【원고, 피상고인】
세한견직주식회사 소송대리인 법무법인 한미합동법률사무소 담당변호사 유경희 외 7인
【피고, 상고인】
【원심판결】
서울고등법원 1993.3.16. 선고 92나13549 판결
【주 문】
원심판결 중 예비적청구에 관한 피고패소부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
피고 소송대리인의 상고이유를 본다.
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 거시증거에 의하여 이 사건 부동산(대지 및 공장건물)과 그 위에 설치된 염색시설, 기계장치 등 이 사건 공장은 피고의 소유였는데, 그 임차인이던 소외 고려실크주식회사가 1987.7.14. 이를 피고로부터 매수한 사실, 그런데 위 소외 회사는 위 매매계약의 계약금과 잔대금 일부만 지급하고 나머지 잔대금 406,400,000원을 지급하지 못한 상태에서 피고와의 사이에 이 사건 공장의 소유권을 소외 회사 앞으로 이전한 다음 이를 담보로 은행융자를 받아 위 잔대금을 지급하기로 약정하고, 같은 해 8.20. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료받아 이에 근저당권설정등기를 하고 은행융자까지 받았으나 잔대금을 미처 지급하지 못한 상태에서 같은 해 12.27. 부도를 내고 도산한 사실, 그러자 피고는 위 소외 회사에 대하여 위 매매를 해제, 청산할 것을 요구하고, 위 소외 회사는 종업원과 채권자 보호를 위하여 회사의 재건을 희망하여 절충한 결과 피고와 위 소외 회사는 1988.1.22. 피고가 이 사건 공장을 소외 회사로부터 되사기로 하고 매매대금은 금 1,006,400,000원으로 하되 매매대금지급방법은 피고의 소외 회사에 대한 위 1987.7.14. 매매계약상의 미수령 잔대금 채권액 금 406,400,000원을 대등액에서 상계하고, 그 나머지는 실제 지급하는 대신 소외 회사의 주식회사 제일은행에 대한 채무 금 600,000,000원을 피고가 인수하는 것으로 대체하기로 하고 나서, 피고는 그 다음날인 1988.1.23. 소외 회사 종업원과 채권자들에게 이 사건 공장을 가동하여 재건할 수 있는 기회를 주기 위하여 소외 회사의 대표이사인 소외 1, 영업부장인 소외 2, 채권자 대표인 소외 3, 경리과장인 원심공동피고 소외 4 등 네사람에게 이 사건 공장을 임대하기로 계약하면서 임대차기간은 피고 앞으로 소유권이전등기가 되는 날 부터 1990.12.31.까지로, 임료는 월 금 7,000,000원으로 정하였으며 아울러 피고와 위 임차인들은 위 임차인들이 위 임대차기간안에 (1) 위 피고가 이 사건 공장을 취득하기 위하여 소요한 금액, (2) 이 사건 공장을 유지, 관리하기 위하여 지출한 금액, (3) 이 사건 공장의 양도로 발생할 양도소득세 등 필수비용을 변상하고 이 사건 공장에 대한 소유권을 양수받을 수 있도록 약정한 다음, 위 소외 회사는 1988.1.25. 피고에게 이 사건 공장에 관한 소유권이전등기를 경료하여 준 사실, 그러나 위 소외 회사의 이해관계인들인 위 임차인들은 사실상 이 사건 공장을 경영할 만한 자금이 없었으므로 그 무렵 평소 소외 회사와 거래관계도 있고 유관사업체이기도 한 원고와의 사이에 원고가 위 소외 회사의 근로자들과 그들에 대한 미불임금 및 퇴직금 채무를 인수하는 조건으로 원고에게 이 사건 공장의 경영을 맡기기로 약정함에 따라 피고는 위 임차인들의 요구에 응하여 1988.1.26. 그들과 사이의 위 임대차계약을 폐기하고 그날 원고 및 원심공동피고 소외 1, 소외 4와 사이에 종전의 임대차계약과 내용은 동일하되 임차인 명의만을 원고 등 위 3인으로 변경하고 원고를 실질적 임차인으로 하여 새로이 이 사건 공장에 관한 임대차계약을 체결하였고, 위 변경된 임대차계약상 임차인은 실질적으로 원고만이며 위 원심공동피고들의 임차인 명의는 위 미불임금 및 퇴직금의 확보를 위한 형식적인 것이었던 관계로 같은 날 위 소외 1, 소외 4는 원고에게 위 임대차계약상의 임차인으로서의 모든 권리, 의무를 양도한 사실을 인정한 다음 이 사건 공장의 임대인인 피고와 그 임차인인 원고 등 세사람 사이의 위 1988.1.26.자 임대차계약내용 중 임차인들이 이 사건 공장에 대한 소유권을 양수받을 수 있도록 한 부분은 위 임차인들이 그 임차기간인 1990.12.31.까지 임차인들의 일방적인 의사표시에 의하여 이 사건 부동산을 포함한 이 사건 공장에 대한 매매계약을 완결시킬 수 있는 권리(원심은 이를 매수청구권이라고 하고 있으므로 혼동을 피하기 위하여 원심의 표현을 그대로 두기로 한다)를 인정한 약정이라고 판단하고, 이어서 위 1988.1.26.자 이 사건 임대차계약상 임차인들인 원고, 위 소외 1, 소외 4는 위 (1), (2), (3)의 금원을 임대인인 피고에게 선지급한 다음 매수청구권을 행사하기로 약정한 것이라는 피고의 주장에 대하여는, 갑 제2호증의 2, 을 제6호증의 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 하여 이를 배척한 다음, 원고는 1990.12.4. 대리인(법무법인 한미합동법률사무소 담당변호사 유경희)을 통하여, 임차인으로서 또한 위 소외 1, 소외 4로부터 이 사건 공장에 대한 임차인으로서의 권리를 양수한 자로서 그들을 대위하여, 이 사건 부동산에 관한 위 약정상의 매수청구권을 행사한다는 의사표시를 함으로써, 피고와 원고, 위 소외 1, 소외 4와의 사이에 1990.12.4. 이 사건 부동산에 대한 매매가 성립되었다고 판단하고 있다.
2. 기록에 의하면, 위 1988.1.26.자 임대차계약내용 중 임차인들인 원고, 위 소외 1, 소외 4가 임대인인 피고로부터 이 사건 부동산을 포함한 이 사건 공장의 소유권을 양수받을 수 있도록 한 약정부분은 위 계약에 정한 임대차기간인 1990.12.31.까지는 위 임차인들이 그들의 일방적인 의사표시에 의하여 이 사건 부동산을 포함한 이 사건 공장에 대한 매매계약을 완결(성립)시킬 수 있는 권리를 인정한 것이라고 해석한 원심의 판단은 이를 시인할 수 있으나, 임차인들이 위 권리를 행사함에 있어서 위 약정소정의 위 (1), (2), (3)의 금원을 임대인에게 선지급하여야 하는 것으로는 볼 수 없다고 한 원심의 판단부분은 쉽사리 수긍할 수 없다.
위 1988.1.26.자 이 사건 임대차계약서(갑 제2호증의 2)의 계약조항 제7조는‘을’(원고, 노춘택, 문영철의 세사람, 임차인들)은 제2조의 임차기간 중 “‘갑’(피고, 임대인)이 (1) 본 목적물을 취득하기 위하여 소요된 금액과 (2) 유지·관리하기 위하여 지출된 금액 및 (3) 양도 이후에 발생할 양도소득세 등 필수비용을 ‘갑’에게 '변상하고' 그 소유권을 양수받을 수 있으며 ‘갑’은 부동산 가격의 상승 등의 이유로 거절할 수 없다”고 되어 있는바, 그 계약조항의 문리상 임차인인 원고, 위 노춘택, 문영철가 임대인인 피고에게 임대차기간 중 위 (1), (2), (3) 금원을 변상(지급)하여야 위의 권리를 행사할 수 있는 것으로 한 취지임이 분명하고, 그 외에 원심이 인정한 이 사건 임대차계약이 이루어진 경위, 동기, 목적 등을 살펴보아도 임대차기간인 1990.12.31.까지 원고 등 임차인들이 임대인인 피고에게 위 각 금원을 제공하는 것을, 임차인들의 일방적 의사표시에 의하여 매매계약을 성립시키는 전제조건으로 삼은 것으로 추단하기에 충분하며, 을 제6호증(주주총회의사록)의 기재를 보아도 1988.1.22. 위 소외 회사의 주주총회에서는 피고로 하여금 위 소외 회사의 이해관계인(종업원 및 채권자들)에게 이 사건 공장을 3년 정도의 기간을 약정하여 임대하여 공장을 가동하게 하고 그 임차기간 중에 발생한 적극적인 손해를 변상하면 이 사건 공장의 소유권을 이해관계인에게 반환하는 조건으로 피고에게 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기절차를 이행하기로 결의하였던 사실을 알 수 있어 이를 뒷받침하는 반면, 기록을 보아도 위 계약조항의 취지가 원고 등 임차인들이 임대인인 피고에게 임대차기간 중에 위 (1), (2), (3) 금원의 지급없이도, 이 사건 부동산을 포함한 이 사건 공장을 양수하겠다는 의사표시를 일방적으로 하기만 하면 이에 의하여 매매계약이 성립되는 것으로 한 취지라고 볼 만한 뚜렷한 증거가 없다.
그러하다면 원심이 처분문서인 위 임대차계약서(갑 제2호증의 2)의 제7조의 조항을 그 기재내용과 달리 볼 만한 특별한 사정이 있는지에 관한 아무런 심리도 하지 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로, 원고가 그 대리인을 통하여 1990.12.4.에 한 판시 의사표시에 의하여 원고, 노춘택, 문영철 세사람과 피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매가 성립된 것으로 보고, 원고의 예비적 청구에 관하여, 피고는 원고로부터 위 약정상의 (1), (2) 금원의 합계액이라는 그 판시의 금 1,085,442,276원을 지급받음과 상환으로 원고, 위 노춘택, 문영철에게 이 사건 부동산에 관하여 1990.12.4. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단한 것은 처분문서에 관한 해석을 그르치고 채증법칙을 어긴 것이거나 필요한 심리를 다하지 아니한 위법을 저지른 것이라고 할 수밖에는 없고, 원심의 이와 같은 위법은 판결결과에 영향을 미친 것이 분명하므로 이를 지적하는 논지는 이유 있다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결 중 예비적청구에 관한 피고패소부분을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 지창권(재판장) 천경송(주심) 안용득 신성택