【원고(반소피고), 항소인 겸 피항소인】
【피고(반소원고), 피항소인 겸 항소인】
주식회사 엔터식스패션쇼핑몰 (소송대리인 법무법인 청우 담당변호사 김상준 외 1인)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2014. 11. 6. 선고 2013가합554079(본소), 2014가합535815(반소) 판결
【변론종결】
2015. 7. 23.
【주 문】
1. 제1심판결 중 본소에 관하여 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고(반소피고) 패소부분을 취소한다.
피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 385,985,712원 및 이에 대하여 2015. 8. 27.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고(반소피고)의 나머지 항소, 피고(반소원고)의 항소 및 당심에서 확장된 피고(반소원고)의 반소청구를 모두 기각한다.
3. 소송총비용은 본소, 반소를 합하여 50%는 원고(반소피고)가 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다.
4. 제1항의 금원지급부분은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
가. 본소 : 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 1,421,957,076원 및 그중 201,178,593원에 대하여는 2013. 2. 11.부터, 178,334,907원에 대하여는 2013. 3. 11.부터, 197,951,110원에 대하여는 2013. 4. 11.부터, 160,236,218원에 대하여는 2013. 5. 11.부터, 128,392,977원에 대하여는 2013. 6. 11.부터, 186,983,864원에 대하여는 2013. 7. 11.부터, 184,923,916원에 대하여는 2013. 8. 11.부터, 183,955,491원에 대하여는 2013. 9. 11.부터 각 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 18%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
나. 반소 : 원고는 피고에게 977,946,581원 및 이에 대하여 이 사건 반소청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라[피고는 당심에서 청구취지를 확장 및 감축(지연손해금 부분)하였다].
2. 항소취지
가. 원고 : 제1심판결 중 본소에 관한 부분을 취소한다. 본소 청구취지 기재와 같다.
나. 피고 : 제1심판결 중 반소에 관한 부분을 취소한다. 원고는 피고에게 620,236,976원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 화성시 (주소 1, 2 생략)에 ○○○○○ 복합단지(공동주택 4개동, 상업시설 2개동, 이하 ‘○○○○○’라고 한다)를 신축하여 분양하는 사업을 시행하는 회사이고, 피고는 의류쇼핑몰, 아울렛 매장 등을 운영하는 회사이다.
나. 원고는 ○○○○○가 완공된 후 ○○○○○ 1단계 상업시설의 임차인을 선정하기 위한 입찰을 하였고, 이에 피고는 2010. 7. 2. 원고에게 다음과 같은 내용의 입점신청서를 제출하였다.
1. 신청점포 A블럭 지하 1층 621평, A블럭 1층 635평, B블럭 1층 742평, B블럭 2층 817평 합계 2,815평(생략)9. 제안가격 등○ 보증금 합계 50억 원 단, 인테리어비용 합계 15억 원 지원 요망 월 전용, 공용 관리비는 전용 평당 3만 원 상한 부담○ 월 수수료 월 순매출액 합계 70억 원 이상 : 월 순매출액 × 7% 월 순매출액 합계 60억 원 이상 : 월 순매출액 × 6% 월 순매출액 합계 60억 원 미만 : 월 순매출액 × 5%※순매출액 = 매출액 - 부가세※관리비와 카드수수료는 월 수수료에 포함되지 않은 기준임※순매출액에서 에누리 및 상품교환권 매출은 제외 월 예상 순매출액 : 합계 70억 원○ 계약기간 계약일로부터 10년
다. 원고와 피고는 2010. 8. 13. 다음과 같은 내용의 임대차계약(이하, ‘최초 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다.
〈임대차 계약서〉1. 물건의 표시○ 점포명 A블럭 : 지하 1층 S13~32호 / 1층 R1~4, S1~10, F1~30호 B블럭 : 1층 S1~10, S12, F1~48호 / 2층 R3~9, S1, S2, F1~45호○ 임대면적 전용면적 9,306.37㎡(2,815.18평)2. 보증금 및 월 수수료, 월 예상 매출액, 최저수수료○ 보증금 50억 원○ 월 수수료(부가가치세, 카드수수료, 관리비 별도) 월 순매출액 70억 원 이상 : 월 순매출액 × 6% 월 순매출액 60억 원 이상 : 월 순매출액 × 5% 월 순매출액 60억 원 미만 : 월 순매출액 × 4%※순매출액 = 매출액 - 부가세 - 에누리(판촉용 상품권 등) 월 예상 순매출액 : 70억 원3. 임대차 계약기간 입점일 또는 입점지정기간 종료일 중 빠른 날로부터 10년4. 보증금 및 월 수수료 납부시기 (생략)5. 입점 지정 기간 2010. 8. 31. ~ 2010. 11. 12.6. 그랜드 오픈 예정일 2010. 11. 12.〈임대차 계약조건〉제4조(임대차 계약기간 및 계약조건의 변경) ② 원고와 피고는 그랜드 오픈일 이후 2년이 종료된 시점에 물가상승률 및 매출실적을 반 영하여 계약조건을 협의, 조정하기로 한다(이하 ‘이 사건 조정조항’이라고 한다).제10조(월 관리비 등) ② 피고가 부담하여야 할 관리비는 전용면적기준 평당 35,000원으로 계상하여 부과하기로 한다. 이 경우 부가가치세는 별도로 지급하여야 한다.제14조(점포 내부공사 책임 및 범위) ① 피고는 입점기간 내에 임대차물건의 내부공사(인테리어 공사 포함)를 피고의 부담으로 완료하여야 하며 모든 공사는 관리규약에 따라 진행되도록 하여야 한다.제31조(임대차물건의 변경 및 임대가의 조정) ① 원고는 상가 활성화와 건물의 유지관리 및 운영상 필요한 경우에는 임대차물건의 전부 또는 일부에 대하여 피고와 협의하여 면적의 변경(동선의 변경 포함) 등을 할 수 있다. ③ 제1항에 따라 임대차물건의 이전, 변경(동선 포함)되었을 경우 원고와 피고가 협의하여 보증금 및 월 수수료를 조정하기로 한다.
라. 원고와 피고는 이 사건 임대차계약 체결 이후 임대차 목적물을 추가하고 그에 따른 변경사항을 정하기 위하여 몇 차례에 걸쳐 다음과 같은 내용의 ‘계약 추가·변경 합의’를 하였다(최초 임대차계약과 아래 각 추가계약을 합하여 이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 하고, 아래 ‘4차 추가계약’에서 추가된 ‘창고 2개소’를 제외한 최종적인 이 사건 임대차계약의 목적물을 이하 ‘이 사건 상가’라고 한다).
(1) 2010. 11. 10.자 추가·변경 합의(이하, ‘1차 추가계약’이라고 한다)
○ A블럭 2층 S11~18호, B01호{전용면적 1,853.22㎡(560.6평)} 추가
○ 보증금 6억 원 추가
(2) 2011. 3. 24.자 추가·변경 합의(이하, ‘2차 추가계약’이라고 한다)
① B블럭 1층 R1, R2호{전용면적 107.386㎡(32.5평)} 추가
월 차임 400만 원(부가가치세 별도)
② A블럭 1층 R7호{전용면적 86.967㎡(26.3평)} 추가
월 차임 600만 원(부가가치세 별도), 보증금 1억 8,000만 원
③ A블럭 2층 R11호{전용면적 181.298㎡(54.8평)} 추가
월 차임 270만 원(부가가치세 별도), 보증금 8,000만 원
위 ①, ②, ③ 부분에 관하여 피고가 부담하여야 할 관리비는 전용부분과 공용부분을 포함하여 산정하며, 금액의 산정은 관리규약을 따른다(부가가치세 별도).
(3) 2012. 1. 27.자 추가·변경 합의(이하, ‘3차 추가계약’이라고 한다)
추가 점포명A블럭 지하 1층 R4, R5, DF1~8호, R7호 및 A블럭 1층 R5, R8호{전용면적 1,239.34㎡(374.9평)}월 수수료월 순매출액 합산 70억 원 이상 : 월 순매출액 × 8%월 순매출액 60억 원 이상 : 월 순매출액 × 6%월 순매출액 60억 원 미만 : 월 순매출액 × 5%상기 임대면적에서 발생되는 월 순매출액에 대한 수수료는 “기존 계약서” 상의 월 순매출액과 상기 임대면적의 월 순매출액을 합산한 금액 기준으로 상기 요율에 따라 월 수수료를 산정한다.기존면적{최초 임대차계약 면적 2,815.18평, 1차 추가계약 면적 560.6평 및 4차 추가계약 면적 82.15평(2단계 연결통로 2개소) 등 합계 3,457.93평}에 대한 월 수수료율은 2010. 8. 13.자 임대차계약서 제2항 월 수수료 규정을 따른다.월 관리비피고가 부담하여야 할 관리비는 전용부분과 공용부분을 포함하여 산정하며, 금액의 산정은 관리규약을 따른다(부가가치세 별도).
(4) 2012. 1. 27.자 임대차계약 특약(이하, ‘4차 추가계약’이라고 한다)
(가) 2단계 연결통로 2개소
추가 부분A블럭 103.17㎡(31.21평), 69.28㎡(20.96평)B블럭 99.09㎡(29.98평)월 수수료월 순매출액 합산 70억 원 이상 : 월 순매출액 × 6%월 순매출액 60억 원 이상 : 월 순매출액 × 5%월 순매출액 60억 원 미만 : 월 순매출액 × 4%상기 임대면적 중 A블럭 69.28㎡(20.96평) 및 B블럭 99.09㎡(29.98평)에 의해 발생되는 월 순매출액은 “기존 계약서” 상의 월 순매출액에 전액 합산하여 월 수수료를 산정하고, A블럭 103.17㎡(31.21평)에 의해 발생되는 월 순매출액은 인접한 R11호 매장에서 발생되는 월 순매출액과 합산하고 합산금액의 1/2을 “기존 계약서” 상의 월 순매출액에 합산하여 월 수수료를 산정한다.월 관리비월 관리비는 상기 물건의 임대면적에 부과하기로 하며 그 금액은 관리규약을 따른다(부가가치세 별도).
(나) 창고 2개소
추가 부분A블럭 지하 2층 191.15㎡(57.82평), 지하 3층 350.33㎡(105.97평)월 차임100만 원(부가가치세 별도)월 관리비원고는 피고에게 상기 임대면적에 대한 관리비는 부과하지 않기로 하며, 실비(전기사용료 등)는 피고가 매월 납부하기로 한다.
마. 결국 이 사건 상가의 면적은 계약서상 13,046.121㎡가 되고, 그중 4, 5, 6% 수수료율이 적용되는 부분은 11,431.13㎡(이하 ‘6% 적용부분’이라 한다), 5, 6, 8% 수수료율이 적용되는 부분은 1,239.34㎡(이하 ‘8% 적용부분’이라 한다)이며, 월 차임 합계 12,700,000원(부가가치세 별도)인 부분은 375.651㎡(이하 ‘정액차임 부분’이라 한다)이다.
바. ○○○○○ 상업시설은 2010. 12. 23.(이하, ‘그랜드 오픈일’이라고 한다)부터 영업을 시작하였다.
사. 원고는 2012. 11.경 피고와 이 사건 임대차계약 조건의 변경에 관해 협의하면서 차임이 최소 월 4억 9,000만 원은 확보되어야 한다는 입장을 제시하였고, 2012. 12. 7.에는 피고에게 ‘최저수수료 월 4억 2,000만 원 보장, 피고가 입점 신청 당시 제시하였던 예상 매출액 대비 단계별 5~7%의 수수료율에서 1%가 인상된 8%의 고정 수수료율 적용’을 제시하였다. 원고는 2013. 1. 8. 최종적으로 피고에게 ‘최소수수료 연간 4,431,000,000원을 보장하고, 매출액이 70억 원 이하인 경우 7%, 70억 원 초과인 경우 7.5%의 수수료율을 적용하며, 평당 35,000원의 관리비가 부과되는 경우 전용부분에 대해 전용관리비를 납부하고 공용관리비는 평당 35,000원을 기준으로 물가상승률과 전기료 등 공공요금 인상률에 따라 연단위로 변경하기로 한다’는 내용의 조정안을 내용증명으로 발송하였고, 그 무렵 위 내용증명이 피고에게 도달하였으나, 피고가 위와 같은 내용의 제안을 거절하였다. 이에 원고는 2013. 2. 26. 서울중앙지방법원에 조정을 신청하였으나, 조정은 성립되지 않았다.
아. 원고는 2013. 12.경 이 사건 상가의 소유권을 제3자에게 양도하였다.
[인정 근거] 갑 제1 내지 3, 5호증(가지번호가 있는 경우 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 본소청구에 관한 판단
가. 원고의 주장
이 사건 조정조항의 취지는 월 차임의 인상요인이 생겼는데도 피고가 인상을 거부하여 협의가 성립하지 아니할 경우 민법 제628조에 따라 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다. 또한, 이 사건 조정조항에서는 조정의 대상을 차임에 국한하지 않고 ‘계약조건’이라고 정하였으므로 관리비도 마찬가지로 변경될 수 있다.
원고는 피고의 입점 신청 당시 제시한 ‘월 예상 순매출액’인 70억 원을 기준으로 이 사건 임대차계약의 적정 수수료율을 정하였다. 그런데 피고가 운영하는 매장에서 발생한 월 순매출액이 당초 예상했던 액수에 비하여 훨씬 저조하였는바, 그랜드 오픈일로부터 2년이 경과한 시점부터는 이 사건 조정조항에 따라 월 수수료 및 관리비가 협의, 조정되어야 하므로, 피고는 적정 수수료 및 관리비와 피고가 실제 지급한 수수료 및 관리비의 차액을 원고에게 지급하여야 한다.
나. 판단
1) 차임 지급청구 부분
가) 법리
임대차계약에 있어서 임대인이 임대 후 일정 기간이 경과할 때마다 물가상승 등 경제사정의 변경을 이유로 임차인과의 협의에 의하여 그 차임을 조정할 수 있도록 한 약정의 취지는, 임대인에게 일정 기간이 지날 때마다 물가상승 등을 고려하여 상호 합의에 의하여 차임을 증액할 수 있는 권리를 부여하되 차임 인상요인이 생겼는데도 임차인이 그 인상을 거부하여 협의가 성립하지 않는 경우에는 법원이 물가상승 등 여러 요인을 고려하여 정한 적정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 보아야 한다(대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결 참조).
나) 차임 인상요인 존부
앞서 본 인정사실에다가 앞서 든 증거들과 갑 제8, 16호증(가지번호 포함)의 각 기재, 제1심 감정인 소외인(이하 ‘감정인’이라 한다)의 감정결과 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약에서 정한 차임을 인상할 요인이 존재한다고 봄이 상당하다.
① 원고와 피고는 피고가 입점신청서에 기재한 예상 월 순매출액 70억 원을 기준으로 월 차임을 정하였는데, 예상매출액은 상권의 활성화 정도 등에 따라 변동될 가능성이 높고, 이 사건 임대차계약 기간이 10년의 장기간이어서 임대차계약체결시 예상한 매출액 등을 기준으로 정한 차임을 남아있는 임대차기간 동안 그대로 유지하는 것보다는 그랜드 오픈일로부터 2년이 경과한 시점의 안정화된 매출액 등을 기준으로 월 차임을 조정하는 것이 합리적이라는 점 등을 고려하여 이 사건 조정조항을 마련한 것으로 보인다. 그에 따라 이 사건 조정조항의 문구도 ‘계약조건을 협의, 조정할 수 있다’가 아닌 ‘계약조건을 협의, 조정하기로 한다’로, ‘물가상승률을 반영하여’가 아닌 ‘물가상승률 및 매출실적을 반영하여’로 되어 있다.
② 이 사건 상가 중 ‘6% 적용부분’ 및 ‘8% 적용부분’의 연간 매출액(4차 추가계약에 의해 추가된 A블럭 103.17㎡의 경우 A블럭 R11호에서 발생한 매출액과 합산한 금액의 50%로 계산, 이하 같다)은 2011년도 44,455,000,000원, 2012년도에 61,570,290,375원, 2013년도에 71,000,714,053원, 2014년도에 70,472,628,118원이고, 월평균 매출액은 2011년도 3,704,583,333원(=44,455,000,000원/12월, 원 미만 버림, 이하 같다), 2012년도에 5,130,857,531원(=61,570,290,375원/12월), 2013년도에 5,916,726,171원(=71,000,714,053원/12월), 2014년도에 5,872,719,010(=70,472,628,118원/12월)으로 매출액이 점점 증가하는 추세이긴 하다. 그러나 이 사건 상가 중 ‘6% 적용부분’ 및 ‘8% 적용부분’의 계약서상 면적은 12,670.47㎡으로 최초 임대차계약체결시의 임대차목적물 면적 9,306.37㎡에서 3,364.1㎡가 추가되었고, 영업개시 이후 약 3년이 경과하여 상권이 안정화되었다고 보임에도 월 평균매출액은 최초 임대차계약체결시 예상한 70억 원에 미치지 못한다.
③ 감정인은 이 사건 상가의 2013. 1. 7. 기준 적정 차임을 월 518,000,000원으로 감정하였는데(피고는 감정인이 적정 차임을 감정함에 있어서 이 사건 상가와 동일한 건물 내에 있는 소규모 점포의 단기 임대차 사례를 임대비교사례로 선택하는 등 감정방법이 적합하지 않다고 주장한다. 감정인이 임대비교사례로 ○○○○○에 있는 다른 점포들을 선택하긴 하였으나, 감정인은 이 사건 상가와 임대비교사례 사이의 규모 및 구조 등의 차이를 고려하여 가치형성요인 격차율을 산출하여 적정임대료를 산정하였고, 위와 같은 감정인의 감정방법이 경험칙에 반한다거나 현저히 불합리하다고 단정할 수 없다), 피고가 원고에게 이 사건 상가 중 ‘6% 적용부분’ 및 ‘8% 적용부분’에 대해 지급한 차임액은 2011년도에 1,778,000,000원, 2012년도에 2,789,933,010원, 2013년도에 3,360,913,255원, 2014년도에 2,840,285,612원(2014년 11월까지의 차임)이고, 월평균 차임액은 2011년도 148,166,666원(=1,778,000,000원/12월), 2012년도 232,494,417원(=2,789,933,010원/12월), 2013년도 280,076,104원(=3,360,913,255원/12월), 2014년도 258,207,782원(=2,840,285,612원/11월)으로 정액부분 월 차임 12,700,000원을 합산하여도 적정 차임액에 미치지 못하고, 임대차 면적이 13,046.121㎡로 늘어났음에도 최초 임대차계약 체결시 임대차목적물 9,306.37㎡를 기준으로 예상한 월 차임액 420,000,000원(=예상 월 매출액 70억 원×6%)에도 미치지 못한다.
④ 원고와 피고는 그랜드 오픈일로부터 약 1년 1개월이 경과한 2012. 1. 27. 3차 추가계약을 체결하면서 ‘8% 적용 부분’에 대해서 수수료율을 기존 수수료율인 4~6%에서 5~8%로 인상하였는데, 원고와 피고는 위와 같이 월 매출액이 예상 매출액에 미치지 못하고 그에 따라 월 차임이 예상 월 차임보다 적은 사정 등을 고려하여 위 부분에 대해서 수수료율을 인상한 것으로 보인다(원고와 피고는 같은 날 ‘2단계 연결통로 2개소’ 부분의 차임은 기존 수수료율인 4~6%로 정하였으나, ‘2단계 연결통로 2개소’는 기존 임대차 목적물이 존재하는 ○○○○○ 상업시설의 A블럭과 B블럭을 연결하는 통로로서 ‘8% 적용 부분’과는 임대차목적물의 성격에 차이가 있다).
⑤ 피고는 그랜드 오픈일로부터 약 2년이 경과한 2012. 12. 12. 원고와 차임 인상에 대해 협의하는 과정에서 원고에게 차임 비율을 구간별로 0.5% 인상하는 조정안을 제시한 것으로 보이고(갑 제5, 8호증), 이 사건 소제기 이후에는 ‘월 순매출액이 70억 원 이상인 경우 물가상승률을 고려하여 차임은 월 순매출액의 6.18%로 조정될 수 있다’는 취지로 주장하기도 하였는데(2014. 9. 12.자 준비서면), 피고 역시 그랜드 오픈일로부터 2년이 경과한 시점에 이 사건 조정조항에 따라 차임을 인상할 필요성이 있다는 점을 인식하고 있었던 것으로 보인다.
⑥ 피고가 차임 인상을 거절하여 원고와 피고 사이에 차임에 관한 합의가 성립되지 않을 경우 매출실적 등을 반영한 적정한 액수의 차임을 정하지 않는다면 원고에게 기존과 동일한 차임을 지급받는 것을 강제하는 결과가 되고, 원고와 피고가 이 사건 임대차계약을 체결하면서 특별히 이 사건 조정조항을 마련한 취지에도 반하게 되어 부당하다.
다) 적정한 차임 액수
(1) 6% 적용부분
앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 피고는 2012. 12. 12. 원고에게 차임 비율을 구간별로 0.5% 인상하는 조정안을 제시한 것으로 보이는 점, 피고는 2010. 7. 2. 입점신청서에 예상 월 순매출액 70억 원, 수수료율 5~7%로 기재하여 제출하였는데, 피고는 이 사건 임대차계약의 차임이 월 매출액 70억 원을 기준으로 5~7% 비율이 적용되어 산정될 것을 예상하였던 점, 최초 임대차계약, 1차 추가계약의 관리비는 피고가 입점신청서에 기재한 평당 30,000원보다 인상되어 평당 35,000원으로 정해졌고, 인테리어 비용 15억 원도 피고가 부담하는 것으로 정해졌으나, 관리비는 차임에 비해 소액이고, 임대차기간 초반에 필요한 인테리어 비용은 계속적으로 부과되는 월 차임과 달리 일시적으로 소요되는 비용이며, 피고가 임대차기간 동안 영업을 통해 충분히 회수할 수 있는 비용인 점, 원고와 피고는 월 차임을 고정액이 아닌 월 순매출액의 일정 비율로 정하였고, 그 비율은 고정비율이 아닌 순매출액의 규모에 따른 변동비율로서 차임을 인상함에 있어서도 고정액을 정하는 것보다 위와 같은 차임 산정 구조를 그대로 유지하는 것이 원고와 피고의 의사에 더욱 부합하는 점 등에 비추어 보면, ‘6% 적용 부분’의 차임은 피고가 입점신청서에 기재한 내용과 같이 ‘월 순매출액이 70억 원 이상인 경우에는 7%, 60억 원 이상인 경우에는 6%, 60억 원 미만인 경우에는 5%’로 정함이 상당하다.
(2) 8% 적용부분
앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 조정조항은 그랜드 오픈일로부터 2년이 경과한 시점에 차임조정을 예정하고 있는데, 원고와 피고는 최초 임대차계약이 체결된 후 약 1년 5개월, 그랜드 오픈일로부터 약 1년 1개월이 경과한 2012. 1. 27.에 ‘8% 적용부분’에 대해 기존 수수료율보다 높은 수수료율인 5~8%가 적용되는 것으로 차임을 정한 점, 원고와 피고는 당시까지 월 매출액이 예상 매출액에 미치지 못하고 그에 따라 차임이 예상 차임보다 적은 사정 등을 고려하여 ‘8% 적용부분’의 수수료율을 기존 수수료율보다 높게 정한 것으로 보이고, 위 비율은 피고가 입점신청서에 기재한 비율보다 높은 점, 원고는 피고와 차임 인상에 대해 협의하는 과정에서 매출액이 70억 원 초과인 경우 7.5%, 70억 원 이하인 경우 7%의 수수료율 적용할 것을 제안하였고, 조정신청서에도 위와 같은 비율로 조정하는 것이 합리적이라는 취지로 기재하였을 뿐 ‘8% 적용부분’에 대해서는 특별히 언급하지 않았던 점 등에 비추어 ‘8% 적용부분’의 차임을 인상하지 않는 것이 타당하다.
(3) 정액차임 부분
앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 앞서 본 바와 같이 이 사건 상가의 실제 매출액이 예상 매출액에 미치지 못한다는 사정이 차임 인상의 주요 요인인데, ‘정액차임 부분’은 월 매출액과 관계없이 차임이 일정한 액수인 점, ‘정액차임 부분’의 차임을 인상할 만한 물가상승 기타 경제사정의 변동이 있었음을 인정할 만한 증거도 없는 점, 원고는 피고와 차임 인상에 대해 협의하는 과정에서 매출액이 70억 원 초과인 경우 7.5%, 70억 원 이하인 경우 7%의 수수료율을 적용할 것을 제안하였고, 조정신청서에도 위와 같은 비율로 조정하는 것이 합리적이라는 취지로 기재하였을 뿐 정액차임 부분에 대해서는 특별히 언급하지 않은 점 등에 비추어 ‘정액차임 부분’의 차임을 인상하지 않는 것이 타당하다.
라) 소결
① ‘6% 적용부분’ 및 ‘8% 적용부분’에 대한 2013. 1. 내지 2013. 8.의 각 월 순매출액 합계, ② ‘6% 적용부분’에 대한 2013. 1. 내지 2013. 8.의 각 월 순매출액 합계, ③ ‘6% 적용부분’에 대한 2013. 1. 내지 2013. 8.의 각 기지급 차임액은 별지 표 ① 내지 ③항 기재(음영부분 제외)와 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 6% 적용부분에 대한 2013. 1. 8.부터 2013. 1. 31.까지의 월 순매출액 합계는 3,734,975,372원(= 4,824,343,190원 × 24일/31일), 6% 적용부분에 대한 2013. 1. 8.부터 2013. 1. 31.까지의 기지급 차임액은 149,399,015원(= 위 3,734,975,372원 × 4%, 원 미만 반올림)이라고 봄이 상당하다.
원고가 2013. 1. 8. 피고에 대해 차임 증액청구의 의사표시를 한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 6% 적용부분에 대한 2013. 1.분(2013. 1. 8.부터 2013. 1. 31까지의 차임, 이하 같다) 내지 2013. 8.분의 각 차임은 별지 표 ④항 기재와 같이 증액되었다고 봄이 상당하고, 위 2013. 1.분 내지 2013. 8.분 각 적정차임에서 2013. 1.분 내지 2013. 8.분 각 기지급 차임을 공제하면 별지 표 ⑤항 기재와 같으므로 피고는 원고에게 385,985,712원 및 이에 대하여 이 판결 선고일 다음날인 2015. 8. 27.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
[원고는 위 증액된 임대료에 대한 각 지급기일(익월 10일) 다음날부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지 연 18%의, 그 다음날부터 이 판결 선고일까지 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금의 지급을 구한다. 그러나 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 그 증액청구의 의사표시시에 소급하여 그 효력이 생기는 것이나, 그 결정시까지는 종전의 차임액을 지급하여도 차임 지급의 지체가 되지 않는 것이므로(대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결 참조), 원고의 위 주장은 이유 없다.]
2) 관리비 지급청구 부분
앞서 든 증거들과 갑 제9호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 원고는 2010. 5. 26. 씨제이씨지브이 주식회사와 임대차계약을 체결하면서 전용관리비는 실제 발생한 요금을 내도록 하면서 공용관리비는 임차인이 사용하는 전용면적을 기준으로 평당 22,000원을 초과할 수 없다고 약정하였고(제11조 제2항 제1, 2, 3호), 나중에 관리비를 조정할 수 있다는 약정은 하지 않은 점, 한편 최초 임대차계약, 1차 추가계약에서 관리비는 전용면적을 기준으로 평당 35,000원을 피고가 부담한다고 정하였으므로 매출실적의 변동과 무관한 점, 피고 역시 2012. 12. 12. 원고에게 보낸 문서에서 물가상승률에 비례하여 관리비를 협의, 조정할 수 있다고 하였을 뿐이고, 달리 관리비에 관한 약정 내용을 변경해야 할 만큼의 물가상승 기타 경제사정의 변동이 있었음을 인정할 만한 증거도 없는 점, 평당 35,000원의 관리비는 피고가 입점신청서에 기재한 평당 30,000원 보다 높은 금액인 점 등에 비추어 보면, 갑 제4, 8호증의 각 기재만으로는, 이 사건 임대차계약에서의 관리비에 관한 약정을 변경하여야 할 예외적인 경우에 해당한다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
3. 반소청구에 관한 판단
가. 피고의 주장
원고와 피고는 월 차임 산정시의 수수료율에 관하여, 최초 임대차계약과 1차 추가계약에서는「월 순매출액이 70억 원 이상인 경우 6%, 60억 원 이상인 경우 5%, 60억 원 미만인 경우 4%」로 약정하였고, 3차 추가계약에서는「월 순매출액이 70억 원 이상인 경우 8%, 60억 원 이상인 경우 6%, 60억 원 미만인 경우 5%」로 약정하였다.
그런데 피고는 아래에서 보는 바와 같이 차임 계산을 잘못하여 원고에게 원래 지급해야 할 차임 이상의 금액을 초과 지급하였으므로, 원고는 피고에게 그 초과 부분을 부당이득으로서 반환하여야 한다.
① 면적에 따른 수수료율 적용 오류
최초 임대차계약, 1차 추가계약의 차임은 그 부분과 관련하여 발생한 월 순매출액만을 기준으로 위 면적에만 상응하는 월 순매출액과 수수료율(6%, 5%, 4%)을 적용하여 산정하고, 3차 추가계약의 임대료는 최초 임대차계약, 1차 추가계약, 3차 추가계약의 월 순매출액을 모두 합산한 금액을 기준으로 3차 추가계약의 면적에만 상응하는 월 순매출액과 임대료율(8%, 6%, 5%)을 적용하여 산정하여야 함에도, 피고는 최초 임대차계약, 1차 추가계약의 임대료를 산정할 때 최초 임대차계약, 1차 추가계약, 3차 추가계약의 합산된 매출액을 기준으로 월 수수료율을 적용하여 임대료를 초과 지급하였다.
② 수수료율을 구간별로 적용하지 않은 오류
최초 임대차계약, 1차 추가계약의 경우 월 순매출액 중 60억 원 미만 부분에 대하여는 4%의 비율을, 60억 원을 초과하는 부분에 대하여는 5%의 비율을, 70억 원을 초과하는 부분에 대하여는 6%의 비율을 적용하는 방식으로, 하나의 월 순매출액 중에서도 구간별로 수수료율을 달리 적용하여 임대료를 산정하여야 함에도, 피고는 위와 같이 구분하지 않고 획일적으로 수수료율을 적용함으로써 임대료를 초과 지급하였다.
나. 판단
1) 면적에 따른 수수료율 적용 오류에 관하여
앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 최초 임대차계약, 1차 추가계약의 차임을 산정함에 있어서 적용되는 수수료율은 최초 임대차계약, 1, 3, 4차 추가계약 부분의 매출액을 합산한 매출액을 기준으로 정해진다고 봄이 상당하므로 피고의 주장은 이유 없다.
① 원고와 피고는 1, 4차 추가계약에서 임대차 목적물을 추가함으로써 4~6% 수수료율을 정하는 기준이 되는 매출액을 확장하였고, 3차 추가계약에서도 임대차 목적물을 추가함으로써 5~8% 수수료율을 정하는 기준이 되는 매출액을 확장하였다. 위와 같이 원고와 피고는 수수료율을 정하는 기준이 되는 매출액을 확장하는 방향으로 추가계약들을 체결하여 왔다.
② 원고와 피고는 3차 추가계약에서 5~8% 수수료율을 정하는 기준이 되는 매출액에 대해 규정한 반면 「최초 임대차계약, 1, 4차 추가계약 면적에 대한 월 수수료율은 최초 임대차계약서의 월 수수료 규정에 따른다」며 최초 임대차계약, 1, 4차 추가계약에 4~6% 수수료율이 그대로 적용된다고만 규정하였을 뿐 그 수수료율을 정하는 기준이 되는 매출액에 대해서는 특별히 규정하지 않았다. 또한 원고와 피고는 3차 추가계약 체결일과 같은 날 4차 추가계약을 체결하면서 4~6% 수수료율을 정하는 기준이 되는 매출액은 최초 임대차계약, 1, 3, 4차 추가계약의 매출액을 합산한 매출액(다만 A블럭 103.17㎡의 월 순매출액은 R11호의 월 순매출액과 합산한 금액의 50%)이라고 규정하였다. 위와 같은 추가계약 체결 경위, 3, 4차 추가계약서의 문언에 비추어 최초 임대차계약, 1차 추가계약의 수수료율을 정하는 기준이 되는 매출액이 최초 임대차계약, 1차 추가계약의 매출액에 한정된 것으로 보이지 않는다.
③ 피고는 매출액, 매출액에 따른 수수료율, 매출액에 수수료율을 적용한 차임을 스스로 산정하여 원고에게 차임을 지급하여 왔고, 원고가 이 사건 소를 제기하기 전까지는 최초 임대차계약, 1, 3, 4차 추가계약의 매출액을 합산한 매출액을 기준으로 수수료율을 정하여 차임을 산정하여 오다가 2014. 4. 4.자 준비서면에서 처음으로 면적에 따른 수수료율 적용 오류에 대해 주장하였다.
2) 수수료율의 구간별 적용에 관하여
앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면 월 차임의 산정은 「월 순매출액 × 매출액 규모에 따른 수수료율」과 같은 방식으로 정해진다고 봄이 상당하므로 피고의 주장은 이유 없다.
① 이 사건 임대차계약은 ‘월 차임은 월 순매출액 × 매출액 규모에 따른 수수료율’이라고 명확하게 규정되어 있고, 월 순매출액이 일정액수를 초과하는 경우 매출액 구간별로 수수료율을 나누어서 적용하여야 한다고 규정되어 있지 않다.
② 피고는 피고의 위 주장과 같이 해석하지 않을 경우 월 순매출액이 1원만 증가하여도 해당 순매출액의 1%에 해당하는 금액만큼 차임이 증가하는 결과가 되어 부당하다고 주장하나, 반대로 월 순매출액이 1원만 덜 발생하여도 해당 순매출액의 1%에 해당하는 금액만큼 차임이 부과되지 않으므로, 다른 사정이 없는 한 이는 원고와 피고가 똑같이 부담하는 것으로 전제된 위험 또는 이익이라고 보아야 한다.
③ 피고는 매출액, 매출액에 따른 수수료율, 수수료율을 적용한 차임을 스스로 산정하여 원고에게 차임을 지급하여 왔고, 원고가 이 사건 소를 제기하기 전까지는 「월 순매출액 × 매출액 규모에 따른 수수료율」과 같은 방식으로 차임을 산정하여 오다가 2014. 4. 4.자 준비서면에서 처음으로 구간별로 수수료율을 달리 적용해야한다고 주장하였다.
4. 결론
그렇다면 원고의 본소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 본소청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 위에서 지급을 명한 원고 패소부분을 취소하고, 피고에 대하여 위 금원의 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하고, 피고의 반소청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하고, 당심에서 확장된 피고의 반소청구도 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 이상주(재판장) 오현규 홍기만