【원고,피상고인】
주식회사 한국주택은행의 소송수계인 주식회사 국민은행 (소송대리인 법무법인 율촌 담당변호사 윤용섭 외 1인)
【피고,상고인】
신용보증기금 (소송대리인 법무법인 대륙 담당변호사 여상조 외 2인)
【원심판결】
서울고법 2002. 6. 28. 선고 2001나58698 판결
【주문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이유】
1. 원심의 판단
원심은, 채용 증거를 종합하여, 원고가 1995. 12. 20. 중앙도시개발 주식회사(이하 '중앙도시개발'이라 한다)에게 공공임대주택 건설자금으로 147억 7천만 원을 이자 연 3%, 10년 거치 후 20년 분할상환 조건으로 대여하였고, 위 대출에 관하여 피고가 보증금액 109억 1,770만 원의 주택금융신용보증서를 발급한 사실, 중앙도시개발은 원고로부터 건설자금을 대출받아 천안시 북면 상동리에 총 924세대의 공공임대주택인 중앙임대아파트를 건설하였는데 1차로 1998. 2. 17. 658세대(101동, 102동, 104동, 같은 날 소유권보존등기 경료)가 준공되었고, 2차로 1998. 3. 4. 나머지 266세대(103동, 105동, 같은 날 소유권보존등기 경료)가 준공된 사실, 원고는 중앙도시개발이 원고에 대하여 "현재 및 장래에 부담하는 원심 판시와 같은 모든 채무"를 담보하기 위하여, 1995. 12. 18. 중앙임대아파트의 부지인 토지들에 관하여 채권자를 원고, 채무자를 중앙도시개발, 채권최고액을 192억 100만 원으로 하는 근저당권설정등기를 경료받고, 1998. 2. 17. 1차로 준공된 아파트의 건물 부분에 관하여 같은 내용의 근저당권설정등기를 경료받았으며, 1998. 3. 4. 2차로 준공된 아파트의 건물 부분에 관하여도 같은 내용의 근저당권설정등기를 경료받은 사실, 한편 원고는 1996. 9. 25. 중앙도시개발에게 공공임대주택 중도금지원자금대출로 33억 8,100만 원을 이자 연 3%, 지연배상금율 연 17%, 최종상환기일 1997. 12. 25.로 각 정하여 대여하였고(이하 '이 사건 중도금 대출'이라고 한다), 피고는 이 사건 중도금 대출에 대하여 개별보증하는 주택금융신용보증서를 발급한 사실, 원고는 1998. 1. 17.경 중앙도시개발의 대출기한 연장신청에 의하여 이 사건 중도금 대출금 중 3,000만 원을 상환받고 나머지 33억 5,100만 원에 대하여 상환기일을 1998. 3. 25.까지 연장하여 준 사실, 중앙도시개발은 이 사건 중도금 대출금에 대하여 1998. 1. 25.까지의 이자만 지급하고, 1998. 3. 6. 최종 부도처리되었으며, 원고는 1998. 3. 7. 중앙도시개발 소유의 중앙임대아파트를 가압류하면서 그 비용으로 6,429,560원을 지출한 사실을 인정한 다음, 피고는 이 사건 중도금 대출금의 보증인으로서 원고에게 그 대출금 잔액의 원리금과 가압류 비용을 지급할 의무가 있다고 판단하고, 나아가 원고가 이미 중앙임대아파트의 부지와 1차 준공분 건물 및 2차 준공분 건물에 대하여 채권최고액 192억 100만 원의 근저당권을 취득하였고, 그 근저당권은 중앙임대아파트의 건설자금 대출액과 이 사건 중도금 대출액을 모두 담보하는데, 중앙임대아파트 전체의 담보가치가 건설자금 대출원리금과 이 사건 중도금 대출원리금의 합계액을 초과한다는 이유로 이 사건 중도금 대출에 관하여 중앙임대아파트를 담보로 취득하여야 할 의무를 위반함으로써 회수불능된 금액만큼 면제되어야 한다는 피고의 항변을 배척하였다.
2. 이 법원의 판단
근저당설정계약서는 처분문서이므로 특별한 사정이 없는 한 그 계약 문언대로 해석하여야 함이 원칙이지만, 그 근저당권설정계약서가 금융기관 등에서 일률적으로 일반거래약관의 형태로 부동문자로 인쇄하여 두고 사용하는 계약서인 경우에 그 계약 조항에서 피담보채무의 범위를 그 근저당권설정으로 대출받은 당해 대출금채무 외에 기존의 채무나 장래에 부담하게 될 다른 원인에 의한 모든 채무도 포괄적으로 포함하는 것으로 기재하였다고 하더라도, 당해 대출금채무와 장래 채무의 각 성립 경위 등 근저당 설정계약 체결의 경위, 대출 관행, 각 채무액과 그 근저당권의 채권최고액과의 관계, 다른 채무액에 대한 별도의 담보확보 여부 등 여러 사정에 비추어 인쇄된 계약 문언대로 피담보채무의 범위를 해석하면 오히려 금융기관의 일반 대출 관례에 어긋난다고 보여지고 당사자의 의사는 당해 대출금채무만을 그 근저당권의 피담보채무로 약정한 취지라고 해석하는 것이 합리적일 때에는 위 계약서의 피담보채무에 관한 포괄적 기재는 부동문자로 인쇄된 일반거래약관의 예문에 불과한 것으로 보아 그 구속력을 배제하는 것이 타당하다( 대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다36962 판결 참조).
주택건설촉진법 제32조의3, 동법시행령 제31제1항조의2 , 국민주택융자기금운용및관리규정 제13조 제8호, 제27조 제1항 및 공공임대주택중도금대출취급지침 제5조 가항 제2호, 제3호의 각 규정을 종합하면, 국민주택기금 수탁기관은 사업주체에게 국민주택기금 중 주택건설에 필요한 건설자금을 대출하여 주면서 그 상환기간이 장기임을 감안하여 그 채권확보조치로서 아파트 부지에 대하여 근저당권설정등기를 마친 후 아파트가 완공되면 수분양자인 국민주택 입주자 앞으로 대출을 전환하여 그 자금으로 사업주체의 대출금을 상환받는 절차를 취하게 되고, 그 대환방법으로 아파트 부지에 설정된 근저당권을 기초로 하여 각 국민주택 입주자의 건물 및 대지에 관하여 채무자를 입주자로 하여 근저당권을 변경, 설정하는 절차를 거침에 반하여, 국민주택기금을 지원받아 공공임대주택을 건설하는 자 중 입주자 모집 공고시 중도금을 받지 아니하기로 한 자에게 중도금 상당액을 대출하여 주는 경우(기록 제725면에 의하면, 이 사건 중앙임대아파트의 경우에도 중도금을 받지 아니하기로 공고하였음을 알 수 있다)에는 그 상환기일을 단기로 정하여 대출하여 주되 그 대출금에 대한 채권확보를 위하여 아파트 부지에 대하여 근저당권을 설정할 수는 없고 다만 아파트가 완공된 후에 대출금 잔액이 남아 있는 경우에 미분양된 아파트에 대하여만 근저당권을 설정하도록 되어 있어 비록 건설자금 대출과 이 사건 중도금 대출이 동일한 사업자에게 동일한 국민주택기금을 재원으로 하여 이루어졌다고 하더라도 그 성격이 완연히 다른 점, 이 사건 각 근저당권의 채권최고액도 국민주택기금 건설자금 대출원금 및 이에 대한 이자 또는 지연손해금 상당인 건설자금 대출원금의 130%로 산정되었으며, 이 사건 중도금 대출이 이루어진 후에 준공된 중앙임대아파트에 설정된 근저당권의 채권최고액도 이 사건 중도금 대출에 대한 고려 없이 종전 그대로 건설자금 대출원금의 130%로 산정된 점, 위 건설자금 대출금 중 중앙임대아파트 부지의 감정평가액을 초과하는 부분에 대하여는 피고의 신용보증서를 받았는데 이와 별도로 이 사건 중도금 대출에 대하여도 피고로부터 신용보증서를 받았으며, 앞서 본 바와 같이 이 사건 중도금 대출에 대하여는 미분양아파트에 관하여 추가로 담보를 취득할 것을 요구하였던 점 및 이 사건 중도금 대출채무가 이 사건 근저당권의 피담보채무에 포함되는 것으로 보게 되면, 국민주택기금 수탁기관으로서는 원칙적으로 취득할 수 없는 담보권을 취득하는 결과가 되어 주택건설촉진법의 입법 목적, 즉 수분양자(입주자)는 주택가격에서 공제되는 건설자금 대출채무만을 인수할 뿐이고 자신이 모두 납부하여 더 이상 부담할 의무가 없는 중도금 대출채무는 이를 부담하지 않도록 하여야 한다는 목적이 달성되지 못하게 되는 점 등을 참작하면, 이 사건 근저당권은 원고가 중앙도시개발에 대한 국민주택기금 건설자금 대출채권만을 담보하기 위하여 설정한 것으로서 이 사건 중도금 대출채권과는 무관하다고 할 것이어서 이 사건 근저당권의 피담보채무에 이 사건 중도금 대출채무는 포함되지 않는다고 할 것임에도 원심이 이와 달리 근저당설정계약서의 문면 기재 내용만을 근거로 이 사건 중도금 대출채무도 포함된다고 판단한 것은 사실을 오인하여 근저당권설정계약서의 포괄근저당 조항의 해석을 잘못하였거나 법리를 오해한 위법을 범하였다고 할 것인바, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이강국(재판장) 유지담(주심) 배기원 김용담