【원고,상고인】
주은부동산신탁 주식회사 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 이건웅 외 30인
【피고,피상고인】
사회복지법인 파주보육원 (소송대리인 변호사 이병돈)
【원심판결】
서울고법 2000. 8. 30. 선고 2000나2551 판결
【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.
【이유】
상고이유를 본다.
1. 원심의 판단 요지
가. 인정 사실
(1) 피고는 주식회사 안산주택(이하 '안산주택'이라 한다)에 파주시 법원읍 법원리 산 174-3 임야 7,233㎡를 6억 원에 매도하고, 그 대금 중 1억 원만 현금으로 지급받고, 나머지 5억 원은 안산주택이 건축할 아파트 옆에 영유아보육시설을 지어주는 것으로 갈음하기로 약정하고, 안산주택은 피고로부터 매수한 임야와 그에 인접한 같은 읍 가야리 산 15-1 임야 1,091㎡ 지상에 2개 동 180세대의 율곡 3차 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 신축·분양하기 위해 사업계획승인을 받아 신축공사에 착수하고, 1997. 3.경부터 그 분양을 시작하였다.
(2) 안산주택은 그 후 공사자금 조달목적으로 1997. 5. 9. 원고와 분양형 토지신탁계약을 체결하였는데, 그 주요내용은, 안산주택을 시공자로 하여 이 사건 아파트를 건축하고(신탁계약서 제3조, 특약 제4조), 원고는 사업계획서에 정한 분양금액 및 조건으로 신탁재산을 분양할 수 있으며, 신탁사업 수행에 필요한 공사대금 등은 원고가 부담하고(신탁계약서 제8조, 제12조), 안산주택이 분양업무를 수행하되, 원고는 분양수입금의 수납 및 자금관리의 업무를 수행하며, 안산주택의 분양업무를 지원하는(특약 제8조) 등으로 되어 있다.
(3) 이 신탁계약에 따라 1997. 5. 19. 사업부지인 토지 2필지에 관하여 원고 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료한 다음 같은 달 30. 관할 행정청에 원고와 안산주택을 공동사업주체로 변경신고하여 승인을 받았다.
(4) 이 사건 아파트의 분양계약은 공동사업주체인 원고와 안산주택을 공동매도인으로 기재한 아파트공급계약서에 의하여 체결되었는데, 원고는 1997. 8. 말 분양업무의 편의를 고려하여 안산주택에 원고 대표이사의 직인이 날인된 아파트공급계약서 160매와 원고 대표이사의 직인이 날인되지 아니한 아파트공급계약서 20매(이 사건 아파트 180세대 전부에 대한 분양계약서이다.)를 교부해 주었고, 안산주택은 이를 이용하여 분양계약을 체결한 뒤 분양대금을 받아 원고에게 송금해 왔으며, 반면 원고는 가끔 분양 현황을 확인하였을 뿐 분양업무에는 관여하지 아니하였다.
(5) 그런데 안산주택은 1998. 4. 초순경부터 자금난에 시달리는 등 이 사건 아파트의 건설사업을 계속 수행할 수 없을 것으로 예상되자, 같은 달 18. 피고와 사이에 원고로부터 교부받은 원고 대표이사 직인이 날인된 아파트공급계약서를 이용, 이 사건 아파트 중 8세대에 관한 분양계약을 체결하면서, 그 8세대의 분양대금은 영유아보육시설을 지어주기로 한 채무 5억 원으로 갈음하기로 약정하고, 이 약정에 기하여 피고에게 이 사건 아파트 8세대에 대한 분양대금을 완납하였다는 취지의 입금표를 작성해 주었다.
(6) 그 후 안산주택은 기성고 30∼35% 정도의 상태에서 1998. 4. 30. 최종 부도를 내고 공사를 중단하였고, 같은 해 5. 2. 원고에게 이 사건 아파트 사업과 관련한 모든 권리를 포기한다는 내용의 공사포기각서 및 권리포기각서를 작성해 주었다.
나. 판 단
(1) 이 사건 아파트의 분양권자는 원고이고 안산주택은 이 사건 아파트를 처분할 권한이 없었다는 이유로, 안산주택으로부터 이 사건 아파트 8세대를 분양받았다는 피고에게는 수분양자로서의 권리·의무가 존재하지 아니함의 확인을 구하는 원고의 주위적 청구에 대하여
(가) 이 사건 아파트의 분양권자가 원고이고 안산주택은 이 사건 아파트를 처분할 권한이 없었다는 취지의 원고 주장사실을 인정할 수 없고, 오히려 이 사건 신탁계약을 체결하게 된 경위, 그 신탁계약 및 특약상으로 분양업무는 안산주택이 수행하고 원고는 안산주택의 분양업무를 지원하는 것으로 규정된 점, 안산주택과 원고가 공동사업주체로 신고된 점, 원고 대표이사의 직인이 날인된 아파트공급계약서 160매가 안산주택에 교부된 사실, 그 계약서에도 안산주택과 원고가 공동매도인으로 기재된 점, 사실상으로도 안산주택이 분양계약을 독자적으로 체결하고 그 분양대금을 받아 원고에게 입금한 점 등을 종합하면, 이 사건 아파트의 분양계약에 관하여는 원고와 안산주택이 공동매도인의 지위에 있었고, 나아가 원고가 아파트공급계약서를 일괄 교부한 이상 원고가 안산주택으로 하여금 자신을 대리하여 이 사건 아파트의 분양계약을 체결할 수 있는 권한을 수여한 것으로 보아야 하므로, 피고는 적법한 권한을 가진 안산주택과 이 사건 아파트의 분양계약을 체결한 것으로서 이 분양계약은 유효하다.
(나) 가사 원고가 안산주택에 신탁의 내용에 부합하는 분양계약, 즉 수분양자가 분양대금을 전액 납부할 의무를 부담하는 내용의 분양계약을 체결할 권한만 위임한 것이고, 대물변제 목적의 분양계약을 체결할 권한까지 부여한 것은 아니라고 해석한다 하더라도, ① 원고 대표이사의 직인이 날인된 아파트공급계약서 160매를 교부받아 이를 이용하여 분양계약을 체결하였고, ② 사실상 안산주택이 분양계약을 독자적으로 체결하고 그 분양대금을 직접 받아왔으며, ③ 원고는 안산주택이 이 사건 아파트의 분양계약을 체결할 때 전혀 관여하지 아니한 점에 비추어 보면, 피고로서는 원고 대표이사의 직인이 날인된 아파트공급계약서에 의하여 분양계약을 체결하면서 공동매도인이자 원고의 대리인으로서의 지위에 있는 안산주택에 이 사건 아파트 8세대의 분양에 관한 일체의 권한이 있다고 믿을 수밖에 없었을 것이고, 비록 아파트공급계약서 자체에 이 사건 아파트의 건설사업이 안산주택과 원고 사이의 부동산신탁계약에 따른 것이고, 분양대금의 수령권이 원고에게 있다는 점이 명시되어 있다 해도, 그와 같은 사유만으로 안산주택에 대물변제를 목적으로 분양계약을 체결할 권한이 없었다는 점을 피고가 알고 있었다고 인정하기에 부족하므로, 권한을 넘은 표현대리의 법리에 의하여 피고는 분양계약의 유효를 주장할 수 있다.
(2) 안산주택과 피고가 체결한 분양계약이 유효한 것이라 하더라도, 분양계약상 분양대금의 수령권한은 원고에게만 있으므로, 피고는 원고에게 이 사건 아파트 8세대 분양대금 4억 98,845,000원을 지급할 의무가 존재함의 확인을 구하는 원고의 예비적 청구에 대하여
안산주택과 피고가 대물변제의 목적으로 체결한 분양계약이 유효한 이상, 피고는 원고에게 분양대금을 지급할 의무가 없다.
2. 이 법원의 판단
가. 신탁관계의 법리와 기록에 비추어 보면, 이 사건 아파트는 원고와 안산주택의 신탁계약으로 인하여 원고에게 대내외적으로 완전히 소유권이 이전되어 그 분양권 역시 원고에게 귀속되고, 안산주택이 이 사건 아파트의 분양업무를 관장하게 된 것은 결국 원고의 소유인 이 사건 아파트에 관한 분양업무를 원고가 안산주택에 위임하였기 때문인 것이지, 안산주택 자신이 이 사건 아파트를 분양하거나 처분할 권한을 가지고 있기 때문이 아니라고 보아야 할 것이므로, 원고가 안산주택에 그 자신의 채무의 대물변제조로 이 사건 아파트를 분양하여 줄 권한까지 부여한다는 것은 극히 이례적이고, 또 이 사건 아파트들은 신탁재산으로서 신탁자나 수탁자의 다른 재산과 명백하게 구별되어야 하므로, 신탁자인 안산주택의 재산과는 전혀 별개로 유지 관리되어야 하며, 신탁재산의 독립성이라는 면에서 신탁재산과 관련 없는 신탁자 자신의 채무 변제에 갈음하여 이 사건 아파트를 제공한다는 것은 허용될 수 없음에 비추어 보아도, 특별한 사정이 없는 한 원고가 안산주택에 부여한 대리권의 범위에 이 사건 분양계약과 같이 안산주택이 자신의 채무 변제에 갈음하여 이 사건 아파트를 분양하여 줄 권한까지 포함된 것으로 볼 수는 없다.
따라서 원고가 안산주택에 그 자신의 채무 변제를 위하여 이 사건 아파트를 대물변제할 수 있는 대리권을 수여한 것으로 보아야 한다는 원심의 판단은 잘못이라고 하지 않을 수 없다.
그러나 원심이 가정적으로 판단한 표현대리 부분에 관하여 관련 증거들을 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 분양계약 당시의 사정에 관한 원심의 사실인정은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 논리칙과 경험칙에 위배하여 사실을 오인한 위법이 있다고 할 수 없으며, 사실관계가 이와 같다면, 원심이 그 판시와 같은 사정을 들어 피고로서는 안산주택이 원고를 대리하여 이 사건과 같은 형태의 분양계약을 체결할 대리권도 있다고 믿을 만한 정당한 사유가 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 판단유탈, 이유불비, 이유모순, 표현대리에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
따라서 원심이 예비적으로 이 사건 분양계약이 표현대리 행위에 해당한다는 피고의 주장을 받아들여 원고의 주위적 청구를 배척한 것은 정당하고, 이처럼 표현대리가 성립하는 이상 앞서 본 바와 같은 대리권의 범위에 관한 원심의 판단 잘못은 판결 결과에 영향을 미치는 바 없으므로, 주위적 청구에 관한 원심의 판단을 비난하는 상고이유는 받아들일 수 없다.
나. 이 사건 아파트공급계약서 제4조 제1항에 의하더라도, 이 사건 아파트공급계약상 중도금 및 잔금을 반드시 원고 명의 계좌로 무통장 입금하여야만 하는 것으로 볼 수는 없고, 따라서 대물변제로 안산주택에 중도금 및 잔금을 전부 납입한 것으로 약정한 이상 그 납입의 효력을 부정할 수 없으므로, 같은 취지에서 원고의 예비적 청구를 기각한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 중도금과 잔금의 수령권에 관한 판단유탈, 이유모순 내지 이유불비, 대물변제에 관한 법리오해, 증거 없이 경험칙에 위배하여 사실을 오인한 위법 등이 있다고 할 수 없다.
이 점에 관한 상고이유 역시 받아들이지 아니한다.
3. 결 론
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 윤재식(재판장) 송진훈(주심) 변재승 이규홍