【원고, 상고인】
한국리치빌아파트 입주자대표회의 (소송대리인 법무법인 새빌 담당변호사 이주영외 3인)
【피고, 피상고인】
건설공제조합 (소송대리인 법무법인 사람과사람 담당변호사 여운길외 4인)
【원심판결】
서울고법 2008. 3. 26. 선고 2007나77608 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유에 대하여 본다.
1. 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제38조 제14항은 ‘사업주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다’고 규정하고 있고, 같은 법 제38조 제16항은 “ 제14항의 규정에 의한 사업주체와 건축주는 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위 내에서 이를 보수하고, 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 구조별 하자보수기간과 하자의 범위는 대통령령으로 정한다”고 규정하고 있으며, 구 공동주택관리령(2003. 11. 29. 대통령령 제18146호로 폐지되기 전의 것, 이하 같다) 제16조 제1항은 “공동주택 등에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일로부터 주요시설인 경우에는 2년 이상으로 하고, 그 이외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 하되, 하자보수대상인 주요시설 및 그 이외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 [별표 7]과 같다”고 규정하고 있고, 같은 령 제16조 제1항 [별표 7]은 “철근콘크리트공사는 주요시설로서 하자보수책임기간은 3년으로 한다. (비고) 위 표에 불구하고 기둥·내력벽의 하자보수기간은 10년, 보·바닥·지붕의 하자보수기간은 5년으로 한다”고 정하고 있으며, 같은 령 제16조의2 제1항은 ‘내력구조부인 기둥·내력벽의 하자보수기간은 10년, 내력구조부인 보·바닥·지붕의 하자보수기간은 5년’이라고 정하고 있고, 같은 령 제17조 제1항에서는 “공동주택 등을 건설·공급하고자 하는 자는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하고, 그 예치증서를 사용검사신청서를 제출할 때에 사용검사권자에게 함께 제출하여야 한다”고 정하고, 같은 조 제4항 제3호에서 위 하자보수보증금은 건설산업기본법에 의하여 건설공제조합이 발행하는 보증서 등으로 예치할 수 있다고 정하고 있다.
위와 같은 규정들을 종합하여 보면, 사업주체와 피고 사이에 위 관련 법령에 의한 하자보수보증계약(이하 ‘보증계약’이라고 한다)을 체결함에 있어 특별히 보증계약으로 보증하고자 하는 하자의 내용을 정하지 않고 단지 보증기간만을 정하는 경우에는 그 보증계약상의 보증금액에 의하여 보증되는 하자는 그의 보증기간 내에 발생한 하자보수책임기간 내의 모든 하자를 의미한다고 볼 것이고, 당해 보증계약이 보증기간으로 정한 기간 내에 속하는 단기인 다른 보증계약의 보증기간을 제외한 나머지 기간 중의 하자만을 보증하는 것은 아니라고 할 것이나, 사업주체와 피고 사이에 위 관련 법령의 규정에 위배되지 않는 범위 내에서 특별히 보증계약으로 보증하고자 하는 하자의 내용(보증 대상)을 정하는 것은 가능하다고 할 것이고 이러한 경우에는 당해 보증계약에 의하여 보증되는 하자는 그와 같이 보증 대상으로 특정된 하자만이 그 대상이 된다고 할 것이다.
또한, 위와 같은 규정들을 종합하여 보면, 구 공동주택관리령 제16조 제1항 [별표 7]에서 정하고 있는 ‘하자보수책임기간 1년, 2년, 또는 3년에 해당하는 각 공사별 하자’와 ‘하자보수책임기간 5년 또는 10년에 해당하는 공동주택의 내력구조부의 하자’는 상호간에 중복되는 경우가 발생할 가능성이 있다. 즉, ‘하자보수책임기간 1년, 2년, 또는 3년에 해당하는 각 공사별 하자’가 공동주택의 내력구조부(기둥·내력벽 또는 보·바닥·지붕)에 발생한 경우 그러한 하자는 ‘하자보수책임기간 5년 또는 10년에 해당하는 내력구조부의 하자’에도 동시에 해당한다고 볼 수 있을 것이다.
그렇다면 사업주체와 피고가 보증기간이나 보증 대상을 특정하여 각 보증계약을 체결하더라도, 각 보증계약 사이에서 보증기간이나 보증 대상이 중복되는 것을 배제하기로 하는 등의 특별한 약정을 하지 않는 한, 하나의 하자가 2개 이상의 각 보증계약의 보증 대상에 중복적으로 해당되는 경우도 발생할 수 있다고 할 것이다( 대법원 2002. 6. 28. 선고 2001다63728 판결, 대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결 등 참조).
2. 원심은 그 채용증거들에 의하여 이 사건 아파트의 주동 외벽 건식균열이나 지하주차장 천장 건식균열의 하자는 그 하자보수책임기간이 10년, 5년에 해당하는 하자이기는 하나 그 공사의 성격상 하자보수책임기간이 3년인 콘크리트공사에도 해당한다는 사실을 인정한 다음, 보증기간 10년, 5년에 해당하는 위 하자를 보증기간 3년에 해당하는 콘크리트공사 하자로 전용하여 그에 따른 하자보수보증금을 구할 수는 없다고 판단하였다.
그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.
앞서 본 바와 같은 법리 및 기록에 비추어 살펴볼 때, 한국건설 주식회사와 피고 사이에 보증기간과 보증 대상을 특정하여 이 사건 각 보증계약을 체결하면서, 달리 각 보증계약 사이에서 보증기간이나 보증 대상이 중복되는 것을 배제하기로 하는 등의 특별한 약정을 하였음을 인정할 만한 자료는 보이지 않으므로, 특별한 사정이 없는 한, 원심이 인정한 위와 같은 사실관계에 의하더라도, 이 사건 아파트의 주동 외벽 건식균열의 하자는 이 사건 제3보증계약(하자보수책임기간이 3년인 철근콘크리트공사의 하자를 보증 대상으로 하고 있는 보증계약, 이하 같다)의 보증 대상에 해당함과 동시에 이 사건 제1보증계약(하자보수책임기간이 10년인 기둥·내력벽의 하자를 보증 대상으로 하고 있는 보증계약, 이하 같다)의 보증 대상에도 해당하고, 이 사건 아파트의 지하주차장 천장 건식균열의 하자는 이 사건 제3보증계약의 보증 대상에 해당함과 동시에 이 사건 제2보증계약(하자보수책임기간이 5년인 보·바닥·지붕의 하자를 보증 대상으로 하고 있는 보증계약, 이하 같다)의 보증 대상에도 해당한다고 할 것이다.
그럼에도 불구하고, 위와 같은 하자가 이 사건 제1, 2보증계약의 보증 대상에 해당할 뿐 이 사건 제3보증계약의 보증 대상에는 해당하지 아니한다고 보아 위 하자에 대하여 이 사건 제3보증계약에 의한 보증금을 지급할 수 없다고 판단한 원심판결에는 하자보수보증계약의 보증 대상에 관한 법리오해로 인하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 원고의 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 원고의 나머지 상고이유에 대하여는 더 나아가 살필 필요 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 양승태(재판장) 박시환 박일환(주심) 김능환