【원 고】
주식회사 송금 (소송대리인 법무법인 부산종합법률사무소 담당변호사 문재인 외 4인)
【피 고】
부산광역시 서구청장 (소송대리인 법무법인 삼덕 담당변호사 정시영 외 1인)
【주 문】
1. 피고가 1996. 6. 10. 원고에게 한 취득세 금 802,192,870원의 부과처분 중 금 420,625,980원을 초과하는 부분을 취소한다.
2. 소송비용은 이를 2분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.
【청구취지】
피고가 1996. 6. 10. 원고에게 한 취득세 금 802,192,870원의 부과처분을 취소한다.
【이 유】
1. 이 사건 처분의 경위
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2호증, 갑 제3호증의 갑 제20호증의 1 내지 11, 갑 제28호증의 1 내지 5, 갑 제30호증, 갑 제36호증의 1 내지 4, 갑 제37호증의 1 내지 4, 갑 제39호증의 1, 2, 갑 제43호증의 1 내지 5의 각 기재에 변론의 전취지를 더하여 인정할 수 있다
가. 원고는 주택건설업 등을 목적으로 하는 법인으로서, 1991. 5. 6. 그 지상에 주상복합건물을 건축하여 분양하기 위하여 부산 서구 암남동 257의 4 등 26필지 면적 합계 4,803㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 대금 5,142,262,000원에 취득하여 같은 해 5. 31. 소유권이전등기절차를 경료하였다(매매계약일은 1991. 3. 6., 잔대금 지급일은 같은 해 5. 6.이고, 매매 대상 토지는 34필지, 매매대금은 5,511,000,000원이었으나 위 매매 대상 토지 가운데는 건축이 불가능한 도로, 공원용지 등이 포함되어 있어 이를 제외한 이 사건 건축으로 인한 취득세부과처분의 대상이 된 토지의 필지수와 면적 합계 및 그에 상응한 토지취득대금은 위와 같음이 당사자 사이에 다툼이 없다).
나. 원고는 이 사건 토지상에 지하 2층 지상 34층 연건축면적 40,063.42㎡의 공동주택, 업무, 운동, 근린생활시설(이하 '이 사건 건물'이라 한다)을 건축하여 분양하기로 하는 계획을 세우고 1995. 1. 17. 피고로부터 이에 대한 건축허가를 받아 같은 해 10. 13. 건축공사에 착수하여 공사를 진행하던 중 1996. 5. 23. 이 사건 토지를 소외 보성훼밀리 주식회사에 양도하고 위 회사 앞으로 소유권이전등기절차를 경료하였다.
다. 한편 원고가 이 사건 토지를 취득한 무렵 건설부장관은 건축경기의 과열을 억제하기 위하여 연면적 660㎡ 이상의 근린생활시설에 대하여 1991. 5. 6.부터 같은 해 9. 30.까지 건축허가 제한조치를 하였고, 같은 해 7. 15.부터 전용면적 40평 이상의 공동주택에 대하여도 같은 조치를 하여 이 건축허가제한조치는 1992. 12. 31.까지 그 제한기간이 연장되었다.
라. 피고는 이 사건 토지가 지방세법 제112조 제2항 소정의 법인의 비업무용 토지에 해당한다고 보아 1996. 6. 10. 이 사건 토지의 취득가액 금 5,142,262,000원에 같은 항 소정의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 원고가 이미 납부한 세액을 차감한 세액에 지방세법 제121조 제1항 소정의 100분의 20의 가산세를 가산한 취득세 금 802,192,870원을 부과하는 처분(세액산출 내역은 별지 제1 세액계산서 기재와 같다. 이하 '이 사건 부과처분'이라 한다)을 하였다.
2. 당사자의 주장
가. 원고의 주장
(1) 원고는 주택건설을 목적으로 이 사건 토지를 취득하였고, 건설교통부장관의 건축허가 제한으로 인하여 건축허가를 받을 수 없던 1991. 5. 6.부터 1992. 12. 31.까지의 기간을 제외한 1993. 1. 1.부터 기산하여 4년 이내에 이 사건 건물의 건축을 시작하였으므로 적어도 이 사건 토지 가운데 이 사건 건물의 연면적에 대한 주거용 부분의 연면적이 차지하는 비율에 상응하는 부분은 비업무용 토지가 아니다.
(2) 또 비업무용 토지에 대한 중과세 제도의 입법 취지에 비추어 볼 때 법인이 주택건설을 목적으로 토지를 취득한 후 4년 이내에 이 사건 건물과 같이 1동의 건물이 주거용과 주거용 외의 용도에 겸용되는, 이른바 주상복합건물을 건축할 경우 그 전체를 업무용 토지로 보아야 하며, 그렇지 않다고 하더라도 주상복합건물 중 연면적의 50% 이상이 주거용인 경우 그 건물의 대지 전체를 주택건설을 목적으로 취득한 토지로 보아야 할 것인바, 원고가 이 사건 건물에 대한 건축허가를 받을 당시는 이 사건 건물의 연면적 중 주거용 부분의 비율이 50% 미만이었으나 위 유예기간 내에 설계변경허가를 받아 주거용 부분의 비율이 결국 50% 이상이 되었으므로 원고는 이 사건 토지를 주택건설을 목적으로 취득한 것으로 보아야 할 것이고, 그렇지 않다고 하더라도 주상복합건물에 있어서 주거용 부분과 비주거용 부분의 건축을 동시에 하여야 하는 까닭에 비주거용 건물 부분에 해당하는 토지의 사용을 전체 건물의 건축시기까지 늦출 수밖에 없으므로 토지 전체의 사용이 4년 이내에 이루어진 이 사건의 경우 비주거용 부분을 1년 이내에 고유업무에 사용하지 아니한 것에 정당한 사유가 있다.
나. 피고의 주장
이 사건 건물 중 비주거용 부분의 비율에 상응하는 이 사건 토지 부분이 비업무용 토지인지 여부는 건축허가 제한기간이 끝난 1993. 1. 1.부터 1년 이내에 고유업무에 사용하였는지 여부에 따라서 판단하여야 할 것인데, 원고는 앞서 본 바와 같이 이로부터 1년이 지난 후인 1995. 10. 13. 건축공사에 착수하였으므로 이 사건 토지 중 비주거용 건물 부분에 상응하는 부분은 비업무용 토지에 해당한다 할 것이고, 주거용 부분은 건축허가 제한기간이 끝난 1993. 1. 1.부터 4년 이내에 건축공사에 착수하기는 하였으나 건축물을 준공하여 본래의 용도에 사용하지 아니하고 그 때로부터 4년의 유예기간이 만료되기 전인 1996. 5. 23. 타인에게 매각하였으므로 비업무용 토지라고 보아야 한다.
3. 관계 법령
가. 지방세법(1997. 8. 30. 법률 제5406호로 개정되기 전의 것, 이하 '법'이라 한다) 제112조 제1항은, 지방세의 세율은 취득물건의 가액의 1000분의 20으로 하도록 정하고, 제2항은, 대통령령으로 정하는 법인의 비업무용 토지의 경우 제1항의 세율의 100분의 750으로 하도록 정하고 있다.
나. 지방세법시행령(1996. 12. 31. 대통령령 제15211호로 개정되기 전의 것, 이하 '영'이라 한다) 제84조의4 제1항 제1호는, 원칙적으로 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년 이내에 정당한 이유 없이 고유업무에 직접 사용하지 않는 토지를 비업무용 토지로 보도록 규정하고, 이 경우 건축공사에 착공한 때에는 고유업무에 직접 사용하는 것으로 보도록 규정하고 있고, 제2호는, 법인이 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 토지도 비업무용 토지로 보도록 규정하고 있다.
다. 한편, 같은 조 제4항 제10호는, 주택의 건설·공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지는 비업무용 토지로 보지 아니하도록 규정하고 있었는데, 1996. 12. 31. 대통령령 제15211호로 개정되면서 후단 부분을 신설하여 "이 경우 1동의 건물이 주거용과 주거용 외의 용도에 겸용되는 건축물로서 연면적의 100분의 50 이상을 주거용에 사용하는 경우에는 주택건설을 목적으로 취득한 토지로 본다."고 규정하고 부칙 제1조는 위 개정 규정은 1997. 1. 1.부터 시행하도록 하고, 제5조 제1항은, 위 개정 규정은 이 영 시행 당시 비업무용 토지의 유예기간이 경과되지 아니한 토지의 취득세부터 적용하도록 규정하고 있다.
4. 판 단
가. 유예기간의 기산
앞서 본 건설부장관에 의한 건축허가제한 조치는 영 제84조의4 제4항 제6호 소정의 '관계 법령의 규정에 의하여 건축 또는 사용이 금지된' 경우에 해당한다 할 것이어서 이 사건 토지를 고유의 목적에 이용하였는지 여부는 위 건축허가제한 조치가 해제된 1993. 1. 1.부터 기산하여 판단하여야 할 것이다(피고도 이 점에 대하여는 다투지 아니한다).
나. 개정된 영 부칙의 해석과 이 사건에 적용될 법령의 규정
앞서 본 바와 같이 1996. 12. 31. 대통령령 제15211호로 개정된 부칙 제1조, 제5조 제1항에 의하면, 신설된 영 제84조의4 제4항 제10호 후단은 1997. 1. 1. 현재 유예기간이 경과되지 아니한 경우에 적용되는 것이라고 규정하고 있는 데, 위 후단 규정을 신설한 것은 뒤에서 보는 바와 같이 주상복합건물의 주거용 부분은 4년의 유예기간이 적용되는 데 비하여 비주거용 부분은 1년의 유예기간이 경과함으로써 그에 상응하는 토지 부분이 비업무용 토지로 되는 것을 구제하기 위한 것임에 비추어 보면, 위 부칙 제5조 제1항에서 '유예기간이 경과되지 아니한 경우'라 함은 주거용 부분에 대한 유예기간이 경과되지 아니한 것을 의미하는 것이 아니라 비주거용 부분에 대한 원칙적인 유예기간, 즉 취득일로부터 1년이 경과되지 아니한 주상복합건물의 대지인 토지에 대하여 적용된다고 해석하여야 할 것이다(이 규정을 주거용 부분에 대한 유예 기간이라고 해석하게 되면 1997. 1. 1. 현재 4년의 유예기간이 경과하지 아니한 토지, 즉 1993. 1. 1. 이후에 취득한 모든 주상복합건물의 대지인 토지에 대하여까지 위 규정이 소급적용되는 결과가 되어 혼란을 초래하게 된다).
따라서 그 이전에 취득한 이 사건 토지에 대하여는 일반원칙에 따라 법이 정한 과세요건이 완성된 때, 즉 이 사건 토지를 취득한 당시의 법령인 1996. 12. 31. 개정 전의 규정이 적용된다고 하겠다.
다. 주상복합건물의 유예기간 산정과 이 사건에의 적용
(1) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세 요건 또는 조세감면 요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다고 할 것인바, 영 제84조의4 제4항 제10호가 주택건설을 목적으로 취득한 토지'라고 규정하고 있는 이상 비주거용 부분에까지 위 규정을 확대하여 적용할 수는 없다 할 것이므로 위 건축제한조치가 해제된 날로부터 이 사건 건물 중 주거용 부분에 대하여는 영 제84조의4 제4항 제10호에 의하여 4년, 비주거용 부분에 대하여는 같은 조 제1항에 의하여 1년 이내에 고유목적에 사용하여야 비업무용 토지에서 제외된다고 해석할 수밖에 없다고 하겠다(위 후단 규정을 신설한 것은 이러한 다소 불합리한 해석·적용을 바로 잡기 위한 것이지 주상복합건물의 전체에 대하여 영 제84조의4 제4항 제10호를 적용하여 4년간의 유예기간이 적용되는 것으로 해석되던 것을 명문으로 규정한 데에 불과하다고 할 것은 아니다).
(2) 그리하여 이 사건의 경우 주거용 건물 부분에 관하여는 건축허가제한기간이 경과한 1993. 1. 1.부터 4년 이내에, 비주거용 부분에 관하여는 1년 이내에 고유목적에 사용하여야 비업무용 토지에서 제외된다고 할 것인바, 앞서 본 바와 같이 원고는 1995. 10. 13. 이 사건 건물의 건축공사에 착공함으로써 주거용 부분에 관하여는 4년의 유예기간 내에 건축공사에 착수하여 고유목적에 사용하였다고 할 것이나 비주거용 부분에 관하여는 1년의 유예기간을 경과하여 비업무용 토지에 해당하게 되었다 할 것이고, 4년의 유예기간이 허용되는 주거용 부분과 함께 착공하기 위하여 1년의 유예기간을 경과한 것은 정당한 사유가 있는 경우라고 보기 어렵다 할 것이다.
(3) 따라서 주상복합건물인 이 사건 건물 전체에 대하여 당연히 4년간의 유예기간이 적용되어야 한다거나, 가사 그렇지 않다고 하더라도 주거용 부분이 50％ 이상이므로 이 사건 건물 전체에 대하여 4년간의 유예기간이 적용되어야 하며, 가사 그렇지 않다고 하더라도 정당한 사유가 있다는 원고의 주장은 모두 이유 없다 하겠다.
(4) 한편, 원고가 건축공사에 착공하여 주거용 부분을 고유의 목적에 사용한 이상 취득일로부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각하였다는 등 비업무용 토지로 보는 다른 규정에 해당하지 아니하는 한 원고가 이 사건 건물을 완공하여 분양하여야 한다거나 적어도 유예기간 4년이 경과될 때까지는 고유의 목적에 사용하고 있어야만 비업무용 토지에 해당하지 않는다고 할 것은 아니라고 할 것인바, 원고가 1993. 1. 1.부터 기산하여 4년의 유예기간이 경과하기 전에 이 사건 토지를 타인에게 매각하였으므로(1991. 5. 6. 취득하여 1996. 5. 23. 매각함으로써 취득일로부터 5년이 경과한 후이다) 비업무용 토지에 해당하게 되었다는 피고의 주장은 이유 없다.
라. 세액 산정의 기준시기와 정당한 세액
(1) 원고가 이 사건 건물에 대한 건축허가를 받고 건축공사에 착수한 때에는 앞서 본 바와 같이 이미 비주거용 부분에 대한 유예기간이 경과한 후로서 이 때 이미 비업무용 토지에 대한 취득세 중과라는 과세요건은 완성되었다고 할 것이므로 이 사건 토지 중 비업무용 토지로서 취득세 중과대상이 되는 것은 건축허가시의 이 사건 건물 중 비주거용 부분의 면적이 차지하는 비율에 상응하는 부분이라고 할 것이고, 그 후의 설계변경에 의하여 주거용 부분과 비주거용 부분의 면적비율이 달라졌다고 하여 과세대상 면적이 달라지는 것은 아니라고 하겠다.
(2) 나아가 건축허가 당시의 비주거용 부분의 면적이 차지하는 비율을 산출하여 정당한 세액이 얼마인지 살펴본다.
갑 제45호증의 기재에 변론의 전취지를 더하여 보면, 건축허가 당시의 이 사건 건물의 지상 연면적 35,487.04㎡ 가운데 공동주택의 면적은 16,879.52㎡로 나머지 18,607.52㎡가 비주거용 면적이므로 공용시설로 쓰이는 지하 1, 2층을 같은 비율로 안분하면 연건축면적 40,063.42㎡ 중 21,007.13㎡(18,607.52÷35,487.04×40,063.42)가 비주거용 부분이라 할 것이고, 이 사건 토지 중 이에 상응하는 면적 2,518.43㎡(21,007.13÷40,063.42×4,803㎡)가 과세대상 면적이라 할 것이며, 이에 대한 세액은 별지 제2 세액계산서와 같이 금 420,625,980원이 되어 피고의 이 사건 부과처분은 위 금액에 한하여 정당하고 이를 초과하는 부분은 위법하다 하겠다.
5. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 손기식(재판장) 최호근 최인석