개월로 명확하게 규정되어 있음에 비하여 주택법의 경우 그 매도청구권의 행사기간의 기산점이 언제인지를 알 수 있는 명확한 규정이 없으며, 사전협의기간을 3개월 이상으로 하도록 규정하고 있어 주택사업시행자로서는 사전협의기간을 합리적인 범위 내에서 3개월보다 더 장기간으로 정할 수도 있는 점 등을 감안하면, 사전협의기간을 어떻게 정하였는지 여부, 사전협의가 종료되었는지 여부 등의 구체적인 사정을 고려함이 없이 사전협의개시일로부터 3개월이 경과한 때로부터 일률적으로 그 매도청구권행사기간이 진행된다고 할 수는 없다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다68651 판결, 2010. 4. 29. 선고 2009다71688 판결은 반대의 취지로 보인다). 따라서 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
(3) 다음으로 원고가 이 사건 대상토지 외에 피고 1 소유의 잔여토지에 관하여도 매수하여야 한다는 피고 1의 주장에 관하여 보건대, 이 사건 대상토지의 매도로 인하여 위 피고 주장의 잔여토지가 그 본래의 용도로 사용될 수 없게 되었다는 등의 사정에 관한 주장, 입증이 없으므로, 위 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.
(4) 원고는 이 사건 대상토지의 가등기담보권자인 피고 2의 피담보채권이 3억 5천만 원임을 전제로 이 사건 대상토지의 가액에서 위 피담보채권을 공제한 잔액을 피고 1에게 지급함과 상환으로 이 사건 대상토지의 소유권이전등기절차이행을 구하고 있으나, 아래에서 보는 바와 같이 원고로 하여금 이 사건 대상토지의 가등기담보권자인 피고 2에게 이 사건 대상토지의 가액 전부를 상환 지급하도록 명하는 바이고, 그와 같이 이 사건 대상토지의 가액을 전부 담보가등기권자에게 지급하여야 할 경우 원고의 피고 1에 대한 소유권이전등기청구는 무조건 이행을 구하는 취지라고 할 것이며, 이 사건 대상토지에 그 가액을 초과하는 담보권이 설정되어 있는 마당에 원고로 하여금 피고 1에게 이 사건 대상토지의 가액을 지급하도록 명하는 것은 공평의 원칙상 타당하지 않다.
(5) 피고 2의 이 사건 대상토지에 관한 가등기담보권의 피담보채권이 5억 원임은 위에서 본 바와 같으므로, 이 사건 대상토지에 관한 매도청구권의 행사로서 이 사건 대상토지를 취득하게 되는 원고로서는 가등기담보 등에 관한 법률 제11조에 의하여 그 소유자의 지위에서 미리 피담보채권을 변제하고 그 담보가등기의 말소를 청구할 수 있고, 피고 2가 이 사건 매도청구권의 효력 및 피담보채권액에 관하여 다투고 있는 이상 이를 미리 청구할 필요도 있으며, 이 사건 대상토지의 가액이 피담보채권에 모자라는 470,845,470원이므로 피고 2는 피담보채권액이 아니라 이 사건 대상토지의 가액을 지급받은 다음 이 사건 각 담보가등기를 말소할 의무가 있다.
3. 반소청구
피고 1은 이 사건 매도청구권이 유효할 경우, 원고로서는 이 사건 대상토지 외에도 위 피고 소유의 잔여토지에 관하여도 매수하여야 하므로 그 매매대금을 위 피고에게 지급하여야 한다고 주장하면서 그 매매대금의 일부로서 2억 원의 지급을 구한다.
그러나 원고에게 이 사건 대상토지 외에 피고 1 소유의 잔여토지를 매수할 의무가 없음은 위에서 본 바와 같으므로, 이를 전제로 하는 위 피고의 반소청구는 더 나아가 살필 것 없이 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면, 원고의 본소청구는 이유 있어 이를 인용하고, 피고 1의 반소청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 노갑식(재판장) 류기인 김영주