【원고, 상고인】
김덕기, 망 김학근의 소송수계인 외 4인 원고들 소송대리인 변호사 김정웅
【피고, 피상고인】
이기순 외 2인
【원심판결】
서울고등법원 1983.10.6. 선고 82나4230,4231 판결
【주 문】
원심판결 중 피고들에 대한 원고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
원고 소송대리인의 상고이유를 본다.
1. 주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호) 부칙 제2항에 의하면, 이 법은 이 법시행후 체결되거나 갱신된 임대차에 이를 적용한다. 다만 제3조의 규정은 이 법시행 당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되 이 법 시행전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다고 규정하고 있다.
위 단서는 주택임대차보호법 시행전에 채결된 미등기의 임대차라고 할지라도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 같은법 제3조에 따라 제3자에 대하여 이를 대항할 수 있으나, 다만 위 법시행 전에 이미 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 물권취득시기가 같은법 제3조 소정의 임대차 효력발생 시기보다 앞이거나 뒤이거나에 관계없이 임대차의 효력으로서 대항할 수 없다는 취지라고 풀이함이 타당하다.
만일 이와 달리 같은법 시행전에 취득한 물권이라도 그 취득시기가 같은법 제3조 소정의 임대차 효력발생 시기보다 뒤인 때에는 임대차의 효력에 우선 당한다고 풀이하게 되면 위 부칙 제2항 단서의 후단을 둔 의미가 없을 뿐 아니라, 주택임대차보호법 시행전에 있어서 등기가 없는 임대차의 임차인은 그 임대차 성립후에 물권을 취득한 제3자에 대하여도 임대차의 효력을 주장할 수 없었던 것인데 위법의 시행으로 위와 같은 물권자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있게 된다면 결과적으로 물권자는 미등기임차인에 대하여 가지고 있었던 우선적 효력을 소급하여 상실하는 결과가 되어 부당하다.
그리고 주택임대차보호법 시행 전에 부동산등기법 제2조 소정의 물권등 취득에 관한 순위보전의 가등기를 경료한 자가 같은법 시행후 본등기를 경료한 경우에 물권등 취득의 효력이 가등기시에 소급하는 것은 아니지만 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과를 가져오므로 위와 같은 가등기권자는 위 주택임대차보호법부칙 제2항 단서에 규정된 같은법 시행 전의 물권을 취득자와 동일하게 보아야 할 것이다 .
2. 이 사건에서 원심판결은 원고들의 피상속인인 소외 망 김학근이 원심판결 별지 제1 내지 4 목록기재 건물에 대하여 1980.8.19 소유권이전청구권보전의 가등기를 마친후 1981.12.15 위 가등기에 기한 본등기를 마친 사실과 피고 이기순, 같은 장재학, 같은 박내권은 위 가등기가 되기전에 위 건물의 당시 소유자와 채권적 전세계약을 체결하고 입주하여 전입신고를 마친 사실을 인정한 후, 위 피고들은 주택임대차보호법에 의하여 위 임대차의 효력을 주장할 수 있으므로 각 임대차보증금을 반환받을 때까지 원고들의 이 사건 명도청구를 거부할 수 있다고 판단하고 있다.
그러나 원심 확정사실에 의하면, 망 김학근의 가등기는 주택임대차보호법 시행전에 경료된 것이 분명하므로 위 가등기에 기한 본등기가 같은법 시행후에 경료되었다고 하여도 같은법 부칙 제2항 단서에 규정된 같은법 시행전의 물권취득자와 동일하게 보아야 할 것이고, 이와 같이 본다면 가등기경료일자가 비록 위 피고들의 전세입주 및 전입신고 일자보다 뒤라고 할지라도 위 피고들은 망 김 학근의 소송수계인인 원고들에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없음이 앞에 설시한 이치에 비추어 명백하다.
결국 원심판결은 주택임대차보호법 부칙 제2항 단서 규정의 해석을 그르친 위법이 있고 이는 소송촉진등에관한특례법 제12조 제2항 소정의 파기사유에 해당하므로 이점에 관한 논지는 이유있다.
3. 그러므로 원심판결중 피고 이기순, 같은 장재학, 같은 박내권에 대한 원고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이성렬(재판장) 이일규 전상석 이회창