【원 고】
【피 고】
다한개발 주식회사외 1(소송대리인 변호사 서성복외 1인)
【변론종결】
2004. 11. 30.
【주 문】
1. 피고 다한개발 주식회사는 원고 151에게 금 5,954,683원 및 이에 대한 2004. 1. 6.부터 같은 해 12. 21.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고 151의 피고 다한개발 주식회사에 대한 나머지 청구와 위 원고를 제외한 나머지 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용 중 원고 151과 피고 다한개발 주식회사 사이에 생긴 부분은 이를 4분하여 그 3은 위 원고의, 나머지는 위 피고의 각 부담으로 하고, 위 원고를 제외한 나머지 원고들과 피고들 사이에 생긴 부분은 나머지 원고들의 부담으로 한다.
4. 위 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
1. 피고들은 연대하여 원고 1 내지 8에게 각 금 1,968,087원, 원고 9, 10에게 각 금 3,568,044원, 원고 11 내지 16, 145에게 각 금 3,822,904원, 원고 17 내지 94, 146 내지 149에게 각 금 3,936,175원, 원고 95 내지 97에게 각 금 5,550,290원, 원고 98 내지 132에게 각 금 5,720,197원, 원고 133에게 금 6,937,863원, 원고 134 내지 143, 150, 151에게 각 금 7,136,088원, 원고 144에게 금 8,410,389원 및 각 이에 대한 2003. 12. 29.부터 이 사건 각 소장 송달일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 피고 다한개발 주식회사는 원고 152에게 금 22,880,789원 및 이에 대한 2004. 1. 6.부터 이 사건 소장 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 인정사실
가. 피고 다한개발 주식회사(이하 ‘피고 다한개발’이라 한다)는 2000.경 피고 두산산업개발 주식회사(그 상호가 2004. 5. 6. 고려산업개발 주식회사에서 변경되었는데, 이하 ‘피고 고려산업개발’이라 한다)를 분양 및 시공사로 하여 용인시 기흥읍 보라리 산 69 외 9필지 지상에 신축할 보라1차현대모닝사이드아파트 18층 내지 20층 17개동 1112세대(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 신축, 분양사업을 시행하였다.
나. 원고들은 2000. 4.경부터 같은 해 10.경까지 별지 분양내역표 기재와 같이 이 사건 아파트 중 각 해당 동, 호수를 특정하여 피고들과 사이에 직접 분양계약을 체결하거나, 그 후 위 아파트의 입주 전까지 피고들의 승낙 아래 피고들과 분양계약을 체결한 수분양자들로부터 그 분양계약상의 권리, 의무를 그대로 승계하는 조건으로 분양권을 양도받은 자들이고, 위 각 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)상 입주예정일은 2003. 3.경으로 정해져 있었으나 공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별통보하기로 되어 있었으며, 분양대금 중 계약금 및 중도금은 원고들을 포함한 수분양자들이 피고들 공동 명의의 예금계좌에 아래 표 기재와 같이 10%씩 8차례에 걸쳐 분할 납부하기로 하고, 잔금은 입주지정일에 20%를 납부하기로 하였는데, 원고들이 분양받은 각 평형에 따라서 별지 분양내역표 중 ‘계약금’란 기재와 같이 위 예금계좌에 각 1, 2차 계약금 합계액이 납입되었다(원고들 중 같은 표 기재 순번 1과 2, 3과 4, 5와 6, 7과 8 및 9와 10의 각 원고들은 공동명의로 피고들과 사이에 분양계약을 체결하였다).
구분계약금중도금잔금1회2회1회2회3회4회5회6회날짜 입주 지정일 계약시 2000. 5. 16. 같은 해 9. 16. 2001. 2. 16.. 같은 해 7. 16. 2002. 1. 16. 같은 해 5. 16. 같은 해 10. 16.
다. 이 사건 분양계약은 그 분양계약서의 하단 매도인란에 피고 다한개발의 기명날인만이 되어 있고, 매수인란에는 원고들 또는 수분양자들의 서명날인이 되어 있으며, 그 아래에 분양 및 시공사란이 있어 피고 고려산업개발의 기명날인이 되어 있는데, 원고들이 2차 계약금, 중도금 및 잔금을 약정기간 내에 불입하지 못한 경우에는 그 체납금에 대하여 연 19%의 연체료율을 적용(주택은행 일반대출 연체료율에 따라 변동 가능)하여 연체일수에 따라 산정된 연체료를 추가로 납부하고(제2조 제2항), 매도인이 공급 공고시에 정한 입주예정기일에 원고들을 입주시키지 못할 경우에는 기납부한 중도금에 대하여 같은 비율로 계산한 지체상금을 원고들에게 지급하거나 공급잔여대금에서 공제하기로 하며(제2조 제4항), 만약 매도인이 정한 입주예정일이 매도인의 귀책사유가 아닌 천재지변, 행정명령과 노사분규(연관업체 포함), 기타 불가항력으로 인하여 지연될 경우에는 매도인은 이를 원고들에게 통보하여야 하며, 원고들은 이에 대하여 지체상금을 요구하거나 하등의 이의를 제기하지 못하기로 하는(제2조 제5항) 내용의 약정(이하 ‘이 사건 지체상금약정’이라 한다)이 포함되어 있다.
라. 피고 고려산업개발은 이 사건 분양계약에 기한 2차 중도금까지 납부된 상태에서 2001. 3. 2.경 부도를 내고 같은 해 4. 16. 이 법원의 회사정리절차개시결정에 따라 법정관리를 받게 되었으며, 이에 따라 그 무렵 이 사건 아파트의 신축공사가 9개월 간 중단되었다가 2002. 4.경 대한주택보증 주식회사의 관리 아래 재개되었는데, 당시 원고들은 같은 달 16.경 위 대한주택보증의 예금계좌로 3차 중도금을 납부한 것을 비롯하여 2004. 1.경까지 나머지 분양대금을 모두 납부하고 위 아파트에 입주하였으며, 위 공사중단으로 인하여 입주지정일이 이 사건 분양계약상의 최초 입주예정일인 2003. 3. 31.보다 272일 정도 지체되어 같은 해 12. 29.경 입주가 가능하게 되었다.
마. 원고 151은 이 사건 분양계약상의 분양대금으로 위 부도일 이전에 1, 2차 계약금 합계 4,040만 원과 1, 2차 중도금 합계 4,040만 원을 각 납부하였고, 위 공사재개 후 2002. 4. 16. 3차 중도금 2,020만 원을, 2003. 3. 20. 4, 5차 중도금 합계 4,040만 원을, 같은 해 7. 16.경 6차 중도금 2,020만 원을, 입주지정일 이후인 2004. 1. 5.경 나머지 잔금 4,040만 원을 각 납부하였다.
[인정 근거] 일부 다툼 없는 사실(원고 1 내지 151과 피고들 사이에서), 갑가 제1호증의 1～139, 갑가 제2～11호증, 갑나 제1～6호증, 갑다 제1호증의 1～7, 갑다 제2～13호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 판단
가. 원고 1 내지 151의 청구 부분
(1) 주장
위 원고들은, ① 이 사건 분양계약 체결 당시 시행되고 있던 주택공급에관한규칙(1995. 2. 11. 건설교통부령 제6호로 전면 개정된 것, 이하 ‘주택공급규칙’이라 한다) 제27조 제4항은 입주예정기일에 입주시키지 못하여 발생하는 지체상금의 대상을 ‘실입주개시일 이전에 납부한 입주금’이라고 규정하여 계약금을 포함하고 있는데, 이는 분양자와 입주자 사이의 사회적, 경제적 균형을 통하여 주택의 공급질서를 유지하자는 취지에서 기존에 지체상금의 대상을 ‘기납부한 중도금’으로 규정했던 부분을 위와 같이 개정한 강행규정으로서 계약금을 위 지체상금의 대상에서 제외한 이 사건 지체상금약정은 위 규정에 위배되어 무효이고, ② 가사 그렇지 않더라도 주택공급관련법규나 거래계의 관행을 잘 알고 있는 피고들이 위 원고들의 궁박, 경솔, 또는 무경험을 이용하여 폭리를 취득하는 위 지체상금약정은 불공정한 법률행위로서 무효이며, ③ 또한 위 분양계약 체결 당시 공정거래위원회가 작성한 아파트공급표준계약서상의 지체상금에 관한 규정인 제5조 제4항에서도 지체상금의 대상을 ‘이미 납부한 대금’으로 규정하고 있고, 입주지연의 경우 계약금에 대해서도 지체상금의 대상에 포함시키는 것이 일반적인 거래관행이었음에도 불구하고, 피고들이 이에 대한 설명의무를 이행하지 않은 채 분양대금의 20%에 달하는 계약금을 위 지체상금의 산정대상에서 제외하는 이 사건 지체상금약정을 체결하였는바, 설명의무를 이행하지 않은 피고들은 약관규제법 제3조 제2항에 의하여 위 원고들에게 위 지체상금약정의 내용을 주장할 수 없고, 그 내용이 위 원고들에게 부당하게 불리한 조항이어서 약관의규제에관한법률(1992. 12. 8. 법률 제4515호로 개정된 것, 이하 ‘약관규제법’이라 한다) 제6조 제2항 제1호의 ‘고객에 대하여 부당하게 불리한 조항’이거나 같은 항 제2호의 ‘고객이 계약의 거래형태 등 제반 사정에 비추어 예상하기 어려운 조항’에 해당할 뿐만 아니라 같은 법 제7조 제2호의 ‘상당한 이유 없이 사업자의 손해배상범위를 제한하거나 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 조항’에 해당하여 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항으로서 무효라고 주장하면서, 위 원고들이 배상받아야 할 지체상금의 산정대상에는 1, 2차 계약금이 포함되어야 한다는 전제 아래, 별지 분양내역표 중 계약금란 기재 해당 계약금에 대하여 입주예정일로부터 입주지정 개시일 전일까지의 지체일수인 272일에 상응하는 지체상금의 지급을 구한다.
(2) 본안전항변에 대한 판단
피고들은, 위 원고들과 합의하여 이미 지체상금의 액수를 특정하였고 그 이상의 지체상금에 대하여는 위 원고들이 민, 형사상의 청구를 하지 않기로 하는 내용의 확약서(갑가 제2호증, 갑다 제2호증)를 작성하였으므로, 위 원고들이 제기한 이 사건 소는 부적법한 소로서 각하되어야 한다고 주장한다.
살피건대, 갑가 제2호증, 갑다 제2호증의 각 기재만으로는 피고들이 주장하는 바와 같이 위 원고들이 계약금에 대한 지체상금을 민, 형사상 청구하지 않기로 하는 확약서를 작성하였다고 인정하기 어렵고, 달리 위 원고들과 피고들 사이에 부제소특약을 체결하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 피고들의 위 본안전항변은 이유 없다.
(3) 본안에 대한 판단
먼저 주택공급규칙 제27조 제4항에 반하는 이 사건 지체상금약정의 사법상 효력에 관하여 살피건대, 구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것, 이하 ‘주촉법’이라 한다) 제32조는 ‘사업주체와 주택을 공급받고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 입주자 모집조건·방법·절차, 입주금의 납부방법·시기·절차, 주택공급계약방법·절차 등에 적합하게 주택을 건설·공급하거나 주택을 공급받아야 한다’고 규정하고 있고, 주택공급규칙 제27조 제4항은 ‘사업주체가 입주자모집공고에서 정한 입주예정일내에 입주를 시키지 못한 경우에는 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대하여 입주시 입주자에게 제3항의 규정에서 정한 연체요율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 주택잔금에서 해당액을 공제하여야 한다’고 규정하고 있으며, 주촉법 제51조 제2의3호는 같은 법 제32조를 위반한 자를 형사처벌하도록 규정하고 있으나, 주택공급규칙이 주택의 공급조건·방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 하고 있는 반면 이 사건 지체상금약정은 계약당사자 사이에서 일정한 기일 안의 이행을 강제하기 위하여 그 이행기일을 경과한 당사자 중 일방에 대하여 지체책임을 부담시키는 위약벌 또는 손해배상의 예정에 불과하다 할 것이므로, 위 지체상금약정이 위 규칙 제27조 제4항에 반하여 분양계약상 계약금을 지체상금의 산정대상에서 제외한 사정이 있더라도 피고들과 위 원고들 사이에 위 지체상금약정이 체결된 이상, 그 사법적 효력까지 부정할 수는 없다고 할 것이다.
다음으로 이 사건 지체상금약정이 불공정한 법률행위로서 무효이거나 약관규제법에 반하여 그 효력을 주장할 수 없거나 무효인지에 관하여 살피건대, 피고들이 주택공급규칙 등 관련 법규를 잘 알고 있었다 하더라도 그런 사정만으로 위 원고들의 궁박, 경솔, 무경험 등을 악용하여 이 사건 지체상금약정을 체결함으로써 폭리를 취하였다고 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며, 갑가 제3～11호증, 갑다 제3～13호증의 각 기재만으로는 지체상금의 지급기준에 관하여 계약금을 포함시키는 일반적인 거래관행이 형성되어 있었다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거도 없으며, 또한 아파트공급표준계약서상에 ‘이미 납부한 대금’을 지체상금의 산정대상으로 하는 기재가 있다고 하여 달리 볼 수 없는바, 오히려 이 사건 분양계약상 매수인은 매도인의 귀책사유로 인하여 입주예정일로부터 3월 이내에 입주할 수 없게 된 경우에는 위 분양계약을 해제할 수 있고(제3조 제2항), 위와 같은 사유로 분양계약이 해제된 경우에는 매도인이 매수인에게 분양대금 총액의 10% 상당을 위약금으로 지급하여야 하며(제4조 제2항), 매수인의 분양대금 체납 등 귀책사유로 인하여 위 분양계약이 해제된 경우에도 매도인은 매수인에게 기납부한 대금에 대하여 각각 그 받은 날로부터 반환일까지 연 3%의 비율로 계산한 이자를 부가하여 환불하는(제4조 제3항) 내용의 해제 관련 약정이 포함되어 있는 점에 비추어, 비록 이 사건 지체상금약정을 포함하고 있는 이 사건 분양계약서가 약관에 해당한다 하더라도 피고들에게 위 주택공급규칙의 내용을 설명해 줄 의무까지 있다고 볼 수 없고, 또한 위 지체상금약정이 분양대금 중 20%에 달하는 계약금을 지체상금의 산정대상에서 제외하였다 하더라도 그러한 사유만으로 신의성실의 원칙에 비추어 공정을 잃은 것이라거나 고객에 대하여 부당하게 불리한 것이라거나 또는 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 것이라고 판단되지 아니하므로, 약관규제법 제3조 제2, 3항, 제6조 제1, 2항, 제7조 제2호에 해당하여 무효라고 볼 수 없으므로, 위 원고들의 피고들에 대한 청구는 더 나아가 살필 필요도 없이 이유 없다.
나. 원고 151(원고 152)의 청구 부분
(1) 주장
원고 151은, 주택공급규칙 제27조 제4항 및 이 사건 분양계약 제2조 제4항에 기하여 분양대금 중 위 원고가 입주개시일 이전에 납부한 계약금과 중도금 합계 금 161,600,000원에 대하여 연 19%의 연체료율로 계산한 지체일수 272일 동안의 지체상금 22,880,789원과 이에 대한 지연손해금을 피고 다한개발이 위 원고에게 지급하여야 한다고 주장한다.
(2) 1, 2차 계약금에 관한 판단
먼저 원고 151이 1, 2차 계약금 합계 4,040만 원에 관하여 지체상금의 지급을 구하는 부분에 관하여 살피건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 분양계약상 피고 다한개발이 입주예정기일에 위 원고를 입주시키지 못한 경우 기납부한 중도금에 대하여 연 19%의 연체료율(주택은행 일반대출 연체료율에 따라 변동 가능)로 계산한 지체상금을 지급하기로 약정하였고, 주택공급규칙 제27조 제4항이 계약금을 포함한 ‘실입주개시일 이전에 납부한 입주금’을 지체상금의 산정대상에서 제외하였다 하더라도 이에 반하는 위 약정의 사법적 효력까지 부정할 수는 없다고 할 것이며, 달리 위 원고와 피고들 사이에 위 계약금에 대해서도 지체상금을 지급하기로 약정하였다고 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
(3) 중도금에 관한 판단
다음으로 원고 151이 중도금 합계 121,200,000원에 관하여 지체상금의 지급을 구하는 부분에 관하여 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 피고 다한개발은 위 원고에게 위 중도금 합계액에 대한 연 19%의 비율로 계산한, 지체일수 272일 동안의 지체상금 17,160,591원(계산의 편의상 원 미만은 버림, 이하 같다) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이다(피고 다한개발은 이 사건 분양계약상 지체상금율을 연 19%로 정하였으나 위 지체상금율이 주택은행 일반대출의 연체료율에 따라 변동되므로, 위 19%보다 낮은 이율로 지체상금이 계산되어야 한다고 주장하나, 위 연체료율이 위 19%보다 낮게 변동되었다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 위 피고의 위 주장은 이유 없다).
이에 대하여 피고 다한개발은, 이 사건 아파트의 공사중단이 시공사인 피고 고려산업개발의 부도에 따른 것으로서 피고 다한개발의 귀책사유에 기한 것이라기보다는 불가항력으로 인하여 지연된 경우에 해당한다 할 것이므로, 이 사건 분양계약 제2조 제5항에 기하여 원고 151은 위 피고에 대하여 그로 인한 지체상금의 지급을 구할 수 없다고 주장하나, 시공사인 피고 고려산업개발이 부도를 내고 위 공사를 중단한 것이 앞서 본 바와 같이 위 분양계약 제2조 제5항이 규정한 ‘매도인의 귀책사유가 아닌 천재지변, 행정명령과 노사분규(연관업체 포함), 기타 불가항력으로 인하여 지연될 경우’로서 피고 다한개발의 면책사유에 해당한다고 볼 수는 없고, 달리 위 피고에게 입주지연에 따른 책임을 면할 수 있는 사유가 있다고 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 피고의 위 주장은 이유 없다.
다시 피고 다한개발은, 원고 151이 입주지정일인 2003. 12. 29.에 잔금 4,040만 원을 납부하지 않고 2004. 1. 5.경에야 이를 납부하고 입주하였으므로, 위와 같이 잔금 납입을 지체한 기간에 관하여 이 사건 분양계약 제3조 제2항에 따라 발생한 연체료채권을 자동채권으로 하여 위 원고의 지체상금채권과 상계한다고 항변하므로 살피건대, 위 분양계약상 원고 151이 분양대금의 20% 상당인 잔금을 입주지정일에 납입하지 못한 경우 그 체납금에 대하여 연 19%의 비율로 계산한 연체료를 추가 납부하기로 약정한 사실, 위 원고가 이 사건 아파트의 공사 재개 후 다시 지정된 입주예정일인 2003. 12. 29. 이후인 2004. 1. 5.경에야 분양대금의 20% 상당인 잔금 4,040만 원을 납입한 사실 등은 앞서 본 바와 같으므로, 위 원고는 위 피고에 대하여 잔금 납입이 지체된 기간 동안 발생한 연체료 147,210원(= 4,040만 원 × 19% × 7일/365일) 상당을 지급할 채무가 있다 할 것인데, 위 분양계약에서 매수인의 연체료 지급의무와 매도인의 지체상금 지급의무는 상호 대등한 대가관계에 있다 할 것이어서 위 원고의 위 피고에 대한 지체상금채권은 위 연체료 금액의 범위 내에서 상계된다 할 것이므로, 위 피고의 위 항변은 이유 있다.
이에 대하여 원고 151은 피고 다한개발이 입주가능기간을 2003. 12. 29.부터 한 달 동안으로 공고하면서 위 기간 내에 잔금을 납입하도록 하였고, 이에 따라 그 기간 내인 2004. 1. 5. 입주하면서 잔금을 납입하였으므로, 잔금에 대하여 연체료가 발생하지 않는다고 주장하나, 위 원고의 주장과 같이 잔금납입기간을 입주지정일 이후 한 달간으로 공고하였다고 인정할 만한 증거가 없고, 오히려 이 사건 분양계약에는 잔금지급기일이 입주지정일로 특정되어 있으므로, 위 원고의 위 주장은 이유 없다.
한편, 주택건설업자가 당초 아파트분양계약시 정해진 중도금 납부기일을 연기해 주어 수분양자들이 연기된 기일에 중도금을 납부한 경우 중도금 납부기일의 연기가 주택건설업자의 귀책에 의한 입주지연으로 말미암은 것이라고 하더라도 수분양자들로서는 연기된 기간만큼 중도금에 대한 이자상당액의 이득을 보게 되는 것이므로 입주지연 지체상금의 산정에 있어 이를 고려하는 것이 형평에 맞는다 할 것인바( 대법원 2000. 10. 27. 선고 99다10189 판결 참조), 앞서 본 바와 같이 피고 다한개발이 입주기일 지연에 따라 이 사건 아파트의 공사 중단 이전에 납부된 1, 2차 중도금을 제외한 나머지 중도금 및 잔금의 지급기일도 각 연기한 점, 이에 따라 위 피고가 위 공사가 재개된 후인 2002. 4. 16.경 3차 중도금 2,020만 원을 납입한 것을 비롯하여, 2003. 3. 20. 4, 5차 중도금 합계 4,040만 원, 같은 해 7. 16.경 6차 중도금 2,020만 원, 입주지정일 이후인 2004. 1. 5.경 나머지 잔금 4,040만 원을 각 납부한 점, 위 피고가 위 아파트의 공사를 포기하였을 경우 위 원고를 포함한 수분양자들의 피해가 더욱 확대되었을 것으로 보이는 점 등을 고려할 때, 위 원고의 위 피고에 대한 지체상금은 35%로 감액함이 상당하다 할 것이므로, 위 피고는 위 원고에게 금 17,013,381원(= 지체상금 17,160,591원 - 잔금에 대한 연체료 147,210원)의 35% 상당인 금 5,954,683원 및 이에 대한 위 원고의 잔금 납입 다음날인 2004. 1. 6.부터 위 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 사건 판결선고일인 같은 해 12. 21.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이다.
3. 결론
따라서, 원고 151의 피고 다한개발에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 위 원고의 위 피고에 대한 나머지 청구 및 위 원고를 제외한 나머지 원고들의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 원고 목록 생략]
판사 박기동(재판장) 손금주 송각엽