【원고, 상고인】
권선벽산아파트 입주자대표회의 (소송대리인 변호사 가영현)
【피고, 피상고인】
대한주택보증 주식회사외 2인 (소송대리인 변호사 최재원외 1인)
【원심판결】
서울고법 2008. 1. 8. 선고 2007나1489 판결
【주 문】
원심판결 중 피고 삼호건설 주식회사에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고 대한주택보증 주식회사, 피고 벽산건설 주식회사에 대한 상고를 기각한다. 피고 대한주택보증 주식회사, 피고 벽산건설 주식회사에 대한 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 피고 삼호건설 주식회사(이하 ‘피고 삼호건설’이라 한다)에 대하여
가. 원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 피고 삼호건설이 건축하여 분양한 이 사건 아파트는 1996. 3. 1. 사용승인을 받아 그 시경 주민들이 입주한 사실, 원고는 이 사건 아파트의 동별 대표로 구성된 입주자대표회의인데, 이 사건 아파트 전유부분 368세대 소유자 중 347세대 소유자로부터 피고 삼호건설 등에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상청구채권을 양도받았고, 채권양도인들의 위임에 따라 피고 삼호건설 등에게 채권양도 통지를 한 사실 등을 인정한 다음, 그 판시 별지 하자내역 제2항 기재 하자를 제외한 나머지 하자들에 관하여, 구분소유자는 분양자에 대하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 의하여 준용되는 민법 제667조에 따라 하자보수에 갈음한 손해배상청구권이 있으나, 하자보수의무는 주택법 제46조 제1항, 주택법 시행령 제59조 제1항에 의하여 결정되므로 하자보수에 갈음하는 손해배상이 인정되는 하자도 위 주택법령에서 인정되는 것에 한하는 것이고, 주택법 시행령 제59조 제1항, [별표 6, 7] 등 관계 법령에 의하면 위 각 하자들로 인하여 이 사건 아파트가 무너질 우려가 있음을 인정할 증거가 없는 이상 위 각 하자는 그 시설공사별 구분에 의하여 최장 3년의 하자담보책임기간이 적용되는 하자일 뿐인데, 위 각 하자가 사용승인일부터 3년의 기간 안에 발생하였음을 인정할 아무런 증거가 없으므로 위 각 하자의 보수에 갈음한 원고의 손해배상청구는 이유 없다고 판단하였다.
나. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정된 것, 이하 ‘개정 집합건물법’이라 한다) 부칙 제6조는, 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 집합건물법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있으나 다만 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다고 규정하고 있고, 주택법(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 것, 이하 ‘개정 주택법’이라 한다) 제46조 제1항은 사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 한 집합건물법 제9조의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일 또는 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하도록 규정하고 있다.
그러나 개정 주택법의 시행 전에 주택법 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 건축법 제18조의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여도 제46조의 개정 규정을 적용하도록 한 개정 주택법 부칙 제3항은 헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 결정에 의하여 위헌 무효라고 선언됨으로써 그 효력이 상실되었다. 한편, 사용검사 또는 사용승인은 집합건물의 건축이 완성된 후에 이루어지고 그 후에 바로 피분양자인 구분소유자에게 인도되는데 하자발생의 원인이 되는 부실공사 등 공사의 잘못은 성질상 이미 그때에 모두 발생되어 있다고 할 것이어서 그 당시에 적용되는 하자담보책임에 관한 법률을 일률적으로 적용하여 담보책임 등을 묻는 것이 신뢰보호나 공평의 견지에서 타당하다. 따라서 개정 주택법 및 개정 집합건물법 부칙 제6조가 시행된 2005. 5. 26. 이전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여 그 구분소유자가 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우에는 그 담보책임 및 하자보수에 관하여 개정 주택법 제46조를 적용할 수 없고, 집합건물법 제9조 및 그에 의해 준용되는 민법 제667조 내지 제671조에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다고 보아야 할 것이다( 대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결 참조).
따라서 이 사건 아파트의 분양자인 피고 삼호건설은 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상청구채권을 양도받은 원고에게 집합건물법 및 민법의 규정에 따라 이 사건 아파트의 인도일부터 10년 내에 발생한 모든 하자에 대하여 담보책임을 부담한다고 할 것이다.
다. 그럼에도 불구하고, 이와 달리 판단한 원심판결에는 개정 주택법 부칙 제3항의 효력 유무 및 집합건물법 제9조에 따른 하자담보책임의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이 점을 지적하는 취지로 볼 수 있는 상고이유의 주장은 이유가 있다.
2. 피고 벽산건설 주식회사(이하 ‘피고 벽산건설’이라 한다) 및 피고 대한주택보증 주식회사(이하 ‘피고 대한주택보증’이라 한다)에 대하여
가. 원심은, 피고 벽산건설은 피고 삼호건설로부터 이 사건 아파트 건축을 도급받은 시공자인바, 주택법 제46조 제1항은 시공자를 포함한 사업주체의 ‘하자보수의무’만을 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우 시공자를 포함한 사업주체의 손해배상의무를 규정하고 있으며, 한편 집합건물법 제9조는 ‘공동주택을 건축하여 분양한 자’의 하자담보책임에 관하여 규정하고 있을 뿐이므로, 위 각 조항을 근거로 시공자에게도 하자보수에 갈음한 손해배상의무가 있다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 근거가 없다고 판단하였다.
관계 법령과 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 인정과 판단은 정당하고, 거기에 주택법 제46조 제1항에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
나. 원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 피고 대한주택보증은 보증기간을 사용검사일인 1996. 3. 1.부터 10년간으로 하여 피고 삼호건설과 사이에 이 사건 보증계약을 체결하였는데, 위 보증계약에 의하여 피고 대한주택보증이 보상하는 채무는 피고 삼호건설이 주택법 및 주택법 시행령에서 정한 절차에 따라 하자보수이행청구를 받았음에도 불구하고 이를 이행하지 아니함으로써 원고 입주자대표회의가 입은 손해에 한정되는 사실(기록 179쪽의 의무하자보수보증약관 참조)을 인정한 다음, 위 인정 사실과 관계 법령에 의하면 피고 대한주택보증은 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자가 사용검사일 이후 주택법령에 규정한 하자담보책임기간 내에 발생한 경우에 한하여 그 하자보수비용을 보증금 한도 내에서 지급할 의무가 있다고 할 것인데, 그 판시 별지 하자내역 제2항 기재 하자는 사용검사일 이전에 발생한 하자이고, 나머지 하자는 사용검사일로부터 3년 이내에 발생하였음을 인정할 증거가 없으므로, 원고의 피고 대한주택보증에 대한 청구는 이유 없다고 판단하였다.
관계 법령과 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당하고 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 위법이 없다.
3. 결 론
그러므로 원심판결 중 피고 삼호건설에 대한 원고 패소 부분을 파기하여 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 피고 대한주택보증, 피고 벽산건설에 대한 상고를 기각하며, 피고 대한주택보증, 피고 벽산건설에 대한 상고비용은 패소자가 부담하는 것으로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김능환(재판장) 양승태 박시환(주심) 박일환