【원고, 항소인 겸 피항소인】
【피고, 피항소인 겸 항소인】
【제1심판결】
서울남부지방법원 2007. 6. 13. 선고 2006가단68951 판결
【변론종결】
2008. 3. 27.
【주 문】
1. 제1심판결을 당심에서 변경된 청구를 포함하여 다음과 같이 변경한다.
피고는,
가. 원고들에게 별지 부동산목록 기재 건물 중 2층 155.81㎡, 3층 170.96㎡을 인도하고,
나. 원고 1, 3에게 각 금 14,166,666원, 원고 2에게 금 5,666,667원 및 2007. 5. 1.부터 위 가항 기재 건물의 인도완료일까지 원고 1, 3에게 각 월 1,666,666원의, 원고 2에게 월 666,667원의 각 비율에 의한 금원을 각 지급하고,
다. 원고들에게 별지 영업허가내역 기재 영업허가에 관하여 폐업신고절차를 이행하라.
2. 소송총비용은 피고가 부담한다.
3. 제1의 가, 나항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
주문과 같다(원고들은 당심에서 청구취지를 변경하였다.).
2. 항소취지
원고 : 제1심판결 중 원고들 패소부분을 취소한다. 피고는 원고들에게 별지 부동산목록 기재 건물 중 2층 155.81㎡, 3층 170.96㎡을 인도하라.
피고 : 제1심판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고들의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 기초사실
다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑제1호증, 갑제5호증의 1내지18, 갑제6호증, 갑제10,11호증, 을제3호증의 1내지31의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. 이 사건 건물에 대한 종전 임대차 계약의 체결
⑴ 원고 1, 3의 아버지이자 원고 2의 남편인 망 소외 1은 1980.경 피고의 아버지인 소외 2에게 별지 부동산목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다.)의 2층 전체와 증축 전 3층 23.7㎡를 임대하였고, 그 후 위 임대차계약은 묵시적 또는 명시적으로 갱신되어 왔다.
⑵ 소외 2는 1984. 10.경 자신의 비용으로 이 사건 건물의 3층 기존 건물부분에 잇대어 건물 105.44㎡를 소외 1의 동의 없이 무허가로 증축하였다가 이에 대하여 소외 1이 항의하자 서로 의논 끝에, 향후 무허가건축물의 양성화정책이 시행되면 위 증축부분에 대하여 소외 1의 명의로 준공을 받아 건축물관리대장과 건물등기부에 등재하고 대신 소외 1이 소외 2에게 위 증축비용을 회수할 수 있는 충분한 기간 동안 위 증축부분을 무상으로 임대하기로 합의하였으며, 그 후 소외 2는 1985. 6. 29. 당시 시행된 무허가건축물의 양성화정책에 따라 위 증축부분에 대하여 특정건축물 증축 준공을 받아 1986. 6. 24. 소외 1의 명의로 표시변경등기를 마쳤다.
⑶ 그 후 소외 2는 그의 아들인 피고와 함께 이 사건 건물의 2, 3층에서 ‘ (상호 1 생략)’이라는 상호로 경양식 음식점을 운영하여 오던 중, 1997. 9.경 소외 1의 동의 없이 무허가로 이 사건 건물의 4층에 무허가 건물 144.52㎡를 증축하여 사용하였는데, 1998. 7.경 무허가건축물로 적발되어 관할관청으로부터 건축법위반 이행강제금이 매년 부과되어 왔다.
⑷ 소외 1은 1999. 6. 21. 사망하였고, 이에 따른 원고들의 협의분할에 의한 상속으로 이 사건 건물의 소유권 중 원고 1, 3이 각 5/12 지분, 원고 2가 2/12 지분을 각 취득하였다.
⑸ 원고 1은 원고들을 대표하여 2002. 3. 1. 피고와 이 사건 건물의 2, 3층에 대하여 보증금을 700만 원, 임대료를 월 190만 원, 기간을 2002. 3. 1.부터 12개월로 정하여 임대차계약을 갱신하였고, 위 갱신 당시 4층 무허가건물 부분은 피고가 2003. 2. 28.까지 철거하기로 약정하였다.
나. 조정의 성립과 피고의 점유 사용
⑴ 원고들은 피고의 위 철거약정 불이행으로 인한 임대차계약 해지를 이유로 서울남부지방법원에 피고를 상대로 건물명도 등의 소송을 제기하였는데, 그 항소심( 서울중앙지방법원 2003나57054 사건) 계속 중 원고들과 피고 사이에 2004. 6. 15. 다음과 같은 내용의 조정이 성립되었다.
〈조정조항〉
1. 가. 피고는 원고들에게 2005. 2. 28.까지 이 사건 건물 중 4층 144.52㎡를 철거한다.
나. 피고가 위 기한까지 위 4층 부분을 철거하지 아니하는 경우 원고들에게 2005. 3. 1.부터 철거시까지 월 200만 원의 비율에 의한 지체상금을 지급한다.
다. 피고는 위 4층 부분으로 인하여 원고들에게 생기는 일체의 손해를 부담한다.
2. 가. 원고들은 피고에게 이 사건 건물 2층 155.81㎡, 3층 170.96㎡를 보증금 7천 만 원, 월임료 400만 원, 기간 2004. 6. 1.부터 2007. 5. 31.까지로 정하여 임대하되, 위 기간 이후로는 임대차계약을 경신하지 아니한다.
나. 피고는 원고들에게 매월 말일 위 월 임료를 지급하고, 위 보증금은 2회로 분할하여 2004. 10. 31.까지 3500만 원, 2005. 5. 31.까지 3,500만 원을 각 지급한다.
3. 피고는 이 사건 건물에 대한 필요비 및 유익비 상환청구권을 각 포기하며, 이 사건 건물 부분에 대한 소유권 기타의 권리 주장을 하지 아니한다.
4. 피고는 원고들에게 이미 부과된 재산세의 분담분으로서 1,000만 원을, 2003년도에 이 사건 건물 중 불법증축 부분에 대하여 부과된 이행강제금 상당액을 각 2004. 7. 31.까지 지급하기로 한다.
5. 원고들은 나머지 청구를 포기한다.
6. 소송 총비용 및 조정비용은 각자 부담한다.
(2) 위 조정에 따라 피고는 원고들로부터 이 사건 건물 중 2층 155.81㎡, 3층 170.96㎡(이하 ‘이 사건 임차부분’이라 한다.)을 다시 임차하여 지금까지 ‘ (상호 2 생략)’이라는 상호로 노래방을 운영하고 있다.
2. 이 사건 임차부분 인도청구에 대한 판단
가. 청구원인에 대한 판단
(1) 당사자들의 주장
원고들은, 피고가 위 조정조항에 따른 보증금 7,000만 원 중 1,000만 원을 지급하지 아니하고 2006. 2월분부터 이 사건 소제기 시점까지 7개월분의 차임을 지급하지 아니하여 이 사건 소장부본의 송달로써 위 임대차계약을 해지하였으므로 피고는 원고들에게 이 사건 임차부분을 인도할 의무가 있다고 주장하고, 이에 대하여 피고는, 위 조정조항에 따른 보증금 중 6,000만 원을 지급하였고, 또한 위 조정조항 제4항에 따라 원고들에게 2003년도 재산세의 분담분으로 1,000만 원을 지급하면서 관할관청이 이 사건 건물의 2004년도 재산세에 대하여 중과세를 할 경우 원고들이 이의신청 내지 행정소송을 제기하여 그 중과세처분이 취소되면 위 1,000만 원을 다시 반환받기로 약정하였는데, 원고들이 2005. 5. 12. 행정법원으로부터 2004년도 재산세 중과세처분을 취소한다는 판결을 받았으므로 피고에게 위 돈을 반환하여야 하는바, 원고들의 피고에 대한 위 재산세 분담분 반환채무와 피고의 원고들에 대한 위 보증금잔액 지급채무를 대등액에서 상계하였으므로 위 보증금은 모두 지급된 셈이 되고, 또한 원고들이 위 조정에 따라 체결된 임대차계약에 따른 임대인의 의무를 이행할 의사가 없다는 태도를 공공연하게 보이고 위 계약과는 무관한 부당한 요구를 하여, 피고가 위 계약이 성립되기 이전의 임대차계약에 따른 차임을 원고들에게 지급해 왔으므로 결국 차임 지급의무 또한 모두 이행된 것이라고 주장한다.
(2) 판단
살피건대, 피고가 위 조정조항 제4항에 따라 원고들에게 지급한 재산세 분담분 1,000만 원을 행정법원의 판결에 따라 다시 반환받기로 약정하였는지에 관하여 보면, 이에 부합하는 듯한 제1심 증인 소외 2의 증언은 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 또한 원고들과 피고 사이에 위 조정 성립 후 종전의 임대차 계약에 따른 차임을 지급하기로 약정하였음을 인정할 증거가 없는 이상 피고는 위 조정내용에 따른 차임을 지급하여야 할 것이므로, 결국 피고는 보증금 중 1,000만 원 및 2006. 2월분부터 이 사건 소제기 시점까지 7개월분 차임의 지급을 연체하였다 할 것이다.
따라서, 원고들과 피고 사이에 위 조정에 따라 체결된 임대차계약은 피고의 위 보증금잔액 및 차임 지급지체를 원인으로 한 계약해지의 의사표시를 담은 이 사건 소장부본이 피고에게 송달된 2006. 9. 4. 해지되었다 할 것이므로 피고는 원고들에게 이 사건 임차부분을 인도할 의무가 있다(이에 대하여 피고는, 상가건물임대차보호법 제10조의 계약갱신요구권 행사로 인해 위 임대차계약이 2009. 5. 31.까지 존속한다고 주장하나, 상가건물임대차보호법 제10조의 계약갱신요구권은 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 이를 행사할 수 없는 것인데, 피고가 3기 이상의 차임지급을 지체하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.).
나. 피고의 항변에 관한 판단
⑴ 피고의 부속물매수청구권 주장에 대한 판단
피고는, 이 사건 건물 중 3층 증축부분에 대하여 부속물매수청구권을 행사한다고 주장하므로 살피건대, 부속물매수청구권의 대상이 되는 부속물이라 함은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속하였거나 임대인으로부터 매수한 물건으로서 건물의 구성부분이 되지 아니하는 독립한 물건임을 전제로 하는데, 소외 2는 앞서 본 바와 같이 위 3층 증축부분을 소외 1의 동의 없이 증축하였을 뿐만 아니라, 건물 자체의 수선 내지 증·개축부분은 특별한 사정이 없는 한 건물자체의 구성부분을 이루고 독립된 물건이라고 할 수 없어 임차인의 부속물매수청구권의 대상이 될 수 없고( 대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589 판결 등 참조), 또 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 없는 것인데( 대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결 등 참조), 위 임대차계약이 피고의 채무불이행으로 인하여 해지되었음은 앞서 본 바와 같으며, 더구나 위에서 본 것처럼 위 조정절차에서 ‘피고는 이 사건 건물에 대한 필요비 및 유익비 상환청구권을 각 포기하며, 이 사건 건물 부분에 대한 소유권 기타의 권리 주장을 하지 아니한다’는 내용의 조정이 성립되기까지 하였으므로, 피고의 위 항변은 어느 모로 보더라도 이유 없다.
⑵ 동시이행의 항변에 대한 판단
또한, 피고는 원고들로부터 임대차보증금을 반환받을 때까지는 이 사건 임차부분을 인도할 수 없다고 동시이행항변을 하므로 살피건대, 피고가 원고들에게 임대차보증금 중 6,000만 원을 지급하였음은 앞서 본 바와 같으나, 뒤에서 보는 바와 같이 위 임대차보증금에서 연체 차임 및 차임 상당의 부당이득이 공제되어 원고들이 피고에게 반환하여야 할 임대차보증금이 남지 않게 되었으므로, 피고의 위 항변은 이유 없다.
3. 연체 차임 및 차임 상당의 부당이득 청구에 관한 판단
위 조정절차에서 이 사건 임차부분에 대하여 차임을 월 400만 원으로 정하여 임대차하기로 하는 내용의 조정이 성립된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 원고들에게 원고들이 차임을 지급받았음을 자인하는 기간의 다음날인 2006. 2.부터 임대차종료시까지의 차임을 지급하고 위 임대차계약 종료 후의 같은 건물 부분의 점유·사용으로 인한 부당이득액을 반환하여야 하는데 그 부당이득액은 특별한 사정이 없는 한 그 차임 상당액이라고 할 것이므로, 결국 피고는 원고들에게 2006. 2.부터 위 임차부분의 인도완료일까지 월 400만 원의 비율에 의한 차임 내지 차임상당 부당이득금을 지급하여야 할 것이다.
그런데, 원고들은 2006. 2. 1.부터 2007. 4. 30.까지 15개월 동안의 월 400만 원의 비율에 의한 차임 내지 차임 상당 부당이득금 합계 6,000만 원을 피고가 원고들에게 지급한 임대차보증금 6,000만 원에서 공제할 것을 주장하고 있으므로, 결국 피고는 원고들에게 그 기간의 다음날인 2007. 5. 1.부터 위 임차부분의 인도완료일까지 월 400만 원의 비율에 의한 차임 상당 부당이득을 반환할 의무가 있다.
4. 지체상금 청구에 관한 판단
위 조정절차에서 피고가 2005. 2. 28.까지 이 사건 건물 중 4층 144.52㎡를 철거하지 아니하는 경우 원고들에게 2005. 3. 1.부터 철거시까지 월 200만 원의 비율에 의한 지체상금을 지급한다는 내용의 조정이 성립되었다 함은 앞서 본 바와 같고, 피고가 위 4층 부분을 2006. 8.경 철거한 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없으므로, 피고는 원고들에게 원고가 구하는 바에 따라 2005. 3. 1.부터 2006. 7. 31.까지 17개월간 월 200만 원의 비율에 의한 지체상금 합계 3,400만 원을 지급할 의무가 있다.
이에 대하여, 피고는 원고들이 위 조정에 따라 체결된 임대차계약에 따른 채무를 이행할 의사가 없다는 태도를 공공연하게 표시를 하여 피고가 위 약정일시까지 철거를 하지 않은 것이므로 원고들의 지체상금 청구는 신의칙에 위배되는 위법한 것이라는 취지로 주장하나, 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 피고의 위 주장은 이유 없다.
5. 영업허가 폐업신고 이행 청구에 관한 판단
살피건대, 갑제11호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더해보면 피고는 앞의 조정 성립 전인 2002. 9.경 위 임차부분에서 상호를 ‘ (상호 2 생략)’으로 바꾸고 별지 영업허가내역 기재 영업허가에 기하여 유흥음식점 영업을 해오고 있는 사실을 인정할 수 있는데, 임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다 할 것이고, 따라서 피고로서는 임대인인 원고들 또는 원고들의 승낙 아래 제3자가 위 임차부분에서 다시 영업허가를 받는 데에 방해되지 않도록 원고들에게 피고 명의의 별지 영업허가내역 기재 영업허가에 관하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다.
6. 결론
그렇다면, 피고는 원고들에게 이 사건 임차부분을 인도하고, 위의 철거지연에 따른 지체상금 3,400만 원과 2007. 5. 1.부터 위 인도완료일까지 매월 400만 원의 비율에 의한 차임 상당 부당이득금을 앞에서 본 원고들의 이 사건 건물에 대한 지분 비율에 따라 나눈 액수 즉 원고 1, 3에게 각 금 14,166,666원(= 3,400만 원 x 5/12), 원고 2에게 금 5,666,667원(= 3,400만 원 x 2/12) 및 2007. 5. 1.부터 위 인도완료일까지 원고 1, 3에게 월 1,666,666원(= 400만 원 x 5/12), 원고 2에게 월 666,667원(= 400만 원 x 2/12)의 각 비율에 의한 금원을 각 지급하고, 위 영업허가에 관하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다 할 것이므로, 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 있어 이를 인용할 것인바, 원고의 당심에서의 청구취지 변경에 따라 제1심판결을 주문 제1항과 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 각 생략]
판사 오천석(재판장) 김주석 김춘화