【원고, 항소인】
【피고, 피항소인】
【제1심】
수원지방법원(78가합703, 737 판결)
【주 문】
1. 원판결을 취소한다.
피고는 원고에게 경기 화성군 송산면 사강리 (지번 1 생략) 전 796평 및 같은리 (지번 2 생략) 대 21평에 관하여 1975. 7. 4. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송 총비용은 모두 피고의 부담으로 한다.
【청구취지 및 항소취지】
주문과 같다.
【이 유】
주문기재 토지들(이하, 이 사건 토지라고 표시한다)이 원래 피고의 망부 망 소외 1의 소유였는데 그가 1950. 6. 17. 사망하고 그의 장남인 피고가 이를 단독으로 상속한 사실, 피고는 1950. 9. 28. 수복전후 행방불명이 되어 현재까지 생사를 알 수 없는 부재자이고 그의 처자 및 그의 동생 소외 2, 3등도 모두 같은 무렵에 행방불명이 되어 근친으로는 어머니 소외 4와 누이인 소외 5만이 남아있는 사실, 원고는 1975. 7. 4. 소외 4와 사이에 이 사건 토지를 대금 2,100,000원에 매수하기로 매매계약을 체결하고 같은날 계약금 200,000원, 같은달 19. 및 30.에 중도금 합계 금 1,000,000원을 지급한 사실, 피고가 부재자인 관계로 소외 5가 1975. 11. 1. 수원지방법원(당시 서울지방법원 수원지원)으로부터 피고의 재산관리인으로 선임되고 1976. 10. 15. 같은 법원으로부터 이 사건 토지에 관한 매각처분허가를 받은 사실 등은 당사자 사이에 다툼이 없고, 한편 각 성립에 다툼이 없는 갑 제5호증(매매계약서), 갑 제8호증(영수증), 갑 제10호증의 1, 2(각 인감증명서), 갑 제14호증(공탁서)의 각 기재내용과 원심 및 당심(환송전 및 환송후) 증인 소외 6의 증언(뒤에 일부 믿지않는 부분 제외)에 변론의 전취지를 합쳐보면, 위에서 본 매매계약은 소외 6의 소개에 따라 소외 4, 5 및 소외 5의 남편 소외 7등 친족들 전원사이에 협의가 이루어진 끝에 그들이 모두 동석한 자리에서 이루어진 사실, 위 계약당시 그들은 소외 4가 망 소외 1의 재산상속인인 것으로 잘못알고 매도인 명의를 소외 4로 하였으나 그 계약서 말미에 “또한 상속한 자식에 것도 일체 매도한 것”이라고 부기하여 위 계약에 있어 소외 4는 그 자녀들이 상속인인 경우에는 그 대리인으로서 계약을 한다는 취지를 표시한 사실, 후에 위 상속인이 피고임을 알고 피고의 누이인 소외 5를 피고의 부재자인 재산관리인으로 선임하기로 가족들 사이에 합의가 되어 그 선임절차를 위한 비용조로 위 매매대금중 100,000원을 원고로부터 먼저 지급받아 변호사 소외 8에게 지급하였으며 그뒤 소외 5가 앞에서 본 바와 같이 재산관리인으로 선임된 후인 1975. 11. 18. 원고앞으로 위 매매계약에 기한 소유권이전등기절차를 경료하기 위하여 원고에게 소외 4, 5의 인감증명서를 교부하였고 그뒤 부재자의 부동산의 처분에는 다시 법원의 허가가 있어야 함을 알고 앞서 본 바와 같이 1976. 10. 15. 소외 5는 법원으로부터 이 사건 토지의 처분을 위한 부재자재산관리인의 권한초과행위허가를 얻은 뒤 소외 7로 하여금 원고와 함께 등기소에 가서 위 등기이전절차를 밟도록 하였으나 소외 5의 호적부기재중 불명확한 부분이 있어 그 등기가 이루어지지 못한 사실, 그뒤 원고는 소외 5 등에게 위 매매잔대금 800,000원(2,100,000-200,000-1,000,000-100,000)을 제공하고 위 등기이전절차를 마쳐주도록 촉구하였으나 동인이 위 대금수령을 거절하자 1977. 9. 29. 위 금원을 변제공탁한 사실 등이 각 인정되고 위 인정에 일부 어긋나는 소외 6의 일부증언은 믿을 수 없고(앞에서 믿은 부분 제외) 달리 반증이 없다.
원고는 먼저 위 매매계약은 소외 4나 소외 5중 누구든지가 피고를 위한 부재자재산관리인이 되고 이 사건 토지에 관한 법원의 처분허가를 받게될 때 그 계약의 효력을 피고에게 미치도록 하겠다는 정지조건부로 체결된 것인데 위 인정과 같이 위와 같은 조건이 성취된 후 원고가 매매잔대금을 적법하게 변제공탁하였으므로 피고는 위 계약에 따라 원고에게 이 사건 토지들에 관한 소유권이전기등기절차를 이행할 의무가 있다고 주장하나 위 계약이 원고주장과 같이 정지조건부로 체결되었다고 인정할 증거가 없으므로 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요없이 이유없다.
다음으로 원고는 위 매매계약은 소외 5가 피고의 부재자재산관리인으로 선임되고 부동산처분허가를 얻은 뒤 그에 의하여 추인되었으므로 유효하다고 주장하므로 살피건대, 앞에서 인정한 사실관계에 의하면 소외 4가 원고와 위 매매계약을 체결한 것은 아무 적법한 권한없이 부재자인 피고의 재산을 처분한 것으로 무효라고 할 것이지만 소외 5가 위와 같이 피고의 부재자재산관리인으로 선임된 후 위 계약에 기한 소유권이전등기를 위하여 자신의 인감증명서를 원고에게 교부한 것은 위 계약을 추인한 것이라고 할 것이고 비록 위 추인행위 역시 그 당시 아직 부동산매각처분을 위한 법원의 허가를 받기 전이어서 권한없이 행하여진 것이라고 할 것이나 법원의 재산관리인의 권한초과행위 허가결정의 효력은 그 허가받은 재산에 대한 장래의 처분행위 뿐 아니라 기왕의 처분행위를 추인하는 행위에도 미친다고 할 것이므로 그 허가 후 소외 5가 소외 7로 하여금 등기소에 가서 원고에게 등기절차를 이행하여 주도록 의뢰한 행위에 의하여 종전에 권한없이 한 위 처분행위를 적법히 추인한 셈이 되었으므로 피고는 원고에게 위 매매계약에 따른 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 할 것이다.
그런데 피고는 위 매매계약은 (1) 당시 소외 5등이 다수의 채무자들에 대한 부채의 압박 등으로 심히 궁박한 상태에서 또한 오랜기간 이 사건 토지들의 소재지에 가본 일이 없어 그 토지들의 가치와 현황을 전혀 알지 못하고 경솔 또는 무경험으로 인하여 적정싯가의 5.9퍼센트에 불과한 헐값으로 대금을 정하여 이루어졌으니 민법 제104조 소정의 불공정한 법률행위로서 무효이거나 또는 사기 또는 착오에 의한 하자있는 법률행위로서 피고가 이 사건 준비서면에 의하여 이를 취소하고, (2) 또한 소외 5가 재산관리인으로 선임된 뒤 그의 인감증명을 원고에게 교부하고 남편 소외 7로 하여금 원고앞으로 이전등기절차를 밟도록 의뢰한 행위 등은 원고가 흉기를 소지하고 수시로 집과 영업장소등을 찾아와 소란을 부리며 협박하고 영업을 방해하는 등의 강박에 의한 의사표시로서 역시 이 사건 준비서면의 송달에 의하여 이를 취소하며, (3) 또한 원고는 이 사건 매매잔대금을 변제공탁하였다고 하나 피고측은 그 공탁서를 수취한 바 없어 위 매매대금이 완제되었다고 볼 수 없으므로 위 어느 점으로 보나 원고의 이 사건 청구는 부당하다고 다투나 위 (1)주장에 부합하는 위 증인 소외 6, 원심증인 소외 9의 일부증언은 믿기 어렵고 달리 그 사실을 인정할 증거가 없으며 위 (2)주장 역시 그에 일부 부합하는 소외 6의 일부증언은 믿지 아니하고 달리 증거가 없고 위 (3)주장에 대하여는 공탁자가 변제공탁을 하였을 때는 지체없이 채권자에게 이를 통지를 하여야 하나 그 공탁통지 또는 공탁서의 교부는 공탁의 유효요건이 아니어서 이를 하지 않았어도 채무는 유효하게 소멸되는 것이라 할 것이므로(더구나 원고는 원심에서 이 사건 변론기일에 공탁서를 증거로 제출하여 피고가 이를 알고 있다) 피고들의 위 주장들은 모두 이유없다.
그렇다면 피고는 원고에게 이 사건 토지들에 관하여 1975. 7. 4. 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다 할 것이므로 위 의무의 이행을 구하는 원고의 이 사건 청구는 정당하여 인용할 것인 바, 원판결은 이와 결론을 달리하여 원고의 청구를 기각하였으므로 원고의 항소를 받아들여 원판결을 취소하고 피고에게 위 의무의 이행을 명하여 소송 총비용은 모두 패소자인 피고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 김승진(재판장) 유현 이기현