【원고,상고인】
【피고,피상고인】
양산군의 소송수계인 부산광역시 기장군 (소송대리인 변호사 김오수)
【환송판결】
대법원 1995. 3. 28. 선고 94다49243 판결
【주문】
원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이유】
상고이유를 본다
1. 제1, 2점에 대하여
원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 거시 증거에 의하여 피고 군의 전신인 양산군(이하 '피고'라고 한다)을 대리한 피고 산하 정관면장이 1988. 3. 30. 원고와 사이에 경남 양산군 (주소 생략) 임야 6,246㎡에 대한 6,246분의 3,329지분(실제로는 위 지분에 해당하는 특정 부분임, 이하 '이 사건 임야'라고 한다) 및 그 지상 주택에 관한 매매계약을 체결하였는바, 이 사건 임야에 관하여 "양산군 (주소 생략) 농공단지 편입에 따른 감정가액이 당초 87년도 감정분으로 지금까지 땅의 법정 소송관례(소송관계의 오기로 보임)로 보상을 수령치 못한 관계로 87년도 가격과 88년도 가격이 다소 차가 있을 것으로 사료되는바, 소송이 끝나는 대로 재감정 의뢰 건의할 것을 확인함"이라고 기재된 확인서(갑제12호증)를 교부하면서 추후 재감정한 가격을 매매대금으로 하기로 약정한 사실을 인정한 후, 위 확인서에 재감정의 동기가 1988년도 가격이 당초의 1987년도 가격과 다소 차이가 있기 때문이라고 명시하고 있는 점에 비추어 보면 그 시기를 특정할 수도 없는 위 소송의 종료시를 매매대금의 산정 기준시점으로 하려는 의사라기 보다는 매매대금을 위 매매계약이 체결된 1988. 3. 30. 당시의 가격으로 산정하려 하나 당초의 감정가격은 그 기준시점과 사이에 기간이 상당히 경과하여 매매 당시의 가격을 반영한다고 보기 어려우므로 매매 당시인 1988년도 가격을 재감정하겠다는 취지로 봄이 상당하다고 판단하였고, 나아가 그 거시 증거에 의하여 인정한 사실을 기초로, 원래 임야 및 대지이던 이 사건 임야가 공장용지로 바뀐 것은 피고의 농공단지조성사업 시행의 직접적인 결과에 의한 것인 이상 원고와 피고가 위 매매계약을 체결하면서 이 사건 임야의 가격을 재감정하여 그 매매대금을 정하기로 합의한 뜻은 원고와 피고가 재감정 당시 농공단지조성공사를 시행한 결과 이 사건 임야의 현황이 공장용지로 바뀐 상태를 기준으로 그 매매대금을 정하기로 합의하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 피고가 농공단지 조성공사를 시행하기 전의 이 사건 임야의 현황을 기준으로 그 매매대금을 정하기로 한 것이라고 봄이 상당하다 할 것이고, 만약 원고와 피고가 이 사건 임야의 평가시점에 관하여만 합의를 하고 이 사건 임야를 어떠한 상태로 평가할 것인가에 관하여는 아무런 합의를 하지 아니한 것이라 하더라도 위 매매계약 체결 경위 및 목적 등에 비추어 보면 이 사건 임야의 대금액은 피고가 농공단지 조성공사를 시행하기 전의 이 사건 임야의 현황을 기준으로 정함이 상당하다고 판단하였는바, 원심의 이러한 사실인정 및 판단은 모두 당원의 환송판결의 취지에 따른 것으로 정당하고, 거기에 채증법칙 위반으로 인한 사실오인 또는 법리오해의 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다.
2. 제3점에 대하여
공공사업의 시행자가 그 사업에 필요한 토지를 협의취득하는 행위는 사경제주체로서 행하는 사법상의 매매행위에 지나지 아니한다 할 것이므로( 대법원 1992. 10. 27. 선고 91누3871 판결 참조), 위와 같은 협의취득시 당사자간의 합의로 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 소정의 손실보상의 기준에 의하지 아니한 매매대금을 정할 수 있음은 당연하다.
그러나 기록에 의하여 살펴보면, 이 사건에 있어서는 농공단지 조성사업의 시행자인 피고가 그 시행에 필요한 이 사건 임야를 협의취득함에 있어, 그 토지의 소유권을 둘러싸고 소유명의자인 원고와 제3자 간에 민사소송이 계속중이어서 그 토지에 대한 소유권 귀속이 불투명한 상황에 있었던 관계로 그 소유명의자인 원고와 사이에 그 토지의 매매대금은 소송이 끝나는 대로 재감정한 가격으로 하기로 약정하였을 뿐 원·피고 사이에 특별히 매매대금 감정방법의 약정이 없었으므로, '공공사업에 필요한 토지 등의 협의에 의한 취득 또는 사용과 이에 따르는 손실보상에 관한 기준과 방법을 정함으로써 공공사업의 원활한 수행과 손실보상의 적정을 기함을 목적으로 하는'( 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제1조) 공공용지의취득및손실보상에관한특례법의 취지에 비추어 위 '소송이 끝나는 대로 재감정한 가격'은 위 특례법에 정한 기준에 따른 것이어야 한다 할 것이다.
그런데 기록에 의하여 살펴보면, 감정인 소외인은 이 사건 임야를 위 사업시행 전 현실이용상황에 따라 대지 부분(165.29㎡)과 그 나머지 전 또는 임야 부분으로 나누어 각 부분에 대하여 1987. 1. 5.을 고시기준일로 하여 기준지가가 고시된 비교표준지를 각 선정한 후 위 기준지가 고시기준일로부터 가격시점인 1988. 3. 30.까지의 지가변동률을 적용하여 위 각 표준지 공시지가를 시점 수정함에 있어, 이 사건 임야가 소재하는 양산군의 지가변동률은 전부 개발이익이 포함되어 있다는 이유로 경남 군지역 전체의 지목별 평균 지가변동률을 적용하였고, 나아가 각 표준지와 이 사건 임야의 각 부분을 품등 비교하고 보상선례를 참작하여 이 사건 임야 가격을 평가하였는바, 원심은 위 감정인의 감정결과를 그대로 채용하여 이 사건 임야의 매매대금을 정하였다.
그러나 위 특례법 부칙 제2조에 따라 이 사건 임야의 협의취득에 관하여 적용되는 위 특례법 제4조 제2항 제1호, 같은법시행규칙 제6조 제8항에 의하면, 공시지가 공시기준일(이 사건에 있어서는 기준지가 고시기준일)부터 가격시점까지 지가변동율을 참작하여 보상액을 산정함에 있어서의 지가변동률은 평가대상 토지가 소재하는 시·군·구의 지가변동률을 적용함을 원칙으로 하되, 공공사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 당해 평가대상 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 당해 사업과 관계없는 인근 시·군·구의 지가변동율이나 당해 사업으로 인한 지가변동분을 제외한 당해 평가대상 토지가 소재하는 시·군·구의 지가변동율을 적용하도록 규정되어 있으므로, 이 사건 임야의 가격, 나아가 양산군 전체의 토지가격이 이 사건 농공단지조성사업의 시행으로 변동되었다고 인정되는 경우에도 지가변동률은 위 사업과 관계없는 양산군 인근 시·군·구의 지가변동률을 적용하여야 하는 것이고 경상남도 군지역 전체의 지가변동률을 적용할 수는 없다 할 것이다.
그렇다면 위 감정인의 감정 결과는 위 특례법에 위배되는 것으로서 채용할 수 없는 것이라 할 것인데도 불구하고, 원심은 이 사건 매매대금의 산정은 위 특례법에 의거한 보상금을 산정하는 것이 아니라 원·피고 사이의 약정에 따라 1988. 3. 30. 당시의 적정시가를 산정하는 것이므로 반드시 공특법의 관계규정에 따라 시가를 감정할 필요가 없는 것이고 법원의 명을 받은 감정인 소외인이 그의 전문지식과 경험에 따라 상당한 방법으로 시가를 감정하였으니 이를 적정시가로 인정할 수 있다 하여 위 감정을 채용하여 이 사건 임야의 시가를 인정하였는바, 원심에는 위 특례법에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선