【원고,피상고인】
뉴서울5차아파트 입주자대표회의 (소송대리인 변호사 김용학)
【피고,상고인】
대한주택보증 주식회사 (소송대리인 변호사 민병국 외 4인)
【원심판결】
서울고법 1999. 10. 22. 선고 99나39182 판결
【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
【이유】
1. 원심판결 이유의 요지
원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시 증거에 의하여, 원고는 소외 주식회사 뉴서울주택건설(이하 '소외 회사'라고 한다)이 1994년 12월경 건설한 뉴서울5차아파트 6개동 648세대(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)를 관리하기 위하여 그 입주자들로 구성된 단체인 사실, 피고는 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 이전의 것, 이하 '주택건설촉진법'이라 한다)에 의하여 설립된 주택사업공제조합(이하 '공제조합'이라고 한다)이 같은 법 개정법률(1999. 2. 8. 법률 제5908호)에 의하여 전환된 법인인 사실, 공제조합의 조합원인 소외 회사는 이 사건 아파트에 관하여 사용검사를 받음에 있어서 주택건설촉진법 제38조 제15항, 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 이전의 것, 이하 '공동주택관리령'이라 한다) 제17조에 따른 하자보수보증금 예치의무를 이행하기 위하여, 1994. 12. 6. 공제조합과 사이에 이 사건 아파트 신축공사에 대하여 보증금액을 금 746,205,927원, 보증기간을 1994. 12. 17.부터 1997. 12. 16.까지 3년간, 보증채권자를 인천 북구청장으로 정한 의무하자보수보증계약(이하 '제1보증계약'이라 한다) 및 보증금액을 금 186,551,481원, 보증기간을 1994. 12. 17.부터 2004. 12. 16.까지 10년간, 보증채권자를 인천 북구청장으로 정한 의무하자보수보증계약(이하 '제2보증계약'이라 한다)을 각 체결한 다음, 공제조합으로부터 각 보증서를 발급받아 사용검사권자인 인천 계양구청장에게 예치한 사실, 위 각 보증계약의 약관에는, 공제조합은 보증기간 동안 발생한 하자에 대하여 공동주택관리령에서 정한 절차에 따라 그 보수이행 청구를 받았음에도 조합원이 이를 이행하지 아니함으로써 입주자대표회의가 입은 손해를 보상하되, 사용검사 이전에 발생한 손해는 보상하지 아니하며(제1조, 제2조), 보증채무의 이행을 청구하는 때에는 공동주택관리령에 따라 입주자대표회의의 명의로 보증채권자를 변경하여 청구하여야 한다(제3조)고 규정하고 있는 사실, 소외 회사는 이 사건 아파트에 대하여 1994. 12. 17.경 사용검사를 받아 주민들을 입주시켰는데, 그 무렵 이 사건 아파트의 입주자 대표회의인 원고가 구성되자 인천 계양구청장은 제1, 2보증계약상의 각 보증채권자 명의를 원고로 변경한 사실, 이 사건 아파트에는 입주민들이 입주하자마자 곧 많은 하자가 발견되었으나 소외 회사가 1995. 4. 28.경 부도가 나서 하자보수를 받지 못한 사실, 이 사건 아파트에는 소외 회사가 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하였거나 부실시공 또는 설계도면과는 다르게 변경시공하는 등으로 1994. 12. 17. 이전에 이미 여러 가지 하자가 발견되었는데, 특히 공용부분에 ① 각동 외부 균열, ② 각동 주계단 내부균열, ③ 각동 주현관 앞 외부계단과 건물의 접합부 균열, ④ 각동 지하대피소 벽체 누수, ⑤ 옥탑외벽 시멘트 몰탈 탈락, ⑥ 옥탑 지붕 누수, ⑦ 우수관 빗물받이 맨홀 침하, ⑧ 지하저수조 내부 마감재 부실시공, ⑨ 지하주차장 천장슬라브 균열 및 누수 등의 하자가, 전용부분에 ① 내부균열, ② 보일러실 연도의 외벽에 결로현상, ③ 일부 목재문 변형, ④ 욕실 양변기 고정불량, ⑤ 침실 2 외벽 결로현상, ⑥ 비(B)형 측벽세대 침실 2 내부 피디(P.D)벽 결로현상, ⑦ 욕실천장 슬라브 배관부위 누수, ⑧ 501동 4호 세대 현관문 앞 벽 결로현상, ⑨ 욕실천장 상부 조적벽 부실시공, ⑩ 욕실천장 밤라이트 상부 압축스치폴 미시공, ⑪ 측벽세대 측벽 단열재 피이(PE) 미시공, ⑫ 천장반자틀 처짐 등의 하자가 발생한 사실을 인정한 다음, 제1보증계약 부분 청구에 대하여 공제조합의 보증대상에서 제외되는 사용검사 이전에 발생한 하자라 함은 조합원인 건설회사가 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하였거나 부실시공 또는 설계도면과 다르게 변경시공하는 등 공사상의 잘못으로 사용검사 이전에 이미 주택에 나타난 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 조경수의 고사 및 입상불량 등을 지칭하는 것이고, 건설회사가 설계도면에 따라 시공하여야 할 부분을 시공하지 아니하였거나 부실시공 또는 설계도면과는 다르게 변경시공하여 사용검사 이전에 이미 그러한 상태에 있었다고 하더라도 그로 인한 균열 등이나 작동 또는 기능불량 등이 사용검사 후 나타나거나 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 경우는 이에 해당하지 아니한다고 봄이 상당하고, 또 공제조합은 소외 회사와 사이에 제1보증계약을 체결하면서 하자보수공사의 내용을 구분하지 아니하고 보증기간을 1994. 12. 17.부터 1997. 12. 16.까지 3년간으로 정하였으므로, 공동주택관리령 제16조 제1항, 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에 의하여 그 하자보수기간이 1년으로 정해져 있는 부분에 발생한 하자로서, 그 기간이 지나 발생한 하자라 할지라도 제1보증계약의 보증대상이 된다고 판시한 후, 위 각 하자 중 '공용부분 ⑨ 지하주차장 천장슬라브 균열 및 누수 하자'를 제외한 나머지 하자는 모두 이 사건 아파트의 사용검사 이후에 발생한 것이거나, 소외 회사의 미시공, 부실시공 또는 변경시공으로 인한 균열이나 누수, 결로, 작동 또는 기능불량 등이 사용검사 후 나타나거나 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하고 있는 것들이므로, 제1보증계약의 보증대상이 되고, 위 하자들을 보수하는 데는 자재비와 노무비를 합산한 공사단가만도 합계 금 1,089,586,712원이 소요되며, 이에 일반관리비, 이윤, 부가가치세 등을 포함하면 그 보수비는 위 금액 이상이 되므로, 피고는 원고에게 앞서 본 하자들에 대한 보수비 이내로서 제1보증계약상의 보증금 746,205,927원에서 원고가 피고로부터 이미 하자보수비로 수령하였음을 자인하는 금 58,524,200원을 공제한 나머지 금 687,681,727원을 지급할 의무가 있다고 판단하였고, 이어서 제2보증계약 부분 청구에 대하여 제2보증계약도 공동주택관리령 제16조의 규정에 의한 하자보수의무기간 중에 발생한 하자에 대한 의무하자보수보증으로서, 제1보증계약의 효력이 보증기간 3년이 지나 소멸하는 경우라도 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]의 규정에 따라 기둥, 내력벽 등에 발생한 하자에 대하여는 10년간 이를 보증하기 위하여 체결된 것이라고 하겠고, 공동주택관리령 제16조의2가 주택건설촉진법 제38조 제16항의 규정에 의한 내력구조별 하자보수기간을, 기둥, 내력벽의 경우에는 10년, 보, 바닥, 지붕의 경우에는 5년으로 하고, 하자의 범위를 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우와 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우로 국한하여 규정하고 있으나, 이 규정은 제2보증계약과 같이 공동주택관리령 제16조에 터잡은 의무하자보수보증계약에 적용되는 것은 아니어서, 기둥, 내력벽 등에 발생한 하자는 그 하자로 인하여 당해 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 없다 하여도 제2보증계약의 보증대상이 된다고 판시한 후, 이 사건 하자 중 앞서 살핀 '공용부분의 ⑨ 지하주차장 천장슬라브 균열 및 누수 하자'는 지하 주차장의 천장 슬라브, 보, 내력벽, 바닥 슬라브 등에 발생한 것으로서 제2보증계약의 보증대상이 되는 하자에 해당하고, 그 하자보수에는 자재비와 노무비를 합산한 공사단가만도 합계 금 197,003,973원이 소요되므로, 피고는 제2보증계약상의 보증금 186,551,481원을 지급할 의무가 있다라고 판단하였다.
2. 상고이유 제1, 2점에 대한 판단
주택건설촉진법 제38조 제15항, 공동주택관리령 제17조에 따른 하자보수보증금 예치의무를 이행하기 위하여, 주택사업공제조합과 사이에 아파트 신축공사에 대하여 보증기간을 정하여 구 주택건설촉진법시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16283호로 개정되기 이전의 것, 이하 '주택건설촉진법시행령'이라 한다) 제43조의5 제1항 제1호 (가)목 소정의 의무하자보수보증계약을 체결하였는데, 그 보증계약의 약관에, '공제조합은 보증기간 동안 발생한 하자에 대하여 공동주택관리령에서 정한 절차에 따라 그 보수이행 청구를 받았음에도 조합원이 이를 이행하지 아니함으로써 입주자대표회의가 입은 손해를 보상하되, 사용검사 이전에 발생한 손해는 보상하지 아니한다.'고 규정되어 있는 경우, 그 보증대상이 되는 손해는 일단 공동주택관리령에 따라 보수를 청구할 수 있는 하자로 인한 손해이어야 할 것이므로, 결국 그 보증대상이 되는 하자는 공동주택관리령 제16조 및 구 공동주택관리규칙(1999. 12. 7. 건설교통부령 제219호로 개정되기 이전의 것, 이하 '공동주택관리규칙'이라 한다) 제11조 제1항 [별표 3]에서 규정하고 있는 하자이어야 하는바, 위 관리령 및 규칙에서는 하자보수대상인 시설공사의 구분 및 하자의 범위와 그 하자보수책임기간을 규정하면서, 하자보수대상 시설공사를 대지조성공사, 옥외급수위생관련공사, 지정 및 기초공사, 철근콘크리트공사 등 17개 항목으로 구분한 후, 하자보수책임기간을 1년에서 3년까지로 정하면서 기둥, 내력벽의 하자보수기간을 10년으로, 보, 바닥, 지붕의 하자보수기간을 5년으로 따로 규정하였고, 하자의 범위를 "공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자"라고 규정하고 있으므로, 결국 보증대상이 되는 하자는 미시공, 변경시공 그 자체가 아니라, '공사상의 잘못으로 인하여 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 수 있는 균열, 처짐 등이 발생한 것'이라고 보아야 할 것이고, 그 공사상의 잘못이 미시공이나 변경시공이라고 할지라도 달리 볼 것은 아니라 할 것이어서, 비록 미시공이나 변경시공으로 인하여 건축물 자체에 위와 같은 균열 등이 발생할 위험성이 내재되어 있다고 할지라도 그 자체만으로 이 사건 보증대상이 되는 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이라고 볼 것은 아니라 할 것이며, 그와 같은 균열 등이 실제로 나타나서 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 하자가 사용검사 후에 비로소 발생하여야 보증대상이 된다 할 것이다.
아울러 그 보증대상이 되는 하자는 위 관리령 및 관리규칙 소정의 하자보수의무기간을 도과하기 전에 발생한 것이어야 하고, 그 이후에 발생한 하자는 비록 그것이 의무하자보수보증계약에서 약정한 보증기간 내에 발생하였다 할지라도 그 보증대상이 되지 아니한다고 보아야 할 것이다.
기록과 위 법리에 비추어 보건대, 원심이 공사상의 잘못으로 균열 등이 사용검사 이전에 나타났다 할지라도 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 경우도 제1보증계약의 보증대상이 된다고 보고, 위 하자 중, 공용부분의 ⑧ 지하저수조 내부 마감재 부실시공, 전용부분의 ② 보일러실 연도의 외벽에 결로현상, ⑤ 침실 2 외벽 결로현상, ⑥ 비(B)형 측벽세대 침실 2 내부 피디(P.D)벽 결로현상, ⑧ 501동 4호 세대 현관문 앞 벽 결로현상, ⑨ 욕실천장 상부 조적벽 부실시공, ⑩ 욕실천장 밤라이트 상부 압축스치폴 미시공, ⑪ 측벽세대 측벽 단열재 피이(PE) 미시공 하자까지 제1보증계약의 보증대상에 포함시켰을 뿐만 아니라, 공동주택관리령 제16조 및 공동주택관리규칙 제11조 제1항 [별표 3]에서 하자보수의무기간을 1년으로 정하고 있는 미장공사 부분 하자에 해당하는 위 '공용부분의 ⑤ 옥탑외벽 시멘트 몰탈 탈락 하자'까지 제1보증계약의 보증대상에 포함시킨 것은 위 약정내용이나 법령의 해석에 반하는 것으로서 잘못이라고 할 것이다.
그러나 기록에 의하면, 원심이 제1보증계약의 보증대상으로 인정한 위 하자 중 공용부분의 ① 각동 외부 균열, ② 각동 주계단 내부균열, ③ 각동 주현관 앞 외부계단과 건물의 접합부 균열, ④ 각동 지하대피소 벽체 누수, ⑥ 옥탑 지붕 누수, ⑦ 우수관 빗물받이 맨홀 침하, 전용부분의 ① 내부균열, ③ 일부 목재문 변형, ④ 욕실 양변기 고정불량, ⑦ 욕실천장 슬라브 배관부위 누수, ⑫ 천장반자틀 처짐의 하자는 모두 사용검사 이후에 발생한 하자로서 공동주택관리령에 따라 하자보수를 청구할 수 있는 제1보증계약의 보증대상이 되는 하자인 사실, 그 보수에는 총 재료비 80,387,062원, 총 노무비 629,258,808원, 일반 관리비 42,578,752원, 이윤 100,775,634원, 부가가치세 85,300,025원, 도합 938,300,281원 정도가 소요되는 사실을 인정할 수 있는바, 그렇다면 제1보증계약의 보증대상이 되는 하자의 보수에만도 제1보증계약상의 보증금 746,205,927원보다 더 많은 비용이 소요된다 할 것이어서, 결국 피고가 원고에게 제1보증계약상의 보증금 746,205,927원에서 원고가 피고로부터 이미 하자보수비로 수령하였음을 자인하는 금 58,524,200원을 공제한 나머지 금 687,681,727원을 지급할 의무가 있음에는 차이가 없다 할 것이고, 따라서 원심이 원고의 제1보증계약 부분 청구를 전부 받아들인 조치는 결과적으로 옳다고 보이므로, 위와 같은 원심의 잘못은 판결의 결과에는 아무런 영향을 미칠 수 없는 것이라고 할 것이어서, 상고이유 제1, 2점은 결과적으로 받아들일 수 없음에 돌아간다 하겠다.
3. 상고이유 제3점에 대한 판단
주택건설촉진법시행령 제43조의5 제1항 제1호 (가)목에서는, 공제조합이 행할 수 있는 하자보수보증을 의무하자보수보증과 장기하자보수보증으로 구분하고, 의무하자보수보증을 '공동주택관리령 제16조'의 규정에 의한 하자보수의무기간 중 발생한 하자의 보수에 대한 보증이라고 규정하고 있을 뿐, 주택건설촉진법 제38조 제16항 및 그에 따른 공동주택관리령 제16조의2의 규정에 의한 하자의 보수에 대한 보증으로 되어 있지 아니하고, 공동주택관리령 제16조와 그에 따른 시행규칙에서는 보증기간을 10년 내지 5년이라고만 규정하고 있을 뿐, 그 범위를 주택이 무너졌거나 무너질 우려가 있는 경우로 한정하고 있지 아니하므로, 보증기간을 10년으로 하여 이루어진 공제조합의 의무하자보수보증의 보증대상은 결국 내력구조부에 발생한 모든 하자라고 봄이 상당하다 하겠고, 비록 하자보수의무에 관한 주택건설촉진법 제38조 제14항 내지 제16항, 공동주택관리령 제16조의2에서 주택건설사업주체는 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있고, 이를 담보하기 위하여 하자보수보증금을 예치하여야 할 의무가 있으며, 특히 공동주택의 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너지거나, 혹은 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우와 같은 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위 내(기둥, 내력벽은 10년, 보, 바닥, 지붕은 5년)에서 이를 보수하고 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있으나, 그와 같은 규정을 둔 취지는 내력구조부의 결함과 같은 중대한 하자에 대하여는 그 위험성과 주요성에 비추어 특히 가중책임을 지게 하려는 것이지, 내력구조부에 대해서는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 보증책임을 부담하는 것으로 제한하려는 취지는 아니라고 해석되므로(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다66072 판결 참조), 이 사건 아파트의 내력구조부에 발생한 일련의 하자가 모두 제2보증계약에 따른 피고의 보증책임 범위에 속한다고 본 원심의 판단은 옳다고 수긍이 가고, 원심판결에 보증기간이 10년인 의무하자보수보증계약에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 이 부분 상고이유도 그 이유 없다.
4. 결 론
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 송진훈(재판장) 변재승 윤재식(주심) 윤재식