II SÉRIE-B — NÚMERO 61 174 relativo a imobiliário e sectores relacionados e/ou afetados pelo desempenho desse sector. Ora, considerando que parte do crédito «grandes riscos» é afeto ao imobiliário, somando o crédito à habitação e restantes créditos relacionados com o sector e colocados na sucursal, pode-se concluir que mais de 50% da atividade da CGD em Espanha era dedicada a este sector. Para além de não serem estes os objetivos iniciais com que a caixa iniciou as suas operações em Espanha, a exposição ao imobiliário nesta dimensão não é justificável seja por demasiada concentração num único sector seja por à altura já se observar um pico, pelo que não se afigurava prudente tamanho nível de investimento no sector. Se se tivesse mantido a estratégia inicial de investimento, seria menos provável o falhanço geral da operação da CGD em Espanha mesmo tendo em conta a crise, porque enquanto que o PIB espanhol caiu 4%, as vendas do sector imobiliário contraíram 40%, sector em que a caixa apostou maioritariamente após a mudança de estratégia. 3.5.8.5 O exemplo de Ajalvir Segundo a EY, O BCG concedeu um empréstimo à entidade NOZAR em 2006, no valor de EUR 54,6M com o objetivo de desenvolver um projeto imobiliário num conjunto de parcelas de terrenos em Ajalvir. Contudo, em 2008 a NOZAR entrou num processo equiparável ao PER (Plano Especial de Revitalização) e, como forma de resolver o incumprimento do serviço da dívida, o CA da CGD aprovou a compra desses ativos através da entidade Imocaixa, de forma a otimizar este processo do ponto de vista fiscal. Na data de aquisição encontrava-se em curso uma revisão do Plano Territorial de Ajalvir, para alterar a classificação do terreno de rústico para urbanizável. No entanto, nunca se verificou qualquer alteração na classificação desde a data de decisão de concessão do crédito até 2016. Inicialmente o crédito foi aprovado para o desenvolvimento de um projeto imobiliário, que com base na informação que existia, era um pressuposto bastante otimista. O ativo foi adquirido com o pressuposto de alteração no plano territorial para Ajalvir, no entanto esta alteração nunca se materializou, e existem indícios em documentação da altura de que a CGD teria motivos para concluir que valor de venda estaria abaixo do valor de mercado e que como tal seria necessário suprimento adicional à Imocaixa. Como essa alteração não se verificou, CGD teve de reconhecer uma imparidade no valor de €39,9 milhões. No início de 2017, foi realizada nova avaliação, no valor de €4,4 milhões – esta avaliação é realizada com o pressuposto que o plano territorial não será alterado pelo que haverá a necessidade de reforço do valor da imparidade. O resultado final, foi um crédito concedido cuja garantia foi ativo sobrevalorizado e com projeto com elevado risco de concretização. A aprovação não teve em conta condicionantes do parecer técnico. Compra posterior do ativo com valor sobrevalorizado que deu origem a reconhecimento de perda por imparidade quase total do valor. Diz-se ainda na auditoria interna sobre este caso que, «todas as operações de crédito que integravam a carteira da sucursal estavam devidamente suportadas em deliberações do CA, com data anterior à da respetiva contratação» já a «NOZAR, SA – O derivado de crédito contratado com o BCG em 2008.05.27 (...) só foi autorizado/ratificado pelo CA em 2008.07.16». 3.5.8.6 Conclusão A «operação Espanha» custou à CGD mais de EUR 582M em prejuízos para além dos valores despendidos em aumentos de capital do BCG, tendo contribuído de forma relevante para os aumentos de capital que o acionista Estado teve de efetuar na CGD em Portugal e que justificaram os trabalhos desta CPI. Para além dos prejuízos diretos pode também considerar-se o imensurável custo de oportunidade, dado que a CGD poderia ter aplicado esses recursos noutras áreas mais seguras e alinhadas com a estratégia inicialmente delineada para a presença em Espanha, nomeadamente os apoios a pequenas e médias empresas portuguesas a operar no país vizinho.