32-(22)II SÉRIE-B — NÚMERO 6dos pela alínea a) do artigo 13.° do Decreto-Lei n.° 400/84, portanto dispensados de consulta as entidades em causa.35—Se assim nãô se entender, ou seja, que o PlanoGeral de Urbanização da Quinta da Marinha não era eficazà data das primeira e segunda alterações, a conclusão a quechegamos é radicalmente oposta.36 — Com efeito, não subscrevemos a informação dos serviços versada no ponto rv, n.° 8, supra, dada a natureza das alterações introduzidas aos alvarás de loteamento n.05 358/80 e 646/84, pelo que ao caso aplicar-se-ia o disposto no n.° 2 do artigo 24.° do Decreto-Lei n,° 400/84, sendo necessário promover a consulta da DGPU e demais entidades por disso não se encontrar subtraído ex vi da alínea a) do artigo 13." do mesmo diploma legal.37 — A consequência legal desta situação encontra-se prevista no n.° 1 do artigo 65.° do mesmo diploma legal, nos termos do qual «são nulos os actos das câmaras municipais respeitantes a operações de loteamento [...] quando não sejam precedidos da audiência das entidades que devam ser consultadas [...] (Sublinhado nosso.)38 — De qualquer modo, mesmo defendendo —o que não é o nosso caso —, a nulidade dos actos administrativos mediante os quais foram aprovadas as já citadas primeira e segunda alterações, afigura-se-nos que, com a emissão dos alvarás de loteamento n.° 358/80 e 646/84, onde se previa o local, a área e a volumetria do hotel a construir, tinham sido fixados os parâmetros urbanísticos com base nos quais podia ser emitido o alvará de licença de construção do hotel por terem sido consultadas as entidades com competência na matéria naquelas datas.39 — Analisada a questão noutra perspectiva, sempre se dirá que «a licença de loteamento é o primeiro e decisivo passo no sentido do exercício pelo proprietário do chamado jus aedificandi» í2), e que «inquestionável é que o acto de licenciamento do loteamento é um acto favorável ao interessado, que lhe possibilita o exercício de uma faculdade que,sem ele, não seria exercitável; nessa medida, trata-se de um acto constitutivo de direitos, do tipo dos que extinguem restrições ao exercício de um direito já existente» (3) (sublinhados nossos).40 — O mesmo se diga a propósito da emissão de um alvará de licença de construção.41 —Neste caso, vir a Câmara Municipal de Cascais a revogar os actos de licenciamento das operações de loteamento ou do licenciamento das obras de construção a que temos vindo a fazer referência, isso fá-la-ia incorrer em responsabilidade civil extracontratual, nos termos do Decreto--Lei n.° 48 051, de 21 de Novembro de 1967.VI — O loteamento da Guia e o RPDM1 — O loteamento a que se referem os alvarás n.os 358/ 80 e 646/84, com as primeira e segunda alterações, foi incluído no RPDM no n.° 2.1 do artigo 44.°, na categoria de espaços de desenvolvimento singular.2 — Em termos de delimitação e caracterização, o artigo 44.°, n.° 2.1, do RPDM estipula que o «espaço do empreendimento turístico e residencial da Quinta da Marinha (Guia, S. A.) constitui uma área territorial situada a poente de Cascais, com cerca de 98 ha, onde existe construído um campo de golfe com cerca de 34 ha, e programados apartamentos turísticos envolvendo 4,40ha de terreno, parte dos quais já construídos e com máximas de fachada da ordem dos 10 m, uma unidade hoteleira com altura máxima de fachada da ordem dos 10 m, para 500 camas, e afectando uma área de terreno da ordem dos 1,70 ha, áreas residenciais paramoradias unifamiliares com alturas máximas de fachadas de 7,5 m, com lotes com área média de 1500 m2 e afectandouma área de terreno da ordem dos 30 ha (a maioria já construídos), aldeamentos turísticos para 520 camas, com alturas máximas de fachada 6,5 m e afectando uma área de terreno da ordem dos 11 ha (a maioria já construídos), uma instalação comercial ou turística com altura máxima de fachada da ordem dos 10 m e afectando uma área de terreno da ordem dos 0,80 ha, equipamento turístico/hoteleiro e de recreio, afectando uma área de terreno da ordem dos 3,20 ha e com alturas máximas de fachada dos 10 m, equipamentos de serviços de apoio a residências, afectando uma área da ordem dos 0,80 ha e com alturas máximas de fachada de 7,5 m e ainda uma área da ordem dos 12 ha destinada a sistemas viários e verdes de enquadramento e remates da áreas residenciais. O empreendimento respeitará o índice bruto de construção da ordem de 0.15, o previsto nos capítulos 11, v e vi deste Regulamento e as determinações da carta de condicionantes do PDM de Cascais».3 — Por seu turno, face ao que dispõe a alínea c) do n.° 2 do artigo 2.° do RPDM, «categorias de espaço de desenvolvimento singular [são] os espaços que, inseridos na classe de espaços urbanizáveis, correspondem a desenvolvimentos de singularidades relevantes e a espaços já desenvolvidos particularizados e específicos». Os «espaços urbanizáveis [são] os caracterizados por poderem vir a adquirir as características dos espaços urbanos e geralmente designados por áreas de expansão».4 — Analisadas as actas (v. documentos n.M 4 e 5) da comissão técnica que acompanhou a elaboração do RPDM, na qual estava representado o Parque Natural de Sintra--Cascais, verifica-se que nenhuma objecção foi colocada, de natureza formal ou outra, sobre o espaço do empreendimento turístico e residencial da Quinta da Marinha (Guia, S. A.),o que já não ocorre com os seguintes números do artigo 44.°: 2.5 (espaço de estruturação urbanística do Bairro das Marianas); 2.6 (espaço de estruturação urbanística da Quinta do Patino); 2.7 (espaço de reestruturação urbanística da área envolvente à estação ferroviária de Cascais); 2.9 (espaço de desenvolvimento e reestruturação urbanística do Aeródomo de Tires); 2.14 (espaço de estruturação urbanística de Mação).VII — O alvará de licença de construção n.9 585/981 —Pela análise deste alvará (v. documento n.° 3) apura-se que nele consta a área de construção de 15 894 m2, quando a área prevista no alvará de loteamento é de 10 000 m2. A que se deve esta diferença de 5894 m2?2 — Estipula a alínea g) do n.° 3 do artigo 2.° do RPtM que «índice de construção é a relação máxima entre a área bruta de construção ou superfície bruta de pavimentos e a área do terreno objecto de operação urbanística. Exceptuam-se para efeitos do cálculo do índice de construção as áreas das varandas, terraços, compartimentos de áreas técnicas e de serviços de higiene (recolha de lixos) e áreas de parqueamento coberto, sempre que estas se situem abaixo da cota de soleira».3 — Segundo consta na folha de áreas do processo n.° 11 167/97, as áreas de estacionamento, áreas técnicas de apoio e pátios internos vazados que se encontram no âmbito de previsão da alínea transcrita no ponto anterior é de 5890 m2, restando apenas 4 m2 de diferença, absolutamente irrelevante num processo desta envergadura.4 — Assim sendo, não existe desconformidade entre a área de construção aprovada no âmbito do alvará de lotea-