PORTULAN/parlamento-pt huggingface dataset:
Título III: normas finais, sobre aplicação no tempo, revogação do RAU, manutenção em vigor de determinadas normas do actual RAU, republicação, e, ainda:- Uma autorização legislativa ao Governo (artigo 62.o) para aprovar, no prazo de 120 dias, os diplomas relativos ao Regime Jurídico das Obras Coercivas e à definição do conceito de fiscal de prédio devoluto, autorizações essas cujos sentido e extensão se encontram pormenorizados no preceito em questão;
- Uma norma programática, nos termos da qual o Governo se vincula a aprovar, no prazo de 120 dias, os decretos-leis relativos ao Regime de Determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido, ao Regime de Determinação e Verificação do Coeficiente de Conservação e ao Regime de Atribuição do Subsídio de Renda;
- Uma norma programática, nos termos da qual o Governo se vincula a aprovar, no prazo de 180 dias, iniciativas legislativas relativas ao Regime do Património Urbano do Estado e dos Arrendamentos por Entidades Públicas, bem como do Regime das Rendas aplicável, ao Regime de Intervenção dos Fundos de Investimento Imobiliário e dos Fundos de Pensões em Programas de Renovação e Requalificação Urbana, à Criação do Observatório da Habitação e da Reabilitação Urbana, bem como da Base de Dados da Habitação, e ao Regime Jurídico de Utilização de Espaços em Centros Comerciais.3 - Sobre o projecto de lei n.o 174/X3.1 - Do objecto, motivação e sistemática
A iniciativa do BE tem igualmente por objecto a revisão do Regime do Arrendamento Urbano em vigor, revisão essa que deverá incidir sobre determinados aspectos em que o diploma falhou. Com efeito, e no entender dos subscritores, o actual RAU não deu respostas aceitáveis em matérias como a dinamização do mercado de arrendamento, a recuperação do parque habitacional degradado, a fiscalização do estado dos prédios e a capacidade de acção das autarquias sobre o parque habitacional existente, a maior transparência e celeridade dos processos relacionados com a cessação ou resolução do contrato de arrendamento e, ainda, uma política fiscal susceptível de contribuir para a dinamização do mercado de arrendamento.
O BE procede a uma detalhada exposição das razões pelas quais entende que se chegou ao actual estado do mercado de arrendamento, e, em seguida, dá conta das suas propostas, que, em linhas gerais, são as seguintes:- Propõe-se que a determinação das rendas, no regime de renda condicionada, fique associada a uma remuneração do valor do capital imobiliário inscrito na matriz predial, por um período determinado (5 anos),
0057   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 considerado o ajustado à promoção de um processo de capitalização comparável ao praticado no mercado de capitais para este tipo de investimentos de longa maturação. Deste modo, e exceptuando a revisão ordinária e anual das rendas, estas só poderão ser alteradas quando se proceder à reavaliação de cada prédio ou fracção;
- Defende-se a aplicação de dois tipos de apoio directo a arrendatários: (i) isentar de qualquer custo pela revisão de renda (a actualização será suportada pelo Estado) todos os agregados familiares que, em função das características que o constituem (2, 3 ou mais pessoas) não atinjam um rendimento bruto anual 1, 5, 2 ou 2,5 vezes o salário mínimo nacional anual; (ii) assegurar a todas as famílias portuguesas de baixos rendimentos que a respectiva taxa de esforço não pode ultrapassar, no máximo, 15% do seu rendimento anual mensualizado, concedendo o Estado um subsídio directo a cada agregado, correspondente ao valor da diferença da renda. Para alcançar tais desideratos, defende-se a criação, no âmbito do Instituto Nacional de Habitação, de um fundo de solidariedade para o arrendamento, tendo em vista a concessão de subsídios de renda;
- Promoção da formação de "Bolsas de Arrendamento", a partir de todas as casas devolutas e em condições de serem utilizadas, junto com todas as que, tendo estado no mercado de compra e venda de habitações, não tenham sido objecto de transacção há mais de um ano. Tais bolsas serão constituídas junto das câmaras municipais através de inscrição obrigatória dos respectivos proprietários, sob pena de fixação e pagamento da respectiva coima;
- Os prédios devolutos serão penalizados através de um acréscimo do IMI, o qual aumentará anualmente em função dos anos em que o imóvel permaneça nessa situação;
- Prevê-se o trânsito de boa parte das questões relativas ao arrendamento habitacional - com excepção da acção de despejo - para a jurisdição dos julgados de paz;
- Altera-se profundamente o actual RAU em matérias como as rendas, direitos de transmissão do arrendamento e despejos administrativos. O RAU é alterado, designadamente, nas seguintes matérias:- Estabelece-se formalmente o direito ao arrendamento para habitação como um direito de cidadania;
- Consagra-se o princípio de que qualquer revisão das rendas depende de uma alteração do valor da fracção ou prédio inscrito na matriz do registo predial;
- Prevê-se que qualquer alteração da renda só pode ocorrer após um ano de entrada em vigor da nova lei;
- A actualização anual das rendas passa a seguir o índice mensal de variação do índice de preços no consumidor para o total com habitação, publicado mensalmente pelo INE, correspondente ao mês em que se realizou o contrato de arrendamento;
- Passa a constituir excepção ao exercício do direito de transmissão do arrendamento o facto de o titular desse direito ter residência no próprio concelho onde se situa o arrendado, eliminando-se a referência às áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto;
- São clarificadas e alargadas as situações em que se pode exercer o direito de transmissão do arrendamento tornando-o extensível a todas as situações de agregados familiares que vivam em economia comum.Por último, estabelecem-se várias disposições transitórias, e prevê-se que a regulamentação do diploma em matérias como a atribuição de subsídios de renda, a actualização extraordinária do valor patrimonial dos prédios e a definição dos parâmetros necessários ao cálculo das rendas condicionadas fique a cargo do Governo.
Em termos de apresentação sistemática da iniciativa, o BE apresenta um projecto de lei que se destina a ser o novo RAU, tal como o próprio nome indica, e que não só incorpora em si todas as normas materiais do diploma, mas também as normas transitórias que se mostram necessárias.4 - Enquadramento constitucional
O direito à habitação é um direito que assiste a todos os portugueses, e que tem consagração no artigo 65.o da Constituição. Trata-se de um direito análogo aos direitos, liberdades e garantias, mais propriamente, um direito incluído no capítulo dos direitos e deveres sociais - que integra, pois, em plena equivalência com qualquer outro, o programa constitucional dos direitos fundamentais. Tem sido pacificamente entendido, não obstante, que este artigo 65.o se "limita" a impor ao Estado a concretização de tarefas determinadas, de natureza legislativa e administrativa, para concretização desse direito constitucional social, direito de natureza subjectiva, para uns, ou, noutro entendimento das coisas, mero direito a uma prestação não vinculada face aos Poderes Públicos - v., por todos, Acórdãos n.os 130/92 e 131/92, in Acórdãos do Tribunal Constitucional, 21.o volume, págs. 495 e segs.
Dito de outra forma: "Para assegurar este direito à habitação, a Constituição comete ao Estado a realização de certas incumbências, designadamente, a de programar e executar uma política de habitação, incentivar e apoiar as iniciativas das comunidades locais com vista a resolver os problemas da habitação, fomentando a criação de cooperativas de habitação e a auto-construção, além de estimular a construção privada, subordinadamente ao interesse geral e ao acesso à habitação própria (artigo 65o, n.o 2). O direito à habitação, entendido como o direito a ter uma morada condigna, é um direito fundamental de natureza social,
0058   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 do tipo de direito a prestações, isto é, pressupõe a mediação do legislador ordinário destinada a concretizar o respectivo conteúdo, a efectivar-se segundo a "reserva do possível", não conferindo, por si mesmo, habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e de conforto, com preservação da intimidade pessoal e da privacidade familiar, na medida em que isso sempre dependerá da concretização da tarefa constitucionalmente atribuída ao Estado" - V. Acórdão do Tribunal Constitucional n.o 829/96, in www.tribunalconstitucional.pt.
Apesar de não caber à Assembleia da República qualquer papel de "cassação" de eventuais inconstitucionalidades das iniciativas legislativas que aprecia, já lhe compete, todavia - em particular à 1.a Comissão - alertar para as eventuais desconformidades dessas iniciativas com o texto constitucional, para que, em alguma altura do processo legislativo, se possa proceder às correcções que se entendam necessárias.
É, neste ponto, que cabe ao relator suscitar algumas dúvidas, que as iniciativas em evidência lhe suscitaram.4.1 - A alínea a) do n.o 3 do artigo 36.o (Secção II - Actualização de rendas) da proposta de lei n.o 34/X prevê a possibilidade de o inquilino poder obstar à actualização da renda por iniciativa do senhorio invocando a circunstância de possuir um Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) inferior a 5 salários mínimos nacionais anuais.
A actualização é feita gradualmente ao longo de cinco anos, como já atrás se referiu (artigo 37.o/1). Pode, no entanto, ser feita em dois anos, quando o senhorio invoque que o arrendatário dispõe de um RABC superior a 15 salários mínimos nacionais anuais [n.o 2, alínea a)].
No primeiro caso, a comprovação é da responsabilidade do inquilino, que fará acompanhar a sua resposta de documento emitido pelo serviço de finanças competente (artigo 43.o/1) - o que perfeitamente se compreende, já que se trata da sua própria situação fiscal.
Já o mesmo se não pode dizer no segundo caso, em que ao senhorio incumbirá requerer ao serviço de finanças o comprovativo de que o inquilino dispõe de um RABC superior a 15 salários mínimos nacionais anuais (artigo 43.o/3) - o que já deixa algumas interrogações quanto à forma como se irá processar, uma vez que o senhorio estará a aceder a dados de uma situação contributiva que não é a sua.
No entender do signatário, se o serviço de finanças se limitar a certificar, em abstracto, que o inquilino tem rendimentos superiores a 15 salários mínimos nacionais anuais, não se levantarão grandes dúvidas. No entanto, a transmissão ao senhorio de uma certidão da declaração de rendimentos do senhorio já nos parece susceptível de violar a norma que proíbe o acesso a dados pessoais de terceiros - artigo 35.o/4 da Constituição. Parece-nos matéria a ter em atenção, aquando da regulamentação do NRAU.4.2 - Quanto à autorização legislativa constante do artigo 62.o da proposta de lei, é de referir que, de acordo com o n.o 2 do artigo 165.o da Constituição, as leis de autorização legislativa devem definir o objecto, o sentido, a extensão e a duração da autorização.
Esta autorização tem por objecto a aprovação, no prazo de 120 dias, dos diplomas relativos ao Regime Jurídico das Obras Coercivas e à definição do conceito de prédio devoluto.
Em relação ao Regime Jurídico das Obras Coercivas, a extensão da autorização compreende, entre outras, a aprovação de medidas que estabeleçam a possibilidade de o arrendatário adquirir o prédio, ficando obrigado à sua reabilitação, e a possibilidade de o proprietário da fracção autónoma adquirir outras fracções do prédio, para realização de obras indispensáveis de reabilitação.
O que falta aqui referir são os mecanismos que o Governo prevê consignar na lei, para prever essa possibilidade de os arrendatários adquirirem o prédio ou fracções dele. Sem tal referência aos mecanismos jurídicos a prever na lei, a Assembleia da República pode até estar, por falta de informação suficiente, a conceder autorização para alguma violação do direito de propriedade. Para já, parece ao relator que a extensão da autorização não está suficientemente enunciada, pelo que poderá estar a ser violado o atrás referido preceito constitucional.4.3 - O mesmo se diga quanto à autorização relativa à definição do conceito de prédio devoluto, cuja extensão compreende a definição dos meios de detecção da situação de devoluto, bem como a indicação da entidade que a ela procede, e do procedimento aplicável.
Não seria difícil, para o Governo, informar sobre quais os meios de detecção da situação de devoluto, ao menos indiciariamente. Mas entende o relator que o mínimo dos mínimos é consignar qual a entidade que vai aferir, com força administrativa suficiente, da situação dos prédios, e vai determinar que os mesmos estão devolutos, e qual o procedimento aplicável.4.4 - Por seu lado, o projecto de lei n.o 174/X também contém matérias que causam algumas incertezas.
4.4.1 - O artigo 106.o do projecto de lei prevê a criação, no âmbito de cada câmara municipal, de um fundo de solidariedade para o arrendamento habitacional, com receitas provenientes do orçamento municipal e
0059   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 de transferências do Orçamento do Estado, fundo(s) este(s) que será(ão) gerido(s) pelo Instituto Nacional de Habitação.
Parece ao relator que a afectação de parte das receitas municipais, por lei, ao fundo de solidariedade, e, bem assim, a entrega da gestão deste(s) fundo(s) ao Instituto Nacional de Habitação - organismo integrado na estrutura do Ministério das Obras Públicas, Transportes e Habitação - podem constituir formas de violação do princípio da autonomia local - artigos 6.o/1 e 242.o da Constituição.
Por outro lado, o facto de se tratar de organismo integrado na estrutura de um ministério pode levar a concluir que, o cometimento da tarefa de gestão dos fundos de solidariedade municipais ao INH, por lei da Assembleia da República, pode constituir uma intromissão numa área que compete exclusivamente ao Governo - a da sua própria organização e funcionamento (artigo 198.o/2 da Constituição).4.4.2 - Merece ainda referência o n.o 6 do artigo 108.o, onde há uma "coima" prevista sem que se saiba para que contra-ordenação, "coima" essa que, para mais, vem prevista em montante fixo. Resultam, assim, violados os artigos 29.o/1 e 30.o/1, ambos da Constituição.II - ConclusõesI) A proposta de lei n.o 34/X vem consagrar um Novo Regime do Arrendamento Urbano, que consagra a reposição da matéria do arrendamento urbano em sede de Código Civil, mantendo paralelamente uma regulação material em lei avulsa;
II) O projecto de lei n.o 174/X, diferentemente, consagra também um novo Regime do Arrendamento Urbano, incluindo no mesmo diploma não só as normas substantivas do novo regime, como igualmente as normas transitórias e finais;
III) A comprovação prevista no artigo 43.o/3 da proposta de lei n.o 34/X parece permitir ao senhorio o acesso a dados pessoais do inquilino, o que se poderia traduzir numa violação do artigo 35.o/4 da CRP, pelo que é matéria a tomar em conta em sede de regulamentação;
IV) A autorização legislativa constante do artigo 62.o da proposta de lei não parece definir suficientemente a extensão da autorização, pelo que poderá contrariar o n.o 2 do artigo 165.o da Constituição;
V) O fundo de solidariedade previsto no artigo 106.o do projecto de lei n.o 174/X é alimentado por receitas provenientes do orçamento municipal e de transferências do OE, parecendo a afectação de parte das receitas municipais, por lei, ao fundo de solidariedade, e, bem assim, a entrega da gestão deste(s) fundo(s) ao Instituto Nacional de Habitação constituírem formas de violação do princípio da autonomia local - artigos 6.o/1 e 242.o da Constituição;
VI) O facto de o INH ser um organismo integrado na estrutura de um ministério pode levar a concluir que a atribuição da competência de gestão dos fundos de solidariedade municipais ao INH, por lei da Assembleia da República, poderá constituir uma intromissão numa área que compete exclusivamente ao Governo - a da sua própria organização e funcionamento (artigo 198.o/2 da Constituição);
VII) O n.o 6 do artigo 108.o do projecto de lei n.o 174/X prevê uma "coima", sem que se saiba para que contra-ordenação, "coima" essa que, além disso, vem prevista em montante fixo, o que parece apontar para a violação dos artigos 29.o/1 e 30.o/1 da Constituição;
VIII) O presente relatório limita-se às questões de constitucionalidade, dado ser essa a matéria da específica competência da 1.a Comissão [artigo 3.o/1, alínea b) do Regulamento da Comissão].III - ParecerFace ao exposto, a Comissão de Assuntos Constitucionais, Direitos, Liberdades e Garantias é de parecerQue a proposta de lei n.o 34/X, do Governo, que "Aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que estabelece um regime especial de actualização das rendas antigas, e procede à alteração do Código Civil, do Código de Processo Civil, do Decreto-Lei n.o 287/2003, de 12 de Novembro, do Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis e do Código do Registo Predial" e o projecto de lei n.o 174/X (BE), que prevê o "Regime jurídico do arrendamento urbano para habitação", estão em condições de serem discutidos na generalidade em Plenário, reservando os grupos parlamentares as suas posições para o debate.Palácio de São Bento, 19 de Outubro de 2005.
O Deputado Relator, Nuno Magalhães - O Presidente da Comissão, Osvaldo Castro.Nota: As conclusões e o parecer foram aprovados por unanimidade, registando-se a ausência de Os Verdes.
0060   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 Relatório, conclusões e parecer da Comissão de Assuntos Económicos, Inovação e Desenvolvimento RegionalI - Do relatório1.1. Nota prévia
Em 27 de Julho de 2005 deu entrada na Assembleia da República a proposta de lei n.o 34/X do Governo, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), estabelece um regime especial de actualização das rendas antigas e procede à alteração do Código Civil, do Código de Processo Civil, do Decreto-Lei n.o 287/2003, de 12 de Novembro, do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e do Código do Registo Predial.
Em 11 de Outubro de 2005, foi apresentado à Mesa da Assembleia da República o projecto de lei n.o 174/X, que aprova o "Regime Jurídico do Arrendamento Urbano para Habitação", subscrito pelos Deputados do Grupo Parlamentar do Bloco de Esquerda.
Por Despacho do Presidente da Assembleia da República, de 28 de Julho de 2005, a proposta de lei n.o 34/X, baixou à Comissão à Comissão de Assuntos Constitucionais, Direitos, Liberdades e Garantias, à Comissão do Poder Local, Ambiente e Ordenamento do Território e à Comissão de Assuntos Económicos, Inovação e Desenvolvimento Regional, tendo sido esta a designada última como competente para produção do relatório.
O projecto de lei n.o 174/X, anunciado em Plenário em 14 de Outubro de 2005, baixou no próprio dia à Comissão de Assuntos Económicos, Inovação e Desenvolvimento Regional.
A posposta de lei n.o 34/X foi distribuída, na reunião da Comissão de Assuntos Económicos, Inovação e Desenvolvimento Regional, em 14 de Setembro de 2005, ao PS, para efeitos de elaboração de relatório e parecer.
Ambas as iniciativas legislativas vertentes serão discutidas na reunião do Plenário da Assembleia da República do dia 19 de Outubro de 2005.
Para efeitos do artigo 148.o do Regimento da Assembleia da República optou-se por fazer o relatório conjunto da proposta de lei n.o 34/X e do projecto de lei n.o 174/X.
As mencionadas iniciativas legislativas foram apresentadas ao abrigo do abrigo do n.o 1 do artigo 167.o e da alínea c) do artigo 161.o, ambos da Constituição da República Portuguesa, observando os requisitos de forma previstos nos artigos 131.o a 133.o e 138.o do Regimento da Assembleia da República.
Cumpre à Comissão de Assuntos Económicos, Inovação e Desenvolvimento Regional, nos termos e para efeitos dos artigos 35.o, 148.o e 143.o do Regimento da Assembleia da República, emitir o competente relatório e parecer conjunto sobre as mencionadas iniciativas legislativas.1.2. Da motivação dos diplomas
De acordo com as respectivas exposições de motivos, tanto a proposta de lei n.o 34/X, como o projecto de lei n.o 174/X têm como objectivo a dinamização, renovação e requalificação do mercado do arrendamento urbano, limitando o projecto de lei o seu âmbito ao arrendamento urbano para habitação, e estando essencialmente motivado a dar resposta ao cumprimento do preceito constitucional relativo ao "direito à habitação".1. A proposta de lei n.o 34/X "visa, pois, alcançar objectivos considerados essenciais ao saudável desenvolvimento do mercado habitacional português, através da previsão de regras que, simultaneamente, promovam o mercado de arrendamento para habitação, serviços e comércio, facilitem a mobilidade dos cidadãos, criem condições atractivas para o investimento privado no sector imobiliário, devolvendo confiança aos agentes económicos, promovam a reabilitação urbana, a modernização do comércio, a qualidade habitacional e uma racional alocação de recursos públicos e privados".
Considerando que o congelamento das rendas devidas pela habitação do locado têm constituído a causa fundamental da impossibilidade de renovação e requalificação urbana "a presente proposta de lei permite ainda a actualização das rendas baixas, que foram congeladas durante décadas, mas sendo essa actualização efectuada de forma faseada, tendo em vista evitar-se quaisquer rupturas sociais".
"Esta profunda reforma do arrendamento urbano assume, pois, uma faceta contratual ou privatística, mas também administrativa, de Direito Público, de renovação, reabilitação e requalificação urbanas, consubstanciando dois níveis de intervenção conjunta, tendo em vista assegurar os objectivos e a eficácia desta reforma legislativa".
Com a aprovação da presente proposta de lei, fica, ainda, o Governo constituído na obrigação de tomar um conjunto de iniciativas legislativas complementares necessárias à implementação plena e eficaz da reforma, que pretende levar a efeito.
2. O projecto de lei n.o 174/X, refere que: "de acordo com o texto constitucional, o Estado está obrigado a regular a satisfação dos direitos mais elementares da população, entre os quais se encontra o direito à habitação. Essa regulação traduz-se, entre outros, na aplicação de um regime jurídico do arrendamento que, precisamente, funcione como um instrumento duma política de habitação voltada para a sua plena satisfação,
0061   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 através, em particular, do combate à especulação imobiliária, a qual constitui flagrante violação do quadro normativo geral do exercício dos direitos num regime democrático".
Assim, "considerando as enormes injustiças e incoerências do Regime do Arrendamento em vigor" justifica uma necessidade de intervenção legislativa incidindo "sobre os aspectos relativamente aos quais o diploma em vigor falhou claramente, a saber:- Na dinamização do mercado do arrendamento;
- Numa adequada política fiscal, susceptível de constituir "um incentivo importante para a dinamização do mercado de arrendamento" (preâmbulo do Decreto-Lei n.o 321-B/90)."1.3. Do objecto dos diplomas
1. A proposta de lei n.o 34/X introduz alterações ao Código Civil, voltando a incluir neste Código o novo regime do arrendamento urbano, ao Código de Processo Civil, passando a distinguir-se no âmbito da acção de despejo a fase declarativa e a fase executiva, ao Código do Registo Predial, prevendo-se a inoponibilidade a terceiros, na ausência de registo, do arrendamento de duração superior a seis meses, ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, e ao Decreto-Lei n.o 287/2003, de 12 de Novembro.
A proposta de lei pretende, ainda, conduzir a uma lei de autorização legislativa, autorizando o Governo a aprovar os seguintes diplomas:
- Regime de determinação do rendimento anual bruto corrigido;
- Regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação;
- Regime de atribuição do subsídio de renda;
- Definição do conceito fiscal de prédio devoluto.Com a aprovação do diploma, o Governo ficará adstrito a apresentar na Assembleia da República, em 180 dias, mais quatro iniciativas legislativas:
- Regime do Património Urbano do Estado e dos arrendamentos por entidades públicas, bem como do regime de renda aplicável;
- Regime de intervenção das sociedades gestoras de fundos de investimento imobiliário e dos fundos de investimento imobiliário em programa de remoção e requalificação urbana;
- Criação do Observatório de Habitação e da Base de Dados da Habitação;
- Regime jurídico da utilização de espaços em centros comerciais.2. O projecto de lei n.o 174/X, derroga o Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro, com as alterações introduzidas pelos Decreto-Lei n.o 278/93, de 10 de Agosto, Decreto-Lei n.o 163/95, de 13 de Julho, Decreto-Lei n.o 275/95, de 30 de Setembro, Decreto-Lei n.o 135/99, de 28 de Agosto, Decreto-Lei n.o 64-A/2000, de 22 de Abril, Decreto-Lei n.o 329-B/2000, de 22 de Dezembro, Lei n.o 6/2001, de 11 de Maio, Lei n.o 7/2001, de 11 de Maio, em tudo o que se refere ao arrendamento para habitação, mas mantendo em vigor o regime jurídico vigente dos arrendamentos para comércio ou indústria, para o exercício de profissões liberais e para outros fins não habitacionais.
"A proposta de regime jurídico do arrendamento para habitação retoma, em grande parte, o actual regime jurídico do arrendamento, justificando-se por isso, a manutenção de alguns artigos do diploma anterior. Contudo, mais de uma década de aplicação do anterior regime, aconselha também profundas alterações, designadamente no capítulo do normativo das rendas, dos direitos de transmissão e dos despejos administrativos".
O projecto de lei em causa define "o direito ao arrendamento para habitação como um dos direitos genéricos relevantes de cidadania do qual ninguém pode ser excluído a qualquer título, de natureza social, patrimonial, género, situação familiar, deficiência, orientação sexual, opiniões ou actividades políticas e sindicais ou em razão da sua origem étnica, nação ou religião" (artigo 2.o).
3. Considerando o âmbito das referidas iniciativas legislativas, optou-se por proceder à análise dos objectos dos diplomas segundo o respectivo alcance no ordenamento jurídico vigente: isto é, o seu impacto nas regras relativas à formação, conteúdo e cessação do contrato (tipo contratual do arrendamento urbano), regime processual e por último o regime transitório.1.3.1. Contrato de arrendamento urbano
Como já se referiu, enquanto a proposta de lei n.o 34/X optou por reintroduzir no Capítulo IV, do Título II, do Livro II do Código Civil (CC), relativo ao contrato de locação, a matéria referente ao seu subtipo do contrato de
0062   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 arrendamento (não obstante legando para diplomas avulsos questões relacionadas com este tipo contratual), o projecto de lei n.o 174/X optou por manter o regime do arrendamento urbano para habitação em diploma legal autónomo.
1. A proposta de lei, abandonando a distinção, no âmbito do arrendamento urbano, entre arrendamento para habitação, arrendamento para comércio ou indústria, para o exercício de profissão liberal, arrendamento para outros fins não habitacionais distingue o contrato de arrendamento, segundo o fim a que se destina, em arrendamento para fim habitacional e arrendamento para fim não habitacional (artigo 1067.o CC, introduzido pelo artigo 3.o da proposta de lei), passando este último a incluir os actuais arrendamentos para comércio ou indústria, para o exercício de profissões liberais. Deste modo, nos artigos 1064.o a 1091.o do CC, introduzidos pelo artigo 3.o da proposta de lei, encontram-se as disposições gerais relativas ao contrato de arrendamento urbano, nos artigos 1092.o a 1107.o as disposições especiais do contrato de arrendamento para habitação e nos artigos 1108.o a 1113.o as disposições especiais do contrato de arrendamento para fins não habitacionais.
Importa, desde já, referir que o novo artigo 1109.o CC, ao contrário do que se encontrava estabelecido no artigo 111.o do RAU, manda aplicar as regras do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, ao contrato pelo qual alguém transfere temporária e a título oneroso juntamente com o estabelecimento comercial o gozo de um prédio, esclarecendo o n.o 2 que a transferência temporária e onerosa pelo arrendatário comerciante do estabelecimento (coisa móvel e universalidade de facto - desacompanhado do gozo do imóvel) existente no interior do locado não carece de autorização do senhorio.
2. O projecto de lei n.o 174/X, ao manter em diploma autónomo o regime jurídico do arrendamento urbano para habitação, define o respectivo contrato como o negócio jurídico "pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário dum prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição para que a outra possa aí habitar", passando a resultar da própria definição do contrato a obrigação do senhorio conceder ao arrendatário as condições de habitação.
3. No âmbito das regras relativas à duração do contrato, a proposta de lei pretende introduzir no Código Civil regras específicas para o arrendamento para fins habitacionais, bem como para o arrendamento para fins não habitacionais. A qualificação, em concreto, do contrato como de duração determinada ou indeterminada terá, como tem hoje, consequências no respectivo regime de cessação do contrato de arrendamento.
A regra supletiva é distinta consoante estejamos perante um contrato de arrendamento para fins habitacionais ou um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, o primeiro, no silêncio das partes, é considerado celebrado por tempo indeterminado (novo n.o 3 do artigo 1094.o), enquanto o segundo, na falta de estipulação das partes, se considera celebrado pelo prazo de cinco anos.
O projecto de lei n.o 174/X optou por estabelecer a regra supletiva do prazo de cinco anos para o contrato de arrendamento urbano para habitação (artigo 7.o).b) Forma e elementos do contrato
1. A proposta de lei n.o 34/X manteve a exigência de forma do actual regime do arrendamento urbano (simplificação de forma introduzida pelo Decreto-Lei n.o 64-A/2000, de 22 de Abril), deixando contudo de ser exigida a forma escrita aos contratos de arrendamento celebrados por um prazo inferior a seis meses (artigo 1069.o CC, introduzido pelo artigo 3.o). O n.o 1 do artigo 2.o da proposta de lei vem expressamente revogar o artigo 1029.o do CC (na versão em vigor), deixando de ser requerida escritura pública como forma de celebração dos contratos de arrendamento sujeitos a registo. Da mesma forma o n.o 2 do artigo 2.o da proposta de lei altera a redacção do n.o 2 do artigo 1024.o CC, conformando-o com a maior simplificação da exigência de forma.
Ao contrário do que sucede no n.o 2 do artigo 7.o do RAU em vigor, o vício de forma deixa de ser sanável pela apresentação do recibo da renda.
No que concerne ao conteúdo do contrato, a reforma operada pela proposta de lei opta por retirar do regime do contrato de arrendamento previsto no Código Civil o conteúdo do contrato, relegando a definição destes elementos para regulamentação (novo n.o 1 do artigo 1070.o CC), mas desde já se estabelecendo que "o arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes".
2. O projecto de lei n.o 174/X opta por manter a exigência de forma escrita (artigo 4.o) (escrito particular) para a celebração dos contratos de arrendamento urbano para habitação, devendo esta abranger os elementos previstos no artigo 5.o (conteúdo do contrato), mantendo a possibilidade de sanação do vício mediante a exibição do recibo, tal como já se encontra previsto no regime em vigor.
O projecto de lei estabelece como requisito de validade do contrato de arrendamento para habitação que as condições de habitabilidade do imóvel estejam devidamente atestadas por "licença de habitabilidade" emitida pela "Câmara municipal da área da situação do imóvel", estabelecendo-se, ainda em protecção da posição contratual do arrendatário, uma inalegabilidade do vício pelo senhorio.
0063   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 c) Direitos e obrigações das partes
A proposta de lei n.o 34/X optou por, na Subsecção III da Secção VII do Capítulo IV (Locação) do Título II (Dos contratos em especial) do Livro II (Direito das Obrigações) do Código Civil, introduzir as normas relativas aos direitos e obrigações das partes no contrato de arrendamento urbano.
Na Divisão I da mencionada Subsecção III estabelecem-se as obrigações não pecuniárias, nomeadamente a obrigação de uso efectivo do locado (artigo 1072.o), o regime de deteriorações lícitas (artigo 1073.o) e o regime das obras (artigo 1074.o), que é simplificado face ao previsto nos artigos 11.o e seguintes do RAU.
1. Apesar de surgir no âmbito das disposições gerais verificamos face ao confronto do artigo 1074.o com o artigo 1111.o que aquele regula o regime de obras no âmbito do contrato de arrendamento para fins habitacionais e o segundo o regime de obras para fins não habitacionais, sendo que no âmbito dos contratos habitacionais, na falta de indicação em contrário o arrendatário apenas poderá executar obras mediante autorização por escrito do senhorio e nos contratos para fins não habitacionais, se as partes nada convencionarem o arrendatário está autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato.
O projecto de lei n.o 174/X estabelece no seu Capítulo IV o regime da realização de obras, sendo a norma prevista no seu artigo 39.o (deteriorações lícitas) a mesma que resulta do artigo 1073.o do CC, introduzido pelo artigo 3.o da proposta de lei; contudo, o projecto de lei estabelece um regime mais complexo de realização de obras, definindo no artigo 40.o o tipo de obras, estabelecendo no artigo 41.o o regime de financiamento das obras de conservação ordinária, e no artigo 42.o o regime de obras de conservação extraordinária ou de beneficiação.
Os artigos 43.o e 45.o estabelecem o regime de execução administrativa de obras coercivas pela câmara municipal da respectiva área. O artigo 44.o prevê que o arrendatário se possa substituir à câmara municipal, caso esta não dê inicio às obras no prazo de 90 dias a contar da data da recepção do requerimento por ele formulado, e seja reembolsado, nos termos do artigo 46.o.
2. Quanto ao arrendamento para habitação, o artigo 3.o da proposta de lei introduziu os artigos 1092.o (indústrias domésticas) que, supletivamente, estabelece que "no uso residencial do prédio inclui-se o exercício de qualquer indústria doméstica, ainda que tributada", e o artigo 1093.o (pessoas que podem residir no local) que estabelece que com o arrendatário podem habitar todos os que com ele vivam em economia comum (n.o 3 do artigo 1093.o) e, salvo estipulação em contrário, um máximo de três hóspedes.
Também o projecto de lei n.o 174/X estabelece, no artigo 9.o, como direito do arrendatário a possibilidade de poderem residir no imóvel arrendado todos os que com ele vivam em economia comum.
3. No que se refere ao subarrendamento do locado, a proposta de lei optou por não introduzir quaisquer regras, vigorando para o arrendamento as regras gerais da sublocação previstas nos artigos 1060.o e segs. do Código Civil. Já o projecto de lei n.o 174/X optou por, no Capítulo V, estabelecer para o arrendamento para habitação o regime do subarrendamento, sujeito a autorização por escrito do senhorio (artigo 47.o).
4. Ainda no âmbito dos direitos e deveres das partes, importa referir que tanto o projecto de lei como a proposta de lei optaram por manter o direito de preferência do arrendatário na compra e venda ou dação em cumprimento que tenha por objecto o imóvel arrendado há mais de um ano (artigo 50.o e artigo 3.o e artigo 1091.o CC), alargando a proposta de lei, face às novas regras de caducidade do contrato, "à celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato".
5. Quanto às rendas, a proposta de lei pretende simplificar, nos contratos futuros, o respectivo regime. Assim, o regime das rendas e encargos do contrato de arrendamento urbano (habitacional e não habitacional) passa a estar previsto nos novos artigos 1075.o a 1078.o CC.
O regime de actualização de rendas do novo artigo 1077.o CC, estipula, que na falta de convenção em contrário, "a renda pode ser actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de actualização vigentes".
O projecto de lei n.o 174/X prevê, no Capítulo III, o regime de rendas do contrato de arrendamento para habitação, estabelecendo um regime de renda livre e um regime de renda condicionada (n.o 2 do artigo 12.o - cálculo do valor da renda condicionada), imperativo para os contratos de arrendamento constituídos por força do direito a novo arrendamento e nas situações previstas no n.o 2 do artigo 11.o, sendo este ainda o regime supletivo, no silêncio das partes e quando a isso não se oponha o montante da renda acordada. Caso opte pelo regime de renda condicionada, o arrendatário, poderá, nos termos definidos no presente diploma, candidatar-se à obtenção de apoios e subsídios de renda.
No que concerne ao regime de antecipação da renda, nos termos do artigo 15.o do projecto, "o senhorio não poderá exigir o pagamento de mais de um mês de renda."
0064   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 6. Enquanto na proposta de lei o regime do depósito de rendas passa a seguir o regime geral da consignação em depósito (artigos 81.o e segs. CC), o projecto de lei opta por regular o seu regime nos artigos 31.o e seguintes.d) Cessação do contrato
1. Nos termos do novo artigo 1079.o CC introduzido pelo artigo 3.o da proposta de lei, o arrendamento cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei.
A revogação, prevista no artigo 1082.o introduzido pelo artigo 3.o, não oferece especialidades.
O regime da resolução foi introduzido pelo artigo 3.o da proposta de lei nos artigos 1083.o a 1087.o do CC, e esta pode operar por via judicial ou não judicial (artigo 1047.o), no artigo 1083.o estabelecem-se os fundamentos da resolução e no artigo 1084.o o seu modo de operar, exigindo a lei a notificação judicial avulsa da resolução pelo senhorio pelo não pagamento da renda (n.os 1 e 2 do artigo 1084), operando-se nos restantes casos a resolução mediante a interposição de acção de despejo (n.o 3 do artigo 1084.o CC e artigo 14.o - Acção de despejo).
Nos termos da proposta de lei n.o 34/X, o contrato de arrendamento para habitação celebrado a prazo certo não caducará, no termo do prazo, se alguma das partes não se opuser à sua renovação (artigos 1096.o a 1098.o). Já os contratos de arrendamento para habitação celebrados por duração podem cessar por denúncia, nos termos aos artigos 1099.o e seguintes, sendo a denúncia justificada pelo senhorio efectuado nos termos da lei do processo (artigo 1103.o).
Quanto ao regime de cessação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, o n.o 1 do artigo 1110.o ao Código Civil, a introduzir pelo artigo 3.o da proposta de lei estabelece que "as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, completadas, quando necessário, pelo disposto quanto ao arrendamento para habitação".
2. O projecto de lei n.o 174/X estabelece no Capítulo VII o regime da cessação do arrendamento para habitação, sendo as causas de cessação a revogação (artigo 58.o), a denúncia (artigos 59.o a 67.o) e a resolução (artigos 70.o a 72.o). A caducidade do contrato constitui o arrendatário no direito a novo arrendamento, nos termos do artigo 95.o e segs., podendo o senhorio recusar o novo arrendamento nas situações previstas no artigo 96.o.
Tanto a denúncia, em geral, como a resolução fundada em incumprimento do contrato devem ser feitas em acção judicial (artigo 64.o e n.o 2 do artigo 70.o).e) Transmissão da posição de arrendatário1. A proposta de lei não procedeu a qualquer alteração dos artigos 1057.o e segs. CC, relativos à transmissão da posição contratual no âmbito do contrato de locação. Assim, a situação jurídica do arrendatário é transmissível, nos termos gerais da cessão contratual, desde que o locador consinta na transmissão.
A proposta de lei vem introduzir disposições de direito da família, tanto novo artigo 1068.o CC, onde se estabelece que o direito do arrendatário se comunica ao seu cônjuge, nos termos gerais e de acordo com o regime de bens vigente, e especificamente para o arrendamento urbano para fins habitacionais o novo artigo 1105.o, na sequência do já previsto no artigo 64.o do RAU, vem estabelecer que, "incidindo o arrendamento sobre casa de morada de família, o seu destino é, em caso de divórcio ou de separação judicial de pessoas e bens, decidido por acordo dos cônjuges" e, na falta de acordo, pelo tribunal.
Ainda em disposição relativa ao arrendamento para fins habitacionais, o novo artigo 1106.o CC, também na sequência do que já vinha previsto no artigo 85.o do RAU, vem estabelecer que "o arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva: a) Cônjuge com residência no locado ou pessoa que com o arrendatário vivesse no locado em união de facto e há mais de um ano; b) Pessoa que com ele residisse em economia comum e há mais de um ano"; estabelecendo-se no novo artigo 1107.o as regras da respectiva comunicação ao senhorio, deixando de se prever a excepção do artigo 86.o do RAU.
2. Especificamente para os arrendados para fins não habitacionais, o novo artigo 1112.o estabelece que a transmissão da posição do arrendatário "é permitida por acto entre vivos, sem dependência da autorização do senhorio: a) no caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial ou b) a pessoa que no prédio arrendado continue a exercer a mesma profissão liberal, ou a sociedade profissional de objecto equivalente".
Em caso de morte do arrendatário comercial, estabelece o novo artigo 1113.o que "o arrendamento não caduca, mas os sucessores podem renunciar à transmissão, comunicando a renúncia ao senhorio no prazo de três meses, com cópia dos documentos comprovativos da ocorrência".
3. O projecto de lei n.o 174/X mantém em vigor nos artigos 82.o e segs. as regras dos artigos 83.o e segs. do RAU, mas alarga a "excepção ao exercício do direito de transmissão do arrendamento ao facto do titular desse direito ter residência no próprio concelho onde reside, qualquer que ele seja, eliminando-se as referências às áreas metropolitanas de Lisboa e Porto".
0065   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 f) Comunicações
Apesar da matéria substantiva do arrendamento urbano ter retornado para o seu diploma original, o Código Civil, a proposta de lei n.o 34/X optou por manter em diploma avulso o regime legal das comunicações entre as partes num contrato de arrendamento (artigos 9.o, 10.o e 11.o da proposta).g) Constituição da propriedade horizontal
O artigo 2.o da proposta de lei introduz uma alteração ao n.o 1 do artigo 1417.o CC, prevendo-se a constituição de propriedade horizontal por acto administrativo. A compreensão deste preceito dependerá do novo regime jurídico das obras coercivas.1.3.2. Registo predial
O artigo 8.o da proposta de lei introduz uma alteração ao artigo 5.o do Código do Registo Predial, consagrando-se a regra da inoponibilidade a terceiros, do arrendamento de duração superior a seis meses não registado.1.3.3. Regime processual civil
A proposta de lei n.o 34/X introduz nos artigos 4.o e 5.o alterações ao Código de Processo Civil, separando no âmbito da acção de despejo as respectivas fases declarativa e executiva (cfr. artigos 14.o e 15.o).
O projecto de lei n.o 174/X regula nos artigos 73.o e segs. a acção de despejo, destinada a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento.1. De forma a esclarecer questões levantadas durante os 15 anos de vigência do RAU e a agilizar o próprio processo executivo e penalizar quem pretenda executar um despejo sem fundamento para tal, a proposta de lei introduz alterações às regras da acção executiva para entrega de coisa certa (nos artigos 930.o e 930.o-A CPC - execução para entrega de coisa certa, e artigo 930.o-E - responsabilidade do exequente).
A proposta de lei vem ainda prever a possibilidade de suspensão da execução sempre que o executado se opuser à execução baseada em título executivo extrajudicial, nas circunstâncias previstas no novo artigo 930.o-B, nomeadamente "se a execução colocar em risco de vida a pessoa que se encontra no local arrendado, por motivos de doença aguda, ou quando o arrendatário por razões sociais, pedir o diferimento da desocupação, designadamente no caso de resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de rendas, se a falta do mesmo se dever a carência de meios do executado, nomeadamente por ser beneficiário de subsídio de desemprego ou de rendimento social de inserção, e quando o executado é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%" (novo artigo 930.o- C).
"Tendo em vista aligeirar a pendência processual em fase declarativa, prevê-se a ampliação do número de títulos executivos de formação extrajudicial, possibilitando-se ao senhorio o recurso imediato à acção executiva, por exemplo, nos casos em que o contrato de arrendamento tenha cessado por revogação das partes, por caducidade por decurso do prazo, por oposição à renovação, ou nos casos de cessação por resolução com base em mora no pagamento da renda superior a três meses, ou devido a oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, se o senhorio proceder à notificação judicial do arrendatário, ou à sua notificação através de contacto pessoal pelo advogado ou solicitador de execução" (artigo 15.o).
2. O artigo 13.o da proposta de lei prevê as regras da legitimidade processual das associações de inquilinos, quando expressamente autorizadas pelos interessados para assegurar a defesa judicial dos seus membros em questões relativas ao arrendamento para habitação.
3. O projecto de lei n.o 174/X propõe que questões do arrendamento habitacional passem para a esfera dos Julgados de Paz, privilegiando-se, desse modo, a mediação e o acordo das partes como formas de resolução dos conflitos.
Assim, no âmbito das regras processuais da acção de despejo, estabelece o n.o 2 do artigo 74.o que, "a acção de despejo deve ser julgada, em primeira instância, pelo julgado de paz correspondente à área em que se localiza o prédio em causa".
Os artigos 75.o e 76.o, relativos à acção declarativa, estabelecem as regras para que a acção seja sustada, e os casos de extinção da acção de despejo.
Assim, o arrendatário alvo de uma acção de despejo pode sustar a referida acção se se encontrar desempregado, por razões involuntárias há mais de seis meses ou se sofrer de doença grave que lhe impõe uma situação de incapacidade permanente total ou parcial, para o trabalho, requerendo junto do Instituto Nacional de Habitação a disponibilização imediata de um subsídio de renda.