【원고,피상고인】
정정희 (소송대리인 변호사 김현석)
【피고,상고인】
주식회사 갑을상호신용금고의 소송수계인 주식회사 조일상호저축은행 (소송대리인 변호사 조정 외 2인)
【원심판결】
대구고법 2002. 4. 17. 선고 2001나4188 판결
【주문】
원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원에 환송한다.
【이유】
1. 원심의 인정 및 판단
가. 원심은 그의 채용 증거들을 종합하여 아래와 같은 사실을 인정하였다.
(1) 김원태는 1986. 1. 23. 경상북도 구미교육청(아래에서는 '교육청'이라고 한다)으로부터 유치원 설립인가를 받아 그 소유의 이 사건 토지 위에 이 사건 건물을 신축하여 자신의 명의로 소유권보존등기를 경료한 다음 이 사건 토지 및 건물(아래에서는 '이 사건 부동산'이라고 한다)에서 '일신유치원'이라는 이름으로 유치원(아래에서는 '이 사건 유치원'이라 한다)을 경영하였다.
(2) 그런데 그 후 이 사건 부동산에 대하여 경매절차가 진행되어 김선은이 1987. 2. 20. 이를 경락받게 되자, 김선은은 김원태의 신청에 의하여 1987. 10. 16. 교육청으로부터 이 사건 유치원의 설립자를 자신으로 변경하는 인가를 받은 후 그 다음날 이 사건 부동산에 관하여 그의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 이 사건 유치원을 경영하여 왔다.
(3) 김선은이 이 사건 유치원의 설립자를 자신으로부터 강옥환으로 변경하는 유치원 설립자변경 인가신청을 하여 1997. 9. 19. 교육청으로부터 인가를 받게 되자 강옥환이 그 달 22일 이 사건 부동산에 관하여 그의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 이 사건 유치원을 경영하였다.
(4) 그 후 다시 강옥환이 이 사건 유치원의 설립자를 자신으로부터 원고로 변경하는 유치원 설립자변경 인가신청을 하여 1998. 9. 24. 교육청으로부터 인가를 받게 되자 원고는 그 달 30일 이 사건 부동산에 관하여 그의 명의로 소유권이전등기를 경료하고 이 사건 유치원을 경영하였다.
(5) 이 사건 부동산에 관하여 1999. 4. 4. 강제경매절차가 개시되어 경매절차가 진행된 결과 2000. 2. 15. 피고에게 합병된 주식회사 갑을상호신용금고가 이 사건 부동산을 낙찰받아 그 해 3. 20. 이 사건 부동산에 관하여 낙찰을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다.
(6) 등기부상 이 사건 토지는 1982.부터 대지로, 이 사건 건물은 소유권보존등기시부터 유치원 건물로 각 등재되어 있었고, 그와 같은 표시는 피고가 이 사건 부동산을 낙찰받을 당시에도 마찬가지였다.
(7) 원고는 교육청의 인가를 받아 이 사건 유치원의 원장으로 1998. 9. 24.부터 1999. 2. 19.까지는 강옥환을, 그 다음날부터 2000. 2. 29.까지는 소외 주재순을 각 임명하였는데, 주재순은 원고에게 고용된 것이 아니라 원고와 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약을 체결한 후 이 사건 유치원을 운영하였다.
(8) 원고는 이 사건 건물의 3층 중 1칸은 1999. 1. 무렵부터, 이 사건 건물의 1층 중 1칸은 1999. 4. 무렵부터 각기 다른 사람에게 각 임대하여 유치원 교육용이 아닌 다른 용도로 사용하게 하였다.
(9) 원고는 피고가 낙찰대금을 완납한 후인 2000. 3. 7. 학생을 모집하기 곤란하게 되자 이 사건 유치원의 폐원신청을 하여 같은 날 교육청으로부터 이를 인가받아 유치원을 폐원하였다.
나. 원심은 나아가, 사립학교법 제28조 제2항은 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 대통령령이 정하는 것에 대하여는 매도나 담보제공을 금지하고 있고, 같은 법 제51조는 학교법인이 아닌 사립학교 경영자에게도 위의 조항을 준용하도록 정하고 있으며, 사립학교법시행령 제12조는 사립학교법 제28조 제2항에 의하여 매도하거나 담보에 제공할 수 없는 재산으로 교지, 교사 등을 규정하고 있는바, 사립학교법 제28조 제2항의 취지에 비추어 볼 때 학교교육에 직접 사용되는 학교법인 소유의 재산에 대하여는 매매로 인한 소유권이전의 가능성이 전부 배제되어 강제경매에 의한 매도까지 금지되는 것으로 보아야 할 것이라고 전제한 다음 피고가 이 사건 부동산을 낙찰받을 당시 이 사건 부동산은 등기부상 유치원과 교원사택 및 대지로 등재되어 있었고, 이 사건 건물의 1층 중 1칸과 3층 중 1칸을 제외한 나머지는 모두 유치원 교육용으로 사용되고 있었으므로 이 사건 부동산은 직접 유치원 교육을 위하여 사용되는 교사와 그 부속시설 및 교지에 해당하여 강제경매의 목적물이 될 수 없다고 할 것이어서 이 사건 부동산에 대한 강제경매절차에 의한 낙찰은 무효이고, 따라서 이 사건 부동산에 관하여 낙찰을 원인으로 마쳐진 피고 명의의 소유권이전등기는 적법한 원인을 결여한 무효의 등기라고 판단하였다.
2. 이 법원의 판단
사립학교법 제28조 제2항, 그 법 시행령 제12조 제1항이 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 교지와 체육장 등은 매도하거나 담보에 제공할 수 없다고 규정한 것은 사립학교의 존립 및 목적 수행에 필수적인 교육시설을 보전함으로써 사립학교의 건전한 발전을 도모하려는데 그의 목적이 있는 것이므로 ( 대법원 1998. 4. 24. 선고 97다54284 판결 참조), 매매당사자들이 유치원부지에 대하여 유치원을 다른 곳으로 이전하거나 폐원함으로써 매매목적 토지상에 유치원이 존재하지 아니할 것을 조건으로 매매계약을 체결한 경우 그 유치원의 이전이나 폐원이 불가능하지 않다면 위의 규정들에 불구하고 그 매매계약은 유효하게 된다( 대법원 1997. 5. 28. 선고 97다10857 판결 참조).
같은 취지에서, 유치원의 폐원을 명시적 조건으로 양도한 것이 아니더라도 그 유치원 원지원사(園地園舍) 양도의 효력에 분쟁이 생겨 제소된 시점에 이미 유치원의 경영자의 신청에 의하여 그 유치원이 폐원되어 그 유치원교육의 존립발전이 더 이상 저해당할 우려가 없다면, 특단의 사정이 없는 한, 양도계약의 당사자인 그 유치원 경영자가 위의 법조를 내세워 그의 소유이던 유치원 원지원사의 양도의 효력을 부정하는 것은 신의칙의 정신에 비추어 허용될 수 없다고 할 것이다.
원심이 인정한 사실과 이 사건 기록에 따르니, 당초 김원태가 신축하여 경영하던 이 사건 유치원을 소외 김선은이 경락취득하였다가 소외 강옥환이 양수받았으며, 원고가 강옥환으로부터 유치원 원지원사이던 이 사건 부동산과 그 유치원경영권 일체를 양수 할 때 이미 소외 송선이의 가압류가 거쳐져 있다는 사정과 인근 아파트의 재건축사업의 시행이 예정되어 있었음을 알고서도 양수하면서 소유권이전등기청구권보전의 가등기를 거쳤다가 본등기를 받았고, 원고는 그 양수 후 스스로 그 유치원을 경영하지 않은 채 강옥환이 원장으로서 계속 일하게 하다가 이어 소외 주재순에게 그 부동산 일부를 임대하여 유치원을 경영하게 하고 그 외의 원사건물 일부는 다른 사람에게 유치원 교육외의 목적으로 임대하여 오면서도 이 사건 강제경매절차가 진행되던 과정에서 그 절차의 정지를 구하는 등의 그 유치원 교육존속을 위한 조치를 취하지 아니하던 중 낙찰대금이 납부된 후 스스로 그 유치원 폐원을 신청하여 폐원되어 그 유치원에서의 교육은 더 이상 이루어 지지 아니하게 되었는데 그 후 이 사건 소송을 제기하였던 사실을 알 수 있다.
사정이 그러하다면, 반대되는 사정이 드러나지 않는 한, 가압류 피담보채무를 인수하고 가등기를 거쳐 소유권을 이전받고도 그 강제경매를 저지하지 아니한 원고가 이미 종료된 유치원교육의 존립이나 목적수행을 내세워 위의 강제경매의 효력을 부정한다는 것은 앞서 본 법리에 비추어 볼 때 신의칙에 위반된다 할 것이다.
그럼에도 다른 견해에 선 원심이 반대되는 사정에 관하여 밝혀내지 아니한 단계에서 이 사건 부동산에 대한 낙찰이 무효라고 단정한 데에는 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 위의 법조에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 하겠으므로 같은 취지를 담은 상고이유의 주장은 정당하기에 이 법원은 그 주장을 받아들인다.
3. 결 론
그러므로 피고의 나머지 상고이유의 주장에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 더욱 심리한 후 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.
대법관 강신욱(재판장) 조무제(주심) 유지담 손지열