【원고, 피상고인】
【피고, 상고인】
대구광역시 남구청장
【원심판결】
대구고등법원 1995.2.16. 선고 93구2972 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고 사건을 대구고등법원에 환송한다.
【이 유】
피고소송수행자의 상고이유 제1, 2점을 함께 판단한다.
원심은, 원고가 1991.5.27. 그 소유인 이 사건 택지를 소외 부일주택주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)에게 매도하고 그 위에 아파트를 건축하도록 허락하여 소외 회사는 아파트건설을 목적으로 한 택지취득의 허가를 받아(허가일은 1992.1.25.임) 위 매매계약과 동시에 이 사건 택지를 인도받은 후 위 택지에 지하 1층 지상 5층 19세대 규모의 아파트 1동의 건축허가를 받아 그 공사를 소외 주식회사 제림주택에 도급주어 1992.7.27. 위 공사를 준공하고 같은 해 8.경에는 아파트의 수분양자들이 모두 입주까지 한 사실, 이 사건 택지의 매매대금은 3억 9,960만 원이고 계약금은 계약당일에 5,000만 원 나머지 대금 중 50%는 중도금으로 1991.9.15.에, 잔대금은 1992.1.31.에 지급하고 양도소득세 등 제세공과금은 소외 회사가 부담하기로 약정하였으나, 소외 회사는 1991.10.10.에야 계약금 및 중도금조로 2억원을 지급하고 원래의 잔대금 지급일보다 근 1년이 지난 1993.1.26.에 이르러 잔대금 1억 9,960만 원만 공탁하고, 같은 해 9.4.에 가서야 제세공과금 중 양도소득세만을 소외 회사가 부담하는 것으로 당사자 사이에 화해가 되어 이 사건 택지에 관하여 소외 회사 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 후 각 분양자 명의로 이전등기가 된 사실을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 원고는 위 매매계약을 체결하여 이 사건 택지를 소외 회사에 인도한 당시부터 소외 회사로 하여금 이 사건 택지를 사실상 소유자와 같이 그 이용목적에 맞게 사용하도록 하는 등 이 사건 택지에 처분 및 이용 개발의무를 이행하였다고 볼 수 있고, 우연히 매매잔대금의 지급이 지연되어 소외 회사 앞으로 소유권이전등기가 늦게 마쳐지게 되었을 뿐 소외 회사로서는 이 사건 택지를 인도받을 당시부터 바로 아파트 건축에 착공하여 그 때부터 약 1년 2개월만에 수분양자들을 입주시킴으로써 실질적으로 이를 모두 처분하였을 뿐만 아니라, 잔대금 지급기일후에도 원고는 소외 회사와의 이 사건 택지에 대한 매매계약을 취소할 의사는 없이 다만 잔대금채권 확보를 위한 방편으로만 등기명의자로 남아 있었을 뿐이므로, 소외 회사가 사실상 소유자와 같은 권리를 행사하기 위하여 이 사건 택지를 인도받은 날을 법 제16조가 정한 취득일로 볼 수 있고, 그 이후 이 사건 택지에 대한 사실상의 소유자도 소외 회사가 되었다고 보는 것이 법의 취지 및 공평의 원칙에 비추어 타당하다고 판단하였다.
그러나. 택지소유상한에관한법률(이하 '법'이라 한다) 제21조 제2항은 초과소유부담금의 납부의무자는 공부상의 소유자로 하되 다만 사실상의 소유자가 따로 있는 경우에는 그 사실상의 소유자로 한다고 규정하고 있는바, 여기서 사실상의 소유자라 함은 공부상 소유자로 등재되어 있지는 아니하나 객관적으로 보아 당해 택지를 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있고 언제라도 공부상 소유자로 등재될 수 있는 상태에 있는 자를 말한다 할 것이고, 한편 택지에 관하여 매매 등 유상양도가 있었으나 아직 공부상 소유자의 명의변경이 되어 있지 아니한 경우 사실상의 소유자를 판단함에 있어서는, 택지의 취득일이 법 제16조 제1항, 제18조 제1항 등의 규정에 의하여 택지의 처분의무기간 또는 이용·개발의무기간의 기산점이 되고 있는 점에 비추어 보면, 양수인의 택지취득일을 고려하여 판단하되 양도인의 처분일과 양수인의 취득일은 이를 합일적으로 파악하여야 할 것인바, 법 제16조 제1항, 제18조 제1항, 법시행령 제18조 제1항, 제4항, 소득세법시행령 제53조를 종합하여 보면 법령에 특별한 규정이 없는 이상 공부상의 소유자(양도인)의 처분일과 사실상의 소유자(양수인)의 취득일은 양수인이 잔금을 청산한 날이라고 보아야 할 것이다.
돌이켜 이 사건에 관하여 살피건대, 기록에 의하면, 원고와 소외 회사는 이 사건 택지의 매매계약을 체결함에 있어 그 대금을 3억 9,960만원으로 하여 계약금은 계약당일에 5,000만원, 나머지 대금 중 50%는 중도금으로 1991.9.15.에, 잔대금은 1992.1.31.에 각 지급하고, 양도소득세 등 제세공과금은 소외 회사가 부담하기로 약정하였으나, 소외 회사는 계약금 및 중도금을 당초의 각 약정일보다 늦은 1991.10.10.에야 계약금 및 중도금조로 2억원을 지급하고, 다시 위 제림주택과의 분쟁 등으로 잔대금지급을 미루어 오다가 원래의 잔대금 지급일보다 근 1년이 지난 1993.1.26.에 이르러 잔대금 1억 9,960원만 공탁한 다음(당초 약정한 1억원 이상의 양도소득세 등 제세공과금은 납부하지 아니하였다), 같은 해 8.21. 원고에 대한 이 사건 부담금 부과처분이 있은 후인 같은 해 9.2. 원고와 소외 회사 사이에 제세공과금 중 양도소득세만을 소외 회사가 납부하고 나머지 제세공과금은 원고가 부담하는 것으로 화해가 되어 같은 해 9.4. 이 사건 택지에 관하여 소외 회사 앞으로 소유권이전등기가 경료된 사실 및 원고는 원고에게 부과된 이 사건 택지에 대한 1992년도 부담금(초과소유일수 : 1992.3.2.부터 같은 해 6.1.까지)을 납부한 사실이 인정되는 바, 소외 회사가 아직 계약금 및 중도금조차 지급하지 아니한 상태에서 매매계약과 동시에 원고의 사용허락을 받고 이 사건 택지를 인도받아 사용하고 있다고 하여 소외 회사가 이 사건 택지를 그 인도받은 날에 사실상 취득하였다고는 도저히 볼 수 없고, 나아가 원고에게 부과된 이 사건 택지에 대한 1992년도 부담금을 원고가 납부하였고, 1993.9.2. 소외 회사와의 최종합의시 이 사건 택지에 관한 제세공과금 중 양도소득세를 제외한 나머지 제세공과금을 원고가 납부하기로 약정한 점 등의 사정에 비추어 보면 계약금 및 중도금을 지급받은 후에도 아직 매매대금의 절반에 가까운 잔대금은 물론 1억원 이상의 양도소득세 등 제세공과금의 이행 여부가 불확실한 상태에서 원고가 소외 회사에게 이 사건 택지를 배타적으로 처분할 권능까지 수여하였다고는 볼 수는 없다고 할 것이고, 소외 회사의 이 사건 택지의 이용상황에 있어 원심이 설시한 바와 같은 사정이 있다고 하더라도 그러한 사정만으로는 잔금청산 전의 소외 회사를 이 사건 택지의 사실상의 소유자로 볼 수는 없다고 할 것임에도 불구하고, 원심이 이와 달리 소외 회사가 이 사건 택지를 인도받은 날에 이를 취득하여 부과기준일 현재 이 사건 택지의 사실상의 소유자라고 판단한 것은 법 제21조 제2항 단서 소정의 사실상의 소유자 및 그 취득일에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유가 있다.
그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈