【원고, 항소인】
【피고, 피항소인】
경기도 성남시(소송대리인 변호사 박만외 5인)
【제1심판결】
수원지방법원 2005. 10. 19. 선고 2004구합6830 판결
【변론종결】
2006. 9. 22.
【주 문】
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고의 부담으로 한다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 2,583,935,730원 및 이에 대하여 2004. 12. 7.부터 제1심 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고는 성남판교지구택지개발사업의 사업시행자로서 건설교통부고시(2003. 12. 30. 제2003-372호)에 따라 사업지구 예정지구에 편입되는 원고 소유의 성남시 분당구 운중동 249-1 답 656㎡, 249-6 답 118㎡, 250 답 1,422㎡, 250-1 답 86㎡, 250-2 답 105㎡, 251 전 1,822㎡, 251-2 전 30㎡ 251-3 전 414㎡, 251-4 전 108㎡, 253-4 전 764㎡, 275 전 493㎡(이하, 모두어 이 사건 토지라 한다.)를 수용하기로 하고, 원고와 사이에 이 사건 토지의 취득을 위한 협의를 하였으나 협의가 성립되지 아니하자 중앙토지수용위원회에 수용재결을 신청하였다.
나. 중앙토지수용위원회는 2004. 10. 19., 수용시기를 ‘2004. 12. 7.’로, 수용보상금을4,222,800,600원으로 하는 내용의 이 사건 수용재결을 하였다.
다. 그런데 원고가 이 사건 수용재결에 불복하여 이의신청을 하자 중앙토지수용위원회는 동아감정평가법인과 고려감정평가법인으로 하여금 수용재결일을 기준으로 이 사건 토지의 가액을 평가하도록 한 다음 2005. 3. 22. 두 감정기관이 산출한 별지 [이의재결시 감정내역] 기재 감정가격을 산술평균하여 4,291,653,270원{(4,264,630,710원＋4,318,675,870원)×1/2}을 손실보상금으로 하는 내용의 이 사건 이의재결을 하였다.
[인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 3, 을 제14호증의 1, 2, 을 제15, 18, 19호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장에 대한 판단
가. 원고의 주장
(1) 이 사건 이의재결에는 다음과 같은 위법이 있다.
(가) 운중동 249-1 답 656㎡, 250 답 1,422㎡, 251 전 1,822㎡, 251-3 전 414㎡ 토지의 평가와 관련한 오류
원고는 위 각 토지상에 근린생활시설 3동의 건축허가를 받아 대지조성을 위한 철근콘크리트 구거를 설치하고 구거 복개공사, 철근콘크리트 옹벽구조물(축대) 공사는 이미 완료하였고, 철근콘크리트 기초공사와 1층 바닥공사까지 완료한 다음 벽면 공사를 높이 1m 정도 진행한 상태이어서 토지형질변경공사가 이미 완료된 상태이므로, 위 각 토지의 현실적 이용상황을 대지로 보고, 지목이 대지인 토지를 비교표준지로 선정하여 평가하여야 함에도 이의재결감정에서는 위 각 토지의 이용상황을 대지가 아닌 전·답으로 봄으로써 현실적 이용상황의 평가를 그르친 잘못이 있다.
(나) 운중동 251 전 1,822㎡ 중 21㎡와 251-4 전 108㎡ 중 5㎡, 253-4 전 764㎡ 중 76㎡ 토지의 평가와 관련한 오류
위 각 토지부분은 원고가 설계도면상에 도로로 표시하였을 뿐 실제로 도로로 이용된 바 없으므로 이의재결감정에서 위 각 토지부분을 도로로 평가함은 잘못이다.
(다) 운중동 253-4 전 764㎡와 275 전 493㎡ 토지의 평가와 관련한 오류
위 각 토지는 별도의 건물을 신축하기 위하여 방치하던 토지로 이용상황을 잡종지로 보아야 함에도 이의재결감정에서 이를 전 또는 도로로 평가함은 잘못이다.
(라) 비교표준지 선정과 관련한 오류
결국 이 사건 토지는 위 (가) 내지 (다) 주장과 같이 대지 또는 잡종지로 평가되어야 함에도 이의재결 감정에서는 그 현실적 이용상황을 달리 보아 그 비교표준지로 성남시 분당구 운중동 253-1 전 760㎡를 선정함으로써 이용상황이 다른 토지를 비교표준지로 선정한 잘못이 있다.
(2) 정당한 보상금의 지급
따라서 피고는 이의재결 감정결과를 배척하고 정당한 보상액을 산정, 지급하여야 하는바, 제1심 법원 감정인의 2005. 6. 24.자 감정금액인 6,822,445,000원에다가 위 251 토지 중 21㎡를 도로가 아닌 대지로 평가한 금액[대지로 평가한 금액과 도로로 평가한 금액과의 차액, 18,564,000원{(1,321,000원－437,000원)×21㎡}]과 253-4 토지 중 76㎡를 도로가 아닌 잡종지로 평가한 금액[잡종지로 평가한 금액과 도로로 평가한 금액과의 차액, 34,580,000원{(686,000원－231,000원)×76㎡}]을 합한 6,875,589,000원에서 이의재결에서 정한 이 사건 토지에 대한 손실보상금 4,291,653,270원을 공제한 2,583,935,730원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 관계법령
별지 관계법령 기재와 같다.
다. 인정사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1, 2, 3, 갑 제2, 3호증의 각 1 내지 11, 갑 제4호증, 갑 제5호증의 1 내지 11, 갑 제6, 7, 8호증의 각 1 내지 7, 갑 제9호증의 1, 2, 3, 갑 제10호증, 갑 제11호증의 1, 2, 갑 제12, 13, 14호증, 갑 제16호증의 1, 2, 3, 갑 제17호증의 1 내지 5, 갑 제18, 19, 20호증의 각 1, 2, 갑 제21호증의 1 내지 6, 갑 제25, 27호증, 갑 제30호증 내지 갑 제35호증의 3, 을 제1 내지 10호증, 을 제12호증, 을 제14호증의 1, 2, 을 제15 내지 20호증의 각 기재, 갑 제15호증의 1 내지 4, 을 제11호증의 1, 2, 을 제13호증의 1 내지 3의 각 영상, 제1심 증인 김돈상의 일부 증언, 당원의 원고에 대한 본인신문결과, 제1심 법원의 현장검증결과, 제1심 감정인 전홍규의 각 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이를 인정할 수 있다.
(1) 토지 취득과정 등
(가) 원고는 2000. 4. 24. 임의경매절차에서 분할 전의 이 사건 토지를 약 14억 원에 낙찰받아 2000. 5. 3. 소유권이전등기를 경료하였다.
(나) 위 토지 중 운중동 249-1 답 774㎡는 2001. 12. 18. 249-1 답 656㎡와 249-6 답 118㎡로, 운중동 250 답 1,613㎡는 2001. 12. 18., 250 답 1,422㎡와 250-1 답 86㎡ 및 250-2 답 105㎡로, 운중동 251 전 2,374㎡는 2001. 12. 20., 251 전 1,822㎡, 251-2 전 30㎡, 251-3 전 414㎡, 251-4 전 108㎡로 각 분할되었다.
(2) 건축공사의 진행경위
(가) 원고는 분할 전의 운중동 249-1, 250, 251 지상에 각 근린생활시설을 신축하기 위하여 2001. 7.경 건축허가를 신청하여 피고로부터 2001. 8. 24. 및 2001. 8. 29. 아래와 같은 3건의 건축허가를 받았다.
순번 토지 대지면적(㎡)건축면적(㎡)연면적(㎡) 주용도 건물수(동) 층수 건물구조 건축허가일 착공신고수리일1 249-1 656 129.88 259.76 2종근린생활시설(사무소,일반음식점)1 지상 2층 철골조 2001. 8.24. 2001. 11.19. 2 251 1,822363 722.40 2종근린생활시설1 지상 2층 철골조 2001. 8.24. 2001. 11.19. 3 250,251 1,836363 722.40 2종근린생활시설1 지상 2층 철골조 2001.8.29.2001. 11.19.
원고는 위 각 건축허가 당시 건축물 사용승인신청 전에 진입로 부지를 행정청에 기부채납하는 것을 조건으로 하였다{순번 2 허가 당시 진입로 부지는 447㎡(249-1 토지 중 118㎡, 250 토지 중 191㎡, 251 토지 중 138㎡)이고, 순번 3 허가 당시 진입로 부지는 331㎡(249-1 토지 중 118㎡, 250 토지 중 105㎡, 251 토지 중 108㎡)이었는데, 위 기부채납을 위하여 위와 같이 토지를 분할한 것이다.}.
(나) 원고는 위와 같이 건축허가를 받은 다음 2001. 9.경 면허세, 지역개발공채, 주택채권매입비, 농지조성비, 전용부담금 등을 납부하고, 2001. 10. 28. 주식회사 인우종합건설과 사이에 공사도급계약을 체결하였으며, 2001. 11. 19. 착공신고를 하고, 2001. 12.경에 이 사건 토지를 위와 같이 지적분할하여 등기부 등 지적공부의 정리를 마쳤다.
(다) 한편 건설교통부장관은 2001. 12. 26. 건설교통부고시 제2001-344호로 이 사건 토지를 포함한 그 일대의 토지를 택지개발촉진법 제3조에 의한 성남판교 택지개발예정지구로 지정·고시하였다
(라) 그런데 이미 1997. 11. 이전부터 성남시 판교동 일대에 대한 택지개발사업이 예정되었고, 1997. 11. 20., 1999. 3. 1., 2000. 10. 28. 세 차례에 걸쳐 신시가지개발예정지에 대한 토지형질변경제한지역고시가 있었는데, 이 사건 토지가 소재한 운중동은 위 각 고시에서는 토지형질변경제한지역에서 제외되었다가 2001. 12. 26. 비로소 택지개발예정지구에 편입되었으나, 그 이전부터 이 사건 토지를 포함한 판교지역의 개발에 대한 기대감이 확산되었고, 원고도 위 2001. 12. 26.자 택지개발예정지구지정 고시 이전인 2001. 10. 15.경 성남시에 대하여 이 사건 토지가 판교택지지구에 편입되었는데 건축허가를 받아 건축공사 준비 중에 있으므로 건축을 하면 보상관계가 어떻게 되는지 알고 싶다는 취지로 문의를 하기도 하였다.
(마) 한편, 성남시 분당구청장은 2002. 1. 14. 원고에게 위 건축공사가 판교택지개발예정지구 지정고시 이전에 건축허가와 착공신고가 있었으므로 택지개발촉진법 제6조의 규정에 의거 그 공사의 진행상황 및 시행계획을 신고해 줄 것을 요청하는 내용의 공문을 발송하였고, 이에 원고는 2002. 1. 23. 성남시 분당구청장에게 공사진행율이 2%라고 기재된 공사진행상황 신고서 및 2002. 1. 9. 및 10.부터 부지 터파기 작업을 한 것으로 기재된 공사감리기록대장을 제출하였으나, 한국토지공사 소속 직원이 2002. 2. 8. 이 사건 토지를 현장 답사하여 촬영한 사진에 의하면 당시까지 이 사건 토지상에 어떠한 공사도 행하여진 흔적이 없다.
(바) 그후 성남시 분당구청장은 2002. 2. 20. 위 택지개발사업을 추진하고 있는 피고로부터 “성남판교지구 택지개발예정지구 내 허가 또는 신고된 건축공사와 관련하여 공사 중인 건 이외에 현재 건축공사가 미착수된 건에 대하여는 보상 및 철거에 따른 국가경제적 손실방지 차원에서 건축공사를 중지하는 것이 바람직하다.”는 회신을 받자 2002. 2. 22. 원고에 대하여 이 사건 토지에서 시행되고 있는 건축공사의 중지를 명하는 처분을 하였다.
(사) 그런데, 원고는 위와 같은 공사중지명령을 받은 무렵 비로소 배수로공사 및 터파기 공사에 착수하였고, 성남시 분당구청장으로부터 2002. 4. 19. 즉시 공사를 중지하고 원상복구하라는 지시를 받고서도 공사를 계속하여 2002. 5. 20.경 1층 바닥 기초 철근콘크리트 공사를 완료하였다.
(아) 원고는 2002. 6.경 수원지방법원 (사건번호 생략)호로 위 건축공사중지명령의 취소를 구하는 소를 제기하였으나, 위 법원은 2002. 12. 18. “건축허가를 받은 후에 택지개발 예정지구의 지정·고시일까지 건축행위에 착수하지 아니한 자가 예정지구 안에서 건축행위를 하고자 할 경우에는 택지개발촉진법 제6조 제1항 본문에 의한 행정청의 허가를 받아야 하므로 종전의 건축허가는 예정지구의 지정·고시에 의하여 그 효력을 상실하였다고 보아야 할 것이고, 따라서 이 경우 택지개발촉진법에 정하여진 건축허가를 새로이 받지 아니하고 건축행위를 하는 것은 건축법 제69조 제1항에 위반되는바, 위 택지개발예정지구 지정·고시 당시 이미 건축공사에 착수하지 아니한 원고로서는 성남시 분당구청장으로부터 택지개발촉진법 제6조 제1항 본문에 따라 별도의 허가를 받아야 함에도 그러한 허가를 받지 아니하고 공사를 진행한 이상, 원고에 대하여 건축법 제69조 제1항에 의하여 공사중지를 명할 수 있다.”는 이유로 원고의 청구를 기각하였다. 이에 대하여 원고는 서울고등법원 (사건번호 생략)로 항소하였는데, 위 법원은 2003. 12. 16. “실제 원고가 공사중지명령을 받을 무렵 공사에 착수하여 배수로공사 및 1층 바닥공사 등 상당 부분의 공사를 강행하였으나 공사중지명령을 할 당시 통지나 의견제출의 기회을 주지 않은 것은 위법하다.”는 절차적인 이유로 원고의 항소를 받아들여 1심 판결을 취소하고, 위 건축공사중지명령을 취소하였고, 이에 대하여 성남시 분당구청장이 대법원 (사건번호 생략)호로 상고하였는데, 대법원은 2004. 5. 28. 같은 이유로 상고를 기각하였다.
(자) 위 판결 확정 후 원고는 더 이상의 건축 공사는 하지 않았다.
(3) 이 사건 토지의 현황
(가) 이 사건 토지는 자연녹지지역, 보전녹지지역, 토지거래허가지역, 택지개발예정지구에 속한다.
이 사건 토지는 다각 부정형의 형태로 북쪽에서 남쪽으로 완만한 경사를 이루고 있고, 남측은 판교-안양간 도로(폭 30m)에 접하고 있다. 이 사건 토지의 동쪽경계선을 따라 철근콘크리트 구거설치 및 복개공사가 완료된 상태이고, 그 길이는 88m, 높이는 약 2m, 폭은 약 2.5m 정도이다.
(나) 이 사건 토지 중 249-1, 250, 251, 251-3 토지 지상에 근린생활시설을 건축하다가 중단한 건축물(기초공사와 1층 바닥공사가 완료되었고, 1층 벽 공사를 1m 정도 진행하던 중 중단한 상태이다)이 남아 있는데, 그 규모는 249-1 토지 지상에는 가로 22.8m, 세로 7.1m, 250 토지 지상에는 가로 10.9m, 세로 30m, 251, 251-3 토지 지상에는 가로 30m, 세로 12.1m이다.
(다) 이 사건 토지의 북쪽으로 가로 30m, 세로 2m의 축대가 옹벽구조물 형태로 축조되어 있다.
(라) 이 사건 토지 북쪽의 운중동 274-1, 274-3, 276, 253-3 토지 등에 수채의 주택이 있어 그곳 주민들이 그 주택에서 이 사건 토지의 남쪽에 위치한 도로로 진출입하기 위하여 운중동 251 전 1,822㎡ 중 21㎡와 251-4 전 108㎡ 중 5㎡, 253-4 전 764㎡ 중 76㎡의 토지를 도로로 이용하고 있었다(원고는 순번 2, 3 건축허가 신청 당시 건축 부지인 운중동 250, 251 토지로의 진입로로 사용하기 위하여 기존에 주민들의 통행에 이용되던 운중동 251 토지 중 21㎡와 251-4 토지 중 5㎡, 253-4 토지 중 76㎡에 운중동 249-1, 250, 251 토지 일부를 추가하여 도로로 기부채납하기로 하였고, 그 결과 운중동 249-1, 250, 251 토지 중 일부가 운중동 249-6, 답 118㎡, 250-2 답 105㎡, 251-4 전 108㎡로 분할된 것으로 보인다).
(4) 이의재결과 제1심 감정 결과
이 사건 이의재결 감정인은 성남시 분당구 운중동 253-1 전 760㎡를 비교표준지로 선정하여 개별요인을 비교하였고, 제1심 법원의 감정인은 2005. 3. 29.자 감정평가에서는 위 운중동 253-1 토지를 비교표준지로 선정하였으나, 2005. 6. 24.자 감정평가에서는 이 사건 토지 중 253-4 전 764㎡와 275 전 493㎡에 대해서는 운중동 25-1 잡종지 3,379㎡를, 나머지 이 사건 각 토지에 대해서는 운중동 286-1 대지 1,541㎡를 각 비교표준지로 선정하여 감정하였다.
한편, 이의재결 감정인과 제1심 법원 감정인의 2005. 3. 29.자 감정평가에서는 이 사건 토지 일부에 근린생활시설 용도의 건축허가를 받아 장래 개발전망 등에서 우세한 점이 기타요인에서 참작되었고, 제1심 법원 감정인의 2005. 6. 24.자 감정평가에서는 이 사건 각 토지가 대지 또는 잡종지로 평가된 대신 위 기타요인이 참작되지 않았다.
다. 판단
(1) 이의재결감정의 위법 여부
(가) 운중동 249-1 답 656㎡, 250 답 1,422㎡, 251 전 1,822㎡, 251-3 전 414㎡ 토지의 평가와 관련한 오류
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2005. 1. 14. 법률 제7335호로 개정되기 전의 것, 이하 법이라고만 한다.) 제70조 제2항에서는, 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 아니하도록 정하고 있다.
돌이켜 위 각 토지에 관하여 보건대, 지적법 시행령 제5조에 의하면, “대지”라 함은 영구적 건축물 중 주거·사무실·점포 등의 부속시설물의 부지와 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지를 말하는바, 우선 위 각 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지에 해당되지 않고, 위 나.항의 인정사실에 의하면, 가격시점 현재 위 각 토지에 관하여 근린생활시설 신축을 위한 건축허가가 있었고, 그에 따라 옹벽공사, 바닥공사 및 일부 담장공사가 진행되다 중단된 상태로 존재하고 있음을 알 수 있으나, 그 인정내용에 비추어 볼 때 그 지상에 잔존하는 시설물들은 ‘최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어져 독립한 부동산으로서의 건물의 요건을 갖추었다’고 보이지 아니하고, 오히려 앞서 인정한 바에 의하면, 원고는 2001. 11. 19. 착공신고를 하였으나 실제로는 공사에 착수하지 않고 있다가 성남시 분당구청장으로부터 2002. 2. 22. 공사중지명령을 받을 무렵 비로소 공사에 착수하여 위 공사중지명령에도 불구하고 배수로공사 및 1층 바닥 기초 공사를 완료하여 그 잔존물이 남아 현재의 상태에 이르게 되었는바, 그렇다면, 택지개발예정지구지정 고시 당시에는 건축허가 및 착공신고만 있었을 뿐이고 실제 공사는 착수되지 않았고, 이후 공사 진행의 적법 여부에 대하여 다툼이 있던 상태인 위 토지에 관하여 가격시점에 있어서의 실제 이용상황을 “대지”로 보는 것은 적절하지 않다고 할 것이다. 따라서, 이의재결 감정인이 이 사건 각 토지를 공부상의 지목대로 전·답으로 평가한 다음 용도지역이 전인 표준지를 선정한 후 개별요인 중 기타조건으로 “일단의 근린생활시설 건축허가 토지로 장래 개발전망 등에서 우세하다.”고 보고 가격배율을 적용한 것은 합리적이고 적절한 평가라 할 것이다.
이에 대하여 원고는, 이 사건 토지에 대한 택지개발예정지구 지정·고시 이전에 적법히 건축허가를 받아 착공신고를 하고 구거 및 옹벽설치를 위한 터파기작업 준비와 경계측량 및 분할측량 후 지적분할 신청절차를 마치는 등 건축공사에 착수하였으며, 위 고시 이후인 2002. 1. 10.경부터 공사중지명령시까지 옹벽과 구거 터파기 작업, 수로철근콘크리트 작업, 철근콘크리트 기초공사, 1층 철근배근공사 등을 시행하였으므로 분당구청의 위법한 공사중지명령이 없었다면 가격시점 당시에는 공사가 완공되어 이 사건 토지는 전·답이 아니라 대지화되었을 것이며, 위 건축허가에 따른 공사착공으로 2002. 1. 1.자 개별공시지가를 산정함에 있어서도 성남시 분당구 운중동 253-1 대 1,541㎡가 비교표준지로 선정되었으므로 보상가를 산정함에 있어서도 이용상황을 대지로 평가하여 비교표준지를 선정함이 타당하다고 주장한다.
살피건대, 갑 제40호증의 1 내지 갑 제42호증의 각 기재 및 당원의 성남시 분당구청장에 대한 사실조회 회신결과에 의하면, 성남시 분당구가 위 각 토지에 대한 2002. 1. 1.자 개별 공시지가를 산정하면서 지목이 대지인 토지를 비교표준지로 선정하였음을 인정할 수 있으나, 그 이유는 전년도인 2001년 하반기에 위 각 토지에 대하여 근린생활시설의 건축허가와 착공신고가 있었기 때문에 착공신고 시점을 기준으로 토지 이용상황이 전·답에서 상업용 대지로 변경된 것으로 판단하였기 때문으로 보이므로 성남시 분당구가 개별 공시지가 산정 절차에서 위 각 토지의 이용상황을 대지로 평가하였다는 사정만으로 피고가 위 각 토지의 보상단계에서 실제 공사착공시점 및 공사진행 여부와 상관없이 위 각 토지의 현실적인 이용상황을 대지로 평가하여야 할 의무가 발생하는 것은 아니라 할 것이며, 갑 제14호증, 갑 제15호증의 1 내지 4, 갑 제34호증의 2, 갑 제35호증의 1 내지 3의 각 기재 및 영상, 당원의 원고에 대한 본인신문결과만으로는 공사중지명령 이전에 원고가 이 사건 건축공사에 착수하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 앞서 인정한 바와 같이 원고는 이 사건 토지가 사업예정지구에 편입된 2001. 12. 26.로부터 4개월 전에 건축허가를 신청하였고, 위 편입 1개월 전에 착공신고를 하였으며, 이후 2002. 1. 23. 스스로 공사진행율이 2%라고 신고하였으나 실제로는 2001. 12. 26.로부터 1개월 이상 지난 2002. 2. 8.까지도 건축공사를 착수하지 않았고, 성남시 분당구청장으로부터 2002. 2. 22. 공사중지명령을 받을 무렵 비로소 공사에 착수하여 위 공사중지명령에도 불구하고 배수로공사 및 1층 바닥 기초 공사를 완료하여 그 잔존물이 남아 현재의 상태에 이르게 되었는바, 그렇다면, 원고는 건축허가를 받은 후에 택지개발 예정지구의 지정·고시일까지 건축행위에 착수한 경우에 해당하지 아니하여 택지개발촉진법 제6조 제1항 본문에 의하여 행정청의 허가를 받은 후에라야 건축공사를 할 수 있다고 할 것인데, 그 허가를 받은 사실이 없으므로 공사를 계속할 수 없었던 상황이었고, 공사중지명령 당시 바닥 터파기 공사가 이미 시작되었을 가능성이 있으나 이미 행해진 공사부분은 택지개발촉진법 제6조 제2항의 원상회복명령 대상이 된다고 할 것이므로 가격시점에서 위 각 토지가 대지화되었거나 대지화될 수 있었음을 전제로 위 각 토지의 지목이나 이용상황을 대지로 하여 평가하는 것은 부적절하고 이 사건 토지를 공부상의 지목대로 전·답으로 평가하고, 개별요인의 비교에서 건축허가를 받은 점을 고려하여 평가하는 것이 더 적절한 평가라 할 것이므로 위 주장은 이유 없다.
(나) 운중동 251 전 1,822㎡ 중 21㎡와 251-4 전 108㎡ 중 5㎡, 253-4 전 764㎡ 중 76㎡ 토지의 평가와 관련한 오류
수용재결감정, 이의재결감정, 제1심 법원의 감정 모두 위 토지들의 이용상황을 “도로”로 평가하고 있고, 갑 제7호증의 3 내지 6, 갑 제8호증의 3 내지 6, 갑 제25호증, 갑 제27호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 토지 북쪽 및 서쪽 토지 중 일부에 주택 수채가 있었고, 위 주택의 거주민들은 이 사건 토지 남쪽의 운중동 248-1 토지와 248-2 토지 사이로 자연스럽게 형성된 도로를 이용하여 북쪽으로 소통하였는데, 그 길은 이 사건 토지를 동서로 가르는 운중동 251-1 도로와 만난 지점에서부터 북쪽으로 이어져 운중동 253-4 토지를 관통하여 동북쪽으로 나 있었고, 그 통로에 해당하는 부분이 위 토지 부분인 사실을 인정할 수 있으며, 위 통행에 대하여 원고가 이의를 제기하였다는 자료는 찾아 볼 수 없다. 또, 원고가 이 사건 건축허가를 받는 과정에서 제출한 건축도면상으로도 운중동 253-4 토지를 관통하는 길을 확장하여 운중동 251 토지로 진입하는 것으로 설계되었는데, 그러기 위해서는 종전에 주민들이 사용하던 통로가 계속하여 도로로 사용될 것이 전제가 된다고 할 것이다. 그리고, 원고는 이 사건 건축허가 당시 분할 후 운중동 249-6, 250-2, 251-4에 해당하는 토지 부분을 기존의 251-1 도로를 확장하는데 필요한 부지로 기부채납할 것을 조건으로 허가를 받았는바, 기부채납 예정지인 위 각 토지 부분은 종전부터 주민들의 통행에 사용되던 길과 연결되는 점 등에 비추어 보면, 위 각 토지는 ‘도로개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로’ 혹은 ‘토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’로서 법 시행규칙 제26조 제2항에서 정한 ‘사실상의 사도’에 해당한다고 보이므로, 이를 “도로”로 평가한 이 사건 이의재결감정이 위법하다고 단정할 수 없고, 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
(다) 운중동 253-4 전 688㎡(위 도로로 평가된 76㎡를 제외한 부분)와 275 전 493㎡의 평가와 관련된 오류
법 제70조 제2항에 의하면, 토지에 대한 평가를 함에 있어 일시적인 이용상황과 토지소유자 등이 갖는 주관적 가치는 고려하지 않도록 되어 있는바, 이 사건 고시일이나 가격시점 당시까지 위 각 토지가 잡종지로 정의되는 “갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물” 혹은 “영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지” 중 어느 하나의 용도로 사용되었음을 인정할 증거가 없고, 오히려 을 제11호증의 1, 2의 각 영상 및 제1심 법원의 현장검증결과에 변론의 전취지를 종합하면, 위 각 토지는 몇 년째 방치되어 있었다고 하더라도 개간 등의 별다른 형질변경 없이 “곡물·원예작물, 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지”로 이용될 수 있다고 인정할 수 있으므로, 원고가 설혹 위 각 토지를 건물 신축을 위해 아무런 용도로 사용치 않고 방치하였다고 하더라도 이는 일시적이고도 주관적인 가치일 뿐이고, 그로써 잡종지로 이용상황이 변경되었다고 볼 수 없다.
따라서, 위 각 토지를 “잡종지”가 아닌 “전”으로 평가한 이의재결감정은 적법하다 할 것이고, 원고의 주장은 이유 없다.
(라) 비교표준지 선정의 오류
비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정하여야 할 것이나, 이러한 토지가 없다면 지목, 용도, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적, 사회적 조건이 수용대상 토지와 동일 또는 가장 유사한 토지를 선정하여야 하는바( 대법원 2001. 3. 27. 선고 99두7968 판결 등 참조), 을 제18, 19호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 이의재결 감정은 이 사건 토지의 비교표준지로 성남시 분당구 운중동 253-1 전 760㎡를 선정한 사실, 이 사건 토지와 이 사건 비교표준지는 모두 용도지역이 자연녹지이고, 이용상황 및 지목이 앞서 본바와 같이 전·답 등으로 동일하거나 유사하며, 형상이나 지세 또한 부정형 완경사지로 유사할 뿐 아니라 지리적으로도 근접하여 위치하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 이의재결 감정의 비교표준지 선정에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없으므로 위 주장은 이유 없다.
(2) 보상금의 적정성 여부
토지수용보상금의 증감에 관한 소송에 있어서 이의재결의 기초가 된 감정평가와 법원감정인의 감정평가가 모두 그 평가방법에 있어 위법사유가 없고, 품등비교를 제외한 나머지 가격산정요인의 참작에 있어서는 서로 견해가 일치하나 품등비교에서만 그 평가를 다소 달리한 관계로 감정결과에 차이가 생기게 된 경우, 그 중 어느 감정평가의 품등비교 내용에 오류가 있음을 인정할 자료가 없는 이상 그 각 감정평가 중 어느 것을 취하는가 하는 것은 사실심 법원의 재량에 속한다 할 것이다( 대법원 2004. 2. 27. 선고 2003두10145 판결 등 참조).
이 사건에 관하여 보건대, 을 제18, 19호증의 각 기재와 제1심 법원 감정인의 2005. 3. 29.자 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 이의재결의 기초가 된 감정평가와 2005. 3. 29.자 제1심 법원 감정인의 감정평가는 이 사건 토지에 관하여 비교표준지의 선정과 지역요인의 비교, 기타요인의 보정 등에 관하여 견해를 같이하면서 개별요인의 비교에 관하여만 그 격차율을 다소 달리 산출하여 이 사건 토지에 대한 가액을 평가한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 이의재결의 기초가 된 위 각 감정평가는 관계법령이 정하는 보상액 산정방법에 따른 것으로서 어떤 위법이 있다고 할 수 없고, 법원감정인의 감정평가와 다소 차이가 있다는 사실만으로 위 각 감정평가에 이 사건 토지와 비교표준지의 지역요인, 개별요인 등의 품등비교를 함에 있어서 그 비율을 실제와 달리 낮게 평가하였다는 등 그 평가방법이나 내용에 있어서 어떠한 위법이 있다고 할 수는 없으며 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 이의재결의 감정결과를 수용하기로 한다(제1심 법원의 감정인은 개별요인 중 접근조건, 획지조건, 기타조건 등에서 이의재결시 감정평가보다 ‘0.02-0.07’ 정도 높은 격차율을 적용하고 있으나 이를 달리 볼 합리적이고 구체적인 이유를 설시하지 않고 있고, 또한 앞서 본 바와 같이 종전의 건축허가는 그 효력을 상실하여 이 사건 토지상에 잔존하는 건축물은 건축법을 위반한 것으로 철거대상인 점 등에 비추어 보면, 기타조건에서 격차율을 높게 평가한 것이 타당한지 의심스럽다).
3. 결 론
따라서, 원고의 주장은 이유 없어 이를 기각할 것이므로 제1심 판결은 정당하고, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 감정내역 등 생략]
판사 김종백(재판장) 진창수 김경란