【원고, 피항소인】
별지 1. 원고들 목록 기재와 같다. (소송대리인 법무법인 한율 담당변호사 김병철)
【피고, 항소인】
한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 오늘 담당변호사 손형주)
【제1심판결】
의정부지방법원 2013. 1. 30. 선고 2011가합1184 판결
【변론종결】
2013. 12. 20.
【주 문】
1. 제1심 판결 중 피고로 하여금 원고들에게 별지 2 계산표 ‘인용금액’란 기재 각 원고별 해당 금원 및 이에 대하여 2011. 2. 1.부터 2014. 1. 24.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 초과하여 지급할 것을 명한 피고 패소 부분을 각 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구를 각 기각한다.
2. 피고의 원고들에 대한 각 나머지 항소를 모두 기각한다.
3. 소송 총비용 중 50%는 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지: 피고는 원고들에게 별지 2 계산표 ‘청구금액’란 기재 각 금원 및 이에 대하여 위 계산표의 ‘최종분양대금 납입일’란 기재 각 다음날부터 이 사건 청구취지 및 원인변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 항소취지 : 제1심 판결 중 피고 패소부분을 각 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각한다.
【이 유】
1. 기초사실
이 부분의 판결이유는 제1심 판결문 해당 부분의 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.
2. 원고들의 주장
가. 피고는 이 사건 각 아파트를 분양전환하면서 다음과 같이 임대주택법 관련 법령에서 정한 정당한 분양전환가격을 초과하는 금액으로 분양전환대금을 산정하였다.
1) 이 사건 각 아파트의 분양전환가격을 산정함에 있어 택지비는 구 택지개발업무처리지침 제14조 제1항 별표 3의 수도권의 임대주택용지에 해당하는 택지공급가격기준에 따라 조성원가의 80% 내지 90%로 산정하여야 함에도 피고는 조성원가의 100%로 택지비를 산정하였다.
2) 피고가 택지비에 포함한 도시기반공사비 중 31,683,145,000원은 실제로 부담하지 않거나 집행되지 않은 금액이므로 이를 택지비 산정에서 제외하여야 하고, 위와 같은 미집행분담금을 제외한 실질 택지조성원가에 일정한 상관계수 비율을 적용하여 판매비 및 일반관리비를 재산정하여야 한다.
3) 건축비는 ‘실제 건축비’를 근거로 건설원가를 산정하여야 하는데, 피고는 상한가격을 제시한 것에 불과한 건설교통부장관 고시의 ‘표준건축비’를 기준으로 분양전환가격을 산정하였다.
나. 따라서 위 각 분양계약 중 정당한 분양전환가격을 초과한 부분은 무효이므로, 피고는 원고들에게 그 초과분인 피고 산정 분양전환대금과 정당하게 재산정된 분양전환대금의 차액 및 이에 대한 위 각 최종분양대금 납입일 다음날부터의 지연손해금을 부당이득으로 반환하여야 한다.
3. 판단
가. 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 등 관련 법령의 강행법규성
임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 각종 제한을 부과하면서, 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 그런데도 임대사업자가 위와 같은 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 해석하게 되면, 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 임의로 분양전환가격 산정기준을 초과하여 분양전환가격을 정한 다음 임차인에게 그에 따라 분양계약을 체결할 것을 통고하고 이에 응한 임차인에게서 분양전환가격 산정기준을 초과한 분양대금을 수령하여 이를 보유하는 것이 허용되게 되어 임대주택법 등 관련 법령의 입법 취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라, 만일 임차인이 임대주택법 등 관련 법령이 정한 분양전환가격 산정기준에 따를 것을 요구하면서 분양계약 체결을 거절할 경우 임대사업자가 이를 이유로 임차인의 우선분양전환권을 박탈하고 임대주택을 제3자에게 매각하여 시세 차익을 독점할 수 있게 되는 등 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려도 있다. 이는 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 것이므로, 이를 방지하고 임대주택법의 입법 목적을 달성하기 위해서는 임대주택법 등 관련 법령에 정한 분양전환가격 산정기준을 위반하여 임대주택을 분양전환한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 산정기준을 위반하여 정한 분양전환가격에 의한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 따라서 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조).
따라서 피고가 우선분양자인 원고들로부터 지급받은 이 사건 각 분양대금이 임대주택법 등 관련 법령에 따라 산정한 분양전환가격(이하 ‘정당한 분양전환가격’이라고 한다)을 초과한다면 그 초과하는 범위 내에서 이 사건 각 분양계약은 무효이고, 피고는 그 초과범위에 해당하는 돈을 부당이득으로 우선분양자인 원고들에게 반환할 의무가 있다.
나. 건축비의 산정방법
1) 임대주택법 제21조 제1항, 임대주택법 시행령 제13조 제5항, 제23조 제8항, 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표 1]은 “임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격(이하 ‘산정가격’이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다.”라고 규정하고[제1항 (나)목], 건설원가는 “최초 입주자모집 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비”라고 규정하며[제2항 (가)목], 최초 입주자모집 당시의 주택가격에 관하여 “건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집 승인권자가 산정한다.”고 규정하고 있다[제2항 (가)목 (1)].
따라서 정당한 분양전환가격 산정을 위해서는 ‘최초 입주자모집 당시의 주택가격’의 산정 기준이 되는 건축비와 택지비가 특정되어야 할 것인바, 먼저 건축비의 산정방법에 대하여 살펴보면, 원고들은 최초 입주자모집 당시의 표준건축비를 한도로 하여 실제 투입된 건축비를 의미한다고 주장하고, 피고는 ‘최초 입주자모집 당시의 주택가격’이란 최초 입주자모집 당시에 발표되어 변경이 불가한 주택가격으로서 추후 실제 발생한 비용을 토대로 다시 산정될 것을 전제로 하는 불확정적인 개념이 아니므로, 그 산정의 기초가 되는 건축비 역시 실제 투입된 건축비가 아니라 최초 입주자모집 당시 발표된 건축비, 즉 피고가 그 당시의 표준건축비를 기준으로 산정하여 공고한 추정 건축비를 의미하되, 다만 그 상한은 분양전환 당시의 표준건축비라고 주장한다.
2) 살피건대, 앞서 본 분양전환가격 관련 각 규정과 “건축비의 상한가격은 국토해양부장관이 따로 고시하는 가격(이하 ‘표준건축비’라 한다)으로 한다.”고 규정하고 있는 위 별표 제2항 (라)목 (1)(가) 전문에 의하면, 표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서 건축비와는 명확히 구별되고, 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있음이 분명하며(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조), 한편 이 사건 각 아파트에 대한 최초 입주자모집 공고일인 1999. 11. 2.(이 사건 2단지 아파트), 2000. 6. 28.(이 사건 1단지 아파트), 2000. 10. 18.(이 사건 3단지 아파트) 무렵에는 이 사건 각 아파트의 신축사업이 완료되지 않은 상태여서 이 사건 각 아파트의 실제 건축비를 확정할 수 없었다고 하더라도, 정당한 분양전환가격은 분양전환계약에 임대사업자의 강행법규 위반에 따른 무효인 부분이 존재하는지를 판단하기 위하여 산정하는 것인데, 그 산정의 주요한 기초가 되는 건축비를 최초 입주자모집 공고 당시에는 산정·확정할 수 없다는 사정만으로 임대사업자가 일방적으로 산정한 추정 건축비를 기준으로 계산할 수는 없는 점, 앞서 본 바와 같이 분양전환가격 관련 법령은 강행법규이므로 설령 원고들이 피고와 임대차계약을 체결할 당시 입주자모집공고에서 공고한 건설원가를 기초로 추후 분양전환가격을 산정한다고 명시적으로 합의하였다고 하더라도, 피고는 분양전환시에 강행법규인 위 관련 법령에 따라 정당한 건설원가를 기준으로 분양전환가격을 산정하여야 하는 것인데(위 전원합의체 판결 참조), 정작 정당한 건설원가 산정의 기초가 되는 건축비 또는 택지비를 피고의 주장대로 피고가 입주자모집 당시 공고한 추정 건축비, 추정 택지비를 의미하는 것으로 해석한다면 이를 기준으로 산정하여 피고가 제시한 분양전환가격, 즉 분양대금은 언제나 관련 법령에 따른 정당한 분양전환가격이 될 수 밖에 없어서 위 관련 법령의 강행법규성은 사실상 아무런 의미를 갖지 못하게 되는 점, 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표1]에서는 건축비를 ‘임대사업자가 최초 입주자모집 당시 또는 분양전환 당시 공고하였거나 신청한 건축비’라고 규정하고 있지는 않아서 위 건축비를 임대사업자가 공고한 추정 건축비로 해석하여야 할 명시적인 법적 근거도 없는 점, 공공건설임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 산정과 관련하여서는 임대차계약이 임대주택이 완공되지 않은 상태에서 이루어지므로 임대차계약이 체결될 무렵에는 실제 건축비 산정이 불가능하다는 점에서 임대사업자가 표준건축비를 기준으로 산정한 추정 건축비를 표준임대보증금 및 표준임대료 산정의 기초로 삼는 것이 불가피하다고 할 것이나, 임대주택의 분양전환은 5년 이상의 임대기간이 경과된 이후에 이루어지는 것으로 분양전환 무렵에는 임대주택 신축사업이 모두 종료되어 있어서 실제로 투입된 건축비의 산정이 가능하게 되므로 위와 같은 불가피한 사정은 존재하지 않는 점 등에 비추어 보면, 정당한 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하고, 표준건축비 또는 표준건축비를 기준으로 하여 임대사업자가 입주자모집 당시 공고한 추정 건축비를 의미하는 것은 아니라고 할 것이다. 따라서 건축비 산정방법에 관하여, 최초 입주자모집 당시의 표준건축비를 상한으로 하여 실제 투입된 건축비를 기준으로 하여야 한다는 원고의 주장은 이유 있고, 이에 반하는 피고의 주장은 이유 없다.
3) 이 사건 각 아파트의 실제 건축비
가) 갑 제14, 15, 22, 23, 28, 29호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 각 아파트의 유형별, 세대별 각 면적 및 세대수는 아래 [표 1]과 같은 사실이 인정되고, 이 사건 각 아파트의 아래 [표 2]의 내역에 대한 지출금액 등이 각 건축비 항목의 기재와 같음은 피고가 자인한 바 있으므로(피고의 2012. 12. 17.자 준비서면 참조), 이 사건 각 아파트의 실제 건축비는 이 사건 1단지 아파트의 경우 61,742,200,000원, 이 사건 2단지 아파트의 경우 120,727,000,000원, 이 사건 3단지 아파트의 경우 93,206,448,000원이다.
[표 1] 단지 유형 세대별 주택면적(㎡) 총 분양면적(㎡) 세대수 호당 공유지분(㎡) 전용면적 분양면적 1단지 33평형 84.34 125.9820 99,801.488(주1) 686 46.5631(주2) 84.49 126.2060 106 46.6459 2단지 21평형 49.71 88.4505 194,637.6015(주3) 567 30.0269 25평형 59.21 105.3540 117 35.7653 59.42 105.7278 1250 35.8922(주4) 3단지 21평형 58.91 85.3856 135,878.0232(주5) 39 33.4951 59.27 85.9073 442 30평형 83.44 120.9401 657 47.7052(주6) 83.45 120.9545 125
99,801.488
46. 5631
194,637.6015
35. 8922
135,878.0232
47. 7052
[표 2] 내 역 실제 건축비(원) 1단지 2단지 3단지 토목공사 1,393,076,000 2,908,013,000 2,032,149,000 조경공사 649,521,000 1,477,652,000 1,226,863,000 건축공사 32,676,130,000 65,208,276,000 48,325,585,000 전기공사 4,764,678,000 10,340,605,000 8,865,298,000 기계공사 6,398,052,000 9,812,652,000 7,579,426,000 건설자금이자 5,086,564,000 8,176,294,000 8,408,914,000 건설간접비 1,064,189,000 2,022,033,000 1,535,707,000 판매비와 일반관리비 1,618,981,000 3,284,060,000 2,689,362,000 자기자본비용 5,125,173,000 10,168,114,000 7,945,335,000 정상이윤 2,965,836,000 7,329,301,000 4,597,808,000 합 계(원) 61,742,200,000(주7) 120,727,000,000 93,206,447,000
61,742,200,000
나) 실제 건축비 항목 중 자기자본비용, 정상이윤 부분에 관한 원고들 주장에 관한 판단
(1) 자기자본비용 항목
원고들은, 택지개발촉진법령에 규정된 자기자본비용 항목은 건축비와 무관한 택지비에 관련된 부분에 불과하므로, 실제 건축비에 포함될 수 없다고 주장한다.
살피건대, 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건설원가에 대해서는 분양전환 당시 개정된 법령이 적용되는바(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조), 택지조성원가 산정기준 및 적용방법(건설교통부 고시 제2006-288호)은 자기자본비용을 원가 산정에 포함하고 있고, 위 2006년도의 택지조성원가 산정기준 및 적용방법은 이 사건 각 아파트의 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건설원가 산정에 있어 일응의 기준이 될 수 있는 것으로 보이고, 나아가 건설원가 산정 시 타인자본에 대한 이자만 반영하고 자기자본 투입으로 인한 이자를 반영하지 않는다면 이는 합리적인 근거 없이 자기자본을 투입하여 사업을 시행하는 자에게 불이익을 주는 것으로 형평에 맞지 않는 점, 자기자본비용은 그 공사기간 동안 발생한 기회비용, 즉 그 공사기간 동안 예·적금하였다면 얻을 수 있는 이자 수익인 반면, 건설원가 산정 시 고려하는 자기자금이자는 임대기간 동안 발생하는 기회비용으로서 그 의미를 달리 하여 중복되지 않는 것으로 보이는 점 등을 종합적으로 고려하면, 자기자본비용도 건설원가에 포함되어야 할 것으로 판단된다. 원고들의 위 주장은 이유 없다.
(2) 정상이윤 항목
원고들은, 피고가 주장하는 정상이윤 항목은 실제 건축비에 포함될 수 없다고 주장한다.
살피건대, 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건설원가에 대해서는 분양전환 당시 개정된 법령이 적용된다는 점은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 각 아파트의 분양 당시 시행되던 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙(건설교통부령 제575호, 2007. 7. 31. 제정) 제15조 제1항과 관련된 별표 2를 보면 공공택지 공급주택 분양가격 공시항목 중 그 밖의 공사비 항목에 이윤도 포함되어 있으므로, 위 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙은 이 사건 각 아파트의 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건설원가 산정에 있어 일응의 기준이 될 수 있는 것으로 보이고, 나아가 건설원가 산정 시 정상이윤을 반영하지 않는다면 임대사업자는 정상이윤을 얻을 기회도 없이 항상 손해를 감수하여야 하는 처지에 놓이게 되어 형평에 맞지 않으며, 피고가 주장하는 정상이윤의 액수가 과다하다고 볼 만한 사정도 없으므로 위 항목 역시 건설원가에 포함되어야 할 것으로 판단된다. 원고들의 위 주장도 이유 없다.
4) 소결론
이 사건 각 아파트의 최초 입주자 모집 공고 당시의 표준건축비는 이 사건 1단지 아파트는 60,212,592,000원, 이 사건 2단지 아파트는 113,870,861,000원, 이 사건 3단지 아파트는 81,890,467,000원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제14 내지 16, 22 내지 24, 28 내지 30호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다. 따라서 이 사건 각 아파트는 모두 실제건축비가 표준건축비를 초과하고 있음이 명백하므로 결국 이 사건 각 아파트의 표준건축비가 분양전환가격 산정 기준이 된다.
다. 택지비의 산정방법
1) 분양전환가격 산정의 기초가 되는 택지비와 관련하여, 임대주택법 시행규칙은 “국가, 지방자치단체나 대한주택공사 등 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관이 택지개발촉진법 등 법률에 따라 개발, 공급하는 택지, 즉 공공택지의 경우에는 그 공급가격”{임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표 1] 제2항 라. 2) 택지비 중 가)호, 이하 ‘이 사건 [별표 1] 가)호’라고 한다}에 의하여, “임대사업자가 공공택지가 아닌 택지를 취득 또는 보유하고 있는 경우, 즉 사업자보유택지의 경우에는 최초 입주자 모집 공고 전에 감정평가한 가격의 산술평균가격”{위 [별표 1] 제2항 라. 2) 택지비 중 나)호, 이하 ‘이 사건 [별표 1] 나)호’라고 한다}에 의하여 택지비를 산정한다고 규정하고 있다. 그리고 이러한 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하며, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효임은 앞서 본 바와 같다.
2) 원고들은 이 사건 아파트의 분양전환가격 산정과 관련하여 이 사건 각 아파트의 신축·임대사업은 공공택지가 공급된 경우로서 이 사건 [별표 1] 가)호가 적용됨을 전제로 하여 택지비는 택지개발촉진법에 따른 택지개발업무처리지침을 적용하여 택지조성원가의 80% 내지 90%로 산정하여야 한다고 주장한다.
살피건대, 이 사건 [별표 1] 가)호에서의 ‘공급가격’이란 ‘공공기관이 택지개발촉진법 등 법률에 따라 개발, 공급한 경우의 그 공급가격’, 즉 택지개발촉진법에 따라 산정한 공급가격만을 의미하는 것이 아니라, 택지가 공급될 당시 시행되는 관련 개별 법령에서 정한 택지공급가격에 관한 기준에 위반하지 아니하는 범위 내에서 임대사업자가 택지공급자로부터 실제로 공급받은 택지의 가격을 의미하는 것이라 할 것이고, 한편 택지개발업무처리지침은 택지개발촉진법, 택지개발촉진법 시행령에 따라 택지개발촉진법령의 규정에 의한 택지개발·공급 및 관리 등의 업무를 처리하는 경우에 적용되는 규정인 반면, 을 제8호증의 1 내지 8의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 각 아파트의 신축·임대사업은 구 주택건설촉진법 제33조에 따라 피고가 그 시행자로 지정되어 시행된 사실, 피고는 이 사건 각 아파트를 건축하기 위하여 이미 택지로 조성되어 있던 이 사건 택지를 협의취득하거나 수용한 사실을 인정할 수 있는바, 이러한 사실관계에 의하면, 이 사건 아파트 택지 공급가격 산정의 근거 법률은 이 사건 아파트 신축·임대사업의 근거 법률로서 최초 입주자 모집공고 당시 시행 중이던 ‘구 주택건설촉진법’(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택건설촉진법’이라고 한다)이라고 할 것이고, 달리 이 사건 아파트의 택지 공급가격을 산정함에 있어서 택지개발촉진법이나 택지개발업무처리지침이 직접 적용된다고 볼 만한 명시적인 법적 근거는 없다{원고는 택지개발촉진법 제18조 제3항에서 “시행자는 주택건설촉진법에 의한 국민주택의 건설용지로 사용할 택지의 공급에 있어서 그 가격을 택지조성원가 이하로 할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 택지개발촉진법 시행령 제31조의 2 제1항에서 “시행자는 그가 개발한 택지를 주택건설촉진법 시행령 제30조 제1항의 규정에 의한 국민주택 규모의 주택(임대주택을 포함한다) 건설용지와 기타의 주택건설용지 및 법 제2조 제2호의 공공용지로 구하여 공급하되, 공공시설용지를 제외하고는 국민주택규모의 주택건설용지로 우선 공급하여야 한다.”라고 규정하고 있음을 근거로 하여 주택건설촉진법에 의한 국민주택 건설용지로 사용할 택지의 공급에 있어서도 택지개발촉진법 등이 적용되어야 한다는 명시적인 규정이 존재한다고 주장하나, 택지개발촉진법 및 그 시행령상의 위 규정은 ‘택지개발촉진법에 따라 개발·조성된 택지’가 주택건설촉진법에 의하여 건설되는 국민주택의 부지로 공급되는 경우에 그 공급가격 산정의 근거가 되는 규정일 뿐이고, 앞서 본 바와 같이 택지개발촉진법에 따라 조성된 택지를 공급받은 것이 아니라 이미 택지로 조성되어 있던 부지를 협의취득하거나 수용한 것에 불과한 이 사건 각 아파트의 신축사업에 있어서는 그 택지 공급가격 산정의 근거 규정이 될 수 없다. 원고의 위 주장은 받아들이지 아니한다}.
따라서 이 사건 아파트 분양전환가격과 관련한 택지비 산정에 있어서 택지개발촉진법이나 택지개발업무처리지침이 적용되어야 한다는 원고들의 주장은 이유 없다.
3) 원고들은, 이 사건 아파트 신축·임대사업의 근거 법률인 구 주택건설촉진법에는 임대주택 건설용지의 공급가격에 대하여 구체적으로 정한 규정이 없으나, 택지개발의 근거법령이 다르더라도 무주택 임차인의 우선분양권 보호라는 입법 목적은 동일하므로, 구체적으로 공급가격을 정하고 있는 택지개발촉진법 및 택지개발업무처리지침을 이 사건 각 아파트의 분양전환가격과 관련한 택지비 산정에 있어서도 유추적용하여야 한다고 주장한다.
살피건대, 이 사건 각 아파트 신축·임대사업의 근거 법률인 구 주택건설촉진법의 입법 목적이 “주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 모든 국민의 주거수준의 향상을 기하기 위하여 주택의 건설·공급과 이를 위한 자금의 조달·운용”에 있고, 택지개발촉진법은 “도시지역의 시급한 주택난을 해소하기 위하여 주택건설에 필요한 택지의 취득·개발·공급 및 관리 등에 관하여 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정과 복지 향상에 이바지함”을 목적으로 하고 있으며, 이 사건 분양전환가격 산정의 근거 법률인 임대주택법의 입법 목적도 “임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것”이어서, 위 관련 법률의 입법 목적이 모두 ‘국민 주거생활의 안정’이라는 점에서 다소 유사한 면이 있기는 하나, 앞서 본 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 임대주택법은 우선분양전환제도상의 택지비 산정에 있어서 임대주택 사업부지의 취득 경위를 기준으로 하여 임대사업자가 공공택지를 공급받은 경우와 공공택지 이외의 택지를 취득한 경우로 나누어 이에 따라 택지비 산정에 차등을 두고 있을 뿐, 임대주택의 임차인이나 우선분양권자의 사정 등을 고려하여 택지비 산정에 차등을 두고 있지 않으며, 이에 따라 우선분양권이 보장되는 무주택 임차인이라고 하더라도 공공택지 이외의 택지를 사업부지로 한 임대주택을 분양전환 받는 경우에는 이 사건 [별지 1] 나)호에 따라 택지공급가가 아닌 감정평가금액을 기준으로 한 택지비를 기초로 하여 분양전환가격이 결정되는 점을 고려하면, 임대주택법의 입법 취지는 공공사업에 의하여 조성되어 상대적으로 저렴한 공공택지를 공급받은 경우에는 임대사업자가 우선분양전환을 통해서 자신이 택지공급자에게 지불한 택지공급가를 초과하는 이익을 취득하는 것을 허용하지 않겠다는 것일 뿐 나아가 무주택 임차인 등에 대한 우선분양전환에 있어서는 언제나 택지비를 조성원가 또는 그 이하로 할인하여 분양가격을 산정하여야 한다는 취지는 아닌 점, 임대주택법은 위와 같이 공공택지를 공급받은 경우에는 개별 법령에 따른 택지공급가를 우선분양전환시의 택지비 산정기준으로 규정함으로써 임대사업자가 택지공급가를 초과하는 이익을 취득하는 것을 금지하면서도 임대사업자가 이러한 규정으로 인하여 손실을 입는 것 역시 방지하고 있는바, 만약 이 사건에서 택지개발업무처리지침을 적용하여 택지 조성원가 이하로 택지비를 산정하여 분양전환가격을 결정하게 되면, 임대사업자인 피고는 우선분양전환으로 인하여 사실상 이 사건 사업부지 취득을 위해 실제 지출한 매입비용도 전액 회수할 수 없는 손실을 입게 되어 부당한 점, 한편 택지개발촉진법 및 택지개발업무처리지침은 이 법에 따른 택지개발의 경우 국민주택규모의 임대주택건설용지에 대하여는 조성원가 또는 그 이하의 가격으로 택지를 공급할 것을 강제함으로써 택지공급자의 손실을 예정하고 있으나, 이는 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업은 용도변경을 통해 주택건설용지, 상업편익시설용지, 공공시설용지, 학교용지 등 다양한 용도의 택지를 조성할 수 있고, 이에 따라 택지공급자에게 임대주택용지나 학교용지와 같이 공익성이 강한 용지에 대하여는 조성원가 또는 그 이하로 공급하도록 강제하더라도 그로 인한 손실은 수익성이 보장되는 다른 상업용지 등의 공급을 통해 보전할 수 있다는 택지개발사업의 특성을 고려한 것인 반면, 주택건설촉진법에 따른 주택건설사업은 기존의 기반시설이 갖추어진 지역을 대상으로 기존 건축물 등을 철거하여 부지를 조성하고 그 지상에 공동주택 등을 신축하여 이를 임대 또는 분양하는 것이 사업 내용의 전부여서 택지비를 매입가나 조성원가 이하로 할인할 경우 그 손실을 만회할 방법이 없으므로 이에 대한 실질적인 손실보전조치 없이 임대주택사업자에게 택지비의 할인만을 강제하는 것은 그 타당성을 인정하기 어려운 점, 원고들은 주택건설촉진법상의 사업시행자가 국고 또는 국민주택기금을 통해 사업비를 보조받거나 융자받을 수 있는 등 이 사건 각 아파트의 임대·분양사업 시행에 있어 혜택을 누리므로, 택지개발촉진법에 의하여 개발된 택지에 대하여 조성원가 이하의 할인가를 적용하는 경우와 달리 취급할 이유가 없다고 주장하나, 국민주택기금 대출액에 대한 이자는 자기자금이자로서 분양전환가격에 가산되는 비용이므로, 국민주택기금 대출을 통해 대출이자의 감소와 같은 어떠한 금융이익이 발생한다고 하더라도 이는 원고들을 포함한 우선분양자들이 부담하여야 할 분양전환가격에 그대로 반영됨으로써 그 혜택은 실질적으로 우선분양자에게 귀속될 뿐 임대사업자인 피고가 그 이익을 보유한다고 볼 수 없고, 달리 피고가 주택건설사업 시행자로서 이 사건 아파트 신축·임대사업을 영위함에 있어서 원고들이 주장하는 택지 조성원가 10% 내지 20%의 할인액에 상응하는 경제적 이익 내지 혜택을 누리고 있다거나 이를 기대할 만한 사정이 있다고는 보이지 않는 점, 이처럼 택지개발촉진법에서 조성원가 이하로 택지 공급을 강제하고 있는 것은 택지개발촉진법상의 택지개발사업이 갖는 위와 같은 특성을 충분히 고려한 것일 뿐이고, 나아가 도시개발법과 같이 ‘공공택지’ 개념을 사용하고 있는 다른 법률에서는 개별 공공사업의 목적 및 특성을 고려하여 개별 법령마다 서로 다른 택지공급가격에 관한 기준을 규정하고 있는 점을 고려하면, 택지개발촉진법 및 택지개발업무처리지침상의 택지공급가 산정 관련 규정이 택지개발촉진법에 따른 택지개발 이외에 그 근거 법령을 달리하는 모든 공공택지 개발·공급의 경우에도 적용되어야 하는 일반 규정이라고 단정할 수 없는 점, 원고들은 이 사건 아파트 신축·임대사업의 근거 법령인 주택건설촉진법에는 택지 공급가격 산정에 대한 관련 규정이 없으므로 택지개발촉진법상의 관련 규정이 유추적용되어야 한다고 주장하나, 원고들 주장과 같이 주택건설촉진법에 관련 규정이 없어 다른 법률의 관련 규정을 유추적용하여야 할 필요성이 인정된다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 공공사업에 의한 택지 공급의 경우에 있어서 택지 공급가격 산정기준에 대해서는 여러 관련 법률에서 서로 다른 다양한 기준을 제시하고 있는바, 그 중 택지개발촉진법의 규정만을 이 사건 분양전환 가격 산정에 유추적용하여야 한다고 보아야 할 특별한 사정은 찾을 수 없는 점 등에 비추어 보면, 구 주택건설촉진법을 근거 법령으로 하여 신축된 이 사건 각 아파트의 분양전환가격 산정에 있어서 택지개발촉진법이나 택지개발업무처리지침을 유추적용하여 택지비를 산정하여야 한다고 할 수도 없다. 원고들의 위 주장도 이유 없다.
4) 한편 이 사건 각 아파트의 신축·임대사업은 택지 개발·공급이 아닌 이미 조성된 택지에 임대아파트를 건축하여 이를 임대·분양하는 것을 목적으로 하므로, 공공기관이 관련 법률에 따라 개발·조성한 택지를 임대사업자에게 공급하는 구조가 당연히 예상되는 사업이 아니며, 실제로 이 사건 각 아파트의 부지는 모두 피고가 협의취득하거나 수용한 것임은 앞서 본 바와 같으므로, 원고들이 주장하는 이 사건 [별표 1] 가)호를 이 사건 택지의 택지비 산정에 적용할 수 없고, 이 사건 사업의 근거법령인 주택건설촉진법도 이러한 경우 택지의 공급가격 산정에 관한 아무런 규정을 두고 있지 아니하여 결국 이 사건 택지비 산정에 관하여는 명시적인 규정이 없는 점, 그럼에도 불구하고 이 사건 택지를 부지로 하여 건설된 이 사건 각 아파트가 임대주택법이 적용되는 공공건설임대주택인 이상 이러한 경우에도 공공기관으로부터 공공택지가 제공되어 공공건설임대주택이 신축·분양된 경우와 마찬가지로 분양전환가격을 통제할 필요성이 있는 점, 피고는 국민생활의 안정과 공공복리의 증진을 위하여 대지의 조성·공급 및 주택건설 업무를 수행하는 공법인이므로 일반 임대건설사업자와 동일하게 취급하여 임대주택 분양전환을 통한 이윤 추구를 무제한으로 허용할 수는 없는 점, 분양전환가격에 대한 관련 법령의 입법취지는 적어도 임대사업자가 공공기관인 경우에는 임대주택의 분양전환시 택지의 조성원가를 초과하는 가격으로 택지비를 산정함으로써 임대사업자가 이익을 얻는 것을 금지하고, 이러한 분양전환가격 통제를 통하여 무주택 임차인들인 우선분양자들의 실질적인 우선분양권 행사를 보장하기 위한 것인 점 등에 비추어 보면, 공공건설임대주택인 이 사건 각 아파트의 임대사업자인 피고 역시 우선분양자들에 대하여는 분양전환을 통해 자신이 실제 투입한 비용 이상의 수익을 얻는 것은 허용될 수 없다고 할 것이므로, 정당한 분양전환가격 산정의 기초가 되는 택지비는 이 사건 택지의 실제 조성가격에 따라 산정하여야 한다고 봄이 상당하다(피고는, 택지비의 산정도 건축비와 마찬가지로 실제 조성가격이 아니라 피고가 최초 입주자모집시에 산정하여 공고한 추정 택지비를 기준으로 하여야 한다고 다투나, 정당한 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 실제 투입된 건축비를 의미함은 앞서 본 바와 같고, 이는 건축비와 함께 정당한 분양전환가격 산정의 기초가 되는 택지비도 마찬가지라 할 것이며, 이를 달리 해석하여야 할 법적 근거나 필요성 역시 인정되지 않으므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다).
5) 분담금 등의 공제 여부
가) 갑 제10, 31, 32호증, 을 제1 내지 4, 9 내지 11호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 ① 경기도지사는 1995. 11. 6. 이 사건 택지개발계획을 승인하면서 ‘쓰레기처리장 설치에 대하여 양주군과 구체적으로 재협의 할 것, 평화로 우회도로와 택지개발지구의 접속도로는 우회도로 기능향상을 위해 1개소만 접속하되 지방도 316호선의 폭원을 25m로 확장개설하여 연결하기 바람, 전철역 대상지 지정 및 전철설치 분담기관을 관련기관과 협의 시행바람’ 등의 승인조건을 부과한 사실, ② 쓰레기소각장 설치 분담금과 관련하여, 피고는 양주군과의 협의과정에서 이 사건 택지 내에 가연성 쓰레기를 자체 처리할 수 있는 소각기 설치 및 쓰레기적환장을 설치하고 소각장 설치비용을 피고가 부담하기로 협의하고 택지비 산정시 쓰레기소각장분담금으로 4,641,202,000원을 계상한 사실, 그러나 이후 이 사건 택지 내에 설치하기로 계획되어 있는 쓰레기적환장과 소각장에 대하여 주민정서 및 쓰레기 수거체계를 감안할 경우 이 사건 택지 내에 쓰레기소각장을 건립하는 것은 적절하지 못하다는 결론에 이르게 되어 결국 피고는 쓰레기적환장 부지를 단독주택지로 전환하기로 하는 등 쓰레기 소각장 건설계획이 사실상 취소된 사실, ③ 철도분담금과 관련하여, 철도청은 1996. 8. 7. 경원선 의정부-동두천간 복선전철 건설사업과 관련한 재원을 지방자치단체 또는 개발주체, 국가가 분담할 것을 요청하였고, 양주군은 1997. 12. 16. 피고에게 이 사건 택지개발사업 개발이익금 중 의정부-동두천간 전철공사비에 충당 가능한 금원을 제시해 달라는 요청을 한 사실, 이에 따라 피고는 인접지구 택지개발현황 등을 종합하여 21,000,000,000원을 철도분담금으로 택지비에 계상한 사실, 그러나 그 후 경기도에서는 양주시에 1998. 12. 16. 경원선복선전철화사업비 분담금으로 24,637,000,000원을 납부하도록 고지하였고 양주시는 이를 자체부담으로 모두 납부한 사실, ④ 시도6호선 분담금과 관련하여, 피고는 양주시과의 협의에 따라 이 사건 택지의 남측 경계와 국도3호선 고암IC를 연결하는 간선도로인 시도 6호선을 건설하기로 하고 건설공사비분담금 9,869,547,000원을 도시기반시설분담금에 계상한 사실, 그러나 피고는 2002. 6. 29. 이 사건 각 아파트의 준공당시까지도 시도 6호선의 개설 여부가 확정되지 않아 위 도로를 건설하지 못하게 되자 2002. 2. 5. 택지계발계획 승인을 받은 양주덕정 2지구 택지개발사업에서 시도 6호선 건설이 승인조건으로 제시되었다는 이유로 양주덕정 2지구 택지개발사업의 도시기반시설분담금 항목에 같은 시도 6호선 건설공사비 10,000,000,000원을 이중으로 계상하였고, 그 후 피고는 양주덕정2지구 택지개발사업으로 위 도로를 건설하고 있는 사실, ⑤ 결국 피고는 자신이 산정한 도시기반공사비 중 아래 표의 기재에 따라 정산된 31,683,145,000원(이하 ‘이 사건 미집행 분담금’이라 한다)을 실제로는 집행하지 아니한 사실을 인정할 수 있다.
내 역 원가산정시 금액(원) 실제 집행 금액(원) 미집행 금액(원) 대로 3-6호선 5,100,000,000 5,101,882,000 -1,882,000 국지도 56호선 5,000,000,000 4,006,872,000 993,128,000 시도 6호선 9,869,547,000 0 9,869,547,000 철도(경원선) 21,000,000,000 0 21,000,000,000 쓰레기소각장 4,641,202,000 0 4,641,202,000 기타부대시설 0 4,818,850,000 -4,818,850,000 합 계 45,610,749,000 13,927,604,000 31,683,145,000
나) 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 구 택지개발촉진법 시행규칙(2001. 8. 7. 건설교통부령 제292호로 개정되기 전의 것) 제11조 및 [별표] 택지조성원가산정표의 각 비목별 산정기준에 따르면 직접비 중 조성비 및 그 부대경비는 택지개발사업에 투입된 용지조성비 및 설계비를 계상하도록 되어 있으므로 용지조성을 위하여 실제 소요되는 비용을 택지조성원가로 하여야 하고 사업과 관련이 없는 시설분담금은 택지조성원가에 계상되어서는 안 되는 점, 쓰레기소각장 분담금과 철도분담금은 실제로 집행된 바가 없으므로 용지조성을 위하여 소요된 비용이 아니라고 봄이 상당한 점, 더구나 구 대도시권 광역교통관리에 관한 특별법(1999. 5. 24. 법률 제5982호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항, 제11조 제1항, 부칙 제2항, 같은 법 시행령(1999. 6. 16. 대통령령 제16404호로 개정되기 전의 것) 제13조의 규정에 의하면 광역전철의 건설 및 개량에 필요한 비용은 국가와 지방자치단체가 분담하되 이는 위 법률이 시행된 1997. 7. 10. 이후 최초로 개발계획 또는 사업계획의 승인을 받은 사업분부터 사업시행으로 이익을 얻는 택지개발사업의 시행자에게 사업비의 일부를 비용으로 부과·징수하도록 되어 있으므로 1997. 5. 6. 택지개발사업실시계획 승인을 받은 이 사건 택지개발사업의 경우는 광역교통시설부담금의 적용대상이 아닌 점, 택지개발사업에 특정도로건설을 위한 도시기반시설분담금이 계상되어 있는 경우 이미 계상된 도시기반시설분담금에서 그 비용을 집행하여야 하고 다른 택지개발사업에 같은 도로건설을 위한 명목으로 같은 분담금을 이중계상하는 것은 타당하지 않은 점 등에 비추어보면 이 사건 미집행분담금 31,683,145,000원은 정당한 택지비 산정 시 제외되어야 한다.
다) 피고의 주장에 대한 판단
(1) 피고는 미집행된 분담금은 시도6호선, 철도 경원선, 쓰레기 소각장 관련 분담금 합계 35,510,749,000원에서 추가로 집행한 기타부대시설비용 4,818,850,000원을 공제한 30,691,899,000원에 불과하다고 주장하나, 기타부대시설비용으로 추가 집행한 비용을 별도로 공제하면서, 대로 3-6호선이나 국지도 56호선 건설을 위해 실제 집행된 비용을 감안하지 않은 채 미집행분담금을 계산하는 것은 모순되어 타당하지 않으므로 피고의 위 주장은 이유 없다.
(2) 피고는, 택지비의 산정은 사업실시계획 승인시점에서의 추정조성원가를 적용하여야 하고, 택지조성사업이 완료된 후 추정조성원가 중 미집행 금액에 대한 감액을 구하는 것은 실질적으로 확정조성원가에 의한 사후정산에 해당하므로 원고들의 미집행분담금 공제 주장은 허용될 수 없다고 주장한다.
살피건대, 위에서 본 바와 같이 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정을 위반하여 산정된 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 법령에 따라 산정된 분양전환가격을 초과하는 범위 내에서 무효이므로 설령 피고의 주장과 같이 위 각 분담금 액수를 추정하였을 당시에 이를 정당화할 사유가 있었다고 하여도 이후 그 사유가 소멸되었다면 그러한 분담금의 계상은 정당하다고 볼 수 없고, 추정조성원가 중 미집행 금액이 있음에도 이를 반영하지 않고 분양전환가격을 산정하는 것은 수분양자인 원고들에게 손해를 끼치면서 사업시행자인 피고 자신에게는 부당한 이익을 얻게 하여 허용되지 아니한다. 또한 피고가 그 근거로 들고 있는 대법원 2007. 5. 30. 선고 2007다17024 판결은 택지개발사업 완료 전에 추정조성원가에 의하여 체결된 매매계약에 있어서는 택지 매매계약의 당사자가 이후 확정조성원가와의 차액의 반환을 구할 수 없다는 취지이고, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다55309 판결은 사업시행자가 다른 기관으로부터 개발·조성된 토지를 매수한 뒤 그 매매대금을 택지비로 삼은 사안으로서 모두 이 사건과는 성격이 다르므로 이를 원용하기에 적절하지 못하다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
(3) 또한 피고는 정부투자기관관리기본법과 정부투자기관회계규칙 및 건설공사집행규정 등의 규정에 따라 이 사건 미집행분담금을 이미 환입처리하였으므로, 이득을 얻은 바가 없다고 주장하므로 살피건대, 갑 제32호증의 기재에 의하면 피고는 미집행된 철도분담금, 쓰레기소각장 분담금 및 시도 6호선 분담금 합계 35,510,749,000원을 2005. 12. 30. 도시기반시설분담금의 집행사유가 소멸되었다고 보아 기타 수익으로 환입한 사실을 인정할 수 있으나, 이는 피고의 내부적 회계처리절차에 따라 원가통제계정을 설정하여 환입처리한 것일 뿐이므로 위와 같은 사유만으로 미집행 분담금이 택지비로 계상될 수 있는 비용이라고 인정할 수 없고, 위 각 규정에 의하여 피고가 강행법규인 관련 법령에 위반하여 미집행분담금을 포함시켜 분양전환가격을 산정할 수 있는 권한을 가진다고도 할 수 없으며, 달리 위 각 규정을 분양전환가격 산정기준으로 삼을 만한 근거도 없으므로 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.
6) 정당한 택지비의 산정
가) 준공원가계산서상 이 사건 각 아파트의 택지비
(1) 을 제9 내지 11호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 준공원가계산서상 이 사건 각 아파트의 택지비는 아래 표의 기재와 같이 이 사건 1단지 아파트는 13,994,715,263원, 이 사건 2단지 아파트는 25,275,042,046원, 이 사건 3단지 아파트는 20,209,748,502원인 사실이 인정된다.
내 역 1단지 2단지 3단지 용지비 및 도시기반 공사비 13,191,587,384 23,538,181,766 19,065,933,868 건설간접비 165,896,354 286,422,508 232,748,606 건설자금이자 192,672,014 685,921,032 307,666,396 현장경비 19,947,495 15,053,564 2,040,049 판매비 및 일반관리비 424,612,016 749,463,176 601,359,583 합 계 (원) 13,994,715,263 25,275,042,046 20,209,748,502
(2) 한편 피고는, 정당한 분양전환가격 산정의 기초가 되는 이 사건 각 아파트의 택지조성원가는 준공원가계산서를 기준으로 할 것이 아니라 최초 입주자 모집 당시의 추정 조성원가로 산정되어야 한다고 주장하므로 살피건대, 택지개발사업이 완료되기 이전에 택지공급계약이 체결되어 그 추정조성원가를 바탕으로 택지의 공급대금을 산정하여야 하는 경우와 달리, 피고가 스스로 택지를 개발하여 그 택지 개발을 완료한 후에 이 사건 각 아파트를 신축한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 각 아파트의 분양전환 당시에는 이미 택지 조성과 관련하여 투입된 비용을 확정할 수 있으므로, 이 사건 각 아파트의 택지조성원가는 추정조성원가가 아닌 실제로 투입된 비용에 의하여 산정함이 타당하다.
따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
나) 이 사건 미집행분담금의 공제 방식
갑 제33호증, 을 제24, 25호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 당초 이 사건 각 아파트의 도시기반공사비를 이 사건 각 아파트의 유상면적비율에 따라 산정한 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 미집행분담금 역시 위와 같은 유상면적비율에 따라 산정하기로 한다(다만 아래에서 보는 바와 같이 피고는 당초 도로개설분담금의 경우 이주대책면적을 제외한 유상면적에 대한 이 사건 각 아파트의 유상면적비율에 따라 배분하기는 하였으나, 실질적으로 이 사건 미집행분담금에는 도로개설분담금뿐만 아니라 생활비기본공사비도 포함되어 있고, 기타 부대시설비용의 경우는 그 분배대상을 확정할 만한 자료가 없어 각 비용을 개별적으로 나누어 계산하는 것은 곤란하므로 전체 유상면적비율을 기준으로 미집행분담금을 배분하기로 한다).
한편 원고들은, 피고가 추정조성원가에 의하여 도시기반공사비를 분배한 자료(갑 제33호증)를 토대로 이 사건 택지개발사업지구 전체의 도시기반공사비 79,598,837,000원에 대한 이 사건 각 아파트의 단지별 도시기반공사비 비율을 계산한 다음, 이 사건 미집행분담금 31,683,145,000원에 위 비율을 곱하여 이 사건 각 아파트의 택지비에서 공제될 미집행분담금을 산정하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제10, 31, 33호증, 을 제24, 25호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 택지개발사업지구 전체의 추정조성원가에 의한 도시기반공사비는 철도분담금을 포함한 주변도로개설분담금인 생활기본공사비 40,965,096,000원(이하 ‘도로개설분담금’이라 한다)과 쓰레기소각장분담금 4,641,202,000원을 포함한 생활비기본공사비 38,633,741,000원(이하 ‘생활비기본공사비’라 한다)의 합계인 79,598,837,000원이고, 여기에는 이 사건 미집행분담금도 포함되어 있는 점, ② 이 사건 택지개발사업지구의 유상면적은 총 368,016.6㎡이고, 그 중 16,089.7㎡는 이주대책면적인데, 피고는 도시기반공사비 중 생활비기본공사비는 이 사건 택지개발사업지구 전체의 유상면적 비율에 따라 배분하여 이주대책면적에도 1,689,066,000원을 배분하였으나, 도로개설분담금은 이 사건 택지개발사업지구 전체의 유상면적에서 이주대책면적을 공제한 나머지 유상면적의 비율{즉, 351,926.9㎡(= 368,016.6 ㎡ - 16,089.7㎡)}를 기준으로 그 비율에 따라 배분한 것으로 보이는 점, ③ 갑 제33호증에 기재된 추정조성원가에 의한 도시기반공사비는 이 사건 각 아파트의 주택 대지 면적만을 기준으로 한 것이 아니라 상가나 유치원을 포함한 이 사건 각 아파트 전체의 대지 면적을 기준으로 배분되어 있는 점, ④ 이 사건 미집행분담금에는 도로개설분담금과 생활비기본공사비의 미집행금액이 혼재되어 있을 뿐만 아니라 이후 추가로 집행된 기타 부대시설비용도 포함되어 있는데 위 기타 부대시설비용의 분배 대상을 확정할만한 자료는 없는 점 등에 비추어보면, 이 사건 택지개발사업지구 전체의 도시기반공사비에 대한 이 사건 각 아파트의 도시기반공사비의 비율에 따라 이 사건 미집행분담금을 분배하는 것은 원고들에게 부과되지 않은 도시기반공사비에 대한 미집행금액까지 원고들에게 반환하는 결과를 초래하여 타당하지 않으므로 원고들의 위 주장은 이유 없다.
다) 판매비 및 일반관리비의 재산정 방식
갑 제10호증, 을 제9 내지 11, 14, 23호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 판매비는 광고선전비, 판매촉진비, 그 밖에 판매활동에 소요된 비용이고, 일반관리비는 인건비, 임차료, 연구개발비, 훈련비, 그 밖의 사업시행과 관련한 일반관리에 소요된 비용으로서 건축비와 택지비에 포함되어야 하는 사실, 피고는 이 사건 각 아파트의 준공 원가계산 당시 연말 결산서에 따라 아래 [표 1] 기재와 같이 연도별로 당기 총 제조비용 중 총 판매비와 관리비가 차지하는 판관비율을 산출한 다음, [표 2] 기재와 같이 각 단지별로 이 사건 개발사업이 시행된 1996년부터 2001년까지 연도별 원가투입액에 해당 연도별 판관비율을 곱하여 판매비 및 일반관리비를 산정한 사실을 인정할 수 있다.
[표 1] 연도 판매비와 관리비 당기총 제조비용 판관비율 1996 139,312,505,098 3,700,328,374,326 3.7649 1997 151,582,784,328 4,261,395,291,777 3.5571 1998 120,103,173,945 4,642,904,487,468 2.5868 1999 112,567,403,316 4,133,959,401,713 2.7230 2000 127,290,784,315 3,783,365,847,491 3.3645 2001 132,815,305,584 4,099,665,669,769 3.2397 합계 783,671,956,586 24,621,619,072,544
[표 2] 연도 1단지 2단지 3단지 투입원가 투입비율 투입원가 투입비율 투입원가 투입비율 1996 43,528,096 0.0655 56,069,694 0.0445 1997 5,458,017,932 8.2138 6,971,223,678 5.5370 1998 5,384,440,831 8.1031 5,293,394,477 4.2043 1999 19,403,088,104 29.1997 56,288,908,280 44.7081 42,806,273,031 43.2460 2000 35,509,476,676 53.4382 57,293,574,950 45.5061 40,132,973,657 40.5452 2001 650,999,158 0.9797 16,044,025,338 16.2088 합계 66,449,550,797 100 125,903,171,079 100 82,939,246,688 100
이러한 판매비 및 일반관리비의 산정방식에 따르면 피고의 주장과 같이 전체 사업장의 총 판매비 및 일반관리비 합계액이 고정되어 있기는 하나, 각 사업장별로 배분되는 판매비 및 일반관리비는 각 사업장별 원가투입액에 판관비율을 곱하는 방식으로 산정되므로, 이 사건 각 아파트의 택지비에서 이 사건 미집행분담금을 공제하여 원가투입액이 줄어들게 되는 경우 판매비 및 일반관리비 역시 줄어들 수밖에 없다. 다만, 이 사건 각 아파트의 준공원가계산 당시 이 사건 미집행분담금이 각 연도별로 어느 정도 포함되어 있었는지 확인할 수 없으므로 이 사건 미집행분담금은 각 연도마다 앞서 본 연도별 투입원가의 투입비율에 해당하는 금원만큼 투입된 것으로 봄이 상당하다. 그리고 이 사건 미집행분담금이 공제되는 경우 당기 총 제조비용이 줄어들어 판관비율이 그만큼 늘어날 수 있겠으나, 1996년부터 2001년까지 총 제조비용의 합계액에서 이 사건 미집행분담금이 차지하는 비율에 비추어 보면, 이 사건 미집행분담금이 판관비율에 미치는 영향이 극히 미미할 것으로 보이므로, 계산의 편의상 이 사건 미집행분담금의 공제에 따른 판관비율의 변동은 따로 고려하지 않기로 한다.
라) 정당한 택지비의 계산
(1) 이 사건 미집행분담금의 단지별 배분액 계산
내 역 1단지 2단지 3단지 21평형 25평형 21평형 30평형 대지 면적 36,886.8㎡(=대지공유지분 46.5631㎡ × 685세대 + 대지공유지분 46.6459㎡×106세대 + 46.6111㎡) 17,025.2523㎡(= 대지 공유지분 30.0269㎡ × 567세대) 49,049.8555㎡(=대지공유지분 35.7653㎡ × 117세대 + 대지공유지분 35.8922㎡ × 1249세대 + 35.9576㎡) 16,111.1431㎡(= 대지 공유지분 33.4951㎡ × 481세대) 37,305.5084㎡(= 대지 공유지분 47.7052㎡ × 781세대 + 47.7472㎡) 면적 합계 66,075.11㎡(주12) 면적 합계 53,146.6515㎡(주13) 미집행분담금(주14) 3,175,644,340 5,688,513,022 4,598,726,022
66,075.11㎡
53,146.6515㎡
미집행분담금
(2) 판매 및 일반관리비의 계산
(가) 투입원가(판매 및 일반관리비 합산 전 택지비)
내 역 1단지 2단지 3단지 용지비 및 도시기반 공사비 13,191,587,384 23,538,181,766 19,065,933,868 건설간접비 165,896,354 286,422,508 232,748,606 건설자금이자 192,672,014 685,921,032 307,666,396 현장경비 19,947,495 15,053,564 2,040,049 미집행분담금 -3,175,644,340 -5,688,513,022 -4,598,726,022 합 계 (원) 10,394,458,907 18,837,065,848 15,009,662,897
(나) 이 사건 각 아파트 단지별 판매 및 일반관리비의 산정
연도 1단지 투입원가 투입비율 판관비율 판매 및 일반관리비 1996 6,808,371 0.0655 3.7649 256,328 1997 853,780,066 8.2138 3.5571 30,369,811 1998 842,273,400 8.1031 2.5868 21,787,928 1999 3,035,150,817 29.1997 2.7230 82,647,157 2000 5,554,611,740 53.4382 3.3645 186,884,912 2001 101,834,514 0.9797 3.2397 3,299,133 합계 10,394,458,907 100 325,245,269 연도 2단지 투입원가 투입비율 판관비율 판매 및 일반관리비 1996 8,382,494 0.0445 3.7649 315,593 1997 1,043,008,336 5.5370 3.5571 37,100,850 1998 791,966,759 4.2043 2.5868 20,486,596 1999 8,421,694,236 44.7081 2.7230 229,322,734 2000 8,572,014,022 45.5061 3.3645 288,405,412 2001 0 3.2397 0 합계 18,837,065,848 100 575,631,184 연도 3단지 투입원가 투입비율 판관비율 판매 및 일반관리비 1996 3.7649 - 1997 3.5571 - 1998 2.5868 - 1999 6,491,078,816 43.2460 2.7230 176,752,076 2000 6,085,697,841 40.5452 3.3645 204,753,304 2001 2,432,886,240 16.2088 3.2397 78,818,216 합계 15,009,662,897 100 460,323,596
(3) 정당한 택지비
내 역 1단지 2단지 3단지 투입원가 10,394,458,907 18,837,065,848 15,009,662,897 판매 및 일반관리비 325,245,269 575,631,184 460,323,596 정당한 택지비 10,719,704,176 19,412,697,032 15,469,986,493
(4) 이에 대하여 원고들은, 피고가 산정한 택지조성원가는 순수하게 원고들에게 공급된 주택의 면적만을 기준으로 한 것이 아니라 상가나 유치원의 대지면적을 포함하여 산정되었으므로 전체 대지 면적에서 상가와 유치원 면적을 제외한 순수한 공급면적의 비율에 따라 택지조성원가를 재산정하여야 한다고 주장한다.
살피건대, 갑 제10 내지 13호증, 17 내지 21호증, 25 내지 27호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 각 아파트에 대한 양주덕정지구 유형별조성원가표, 건축개요서, 건축물대장 등에는 각 대지면적란에 이 사건 1단지 아파트는 37,424㎡, 이 사건 2단지 아파트는 67,960.7㎡, 이 사건 3단지 아파트는 55,191.00㎡로 각 기재되어 있는 사실, 건축물대장의 건축물현황란에는 이 사건 각 아파트의 상가동과 유치원건물도 포함되어 있고, 사건 1단지 아파트의 상가동은 대지면적이 547㎡, 이 사건 2단지 아파트의 상가동은 각 838㎡, 189㎡, 유치원은 772.1㎡, 이 사건 3단지 아파트의 상가동은 750.76㎡인 사실, 이 사건 2단지 아파트의 택지조성원가 배분표는 상가와 유치원 면적을 모두 포함한 전체 대지면적 67,960.7㎡를 기준으로 작성된 사실을 인정할 수 있다.
그러나 갑 제11, 14, 17, 18, 22, 28호증, 을 제9 내지 11호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 정당한 택지비 산정의 기초가 된 이 사건 각 아파트의 준공원가계산서에는 이 사건 1단지 아파트의 대지면적은 36,877㎡, 이 사건 2단지 아파트의 대지면적은 66,125.7800㎡, 이 사건 3단지 아파트의 대지면적은 53,300.700㎡으로 각 기재되어 있는 점, ② 위 준공원가계산서에 기재된 대지면적은 앞서 본 이 사건 각 아파트의 각 전체 대지면적에서 상가동과 유치원의 대지면적을 제외한 면적과 동일하거나 유사하고, 준공원가계산서에 나타나는 용지비는 갑 제10호증의 유형별조성원가표상의 용지비보다 금액이 줄어들어 있는 점, ③ 이 사건 각 아파트의 분양전환가격 산정내역에도 대지면적이 이 사건 1단지 아파트는 36,886.8㎡, 이 사건 2단지 아파트는 66,111㎡, 이 사건 3단지 아파트는 54,434.7㎡로 기재되어 있어 분양전환가격 산정 시에도 유치원과 상가면적을 제외하고 분양가격을 계산하였다고 보이는 점 등에 비추어보면, 앞서 인정한 사실만으로는 이 사건 각 아파트의 준공원가계산서에 따른 택지조성원가가 이 사건 각 아파트의 주택 대지면적만을 기준으로 한 것이 아니라 상가와 유치원 면적을 포함하여 산정되었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고들의 위 주장은 이유 없다.
라. 정당한 분양전환가격의 산정
1) 건설원가의 산정
앞서 본 바에 의하여 구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표1]에서 규정한 바에 따라 이 사건 각 아파트의 정당한 건설원가를 산정하면 아래와 같다(원 미만 버림, 이하 같다).
가) 최초 입주자 모집 당시의 주택가격
(1) 최초 입주자 모집당시의 주택가격 및 이 사건 각 아파트의 ㎡당 최초 입주자 모집 당시의 주택가격
항 목 산정내역 1단지 2단지 3단지 최초 입주자 모집당시 주택가격(원)(=택지비 + 건축비) 택지비 10,719,704,176 19,412,697,032 15,469,986,493 건축비 60,212,592,000 113,870,861,000 81,890,467,000 합계 (원) 70,932,296,176 133,283,558,032 97,360,453,493 ㎡당 최초 입주자 모집당시 주택가격(원)(= 위 최초 입주자 모집당시 주택가격/ 총 분양면적) 710,733(주15) 684,778(주16) 716,528(주17)
710,733
684,778
716,528
(2) 이 사건 각 아파트의 유형별 최초 입주자 모집 당시의 주택가격
유형 분양면적(㎡) 세대수 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(원)(= 분양면적 × ㎡당 주택가격) 1단지 33평형 125.9820 686 89,539,564 126.2060 106 89,698,768 2단지 21평형 88.4505 567 60,568,956 25평형 105.3540 117 72,144,101 105.7278 1250 72,400,071 3단지 21평형 85.3856 39 61,181,173 85.9073 442 61,554,985 30평형 120.9401 657 86,656,967 120.9545 125 86,667,285
나) 자기자금이자
(1) 이 사건 각 아파트 전체의 자기자금이자
① 최초 입주자 모집 당시 주택가격(원) ② 국민주택기금융자금 ③ 임대기간 ④ 임대보증금 ⑤ 자기자금 이자[=(①-②-④)× (1, 2단지 연 3.45%, 3단지 3.60%) × 1년] 1단지 70,932,296,176 39,600,000,000 1년차 23,760,000,000 261,244,218 70,932,296,176 39,600,000,000 2년차 24,948,000,000 220,258,218 70,932,296,176 39,600,000,000 3년차 26,195,400,000 177,222,918 70,932,296,176 39,600,000,000 4년차 27,504,576,000 132,056,346 70,932,296,176 39,600,000,000 5년차 27,504,576,000 132,056,346 합계 922,838,046 2단지 133,283,558,032 44,948,000,000 1년차 40,113,869,000 1,663,648,272 2년차 42,119,364,000 1,594,458,694 3년차 44,224,992,000 1,070,459,866 4년차 46,435,188,000 1,070,459,866 5년차 46,435,188,000 1,070,459,866 합계 6,469,486,564 3단지 97,360,453,493 51,125,000,000 1년차 32,298,000,000 501,748,326 2년차 33,912,900,000 443,611,926 3년차 35,608,154,000 382,582,782 4년차 37,387,852,000 318,513,654 5년차 37,387,852,000 318,513,654 합계 1,964,970,341
(2) 이 사건 각 아파트의 유형별 자기자금이자
① ㎡당 자기자금이자 (원) (= 자기자금이자/ 총분양면적) ② 분 양 면 적 세대별 자기자금이자 (원)(= ① × ②) 1단지 9,246 125.9820㎡ 1,164,829 126.2060㎡ 1,166,900 2단지 33,238 88.4505㎡ 2,939,917 105.3540㎡ 3,501,756 105.7278㎡ 3,514,180 3단지 14,461 85.3856㎡ 1,234,761 85.9073㎡ 1,242,305 120.9401㎡ 1,748,914 120.9545㎡ 1,749,123
다) 감가상각비(법인세법 시행령 제26조, 법인세법 시행규칙 제3항 [별표5]에 따라 건축물은 정액법에 의한 계산방식을 적용하고, 철근콘크리트조 건물의 기준내용연수를 40년으로 본다)
(1) 이 사건 각 아파트의 감가상각비
이 사건 1단지 아파트 : 7,526,574,000원(= 건축비 60,212,592,000원 ÷ 기준내용연수 40년 × 임대기간 5년)
이 사건 2단지 아파트 : 14,233,857,625원(= 건축비 113,870,861,000원 ÷ 기준내용연수 40년 × 임대기간 5년)
이 사건 3단지 아파트 : 10,236,308,375원 (= 건축비 81,890,467,000원 ÷ 기준내용연수 40년 × 임대기간 5년)
(2) 이 사건 각 아파트의 유형별 감가상각비
유형 ①분양면적(㎡) 세대수 ②㎡당 감가상각비(원)(=감가상각비/ 총 분양면적) ③유형별감가상각비(= ① × ②) 1단지 33평형 125.982 686 75,415 9,500,932 126.206 106 9,517,825 2단지 21평형 88.4505 567 73,130 6,468,385 25평형 105.354 117 7,704,538 105.7278 1250 7,731,874 3단지 21평형 85.3856 39 75,334 6,432,438 85.9073 442 6,471,740 30평형 120.9401 657 9,110,901 120.9545 125 9,111,986
라) 이 사건 각 아파트의 유형별 정당한 건설원가
단지 유형 분양면적(㎡) ① 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(원) ② 자기자금이자(원) ③ 감가상각비(원) ④ 정당한 건설원가(원)(= ① + ②-③) 1단지 33평형 125.982 89,539,564 1,164,829 9,500,932 81,203,461 126.206 89,698,768 1,166,900 9,517,825 81,347,843 2단지 21평형 88.4505 60,568,956 2,939,917 6,468,385 57,040,488 25평형 105.354 72,144,101 3,501,756 7,704,538 67,941,319 105.7278 72,400,071 3,514,180 7,731,874 68,182,377 3단지 21평형 85.3856 61,181,173 1,234,761 6,432,438 55,983,496 85.9073 61,554,985 1,242,305 6,471,740 56,325,550 30평형 120.9401 86,656,967 1,748,914 9,110,901 79,294,980 120.9545 86,667,285 1,749,123 9,111,986 79,304,422
2) 원고들별 분양전환 당시 감정평가금액 : 주식회사 정일감정평가법인 및 주식회사 대한감정평가법인이 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균금액은 별지2 계산표 ‘감정평가 산출평균’ 해당란 기재와 같음은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제4호증의 1, 2의 각 기재에 의하여 인정된다.
3) 원고들별 정당한 분양전환가격 : 세대별 건설원가와 세대별 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 별지 2 계산표 ‘정당한 분양전환가격’란 기재와 같다.
4) 이에 대하여 피고는, 피고가 임의로 산정한 이 사건 각 아파트의 각 층, 향별의 등가율을 기준으로 하여 이 사건 각 아파트의 정당한 분양전환대금을 산정해야 한다고 주장하나, 을 제30 내지 33호증의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 피고가 임의로 산정한 등가율을 기초로 하여 분양전환대금을 산정하여야 할 근거를 찾을 수 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
마. 법정이자 등의 범위
원고들은, 피고가 임대주택법 등의 관련 규정을 위반하여 부당하게 높은 금액으로 분양전환가격을 산정하여 법률상 원인이 없음을 알면서도 정당한 분양전환가격을 초과하는 금원을 지급받았으므로, 피고는 원고들에게 그 초과 부분 상당의 금액에 관하여 같은 표 중 ‘분양대금 최종 납입일’란 각 기재일 다음날부터 발생하는 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
부당이득반환의무를 지는 수익자가 부당한 이익을 얻었다는 점에 관하여 선의이면, 그 받은 이익이 현존한 한도에서 이를 반환할 책임을 지고, 악의라면 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상해야 한다(민법 제748조). 또한 수익자가 이익을 받은 후 법률상 원인 없음을 안 때에는 그때부터 악의의 수익자로서 이익을 반환할 책임을 진다(민법 제749조 제1항).
그런데 대법원이 2004. 12. 10.에 선고한 2004다33605 판결에서 “임대주택을 분양전환하는 경우 임대주택법 관련 법령에서 정한 기준을 위반하여 산정한 분양전환가격으로 분양계약을 체결하였다는 사정만으로 그 사법상의 효력까지 부인된다고 할 수는 없고, 그 분양전환가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르러 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 경우에만 임대주택법시행규칙 제3조의3에 위배되어 허용될 수 없다고 보아야 한다.”고 판시하였다가, 2011. 4. 21.에 선고한 2009다97079 전원합의체 판결에서 위 견해를 변경하여 “임대주택의 분양전환시 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효이다.”라는 취지로 판시한 사실은 당심 법원에 현저하다.
따라서 비록 피고가 임대주택법 관련 법령에서 정한 기준을 위반하여 그 기준에서 정한 금액을 초과하는 액수로 분양전환계약을 체결하고 그들로부터 위 기준을 초과한 분양전환금액을 수령했어도, 그 초과한 정도가 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하지는 않는 것으로 보이는 이 사건에서는, 피고가 그 수령당시 그 초과부분에 대하여 법률상 원인 없이 이를 보유하게 된 것이라는 점을 인식하였다고 볼 수 없다.
따라서 위 대법원 전원합의체 판결이 선고된 직후에 바로 피고가 위와 같은 사정을 인식하였다는 점에 관한 주장·입증이 없는 이 사건에서 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 볼 것이므로(민법 제749조 제2항), 피고는 이 사건 소가 제기된 2011. 2. 1.부터 악의의 수익자로서 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
따라서 원고들의 지연손해금에 관한 주장은 위 인정범위 내에서만 이유 있다.
바. 소결론
원고들은 위 라.항과 같이 산정한 정당한 분양전환가격을 초과한 금액으로 이 사건 각 분양계약을 체결하였으므로 그 초과부분은 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정에 반하여 무효이고, 피고가 취득한 각 초과부분은 부당이득에 해당한다.
따라서 피고는 원고들에게 부당이득금으로 별지 2 계산표 ‘인용금액’란 기재 각 금원 및 이에 대하여 이 사건 소 제기일인 2011. 2. 1.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 기간인 당심 판결 선고일인 2014. 1. 24.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고 각 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각할 것인바, 제1심 판결 중 위 인정금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분은 부당하므로 이를 취소하고 그 취소부분에 해당하는 원고들의 청구를 각 기각하며, 원고들의 각 나머지 항소는 이유없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 원고들 목록 등 생략]
판사 김광태(재판장) 방창현 이오영