【원고(인수신청인), 항소인 겸 피항소인】
자양1주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 김향훈 외 3인)
【피고, 피항소인 겸 항소인】
피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 충정 담당변호사 엄재민)
【피고, 피항소인】
피고 3 외 5인
【피인수신청인】
피인수신청인 (소송대리인 법무법인 충정 담당변호사 엄재민)
【제1심판결】
서울동부지방법원 2014. 8. 19. 선고 2011가합18374 판결
【변론종결】
2016. 7. 7.
【주 문】
1. 원고(인수신청인)의 피고 3에 대한 항소를 각하한다.
2. 제1심 판결 중 피고 1, 피고 2에 대한 부분을 아래와 같이 변경한다.
가. 원고(인수신청인)에게,
1) 피고 1은 원고(인수신청인)로부터 1,436,080,505원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제1, 2항 기재 각 부동산에 관하여 2012. 1. 16.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 부동산을 인도하며,
2) 피고 2는 원고(인수신청인)로부터 936,080,505원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제3, 4항 기재 각 부동산에 관하여 2012. 1. 16.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 부동산을 인도하라.
나. 원고(인수신청인)의 피고 1, 피고 2에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다.
3. 원고(인수신청인)의 피고 4, 피고 5, 피고 6, 피고 7, 피고 8, 피인수신청인에 대한 항소를 모두 기각한다.
4. ① 원고(인수신청인)와 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6, 피고 7, 피고 8, 피인수신청인 사이의 항소비용은 원고(인수신청인)가 부담하고, ② 원고(인수신청인)와 피고 1, 피고 2 사이의 소송총비용 중 ㉠ 원고(인수신청인)와 피고 1 사이에 생긴 부분의 10%는 원고(인수신청인)가, 나머지는 피고 1이 각 부담하며, ㉡ 원고(인수신청인)와 피고 2 사이에 생긴 부분의 20%는 원고(인수신청인)가, 나머지는 피고 2가 각 부담한다.
5. 제2항 중 각 부동산 인도 부분은 가집행할 수 있다.
【청구취지, 인수참가신청취지 및 항소취지】
1. 청구취지
원고(인수신청인, 이하 ‘원고’라 한다)에게,
가. 피고 3은 별지 목록 제9항 기재 부동산에 관하여 2012. 1. 15.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를, 피고 1은 원고로부터 1,113,662,064원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제1, 2항 기재 각 부동산에 관하여 2012. 1. 16.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를, 피고 2는 원고로부터 463,662,064원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제3, 4항 기재 각 부동산에 관하여 2012. 1. 16.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하고, 각 해당 부동산을 인도하며,
나. 원고로부터 각 피담보채무액을 지급받은 다음, 피고 5는 별지 목록 제9항 기재 부동산에 관하여 서울동부지방법원 2010. 10. 25. 접수 제52496호로 마친, 피고 6은 별지 목록 제9항 기재 부동산에 관하여 서울동부지방법원 2005. 8. 2. 접수 제55995호로 마친, 피고 7은 별지 목록 제9항 기재 부동산에 관하여 서울동부지방법원 2005. 11. 1. 접수 제78183호로 마친, 피고 8은 별지 목록 제9항 기재 부동산에 관하여 서울동부지방법원 2005. 8. 12. 접수 제58650호로 마친 각 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행하고,
다. 피고 4는 별지 목록 제9항 기재 부동산에 관하여 서울동부지방법원 2005. 8. 12. 접수 제58641호로 마친 매매예약가등기의 말소등기절차를 이행하라.
2. 인수참가신청취지
피인수신청인은 소외 1(대판: 소외인)을 위하여 이 사건 소송을 인수한다. 피인수신청인은 원고에게 별지 목록 제5 내지 8항 기재 각 부동산에 관하여 2012. 5. 15. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 부동산을 인도하라(원고는 당초 소외 1을 상대로 소를 제기하였다가 피인수신청인에 대하여 위와 같이 인수참가신청을 한 후 이 사건 2014. 5. 12.자 일부취하서로 소외 1에 대한 소를 취하하였다).
3. 항소취지
가. 원고
제1심 판결 중 원고의 피고들 및 피인수신청인에 대한 부분을 다음과 같이 변경한다. 청구취지 및 인수참가신청취지 기재와 같다.
나. 피고 1, 피고 2
제1심 판결 중 피고 1, 피고 2의 각 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 모두 기각한다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 조합설립인가 및 조합설립등기
원고는 별지 목록 기재 각 부동산(이하 그 순번에 따라 ‘이 사건 제1 내지 9부동산’이라 한다)을 포함한 서울 광진구 (주소 1 생략) 일대의 아파트 및 상가에 대한 주택재건축사업을 추진할 목적으로 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 의하여 설립된 주택재건축조합으로서, 2011. 7. 27. 서울 광진구청장으로부터 조합설립인가를 받아 2011. 8. 3. 조합설립등기를 마쳤다.
나. 이 사건 제1 내지 9부동산의 권리관계 등
1) 피고 1은 이 사건 제1, 2부동산을 소유하면서 점유하고 있다.
2) 피고 2는 이 사건 제3, 4부동산을 소유하면서 점유하고 있고, 위 각 부동산에 관하여 채권최고액 650,000,000원, 채무자 피고 2, 근저당권자 주식회사 국민은행인 근저당권설정등기가 마쳐져 있다.
3) 이 사건 소제기일인 2011. 10. 20. 당시 소외 1이 이 사건 제5 내지 8부동산을 소유하면서 점유하고 있었는데, 위 각 부동산에 관하여 2012. 3. 14. 피인수신청인 앞으로 2012. 3. 13. 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기가 마쳐졌다가 2013. 4. 23. 피인수신청인 앞으로 2013. 3. 15. 매매를 원인으로 한 위 가등기에 의한 본등기가 마쳐졌고, 당심 변론종결일 현재 피인수신청인이 위 각 부동산을 점유하고 있으며, 위 각 부동산에 관하여 채권최고액 8,280,000,000원, 채무자 피인수신청인, 근저당권자 주식회사 우리은행인 근저당권설정등기가 마쳐져 있다.
4) 피고 3은 이 사건 제9부동산을 소유하면서 점유하고 있고, 위 부동산에 관하여 ① 채권최고액 130,000,000원, 채무자 피고 3, 근저당권자 주식회사 한국외환은행인 근저당권설정등기가, ② 채권최고액 130,000,000원, 채무자 피고 3, 근저당권자 피고 5인 위 ①번 근저당권설정등기의 근저당권일부이전등기(서울동부지방법원 2010. 10. 25. 접수 제52496호)가, ③ 채권최고액 130,000,000원, 채무자 피고 3, 근저당권자 피고 6인 근저당권설정등기(서울동부지방법원 2005. 8. 2. 접수 제55995호)가, ④ 채권최고액 300,000,000원, 채무자 피고 3, 근저당권자 피고 7인 근저당권이전등기(서울동부지방법원 2005. 11. 1. 접수 제78183호, 당초 근저당권자는 소외 2였는데, 2005. 10. 27. 채권양도를 원인으로 위 근저당권이전등기가 마쳐졌다)가, ⑤ 채권최고액 350,000,000원, 채무자 피고 3, 근저당권자 피고 8인 근저당권설정등기(서울동부지방법원 2005. 8. 12. 접수 제58650호)가 각 마쳐져 있다.
또한, 위 부동산에 관하여, ① 청구금액 45,000,000원을 피보전채권으로 하는 대한전설 주식회사의 가압류등기가, ② 압류금액 2,213,130원을 집행채권으로 하는 광진구청의 압류등기가, ③ 청구금액 218,115,068원을 피보전채권으로 하는 열린신용협동조합의 가압류등기가, ④ 압류금액 9,167,590원을 집행채권으로 하는 서울특별시 도봉구의 압류등기가, ⑤ 압류금액 40,183,170원을 집행채권으로 하는 대한민국(처분청 도봉세무서)의 압류등기가 각 마쳐져 있고, ⑥ 피고 4 앞으로 서울동부지방법원 2005. 8. 12. 접수 제58641호로 소유권이전청구권가등기가 마쳐져 있다.
5) 한편, 피고 1, 피고 2, 피고 3 및 소외 1은 원고의 조합 설립에 동의하지 아니하였다.
다. 원고의 매도청구
1) 원고는 이 사건 소를 제기하면서 피고 1, 피고 2, 피고 3 및 소외 1에 대하여 이 사건 소장 부본의 송달로써 구 도시정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제39조 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제48조에 의하여 재건축 참가 여부에 관하여 회답하여 줄 것을 최고하는 한편, 이 사건 소장 부본을 송달받은 후 2개월 이내에 회답하지 아니하면 매도청구권을 행사하겠다는 의사표시를 하였다.
2) 이 사건 소장 부본은 다음과 같이 위 피고들 및 소외 1에게 각 도달하였고, 위 피고들 및 소외 1은 이 사건 소장 부본을 수령하고 2개월이 도과할 때까지 재건축 참가의 뜻을 밝히지 아니하였다.
순번성명이 사건 소 제기 당시 소유 부동산이 사건 소장 부본 송달일현재 소유자1피고 1이 사건 제1, 2부동산2011. 11. 15.변동 없음2피고 2이 사건 제3, 4부동산2011. 11. 15.변동 없음3소외 1이 사건 제5 내지 8부동산2012. 7. 3.(주1)피인수신청인4피고 3이 사건 제9부동산2011. 11. 14.변동 없음
2012. 7. 3.
라. 관련 법령
[구 도시정비법]
제39조(매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 집합건물법 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역 안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.
1. 제16조 제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자
2. 건축물 또는 토지만 소유한 자(주택재건축사업의 경우만 해당한다)
3. 제8조 제4항에 따라 시장·군수 또는 주택공사등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자
제16조(조합의 설립인가 등)
② 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물법 제47조 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의 없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.
③ 제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.
[집합건물법]
제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.
③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
④ 제2항의 기간이 지나면 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자는 제2항의 기간만료일로부터 2월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다.
[인정근거] ① 원고와 피고 3, 피고 6, 피고 7, 피고 8 사이 : 민사소송법 제150조에 의한 자백간주, ② 원고와 나머지 피고들 및 피인수신청인 사이 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증, 을 제1호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 중부지방고용노동청 부천지청장에 대한 사실조회결과, 도봉세무서장, 부천세무서장, 광진구청장에 대한 각 과세정보제출명령결과, 변론 전체의 취지
2. 원고의 피고 3에 대한 항소의 적법 여부에 관한 판단
원고는 제1심에서 피고 3에 대한 청구부분에 관하여 전부 승소하였고 피고 3은 이에 대하여 항소하지 아니하였다. 그런데 원고는 전부 승소한 피고 3에 대한 청구부분에 관하여 다시 항소를 하고 있는바, 이는 항소의 이익이 없는 부적법한 항소라 할 것이다.
3. 원고의 주장
가. 피고 1, 피고 2 및 소외 1은 구 도시정비법 제39조 제1호, 집합건물법 제48조 제3항, 제4항에 따라 원고의 재건축 참가 여부의 최고 및 매도청구권을 행사하는 의사표시가 기재된 이 사건 소장 부본을 송달받고도 2개월이 지나도록 회답하지 아니하여 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 간주되었다.
나. 원고와 피고 1, 피고 2 사이에서 이 사건 제1 내지 4부동산에 관하여 그 송달일자로부터 2개월이 경과한 다음날을 매매일자로 하는 각 매매계약이 체결되었으므로, 위 피고들은 위 각 부동산의 시가에서 위 각 부동산에 관하여 마쳐진 근저당권설정등기의 채권최고액을 공제한 금원을 지급받음과 동시에 원고에게 위 각 부동산의 소유권이전등기를 이행하고, 위 각 부동산을 인도할 의무가 있다.
다. 이 사건 소송계속 중 피인수신청인은 소외 1로부터 이 사건 제5 내지 8부동산의 각 소유권을 이전받고, 위 각 부동산을 각 인도받았는바, 원고와 소외 1 사이에 위 각 부동산에 관하여 그 송달일자로부터 2개월이 경과한 다음날을 매매일자로 하는 각 매매계약이 체결되었고, 피인수신청인은 소외 1의 승계인이므로 위 각 부동산의 시가에서 위 각 부동산에 관하여 마쳐진 근저당권설정등기의 채권최고액을 공제한 금원을 지급받음과 동시에 원고에게 위 각 부동산의 소유권이전등기를 이행하고, 위 각 부동산을 인도할 의무가 있다.
라. 피고 5, 피고 6, 피고 7, 피고 8은 이 사건 제9부동산에 관한 각 근저당권자이고, 피고 4는 이 사건 제9부동산에 관한 가등기권자인데, 원고는 위 각 부동산의 소유권을 위 각 매매계약에 의하여 취득할 자로서 위 각 근저당권설정등기와 가등기를 말소시킬 이익이 있고, 구 도시정비법상 매도청구가 토지수용의 실질을 가지는 이상 부동산등기법 제99조에 따라 선순위 권리제한등기가 말소되는 토지수용과 같이 매도청구권자인 원고로서는 선순위 권리제한등기를 말소할 수 있다고 보아야 하므로, 원고에게, 피고 5, 피고 6, 피고 7, 피고 8은 해당 피담보채무액을 지급받은 다음 각 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행하고, 피고 4는 매매예약가등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.
4. 인수참가신청에 관한 판단
원고가 소외 1을 상대로 2011. 7. 3. 이 사건 제5 내지 8부동산에 관하여 재건축 참가 여부를 이 사건 소장 부본의 송달로써 최고하였음에도 소외 1이 이 사건 소장 부본을 송달받은 후 2개월 이내에 회답하지 않은 사실, 위 각 부동산에 관하여 2012. 3. 14. 피인수신청인 앞으로 2012. 3. 13. 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기가 마쳐졌다가 이 사건 제1심 계속 중인 2013. 4. 23. 피인수신청인 앞으로 2013. 3. 15. 매매를 원인으로 한 위 가등기에 의한 본등기가 마쳐진 사실은 위에서 본 바와 같다.
그러나 원고의 소외 1에 대한 이 사건 청구는 집합건물법 제48조에 따른 매도청구권 행사를 원인으로 한 소유권이전등기 청구로서 매도청구권을 행사할 당시의 구분소유자인 소외 1에 대한 채권적 청구권에 기한 것인바, 위와 같은 채권적 청구권은 대인적·상대적 효력을 지니는 데 불과하고 대세적·절대적 효력을 갖는 것이 아니어서 피인수신청인이 위 각 부동산에 대한 소유권을 취득하였다고 하여 당연히 소외 1의 채무가 피인수신청인에게 승계되는 것도 아니고 위와 같은 소유권 변동을 이유로 원고가 소외 1에 대한 채권적 청구권을 피인수신청인에게 주장할 수도 없다.
나아가 구 도시정비법 제39조에 의하여 준용되는 집합건물법 제48조 제4항은 ‘재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자’뿐만 아니라 ‘그 승계인’에 대하여도 매도청구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있으나, 그 취지는 이미 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자로부터 그 구분소유권과 대지사용권을 승계취득한 자에 대하여 다시 새로운 최고를 할 필요 없이 곧바로 매도청구권을 행사할 수 있다는 것일 뿐, 이 사건과 같이 매도청구권자가 피승계인을 상대로 이미 매도청구권을 행사하는 소를 제기한 후 그 사실심 변론종결 이전에 목적 부동산에 관하여 특정승계가 이루어진 경우에도 당연히 승계인에게 매도청구권자와 피승계인 사이에 이미 성립한 매매계약상의 의무가 그대로 승계된다는 취지로 해석할 수는 없다.
따라서 피인수신청인이 소외 1로부터 ‘위 각 부동산에 관하여 소외 1과 원고 사이에 이 사건 소장 부본 송달로써 성립한 매매계약상의 의무’를 승계하기로 하는 합의가 있었다거나 원고가 피인수신청인을 상대로 별도로 매도청구권을 행사하였다고 볼 만한 아무런 증거가 없는 이상, 피인수신청인의 위 각 부동산에 대한 소유권 승계는, 민사소송법 제82조 제1항 소정의 이 사건 소송의 목적이 된 매도청구권 행사로 인하여 의제된 매매계약상의 채무를 승계한 때에 해당한다고 할 수 없는바(대법원 1983. 3. 22.자 80마283 결정 참조), 피인수신청인에 대하여 그 소유권이전등기절차의 이행 및 인도를 구하기 위한 소송의 인수는 허용되지 아니하므로 원고의 이 사건 인수참가신청은 허용될 수 없다(한편 피인수신청인이 당심 감정기일에 출석하여 감정기준일에 관한 의견을 개진하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 피인수신청인이 이 사건 인수참가신청에 대하여 동의의 의사를 표시하였다고 볼 수 없다).
5. 본안에 관한 판단
가. 피고 1, 피고 2에 대한 청구
1) 매매계약의 성립
사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 도시정비법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립된다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 등 참조).
위에서 본 바와 같이 위 피고들은 구 도시정비법 제39조 제1호, 집합건물법 제48조 제3항, 제4항에 따라 원고로부터 재건축에 참가할 것인지의 여부를 2개월 이내에 회답하여 줄 것을 최고하는 내용이 담긴 이 사건 소장 부본과 그에 첨부된 촉구(최고)서, 조합설립동의서 양식, 조합정관을 받고도 2개월이 지나도록 회답하지 아니하여 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 간주되므로, 위 피고들이 원고로부터 이 사건 제1 내지 4부동산에 관한 매도청구권을 행사하는 의사표시가 함께 기재된 이 사건 소장 부본을 각 송달받음으로써 원고와 위 피고들 사이에서 위 각 부동산에 관하여 그 송달 다음날로부터 2개월이 경과한 날인 2012. 1. 16.을 매매일자로 하는 각 매매계약이 체결되었다.
따라서 위 피고들은, 원고로부터 위 각 부동산에 대한 시가 상당액의 매매대금을 지급받음과 동시에 원고에게 위 각 부동산에 관하여 2012. 1. 16.자 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 부동산을 인도할 의무가 있다.
2) 매매대금의 산정
가) 이 사건 제1 내지 4부동산의 시가
(1) 사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 도시정비법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것인바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 등 참조).
(2) 동일한 사항에 관하여 상이한 수개의 감정 결과가 있을 때 그중 하나에 의하여 사실을 인정하였다면 그것이 경험칙이나 논리법칙에 위배되지 않는 한 적법하다고 할 것인데(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다30275 판결, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다6659 판결 등 참조), 제1심 감정인 소외 3 및 당심 감정인 소외 4의 각 감정결과, 위 감정인들에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실과 사정에 비추어 보면, 당심 감정인 소외 4의 감정결과가 보다 객관적이고 합리적인 것으로 보이므로 이를 기초로 이 사건 제1 내지 4부동산의 시가를 산정하는 것이 타당하다. 따라서 매매계약 체결의제일인 2012. 1. 16.을 기준으로 한 이 사건 제1, 2부동산 및 제3, 4부동산의 시가는 각 1,436,080,505원이 된다.
① 제1심 및 당심 감정인은 모두 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’, ‘감정평가에 관한 규칙’ 등 관련 법령에 의거하여 이 사건 제1 내지 4부동산 중 건물에 대하여는 해당 건물의 재조달원가에 감가수정을 하여 현재 가격을 산정하는 원가법을 채용하여 건물가격을 산정하고, 토지에 대하여는 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 ‘서울 광진구 (주소 2 생략)'을 비교표준지(공시지가표준지)로 선정하여 위 토지의 공시지가를 기준으로 평가하되, 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 지역요인, 개별요인 등을 비교분석하고, 그 외의 기타요인으로 인근 지역 내 유사 평가·거래사례 등을 종합적으로 참작하는 공시지가기준법을 채용하여 토지가격을 산정하고, 감정가액에 부동산 가격 및 재건축사업 추진에 따른 예상 개발이익을 반영하는 등 그 기본적인 평가방법은 동일하다. 다만 이 사건 제1, 2부동산 및 제3, 4부동산에 대한 제1심 감정결과는 각 1,392,077,580원, 당심 감정결과는 각 1,436,080,505원으로 그 감정가액에 다소 차이가 있는데, 이는 주로 토지(이 사건 제2, 4부동산) 감정에 있어 개별요인 보정률을 달리 정한 데 기인한 것이다.
② 제1심 감정인은 이 사건 제2, 4부동산에 대하여 그 형상이 ‘부정형’에 해당하여 비교표준지에 비해 다소 열세함을 이유로 획지조건의 개별요인 격차율을 각 0.95로 산정하여 평가한 반면, 당심 감정인은 위 각 부동산의 형상은 부정형은 아니고 가로 장방형과 유사한 사다리형이며 장방형토지에 비하여 사용수익에 큰 제약이 없다고 판단하여 획지조건의 개별요인 격차율을 비교표준지와 대등하게 각 1.00으로 산정하여 평가하였다.
살피건대, 표준지공시지가 조사·평가 업무요령 등에 의하면, 토지의 형상 중 ‘사다리형’이란 사다리꼴모양의 토지(변형 사다리형, 다각형의 불규칙한 형상이나 그로 인하여 최유효 이용에 상당한 제약을 받지 않는 토지 포함)를 의미하고, ‘부정형’이란 불규칙한 형상으로 인하여 최유효 이용에 상당한 제약을 받는 다각형 또는 부정형의 토지를 말하는바, 이 사건 제2, 4부동산은 비록 다각형이기는 하나 그 형상이 불규칙하다고 보기 어렵고 오히려 사다리형과 거의 유사한 것으로 보이는 점, 위 각 토지는 특별히 그 형상으로 인하여 토지의 이용에 상당한 제약이 있다고 볼 만한 사정도 존재하지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 위 각 부동산의 형상을 가로 장방형과 유사한 사다리형이라고 판단하여 획지조건의 개별요인 격차율을 각 1.00으로 산정한 당심 감정인의 감정결과가 더 적정한 것으로 보인다(위와 같은 이유로 위 각 부동산의 형상이 부정형에 해당한다는 취지의 원고의 주장은 받아들이지 않는다).
(3) 원고 및 피고 1, 피고 2의 주장에 대한 판단
원고는, 이 사건 감정의 경우 원칙적으로 합리성 검토가 필요함에도 당심 감정인은 정당한 사유 없이 이를 생략하였으므로 당심 감정결과는 그 객관성이 의심되어 신뢰할 수 없으며, 제1심 감정결과에 기한 감정가액은 부동산 가격 및 재건축사업 추진에 따른 예상 개발이익이 대폭 하락하였다는 사정이 반영되지 않아 지나치게 과다하므로 제1심 감정가액에서 20%를 감액한 금원으로 각 매매계약의 매매대금이 산정되어야 한다고 주장하고, 이에 대하여 피고 1, 피고 2는 이 사건 제1 내지 4부동산에 대한 당심 감정가액이 주변 시세보다 지나치게 낮게 감정되었으므로 당심 감정가액에서 10~20%를 가산한 금원으로 이 사건 제1 내지 4부동산에 관한 각 매매계약의 매매대금이 산정되어야 한다고 주장한다.
살피건대, 감정인의 감정결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 할 것인바(대법원 1997. 2. 11. 선고 96다1733 판결, 대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결 등 참조), 당심 감정인의 감정결과, 당심 감정인에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 당심 감정인은 위 각 부동산의 가액을 감정하면서 도시정비법, 집합건물법, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙, 주택재개발·재건축사업 등에 관한 평가지침 등의 관련 법령과 일반적인 이론에 근거하여 위 각 부동산과 용도지역이 동일하고 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 인근지역에 소재하는 공시지가 표준지를 선정한 후 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 지역요인, 개별요인 및 기타요인을 비교분석한 후 인근유사토지의 평가선례 등을 종합적으로 고려하여 위 각 감정가액을 도출해낸 사실을 인정할 수 있는바, 이와 달리 당심 감정인의 감정결과가 위 각 사정을 반영하지 않는 등으로 경험칙에 반하거나 합리성이 없어 부당하다고 인정할 만한 사정이 보이지 아니하므로, 원고 및 피고 1, 피고 2의 위 각 주장은 이유 없다.
나) 매매대금에서 공제할 금액
부동산매매계약에서 특별한 약정이 없는 한 매수인은 그 부동산에 설정된 근저당권설정등기로 인하여 완전한 소유권이전을 받지 못할 우려가 있으면, 그 근저당권이 말소될 때까지 그 등기상의 담보한도금액에 상당한 대금 지급을 거절할 수 있고(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결 참조), 가압류집행이 되어 있는 경우에도 가압류의 피보전채권액에 상당한 매매대금의 지급을 거절할 수 있는바(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다11045 판결 참조), 도시정비법 제39조에 의하여 매도청구권을 행사하는 경우 법원은 위와 같이 개발이익이 포함된 해당 부동산의 시가에서 근저당권의 채권최고액과 가압류의 청구금액을 공제한 나머지 금원의 지급과 상환으로 소유권이전등기절차의 이행 및 부동산의 인도를 명하여야 하고(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다40991 판결 등 참조), 매수인이 근저당권의 피담보채무액을 확인하여 이를 알고 있는 경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 지급을 거절할 수 있는 매매대금은 채권최고액이 아니라 확인된 피담보채무액에 한정된다고 할 것이다(대법원 1996. 5. 10. 선고 96다6554 판결 등 참조).
살피건대, 이 사건 제3, 4부동산에 관하여 채권최고액 650,000,000원, 채무자 피고 2, 근저당권자 주식회사 국민은행인 근저당권설정등기가 마쳐져 있는 사실은 기초사실에서 본 바와 같고, 을가 제1호증의 기재에 의하면 위 근저당설정등기의 실제 피담보채무액은 2016. 6. 1.을 기준으로 이자 등 연체 없이 대출원금 500,000,000원인 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 이 사건 제3, 4부동산의 시가에서 위 근저당권설정등기의 실제 피담보채무액 500,000,000원은 공제되어야 한다.
3) 소결론
따라서 원고에게, 피고 1은 원고로부터 1,436,080,505원을 지급받음과 동시에 이 사건 제1, 2부동산에 관하여 2012. 1. 16.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 부동산을 인도하며, 피고 2는 원고로부터 936,080,505원(= 1,436,080,505원 - 500,000,000원)을 지급받음과 동시에 이 사건 제3, 4부동산에 관하여 2012. 1. 16.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 부동산을 인도할 의무가 있다.
나. 피고 5, 피고 6, 피고 7, 피고 8에 대한 청구
구 도시정비법에서 정한 매도청구는 도시정비사업(주택재건축사업 포함)의 원활한 진행을 위하여 재건축 불참자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 법에서 특별히 규정한 것으로서 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공용수용과 같다고 볼 수 있지만(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 등 참조), 이는 사적자치의 원칙에 반하여 자유로운 의사에 기한 행위를 제한하는 것이므로 당연히 법에 근거가 있어야 할 것이다.
그러나 구 도시정비법 제38조는 정비사업 시행자에게 정비구역 안에서 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 ‘공익사업법’이라 한다)에 의한 토지 등을 수용 또는 사용할 권한을 부여하면서, 주택재건축사업의 경우에는 다른 정비사업과 달리 ‘천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때’(구 도시정비법 제8조 제4항 제1호)에 해당하는 사업에 한정하고 있다.
나아가 구 도시정비법의 입법 목적 및 취지, 도시정비법상 주택재건축사업의 특성 등과 아울러 ① 구 도시정비법은 다양한 유형의 정비사업에 대하여 각 사업의 공공성 및 공익성의 정도에 따라 그 구체적 규율의 내용을 달리하고 있는 점, ② 구 도시정비법상 주택재건축사업은 ‘정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선’할 목적으로 시행하는 것으로서 정비기반시설이 열악한 지역에서 정비기반시설 설치를 통한 도시기능의 회복 등을 목적으로 하는 주택재개발사업 등에 비하여 그 공공성 및 공익성이 상대적으로 미약한 점, ③ 그에 따라 구 도시정비법은 주택재건축사업 시행자와 토지등소유자 등의 협의가 성립하지 않을 경우의 해결방법으로, 수용·사용 등의 공적 수단에 의하지 않고 매도청구권의 행사를 통한 사적 자치에 의해 해결하도록 규정하고 있는바, 이는 구 도시정비법의 기본적 틀로서 입법자가 결단한 것이라고 볼 수 있는 점 등에 비추어 보면, 주택재건축사업에 대하여 공익사업법 규정이 유추적용된다고 보기도 어렵다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결 참조).
따라서 도시정비사업 중 주택재건축사업에 있어서는 매도청구권이 인정되는 이상 예외적인 경우(구 도시정비법 제8조 제4항 제1호) 이외에는 정비구역 내의 토지 등에 대한 수용 또는 사용에 관한 구 도시정비법 제38조의 적용이 배제되고, 그에 따라 부동산 소유자의 의사에 반하여 그 부동산을 매수할 수 있도록 규정하는 매도청구와 별개로 부동산등기법 제99조와 같이 권리제한등기 등을 말소할 수 있는 규정이 적용될 여지가 없으므로, 원고가 이 사건 제9부동산에 관한 근저당권자인 피고 5, 피고 6, 피고 7, 피고 8, 가등기권자인 피고 4에 대하여 각 근저당권 또는 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차 이행청구권을 가진다고 볼 수 없어 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
6. 결론
원고의 피고 3에 대한 항소는 부적법하므로 이를 각하하고, 원고의 피인수신청인에 대한 인수참가신청은 부적법하므로 이를 각하하며, 원고의 피고 1, 피고 2에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 원고의 피고 5, 피고 6, 피고 7, 피고 8, 피고 4에 대한 청구는 모두 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고 1, 피고 2에 대한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 제1심 판결 중 피고 1, 피고 2에 대한 부분을 주문 제2항과 같이 변경하고, 원고의 피고 4, 피고 5, 피고 6, 피고 7, 피고 8 및 피인수신청인에 대한 항소는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 서경환(재판장) 백승엽 정준화