【원고, 상고인】
【피고, 피상고인】
【원심판결】
서울고등법원 1994.9.14. 선고 94나14591 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 본다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 피고로부터 국토이용관리법상 토지거래허가지역내에 있는 농지인 이 사건 토지를 매수하기로 하는 매매계약을 체결하여 계약금과 중도금 등을 피고에게 지급한 사실과 그후 원고가 관할인제군청에 토지거래허가신청을 하였으나 원고가 이 사건 토지의 실수요자 아니라는 이유로 그 토지거래허가신청이 각하된 사실을 적법히 확정한 후, 위 원·피고사이의 매매계약이 토지거래허가를 받지 못함으로써 확정적으로 무효가 되었으니 피고는 매매대금으로 지급받은 금원을 부당이득으로 원고에게 반환하여야 할 것이라는 원고의 주장에 대하여, 다음과 같은 이유로 원고의 청구를 배척하였다.
즉, 원심은 원고로서는 이 사건 토지와 같은구역내로 이사하여 실제로 거주하면서 토지거래허가신청을 하여야 할 의무가 있음을 전제하고, 원고가 이 사건 매매계약체결이후 이 사건 토지와 같은구역내로 주민등록만 옮겨 놓고 실제 거주하지는 아니한 채 농지매매증명발급신청을 한번 하였을 뿐, 이 사건 소제기시까지 토지거래신청을 하지 아니하다가 주민등록을 실제 거주지인 성남시로 환원시킨 뒤에야 비로소 토지거래허가신청을 하였다가 위와 같이 각하당한 사실을 인정한 뒤, 이러한 사정으로 미루어 원고가 이 사건 토지와 같은 구역내로 이사하여 실제로 거주하면서 토지거래허가신청을 하여야 할 의무를 의도적으로 회피한 것이고, 이와 같이 토지거래허가신청을 받기 위하여 매수인으로서 하여야 할 바를 다하지 아니한 원고가 위 매매계약의 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반한다 할 것이므로 원고의 청구는 이유없는 것이라고 판단하였다.
2. 그러나 원심의 이러한 판단은 수긍할 수 없다.
우선, 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받기 위하여 거래허가신청을 하는 이외에 매수인이 일정한 조건을 갖추어야 하는 경우에도 매수인에게 그러한 구체적인 조건을 갖추어야 할 의무가 있다고 하기 위하여는 어디까지나 계약체결당시 당사자 사이에 명시적인 약정이 있거나 계약을 체결한 경위와 목적, 계약당시상황 등 계약이전의 당사자 사이의 관계에서 그러한 구체적인 조건을 갖출 것을 전제로 한 것이라고 인정되는 경우라야 할 것이고, 단순히 거래허가를 받을 것을 전제로 하여 계약을 체결하였다는 사정만으로 바로 매수인이 거래허가를 받을 수 있는 모든 조건을 다 갖추어 거래허가신청을 하여야 할 협력의무를 지고 있다고는 판단할 수는 없을 것이다.
그런데, 기록을 살펴보아도, 매수인인 원고가 이 사건 토지와 같은구역내로 이사하여 실제로 거주하면서 토지거래허가신청을 할 것을 전제로 이 사건 계약을 체결하였다고 볼 아무런 사정도 찾아볼 수 없고, 오히려 원심의 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 계약체결전부터 계속하여 성남시에서 가족과 함께 거주하면서 흑염소 가공업을 영위하고, 자녀들도 그 곳에서 취학하고 있었다는 것인바, 사실이 그러하다면 원고로서는 반드시 계약당초부터 이 사건 토지와 같은구역내로 이사하여 실제로 거주하면서 토지거래허가신청을 할 것을 전제로 이 사건 매매계약을 체결한 것은 아니라고 보아야 할 것이다.
그럼에도 불구하고, 원심은 이 사건 매매계약이 거래허가를 받을 것을 전제로 한 것이라는 점만으로 원고에게 그와 같이 이 사건 토지와 같은구역내로 이사하여 실제로 거주하면서 토지거래허가신청을 하여야 할 의무가 있다고 판단하고 말았으니, 원심에는 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 아니한 거래계약에 있어서 매수인의 협력의무에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다고 하지 아니할 수 없다.
또, 토지거래허가를 받지 아니하여 유동적 무효상태에 있는 계약이라고 하더라도 일단 거래허가신청을 하여 불허되었다면 특별한 사정이 없는한, 불허된 때로부터는 그 거래계약은 확정적으로 무효가 된다고 보아야 할 것이고, 거래허가신청을 하지 아니하여 유동적 무효인 상태에 있던 거래계약이 확정적으로 무효가 된 경우에는 거래계약이 확정적으로 무효로 됨에 있어서 귀책사유가 있는 자라고 하더라도 그 계약의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반한다고 할 수는 없다고 할 것이다(이 경우 상대방은 그로 인한 손해의 배상을 구할 수는 있을 것이다).
따라서 원심이 이 사건 매매계약에 관한 토지거래허가신청이 불허되었다고 인정하면서도 토지거래허가신청을 받기 위하여 매수인으로서 하여야 할 바를 다하지 아니한 원고가 위 매매계약의 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반한다고 판단한 것은 신의칙에 관한 법리를 오해한 것이라 하지 아니할 수 없다.
3. 따라서, 원심의 이러한 법리오해는 판결 결과에 영향을 미친 것이라 할 것이므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이임수(재판장) 김석수 정귀호(주심) 이돈희