【원고, 피항소인】
임경규외 90인 (소송대리인 변호사 김성훈외 1인)
【피고, 항소인】
대한주택공사 (소송대리인 법무법인 화우 담당변호사 박찬근외 1인)
【제1심판결】
수원지방법원 2007. 8. 31. 선고 2006가합22855 판결
【변론종결】
2008. 9. 26.
【주 문】
1. 피고의 원고들에 대한 항소를 모두 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 원고들의 청구취지
피고는 원고들에게 별지 목록 ‘불법거주배상금’란 기재 각 해당 금액 및 각 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 피고의 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 원고들의 청구를 모두 기각한다.
【이 유】
1. 기초사실
이 법원에서 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 제3면 제23행 다음에 ‘② 임대인과 임차인은 계약일반조건 제10조 각호 이외의 사유로 이 계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 다만, 표시주택의 입주일 이후에는 임대인은 임차인이 주택을 명도하여야 할 날 6월 전에, 임차인은 임대인에게 주택을 명도하고자 하는 날 1월 전에 각각 그 임대차 기간이 종료하는 날을 기재하여 이 계약의 해지를 통보하여야 한다.’는 내용을 추가하는 것 이외에는 제1심 판결의 이유 부분 제1항 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 인용한다.
2. 원고들의 청구에 관한 판단
가. 당사자의 주장
⑴ 원고들은, 이 사건 임대차계약에 관하여 계약특수조건 제6조 제1항, 제2항에 기한 적법한 해제, 해지가 없었으므로, 피고가 계약특수조건 제8조에 기하여 지급받은 불법거주에 대한 배상금은 부당이득에 해당하여 원고들에게 반환되어야 한다고 주장한다.
⑵ 이에 대하여 피고는, 원고들이 피고가 지정한 분양계약체결기간 내에 이 사건 각 아파트에 관한 분양계약을 체결하지 아니하여 계약특수조건 제9조 제1항을 위반하였음을 이유로 계약일반조건 제10조 제1항 제8호, 계약특수조건 제6조 제1항에 기하여 또는 계약특수조건 제2항에 기하여 2005. 3. 2., 2005. 6. 7., 2005. 6. 17., 2005. 6. 29., 2005. 8. 9. 등 수 회에 걸쳐 적법하게 이 사건 임대차계약에 관한 해제, 해지통지를 하였고, 가사 원고들이 법률상 원인 없이 불법거주배상금을 지급하였다 하여도, 원고들은 그러한 사정을 알면서 또는 자신들의 이해관계에 근거하여 불법거주배상금을 납부하였으므로, 원고들의 불법거주배상금 납부행위는 민법 제742조 또는 민법 제744조에 의한 비채변제에 해당하여 피고에게 그에 대한 반환을 구할 수 없다고 주장한다.
나. 판단
⑴ 계약특수조건 제6조 제1항에 기한 해제, 해지 여부
계약특수조건 제9조 제1항은 “계약일반조건 제12조에 의하여 임대인이 위 임대주택에 대한 매각을 시행한 때는 임차인은 임대인이 지정한 기간 내에 분양을 받아야 한다.”고 규정하고 있고, 계약일반조건 제10조 제1항 제8호는 임차인이 ‘기타 이 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우’ 임대인이 이 사건 임대차계약을 해제, 해지할 수 있는 것으로 규정하고 있는 사실 및 원고들이 피고가 지정한 분양계약체결기간 만료일까지 분양계약을 체결하지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 계약특수조건 제9조 제1항에 기한 ‘임대차계약상의 의무’를 위반하였다 할 것이다.
그러나, 원고들이 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 것이 계약일반조건 제10조 제8호의 임대차계약상의 의무를 위반한 경우에 해당한다 하여도, 위 제10조 제8호 및 계약해제, 해지에 관한 민법의 일반원칙에 의하면, 피고는 분양계약체결기간이 경과하여 원고들의 의무위반이 성립한 후 이 사건 임대차계약을 해제, 해지할 수 있다 할 것이고, 한편 갑 제4호증의 3의 기재에 의하면, 피고는 2005. 8. 9. 이 사건 각 아파트에 관한 분양계약체결기간을 2005. 8. 19.까지로 연장한 사실을 인정할 수 있는바, 이러한 사정에 비추어 보면, 피고가 주장하는 위 2005. 3. 2.자, 2005. 6. 7.자, 2005. 6. 17.자, 2005. 6. 29.자, 2005. 8. 9.자 해제, 해지통지는 원고들의 의무위반이 성립하기 전에 한 해제, 해지통지로서 적법하지 않다 할 것이다(더욱이, 다음의 ⑵항에서 보는 바와 같이 2005. 3. 2.자, 2005. 6. 7.자, 2005. 6. 17.자, 2005. 6. 29.자, 2005. 8. 9.자 해제, 해지통지가 존재하는 것으로 보기도 어렵다). 따라서 이 부분에 관한 원고들의 주장은 이유 있고, 피고의 주장은 이유 없다(다만, 갑 제4호증의 4의 기재에 의하면, 피고는 2006. 9. 29. 원고들에게 2006. 10. 31.까지 분양계약을 체결하지 않거나 주택을 명도하지 않는 경우에는 2006. 10. 31.자로 이 사건 임대차계약을 해지하겠다는 내용의 통지를 한 사실을 인정할 수 있는데, 위 해지통지가 계약특수조건 제6조 제1항에 따른 것으로 적법하다 하여도 피고는 계약특수조건 제8조에 따라 2006. 10. 31. 이후의 기간에 대하여 불법거주배상금을 부과할 수 있을 뿐이므로, 2005. 8. 20.부터 2006. 10. 31.까지의 기간에 대한 별지 목록 기재 불법거주배상금을 수령할 권한이 없다).
⑵ 계약특수조건 제6조 제2항에 기한 해제, 해지 여부
계약특수조건 제6조 제2항이 “임대인과 임차인은 계약일반조건 제10조 각호 이외의 사유로 이 계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 다만, 표시주택의 입주일 이후에는 임대인은 임차인이 주택을 명도하여야 할 날 6월 전에, 임차인은 임대인에게 주택을 명도하고자 하는 날 1월 전에 각각 그 임대차 기간이 종료하는 날을 기재하여 이 계약의 해지를 통보하여야 한다.”라고 규정하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고가 주장하는 바와 같이 2005. 3. 2.자, 2005. 6. 7.자, 2005. 6. 17.자, 2005. 6. 29.자, 2005. 8. 9.자 해제, 해지통지가 있었고 위 각 해제, 해지통지가 계약특수조건 제6조 제2항의 요건을 충족하는지에 관하여 보건대, 갑 제4호증의 1 내지 3, 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제2호증, 을 제3호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 피고가 원고들에게, 2005. 3. 2. 이 사건 각 아파트의 분양전환에 관한 사전안내문을, 2005. 6. 7. 분양전환 시행에 관한 안내문을, 2005. 6. 17. 분양계약 체결에 관한 안내문을, 2005. 6. 29. 분양계약 체결에 관한 2차 안내문을, 2005. 8. 9. 분양계약 체결 관련 안내문을 각 발송한 사실을 인정할 수 있으나, 위 각 안내문의 내용에 이 사건 임대차계약을 해제, 해지한다는 문언이 전혀 기재되어 있지 않을 뿐 아니라, 가사 위 각 안내문의 내용을 선해하여 위 각 안내문의 내용 중 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니할 경우 이 사건 각 아파트를 명도하고 불법거주배상금을 지급하여야 한다고 기재되어 있는 부분을 민법 제635조에 기한 해지통고로 볼 수 있다고 하여도 위 각 안내문이 위 계약특수조건 제6조 제2항 단서가 규정하고 있는 요건을 충족하지 아니한 이상, 피고는 이를 근거로 원고에게 불법거주배상금을 부과할 수 없다 할 것이다. 따라서 이 부분에 관한 원고들의 주장은 이유 있고, 피고의 주장은 역시 이유 없다.
⑶ 비채변제 해당 여부
민법 제742조의 비채변제는 변제자가 채무 없음을 알면서도 임의로 채무를 이행한 경우에 성립하고 민법 제744조의 비채변제는 채무 없는 자가 착오로 인하여 변제하였으나 그 변제가 도의관념에 적합한 경우에 성립하는데, 앞서 본 바와 같이 이 사건 가처분 결정이 취소되고, 원고들 및 이 사건 주공아파트 일부 임차인들이 제기한 아파트 분양전환공고가격 일부무효 확인의 소에서 원고들 및 위 일부 임차인들의 청구가 기각된 점, 원고들이 피고에게 불법거주배상금을 납부하지 않으면 이 사건 각 아파트를 분양받을 수 없었던 점, 원고들이 이 사건 각 아파트에 대한 분양계약을 체결하지 않는 경우 위 각 아파트에서 퇴거할 수밖에 없었던 점 등에 비추어 보면, 원고들은 불법거주배상금을 지급하지 않아 이 사건 각 아파트에 관한 분양계약을 체결하지 못함으로써 발생하게 될 사실상의 손해를 피하기 위하여 부득이하게 불법거주배상금을 지급하였다 할 것이고, 이와 같이 변제 거절로 인한 사실상의 손해를 피하기 위하여 부득이 변제하게 된 경우를 들어 임의로 채무를 이행하였다거나, 그 이행이 도의관념에 적합하다고 볼 수는 없으므로, 이 부분에 대한 피고의 주장 역시 이유 없다.
다. 소결론
따라서, 피고는 부당이득의 반환으로 원고들에게 별지 목록 ‘불법거주배상금’란 기재 각 해당 금액 및 각 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2007. 1. 3.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결론
그렇다면, 원고들의 피고에 대한 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 원고들에 대한 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 목록 생략]
판사 박철(재판장) 송인권 안동범