【원 고】
원고 1 외 90인 (소송대리인 변호사 김성훈)
【피 고】
대한주택공사 (소송대리인 법무법인 화우 담당변호사 한석종외 1인)
【변론종결】
2007. 7. 20.
【주 문】
1. 피고는 원고들에게 별지 목록 ‘불법거주배상금’란 기재 각 해당 금액 및 각 이에 대하여 2007. 1. 3.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 기초사실
다음의 사실들은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 4호증(각 가지번호 포함), 갑 제7호증, 갑 제8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 각 인정할 수 있다.
가. 원고들은 피고와 사이에 부산 남구 (이하 동명 및 지번 생략)○○아파트 중 별지 목록 ‘원고 주소’란 기재 원고별 해당 아파트(이하 ‘이 사건 각 아파트’라고 한다)에 관하여 임대차기간을 피고가 지정하는 입주지정기간 종료일로부터 5년으로 정하여 각 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다.
나. 이 사건 임대차계약의 주용 내용은 아래와 같다.
계약일반조건
제10조(임대차 계약의 해제 및 해지)
① 임차인이 아래 각 호에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 이 게약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.
1. 허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우
2. 임대주택법 제13조의 규정에 위반하여 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대주택을 전대한 경우
3. 임대차기간이 시작된 날부터 3월 이내에 입주하지 아니한 경우. 다만, 임대인의 귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그러하지 아니한다.
4. 임대료를 3월 이상 연속하여 연체한 경우
5. 임대주택 및 그 부대시설을 임대인의 동의를 얻지 아니하고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도 외의 용도로 사용하는 경우
6. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우
7. 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 상속·판결 또는 결혼 등 기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우와 당해 임대주택의 입주자 모집당시 주택공급에 관한 규칙에서 정한 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우는 제외한다.
8. 기타 이 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우
제12조(임대주택의 매각)
임대인은 위 주택이 임대주택법시행령 제9조 제1항 제2호 및 제3호의 임대주택에 해당하는 경우 다음 각호의 조건에 따라 매각한다.
1. 위 주택의 매각시기는 최초 입주지정기간 종료 후 5년으로 한다.
2. 위 임대주택의 매각가격 산정기준은 입주자모집공고안에서 정한 바에 따른다.
계약특수조건
제6조(계약의 해제 또는 해지)
① 계약일반조건 제10조 각호의 사유로 임대차계약이 해제 또는 해지되었을 경우에 임차인은 임대주택을 원상회복하여 임대차계약의 해제 또는 해지일로부터 1개월 이내에 임대인에게 명도하여야 하며, 임대차 계약의 해제 또는 해지일로부터 명도일까지의 임대료 및 관리비 등 제반납부금을 납부하여야 한다.
제8조(불법거주에 대한 배상금)
임차인이 계약특수조건 제6조에 의하여 임대주택을 명도하여야 하는 날까지 임대인에게 명도하지 아니하는 경우에는 임차인은 그 주택을 명도하여야 하는 날의 다음날로부터 명도일까지 임대료 및 관리비 합계액의 1.5배에 상당하는 금액을 임대인에게 납부하여야 한다.
제9조(임대주택의 매각)
① 계약일반조건 제12조에 의하여 임대인이 위 임대주택에 대한 매각을 시행한 때는 임차인은 임대인이 지정한 기간 내에 분양을 받아야 한다.
② 제1항의 경우 우선매각 대상자는 임대주택법 시행령 제13조 의거 임대주택의 입주일로부터 매각당시까지 무주택인 임차인 또는 임대주택에 입주한 후 상속, 판결 또는 혼인으로 인하여 소유하게 된 주택을 임대인의 임대주택 매각 전에 처분하여 무주택자가
된 임차인에 한한다.
다. 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 ○○아파트 최초 입주지정기간을 2000. 4. 28.부터 2000. 5. 27.까지로 정하였고, 그로부터 5년이 경과한 2005. 6. 7. 이 사건 ○○아파트를 매각하기로 하여, 원고들을 포함한 이 사건 ○○아파트 임차인들에게 분양계약체결기간을 2005. 6. 10.부터 2005. 8. 9.까지로 하되, 분양을 받지 않는 임차인은 2005. 8. 9.까지 이 사건 ○○아파트를 피고에게 명도하여야 하고, 이를 명도하지 않을 경우 이 사건 ○○아파트에 관한 임대차계약 만료일 다음날부터 분양계약일 또는 퇴거일까지 불법거주배상금을 부과한다는 내용의 ‘분양전환시행안내문’을 발송하였다.
라. 원고들은 2005. 8. 5. 피고를 상대로 이 사건 ○○아파트 분양전환절차중지가처분결정(이하 ‘이 사건 가처분결정’이라고 한다)을 받아, 이 사건 각 아파트 분양대금의 액수에 관하여 다투었으나, 2006. 9. 14. 그 가처분 결정이 취소되고, 2006. 9. 14. 원고들을 비롯한 이 사건 ○○아파트 임차인들 중 일부가 피고를 상대로 제기한 아파트 분양전환공고가격 일부무효 확인의 소에서 원고들 및 위 일부 임차인들의 청구가 기각되었으며, 2006. 10. 28. 이 사건 가처분결정 취소결정에 대하여 원고들이 제기한 항고가 기각되었다.
마. 이후 피고는 원고들에게 2006. 11. 15.까지, 2005. 8. 20.부터 2006. 10. 31.까지의 기간에 대한 불법거주배상금을 납부하고, 이 사건 각 아파트에 대한 분양계약을 체결할 것을 통지하였고, 원고들은 피고에게 위 기간에 대한 불법거주배상금 명목으로 별지 목록 ‘불법거주배상금란’ 기재 각 원고별 해당 금원을 지급하고, 피고로부터 이 사건 각 아파트를 분양받았다.
2. 주장 및 판단
가. 당사자의 주장
(1) 원고의 주장
불법거주배상금은 임대차계약이 해제 또는 해지되어 임차인이 점유하는 아파트를 명도할 의무가 발생하였을 때에 부과되는 것인데, 이 사건 임대차계약은 2005. 5. 27.경 기간 만료로 종료되었을 뿐, 해제나 해지된 사실이 없으므로, 피고는 원고들로부터 지급받은 불법거주배상금을 반환하여야 한다.
(2) 피고의 주장
피고가 원고들에게, 이 사건 ○○아파트 분양전환기간 종료시까지 이 사건 임대차계약기간을 연장하여 주고, 위 분양전환시행안내문을 발송한 것을 비롯하여, 2005. 6. 17., 2005. 6. 29., 2005. 8. 9. 이 사건 가처분결정에도 불구하고, 분양계약체결기간 경과 후에는 불법거주배상금이 부과될 수 있다는 내용의 통지문을 발송함으로써 원고들이 위 기간 내에 분양계약을 체결하지 않는 것을 조건으로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사를 표시하였는데, 원고들이 위 기간 내에 분양계약을 체결할 이 사건 임대차계약상 의무를 이행하지 않았는바, 이 사건 임대차계약은 피고의 위 조건부해지의사표시에 의하여 해지되었다 할 것이어서 피고가 원고들에게 불법거주배상금을 부과한 것은 정당하다.
가사, 불법거주배상금이 법률상 원인 없이 부과되었다 하더라도, 원고들은 그러한 사정을 알고서 자의로 불법거주배상금을 납부하였고, 이는 비채변제에 해당하므로 피고에게 반환을 구할 수 없다.
나. 불법거주배상금 부과의 정당성 여부
이 사건 임대차계약서에 의하면, 임차인인 원고들이 일반계약조건 제10조 제1항 각 호에 해당하는 행위를 하여 피고가 임대차계약을 해제 또는 해지하였음에도, 원고들이 해제 또는 해지일로부터 1개월 이내에 이 사건 각 아파트를 명도하지 아니한 경우에만 피고는 명도하여야 하는 날의 다음날부터 명도일까지 불법거주배상금을 원고들에게 부과할 수 있다.
그러므로 먼저 원고들이 분양계약체결기간 만료일까지 분양계약을 체결하지 아니한 것이 이 사건 임대차계약서 제10조 제1항 제8호 소정의 "기타 이 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우"에 해당하는지에 대하여 보건대, 이 사건 임대차계약서 제9조 제1항에는 피고가 임대주택에 대한 매각을 시행한 때에는 임차인인 원고들은 피고가 지정한 기간 내에 이를 분양받아야 한다고 규정하고 있으나, 이 규정의 취지는 우선분양권을 가진 원고들이 이를 행사하기 위하여는 피고가 지정한 기간 내에 행사하여야 하고, 위 기간 내에 행사하지 아니한 경우에는 우선분양권을 행사할 수 없다는 의미일 뿐이지, 반드시 원고들에게 위 기간 내에 우선분양권을 행사할 의무를 부과한 것이라고 볼 수는 없다 할 것이므로, 원고들이 분양계약체결기간 만료일까지 분양계약을 체결하지 아니한 것이 위 제8호에 해당하는 행위라고 할 수 없다.
설령 피고가 분양전환시행안내문으로써 이 사건 임대차계약을 조건부로 해지한다는 의사표시를 하였다 하더라도, 위와 같이 피고들이 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 것이 적법한 해지사유가 되지 아니한 이상, 위 조건부해지는 부적법하다 할 것이다.
또한, 앞에서 본 바와 같이 원고들과 피고의 이 사건 임대차계약은 그 기간 만료로 종료되었으므로, 이 사건 임대차계약이 계속됨을 전제로 한 해지가 적법하다고 할 수 없을 뿐만 아니라, 원고들의 임차주택 명도의무와 피고의 임대차보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 피고가 임대차보증금을 제공하고 원고들에게 임차주택의 명도를 요구하였다는 점에 대한 주장·입증이 없는 이 사건에서, 원고의 임차주택에 대한 점유를 불법점유라고 볼 수도 없다.
따라서 피고가 원고들에 대하여 부과한 불법거주배상금은 그 부과요건이 흠결되었다고 할 것이다.
다. 비채변제 여부
비채변제는 지급자가 채무 없음을 알면서도 임의로 지급한 경우에만 성립하고, 채무 없음을 알고 있었다 하더라도 변제를 강요당한 경우나 변제 거절로 인한 사실상의 손해를 피하기 위하여 부득이 변제하게 된 경우 등 그 변제가 자기의 자유로운 의사에 반하여 이루어진 것으로 볼 수 있는 사정이 있는 때에는 지급자가 그 반환청구권을 상실하지 않는다 할 것인데, 앞서 인정한 사실과 같이 이 사건 가처분 결정이 취소되고, 원고들 및 이 사건 ○○아파트 일부 임차인들이 제기한 아파트 분양전환공고가격 일부무효 확인의 소에서 원고들 및 위 일부 임차인들의 청구가 기각된 점, 원고들이 피고에게 불법거주배상금을 납부하지 않으면 이 사건 각 아파트를 분양받을 수 없었던 점, 원고들이 이 사건 각 아파트에 대한 분양계약을 체결하지 않는 경우 이 사건 각 아파트에서 퇴거할 수 밖에 없었던 점 등에 비추어 보면, 원고들이 불법거주배상금 지급의무가 존재하지 않음을 잘 알면서도 자유의사에 기하여 이를 지급하였음을 인정하기 어렵고, 오히려 원고들이 불법거주배상금을 지급하지 않아 이 사건 각 아파트 분양계약을 체결하지 못함으로써 발생하게 될 사실상의 손해를 피하기 위하여 부득이하게 불법거주배상금을 지급한 것으로 봄이 상당하므로 원고들로서는 그 반환청구권을 상실하지 않는다 할 것이다.
라. 소결
따라서 피고는 원고들에게 부당이득반환으로서 별지 목록 ‘불법거주배상금’란 기재 각 해당금액 및 이에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2007. 1. 3.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결 론
그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 목록 생략]
판사 윤석상(재판장) 이용우 최우진