【원고, 항소인】
원고(소송대리인 법무법인 21세기종합법률사무소 담당변호사 서한기)
【피고, 피항소인】
피고(소송대리인 변호사 장정희)
【제1심판결】
광주지방법원 2016. 5. 3. 선고 2015가단50922 판결
【변론종결】
2017. 3. 22.
【주 문】
1. 제1심판결을 취소한다.
2. 피고는 원고에게 58,200,000원 및 이에 대하여 2016. 1. 27.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 소송총비용은 피고가 부담한다.
4. 제2항은 가집행 할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고는 광주 남구 (주소 생략) 지상 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층 상가건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 소유자이다.
원고는 피고로부터 위 건물 중 1층 일부와 2층 일부를 임차하여 커피전문점인 ‘○○○○○△△△△점’을 운영하던 사람이다.
나. 원고는 2009. 4. 22. 피고로부터 이 사건 건물 중 1~2층 일부 약 60평을 임대차보증금 1억 원, 차임 600만 원(부가가치세 별도), 임대차기간 2009. 4. 22.부터 5년(60개월)으로 정하여 임차하였다(이하 위 계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 그리고 원고는 그 무렵 피고에게 위 임대차보증금 1억 원을 모두 지급하고 위 건물에서 커피전문점인 ‘○○○○○△△△△점’을 운영하기 시작하였다.
다. 그 후 원·피고는 2010. 12.경 이 사건 임대차계약 내용을 변경하면서 아래와 같이 4개의 임대차계약서를 차례로 작성하였다. 아래 각 임대차계약서 상 보증금은 모두 1억 원 이다
순번임차목적물임대차기간차임주요특약사항증거①이 사건 건물 중 1층 일부 및 2층 전부 약 160평2010. 12. 25.부터 8년 (96개월)월 1,100만 원(부가가치세 별도)임차료는 계약일로부터 5년(60개월)동안 동결하고 이후에 조정키로 한다.을1②이 사건 건물 중 일층 일부 및 2층 일부 약 120평2010. 12. 25.부터 8년 (96개월)월 950만 원(부가가치세 별도)임차료는 계약일로부터 5년(60개월) 동안 동결하고 5년 후 재계약시 조정키로 한다.갑1-1③이 사건 건물 중 일층 일부 및 2층 일부 약 120평2010. 12. 25.부터 8년 (96개월)월 500만 원(부가가치세 별도)없음을2④이 사건 건물 중 일층 일부 및 2층 일부 약 120평2011. 1. 1.부터 5년 (60개월)월 950만 원(부가가치세 별도)임대시작일: 2011. 1. 1.갑1-2
라. 원고는 2015. 10. 2. 피고에게 ‘임대차계약 만기일이 도래함에 따라 재계약 의사가 없음을 알려드립니다’라는 내용의 내용증명우편을 보냈다.
이에 피고는 2015. 11. 19. 원고에게 ‘이 사건 임대차계약 기간은 2010. 12. 25.부터 8년(96개월)이고, 2015. 12. 26.부터 보증금을 2억 원으로, 차임을 1,400만 원으로 각 인상한다’는 내용의 내용증명우편을 보냈다.
마. 원고는 2015. 12. 30. 소외인(◇◇건설)과 위 ‘○○○○○△△△△점’에 대한 철거공사계약을 체결하였고, 소외인은 2015. 12. 31.부터 2016. 1. 5.까지 위 커피전문점 내 시설들에 대한 철거공사를 완료하였다.
바. 원고는 2016. 1. 26. 피고에게 ‘광주광역시 남구 (주소 생략)번지 원상회복하고 명도하고자 하였으나, 수령거절하여 위 장소의 열쇠를 보냅니다’라는 내용의 내용증명우편을 보내면서 임차부분의 열쇠를 반환했다.
그러나 피고는 열쇠를 수령한 후 2015. 2. 4. 원고에게 ‘임차인이 보낸 열쇠는 임대차기간이 만료되지 않아서 수령할 수 없으니 돌려보냅니다’라는 내용증명우편을 보내고, 열쇠를 돌려보냈다.
사. 원고는 2013. 8.경 이 사건 건물로부터 약 150~200m 정도 떨어진 곳에 ‘○○○○○△△△△점’과 별도의 커피전문점인 ‘○○○○○□□□□점’을 개업하였고, 현재까지 영업을 계속하고 있다.
아. 이 사건 건물 중 원고가 ‘○○○○○△△△△점’을 운영하던 부분은 현재까지 공실 상태로 남아있다. 2016. 1. 31.을 기준으로 원고가 피고에게 미지급한 차임은 총 4,180만 원이다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 11, 12, 17호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
1) 주위적 주장
원고는 이 사건 임대차계약을 체결하고 이 사건 건물에서 ‘○○○○○△△△△점을 운영하다가 2010. 12.경 위 건물 중 1층 일부 및 2층 일부 약 120평을 2010. 12. 25.부터 8년(96개월)간 임차하는 것으로 계약내용을 변경한 다음, 며칠 후 다시 임대차 기간을 2011. 1. 1.부터 5년(60개월)으로 변경하였다.
따라서 원고와 피고 사이의 임대차계약은 2015. 12. 31. 기간만료로 종료되었고, 원고는 위 제1의 마.바.항과 같이 철거공사를 완료하고 이 사건 건물에서 퇴거한 후 2016. 1. 26. 피고에게 열쇠를 반환하여 임차부분을 인도하였다.
그러므로 피고는 원고에게 임대차보증금 잔액 5,820만 원(임대차보증금 1억 원 - 2016. 1. 31.까지의 미지급 차임 4,180만 원) 및 이에 대하여 이 사건 건물의 인도일 다음날인 2016. 1. 27.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2) 예비적 주장
가) 원·피고는 2010. 12.경 이 사건 임대차계약 내용을 변경하면서 차임을 5년(60개월) 동안 동결하고 5년 후 재계약시 조정하기로 하였다. 그런데 5년 후 원·피고 사이에 월세에 관한 합의가 되지 않아 재계약이 체결되지 않았으므로 임대차계약은 종료되었고, 피고는 원고에게 위 임대차보증금 잔액 58,200,000원 및 이에 대하여 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나) 이 사건 임대차계약 내용에는 원고가 이 사건 건물의 주차공간을 사용하는 것이 포함되어 있었는데, 피고가 원고의 주차장 사용을 제한, 방해함으로써 원·피고 사이의 신뢰관계가 파괴되었다. 이에 원고는 이 사건 소장 부본의 송달로써 임대차계약을 적법하게 해지하였으므로, 피고는 원고에게 위 임대차보증금 잔액 58,200,000원 및 이에 대하여 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 피고의 주장
1) 원고의 주위적 주장에 대하여
원·피고는 이 사건 임대차계약 체결 후 2010. 12.경 이 사건 건물 중 1층 일부 및 2층 일부 약 120평을 2010. 12. 25.부터 8년(96개월)간 임대하는 것으로 계약내용을 변경하였으므로, 원·피고 사이의 임대차계약은 아직 종료되지 않았다.
위 제1의 다.③,④항 기재 각 임대차계약서는 원·피고가 세무서에 차임을 실제보다 적게 신고하기 위해 허위로 작성한 이면계약서에 불과하다.
2) 원고의 예비적 주장에 대하여
가) 원·피고가 2010. 12.경 이 사건 임대차계약 내용을 변경하면서 차임을 5년 동안 동결하고 5년 후 재계약시 조정하기로 한 것은 단순히 5년 후 차임을 다시 협의하여 정한다는 의미이고, 협의가 이루어지지 않으면 임대차계약이 종료된다는 의미는 아니다.
나) 피고가 원고의 주차장 사용을 제한하거나 방해하여 임대인으로서의 의무를 위반하지도 않았다.
3. 판단
가. 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료되었는지 여부
1) 처분문서의 진정성립이 인정되면 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 원칙적으로 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 그리고 법률행위가 통정허위표시라는 사실에 대하여는 이를 주장하는 사람에게 증명책임이 있다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다42529 판결 등 참조).
2) 위 제1의 다.항 기재 각 임대차계약서의 진정성립에 관하여는 원·피고 사이에 다툼이 없다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 위 각 임대차계약서 중 가장 마지막으로 작성된 위 제1의 다.④항 기재 임대차계약서(이하 ‘제④임대차계약서’라 한다)에 기재된 문언에 따라 이 사건 임대차계약 기간은 2011. 1. 1.부터 5년(60개월)이라고 할 것이다.
3) 피고는 제④임대차계약서가 허위로 작성된 이면계약서에 불과하다는 취지로 주장하나, 위 인정사실에 더하여 갑 제1, 11, 12호증, 을 제1, 2, 3, 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 따라 인정되는 아래와 같은 사정을 종합하면, 피고가 제출한 증거들만으로는 위 임대차계약서가 허위로 작성된 이면계약서라는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 임대차계약은 2015. 12. 31. 기간만료로 종료되었다.
가) 피고가 주장하는 8년의 임대차계약기간에 부합하는 취지의 각 사실확인서(을 제3호증의 1, 2, 을 제5호증)는, 그 작성자들이 이 사건 임대차계약체결 당시 직접 중개행위를 하거나 현장에서 직접 목격한 내용에 대한 진술이 아닌 점, 각 작성자들과 피고의 관계 등에 비추어 볼 때 위 각 사실확인서만으로 제④임대차계약서가 허위로 작성된 이면계약서이고, 이 사건 임대차계약 기간이 8년(96개월)이라고 단정할 수 없다.
나) 앞서 본 바와 같이 제④임대차계약서에는 임대시작일이 2011. 1. 1.로 기재되어 있다. 그런데 원고는 제④임대차계약서 작성 이후 2011. 3.경부터 2015. 10.경까지 차임을 매월 말일이나 초일에 지급해왔고, 피고는 그에 대해 별다른 이의를 제기하지 않았다.
다) 원·피고 모두 2010. 12.경 이 사건 임대차계약 내용을 변경하는 과정에서 세무서에 제출하기 위한 허위의 임대차계약서로 위 제1의 다.③항 기재 임대차계약서(이하 ’제③임대차계약서‘라 한다)를 작성한 사실은 인정하고 있다.
피고는 추가로 제④임대차계약서를 허위로 작성하게 된 경위와 관련하여, 제1심에서 ‘세무서에 차임을 실제보다 적게 신고하기 위해 제③임대차계약서를 작성한 후 세무사의 조언을 받아 세무서에 차임을 실제와 동일하게 신고하려 하였으나 제②임대차계약서에는 특약사항으로 ‘임차료 문제로 인하여 세무상 임대인에게 불이익이 발생시 50%씩 부담키로 한다’는 문구가 기재되어 있어 제②임대차계약서를 그대로 세무서에 제출하기 곤란하여 해당 문구만을 제외하고자 제④임대차계약서를 작성한 것이라고 주장하고 있다.
먼저 피고의 주장과 같이 세무서에 임대차계약 내용을 사실 그대로 신고하려는 상황이었다면 차임은 실제 차임을 그대로 기재하고, 임대차계약기간만 허위로 기재하고자 추가로 허위의 제④임대차계약서를 작성할 만한 사정은 보이지 않는다.
이에 대하여 피고는 제1심에서 제④임대차계약서에 임대차기간을 5년(60개월)으로 기재한 것은 착오로 인한 것이라는 취지로 주장하였다. 그러나 임대차계약의 가장 중요한 부분인 임대차기간을 착오로 잘못 기재하였다는 것은 쉽게 납득하기 어려울 뿐만 아니라, 원·피고가 제④임대차계약서의 특약사항으로 임대시작일을 2011. 1. 1.로 명시한 것에 비추어 보면, 피고가 제④임대차계약서를 작성할 당시 임대시작일 및 임대차계약기간 기재내용을 인식한 상태에서 작성한 것으로 판단된다.
더욱이 피고가 이 법원에 이르러 ‘제③임대차계약서 작성 이후 세무사의 조언을 받아 제④임대차계약서를 작성하면서 5년 후 차임을 조정하기로 한 특약을 감안하여 세무신고의 편의상 제④임대차계약서의 임대차기간을 의도적으로 5년(60개월)으로 기재하였다’는 취지로 주장내용을 변경하고 있는데, 그 기재하게 된 경위에 대한 피고의 주장은 일관성이 없다.
라) 위 제1의 다.①,②항 기재 각 임대차계약서에는 별도의 특약사항이 첨부되어 있고, 원·피고가 각자 소지하고 있는 임대차계약서 사이에 간인이 되어 있는 반면, 제④임대차계약서에는 별도의 특약사항이 첨부되어 있지 않고, 원·피고가 각자 소지하고 있는 임대차계약서 사이에 간인도 없는 사실은 인정된다.
그러나 앞서 본 바와 같이 제④임대차계약서의 진정성립이 인정되는 이상, 위 계약서의 진정성립에 직접 영향을 미치지 않는 간인이나 특약사항의 유무 등 부차적인 사실들만으로 제④임대차계약서가 허위로 작성된 것이라고 쉽게 단정할 수는 없다.
마) 그 밖에 달리 제④임대차계약서의 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 다른 반증은 보이지 않는다.
오히려 원·피고가 제④임대차계약서의 특약사항으로 임대시작일을 2011. 1. 1.로 명시한 것에 비추어 보면, 원·피고는 2010. 12.경 이 사건 임대차계약에 따른 임차목적물의 면적을 확대하면서 임대차기간을 8년(96개월)로 연장하기로 하고 위 제1의 다.①,②항 기재 각 임대차계약서를 작성하였다가, 다시 임대차기간을 원래의 5년으로 단축하기로 합의하면서 제④임대차계약서를 새로 작성하고, 임대시작일을 명기한 것으로 보인다.
더욱이 원고가 2013. 8.경 이 사건 건물로부터 불과 약 150~200m 정도 떨어진 곳에 ‘○○○○○△△△△점’과 별도의 ‘○○○○○□□□□점’을 개업하였는데, 새로운 점포를 임차하게 된 시기 및 경위, 본사의 승인 경위 등에 비추어 볼 때, 원고는 이 사건 임대차계약이 2015. 12. 31. 기간만료로 종료되는 것에 대비하여 미리 이 사건 건물을 대체할 다른 상가 건물을 찾아 새로 임대차계약을 체결한 다음, 위 ‘○○○○○□□□□점’을 개업한 것으로 판단된다.
나. 원고가 이 사건 건물 중 임차부분을 피고에게 인도하였는지 여부
1) 임대차가 종료된 경우 임차인은 임대인에게 임대차목적물을 인도할 의무가 있고, 임대차목적물의 인도란 임대차목적물에 대한 임차인의 사실상 지배인 점유를 사회관념상 동일성을 유지하면서 임대인의 지배로 이전하는 것을 말한다.
2) 위 인정사실에 따르면, 원고는 이미 2016. 1. 5.경 이 사건 건물 중 원고의 임차부분에 원고가 설치했던 ‘○○○○○△△△△점’의 시설들을 모두 철거하고, 위 임차부분에서 퇴거한 사실이 인정된다.
또한 원고는 원상회복을 마친 후 피고에게 점포를 명도하려 하였으나 피고가 거절하자 2016. 1. 26. 위 임차부분의 열쇠를 피고에게 보낸 후 위 임차부분에 대한 점유를 전혀 주장하지 않았고, 피고가 위 열쇠를 원고에게 돌려보낸 것은 피고의 자의에 의한 것으로 보일 뿐, 위 임차부분은 여전히 공실로 남아있어 피고가 언제든지 다른 임차인에게 임대할 수 있는 상황으로 보인다.
3) 따라서 원고는 2016. 1. 5.경 위 임차부분에 원고가 설치한 시설들을 모두 철거한 후 퇴거하고, 2016. 1. 26. 열쇠를 피고에게 반환함으로써 위 임차부분에 대한 사실상 지배를 피고에게 이전하였다고 판단되므로, 위 임차부분을 피고에게 모두 인도하였다.
다. 소결론
그러므로 피고는 원고에게 임대차보증금 잔액 5,820만 원(임대차보증금 1억 원 - 2016. 1. 31.까지의 미지급 차임 4,180만 원) 및 이에 대하여 이 사건 건물의 인도일 다음날인 2016. 1. 27.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용하여야 할 것인데, 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심판결을 취소하고 피고에게 위 금액의 지급을 명하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 이태웅(재판장) 이강호 서지원