【원고, 피상고인】
【주위적 피고】
대한토지신탁 주식회사
【예비적 피고】
【예비적 피고, 상고인】
한국공인중개사협회 (소송대리인 변호사 심우섭)
【원심판결】
부산지법 2012. 2. 24. 선고 2011나13712 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고 한국공인중개사협회가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 담보신탁의 법적 성격과 임대차계약 체결권한에 관한 법리오해 및 손해배상책임에서의 입증책임에 관한 법리오해의 상고이유에 대하여
신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니다( 대법원 2012. 7. 26. 선고 2012다33174 판결 등 참조).
원심은 제1심판결 이유를 인용하여, 주식회사 범양개발(이하 ‘범양개발’이라 한다)은 피고 대한토지신탁 주식회사(이하 ‘피고 회사’라 한다)와 부산 부산진구 (주소 생략) 소재 ○○○○○○○○ 137채에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 피고 회사에 그 소유권이전등기를 마쳐준 사실, 공인중개사인 예비적 피고 1의 중개로 원고 1은 ○○○○○○○○ 519호, 원고 2는 ○○○○○○○○ 803호(이하 위 2채를 합쳐 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 범양개발로부터 각 임차하는 내용의 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 원고들이 이 사건 건물에 입주하여 거주하던 중 범양개발이 부도가 났고 피고 회사의 소제기로 인하여 원고들은 임차보증금을 반환받지 못한 채 피고 회사에 이 사건 건물을 인도함과 아울러 이 사건 건물의 점유·사용에 따른 부당이득금을 반환한 사실 등 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고들이 피고 회사에 이 사건 임대차계약의 효력을 주장하려면 피고 회사의 사전승낙을 받아 계약을 체결하였어야 하는데 이를 인정할 아무런 증거가 없다는 등의 이유로 범양개발에 임대차계약 체결 권한이 있다는 원고들의 주장을 배척하고, 예비적 피고 1이 피고 회사의 승낙 없이 체결된 임대차계약은 피고 회사에 대하여 효력이 없다는 점 등에 대한 설명의무를 위반함으로 인하여 원고들이 임차보증금 및 피고 회사에 반환한 부당이득금 상당의 손해를 입었다고 판단하였다.
앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 담보신탁의 법적 성격 또는 신탁에 따른 소유관계와 임대차계약의 체결권한, 공인중개사의 과실과 중개의뢰인이 입은 손해 사이의 인과관계 및 손해배상책임에서의 입증책임 등에 관한 법리오해의 위법이 없다.
2. 공제금 보상한도에 관한 법리오해의 상고이유에 대하여
약관의 해석은, 신의성실의 원칙에 따라 당해 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개개 계약 당사자가 기도한 목적이나 의사를 참작함이 없이 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 보험단체 전체의 이해관계를 고려하여 객관적·획일적으로 해석하여야 하며, 위와 같은 해석을 거친 후에도 약관 조항이 객관적으로 다의적으로 해석되고 그 각각의 해석이 합리성이 있는 등 당해 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석해야 한다( 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다81633 판결, 대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다60305 판결 등 참조).
이러한 약관해석의 원칙에 의하면 “피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고 협회’라 한다)가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 합니다.”라고 규정하고 있는 피고 협회의 공제약관 제2조 제1항은 이를 ‘공제사고 1건당 보상한도’를 정한 것으로 해석함이 상당하다( 대법원 2012. 8. 17. 선고 2010다93035 판결 등 참조).
따라서 피고 협회의 공제약관 제2조 제1항이 ‘공제사고 1건당 보상한도’를 정한 것으로 본 원심의 결론은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 공제금 보상한도에 관한 법리오해의 위법이 없다.
3. 결론
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김용덕(재판장) 신영철 이상훈(주심)