【원 고】
서광주농업협동조합 (소송대리인 변호사 기세운외 1인)
【피 고】
【피고(선정당사자)】
【변론종결】
2008. 5. 14.
【주 문】
1. 원고의 이 사건 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【청구취지】
이 법원 2006타경51759 부동산임의경매사건에 관하여 이 법원이 2007. 10. 2. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액을 금 340,542,882원으로, 피고들 및 선정자들에 대한 배당액을 별지 제1목록 중 ‘변경배당액’란 각 해당 기재와 같이 각 변경한다.
【이 유】
1. 인정 사실
가. 원고는 1999. 1. 28. 별지 제2목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자인 소외 1과 사이에 채권최고액 392,000,000원의 근저당권설정계약을 체결하고 같은 달 30. 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 경료한 다음, 그 무렵 위 소외 1에게 금 280,000,000원을 대여하였다.
나. 위 근저당권 설정 당시 이 사건 건물의 현황은 별지 제2목록 제2항 기재와 같았고, 그 당시 1층은 교회, 2층은 당구장, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있었다.
다. 그런데 위 소외 1은 위 근저당권설정 등기를 마친 후 이 사건 건물 전체를 원룸 주택으로 개조하여 피고들 및 선정자들에게 별지 제1목록 기재와 같이 임대하였고, 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시도 별지 제3목록 제2항 기재와 같이 변경하였다.
라. 원고는 위 소외 1에 대한 이 사건 대출원리금을 회수하고자 이 사건 부동산에 관하여 이 법원 2006타경51759호로 부동산임의경매를 신청하였다.
마. 이 법원은 위 경매절차에서 별지 제1목록 ‘배당액’란 기재와 같이, 피고들 및 선정자들을 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 인정하여 최선순위로 해당 금액을 각 배당한 다음, 근저당권자인 원고에게는 순차 배당한 잔액 265,710,176원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 변론 전체의 취지
2. 원고의 청구에 대한 판단
가. 원고의 주장
(1) 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 근저당권자가 예측할 수 없이 입게 되는 손해의 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이 사건과 같이 ‘근저당권 설정 당시는 주택이 아니던 건물 부분이 근저당권 설정 후에 주택으로 용도변경된 경우’에는 용도변경된 후에 해당 주택을 임차한 사람은 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 않아 임대차 이전의 근저당권자에게 대항할 수 없다고 보아야 한다.
(2) 따라서 이 법원이 피고들 및 선정자들을 원고보다 선순위 권리자로 인정하는 내용의 배당표를 작성한 것은 부당하므로, 별지 제1목록 ‘변경배당액’란 기재와 같이 피고들 및 선정자들에 대한 배당액 중 금 74,832,706원을 취소하여 이를 원고에게 추가 배당하는 것으로 배당표가 경정되어야 한다.
나. 판 단
(1) 주택임대차보호법의 입법 취지상 그 보호대상인 주택에 해당하는지 여부는 공부상 건축물의 용도와 같은 형식이 아닌 실질에 따라 판단하여야 할 것인데, 앞에서 채택한 증거에 의하면 이 사건 건물 중 피고들 및 선정자들이 임차하여 점유하는 부분은 방실뿐만 아니라 독립한 주방과 화장실까지 설치되어 주택의 실질을 갖추고 있음이 분명하므로, 비록 위와 같은 주택으로서의 구조가 불법적인 용도변경에 의한 것이라고 하더라도 이 사건 건물은 주택임대차보호법의 적용대상에 포함된다.
(2) 나아가 피고들 및 선정자들이 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지에 대하여 보건대, 근저당권이 설정된 이후 원룸으로 무단 용도변경된 경우까지 소액임차인에게 우선변제권을 인정할 경우 선순위이던 근저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 지우는 결과를 초래하는 것은 사실이지만, ① 위와 같은 용도변경은 기본적으로 임대인에게 비난지울 것인 점, ② 비록 소액임차인들에게 등기부등본상의 건물 용도를 제대로 확인하지 않은 잘못이 일부 있다고 하더라도, 근저당권자 역시 저당목적물의 현상변경을 제대로 확인하지 않은 잘못을 부인하기 어려운 점, ③ 주택임대차보호법의 입법 목적은 서민의 주거생활 안정을 보장하는데 있으므로 뚜렷한 근거 없이 임차인에게 불리하게 위 법률 조항을 해석하여서는 안 되는 점, ④ 그런데 주택임대차보호법은 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 이를 적용한다”( 제2조)고만 규정하여 ‘임대차 당시 주거용 건물’이면 족한 취지로 정하고 있을 뿐 ‘근저당권 설정 이후 주택으로 용도변경된 건물’에 관하여는 그 적용을 배제하는 규정을 따로 두고 있지 않은 점 등을 고려할 때, 이 사건 피고들 및 선정자들은 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 지위에 있다고 보아야 한다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 피고들 및 선정자들에 대한 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 최인규