【원 고】
최경희외 95인 (소송대리인 법무법인 태화종합법률사무소 담당변호사 김태준외 1인)
【피 고】
유한회사 한라주택외 1인(소송대리인 변호사 박기웅외 1인)
【변론종결】
2005.6.15. (피고 대한주택보증 주식회사에 대하여)
2005.8.24. (피고 유한회사 한라주택에 대하여)
【주 문】
1. 피고 유한회사 한라주택은 원고들에게 별지 2 손해배상내역표 합계란 기재 각 돈 및 각 이에 대한 2005. 6. 22.부터 2005. 9. 7.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.
2. 원고들의 피고 대한주택보증 주식회사에 대한 청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용 중 원고들과 피고 유한회사 한라주택 사이에 생긴 부분은 위 피고의 부담으로 하고, 원고들과 피고 대한주택보증 주식회사 사이에 생긴 부분은 원고들의 부담으로 한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고들은 연대하여 원고들에게 별지 2 손해배상내역표 합계란 기재 각 돈 및 각 이에 대한 이 사건 청구취지 및 청구원인 정정서 부본 송달 다음날부터 이 사건 판결선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
다음의 각 사실은 원고들과 피고 유한회사 한라주택 사이에서는 민사소송법 제150조 제3항, 제1항에 의하여 위 피고가 이를 자백한 것으로 보고, 원고들과 피고 대한주택보증보험 주식회사 사이에서는 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑1호증, 을1호증의 1, 2의 각 기재 및 이 법원의 현장검증 결과와 감정인 최진국의 감정 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다.
가. 피고 유한회사 한라주택(이하 ‘피고 한라주택’이라고만 한다)과 한라건설 주식회사(이하 ‘한라건설’이라고만 한다)는 공동으로 1996. 3.경 울산 중구 다운동 산 179-5외 6필지에 한라다운큰마을아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고만 한다)를 신축하기로 하여 이를 분양하였다.
나. 피고 대한주택보증 주식회사의 분양보증
(1) 피고 대한주택보증 주식회사{원래 주택사업공제조합이었으나, 구 주택건설촉진법(법률 제5908호) 부칙 제5, 6조에 의하여 1999. 6. 3. 주택사업공제조합이 대한주택보증 주식회사로 전환됨으로써 주택공제조합에 속하는 모든 재산과 권리·의무는 피고 대한주택보증 주식회사가 포괄승계하였다. 이하 ‘피고 대한주택보증’이라고만 한다}는 피고 한라주택과 사이에 1996. 6. 15. 이 사건 아파트 공사에 대하여 보증금액 16,081,000,000원, 분양금액 54,622,900,000원, 보증기간 공급계약일부터 사용검사일까지, 보증채권자 울산시장, 시행자 피고 한라주택으로 된 주택분양보증계약을 체결하였다.
(2) 위 주택분양보증계약상 약관의 주요 내용은 다음과 같다.
제1조(보상하는 채무) 조합은 조합원이 파산 등으로 분양계약에 따라 당해 주택의 분양(사용검사를 포함한다. 이하 같다) 이행을 하지 못하는 경우 기납부된 계약금 및 중도금의 환급이행 또는 당해 주택의 분양이행채무를 이 보증서에 기재된 사항과 약관에 따라 보상합니다.
제5조(보증채무의 이행방법의 결정) 보증채무의 이행방법은 조합이 결정합니다.
제6조(보증채무의 이행방법)
① 조합이 기납부된 계약금 및 중도금의 환급이행으로 보증채무를 이행하는 경우에는 기납부된 계약금 및 중도금에 한하여 지급합니다.
② 조합이 당해 주택의 분양이행으로 보증채무를 이행하는 경우에는 조합의 보증채무약정서에 의한 약정 연대보증인이 승계시공합니다. 다만, 그 약정 연대보증인이 파산 등의 사유로 불가피하게 승계시공을 하지 못하는 경우에는 조합이 조합원 중에서 승계시공자를 선정합니다.
다. 원고들은 피고 한라주택과 한라건설로부터 이 사건 아파트 중 별지 2 손해배상내역표 기재와 같은 동호수 아파트를 각 분양(일부 원고들은 분양자들로부터 수분양자의 지위를 승계받았다.)받고 분양계약에 따라 피고 한라주택과 한라건설에게 계약금 등을 지급하여 오던 중 피고 한라주택이 1999. 1. 28. 부도처리되어 도산되자, 피고 대한주택보증은 1999. 8. 27. 이 사건 보증계약에 따라 피고 한라주택과 한라건설로부터 이 사건 아파트의 공사에 대한 사업포기 및 분양미수금채권 양도각서를 받은 후, 분양이행방식으로 주택분양보증채무를 이행하기로 결정하여 시공자를 원래의 시공회사인 동아건설산업 주식회사(이하 ‘동아건설’이라고만 한다)로 정하고, 피고 대한주택보증과 이 사건 아파트의 입주자대표회의 및 동아건설 3자가 1999. 9. 21. 한자리에 모여 이 사건 아파트의 공사재개 및 조속한 입주를 위해 협조하기로 합의한 다음, 위 피고와 동아건설은 1999. 10. 1.경 이 사건 아파트 공사를 재개하였다.
라. 그 후 2000. 3.경 이 사건 아파트의 공사가 완료되자, 피고 대한주택보증은 같은 해 4. 8. 이 사건 아파트에 대하여 임시사용승인을 받아 원고들의 실제 입주가 개시되었고, 피고 대한주택보증은 2002. 2.경 사용승인을 받아 위 피고 명의로 이 사건 아파트 각 세대에 대한 소유권보존등기를 마친 다음 각 수분양자들 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.
마. 원고들이 분양받은 이 사건 아파트 각 세대에는 감정인 최진국 작성의 감정서 기재의 각 하자가 존재하는바, 그 각 보수를 위하여는 별지 2 손해배상내역표 하자보수비란 기재 각 비용이 소요된다.
2. 피고 대한주택보증의 본안전 항변에 대한 판단
가. 피고 대한주택보증은, 동아건설과 피고 대한주택보증, 이 사건 아파트의 입주자대표회의가 동아건설이 입주자대표회의에게 170,000,000원을 지급하는 대신 아파트입주자대표회의는 하자보수업무를 제외한 시공상 문제점에 대하여 일체의 이의를 제기하지 않기로 합의한 이상, 이 사건 소 중 채무불이행으로 인한 청구 부분은 부적법하다는 취지로 주장하므로 살피건대, 을2호증 내지 을5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 대한주택보증과 이 사건 아파트의 시공사인 동아건설, 이 사건 아파트 입주자대표회의가 2001. 1. 3. 위와 같은 내용의 합의를 한 후 동아건설이 입주자대표회의에게 위 돈을 지급한 사실을 인정할 수 있고, 달리 반증이 없으나, 이 사건 아파트의 시공상의 문제점에 관한 손해배상청구권은 입주자대표회의가 아니라 입주자들인 원고들에게 각 지분별로 귀속된다고 할 것인바, 2001. 1. 3. 입주자대표회의와 동아건설, 피고 대한주택보증 사이에 이 사건 아파트의 시공상의 문제점에 관하여 향후 일체의 이의를 제기하지 않기로 하는 취지의 합의가 이루어졌다고 하더라도, 입주자대표회의가 원고들로부터 권한을 위임받아 위 합의를 한 것이 아닌 이상 그 합의의 효력이 이 사건 원고들의 손해배상청구에 영향을 미칠 수는 없다고 할 것인데, 입주자대표회의가 원고들로부터 권한을 위임받은 점을 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로 피고 대한주택보증의 위 주장은 이유 없다.
나. 또한 피고 대한주택보증은, 이 사건 소는 이 사건 아파트의 입주자대표회의가 위 피고를 상대로 제기한 이 법원 2002가합3750호 사건과 실질적으로 동일한 소이므로 나중에 제기한 이 사건 소는 중복제소에 해당하여 부적법하다는 취지로 주장하므로 살피건대, 이전 소는 위 입주자대표회의가 이 사건 소의 원고들과는 다른 입주자들로부터 위 입주자들이 피고 대한주택보증에 대하여 갖는 손해배상채권을 양도받아 소송 계속중인 사실은 이 법원에 현저하므로, 위 양 소는 당사자가 달라 중복제소라 할 수 없으니, 피고 대한주택보증의 위 주장도 이유 없다.
3. 피고 한라주택에 대한 청구에 관한 판단
가. 하자보수비 청구에 대한 판단
위 인정 사실에 의하면, 피고 한라주택은 원고들에게 별지 2 손해배상내역표 하자보수비란 기재 각 하자보수비 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 위자료 청구에 대한 판단
원고들이 이 사건 아파트에 입주하여 살면서 아파트에 존재하는 하자로 인하여 생활에 불편을 느끼는 등 정신적인 고통을 받았을 것임은 경험칙상 넉넉히 인정할 수 있으므로, 피고 한라주택은 원고들이 입은 정신적 고통을 금전으로나마 배상할 의무가 있다고 할 것이고, 나아가 위자료의 액수에 대하여 살펴보면, 이 사건 아파트에 존재하는 하자의 정도 등 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때 원고 1인당 200,000원으로 정함이 상당하다.
4. 피고 대한주택보증에 대한 청구에 관한 판단
가. 하자보수비 청구에 대한 판단
(1) 원고들의 주장
원고들은, 피고 한라주택이 입주자 모집을 공고하면서 모델하우스를 건축하여 이를 공개하였고, 원고들은 피고 한라주택이 공개한 모델하우스를 살펴본 후 분양계약을 체결하였는데, 원고들이 분양목적물을 인도받아 보니 난간대 및 창호 등 일부가 당초 모델하우스에서 사용된 자재가 아닌 저질의 자재로 건축되었으며, 또한 이 사건 아파트 각 세대에는 주거용으로 사용하기 곤란할 정도로 많은 하자가 있는바, 이는 피고들이 이 사건 아파트를 건축하면서 건축법 등 관련 법규에 규정된 설계도서 및 시방서에 따라 공사를 시행하지 않아서 발생한 것으로, 피고 대한주택보증은 이 사건 아파트의 분양보증을 하고, 피고 한라주택의 부도 이후 실제 분양업무를 한 분양자로서 하자보수비를 지급할 책임이 있다는 취지로 주장한다.
(2) 판 단
(가) 그러므로 과연 위 분양보증약관에서 정한 ‘분양이행’의 방법으로 위 분양보증채무를 이행하기로 결정한 위 피고가 분양자의 지위를 가지는가에 관하여 살피건대, 우선 분양보증약관이 정한 ‘분양보증’의 법령상 근거조항은 아래와 같다.
구 주택건설촉진법(1996. 12. 30. 법률 제5230호로 개정되기 전의 것)
제47조의6 (주택사업공제조합의 설립)
① 등록업자는 상호 협동조직을 통한 신용도를 높이고 자율적인 경제활동을 도모하기 위하여 주택사업에 관한 의무이행에 필요한 각종 보증 및 자금의 융자등을 행하는 주택사업공제조합(이하 ‘조합’이라 한다)을 설립할 수 있다.
제47조의7 (사업)
① 조합은 다음 각 호의 사업을 행한다.
1. 하자보수보증·손해배상보증·지급보증·분양보증 및 기타 보증
2. 조합원이 시행할 주택사업운영자금, 기타 주택사업에 필요한 자금의 융자
3. 조합원이 주택사업으로 수령한 어음의 할인
4. 조합원의 주택사업용 자재의 구매
5. 조합원의 주택사업에 관련한 기술의 개선, 교육에 관한 사항
5의2. 조합원의 주택사업에 필요한 택지의 구입·개발·공급에 관한 사업
6. 조합원의 공동이용시설의 설치·운영 및 관리
7. 조합의 목적달성에 필요한 관련 사업에의 투자
7의2. 시설물의 안전관리에 관한 특별법에 의한 시설안전기술공단에의 출연
8. 국가·지방자치단체 또는 대통령령이 정하는 공공단체가 위탁하는 사업
9. 제1호 내지 제7호의 사업에 부대되는 사업으로서 정관이 정하는 사업
구 주택건설촉진법 시행령(1997. 3. 31. 대통령령 제15328호로 개정되기 전의 것)
제43조의5 (보증의 종류와 수수료)
① 4. 분양보증은 등록업자 및 지정업자가 건설하는 주택을 공급하는 경우에 행하는 보증으로서 주택분양보증·주택임대보증 및 주택착공보증으로 구분한다.
가. 주택분양보증 : 법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자가 당해 주택을 분양하기 위하여 착공과 동시에 입주자를 모집하는 경우 그 분양에 대하여 책임을 지는 보증으로서, 공제조합은 분양계획에 따라 이미 납부된 계약금 및 중도금의 환급이행 또는 당해 주택의 분양(사용검사를 포함한다.)이행의 책임을 진다.
(나) 분양보증에 대한 주택건설촉진법 등 관계 법령과 위 보증약관에 의하면, 분양보증제도는 아파트 등의 선분양제도하에서 분양자의 부도 등으로부터 수분양자를 보호하기 위하여 주택건설사업을 하는 사업주체에게 피고 대한주택보증의 분양보증을 받도록 하는 의무를 지우고 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계획을 제대로 이행할 수 없게 되는 경우 위 피고로 하여금 ‘환급이행’의 방법으로 수분양자들에게 계약금 및 중도금을 반환하거나 ‘분양이행’의 방법으로 사업주체가 이행하여야 하는 분양계획을 이행하도록 하는 제도로서, 위 피고가 사업주체를 대신하여 이행하여야 하는 분양계획이란 중단된 공사를 재개하여 주택을 분양계약의 내용에 따라 완공한 후 사용검사를 받아 수분양자들에게 소유권이전등기를 넘겨주고 주택을 인도하는 것을 포함하고 있으며, 위 피고가 수분양자들에 대한 관계에서도 수분양자에게 분양계약의 내용대로 완성된 건축물을 인도할 의무가 있는 분양자로서의 지위를 승계하지 않는다면 사업주체의 공사중단 전에 분양을 받은 수분양자들에 대한 관계에서는 분양자와 발주자가 없는 상태에서 공사가 계속되는 이상한 결과가 되어 위와 같은 수분양자를 제대로 보호하지 못하게 되는바, 이러한 점들을 고려하면, 위 피고의 의무가 단순히 주택을 완공하여 수분양자들에게 소유권이전등기를 넘겨주고 주택을 인도하는 것뿐이라고 할 수는 없고, 위 피고는 분양자의 지위를 승계하여 수분양자에게 인도한 주택에 존재하는 하자에 대하여도 책임이 있다고 할 것이다.
(다) 그렇다면 위 피고가 주택에 존재하는 모든 하자에 대하여 책임을 지는지 여부에 관하여 살피건대, 비록 사업주체의 공사중단 전에 분양을 받은 수분양자들의 보호를 위해서 위 피고가 분양자의 지위를 승계한 것으로 본다고 하더라도 본질적으로 위 피고는 보증인인 보증기관에 불과한데, 위 피고가 주택에 존재하는 모든 하자에 대하여 책임진다고 하여 보증기관의 보증책임을 지나치게 확대할 경우 위 피고에게 가혹한 일일 뿐만 아니라, 위와 같이 확대하는 경우 보증기관의 보증기피, 수수료의 대폭적인 인상 등으로 오히려 수분양자들을 보호하려는 관계 법령의 취지가 몰각되는 부작용이 우려되며, 분양보증채무를 이행함에 있어 ‘환급이행’의 경우에는 해석상 위 피고가 수분양자들에게 그 지연손해금은 배상할 필요 없이 기납부된 원금과 중도금의 원금만을 반환하면 족하다고 할 것인데, 이에 반하여 ‘분양이행’의 경우에는 주택에 존재하는 모든 하자까지 책임을 진다고 하여 그 책임범위를 확대하는 것은 형평에 맞지 않을 뿐더러, 보증채무의 이행방법을 선택할 수 있는 위 피고로 하여금 하자와 관련 장기간의 분쟁에 휘말릴 수도 있는 분양이행의 방식을 회피하게 하여 신축된 주택에 입주하길 원하는 수분양자들을 보호할 수 없는 문제가 있고(앞에서 살핀 바와 같이 분양보증약관상으로 보증채무의 이행방법은 위 피고가 선택하도록 규정되어 있다.), 관계 법령이 분양보증외에 건설보증의 유형으로 하자보수보증을 따로 규정하고 있는 취지상 적어도 하자에 대해서는 하자보수보증이 보증하지 않는 범위에 대하여 분양보증이 보증하는 것으로 해석하는 것이 합리적이며, 분양보증인의 하자에 대한 책임범위를 일정한 부분으로 제한한다고 하더라도 하자보수보증, 시공사의 도급계약상의 하자담보책임 등을 통해서 수분양자들의 보호에 소홀함이 없는바, 이러한 점들을 고려하면, 위 피고는 주택에 존재하는 하자 중 제한적 범위의 하자에 대해서만 책임진다고 할 것이다.
(라) 위 피고가 주택에 존재하는 하자 중 제한적 범위의 하자에 대해서만 책임진다고 하면 그 범위는 어떠한지 살피건대, 앞에서 살핀 바와 같이 적어도 하자에 대해서는 하자보수보증이 보증하지 않는 범위에 대하여 분양보증이 보증하는 것으로 해석하는 것이 합리적이고, 하자보수보증에 의하여 보증대상이 되는 하자의 범위는 사용검사 이후에 비로소 발생한 하자나 사용검사 이전에 이미 그러한 상태에 있었다고 하더라도 그로 인한 균열 또는 기능불량 등이 사용검사 후 보증기간 내에 실제로 나타난 경우로 한정되는바, 이러한 점들을 고려하면, 위 피고가 보증하는 하자의 범위는 미시공, 변경시공, 상이시공 등을 포함하여 사용검사 이전에 발생한 하자로 한정된다고 할 것이다.
(마) 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 갑2호증의 1 내지 17, 감정인 최진국의 감정 결과만으로는 원고들이 인도받은 이 사건 아파트 각 세대에 모델하우스와는 다른 저질의 자재가 사용된 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없으며, 또한 이 사건 아파트에 존재하는 하자가 사용검사 이전에 발생한 하자라거나 미시공, 변경시공, 상이시공 등에 해당한다는 점에 대한 원고들의 아무런 주장·입증도 없으므로 원고들의 이 부분 청구는 모두 이유 없다.
나. 위자료 청구에 대한 판단
원고들은, 이 사건 아파트에 존재하는 하자로 인하여 생활이 불편하였고, 하자에 대한 점검 및 공사촉구 등으로 정신적인 고통을 겪었으므로 피고 대한주택보증은 이를 금전으로나마 위자해야 한다고 주장하면서 그 위자료의 지급을 구하므로 살피건대, 이 사건 아파트의 하자에 대하여 위 피고의 손해배상책임이 인정되지 않는 이상 위 피고가 이 사건 아파트의 하자로 인하여 원고들이 입은 정신적 손해에 대하여 배상할 책임이 있다고 할 수는 없으므로 원고들의 이 부분 청구는 나머지 점을 살필 필요 없이 이유 없다.
다. 소 결
따라서 원고들의 피고 대한주택보증에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 없다.
5. 결 론
그렇다면 피고 한라주택은 원고들에게 별지 2 손해배상내역표 합계란 기재 각 손해배상금 및 각 이에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지 및 청구원인 정정서 부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 2005. 6. 22.부터 원고가 구하는 바에 따른 이 사건 판결선고일인 2005. 9. 7.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고들의 피고 한라주택에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 피고 대한주택보증에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 1] : 원고 명단 생략
[별지 2] : 손해배상내역표 생략
판사 박희승(재판장) 김수엽 구현모