【원고, 피상고인】
동양물산기업 주식회사
【피고, 상고인】
피고
【원심판결】
광주고등법원 1985.5.24. 선고 84나300 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.
【이 유】
1. 상고이유를 판단한다.
원심은 그 판결이유에서 원고가 그 판시 건물 및 대지를 1983.3.25. 법원의 경락허가결정을 받아 그해 4.26. 그 소유권을 취득한 사실과 피고가 위 건물중 청구취지 기재부분을 점유하고 있는 사실을 각 확정한 다음 피고는 원고가 받은 위 경락허가의 기초가 된 원고명의의 근저당권설정등기가 마쳐진 1982.5.18. 보다 먼저인 1979.4.15. 당시 건물의 소유자이던 소외 1과 보증금 13,000,000원, 기간 5년으로 정하여 임대차계약을 체결하고 당일 위 건물에 입주한 뒤 1982.1.29. 위 건물소재지로 주민등록전입신고를 마치고 이래 계속 거주중이므로 주택임대차보호법에 의하여 원고에게 대항할 수 있다고 주장하는 피고의 항변에 대하여는 거시증거에 의하여 판시 제1, 2, 3목록기재 각 건물은 건평이 도합 252평 1홉 4작으로서 공부상은 각 영업소, 공장 또는 창고와 공장으로 되어 있을 뿐만 아니라 그중 제2목록기재 건물은 피고가 1980년경 그 일부를 주거용으로 개조하여 제1심 공동피고 소외 2 등에게 전대하였던 것으로 피고가 사용하고 있는 건물부분은 고작 21평 정도이고, 위 소외 2 등의 주거점유부분은 37평 정도이며, 위 각 주거용 건물부분의 배치상황은 공장이나 창고 또는 목공소의 각 일부분에 부속하여 설치된 사실이 인정된다 하여 이 사건 건물은 위 주거용 부분의 건물 총평수에 대한 비율이나 그 각 부분의 배치상황, 위 건물의 당초 건축목적 등에 비추어 전체적으로 비주거용 건물이라고 단정한 후 이 사건 주거용 건물임을 전제로 한 피고의 항변은 이유없다 하여 배척하고 있다.
살피건대, 이 사건 임대차계약에 있어서 그 적용여부가 문제되는 당시의 주택임대차보호법(81.3.5. 법률 제3379호) 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 또한 한 건물의 비주거용 부분과 아울러 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 위 법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 하며, 더욱이 위 주택임대차보호법이 적용되려면 먼저 임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의 적용은 있을 수 없다 고 보아야 한다.
그러므로 원심으로서는 이 사건 건물을 공부상 표시에 불구하고 그 실지용도를 파악하여야 하고 또한 이 사건 계약체결당시 위 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있느냐의 여부에 관하여 심리확정한 후에야 위 법의 적용여부를 가릴 수 있을 것임에도 원심은 위 법 소정의 주거용 건물을 공부상 표시에 한정하여 해석하려 하였거나 또는 만연히 건물의 사용용도나 건물목적 등만에 의하여 구별하려 하여 주택임대차보호법에 관한 법리를 오해하고, 이 사건 임대차계약 체결당시 그 판시 건물부분에 주거용 건물부분이 존재하였는가의 여부에 관하여 심리를 소홀히 한 위법이 있다 할 것이고 이는 소송촉진등에 관한 특례법 제12조 제2항 소정의 파기사유에 해당한다고 할 것이니 이점을 지적하는 논지는 이유있어 원심판결을 파기하고, 다시 심리판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 신정철(재판장) 정태균 이정우 김형기