【원 고】
주식회사 르네시떼 (소송대리인 이홍배 외 1인)
【피 고】
【변론종결】
2007. 1. 4.
【주 문】
1. 피고는 원고에게 금 27,533,260원 및 그 중 금 26,982,980원에 대하여 2007. 1. 19.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 이를 5분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고는 원고에게 금 32,732,090원 및 그 중 금 32,181,810원에 대하여 이 사건 판결선고일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 부산 사상구 괘법동 529-1 외 14필지 지상 지하 2층 지상 6층의 집합건물로서 판매시설, 업무시설 및 주차장(총 매장 수 2,600여개)으로 이루어진 집합건물인 르네시떼(이하 ‘이 사건 상가건물’이라고 한다)의 운영 및 관리를 목적으로 구분소유자들이 납부한 상가개발비에서 출자된 출자금 등을 자본금으로 하여 1998. 7. 28. 설립된 회사이고, 피고는 이 사건 상가건물 중 2475호, 2477호, 4345호, 4367호(이하 ‘이 사건 각 점포’라고 한다)를 경매절차를 통하여 소유권을 취득한 구분소유자이다.
나. 원고는 1998. 10. 22.경부터 이 사건 상가건물의 구분소유자 및 임차인 등으로 부터 유통산업발전법에 의한 대규모점포 개설등록에 관한 동의서를 받아 1999. 1. 8.경 관할 부산사상구청장에게 대규모점포개설등록을 하였고, 그 무렵 이 사건 상가건물의 구분소유자 및 임차인 등으로부터 (주)르네시떼 관리규약(이하 ‘이 사건 관리규약’이라고 한다)의 제정에 대한 동의를 받아 이 사건 관리규약을 제정하고 관리비 산정 및 납부기준을 마련하여 현재까지 매월 각 점포별로 관리비를 산정·부과하여 징수·집행하는 등의 관리업무를 수행해 오고 있다.
다. 이 사건 관리규약의 주요한 내용은 다음과 같다.
제6조(구분소유자의 권리·의무)
구분소유자는 다음 각 호의 권리와 의무를 갖는다.
⑥ 건물 및 영업관리와 관련한 관계법령과 본 규약 및 이사회에서 의결한 사 항을 성실히 준수할 의무
⑦ 건물유지 및 영업관리 관련 공동의 이익을 위해 소요되는 비용 등의 부담의무
제7조(권리의무의 승계)
① 등기부등본상 소유권 이전을 받은 자 및 규약에 따라 임차한 영업입점자는 상기 제6조의 권리의무를 자동으로 승계한다.
제22조(관리법인의 업무)
5. 관리비의 부과, 징수, 예치, 사용에 관한 업무
제35조(관리비 등의 내용)
구분소유자 등은 공용부분 등의 관리에 소요되는 일체의 비용(이하 ‘관리비’라고 한다)을 부과기준에 따라 부담하여야 한다.
라. 피고는 이 사건 점포 중 2475호, 2477호는 각 2005. 7. 6.에 소유권을 취득하였고, 4345호, 4367호는 각 2005. 6. 3.에 소유권을 취득하였는데, 피고가 그 소유권을 취득하기 이전부터 이 사건 각 점포 중 2475호는 2001. 7.분부터, 2477호는 2001. 6.분부터, 4345호 및 4367호는 각 2003. 4.분부터 공용부분에 대한 관리비가 납부되지 아니하였고, 피고는 이 사건 각 점포에 대하여 소유권을 취득한 이후에도 관리비를 납부하지 아니하고 있으며, 2002. 9.분부터 현재까지 연체된 관리비는 별지기재와 같다.
[인정근거] 다툼없는 사실, 갑제1 내지 7, 9 내지 12호증, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장 및 판단
가. 당사자들의 주장
원고는 이 사건 청구원인으로 원고는 유통산업발전법에 기한 이 사건 상가건물의 대규모점포개설자로서 피고로부터 이 사건 각 점포에 대한 관리비·연체료 등 체납액을 징수할 권한이 있고, 또한 피고가 이 사건 각 점포에 관하여 소유권을 취득하기 이전에 발생한 공용부분에 관한 관리비도 피고에게 승계되므로 피고는 원고에게 연체된 관리비 및 연체료 합계금 32,732,090원을 지급할 의무가 있다고 주장하고, 이에 대하여 피고는 원고는 집합건물법에서 정한 관리인이 아니므로 관리비를 부과하거나 징수할 자격이 없고, 피고가 이 사건 각 점포에 대한 소유권을 취득하기 이전에 발생한 관리비는 승계되지 아니하며, 가사 원고의 주장이 인정된다 하더라도 이 사건 관리비는 그 소멸시효가 3년이므로 소멸시효가 완성된 부분에 관한 원고의 청구는 이유 없다고 주장한다.
나. 관리비청구권의 존부에 관한 판단
(1) 관련법 규정
유통산업발전법 제8조(대규모점포의 개설등록)
대규모점포를 개설하고자 하는 자는 산업자원부령이 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 등록하여야 한다. 등록한 내용 중 산업자원부령이 정하는 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.
유통산업발전법 제12조(대규모점포개설자의 업무 등)
① 대규모점포개설자는 다음 각 호의 업무를 수행한다.
1. 상거래질서의 확립
2. 소비자의 안전유지와 소비자 및 인근지역주민의 피해·불만의 신속한 처리
3. 그 밖에 대규모점포의 유지·관리를 위하여 필요한 업무
② 매장이 분양된 대규모점포에 있어서는 다음 각 호의 1에 해당하는 자가 제1항 각 호의 업무를 수행한다.
1. 매장면적의 1/2 이상을 직영하는 자가 있는 경우에는 그 직영하는 자
2. 매장면적의 1/2 이상을 직영하는 자가 없는 경우에는 다음 각목의 1에 해당하는 자
가. 입점상인 2/3 이상이 동의하여 설립한 민법 또는 상법에 의한 법인
라. 가목 내지 다목의 1에 해당하는 자가 없는 경우에는 입점상인 1/2 이상이 동의하여 지정하는 자. 이 경우 6월 이내에 가목 또는 나목의 규정에 의한 법인·협동조합 또는 사업조합을 설립하여야 한다.
③ 제2항의 규정에 의하여 대규모점포개설자의 업무를 수행하는 자는 산업자원부령이 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고를 하여야 한다.
④ 매장이 분양된 대규모점포에 있어서 제1항 각 호의 업무 중 구분소유와 관련된 사항에 대하여는 집합건물법에 따른다.
(2) 판 단
원고가 유통산업발전법에 기한 이 사건 상가건물의 대규모점포개설자로서 이 사건 각 점포에 대하여 관리비를 부과·징수할 자격이 있는지에 관하여 보건대, 갑제3, 12호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 1999. 1. 8.경 피고를 비롯한 이 사건 상가건물의 구분소유자 등의 동의를 받아 관할 사상구청장에게 원고 명의로 대규모점포개설등록을 한 사실, 이 사건 상가건물 중 매장면적의 1/2 이상을 직영하는 자가 없는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 원고는 유통산업발전법에 기한 이 사건 상가건물의 대규모점포개설자라 할 것이고, 갑제1, 6, 7, 9, 10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 집합건물에 속한 각 점포 등의 관리비는 각 점포별 전용사용분이나 개별가입 또는 집행 여부에 따라 산정되는 전기료, 상수도료, 가스료 사용요금 외에 집합건물 전체의 유지·관리를 위하여 지출되는 일반관리비, 외주용역비와 유지관리비, 공용부분의 전기료, 상하수도료, 가스료, 냉난방비, 보험료, 광고선전비 및 판촉비, 그리고 특별수선충당금 등을 각 점포별 분양면적 등의 기준에 따라 안분한 금액으로 구성되는 사실, 원고는 이 사건 상가건물이 신축·분양된 1998.경 이 사건 상가건물의 운영 및 관리를 목적으로 이 사건 상가건물의 구분소유자들이 납부한 상가개발비에서 출자된 출자금 등을 자본금으로 하여 설립되었고, 그 무렵부터 현재까지 이 사건 상가건물 전체에 대한 전기와 수도의 공급, 청소, 경비, 소모품 등에 관한 부대시설의 운전, 점검, 보수, 유지 및 관리업무를 수행해 왔으며, 그 대가로서 이 사건 관리규약에 따라 매월 각 점포별로 관리비를 부과·징수해 온 사실, 이 사건 상가건물의 구분소유자들이나 임차영업주들은 대부분 원고에게 관리비를 지급하고 있는 사실, 실제로 이 사건 상가건물에 대하여 집합건물법에 따른 관리단집회 및 그에 따른 관리인이 선임된 바가 없어 원고 이외에는 이 사건 상가건물의 관리를 위한 관리비를 부과·징수할 자가 없는 사실 등을 종합하면, 이 사건 상가건물에 속한 각 점포에 대한 관리비 부과·징수는 이 사건 상가건물 전체의 운영 및 그 공동시설의 사용을 통한 상거래질서의 확립, 소비자의 보호 및 편익증진에 관련된 사항으로서 “이 사건 상가건물의 유지·관리를 위하여 필요한 업무”라고 봄이 상당하므로, 결국 원고는 대규모점포개설자로서 이 사건 각 점포에 대하여 관리비를 부과·징수할 자격이 있다고 할 것이다.
다. 연체된 관리비의 승계여부에 관한 판단
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터잡은 것으로 유효하고( 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결, 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 등 참조), 비록 원고와 같은 관리업체는 집합건물법 제18조가 규정한 공유자는 아니라고 할지라도, 원래 각 공유자는 민법의 공유관계 규정에 따라 공용부분을 관리하여야 하고 자기 지분을 넘는 비용을 지출한 공유자는 그렇지 아니한 다른 공유자에 대하여 이를 청구할 수 있는데( 민법 제266조 참조), 집합건물의 관리업체인 원고가 행사하는 공용부분에 대한 관리비 징수권은 위와 같은 각 공유자의 청구권에 기초하여 이 사건 관리규약에 따라 부여된 것이라고 할 것이므로, 원고는 집합건물법 제18조 소정의 채권을 행사할 수 있는 공유자에 준한 지위를 가진다고 할 것인바, 피고는 위 법 규정 및 그에 터잡은 이 사건 관리규약에 따라 전 구분소유자의 공용부분 체납관리비 납부의무를 승계하였다 할 것이고, 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건에서 구하는 부분은 공용부분에 관한 관리비라 할 것이므로, 달리 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 종전 소유자들이 연체한 공용부분 관리비를 지급할 의무가 있다.
라. 소멸시효에 관한 판단
피고의 원고가 피고에게 관리비의 지급을 청구할 수 있고, 종전 소유자들이 연체한 공용부분 관리비를 피고가 납부할 의무가 있다 하더라도 이 사건 공용부분 관리비 중 일부는 3년의 단기소멸시효가 완성되어 소멸하였다는 취지로 소멸시효의 항변을 하므로 살피건대, 이 사건 상가건물의 구분소유자에게 부과되는 공용부분 관리비는 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 하는 채권이므로 3년의 단기소멸시효가 적용된다 할 것인바, 갑제4, 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 해당월에 발생한 관리비는 그 다음달 28.까지 납부기일이 정해져 있는 사실을 인정할 수 있어 2002. 8.분 관리비는 그 납부기일 다음날인 2002. 9. 29.부터 그 소멸시효가 진행되고, 원고가 2005. 10. 5. 소장을 제출한 이 사건에 있어서 3년의 소멸시효기간이 경과되었음이 역수상 명백하다 할 것이므로 2002. 8.분 관리비 및 그 이전에 발생한 관리비는 모두 시효완성으로 소멸하였다고 할 것이다.
따라서 이 사건 점포 중 2475호에 대하여 2001. 7.분부터 2002. 8.분까지 연체된 관리비 금 3,280,900원 및 2477호에 대하여 2001. 6.분부터 2002. 5.분까지 연체된 관리비 금 1,917,930원의 합계금 5,198,830원의 지급을 구하는 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
마. 소결론
따라서, 피고는 원고에게 별지기재와 같이 아직 소멸시효가 완성되지 아니한 기간인 2002. 9.분부터 피고가 이 사건 각 점포에 대한 소유권을 취득하기 이전에 발생한 공용부분 관리비(이 부분에 대한 연체료는 원고가 청구하지 않고 있고, 또한 피고에게 승계되지도 않는다 할 것이다. 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 참조)와 피고가 이 사건 각 점포에 대한 소유권을 취득한 이후에 발생한 관리비 및 그 연체료를 합한 금 27,533,260원(2475호 금 10,074,010원 + 2477호 금 4,205,710원 + 4345호 금 6,642,340원 + 4367호 금 6,611,200원, 그 중 연체료 합계금 550,280원) 및 그 중 공용부분 관리비인 26,982,980원에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 판결 선고일 다음날인 2007. 1. 19.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 최한순