【원고, 피항소인】
다인개발주식회사 (소송대리인 법무법인 대구하나로 담당변호사 남호진)
【피고, 항소인】
【제1심판결】
대구지방법원 안동지원 2008. 11. 12. 선고 2008가단4445 판결
【변론종결】
2009. 5. 28.
【주 문】
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 원고의 청구를 기각한다.
3. 소송총비용은 원고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고로부터 78,317,250원을 지급받음과 동시에 원고에게 안동시 (이하 1 생략) 전 1,524㎡ 및 같은 동 (이하 2 생략) 전 1,053㎡ 중 별지 도면 표시 2, 3, 11, 4, 13, 12, 2의 각 점을 순차 연결한 선내 ‘ㅁ’, ‘ㅂ’ 부분 합계 34㎡ 중 각 2,764분의 481 지분에 관하여 2008. 10. 13. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라(원고는 당심에 이르러 청구취지를 일부 감축하였다).
2. 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 안동시 (이하 3 생략) 외 43필지 31,759㎡에서 주택건설사업을 추진하기 위하여 주택법(2009. 1. 30. 법률 제9366호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘주택법’이라고 한다) 제16조에 따라 2008. 8. 18. 안동시장으로부터 주택건설사업계획승인을 받았고(이하 ‘이 사건 주택건설사업계획승인’이라고 한다), 피고는 원고가 시행하는 위 주택건설사업지구 내 토지인 안동시 (이하 1 생략) 전 1,524㎡ 및 같은 동 (이하 2 생략) 전 1,053㎡ 중 별지 도면 표시 2, 3, 11, 4, 13, 12, 2의 각 점을 순차 연결한 선내 ‘ㅁ’, ‘ㅂ’ 부분 합계 34㎡ 중 각 2,764분의 481 지분(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자이다.
나. 원고는 이 사건 주택건설사업계획승인 이전인 2008. 2. 4.부터 2008. 4. 25.까지 4회에 걸쳐 피고에게 이 사건 부동산의 매매협의를 위한 내용증명을 발송하였으나 피고의 거절로 매매에 이르지 못하였다.
다. 그러자 원고는 2008. 5. 8. 피고를 상대로 대구지방법원 안동지원에 이 사건 부동산의 매수를 위한 조정을 신청하였으나 2008. 6. 17. 조정이 성립되지 않자, 주택법 제18조의2 규정에 의한 매도를 청구하는 이 사건 소를 제기하였고, 이 사건 부동산의 시가에 따른 매도를 구하는 원고의 2008. 10. 10.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서부본은 2008. 10. 13. 피고에게 도달하였다.
라. 이 사건 부동산의 2008. 10. 13.경 시가는 78,317,250원이다.
【인정근거】
다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 3, 갑 제2호증의 1 내지 4, 갑 제7호증의 각 기재, 감정인 권순식의 시가감정 및 감정보완결과, 제1심 법원의 대한지적공사에 대한 측량감정촉탁결과, 변론 전체의 취지
2. 주장 및 판단
가. 원고의 주장
원고가 위 주택건설사업지구 내에 이 사건 부동산을 소유하고 있는 피고에 대하여 주택법 제18조의2 규정에 따른 매도청구권을 행사함으로써 원고와 피고 사이에는 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립되었으므로, 피고는 원고로부터 이 사건 부동산의 시가에 따른 매매대금을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
나. 판단
(1) 주택법 제18조의2 제1항은 “ 제16조 제2항 제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제18조의3에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간 동안 협의하여야 한다.
1. 주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능
2. 제1호 외의 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간 산정 시 대지소유자가 직계비속·직계존속 및 배우자로부터 상속으로 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능“이라고 규정하고 있는바, 위 규정의 전문에서 ”사업계획승인을 얻은 사업주체“가 매도청구권을 행사할 수 있다고 규정하면서 후문에서 사전에 3개월 이상의 기간동안 협의하여야 하는 주체에 관하여는 명시적으로 규정하고 있지는 않으나, 법문의 형식에 비추어 전문의 주체가 후문의 주체와 자연스럽게 연결되도록 구성되어 있다고 볼 수 있는 점, 사업주체가 사업계획승인을 얻지 못한 단계에서는 사업주체의 사업계획승인여부가 불투명할 뿐만 아니라 향후 예정하였던 사업계획 내용 그대로 사업계획승인이 되리라는 보장도 없는 점｛실제로 원고의 사업계획승인신청서(갑 제3호증의 2)와 사업계획승인서(갑 제7호증)의 사업내용이 일치하지 않는다｝, 따라서 사업내용이 확정되거나 이에 대한 승인을 받지 않은 상태에서 매도대상물 소유자에게 매매협의를 하게 하는 것은 결국 사업주체에게 임의로 사업부지를 매수할 수 있게 하여 주어 매도대상물 소유자의 권리보호에 소홀하여 부당한 점, 반면 사업계획승인을 얻은 사업주체가 하는 매매협의는 매도대상물 소유자로 하여금 승인된 사업계획내용을 검토하여 매매 여부를 결정할 수 있도록 함으로써 승인 이전의 사업주체와의 협상력이나 교섭력에 상당한 차이가 날 수 밖에 없는 점 및 매도청구권 행사 이전의 사전협의를 필요적 요건으로 규정하는 점 등에 비추어 보면, 위 규정에서 말하는 ‘3개월 이상의 기간 동안의 협의’가 필요한 시기는 ”주택건설사업계획승인을 받은 후 매도청구 이전“이라고 해석함이 입법취지에 부합된다.
(2) 그런데 앞서 본 사실에 의하면, 원고는 2008. 8. 18. 이 사건 주택건설사업계획승인을 받기 이전인 2008. 2.경부터 2008. 4. 25.경까지 피고에게 매매협의를 요구하는 내용증명우편을 보내다가 피고가 이를 거절하자, 2008. 5. 8. 법원에 이 사건 부동산의 매수협의를 위한 조정을 신청하였고 2008. 6. 17. 위 조정은 최종적으로 성립되지 아니하였다. 그 후 원고는 2008. 8. 18. 안동시장으로부터 주택건설사업계획승인을 받은 다음 그로부터 3개월이 되기 경과하기 이전인 2008. 10. 10.경 이 사건 부동산에 관한 매도청구권을 행사하였다.
따라서, 원고가 피고를 상대로 한 위 매매협의는 사업계획승인을 받지 못한 사업주체의 매매협의로서 주택법 제18조의2에서 규정한 매매협의라고 볼 수 없다. 그리고 원고가 사업계획승인을 받은 이후 현재까지 피고를 상대로 3개월 이상의 기간 동안 매매협의를 하였음을 인정할 증거도 없다. 따라서 원고의 이 사건 매도청구는 부적법하다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다(원고는 주택법이 2009. 3. 20. 법률 제09511호로 개정되면서 제18조의2 제1항이 “사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 ‘매도청구를 하기 전에’ 3개월 이상 협의를 하여야 한다”고 개정되었으므로, 사업계획승인 전후를 불문하고 매도청구 이전에 3개월 이상 협의를 하면 되는 것으로 위 협의기간의 논란을 입법적으로 해결하였다고 주장하나, 위 개정조항 역시 매매협의의 주체를 ‘사업계획승인을 받은 사업주체’로 한정하고 있으므로 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다).
3. 결 론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 제1심 판결을 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 김현환(재판장) 배성중 이연진