【원고,반소피고,상고인】
망
【피고,반소원고,피상고인】
【원심판결】
대전고법 1994. 10. 27. 선고 93나6605, 94나2488 판결
【주문】
원심판결을 파기한다. 사건을 대전고등법원에 환송한다.
【이유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여 다음과 같은 사실을 인정하고 있다.
피고(반소원고, 이하 피고라 한다)들은 1984. 3. 27. 망 소외 1로부터 그가 11,195/16,793 지분, 소외 2가 5,598/16,793 지분씩 공유하고 있는 분할 전의 공주시 (주소 1 생략) 전 5,080평이 토지구획정리사업으로 환지될 경우 그 환지된 토지 중 3면이 도로에 면한 사각형 모양의 토지 500평(이하 이 사건 매매목적물이라 한다)을 금 42,500,000원에 매수하기로 하면서, 계약당일 금 5,000,000원을 지급하고 중도금 10,000,000원은 위 구획정리 완료 후 15일 이내에, 잔대금 27,500,000원은 피고들이 이 사건 매매목적물 위에 신축할 건물을 준공한 후 은행으로부터 융자를 받는 즉시 지급하기로 약정하였다. 망 소외 1과 피고들은 위 매매계약을 체결하면서 망 소외 1이 이 사건 매매목적물의 분할 및 소유권 이전을 책임지기로 하되, 공유자인 소외 2로부터 토지분할에 대한 동의를 받지 못하거나 위 소외 2의 지분을 양도받을 수 없게 되어 이 사건 매매목적물에 관한 소유권 이전이 불가능하게 될 경우 피고들이 입을 손해를 담보하기 위하여 역시 망 소외 1과 위 소외 2의 공유이던 분할 전의 공주시 (주소 2 생략) 임야 7,934㎡ 중 망 소외 1 소유의 3분의 2 지분에 관하여 피고들 명의의 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 경료하고, 이 사건 매매목적물에 관한 소유권이전등기가 이행불능으로 확정될 때에는 즉시 위 가등기에 기한 본등기절차를 이행하며, 단 소유권이전등기가 이행불능이라고 확정하는 시기는 위 계약일로부터 1년간으로 한다고 약정하였다. 위 망 소외 1은 위 약정에 따라 피고들 앞으로 위 (주소 2 생략) 임야 7,934㎡에 대한 3분의 2 지분에 관하여 대전지방법원 공주지원 1984. 3. 30. 접수 제5694호로 지분이전청구권 보전을 위한 가등기(이하 이 사건 가등기라 한다)를 경료하였고, 그 후 위 임야는 원심판시 별지 부동산목록 기재 각 토지(이하 이 사건 담보목적물이라 한다)로 분할되어 위 가등기가 전사되었다. 위 망 소외 1은 이 사건 매매목적물에 관한 지분 11,195/16,793 중 1,223/16,793 지분은 1984. 12. 22. 소외 3에게, 330,58/16,793 지분은 1985. 7. 12. 소외 4에게 각 소유권이전등기를 경료해 주었으며, 그 후 1987. 11. 20. 공유물 분할로 인하여 망 소외 1의 잔여 지분 및 위 소외인들의 지분 전부에 관하여 소외 2 앞으로 지분이전등기가 경료되었다. 위 망 소외 1은 1992. 10. 31. 사망하여, 그 자녀들인 원고들이 공동재산상속인이 되었다.
원심은 위와 같은 사실관계를 바탕으로 하여 다음과 같이 판단하고 있다.
위 망 소외 1은 매매계약 체결일로부터 1년 이내에 공유자인 소외 2로부터 토지분할에 관한 동의를 얻지 못하였을 뿐만 아니라 이 사건 매매목적물의 일부 지분을 소외 3에게 이전하였으므로 약정에 따라 매매계약 체결 후 1년이 경과한 1985. 3. 27. 그 매매계약은 이행불능으로 확정되었다고 할 것이다. 그러므로 원고들은 망 소외 1의 공동재산상속인들로서 이 사건 매매목적물에 대한 소유권이전등기 의무가 이행불능이 됨으로써 피고들이 입은 손해를 배상할 의무가 있으며, 한편 피고들은 원고들로부터 매매계약의 이행불능으로 인한 손해배상을 받은 다음 원고들에게 이 사건 담보목적물에 대한 이 사건 가등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다고 할 것이다.
그런데 일반적으로 매매계약의 이행불능으로 인하여 피고들이 입은 손해는 특별한 사정이 없는 한 그 이행불능 당시의 부동산 시가 상당액이라고 할 것이지만, 매도인인 망 소외 1이 매매계약 당시 피고들이 위 토지를 매수하여 전매하거나 또는 그 지상에 건물을 신축하여 매각하고자 한다는 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었다면 원고들은 피고들이 위와 같은 목적을 달성하지 못함으로써 입은 손해도 특별손해로서 배상할 의무가 있다고 할 것인바, 위에서 본 바와 같은 이 사건 매매계약의 체결 경위, 매매계약의 목적과 그 내용, 매매대금의 지급시기 및 방법 등을 종합하면, 매도인인 소외 1은 매매계약 당시 피고들이 토지구획정리사업으로 인한 환지확정 후 그 지상에 건물을 신축하기 위하여 이 사건 매매목적물을 매수하는 것이라는 사정을 알았거나 알 수 있었다고 봄이 상당하므로 원고들은 피고들이 이 사건 매매목적물을 취득하여 그 지상에 건물을 신축하여 얻을 수 있는 이익을 상실함으로써 입은 손해를 모두 배상할 책임이 있다. 따라서 피고들은 이 사건 매매목적물 위에 건물을 신축하기 위하여 이를 매수하게 되었으므로 특단의 사정이 없는 한 환지확정 후 이 사건 변론종결일까지 계속 이를 보유하는 것으로 보아야 할 것이므로 원고들은 피고들에게 이 사건 원심 변론종결일에 가까운 1993. 5. 3. 당시의 시가 상당액을 배상할 책임이 있다.
2. 원심이 이 사건 위 매매계약에 의한 망 소외 1의 피고들에 대한 소유권이전등기의무가 위 약정에 따라 1년이 경과한 1985. 3. 27. 이행불능으로 확정되었다고 판단한 것은 을 제1호증(매매계약서)의 부속문서인 특약조건 제5항의 문언에 따른 것이 분명한데, 위 특약조건의 문언은 "본 매매부동산에 대하여 현 공부상 공유자의 이의가 있을 시는 매도인이 책임 해결하기로 한다. 그러나 매도인이 해결하지 못할 시는 그 즉시 매도인은 자기의 여타 공유 소유인 동동(공주시 ○○동을 가리키는 것임) (주소 2 생략) 임야를 매수인들에게 가등기절차를 이행하여 주기로 하고, 본 매매토지의 소유권이전등기가 불가능하다고 확정된 시는 그 즉시 위 가등기를 본등기(소유권이전)하기로 한다. 단 소유권이전등기의 불가능하다고 확정하는 시기는 1개년간으로 한다."라는 것으로서, 이는 공유자인 소외 2의 이의가 있고 매도인인 망 소외 1이 그 이의를 해결하지 못할 경우에 위 임야에 관하여 피고들에게 가등기를 하여 주기로 하되 이 사건 매매목적물에 관한 소유권이전등기절차 이행이 불능한 것으로 확정되는 경우에는 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 하여 주되, 그러한 사정이 없다 하더라도 최종적으로 1년이 경과하도록 매도인이 매수인에게 이전등기를 넘겨주지 못하면 소유권이전등기 의무는 확정적으로 이행불능이 된 것으로 간주하기로 약정한 취지로 이해하여야 할 것이므로 원심이 그 시점을 기준으로 하여 당사자간의 손해배상 의무가 발생하였음을 전제로 판단하였음은 정당하다고 하겠다.
그러나 매도인의 매매목적물에 관한 소유권이전등기 의무가 이행불능이 됨으로 말미암아 매수인이 입는 손해액은 원칙적으로 그 이행불능이 될 당시의 목적물의 시가 상당액이라고 할 것이고, 그 이후 목적물의 가격이 등귀하였다 하여도 그로 인한 손해는 특별한 사정으로 인한 것이어서 매도인이 이행불능 당시 그와 같은 특수한 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 그 등귀한 가격에 의한 손해배상을 청구할 수 있다 함은 대법원의 확립된 판례이고( 대법원 1990. 12. 7. 선고 90다5672 판결, 1993. 5. 27. 선고 92다20163 판결, 1995. 10. 13. 선고 95다22337 판결 등 참조), 이러한 법리는 이전할 토지가 환지 예정이나 환지확정 후의 특정 토지라고 하여도 다를 바가 없으며( 대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2549 판결), 그 배상금의 지급이 지체되고 있다고 하여도 그 배상금에 대한 법정이자 상당의 지연손해금을 청구하는 외에 사실심 변론종결시의 시가에 의한 손해배상을 청구할 수 있게 되는 것은 아니다( 대법원 1975. 5. 27. 선고 74다1872 판결 참조).
그런데 원심은 이 사건 소유권이전등기 의무의 이행불능의 시기를 위와 같이 1985. 3. 27.로 인정하고서도, 그 판시와 같은 여러 사정을 종합하면 망 소외 1은 매매계약 당시 피고들이 환지확정 후 그 지상에 건물을 신축하기 위하여 이 사건 매매목적물을 매수하는 것이라는 사정을 알았거나 알 수 있었다고 판단된다는 이유를 들어, 원고들은 피고들이 이 사건 매매목적물을 취득하여 그 지상에 건물을 신축하여 얻을 수 있는 이익을 상실함으로써 입은 손해를 모두 배상할 책임이 있다고 한 다음, 원심 변론종결일에 가까운 1993. 5. 3. 당시의 시가에 의하여 손해배상액을 산정하고 있으나, 원심이 들고 있는 사정은 당사자 사이에 이 사건 매매목적물에 대한 소유권이전등기 의무가 이행불능으로 확정된 시점에 매도인인 망 소외 1이 이 사건 매매목적물을 피고가 주장하는 시기까지 보유하리라는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 사실을 알아볼 수 있는 자료는 될지언정 그 시가가 원심이 인정한 위 환지확정시 또는 그보다 후인 1993. 5. 3. 당시의 시가에 이르기까지 등귀하리라는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 사정이 될 수는 없는 것이다. 따라서 위와 같은 사실만을 인정하여 등귀한 가격에 의한 손해배상을 명할 수 없을 것임에도 불구하고 원심이 이러한 사실만을 인정하여 그 판시 시기의 등귀한 이 사건 매매목적물의 시가에 의한 손해배상을 명하였음은 이행불능으로 인한 손해배상에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다고 할 것이다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 박준서(재판장) 박만호 김형선 이용훈(주심)