【원고,피상고인】
【피고,상고인】
【원심판결】
서울지법 2000. 5. 24. 선고 99나486 19 판결
【주문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부로 환송한다.
【이유】
원심은, 원고가 1995. 9. 13. 피고와 사이에 피고 소유의 판시 주택(이하 '이 사건 주택'이라 한다) 중 2층(이하 '이 사건 임차부분'이라 한다)에 관하여 보증금 40,000,000원, 기간 1995. 10. 29.부터 12개월로 하는 임대차계약을 체결하고 이 사건 임차부분을 인도받은 사실, 피고가 1997. 11. 27. 이 사건 주택을 소외 1에게 양도한 사실을 각 인정한 후, 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따른 기간의 만료일인 1997. 10. 28. 다음 날 묵시의 갱신이 이루어졌고 위 법 제4조 제2항에 따라 임대인의 지위가 이 사건 주택의 양수인인 소외 1에게 승계되었다는 피고의 항변에 대하여, 원고가 1997. 4. 10.경부터 여러 차례에 걸쳐서 피고에게 이 사건 임차부분에서 더 이상 살 수 없는 사정이 생겨 이사를 가야 되니 임대차계약을 해지한다고 하면서 임대차보증금을 반환해 줄 것을 통지(이하 '이 사건 통지'라 한다)한 사실을 인정하고 위 사실에 비추어 이 사건 임대차는 묵시의 갱신이 이루어지지 아니한 채 1997. 10. 28. 기간만료로 종료되었고 또한 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 그 의사에 반하여 임대차관계를 승계하도록 할 수 없다는 이유로 피고가 1997. 10. 28. 임대차계약에 기한 임대인의 지위에서 벗어났고 따라서 그 이후인 1997. 11. 27. 이 사건 임차주택이 양도되었다고 하더라도 양수인인 소외 1이 임대인인 피고의 지위를 승계하는 것이 아니고 피고의 보증금반환채무가 소멸되지도 아니하는 것이라고 판단하여 피고의 항변을 배척하였는바, 원심의 판단은, 원고의 이 사건 통지에 임대차기간이 만료되는 경우를 위한 갱신거절의 의사표시 및 임차목적물이 양도되는 경우를 위한 임대차관계의 승계배제의 의사표시가 포함되어 있음을 전제로 한 것이라고 할 것이다.
그러나 원심이 배척하지 아니한 갑 제3호증의 1(주민등록등본)의 기재 및 제1심 증인 소외 2의 증언에 의하면 원고는 이 사건 통지를 하였다는 1997. 4. 10. 직후인 4월 29일 이 사건 주택으로 주민등록 전입신고를 마친 사실, 원고가 임대차기간 만료일인 1997. 10. 28. 이후에도 이 사건 임차부분에서 계속 거주하여 온 사실을 각 인정할 수 있고, 이 사건 통지의 시기가 임대차기간 만료일보다 6개월이나 전인데, 원고가 그 때부터 이 사건 소를 제기한 1998. 5. 15.까지 임대차보증금의 반환을 서면으로 요구하였다는 자료가 없는 점, 원고 또는 피고가 1997. 4. 10. 또는 1997. 10. 28. 무렵에 이 사건 임차부분에 관한 새로운 임차인을 찾아보려고 시도하였다고 볼 자료가 없는 점, 1997. 4. 10. 무렵에 피고가 이 사건 주택을 양도하고자 하였다거나 원고가 그러한 사정을 알게 되었다고 볼 자료 또한 없는 점에 비추어 볼 때, 이 사건 통지에는 갱신거절의 의사 및 승계배제의 의사가 포함되어 있지 아니하였거나 또는 있었다 하더라도 1997. 10. 28.경에는 그러한 의사가 철회된 것으로 인정될 여지가 많아 보인다.
그렇다면 원심으로서는 설사 원고가 이 사건 통지를 한 사실이 인정된다고 하더라도, 원고가 이 사건 통지를 한 직후인 1997. 4. 29. 주민등록 전입신고를 마치고 1997. 10. 28. 이후까지 이 사건 임차부분에서 거주하여 온 이유, 원고 또는 피고가 새로운 임차인을 물색하려고 시도한 바 있는지 여부 및 없다면 그 이유, 피고가 1997. 4. 10. 무렵에 이 사건 주택을 양도하고자 하였다거나 원고가 그러한 사정을 알 수 있었는지 여부에 대한 심리를 하여, 이 사건 통지에 갱신거절의 의사 및 승계배제의 의사가 포함하고 있고 또한 그 의사들이 철회되지 아니한 것으로 인정되는 경우에 비로소 임차인이 일방의 의사표시로서 임대차관계의 승계를 배제할 수 있는지에 대한 판단에 들어갔어야 할 것인데, 이에 이르지 아니한 채 이 사건 통지에 위 의사들이 모두 포함되어 있고 또한 위 의사들이 계속하여 유지된 것으로 단정하였으니 원심판결에는 채증법칙을 위반하여 사실을 오인하였거나 심리미진의 위법이 있거나 임대차관계의 종료 또는 승계에 관한 법리의 오해가 있다고 할 것이다. 상고이유의 주장은 이유 있다.
따라서 원심판결을 파기하여 사건을 원심법원으로 환송하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 유지담(재판장) 서성 배기원 박재윤(주심)