【원고, 피항소인】
【피고, 항소인】
【제1심판결】
광주지방법원 2008. 3. 27. 선고 2007가합9315 판결
【변론종결】
2009. 6. 24.
【주 문】
피고의 항소를 기각한다.
항소비용은 피고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
청구취지
선택적으로 피고는 원고에게 광주 서구 ○○동(이하지번 1 생략) 전 1,557㎡ 중 별지 도면 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ, ㅈ, ㅊ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㈎ 부분 862㎡, 같은 도면 표시 ㅌ, ㅍ, ㅎ, ㄱ, ㅊ, ㅋ, ㅌ의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㈏ 부분 234㎡(이하, 선내 ㈎, ㈏ 부분을 ‘이 사건 토지부분’이라 한다)에 관하여 2008. 1. 30.자 또는 2007. 11. 21.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결(원고는 이 법원에서 등기의 원인일자를 2007. 11. 21.로 하는 선택적 청구취지를 추가하였다).
항소취지
제1심판결 중 피고에 관한 부분을 취소한다. 원고의 피고에 대한 청구를 기각한다는 판결.
【이 유】
1. 사안의 개요와 전제된 사실관계
가. 사안의 개요
이 사건은 주택건설사업계획 승인처분을 받은 원고가 사업부지 내에 토지를 소유하고 있는 피고에 대하여 구 주택법(2007. 10. 17. 법률 제8657호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조의 2에 기초하여 매도청구권을 행사한다고 주장하면서 이를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 사안이다.
제1심판결은 원고의 매도청구가 정당하다는 이유로 원고의 청구를 받아들였고, 피고가 이에 불복하여 항소를 제기하였다(원고는 이 법원에서 매매의 성립일자를 2007. 11. 21.로 하는 선택적 청구취지를 추가하였다).
나. 전제된 사실관계
【증거】
갑1의 6, 갑3, 갑5의 1 내지 14, 갑8의 3, 갑10의 2, 5, 8, 11, 14, 갑11의 6·7, 갑13의 1·2, 갑19의 1 내지 4, 갑20의 13·14, 제1심법원의 감정인 소외 1에 대한 측량감정결과, 감정인 소외 2에 대한 시가감정(보완)결과, 감정인 소외 3에 대한 시가 재감정결과와 변론 전체의 취지
(1) 당사자
원고는 주택공사업, 대지조성사업 등을 목적으로 하는 주식회사이고, 피고는 1999. 5. 21. 광주 서구 ○○동(이하지번 1 생략) 전 1,557㎡(이하, ‘이 사건 토지’라 한다)를 매수하여 소유하고 있는 사람이다.
(2) 원고에 대한 주택건설사업계획(변경) 승인처분
원고는 공동주택 건설사업을 시행하기 위해서 광주 서구 ○○동 산 (이하지번 2 생략) 외 44필지 42,803㎡ 중 대부분의 토지를 매수한 다음, 2007. 9. 18. 광주광역시 서구청장으로부터 주택법 제16조에 의하여 주택건설사업계획(변경) 승인처분{이하, ‘이 사건 사업계획(변경) 승인처분’이라 한다}을 받았고(갑3), 광주광역시가 이를 고시(광주광역시 서구 고시 제2007-34호)함에 따라 원고의 사업부지에 이 사건 토지부분이 포함되었다.
(3) 원고의 사업부지에 대한 사용 권원
원고는 사업계획(변경) 승인신청 당시 사업부지 42,803㎡ 중 24,580㎡에 대하여 소유권을 취득하고, 다음 표에 기재된 토지에 관해서는 공유지분권을 취득하였다.
토지의 표시 사업 편입면적 ① 원고가 취득한 공유지분 ② 취득면적(＝①×②), 소수점 두 자리 아래 버림) 광주 서구 ○○동 (이하지번 1 생략) 전 1,557㎡ 887㎡ - - 광주 서구 ○○동 (이하지번 3 생략) 전 2,231㎡ 2,231㎡ 1/2 1115.50㎡ 광주 서구 ○○동 (이하지번 4 생략) 전 145㎡ 145㎡ 98/145 98㎡ 광주 서구 ○○동 (이하지번 5 생략) 전 377㎡ 377㎡ - - 광주 서구 ○○동 (이하지번 6 생략) 전 2,370㎡ 2,370㎡ 1,975/2,370 1,975㎡ 광주 서구 ○○동 (이하지번 7 생략) 대 169㎡ 169㎡ 140.7/169 140.70㎡ 광주 서구 ○○동 (이하지번 8 생략) 전 1,220㎡ 1,193㎡ 1,016.85/1,220 994.34㎡ 광주 서구 ○○동 (이하지번 9 생략) 전 1,289㎡ 1,223㎡ 429.8/1,289 407.79㎡ 광주 서구 ○○동 (이하지번 10 생략) 도로 1,824㎡ 11㎡ - - 광주 서구 ○○동 산(이하지번 11 생략) 임야 3,174㎡ 2,259㎡ 2,017.65/3,174 1,436.00㎡ 광주 서구 ○○동 산(이하지번 2 생략) 임야 15,372㎡ 4,656㎡ 13,692.54/15,372 4,147.31㎡ 광주 서구 ○○동 산(이하지번 12 생략)0 임야 1,704㎡ 512㎡ 568.8/1,704 170.90㎡ 광주 서구 ○○동 (이하지번 13 생략) 분묘지 1,745㎡ 1,745㎡ - - 광주 서구 ○○동 (이하지번 14 생략) 임야 1,654㎡ 445㎡ - - 확보면적의 총 합계 10,485.55㎡
(3) 원고의 토지매수협의와 매도청구권 행사
(가) 원고는 2006. 3. 15.부터 사업계획(변경) 승인처분이 있기 전까지 여러 차례에 걸쳐 피고와 사이에 이 사건 토지부분을 매수하기 위한 협의를 하였으나(갑5의 1 내지 13), 피고가 매수대금으로 25억 원 이상을 요구하여 매수가격에 관하여 합의가 이루어지지 않았다.
(나) 원고는 사업계획(변경) 승인처분을 받은 후인 2007. 9. 21. 피고에 대하여 주택법 제18조의 2에 의한 원고의 매도청구권 행사에 응할 것인지 여부를 최고 수령일로부터 2월 이내에 회답할 것을 최고하고(갑15의 14), 2007. 10 4. 피고에 대하여 이 사건 소를 제기하였다. 또 원고는 2007. 10. 5.부터 2007. 12. 3.까지 5회에 걸쳐 피고와 이 사건 토지부분의 매수에 관하여 협의를 계속하였다(갑10의 2, 5, 8, 11, 14).
(다) 그 후 원고가 이 사건 토지부분에 관하여 구 주택법 제18조의 2에 기초하여 매도청구권을 행사한다는 의사표시가 기재된 소변경신청서(2008. 1. 30.자) 부본이 2008. 1. 30. 피고에게 송달되었다.
(4) 원고의 토지매수대금 공탁
원고는 2008. 2. 11. 피고에 대하여 토지매수대금의 지급으로 제1심법원의 시가감정(보완)결과에 따른 금 282,176,000원(＝선내 ㈎ 부분 229,292,000원 ＋ 선내 ㈏ 부분 52,884,000원)을 변제공탁(광주지방법원 2008년 금제1348, 1349호)하였고, 다시 2008. 3. 19. 제1심법원의 시가 재감정결과에 따른 금 283,052,000원(＝565,228,000원- 282,176,000원)을 추가로 변제공탁(광주지방법원 2008년 금제2623, 2624호)하였다.
2. 이 사건의 쟁점
가. 원고에 대한 주택건설사업계획(변경) 승인처분이 적법한지 여부
나. 원고의 구 주택법 제18조의 2에 기초한 매도청구권 행사의 제척기간 준수 여부
다. 피고의 이 사건 토지부분에 관한 시가(매도의 대가)산정이 적정한지 여부
3. 이 법원의 판단
가. 원고에 대한 주택건설사업계획(변경) 승인처분이 적법한지 여부
[원고의 주장]
원고는 사업계획(변경) 승인처분 당시 주택건설대지 중 일부 필지에 관한 공유지분권을 포함하여 주택건설대지 면적의 100분의 80(＝80%) 이상에 대한 소유권을 확보하였고, 그 이전부터 피고를 직접 만나거나 매수협의에 관한 내용증명을 발송하여 3개월 이상 협의하였으므로 사업계획(변경) 승인처분은 유효한 처분이다.
[피고의 반론]
원고는 주택건설대지 중 일부 필지에 관하여 공유지분권의 일부만을 취득하고 다른 공유자의 동의를 얻지 못하여 주택건설대지 면적의 100분의 80 이상에 대한 사용 권원을 확보하지 못하였다. 또 원고는 사업계획 승인신청 이전에 피고와 3월 이상의 협의를 거치지 아니하여 사업계획 승인신청 당시 피고와 협의한 서류를 제출하지 아니하였다. 따라서 이 사건 사업계획 승인처분은 주택법 제16조 제2항에 위반한 중대하고 명백한 하자가 있으므로 당연 무효에 해당한다.
[판단]
(1) 증거{광주광역시 서구청장에 대한 사실조회회신(2008. 3. 14.자)}에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
(가) 원고가 2006. 12. 5. 최초 사업계획신청서를 제출할 때에는 피고 소유인 이 사건 토지는 사업부지에 포함되지 않았다.
(나) 원고가 2007. 2. 15. 사업계획(변경) 신청서를 제출할 때에는 피고 소유인 이 사건 토지부분이 사업부지에 포함되었고, 원고는 피고의 신청서류 보완요청에 따라 2007. 8. 1. 피고와 3개월 이상 협의하였음을 증명하는 서류를 제출하였다(갑5의 1 내지 5).
(2) 그런데 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업으로서 주택건설사업계획 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지 면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하여야 한다( 주택법 제16조 제2항 단서 제1호). 그러므로 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 취득하면 그 사용 권원을 확보하였다고 할 것인데, 공유지분권도 공동소유권의 일종이고 공유자는 그 지분을 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 처분할 수 있으므로, 사업주체가 주택건설대지인 공유지의 공유지분권을 취득하면 그 공유지 중 취득한 공유지분에 해당하는 면적에 대하여 사용 권원을 확보하였다고 봄이 상당하다. 한편, 주택법 제16조에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 매도청구의 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의한 사실을 증명하는 서류를 제출하여야 한다(주택법 시행령 제5항 카목, 주택법 시행규칙 제9조 제2항 제3호의 2).
앞서 본 전제사실과 위 인정사실에 의하면, 원고는 사업계획(변경) 승인신청 당시 공유지분권을 포함하여 주택건설대지의 면적 합계 42,803㎡ 중 35,065.55(＝24,580＋10,485.55)㎡에 대하여 사용 권원을 취득함으로써 주택건설대지 면적의 100분의 81.92(＝81.92%)에 관하여 사용 권원을 확보하였다. 또 원고는 2006. 3. 15.부터 여러 차례에 걸쳐 피고에게 매수협의를 요청하였고, 사업계획(변경) 승인처분을 받기 이전에 피고와 3개월 이상 협의하였음을 증명하는 서류를 제출하였다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 광주광역시 서구청장이 2007. 9. 18. 원고에 대하여 사업계획(변경) 승인처분은 중대하고 명백한 하자가 있는 무효의 처분이라고 볼 수 없으므로 유효한 처분이다.
나. 원고의 구 주택법 제18조의 2에 기초한 매도청구권 행사의 제척기간 준수 여부
[피고의 주장]
주택법 제18조의 2 제3항은 주택법상의 매도청구권에 대하여 매도청구권의 최고절차와 행사기간에 관한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, ‘집합건물법’이라 한다) 제48조를 준용하고 있다. 집합건물법 제48조에 의하면, 원고는 피고에게 매도청구에 응할 것인지 여부를 서면으로 최고하여 피고가 최고 수령일부터 2월 이내에 회답하지 아니하면 회답기간 만료일로부터 2월 이내에 매도청구권을 행사하여야 한다. 그런데 원고는 2007. 9. 21. 피고에 대하여 매도청구권 행사에 응할 것인지 여부를 최고하였으나 회답기간 2개월이 만료된 2007. 11. 21.부터 2개월 내에 매도청구권을 행사하지 아니하였으므로 원고의 매도청구권 행사는 효력이 없다.
[원고의 반론]
집합건물법 제48조의 최고 절차는 재건축 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에게 2개월간 재건축 결의에 의한 재건축에 참가할 것인지 여부에 대하여 생각해 볼 수 있는 숙려기간을 부여한 것이므로, 이 사건과 같이 주택건설사업 구역에 편입된 토지의 소유자에 대한 매도청구의 경우에는 재건축 결의나 토지 소유자의 재건축 참가 등을 생각할 수 없으므로 원고는 피고에 대하여 최고를 할 필요가 없다.
[판단]
(1) 구 주택법 제16조 제2항 제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속·직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에 대하여 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 사업주체는 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간 동안 협의하여야 한다( 구 주택법 제18조의 2 제1항). 그리고 구 주택법 제32조 제1항에 의하여 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다( 제2항). 위 사업주체와 리모델링주택조합의 매도청구는 집합건물법 제48조를 준용한다( 제3항).
그런데 집합건물법 제48조에서 재건축 결의가 있은 때 집회를 소집한 자는 지체없이 재건축 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 최고하고, 상대방이 불참가의 회답을 하거나 2개월 내에 회답하지 아니하면 참가하지 않는 것으로 간주하여 최고기간 만료일로부터 2월 이내에 매도청구권을 행사할 수 있다고 규정함으로써 2개월의 재고기간을 두고 있는 취지는, 재건축 결의 후에 찬성자가 반대자에 대하여 매도청구권을 행사하기에 앞서 2개월의 재고기간을 두어 재건축 결의에 찬성하지 않았던 구분소유자에 대하여 다시 한번 재건축에 참가할 수 있는 기회를 주기 위한 것이다. 또한 준용이라 함은 일반적으로 법률 중에 예정된 2가지의 유사한 사실에 관하여 하나의 조문을 다른 사실에도 직접 적용되는 경우에 사용하는 입법기술상의 용어이지만, 유사한 2가지의 사실에서 서로 전혀 유사하지 않고 다른 사실에 관해서도 그대로 적용되는 것은 아니다.
따라서 구 주택법 제16조 제2항 제1호의 규정에 따라 사업계획승인을 얻은 사업주체는 매도청구의 대상이 되는 대지의 소유자에 대하여 매도청구권을 행사하기에 앞서 3월 이상의 기간 동안 매수협의를 하여야 하므로 그와 별도로 집합건물법 제48조 제1항 내지 제3항에 규정된 최고 절차를 두더라도 매도청구의 상대방이 집합건물법의 규정취지와 달리 그 사업계획에 참여할 수 있는 것이 아니므로 집합건물법 제48조 제1항 내지 제3항에서 정하고 있는 최고절차를 거쳐야 할 필요가 없다고 봄이 상당하다(반면에 구 주택법 제32조 제1항의 규정에 따라 설립인가를 받은 리모델링조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여는 리모델링에 참가할 기회를 주어야 할 필요가 있으므로 매도청구권을 행사하기에 앞서 재고기간을 두어야 하므로 집합건물법 제48조 제1항 내지 제3항에 규정된 최고 절차를 거쳐야 한다).
한편, 집합건물법 제48조 제4항에서 재건축참가자 또는 매수지정자가 재건축 참여 여부에 대한 최고를 한 후 같은 조 제2항에 정해진 기간만료일로부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사하도록 매도청구권의 행사기간을 제한한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자의 구분소유권에 관한 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 재건축참가자 또는 매수지정자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 재건축참가자 또는 매수지정자는 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 재건축에 참가하지 아니한 구분소유권자의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있으므로 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이므로 그 행사기간 내에 매도청구권을 행사하지 아니하면 그 효력을 상실하고( 대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결 참조), 이러한 법리는 구 주택법 제18조의 2에 의한 매도청구에 있어서도 동일하다. 따라서 주택건설사업계획 승인처분을 받은 사업주체는 지체없이 매도청구의 대상이 되는 대지의 소유자와 3개월 이상의 기간 동안 매수협의를 하여야 하고, 집합건물법 제48조 제4항을 준용하여 협의기간 만료일로부터 2월 이내에 매수협의에 응하지 아니한 대지 소유자에 대하여 매수청구권을 행사하여야 한다고 해석함이 상당하다.
(2) 앞서 본 전제사실에 의하면, 피고는 사업계획(변경) 승인고시일인 2007. 9. 18.부터 역산하여 10년 이내인 1999. 5. 21. 이 사건 토지를 취득하였고, 원고는 2007. 9. 21. 피고에 대하여 주택법 제18조의 2에 의한 매도청구에 응할 것인지 여부를 서면으로 최고함으로써 매도청구권 행사를 위한 사전협의를 시작한 다음, 2007. 10. 4. 이 사건 소송을 제기한 후에도 피고와 매수협의를 계속하여 매도청구권을 행사하기에 앞서 3개월 이상 매수협의를 하였다. 그리고 피고가 매수협의에 응하지 아니하자 원고가 매수협의기간 종료일인 2007. 12. 21.부터 2개월 내인 2008. 1. 30. 소변경신청서(2008. 1. 30.자) 부본의 송달로써 이 사건 토지부분에 관하여 매도청구권을 행사하여 매도청구권의 제척기간을 준수하였다. 피고의 주장은 이유 없다.
다. 피고의 이 사건 토지부분에 관한 시가(매도의 대가)산정이 적정한지 여부
[피고의 주장]
제1심법원의 시가 재감정결과는 이 사건 토지부분의 개발이익을 포함하지 아니하여 부당하다고 주장한다.
[판단]
구 주택법 제18조의 2에 기초한 매도청구권의 행사로 인하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 경우에 시가라 함은 매도청구권이 행사된 당시의 매도청구 대상이 되는 부동산의 객관적 거래가격으로서 그 부동산에 관하여 주택건설사업계획 승인처분이 있었다는 것을 전제로 하여 주택건설사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말하고( 대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결 참조), 일반적으로 부동산 중개업소를 통하여 형성된 부동산의 실제 거래가격은 개발이익이 반영되어 형성된 것으로 봄이 상당하다( 대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552, 19569 판결 참조).
이 사건에서 보면, 제1심법원의 시가 재감정결과는 원고의 매도청구권이 행사된 시점인 2008. 2. 무렵을 기준으로 하여 원고의 주택건설사업으로 인하여 발생될 것으로 예상되는 개발이익을 충분히 고려하여 산정된 감정가액으로 보이므로 피고의 주장은 받아들이지 아니한다.
라. 정리
구 주택법 제18조의 2에 기초한 매도청구권의 성질은 형성권이므로 매도청구권 행사의 의사표시가 상대방에게 도달하면 상대방의 승낙을 기다리지 않고 곧바로 매도대상인 목적물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하므로 그 매매계약의 효과로서 매도청구의 상대방은 매도청구자에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차와 그 인도의무를 부담하고, 매도청구자는 시가에 따른 매매대금지급의무를 부담한다. 그러므로 원고와 피고 사이에 2008. 1. 30. 이 사건 토지부분에 관하여 매매대금을 565,228,000원으로 하는 매매계약이 성립하고, 매도청구자인 원고는 이미 2008. 2. 11.과 2008. 3. 19. 2회에 걸쳐 피고에 대하여 목적물의 시가에 따른 매매대금 565,228,000원을 변제 공탁함으로써 토지매수대금(개발이익 포함)을 모두 지급하였다. 그러므로 피고는 원고에게 이 사건 토지부분에 관하여 2008. 1. 30.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 받아들인 제1심판결은 정당하다. 따라서 피고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각한다.
[별지 도면 생략]
판사 이균용(재판장) 최창훈 정도성