【원고, 피항소인】
하이해리엇 2층관리단
【피고, 항소인】
주식회사 오오엔육육닷컴 (소송대리인 법무법인 백상 담당변호사 김재철)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2011. 5. 13. 선고 2010가단456207 판결
【변론종결】
2012. 3. 21.
【주 문】
1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원을 초과하는 원고에 대한 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
피고는 원고에게 31,569,728원을 지급하라.
2. 피고의 나머지 항소를 기각한다.
3. 원, 피고 사이에 생긴 소송총비용 중 4/5는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 2010. 7. 15.부터 2011. 5. 31.까지 월 19,125,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 청구취지를 감축하였다).
2. 항소취지
제1심 판결 중 원, 피고에 대한 부분을 취소한다. 원고의 피고에 대한 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 하이해리엇관리단은 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 구분소유자들로 구성된 관리단이고, 원고는 이 사건 건물 중 2층의 임대를 위하여 2층 구분소유자들로 구성된 관리단이다.
나. 주식회사 지피에이컬쳐(이하 ‘지피에이컬쳐’라 한다)는 2009. 10. 19. 원고와 하이해리엇관리단(이하 ‘원고 등’이라 한다)으로부터 이 사건 건물 2층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가)부분 40평, 같은 도면 표시 4, 5, 6, 7, 8, 9, 4의 각 점을 차례로 연결한 선내 (나)부분 30평, 같은 도면 표시 14, 15, 16, 17, 19, 20, 14의 각 점을 차례로 연결한 선내 (다)부분 14평, 같은 도면 표시 10, 11, 22, 13, 14, 20, 21, 18, 10의 각 점을 차례로 연결한 선내 (라)부분 12평, 합계 96평(이하 ‘이 사건 매장’이라 한다)을 보증금 2억 원, 월 차임 3,400만 원(부가가치세 별도)(계약 3년차부터 월 차임을 9% 인상하기로 정하였다), 기간 2009. 10. 19.부터 2012. 10. 18.까지로 각 정하여 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 이 사건 임대차계약 제5조는 ‘지피에이컬쳐는 본 계약 기간 중 부과되는 월 차임 및 부가세는 원고에게 지급하고, 관리비 및 기타 제세공과금은 하이해리엇관리단 또는 위탁관리회사로 지급한다’고 규정하고 있다.
다. 한편, 원고 등은 이 사건 임대차계약 체결 당시 지피에이컬쳐에게 ‘지피에이컬쳐가 이 사건 매장을 임의로 구획하여 전대함에 동의한다’는 내용의 전대차 동의서를 교부하였다. 이에 지피에이컬쳐는 피고에게 이 사건 매장 중 위 (가)부분을 보증금은 8,160만 원, 월 차임은 월 매출의 20%, 일반관리비는 2,448,000원(부가가치세 별도), 기간은 2009. 10. 30.부터 2011. 10. 28.까지로 각 정하여 전대하였다가(그 전대차 계약서는 2009. 9. 22.자로 작성되어 있으나, 이 사건 임대차체결 체결 후 지피에이컬쳐와 피고가 각 서명날인하였다), 그 후 피고와의 사이에 이 사건 매장 중 위 (다)부분을 전대차목적물에 포함시키고, 보증금을 60,800,000원으로, 일반관리비를 2,692,800원(부가가치세 포함)으로 변경한다는 내용의 변경계약을 체결하였다(이하 원래의 전대차계약과 변경계약을 합하여 ‘이 사건 전대차계약’이라 한다). 피고는 이 사건 매장 중 위 (가), (다)부분(이하 ‘이 사건 전대매장’이라 한다)에서 ‘ ○○○○’라는 상호로 여성의류매장을 운영하였다.
라. 지피에이컬쳐는 2010. 3.경부터 원고 등에게 이 사건 임대차계약에 기한 월 차임을 지급하지 않았고, 이에 원고 등은 2010. 5. 24. 지피에이컬쳐에게 2010. 6. 1.까지 연체차임을 지급하지 아니하면 이 사건 임대차계약 제6조(지피에이컬쳐가 차임 및 관리비를 2개월 이상 연체할 경우 원고 등은 사전 최고 없이 본 계약을 해지하고 이 사건 매장의 명도를 요구할 수 있다)에 따라 이 사건 임대차계약이 자동으로 해지된다고 통지하였다. 그 후 원고 등은 2010. 6. 9. 지피에이컬쳐에게, ‘이 사건 임대차계약이 해지되었으나 이 사건 매장에서 퇴점하고 이 사건 매장을 원고 등에게 명도해달라’고 요청하였다.
마. 한편, 피고는 지피에이컬쳐에게 이 사건 전대차계약에 따른 2011. 4. 30.까지의 월 차임을 지급하였는데, 2010. 11. 16.부터 같은 해 11. 30.까지의 차임이 5,365,524원, 같은 해 12월의 차임이 10,507,684원, 2011. 1월의 차임이 6,837,180원, 같은 해 2월의 차임이 3,615,162원, 같은 해 3월의 차임이 3,474,140원, 같은 해 4월의 차임이 1,770,038원이다.
바. 피고는 2011. 4.말경까지 이 사건 전대매장에서 영업하였고, 이 사건 전대매장은 2011. 5.초경 원고 등에게 인도되었다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 갑 제7호증, 을 제1, 3, 4, 5호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 당심 증인 소외인의 증언, 변론 전체의 취지
2. 판 단
가. 원고의 주장
이 사건 전대차계약은 임대인인 원고 등의 동의가 없어 위법하거나, 이 사건 임대차계약이 2010. 6. 1.자로 적법하게 해지됨에 따라 종료되었다. 따라서, 피고는 원고에게 부당이득으로서 이 사건 임대차계약에 따라 지피에이컬쳐가 원고 등에게 지급한 임대보증금이 미지급 월차임 등에 충당된 후인 2010. 7. 15.부터 이 사건 전대매장이 원고 등에게 인도된 2011. 5. 31.까지 월 19,125,000원(이 사건 임대차계약상 이 사건 전대매장의 월 차임에 해당하는 금액이다)의 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있다.
나. 부당이득의 발생기간
1) 부당이득반환의무의 발생
가) 위 인정사실들에 의하면, 이 사건 전대차계약은 임대인인 원고 등의 동의 하에 체결되었음이 분명하고, 다른 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대차계약은 지피에이컬쳐가 2개월 이상 월 차임을 연체하였음을 이유로 한 원고 등의 해지통고에 의하여 2010. 6.경 해지되었다고 봄이 상당하다.
나) 임대인의 동의를 얻은 전차인의 전차권은 임차인의 임차권을 기초로 그 위에 성립하나, 임차인의 임차권이 기간만료, 해지 등으로 소멸하였다는 사정만으로 바로 소멸하지는 않고, 임차인의 임차권 소멸을 이유로 전차인이 전대차계약을 해지하거나 임대인이 전차인에게 목적물반환청구나 부당이득반환청구를 하는 등 임차인의 전차인에 대한 전대차계약이 이행불능 상태에 이르렀을 때 비로소 소멸하고, 그 이후 전차인은 원칙적으로 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항할 수 없다고 봄이 상당하다.
위 법리에 비추어 보건대, 원고 등이 피고를 상대로 이 사건 전대매장의 인도 및 그 점유·사용으로 인한 부당이득의 반환을 구하는 이 사건 소를 제기하여 2010. 11. 29. 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로(갑 제7호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 원고 등이 2010. 11. 5. 피고에게 ‘이 사건 전대매장의 전대가 금지되어 있고, 이사건 임대차계약이 해지되었으니, 2010. 11. 30.까지 이 사건 전대매장에서 퇴점하라’는 취지의 내용증명을 발송한 사실은 인정되나, 위 내용증명이 피고에게 도달되었음을 인정할 아무건 증거가 없으므로, 원고 등이 2010. 11. 5.경 피고에게 이 사건 임대차계약 해지사실을 알리고 이 사건 전대매장의 명도를 요구하였다는 취지의 원고 주장은 받아들이지 않는다), 이 사건 전대차계약은 그 무렵 종료되었다.
다) 한편, 임대인의 동의를 얻은 전차인은 임대인에게 차임을 지급할 의무가 있으므로( 민법 제630조 제1항), 임대인이 전대차계약상의 차임지급시기 이전에 전차인에게 차임청구를 하였다면 그 후 전차인은 전대인에 대한 차임지급으로써 임대인에게 대항할 수 없는바, 을 제3호증의 1, 2의 기재에 의하면, 이 사건 전대차계약에 기한 월 차임의 지급기일은 매월 15일 마감 또는 말일 마감 후 각 10일 이내인 사실이 인정되고, 이 사건 전대매장의 점유로 인한 부당이득 상당액의 지급을 구하는 이 사건 소장 부본이 2010. 11. 29. 피고에게 송달되었음은 앞서 본 바와 같으므로(즉, 송달 당시 2010. 11. 16. 이후의 월차임 지급기일은 도래하지 않았다), 결국 피고는 2010. 11. 16. 이후의 기간에 대하여는 지피에이컬쳐에 대한 월 차임 지급으로 원고에게 대항할 수 없다.
라) 그리고, 원고는 2010. 7. 15. 이전에 이 사건 전대차계약이 종료되었음을 전제로 2010. 7. 15. 이후 이 사건 전대매장의 점유사용으로 인한 차임 상당 부당이득의 지급을 구하고 있는바, 거기에는 원고 주장과 달리 2010. 7. 15. 이후 이 사건 전대차계약이 유효하게 존속하는 경우 그 기간에 대하여는 이 사건 전대차계약에 기한 차임 상당액의 지급을 구하는 취지가 포함되어 있다고 봄이 상당하다.
마) 따라서, 다른 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 2010. 11. 16.부터 이 사건 전대차계약이 종료된 같은 달 29.까지의 기간에 대하여는 이 사건 전대차계약에 기한 월 차임 상당액을, 그 다음날부터 피고가 이 사건 전대매장에서 영업한 2011. 4. 30.까지는 이 사건 전대매장의 점유·사용으로 인한 부당이득 상당액을 각 지급할 의무가 있다. 결국, 원고의 이 사건 청구 중 위 인정기간 이외의 기간에 대한 부분은 이유 없다.
2) 피고의 주장에 대한 판단
가) 피고는, 민법 제638조와 제635조에 의하여 이 사건 임대차계약 해지사실이 피고에게 통지된 후 6개월이 경과하여야 피고에 대하여 이 사건 임대차계약 해지의 효력이 발생한다고 주장하나, 민법 제638조와 제635조는 이 사건과 같이 임대인이 임차인의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지한 경우에는 적용되지 않으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
나) 또한 피고는, 원고 등과 지피에이컬쳐 사이에 2011. 5.경 합의가 성립되었고, 이에 의하면 원고는 피고에게 위 부당이득 상당액을 구할 수 없게 되었다는 취지로 주장한다.
살피건대, 을 제7호증의 기재에 의하면, 하이해리엇관리단과 이 사건 건물 2, 3층을 임차한 제이다이너스티 주식회사(이하 ‘다이너스티’라 한다) 및 지피에이컬쳐는 2011. 5. 11. ‘2011. 4. 30.을 기준으로 기 발생된 임대료 및 관리비에 대하여 명도 조건으로 상계처리하였음을 서로 확인하고, 이후 지피에이컬쳐가 하이해리엇관리단에게 지급하여야 할 채무가 존재하지 않음을 인정한다’는 취지의 합의가 성립된 사실을 인정할 수 있고 반증이 없으나, 나아가 하이해리엇관리단이 원고의 위임 하에 위 합의를 하는 등으로 위 합의의 효력이 원고에게 미치는지에 관하여 보건대, 이에 부합하는 듯한 증인 소외인의 일부 증언은 믿기 어렵고, 을 제8, 9호증의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서, 피고의 위 주장 또한 이유 없다.
다. 부당이득의 수액
살피건대, 피고가 임대인인 원고 등의 동의 하에 이 사건 전대매장을 전차한 이상 다른 특별한 사정이 없는 한 이 사건 전대차계약 종료 후 이 사건 전대매장을 계속 점유·사용함으로 인하여 피고가 얻는 이득은 이 사건 전대차계약상의 차임상당액이라고 봄이 상당하고, 이 사건 전대차계약에 기한 2010. 11. 16.부터 2011. 4. 30.까지의 기간에 대한 월 차임 합계액이 31,569,728원(= 5,365,524 + 10,507,684 + 6,837,180 + 3,615,162 + 3,474,140 + 1,770,038)임은 계산상 명백하다.
3. 결 론
그렇다면, 피고는 원고에게 월 차임 또는 부당이득으로서 위 인정의 31,569,728원을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 위 인정 금원을 초과하여 지급을 명한 원고에 대한 피고 패소부분은 부당하므로 이를 취소하고 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 김승표(재판장) 허일승 정경근