【원고,상고인】
기흥관광개발 주식회사 외 1인 (소송대리인 변호사 이융복)
【피고,피상고인】
대한민국 외 2인 (소송대리인 변호사 김태경)
【원심판결】
서울고법 2002. 3. 8. 선고 2001나25247 판결
【주문】
원심판결을 모두 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이유】
상고이유를 본다.
1. 원심의 사실인정 및 판단
가. 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하였다.
(1) 원고 기흥관광개발 주식회사(이하 '기흥관광'이라 한다)는 1984. 9. 1.경 국유재산인 원심 판시 별지 부동산 표시 Ⅰ 목록 토지(이하 '이 사건 Ⅰ토지'라고 한다)에 대하여, 1985. 5. 3.경 원심 판시 별지 부동산 표시 Ⅱ 목록 토지(이하 '이 사건 Ⅱ토지'라고 한다)에 대하여, 각 점용 또는 사용ㆍ수익허가를 얻어 골프장 조성공사를 한 다음 1986. 8. 30. 준공검사를 받고 '골드컨트리클럽'이라는 상호로 골프장 영업을 하여 왔다.
(2) 원고 뉴경기관광 주식회사(이하 '뉴경기관광'이라 한다)는 원심 판시 별지 부동산 표시 Ⅲ 목록 토지(이하 '이 사건 Ⅲ토지'라고 한다)를 포함한 일대의 토지에 대하여 1990. 4. 22. 골프장 조성공사를 시작하여 1993. 10. 30. 공사를 완료한 후 1994. 6. 29.부터 '코리아컨트리클럽'이라는 상호로 골프장 영업을 하여 왔다.
(3) 이러한 골프장 조성과 관련하여 이 사건 Ⅰ, Ⅱ, Ⅲ 토지의 용도와 지목이 준농림지역 내 구거, 도로에서 준도시지역(운동휴양지구) 내 체육 용지로 변경되었다.
(4) 원고들은 피고 용인시 및 피고 화성시와 이 사건 각 토지에 대하여 원심 판시 별지 대부계약표 기재와 같은 국유재산 대부계약을 체결하고 대부료를 납부하여 왔는데, 그 대부료는 국유재산 대부계약에서 정한 대로 구 국유재산법시행령(2000. 7. 27. 대통령령 제16913호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제26조 제2항 제1호의 규정에 의하여 연도마다 산출한 토지의 개별공시지가를 기준으로 대부료산출기준(대부면적 × 개별공시지가 × 50/1000)을 적용하여 산정된 것으로서, 골프장이 조성되고 용도와 지목이 준도시지역(운동휴양지구) 내 체육용지로 변경됨에 따라 공시지가가 상승되었다.
나. 원고들의 주장 및 이에 대한 원심의 판단
(1) 원고들의 주장
원고들이 대부받은 이 사건 각 토지는 원고들이 대부받기 전에는 구거, 하천, 도로 등이었던 것을 원고들이 골프장 용지로 개발하여 그 가격이 상승한 것인 데도 원고들의 노력으로 개발하여 이루어진 지가상승분을 기초로 산정된 공시지가를 기준으로 국유재산 대부료를 산정한 것은 부당하므로, 골프장 조성 이전의 현실이용상태를 고려하여 산정한 공시지가를 기준으로 산정한 적정 대부료를 초과하는 금원은 피고들이 법률상 원인 없이 수령한 것이어서 구 국유재산법시행령 제34조 제3항 제2호에 따라 적정 대부료를 초과하는 대부료 중 피고 대한민국은 70%를, 피고 화성시 및 용인시는 각 30%를 부당이득금으로 원고들에게 각 반환하여야 한다.
(2) 원심의 판단
이 사건 각 토지의 공시지가가 상승된 원인은 원고들의 골프장 조성공사, 국토이용관리법상의 용도지역이 준농림지역에서 준도시지역으로 변경된 점, 지목이 구거나 도로에서 체육용지로 변경된 점, 물가상승 등이 복합되었다고 보여지므로, 이 사건 각 토지에 대한 적정 대부료는 이 사건 각 토지가 골프장으로 조성되고 용도와 지목이 변경된 상태의 공시지가에서 원고들의 골프장 조성공사로 인하여 발생한 지가상승분을 공제한 가액을 기준으로 산정되어야 할 것이어서 피고들이 원고들의 골프장 조성공사로 인하여 상승된 가치분까지 포함된 공시지가를 기준으로 임대료를 산출하여 그 전부를 원고들에게 부담시킨 것은 부당하다.
그러나 원고들이 납부한 임대료 중에서 원고들의 골프장 조성공사로 인하여 상승된 가치분에 상당한 금액을 산정할 증거가 없다. 제1심 감정인 최창석의 감정 결과는 이 사건 토지들이 현재에도 도로나 구거인 것으로 가정하여 현 공시지가의 30%로 평가한 것이어서 현재의 공시지가 중에서 원고들의 골프장 조성공사로 인한 가치증가분이 차지하는 부분을 평가한 것이라고 볼 수도 없고, 현재의 공시지가에서 원고들의 골프장 조성공사로 인한 가치증가분을 뺀 나머지의 평가라고 볼 수도 없다.
결국, 이 사건 토지들의 현재 공시지가 중 원고들의 골프장 조성공사로 인하여 지가 상승된 부분이 얼마인지 알 수 없고, 원고들이 납부한 임대료가 적정 임대료를 얼마나 초과하는 것인지도 알 수 없는데, 원고들이 그 입증을 하지 않는 이상 원고들의 이 사건 청구는 받아들일 수 없다.
2. 이 법원의 판단
원심의 판단 중 이 사건 각 토지에 대한 적정 대부료는 이 사건 각 토지가 골프장으로 조성되고 용도와 지목이 변경된 상태의 공시지가에서 원고들의 골프장 조성공사로 인하여 발생한 지가상승분을 공제한 가액을 기준으로 산정되어야 한다는 부분은 이 사건 각 토지가 골프장으로 조성되고 지목이 변경된 상태의 공시지가를 기준으로 하여 이 사건 각 토지에 대한 적정 대부료를 산정하여야 한다는 것을 전제로 한 것으로 보이는바, 위와 같은 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 이를 수긍할 수 없다.
국유재산의 대부료 산정의 기준이 되는 구 국유재산법시행령 제26조 제1항 소정의 '당해 재산의 가액'은 특별한 사정이 없는 한 국유재산을 대부받은 점유자가 점유 개시 이후에 자기의 비용과 노력으로 가치를 증가시킨 변경된 상태를 기준으로 할 것이 아니라 점유자가 점유를 개시할 당시의 현실적 이용상태를 상정하여 이를 기준으로 평가되어야 하는 것이고 ( 대법원 1999. 2. 12. 선고 98두17647, 17654 판결, 2000. 1. 28. 선고 97누4098 판결 등 참조), 이는 당초 국유재산의 점용 또는 사용ㆍ수익허가를 받아 점유를 개시한 이후에 대부계약이 체결된 경우에도 마찬가지라 할 것이다.
그런데 원심이 배척하지 아니한 갑32호증의 1 내지 8, 갑33호증의 1 내지 5의 각 영상과 제1심 증인 박기순의 증언에 의하면, 원고들은 이 사건 각 토지에 대한 점유를 개시할 당시 현황이 도로 또는 구거였던 이 사건 각 토지 및 그 주변 토지에 상당한 자금을 투자하여 골프장 조성공사를 실시하였고, 위 공사가 완성됨에 따라 이 사건 각 토지의 지목이 체육용지로 변경된 사실을 엿볼 수 있는바, 사정이 이와 같다면 원고들이 이 사건 각 토지에 대한 점유를 개시한 이후 자신들의 비용과 노력으로 골프장 조성공사를 함으로써 이 사건 각 토지의 가치를 증가시켰고 그 결과 지목이 도로 또는 구거에서 체육용지로 변경되었다고 볼 여지가 충분하므로, 특별한 사정이 없는 한 대부료 산정을 위한 이 사건 각 토지의 가액 평가는 변경된 상태의 지목 및 이용상태를 기준으로 할 것이 아니라 원고들이 점유를 개시할 당시의 지목 및 이용상태를 상정하여 이를 기준으로 하여야 할 것이다.
사정이 이와 같음에도 불구하고 원심은, 이 사건 각 토지가 골프장으로 조성되고 지목이 변경된 상태의 공시지가에서 원고들의 골프장 조성공사로 인하여 발생한 지가상승분을 공제한 가액을 기준으로 이 사건 각 토지에 대한 적정 대부료를 산정하여야 한다고 전제한 다음, 이 사건 각 토지들이 도로 또는 구거 상태임을 상정하여 이 사건 각 토지의 가액을 평가한 제1심 감정인 최창석의 감정 결과에 대하여 현재의 공시지가 중에서 원고들의 골프장 조성공사로 인한 가치증가분이 차지하는 부분을 평가한 것이라고 볼 수 없고, 현재의 공시지가에서 원고들의 골프장 조성공사로 인한 가치증가분을 뺀 나머지의 평가라고 볼 수 없다는 이유로, 점유 개시 당시의 현실적 이용상태를 상정하여 이를 기준으로 이 사건 각 토지에 대한 적정 대부료를 산정하여야 한다는 원고의 주장을 배척하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 국유재산의 대부료 산정에 관한 법리오해의 위법 또는 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 결 론
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 모두 파기하고, 사건을 다시 심리ㆍ판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김용담(재판장) 유지담 배기원(주심) 이강국