【원고, 항소인】
【피고, 피항소인】
【제1심판결】
광주지법 2005. 8. 12. 선고 2004가단61124 판결
【변론종결】
2006. 2. 22.
【주 문】
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 당심에서 추가된 원고의 예비적 청구에 따라, 피고는 원고로부터 54,179,000원을 지급받음과 상환으로 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도하라.
3. 원고의 나머지 예비적 청구를 기각한다.
4. 당심 소송비용은 이를 2분하여 그 1은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
5. 제2항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
주위적 및 예비적으로, 피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도하라(원고는 당심에서 예비적 청구를 추가하였다).
2. 항소취지
제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도하라.
【이 유】
1. 인정 사실
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 5호증, 갑 제6호증의 1 내지 5, 갑 제7호증의 1, 2, 을 제1, 4호증, 을 제6, 12호증의 각 기재, 이 법원의 광주광역시 서구청장에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.
가. 피고는 2000. 5. 26. 한미투자개발 주식회사(이하 ‘한미투자개발’이라 한다)와 사이에 임대주택법의 적용을 받는 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 임차보증금 49,700,000원으로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 원고는 그 후 한미투자개발의 이 사건 임대차계약상 임대인으로서의 지위를 승계하였다.
나. 피고는 원고에게 위 임차보증금의 인상분으로 2,185,000원을 지급한 데 이어 2002. 5. 29.에도 2,294,000원을 지급하여 이 사건 임대차계약의 총 임차보증금은 54,179,000원이 되었고, 임대차기간도 2002. 5. 25.부터 2004. 5. 24.까지로 갱신되었다.
다. 원고는 2004. 4. 21.경 피고를 비롯한 호반리젠시빌아파트(여러 동의 집합건물로 구성되어 있고, 이 사건 아파트는 그 구분건물에 해당한다, 이하 ‘호반리젠시빌’이라 한다)의 입주민들에게 임차보증금을 5% 인상하니 이 사건 임대차계약의 갱신(임대차기간 2004. 5. 25.부터 2005. 5. 24.까지)을 원할 경우, 2004. 5. 27.부터 그 다음날까지 사이에 임차보증금 인상분 2,470,000원(월 임대료 기준 당초 184,800원에서 194,040원으로 증액하되, 위 인상분을 납입하는 경우 월 임대료는 면제된다.)을 추가로 납부할 것과 피고가 이 사건 아파트의 발코니 바닥에 보일러 배관을 설치하여 거실면적을 확장한 것에 대하여 광주광역시 서구청장으로부터 시정명령이 내려졌으니 이에 대한 피고의 원상복구가 선행되어야 계약갱신이 가능하다는 취지의 통지를 하였다.
라. 이에 피고는 원고에게 원고가 일방적으로 임차보증금을 5% 인상하는 것은 부당하고 발코니 확장 부분에 대한 원상회복책임이 원고에게 있다고 다투면서 원고의 요구에 응하지 아니하였다.
마. 그러자, 원고는 2004. 5. 13.경 피고에게 ‘임대차계약 해지통보’라는 제목하에 이 사건 임대차계약이 2004. 5. 24. 종료되는데, 임차보증금 인상분 2,470,000원의 추가납부와 위 시정명령에 대한 원상복구를 조건으로 한 이 사건 임대차계약의 재계약을 원하지 아니하는 경우 2004. 5. 23.까지 임대차계약 해지에 따른 서류를 접수시킬 것을 요구함과 아울러 이 사건 아파트의 인도와 동시에 발코니 확장 부분의 원상복구에 필요한 금액을 임차보증금에서 공제하고 반환하겠다는 취지의 통지를 하였고, 위 통지는 그 무렵 피고에게 도달되었다.
바. 한편, 피고는 호반리젠시빌의 다른 입주자 300여 명과 함께 2004. 7.경 (사건번호 생략)에 원고를 상대로 발코니 확장 부분이 부속물매수청구권 또는 유익비상환청구권의 대상이 된다는 이유로 그 반환을 구하는 소송을 제기하였다.
사. 이 사건 아파트의 임대주택법상 임대의무기간이 경과하고 원고가 분양을 원함에 따라, 피고를 비롯한 호반리젠시빌의 입주민 일부는 2005. 7.경 금호동 호반 2차아파트 분양대책위원회(위원장 소외인)에게 호반리젠시빌의 분양과 관련된 일체의 권리를 위임하였고, 위 분양대책위원회와 원고는 2005. 10. 8. 호반리젠시빌의 분양에 관하여 다음과 같은 내용의 합의를 하였다(이하 ‘이 사건 합의’라 한다).
(1) 원고는 2005. 10. 31.까지 분양을 신청한 입주민에게는 분양전환대상 아파트를 대금 1억 400만 원 내지 1억 600만 원에 분양한다(제1조, 이 사건 아파트의 분양대금은 1억 600만 원이다).
(2) 분양전환계약기간은 2005. 10. 31.까지로 하고, 그 기한 내에 분양전환계약을 체결하지 않는 임차인은 분양전환의사가 없는 것으로 간주하며, 그 기한 내에 분양전환계약을 체결하지 아니한 세대와 분양권을 포기한 세대는 2005. 11. 30.까지 아파트를 인도하여야 한다(제5조, 제6조 제1항).
아. 피고는 2005. 10. 31.까지 원고에게 이 사건 합의에 따른 아파트 분양신청을 하지 않았다.
2. 주장 및 판단
가. 주위적 청구에 대한 판단
(1) 계약기간 만료를 원인으로 한 인도청구
(가) 원고의 주장
원고는, 원고가 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 이 사건 임대차계약의 기간만료 1개월 이전인 2004. 4. 21.경 피고에게 임차보증금 인상분을 납부하지 아니하는 경우 재계약 의사가 없는 것으로 간주하여 갱신을 거절한다는 통지를 하였고, 피고가 원고의 재계약 요구에 응하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 2004. 5. 24. 기간만료로 종료되었다고 주장하면서, 피고에 대하여 이 사건 아파트의 인도를 구한다.
(나) 판 단
1) 임대주택법 제18조 제1, 3항에 의하면, 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 위 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 하는바, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서( 임대주택법 시행규칙 제8조, 서식 제10호) 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각 호 중 하나에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있어, 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 때에는 임대인은 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 할 것이다( 대법원 2005. 7. 22. 선고 2004다45998 판결, 2005. 7. 28. 선고 2004다45967 판결 등 참조).
2) 한편, 원고와 피고 사이에 체결된 이 사건 임대차계약서(갑 제1호증) 제9조 제1항도 위 표준임대차계약서에 의거하여 “임차인이 계약서에서 정하는 사항을 위반하거나 아래 각 호에 해당하는 행위를 하였을 경우에 임대인은 이행의 최고 등 다른 절차를 취함이 없이 본 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. 1. 허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대 받은 경우, 2. 임대주택법 제13조의 규정에 위반하여 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대주택을 전대한 경우, 3. 입주약정일이 시작된 날부터 3월 이내에 입주하지 아니한 경우, 4. 임대료를 3월 이상 연속하여 연체한 경우, 5. 임대주택 및 그 부대시설을 임대인의 동의를 얻지 아니하고 개축ㆍ증축 또는 변경하거나 본래의 용도 외의 용도로 사용하는 경우, 6. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우, 7. 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설 임대주택의 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우, 8. 기타 이 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우”라고 규정하고 있다.
3) 그러므로 피고가 원고의 발코니 확장 부분의 원상회복 및 임차보증금 인상분 납부 요구에 응하지 아니한 것을 들어 위에서 말하는 의무 위반, 그 중에서도 특히 제8호 위반으로 평가할 수 있는지에 대하여 살펴보기로 한다.
가) 먼저 발코니 확장 부분에 대한 원상회복 불응의 점에 대하여 보건대, 을 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 전 임대인인 한미투자개발의 동의하에 발코니를 확장하여 이 사건 아파트에 입주한 사실을 인정할 수 있고, 원고가 한미투자개발의 임대인으로서의 지위를 그대로 승계한 사실은 앞에서 본 바와 같으므로, 발코니 확장 부분의 원상회복을 이 사건 임대차계약 갱신의 전제조건으로 한 원고의 갱신요구에 대하여 피고가 발코니 확장 부분의 원상회복 책임이 원고에게 있음을 들어 이를 다투는 것을 가지고 위 표준임대차계약서에 규정된 의무를 위반하였다고 볼 수는 없어, 피고가 임대차계약의 갱신을 원하고 있는 이 사건에 있어 원고는 이를 이유로 하여 피고의 갱신 요구를 거절할 수 없다 할 것이다.
나) 다음으로 임차보증금 인상분의 납부 불응의 점에 대하여 살피건대, 갑 제1호증의 기재에 의하면, 이 사건 임대차계약서 제4조에서 ① 물가 기타 경제적 여건의 변동이 있을 때, ② 임대인이 임대하는 주택 상호간 또는 인근 유사지역의 임대주택 간에 임대조건의 균형상 조정할 필요가 있을 때, ③ 임대주택과 부대시설 및 부지의 가액에 현저한 변동이 있을 때 임대인과 임차인은 임대보증금, 임대료, 관리비 또는 사용료 및 제납입금을 임대주택법과 주택임대차보호법에 어긋나지 아니하는 범위 내에서 조정할 수 있도록 규정하고 있고, 이 사건 임대차계약서 특약사항 제2조에서도 제4조의 규정에 의한 임대조건의 변경은 다음 각 호에 따른다고 하면서, ‘ㄱ’호에서 임대차기간은 임대인이 지정하는 최초 입주 개시일로부터 2년으로 하되 재임대차 계약시까지 최초 입주 개시일로부터 임차인의 편의를 위해 매 1년마다 총 임대보증금 5% 이내에서 인상하기로 한다고 규정하고 있는 사실은 인정된다.
그러나 임대주택법이 임대조건에 관한 사항을 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하도록 하면서( 임대주택법 제16조 제1항, 제3항, 임대주택법 시행령 제14조 제1항), 그 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우나 관계 법령에 부적합하다고 인정되는 경우에는 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장이 그 내용의 조정을 권고할 수 있도록 규정하고 있고( 임대주택법 제16조 제2항, 임대주택법 시행령 제14조 제2항), 주택임대차보호법 제7조 및 같은 법 시행령 제2조는 임차주택의 차임 또는 보증금의 증액청구를 일정한 범위 내로 제한하고 있으며, 앞에서 본 바와 같이 표준임대차계약서 제5조(이 사건 임대차계약서 제4조)에는 일정한 경우 임대인과 임차인이 임대보증금과 임대료를 조정할 수 있도록 규정되어 있을 뿐 임대인이나 임차인이 일방적으로 변경한 임대조건을 상대방이 수인할 의무까지 규정되어 있는 것은 아닌 점 등에 비추어 보면, 비록 피고가 원고의 일방적인 임대조건 변경에 동의하지 아니하여 그에 따른 원고의 재계약체결 요구에 불응하였다 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 그것만으로는 피고가 표준임대차계약상의 의무를 위반하였다고 볼 수 없다 할 것이다(갑 제1호증의 기재에 의하면, 이 사건 임대차계약 특약사항 제2조 ‘ㄴ’호는 임대인이 임대차계약기간 1년 경과 후 총 임차보증금의 5% 이내에서 임차보증금을 인상할 경우 임차인에게 사전 통지하고 임차인은 임대인이 제시하는 임차보증금 인상액을 임대인이 지정하는 기일 내에 추가납부하여야 하고, 추가납부하지 않는 경우 연체료를 납부하거나 임차보증금 반환시 공제 후 반환받으며, 임대차 재계약도 이에 준하되 자동연장되는 것으로 한다고 규정되어 일응 피고에게 원고가 일방적으로 정한 임대조건에 응할 의무를 부과한 것으로 보이기도 하나, 그렇게 해석하는 한 위 조항은 위 표준임대차계약에 위반되어 효력이 없다고 할 것일 뿐더러 위 조항 위반을 표준임대차계약상 의무 위반으로 볼 수도 없다).
따라서 원고가 피고의 의무 위반을 들어 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절할 수는 없다 할 것이므로 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들일 수 없다{원고는 분양의무기간이 만료된 후 분양전환계획서를 관할관청에 제출하고 분양전환을 추진하였으므로 갱신 거절이 가능하다는 취지의 주장도 하나, 위에서 본 바와 같이 피고의 의무위반을 사유로 한 원고의 이 사건 임대차계약 갱신 거절이 이유가 없는 이상 이 사건 임대차계약은 임대의무기간이 만료되기 이전인 2004. 5. 24. 무렵 이미 임대차기간 2년(2004. 5. 25.부터 2006. 5. 24.까지)의 묵시적 갱신이 이루어졌다 할 것이므로, 원고의 위 주장 역시 이유 없다}.
(2) 임대차계약의 합의 해지 등에 기한 인도 청구
(가) 원고의 주장
원고는, 피고가 변경된 임대조건에 따른 재계약 체결요구를 거절한 채 1년여 넘게 갱신 의사를 원고에게 밝히지 아니하고 원고를 상대로 유익비 등의 반환청구 소송을 제기한 것은 이 사건 임대차계약이 종료되었음을 전제로 그 정산을 구하고 있는 것이므로, 이 사건 임대차계약은 원고와 피고 사이에 합의해지된 것이라고 보아야 한다거나 또는 원고가 갱신을 거절할 만한 특별한 사정에 해당한다고 주장한다.
(나) 판 단
살피건대, 원고가 그동안의 행태와 동일하게 이 사건 분쟁의 계기가 된 2004. 4. 21.자 통지를 통하여 피고를 비롯한 임차인들과의 개별적인 협의를 배제한 채 원고가 일방적으로 인상한 고율의 임차보증금 증액분을 납부할 것과 원고에게도 책임이 있을 수 있는 발코니 확장 부분에 대하여 피고를 비롯한 임차인들에게만 책임을 물으면서 그 원상회복의 이행을 조건으로 계약을 갱신하겠다고 하자, 피고는 다른 임차인들과 함께 원고와의 합리적인 문제 해결을 위하여 원고의 갱신 요구 조건을 받아들이지 아니한 사정을 엿볼 수 있는바(을 제2 내지 4호증, 을 제5호증 1 내지 3 참조), 피고가 원고의 갱신 요구 조건에 응하지 아니한 진정한 의사는 이 사건 아파트에 대한 임대차계약의 갱신을 원하고 있으나 임대차의 갱신과 발코니 확장 부분의 원상회복을 연결짓고 나아가 일방적인 고율의 임차보증금 인상을 요구하는 원고의 위 갱신 요구 조건을 그대로 수용할 수 없다는 취지로 새겨지므로, 원고가 주장하는 사정만으로는 원고와 피고 사이에 이 사건 임대차계약이 합의해지 되었다거나 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절할 만한 특별한 사정이 생겼다고 할 수는 없어 원고의 위 주장 역시 받아들일 수 없다.
나. 예비적 청구에 대한 판단
(1) 청구원인에 관한 판단
위 인정 사실에 의하면, 임대주택법상 분양의무기간이 경과한 후 피고를 비롯한 입주민들의 대리인인 위 분양대책위원회와 원고가 이 사건 아파트를 비롯한 호반리젠시빌의 분양계약체결 조건과 절차를 정하면서 그에 따라 분양계약을 체결하지 아니한 임차인은 2005. 11. 30.까지 아파트를 인도하기로 하는 내용의 이 사건 합의를 하였음에도 피고가 이 사건 합의에 따른 분양계약을 체결하지 아니하였으므로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 합의에 따라 이 사건 임대차계약은 종료되었다고 할 것이어서 피고는 원고에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다.
(2) 피고의 주장에 관한 판단
(가) 대리권 수여의 제한 주장
1) 피고의 주장
피고는, 위 분양대책위원회에 분양에 관한 권한을 위임할 당시 이 사건 아파트의 분양에 관하여 협상할 권한만 위임하였을 뿐 분양가를 결정할 권한을 위임한 바 없고, 또 위 분양대책위원회가 원고와 분양협상을 함에 있어 분양가 등 분양조건에 대하여는 입주민들로 구성된 총회의 의결을 거치도록 하였음에도 불구하고, 위 분양대책위원회가 피고를 비롯한 입주민들의 의사를 전혀 고려하지 아니한 채 위임 범위를 일탈하여 일방적으로 원고와 사이에 이 사건 합의를 하였고, 원고 역시 위와 같은 사정을 잘 알면서 분양대책위원회와 사이에 이 사건 합의를 하였으므로, 원고와 위 분양대책위원회 사이의 이 사건 합의는 무효라고 주장한다.
2) 판 단
살피건대, 피고를 비롯한 호반리젠시빌의 입주민들이 위 분양대책위원회에 호반리젠시빌의 분양과 관련된 일체의 권리를 위임한 사실은 앞에서 본 바와 같은바, 분양대책위원회가 위임받은 권한은 협상권한뿐만 아니라, 분양가 등을 결정하여 이 사건 합의를 할 권한도 위임받았다고 볼 것이고, 또 을 제7, 8호증의 기재에 의하면, 호반리젠시빌 관리규약상 전체 입주자를 구성원으로 한 입주자 총회와 입주자 대표(집합건물 1동당 4인 내지 6인)로 구성된 입주자 대표회의를 두고 있고, 회장이 위 입주자 대표회의를 대표하도록 하면서 아파트 분양가를 결정할 때를 입주자 총회의 의결사항으로 정하고 있는 사실, 위 분양대책위원회 임원 등 18명이 입주자 대표회의를 열어 2005. 6. 3. 분양에 대한 결정은 주민총회 결의를 통하여 결정하기로 결의한 사실을 인정할 수 있기는 하나, 위 관리규약이 아파트 분양가를 결정할 때를 총회의 의결사항으로 하고 있다 하더라도 이는 입주자 대표회의나 그 회장이 입주자들을 대표하여 아파트 분양가를 결정할 경우 그에 제한을 가하는 취지에 불과하여 이로써 개별 임차인들의 원고와의 분양가 결정이나 분양계약 체결을 제한한다고 보기 어렵고, 또 입주자 대표회의가 위와 같은 결의를 하였다 하더라도 개별적으로 임차인들로부터 수권을 받지 않은 이상 위와 같은 결의가 임차인들에게 효력이 있다고 볼 만한 법령상의 근거도 찾아볼 수 없어 피고 등의 위와 같은 개별적 수권행위를 제한할 수 있다고 보기 어려우며, 그 밖에 을 제9호증, 을 제10호증의 1, 2, 3, 을 제11호증의 기재만으로는 피고가 위 분양대책위원회에 분양에 관한 권한을 위임할 당시 입주민 총회의 의결을 거치는 것을 그 조건으로 삼았다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
(나) 강행법규 위반 등 주장
1) 피고의 주장
가) 원고가 이 사건 합의에 따라 관할관청인 광주광역시 서구청에 분양전환계획서를 제출하였으나, 광주광역시 서구청은 매각가격 산출근거서류 중 임차인이 선정한 감정평가업자의 감정평가서, 전체 연면적에 대한 특별수선충당금 적립 및 근거서류 미비 등을 이유로 이 사건 합의에 따른 분양전환계획서를 반려하였으므로, 이 사건 합의는 임대주택법 제15조에 위반되어 그 효력이 없다.
나) 원·피고는 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 아파트의 분양전환가격 산정기준은 입주자 모집공고안에서 정한 바에 따르기로 약정하였고, 위 모집공고안 및 임대주택법령에 의하면, 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액으로 하도록 하면서 그 중 감정평가금액은 임대인과 임차인이 각 1인씩 선정한 감정평가업자의 감정평가금액의 산술평균금액으로 하도록 규정하고 있으며, 임차인들이 그에 따라 감정평가업자를 선정하여 그 감정평가서를 위 분양대책위원회에 교부하였음에도 원고와 위 분양대책위원회가 분양가를 산정함에 있어 위 모집공고안 및 법령을 위반하여 임차인들이 선정한 감정평가업자의 감정평가액을 전혀 고려하지 않았는바, 이 사건 합의는 분양대책위원회가 피고 등 임차인들의 위임범위를 벗어나 분양가격을 정한 배임행위에 원고가 적극 권유 내지 가담한 것으로서 무효이고, 또 강행법규인 임대주택법에 위반된 것으로서도 무효이다.
2) 관련 규정
임대사업자는 임대의무기간이 경과된 후 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 주택법 제60조의 규정에 의하여 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 등에게 우선 분양전환하여야 하고{ 임대주택법 제15조, 구 임대주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19051호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법 시행령’이라고만 한다) 제13조 제2항}, 그 경우 임대사업자는 입주자모집공고 또는 임대차계약서에 분양전환시기 및 분양전환가격의 산정기준을 명기한 경우 또는 임차인 총수의 3분의 2 이상과 분양전환가격·하자보수범위 등에 대하여 합의한 경우를 제외하고는 임대주택분양전환계획서에 분양받기를 희망하지 아니하는 임차인 명단, 분양포기확인서 등 분양받기를 희망하지 아니하는 사실을 증명하는 서류, 분양전환가격산출근거 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 하며{ 구 임대주택법 시행령 제13조 제3항, 구 임대주택법 시행규칙(2005. 9. 22. 건설교통부령 제471호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법 시행규칙’이라고만 한다) 제4조 제1항, 임대주택법 시행규칙 제4조 제3항}, 시장 · 군수 또는 구청장은 임대사업자가 제출한 분양전환계획서에 대하여 보완 또는 보정이 필요하다고 인정하는 경우에는 분양전환계획서를 접수한 날부터 10일 이내에 그 보완 또는 보정을 요구할 수 있고( 임대주택법 시행규칙 제4조 제4항), 임대의무기간이 5년인 경우 그 분양전환가격은 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과하지 않는 범위 내에서 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 그 중 감정평가금액은 임대인과 임차인이 각 1인씩 선정한 감정평가업자의 감정평가금액의 산술평균금액으로 한다( 구 임대주택법 시행령 제13조 제3항, 제9조 제5항, 임대주택법 시행규칙 제3조의3, 구 임대주택법 시행규칙 ［별표 1］).
3) 판 단
살피건대, 갑 제7호증의 1, 2, 을 제12호증의 각 기재에 의하면, 원고의 2005. 7. 13.자 분양전환계획서 제출에 대하여 광주광역시 서구청장이 ‘매각가격 산출근거 서류 중 임차인이 선정한 감정평가업자의 감정평가서, 전체 연면적에 대한 특별수선충당금의 적립 및 근거 서류, 노대 훼손에 대한 시정명령과 관련 원상복구 미이행’에 대한 보완이 없다는 이유로 이를 반려한 사실을 인정할 수 있으나, 위 임대주택법 등 관련 규정에서 구청장에 대한 분양전환계획서나 서류의 제출을 분양전환의 유효요건으로 규정하지 아니한 채 단지 그 제출 및 보완제출만을 명하고 있는 점에 비추어 원고가 접수한 분양전환계획서가 단지 반려되었다는 사정만으로 원고의 분양전환계획이나 그 기초가 된 이 사건 합의의 효력을 부인하기는 어렵다.
또, 위 시행규칙의 산정 기준에 위반하여 분양전환가격을 정하였더라도 그 가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 정도에 이르지 아니하는 한 그 사법상의 효력은 인정된다고 보아야 할 것이므로( 대법원 2004. 12. 10. 선고 2004다33605 판결 참조), 임차인이 선정한 감정평가업자의 감정평가금액을 고려하지 않았다는 사정만으로는 이 사건 합의가 효력이 없게 된다고 볼 수도 없다［갑 제7호증의 1, 을 제15호증의 기재에 의하면, 이 사건 아파트의 건설원가는 86,662,685원, 원고가 선정한 감정평가업자의 감정평가액은 131,000,000원, 호반리젠시빌 입주자 대표가 선정한 감정평가업자의 감정평가액은 108,300,000원인 사실을 인정할 수 있는바, 위 감정평가액을 고려하여 산정한 분양전환가격이 103,156,342원?［86,662,685원 + {(131,000,000원 + 108,300,000원) ÷ 2} ÷ 2?임은 계산상 명백하므로, 이 사건 합의상 이 사건 아파트의 분양가격인 106,000,000원이 위 재산정가격과 비교하여 임차인의 우선분양권을 박탈할 정도로 지나치게 높다고 보기는 어렵다 할 것이다. 한편, 그 밖의 관할관청의 반려 사유인 특별수선충당금의 적립 및 근거 서류, 노대 훼손에 대한 시정명령과 관련 원상복구 미이행 부분은 관련 법규에서 이에 대한 제출의무 또는 이행의무를 규정하고 있지도 않다］.
나아가 피고가 위 분양대책위원회에 호반리젠시빌의 분양과 관련된 일체의 권리를 위임하면서 분양전환가격을 정함에 있어 임차인이 선정한 감정평가업자의 감정평가서를 고려할 것을 조건으로 하였다고 볼 만한 증거도 없으므로, 강행법규 위반 또는 위임범위 일탈을 전제로 한 피고의 위 주장 역시 받아들일 수 없다.
(다) 동시이행의 항변
1) 피고의 주장
피고는 원고로부터 위 임차보증금 54,179,000원과 피고가 이 사건 아파트에 설치한 발코니 확장 부분 등에 관한 비용 상당의 부속물 매수대금 또는 유익비를 지급받기 전에는 원고에게 이 사건 아파트를 인도할 수 없다는 취지로 동시이행의 항변을 한다.
2) 임차보증금 부분
위 인정 사실에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 피고에게 위 임차보증금 54,179,000원을 반환할 의무가 있다 할 것이고, 원고의 위 임차보증금 반환채무와 피고의 위 인도의무는 동시이행관계에 있다 할 것이므로, 피고는 원고로부터 위 임차보증금 54,179,000원을 지급받음과 상환으로 원고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.
3) 부속물 매수대금, 유익비 부분
을 제1호증의 기재에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약 당시 한미투자개발의 주선으로 키큰장, 바닥재, 홈오토, 확장형 발코니 샤시 등을 이 사건 아파트에 추가시공한 사실을 인정할 수 있으나, 나아가 위 추가시공 부분이 부속물매수청구권 또는 유익비상환청구권의 대상이 되는지 여부에 관하여 보건대, 부속물이란 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로 되지 아니한 물건으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오는 물건을 말하는바, 피고가 비용을 부담한 위 추가시공 부분은 이 사건 아파트에 부속된 물건으로 보기 어렵거나 오로지 임차인인 피고의 생활편익을 위하여 부속된 것으로 보여지므로 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 하기 어렵고, 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증대시키기 위하여 투입한 비용으로서 임차인이 유익비상환청구권을 행사하기 위하여는 임대차 종료시에 임차물의 가액의 증가가 현존하여야 하는바, 위 추가시공 부분이 임차물의 객관적 가치를 증대시키기 위하여 투입한 유익비라고 보기 어렵고, 이 사건 아파트의 가액증가가 현존한다는 사실 및 그 수액에 대한 피고의 주장·입증이 없을 뿐만 아니라, 갑 제1호증의 기재에 의하면, 이 사건 임대차계약상 피고가 이 사건 아파트를 원고에게 명도하는 경우 이 사건 아파트 및 내부시설물의 파손, 멸실 또는 원형변경 등이 있는 때에는 피고가 이를 원상회복하거나 원상복구비용을 납부하기로 약정한 사실을 인정할 수 있어 피고가 유익비상환청구권을 미리 포기하였다고 봄이 상당하다 할 것이므로, 결국 부속물매수대금채권, 유익비상환채권이 있음을 전제로 한 피고의 위 동시이행항변은 이유 없다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 주위적 청구는 이유 없어 기각하고, 당심에서 추가된 예비적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 원고의 이 사건 주위적 청구를 기각한 제1심판결은 정당하므로 이에 대한 원고의 항소는 이를 기각할 것이나, 당심에서 추가된 예비적 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
［별 지］ : 부동산목록 생략
판사 장병우(재판장) 신신호 이규훈