【원 고】
중동2구역주택재개발정비사업조합 (소송대리인 법무법인 청률 담당변호사 최창용외 1인)
【피 고】
대한민국
【변론종결】
2008. 12. 4.
【주 문】
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【청구취지】
피고는 원고에게 327,537,000원 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1 내지 3, 갑 제3, 5호증, 갑 제6호증의 1, 2, 갑 제8호증의 1, 2, 갑 제14, 15호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. 원고조합은 2005. 12. 30. 부산광역시 해운대구청장으로부터 도시 및 주거환경정비법(이하에서는 ‘도시정비법’이라고만 한다) 제16조 규정에 의하여 주택재개발조합설립인가를 받고, 2006. 7. 7. 부산광역시 해운대구청장으로부터 부산 해운대구 중동 811번지 일원 9,020㎡ 지상에 건축된 무허가 및 노후 건축물 등을 철거하고, 그 지상에 아파트 및 부대복리시설을 신축하는 것을 내용으로 한 주택재개발정비사업시행인가(이하에서는 ‘이 사건 사업시행인가’라고 한다)를 받았으며, 위 인가는 2006. 7. 12. 관보에 고시되었다.
나. 부산 해운대구청장은 2007. 7. 7. 원고조합에게 이 사건 사업시행인가를 하면서, 사업구역 내 국유지에 대하여 착공 전까지 소유권을 취득하여 사업을 시행하라는 인가조건을 부가하였다.
다. 위 재개발정비사업 구역 내에는 수 필지의 국유지가 있었는데, 그 중 부산 해운대구 중동 1443 도로 중 378㎡(이하에서는 ‘이 사건 국유지’라고 한다)가 위 사업 구역 내에 위치하고 있었고, 피고의 위임을 받은 부산 해운대구청장은 2008. 3. 3. 한국감정원과 소외 주식회사 대한감정평가법인(이하에서는 ‘대한감정’이라고만 한다)에게 이 사건 국유지의 가격에 관한 감정을 의뢰하였다.
라. 한편 이 사건 국유지는 부산 해운대구청장의 위 감정의뢰 당시까지도 토지이용현황이 도로였는데, 부산 해운대구청장은 위 감정의뢰를 하면서 ‘인근 토지 매매시세 반영 평가’, ‘향후 이용상황 등을 고려하여 인근지와 일단의 토지로 볼 수 있는 경우는 인근지와 일단의 토지로 평가’라는 평가시 유의사항을 부가하였다.
마. 한국감정원과 대한감정은 각 2008. 3. 10. 부산 해운대구청장에게 기준일은 이 사건 사업시행인가 고시일인 2006. 7. 12.을 기준으로 하되, 부산 해운대구청장의 평가시 유의사항을 고려하여 실제 토지이용현황인 도로가 아니라 향후 이용될 대지에 준하여 가격을 산정한 감정결과를 제출하였는데, 한국감정원의 감정결과는 1,250,000원/㎡이고, 대한감정의 감정결과는 1,200,000원/㎡이었다.
바. 피고는 2008. 4. 30. 원고조합과 사이에 이 사건 국유지를 매도하는 계약(이하에서는 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하였는데, 매도대금은 위 감정결과의 산술평균인 1,225,000원/㎡(이하에서는 ‘이 사건 감정결과’라고 한다)을 기준으로 하여 총 463,050,000원(1,225,000원 x 378㎡)이었고, 원고조합은 피고에게 위 매매계약 당일 계약금 46,305,000원을, 2008. 6. 12. 나머지 잔대금 416,745,000원을 모두 지급하였다.
사. 한편 원고조합은 이 사건 사업시행인가 이전인 2006. 3.경 해운대구청장에 대하여 위 정비사업과 관련하여 감정평가업체를 추천하여 달라고 요청한 적이 있고, 해운대구청장은 기 선정된 소외 주식회사 동국감정평가법인(이하에서는 ‘동국감정’이라고만 한다) 외에 같은 달 16. 원고조합에게 소외 주식회사 아세아감정평가법인(이하에서는 ‘아세아감정’이라고만 한다)을 추천하였는데, 위 동국감정은 2006. 5. 19.을 기준으로 이 사건 국유지의 현황이 도로임을 전제로 위 국유지의 가격을 ㎡당 362,000원, 아세아감정은 같은 날을 기준으로 ㎡당 355,000원으로 감정하였다.
아. 이 사건과 관련된 법 규정은 다음과 같다.
도시정비법
제66조 (국·공유재산의 처분 등)
제4항 정비구역안의 국·공유재산은 국유재산법 제12조 또는 지방재정법 제77조의 규정에 의한 국유재산관리계획 또는 공유재산관리계획과 국유재산법 제33조 및 지방재정법 제61조의 규정에 의한 계약의 방법에 불구하고 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대할 수 있다.
제5항제4항의 규정에 의하여 다른 사람에 우선하여 매각 또는 임대할 수 있는 국·공유재산은 국유재산법·지방재정법 그 밖에 국·공유지의 관리와 처분에 관하여 규정한 관계 법령의 규정에 불구하고 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 본다.
제6항제4항의 규정에 의하여 정비사업을 목적으로 우선 매각하는 국·공유지의 평가는 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하여 행하며, 주거환경개선사업의 경우 매각가격은 이 평가금액의 100분의 80으로 한다. 다만, 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국·공유지는 국유재산법 또는 지방재정법이 정하는 바에 의한다.
국유재산법
제20조 (처분등의 제한)
제1항 행정재산과 보존재산은 이를 대부·매각·교환·양여 또는 신탁하거나 출자의 목적으로 하지 못하며 이에 사권을 설정하지 못한다. 다만, 관리청은 다음 각호의 1에 해당하는 경우 교환 또는 양여할 수 있다.〈개정 1994.1.5, 2004.12.31〉
제31조 (처분등)
잡종재산은 대부·매각·교환·양여 또는 신탁할 수 있으며 법률로 특별히 정하는 경우에는 이를 현물출자할 수 있다.〈개정 1994.1.5〉
제34조 (처분재산의 가격결정)
잡종재산의 처분에 있어서 그 가격은 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가를 참작하여 결정한다.
국유재산법 시행령
제37조 (재산의 가격결정)
제1항 잡종재산을 처분하는 때에는 시가를 참작하여 당해 재산의 예정가격을 결정하여야 한다. 다만, 예정가격이 500만원[특별시·광역시(군을 제외한다)와 총괄청이 지정하는 지역에 있어서는 1천 500만원]이상으로 추정되는 재산에 대하여는 2개이상의 감정평가법인에게 평가를 의뢰하고, 그 평가액을 산술평균한 금액을 예정가격으로 한다.〈개정 1982.4.16, 1990.6.30, 1994.4.12, 1996.6.15, 1997.10.1, 2006.8.14〉
2. 원고의 주장
가. 강행법규 위반 주장
이 사건 국유지는 이 사건 사업시행인가 고시일 당시 이용현황이 도로임에도, 대지임을 전제로 하여 이 사건 감정이 이루어졌는데, 이 사건 감정이 비록 감정기준일을 이 사건 사업시행인가 고시일로 삼았다고 하더라도 이는 장래 주택재개발정비사업이 이루어지는 것을 전제로 이루어진 감정으로서 이 사건 사업시행인가 고시일을 기준으로 한 감정이라고 할 수 없으므로, 결국 이 사건 감정결과는 도시정비법 제66조 제6항(이하에서는 ‘이 사건 규정’이라고 한다)에 위반한 것이고, 한편 이 사건 규정은 그 입법취지에 비추어 강행법규라고 할 것이어서, 이 사건 매매계약 중 이 사건 국유지의 적정한 가액을 초과하는 가액부분은 위 강행법규에 위반되어 무효이므로, 피고는 원고조합에게 이 사건 감정결과에 따른 매매대금 463,050,000원 중 적정가액인 135,513,000원(아세아감정과 동국감정의 감정결과의 산술평균인 358,500원/㎡ x 378㎡)을 초과하는 327,537,000원을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.
나. 불공정법률행위 주장
이 사건 국유지는 재개발정비사업을 위하여 필수적으로 취득하여야 할 사업부지이고, 이 사건 매매계약의 실질적 교섭당사자는 위 재개발정비사업의 관련 인, 허가 및 감독권한을 가진 해운대구청장으로서 원고조합에 대하여 우월한 지위에 있는 점, 이 사건 매매계약 즈음 원고조합은 재개발정비사업의 시공사인 소외 SK건설 주식회사로부터 도급금액 증액을 요청받고 있었으며, 위 재개발정비사업구역 내에서 교회 건물을 신축하고 있던 대한예수교 장로회 ○○교회는 이 사건 매매계약이 체결되지 않고 있음으로 인하여 위 신축교회건물의 사용승인을 받지 못하고 있다고 하면서 2008. 4.경 원고조합에 대하여 이 사건 매매계약의 체결을 요청한 점, 이 사건 감정결과에 따른 매매대금은 적정가액의 약 3.4배에 이르는 점 등에 비추어 볼 때 이 사건 매매계약에서 정해진 매매대금 중 적정가액을 초과하는 부분(327,537,000원) 상당의 매매대금 약정은 원고조합의 궁박한 상황으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 경우에 해당하여 무효이므로, 피고는 원고에게 부당이득으로서 위 327,537,000원을 지급할 의무가 있다.
3. 판단
가. 강행법규위반 주장에 대한 판단
1) 살피건대, 이 사건 감정결과가 이 사건 규정에 위반되었다고 하더라도, 원고조합이 주장하는 바와 같이 이 사건 매매계약 중 매매대금에 관한 약정의 일부가 무효가 되려면 이 사건 규정이 강행법규이어야 할 것이므로, 먼저 이 사건 규정이 강행법규인지 여부에 관하여 본다.
2) 이 사건 매매계약이 비록 도시정비법 제66조에 기하여 이루어진 것이긴 하나, 위 계약은 원고조합과 피고 사이의 협의에 의하여 원고조합이 피고 소유의 토지를 취득하는 것을 목적으로 한 계약으로서 이는 원고조합과 피고가 사경제주체로서 행하는 사법상의 매매행위에 지나지 아니한다 할 것이고, 따라서 협의취득을 위한 매매계약을 체결함에 있어 그 대금의 결정에 관하여 피고에게 반드시 이 사건 규정이 제시한 기준에 따르도록 강제할 수는 없고, 이 사건 규정이 원고조합에게 그와 같은 기준에 의하여 강제적으로 계약을 체결할 수 있는 권한을 부여한 것도 아닌 것이어서 원고조합과 피고 상호간 이 사건 규정에 따른 매매대금액수에 관한 제시가 있었다고 하더라도 다른 일방은 얼마든지 이 제의를 거절할 수 있는 것이고, 끝내 협의가 성립되지 아니할 때에는 도시정비법 제38조에 따라 원고조합이 그 토지를 수용할 수밖에 없을 것인 점 등에 비추어 보면 이 사건 규정은 강행법규라기 보다는 원고조합과 같은 사업시행자가 토지 등의 강제취득에 앞서 임의적인 방법으로 이를 취득할 때에 그 대금의 결정에 관한 원칙적인 기준을 제시한 규정에 불과하다고 할 것이다.
3) 따라서 위와 같은 협의취득시 당사자간의 합의로 이 사건 규정에 따른 기준에 의하지 아니한 매매대금을 정할 수 있는 것이므로, 이 사건 매매계약 중 매매대금에 관한 약정의 일부가 강행법규에 위반되어 무효라고 할 수 없고, 결국 이 사건 규정이 강행법규임을 전제로 하는 원고의 위 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
나. 불공정법률행위 주장에 관한 판단
살피건대, 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데 그 목적이 있고, 여기에서 '궁박'이라 함은 '급박한 곤궁'을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박의 상태에 있었는지 여부는 그의 신분과 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 제반 상황을 종합하여 구체적으로 판단하여야 하며, 한편 피해 당사자가 궁박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 위와 같은 피해 당사자측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 없었다면 불공정법률행위는 성립하지 않는바( 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다15371 판결 참조), 원고조합이 부산 해운대구 중동 811번지 일원 9,020㎡ 지상에 주택재개발사업을 추진하고 있는 조합으로서 이 사건 매매계약의 실질적 교섭당사자인 해운대구청장으로부터 주택재개발조합설립인가 및 주택재개발정비사업시행인가를 받은 점 등 원고조합의 주장과 같은 사정만으로는 피고가 자신의 우월적 지위를 악용하여 원고조합에게 이 사건 매매계약의 체결을 강요하는 등 원고조합의 자유를 극도로 제한하였다거나, 피고가 원고조합의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 불공정한 내용으로 이 사건 매매계약을 체결하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고조합의 위 주장 역시 이유 없다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 고영태(재판장) 안재천 오주영