【원고, 상고인 겸 피상고인】
서울특별시 소송대리인 변호사 황성수
【피고, 피상고인 겸 상고인】
주식회사 조흥은행 소송대리인 변호사 김제형
【원심판결】
서울고등법원 1981.3.30. 선고 78나2763 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
피고 소송대리인의 상고이유를 판단한다.
원심이 적법하게 확정한 바에 의하면 구지번 서울 종로구 관철동 222외 6필지의 대지 합계 429평 5홉은 피고의 소유로서 피고는 그 지상에 피고은행 종각지점의 본 건물과 부속건물을 소유하고 있었는데 원고가 시행한 도시계획사업으로 1962.8.4 위 7필지에 대한 환지예정지로서 같은 장소의 대지306평 (신지번 같은동 45의 6)이 지정되고 나머지 감보된 토지부분은 원고가 소유할 도로 (신지번 같은 동 13의 14 및 13의 15)의 부지로 편입되게 되었으며, 그 결과 피고 소유의 위 건물들의 부지중 일부가 도로부지로 지정된 토지에 포함되게 되었으나 원고는 재정형편상, 그 도로개설작업을 하지 않고, 따라서 그 지상 건물부분을 철거하는 공사도 하지 아니한 채, 1962.10.23 그대로 환지확정처분을 한 사실, 그 후에도 피고는 종전대로 계속 위 건물들을 소유하면서 그 부지의 일부로서 원고 소유가 된 위 도로부분중 187평 2홉을 점유 사용하여오다가 1976.4. 경 원고가 도로개설작업을 시작하게 되자 1976.9.30에야 비로소 위 도로부분 위에 건립된 건물부분을 철거하고, 그 부지를 원고에게 인도하였다는 것이다. 이와 같은 사실을 토대로 하여 원심은 위 환지처분의 확정으로 위 도로부분의 토지는 원고의 소유로 되었으므로 그후 피고는 권원없이 원고 소유의 토지를 점유 사용한 것이 되고 이로 인하여 그 임료상당의 이득을 얻고 원고에게 도로점용료 상당의 손해를 입혔다고 할 것인즉, 피고는 원고에게 그 부당이득을 반환할 의무가 있다고 설시하는 한편, 위 환지처분은 환지계획구역의 전부에 대하여 공사가 완료되기전에 한 처분으로서, 구 도시계획법(1971.1.19 전문개정 전의 법률, 이하 같다) 제36조 제1항에 위반하는 당연무효의 행정처분이라고 할 것이고, 설사 그렇지 않다 하더라도, 원고가 지상건축물을 이전하고 그에 대한 보상절차를 경료하여 주기 전에는 피고에게 위 건물의 부지부분을 계속 점용할 권한이 있다고 보아야 할 것이라는 피고의 항변에 대하여는 구 도시계획법에 의하더라도 사업시행자는 법률에 특별한 규정이 있다거나 도로나 공원과 같이 환지가 확정되어 사용되는데, 직접 장애가 없는 부분에 대하여는 공사가 완료되지 않았어도, 환지처분은 할 수는 있는 것이니 공사완료없이 환지처분을 하였어도 당연무효처분이라고 할 수는 없고, 환지처분의 확정으로 종전토지에 대한 모든 권리는 소멸하는 것이므로 피고 소유의 건물들이 종전토지에 대한 권원에 기하여 건립된 것이라고 하더라도, 환지처분 후에는 그 건물의 부지를 사용할 권원은 없고, 사업시행자가 그 사업지구내의 건축물을 이전 또는 제거하지 않고 보상을 지급하지 않았다 하더라도, 환지처분으로 그 부지의 소유권을 취득한 자는 그 점유로 인한 부당이득을 구할 수 있다는 이유를 들어 피고의 주장을 모두 배척하였다. 살피건대, 구 도시계획법 제36조 제1항에 의하면 구획정리사업의 시행자는 법령에 특별한 규정이 없으면 환지계획구역의 전부에 대하여 공사를 완료한 후에 환지처분을 할 수 있도록 규정되어 있고, 공사의 완료없이 환지처분을 하면 환지처분을 받은 당사자들은 그 환지를 적절히 사용할 수 없게 되어 큰 손해를 입게 되는 것이므로 공사의 완료없이 한 환지처분은 원칙적으로 위법하다고 할 것이나 그 공사의 남은 부분이 도로공사등 시행자 자신이 사용할 부분의 공사에 국한되고 그 공사의 미비로 인하여 환지를 받은 종전 토지소유자들의 환지토지 사용에 큰 지장을 주는 정도가 아닌 경우에는 그 공사를 완료하지 못하였다는 사유는 전체의 환지처분을 당연무효로 할 만큼 중대한 위법사유가 된다고는 할 수 없다 할 것인바, 원심의 설시는 다소 부족한 점이 없지 않으나 위와 같은 취지에 따른 것으로 보이므로 정당하다고 할 것이고 이 부분의 원심판결을 비난하는 논지는 받아들일 수 없다. 그러나 한편 구 도시계획사업법에 의한 구획정리사업은 시행자의 비용부담에 의하여 집행하는 것이고 ( 동법 제8조) 사업시행자는 그가 시행하는 구획정리사업에 필요할 경우에는 그 구역내에 있는 건물 기타 공작물의 소유자나 관리자에게 그 이전을 명하거나 점유자에 대하여 철거를 명할 수 있고, 그로 인하여 손실을 받은 자에게는 그 손실을 보상하도록 되어 있으므로 ( 동법 제30조, 제15조 제3항) 토지구획정리사업의 시행자는 환지처분의 확정시까지 토지구획정리사업의 사업계획에 지장이 되는 모든 장애물을 철거 또는 이전하도록 명하고, 그 소유자 등이 이에 응하지 않으면 대집행의 방법에 의하여 직접 그 철거 및 이전을 집행한 후, 환지계획구역내의 모든 공사를 시공하여야 하고, 그로 인하여 건물들을 철거당한 소유자들은 손실을 보상받을 권리가 있다고 할 것인데, 그 건물 등의 소유자들의 위와 같은 적법한 철거명령을 받고도, 이에 응하지 않았다면 모를까 만약 시행자가 사업자금이 부족하여 보상금을 지급할 수 없다는 이유로 환지처분 확정후, 시행자 자신이 소유하고 사용하게 될 도로부분의 공사를 하지 않기로 하여 그 부분의 지상건물에 대하여는 철거명령조차 하지 않은 채 환지처분을 확정하고, 그후에도 계속하여 도로개설 등을 할 의사없이 그 지상건물의 철거를 요구하지 않고 따라서 그 철거에 따른 보상금을 지급하려고도 하지 않았다면 다른 특별한 사유가 없는 이상, 시행자와 그 건물소유자 사이에는 시행자가 그 도로부분의 토지 위에 도로를 개설하기 위하여 그 지상건물의 철거를 요구할 때까지 건물소유자는 보상금지급을 받지 못하는 대신 그 건물을 종전대로 사용하기로 (따라서 그 부지 부분을 무상으로 점용 사용하기로)하는 묵시적인 합의가 있었다고 보아야만 형평의 관념에 합치된다고 할 것이다. 따라서 원심으로서는 마땅히 원고가 피고에게 이 사건 계쟁의 건물부분의 철거를 적법히 요구하였는지 또는 보상금을 지급할 수 없다하여 철거요구 조차 하지 않았는지의 여부를 살펴보고, 후자의 경우라면 원·피고사이에 위에서 설시한 바와 같은 묵시적 합의가 있다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있었는지의 여부를 따져본 후에 피고에게 이 사건 도로부분중 위 건물부분의 부지를 적법하게 사용할 권원이 있는가 여부를 판단하였어야 할 터인데도 불구하고, 단순히 환지처분의 확정으로, 종전토지에 대한 피고의 권원이 모두 소멸되었다는 이유만을 들어, 피고의 항변을 배척하였으니 이 점에서 원심은 구 도시계획법의 법리를 오해한 중대한 위법을 저질렀다고 할 것이고 원심판결을 파기하지 아니하면 정의와 형평에 현저히 반하게 된다고 할 것인즉, 원고의 상고이유와 피고의 나머지 상고이유에 대하여는 살펴볼 필요도 없이 원심판결은 파기를 면할 수 없다.
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김중서(재판장) 강우영 이정우 신정철