【원고, 항소인】
원고 1 외 149인 (소송대리인 변호사 오현운)
【원고, 항소인 겸 부대피항소인】
원고 151 (소송대리인 법무법인 덕수 담당변호사 윤영환)
【피고, 피항소인 겸 부대항소인】
다한개발 주식회사
【피고, 피항소인】
두산산업개발 주식회사 (소송대리인 변호사 김신택)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2004. 12. 21. 선고 2004가합12146, 2004가합60909(병합), 2004가합93510(병합) 판결
【변론종결】
2005. 7. 19.
【주 문】
1. 제1심 판결 중 다음에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 151 패소부분을 취소한다.
피고 다한개발 주식회사는 원고 151에게 5,277,512원 및 이에 대한 2004. 1. 6.부터 2005. 9. 13.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고 151의 나머지 항소와 위 원고를 제외한 나머지 원고들의 항소 및 피고 다한개발 주식회사의 부대항소를 모두 기각한다.
3. 원고 151과 피고 다한개발 주식회사 사이에 생긴 소송비용 중 그 1/2은 위 원고의, 나머지는 위 피고의 각 부담으로 하고, 위 원고를 제외한 나머지 원고들의 항소비용은 위 원고들의 부담으로 한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지, 항소취지 및 부대항소취지】
1. 청구취지
가. 피고들은 연대하여 원고 1 내지 8에게 각 1,968,087원, 원고 9, 10에게 각 3,568,044원, 원고 11 내지 16, 144에게 각 3,822,904원, 원고 17 내지 93, 145 내지 148에게 각 3,936,175원, 원고 94 내지 96에게 각 5,550,290원, 원고 97 내지 131에게 각 5,720,197원, 원고 132에게 6,937,863원, 원고 133 내지 142, 149, 150에게 각 7,136,088원, 원고 143에게 금 8,410,389원 및 각 이에 대한 2003. 12. 29.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
나. 피고 다한개발 주식회사는 원고 151에게 22,880,789원 및 이에 대한 2004. 1. 6.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 항소취지
가. 원고 151을 제외한 원고들
제1심 판결을 취소하고, 위 청구취지 ‘가’항 기재와 같은 판결을 구한다.
나. 원고 151
제1심 판결 중 다음에서 지급을 구하는 금액에 해당하는 원고 151 패소부분을 취소한다. 피고 다한개발 주식회사는 원고 151에게 16,926,106원 및 이에 대하여 2004. 1. 6.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
3. 부대항소취지
제1심 판결 중 원고 151에 대하여 1,950,545원을 초과하여 지급을 명한 피고 다한개발 주식회사 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 위 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 인정사실
가. 제1심 판결의 인용
이 부분에 관하여 당원이 설시할 이유는, 제1심 판결의 1.의 마.항(5쪽 6번째줄)의 설시부분을 아래 나.항과 같이 고치는 것 이외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조에 의하여 그대로 인용한다.
나. 위와 같이 이 사건 아파트의 입주가 지체되자, 피고들은 3차 중도금 지급일 2001. 7. 16.을 2002. 4. 16.로, 4·5차 중도금 지급일 2002. 1. 16.과 2002. 5. 16.을 각 2003. 3. 20.로, 6차 중도금 지급일 2002. 10. 16.을 2003. 7. 16.로 각 연기하였고, 피고 고려산업개발의 부도일 이전에 1, 2차 계약금 합계 40,400,000원과 1, 2차 중도금 40,400,000원을 각 납부하였던 원고 151은 위 납입기일의 연기에 따라 각 납기일에 3차 내지 6차 중도금 80,800,000원(1회 중도금은 각 20,200,000원이다)을 각 납부하였으며, 나머지 잔금 40,400,000원은 입주지정일 이후인 2004. 1. 5.경 납부하였다.
2. 원고 1 내지 151의 청구에 관한 판단
가. 제1심 판결의 인용
이 부분에서 당원이 설시할 이유는, 위 원고들이 당심에서 추가한 예비적 주장에 대하여 다음과 같은 판단을 해당부분에 추가하고, 제1심 판결의 2.의 가의 (3)항 8쪽 5번째줄의 "지체책임을 부담시키는 위약벌 또는 손해배상의 예정" 부분을 "지체책임을 부담시키는 손해배상의 예정"으로 고치는 것 이외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조에 의하여 이를 그대로 인용한다.
나. 추가하는 부분
위 원고들은, 계약금 계약이 요물계약임에도 2차 계약금은 1차 계약금과 달리 계약당일이 아닌 별도의 납입기일 내에 납부하게 되어 있고, 납입기일 이전에 납부할 경우 일정 할인율로 2차 계약금을 공제하고 있으며, 납입기일 내에 납입하지 못할 경우 지체상금의 산정요율과 같은 19%의 비율로 계산한 연체료를 납부하고 있는 점, 부동산 매매시 분양대금의 10% 가량을 계약금으로 지급하는 것이 거래관행인데 1차 계약금이 분양대금의 10%에 해당하는 점, 이 사건 분양계약의 해제시 1차 계약금에 해당하는 분양대금의 10%를 위약금으로 하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 2차 계약금은 그 실질을 중도금으로 해석함이 상당하고(더욱이 피고 고려산업개발의 경우 이 사건과 동종의 사건에서 2차 계약금을 중도금을 해석한 바 있다), 따라서 설령 피고들의 주장과 같이 기납부한 중도금만이 지체상금의 산정대상에 포함된다고 하더라도, 2차 계약금 20,200,000원에 대하여는 지체일수에 상당하는 지체상금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
그러나 이 사건 분양계약 당시 계약서에 계약금으로 명시한 금액을 2회에 걸쳐 분납하기로 약정하고 그후 원고들이 이를 모두 완납하였다면, 위 원고들 주장의 사정만으로는 2차 계약금을 그 계약서에서 지체상금의 산정대상으로 되어 있는 중도금으로 보기 어렵고(갑 제14, 15호증의 각 기재만으로는 피고 고려산업개발이 동종사건에서 2차 계약금을 중도금으로 해석하였다고 보기도 어렵다), 달리 이를 인정할 아무런 증거도 없으므로, 위 원고들의 주장은 이유 없다.
3. 원고 151의 청구에 관한 판단
가. 원고 151의 주장 요지
원고 151은, 주택공급규칙 제27조 제4항 및 이 사건 분양계약서 제2조 제4항에 기하여 분양대금 중 위 원고가 입주개시일 이전에 납부한 계약금과 중도금 합계 161,600,000원에 대하여 연 19%의 연체료율로 계산한 지체일수 272일 동안의 지체상금 22,880,789원과 이에 대한 지연손해금을 피고 다한개발이 위 원고에게 지급하여야 한다고 주장한다.
나. 1, 2차 계약금에 관한 판단
먼저 원고 151이 1, 2차 계약금 합계 40,400,000원에 관하여 지체상금을 구하는 부분에 관하여 보건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 지체상금약정이 주택공급규칙 제27조 제4항에 반하여 계약금을 지체상금의 산정대상에서 제외하고 있더라도 위 원고와 피고들 사이에 위 지체상금약정이 체결된 이상 그 사법적 효력까지 부정될 수 없다고 할 것이고, 달리 위 원고와 피고 다한개발 사이에 위 계약금에 대해서도 지체상금을 지급하기로 약정하였다고 인정할 아무런 증거가 없으므로, 위 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
다. 중도금에 관한 판단
다음으로 원고 151이 중도금 합계 121,200,000원에 관하여 지체상금의 지급을 구하는 부분에 관하여 살피건대, 피고들이 입주예정기일에 위 원고를 입주시키지 못한 경우 기납부한 중도금에 대하여 연 19%로 계산한 지체상금을 지급하기로 약정한 사실, 최초 입주예정일은 2003. 3. 31.이나 피고들은 272일 정도 지체한 2003. 12. 29.경 입주가 가능하게 한 사실, 이 사건 아파트의 입주가 지체되자 피고들은 3차 중도금 지급일 2001. 7. 16.을 2002. 4. 16.로, 4·5차 중도금 지급일 2002. 1. 16.과 2002. 5. 16.을 각 2003. 3. 20.로, 6차 중도금 지급일 2002. 10. 16.을 2003. 7. 16.로 각 연기하였고, 피고 고려산업개발의 부도일 이전에 1, 2차 중도금 40,400,000원을 납부하였던 원고 151은 위 납입기일의 연기에 따라 위 각 연기된 납기일에 3차 내지 6차 중도금을 각 납부한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 지체상금약정상의 ‘기납부한 중도금’이란 그 계약문언대로 입주예정일 이전에 납부한 중도금이 해당됨은 물론이고, 피고들의 납입기일 연기에 따라 당초의 입주예정일 이후 실입주 개시일 이전에 납부한 중도금도 변경전 납입기일에 납부한 것과 같은 효력이 있음에 비추어 ‘기납부한 중도금’에 준하여 여기에 포함된다고 해석함이 상당하므로, 피고 다산개발은 원고 박한대가 입주예정일 이전에 납부한 1차 내지 5차 중도금 101,000,000원에 대하여는 그 당초의 입주예정일 다음날인 2003. 4. 1.부터 실입주 개시일 전일인 2003. 12. 28.까지(272일), 입주예정일 이후에 납부한 6차 중도금 20,200,000원에 대하여는 그 완납일인 2003. 7. 16.부터 위 2003. 12. 28.까지(166일)의 지체일수에 상당하는 지체상금을 지급할 의무가 있다.
그렇다면, 달리 특별한 사정이 없는 한, 피고 다한개발은 위 원고에게 지체상금 16,045,994원{14,300,493원(101,000,000원 × 19% × 272/365) ＋ 1,745,501원(20,200,000원 × 19% × 166/365), 계산의 편의상 원 미만은 버림, 이하 같다} 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(피고 다한개발은 이 사건 분양계약상 지체상금율을 연 19%로 정하였으나 위 지체상금율이 주택은행 일반대출의 연체료율에 따라 변동되므로, 위 19%보다 낮은 이율로 지체상금이 계산되어야 한다고 주장하나, 위 연체료율이 위 19%보다 낮게 변동되었다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 위 피고의 위 주장은 이유 없다).
이에 대하여 피고 다한개발은, 이 사건 아파트의 공사중단이 시공사인 피고 고려산업개발의 부도에 따른 것으로서 피고 다한개발의 귀책사유에 기한 것이 아니라 불가항력으로 인하여 지연된 것이므로, 이 사건 분양계약 제2조 제5항에 기하여 원고 151은 위 피고에 대하여 그로 인한 지체상금의 지급을 구할 수 없다고 주장하나, 시공사인 피고 고려산업개발이 부도를 내고 위 공사를 중단한 것이 앞서 본 바와 같이 위 분양계약 제2조 제5항이 규정한 ‘매도인의 귀책사유가 아닌 천재지변, 행정명령과 노사분규(연관업체 포함), 기타 불가항력으로 인하여 지연될 경우’로서 피고 다한개발의 면책사유에 해당한다고 볼 수는 없고, 달리 위 피고에게 입주지연에 따른 책임을 면할 수 있는 사유가 있다고 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 피고의 위 주장은 이유 없다.
다음으로 피고 다한개발은, 피고 고려산업개발이 부도가 나자 피고 다한개발이 위 원고에게 3 내지 6차 중도금의 납입기일을 연기해 주었고, 위 원고도 연기된 납입기일에 따라 3 내지 6차 중도금 80,800,000원을 납입하였으므로, 위 80,800,000원에는 지체상금이 발생할 여지가 없다고 주장하나, 피고 다한개발이 위 원고에게 납입기일을 연기하여 주었다고 하여 이 사건 지체상금 약정상의 지체상금 지급의무를 면하는 것은 아니므로(다만, 위 피고가 납부기일을 연기하여 준 것은 아래와 같이 지체상금을 감액함에 있어 이를 참작하도록 한다), 위 피고의 위 주장 역시 이유 없다.
마지막으로 피고 다한개발은, 원고 151이 입주지정일인 2003. 12. 29.에 잔금 40,400,000원을 납부하지 않고 2004. 1. 5.경에야 이를 납부하고 입주하였으므로, 위와 같이 잔금 납입을 지체한 기간에 관하여 이 사건 분양계약 제3조 제2항에 따라 발생한 연체료채권을 자동채권으로 하여 위 원고의 지체상금채권과 상계한다고 항변하므로 살피건대, 위 분양계약상 원고 151이 분양대금의 20% 상당인 잔금을 입주지정일에 납입하지 못한 경우 그 체납금에 대하여 연 19%의 비율로 계산한 연체료를 추가 납부하기로 약정한 사실, 위 원고가 이 사건 아파트의 공사 재개 후 다시 지정된 입주예정일인 2003. 12. 29. 이후인 2004. 1. 5.경 분양대금의 20% 상당인 잔금 40,400,000원을 납입한 사실 등은 앞서 본 바와 같으나, 한편 갑 제12호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 다한개발은 위 원고를 포함한 입주민들에게 잔금 40,400,000원의 납부지정기간을 2003. 12. 29.부터 2004. 1. 20.까지로 정하고, 2003. 12. 29. 이전에 선납할 경우 선납일수 만큼 할인 공제하며, 2004. 1. 21. 이후부터 잔금 납부시 연체일수 만큼 연체료가 가산된다고 입주안내를 한 사실을 인정할 수 있으므로, 위 원고가 입주지정일인 2003. 12. 29. 이후인 2004. 1. 5.경에 잔금을 납입하였다고 하더라도, 잔금에 대하여 연체료가 발생하지 않는다 할 것이고, 따라서 위 피고의 위 주장 역시 이유 없다.
한편, 이 사건 지체상금약정은 피고 다한개발이 위 원고의 입주를 지체한 데 대한 손해배상의 예정이므로, 피고 다한개발이 약정된 기간 내에 입주를 시키지 못하여 지체상금을 지급할 의무가 있는 경우, 법원은 민법 제398조 제2항의 규정에 따라 당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 지체상금을 예정한 동기, 실제의 손해와 그 지체상금액의 대비, 그 당시의 거래관행 및 경제상태 등 제반 사정을 참작하여 약정에 따라 산정한 지체상금액이 일반 사회인이 납득할 수 있는 범위를 넘어 부당하게 과다하다고 인정하는 경우에 이를 적당히 감액할 수 있는바, 이 사건의 경우, 위 원고의 입주가 지연된 것은 시공사인 피고 고려산업개발이 부도를 내고 이 사건 아파트의 공사를 중단함으로써 발생하였던 것이고, 피고 다한개발은 입주기일 지연에 따라 이 사건 아파트의 공사 중단 이전에 납부된 1, 2차 중도금을 제외한 나머지 중도금 및 잔금의 납입기일도 각 연기한 점, 이에 따라 위 원고가 위 공사가 재개된 후인 2002. 4. 16.경부터 2004. 1. 5.경까지 3 내지 6차 중도금 및 잔금을 각 납부하였고, 이로 인하여 연기된 기간만큼 중도금에 대한 이자상당액의 이득을 보게 되었다는 점, 위 피고가 위 아파트의 공사를 포기하였을 경우 위 원고를 포함한 수분양자들의 피해가 더욱 확대되었을 것으로 보이는 점 등을 종합하여 고려할 때 위 지체상금액은 지나치게 과다하므로(다만 지체상금을 감액함에 있어서 비록 입주지연이 시공사인 피고 고려산업개발의 부도로 인하여 발생하였지만 이러한 시공사의 선정 역시 위 피고의 책임하에 이루어진 점, 입주가 지연됨으로써 위 원고가 위 공사재개 이전에 납부한 2차 계약금 및 1, 2차 중도금 등 합계 60,600,000원에 대한 이자부담이 늘어나는 것을 비롯하여 위 원고에게 경제적 손실이 발생한 점 등 역시 고려한다), 그 지체상금을 70%로 감액하기로 한다. 따라서 위 피고가 위 원고에게 지급할 지체상금은 11,232,195원(16,045,994원 × 70%)이 된다.
4. 결 론
그렇다면, 피고 다한개발은 원고 151에게 11,232,195원 및 이 중 제1심 판결에서 인용된 5,954,683원에 대하여는 위 원고의 잔금 납입 다음날인 2004. 1. 6.부터 제1심 판결 선고일인 2004. 12. 21.까지는 위 원고가 구하는 바에 따라 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날인 2004. 12. 22.부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의, 당심에서 추가로 인용된 5,277,512원에 대하여는 위 2004. 1. 6.부터 위 피고가 의무이행의 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 건 판결선고일인 2005. 9. 13.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 따라서 원고 151의 피고 다한개발에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 위 원고의 위 피고에 대한 나머지 청구 및 위 원고를 제외한 나머지 원고들의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 위에서 피고 다한개발에게 추가로 지급할 것을 명할 부분에 관한 원고 151의 패소부분은 부당하므로 이를 취소하여 위 금원의 지급을 추가로 명하고, 위 원고의 나머지 항소, 위 원고를 제외한 나머지 원고들의 항소 및 피고 다한개발의 부대항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 원고 목록 생략]
판사 이인복(재판장) 정성태 지영난