【원 고】
파동강촌주택재건축정비사업조합 (소송대리인 법무법인 창공 담당변호사 박해봉외 2인)
【피 고】
피고 1외 11인 (소송대리인 변호사 임경외 3인)
【변론종결】
2008. 3. 14.
【주 문】
1. 원고에게,
가. 피고 9는 원고로부터 218,150,940원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제1, 2항 기재 부동산에 관하여 2006. 1. 19.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 목록 제1항 기재 부동산을 인도하고, 별지 목록 제2항 기재 부동산을 명도하라.
나. 피고 1은 원고로부터 80,900,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제3, 4, 5, 6항 기재 부동산에 관하여 2006. 1. 19.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 목록 제3, 5항 기재 부동산을 각 인도하고, 별지 목록 제4, 6항 기재 부동산을 각 명도하라.
다. 피고 2는 원고로부터 43,800,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제7, 8항 기재 부동산에 관하여 2006. 1. 19.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 목록 제7항 기재 부동산을 인도하고, 별지 목록 제8항 기재 부동산을 명도하라.
라. 피고 10은 원고로부터 174,920,450원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제9, 10항 기재 부동산에 관하여 2006. 1. 19.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 목록 제9항 기재 부동산을 인도하고, 별지 목록 제10항 기재 부동산을 명도하라.
마. 피고 3은 원고로부터 59,600,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제11, 12항 기재 부동산에 관하여 2006. 1. 19.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 목록 제11항 기재 부동산을 인도하고, 별지 목록 제12항 기재 부동산을 명도하라.
바. 피고 11은 원고로부터 106,281,550원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제13, 14항 기재 부동산에 관하여 2006. 1. 19.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 목록 제13항 기재 부동산을 인도하고, 별지 목록 제14항 기재 부동산을 명도하라.
사. 피고 4는 원고로부터 259,924,480원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제15, 16항 기재 부동산에 관하여 2006. 1. 19.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 목록 제15항 기재 부동산을 인도하고, 별지 목록 제16항 기재 부동산을 명도하라.
아. 피고 12는 원고로부터 211,330,854원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제17, 18항 기재 부동산에 관하여 2006. 1. 19.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 목록 제17항 기재 부동산을 인도하고, 별지 목록 제18항 기재 부동산을 명도하라.
자. 피고 5는 원고로부터 173,381,560원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제19, 20항 기재 부동산에 관하여 2006. 1. 19.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 목록 제19항 기재 부동산을 인도하고, 별지 목록 제20항 기재 부동산을 명도하라.
차. 피고 6은 원고로부터 288,745,770원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제21, 22항 기재 부동산에 관하여 2006. 1. 19.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 목록 제21항 기재 부동산을 인도하고, 별지 목록 제22항 기재 부동산을 명도하라.
카. 피고 7은 원고로부터 844,962,040원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제23, 24, 25항 기재 부동산에 관하여 2006. 1. 19.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 목록 제23, 24항 기재 부동산을 각 인도하고, 별지 목록 제25항 기재 부동산을 명도하라.
타. 피고 8은 원고로부터 582,010,078원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제26, 27, 28항 기재 부동산에 관하여 2006. 1. 19.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 목록 제26, 27항 기재 부동산을 각 인도하고, 별지 목록 제28항 기재 부동산을 명도하라.
2. 원고의 피고 12에 대한 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 시가감정비용은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
4. 제1항 중 부동산 인도 및 명도부분은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
매매원인일자를 이 사건 소장 부본 송달일자로 구하는 외에는 주문 제1의 가.나.다.라.마.바.사.자.차.카.타.항과 같고, 피고 12는 원고로부터 181,865,100원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제17, 18항 기재 부동산에 관하여 2006. 3. 7.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 별지 목록 제17항 기재 부동산을 인도하고, 별지 목록 제18항 기재 부동산을 명도한다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 당사자의 지위
원고 조합은 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 따라 대구 수성구 (이하지번 생략) 외 263필지 39,687㎡ 일대(이하 ‘이 사건 정비구역’이라 한다)에 건립되어 있는 노후·불량한 기존의 건축물을 철거하고 새로운 공동주택의 재건축을 위하여 설립된 주택재건축정비사업조합이고, 피고들은 이 사건 정비구역 내에서 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)을 소유하고 있는 자들이다.
나. 원고 조합의 성립 및 재건축결의
(1) 원고 조합은 이 사건 정비구역 내 토지 또는 건축물 소유자들 249명 중 208명으로부터 다음과 같은 내용의 정비사업을 목적으로 하는 조합설립 동의를 받아, 2005. 8. 13. 창립총회에서 같은 내용의 재건축결의(이하 ‘이 사건 재건축결의’라고 한다), 원고 조합 설립 결의 및 정관 제정 결의를 하였다.
(가) 신축건물의 설계개요
- 토지면적(공부상면적) : 37,219m2, 건축연면적 : 128,417.9m2
- 규모 : 지하 2층, 지상 15층의 공동주택 12개동 743세대 및 부대·복리시설
(나) 건물의 철거 및 신축비용 개산액
- 철거비 : 돈 12억 원
- 신축비 : 돈 1,027억 3,700만 원
- 기타 사업비용 : 돈 208억 100만 원
- 합계 : 돈 1,247억 3,800만 원
(다) 건축물 철거 및 신축비용의 분담사항
- 조합정관에 따라 경비를 부과하고 징수하며, 관리처분시 가청산하고, 조합청산시 청산금을 최종 확정한다.
- 조합원의 소유자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기분에 따른다.
- 시공사에 지급할 공사금액 및 사업 관련 제반비용은 주택 및 부대·복리시설의 일반분양 수입금과 조합원총회에서 결의되거나 서면동의한 조합원분담금으로 우선충당하고, 부족금이 발생할 경우 조합정관 및 관리처분기준에 따라 공평하게 분담한다.
(라) 신축건물 구분소유권의 귀속에 관한 사항
- 조합정관의 관리처분기준에 따르며, 주택을 소유한 조합원의 신축건축물에 대한 분양평형 결정은 조합원 분양신청 및 종전권리가액의 다액순에 의하고, 동호수 결정은 조합정관 및 관리처분기준에 의한 방법에 따른다.
- 상가 등 부대시설의 소유자는 조합정관 및 관리처분기준에 의하여 종전토지 및 건축물의 가치를 고려하여 새로이 설치되는 복리시설을 공급받되, 동호수 결정은 관리처분계획이 정하는 바에 따른다.
- 사업시행후 분양받을 주택 등의 면적은 분양면적을 기준으로 하며, 대지는 분양받은 주택 등의 면적비례에 따라 공유지분으로 분양한다.
- 조합원에게 우선분양하고 남는 잔여주택 및 상가 등 복리시설은 관계법령과 조합정관이 정하는 바에 따라 일반분양한다. 토지는 사업완료 후 지분등기하며 건축물은 입주조합원 각자 보존등기한다.
(마) 기타 : 위 (가) 내지 (라)항은 사업시행인가내용, 시공자 등과의 계약내용 및 제 사업비 지출내용에 따라 변경될 수 있으며, 동 내용이 변경되거나 이에 따라 조합원 청산금 등의 조정이 필요한 경우 추후 조합원 총회에서 결의된 내용으로 변경키로 하고, 조합원 총회에서 결정된 내용에 대하여 별도 동의서 제출 없이 본 동의서로 갈음하는 것에 동의한다.
(2) 한편 위 창립총회에서 의결된 원고 조합 정관에는 조합원 부담금 및 신축건물의 귀속과 관련하여 다음과 같이 규정되어 있다.
(가) 총회의 의결사항 : 도시정비법 제61조의 규정에 의한 부과금의 금액 및 징수 방법, 정비사업비의 조합원별 분담내역은 총회의 의결을 거친다(제21조).
(나) 정비사업비의 부과 및 징수 : 조합은 사업시행에 필요한 비용을 충당하기 위하여 조합원에게 공사비 등 주택사업에 소요되는 정비사업비를 총회의결을 거쳐 부과할 수 있으며, 관리처분계획에 따라 공평하게 금액을 조정한다(제34조).
(다) 관리처분계획의 기준 : 조합원의 소유재산에 관한 관리처분계획은 분양신청 및 공사비가 확정된 후 건축물의 철거 전에 수립하며, 다음 각 호의 기준에 따라 수립하여야 한다(제45조).
- 조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물의 가액 또는 면적을 기준으로 새로이 건설되는 주택 등을 분양함을 원칙으로 한다.
- 사업시행 후 분양받을 건축물의 면적은 분양면적(전용면적＋공유면적)을 기준으로 하며, 토지는 분양받은 건축물의 전유면적비례에 따라 공유지분으로 분양한다.
- 조합원에게 분양하는 주택의 규모는 건축계획을 작성하여 사업시행인가를 받은 후 평형별로 확정한다.
- 조합원에 대한 신축건축물의 평형별 배정은 조합원의 분양신청에 의하며 분양평형에 경합이 있는 경우 대의원회가 정하는 방법에 의한다.
- 조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물을 기준으로 산정한 대물보상면적 또는 대물보상가액과 신축주택 등의 가격은 조합원총회를 통하여 결정한 시공자와의 약정에 따르며, 조합원이 분양받을 신축주택 등의 가격과 차이가 있을 때에는 제53조 및 제54조의 규정을 준용하여 지급 또는 부과한다.
- 사업시행구역 안에 건립하는 상가 등 부대·복리시설은 조합이 시공자와 협의하여 별도로 정하는 약정에 따라 공동주택과 구분하여 관리처분계획을 수립할 수 있다.
- 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 단 도시정비법 제48조 제2항 제6호 각목에 해당하는 경우에는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
- 부대·복리시설의 소유자에게는 부대·복리시설을 공급하되, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 부대·복리시설의 소유자에게 1주택을 공급할 수 있다.
① 새로운 부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우로서 종전의 부대·복리시설의 가액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 총회에서 정하는 비율(정하지 아니할 경우 1로 한다)을 곱한 가액 이상일 것
② 종전 부대·복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액을 차감한 금액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 총회에서 정하는 비율을 곱한 가액 이상일 것
③ 새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액 이상일 것
④ 조합원 전원이 동의한 경우
- 종전의 주택 및 부대·복리시설의 평가는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 한다.
- 분양예정인 주택 및 부대·복리시설의 평가는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평가한 금액으로 한다.
(라) 청산금 : 토지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 토지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 조합은 이전고시일 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 ‘청산금’이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 하고, 위 규정을 적용함에 있어서 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 토지 또는 건축물의 가격은 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다(제53조).
(3) 원고 조합은 그 후 조합설립에 관하여 이 사건 정비구역 중 주택단지(광명아파트) 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의(A동 91.67%, B동 95.83%)와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의(93.75%) 및 이 사건 정비구역 내 주택단지 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상(토지 70.78%, 건축물 81.28%), 토지면적의 3분의 2 이상의 토지 소유자의 동의(72.27%)를 얻어 2005. 11. 11. 대구광역시 수성구청장으로부터 설립인가를 받았다.
다. 피고들에 대한 최고 및 매도청구권의 행사
(1) 원고 조합은 재건축에 참가하지 아니한 피고들에게 2005. 11. 15. 재건축에 참가할 것인지 여부를 수령일로부터 2월 이내에 회답할 것과 만일 이에 응하지 않을 경우 재건축에 참가할 의사가 없는 것으로 간주하여 시가로 매도할 것을 청구하는 소송을 제기하겠다는 내용이 기재된 최고서를 조합설립동의서를 첨부하여 내용증명 우편으로 최고하였다.
(2) 2005. 12. 26.경 재건축 등의 개발이익이 감안된 이 사건 각 부동산의 시가는 별지 목록의 각 부동산 표시 중 괄호안에 기재된 금액이다.
(3) 원고 조합은 2005. 12. 26. 이 사건 소를 제기하면서 다시 한번 피고들에게 재건축사업에 대한 참가 여부를 최고하는 한편 도시정비법 제39조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제48조의 규정에 따른 매도청구를 하였고, 위 의사표시가 기재된 이 사건 소장 부본은 2006. 1. 6. 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6, 피고 8, 피고 9, 피고 11, 피고 12에게, 2006. 1. 9. 피고 7, 피고 10에게 각 송달되었다.
(4) 이후 피고들은 원고 조합으로부터 2005. 11. 15.자 최고서를 수령한 후 2개월의 기간이 경과하도록 재건축 참가 여부의 뜻을 밝히지 아니하다가 이 사건 소장 부본이 송달된 후 재건축에 참가할 의사가 없다는 취지가 기재된 답변서를 제출하였다.
(5) 피고 1, 피고 2, 피고 5, 피고 6, 피고 7, 피고 8, 피고 9, 피고 11, 피고 12 소유의 별지 목록 기재 각 부동산의 2005. 12. 26. 당시 시가, 같은 부동산에 등기된 근저당권의 피담보채무, 압류의 피보전채권액 및 시가에서 피담보채무 및 피보전채권액을 공제한 금액은 아래 [표]와 같다.
[표]
순번당사자명부동산시가(①)부동산 상의 근저당권 피담보채무 및 압류 피보전채권(②)시가에서 피담보채무 및 피보전 채권액을 공제한 금액(③=①-②)1피고 9별지 목록 제1,2 부동산230,150,940원12,000,000원 (2004. 8. 11. 접수 제40503호 근저당권자 ○○새마을금고로 된 근저당권의 피담보채무)218,150,940원2피고 1별지 목록 제3,4,5,6부동산91,900,000원11,000,000원 (2002. 8. 16. 접수 제61057호 근저당권자 ○○새마을금고로 된 근저당권의 피담보채무)80,900,000원3피고 2별지 목록 제7,8 부동산53,800,000원10,000,000원 (2005. 7. 22. 접수 제47885호 근저당권자 ○○신용협동조합으로 된 근저당권의 피담보채무)43,800,000원4피고 11별지 목록 제13,14부동산124,481,550원18,200,000원 (1999. 6. 9. 접수 제55399호 근저당권자 ○○은행으로 된 근저당권의 채권최고액)106,281,550원5피고 12별지 목록 제17,18부동산311,865,100원100,534,246원 (2003. 9. 24. 접수 제65397호 근저당권자 □□은행으로 된 근저당권의 피담보채무)211,330,854원6피고 5별지 목록 제19,20 부동산193,381,560원20,000,000원 (2001. 10. 31. 접수 제60714호 근저당권자 □□은행으로 된 근저당권의 피담보채무)173,381,560원7피고 6별지 목록 제21,22부동산352,205,040원35,000,000원 (2003. 5. 9. 접수 제34315호 근저당권자 ○○새마을금고로 된 근저당권의 피담보채무)288,745,770원10,000,000원 (2003. 5. 13. 접수 제35250호 근저당권자 ○○새마을금고로 된 근저당권의 피담보채무)15,000,000원 (2001. 3. 13. 접수 제12982호 근저당권자 □□새마을금고로 된 근저당권의 채권최고액)3,459,270원 (2003. 6. 24. 접수 46110호 권리자 국민건강보험공단으로 된 압류의 피보전채권)8피고 7별지 목록 제23,24,25부동산1,044,962,040원200,000,000원 (2003. 11. 20. 접수 제79849호 근저당권자 ◇◇농업협동조합으로 된 근저당권의 피담보채무)844,962,040원9피고 8별지 목록 제26,28부동산590,594,500원8,443,086원 (2002. 3. 13. 접수 21963호 채권자 ◇◇우유협동조합으로 된 가압류의 피보전채권)576,352,078원5,799,336원 (2004. 4. 19. 접수 19271호 채권자 소외인으로 된 가압류의 피보전채권)
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4, 7, 8, 9, 12 내지 17, 22, 25 내지 30, 38 내지 41, 44, 47, 48, 51 내지 56, 61, 64, 65, 71, 74 내지 79호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 감정인 소외인의 감정결과, 위 표 기재 각 금융기관에 대한 각 금융거래정보제출명령에 기한 회보결과, 변론 전체의 취지
2. 판 단
가. 매도청구권의 발생
위 인정사실에 의하면, 이 사건 정비구역 내 토지 및 건축물에 대한 재건축과 관련하여 도시정비법 제16조 제2항, 제3항에서 정한 적법한 조합 설립의 동의가 있었고, 조합설립에 동의하지 않은 피고들에 대하여 원고 조합은 2005. 11. 15. 재건축 참가 여부에 대한 회답을 최고하는 내용의 최고서를 내용증명 우편으로 발송한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 내용증명으로 우편물을 발송한 경우 반송되는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 발송일로부터 3일 이내에 송달되었다고 할 것이므로 위 최고서는 늦어도 2005. 11. 18.에는 피고들에게 송달되었다고 할 것이고( 대법원 1997. 2. 25. 선고 96다38322 판결 등 참조), 한편 원고 조합은 이 사건 소장에 피고들에게 재건축사업에 대한 참가여부를 최고한다는 취지의 내용을 기재하였고, 이 사건 소장 부본이 피고들에게 각 송달된 사실은 앞서 본 바와 같으며, 이에 대하여 피고들은 원고 조합의 2005. 11. 15.자 최고를 받고도 2개월의 회답기간 내에 아무런 회답을 하지 않았고, 이 사건 소장 부본을 송달받은 이후에는 재건축사업에 참가할 의사가 없다는 취지가 기재된 답변서를 제출하였으므로, 원고 조합은 도시정비법 제39조에 따라 피고들에 대하여 각 피고들의 소유인 별지 목록 기재 각 부동산을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다고 할 것이다( 도시정비법 제39조에 의하면 매도청구를 위한 전제로 조합 설립 동의 여부에 대한 최고가 필요한바, 원고 조합의 최고서에는 원고 조합 설립에 동의하는지 여부를 회답하여 달라는 내용이 명시적으로 기재되어 있지는 않으나 피고들에게 재건축사업에 참여할 것인지 여부를 회답할 것과 이에 응하지 않을 경우 재건축에 참가할 의사가 없는 것으로 간주하여 시가로 매도하는 것을 청구하는 소송을 제기하겠다는 내용이 기재되어 있고, 조합설립동의서가 첨부되어 있음으로써 그 참가 여부의 회답을 조합 설립 동의의 방법으로 하도록 한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 소장에 기재된 최고의 취지 역시 그와 같으므로, 여기에는 피고들에게 원고 조합의 설립에 동의하는지 여부의 회답을 요청하는 취지가 묵시적으로 포함되어 있었다고 할 것이어서, 원고 조합의 최고는 적법하다).
나. 매매계약의 성립
나아가 매도청구권 행사에 따른 매매계약의 성립에 관하여 보건대, 원고 조합은 피고들에 대하여 2005. 11. 18. 재건축 참가여부에 대한 회답을 최고하고, 이 사건 소장 부본 송달로써 재건축 참가 여부에 대한 회답의 최고와 동시에 도시정비법 제39조에 의한 매도청구권을 행사한 사실은 앞서 본 바와 같다.
비록 원고 조합이 피고들에게 재건축 참가여부에 대한 회답의 최고일인 2005. 11. 18.로부터 2개월의 회답기간이 지나기 전인 2005. 12. 26. 이 사건 소를 제기하면서 소장 부본의 송달로써 매도청구권을 행사하였고, 따라서 위 회답기간 내에는 원고 조합에게 매도청구권이 확정적으로 발생할 것인지 여부가 불명한 상태이기는 하나, 이 사건 소제기 당시에 이미 재건축과 관련한 적법한 조합 설립 동의가 있었고 원고 조합이 피고들에게 매도청구에 관한 최고를 함으로써 매도청구권 발생의 전제요건을 구비하였던 이상 매도청구권 행사 당시 원고 조합의 의사표시에는 회답기간이 경과할 때까지 위 피고들로부터 조합 설립 동의가 없어 확정적으로 매도청구권이 발생하게 되는 것을 정지조건으로 하여 매도청구권을 행사한다는 취지도 포함되어 있다 할 것이므로, 피고들에 대한 각 소장 부본 송달일 이후 회답기간이 경과한 날인 2006. 1. 19.에 각 매도청구권 행사의 효과가 발생하여 원고 조합과 피고들 사이에 각 매매계약이 성립되었다고 봄이 상당하다(원고 조합의 2005. 11. 15.자 최고서가 피고들에게 송달되지 않았다고 하더라도 적어도 피고들이 이 사건 소장 부본을 송달받은 날로부터 회답기간인 2개월이 경과한 날에는 매도청구권 행사의 효과가 발생하였다).
다. 매매대금의 산정
(1) 2005. 12. 26. 당시 이 사건 각 부동산의 시가는 별지 목록 각 해당 부동산에 대한 각 해당 감정가인 사실을 인정할 수 있고, 이후 위 각 매매계약 성립일 무렵의 시가도 같은 액수일 것으로 추인된다.
(2) 그런데 근저당부동산의 매수인은 근저당권의 말소시까지 그 근저당권의 피담보채무액에 상당한 매매대금의 지급을 거절할 수 있고 ( 대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결), 세금 체납으로 압류된 부동산의 매수인은 압류의 해제가 있기 전에는 매매대금의 지급을 거절할 수 있으므로 ( 대법원 1967. 7. 11. 선고 67다813 판결), 원고는 위 [표] 시가(①)란 기재 금액 상당의 매매대금 중 위 [표] 부동산 상의 근저당권 피담보채무 및 압류 피보전채권(②)란 기재 금액을 근저당권 말소 또는 압류 집행해제시까지 지급거절할 수 있다. 그러므로 원고는 피고들에 대하여 위 지급거절금액을 공제한 나머지 금액 즉, 위 [표] 시가에서 피담보채무 및 피보전 채권액을 공제한 금액(③)란 기재 금액의 지급과 상환으로 위 매매목적물의 소유권 이전을 구할 수 있다.
라. 그렇다면, 원고 조합이 구하는 바에 따라, 주문 제1항 기재 각 해당란 기재와 같이 피고들은 원고 조합으로부터 이 사건 각 부동산의 각 해당 감정가액 또는 감정가액에서 피담보채무 및 피보전 채권액을 공제한 금액을 지급받음과 동시에, 원고 조합에게 이 사건 각 부동산에 관하여 2006. 1. 19.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하고, 각 토지를 인도 및 건물을 명도할 의무가 있다.
3. 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 7, 피고 8, 피고 9, 피고 10, 피고 12의 주장에 대한 판단
가. 주 장
(1) 매도청구권 성립요건의 흠결
(가) 도시정비법 제39조의 매도청구권이 성립되기 위해서는 유효한 재건축결의가 존재하여야 하는데, 원고 조합은 재건축결의시 집합건물법 제47조에 따른 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액과 그 분담에 관한 사항을 정하지 않았으므로 원고 조합의 재건축결의는 무효이다( 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 8, 피고 9, 피고 12).
(나) 피고들은 원고 조합의 2005. 11. 14.자 최고서를 수령한 바 없으므로, 매도청구권이 성립하기 위한 전제로서의 적법한 최고가 없었다( 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 8, 피고 9, 피고 12).
(다) 최고서에는 재건축결의사항이 구체적으로 적시되어야 함에도 이 사건 최고서에는 재건축결의사항이 구체적으로 적시되지 아니하였으므로 이는 매도청구권이 성립하기 위한 전제로서의 적법한 최고로서의 효력이 없다( 피고 4, 피고 8, 피고 9, 피고 12).
(2) 매도가격의 부적정
가사 이 사건 매도청구권의 행사가 적법하다 하더라도, 이 사건 각 부동산의 매매대금은 원고 조합과 피고들 사이의 협의로 결정되어야 하고 위 각 부동산이나 인근 토지의 실제 거래가격을 기준으로 하여야 할 것임에도, 원고 조합이 피고들과 아무런 협의 없이 일방적으로 소송을 제기하고 신축건물여부, 임대수익, 개발이익 및 인근의 토지거래시세가 반영되지 않은 감정평가액을 매도대금으로 정함은 부당하다( 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 7, 피고 8, 피고 9, 피고 10, 피고 12).
(3) 재산권 침해
재건축사업에 참여하지 아니한다는 이유만으로 피고들의 의사와는 상관없이 원고 조합이 일방적으로 매도청구권을 행사하여 피고들 소유의 이 사건 각 부동산에 대한 소유권을 이전해 가는 것은 피고들의 헌법상 보장된 재산권을 침해하는 위헌적 행위이다( 피고 4, 피고 8, 피고 9, 피고 12).
나. 판 단
(1) 매도청구권 성립요건의 흠결 여부
(가) 최고서 수령 여부
원고 조합의 2005. 11. 15.자 최고서 또는 최고의 뜻이 담긴 이 사건 소장 부본이 피고들에게 각 도달한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 8, 피고 9, 피고 12가 원고 조합의 최고장을 수령한 바 없음을 전제로 한 위 피고들의 각 주장은 이유 없다.
(나) 재건축결의 여부 및 최고서에 재건축결의사항 적시 여부
1) 도시정비법 제16조 및 동법 시행령 제26조 제1항에서는 주택재건축조합을 설립하면서 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액과 그 비용분담에 관한 사항, 사업완료 후의 소유권 귀속에 관한 사항에 대하여 토지 등 소유자의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있는바, 이러한 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항은 토지 등 소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이므로 조합설립의 동의를 받음에 있어 누락하여서는 아니 되는 것이기는 하나, 이를 정하는 방법은 재건축의 실행단계에서 다시 비용분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 기준을 정하면 족하고, 매도청구권을 행사하기 위한 전제로서의 최고는 반드시 서면으로 하여야 하고 최고서에는 위와 같은 사항이 구체적으로 적시되어 있어야 하나, 다만 그러한 사항들이 재건축사업의 추진과정에서 총회의 결의나 재건축에의 참여 권유 또는 종용 등을 통하여 최고의 대상자들에게 널리 알려지고, 소송의 변론과정에서도 주장이나 입증 등을 통하여 그 내용이 알려짐에 따라 재건축 참가의 기회가 충분히 부여되었다면, 재건축결의사항이 누락되었다고 하더라도 그 참가 최고는 적법하다( 대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552, 19569 판결 등 참조).
2) 이 사건에서 살피건대, 집합건물법상의 매도청구권이 성립되기 위해서는 유효한 재건축결의가 있어야 하나 도시정비법 제39조가 집합건물법 제48조를 준용하면서도 ‘재건축 결의’를 ‘조합설립의 동의’로 대체하고 있는 이상 도시정비법상의 매도청구권에 있어서는 유효한 재건축결의를 요건으로 한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 가사 도시정비법상의 매도청구권의 경우에도 유효한 재건축결의가 필요하다고 본다 하더라도 이 사건 재건축결의에 의하면 철거 및 신축 공사비 돈 1,247억 3,800만 원이 재건축비용 개산액이고, 위 비용의 분담은 조합 정관에 따라 부담하고 징수하며, 조합원 소유자산의 가치를 조합 정관이 정하는 바에 따라 산정하여 관리처분기준에 따라 비용을 균등하게 부담하기로 하고 있고, 신축 상가의 분양기준은 종전토지 및 건축물의 가치를 고려하여 분양함을 원칙으로 하고, 사업 시행 후 분양받을 주택 등의 면적은 분양받을 면적을 기준으로 하기로 한 사실, 원고 조합의 정관에 따르면 정비사업비는 토지 및 건축물 등의 위치 등 제반여건을 고려하여 관리처분계획에 따라 공평하게 금액을 조정하기로 하고, 상가 등 부대·복리시설의 소유자에게는 일정한 예외를 제외하고는 부대·복리시설을 공급하며, 종전의 부대·복리시설의 평가와 분양예정인 부대·복리시설의 평가는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평가한 금액에 의한다고 분양예정건물 및 산출근거를 명시하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같은바, 그렇다면 이 사건 재건축결의는 신축건물의 비용부담 및 신축상가의 소유권 귀속에 관한 사항을 나중에 다시 합의하지 않아도 될 정도로 정하고 있다고 봄이 상당하므로 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 8, 피고 9, 피고 12의 각 주장도 이유 없다.
(2) 매도가격의 적정 여부
(가) 도시정비법 제39조 및 집합건물법 제48조에 의한 매도청구권은 형성권으로서 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 자 소유의 토지 또는 건축물에 관하여 그 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립하게 되고, 여기에서 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지 또는 건축물의 객관적 거래가격으로서, 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말하는 것이므로( 대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결 등 참조), 성립된 매매계약상의 매매대금을 원고 조합과 피고들 사이의 협의로 결정하여야 하는 것이라고는 할 수 없다.
(나) 나아가 이 사건의 경우, 감정인 소외인의 감정결과에 의하면, 감정인은 2005. 12. 26.을 기준으로 하여 이 사건 각 부동산의 시가를 평가함에 있어 인근지역의 표준공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률과 지역요인, 개별요인 등의 제반 가격형성요인 및 평가선례, 별지 목록 기재 각 부동산이 도시정비법상의 정비구역에 포함되어 재건축사업 대상지가 된 사실 및 인근지가수준 등을 종합적으로 고려하여 평가하고, 평가선례, 재건축사업추진단계별 개발이익, 공시지가의 시가반영율 등을 참작하여 기타 요인으로 약 270%의 상향보정이 필요하다고 보고 이를 감정평가에 반영한 사실이 인정되므로, 위 감정결과는 예상되는 개발이익도 포함된 가격으로서 그 평가에 이른 과정이나 참작된 여러 요소 등에 비추어 합리성을 갖춘 적정한 것이라 할 것이므로, 결국 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 7, 피고 8, 피고 9, 피고 10, 피고 12의 위 주장도 이유 없다.
(3) 재산권 침해 여부
살피건대, 도시정비법상의 매도청구권은 재건축을 가능하게 하기 위한 최소한의 필요조건으로서 재건축제도를 인정하는 이상 재건축에 동의하지 아니한 자에 대한 매도청구권 행사는 불가피하고, 이는 재건축에 동의하지 아니한 자의 재산권에 대한 합리적 범위 내의 제한이라 할 것이므로 원고 조합의 매도청구권행사가 피고들의 재산권을 침해한다는 취지의 피고 4, 피고 8, 피고 9, 피고 12의 위 주장도 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면, 원고 조합의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[목록 생략]
판사 이영숙(재판장) 이지현 이상률