【원고,상고인】
【피고,피상고인】
한국토지공사 (소송대리인 변호사 조헌수)
【원심판결】
서울고법 1999. 8. 18. 선고 99나27882, 27899 판결
【주문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다.
【이유】
상고이유를 본다.
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 약관 제15조 제5항이 "이 계약이 해제되었을 때에는 매도인은 매수인에게 그로부터 받은 매매대금 중 계약보증금을 공제한 금액을 반환하며 매수인이 매도인에게 지급한 계약보증금은 위약금으로서 당연히 매도인에게 귀속한다."라고 규정한 것에 관하여, 그 조항은 매수인의 귀책사유로 매도인이 매매계약을 해제한 경우에 있어서 그로 인한 원상회복의 방법 및 매수인의 손해배상의무를 규정하는 취지이고 그에 의한 계약보증금의 귀속은 계약관계의 청산에 대비한 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가지고 있다 할 것이며, 한편 이 사건 약관 제15조 제6항의 "매도인의 귀책사유로 인하여 이 계약이 해제되었을 때에는 매도인은 매수인에게 그로부터 받은 계약보증금 등 매매대금 전액을 반환하며 매매대금을 받은 날로부터 반환시까지의 법정이자를 이에 가산하여 반환한다."는 규정은 매도인의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해제되었을 때 매도인의 원상회복의무의 범위만을 밝혀 두고 있는 것이라 할 것이지 더 나아가 매도인의 일반 채무불이행에 따른 손해배상의무를 면하게 하거나 제한하는 취지라고는 보이지 않는다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 이러한 약관 해석은 정당한 것으로 수긍이 가고 거기에 약관의 해석을 잘못한 위법이 있다고 할 수 없다.
2. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 위 손해배상액의 예정에 관한 약관조항이 고객에게 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것으로서 약관의규제에관한법률에 위배하여 무효라는 원고들의 주장에 대하여, 일반적으로 매매계약에 있어 매수인의 채무불이행으로 인한 손해배상으로 계약금을 매도인에게 귀속시키는 약정을 하는 것이 거래관행이고 그 계약금의 액수는 매매대금의 10% 정도가 보통인 점 및 이 사건 계약에서는 경쟁입찰방법에 의하여 주택을 공급하는 경우(이 경우에는 일단 당첨된 자가 그 분양계약을 체결하지 않으면 이후 일정 기간 그 분양신청의 기회를 박탈하는 등 채무불이행에 대하여 제재수단이 있다.)와는 달리 계약보증금의 몰수 외에는 매수인의 채무불이행에 대비한 제재수단이나 그 이행을 담보할 만한 수단이 달리 있다고 볼 만한 자료가 없는 점 등을 종합하여 보면 손해배상액의 예정에 관한 이 사건 약관조항이 고객인 매수자에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것이라고 하기 어렵다고 판단하였는바, 기록에 비추어 살펴보면 원심의 이러한 판단도 정당하고 거기에 약관의규제에관한법률의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 그리고 토지를 목적물로 하는 매매계약이 해제되더라도 목적물이 그대로 존재한다면 매도인은 계약 해제에도 불구하고 아무런 손해도 입지 않는다는 주장은 독자적인 것으로서 받아들일 수 없다.
3. 한편 이 사건 약관 제15조 제5항과 제6항을 위와 같이 해석하는 한 이는 결국 매도인을 위한 손해배상액의 예정조항은 있는 반면 매수인을 위한 손해배상액의 예정조항은 없다 할 것인데, 이와 같이 매도인 일방만을 위한 손해배상액의 예정조항을 두었다고 하여 곧 그 조항이 약관의규제에관한법률에 위배되어 무효라 할 수는 없다.
즉 이 사건 손해배상액의 예정에 관한 조항은 법률상 허용되는 임의법규의 규정(민법 제398조)을 그대로 따른 것에 불과할 뿐 조금도 임의법규로부터 이탈한 것은 아니고, 손해배상액의 예정이 있는 경우 손해액에 대한 입증이 없어도 손해배상으로 그 예정액을 청구할 수 있는 이점이 있는 반면 다른 특약이 없는 한 채권자의 손해가 예정액을 초과한다 하더라도 초과부분을 따로 청구할 수 없는 불이익도 있는 데다가, 이 사건에서의 매수인은 그를 위한 손해배상액 예정의 약관조항이 없더라도 일반 채무불이행책임을 물어 실제 손해액을 입증함으로써 그 손해 전액의 배상을 구할 수 있는 점, 이 사건의 경우 매도인은 공기업으로서 특단의 사정이 없는 한 그의 채무불이행이란 쉽게 예견하기 어려운 점, 이 사건 거래 목적물과 거래유형 및 그에 비추어 본 고객의 사업자에 대한 예속성의 정도와 고객에게 손해배상액의 예정에 관한 조항이 요구되는 실제적 중요성의 정도 등을 종합하여 보면, 매도인을 위한 손해배상액의 예정에 관한 조항을 두면서 고객인 매수인을 위한 손해배상액의 예정에 관한 조항을 두지 않았다 하더라도 단지 그와 같은 사정만으로는 이 사건 약관조항이 고객에 대하여 부당하게 불리하다거나 신의성실의 원칙에 반하여 불공정하다고 보기에 부족하다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고 거기에 약관의규제에관한법률의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.
4. 그러므로, 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이강국(재판장) 조무제 이용우(주심) 강신욱