【원고, 항소인】
대한민국
【피고, 피항소인】
【원심판결】
제1심 서울민사지방법원(74가합3997 판결)
【주 문】
1. 원판결을 다음과 같이 변경한다.
2. 피고는 원고에게 금 3,189,045원 및 그중 금 1,031,312원에 대하여는 1974.1.1.부터, 금 1,768,227원에 대하여는 1975.1.1.부터, 각 완제에 이르기까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.
3. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
4. 소송비용은 1, 2심을 통하여 4분하여 그 1을 원고의, 나머지를 피고의 각 부담으로 한다.
【청구취지】
1. 피고는 원고에게 금 4,498,887원 및 그중 금 439,173원에 대하여는 1972.1.16.부터, 금 1,031,312원에 대하여는 1974.1.1.부터 금 2,652,402원에 대하여는 1975.1.1.부터 각 완제에 이르기까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다 라는 판결 및 가집행선고(원고는 당심에 이르러 청구취지를 변경하였다)
【이 유】
1. 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(등기부 등본, 갑 제16호증(승락서), 피고가 그 명하의 인영을 인정하므로 문서전체의 진정성립이 추정되는 갑 제 2 내지 5호증(국유재산 사용대부신청서 및 동허가서, 임대차계약서, 승낙서, 피고는 이는 원고가 피고의 인장을 권한없이 사용하여 위조한 것이라고 증거항변하나 위 항변사실을 인정할 자료가 없다)의 각 기재, 원심의 검증결과, 원심감정인 소외 1의 감정결과에 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 1970.12.1. 원고와 당시 원고소유이던 별지목록기재 건물(위 건물은 그후 1974.12.31. 소외 대우실업주식회사로 그 소유권이 이전되었다)의 지하 2층중 별지도면 표시 가, 나, 다, 라, 가의 각 점을 순차연결하는 선내 점포부분 62평 3작(이하 이사건 점포라 약칭한다. 그 실평수는 45평 9홉 5작이나 공유면적으로서 실사용평수의 35퍼센트를 가산하여 임대평수로 하기로 원, 피고사이에 약정하였다)을 원고(관리기관:철도청산하 교통센터관리사무소)로 부터 장차임차하기로 하되 임대차 본계약이 체결되기전에 피고가 위 점포를 사용하는 경우에는 차임 및 그밖의 사항에 관하여 국유재산법의 규정에 의하여 원고가 정하는 바에 따르기로 약정하고, 1971.9.15.부터 위 점포에 입주하여 분식센터라는 식당을 경영하여 오다가 1972.5.경 원고와의 사이에 위 점포에 관하여 임대기간을 같은해1.1.부터 12.31.까지로, 연간 차임을 금 1,326,200원으로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고, 그후 다시 임대기간을 1973.1.1.부터 같은해 12.31.까지로, 연간 차임을 금 1,768,227원으로 하고, 차임과 피고가 위 건물을 점유하는 기간동안의 관리비(청소비, 전기료, 수도료, 난방비등)는 원고가 지정하는 납부기한내에 납부하되 연체시에는 연체 1일당 0.5퍼센트의 연체료를 지급하기로 약정하고, 계속하여 위 점포를 점유사용한 사실, 피고는 위 임대차 기간이 도과한 1974.1.1.부터는 임대차계약을 체결함이 없이 같은해 12.31.까지 위 점포에서 영업을 계속하여온 사실을 각 인정할 수 있고 반증이 없다.
2. (가) 1971.9.15.부터 같은해 12.31.까지의 차임
원, 피고가 1970.12.1. 이사건 점포에 관하여 임대차의 예약을 할 때 임대차 본계약이 체결되기 전에 피고가 위 점포를 점유, 사용하는 경우에는 차임에 관하여 국유재산법의 규정에 의하여 원고가 정하는 바에 따르기로 약정한 사실은 앞서본 바와 같고, 성립에 다툼이 없는 갑 제6호증의 3(납입고지서 발행원부), 갑 제18호증의 1,2(징수요구서, 징수내역서)의 각 기재에 의하면, 원고는 위 약정에 따라 국유재산법의 규정에 의하여 1971.9.15.부터 같은해 12.31.까지의 위 점포에 대한 차임을 금 439,173원으로 정하여 같은해 12.31.을 그 납기로 하여 피고에게 고지한 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다.
(나) 1973년도 차임, 관리비 연체료
위 갑 제3호증, 성립에 다툼이 없는 갑 제21호증의 1,2(징수요구서 및 부과명세), 갑 제28호증(영수필통지서)의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 1973.1.1.부터 같은해 12.31 까지의 약정차임 금 1,768.227원중 금 736.915원만을 지급하여 나머지 미납금이 금 1,031,312원이 되고(그 납기는 같은해 12.31.까지로 지정 고지되었다) 같은해 11월분 관리비 금 94,755원의 납부를 같은해 12.26.부터 1974.6.11.까지 197일간 연체하여 그 약정연체료중 원고가 납부고지한 금 16,021원중 금 14,151원만을 지급하여 나머지 미납연체료가 금 1,870원이 되는 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다.
(다) 1974년도 차임상당의 부당이득금 및 손해배상금과 관리비 및 그 연체료
원고 소송대리인은, 피고는 1974.1.1.부터 같은해 12.31.까지는 원고와 위 점포에 관하여 임대차계약을 체결함이 없이 불법으로 이를 점유하였으니 그로 인한 차임상당의 손해로서 금 2,652,042원과 그 기간에 발생한 관리비 금 341,578원 및 그 연체료 금 32,552원을 지급할 의무가 있다고 주장함에 대하여, 피고는 뒤에 주장하는 바와 같이 위 점포에 관하여 금 2,939,739원의 유익비상환청구권 또는 금 7,297,072원상당의 부속물매수청구권이 있고, 위 금원을 지급받을 때까지 이사건 점포를 유치할 권한이 있으므로 피고가 위 기간동안 위 점포를 점유한 것은 위 유치권에 기한 것이므로 피고가 위 기간동안 점유한 것이 불법점유로는 되지않는다고 주장하고, 이에 대하여 다시 원고는 피고가 위 점포에 관하여 유치권을 가진다하더라도 위 점포를 사용함으로써 법률상 원인없이 그 차임상당의 이익을 얻고 그로 인하여 원고에게 손해를 가하였으니, 피고는 원고에게 그 차임상당의 부당 이득금을 반환할 의무가 있다고 주장하므로 살피건대, 뒤에서 판단하는 바와 같이 피고는 원고에 대하여 위 점포에 관하여 금 488,665원 상당의 부속물매수청구권이 있으므로 위 금원을 지급받을 때까지 위 점포를 유치할 권한이 있고, 따라서 피고가 1974.1.1.부터 위 부속물매수청구권을 행사하여 그 매수대금채권과 원고의 이사건 차임 등 청구권과의 상제를 주장한 1974.11.28.까지 위 점포를 점유한 것이 불법점유로는 되지 아니하나 피고는 그 상용수익으로 인하여 법률상 원인없이 실질적 이익을 얻고 이로 인하여 원고에게 손해를 끼쳤다 할 것이므로 원고에게 그 얻은 이익을 반환할 의무가 있다 할 것이고, 뒤에서 보는 바와같이 피고가 1974.11.28. 위 부속몰매수청구권행사에 의한 상계를 주장함으로써 그 매수대금채권이 상계로 소멸하였고, 따라서 그에 기한 유치권도 소멸하였다 할 것이므로 그 유치권이 소멸한 1974.11.28.부터 같은해 12.31.까지 피고가 이를 점유한 것은 특별한 사정이 없는한 원고에 대하여 불법점유로 된다할 것이므로 피고는 원고에게 그 불법점유로 인한 차임상당의 손해를 배상할 의무가 있고, 또 피고는 자기가 점유하는 기간에 발생한 관리비에 대하여는 원고가 지정하는 납부기간내에 이를 납부하되 연체시에는 그연체 1일당 0.5퍼센트의 연체료를 지급하기로 원고와 약정한 사실은 앞서 본바와 같으므로 원고에게 위 점유기간동안의 관리비 및 그 약정연체료를 지급할 의무가 있는바, 위 점포에 대한 1974년도 연간차임에 관하여는 원,피고사이에 약정한 바가 없으므로, 피고가 위 점포를 사용함으로써 얻은 실질적 이득(1974.1.1.부터 같은해 11.28.까지)또는 그로 인하여 원고가 입은 손해금(같은해 11.28.부터 같은해 12.31.까지)은 별단의 사정을 찾아 볼 수 없는 이사건에 있어서 위 점포에 대한 전년도 약정차임상당액으로 봄이 타당하다할 것인데, 위 점포의 1973년도 약정 연간차임이 금 1,768,227원임은 앞서 본바와 같고, 성립에 다툼이 없는 갑 제7 내지 12호증의 각 1,2, 갑 제13호증의 1(각 세입증빙서 표지 및 징수요구서), 갑 제22내지 27호증의 각 1,2(각 징수요구서 및 부과명세), 갑 제29호증(영수필통지서), 원심증인 소외 2의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제7내지 12호증의 각 3, 갑 제13호증의 2(각 관리비명세서), 원심증인 소외 3의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑 제14호증(미수금내역)의 각 기재, 위 증인들의 각 증언 및 변론의 전취지를 종합하면, 1974년도 미남관리비가 별표1(가)항기재와 같고, 그 관리비에 대한 약정연체료가 같은표(나)항기재와 같아 그미납 관리비 및 미납연체료가 도합 금 374,130원인 사실을 각 인정할 수 있고 반증이 없다.
(라) 그렇다면 피고는 원고에게 위 합계금 3,614,712원 및 그중 금 439,173원에 다하여는 원고가 청구하는 1972.1.16.부터 금 1,031,312원에 대하여는 1974.1.1.부터, 금 1,768,227원에 대하여는 1975.1.1.부터 각 완제시까지 연 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다할 것이다.
3. 피고의 항변에 대한 판단.
(가) 피고소송대리인은, 원고는 1972.7.19. 위 건물에 입주한 상인들 대표와의 사이에 1972.6.30.까지의 차임을 면제하고, 그이후의 차임 및 관리비에 관하여도 그 산정의 기초가 되는 각 점포의 평수를 공유면적 35퍼센트를 포함하지 않은 실제의 사용평수에 의하여 산출하기로 합의한 바 있으므로, 원고의 위 차임 및 관리비청구는 부당하다고 주장하므로 살피건대, 윈, 피고사이에 피고 주장과 같은 합의가 있었다는 점에 부합하는 을 제7호증(연석회의 조치사항 사본), 을 제12호증(확인서)의 각 기재부분은 믿을 수 없고, 을 제8호증(국회속기론사본), 을 제11,15호증(각 회의록)은 철도청 관계공무원과 위 건물에 입주한 상인들 대표와의 사이에 철도청이 장차 재무부장관과 협의하여 피고의 위 주장과 같은 상인들 요구사항이 실현되도록 노력하겠다고 합의한 내용일 뿐이므로 위 증거들만으로는 원, 피고사이에 피고주장과 같은 확정된 합의가 있었다고 인정할 수 없고, 을 제10호증(국유재산사용 허가신청촉구)의 기재중 6개월간 임대료를 면제한다는 취지의 기재부분은 이사건 점포가 아닌 위 건물의 지상 아케이트 점포에 관한 것이어서 피고의 위 주장은 인정할 자료로 삼을 수 없고, 달리 피고주장과 같은 확정된 합의가 있었다는 점을 인정할 자료가 없으므로 피고의 위 주장은 이유없다.
(나) 피고소송대리인은, 피고는 이사건 점포에 입주할 당시 위점포를 식당으로 사용하기 위하여 원고의 승낙을 얻어 금 3,185,500원을 들여 천정, 주방, 벽 내장, 하수도, 연돌공사를 시행하였는 바 그 현존하는 가치가 금 2,939,339원이 되므로 원고에 대하여 위 금원상당의 유익비상환청구권이 있고, 위 유익비상환청구권으로써 원고의 이사건 차임 등 청구권과 대등액에서 상계 한다고 주장하므로 살피건대, 위 갑 제4호증의 기재에 의하면 피고는 1972.5.경 원고와 앞서본 임대차계약을 체결함에 있어서 점유자 또는 임차인으로서 유익비상환청구권을 행사하지 않기로 약정한 사실을 인정할 수 있고, 그와같은 약정은 부속물매수청구권과는 달리 무효라 할 수 없다할 것이므로 피고의 위 상계주장은 이유없다 할 것이다.
이에 대하여 다시 피고는 위 유익비상환청구권이 이유없다 하다라도 피고가 시행한 앞서본 시설물에 대하여 건물임차인으로서 위 금 2,939,739원상당의 부속물매수청구권이 있고, 또 피고가 이사건 점포를 임차하여 식당영업을 계속하여 오는 동안 위 점포에 대한 무형의 이익이 증가하여 그 권리금이 적어도 금 4,357,333원상당이 되며, 위 권리금도 위 점포의 부속물이 되어 원고에 대하여 위 권리금상당의 부속물매수청구권이 있으므로 위 합계금 7,297,072원의 채권중 원고의 이사건 차임등 청구권과 대등액에서 상계한다고 주장하므로 살피건대, 건물임차인의 부속물매수청구권의 대상이 되는 부속물이라함은 임대인이 동의를 얻어 건물에 시설하되 건물의 구성부분으로 되지않고 독립성을 가지며 또 건물의 일반적 용도에 의한 사용의 편의에 제공되어 그로 인하여 건물의 객관적 가치를 증가시키는 유형의 물건에 한한다할 것인바, 이른바 권리금이라고 하는 것은 무형의 이익으로서 부속물매수청구권의 대상이 되는 부속물에는 해당되지 않는다할 것이므로 피고의 위 주장중 권리금 매수 청구부분은 이유없고, 또 원심증인 소외 4의 증언, 원심의 검증결과, 원심감정인 소외 5의 감정결과에 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 이사건 점포에 입주할 당시 원고의 동의를 얻어 위 점포를 식당으로 사용하기 위하여 ①식당홀 내부의 벽면과 천정에 합판을 부치고 칠을 하는 공사, ②주방내부에 타일 및 합판을 부치고 칠을 하는 공사, ③식당문으로 사용하기 위한 출입문과 그 유리에 썬팅을 하는 공사, ④변전실로부터 위 점포로 인입하는 동력선과 배정판설치공사, ⑤식당 취사용 보이라와 그에 따른 연돌설치공사, ⑥주방의 배기를 배출시키는 닥트설치공사, ⑦식당용 카운터겸 조리대 설치공사를 한 사실은 인정되나 그중①,② 설비는 모두 위 건물에 시설됨으로써 그 건물의 구성부분으로 되어 독립하여 소유권의 목적으로 될 수 없게 되었고, ③,⑤내지⑦의 설비는 임차인의 특수의 용도인 음식점영업에만 사용하기 위한 설비로서 이사건 건물의 일반용도에 따른 사용에 제공되어 건물의 객관적 이용가치를 증가시키는 것은 아니라 할 것이므로 이들의 설비는 모두 피고의 이사건 부속물매수청구권의 대상이 될 수 없다 할 것이나 위④의 설비는 위 건물의 객관적 이용가치를 증가시키는 독립성있는 물건으로서 부속물매수청구권의 대상에 해당된다 할 것이고, 위 감정인 소외 5의 감정결과에 의하면 피고가 이사건 매수청구권을 행사한 1974.11.28.(이는 기록상 명백하다) 당시의 위 ④설비싯가는 금 488.665원인 사실을 인정할 수 있으므로 결국 피고의 위 부속물 매소 청구권은 위 금 488,665원부분에 한하여 정당하고, 따라서 앞서 인정한 원고의 이사건 차임청구권중 1971년도 차임청구권은 피고가 위 부속물매수청구권을 행사한 1974.11.28. 그 매수 대금 채권에 의한 상계로 인하여 위 금 488,665원의 범위에서 소멸하여 그 잔액의 별표 2기재와 같이 금 13,506원이 됨이 계산상 명백하다.
(다) 그밖에도 피고소송대리인은, 원고가 이사건 점포를 피고에게 임대할 당시 원고는 이사건 건물을 지상 23층,지하 2층의 건물로 건축하고 서울역 본사와 연결하는 지하도를 건설하는등 상가로서의 여건을 조성하기로 하여 이를 원, 피고사이의 위 임대차계약 조건으로 하였음에도 불구하고 원고는 지상5층, 지하2층의 건물만을 건축하였을 뿐만 아니라 지하도공사도 하지아니하여 원고가 그 계약을 위반함으로써 피고는 이로 인하여 음식점영업이 부진하게 되어 도합금 3,806,520원의 기대수익을 상실하였으므로 원고에 대하여 채무불이행으로 인한 위 금액상당의 손해배상청구원이 있고 그 청구권으로써 원고의 이사건 차임등 청구권과 상계한다고 항변하나 피고가 위 항변사실에 대한 증거로 내세우고 있는 을 제1 내지 5호증(팜프렛트, 입주예약안내, 공고, 신문)의 각 기재내용에 의하더라도 원고는 위 건물의 각 점포에 관하여 임대차계약을 체결하기 위한 청약의 유인행위로서 피고주장과 같은 내용의 공고를 한 것일뿐 원고가 피고에게 위 점포를 임대함에 있어서 피고주장과 같은 이른바 상가여건을 조성할 의무를 부담한 것이라고는 볼 수 없고 달리 원고가 피고에 대하여 위와같은 의무를 부담하였다고 볼 아무런 자료가 없으므로 원고가 피고에 대하여 그와같은 의무를 부담하고 있음을 전제로 하는 피고의 이부분 상계항변은 이유없다.
4. 결론
그렇다면 피고는 원고에게 위에서 인정된 도합금 3,189,045원(=13,506원+1,031,312원+1,870원+374,130원+1,768,227원) 및 그중 금 1,031,312원에 대하여는 1974.1.1.부터, 금 1,768,227원에 대하여는 1975.1.1부터 각 완제에 이르기 까지 연 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다할 것이므로 원고의 이사건 청구는 위 인정범위내에서 정당한 것으로서 인용하고, 그 나머지 청구는 실당한 것으로서 기각할 것인바 원고는 당심에 이르러 청구취지를 변경하였고, 이에 대하여 당원은 위와같이 인용하는 바이므로 원판결을 주문과 같이 변경하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조, 제92조를 적용하여 주문과 같이 판결한다.
[별지생략]
판사 김덕주(재판장) 고형규 박보무