【원 고】
주식회사 제니코퍼레이션 (소송대리인 법무법인 남명 담당변호사 최혁준)
【피 고】
【변론종결】
2016. 8. 19.
【주 문】
1. 원고에게,
가. 피고 주식회사 ○○○○○은
1) 원고로부터 500,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제1항 기재 부동산 중 별지 제1 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 510.6㎡의 하단 H빔 기둥 44개, 위 각 H빔 기둥과 연결된 상부의 H빔 및 철판 등 자주식 주차장을 철거하고, 위 토지 510.6㎡ 및 별지 목록 제2항 기재 부동산을 인도하고,
2) 2015. 8. 11.부터 위 가항 기재 자주식 주차장의 철거 및 위 1)항 기재 각 부동산의 인도 완료일까지 매월 49,500,000원의 비율로 계산한 금원을 지급하고,
나. 피고 2(원심: 피고 2), 피고 3은 피고 주식회사 ○○○○○과 공동하여
1) 별지 목록 제2항 기재 건물을 인도하고,
2) 2015. 8. 11.부터 별지 목록 제2항 기재 부동산의 인도 완료일까지 매월 49,500,000원의 비율에 의한 금원을 지급하고,
다. 피고 4는
별지 목록 제2항 기재 부동산 중 별지 제2 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나) 부분 메이크업, 헤어실 182㎡를 인도하라.
2. 원고의 피고 주식회사 ○○○○○, 피고 2, 피고 3에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용 중 원고와 피고 주식회사 ○○○○○, 피고 2, 피고 3 사이에 생긴 부분 중 1/3은 원고가, 나머지 2/3은 피고 주식회사 ○○○○○, 피고 2, 피고 3이 각 부담하고, 원고와 피고 4 사이에 생긴 부분은 피고 4가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
원고에게,
1. 피고 주식회사 ○○○○○은,
가. 원고로부터 500,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제1항 기재 부동산 중 별지 제1 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 510.6㎡의 하단 H빔 기둥 44개, 위 각 H빔 기둥과 연결된 상부의 H빔 및 철판 등 자주식 주차장을 철거하고, 별지 목록 기재 각 부동산을 인도하고,
나. 363,000,000원 및 2015. 8. 11.부터 위 가항 기재 자주식 주차장의 철거 및 별지 목록 기재 각 부동산의 인도 완료일까지 매월 66,000,000원의 비율로 계산한 금원을 지급하고,
2. 피고 2, 피고 3은,
가. 별지 목록 제1항 기재 부동산 중 별지 제1 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 510.6㎡의 하단 H빔 기둥 44개, 위 각 H빔 기둥과 연결된 상부 의 H빔 및 철판 등 자주식 주차장을 철거하고, 별지 목록 기재 각 부동산을 인도하고,
나. 피고 주식회사 ○○○○○과 연대하여 2015. 8. 11.부터 위 가.항 기재 자주식 주차장의 철거 및 별지 목록 기재 각 부동산의 인도 완료일까지 매월 금 66,000,000원의 비율에 의한 금원을 지급하고,
3. 피고 4는
주문 제1의 다항 기재 부동산을 인도하라.
【이 유】
1. 인정사실
가. 이 사건 임대차계약의 체결
1) 원고는 2011. 10. 25. 피고 주식회사 ○○○○○(이하 ‘○○○○○’이라 한다)과 사이에 원고 소유의 별지 목록 제2항 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 대하여 보증금 5억 원, 월차임 4,500만 원(부가가치세 별도), 임대차기간 2011. 10. 26.부터 2016. 10. 25.까지로 하여 임대차계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).
2) 이 사건 임대차계약 중 이 사건과 관련 있는 내용은 다음과 같다.
제3조: 임대차 보증금 및 임대료
1. 본 계약에 의한 보증금은 5억 원(\500,000,000)으로 한다.
2. 계약금은 2011년 10월 26일 5천만 원(\50,000,000)으로 하고,
잔금은 2011년 11월 25일 4억 5천만 원(\450,000,000)으로 한다.
3. 임대료는 월 4천5백만 원(\45,000,000)으로 한다.(V.A.T 별도)
단, 계약체결일로부터 2012년 10월 25일까지는 3천 8백만 원(\38,000,000)으로 한다.
4. 월 임대료는 매월 10일까지 납부한다. 연체시 연체익일부터 납부시까지 연 18%의 지체가산금을 추가하여 원고에게 납부하여야 한다.
5. 월세는 2012년 1월 9일까지 면제하기로 하되 만약 이전에 영업할 경우 그날로 결정한다.
제6조: 임대차 보증금의 인상
법령의 개정, 경제상의 변동, 토지 건물에 대한 공조공과의 인상 또는 기타 사유로 임대차 물건의 유지운영에 쓰이는 경비 또는 일반물가의 현저한 앙등이 생겼을 때에는 원고와 피고의 계약기간 중 2년마다 합의 조정하여 임대차 보증금, 임차료를 인상할 수 있다.
제7조: 설비설치 및 수선공사
1. 피고 ○○○○○이 임차한 건축물에 관련된 설비 및 시설을 변경하고자 하는 경우에는 사전에 원고의 동의를 얻어야 하며 피고 ○○○○○의 비용으로 부담해야 한다.
임대기간 종료시 피고 ○○○○○이 설치한 칸막이 및 기타 부수설비는 원고의 요청시 피고 ○○○○○이 원상복구 한다.
6. 피고 ○○○○○의 비용으로 건물증축 및 기타 모든 설비에 대하여 임차만료시 원고 또는 제3자에게 권리 행사를 할 수 없다.
제15조: 계약해지
원고는 하기 각 호의 경우 피고 ○○○○○에 대한 하등의 최고 없이 본 계약을 해지할 수 있다.
1. 피고 ○○○○○이 본 계약 각 조항의 규정을 위반하였을 경우
2. 피고 ○○○○○이 임차료 및 공익비, 기타 부담금의 납입을 60일 이상 연체하였을 경우 본 계약에 관한 소송은 건물의 소재지 관할 법원으로 한다.
3) 피고 ○○○○○은 이 사건 건물을 인도받아 웨딩홀 영업을 개시하였다.
4) 피고 ○○○○○은 2012년경 이 사건 건물 지상 1층 528.1㎡, 지상 2층 1,183.95㎡, 지상 3층 72.54㎡를 증축하였고(이하 ‘이 사건 증축부분’이라 한다), 별지 목록 제1항 기재 토지 중 별지1 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가)부분 510.6㎡(이하 ‘주차장 부지’라고 한다)에 자주식 주차장(이하 ‘이 사건 주차장’이라 한다)을 축조하였다.
나. 전대차계약의 체결 및 웨딩홀 운영 상황
1) 피고 ○○○○○은 2011. 12. 20. 소외 1, 피고 4와 사이에 별지2 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (나)부분(이하 ‘이 사건 헤어메이크업실’이라 한다)에 대하여 보증금을 2억 원으로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 헤어메이크업 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
2) 피고 ○○○○○은 2014. 9. 25. 피고 2와 사이에 이 사건 건물에 관하여 보증금을 3억 원, 월 차임을 4,950만 원, 임대차기간 2014. 9. 30.부터 2015. 9. 30.로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 웨딩홀 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
3) 피고 ○○○○○은 2014. 9. 30. 직권폐업되었고, 이후 피고 2는 피고 3과 이 사건 건물에서 ‘△○○○○○’이라는 상호로 현재까지 영업 중이다. 피고 3은 피고 2의 남편이자 피고 ○○○○○의 공동대표인 소외 2의 오빠이다.
다. 피고 ○○○○○의 차임 연체 및 원고의 이 사건 임대차계약 해지
1) 피고 ○○○○○은 2015. 6. 17.까지 피고 ○○○○○ 또는 ‘피고 2(△○○○○○)’ 명의로 매월 4,950만 원의 차임을 지급하여 왔으나, 이후 2015. 7.경부터 차임을 연체하였고, 원고가 이 사건 소를 제기한 이후인 2015. 11. 2.경 4,950만 원, 2015. 11. 30. 4,950만 원을 지급한 것 이외에는 차임을 지급한 것이 없다.
2) 원고가 피고 ○○○○○의 차임연체 및 무단전대 등을 이유로 하여 이 사건 임대차 계약을 해지한다는 취지의 이 사건 소장 부본은 2015. 9. 30. 피고 ○○○○○에 송달되었다.
【인정근거】
다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7, 9호증, 을가 제1 내지 6호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지
2. 피고 ○○○○○에 대한 청구에 관한 판단
가. 인도 및 철거 청구에 관하여
1) 청구원인에 관한 판단
위 인정사실에 의하면, 피고 ○○○○○이 2015. 7.경부터 2기 이상의 차임을 연체하여, 이 사건 건물의 임대인인 원고에게 이 사건 임대차 계약의 해지권이 발생하였고, 원고의 이 사건 임대차 계약 해지의 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 2015. 9. 30. 피고 ○○○○○에 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이 사건 임대차계약은 원고의 해지권 행사에 따라 2015. 9. 30. 적법하게 해지되었다. 따라서 피고 ○○○○○은 원고가 구하는 바에 따라 원고로부터 이 사건 임대차계약상 보증금인 5억 원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 주차장을 철거하고, 주차장 부지 및 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.
원고는 피고 ○○○○○에 대하여 주차장 부지를 제외한 나머지 별지 목록 제1항 기재 토지 전부를 인도할 의무가 있다고 주장하고 있으므로, 살피건대, 사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이어서 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이지, 건물의 점유자가 그 건물의 부지를 점유하고 있다고 볼 수 없는바(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결 등 참조), 이 사건 임대차계약은 이 사건 건물에 관한 임대차계약임은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 이 사건 주차장을 소유하면서 점유하고 있는 부분 이외에 별지 목록 제1항 기재 토지를 점유하고 있는 것으로 보기는 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 피고 ○○○○○의 항변 등에 관한 판단
가) 피고 ○○○○○은 원고가 세금계산서를 발행해주지 않아 차임을 지급하지 않은 것이므로, 차임지급을 연체한 것에 정당한 이유가 있다는 취지로 주장한다.
살피건대, 피고 ○○○○○이 원고에게 월차임과 함께 부가가치세를 지급하면 원고는 부가가치세법에 따라 피고 ○○○○○에게 세금계산서를 발행하여 주어야 하나, 이는 부가가치세 신고를 위한 것일 뿐 그것만으로는 원고의 세금계산서 발행의무와 피고 ○○○○○의 월차임 지급의무가 선이행관계 내지 동시이행관계에 있다고 보기는 어렵고, 또한 원고가 기존에 지급받은 부가가치세에 대하여 세금계산서를 발급하지 않았다고 하더라도, 그것만으로는 피고 ○○○○○이 새로 기한이 도래하는 월차임의 지급을 거절할 수 있다고 보기는 어렵다. 피고 ○○○○○의 주장은 받아들일 수 없다.
나) 피고 ○○○○○은 원고가 일방적으로 차임을 과다하게 인상하였고 이는 사실상의 이행거절에 해당하며, 신뢰훼손에 귀책이 있는 원고가 이 사건 임대차계약서 제6조 및 제18조에 따라 원만한 합의를 위한 상당한 노력을 다하지 않았으므로, 차임지급을 연체한 것에 정당한 이유가 있다는 취지로 주장한다.
그러나 갑 제4호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 피고 ○○○○○이 인상된 차임을 지급하지 아니하면 향후 재계약을 하지 않겠다는 취지의 의사를 표시하면서 인상 전 차임은 계속하여 수령하였던 사실을 인정할 수 있을 뿐이고, 나아가 일방적으로 차임을 과다하게 인상하였다는 점에 대하여는 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고가 차임 인상을 요구하였다는 사실만으로 이 사건 임대차계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 계약관계를 유지하기에 어려워 피고 ○○○○○이 차임지급을 거절해야 할 정도에 이르게 되었다고 볼 수 없으므로, 피고 ○○○○○의 이 부분 주장 역시 이유 없다.
다) 피고 ○○○○○은 이 사건 건물을 증축하는 등으로 유익비를 지출하였고, 이 사건 건물의 인테리어 비용 등을 지출하여 부속물매수청구권리가 있으므로, 이를 상환받을 때까지 이 사건 건물을 유치할 권리가 있다고 주장한다.
살피건대, 이 사건 임대차계약이 피고 ○○○○○의 차임 연체를 이유로 2015. 9. 30. 종료된 사실, 피고 ○○○○○이 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 건물을 인도 받은 후 증축공사를 하고 이 사건 주차장을 설치하였으며, 이 사건 임대차계약이 종료된 후에도 피고 ○○○○○이 피고 2, 피고 3을 통해 이 사건 건물을 점유하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같으나, 한편 이 사건 임대차계약서 제7조에 제6호에 “피고 ○○○○○의 비용으로 건물증축 및 기타 모든 설비에 대하여 임차만료시 원고 또는 제3자에게 권리 행사를 할 수 없다.”라고 규정한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이로써 피고 ○○○○○은 유익비상황청구권을 포기하였다고 봄이 상당하다. 또한 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245 판결 등 참조). 결국 피고 ○○○○○의 이 부분 주장은 어느 것도 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
피고 ○○○○○은 이에 대하여 이 사건 임대차계약서 제7조에 제6호는 “권리”라는 추상적 개념으로 임차인의 어떠한 권리행사도 금지한 것으로 피고 ○○○○○에게 지나치게 불리하여 무효이거나 위 규정만으로 유익비상환청구권을 포기하였다고 단정할 수는 없다고 주장한다. 살피건대, 유익비상환청구권에 관한 민법 제626조는 강행규정이 아니므로 당사자의 약정에 의하여 임차인이 이를 포기할 수 있는 것이고 이 조항에서 행사할 수 없다고 한 권리는 ‘피고 ○○○○○의 비용으로 증축 또는 시설한 건물 및 설비에 대한 권리’이므로 유익비상환청구권이 당연히 포함된다고 할 것이며, 비록 위 계약서 제7조 제6항에서 “권리”라는 용어를 이용해 다소 포괄적으로 규정하였더라도 피고들이 제출한 증거들만으로는 위 규정이 임차인인 피고 ○○○○○에게 지나치게 불리하여 무효라고 보기는 어렵다. 피고 ○○○○○의 이 부분 주장도 이유 없다.
나. 차임 및 부당이득반환청구에 관하여
1) 원고의 주장
원고는 2013. 10.경부터 피고 ○○○○○과 월차임을 6,000만 원(부가가치세 별도)으로 인상하기로 합의하였으나, 피고는 위 증가된 차임이 아닌 기존의 월차임인 4,500만 원(부가가치세 별도)만을 지급하였고, 이 사건 임대차계약이 종료된 이후에도 계속해서 이 사건 주차장 및 별지 목록 기재 각 부동산을 점유하면서 차임 상당의 부당이득을 얻고 있다. 따라서 피고 ○○○○○은 원고에게 2013. 10.경부터 2015. 7.분까지의 증가된 차임 상당액 3억 6,300만 원〔= 1,650만 원(6,600만 원 - 4,950만 원) × 22개월〕과 최종적으로 차임이 지급된 다음날인 2015. 8. 11.부터 이 사건 주차장 및 별지 목록 기재 각 부동산의 인도 완료일까지 매월 6,600만 원의 비율에 의한 미지급 차임 및 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다.
2) 판단
가) 미지급 차임 청구에 관하여
먼저 월차임이 6,000만 원(부가가치세 별도)으로 인상되었는지 본다. 살피건대, 갑 제3호증의 각 기재에 의하면, 원고가 2013. 11.부터 2014. 11.경까지 차임을 6,000만 원으로 한 세금계산서를 발행한 사실을 인정할 수 있으나, 한편 갑 제2, 7호증, 을가 제3호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고 ○○○○○은 단 한 번도 원고에게 6,000만원을 지급한 사실이 없는 점, ② 이 사건 임대차계약서 제6조에 의하더라도 임대차기간 중 2년마다 무조건 차임을 인상하기로 약정하였다고는 볼 수 없는 점, ③ 원고가 피고 3, 소외 2에게 차임을 지급할 것을 요구하면서, 인상된 차임이 지급되지 않은 점에 관하여는 별도로 문제삼지 아니한 점 등을 종합하여 보면, 위 인정사실 및 갑 제4, 6호증의 각 기재만으로는 이 사건 임대차계약상 차임이 6,600만원(부가가치세 포함)이라고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
따라서 이 사건 임대차계약상 차임은 여전히 4,950만 원(부가가치세 포함)이라고 할 것인데, 피고 ○○○○○이 피고 2, 피고 3을 통하여 2015. 8. 10.분까지의 차임을 원고에게 지급한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 ○○○○○은 원고에게 2015. 8. 11.부터 이 사건 임대차계약이 종료된 2015. 9. 30.까지 매월 4,950만 원(부가가치세 포함)의 비율로 계산한 미지급 차임을 지급할 의무가 있다.
나) 차임상당의 부당이득반환 청구에 관하여
또한 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약이 종료된 후에도 피고 ○○○○○은 피고 2, 피고 3을 통하여 이 사건 건물과 이 사건 주차장이 설치된 토지 부분을 사용함으로써 그 사용이익을 얻고 이로 인하여 원고에게 동액상당의 손해를 가하였다고 할 것이다. 따라서 피고 ○○○○○은 원고에게 위 각 부동산을 점유·사용함에 따른 부당이득을 반환할 의무가 있다.
부당이득 액수에 관하여 보건대, 통상의 경우 부동산의 점유·사용으로 인한 이득액은 차임 상당액이라 할 것이고, 당초 임대차계약에 있어서 차임에 상응하는 부가가치세를 별도 지급하기로 하는 약정이 존재하였으므로 차임 상당의 부당이득의 경우에도 그에 상응하는 부가가치세를 지급할 의무를 부담한다고 할 것이다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 등 참조).
따라서 피고 ○○○○○은 원고에게 2015. 10. 1.부터 이 사건 주차장의 철거 및 그 토지, 이 사건 건물 인도 완료일까지 매월 차임 상당액인 4,950만 의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
3) 결국 원고의 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
3. 피고 2, 피고 3에 대한 청구에 관한 판단
가. 이 사건 건물 인도청구에 관하여
1) 청구원인에 관한 판단
원고가 이 사건 건물의 소유권자이고, 피고 2, 피고 3은 ‘△○○○○○’ 영업을 하며 이 사건 건물을 점유·사용하고 있는 사실, 이 사건 임대차계약은 원고의 해지권 행사에 따라 2015. 9. 30. 적법하게 해지된 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고가 이 사건 소장 부본 송달을 통하여 피고 2, 피고 3에 대하여도 이 사건 임대차계약 해지를 통보한 사실은 기록상 명백하므로, 피고 ○○○○○과 전차인들인 피고 2, 피고 3 사이에서 체결된 이 사건 웨딩홀 임대차계약도 종료되었다. 따라서 피고 2, 피고 3은 피고 ○○○○○과 공동하여 원고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.
2) 피고 2, 피고 3의 항변 등에 관한 판단
가) 피고 2, 피고 3은 원고가 세금계산서를 발행해주지 않아 차임을 지급하지 않았고, 원고가 일방적으로 차임을 과다하게 인상하여 이는 사실상의 이행거절에 해당하므로 차임 연체에 정당한 이유가 있다는 취지로 주장하나, 피고 2, 피고 3이 주장하는 사유들만으로는 차임 연체에 정당한 이유가 있다고 볼 수 없음은 앞서 본 바와 같으므로 피고 2, 피고 3의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.
나) 피고 2, 피고 3은 피고 ○○○○○에게 유치권 또는 부속물매수청구권이 있으므로 적법한 전차인들인 피고들도 이 사건 건물을 점유할 정당한 권원이 있다는 취지로 주장하나, 역시 피고 2, 피고 3이 주장하는 사유들만으로는 차임 연체에 정당한 이유가 있다고 볼 수 없음은 앞서 본 바와 같으므로 피고 2, 피고 3에게 건물을 점유할 정당한 권원이 있다는 주장은 받아들이지 아니한다.
다) 피고들은 이 사건 웨딩홀 임대차계약은 원고의 동의를 얻은 적법한 전대차계약이므로, 위 피고들이 이 사건 건물을 점유할 적법한 권원이 있다는 취지로 주장한다.
임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하고(민법 제630조 제1항), 전대차는 임대차의 존속을 전제하는 것으로 임대인의 동의 있는 전차인이라도 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지되면 특단의 사정이 없는 한 임대인에 대해서 전차인의 전대인에 대한 권리를 주장할 수 없다(대법원 1990. 12. 7. 선고 90다카24939 판결 참조). 임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차 기간 및 전대차 기간이 모두 만료된 경우에는 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터잡아 목적물을 자신에게 직접 반환해 줄 것을 요구할 수 있으며(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다23996 판결 참조), 임차인과 전차인이 각 임대인에 대하여 부담하는 채무는 부진정연대관계에 있다.
살피건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약이 피고 ○○○○○의 채무불이행으로 해지되어 종료되었으므로, 원고가 이 사건 웨딩홀 임대차계약에 동의를 하였는지 여부와 상관없이 피고 2, 피고 3은 피고 ○○○○○과 공동하여 원고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다. 따라서 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.
나. 토지인도 및 이 사건 주차장 철거청구에 관하여
1) 원고의 주장
원고는 피고 2, 피고 3이 원고에게 피고 ○○○○○과 연대하여 이 사건 주차장을 철거하고, 별지 목록 제1항 기재 토지를 인도할 의무가 있다고 주장한다.
2) 판단
먼저 피고 2, 피고 3이 이 사건 주차장을 철거할 의무가 있는지 보건대, 피고 ○○○○○이 원고 소유의 별지 목록 제1항 기재 토지 중 일부분에 공작물인 이 사건 주차장을 설치한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 피고 2, 피고 3에게 이 사건 주차장의 법률상·사실상 처분권이 있음을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
다음으로, 별지 목록 제1항 기재 토지를 인도할 의무가 있는지 본다. 사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이어서 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이지, 건물의 점유자가 그 건물의 부지를 점유하고 있다고 볼 수 없는데(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결 등 참조), 피고 2, 피고 3은 이 사건 건물 및 이 사건 주차장의 점유자에 불과하므로 위 피고들이 위 건물 및 주차장에 대한 사실상의 처분권을 가지고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 사건 주차장 부지를 포함하여 별지 목록 제1항 기재 토지 전체를 점유하고 있다고 보기 어렵다. 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
다. 차임 및 부당이득반환 청구에 관하여
1) 원고의 주장
원고는 피고 2, 피고 3에 대하여 피고 ○○○○○과 연대하여 2015. 8. 11.부터 이 사건 주차장 및 별지 목록 기재 각 부동산의 인도 완료일까지 매월 6,600만 원의 비율에 의한 미지급 차임 및 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 주장한다.
2) 판단
가) 먼저 피고 2, 피고 3이 원고로부터 동의를 받은 적법한 전차인들인지 본다.
(1) 살피건대, 갑 제3, 8호증의 각 기재에 의하면, 원고는 2014. 11. 24.까지 피고 ○○○○○에게 세금계산서를 발급하고, 피고 2에게 세금계산서를 발급하는 것은 거절한 사실, 소외 2와 피고 ○○○○○을 공동으로 운영하였던 소외 3이 2014. 9. 25.경 원고와 피고 2 사이의 이 사건 건물에 관한 임대차계약서를 위조하고, 위 계약서를 △○○○○○홀 사업자 등록을 위해 행사하였다는 공소사실로 기소된 사실이 인정되므로, 피고 ○○○○○이 원고의 동의 없이 피고 2, 피고 3에게 이 사건 건물을 무단으로 전대하였다고 볼 여지는 있다.
(2) 그러나 다른 한편 갑 제6, 7호증, 을가 제3, 4호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 이에 의하면, 원고는 피고 2, 피고 3이 웨딩홀의 운영주체가 되었음을 알고 이 사건 웨딩홀 임대차계약에 동의하였다고 봄이 상당하고, 위 (1)항에서 인정한 사실만으로는 이를 뒤집기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 웨딩홀 임대차계약은 원고의 동의를 얻은 적법한 전대차계약이다.
① 피고 ○○○○○은 2014. 9. 25. 피고 2와 이 사건 웨딩홀 임대차계약을 체결한 뒤 2014. 9. 30. 직권폐업되었다.
② 이후 피고 2는 피고 3과 2014. 10. 1.경부터 '△○○○○○홀’이라는 상호로 사업자등록을 한 뒤 웨딩홀 운영을 시작하였다. 원고도 피고 2, 피고 3이 이 사건 건물에서 '△○○○○○홀’ 영업을 하는 것을 알고 있었다.
③ 피고 2는 2014. 10. 10.부터 ‘피고 2(△○○○○○)’명의 계좌로 원고에게 매월 차임을 지급하여 왔다.
④ 원고의 부사장인 소외 4와 원고의 대표이사 소외 5는 피고 3에게 차임 지급을 요청하였는데, 피고 3이 차임지급을 확인하여달라는 취지의 문자를 보냈을 때 ‘피고 2(△○○○○○)’명의 계좌로 지급한 것에 대해 전혀 이의를 제기하지 않았다.
나) 미지급 차임 및 차임상당의 부당이득에 관하여
이 사건 임대차계약상 차임은 4,950만 원(부가가치세 포함)임은 앞서 본 바와 같고, 민법 제630조 제1항에 의하면 임대인은 직접 전차인에게 차임 지급을 요구할 수 있으므로, 피고 2, 피고 3은 피고 ○○○○○과 공동하여 원고에게 2015. 8. 11.부터 이 사건 임대차계약이 종료된 2015. 9. 30.까지 매월 4,950만 원(부가가치세 포함)의 비율로 계산한 미지급 차임을 지급할 의무가 있다.
또한 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약이 종료된 후에도 피고 2, 피고 3이 이 사건 건물을 사용함으로써 그 사용이익을 얻고 이로 인하여 원고에게 동액상당의 손해를 가하였다고 할 것이고, 통상의 경우 부동산의 점유·사용으로 인한 이득액은 차임 상당액이라 할 것인 바, 피고 2, 피고 3은 피고 ○○○○○과 공동하여 원고에게 2015. 10. 1.부터 이 사건 건물의 인도완료일까지 매월 차임 상당액인 4,950만 원(부가가치세 포함)의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.
3) 결국 원고의 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
4. 피고 4에 대한 청구에 관한 판단
가. 청구원인에 관한 판단
원고가 이 사건 건물의 소유권자이고, 피고 4가 헤어메이크업실 영업을 하며 이 사건 헤어메이크업실을 점유·사용하고 있는 사실, 피고 ○○○○○이 2015. 7.경부터 2기 이상의 차임을 연체하여, 이 사건 건물의 임대인인 원고에게 이 사건 임대차 계약의 해지권이 발생하였고, 원고가 이 사건 임대차 계약 해지의 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 2015. 9. 30. 피고 ○○○○○에 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이 사건 임대차계약은 원고의 해지권 행사에 따라 2015. 9. 30. 적법하게 해지되었다. 원고가 이 사건 소장 부본 송달을 통하여 피고 4에 대하여도 이 사건 임대차계약 해지를 통보한 사실은 기록상 명백하므로, 피고 ○○○○○과 전차인인 피고 4 사이에서 체결된 전대차계약도 종료되었다. 따라서 피고 4는 적법하게 이 사건 헤어메이크업실을 전대받았는지 여부와 상관없이 피고 ○○○○○과 공동하여 원고에게 이 사건 헤어메이크업실을 인도하여 줄 의무가 있다.
나. 피고의 항변에 관한 판단
피고 4는 원고 또는 피고 ○○○○○으로부터 임대차보증금 2억 원 및 시설권리금 3,000만 원을 반환받을 때까지는 원고에게 이 사건 건물을 인도할 수 없다는 취지로 주장한다.
살피건대, 임대차계약이 종료하면 전대차계약도 당연히 종료되고, 이 때 임대인은 직접 전차인에 대하여 목적물의 반환을 청구할 수 있지만, 전차인은 임차인에 대한 보증금반환채권으로 이에 대항하지 못한다(대법원 1990. 12. 7. 90다카24939 판결 등 참조). 따라서 피고 4의 피고 ○○○○○에 대한 임대차보증금반환채권에 기한 동시이행항변은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
5. 결론
그렇다면, 원고의 피고 4에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 피고 ○○○○○, 피고 2, 피고 3에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 각 생략]
판사 김병식(재판장) 정현기 임한아