【원고, 항소인】
원고 (소송대리인 법무법인 로우 담당변호사 황인상)
【피고, 피항소인】
가재울뉴타운3구역주택재개발정비사업조합 (소송대리인 변호사 윤영현 외 1인)
【제1심판결】
서울서부지방법원 2013. 4. 19. 선고 2011가합16233 판결
【변론종결】
2016. 9. 21.
【주 문】
1. 당심에서 교환적으로 변경된 청구에 따라, 피고는 원고에게 1,364,653,901원 및 이에 대하여 2016. 6. 25.부터 2016. 10. 26.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송총비용의 40%는 피고가, 나머지 60%는 원고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 9,000,371,972원 및 그 중 400,670,000원에 대하여는 2008. 5. 1.부터, 7,155,800,972원에 대하여는 2011. 9. 4.부터, 1,443,901,000원에 대하여는 2013. 11. 23.부터 각 이 사건 판결선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 청산금 청구 부분의 소를 취하하고, 2009. 9. 26.부터 2009. 11. 29.까지의 임료 상당의 손해배상금청구의 소를 수용재결신청 지연에 따른 손해배상, 불법점유로 인한 손해배상 또는 부당이득, 별지 목록 제7항 기재 부동산의 강제철거로 인한 손해배상청구의 소로 교환적으로 변경하였다).
2. 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 10,916,572,443원 및 그 중 400,670,000원에 대하여는 2008. 5. 1.부터, 1,765,314,850원에 대하여는 2009. 11. 30.부터, 7,155,800,972원에 대하여는 2011. 9. 4.부터, 1,594,786,621원에 대하여는 2013. 11. 23.부터 각 이 사건 판결 선고일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 당사자의 관계
⑴ 피고는 서울 서대문구 (주소 생략) 일대 238,899㎡를 사업시행구역으로 하는 가재울뉴타운3구역주택재개발정비사업(이하 ‘이 사건 정비사업’이라 한다)을 시행할 목적으로 설립된 조합이다.
⑵ 원고는 이 사건 정비사업구역 내에 있는 별지 목록 기재 각 부동산의 소유자이다.
나. 피고의 이 사건 정비사업 추진 경과
⑴ 피고는 2007. 9. 4. 서울특별시 서대문구청장으로부터 사업시행기간을 ‘사업시행인가일로부터 3년’으로 하여 사업시행인가를 받고, 위 사업시행계획이 서울특별시 서대문구 고시 제2007-94호로 고시됨으로써, 피고의 사업시행기간이 2010. 9. 3.까지로 정하여졌다.
⑵ 피고는 조합원들의 분양신청 내용을 토대로 관리처분계획을 수립하여 2008. 4. 22. 서울특별시 서대문구청장으로부터 관리처분계획을 인가받고, 위 관리처분계획이 서울특별시 서대문구 고시 제2008-40호로 고시되었다.
⑶ 이후 피고는 2008. 12. 31. 사업시행기간을 ‘사업시행인가일로부터 4년’으로 하여 사업시행변경인가를 받고, 위 사업시행계획이 서울특별시 서대문구 고시 제2008-121호로 고시됨으로써, 피고의 사업시행기간이 2011. 9. 3.까지로 연장되었다.
다. 원고의 분양신청철회
⑴ 원고는 피고가 2007. 9. 4. 위 사업시행계획에 대한 인가를 받은 후 그 무렵 조합원들에게 통지한 분양신청기간 내인 2007. 11.경 피고에게 분양신청을 하였다.
⑵ 이후 원고는 2009. 3. 27. 피고에게, 피고가 관리처분계획에서 구 도시 및 주거환경정비법(2007. 5. 17. 법률 제8466호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제57조에 따른 원고의 청산금을 정함에 있어서 원고 소유의 별지 목록 제7항 기재 가설건축물을 제외하고서 원고의 청산금을 정한 관리처분계획의 내용에 대하여 이의를 제기하면서 별지 목록 제7항 기재 가설건축물에 대하여도 보상을 하여 줄 것을 요청하는 내용의 내용증명을 발송하였다가, 분양신청기간도 지나고 관리처분계획에 대한 인가도 있은 후인 2009. 6. 12. 피고에게 분양신청을 철회한다는 의사를 표시가 담긴 내용증명을 발송하여, 위 내용증명이 2009. 6. 15. 피고에게 도달하였다.
라. 피고의 별지 목록 기재 각 부동산에 대한 철거, 점유취득
피고는 관리처분계획의 인가 고시가 있은 이후 2009. 8. 17.경 이 사건 정비사업의 공사에 착공하여 2009. 9. 11. 원고 소유의 별지 목록 제8, 9항 기재 건물을 철거하고, 2009. 9. 26. 원고 소유의 별지 목록 제7항 기재 가설건축물을 철거하며, 원고 소유의 별지 목록 기재 제1 내지 6항 기재 토지에 대한 점유를 개시하고서, 공사를 계속하였다.
마. 원고의 분양계약 미체결
원고는 2009. 11. 23.부터 2009. 11. 29.까지로 정하여진 분양계약체결기간 내에 피고와 사이에 분양계약을 체결하지 아니하였다.
바. 수용재결
⑴ 피고는 이 사건 정비사업에 따른 아파트의 건설을 완공하고서 2012. 10. 5. 준공인가를 받았으나, 원고에 대한 보상절차 등 이 사건 정비사업을 완료하지 못하자, 사업시행계획변경인가를 신청하여 2013. 7. 8. 서울특별시 서대문구청장으로부터 사업시행기간을 ‘사업시행인가일로부터 84개월’로 변경하는 내용의 사업시행계획에 대한 인가를 받고, 위 사업시행변경계획이 2013. 7. 8. 서울특별시 서대문구 고시 제2013-65호로 고시됨으로써, 피고의 사업시행기간이 2014. 9. 3.까지로 연장되었다.
⑵ 피고는 2013. 8. 2. 원고에게 별지 목록 제1 내지 6항, 제8, 9항 기재 부동산에 관하여 보상협의요청을 요청하였으나, 원고와 협의가 이루어지지 않았다.
⑶ 이에 피고는 2013. 9. 16. 서울특별시지방토지수용위원회에 재결의 신청을 하였고, 서울특별시지방토지수용위원회는 2013. 11. 22. ‘피고는 이 사건 정비사업을 위하여 별지 목록 제1 내지 6항, 제8, 9항 기재 부동산을 수용하고 물건은 이전하게 하며, 손실보상금은 8,396,995,150원으로 한다’는 내용의 재결을 하였다.
⑷ 원고는 2013. 12. 13. 위 수용재결에 대하여 이의신청을 하였고, 중앙토지수용위원회는 2014. 8. 21. 원고의 이의신청을 기각하였다.
【인정근거】
갑 제1호증의 1 내지 6, 갑 제2호증의 5, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제6호증의 2, 6, 7, 갑 제8호증, 갑 제11호증의 2, 3, 갑 제23호증, 갑 제26호증의 1, 갑 제27호증의 1, 을 제1호증, 을 제23호증, 을 제25호증, 을 제26호증, 을 제27호증, 을 제28호증의 각 기재, 갑 제9호증의 1 내지 3, 갑 제16호증의 2, 갑 제17호증, 갑 제18호증의 각 영상, 제1심 법원의 서울특별시 서대문구청장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지
2. 피고의 본안전 항변에 대한 판단
가. 주장
원고가 항소심에 이르러 2016. 6. 21. 청구취지 및 청구원인변경을 통하여 1심에서의 청산금청구의 소를 취하하고, 손해배상청구를 변경 또는 추가하였는바, 이러한 소 변경은 청구기초의 동일성이 없고, 소송절차를 현저히 지연시키는 것으로서 부적법하다.
나. 인정사실
위 1항에서 인정한 사실 및 을 제29호증, 을 제36호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있거나, 기록상 명백하다.
⑴ 원고는 2011. 12. 29. 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 대한 청산금과 별지 목록 제7항 기재 가설건축물을 강제로 철거함에 따른 손해배상을 구하는 이 사건 소를 제기하였다가, 제1심 소송 계속 중 2013. 3. 15. 이 사건 각 부동산에 대한 청산금과 이 사건 각 부동산을 2009. 9. 26.부터 2009. 11. 29.까지 불법으로 점유, 사용함에 따른 손해배상금의 지급을 구하는 것으로 청구취지와 청구원인을 변경하였다.
⑵ 제1심 법원은 이 사건 각 부동산에 대한 청산금의 액수를 결정하기 위한 감정절차를 진행하는 등 소송절차를 진행하여 2013. 3. 22. 변론을 종결하고, 선고기일을 2013. 4. 19.로 지정하였는데, 피고가 2013. 4. 10. 원고의 청산금은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다)에 따른 수용절차를 통하여 지급되어야 한다고 주장하면서 변론재개신청서를 제출하였고, 제1심 법원은 피고의 재개신청을 불허하는 한편 2013. 4. 19. 청산금청구 부분의 소는 각하하고, 손해배상청구는 기각하는 판결을 선고하여, 원고가 2013. 5. 8. 이 사건 항소를 제기하였다.
⑶ 피고는 2013. 9. 16.에서야 서울특별시지방토지수용위원회에 재결의 신청을 하여, 수용재결, 이에 대한 원고의 이의신청, 이의재결 절차가 완료된 것은 2014. 8. 21.에 이르러서였다.
⑷ 이에 원고가 2014. 9. 26. 피고를 상대로 서울행정법원 2014구합17142호로 보상금증액 등 청구의 소를 제기하여, ① 보상금 증액 청구, ② 공익사업법 제30조 제3항에 기한 지연보상금 증액 청구를 하는 한편, 2014. 10. 28. 당심 법원에 청구취지 및 항소취지 변경신청서를 제출하면서, ㉮ 별지 목록 제1 내지 6항, 제8, 9항 기재 토지의 보상금, ㉯ 지연가산금 청구권을 상실하게 한 피고의 불법행위에 기한 손해배상금, ㉰ 2009. 11. 30.부터 2013. 11. 22.까지 토지의 불법점유로 인한 손해배상금, ㉱ 이 사건 가설건축물을 불법으로 철거함에 따른 손해배상금의 지급을 각 구하는 것으로 청구취지와 항소취지를 변경하였다.
⑸ 서울행정법원은 2015. 9. 24. 원고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였고, 원고가 위 판결에 불복하여 서울고등법원 2015누64710호로 항소하였으나, 항소심 법원은 2016. 5. 26. 원고의 항소를 기각하였다.
⑹ 원고는 2016. 6. 21. 당심 법원에, ㉮항 청구는 취하하고, ㉯항 청구를 주위적 청구로 하며, ㉰항 청구를 ㉯항 청구의 제1예비적 청구로 변경하고, 불법점유로 인한 부당이득반환청구를 제2예비적 청구로, 수용재결신청의무 불이행에 따른 손해배상청구를 제3예비적 청구로 추가하는 한편, ㉱항 청구를 유지한다는 내용의 청구취지 및 청구원인변경신청서를 제출하였다.
다. 판단
위 인정사실에 의하면, 원고는 원고 소유의 이 사건 각 부동산에 대한 보상을 받지 못한 사실관계에 터잡아 이 사건 소를 제기하였는데, 원고의 2016. 6. 21.자 청구취지 및 청구원인변경신청서에 의하여 변경되거나 추가된 청구 역시 모두 원고가 이 사건 각 부동산에 대한 적정한 보상을 받지 못하였다는 사실관계를 기초로 하는 것으로서 당초의 소와 청구의 기초에 동일성이 인정되고, 원고가 이 사건 소 제기일로부터는 5년이 도과하고, 항소제기일로부터는 약 3년이 도과하여 2016. 6. 21. 청구취지 및 청구원인을 변경하기는 하였으나, 이는 피고가 이 사건 각 부동산의 보상은 공익사업법에 의한 수용절차에 의하여야 한다고 주장하면서 그 수용절차를 2013. 9. 16.에서야 시작하여 수용재결, 이의재결, 보상금증액 청구의 소송의 과정을 거쳐 원고의 보상액 및 이로 인하여 원고가 주장하는 손해액이 위 항소심 판결 선고일인 2016. 5. 26.에서야 구체화되었기 때문이라고 봄이 상당하므로, 원고의 위 청구취지 및 청구원인변경이 소송절차를 현저히 지연시키는 경우에 해당한다고 볼 수도 없다.
따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
3. 수용재결신청 지연에 따른 손해배상청구에 대한 판단
가. 주장
피고는 구 도시정비법 제40조 제3항에 따라 당초의 사업시행인가에서 정하여진 사업시행기간 만료일인 2011. 9. 3.까지 수용재결 신청을 하여야 할 의무가 있음에도 불구하고, 위 기간 내에 수용재결 신청을 하지 않고, 사업시행기간을 연장하는 변경인가신청도 하지 아니하였는바, 이는 불법행위에 해당한다.
원고는 피고의 위 불법행위로 인하여, ① 피고가 재결신청 청구를 받은 날부터 60일이 되는 다음날인 2009. 5. 29.부터 수용재결신청일인 2013. 9. 6.까지 중 일부의 일수인 1,550일에 대하여 공익사업법 제30조 제3항이 정한 바에 따른 연 20%에 해당하는 지연가산금 7,155,800,972원을 청구할 수 없게 되는 손해를 입게 되었고, ② 그렇지 않다고 하더라도, 원고가 수용재결신청의 청구를 한 날인 2011. 9. 6.로부터 60일이 지난 2011. 11. 10.부터 피고가 수용보상금을 지급한 감정평가의 기준일인 2013. 7. 8.까지 이 사건 각 부동산에 대한 감정평가액 중 가장 낮은 금액인 6,960,561,000원에 대한 연 5%의 민사 법정이율에 의한 돈인 576,868,411원 상당액의 손해를 입게 되었다.
따라서 피고는 원고에게 피고의 위 불법행위로 인하여 원고가 입은 위 손해 및 이에 대하여 2011. 9. 4.부터의 지연손해금을 배상할 책임이 있다.
나. 관련 법령
별지 관련법령 기재와 같다.
다. 판단
구 도시정비법은 제47조 및 같은 법 시행령 제48조에서 사업시행자로 하여금 현금청산대상자의 권리를 현금청산대상자에 해당하게 된 날로부터 150일 이내에 현금으로 청산하되, 청산금액은 사업시행자와 현금청산대상자가 협의하여 산정한다고 규정하고 있을 뿐, 그들 사이에 청산금액에 관한 협의가 성립되지 않았을 경우에 관한 규정은 따로 두고 있지 않다.
다만, 구 도시정비법 제38조, 제40조 제1항이 도시정비법에 따른 정비사업을 시행하는 사업시행자에게 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우 공익사업법에 의하여 토지 등을 수용할 수 있는 권한에게 부여하였으므로, 사업시행자는 현금청산대상자와 협의가 성립되지 아니하여 그 토지를 수용할 필요가 있는 경우 현금청산대상자의 토지 등을 수용할 수 있는 권한이 있다.
따라서 사업시행자는 현금청산대상자가 현금청산대상자에 해당하게 된 날부터 150일 이내에 현금으로 청산을 할 의무를 부담하고, 사업시행자와 현금청산대상자 사이에 협의가 성립되지 아니하는 경우, 사업시행자는 공익사업법에 의한 수용을 할 수 있고, 현금청산대상자는 공익사업법 제30조 제1항에 기하여 사업시행자에 대하여 재결을 신청할 것을 청구하고, 사업시행자가 그 기간을 도과하여 재결을 신청하였을 경우 그 지연된 기간에 대하여 연 20%의 이율을 적용하여 산정한 금액을 공익사업법 제30조 제3항에 기하여 가산보상금으로 청구할 수 있다고 할 것이다.
그러나 ‘사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업법 제3조의 규정에 의한 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있다’고만 정하고 있을 뿐 ‘사업시행자는 위와 같은 경우 토지 등을 수용 또는 사용하여야 한다’고 정하고 있지 아니한 구 도시정비법 제38조 조문의 문언 해석상 위 조항에 기하여 사업시행자는 수용권한을 행사할 수 있는 것일 뿐 이로써 사업시행자에게 토지 등의 수용의무가 발생한다고 보기는 어렵다(대법원 1997. 12. 26. 선고 97누2191 판결 등 참조).
그러므로 사업시행자와 현금청산대사자 사이에 협의가 성립되지 아니하였음에도 불구하고, 사업시행자가 현금청산대상자의 토지, 건물에 관하여 수용재결 신청을 하지 않고 있다고 하더라도, 현금청산대상자로서는 그 소유의 토지, 건물의 소유권을 보유하고 있음은 물론 아래 4의 나의 ⑵의 ㈎의 ②항에서 보는 바와 같이 그 소유의 토지, 건물의 사용, 수익권 역시 보유하고 있으면 되는 반면, 사업시행자는 정비구역 내의 부동산인 현금청산대상자의 토지, 건물의 소유권을 취득하지 못함으로써 구 도시정비법 제54조의 인가고시 등의 절차를 밟을 수 없어 정비사업을 완료하지 못하게 되는 불이익과 위험을 감수하게 될 뿐이다.
결국 사업시행자는 현금청산대상자와 사이에 협의가 성립되지 아니한 경우 구 도시정비법 제38조, 제40조 제1항에 의하여 스스로의 이익을 위하여 수용재결 신청을 할 권한이 있으나, 이에 더 나아가 수용재결을 신청하여야 할 의무가 있다고 보기는 어렵다.
따라서 사업시행자인 피고에게 사업시행기간 내에 수용재결을 신청할 의무가 있음을 전제로 하는 원고의 위 주장은 나머지 점을 더 살펴볼 필요 없이 모두 이유 없다.
4. 불법점유로 인한 손해배상청구 및 부당이득반환청구에 대한 판단
가. 주장
⑴ 원고
피고가 수용절차에 의하지 아니하고 보상금의 지급도 없이 권원 없이 이 사건 각 부동산을 무단으로 사용함으로써 원고에게 분양계약체결기간 다음날인 2009. 11. 30.부터 수용재결일인 2013. 11. 22.까지의 이 사건 각 부동산의 임료 상당액의 손해를 입게 하였으므로, 주위적으로 이 사건 각 부동산의 임료 상당액을 불법점유로 인한 손해배상으로 지급하거나, 예비적으로 위 임료상당액을 부당이득으로 지급할 의무가 있다.
⑵ 피고
피고가 2008. 4. 22. 관리처분계획인가를 받아 구 도시정비법 제49조 제6항에 의하여 종전의 토지 또는 건축물에 대한 사용수익권을 득함에 따라 적법한 점유권한을 가지고 있는 상태에서 이 사건 각 부동산을 점유하고, 별지 목록 제7 내지 9항 기재 부동산을 철거한 것이므로, 피고의 행위를 위법하다거나 법률상 원인이 없다고 볼 수 없다.
나. 판단
⑴ 별지 목록 제7 내지 9항 기재 각 부동산에 대한 부분
피고가 관리처분계획의 인가 고시가 있은 이후 2009. 8. 17.경 이 사건 정비사업의 공사에 착공하여 2009. 9. 11. 원고 소유의 별지 목록 제8, 9항 기재 건물을 철거하고, 2009. 9. 26. 원고 소유의 별지 목록 제7항 기재 가설건축물을 철거한 사실은 위 1의 라항에서 본 바와 같은바, 위 인정사실에 의하면 원고는 구 도시정비법 제49조 제6항에 의하여 관리처분계획의 인가 고시가 있은 후 별지 목록 제7 내지 9항 기재 건물을 사용, 수익할 수 없게 되었다고 할 것이므로, 피고가 별지 목록 제7 내지 9항 기재 건물을 철거한 것이 위법한 행위라고 볼 수 없다.
한편 원고가 피고의 철거일 이전인 2009. 6. 12. 피고에게 분양신청 철회의 의사를 표시하여 그 철회의 의사표시가 2009. 6. 15. 피고에게 도달한 사실은 위 1의 다항에서 본 바와 같고, 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 상당하므로(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결 등 참조), 원고가 피고의 철거일 이전에 행한 위 분양신청 철회의 의사표시에 의하여 구 도시정비법 제47조 제2호 및 피고의 정관이 정한 요건에 따라 현금청산대상자가 되었다면 피고의 철거가 위법하다고 할 것이나, 구 도시정비법 제47조 제2호가 정한 ‘분양신청을 철회한 자’라고 함은 분양신청기간 내에 분양신청을 하였으나 그 기간이 종료되기 전에 이를 철회함으로써 같은 조 제1호의 분양신청을 하지 아니한 자와 마찬가지로 관리처분계획의 수립과정에서 현금청산대상자가 된 자를 가리킬 뿐, 분양신청을 한 토지 등 소유자가 분양신청기간이 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회하는 것까지 당연히 허용되어 그에 따라 위에서 말하는 분양신청을 철회한 자에 해당하게 된다고 볼 수 없고(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결 등 참조), 피고 정관 제45조 제4항 제2호의 ‘분양신청을 철회한 자’ 역시 이와 달리 볼 이유가 없는바, 원고가 분양신청 철회의 의사를 표시한 2009. 6. 15.은 분양신청기간이 종료된 이후임은 앞서 본 바와 같으므로, 결국 원고는 위 분양신청 철회에 의하여 현금청산대상자가 된 것이 아니어서, 피고가 별지 목록 제7 내지 9항 기재 부동산을 철거할 당시 원고는 여전히 피고의 조합원의 지위를 유지하고 있었다고 할 것이다.
따라서 피고가 별지 목록 제7 내지 9항 기재 부동산을 철거한 것은 도시정비법 제49조 제6항에 의한 것으로서 위법하다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 모두 이유 없다.
⑵ 별지 목록 제1 내지 6항 기재 각 부동산에 대한 부분
㈎ 손해배상채무 또는 부당이득반환채무의 발생 여부
① 피고의 현금청산의무 발생 시기
갑 제3호증의 2의 기재에 의하면, 피고의 정관 제45조는 제4항에서 구 도시정비법 제47조와 같은 내용을 규정한 다음, 제5항에서 관리처분계획의 인가 후 60일 이내에 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에 대하여도 제4항을 준용한다고 규정하고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 피고의 위 정관규정에 의하면 피고의 조합원은 관리처분계획이 인가된 후라도 위와 같이 정관에서 정한 분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 특별한 사정이 없는 한 현금청산대상자가 될 수 있다고 할 것이고, 이러한 정관 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가로 부여하기 위한 데 그 취지가 있으므로 그 내용이 구 도시정비법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결 등 참조).
원고가 피고가 정한 분양계약체결기간 내인 2009. 11. 23.부터 2009. 11. 29.까지의 기간 내에 피고와 사이에 분양계약을 체결하지 아니한 사실은 위 1의 마항에서 본 바와 같으므로, 원고는 피고의 정관 제45조 제5항이 정한 바에 따라 분양계약을 체결하지 아니함으로써 현금청산대상자가 되었다고 할 것이다.
그리고 사업시행자의 정관이나 관리처분계획에서 조합원들에 대하여 분양신청기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하면서 그 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여는 그 권리를 현금으로 청산한다는 취지를 정한 경우, 이는 사업시행자가 조합원이었던 토지 등 소유자에 대하여 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것으로 볼 수 있고, 이에 따라 당초 분양신청을 했음에도 분양계약을 체결하지 아니함으로써 추가로 현금청산대상자가 된 자에 대한 사업시행자의 청산금 지급의무는 ‘분양계약체결기간의 종료일 다음날’ 발생하는 것으로 보아야 하므로(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결 등 참조), 피고의 원고에 대한 현금청산금 지급의무는 분양계약체결기간의 종료일 다음날인 2009. 11. 30. 발생하였다고 할 것이다.
② 현금청산의무의 발생과 점유권원의 관계
이 사건에서 피고가 2009. 9. 26.경 별지 목록 제1 내지 6항 기재 토지에 대한 점유를 취득할 당시에는 원고가 피고의 조합원의 지위를 유지하고 있어 피고가 구 도시정비법 제49조 제6항에 의하여 별지 목록 제1 내지 6항 기재 토지를 점유할 권원이 있었다고 할 것이나, 원고가 그 이후 2009. 11. 23.부터 2009. 11. 29.까지로 정하여진 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써, 피고가 2009. 11. 30. 원고에게 별지 목록 제1 내지 6항 기재 부동산에 대하여 현금청산을 하여야 할 의무를 부담하게 되었는바, 피고가 현금청산의무를 부담하게 된 이후에도 별지 목록 제1 내지 6항 기재 부동산을 점유할 권원이 있는지에 대하여 본다.
주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 조합원이 아닌 현금청산대상자에게서 그 소유의 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 관리처분계획이 인가·고시된 것만으로는 부족하고 나아가 구 도시정비법이 정하는 데 따라 협의 또는 수용절차를 거쳐야 하며, 협의 또는 수용절차를 거치지 아니한 때에는 구 도시정비법 제49조 제6항의 규정에도 불구하고 현금청산대상자를 상대로 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 없다고 보는 것이 국민의 재산권을 보장하는 헌법합치적 해석이라고 할 것이다. 만일 조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 부동산 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행 관계에 있게 되고, 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 청산금 등의 지급절차가 이루어져야 한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결 등 참조).
따라서 피고가 2009. 11. 30. 별지 목록 제1 내지 6항 기재 각 부동산을 점유하고 있지 아니한 상태였다면 별지 목록 제1 내지 6항 기재 부동산에 대한 협의절차를 거쳐 원고에게 청산금 지급과 동시이행으로 또는 수용절차를 거쳐 원고에게 청산금을 선지급한 상태이어야, 원고로부터 별지 목록 제1 내지 6항 기재 각 부동산을 인도받을 권리가 있고, 피고가 별지 목록 제1 내지 6항 기재 각 부동산에 대한 협의 또는 수용절차를 거치지 아니한 채 별지 목록 제1 내지 6항 기재 각 부동산을 인도받을 권리는 없다고 할 것이므로, 피고가 별지 목록 제1 내지 6항 기재 부동산을 점유하던 중 피고에게 현금청산의무가 발생한 경우 별지 목록 제1 내지 6항 기재 각 부동산에 대한 협의 또는 수용절차를 거치지 아니하였다면 별지 목록 제1 내지 6항 기재 각 부동산을 점유할 권원을 상실한다고 봄이 상당하다.
③ 소결론
그러므로 피고는 원고에게 현금청산의무가 발생한 2009. 11. 30.부터 수용재결을 통하여 별지 목록 제1 내지 6항 기재 부동산에 대한 소유권을 취득한 날의 전날인 2013. 11. 21.까지 별지 목록 제1 내지 6항 기재 부동산을 권원 없이 사용, 수익하였다고 할 것이다.
다만 현금청산대상자에게 청산금을 지급한 이후에야 대상 부동산의 인도를 구할 수 있다는 것이 재개발정비사업의 추진 과정에서 널리 알려진 법률관계라고 볼 수 없고 이에 대하여 이 사건 소송을 통하여 다투고 있던 피고로서는 ‘현금청산대상자에게 청산금을 지급한 이후에야 대상 부동산의 인도를 구할 수 있음에도 불구하고 권원 없이 별지 목록 제1 내지 6항 기재 부동산을 점유하고 있다’는 점에 대한 인식이 있었다거나 그와 같은 점을 인식하지 못한 데에 과실이 있다고 볼 수 없으므로, 피고에게 위와 같은 권원 없는 점유에 대하여 고의 또는 과실이 있었다고 보기 어려워, 피고에 대하여 불법행위에 기한 손해배상책임이 발생한다고 볼 수는 없다.
그러나 피고가 점유할 권원 없이 별지 목록 제1 내지 6항 기재 부동산을 점유, 사용함으로써 이익을 얻고, 이로 인하여 원고에게 동액 상당의 손해를 입게 한 점은 인정되므로, 피고는 원고에 대하여 위 기간 동안 별지 목록 제1 내지 6항 기재 부동산을 권원 없이 사용함으로 인하여 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
㈏ 부당이득반환책임의 범위
원고가 2009. 11. 30.부터 2013. 11. 21.까지 별지 목록 제1 내지 6항 기재 부동산을 점유, 사용하지 못함으로 인하여 입은 손해와 피고가 위 기간 동안 이를 사용함으로 인한 이익은 위 기간 동안의 위 부동산의 임료 상당액이라고 봄이 상당하고, 당심 법원의 감정인 ○○○에 대한 임료감정촉탁결과에 의하면, 별지 목록 제1 내지 6항 기재 부동산에 대한 2009. 11. 30.부터 2013. 11. 21.까지의 임료는 토지의 기초가격에 기대이율을 곱하고 필요제경비를 더하여 산정할 수 있고, 그 구체적인 계산 결과는 아래 표 기재와 같이 1,364,653,901원인 사실을 인정할 수 있다.
순번기간기초가격(원)기대이율필요제경비실질임료(원)12009. 11. 30. - 2010. 11. 29.8,722,272,0000.0400348,890,880(주4)22010. 11. 30. - 2011. 11. 29.8,819,190,0000.0400352,767,600(주5)32011. 11. 30. - 2012. 11. 29.8,912,830,0000.0400356,513,200(주6)42012. 11. 30. - 2013. 11. 21.8,952,862,0000.0350306,482,221(주7)합 계1,364,653,901
348,890,880
352,767,600
356,513,200
306,482,221
위 인정사실에 의하면, 피고는 원고에게 별지 목록 제1 내지 6항 기재 각 부동산을 권원 없이 점유, 사용함에 따른 부당이득으로 원고에게 위 1,364,653,901원 및 이에 대하여 원고의 2016. 6. 21.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서가 피고에게 송달된 다음날인 2016. 6. 25.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2016. 10. 26.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고는 2013. 11. 23.부터의 지연손해금의 지급을 구하나, 피고의 위 채무는 기한의 정함이 없는 채무로서 피고는 원고로부터 이행청구를 받은 때로부터 지체책임을 부담하는 것이므로, 피고에게 위 돈의 지급을 구한 위 청구취지 등 변경신청서가 송달된 날까지는 피고의 위 채무가 지체에 빠졌다고 볼 수 없어, 2013. 11. 23.부터 2016. 6. 24.까지의 지연손해금의 지급을 구하는 원고의 주장은 이유 없다).
5. 가설건축물의 무단철거에 따른 손해배상청구에 대한 판단
가. 원고의 주장
별지 목록 제7항 기재 가설건축물(이하 ‘이 사건 가설건축물’이라 한다)은 2008. 7. 9.까지 존치기간이 남아 있는 현존하는 재산상 가치 있는 가설건축물이었음에도 불구하고, 피고가 2008. 4. 22. 관리처분계획에 대한 인가를 받으면서 이 사건 가설건축물을 보상대상에서 제외하고 일방적으로 강제철거하였는바, 이는 원고의 재산권을 침해하는 위법한 행위이다.
원고는 피고의 위 불법행위로 인하여 이 사건 가설건축물의 시가 상당액인 400,670,000원을 상실하게 되는 손해를 입게 되었으므로, 피고는 원고에게 위 400,670,000원 및 이에 대하여 2008. 5. 1.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 인정사실
⑴ 이 사건 가설건축물은 2004. 8. 7. 서울특별시 서대문구청장에게 건축법 소정의 신고가 마쳐진 가설건축물이었는바, 원고는 2005. 6. 9.경 이 사건 가설건축물의 건축주로 변경신고를 마치고 그 무렵 이 사건 가설건축물의 소유권을 취득하였다.
⑵ 원고는 2007. 6.경 서울특별시 서대문구청장에게, 존치기간이 2007. 6. 7.까지였던 이 사건 가설건축물의 존치기간을 2009. 6. 7.까지로 연장하여 줄 것을 신청하였다.
⑶ 서울특별시 서대문구청장은 2007. 6. 7. 도시정비법 시행령 제13조의4 제2항에 따라 이 사건 가설건축물이 소재한 토지를 포함한 일대의 토지에서 주택재개발정비사업을 추진하기 위하여 조합설립인가를 받은 피고에게 의견을 제출할 것을 요청하였다.
⑷ 피고는 2007. 6. 11. 서울특별시 서대문구청장에게 이 사건 가설건축물의 존치기간 연장에 반대한다는 의견을 전달하였다.
⑸ 그러자 원고는 2007. 6. 27. 피고에게, 피고의 정비사업의 진행에 따라 관리처분계획이 인가되고 철거가 확정될 경우 일체의 보상이나 배상을 요구하지 않고 이 사건 가설건축물을 철거할 것을 약속한다는 내용의 각서에 날인하고, 그 각서에 원고의 인감증명서를 첨부하여, 그 각서를 제출하였다.
⑹ 이에 피고는 서울특별시 서대문구청장에게 이 사건 가설건축물의 존치기간을 2008. 7. 9.까지 연장하는 것에 대하여 동의한다는 의견을 제출하였고, 이에 따라 서울특별시 서대문구청장은 이 사건 가설건축물의 존치기간을 2008. 7. 9.까지로 연장하는 것으로 원고의 연장신고를 수리하였다.
【인정근거】
갑 제2호증의 1 내지 5, 을 제3 내지 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
다. 판단
피고가 원고의 종전 소유 토지 및 건축물의 가액과 원고가 분양받을 아파트의 가액의 차액을 산정함에 있어서 이 사건 가설건축물을 가치를 제외하고서 산정한 사실은 위 1항에서 본 바와 같으나, 위 나항에서 인정한 사실에 의하면, 원고는 2007. 6.경 서울특별시 서대문구청장으로부터 이 사건 가설건축물의 존치기간을 연장받지 아니하면 건축법, 도시정비법 등 관련 법령의 규정에 따라 이 사건 가설건축물을 철거하여야 할 상황에 있던 중 피고에게 관리처분계획 인가 이후 일체의 보상을 요구함 없이 이 사건 가설건축물을 철거하겠다는 각서를 작성하여 줌으로써 이 사건 가설건축물의 존치기간을 2008. 7. 9.까지로 연장받았음을 알 수 있는바(원고는 위 각서가 궁박, 경솔, 무경험의 상태에서 작성된 것으로서 무효라고 주장하나, 이를 인정할 아무런 증거가 없다), 이에 의하면 원고는 피고에 대하여 피고의 관리처분계획이 인가되고 난 이후의 이 사건 가설건축물의 철거에 따른 일체의 권리를 포기하였다고 봄이 상당하다.
그런데 피고가 이 사건 가설건축물을 철거한 것은 관리처분계획의 인가가 있은 이후인 사실은 위 1의 라항에서 본 바와 같으므로, 결국 원고는 피고에게 피고가 이 사건 가설건축물을 철거함으로 인하여 입은 손해의 배상을 구할 수 없다고 할 것이다.
게다가 피고가 이 사건 가설건축물을 철거한 것이 구 도시정비법 제49조 제6항에 의한 것으로서 위법하다고 볼 수 없음은 위 4의 나의 ⑴항에서 본 바와 같기도 하다.
따라서 피고가 이 사건 가설건축물을 철거한 것이 원고에 대하여 불법행위를 구성한다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 나머지 점을 더 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
6. 결론
그렇다면, 피고는 원고에게 위 4의 나의 ⑵항에서 인정한 돈을 지급할 의무가 있다고 할 것인바, 이를 구하는 원고의 당심에서의 별지 목록 제1 내지 6항 기재 부동산에 대한 2009. 11. 30.부터 2013. 11. 22.까지의 점유로 인한 부당이득반환청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 원고의 당심에서의 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여(이 사건 각 부동산을 2009. 9. 26.부터 2009. 11. 29.까지 강제철거 및 강제점유함에 따른 임료 상당의 손해배상금청구의 구소는 당심에서의 교환적 변경으로 취하되어 이에 대한 제1심 판결은 실효되었다), 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 박형남(재판장) 이정희 이민영