【원고, 피항소인】
【피고, 항소인】
서울특별시 양천구(소송대리인 변호사 고승덕)
【제1심판결】
서울행정법원 2005. 6. 3. 선고 2003구합23820 판결
【변론종결】
2006. 5. 3.
【주 문】
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고들에게 별지 원고별 손실보상금 내역표 중 ‘손실보상금차액’란 기재 각 해당 금원과 위 각 금원에 대하여 2003. 7. 16.부터 2005. 6. 3.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 금원을 지급하라.
2. 항소취지
제1심 판결을 취소한다. 원고들의 청구를 모두 기각한다.
【이 유】
1. 제1심 판결의 인용
당원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 피고가 당심에서 새로이 주장하는 사항에 관하여 다음과 같은 판단을 추가하는 외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조에 따라 이를 그대로 인용한다.
2. 추가 판단 사항
가. 피고의 주장
(1) 이 사건 각 토지는 그 입목본수도가 51% 이상이어서 서울특별시도시계획조례 제24조 별표 1의 1 가(3) (가)목에 따라 개발행위허가가 불가능하고, 이러한 개발제한사항은 감정평가에관한규칙 제17조 제1항, 제6항 제1호, 제4호, 토지보상평가지침 제16조 제1항 본문 제1호, 제23조 제2항 제3호에 따라 획지조건이나 기타조건 등 개별요인이 아닌 기타요인으로 반드시 참작하여야 함에도 제1심 감정서는 이를 참작하지 않았다.
(2) 이 사건 제1심 감정서는 이 사건 각 토지가 아파트 부지로 개발 가능하다는 것을 전제로 일괄평가한 잘못을 저질렀다.
(3) 이 사건 각 토지는 개발이 가능한 토지가 아니라 산림으로서 보전되는 토지로서 광면적으로 인한 가치증가와 무관하고, 통상 보통의 토지는 광면적인 경우 도로 등을 분할하여야 하기 때문에 실제로 개발되는 토지는 감소하여 오히려 감가 요인으로 평가되어야 함에도 제1심 감정서는 이를 가중 요인으로 평가한 잘못이 있다.
(4) 이 사건 1차 감정서에는 이 사건 각 토지가 개발이 불가능함에도 마치 개발이 가능한 것처럼 허위의 사업계획서에 따라 잘못된 용역보고서를 작성하여 감정한 잘못이 있다.
(5) 토지평가보상지침 제15조 제2항과 제3항의 규정에 따르면 지목, 경사, 고저, 이용현황(토지용도)의 차이에 따라 토지가격비준율의 차이가 발생하고 이러한 조건은 획지조건에 속하여 개발 가능, 불가능 여부와 관계없는바, 건설교통부가 제정한 토지가격비준표에 따르면 지목이 임야인 이 사건 각 토지는 지목이 대지인 비교표준지에 비하여 0.74로 열세하고 이용 상황이 단독주택지인 비교표준지와 비교 시 0.35로 열세하기 때문에 획지조건의 격차율은 양자를 곱한 0.259를 적용하였어야 함에도, 합리적인 이유나 근거 없이 이 사건 각 토지를 광면적의 토지로 비교표준지보다 우세하다고 보아 1.25로 우세하고, 형상, 고저 등에서 비교표준지보다 열세하다고 보아 0.38을 적용하여 이를 곱한 0.48을 전체 획지조건의 격차율로 잘못 적용하였을 뿐 아니라, 이는 결과적으로 이용 상황만 참작하고 지목에 따른 비준율을 반영하지 않은 것이다.
(6) 제1심 감정서는 보상평가선례를 제대로 참작하지 아니하였다.
나. 판단
(1) 1 내지 4 주장에 대하여
(가) 피고의 위 주장은 이 사건 각 토지의 입목본수도가 51% 이상이어서 법령상 개발이 불가능한데도 이 사건 1심 감정서가 그 개발이 가능한 것을 전제로 그 가치를 평가하고 개발제한사항을 기타 요인에 반영하지 않는 등의 잘못을 저질렀다는 것으로서, 이 사건 각 토지가 개발불가능한 것을 왜 감정에 반영하지 않았느냐는 의문을 전제로 하는 것이다.
(나) 살피건대, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제23조 제1, 2항에서 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가한다고 규정하고 있고, 이 사건 각 토지는 원래 일반주거지역이었는데 1977. 7. 9. 건설부 고시 제138호로 서울도시계획공원변경결정이 이루어진 다음(당초 1971. 8. 6. 건설부 고시 제465호로 서울도시계획공원신설결정되었으나 지적승인 고시되지 아니하여 1976. 10. 28. 실효됨), 1997. 1. 22. 용도지역이 자연녹지지역으로 변경되었고, 그 후 피고가 시행하는 이 사건 달마을근린공원조성사업에 편입되어 위 조성사업이 시행되게 된 이상, 비록 위 서울도시계획공원변경결정 및 용도지역의 변경과 이 사건 달마을근린공원조성사업의 승인 사이의 기간이 이례로 장기간이라고 하더라도, 위 서울도시계획공원변경결정은 이 사건 달마을근린공원조성사업의 시행을 위한 일련의 조치 중의 선행 조치이고, 이 사건 각 토지에 대한 (자연녹지지역으로) 용도지역의 변경은 위 서울도시계획공원변경결정에 이은 것으로서 이 사건 달마을근린공원조성사업의 시행을 직접 목적으로 이루어진 것이므로, 이 사건 각 토지는 특별한 사정이 없는 한 위 공원구역의 지정과 이에 이은 용도변경은 이를 고려함이 없이 그 이전의 상태대로 평가하여야 할 것이다.
(다) 또한 을 제23호증의 1 내지 4의 각 영상과 제1심 법원 감정결과에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 처음 건설부 고시 제465호로 이 사건 각 토지가 공원 용지로 지정된 1972년 무렵에는 이 사건 각 토지 주위의 일부 토지들만이 주거 단지로 개발되었으나 그 이후 점점 아파트 단지들이 들어서기 시작하여 현재는 이 사건 각 토지가 주거지와 아파트 단지로 둘러싸인 꼴이 되어 버린 사실, 이에 반해 이 사건 각 토지는 1971. 8. 6. 처음 도시계획시설(공원)로 결정된 이후 일체의 개발행위가 제한된 상태에서 수목이 증가되어 현재의 입목본수도에 이른 사실이 인정되는바, 이러한 사정에 비추어 보면, 이 사건 각 토지가 도시계획시설(공원)로 지정되어 개발이 제한되지 않았다면 그 주변 개발상황에 비추어 주거단지로 개발되었을 것임은 충분히 짐작된다.
그럼에도 원고들에 대하여 과거 자신들의 재산권이 공원 용지 지정으로 제한을 받은 것 이외에도 그 보상평가에서 마저 개발제한의 결과치인 입목본수도를 전제로 부당하게 불리한 기준을 근거로 하거나 그 상태를 반영하여야 한다고 피고가 주장하는 것은, 위 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙의 입법취지에 반할 뿐 아니라 심히 부당하여 받아들일 수 없다.
(라) 따라서 이 사건 각 토지가 개발불가능하다는 것을 전제로 한 피고의 위 주장들은, 이 사건 각 토지의 현재의 형상에 치중한 주장으로서, 그 보상 평가의 원칙에 관하여 어떠한 제한을 고려하지 않고 원래의 상태를 전제로 한 평가 원칙을 이 법원이 견지하는 이상, 나머지 점에 대하여 나아가 판단할 필요 없이 모두 이유 없다.
(2) 5 주장에 대하여
(가) 건설교통부장관이 작성하여 관계 행정기관에 제공하는 지가형성요인에 관한 표준인 비교표(토지가격비준표)는 개별토지가격을 산정하기 위한 자료로 제공되는 것으로, 토지수용에 따른 보상액 산정의 기준이 아니고 단지 참작 자료에 불과할 뿐이므로, 이에 법원이 구속될 것은 아니다.
(나) 또한 이 사건 각 토지는 지목이 임야이기는 하나 앞서 본 바와 같이 용도 변경 이전의 원래 상태인 일반 주거지역을 기준으로 평가하는 것이 정당하기 때문에 지목이 임야임을 이유로 지목에 따른 비준율을 반영하지 않았다고 탓할 수 없을 뿐 아니라, 제1심 감정인이 양천구 목동의 공시지가 표준지를 기준으로 한 광면적의 증가요인을 분석한 이후에 비교 표준지와의 면적 차이로 인한 가치증가율을 보수적인 관점에서 25%만 반영(1.25) 하였고, 이 사건 각 토지의 면적, 접면 넓이, 깊이, 형상, 방위, 고저, 접면도로상태 등을 표준지와 비교하여 0.38로 현저히 열세라고 보아 양자를 곱한 0.48(1.25x0.38)을 획지 조건의 격차율로 적용한 것으로, 피고의 주장과 같이 부당하다고 보이지 않으므로, 피고의 위 주장 역시 이유 없다.
(3) 6 주장에 대하여
(가) 살피건대, 공익사업법 제70조 제1항 등의 관계 규정이 인근 유사토지의 정상거래가격 또는 보상선례 등을 특정하여 보상액 산정의 참작 요인으로 들고 있지는 아니하므로 이를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상이어서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다( 대법원 2001. 3. 27. 선고 99두7968 판결 등 참조).
(나) 제1심 감정서에 따르면, 이 사건 각 토지와 유사하게 지목이 임야이나 학교 시설용지나 공공용지로서 개발이 제한되어 있던 토지의 보상평가선례(2건)를 참작하여 기타요인 보정률을 1.2로 산정한 것은 정당한 것으로 보이고, 달리 거기에 잘못이 있음을 인정할 자료가 없다(을 제38호증의 기재만으로는 피고 주장의 보상사례 등이 이 사건 각 토지와 유사한 토지라는 점을 인정하기에 부족하다).
따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.
3. 결론
그렇다면 제1심 판결은 정당하므로 피고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 원고별 손실보상금내역표 생략]
판사 이성룡(재판장) 안승호 이정호