【원 고】
강동시영1차아파트주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 김조영)
【피 고】
【변론종결】
2008. 4. 25.
【주 문】
1. 원고에게,
가. 피고 1은 258,500,000원 및 이에 대한 2007. 11. 28.부터,
나. 피고 2는 258,500,000원 및 이에 대한 2007. 7. 13.부터
각 2008. 6. 5.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 각 지급하라.
2. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고들은 원고에게 각 617,640,996원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 각 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
다음 각 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없거나, 갑 제3, 5 내지 10, 13, 17, 18, 24, 28호증, 을나 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. 원고는 서울 강동구 암사동 414-2 대 155,179.9㎡(이하 제1토지라 한다)와 같은 구 명일동 305-46 대 1,039.8㎡(이하 제2토지라 한다) 양 지상에 있는 강동시영1차아파트 48개동 및 상가 3개동의 재건축사업(이하 이 사건 사업이라 한다)을 추진하기 위하여 2000. 8. 31. 창립총회를 개최하여 설립된 주택재건축정비사업조합으로서, 2002. 5. 28. 서울특별시 강동구청장으로부터 재건축주택조합 설립인가를 받았는바, 위 설립인가 당시 이 사건 사업의 주택건설예정지에는 기존의 위 아파트단지인 제1, 2토지 외에도 이와 인접한 같은 구 암사동 414-3 대 10,267.8㎡(이하 제3토지라 한다), 같은 동 (지번 생략) 임야 198㎡(이하 이 사건 토지라 한다), 같은 동 414-6 임야 496㎡(이하 제4토지라 한다), 같은 구 명일동 305-45 대 1,851.9㎡(이하 제5토지라 한다)가 포함되어 있었다.
나. 원고는 2002. 12. 17. 서울특별시장의 회신을 통하여, 암사대교 건설계획에 따른 도로확장으로 인하여 이 사건 토지 중 78.1㎡, 제3토지 중 4,596.8㎡, 제4토지 중 7.8㎡, 제5토지 중 371.1㎡가 도로로 각 편입된다는 사실을 알게 되었고, 이에 원고는 2002. 12. 24. 서울특별시도시개발공사로부터 그 소유의 제3 내지 5토지 중 장차 도로로 편입되는 부분을 제외한 나머지 부분을 매수하여 2003. 6. 27. 원고 명의로 각 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 이 사건 토지는 이 사건 사업부지의 귀퉁이 부분에 위치한 마름모꼴의 토지인데, 원고는 이 사건 사업부지에 속하는 이 사건 토지를 매수하기 위하여 그 공유자이던 소외 3, 4, 5와 수차례에 걸쳐 협상을 하였음에도 그 협상이 결렬되자, 2003. 6. 27. 위 소외 3, 4, 5를 상대로 매도청구권을 행사하면서 이 법원 2003가단28942호로 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기청구의 소(이하 선행 1차 소송이라 한다)를 제기하였다.
한편 피고들은, 선행 1차 소송 직전인 2003. 6. 17. 소외 5로부터 이 사건 토지 중 각 1.5/7 지분[이를 면적으로 환산하면 각 42.42㎡(12.83평)에 해당한다]을 각 190,000,000원에 매수하여 선행 1차 소송계속 중인 2003. 7. 3. 피고들 명의로 각 지분이전등기를 마쳤다.
라. 원고는 2003. 12. 30. 서울특별시 강동구청장으로부터 재건축 사업계획승인을 받았는바, 그 승인사항으로서 이 사건 토지를 비롯한 제1 내지 5토지가 이 사건 사업부지에 포함되어 있었고, ‘매도 청구한 대지 소유권을 착공 전까지 확보할 것’이 그 승인조건으로 부가되어 있었다.
한편 원고는, 피고들이 위와 같이 이 사건 토지 중 소외 5 소유의 지분을 매수하여 그 지분이전등기를 마치자, 2003. 12. 30. 선행 1차 소송 중 소외 5에 대한 소를 취하하고, 같은 날 다시 피고들을 상대로 매도청구권을 행사하면서 이 법원 2003가단59755호로 이 사건 토지 중 각 0.119444444455/7 지분에 관한 소유권이전등기청구의 소(이하 선행 2차 소송이라 한다)를 제기하였다.
또한, 원고는 2004. 1. 13. 소외 3, 4로부터 이 사건 토지 중 피고들 소유의 지분을 제외한 나머지 각 2/7 지분을 각 200,000,000원에 매수하여 2004. 1. 30. 원고 명의로 지분이전등기를 마친 후, 2004. 2. 6. 선행 1차 소송 중 소외 3, 4에 대한 각 소를 취하함으로써, 선행 1차 소송은 종결되었다.
마. 원고는 2005. 2. 2. 선행 2차 소송에서, 피고들이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 매도청구의 상대방에 해당한다고 볼 수 없다는 이유로 원고 패소판결을 선고받았고, 이에 항소하였다. 한편, 서울특별시 강동구청장은 2005. 4. 13. 원고에게 공문을 보내어 “이 사건 사업계획승인에서는 ‘착공 전까지 대지 소유권을 확보할 것’을 조건으로 부가하였는데 원고는 선행 2차 소송에서 패소하였으므로 원고가 그 소유권을 확보하지 않으면 착공신고 및 입주자모집(분양승인) 등 행정절차를 진행할 수 없다”고 통보하였다.
바. 선행 2차 소송에서의 패소판결 이후, 원고는 매매대금에 관한 의견 차이로 인하여 피고들과 수차례 매수협상을 한 끝에, 2005. 4. 22. 피고들로부터 이 사건 토지 중 피고들 소유의 각 1.5/7 지분을 각 900,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약(이하 이 사건 계약이라 한다, 갑 제6호증 참고)을 체결하고, 같은 날 피고들에게 위 매매대금 전액을 지급한 후, 같은 날 원고 명의로 지분이전등기를 마쳤는바, 이 사건 계약에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있다.
제6조 지금까지 양측의 소송으로 인한 불미한 사건은 이 사건 계약으로 종결한다.
① 진행 중인 매도인에 대한 소송은 이 사건 계약과 동시이행으로 매수인이 취하한다.
② 이 사건 계약 이후 가격의 높고 낮음에 관한 일체의 민·형사상의 문제나 민·형사상의 소송은 양측이 제기하지 아니한다.
③ 소송 취하 서류는 2005. 4. 26.까지 매도인에게 송부한다.
사. 원고는 2005. 5. 17. 이 사건 계약 제6조 제1항 등에 따라 선행 2차 소송에 관한 항소를 취하하였다.
2. 원고의 주장
이 사건 토지는 작고 쓸모없는 땅이지만 원고로서는 이를 매수하지 아니하면 착공신고를 할 수 없는 등 이 사건 사업을 추진할 수 없는 입장이었는데, 이 사건 계약 체결 당시 원고는 피고들을 상대로 한 선행 2차 소송에서 패소판결을 선고받았고, 착공신고가 지연됨에 따라 시공사에게 막대한 비용을 지급하여야 하는 등 매우 궁박한 상태에 있었다. 그러자 애초부터 속칭 ‘알박기’를 할 의도로 이 사건 토지 중 각 1.5/7 지분을 매수하였던 피고들은, 원고의 위와 같은 사정을 잘 알면서도 이를 악용하여, 원고에게 그 지분을 자신들의 매수대금인 각 190,000,000원의 약 5배인 각 900,000,000원에 매도함으로써 현저한 폭리를 취하였다.
따라서 이 사건 계약 중 피고들이 원고에게 당초 요구하였던 매매대금인 각 282,359,004원(평당 매매대금을 약 22,000,000원으로 계산한 액수)을 초과하는 부분은 불공정한 법률행위로서 민법 제104조에 의하여 무효이므로, 피고들은 원고에게 이 사건 계약에 따른 각 매매대금 중 무효로 인정되는 부분인 각 617,640,996원(900,000,000원-282,359,004원)을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
3. 피고 2의 본안 전 항변에 관한 판단
가. 당사자의 주장
원고가 피고 2를 상대로, 이 사건 계약 중 각 매매대금 282,359,004원을 초과하는 부분은 불공정한 법률행위로서 무효임을 전제로 그 무효로 인정되는 부분을 부당이득으로 반환할 것을 구하는 이 사건 소에 대하여, 피고 2는 이 사건 계약 체결 당시 이 사건 계약 제6조 제2항과 같이 부제소합의를 하였으므로 이에 반하여 제기된 원고의 피고 2에 대한 소는 권리보호의 이익이 없어 부적법한 소라고 항변하고, 원고는 원고의 궁박한 상태를 이용하여 체결된 이 사건 계약에서 부수적으로 이루어진 위 부제소합의 역시 불공정한 법률행위로서 무효라고 주장한다.
나. 판단
이 사건 계약 체결 당시 원고와 피고 2가 이 사건 계약 제6조 제2항의 부제소합의 조항을 포함시킨 사실은 앞서 본 바와 같으나, 뒤에서 보는 바와 같이 이 사건 계약은 원고의 궁박한 상태를 이용하여 체결된 것으로서 그 각 매매대금 중 641,500,000원을 초과하는 부분은 무효로 인정되는 이상, 이 사건 계약을 체결할 당시 그 매매대금에 관하여 더 이상 다툴 여지를 없애기로 하는 내용의 위 부제소합의 역시 원고의 궁박한 상태를 이용한 불공정한 법률행위로서 무효라고 할 것이므로, 결국 피고 2의 위 항변은 이유 없다.
4. 본안에 관한 판단
가. 이 사건 계약이 불공정한 법률행위에 해당하는지 여부
1) 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 여기에서 ‘궁박’이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하는 것인데 이는 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있다( 대법원 2008. 2. 1. 선고 2005다74863 판결 등 참조).
2) 이 사건 계약 당시 원고가 궁박한 상태에 있었는지 여부
이 사건 토지는 이 사건 사업부지의 귀퉁이 부분에 위치한 토지로서 그 효용성이 크지 않은 것으로 보이는 점, 그럼에도 이 사건 토지는 2002. 5. 28. 원고의 조합설립인가 당시부터 이 사건 사업부지에 포함되어 있었고, 이 사건 사업계획승인에는 ‘착공 전까지 이 사건 토지의 소유권 등을 확보할 것’이 그 조건으로 부가된 점, 따라서 원고로서는 착공 신고 등 이 사건 사업을 추진하기 위하여 이 사건 토지 전부를 반드시 매수하여야만 하였는데 원고는 피고들을 상대로 매도청구를 한 선행 2차 소송에서 원고 패소판결을 선고받은 점, 갑 제25호증의 기재에 의하면 원고는 시공사인 롯데건설 주식회사와 사이에 2005. 3.까지 착공이 이루어지지 않을 경우 2004. 6. 30.부터 실착공일까지 소비자물가지수를 곱한 금액으로 공사대금을 증액·조정하기로 약정한 사실을 인정할 수 있는데 원고가 이 사건 토지 중 피고들 소유의 지분을 매수하지 못함에 따라 그 착공 신고가 지연됨으로써 그 공사대금이 크게 증가하였을 것으로 보이는 점, 원고로서는 이 사건 토지 중 피고들 소유의 지분을 피고들의 요구대로 현저히 고가에 매수하는 것 이외에는 이러한 상황을 타개할 마땅한 대안을 찾을 수 없었던 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 계약 체결 당시 원고는 궁박한 상태에 있었다고 할 것이다.
3) 피고들에게 폭리행위의 악의가 있었는지 여부
이 사건 토지는 2002. 5. 28. 원고의 조합설립인가 당시부터 이 사건 사업부지에 포함되어 있었고, 원고는 2002. 12.경 이 사건 토지 및 제3 내지 5토지 중 서울특별시의 암사대교 건설계획에 따라 장차 도로로 편입되는 부분을 제외한 나머지 부분을 이 사건 사업부지에 포함시키지 않으면 이 사건 사업계획승인을 받지 못할 것을 예상하고 위 나머지 부분을 매수하기 위한 협상을 시작한 점, 그런데 피고들은 원고가 이 사건 토지의 전소유자들과 사이에 매수 협상을 진행 중이던 시점에 이 사건 토지 중 각 1.5/7 지분을 매수한 점, 이 사건 토지는 이 사건 사업부지의 귀퉁이 부분에 위치한 비교적 작은 토지이고 피고들은 그 중 각 1.5/7 지분을 매수한 것에 불과하여 피고들에게 그 효용성이 크지 아니하였을 것으로 보일 뿐만 아니라 피고들이 이를 매수한 동기도 석연치 아니한 점, 원고는 이 사건 사업을 추진하기 위하여 이 사건 토지 전부를 반드시 매수하여야만 하는 입장이었는데 피고 2는 원고의 상가조합원으로서 이를 잘 알고 있었을 것으로 보일 뿐만 아니라 피고 1의 딸은 원고의 정비사업 전문관리업체 소속 직원으로서 2003. 3. 26.부터 2004. 3. 31.까지 원고의 조합사무실에서 파견근무를 한 사정이 엿보이는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 계약 체결 당시 피고들에게는 원고의 위와 같은 궁박한 상태를 알면서 이를 이용하려는 의사가 있었다고 봄이 상당하다.
4) 이 사건 계약의 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하는지 여부
이 사건 토지는 이 사건 사업부지의 귀퉁이 부분에 위치한 토지로서 그 효용성이 크지 않은 것으로 보이는 점, 피고들은 원고가 소외 5와 사이에 매수 협상을 진행 중이던 2003. 6. 17. 소외 5로부터 이 사건 토지 중 각 1.5/7 지분을 각 190,000,000원에 매수하였다가 2005. 4. 22. 원고에게 이를 각 900,000,000원에 매도한 점, 소외 3, 4는 2004. 1. 13. 원고에게 이 사건 토지 중 각 2/7 지분을 각 200,000,000원에 매도한 점 등을 종합하여 보면, 객관적으로 이 사건 계약의 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재한다고 평가할 수 있다.
5) 소결론
따라서 이 사건 계약은 원고의 궁박한 상태를 이용하여 체결된 것으로서 민법 제104조의 불공정한 법률행위에 해당한다.
나. 이 사건 계약 중 무효로 인정되는 범위
나아가 이 사건 계약 중 민법 제104조에 의하여 무효로 인정되는 범위에 관하여 살피건대, 갑 제32호증의 기재에 의하면 선행 2차 소송에서의 조정에 갈음하는 결정에 대하여 피고 2는 평당 50,000,000원에 조정하여 준 것에 감사를 표하면서 다만 위 결정에서 이 사건 토지 중 장차 도로로 편입될 부분을 제외시켰음을 이유로 이에 응할 수 없다는 취지로 이의신청한 사실이 인정되고, 이 사건 토지 중 피고들 소유의 지분을 매수하는 과정에서의 어려움은 기본적으로 이 사건 사업을 추진하는 원고가 부담하여야 하는 것인 점 등에 비추어 보면, 이 사건 토지 중 피고들 소유의 각 1.5/7 지분에 관한 매매대금을 평당 50,000,000원으로 계산하여 각 641,500,000원(50,000,000원×12.83평)으로 정하는 것은 원고와 피고들의 입장을 모두 고려한 적절한 금액으로 보이므로, 이 사건 계약 중 각 매매대금 641,500,000원을 초과하는 부분은 민법 제104조에 의하여 무효라고 봄이 상당하다.
다. 소결론
따라서 피고들은 원고에게 이 사건 계약에 따른 각 매매대금 중 무효로 인정되는 부분인 각 258,500,000원(900,000,000원-641,500,000원)을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고에게, 피고 1은 부당이득금 258,500,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 2007. 11. 28.부터, 피고 2는 부당이득금 258,500,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 2007. 7. 13.부터 피고들이 이 사건 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 각 이 판결 선고일인 2008. 6. 5.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.
5. 결론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 김태경(재판장) 홍득관 이경민