【원 고】
주식회사 인텔로그디앤씨 (소송대리인 변호사 이종찬)
【피 고】
【변론종결】
2016. 1. 25.
【주 문】
1. 피고는 원고에게 63,833,800원 및 이에 대하여 2010. 5. 1.부터 2015. 5. 12.까지는 연 19%, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 19%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 피고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고는 원고에게 63,833,800원 및 이에 대하여 2010. 5. 1.부터 지급명령 정본 송달일까지는 연 19%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 구 동대문흥인시장 및 덕운시장 부지인 서울 중구 (주소 생략) 대 4,144.3㎡에서 시장 재건축사업을 추진한 ‘동대문중부상권시장 재건축사업조합(이하 ’소외 조합‘이라 한다)’과 ‘○○○○ 상가(이하 ’이 사건 상가‘라 한다)’ 신축사업에 관한 총괄시행대행계약을 체결하고, 위 계약에 따라 조합원들인 구 동대문 흥인, 덕운시장의 임차인들로부터 임차권을 양수하여 신축하는 이 사건 상가 임차권의 매각 업무를 한 회사이다.
나. 원고는 피고와 2008. 6. 19. 같은 달 28. 및 같은 해 7. 1. 이 사건 상가 중 지하 2층 1구좌씩 도합 3구좌에 대하여 각각 다음과 같은 내용의 임대분양계약(이하 ‘이 사건 임대분양계약’이라 한다)을 체결하였다.
제1조 (임차부동산의 표시)
① 대상부동산은 아래와 같다.
대상 점포: 지하 2층 1구좌(1구좌 전용면적 기준: 3.9㎡), 대상 업종: 생활용품, 수입명품
※ 입주예정일: 2009. 12월(공정에 따라 변경될 수 있으며, 입점기간은 추후 개별 통지함)
② 구체적인 점포 위치는 잔금 납부 후 추첨하고, 추첨에 의해 결정된 점포의 면적에 따라 분양대금을 정산한다.
③ 점포 추첨 후 임대인과 직접 임대차계약서를 작성하며, 신규 임대차계약서 작성 후 이 분양계약서는 무효로 하고, 임대인과의 관계는 신규 임대차계약서에 의한다.
제2조 (대금의 지불)
① 아래 임대분양대금 중 임대보증금은 다음과 같으며, 점포 추첨 이후 면적의 증감이 있을 경우 제4조 및 제5조에 따라 최종 정산하고 부가세는 별도로 한다.
임대 분양대금 총액 82,000,000원
임대보증금 38,500,000원
임대보증금을 제외한 분양대금 43,500,000원
② 분양대금은 아래와 같이 분할하여 지정달의 25일까지 납부하여야 하고, 임대보증금을 제외한 분양대금의 부가세는 별도로 한다(다만 2008. 7. 1.자 계약의 각 중도금 지급시기는 아래 기한으로부터 1달씩 후로 지정되어 있다).
계약금 계약시 17,270,000원, 1차 중도금 2008. 7월, 2차 중도금 2008. 9월, 3차 중도금 2008. 11월, 4차 중도금 2009. 2월 각 12,952,500원, 잔금 2009. 10월 17,270,000원
제3조 (연체료)
수분양자가 분양대금을 기한 내에 납부하지 않는 경우, 그 체납금은 연체기간에 따라 연 19%의 요율을 적용하여 납부지정일의 다음날부터 산정된 연체료를 가산하여 납부하여야 한다.
제4조 (임대분양면적)
① 점포 임대분양면적은 전용면적에 공용면적을 더한 면적으로 하며, 임대분양대금은 층별 1구좌 기준 전용면적에 상당하는 금액이므로, 점포추첨 후 전용면적의 증감이 있을 경우 증감율에 비례하여 분양대금을 가감하는 방식으로 정산한다.
② 관련 인허가 과정에서 건축계획 또는 사업계획의 변경, 상가 레이아웃 조정 및 건축공사 결과 등에 따른 1구좌 기준 전용면적의 증감 및 이에 따른 분양대금의 증감에 수분양자는 이의를 제기하지 아니한다.
제5조 (임대보증금)
① 분양대금에 포함된 임대보증금은 층별 1구좌 전용면적에 대한 금액이므로, 수분양자는 추첨 후 배정된 점포의 임대분양면적에 따라 임대보증금을 정산하여야 한다.
② 임대차계약 종료 시 임대인은 임대분양대금 중 임대보증금을 반환할 의무를 부담하고 임대보증금을 제외한 분양대금에 대해서는 반환의무를 부담하지 아니한다.
제6조 (임대료)
① 지하 2층의 1구좌 임대료는 분양면적 13.22㎡(4평 기준)을 기준으로 650,000원으로 하며, 점포 추첨 이후 배정받은 점포의 임대분양면적에 따라 가감하는 방식으로 점포별로 확정한다. 단, 부가세는 별도로 한다.
제17조 (권리의무의 이전)
① 잔금 납부 후 수분양자는 임대인과 직접 본 임대분양계약서의 내용을 승계한 신규임대차계약서를 체결하고, 본 임대분양계약은 소멸한다.
다. 피고는 2010. 2.경 추첨을 통하여 이 사건 상가 중 지하 2층 △△△호(전용면적 3.95㎡, 분양면적 18.74㎡), □□□호(전용면적 3.91㎡, 분양면적 12.90㎡), ◇◇◇호(전용면적 3.84㎡, 분양면적 18.08㎡)를 확정받았다.
라. 피고는 이 사건 상가 지하 2층 △△△호, □□□호, ◇◇◇호의 임대분양대금 중 224,510,000원만을 납부하였고, 원고는 2010. 3. 19.경 점포면적에 따른 임대분양대금 잔금을 2010. 4. 30.까지 지급할 것을 통지하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1 내지 3, 갑 2 내지 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 청구에 관한 판단
가. 분양대금의 정산 방법
1) 이 사건 각 임대분양계약 제1조 제2항, 제2조, 제4조 제1항, 제5조 제1항, 제6조 제1항의 각 규정내용을 종합하여 알 수 있는 아래의 사정들에 비추어, 임대보증금을 제외한 임대분양대금은 제4조 제1항 후단에 따라 전용면적의 증감율에 비례하여, 임대보증금은 제5조 제1항 후단에 따라 전용면적에 공용면적을 더한 임대분양면적에 따라 각각 정산하고, 애초 임대분양대금은 임대분양면적 13.22㎡를 기준으로 산정되었다고 해석하는 것이 타당하다.
① 이 사건 각 임대분양계약은 임대분양대금의 정산을 전제로 하고 있고, 제4조 제1항은 임대분양면적을 전용면적에 공용면적을 더한 면적이라고 명시하고 있다.
② 제4조 제1항 후단과 제5조 제1항 후단은 보증금을 제외한 임대분양대금과 임대보증금의 산정 방식에 대하여 명백히 규정을 달리 하고 있다. 무엇보다 임대보증금은 수분양자가 나중에 임대인으로부터 반환받을 수 있으며, 임대차목적물은 전용부분과 공용면적을 합한 면적 전체라 볼 수 있으므로, 임대보증금을 전용면적과 공용면적을 합한 면적을 기준으로 삼아 정산하더라도 그 방식이 크게 부당해 보이지 않는다.
③ 제6조에도 임대료 기준이 되는 분양면적으로 13.22㎡가 명시되어 있다.
④ 계약서 제5조 제1항 전단에 “임대보증금은 층별 1구좌 전용면적에 대한 금액이므로”라는 표현이 있더라도 이는 같은 항 후단의 정산이 있을 수 있음을 강조하기 위한 것이지 이 표현만으로 임대보증금도 임대보증금을 제외한 분양대금처럼 전용면적이 증가되는 경우에만 정산하는 것으로 합의하였다고 볼 수 없다.
이에 따라 피고에 대한 분양대금 정산내역을 계산하면 다음과 같다(상세 계산근거는 별지 임대분양대금 산정내역과 같다).
호수임대보증금임대보증금 제외 분양대금부가가치세합계△△△호54,575,00044,057,0004,405,700103,037,700□□□호37,568,00043,611,0004,361,10085,540,100◇◇◇호52,653,00042,830,0004,283,00099,766,000 288,343,800
2) 피고는 전용면적이 줄었음에도 임대보증금이 증액되는 것은 부당하다는 전제하에, 이 사건 각 임대분양계약 제4조와 제5조는 임대분양면적을 표시하지 않아 명시, 설명의무를 위반하여 계약의 내용으로 편입할 수 없다거나 약관의 규제에 관한 법률(이하 ‘약관법’이라 한다) 제6조에 반하여 무효라고 주장한다.
그러나 이 사건 각 임대분양계약은 임대분양대금의 정산을 당연히 전제하고 있고 이를 수분양자 입장에서도 쉽게 예상할 수 있었을 것으로 보이는 점, 임대분양면적은 전용면적과 공용면적을 더한 것이라고 정의되어 있고, 제6조에 13.22㎡가 기재되어 있는 점, 그와 같은 정산이 특별히 수분양자인 피고에게 부당하게 불리하거나 예상할 수 없는 사항이라고 볼 수 없는 점 등을 종합하면, 피고의 약관법과 관련한 주장은 받아들일 수 없다.
나. 소결
그렇다면 피고는 원고에게 이 사건 상가 지하 2층 △△△호, □□□호, ◇◇◇호의 임대분양대금 합계 288,343,800원 중 이미 지급받은 224,510,000원을 공제한 나머지 63,833,800원 및 이에 대하여 지급기한 다음날인 2010. 5. 1.부터 이 사건 지급명령정본 송달일인 2015. 5. 12.까지는 약정이율인 연 19%, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문, 구 소송촉진 등에 관한 특례법 시행령(2015. 9. 25. 대통령령 26553호로 개정되기 전의 것)이 정한 연 20%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 19%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 피고의 그 밖의 주장에 대한 판단
가. 임대분양계약의 불성립 내지 무효
1) 주장
피고는 ‘이 사건 각 임대분양계약이 재건축사업의 일환으로 총괄사업시행대행사가 실시하는 것’이라는 광고와 ‘분양’이라는 표현 등으로 인하여 이 사건 상가를 임차하는 것이 아니라 원고와 소외 조합으로부터 분양받는 것으로 오인하여 이 사건 각 임대분양계약을 체결하였다. 이 사건 각 임대분양계약은 계약의 내용에 관하여 당사자 사이에 의사의 합치가 없어 불성립 또는 무효이다.
2) 판단
갑 1호증의 1 내지 3, 갑 7호증의 7의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 아래 사실을 인정할 수 있다. 즉 원고는 이 사건 상가의 임대분양권 취득을 위하여 소외 조합과 총괄시행대행계약을 체결하고, 재건축 전의 상가 임차인들로부터 임차권을 양수하여 소외 조합의 조합원들과 임대차계약을 체결하였다. 그 후 소외 조합의 조합원들은 소외 조합과 이 사건 상가 개별점포에 관한 분양계약을 체결함과 동시에 원고와 사이에 원고가 분양목적물의 임차권을 양도할 권리를 가지고 임대분양절차를 거쳐 추첨으로 점포 위치가 확정되는 시점에 조합원과 임차인 사이에 임대차계약을 직접 체결한다는 내용의 약정을 체결하였고, 이에 따라 원고는 피고와 이 사건 상가건물의 임차권을 분양하는 이 사건 각 임대분양계약을 체결하였다. 이 사건 각 임대분양계약서에는 임대분양계약 당사자로 원고와 피고가 명시되어 있고, 피고가 임차하는 점포의 층수와 면적이 표시되어 있으며, 구체적인 점포 위치는 잔금 납부 후 추첨한다고 되어 있다. 또한 임대분양대금과 임대료 액수를 명시하면서 다만 추첨에 의해 결정된 점포 면적에 따라 분양대금과 임대료를 정산한다고 되어 있으며, 점포 추첨 후 임대인과 임대분양계약서 내용을 승계한 신규 임대차계약서를 직접 작성하고 이후 임대분양계약서는 무효로 한다고 기재되어 있다.
그렇다면 계약당사자, 계약 목적물, 임대분양대금 및 임대료 등에 관하여 원, 피고 사이에 계약 내용에 관한 의사가 합치되어 이 사건 각 임대분양계약이 체결되었다고 보아야 할 것이므로, 이와 다른 전제에서 하는 피고의 주장은 받아들일 수 없다.
나. 설명의무 위반으로 인한 계약의 무효
1) 주장
이 사건 각 임대분양계약서 중 전체 분양대금에서 임대보증금 부분만 임대차 종료 시 반환받을 수 있을 뿐 임대보증금을 제외한 나머지 분양대금은 반환받을 수 없다는 조항과 수분양자들이 지주세(임대료)를 내야 한다는 조항은 부동문자로 인쇄된 약관에 해당한다. 그런데 원고는 이 사건 각 임대분양계약 체결 당시 피고에게 위 조항들을 설명하지 않았으므로 약관법 제3조 제4항에 따라 이를 계약의 내용으로 주장할 수 없고, 위 조항들이 무효일 경우에는 계약의 목적달성이 불가능하거나 일방 당사자인 피고에게 부당하게 불리한 경우에 해당하므로 이 사건 각 임대분양계약은 무효이다.
2) 판단
앞서 본 사실에 의하면, 이 사건 각 임대분양계약서의 표지에 “임대분양계약서”라고 명시되어 있고, 계약서 제2조에 임대분양대금 총액 중 임대보증금과 임대보증금을 제외한 분양대금이 계약금, 중도금, 잔금별로 일목요연하게 표로 정리되어 있으며, 제6조에 월차임이 기재되어 있다. 또한 갑 1호증의 1 내지 3, 갑 7호증의 7의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 아래 사정들, 즉 ① 피고가 이 사건 각 임대분양계약 체결 당시 작성한 확인서에 ‘임대분양대금은 임대보증금을 포함하고 임대인과의 임대차계약 종료 시 임대인으로부터 임대보증금만을 반환받는 내용임을 명확히 인식하였다’라는 취지의 기재가 있는 점, ② 임대분양이란 수분양자가 사업자에게 해당 점포에 대한 보증금과 월차임 등을 지급하고 계약기간 동안 점포 사용권을 분양받는 방식으로 그 유형과 세부적인 내용에 있어 다소의 차이가 있을지라도 임대분양이 진행된 상가가 전국에 다수 존재하는 점, ③ 임대보증금의 액수가 크지 않은 임대차계약에서는 통상적으로 임대료에 관한 약정이 존재하는 점 등에 비추어 보면, 원고는 이 사건 각 임대분양계약 체결 당시 피고에게 전체 분양대금 중 임대보증금을 제외한 나머지 부분이 반환되지 않는다는 점 및 임대기간 동안 임대인에게 임대료를 지급해야 한다는 점에 대하여 설명하였다고 봄이 상당하다. 설령 원고가 이를 설명하지 않았다고 하더라도 이는 거래상 일반적이고도 공통된 것이어서 피고로서는 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항으로 보이므로, 원고가 약관법에서 정한 설명의무를 위반하였다고 보기 어렵다. 따라서 이와 다른 전제에서 하는 피고의 주장도 받아들일 수 없다.
다. 허위·과장 광고로 인한 기망을 이유로 한 취소
1) 주장
원고는 이 사건 상가건물이 지하철역 및 새로 조성될 동대문디자인플라자 등과 지하 보행공간을 통하여 서로 연결되지 않는다는 사실을 알거나 적어도 연결되지 않을 수 있다는 것을 인식하면서도 이 사건 상가건물이 위와 같이 지하 보행공간을 통해 연결되어 대규모 지하상권이 형성되는 것처럼 허위·과장 광고를 하여 피고를 기망하였다. 피고는 이를 이유로 서울중앙지방법원 2010가합17982, 2010가합32196(병합), 2010가합37054(병합), 2010가합86001(병합), 2010가합105827(병합) 사건[이하 ‘관련사건’이라 한다]에서 이 사건 각 임대분양계약 취소의 의사표시를 하였다.
2) 판단
피고가 제출한 증거들만으로는 원고가 이 사건 각 임대분양계약을 체결할 당시 이 사건 상가가 지하철역 등과 지하공간으로 연결되지 않는다는 것을 알면서도 이를 고지하지 않았다거나 허위 정보를 적극적으로 제공하는 방법으로 허위·과장 광고를 하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다(관련사건 제1심 및 항소심에서도 피고의 이러한 주장을 받아들이지 않았다).
라. 채무불이행을 이유로 한 계약 해제
1) 주장
원고는 지하철역과 이 사건 상가건물이 연결된다고 광고하면서 그에 따라 지하 1, 2층 분양가를 지상보다 높게 책정하였음에도 지하공간 개발이 전혀 이루어지지 않았으므로, 피고는 원고의 채무 불완전이행을 이유로 이 사건 각 임대분양계약을 해제한다.
2) 판단
피고 제출의 증거들만으로는 이 사건 상가 지하 1, 2층 분양가가 이 사건 상가와 지하철역 등이 연결되는 것을 전제로 하여 다른 층보다 높게 책정되거나 이 사건 상가 다른 층의 분양가 역시 같은 지역의 일반적인 상가임대 분양가보다 높게 책정되었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이와 다른 전제에서 하는 피고의 주장도 받아들일 수 없다.
마. 이 사건 임대분양대금 중 면적 정산금을 제외한 나머지 34,540,000원에 관한 소멸시효 완성
1) 주장
이 사건 각 임대분양계약에 따른 분양대금 중 면적 정산금을 제외한 나머지 34,540,000원의 지급채무는 상사채무로서 잔금 변제기인 2009. 10. 31.부터 5년이 경과하면 시효로 소멸하는데, 이 사건 소는 그로부터 5년이 경과한 2015. 3. 9. 제기되었으므로, 시효로 소멸하였다.
2) 판단
앞서 본 사실에 의하면, 원고는 2010. 3. 19.경 점포면적에 따른 임대분양대금 잔금을 2010. 4. 30.까지 지급할 것을 통지함으로써 임대분양대금 잔금의 변제기를 2010. 4. 30.로 유예하였고, 이 사건 소는 유예된 변제기로부터 5년이 경과되기 전에 제기되었다. 따라서 이와 다른 전제에서 하는 피고의 주장도 받아들일 수 없다.
바. 동시이행항변
1) 주장
이 사건 각 임대분양계약 상 원고는 피고가 이 사건 상가의 구분소유자들과 이 사건 각 임대분양계약에서 정한 바와 같은 내용의 임대차계약을 체결하도록 하여 임차권을 취득하게 할 의무가 있다. 피고가 임대차계약을 체결할 수 있도록 할 의무와 피고의 잔금납부의무는 동시이행의 관계에 있거나, 위와 같은 임대차계약이 체결될 수 없을 가능성이 있으므로 민법 제536조 제2항의 불안의 항변권이 있다.
2) 판단
이 사건 각 임대분양계약 제17조는 잔금 납부를 먼저 이행하여야 하는 것으로 정하였고, 피고가 제출한 증거들만으로는 원고가 이 사건 상가 지하 2층 △△△호, □□□호, ◇◇◇호에 관한 임대차계약을 체결해주지 못할 현저한 사유가 있다고 인정되지 아니하므로, 피고의 주장은 역시 받아들일 수 없다.
4. 결 론
원고의 청구를 위 인정범위 내에서 인용하고, 나머지 청구는 기각한다.
[별지 생략]
판사 전지원