【원 고】
【피 고】
주식회사 뉴훼미리 외 1인 (소송대리인 법무법인 남산 담당변호사 하민호)
【변론종결】
2007. 7. 25.
【주 문】
1. 피고들은 연대하여 원고들에게 별지 표 약정이자 인용액란 기재 돈 및 이에 대한 2006. 8. 31.부터 2007. 8. 29.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.
2. 원고들의 나머지 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용 중 1/10은 위 원고들이, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고들은 연대하여 원고들에게 별지 표 약정이자 청구액란 기재 돈 및 이에 대한 소장송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20% 비율에 의한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고들의 이 사건 아파트건설사업 관여
(1) 피고 주식회사 뉴훼미리(이하 ‘뉴훼미리’라 한다)는 2001년 후반기부터 서울 영등포구 신길동 1737 일대 토지(이하 ‘이 사건 사업부지’라 한다)에 24평형 및 34평형 아파트 512세대를 건립하는 아파트개발사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 계획하면서 이 사건 사업부지를 대상으로 하는 지역주택조합을 설립한 후 지역주택조합으로부터 시행대행자로 선정받는 방식을 구상하였고, 소외인을 내세워 지역주택조합 설립을 준비하였으며, 소외인은 2001년 말경부터 ‘가칭 신길7동지역주택조합’의 조합장을 자처하면서 조합규약을 마련하고, 시공사를 물색하는 등의 준비를 하였다.
(2) 소외인은 신길7동지역주택조합(당시까지 조합설립인가를 받은 것은 아니다)의 명의로 2003. 4. 30. 피고 뉴훼미리와 사이에 이 사건 사업부지에 이 사건 사업을 진행함에 있어 수반되는 제반업무(시공회사 등 추천 업무, 대지구입 및 매각관련 업무, 조합원 관련 업무, 인·허가 업무, 조합 운영과 관련된 업무, 계약 업무, 준공 및 정산 관련 업무)를 대행하기로 하는 시행대행계약을 체결하였고, 2003. 6. 21. 피고 뉴훼미리, 피고 주식회사 중앙건설(이하 ‘중앙건설’이라 한다)과 사이에 신길7동지역주택조합을 시행자 겸 도급인, 피고 뉴훼미리를 시행대행사, 피고 중앙건설을 수급인으로 하는 민영주택건설공사 도급가계약을 체결하였다(2003. 4. 18. 체결된 도급가계약을 무효로 하고 다시 체결한 것이다).
(3) 피고 뉴훼미리, 중앙건설과 주식회사 다올부동산신탁(이하 ‘다올부동산신탁’이라 한다) 사이에 2004. 5. 28. 이 사건 사업부지를 매수하여 다올부동산신탁에게 처분신탁하기로 하는 사업약정을 체결하였다.
나. 이 사건 사업의 여건 변화
이 사건 사업과 같은 규모의 공동주택을 건립하기 위해서는 우선 지구단위계획수립구역으로 지정되어야 하는데, 2003. 5. 22.경부터 시행된 서울시 단독주택 등 저층주택지 관리방안, 저층·단독주택지 관리방안 세부시행기준은 지구단위계획수립 제안을 심사하기 위한 최소기준으로 제안지역 내 건축물중 사용검사 후 20년이상 경과한 건축물이 전체 건축물수의 2/3이상일 것을 기준(이하 이와 같은 기준을 ‘건물노후도 기준’이라 한다)으로 정하였고, 나중에 같은 내용이 서울시 도시계획조례 시행규칙에 규정되었다.
다. 원고들의 주택조합가입계약 체결
(1) 피고 뉴훼미리는 2002. 8.경부터 신길7동지역주택조합 조합원 가입희망자를 모집하여 가입예치금을 예납받고 향후 설립될 지역주택조합의 조합원 자격을 부여할 것을 확약하는 확약서를 발급하였고, 2003. 7.경 확약서를 발급받은 사람들을 대상으로 조합원 분담금 등을 납부할 것을 안내하면서 사업추진일정(2003. 8. 견본주택 개관 및 조합설립인가 완료, 2003. 10. 사업승인 완료)을 소개하였으며, 2003. 9.경 및 10.경 조합원들에게 서울시의 단독주택 등 저층주택지 관리방안으로 이 사건 사업이 난관에 봉착하였으나 서울시의회 건설분과위원회에서 위 방안의 잘못된 점이 부각되어 정기회의에서 논의하기로 하였으므로 조만간 수정안이 나올 예정이며, 조만간 견본주택을 개관할 예정이라는 취지의 통지를 하였다.
(2) 피고 뉴훼미리는 2003. 12.경 조합원들에게 일산에 견본주택 건립이 완공되어 방문이 가능하고, 같은 달 13.~14. 피고 중앙건설이 사업전반에 대해 설명할 것이며, 서울시의 단독주택 등 저층주택 관리방안의 부당성 청원이 같은 달 15. 서울시의회 도시관리위원회에서 처리될 예정이라고 통지하였고, 2004. 6.경 이 사건 사업부지는 뉴타운개발사업으로 원만하게 진행중이므로, 조합원은 지역주택조합 설립인가에 필요한 서류를 제출할 것을 통지하였다.
(3) 원고 1 내지 47은 2004. 6. 22.부터 같은 해 11. 12.까지 사이에 시행사 신길7동지역주택조합, 업무대행사 피고 뉴훼미리, 시공사 피고 중앙건설과의 다수 당사자 계약의 형태로 원고들이 조합원 분담금 2억 500만 원(24평형) 또는 2억 8,500만 원(32평형)을 납부하고 아파트 1세대를 공급받는 것을 목적으로 하는 각 주택조합가입계약을 체결하였고, 피고 중앙건설의 연대보증으로 주식회사 국민은행(이하 ‘국민은행’이라 한다)으로부터 조합원 분담금중 일부를 대출받아 납부하였으며, 원고별 대출금의 액수는 별지 표 대출액란 기재와 같다.
(4) 피고 뉴훼미리는 2004. 8.경부터 이 사건 사업부지 내 토지 및 건물들을 매수하면서 지주들에게 32평형 조합원아파트 우선 가입 권리증을 교부하였고, 2005. 6.경 위 우선 가입 권리증을 교부받은 사람들에게 이 사건 사업의 걸림돌이었던 인·허가 사항이 도시 및 주거환경 정비법(이하 ‘도정법’이라 한다)의 개정으로 용이해졌으니 계약기간 내 조합원가입계약을 체결하여야 하고, 그렇지 않은 경우 조합원 우선 가입 권리를 포기한 것으로 간주하겠으며, 이 사건 사업에 적용될 피고 중앙건설 주택상설전시관이 지하철 7호선 보라매공원역 인근에 개관할 예정이라고 통지하였다.
(5) 원고 48 내지 62는 2005. 4. 28.부터 같은 해 12. 20.까지 사이에 위 (3)과 같은 내용의 주택조합가입계약을 각 체결하고, 피고 중앙건설의 연대보증으로 국민은행으로부터 조합원 분담금 중 일부를 대출받아 납부하였으며, 원고별 대출금의 액수는 별지 표 대출액란 기재와 같다.
라. 현재의 상태
(1) 2005. 3.경 건물노후도 기준을 완화한 도정법 시행령(안)이 입법예고되자 서울시도 2006. 6. 22. 서울시 도시계획조례의 건물노후도 기준을 계획부지 내 건축물중 사용검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 전체 건축물수의 2/3이상이거나, 1/2이상으로서 사용검사 후 15년이상 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 당해지역 건축물수의 3/10이상일 것으로 개정함에 따라 이 사건 사업부지 내의 건물노후도 문제는 일응 해결되었다.
(2) 한편, 이 사건 사업부지를 포함한 신길7동 일대는 2003. 7.경부터 신길동 뉴타운개발계획이 진행되다가 2004. 11. 27. 신길동 주거중심형 뉴타운개발기반계획수립을 위한 용역이 발표되는 등 뉴타운개발계획이 가시화되었고, 2005. 8. 20. 뉴타운사업 후보지로 결정되었으며, 2006. 10. 19. 뉴타운사업을 제도적으로 뒷받침하는 “도시재정비촉진을 위한 특별법”이 시행되면서 재정비촉진지구로 지정되었고, 영등포구청장이 2007. 5. 2. 공람공고 한 신길재정비촉진지구 재정비촉진계획(안)에서 이 사건 사업부지는 재정비촉진구역으로 사업의 종류는 주택재개발사업으로 지정되어 현행 법령하에서는 지역주택조합방식에 의한 아파트건설사업은 불가능할 뿐만 아니라, 이 사건 사업부지 일대는 도정법에 의한 도시·주거환경정비기본계획상 주택재개발예정구역으로 수립되어 2005. 8. 26. 신길제10구역주택재개발정비사업조합 추진위원회의 설립이 승인되었다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 3 내지 7, 9, 13 내지 15, 19 내지 22호증(가지번호 포함), 을 4, 6, 14 내지 17, 23 내지 28, 34 내지 36호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고들의 주장
가. 피고들은 이 사건 사업부지에서 이 사건 사업을 공동으로 추진한 자들로서, 이 사건 사업이 불가능하다는 것을 알고 있었으면서도 그러한 사정을 모르는 원고들을 기망하여 원고들과 사이에 신길제7동지역주택조합 가입계약을 체결하였고, 원고들은 이 사건 사업이 가능하다고 신뢰하고 국민은행으로부터 조합원 분담금을 납부하기 위한 대출을 받음에 따라 대출금의 이자에 상당한 손해를 입었으므로 피고들은 원고에게 위 손해를 배상할 의무가 있다(위 주장에는 기망으로 인한 손해배상청구 뿐만 아니라 계약체결상의 과실로 인한 손해배상청구도 포함되어 있는 것으로 보인다).
나. 피고들은 시행대행사, 시공사로서 원고들에 대한 관계에서 관련 법령을 면밀히 검토하여 이 사건 사업이 가능한 것인지 여부를 판단하여 추진할 업무상 주의의무를 부담한다 할 것인데 당시 이 사건 사업부지가 지구단위계획구역으로 지정되지도 않아 이 사건 사업의 성사 여부가 불투명함에도 이 사건 사업이 가능하다고 과신하여 원고들과 조합원가입계약을 체결하고 조합원 분담금을 납부하게 하였으므로 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.
3. 기망 및 주의의무 위반을 이유로 한 손해배상청구에 관한 판단
가. 기망으로 인한 손해배상청구 부분
뒤에서 인정하는 바와 같이, 피고 뉴훼미리는 조합원 및 원고들에 대한 안내에서 이 사건 사업이 곧 진행될 것처럼 언급하였고, 피고들은 원고들에게 이 사건 사업과 무관한 견본주택을 관람하게 하는 등 사업이 진행되고 있는 것처럼 홍보하였으며, 지구단위계획수립 제안을 취하하였다는 점, 입법청원이 수용불가의견으로 처리되었다는 점, 영등포구청의 지구단위계획수립 제안 처리불가처분에 대한 행정소송에서 패소하였다는 점, 뉴타운개발사업의 개발방법으로 지역주택조합방식은 논의되지 않고 있다는 점 등을 원고들에게 고지하지 않은 사실을 인정할 수 있으나, 한편 뒤에서 보는 바와 같이 피고들은 조합원 및 원고들에게 서울시의 단독주택 등 저층주택지 관리방안 및 서울시 도시계획조례의 건물노후도 기준으로 인해 이 사건 사업이 난관에 봉착했다는 사정은 고지하였고, 서울시의 단독주택 등 저층주택지 관리방안이 규정한 건물노후도 기준을 완화시키기 위해 서울시의회에 입법청원을 하고, 행정소송을 제기하는 등으로 이 사건 사업의 성공을 위한 노력을 하였고 그러한 사정을 고지한 사실 또한 인정할 수 있으므로, 앞에서 인정한 사실만으로는 피고들이 원고들을 기망하였다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없으므로 원고들의 위 주장은 이유 없다.
나. 주의의무 위반을 이유로 한 손해배상청구 부분
원고들의 주장은 피고들이 원고들과 조합원가입계약을 체결하기 전부터 원고들에 대한 관계에서 시행대행사, 시공사로서의 업무상 주의의무를 부담함을 전제로 하는 것인바, 피고들이 신길7동지역주택조합과 사이에 시행대행사, 시공사로서의 권리, 의무를 부담하는 계약을 체결하였다고 하여 원고들이 조합원으로 가입하기 이전부터 장래 조합원이 될 원고들에 대하여 그와 같은 주의의무를 부담한다고 볼 아무런 근거가 없으므로 원고들의 위 주장은 이유 없다.
4. 계약체결상의 과실로 인한 손해배상청구에 관한 판단
가. 손해배상책임의 발생
(1) 피고들의 지위
갑 6, 13, 18호증, 을 35, 36호증의 각 기재, 갑 1호증의 일부 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 앞에서 본 사업약정에서 피고 뉴훼미리가 부도, 파산하거나 피고 뉴훼미리로 인해 이 사건 사업에 지장이 있는 경우 등의 사유 발생시 피고 뉴훼미리는 사업약정상의 일체의 지위·권리·의무를 포기하고 피고 중앙건설이 이를 승계하기로 하였는데 그 사유 발생 여부의 판단은 중앙건설이 담당하기로 약정하였으며(6조), 이 사건 사업부지 매수자금(조합원들이 납부한 조합원 분담금)을 다올부동산신탁에 단순 예치하고 피고들의 사전협의를 거친 피고 뉴훼미리의 지시로 인출하기로 약정한(3조) 사실, 앞에서 본 조합규약에서 조합과 주택법령에 의한 시공능력이 있는 주택건설사업자를 공동사업주체로 하고, 공동사업주체인 시공자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 가한 손해를 배상할 책임이 있는 것으로 약정한(39조 1호, 42조 2호, 43조 3호) 사실, 앞에서 본 조합원가입계약에서 피고 뉴훼미리는 시행대행계약에서 정한 용역비 외에도 조합원분담금 중 토지비, 건축비, 기타 제반 경비를 제외한 금액 및 본 사업의 기타 수익은 공동시행사인 피고 뉴훼미리의 수익금으로 하기로 약정한(2조 3호) 사실, 피고 뉴훼미리가 이 사건 사업을 위한 것이라고 조합원들에게 관람하게 한 일산의 견본주택과 지하철 7호선 보라매공원역 인근의 상설주택전시관은 피고 중앙건설이 다른 사업을 위해 준비한 것을 피고 뉴훼미리가 요청하여 공개한 것인 사실, 피고 중앙건설은 이 사건 사업을 위해 매입한 이 사건 사업부지 내 일부 토지에 관하여 피고 중앙건설 명의로 소유권이전등기를 마쳐 이를 소유하고 있는 사실을 각 인정할 수 있고, 여기에 기초사실에서 인정한 이 사건 사업의 진행경과를 더하여 보면, 피고 뉴훼미리는 자신이 구상한 이 사건 사업의 추진 주체가 되어 조합원을 모집하고, 이 사건 사업부지를 매수하였으며, 피고 중앙건설은 장래 시공자가 되는 조건으로 조합원들이 국민은행으로부터 대출을 받음에 있어 연대보증을 하고, 견본주택을 제공하는 등 피고 뉴훼미리의 사업수행에 적극 가담하였으며, 피고 뉴훼미리와 공동으로 조합원 분담금을 관리하였으므로 피고들은 이 사건 사업의 공동사업자라고 보는 것이 상당하고, 갑 1호증, 을 4호증의 각 일부 기재만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하다.
(2) 이 사건 사업의 원시적 불능 및 피고들의 악의
서울시의 단독주택 등 저층주택지 관리방안이 2003. 5. 22.경부터 시행되어 지구단위계획수립 제안을 위한 최소기준으로 제안지역 내 건축물중 사용검사 후 20년이상 경과한 건축물이 전체 건축물 수의 2/3이상일 것이 기준이 되었던 사실은 기초사실에서 인정한 바와 같고, 갑 10 내지 12, 20 내지 22, 26호증(가지번호 포함), 을 5, 11 내지 13, 18 내지 22호증(가지번호 포함)의 각 기재에 의하면, 피고 뉴훼미리는 2003. 8. 22. 이 사건 사업부지 내 주민 80% 이상의 동의를 얻어 영등포구청에 이 사건 사업부지에 공동주택건립을 위한 지구단위계획수립을 제안하였으나 건물노후도에 대한 자료 미비로 검토가 진행되지 못하던 중 같은 해 10. 7. 자진 취하하였고, 같은 달 11. 재접수하였다가 같은 해 12. 9. 다시 취하한 사실, 피고 뉴훼미리는 2003. 10. 2. 서울시의회에 건물노후도 조건을 일률적으로 적용하는 것은 부당하다는 취지의 입법청원을 하였고, 서울시의회는 같은 해 12. 15. 본회의에서 위 청원을 채택하여 같은 해 12. 22. 집행기관인 서울특별시장에게 이송하였으나, 서울특별시장은 2004. 2. 24. 수용불가의견을 서울시의회에 보고하였고, 서울시의회는 2004. 7. 9. 청원인들에게 청원처리결과를 통지한 사실, 한편 2004. 11. 18.경 민영사업에 건물노후도 조건을 적용하는 서울시의 단독주택 등 저층주택지 관리방안이 위법이라는 판결이 선고되자, 피고 뉴훼미리는 2005. 1. 26. 영등포구청에 ‘영등포구 신길동 1737번지 일원 공동주택건립을 위한 제1종지구단위계획수립을 위한 주민제안서’를 접수하였고, 영등포구청이 같은 해 3. 3. 서울시 도시계획조례 시행규칙의 단독주택지내 건물노후도 기준 미달을 이유로 처리불가 통지를 하자, 같은 달 30. 행정소송을 제기하였으나, 같은 해 7. 7. 위 규정이 무효라고 볼 수 없음을 이유로 1심에서 패소하였고, 같은 해 12. 7. 2심에서도 패소하였으며, 위 판결은 그대로 확정된 사실, 이 사건 사업부지가 2005. 8. 20.경 뉴타운사업 후보지로 결정되기 전 뉴타운사업이 가시화 되는 과정에서 그 사업방식으로 지역주택조합방식은 거론되지 않았던 사실을 인정할 수 있다.
이러한 사실들을 종합하면, 피고들은 이 사건 조합원가입계약 체결 당시에 이미 이 사건 사업부지 내 건축물이 서울시의 단독주택 등 저층주택지 관리방안 또는 서울시 도시계획조례가 규정한 건물노후도 기준을 충족하지 못하고, 뉴타운개발사업이 진행되더라도 지역주택조합방식으로는 이 사건 사업부지에서 이 사건 사업을 진행하는 것이 불가능하여 결국 원고들에게 아파트를 공급하는 것이 불가능하다는 것을 알고 있었으면서도, 단지 입법청원이나 행정소송의 방법으로 이 사건 사업을 진행하려고 하면서 원고들에게는 그와 같은 방법으로 이 사건 사업을 진행할 수 있는 것처럼 홍보하였을 뿐이라고 봄이 상당하다.
(3) 피고들의 주장에 대한 판단
피고들은 원고들과 조합원가입계약을 체결하기 전 원고들에게 사업진행현황을 안내하면서 서울시의 단독주택 등 저층주택지 관리방안 및 도시계획조례의 건물노후도 기준 때문에 이 사건 사업이 지연되고 있음을 안내하였고, 그 개정을 청원하고 있는 상태임을 안내하였으므로 원고들은 이 사건 조합원가입계약의 목적 달성이 불가능하다는 점을 알고 있었거나 알 수 있었다고 주장한다.
피고 뉴훼미리가 2003. 9.경부터 같은 해 12.경까지 조합원들에게 서울시의 단독주택 등 저층주택 관리방안의 건물노후도 기준에 따라 이 사건 사업이 난관에 봉착하였고, 위 관리방안의 문제점에 대해 청원을 하여 서울시의회에서 논의되고 있다고 안내한 사실, 이 사건 사업이 피고 뉴훼미리가 2003. 7.경 안내한 사업추진일정과 달리 오랜 기간 법적 제한을 해결하지 못하여 진척이 없었던 사실은 앞에서 인정한 바와 같으나, 한편 피고 뉴훼미리는 위 안내에서 이 사건 사업이 곧 진행될 것처럼 언급하였고, 원고 1 내지 47을 대상으로 한 2004. 6.경 안내에서는 뉴타운개발사업으로 이 사건 사업을 진행할 수 있는 것처럼 안내하였으며, 원고 48 내지 62를 대상으로 한 2005. 6.경 안내에서는 도정법의 개정으로 사업이 구체적으로 추진되고 있는 것처럼 안내한 사실, 피고들은 원고들에게 이 사건 아파트개발사업과 무관한 견본주택을 관람하게 하는 등 사업이 진행되고 있는 것처럼 홍보한 사실 또한 앞에서 인정한 바와 같고, 변론 전체의 취지에 의하면 피고들은 원고들이 조합원가입계약 체결 여부를 결정함에 있어 중요한 사항인 지구단위계획수립 제안을 취하하였다는 점, 입법청원이 수용불가의견으로 처리되었다는 점, 영등포구청의 지구단위계획수립 제안 처리불가처분에 대한 행정소송에서 패소하였다는 점, 뉴타운개발사업의 개발방법으로 지역주택조합방식은 논의되지 않고 있다는 점 등을 원고들에게 고지하지 않은 사실을 인정할 수 있고, 여기에 앞에서 본 2003. 9.경부터 같은 해 12.경까지의 안내는 당시 조합원이 아니었던 원고들에게 도달되었다고 보기 어려운 점, 이 사건 사업은 피고들이 공동사업자로서 주도하였는바 인·허가 등 이 사건 아파트개발사업의 진행과 관련된 정보는 피고들에게 편중되어 있고 원고들로서는 그 내용을 알기 어려운 점 등의 사정을 더하여 보면, 원고들이 이 사건 아파트개발사업이 불가능함을 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵다.
(4) 소결론
따라서 이 사건 아파트건설사업의 공동사업자로서 원고들과 조합원가입계약을 체결한 피고들은 원고들이 이 사건 사업이 가능할 것으로 믿고 위 계약을 체결함으로써 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
나. 손해배상액
나아가 손해배상의 액수에 관하여 보건대, 원고들이 조합원가입계약을 체결하면서 국민은행으로부터 대출을 받아 조합원분담금을 납부한 사실은 앞에서 인정한 바와 같고, 갑 8호증의 기재에 의하면, 원고들이 위 대출을 받음으로써 지출한 약정이자는 별지 표의 약정이자 인정액란 기재와 같으므로, 피고들은 연대하여 원고들에게 원고들이 지출한 별지 표의 약정이자 인정액란 기재 돈 및 이에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 2006. 8. 31.(소장송달일)부터 피고들이 이행의무의 존부와 범위를 다툼이 상당하다고 인정되는 2007. 8. 29.(판결선고일)까지는 연 5%(민법), 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%(“소송촉진 등에 관한 특례법”)의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
5. 결론
그렇다면, 원고들의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용한다.
[별지 생략]
판사 김용빈(재판장) 박재순 양희진