【원고(반소피고)】
관진개발 주식회사 (소송대리인 법무법인 (유) 율촌 담당변호사 황인용)
【피고(반소원고)】
【변론종결】
2013. 12. 4.
【주 문】
1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 156,619,958원 및 그 중 64,043,405원에 대하여는 2012. 3. 27.부터, 92,576,553원에 대하여는 2012. 10. 24.부터 각 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 피고(반소원고)의 반소청구를 기각한다.
3. 소송비용은 본소, 반소를 통틀어 피고(반소원고)가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
본소 : 주문 제1항과 같다.
반소 : 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)에게, 별지목록 기재 건물 중 별지도면 1 표시 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 35의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉯ 부분 68.93㎡를 인도하고, 2013. 9. 16.부터 위 건물의 인도 완료일까지 월 1,175,256원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 원고는 피고에게, 별지목록 기재 건물 중 별지도면 1 표시 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 19의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉮ 부분 27.68㎡를 인도하고, 2013. 9. 16.부터 위 건물의 인도 완료일까지 월 478,864원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 원고는 피고에게 127,438,994원 및 그 중 46,242,900원에 대하여는 2010. 8. 1.부터, 81,196,094원에 대하여는 2013. 9. 16.부터 각 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일까지는 연 5%의, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 소외 2는 아버지인 소외 1(대판:소외인)과 함께 그들이 공유하던 서울 관악구 (주소 1 생략), (주소 2 생략), (주소 3 생략) 지상에 집합건물인 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하기로 하고, 1995. 3. 17.경 그 사업을 위하여 개인사업체인 ○○개발을 설립한 다음 소외 2 외 1인을 대표로 하여 사업자등록을 마친 후 건물 신축 및 분양사업 등을 진행하였는바, 이 사건 건물은 2005. 7. 8.경 사용승인을 받아 준공되었고, 소외 1(대판:소외인), 소외 2는 2005. 7. 22. 이 사건 건물 중 층별로 구분등기가 경료된 상가 부분인 지하 1층 내지 지상 6층(이하 ‘이 사건 건물 상가 부분’이라 한다)의 각 1/2 지분에 대하여 각 소유권보존등기를 마쳤다.
나. 한편 소외 2는 이 사건 건물 준공 무렵 ○○개발을 대표하여 이 사건 건물에 관한 관리규약(이하 ‘이 사건 관리규약’이라 한다)을 만들었는데, 이 사건 관리규약의 주요 내용은 다음과 같고, 당시 소외 2와 소외 1(대판:소외인)은 이 사건 건물 상가 부분을 비롯하여 이 사건 건물의 구분소유 지분 중 71.6303% 상당을 1/2씩 공유하고 있었다.
제2장 관리단 및 관리인제8조 (관리단의 설립목적)건물의 구분소유자 전원이 구성한 회의체로서 이 사건 건물 및 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 한다.제9조 (관리단의 임무)(1) 관리단은 당해 건물관리에 필요한 관리규약을 설정, 변경, 폐지할 수 있다.(2) 관리단은 이 규약에 따라 관리인을 선임, 해임한다.제10조 (관리인의 선임)(2) 최초 관리인 선임은 하자보수 및 효율적인 관리, 운영을 위하여 사업시행자(○○개발)가 지정하는 자를 관리인으로 선임한다.(4) 이 사건 건물의 관리사무소는 이 사건 건물 내에 둔다.제11조 (관리인의 권한과 의무)(1) 선임된 관리인은 다음과 같은 행위를 할 권한과 의무를 가진다.② 관리단 사무의 집행을 위한 부담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구, 수령하고 금원을 관리하는 행위(3) 관리인의 임기는 2년으로 하며 연임할 수 있다. 관리인은 임기 중 관리의 질적 향상과 임무수행의 전문화를 기하기 위해 행위의 전부 또는 일부를 전문 관리업체에 위탁할 수 있다.？제4장 관리비제26조 (관리비 부과기준)관리비는 구분소유자 또는 임차인 및 점유자의 면적에 따라 분담하며 시설관리, 경비, 청소, 주차, 방역 등 공익비와 전기, 가스, 상하수도료, 냉난방비, 수선유지비 등의 비용과 제세공과금, 화재보험료, 교통유발부담금, 환경개선부담금, 공공시설 사용료 등은 정산제로 한다.(1) 관리비 산출 기간은 매월 1일부터 말일까지 하는 것을 원칙으로 하며 납부 마감일은 매월 15일까지로 한다.(2) 구분소유자 또는 임차인 및 점유자가 관리비를 납부하지 아니하거나 2회 이상 계속하여 연체할 때에 그로 인하여 발생한 연체료를 납부하여야 한다.제30조 (납부의무)관리비 및 특별수선충당금의 납부 의무는 구분소유자가 책임지는 것을 원칙으로 한다. 다만 납부의무자는 편의상 임차인 또는 점유자가 구분소유자를 대신하여 납부하는 것을 당사자간의 합의사항으로 본다.제31조 (관리비 체납자의 조치)(1) 납부기일 내에 납부하지 않은 자에 대하여는 연체료 5%를 가산하여 징수한다.(2) 납부기일부터 2개월 이상 체납자에 대하여는 연체료 10%를 가산하고 단전, 단수 및 시설물의 사용 제한조치를 할 수 있다.제40조 (최초의 관리규약과 관리인)최초의 관리규약은 이 규약으로 설정하고 최초의 관리인은 최다 구분소유지분을 소유한 자로 하며 구분소유지분의 4분의 3 이상에 해당하는 구분소유자가 서명 날인한 날로부터 효력을 발생한다.
다. 그 후 ○○개발은 2005. 7. 14.부터 이 사건 건물 구분소유자들로부터 이 사건 건물의 관리용역회사 선정, 관리규약 제정 등에 관한 의결권을 서면으로 위임받기 시작하여, 2005. 8. 1.에는 이 사건 관리규약에 동의한 구분소유 지분이 80%를 초과하게 되었고, 2006. 2. 1.에 이르러서는 소외 1(대판:소외인), 소외 2를 비롯한 당시 이 사건 건물의 구분소유자 62명 중 50명이 동의하여 이 사건 관리규약에 동의한 구분소유자 수가 80%를 초과하게 되었다.
라. 그 무렵부터 소외 2는 이 사건 건물 관리단의 대표인 관리인으로 활동하였고, 소외 2의 대리인 소외 3은 이 사건 건물 관리단을 대표하여 2006. 7. 20. 원고와 계약기간 2006. 7. 20.부터 2011. 7. 19.까지로 하여 원고가 이 사건 건물 상가 부분을 관리하기로 하는 내용의 종합관리 용역 도급계약을 체결하고, 2011. 7. 20. 그 계약을 계약기간 2014. 7. 19.까지로 연장하였는바(이하 ‘이 사건 관리 용역계약’이라 한다), 이 사건 관리 용역계약에 의하면, 원고는 이 사건 건물의 관리비, 각종 부담금 및 제비용 등의 부과, 징수, 운영에 관한 사항 일체를 위임받아 수행하고(계약서 제2조 제2호), 원고가 이 사건 건물 관리를 위하여 사용하는 사무실은 구분소유자, 임차인이 제공하며(계약서 제8조 제1항), 원고는 구분소유자와 임차인들의 관리비 및 제비용 등을 부과, 고지하여야 한다(계약서 제13조).
마. 원고는 이 사건 관리 용역계약 체결 이후 이 사건 건물 중 5층 일부 70.62㎡를 관리사무실로 사용하면서 이 사건 건물을 관리하던 중 2007. 5월경 이 사건 건물 3층 중 비어 있던 일부 전유부분으로 관리사무실을 이전하였고(이하 ‘이 사건 건물 3층 관리사무실 부분’이라 한다), 또한 그 무렵 이 사건 건물 3층 중 'ㄷ자' 형태로 된 복도 부분인 별지도면 1 표시 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 19의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉮ 부분 27.68㎡(이하 ‘이 사건 건물 3층 창고 부분’이라 한다)에 유리벽 칸막이와 출입문을 설치한 뒤 그 내부 공간을 원고 회사의 사무 집기 등을 보관해 두는 창고로 사용하였다.
바. 한편 소외 1(대판:소외인)은 2010. 5. 6. 사망하였고, 소외 1(대판:소외인)의 아들인 피고는 2010. 5. 6.자 유증을 원인으로 2010. 7. 2. 소외 1(대판:소외인)의 이 사건 건물 상가 부분에 대한 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
사. 그 후 피고와 소외 2는 2011. 4. 12. 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분을 포함한 이 사건 건물 중 3층 일부를 현대증권 주식회사에 임대하였고, 이에 원고는 2011. 4월경 당시 이 사건 건물 6층 중 비어 있던 전유부분인 별지도면 1 표시 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 35의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉯ 부분 68.93㎡(이하 ‘이 사건 건물 6층 관리사무실 부분’이라 한다)로 관리사무실을 이전하였다.
아. 한편 이 사건 건물 상가 부분 중 임대가 이뤄지지 않고 비어 있는 부분은 지하 1층 1호, 지상 1층 1호, 2층 1호, 3층 1호, 4층 및 5층 전체 및 6층 1호이고, 그 부분과 관련하여 2011. 10. 이후 매달 발생한 관리비 중 1/2에 해당하는 금액은 다음과 같은바, 원고는 2011. 11. 1. 이래로 피고에게 각 관리비 납부를 고지하였음에도, 피고는 원고에게 관리비를 납부하지 않고 있다.
발생시기관리비(원)2011. 10.11,026,4072011. 11.12,930,1212011. 12.13,119,6842012. 1.11,784,8462012. 2.11,541,4692012. 3.11,802,2872012. 4.12,537,2262012. 5.12,262,2682012. 6.12,997,2062012. 7.11,838,2722012. 8.12,175,9412012. 9.11,629,363
자. 이 사건 변론종결일 현재 이 사건 건물 3층 창고 부분은 유리벽 칸막이와 출입문이 설치된 채 비어 있는 상태이고, 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분은 원고가 관리사무실로 사용하고 있다.
【인정근거】
다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 35호증, 을 제1 내지 19호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 본소청구에 관한 판단
가. 당사자들의 주장
1) 원고의 주장
원고는 이 사건 관리 용역계약을 통하여 이 사건 건물의 관리인인 소외 2로부터 이 사건 건물의 관리비 징수와 운영 등에 관한 권한 일체를 부여받았으므로, 이 사건 건물의 구분소유자들에게 이 사건 건물 관리비를 청구할 권리가 있다.
한편 피고는 이 사건 건물 상가 부분에 대한 1/2 지분 소유자로서, 2011년 10월부터 2012년 9월까지 이 사건 건물 상가 부분 중 임대가 이뤄지지 않고 비어 있는 부분에 대하여 발생한 관리비 중 1/2을 지급할 의무가 있음에도, 이를 지급하지 않고 있다.
따라서 피고는 원고에게, 2011년 10월부터 2012년 9월까지 발생한 관리비 및 미납 관리비에 대하여 이 사건 관리규약에 따라 발생한 연체료 합계 156,619,958원을 지급할 의무가 있다.
2) 피고의 주장
원고는 소외 2로부터 이 사건 건물의 관리업무를 위임받아 관리 업무를 수행하는 건물 관리업체에 불과하므로, 관리인을 대신하여 관리비를 징수할 권한만 있을 뿐 독자적으로 구분소유자에 대한 관리비 청구권 자체를 갖는다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 피고에 대한 관리비 청구는 이유 없다.
설령 원고에 관리비 청구권이 있다고 하더라도, 원고가 구하는 이 사건 건물 관리비 산정 기준을 인정할 수 없고, 특히 이 사건 건물 중 4, 5층은 가처분 집행으로 사용하지 못하는 부분이므로, 그 부분에 대한 관리비는 제외되어야 한다.
나아가 원고는 피고가 1/2 지분을 소유한 전유부분인, 이 사건 건물 3층 일부를 2007. 5.경부터 2010. 7.경까지, 이 사건 건물 6층 일부를 2010. 8.경부터 2012. 4.경까지 각 무단으로 점유·사용하여 그 차임 상당의 이익을 얻고 피고에게 같은 금액 상당의 손해를 가하였으므로, 피고는 이 사건 답변서 부본의 송달로 원고에 대한 그 부당이득반환채권을 자동채권으로 원고의 피고에 대한 관리비 채권을 대등액에서 상계한다.
나. 청구원인에 관한 판단
1) 살피건대, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제17조에 의하면 집합건물의 각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하고, 집합건물법 제23조, 제24조에 의하면 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립되고, 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임해야 하는데, 집합건물법 제25조 제1항 제2호, 제3호에 의하면 관리인은 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위, 그리고 관리단을 대표하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 권한이 있는바, 위 규정들을 종합하면, 집합건물에 대한 관리비 채권은 관리단에게 귀속되고, 관리인은 관리단의 대표자로서 각 구분소유자에게 관리비를 청구할 권리가 있다고 할 것이다.
2) 이러한 법리에 비추어 보건대, 앞서 인정한 사실에 의하면, 소외 2는 2006. 2. 1.경 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 서면에 의한 합의를 얻어 유효하게 성립한 이 사건 관리규약에 따라, 당시 이 사건 건물의 최다 구분소유 지분 소유자로서 이 사건 건물 관리단의 최초 관리인으로 선임되어, 이 사건 건물의 관리비 청구권을 보유하고 있었다고 할 것이고, 나아가 앞서 인정한 바와 같은 이 사건 관리규약 및 관리용역계약의 내용, 원고의 관리비 징수 현황 및 집합건물의 관리가 대부분 관리업체를 통하여 이뤄지는 거래 현실 등을 종합하면, 원고는 이 사건 건물 관리인인 소외 2로부터 관리비 채권에 관한 소송수행권까지 부여받은 것으로 봄이 상당하다.
3) 한편 이는 이른바 임의적 소송신탁에 해당하고, 이러한 임의적 소송신탁은 변호사대리의 원칙이나 신탁법상 소송신탁의 금지를 잠탈할 염려가 없고, 이를 인정할 합리적 필요가 있다고 인정되는 경우 허용된다고 할 것인데(대법원 1984. 2. 14. 선고 93다카1815 판결, 대법원 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결 등 참조), 앞서 인정한 이 사건 관리용역계약의 내용 및 효율적인 집합건물 관리의 필요성 등 제반 사정을 고려하면, 이 사건 임의적 소송신탁은 변호사대리의 원칙이나 신탁법상 소송신탁의 금지를 잠탈할 염려가 있다고 보기 어렵고, 이를 인정할 합리적 필요가 있다고 인정되어 허용된다고 봄이 상당하다. 따라서 원고는 이 사건 건물 상가 부분에 대한 1/2 지분 소유자인 피고에게, 이 사건 건물 상가 부분 중 임대가 이뤄지지 않고 비어 있는 부분과 관련하여 발생한 관리비의 1/2을 청구할 권한이 있다고 할 것이다.
다. 피고의 주장에 관한 판단
1) 이에 대하여 피고는 가처분으로 인하여 실제 사용하지 못하는 이 사건 건물 중 4, 5층 부분에 대한 관리비는 산정에서 제외되어야 한다는 취지로 주장하나, 앞서 본 이 사건 관리규약 제30조 상 구분소유자는 관리비 납부 의무를 부담하는데, 그 구분소유 부분을 실제 사용하지 못한다고 하더라도 실제 사용 여부와 무관한 일반관리비 및 구분소유자들이 안분하여 부담하는 공용부분 관련 관리비의 부담의무까지 면하는 것은 아니라 할 것이므로, 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.
2) 또한, 피고는 원고에 대한 부당이득반환채권을 자동채권으로 원고의 피고에 대한 관리비 채권과 대등액에서 상계한다고 주장하므로 살피건대, 원고가 피고에 대하여 이 사건 건물 관리비를 청구할 권한이 인정되는 것은 원고가 관리비 청구권의 귀속 주체인 이 사건 건물 관리단 또는 관리인으로부터 관리비 청구권 자체를 양도받은 것이 아니라, 이 사건 관리용역계약에 따라 이 사건 건물 관리인으로부터 관리비 청구권에 대한 소송수행권을 수여 받아 그 권한을 행사하는 것임은 앞서 인정한 바와 같으므로, 설령 피고의 주장대로 피고가 원고에 대한 부당이득반환채권이 있다고 하더라도, 피고가 관리비 청구권의 주체인 이 사건 건물 관리단이나 관리인에 대한 사유를 주장하여 원고의 관리비 청구에 대항하는 것은 별론으로 하고, 관리비 청구권 주체가 아닌 원고에 대한 채권을 자동채권으로 한 상계로는 이 사건 관리비 청구에 대항할 수 없다고 봄이 상당하다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
라. 소 결
한편 원고가 피고에게 구하는 관리비 및 연체료는 다음과 같다.
발생시기관리비(원)원고 청구 금액(원)비고2011. 10.11,026,40726,352,1802011. 10. 내지 2.분 합계 64,043,405원은 이 사건 소장부본 송달일(2012. 3. 26.)에 청구2011. 11.12,930,121(합계 23,956,528원에 연체료 10% 가산)2011. 12.13,119,68426,149,7562012. 1.11,784,846(합계 24,904,530원에 연체료 5% 가산)2012. 2.11,541,46911,541,4692012. 3.11,802,28767,580,9842011. 10. 내지 2.분 합계 92,576,553원은 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일(2012. 10. 23.)에 청구2012. 4.12,537,2262012. 5.12,262,268(합계 61,437,259원에 연체료 10% 가산)2012. 6.12,997,2062012. 7.11,838,2722012. 8.12,175,94124,995,5692012. 9.11,629,363(합계 23,805,304원에 연체료 5% 가산)합계156,619,958？
그러므로 피고는 원고에게 원고가 구하는 바에 따라 위 156,619,958원 및 그 중 64,043,405원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음날인 2012. 3. 27.부터, 나머지 92,576,553원에 대하여는 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음날인 2012. 10. 24.부터 각 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다. 따라서 원고의 본소 청구는 이유 있다.
3. 피고의 반소청구에 관한 판단
가. 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분에 대한 부당이득반환 청구에 관한 판단
1) 당사자들의 주장
가) 피고의 주장
원고는 이 사건 건물 중 5층 일부를 관리사무실로 사용하고 있었는데, 소외 2는 이 사건 건물 4, 5층을 당시 공유자 소외 1(대판:소외인)과의 협의 없이 크리스탈 부페에 임대하면서, 소외 1(대판:소외인)의 동의 없이 원고의 관리사무실을 전유부분인 이 사건 건물 3층으로 옮기도록 하였고, 이에 원고는 2007. 5.경 별지목록 기재 건물 중 별지도면 2 표시 5, 6, 7, 8, 5의 각 점을 차례로 연결한 선내 66㎡에 해당하는 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분에 관리사무실을 이전하여 2010. 7.경까지 약 38개월간 이를 점유·사용하였다. 그런데 이 사건 건물 3층에 관한 1/2 지분 공유자에 불과한 소외 2는 나머지 지분 공유자인 소외 1(대판:소외인)의 동의 없이 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분을 임대할 권한이 없으므로, 원고의 점유는 불법 점유이다. 따라서 원고는 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분에 대하여 2007. 5. 1.부터 2010. 7. 31.까지 발생한 차임의 1/2 상당액인 46,242,900원을 당시 1/2 지분 소유자인 소외 1(대판:소외인)에게 부당이득으로 반환할 의무가 있고, 피고는 소외 1(대판:소외인)로부터 이 사건 건물 상가 부분을 전부 상속하였으므로, 결국 원고는 피고에게 위 46,242,900원을 지급할 의무가 있다.
나) 원고의 주장
원고는 2005. 7.경 이 사건 건물 준공 무렵부터 공용부분인 이 사건 건물 중 5층 일부를 관리사무실로 사용하며 건물을 관리하였는데, 소외 1(대판:소외인), 소외 2는 2006. 12. 23.경 공동으로 이 사건 건물 4, 5층을 크리스탈 부페에 임대하면서, 원고에게 관리사무실을 3층으로 이전하여 무상으로 사용할 것을 요청하였고, 이에 원고는 2007. 5.경 관리사무실을 3층으로 이전하여 사용하게 된 것이므로, 당시 원고는 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분을 점유할 권원이 있었다. 따라서 이 부분에 대한 부당이득 청구는 이유 없다.
2) 인정사실
살피건대, 앞서 인정한 사실에 더하여 갑 제8, 9, 14, 15, 16, 17, 18, 23, 27, 31호증, 을 제8 내지 17호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실들이 인정된다.
① 소외 1(대판:소외인)과 소외 2는 1994. 12. 11.경 두산건설 주식회사(이하 ‘두산건설’이라 한다)와 이 사건 건물 신축공사 도급계약을 체결하였는데, 두산건설이 시공하던 중 분양율이 저조하다는 등의 이유로 공사가 중단된 후 서로 지체배상과 대여금 등을 청구하는 소송이 진행되었다. 그 후 서울고등법원에서 2003. 6. 12. 이 사건 건물의 아파트 분양업무와 상가 임대업무는 소외 1(대판:소외인)과 소외 2를 대리하여 두산건설이 그 일체를 주관하고, 아파트의 평당 분양가는 785만 원으로 하되 분양가가 785만 원을 초과하는 경우 그 초과분은 두산건설이 분양수수료로 취득하며, 공사대금은 아파트와 상가를 분양·임대하여 그 수입금으로 최우선하여 지급하되, 공사완료일까지 미수금이 잔존하는 경우 미분양 아파트를 평당 760만 원으로 환산하여 대물변제하기로 하는 조정이 성립하였고, 소외 1(대판:소외인)도 그러한 조정 내용을 잘 알고 있었다.
② 위 조정에 따라 이 사건 건물 상가 부분의 임대업무를 주관할 권한이 있었던 두산건설은 주식회사 로텝(이하 ‘로텝’이라 한다)을 통하여 그 임대업무를 수행하였고, 로텝의 분양팀은 2004. 3월경부터 상가 임차를 원하는 사람들을 모집하여 임대차기간, 보증금, 차임 등을 협의한 후, △△△△△△빌딩 11층에 있는 ○○개발 사무실에 동행하여, 임대인인 소외 1(대판:소외인), 소외 2와 사이에 임대차계약을 체결하도록 하였다.
③ 로텝의 분양팀장인 소외 4가 2004. 3.부터 위와 같이 상가 임대에 관여하는 동안, 임대차계약 체결 시 임대인란에는 일반적으로 사업자등록 대표자란의 기재와 같이 ‘소외 2외 1인’이라고 기재하고 소외 2의 도장을 날인하였고, 특별한 요구가 있는 경우에는 ‘소외 2, 소외 1(대판:소외인)’이라고 기재하고 두 사람의 도장을 모두 날인하였는데, 그러한 날인은 소외 3이 맡아서 처리하였다,
④ 소외 1(대판:소외인)은 이러한 상가의 임대 상황을 확인하여 잘 알고 있었고, ‘소외 2외 1인’ 또는 ‘소외 1(대판:소외인), 소외 2’ 공동명의로 작성된 임대차계약서를 확인하고도 이의를 제기하지 않았다.
⑤ 한편 소외 1(대판:소외인), 소외 2가 두산건설과 이 사건 건물 공사대금을 정산하면서 약정한 공사대금 지급기일인 2006. 12. 1.까지 공사대금 835,437,112원을 지급하지 못하자, 두산건설은 2006. 12. 1. 소외 2에게 2006. 12. 8.까지 공사대금을 지급하지 않으면 법적 조치를 취하겠다는 내용증명을 발송하였고, 2006. 12. 2. 소외 1(대판:소외인)에게 마찬가지 내용의 내용증명을 발송하였다.
⑥ 소외 3은 소외 5를 통하여 소외 1(대판:소외인)에게 송달된 내용증명을 전달받으면서 상가 임대를 통하여 두산건설 분양대금을 조속히 해결하라는 말을 전해 들었고, 이에 소외 3은 소외 4에게 그러한 뜻을 전하면서 이 사건 건물 4, 5층의 임대를 서둘러 달라고 하였다.
⑦ 그 후 소외 3은 소외 1(대판:소외인)과 소외 2를 대리하여 2006. 12. 23. 소외 4가 소개한 주식회사 크리스탈 부페(이하 ‘크리스탈 부페’라 한다)에게, 이 사건 건물 4, 5층을 임대차보증금 10억 원으로 정하여 임대하였고, 2007. 1. 20.경 소외 4로부터 크리스탈부페 측에서 임대차계약서에 소외 1(대판:소외인)과 소외 2 2인의 날인을 원한다는 말을 전해 듣자 그 무렵 임대차계약서의 임대인란에 ‘소외 1(대판:소외인), 소외 2’라고 기재하고 소외 1(대판:소외인)과 소외 2의 도장을 날인하였다.
⑧ 소외 1(대판:소외인)은 로텝의 분양사무실에 들러 임대 상황을 확인하면서 임대를 독촉해 왔고, 2006. 12. 초순경에는 소외 4에게 빨리 분양을 해야 한다며 독촉의 강도를 높이다가 소외 3으로부터 내용증명에 관한 이야기를 들은 다음부터 크리스탈 부페와의 임대차계약이 체결된 2006. 12. 23.까지 사이에는 특별한 독촉을 하지 않았다.
⑨ 소외 3이 크리스탈 부페로부터 2006. 12. 28.까지 받은 임대차보증금 8억 원은 소외 1(대판:소외인)과 소외 2가 두산건설에 미지급한 공사대금 823,305,279원의 변제자금으로 전액 사용되었다.
⑩ 한편 이 사건 건물 4, 5층이 크리스탈 부페에 임대될 무렵 이 사건 건물 중 5층 일부 70.62㎡는, 원고가 당시 이를 관리사무실로 사용하면서 이 사건 건물을 관리하고 있었는데, 이 사건 건물 관리규약 상 관리사무실은 이 사건 건물 내에 두기로 되어 있었고, 이 사건 관리용역계약 상 원고의 관리사무실은 구분소유자와 임차인이 제공하기로 정하고 있었다. 또한, 이 사건 건물 5층의 면적은 전유부분 1,424.59㎡, 공용부분 218.48㎡이어서, 이 사건 건물 3, 4, 6층의 면적인 전유부분 1,516.03㎡, 공용부분 127.04㎡에 비해 공용부분이 91.44㎡ 넓고, 이 사건 건물 5층 도면에도 관리사무실 면적 70.62㎡가 따로 기재되어 있었다.
⑪ 크리스탈 뷔페는 이 사건 건물 4, 5층을 예식장으로 사용하기 위하여 2007. 1. 15.경 주식회사 노블레스원과 사이에 공사대금 11억 4,000만원, 공사기간 2007. 1. 15.부터 2007. 4. 14.까지로 정하여 내부공사에 관한 도급계약을 체결하였고, 그 공사가 시작된 이후 원고는 2007. 5월경 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분으로 관리사무실을 이전하였다.
⑫ 그런데 소외 1(대판:소외인)은 2007. 2. 7.경 자신이 소외 3에 크리스탈 부페와 이 사건 건물 4, 5층의 임대차계약 체결에 대한 대리권을 부여하지 않았음에도 소외 2, 소외 3이 공모하여 소외 1(대판:소외인) 명의 계약서를 위조하여 임대차계약을 체결하였다는 이유로, 서울중앙지방법원에 크리스탈 부페를 상대로 이 사건 건물 4, 5층에 대한 공사금지가처분을 신청하였고, 2007. 4. 9. 공사금지가처분 결정이 내려져 그 공사가 중단되었다.
⑬ 이어서 소외 1(대판:소외인)은 2007. 8월경 원고에게, 이 사건 관리용역계약은 무효이고 원고는 적법하게 선임된 용역업체가 아니라는 이유로 철수할 것을 주장하는 내용증명을 발송하고 그 무렵 이 사건 건물 관리단 집회를 소집하였고, 소외 1(대판:소외인)이 주축이 되어 소집한 관리단 집회에서 선정된 관리업체인 주식회사 현성코리아는 원고를 상대로, 서울중앙지방법원 2007카합3461호로 업무방해금지가처분을 신청하였으나, 위 법원은 2008. 3. 11. 이 사건 관리단과 원고 사이의 이 사건 관리용역계약이 유효함을 이유로 그 신청을 기각하였고, 이에 대하여 주식회사 현성코리아는 서울고등법원 2008라750호로 항고하였으나 그 항고는 기각되었다.
⑭ 또한, 소외 1(대판:소외인)은 2008. 1. 서울중앙지방검찰청에 소외 2와 소외 3을 사문서위조 등의 혐의로 고소하였고, 이에 소외 2, 소외 3은 사문서위조 등의 죄명으로 서울중앙지방법원 2008고합402, 467(병합), 640(병합)호로 기소되었으나, 위 법원은 소외 1(대판:소외인)이 2006. 12. 초순경 소외 3에 이 사건 건물 4, 5층의 임대차계약 체결을 위임하였다는 봄이 상당하다는 이유로 소외 3, 소외 2에 대하여 2008. 12. 19. 무죄판결을 선고하였고, 그 판결은 항소심(서울고등법원 2009. 12. 4. 선고 2009노43), 상고심(대법원 2011. 3. 24. 선고 2009도14266)을 거쳐 확정되었다.
3) 판 단
위 인정사실에 의하면, 소외 1(대판:소외인), 소외 2는 소외 3에게 2006. 12. 초순경 이 사건 건물 4, 5층의 임대에 관한 권한을 위임하여, 소외 3이 그 위임에 따라 이 사건 건물 4, 5층을 2006. 12. 23. 크리스탈 부페에 임대하였다고 봄이 상당하고, 한편 원고는 이 사건 관리규약 및 관리 용역계약에 따라 이 사건 건물 5층 중 공용부분에 해당하는 70.62㎡를 관리사무실로 점유, 사용할 정당한 권한이 있었고, 그 권한에 기하여 위 임대 당시 이 사건 건물 5층 관리사무실 부분을 사용하고 있었다고 할 것인데, 이렇듯 원고가 이미 정당하게 점유, 사용하고 있던 공용부분인 이 사건 건물 5층 관리사무실 부분을 포함한 이 사건 건물 4, 5층을 크리스탈 부페에 임대한 소외 1(대판:소외인), 소외 2로서는, 원고에게 그 부분을 대체할 관리사무실 공간을 제공할 의무가 있었다고 볼 것이다. 여기에 더하여 소외 1(대판:소외인)이 내용증명으로 원고에게 철수를 요청한 것은 이 사건 관리용역계약이 무효이고 원고가 적법한 관리업체가 아님을 전제로 한 것이어서, 원고가 적법한 관리업체인 경우까지도 원고의 점유를 허용하지 않겠다는 취지로 볼 수는 없는 점, 원고를 상대로 한 업무방해금지가처분 신청이 기각된 이후 달리 소외 1(대판:소외인) 측에서 원고의 점유에 대하여 이의를 제기하지 않은 점 등을 종합하면, 소외 1(대판:소외인)은 이 사건 건물 4, 5층의 임대로 인하여 원고가 2007. 5.경 관리사무실을 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분으로 이전하고, 그 부분을 무상으로 사용하는 것에 대하여 동의하였거나, 적어도 묵시적으로 동의한 것으로 봄이 상당하다.
따라서 원고는 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분을 점유할 권원이 있었다고 할 것이므로, 피고의 이 부분 청구는 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
나. 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분에 대한 부당이득반환 및 인도청구에 관한 판단
1) 당사자들의 주장
가) 피고의 주장
원고는 소외 1(대판:소외인)이 사망하자 2010. 8.경부터 전유부분인 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분을 무단으로 점유하기 시작하였고, 피고와 소외 2가 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분을 현대증권에 임대하자, 2011. 4월경 관리사무실을 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분에서 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분으로 이전하여 현재까지 이를 점유·사용하고 있다. 그러나 피고는 원고가 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분을 점유하는 것에 동의한 바 없고, 당시 관리사무실로 사용할 수 있는 빈 공용부분이 많이 있었음에도, 원고는 관리단을 통한 적법한 절차도 거치지 않은 채 전유부분인 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분을 무단으로 점유하고 있는 것이다. 따라서 원고는 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분의 1/2 지분 소유자인 피고에게 2010. 8. 1.부터 2013. 9. 15.까지 발생한 차임의 1/2에 해당하는 42,417,798원을 부당이득으로 반환하고, 보존행위로 공유물의 인도를 구하는 피고에게 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분을 인도하고, 2013. 9. 16.부터 인도 완료일까지 월 1,175,256원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
나) 원고의 주장
원고는 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분을 관리사무실로 사용하고 있었는데, 소외 2와 피고가 그 부분을 현대증권에 임대하여 이를 사용할 수 없게 되었고, 당초 관리사무실로 사용하던 이 사건 건물 5층 부분은 당시 입점이 불가능하였으므로, 불가피하게 당시 유일하게 비어 있던 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분으로 관리사무실을 이전한 것인데, 피고는 이 사건 건물 3층을 현대증권에 임대할 당시 원고가 그 부분을 관리사무소로 사용하고 있다는 사실 및 원고가 2011. 4.경 관리사무소를 6층으로 이전한 사실을 잘 알면서도 2011. 11.경까지 아무런 문제를 제기하지 않다가, 원고가 관리비 납부를 청구한 이후인 2011. 11. 14.경 비로소 문제를 제기하였는바, 피고는 원고의 그 부분 사용에 묵시적으로 동의한 것이다. 따라서 원고는 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분을 점유할 정당한 권원이 있으므로, 피고의 이 부분 청구는 이유 없다.
2) 판 단
가) 먼저 원고가 2010. 8.경부터 2011. 4월 전까지 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분을 점유하였다는 피고의 주장사실은 이를 인정할 증거가 없으므로, 그 부분에 대한 피고의 청구는 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
나) 나아가 원고가 2011. 4.경부터 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분을 점유한 것이 무단 점유인지에 관하여 살피건대, 원고가 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분을 점유할 권원이 있었음은 앞서 본 바와 같고, 피고와 소외 2가 이 사건 건물 3층을 임대한 2011. 4. 12. 무렵에도 원고가 관리인과 적법하게 체결한 이 사건 관리 용역계약은 여전히 유지되고 있었으므로, 원고가 이미 정당하게 점유, 사용하고 있던 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분까지 타인에 임대한 피고와 소외 2로서는 원고에게 그 부분을 대체할 관리사무실 공간을 제공해야 할 의무가 있었다고 봄이 상당하다고 할 것인데, 여기에 앞서 인정한 사실에 더하여 갑 제24호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, 2011. 4.경 기존에 원고가 관리사무실로 사용하던 이 사건 건물 5층 부분은 크리스탈 뷔페 입점을 위한 인테리어 공사가 중단된 채 방치되어 있어 입점이 불가능한 상황이었던 반면 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분은 비어 있었고, 이에 원고는 2011. 4.경 관리사무실을 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분으로 이전한 점, 피고는 그 이전사실을 알면서도 2011. 11.경까지 원고에게 이의를 제기하지 않다가 원고로부터 관리비 납부를 청구받은 후인 2011. 11. 14. 비로소 원고에 대하여 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분을 인도할 것을 청구한 점 등에 비추어 보면, 원고에게 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분을 대체할 공간을 제공할 의무가 있던 피고로서는, 원고가 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분으로 관리사무실을 이전하는 것에 대하여도 묵시적으로 동의한 것으로 봄이 상당하다.
나아가 피고가 2011. 11. 14. 원고에게 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분의 인도를 요구한 것이 원고가 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분을 점유하는 것에 관한 동의를 철회하는 의사표시를 한 것이라고 하더라도, 앞서 인정한 사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고가 피고에 대하여 관리사무실 공간의 제공을 청구할 권한이 있는 이상, 피고가 대체 공간을 제공할 때까지 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분을 점유하면서 이를 관리사무실로 이용하고 있다고 하여 어떠한 이익을 얻고 있다고 보기 어렵고, 피고 역시 실질적인 손해가 있다고 보기 어려운 점, ② 피고가 동의를 철회한 이후부터 원고에게 부당이득 반환 및 인도를 청구하는 것을 허용할 경우, 원고로서도 관리사무실 공간을 제공할 의무가 있는 피고가 그 의무를 이행하지 않았음을 이유로 같은 금액 상당의 손해배상을 구할 수 있게 되어, 불필요한 절차의 반복이 되는 점, ③ 원고는 피고에게 대체 관리사무실 공간을 제공하는 경우 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분을 인도할 용의가 있음을 밝혔음에도, 피고는 사태 해결 노력 없이 원고에게 대체 관리사무실 공간도 제공하지 않은 채 무조건 인도를 요구하고 있고, 원고는 이 사건 건물의 관리를 위하여 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분을 점유하고 있는 것이고 원고가 수행하는 관리업무의 혜택을 피고도 누리고 있음에도, 피고는 원고의 관리비 청구에 대항하기 위하여 이 사건 반소청구를 한 것으로 보이는 등 피고의 청구는 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 여지가 있는 점 등을 종합하여 보면, 피고가 그 동의를 철회하더라도 원고에게 대체 관리사무실 공간을 제공할 때까지는, 원고에게 여전히 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분을 점유할 권한이 있다고 봄이 상당하다.
따라서 원고에게 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분을 점유할 권원이 없음을 전제로 하는 피고의 이 부분 청구는 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
다. 이 사건 건물 3층 창고 부분에 대한 부당이득반환 및 인도청구에 관한 판단
1) 당사자들의 주장
가) 피고의 주장
원고는 2007. 6. 1.부터 소형매장 등 용도로 활용 가능한 전유부분인 이 사건 건물 3층 창고 부분에, 그 1/2 지분 소유자인 피고의 동의 없이 임의로 유리벽 칸막이와 출입문을 설치한 뒤 그 내부 공간을 원고 회사의 사무 집기 등을 보관해 두는 창고로 사용하였고, 현재에도 그 설치물들을 그대로 방치한 채 출입을 통제하면서 이를 불법 점유하고 있다. 따라서 원고는 이 사건 건물 3층 창고 부분의 1/2 지분 소유자이자 보존행위로써 공유물의 인도를 구하는 피고에게, 2007. 6. 1.부터 2013. 9. 15.까지 발생한 차임의 1/2에 해당하는 38,778,296원을 부당이득으로 반환하고, 이 사건 건물 3층 창고 부분을 인도하고, 2013. 9. 16.부터 인도 완료일까지 월 478,864원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
나) 원고의 주장
원고는 이 사건 건물 중 5층 일부를 관리사무실로 사용하며 건물을 관리하던 중, 소외 1(대판:소외인), 소외 2가 2006. 12. 23.경 그 부분을 크리스탈 부페에 임대하면서, 2007. 5.경 관리사무실을 3층으로 이전하여 사용하게 되었다. 그런데 기존에 관리사무실로 사용한 5층 공간의 면적은 70.62㎡였는데, 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분 면적은 32.71㎡에 불과하여 관리업무 수행을 위한 각종 사무용 집기 보관이 어려웠고, 이에 원고는 이 사건 건물 3층 중 별다른 효용 없이 방치된 공간으로서 임대불가능한 'ㄷ자' 형태인 이 사건 건물 3층 창고 부분에 칸막이를 설치한 다음, 일시적으로 원고의 사무 집기를 보관하며 이 사건 건물 입주자들을 위한 공용 창고 형태로 사용한 것이다. 즉 원고는 이 사건 건물 3층 창고 부분 점유로 이득을 얻은 바 없고, 피고가 손해를 입은 사실도 없으며 현재 그 부분을 사용하지 않아 이를 점유하고 있지도 않으므로 피고의 이 부분 청구는 이유 없다.
2) 2007. 6. 1.부터 2011. 4.경까지의 부당이득반환 청구에 관한 판단
살피건대, 앞서 인정한 사실에 의하면, 원고는 이 사건 건물 중 5층 일부를 관리사무실로 사용하며 건물을 관리하고 있었는데, 소외 1(대판:소외인), 소외 2가 2006. 12. 23.경 그 부분을 포함한 이 사건 건물 4, 5층을 크리스탈 부페에 임대하고, 크리스탈 부페가 내부공사를 진행하자 2007. 5.경 관리사무실을 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분으로 이전하게 되었고, 한편 기존 5층에 비하여 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분의 공간이 작아 사무 집기 등을 보관할 공간이 부족하자, 그 무렵 이 사건 건물 3층 창고 부분에 유리벽 칸막이와 출입문을 설치한 뒤 2007. 5.경부터 그 내부 공간을 원고 회사의 사무 집기 등을 보관해 두는 창고로 사용하였음이 인정되는바, 앞서 본 바와 같이 원고가 이미 정당하게 점유, 사용하고 있던 공용부분인 이 사건 건물 5층 관리사무실 부분을 타인에 임대한 소외 1(대판:소외인), 소외 2로서는, 원고에게 그 부분을 대체할 관리사무실 공간을 제공할 의무가 있었고, 소외 1(대판:소외인)은 2007. 5.경 원고가 기존의 이 사건 건물 5층 관리사무실을 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분으로 이전하고, 그 부분을 무상으로 사용하는 것에 대하여 적어도 묵시적으로 동의한 것으로 봄이 상당한 이상, 그 무렵 원고가 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분의 공간 부족으로 3층 창고 부분을 건물 관리에 필요한 집기 보관을 위한 창고로 사용하는 것에 대하여도, 소외 1(대판:소외인)은 묵시적으로 동의한 것으로 봄이 상당하다.
따라서 원고가 2007. 6. 1.부터 2011. 4.경까지 이 사건 건물 3층 창고 부분을 점유할 권원이 없었음을 전제로 하는 피고의 이 부분 청구는 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
3) 2011. 5.경 이후의 부당이득반환 청구 및 건물인도청구에 관한 판단
살피건대, 앞서 인정한 사실에 더하여 갑 제32, 33, 34, 35호증, 을 제18호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고는 이 사건 건물 3층 관리사무실 부분을 관리사무실로 사용하던 중 2011. 5.경 이 사건 건물 6층 관리사무실 부분으로 관리사무실을 이전하였는데, 그 이전 과정에서 이 사건 건물 3층 창고 부분에 보관하고 있던 이 사건 건물 관리에 필요한 집기들은 대부분 6층 관리사무실로 함께 옮긴 것으로 보이는 점, ② 그 후 이 사건 건물 3층 창고 부분에는 원고의 일부 집기들뿐만 아니라 이 사건 건물 입주자들의 각종 집기들도 보관되어 공용 창고 형태로 사용된 것으로 보이고, 원고가 그 부분을 배타적으로 이용한 것으로는 보이지 않는 점, ③ 피고는 2007. 5.경 이래로 2011. 11.경까지 원고에게 이 사건 건물 3층 창고 부분의 인도를 요구하지 않다가 원고가 피고에게 관리비를 청구한 이후인 2011. 11. 14.경에야 비로소 문제를 제기한 점, ④ 현재 이 사건 건물 3층 창고 부분에는 유리벽 칸막이와 출입문이 설치되어 있으나, 그 내부는 비어 있는 상태인 점 등이 인정되는바, 이러한 사정들에 비추어 보면, 원고가 2011. 4.경 이후 이 사건 건물 3층 창고 부분에 일부 집기를 둔 것만으로는 피고 측의 점유를 배제하고 그 부분을 점유하며 사용·수익한 것이라고 보기 어렵고, 나아가 원고가 현재 이 사건 건물 3층 창고 부분을 점유하고 있다고 보기 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
따라서 원고가 2011. 4.경 이후 현재까지 이 사건 건물 3층 창고 부분을 점유하고 있음을 전제로 하는 피고의 이 부분 청구들은 모두 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면 원고의 본소청구는 이유 있으므로 이를 인용하고, 피고의 반소청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 정효채(재판장) 조재헌 김지현