【원 고】
대한민국 (소송대리인 법무법인(유한) 화우 담당변호사 채혜미)
【피 고】
주식회사 썬비치관광 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 김관중)
【변론종결】
2016. 3. 4.
【주 문】
1. 피고는 원고에게,
가. 별지 제1목록 기재 각 토지에 관하여 인천지방법원 동인천등기소 2006. 1. 9. 접수 제1441호로 마친 소유권이전등기에 대하여 2014. 2. 3. 매매계약 해제를 원인으로 한 말소등기절차를 이행하고,
나. 71,743,980원 및 이에 대하여 2013. 12. 30.부터 2014. 12. 4.까지는 연 5%, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 연 20%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 피고가 부담한다.
4. 제1의 나.항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
주문 제1의 가항 및 피고는 원고에게 71,743,980원 및 이에 대하여 2013. 12. 30.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 매매계약의 체결
1) 피고는 2001. 7. 6.경 원고에게 ‘인천 중구 (주소 1 생략) 임야 60,017㎡[2001. 7. 21. (주소 1 생략) 임야 33,058㎡, (주소 2 생략) 임야 25,151㎡, (주소 3 생략) 임야 1,808㎡(이하 차례로 ’이 사건 분할 전 제1·3·4토지‘라고 한다)로 분할되었다], (주소 4 생략) 임야 4,853㎡(이하 ’이 사건 분할 전 제2토지’라고 하고, 이 사건 분할 전 제1 내지 4토지‘를 통칭하여 ‘이 사건 분할 전 토지’라고 한다) 합계 64,870㎡에 관한 매수신청서(갑 26호증)를 제출하면서, 관광사업에 관한 사업계획서를 첨부하였다.
2) 피고는 2001. 8. 17.경 원고에게 위 매수신청과 관련하여 다음과 같은 내용의 ‘국유재산 환매특약등기 동의서’(갑 8호증)를 제출하였다.
관광 관련 사업(관광호텔업, 콘도미니엄, 테마파크, 기타 휴양시설 등) 용도로 매수코져 하오며 국유재산 매매계약을 체결함에 있어 국유재산법 제39조 및 동법 시행령 제45조의 규정에 의거 환매특약등기에 동의하오며, 국유재산 매수 완료 후 5년 이내에 관광 관련 사업을 시행하지 아니하거나, 관광 관련 사업과 전혀 무관한 다른 용도로 사용하는 때에는 환수(반환)에 이의를 제기치 않을 것을 자의로 각서 제출합니다.
3) 원고는 2001. 12. 27. 피고에게 이 사건 분할 전 토지를 1,772,835,700원에 매도하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하고, 매매대금은 9회에 걸쳐 분할 납부받기로 하였는데, 계약서(갑 9호증의 1)에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있다.
제6조 매수인은 소유권을 이전받기 전에는 매도인의 승인 없이 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다.
3. 원형 또는 사용목적의 변경
4. 개간, 입목·죽의 벌채, 기타 일체의 처분
제13조 원고는 피고가 5년 이내에 원고의 허가 없이 매수목적 이외의 용도로 전용하거나 양도하고자 하는 경우, 매수목적대로 사용하지 않는 경우에는 당해 매각대금으로 환매할 수 있으며, 피고는 소유권이전등기시 환매특약을 하여야 한다(이하 ‘이 사건 특약’이라 한다).
나. 이 사건 계약에 기한 소유권이전등기
1) 피고는 매매대금 분할 납부 약정에 따라 2005. 12. 26. 매매대금을 모두 지급하였다. 원고는 2006. 1. 3. 피고에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 건네주었다. 그 중에는 등기원인란에 “2001. 12. 27. 환매특약부매매”라고 기재된 소유권이전등기신청 위임장(갑 10호증의 2)과 환매특약의 내용란에 “소유권이전일로부터 5년 이내에 원고의 허가 없이 매수목적 이외의 용도로 전용하거나 양도하고자 하는 경우, 매수목적대로 사용하지 않는 경우에는 당해 매각대금으로 환매할 수 있다.”라고 기재된 환매특약등기신청 위임장(갑 10호증의 3)이 포함되어 있었다.
2) 피고는 이 사건 분할 전 토지에 관하여 인천지방법원 동인천등기소 2006. 1. 9. 접수 제1441호로 2001. 12. 27. 환매특약부매매를 원인으로 하는 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라고 한다)와 2001. 12. 27. 특약을 원인으로 환매대금 1,893,740,560원, 환매기간 2005. 12. 26.부터 2010. 12. 30.까지, 환매권자 원고로 하는 환매특약의 부기등기를 마쳤다.
다. 토지 분할 및 일부 토지에 관한 소유권이전등기
1) 이 사건 분할 전 토지는 2013. 2.경 다음과 같이 분할·등록전환되었다(이하 다음 분할·등록전환 후 각 토지를 통칭하여 ‘이 사건 토지’라고 한다).
분할 전 토지2013. 2. 1. 분할 후 토지2013. 2. 5. 등록전환 후 토지이 사건 분할 전 제1토지(주소 1 생략)별지 제1목록 제1항 기재 토지(주소 1 생략)·(주소 5 생략) 임야 193㎡별지 제2목록 제1항 기재 토지이 사건 분할 전 제2토지(주소 4 생략)별지 제1목록 제2항 기재 토지(주소 4 생략)·(주소 6 생략) 임야 222㎡별지 제2목록 제2항 기재 토지이 사건 분할 전 제3토지(주소 2 생략)별지 제1목록 제3항 기재 토지(주소 2 생략)·(주소 7 생략) 임야 138㎡별지 제2목록 제3항 기재 토지이 사건 분할 전 제4토지(주소 3 생략)별지 제1목록 제4항 기재 토지(주소 3 생략)·(주소 8 생략) 임야 142㎡별지 제2목록 제4항 기재 토지
2) 인천광역시는 2013. 12. 19. 피고로부터 별지 제2목록 기재 각 토지에 관하여 공공용지의 협의 취득을 원인으로 소유권이전등기를 마치고 2013. 12. 30. 피고에게 그 보상금 71,743,980원을 지급하였다.
라. 이 사건 계약의 해제 통지
1) 원고는 2014. 1. 29. 피고에게 매수목적대로 이 사건 토지를 사용하지 않았음을 이유로 이 사건 계약을 해제한다는 취지가 기재된 ‘매각재산 환수 통보 및 소유권이전등기 서류 안내’(갑 15호증의 1)를 발송하였고, 위 서면은 2014. 2. 3. 피고에게 송달되었다(이하 ‘이 사건 제1해제’라고 한다).
2) 원고는 2014. 3. 25. 피고에게 다음과 같은 사유로 이 사건 계약을 해제한다는 내용의 ‘국유림 매매계약 약정해제 의사 표명 및 소송제기 계획 알림’(갑 18호증의 1)을 발송하였고, 위 서면은 2014. 3. 28. 피고에게 송달되었다(이하 ‘이 사건 제2해제’라고 한다).
○ 특약등기에 정한 사업기간(2006. 1. 9. ~ 2014. 1. 7.)이 도과한 현재까지 관광 관련 개발사업을 이행하지 못함
○ 인천경제자유구역청에서 결정하는 용유·무의 개발사업의 우선협상대상자에서도 탈락한 상태이므로 더이상 매각된 토지를 포함한 왕산 주변 개발사업 민간사업자로 지정될 수 없다고 판단됨
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 8, 12, 26호증, 2호증의 1 내지 4, 3호증의 1, 5호증의 1 내지 4, 9호증의 1·2, 10호증의 1 내지 3, 15호증의 1·2, 18호증의 1·2, 35호증의 3의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 계약해제 인정 여부
가. 해제권 발생 여부
1) 이 사건 특약의 성격
다음과 사정들을 종합하면, 이 사건 특약은 피고가 이 사건 소유권이전등기일로부터 5년 이내에 정당한 이유 없이 이 사건 토지를 매수목적인 관광사업에 사용하지 아니한 경우 원고가 이 사건 계약을 해제할 수 있도록 해제권을 유보한 약정으로 봄이 상당하다.
가) 피고가 제출한 국유재산 환매특약등기 동의서에 국유재산법 제39조 및 동법 시행령 제45조의 규정에 의거 환매특약등기에 동의한다고 기재되어 있으므로, 이 사건 특약의 근거 규정은 국유재산법 제41조 제3호, 국유재산법 시행령 제45조로 봄이 상당하다. 그런데 국유재산법 제41조 제3호에는 “용도를 지정하여 매각한 경우에 매수자가 지정된 기일을 경과하여도 그 용도에 사용하지 아니한 때에는 그 계약을 해제할 수 있다.”라고 규정되어 있다. 또한 국유재산법 시행령 제45조에는 “법 제39조의 규정에 의하여 용도를 지정하여 매각하는 경우에는 법 제41조 제3호의 사유가 발생한 때에는 당해 매매계약을 해제한다는 내용의 특약등기를 하여야 한다.”라고 규정되어 있다. 이러한 근거 법령의 규정 내용에 비추어 이 사건 특약은 해제권 유보 약정으로 봄이 상당하다.
나) 이 사건 특약에서 피고는 계약해제시 당해 매각대금만을 반환받기로 약정하였으므로, 피고로서는 그 책임 없는 사유로 5년 이내에 매수목적대로 사용하지 못한 경우에도 매매대금에 대한 이자를 반환받지 못하게 된다. 이러한 사정을 고려하면 이 사건 특약은 피고가 소유권이전등기를 마친 날로부터 5년 이내에 ‘정당한 이유 없이’ 매수목적대로 사용하지 아니한 경우에만 매매계약을 해제할 수 있기로 약정을 한 취지로 해석함이 상당하다.
다) 피고가 제출한 국유재산 환매특약등기 동의서, 이 사건 특약, 원고가 교부한 소유권이전등기신청 위임장 등에는 환매 내지 환매특약이라는 용어가 사용되고 있다. 그러나 5년 이내 매수목적 사용 여부는 5년의 기간 경과 이후에 판단 가능한 것이므로, 원고는 5년 경과 이후에도 이 사건 특약상의 권리를 행사할 수 있다고 보아야 한다. 그러므로 이 사건 특약 및 이 사건 계약을 소유권이전등기와 동시에 환매기간이 기산되고 환매기간 도과 후에는 환매권이 소멸하는 민법 제590조 내지 제595조 소정의 ‘환매권’ 및 ‘환매특약부 매매’라고 보기 어렵다.
라) 이 사건 특약은 피고가 5년 이내에 매수목적대로 사용하지 않는 경우에는 원고가 당해 매각대금으로 ‘환매할 수 있다’고 규정되어, 원고가 해제권 행사 여부를 결정할 수 있으므로, 이 사건 특약 및 이 사건 계약을 조건의 성취로서 당연히 계약이 해제되는 ‘해제조건’ 및 ‘해제조건부 매매’라고 보기도 어렵다.
2) 이 사건 특약의 무효 여부
피고는, 이 사건 특약이 합리적인 이유를 결여한 채 지나치게 매수인에게 불리한 것으로 사회질서에 위반되어 무효라고 주장한다.
그러나 이 사건 계약의 체결 경위, 특약의 내용 등에 비추어, 관련 법령의 개폐, 관련 행정정책의 변동이 계약관계에 통상 내재되어 있는 위험의 한계를 넘어선다고 보기 어렵고, 나아가 위에서 본 바와 같이 매수인이 정당한 이유 없이 5년 동안 매수목적대로 토지를 사용하지 아니한 경우에 한하여 이 사건 특약이 적용되는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 특약이 사회질서에 반하여 무효라고 볼 수 없다.
3) 5년 이내 매수목적 미사용으로 인한 약정해제권 발생 여부
가) 당사자의 주장
⑴ 원고의 주장
피고는 정당한 이유 없이 이 사건 소유권이전등기일인 2006. 1. 9.부터 이 사건 토지의 건축허가 제한 기간 개시 전날인 2008. 3. 25.까지, 위 건축허가 제한 기간 종료일 다음날인 2011. 3. 26. 이후 계속하여 이 사건 토지를 매수목적인 관광사업에 사용하지 아니하였으므로, 이 사건 특약에서 정한 해제권이 발생하였다.
⑵ 피고의 주장
피고는 다음과 같이 이 사건 토지를 매수목적대로 사용하였거나 피고의 귀책사유 없이 매수목적대로 사용하지 못하였다.
㈎ 2011. 3. 25.부터 2013. 8. 1.까지의 기간에 관하여
인천광역시 경제자유구역(이하 ‘인천경제자유구역’이라 한다)청장은 2011. 3. 25. 용유·무의지역 내 개별적 건축행위 금지에 관한 행정지도를 공표하고, 종전과 같이 개별적 건축행위 허가를 실질적으로 금지하여 관광호텔 등 건축허가를 기대할 수 없게 되었다.
㈏ 2013. 8. 1.부터 2013. 12. 10.까지의 기간에 관하여
인천경제자유구역청장이 2013. 8. 1. 전체 개발사업지구 일괄개발 정책방침을 포기하고 단위개발사업지구에 대한 신규 개발사업자 공모 공고하였고, 피고는 사업시행자 신청을 하는 등 이 사건 토지를 관광사업에 사용하기 위하여 필요한 절차를 진행하였다.
㈐ 2013. 12. 10. 이후에 관하여
이 사건 토지는 2003. 8. 11. 인천경제자유구역에 편입되면서, 개발사업 시행요건(사업대상 토지의 소유권 또는 사용권 보유 요부 등) 및 관련 행정 정책 등이 변경되었다. 이로 인하여 피고는 용유·무의지역 왕산지구 개발사업의 우선협상대상자로 선정되는 못하는 등 이 사건 토지를 매수목적대로 사용하지 못하고 있다. 따라서 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법(이하 ‘경제자유구역법’이라 한다)에 의한 제한이 계속되는 한 매수목적 미사용에 대하여 피고의 귀책사유가 없다.
나) 인정되는 사실관계
⑴ 인천광역시장은 1999. 10. 28. 구 관광진흥법(2004. 10. 16. 법률 제7232호로 개정되기 전의 것) 제50조에 의하여 인천 중구 을왕동 일대 등에 관한 용유·무의관광단지(이 사건 분할 전 토지 중 일부 편입) 지정 고시(을 26호증)를 하였다.
⑵ 재정경제부장관은 2001. 6. 23.경 피고에게 다음과 같은 내용으로 회신(을 4호증)하였다.
외국인투자촉진법 제13조는 국유재산법의 규정에도 불구하고 국유지를 수의계약에 의하여 외국인투자기업에 매각할 수 있다고 규정하고 있는바, 사업시행자 지정 고시가 선행되지 않더라도 외국인투자촉진법상 외국인투자기업에게 국유지를 매각할 수 있음
⑶ 북부지방산림관리청장은 인천광역시장에게 이 사건 토지의 매각에 관한 검토 의견을 조회하였고, 인천광역시장은 2001. 9. 11.경 다음과 같은 내용으로 회신(갑 29호증)하였으며, 이는 그 무렵 피고에게 통지되었다.
○ (주소 1 생략) 토지(64,870㎡) 중 일부(19,514㎡)가 용유·무의관광단지로 지정되어 있음
○ 용유·무의관광단지 내 토지를 매수하더라도 관광사업자로 지정받지 못할 경우 사업 시행이 불가함
○ 용유·무의관광단지 조성 사업은 민간투자법의 관련 규정 절차에 의하여 협상 대상자가 지정되어 현재 민간투자사업자 선정 절차 진행 중이므로 피고가 관광단지 내 토지를 매수하더라도 관광사업자로 지정받지 못함
○ 피고에게 대상 토지를 매각하여서는 안 되는 것으로 판단됨
⑷ 그럼에도 피고는 계속하여 매수신청의사를 밝혔다. 이에 원고는 2001. 10. 8. 피고로부터 ‘썬비치 관광단지 개발계획서’(갑 35호증의 3, 이하 ‘이 사건 사업계획서’라고 한다) 등을 제출받고, 2001. 12. 27. 이 사건 계약을 체결하게 되었다.
구 관광진흥법령의 관련 규정은 별지 관계 법령 기재와 같다.
⑸ 재정경제부장관은 2003. 8. 11. 구 경제자유구역법(2008. 2. 29. 법률 제8859호로 개정되기 전의 것) 제4조 제6항에 의하여 인천경제자유구역(이 사건 토지가 위치한 인천 중구 을왕동 일대 포함) 지정 고시(갑 37호증)를 하였다.
구 경제자유구역법의 관련 규정은 별지 관계 법령 기재와 같다.
⑹ 재정경제부장관은 2005. 2. 15. 구 경제자유구역법(2005. 1. 27. 법률 제7349호로 개정되기 전의 것) 제7조에 의하여 다음과 같이 인천경제자유구역의 개발계획 변경 고시(을 8호증)를 하였다.
3. 인천경제자유구역에서 실시되는 개발사업의 시행자(변경없음)
□ 총괄사업 시행자: 인천광역시
□ 단위사업 시행자: 인천시·정부투자기관(인천공항공사 포함)·인천도시개발공사·외국인투자자 등
4. 개발사업의 개발기간·재원 조달방법 및 시행방법(변경)
□ 개발기간은 2020년까지이며 단계별로 추진할 계획(1단계 2008년까지, 2단계 2020년까지)(변경없음)
○ 영종지구 1단계 개발사업을 1 - ①단계(기개발 완료 및 선도사업지역: 공항2단계사업, 공항자유무역지역, 공항신도시, 공항유휴지, 운서·운남지구), 1 - ②단계(13 ~ 17공구, 용유·무의관광단지, 운북관광단지)로 세분하여 추진(변경)
⑺ 인천경제자유구역청장은 2008. 3. 26. 구 건축법(2008. 3. 21. 법률 8974호로 개정된 것) 제18조에 의하여 이 사건 토지가 위치한 인천 중구 을왕동 일대 토지 등에 관하여 2008. 3. 26.부터 2010. 3. 25.까지 건축물의 신축·증축·개축 및 대수선에 대한 건축허가, 건축신고, 건축착공(개발사업에 지장이 없는 범위 내에서의 가설건축물과 허가권자가 재해위험방지 및 공익상 업무수행 등을 위해 부득이한 경우 제외)을 제한하는 내용의 ‘용유·무의지역 건축허가 제한 공고’(갑 40호증)를 하였고, 2010. 3. 26. 제한기간을 2011. 3. 25.까지(1년 연장)로 하는 내용의 ‘용유·무의지역 건축허가 제한 연장 공고’(갑 41호증)를 하였다(이하 ‘이 사건 건축허가 제한’이라 한다).
⑻ 위 인천경제자유구역 지정·고시일인 2003. 8. 11.부터 이 사건 건축허가 제한 전날인 2008. 3. 25.까지 사이에 이 사건 토지가 위치한 인천 중국 을왕동 일대에 개별적인 관광호텔, 콘도미니엄, 기타 이와 유사한 용도와 규모의 건축행위가 상당수 있었다.
⑼ 인천광역시장은 2013. 12. 9. 관광진흥법 제56조 제1항에 의하여 용유·무의관광단지 지정 취소 고시(갑 43호증의 1)를 하였고, 인천경제자유구역 영종지구 용유·무의관광단지(1단계) 실시계획 변경승인(실효) 고시(갑 43호증의 2)를 하였다.
그때까지 피고는 이 사건 토지에서 관광사업을 시행하기 위한 사업계획 승인 신청 등 관련 인·허가 신청을 한 사실이 없다.
⑽ 인천경제자유구역청장은 2013. 8. 12. 용유·무의지역(이 사건 토지는 단위개발사업지구인 ‘왕산지구’에 포함되어 있다) 개발사업자 공모 공고(을 11호증, 이하 ‘이 사건 개발사업자 공모 공고’라고 한다)를 하였다. 피고는 2013. 10. 31. 용유·무의지역 왕산지구 개발사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)에 사업참가신청을 하였으나, 왕산레저개발 주식회사(이하 ‘왕산레저개발’이라 한다)가 이 사건 사업의 우선협상대상자로 선정되었다. 피고는 인천경제자유구역청장을 상대로 우선협상대상자 선정처분 무효확인 등 소송을 제기하였으나 패소 확정되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 8, 21, 26, 28, 29, 32, 33, 34, 37, 38, 40, 41, 44, 57, 60, 76호증, 2호증의 1 내지 4, 5호증의 1 내지 4, 9호증의 1, 10호증의 1 내지 3, 15호증의 1·2, 23호증의 1 내지 3, 35호증의 1 내지 3, 43호증의 1·2, 61호증의 1 내지 4, 을 11, 12, 18, 26호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
다) 피고의 매수목적 미사용에 정당한 이유가 있는지 여부
⑴ 앞서 본 바에 의하면, 피고가 이 사건 소유권이전등기일인 2006. 1. 9. 이후 변론종결일인 2016. 3. 4.까지 이 사건 토지를 매수목적인 관광사업에 사용하지 아니하고 있고, 피고가 이 사건 사업에 사업참가신청을 하였다고 하여 이 사건 토지를 매수목적대로 사용하였다고 볼 수는 없다.
그러므로 피고의 매수목적 토지 미사용에 관하여 정당한 사유가 있는지 여부에 관하여 기간별로 나누어 살펴보기로 한다.
⑵ 먼저, 이 사건 소유권이전등기일인 2006. 1. 9.부터 이 사건 건축허가 제한 전날인 2008. 3. 25.까지의 기간에 관하여 살펴본다. 이 사건 토지 일대에 관한 인천경제자유구역 지정·고시일인 2003. 8. 11.부터 건축허가 제한 공고 전날인 2008. 3. 25.까지 개별적인 관광호텔, 콘도미니엄, 이와 유사한 용도와 규모의 건축행위가 상당수 있었던 사실은 앞서 본 바와 같다. 그런데 피고는 이 사건 계약 체결 이후 상당 기간 세부적인 사업계획의 수립, 자금 마련 등을 하지 아니한 채 이 사건 사업계획서를 작성한 소외인에게 토지의 전매를 부탁하기도 하였다. 이러한 사정을 감안하면, 2006. 1. 9.부터 2008. 3. 25.까지는 피고의 매수목적 미사용에 정당한 이유가 있었다고 보기 어렵다.
⑶ 다음으로, 이 사건 건축허가 제한 개시일인 2008. 3. 26.부터 이 사건 건축허가 제한 종료일인 2011. 3. 25.까지의 기간에 관하여 살펴본다. 위 기간 중에는 인천경제자유구역청장의 건축허가 제한 공고 내용과 같이 건축물의 신축·증축·개축 및 대수선에 대한 건축허가, 건축신고, 건축착공 등 개별적 건축행위가 원칙적으로 제한되었다. 피고의 관광 관련 사업(관광호텔업, 콘도미니엄, 테마파크, 기타 휴양시설 등)을 위한 건축행위는 위 공고의 단서에서 정한 ‘개발사업에 지장이 없는 범위 내에서의 가설건축물과 허가권자가 재해위험방지 및 공익상 업무수행 등을 위해 부득이한 경우에 해당한다고 보기도 어렵다. 따라서 2008. 3. 26.부터 2011. 3. 25.까지의 기간 중에는 피고의 매수목적 미사용에 정당한 이유가 있었다고 인정된다.
⑷ 다음으로, 이 사건 건축허가 제한 종료일 다음날인 2011. 3. 26.부터 이 사건 변론종결일 현재까지의 기간에 관하여 살펴본다.
㈎ 우선 을 1, 3 내지 8, 20호증, 2호증의 1·2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음의 사실을 인정할 수 있기는 하다.
① 인천경제자유구역청장은 2011. 3. 25. ‘용유·무의지역은 이 사건 건축허가 제한 종료 후에도 인천경제자유구역으로 존속되는 동안은 토지의 형질변경, 건축물의 건축, 공작물의 설치 등의 행위가 제한된다’는 내용의 ‘용유·무의지역 건축허가 제한 기간 만료에 따른 안내’(을 1호증)를 공표하였다.
② 인천경제자유구역청은 2011. 12. 9., 2011. 12. 23. 용유·무의관광단지 내 건축규제 완화에 관한 언론보도에 대하여, 다음과 같은 내용의 해명자료(을 2호증의 1, 2)를 배포하였다.
■ 원칙적인 측면에서 일부 건축행위 허용을 결정할 수가 없는 상황임
■ 각서 첨부 등의 조건부 허가를 허용하기로 결정한 바 없음
③ 피고는 수차례 인천경제자유구역청장에게 이 사건 토지에서 관광사업을 시행하기 위하여 필요한 인·허가와 관련하여 질의하였고, 인천경제자유구역청장은 다음과 같이 회신하였다.
■ 2012. 1. 13.자 회신(을 4호증): 용유·무의 문화·관광·레저 복합도시 조성사업은 개발사업 시행을 위한 특수목적법인 설립이 완료되어 기존 개발계획에 대한 전면적 계획변경을 추진하고 있으므로, 현재는 개별적인 호텔신축 등의 행위 허용이 불가능한 상황이고, 향후 개발계획(변경) 및 실시계획 수립 시 가능 여부 검토 예정임
■ 2012. 8. 14.자(을 6호증), 2013. 6. 27.자 회신(을 8호증): 인천 중구 (주소 1 생략) 일원 토지는 용유·무의 문화·관광·레저 복합도시 조성사업 추진 지역으로 경제자유구역으로 지정되어 있는 한 행위제한은 계속 유지될 예정이고, 이에 따라 다른 개별적인 법령에 따른 행위는 허용될 수 없고, 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법에서 정하는 규정에 의해서만 개발사업을 시행할 수가 있음. 이와 관련 용유·무의 문화·관광·레저 복합도시 조성사업은 현재 같은 법에 의거 개별적인 건물 신축 등 대부분의 행위를 불허하고 있으므로, 귀하의 사업계획에 대한 행위허가 역시 우선적으로 허가될 수 없다고 판단되나 자세한 사항에 대하여는 방문해서 상담 필요할 것으로 판단됨
㈏ 그러나 위 인정사실에 갑 1, 8, 21, 26, 28, 29, 32, 33, 37, 38, 60호증, 2호증의 1 내지 4, 5호증의 1 내지 4, 9호증의 1·2, 10호증의 1 내지 3, 15호증의 1·2, 23호증의 1 내지 3, 35호증의 1 내지 3, 43호증의 1·2, 61호증의 1 내지 4, 을 11, 12호증의 각 기재, 증인 소외인의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음의 사정을 참작하면, 2011. 3. 26. 이후 현재까지의 매수목적 미사용에 정당한 이유가 있었다고 보기 어렵다.
① 이 사건 토지가 2003. 8. 1. 인천경제자유구역에 편입되었으므로, 관광호텔 신축 등 관광사업을 시행하기 위해서는 경제자유구역법에 따른 시행계획의 승인 등이 필요하였다. 이 사건 계약 당시에도 이 사건 토지 중 일부가 구 관광진흥법에 의하여 용유·무의관광단지로 지정 고시되어 있어 관광사업을 시행하기 위해서는 같은 법에 따른 조성계획의 승인, 조성사업 시행허가 등이 필요하였다. 그런데 피고는 위와 같은 절차를 진행하지 아니한 상태에서 추후 적법한 절차를 거쳐 5년의 기간 내에 관광사업 시행을 조건으로 이 사건 토지를 매수하였다. 즉 피고는 이 사건 토지를 매수하더라도 구 관광진흥법 제52조, 제53조에 따른 조성사업 시행 요건을 갖추지 못하면 관광사업 시행이 불가능하다는 사실을 잘 알면서도 그와 같은 부담을 감수하고 이 사건 사업계획서를 제출하여 토지를 매수하였던 것이다. 따라서 이 사건 토지에 관한 개발사업의 구체적인 시행 요건이 위와 같이 변경되었다는 사정만으로는 이 사건 계약 체결 당시와 달리 매수목적 미사용을 정당화할 관광사업 시행 추진의 장애사유가 생겼다고 볼 수 없다.
② 인천경제자유구역청장이 2011. 3. 25. 건축허가 제한 종료 이후에도 건축물의 건축 등이 제한된다는 사실을 공표하고, 피고에게 피고가 질의한 사업계획이 인·허가되기 어렵다는 취지로 회신한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 인천경제자유구역청장의 위와 같은 공표 내지 회신으로 인하여 법령상의 토지이용제한이 신설된 것으로 볼 수 없고, 그 자체로 피고 등의 법률상 지위에 직접적인 변동을 가져오지도 아니한다.
③ 그런데 피고는 이 사건 토지 매수 당시 5년 이내 매수목적 미사용시 계약해제권을 원고에게 부여하기로 약정하였고, 2010. 12.경 원고로부터 매수목적 미사용을 이유로 이 사건 토지를 환수한다는 통보를 받고 민사소송을 제기당한 바 있어 관광사업 미시행시 매매계약을 해제당할 위험에 처하여 있었다. 피고로서는 만연히 행정관청에 수회 업무질의를 하는 데 그칠 것이 아니라, 이 사건 토지에서 관광사업을 시행하기 위하여 필요한 인·허가 등 신청을 하고, 만약 행정관청이 이를 거부하는 경우 행정쟁송을 제기하는 등의 방법으로 관광사업을 추진할 수 있었고, 이에 어떠한 제한이 있었다고도 볼 수 없다. 그럼에도 피고는 이 사건 건축허가 제한 종료로 법령상의 사용제한이 해소된 후에도 2013. 10. 31. 이 사건 사업에 관한 사업참가신청 전까지 관광호텔 등의 건설을 위한 세부 사업계획 수립, 2,000억 원 이상의 자금 조달 준비, 관련 인적·물적 추진체의 확보 등을 하지 못하였고, 관련 인·허가를 신청한 사실조차 없다. 따라서 위와 같은 공표 내지 회신만으로는 이 사건 토지의 매수목적 미사용을 정당화할 관광사업 시행 추진의 장애사유를 인정할 수 없다.
4) 매수목적 사용 불가 확정으로 인한 약정해제권 발생 여부
가) 당사자의 주장
⑴ 원고의 주장
이 사건 토지를 매수목적인 관광사업에 사용할 수 없게 된 것이 확정된 경우에도 이 사건 특약에 따라 이 사건 계약을 해제할 수 있다. 그런데 왕산레저개발이 2013. 12. 10. 이 사건 사업의 우선협상대상자로 지정되었고 조만간 그에 따른 사업자 지정 결정이 예정되어 있으므로, 매수목적 사용 불가능이 확정되었다.
⑵ 피고의 주장
원고의 위 주장은 원고가 패소한 전소(서울고등법원 2011나59928호) 확정판결의 기판력에 저촉된다.
나) 판단
⑴ 기판력 저촉 여부
우선 갑 11호증의 1 내지 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 피고를 상대로 서울중앙지방법원 2010가합129649호로 이 사건 계약 해제 등을 원인으로 이 사건 소유권이전등기의 말소등기절차 등 이행 청구 소송을 제기하고, 위 법원이 2011. 7. 6. 원고 청구 인용 판결을 선고한 사실, 이에 대하여 피고가 서울고등법원 2011나59928호(이하 ‘이 사건 전소’라고 한다)로 항소를 제기하자, 위 법원이 2012. 6. 1. 변론을 종결한 후 2012. 6. 22. 원고 청구 기각 판결을 선고하였고, 그 무렵 이 사건 전소 판결이 확정된 사실을 인정할 수 있다.
그러나 원고는 이 사건 전소의 변론종결 후 발생한 해제사유에 기한 해제를 주장하는 것이므로, 그 해제사유가 이 사건 전소의 변론종결 이전에 있음을 전제로 한 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
⑵ 매수목적 사용 불가 확정 여부
왕산레저개발이 2013. 12. 10. 이 사건 사업의 우선협상대상자로 선정된 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 우선협상대상자로 선정된 사업신청자는 사업계약 체결 등에 관하여 우선하여 협상할 자격을 부여받는 데 그치고, 우선협상대상자로 지정되었다고 하여 사업시행자 지위나 계약 당사자 지위를 확정적으로 취득한 것은 아니다. 그러므로 왕산레저개발이 이 사건 사업의 우선협상대상자로 선정된 사정만으로는 피고가 이 사건 토지를 매수목적인 관광사업에 사용할 수 없음이 확정되었다고 인정할 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
5) 양도로 인한 약정해제권 발생 여부
가) 원고의 주장
피고가 2013. 12. 13. 인천광역시의 보상협의에 응하여 별지 제2목록 기재 각 토지를 처분하였으므로, 이 사건 특약이 정한 해제권이 발생하였다.
나) 판단
살피건대, 인천광역시가 피고로부터 별지 제2목록 기재 각 토지에 관하여 2013. 12. 13. 공공용지의 협의 취득을 원인으로 2013. 12. 19. 소유권이전등기를 마친 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 이 사건 특약이 해제사유로 정한 ‘양도’는 이 사건 토지의 전부 또는 중요한 부분의 처분으로 인하여 매수인이 더이상 매수목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 적용된다. 그런데 인천광역시가 협의 취득한 토지는 이 사건 토지 중 극히 일부에 불과하고, 피고로서는 별지 제1목록 기재 각 토지에 관광호텔 등을 신축하는 등의 방법으로 매수목적을 달성할 수 있는 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
나. 해제권 행사 기간
1) 피고의 주장
이 사건 특약에 기한 약정해제권은 다음과 같이 제척기간 도과로 소멸하였으므로, 그 후에 이루어진 이 사건 제1·2해제는 효력이 없다.
가) 이 사건 특약에 기한 약정해제권의 제척기간은 약정 환매기간인 ‘2005. 12. 26.부터 2010. 12. 30.’이므로, 약정해제권은 2010. 12. 30. 제척기간 도과로 소멸하였다.
나) 이 사건 특약에 기한 약정해제권의 제척기간은 ‘5년’인데, 피고가 귀책사유 없이 건축허가 제한 개시일인 2008. 3. 26. 이후 매수목적대로 사용하지 못하고 있으므로, 약정해제권은 2013. 3. 25. 제척기간 도과로 소멸하였다.
2) 판단
갑 8, 26호증, 9호증의 1·2, 10호증의 1 내지 3, 35호증의 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음의 사정을 참작하면, 이 사건 특약에 기한 약정해제권의 제척기간이 도과하였다고 볼 수 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
가) 5년 이내 매수목적 사용 여부는 소유권이전등기일인 2006. 1. 9.로부터 5년의 기간이 경과한 후에야 판단할 수 있으므로, 피고 주장과 같이 5년이 경과되기 이전인 2010. 12. 30. 제척기간이 도과하였다고 볼 수 없다.
나) 이 사건 특약에 기한 약정해제권의 발생요건으로서의 ‘5년’에는 정당한 이유 없이 매수목적대로 사용하지 아니한 기간이 산입되지 아니한다. 그런데 제척기간은 그 기간 경과 자체만으로 권리 소멸의 효과가 발생하고 기간의 정지나 중지가 인정되지 아니한다. 그러므로 가사 피고 주장과 같이 5년의 제척기간이 있다고 하더라도 매수목적 미사용 기간 종료일을 그 제척기간 기산일로 보아야 한다. 그런데 아래에서 보는 바와 같이 매수목적 미사용 기간 5년의 종료일(2014. 1. 8.)로부터 이 사건 제1해제의 통지일까지 5년이 경과하지 아니하였음은 역수상 분명하므로, 피고의 제척기간 도과 주장은 더 나아가 살필 것 없이 이유 없다.
다. 소결론
피고가 정당한 이유 없이 이 사건 소유권이전등기일인 2006. 1. 9.부터 2014. 1. 8.까지(이 사건 건축허가 제한 개시일인 2008. 3. 26.부터 종료일인 2011. 3. 25.까지 3년의 기간을 제외하면 5년이 된다) 이 사건 토지를 매수목적대로 사용하지 아니하였으므로, 이 사건 계약은 2014. 2. 3. 이 사건 제1해제에 의하여 적법하게 해제되었다.
3. 매매계약 해제로 인한 원상회복의무
매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우에 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환하여야 하고, 이때 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대하여 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액이다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다14675 판결 참조).
이 사건 계약이 2014. 2. 3. 해제된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 원고에게 원상회복으로 별지 제1목록 기재 각 토지에 관한 이 사건 소유권이전등기에 대하여 2014. 2. 3. 매매계약해제를 원인으로 한 말소등기절차를 이행할 의무가 있다. 또한 피고는 별지 제2목록 기재 각 토지의 보상금 71,743,980원 및 이에 대하여 위 보상금 지급일인 2013. 12. 30.부터 이 사건 소장 부본 송달일인 2014. 12. 4.까지는 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 이자, 그 다음날부터 2015. 9. 30.까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 같은 법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
따라서 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 윤강열(재판장) 진화원 이정호