【원 고】
원고
【피 고】
피고
【주 문】
1. 피고는
가. 별지 제1목록 기재 부동산에 관하여 경기도지사에 대하여 원고와의 1989.3.30.자 매매계약에 관한 토지거래계약허가신청절차를 이행하고,
나. 위 허가신청에 대한 경기도지사의 허가처분이 있으면 원고로부터 금 46,500,000원을 지급받음과 상환으로 별지 제1, 제2목록 기재 부동산에 관하여 원고에게 1989.3.30.매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
성립에 다툼이 없는 갑 제2호증(토지등기부등본), 갑 제3호증(건물등기부등본), 갑 제4호증(토지대장등본), 갑 제5호증(건축물대장등본), 을 제1호증(매매계약서), 을 제2호증의 2(답변서), 공증부분의 성립에 다툼이 없으므로 그 기재에 의하여 사문서부분의 진정성립이 추인되는 갑 제7호증(사서증서), 피고명하의 인영부분에 다툼이 없어 그 문서 전체의 성립이 추정되는 갑 제1,9호증(각 매매계약서, 피고는 갑 제1호증이 변조된 것이라 항변하나 위 항변사실에 부합하는 증인 소외 1의 증언은 믿기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다)의 각 기재, 증인 소외 2, 소외 3의 각 증언과 변론의 전취지를 종합하면 피고는 1985.봄 처인 소외 1과 함께 안양시 (주소 생략) 소재 ○○부동산이라는 부동산 소개업소에 찾아와 피고 소유의 별지 제1목록 토지(이하 이 사건 토지라 한다)와 별지 제2목록 건물(이하 이 사건 건물이라 한다) 중 이 사건 건물에 있는 점포 3개와 주택을 세 놓아 달라고 부탁한 이래 위 ○○부동산에 수회 출입하여 왔는데 주로 소외 1이 다니고 함께 오는 경우에도 소외 1이 주로 이야기를 하고 피고는 승용차 안에 앉아 있거나 사무실에 들어오더라도 말없이 소외 1이 하는 것을 그대로 보고만 있었던 사실, 1988. 여름 소외 1이 이 사건 부동산을 팔아달라고 하였으나 원매자가 없어 매매가 성립되지 않던중 1989.2.중순 피고부부가 함께 나타나서 소외 2가 피고부부에게 이 사건 부동산을 꼭 얼마에 파시겠느냐고 묻자 피고가 듣는 자리에서 소외 1이 꼭 1억 5천만원을 받아달라고 말하고 피고는 이에 아무런 이의를 제기하지 아니한 사실, 1989.3.29. 원고가 위 ○○부동산에 와서 이 사건 부동산을 매수하겠다고 하여 소외 2가 이 사실을 피고에게 알리자 피고가 1989.3.30. 그의 처를 내보내겠다고 한 후 같은 날 13:00경 소외 1이 나오 위 ○○부동산에서 원고와 이 사건 부동산매매계약을 체결하였는데 그 내용은 대금을 147,000,000원으로 정하고, 계약금 15,000,000원은 계약당일, 중도금 50,000,000원은 같은 해 4.20. 잔금 82,000,000원은 같은 해 5.30. 지급하되 피고가 이 사건 건물을 임대하고 받은 월세보증금 및 전세금 총액 35,500,000원의 반환채무를 원고가 인수하고 이를 위 잔금에서 공제하기로 하는 것으로 되어 있는 사실이 인정되고 이에 반하는 증인 소외 1, 소외 4의 각 증언은 이를 믿지 아니하고 을 제2호증의 1(통고서), 을 제3호증(공탁서), 을 제4호증(재직증명), 을 제5호증의 1,2(각 학습일지), 을 제6호증(시간표), 을 제7호증(확인서), 을 제9호증(확인서)의 각 기재는 위 인정에 방해가 되지 아니하고 달리 반증없다.
위 인정사실을 기초로 하면 피고는 그의 처 소외 1에게 이 사건 부동산매매계약체결에 관한 대리권을 수여하였다고 추인되므로 피고는 계약당사자로서의 권리의무를 갖는다.
피고는 이 사건 토지는 국토이용관리법사의 규제구역내에 있어 경기도지사의 허가를 받고 매매계약을 체결하여야 하는데 위 매매계약은 위 허가를 받지 않고 체결한 것이므로 무효라고 주장한다.
국토이용관리법 제21조의2 제1항은 "건설부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있고, 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 구역을 5년내의 기간을 정하여 규제구역으로 지정할 수 있다"라 하고 같은 법 제21조의3 제1항은 "규제구역내에 있는 토지에 관한 소유권 또는 지상권 기타 사용, 수익을 목적으로 하는 권리(이러한 권리의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 '토지 등의 거래계약'이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 관할 도지사의 허가를 받아야 한다"고 하며 같은 조 제3항은 "위 제1항의 규정에 의한 허가를 받고자 하는 자는 그 허가신청서에 대통령령이 정하는 권리의 종류, 면적, 용도, 계약예정금액 등 계약내용과 그 토지의 이용계획 등을 기재하여 관할시장, 군수 또는 구청장을 거쳐 도지사에게 제출하여야 한다"고 규정하고 같은 조 제7항은 "위 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지 등의 거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다"고 규정하고 있다.
건설부장관이 1988.9.7. 건설부공고 제121호로 안양시 안양동을 국토이용관리법상의 규제구역으로 지정공고함으로써 이 사건 토지가 국토이용관리법 제21조의2, 제21조의3의 규정에 의하여 경기도지사의 거래허가 대상토지가 된 사실은 이 법원에 현저한 사실이고 위 매매계약에 관하여 경기도지사의 거래허가를 받지 않았음은 당사자 사이에 다툼이 없으므로 위 계약의 효력이 위 법률규정에 의하여 어떤 영향을 받는지를 검토할 필요가 있다.
위 규정들에 의하면 규제구역내에 있는 토지의 매매를 하려면 계약체결 이전에 관할관청의 허가를 받아야 하고 이 허가를 받지 않은 매매계약은 효력을 발생하지 않는 것처럼 되어 있다. 토지거래에 관한 이와 같은 행정규제는 1978.8.8. 발표된 소위 8.8.조치에 의하여 제도화되었다. 정부는 그 당시 해외건설공사의 성공적 추진으로 유입된 여유자금이 부동산투기에 사용됨으로써 야기된 인플레를 억제하고 이러한 자금이 확대재생산을 위한 산업부문에 집중되도록 할 목적으로 양도소득세의 세율을 인상 조정하는 한편 토지거래신고제와 토지거래허가제를 국토이용관리법에 신설하게 되었던 것이다. 그러나 이러한 규제는 그 본질상 일시적인 조치이며 행적 목적이 달성되면 당연히 해제되어야 하는 것이다. 특히 토지거래허가제는 자칫하면 사법상의 계약원칙을 크게 침해할 염려가 있는 것이므로 이를 집행하는 정부는 그 대상지역을 선정함에 있어서 신중을 기해야 함은 물론 투기현상이 어느 정도 진정되어 규제의 목적이 달성되면 고시기간내에라도 신속히 이를 해제하여야 할 것이다.
일반적으로 경제법령을 해석함에 있어서는 일시적인 행정규제가 계약자유의 원칙을 기본으로 하는 사법체계 속에서 이루어지도록 유의하여야 한다. 따라서 토지거래허가에 관한 규정도 그 규제의 목적이 사법상의 기본원칙과 조화되도록 운용되어야 하며, 민법의 기본원칙을 제한할 필요가 있다 하더라도 그것은 규제의 목적달성에 필요한 최소한에 그쳐야 하는 것이다. 토지거래를 규제하는 법과 민법의 조화점을 찾는데 있어서는 특히 우리 민법이 부동산의 소유권이전에 당사자간의 의사의 합치 이외에 등기라는 형식적 절차의 이행을 요구하는 특성을 고려하여야 한다.
이러한 방향설정을 법해석의 전제로 삼아 국토이용관리법 제21조의3 제7항의 규정, 즉 관할관청의 허가없이 체결한 매매계약이 효력을 발생하지 않는다는 의미를 해석함에 있어서는 토지매매계약의 효력제한범위를 토지의 투기성 거래 및 지가상승의 방지, 토지의 합리적 이용이라는 목적달성을 위하여 필요한 범위로 설정하면 족하고 그 이상의 계약자유를 침해할 필요는 없다.
토지매매로 인하여 소유권이 이전되는 과정은 계약체결, 계약상의 의무이행, 그 중에서도 소유권이전등기절차이행이라는 단계을 거쳐야 완성되는데 소유권이전등기를 하지 않으면 소유권이전의 효력이 생기지 않는 우리 민법하에서는 소유권이전등기를 방지하는 선에서 계약의 효력을 제한하면 국토이용관리법이 목적하는 바는 달성되고, 계약체결만으로써 소유권이전의 효력이 생기는 법제에서처럼 계약체결 자체를 금하거나 당사자가 체결한 계약 자체의 효력을 부인할 필요는 없다 할 것이다.
그렇다면 허가없는 계약이 효력을 발생하지 않는다는 의미는 그 계약에 따른 소유권이전을 하지 못한다는 것으로 해석하면 되는 것이다. 다시 말하면 매매계약에 따른 당사자의 권리의무는 그것이 위 법목적에 배치되지 않는 한 계약내용대로 발생하고, 위 법목적의 달성에 장애가 되는 매도인의 소유권이전등기의무는 관할관청의 토지거래허가가 있기까지는 발생하지 않는다고 보아야 한다.
물론 사전허가 없는 매매계약의 효력을 전면 부인하면 사회현상을 일률적으로 규제할 수 있고 규제의 목적을 보다 용이하게 달성할 수 있을 것이다. 그러나 토지거래허가에 관한 법규정을 문리적으로만 해석 적용한다면 부동산매매계약을 먼저 채결하고 토지거래허가를 받는 일반거래관행은 전면 부인되고, 부동산매매계약은 매매를 위한 사전협의 정도의 의미를 가질 수 밖에 없으며 허가의 내용에 따라 계약을 다시 체결하지 않으면 아니 될 것이다. 이렇게 해석하는 경우 매매계약 당사자는 허가취득 이전이나 이후를 불문하고 어느 때라도 기존의 계약을 부인할 수 있게 되어 법률행위의 안정성을 크게 해치게 된다. 또한 계약체결후에 전개된 상황의 변화로 계약을 이행하지 않는 것이 유리하게 되었다고 보는 당사자는 허가 절차의 이행을 기피함으로써 임의로 계약상의 의무를 회피할 수 있게 된다.
이와 같이 토지거래허가에 관한 법규정을 문리적으로만 해석 적용하는 경우에는 법질서의 근간을 이루는 계약의 구속성과 계약이행에 대한 신뢰성이 소멸될 것이다. 이러한 해석은 규제의 목적달성이라는 가치보다 더 큰 가치인 법적안정성을 희생하는 역작용을 가져올 뿐만 아니라, 부동산가격변화에 따라 능란하게 대처하는 사람에게만 이득을 주게 됨으로써 오히려 법목적에 역행하는 결과를 가져올 소지가 잇다. 굳이 효력의 전면 부인이라는 방식을 도입하지 않아도 법목적을 달성할 수 있다면 우려되는 부작용을 최소화하고 법률행위의 기본질서에 혼란을 초래하지 않는 범위내에서 토지거래계약의 효력을 규제하는 것이 행정목적을 위한 법과 사법의 조화를 이루는 합리적인 결론이 될 것이다.
결론적으로 말하면 부동산 매매계약의 효력으로서 매도인은 등기이전에 협력할 의무를 부담하는 것이지만 국토이용관리법에 의하여 고시된 토지거래허가지역내에서는 매매계약의 효력으로서 매도인은 허가신청에 협력할 의무를 부담하고 허가가 있으면 소유권이전등기절차를 이행하여야 하며 이에 대응하여 매수인은 대금지급의무를 이행하여야 한다. 이렇게 해석하는 것이 민법의 일반원칙과 국토이용관리법의 요청을 동시에 수용할 수 있게 되는 것이다.
이렇게 본다면 피고는 원고에게 위 매매계약에 기하여 관할관청인 경기도지사에 대한 토지거래허가신청절차에 협력할 의무 즉, 토지거래허가신청을 매수인과 공동으로 할 의무가 있고 관할관청의 토지거래허가가 있으면 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있는 것으로 되며, 또한 피고가 위 계약의 효력을 다투고 있는 이상 원고는 피고의 의무이행을 미리 청구할 필요도 있다고 할 것이므로 소유권이전등기절차의 장래의 이행을 구할 소의 이익이 있다.
다음 피고는 위 토지의 시가가 평당 3,000,000원 이상인데 소외 1의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 목적물의 시간의 반값에 계약을 체결하였으므로 위 계약은 현저하게 공정을 잃은 법률행위로서 무효라고 주장하므로 살피건대 피고가 주장하는 위 토지시가에 부합하는 을제8호증의 1,2(각 시세동향)의 각 기재, 증인 소외 1, 소외 4의 각 증언은 공증부분의 성립에 다툼이 없으므로 그 기재에 의하여 사문서부분의 진정성립이 추인되는 갑제10호증(사서증서)의 각 기재, 증인 소외 3의 증언에 비추어 이를 믿을 수 없고 피고의 대리인이었던 소외 1의 궁박, 경솔, 또는 무경험을 인정할 자료로서 을제2호증의1(통고서)의 기재 및 증인 소외 1의 증언은 부족하며 달리 피고 주장 사실을 인정할 증거가 없으므로 피고의 위 주장은 이유없다.
피고는 원고와 위 계약 당시 잔금지급일을 1989.5.1.로 정하였는데 원고가 위 잔금지급일에 잔금을 지급하지 아니하여 같은 달 3. 위 계약을 해제하였다고 주장하므로 살피건대 위 계약상 잔금지급일이 1989.5.30.임은 앞서 인정한 바와 같고 달리 위 잔금지급일이 1989.5.1.이라고 인정할 증거가 없어 위 주장은 더 이상 살펴볼 필요없이 이유없다.
한편, 성립에 다툼이 없는 갑 제6호증(영수증), 공증부분의 성립에 다툼이 없으므로 그 기재에 의하여 사문서부분의 진정성립이 추인되는 갑 제7호증(사서증서), 증인 소외 2의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제8호증(자기앞수표)의 각 기재와 증인 소외 2의 증언에 의하면, 원고가 위 계약에 따라 계약금 및 중도금을 피고를 대리한 소외 1에게 각 지급한 사실, 원고가 매매계약에서 채무인수하기로 약정한 소외 5에 대한 전세보증금 6,500,000원을 1989.4.23. 변제한 사실, 원고가 위 잔금지급일에 위 월세보증금 및 전세금을 공제한 잔금 46,500,000원을 지참하고 약속장소인 위 ○○부동산에 가서 피고를 기다렸으나 피고가 나타나지 아니하여 위 잔금을 피고에게 지급하지 못한 사실이 인정되고 반증없다.
그렇다면 피고는 이 사건 토지에 관하여 경기도지사에 대하여 원고와의 1989.3.30자 매매계약에 관한 토지거래계약허가신청절차를 이행하고, 위 허가신청에 대한 경기도지상의 허가처분이 있으면 원고가 상환이행을 구하는 바에 따라 원고로부터 금 46,500,000원을 지급받음과 상환으로 이 사건 각 부동산에 관하여 원고에게 1989.3.30.매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있으므로 그 이행을 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유있어 인용하고 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조를 적용하여 주문과 같이 판결한다.
판사 이영애(재판장) 홍지욱 진봉헌