【원 고】
지엠지에쓰엔이 주식회사
【피 고】
유한회사 블루스카이솔라 외 5인(소송대리인 변호사 김영훈)
【변론종결】
2016. 4. 1.
【주 문】
1. 가. 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여, 파워씨즌 주식회사와 피고 6 사이에 2010. 12. 30. 체결된 근저당권설정계약을 취소하고,
나. 별지 목록 제2항 기재 부동산에 관하여,
1) 파워씨즌 주식회사와 피고 유한회사 블루스카이솔라 사이에 2012. 8. 15. 체결된 임대차계약을 취소하고,
2) 파워씨즌 주식회사와 피고 영등포구햇빛발전소 주식회사 사이에 2013. 8. 1. 체결한 임대차계약을 취소하고,
3) 파워씨즌 주식회사와 피고 3 사이에 2012. 4. 1. 체결한 임대차계약을 취소하고,
4) 파워씨즌 주식회사와 피고 4 사이에 2012. 4. 1. 체결한 임대차계약을 취소한다.
2. 서울중앙지방법원 2013타경42459, 31411(중복) 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 2015. 6. 3. 작성한 배당표 중 피고 유한회사 블루스카이솔라, 피고 영등포구햇빛발전소 주식회사, 피고 3에 대한 각 배당액 15,000,000원, 피고 4에 대한 배당액 10,000,000원, 피고 6에 대한 배당액 419,593,105원을 각 0원으로, 피고 주식회사 럭스코에 대한 배당액 720,000,000원을 390,499,139원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 804,093,966원으로 각 경정한다.
3. 원고의 피고 주식회사 럭스코에 대한 나머지 청구를 기각한다.
4. 소송비용 중 원고와 유한회사 블루스카이솔라ㆍ피고 영등포구햇빛발전소 주식회사ㆍ피고 3ㆍ피고 4ㆍ피고 6 사이에 생긴 부분은 위 피고들이 부담하고, 원고와 피고 주식회사 럭스코 사이에 생긴 부분의 4/7는 원고가, 3/7은 피고 주식회사 럭스코가 각 부담한다.
【청 구 취 지】
주문 제1항, 제2항 중 피고 주식회사 럭스코(이하 ’피고 럭스코‘라고 한다)를 제외한 나머지 피고 부분 및 주문 제2항 기재 배당표 중 피고 럭스코에 대한 배당액 720,000,000원을 362,644,034원으로, 원고에 대한 배당액 0원을 831,949,071원으로 각 경정한다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 주식회사 파워씨즌의 소유권 취득
1) 파워씨즌 주식회사(이하 ‘파워씨즌’이라 한다)는 2010. 12. 27. 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)의 소유권을 취득하였다.
2) 유한회사 케이앤엘에너지(이하 ‘케이앤엘에너지’라고 한다)는 2011. 1. 5. 파워씨즌으로부터 이 사건 각 부동산 중 1/10 지분에 관한 소유권이전등기를 경료받았다.
나. 원고의 물품대금채권
1) 원고는 파워씨즌과 ㉠ 2010. 2. 12. 대금 6억 2,100만 원(부가가치세 별도)에 태양광모듈(다결정 220W) 300kW에 관한 물품공급계약을, ㉡ 2010. 3. 19. 대금 7억 2,450만 원(부가가치세 별도)에 태양광모듈(다결정 220W) 350kW에 관한 물품공급계약을 각 체결하고, 각 그 무렵 물품 공급 의무를 이행하였다.
2) 원고는 2011. 10. 4. 파워씨즌에 대한 위 물품대금채권의 집행보전을 위하여 이 사건 각 부동산 중 파워씨즌 소유의 9/10 지분에 관한 가압류결정(청구금액 12억 1,095만 원)을 받았다(서울중앙지방법원 2011카단4255호, 이하 ‘이 사건 가압류’라고 한다).
3) 원고는 2011. 9. 5. 파워씨즌 등을 상대로 지급명령을 신청하고 파워씨즌 등의 지급명령에 대한 이의신청에 따라 제주지방법원 2012가합392호 물품대금 소송으로 이행되고(이하 ‘이 사건 관련 본안 소송’이라 한다), 2013. 8. 22. 원고 일부 승소의 제1심 판결이 선고되었다. 위 사건의 항소심인 광주고등법원은 2014. 3. 12. “제1심 판결 중 파워씨즌에 대하여 원고에게 ‘918,594,621원 및 이에 대하여 2012. 8. 14.부터 2014. 3. 12.까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈’(이하 ‘이 사건 물품대금’이라 한다)을 초과하여 지급을 명한 파워씨즌의 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고의 파워씨즌에 대한 청구를 기각한다.”는 판결[광주고등법원(제주) 2013나784호]을 선고하였고, 위 판결은 2014. 4. 2. 확정되었다.
다. 근저당권 설정ㆍ변경등기
이 사건 각 부동산에 관하여 다음과 같은 근저당권 설정ㆍ변경등기가 마쳐졌다.
순위번호등기목적접수일등기원인권리자 및 기타사항비고3근저당권설정2010. 12. 27.2010. 12. 27. 설정계약채권최고액 7억 2,000만 원채무자 파워씨즌근저당권자 주식회사 우리은행이 사건 제1근저당권33번 근저당권 이전2014. 3. 18.2014. 3. 13. 확정채권양도 근저당권자 케이앤엘에너지3-33번 근저당권 이전2014. 10. 6. 2014. 10. 6. 확정채권 양도근저당권자 피고 주식회사 럭스코4근저당권설정2010. 12. 30.2010. 12. 30. 설정계약채권최고액 6억 원 채무자 피고 3(항소심 판결의 피고 3) 근저당권자 피고 6(항소심 판결의 피고 5)이 사건 제2근저당권4-13번 근저당권 이전2011. 1. 4.2011. 1. 3. 계약인수채무자 파워씨즌
라. 부동산경매절차
1) 원고는 2013. 9.경 이 사건 각 부동산 중 파워씨즌 소유의 9/10 지분에 관하여 서울중앙지방법원 2013타경31411호로 강제경매신청을 하였고, 피고 6은 2013. 12.경 이 사건 각 부동산에 관하여 위 법원 2013타경42459호로 임의경매신청을 하였으며, 이에 따라 이 사건 각 부동산에 관하여 서울중앙지방법원 2013타경42459, 2013타경31411(중복) 경매절차(이하 '이 사건 경매절차‘라고 한다)가 진행되었다. 이 사건 경매절차에서 2015. 4. 23. 이 사건 각 부동산이 매각되었고, 이 사건 제1ㆍ2근저당권설정등기는 말소되었다.
2) 피고 유한회사 블루스카이솔라(이하 ‘피고 블루스카이솔라’라고 한다)ㆍ피고 영등포구햇빛발전소 주식회사(이하 ‘피고 영등포구햇빛발전소‘라고 한다)ㆍ피고 3ㆍ피고 4(항소심 판결의 피고 4)는 2013. 12. 12. 이 사건 경매절차에서 임대차보증금에 관한 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출하였다.
3) 경매법원은 2015. 6. 3. 배당기일에서 다음과 같은 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라고 한다)를 작성하였고, 원고는 피고들에 대한 배당액 전부에 대하여 이의하였다.
항목＼채권자피고 블루스카이솔라피고 영등포구햇빛발전소피고 3피고 4피고 럭스코피고 6채권금액1,500만 원1,500만 원1,500만 원1,000만 원7억 2,000만 원6억 원배당순위111123이유소액임차보증금소액임차보증금소액임차보증금소액임차 보증금근저당권자근저당권자배당액1,500만 원1,500만 원1,500만 원1,000만 원7억 2,000만 원419,593,105원
마. 임대차계약
한편 파워씨즌은 피고 블루스카이솔라ㆍ영등포구햇빛발전소ㆍ피고 3ㆍ피고 4와 별지 목록 제2항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 일부에 관한 임대차계약(이하 통칭하여 ‘이 사건 각 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 각 임대차계약서의 주요 내용 및 이행 내역은 다음과 같다.
항목＼임차인피고 블루스카이솔라피고 영등포구햇빛발전소피고 3피고 4임대차계약서계약일2012. 8. 15.2013. 8. 1.2012. 4. 1.2012. 4. 1.목적물2층 중 일부1층 중 일부3층 중 일부4층 전체보증금5,000만 원1,000만 원5,000만 원1,000만 원기간2012. 8. 15. ~ 2014. 8. 15.2013. 8. 1. ~ 2015. 7. 31.2012. 4. 1. ~ 2014. 4. 1.2012. 4. 1. ~ 2014. 4. 1.인도일2012. 8. 15.2013. 8. 1.2012. 4. 1.2012. 4. 1.사업자등록신청2012. 8. 282013. 8. 23.2012. 5. 8.ㆍ주민등록전입ㆍㆍㆍ2012. 4. 4.보증금 지급2012. 8. 15., 2012. 12. 27.2013. 8. 31.2012. 12. 22.2012. 11. 29.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 5, 8, 16호증, 을 1, 2, 4, 15, 19, 20, 21, 27호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함하고 이하 가지번호를 별도로 지정하지 않은 것은 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 피고 블루스카이솔라ㆍ영등포구햇빛발전소ㆍ피고 3ㆍ피고 4ㆍ피고 6에 대한 청구
가. 본안전 항변에 관한 판단
1) 위 피고들의 주장
가) 원고는 피고 블루스카이솔라ㆍ영등포구햇빛발전소ㆍ피고 3ㆍ피고 4가 임대차보증금에 관한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출한 2013. 12. 12.경, 늦어도 이 사건 관련 본안 소송에 이 사건 각 부동산의 감정평가서가 제출된 2013. 12. 5.경에 이 사건 각 임대차계약의 취소 원인을 알았다.
나) 원고는 이 사건 가압류결정일인 2011. 10. 4.경, 늦어도 이 사건 관련 본안 소송에 이 사건 감정평가서가 제출된 2013. 12. 5.경에 이 사건 제2근저당권설정계약의 취소 원인을 알았다.
다) 그런데 원고는 위 각 취소원인을 안 날로부터 1년이 도과한 후인 2015. 10. 2.에야 청구취지 및 청구원인 변경으로 사해행위취소를 청구하였으므로, 이 사건 소는 제척기간 도과로 부적법하다.
2) 관련 법리
채권자취소권의 행사에 있어서 제척기간의 기산점인 채권자가 ‘취소원인을 안 날’이라 함은 채권자가 채권자취소권의 요건을 안 날, 즉 채무자가 채권자를 해함을 알면서 사해행위를 하였다는 사실을 알게 된 날을 의미한다. 이는 단순히 채무자가 재산의 처분행위를 하였다는 사실을 아는 것만으로는 부족하고, 그 법률행위가 채권자를 해하는 행위라는 것에 의하여 채권의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 되어 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 되었고 나아가 채무자에게 사해의 의사가 있었다는 사실까지 알 것을 요하며, 사해행위의 객관적 사실을 알았다고 하여 취소의 원인을 알았다고 추정할 수는 없다. 한편 그 제척기간의 도과에 관한 입증책임은 채권자취소소송의 상대방에게 있다(대법원 2006. 7. 4. 선고 2004다61280 판결, 대법원 2009. 10. 29. 선고 2009다47852 판결 등 참조).
3) 피고 블루스카이솔라ㆍ영등포구햇빛발전소ㆍ피고 3ㆍ피고 4 부분에 관한 판단
위 피고들이 2013. 12. 12. 이 사건 경매절차에서 임대차보증금에 관한 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 6호증, 을 27호증, 28호증의 1ㆍ2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 2013. 12. 5. 이 사건 관련 본안 소송의 제2심에 이 사건 경매절차의 감정평가서(갑 6호증, 을 28호증의 2, 이하 ‘이 사건 감정평가서’라고 한다)가 제출된 사실을 인정할 수 있다.
그러나 이러한 사실관계만으로는 원고가 이 사건 각 임대차계약으로 인하여 채권의 공동담보가 부족하게 되어 원고의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 되었고 나아가 파워씨즌에게 사해의 의사가 있었다는 사실까지 알았다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 부분 본안전 항변은 받아들일 수 없다.
4) 피고 6 부분에 관한 판단
원고가 2011. 10. 4. 이 사건 각 부동산 중 9/10 지분을 가압류한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 4호증의 1, 갑 14호증, 을 28호증의 1ㆍ2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 관련 본안 소송의 제1심에 제출된 파워씨즌의 재무상태표에 2010. 12. 31. 당시 자산총계가 3,365,888,819원(유형자산: 토지 803,769,691원, 건물 51,961,449원), 부채총계가 2,986,659,423원(매입채무 2,296,297,373원), 자본총계가 379,229,396원이라고 기재되어 있고, 위 제1심 판결서에도 위 자산총계, 부채총계, 자본총계가 명시되어 있는 사실, 위 본안 소송의 제2심에서 제출된 이 사건 감정평가서에 의하면 이 사건 각 부동산 중 9/10 지분의 가격이 863,221,905원으로 평가된 사실을 인정할 수 있다.
그러나 이 법원의 성북구청장ㆍ포천시장에 대한 각 사실조회결과(2015. 10. 회신서 도착)에 의하여 비로소 파워씨즌이 이 사건 제2근저당권설정계약 당시 이 사건 각 부동산 중 9/10 지분 외의 다른 부동산을 보유하고 있지 아니한 사실이 확인되었고, 이 사건 관련 본안 소송에서 파워씨즌의 재산내역이 구체적으로 밝혀진 바도 없다. 그러므로 앞서 본 사실관계만으로는 원고가 이 사건 제2근저당권설정계약으로 인하여 채권의 공동담보가 부족하게 되어 원고의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 되었고 나아가 파워씨즌에게 사해의 의사가 있었다는 사실까지 알았다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 부분 본안전 항변은 받아들일 수 없다.
나. 피보전채권의 존재
위 인정사실에 의하면, 파워씨즌은 2010. 3.경 원고에게 이 사건 물품대금 918,594,621원을 지급할 의무가 있었고, 이 사건 물품대금채권은 2010. 12. 30. 체결된 이 사건 제2근저당권설정계약 및 그 이후에 체결된 이 사건 각 임대차계약에 대한 채권자취소권의 피보전채권이 된다.
다. 사해행위 및 사해의사에 관한 판단
1) 이 사건 각 임대차계약에 대하여
가) 피고 영등포구햇빛발전소의 임대차보증금을 초과하는 부분에 대하여
위 인정사실에 의하면, 피고 영등포구햇빛발전소의 파워씨즌에 대한 임대차보증금은 1,000만 원이므로, 이 사건 배당표 중 위 피고에게 임대차보증금을 초과하여 500만 원을 추가로 배당한 부분은 부당하다.
나) 나머지 부분에 대하여
⑴ 관련 법리
주택임대차보호법 제8조, 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제14조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 부동산에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이다. 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 부동산에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과 상태에서의 담보 제공 행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권 설정 행위는 사해행위취소의 대상이 된다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조).
⑵ 판단
갑 3호증의 1ㆍ2, 4호증의 1 내지 3, 6, 14호증, 을 20호증의 3, 28호증의 2의 각 기재, 이 법원의 성북구청장ㆍ포천시장에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 사실을 인정할 수 있고, 이에 의하면 파워씨즌이 채무초과 상태에서 사실상 유일하게 적극재산으로서의 가치가 있는 부동산인 이 사건 각 부동산에 관하여 위 피고들에게 주택임대차보호법 내지 상가임대차법 소정의 임차권을 설정함으로써 파워씨즌의 총재산이 감소되어 일반 채권자들의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족 상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 되었다. 따라서 이 사건 각 임대차계약은 사해행위취소의 대상이 된다(다만 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 각 임대차계약이 통모에 의한 허위 의사표시라고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다).
① 당시 파워씨즌은 이 사건 각 부동산 중 9/10 지분 외 다른 부동산을 보유하지 아니하였다.
② 2013. 10. 7. 기준으로 이 사건 각 부동산의 가액이 959,135,450원으로 평가되었으므로, 이 사건 각 부동산 중 9/10 지분 가액은 863,221,905원 상당으로 보이고, 이 사건 각 임대차계약 당시에도 위 가액 상당으로 보인다.
③ 그런데 파워씨즌은 피고 블루스카이솔라ㆍ피고 3ㆍ피고 4의 임대차계약 당시 원고에 대한 물품대금 12억 1,095만 원의 채무를 부담하고 있었고, 그 이후 2012. 8. 13. 4억 1,000만 원을 공탁하여 피고 영등포구햇빛발전연구소의 임대차계약 당시 원고에 대하여 918,594,621원의 물품대금 채무를 부담하고 있었다. 그 외에 파워씨즌은 다른 20억 원 상당의 채무를 부담하고 있었다. 반면에 그 무렵 재무상태표상 자산총액은 27억 원(이 사건 각 부동산 중 9/10 지분의 가액 포함) 상당에 불과하였다(이 사건 소송과정에서 구체적으로 밝혀진 파워씨즌의 소극재산 내역은 원고에 대한 위 물품대금 채무, 파워포인트 주식회사에 대한 2010. 1. 12.자 5억 원 대여금 채무, 주식회사 우리은행에 대한 3억 7,000만 원 상당 이 사건 제1근저당권부 채무로 그 합계액이 17 ~ 20억 원 상당이다).
④ 파워씨즌은 2011. 2. 내지 같은 해 3.경 원고로부터 태양광모듈을 공급받고도 그 대금을 지급하지 못하고 있었고, 2011. 10. 4. 이 사건 각 부동산 중 파워씨즌 소유의 9/10 지분에 관하여 부동산의 가액보다 높은 청구금액 12억 1,095만 원의 가압류 집행이 마쳐진 상태였다. 그럼에도 파워씨즌은 그 실질적인 운영자인 피고 3 및 관계회사의 직원인 피고 4 등에게 건물 내부를 쪼개어 아래에서 보는 바와 같이 시세보다 현저하게 저렴한 소액의 임대보증금을 받고 임대해준 다음 사업자등록 또는 전입신고를 마치게 함으로써 소액보증금 최우선변제권을 확보하게 하였다.
2) 이 사건 제2근저당권설정계약에 대하여
가) 관련 법리
채무자가 제3자의 채무를 담보하기 위하여 자신의 부동산에 근저당권을 설정함으로써 물상보증인이 되는 행위는 부동산의 담보가치만큼 채무자의 일반 채권자들을 위한 책임재산에 감소를 가져오는 것이므로, 물상담보로 제공된 부동산의 가액에서 다른 채권자가 가지는 피담보채권액을 채권최고액의 범위 내에서 공제한 잔액만을 채무자의 적극재산으로 평가하여야 하고, 그로 인하여 채무자의 책임재산이 부족하게 되거나 상태가 심화되었다면 사해행위가 성립한다(대법원 2015. 6. 11. 선고 2014다237192 판결).
나) 인정사실
갑 3호증의 1ㆍ2, 을 8호증의 1ㆍ2, 12호증의 1ㆍ2의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 6이 피고 3에게 2010. 8. 27. 2억 원, 2010. 9. 17. 1억 원을 각 대여한 사실, 파워씨즌은 2010. 12. 30. 피고 6과 피고 3의 위 채무를 담보하기 위하여 이 사건 제2근저당권설정계약을 체결하고 피고 6에게 채권최고액 6억 원의 이 사건 제2근저당권설정등기를 마친 사실, 파워씨즌은 피고 6의 승낙하에 2011. 1. 3. 피고 3으로부터 위 3억 원의 대여금 채무를, 파워포인트로부터 피고 6에 대한 2억 원의 대여금 채무를 인수하기로 하고, 이 사건 제2근저당권의 담보 범위에 위 2억 원의 대여금 채무를 포함시키기로 합의한 사실을 인정할 수 있다. 위와 같이 이 사건 제2근저당권은 피고 3의 피고 6에 대한 위 대여금 채무를 담보하기 위하여 설정되었고 그 후 피담보채무의 범위가 위 인수 채무로 변경되었다(다만 원고가 제출한 증거만으로는 피고 6이 파워씨즌과 통모하여 허위 근저당권설정계약을 체결한 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다).
다) 사해행위 성립 여부
갑 3, 4, 6, 14호증, 을 16호증, 20호증의 3, 21호증, 28호증의 2의 각 기재, 이 법원의 성북구청장ㆍ포천시장에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 파워씨즌이 채무초과 상태에서 피고 3의 채무를 담보하기 위하여 이 사건 각 부동산에 근저당권을 설정함으로써 이미 부족 상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 되었다고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 제2근저당권설정계약은 사해행위취소의 대상이 된다.
① 파워씨즌은 이 사건 각 부동산의 소유권 취득 직후 그 실질적인 운영자인 피고 3의 개인채무를 담보하기 위하여 이 사건 각 부동산에 근저당권을 설정해 주었다.
② 당시 파워씨즌은 이 사건 각 부동산 외 다른 부동산을 보유하지 아니하였다.
③ 2010. 12. 31. 기준 파워씨즌의 재무상태표에 파워씨즌의 유형자산(부동산)의 가액이 8억 5,000여만 원으로 기재된 것으로 보아 이 사건 제2근저당권설정계약 체결 무렵 이 사건 각 부동산의 시가는 8억 5,000여만 원 상당으로 보인다.
④ 당시 파워씨즌의 2010. 12. 31. 기준 재무상태표에 의하면, 자산총액은 이 사건 각 부동산의 가액을 포함하여 약 33억이고, 부채총액은 약 29억 원인데, 여기에 원고에 대한 물품대금 12억 1,095만 원을 지급하지 못하고 있었으므로, 약 8억 원 이상의 부채초과 상태에 있었음이 분명하다. 그럼에도 파워씨즌은 그 실질적 운영자인 피고 3의 기존 개인채무 3억 원에 대한 물상보증을 위하여 채권최고액 6억 원의 이 사건 제2근저당권설정등기를 마쳐주었고, 이어서 피고 3의 위 차용금 채무와 관계회사인 파워포인트의 피고 6에 대한 채무를 인수하여 위 근저당권의 피담보채무에 포함시켰다.
3) 사해의사의 존재
갑 3호증의 1ㆍ2, 4호증의 1 내지 3, 6, 14호증, 을 20호증의 3, 28호증의 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 특별한 사정이 없는 한 파워씨즌은 이 사건 각 임대차계약, 이 사건 제2근저당권설정계약으로 인하여 일반 채권자들의 공동담보에 부족이 생기거나 이미 부족 상태에 있는 공동담보가 한층 더 부족하게 됨으로써 채권자의 채권을 완전하게 만족시킬 수 없게 된다는 사실을 인식하고 있었다고 판단되고, 나아가 수익자인 위 피고들도 이를 인식하고 있었다고 추정된다.
라. 피고들의 선의 주장에 관한 판단
1) 피고들의 주장 요지
파워씨즌의 채무초과 상태를 알지 못한 채 적법하게 이 사건 각 임대차계약 내지 이 사건 제2근저당권설정계약을 각 체결하였다.
2) 피고 블루스카이솔라ㆍ영등포구햇빛발전소ㆍ피고 3ㆍ피고 4의 선의 여부
가) 주택임대차보호법 제8조, 상가임대차법 제14조의 소액보증금 최우선변제권의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금 회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과 상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이다. 그러므로 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과 상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조).
그런데 갑 3, 8호증, 을 1 내지 4호증, 20호증의 3, 28호증의 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음 사정을 참작하면, 피고들이 제출한 증거만으로는 피고 블루스카이솔라ㆍ영등포구햇빛발전소ㆍ피고 3ㆍ피고 4의 악의 추정이 번복되었다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 위 피고들의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
① 이 사건 각 임대차계약 체결 무렵 이 사건 각 부동산의 등기부상에는 이 사건 각 부동산의 가액 959,135,450원을 초과하여 청구채권액을 12억 1,095만 원으로 하는 이 사건 가압류등기와 채권최고액(합계)을 13억 2,000만 원으로 하는 이 사건 제1ㆍ2근저당권설정등기가 마쳐져 있었으므로, 임차인으로서는 임대인의 채무초과 상태를 의심할 만한 충분한 사정이 있었다.
② 2012. 8. 28. 파워씨즌과 오성신재생에너지 주식회사 사이에 이 사건 건물 중 1층 일부에 관하여 체결된 임대차계약의 보증금은 1억 원인데 반하여, 같은 층의 비슷한 면적을 임차한 피고 영등포구햇빛발전소의 보증금은 1,000만 원, 2 내지 4층의 일부를 임차한 피고 블루스카이솔라ㆍ피고 3ㆍ피고 4의 보증금 역시 1,000만 원 내지 5,000만 원에 불과하여, 이 사건 각 임대차계약의 보증금은 시세보다 현저히 저렴한 것으로 보인다.
③ 이 사건 각 임대차계약은 공인중개사의 중개 없이 이 사건 관련 본안 소송 계속 중 당사자 사이에서 직접 체결되었고, 특히 피고 영등포구햇빛발전소의 임대차계약은 이 사건 경매절차 개시 직전에 체결되었다.
④ 피고 3이 2015. 2. 10. 이 사건 경매절차에 제출한 권리신고 및 배당요구신청서(을 3호증의 1)에는 임차 부동산이 ‘이 사건 건물 중 2층 일부’라고 기재되어 있는 반면, 위 신청서에 첨부한 임대차계약서에는 ‘이 사건 건물 중 3층 89.26㎡’라고 기재되어 있고, 사업자등록에는 임차 부동산의 층ㆍ호실이 전혀 특정되어 있지 않다.
⑤ 위 피고들은 이 사건 각 임대차계약 체결일 무렵 사업자등록신청 내지 주민등록전입을 마친 반면에, 임대차보증금은 상당 기간 경과 후에야 지급하였다(피고 영등포구햇빛발전소ㆍ피고 4는 임대차계약서에서 ‘계약시에 계약금을 지급하고 영수함’이라고 기재하였으나, 위 피고들의 주장에 의하더라도 위 피고들은 위 각 체결시에 실제 계약금을 지급한 바 없다). 더구나 피고 3은 파워씨즌을 실질적으로 운영하였고, 파워씨즌과 임대차계약을 체결하면서 통상적인 임대차 거래 관행과 달리 계약금 및 월 차임 없이 계약일 및 부동산 인도일인 2012. 4. 1.로부터 9개월 정도 후인 2012. 12. 30.에야 임대차보증금 5,000만 원 전액을 일괄 지급하기로 약정하였다.
3) 피고 6의 선의 여부
이 사건 제2근저당권설정계약 당시 이 사건 각 부동산에 이미 채권최고액 7억 2,000만 원의 제1근저당권설정등기가 마쳐져 있던 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 제2근저당권설정계약의 경위에 대한 피고 6의 주장에 의하더라도 피고 6은 당시 파워씨즌의 파워포인트에 대한 5억 원의 대여금 채무를 알고 있었다. 이러한 사정을 감안하면, 피고들이 제출한 증거만으로는 피고 6의 선의를 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고 6의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.
마. 배당표의 경정
1) 이 사건 배당표 중 피고 영등포구햇빛발전소에 대한 배당액 500만 원은 임대차보증금을 초과하여 이루어진 것으로 삭제하고 이를 원고에게 배당하는 것으로 경정되어야 한다.
2) 근저당권설정계약을 사해행위로서 취소하는 경우 경매절차가 진행되어 타인이 소유권을 취득하고 근저당권설정등기가 말소되었다면 원물반환이 불가능하므로 가액배상의 방법으로 원상회복을 명할 것이다. 그런데 채권자가 배당기일에 출석하여 수익자의 배당 부분에 대하여 이의를 하였다면 그 채권자는 사해행위취소의 소와 병합하여 원상회복으로서 배당이의의 소를 제기할 수 있고, 이 경우 법원으로서는 배당이의의 소를 제기한 당해 채권자 이외의 다른 채권자의 존재를 고려할 필요 없이 그 채권자의 채권이 만족을 받지 못한 한도에서만 근저당권설정계약을 취소하고 그 한도에서만 수익자의 배당액을 삭제하여 당해 채권자의 배당액으로 경정하여야 한다(대법원 2004. 1. 27. 선고 2003다6200 판결 참조). 그리고 이러한 법리는 소액보증금 최우선변제권이 있는 임대차계약이 사해행위로 취소되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.
그러므로 이 사건 각 임대차계약, 이 사건 제2근저당권설정계약은 사해행위로서 취소되어야 하고, 원상회복으로 이 사건 배당표는 피고 블루스카이솔라ㆍ피고 3ㆍ피고 4ㆍ피고 6에 대한 각 배당액, 피고 영등포구햇빛발전소에 대한 나머지 배당액(1,000만 원)을 각 삭제하고 이를 원고에게 배당하는 것으로 경정되어야 한다.
3. 피고 럭스코에 대한 청구
가. 원고의 주장
이 사건 제1근저당부 채무는 362,644,034원을 초과하여서는 존재하지 아니하므로, 위 금액을 초과한 채무의 존재를 전제로 피고 럭스코에게 제1근저당권의 채권최고액인 7억 2,000만 원을 배당하는 것으로 작성한 이 사건 배당표는 부당하다. 따라서 이 사건 배당표는 위 피고의 배당액 7억 2,000만 원을 362,644,034원으로, 그 차액을 원고에게 배당하는 것으로 경정되어야 한다.
나. 판단
을 5호증의 1 내지 11의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 주식회사 우리은행(이하 ‘우리은행’이라 한다)은 파워씨즌에 대한 일반분할상환대출금 채권을 담보하기 위하여 이 사건 제1근저당권설정등기를 마친 사실, 우리은행이 2014. 3. 13. 케이앤엘에너지에 위 채권(원금 361,836,000원 및 이에 대하여 2014. 2. 28.부터 다 갚는 날까지 연 6.27%의 비율로 계산한 이자, 을 5호증의 3) 및 이 사건 제1근저당권을 양도하고 2014. 3. 18. 근저당권이전의 부기등기를 마친 사실, 케이앤엘에너지가 2014. 10. 6. 피고 럭스코에 위 채권 및 근저당권을 양도하고 2014. 10. 6. 근저당권이전의 부기등기를 마친 사실, 위 각 양도일 무렵 파워씨즌에 위 각 채권양도사실이 통지된 사실을 인정할 수 있다.
따라서 이 사건 배당기일인 2015. 6. 3. 당시 이 사건 제1근저당권부 채무 원리금은 390,490,139원[= 원금 361,836,000원 + 이자 28,654,139원(= 361,836,000원 × 461/365 × 6.27%), 위 금액을 초과한 채권을 존재를 주장하는 위 피고의 주장은 받아들이지 아니한다]이므로, 이 사건 배당표는 피고 럭스코에 배당액 7억 2,000만 원을 390,490,139원으로, 그 차액을 원고에게 배당하는 것으로 경정되어야 한다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 피고 블루스카이솔라ㆍ영등포구햇빛발전소ㆍ피고 3ㆍ피고 4ㆍ피고 6에 대한 각 청구는 이유 있으므로 이를 인용하고, 피고 럭스코에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
(별지 생략)
판사 윤강열(재판장) 진화원 이정호