【원 고】
【피 고】
화곡아파트지구 1지구 재건축주택조합 (소송대리인 법무법인 산하 담당변호사 안광순외 1인)
【변론종결】
2008. 9. 4.
【주 문】
1. 피고는 원고들에게 별지 원고별 청구금액 기재 각 청구금액 및 이에 대한 2005. 9. 30.부터 2007. 10. 29.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고는 주택건설촉진법에 의하여 서울 강서구 내발산동 657 지상에 아파트재건축을 위하여 2000. 12. 23. 서울 강서구청장으로부터 조합설립인가를 받아 현재 조합원 1,942명으로 구성된 재건축조합이고, 원고들은 피고로부터 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하의 아파트를 분양받은 조합원들이다
나. 피고는 2002. 5.경 소외 1 주식회사, 소외 2 주식회사, 소외 3 주식회사와 이 사건 아파트재건축 공사에 관한 도급계약을 체결하면서, 이 사건 아파트재건축 공사로 인하여 위 회사들이 납부하여야 하는 부가가치세(이하 ‘이 사건 부가가치세’라 한다)를 조합에서 부담하기로 약정하였다.
다. 피고는 2002. 5. 6. 서울 강서구청장으로부터 이 사건 아파트재건축에 대한 사업계획승인을 받은 다음, 2002. 11. 2. ‘조합원 관리처분 총회’를 개최하여 조합원 정원 1,934명 중 1,115명의 찬성(서면결의 379명, 참석 736명)으로 관리처분계획(안)을 승인하였는데(이하 ‘이 사건 관리처분총회’라 한다), 이 관리처분계획(안)의 주요 내용은 다음과 같다.
○ 제4조 조합원 권리가액 산정
관리처분계획의 기준이 되는 조합원 소유의 종전 토지 및 건축물의 가격은 2개의 감정평가법인을 선정하여 평가한 금액을 산술 평균한 금액을 기준으로 하고, 사업완료후의 대지 및 건축시설물 분양총수입추산액에서 총사업비를 공제한 금액에서 분양대상 조합원 총종전가액으로 나눈 백분율을 개별조합원의 종전가액에 곱하여 권리가액을 정하여 분양 신축아파트의 평형별 금액과의 차액을 징수·지급하기로 한다.
가. 추정비례율의 산출
조합원에 대한 대지 및 건축시설의 종전가액과 분양수입 및 지출을 기준으로 추정비례율의 산출은 다음과 같다.
추정비례율 = ｛(사업완료후의 대지 및 건축시설물 분양총수입추산액 - 총사업비)/조합원 소유 종전 토지 및 건축물 총 평가액｝× 100
나. 조합원별 권리가액 = 종전평가액 × 추정비례율
○ 제6조 건축시설 등의 분양기준
6. 조합원이 출자한 종전 재산평가액을 기준으로 산정한 조합원의 권리가액과 사업시행 후 조합원이 분양받을 주택의 분양금액에 차액이 발생한 경우에는 그 차액을 납부하거나, 지급하여야 하며 그 시기는 대의원회의에서 결정한다.
○ 제7조 평형 및 동, 층, 호수의 배정
1. 분양될 공동주택의 동, 층, 호수 배정은 전산추첨에 의한다.
3. 분양될 공동주택의 평형배정은 조합원의 희망평형신청서에 의한다. 다만 평형의 경합이 있을 경우 다음과 같이 배정한다.
1) 사원주택 및 임대사업자의 평형신청 및 동, 층수, 호수 배정은 일반 조합원과 동일하게 그 공급주택수만큼 전산 추첨한다.
2) 희망평형에 경합이 있을 경우 1차적으로 1순위 희망 조합원들을 전산추첨으로 배정하고(1순위 희망평형이 미달일 경우에는 희망세대 전원 우선배정) 1차 추첨에서 탈락한 조합원은 2순위 희망평형에서 전산추첨하며, 2순위 또한 경합에 의해서 배정을 할 수 없을 경우에는 순차적으로 3순위, 4순위 희망평형에서 전산추점을 하기로 한다.
라. 위 관리처분계획(안) 승인시, 이 사건 부가가치세를 총사업비에 포함시키기로 하는 내용의 자금운영계획(안)이 함께 승인되었다.
마. 이 사건 관리처분총회 무렵, 피고는 조합원들에게 분양될 아파트 평형, 동, 층, 호수를 추첨하여 조합원들에게 아파트를 분양하였다(이하 ‘이 사건 분양’이라 한다)
바. 원고들은 이 사건 분양 무렵부터 2005. 9. 29.까지 피고에게 각 자신이 분양받은 평형의 분양대금에서 자신의 권리가액을 차감한 부담금을 지급하였다.
사. 피고는 2005. 3. 19. ‘조합원 임시총회’를 개최하여(이하 ‘이 사건 임시총회’라 한다) 조합원 정원 1,937명 중 980명이 출석(서면결의 270명, 참석 710명)하여 930명의 찬성으로 이 사건 관리처분총회 당시 승인된 비용 분담을 포함하여 추가 분담금을 승인하였다.
아. 이 사건 부가가치세를 총사업비에 포함시키지 않고 추정비례율을 산정하여 원고들의 권리가액을 계산한 후 부담금을 재산출할 경우, 원고들이 피고에게 부담금으로 지급한 금원 중 별지 원고별 청구금액 기재 각 청구금액에 해당하는 금원이 위 재산출된 부담금을 초과하여 지급된 금액이다.
【인정근거】
다툼 없는 사실, 갑13 내지 16의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고들의 주장
이 사건 관리처분총회에서의 관리처분계획(안) 승인 중 이 사건 부가가치세를 총사업비에 포함시키는 내용의 결의와 이 사건 임시총회에서 위 관리처분총회에서의 총사업비 지출을 재승인하는 내용의 결의(이하 ‘이 사건 비용분담 결의’라 한다)는 조합원들의 비용분담에 관한 것이므로 특별다수의 정족수인 조합원 5분의 4 이상의 찬성이 필요함에도 불구하고 이를 충족시키지 못하였을 뿐만 아니라, 이 사건 부가가치세는 국민주택 규모 이상의 평형에만 부과되는 것임에도 이를 총사업비에 포함시켜 전조합원에게 분담하게 함으로써 국민주택 규모 이하의 평형을 분양받아 부가가치세를 부담하여야 할 의무가 없는 원고들에게도 이를 부담하게 하여 그 결의의 내용에 있어서도 조합원들간의 형평이 유지되지 아니하였고, 위 각 총회 당시 이에 관하여 원고들에게 설명하거나 고지하지 아니하였으므로 어느 모로 보나 무효이므로 피고는 원고들에게, 원고들이 피고에게 부담금으로 지급한 금원 중 분담된 부가가치세에 해당하는 금액인 별지 기재 각 청구금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
나. 피고의 주장
이 사건 비용분담 결의는 일반 정족수에 의하여 결정할 수 있는 사항이고, 이 사건 부가가치세는 분양총수입추산액에도 산입되어 결과적으로 추정비례율에는 변동이 없어 원고들의 권리가액 및 그에 따른 부담금에는 아무런 영향을 미치지 아니하였을 뿐만 아니라, 이 사건 관리처분총회에서 관리처분계획(안)을 승인할 당시에는 조합원들의 아파트 평형이 정하여지지 않았고, 후에 전산추첨에 의하여 아파트 평형을 배정하여 원고들을 포함한 조합원들에게 평등한 기회를 부여하여 조합원들 간의 형평을 유지하였으므로 이 사건 비용분담 결의 및 그에 따른 원고들의 부담금 지급은 유효하다.
3. 판단
가. 이 사건 부가가치세가 분양총수입추산액에 산입되었는지 여부
1) 피고는, 비교(시세)방식(이하 ‘비교방식’이라고 한다)에 의하여 이 사건 재건축아파트의 평형별 분양가를 산정할 때, 국민주택 규모 이상의 평형에 대해서는 간접비에 부가가치세를 포함시키는 방법으로 분양가를 결정하여 결과적으로 부가가치세를 반영하였으므로, 그 분양가의 합계액인 분양총수입추산액에도 당연히 이 사건 부가가치세가 포함되었다고 주장하나, 이에 부합하는 듯한 을2, 3의 각 기재는 믿을 수 없고, 달리 이를 인정할만한 증거가 없다.
2) 오히려, 이 사건 재건축아파트의 분양가는 피고도 인정하듯이 원가방식이 아닌 비교방식에 의하여 산정되었는바, 가) 원가방식은 ① 대지원가, ② 건축비, ③ 건축비에 대한 매입부가세, ④ 기타 사업추진비 등 간접비 등을 평가기준으로 고려하여 각 평형별 평가액을 결정함에 반하여, 나) 비교방식은 ① 단지의 입지조건, 교통조건, 주거조건, 단지규모, 시공사의 브랜드 등 전체 단지의 평가기준과 ② 각 세대별 평형, 층수, 위치(일조, 조망, 향, 소음, 프라이버시 침해 여부 등)에 따른 ‘효용지수’를 종합 참작하여 각 세대별 평가액을 결정하는 것으로서, 원가방식은 원가요인을, 비교방식은 시장요인을 각 그 평가기준으로 삼는 사실과 비교방식에 의한 평가에서는 평당 대지비, 평당 공사비, 평당 간접비 등을 평가기준으로 한 것이 아니라서 이 사건 부가가치세가 반영되었는지를 입증하기가 곤란함은 피고 스스로 인정하고 있는바, 이에 따르면 분양총수입추산액에 이 사건 부가가치세가 포함되었다고 할 수 없다.
나. 이 사건 비용분담 결의의 효력
(1) 이 사건 비용분담 결의는 이 사건 부가가치세를 총사업비에 포함시키는 내용의 것으로서, 총사업비의 변경은 추정비례율의 변동을 초래하여, 순차적으로 조합원의 권리가액, 조합원의 부담금에 변동을 초래하는 비용 분담에 관한 사항이라 할 것이므로, 이해관계가 대립하는 조합원들 간의 형평을 보장하기 위하여 재건축 결의시의 특별다수의 정족수를 준용하여 조합원 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의가 필요하고, 그 결의내용에 있어서도 조합원들 간의 형평이 유지되도록 정하여야 한다.
(2) 이 사건 비용분담 결의가 위 특별다수의 정족수를 충족하지 못하였음은 앞서 본 바와 같고, 나아가 갑13, 14, 16의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 비용분담 결의 당시 피고는 원고들을 포함한 조합원들에게 이 사건 부가가치세를 총사업비에 산입함으로써 국민주택 규모 이하의 평형을 분양받아 부가가치세 부담의무가 없는 조합원들에게도 이로 인한 비용이 전가된다는 것을 설명하거나 사전에 고지하지 않은 사실을 인정할 수 있다.
(3) 그렇다면, 이 사건 비용분담 결의는 ① 특별다수의 정족수를 충족하지 못하였고, ② 비용분담의 내용에 관하여 조합원들에게 사전에 고지하거나 설명하지 않았으며, ③ 총사업비에만 이 사건 부가가치세를 산입함으로써 국민주택 규모 이하 아파트를 분양받은 조합원들에게 국민주택 규모 초과 아파트를 분양받은 조합원들만이 부담하여야 할 부가가치세를 분담하도록 하여 조합원들 간의 형평에 반하였므로, 어느 모로 보나 무효이다.
4. 결론
따라서, 피고는 원고들에게 별지 원고별 청구금액 기재 각 청구금액 및 이에 대하여 원고들이 구하는 바에 따라 부담금 최종지급일 다음날인 2005. 9. 30.부터 다 갚는 날까지의 지연손해금을 부당이득금으로 지급할 의무가 있다.
[원고 목록 생략]
판사 성지호(재판장) 윤화랑 정지은