【원고, 항소인】
원고 1외 1인 (소송대리인 법무법인 김해 앤 세계 담당변호사 이원기)
【피고, 피항소인】
피고 1 주식회사외 2인 (소송대리인 변호사 김효중)
【제1심판결】
창원지방법원 2008. 3. 4. 선고 2007가단20795 판결
【변론종결】
2008. 11. 20.
【주 문】
1. 원고들의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고들이 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 피고 1 주식회사, 피고 2는 연대하여 원고 1에게 창원시 팔용동 (이하 생략)(이하 ‘이 사건 상가건물’이라 한다) 제2층 제2020호를 인도하고, 3,229,490원 및 이에 대한 2008. 8. 28.부터 위 인도 완료일까지 월 138,900원의 돈을 지급하고, 피고 1 주식회사, 피고 3은 연대하여 원고 2에게 이 사건 상가건물 제2층 제2172호를 인도하고, 3,229,490원 및 이에 대한 2008. 8. 28.부터 위 인도 완료일까지 월 138,900원의 돈을 지급하라(원고는 당심에서 청구취지를 변경하였다).
【이 유】
1. 기초사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑1, 2호증의 각 1, 2, 갑3호증, 을1, 2호증의 각 1, 2, 을3 내지 11호증, 을12 내지 14호증의 각 1, 2, 을15 내지 18호증, 을19, 20호증의 각 1 내지 9, 을21호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다.
가. 이 사건 상가건물의 현황
(1) 이 사건 상가건물은 2004. 9. 16. 준공검사를 거친 후 같은 해 9. 22. 주식회사 동명씨아이 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 지하 7층, 지상 10층의 집합건물로서 전체 1,145개의 점포로 구성되어 있는데, 그 중 위 2020호, 2172호를 포함한 687개 점포는 개인에게 각 분양되었고, 나머지 458개 점포는 2004. 11. 12. 케이비부동산신탁 주식회사에 신탁되었다.
(2) 원고 1은 2004. 1. 8. 주식회사 동명씨아이로부터 그 소유의 이 사건 상가건물 제2층 제2020호를 분양받아 2004. 10. 25. 소유권이전등기를 마쳤고, 원고 2는 2004. 1. 10. 주식회사 동명씨아이로부터 이 사건 건물 제2층 2172호를 분양받아2004. 10. 20. 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 이 사건 상가의 운영 부진
이 사건 상가건물에서는 당초 2004. 10. 28. ‘◎◎◎◎◎’이라는 명칭으로 영업이 개시되었으나, 운영자금 부족, 영업부진 등으로 인하여 수차례에 걸쳐 관리업체가 변경되고 관리비까지 체납되어 단전단수조치가 통보되었으며 일부 영업점들은 영업을 포기하는 등 상가 운영이 제대로 되지 않았다.
다. 관리단의 서면결의 및 규약 제정 등
(1) 이에 위와 같은 문제를 해결하기 위해서 이 사건 상가건물의 관리단은 2005. 12. 28. 19:00 및 2005. 12. 29. 19:00 두 차례에 걸쳐 구분소유자 89.78%의 동의(구분소유자 전체 수 1,145명 중 1,028명이 동의) 및 의결권 93.49%(전체 면적 67,410.31㎡ 중 63,023.30㎡를 소유하는 구분소유자들이 동의)의 동의를 얻어 이 사건 상가건물의 상가관리운영위원회(이하 단순히 ‘운영위원회’라 한다)를 발족하고, 위 운영위원회에 ‘이 사건 상가건물의 관리·운영에 관한 사무관리 일체 및 피분양주 소유 구분권리에 관한 임차인의 선정 및 임대차 조건의 협의와 계약, 점포 위탁 운영에 관한 사항 등’을 위임하기로 서면 결의하였다.
(2) 또 이 사건 건물의 관리단은 2006. 3. 12. 구분소유자 96.41%(구분소유자 전체 수 1,145명 중 1,104명이 동의) 및 의결권 95.97%(전체 면적 67,410.31㎡ 중 64,695.21㎡를 소유하는 구분소유자들이 동의)의 동의를 얻어 이 사건 상가건물의 관리인으로 위 운영위원회를 선임하고, 이 사건 건물의 관리·운영은 관리인인 운영위원회와 주식회사 정현씨앤디(이하 ‘정현씨앤디’라고만 한다)가 공동으로 하되 그 공동관리에 관한 약정 행위 일체를 관리인에게 위임하기로 서면 결의하였다. 또 위 관리단은 위 결의 당시 관리단 규약을 제정하기로 결의하였는데, 그 규약(이하 ‘이 사건 규약’이라 한다)의 주요 내용은 다음과 같다.
[관리단 규약]
제3조 (규약의 적용대상)
이 규약은 경상남도 창원시 팔용동 30-1, 30-2, 30-5, 30-7 소재 파비뉴21 건물의 구분소유자와 그 승계인, 점유자 등 기타 이해관계인 전원에 적용한다.
제16조 (관리인의 직무내용)
관리인은 파비뉴21 관리단의 대표 기관으로서 관리단으로부터 아래 각 사항의 업무를 위임받아 수행한다.
⑩ 기타 파비뉴21의 정상유지 및 관리를 위하여 필요한 업무의 수행
⑪ 제3자에게 전물 전체 또는 상당부분의 임대, 경영 위탁을 할 경우 이와 관련된 권리, 의무의 대리권한
1. 임대보증금 및 임대료의 수령 권한 및 이에 대한 각 구분소유자에게 분배할 의무
2. 임차인과의 사실상, 법률상의 분쟁시 문제의 협의, 조정 권한
제20조(운영위원회의 구성과 운영 등)
관리단 업무에 관한 중요사항을 심의·결정하고 상가 관리를 위하여 파비뉴21 상가운영위원회를 설치·운영할 수 있다.
① 운영위원회는 파비뉴21 상가 관리인으로서의 역할을 수행할 수 있다. 이때 운영위원회의 명칭은 ‘파비뉴21 상가관리운영위원회’라고 한다.
라. 임대차계약의 체결 등
(1) 위 운영위원회와 정현씨앤디는 2006. 2. 23. 이 사건 상가건물의 지하 1층부터 지상 5층까지 총 1,095개 점포(그 중 위 2020호, 2172호를 포함한 665개 점포는 개인에게 분양, 나머지 430개 점포는 케이비부동산신탁 주식회사에 신탁됨, 이들을 모두 합쳐 ‘이 사건 매장’이라 한다)의 구분소유자들을 대리하여 피고 1 주식회사와 사이에 이 사건 매장 및 그에 상응하는 공용부분인 주차장을 기간은 피고가 이 사건 매장에 아울렛 쇼핑몰을 개점한 날로부터 10년간, 보증금은 7억 5,000만 원, 월 임차료는 계약 후 3년까지는 월 1억 2,500만 원(부가가치세 별도), 4년부터 7년까지는 월 1억 5,000만 원, 8년부터 10년까지는 월 1억 7,500만 원으로 정하여 피고 1 주식회사에 임대하는 계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).
(2) 이후 위 운영위원회와 정현씨앤디는 2006. 8. 29. 다시 피고 1 주식회사와 사이에 이 사건 임대차계약의 보증금 및 월 임차료 지급 등과 관련한 내용을 구체적으로 수정·보완하는 내용의 특약을 하였다.
(3) 위 임대차계약에 따라 위 운영위원회와 정현씨앤디는 피고 1 주식회사로부터 위 임대차보증금을 지급받고 피고 1 주식회사에게 위 2020호, 2172호를 포함한 이 사건 매장을 인도하였다.
마. 피고 2, 피고 3의 영업
(1) 피고 1 주식회사는 2006. 8. 31. 피고 2와 사이에 이 사건 상가건물 중 위 2020호에 관하여 피고 2가 위 2020호에서 ‘ ○○’ 상표의 의류를 판매하되 피고 1 주식회사가 피고 2에게 그 판매대금에서 일정한 수수료 등을 공제한 돈을 피고 2에게 지급하기로 하는 내용의 특정매입거래계약을 체결하였고, 위 2172호에 관하여는 피고 3과 위와 같은 내용의 특정매입거래계약을 체결하였다.
(2) 이에 따라 피고 2는 위 2020호에서 ‘ ○○’ 상표의 의류를, 피고 3은 위 2172호에서 ‘ □□’ 상표의 의류를 각 판매하고 있다.
바. 한편 정현씨앤디는 현재 피고 1 주식회사로부터 지급받아 놓은 원고 1에게 지급할 위 보증금 중 524,480원 및 월 96,151원의 임대료, 원고 2에게 지급할 524,480원 및 월 96,151원의 임대료를 보관하고 있다.
2. 주장 및 판단
가. 당사자의 주장
(1) 원고들의 주장
(가) 이 사건 임대차계약은 아래와 같은 이유로 무효라 할 것이므로, 피고들은 원고들에게 위 2020호, 2172호를 인도하고 그 점유로 인한 부당이득으로 청구취지 기재의 돈을 반환할 의무가 있다.
(나) 이 사건 임대차계약이 무효인 이유는 ① 운영위원회가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 또는 규약의 근거 없이 이 사건 임대차계약을 체결하였고, ② 위와 같이 운영위원회에 임대차계약 체결 권한을 위임한 위 서면결의가 원고들에게 소집통지를 하지 않고 이루어졌으므로 그 결의는 무효여서 운영위원회는 적법한 임대차계약 체결권한이 있다고 할 수 없으며, ③ 관리단이 위와 같이 운영위원회에 임대차계약 체결 권한을 위임하기로 결의하고 그 내용을 규약으로 정한 것은 관리단의 관리행위의 범위를 벗어나 구분소유자의 소유권에 대하여 절대적인 제한을 가하는 것이어서 무효이므로 운영위원회는 임대차계약 체결 권한이 없고, ④ 이 사건 규약은 이 사건 매장의 일부 구분소유자들의 권리에 영향을 미침에도 불구하고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항에 따라 이 사건 매장의 구분소유자인 원고들의 승낙을 받지 않고 제정되었으므로 무효이다.
(2) 피고들의 주장
① 운영위원회가 체결한 이 사건 임대차계약은 2005. 12. 28., 같은 달 29. 실시된 관리단의 서면결의에 근거하여 이루어진 것이고, 가사 당시 운영위원회가 임대차계약을 체결할 권한이 없었다 하더라도 이후 관리단은 2006. 3. 12. 서면결의 및 규약 제정으로 이를 추인하였다고 할 것이므로 이 사건 임대차계약은 유효하고, ② 관리단이 운영위원회에 이 사건 상가건물을 임대할 수 있는 권한을 위임하기로 결의하고 이를 규약으로 제정한 것은 폐점 위기에 있던 이 사건 상가건물을 활성화하기 위한 불가피한 선택이었으므로 이를 무효로 볼 수 없다.
나. 판단
(1) 운영위원회가 이 사건 임대차계약을 체결할 권한이 있는지 여부에 관하여 살피건대, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 별도로 운영위원회가 집합건물을 임대할 수 있는 권한이 있다고 규정하고 있지는 아니하나 위 법률 제25조 제1항 제4호에 의하면 관리인은 규약에 정하여진 행위를 할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 운영위원회가 이 사건 임대차계약을 체결할 당시에는 관리인의 권한을 정한 규약이 없었으나 이후 이 사건 상가건물의 관리단은 2006. 12. 28. 및 같은 달 29. 구분소유자 및 의결권의 4/5이상의 서면결의로써 운영위원회를 발족하고, 운영위원회에 이 사건 상가건물의 임대권한을 위임하였으며, 2006. 3. 12. 마찬가지로 구분소유자 및 의결권의 4/5이상의 서면결의로써 관리인으로 위 운영위원회를 선임하고, 운영위원회에 임대권한이 있음을 규정한 규약을 제정함으로써 이 사건 임대차계약을 추인하였다 할 것이므로, 운영위원회가 이 사건 임대차계약을 체결할 권한이 없음을 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다.
(2) 위 서면결의가 소집통지 없이 이루어져 무효인지 여부에 관하여 살피건대, 집합건물법 제41조 제1항에 의한 서면결의는 관리단집회가 열리지 않고도 관리단집회의 결의가 있는 것과 동일하게 취급하고자 하는 것이어서 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 관리단집회가 소집, 개최될 필요가 없다고 할 것인바( 대법원 2006.12.8. 선고 2006다33340 판결, 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결 참조), 위 서면결의 당시 원고를 포함한 구분소유자들에게 별도로 소집통지를 하지 않았다고 하여 위 서면결의의 효력에 영향을 미치지는 않는다 할 것이어서 원고의 위 주장은 더 살필 것이 없이 이유 없다.
(3) 관리인인 운영위원회에 이 사건 건물의 임대권한을 위임한 위 서면결의 및 이 사건 규약이 사적 소유권을 지나치게 제한하여 무효인지 여부에 관하여 살피건대, ① 이 사건 상가건물이 관리비까지 체납되어 단전단수조치가 통보되는 등 운영부진으로 폐점 위기에 처하자 이를 극복하기 위하여 구분소유자들로 구성된 관리단이 위와 같은 서면결의 및 규약을 제정하기에 이른 점, ② 위 서면결의, 규약 및 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 상가건물의 구분소유자들에게 임대차보증금 및 월 임대료가 지급되고 있는 점, ③ 위 임대경위에 비추어 볼 때 위 약정 임대차보증금 및 월 임대료가 이 법원의 임료감정결과 인정되는 월 12만 원 내지 20만 원에 비하여 현저히 부당하게 적은 금액이라고 보이지 않는 점(감정인은 정상적으로 임대되고 있는 이웃 상가들의 임대사례와 비교하여 임료를 산정하였다), ④ 이 사건 임대차계약의 목적이 이 사건 상가건물을 활성화하여 구분소유자들이 자신의 소유권을 실질적으로 향유하고자 한 데 있는 점, ⑤ 원고들을 비롯한 몇 명의 구분소유자만이 이 사건 임대차계약의 효력을 문제 삼아 이 사건 소송에 이른 점 등 이 사건 임대차계약의 체결 경위, 목적, 내용에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 제정 목적 및 취지를 더하여 보면, 위 서면결의 및 이 사건 규약이 원고들을 포함한 구분소유자들의 사유재산권을 지나치게 제한하여 무효인 것으로 보기는 어렵다 할 것이다.
(4) 마지막으로 이 사건 규약이 일부 구분소유자들의 권리에 특별한 영향을 미치는 것임에도 일부 구분소유자들인 원고들의 승낙을 받지 않고 제정되어 무효인지 여부에 관하여 살피건대, 이 사건 규약은 운영위원회에 임대권한이 있음을 규정하고 있을 뿐이고, 위 규약 자체만으로 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미친다고 볼 증거가 없으므로 이를 전제로 한 원고의 위 주장은 더 살필 것 없이 이유 없다.
3. 결 론
그러므로 원고들의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 같이 한 제1심 판결은 정당하고 원고들의 항소는 이유 없으므로 주문과 같이 판결한다.
판사 최인석(재판장) 문흥만 이수정