【원고, 피상고인】
김무정 외 1인
【피고, 상고인】
중앙토지수용위원회 소송대리인 변호사 이상혁
【원심판결】
서울고등법원 1988.9.20. 선고 87구1067 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
피고 소송대리인의 상고이유에 대하여,
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 이 사건 이의재결을 함에 있어서 대한 및 삼일토지평가사 합동사무소(이하, 대한합동, 삼일합동이라고 약칭한다.)에 감정평가를 의뢰하여 위 두 합동사무소의 평가결과를 토대로 하여 이 사건 토지에 대한 손실보상액을 결정하였는데 두 합동사무소는 위 토지에 대한 보상가격을 감정평가함에 있어 표준지로서 서울 도봉구 하계동 332의 7 잡종지(기준지가 평당 금 154,000원)를 선정한 다음, 기준지가 평가기준일(1986.2.20.)부터 원재결일 (1986.12.26.)까지의 지가상승율로서 대한합동은 4.2퍼센트, 삼일합동은 3.9퍼센트를, 기타사항 요인율인 인근지역의 개발사업진행에 따른 가격상승율로서 대한합동은 20퍼센트, 삼일합동은 15퍼센트를, 개별요인율로서 두 합동사무소 모두 표준지에 비하여 5퍼센트 약세임을 각 반영하여 각각 평방미터당 금 55,000원과 금 53,000원으로 산정하였다는 것과 한편 이 사건 토지의 주위 일대는 택지개발예정지구로 지정되기 전부터 이미 대부분 대지화되어 있어 공부상의 지목이 답으로 되어 있는 이 사건 토지도 1981.7.1.경부터 시멘트제품제조장으로 사용되어 왔고, 원심감정인 최남이는 이 사건 토지의 보상평가액을 이 사건 이의재결 보상가격보다 많은 평방미터당 금57,000원으로 산정한 사실을 인정한 다음, 삼일합동은 인근토지의 지가변동율을 적용함에 있어 이 사건 토지의 현황이나 공부상 지목이 아닌 전에 대한 변동율을 적용하였고 이에 따라 표준지와의 비교에 따른 개별요인율을 부당하게 과소평가하였으며, 또한 두 합동사무소 모두 도매물가상승율을 고려한 흔적이 없으므로 위 두 합동사무소의 감정평가는 당해 토지의 이용계획이나 인근토지의 지가변동율, 도매물가상승율등 제반요인을 고려하지 아니하였거나 잘못 고려한 것으로 부당하고, 이러한 감정평가를 기초로 한 이 사건 이의재결 역시 위법하다고 판단하였다.
2. 우선 피고가 손실보상액을 산정함에 있어 기초로 삼은 대한 및 삼일합동의 각 감정평가서와 원심이 증거로 채용한 원심감정인 최남이의 감정평가서를 대조 검토해 보기로 한다.
(1) 위 두 합동사무소는 이 사건 토지의 인근에 소재하면서 토지이용상황이나 자연적, 사회적 조건이 유사하다고 인정되는 서울 도봉구 하계동 332의 7 토지(공부상 지목이 답이고, 도시계획상의 용도지역은 자연녹지이며, 실제의 용도는 잡종지이고, 주위환경은 블럭제조장 및 농경지 혼성지대임)를 표준지로 선정하고, 그 고시된 기준지가를 기준으로 하여 손실보상액을 산정하였으나 원심감정인은 참고가격으로서 기준지가가 고시되어 있는 위 하계동 332의 7 외 4필지의 토지와 그 고시된 기준지가를 나열적시하고 있을 뿐, 어느 토지를 표준지로 삼아 손실보상액을 산정하였는지를 명확히 밝히지 아니하였다.
(2) 위 두 합동사무소는 당해 지역과 관계없는 인근토지의 지가변동율이 전 3.9퍼센트, 답 0.0퍼센트, 대 2.7퍼센트, 임야 1.9퍼센트, 기타 4.2퍼센트임을 명시하고, 앞에서 본 바와 같이 4.2퍼센트와 3.9퍼센트를 각각 참작 반영하였으나 원심감정인은 1985.10.1.부터 1986.9.30.까지 1년간의 지가상승율이 녹지지역의 경우 3.9퍼센트라고 기재하고 있을 뿐 이를 어떻게 참작 반영하였는지 밝히지 아니하였다.
(3) 인근지역의 개발사업진행 또는 도시계획상의 용도지역 변경에 따른 인근유사토지의 전반적인 가격상승율로서, 대한합동은 20퍼센트를, 삼일합동은 15퍼센트를 각각 참작 반영하였는 바 원심감정인은 한국감정원의 1987.4.1.현재 토지시가조사표상에 나타난 서울 도봉구 하계동 주택지대의 시가를 참고하였다고 기재하고 있을 뿐 이를 어떠한 방법과 정도로 참작 반영하였는지 밝히지 아니하였다.
(4) 위 두 합동사무소는 기준가격과 참작요인들 및 그 참작의 방법과 정도를 모두 명시하고 이에 따라 손실보상액을 산정하였으나 원심감정인은 어떠한 기준지가를 기준으로 하여 여기에 어떠한 가격산정 요인들을 어떠한 방법과 정도로 참작 반영하였는지 밝히지 아니하였다. 그리고 세 감정평가서 모두 도매물가상승율을 구체적으로 반영하지 아니하였다.
3. 국토이용관리법 제29조 제5항, 동 시행령 제49조 제1항 제1호에 의하면 기준지가가 고시된 지역내의 토지를 수용하는 경우에 그 손실보상액을 산정함에 있어서 참작하여야 할 인근토지의 지가변동율은 “건설부장관이 매년 조사, 발표하는 지가변동율로서 당해 지역과 관계없는 인근토지의 동일지목의 지가변동율로 하되, 동일지목이 없을 때에는 유사지목의 지가변동율로 한다”고 규정되어 있으므로 삼일합동이 이 사건 토지의 보상가격을 산정함에 있어서 공부상 지목이 아닌 전에 대한 지가변동율을 참작, 반영한 것은 잘못이라 할 것이다. 그러나 피고의 이의재결 보상금액이 적법하게 산정한 보상금액과 비교하여 많거나 같은 경우에는 그 산정방법에 있어서 잘못이 있다 하더라도 보상금액 산정이 위법하다 하여 그 이의재결의 취소를 구할 수 없다고 하여야 할 것인 즉( 당원 1983.8.23. 선고 82누547 판결; 1988.9.20. 선고 87누929 판결 참조) 위에서 본 바와 같이 두 합동사무소의 감정평가서에 의하면 이 사건에 적용할 인근토지의 지가변동율이 답은 0퍼센트라는 것이고, 원심감정인의 감정결과에 의하더라도 1985.10.1.부터 1986.9.30.까지 1년간의 녹지지역 지가상승율이 3.9퍼센트라는 것이므로 삼일합동이 답에 대한 지가변동율(0퍼센트)을 적용하지 아니하고 전에 대한 지가변동율(3.9퍼센트)을 적용한 것은 결국 답에 대한 지가변동율을 적용하여 산정한 보상금액보다 오히려 더많은 보상금액을 산정한 셈이 되고 따라서 그러한 이유로는 이 사건 이의재결을 취소할 수 없다 할 것이고 또 삼일합동이 전에 대한 지가변동율을 적용하였다고 하여 이 사실만으로써 곧 표준지인 잡종지(공부상 지목은 답)와 비교한 개별요인을 부당하게 과소평가하였다고 볼 수도 없는 것이다.
4. 그리고 앞에서 본 법령의 조항에 의하면 기존지가가 고시된 지역내의 토지를 수용하는 경우에 그 손실보상액을 산정함에 있어서는 기준지가 평가기준일부터 원재결일까지의 한국은행이 매월 조사, 발표하는 도매물가승율을 참작하도록 규정하고 있으므로 두 합동사무소가 이 사건 토지에 대한 손실보상액을 감정평가함에 있어서 도매물가상승율을 고려하지 않았다면 잘못이라 할 것이나 도매물가상승율을 참작 반영하지 아니한 이유가 당해 기간의 도매물가상승율이 0이거나 부수이기 때문이라면 이를 반영할 여지가 없었거나 또는 반영하는 경우보다 더 많은 보상금액을 산정한 결과가 되는 것이므로 그러한 사유로 이의재결을 취소할 수는 없을 것이다. 이 사건에 있어서 이미 본 바와 같이 원심감정인도 도매물가상승율을 구체적으로 참작 반영하지 아니하였는 바, 원심으로서는 마땅히 당해 기간의 도매물가상승율이 어느 정도인지를 심리하여 두합동사무소가 이를 참작 반영하지 아니함으로써 과연 저렴한 가격으로 평가 산정한 것인지를 가졌어야 할 것이다.
5. 기준지가가 고시된 지역내에 있는 토지를 수용하는 경우에 그 손실보상액을 산정함에 있어서는 당해 지역내에 지목별 등급에 따라 미리 정하여져 있는 각 표준지 가운데 그 토지와 지목 및 등급이 같은 하나의 표준지에 대하여 고시된 기준지가를 기준으로 하되, 국토이용관리법 제29조 제5항 소정의 모든 가격산정요인을 구체적, 종합적으로 참작 반영하여 적정가격을 산출하여야 한다 는 것이 당원의 견해이다( 당원 1988.12.27. 선고 88누8647 판결; 1989.5.9. 선고 87누514 판결; 1989.5.23. 선고 88누2496 판결 참조).
앞에서 두 합동사무소와 원심감정인의 각 감정평가서를 비교 검토한 바이지만 그 결과에서 알 수 있듯이 전자의 감정평가방법에는 뚜렷한 잘못이 있다고 보여지지 않는 반면, 후자의 감정평가는 어느 토지를 표준지로 선정하였는지, 그리고 가격산정요인들을 구체적으로 어떠한 방법과 정도로 참작 반영하였는지 이를 명확히 밝히고 있지 아니하여 과연 위에서 본 적법한 보상액 산정방법에 따른 것인지를 알 수 없다.
따라서 원심이 위와 같은 원심감정인의 감정결과에 비추어 두 합동사무소의 평가를 배척하려면 마땅히 원심감정인의 감정평가를 적법한 보상액 산정방법에 의한 것인지 여부를 따져 보았어야 할 것이다.
이상에서 본 바와 같이 원심은 이 사건 이의재결을 취소할 사유가 될 수 없는 지가변동율의 적용문제를 내세우고, 또한 이 사건 토지의 수용으로 인한 손실보상액의 산정에 있어서 참작하여야 하는 도매물가상승율이 0이나 부수가 아닌지, 원심감정인의 감정평가가 적법한 보상액 산정방법에 의한 것인지 여부를 가려보지 아니한 채, 원심감정인이 손실보상액을 이의재결의 보상액보다 많게 평가하고 있다는 사실에 집착하여 이 사건 이의재결이 위법하다는 판단을 이끌어 내고 있으니 이는 국토이용관리법 제29조 제5항의 규정에 의한 손실보상액산정에 관한 법리를 오해하였거나 심리를 다하지 아니하고 채증법칙을 위배한 위법을 저질렀다 할 것이다. 논지는 이유있다.
이에 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 윤영철(재판장) 박우동 이재성 김용준