【원 고】
서초신동아아파트주택재건축정비사업조합(소송대리인 법무법인(유한) 한별 담당변호사 변선보 외 2인)
【피 고】
대한예수교장로회 영화교회(소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 정채향 외 1인)
【변론종결】
2018. 4. 24.
【주 문】
1. 피고는 원고로부터 16,048,359,000원을 지급받음과 동시에 원고에게,
가. 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 2016. 11. 21.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고,
나. 위 각 부동산을 인도하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1의 나.항은 가집행할 수 있다.
【청 구 취 지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 인정사실
가. 원고는 서울 서초구 서초동 (지번 2 생략) 일대 56,917.3㎡에서 재건축사업(이하 ‘이 사건 재건축사업’)을 추진하고 있는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에 따른 주택재건축정비사업조합이고, 피고는 위 재건축사업 구역 내에 위치한 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’)의 소유자이다.
나. 원고의 전신인 서초신동아아파트주택재건축정비사업조합설립추진위원회(이하 ‘이 사건 추진위원회’)는 위 재건축사업 구역 내에 위치한 서초신동아아파트(이하 ‘이 사건 아파트’)와 1, 2차 상가 소유자들로부터 조합설립을 위한 조합설립동의서를 징구하였는데 이 사건 아파트 및 1차 상가소유자들에 대하여는 조합설립을 위한 동의요건을 충족하는 정도의 동의서를 받았으나, 2차 상가 소유자들로부터는 동의요건을 충족하는 정도의 동의서를 징구하지 못하였다.
다. 그러자 이 사건 추진위원회는 이 사건 재건축사업 범위를 이 사건 아파트와 1차 상가로 축소하기로 하여 2015. 1. 21.경 2차 상가 소유자들을 상대로 공유물분할소송(서울중앙지방법원 2015가합505309)을 제기하는 한편 서초구청에 조합설립인가를 신청하여 2015. 4. 10. 조합설립인가처분(이하 ‘이 사건 설립인가처분’)을 받았다.
라. 이후 원고는 위 2차 상가를 다시 이 사건 재건축사업의 사업구역으로 포함시킬 것을 의결하였고, 조합원 42명의 동의서를 서초구청에 추가로 제출하면서 조합설립변경인가신청을 하여 2016. 3. 7. 위 2차 상가를 이 사건 재건축사업 구역에 포함하는 내용의 조합설립변경인가처분(이하 ‘이 사건 제1변경인가처분’)을 받았으며, 같은 날 위 공유물분할소송을 취하하였다.
마. 이에 2차 상가 중 일부인 이 사건 각 부동산의 소유자인 피고는 2016. 6. 3. 서초구청을 상대로 위 제1변경인가처분의 취소를 구하는 행정소송(서울행정법원 2016구합65275호, 이하 ‘이 사건 관련 행정소송’)을 제기하였고, 그러자 원고는 조합원 10명의 동의서를 서초구청에 추가 제출하면서 위 2차 상가를 사업구역에 포함시키는 내용의 조합설립변경인가를 다시 신청하여 2016. 7. 5. 서초구청으로부터 조합설립변경인가처분(이하 ‘이 사건 제2변경인가처분’)을 재차 받았다.
바. 원고는 이 사건 제1변경인가처분 이후인 2016. 4. 6.경 피고에게 조합설립에 동의할지 여부를 내용증명우편으로 최고하였고(이하 ‘이 사건 제1차 최고’), 위 제2변경인가처분이 있은 이후인 2016. 7. 27. 이 사건 소를 제기하면서 위 제1차 최고가 부적법하거나 송달되지 않은 등의 경우를 대비하여 이 사건 소장 부본의 송달로써 피고에게 조합설립 동의 여부를 최고함과 동시에 매도청구의사를 표시하였으며(이하 ‘이 사건 제2차 최고’), 이 사건 소장 부본은 2016. 9. 21. 피고에게 송달되었다. 피고는 그로부터 2개월이 지난 2016. 11. 21.까지 위 제2차 최고에 대한 회답을 하지 아니하였다.
사. 2016. 11. 21.을 기준으로 이 사건 재건축사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함한 이 사건 각 부동산의 시가 합계는 16,048,359,000원이다.
아. 한편 이 사건 관련 행정소송의 제1심 법원은 2017. 1. 13. 피고의 이 사건 제1변경인가처분에 대한 취소청구 부분을 ‘위 제1변경인가처분이 더 이상 존재하지 않는 처분이거나 과거의 법률관계로서 그 취소를 구할 소의 이익이 없다’는 이유로 각하하고, 이 사건 제2변경인가처분에 대한 취소청구 부분은 ‘위 제2변경인가처분에 절차적, 실체적 하자가 존재한다고 볼 수 없다’는 이유로 기각하는 판결을 선고하였고, 위 판결에 대한 피고의 항소(서울고등법원 2017누35792호) 및 상고(대법원 2017두59017호)가 모두 기각되어 위 판결은 2017. 12. 21. 그대로 확정되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다.)의 각 기재, 감정인 소외인의 감정결과 및 이 법원의 위 감정인에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지, 이 법원에 현저한 사실
2. 청구원인에 관한 판단
가. 매도청구권 행사로 인한 매매계약의 체결
주택재건축정비사업조합이 조합설립에 동의하지 않는 자에게 매도청구권을 행사하여 그에 따른 소유권이전등기절차 이행을 구하는 소를 제기하면서 그 소장 부본에 재건축 참여 여부에 대한 회답 최고서를 첨부함으로써, 이러한 최고서를 첨부한 소장 부본의 송달로 상대방에게 매도청구권에 관련한 최고가 이루어진 이상, 이로써 상대방이 최고기간 내에 재건축사업에 불참가할 것을 정지조건으로, 회답기간 만료 다음날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과가 발생하였다고 볼 수 있으므로, 결국 위 소장 부본 송달 이후 도래한 회답기간 경과일 다음 날을 매매계약 성립일로 볼 수 있다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다63380 판결 등 참조).
그렇다면 원고가 이 사건 소장을 통하여 피고에 대하여 조합설립의 동의 여부에 관한 최고를 함과 동시에 매도청구권(이하 ‘이 사건 매도청구권’)을 행사하였으나 피고가 그로부터 2개월 이내에 회답하지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고에 대한 이 사건 소장 부본 송달일로부터 2개월이 경과한 다음 날에 위 매도청구권 행사의 효과가 발생하여, 원고와 피고 사이에는 2016. 11. 21. 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’)이 체결되었다고 할 것이다.
나. 매매대금의 범위
사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 구 도시정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립된다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 등 참조).
이 사건 매매계약 체결일인 2016. 11. 21. 기준 개발이익을 포함한 이 사건 각 부동산의 시가 합계가 16,048,359,000원인 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 이 사건 매매계약의 매매대금은 16,048,359,000원 상당이다.
다. 소결론
따라서 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고로부터 매매대금으로 16,048,359,000원 지급받음과 동시에 원고에게, 이 사건 각 부동산에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 부동산을 인도할 의무가 있다.
3. 피고의 주장에 관한 판단
가. 이 사건 제1,2변경인가처분의 하자 등 주장
1) 피고 주장의 요지
이 사건 제1변경인가처분에는 절차상, 내용상 중대한 하자가 있어 위법하고, 위법한 위 제1변경인가처분을 토대로 이루어진 이 사건 제2변경인가처분 역시 절차상, 내용상 하자가 있어 위법하며, 나아가 위 제2변경인가처분은 ‘경미한 변경사항의 신고’에 불과하여 독립한 매도청구권 행사의 권원이 될 수 없으므로, 원고의 이 사건 매도청구권 행사는 위법ㆍ부당하다.
2) 판단
먼저 이 사건 제1변경인가처분의 위법 여부가 원고의 이 사건 매도청구권 행사의 장애 사유가 될 수 있는지 살피건대, 원고는 이 사건 매도청구권이 위 제1변경인가처분이 아닌 이 사건 제2변경인가처분에 기초한 것임을 명백히 하고 있으므로, 위 제1변경인가처분의 위법 여부는 더 나아가 살필 필요가 없다.
나아가 이 사건 제2변경인가처분의 위법 여부에 관하여 보건대, 민사재판에 있어서는 다른 판결에서 인정된 사실에 구속받는 것이 아니라 할지라도 이미 확정된 관련 사건에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거가 되므로, 합리적인 이유설시 없이 이를 배척할 수 없다고 할 것인바(대법원 1995. 6. 29. 선고 94다47292 판결 등 참조), 이 사건 관련 행정소송에서 ‘이 사건 제2변경인가처분에 절차적, 실체적 하자가 존재한다고 볼 수 없다’는 이유로 피고의 위 제2변경인가처분에 대한 취소 청구를 기각하는 판결이 선고되어 확정된 사실은 앞서 본 바와 같다. 그런데 이 사건에서 위 확정판결의 사실인정을 뒤집고 이 사건 제2변경인가처분에 절차적, 내용적 하자가 존재한다는 피고의 주장사실을 인정할만한 새로운 증거가 제출된 바 없으므로, 피고의 위 부분 주장 역시 받아들일 수 없다.
또한 위 제2변경인가처분이 ‘경미한 변경사항의 신고’에 불과한지 여부에 관하여 보건대, 앞서 든 증거들 및 을 제1, 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정, 즉 이 사건 제2변경인가처분은 피고가 이 사건 제1변경인가처분의 절차적 하자 등을 이유로 이 사건 관련 행정소송을 제기하자 원고가 위 제1변경인가처분의 문제를 바로 잡기 위해 받은 처분으로서 사업구역 및 조합원 수의 변경을 그 내용으로 하고 있는 점, 이 사건 설립인가처분시 2차 상가 부분을 포함한 이 사건 구역 전체를 대상으로 한 이 사건 사업에 관한 동의서가 징구되었고, 사업대상 토지면적도 2차 상가를 포함하는 총면적 56,917.3㎡으로 기재된 점, 원고 정관은 그 제3조 단서에 ‘사업시행상 불가피하다고 인정되어 관계법령 및 이 정관이 정하는 바에 따라 추가로 편입 또는 제척되는 토지 등이 있을 경우, 지적분할 및 측량 등의 사유로 그 면적에 변경이 있을 경우에는 사업시행구역과 토지의 총면적이 변경된 것으로 본다’라고 규정하여 사업시행구역과 대지의 총면적이 증감될 수 있는 것으로 정하고 있는 점, 이 사건 설립인가처분 당시 조합원 수가 1,003인에서 이 사건 제1변경인가처분 당시에는 1,045인으로, 이 사건 제2변경인가처분 당시에는 1,055인으로 증가한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 설립인가처분에 기초하여 이루어진 이 사건 제2변경인가처분으로 이 사건 제1변경인가처분은 취소ㆍ철회되고 위 제2변경인가에 의하여 새로운 조합설립변경인가가 되었다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 제2변경인가처분이 ‘경미한 변경사항의 신고’에 불과하여 매도청구권 행사의 기초가 될 수 없다는 피고의 위 부분 주장 또한 받아들일 수 없다.
나. 적법한 최고가 부존재 한다는 주장
피고는 원고가 이 사건 제2변경인가처분에 기초한 매도청구권을 행사하기 위해서는 피고에게 위 제2변경인가처분에 따른 재건축사업에 참가할 것인지 여부에 관한 적법한 최고를 하여야 함에도 불구하고, 위와 같은 최고가 없었다고 주장한다.
살피건대, 원고가 이 사건 제2변경인가처분이 있은 이후인 2016. 7. 27. 이 사건 소를 제기하면서 이 사건 제1차 최고가 부적법하거나 송달되지 않은 등의 경우를 대비하여 이 사건 소장 부본의 송달로써 피고에게 조합설립 동의 여부를 최고하여 이 사건 제2차 최고를 한 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 위 제2차 최고는 피고에 대한 위 제2변경인가처분에 따른 재건축사업에 참가할 것인지 여부에 관한 적법한 최고라고 봄이 상당하므로, 피고의 위 주장 역시 이유 없다.
다. 감정인의 감정평가 부당하다는 주장
그 밖에도 피고는 감정인 소외인의 감정평가 결과가 정당한 개발이익을 제대로 반영하지 않는 등 이 사건 각 부동산의 시가를 부당하게 낮게 평가하였다는 주장하나, 감정인의 감정결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중하여야 하는 것인데(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602, 67619 판결 등 참조), 이 사건 감정결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 감정인의 감정 결과에 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 있다고 보이지 않으므로 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.
4. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 모두 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
(별지 생략)
판사 김춘호(재판장) 박창희 육영아