【원 고】
박도영(소송대리인 변호사 윤석진외 1인)
【피 고】
양주시장
【변론종결】
2005. 5. 16.
【주 문】
1. 피고가 2003. 11. 27. 원고에 대하여 한 개발부담금 105,864,240원의 부과처분 중 103,406,103원을 초과하는 부분을 취소한다.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 이를 10분하여 그 9는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
【청구취지】
피고가 2003. 11. 27. 원고에 대하여 한 개발부담금 105,864,240원의 부과처분을 취소한다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 원고는 2003. 5. 15.경 피고로부터 원고 소유의 양주시 삼숭동 267-1 전 730㎡, 같은 동 267-9 전 730㎡, 같은 동 267-10 전 820㎡, 같은 동 267-11 전 820㎡ 합계 3,100㎡(이하 ‘이 사건 토지들’이라 한다)에 관하여 근린생활시설부지조성을 위한 토지형질변경허가를 받아 공사에 착수하여, 같은 해 7. 15.경 준공검사를 받았다.
나. 피고는 2003. 11. 27. 원고에 대하여 아래와 같이 계산한 위 부지조성사업에 관한 개발부담금 116,198,060원을 부과·고지하였다가, 행정심판 결과에 따라 주식회사 건남개발 소유의 지분 360/4,048에 상당하는 금액을 제외한 105,864,240원으로 감축되었다(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다).
개시시점지가①(표준지) 양주시 삼숭동 409 전125,858,773원종료시점지가②(표준지) 양주시 광사동 374-4 잡종지657,593,030원정상지가상승분③1,705,153원개발비용④65,236,887원개발이익⑤464,792,217원(②-①-③-④)개발부담금 행정심판 이전⑥116,198,060원(⑤× 25/100)행정심판 이후105,864,240원(⑥× 3,688/4,048지분)
【인정근거】
다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 4, 갑 제2, 3호증, 을 제1, 2호증의 각 기재
2. 이 사건 부과처분의 적법여부
가. 관계법령
별지 기재와 같다.
나. 원고의 주장 및 이에 대한 판단
(1) 부과대상자에 관한 착오주장에 대하여
원고는, 이 사건 토지들 중 일부 지분은 주식회사 건남개발의 소유이므로 개발부담금 산정에서 이를 공제하여야 한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 부과처분은 행정심판 결과에 따라 이미 주식회사 건남개발의 소유 지분 360/4,048에 상당하는 부분을 공제한 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
(2) 표준지 선정 및 토지특성의 조사·비교의 위법주장에 대하여
(가) 원고는, 피고가 위 부지조성사업의 종료시점지가 결정에 관하여 표준지를 양주시 광사동 374-4 잡종지(이하 ‘이 사건 표준지’라 한다)로 정하였는데, 이는 이 사건 토지들과 4.2㎞나 떨어져 있을 뿐만 아니라 지가의 형성요인이 현저하게 다른 유사가격권 외의 토지이므로, 이 사건 표준지의 지가를 기초로 한 이 사건 부과처분은 위법하다고 주장한다. 원고는 또, 이 사건 표준지의 실제 형상은 정사각형 모양의 ‘정방형’이고, 폭 8m이상 12m미만의 도로의 한 면에 접한 ‘소로한면’임에도 불구하고, 이 사건 표준지의 형상을 ‘가장형’으로, 도로접면은 ‘소로각지’로 특성조사를 잘못하였고, 이 사건 토지들 중 양주시 삼숭동 167-1 토지는, 폭 8m미만의 도로에 한 면이 접하는 토지로 ‘세로한면(가)’임에도 ‘소로각지’로, 나머지 각 토지는, 각 맹지임에도 ‘세로(가)’로 특성조사를 잘못하여 이 사건 부과처분을 한 위법이 있다고 주장한다.
(나) 살피건대, 구 개발이익환수에관한법률(2005. 1. 14. 법률 제7335호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항에 의하면, 제8조의 규정에 의한 종료시점지가는 부과종료시점 당시의 부과대상토지와 이용상황이 가장 유사한 표준지의 공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 산정한 가액에 당해 연도 1월 1일부터 부과종료시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다고 규정되어 있고, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항에 의하면, 건설교통부장관은 제1항의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 "토지가격비율표"라 한다)를 작성하여 관계행정기관등에 제공하여야 하며, 관계행정기관등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다고 규정하고 있으며, 이에 따른 2003년도 개별공시지가조사·산정지침(이하 ‘이 사건 지침’이라 한다)에 의한 비교표준지선정기준에 의하면, ①비교표준지는 조사대상토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상토지와 토지이용상황이 같거나 도로접면이 유사한 표준지를 선정하고, ②동일 용도지역 내 토지이용상황이 같은 유사가격권의 표준지가 2개 이상일 경우에는 주용도내의 세항이 같은 표준지 1개를 선정하고, ③동일 용도지역 내에 토지이용상황(주용도)이 같은 유사가격권의 표준지가 없는 경우에는 주용도가 다르더라도 조사대상토지 인근의 토지이용상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를 선정하도록 규정하고 있다.
(다) 앞서 본 증거들과 갑 제5호증, 갑 제7 내지 11호증, 갑 제14호증, 을 제1, 3호증, 을 제9호증, 을 제12호증의 1 내지 5의 각 기재 또는 영상, 이 법원의 현장검증결과, 이 법원의 촉탁에 의한 감정인 한규호의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 표준지인 양주시 광사동 374-4 잡종지 660㎡은 농림지역에 위치하고 상가건물의 부지로 이용되고 있으며 위 부지조성사업의 종료 당시를 기준으로 서쪽으로는 350번지방도와 접하고 남쪽으로는 콘크리트포장도로와 접해있는 ‘소로각지’인 사실(다만 이 법원의 촉탁에 의한 감정 당시에는 위 콘크리트포장도로가 단절되어 있었다), 이 사건 토지들은 표준지와 직선거리 약 2.9㎞ 떨어져 있으나 농림지역으로 아파트신축공사현장의 입구에 위치하고 부동산중개사무소 부지로 이용되고 있으며 주변은 밭, 논, 농가주택, 공장 등이 혼재되어 있고 이 사건 토지들 서쪽으로는 347번지방도(도로폭은 실제 5m이나 지적도상 8m로 되어 있어 위 지방도에 접하는 토지들은 ‘소로한면’으로 분류되어 있다)와 접해 있고 북쪽으로는 위 아파트신축현장 진출입로로 사용 중인 폭 약 20m의 도로(‘중로한면’의 크기이나 이 사건 지침에 의하면 ‘중로한면’은 일반공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 도로를 말하는 것이므로, 아직 이러한 요건을 갖추지 못하였고 현황대로 토지분할 및 지목변경이 되어 있지 않아 ‘세로(가)’로 조사·산정되어 있다)와 접해 있어, 이 사건 토지들 중 북쪽에 위치한 양주시 삼숭동 267-1 토지는 ‘소로각지’로, 나머지 토지들은 각 ‘세로(가)’로 조사·산정된 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다.
먼저 이 사건 표준지의 선정에 관하여 보건대, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 표준지는 이 사건 토지들과 용도지역 및 토지이용상황이 같으면서 도로접면이 같거나 유사한 토지이므로 이 사건 지침에 의한 비교표준지선정기준에 적합한 것으로 보인다. 이에 대하여 원고는, 이 사건 지침이 비교표준지 선택의 절대적인 기준이 될 수 없고 비교표준지에 의하여 결정한 개별공시지가가 인근 토지들의 개별공시지가와 균형을 유지하는지 여부도 참작할 수도 있는 것인데, 2003년도 양주시 삼숭동의 표준공시지가 중 지목이 대지인 경우 이 사건 표준지보다 지가가 높은 곳을 찾아볼 수 없고, 양주시 삼숭동 일대에는 농림지역 보다 일반적으로 지가가 높은 관리지역에 위치한 지목이 대지인 표준지가 여러 곳에 있다는 취지의 주장을 하나, 원고가 제시하는 위 토지들은 모두 관리지역에 위치한 토지들이고 특히 원고가 표준지로 제시하는 양주시 삼숭동 310-1 토지는 이 사건 토지들과 직선거리 약 250m 떨어져 있으나 관리지역에 위치하고 있고 주택이 밀집된 마을에 위치하여 주택부지로 이용되고 있어 용도지역, 실제이용상황, 자연적·사회적요건 등이 서로 상이할 뿐만 아니라 위 주장만으로 이 사건 표준지의 선정에 어떠한 위법이 있다고 할 수도 없으므로, 원고의 위 주장도 받아들이지 않는다.
나아가 토지특성의 조사·비교에 관하여 보건대, 먼저 이 사건 토지들 중 양주시 삼숭동 267-1 대 730㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)의 도로접면에 관한 조사·산정에 있어서, 쟁점토지의 서쪽으로 접해있는 347번지방도의 실제 도로폭이 약 5m인 사실, 그런데 피고는 위 도로폭이 지적도상 8m로 되어 있어 ‘소로한면’으로 산정한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이 사건 지침에 의하면, 도로는 현황도로를 기준으로 하도록 되어 있으므로, 쟁점토지의 서쪽으로 접한 위 지방도는 ‘세로(가)’에 해당하고 쟁점토지의 북쪽으로 접한 ‘세로(가)’의 도로를 포함하면 도로접면은 ‘세각(가)’에 해당한다고 할 것인데도 쟁점토지를 ‘소로각지’로 조사하여 종료시점지가를 산정한 잘못이 있으므로, 이 부분 원고의 주장은 이유 있다(앞서 본 이 사건 토지들이나 표준지의 형상, 도로접면 등에 비추어 볼 때, 나머지 토지특성의 조사·비교에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없으므로, 원고의 나머지 주장은 이유 없다). 따라서 이 사건에서 정당한 개발부담금은 아래에서 보는바와 같이 103,406,103원이 된다.
？액수 계산근거표준지(양주시 광사동 374-4 토지) 지가(2003. 7. 15. 기준)235,060원 230,000원(2003. 1. 1. 기준공시지가) + 5,060원[230,000원 × 정상지가상승분 2.20%{2.08%(2003년도 1/4분기 및 2/4분기 정상지가상승분) + 0.12%(2003년도 3/4분기 정상지가상승분× 1/6)}]‘소로각지’(표준지) 대비 ‘세각(가)’의 배율0.94 ？ 쟁점토지의 종료시점지가160,600,000원 ㎡당 220,000원(이 사건 지침 Ⅱ. 3. 산정지가에 따라 상위 4째 자리부터는 버림) × 730㎡이 사건 부과처분에 있어서 쟁점토지의 종료시점지가171,392,320원 ㎡당 230,000원 × 730㎡ × (1+ 정상지가상승율 2.08%)나머지 토지들을 포함한 정당한 종료시점지가646,800,710원 당초 종료시점지가 합계 657,593,030원 - 위 차액 10,792,320원정당한 개발부담금 103,406,103원 453,999,897원(종료시점지가-개시시점지가-정상지가상승분-개발비용) × 25% × 3,688/4,048지분
(3) 개발부담금 계산의 오류주장에 대하여
원고는, 이 사건 토지들의 개발종료시점의 가격은 644,190,000원임에도 657,593,030원임을 전제로 개발부담금을 산정하였으므로 이는 잘못된 것이라고 주장한다. 살피건대, 을 제11호증에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 토지들의 2003. 1. 1. 기준지가는 644,190,000원이고, 종료시점지가를 산정함에 있어 종료시점까지의 정상지가상승분을 합산하여야 하는데, 피고는 개발사업 종료시점인 2003. 7. 15.보다 이전인 2003. 6. 30.까지의 정상지가상승분 13,403,030원{644,190,000원 × (100%+2.08%)}을 합산하여 종료시점지가를 산정한 사실을 인정할 수 있고 반증이 없으므로, 2003. 1. 1. 기준지가를 종료시점지가로 전제한 원고의 위 주장도 이유 없다.
(4) 그렇다면 이 사건 부과처분 중 위에서 인정한 103,406,103원을 초과하는 부분은 위법하다고 할 것이다.
3. 결론
따라서 원고의 청구는 일부 이유 있으므로 이를 인용하기로 하고 나머지는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
관계법령
구 개발이익환수에관한법률(2005. 1. 14. 법률 제7335호로 개정되기 전의 것)
제10조 (지가의 산정)
① 제8조의 규정에 의한 종료시점지가는 부과종료시점 당시의 부과대상토지와 이용상황이 가장 유사한 표준지의 공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 산정한 가액에 당해 연도 1월 1일부터 부과종료시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다.
③ 제8조 제1호의 규정에 의한 개시시점지가는 부과개시시점이 속한 연도의 부과대상토지의 개별공시지가(부과개시시점으로부터 가장 최근에 공시된 지가를 말한다)에 그 공시지가의 기준일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 실제의 매입가액 또는 취득가액에 그 매입일 또는 취득일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 가감한 가액을 개시시점지가로 할 수 있다.
⑤ 제1항 및 제3항의 규정에 의한 종료시점지가 및 개시시점지가를 산정함에 있어 당해 토지의 개별공시지가가 없는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 방법에 의하여 산정한다.
개발이익환수에관한법률시행령
제9조 (지가의 산정)
⑥ 법 제10조 제5항에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 개시시점지가 및 종료시점지가를 산정함에 있어서 부과대상토지의 개별공시지가가 없는 경우
2. 종료시점지가를 산정함에 있어서 법 제10조 제3항 단서의 규정에 의하여 매입가격으로 개시시점지가를 산정한 경우
개발이익환수에관한법률시행규칙
제4조의3 (지가산정방법)
②시장·군수·구청장은 법 제10조 제5항의 규정에 의하여 종료시점지가 및 개시시점지가를 산정하고자 하는 경우에는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 2이상의 감정평가법인이 감정평가한 가액을 산술평균한 가액으로 당해지가를 산정하여야 한다.
지가공시및토지등의평가에관한법률
제10조 (공시지가의 적용)
② 건설교통부장관은 제1항의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 "토지가격비율표"라 한다)를 작성하여 관계행정기관등에 제공하여야 하며, 관계행정기관등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다.
2003년도 개별공시지가조사·산정지침에 의한 비교표준지 선정기준(일부)
Ⅱ 토지특성 조사
3. 토지특성항목별 조사요령
도로조건 : 도로접면
㉰ 도로의 분류
0 도로는 현황도로를 기준으로 하되, 택지개발사업지구·구획정리사업지구 기타 대규모 개발사업지구내의 토지로서 확정예정지번이 부여된 경우에는 도면상의 도로를 기준으로 조사한다.
Ⅲ 비교표준지의 선정
3. 비교표준지 선정기준
가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우
① 비교표준지는 조사대상토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상토지와 토지이용상황이 같거나 도로접면이 유사한 표준지를 선정하고
② 동일 용도지역 내 토지이용상황이 같은 유사가격권의 표준지가 2개 이상일 경우에는 주용도내의 세항이 같은 표준지 1개를 선정하고
③ 동일 용도지역 내에 토지이용상황(주용도)이 같은 유사가격권의 표준지가 없는 경우에는 주용도가 다르더라도 조사대상토지 인근의 토지이용상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를 선정하도록 규정하고 있다.
판사 한호형(재판장) 곽부규 김예영