【원고, 피항소인 겸 항소인】
원고 1 외 6인 (소송대리인 법무법인 국제 담당변호사 하만영)
【피고, 항소인 겸 피항소인】
야음주공2단지아파트주택재건축정비사업조합 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 유동규 외 3인)
【제1심판결】
울산지방법원 2017. 6. 22. 선고 2016구합5338 판결
【변론종결】
2017. 10. 25.
【주 문】
1. 제1심판결 중 관리처분계획에 관한 예비적 청구 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구를 기각한다.
2. 원고들의 항소를 기각한다.
3. 소송총비용은 원고들이 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고가 야음주공2단지아파트 주택재건축정비사업에 관하여 울산광역시 남구청장으로부터 2016. 1. 14. 인가받은 조합설립변경결의 및 2016. 1. 20. 인가받은 관리처분계획은 각 주위적으로 무효임을 확인하고, 각 예비적으로 이를 각 취소한다.
2. 항소취지
가. 원고들 : 제1심판결 중 각 무효확인청구 부분에 대한 원고들 패소 부분을 취소한다. 위 조합설립변경결의 및 위 관리처분계획은 각 무효임을 확인한다.
나. 피고 : 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고들의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 이 법원의 심판범위
청구취지 기재 조합설립변경결의 및 관리처분계획에 관하여, 주위적으로 각 무효 확인, 예비적으로 각 취소를 구하는 원고들의 이 사건 청구에 대하여, 제1심 법원은 조합설립변경결의에 관한 부분은 ① 주위적, ② 예비적 청구를 모두 각하하고, 관리처분계획에 관한 부분은 ③ 주위적 청구를 기각하고, ④ 예비적 청구를 인용하였으며, 이에 대하여 원고들은 ①, ③ 부분에 대하여 불복하여 항소하였고, 피고는 ④ 부분에 대하여 불복하여 항소하였다.
따라서 이 법원의 심판범위는 ② 부분을 제외한, ①, ③, ④ 부분에 한정된다.
2. 처분의 경위
이 법원이 이 부분에 적을 이유는 제1심 판결문의 이유 제1항의 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
3. 이 사건 소 중 조합설립변경결의 무효확인 청구 부분의 적법 여부
이 법원이 이 부분에 적을 이유는 제1심 판결문의 이유 제2의 나.항 부분의 기재와 같으므로 이를 그대로 인용한다.
4. 이 사건 소 중 관리처분계획 취소 청구 부분에 관한 본안전 항변에 대한 판단
피고는, 이 사건 소 중 관리처분계획 취소 청구 부분은 제소기간이 경과된 후에 제기된 것으로서 부적법하다고 항변한다.
살피건대, 이 사건 관리처분계획은 울산광역시 남구청장에 의하여 2016. 1. 20. 인가, 2016. 1. 22. 고시되었는데(갑 제2호증), 이 사건 소 중 관리처분계획 취소 청구 부분은 원래 원고가 2016. 3. 4. 울산광역시 남구청장을 상대로 관리처분계획인가처분의 취소를 구하는 소의 형태로 제기되었다가, 관리처분계획의 취소를 구하는 것으로 2016. 5. 3. 청구가 변경되었고, 그 이후 원고의 신청에 따라 2016. 5. 31. 제1심 법원의 결정으로 울산광역시 남구청장에서 피고로 피고가 경정된 사실은 기록상 명백하다.
먼저 관리처분계획의 취소를 구하는 소의 제소기간은 ‘관리처분계획인가의 효력이 발생하는 인가고시일로부터 5일이 경과한 날’부터 기산하여 90일간이라 할 것인데, 다음 ①②③과 같은 이유에서 이 사건 소 중 관리처분계획 취소 청구 부분은 그 제소기간 내에 제기된 것으로 봄이 상당하다.
① 원고의 2016. 5. 3.자 청구변경과 관련하여 보건대, 청구변경으로 구소가 취하되고 새로운 소가 제기되는 효과가 발생하면 새로운 소에 대한 제소기간의 준수 등은 원칙적으로 소의 변경이 있은 때를 기준으로 하여야 한다(대법원 2004. 11. 25. 선고 2004두7023 판결 등 참조). 그러나 이 사건에서는 원고들이 소장의 청구원인에서부터 이 사건 관리처분계획의 위법을 주장하고 있는 점 등에 비추어, 원고들은 위 관리처분계획에 불복하여 그 취소를 구하고자 하는 의도였으나 착오로 청구취지를 관리처분계획의 취소가 아닌 관리처분계획인가처분의 취소로 소장에 잘못 기재하였다고 봄이 상당하다.
따라서 원고의 2016. 5. 3.자 청구취지변경신청은 새로운 소의 제기라는 보다는 ‘청구취지 정정’의 의미로 봄이 옳고(대법원 1997. 12. 9. 선고 97누13825 판결, 1997. 12. 26. 선고 97누16176 판결, 2010. 12. 9. 선고 2010두1248 판결 등 참조), 제소기간의 준수 여부는 이 사건 소를 처음 제기한 때를 기준으로 판단함이 타당하다.
② 2016. 5. 31.자 피고경정과 관련하여 보건대, 행정소송법 제14조 제1항은 원고가 피고를 잘못 지정한 때에는 법원은 원고의 신청에 의하여 결정으로써 피고의 경정을 허가할 수 있고, 같은 조 제4항은 이 경우 새로운 피고에 대한 소송은 처음에 소를 제기한 때에 제기된 것으로 본다고 규정하고 있다.
따라서 피고에 대한 소송은 이 사건 소를 처음 제기한 때에 제기된 것으로 보아야 한다.
③ 결국 이 사건 소 중 관리처분계획 취소 청구 부분은, 그 인가고시일인 2016. 1. 22.부터 5일이 경과한 날로부터 90일 이내인 2016. 3. 4. 제기된 것으로 봄이 상당하므로 거기에 제소기간을 도과한 위법이 없다.
따라서 피고의 본안전 항변은 이유 없다.
5. 이 사건 관리처분계획의 적법 여부
가. 원고들 주장의 요지
1) 피고는 2015. 12. 27. 임시총회를 개최하여 정관 제45조 제6호를 삭제하기로 결의한 다음 2016. 1. 14. 울산광역시 남구청장으로부터 정관개정을 원인으로 한 조합설립변경인가처분을 받았다. 그러나 위 임시총회에는 정관 제20조 제7항에 명시된 회의안건의 14일 이상 게시의무를 위반한 절차상 하자가 있고, 위 정관규정의 삭제는 실질적으로 상가 등 부대복리시설의 소유자들에 관한 재건축결의요건의 변경에 해당하므로 위 정관규정의 삭제를 이유로 조합설립변경인가처분을 받기 위해서는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고만 한다) 제20조 제3항이 아닌 제16조 제2항의 정족수를 충족하여야 할 것인데 이를 충족하지도 못하였다(즉, 상가소유자의 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못하였으므로, 각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상 동의 요건을 충족하지 못하였다). 따라서 울산광역시 남구청장의 2016. 1. 14.자 조합설립변경인가처분은 무효이고, 위 조합설립변경인가처분의 유효를 전제로 한 이 사건 관리처분계획 역시 무효이다.
2) 피고의 추진위원회와 상가소유자들은 2007. 11. 28. “정관 초안 제45조 제6호의 내용을 ‘사업시행구역 안에 건립하는 상가 등 부대복리시설은 조합이 시공사와 협의하여 별도로 정하는 약정에 따라 공동주택과 구분하여 관리처분계획을 수립할 수 있다’에서 ‘사업시행구역 안에 건립하는 상가 등 부대복리시설의 권리가액은 공동주택과 구분하여 상가소유자와 시공사가 직접 합의하고, 조합은 합의사항 내용을 근거로 관리처분계획을 수립한다’로 개정하기로 약정한다. 위 사항을 증명하기 위하여 조합의 감사 1인과 대의원 1인을 상가소유자 중에서 선임한다. 추후 이 안건을 추진위원회의(대의원회)에 상정하여 의결하기로 하고 부결 시에는 이 약정서를 무효로 하며 제출된 동의서도 무효로 한다”라는 내용의 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라고 한다)을 체결하였다. 이를 토대로 원고들은 “향후 정관 초안 제45조 제6호가 이 사건 약정에서 정한대로 변경되고 그에 따라 상가소유자들과 시공사 사이의 합의에 의하여 상가 등 부대복리시설의 권리가액이 정해지면 이를 기초로 관리처분계획이 수립될 것”으로 신뢰하고 이 사건 재건축사업에 동의하였다. 그 후 피고의 창립총회에서 정관 제45조 제6호가 이 사건 약정에서 정한대로 결의되기는 하였으나, 피고는 이 사건 약정 및 원고들의 신뢰와는 달리, 공동주택과 상가를 구별하지 않고 일률적으로 감정평가액에 기초하여 권리가액을 산정하는 내용의 관리처분계획을 수립해 버렸고(2015. 6. 17.자 관리처분총회에서 관리처분계획안에 대한 결의를 하고, 2015. 12. 27.자 임시총회에서 정관 제45조 제6호를 삭제한 후 2016. 1. 20. 울산광역시 남구청장으로부터 관리처분계획인가처분을 받았다), 그 결과 이 사건 약정에 의한 원고들의 권리가 침해되었다. 따라서 이 사건 관리처분계획은 신뢰보호원칙에 위반되어 위법하다.
나. 관련 법령
별지 관련 법령의 기재와 같다.
다. 조합설립변경인가처분의 무효에 따라 관리처분계획이 무효인지 여부
1) 인정사실
피고가 2015. 12. 27. 임시총회를 개최하여 조합원 422명 중 360명의 찬성(동의율 약 85.3%)으로 정관 제45조 제6호를 삭제하고 2016. 1. 14. 울산광역시 남구청장으로부터 정관개정을 원인으로 한 조합설립변경인가처분을 받은 사실은 제1항에서 인용하고 있는 제1심 판결문의 이유 제1의 라.항 기재와 같고, 다툼 없는 사실, 을 제7호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고의 정관 제20조 제7항은 ‘제2항 내지 제5항의 규정에 의하여 총회를 소집하는 경우에는 회의개최 14일전부터 회의목적·안건·일시 및 장소 등을 게시판에 게시하여야 하며 각 조합원에게는 회의개최 7일전까지 등기우편으로 이를 발송, 통지하여야 한다’라고 규정하고 있는 사실, 피고가 2015. 12. 27.자 임시총회를 개최하면서 회의개최 10일전인 2015. 12. 17. 정관 제45조 제6호 삭제에 관한 안건을 게시판에 게시하고, 같은 날 조합원들에게 위 안건이 명시되어 있는 임시총회 소집통지서를 등기우편으로 발송한 사실이 인정된다.
2) 판단
가)구 도시정비법(2016. 1. 27. 법률 제13912호로 개정되기 전의 것) 제16조 제2항 본문은 ‘주택재건축사업의 추진위원회(제13조 제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지 등 소유자를 말한다)가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제1항 및 제2항에도 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관, 정비사업비와 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류, 그 밖에 시·도조례로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다’라고 규정하고 있기는 하다. 그러나 같은 법 제20조 제3항 본문은 ‘조합이 정관을 변경하고자 하는 경우에는 제16조 제1항부터 제3항까지에도 불구하고 총회를 개최하여 조합원 과반수(제1항 제2호 내지 제4호·제8호·제12호 또는 제15호의 경우에는 3분의 2 이상을 말한다)의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 한다’라고 규정하고 있다.
한편 같은 법 제24조 제9항은 ‘제2항 또는 제8항에 따라 총회를 소집하는 자는 총회 개최 7일 전까지 회의목적·안건·일시 및 장소를 정하여 조합원에게 통지하여야 한다’라고 규정하고 있다.
나) 살피건대, 2015. 12. 27.자 임시총회결의에 회의개최 14일전부터 회의안건을 게시판에 게시하지 않은 잘못(정관 제20조 제7항 위반)이 있기는 하나, 회의개최 10일전에는 회의안건을 게시판에 게시하고 조합원들에게 등기우편으로 위 안건이 명시된 임시총회 소집통지서를 발송하였으므로(이에 따라 위 도시정비법 제24조 제9항이 규정하고 있는 절차는 준수한 것으로 보인다), 위 안건에 대한 조합원들의 의결권 행사 등에 실질적인 장애가 발생하였다고는 보이지 않는다. 따라서 위와 같은 절차상 하자만으로는 정관 제45조 제6호의 삭제에 관한 2015. 12. 27.자 임시총회결의 및 2016. 1. 14.자 조합설립변경인가처분이 무효라고 단정하기 어렵다.
또한 위 도시정비법의 규정내용 및 체계에 비추어 보면, 정관변경 및 이를 원인으로 한 조합설립변경인가처분을 받기 위해서는 위 도시정비법 제20조 제3항에 따라 조합원 과반수 또는 3분의 2 이상의 동의만 있으면 족하고, 여기에 원고의 주장과 같이 위 도시정비법 제16조 제2항에 따른 각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상의 동의까지 있어야 한다고는 볼 수 없다.
결국 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
라. 신뢰보호원칙 위반 여부
1) 인정사실
가) 피고의 추진위원회는 이 사건 약정 이전에 상가의 권리가액을 제대로 평가받지 못할 것을 우려하여 이 사건 재건축사업에 반대하고 있던 상가소유자들과 사이에 수차례에 걸쳐 협의회를 개최하였는데, 당시 아래와 같은 발언들이 있었다.
추진위원회는 “상가의 권리가액은 관리처분계획에서 정할 사항으로 추진위원회의 업무범위를 벗어난 행위이다. 추진위원회가 상가의 권리가액을 결정하더라도 조합에 승계될 수 없다“, “46평 아파트 등을 요구한 상가 측의 주장에 대해 추진위원회에서는 어떠한 조건도 제시할 수 없고, 설령 권리가액에 대한 사전논의가 이루어진다고 해도 이는 법적으로 추진위원회의 업무영역을 넘어서는 행위로서 조합에 승계될 수 없는 사항임을 다시 한 번 분명하게 말씀드립니다“, “‘조합은 상가에 대해 시공사와 별도로 협의한다’라는 말에 대해 다시 한 번 말씀드리자면 지금 상가권리가액이 시공사가 봤을 때 33평형 아파트에 해당될지 안 될지는 알 수가 없겠지만 나중에 돈 많은 시공사에게 많이 요구하시라는 말씀입니다”, “상가가 요구한 46평을 주려면 감정평가자료를 기준해서 볼 때 세대당 4∼500만 원을 추가로 부담해야 하는 문제가 대두되는데 이걸 뻔히 알면서 추진위원회에서 어떻게 상가 측 요구를 수용하냐는 겁니다“, “상가 측에서 40평형대를 희망하신다면 나중에 시공사가 왔을 때 협상을 하시라는 겁니다“, “무조건 조합설립이 먼저 되어야 하고, 시공사가 들어오게 되면 금융비용이 발생하게 되는데 그 때 가서 시공사 발목을 잡고 말씀을 하라는 것입니다“라는 등의 발언을 하였다.
이에 대해 상가소유자들은 “지금 대의원이나 위원장님이 결정권은 없지만 사업을 시행하려고 하면 사업계획이 있을게 아닙니까“, “자꾸 시공사가 와야 안다고 하시는데 대략적인 범위 내에서 아파트와 상가를 구분하여 사업구상이 서 있을 것 아닙니까. 그렇다고 우리가 그런 내용을 확정적으로 받아들이는 것은 결코 아닙니다“, “여기 계신 분들이 거의 다 조합임원이 되실 건데 속으로 과연 얼마를 생각하고 계시는지가 궁금합니다“, “추진위원회에서도 원론적인 말씀만 하고 계시니까 진행이 되지 않고 있는 겁니다. 제 얘기가 무리인지는 모르겠으나 솔직히 추진위원회에서도 시공사와 합의할 때의 가이드라인이랄까 뭔가를 제시해주셔야 우리도 돌아가서 다른 상가소유자들에게 얘기할 수 있는 게 아닙니까”라는 등의 발언을 하였다.
한편, 추진위원회의 일부 위원은 “상가측이 요구한 사항대로 추진위원회에게 이면계약을 해달라는 것 아닙니까“, “무상지분율에 대해서 울산지역의 최고가 155%이니 우리는 160%를 정해놓고 시공사와 협상할 때 그 선만큼은 사수를 하고 나머지는 시공사가 정해진 다음에 더 얻어 내주라는 그런 계약을 하고 사업을 추진하면 어떠냐는 거죠”라는 등의 발언을 하기도 하였다.
나) 피고의 추진위원회 측은 관할관청에 ‘상가의 권리가액을 추진위원회에서 결정하여 조합 정관에 명문화할 수 있는지 여부’에 대하여 질의하여, 2007. 10. 24. 울산광역시 남구청장으로부터 ‘현 단계에서는 주택재건축사업의 절차상 관리처분에 대한 구체적 계획이 없으므로 권리가액 등은 정관에 포함될 사항이 아니라고 사료됨’이라는 답변을 받기도 하였다.
다) 피고의 추진위원회는 2007. 11. 28. 상가소유자들과 사이에 이 사건 약정을 체결하고, 2007. 12. 7. 대의원회에 이 사건 약정에 관한 안건을 상정하여 의결한 다음, 2008. 3. 15. 창립총회를 개최하여 제1호 안건으로 조합정관 초안 제45조 제6호를 이 사건 약정의 내용대로 개정하기로 의결하고, 제2호 안건으로 재건축 결의를 하였다. 당시 피고의 추진위원회와 상가소유자들은 이 사건 재건축사업의 공사계약이 지분제(그 중에서도 확정지분제)로 체결될 것임을 전제하고 있었다.
라) 피고는 2011. 5. 29. 정기총회(시공자선정총회)를 개최하고 현대엔지니어링 주식회사를 시공사로 선정하였는데, 위 총회에서 상가조합원 중 일부가 ‘지분제가 아닌 도급제를 전제로 시공자를 선정할 경우 상가소유자들 입장에서는 정관 제45조 제6호에 따른 합의를 하기 위해 시공사와 조합 중 누구와 협의를 해야 하는지’에 대한 질의를 하기도 하였다. 그 후 피고의 2015. 6. 7.자 임시총회(관리처분총회)에서 제4호 안건으로 공사도급계약서를 승인하였는데, 위 계약서의 계약금액 란에는 ‘신축 연면적 3.3㎡당 3,867,000원(VAT 별도)’이라고 기재되어 있다.
마) 한편, 피고는 2013. 8.경부터 2014. 5.경까지 상가소유자들과 사이에 수차례에 걸쳐 상가의 권리가액에 대해 협의를 하였으나, 최종적인 합의에는 이르지 못하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제8, 13호증, 을 제6, 15, 21, 25, 26, 30, 31, 32, 35 내지 50호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2) 재건축사업의 계약형태 등
가) 지분제와 도급제
재건축조합과 시공자 사이의 공사계약은 기본적으로는 민법상 도급계약에 해당하나, 공사대금의 지급방법을 두고 속칭 지분제와 도급제로 구분된다.
지분제는 공사대금을 금전으로 확정하지 않고 양 당사자의 지분만을 정한 후 그 지분에 따른 수익을 공사대금으로 지급하기로 하는 방식으로, 이는 다시 확정지분제와 변동지분제로 구별된다. 확정지분제는 조합의 출자나 수익을 고정시키고 사업상 위험은 시공자가 부담하는 방식이고, 변동지분제는 계약에서 정한 일정한 사유가 발생하면 당초 정하였던 지분을 변동시킴으로서 사업상 위험의 일부를 조합이 부담하는 계약 방식이다. 반면 도급제는 공사대금을 금전으로 정하는 방식으로 이에 의하면 조합이 사업상 위험을 부담하게 된다.
즉, 지분제는 조합이 공사계약에서 정한 공사대금을 시공자에게 현금으로 지급하는 대신 시공자가 일반분양분 아파트를 처분하여 공사대금을 회수할 수 있도록 하는 것으로서 일반분양분 아파트의 처분 또는 미분양으로 인한 손익은 원칙적으로 시공자에게 귀속되는 방식인 반면에, 도급제는 조합이 공사계약에서 정한 공사대금을 시공자에게 현금으로 지급하는 것으로서 일반분양분 아파트의 처분 또는 미분양으로 인한 손익은 조합에게 귀속되는 방식이다. 따라서 부동산 경기하락 등으로 인하여 일반분양분 아파트가 분양되지 않거나 거래가액이 하락할 경우, 지분제 방식에서는 원칙적으로 시공자가 그 위험을 부담하게 되는 반면에, 도급제 방식에서는 조합이 그 위험을 부담하게 된다.
나) 독립정산제
사업시행구역 안에 위치한 상가 등 부대복리시설과 공동주택을 구분하여 각 사업구역에서 발생하는 수익과 비용을 별도로 정산하고 사업이익을 각자에게 배분하는 사업방식을 말한다. 이러한 형태의 재건축사업에서는 상가 등 부대복리시설의 권리가액 산정이 공동주택 소유자들의 이해관계에 별다른 영향을 미치지 못한다.
3) 판단
가) 일반적으로 행정상의 법률관계에 있어서 행정청의 행위에 대하여 신뢰보호의 원칙이 적용되기 위해서는, 첫째 행정청이 개인에 대하여 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 둘째 행정청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데에 대하여 그 개인에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째 그 개인이 그 견해표명을 신뢰하고 이에 상응하는 어떠한 행위를 하였어야 하고, 넷째 행정청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 그 견해표명을 신뢰한 개인의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하며, 마지막으로 위 견해표명에 따른 행정처분을 할 경우 이로 인하여 공익 또는 제3자의 정당한 이익을 현저히 해할 우려가 있는 경우가 아니어야 한다(대법원 2006. 2. 24. 선고 2004두13592 판결 등 참조).
한편, 신뢰보호의 원칙은 행정청이 공적인 견해를 표명할 당시의 사정이 그대로 유지됨을 전제로 적용되는 것이 원칙이므로, 사후에 그와 같은 사정이 변경된 경우에는 그 공적 견해가 더 이상 개인에게 신뢰의 대상이 된다고 보기 어려운 만큼 특별한 사정이 없는 한 행정청이 그 견해표명에 반하는 처분을 하더라도 신뢰보호의 원칙에 위반된다고 할 수 없다(대법원 2011. 5. 13. 선고 2008두19659 판결, 2015. 1. 29. 선고 2014두3839 판결 등).
나) 이 사건으로 돌아와, 다음과 같은 사정들을 위 법리에 비추어 보면, 피고가 이 사건 약정에 반하는 내용의 관리처분계획을 수립하였더라도 신뢰보호의 원칙에 위반된다고 보기는 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.
① 이 사건 약정이 이루어질 무렵 이 사건 아파트가 위치한 울산지역에서는 지분제 방식으로 여러 건의 재건축사업이 진행되었던 것으로 보이고, 피고의 추진위원회와 상가소유자들 역시 확정지분제 방식으로 이 사건 재건축사업이 진행될 것을 전제로 이 사건 약정을 하였다. 그러나 재건축시장의 환경변화 등으로 인해 실제로는 피고와 시공사 사이에는 도급제 방식으로 시공계약이 체결되었고, 위와 같은 계약방식의 변경으로 인해 상가 등 부대복리시설의 권리가액 산정이 공동주택소유자들의 이해관계에 미치는 영향이 달라지게 되었다. 즉 확정지분제 방식에 의할 경우 상가 등 부대복리시설의 권리가액을 감정가액보다 높게 산정하더라도 그로 인한 불이익을 시공사가 부담함으로써 공동주택소유자들에게는 아무런 영향을 미치지 않도록 할 수 있었으나, 도급제 방식에 의할 경우에는 그로 인한 불이익이 원칙적으로 공동주택소유자들에게 돌아가게 된다. 한편 도급제 방식으로 공사계약을 체결하였더라도, 독립정산제 방식으로 사업을 진행하였다면 상가 등 부대복리시설의 권리가액 산정이 공동주택소유자들의 이해관계에 아무런 영향을 미치지 않을 수 있으나, 이 사건 재건축사업을 독립정산제 방식으로 진행하기로 약정하였음을 인정할 증거는 없고, 오히려 상가 등 부대복리시설과 공동주택을 구분하지 않고 하나의 관리처분계획이 수립되었을 뿐이다.
결국 이 사건 약정은, 향후 피고와 시공사 사이에 확정지분제 방식으로 시공계약이 체결되는 것을 전제로, 이 사건 약정에 따라 상가 등 부대복리시설의 권리가액을 산정하는 것이 공동주택소유자들에게 별다른 영향을 미치지 않음을 전제로 이루어진 것인데, 그 후 계약방식의 변경으로 인해 공동주택에 비해 상가 등 부대복리시설의 권리가액만을 높게 산정할 경우 공동주택소유자들에게 불이익이 돌아갈 수밖에 없게 되었다. 즉, 이 사건 약정의 전제가 된 사정이 변경되었고, 이는 피고의 조합원들 전체의 이해관계에 영향을 미치는 중대한 사정변경에 해당한다.
② 재건축사업은 조합원들의 집단적 의사결정을 통해 획일적으로 진행되고, 사업기간이 상당히 장기간이라는 특징을 가지고 있다. 사업기간이 장기간이다 보니 사업이 진행되는 도중에 사업여건 등이 달라지는 경우가 있고, 이러한 경우에는 변화된 여건에 따라 사업내용 등을 수정할 수밖에 없다. 이처럼 사업여건 등의 변화에 맞추어 조합원들이 집단적 의사결정의 방법으로 사업내용 등을 수정하였다면, 사업여건 등이 변경되기 이전에 특정집단과 사이에 그들의 이익을 보호해주기로 하는 어떠한 약정을 하였더라도 그 약정이 반드시 그대로 이행되어야 한다고 단정할 수 없다.
또한 재건축사업의 집단적·획일적 성격에 비추어, 추진위원회가 재건축사업을 추진하는 과정에서 특정집단의 이익만을 보장해주기로 하는 내용의 약정을 하였더라도, 그러한 약정이 유효하다고 할 수 있는지도 의문이다(다만, 위와 같은 약정을 하는 과정에서 추진위원회 측에 귀책사유가 있다면 이로 인한 상대방의 손해에 대하여 민사상 손해배상책임이 인정될 수 있는지 여부는 별개의 문제이다).
마. 소결론
따라서 이 사건 관리처분계획은 적법하다.
6. 결 론
그렇다면 이 사건 소 중 피고가 2016. 1. 14. 울산광역시 남구청장으로부터 인가받은 야음주공2단지아파트 주택재건축정비사업조합 설립변경결의의 무효확인을 청구하는 부분은 부적법하므로 이를 각하하여야 하고, 원고들의 나머지 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하여야 한다.
제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심판결 중 관리처분계획에 관한 예비적 청구 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구를 기각하며, 원고들의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 손지호(재판장) 김종기 구자헌