【원고(반소피고)】
주식회사 지티엘 (소송대리인 변호사 서정식 외 1인)
【피고(반소원고)】
주식회사 다산 (소송대리인 법무법인 청지 담당변호사 이호명)
【변론종결】
2015. 4. 29.
【주 문】
1. 원고(반소피고)와 피고(반소원고) 사이의 2014. 5. 27.자 부동산컨설팅계약에 기한 원고(반소피고)의 피고(반소원고)에 대한 채무는 20,000,000원과 이에 대하여 2014. 9. 19.부터 2015. 10. 7.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 비율로 계산한 돈을 초과해서는 존재하지 아니함을 확인한다.
2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 20,000,000원과 이에 대하여 2014. 9. 19.부터 2015. 10. 7.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 원고(반소피고)의 주위적 본소청구 및 나머지 예비적 본소청구, 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 모두 기각한다.
4. 소송비용은 본소, 반소를 통틀어 그 중 1/2은 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소 원고)가 각 부담한다.
5. 제2항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
본소 : 주위적으로, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)에게 20,205,588원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
예비적으로, 원고와 피고 사이의 2014. 5. 27.자 부동산컨설팅계약에 기한 원고의 피고에 대한 채무는 존재하지 아니함을 확인한다.
반소 : 원고는 피고에게 60,000,000원과 이에 대하여 2014. 9. 19.부터 이 사건 반소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
본소와 반소를 함께 본다.
1. 인정 사실
가. 원고는 고양시 일산동구 (주소 생략) 외 12개 부동산(토지 8필지 및 건물 5개, 이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 관하여 진행된 의정부지방법원 고양지원 2013타경30710 부동산임의경매절차에서 이를 낙찰받기 위하여 2014. 5. 27.경 부동산 컨설팅업 등을 영위하는 피고와 사이에 부동산컨설팅계약을 체결(이하 ‘이 사건 컨설팅계약’이라고 한다)하였는데, 그 주요 내용은 아래와 같다.
제1조 [목적] 원고는 부동산에 대한 컨설팅 업무를 의뢰하고, 피고는 의뢰된 물건의 권리분석 등 제반 사항을 검토하여 원고에게 최대한의 서비스를 제공하며, 원고가 의뢰한 부동산에 대하여 적극적으로 협력하고 자문에 응하기로 한다.
제5조 [업무의 범위] 1. 피고는 법원에 비치된 매각물건명세서의 자료를 참조하여 컨설팅을 하며, 본 자료 이외의 사항에 대하여는 책임이 없다. 2. 피고는 원고가 참조할 가격을 제시할 수는 있으나 최종적인 가격 결정은 원고의 판단과 책임에 의하며 그 결정에 대하여 피고는 책임이 없다.
제7조 [컨설팅 수수료 및 지급방법] 컨설팅 수수료는 제1조의 업무에 대한 용역제공의 대가로서 일억 원으로 한다.
제8조 [인도 및 명도] 본 계약에 의거한 목적물의 인도 및 명도는 원고의 책임 하에 피고가 협조하며, 이와 관련한 집행비용 및 이사비 등 일체의 비용은 원고가 부담한다.
제11조 [특약사항] 수수료는 해당일 이천만 원, 잔금 납부일 오천만 원, 인도시 삼천만 원을 지급한다.
나. 이 사건 부동산의 감정가(최초 최저매각가격)는 7,147,206,040원이었으나 2회 유찰되어 2014. 5. 29. 열린 3차 매각기일의 최저매각가격은 3,502,131,000원이었는데, 피고는 원고에게 입찰가격으로 45억 원을 제시하였지만 원고는 여러 상황을 감안해 40억 2,700만 원에 입찰하려 하였고, 다시 피고의 대표이사의 권유로 1천만 원을 증액한 40억 3,780만 원으로 입찰하여 최고가 금액으로 낙찰되었으며, 당시 차순위 입찰가는 3,851,210,000원 이었다.
다. 이후 원고는 신한은행으로부터 이 사건 부동산을 담보로 대출을 받아 낙찰대금을 지급하였고, 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
라. 원고는 이 사건 컨설팅계약에 따른 수수료로 피고에게 2014. 5. 29.(낙찰일) 2,200만 원(부가가치세 포함), 2014. 9. 5. 2,200만 원(부가가치세 포함)을 지급하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 ~ 5의 각 일부 기재, 변론 전체의 취지
2. 본소청구 및 반소청구에 관한 판단
가. 원고의 주장
(1) 주위적 주장
경매물건에 대한 권리분석, 현황 내지 공부 등의 조사, 적정매수 가격의 제시, 정보제공, 입찰대리 등의 경매서비스를 제공하고 그에 따른 수수료를 받을 수 있는 자는 변호사, 법무사, 매수신청대리인 등록을 한 공인중개사에 한하며 그 외의 자가 이러한 행위를 하는 것은 위법하므로, 무자격자인 피고가 경매대행계약을 체결하고 수수료 명목의 돈을 지급받기로 하는 약정은 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하여 무효이다. 따라서 무효인 이 사건 컨설팅계약에 기하여 피고가 받은 수수료는 부당이득으로서 반환되어야 하는데, 다만 원고는 피고가 실제 수행한 업무에 대한 대가로 ‘법무사보수표’에 의하여 법무사가 경매사건에 있어 재산취득에 관한 상담을 한 경우 목적물의 감정가격에 따라 정하도록 되어 있는 보수액인 23,794,412원{이 사건 부동산의 감정가인 7,147,206,040원에 따른 보수액임, 950만 원 + 5,147,206,040원(20억 원 초과금액) × 2/1,000}을 인정하므로, 피고는 원고로부터 지급받은 수수료 4,400만 원에서 원고가 인정하는 23,794,412원을 공제한 20,205,588원을 원고에게 반환할 의무가 있다.
설령 이 사건 컨설팅계약이 무효가 아니더라도 위 법무사보수표에서 정한 보수를 초과하여 경매대행 수수료로 받는 것은 법이 금지하고 있으므로, 피고는 위 법무사보수표에 따른 보수액인 23,794,412원을 초과하여 받은 20,205,588원을 부당이득으로서 원고에게 반환할 의무가 있다.
(2) 예비적 주장
설령 이 사건 컨설팅계약이 유효하고, 그에 따라 수수료로 1억 원을 지급하기로 한 약정도 유효하다고 하더라도, 피고가 입찰가격을 터무니없이 높은 가격으로 제시하였고, 원고가 직접 실질적으로 유치권 문제를 해결하였을 뿐만 아니라 직접 나서서 대출을 받기 위해 노력하였는바, 이는 피고가 이 사건 컨설팅계약에 따른 채무를 불완전이행한 것이어서 피고가 수행한 업무에 상응한 대가는 원고가 이미 지급한 4,400만 원으로 충분하므로, 원고의 피고에 대한 수수료 채무는 더 이상 존재하지 않는다는 확인을 구한다.
나. 피고의 주장
피고가 원고와 체결한 이 사건 컨설팅계약은 경매대행계약이 아닌 부동산컨설팅계약으로서 그 업무를 수행하는데 특별한 자격이 필요하지 않으므로 유효하고, 실제 피고는 그에 따라 원고가 이 사건 부동산을 경매절차에서 매수할 수 있도록 이 사건 부동산에 관한 공적장부를 분석하고 시세 정보를 입수하여 적정한 매수가격을 조언하였고, 이 사건 부동산에 신고된 유치권의 해결방안을 제시하였으며, 낙찰 후에는 금융권에서 대출을 받을 수 있는 금액을 제시하는 등 충분한 조언과 정보, 해결방안 등을 제시하는 등 그 의무를 모두 이행하였으므로, 원고는 피고에게 이 사건 컨설팅계약에서 약정한 수수료 1억 원 중 이미 지급한 4,000만 원을 공제한 잔금 6,000만 원을 지급할 의무가 있다.
다. 판단
(1) 이 사건 컨설팅계약의 효력 여부에 관한 판단
살피건대, 원고가 경매절차에서 이 사건 부동산을 취득할 목적으로 3회 매각기일에 임박하여 이 사건 부동산 입찰과 관련한 제 문제에 관한 자문을 구하기 위해 피고와 이 사건 컨설팅계약을 체결한 사실, 계약 목적이 원고가 이 사건 부동산에 대한 컨설팅 업무를 의뢰하고, 피고는 의뢰된 물건의 권리분석 등 제반 사항을 검토하여 원고에게 최대한의 서비스를 제공하며, 원고가 의뢰한 부동산에 대하여 적극적으로 협력하고 자문에 응하기로 하는데 있는 사실, 피고의 업무 범위도 법원에 비치된 매각물건명세서의 자료를 참조하여 컨설팅을 하며, 원고가 참조할 가격을 제시할 수는 있으나 최종적인 가격 결정은 원고의 판단과 책임에 의하도록 되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 위에서 든 증거들에 의하면 실제 피고가 이 사건 컨설팅계약에 따라 원고에게 제공한 용역의 내용도 참조할 입찰가격을 제시하고, 대출과 관련한 정보를 제공하며, 이 사건 부동산 인도와 관련하여 유치권을 주장하는 자들과 만나 협의한 정도인 사실, 매각기일에 원고가 직접 피고가 제시한 가격을 참조하여 입찰가격을 정하여 입찰한 사실 등이 인정되며, 여기에 이 사건 컨설팅계약에서 정한 내용의 업무를 수행하는데 반드시 특별한 자격이 필요하다고 볼 근거가 없는 점 등을 종합해 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 컨설팅계약이 변호사법 또는 법무사법에 위반된다거나 선량한 풍속 기타 사회질서에 반한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 컨설팅계약이 무효라는 원고의 주장은 이유 없다.
(2) 원고의 주위적 본소청구(부당이득반환 청구)에 대한 판단
앞서 본 바와 같이 이 사건 컨설팅계약은 유효라고 보아야 하고, 한편 피고가 법무사로서 업무를 수행한 것이 아닌 이상 이 사건 컨설팅계약에 따른 보수를 정함에 있어 반드시 법무사보수표의 규정을 따라야 한다고 볼 것은 아닐 뿐만 아니라 법무사보수표에서 정한 금액을 초과하여 지급하기로 한 약정이 무효라고 볼 근거도 없으므로, 이 사건 컨설팅계약이 무효임을 전제로 법무사보수표에서 정한 금액을 초과하여 지급한 수수료는 부당이득으로 반환되어야 한다는 원고의 주장과 설령 이 사건 컨설팅계약이 유효하더라도 법무사보수표에서 정한 금액을 초과하는 부분은 무효이므로 그 부분 금액은 반환되어야 한다는 취지의 원고의 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 모두 이유 없다.
(3) 원고의 예비적 본소청구(채무부존재확인 청구) 및 피고의 반소청구(수수료 지급 청구)에 대한 판단
앞서 본 바와 같이, 이 사건 컨설팅계약에 따른 피고의 업무는 이 사건 부동산의 권리분석 등 제반 사항을 검토하여 원고에게 참조할 입찰가격을 제시하고, 이 사건 부동산을 낙찰받은 후 대출을 받아 그 대금을 납부하고, 이후 인도받기까지의 과정에서 처리할 여러 문제에 관하여 자문 및 해결방안 제시 등으로 도움을 주는 것인데, 을 1-1, 1-2, 3-1, 3-2의 각 일부 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면 피고는 원고에게 참조할 입찰가격을 제시한 사실, 낙찰 이후 대출과정에서 원고에게 대출가능 금액 및 금융기관 등에 관한 조언을 한 사실, 이후 이 사건 부동산에 관하여 유치권을 주장하는 주식회사 오미산오토랜드와 만나 유치권 해결을 위해 협의하기도 한 사실이 인정되고, 이에 더하여 이 사건 컨설팅계약에서 정한 피고의 업무는 원고가 이 사건 부동산을 경매절차를 통해 취득하는데 협력하고 자문하는 것에 그치는 점을 더해 보면, 피고는 이 사건 컨설팅계약에서 정한 업무를 수행하였다고 보아야 하므로, 피고가 이 사건 컨설팅계약에 따른 의무를 이행하지 않았다거나 불완전이행하였음을 전제로 이 사건 컨설팅계약에 따른 수수료 약정 중 이미 지급한 수수료 4,400만 원(다만 그 중 400만 원은 부가가치세 부분임)을 초과한 부분은 무효라는 취지의 원고의 주장은 이유 없다고 할 것이다.
다만, 이 사건 컨설팅계약에 따른 원고와 피고의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하고, 위임계약에서 보수액에 관하여 약정한 경우에 수임인은 약정보수액을 전부 청구할 수 있는 것이 원칙이지만, 그 위임의 경위, 위임업무처리의 경과와 난이도, 투입한 노력의 정도, 위임인이 업무처리로 인하여 얻게 되는 구체적 이익, 기타 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 약정보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있는데(대법원 2012. 4. 12. 선고 2011다107900 판결 등 참조), 이러한 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보면, 앞서 본 인정사실과 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음의 사정들 즉 실제 피고가 원고에게 제시한 입찰가격이 원고에게 별로 도움이 되지 않은 것으로 보이는 점, 낙찰 이후 대출 문제나 유치권 등 인도 관련 문제의 해결 과정에서 피고가 원고에게 제공한 서비스의 내용 및 오히려 원고가 일의 처리를 주도적으로 진행한 점 등을 종합적으로 고려하면, 이 사건 컨설팅계약에서 정한 수수료를 40% 정도 감액하여 6,000만 원으로 정하고, 나머지는 면제함이 상당하다고 할 것이다.
따라서, 원고는 피고에게 수수료 잔금 2,000만 원{= 6,000만 원 - 4,000만 원(원고가 이미 지급한 수수료 중 부가가치세를 제외한 금액)}과 이에 대하여 잔금 지급일 이후로서 피고가 구하는 2014. 9. 19.부터 원고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2015. 10. 7.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 원고의 피고에 대한 수수료 채무는 위 금액을 초과하여서는 존재하지 아니하는바, 피고가 약정 수수료 잔금 6,000만 원의 지급을 구하면서 이를 다투고 있는 이상 원고로서는 그 부존재의 확인을 구할 이익이 있다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 본소청구 중 예비적 청구 및 피고의 이 사건 반소청구는 위 각 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 이 사건 본소청구 중 주위적 청구와 나머지 예비적 청구 및 피고의 나머지 반소청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 정하정