【원 고】
이정자외 1128인 (소송대리인 법무법인 여민 담당변호사 최영동외 4인)
【피 고】
주식회사 대우건설외 3인 (소송대리인 법무법인 세종 담당변호사 황상현외 8인)
【변론종결】
2006. 5. 9.
【주 문】
1. 원고 상무금호대우아파트 입주자대표회의에게,
가. 피고 주식회사 대우건설은 금 367,229,011원, 피고 건설공제조합은 위 피고와 연대하여 위 금원 중 금 292,958,823원,
나. 피고 금호산업 주식회사는 금 330,432,037원, 피고 대한주택보증 주식회사는 피고 금호산업 주식회사와 연대하여 위 금원 중 금 302,852,736원 및 위 각 금원에 대하여 2003. 8. 7.부터 2006. 8. 29.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고 상무금호대우아파트 입주자대표회의의 피고들에 대한 각 나머지 주위적 청구 및 나머지 원고들의 피고들에 대한 각 예비적 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용 중 3/4은 원고들의, 나머지는 피고들의 각 부담으로 한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
1. 주위적으로, 원고 상무금호대우아파트 입주자대표회의(이하 ‘원고 회의’라 한다)에게,
가. 피고 주식회사 대우건설(이하 ‘피고 1회사’라 한다)은 금 1,789,965,976원, 피고 건설공제조합(이하 ‘피고 조합’이라 한다)은 위 피고와 연대하여 위 금원 중 금 943,014,930원,
나. 피고 금호산업 주식회사(이하 ‘피고 2회사’라 한다)는 금 1,096,731,830원, 피고 대한주택보증 주식회사(이하 ‘피고 보증’이라 한다)는 피고 2회사와 연대하여 위 금원 중 금 943,014,915원 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 소장 부본 최후 송달 다음날부터 이 사건 2004. 9. 9.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 예비적으로,
가. 피고 1회사는 별지 3목록 기재 각 원고들에게 위 목록 ‘합계’란 기재 각 금원,
나. 피고 2회사는 별지 4목록 기재 각 원고들에게 위 목록 ‘합계’란 기재 각 금원
및 위 각 금원에 대하여 이 사건 소장 부본 최후 송달 다음날부터 이 사건 2004. 9. 9.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】
1. 본안전 항변에 대한 판단
입주자대표회의인 원고 회의가 아파트 하자보수비용 상당 손해배상금 또는 하자보수보증금의 지급을 구하는 이 사건 소 중 주위적 청구 부분에 대하여, 피고 1회사 및 피고 조합은 원고 회의에게는 하자보수청구권이 인정되지 않으므로, 원고적격이 없는 부적법한 소라고 본안전 항변을 하나, 이행소송에 있어서는 스스로 청구권이 있다고 주장하는 자에게 원고적격이 인정되는 것이므로, 위 피고들의 위 주장은 이유 없다.
2. 본안에 대한 판단
가. 기초 사실
다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증 내지 제10호증(각 가지번호 포함), 을나 제1호증 내지 제4, 12, 21호증 내지 제25호증(가지번호 포함)의 각 기재, 감정인 이호일의 각 하자감정 결과, 이 법원의 감정인 이호일에 대한 각 사실조회 결과에 변론의 전취지를 종합하여 보면 이를 각 인정할 수 있다.
(1) 당사자의 관계
원고 회의는 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조, 제38조 제1항, 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항에 의하여 설립된 광주 서구 치평동 1166-2 지상 대우아파트(101 내지 106동) 및 금호아파트(107 내지 112동) 총 1,374세대(이하 ‘대우아파트’, ‘금호아파트’라 하고, 묶어서 ‘이 사건 각 아파트’라 한다)의 입주자들에 의해 구성된 자치관리기구이고, 별지 3목록 기재 각 원고들은 대우아파트의, 별지 4목록 기재 각 원고들은 금호아파트의 입주자들이다.
한편, 피고 1, 2회사는 대우아파트 및 금호아파트를 각 건축·분양한 시공자 겸 사업주체이며, 뒤에서 보는 바와 같이, 피고 조합은 피고 1회사와, 피고 보증은 피고 2회사와 각 구 주택건설촉진법 제47조의7 제1항 제1호에 기한 하자보수보증계약을 체결하였다.
(2) 하자보수보증계약 및 사용검사
(가) 하자보수보증계약
피고 1, 2회사는 구 주택건설촉진법 제38조 제15항, 구 공동주택관리령 제17조에 따른 하자보수보증금 예치의무를 이행하기 위하여 피고 조합 및 주택사업공제조합[구 주택건설촉진법(법률 제5908호)에 의해 피고 보증으로 전환되었는바, 이하 ‘피고 보증’으로 통칭한다]과 아래와 같이 1 내지 4의 각 하자보수보증계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 각 보증계약’이라 한다).
순번계약 당사자보 증 기 간보 증 금 액비 고 피보증인보증인 시 기 종 기 1 피고 1회사 피고 조합 1998. 2. 10.2001. 2. 9. 754,411,940 3년 2 1998. 2. 10.2008. 2. 9. 188,602,990 10년 3 피고 2회사 피고 보증 1998. 2. 10.2001. 2. 9. 754,411,932 3년 4 1998. 2. 10.2008. 2. 9. 188,602,983 10년
(나) 사용검사(임시사용승인)
피고 1, 2회사는 1997. 12. 27. 이 사건 각 아파트에 대한 임시사용승인을 얻어 수분양자들을 입주시킨 후, 1998. 2. 10. 이 사건 각 하자보수보증서를 첨부하여 광주광역시장에게 사용검사를 받았다.
그 후, 이 사건 각 아파트의 입주자대표회의인 원고 회의가 구성되자, 광주광역시장은 위 각 하자보수보증서의 예치명의를 원고 회의 앞으로 변경하였다.
(3) 하자의 발생
피고 1, 2회사는 이 사건 각 아파트를 시공함에 있어 설계도면에 따라 적정하게 시공하였어야 함에도, 일부를 미시공하거나, 변경 또는 부실시공함으로써, 이 사건 각 아파트에는 건물 내·외벽 균열, 누수 등 전용부분 및 공용부분에 걸쳐 다수의 하자가 발견되었다.
이에 원고 회의는 입주 이후 수차례에 걸쳐 위 피고들에게 하자보수를 요구하였고, 피고 1, 2회사는 이에 응하여 하자를 보수하였으나, 이 사건 각 아파트에는 2003. 7. 현재 여전히 별지 1, 2목록 기재와 같은 하자(이하 ‘이 사건 각 하자’라 한다)가 존재한다.
라. 관련 규정
주택법
제46조 (담보책임 및 하자보수 등)
① 사업주체( 건축법 제8조의 규정에 의하여 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 제42조 제2항 제2호의 행위를 한 시공자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 한 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제9조의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 건축법 제18조의 규정에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.
② 제1항의 규정에 의한 사업주체( 건설산업기본법 제28조의 규정에 의하여 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다)는 대통령령이 정하는 바에 의하여 하자보수보증금을 예치하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 사업주체는 제1항의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.
부칙 (법률 제7520호, 2005. 5. 26. 공포)
① (시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
③ (담보책임 및 하자보수에 관한 경과조치) 이 법 시행 전에 ‘주택법’ 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 ‘건축법’ 제18조의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 제46조의 개정규정을 적용한다.
동법 시행령
제59조 (사업주체의 하자보수)
① 법 제46조 제1항의 규정에 의하여 사업주체( 동조 제2항 본문의 규정에 의한 사업주체를 말한다. 이하 이 조와 제60조 및 제61조에서 같다)가 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력구조부별 및 시설공사별 하자담보책임기간 등은 [별표 6] 및 [별표 7]과 같다.
② 법 제46조 제1항에서 ‘공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자’라 함은 입주자·입주자대표회의·관리주체 또는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 의하여 구성된 관리단(이하 이 조에서 ‘입주자대표회의 등’이라 한다)을 말한다.
③ 입주자대표회의 등은 제1항의 규정에 의한 하자담보책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있다. 이 경우 사업주체는 하자보수요구를 받은 날( 제4항의 규정에 의하여 하자판정을 하는 경우에는 그 판정 결과를 통보받은 날을 말한다. 이하 제6항에서 같다)부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하여야 한다.
⑥ 입주자대표회의 등은 사업주체가 제3항 후단의 규정에 의하여 하자보수요구를 받은 날부터 3일 이내에 하자의 보수 또는 하자보수계획의 통보를 하지 아니하거나 통보한 하자보수계획에 따라 하자보수를 이행하지 아니하는 경우에는 법 제46조 제2항 본문의 규정에 의한 하자보수보증금(이하 ‘하자보수보증금’이라 한다)을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의 등은 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다.
[별표 6] 하자보수대상 하자의 범위 및 시설공사별 하자담보책임기간( 제59조 제1항 관련)
1. 하자의 범위
공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자
2. 시설공사별 하자담보책임기간(이하 생략)
[별표 7] 내력구조부별 하자보수대상 하자의 범위 및 하자담보책임기간( 제59조 제1항 관련)
1. 하자의 범위
가. 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우
나. 제62조 제3항의 규정에 의한 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우
2. 내력구조부별 하자보수기간
가. 기둥·내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외한다) : 10년
나. 보·바닥 및 지붕 : 5년
나. 주장 및 판단
(1) 청구원인
원고들은, 주위적으로 원고 회의가 피고들을 상대로 이 사건 각 아파트의 하자보수비용 상당 손해배상 또는 하자보수보증금의 지급을 구하고, 예비적으로 이 사건 각 아파트의 입주자들인 나머지 원고들이 피고들을 상대로 각 지분비율에 따른 손해배상 또는 하자보수보증금의 지급을 구한다.
(2) 손해배상책임의 발생
(가) 사용검사(임시사용승인) 이후 발생 하자 부분
1) 주택법 제46조 제1항, 동 시행령 제59조 제1항 [별표 6, 7]에 의하면, 보수의 대상인 하자란 ‘공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·침하·파손·붕괴·누수·누출, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자’이므로, 결국 이 사건 보증계약상 보증대상이 되는 하자는 ‘미시공, 변경시공 그 자체가 아니라, 공사상의 잘못으로 인하여 건축물 또는 시설물 등의 기능상·미관상·안전상 지장을 초래할 수 있는 균열·처짐 등의 현상이 발생한 것’을 의미한다고 할 것이다.
2) 살피건대, 이 사건 각 보증계약상 보증한도액이 금 754,411,932원(1보증계약, 보증기간 3년), 금 188,602,983원(2보증계약, 보증기간 10년), 금 754,411,940원(3보증계약, 보증기간 3년) 및 금 188,602,990원(4보증계약, 보증기간 10년)인 사실 및 2003. 7. 현재 별지 1, 2의 각 ‘사용검사 후 하자’란 기재와 같은 하자가 존재하는 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제9호증의 1 내지 65, 갑 제10호증의 1 내지 56, 갑 제11, 12호증의 각 기재, 감정인 이호일의 각 하자감정 결과(다만, 하자담보책임기간, 대우아파트의 통합경비시스템, 창틀 및 벽체 말단 각재, 양변기, 거실 방충망, 발코니 결로 등, 금호아파트의 지하주차장 방수 몰탈, 지하대피소 창틀 코킹, 미장면 금속비드, 승강기 마감재, 양변기, 벽체 각재, 창고문 경첩, 식탁 밑 코팅 등에 관한 부분은 믿지 않는다. 피고들의 각 나머지 탄핵주장은, 각 하자감정 결과, 이 법원의 감정인 이호일에 대한 각 사실조회 결과에 변론의 전취지를 종합하여 보면, 감정인은 하자유무, 보수방법, 비용 등을 적정하게 판단·산출한 것으로 보이므로, 모두 받아들이지 않는다.), 이 법원의 감정인 이호일에 대한 각 사실조회 결과에 변론의 전취지를 종합하여 보면, 이 사건 각 아파트에는 사용검사(임시사용승인) 후 별지 1, 2목록 기재와 같은 각 하자가 발생하여 주택의 기능, 미관 또는 안전상 지장을 초래하고 있는 사실, 위 각 하자의 담보책임기간별 보수비용은 대우아파트의 경우 금 248,124,203원(1년), 금 118,418,732원(2년), 금 5,018,484원(3년), 금 156,334,753원(5년) 및 금 204,500,886원(10년)이고, 금호아파트의 경우 금 307,190,199원(1년), 금 54,561,573원(2년), 금 107,154,109원(3년), 금 101,812,162원(5년) 및 금 186,413,798원(10년)인 사실을 각 인정할 수 있고, 이 사건 소가 2003. 7. 29. 제기된 사실은 기록상 분명한바, 위 인정 사실에 입주 이후 입주자들이 하자보수를 지속적으로 요구하여 왔던 점 등 제반 사정을 종합하여 보면, 위 각 하자는 주택법 제46조 제1항, 동 시행령 제59조 제1항 소정의 각 하자담보책임기간 내에 발생한 것으로서, 피고 조합 및 피고 보증이 보증한 주택법 제46조 제1항, 동 시행령 제59조 제1항 소정의 하자에 해당한다고 하겠으므로, 일응 원고 회의에게, 사업주체인 피고 1, 2회사는 위 하자보수비용의 합계 금 732,397,058원 또는 금 757,131,841원과 이에 대한 지연손해금을, 이 사건 각 보증계약에 따른 보증금지급의무를 부담하는 피고 조합 및 피고 보증은 각 피고 1회사 또는 피고 2회사와 연대하여 위 하자보수비용 중 피고 조합은 금 560,164,402원[① 1보증계약(보증기간 3년)의 보증금액 범위 내에서 발생한 담보책임기간 1 내지 3년의 하자보수비용 합계 금 371,561,419원(=금 248,124,203원 + 금 118,418,732원 + 금 5,018,484원), ② 담보책임기간 5, 10년의 각 하자보수비용 합계 금 360,835,639원(=금 156,334,753원 + 금 204,500,886원) 중 2보증계약(보증기간 10년)의 보증금액 금 188,602,983원], 피고 보증은 금 657,508,871원[① 3보증계약(보증기간 3년)의 보증금액 범위 내에서 발생한 담보책임기간 1 내지 3년의 하자보수비용 합계 금 468,905,881원(=금 307,190,199원 + 금 54,561,573원 + 금 107,154,109원), ② 담보책임기간 5, 10년의 각 하자보수비용 합계 금 288,225,960원(=금 101,812,162원 + 금 186,413,798원) 중 4보증계약(보증기간 10년)의 보증금액 금 188,602,990원] 및 위 각 금원에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.
(나) 사용검사(임시사용승인) 전에 발생한 하자 부분
1) 주택법 제46조 제1항에 의하면, 사업주체(시공사 및 건축주 포함)는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사(임시사용승인)일로부터 담보책임기간 안에 발생한 하자에 대하여 하자보수의무를 부담하도록 되어 있는바, 만약 위 조항을 시공사 및 건축주를 포함한 사업주체의 사용검사(임시사용승인) 전에 발생한 시공상 하자에 대한 하자보수의무를 면제하는 의미로 해석하게 되면, 하자의 중대성 및 보수의 필요성이 상대적으로 더 크다고 할 수 있는 사용검사(임시사용승인) 전 시공상 하자에 대하여는 사용검사(임시사용승인) 이후에는 누구에 대하여도 그 책임을 물을 수 없는 결과가 되어 명백하게 부당하다.
따라서 위 조항은 사용검사(임시사용승인) 이후 발생한 하자에 대하여 사업주체의 하자보수의무 및 이에 기초한 하자보수보증인의 보증금지급의무를 담보책임기간의 범위 내로 제한하기 위한 것으로 해석함이 상당하고, 사업주체는 사용검사(임시사용승인) 전에 이미 발생한 하자에 대하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조, 민법 제667조 내지 제671조의 규정에 따라 인도 후 10년간의 하자담보책임을 부담한다고 할 것이다.
2) 감정인 이호일의 각 하자감정 결과, 감정인 이호일에 대한 각 사실조회 결과에 변론의 전취지를 종합하여 보면, 이 사건 각 아파트에는 별지 1, 2목록 ‘사용검사 전 하자’란과 같은 하자가 존재하는데, 그 보수비용으로 대우아파트의 경우 합계 금 185,675,469원이, 금호아파트의 경우 합계 금 68,948,252원이 각 소요되는 사실을 인정할 수 있으므로, 피고 1, 2회사는 일응 원고 회의에게 각 대우아파트 또는 금호아파트의 보수비용 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
(3) 손해배상액의 감액
(가) 다만, 입주 후 9년이 경과한 이 사건 각 아파트에는 자연발생적인 노화현상이 존재하고, 피고 1, 2회사가 그동안 원고 회의의 요청에 따라 수차례에 걸쳐 하자보수공사를 시행하였던 점 등 제반 사정을 참작하여 보면, 손해의 공평분담 원칙 또는 신의칙에 기하여, 위 피고들이 배상하여야 할 손해액을 위 하자보수비용의 40% 정도로 제한함이 상당하므로, 원고 회의에게, 피고 1회사는 금 367,229,011원[=금 918,072,527원(=금 732,397,058원 + 금 185,675,469원) × 40%, 원 미만은 버림, 이하 같다], 피고 2회사는 금 330,432,037원[=금 826,080,093원(=금 757,131,841원 + 금 68,948,252원) × 40%] 및 위 각 금원에 대하여 원고가 구하는 이 사건 소장 부본 최후 송달 다음날인 2003. 8. 7.부터 이 판결선고일인 2006. 8. 29.까지는 민법 소정의 연 5% 비율에 의한, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 20% 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
(나) 따라서 사용검사 후 발생 하자 부분에 대하여 이 사건 각 보증계약에 기한 보증인 지위에 있는 피고 조합 및 피고 보증도 위와 같이 감면된 범위 내에서 보증금 지급의무를 부담한다고 할 것인바, 원고 회의에게 피고 조합은 피고 1회사와 연대하여 위 금원 중 같은 비율로 감액된 금 292,958,823원[=1보증금액 범위 내의 금 148,624,568원(=담보책임기간 1 내지 3년의 하자보수비용 금 371,561,419원 × 40%) + 2보증금액 범위 내의 금 144,334,256원(=담보책임기간 5, 10년의 하자보수비용 금 360,835,639원 × 40%)], 피고 보증은 피고 2회사와 연대하여 위 금원 중 금 302,852,736원[=3보증금액 범위 내의 금 187,562,352원(=담보책임기간 1 내지 3년의 하자보수비용 금 468,905,881원 × 40%) + 4보증금액 범위 내의 금 115,290,384원(=담보책임기간 5, 10년의 하자보수비용 금 288,225,960원 × 40%)] 및 위 각 금원에 대하여 위와 같은 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결 론
따라서 원고 회의의 피고들에 대한 각 주위적 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 각 일부 인용하고, 원고 회의의 피고들에 대한 각 나머지 주위적 청구 및 나머지 원고들의 피고들에 대한 각 예비적 청구는 모두 이유 없어 각 기각하기로 하여 각 주문과 같이 판결한다.
[별 지] 아파트 하자 목록 생략
판사 이원일(재판장) 박현정 김도균