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Começo por me dirigir aos Srs. Deputados José Luís Arnaut e Rosário Águas, compreendendo, certamente, a situação difícil em que se encontram hoje - a de quem durante três anos não foi capaz, com uma larguíssima maioria absoluta, de proceder à reforma do arrendamento urbano...Aplausos do PS.... e que, nesses três anos, o que há um ano atrás trouxe à Assembleia foi um mero pedido de autorização legislativa.Protestos do PSD.O Partido Socialista teve nesse debate uma posição construtiva, que levou, aliás, a uma votação que viabilizou a proposta do governo, apresentando um conjunto de propostas que permitiam, no nosso entendimento, que essa fosse uma boa Lei do Arrendamento Urbano.
O desafio que faço, neste momento, em nome do Governo, ao maior partido da oposição, é que tenha um sentido de responsabilidade equivalente e que, em sede de especialidade, naquilo que são matérias em que entende ser possível um amplo consenso nacional, a bem de uma questão que o merece, e não tendo apresentado qualquer iniciativa legislativa, apresente as propostas que permitam corrigir os alegados erros de uma lei, em relação à qual oscila entre entender que, no essencial, é a mesma e, logo a seguir, que enferma de erros gravíssimos.Aplausos do PS.Quanto à referência ao processo de debate, a diferença é toda: o Governo não só cumpriu o objectivo de apresentar esta lei nos primeiros meses do seu mandato como o fez ouvindo os parceiros, criando um significativo consenso sobre a sua matriz essencial, com compreensíveis e naturais divergências em que proprietários entendem que a transição deve ser tão curta quanto possível e com o mínimo de excepções e inquilinos defendem que, sendo esta a matriz com que estão de acordo, deve ter uma transição tão longa quanto possível e um âmbito de casos excepcionais tão vasto quanto desejável.
Aliás, sobre as preocupações que o Sr. Deputado José Luís Arnaut aqui referiu, o Presidente da Associação Lisbonense de Proprietários foi muito claro. Numa entrevista dada depois de esta versão final, aprovada em Conselho de Ministros, ter sido entregue na Assembleia da República, disse, sobre a nova lei, que as novas rendas vão ser mais baratas com a entrada em vigor da lei e, sobre o projecto antigo, que a proposta do Dr. Arnaut era um disparate, era uma "lei dos despejos". Esta era a opinião do Presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, em Agosto, depois da aprovação da versão final em Conselho de Ministros.
Já agora, gostaria de dar um esclarecimento sobre uma pequena e óbvia confusão acerca das 73 alterações entre a versão posta à discussão pública, no início de Junho, e a versão que foi entregue na Assembleia,
2558   |   I Série - Número 056   |   20 de Outubro de 2005 no final de Julho. O Governo do Partido Socialista não só cumpre o seu programa como faz uma discussão pública séria e efectiva, que se traduz no acolhimento das 73 alterações que o Sr. Deputado José Luís Arnaut teve a bondade de referenciar.Aplausos do PS.O Sr. José Luís Arnaut (PSD): - Descaracterizou-as!O Orador: - Finalmente, Sr. Deputado António Carlos Monteiro, compreendo as observações que faz. No debate na especialidade iremos, certamente, ter oportunidade de discutir as preocupações que entendeu suscitar.
Sr.as Deputadas Odete Santos e Alda Macedo,...A Sr.a Odete Santos (PCP): - Finalmente!O Orador: - Sr.a Deputada, com toda a amizade, os últimos são os primeiros...Risos do PS.Sr.as Deputadas, o que está aqui em causa, fundamentalmente, é encontrarmos mecanismos que salvaguardem o efectivo direito a uma habitação condigna conservada para as velhas gerações dos velhos arrendamentos, com um período de transição com base em preocupações sociais de 10 anos, em que se atende à situação efectiva, ao rendimento do agregado familiar, garantindo um subsídio de renda para todos aqueles que têm rendimentos inferiores a três salários mínimos nacionais.
Por fim, quanto à questão, aqui tão discutida hoje, da possibilidade de compra pelo inquilino, é uma última solução: é a solução de quando o proprietário não faz as obras que garantam a requalificação do prédio,...O Sr. Presidente: - Tem de concluir, Sr. Secretário de Estado.O Orador: - ... quando a autarquia não faz as obras de requalificação do prédio, quando o inquilino as quer fazer e tal não lhe é admitido.A Sr.a Odete Santos (PCP): - É porque o inquilino tem dinheiro.O Orador: - No Governo do Partido Socialista não nos vergamos, não desistimos perante a decadência das nossas cidades. Acreditamos na prioridade da renovação urbana, não queremos a morte do centro urbano de cidades, como Lisboa e Porto,...A Sr.a Odete Santos (PCP): - Mas têm mecanismos para isso na proposta de lei, como a venda forçada! É o "testa-de-ferro"!O Orador: - ... e estamos disponíveis para, na especialidade, com os Srs. Deputados, encontrar as melhores soluções para dar resposta a esse problema.Aplausos do PS.O Sr. Presidente: - Para uma intervenção, tem a palavra a Sr.a Deputada Alda Macedo.A Sr.a Alda Macedo (BE): - Sr. Presidente, Sr.as e Srs. Deputados, Srs. Membros do Governo: O mercado de habitação é um dos maiores mistérios do nosso país. Os planos directores municipais, todos juntos, prevêem a construção para 40 milhões de habitantes, mas ao mesmo tempo temos mais de meio milhão de fogos devolutos e milhares de agregados familiares a viver em casas minúsculas.
Somos o país da Europa com o maior índice de construção de nova habitação e onde menos se investe na recuperação dos prédios. Tudo junto, o resultado é conhecido: o parque habitacional degrada-se progressivamente, enquanto os proprietários esperam que os prédios caiam de velhos, a contar com a especulação do mercado imobiliário.
Urge, por isso, alterar a lei das rendas actualmente em vigor, exigindo da parte do Estado uma capacidade de dinamização muito mais actuante, capaz de chamar a si os incentivos necessários para estimular o mercado do arrendamento.
Infelizmente, a proposta do Governo que hoje, aqui, é discutida baseia-se, tão simplesmente, numa confiança desmedida na capacidade de auto-regulação de um mercado que já deu, no passado, todas as provas
2559   |   I Série - Número 056   |   20 de Outubro de 2005 da sua incapacidade de regulação.
Partilhamos com o Governo a orientação de que o cálculo do valor do imposto municipal sobre imóveis deve ser agravado no caso dos imóveis devolutos, mas a nossa concordância termina aí mesmo. Ao contrário do Governo, não acreditamos que baste agravar o imposto para que estes imóveis passem a cumprir a função para que foram construídos.
O nosso projecto de lei defende a constituição de uma bolsa de arrendamento a partir das habitações que se encontram devolutas ou que foram objecto de expropriação pelas câmaras municipais, no sentido de promover a sua incorporação no mercado do arrendamento de uma forma dinâmica. Para tanto, é imprescindível proceder a um recenseamento geral da habitação. É inaceitável - e exemplar sobre a desresponsabilização do Estado - que nem mesmo os organismos e as autarquias conheçam a dimensão do seu património imobiliário.
O Bloco de Esquerda considera que o direito à habitação é mais do que um direito constitucional. O direito à habitação é um direito social e um requisito imprescindível para a coesão e é, portanto, um dever do Estado garantir o cumprimento desse direito. Nesta matéria, o Governo dá-nos "uma mão cheia de nada e outra de coisa nenhuma". Essa é a nossa profunda divergência: o Estado tem de ter uma política social para a habitação.
Sendo a habitação uma das necessidades mais elementares, uma política social de habitação tem de pautar-se pelo apoio do Estado ao esforço dos agregados familiares com as despesas de habitação.
A proposta do Bloco de Esquerda defende o subsídio à actualização das rendas sempre que se verifiquem factores de fragilização da situação dos agregados. Factores como o desemprego, os baixos rendimentos, a deficiência e a idade avançada dos titulares do arrendamento devem constituir parâmetros de reconhecimento, da parte do Estado, da existência de um campo de atribuição de um subsídio à renda desses agregados.
Esta é a condição para que o Estado seja verdadeiramente um Estado social, aquele que reconhece as necessidades mais elementares da sua população e se mobiliza, de uma forma solidária, para lhes dar resposta. E é aqui que o Governo se revela mais ausente na sua proposta. Razão pela qual o Bloco de Esquerda não pode senão votar contra esta lei.Aplausos do BE.O Sr. Presidente: - Para uma intervenção, tem a palavra o Sr. Deputado José Luís Arnaut.O Sr. José Luís Arnaut (PSD): - Sr. Presidente, Srs. Membros do Governo, Srs. Deputados: A reforma do regime jurídico do arrendamento urbano é - já o afirmámos vezes sem conta - absolutamente imprescindível e cada vez mais urgente para evitar a irreversibilidade da degradação do parque habitacional português e reequilibrar o mercado da habitação nacional.
Os principais problemas do actual regime jurídico são por todos demais conhecidos.
Importa salientar que, antes de mais, temos o carácter vinculístico dos contratos celebrados antes de 1990.
Todos sabemos que contratos que foram celebrados com um determinado prazo se eternizaram e se eternizam hoje em dia.
Estas regras levaram à desconfiança dos agentes no mercado do arrendamento e ao seu afastamento.
Outro problema - hoje também por todos reconhecido - tem origem no congelamento do valor das rendas, ao longo de décadas. Indirectamente, o congelamento das rendas, ao descapitalizar os senhorios, é um dos principais responsáveis pela degradação do património imobiliário e pela consequente desertificação dos centros urbanos; por outro lado, ao induzir a prática de valores de renda excessivos nos contratos mais recentes, ele é indirectamente responsável pelo endividamento das famílias jovens, as quais, não encontrando no arrendamento uma opção de habitação, se vêem forçadas a recorrer a empréstimo bancário para aquisição de casa própria, com as consequentes repercussões ao nível da sua mobilidade.O Sr. António Montalvão Machado (PSD): - Muito bem!O Orador: - Por último, não podemos esquecer a complexidade, a lentidão e a onerosidade da acção de despejo.
Ora, para que qualquer projecto legislativo que anuncie a reforma do actual regime jurídico do arrendamento se revele sério e verdadeiramente determinado a resolver os problemas que resumidamente aflorámos, ele terá necessariamente de visar atingir, pelo menos, cinco objectivos: primeiro, promover o mercado de arrendamento para habitação, criando uma alternativa económica e real à aquisição de casa própria; segundo, proporcionar a mobilidade dos cidadãos, em especial dos mais jovens; terceiro, incentivar a reabilitação urbana, criando, em consequência, condições para o regresso da população aos centros das cidades; quarto, encorajar a racional utilização dos recursos habitacionais disponíveis; e, quinto, proporcionar o aumento da qualidade habitacional, por via do incentivo à recuperação dos fogos degradados.
Para alcançar tais objectivos, será necessário que a reforma do regime jurídico do arrendamento
2560   |   I Série - Número 056   |   20 de Outubro de 2005 contemple, pelo menos, as seguintes alterações ao estabelecido no regime em vigor: primeiro, restabeleça a duração limitada dos contratos; segundo, acabe com a transmissibilidade dos contratos; terceiro, actualize o valor das rendas nos contratos anteriores a 1990, cujo valor médio é de 55 €; quarto, crie a possibilidade de denúncia dos contratos de arrendamento e estabeleça prazos para a efectivação desta; quinto, agilize e simplifique as acções de despejo; sexto, incentive a reabilitação dos imóveis degradados, assegurando as condições mínimas de habitabilidade e o rejuvenescimento do comércio - será, no entanto, indispensável que o Estado apoie inicialmente o processo de reabilitação dos imóveis mais antigos, que o Estado não se demita de ter aqui um papel activo; sétimo, proteja o direito à habitação, através da concessão de apoios a quem realmente deles necessita - a habitação das famílias mais carenciadas e socialmente mais frágeis deve ser assegurada pelo Estado.O Sr. António Montalvão Machado (PSD): - Muito bem!O Orador: - Por último, que crie incentivos fiscais ao arrendamento, não só através do agravamento da taxa do IMI (imposto municipal sobre imóveis) para os prédios devolutos, mas, principalmente, através de inovadoras medidas de amortização excepcional dos investimentos efectuados em imóveis para habitação, que sejam afectos ao arrendamento, por um determinado período mínimo de tempo e em determinadas condições de renda.
Vejamos, agora, por que é que as soluções apresentadas pelo actual Executivo, na proposta que hoje discutimos, não contemplam as medidas que entendemos necessárias para atingir os objectivos de uma verdadeira e justa reforma do arrendamento urbano.O Sr. António Montalvão Machado (PSD): - Muito bem!O Orador: - Comecemos pela actualização do valor das rendas.
Seguindo as regras propostas pelo Governo, não haverá uma verdadeira actualização do valor das rendas antigas, mas apenas actualizações fiscais dos prédios.
A fórmula proposta não é nova - o primeiro a recorrer a ela foi, aliás, o Prof. Oliveira Salazar, cujos pensamento e opções políticas se revelam agora, para nosso espanto, coincidentes com os do Partido Socialista.
Infelizmente, já todos conhecemos os limitados resultados da aplicação desta fórmula, devido à escassez de meios humanos pela administração fiscal. A médio prazo, a aplicação de critérios puramente administrativos, que determinam uma taxa fixa de retorno do capital, sem incorporar os níveis de risco inerentes ao investimento e sem ter em atenção factores de natureza subjectiva essenciais na determinação do valor de qualquer bem, não irá assegurar a convergência do valor da renda para valores de mercado.O Sr. António Montalvão Machado (PSD): - Muito bem!O Orador: - Acresce que, para haver actualização nos arrendamentos para habitação, é necessário que os senhorios façam obras. O princípio está correcto, mas como vão os senhorios financiar essas obras se estão descapitalizados por anos e anos de rendas baixas? Parece inacreditável, mas o Governo, na sua proposta, não prevê qualquer forma de ajuda financeira ao senhorio para as obras, mas, como contrapartida, premeia-o com uma disposição indubitavelmente inconstitucional, ao permitir que o arrendatário lhe exproprie o locado, pelo valor da avaliação fiscal, sem que o senhorio se possa a tal opor.O Sr. António Montalvão Machado (PSD): - Muito bem!O Orador: - Segue-se a questão do limite da actualização nos 4% do valor tributário do imóvel. Porquê 4% e não 2% ou 8%? O valor escolhido pelo Governo é totalmente aleatório e sem qualquer suporte financeiro. Se tivermos em conta todos os encargos e a inflação, estas percentagens podem chegar a ser negativas, inclusivamente.
Como se isto não bastasse, o Governo propõe regras para a realização da avaliação fiscal que se revelam confusas, incertas e altamente burocráticas. Várias questões se levantam. Afinal, quantas avaliações podem ser feitas? Quais as competências de cada entidade que compõem a CAM (Comissões Arbitrais Municipais)? Por que vale mais a avaliação pedida pelo arrendatário, em caso de recurso?O Sr. António Montalvão Machado (PSD): - Exactamente!O Orador: - Não poderemos terminar, Srs. Deputados, sem aflorar uma última questão que nos parece de essencial importância. Refiro-me à questão da transição dos contratos antigos e da confusão gerada pelo texto apresentado pelo Governo.
Afinal, ao passarem para o novo regime, qual o regime que lhes é aplicável, em termos de duração? O
2561   |   I Série - Número 056   |   20 de Outubro de 2005 Governo parece cometer um imperdoável erro: esquece ou, então, desconhece, o que é mais grave, que todos os contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU (1990) ou na sua vigência são contratos com prazo, pelo que, ao determinar a sua passagem para o novo regime, aplicar-se-ão as regras dos contratos a termo certo. Ora, se assim for, de nada adianta prever limitações ao direito de denúncia do senhorio, pois, no regime de prazo certo, o senhorio não pode denunciar o contrato. Não faz sentido limitar um direito que não existe!O Sr. António Montalvão Machado (PSD): - Muito bem!O Orador: - Consequência: se todos os contratos antigos são de prazo certo e a eles se vai passar a aplicar o regime previsto no novo regime, então, os senhorios poderão opor-se à renovação desses contratos, o que facilmente se percebe que implicará que, a breve prazo, milhares e milhares de inquilinos possam ver os seus contratos terminados e haja milhares e milhares de acções de despejo.O Sr. António Montalvão Machado (PSD): - Muito bem!O Orador: - Acresce que o texto do projecto apresentado prevê, simultaneamente, a aplicação aos contratos antigos de duas regras diferentes quanto à transmissão dos contratos. Uma, prevista no artigo 57o das normas transitórias, prevê a transmissão apenas ao cônjuge, unido de facto e filhos; enquanto a outra, o artigo 1106.o do RNAU, tem como destinatário da transmissão um leque muito mais alargado de pessoas.
Se não forem clarificadas estas disposições, esta lei revelar-se-á - ela, sim - uma fonte de litígios e uma verdadeira "lei dos despejos", mas, desta feita, sem direito a qualquer indemnização ao arrendatário e independentemente da idade e condição socioeconómica deste.Vozes do PSD: - Muito bem!O Orador: - Erros técnicos como estes provam que o Governo não conhece o regime que quer mudar, pelo que aponta soluções confusas, contraditórias e que irão provocar o caos no mercado do arrendamento e irão, sem dúvida, aumentar litígios e entupir os tribunais com processos. Estou certo de que não é isto que o Governo deseja.
Por isso, não se compreende que o Governo insista numa visão arcaica do mercado de arrendamento. Demonstrando que desconfia do mercado, o Governo incentiva os litígios entre as partes e não tem a coragem de resolver os verdadeiros problemas de que padece, há décadas, o mercado habitacional português.
O Estado tem de ser uma entidade reguladora, não tem de ter um papel, aqui, controlador e incentivador.
A confusão e a incerteza geradas pela proposta apresentada pelo Governo, aliadas ao facto de nela não encontrarmos soluções que incutam confiança nos agentes que intervêm neste mercado, faz com que esta proposta de lei, enquanto intenção de reformar o regime jurídico do arrendamento urbano, se revele uma oportunidade perdida e estejamos apenas perante um mero retoque cosmético na lei das rendas.O Sr. António Montalvão Machado (PSD): - Muito bem!O Orador: - Por isso, em sede de comissão, iremos apresentar propostas concretas e apostar que haja, em Portugal, depois de todo este debate, uma profunda e verdadeira lei do arrendamento.
Nesse sentido, Sr. Ministro, esperamos também, da sua parte, um envolvimento profundo nesta matéria.Aplausos do PSD.O Sr. Presidente: - Para uma intervenção, tem a palavra o Sr. Deputado Nuno Magalhães.O Sr. Nuno Magalhães (CDS-PP): - Sr. Presidente, Srs. Membros do Governo, Sr.as e Srs. Deputados: A proposta de lei n.o 34/X pretende rever o Regime Jurídico do Arrendamento Urbano através da criação daquilo que denomina o "novo Regime do Arrendamento Urbano".
A exposição de motivos dá-nos conta da motivação que levou o Governo a apresentar a presente proposta de lei: "Promover o mercado de arrendamento, facilitando a mobilidade dos cidadãos e criando condições atractivas para o investimento privado no sector imobiliário, devolvendo confiança aos agentes económicos e promovendo a reabilitação urbana, a modernização do comércio e a qualidade habitacional."
Ora, perante tão ambiciosos e solenes objectivos (cujo mérito não se questiona), após uma leitura atenta da presente proposta de lei, não podemos deixar de retirar uma só conclusão: a anunciada reforma não é mais do que um arrazoado de medidas avulsas, umas que indiciam opções político-legislativas erradas e outras tecnicamente (leia-se constitucionalmente) de difícil, para não dizer impossível, conformidade com o ordenamento constitucional em vigor.
2562   |   I Série - Número 056   |   20 de Outubro de 2005 O Sr. Pedro Mota Soares (CDS-PP): - Muito bem!O Orador: - Trata-se, assim, de mais uma oportunidade perdida.
Ao invés de aproveitar na plenitude o trabalho anterior da coligação PSD/CDS-PP que tinha concluída uma verdadeira reforma das leis do arrendamento, o Governo apresenta-nos uma proposta tímida, envergonhada, muito aquém do esperado e, sobretudo, do necessário para que os objectivos proclamados possam ter alguma aplicação, mantendo, ao invés, o carácter eminentemente vinculístico deste regime.O Sr. Pedro Mota Soares (CDS-PP): - Muito bem!O Orador: - E nem se questiona a opção do ponto de vista sistemático de a matéria do contrato de arrendamento regressar ao Código Civil e, desde logo, à inserção anterior à publicação do Regime do Arrendamento Urbano. É sempre positivo o combate à dispersão legislativa sobre a mesma matéria, ainda que, neste caso, possa trazer algumas dificuldades aos operadores de justiça.
Mas do ponto de vista substantivo, muitas opções merecem as nossas maiores dúvidas.
A tradicional partição do arrendamento urbano (habitacional, para exercício de comércio e indústria, ou para o exercício de profissão liberal, ou outra aplicação lícita) é substituída apenas pela divisão entre arrendamento habitacional e não habitacional. Até nem se questiona esta opção de fundo cujo objectivo, julgo, é simplificar regimes. Mas esta simplificação não deve nem pode provocar, como provoca, a aplicação quase automática de normas, que, pela sua natureza, estão pensadas para o arrendamento habitacional, aos arrendamentos para o exercício de comércio, indústria ou profissão liberal.
Do mesmo modo, a apregoada agilização processual, sobretudo da acção de despejo (que não só é positiva como desejável), deixam-nos dúvidas sobre as suas aplicabilidade e eficácia.
A separação entre a fase declarativa e a fase executiva, passando aquela a poder ser intentada sob a forma de processo comum, ordinário ou sumário, ou a supressão da fase declarativa em alguns casos, ou o alargamento do leque de títulos executivos extrajudiciais e, ainda, as alterações ao regime da execução para entrega de coisa certa, até constituem sinais positivos.
Mas pouco poderão fazer nesta matéria se não forem acompanhadas por outras de carácter legislativo mas também de organização e funcionamento dos tribunais no reforço, quer de meios materiais quer de meios humanos, especialmente em sede da reforma da acção executiva.
Neste sentido, a proposta de lei parece-nos de igual modo pouco ambiciosa na promoção de formas de resolução extra-judicial dos conflitos que constituem, essas, sim, a verdadeira forma de agilização do processo e de combate à morosidade.
De igual modo, Sr. Ministro e Sr. Secretário de Estado, estamos de acordo com o princípio geral (e até com a necessidade) de actualização das rendas antigas - sempre o dissemos - e até com o mecanismo-regra consagrado de determinação do valor de correcção das rendas anteriores a 1990, para os arrendamentos habitacionais, ou a 1995, para os arrendamentos comerciais, que é o das avaliações efectuadas no âmbito da reforma da tributação do património e o valor de mercado para efeitos de IMI, assim se estabelecendo a tal ligação entre a actualização das rendas antigas e a reforma da tributação do património.
Mas não deixamos de notar que existem alguns mecanismos que nos merecem as maiores dúvidas e que, em sede de especialidade, iremos apresentar propostas de alteração.
Desde logo, o montante e os prazos das actualizações e até a constituição das comissões arbitrais municipais que, para além de se traduzir numa estrutura burocrática que afasta o relevante papel da peritagem, não compreende todos os representantes de entidades com legítimo interesse na matéria, nomeadamente no sector do arrendamento comercial.O Sr. Pedro Mota Soares (CDS-PP): - Muito bem!O Orador: - Mas é do ponto de vista constitucional que a presente proposta de lei nos merece as maiores das dúvidas.
A título de exemplo, referimos a alínea a) do n.o 3 do artigo 36.°, que prevê a possibilidade de o inquilino obstar à actualização da renda por iniciativa do senhorio invocando a circunstância de possuir um rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco salários mínimos nacionais anuais. Em regra, esta actualização é feita gradualmente ao longo de cinco anos. Pode, no entanto, ser feita em dois anos, quando o senhorio invoque que o arrendatário dispõe de um rendimento superior a 15 salários mínimos nacionais anuais. Neste caso, cabe ao senhorio provar, requerendo ao serviço de finanças o comprovativo de que o inquilino dispõe de um rendimento superior a 15 salários mínimos nacionais anuais.
Contudo, muitas dúvidas suscita esta norma quanto à forma como se irá processar, uma vez que o senhorio estará a aceder a dados de uma situação contributiva que não é a sua. Será aceitável se o serviço de finanças se limitar a certificar, em abstracto, que o inquilino tem rendimentos superiores a 15 salários mínimos nacionais anuais. Mas já será de todo inaceitável a transmissão ao senhorio de uma certidão da
2563   |   I Série - Número 056   |   20 de Outubro de 2005 declaração de rendimentos de um terceiro, violando a norma constitucional que proíbe o acesso a dados pessoais de terceiros, plasmada no artigo 35.o, n.o 4.
É de referir, ainda, que a presente proposta de lei, em muitos aspectos, é vaga, genérica e remete para a aprovação, pelo Governo, de nova legislação no prazo de 120 dias, sem o necessário, exigível e atempado escrutínio atempado da Assembleia da República, e, desde logo, em matérias tão sensíveis como o regime jurídico das obras coercivas ou a definição do conceito de prédio devoluto.
Por exemplo, em relação ao regime jurídico das obras coercivas, falta conhecer quais os mecanismos que o Governo prevê consignar na lei para prever a possibilidade de os arrendatários adquirirem o prédio ou fracções. É que, sem tal referência, a Assembleia da República poderá estar a conceder, de forma inaceitável, autorização para a violação de um direito fundamental como é o direito de propriedade, consagrado e defendido desde sempre na Constituição da República Portuguesa.
O mesmo se diga quanto à autorização relativa à definição do conceito de prédio devoluto, cuja extensão compreende a definição dos meios de detecção da situação de devoluto, bem como a indicação da entidade que a ela procede, e do procedimento aplicável. Quais são estes meios de detecção da situação de devoluto? É uma pergunta que fica sem resposta, a qual esta Assembleia deveria conhecer de forma precisa.
Sr. Presidente, Srs. Membros do Governo, Sr.as e Srs. Deputados: Em suma, o CDS-PP continua disponível para realizar a necessária discussão sobre esta matéria. Um debate político, mas sem dogmas ideológicos a determinar opções jurídicas; um debate social, mas sem fazer das leis do arrendamento o único instrumento de combate à exclusão social que deve ser realizado por outros meios; um debate jurídico, mas com intenção de busca das melhores soluções para os relevantes interesses em causa e não como meros instrumentos de intenções proclamatórias e desfasadas da realidade.Vozes do CDS-PP: - Muito bem!O Orador: - Nestes termos, da real disponibilidade, ou não, do Governo e do Partido Socialista para, em sede de especialidade; procederemos em conjunto a alterações profundas à presente proposta de lei, dependerá o sentido de voto do CDS-PP.
Já o mesmo não podemos dizer do projecto de lei do BE que, para além de consagrar soluções políticas erradas para um problema que é sério, propõe medidas completamente demagógicas, irrealizáveis e próprias de quem não governa e nem quer governar,...O Sr. Pedro Mota Soares (CDS-PP): - O costume!O Orador: - ... pelo que votaremos contra.
Concluindo, para uma reforma profunda e necessária da lei do arrendamento está o CDS-PP disponível, para medidas populistas ou reformas de cosmética de duvidosa eficácia e até legalidade não contem connosco!Aplausos do CDS-PP.O Sr. Presidente: - Para uma intervenção, tem a palavra a Sr.a Deputada Odete Santos.A Sr.a Odete Santos (PCP): - Sr. Presidente, Srs. Deputados, Srs. Ministros, Sr. Secretário de Estado: No anterior debate sobre o Regime do Arrendamento Urbano, o então Deputado Eduardo Cabrita criticou a proposta de lei em discussão, afirmando que se tratava de uma lei dos despejos, de ruptura social, de precariedade que ameaçava todos os inquilinos, habitacionais ou não.O Sr. Hermínio Loureiro (PSD): - Bem lembrado!A Oradora: - Referia-se o agora Secretário de Estado à disposição da proposta de lei que permitia a denúncia dos arrendamentos, sem causa justificativa, colocando todos os inquilinos com um contrato a prazo. Referia-se também às disposições que enunciavam, a título meramente exemplificativo, a justa causa de despejo. Disposições onde até cabiam considerações subjectivas para provocar uma rápida desocupação dos imóveis, deixando os arrendatários, habitacionais ou não, na maior das instabilidades.
E porque assim era, reza o Diário da Assembleia da República, que tenho comigo, que o Partido Socialista propôs a eliminação da disposição que permitia a denúncia do arrendamento sem causa justificativa.
Reza também o Diário da Assembleia da República que, quanto aos motivos de resolução do arrendamento, o Partido Socialista apresentou uma proposta para que o enunciado dos motivos fosse taxativo, não podendo ser admitidas quaisquer outras razões, assim se garantindo segurança na relação arrendatícia.
Reza o Diário da Assembleia da República, mas essa era já uma oração pelos fiéis defuntos...Risos.
2564   |   I Série - Número 056   |   20 de Outubro de 2005 ... porque, menos de um ano depois, o Partido Socialista, agora no Governo, propõe que o senhorio possa denunciar o arrendamento com a antecedência de cinco anos sobre a data em que pretende o despejo, sem qualquer justificação, e sem indemnização.Protestos do PS.Vão ver a proposta! Não lêem! Leiam o artigo 1101.o, alínea c)!
E o que é isto senão a ruptura social, a precariedade, na voz crítica de um Deputado então da oposição?
Mas o Partido Socialista, agora no Governo, propõe também que a justa causa de resolução do contrato seja um conceito aberto, onde cabem os motivos que a proposta enuncia, mas também muitos outros, como na proposta de "lei Arnaut", do PSD?
E o que é isto senão instabilidade e precariedade?
O que é isto senão dar o dito por não dito, tentando jogar com o direito à habitação, usando da negação do direito para favorecer interesses imobiliários, para garantir o equilíbrio no instável mercado imobiliário que concita as preocupações do FMI, segundo li num relatório do Senado francês sobre o mercado imobiliário em França?
São ainda outras as disposições onde se pode ler precariedade e instabilidade.
Falemos, por exemplo, de algumas disposições das normas transitórias, das normas, muito "coxas", que se referem a arrendamentos de pretérito.
Ora, se é certo que, relativamente aos arrendamentos celebrados na vigência do RAU (Regime do Arrendamento Urbano), habitacionais e comerciais, celebrados depois do Decreto-Lei n.o 257/95, não podem ser denunciados sem causa justificativa, a verdade é que o Partido Socialista encontrou uma forma enviesada de tornar maleável o regime e de criar mecanismos que conduzam à possibilidade de despejar mais depressa.
Esses mecanismos residem, nos contratos habitacionais, na eliminação da protecção aos filhos e aos enteados e, sobretudo, aos ascendentes do arrendatário que, atingindo os 65 anos, ou estando na situação de reforma por invalidez absoluta, ou de incapacidade total para o trabalho, deixam de poder opor-se ao despejo quando o senhorio invoque a necessidade da casa para habitação própria ou dos seus descendentes no 1.o grau.
Não será difícil, Sr. Secretário de Estado, perspectivar a angústia de um filho deficiente que, tendo recebido do pai o arrendamento, um dia se vê confrontado com o aviso de denúncia do mesmo para habitação do senhorio ou de um filho deste. Ou a angústia daquele pai com mais de 65 anos que, vivendo com o arrendatário, seu filho, um dia tem de aceitar a denúncia do arrendamento por aquelas razões invocadas pelo senhorio.
Relativamente aos arrendamentos não habitacionais, celebrados antes e depois do Decreto-Lei n.o 257/95, a lei acelera o final do arrendamento, nos contratos a prazo, diminuindo de dois anos o prazo da renovação automática para que o locado fique desocupado mais cedo, passando os contratos não habitacionais de duração ilimitada a ficar sujeitos à denúncia sem causa justificativa, e sem indemnização, depois do trespasse ou locação do estabelecimento feito após a entrada em vigor da lei.
Conta o Governo, com isto, que não haja trespasse nem locação, como, de facto, não haverá com a disposição referida, pois ninguém irá tomar de trespasse um estabelecimento sabendo que, no curto prazo de cinco anos, poderá ver cessado o arrendamento.
Ao inquilino comercial restará morrer de inacção à frente do seu estabelecimento cujo arrendamento nem sequer se transmitirá senão a um sucessor que com ele explore em comum o estabelecimento há mais de três anos.
As normas relativas ao pequeno e médio comércio inviabilizam, de facto, os trespasses.
Adivinha-se porquê: os centros dos grandes agregados urbanos, pasto da avidez dos grandes interesses imobiliários, ainda registam pequeno comércio e arrendamentos que barram os objectivos daqueles interesses.
Mas as injustiças não se ficam por aqui!
O regime da actualização de rendas, previsto nas normas transitórias, é, para os arrendamentos habitacionais anteriores e também para os celebrados depois do Decreto-Lei n.o 148/81, e, para os não habitacionais celebrados depois da Lei n.o 46/85, um regime injusto. Explicarei porquê.
Porque estes arrendamentos já estiveram sujeitos a actualizações anuais, não a correcções extraordinárias. São arrendamentos em regime de renda condicionada ou mesmo renda livre. E os de renda livre, a partir de 1985, também tiveram actualizações anuais.
E também é um regime injusto para os contratos de arrendamento não habitacionais celebrados depois de 1985, pois que também eles foram celebrados em regime de renda condicionada ou livre, sujeitos a actualizações anuais.
Assim, todos estes contratos, já com rendas muito elevadas, vão ser alvo de segunda actualização. Porquê?
O Governo não gosta destes arrendamentos - são arrendamentos de pretérito -. porque foram celebrados
2565   |   I Série - Número 056   |   20 de Outubro de 2005 quando havia normas protectoras dos arrendatários, garantindo o direito à habitação, garantindo o pequeno e médio comércios.
Estes arrendamentos são um obstáculo à plena liberalização do arrendamento e ao fim de quaisquer normas que ainda confiram algum carácter vinculístico ao arrendamento. São um obstáculo à aplicação do novo regime, claramente antivinculístico, claramente contra os inquilinos e desconhecendo os pequenos senhorios.
São elucidativas as disposições do novo Regime do Arrendamento Urbano que permite: livre estipulação de renda; livre estipulação da actualização anual da renda; denúncia sem causa justificativa e sem indemnização; recusa, pelo senhorio, da manutenção do contrato de arrendamento quando o atraso no pagamento da renda seja superior a três meses; a prestação, pelo arrendatário, de caução de três meses de renda e de caução de outras obrigações.
Trata-se de um diploma que não tem em conta a grave situação social do País (desemprego, precarização do trabalho, atingindo sobretudo trabalhadores qualificados, pobreza, pobreza infantil).
Trata-se de um diploma que não dinamizará o mercado do arrendamento e que vai empurrar muitos portugueses para o limiar de pobreza ou abaixo desse limiar, que vai dar um novo fôlego ao mercado imobiliário e retirar o fôlego a famílias que se endividam para adquirir casa própria perante a especulação com as rendas.
Esta é mais uma medida anti-social do Governo do Primeiro-Ministro José Sócrates. Para que conste!Aplausos do PCP.O Sr. Presidente: - Para uma intervenção, tem a palavra o Sr. Deputado Ramos Preto.O Sr. Ramos Preto (PS): - Sr. Presidente, Srs. Ministros, Sr. Secretário de Estado, Sr.as e Srs. Deputados: Apreciamos hoje, nesta Assembleia, a proposta de lei n.o 34/X, que aprova o novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que estabelece um regime especial de actualização das rendas antigas e procede à alteração de um conjunto de códigos que existem no nosso ordenamento jurídico.
A proposta em apreço trata de matéria de relevante interesse nacional, atenta a sua importância para os portugueses e para o desenvolvimento do nosso país.
A proposta dá cumprimento a uma das prioridades consagradas no Programa do Governo, que prevê a revisão da Lei do Arrendamento Urbano, tendo em conta "o debate já travado na sociedade portuguesa sobre este tema e aposta na dinamização do mercado do arrendamento, por via da oferta de imóveis para arrendamento, da mobilidade e da promoção do acesso de famílias e agentes económicos a esse mercado".
É uma reforma que permitirá a actualização gradual das rendas, sujeitas a congelamento, dos imóveis que se encontrem em bom estado de conservação, minimizando os riscos de rupturas sociais ou económicas, incluindo no que se refere ao arrendamento comercial.
E se é um facto que, com a presente proposta, é ampliada a liberdade das partes na negociação do contrato, também é certo que, estando em causa a habitação dos cidadãos, há preocupações sociais que têm de ser consideradas, e que o são.O Sr. José Junqueiro (PS): - Muito bem!O Orador: - Na verdade, o facto de a habitação ser um direito fundamental, como tal considerado pela Constituição da República Portuguesa, leva a que o legislador possa conceder certo tratamento favorável ao arrendatário.
Sabemos que esta reforma tem por objectivo, entre outros, o aumento da oferta de habitações para arrendar, com o que isso significa de reequilíbrio de poder entre as partes.
No entanto, mesmo que o arrendatário, insatisfeito com a sua situação, não tenha dificuldade em encontrar no mercado de arrendamento uma nova habitação que satisfaça, a preço comportável, as suas necessidades, qualquer mudança de habitação tem inconvenientes associados. E, por isso, congratulamo-nos pelo facto de o Governo apresentar uma proposta na qual se justifica a tutela da estabilidade em termos efectivos, mantendo-se, por isso, o direito de preferência do arrendatário, o que louvamos.
Sr. Presidente, Sr.as e Srs. Deputados: A aprovação da presente proposta de lei é absolutamente imperiosa dado que todos reconhecem que a actual situação é insustentável, atenta a degradação do parque habitacional português.
Procedendo à audição das associações representativas das diferentes partes contratantes, logo concluímos que há que mudar a situação existente, sob pena de não se atingirem os objectivos propostos no Programa do Governo e que correspondem às necessidades do País e dos portugueses, ou seja, a promoção da modernização do mercado do arrendamento, corrigindo as injustiças do passado, sem a criação de novas injustiças.
Na verdade, a proposta que é trazida a debate é ousada sem ser radical, é gradualista e não de execução instantânea, e é acompanhada pelo Estado que não desampara os mais carenciados, vai permitir que
2566   |   I Série - Número 056   |   20 de Outubro de 2005 se estanque a degradação do parque urbano sem potenciar graves rupturas sociais a médio prazo, assegura a renovação urbana que todos reclamam, potencia a entrada no mercado do arrendamento de milhares de fogos devolutos, permite um aumento de rendas com base num método objectivo e de execução diferida no tempo e não em resultado de um processo negocial entre as partes que, como na reforma anterior, na falta de acordo, levava ao despejo do arrendatário.
Há quase um ano, a 22 de Outubro de 2004, o PS, nesta Assembleia da República, pela voz do então Deputado Eduardo Cabrita, apresentou um conjunto de propostas que constituíam "a base para uma reforma concertada do regime do arrendamento urbano", das quais realço:
Primeiro, as actualizações de renda devem determinar a avaliação dos prédios nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis;
Segundo, a renda máxima deve corresponder a uma percentagem a fixar, de acordo com as regras do mercado, considerando o valor patrimonial do prédio para efeitos fiscais;
Terceiro, a actualização da renda deve ser feita gradualmente;
Quarto, os inquilinos de rendimentos baixos devem beneficiar sempre de subsídio de renda;
Quinto, deve ser significativamente agravada, fiscalmente e nas taxas municipais, a situação de proprietários de prédios devolutos ou degradados que insistam em não colocar o prédio no mercado de arrendamento;
Sexto, que sejam criadas comissões arbitrais municipais com a participação das associações representativas que intervenham em alguns aspectos relativos à fixação da renda e outros;
Sétimo, que o Estado, em colaboração com as autarquias, estabeleça um programa de informação sobre os preços no mercado imobiliário de venda e de arrendamento.
Decorrido um ano, verificamos que o Governo, suportado nesta Câmara pelo Partido Socialista, apresenta uma proposta de lei à Assembleia da República que consagra as propostas que, então, pretendíamos ver discutidas na especialidade.
Na altura, afirmámos nesta Câmara que as políticas urbanas não podiam ser marcadas pelo terror da ameaça de despejo, pela ruptura social e pelo primado da capacidade financeira para indemnizar.
Hoje, apoiamos a proposta de lei que o Governo aqui nos apresenta, porque ela é coerente com o pensamento do PS nesta matéria, que não mudou e foi sufragado pelo povo português.
Com a presente proposta de lei, o Governo está a contribuir para que, no nosso país, passe a existir um sistema integrado de política urbana e de habitação, do qual resulte uma requalificação do património edificado, conjugada com dinamização do mercado do arrendamento, por via do aumento da oferta e da estabilização das próprias rendas, contribuindo assim para a promoção da qualidade de vida dos cidadãos.
O Governo, pela voz do Sr. Secretário de Estado Adjunto e da Administração Local, já referiu que está disponível, assim como o PS está, para, em sede de especialidade, apreciar soluções de outros partidos que se considerem relevantes.
Há um ano, como sabem, abstivemo-nos na votação do projecto de lei aqui apresentado pelo Bloco de Esquerda. Hoje, atenta a posição aqui referida pelo Bloco de Esquerda em relação à proposta de lei, o Partido Socialista agirá em conformidade.
O PSD, pela voz do Sr. Deputado José Luís Arnaut, referiu aqui que esta proposta de lei é uma oportunidade perdida...O Sr. José Luís Arnaut (PSD): - E é!O Orador: - ... e altamente negativa.O Sr. José Luís Arnaut (PSD): - E é!O Orador: - Sr. Deputado, vou ler-lhe o que, há algum tempo, foi dito por alguém sobre a reforma legislativa trazida por si a este Parlamento: "O projecto de reforma legislativa apresentado pelo anterior governo apresentava-se-nos negativo, na medida em que optava por uma via conflituosa para a actualização das rendas antigas". Não foi a Associação de Inquilinos Lisbonense que disse isto, foi o Presidente da Associação Lisbonense de Proprietários.Aplausos do PS.O Sr. Presidente: - Para uma intervenção, tem a palavra o Sr. Deputado José Luís Ferreira.O Sr. José Luís Ferreira (Os Verdes): - Sr. Presidente, Srs. Membros do Governo, Sr.as e Srs. Deputados: Com o objectivo de dinamizar o mercado de arrendamento e impulsionar a renovação, reabilitação e requalificação urbanas, o Governo apresentou a proposta de lei que aprova o novo regime do arrendamento urbano (NRAU) e que hoje discutimos.
Para atingir estes objectivos, o Governo insiste, porém, no caminho trilhado pelas últimas alterações ou reformas de que o arrendamento tem vindo a ser objecto, que é o da liberalização assumida do mercado de
2567   |   I Série - Número 056   |   20 de Outubro de 2005 arrendamento.
Os resultados das alterações que tiveram por base a liberalização estão à vista de todos: paralisação do mercado de arrendamento, degradação do parque urbano e especulação imobiliária.
O regime de rendas livres, trazido com a alteração de 1981 e depois acentuado em 1985 e 1990, também transportava os mesmíssimos objectivos que o Governo afirma na sua proposta, ou seja, a dinamização do mercado e a recuperação das casas degradadas. Porém, o que se verificou foi exactamente o contrário e os cerca de 550 000 fogos devolutos dão-nos a exacta leitura da pretendida dinamização do mercado com recurso à liberalização do arrendamento.
Os erros deveriam servir para com eles aprendermos, como forma de evitar repeti-los, mas o Governo insiste na liberalização, correndo, portanto, o sério risco de voltar a errar. É normalmente o que acontece quando nada aprendemos com os erros, quando os erros do passado não têm qualquer relevância nas decisões futuras.
Sr. Presidente, Sr.as e Srs. Deputados: A Constituição da República, no seu artigo 65.o, elege a habitação como um direito que assiste a todos os portugueses, competindo, por isso, ao Estado criar as condições políticas que permitam a materialização desse direito.
Apesar disso, o Governo pretende agora acabar com a protecção que a lei, até agora, tem vindo a conceder - e, a nosso ver, bem - aos inquilinos, garantindo uma relação equilibrada e estável entre as duas partes.
Em nosso entender, o arrendamento não pode ser visto apenas sob a perspectiva do potencial económico que pode representar; tem, acima de tudo, de ser encarado na perspectiva de que a habitação é um bem social, um direito fundamental, que se vê, assim, profundamente abalado no caso de esta proposta chegar a lei.
Esta proposta representa, antes de mais, um forte empurrão para que o arrendamento se situe exclusivamente dentro da esfera da autonomia negocial das partes, cujo exemplo mais claro nesta matéria é a possibilidade de o senhorio denunciar o contrato sem causa justificativa.
Com esta proposta, o contrato pode cessar por iniciativa unilateral e não justificada pelo senhorio. Tudo se passa como se as partes estivessem em pé de igualdade, quando sabemos que não estão.
Depois, como é que se pode afirmar que se pretende combater a degradação do património urbano, quando a proposta em discussão acrescenta à alínea e) do artigo 1051.o do Código Civil o desaparecimento de qualidades do edifício como causa de caducidade do contrato?
Desta forma, não estaremos a incentivar o senhorio a não fazer as obras no edifício para que este perca as suas qualidades e para, por via desse facto, poder fazer caducar o contrato de arrendamento? Onde está o combate à degradação do património?
Por outro lado, a abertura que é feita na proposta para a possibilidade de haver contratos que dispensem a licença de utilização (n.° 2 do artigo 1070.° do Código Civil) poderá vir a permitir a celebração de contratos de arrendamento de prédios sem o mínimo de condições, degradados e até clandestinos.