【원고, 항소인】
한국도시개발주식회사
【피고, 피항소인】
【제1심】
서울민사지방법원(83가합3331 판결)
【주 문】
(1) 원판결의 원고 패소부분중 다음에서 지급을 명하는 부분을 취소한다.
피고들은 연대하여 원고에게 금 200,000,000원 및 이에 대한 1983. 6. 19.부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.
(2) 원고의 나머지 항소를 기각한다.
(3) 1, 2심의 모든 소송비용은 3등분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고들의 각 부담으로 한다.
【청구취지 및 항소취지】
원판결을 취소한다.
피고들은 연대하여 원고에게 금 300,000,000원 및 이에 대한 소장부본송달 익일부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.
소송비용은 1, 2심 모두 피고들의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행 선고를 구하다.
【이 유】
원고와 피고들 사이에 1981. 5. 22. 피고들 소유였던 서울 구로구 구로동 99외 40필지의 토지 도합 26,366평(서울특별시가 사업시행자로 지정되어 계획중이던 구로토지구획정리사업지구에 포함된 토지들로서 그 무렵은 환지계획 및 환지예정지 지정공고되기 이전이나 환지면적이 8,717.8평으로 예상되었고 이를 매매목적물로 하였으며, 이하 이건 토지라 한다)에 관하여 평당 금 326,000원씩으로 결가한 대금 2,842,000,000원으로 매매계약을 체결하고, 당일 계약금 300,000,000원과 동년 6. 15. 중도금 1,121,000,000원을 각 지급하였고, 잔대금은 환지예정지 지정공고후 1주일내에지급하기로 하였으며, 동 환지예정지번상에 거주하는 주민들 소유인 주택 7동을 매도인인 피고들 책임하에 철거하되 잔금지급시까지 철거되지 않을 경우에는 철거보상적정액을 잔대금에서 공제, 유보하기로 약정해둔 사실, 위 매매계약당시 예상했던 시기를 넘겨 환지예정지 지정공고가 지연되므로 이에 따라 잔금지급도 천연되던중 원고와 피고들 사이에 1982. 5. 27. 위 매매계약을 합의해제하고 피고들이 받은 계약금 및 중도금에 위 중도금 수령일자인 1981. 6. 15.부터 시중은행 1년 만기정기예금금리를 적용한 169,000,000원을 가산하여 도합 금 1,421,000,000원을 1982. 5. 31. 원고에게 반환지급한 사실 및 위 합의해제시 원고가 구획정리사업완료후 종전 가격인 평당 금 326,000원으로 매수를 원할 때에는 피고들은 이를 원고에게 매도하는 매매계약을 체결하기로 하는 내용의 약정이 있었던 사실은 당사자들 사이에 각 다툼이 없는 바, 그와 같은 합의해제시의 약정취지에 의하면 이는 이건 토지에 관하여 종전가격으로 재매매의 예약을 한 것이고, 원고가 예약완결권을 취득한 것으로 보여진다.
그런데 피고들은 위 재매매의 약정은 당초 합의해제시에 정한 기한인 1982. 8. 31.을 원고가 매매계약체결없이 도과함으로써 실효되었다고 주장하므로 살피건대, 위 주장에 부합하는 듯한 원심증인 김동형의 증언은 다음에서 인용하는 여러증거들과 이에 의하여 인정되는 제반사실에 비추어 믿지 아니하고 달리 위 주장사실을 뒷받침할 증거없으며, 도리어 당사자간 그 진정성립에 다툼이 없는 갑 제3호증(각서), 갑은 갑 제5호증(주택건설계획 입지심의결과통보), 및 같은 을 제1호증의 1 내지 4(환지계획 및 환지예정지 지정과 환지예정지 지정서)의 각 기재와 원심증인 정택규, 당심증인 황융의 각 증언에 당사자간 변론의 전취지를 모두어 보면, ① 당초의 매매계약해제에 관한 합의시에 앞서 다툼없는 사실에서 본 재매매의 약정 이외에도 피고들은 원고에게 위 구로지구토지구획정리사업이 완료확정되는 즉시 그 내용을 통지할 것과 그 당시 위 사업이 완료될 것으로 예상되던 1982. 10. 말 이전에 피고들은 앞서 본 주택 7동의 처리도 완결하되 불가피한 사정이 있을 때에는 원고와 그 처리문제를 협의하여 결정하기로 하는 내용의 약정이 이루어졌던 사실, ② 원고는 주택건설 및 분양을 주업으로 하는 회사로서 위와 같은 당초 매매계약에 따라 위 토지구획정리사업에 따른 환지 예정지 지정을 기다려 잔대금지급과 동시에 이건 토지를 인도받아 아파트건축에 착수하고자 계획중이었던 사실, ③ 한편 피고들은 위 당초 매매계약체결후 소득세법시행령(1980. 12. 31.자 개정된 대통령령 제10120호)의 관례규정상 이건 토지에 대한 양도소득세부과에 있어서 양도시기로 보는 위 중도금 수령일자인 1981. 6.15.를 기준으로 할때 그때까지는 취득시로부터 8년 이상 계속하여 자경한 농지로서 비과세대상인 토지에 해당하지 아니하여 8년의 기간이 경과한 이후가 되는 1982. 6. 이후 양도할 때에 비하여 6억 원(동 세금액수에 관하여는 당사자간 다툼이 없다)정도의양도소득세를 납세하게 되는 세제상의 불이익이 있음을 발견하고 원고에게 누차에 걸쳐 당초 매매계약을 해제해 줄 것을 간청하기에 이른 사실, ④ 이에 따라 원고는 피고들의 요청을 수락하여 앞서 다툼없는 사실에서 본 바와 같은 합의해제에 이르는 한편 원고의 아파트건축사업계획에 차질이 없게끔 피고들은 해제이후 위 구획정리사업의 완료즉시 그 내용을 통지해 줄 것과 이건 토지에 관한 재매매의 약정 및 주택 7동의 처리문제를 책임지기로 하는 복합적인 내용의 약정을 하고 그와 같은 내용이 담긴 각서(갑 제3호증, 이건 토지는 피고 1 및 그의 나이어린 자녀들인 나머지 피고들의 공유 내지 단독소유였던 관계로 피고 1의 명의로만 작성된 것으로 보여진다)에 주택처리문제를 그 당시 예상되던 위 토지구획정리사업 완료시점인 1982. 10. 말까지 완결할 것을 촉구하는 뜻에서 “재매매계약은 동년 8. 31.내로 체결한다.”는 조항을 원고측의 요구로 추가하여 기입해 넣은 사실, ⑤ 위 구획정리사업은 진척이 지연되다가 1982. 7. 8. 서울특별시 공고 제297호로서 환지계획 및 환지예정지 지정공고가 되었으며, 원고는 이건 토지의 재매수취득을 전제하여 이건 토지상에 아파트 5층 9동 230세대와 상가 1동의 건설사업계획을 세워 관계당국에 입지심의신청을 한 결과 1983. 5. 16. 동 신청이 통과된 사실을 각 인정할 수 있고 앞서 배척한 원심증인 김동형의 증언 이외에 위 인정을 달리할 증거는 없다.
위 각 인정사실에 나타난 당초 매매계약의 합의해제에 이른 경위 및 그와 동시에 이루어진 복합적 약정의 취지, 원고회사의 사업목적과 이건 토지에 관한 이용계획, 합의해제당시에는 위 구획정리사업의 완료시점을 확실히 알 수 없었던 터여서 재매매계약체결시기를 위 갑 제3호증의 각서상 위 사업완료확정 이후라고만 잡아두고서도 원고측의 요청으로 1982. 8. 31.내로 재매매계약체결시한을 명시하게 된 것은 상호 모순된 내용임이 분명한바 이는 원고가 이건 토지를 매수하는 즉시 아파트건축공사를 착공함에 차질이 없도록 피고들이 주택 7동의 처리문제를 동년 10. 말까지 확실히 이행할 것을 다짐하는 뜻에서 부기한 것에 지나지 아니한 점등에 비추어 위 합의해제시의 약정내용에 포함된 재매매예약에 따른 원고의 완결권행사기한을 따로 정해둔 취지로 도저히 볼 수 없다 할 것이므로 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.
다시, 피고들은 그간 누차에 걸쳐 원고의 매수의사를 타진하였으나 그때마다 불응하였고, 최후로 1983. 4. 19. 원고에게 동월 21까지 재매매계약을 체결할 것을 통고하였음에도 불구하고 위 기한마저 도과하였으므로 원고의 이건 토지에 관한 매매예약완결권은 소멸되었다는 취지의 주장을 하므로 살피건대, 당사자간 그 진정성립에 다툼이 없는 갑 제4호증의 1(내용증명)의 기재와 원심증인 김동형의 증언(위에서 배척한 부분은 제외)에 의하면, 피고들이 위 구획정리사업에 따른 환지계획 및 환지예정지 지정공고가 있은 후 원고에게 그 내용을 통고하고 1차로 1982. 10. 31.까지 재매매계약을 체결할 것을 촉구하였고, 2차로 동년 12. 말경 1983. 1. 5. 까지 재매매 여부의 결정을 해줄 것을 통고하였으며, 3차로 1983. 4. 19. 재매매절차를 동월 21일까지 마쳐줄 것을 통고한 사실 및 원고가 그때마다 기한을 모두 도과시킨 사실을 인정할 수 있다. 그러나 위 갑 제4호증의 1의 기재와 원심증인 정택규, 당심증인 황융의 각 증언을 모두어 보면, 당초 매매계약이 합의해제되고나서 환지예정지 지정이 된 이후 지가가 상승하자 피고들은 당초 약정된 재매매가격인 평당 금 326,000원을 무시한 채 위 1차 통고시 매매대금 80,000,000원의 추가지급을 요구하고, 2차 통고시부터는 평당 금 400,000원으로 결가할 것을 거듭 주장해온 사실을 인정할 수 있으므로 이에 비추어 볼 때 피고들의 원고에 대한 3차에 걸친 통고는 새로운 매도청약의 의사표시로는 될지언정 그 어느 것이나 적법한 예약완결권행사의 최고로 볼 수는 없다 할 것이며 달리 적법한 최고가 있었으나 원고가 상당한 기간내에 완결권을 행사하지 않으므로 완결권이 소멸되었다고 인정함에 족한 증거없이 이점 피고들 주장역시 받아들이지 아니한다.
따라서 위 합의해제시의 재매매약정은 여전히 유효하다 할 것인 바, 피고들은 앞서 본 3차 통고에 따른 원고의 매수조처가 없었다하여 이건 토지를 타에 매도처분한 사실을 자인하고 있는 터이므로 피고들은 원고에게 재매매약정의 불이행에 따른 손해를 배상할 의무있다 할 것이다.
또한 이건 토지상의 주택 7동 처리문제를 피고들이 책임지고 이행하기로 한 점은 앞서본 바와 같이 당초의 매매계약시에도 약정되어 있었을뿐더러 합의해제시에 이루어진 복합적 약정내용의 일부를 이룬 것으로서 재매매계약체결의 전제조건이라 할 수 있는 터인데 전시 인용증거들에 의하면, 당초 이행하기로 한 1982. 10. 31.을 도과하였고, 그후 원고가 유예해준 기한인 1983. 1. 5.까지도 도과하였으며 지금껏 이행이 완료되지 아니하고 있는 실정인 사실을 인정 할 수 있고, 달리 불가피한 사정이 발생하여 원고와 이 문제를 협의 결정하였다는 점에 대한 피고들의 주장, 입증이 없는 터인즉 피고들은 이점 약정의 위배로 인한 손해도 배상할 의무있다 할 것이다.
나아가 피고들이 배상할 범위에 대하여 살피건대, 위 갑 제3호증(각서)의 기재에 의하면, 피고들은 위 합의해제시의 제반약정을 위배하였을때 원고에게 위약금으로 금 300,000,000원을 지급하기로 한 사실을 인정할 수 있으므로 이는 일종의 손해배상액의 예정이라 할 것인바, 한편 앞서 인정한 바와 같이 피고들은 이건 토지의 환지예정지 지정공고가 있자 곧바로 원고에게 그 내용을 통고해 준바 있어 위 제반약정중의 일부를 이행한 바 있고 그밖의 제반사정을 감안할때 위 손해배상예정액은 너무 과다하다고 보여지므로 금 200,000,000원으로 감액함이 상당하다 할 것이다.
그렇다면, 피고들은 연대하여 원고에게 위 인정의 손해배상금 200,000,000원 및 이에 대한 이 사건 솟장송달 익일임이 기록상 명백한 1983. 6. 19.부터 완제일까지 민법 소정의 연 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이므로(소송촉진등에 관한 특례법 소정의 지연손해금은 적용치 아니할 상당한 이유가 있다고 본다)원고의 본소청구는 위 인정범위내에서 이유있어 인용하고 나머지 청구는 이유없어 기각할 것인바 원판결은 이와 일부 결론을 달리한 것이므로 원고의 항소일부를 받아들여 원판결의 원고 패소부분중 금 200,000,000원 및 이에 대한 위 지연손해금부분을 취소하여 이를 인용하고, 원고의 나머지 항소를 기각하며, 1, 2심의 모든 소송비용은 주문 제3항과 같이 분담시키고 위 인용금원에 대한 가집행선고는 허용치 아니함이 상당하다고 보여지므로 이를 붙이지 아니하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 이원배(재판장) 유창석 양태종