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No período entre 1975 e 1976 assiste-se novamente à proliferação de diplomas, a que não é estranho o clima revolucionário. O Decreto-Lei n.o 155/75, de 25 de Março, que suspendeu as denúncias do arrendamento feitas com base na ampliação do prédio ou na necessidade do local arrendado para casa própria do senhorio, o Decreto-Lei n.o 198-A/75, de 14 de Abril, que permitiu a legalização das ocupações de fogos levadas a efeito para fins habitacionais mediante contratos de arrendamento compulsivamente celebrados, o Decreto-Lei n.o 232/75, de 16 de Maio, que adoptou medidas relativas a casas sobreocupadas na região do Porto, o Decreto-Lei n.o 539/75, de 27 de Setembro, que pretendeu facilitar o realojamento das famílias prejudicadas por demolições, o Decreto-Lei n.o 188/76, de 12 de Março, que estabeleceu medidas respeitantes à prova do contrato de arrendamento para habitação, o Decreto-Lei n.o 366/76, de 15 de Maio,
0059   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 que introduziu alterações processuais na acção de despejo e visou instalar os locatários que não pagassem rendas por razões conjunturais, e o Decreto-Lei n.o 420/76, de 28 de Maio, que concedeu um direito de preferência aos conviventes com o arrendatário, em relação aos novos arrendamentos.
A cada vez mais complexa reconstrução dos regimes do arrendamento urbano foi, no entanto, iniciada já sob o domínio da normalização constitucional. O Decreto-Lei n.o 583/76, de 22 de Junho, veio fazer cessar a suspensão das acções de despejo por denúncia para habitação própria do senhorio quando este fosse retornado das ex-colónias, emigrante, reformado, aposentado ou trabalhador que deixasse de beneficiar de habitação concedida pela entidade patronal. O Decreto-Lei n.o 293/77, de 20 de Julho, concedeu uma série de medidas de protecção aos réus em acções de despejo - incluindo moratórias na desocupação do prédio e a própria caducidade do direito de resolução pelo senhorio - e, como que em contrapartida, revogou o Decreto-Lei n.o 155/75, de 25 de Março, que suspendia os despejos por denúncia. A Lei n.o 63/77, de 25 de Agosto, correspondente à ideia de primazia da habitação própria, conferiu aos arrendatários habitacionais um direito de preferência na aquisição de habitação própria. A Lei n.o 55/79, de 15 de Setembro, veio restringir a denúncia para habitação própria do senhorio.
A questão das rendas foi sempre abordada com muitas cautelas. O Decreto-Lei n.o 148/81, de 4 de Junho, permitiu, para o futuro, arrendamentos de renda livre, ilimitada mas sem actualização e de renda condicionada, limitada a 7% do duodécimo do valor do fogo, mas actualizável, sendo o valor dos fogos definitivamente desanexado das matrizes totalmente desactualizadas e as rendas actualizadas segundo um coeficiente anual a aprovar pelo Governo. Manteve-se, por fim, a suspensão das avaliações fiscais para actualização de rendas, mas revogou-se o Decreto-Lei n.o 445/74, de 12 de Setembro.
O Decreto-Lei n.o 330/81, de 4 de Dezembro, veio permitir a actualização anual das rendas comerciais, de acordo com coeficientes de actualização aprovados pelo Governo e permitindo-se ainda uma avaliação fiscal extraordinária para ajustamento das rendas praticadas à data da aplicação do regime anual.
No domínio do arrendamento para habitação já existente, foram facultadas actualizações de rendas em virtude de certas obras, nos termos dos Decretos-Lei n.o 294/82, de 27 de Julho, e n.o 449/83, de 26 de Dezembro.
A Lei n.o 46/85, de 20 de Setembro, aperfeiçoou a ideia de contratos celebrados no regime de renda livre e no de renda condicionada, tal como vinham já do Decreto-Lei n.o 148/81, de 4 de Junho. Para evitar, porém, novos desfasamentos e uma subida incontrolável das rendas exigidas às pessoas que chegassem, de novo, ao mercado do arrendamento, proclamou o princípio da actualização anual de todas as rendas, de acordo com os coeficientes a aprovar pelo Governo. Ao mesmo tempo, permitiu-se a correcção extraordinária das rendas fixadas antes de 1980, segundo coeficientes que variavam de acordo com a condição do prédio e a data da última actualização, com escalonamento dos aumentos daí resultantes. Foi, ainda, regulado o tema das obras de conservação e beneficiação, as quais podem, em certos casos, reflectir-se nas rendas. Para compensar os aumentos de rendas, foi instituído o subsídio de renda para os arrendatários de baixo rendimento. Vários outros temas, como o direito a novo arrendamento a favor do convivente com o senhorio ou a celebração de contratos de duração limitada, em conjunto com disposições fiscais e penais, foram, ainda, incluídos na Lei n.o 46/85, de 20 de Setembro.
Em regulamentação da Lei n.o 46/85, de 20 de Setembro, foi publicado o Decreto-Lei n.o 13/86, de 23 de Janeiro, relativo a arrendamentos em renda condicionada, mas que introduziu várias regras gerais sobre o arrendamento urbano, e o Decreto-Lei n.o 68/86, de 27 de Março, sobre subsídios de renda.
Apesar das suas múltiplas implicações a Lei n.o 46/85, de 20 de Setembro, foi aplicada sem dificuldades sociais. A convicção generalizada da injustiça das rendas antigas e a disponibilidade dos subsídios de renda terão, para tanto, sido decisivos.
O final do século XX fica marcado, em termos legislativos na área do arrendamento, pelo regime aprovado pelo Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro. Esse diploma visou três grandes objectivos: a codificação das leis relativas ao arrendamento urbano, a correcção de alguns pontos controversos, esparsos por todo o articulado e a introdução de determinadas reformas de fundo.
O Regime do Arrendamento Urbano (RAU) de 1990 foi acolhido, sem sobressaltos, tão evidente era o seu limitado alcance reformista. Acresce que pouco tempo depois já eram aprovadas várias alterações quer ditadas por questões pontuais, quer destinadas a dar corpo a uma renovação de fundo que o diploma original não consagrava. O Decreto-Lei n.o 278/93, de 10 de Agosto, veio dar nova redacção aos artigos 30.o, 31.o, 69.o, 78.o, 89.o e 99.o do RAU, introduzindo, ainda, diversos preceitos: os artigos 81.o-A, 89.o-A, 89.o-B, 89.o-C e 89.o-D. No fundamental, visou-se ampliar o papel da autonomia privada na actualização das rendas e flexibilizar as denúncias, em certas hipóteses de transmissão por morte.
Um especial relevo assume o Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de Setembro, que revê o arrendamento urbano para o exercício de comércio, indústria e profissões liberais, no sentido de, também aí, se possibilitarem contratos de duração limitada efectiva. O Decreto-Lei n.o 64-A/2000, de 22 de Abril, veio alterar os artigos 7.o, 9.o, 111.o, 115.o e 122.o do Regime do Arrendamento Urbano, no sentido de desformalizar a celebração de contrato. Já a Lei n.o 16/2000, de 8 de Agosto, autorizou o Governo a legislar sobre o RAU, particularmente em matéria de realização de obras de conservação por parte do senhorio ou por parte do arrendatário, de actualização de rendas, de denúncia do contrato, de resolução do contrato, de subsídio de renda e de criação de mecanismos de conciliação e arbitragem. Em sua sequência foram publicados o Decreto-Lei n.o 329-A/2000
A Constituição de 1976, no seu artigo 65.o, considera a habitação como um direito que assiste a todos os portugueses. Mas não há verdadeiro direito de habitação sem a participação plena e articulada de todas as componentes do mercado. Em consequência cabe ao Estado criar condições políticas que permitam que aquele preceito constitucional se torne uma realidade concreta.
Passados anos, décadas, de sucessivas alterações e pretensas reformas, tem de reconhecer-se que o mercado de arrendamento continua paralisado, não se tendo concretizado as muitas expectativas depositadas nas sucessivas leis. De facto, o País continua a debater-se com a falta de um verdadeiro mercado do arrendamento ao mesmo tempo que os centros urbanos se degradam, fruto do baixo nível de rendibilidade associado aos arrendamentos antigos, tendencialmente perpétuos, forçando muitos senhorios a omitirem as necessárias obras de reparação e de beneficiação.
Apesar das evoluções que sempre foram representando, mantêm-se, no actual regime jurídico do arrendamento urbano, realidades que o tornam pouco atractivo, condicionando a sua adequada utilização no desenvolvimento da política de habitação.
No nosso país muitas vezes aborda-se recorrentemente a problemática do arrendamento como se de uma luta de interesses antagónicos se tratasse entre proprietários e inquilinos, quando, de facto, se está perante uma situação totalmente inversa. Tal filosofia estava bem patente na última tentativa para rever esta legislação, motivo que determinou o seu acelerado insucesso e unânime rejeição.
Não há interesses antagónicos, antes se deve apostar numa saudável conjugação de interesses, em benefício de senhorios e de inquilinos, e assim da sociedade e do País no seu todo. E se o mercado não funciona adequadamente, cabe ao Estado encontrar os equilíbrios socialmente justos.
Todos os estudos, comparatísticos e sócio-económicos, realizados nos últimos anos apontam para a necessidade de uma reforma profunda do regime do arrendamento urbano, nisso sendo acompanhados pela opinião do cidadão mais comum.
Os efeitos nefastos de uma legislação desajustada e perversa estão à vista. Muitas pessoas optam esmagadoramente pela aquisição de habitação própria, especialmente no início de uma vida independente, acentuando elevados níveis de endividamento familiar, fazendo proliferar as habitações de escalão mais baixo, apostando a construção civil em zonas suburbanas, com a consequente duplicação de infra-estruturas públicas.
Existem, em Portugal, mais de 700 000 contratos de arrendamento urbano, dos quais cerca de 400 000 são anteriores a 1990. As habitações de rendas baixas, se oneram muitos proprietários, contribuem decisivamente para a sobrevivência de muitas famílias de baixos rendimentos, de desempregados e de pensionistas, não podendo estes, sem mais, ser delas despojadas.
Contudo, não se pode ignorar que em resultado das políticas de arrendamento seguidas em Portugal nas últimas décadas, das quais se destaca o congelamento das rendas por um largo período de tempo, aliado à galopante inflação em determinados períodos, deparamo-nos com a fragilização financeira de muitos senhorios, quantos deles tão ou mais carecidos que os seus inquilinos.
A revisão do RAU, visa, pois alcançar objectivos considerados essenciais ao saudável desenvolvimento do mercado habitacional português, através da previsão de regras que, simultaneamente, promovam o mercado de arrendamento para habitação, serviços e comércio, facilitem a mobilidade dos cidadãos, criem condições atractivas para o investimento privado no sector imobiliário, devolvendo confiança aos agentes económicos, promovam a reabilitação urbana, a modernização do comércio, a qualidade habitacional e uma racional alocação de recursos públicos e privados.
Para tanto, o Governo apresenta à Assembleia da República uma proposta de lei, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), e, bem assim, um regime transitório relativo aos contratos celebrados durante a vigência do RAU, aos quais se aplica o novo regime, salvo em relação a alguns aspectos do regime de denúncia, matérias que continuam a reger-se pelo RAU, tendo em vista assegurar a protecção da expectativa das partes e a estabilidade do regime jurídico aplicável.
O regime transitório incide ainda sobre os contratos de arrendamento anteriores a 1990, e relativamente aos arrendamentos comerciais, anteriores a 1995, tendo em vista manter, de igual modo, a aplicação das regras do RAU em sede de duração, renovação e denúncia daqueles contratos.
A presente proposta de lei permite ainda a actualização das rendas baixas, que foram congeladas durante décadas, mas sendo essa actualização efectuada de forma faseada, tendo em vista evitar-se quaisquer rupturas sociais.
Regra geral, o faseamento decorre ao longo de cinco anos. Porém, prevê-se um prazo mais dilatado de 10 anos, nos arrendamentos habitacionais em que os arrendatários invoquem auferir um rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, ou ter idade superior a 65 anos, e ainda nos
0061   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 arrendamentos não habitacionais, quando o arrendatário seja uma microempresa ou uma pessoa singular, quando tenha adquirido o estabelecimento por trespasse ocorrido há menos de cinco anos, quando exista no locado um estabelecimento aberto ao público e aquele esteja situado em área crítica de recuperação e reconversão urbanística, ou ainda quando a actividade exercida no local tenha sido classificada de interesse nacional ou municipal. No entanto, o arrendatário cujo agregado familiar receba um rendimento anual bruto corrigido inferior a três retribuições mínimas nacionais anuais tem direito a um subsídio de renda.
Com efeito, tem sido o congelamento das rendas que tem impossibilitado a renovação, a reabilitação e a requalificação urbana, por ter entorpecido a capacidade económica do proprietário para a realização das obras necessárias à conservação dos prédios, o que levou a situações calamitosas de degradação do património urbano, algumas em estado de iminente ruína.
A desejável dinamização do mercado de arrendamento passa, assim, pelas iniciativas legislativas necessárias ao impulsionamento da renovação, reabilitação e requalificação urbanas, impedindo-se desta forma a progressiva degradação dos centros urbanos, que já se constata sobretudo em Lisboa e no Porto.
Paralelamente, o Estado responsabiliza os proprietários que não asseguram qualquer função social ao seu património, que permitem a sua degradação, através da intimação à realização das obras necessárias à sua conservação, e pela penalização em sede fiscal dos proprietários que mantém os prédios devolutos.
Esta profunda reforma do arrendamento urbano assume, pois, uma faceta contratual ou privatística, mas também administrativa, de direito público, de renovação, reabilitação e requalificação urbanas, consubstanciando dois níveis de intervenção conjunta, tendo em vista assegurar os objectivos e a eficácia desta reforma legislativa.
Assim sendo, após a aprovação da presente proposta de lei, o Governo deve ainda tomar o conjunto de iniciativas legislativas complementares necessárias à implementação plena e eficaz da reforma, que serão posteriormente acompanhadas com rigor, assegurando-se ainda a monitorização e avaliação da reforma legislativa.
Vejamos, pois, de forma mais detalhada, quais são as linhas de orientação da reforma do arrendamento urbano.1) O novo regime do arrendamento urbano:
O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) assenta no contrato de arrendamento enquanto modalidade do contrato de locação dotado de especialidades. Assim sendo, a matéria regressa ao Código Civil, reocupando o lugar que tinha até à entrada em vigor do RAU.
As legítimas expectativas das partes que celebraram contratos de arrendamento antes da entrada em vigor do novo regime são salvaguardadas pelas normas constantes do regime transitório.
Do ponto de vista substantivo, o NRAU mantém os princípios da liberdade de funcionamento do mercado e da autonomia contratual, já vigentes para os contratos posteriores a 1990, mas assenta numa matriz moderna, que visa colocar o mercado de arrendamento português a par dos outros países europeus, sem esquecer as nossas particularidades.
Assumindo-se uma perspectiva simplificadora, a repartição tradicional em habitação, comércio ou indústria, exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita, é substituída pela bipartição entre arrendamento habitacional e não habitacional, sem deixar de se densificar as especificidades destes últimos arrendamentos.
O regime jurídico mantém a sua imperatividade em sede de cessação do contrato de arrendamento, mas abre-se a hipótese à resolução extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
As partes devem pautar-se pelo princípio da boa fé no cumprimento das suas obrigações, dando um sinal ao mercado de que o arrendatário deve primar pelo pontual cumprimento das obrigações, prevendo-se expressamente que é sempre inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora no pagamento da renda superior a três meses, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública.
Manter-se-ão as normas jurídicas de protecção do direito à habitação, constitucionalmente consagrado (o já referido artigo 65.o da Constituição da República Portuguesa), e as especificidades dos arrendamentos não habitacionais, designadamente o arrendamento comercial e para serviços.2) A agilização processual:
A almejada agilização da actual acção de despejo passa pela separação entre a fase declarativa e executiva, através da alteração de algumas normas do Código de Processo Civil (CPC).
Assim, pode intentar-se uma acção declarativa, sob a forma de processo comum, ordinário ou sumário, consoante o valor da causa, permitindo-se a cumulação de pedidos e a coligação, nos termos gerais da lei de processo.
No que respeita aos recursos, aproveita-se a presente iniciativa legislativa para dirimir uma dúvida doutrinária e jurisprudencial relativa à admissibilidade da interposição de recurso e à fixação do seu efeito, assegurando-se a possibilidade de recurso para a Relação, independentemente do valor da acção, e o efeito suspensivo do recurso de apelação.
0062   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 A presente iniciativa legislativa não poderia deixar de ter em conta que, relativamente ao processo executivo em geral, a pendência processual no ano de 2000 ascendia a 394 843 execuções, e duplicou no ano de 2003 para 623 646 acções executivas.
Quanto às acções de despejo, no ano de 2003, a duração média das acções declarativas foi de 17 meses, e das acções executivas de 24 meses.
Assim, prevêem-se alterações à execução para entrega de coisa certa, tendo em vista esclarecer questões levantadas durante os 15 anos de vigência do RAU, cujas soluções já se encontram desfasadas relativamente ao actual regime processual civil, agilizar o próprio processo executivo e penalizar quem pretenda executar um despejo sem fundamento para tal.
Porém, prevê-se a suspensão da execução sempre que o executado se opuser à execução baseada em título executivo extrajudicial, se a execução colocar em risco de vida a pessoa que se encontra no local arrendado, por motivos de doença aguda, ou quando o arrendatário por razões sociais, pedir o diferimento da desocupação, designadamente no caso de resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de rendas, se a falta do mesmo se dever a carência de meios do executado, nomeadamente por ser beneficiário de subsídio de desemprego ou de rendimento social de inserção, e quando o executado é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.
Tendo em vista aligeirar a pendência processual em fase declarativa, prevê-se a ampliação do número de títulos executivos de formação extrajudicial, possibilitando-se ao senhorio o recurso imediato à acção executiva, por exemplo, nos casos em que o contrato de arrendamento tenha cessado por revogação das partes, por caducidade por decurso do prazo ou por oposição à renovação.
De igual modo, nos casos de cessação por resolução com base em mora no pagamento da renda superior a três meses, ou devido a oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, se o senhorio proceder à notificação judicial do arrendatário, ou à sua notificação através de contacto pessoal pelo advogado ou solicitador de execução, e o arrendatário mantiver a sua conduta inadimplente, permite-se a formação de título executivo extrajudicial.3) Regime transitório, actualização das rendas antigas, renovação e reabilitação urbanas e penalização dos prédios devolutos:
O NRAU é aplicável a todos os contratos de arrendamento futuros, e ainda aos contratos antigos (ou seja, aos que tenham sido celebrados antes da sua entrada em vigor), salvaguardando-se alguns aspectos da denúncia daqueles contratos, os quais continuam a reger-se pelo RAU, tendo em vista assegurar a protecção da expectativa das partes aquando da sua celebração. Prevê-se um regime substantivo transitório relativo à transmissão dos contratos antigos.
Em relação aos contratos de arrendamento anteriores a 1990, e relativamente aos arrendamentos comerciais, anteriores a 1995, trata-se de uma reforma que visa permitir ao proprietário a valorização do seu património e ao inquilino viver numa habitação condigna.
A necessidade de actualização das rendas baixas, decorrente de um alargado consenso nas várias associações com interesses no sector, deve permitir a conjugação entre o direito à habitação, a renovação e reabilitação urbanas e a justa remuneração do investimento dos proprietários.
A conjugação de todos esses objectivos implica uma estreita articulação entre a actualização das rendas antigas no âmbito da actual reforma do arrendamento urbano e a reforma da tributação do património.
Assim, em alternativa a mecanismos especulativos, ou que têm por horizonte um potencial despejo, o mecanismo essencial de determinação do valor de correcção das rendas anteriores a 1990, e relativamente aos arrendamentos comerciais, rendas anteriores a 1995, é o das avaliações efectuadas no âmbito da reforma de tributação do património e o valor de mercado, sob o qual são tributadas os prédios em sede de Imposto Municipal de Imóveis (IMI).
A verdade de mercado deve corresponder à verdade fiscal. Se sempre que há uma nova transacção o prédio é reavaliado, não faz sentido que não se possa fazer o mesmo em termos de arrendamento urbano, seguindo-se aqui critérios objectivos e fórmulas seguras para determinar uma relação entre o valor de um prédio e a remuneração do capital determinante para a fixação de um valor justo de arrendamento.
Assim, os senhorios que queiram aumentar as suas rendas antigas, de acordo com o valor patrimonial do prédio, têm de pedir uma nova avaliação dos imóveis aos serviços de finanças competentes.
Tendo em vista adequar os critérios actualmente vigentes a algumas particularidades dos prédios antigos, cria-se o coeficiente de conservação, que traduz as condições de habitabilidade do locado, as quais condicionam a actualização da renda.
Tal como está a ser aplicado no IMI, deve existir um mecanismo de convergência gradual para a actualização, em que os aumentos são progressivos durante cinco ou 10 anos.
O período-padrão é de cinco anos, relativamente aos contratos de arrendamento habitacional ou não habitacional, mas deve ser ajustado em função da idade e da situação socio-económica de inquilinos e proprietários.
0063   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 Assim, nos arrendamentos habitacionais, a actualização da renda é faseada ao longo de 10 anos, se o arrendatário invocar um rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, ter idade superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.
Relativamente aos arrendamentos não habitacionais, a actualização da renda é faseada ao longo de 10 anos, quando existindo no locado um estabelecimento aberto ao público, o arrendatário seja uma microempresa ou uma pessoa singular, quando o arrendatário tenha adquirido o estabelecimento por trespasse ocorrido há menos de cinco anos, quando exista no locado um estabelecimento comercial aberto ao público situado em área crítica de recuperação e reconversão urbanística, ou ainda quando a actividade exercida no locado tenha sido classificada de interesse nacional ou municipal.
Prevê-se ainda a possibilidade de actualização da renda faseada ao longo de dois anos, se o senhorio invocar e provar que o arrendatário dispõe de um rendimento anual bruto corrigido superior a 15 retribuições mínimas nacionais anuais, ou quando o arrendatário não tenha no locado a sua residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia.
Em qualquer das situações, é socialmente protegido o arrendatário cujo agregado familiar receba um rendimento anual bruto corrigido inferior a três retribuições mínimas nacionais anuais, o qual tem direito a um subsídio de renda.
Em caso de diferendo entre as partes, prevêem-se mecanismos expeditos para a sua resolução, como seja a possibilidade de o arrendatário requerer outra avaliação do prédio ao serviço de finanças competente, dando disso conhecimento ao senhorio.
São ainda constituídas pela presente proposta de lei as Comissões Arbitrais Municipais (CAM), compostas por representantes da câmara municipal, do serviço de finanças competente, dos proprietários e dos inquilinos.
As CAM asseguram três relevantíssimas finalidades: o acompanhamento da avaliação dos prédios arrendados, a coordenação da verificação dos coeficientes de conservação dos prédios e a arbitragem em matéria de responsabilidade pela realização de obras, valor das mesmas e respectivos efeitos no pagamento da renda.
Sendo a renovação, a reabilitação e a requalificação urbana um dos objectivos da presente reforma do arrendamento urbano, prevê-se ainda que, caso o senhorio não tome a iniciativa de actualizar a renda, o arrendatário pode, solicitar à Comissão Arbitral Municipal a determinação do coeficiente de conservação, e caso este coeficiente seja de classificação inferior a 3, o arrendatário pode intimar aquele à realização de obras. Se o senhorio não iniciar as obras no prazo de três meses pode o arrendatário realizar as obras, que são deduzidas na renda, dando disso conhecimento ao senhorio e à Comissão Arbitral Municipal, ou solicitar à câmara municipal a realização de obras coercivas.
Paralelamente, o Estado responsabiliza os proprietários que não asseguram qualquer função social ao seu património, permitindo a sua degradação, através da intimação à realização das obras necessárias à sua conservação, e penalização em sede fiscal dos proprietários que mantém os prédios devolutos.
Como bem se compreende, a reforma do arrendamento urbano depende da conjugação equilibrada e eficaz de todos os vectores supra expostos, ou seja, trata-se de uma reforma que se baseia numa estratégia concertada, com várias frentes, interdependentes, e que visam os mesmos objectivos: dinamizar, renovar e requalificar o mercado do arrendamento urbano.
Uma reforma legislativa que abrange objectivos da maior importância para o desenvolvimento económico de Portugal, como acima se explicitou, fica dependente de um programa de acção legislativa, pedindo o Governo autorização à Assembleia da República para, no prazo de 120 dias, prever o Regime Jurídico das Obras Coercivas e a definição do conceito fiscal de prédio devoluto.
Ainda no prazo de 120 dias, e em complemento, o Governo deve aprovar os decretos-lei relativos à determinação do rendimento anual bruto corrigido, à determinação e verificação do coeficiente de conservação, à atribuição do subsídio de renda e aos requisitos de celebração do contrato de arrendamento urbano.
Por último, no prazo de 180 dias, o Governo deve aprovar as iniciativas legislativas em relação ao regime do património urbano do Estado e dos arrendamentos por entidades públicas, bem como do regime das rendas aplicável, ao regime de intervenção dos Fundos de Investimento Imobiliário e dos Fundos de Pensões em programas de renovação e requalificação urbana, à criação do Observatório da Habitação e da Reabilitação Urbana, bem como da base de dados da habitação e ao Regime Jurídico da Utilização de Espaços em Centros Comerciais.
Estes são os objectivos e as metas de uma reforma que se pretende decidida, ousada, mas gradualista e acompanhada, o que levou o Governo, desde o início, a adoptar uma postura clara, e uma metodologia em sede de procedimento legislativo que assentou na relevância da ampla participação pública nas suas linhas de orientação, visando o maior consenso possível, numa matéria de extrema relevância social e económica.
O novo Regime do Arrendamento Urbano depende, pois, do esforço conjunto de todos os representantes com interesses no sector, mas cabe ao Governo a apresentação desta proposta de lei à Assembleia da República, para que de um mercado estagnado, renasça o dinamismo e a vivência dos centros das cidades, através da sua renovação, reabilitação e requalificação urbana.
0064   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 Assim, foram ouvidos os órgãos de governo próprio das regiões autónomas e a Associação Nacional dos Municípios Portugueses.
Foram, ainda, ouvidas as várias associações com interesses no sector, designadamente a Associação Lisbonense de Proprietários, a Associação dos Inquilinos Lisbonense e a Associação dos Inquilinos do Norte, a Confederação do Comércio e Serviços de Portugal e a Confederação do Turismo Português, a Federação da Restauração, Cafés, Pastelarias e Similares de Portugal, a Federação Portuguesa da Indústria de Construção e Obras Públicas e a Federação Nacional de Comércio, a Ordem dos Advogados, a Ordem dos Engenheiros e a Ordem dos Arquitectos, a Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor, e ainda várias entidades representativas das empresas de consultoria e avaliação imobiliária, de mediação mobiliária, de fundos de investimento e de fundos de pensões.
Alteração ao Código Civil1 - São revogados os artigos 655.o e 1029.o do Código Civil.
3 - O regime previsto nos números anteriores aplica-se ainda à falta de pagamento de encargos e despesas que corram por conta do locatário.
0065   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 Artigo 1051.o
e) Pela perda ou destruição da coisa locada ou pelo desaparecimento de qualidades suas, em termos que impeçam a prossecução dos fins do contrato;
Oposição à renovação1 - A oposição à renovação tem de ser comunicada ao outro contraente com a antecedência mínima seguinte:a) (...)
0066   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 Artigo 3.o
Aditamento ao Código CivilOs artigos 1064.o a 1113.o do Código Civil, incluindo as correspondentes Secções e Subsecções, são repostos com a seguinte redacção:"Secção VII
0067   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 1 - O arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível.
Limitações ao exercício do direitoOs arrendatários estão sujeitos às limitações impostas aos proprietários de coisas imóveis, tanto nas relações entre prédios como nas relações entre arrendatários de partes de uma mesma coisa.Artigo 1072.o
Uso efectivo do locado1 - O arrendatário deve usar efectivamente o bem para o fim contratado, não deixando de o utilizar por mais de um ano.
2 - Na falta de convenção em contrário, se as rendas estiverem em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito.
0068   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 Artigo 1076.o
2 -- Na falta de estipulação, aplica-se o seguinte regime:a) A renda pode ser actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de actualização vigentes.
b) A primeira actualização pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato, e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior.
c) O senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de actualização e a nova renda dele resultante.
ImperatividadeO disposto nesta subsecção tem natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário.
0069   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 Artigo 1081.o
RevogaçãoAs partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido.
O acordo referido no número anterior é celebrado por escrito, quando não seja imediatamente executado ou quando contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias.Divisão III
2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:a) A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.3 - É sempre inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora no pagamento da renda superior a três meses, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública.
Modo de operar1 - Quando a iniciativa da resolução é do arrendatário, ou quando é do senhorio e se funda em causa prevista no n.o 3 do artigo anterior, a resolução opera por comunicação à contraparte, onde fundamentadamente se invoca a obrigação incumprida.
4 - Fica igualmente sem efeito a resolução fundada na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública se, no prazo de três meses, cessar essa oposição.
0070   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 Artigo 1085.o
b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.
0071   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 2 - O direito previsto na alínea b) existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, nos termos do artigo 1053.o.
b) Um máximo de três hóspedes, salvo cláusula em contrário.2 - Consideram-se sempre como vivendo com o arrendatário em economia comum a pessoa que com ele viva em união de facto, os seus parentes ou afins na linha recta ou até ao 3.o grau da linha colateral, ainda que paguem alguma retribuição, e bem assim as pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos.
2 - O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a cinco nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respectivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.
3 - O limite mínimo previsto no número anterior não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados.
0072   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 Artigo 1096.o
2 - Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano.
Denúncia pelo arrendatário1 - O arrendatário pode denunciar o contrato, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano.
0073   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 b) Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respectivo concelho quanto ao resto do País casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em primeiro grau.2 - O senhorio que tiver diversos prédios arrendados só pode denunciar o contrato relativamente àquele que, satisfazendo as necessidades de habitação própria e da família, esteja arrendado há menos tempo.
Denúncia justificada1 - A denúncia pelo senhorio com qualquer dos fundamentos previstos nas alíneas a) e b) do artigo 1101.o é feita nos termos da lei de processo com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação.
Confirmação da denúnciaNo caso previsto na alínea c) do artigo 1101.o, a denúncia deve ser confirmada, sob pena de ineficácia, por comunicação com a antecedência máxima de 15 meses e mínima de um ano relativamente à data da sua efectivação.Divisão III
Transmissão por morte1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva:
0074   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 a) Cônjuge com residência no locado ou pessoa que com o arrendatário vivesse no locado em união de facto e há mais de um ano;
Locação de estabelecimento1 - A transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, rege-se pelas regras da presente secção, com as necessárias adaptações.
2 - Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 10 anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.Artigo 1111.o
Transmissão da posição do arrendatário1 - É permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio:
0075   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 a) No caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial;
b) Quando, transmitido o gozo do prédio, passe a exercer se nele outro ramo de comércio ou indústria ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino.3 - A transmissão deve ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio.
Morte do arrendatárioO arrendamento não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podem renunciar à transmissão, comunicando a renúncia ao senhorio no prazo de três meses, com cópia dos documentos comprovativos da ocorrência."Artigo 4.o
Execução para entrega de coisa imóvel arrendadaÀ execução para entrega de coisa imóvel arrendada são aplicáveis as disposições anteriores do presente Subtítulo, com as alterações constantes dos artigos 930.o-B a 930.o-E."
0076   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 Artigo 5.o
b) Se o executado requerer o diferimento da desocupação do local arrendado para habitação, motivada pela cessação do respectivo contrato, nos termos do artigo 930.o-C.2 - O agente de execução suspende as diligências executórias sempre que o detentor da coisa, que não tenha sido ouvido e convencido na acção declarativa, exibir algum dos seguintes títulos, com data anterior ao início da execução:a) Título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do exequente;
4 - No casos referidos nos n.os 2 e 3, o agente de execução lavra certidão das ocorrências, junta os documentos exibidos e adverte o detentor, ou a pessoa que se encontra no local, de que a execução prossegue, salvo se, no prazo de 10 dias, solicitar ao juiz a confirmação da suspensão, juntando ao requerimento os documentos disponíveis, dando do facto imediato conhecimento ao exequente ou ao seu representante.
b) Na alínea b) do número anterior, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social indemnizar o exequente pelas rendas não pagas, acrescidas de juros de mora e ficando sub-rogado nos direitos daquele.
0077   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 Artigo 930.o-D
5 - O diferimento não pode exceder o prazo de 10 meses a contar da data do trânsito em julgado da decisão que o conceder.Artigo 930.o-E
0078   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 Artigo 17.o
2 - Quando se proceder à avaliação de prédio arrendado, o IMI incidirá sobre o valor patrimonial tributário apurado nos termos do artigo 38.o do CIMI, ou, caso haja lugar a aumento da renda de forma faseada, nos termos do artigo 37.o da Lei n.o ____, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, sobre a parte desse valor correspondente a uma percentagem igual à da renda actualizada prevista nos artigos 38.o, 39.o, 40.o e 52.o da referida Lei sobre o montante máximo da nova renda.
3- Quando o senhorio requeira a avaliação do imóvel para efeitos de actualização da renda, e não possa proceder a actualização devido ao nível de conservação do locado, o IMI passa a incidir sobre o valor patrimonial tributário apurado nos termos do artigo 38.o do CIMI no terceiro ano posterior ao da avaliação.
4 - Não tendo sido realizada a avaliação nos termos do n.o 2, no ano da entrada em vigor da Lei n.o ____, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, o valor patrimonial tributário de prédio ou parte de prédio urbano arrendado, por contrato ainda vigente e que tenha dado lugar ao pagamento de rendas até 31 de Dezembro de 2001, é o que resultar da capitalização da renda anual pela aplicação do factor 12, se tal valor for inferior ao determinado nos termos do artigo anterior.
5 - A partir do ano seguinte ao da entrada em vigor da Lei n.o ____, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e enquanto não existir avaliação nos termos do artigo 38.o do CIMI, o valor patrimonial tributário do prédio, para efeitos de IMI, é determinado nos termos do artigo anterior."Artigo 7.o
Alteração ao Código do Imposto Municipal sobre ImóveisOs artigos 61.o e 112.o do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis passam a ter a seguinte redacção:"Artigo 61.o
0079   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 Artigo 8.o
5 - Não é oponível a terceiros a duração superior a seis anos do arrendamento não registado."Capítulo II
7 - A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.o 1 do artigo 1084.o do Código Civil, é efectuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado ou solicitador de execução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original.Artigo 10.o
0080   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 2 - Na falta de designação prevista no número anterior, o arrendatário dirige as suas comunicações ao primeiro signatário, e envia a carta para o endereço do remetente.
5 - Se a posição do destinatário estiver integrada em herança indivisa, a comunicação é dirigida ao cabeça de casal, salvo indicação de outro representante.
6 - Nas situações previstas nos números anteriores, a pluralidade de comunicações de conteúdo diverso por parte dos titulares das posições de senhorio ou de arrendatário equivale ao silêncio.Artigo 12.o
Casa de morada da família1 - Se o local arrendado constituir casa de morada de família, as comunicações previstas no n.o 2 do artigo 9.o devem ser dirigidas a cada um dos cônjuges.
d) Tenham, pelo menos, 3000, 500 ou 100 associados, consoante a área a que circunscrevam a sua acção seja de âmbito nacional, regional ou local, respectivamente.Secção III
4 - Se o arrendatário não pagar ou depositar as rendas vencidas por um período superior a três meses, é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito, e ainda da importância de indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.
5 - Se, dentro daquele prazo, os montantes referidos no número anterior não forem pagos ou depositados, o senhorio pode pedir certidão dos autos relativa a estes factos, a qual constitui título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa.
0081   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 Artigo 15.o
c) Em caso de cessação por oposição à renovação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no artigo 1097.o do Código Civil;
f) Em caso de denúncia pelo arrendatário, nos termos do n.o 5 do artigo 36.o, o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatário.2 - O contrato de arrendamento é título executivo para a acção de pagamento de renda, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida.Secção IV
Invocação de justo impedimento1 - Considera-se justo impedimento o evento não imputável à parte em contrato de arrendamento urbano que obste à prática atempada de um acto previsto neste diploma ou à recepção das comunicações que lhe sejam dirigidas.
e) O motivo por que se pede o depósito.
0082   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 2 - Um dos exemplares do documento referido no número anterior fica em poder da instituição de crédito, cabendo o outro ao depositante, com o lançamento de ter sido efectuado o depósito.
3 - 4O depósito fica à ordem do tribunal da situação do prédio ou, quando efectuado na pendência de processo judicial, do respectivo tribunal.Artigo 19.o
2 - A junção do duplicado ou duplicados das guias de depósito à contestação, ou figura processual a ela equivalente, de acção baseada na falta de pagamento produz os efeitos da comunicação.Artigo 20.o
0083   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 2 - O aviso com o coeficiente referido no número anterior é publicado no Diário da República, até 30 de Outubro de cada ano.Artigo 25.o
Arredondamento1 - A renda resultante da actualização referida no artigo anterior é arredondada para a unidade euro imediatamente superior.
2 - O mesmo arredondamento se aplica nos demais casos de determinação da renda com recurso a fórmulas aritméticas.Título II
d) Os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos, se outro superior não tiver sido previsto.2 - Em relação aos arrendamentos para habitação, cessa o disposto nas alíneas a) e b) do número anterior:a) Após a primeira renovação ocorrida depois da entrada em vigor da presente lei, no caso de contrato de duração limitada;
b) Após transmissão por morte para filho ou enteado ocorrida depois da entrada em vigor da presente lei.3 - Em relação aos arrendamentos para fins não habitacionais, cessa o disposto na alínea c) do n.o 1 quando:a) Ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da presente lei;
b) Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50 % face à situação existente aquando da entrada em vigor da presente lei.Capítulo II
Contratos celebrados antes da vigência do RAUSecção I
RegimeAos contratos a que se refere o presente Capítulo aplica-se, com as devidas adaptações, o previsto no artigo 26.o.
0084   |   II Série A - Número 047   |   07 de Setembro de 2005 Artigo 29.o
BenfeitoriasSalvo estipulação em contrário, a cessação do contrato dá ao arrendatário direito a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.Secção II