【원고(반소피고), 항소인】
청암프로젝트 주식회사(소송대리인 법무법인 태평양 담당변호사 이형석외 1인)
【피고(반소원고), 피항소인】
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2006. 8. 22. 선고 2006가합8226(본소), 2006가합8233(반소) 판결
【변론종결】
2007. 4. 5.
【주 문】
1. 원고(반소피고)의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 본소 청구취지 및 항소취지 : 제1심 판결을 취소한다. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.
2. 반소 청구취지 : 원고는 소외 1(제1심 공동피고)에게 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 원고와 소외 3 사이의 2002. 9. 4. 분양계약, 소외 3과 소외 2 사이의 2003. 9. 16. 분양권양도계약 및 소외 2와 소외 1 사이의 2004. 2. 18. 분양권양도계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
【이 유】
1. 기초사실
아래의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 3, 8호증, 갑 제4호증의 1 내지 6, 갑 제6호증의 1, 2, 을 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어보면 인정할 수 있다.
가. 원고는 2002. 9. 4. 소외 3에게 장차 신축될 이 사건 아파트를 분양하였는데, 그 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)의 주요 내용은 다음과 같다.
⑴ 분양대금(제1조)
분양대금은 5억 9,900만 원으로 하되, 매수인은 매도인에게 계약시에 계약금 5,990만 원, 2002. 9. 23.부터 2003. 6. 23.까지 모두 7회에 걸쳐 중도금을 분할하여 5,990만 원씩 합계 4억 1,930만 원, 입주지정일에 잔금 1억 1,980만 원을 각 납부한다.
⑵ 중도금 대출(제7조)
㈎ 매수인이 중도금 대출을 원하는 경우, 매도인은 매수인에게 중도금 대출을 알선하되, 대출은행은 매도인이 지정하여 통보하는 은행으로 한다(제1항).
㈏ 매수인은 대출금이 약정된 중도금 일자에 대출은행에서 매도인의 분양대금 수납계좌에 직접 납부되는 것에 동의한다(제2항).
㈐ 대출이자는 대출개시일부터 발생한 이자는 매도인이 책임지고, 대출에 따른 보증수수료, 인지대 등 제반 수수료 및 담보 전환시 근저당 설정비용 등은 매수인이 부담하여야 한다(제3항).
㈑ 매수인은 입주 전까지 대출금을 상환하거나 담보대출로 전환할 수 있고, 대출금을 담보대출로 전환하고자 하는 경우에는 소유권이전 및 근저당권 설정에 필요한 서류 및 제반 비용을 대출은행 또는 입주 안내시 통보한 자에게 제출 또는 완납 후 입주하여야만 입주할 수 있다(제5항).
㈒ 중도금 무이자 융자 대출약정을 통해 중도금을 납부한 매수인이 소유권보존등기 후 2개월이 경과하여도 소유권이전등기 및 근저당권을 설정하지 않거나 대출금융기관의 대위변제 요구가 있을 경우, 매도인은 분양계약을 해지할 수 있다(제8항).
나. 소외 3은 이 사건 분양계약에 따라 계약당시 계약금을 납부하고, 2002. 9. 23. 중도금 무이자 융자 대출약정을 통해 원고의 연대보증 하에 원고가 지정하는 (주) 국민은행(이하 ‘국민은행’이라 한다)으로부터 4억 1,930만 원을 대출받아(이하 ‘이 사건 대출금 채무’라 한다) 중도금을 원고에게 납부한 다음, 2003. 9. 16. 소외 2에게 이 사건 분양계약상 수분양자의 지위(이 사건 대출금 채무를 포함)를 양도하였고, 원고는 2003. 11. 28. 이 사건 아파트에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.
다. 제1심 공동피고였던 소외 1은 2004. 2. 18. 소외 2로부터 이 사건 대출금 채무를 포함한 이 사건 아파트 수분양자의 지위를 양수하였고, 같은 날 피고에게 이 사건 아파트를 임차보증금은 3억 8,000만 원, 임차기간은 2004. 3. 8.부터 2006. 3. 7.까지로 하여 임대하기로 하는 계약을 체결하였으며, 계약당일 피고로부터 받은 계약금 4,500만 원을 포함하여 원고에게 이 사건 분양계약상 잔금 1억 1,980만 원을 지급하고, 그 무렵 원고로부터 이 사건 아파트를 인도받았다.
라. 피고는 소외 1에게 2004. 2. 26. 위 임대차보증금 1차 중도금 8,500만 원을 지급하고 주민등록 전입신고를 마쳤으며, 2004. 3. 5. 2차 중도금 1억 2,000만 원을 지급하여 합계 2억 5,000만 원을 지급한 상태에서, 소외 1 명의로 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기가 마쳐지면 피고 명의의 전세권설정등기를 하고서 잔금을 지급하기로 하여 잔금 1억 3,000만 원은 남겨둔 채 이 사건 아파트를 인도받아 2004. 3. 6. 확정일자를 받아 두었다.
마. 한편, 원고는 2002. 9.경 국민은행과의 사이에 이 사건 아파트 단지의 분양계약자 등에 대한 대출에 관하여, 국민은행으로부터 대출받은 분양계약자가 대출금에 대한 기한의 이익을 상실하여 상환하여야 할 경우 기존의 분양대금 납입금 충당으로 부족하면 원고가 분양계약자와 연대하여 상환(제8조)하기로 협약하였다.
바. 그런데, 소외 1이 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기가 이루어진 후 2개월이 지날 때까지 이 사건 대출금 채무를 변제하거나 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 이전하여 담보대출로 전환하지도 않음으로 인하여, 국민은행으로부터 이 사건 대출금 채무의 상환을 요구받은 원고는 2004. 7. 30.경부터 2006. 6. 23.경까지 사이에 수회에 걸쳐 국민은행에게 소외 1의 대출금 채무 연체이자를 대위변제하였다.
사. 원고는 이 사건 분양계약 제7조 소정의 약정해제사유가 발생하였음을 들어 소외 1에 대하여 이 사건 소장 부본 송달로써 이 사건 분양계약을 해제한다는 의사표시를 하였다.
2. 원고의 주장에 대한 판단
먼저 당심의 심판범위에 관하여 보건대, 피고의 반소청구에 대한 제1심의 기각 판결에 대하여 피고가 항소하지 아니하였으므로 당심은 제1심에서 기각되어 원고가 항소한 피고에 대한 본소청구 부분에 한하여 판단한다.
위 인정사실에 의하면, 소외 1이 이 사건 부동산에 관하여 원고 명의의 소유권보존등기가 이루어진 후 2개월이 훨씬 지난 현재까지 자신 명의의 소유권이전등기 및 국민은행 명의의 근저당권을 설정하거나 이 사건 대출금 채무를 상환하지도 않고 있어, 원고가 국민은행의 요구에 따라 이 사건 대출금 채무의 연체이자를 대위변제함으로써 이 사건 분양계약 제7조 제8항 소정의 약정해제사유가 발생하였다고 볼 것이므로, 이 사건 분양계약은 이 사건 소장 송달로써 해제되었다고 할 것이다.
따라서, 소외 1로부터 이 사건 부동산을 임차한 피고는 이 사건 부동산을 점유할 정당한 권원이 있음을 주장, 입증하지 못하는 한 그 소유자인 원고에게 이를 인도할 의무가 있다고 할 것이다.
3. 피고의 항변에 대한 판단
가. 이 사건 분양계약 해제의 무효주장에 대한 판단
⑴ 피고의 주장
이에 대하여 피고는, 이 사건 분양계약 해제는 이 사건 아파트의 매수인인 소외 1이 매매대금을 완납한 이후에 이루어져 매도인의 이전등기의무만 남은 상태에서 이루어진 것이므로 무효라는 취지로 다툰다.
⑵ 판단
이 사건 분양계약시 중도금을 대출한 매수인은 입주 전까지 대출금을 상환하거나 담보대출로 전환하여야 하고, 담보대출로 전환하고자 할 경우에는 소유권이전 및 근저당권 설정에 필요한 서류와 비용을 제출, 완납하여야 하도록 약정한 바는 앞서 본 바와 같으며, 소외 1이 그 약정에 따른 이행을 하지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
따라서, 중도금 무이자 융자 대출약정을 통해 중도금을 납부한 매수인이 소유권보존등기 후 2개월이 지나도 소유권이전등기 및 근저당권을 설정하지 않거나 대출금융기관의 대위변제 요구가 있을 경우, 매도인은 분양계약을 해지할 수 있다는 위 약정 자체가 무효가 아닌 이상, 비록 형식적으로는 소외 1이 매매대금의무를 모두 이행한 것으로 처리되었다 하더라도 소외 1이 원고에게 약정한 대출금 관련 의무를 이행하지 아니하여 이 사건 분양계약상 약정해제사유에 해당하게 되었으므로, 원고의 이 사건 분양계약 해제는 적법하다고 할 것이고 이를 다투는 피고의 주장은 이유 없다.
나. 해제에 대항할 수 있는 제3자라는 주장에 대한 판단
⑴ 피고의 주장
이에 피고는, 이 사건 분양계약 해제가 적법하다 하더라도 피고가 이 사건 분양계약 해제 전에 이 사건 아파트에 입주하여 전입신고를 마침으로써 대항력을 갖춘 이상 이 사건 분양계약 해제에도 불구하고 보호받는 제3자로서 원고에게 대항할 수 있다는 취지로 항변한다.
⑵ 판단
㈎ 쟁점
일반적으로, 적법하게 취득하였던 소유권을 계약해제로 인하여 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약 해제에도 불구하고 해제로 인하여 소유권을 회복하게 된 소유자에게 대항할 수 있다( 대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결 참조)고 볼 것인데, 이 사건과 같이 임대인이 아직 완전한 소유권을 취득하지 못한 상태에서 목적물을 임대하였다가 임대인의 소유권 취득에 관한 계약이 해제될 경우에도 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항력을 갖추었다면 같게 볼 수 있는가가 쟁점이라고 할 것이다.
㈏ 이 사건의 주요 사실관계
소유권이전등기를 마치지 못한 상태에서 소유권 취득에 관한 계약이 해제된 경우를 일반화하여 말할 수는 없지만, 이 사건에서는 원고와 피고에게 다음과 같은 사정이 있음을 고려하여야 할 것으로 보인다.
① 이 사건 분양 계약시 중도금을 대출받은 분양계약자는 입주 전까지 대출금을 상환하거나 담보대출로 전환하여야 하는데, 담보대출로 전환하고자 할 경우에는 소유권이전 및 근저당권 설정에 관한 서류 및 비용을 제출, 완납하여야만 입주할 수 있다고 분양계약서(갑 제2호증 제7조 제5호)에 명시되어 있음에도, 원고는 이 사건 아파트의 최종 분양계약자인 소외 1이 대출금을 상환하거나 담보대출로의 전환절차를 밟지 않았는데도 입주할 수 있게 하였다.
② 피고는 소외 1과의 이 사건 아파트 임차 계약시 피고가 지급한 임대차보증금의 계약금이 소외 1의 이 사건 아파트 분양 잔금의 일부로 치러짐(을 제2호증 특약사항 제1항)으로써 이 사건 아파트 분양대금이 완납된 것으로 알았고, 실제로도 이 사건 아파트에 관한 중도금이 대출금으로 충당된 이후에 이 사건 아파트에 관한 분양계약자의 지위를 양수한 소외 1은 분양 잔금을 납부함으로써 원고에 대한 분양대금 납부의무를 다하였다 할 것이며, 다만 대출금융기관인 국민은행과의 관계에서 소외 1의 대출금 상환의무 및 소외 1의 상환의무에 대하여 연대보증한 원고와의 관계가 남게 된다.
㈐ 소외 1의 임대 권한 여부
위와 같은 사정에 따르면, 피고가 소외 1과 임대차계약을 체결할 당시에는 소외 1이 이 사건 분양계약상 대금지급의무를 모두 이행하여 원고로부터 이 사건 아파트에 관한 이전등기만 넘겨받으면 되는 상태였으므로, 소외 1에게는 이 사건 아파트를 임대할 적법한 권한이 있었다 할 것이다.
가사, 소외 1이 대출금 상환의무를 다하지 아니하여 분양대금을 완납한 것으로 볼 수 없다 하더라도, 원고가 소외 1의 대출금 상환 여부나 담보대출로의 전환절차 이행 여부를 확인한 후 입주를 허용하였어야 함에도, 그와 같은 조치를 취하지 아니한 채 입주를 허용함으로써 소외 1에게 이 사건 아파트를 임대할 권한을 부여하였다고 할 수 있다.
나아가, 그와 같은 임대권한의 부여가 분양계약이 해제되는 것을 해제조건부로 한 것으로 보아야 한다 하더라도, 원고가 분양계약상 입주 전 확인하고 조치해야 할 의무를 다 하지 아니하고 입주를 허락함으로써 사실상 소유권이전등기절차를 마친 분양계약자들과 마찬가지의 외관을 허용한 이상, 그와 같은 외관을 믿고 이 사건 아파트를 임차하게 된 피고에 대하여 이 사건 분양계약의 해제를 주장하는 것은 신의칙에 반한다고 보아야 할 것이다.
㈑ 해제의 소급효 제한
그렇다면, 소외 1이 이 사건 분양대금 완납 이후 자기 앞으로 소유 명의를 이전하지 아니한 상태에서 피고에게 이 사건 아파트를 임대하였는데 그 이후 대출금 관련 절차를 밟지 아니하였다는 이유로 이 사건 분양계약이 해제되었다 하더라도, 소외 1에게는 위에서 본 바와 같은 이유로 이 사건 아파트를 임대할 권원이 있었고, 피고는 이 사건 분양계약 해제 전에 임대권한이 있는 소외 1과의 사이에 임대차계약을 체결한 후 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인이자 이 사건 분양계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가지게 된 제3자이므로, 소외 1의 임대권원의 바탕이 되는 이 사건 분양계약의 해제에도 불구하고 해제로 인하여 소유권을 회복하게 된 원고에게 대항할 수 있다고 보아야 할 것이고, 따라서 이 점을 지적하는 피고의 위 항변은 이유 있다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바 이와 결론을 같이한 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 목록 생략]
판사 이동명(재판장) 윤승은 김세윤