【원고, 반소피고, 피항소인】
진강현
【피고, 반소원고, 항소인】
조영자외 1명
【원심판결】
제1심 서울민사지방법원(71가합4510 판결)
【주 문】
(1) 원판결을 다음과 같이 변경한다.
(2) 피고들(반소원고들)은 원고(반소피고)로부터 금 5,084,500원을 받음과 동시에 원고에
게 서울 용산구 후암동 30의 57 지상 목조와즙 2계건 주택 1동 건평 21평 7홉 7작의 2계평
8평 3홉 3작을 명도하라.
(3) 원고의 나머지 청구 및 반소원고(피고)들의 반소청구를 각 기각한다.
(4) 본소 소송비용과 반소 소송비용은 1,2심 모두 피고들의 부담으로 한다.
【청구취지】
(본소 청구취지)
(1) 피고들은 원고로부터 금 2,100,000원을 수령함과 동시에 원고에게 주문 제2항기재 건
물을 명도하라.
(2) 소송비용은 피고들의 부담으로 한다는 판결과 가집행의 선고
【이 유】
1. 원고의 본소청구에 대한 판단
(1) 원고와 피고들 사이에 1967.5.7. 원고소유인 주문 제2항 기재 건물(이하 이건 건물
이라고 약칭한다)에 관하여 전세금은 1,200,000원, 기간은 6개월로 된 전세계약(등기하지
아니한 이른바 관습상 전세계약, 이하 편의상 전세계약이라고 약칭한다)을 체결하고,
1967. 6.4 피고등이 이건 건물에 입주하여 이래 점유사용 해오던중, 1969.4.22.에 이르러 위
전세금만을 금 1,200,000원에서 금 2,100,000원으로 인상하고, 나머지 조건은 종전대로 하
는 새로운 전세계약이 체결되어 피고등은 인상된 위 추가 전세금 900,000원을 수차레 걸쳐
분납하고 계속 이건 건물을 점유사용 해오고 있는 사실등은 당사자사이에 다툼이 없다.
(2) 이건 전세계약의 소멸시기
원고는 위 전세계약은 계약서상의 효력발생일인 1969.5.15.부터, 6개월이 지난
1969. 11.15.로써 그 기간이 만료되었으니, 피고등은 전세금 2,100,000원을 수령함과 동시에
이건 건물을 명도 할 의무가 있다고 주장함에 대하여 피고등은 위 계약은 기간만료 후에도
원고가 아무런 이의를 하지 않은 채로 피고등이 계속 종전과 같이 점유사용해 왔으므로 묵
시의 경신이 되었고, 따라서 1969.11.15.에 소멸된 것이 아니라고 다투므로 살피건대, 원심
증인 정규설, 당심증인 전영수, 동 최장운의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면 앞에서
본 바와 같이 원, 피고들 사이에 1969.4.22. 전세금을 금 2,100,000원으로 인상하는 새로운
계약이 체결된 후(동 계약서상의 계약체결 일자는 1969.4.22.이나 새로운 전세기간의 기산
일은 1969.5.15.로 되어 있었다)동 계약서상의 기간 만료일인 1969.11.15.이 경과된후 에도
상당한 기간동안 원, 피고들간에 기간 만료에 대한 아무런 주장이나 이의없이 종전대로 피
고들이 계속하여 이건 건물을 점유사용해온 사실이 인정되고, 달리 반증이 없으므로 위 계
약은 묵시의 경신이 되어 1969.11.15.이후부터는 기한의 정함이 없는 계약이 되었다고 할것
이니, 원고가 주장하는 1969.11.15.애 위 계약관계가 소멸되었다고 할 수는 없으나, 한편
수령사실과 공성부분에 다툼이 없는 갑 제2호증(통고장)의 기재에 의하면, 원고는 그 아들
인 진홍일을 대리인으로 하여 1971.4.14.자로 피고들에게 위 계약기간이 만료되었으니 이건
건물을 명도하라는 취지의 촉구서한을 내용증명우편으로 발송한 사실이 인정 되므로, 원,
피고들간의 위 가옥 전세계약은 그로부터 6개월이 지난 1971.10.15.에 해지되었다고 할 것
이고, 따라서 피고들의 명도의무는 이때에 비로서 발생하였다고 할 것이다.
(3) 피고들의 유치권 항변에 대한 판단
피고들은 1970.4.경 이건 건물이 일제시대 건립한 고옥으로서 그대로는 도저히 살수 없게
되어 원고의 대리인인 소외 전대남과 상의한 결과, 원고는 당시 지방에 근무하고 있던 관계
로 수리를 해줄 입장이 못되니 피고들이 비용을 들여 개수해도 좋다는 승락을 얻고,
1970.4. 중순경부터 그해 7월말까지 4개월에 걸쳐 도합 금 3,879,000원이나 되는 막대한 비
용을 지출하여 대폭적인 개수공사를 함으로써 기존건물의 5배이상의 되는 건물을 만들어 놓
음으로써, 원고에게 동액상당의 현존이익을 주었으니, 그 비용의 상환을 받을때까지 유치권
을 행사하며, 가사 위 전대남이 원고로 부터 그러한 승락을 할 수 있는 수권을 부여받지 않
았다고 하더라도, 당시 원고가 지방에 근무하는 직장을 갖고 있었던 관계로, 1969.4.22.자
전세금인상 계약의 체결도 위 전대남이 원고를 대리하여 하였고, 인상된 추가 전세금의 수
령이나, 그후의 이건 건물의 관리로 모두 위 전대남이 원고의 대리인으로 하였기 때문에 피
고등은 동인에게 그와같은 대리권이 있다고 믿을 수 밖에 없었으니 권한유월의 표현대리에
해당된다고 주장함에 대하여, 원고는 위 전대남은 원고의 대리인도 아닐 뿐더러, 더욱이 이
건 건물의 전세계약 당시에 "전세권자는 설정자의 승인하에 가옥을 개축 또는 변조할 수 있
으나 계약이 소멸된 후에는 가옥을 반환하기 전에 전세권자가의 비용으로 원상복구 해야 한
다"는 특약이 있었으므로, 피고의 유치권 주장은 처음부터 성립될 여지가 없다고 다투므로,
(1) 피고등이 과연 그 주장과 같은 비용을 들여서 그 주장과 같은 개축을 대대적으로 하여
금 3,879,000원 상당의 현존이익을 원고에게 주었는지의 점에 관하여 살피건대, 원심증인
정규설, 당심증인 전영수, 동 최장운, 동 안인모 (2회)의 각 증언에 원심 및 당심의 현장검
증 결과와 원심 감정인 안인모의 감정결과를 종합해 보면, 피고등은 1970.4.경부터 그해 7
월말 까지의 사이에 별지 계산서와 같이 도합금 3,779,000원의 비용을 들여 동액 상당의 가
치있는 건물을 만들었던 사실, 여기서 기존건물의 현존이익 금794,500원을 공제하면(금
3,779,000-금794,500=2,984,5000원) 피고등의 전시증축 개수공사로 인하여 원고가 얻게되는
현존이익(가치증가약)은 금2,984,500원이 되는 사실을 인정할 수 있고, 달리 반증이 없으므
로 피고등의 전시 개수공사로 인하여 원고가 금 2,984,500원상당의 현존이익을 얻게된 점은
명백하다 할 것이다. (2) 다음으로 피고등이 이것을 임차인으로서 지출한 유익비로서 상환
을 청구할 수 있으려면 위선 위 전대남이 적법한 대리권이 있는 원고의 대리인이었다는 점
이 선행되어야 하므로, 이점에 관하여 살피건대, 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(전세계약
서, 을 제3호증과 같은것), 동 을 제1호증(인감증명), 동 을 제2호증의 4(영수증), 인영부
분을 인정함으로써 그 진정성립이 추정되는 을 제4호증(위임장), 전시증인 전영수의 증언에
의하여 각 그 진정성립이 인정되는 을 제2호증의 1,2,3(각 영수증)의 각 기재에 전시증인
전영수, 최장운, 정규설의 각 증언과 변론의 전취지를 종합 해보면, 앞에서 본 바와 같이
원고는 1967.5.7.자 당초의 전세계약을 체결한 이후 지방에 근무해야하는 직장사정으로 인
하여 피고등을 접촉할 수 없었기 때문에 위 전대남에게 1969.4.22.자 전세금 인상계약의 체
결이나 그 후의 인상된 전세금수령 및 가옥의 관리등에 관한 대리권을 수여하였고, 피고등
은 위 전대남을 상대로 하여 1969.4.22.자 전세금 인상계약을 체결하였는데, 그 계약내용에
는 피고주장과 같은 원고는 피고의 승인 아래 가옥을 개축할 수 있으나 계약 소멸 후에는
원고의 비용으로 원상복구한다는 특약이 없었던 사실, 피고등은 그 계약을 체결 함에 있어
서 전세금의 인상금액을 위 전대남과 직접 절충 하였고, 그 인상된 전세금의 지급도 수차에
걸쳐 동인을 통하여 원고에게 지급하였고, 또 건물의 관리에 대하여도 동인과 상의 해오던
중, 1970.4. 경에 이르러 이건 건물은 일제시대에 건축한 것이어서 너무 노후화 되어 그대
로는 도저히 살 수 없으니, 개수 해줄 것을 동인에게 상의한 결과, 동인은 건물주인 원고가
당시 지방근무중이어서 수리를 해줄 입장이 못되고, 또한 피고등이 공사를 하게되면 공사의
규모, 투자비용, 가옥의 가치증가등으로 봐서 도저히 원상복구가 어렵고, 경우에 따라서는
피고등이 매수하게 될지도 모르니 위 특약을 변경하여 원상회복의 의무없이 피고등의 비용
으로 개수해도 좋다는 승락을 하였고, 피고등은 그에 기하여 앞에서 본바와 같은 대대적인
개수공사를 하였던 사실, 그 당시 피고등의 입장으로서는, 원고본인을 만날 수 없었기때문
에 위 전대남을 상대로 하여 이건 건물에 관한 앞에본 계약의 재체결을 하였고, 그 계약체
결에 가장 중요한 전세금의 인상액수를 협의하였으며, 그 가옥의 관리문제상의 상대는 위
전대남 밖에 없었으므로 동인에게 위 특약을 변경하여(위 특약조항은 인쇄된 용지에 일률적
으로 기재된 조항중의 하나로서 예문에 가까운 것으로 피고들은 알고 있었다) 원상회복의
의무없는 개수공사승인 권한이 있었던 것으로 믿었던 사실들을 인정 할 수 있고, 위 인정에
배치되는 듯한 당심증인 진홍일의 증언은 믿지 않는 바이고 달리 위 인정을 뒤집을 만한 증
거가 없다.
위 인정사실에 의하면, 위 전대남은 이건 건물에 관한 1967.5.7.자 전세계약의 기본원칙
의 범위내에서 1969.4.22.자 전세금 인상계약 체결권과 이건 건물의 관리권등을 갖고 있는
원고의 대리인이었지만 동 계약의 특약조항을 원고에게 불리하게 변경 수정할 수 있는 대리
권까지는 갖고 있지 아니하였음이 분명하므로 위 전대남이 위 특약을 변경하여 1970.4.경
피고들의 이건 건물 개수공사를 승락한 것은 동인이 원고로부터 수권받은 대리권의 범위를
유월한 행위하고 할 것이나, 앞에서 본 사실에 미루어보면, 당시의 피고들의 입장으로서는
동인에게 그와 같은 대리권이 있다고 믿을만한 정당한 사유가 있었다고 할 것이므로, 피고
들의 권한유월의 표현대리주장은 이유 있다 할 것이다.
그렇다면 피고등이 금 3,879,000원을 지출하여 이건건물의 개수공사를 함으로써 원고에게
동액상당의 현존이익을 주었으니, 동액상당의 유익비 상환을 받을때까지 유치권을 행사한다
는 피고들의 위 주장은 위에서 인정된 금 2,984,500원의 한도내에서 이유있다 할 것이다.
2. 피고들의 반소청구에 대한 판단
(1) 유익비상환청구에 대한 판단
피고들은, 앞에서 본 바와 같이 1970.4.경부터 그해 7월말까지 사이에 이건 건물을 개수
하기 위하여 도합 금 3,879,000원을 지출하였고, 원고는 동액상당의 현존이익을 얻고 있으
니, 원고에게 동 지출액의 상환을 구한다고 주장하므로 살피건대, 앞에서 본 바와 같이 피
고등에게 금 2,984,500원의 유익비상환청구권이 있음은 인정되는 바이나 민법 626조 2항 의
임차인의 유익비상환청구권은 임대차 종료시에 임차인의 지출한 유익비의 상환청구의 범위
와 상환시기에 관한 특별규정으로서, 동 조항에서 말하는 "임대차 종료시"란 임대차계약이
소멸되고 또 목적물을 임대인에게 반환한 때에 그 가액이 현존하는 경우에 한하여 임대인의
선택에 쫓아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다는 취지로 해석될뿐 아니라, 임
차인이 임차물의 점유중 지출한 유익비로써, 임차물자체에 의하여 이익을 받는 것이라고 할
것이니, 동 조항의 유익비 상환청구는 임차인이 임차물을 반환한때에 비로소 청구할 수 있
다 할 것이다. 따라서 피고등이 아직 이건 건물을 그 점유하에 두면서 위 유익비상환청구를
하는 피고들의 이건 반소청구는 이유없는 것이다.
(2) 소유권이전등기청구에 대한 판단
피고들은 예비적 반소청구로서, 원고의 대리인인 위 전대남은 1970.4.1.피고들이 이건 건
물을 대폭수리할때 이건 건물과 대지는 어차피 피고들이 매수하게 될 것이라고 약속하였고,
피고등은 1971.5.15. 싯가에 따라 매수하겠다는 매매완결의 의사표시를 하였으니, 원고는
이건 건물과 대지에 대하여 1970.4.1.자 매매를 원인으로한 소유권이전등기절차를 이행할
의무가 있다고 주장하나, 피고들의 전거증을 다하여도 1970.4.1. 위 전대남이 그와 같은 매
매예약의 의사표시를 한 사실을 인정할 수 없을 뿐 아니라, 위 전대남에게 이건 건물과 대
지를 매도 할 수 있는 대리권이 있었다는 사실을 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고들의
위 예비적 반소 청구도 이유없다.
3. 과연 그렇다면, 원고의 본소청구는 위에서 인정한 범위안에서 이유있어 이를 인용하
고, 원고의 나머지 청구 및 피고들의 반소청구는 이유없어 이를 각 기각할 것인바, 원판결
은 피고들의 반소 청구에 대하여는 이와 결론을 같이하여 정당하나, 원고의 본소 청구에 관
하여는 이와 결론을 일부 달리하여 원고의 청구를 전부 인용하였으므로, 위에서 배척한 범
위내에서 부당하고, 피고들의 항소는 위 범위내에서 이유있으므로, 원판결을 주문 제1,2,3
항과 같이 변경하기로 하고, 소송비용의 부담과 가집행의 선고에 관하여는 민사소송법 89
조, 92조, 93조, 96조, 199조를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.
판사 김기홍(재판장) 김인섭 노승두