【원고, 항소인】
【피고, 피항소인】
【피고보조참가인】
주식회사 한국토지신탁
【제1심판결】
대전지방법원 천안지원 2006. 11. 23. 선고 2005가합3116 판결
【변론종결】
2007. 6. 28.
【주 문】
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 58,822,199원에 매수하겠다는 원고의 청약에 대한 승낙의 의사표시를 하라.
【이 유】
1. 인정사실
다음 사실은, 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑2, 을나1~6(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하면 인정된다.
가. 원고의 임대차계약 체결
(1) 피고보조참가인(이하 ‘참가인’이라고 한다)은 1999년경 구 주택건설촉진법(1999. 12. 31. 법률 제6075호로 개정되기 전의 것) 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 받아 천안시 쌍용동 1561 지상에 구 임대주택법(2002. 12. 26. 법률 제6833호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제2호 및 구 임대주택법 시행령(2002. 9. 11. 대통령령 제17737호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제1호 소정의 공공건설임대주택인 월봉청솔임대아파트(이하 ‘이 사건 임대아파트’라고 한다) 9개동 1,335세대를 건설하여 1999. 8. 24. 천안시장으로부터 입주자모집공고 승인통보를 받아 이를 공고하였다.
(2) 원고는 2002. 2. 8. 참가인과 사이에, 이 사건 임대아파트 중 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 관한 임대차계약을 체결하고 2002. 3. 6. 입주하였고, 이후 위 임대차계약은 1년 단위로 기간이 연장되었다.
(3) 참가인은 당초 구 주택공급에 관한 규칙(2000. 3. 27. 부령 제232호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 및 입주자모집공고에 따라 일단 무주택세대주를 우선으로 하여 이 사건 임대아파트의 입주자들을 모집하였으나, 신청인이 미달하자 이후 선착순으로 입주자를 모집하였고, 위 선착순 모집시에는 무주택세대주 요건을 요구하지 않았으며, 임대차계약 기간을 갱신하면서도 임차인이 무주택세대주일 것을 요구하지 않았다.
나. 입주자 모집공고안, 1차 계약서, 2차 계약서의 내용
(1) 임대사업자인 참가인이 1999. 8. 24. 천안시장으로부터 승인통보를 받아 공고한 입주자모집공고에 의하면, 공공건설임대주택인 이 사건 임대아파트는 정부에서 무주택국민을 위하여 저리의 자금을 지원하는 주택으로서 그 입주자격은 무주택세대주로 제한되어 있고, 그 분양전환시기는 최초 입주지정기간 종료 후 5년으로 하며, 분양전환가격의 산정기준은 구 임대주택법 시행규칙(2000. 8. 3. 부령 제253호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조의3의 별표 2에 의하도록 되어 있다.
(2) 1차 계약서 제12조에는 “참가인은 위 주택이 임대주택법 시행령 제9조 제1항 제2호 및 제3호의 임대주택에 해당하는 경우 다음 각호의 조건에 따라 매각한다. 위 주택의 매각시기는 최초의 입주지정기간 종료 후 5년으로 한다. 위 임대주택의 매각가격산정기준은 입주자 모집공고안에서 정한 바에 따른다”고 규정되어 있고, 특약사항 제19조에는 “제12조 제2항의 규정에 의한 분양전환가격의 산정방법은 임대주택법 시행규칙 제3조 제3항( 제3조의3의 오기로 보인다)에 의거 건설원가와 감정평가가격의 산술 평균가격으로 한다. 분양전환가격은 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 분양(예상)가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다”고 규정되어 있다.
(3) 2차 계약서 제12조에는 “위 주택의 매각시기는 최초의 입주기간 종료 후 5년으로 하되, 2년 6개월부터 임차인의 동의하에 매각할 수 있고, 위 주택의 매각가격산정기준은 입주자 모집공고안에서 정한 바에 따른다”고 규정되어 있다.
(4) 이 사건 임대아파트의 최초입주지정일은 1999. 11. 30.이다.
다. 2002년경 일부 분양전환
참가인은 2002. 6. 1.경부터 이 사건 임대아파트의 임차인들 중 5년의 임대의무기간 전에 위 임대아파트를 분양전환받기 원하는 임차인에 대하여 임대의무기간 전에 분양전환하기로 하고, 그 분양전환의사를 표시한 임차인에 대하여 2002. 10. 14. 천안시에 주택소유여부를 확인한 뒤 무주택세대주인 분양전환적격 임차인에 대하여 2002. 11. 29. 천안시에 임대주택매각신고를 하고 분양전환을 하였다.
라. 피고의 별지 기재 부동산의 매수
참가인은 임차인들과의 합의가 이루어지지 않아 분양전환하지 못한 나머지 임대아파트 1,011세대를 222명의 임대사업자들에게 매각하였는데, 피고는 2002. 11. 4. 이 사건 부동산을 참가인으로부터 매수하고, 2002. 12. 18. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
이때 피고와 참가인 사이에 체결된 매매계약서 제3조 제3항에는 “당해 세대 임대보증금은 매매대금 잔금의 일부로 갈음하며 잔금 완납시 ‘을’(피고)은 ‘갑’(참가인)과 당해 세대 임대보증금에 대한 채무승계를 하고 ‘을’은 당해 세대 임차거주인에게 임대보증금의 채무승계에 대한 내용을 채무승계 후 7일 이내에 고지하기로 한다.”고 규정되어 있고, 제12조에는 “잔금완납일 이후의 임대료는 ‘을’에게 귀속된다.”고 규정되어 있으며, 제16조 제1항에는 “‘을’은 이 계약 체결 이후 임대사업자로서 ‘갑’의 임대사업자의 지위와 의무를 승계하며 제3자에 대한 임대사업시 임대주택법에서 정한 임대주택의 우선매각의무, 임대의무기간, 임대조건 등을 준수하여야 한다.”고 규정되어 있다.
마. 이 사건 부동산의 분양전환가격
공공건설임대주택의 매각(분양전환)가격의 산정기준을 정하고 있는 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 별표2의 규정에 따라 이 사건 임대아파트의 입주지정일인 1999. 11. 30.부터 5년이 되는 2004. 11. 30.을 기준으로 할 때, 이 사건 부동산의 매각가격은 58,822,199원이다.
2. 당사자의 주장
가. 원고
임차인은 분양전환 당시 무주택자인 경우 당해 임대주택을 다른 사람에 우선하여 임대주택법령 소정의 가격으로 매각받을 수 있는 지위에 있다고 할 것인바, 참가인은 1999. 8.경 공공건설임대주택인 이 사건 임대아파트의 입주자 모집공고를 함에 있어 그 분양전환시기에 관하여 최초 입주기간 종료 후 5년으로 하고, 분양전환가격은 임대주택법 시행규칙 제3조의3에 의한다고 명시하였으며, 1차 계약, 2차 계약 체결시 이 사건 임대아파트의 매각시기를 최초의 입주기간 종료 후 5년으로 하고, 매각가격 산정기준은 입주자 모집공고안에서 정한 바에 따라 하기로 합의하였는데, 피고는 참가인으로부터 이 사건 부동산을 매수하면서 참가인의 임대사업자로서의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하였으므로, 최초의 입주지정기간 종료 후 5년이 되는 2004. 11. 30.을 기준으로 무주택 임차인인 원고에게 위 58,822,199원에 이 사건 부동산을 우선분양할 의무가 있다.
나. 피고
원고가 이 사건 부동산을 우선분양받기 위해서는 구 임대주택법 제15조에 의하여 “무주택인 세대의 세대주”라야 할 것인데, 분양전환시기인 2004. 11. 30. 기준으로 원고는 무주택자일 뿐 세대주가 아니므로, 원고는 이 사건 부동산에 관한 우선수분양권이 없다.
3. 판단
가. 살피건대, 위 입주자모집공고나 1차 계약 및 2차 계약에는 이 사건 임대아파트의 분양전환시기와 분양전환가격에 관한 약정이 있을 뿐 우선수분양권의 요건에 관해서는 아무런 약정이 없으므로, 우선수분양권의 요건에 관해서는 임대주택법령의 규정에 따라야 할 것인바, 구 임대주택법 제15조는 “임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 매각하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 일정기간의 무주택세대주에게 우선하여 매각하여야 한다.”고 규정하고 있고, 구 주택공급에 관한 규칙 제2조 제9호는, “무주택세대주”라 함은 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말한다라고 규정하고 있어, 우선수분양권자에 해당하기 위하여는 분양전환시기 당시 무주택 요건 이외에 세대주 요건도 구비되어야 할 것이다.
그런데, 갑12-2의 기재에 의하면, 원고가 분양전환시기인 2004. 11. 30. 당시 세대주가 아님이 인정되므로, 원고가 우선수분양권자임을 전제로 한 이 사건 청구는 이유 없다.
나. 원고는, 구 임대주택법에서 무주택세대주에 대한 우선매각의무를 규정한 것은, 임차인이 세대주일 것을 요구하는 것이 아니라, 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자임을 요구하는 것일 뿐이고, 개정된 임대주택법(2005. 7. 13. 일부개정 법률 제7598호) 제15조도 무주택자일 것을 요구하고 있을 뿐 세대주일 것은 요구하지 않으므로, 무주택자이면 세대주가 아니라도 이 사건 부동산에 관한 우선수분양권이 있다고 주장하나, 무주택세대주라 함은 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 의미함은 위에서 본 바와 같고, 이 사건 부동산에 관한 우선수분양권의 존부에 관한 기준 법령은 위 입주자모집공고시, 1, 2차 계약 체결시 및 이 사건 부동산에 관한 분양전환시기의 것이 되고, 분양전환시기로부터도 1년 이상 경과된 후 시행된 법령이 기준 법령이 된다고 할 수는 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
다. 원고는, 원고가 세대주가 아님에도 임대차계약을 체결한 이상, 우선수분양권의 존부를 판단함에 있어서도 원고에게 세대주일 것을 요구할 수 없다는 취지의 주장을 하나, 참가인이 당초 무주택세대주에게 이 사건 임대아파트를 우선 임대하여야 하나, 신청인 미달로 선착순으로 임대차계약을 체결하면서 무주택세대주일 것을 요구하지 않았음은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 임대아파트에 관한 우선수분양권은 구 임대주택법에 의하여 인정되는 권리이므로 이 사건 임대아파트를 우선분양받기 위해서는 위 법 소정의 요건을 갖추어야 할 것인바, 원고의 주장은 이 사건 임대아파트의 임차인이라면 위 법 소정의 요건을 갖추지 않더라도 이 사건 임대아파트에 관한 우선수분양권이 인정되어야 한다는 취지로서 받아들일 수 없다.
라. 원고는, 우선수분양권의 요건을 갖추었는지 여부를 판단할 기준이 되는 분양전환시기는, 위 입주지정일로부터 5년이 되는 2004. 11. 30.이 아니라, 임차인의 요구에 의해 실제로 분양계약을 체결할 때라고 보아야 할 것인데, 이 사건 변론종결일 현재 이 사건 부동산에 관해 분양계약이 체결되지 않았고, 원고가 2006. 8. 23.자로 세대주 요건을 갖춘 이상, 원고에게 우선수분양권이 있다고 주장한다.
살피건대, 구 임대주택법 제12조는 “임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 임대의무기간이라 한다)이 경과하지 아니하면 이를 매각할 수 없다”고 규정하고 있고, 제15조는 “임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 매각하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 일정기간의 무주택세대주에게 우선하여 매각하여야 한다”고 규정하고 있는바, 임대의무기간이 경과하면 임대사업자는 무주택세대주인 우선수분양권자에게 임대주택을 우선 매각하여야 할 의무가 있고, 우선수분양권자가 없는 경우에는 임대주택을 자유로이 매각할 수 있다고 할 것이다. 그런데, 이 사건 임대아파트의 임대의무기간이 최초입주지정일로부터 5년이고 분양전환시기가 최초 입주지정기간 종료 후 5년임은 앞서 본 바와 같으므로, 최초 입주지정일인 1999. 11. 30.부터 5년이 되는 2004. 11. 30.에 이 사건 부동산에 관한 구 임대주택법 소정의 우선수분양권자가 없는 한 피고는 이 사건 부동산을 자유로이 매각할 권리가 있다고 할 것이어서, 결국 이 사건 부동산에 관한 우선수분양권의 요건이 2004. 11. 30. 이후에 갖추어져도 무방함을 전제로 한 원고의 위 주장 역시 이유 없다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 같이하는 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 부동산의 표시 생략]
판사 조경란(재판장) 정정미 구창모