【원고, 항소인】
대한민국
【피고, 피항소인】
【원심판결】
제1심 서울민사지방법원(74가합3998 판결)
【주 문】
원고의 항소를 기각한다.
항소비용은 원고의 부담으로 한다.
【청구취지 및 항소취지】
원고는 원판결을 취소한다. 피고는 원고에게 금 7,262,815원 및 그중 금 576,672원에 대하여는 1973.1.1.부터, 금 1,974,884원에 대하여는 1974.1.1.부터 금 4,711,260원에 대하여는 1975.1.1.부터 각 완제에 이르기까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.
소송비용은 1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고를 바라다(당심에서 건물명도 청구부분을 취하하였다).
【이 유】
1. 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부등본), 같은 제2호증(사용대부신청서), 같은 제3호증(사용허가서), 같은 제4호증(승락서), 같은 제5호증(임대계약서), 을 제13호증(미납사용료납부 및 명도요구)의 각 기재 및 원심증인 소외 1의 증언에 변론의 취지를 종합하면, 피고는 원고가 완공을 목표로 하는 지하 2층 지상 23층의 이른바 교통센타건물이 시공중이던 1971.3.경(당시 지하 2층, 지상 5층만 준공) 위 건물인 별지목록기재 빌딩 지하2층 1,263평 2홉 9작중 별지도면표시 가, 나, 다, 라, 가의 각 점을 순차로 연결하는 선내부분 67평 9홉 8작에 입주한 이래 1975.4.14.까지 점유한 사실, 그러나 임대차계약은 1972.5.16. 이르러 임대 기간은 소급하여 1972.1.1.부터 같은해 12.31.까지 임대평수는 실제사용 평수인 67평 9홉 8작에다 공유면적으로 실제 사용평수의 35퍼센트를 가산한 91평 7홉 8작으로 하여 이를 임대료 및 관리비의 계산기초가 되는 평수로 하기로 하는 내용으로 체결하였으며 아울러 피고는 전기료, 수도료, 청소비등 위 건물의 사용에 따른 관리비를 원고가 계산하여 부담시키는 바에 의하여 매월 지급하되(부담내용은 실사용수량에 의하되 실사용수량을 측정할 수 없는 때에는 임대면적에 비례하여 분배한다) 그 기간을 초과할 때에는 1할의 연체료를 가산, 지급하기로 약정한 사실, 위와 같은 내용의 계약은 계약기간만료일을 1973.12.31.로 하여 1차 갱신되었다가 위 기간의 만료로 계약이 종료된 후에도 피고는 1975.4.14.까지 계속 점유한 사실등을 각 인정할 수 있고 반증없다.
2. 원고는 위 건물에 대한 1971년도 임대료로서 금 2,166,008원의 지급을 주장하나 이를 뒷받침하는 듯한 갑 제9호증(미수금현황), 같은 제13호증(징수내역서)의 기재는 원고측에서 일방적으로 작성한 문서로서 이를 믿을 수 없고, 그외 갑 제10호증(승락서), 같은 제11호증(국유재산대부원서), 같은 제12호증(징수요금서), 같은 제14호증(시정조서)의 각 기재만으로는 원, 피고사이에 위 건물에 대한 1971년도분의 임대차계약체결 사실이나 임대료의 요율을 합의하였다고 인정하기에는 부족하고 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 임대차계약의 존재를 전제로 하여 임대료를 청구하는 한 위 주장은 이유없으며, 또한 원고는 위 건물에 대한 1972년도분 임대료는 금 2,616,311원이라고 주장하나 성립에 다툼이 없는 위 갑 제5호증의 기재에 의하면, 1972년도분 임대료가 금 1,713,224원인 사실이 인정되고(원고는 철도청 관계직원이 계약서 작성시 착오로 잘못 기재하였다고 주장하나 이를 인정할 자료없다) 이에 어긋나는 듯한 위 갑 제9호증의 일부기재와 원심증인 소외 2의 증언은 위 인정증거에 비추어 믿을 수 없고 달리 반증이 없으며 원고는 피고로부터 1972년도분 임대료중 금 534,447원을 지급받았다고 자인하므로 결국 1972년도분의 임대료 미납액은 금 1,178,777원이 된다할 것이다.
그리고 위 건물에 대한 1973년도분의 임대료는 위 갑 제3호증의 기재에 의하여 금 3,270,397원인 사실이 인정되고, 원고는 그중 금 1,362,228원을 지급받았다고 자인하므로 그 미납액은 금 1,908,109원이 되고 또한 피고가 위 건물에 대하여 1974년도 사용분에 관한 원고의 부당이득반환청구에 관하여 살피건대, 피고가 원고와의 위 건물에 대한 임대차계약에 의한 임차기간이 1973.12.31.만료된 이후 1974.1.1.부터 원고가 구하는 같은해 12.31.까지 피고의 위 건물에 대한 점유는 특별한 사정이 없는한 법률상 원인없는 것으로서 피고는 그 임료상당의 이득을 얻었다 하겠고 그로인하여 건물소유자인 원고에게 손해를 입혔다 할 것이므로 피고는 그 이득을 원고에게 반환할 의무가 있다할 것이고, 피고 점유의 위 건물에 대한 1974년도 임대료가 1973년도의 그것보다 증감하였다고 인정할 아무런 자료가 없는 본건에 있어(원고가 일방적으로 결정한 위 갑 제9호증의 해당 기재부분은 그 액수의 적정성에 대한 입증이 없어 이를 믿을 수 없다) 피고는 원고에게 1973년도 임대료에 준하여 금 3,270,397원을 원고에게 지급함이 상당하다 할 것이다.
한편, 피고는 본건 건물을 점유하면서 다방업을 경영하였는데 그동안 금 3,652,250원 상당을 들여 제시설을 하였으며 그 시설등의 현재 가치는 금 4,785,000원 상당으로서 이는 유익비에 해당하므로 그 반환을 받을 때까지 유치권을 주장하는 바로서 피고의 점유는 적법하고, 설사 그렇지 않다하더라도 피고가 설치한 시설은 건물의 부속물로서 부속물매수청구권을 행사하는 바이므로 원고의 그 대금지급의무와 피고의 임대료지급의무와는 동시이행관계에 있으므로 피고의 본건 건물의 점유는 적법하므로 위 부당이득반환청구는 이유없다고 항쟁하므로 살피건대, 피고의 유치권이나 부속물매수청구권이 인정된다 하더라도 피고가 위 건물을 계속 점유하여 다방업을 한 이상 그로 인한 임료상당의 이익은 원고에게 손해가 있는한 상환하여야 한다할 것이므로 위 항쟁은 받아들일 수 없다. 따라서 피고가 원고에게 지급할 미납임대료는 1972년도분 1,178,777원 및 1973년도분 1,908,109원이고, 원고에게 상환할 1974년도분 부당이득금 3,270,397원으로 도합 금 6,357,283원이 된다.
3. 다음 관리비등을 살피건대, 성립에 다툼이 없는 갑 제7호증(전기사용료현황), 원심증인 소외 2의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제8호증의 1 내지 13, 같은 제9호증(미수금현황, 위에서 믿지 않는 부분제외)의 각 기재내용 및 위 증인의 증언(위에서 믿지않는 부분제외)에 변론의 취지를 종합하면, 피고가 부담할 1973년 1,2월분의 수도료미납액은 금 24,943원이고, 1973.8. 및 11월의 관리비 각 금 118,528원 및 금 116,168원이 연체된바 있어 그 연체료가 금11,852원 및 금 11,616원이고, 또한 피고가 지급하여야 할 1973.11.월 관리비중 금 18,363원을 지급하지 아니하고 있어 1973년도분 미납관리비와 수도료 합계 금 43,306원(수도료 금 24,943원+관리비 금 18,363원)이고, 연체료는 합계 금 23,468원인 사실, 1974년도 관리비 미납액은 7월부터 12월까지 합계 금 720,314원이고 그 연체료는 금 66,430원인 사실을 인정할 수 있고 반증이 없으므로 피고의 미납관리비등과 그 연체료는 도합 금 853,518원(1973년도 관리비 및 연체료 합계 66,774원+1974년도 관리비 및 연체료 합계 금 786,744)이 된다.
그러므로 피고가 원고에게 지급할 임대료 및 임대료상당의 부당이득과 관리비등은 합계 금 7,210,801원(임대료 및 부당이득금 6,357,283원+관리비 및 연체료 금 853,518원)이 됨은 계산상 명백하다. 그런데 피고는 1972.6.30.까지의 임대료 및 관리비는 면제하고 그후에는 임대료와 관리비의 산정기초가 되는 임대 평수는 공유면적을 제외한 67평 9홉 8작으로 하기로 하는 원, 피고 사이의 약정이 있었다고 주장하나 국가기관의 의사표시나 국가기관과의 계약은 적법한 권한을 가진 공무원이 적법한 절차를 거쳐야 그 효력이 있다할 것인즉 을 제7호증(연석회의시 조치사항사본), 같은 제8호증(국최속기록사본), 같은 제10호증(국유재산사용허가 촉구), 같은 제11호증(회의록)의 각 기재와 원심증인 소외 3의 증언으로는 원, 피고사이에 위 주장과 같은 의사표시나 계약이 이루어졌다고 보기 어렵고(이 각 증거는 관계담당공무원이 피고를 포함한 위 건물의 입주상인들의 편익을 위하여 상부기관등에 의견을 전달하는등 노력하겠다는 뜻을 표시한 것임을 엿볼 수 있을 뿐이다) 달리 그것을 인정할 증거가 없다.
4. 그런데 피고는 원고에 대한 금 3,671,200원의 임대보증금반환청구권과 그가 다방영업을 위하여 시설한 부속물에 대한 매수청구권이 있어 이를 행사하는 바이므로 위 보증금 및 부속물대금과 피고가 부담하여야 할 임대료 및 관리비등은 대등액에서 상계되어야 한다고 항변한다.
원고는 피고로부터 위 임대보증금을 수령한 사실을 인정하고 있고 나아가 피고의 부속물매수청구권에 관하여 살피건대, 위 갑 제3, 제4, 제5호증의 각 기재, 원심증인 소외 1의 증언 및 원심감정인 소외 4의 감정결과와 원심의 현장검증결과에 변론의 취지를 종합하면, 피고가 점유하던 위 건물은 새로 건축중인 건물로서 실제 방실로 사용수익함에 필요한 시설이 전혀 갖추어지지 아니한 것을 피고에게 다방업을 경영하도록 지정하여 임대하고, 피고는 그 사용수익에 필요한 일체의 비용을 부담하되 부담비용의 상환을 청구할 수 없다고 원고와 약정한 사실, 피고는 다방영업을 위하여 금 3,652,250원상당을 들여 주방, 천장, 상하수도, 탁트, 방음 및 환풍, 벽미장, 조명, 전기, 알미늄창문등 제시설을 완성하였으며 그 시설등의 1975.4.월경 싯가는 금 4,785,000원 상당인 사실이 인정되고 반증이 없는바, 위 사실에 의하여 위와 같은 시설은 위 건물에 부합되는 것이라 할 수 없고 그 보존이나 개량을 위한 시설이라기 보다는 위 건물의 사용수익 내지 다방업을 위해서는 객관적으로 필요한 부속물이라 할 것이고 위에서 본 임대당시의 건물의 상태 및 원고가 다방업을 지정하여 피고에게 임대하였으며 그 사용수익에 필요한 비용을 피고가 부담하기로한 사실등을 비추어 보면, 원고는 임대차계약중에 그와 같은 시설을 함에 동의하였다고 봄이 상당하고 피고가 부속물상환을 청구하지 못하도록 한 임대차계약상의 특약부분은 민법 제652조에 의하여 무효라 할 것이므로 피고가 1975.5.8.자 준비서면으로 같은 날 피고에게 위 부속물을 대금 4,785,000원에 매수청구권을 행사한 것은 정당하다할 것이므로 위 대금으로 원고에게 매도되었다 할 것인즉, 피고는 원고에 대한 위 임차보증금반환채권 금 3,671,200원과 위 매수청구권에 의한 매수대금채권 금 4,785,000원을 합한 금 8,456,200원의 반대채권이 있다할 것이고, 원고의 피고에 대한 임대료 및 관리비등 채권 합계 금 7,210,810원 및 그중 금 1,178,777원(1972년도분 임대료)에 대하여는 1973.1.1.부터, 금 1,974,883원(1973년도 임료 및 관리비)에 대하여는 1974.1.1.부터, 나머지 금 4,057,141원(1974년도분 임료상당의 부당이득금 및 관리비)에 대하여는 1975.1.1.부터, 피고의 위 반대채권이 그 상계적상에 놓인 1975.4.14. 및 (피고의 임차보증금반환채권의 변제기인 피고의 위 건물에서 퇴거시기) 같은해 5.8(피고의 매수청구권행사로 매매가 성립된 시기)까지의 연 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 별지 계산과 같이 합계 금 약 336,800원가량(1975.4.30.까지로 계산하였다)은 피고의 위 반대채권과 대등액에서 상계소멸되었다 할 것이므로 피고의 위 항변은 이유있다할 것이다.
5. 그렇다면 피고에 대하여 그의 위 건물점유사용으로 인한 미납임대료 및 관리비등의 청구는 이유없으므로 기각할 것인바 이와 결론이 같은 원판결은 정당하고, 원고의 항소는 이유없으므로 기각하고, 소송비용은 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 신정철(재판장) 최종영 김연호