5 | II Série A - Número: 091S1 | 4 de Janeiro de 2012Assim, sempre que a transmissão ocorra para ascendente que viva com o arrendatário e tenha idade inferior a 65 anos, o contrato considera-se celebrado por prazo certo de dois anos, salvo outro acordo das partes. O mesmo sucede quando, transmitindo-se o direito ao arrendamento para menor que viva com o primitivo arrendatário, aquele perfizer 18 anos ou, estando ainda a estudar, 26 anos.No que respeita aos arrendamentos para fins não habitacionais, consagra-se um regime especial apenas para as microentidades, atendendo à importância que as mesmas assumem no tecido económico português, o que justificou a criação de um regime especial pelo legislador português. Nesta medida, prevê-se um regime transitório de cinco anos, durante o qual apenas pode ser atualizada a renda, por referência ao valor do locado. Nesse período, salvo acordo entre as partes, não pode ocorrer a cessação do contrato ou a alteração do tipo de contrato.No que respeita ao regime processual, reconhece-se a necessidade e a premência de reforçar os mecanismos que garantam aos senhorios meios para reagir perante o incumprimento do contrato, assim tornando o mercado de arrendamento e o investimento na reabilitação urbana para colocação no mercado de arrendamento uma verdadeira opção para os proprietários e, mais relevantemente ainda, uma opção segura.Esta medida, concretizada mediante a agilização do procedimento de despejo, é fundamental para recuperar a confiança dos proprietários.Até à presente data o senhorio tinha de recorrer a um processo de despejo apresentado junto de um tribunal. Mesmo dispondo de um título executivo nos termos previstos na Lei n.o 6/2006, de 27 de Fevereiro, verificou-se que o tempo médio de duração da correspondente ação executiva é ainda de 16 meses. Tal longa espera, muitas vezes acompanhada pelo não recebimento das rendas, revelou ser um motivo de desincentivo para a colocação de imóveis no mercado do arrendamento pelos proprietários, ou ainda para a elevação do valor da renda como forma de controlo do risco.Para tornar o arrendamento num contrato mais seguro e com mecanismos que permitam reagir com eficácia ao incumprimento, é criado um novo procedimento extrajudicial que permite que a desocupação do imóvel seja realizada de forma célere e eficaz, num prazo médio estimado de três meses, no caso de incumprimento do contrato por parte do arrendatário.Promove-se, por esta via, a confiança do senhorio no funcionamento ágil do mercado de arrendamento e o investimento neste sector da economia.O mecanismo especial de despejo aplica-se à cessação do contrato por revogação, à caducidade do contrato de arrendamento pelo decurso do prazo, à cessação do contrato por oposição à renovação, à cessação do contrato de arrendamento por denúncia livre pelo senhorio, à cessação do contrato de arrendamento por denúncia para habitação do senhorio ou filhos ou para obras profundas, à cessação do contrato de arrendamento por denúncia pelo arrendatário, bem como à resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de renda por mais de dois meses ou por oposição pelo arrendatário à realização de obras coercivas.O procedimento especial de despejo é o meio adequado para efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data prevista por convenção entre as partes.Para assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo em todo o território nacional é criado junto da Direção-Geral da Administração da Justiça (DGAJ) o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). Em síntese, o procedimento especial de despejo segue os seguintes trâmites:a) O senhorio apresenta junto do BNA, diretamente ou através de profissional do foro, o requerimento de despejo; b) O BNA promove a notificação ao inquilino; c) Se o inquilino não deduzir oposição ao pedido de despejo, o balcão emite título de desocupação do locado, podendo o senhorio promover a efetivação do mesmo, apenas havendo lugar à intervenção de tribunal, com carácter urgente, para a autorização de entrada no domicílio do arrendatário caso este se recuse a desocupar o imóvel ou incumpra o acordo de desocupação firmado com o senhorio; d) Se o arrendatário deduzir oposição ao pedido de despejo por não verificação do fundamento invocado pelo senhorio, há lugar à intervenção do juiz, num processo judicial especial e urgente, mas apenas nos casos