【원고, (반소피고)】
이보래
【피고, (반소원고)】
전봉순
【주 문】
1. 피고(반소 원고)는 원고(반소 피고)로부터 금 3,897,300원을 수령함과 동시에 원고(반소 피고)에게 별지목록기재 건물의 1층중 별지도면표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ, ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내의 3호 부분 26평방미터 45를 명도하고, 1984. 3. 16.부터 명도완료일까지 매일 금 9,700원의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고(반소 피고)는 피고(반소 원고)에게 주문 제1항 기재의 금 3,897,300원을 지급하라.
3. 원고(반소 피고)의 나머지 본소청구와 피고(반소 원고)의 나머지 반소청구를 각 기각한다.
4. 소송비용은 본소, 반소를 통하여 이를 2분하여 그 1은 피고(반소 원고)의, 나머지는 원고(반소 피고)의 각 부담으로 한다.
5. 주문 제 1, 2항은 모두 가집행할 수 있다.
【청구취지】
본소 : 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다.)는 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다.)에게 주문 제1항 기재의 건물을 명도하고 1983. 5. 30.부터 명도완료일까지 매일 금 9,700원의 비율에 의한 금원을 지급하라.
소송비용은 피고의 부담으로 한다는 판결 및 가집행선고
반소 : 원고는 피고에게 금 6,273,900원을 지급하라.
반소비용은 원고의 부담으로 한다는 판결
【이 유】
1. 본소청구에 대한 판단
가. 원고가 1973. 5. 경 소외 김연준으로부터 동인 소유의 별지목록기재 건물 1층중 약 49평을 임차하여 음식점영업을 하여 오다가 1981. 5. 경 위 김연준의 승낙을 얻어 건물내부를 개조하여 11개의 간이음식점을 설치한 다음 선미음식백화점이라는 옥호아래 각 점포를 전대한 사실, 피고는 1981. 5. 5. 원고와의 사이에 위 선미음식백화점중 별지도면표시 전 3호 부분 건평 4.82평에 관하여 전대차보증금 1,205,000원, 차임은 평당 1일 금 550원, 기간 12개월로 하는 전대차계약을 체결하고 위 보증금 전액을 지급한 후 위 점포에 입주하여 간이음식점영업을 하여 오다가 위 전대차계약이 기간만료로 종료하게 되자 1982. 5. 15. 전대차보증금을 금 1,446,000으로 인상하고 기간은 1년 연장하기로 하여 증액된 전대차보증금 241,000원(1,446,000-1,205,000)을 추가로 원고에게 지급한 사실 그후 위 연장된 전대차계약상의 기간이 만료할 즈음 원고는 일부 입주자들을 퇴거시키고 피고등 나머지 입주자들과의 사이에 위 선미음식백화점 내부를 개조하여 6개의 점포로 만들어 각자가 2개 점포씩을 전차하여 그것을 1개로 합쳐서 영업하기로 한 사실, 피고는 1983. 5. 16. 원고와의 사이에 새로이 조성된 6개의 점포중 별지도면표시 3호부분 26평방미터 45(이는 개조하기 전의 7호와 10호 점포의 2개를 합한 것이다. 이하 이 사건 점포라 한다.)에 관하여 전대차보증금 4,000,000원, 차임은 1일 금 5,700원, 기간 12개월로 하는 전대차계약을 체결한 후 내부 개조가 끝난 1983. 5. 23.경부터 이 사건 점포로 자리를 옮겨 변론종결일 현재까지도 위 점포를 점유하면서 영업을 계속하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 성립에 다툼이 없는 갑 제4호증(통고서)의 기재와 증인 김진희, 같은 권아자의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면 원·피고는 이 사건 점포에 대한 전대차계약을 체결함에 있어 수리비 금 600,000원을 피고가 부담하고 차임 외에 관리비로 1일 금 4,000원씩을 지급하며 전대차보증금의 지급에 관하여는 종전 점포에 대한 전대차보증금으로 피고가 원고에게 지급한 바 있는 금 1,446,000원을 이 사건 점포에 대한 전대차보증금의 일부지급에 갈음하고 나머지 금 2,554,000원만을 추가로 지급하기로 약정하였는데 피고는 1983. 5. 16. 보증금의 일부로 금 1,000,000원을 지급하고 같은달 23 수리비 600,000원과 나머지 보증금의 일부로 합계 금 1,500,000원을 지급하였을 뿐 전대차보증금 잔액 금 654,000원{2,554,000-1,000,000-(1,500,000-600,000)}을 지급하지 아니하였고 또 1983. 5. 30.부터는 매일 지급하여야 할 약정차임과 관리비 금 9,700원(5,700+4,000)씩을 지급하지 아니한 사실, 이에 원고는 1983. 6. 3. 피고에 대하여 미지급된 전대차보증금과 연체차임 등을 같은달 10일까지 지급하지 아니하면 위 전대차계약을 해지하겠다는 내용의 통고를 하여 그무렵 피고에게 도달하였음에도 불구하고 피고는 위 전대차보증금잔액과 연체차임 등을 지급하지 아니한 사실을 각 인정할 수 있고, 위 인정사실에 배치되는 듯한 을 제2호증(영수증)은 증인 김진희의 증언에 비추어 볼 때 위 전대차보증금 전액이 수수된 다음 작성된 것으로 보기 어려워 위 사실인정에 방해가 되지 아니하며 그밖에 다른 반증은 없다.
위 인정사실에 의하면, 이 사건 점포에 대한 원·피고 사이의 전대차계약은 원고의 최고에도 불구하고 피고가 1983. 6. 10.까지 전대차보증금 잔액과 연체차임 등을 지급하지 아니하는 등 전대차계약상의 의무를 이행하지 아니함으로써 적법히 해지되었다고 할 것이므로 특단의 사정이 없는 한 피고는 원고에게 위 점포를 명도하고 차임 및 관리비의 지급이 연체되기 시작한 1983. 5. 30.부터 전대차계약이 해지된 1983. 6. 10.까지는 약정차임 및 관리비로, 그 이후부터 명도완료일까지는 불법점유에 따른 손해금으로 1일 금 9,700원씩의 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.
(전대차종료 이후의 불법점유에 따른 손해금의 액도 특단의 사정이 없는 한 약정임료 및 관리비 상당액이라고 할 것이다.)
나. 피고는 이 사건 점포에 대한 전대차보증금 4,000,000원과 피고가 지출한 유익비 금 3,374,000원 합계 금 7,374,000원중 피고가 원고에게 지급하여야 할 연체차임 금 1,100,000원을 공제한 금 6,273,900원을 원고로부터 반환받을 권리가 있고 이는 이 사건 점포에 대한 명도의무와 동시이행관계에 있으므로 위 금원을 지급받기 전에는 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변한다.
(1) 그러므로 먼저, 전대차보증금의 반환을 구하는 주장에 관하여 보건대, 피고가 원고에게 종전 점포에 대한 전대차보증금으로 금 1,446,000원을 지급하고 이 사건 전대차계약을 체결하면서 추가로 금 1,900,000원을 지급함으로써 합계 금 3,346,000원을 지급한 셈이 되는 사실 및 위 전대차계약이 원고의 해지통고에 의하여 종료된 사실은 위에서 본바와 같고, 한편 임대차계약이 종료할 경우 임대인이 임차보증금중 연체차임등 임차인이 부담할 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무와 임차인이 임차목적물을 반환할 의무는 모두 이행기에 도달하고 이들 의무는 서로 동시이행의 관계에 있다고 봄이 상당하고 이 경우 임대보증금의 담보적 효력은 임차목적물의 명도시까지 계속되는 것이어서 임대인은 계약종료후 명도시까지 당해 임차목적물에 관하여 발생하는 손해배상청구권이나 부당이득반환청구권 등을 상계의 의사표시 없이 임대보증금중에서 우선적으로 당연히 공제할 수 있다고 할 것이므로, 원고가 그 지급을 구하고 있는 약정차임과 관리비 및 동액상당의 손해금에 대한 현실적 계산이 가능한 이 사건 변론종결시까지의 금액을 산출하면(변론종결후 명도완료시까지의 채권은 원고가 보증금 등의 반환채무와 상계하여 처리할 수 밖에 없다.) 금 2,822,700원(9,700원×291일)이 됨은 계산상 명백하므로 이를 공제하면 원고가 피고에게 반환할 전대차보증금은 금 523,300원(3,346,000-2,822,700)만이 남는다.
(2) 다음, 유익비의 반환을 구하는 주장에 대하여 보건대, 원고가 당초 1981. 5. 5.경 피고에게 이 사건 음식백화점의 일부(별지도면 전 3호 부분)를 전대하면서 영업장의 통일적인 시설조성을 위하여 피고로부터 시설비조로 금 3,374,000원(4.82평×700,000원)을 수령한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 성립에 다툼이 없는 을 제1호증의1 (월세계약서)의 기재와 변론의 전취지에 의하면, 원고는 이 사건 음식백화점을 전대하기 이전부터 약 8년간 같은 장소에서 음식점영업을 하여 오다가 피고등 입주자들로부터 받은 시설비등의 금원으로 이 사건 음식백화점의 내부시설을 설치하여 전대한 사실, 피고로 하여금 이 사건 점포시설을 철거하여 가도록 할 경우 폐자재를 이용하는 것 이외에는 피고에게 아무런 경제적 이익이 없음에 비하여 원고로서는 이 사건 점포를 명도받을 경우 이를 음식점영업 이외의 타용도로 사용할 것이라는 사정을 발견할 수 없고 오히려 원고 스스로나 또는 타인에게 전대하여 여전히 음식점영업장소로 계속 사용할 것임을 엿볼 수 있는 사실, 또한 이 사건 점포를 포함하여 동일 장소에 있는 수개의 간이음식점포들의 일체가 되어 음식백화점이라는 하나의 영업시설을 이루고 있어서 그 중에서 이 사건 점포시설만을 철거해 가도록 하는 것은 사회경제적 견지에서도 적당하지 아니한 사실 등을 인정할 수 있고 이에 반하는 증인 김진희, 같은 권아자의 각 일부증언은 이를 믿지 아니하는 바, 이와 같이 오랜 기간동안 음식점영업을 하기 위한 장소로 사용되어 오던 점포를 임차하면서 임대인에게 직접 시설비조로 금원을 지급하였고 임대인은 그 금원을 가지고 시설을 개조하는데 사용하였으며 향후에도 특단의 사정이 없는 한 임대인이 그 스스로나 또는 타인에게 임대하여 같은 장소에서 같은 시설을 이용하여 동종의 영업을 계속할 것으로 보이는 사정이라면 피고가 원고에게 지급한 위 금원은 그 수수명목이나 형식 여하에 불구하고 실질에 있어서 음식점영업장소로서의 가치를 증진시키기 위하여 지출한 유익비로 보는 것이 상당하고 증가된 건물의 가치는 특단의 사정이 없는 한 적어도 당초에 지출한 금액 상당이 그대로 존속하고 있다고 보아야 할 것이므로 원고는 피고에게 유익비 상당의 금 3,374,000원을 지급할 의무가 있다고 하겠고 피고는 위 금원을 지급받을 때까지 이 사건 점포를 유치할 권리가 있다고 할 것이다.
(3) 그러므로 결국 피고의 위 동시이행의 항변은 전대차보증금 523,300원과 유익비상환금 3,374,000원, 합계 금 3,897,300원의 지급과 동시이행을 구하는 범위에서 이유있다고 할 것이다.
2. 반소청구에 대한 판단.
피고는 반소로서 원고에 대하여 전대차보증금 4,000,000원과 유익비 금 3,374,000원 합계 금 7,374,000원중 스스로 공제를 구하는 연체차임 금 1,100,100원을 공제한 나머지 금 6,293,900원의 지급을 구한다고 주장하므로 살피건대, 본소 판단부분에서 본 바와 같은 이유로 전대차보증금 523,300원과 유익비 금 3,374,000원, 합계 금 3,897,300원의 지급을 구하는 범위에서 이유있고 나머지 반소청구는 이유없다고 할 것이다.
3. 결론
그렇다면, 피고는 원고로부터 금 3,897,300원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 점포를 명도하고 변론종결익일인 1984. 3. 16.부터 명도완료일까지 매일 금 9,700원씩의 비율에 의한 손해금을 지급할 의무가 있고 한편 원고는 피고에게 위 금 3,897,300원을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 본소청구와 피고의 반소청구는 이상 인정된 범위에서만 정당하므로 이를 각 인용하고 나머지 본소 및 반소청구는 부당하므로 이를 각 기각하고 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제89조, 제92조를 가집행의 선고에 관하여는 소송촉진등에 관한 특례법 제6조 제1항을 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.
판사 최종백(재판장) 강희부 조재연