【원고,상고인】
이선규
【피고,피상고인】
전순기
【원심판결】
전주지법 1996. 9. 19. 선고 96나1507 판결
【주문】
원심판결을 파기하고 사건을 전주지방법원 합의부로 환송한다.
【이유】
우선 상고이유 제2점을 본다.
1. 원심은 익산시 여산면 여산리 449의 1 전 348㎡(이하 이 사건 토지라 한다)에 관하여 1974. 12. 11. 원고 명의로 소유권이전등기가 경료되어 있는 사실, 피고가 이 사건 토지 중 일부 지상(이 사건 계쟁토지라 한다)에 이 사건 건물을 소유하고 이 사건 계쟁토지를 점유하고 있는 사실, 원고는 1993. 11. 10.경 피고와의 사이에 이 사건 계쟁토지에 관하여 기간은 같은 해 11. 15.부터 1994. 11. 15.까지 1년간, 임료는 연 금 300,000원으로 정하여 토지 임대차계약을 체결한 사실을 각 인정하고, 위 임대차계약은 피고의 이 사건 건물의 소유를 목적으로 체결된 것으로 보아 민법 제643조, 제283조에 따른 피고의 이 사건 건물매수청구권 행사로써 원고와 피고 사이에는 이 사건 건물에 관하여 매매계약관계가 성립되었다고 판단한 다음, 나아가 피고가 원고와 위 임대차계약을 체결할 당시 원고가 이 사건 건물의 철거를 요구할 때에는 언제든지 위 건물을 철거하고 이 사건 계쟁토지를 인도하여 주기로 약정한 바 있으므로 피고의 위 매수청구권행사는 부당하는 취지의 원고의 주장에 대하여, 위와 같은 특약이 있음은 인정되나, 위 특약은 민법 제643조 소정의 임차인의 건물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서, 이는 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 판단하여 원고의 위 주장을 배척하였다.
2. 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다 ( 당원 1993. 12. 28. 선고 93다26687 판결, 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결, 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결 참조).
기록에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약을 체결하게 된 경위에 관하여, 원고가 처음에 피고에 대하여 이 사건 건물의 철거 및 토지 인도를 요구하자 이에 피고가 추후 건물신축 등 원고의 필요시 요구에 따라 언제든지 위 토지를 인도하여 주기로 약정하고 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 주장하고 있고, 실제로도 원고가 위 임대차기간이 경과한 후 이 사건 건물의 철거를 요구한 다음 이 사건 토지 상에 주택을 신축하고 있음을 알 수 있으며, 이 사건 임대차계약 자체를 보아도 임차보증금의 약정 없이 단지 연차임만을 비교적 저렴한 가액인 금 300,000원으로 정하고 있음을 알 수 있는데, 만약 이 사건에 있어 피고가 이 사건 계쟁토지를 점유할 권원이 없어 원고에게 이 사건 건물을 철거하여야 할 처지에 있어, 원고가 은혜적으로 명목상의 차임을 받고 피고의 이 사건 계쟁토지의 사용을 일시적으로 허용한 것이라면 이 사건 건물철거의 특약이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 피고에게 불리한 것이었다고 단정할 수는 없을 것이다. 원심이 이 사건 임대차계약서(갑 제4호증의 1)에 보증인 또는 증인으로 서명한 것으로 기재되어 있는 소외 문상필, 김수지 등을 증인으로 소환하여 신문하는 등의 방법으로 적극적으로 이 사건 임대차계약 체결의 경위, 조건 등을 살펴 위 건물철거의 특약이 반드시 피고에게 불리한 것이었는지 여부를 가려 보지 아니한 것은 필경 심리를 다하지 아니하였거나 아니면 매수청구권의 포기에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 것이라고 아니할 수 없다. 이 점을 지적하는 취지가 포함된 논지는 이유 있다.
3. 덧붙이건대, 기록에 의하여 살펴보아도 과연 등기부상 피고의 소유로 등재된 건물이 이 사건 건물을 표상하는 것인지도 분명하지 아니하고, 나아가 이 사건 건물에 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어 과연 구분소유의 객체가 될 수 있는 것인지도 의문이다. 만일 이 사건 건물이 구분소유의 객체가 되지 아니하고 또한 원고 소유의 이 사건 토지 외에 피고 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있다면 피고의 건물매수청구는 허용되지 아니한다고 할 것이다( 당원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 판결 참조). 원심으로서는 이 점에 관하여도 밝혀 보아야 할 것이다.
4. 그러므로 나머지 상고이유에 관하여 판단할 필요 없이 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관들의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이돈희(재판장) 최종영(주심) 정귀호 이임수