【원고(반소피고), 상고인】
【피고(반소원고), 피상고인】
【원심판결】
서울고법 2011. 5. 20. 선고 2009나69809, 69816 판결
【주 문】
원심판결의 본소청구 중 손해배상청구에 관한 원고(반소피고) 패소 부분과 반소에 관한 원고(반소피고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 상고이유 제1, 2점에 대하여
가. 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 법률행위가 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 법률행위에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다( 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다33607 판결, 대법원 2009. 10. 29. 선고 2007다6024, 6031 판결 등 참조).
나. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
1) 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 2002. 7. 4. 소외 1로부터 서울특별시 송파구청장이 2002. 5. 6. 송파구 공고 제2002-137호로 공람공고한 장지택지개발예정지구 내 산성아파트 부지 및 건물인 원심판결 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매수하여 2002. 10. 24.경 그 소유권이전등기를 마쳤다.
2) 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다) 1, 2, 3 및 소외 2( 소외 2는 2006. 12. 3. 사망하여 원고 4, 5, 6이 상속하였다. 이하 소외 2와 그 상속인들을 구분하지 않고 모두 합하여 ‘원고들’이라 한다)는 2002년 5월 중순경 내지 7월 중순경 장지택지개발사업지구에 건축예정인 아파트 입주권을 취득하기 위하여 피고로부터 산성아파트 중 1세대를 1억 7,000만 원에 매수하기로 하는 내용의 이 사건 매매계약을 체결하고, 계약금 9,000만 원을 지급하였다.
3) 원고들은 이 사건 매매계약을 체결하면서 당시 산성아파트에 관하여 구분소유권등기가 마쳐지지 않았으므로 이 사건 토지 중 20평과 산성아파트 중 15평에 해당하는 공유지분에 관하여 우선 소유권이전등기를 마치기로 하되, 잔금 8,000만 원은 산성아파트에 관하여 구분소유권등기가 마쳐지면 이 사건 부동산에 설정된 근저당권자 농업협동조합중앙회(이하 ‘농협’이라 한다)에 대한 대출금채무 중 8,000만 원씩을 승계하기로 약정하였다.
4) 장지택지개발예정지구의 사업시행자인 서울특별시도시개발공사(이후 ‘에스에이치공사’로 명칭이 변경되었다. 이하 ‘에스에이치공사’라 한다)는 2003. 10. 30. 관계 법령에 따라 위 사업으로 인해 생활근거지를 상실하는 자를 위하여 이주대책을 수립하여 공고하였는데, 위 공고에는 ① 이주대책기준일을 택지개발예정지구지정 공람공고일인 2002. 5. 6.로 ② 허가건물 소유자 및 등재 무허가건물 소유자 중 기준일 이후에 가옥을 취득한 자로서 보상계약체결일 또는 수용재결일 현재까지 당해 주택에 거주하고 당해 가옥 외에 전세대원이 기준일부터 보상계획공고일 현재까지 무주택인 자(이하 ‘제2유형 대상자’라 한다)를 전용면적 18평 이하 분양아파트입주권이 부여되는 이주대책대상자로 규정하고 있다.
5) 원고들은 에스에이치공사에게 이주대책대상자로 선정하여 달라고 신청하였으나, 에스에이치공사는 2005. 1. 25. ‘위 아파트에 관하여 건축물관리대장이 없고 각 동이 1개의 건물로서 소유자들의 공유로 등기되어 있어 각 동마다 1인을 이주대책자로 선정할 수밖에 없다’는 내용의 회신을 하였다.
한편 에스에이치공사는 이 사건 부동산의 소유자들에 대한 수용보상금을 공탁하고 2005. 2. 11. 이 사건 부동산을 수용하였는데, 이 사건 토지 중 20평에 대한 수용보상금으로 원고 1, 2 및 소외 2에게 117,494,740원, 원고 3에게 94,894,870원을 공탁하였다.
6) 원고들을 포함한 산성아파트의 소유자 106명이 2005. 2. 23. 에스에이치공사를 상대로 서울행정법원 2005구합6317호로 이주대책대상자제외처분을 취소하라는 소송을 제기하였으나, 위 법원은 2005. 12. 16. 원고 1, 2 및 소외 2는 이주대책 요건 중 ‘거주요건’을, 원고 3은 ‘무주택요건(주택소유)’을 충족하지 못하였다는 이유로 패소판결을 선고하였다. 원고들은 위 판결에 불복하여 항소하였으나 2008. 2. 1. 항소기각 판결을 선고받았고, 다시 상고하였으나 2009. 2. 26. 상고기각 판결을 선고받았다.
7) 원고 1, 3 및 소외 2(이하 ‘ 원고 1 등’이라 한다)는 2005. 2. 28. 및 2005. 6. 8. 피고와 사이에 이 사건 매매계약과 관련하여 합의서를 작성하였는데(이하 ‘이 사건 합의’라 한다), 그 내용은 ① 매수인들이 아파트 입주권을 받을 수 있음을 전제로 피고로부터 산성아파트 중 1세대를 매수한 것임을 확인하고(제2조), ② 원고 1 등이 33평형 아파트의 입주권을 받게 될 경우에는 6,000만 원과 그 이자, 25평형 아파트 입주권을 받게 될 경우에는 4,000만 원과 그 이자를 피고에게 지급하고(제3조), ③ 원고 1 등이 아파트 입주권을 받지 못할 경우에는 피고가 원고 1 등에게 평당 450만 원으로 계산하여 토지 20평에 상응하는 돈을 지급하고, 원고 1 등은 피고에게 8,000만 원 및 그에 대한 법정이자를 지급하기로 하는 것(제4조) 등이다.
한편 피고는 2002. 5.경 원고 2와 이 사건 매매계약을 체결하면서 장지지구 33평형 아파트의 입주권을 받지 못할 경우에는 이 사건 토지 중 20평에 관하여 추가로 소유권이전등기를 하여 주기로 하는 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다)을 하였다.
다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 ① 원고들과 피고는 이 사건 매매계약을 체결하면서 산성아파트에 관하여 구분소유권의 등기가 되어 있지 아니하여 이 사건 토지 중 20평과 산성아파트 중 15평에 관하여 공유등기를 하고 나중에 구분소유권등기를 마치기로 한 점, ② 피고는 산성아파트를 구분건물로 등기하고자 구분건물대장 작성을 신청하였으나 관할관청인 송파구청장이 산성아파트가 무허가 건물이라는 이유로 이를 거부한 점, ③ 에스에이치공사도 산성아파트는 구분등기가 되어 있지 않아 원고들을 이주대책대상자로 선정할 수 없다는 취지의 통고를 하였고, 이에 원고들을 포함한 산성아파트의 소유자들이 에스에이치공사를 상대로 이주대책대상자제외처분의 취소를 구하는 소송을 제기하는 한편 피고에게 그 대책을 요구하였던 점, ④ 이에 피고는 원고 1 등과 이 사건 합의를 하였던 점 등을 종합하면, 원고 1 등과 피고가 이 사건 합의를 한 취지와 원고 2와 피고가 이 사건 약정을 한 취지는 피고가 원고들에게 매도한 산성아파트가 구분등기가 되어 있지 않아 원고들이 아파트 입주권을 받지 못할 경우에 피고가 이를 배상한다는 취지라고 보아야 하고, 따라서 이와 달리 산성아파트가 구분소유의 대상이어서 그 소유자들이 이주대책대상자로 선정되고 입주권을 취득할 수 있었는데도 원고들과 같이 위장전입하였거나 주택을 소유하고 있어 에스에이치공사의 이주대책대상자로 선정되기 위한 거주요건과 무주택요건을 충족하지 못함에 따라 입주권을 취득하지 못하는 경우까지 이 사건 합의나 약정이 적용된다고 볼 수 없다는 이유로, 원고들의 본소청구 중 이 사건 합의 내지 이 사건 약정에 기한 손해배상청구를 기각하는 한편 원고들이 거주요건 또는 무주택요건을 갖추지 못하여 입주권을 취득하지 못하였지만 위 요건을 충족하였더라면 이주대책에 따라 제2유형 대상자에게 주어지는 25평형 아파트의 입주권을 취득하였을 것임을 전제로 이 사건 합의 제3조에 따라 원고들은 피고에게 매매대금 잔금 4,000만 원과 그 이자를 지급할 의무가 있다고 판단하여 그 지급을 구하는 피고의 반소청구를 일부 인용하였다.
라. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리와 위 사실관계 및 기록에 의하여 알 수 있는 다음의 사정에 비추어 그대로 수긍하기 어렵다.
1) 먼저 이 사건 합의 및 이 사건 약정의 문언을 살펴보면, 원고들이 입주권을 받지 못하는 사유를 원심판단과 같이 산성아파트가 구분등기가 되지 않은 경우로 제한하고 있지 않다.
2) 다음 원고 1 등이 이 사건 합의에 이르게 된 동기 및 경위 등에 대하여 살펴본다.
원고들로서는 장지지구에 건립될 신축아파트의 입주권이 부여됨을 전제로 피고로부터 산성아파트 1세대씩을 매수하였던 것이므로 이 사건 매매대금에는 산성아파트의 수용으로 인한 수용보상금에 더하여 입주권에 부여되는 이른바 프리미엄이 포함되어 있는 것으로 이는 서로 등가관계에 있다.
이 사건 합의 당시 피고로서는 원고 1 등 매수인들의 계약관계 이탈을 막아 수용보상금으로부터 잔금을 수령할 필요가 있었고, 원고 1 등 매수인들로서는 피고로부터 입주권의 부여를 보장받고 만약 입주권 취득이 불가능할 경우에 관한 대비책을 확보할 필요성이 있었는데, 이 사건 합의는 이러한 쌍방의 이해관계를 반영하여 이루어진 것이다.
이 사건 합의 제3조는 입주권이 부여될 경우 원고 1 등 매수인들이 피고에게 부담하는 잔금 8,000만 원의 지급의무를 일부 감액하겠다는 취지이고, 이 사건 합의 제4조는 입주권 부여가 불가능할 경우에는 피고가 원고들에게 손해배상으로서 지급하여야 할 9,000만 원과 원고들이 피고에게 지급하여야 할 잔금 8,000만 원 및 이자를 상호 정산하여 실질적으로는 피고가 원고 1 등의 잔금지급의무를 면제해줌으로써 입주권 취득의 불능을 보상해준다는 취지로 이해된다.
입주권을 받지 못할 경우에 관한 위와 같은 내용의 보상이 이 사건 매매내용의 등가성에 기초를 둔 담보책임의 성격을 갖는다고 볼 때 입주권 취득에 관한 피고의 귀책사유는 이 사건 합의 제4조에 의한 보상의무 발생의 필수적 요건은 아니라 할 것이고, 이 사건 합의의 당사자들로서도 매수인 측의 귀책사유로 인하여 입주권이 부여되지 않는 경우에는 이 사건 합의의 적용을 배제할 의도가 있었다고 보이지 않는다.
비록 에스에이치공사가 산성아파트는 구분등기가 되어 있지 않아 원고들을 이주대책대상자로 선정할 수 없다는 취지의 통고를 하였고, 이에 원고들을 포함한 산성아파트의 소유자들이 에스에이치공사를 상대로 이주대책대상자제외처분의 취소를 구하는 소송을 제기하는 한편 그 대책을 마련하는 과정에서 피고 사이에 이 사건 합의가 이루어졌다 하더라도, 구분등기 이외의 사유로 매수인들에게 입주권이 부여되지 아니할 경우에 관한 아무런 이해관계의 조정 없이 매수인들만 손실을 감수할 의도하에서 이 사건 합의가 이루어졌다고 볼 수 없다.
3) 결론적으로 원고들에 대한 입주권이 부여되지 않는 것으로 확정된 이상, 그 사유가 무엇이든, 귀책사유가 누구에게 있든지를 묻지 않고 앞서 본 등가성의 원칙에 입각하여 쌍방 손익이 없는 상태로 정산하자는 것이 이 사건 합의 당사자들의 의도였다고 봄이 상당하다.
또한 이 사건 매매계약을 체결한 목적과 경위, 이 사건 각 부동산의 현황과 이로 인하여 발생한 분쟁 상황, 피고가 원고 1 등을 포함한 부동산의 매수인들 대부분과 동일한 내용으로 합의를 한 점, 피고가 소외 3 등을 통하여 매수인들과 이 사건 합의와 같은 특약을 하면서 일부 매수인들에 대해서는 그 특약 사항을 서면화하지 않았으나 결국 동일한 의무를 부담하였던 점 등의 사정에 비추어 보면 이 사건 합의에 관한 위와 같은 해석은 원고 2의 이 사건 약정에도 마찬가지로 적용되는 것으로 봄이 타당하다.
마. 그런데도 원심은 앞서 본 바와 같은 사정만을 중시하여 이 사건 합의 및 이 사건 약정의 취지가 피고가 원고들에게 매도한 산성아파트가 구분등기가 되어 있지 않아 원고들이 아파트 입주권을 받지 못할 경우에만 이 사건 합의 제4조가 적용된다는 취지로 판단하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 법률행위의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
2. 상고이유 제3점에 대하여
이 부분 상고이유는 원고 1 등이 법무법인 서광에 보관시킨 금액이 4,000만 원인데도, 원심이 원고 1 등이 법무법인 서광에게 직접 보관시킨 금액은 2,600만 원뿐이고, 피고 소송대리인이 원고 1 등으로부터 4,000만 원을 지급받아 보관하게 되었다는 진술은 진실에 반하고 착오에 기인한 것임이 명백하므로 이를 이유로 한 피고의 자백 취소는 이유 있다고 판단한 것을 탓하는 취지이나, 이러한 주장은 결국 사실심인 원심의 전권사항인 증거의 취사선택과 사실인정을 문제삼는 것으로서 적법한 상고이유로 볼 수 없다.
3. 결론
그러므로 원심판결의 본소청구 중 손해배상청구에 관한 원고 패소 부분과 반소에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이인복(재판장) 김능환 안대희(주심) 민일영