【원고,항소인】
수산업협동조합중앙회 (소송대리인 변호사 신문수)
【피고,피항소인】
경일감정평가법인 외 1인 (소송대리인 변호사 이건영)
【원심판결】
광주지법 1999. 7. 23. 선고 98가합11705 판결
【주문】
1. 원심판결 중 아래에서 지급을 명하는 돈에 해당하는 원고의 피고들에 대한 패소 부분을 취소한다.
피고들은 연대하여 원고에게 돈 58,000,000원과 이에 대하여 1998. 10. 3.부터 2001. 2. 14.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 25%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.
3. 원고와 피고들 사이의 소송총비용은 이를 5등분하여 그 3은 원고의, 나머지는 피고들의 각 부담으로 한다.
4. 제1항의 돈 지급 부분은 가집행할 수 있다.
【청구취지와항소취지】
원심판결 중 피고들에 대한 부분을 취소하고, 피고들은 연대하여 원고에게 돈 145,000,000원과 이에 대하여 이 사건 소장 부본이 피고들 모두에게 송달된 다음날부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율에 의한 돈을 지급하라(원고는 원래 소외 한길수도 공동피고로 하여 이 사건 소를 제기하였다가, 당심에 이르러 그에 대한 소 부분을 취하하였다).
【이유】
1. 기초 사실
아래의 사실들은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2, 3, 8호증, 갑 제4, 5, 7, 10호증의 각 1, 2, 갑 제6호증의 1, 2, 3, 을 제1호증의 1, 2, 3, 을 제13호증의 3의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.
가. 원고는 1996. 7. 17.경 피고 경일감정평가법인(이하 '피고 법인'이라고만 한다)과 사이에 감정평가업무협약(이하 '이 사건 협약'이라고 한다)을 체결하였는데, 그 주요 협약내용은 다음과 같다.
(1)적용범위(제1조)：이 사건 협약은, 원고가 피고 법인에게 직접 감정평가를 의뢰하거나, 원고의 대출신청인이 원고로부터 감정평가 의뢰목적이 대출임을 확인받아 피고 법인에게 감정평가를 의뢰하는 경우에 적용한다.
(2)협약기간(제2조 제1항)：이 사건 협약의 유효기간은 협약체결일로부터 1년으로 하고, 기간 종료 10일 전까지 원고 또는 피고 법인이 별도의 해지통보를 하지 아니하면 자동 갱신되는 것으로 한다.
(3)보수(제8조 제1항)：감정평가 보수는 건설교통부의 '감정평가업자의 보수에 관한 기준'에 따라 지급한다.
(4)피고 법인의 성실, 공정, 비밀준수의무(제9조 제1항)：피고 법인은 감정평가업무를 친절, 성실, 공정하게 처리함으로써 고객을 위한 원고의 봉사에 적극 협조하여야 하며, 업무상 지득한 비밀을 누설하여서는 아니된다.
(5)손해배상책임(제11조 제1항)：피고 법인의 감정평가사가 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 시가와 현저한 차이가 있게 평가하거나, 임대차 계약내용 조사 소홀, 감정평가의 하자 또는 감정평가서류에 허위의 기재를 함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 발생하게 한 때에는 피고 법인 구성원 전원의 연대책임으로 지체 없이 그 손해를 배상하여야 한다.
(6)기타(제14조)：이 사건 협약상 발생한 제반 문제로서 위 협약서에 명기되지 아니한 사항은 원고와 피고 법인 사이의 협의에 의하고, 협의가 성립하지 아니하는 경우에는 관련 법령 또는 일반 관례에 의한다.
나. 원고 산하 광주지점에서는 1996. 12.경 소외 김대희, 양안승으로부터 소외 노병훈 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 있던 나주시 남평읍 남석리 706-16 임야 1,529㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)를 담보로 하는 대출신청을 받고, 같은 달 24. 피고 법인에게 이 사건 토지의 등기부등본, 토지대장등본, 토지이용계획확인서, 토지가격확인서를 첨부하여 이 사건 토지에 대한 시가감정을 의뢰하였다.
다. 이에 따라 피고 법인 소속 감정평가사는 같은 날 이 사건 토지를 현장조사한 다음, 같은 달 26. 원고에게 아래와 같은 내용이 담긴 감정평가서를 제출하였다.
(1)이 사건 토지의 감정평가액：돈 183,480,000원(＝120,000원×1,529㎡).
(2)평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견：본건은 나주시 남평읍 남석리에 있는 지석천(砥石川, 일명 드들강) 유원지에 소재한 토지로서, 위치, 가로조건, 면적, 형상, 환경, 이용상황, 동 지역에서 형성된 시가수준 등 기타 가격 형성상의 제요인을 종합 참작하여 평가함.
(3) 토지평가요항표상의 기재내용
(가)위치：이 사건 토지는 위 지석천 유원지에 소재한 버드나무식당임.
(나)주위환경：주위가 유원지로 각종 식당 등이 소재하며, 서쪽 및 동쪽 인근은 하천임.
(다)도시계획관계 및 기타 공법상 제한상태：국토이용계획상 준농림지역임.
(라) 공부와 차이：없음.
(마) 기타 사항：없음.
라. 당시 피고 이정재는 피고 법인 산하 호남지사의 대표사원으로 재직하고 있었다.
마. 위 감정평가서에 터잡아, 원고는 ① 1996. 12. 30.에 김대희에게 변제기 1998. 12. 30., 이율 연 9.75%, 연체이율 연 18%로 정하여 돈 100,000,000원을, ② 1996. 12. 31.에 양안승에게 변제기 1998. 12. 31., 이율 연 9.75%, 연체이율 연 18%로 정하여 돈 45,000,000원을 각 대출하면서, 위 각 대출금채권을 담보하기 위하여 이 사건 토지에 관하여 ① 광주지방법원 나주등기소 1996. 12. 30. 접수 제36149호로 채권자 원고, 채무자 김대희, 채권최고액 돈 130,000,000원으로 한 선순위 근저당권설정등기와, ② 같은 등기소 같은 날 접수 제36150호로 채권자 원고, 채무자 양안승, 채권최고액 돈 60,000,000원으로 한 후순위 근저당권설정등기 및 ③ 같은 등기소 같은 날 접수 제36151호로 존속기간 30년, 지상권자 원고로 한 지상권설정등기를 순차로 마쳤다.
바. 그런데 위 소외인들이 위 각 차용원리금의 반환을 지체하자, 원고는 위 각 근저당권에 터잡아 1997. 7. 30.경 이 사건 토지에 관하여 임의경매신청을 하였는데( 광주지방법원 97타경27853호 사건), 이에 따라 같은 법원이 그 경매절차를 진행하던 중, 이 사건 토지가 하천법 제2조 제1항 제2호 다목 전단의 규정에 의하여 법정 하천구역인 영산강수계 지석천 직할하천구간에 편입된 토지로서 국유지라는 사정이 뒤늦게 밝혀지자, 1998. 5. 28. 이 사건 토지에 대한 경매개시결정을 취소함과 아울러 원고의 위 경매신청을 각하하였다.
2. 손해배상책임의 발생
가. 당사자의 각 주장
(1)원고는 이 사건 청구원인으로, 피고 법인 소속 감정평가사가 이 사건 토지를 감정평가(담보평가)하면서 성실하게 감정업무에 종사하였더라면 실지조사나 나주시에 대한 문의 등을 통하여 담보물건인 이 사건 토지가 하천구역에 편입된 국유지인 점을 쉽게 알 수 있었음에도 불구하고 이를 게을리 하는 바람에 이러한 사정을 알지 못하였거나, 또는 이 사건 토지에 대한 공법상 제한을 확인·조사하는 과정에서 나주시에 이 사건 토지가 하천구역에 편입되었는지 여부를 확인하여야 할 주의의무가 있음에도 불구하고 이를 확인하기 위한 아무런 조치를 강구하지 아니한 채 만연히 토지이용계획확인서의 기재내용에만 터잡아 국토이용계획상 준농림지역임을 전제로 하여 평가한 허위의 감정서를 작성하여 제출하는 바람에, 원고로서는 이를 믿고 위 소외인들에게 이 사건 토지를 담보로 합계 돈 145,000,000원(＝100,000,000원＋45,000,000원)을 대출하게 되어 같은 금액 상당의 재산상 손해를 입게 되었으므로, 피고 법인과 그 구성원인 피고 이정재는 원고에게 위와 같은 불완전채무이행(감정평가의 하자) 또는 불법행위(주의의무 위반)로 말미암아 원고가 입게 된 위 손해를 연대하여 배상할 의무가 있다고 주장한다.
(2)이에 대하여 피고들은, 피고 법인이 원고로부터 의뢰받은 담보평가는 그 업무내용의 성격상 이 사건 토지의 경제적인 가치를 판정하는 작업일 뿐이지, 그 진정한 소유권이 누구에게 있는지를 판별하는 작업이 아니고, 또한 피고 법인 소속 감정평가사는 이 사건 감정평가 당시 이 사건 토지가 국유지인 사정을 전혀 몰랐을 뿐만 아니라 용이하게 이를 알 수도 없었으므로, 위 감정평가서에는 아무런 하자도 없음은 물론, 피고 법인에게는 전혀 귀책사유도 없다는 취지로 다툰다.
나. 판 단
(1)결국, 이 사건에서 쟁점은, 피고 법인 소속 감정평가사가 이 사건 감정평가 당시 이 사건 토지가 하천법의 관계 규정에 의하여 국유로 된 사정을 알지 못하여 그 감정평가서에 이를 기재하지 아니한 것을 가리켜 과연 위 감정평가의 '하자'라고 할 수 있는지 여부와 거기에 과연 피고 법인측의 과실이 있었다고 볼 수 있는지 여부이다.
(2)살피건대, 일반적으로 담보평가를 의뢰받은 감정평가업자에게 감정대상인 담보물건의 등기부상 소유자가 과연 그 진정한 소유자인지까지를 아울러 조사하여야 할 일반적인 주의의무는 없다고 봄이 상당하고, 앞서 본 이 사건 협약내용과 평가의뢰서의 기재내용 등에 의하더라도 원고가 피고 법인에게 위와 같은 사항에 대한 확인·조사와 보고를 특별히 의뢰한 것도 아님은 명백하다.
그러나 다른 한편, 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 담보물건 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 감정평가를 업으로 하는 감정평가업자가 당해 담보물건인 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 실지조사에 의하여 대상 물건을 확인하고, 지가변동에 영향을 미치는 관계 법령에 의한 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제 등의 여러 가지 사항을 '종합적으로 참작하고', 평가대상 토지와 표준지의 지역요인과 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하는 방법으로 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 할 주의의무가 있음은 물론( 대법원 1999. 5. 25. 선고 98다56416 판결참조), 감정대상인 담보물건의 가격이란 본래 그 물건의 소유권 기타 권리나 이익을 경제적인 가치로 환산한 것이므로, 감정평가업자로서는 담보물건에 관한 권리의 종류와 내용은 물론, 담보평가의뢰인인 금융기관과 사이에 체결한 협약내용과 당해 담보평가의뢰의 본지 등에 비추어 볼 때 부수적으로라도 그 권리의 존부까지 확인·조사할 의무가 있다고 판단되는 경우로서, 만약 실지조사, 공부조사, 공무원이나 인근 거주자에 대한 탐문활동 등 담보평가활동에 통상적으로 수반되는 절차에서 선량한 관리자의 주의를 기울여 이를 확인할 수 있는 특별한 사정이 있는 경우라면 그 권리의 존부까지도 아울러 확인·조사할 주의의무가 있다고 봄이 상당하다.
(3)돌이켜 이 사건에 대하여 보건대, ① 먼저, 이 사건 협약은 앞서 본 그 협약내용에 비추어 볼 때 민법상 위임계약으로 봄이 상당하고, ② 다음으로 갑 제3, 8호증, 갑 제10호증의 2, 을 제13호증의 3, 을 제15호증, 을 제16호증의 1의 각 기재, 갑 제9호증의 1 내지 5, 을 제10호증의 1 내지 4의 각 영상, 당심에서의 현장검증결과, 당심 측량감정인 김영의 측량감정결과와 원심의 한국감정원에 대한, 당심의 나주시장에 대한 각 사실조회결과에 변론의 전취지를 종합하면, 위 지석천 유원지는 그 양쪽(동서쪽)으로 상시 하천의 물이 흐르고 있고, 그 물이 남북쪽에서 각각 합류하는 형태의 이른바 '하중도(河中島)'로서, 이 사건 토지의 서쪽면은 하천(유수지)에 거의 접하고 있는 사실, 1995년경 위 하중도 안에 있는 인근 토지에 대한 손실보상이 실제로 일부 행하여졌던 관계로, 인근 주민은 물론 나주시 소속 담당공무원도 이러한 사정을 잘 알고 있었고, 당시 나주시에는 이 사건 토지를 포함한 인근 토지에 대한 하천편입토지조서 등의 관계 서류가 비치되어 있었던 사실, 이 사건 토지 부근에 있는 같은 리 706-24 임야 842㎡에 대한 광주지방법원 97타경48553호 부동산임의경매 신청사건에서의 감정평가를 위한 현장조사과정에서, 위 토지의 일부에 강물이 흐르고 있어 경계가 불분명하다고 판단한 감정평가사가 나주시에 문의한 결과, 위 토지와 이 사건 토지 등이 하천구역에 편입된 사실을 알게 되어, 1998. 4. 8. 같은 법원에 이러한 사실을 통보하였고, 이어 같은 법원은 소외 전라남도로부터도 위와 같은 내용의 사실조회 회신을 받게 되자, 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지에 대한 경매개시결정을 취소함과 아울러 원고의 이 사건 토지에 대한 경매신청을 각하한 사실 등을 인정할 수 있고, 을 제3호증의 1 내지 4, 을 제9호증, 을 제17호증의 1의 각 기재는 위 인정에 방해가 되지 아니하며, 그 밖에 반증이 없는바, ③ 앞서 본 이 사건 협약의 법적 성격과 위 인정 사실 등에 의하면, 피고 법인 소속 감정평가사가 평가업무에 관한 전문가에게 통상 요구되는 정도의 선량한 관리자의 주의를 기울여 이 사건 토지의 현황과 주변여건을 면밀히 조사함과 아울러, 공부조사와 탐문활동 등을 제대로 행하였더라면 이 사건 토지가 국유지인 사정을 별다른 어려움 없이 알 수 있었음에도 불구하고, 전문가에 통상 요구되는 위와 같은 정도의 주의의무마저도 게을리 하여 이를 전혀 모른 상태에서 감정평가서를 작성·제출하는 바람에, 결국 원고로 하여금 이를 그대로 믿고 위와 같이 담보대출을 실행하게 하여 그 채권의 회수 불능에 따른 재산상 손해를 입게 하였다고 할 것이다. ④ 따라서 다른 특별한 사정이 없는 한 피고들은 연대하여 원고에게 위와 같은 피고 법인 소속 감정평가사의 과실에 의한 감정평가의 하자로 말미암아 원고가 입게 된 위 손해를 배상할 의무가 있다고 할 것이다.
3. 손해배상의 범위
가. 손해액：돈 145,000,000원(원고로서는 이 사건 토지가 국유지라는 사정을 알았더라면 위 소외인들에게 아예 대출을 전혀 실행하지 아니하였을 것이므로, 대법원 1999. 5. 25. 선고 98다56416 판결의 판시취지에 따라 위 대출원금 전액을 일응 피고들이 연대하여 배상하여야 할 원고의 재산상 손해로 본다).
나. 과실상계：60%(원고가 대출의뢰인이 발급받아 온 이 사건 토지의 등기부등본 등 공부상의 기재내용만을 가볍게 믿은 나머지, 거액 대출금의 담보로 제공될 예정인 이 사건 토지에 관한 진정한 권리관계를 직접 세밀히 확인하지 아니한 잘못도 이 사건 손해 발생의 중대한 원인이 되었다고 할 것이나, 이로써 곧 피고들의 책임을 면하게 할 정도에는 이르지 아니하므로, 다만 피고들이 연대하여 배상하여야 할 손해액을 산정하면서 위와 같은 비율로 참작하기로 한다).
다. 계산：돈 58,000,000원(＝145,000,000원×40%).
4. 결 론
그렇다면 피고들은 연대하여 원고에게 위 인정의 손해금 58,000,000원과 이에 대하여 그 지급기일 이후로서 원고가 구하는, 이 사건 소장부본이 피고들 모두에게 송달된 다음날임이 기록상 명백한 1998. 10. 3.부터 피고들이 그 각 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 당심판결 선고일인 2001. 2. 14.까지는 상법에서 정한 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법에서 정한 연 25%의 각 비율에 의한 지연손해금을 배상할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하되, 나머지는 이유 없어 이를 각 기각할 것인바, 원심판결 중 피고들에 대한 부분은 이와 결론을 일부 달리 하여 부당하므로, 이에 대한 원고의 항소를 일부 받아들여 그 중 해당 부분을 취소함과 아울러 피고들에 대하여 위 손해금의 연대 배상을 명하되, 원고의 나머지 항소는 이유 없으므로 이를 기각하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조, 제89조, 제92조, 제93조를, 가집행의 선고에 관하여는 같은 법 제199조를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.
판사 김용균(재판장) 김재영 박관근