【원고, 상고인】
유한회사 서해안종합개발 (소송대리인 변호사 김영태)
【피고, 피상고인】
【원심판결】
광주고법 2014. 8. 14. 선고 2013나1814 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라 한다)은 차용물의 반환에 관하여 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 때에 적용되는바, 금전소비대차 외에 준소비대차에 의한 차용금반환채무를 담보하기 위하여 마친 양도담보에도 위 법이 적용된다(대법원 2004. 4. 27. 선고 2003다29968 판결 참조). 그리고 어느 채권의 담보를 위하여 둘 이상의 부동산에 관하여 담보권을 설정받은 담보권자가 가등기담보법에 따라 담보권을 실행하는 경우 반드시 모든 부동산에 관하여 동시에 담보권을 실행하여야 하는 것은 아니고, 특별한 사정이 없는 한 담보권자의 자유로운 선택에 따라 따로따로 실행할 수 있으며, 이러한 법리는 공동담보물이 토지와 그 지상건물의 관계에 있는 경우에도 마찬가지이다.
한편 가등기담보법에 따라 담보권을 실행하는 경우에 담보권자는 채무자 등에게 청산금의 평가액을 통지하거나 또는 청산금이 없다는 뜻을 통지하여야 한다. 이때 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 하고, 담보권을 실행하는 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다(가등기담보법 제3조). 여기에서 담보목적부동산의 평가액은 담보권자가 주관적으로 평가한 청산금의 산출근거를 알려주려는 것일 뿐이므로, 그 평가시점이 잘못되었다든가 통지한 평가액이 통지 시점의 객관적 가액에 미달하거나 그와 다르다는 이유만으로 담보권 실행 통지의 효력이 없게 되는 것은 아니다. 또 가등기담보법이 담보권 실행 대상 부동산이 둘 이상인 경우에 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝히도록 한 것은 후순위권리자의 이익을 보호하기 위하여 채권자가 자기의 채권액을 각 부동산별로 나누어 어느 부동산에 대하여 얼마의 채권액과 비용으로 소유권을 취득하겠다는 채권액의 배분액을 구분 표시하도록 한 것일 뿐이므로, 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 각 담보권 실행 대상 부동산별로 담보권 실행에 의하여 소멸되는 채권과 비용을 구분하여 명시하지 아니하였다는 이유로 그 실행 통지의 효력을 부인할 수 없다(대법원 1992. 9. 1. 선고 92다10043, 10050 판결, 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다12070 판결 참조).
그리고 담보권자가 채무자 등에게 지급하여야 할 청산금은 담보권 실행 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 민법 제360조에서 정한 채권액과 담보목적부동산에 관하여 선순위담보권 등에 의하여 담보된 채권액을 뺀 금액이다(가등기담보법 제4조 제1항, 제3조 제2항).
2. 원심은, 이 사건 각 건물의 양도담보권자인 원고가 2012. 11. 2. 양도담보 설정자인 주식회사 에버그린개발(이하 ‘에버그린개발’이라 한다)에 대하여 이 사건 각 건물의 2008. 5.경 기준 평가액이 1,789,275,600원으로 피담보채무액 1,954,914,392원에 미치지 못하여 청산금이 존재하지 아니하므로 이 사건 각 건물의 소유권이 원고에게 귀속되었다고 통지한 사실을 인정하였다. 이어서 원심은, 원고가 위 피담보채무의 담보를 위하여 에버그린개발로부터 이 사건 각 건물 외에 이 사건 각 토지에 관하여도 양도담보권을 설정받았으므로, 원고가 이 사건 각 토지와 이 사건 각 건물의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 하는데도 이를 누락하였고, 원고가 통지한 이 사건 각 건물의 2008. 5.경 기준 평가액이 통지 시점인 2012. 11. 2. 기준 평가액과 동일하다고 볼 수 없으며, 2010. 7. 1. 기준 이 사건 각 토지의 평가액이 2,187,690,000원에 이르므로, 이 사건 담보권 실행 통지는 가등기담보법이 정한 절차를 위반한 것이고, 따라서 원고는 이 사건 각 건물의 소유권을 취득할 수 없다고 판단하였다.
3. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 받아들이기 어렵다.
(1) 먼저, 원고가 에버그린개발로부터 이 사건 각 건물 외에 이 사건 각 토지에 관하여도 같은 채무의 담보를 위하여 양도담보권을 설정받았다고 하더라도, 원고는 앞에서 본 법리에 따라 그 중 이 사건 각 건물에 관하여만 담보권을 실행할 것을 통지할 수 있다. 원심판결 이유에 의하면, 원고는 이 사건 각 건물에 관하여만 담보권 실행의 통지를 하였음이 분명하므로, 이 사건 담보권 실행 통지가 적법한지는 이 사건 각 건물만에 관한 담보권 실행 통지로서 가등기담보법이 정한 절차에 따랐는지에 의하여 판단하여야 한다. 따라서 원고가 이 사건 각 토지의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝히지 않았다거나 이 사건 각 토지의 평가액을 들어 이 사건 담보권 실행 통지가 위법하다고 할 수 없다.
(2) 또 원고가 보낸 2012. 11. 2.자 이 사건 통지서(갑 제6호증)의 기재와 그 직후 원고가 제출한 2012. 11. 15.자 준비서면의 내용을 포함한 기록에 의하면, 원고는 2012. 11. 2. 이 사건 각 건물의 시가가 원고의 피담보채무액에 미치지 않아 양도담보에 의한 청산금이 없다는 취지를 통보하면서 광주지방법원 목포지원의 감정촉탁에 따른 이 사건 각 건물 등에 관한 2010. 11. 9.자 감정평가서와 2009. 2. 19.자 금전차용증서를 첨부하였는데, 이는 이 사건 각 건물의 객관적 가치를 알 수 있는 위 감정평가서에 나타난 2008. 5.경의 이 사건 각 건물의 시가와 2009. 2. 19.자 금전차용증서에 의한 차용금을 토대로 2012. 11. 2. 당시의 이 사건 각 건물의 시가와 위 차용원리금을 감안하여 비교해 보더라도 청산금이 없다는 뜻을 통지한 것으로 볼 여지가 있다. 이러한 사정을 종합하여 앞서 본 법리에 따라 살펴보면, 원고가 통지한 이 사건 각 건물의 평가시점이 가등기담보법이 정한 ‘통지 시점’이 아니라거나, 원고가 통지한 이 사건 각 건물의 평가액이 ‘통지 시점’에서의 객관적 가액과 다르다고 보아 이 사건 담보권 실행 통지의 효력을 부인할 수는 없다.
(3) 그리고 원심판결 이유와 기록에 의하면, 에버그린개발은 2008. 1. 16. 피고의 소외인에 대한 채무를 담보하기 위하여 원고 명의로 이 사건 각 건물에 관한 건축주명의를 변경하여 주었고, 이에 따라 이 사건 각 건물에 관하여 원고 명의의 소유권보존등기가 마쳐진 사실, 피고가 2008. 12. 31.경 그때까지 소외인으로부터 차용한 원금 및 이자가 1,954,914,392원임을 확인하는 내용의 정산서에 날인하고, 2009. 2. 19. 소외인에게 매월 30일에 차용금 원금 1,954,914,392원에 대하여 월 1%의 비율에 의한 이자를 지급하고 2009. 3. 30.에 원금을 변제하되 이를 어길 경우 원금에 대하여 연 17%의 비율에 의한 지체이자를 지급하기로 하는 내용의 금전차용증서를 작성하여 교부한 사실, 피고가 2008. 12. 15. 목포농업협동조합에 이 사건 각 건물에 관하여 채무자 원고, 채권최고액 합계 11억 7,000만 원인 각 근저당권을 설정하여 주고 목포농업협동조합으로부터 9억 원을 대출받은 사실, 2010. 7. 1. 기준 이 사건 각 건물의 가액이 합계 1,850,311,680원인 사실을 알 수 있다.
앞에서 본 법리에 따라 위와 같은 사실관계를 살펴보면, 위 정산서와 금전차용증서상의 채무는 특별한 사정이 없는 한, 반드시 그 채무액 전액이 금전소비대차에 기한 것은 아니더라도 적어도 준소비대차에 의한 차용금채무로서 그 전액이 가등기담보법이 적용되는 양도담보의 피담보채무가 될 수 있고, 위 각 근저당권은 원고가 가등기담보법이 정한 청산 절차를 이행함으로써 이 사건 각 건물의 소유권을 취득하더라도 그에 따른 부담을 안아야 할 선순위담보권에 해당한다고 보아야 한다.
따라서 청산금이 존재하는지 및 존재할 경우 그 범위는, 이 사건 각 건물의 담보권 실행 통지 시점의 평가액에서 이자와 지연손해금을 포함한 위 정산서와 금전차용증서상의 채무 및 위 각 근저당권의 피담보채무액을 공제하여 판단하여야 한다. 그런데 이 사건 담보권 실행 통지 시점인 2012. 11. 2. 기준으로 피고의 소외인에 대한 차용액, 이자 또는 지연배상금 및 위 각 근저당권의 피담보채무액까지 감안하여 이 사건 각 건물의 평가액과 비교하여 보면, 이 사건 담보권 실행 통지 당시에 원고가 이 사건 각 건물에 관하여 에버그린개발에 지급할 청산금이 남아 있지 않았을 여지가 높아 보인다.
또 만일 원고가 이 사건 각 건물에 관하여 에버그린개발에 지급할 청산금이 없다면, 앞에서 본 법리에 따라 이 사건 각 건물별로 담보권 실행에 의하여 소멸되는 채권액과 비용을 구분하여 명시하지 아니하였다고 하여 이 사건 담보권 실행 통지의 효력을 부인할 수 없다고 보아야 할 것이다. 뿐만 아니라, 기록에 의하면 원고는 이 사건 담보권 실행 통지의 취지를 담은 내용증명우편에 이 사건 각 건물별 평가액이 명시된 감정평가서를 첨부하였고 피고에게 담보권 실행비용을 청구한 사실이 없음을 알 수 있으므로, 원고가 이 사건 담보권 실행 통지를 하면서 담보권 실행에 의하여 이 사건 각 건물별로 소멸되는 채권액과 비용을 구분하여 명시하지 않았다고 할 수도 없다.
(4) 그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 담보권 실행 통지가 가등기담보법이 정한 절차에 위반하여 그에 따른 소유권취득의 효력을 인정할 수 없다는 취지로 판단하였으니, 원심판결에는 가등기담보법에 의한 담보권 실행의 대상, 통지의 방법 및 청산금 산정에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
4. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이상훈(재판장) 김창석 조희대(주심) 박상옥