【원고(반소피고)】
강재훈
【피고(반소원고)】
정원식
【주 문】
1. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 별지부동산목록 기제 제2부동산을 명도하고 1993.1.1.부터 위 명도완료시까지 영 금 1,000,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라. 2. 원고(반소피고)의 본소청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 각 기각한다.
3. 소송비용은 본소, 반소를 통틀어 이를 5분하여 그중 4는 원고(반소피고)의, 나머지는 피고(반소원고)의 각 부담으로 한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
본고 : 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)에게 별지부동산목록 기재 제1부동산(이하 이 사건 대지라 한다)에 관하여 별지 토지거래허가신청서 내용에 따라 토지거래허가신청절차를 이행하라.
반소 : 원고는 피고에게 별지부동산목록 기재 제2부동산(이하 이사건 건물이라 한다)을 명도하고 1989.부터 위 명도완료시까지 연금 1,000,000원의 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】
1. 원고의 본소청구에 관한 판단
각 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부등본), 제2호증(건축물관리대장), 제3호증(부동산매매계약서), 제4호증(영수증)의 각 기재, 증인 김안순, 부윤형, 이병숙의 각 증언, 당원의 제주시장에 대한 1992.1.13. 접수 사실조회결과에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 피고와 사이에 1988.12.12. 당시 원고가 임차사용중이던 피고소유 별지부동산목록 기재 각 부동산(이하 이 사건 각 부동산이라 한다)에 관하여 대금을 170,000,000원으로 하되 계약당일 계약금 20,000,000월을, 1989.1.20. 중도금 30,000,000원을 각 지급하고, 같은 해 2.20. 잔금 120,000,000원을 그 소유권이전등기에 필요한 제서류들과 상환으로 지급하기로 하는 내용의 부동산매매계약을 체결하고 원고가 피고에게 위 계약에 따라 위 각 약정일에 계약금 및 중도금을 지급한 사실, 한편 이 사건 대지는 위 계약체결일인 1988.12.12. 이후 현재까지 1988.9.7.자 건설부공고 제121호 및 1991.9.7.자 건설부공고 제113호에 의하여 국토이용관리법 제21조의2 소정의 규제구역 내의 토지로 지정된 토지로서 그 거래계약은 관할도지사의 허가를 받아야 유효하게 되는 사실 및 원고와 피고는 위 매매계약 체결시 이 사건 대지가 위 규제구역 내의 토지로서 그 매매계약시 관할도지사의 허가시 필요한 점을 전혀 예상하지 못한 채 위 매매계약을 체결하였던 사실을 인정할 수 있고 달리 반증 없다.
살피건대, 이 사건 매매계약은 국토이용관리법 제21조의3 제1항소정의 "토지 등의 거래계약"으로서 원래 위 법에 따라 계약당사자가 공동으로 대통령령이 정하는 바에 의한 관할도지사의 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이나, 다만 허가를 받기 전의 거래계약이 처음으로 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없다 하더라도, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약(허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 계약은 여기에 해당하는 것으로 본다)일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 거래의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 볼 것이고, 이러한 유동적 무효의 상태에서 그 계약을 체결한 당사자 사이에 있어서는 신의칙상 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다 할 것이므로, 이 사건과 같이 규제구역 내의 토지에 대하여 거래계약을 체결한 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 위법에 따라 관할도지사의 허가를 신청할 의무가 있다 할 것인바( 대법원 1991.12.24. 선고 90다12243 판결 참조), 위 인정사실에 의하면 원.피고간의 위 매매계약은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약은 아니라 할 것이므로 피고는 신의칙상 원고에게 위 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 이 사건 대지에 관하여 제주도지사에 대하여 원고와의 1988.12.12. 매매계약에 관한 토지거래계약허가신청절차를 이행할 의무가 있다 할 것이다.
그런데 피고는 이에 대하여 피고가 원고에게 토지거래허가신청절차 및 소유권이전등기에 필요한 제반 서류를 제공하는 등 위 부동산매매계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 위 매매계약과 관련되어 신의칙상 요구되는 매도인으로서의 의무를 성실히 이행하였음에도 불구하고 원고는 정당한 사유 없이 위 제반 서류의 수령 및 잔대금의 지급을 거절하는 등 위 매매계액과 관련되어 신의칙상 요구되는 매수인으로서의 의무이행을 해태하고 이에 피고가 위 매매계약에 관한 해제의사표시를 하는 등의 사유로 위 유동적 무효의 상태에 있던 위 매매계약이 확정적으로 무효가 되었다고 항변하고, 원고는 이에 원고가 위와 같이 위 제반 서류의 수령 및 잔대금의 지급을 거절한 것은 이 사건 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는자가 있어 원고가 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있기 때문에 그 위험의 한도에서 잔금의 지급거절 등을 한 것이므로 위 매매계약과 관련되어 신의칙상 요구되는 매수인으로서의 의무이행을 해태한 바 없다고 다투므로 살피건대, 각 성립에 다툼이 없는 을 제1호증의 2(우편물배달증명서),3 내지 6(각 인감증명서),8(도시계획사실관계확인원),9(토지대장등본),10(건축물관리대장등본),11 내지 16(각 주민등록표등본),17(등기부등본), 제3호증의 1(최고서),2(매도증서),3(위임장),4(인감증명서),5(주민등록표등본),6(매매계약서),7(위임장),8,9(각 토지등거래계약허가신청서),10(지적도등본),11(토지대장등본),12(도시계획사실관계확인원),13(등기부등본),14(건축물관리대장등본), 공성부분의 성립에 다툼이 없고 증인 이병숙의 증언에 의하여 사성부분의 진정성립이 인정되는 을 제1호증의 1(통지서), 제4호증의 3(우편물봉투), 공성부분의 성립에 다툼이 없고 변론의 전취지에 의하여 사성부분의 진정성립이 인정되는 갑 제5호증의 1,2(각 통지서), 을 제3호증의 1(최고서),15(특수우편물수령증), 증인 이병숙의 증언에 의하여 진정성립을 인정할 수 있는 을 제5호증(메모), 변론의 전취지에 의하여 진정성립이 인정되는 을 제2호증의 1(부동산매매계약서),2(위임장),7(토지거래계약허가신청서),18(토지등거래계약허가신청서), 제4호증의 1,2(각 우편물봉투)의 각 기재, 증인 부윤형, 이병숙의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원·피고간의 이 사건 부동산매매계약 당시 사실은 소외 정경호가 1988.12.6. 제주지방법원에 이 사건 대지에 관한 피고 명의의 소유권이전등기가 원인무효의 등기라는 이유로 피고를 상대로 그 소유권이전등기말소등기정차이행청구의 소를 제기한 상태였으나 그 소장이 피고에게 당시까지 송달되지 아니하여 그 제소사실을 모른 채 위 매매계약이 체결되었고, 위 계약체결 직후 피고가 위 소장을 수령하여 위 제소사실을 알게 되자 매매계약을 체결한 다음날인 같은 달 13. 그 사실을 원고에게 알리고 위 매매계약을 해제할 것일 제의하면서 같은 달 14. 이미 수령한 계약금 20,000,000원을 원고에게 송금하였으나 원고가 위 제소가 원·피고 사이의 위 매매계약에 별 문제가 되지 않는다면서 위 계약대로의 채무이행을 고집하여 이에 피고가 재차 위 계약금과 이에 위 계약금 상당의 해약금을 보태어 지급하고라도 위 매매계약을 해제하는 것이 좋겠다고까지 말하였으나 원고가 같은 이유로 위 계약대로 채무를 이행할 것을 고집하여 위 계약에 따라 중도금까지 수수된 사실, 그런데 원고는 위 계약상의 잔금지급기일에 이르러 피고에게 잔금 준비가 안되었다면서 연기하여 줄 것을 요청하여 원·피고간에 위 잔금지급기일을 1989.3.10.까지 연기하였고 피고는 이에 따라 1989.3.7. 인감증명을 발급하는 등 토지거래허가신청절차 및 이전등기절차에 필요한 제반 서류를 준비하고 이를 원고에게 통지하여 원고의 의무이행을 촉구하였으나 원고는 새삼스럽게 위 정경호에 의하여 이 사건 대지에 관하여 위와 같은 소송이 제기된 사실을 들어 위 소송에서의 피고 승소 확정시까지 잔금지급을 못하겠다면서 피고가 수차에 걸쳐 제공하는 토지거래허가신청절차 및 이전등기절차에 필요한 제반 서류의 수령 및 잔금지급을 거절한 사실, 이에 피고가 같은 해 9.8. 최종적으로 원고의 근무지인 국립검역소 사무실로 위 서류를 지참하고 원고를 방문하여 위 서류를 수령하고 같은 해 9.19.까지 잔금을 지급할 것을 최고하였으나 원고가 또 다시 이를 거절하자 그 무렵 피고가 위 매매계약에 대한 해제의사표시를 한 사실을 인정할 수 있고 이에 반하는 증인 김안순의 증언은 이를 믿지 아니하고 달리 반증 없다.
생각건대 원래 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있을 때에는 매수인은 그 위험의 한도에세 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있는 것이고 더군다나 위 부동산매매계약은 유동적 무효의 상태에 있어 원고에게 위 계약상의 잔금지급의무는 발생하지 않는 것이지만, 위 계약당사자인 원·피고로서는 위 부동산매매계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 위 매매계약과 관련되어 신의칙상 요구되는 협력의무를 성실히 이행할 의무가 있다 할 것인바, 위에서 살핀 바와 같이 원고가 소외 정경호에 의한 위 소송제기 사실에 불구하고 피고에게 위 매매계약상의 계속적인 채무이행을 고집하고도 다시 태도를 바꾸어 위 소송제기 사실을 들어 위 매매계약상의 채무이행을 거절하고 이에 피고가 위 매매계약에 대한 해제의사표시까지 하기에 이르렀다면 위 유동적 무효의 상태에 있는 매매계약상의 당사자 사이에 존재하는 협력관계는 피고에 의한 위 매매계약해제의사표시의 시점에서 소멸하여 위 매매계약은 확정적으로 무효가 되었다 할 것이고 매매계약이 확정적으로 무효가 된 이상 그로부터 어떠한 권리의무도 발생하지 아니한다고 할 것이므로 피고의 위 항변을 이유 있고 원고의 이 사건 본소청구는 결국 이유 없다.
2. 피고의 반소청구에 관한 판단
성립에 다툼이 없는 갑 제6호증의 1(최고서)의 기재 및 증인 이병숙의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 피고와 사이에 1985.경 피고 소유의 이 사건 건물을 원고가 임차사용하고 피고에게 매년 1월말에 연차임 900,000원을 지급하기로 하는 내용의 부동산임대차계약을 체결하고 1989.부터는 위 연차임을 1,000,000원으로 인상하기로 약정한 사실, 원고는 1989.1.말에 지급하여야 하는 1989년도 임차료를 연체한 이래 1992.1.말에 이르기까지 위 약정연차임의 지급을 지체한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으며 피고가 원고의 위 차임연체액이 2기에 달하였다하여 이 사건 반소장 송달로 위 임대차계약을 해지하여 위 해지의사표시가 담긴 반소장이 1992.2.27. 원고에게 도달한 사실은 기록상 명백한바, 위 인정사실에 의하면 원·피고간의 위 임대차계약은 위 날짜에 적법히 해지되었다고 할 것이므로 원고는 피고에게 이 사건 건물을 명도하고, 위 지체한 연차임 및 위 건물의 명도완료에 이르기까지 연차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다 할 것이다.
원고는 이에 대하여 첫째, 이 사건 매매계약과 관련하여 피고는 1989.1.1.부터 임대료를 받지 않기로 합의하였다고 항변하나, 이에 부합하는 증인 김안순의 증인만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없고, 둘째, 피고가 위 건물을 점유사용하고 있는 것은 이 사건 매매계약을 체결한 후 피고가 매도인으로서의 건물명도의무를 선이행함으로 인한 것이라고 항변하나, 위 매매계약이 확정적으로 무효가 되었음은 위 본소청구에 관한 판단에서 실판 바와 같고 그밖에 위 항변을 인정할 아무런 증거가 없으므로 이역시 이유 없고, 셋째, 1992.2.21. 원고가 1989.부터 1992.까지 4년치 임차료 합계 금 3,600,000원 중 그 동안 이 사건 건물에 대하여 지출한 필요비와 유익비 합계 금 3,260,000원을 공제한 나머지 금 340,000원을 피고에게 지급하였고 같은 해 3.26.에는, 연체차임 합계 금 4,000,000원 중 위 금 340,000원을 나머지 금원을 지급하였다고 항변하므로 살피건대 성립에 다툼이 없는 갑 제6호증의 3(통상환증서), 공성부분의 성립에 다툼이 없고 변론의 전취지에 의하여 사성부분의 성립이 인정되는 갑 제6호증의 2(회신)의 각 기재에 의하면 원고가 위 일자에 피고에게 연체차임의 변제를 위하여 금 340,000원을 지급한 사실은 인정되나, 원고가 위 4년치 임대료를 위 약정상의 금 4,000,000원이 아닌 금 3,600,000원으로 계산하였음이 스스로 자인하고 있는 데다가 당시 피고가 원고에게 지급하여야 할 필요비와 유익비가 3,260,000원에 달하였는지에 관하여도 위 갑 제6호증의 2의 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 다만 성립에 다툼이 없는 갑 제8호증의 2(통상환증서), 공성부분의 성립에 다툼이 없고 변론의 전취지에 의하여 사성부분의 성립이 인정되는 갑 제8호증의 1(통지서)의 각 기재에 의하면 원고가 같은 해 3.26. 피고에게 연체차임의 지급을 위하여 금 3,660,000원을 지급한 사실은 인정되는 바 따라서 원·피고간의 위 임대차계약은 같은 해 2.27. 이미 해지되었다고 할 것이나 임대차게약의 해지 이후에도 원고가 건물을 계속 점유사용함으로 인한 부당이득금반환의무는 1993.1.1.부터 발생한다고 할 것이다.
그렇다면 원고는 피고에게 이 사건 건물을 명도하고, 1993.1.1.부터 위 명도완료시까지 연 금 1,000,000원의 비율에 의한 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 하겠다.
3. 결 론
따라서 피고의 반소청구는 위 인정범위 내에서만 이유 있어 이를 인용하고 원고의 본소청구 및 피고의 나머지 반소청구는 이유 없어 이를 각 기각하며 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조, 제92조를, 가집행선고에 관하여는 같은 법 제199조를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다. [별지생략]
판사 박희수(재판장) 신해중 홍지욱