【원고, 피상고인겸, 부대상고인】
【원고, 피상고인】
【피고, 상고인 겸, 부대상고인】
【원심판결】
서울고등법원 1995.3.14. 선고 93나16552 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
원·피고의 상고이유를 함께 본다.
(1) 원심은 증거를 취사하여, 판시와 같은 경위로 1990.3.28. 이 사건 임대주택의 소유자인 피고와 그 입주자 대표인 원고 48이 강릉시 주택과장 소외 1 등의 입회 아래, 피고로부터 이 사건 임대주택을 임차하여 같은 날 현재 이 사건 임대주택에 거주하고 있는 입주자들에게 위 임대주택을 분양하기로 약정하면서 이 사건 임대주택의 분양가격 결정은 종래 강원도 내에서 행정지도의 일환으로 시장, 군수 등이 제시하였던 분양가격기준에 따르지 아니하고 건설부에서 입안하고 있는 분양전환가격기준에 의하되 건설부의 분양전환가격결정이 지연될 시는 춘천시 소재 세경아파트 등 타지역의 합의된 분양가에 준한다고 합의한 사실을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 원고 48은 원고들을 포함한 이 사건 임대주택의 입주자들의 대표로서 피고와 위 분양약정을 하였고, 위와 같은 분양약정은 단순히 피고가 앞으로 위 임대주택을 분양하게 될 경우에 대비하여 분양가 결정의 참고자료로 삼기 위한 것이거나 분양가격 결정기준만 일응 합의해 놓은 것에 불과한 것이 아니라, 이 사건 임대주택을 그 임차인인 입주자들에게 분양하기로 약정한 것이라 할 것이므로, 특별한 사정이 없는한 피고는 위 분양약정 당시 이 사건 임대주택의 임차인으로서 입주자들인 원고들로부터 위 분양약정에 의하여 결정되는 분양대금을 지급받음과 동시에 원고들에게 해당임대주택을 분양할 의무가 있다고 판단하였다.
기록에 의하여 살펴보면, 원심의 위와 같은 인정, 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 논리칙, 경험칙 위배, 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 원심의 위와 같은 인정, 판단이 소론이 지적하는 관련 사건에 관한 당원판결에 배치되는 것도 아니다. 피고의 이 부분 상고논지는 이유 없다.
(2) 분양가격에 관하여 살펴본다.
(가) 원심은 위 분양약정이 이루어진 후, 건설부장관은 1990.10.13. 국민주택기금의 융자를 받아 건설한 민간임대주택의 분양전환시 분양가격에 대하여 임대인과 임차인 사이의 민원을 해소하고자 시장, 군수가 중재할 경우 그 중재의 기준으로서 “민간임대주택의 분양전환가격 중재기준”을 마련하였으나, 위 분양약정 당시 시행되던 임대주택건설촉진법에 임대주택의 분양조건 등에 관하여 건설부령으로 정하도록 규정되어 있었던 점 및 그 당시 이 사건 임대주택의 임차인들은 행정기관에서 행정지도로 제시하고 있던 분양가격기준에 따를 것을 주장하고 피고는 이를 거부하면서 자기가 제시한 분양가격에 따르지 않는 한 이 사건 임대주택을 분양할 수 없다고 주장하는 상태에서 서로 양보하여 이 사건 임대주택을 임차인들에게 분양하되, 다만 그 분양가격은 건설부에서 입안하고 있는 것으로 알려진 분양전환가격기준에 따르기로 약정하면서 그 기준이 또다시 행정지도 차원의 중재기준일 것을 예상하였다고 보기는 어려운 점에 비추어 볼때, 위 약정 당시 당사자의 의사는 위 법에 따른 건설부령이 곧 입안되리라고 예상하고 이 사건 임대주택의 분양가격을 그 건설부령에서 정하는 기준에 따라 정하기로 하였다고 봄이 상다하다 할 것이므로, 행정지도에 불과한 위 분양전환가격중재기준은 위 분양약정에서 정한 분양전환가격기준에 해당한다고 볼 수 없다고 판단하였다.
기록에 의하여 살펴보면, 원심의 위와 같은 인정, 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 민법상 의사표시의 해석 및 민사소송법상 증거법칙에 대한 법리오해, 석명권 불행사, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 부분 원고들의 부대상고 논지는 이유 없다.
(나) 원심은 또한, 원고들과 피고는 위 분양약정 당시 건설부의 분양전환가격 결정이 지연될 시는 춘천시 소재 세경아파트 등 타지역의 합의된 분양가에 준하기로 합의한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 그와 같은 분양가격 결정기준은 그 자체가 모호하여 그 기준 내용에 관하여 당사자 사이에 이견의 여지가 많으므로 이 기준은 당사자 사이에서 이 사건 임대주택의 분양가격 결정에 관한 확정적인 기준으로 합의된 것이라기 보다는 분양가격 결정의 참고용 기준으로서 제시된 것에 불과하다고 보아야 할 것이니, 원고들과 피고들이 이 사건 임대주택의 분양가격기준에 관하여 다투고 있는 이 사건에서는 그 기준이 될 수 없다 할 것이라고 판시하였다.
살피건대, 이 사건 1990.3.28.자 분양약정에서 이 사건 임대주택의 분양가격 결정은 종래 강원도 내에서 행정지도의 일환으로 시장, 군수 등이 제시하였던 분양가격기준에 따르지 아니하고 건설부에서 입안하고 있는 분양전환가격기준에 의하되 건설부의 분양전환가격결정이 지연될 시는 춘천시 소재 세경아파트 등 타지역의 합의된 분양가에 준한다고 합의하였고, 그 후 건설부장관이 1990.10.13. 마련한 “민간임대주택의 분양전환가격 중재기준”이 위 분양약정에서 정한 분양전환가격기준에 해당하지 아니하고 위 분양약정에서 합의된 분양가격 결정기준으로 예정되었던 국민주택기금의 융자를 받아 건축된 민간임대주택의 분양가격 결정기준 등 분양조건에 관한 건설부령이 위 약정일로부터 5년 가까이 경과한 원심판결 변론종결일까지 제정되지 아니하고 또 앞으로 빠른 시일 내에 제정될 가능성을 예견하기도 어렵다면, 결국 위 분양약정에 따른 분양가격은 당사자들이 예비적으로 마련하였던 기준, 즉 춘천시 소재 세경아파트 등 타지역의 합의된 분양가에 기초하여 결정될 수밖에 없다고 할 것이다.
물론 원심이 지적하였다시피 그와 같은 분양가격 결정기준이 다소 모호하고 그 기준 내용에 관하여 당사자 사이에 이견의 여지가 있을 수 있다는 점이 예상되기는 하지만 달리 분양가격을 확정할 수 없는 마당에 위 기준을 당사자 사이에서 이 사건 임대주택의 분양가격 결정에 관한 확정적인 기준으로 합의된 것이라기 보다는 분양가격 결정의 참고용 기준으로서 제시된 것에 불과하다고 쉽사리 단정할 수는 없다 할 것이고 원심으로서는 마땅히 위 세경아파트 등 강원도 내 타지역 임대주택의 분양가, 그 결정 경위 등을 구체적으로 심리하여 그 모호한 기준을 구체화 함으로써 이 사건 임대주택의 분양가를 위 약정 당시의 당사자들의 의사에 부합하는 합리적인 가격으로 산출해야 함에도 그러한 조치를 취함이 없이 위 기준자체를 이 사건 임대주택의 분양가 결정의 기준으로 삼을 수 없다고 판단한 조치에는 필경 의사표시의 해석에 대한 법리오해, 심리미진 등의 위법이 있다고 하지 않을 수 없고 위와 같은 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 명백하다. 이 점을 지적하는 원고들의 부대상고 논지는 이유 있다.
(다) 원심은 나아가, 이와 같이 피고가 원고들에게 이 사건 임대주택을 분양하기로 하는 약정은 이미 1990.3.28.자로 성립하여 있음에도 불구하고 위 분양약정에서 합의된 분양가격 결정기준으로서 예정되었던 국민주택기금의 융자를 받아 건축된 민간임대주택의 분양가격 결정기준 등 분양조건에 관한 건설부령이 위 약정일로부터 5년 가까이 경과한 지금까지 제정되지 아니하고 또 앞으로 빠른 시일 내에 제정될 가능성을 예견하기도 어려우며, 또한 다른 기준도 뚜렷하게 정해지지 않는 마당에, 위 분양약정 당시 임대주택의 분양가격 결정기준에 관한 건설부령이 곧 제정되리라고 예상하였던 당사자의 의사, 이해관계, 분쟁 및 위 약정에 이르른 경위, 기타 제반사정을 참작하여 보면 이 사건 임대주택의 분양가격은 위 약정 당시 시가에 따라 결정함이 상당하다고 판시하였다.
분양약정의 해석상 당사자 사이에 분양가격의 결정기준으로 합의하였던 기준들에 의하여 분양가격 결정이 불가능하게 되었다면, 당사자 사이에 새로운 분양가격에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 위 분양약정에 기하여 당사자 일방이 바로 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수는 없는 것이고, 여기에 법원이 개입하여 당사자 사이에 체결된 계약의 해석의 범위를 넘어 판결로써 분양가격을 결정할 수는 없는 것이다.
그럼에도 원심이 위 분양약정상 분양가격의 결정기준으로 합의하였던 기준들에 의하여 분양가격을 결정할 수 없게 된 마당에 있어서는 위 분양약정 당시 임대주택의 분양가격 결정기준에 관한 건설부령이 곧 제정되리라고 예상하였던 당사자의 의사, 이해관계, 분쟁 및 위 약정에 이르른 경위, 기타 제반사정을 참작하여 보면 이 사건 임대주택의 분양가격은 위 약정 당시 시가에 따라 결정함이 상당하다고 판단한 조치에는 필경 계약의 해석을 잘못하고 자유심증주의의 범위를 일탈한 위법이 있다고 할 것이고 위와 같은 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 명백하다. 이 점을 지적하는 피고의 상고논지 및 원고들의 부대상고논지는 이유 있다.
(3) 그러므로 피고의 나머지 상고논지에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수