【원고(반소피고), 피상고인】
【피고(반소원고), 상고인】
【원심판결】
춘천지방법원 1993.1.8. 선고92나3162(본소),92나3179(반소) 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고 사건을 춘천지방법원 합의부에 환송한다.
【이 유】
피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)소송대리인의 상고이유를 본다.
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)가 주택인 이 사건 건물을 경락받아 소유권이전등기까지 경료하였는데 피고가 이 사건 주택 1층을 점유, 사용하고 있으므로 피고는 그 점유권원을 주장, 입증하지 않는 한 일응 원고에게 위 점유부분을 명도할 의무가 있다고 설시하고 나서, 피고는 경락전의 소유자인 소외 1과 사이에 이 사건 주택 1층에 관하여 전세계약을 체결하고 주민등록전입신고를 마쳐 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추었으므로 원고로부터 전세금을 반환받을 때까지 원고의 명도청구에 응할 수 없다는 본소에 관한 피고의 항변 및 원고에 대하여 위 전세금의 반환을 구하는 피고의 반소청구에 대하여, 피고는 원래 이 사건 건물의 소유자로서 1986. 4. 24. 주민등록신고를 마치고 거주하여 오다가 소외 1에게 이 사건 건물을 매도하면서 1990. 11. 27. 위 소외 1과 사이에 이 사건 주택 1층에 관하여 전세금 30,000,000원, 기간 1년으로 한 전세계약을 체결하고 계속 거주하던 중 1991. 7. 6. 전세권설정등기를 경료한 사실, 위 소외 1은 1991. 3. 15. 이 사건 건물에 관하여 근저당권자 묵호상록수신용협동조합, 채권최고액 각 금 9,000,000원으로 하는 순위 제5, 6번 근저당권을 각 설정하고, 다시 1991. 4. 13. 근저당권자 소외 2, 채권최고액 금 80,000,000원으로 하는 순위 제7번 근저당권을 설정한 사실, 위 소외 2가 이 사건 건물에 관한 임의경매신청을 하여 원고가 1991. 12. 19. 경락을 받았는데 피고는 위 경매절차에서 전혀 배당을 받지 못한 채 위 전세권설정등기가 말소된 사실을 인정한 다음, 피고는 1990. 11. 27. 전세권설정계약을 체결하고 1991. 7. 6. 전세권설정등기를 마친 전세권자일뿐 주택임대차보호법상의 임차인이 아니라 할 것이고, 소외 2 명의의 위 근저당권설정등기보다도 후순위로 전세권설정등기를 경료하였으므로 위 근저당권에 기한 경매절차에서 이 사건 건물을 경락받은 원고에게 대항할 수 없다는 이유로 위 항변 및 반소청구를 모두 배척하였다.
2. 그러나 원심의 위 인정사실에 의하면 이 사건 건물에 관하여 위 각 근저당권설정등기가 경료되기 전인 1990. 11. 27. 피고는 이 사건 건물을 매수한 소외 1과 사이에 이 사건 주택 1층에 관하여, 전세금 30,000,000원, 기간 1년으로 한 전세계약을 체결하였으며 또 그 이전인 1986.4.24. 이 사건 주택에 주민등록전입신고를 하였다는 것이므로 그러하다면 피고는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 같은 법 제12조에 의하여 임차권을 제3자에게 대항할 수 있는 지위에 있게 되었다고 할 것인데, 갑 제1호증(등기부등본)의 기재에 의하면 그로부터 7개월 가량이 지난 1991.7.6. 이 사건 건물에 관하여 피고 명의로 전세권설정등기가 경료되었음을 알 수 있고, 피고는 이와 같은 전세권설정등기를 한 이유는, 주택임대차보호법 소정의 임차인의 대항력을 갖추었지만, 자신의 지위를 강화시키기 위하여 전세권설정등기를 하였다고 주장하고 있는데(원심 제2차변론기일에 진술한 피고 소송대리인이 제출한 1992.11.27.자 준비서면, 기록 134정), 그 주장의 취지는, 분명하지는 아니하나, 피고는 기존의 지위를 유지하면서 이를 강화하는 방법으로 종래의 채권적 전세계약은 그대로 두고 이와는 별도로 건물소유주와 전세권설정계약을 하고 그 등기를 하였다는 뜻으로 볼 수 있는바, 그 당시 이미 이 사건 건물에는 제3자 명의로 선순위의 근저당권설정등기가 되어 있어 전세권설정등기를 하더라도 권리확보가 되지 아니할 것인데, 피고가 굳이 주택임대차보호법이 보장한 기존의 지위를 버릴 까닭이 없는 점 등을 고려하면, 이와 같은 피고의 주장은 거래의 실정에 맞고 진실에 합치될 개연성이 높은 주장이라고 할 것이며, 위 주장대로라면, 위 피고 명의의 전세권설정등기가 선순위의 근저당권의 실행에 따른 경락으로 인하여 말소된다 하더라도 그 때문에 피고가 위 전세권설정등기 전에 건물소유자와 이 사건 주택 1층에 관한 전세계약을 맺고 주민등록을 함으로써 주택임대차보호법 제12조, 같은 법 제3조 제1항에 의하여 확보된 대항력마저 상실하게 되는 것은 아니라 할 것이다.
그리고 국민의 주거생활의 안정을 기하기 위하여 제정된 주택임대차보호법의 입법취지로 볼 때, 위 법 제12조(미등기전세에의 준용)로 [이 법은 주택의 등기하지 아니한 전세계약에 이를 준용한다]고 규정한 것은, 이 법을 주택의 등기하지 아니한 전세계약에 확장적용한다는 취지이지, 이 사건의 경우처럼 건물소유자와 전세계약을 맺고 주민등록을 하여 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 입주자라도, 그 후 전세권설정등기를 하기만 하면, 위 법의 보호대상에서 배제한다는 취지는 아니라고 할 것이다.
그러하다면 원심으로서는 피고가 이 사건 주택 1층에 관하여 당초에는 1991. 11. 27. 소외 1과의 전세계약과 주민등록신고만을 하고 미등기인 채로 있다가 후에 전세권설정등기를 경료하게 된 이유 및 경위와 그 당시에 건물소유자인 위 소외 1과 사이에 있었던 합의내용은 어떤 것인지를 좀더 심리하여 보았어야 할 것인데 원심이 이에 이르지 아니하고 그 판시와 같은 이유로 피고의 위에 본 본소에 관한 항변 및 반소청구를 배척한 것은 필요한 심리를 다하지 아니한 것이 아니면 주택임대차보호법의 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 것이라 할 것이므로 이를 지적하는 논지는 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 안우만(재판장) 김용준 천경송(주심) 안용득