【원고, 상고인】
【피고, 피상고인】
【원심판결】
서울고법 2006. 9. 6. 선고 2005나95046 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 위 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 재건축결의의 무효 등의 점에 대하여
가. 재건축비용의 개산액과 분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이므로 재건축결의에서 누락하여서는 아니 되는 것이기는 하나, 이를 정하는 방법은 재건축의 실행단계에서 다시 비용분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 기준을 정하면 충분하다고 할 것이다( 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다15996 판결, 대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552, 19569 판결 등 참조).
원심은, 피고 조합이 1999. 5. 29.자 창립총회에서 재건축결의를 한 이후 2000. 12. 16. 송파구청장으로부터 주택조합설립인가를 받을 당시까지 83.7%의 구분소유자들의 동의를 받았고, 2003. 10. 31.까지 미동의자 4인을 제외한 모든 구분소유자들로부터 재건축결의 서면동의서를 교부받아 서면에 의한 결의를 한 사실, 피고 조합이 1999. 5. 29.자 재건축결의 전후로 구분소유자들로부터 제출받은 ‘재건축결의 및 사업계획 동의서’에는 신축건물의 대지면적, 규모, 건물연면적 등 신축건물의 설계 개요와 이 사건 재건축에 소요되는 총비용 537,884,000,000원이 제시되어 있고, 비용분담에 관하여는 ‘신축건물의 건축비는 잉여 건축물의 매각(분양)대금으로 충당하고, 부족분은 조합원 입주평형에 따라 공정하게 부담한다’고 기재되어 있는 사실, 1999. 5. 29.자 총회 당시 조합원들에게 배포된 ‘창립총회 회의자료’에는, ‘사업성 검토’라는 항목으로 이 사건 재건축 사업에 적용될 용적률과 일반분양가, 평당 건축비에 따른 조합원들의 추가부담금이 예시되어 있고, ‘사업계획안’의 항목으로 신축 아파트의 건축 규모와 내역이 각 예시되어 있으며, 이 사건 재건축에 참여를 희망한 2개 사업단으로부터 각 제시받은 건축비용의 명세 또한 그 내용에 포함되어 있는 사실, 1999. 5. 29.자 총회에서 결의된 피고 조합의 정관은, 비용분담에 관하여 조합은 사업시행에 필요한 비용에 충당하기 위하여 조합원에게 경비를 부과, 징수하되, 그 경비는 면적, 이용상황을 고려하여 공평하게 부과하며, 조합원이 출자한 종전의 주택 면적을 기본으로 산정한 주택의 분양대상면적과 사업시행 후 조합원이 분양받을 주택의 규모에 차이가 있을 때에는 일반분양을 위하여 산정하는 단위면적당 가격을 기준으로 환산한 금액으로 비용을 부담하는 것으로 정하고 있는 사실 등을 인정한 다음, 피고 조합은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제3항에서 정하고 있는 재건축비용의 개산액과 분담에 관한 사항에 관하여 전체 조합원의 5분의 4 이상의 동의를 얻어 재건축결의를 한 것으로 봄이 상당하다는 취지로 판단하였다.
앞에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 재건축비용의 개산액과 분담에 관한 사항에 관한 재건축결의의 성립에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
그리고 원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면, 피고 조합은 재건축결의 단계에서 용적률을 제시하며 각 평당 분담액의 추산치 및 분담기준을 제시하였으므로 이로써 충분하다고 할 것이고, 더 나아가 각 조합원들이 보유하는 구분건물의 평형별로 세분하여 신축되는 구분건물의 분담액 또는 분담기준을 다시 제시할 필요까지는 없다고 할 것이므로, 이 점을 들어 이 사건 재건축결의가 분담액 또는 분담기준의 정함이 없어 무효라는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
나. 유효한 재건축결의가 있었는지의 여부는 반드시 최초의 관리단집회에서의 결의에만 한정하여 볼 것은 아니고 비록 최초의 관리단집회에서의 재건축동의자가 재건축에 필요한 정족수를 충족하지 못하였다고 하더라도 그 후 이를 기초로 하여 재건축 추진과정에서 구분소유자들이 재건축에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 재건축결의 정족수를 갖추게 된다면 그로써 관리단집회에서의 결의와는 별도의 재건축결의가 유효하게 성립한다고 보아야 할 것이고( 대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결, 대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552, 19569 판결 등 참조), 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에는 재건축결의의 시기에 관하여 아무런 제한을 두지 않고 있으므로, 재건축결의가 반드시 재건축조합의 창립총회일에 함께 이루어져야 한다고 볼 근거는 없다고 할 것이다( 대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결, 대법원 2007. 9. 20. 선고 2006다9842 판결 등 참조).
원심은 창립총회 이후 2000. 12. 16. 송파구청장으로부터 주택조합설립인가를 받을 당시까지 계속된 재건축결의동의서의 집적을 통하여 83.7%의 구분소유자들의 동의를 받은 이상 1999. 5. 29.자 재건축결의는 유효하다는 취지로 판단하였는바, 위 법리에 비추어 살펴보면, 원심판결의 이유에 다소 부적절한 점이 있으나 원심의 위와 같은 판단은 결국 2000. 12. 16.까지 계속된 재건축동의서의 집적에 의해 그 무렵 서면에 의한 재건축결의가 성립된 것으로 보는 취지라고 할 것이므로 그 결론은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 재건축결의의 성립이나 시기 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.
다. 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 관리처분계획안 결의의 내용이 재건축결의에서 정해진 조합원의 비용분담에 관한 사항 등과 비교하여 그 동일성을 상실하였다고 볼만한 자료를 찾아볼 수 없으므로, 이를 전제로 이 사건 관리처분계획안 결의에 특별다수의 의결정족수가 필요하다는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
2. 평형 배정 등에 관한 형평의 원칙 위반의 점 등에 대하여
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제3항, 제4항에 의하면 재건축의 결의를 할 때에는 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항과 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항을 정하여야 하고, 위와 같은 사항은 각 구분소유자 간의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 아니 되므로, 재건축의 결의가 위와 같은 사항에 관하여 각 구분소유자 간의 형평에 현저히 반하는 경우에는 이러한 재건축결의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 할 것이다 ( 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다11404 판결 참조). 그런데 대규모의 재건축 사업에 있어서는 신건물의 건축과 관련한 관계법령상의 규제, 사업부지의 위치 및 형상, 주변 편의시설로의 접근성, 조합원들이 종전에 소유하고 있는 건물의 평형과 대지권 지분의 분포 및 용적률 등을 고려하여 최적의 효율성과 사업성을 발휘하도록 신건물의 배치 및 설계를 하게 되므로, 그 과정에서 각 구분소유자에게 귀속되는 신건물의 구분소유권은 그 위치, 면적, 층수에 차이가 발생하는 것이 불가피한 측면이 있고, 따라서 신건물의 구분소유권의 귀속이 각 구분소유자 간의 형평에 반하는지 여부를 판단함에 있어서는 단순히 각 구분소유권의 위치, 면적, 층수에 차이가 있다는 점만을 고려할 것이 아니라, 그와 같은 차이가 발생하게 된 경위, 신건물의 배치 및 설계상의 합리성 및 경제적 타당성, 조합원들이 종전에 소유하고 있는 구분건물의 평형과 대지권 지분의 분포와 그 권리가격의 크기, 구분소유권 배분방식의 형평성, 각 구분소유권의 재산적 가치에 대한 불균형의 정도, 그 불균형을 줄일 수 있는 다른 방법의 존재 가능성, 불이익을 입은 구분소유자에 대한 적절한 보상 여부, 재건축의 결의나 관리처분계획안 결의시 구분소유권의 귀속 등에 관하여 다수 조합원들이 소수 조합원들에게 부당하게 불이익을 강요하였는지 여부 등 제반 사정을 종합하여 판단하여야 할 것이다( 대법원 2007. 9. 20. 선고 2006다9842 판결 참조).
원심은, 조합원들이 보유하고 있던 이 사건 아파트 15평형과 17평형의 권리가액을 산정함에 있어서 반드시 각 평당 권리가액을 동일하게 정하고 그 면적에 비례하여 평가하여야 형평에 부합한다고 할 수는 없고, 17평형 조합원에 대하여 권리가액을 더 높게 평가한 것과 별도로 평형 배정에 우선적인 권리를 부여한 것은 15평형 조합원보다 더 많은 재산을 이 사건 재건축 사업에 투입한 것을 고려한 조치로서 현저히 형평에 반한다고 보기에는 부족하며, 15평형 조합원이 국민주택규모 이상의 주택에 배정된 경우 17평형 조합원과 달리 20,000,000원을 추가로 부담한다는 내용 또한 재건축 사업에 17평형 조합원보다 적은 재산을 투입하였음에도 큰 평형의 아파트를 분양받은 점을 감안한 것으로 근거 없는 차별이라고 볼 수 없으며, 이 사건 관리처분계획안 결의는 조합원이 분양받는 평형에 따라 그에 상응하는 부담금을 납부하거나 25평형 조합원의 경우는 오히려 조합으로부터 환급금을 수령하는 것으로 규정하고 있고, 상대적으로 큰 평형의 아파트에 대하여는 그 평당 분양대금을 작은 평형의 아파트에 비하여 높게 책정하고 있어 조합원 사이의 분양받을 신건물의 면적 또는 가액의 차이를 합리적으로 조정하고 있는 점을 감안할 때, 조합원 사이에 분양받을 신건물의 면적 또는 가액의 차이가 있다고 하여 형평에 반한다고 인정하기는 어렵고, 17평형 조합원의 수는 전체 조합원 수의 10%에도 미치지 못하고 있어 17평형 조합원에 대하여 유리하게 이 사건 각 관리처분계획안 결의가 이루어졌다고 하더라도 이를 다수의 횡포라고 볼 수는 없으며, 각 재건축 조합별 사업 여건의 차이, 재건축 단지의 지역적 특수성, 조합원들의 의사의 차이 및 재건축 사업의 종합적 성격 등을 고려할 때 유사한 재건축단지 내지 인근의 재건축단지와의 단순한 산술적 비교만으로 피고 조합의 이 사건 관리처분계획결의가 형평의 원칙에 어긋난다고 보기는 어렵고, 한정된 면적의 대지에 재건축 사업을 시행함에 있어 사업 수익을 최대화하여 조합원들의 비용부담을 최소로 줄이면서 분양될 아파트에 대한 조합원들의 다양한 욕구를 충족시킬 필요가 있는 점 등 여러 사정을 고려할 때, 결국 이 사건 관리처분계획안 결의 중 비용분담 및 신건물의 구분소유권 귀속에 관한 내용이 실질적인 형평에 반하여 현저하게 불공정하게 된다고 볼 수 없다는 취지로 판단하였다.
앞에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 관리처분계획안 결의에 있어서 형평의 원칙에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 또한 위와 같이 이 사건 관리처분계획안의 평형 배정 등이 구분소유권의 귀속에 관하여 형평이 유지되도록 정한 재건축결의의 내용을 변경한 것이라고 볼 수 없는 이상, 이 사건 관리처분계획안 결의가 재건축결의를 변경하는 것임을 전제로 특별다수의 의결정족수가 필요하다는 상고이유의 주장도 받아들이지 아니한다.
그리고 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 아파트 15평형과 17평형 아파트에 대한 권리가액 산정의 기초가 된 2개의 감정평가기관의 감정평가가 불합리하게 결정되었다는 원고의 주장에 대하여 그 판시 증거들만으로 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 부분 증거를 취사선택하고 증거의 증명력을 비교·평가하면서 논리와 경험의 법칙에 위배하였다고 할 수 없으므로 이를 다투는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
3. 2004. 5. 29.자 총회결의에 관한 서면결의서 위조 등의 하자의 점에 대하여
원심은 이 사건 2004. 5. 29.자 총회결의와 관련하여 서면결의서의 위조, 인감도장과 인감증명서의 인영의 상이, 날인 생략 등의 하자를 인정할 증거가 없다고 판단하였는바, 원심이 이 부분 증거를 취사선택하고 증거의 증명력을 비교·평가하면서 논리와 경험의 법칙에 위배하였다고 할 수 없으므로 이를 다투는 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
4. 정관개정에 관한 서면결의의 방식 및 대의원회에 대한 위임의 범위의 점에 대하여
가. 구 도시 및 주거환경정비법(2003. 5. 29. 법률 제6893호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 부칙 제7조 제1항은 ‘사업시행방식에 관한 경과조치’라는 표제로 “종전 법률에 의하여 사업계획의 승인이나 사업시행인가를 받아 시행중인 것은 종전의 규정에 의한다.”고 규정하고 있는바, 구 도시정비법이 시행되기 전의 재건축 사업에 대하여 사업계획의 승인을 얻으면 원칙적으로 행정청의 관여는 종료되고 조합원은 이로써 분양받을 권리(입주자로 선정된 지위)를 취득하게 되며 ( 대법원 2007. 6. 15. 선고 2005두5369 판결 참조), 원래 재건축조합의 운영과 조합원 사이의 권리분배 및 신축된 건물 또는 대지의 소유권 이전 방식 등은 일반 민법 등에 의하여 자율적으로 이루어질 것이 예정되었던 것이어서, 이미 사업계획의 승인을 얻은 재건축조합에 대하여 구 도시정비법에 의한 절차나 방식에 따라 잔존 사업을 시행할 필요성이나 합리성이 있다고 볼 수 없다. 그리고 구 도시정비법 제6조는 ‘정비사업의 시행방법’이라는 표제로 그 제3항 본문에서 “주택재건축사업은 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하는 방법에 의한다.”고 규정하고 있는바, 위 조항은 구 도시정비법 부칙 제7조 제1항에 의하여 구 도시정비법의 적용이 배제되는 ‘사업시행방식’에 관한 규정이라고 볼 수 있고, 위와 같이 구 도시정비법에 핵심적인 조항이라고 할 수 있는 관리처분계획의 인가와 이를 기초로 한 이전고시에 관한 조항 등이 위 부칙 조항에 의하여 배제된다면 그 밖의 세부적인 구 도시정비법의 절차나 방식에 관한 규정들 역시 배제된다고 보는 것이 자연스러운 해석이다.
따라서 재건축조합의 경우 구 도시정비법 부칙 제7조 제1항에서 종전의 규정에 의하도록 한 ‘사업시행방식’은 특별한 사정이 없는 한 구 도시정비법 제3장 ‘정비사업의 시행’에서 규정하고 있는 방식이나 절차를 모두 포함한다고 할 것이므로 이러한 방식이나 절차에 관한 사항은 종전의 규정에 의하여 규율되어야 할 것이다.
나. 구 도시정비법 시행 이후 일부 개정된 도시 및 주거환경 정비법(2005. 1. 14. 법률 제7335호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘개정 도시정비법’이라고 한다) 제20조 제4항, 제17조, 같은 법 시행령(2004. 12. 3. 대통령령 제18594호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘같은 법 시행령’이라고 한다) 제28조 제4항 본문에 의하면, 정관의 변경에는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 하고, 그 동의는 인감도장을 사용한 서면동의의 방법에 의하며 이 경우 인감증명서를 첨부하도록 규정되어 있는바, 이러한 서면동의의 방법은 재건축조합의 정관변경에 필요한 절차나 방식에 관한 것이어서 앞에서 본 법리에 비추어 보면 이는 구 도시정비법 부칙 제7조 제1항에서 정한 ‘사업시행방식’에 포함된다고 봄이 상당하므로, 이러한 사항에 대하여는 구 도시정비법의 적용이 배제된다고 할 것이다. 따라서 구 도시정비법 시행일 전인 2002. 11. 29. 송파구청장으로부터 이 사건 재건축에 관한 사업계획승인을 받은 피고 조합의 조합원들이 이 사건 2004. 5. 29.자 정관개정에 관한 서면결의를 함에 있어서 개정 도시정비법 제20조 제4항, 제17조, 같은 법 시행령 제28조 제4항 본문에서 정한 인감도장의 날인 및 인감증명서의 첨부 등의 방법에 의하지 아니하였다고 하여 그 서면결의가 무효라고 볼 수는 없고, 위와 같이 개정 도시정비법의 관련 조항들이 적용되지 아니하는 이상 조합원들의 진정한 의사에 의하여 성립되었다는 점에 관하여 확인이 불가능하다는 등의 특별한 사정이 없는 한 피고 조합의 조합원들이 작성한 서면결의서에 반드시 인감도장이 날인되고 인감증명서가 첨부되어야만 유효하다고 볼 근거는 없다.
같은 취지의 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 구 도시정비법 부칙 제7조 제1항의 해석·적용과 서면결의의 방식에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
다. 개정 도시정비법 제24조 제3항 제10호는 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항 중의 하나로 ‘ 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 수립 및 변경( 제48조 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 변경을 제외한다)’을 규정하고 있는 한편, 개정 도시정비법 제28조 제4항은 주택재건축사업의 경우에는 사업시행계획의 작성에 관하여 토지소유자와 토지 등 소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다고 규정하고 있고, 개정 도시정비법 제25조 제2항의 위임에 따라 같은 법 시행령 제35조는 총회의 의결사항 중 대의원회가 대행할 수 없는 사항을 규정하면서 그 중 하나로 개정 도시정비법 제24조 제3항 제10호의 사항을 규정하고 있는 한편 사업시행계획의 작성 및 변경에 관하여는 이를 규정하고 있지 아니한바, 일정한 총회의 의결사항에 관하여 대의원회의 대행을 금지하는 개정 도시정비법 제24조, 제25조 제2항, 제28조 제4항 및 같은 법 시행령 제35조는 관리처분계획이나 사업시행계획의 수립 및 변경에 관한 사항을 어떠한 주체가 어떠한 방법으로 결정할 것인지에 관한 절차적 규정으로서 이는 구 도시정비법 부칙 제7조 제1항에서 정한 ‘사업시행방식’에 포함된다고 봄이 상당하므로, 이러한 사항에 대하여는 구 도시정비법의 적용이 배제된다고 할 것이다.
원심판결 이유와 기록에 의하면, 피고 조합은 2004. 5. 29.자 임시총회에서 제4호 안건으로 피고 조합의 조합원의 의무나 부담금이 중대하게 수반되지 아니하는 관리처분계획 변경에 관한 사항, 기타 사업추진상 긴급을 요하거나 경미한 사업계획변경에 관한 사항 등을 대의원회에 위임하기로 하는 안건을 상정하고 그 안건을 가결시킨 사실, 피고 조합은 그 안건의 상정 배경에 관하여 “사업진행에 있어 경미한 사항에 대하여 대의원회에 위임함으로써 사업지연으로 인한 사업비의 증가 등을 최소화함으로써 성공적인 재건축사업을 성공적인 재건축정비사업을 진행하고자 합니다.”라고 밝히면서 “관리처분계획(안) 인준 이후 일반분양 아파트의 분양가 증감 등으로 총수입금 변동비율 2% 이내와 경미한 사업시행 변경은 별도의 총회를 개최하는 대신 대의원회에서 의결한 후 사업을 시행하도록 하며 조합원에게는 서면으로 보고한다. 단, 증감에 대한 정산은 조합청산시 지급 또는 징수하기로 한다.”고 설명한 사실 등을 알 수 있다.
앞에서 본 법리에 비추어 보면, 피고 조합의 조합원들의 위와 같은 대의원회에의 위임결의에 대하여는 개정 도시정비법 제24조, 제25조 제2항 및 같은 법 시행령 제35조 등이 적용되지 아니하므로 위 규정들에 저촉되는 위임결의를 하였다고 하여 그 결의가 무효로 될 수는 없다고 할 것이고, 나아가 위와 같은 안건 상정의 동기 및 경위, 대위원회에의 위임 필요성 및 그 위임의 범위 등에 비추어 보면, 위와 같은 위임결의가 피고 조합의 총회의 권한을 박탈하거나 형해화하는 무효의 결의라고 보기는 어렵다고 할 것이다.
같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 구 도시정비법 부칙 제7조 제1항의 해석과 총회의결사항의 대의원회에 대한 위임 범위에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
5. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김영란(재판장) 이홍훈 김능환(주심) 차한성