【원 고】
이양섭(소송대리인 변호사 문한식)
【피 고】
1. 강남구청장, 2. 삼성세무서장
【주 문】
1. 피고 강남구청장이 1991. 6. 29.자로 서울 강남구 대치동 890의 38 대 1,652.2평방미터에 대하여 한 개별토지가격결정을 취소한다.
2. 피고 삼성세무서장이 1991. 11. 1.자로 원고에 대하여 한 토지초과이득세 금 280,375,330원의 부과처분을 취소한다.
3. 소송비용은 피고들의 부담으로 한다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 처분의 경위
다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 갑 제8호증, 갑 제 14호증의 1, 2, 갑 제 18 내지 20호증의 각 1, 2, 을 제 3호증, 을 제 5호증, 을 제8호증, 을 제 12호증의 1, 2, 을 제 17호증의 1,2, 을 제 19호증의 각 기재에 의하여 이를 인정할 수 있다.
가. 원고는 1987. 11. 25. 서울 강남구 대치동 890의 38 대 1,652.2평방미터(이하 대치동 토지라고 한다)를, 1989. 12. 29. 같은 구 역삼동 890의 38 대 270.7평방미터(이하 역삼동 토지라 한다)를 각 취득하여 이를 소유하고 있다.
나. 피고 강남구청장은 위 대치동 토지에 대한 1990. 1. 1.기준 개별토지가격을 결정함에 있어서는 그 표준지로 같은 동 891의 25 대 527.7평방미터를 선정하여 위 표준지의 공시지가 평방미터당 금 3,920,000원을 기준으로 건설부장관이 제공한 표준적인 비교표(비준표)를 사용하여 토지특성조사를 한 뒤 평방미터당 금 4,300,000원으로 결정하였다가, 1991. 1. 1.기준 개별토지가격을 결정함에 있어서는 위 같은 동 891의 25 대 527.7평방미터가 표준지에서 제외되었다는 이유로 같은 동 891의 57 대 654.6평방미터를 표준지로 다시 선정한 뒤 제공된 비준표에 의하여 토지의 특성비교를 하여 산출된 가액에 의하지 아니하고 위 새로 선정된 표준지의 공시지가 상승율을 위 1990. 1. 1.기준 개별토지가격 금 4,300,000원에 곱하여 산출된 가액에서 10,000원 미만을 버리는 방법으로 하여 이를 평방미터당 금 5,930,000원으로 결정하여 1991. 6. 29.자로 공고하였다.
다. 피고 삼성세무서장은 위 대치동 토지 및 역삼동 토지가 1990. 12. 31. 현재 토지초과이득세법(이하 토초세법이라 한다) 제 8조 제 1항 소정의 유휴토지로서 1990. 1. 1.기준 개별토지가격에 비하여 1991. 1. 1.기준 개별토지가격이 정상지가상승액의 150/100을 초과하여 상승하였다고 하여 1990. 1. 1.부터 같은 해 12. 31.까지 1년간을 예정결정기간으로 하여 1991. 11. 1.자로 원고에 대하여 주문 제2항 기재의 부과처분을 하였다.
2. 당사자의 주장
피고들은, 위 각 처분이 적법하다고 주장함에 대하여, 원고는, 다음과 같은 이유로 위 각 처분이 위법하여 취소되어야 한다고 주장한다.
가. 개별토지가격결정에 대하여
첫째 개별토지가격을 결정함에 있어서 대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지를 표준지로 선정하여야 할 것임에도 불구하고 위 대치동토지의 1991. 1. 1.기준 개별토지가격을 결정함에 있어서 이와 인접하고 있어 가장 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지들의 표준지인 같은 동 890의 41 대 328.5평방미터를 그 표준지로 선정하지 아니하고 대상토지와 고도제한에 있어서 차이가 있는 같은 동 891의 57 대 654.6평방미터를 표준지로 선정한 것은 위법하고, 둘째 위 표준지의 선정이 적법하다고 가정하더라도 개별토지가격은 건설부장관이 제공한 표준적인 비교표에 의하여 대상토지와 표준지의 토지특성을 비교하여 결정하여야 할 것임에도 불구하고 이와는 달리 1990. 1. 1.기준 개별토지가격에 표준지의 지가상승율을 곱하는 방법으로 한 위 개별토지가격결정은 위법하다.
나. 토지초과이득세 부과처분에 대하여
첫째 위 대치동 토지에 관하여는 위와 같이 위법하게 결정된 개별토지 가격에 의하여 예정결정기간의 토지초과이득세 과세대상으로 인정한 것이므로 그부분 부과처분은 결국 위법하며, 둘째 위 역삼동 토지에 관하여는 원고가 건물을 신축하기 위하여 이를 취득하였다가 건축허가가 제한됨으로 인하여 위 예정결정기간종료일까지 이를 신축하지 못하고 있었던 것으로서 토지초과이득세의 과세대상에서 제외된다고 할 것임에도 불구하고 위 에정결정기간 종료일 현재 과세대상이 되는 것임을 전제로 한 이 부분 부과처분은 위법하므로 위 토지초과이득세의 부과처분은 전부 위법하다.
3. 판단
가. 개별토지가격 결정의 위법 여부
개별토지가격의 결정은 당해토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 건설부장관이 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하여 제공한 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(비준표)를 사용하여 결정하도록 규정되어 있다( 지가공시및 토지등의평가에관한법률 제 10조 제 1항제 2항 ).
이에 먼저 이 사건 개별토지가격을 결정함에 있어서 그 표준지가 적법하게선정되었는지 여부에 관하여 보건대 갑 제 6호증, 갑 제 8호증, 을 제 3호증, 을 제 8호증, 을 제 12호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 대상토지인 위 대치동 토지와 그 비교표준지로 선정된 같은 동 891의 57 대 654.6평방미터는 서로 인근에 위치한 토지로서 다같이 지목이 대지이고, 도시계획상 일반상업지역으로 지정되어 있고 업무용으로 이용되고 있으며, 형상 및 지세에 있어서는 위 표준지가 정방형 평지임에 대하여 대상토지는 정방형 평지로서 이용가치가 서로 유사한 사실을 인정할 수 있으므로 특단의 사정이 없는 한 위 표준지 선정은 적법하다고 할 것인데, 위 표준지에 접하는 도로의 폭과 대상토지에 접한 도로의 폭이 달라 고도제한의 정도가 다르다거나 대상토지의 표준지와 인근토지의 표준지가 서로 다르게 선정되었다는 사정만으로는 위 표준지의 선정이 위법하다고 할 수는 없다 할 것이다(더구나 이용가치의 유사여부는 도시계획상의 제한 뿐만 아니라 인근 도로사정 및 주위환경 등을 종합적으로 비교하여 평가하여야 할 것이므로 인근토지의 표준지로 선정된 같은 동 890의 41 대 328.5평방미터가 그 이용가치에 있어서 위 대치동 토지와 가장 유사하다고 단정할 수도 없다).
그러나 위에서 인정한 바와 같이 피고 강남구청장은 이 사건 개별토지가격을 결정함에 있어서 표준지의 공시지가를 기준으로 건설부장관이 제공한 비준표를 사용하여 결정하지 아니하고 이와는 달리 대상토지의 전년도(1990. 1. 1.기준) 개별토지가격에 위 표준지의 지가상승율을 곱하는 방법을 취하였는바, 이러한 방법에 의하여 개별토지가격을 결정하는 것은 우선 전년도의 개별토지가격결정에 있어서 선정된 표준지와 동일한 토지가 표준지로 선정되고 또 그 표준지와 대상토지가 각기 그 이용상황에 변동이 없을 때가 아니면 원칙적으로 허용되지 아니한다고 할 것인데 이 사건 1991. 1. 1.기준 개별토지가격을 결정함에 있어서 선정한 표준지가 1990. 1. 1.기준 개별토지가격 결정 당시의 표준지와 다른 토지인 점은 앞에서 본바와 같으므로 위 1991. 1. 1. 기준 위 개별토지가격결정은 이 점에서 위법함을 면할 수 없다 할 것이다.
나. 토지초과이득세 부과처분의 위법 여부
(1) 위법하게 결정된 개별토지가격을 기준으로 하여 대상토지가 과세대상이 된다고 하여 예정결정기간에 대한 토지초과이득세를 부과하였다면 그 부과처분 역시 위법하다고 할 것인데, 위 대치동 토지에 대한 1991. 1. 1. 기준 개별토지가격 결정이 위법함은 앞에서 본 바와 같으므로 이 사건 토지초과이득세 부과처분 중 위 대치동 토지에 관한 부분은 결국 위법하다고 할 것이다.
(2) 토지초과이득세법(이하 법이라고 한다) 제 8조 제 3항은 "토지의 취득후 법령의 규정으로 인한 사용의 금지, 지상건축물의 소실.도괴 기타 대통령령이 정하는 부득이한 사유로 유휴토지등에 해당하게 된 토지에 대하여는 제 1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 기간 이를 유휴토지등으로 보지 아니한다"고 규정하고, 같은 법 시행령 제 23조에서 유휴토지등으로 보지 아니하는 부득이한 사유 및 기간을 열거하면서 그 제 3호로 '건축물을 신축할 목적으로 토지를 취득한 경우에는 그 취득일로부터 1년간. 다만, 법령에 의하여 당해사업과 관련된 인가.허가.면허등을 받거나 이를 신청한 자 또는 건축허가를 신청한 자가 취득일로부터 1년이내에 건축법(1991. 5. 31.법률 제4381호로 전문개정되기 전의 것, 이하 같다) 제44조의 규정에 의하여 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지와 건축허가를 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 의하여 착공이 제한된 토지의 경우에는 취득일로부터 1년에 제한된 기간을 가산한 기간'을 들고, 법 시행령 부칙(1990. 12. 31. 대통령령 제13198호) 제 4항은 건축물을 신축할 목적으로 토지를 취득한 경우 그 취득일이 1989. 12. 30.이전인 경우에는 1990. 12. 30.에 취득일로부터 1년이 경과된 것으로 의제하고 있는바, 건축허가의 신청 전에 도시설계조정심의나 건축계획 심의를 거치도록 되어 있다면 그 심의를 신청한 자는 법 시행령 제 23조 제 3호 단서 소정의 '법령에 의하여 당해 사업과 관련된 인가.허가.면허등을 받거나 이를 신청한 자 또는 건축허가를 신청한 자'에 해당한다고 봄이 상당하고 따라서 그 심의기간 중에 건축법 제44조의 규정에 의하여 건축허가가 제한되어 있었다면 그 제한된 기간을 취득일로부터 1년이 되는 기간에 가산하여 유휴토지에서 제외되는 기간으로 인정하여야 할 것이다.
그런데 갑 제 4호증, 갑 제 5호증, 갑 제 12호증의 1, 2, 갑 제 13호증, 갑 제 21호증의 1, 2, 갑 제 22호증, 갑 제 23호증, 갑 제 26호증, 갑 제 27, 28호증의 각 1, 2의 각 기재와 증인 전생옥, 이병길의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면 원고는 도시설계구역에 편입되어 있던 위 역삼동 토지와 이에 인접한 같은 동 707의 7 대 419.1평방미터 위에 지상 10층, 지하 2층, 연건평 4,566.92평방미터(바닥면적 412.69평방미터)의 주용도 일반업무시설, 부속용도 근린생활시설을 신축하기 위하여 1989. 12. 29. 이를 취득한 뒤 그 설계를 마치고 1990. 12. 4. 피고 강남구청장에게 건축계획심의를 신청하였으나 그 건축내용이 도시설계와 달리 2필지의 공동개발로서 도시설계조정심의를 거쳐야 함에도 이를 거치지 아니하였다는 이유로 반려되자 같은 달 7. 서울특별시장에게 도시설계조정심의신청을 하여 같은 달 27. 그 심의를 마친 사실, 한편 건설부장관이 1990. 6. 5.부터 1990. 12. 31.까지 건축법 제 44조 제 2항에 의하여 건축경기 과열 및 건설자재 수급불균형 조절을 이유로 300평방미터이상의 일반업무시설의 건축허가를 제한하고 있었던 사실, 원고가 도시설계 심의를 마친 다음 날(같은 해 12. 28.) 피고 강남구청장에게 건축계획심의신청서를 제출하였으나 그 접수공무원이 당시 위와 같이 그 해 12. 31.까지 건축허가가 제한되어 있고, 연말로 업무가 바쁘다는 이유로 건축허가제한 기간이 경과한 뒤에 이를 신청하도록 종용하자 그 신청을 보류하고 다음 해인 1991. 1. 4.에 건축계획 심의를 신청하여 같은 달 20. 그 심의를 마치고 다음 날 건축허가를 신청하여 2. 28. 건축허가를 받은 뒤 착공하여 1992. 4.경 이를 완공한 사실을 인정할 수 있다.
그렇다면 위 역삼동 토지는 적어도 도시설계조정심의를 신청한 1990. 12. 7.부터 같은 해 12. 31.까지 5일간은 건축제한조치로 인하여 건축허가가 제한되었다고 할 것이므로 취득후 1년이 되는 날로 의제된 1990. 12. 30.부터 위 건축제한기간을 더한 1991. 1. 4.까지는 유휴토지에서 제외된다고 할 것인바, 이 사건 토지초과이득세 부과처분 중 위 역삼동 토지에 관한 부분은 그 이전인 1990. 12. 31. 현재 유휴토지에 해당함을 전제로 한 것이어서 역시 위법하다고 할 것이다(뿐만 아니라 앞에서 본 바와 같이 1989. 12. 30. 이전에 건축물을 신축할 목적으로 취득한 토지는 그 취득일로부터 1990. 12. 30.까지는 유휴토지에서 제외되어 있고, 법 제 3조 제 3항에 의하면 과세기간 종료일 현재 유휴토지등에 해당한다고 하더라도 당해 과세기간 중 유휴토지등에 해당하지 아니하는 기간에 발생한 토지초과이득에 대하여는 토지초과이득세를 부과하지 아니하도록 규정하고 있으므로 취득일로부터 1년 이내에 건축물이 건축되지 아니한 때에는 당초의 취득일로부터 이를 유휴토지로 보도록 규정하고 있는 법 시행규칙 제 20조 제 2항은 이에 반하여 무효라고 보아야 할 것인즉, 위 역삼동 토지가 위 과세기간 종료일 현재 유휴토지에 해당한다고 하더라도 과세기간 개시일로부터 1990. 12. 30.까지 사이에 발생한 토지초과이득은 과세대상에서 제외하여야 할 것임에도 불구하고 1990. 1. 1.부터 같은 해 12. 31.까지 1년간의 총 토지초과이득을 과세대상으로 하여 부과한 위 역삼동 토지에 관한 부과처분은 이 점에서도 위법하다고 할 것이다).
4. 따라서 이 사건 각 처분은 모두 위법하다고 할 것이므로 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유있어 이를 인용하고, 소송비용은 패소자인 피고들의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 안문태(재판장) 이인복 조수현