【원고,피상고인】
우당종합개발 주식회사 (소송대리인 변호사 김시수 외 2인)
【피고,상고인】
서울특별시 양천구청장 (소송대리인 변호사 고승덕)
【원심판결】
서울고법 2003. 6. 24. 선고 2002누8468 판결
【주문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송한다.
【이유】
1. 원심의 판단
원심판결의 이유에 의하면, 원심은, 그 채택 증거에 의하여, 원고는 일반건설업 등을 목적으로 하는 회사로서, 1996. 11. 9. 서울특별시로부터 업무시설 및 근린생활시설을 신축할 목적으로 서울 양천구 신정동 323의 9외 3필지 토지 합계 3,038.1㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 취득하여 1996. 11. 18. 공영토건 주식회사(이하 '공영토건'이라 한다)와 사이에 이 사건 토지상에 지하 4층, 지상 18층 규모의 업무시설(오피스텔) 건물 1동을 공사대금 38,994,368,000원에 신축하기로 하되, 공영토건이 원고에게 이 사건 토지 매수대금으로 60억 원을 대여하고, 원고는 공영토건에게 신축 오피스텔 건물의 분양수익금으로 위 차용금 및 공사대금을 변제하기로 하는 공사도급계약을 체결하였으며, 1996. 12. 27. 건축허가를 받고, 1997. 1. 15. 동아그린하우스텔 건축공사(이하 '이 사건 공사'라 한다)를 착수한 사실, 그러던 중, 1997. 말경부터 시작된 외환위기로 인하여 국내 금융시장과 건설시장 등의 경기가 극도로 위축되어 공영토건의 모그룹인 동아그룹이 사실상 해체됨에 따라 공영토건은 더 이상 자금 지원을 받을 수 없게 되어 이 사건 공사를 더 이상 진행할 수 없었고(공영토건은 1998. 11. 16. 회사정리절차폐지결정을 받고, 같은 달 17. 최종부도처리되었으며, 1999. 6. 30. 파산선고를 받았다.), 원고도 오피스텔의 분양이 부진하여 공영토건에게 기성공사대금을 제대로 지급하지 못하였던 관계로 1998. 10. 2. 공영토건으로부터 위 공사도급계약을 해지 당하였으며, 따라서 이 사건 공사가 1998. 10. 31. 중단된 사실, 이 사건 공사가 중단될 때까지 원고는 공영토건으로부터 차용한 토지 매수대금 60억 원의 원리금을 모두 상환하였고, 기성고(지하 4층의 공사를 마치고 지상 3층까지의 철근공사가 진행되어 약 26% 완성)에 대한 공사대금 11,375,100,000원 중 1,679,700,000원을 지급하였으며, 분양대상 오피스텔 총 479실 중 164실이 분양되어 약 34%의 분양률을 보이고 있었던 사실, 원고는 이 사건 공사가 중단되자, 새로운 시공사를 선정하기 위하여 1999. 3.경부터 2001. 8.경까지 총 17차례에 걸쳐 국내의 건설회사들과 재시공을 위한 협의를 가졌으나, 부동산 경기가 회복되지 아니하여 사업성이 좋지않다는 이유 등으로 거절당하여 어떠한 건설회사와도 공사도급계약을 체결할 수 없었던 사실, 이 사건 공사와 같은 민간공사를 시행하는 시행사는 대부분 사업부지에 대한 계약금만 지급한 상태에서 시공사를 선정하며, 시공사는 시행사의 사업내역에 대하여 사업성 검토와 사업인허가승인여부 등을 분석하여 타당하다고 판단되면 공사를 수주하고 시행사에 사업부지에 대한 중도금 및 잔금을 대여하며, 이후 시공을 하면서 분양수입금 등으로 대여금 및 공사대금을 차례로 회수하는 방식으로 진행되는 것이 건설업계의 일반적인 사업형태인 사실, 원고는 2001. 10. 5. 주식회사 스타코건설과 중단된 이 사건 공사를 재개하는 내용의 공사도급계약을 체결하고, 2002. 1.경 피고에게 시공사 변경 및 공사재개신고를 하여 그 무렵부터 공사를 재개한 사실을 인정한 다음, 원고가 이 사건 공사를 중단하게 된 것이, 원고가 자기자금을 확보하지 아니한 채 공영토건으로부터 이 사건 토지의 취득자금 대부분을 조달하고 공사대금도 신축할 건물의 분양대금으로 충당하기로 하였던 탓에 신축할 건물의 분양이 제대로 되지 않자 공영토건에 대하여 공사대금을 제대로 지급하지 못하였던 까닭도 있다고 할 수 있으나, 위와 같은 사업진행 방식은 위와 같은 오피스텔 신축공사를 함에 있어 우리 나라 건설업계에 일반적인 것으로 볼 수 있으므로 원고가 특히 빈약한 자금만을 가지고 무리하게 사업을 시행하려고 하였던 때문이라고 하기 어렵고, 그보다는 오히려 당시 불어닥친 외환위기와 그로 인한 경기 급랭으로 인하여 동아그룹이 해체되고 그 계열사인 공영토건이 퇴출됨에 따라 더 이상 공사를 진행할 수 없었던 사정과 유례없는 경제 불황으로 분양률이 저조하였던 사정이 맞물려 이 사건 공사가 중단되었음을 알 수 있고, 이후 원고가 공사를 재개하기 위하여 십 수차례에 걸쳐 건설회사들과 접촉을 하는 등 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 외환위기의 여파로 부동산시장의 상황이 미처 호전되지 않은 까닭에 시공사를 선정하지 못하다가 결국 공사를 중단한 기간이 2년을 초과하게 되었다고 할 것이므로, 원고가 이 사건 토지를 취득하여 건축공사에 착공한 후 건축공사를 2년 이상 중단하게 된 데에는 구 지방세법시행령(2000. 12. 29. 대통령령 제17052호로 개정되기 전의 것) 제84조의4 제1항 제1호 소정의 정당한 사유가 있다고 판단하였다.
2. 이 법원의 판단
그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
건축공사에 착공하였다가 공사가 중단된 경우 취득세가 중과되는 법인의 비업무용 토지인지의 여부를 판단하는 기준으로서의 '공사 중단에 대한 정당한 사유'라 함은 법령에 의한 건축의 금지나 제한 등과 같이 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유는 물론 법인이 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 불구하고 부득이 건축공사를 중단할 수밖에 없게 된 내부적 사유를 의미하므로 그와 같은 '정당한 사유'의 유무는 취득세를 중과하는 입법 취지를 충분히 고려하면서 해당 법인이 영리법인인지 여부, 건축공사의 규모, 건축공사의 완공에 걸리는 기간의 장단, 건축공사를 진행할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 건축공사를 진행하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지의 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다( 대법원 2002. 12. 6. 선고 2002두8398 판결 등 참조).
그런데 원심이 확정한 사실관계에 의하더라도, 원고가 이 사건 토지 취득일인 1996. 11. 19.부터 1년 이내에 이 사건 공사를 착수하였으나 1998. 10. 31. 공사를 중단하고 2002. 1. 공사를 재개함으로써 공사를 중단한 기간이 3년 3개월 정도로 2년을 초과하는 사실, 원고는 당초 시공사인 공영토건으로부터 차용한 금원으로 이 사건 토지의 취득자금을 대부분 조달하였고, 공사대금 역시 신축할 건물의 분양대금으로 충당하기로 하는 등 빈약한 자금을 가지고 사업을 진행하였던 까닭에 신축할 건물의 분양이 제대로 되지 아니하자 곧바로 자금사정이 악화되어 이 사건 공사를 중단시키기에 이른 사실, 원고가 공사를 재개하기 위하여 건설회사들과 접촉을 하는 등 노력을 기울였다고 하더라도 원고가 독자적으로 공사대금을 마련하여 지급할 능력이 없는 관계로 시공회사를 선정하지 못한 사실, 이 사건 토지상에는 도시설계 허용용도상 당초부터 주상복합건축물로의 건축이 불가능한 것임에도 불구하고, 원고가 이 사건 건물을 주상복합건축물로 용도변경하여 신축하려고 무리하게 도시설계변경을 추진하다가 실패함으로써 상당한 시일을 소비한 사실 등을 알 수 있는바, 사정이 이러하다면 원고가 이 사건 토지를 유예기간 내에 목적사업에 직접 사용하기 위하여 정상적인 노력과 추진을 다하였다고 보기 어려우므로, 앞서 본 법리에 비추어 원고가 이 사건 토지를 취득하여 건축공사에 착공한 후 건축공사를 2년 이상 중단하게 된 데에는 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.
그럼에도 불구하고, 원심은 원고가 이 사건 토지를 유예기간 내에 목적사업에 사용하지 못한데에 정당한 사유가 있다고 판단하였으니, 원심판결에는 취득세 중과대상인 비업무용 토지에 관련한 정당한 사유에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 결 론
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 배기원(재판장) 유지담 이강국 김용담(주심)