【원고(반소피고)】
대한불교조계종 흥룡사
【피고(반소원고)】
차영한 외 1인
【주 문】
1. 원고(반소피고)의 본소청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다.
【청구취지】
본소:피고들(반소원고들, 이하 피고들이라고만 한다)은 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)에게 별지 제2목록 기재 구조물들을 각 철거하고, 별지 제3목록 기재 토지를 인도하라.
반소(예비적):원고는 피고들에게 금 100,000,000원 및 이에 대한 이 사건 반소장부본 송달 다음날부터 이 사건 판결선고일까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】
1. 임대차계약의 유동적 무효
아래의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1,2, 갑 제5호증의 1 내지 5, 갑 제6호증의 1 내지 4, 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제2호증의 1 내지 6의 각 기재, 증인 홍순명의 증언, 이 법원의 현장검증결과, 감정인 심재정의 감정결과 및 변론의 전취지에 의하여 인정된다.
원고는 구 불교재산관리법(1962.5.31. 법률 제1087호) 제6조에 의하여 불교단체로 등록되었다가 전통사찰보존법 부칙 제3조, 본칙 제3조에 의하여 1988.7.28. 전통사찰로 등록된 사찰이다.
별지 제1목록 기재 각 토지는 원고의 소유인바, 원고 사찰의 주지이던 소외 홍순명이 1988.5.17. 피고들과 사이에 위 각 토지 중 별지 제3목록 기재 토지부분(이하 이 사건 토지라고 한다)을 임대보증금 30,000,000원, 임대기간 19년의 약정으로 피고들에게 임대하기로 하는 계약을 체결하였다.
피고들은 이 사건 토지를 임차한 후 그 지상에 별지 제2목록 기재구조물(이하 이 사건 구조물이라고 한다)을 건축하였다.
그런데, 이 사건 토지는 위 임대차계약체결 당시 시행되던 구 불교재산관리법(전통사찰보존법은 그 부칙 제1조에 의하여 공포일인 1987.11.28.부터 6월이 경과한 날로부터 시행되었으므로 이 당시에는 구 불교재산관리법이 적용된다) 제4조 제2항이 규정하고 있는 원고 사찰의 경내지이다.
사찰이 그 사찰 소유의 부동산을 대여하고자 할 때에는 구 불교재산관리법 제11조 제1항 제2호에 따라 관할청(구 불교재산관리법 제7조 제1항에 의하여 관할청은 문교부장관이나 같은 조 제2항 및 같은법시행령 제3조 제1항 제3호에 의하여 도지사에게 그 권한이 위임되었다)의 허가를 받아야 함에도 불구하고 원고는 위 임대차계약 이후 이 사건 변론종결시까지 허가를 받지 아니하였다.
살피건대, 사찰이 그 소유의 부동산을 대여함에 있어서 얻어야 하는 관할청의 허가는 그 법률행위를 보충하여 그 법률적 효력을 완성시키는 인가적 성질을 가졌다 할 것이므로 사찰의 부동산대여행위는 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 할 것이다. 다만 허가를 받기 전의 대여행위가 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 것인 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될여지가 없으나, 이와는 달리 허가를 받을 것을 전제로 한 대여행위는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 그 효력이 전혀 발생하지 않음은 확정적 무효의 경우와 다를 바 없다 할지라도 일단 허가를 받으면 그 행위는 소급하여 유효로 되고 반대로 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 할 것이다.
이 사건에 있어서 원고의 피고들에 대한 이 사건 토지의 대여행위가 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용을 포함한다고 볼 만한 사정이 엿보이지 아니하므로 위 대여행위는 허가를 받을 것을 전제로 한 것으로서 유동적 무효의 상태에 있다고 할 것이다.
2. 원고의 구조물철거 및 토지인도청구의 신의칙위반
원고는 본소청구로써 위 임대차계약이 무효임을 내세워 피고들에 대하여 이 사건 구조물의 철거 및 이 사건 토지의 인도를 구하고 있는바, 을 제2호증의 1 내지 6, 을 제6호증의 1,2, 을 제7호증의 1 내지 9, 을 제8,9호증의 각 기재, 증인 홍순명의 증언, 이 법원의 검증결과 및 변론의 전취지에 의하면 아래의 사실이 인정된다.
이 사건 토지는 원고 사찰을 둘러싼 뒷산의 능선 너머 약 1km 떨어진 지점에 소재하고 있다. 위 홍순명은 1982.11.경 대한불교 조계종으로부터 원고 사찰의 주지로 임명받아 부임한 이래 소를 제기하여 원고사찰의 망실재산을 일부 되찾는 등 원고 사찰을 관리보존하기 위하여 많은 비용이 필요하게 되자 그 자금을 조달하기 위하여 피고들에게 권유하여 이 사건 토지를 임대하였다. 그런데, 주지가 사찰의 부동산을 임대하는 경우에는 대한조계종 총무원의 허가를 받도록 되어 있음에도 위 홍순명은 이러한 절차를 거치지 아니하였다.
피고들은 그 후 포천군으로부터 건축 등의 허가를 받아 약 200,000,000원의 자금을 투자하여 앞서 본 바와 같이 이 사건 구조물을 건축하였다. 그 후 원고 사찰의 주지가 경질되어 1990.2.15. 소외 이성민이 원고 사찰의 주지로 부임하였고, 그 무렵 원고 사찰 주변이 국민관광단지로 지정되었다. 위 이성민은 소외 주식회사 호림개발의 대표이사인 소외 윤봉근이 이 사건 토지 및 그 일대에 스포츠 센터 및 오피스텔의 허가를 받아 호델을 신축하려고 이 사건 토지를 임대하여 달라는 부탁을 하자 이에 응하여 1991.7. 위 주식회사 호림개발에게 이 사건 토지를 이중으로 임대하였다.
위 인정사실에 의하면, 사찰재산의 관리처분권은 그 사찰을 대표하는 주지에게 있는 것이므로 위 임대차계약이 당시 원고 사찰의 주지이던 위 훙순명에 의하여 체결된 이상 소속종단의 결의나 승인 등의 내부적인 절차를 거치지 아니하였다 하여도 그 효력에는 아무런 영향을 미치지 아니하고, 다만 위 임대차계약은 앞서 본 바와 같이 관할청의 허가와의 관계에 있어서 유동적 무효의 상태에 있으므로 언제라도 원고가 관할청의 허가를 받으면 소급적으로 유효화될 수 있다.
따라서 원고는 임대인으로서 피고들에 대하여 관할청으로부터 대여허가를 받아 주어야 할 의무가 있다 할 것이고, 원고 사찰의 주변일대가 국민관광단지로 지정되어 이 사건 토지의 일대에 유원지가 조성되어 있을 뿐만 아니라 피고들이 이 사건 구조물을 건축하도록 포천군에서 허가를 내어 주었고, 이 사건 토지가 법규정상으로 원고 사찰의 경내지이기는 하나 앞서 본 바와 같이 원고 사찰과 상당한 거리에 위치하고 있어 실질적으로 그 경내지성이 미약한 점에 비추어 원고가 위 임대차계약에 관하여 허가신청을 한다면 특단의 사정이 없는 한 관할청이 허가를 할 것으로 보인다. 그럼에도 불구하고 원고는 허가를 받기 위하여 아무런 노력도 하지 않은 채 더 많은 임대료를 받으려고 이 사건 토지를 위 주식회사 호림개발에 임대하였다.
이와 같이 피고들에게 허가를 받아 주어 유동적 무효의 상태에 있는 위 임대차계약을 유효하게 되도록 하여야 할 의무를 부담하고 있는 원고가 신의에 좇아 성실하게 위 의무를 이행하기는 커녕 오히려 부당한 이득을 노려 위 의무를 고의로 이행하지 아니하고 바로 그 의무의 불이행으로 야기된 무허가를 내세워 스스로 위 임대차계약 이 무효임을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용되지 아니한다 할 것이다.
3. 결 론
그렇다면, 원고의 이 사건 본소청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결하는 한편 피고의 반소청구는 원고의 본소청구가 기각될 것을 해제조건으로 하는 것인바, 위와 같이 본소청구를 기각하는 이상 반소청구는 이미 소멸하였다 할 것이므로 이에 대한 판단은 하지 아니한다
판사 최형기(재판장) 김종필 문일봉