【원고,피상고인】
【피고,상고인】
동부농업협동조합
【원심판결】
서울지법 2000. 12. 27. 선고 2000나45333 판결
【주문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.
【이유】
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고의 처였던 소외 1(1999. 6. 18. 이혼)이 소외 근화주택 주식회사로부터 이 사건 주택을 매수하여 1997. 7. 3. 그 명의로 소유권이전등기를 마쳤고, 1997. 8. 12.경 피고로부터 금 2,000만 원을 대출받으면서, 그 담보로 피고에게 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 금 2,800만 원으로 된 근저당권설정등기를 마쳐 주었는데, 위 소외 1이 채무를 변제하지 아니하자 피고는 1998. 4. 24.경 위 근저당권에 기하여 이 사건 주택에 관한 임의경매신청을 하였고, 원고는 동 경매사건에서 이 사건 주택의 임차인이라고 주장하면서 소액보증금 1,200만 원의 우선 배당을 요구하였으나, 경매법원은 1999(원심 설시의 '1995'는 오기로 보인다). 6. 25. 이 사건 주택의 낙찰대금과 그 이자의 합계 금 16,541,107원에서 집행비용 1,465,700원을 공제한 나머지 금 15,075,407원을 실제 배당할 금액으로 정하여, 먼저 용산구청장에게 금 28,340원을 우선 배당하고, 나머지 금 15,047,067원은 1순위 근저당권자인 피고에게 모두 배당하는 내용의 배당표를 작성한 사실을 인정하는 한편, 갑 제2 내지 4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제6호증의 1 내지 3, 갑 제8, 9, 14호증, 갑 제23호증의 1, 2, 제1심 증인 이순복, 원심 증인 한덕만의 증언에 변론의 전취지를 종합하여, 원고는 1993. 10. 10. 위 근화주택으로부터 이 사건 주택을 보증금 3,000만 원에 임차하여 그 보증금을 지급한 후 이 사건 주택을 인도받아 거주하여 왔으며, 1994. 4. 20.까지 전입신고를 마친 사실, 원고는 위 임대차기간이 만료되자 1995. 10. 15.경 종전과 동일한 조건으로 재계약을 체결하고 계속 거주하여 왔는데, 위 소외 1이 1997. 5. 30. 남편인 원고 몰래 근화주택을 대리한 이순복으로부터 이 사건 주택을 매수하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 마치면서, 위 임대차계약의 계약서를 소지하고 있음을 기화로 원고의 허락 없이 위 이순복에게 위 임대차계약서를 반환하면서 보증금 3,000만 원을 반환받지 않는 대신 그 보증금만큼은 매매대금 중 일부로 이미 지급된 것으로 처리한 사실을 인정한 다음, 원고는 이 사건 주택에 관하여 전입신고를 마친 1994. 4. 20. 다음날부터는 임차인으로서 주택임대차보호법 제3조 제1항에 기하여 제3자에 대한 대항력을 취득하였다고 할 것인데, 그 후 소외 1이 원고가 근화주택으로부터 반환받아야 할 임차보증금 3,000만 원을 위 매매대금의 일부로 공제하기로 하면서 그 임대차관계를 소멸시키기로 약정하였다 하더라도 이는 소외 1이 원고의 허락을 얻지 않은 상태에서 권한 없이 원고의 임차권을 처분한 것으로서 그 효력이 없으므로, 소외 1의 이 사건 주택의 매수에도 불구하고 소외 1은 위 법률 제3조 제2항에서 정한 바에 따라 임대인의 지위를 승계하는 한편, 원고는 제3자에 대하여 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 그대로 유지하고 있으며, 이 사건 주택의 경매로 인한 배당금 중 위 법률 제8조 소정의 소액보증금 1,200만 원에 관하여는 원고가 피고보다 우선하여 이를 배당받을 권리가 있으므로, 피고에게 배당된 금원 중 1,200만 원은 원고에게 배당되어야 한다고 판단하였다.
2. 그러나 위 소외 1이 권한 없이 원고의 임차권을 처분하였다고 본 원심의 사실인정 및 판단은 선뜻 수긍하기 어렵다.
원심이 위와 같은 사실인정의 근거로 거시한 증거들 중 이에 관한 직접적인 증거는 갑 제9호증(고소장), 갑 제14호증(녹취록) 및 위 증인들의 증언 등으로 보이는데, 먼저 위 고소장에 대하여 살펴보면, 이는 원고의 일방적인 주장이 기재된 것에 불과하며 더군다나 그 내용에는 이 사건 임차보증금이 3,500만 원이라고 되어 있어 원고가 이 사건에서 일관되게 주장하고 있는 임차보증금 액수와는 일치하지 아니하므로, 원고 주장의 신빙성에 의문이 생기는 점도 있다.
다음으로, 원심 인정 사실 및 기록에 의하면, 원고는 처인 소외 1 및 딸 소외 2와 함께 이 사건 주소지로 주민등록을 이전한 뒤 이 사건 주택에 계속 거주하였던 것으로 보이며, 소외 1은 이 사건 주택을 매수한 무렵으로부터 어느 정도 시일이 지난 1999. 6. 18.에야 임의조정에 의하여 원고와 이혼하였음을 알 수 있는바, 위와 같은 사정하에서라면, 원고로서는 특별한 사정이 없는 한 처인 소외 1의 이 사건 주택 매수 및 임대차관계 소멸에 관한 행위에 관하여 협의하였거나, 알고 있었다고 봄이 상당하며, 위 녹취록이나 증인들의 증언만으로 이와 반대되는 사정이 있었다고 단정하기에는 미흡하다고 하지 않을 수 없다.
또 원심에 의하면, 당시 소외 1이 위 임대차계약서를 소지하고 있었다는 것이나, 원고의 동의가 없었다면 어떻게 소외 1이 위 계약서를 소지할 수 있었던 것인지에 관한 납득할 만한 설명도 부족하다(원고는 당시 해외 출장 중이었다고 주장하나, 기록상 이를 인정할 만한 뚜렷한 자료가 없다).
한편 원고의 주장에 의하면, 소외 1이 이 사건 주택을 금 6,000만 원에 매수하였다는 것인데, 당시 부채에 시달려 원고와 사이에 불화가 있었다는 원고의 또 다른 주장에 비추어, 소외 1이 이 사건 주택을 매수할 필요성이 있었는지도 쉽게 납득되지 않는다 (매수인인 소외 1으로서는, 위 매매대금 6,000만 원에서 임차보증금 3,000만 원을 공제하고도 매수자금으로 3,000만 원이 더 필요하였을 것인데, 원고 주장대로 당시 이 사건 주택을 담보로 대출받아서 위 이순복 등에 대한 채무를 변제하기 위하여 위와 같이 매수하였다는 것은 이례적이다).
그렇다면 소외 1에게 이 사건 임차권에 관한 처분 권한이 없었다고 본 원심판결에는 채증법칙 위반 등으로 인하여 사실을 오인하였거나, 대리권에 관한 법리를 오해한 위법이 있고 이는 판결 결과에 영향을 미쳤다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 '주택가액'이라 함은 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다.
그런데 원심의 사실인정에 의하면, 경매법원은 이 사건 주택의 낙찰대금과 그 이자의 합계 금 16,541,107원에서 집행비용 1,465,700원을 공제한 나머지 금 15,075,407원을 실제 배당할 금액으로 정하였다는 것이므로, 위 법리에 비추어, 가사 원고가 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 유지하고 있다고 하여도, 위 법률 제8조 소정의 우선변제권이 있음을 전제로 배당을 요구한 소액보증금 1,200만 원 중 위 금 15,075,407원의 2분의 1의 한도 내에서만 피고보다 우선하여 이를 배당받을 권리가 있다고 보아야 할 것인바, 그렇다면 원심판결에는 소액임차인의 우선변제권의 한도에 관한 법리오해의 위법이 있으므로, 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장도 이유 있다.
4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 이를 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 손지열(재판장) 송진훈 윤재식(주심) 이규홍