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É importante, ainda, sublinhar que a reforma abrange, como não poderia deixar de ser, o arrendamento não habitacional, isto é, os arrendamentos comerciais, industriais, ligados ao exercício de profissões liberais ou a outros fins lícitos não habitacionais. A isso obrigam razões de equidade mas também motivos ligados à necessidade de garantir uma efectiva competitividade em alguns sectores da actividade económica, em que a questão das rendas funciona como um factor de distorção. Mas, para que também aqui a evolução ocorra de forma tranquila, são fixadas regras graduais de transição para o novo regime geral, definidas em função da natureza das empresas ou associações envolvidas, favorecendo em especial a posição das pequenas e médias empresas, das fundações e associações sem fins lucrativos e das instituições sociais e religiosas.
Por último, a reforma do arrendamento urbano não ficaria completa sem a previsão de um reforço do papel do Estado no âmbito do funcionamento do mercado habitacional.
Caminhando no sentido da modernização do mercado de arrendamento e convictos de que a liberdade dos agentes intervenientes no mercado o tornam mais flexível, mais dinâmico e
0007   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 mais racional, não se pode no entanto esquecer que estão em causa matérias ligadas à utilização de um bem fundamental, necessário não só ao indivíduo mas ao pleno desenvolvimento familiar, pelo que há que acautelar que as regras de funcionamento desse mercado sejam claras, verdadeiras e rigorosas. Só assim se poderão minimizar as desigualdades a que estão inevitavelmente sujeitos os que têm menos capacidade de acesso à informação.
Entende-se que compete ao Estado velar pelo bom funcionamento do mercado da habitação, pelo que, a partir de agora, ser-lhe-á reservado um papel essencial de agente fiscalizador, e impondo-se-lhe que execute tal tarefa de forma plena, efectiva e rigorosa. Só assim se poderá garantir que o mercado de habitação, seja de compra e venda ou de arrendamento, funciona em total obediência a regras precisas e eficazes no que respeita à informação, ao preço, à qualidade e aos direitos e obrigações de todas as partes.
É portanto indispensável, também neste domínio, que o Estado, em nome do princípio da confiança na actividade da Administração Pública, assegure a imparcialidade e transparência dos processos de decisão. Para que tal ocorra terá de ser criado um enquadramento que garanta a eficácia dos mecanismos, estruturas e processos, através dos quais o acompanhamento é efectivado, de forma a garantir a independência na sua intervenção no sector da habitação.
Sendo o Instituto Nacional de Habitação a entidade a quem cabe, actualmente, a execução da política habitacional do Governo e sendo indiscutivelmente reconhecida a sua experiência, capacidade e vocação, deve ser-lhe atribuída a responsabilidade para o desempenho das funções de monitorização da actividade dos agentes económicos do sector. Esta solução tem a vantagem acrescida de assegurar uma melhor gestão dos meios financeiros do Estado, evitando a criação de mais uma estrutura e o inerente acréscimo de custos, que se entende desnecessário.
Finalmente, há que garantir que esta entidade dispõe dos meios de informação necessários ao cabal desempenho das suas funções, nomeadamente a de fiscalização da correcta atribuição do apoio social à habitação e ao arrendamento.
Assim, propõe-se a criação da base de dados da habitação, cabendo ao Instituto Nacional de Habitação o tratamento e interconexão das informações prestadas pelos requerentes ou beneficiários dos apoios do Estado. Esta medida tem como principal objectivo permitir o correcto acompanhamento, verificação e fiscalização do cumprimento do disposto nos diplomas legais que estabelecem os critérios de atribuição daqueles apoios.
De tudo o que fica exposto decorre, com clareza, que a reforma do arrendamento urbano abrange um conjunto vasto de questões, umas envolvendo a necessidade de intervenção da Assembleia da República, outras enquadráveis na competência legislativa do Governo.
A presente proposta de lei não incidirá, assim, por desnecessidade constitucional, sobre temas como o certificado de habitabilidade ou o regime de apoio à reabilitação urbana. Mas, nem por isso o Governo quis deixar de fazer, neste preâmbulo, uma abordagem global da reforma, permitindo uma leitura integrada de todos os princípios fundamentais em que assenta e dos variados domínios em que se desdobra.
Matérias referentes a direitos, liberdades e garantias e ao regime geral do arrendamento urbano integram a reserva relativa de competência legislativa da Assembleia da República. Tal facto motiva a apresentação da presente proposta de lei de autorização, nos termos da alínea d) do n.o 1 do artigo 197.o, conjugado com o previsto nas alíneas b) e h) do n.o 1 do artigo 165.o, ambos da Constituição.
2 - É ainda concedida ao Governo autorização para legislar em matéria de tratamento e interconexão de dados pessoais para efeitos de atribuição de subsídios de renda, de incentivo ao arrendamento por jovens e de habitação social.Artigo 2.o
0008   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 A legislação a aprovar no uso da presente autorização legislativa deve obedecer às directrizes seguintes:a) Adopção de um regime referente aos novos arrendamentos urbanos, a reintroduzir do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 47 344, de 25 de Novembro de 1966;
h) Criação, em conformidade com o disposto na Lei n.o 67/98, de 26 de Outubro, e com as condições, garantias e limites nesta estabelecidos, da base de dados da habitação, visando permitir o acompanhamento, verificação e fiscalização do cumprimento da legislação a aprovar, no uso das diversas autorizações legislativas concedidas pelo presente diploma, relativamente aos regimes de atribuição de subsídio de renda, de incentivo ao arrendamento por jovens e de habitação social em regime de renda apoiada.Artigo 3.o
d) Permitir ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, para seu conforto ou comodidade, devendo ser reparadas antes da restituição, salvo cláusula em contrário;
i) Admitir que, por cláusula expressa, as partes antecipem o pagamento da renda, com um limite de seis meses ou caucionem, por qualquer modo, as obrigações respectivas;
0009   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 l) Facultar às partes a fixação do regime de actualização de renda, adoptando supletivamente uma regra de actualização anual de acordo com coeficientes constantes de diploma regulamentar e não permitindo a renúncia prévia à actualização;
n) Estabelecer que os encargos e despesas, relativos a energia eléctrica ou térmica, à água, ao gás, à limpeza, à segurança ou outros, competem ao arrendatário quando respeitantes ao local arrendado e ao senhorio quando atinentes a partes comuns do edifício, à sua administração, a serviços de interesse comum ou a quaisquer outros, salvo acordo das partes em contrário;
p) Instituir a interpelação por escrito como meio apto a produzir a cessação do contrato de arrendamento, fixar os seus efeitos e prever a acção executiva para entrega de coisa certa ou a acção de despejo como meios para efectivar a restituição da coisa;
iii) Perda ou mudança do emprego do arrendatário ou alteração do seu estado civil, familiar ou pessoal, da sua fortuna ou de qualquer outro factor relevante que haja justificado o arrendamento;v) Determinar que a resolução seja invocada no prazo de um ano contado do conhecimento do facto que a fundamente ou da cessação do mesmo, quando seja duradouro, sob pena de caducidade;
z) Remeter a caducidade, a renovação e a denúncia do arrendamento urbano para o regime geral da locação, salvo regras especiais para o arrendamento para habitação ou para o exercício do comércio e indústria ou de profissões liberais;
aa) Considerar que a caducidade do contrato de arrendamento em consequência de expropriação por utilidade pública obriga o expropriante a indemnizar o arrendatário;
ee) Admitir a possibilidade de exercício de indústrias domésticas, no caso residencial de prédio arrendado, mediante cláusula adequada nesse sentido;
0010   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 ff) Estabelecer quais as pessoas que podem residir no local arrendado;
ll) Permitir que o arrendatário, após um período de seis meses de duração efectiva do contrato, o denuncie a todo o tempo, através de comunicação ao senhorio com uma antecedência mínima de 180 dias sobre o termo pretendido do contrato, se outro prazo não for convencionado pelas partes;
iii) Independentemente de quaisquer ocorrências, mediante um pré-aviso de três anos;nn) Determinar que o senhorio que invoque a necessidade de utilização do prédio não o possa arrendar ou vender durante um período de dois anos subsequente ao fim do arrendamento;
oo) Cominar com nulidade a denúncia com a finalidade de conseguir um aumento de renda;
pp) Determinar que a denúncia se efective mediante comunicação enviada com uma antecedência mínima de um ano sobre a data em que deva ser eficaz e da qual conste a razão que a justifique e, outros elementos complementares;
qq) Possibilitar a denúncia, pelo arrendatário, dos contratos de duração indeterminada para habitação, nas condições referidas na alínea ll) com as necessárias adaptações;
rr) Estabelecer a regra da comunicabilidade do arrendamento habitacional ao cônjuge, nos termos gerais e de acordo com o regime de bens do casamento, ressalvando-se a residência da família, nas hipóteses de cessação do arrendamento e de divórcio;
ss) Admitir a transmissão por morte do arrendamento habitacional a favor do cônjuge não separado de pessoas e bens ou de facto, ou de pessoa que com ele residisse, nos termos da alínea ff) do presente artigo e estabelecer as regras de transmissão, havendo vários interessados;
tt) Definir a comunicação a fazer na hipótese de morte do arrendatário, bem como a possibilidade de caducidade em caso de ausência de comunicação;
uu) Definir o arrendamento para comércio ou indústria;
vv) Aplicar à locação de estabelecimento as regras do arrendamento urbano para comércio e indústria, com as necessárias adaptações, dispensando a autorização do senhorio quando o estabelecimento a locar esteja instalado em local arrendado;
xx) Definir, no âmbito do arrendamento para comércio ou indústria, regras supletivas relativas à duração, denúncia e oposição à renovação do contrato, prevendo-se, como regra geral, a total liberdade contratual das partes;
aaa) Permitir, no âmbito do arrendamento para comércio ou indústria, que as partes acordem o que entenderem relativamente à responsabilidade pela realização de todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, desde que requeridas por lei ou pelo fim do contrato, prevendo que se nada acordarem, o arrendatário tem a faculdade de efectuar essas obras sem que o senhorio se possa opor;
bbb) Admitir a transmissão por morte do arrendamento comercial, dentro das regras sucessórias normais;
ccc) Permitir o trespasse do estabelecimento comercial e industrial, sem autorização do senhorio;
ddd) Determinar que, salvo no caso de perda de coisa, a cessação do arrendamento comercial por caducidade ou por denúncia confere ao arrendatário o direito a uma compensação em dinheiro, quando, por facto seu, o prédio arrendado tenha aumentado de valor;
0011   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 eee) Estabelecer que a compensação referida na alínea anterior, quando não haja acordo entre as partes, seja fixada pelo tribunal de acordo com as regras do enriquecimento sem causa;
fff) Determinar que, quando o arrendamento comercial cesse por caducidade ou por denúncia e tenha durado mais de um ano, o arrendatário seja obrigado a desocupar o prédio decorrido um ano após o termo do contrato ou sua renovação, sendo que, se o contrato tiver durado mais de 10 anos, o prazo para a desocupação seja de dois anos;
ggg) Mandar aplicar ao arrendamento para o exercício de profissões liberais as regras do arrendamento comercial, determinando, no entanto, que a cessão da posição do arrendatário só seja possível, sem autorização do senhorio, a pessoas que, no local arrendado, continuem a exercer a mesma profissão;
hhh) Impor a forma escrita para a cessão referida na alínea anterior;
iii) Aplicar ao arrendamento para outros fins não habitacionais as regras do arrendamento comercial, salvo cláusula em contrário;
jjj) Aplicar aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais o regime geral da locação civil e as regras do arrendamento urbano, com as necessárias adaptações.2 - A extensão da autorização conferida pela presente lei compreende a consagração, no regime de transição dos contratos de pretérito para o regime dos novos arrendamentos urbanos, das seguintes medidas:a) Indicar como âmbito e objectivo do diploma a aplicação aos contratos de pretérito do novo regime do arrendamento urbano;
b) Facultar a aplicação do novo regime por acordo das partes;
c) Determinar a aplicação do novo regime aos contratos de duração limitada celebrados ao abrigo do Regime do Arrendamento Urbano, quando a sua renovação se opere depois da entrada em vigor deste;
d) Determinar a aplicação do novo regime, com prazo indeterminado salvo cláusula em contrário, aos restantes contratos celebrados ao abrigo do Regime do Arrendamento Urbano, decorridos que sejam três anos sobre a data da sua entrada em vigor;
e) Prever que, salvo comum acordo, os contratos celebrados anteriormente à entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano, passem para o novo regime, mediante iniciativa do senhorio;
f) Regular o modo de efectivação das comunicações previstas no diploma, o procedimento a adoptar perante a sua devolução e as pessoas a quem as dirigir, nos casos de situações subjectivamente complexas;
g) Determinar a caução a prestar pelo senhorio, por exigência do arrendatário, para assegurar as obrigações que àquele incumbem, nos termos do diploma;
h) Qualificar como título executivo, para os efeitos das denúncias previstas no diploma, a cópia das comunicações que a elas conduzam e o contrato de arrendamento, se existir texto escrito;
i) Estabelecer um regime de justo impedimento para a prática atempada de um acto previsto no diploma ou da recepção de comunicações, também previstas no diploma, que sejam dirigidas a uma parte em contrato de arrendamento urbano e estabelecerá as regras processais para a sua aplicação;
j) Estabelecer as regras para a iniciativa do senhorio tendente à aplicação do novo regime, com determinação da passagem a este quando falte a resposta do arrendatário;
l) Determinar que os contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano e que passem para o novo regime se considerem concluídos, salvo acordo em contrário, por duração indeterminada, não podendo, porém, cessar, por iniciativa do senhorio, antes de decorrido um prazo mínimo;
m) Determinar um regime especial de comunicações para as situações em que o arrendatário seja casado e a habitação constitua casa de morada de família;
n) Determinar, no tocante aos arrendamentos referidos na alínea anterior, que a aplicação do novo regime, por iniciativa do senhorio, depende de licença de utilização emitida há menos de 20 anos ou de certificado de habitabilidade do local arrendado, os quais devem acompanhar a comunicação do senhorio, e que, quando a emissão deste último dependa da realização de obras, compita ao senhorio executá-las, salvo dolo ou negligência do arrendatário;
0012   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 o) Determinar que a falta da licença ou do certificado de habitabilidade, nos termos referidos na alínea anterior, suspenda o processo para a transição para o novo regime, mas só após a resposta do arrendatário;
p) Estabelecer que a suspensão referida na alínea anterior cessa com nova comunicação do senhorio acompanhada por cópia de um dos documentos;
q) Estatuir que, na comunicação prevista na alínea anterior, o senhorio possa alterar o montante da renda pretendida e, na resposta, o arrendatário possa alterar o montante da renda oferecida;
r) Estabelecer que a falta de resposta do arrendatário determina a passagem ao novo regime, suspendendo-se, no entanto, o processo após o termo do prazo para a resposta, até nova comunicação do senhorio com cópia dos documentos em falta, sem prejuízo do regime especial de protecção aos mais idosos;
s) Fixar um regime especial de protecção para certas categorias de arrendatários atendendo, designadamente, à sua idade e ao seu rendimento anual, tendo também em consideração situações de degradação dos edifícios que ponham em grave risco a segurança do imóvel e das pessoas que nele habitam;
t) Adoptar, em conjugação com o regime de protecção previsto na alínea anterior, um sistema segundo o qual:i) O arrendatário, na falta de acordo com a renda proposta pelo senhorio, possa propor nova renda;
ii) O senhorio, caso não aceite a proposta do arrendatário, denuncie o contrato pagando uma indemnização calculada com base no valor médio de ambas as propostas;
iii) Na falta de resposta, fixam-se os efeitos às propostas formuladas pela outra parte;u) Determinar que, às indemnizações por denúncia, acresçam as indemnizações por benfeitorias;
v) Determinar quais são os contratos de arrendamento não habitacionais e prever, para os celebrados antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano, um regime similar ao referido na alínea s), estabelecendo as regras para a denúncia que ocorra após o decurso de um prazo mínimo de duração;
x) Estabelecer regras especiais para os contratos para comércio ou indústria em que os arrendatários sejam pessoas singulares ou, sendo pessoas colectivas, sejam micro-empresas, fundações ou associações sem fins lucrativos, instituições sociais ou religiosas, bem como para contratos de arrendamento que, pela sua natureza, o imponham;
aa) Determinar que, tendo havido trespasse de estabelecimento comercial ou industrial comunicado ao senhorio anteriormente a 30 de Setembro de 2004, a iniciativa deste só possa ter lugar decorridos cinco anos após a data da celebração do trespasse;
bb) Determinar que, às indemnizações por denúncia nos contratos de arrendamento não habitacionais, acresçam as indemnizações por benfeitorias e as resultantes do disposto no artigo 113.o do Regime do Arrendamento Urbano;
cc) Remeter para legislação autónoma a fixação dos requisitos para a emissão dos certificados de habitabilidade, bem como da necessidade de realização de obras, do apoio financeiro às mesmas e do subsídio especial de renda.3 - A extensão da autorização conferida pela presente lei compreende a consagração, Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro, das seguintes medidas:a) Atribuição, por decisão do juiz e aos recursos de apelação de sentenças que decretem despejos, de eficácia meramente devolutiva, quando o recurso tenha cariz meramente dilatório ou quando o senhorio apresente uma caução;
0013   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 d) Previsão da suspensão referida na alínea anterior às situações em que o cônjuge sobrevivo ou pessoa que convivesse com o arrendatário em união de facto, e ainda, qualquer pessoa que convivesse com este há mais de um ano sejam portadores de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.4 - A extensão da autorização conferida pela presente lei compreende a consagração, no Código Civil, das seguintes medidas:a) O artigo 1029.o, no sentido de desaparecer a exigência de escritura pública requerida para os arrendamentos comerciais;
e) O artigo 1051.o, com vista a incluir, como caso de caducidade, a hipótese de cessação dos serviços que determinaram a entrega da coisa locada.5 - A extensão da autorização conferida pela presente lei compreende a consagração no regime do arrendamento urbano para habitação social com renda apoiada, das seguintes medidas:a) Estabelecer, como âmbito do diploma, o regime da atribuição de habitação social com renda apoiada e a fixação das normas aplicáveis aos respectivos contratos de arrendamento que, salvo disposição nele contida, será o regime dos novos arrendamentos urbanos, referido no n.o 1;
o) Definir renda apoiada como correspondendo ao duodécimo do valor resultante da aplicação da taxa de esforço ao rendimento anual bruto do agregado familiar, estabelecendo como limite máximo o da renda base condicionada e como limite mínimo 1% da retribuição mínima nacional;
0014   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 p) Definir a fórmula de cálculo do valor da taxa de esforço;
cc) Prever a incomunicabilidade do contrato de arrendamento e a sua caducidade por morte, podendo o direito ao arrendamento transmitir-se apenas em caso de divórcio ou separação judicial de pessoas e bens por efeito de acordo ou decisão judicial;
dd) Previsão do direito a novo arrendamento, nos casos de caducidade do contrato por morte do primitivo arrendatário, sucessivamente, para o cônjuge não separado de pessoas e bens ou de facto; pessoa que convivesse com o arrendatário em união de facto; descendente menor ou em situação de frequência escolar efectiva até aos 25 anos; descendente maior; ascendente, afim na linha recta ou qualquer outro elemento do agregado familiar, que com ele convivessem há mais de um ano, sendo que, havendo mais do que um, o direito caberá ao elemento mais idoso;
hh) Facultar a aplicação do mesmo regime aos contratos vigentes na data prevista na alínea anterior, por iniciativa da entidade locadora, desde que cumpridos os requisitos previstos na alínea s), mediante aviso prévio com antecedência a fixar e, se se justificar, com fixação de um período de transição no que se refere ao valor da renda.6 - A extensão da autorização conferida pela presente lei compreende a consagração, no regime jurídico da base de dados da habitação, das seguintes medidas:a) Definir os dados pessoais objecto de tratamento;
b) Definir, como titulares dos dados pessoais objecto de tratamento:i) Os requerentes e beneficiários do subsídio de renda (incluindo os elementos dos respectivos agregados familiares);
ii) Os requerentes e beneficiários de incentivo ao arrendamento por jovens, bem como os agregados familiares inscritos nas listas de atribuição de habitação social em regime de renda apoiada;c) Designar as entidades que, não sendo directamente responsáveis pelo tratamento dos dados pessoais, a eles poderão aceder;
d) Permitir e designar as entidades às quais será permitido transmitir e inter-relacionar os dados pessoais constantes dos seus próprios ficheiros informáticos;
e) Observar as demais imposições e garantias decorrentes da Lei n.o 67/98, de 26 de Outubro.
0015   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 7 - A extensão da autorização conferida pela presente lei compreende a consagração, nas alterações ao processo de despejo, das seguintes medidas:a) Prever um novo regime de despejo através da execução para entrega de coisa certa, sem prejuízo do actual regime do despejo previsto no Regime do Arrendamento Urbano;
DuraçãoA presente autorização legislativa tem a duração de 180 dias.Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 24 de Setembro de 2004.
O Primeiro-Ministro, Pedro Miguel de Santana Lopes - O Ministro dos Assuntos Parlamentares, Rui Manuel Lobo Gomes da Silva.AnexosÍndice1. Ante-projecto de decreto-lei autorizado que aprova o regime dos novos arrendamentos urbanos (RNAU)
2. Ante-projecto de decreto-lei autorizado que aprova o Regime de Transição
3. Ante-projecto de decreto-lei autorizado que aprova o Regime do Arrendamento Urbano (RAU)
4. Ante-projecto de decreto-lei autorizado que aprova o regime do subsídio especial de renda
5. Ante-projecto de decreto-lei autorizado que aprova o regime da habitação social com renda apoiada
6. Ante-projecto de decreto-lei autorizado que aprova o certificado de habitabilidade
7. Ante-projecto de decreto-lei autorizado que cria a base de dados da habitação1. Ante-projecto de decreto-lei autorizado que aprova o regime dos novos arrendamentos urbanos (RNAU)1 - O arrendamento urbano português ficou marcado, no final do século XX, pelo regime aprovado pelo Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro, rectificado em 30 de Novembro de 1990. Esse diploma visou três objectivos: a codificação das leis relativas ao arrendamento urbano, a correcção de alguns pontos controversos, esparsos por todo o articulado e a introdução de determinadas reformas de fundo.
A codificação foi levada a cabo: dezenas de diplomas deram lugar a um pequeno código do arrendamento urbano, ordenado em função de critérios jurídico-científicos. Também a correcção pontual de dúvidas e de disfunções, facultada, de resto, pelas potencialidades da codificação, foi efectivada. Já a introdução de reformas de fundo surgiu tímida: praticamente, quedou-se pela admissibilidade de arrendamentos de duração limitada e, mesmo aí, circunscritos ao arrendamento habitacional e com múltiplas restrições à autonomia privada.
2 - O Regime do Arrendamento Urbano de 1990 foi acolhido, sem sobressaltos, pela vivência habitacional concreta do País e pelos tribunais. Como era previsível, passado um primeiro momento de acalmia, regressaram as alterações ao regime vigente: quer ditadas por questões pontuais, quer destinadas a dar corpo a uma progressiva renovação de fundo. O Decreto-Lei n.o 278/93, de 10 de Agosto, precedido pela Lei n.o 14/93, de 14 de Maio, que autorizou as modificações por ele adoptadas, veio dar nova redacção aos artigos 30.o, 31.o, 69.o, 78.o, 89.o e 99.o do Regime do Arrendamento Urbano, introduzindo, ainda, diversos preceitos: os artigos 81.o-A, 89.o-A, 89.o-B, 89.o-C e 89.o-D. No fundamental, visou-se ampliar o papel da autonomia privada na actualização das rendas e flexibilizar as denúncias, em certas hipóteses de transmissão por morte.
Este diploma foi alterado, quanto ao artigo 81.o-A, por ratificação, pela Lei n.o 13/94, de 11 de Maio, no sentido de precisar alguns dos seus termos. O Decreto-Lei n.o 163/95, de 13 de
0016   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 Julho, que introduziu várias alterações no Código Civil, facultando, designadamente, o divórcio declarado pelo conservador do registo civil, modificou o artigo 84.o do Regime do Arrendamento Urbano, de modo a aí consignar essa mesma possibilidade, dados os seus reflexos na transmissão do arrendamento.
3 - Um especial relevo foi o assumido pelo Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de Setembro, precedido pela autorização legislativa da Lei n.o 21/95, de 18 de Julho. Desta feita, foi revisto o arrendamento urbano para o exercício de comércio, indústria e profissões liberais, no sentido de, também aí, se possibilitarem contratos de duração limitada efectiva - artigos 117.o a 120.o. O regime das obras foi facilitado, permitindo-se alguma autonomia privada no tocante à sua efectivação - artigo 12.o.
A Lei n.o 135/99, de 28 de Agosto, veio adoptar medidas de protecção das uniões de facto. Nessa consonância, alterou o artigo 85.o do Regime do Arrendamento Urbano.
4 - O século XX concluiria com a Lei n.o 16/2000, de 8 de Agosto, que autorizou o Governo a legislar sobre o Regime do Arrendamento Urbano, particularmente em matéria de realização de obras de conservação por parte do senhorio ou por parte do arrendatário, de actualização de rendas, de denúncia do contrato, de resolução do contrato, de subsídio de renda e de criação de mecanismos de conciliação e arbitragem. Em sua sequência foram publicados o Decreto-Lei n.o 329-A/2000, de 22 de Dezembro, que alterou o regime de renda condicionada, constante do Decreto-Lei n.o 13/86, de 23 de Janeiro e o Decreto-Lei n.o 329-B/2000, também de 22 de Dezembro, que modificou os artigos 12.o, 15.o, 16.o, 18.o, 31.o, 32.o, 36.o, 38.o, 56.o, 64.o, 69.o, 71.o, 73.o e 107.o do Regime do Arrendamento Urbano. Foram ainda alterados os artigos 1.o, 3.o e 7.o da Lei n.o 2088, de 3 de Junho de 1957, e aditado o artigo 5.o-A à mesma lei, para além de outros diplomas.
O Decreto-Lei n.o 329-B/2000 visou, em especial, densificar o regime das obras e remover problemas de inconstitucionalidade orgânica que pendiam sobre alguns preceitos do Regime do Arrendamento Urbano.
O artigo 85.o do referido Regime foi alterado pelas Leis n.os 6/2001 e 7/2001, de 11 de Maio, no tocante às uniões de facto e à economia comum.
5 - O Direito do arrendamento urbano português atinge, hoje, um grau elevado de especialização. O cinzelamento das diversas normas tem sido levado a cabo num trabalho incessante da jurisprudência e da doutrina. Tanto quanto possível, importa manter intactos os avanços alcançados.
Todavia, deve ficar claro que o universo real em causa é, hoje, profundamente diferente do que originou os diversos diplomas codificados em 1990. Além disso, a experiência alcançada com os contratos de duração limitada, então introduzidos, não ilustrou qualquer instabilidade locatícia. Pelo contrário: originou uma franja de mercado, com vantagens para todos os intervenientes.
6 - No plano interno, o País continua a debater-se com a falta de um verdadeiro mercado do arrendamento, numa situação que se veio a agudizar, progressivamente, ao longo da segunda metade o século XX. As consequências de semelhante situação, ao longo de duas gerações, são muito vincadas. A classe média dirige-se para a compra de habitação própria, logo no início de vida independente. Daí adveio um marcado endividamento, uma especial rigidez geográfica e um apelo a habitações de estalão mais baixo. A construção civil floresceu nas zonas suburbanas, com destruição de solos agrícolas e um abaixamento nas infra-estruturas e na qualidade de vida da população. As classes mais necessitadas ficam irremediavelmente arredadas do acesso a uma habitação condigna.
Paralelamente, os centros urbanos degradam-se: mercê do baixo nível de rendibilidade associado aos arrendamentos antigos tendencialmente perpétuos, os senhorios omitem as obras de restauro, de reparação e de beneficiação.
As casas devolutas são subtraídas ao mercado da habitação acessível. Os proprietários não as dão de arrendamento, receosos da severidade do regime vinculístico em vigor entre nós. Preferem conservá-las improdutivas para hipotéticas vendas por alto preço ou para eventuais necessidades futuras da sua família.
7 - A manutenção de um sistema vinculístico, que terá feito sentido na primeira metade do século XX, não prossegue, hoje, os objectivos de tutela das classes médias e das classes mais
0017   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 desfavorecidas. Antes perpetua distorções urbanísticas graves, com danos sociais e ambientais marcados, a que se pode acrescentar o subaproveitamento da riqueza nacional.
Existe hoje, em Portugal, um superavit de habitações sem paralelo em nenhum outro País da União Europeia. Esse superavit coincide com uma construção civil sempre em expansão - e, por isso: sujeita a crises cada vez mais complexas. Por cada família alojada em barracas contam-se 2,74 habitações devolutas, numa situação que só pode explicar-se pela demissão, do Estado, de aplicar medidas eficazes de correcção.
A população portuguesa tem todas as condições para ser condignamente alojada no parque habitacional disponível. A indústria da construção civil tem um campo de expansão hoje ilimitado: o da recuperação dos grandes centros urbanos e dos imóveis degradados que enxameiam por todo o País. Podem, aí, ser criados inúmeros postos de trabalho, com alto nível de especialização.
8 - Os estudos comparatísticos e sócio-económicos realizados apontam para a necessidade de uma reforma profunda do regime do arrendamento urbano. Os alojamentos improdutivos serão colocados no mercado do arrendamento quando os proprietários interiorizem a excelência dessa aplicação. Para tanto, há que restituir, ao arrendamento, o primado da autonomia privada. O arrendamento é, por essência, um contrato de duração limitada: cabe às partes estipular livremente a sua duração, ou dispor de meios para fazer cessar situações de duração indeterminada. Chegado ao seu termo, o contrato poderá renovar se, se assim for entendido por ambos os intervenientes. O arrendamento é, ainda, um contrato intuitu personae, isto é, celebrado em função da pessoa do arrendatário. Os complexos esquemas de transmissões engendrados pelo regime vinculístico devem cessar.
9 - Nada justifica a intensa litigiosidade do inquilinato. Num sistema de mercado com superavit de oferta - como será o português, quando alijado da armadura vinculística - os bons senhorios atrairão os melhores inquilinos, enquanto os maus não perceberão quaisquer rendimentos. Uma reforma do arrendamento urbano deverá simplificar os complexos meandros jurídicos hoje imperantes. Todo o esquema da cessação do contrato de arrendamento pode ser radicalmente clarificado, com um substancial abaixamento dos custos marginais do arrendamento.
10 - A reforma requerida do regime português do arrendamento urbano esbarra, porém, em todo um conjunto de situações pré-existentes, que o Direito deve acautelar. Existem, em todo o País, mais de 700 000 contratos de arrendamento urbano, dos quais cerca de 400 000 anteriores a 1990. As rendas baixas de muitos deles permitem a sobrevivência de pequenos empregados e de pensionistas. Por outro lado, as pessoas que lograram obter um arrendamento, a coberto do actual sistema vinculístico, poderão ter gerado expectativas de que não podem, sem mais, ser despojadas. É certo que tais expectativas são pagas, muitas vezes, em rendas elevadas. Mas será prerrogativa sua optar por esse status quo.
11 - Neste circunstancialismo, queda uma solução: cindir o regime do arrendamento urbano. Para o futuro, os contratos celebrados seguirão um novo regime, marcado pela liberdade das partes e por um novo equilíbrio ditado pelas leis do mercado, favoráveis a rendas justas e acessíveis. Os contratos já existentes ou arrendamentos de pretérito manter-se-ão de acordo com o Regime do Arrendamento Urbano e demais legislação complementar. Não se toca nos direitos adquiridos, salvo um cuidadoso regime de transição, inserido em diploma especial. Para já e para os contratos existentes, mantém-se, salvo acordo em contrário, todo o imponente edifício em vigor. Com o andar do tempo, os diversos contratos acabarão por seguir o novo regime.
12 - O novo regime do arrendamento urbano, agora aprovado para os contratos de futuro, corresponderá a uma modalidade comum do contrato de locação, dotada de algumas especialidades. Houve o maior cuidado em respeitar, na linguagem, na articulação dogmática e nas próprias soluções, a tradição jurídico-cultural portuguesa.
A matéria poderá, assim, regressar ao Código Civil, reocupando o lugar que foi o seu, até 1990. Paralelamente e como foi dito, mantém-se o Regime do Arrendamento Urbano em vigor.
Num diploma especial, acima referido e também agora aprovado, estabelecem-se algumas regras que facilitarão a transição de contratos antigos, para o novo regime, com uma cadência adequada.
13 - No tocante a disposições gerais, o novo regime ora aprovado pôs termo a diversas distorções que o regime vinculístico provocara, na legislação portuguesa. O arrendamento de imóveis mobilados presume-se, simplesmente, unitário, numa regra que não se limita a arrendamentos para habitação: dá azo a uma única renda e submete-se ao regime dos arrendamentos urbanos; além disso, abrange as coisas acessórias, em detrimento do artigo 210.o, n.o 2, do
0018   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 Código Civil, criticado pela generalidade da doutrina - 1065.o. Nos arrendamentos mistos, temos uma nova filosofia, mais simples e consentânea com os nossos dias: vale, sucessivamente, a vontade das partes, o fim principal do contrato, a renda que os contratantes tenham atribuído a cada uma das partes; por defeito, o arrendamento é havido como urbano. Devemos ter presente que os prédios mistos são cada vez mais arrendados com fins habitacionais: a parte rústica valoriza-se não tanto pelo que produza, mas como complemento paisagístico ou de lazer que traga à parte urbana - 1066.o. Quanto ao fim do contrato - 1067.o: mantém-se a repartição tradicional em habitação, comércio ou indústria, exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita. A vontade das partes é decisiva, podendo, na sua falta, o prédio ser gozado dentro das suas aptidões, tal com resultem da licença de utilização; na falta desta: o arrendamento é habitacional ou, não sendo o local habitável, como visando outra aplicação lícita do prédio. Mantém-se a possibilidade de pequenas deteriorações, a levar a cabo pelo arrendatário, no prédio arrendado, com dever de reparação - 1068.o. As regras gerais sobre obras são claras: elas cabem ao senhorio, salvo cláusula em contrário. O arrendatário só pode executar obras quando o contrato o faculte, quando o senhorio o autorize ou em caso de urgência e para prevenir danos iminentes ou maiores, com pronta comunicação ao senhorio.
14 - Quanto à celebração do contrato - artigos 1070.o a 1072.o - mantiveram-se, no geral, as regras constantes dos artigos 7.o a 9.o do RAU, embora com diversas simplificações. Assim, deve ser definitivamente assumida a sujeição do arrendamento à forma escrita, sem desvios nem repescagens: pertence, hoje, à cultura jurídica do País a necessidade básica da sujeição a essa forma elementar. No que tange à licença de utilização: prevê se a remissão da matéria para um diploma especial.
15 - A matéria da renda e dos encargos - artigos 1073.o a 1079.o - pôde, também, ser simplificada e harmonizada, dada a supressão dos constrangimentos vinculísticos. No essencial, constata se que o superavit de habitações existentes conduzirá, havendo um mercado, a uma moderação das rendas e à fixação contratual das melhores soluções para as partes envolvidas. Impõe se suprimir toda a complexa armadura que vinha reduzir a autonomia privada. Desde logo, a renda mantém se como prestação pecuniária. Não há inconveniente em que as partes, no limite da duração do contrato, convencionem a antecipação de rendas: será mesmo uma boa base para o senhorio fazer obras, permitindo ao inquilino a consolidação do contrato. Todavia, para moderar o sistema, prevenindo a compra indirecta do local arrendado, limita-se a antecipação da renda ao máximo correspondente a seis meses. Quanto ao depósito de rendas: torna se dispensável o largo regime dos artigos 22.o a 29.o do RAU, proveniente dos artigos 991.o a 997.o, do Código de Processo Civil. Dada a flexibilização do novo regime, no tocante à cessação do contrato, bastará remeter para a comum consignação em depósito. Conserva-se, com alguma simplificação, o princípio básico de actualização das rendas: a sua degradação está na origem da falta de mercado de arrendamento e na da deterioração dos centros urbanos. Quanto à distribuição, entre as partes, dos encargos e despesas: aproveitando o regime já vigente, fixa-se a orientação comum, que as partes poderão afeiçoar como lhes aprouver.
16 - A cessação do arrendamento merece cuidados especiais - artigos 1080.o a 1092.o. Em síntese, podemos dizer que o legislador civil optou por um sistema moderadamente liberal, que confia no mercado para a defesa do direito constitucional à habitação, intervindo, todavia, na liberdade das partes, para o tornar mais efectivo. Os meios para a cessação do contrato são alijados, prevenindo-se a litigiosidade imperante, mas sem prejudicar a tutela dos direitos das pessoas.
No arrendamento vinculístico ainda imperante, com degradação de rendas e ausência de mercado, a cessação do arrendamento era sempre vantajosa para o senhorio e prejudicial para o inquilino. Não assim, no futuro: os contratos representarão o justo ponto de encontro entre os interesses de ambas as partes, devendo ser cumpridos. A resolução, a levar a cabo por qualquer das partes, exige justa causa, isto é, uma circunstância, subjectiva ou objectiva que, pela sua gravidade e consequências, torne inexigível a manutenção do contrato. As justas causas a invocar pelo senhorio são sempre subjectivas, isto é: envolvem um juízo de censura em relação à conduta do inquilino; já as justas causas a invocar pelo inquilino podem ser meramente objectivas. Entendeu pôr-se cobro a um longo imobilismo na matéria, fixando causas de resolução amplas e claras, em consonância com outras legislações europeias. O equilíbrio dos contratos retira dramatismo a essa matéria. A resolução é cumulável com a denúncia ou com a oposição à renovação, verificando-se os pressupostos. A caducidade, a renovação e a denúncia sujeitam-se, em princípio, às regras gerais da locação. Ressalva-se, todavia, a existência de regras especiais para os arrendamentos habitacionais ou para o exercício do comércio e indústria.
0019   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 Conserva-se, por fim, ainda que em termos sistematicamente actualizados, a regra da não renovação automática dos contratos de arrendamento que visem a habitação não permanente em praias, termas ou outros lugares de lazer ou para fins especiais transitórios, exarados no contrato.
17 - A matéria do subarrendamento - artigos 1093.o a 1095.o - não é alterada. Ela tem, hoje, uma utilidade renovada, mercê da especialização, dentro dos grupos de sociedades: uma sociedade proprietária confia a uma sociedade do mesmo grupo o cuidado de subarrendar os seus prédios.
18 - O regime ora adoptado suprime as preferências existentes - artigo 1096.o. Trata-se de uma velha aspiração destinada a libertar a riqueza imobiliária, permitindo a transparência requerida pela efectividade de um mercado.
19 - O direito à habitação, constitucionalmente garantido, leva à consignação de algumas regras especiais para os arrendamentos habitacionais - artigos 1097.o a 1111.o.
O direito à habitação não se exerce contra os senhorios. Ao Estado cabe, todavia, um papel moderador, nas áreas mais sensíveis, estabelecendo regras que afeiçoem o exercício da autonomia privada.
No domínio habitacional, conservam-se as regras tradicionais sobre as indústrias domésticas e as pessoas que pode residir no local arrendado sujeitas, embora, à autonomia privada.
Quanto à duração do contrato: pondo cobro à linguagem artificial ainda dominante nas leis, o legislador civil optou por contrapor, à semelhança, por exemplo, da lei alemã, os contratos com um prazo certo e os contratos celebrados por duração indeterminada, tendo estes últimos aplicação supletiva no silêncio das partes.
Quanto a contratos com prazo certo, aproveitou-se a experiência recolhida nos 14 anos de vigência do RAU e que deu boas provas; apenas se generaliza o prazo mínimo de três anos, prevendo-se um máximo de trinta, para prevenir o vinculismo. Os contratos com prazo certo renovam-se automaticamente, se não houver oposição deduzida por alguma das partes.
Tratando-se de contratos de duração indeterminada: pode haver denúncia com pré-aviso, especialmente alongado. No caso de denúncia a levar a cabo pelo senhorio exige-se, ainda, uma justificação objectiva: a necessidade do local, a intenção de demolição ou de realização de obras. Não é admissível a denúncia como forma de aumentar a renda.
As causas de denúncia perdem o tom estrito que tinham no Direito tradicional: fonte de litígios e campo de eleição para esquemas destinados a contornar a lei. Todavia, mantêm-se sérias. Dispõem, ainda, de um modo extrajudicial de concretização: o senhorio é, todavia, civilmente responsável pela utilização indevida dos esquemas legais.
Também se facilita, à luz da nova responsabilização do senhorio, a efectivação de títulos executivos.
20 - A necessidade de liberalizar o arrendamento e de instituir um regime flexível que permita aos arrendatários tirar partido das leis do mercado não deve pôr em causa a residência do agregado familiar. As normas que tutelam essa residência são ressalvadas, acautelando-se a situação do cônjuge e dos filhos, das pessoas a cargo de outrem, dos unidos de facto e das pessoas que vivam em economia comum. Mantém se, ainda, a transmissão por morte a favor dos conviventes com o arrendatário: a natureza não estática dos novos arrendamentos não sofre com isso, antes se salvaguardando a residência do agregado familiar.
21. - No tocante aos arrendamentos para comércio e indústria - artigos 1112.o a 1119.o - num esquema aplicável aos arrendamentos para o exercício de profissões liberais - 1120.o e 1121.o - e para outros fins não habitacionais - 1122.o - fixou-se um regime equilibrado, agora permitido pelo restabelecimento do mercado. As correspondentes regras são aplicáveis a arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais.
A cessão de exploração de estabelecimento é, claramente, uma locação de estabelecimento: há que lhe aplicar o correspondente regime, que perde a natureza vinculística inaproveitável. A duração pauta-se pelas regras do arrendamento habitacional. Caberá às partes, quando o desejem, fazer as competentes adaptações contratuais.
Também não há, agora, dificuldades em manter as regras tradicionais sobre trespasse: elas já não traduzem a perpetuidade do arrendamento comercial.
No tocante à compensação por aumento de valor, há que aplicar a solução justa, há muito conhecida pelo Direito civil: a do enriquecimento sem causa.
Inserção do RNAU no Código CivilO RNAU passa a integrar a Secção VII do Capítulo IV, do Título II, do Livro II, do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 47 344, de 25 de Novembro de 1966.Artigo 3.o
Legislação aplicável1 - O RNAU aplica-se a todos os contratos de arrendamento urbano celebrados depois da sua entrada em vigor, salvo disposição em contrário.
2 - Os contratos de arrendamento urbano de pretérito regem-se pelo Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro, pelo Regime do Arrendamento Urbano, com todas as alterações subsequentes e pela legislação complementar.
3 - Salvo o disposto no número anterior, as remissões legais ou contratuais para o Regime do Arrendamento Urbano consideram-se feitas para os lugares equivalentes do RNAU, com as adaptações necessárias.Artigo 4.o
Arrendamentos de pretérito1 - As partes em arrendamentos de pretérito podem, a todo o tempo e por acordo escrito, submetê-los ao RNAU.
2 - O contrato daí resultante considera-se concluído na data do acordo referido no número anterior, com todas as legais consequências.Artigo 5.o
(Exigência de escritura pública)1 - Devem ser reduzidos a escritura pública os arrendamentos sujeitos a registo.
2 - A falta de escritura pública ou de registo não impede, todavia, que o contrato se considere validamente celebrado e plenamente eficaz pelo prazo máximo por que o poderia ser sem a exigência de escritura e de registo.Artigo 1042.o
Purgatio morae1 - O locatário pode pôr fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemnização fixada no n.o 1 do artigo anterior.
0021   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 Falta de pagamento da renda ou aluguer1 - A resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer fica sem efeito logo que o locatário, até à contestação da acção destinada a fazer valer esse direito ou à figura processual a ela equivalente, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.o 1 do artigo 1041.o.