【원고,피항소인】
대방대동아파트 입주자대표회의 (소송대리인 변호사 이기현 외 1인)
【피고,항소인】
건설공제조합 (소송대리인 변호사 강재현 외 2인)
【원심판결】
창원지법 2000. 3. 24. 선고 97가합5 176 판결
【주문】
1. 원심판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 피고는 원고에게 1,725,995,550원과 이에 대한 1996. 10. 19.부터 2001. 6. 15.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 25%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.
나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
다. 위 가.항은 가집행할 수 있다.
2. 소송 총비용 중 90%는 피고가, 나머지는 원고가 각 부담한다.
【청구취지】
피고는 원고에게 1,725,995,550원과 이에 대한 이 사건 소장 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율에 의한 돈을 지급하라.
【이유】
1. 본안전항변에 대한 판단
가. 피고의 주장
창원시 대방동 대방지구 27블럭 대 60,927㎡ 지상 대방대동아파트(13개동 1,835세대, 이하 '이 사건 아파트'라 한다)의 입주자대표회의인 원고가 그 사업주체인 주식회사 대동주택(이하 '대동주택'이라 한다)의 시공상 잘못으로 인한 하자를 주장하여 피고에 대하여 보증책임을 묻는 데 대하여, 피고는 다음과 같은 사정을 들어 이 사건 소가 부적법하다고 다툰다.
(1)원고의 대표자자격으로 이 사건 소를 제기한 김호기는 이 사건 아파트의 공동주택관리규약상의 절차를 거쳐 선출된 바 없어 제소권한이 없다.
(2)이 사건 소는 위 규약상 요구되는 입주자 3분의 2 이상의 찬성 의결을 거치지 않고 제기되었다.
(3)이 사건 소는 하자보수보증금청구에 반대하고 있는 일부 입주자들의 의사에 반하여 제기되었다.
(4)이 사건 소는 공동주택관리령이 정한 하자보수책임기간이 도과한 후에 제기되었다.
(5)원고(또는 김호기)가 위 규약과 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것)에 반하여 입주자 등으로부터 이 사건 소송비용 1억 1,460만 원을 징수하거나 이 사건 아파트의 관리비잉여금 1,860만 원을 소송비용으로 유용하였다.
나. 판 단
(1) 김호기의 대표권 흠결을 다투는 (1)항 주장 부분
갑 제7호증의 1 내지 4, 을 제26호증과 변론의 전취지에 의하면, 이 사건 아파트의 입주자대표회의 회장은 그 관리규약상 동별 입주자의 투표 등으로 동별대표자들을 선출한 후에 동별대표자들로 구성되는 입주자대표회의에서 3분의 2 참석, 과반수 찬성으로 선출하도록 되어 있는데, 김호기는 1995. 12.경 위와 같은 절차에 따라 구성된 이 사건 아파트의 입주자대표회의에서 출석 및 의결정족수에 따라 회장으로 적법하게 선출된 사실을 인정할 수 있고, 반증 없을 뿐만 아니라, 갑 제8 내지 11호증, 제12호증의 1 내지 6에 변론의 전취지에 의하면 김호기 이후 이춘석, 김명헌을 거쳐 위 규약 소정 절차에 따라 적법하게 선출된 현 회장 차휘정이 김호기 등에 의한 이전의 소송수행에 별달리 이의하지 않고 있으므로, 위 (1)항 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
(2)규약상의 입주자 의결을 거치지 않았다거나 일부 입주자의 반대가 있다는 (2), (3)항 주장 부분
이 사건 청구는 공동주택의 하자와 관련하여 입주자대표회의가 사업주체를 보증한 피고에 대하여 하자보수보증금을 청구하고 있는 것으로서 공용시설 등의 증(신)축, 변경 등에 관하여 입주자 3분의 2의 찬성의결을 요건으로 규정한 원고의 공동주택관리규약 제10조가 적용될 사안이라 볼 수 없다.
(3)하자보수책임기간이 도과되었다는 (4)항 주장 부분
(가)아래에서 보는 바와 같이 이 사건 아파트는 이 사건 제소시로부터 약 4년 전인 1992. 9. 28. 준공되었고, 한편, 주택건설촉진법 제38조 제14항과 공동주택관리령 제16조 제1항, 공동주택관리규칙(1999. 12. 7. 건설교통부령 제219호로 삭제되기 전의 것) 제11조 제1항은 사업주체가 분양한 공동주택 등에 대한 하자보수책임기간을 그 준공일로부터 하자보수대상인 시설공사에 따라 1년 내지 3년(다만, 기둥·내력벽은 10년, 보·바닥·지붕은 5년)으로 규정하고 있다. 그런데 위 각 규정은 공동주택의 여러 가지 특성을 감안하여, 입주자 뿐만 아니라, 공동주택의 분양 등과 관련하여 사업주체와는 별다른 법률관계를 맺지 않은 공동주택의 관리주체나 입주자대표회의 등에도 공동주택에 대한 하자보수청구권과 일정한 경우 사업주체가 예치한 하자보수보증금에 대한 권리를 인정하고 한편, 준공검사권자에게는 행정적 차원에서 하자의 판정과 보수에 관여하도록 하여 결국 위 입주자대표회의 등으로 하여금 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 최소한의 기준을 정한 것으로, 민법이 정한 견고한 건물수급인의 10년간의 하자담보책임을 준용하는 집합건물법의 규정이 공동주택의 개별 분양당사자 사이에서 수분양자가 분양자에 대하여 가지는 하자보수청구권과 손해배상청구권을 규율하는 것과는 그 하자보수청구 내지 보증금청구의 주체, 청구대상, 규율대상인 하자의 발생시기 및 하자범위와 정도, 제척기간을 정한 것인지의 여부와 그 기간, 행정기관의 관여 여부 등에 있어서 많은 차이를 보인다.
(나)따라서 그와 같은 입법목적이나 비교적 단기간의 하자보수책임기간을 규정한 취지, 특히 공동주택관리령 제16조 제2항 규정의 문면 등에 비추어 볼 때 위 기간은 그 기간 내에 발생한 하자에 대하여는 사업주체에게 보수책임이 있다는 것을 선언한 '하자의 발생기간'을 뜻하는 것으로 보아야 할 뿐 하자보수청구권의 행사기간을 정하고 있는 것이라고는 볼 수 없다.
가사, 위 하자보수책임기간을 입주자대표회의가 공동주택관리령 등에 의한 하자보수보증금청구권을 행사하기 위한 제척기간으로 본다 할지라도, 이는 재판상 청구를 위한 출소기간이 아니라 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간이라 할 것이고 한편, 건설에 관한 전문적 지식이 없는 입주자들의 단체에 불과한 원고에 대하여 이 사건 아파트의 하자에 해당하는 부실시공 부분과 미시공 부분을 공동주택관리령 등의 정한 바에 따라 구체적으로 특정하여 그 하자보수기간 내에 보수청구를 할 것까지 요구할 수는 없다 할 것이므로 아래에서 보는 바와 같이 원고가 1993. 8. 1.경부터 대동주택 측에 이 사건 아파트의 전유부분과 공용부분에 발생한 개략적인 하자를 지적하고 그 보수를 요구한 이상 이 사건 아파트의 전반적 하자에 대한 포괄적인 권리행사를 하였다고 봄이 상당하므로 위 (4)항 주장은 결국 어느 모로 보나 이유 없다.
(4)규약 등을 위반하여 소송비용을 징수하거나 관리비를 유용하였다는 (5)항 주장 부분
위 주장 사정들만으로는 이 사건 소가 부적법하다고 볼 사유가 되지 않으므로, 실제로 그러한 사정이 있는지 여부를 살필 필요 없이 위 주장은 이유 없다.
2. 이 사건 하자보수보증금청구에 대한 판단
가. 인정 사실
아래 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 4호증, 제2호증의 1 내지 6, 제3호증의 1, 2, 이계훈의 증언, 검증결과와 이영학, 이회성의 각 감정결과 및 위 감정인들에 대한 사실조회결과에 변론의 전취지를 더하여 인정한다.
(1)대동주택은 이 사건 아파트를 신축, 분양하여 1992. 9. 28. 준공한 건축주이고, 원고는 주택건설촉진법 제3조 제4호, 제38조 제1항, 공동주택관리령 제10조가 정한 바에 따라 이 사건 아파트의 입주자들이 구성한 입주자대표회의이다.
(2)대동주택은 1992. 9. 16. 공동주택관리령 제17조의 규정에 따라 이 사건 아파트에 대한 피고 발행의 하자보수보증서{보증금액 1,725,995,550원, 하자보수책임기간 및 보증기간을 같은 날로부터 3년간(1995. 9. 15.까지)}를 원고 명의로 예치하였다.
(3)그런데 이 사건 아파트의 공용부분과 원고가 하자보수보증금지급을 구하는 1,368세대의 전유부분에는 아래 나.항에서 판단하는 당사자 사이의 주요 쟁점인 하자부분 등 별지 1., 2. 목록 하자내역 기재와 같이 당초의 사업계획승인시 제출된 설계도서(사업승인도면)과 다르게 시공하거나 일부 미시공된 부분 등의 하자(이하 '이 사건 하자'라 한다)를 포함하여 부실시공이나 미시공 부분이 있었고, 이에 원고(와 그 전신인 이 사건 아파트의 자치관리위원회)는 1993. 8. 1.경부터 수차례에 걸쳐 대동주택에게 그러한 하자가 있음을 지적하며 그 보수를 요구하였으나 대동주택은 일부 하자 부분의 보수에만 응하여 현재 이 사건 하자가 남아 있다(위 인정 범위를 넘어 이 사건 아파트의 공용부분에 ① 각동 주현관 바닥 경사로 조면 처리 불량, ② 106동에서 110동 사이 경사면 토사 유실, ③ 복지관 주위 보도블록 배수불량, ④ 일부 동 지선도로와 경계석과의 높이차 부족, ⑤ 테니스장 주위 배수로 배수불량, ⑥ 조경수 부족, ⑦ 일부 동 보일러 연도 잘못 시공, ⑧ 일부 동 배연설비 작동불량, ⑨ 지하대피소 바닥 방수와 보호몰탈 균열 등과 전유부분에 ① 일부 평형 알루미늄 창호 개폐불량, ② 일부 평형 측벽세대 부부욕실 결로, ③ 욕실 양변기 고정 부실 등의 하자가 있음을 전제로 하는 원고 주장은 받아들이지 않는다).
그 후 원고측에서는 1995. 3. 7. 이 사건 아파트의 준공검사권자인 창원시장에게 이 사건 하자의 발생과 대동주택측의 하자보수불이행사실을 통보하였고, 창원시장은 원고 주장 하자의 조사 판정 후 같은 해 8. 30. 대동주택에게 같은 해 9. 14.까지 원고측 요청에 따른 하자보수계획을 제출하고 이 사건 하자를 보수할 것을 명하였으나 대동주택은 위 명령에 따른 하자보수를 이행하지 않았다.
(4)이 사건 하자는 대동주택의 시공상 잘못으로 이 사건 아파트의 준공 당시부터 발생하였던 것이거나 공동주택관리령과 동 규칙이 정하는 하자보수책임기간 내에 이미 발생하였던 것이고 위 영과 규칙이 정하는 하자보수대상시설에 관련되며 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 것으로서 그 보수비용 상당액은 각 별지 1., 2. 목록 해당 부분 기재와 같다.
나. 주요쟁점인 하자 주장에 대한 판단
아래에서는 이 사건 하자 중 특히 당사자들 간의 뚜렷한 쟁점사항에 해당하는 하자의 구체적 내용과 그 보수비용 및 산정기준 등에 관하여만 덧붙여 판단한다{다만, 아래 기재된 하자보수비용 등은 직접공사비만을 표시한 것으로, 그에 대한 공과잡비(이윤, 일반관리비 등)와 부가가치세는 포함되어 있지 않다}.
(1) 공용부분
(가)외부균열보수와 발코니난간 재도장(별지 1. 목록 1.항. 별지 8.항 지하수조 간벽 균열에 대한 하자보수비용에 대하여도 같이 판단한다.)
(1)균열부분 보수공사내역과 그 비용은 감정인 이희성의 감정결과를 따른다(합계 282,903,947원, 인젝션실링 물량을 4,857m로 보며, 보수공사의 단가는 2 내지 4개 업체의 일위대가를 평균한 점에서 보다 신빙성이 있다고 판단된다).
(2)균열보수 후 아파트 외벽, 지하주차장 벽과 천장등에 행할 도색공사(대동주택이 미시공한 이 사건 아파트 외벽의 상층부 동별 표식부분을 포함한다.)의 범위에 대하여 본다.
앞서 본 바와 같이 보수대상인 이 사건 아파트 공용부분의 균열부분 총연장은 4,857m에 이르면서 13개동 외벽과 지하주차장 전체에 산재되어 있으므로 그 균열보수부분에 대하여만 도장을 하게 되면 나머지 부분과의 색상 및 무늬가 달라지는 등으로 외관상 보수의 흔적이 남게 되고 그에 따라 이 사건 아파트의 거래가격 또한 하락하게 될 것임이 경험칙상 인정되므로 이는 공동주택관리령 등이 정하는 하자보수대상시설공사로서 미관상 지장을 초래할 정도의 하자라 할 것이고, 이 사건 아파트가 준공 후 제소시까지 4년여, 이 사건 변론종결시까지 약 9년 가까이 경과하였다는 사정만으로는 이 사건 제소가 없었더라도 재도장을 하였을 것이거나 향후 재도장하리라고 단정할 사유가 되지도 않으므로, 이 사건 아파트 단지 전체의 외벽과 주차장 등 부분의 재도장 비용도 하자보수비용에 산입하기로 하되, 그 도장공사비용의 산정은 그 재료비와 노무비의 단가 산정에 있어 1997년경의 물가자료와 적산자료를 평균하여 산출한 이희성의 감정결과를 따른다.
다만, 앞서 본 바와 같은 사정들 즉 이 사건 아파트의 외벽과 주차장 등 도색 대상인 공용부분의 전체면적에 비하여 균열보수부분이 극히 작은 점과 준공 이후의 시간경과 등을 감안할 때 공평의 원칙상 그 비용 중 절반은 이 사건 아파트의 입주자들 측에서 부담함이 상당하다고 보여지므로 위 도장공사비용 326,371,364원 중 피고가 보증책임을 지는 부분을 그 절반인 163,185,682원으로 한정한다(이와 마찬가지로 별지 1. 목록 8.항 지하수조 간벽 균열에 대한 하자보수비용 또한 이희성의 감정결과에 따른 균열보수비용 1,264,371원과 도장공사비용 3,926,999원 중 절반인 1,962,499원의 합계 3,227,870원으로 본다).
(나) 낙서방지용 페인트 미시공(별지 1. 목록 11.항)
대동주택측에서 설계도서상의 낙서방지용 페인트 대신 기능상 다소 장애가 있는 수성페인트로 변경시공하였으나, 보다 쉽게 오염된다는 단점 외에는 기능상 별다른 차이가 없으며 그러한 오염의 점에서도 이미 준공 후 상당기간이 경과한 점에서 이희성의 감정결과에 의한 공사비 차액 상당 2,577,467원을 하자보수비용으로 본다.
(2) 전유부분
(가) 내부균열(별지 2. 목록 1.항)
①균열부분 보수공사내역과 그 비용은 감정인 이희성의 감정결과를 따른다(합계 84,834,922원, 앞서 본 바와 같이 보수공사의 단가를 2 내지 4개 업체의 일위대가를 평균한 점에서 보다 신빙성이 있다고 판단된다).
② 균열보수 후 시행할 도색공사의 범위에 대하여 본다.
각 평형별 및 세대별로 다소간의 차이는 있으나 보수를 요하는 세대별 전유부분 중 거실, 방, 주방, 욕실 등(이 부분은 미장 후 벽지나 타일로 마감되는 부분이므로 도색을 요하지 않는다.)을 제외하고 도색공사를 요하는 부분, 즉 발코니 등의 내벽과 천정부분의 면적은 22평형의 경우 약 40㎡이고, 47평형의 경우 약 87㎡에 이르는 데 반하여 세대별 균열부분의 총연장은 대략 0.6m에서 5.5m 범위 내로서 총면적 중 차지하는 비중이 극히 미미하다. 한편, 이들 부분의 도색 여부는 공용부분인 아파트 외벽이나 주차장의 벽, 천장들과는 달리 외관상 드러나지 않고 결국, 각 전유부분의 세대 구성원 외의 자에게는 미관상, 기능상 지장을 주지도 않으며, 아파트생활의 실제상 위 발코니 등의 부분에 출입하는 빈도와 시간 등에 비추어 그들 구성원들에게조차도 미관상 뚜렷한 지장을 주리라고 보기는 어렵다. 이에 더하여 앞서 본 바와 같이 이 사건 아파트의 준공일로부터 이미 약 9년의 시간이 경과하여 균열보수가 없더라도 그 자체로 추가도색을 할 상당한 개연성이 엿보이는 점에다 위 균열은 그 대부분이 근본내력 구조체의 균열현상이 아니라 신축건물이 안정되어지는 동안 발생할 수 있는 단순균열이거나 온도변화에 의한 자연균열의 성격이 강한 점까지 고려한다면 위 균열부분 보수비용에 전유부분의 내벽과 천정 전체의 도색공사비용(이 사건 원고들 전체 세대인 1,368세대분의 그것이 313,022,507원에 이르러 균열보수 공사비용의 4배 가까이에 이른다.)을 포함시키는 것은 상당하지 않다고 보며, 따라서 균열보수부분을 20cm폭으로 도장하는 데 드는 별지 7. 목록 도장공사비란 기재 각 해당 비용만을 이 사건 하자와 상당인과관계 있는 손해로 본다(수분양자인 원고 등은 또, 13개동에 산재한 951세대 전유부분의 내벽과 천장 균열부분을 도색함에 있어 단순히 도색면적에 면적당 재료비와 노무비를 곱하여 도색공사비용을 산출함은 부당하다고 다투나, 도색 부분이 위 주장과 같이 산재하여 있는 점을 고려한 공사비용에 대하여 원고측에서 별다른 입증을 하지 못하고 있는 이 사건에 있어서는 위와 같은 방법으로 도색공사비용을 산출하는 것이 그리 부당하다고 볼 수 없다).
(나) 하자보수 후 현장정리청소비용(별지 2. 목록 13.항)
이와 유사한 공종을 포함하는 철근콘크리트조 신축공사시의 현장정리청소비용에 관한 이희성의 감정결과(철근콘크리트 신축공사시의 현장정리비 단가 5,389원/㎡의 20% 적용)를 적용한다.
(3) 원고 주장 중 지하대피소 바닥의 균열·들뜸 부분에 대한 판단
(가)원고는 이 사건 아파트의 13개동 지하대피소 바닥의 보호몰탈이 균열되거나 들뜨는 등의 하자가 있어 그 보수(액체방수 및 보호몰탈 재시공)가 필요하다고 주장한다.
(나)그러나 앞서 든 증거들에 의하면 이 사건 아파트의 준공시점으로부터 5년 여가 경과한 원심의 현장검증시와 원심 감정인 이영학의 감정시 위 지하대피소 중 일부의 벽체부분에 방수층과 보호몰탈의 들뜸과 탈락현상이 지적된 데 반하여 바닥부분에 대하여는 위 주장과 같은 하자가 있음이 인지되었거나 조사된 바 없었다가 그로부터 3년 여가 지난 당심 감정인 이희성의 감정시점에서 위 주장 하자가 외부적으로 발현된 것으로 보인다{감정서(2)권, 259쪽 이하에 편철된 사진 등 참조}. 그런데 공동주택관리령 등에서 규정하고 있는 하자의 발생이란 이에 관한 각 규정의 내용과 각 하자별 보수책임기간을 달리 정하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 그것이 위 보수책임기간 내에 외부적으로 이미 발현되었거나 그렇지 않다 하더라도 내부적으로 하자가 생성되고 있음이 사회통념상 인지가능한 상태에 있는 경우만을 의미한다고 보아야 할 것인바, 앞서 본 위 주장과 같은 지하대피소 바닥의 균열과 들뜸현상의 발생경과 등에 비추어 그것이 대동주택의 시공상 잘못을 원인으로, 공동주택관리령 등이 정하는 5년의 하자보수책임기간 내에 발생하였다고 보기는 어렵다고 할 것이므로 이 부분 주장은 이유 없다.
다. 피고의 하자보수보증금 지급의무
앞서 본 바와 같이 대동주택이 원고측의 이 사건 하자의 보수요구에 불응하면서 창원시장의 보수명령을 불이행하였고, 별지 1. 목록 기재의 공용부분 하자보수공사비(각 부가가치세를 포함한 금액임) 970,758,377원과 2. 목록 기재의 전유부분 하자보수공사비 985,455,655원의 합계 1,956,214,032원이 대동주택이 원고측에 예치한 보증서상의 피고의 보증금액을 초과하는 이상 원고가 공동주택관리령 제16조 제5항 규정에 의하여 이 사건 하자를 보수(또는 제3자로 하여금 대행하게)하기 위하여 구하는 바에 따라, 피고는 원고에게 위 보증금과 그에 대한 이 사건 소장 송달 이후의 법정 지연손해금을 지급할 의무가 있다(이에 반하여, 실제로 하자를 보수한 후라야만 이 사건 보증금을 청구할 수 있다는 취지의 피고 주장은 받아들이지 않는다. 다만, 피고로서는 그 지급의무의 존부와 범위에 대하여 항쟁할 상당한 이유가 있다고 판단된다).
3. 결 론
그렇다면 피고는 원고에게 위 하자보수보증금 1,725,995,550원과 이에 대한 1996. 10. 19.부터 이 판결 선고일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 25%의 각 비율에 의한 돈을 지급하여야 할 것인데, 원심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 이를 탓하는 피고의 항소 일부를 받아들여 주문과 같이 변경한다.
판사 이홍권(재판장) 김상국 강후원