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1 DE JUNHO DE 2012 149 Artigo 1076.o Antecipação de rendas 1 – O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a três meses. 2 – As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas. Artigo 1077.o Atualização de rendas 1 – As partes estipulam, por escrito, a possibilidade de atualização da renda e o respetivo regime. 2 – Na falta de estipulação, aplica-se o seguinte regime: a) A renda pode ser atualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de atualização vigentes; b) A primeira atualização pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a atualização anterior; c) O senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de atualização e a nova renda dele resultante; d) A não atualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação. Artigo 1078.o Encargos e despesas 1 – As partes estipulam, por escrito, o regime dos encargos e despesas, aplicando-se, na falta de estipulação em contrário, o disposto nos números seguintes. 2 – Os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatário. 3 – No arrendamento de fração autónoma, os encargos e despesas referentes à administração, conservação e fruição de partes comuns do edifício, bem como o pagamento de serviços de interesse comum, correm por conta do senhorio. 4 – Os encargos e despesas devem ser contratados em nome de quem for responsável pelo seu pagamento. 5 – Sendo o arrendatário responsável por um encargo ou despesa contratado em nome do senhorio, este apresenta, no prazo de um mês, o comprovativo do pagamento feito. 6 – No caso previsto no número anterior, a obrigação do arrendatário vence-se no final do mês seguinte ao da comunicação pelo senhorio, devendo ser cumprida simultaneamente com a renda subsequente. 7 – Se as partes acordarem uma quantia fixa mensal a pagar por conta dos encargos e despesas, os acertos são feitos semestralmente. SUBSECÇÃO IV Cessação DIVISÃO I Disposições comuns Artigo 1079.o Formas de cessação O arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 150 previstas na lei. Artigo 1080.o Imperatividade As normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário Artigo 1081.o Efeitos da cessação 1 – A cessação do contrato torna imediatamente exigível, salvo se outro for o momento legalmente fixado ou acordado pelas partes, a desocupação do local e a sua entrega, com as reparações que incumbam ao arrendatário. 2 – Com antecedência não superior a três meses sobre a obrigação de desocupação do local, o senhorio pode exigir ao arrendatário a colocação de escritos, quando correspondam aos usos da terra. 3 – O arrendatário deve, em qualquer caso, mostrar o local a quem o pretender tomar de arrendamento durante os três meses anteriores à desocupação, em horário acordado com o senhorio. 4 – Na falta de acordo, o horário é, nos dias úteis, das 17 horas e 30 minutos às 19 horas e 30 minutos e, aos sábados e domingos, das 15 às 19 horas. DIVISÃO II Cessação por acordo entre as partes Artigo 1082.o Revogação 1 – As partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido. 2 – O acordo referido no número anterior é celebrado por escrito, quando não seja imediatamente executado ou quando contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias. DIVISÃO III Resolução Artigo 1083.o Fundamento da resolução 1 – Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte. 2 – É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio: a) A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio; b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública; c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio; d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.o 2 do artigo 1072.o; e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
1 DE JUNHO DE 2012 151 3 – É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, ou de oposição ospor este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.  3 a 5 do artigo seguinte. 4 – É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, osnum período de doze meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n.  3 e 4 do artigo seguinte. 5 – É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato. Artigo 1084.o Modo de operar 1 – A resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no n.o 2 do artigo anterior é decretada nos termos da lei de processo. os2 – A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista nos n.  3 e 4 do artigo anterior, bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida. 3 – A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, nos termos do n.o 3 do artigo anterior, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês. 4 – O arrendatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com referência a cada contrato. 5 – Fica sem efeito a resolução fundada na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública se no prazo de um mês cessar essa oposição. Artigo 1085.o Caducidade do direito de resolução 1 – A resolução deve ser efetivada dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do fato que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade. 2 – O prazo referido no número anterior é reduzido para 3 meses quando o fundamento da resolução seja o osprevisto nos n.  3 ou 4 do artigo 1083.o. 3 – Quando se trate de fato continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação. Artigo 1086.o Cumulações 1 – A resolução é cumulável com a denúncia ou com a oposição à renovação, podendo prosseguir a discussão a ela atinente mesmo depois da cessação do contrato, com a finalidade de apurar as consequências que ao caso caibam. 2 – A resolução é igualmente cumulável com a responsabilidade civil. Artigo 1087.o Desocupação A desocupação do locado, nos termos do artigo 1081.o, é exigível após o decurso de um mês a contar da resolução, se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado pelas partes.
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 152 SUBSECÇÃO V Subarrendamento Artigo 1088.o Autorização do senhorio 1 – A autorização para subarrendar o prédio deve ser dada por escrito. 2 – O subarrendamento não autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo senhorio se ele reconhecer o subarrendatário como tal. Artigo 1089.o Caducidade O subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o sublocatário, quando o motivo da extinção lhe seja imputável. Artigo 1090.o Direitos do senhorio em relação ao subarrendatário 1 – Sendo total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário direto. 2 – Se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois da extinção do arrendamento, é o subarrendatário havido como arrendatário direto. SUBSECÇÃO VI Direito de preferência Artigo 1091.o Regra geral 1 – O arrendatário tem direito de preferência: a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos; b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado. 2 – O direito previsto na alínea b) existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, nos termos do artigo 1053.o 3 – O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.o 4 – É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.o a 418.o e 1410.o
1 DE JUNHO DE 2012 153 SUBSECÇÃO VII Disposições especiais do arrendamento para habitação DIVISÃO I Âmbito do contrato Artigo 1092.o Indústrias domésticas 1 – No uso residencial do prédio arrendado inclui-se, salvo cláusula em contrário, o exercício de qualquer indústria doméstica, ainda que tributada. 2 – É havida como doméstica a indústria explorada na residência do arrendatário que não ocupe mais de três auxiliares assalariados. Artigo 1093.o Pessoas que podem residir no local arrendado 1 – Nos arrendamentos para habitação podem residir no prédio, além do arrendatário: a) Todos os que vivam com ele em economia comum; b) Um máximo de três hóspedes, salvo cláusula em contrário. 2 – Consideram-se sempre como vivendo com o arrendatário em economia comum a pessoa que com ele viva em união de fato, os seus parentes ou afins na linha recta ou até ao 3.o grau da linha colateral, ainda que paguem alguma retribuição, e bem assim as pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite diretamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos. 3 – Consideram-se hóspedes as pessoas a quem o arrendatário proporcione habitação e preste habitualmente serviços relacionados com esta, ou forneça alimentos, mediante retribuição. DIVISÃO II Duração Artigo 1094.o Tipos de contratos 1 – O contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada. 2 – No contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada. 3 – No silêncio das partes, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos. SUBDIVISÃO I Contrato com prazo certo Artigo 1095.o Estipulação de prazo certo 1 – O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato. 2 – O prazo referido no número anterior não pode ser superior a 30 anos, considerando-se automaticamente reduzido ao referido limite quando o ultrapasse.
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 154 3 – [Revogado]. Artigo 1096.o Renovação automática 1 – Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte. 2 – Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias. 3 – Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes. Artigo 1097.o Oposição à renovação deduzida pelo senhorio 1 – O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte: a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses. e) 2 – A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação. Artigo 1098.o Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário 1 - O arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte: a) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; b) 90 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses. 2 - A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação. 3 - Sem prejuízo do disposto no número seguinte, decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte:
1 DE JUNHO DE 2012 155 a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano;b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a um ano.4 - Quando o senhorio impedir a renovação automática do contrato, nos termos do artigo anterior, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato, salvo se este tiver entretanto caducado. os5 - A denúncia do contrato, nos termos dos n.  3 e 4, produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação. 6 - A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta. SUBDIVISÃO II Contrato de duração indeterminada Artigo 1099.o Princípio geral O contrato de duração indeterminada cessa por denúncia de uma das partes, nos termos dos artigos seguintes. Artigo 1100.o Denúncia pelo arrendatário 1 - Sem prejuízo do disposto no número seguinte, após seis meses de duração efetiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte: a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da comunicação, este tiver um ano ou mais de duração efetiva; b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da comunicação, este tiver até um ano de duração efetiva. 2 - Quando o senhorio denunciar o contrato nos termos da alínea c) do artigo seguinte, o arrendatário pode denunciá-lo, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato, salvo se este tiver entretanto caducado. 3 - A denúncia do contrato, nos termos dos números anteriores, produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação. 4 - À denúncia pelo arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto no n.o 6 do artigo 1098.o. Artigo 1101.o Denúncia pelo senhorio O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes: a) Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.o grau; b) Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado; c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessação.
1 DE JUNHO DE 2012 157 7 – Caso as partes não cheguem a acordo no prazo de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no n.o 1, aplica-se o disposto na alínea a) do número anterior. 8 – A indemnização devida pela denúncia deve ser paga no momento da entrega do locado, sob pena de ineficácia da denúncia. 9 – Salvo motivo não imputável ao senhorio, o não cumprimento do disposto no n.o 5, bem como o não início da obra no prazo de seis meses contados da desocupação do locado, obriga o senhorio ao pagamento de uma indemnização correspondente a 10 anos de renda. 10 - Da denúncia pelo senhorio não pode resultar uma duração total do contrato inferior a dois anos. 11 - A denúncia do contrato para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos é objeto de legislação especial. Artigo 1104.o Confirmação da denúncia [Revogado].DIVISÃO III Transmissão Artigo 1105.o Comunicabilidade e transmissão em vida para o cônjuge 1 – Incidindo o arrendamento sobre casa de morada de família, o seu destino é, em caso de divórcio ou de separação judicial de pessoas e bens, decidido por acordo dos cônjuges, podendo estes optar pela transmissão ou pela concentração a favor de um deles. 2 – Na falta de acordo, cabe ao tribunal decidir, tendo em conta a necessidade de cada um, os interesses dos filhos e outros fatores relevantes. 3 – A transferência ou a concentração acordadas e homologadas pelo juiz ou pelo conservador do registo civil ou a decisão judicial a elas relativa são notificadas oficiosamente ao senhorio. Artigo 1106.o Transmissão por morte 1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva: a) Cônjuge com residência no locado; b) Pessoa que com ele vivesse em união de fato há mais de um ano; c) Pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano. 2 - Nos casos previstos nas alíneas b) e c) do número anterior, a transmissão da posição de arrendatário depende de, à data da morte do arrendatário, o transmissário residir no locado há mais de um ano. 3 - Havendo várias pessoas com direito à transmissão, a posição do arrendatário transmite-se, em igualdade de circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge sobrevivo ou pessoa que, com o falecido, vivesse em união de fato, para o parente ou afim mais próximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para o mais velho de entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum. 4 - O direito à transmissão previsto nos números anteriores não se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, à data da morte do arrendatário. 5 - A morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato dá ao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses a contar do decesso.
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 158 Artigo 1107.o Comunicação 1 – Por morte do arrendatário, a transmissão do arrendamento, ou a sua concentração no cônjuge sobrevivo, deve ser comunicada ao senhorio, com cópia dos documentos comprovativos e no prazo de três meses a contar da ocorrência. 2 – A inobservância do disposto no número anterior obriga o transmissário faltoso a indemnizar por todos os danos derivados da omissão. SUBSECÇÃO VIII Disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais Artigo 1108.o Âmbito As regras da presente subsecção aplicam-se aos arrendamentos urbanos para fins não habitacionais, bem como, com as necessárias adaptações e em conjunto com o regime geral da locação civil, aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais. Artigo 1109.o Locação de estabelecimento 1 – A transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, rege-se pelas regras da presente subsecção, com as necessárias adaptações. 2 – A transferência temporária e onerosa de estabelecimento instalado em local arrendado não carece de autorização do senhorio, mas deve ser-lhe comunicada no prazo de um mês. Artigo 1110.o Duração, denúncia ou oposição à renovação 1 – As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação. 2 – Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano. Artigo 1111.o Obras 1 – As regras relativas à responsabilidade pela realização das obras de conservação ordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas pelas partes. 2 – Se as partes nada convencionarem, cabe ao senhorio executar as obras de conservação, considerando-se o arrendatário autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato. Artigo 1112.o Transmissão da posição do arrendatário 1 – É permitida a transmissão por ato entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da
1 DE JUNHO DE 2012 159 autorização do senhorio: a) No caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial; b) A pessoa que no prédio arrendado continue a exercer a mesma profissão liberal, ou a sociedade profissional de objeto equivalente. 2 – Não há trespasse: a) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento; b) Quando a transmissão vise o exercício, no prédio, de outro ramo de comércio ou indústria ou, de um modo geral, a sua afetação a outro destino. 3 – A transmissão deve ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio. 4 – O senhorio tem direito de preferência no trespasse por venda ou dação em cumprimento, salvo convenção em contrário. 5 – Quando, após a transmissão, seja dado outro destino ao prédio, ou o transmissário não continue o exercício da mesma profissão liberal, o senhorio pode resolver o contrato. Artigo 1113.o Morte do arrendatário 1 – O arrendamento não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podem renunciar à transmissão, comunicando a renúncia ao senhorio no prazo de três meses, com cópia dos documentos comprovativos da ocorrência. 2 – É aplicável o disposto no artigo 1107.o, com as necessárias adaptações.ANEXO II Republicação do capítulo II do título I e do título II da Lei n.o 6/2006, de 27 de Fevereiro TÍTULO I Novo Regime do Arrendamento Urbano (...) CAPÍTULO II Disposições gerais SECÇÃO I Comunicações Artigo 9.o Forma da comunicação 1 – Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes, relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras, são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção. 2 – As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado. 3 – As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior. 4 – Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as cartas dirigidas a este devem
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 160 ser remetidas para o seu domicílio ou sede. 5 – Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele. 6 – O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de receção. 7 – A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.o 2 do artigo 1084.o do Código Civil, é efetuada mediante: a) Notificação avulsa; b) Contato pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original; c) Escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n.o 1, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio, caso em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver autorizado a modificação. Artigo 10.o Vicissitudes 1 – A comunicação prevista no n.o 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que: a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais; b) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário. 2 – O disposto no número anterior não se aplica às cartas que: a) Constituam iniciativa do senhorio para a transição para o NRAU e atualização da renda, nos termos dos artigos 30.o e 50.o; ou b) Integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, nos termos dos artigos 14.o-A e 15.o, respetivamente, salvo nos casos de domicílio convencionado nos termos da alínea c) do n.o 7 do artigo anterior. 3 – Nas situações previstas no número anterior, o senhorio deve remeter nova carta registada com aviso de receção decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta. 4 – Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.o 1, considera-se a comunicação recebida no 10.o dia posterior ao do seu envio. 5 – Nos casos previstos nas alíneas a) e b) do n.o 7 do artigo anterior, se: a) O destinatário da comunicação recusar a assinatura do original ou a receção do duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, o advogado, solicitador ou agente de execução lavra nota do incidente e a comunicação considera-se efetuada no próprio dia face à certificação da ocorrência; b) Não for possível localizar o destinatário da comunicação, o senhorio remete carta registada com aviso de receção para o local arrendado, decorridos 30 a 60 dias sobre a data em que o destinatário não foi localizado, considerando-se a comunicação recebida no 10.o dia posterior ao do seu envio. Artigo 11.o Pluralidade de senhorios ou de arrendatários 1 – Havendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por
1 DE JUNHO DE 2012 161 todos, ou por quem a todos represente, devendo o arrendatário dirigir as suas comunicações ao representante, ou a quem em comunicação anterior tenha sido designado para as receber. 2 – Na falta da designação prevista no número anterior, o arrendatário dirige as suas comunicações ao primeiro signatário e envia a carta para o endereço do remetente. 3 – Havendo pluralidade de arrendatários, a comunicação do senhorio é dirigida ao que figurar em primeiro lugar no contrato, salvo indicação daqueles em contrário. 4 – A comunicação prevista no número anterior é, contudo, dirigida a todos os arrendatários nos casos previstos no n.o 2 do artigo anterior. 5 – Se a posição do destinatário estiver integrada em herança indivisa, a comunicação é dirigida ao cabeça-de-casal, salvo indicação de outro representante. 6 – Nas situações previstas nos números anteriores, a pluralidade de comunicações de conteúdo diverso por parte dos titulares das posições de senhorio ou de arrendatário equivale ao silêncio. Artigo 12.o Casa de morada de família 1 – Se o local arrendado constituir casa de morada de família, as comunicações previstas no n.o 2 do artigo 10.o devem ser dirigidas a cada um dos cônjuges. 2 – As comunicações do arrendatário podem ser subscritas por ambos ou por um só dos cônjuges. 3 – Devem, no entanto, ser subscritas por ambos os cônjuges as comunicações que tenham por efeito algum dos previstos no artigo 1682.o-B do Código Civil. SECÇÃO II Associações Artigo 13.o Legitimidade 1 – As associações representativas das partes, quando expressamente autorizadas pelos interessados, gozam de legitimidade para assegurar a defesa judicial dos seus membros em questões relativas ao arrendamento. 2 – Gozam do direito referido no número anterior as associações que, cumulativamente: a) Tenham personalidade jurídica; b) Não tenham fins lucrativos; c) Tenham como objetivo principal proteger os direitos e interesses dos seus associados, na qualidade de senhorios, inquilinos ou comerciantes; d) Tenham, pelo menos, 3000, 500 ou 100 associados, consoante a área a que circunscrevam a sua ação seja de âmbito nacional, regional ou local, respetivamente. SECÇÃO III DespejoSubsecção I Ações judiciais Artigo 14.o Ação de despejo 1 – A ação de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 164 4 - Durante o procedimento especial de despejo não é permitida a alteração dos elementos constantes do requerimento, designadamente do pedido formulado. 5 - Se o requerente indicar endereço de correio eletrónico, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea b) do n.o 2, as comunicações e notificações pelo BNA ao requerente são efetuadas por meios eletrónicos, em termos a definir por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça. 6 - A entrega do requerimento de despejo por advogado ou solicitador é efetuada apenas por via eletrónica, com menção da existência do mandato e do domicílio profissional do mandatário. 7 - O requerente que, sendo representado por advogado ou solicitador, não cumprir o disposto no número anterior fica sujeito ao pagamento imediato de uma multa no valor de 2 UC, salvo alegação e prova de justo impedimento. 8 - O disposto na alínea h) do n.o 2 não é aplicável quando o requerimento de despejo for apresentado por meios eletrónicos, assegurando o sistema informático a identificação do requerente ou mandatário que procede à apresentação do requerimento. 9 - O modelo e as formas de apresentação do requerimento de despejo são aprovados por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça. Artigo 15.o-C Recusa do requerimento 1 - O requerimento só pode ser recusado se: a) Não estiver endereçado ao BNA; b) Não indicar o fundamento do despejo ou não for acompanhado dos documentos previstos no n.o 2 do artigo 15.o; c) Omitir a identificação das partes, o domicílio do requerente ou o lugar da notificação do requerido; d) Não estiver assinado, exceto nos casos previstos no n.o 8 do artigo anterior; e) Não estiver redigido em língua portuguesa; f) Não constar do modelo a que se refere o n.o 9 do artigo anterior; g) Não se mostrar paga a taxa de justiça devida; h) O pedido não se ajustar à finalidade do procedimento. 2 - Nos casos em que haja recusa, o requerente pode apresentar outro requerimento no prazo de 10 dias subsequentes à notificação daquela, considerando-se o procedimento iniciado na data em que o primeiro requerimento foi apresentado. Artigo 15.o-D Finalidade, conteúdo e efeito da notificação 1 - O secretário do BNA expede imediatamente notificação para o requerido, por carta registada com aviso de receção, para, em 10 dias, este: a) Desocupar o locado e, sendo caso disso, pagar ao requerente a quantia pedida, acrescida da taxa de justiça por ele liquidada; ou b) Deduzir oposição à pretensão e ou requerer o diferimento da desocupação do locado, nos termos do disposto nos artigos 15.o-O e 15.o-P. 2 - Havendo vários requeridos, a notificação é expedida para todos eles, nos termos e para os efeitos previstos no número anterior. 3 - A notificação é expedida para o local indicado no requerimento de despejo, aplicando-se o disposto nos osn.  3 a 5 do artigo 237.o-A e no n.o 2 do artigo 238.o do Código de Processo Civil. 4 - O ato de notificação deve conter:
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 166 4 - Na falta de junção do documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça ou do pagamento da caução prevista no número anterior, a oposição tem-se por não deduzida. Artigo 15.o-G Desistência do procedimento 1 - Até à dedução da oposição ou, na sua falta, até ao termo do prazo de oposição, o requerente pode desistir do procedimento especial de despejo. 2 - No caso previsto no número anterior, o BNA devolve ao requerente o expediente respeitante ao procedimento especial de despejo e notifica o requerido daquele fato, se este já tiver sido notificado do requerimento de despejo. Artigo 15.o-H Distribuição e termos posteriores 1 - Deduzida oposição, o secretário do BNA apresenta os autos à distribuição e remete ao requerente cópia da oposição. 2 - Recebidos os autos, o juiz pode convidar as partes para, no prazo de 5 dias, aperfeiçoarem as peças processuais. 3 - Não julgando logo procedente alguma exceção dilatória ou nulidade que lhe cumpra conhecer, ou não decidindo logo do mérito da causa, o juiz ordena a notificação das partes da data da audiência de julgamento. Artigo 15.o-I Audiência de julgamento e sentença 1 - A audiência de julgamento realiza-se no prazo de 20 dias, a contar da distribuição. 2 - Não é motivo de adiamento da audiência a falta de qualquer das partes ou dos seus mandatários, salvo nos casos de justo impedimento. 3 - Se as partes estiverem presentes ou representadas na audiência, o juiz procura conciliá-las. 4 - Frustrando-se a conciliação, produzem-se as provas que ao caso couber. 5 - Qualquer das partes pode requerer a gravação da audiência. 6 - As provas são oferecidas na audiência, podendo cada parte apresentar até três testemunhas. 7 - A prova pericial é sempre realizada por um único perito. 8 - Se considerar indispensável para a boa decisão da causa que se proceda a alguma diligência de prova, o juiz pode suspender a audiência no momento que reputar mais conveniente e marcar logo dia para a sua continuação, devendo o julgamento concluir-se dentro de 10 dias. 9 - Finda a produção de prova, pode cada um dos mandatários fazer uma breve alegação oral. 10 - A sentença, sucintamente fundamentada, é logo ditada para a ata. Artigo 15.o-J Desocupação do locado e pagamento das rendas em atraso 1 - Havendo título ou decisão judicial para desocupação do locado, o agente de execução ou notário desloca-se imediatamente ao locado para tomar a posse do imóvel. 2 - O senhorio e o arrendatário podem acordar num prazo para a desocupação do locado com remoção de todos os bens móveis, sendo lavrado auto pelo agente de execução ou notário. 3 - O agente de execução ou o notário podem solicitar diretamente o auxílio das autoridades policiais sempre que seja necessário o arrombamento da porta e a substituição da fechadura para efetivar a posse do osimóvel, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.  5 e 6 do artigo 840.o do Código de Processo Civil.
1 DE JUNHO DE 2012 169 3 - O juiz deve decidir o pedido de diferimento da desocupação por razões sociais no prazo máximo de 20 dias a contar da sua apresentação, sendo, no caso previsto na alínea a) do n.o 2 do artigo anterior, a decisão oficiosamente comunicada, com a sua fundamentação, ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social. 4 - O diferimento não pode exceder o prazo de cinco meses a contar da data do trânsito em julgado da decisão que o conceder. Artigo 15.o-Q Impugnação do título para desocupação do locado 1 - O arrendatário só pode impugnar o título para desocupação do locado com fundamento na violação do disposto nos artigos 9.o, 10.o e 15.o-D. 2 - A impugnação prevista no número anterior é apresentada, por meios eletrónicos, acompanhada de cópia do título para desocupação do locado, no tribunal judicial da situação do locado, no prazo de 10 dias a contar da deslocação do agente de execução ou do notário ao imóvel para a sua desocupação. 3 -  A impugnação observa as seguintes regras: a) A prova é oferecida com o requerimento; b) A parte requerida é notificada para, em 10 dias, se opor à impugnação e oferecer prova; c) A impugnação tem sempre efeito meramente devolutivo, seguindo, com as necessárias adaptações, a tramitação do recurso de apelação, nos termos do Código de Processo Civil. Artigo 15.o-R Recurso da decisão judicial para desocupação do locado Independentemente do valor da causa e da sucumbência, da decisão judicial para desocupação do locado cabe sempre recurso de apelação, nos termos do Código de Processo Civil, o qual tem sempre efeito meramente devolutivo. Artigo 15.o-S Uso indevido ou abusivo do procedimento 1 - Aquele que fizer uso indevido do procedimento especial de despejo do locado incorre em responsabilidade nos termos da lei. 2 - Se o senhorio ou o arrendatário usarem meios cuja falta de fundamento não devessem ignorar ou fizerem uso manifestamente reprovável do procedimento especial de despejo, respondem pelos danos que culposamente causarem à outra parte e incorrem em multa de valor não inferior a 10 vezes a taxa de justiça devida. 3 - O disposto no número anterior é ainda aplicável ao detentor do locado ou a qualquer outro interveniente no procedimento especial de despejo que, injustificadamente, obste à efetivação da desocupação do locado. 4 - Incorre na prática do crime de desobediência qualificada quem infrinja a decisão judicial de desocupação do locado. Artigo 15.o-T Disposições finais 1 - Ao procedimento especial de despejo aplica-se o regime de acesso ao direito e aos tribunais. 2 - No procedimento especial de despejo, é obrigatória a constituição de advogado para a dedução de oposição ao requerimento de despejo. 3 - As partes têm de se fazer representar por advogado nos atos processuais subsequentes à distribuição no procedimento especial de despejo. 4 - Aos prazos do procedimento especial de despejo aplicam-se as regras previstas no Código de Processo
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 170 Civil. 5 - Não dependem de distribuição a autorização judicial para entrada imediata no domicílio, a suspensão da desocupação do locado e o diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação, previstos nos artigos 15.o-M a 15.o-P. 6 - O valor do procedimento especial de despejo é o previsto no n.o 1 do artigo 307.o do Código de Processo Civil. SECÇÃO IV Justo impedimento Artigo 16.o Invocação de justo impedimento 1 – Considera-se justo impedimento o evento não imputável à parte em contrato de arrendamento urbano que obste à prática atempada de um ato previsto nesta lei ou à receção das comunicações que lhe sejam dirigidas. 2 – O justo impedimento deve ser invocado logo após a sua cessação, por comunicação dirigida à outra parte. 3 – Compete à parte que o invocar a demonstração dos fatos em que se funda. 4 – Em caso de desacordo entre as partes, a invocação do justo impedimento só se torna eficaz após decisão judicial. SECÇÃO V Consignação em depósito Artigo 17.o Depósito das rendas 1 – O arrendatário pode proceder ao depósito da renda quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito, quando lhe seja permitido fazer cessar a mora e ainda quando esteja pendente ação de despejo. 2 – O previsto na presente secção é aplicável, com as necessárias adaptações, ao depósito do valor correspondente a encargos e despesas a cargo do arrendatário. Artigo 18.o Termos do depósito 1 – O depósito é feito em qualquer agência de instituição de crédito, perante um documento em dois exemplares, assinado pelo arrendatário, ou por outrem em seu nome, e do qual constem: a) A identidade do senhorio e do arrendatário; b) A identificação do locado; c) O quantitativo da renda, encargo ou despesa; d) O período de tempo a que ela respeita; e) O motivo por que se pede o depósito. 2 – Um dos exemplares do documento referido no número anterior fica em poder da instituição de crédito, cabendo o outro ao depositante, com o lançamento de ter sido efetuado o depósito. 3 – O depósito fica à ordem do tribunal da situação do prédio ou, quando efetuado na pendência de processo judicial, do respetivo tribunal.
1 DE JUNHO DE 2012 171 Artigo 19.o Notificação do senhorio 1 – O arrendatário deve comunicar ao senhorio o depósito da renda. 2 – A junção do duplicado ou duplicados das guias de depósito à contestação, ou figura processual a ela equivalente, de ação baseada na falta de pagamento produz os efeitos da comunicação. Artigo 20.o Depósitos posteriores 1 – Enquanto subsistir a causa do depósito, o arrendatário pode depositar as rendas posteriores, sem necessidade de nova oferta de pagamento nem de comunicação dos depósitos sucessivos. 2 – Os depósitos posteriores são considerados dependência e consequência do depósito inicial, valendo quanto a eles o que for decidido em relação a este. Artigo 21.o Impugnação do depósito 1 – A impugnação do depósito deve ocorrer no prazo de 20 dias contados da comunicação, seguindo-se, depois, o disposto na lei de processo sobre a impugnação da consignação em depósito. 2 – Quando o senhorio pretenda resolver judicialmente o contrato por não pagamento de renda, a impugnação deve ser efetuada em ação de despejo a intentar no prazo de 20 dias contados da comunicação do depósito ou, estando a ação já pendente, na resposta à contestação ou em articulado específico, apresentado no prazo de 10 dias contados da comunicação em causa, sempre que esta ocorra depois da contestação. 3 – O processo de depósito é apensado ao da ação de despejo, em cujo despacho saneador se deve conhecer da subsistência do depósito e dos seus efeitos, salvo se a decisão depender da prova ainda não produzida. Artigo 22.o Levantamento do depósito pelo senhorio 1 – O senhorio pode levantar o depósito mediante escrito em que declare que não o impugnou nem pretende impugnar. 2 – O escrito referido no número anterior é assinado pelo senhorio ou pelo seu representante, devendo a assinatura ser reconhecida por notário, quando não se apresente o bilhete de identidade respetivo. 3 – O depósito impugnado pelo senhorio só pode ser levantado após decisão judicial e de harmonia com ela. Artigo 23.o Falsidade da declaração Quando a declaração referida no artigo anterior seja falsa, a impugnação fica sem efeito e o declarante incorre em multa equivalente ao dobro da quantia depositada, sem prejuízo da responsabilidade penal correspondente ao crime de falsas declarações. SECÇÃO VI Determinação da renda Artigo 24.o Coeficiente de atualização 1 – O coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento é o resultante da
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 172 totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existam valores disponíveis à data de 31 de Agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística. 2 – O aviso com o coeficiente referido no número anterior é publicado no Diário da República até 30 de Outubro de cada ano. Artigo 25.o Arredondamento 1 – A renda resultante da atualização referida no artigo anterior é arredondada para a unidade euro imediatamente superior. 2 – O mesmo arredondamento se aplica nos demais casos de determinação da renda com recurso a fórmulas aritméticas. TÍTULO II Normas transitórias CAPÍTULO I Contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de SetembroArtigo 26.o Regime 1 - Os contratos para fins habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como os contratos para fins não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de Setembro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes. 2 – À transmissão por morte aplica-se o disposto nos artigos 57.o e 58.o 3 – Quando não sejam denunciados por qualquer das partes, os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de dois anos, se outro superior não tiver sido previsto. 4 – Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades: a) Continua a aplicar-se o disposto na alínea a) do n.o 1 do artigo 107.o do RAU; b) Para efeitos das indemnizações previstas no n.o 1 do artigo 1102.o, e na alínea a) do n.o 6 e no n.o 9 do artigo 1103.o, neste último caso independentemente do fim a que se destina o arrendamento, a renda é calculada de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.o 2 do artigo 35.o; c) O disposto na alínea c) do artigo 1101.o do Código Civil não se aplica se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. 5 – Em relação aos arrendamentos para habitação, cessa o disposto nas alíneas a) e b) do número anterior após transmissão por morte para filho ou enteado ocorrida depois da entrada em vigor da presente lei. 6 – [Revogado].