【원고, 피항소인】
【피고, 항소인】
【제1심판결】
광주지방법원 2015. 12. 22. 선고 2015가단517111 판결
【변론종결】
2016. 11. 25.
【주 문】
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 원고들의 청구를 모두 기각한다.
3. 소송총비용은 원고들이 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
광주지방법원 2014타경12155호 부동산강제경매 사건에 관하여 위 법원이 2015. 7. 1. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 60,295,651원을 0원으로, 원고들에 대한 배당액 0원을 60,295,651원으로 각 경정한다.
2. 항소취지
주문 제1, 2항과 같다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 광주 광산구 (주소 1 생략) 지상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)은 2012. 6. 13. 소외 1이 소유권보존등기를 마친 뒤 2012. 8. 21. 소외 2에게 소유권이전등기가 마쳐졌다.
나. 원고들은 2012. 7. 16. 당시 이 사건 주택의 소유자였던 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 그 계약 내용은 임대차보증금을 6,500만 원으로 정하여 계약금 500만 원은 계약시에, 잔금 6,000만 원은 2012. 8. 16.에 지급하는 것이었고, 임대차기간에 관하여는 ‘임대인은 이 사건 주택을 2012. 8. 16.까지 임차인에게 인도하고, 임대차기간은 인도일로부터 2014. 8. 15.(24개월)까지로 한다’고 정하였다.
다. 원고들은 2012. 7. 16. 이 사건 주택으로 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으며, 소외 1에게 같은 날 계약금 500만 원을 지급하고, 2012. 8. 17. 잔금 6,000만 원을 지급하였다.
라. 이 사건 주택에 관하여 2012. 8. 2. 전세금을 6,500만 원으로 하는 피고 명의의 전세권설정등기가 마쳐졌다.
마. 이 사건 주택에 관하여 소외 2 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 후 소외 2의 채권자인 소외 3은 이 법원에 이 사건 주택에 관한 강제경매개시신청을 하여 2014. 5. 26. 이 법원 2014타경12155호로 강제경재매개시결정 등기가 마쳐졌다.
바. 이 법원은 2015. 7. 1. 이 사건 주택에 관하여 전세권자인 피고에게 5순위로 잔여액 60,295,651원을 배당하는 등의 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라고 한다)를 작성하였다.
사. 원고들은 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당액 전액에 대하여 배당이의를 하고, 2015. 7. 8. 이 사건 소를 제기하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7, 9, 10, 12호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고들의 주장
원고들은 이 사건 임대차계약을 체결하고 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호를 인도받고 전입신고를 하였으며 확정일자를 받았으므로, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관하여 전세권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 권리가 있다. 따라서 피고에 대한 배당액 전액은 원고들에 대한 배당액으로 경정되어야 한다.
나. 피고의 주장
원고들은 2012. 8. 17.에야 이 사건 주택 101호에 이사왔고 임대차보증금을 모두 지급하였기 때문에 2012. 7. 16.에는 주택임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 갖기 위한 주택의 인도와 주민등록이 있었다고 볼 수 없다. 따라서 원고들은 피고에 우선하여 변제받을 권리가 없으므로 원고의 청구는 기각되어야 한다.
3. 판단
가. 관련 법령
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다(주택임대차보호법 제8조 제1항)
나. 원고들이 주택을 인도받았는지 여부
1) 원고들이 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 7. 16. 전입신고를 마쳤음은 앞서 본 바와 같으므로, 같은 날 이 사건 주택 101호를 인도받았는지에 관하여 본다.
2) 갑 제3, 11, 13, 16, 17호증의 각 기재, 당심 증인 소외 4, 소외 1의 각 증언, 당심 법원의 한국전력공사에 대한 사실조회 결과, 해양도시가스에 대한 문서제출명령 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
가) 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 주택 101호는 비어있었고, 임대인 소외 1은 계약을 체결하고 바로 원고들에게 이 사건 주택 101호의 비밀번호를 알려주었지만 원고들이 실제 입주해서 생활하였는지는 확인하지 않았다.
나) 원고들을 제외하고 이 사건 주택에 입주하였던 사람들 중에 잔금을 모두 지급하기 전에 미리 입주하여 살았던 사람들은 없었다.
다) 원고 2는 2012. 7. 17. 이사업자인 소외 4에게 55만 원을 지급하고 2.5톤 차량을 사용하여 이 사건 주택 101호로 짐을 옮겼는데, 2012. 8. 17.까지는 광주 북구 (주소 2 생략)에서 생활하였고, 가전제품 등은 위 2012. 8. 17. 이 사건 주택 101호로 옮겼다.
라) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012년 7월에 사용한 전기요금은 1,100원이 부과되었고 2012년 8월에 사용한 전기요금은 6,400원이 부과되었다.
마) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 7. 16.부터 2012. 8. 16.까지 티비 수신료가 부과된 내역이 없다.
바) 이 사건 주택 101호에 관하여 2012. 8. 17. 원고 1 명의로 도시가스 사용을 위한 전입접수가 이루어졌다.
3) 위 인정사실에 더하여, 갑 제16호증의 기재, 당심 증인 소외 4, 소외 1의 각 증언, 당심 법원의 수완에너지 주식회사에 대한 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고들이 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 보기 어렵다.
가) 통상의 임대차계약에서 보증금의 일부만을 지급하고 주택을 인도받아 생활하는 것은 이례적인데, 원고들은 2012. 7. 16. 임대차보증금의 10%에도 이르지 못하는 500만 원만을 지급한 상태였고, 총 8가구가 있는 이 사건 주택에서 잔금 지급 전에 주택을 인도받은 다른 입주자는 없었다.
나) 원고들 스스로도 2012. 8. 17.까지는 원고 1이 평일에 출퇴근을 위하여 이 사건 주택 101호에서 잠만 잤고, 원고 2는 다른 곳에서 생활하다가 2012. 8. 17. 이 사건 주택 101호로 이사하였다고 주장하는데, 원고 1이 평일에 잠만 잤던 것은 외부에서 사람의 거주를 인식할 수 있는 일반적인 거주 형태라고 보기 어렵다.
다) 원고 2가 2012. 7. 17. 이사할 때 사용하였던 2.5톤 트럭은 보통의 살림을 이사하는 것에 비하여 아주 적은 짐을 옮길 수 있는 트럭이어서 주거 생활을 위한 이사가 이루어졌다고 보기 어렵다.
라) 2012. 8. 17.까지 이 사건 주택에는 티비가 설치되지 않았고, 도시가스도 개설되지 않았으며, 2012년 7월 사용량으로 부과된 전기요금 1,100원은 실제 거주자가 없는 경우의 기본 요금에 해당하는데, 2012. 7. 17.부터 2012. 8. 16.까지는 일년 중 가장 더운 기간이고 이 사건 주택에는 기본적으로 에어컨이 설치되어 있었던 점에 비추어 볼 때 전기요금이 기본 요금만 나온 것은 원고 1이 잠만 잤다는 것에 의문이 들게 하는 정황이다.
다. ‘임차인’에 해당하는지 여부
설령 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호를 인도받았음을 인정할 수 있다고 하더라도, 주택임대차보호법이 일정 요건을 갖춘 임차인에게 대항력을 인정하고 우선변제권을 부여하는 것은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 위 법의 취지에 비추어 볼 때 보증금 회수의 안정성을 확보하기 위한 것이라 할 것인데, 원고들은 2012. 8. 17.에야 보증금의 대부분인 잔금 6,000만 원을 지급하였고 그 이전에는 보증금 6,500만 원 중 500만 원을 지급한 상태였기 때문에 원고들이 보증금 잔금을 지급하기 이전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 보호받아야 할 ‘임차인’의 위치에 있다고 보기 어렵다.
라. 소결
따라서 원고들은 피고보다 앞서 대항력을 갖추었다거나 우선변제권을 가지고 있다고 보기 어려우므로, 이 사건 배당표의 경정을 구하는 원고들의 청구는 이유 없다.
4. 결론
그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인데, 이와 결론을 달리한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고 원고들의 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 송혜영(재판장) 김용균 정은영