【원고, 피항소인】
【피고, 항소인】
【제1심판결】
제주지방법원 2004. 12. 29. 선고 2004가단17688 판결
【변론종결】
2005. 4. 20.
【주 문】
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용을 피고가 부담하게 한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 26,972,000원 및 이에 대하여 이 사건 청구취지변경서 송달 다음날부터 완제일까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 항소취지
원심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 기초사실
다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑1 내지 3호증, 갑6, 7호증의 각 기재(각 가지번호 포함), 을2호증의 일부기재 및 당심 증인 소외 1의 일부 증언(뒤에서 믿지 않는 부분 제외)에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.
가. 원고는 제주시 아라1동 (지번 생략) 과수원 또는 임야 9940㎡ 및 그 지상 감귤관리사 및 창고를 소유하고 있었는데, 2003. 1. 14. 소외 2 외 3인에게 위의 부동산들을 932,000,000원에 매도(다음부터 이 사건 매매계약이라 한다.)하였으며, 부동산중개업자인 피고는 원고의 이복동생인 소외 1의 소개로 이 사건 매매계약을 중개하였다.
나. 한편, 이 사건 매매계약이 이루어지기 이전에 원고는 (명칭 생략)공인중개사라는 중개사무소를 통해 제3자에게 위의 부동산을 매매하려 하였고, 당시 중계수수료로 2,000만 원을 지급하기로 하였으나, 이 사건 토지상에 건축허가가 나기 어렵다는 이유로 위의 제3자가 매수의사를 철회하여 매매계약은 성립되지 않았고, 이 사건 매매계약 당시 피고도 이러한 사정을 알고 있었다.
다. 이 사건 매매계약이 체결된 이후 원고의 형부인 소외 3과 이복동생인 소외 1은 피고에게 중개수수료로 별지 목록 기재 각 토지(다음부터 이 사건 토지라고 한다)를 넘겨주겠다고 제의하였고 피고도 이를 승낙하여 원고는 2003. 4. 8. 피고에게 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤으며, 피고는 그로부터 3일 후인 2003. 4. 11. 소외 1 명의로 소유권이전청구권가등기를 마쳐주었다.
라. 이 사건 토지의 2003. 4. 8. 당시의 시가는 합계 34,840,000원이며, 이 사건 토지는 2004. 5. 31. 제주시에 의하여 협의취득 되었는바, 그 수용보상금은 35,360,000원이다.
2. 관련법규
가. 부동산중개업법 제20조 제1항은 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다고 규정하고 있고, 제2항은 중개업자는 제17조 제1항의 규정에 의한 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비를 받을 수 있다고 규정하고 있으며, 제3항은 제1항 및 제2항의 규정에 의한 수수료 및 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령이 정하는 범위 내에서 특별시·광역시 또는 도의 조례로 정한다고 규정되어 있다.
나. 한편, 제주도부동산중개수수료및실비의기준과한도등에관한조례(이하 이 사건 조례라고 한다)에 의하면, 일반주택을 제외한 중개대상물인 경우, 부동산중개수수료는 매매가의 0.2% 내지 0.9%의 한도 내에서 중개의뢰인과 중개업자 사이의 상호계약에 따른다고 규정되어 있다.
3. 당사자의 주장 및 판단
가. 원고의 주장에 관한 판단
(1) 원고 주장의 요지
원고는 피고에게 이 사건 매매계약의 부동산 중개수수료로 이 사건 토지를 제공하였던 것이고, 이 사건 토지는 그 후 제주시에 수용되어 그 보상금이 35,360,000원에 달하였는바, 이는 부동산중개업법에 의한 이 사건 매매계약의 중개수수료의 최고한도액인 8,388,000원(=932,000,000원×0.9)을 초과하는 것으로, 그 초과부분인 26,972,000원(= 35,360,000원 - 8,388,000원)에 대한 중개수수료약정은 무효이므로, 피고는 원고에게 26,972,000원을 반환할 의무가 있다고 주장한다.
(2) 원고의 주장에 관한 판단
(가) 부동산중개업법의 중개수수료와 관련한 규정들은 부동산중개의 수수료 약정 중 소정의 한도액을 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한함으로써 국민생활의 편의를 증진하고자 함에 그 목적이 있는 것이므로 이른바, 강행법규에 속하는 것으로서 그 한도액을 초과하는 중개수수료 약정 부분은 무효라고 보아야 할 것이다( 대법원 2002. 9. 4. 선고 2000다54406,54413 판결).
(나) 앞서 본 바와 같이 부동산중개업법과 이 사건 조례에 의한 이 사건 매매의 중개수수료의 최고한도액은 8,388,000원( = 932,000,000원 × 0.9)이고, 피고가 이 사건 매매를 중개하고 그 중개수수료로 이 사건 토지의 소유권을 이전받은 2003. 4. 8. 당시의 이 사건 토지의 시가는 합계 34,840,000원이므로, 결국 위의 최고한도액을 초과한 부분에 대한 중개수수료 26,452,000원(=34,840,000원 - 8,388,000원)은 일부 무효에 해당한다고 할 것이다.
(다) 이에 대하여 원고는 피고가 이 사건 매매계약의 중개수수료로 받은 금액을 위의 토지수용가액인 35,360,000원으로 보아야 한다는 취지로 주장하나, 피고가 취득한 중개수수료는 중개수수료 명목으로 이 사건 토지를 취득할 당시의 이 사건 토지의 시가로 봄이 상당하므로 원고의 위의 주장은 이유 없어 받아들이지 아니한다.
(라) 따라서 피고는 원고에게 위의 무효에 해당하는 부분인 26,452,000원 및 이에 대하여 청구취지변경서가 송달된 다음날인 2004. 9. 2.부터 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 제1심 판결 선고일인 2004. 12. 29.까지 민법에 정한 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지 소송촉진등에관한특례법에 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 주장은 위의 인정범위 내에서 이유 있다.
나. 피고의 주장에 대한 판단
(1) 피고 주장의 요지
피고는 이 사건 매매계약의 부동산중개수수료로 받은 이 사건 토지를 취득한 지 몇일 지나서 원고의 이복동생인 소외 1에게 500만 원에 매도하였고, 그 후 소외 1이 보상금을 수령하였는바, 결국 피고가 받은 수수료는 500만 원에 지나지 아니하여 법에 정한 최고한도를 넘는 수수료를 받은 사실이 없으므로 원고의 청구에 응할 수 없다는 취지로 주장한다.
(2) 피고의 주장에 관한 판단
(가) 피고가 이 사건 부동산을 소외 1에게 500만 원에 매도하였다는 피고의 주장에 부합하는 증거로는 을1, 2호증 및 당심 증인 소외 1의 일부 진술이 있으나, 앞서 살펴본 바와 같이 피고는 소외 1의 소개로 이 사건 매매계약을 중개하게 된 것이고, 피고는 원고가 이 사건 매매이전에 중개수수료로 2,000만 원을 지불하려고 한 사실이 있음을 알고 있으면서 중개수수료 명목으로 이 사건 부동산을 넘겨받은 것이며, 피고는 원고로부터 이 사건 토지의 소유권을 넘겨받은 지 3일만인 2003. 4. 11.에 소외 1 앞으로 소유권이전청구권가등기를 마쳐 주었고, 피고의 주장에 의하더라도 피고는 소외 1에게 이 사건 부동산을 500만 원에 매도하였다는 것이나 이는 그 당시의 이 사건 부동산의 시가인 34,840,000원의 1/7정도에 불과한 것이며(이에 대하여 피고는 소외 1에게 이 사건 부동산을 매도할 당시 심각한 경제적 어려움에 처해 있어 헐값에라도 이를 소외 1에게 매도한 것이라고 주장하나, 당시 피고가 심각한 경제적 어려움을 겪고 있었음을 인정할 아무런 증거가 없다), 피고가 소외 1에게 이 사건 부동산을 매도하였다고 주장하는 시점인 2003. 4. 11.로부터 1년여가 경과한 2004. 4. 말경 원고의 형부인 소외 3이 피고에게 이 사건 토지의 보상금이 나오면 2,000만 원을 공제하고 나머지는 돌려달라고 하자 피고가 보상이 언제 나올지 모르므로 보상금이 나오면 생각해 보겠다고 이야기한 사실이 있다고 자인하고 있는 점(피고의 2005. 3. 14.자 준비서면 참조) 등에 비추어 볼 때 위의 증거들은 믿기 어렵고, 달리 피고의 위의 주장을 인정할 아무런 증거가 없다.
(나) 나아가 피고가 이 사건 부동산을 소외 1에게 500만 원에 매도하였다 하더라도, 이는 이 사건 토지를 취득한 이후 피고와 소외 1 사이에서 발생한 사유에 불과한 것이어서, 그러한 사정만으로는 피고가 받은 중개수수료가 500만 원에 지나지 아니한다고 단정할 수는 없다고 할 것이므로, 피고의 위의 주장은 이유 없어 받아들이지 아니한다.
4. 결론
그러므로 원고의 이 사건 청구는 위의 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지는 이유 없어 이를 기각할 것인 바, 원심은 이와 결론을 같이 하여 정당하고, 피고의 항소는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 목록 생략]
판사 조한창(재판장) 남종훈 김기홍