【원고, 항소인】
【피고, 피항소인】
서울특별시 (소송대리인 법무법인 태평양 담당변호사 송동원)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2004. 12. 17. 선고 2004가합27568 판결
【변론종결】
2005. 11. 24.
【주 문】
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고의 부담으로 한다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 금 31,212,112,700원 및 이에 대하여 2004. 5. 31.부터 이 사건 청구취지및항소취지확장신청서 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1내지13호증(각 가지번호 포함), 을 제1,2,4,5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면 인정할 수 있다.
가. 피고 시장은 2000. 2. 25. 서울특별시 고시 제2000-36호로 구 주택건설촉진법(2002. 2. 4. 법률 제6655호로 개정되어 2003. 1. 1.부터 시행되기 전의 것) 제20조 제2항에 따라 ○○아파트지구 개발기본계획 변경을 고시하면서, 공공시설용지 무상귀속에 관하여는 구 도시계획법(2000. 1. 28. 법률 제6243호로 개정되어 2000. 7. 1.부터 시행되기 전의 것) 제83조에 따라 ‘지구 내에 새로이 설치하는 공공시설(도로, 공원 등)은 그 시설을 관리할 행정청에 무상으로 귀속된다’고 고시하였다.
나. 원고는 서울 강서구 (동. 지번 생략) 외 48필지 지상 아파트 및 단독주택에 거주하는 주민들로 구성된 재건축조합인데, 2000. 6. 3. 조합원총회를 개최하여 재건축결의를 하였고, 서울특별시 강서구청장(다음부터 강서구청장이라고만 한다)으로부터 2000. 12. 23. 주택조합설립인가를, 2002. 5. 6. 주택건설사업계획승인을 받았다.
다. 강서구청장(건설교통부장관 및 서울특별시장으로부터 순차 위임받아)은 구 주택건설촉진법 제33조에 따라 위 주택건설사업계획을 승인하면서, ‘사업부지(106,198.7㎡)에 포함되어 있는 국공유지(별지 목록 기재 각 토지로서 모두 피고 소유이고 면적 합계는 14,415.2㎡이다, 다음부터 이 사건 각 토지라고 한다)는 착공신고 전까지 매매계약을 체결할 것’, ‘사업지 동측, 서측, 남측, 북측의 완화차로 및 도로확장 시에는 도로의 구조, 시설에 관한 규칙과 서울시 도로공사 제반지침에 의거 개설하고, 사용검사 신청 전까지 도로 및 시설물 일체를 강서구 및 서울시에 기부채납할 것, 도로 가각 정비시 토지 및 시설물 일체를 사용검사 전까지 강서구에 기부채납할 것’을 부관으로 붙였다.
라. 그 후 원고가 강서구청장에게 사업부지 내 도로·공원인 이 사건 각 토지에 관하여 용도폐지를 신청하고, 강서구청장이 이를 받아 피고에게 2002. 9. 11. 도로에 대하여, 2002. 11. 25. 공원에 대하여 각 용도폐지를 요청하자, 피고는 이 사건 각 토지에 관하여 도로·공원의 용도를 폐지하였고, 그에 따라 이 사건 각 토지의 지목이 별지 목록 기재와 같이 모두 대(垈)로 변경되었다.
마. 원고는 이 사건 각 토지에 대한 매매계약을 체결하지 않은 채 2002. 12. 27. 강서구청장에게 착공신고를 하고 사업에 착수하였다가, 2003. 8. 6. 강서구청장으로부터 피고의 공사중지 요청이 있었다는 내용의 통지를 받고서야 2003. 8. 18. 피고에게 이 사건 각 토지에 관한 매수신청을 하였고, 이에 피고가 2003. 12.경 매각결정을 하고 원고에게 매매계약을 체결하자고 통지하였으나, 계약체결을 미루다가 2004. 3. 30. 비로소 피고로부터 이 사건 각 토지를 대금 32,535,106,400원(2개의 감정평가법인의 감정가격의 산술평균인 ㎡당 2,257,000원으로 계산한 것임, 다음부터 이 사건 매매대금이라고 한다)에 매수(다음부터 이 사건 매매계약이라고 한다)하고, 같은 날 계약금 3,253,510,640원을, 2004. 5. 31. 잔금 29,281,595,760원을 각 지급하였다.
2. 당사자들의 주장 및 판단
가. 원고의 주장
(1) 이 사건 매매계약 전부가 무효라는 주장
(가) 강서구청장이 위와 같이 주택건설사업계획 승인을 하면서 붙인 부관 중 착공신고 전까지 이 사건 각 토지에 대하여 매매계약을 체결하도록 한 부분은 구 주택건설촉진법 제33조 제8항에 의하여 준용되는 구 도시계획법 제83조 제2항( 2000. 1. 28. 법률 제6243호로 전문 개정된 후에는 제52조 제2항, ‘개발행위허가를 받은 자가 행정청이 아닌 경우 개발행위허가를 받은 자가 새로이 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속되며, 개발행위로 인하여 용도가 폐지되는 공공시설은 국유재산법 및 지방재정법의 규정에 불구하고 새로이 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 이를 양도할 수 있다.’)이 정한 행정청의 재량권의 한계를 일탈한 당연무효인 부관이다.
설령, 위 부관이 무효가 아니라고 하더라도 2003. 7. 1.부터 시행된 도시및주거환경정비법 제65조 제2항(시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다.)에 위반되는 결과가 되어 그 효력을 상실하였거나, 적어도 ‘이 사건 각 토지 중 원고가 새로이 설치한 도로 및 공원의 설치비용에 상당하는 부분을 초과하는 부분은 착공신고 전까지 매매계약을 체결할 것’으로 제한적으로 해석되어야 한다.
따라서 당연무효 또는 사후적으로 효력을 상실하였거나 제한적으로 해석되어야 할 위 부관에 따라 이루어진 이 사건 매매계약도 무효이다.
(나) 면적 합계 14,415.2㎡인 이 사건 각 토지에 관한 매매계약 중 원고가 새로 정비기반시설을 설치하여 피고 또는 강서구에 귀속시켜야 할 도로 및 공원부지 면적 합계 9,749.7㎡에 관한 부분은 강행규정인 도시및주거환경정비법 제65조 제2항 후단의 규정에 위배되므로 이 사건 매매계약은 선량한 풍속 기타 사회질서를 위반하는 것으로서 민법 제103조에 따라 무효이다. 따라서 일부 무효의 법리에 따라 이 사건 각 토지에 관한 매매계약 전체가 무효로 된다.
(다) 이 사건 각 토지 가운데 도로, 공원으로 조성될 9,749.7㎡는 위 부관 및 도시및주거환경정비법 제65조 제2항 전단의 규정에 따라 다시 피고에게 무상으로 귀속되어야 함에도 피고는 공사중지명령을 신청하는 등 원고로 하여금 이 사건 각 토지 전부를 매수하도록 강요하였고, 또한 이 사건 각 토지에 대한 매매대금은 도시및주거환경정비법 제66조 제6항 전단( 제4항의 규정에 의하여 정비사업을 목적으로 우선 매각하는 국·공유지의 평가는 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하여 행하며,)의 규정에 따라 위 주택건설사업계획 승인이 있었던 날의 이 사건 각 토지의 현황인 도로 또는 공원으로서의 가격을 기준으로 정하거나 또는 구 주택건설촉진법 제34조의 규정에 따라 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률이 정한대로 산정하여야 함에도 피고는 지방자치단체 소유재산의 매각에 관한 일반 규정인 지방재정법에 따라 이 사건 매매계약 체결 당시의 이 사건 각 토지의 현황인 대지로 평가하여 산정한 금액으로 매각하였는바, 이 사건 매매계약은 민법 제104조가 정한 불공정한 법률행위로서 무효이다.
(라) 위와 같이 이 사건 매매계약은 모두 무효이므로, 원고와 피고는 다시 적법한 절차를 거쳐 원고가 새로 정비기반시설을 설치한 후 국가 또는 지방자치단체에게 무상으로 귀속되는 부분을 제외한 나머지 부분에 대하여 적정한 가격으로 매매계약을 체결하여야 하므로, 피고는 이 사건 매매계약에 따라 원고가 이미 지급한 매수대금에서 다시 적정하게 체결될 매매계약의 대금 상당액을 공제한 나머지 금원을 지급할 의무가 있다.
이 사건 각 토지의 적정한 매매가격은 위 주택건설사업계획 승인이 고시된 2002. 5. 6. 당시를 기준으로 정하여야 하는데 당시 이 사건 각 토지의 지목은 공원 또는 도로로서 그 당시의 시가 합계는 금 9,057,064,400원이고, 원고가 새로 설치할 도로 및 공원 부지의 가격은 금 7,734,070,700원이다. 따라서 위 신설 도로 및 공원부지의 가격을 제외한 나머지 부분에 대한 적정매매가격은 금 1,322,993,700원(금 9,057,064,400원 - 금 7,734,070,700원)이다. 그렇다면 피고는 원고에게, 원고가 이미 지급하였던 이 사건 매매대금 32,535,106,400원에서 위 1,322,993,700원을 제한 나머지 금 31,212,112,700원을 반환하여야 한다.
(2) 이 사건 매매계약 중 일부가 무효라는 주장
이 사건 각 토지의 매매대금은 도시및주거환경정비법 제66조 제6항에 따라 강서구청장의 주택건설사업계획 승인이 있었던 2002. 5. 6. 당시를 기준으로 산정하여야 하는데 그와 같이 산정한 가격은 금 9,057,064,440원이다. 그런데 이 사건 매매대금은 도시및주거환경정비법 제66조 제6항에 따르지 않고 지방재정법이 정한 바에 따라 이 사건 매매계약이 체결되기 직전의 이 사건 각 토지의 시가를 기준으로 하여 산정되었으므로, 이 사건 매매계약 중 위 금 9,057,064,440원을 초과하는 매대대금에 관한 부분은 위 도시및주거환경정비법 제66조 제6항에 위배되는바, 위 조항은 강행규정이므로 이에 위배된 이 사건 계약은 선량한 풍속 기타 사회질서를 위반하는 것으로서 민법 제103조에 따라 무효이다. 따라서 피고는 원고에게, 이 사건 매매대금 중 위 금 9,057,064,440원을 제한 나머지 금원을 반환하여야 한다.
설령 위 부분이 무효가 아니라고 하더라도, 피고는 행정주체이고 이 사건 매매계약은 법령에 의하여 강제되었으며 매매대금 산정방법 및 평가기준이 법정되어 있어 원고와 피고는 관계법령에서 정한 기준에 따라 정산하여야 할 의무가 있으므로 피고는 원고에게 위 금 9,057,064,440원을 제한 나머지 매매대금을 반환하여야 한다.
(3) 이 사건 매매계약 중 일부를 취소한다는 주장
이 사건 매매계약 중 적정가격인 금 9,057,064,440원을 초과하는 부분에 관하여, 이 사건 매매계약 체결 당시 원고는 피고가 제시한 매매대금이 관계법령에서 정한 평가기준에 따라 적법하게 평가된 감정평가액을 기준으로 산정된 것이라고 생각하였으나, 피고는 이 사건 매매계약 당시 적용되는 도시및주거환경정비법 제66조 제6항에 의하여 가격을 산출하지 않고 구법에 의하여 가격을 산출하였으며 그 가격으로 매매계약이 체결되었다. 이와 같은 원고의 착오는 이 사건 매매계약 중 중요부분에 해당할 뿐 아니라 그와 같은 이 사건 매매계약 체결의 동기는 이 사건 매매계약의 내용으로 편입되어 표시되었으므로 원고는 위와 같은 착오를 이유로 이 사건 매매계약 중 위 금 9,057,064,440원을 초과하는 부분을 취소한다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 매매대금 중 위 금 9,057,064,440원을 제한 나머지 금원을 반환하여야 한다.
나. 판단
(1) 전부 무효 주장에 대한 판단
(가) 강서구청장이 붙인 부관에 관하여
주택건설사업계획 승인은 기속행위가 아니므로 이에 부담인 부관을 붙인다고 하여 당연무효라 할 수 없고, 구 주택건설촉진법 제33조 제8항에 의하여 준용되는 구 도시계획법 제83조 제2항 후단의 규정(강서구청장이 주택건설사업계획 승인을 한 2002. 5. 6.에는 재건축사업에 관하여 구 주택건설촉진법이 시행되고 있었다)에 따라, 이 사건 각 토지의 소유자인 피고는 이 사건 주택건설사업 시행으로 인하여 도로 및 공원으로서의 용도가 폐지되는 이 사건 각 토지를 원고가 새로이 설치할 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위(위 9,749.7㎡) 안에서 원고에게 무상으로 양도할 수도 있고 매각할 수도 있는 것이므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 강서구청장이 이 사건 주택건설사업계획 승인을 하면서 원고로 하여금 이 사건 각 토지를 매수하도록 부관을 붙인 것이 재량권을 일탈하여 위법한 것으로서 당연 무효라고 할 수 없을 뿐 아니라, 설령 강서구청장이 주택건설사업계획 승인에 붙인 위 부관이 무효라고 하더라도, 위 부관은 이 사건 매매계약 체결에 이른 동기에 불과할 뿐이어서 위 부관을 붙인 행정청이 아닌 피고와 원고 사이의 이 사건 매매계약까지 무효로 된다고 볼 수는 없으며 또한 위 부관이 없었더라도 원고는 주택신축공사를 시행하기 위하여 그 사업부지 내에 있는 이 사건 각 토지를 피고로부터 매수하는 등으로 사용할 권한을 확보하여야 하였을 것이니{ 구 도시계획법 제83조 제3항은 ‘행정청은 제1항 및 제2항의 규정에 의한 공공시설의 귀속에 관한 사항이 포함된 제25조의 규정에 의한 실시계획의 인가 또는 제4조의 규정에 의한 허가를 하고자 할 때에는 미리 해당 공공시설의 관리청(이 사건의 경우 피고)의 의견을 들어야 한다.’고 규정하고 있고, 같은 법 제83조 제4항은 ‘행정청이 제3항의 규정에 의하여 관리청의 의견을 들어 제25조의 규정에 의한 실시계획의 인가 또는 제4조의 규정에 의한 허가를 한 경우 인가 또는 허가를 받은 자는 그 인가 또는 허가 내용에 포함된 공공시설의 점용 및 사용에 관하여 관계법령의 규정에 의한 승인 또는 허가를 받은 것으로 보고 도시계획사업 또는 토지의 형질변경 등을 할 수 있다.’고 규정하고 있으므로 이 사건 주택건설사업계획 승인 시에 강서구청장과 피고 시장 사이에 이 사건 각 토지에 관하여 의견교환이 이루어지고 피고 시장이 이 사건 각 토지를 원고에게 유상으로 매도하지 않고 무상으로 양도하는 것을 택한 경우에는 이 사건 각 토지의 점용 및 사용에 관하여 별도의 조치가 필요 없었다고 할 것이지만, 이 사건 주택건설사업계획 승인 시 강서구청장과 피고 시장 사이에 그러한 의견교환이 이루어졌다는 점을 인정할 자료가 없으므로(강서구청장은 위와 같이 주택건설사업계획 승인을 하면서 피고가 구 도시계획법 제83조 제2항이 정한 재량권의 범위 내에서 이 사건 각 토지를 원고에게 무상으로 양도하지 않고 유상으로 매매할 것이라고 예정하여 위와 같은 절차를 거치지 않은 것으로 보인다) 원고로서는 이 사건 각 토지를 점용 또는 사용할 권한을 따로 확보하였어야 할 것이다}, 위 부관이 무효라서 이 사건 매매계약도 무효라는 원고의 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
한편, 위 부관이 붙은 강서구청장의 주택건설사업계획승인이 있은 후 공공시설의 귀속에 관한 피고의 재량을 없앤 도시및주거환경정비법이 제정되어 시행되었다고 하여 위 부관이 사후적으로 무효가 되거나 그 효력이 축소된다고 볼 수도 없으므로 그에 관한 원고의 주장도 받아들일 수 없다.
(나) 이 사건 매매계약이 민법 제103조가 정한 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되어 무효인지에 관하여
① 이 사건 매매계약 당시 주택재건축사업 시행으로 인하여 공용폐지되는 공공시설의 귀속에 관하여 적용되는 법률
㉮ 원고는 이 사건 매매계약 체결 시에 시행되던 도시및주거환경정비법 제65조 제2항이 적용되어야 한다고 주장하고, 피고는 같은 법 부칙 제7조 제1항에 따라 구 주택건설촉진법 제33조 제8항 및 구 도시계획법 제83조 제2항이 적용되어야 한다고 주장한다.
㉯ 살피건대, 도시및주거환경정비법 부칙 제7조의 제목이 사업시행방식에 관한 경과조치인 점과 같은 조 제2항의 규정 내용, 만일 위 제7조 제1항이 포괄적으로 주택재건축사업 전반에 관하여 종전 법률을 적용한다는 취지로 해석한다면 부칙 제3조, 제5조, 제6조, 제8조 내지 제13조의 경과규정과 중복되고, 그와 같은 각 경과규정이 무익한 조항으로 해석되어야 하는 점, 부칙 제3조, 제6조, 제12조의 각 규정 내용에 비추어 볼 때, 위 부칙 제7조 제1항이 종전 법률에 의하여 사업계획의 승인을 받은 주택재건축사업 전반에 관한 경과규정은 아니라고 보이므로 이 사건 매매계약 당시 주택재건축사업 시행으로 인하여 공용폐지되는 공공시설의 귀속에 관하여 적용되는 법률은 위 법 제65조 제2항 후단이라고 할 것이다.
② 그러나, 그렇다고 하여 이 사건 재건축사업의 시행으로 인하여 도로 및 공원으로서의 용도가 폐지되는 이 사건 각 토지의 소유권이 도시및주거환경정비법 제65조 제2항 후단의 규정에 따라 당연히 사업시행자인 원고에게 무상으로 양도된다거나 이를 원고에게 무상으로 양도하지 않고 유상으로 양도하기로 하는 이 사건 매매계약이 무효가 된다고 단정할 수는 없다.
왜냐하면, 첫째, 도시및주거환경정비법 제65조 제3항은 ‘시장·군수는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 정비기반시설의 귀속 및 양도에 관한 사항이 포함된 정비사업을 시행하고자 하거나 그 시행을 인가하고자 하는 경우에는 미리 그 관리청의 의견을 들어야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다.’고 규정하고 있고, 같은 조 제4항은 ‘사업시행자는 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 관리청에 귀속될 정비기반시설과 사업시행자에게 귀속 또는 양도될 재산의 종류와 세목을 정비사업의 준공전에 관리청에 통지하여야 하며, 당해 정비기반시설은 그 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때에 국가 또는 지방자치단체에 귀속되거나 사업시행자에게 귀속 또는 양도된 것으로 본다.’고 규정하고 있는데, 피고 시장으로부터 권한을 위임받은 강서구청장이 미리 이 사건 각 토지의 관리청인 피고의 의견을 듣거나, 사업시행자인 원고가 양도될 재산(이 사건 각 토지)의 종류와 세목을 정비사업의 준공 전에 관리청인 피고에게 통지하였다는 사실을 인정할 증거가 없고(을 제2호증의 기재에 의하면 2004. 9.에 사업계획이 승인된 ○○2주구정비사업조합의 경우에는 이 사건의 경우와 달리 사업시행인가서에 시행구역 내에 있는 국공유지 면적 및 그 관리청이 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있다), 둘째, 위 법 제65조 제4항에 의하면 이 사건 각 토지의 소유권은 이 사건 재건축사업이 준공인가되어 피고에게 준공인가 통지를 한 때에 비로소 원고에게 무상으로 양도된다고 할 것인데 이 사건 매매계약이 체결될 당시에는 아직 이 사건 재건축사업이 준공되지 않아 이 사건 각 토지의 소유권이 원고에게 양도되지 않은 상태에 있었으며, 셋째, 도시및주거환경정비법에는 앞서 본 구 도시계획법 제52조 제4항에서와 같은 공공시설의 점용 및 사용권한에 관한 규정이 없으므로 원고가 피고로부터 따로 이 사건 각 토지를 점용할 권한을 수여받지 않고 이 사건 각 토지 위에 건축공사를 시행한다면 타인의 토지를 무단히 사용하는 것이 되어 원고로서는 건축공사를 시행하는 동안 이 사건 각 토지를 점유하여 사용할 권한을 확보하기 위하여 이 사건 각 토지를 매수할 필요성이 있게 되며, 넷째, 이 사건 각 토지 중 위 법 제65조 제2항에 의하여 원고에게 무상으로 양도될 부분은 원고가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 부분에 한정되는데 이 사건 매매계약 당시에는 새로운 정비기반시설의 설치비용이 확정되지도 않았기 때문이다.
따라서 원고가 이 사건 각 토지 위에 주택신축공사를 시행하기 위한 방편으로 체결한 이 사건 매매계약이 강행규정을 위반하는 것으로서 무효로 되는 것은 아니라고 할 것이다.
③ 또한, 설령 이 사건 각 토지의 소유권이 도시및주거환경정비법 제65조 제2항에 따라 무상으로 양도될 것이라고 하더라도, 이 사건 각 토지가 장차 원고의 소유로 귀속될 물건임에도 불구하고 원고가 이를 매수한다는 사정은 이 사건 매매계약에 이르게 된 경위에 불과하여 원고가 이 사건 매매계약을 체결함에 있어 동기의 착오가 있었다고 할 수 있을 뿐이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 원고와 피고 사이의 사법상 계약인 이 사건 매매계약이 곧바로 무효라 볼 수는 없을 것이다.
④ 한편, 도시및주거환경정비법이 시행되기 시작한 2003. 7. 1. 전에는 주택재건축사업의 시행으로 인하여 용도폐지되는 공공시설의 귀속에 관하여 구 주택건설촉진법 제33조 제8항 및 구 도시계획법 제83조 제2항이 적용되므로 원고와 피고가 2003. 6. 30. 이전에 이 사건 각 토지에 관한 매매계약을 체결하였다면 그 효력을 부정할 수 없다고 할 것인데, 강서구청장이 2002. 5. 6. 이 사건 주택건설사업계획 승인을 하면서 착공신고(원고는 2002. 12. 27. 착공신고를 하였다) 전에 이 사건 각 토지에 대한 매매계약을 체결할 것을 부관으로 붙였고, 그 후 2003. 7. 1. 도시및주거환경정비법이 시행되기까지 약 1년 이상의 시간이 있었음에도 불구하고 피고와 사이에 이 사건 각 토지에 관한 매매계약을 체결하지 않고 지체하였던 원고(원고는, 위 부관에서 매매할 것을 요구한 국공유지의 범위나 그 대금이 분명하지 않아 매매계약을 체결하기 어려웠다고 주장하나, 사업부지 내에 있는 국공유지는 이 사건 각 토지뿐이고 그 전부를 매매할 것인지 아니면 그 중 원고가 새로이 정비기반시설을 설치할 토지를 제외한 나머지 토지만을 매매할 것인지, 그 대금은 어떻게 결정할 것인지는 그 소유자인 피고와의 협의에 따라 또는 관련 법규정에 따라 정하면 되는 것이므로 원고의 위 주장을 받아들일 수 없다)가 이 사건 매매계약이 2003. 7. 1. 이후에 체결되었다는 사유를 들어 도시및주거환경정비법에 위배되어 무효라고 주장하는 것은 신의칙상 허용될 수 없다고 할 것이다.
⑤ 따라서 이 사건 매매계약이 강행규정인 도시및주거환경정비법 제65조 제2항의 규정에 위반하여 무효라는 원고의 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
(다) 이 사건 매매계약이 불공정한 법률행위로서 무효인지 여부
앞서 본 바와 같이 이 사건 각 토지 중 원고가 새로 정비기반시설을 설치할 면적에 해당하는 부분이 당연히 원고에게 무상으로 귀속된다고 볼 수도 없고, 원고가 새로 설치할 정비기반시설이 전부 피고에게 귀속되는 것도 아닌 점(위 부관에서도 원고가 새로 설치할 도로 등을 강서구 또는 피고에게 기부채납하라고 되어 있고, 피고가 당연히 위 시설의 관리청이 된다는 점을 인정할 증거도 없다)에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 각 토지 위에 주택신축공사를 시행하기 위하여 그 소유권 또는 사용권을 시급히 확보하여야 할 필요가 있고, 원고가 이 사건 각 토지에 대한 매매계약을 체결하지 않는 경우 피고가 공사중지명령을 신청하려고 하였다는 사정만으로는 원고가 궁박한 상태에 있었다거나 피고가 원고의 궁박한 상태를 이용하여 계약을 체결하였다고 보기 어려우며, 달리 그러한 사실을 인정할 증거도 없다(오히려, 앞서 인정한 사실들을 종합하여 보면 원고는 당시 위와 같은 매수부관을 이행하더라도 사업성이 있다고 판단하여 주택건설사업계획을 승인받아 시행한 것으로 보인다).
또한 뒤에서 보는 바와 같이 이 사건 각 토지의 매매대금을 정함에 있어 반드시 도시및주거환경정비법 제66조 제6항에 따라 이 사건 사업계획승인이 있던 당시의 토지의 현황을 기준으로 하여야 한다고 볼 수 없고, 원고는 구 주택건설촉진법 제3조 제5호가 정한 사업주체에 해당하지 아니하여 같은 법 제34조의 규정에 따라 이 사건 토지의 매매대금을 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률이 정한 바에 따라 산정하여야 되는 것도 아니므로 이 사건 매매계약 체결에 근접한 시점의 시가로 산정한 이 사건 매매대금이 현저하게 공정을 잃은 것이라고 볼 수도 없다.
따라서 이 사건 매매계약이 불공정행위에 해당한다는 원고의 주장도 받아들이지 않는다.
(2) 이 사건 매매계약 중 일부가 무효라는 주장에 대한 판단
(가) 도시및주거환경정비법 제66조는 ‘시장·군수는 제28조 및 제30조의 규정에 의하여 인가하고자 하는 사업시행계획 또는 직접 작성하는 사업시행계획서에 국·공유재산의 처분에 관한 내용이 포함되어 있는 때에는 미리 관리청과 협의하여야 한다.’( 제1항), ‘ 제1항의 규정에 의하여 협의를 받은 관리청은 20일 이내에 의견을 제시하여야 한다.’( 제2항), ‘정비구역안의 국·공유재산은 정비사업외의 목적으로 매각하거나 양도할 수 없다.’( 제3항), ‘정비구역안의 국·공유재산은 국유재산법 제12조 또는 지방재정법 제77조의 규정에 의한 국유재산관리계획 또는 공유재산관리계획과 국유재산법 제33조 및 지방재정법 제61조의 규정에 의한 계약의 방법에 불구하고 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대할 수 있다.’( 제4항), ‘ 제4항의 규정에 의하여 다른 사람에 우선하여 매각 또는 임대할 수 있는 국·공유재산은 국유재산법·지방재정법 그 밖에 국·공유지의 관리와 처분에 관하여 규정한 관계 법령의 규정에 불구하고 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 본다.’( 제5항), ‘ 제4항의 규정에 의하여 정비사업을 목적으로 우선 매각하는 국·공유지의 평가는 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하여 행하며, 주거환경개선사업의 경우 매각가격은 이 평가금액의 100분의 80으로 한다. 다만, 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 3년 이내에 매매계약을 체결하지 아니한 국·공유지는 국유재산법 또는 지방재정법이 정하는 바에 의한다.’( 제6항)고 규정하고 있는바, 이를 종합하여 보면, 사업시행계획에 국,공유재산의 처분에 관한 내용이 포함되어 있고, 사업시행계획 인가권자가 미리 관리청과 협의하고, 관리청이 20일 이내에 의견을 제시한 경우에 한하여 관리청이 정비구역 안의 국,공유재산을 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 우선 매각할 수 있으며, 그 경우에는 사업시행인가의 고시가 있는 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 보고, 그 매매가격의 평가는 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하여 행한다고 할 것인데, 이 사건에 있어서는 강서구청장으로부터 인가받은 사업시행계획에 이 사건 각 토지의 처분에 관한 내용이 포함되어 있다는 사실을 인정할 증거가 없고(이와 달리 앞서 본 ○○2주구정비사업조합의 사업시행인가서에는 국,공유토지의 처분에 관한 기재가 있다), 강서구청장이 미리 관리청인 피고와 협의하였다거나 피고가 의견을 제시하였다는 사실을 인정할 증거도 없으며, 이 사건 각 토지는 원고의 요청에 따라 강서구청장이 피고에게 신청하여 용도가 폐지된 것이므로 이 사건 매매계약의 대금을 반드시 도시및주거환경정비법 제66조 제6항의 규정에 의하여 정하여야 한다고 단정할 수 없다.
(나) 한편, 가사 이 사건 매매대금이 도시및주거환경정비법 제66조 제6항에 따라 산정되어야 한다고 하더라도, 이와 다른 방법으로 매매대금이 산정되었다는 사정은 원고가 이 사건 매매계약 체결에 이른 동기에 착오가 있었다고 할 수 있을지언정 이 사건 매매계약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다거나 현저하게 공정을 잃은 폭리행위에 해당하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그에 따라 체결된 이 사건 매매계약 자체가 무효로 된다고 할 수는 없으므로 이에 관한 원고의 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
(다) 위와 같이 이 사건 매매계약의 전부 또는 일부가 무효로 되지 않는 한 피고가 그 대금을 정산하여야 할 의무가 발생한다고 할 수 없으므로 원고의 나머지 주장도 이유 없다.
(3) 이 사건 매매계약의 일부를 취소한다는 주장에 관한 판단
앞서 본 바와 같이 이 사건 매매대금이 반드시 도시및주거환경정비법 제66조 제6항의 규정에 따라 산정되어야 한다고 볼 수 없고, 가사 위 조항의 규정에 의하여 산정되어야 함에도 불구하고 이에 따르지 않았다고 하더라도 이는 이 사건 매매계약 체결에 이른 동기의 착오에 불과하다고 할 것인데, 이 사건 매매계약서(갑 제1호증)를 모두 살펴보아도 이 사건 매매대금의 산정에 관한 내용 또는 원고가 이 사건 매매대금이 적법하게 평가된 감정평가액을 기준으로 하여 산정된 것으로 믿고서 이 사건 매매계약을 체결하였다는 내용이 없고, 갑 제7호증의 기재만으로는 그와 같은 내용이 이 사건 매매계약 체결 당시 표시되었다고 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 취소 주장은 이유 없다.
3. 결론
그렇다면, 이 사건 매매계약의 전부 또는 일부가 무효라거나 또는 취소되어야 함을 전제로 하는 원고의 이 사건 청구는 모두 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하고, 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
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판사 정장오(재판장) 김재승 서민석