【신청인,피상고인】
【피신청인,상고인】
【원심판결】
부산고법 1998. 7. 31. 선고 98나260 판결
【주문】
원심판결을 파기하고 사건을 부산고등법원에 환송한다.
【이유】
상고이유를 본다.
상고이유 제2점에 대하여
국토이용관리법상의 규제구역 내의 토지에 관하여 관할관청의 허가 없이 체결된 매매계약이라 하더라도 거래당사자 사이에는 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있어 매매계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 구할 수 있는 것이므로(당원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 1993. 3. 9. 선고 92다56575 판결, 1994. 12. 27. 선고 94다4806 판결 등 참조), 허가를 받을 것을 전제로 하여 체결된 매매계약의 매수인은 비록 그 매매계약이 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 아니한다고 할지라도 위와 같은 토지거래허가신청절차청구권을 피보전권리로 하여 매매목적물의 처분을 금하는 가처분을 구할 수 있고, 매도인이 그 매매계약을 다투는 경우 그 보전의 필요성도 있다고 보아야 할 것이며(대법원 1995. 5. 26. 선고 95다481 판결 참조), 이러한 가처분이 집행된 후에 진행된 강제경매절차에서 당해 토지를 낙찰받은 제3자는 특별한 사정이 없는 한 이로써 가처분채권자인 매수인의 권리보전에 대항할 수 없다고 할 것이다.
원심판결의 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 피신청인이 1989. 5. 8. 소외인으로부터 당시 신청외 경상남도 소유의 간척지인 이 사건 토지에 대한 연고권을 양수함에 있어서, 장차 위 소외인이 이 사건 부동산을 불하받을 경우 일반적인 매매절차에 의하여 피신청인에게 그 소유권을 이전하여 주되 그 불하대금은 피신청인이 부담하기로 하는 내용의 이 사건 계약을 체결한 사실, 그 후 위 소외인은 같은 해 10. 11. 위 경상남도와 사이에 이 사건 토지에 관한 공유재산매매계약을 체결하고 피신청인은 그 매각대금을 모두 납입하였으며 그에 따라 1994. 12. 21. 이 사건 토지에 관하여 위 소외인 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실, 피신청인은 신청외 소외인에 대하여 이 사건 계약에 기한 소유권이전등기청구권이 있다고 주장하면서, 이를 피보전권리로 삼아 위 소외인을 상대로 부산지방법원에 이 사건 토지에 관하여 처분금지가처분을 신청한 결과, 위 법원이 1994. 12. 30. 이 사건 부동산에 대하여 처분금지가처분결정을 하였고, 같은 달 31. 그에 따른 가처분기입등기가 경료된 사실, 한편 이 사건 토지는 토지거래계약허가구역 내에 위치하고 있었는데, 피신청인은 이 사건 계약에 관하여 토지거래계약허가를 받지 아니한 상태에서 위 가처분신청을 하고 위 법원으로부터 위 가처분결정을 받은 사실, 그 후 피신청인과 위 소외인은 관할관청에 이 사건 계약에 관한 토지거래계약허가신청을 하였으나, 1996. 2. 5. 위 강서구청장으로부터 허가기준에 부적합하다는 사유로 불허가처분통지를 받음과 아울러 "토지거래계약허가구역 내에서 영농을 목적으로 토지를 취득하기 위해서는 이용목적에 적합하고 농업인이어야 하는데 이용목적 및 매수인의 자격이 이에 부적합하니 허가처분을 받기 위해서는 신규영농자 자격(토지 소재지의 시, 군, 구, 읍, 면에 전세대원과 함께 주민등록이 되어 있을 뿐 아니라 실제로 거주하여야 하고 토지면적이 1,000㎡ 이상이어야 하며 자경여건을 갖추어야 함)을 갖추어야 한다."는 취지의 대안통보를 받았고, 그 후 위 대안통보에 설시된 자격을 갖추어 다시 이 사건 부동산에 관한 토지거래계약허가신청을 하여 1997. 7. 29.에야 위 강서구청장으로부터 그 토지거래계약허가를 받은 사실, 그런데 피신청인이 위 토지거래계약허가를 받지 못하고 있는 사이에 이 사건 부동산에 관하여 강제경매절차가 진행된 결과, 신청인이 1997. 3. 4. 이를 낙찰받아 그 대금을 완납하였고 같은 해 5. 10. 그로 인한 신청인 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실을 인정한 다음, 피신청인이 행한 위 가처분은 채권적 효력조차 발생하지 아니한 무효상태의 이 사건 계약에 기한 것으로서 그 피보전권리인 소유권이전등기청구권이 미쳐 발생하지 아니한 상태에서 이루어진 것으로서 부당하다는 이유로 이 사건 토지를 유효하게 전득한 신청인이 사정변경에 의한 위 가처분의 취소를 구하는 이 사건 청구를 인용하였다.
그러나 기록에 의하면, 피신청인은 1994. 12. 27. 위 가처분을 신청함에 있어서 그 피보전권리를 특정하지 아니한 채 그 신청이유로 "자신이 위 소외인으로부터 이 사건 토지를 매수하고 그 대금 36,500,000원을 전액 지급하였으나, 이 사건 토지가 농지개혁법 제19조의 규정이 적용되는 자연녹지로서 신청인 앞으로 당장 소유권이전등기를 경료할 수 없는 지역에 해당하는 터에, 위 소외인이 이를 타에 매도하려고 계획하고 있으므로 보전의 필요성이 있다."라고 주장하고 그에 관한 소명자료를 제출하였으며 그 집행법원은 위 가처분신청의 피보전권리에 관하여 더 이상 심리하지 아니한 채 위와 같이 처분금지가처분결정을 하였고 그 결정문에도 피보전권리의 내용을 표시하지 아니한 사실을 엿볼 수 있는바, 사실관계가 이와 같다면 위 가처분의 피보전권리를 소유권이전등기청구권으로 단정하기 어렵고, 오히려 이 사건 토지가 토지거래계약허가구역 내라면 위 소외인이 매매계약의 당사자로서 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 피신청인에게 협력할 의무가 있음을 전제로 하여 토지거래허가신청절차청구권을 피보전권리로 포함한 취지라고 해석함이 상당하고, 이렇게 볼 때 위 가처분은 피보전권리가 없는 상태에서 이루어진 것이 아니므로 신청인이 위 가처분이 집행된 후에 진행된 강제경매절차에서 이 사건 토지를 낙찰받았다고 하더라도 그러한 사유만으로 사정변경을 이유로 위 가처분의 취소를 구할 수 없음은 물론, 가처분채권자인 피신청인의 권리보전에 대항할 수 없다고 할 것인바, 이와 다른 견해를 취한 원심판결에는 가처분의 피보전권리에 관한 심리미진으로 인하여 가처분의 효력에 관한 법리를 오인한 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적한 취지가 포함된 것으로 보이는 논지는 이유 있다.
상고이유 제1점에 대하여
토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효 상태에 있는 계약이라고 하더라도 일단 거래허가신청을 하여 불허되었다면 특별한 사정이 없는 한 불허가된 때로부터 그 거래계약은 확정적으로 무효로 되었다고 할 것이지만(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다51789 판결 등 참조), 그 불허가의 취지가 미비된 요건의 보정을 명하는 데에 있고 그러한 흠결된 요건을 보정하는 것이 객관적으로 불가능하지도 아니한 경우라면 그 불허가로 인하여 거래계약이 확정적으로 무효가 되는 것은 아니라고 할 것이며, 또한 토지거래허가신청절차청구권을 피보전권리로 하는 처분금지가처분의 집행을 이미 마친 채권자로서는 그 후 당해 부동산의 소유권이 낙찰로 인하여 타인에게 이전된 경우라도 그 가처분의 효력으로 새로운 토지소유자에게 대항할 수 있어 여전히 그 거래계약의 효력이 발생될 여지가 있으므로 그 때문에 당해 거래계약이 확정적으로 무효로 된다고 볼 수 없다.
원심판결의 이유에 의하면, 원심은 피신청인이 관할관청으로부터 토지거래허가를 받기 이전에 이 사건 토지에 관하여 신청인 앞으로 낙찰을 원인으로 한 소유권이전등기가 경료됨으로써 이 사건 계약은 확정적으로 무효로 되었다고 판단하였으나, 앞에서 본 바와 같이, 피신청인은 이미 이 사건 토지에 관하여 처분금지가처분의 집행을 마쳤고 그 가처분으로 신청인에게 대항할 수 있는바, 원심의 이러한 판단에는 유동적 무효 상태에 있는 계약의 확정시기에 관한 법리오인의 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적한 논지도 이유 있다.
그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이임수(재판장) 박준서(주심) 서성