【원고(반소피고), 피상고인】
남서물산 주식회사 소송대리인 변호사 홍석제 외 1인
【피고(반소원고), 상고인】
피고(반소원고) 1 외 1인 소송대리인 변호사 최우영 외 5인
【원심판결】
서울고등법원 1991.4.26. 선고 90나36203(본소),36210(반소) 판결
【주 문】
원심판결을 파기한다.
사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
피고(반소원고, 이 뒤에는 피고라고 약칭한다)들 소송대리인들의 각 상고이유에 대하여 함께 판단한다.
1. 원심은, 원고(반소피고, 이 뒤에는 원고라고 약칭한다) 회사가 1978년경 소외 청화기업주식회사로부터 인수한 ○○종합상가 건물을 분양하는 사업을 하면서, 위 건물내의 점포들을 매각분양하려고 하였으나 지역적으로 불리한 입지조건 등으로 매수를 원하는 희망자가 적어 분양이 어렵게 되자, 우선은 임대차계약을 체결하되 그 임대차기간이 만료되면 해당 임대차목적물을 임차인들이 분양받는다는 약정을 함께 하는 방식으로 점포들을 임대하기로 방침을 정한 후, 임차인을 유인하고자 임대차기간을 비교적 장기간인 10년으로 하는 한편, 가능한 한 매각분양에 가까운 정도의 자금회수를 위하여 임대차보증금을 분양가의 85%에 달하는 금액으로 결정한 사실, 이에 따라 원고 회사는 "임대차기간 만료 후 또는 임대차기간 만료 이전이라도 임대인이 임대차물건을 분양하고자 할 때에는 임차인은 이에 응하여야 하고, 다만 임대인의 분양계약체결요구일로부터 30일내에 임차인이 분양계약을 체결하지 아니한 때에는 임대인은 임차인 이외의 사람에게 분양할 수 있다"는 내용이 부동문자로 인쇄된 점포임대차계약서를 마련하여 이를 임대차계약 체결시 사용한 사실을 인정하면서도, 피고들이 각기 원고 회사와 사이에 위 ○○종합상가건물 내의 점포들에 관하여 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어서, 그 계약서상 임대인인 원고 회사만이 장차 분양계약의 체결을 요구할 수 있는 예약상의 권리가 있는 것으로 되어 있지만, 당시 상가의 전망이 불확실하였던 까닭에 임차인에게도 그와 같은 예약상의 권리를 인정할 것을 요구하지 아니하고, 다만 임대차기간 만료 후 원고 회사가 해당 점포를 분양할 경우 우선적으로 이를 분양받을 수 있겠다는 기대만으로 임대차계약을 체결한 사실을 인정한 다음, 위 각 임대차계약 체결시 원고와 피고들 사이에 위 각 점포의 분양과 관련하여 이루어진 약정은 그 점포에 관한 매매예약에 해당한다고 할 것이고, 그 약정의 내용이나 약정당시 당사자들의 의사에 비추어 그 예약의 본계약인 매매계약의 체결을 요구할 수 있는 예약상의 권리는 원고 회사에게만 있다고 판단하여, 피고들이 매매예약 완결의 의사표시를 함으로써 이 사건 각 점포에 관하여 매매계약이 성립되었음을 전제로, 원고에게 위 각 점포에 관하여 매매예약 완결의 의사표시를 함과 아울러 위 각 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 것을 구하는 피고들의 반소청구를 기각하고, 피고들에게 임대차기간의 만료를 원인으로 이 사건 각 점포의 명도를 구하는 원고의 본소청구를 인용하였다.
2. 그러나 원심이 내세우고 있는 증거들을 아무리 자세히 살펴보아도, 임차인인 피고들이 각기 임대차계약을 체결할 당시 상가의 전망이 불확실하였기 때문에 매매예약상의 예약완결권을 요구하지 아니하고, 임대차기간이 만료된 후 원고 회사가 해당점포를 분양할 경우 우선적으로 이를 분양받을 수 있겠다는 기대만으로 임대차계약을 체결하였다는 점에 부합되는 자료는 찾아 볼 수 없을 뿐만 아니라, 불리한 입지조건 때문에 상가점포의 매각분양이 어렵게 되자 이를 임대하는 대신 10년의 임대차기간이 만료되면 해당 임대차목적물을 임차인들이 분양받는다는 약정을 함께 하기로 방침을 정한 원고 회사와 사이에, 같은 내용의 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금으로 분양가의 85%에 달하는 거액을 지급하는 임차인들이, 상가의 전망이 불확실하다는 사정만으로 자신들이 그 행사여부를 선택할 수 있는 매매예약상의 예약완결권을 요구하지 아니하고 원고 회사의 선택에 따라 분양여부가 결정되도록 내버려 둔채 임대차계약을 체결한다는 것은, 피고들에게 그와 같은 내용의 임대차계약을 체결할 수 밖에 없었던 특별한 사정이 없는 한, 사회일반의 거래실정이나 경험칙에 어긋난다고 볼 수 밖에 없다.
특히 원심이 채용한 을 제3호증의 기재에 의하면, 피고 1이 원고 회사와 사이에, 1981.8.31. 위 상가건물 중 △△△호 점포에 관하여 임대차계약을 체결하면서 작성한 점포임대차계약서의 제3조(임대차점포의 분양)에는 "임대차 기간 만료 후 또는 임대차기간 만료 이전이라도 갑(임대인을 가리킴)이 임대차 물건을 분양하고자 할 시는 을(임차인을 가리킴)은 이에 응하여야 한다(제1항). 전항의 경우 분양금액은 임대차보증금액의 115% 해당액과 매년 동액의 5% 해당액을 가산한 금액으로 하며 분양에 따른 부가세 및 제수속비용은 을이 부담한다(분양가 = 임대차보증금의 115%(A) + A의 연5%)(제2항). 제1항에 의한 갑의 분양계약 체결요구일로부터 30일내에 을이 분양계약을 체결하지 않을 시는 갑은 제1항의 규정에 불구하고 을 이외의 자에게 분양할 수 있다(제3항)"고 규정되어 있었는데, 1983.10.29. 같은 점포에 관하여 다시 임대차계약을 체결하면서 작성한 새로운 점포임대차계약서에는 임대차점포의 분양에 관하여 원심이 인정한 바와 같은 내용의 약정만이 규정되었을 뿐, 당초의 점포임대차계약서 제3조 제2항과 같은 내용은 규정되어 있지 않았기 때문에, 원고 회사는 그날 위 피고에게 "구 계약서 제3조(임대차점포의 분양) 제1항, 제2항, 제3항 등 3개항은 변동이 없음을 확인한다"는 취지의 확인서를 점포임대차 계약서와는 별도로 작성하여 준 사실이 있음을 알 수 있는바, 임차인인 위 피고에게 임대차 목적물을 분양받을 수 있는 권리(즉 매매예약상의 예약완결권)가 없었다면 원고 회사가 위 피고에게 굳이 위와 같은 내용의 확인서를 작성하여 줄 필요가 없었을 것이므로, 위 확인서는 임차인인 위 피고가 매매예약상의 예약완결권을 가지는 것으로 당초에 임대차계약이 체결되었음을 인정할 유력한 증거자료가 된다고 보는 것이 상당하다.
3. 원심은 새로운 임대차계약서에 "임대차기간 만료후 또는 임대차기간 만료 이전이라도 임대인이 임대차물건을 분양하고자 할 때에는 임차인은 이에 응하여야 한다"고 규정된 부분의 문언에 따라 매매예약상의 예약완결권이 임대인인 원고 회사에게만 있는 것으로 해석한 것으로 보인다.
그러나 새로운 점포임대차계약서의 임대차점포의 분양약정에 관한 위와 같은 부분은 그 취지가 반드시 명백한 것은 아니지만, 임차인이 매매예약상의 예약완결권을 가지는 것으로 분양약정이 되었음을 전제로 하여, 임대인이 임대차 기간의 만료후 또는 임대차기간의 만료전이라도 임차인에 대하여 매매예약상의 예약완결권의 행사를 요구할 수 있는 권리가 있음을 나타낸 것이라고 볼 여지도 있고, 이와 같이 해석한다면 위 분양약정 중 "다만 임대인의 분양계약체결요구일로부터 30일내에 임차인이 분양계약을 체결하지 아니하는 때에는 임대인은 임차인 이외의 사람에게 분양할 수 있다"고 규정된 부분은, 임대인이 임차인에 대하여 매매예약상의 예약완결권의 행사(즉 매매계약의 체결)를 요구한 경우, 임차인이 그로부터 30일내에 매매예약상의 예약완결권을 행사하지 아니하면 그 권리를 상실하고, 임대인은 다른 사람에게 그 임대차목적물을 분양할 수 있다는 취지를 규정한 것으로 해석될 수 있다. 새로운 임대차계약서의 임대차점포의 분양약정에 관한 부분을 이와 같이 해석하는 것이 오히려 경험칙이나 거래관념에 맞는다고 보인다.
4. 그렇다면 원심판결에는 증거의 가치판단을 그르쳐 경험칙에 반하는 사실을 인정함으로써 채증법칙을 위반한 위법이나 의사표시의 해석에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 위와 같은 위법은 판결에 영향을 미친 것임이 분명하므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.
그러므로 원심판결을 파기하고 다시 심리판단하게 하기 위하여 사건을 원심법원에 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 윤관(재판장) 최재호 김주한 김용준