【원고(반소피고),상고인】
【피고(반소원고),피상고인】
정리회사 주식회사 한양의 관리인
【원심판결】
서울지법 1998. 12. 24. 선고 98나41864, 63185 판결
【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다.
【이유】
상고이유와 상고이유보충서의 기재 중 상고이유를 보충하는 부분을 함께 판단한다.
1. 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 그 내세운 증거들에 의하여 판시와 같은 사실을 인정하고 임대주택법, 동시행령 및 동시행규칙의 관련 규정을 검토한 다음, 임대주택법 관련 법규는 임대사업자에 대하여 임대주택을 매각하는 경우 임차인에게 우선 매각하여야 할 의무만을 규정하고 있을 뿐 그 매각가격의 타당성 여부에 대한 별도의 제한규정이 마련되어 있지 아니하며, 이 사건에서 임차인인 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)와 임대인인 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)는 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결할 당시, 임대인은 관계 법령이 정하는 바에 따라 임대주택을 분양할 수 있고, 분양할 주택의 가격, 대금 지급 방법 등에 관하여 인근 유사주택의 일반 상거래 가격 및 건설부 중재기준에 의거 임대인이 이를 정하되 원고의 이의가 있는 경우 관할 시장이 중재하며, 관계 법령이 개정 또는 제정되는 경우에는 이에 따른다고 약정하였으므로, 임대인이 임대주택을 분양받을 당시의 임차인들에게 분양하는 경우 그 분양가격은 위와 같은 당사자 사이의 약정기준에 따라 임대인이 임의로 정할 수 있다고 보아야 할 것이고, 다만 그 분양가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선수분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르는 것은 임대주택법시행령 제13조 제2항에 위배되어 허용될 수 없는바, 임대사업자가 주택건설촉진법에 의한 국민주택기금의 자금지원을 받아 공공건설임대주택을 건설하여 무주택자에게 임대하였다 하더라도 위와 같은 관련 법규에 의하여 임차인이 당해 임대주택을 우선 분양받을 지위가 보장되어 있을 뿐이지 원고의 주장과 같이 그러한 임대차계약 체결시 임차인과의 사이에 장차 임차인에게 일방적으로 정한 분양조건에 따른 일방예약완결권을 부여하는 내용의 매매예약을 체결한 것이라고 볼 수는 없고, 피고가 이 사건 주택의 분양가를 약정한 기준에 따라 산정한 결과 인근에 위치한 유사 임대주택의 평당 분양가가 금 2,134,000원인 데 비하여 그 보다 여건이 유리한 이 사건 주택의 평당 분양가가 금 2,148,000원이므로 이 사건 주택의 분양가가 지나치게 높아 임차인의 우선수분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이른 것으로 볼 수도 없다는 취지로 판단하였는바, 이를 기록과 임대주택법 관련 법규에 비추어 살펴보면 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유 주장과 같은 임대주택의 우선분양 및 분양가격에 관한 법리를 오해하였거나, 심리미진, 채증법칙 위반, 이유불비 또는 판단유탈 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
또한, 상고이유가 지적하는 점들에 관하여 기록상 나타난 사정을 참작하여 보더라도, 피고가 이 사건 주택에 관한 입주자 모집 당시 장차 분양전환이 이루어질 경우 그 분양가격은 모집공고 당시의 분양가격과 동일할 것이라는 신뢰를 부여하였다거나, 피고가 위와 같은 방법으로 이 사건 주택의 분양전환 가격을 정한 것이 급부와 반대급부 사이에 현저히 불균형이 존재하고 원고의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 것이었다고 볼 수 없으므로, 원심판결에는 상고이유 주장과 같은 신의성실의 원칙, 금반언의 법리, 외관의 법리나 불공정한 법률행위에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다.
2. 민사소송법 제382조에 의하면 항소심에서의 반소 제기에는 상대방의 동의를 얻어야 함이 원칙이나, 반소청구의 기초를 이루는 실질적인 쟁점에 관하여 제1심에서 본소의 청구원인 또는 방어방법과 관련하여 충분히 심리되어 항소심에서의 반소 제기를 상대방의 동의 없이 허용하더라도 상대방에게 제1심에서의 심급의 이익을 잃게 하거나 소송절차를 현저하게 지연시킬 염려가 없는 경우에는 상대방의 동의 여부와 관계없이 항소심에서의 반소 제기를 허용하여야 할 것이다(대법원 1996. 3. 26. 선고 95다45545, 45552, 45569 판결, 1997. 10. 10. 선고 97다7264, 7271, 7288, 7295, 7301 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고의 이 사건 반소가 항소심에 이르러 원고의 동의 없이 제기된 것으로서 부적법하다는 원고의 주장에 대하여, 피고의 이 사건 반소청구의 기초를 이루는 실질적인 쟁점은 매매예약을 겸한다고 원고가 주장하는 이 사건 임대차계약이 해지되었는가 하는 것으로서 이 점에 대하여는 제1심에서 이미 피고의 방어방법과 관련하여 충분한 심리가 이루어진 바 있으므로 피고로서는 원고의 동의 없이도 항소심에서 적법하게 이 사건 주택의 명도를 구하는 반소를 제기할 수 있다는 이유로 원고의 주장을 배척하였는바, 원심의 이와 같은 판단은 앞에서 밝힌 법리에 따른 것으로서 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유 주장과 같은 항소심에서의 반소 제기에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.
또한, 임대주택법의 적용을 받는 임대인이 임대계약을 해지하지 못하거나 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 없는 것은 임대주택이 분양제한기간 내에 있거나 임대인이 임대주택의 분양제한기간이 만료되었음에도 임대주택을 분양하지 아니하고 계속하여 임대하는 것을 희망하는 경우에 한한다 할 것이고, 임대인이 임대주택의 분양을 희망하는 경우에 있어서는 그 분양제한기간이 만료되고 임차인의 우선수분양권만 보장한다면 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 보아야 하고, 임차인이 당해 임대주택에 대한 분양계약의 체결을 거절하는 경우에는 임대인은 당해 임대주택을 다른 사람에게 분양하기 위하여 그 임대차계약을 해지할 수 있다고 보는 것이 상당하다 할 것인바(대법원 1994. 1. 11. 선고 93다27161 판결 참조), 이러한 취지에서 앞서 본 분양가에 기한 분양계약의 체결을 거부하는 원고와 피고 사이의 이 사건 임대차계약이 피고의 해지통보에 의하여 적법하게 종료되었다고 판단하여 원고에 대하여 이 사건 주택의 명도를 명한 원심의 조치는 옳다고 여겨지고, 거기에 상고이유 주장과 같은 위법이 있다고 할 수 없다.
3. 주택임대차보호법 제4조 제2항 및 보증금 반환에 관한 상고이유 주장은 원심 변론종결시까지 주장한 바 없는 새로운 주장으로서 적법한 상고이유가 될 수 없는 것일 뿐만 아니라, 위 조항이 "임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다."고 규정한 취지는 임차인이 보증금을 반환받기 전에는 임대차 종료 후의 임차주택 양수인에 대하여도 명도를 거절할 수 있다는 것이지 임대차 종료 후에 임대인이 임차인을 상대로 임차목적물의 명도를 구할 수 없다는 것은 아니므로, 이 부분 상고이유의 주장 역시 이유 없다.
4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 조무제(재판장) 정귀호 김형선(주심) 이용훈