【원고, 피상고인】
고인숙 소송대리인 변호사 박병일, 김윤행
【피고, 상고인】
이복형 소송대리인 변호사 최병륜, 양병호
【원심판결】
서울고등법원 1980.12.29 선고 80나1221 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송한다.
【이 유】
피고 소송대리인 변호사 양병호의 상고이유를 판단한다.
제1점에 대하여,
원심판결 이유기재에 의하면, 원심은 원고의 아들 망 김기홍 소유이던 원판시 부동산에 관하여 위 망인으로부터 피고 앞으로 경료된 소유권이전등기가 민법 제104조 위반의 매매계약을 원인으로 한 것이므로 무효라는 원고의 주장에 대하여, 판시증거들을 모두어 소외 망 김기홍은 부유한 가정에서 출생하여 편모슬하에서 자라 어머니인 원고의 힘으로 대학까지 졸업하였으나 평소 어리석고 똑똑하지 못하여 직장에서도 오래 근무하지 못하고 그만두곤 하였고 이와 같은 성격 때문에 사망당시까지 결혼도 하지 못하였는데 1972.5.31 취직자금을 마련하기 위하여 그의 고종누이인 소외 안화자(일명 안영숙)를 통하여 돈 120만원을 변제기 3개월로 정하여 소외 차명호 등으로부터 차용하고 그 담보조로 이 사건 부동산중 당시 내무부고시 가격으로 금 10,364,200원, 감정싯가 8,776,000원이 되는 원판결 첨부 별지목록 제1,2,3(단 전 76평은 제외)기재부동산에 관하여 동 소외인 동 명의의 가등기를 경료한바 변제기까지 차용금의 원리금 200만원을 변제하지 못하게 되어 동 소외인 등 명의의 본등기로 넘어갈 궁박한 형편에 놓이게 되자 위 고종누이를 통하여 부동산업자인 소외 김영주를 소개받아 동인의 알선으로 피고의 처 소외 홍갑표를 만나 위와 같은 궁박한 처지에 있음을 알리고 이 사건 부동산을 담보로 하여 금 200만원을 대여하여 줄 것을 요청하였으나 이를 거절당하자 재차 동 홍갑표에게 이 사건 부동산을 대금 800만원에 매수하여 줄 것을 요청하여 함께 답사한 후 이 사건 부동산이 녹지 및 공원용지와 군사방위선 지역으로 묶여 재산적 가치가 없는데도 내무부고시 가격이 비싸게 책정되어 있어 세금이 300만원 정도 나온다는 이유 등으로 대금을 500만원으로 깎아주면 매수하겠다 하므로 당시까지 부동산매매 경험이 전혀 없었던 위 망인은 위와 같이 가등기채무 변제기가 경과되기 전에 이 사건 부동산을 처분하여 가등기채무를 변제함으로써 본등기로 넘어가는 것을 방지하겠다는 생각으로 위 가등기채무변제기 전날인 같은해 8.29 피고를 대리한 소외 홍갑표와 사이에 그 당시 내무부고시 가격으로 61,514,200원이나 되고, 녹지, 공원용지, 군사방위선 지역으로 결정 고시된 점을 감안하여 된 감정싯가에 의하여도 39,922,000원이 되는 이 사건 부동산을 내무부고시 가격의 1/12, 감정가격의 1/7 정도도 되지 아니하는 단돈 500만원에 매매계약을 체결한 것이라는 사실을 각 인정한 다음, 소외 망 김기홍과 피고간의 매매는 현저하게 저렴한 가격으로 동인의 궁박·경솔 또는 무경험에 인한 것이고 피고의 대리인 겸 처되는 소외 홍갑표가 이를 이용하여 이루어진 것이어서 현저하게 공정을 잃은 법률행위이므로 무효라고 판단하여 위 망인의 재산상속인이 되어 그 말소등기를 구하는 원고의 청구를 인용한 제1심 판결을 유지하였다.
그러나 위와 같은 원심판결은 아래와 같은 이유에 의하여 파기를 면할 수 없다. 첫째, 원심은 소외 망 김기홍이 평소 어리석고 똑똑하지 못하여 직장에서도 오래 근무하지 못하고 그만 둔 일이 있었고 그와 같은 성격 때문에 사망당시까지 결혼도 하지 못하였으며, 이 사건 매매계약당시까지 부동산매매의 경험이 없었다는 사실을 주요근거로 내세워 위 김기홍이 피고와의 원판시 매매계약체결 당시에 경솔·무경험의 상태에 있었던 것으로 단정한 듯하나, 기록에 나타난 관계증거를 살펴보면, 원심도 일부 인정하고 있는 바와 같이 소외 망 김기홍은 정규 4년제 대학교(성균관대학교)를 졸업한 사람으로서 원판시 매매계약을 체결한 당시의 나이가 만 32세 6개월이나 되며 직장생활을 한 경험도 있었고, 이 사건 부동산들을 피고에게 처분하기에 앞서 그 일부토지에 가등기담보를 설정하고 소외 차명호로부터 돈 120만원을 차용한 거래경험도 있었던 사실이 인정될 뿐만 아니라, 원심증인 정종배의 증언에 의하면, 이 사건 부동산들을 피고에게 처분한 직후의 일이었기는 하나 위 김홍은 1972.9.경에 피고의 처인 소외 홍갑표로부터 동인이 소외 정인숙으로부터 매수하였던 경기도 고양군 벽제면 고양리 148 전 243평과 같은 곳 146 전 145평을 매수하고 그 지상에 약 40여평 가량의 건물을 신축하여 이를 1973년 봄에 소외 김창욱에게 처분한 일도 있다는 것이고, 또한 같은 홍선표의 증언에 의하면, 위 김기홍은 자기소유인 경기도 시흥군 의왕면 포일리 산 63의 1 임야 3정 5단 3무를 담보로 돈 120만원을 차용하고 위 홍선표 앞으로 가등기를 하여주었다가 그후 1974.4.27에 소유권이전의 본등기가 경료되자 원리금채무 200만원을 갚고 소송을 제기하여 위 임야에 대한 소유권을 회복한 일이 있었다는 것인데 갑 제1,2호증의 기재에 의하면, 그 소송을 자신이 직접 수행하여 승소판결을 받았던 사실을 엿볼 수 있으며 그 밖에도 성립에 다툼이 없는 을 제14호증의 1,2에 의하면, 위 김기홍은 이 사건 매매를 전후해서 자기의 인감에 관하여 4차례(70.9.23, 72.8.29, 72.12.7, 73.7.23 등)나 개인신고를 내고 인감대장에 사진까지 첩부하여 본인외의 사람에게는 인감증명을 발급해주지 않도록 하는 조치를 강구해 두었던 사실을 각 인정할 수 있는바, 이와 같은 소외 망 김기홍의 학력과 경험, 매매계약 후에 있었던 행적 등에 비추어 보면, 동인은 피고와의 원판시 매매계약을 체결할 당시에 그 법률행위가 자기에게 미치게 될 이해득실을 충분히 가릴 수 있는 사리판단능력을 갖추고 있었고, 경솔·무경험의 상태에 있었던 사람이라고는 보기 어렵다 할 것이므로 원심이 위와 같은 사실들을 도외시한 채 판시 증거들에 의하여 위 김기홍이 평소 어리석고 똑똑하지 못하여 직장에서도 오래 근무하지 못하고 그만둔 일이 있었으며 그와 같은 성격 때문에 사망당시까지 결혼도 못하였다는 등의 막연한 사실과 이 사건 매매계약체결 이전에 부동산매매의 경험이 없었다는 사실을 인정하고 이에 치중하여 피고와의 매매계약이 위 김기홍의 경솔·무경험에 인한 것이었다고 단정한 조치에는 증거에 의하지 아니하고 사실인정을 한 위법이 있거나 증거의 취사선택을 그르쳐 사실을 오인한 위법이 있다는 비난을 면할 수 없다할 것이다.
둘째, 원심은 이 사건 부동산에 관한 매매당시의 내무부고시 가격이 금 61,514,200원이나 되고, 녹지·공원용지·군사방위선 지역으로 결정고시된 지역임을 감안하여 된 감정싯가도 금 39,922,000원이나 되므로 내무부고시 가격의 1/12, 감정가격의 1/7정도도 아니되는 대금 5,000,000원은 현저하게 저렴하여 소외 망 김기홍과 피고 사이에 매매계약은 공정을 잃은 법률행위로서 무효라고 판단하였으나 위 내무부고시가격이라는 것은 원심이 채택한 감정싯가에 비추어보더라도 매매부동산에 대한 매매당시의 적정한 싯가를 반영한 가격이 아니라 싯가보다 지나치게 높게 책정된 가격이었던 것이 자명하므로 원판시 매매대금이 매매부동산의 객관적 싯가에 비하여 저렴한 것이었는지의 여부를 판가름할 수 있는 자료가 될 수 없는 것이고, 원심이 인정한 감정가격은 제1심 법원이 검증한 78가합3241 사건의 기록에 편철된 감정인 윤혁모 작성의 감정평가서(기록 299면)를 근거로 한 것이 분명한데 그 감정평가서에 기재된 감정평가와 감정의견에 의하면, 위 감정은 이 사건 부동산 5필지에 대한 1972.7.1부터 같은해 12.31 사이의 싯가는 각 토지별 평가액을 모두 감정하고 이를 합산하여 금 39,922,000원이라고 감정하면서 1979.3.19 현재의 싯가를 감정함에 있어서는 위 5필지의 토지 중 임야 10,230평이 1977.7.9자 건설부고시 제138호에 의하여 공원용지로 결정 공고되었으므로 가격을 산출할 수 없다하여 가격평가 대상에서 제외시키고 나머지 4필지의 토지에 대한 개별평가만을 하고 이를 합산하여 금 78,160,000원으로 감정한 것이었음이 분명한바, 성립에 다툼이 없는 을 제3호증의 2에 의하면, 이 사건 부동산 중 위 임야 10,230평은 1977.7.9에 공원용지 결정이 된 것이 아니라 이미 1971.8.6자 건설부고시 제465호에 의하여 공원용지로 결정된 토지인 사실을 인정할 수 있다. 그렇다면 이 사건 토지 중 임야 10,230평이 1971.8.6에 이미 공원용지로 결정되어 있었다는 사실은 1972.7.1부터 같은해 12.31 사이의 싯가감정에 영향을 미칠 사유인 것이 명백한데도 불구하고 원심이 인용한 감정평가는 공원용지결정이 1977.7.9에 있었다는 잘못된 전제하에 위의 사유를 참작하지 아니하고 싯가를 감정한 것이라는 결론이 되어 그 감정내용은 그대로 사실인정의 증거로 끌어 쓸 수 없는 것이라 할 것이니 원심이 위 감정평가서에 의하여 소외 망 김기홍과 피고간의 이 사건 매매계약체결당시 매매부동산의 싯가가 39,922,000원이었다는 사실을 인정하고, 이에 비하여 매매대금 5,000,000원이 현저하게 공정을 잃은 것이었다고 판단한 조치는 심리를 다하지 아니하였거나 증거에 대한 가치판단을 그르침으로써 사실을 오인한 것이라는 비난을 면할 수 없다.
결국 이상과 같은 원심의 잘못을 지적하고 있는 상고논지 이유있으므로 나머지 상고이유에 대한 판단에 들어갈 필요없이 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리판단케 하고자 원심법원으로 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 윤일영(재판장) 정태균 김덕주 오성환