【원고, 상고인】
주식회사 더빌더 (소송대리인 법무법인 우송 담당변호사 박재권 외 1인)
【피고, 피상고인】
【원심판결】
서울고법 2013. 7. 10. 선고 2012나67964 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 상고이유 제1점에 관하여
손해배상의 예정액이 부당히 과다한지는 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행과 경제상태 등 모든 사정을 참작하여 판단하여야 한다. 그리고 이 경우 실제 발생할 것으로 예상되는 손해액의 크기를 참작하여 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지를 판단함에 있어서는 실제 손해액을 구체적으로 심리·확정할 필요는 없으나 기록상 실제 손해액 또는 예상 손해액을 알 수 있는 경우에는 그 예정액과 대비하여 볼 필요가 있다(대법원 1995. 11. 10. 선고 95다33658 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다60042 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 매매계약은 어느 일방이 계약을 불이행하는 경우 매매대금의 150%에 해당하는 금원을 배상하는 것으로 정하고 있고, 이는 손해배상액의 예정에 해당하는데, 매매대금의 150%는 손해배상의 예정액으로서 부당히 과다하므로 이를 매매대금의 10%로 감액하는 것이 적당하다고 판단하였다.
그런데 원심판결 이유 및 원심이 채택한 증거에 의하면, ① 피고 1은 원고에게 피고들의 소유인 이 사건 각 부동산뿐만 아니라 그에 인접한 소외 1 등의 소유인 부동산 3필지까지 매매목적물에 포함하여 이 사건 매매계약을 체결하였다가 약정 기일까지 소외 1 등의 매도 동의를 얻지 못하여 결국 매매대금 9억 2,500만 원 상당의 이 사건 각 부동산에 한하여 계약을 이행하게 된 사실, ② 원고는 농지 또는 임야인 이 사건 각 부동산을 전용하여 제조장 등을 건축할 목적으로 이 사건 각 부동산을 매수한 것이었고, 이 사건 매매계약 제1조는 피고 1이 원고의 이러한 계약 목적을 충분히 인식하고 있음을 명시하고 있는 사실, ③ 그런데 그 후 이 사건 각 부동산 중 피고 1의 각 지분이 강제경매절차에서 제3자에게 매각되고 소유권이 이전됨으로써 원고가 계획한 이 사건 각 부동산의 개발은 사실상 불가능해진 사실, ④ 한편 원고는 원심에서 이 사건 매매계약의 이행불능으로 인한 원고의 실제 손해액이 원고가 이 사건 매매계약 체결 후 이 사건 각 부동산의 개발과 관련하여 농지전용부담금, 설계용역대금 등으로 지출한 3억 1,200만 원 상당에 이른다고 주장하며 그 지출 내역에 관한 구체적인 자료를 증거로 제출한 사실 등을 알 수 있다. 통상의 부동산 매매계약에서 매매대금의 10% 정도를 손해배상액으로 예정하는 예가 많기는 하나, 앞서 본 사실관계에 비추어 보면, 이 사건 매매계약의 이행불능으로 계약이 해제될 경우 원고가 실제로 입게 될 손해의 정도는 원고가 투입할 이 사건 각 부동산의 개발비용 등으로 인하여 다른 부동산 매매계약의 경우에 비해 상대적으로 클 것이 예상되기 때문에 이 사건 매매계약에서 손해배상의 예정액 비율을 일반적인 경우보다 현저히 높게 책정하였다고 볼 여지가 충분하다.
그렇다면 원심으로서는 기록상 알 수 있는 원고의 실제 손해액 또는 예상 손해액과 이 사건 손해배상의 예정액을 대비해 보는 등의 조치를 취한 후 이 사건 손해배상의 예정액이 부당히 과다한지 또는 그 적당한 감액 범위는 어떠한지를 판단하였어야 한다. 그럼에도 원심이 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약상 채무액에 대한 손해배상의 예정액 비율이 높다는 점만을 들어 이 사건 손해배상의 예정액을 매매대금의 10%로 대폭 감액하였으니, 이러한 원심의 판단에는 손해배상예정액의 감액에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
2. 상고이유 제2점에 관하여
원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고 2가 피고 1에게 이 사건 매매계약을 체결할 대리권을 수여하였음을 인정할 아무런 증거가 없고, 그 판시와 같은 사정만으로는 민법 제125조 또는 제126조의 표현대리가 성립한다고 볼 수도 없다고 판단하였다.
그런데 원심판결 이유 및 원심이 채택한 증거에 의하면, ① 피고 1은 피고 2, 3, 4의 어머니로서 이 사건 매매계약 체결 당시 피고 2의 인감도장을 가지고 있었던 사실, ② 피고들은 망 소외 2로부터 이 사건 각 부동산을 공동으로 상속하였고, 그 후 피고 2가 그중 이 사건 제5부동산의 지분을 모두 취득하였던 것인데, 피고 1은 본인의 이름으로, 그리고 피고 2, 3, 4의 대리인으로 원고와 사이에 이 사건 각 부동산 모두를 매매목적물로 하는 이 사건 매매계약을 체결한 사실, ③ 피고 1은 이 사건 매매계약 체결 직후 원고에게 피고들 명의의 각 토지사용승낙서와 각 인감증명서를 교부한 사실, ④ 한편 피고 1은 2008. 7. 20.경에도 피고 2, 3, 4를 대리하여 원고의 대표이사 소외 3 등과 사이에 이 사건 각 부동산 등에 관한 매매계약을 체결하였다가 소외 3 등의 채무불이행으로 손해를 입었다고 주장하는 사실 등을 알 수 있다. 이러한 사실관계에 피고 2가 이 사건 매매계약 체결 당시 22세 남짓으로 성년이 된 지 얼마 되지 않았던 점, 피고 1이 이 사건 각 부동산 중 본인과 피고 3, 4의 각 지분은 적법한 권한을 가지고 처분하면서 유독 피고 2의 각 지분만은 그의 위임 없이 무단으로 처분할 특별한 동기를 찾기도 어려운 점 등을 더하여 보면, 피고 2는 당초 피고 1에게 자신의 인감도장을 맡겨 이 사건 각 부동산 중 피고 2의 각 지분을 관리하게 하였다고 봄이 상당하고, 피고 2가 당시 어떠한 신분이나 지위에 있었는지에 따라 피고 2가 피고 1에게 위 각 지분의 처분권한까지 위임하였다고 볼 여지가 있으며, 설령 그렇지 않다고 하더라도, 적어도 원고로서는 피고 1에게 피고 2를 대리하여 이 사건 매매계약을 체결할 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 사유가 있었다고 볼 수도 있다.
그렇다면 원심이 이 사건 매매계약 체결 당시 피고 2의 신분이나 지위, 피고 2가 피고 1에게 인감도장을 맡긴 경위 등에 관하여 나아가 살피지 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 피고 2의 대리권 수여 또는 표현대리가 인정되지 아니한다고 판단한 데에는 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나, 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
3. 결론
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김용덕(재판장) 신영철(주심) 이상훈 김소영