【원고, 상고인】
【피고, 피상고인】
【원심판결】
서울동부지법 2007. 4. 23. 선고 2006나3648 판결
【주 문】
원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울동부지방법원 합의부에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하지만, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회 일반의 상식과 거래의 통념에 따라 계약 내용을 합리적으로 해석하여야 하고, 특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다( 대법원 2002. 5. 24. 선고 2000다72572 판결 참조).
원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 점포에 관한 임대차계약의 종료가 이 사건 계약의 자동해지 사유 중 하나인 ‘점포 임차권의 소멸’에 해당하므로 원고는 피고에 대해 위약금 지급책임을 부담하지 않는다는 원고의 주장에 대하여, 그 판시 사실에 나타나는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 계약 기간은 이 사건 점포 개점일로부터 5년간이고, 이 사건 점포에 관한 임대차계약 기간은 2005. 4. 4.까지로 되어 있는 점에 비추어, 이 사건 점포에 관한 임대차계약 갱신 문제는 이 사건 계약 체결 당시부터 예정되어 있었던 점, ② 이 사건 임대차계약의 임차인은 피고이므로, 이 사건 임대차계약에 따른 점유관계는 피고가 직접점유를 하고 원고는 피고의 점유보조자와 유사한 지위에 있다고 보아야 하는 점, ③ 이 사건 점포의 임대인이 보증금 반환의무의 이행제공을 하지 아니한 이상 동시이행의 항변이 가능한 피고의 점유는 불법점유가 아닌 점, ④ 원고가 이 사건 점포에서 계속 영업을 하더라도 임대인에 대해 부당이득 반환의무를 부담하지 아니할 뿐 아니라, 임대인이 제기하는 명도소송 내지 이행소송의 상대방이 될 수도 없는 등 아무런 불이익이 없으므로, 임대인이 보증금을 반환하지 아니한 이상 원·피고 사이에 이 사건 계약을 존속시키는 데에 아무런 문제가 없는 점, ⑤ 이 사건 계약의 목적은 원고가 이 사건 점포에서 영업을 하여 원·피고 모두의 수익을 창출하는 데 있는데, 이 사건 계약의 자동해지 사유의 하나로 점포 임차권의 소멸을 규정한 이유는 점포 임차권이 소멸함으로써 이 사건 계약의 목적을 달성하지 못하게 되는 사정을 감안한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 이 사건 계약의 자동해지 사유인 점포 임차권의 소멸시기는 ‘임대인이 피고에게 보증금을 반환하는 시기(즉, 피고가 더 이상 이 사건 점포를 점유할 수 없는 시기)’라고 봄이 상당하다는 이유로, 원고의 위 주장을 배척하였다.
그러나 원심의 이러한 판단은 위의 법리에 비추어 수긍하기 어렵다.
즉, 원심이 적법하게 확정한 사실 및 기록에 의하여 인정되는 ① 이 사건 계약의 자동해지 사유 중 하나인 점포 임차권의 소멸은 그 문언의 객관적 의미가 ‘이 사건 점포에 관한 임대차계약이 그 사유 여하를 불문하고 종료하는 경우’를 가리킴이 명백하다고 보이는 점, ② 이 사건 계약이 자동해지 사유의 발생으로 종료한 경우에는 원·피고가 서로 상대방에 대해 위약금 지급책임을 부담하지 않으므로, 위약금 지급책임의 존부를 결정하는 위 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 하는 점, ③ 이 사건 점포에 관한 임대차계약이 기간만료로 종료되었으나 임대인이 피고에게 보증금을 반환하지 않아 동시이행의 항변권을 가진 피고의 점유가 불법점유에 해당하지 않는다 하더라도 이를 임차권에 기한 점유라고 볼 수는 없는 점, ④ 이 사건 점포의 점유관계에 있어서 원고가 피고의 점유보조자와 유사한 지위에 있다는 사정만으로는 임대인이 원고를 상대로 이 사건 점포의 인도 및 부당이득 반환청구 소송을 제기하는 것 자체를 저지할 수는 없는 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 점포에 관한 임대차계약 갱신 문제가 이 사건 계약 체결 당시부터 예정되어 있었고, 이 사건 계약의 목적이 원고가 이 사건 점포에서 영업을 하여 원·피고 모두의 수익을 창출하는 데 있는데 점포 임차권이 소멸함으로써 이 사건 계약의 목적을 달성할 수 없게 되므로 점포 임차권의 소멸을 이 사건 계약의 자동해지 사유의 하나로 규정하였다는 이유만으로는 이 사건 계약의 자동해지 사유 중 하나인 점포 임차권의 소멸에 관하여 그 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정할 수 없는 특별한 사정이 존재한다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 계약의 자동해지 사유 중 하나인 점포 임차권의 소멸은 문언 그대로 ‘이 사건 임대차계약이 종료하는 경우’를 의미한다고 봄이 상당하다.
그럼에도, 원심은 이와 달리 이 사건 계약의 자동해지 사유 중 하나인 점포 임차권의 소멸시기를 임대인이 피고에게 보증금을 반환하는 시기라고 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 처분문서의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.
그러므로 나머지 상고이유에 관한 판단을 생략한 채 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 안대희(재판장) 김영란(주심) 이홍훈 양창수