【원고,피상고인】
【피고,상고인】
【원심판결】
서울고법 2000. 9. 8. 선고 2000나9408 판결
【주문】
원심판결을 파기한다. 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 1997. 10. 20. 소외 1과 사이에 그 판시의 근린생활시설 및 다가구주택(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)의 1층 및 4층에 관하여 임차보증금을 금 130,000,000원, 기간을 1997. 11. 20.부터 12개월로 각 정하여 임대차계약을 체결한 후 1997. 10. 22. 이 사건 건물 소재지로 주민등록 전입신고를 마치고, 그 임대차계약서에 대하여 같은 달 23.자로 확정일자를 받은 사실, 그 후 이 사건 건물이 완공되자 원고는 1998. 4. 15. 소외 1로부터 이 사건 건물의 2층 202호(이하 '이 사건 임차 부분'이라고 한다)를 인도받아 자신의 동생인 소외 2 및 그 가족들로 하여금 이 사건 임차 부분에 입주하게 하여, 소외 2는 이 사건 건물의 소재지로 주민등록을 이전하지 않고 기존의 주민등록을 그대로 유지한 채 이 사건 임차 부분에 입주하여 거주하여 온 사실 및 피고는 소외 2가 이 사건 임차 부분에 입주한 후인 1998년 6월경부터 이 사건 건물 중 2층 201호 및 3층 302호에 입주한 사실 등을 각 인정한 다음, 나아가 위 인정 사실을 기초로, 원고는 위 임대차계약 후 그 임차목적물을 직접 점유한 바는 없다고 하더라도 1998. 4. 15. 소외 1로부터 이 사건 임차 부분을 인도받아 동생인 소외 2로 하여금 점유하게 함으로써 이 사건 임차 부분을 간접점유하여 왔다고 할 것이니, 원고는 소외 2가 이 사건 임차 부분에 입주한 다음날인 1998. 4. 16.에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서의 확정일자를 갖춘 임차인으로서 같은 법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권을 취득하였다고 할 것이고, 따라서 소외 2보다 뒤늦게 이 사건 건물에 입주한 피고보다 우선하여 임대차보증금을 변제받을 권리가 있다고 판단하여, 원고의 이 사건 청구를 인용한 제1심판결을 그대로 유지하고 있다.
2. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자'(주민등록법 제6조 제1항)가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다고 할 것이다.
돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 원심판결 이유에 의하면 이 사건 건물 중 2층 202호의 임차인인 원고는 그 임차 부분을 직접 점유하지 않고 동생인 소외 2로 하여금 이를 점유하게 함으로써 이 사건 임차 부분을 간접점유하여 왔다는 것이므로, 임차인인 원고가 제3자에 대하여 대항력을 취득하기 위하여서는 이 사건 임차 부분을 직접 점유하고 있는 소외 2가 자신의 주민등록을 마쳐야 한다고 할 것이다. 그런데 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도 소외 2는 이 사건 건물의 소재지로 주민등록을 이전하지 않고 자신의 종전의 주민등록을 그대로 유지하여 왔다는 것이므로 원고의 임대차는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖추지 못하였다고 할 것이다.
그럼에도 불구하고 원심은 대항력의 요건이 되는 주민등록에 간접점유자인 임차인 자신의 주민등록도 포함된다는 전제하에, 원고의 주민등록과 소외 2의 입주가 모두 마쳐진 다음날인 1998. 4. 16.에 원고가 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추었다고 판단하고 말았으니, 원심판결에는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력의 요건에 관하여 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 이용우(재판장) 조무제 강신욱 이강국(주심)