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2 - A inobservância da forma escrita, só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda e determina a aplicação do regime de renda condicionada, sem que daí possa resultar aumento de renda.Artigo 5.o
Conteúdo1 - Do contrato de arrendamento constam obrigatoriamente:a) A identidade das partes;
b) A identificação e localização do prédio arrendado, ou da sua parte;
c) O número de inscrição na matriz predial;
d) A existência da licença de habitabilidade, o seu número, a data e a entidade emitente;
e) O regime e o quantitativo da renda;
f) Os custos acessórios do arrendamento, quando os houver;
h) A duração do contrato.2 - O contrato de arrendamento urbano para habitação deve mencionar, também, quando o seu objecto o implique:a) A identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objecto principal do contrato;
b) A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios;
c) Os elementos necessários para o cálculo do valor do prédio, quando este elemento seja exigido por lei para a fixação da renda;
d) A existência de regulamento da propriedade horizontal se o houver;
e) Quaisquer outras cláusulas facultadas por lei e pretendidas pelas partes, directamente ou por remissão, para regulamento anexo.3 - Devem ser anexados ao contrato e assinados pelas partes os regulamentos a que se referem as alíneas d) e e) do número anterior e um documento onde se descreva o estado geral de conservação do local e suas dependências, bem como do prédio, aplicando-se, na sua falta ou em caso de omissão ou dúvida, o disposto no n.o 2 do artigo 1043.o do Código Civil.
4 - Salvo o disposto no artigo seguinte, a falta de algum ou alguns dos elementos referidos nos anteriores n.os 1 e 2, não determina a invalidade ou ineficácia do contrato, quando possam ser supridas nos termos gerais e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos.Artigo 6.o
Licença de habitabilidade1 - Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestado pela licença de habitabilidade, passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos de um ano antes da celebração do contrato.
2 - Considera-se nulo qualquer contrato de arrendamento em que não se faça menção da licença de habitabilidade, ou se a mesma não estiver em conformidade com o disposto no número anterior.
3 - Na situação prevista no número anterior, a nulidade só pode ser invocada pelo arrendatário, que pode resolver o contrato com direito a indemnização nos termos gerais, ou requerer a intervenção da câmara municipal para que notifique o senhorio para a realização das obras necessárias, aplicando-se seguidamente o regime dos artigos 43.o e 44.o.
4 - É competente para a emissão da licença de habitabilidade a câmara municipal da área da situação do imóvel, a qual pode delegar nas juntas de freguesia.
5 - A autoridade municipal competente emite a licença de habitabilidade no prazo máximo de um mês após a data do pedido.
0016   |   II Série A - Número 056   |   15 de Outubro de 2005 Artigo 7.o
Prazo de duraçãoSe outro não for convencionado por livres acordo entre as partes, o prazo de arrendamento urbano para habitação é de cinco anos.Artigo 8.o
Renovação1 - O contrato renova-se automaticamente pelo mesmo período do contrato inicial quando não seja denunciado por qualquer das partes, excepto havendo convenção em contrário.
2 - A denúncia referida no número anterior deve ser feita pelo senhorio mediante notificação judicial avulsa do inquilino, requerida com um ano de antecedência sobre o fim do prazo ou da sua renovação.
3 - A denúncia efectuada pelo senhorio nos termos desta disposição não confere ao arrendatário o direito a qualquer indemnização.
4 - O arrendatário pode denunciar a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.Artigo 9.o
Pessoas que podem residir no prédio1 - Nos arrendamentos para habitação podem residir no prédio, além do arrendatário:a) Todos os que vivam com ele em economia comum;
b) Um máximo de três hóspedes permanentes, salvo cláusula em contrário.2 - Consideram-se sempre como vivendo com o arrendatário em economia comum os seus parentes ou afins na linha recta ou até ao 3.o grau da linha colateral, as pessoas que vivam em comunhão de mesa e de habitação com o arrendatário independentemente da sua orientação sexual, e bem assim as pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos.
3 - Apenas se consideram hóspedes as pessoas a quem o arrendatário proporcione habitação e preste habitualmente serviços relacionados com esta, ou forneça alimentos, mediante retribuição.Capítulo III
Regime de renda1 - Nos contratos de arrendamento para habitação pode estabelecer-se um regime de renda livre ou condicionada.
2 - A opção entre os regimes de renda livre ou de renda condicionada, quando se trate de primeiro ou de novo arrendamento, é feita por acordo das partes, salvo o disposto no artigo seguinte e nos termos desta lei.
3 - No silêncio das partes presume-se que tenha sido estipulado o regime de renda condicionada, quando a isso não se oponha o montante da renda acordada.
4 - O arrendamento estabelecido segundo o regime da renda livre, decorre de negociação entre os contraentes, devendo ser expressamente mencionado no contrato de arrendamento.
5 - O regime de renda condicionada é aquele em que a determinação da renda depende do valor actualizado da fracção e resultante da reavaliação extraordinária introduzida pela aplicação do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
6 - O arrendamento condicionado pode conferir ao locatário direito de acesso a um subsídio de renda, nos termos previstos pelo presente diploma.
7 - O arrendamento de renda livre não confere ao locatário o direito a qualquer subsídio de renda.
0017   |   II Série A - Número 056   |   15 de Outubro de 2005 Artigo 11.o
Regime obrigatório de renda condicionada1 - Ficam obrigatoriamente sujeitos ao regime de renda condicionada os arrendamentos constituídos por força do direito a novo arrendamento, nos termos do artigo 68.o, n.o 2.
2 - O regime de renda condicionada é também obrigatório nos arrendamentos:a) De fogos que, tendo sido construídos para fins habitacionais pelo Estado e pelos seus organismos autónomos, institutos públicos, autarquias locais, misericórdias e instituições de previdência, tenham sido ou venham a ser vendidos aos respectivos moradores;
b) De fogos construídos por cooperativas de habitação económica, associações de moradores e cooperativas de habitação-construção que tenham usufruído de subsídios ao financiamento ou à construção por parte do Estado, autarquias locais ou institutos públicos;
c) Nos demais casos previstos em legislação especial.3 - A obrigatoriedade imposta pelo número anterior cessa decorridos 25 anos contados da data da primeira transmissão do prédio, salvo disposição específica em contrário.Artigo 12.o
Valor da renda1 - Quando o contrato de arrendamento mencionar expressamente que as partes optam pelo regime de renda livre, o quantitativo da renda é o que resultar do acordo entre as partes.
2 - Quando se tratar dum contrato de renda condicionada, o valor máximo do arrendamento é calculado de acordo com o valor tributário patrimonial actualizado, nos seguintes termos:a) O valor da renda é o que resultar do rendimento líquido obtido a partir da capitalização anual do valor tributário patrimonial, para cada habitação do prédio em causa, segundo as seguintes fórmulas:R = (C - C0)/5
n = número de anos considerado para o processo de capitalização do rendimento da fracção ou prédio;b) O valor da renda mensal é o duodécimo de R, determinado nos termos da alínea anterior, sendo a taxa real de juro a que é estabelecida pela média do Euribor, nos dois anos anteriores ao contrato, e publicado em portaria do Ministério das Finanças;
f) Se a aplicação de nova renda não coincidir com o termo do período previsto para a duração do contrato, aquela só poderá ser efectiva no início do período de renovação do contrato ou da celebração dum novo.Artigo 13.o
Fixação em euros1 - O quantitativo da renda deve ser fixado em euros, salvo o disposto no número seguinte.
2 - No caso do quantitativo da renda ser fixada noutra moeda, esse valor corresponderá ao seu equivalente em euros, de acordo com o câmbio do dia da celebração do contrato em vigor no território nacional.
0018   |   II Série A - Número 056   |   15 de Outubro de 2005 Artigo 14.o
VencimentoNa falta de convenção em contrário, a renda será mensal e vence-se, a primeira no momento da celebração do contrato e as restantes no primeiro dia útil do mês anterior ao que disser respeito, de acordo com o calendário gregoriano, excepto convenção em contrário.Artigo 15.o
Antecipação1 - O senhorio não poderá exigir o pagamento de mais de um mês de renda antecipada, quando se tratar de arrendamentos para habitação.
2 - O mês computa-se pelo calendário gregoriano, quando as rendas estejam em correspondência com os meses do mesmo calendário, calculando-se, nas restantes hipóteses, em 30 dias.Secção II
Regra geralA actualização das rendas é permitida nos casos previstos na lei e pela forma nela regulada.Artigo 17.o
Casos de actualização1 - As rendas reguladas neste diploma são actualizáveis nos casos seguintes:a) Anualmente, em função do coeficiente determinado nos termos do artigo 19.o, ou por convenção entre as partes, nos casos previstos na lei;
b) Extraordinariamente, quando se proceder a uma reavaliação do valor de inscrição da fracção na matriz predial, no final de cada período de cinco anos e salvo nos casos especificados na alínea e), n.o 2, artigo 12.o;
c) Noutras ocasiões, em função de obras de conservação extraordinária ou de beneficiação, que impliquem uma actualização extraordinária do valor inscrito na matriz predial correspondente, nos termos do artigo 24.o e seguintes, salvo quando possam ser exigidas a terceiros.2 - Fica ressalvado, na medida da sua especificidade, o disposto para os arrendamentos de renda condicionada.
3 - Nenhuma renda poderá ser actualizada sem que o imóvel disponha de licença de habitabilidade, com menos de oito anos, certificando as condições de habitabilidade e salubridade do imóvel.
4 - Não são igualmente actualizáveis as rendas de habitação cujos proprietários não façam prova de não terem dívidas fiscais ou à Segurança Social ou que não tenham realizado as obras de reparação extraordinárias ou de beneficiação em que se tenham comprometido anteriormente e resultantes quer de contrato com os arrendatários quer por imposição das autoridades municipais.Artigo 18.o
Actualização até ao limite da renda condicionada1 - O senhorio pode suscitar, para o termo do prazo do contrato ou da sua renovação, uma actualização obrigatória da renda, até ao que seria o seu valor em regime de renda condicionada, quando o arrendatário tenha outra residência ou seja proprietário de imóvel nessa mesma comarca, e desde que os mesmos possam satisfazer as respectivas necessidades habitacionais imediatas.
2 - A actualização rege-se pelo artigo 20.o, com as adaptações seguintes:a) A comunicação do senhorio é feita com a antecedência mínima de 90 dias em relação ao termo do prazo do contrato ou da sua renovação;
b) A denúncia do arrendatário é enviada por escrito no prazo de 15 dias após a recepção da comunicação do senhorio, devendo o prédio ser restituído devoluto até ao termo do prazo do contrato ou da sua renovação.
0019   |   II Série A - Número 056   |   15 de Outubro de 2005 Subsecção II
Coeficiente de actualização1 - O coeficiente de actualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento é o resultante da totalidade, a nível nacional, da variação do índice de preços no consumidor, com habitação, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, correspondentes aos últimos 12 meses.
2 - O mês de referência do número anterior é o que está expresso na publicação mensal do Instituto Nacional de Estatística.
3 - A renda resultante da actualização referida no n.o 1, deve ser arredondada apenas à unidade do cêntimo.Artigo 20.o
Nova renda1 - O senhorio que queira aplicar a actualização anual da renda, nos termos do artigo anterior, deve comunicar por escrito ao arrendatário, em carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 30 dias, o novo montante resultante da aplicação do coeficiente referido no artigo anterior.
2 - A menção expressa do coeficiente referido no número anterior deve acompanhar a comunicação do aumento de renda.
3 - A nova renda considera-se aceite quando o arrendatário não discorde nos termos do artigo 22.o e no prazo nele fixado.
4 - O arrendatário que não concorde com o valor da renda actualizada pode denunciar o contrato, contanto que o faça até 15 dias após a recepção da comunicação escrita do senhorio, mantendo-se, para todos os efeitos, a obrigação de pagar a renda antiga, até ao termo do contrato, no mês ou meses que correspondem aos pagamentos já efectuados.Artigo 21.o
Anualidade1 - A primeira actualização pode ser exigida no final de um ano após a data do início da vigência do contrato de arrendamento e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior.
2 - A não actualização das rendas não pode dar lugar a posterior recuperação dos aumentos de renda não realizados.Artigo 22.o
Recusa pelo arrendatário1 - O arrendatário pode recusar a nova renda indicada nos termos do artigo 20.o, n.o 1, com base em erro nos factos relevantes ou na aplicação da lei.
2 - A recusa, acompanhada da respectiva fundamentação, deve ser comunicada ao senhorio, em carta registada com aviso de recepção, no prazo de 15 dias a contar da data da comunicação do aumento, e da qual conste o montante que o arrendatário entenda justo.
3 - O senhorio pode rejeitar o montante indicado pelo arrendatário, por comunicação escrita a este dirigida, em correio registado com aviso de recepção, nos 7 dias seguintes, contados da recepção da comunicação de recusa.
4 - A verificação da situação prevista no número anterior implica o recurso da decisão dos Julgados de Paz, nos termos previstos pela lei de organização e funcionamento dos mesmos.
5 - O silêncio do senhorio face à comunicação escrita do arrendatário, nos termos do n.o 2, vale como aceitação da indicação do arrendatário.
Ajustamento e pagamento de rendas1 - Nos meses imediatamente subsequentes à decisão final, deve proceder-se aos eventuais acertos relativos às rendas vencidas, acrescidas de 1,5% do valor global desses acertos por cada mês completo entretanto decorrido.
2 - O pagamento dos acertos e respectivos acréscimos, referidos no número anterior, faz-se em prestações mensais, cujo montante não deve exceder 25% da renda mensal actualizada.
0020   |   II Série A - Número 056   |   15 de Outubro de 2005 Subsecção III
Disposição geral1 - Quando o senhorio realize obras de conservação extraordinária ou de beneficiação, que se enquadrem na lei geral ou local, necessárias para a concessão de licença de habitabilidade e que sejam aprovadas ou compelidas pela câmara municipal, pode exigir do arrendatário um aumento de renda, apurado nos termos do presente diploma, salvo nos casos previsto no artigo 6.o, n.o 3, tratando-se de obras necessárias para a conservação do prédio em causa.
2 - No caso de renda condicionada, o aumento máximo de renda a pagar pelo arrendatário é o que resultar da remuneração resultante do processo de capitalização do valor a inscrever na matriz predial correspondente, calculado nos termos do n.o 2 do artigo 12.o deste diploma e dos limites impostos pelo artigo 19.o.
3 - Se as obras tiverem sido realizadas com recurso a fundos públicos, de natureza central ou local, o senhorio apenas terá direito a receber, mensalmente, a parte da renda equivalente à remuneração do novo capital inscrito na matriz predial que tiver resultado do recurso a capitais próprios, sendo a parte restante obrigatoriamente transferida, também mensalmente, a favor da câmara municipal do concelho em que o prédio se situa.
4 - A renda actualizada, nos termos dos n.os 2 e 3, é exigível no mês subsequente ao da conclusão das obras.Artigo 25.o
Actualização por acordo1 - Quando as obras sejam realizadas por acordo das partes, pode ser livremente pactuado um aumento de renda compensatório.
2 - A renda acordada e uma referência às obras realizadas, com indicação do seu custo, devem constar de aditamento escrito ao contrato de arrendamento.Secção III
Definição1 - Os custos acessórios das rendas são constituídos por:a) Pagamento dos serviços de limpeza e dos consumos de energia e água das partes comuns do prédio;
Pagamento dos custos acessórios1 - Os custos acessórios das rendas podem, quando previstos em contrato, ser da responsabilidade do arrendatário.
2 - Sempre que o arrendatário assumir a responsabilidade do pagamento do custo acessório das rendas, cabe-lhe assumir as obrigações e o exercício dos direitos do condomínio referentes à fracção, na parte que lhe diga respeito, nomeadamente o direito de participação plena nas reuniões gerais de condóminos no que diz respeito à deliberação sobre orçamentos e iniciativas no âmbito dos custos acessórios das rendas.
3 - No caso de prédios não sujeitos ao regime de propriedade horizontal, será apresentado um orçamento pelo proprietário, o qual deverá ser sujeito à apreciação dos inquilinos e aprovado pela maioria.
4 - No caso de haver apenas um arrendatário do prédio urbano em causa, o valor dos custos acessórios tem de ser obtido por mútuo consentimento entre o arrendatário e o senhorio.Artigo 28.o
Requisitos1 - O acordo referido no artigo anterior deve, sob pena de nulidade:a) Constar do texto escrito do contrato ou de um aditamento, também escrito, e assinado pelo arrendatário;
0021   |   II Série A - Número 056   |   15 de Outubro de 2005 b) Especificar, dentro dos limites do artigo 1424.o do Código Civil, quais as despesas a cargo do arrendatário.2 - A nulidade do acordo não prejudica a validade das restantes cláusulas do acordo.Artigo 29.o
Especificações1 - A especificação dos custos acessórios das rendas deve ser feita directamente no contrato de arrendamento ou por remissão para regulamento anexo ao contrato.
2 - A especificação compreende a identificação completa dos custos associados ao fogo arrendado, a forma de proceder ao cálculo ou determinação do seu montante.Artigo 30.o
Normas supletivasSalvo disposição contratual em contrário, as obrigações relativas aos custos acessórios das rendas vencem-se juntamente com a renda.Secção IV
Depósito1 - O arrendatário pode depositar a renda, quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito e ainda quando lhe seja permitido fazer cessar a mora ou fazer caducar o direito à resolução do contrato, por falta de pagamento de renda, nos termos, respectivamente, dos artigos 1041.o, n.o 2, e 1048.o do Código Civil.
2 - O arrendatário pode ainda depositar a renda quando esteja pendente acção de despejo.Artigo 32.o
Termos do depósito1 - O depósito é feito na Caixa Geral dos Depósitos, perante um documento em dois exemplares, assinado pelo arrendatário ou outrem, em seu nome, e do qual constem:a) A identidade do senhorio e do arrendatário;
b) A identificação e localização do prédio, ou parte do prédio, arrendado;
d) O período de tempo a que ela diz respeito;
e) O motivo por que se pede o depósito.2 - Um dos exemplares do documento referido no número anterior fica em poder da Caixa Geral de Depósitos, cabendo o outro ao depositante, com o lançamento de ter sido efectuado o depósito.
3 - O depósito fica à ordem do Julgado de Paz cujo âmbito territorial abrange a zona em que o prédio se inclui ou, quando efectuado na pendência da acção de despejo, do respectivo tribunal.Artigo 33.o
Notificação do senhorio1 - É facultativa a notificação do depósito da renda ao senhorio.
2 - A junção dos duplicados das guias de depósito na acção de despejo, baseada na falta de pagamento da renda, produz os efeitos da notificação.Artigo 34.o
Depósitos posteriores1 - Enquanto subsistir a causa do depósito, o arrendatário pode depositar as rendas posteriores, sem necessidade de nova oferta de pagamento nem de notificação dos depósitos sucessivos.
2 - Os depósitos posteriores são considerados dependência e consequência do depósito inicial, valendo quanto a eles o que for decidido em relação a este.
3 - Se o processo tiver subido em recurso, os documentos relativamente aos depósitos de rendas que entretanto se vençam, podem ser apresentados no Tribunal da Relação, ainda que não tenha ficado traslado.
0022   |   II Série A - Número 056   |   15 de Outubro de 2005 Artigo 35.o
Impugnação do depósito1 - A impugnação do depósito deve ocorrer no prazo de 14 dias contados da notificação, seguindo-se, depois, o disposto na lei sobre a impugnação da consignação em depósito.
2 - Quando o senhorio pretenda resolver o contrato por falta de pagamento da renda, a impugnação deve, no entanto, ser efectuada em acção de despejo a intentar no prazo de 14 dias contados da notificação do depósito ou, estando a acção pendente, na resposta à contestação ou em articulado específico, apresentado no prazo de sete dias da notificação em causa, sempre que esta ocorra depois da contestação.
3 - O processo de depósito é apensado ao da acção de despejo, em cujo despacho saneador se deve conhecer da subsistência do depósito e dos seus efeitos, salvo se a decisão depender da prova ainda não produzida.Artigo 36.o
2 - O escrito referido no número anterior é assinado pelo senhorio ou pelo seu representante, devendo a assinatura ser reconhecida por notário, quando não se apresente o bilhete de identidade respectivo.Artigo 37.o
Necessidade de decisão do Julgado de Paz ou judicial1 - O depósito impugnado pelo senhorio e o depósito realizado condicionalmente elo arrendatário, nos termos do presente diploma, só podem ser levantados após decisão judicial ou do julgado e de harmonia com ela.
2 - O depósito condicional de rendas e da indemnização legal pode ser levantado na sua totalidade pelo senhorio, à custa do arrendatário, caso se prove a falta de pagamento de rendas, subsistindo o arrendamento.
3 - Quando não seja feita a prova referida no número anterior, o senhorio apenas tem direito às rendas, podendo o arrendatário levantar o restante à custa daquele.Artigo 38.o
Falsidade da declaração do depósitoQuando a declaração referida no artigo 36.o seja falsa, a impugnação fica sem efeito e o declarante incorre em multa equivalente ao dobro da quantia depositada, sem prejuízo da responsabilidade penal correspondente ao crime de falsas declarações.Capítulo IV
Deteriorações lícitas1 - É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar as condições para o seu conforto ou comodidade.
2 - As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário contrato.Artigo 40.o
Tipos de obras1 - Nos prédios urbanos, e para efeitos do presente diploma, podem ter lugar obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação.
2 - São obras de conservação ordinária:a) A limpeza geral do prédio e suas dependências;
b) As reparações periódicas, que se realizam pelo menos de 8 em 8 anos, tendo por objecto as partes comuns do imóvel e a reparação ou substituição dos equipamentos de utilização comum do edifício;
c) As obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de habitabilidade;
0023   |   II Série A - Número 056   |   15 de Outubro de 2005 d) Em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.3 - São obras de conservação extraordinária as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputadas a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido do ano anterior.
4 - São obras de beneficiação todas as que não estejam incluídas nos dois números anteriores.Artigo 41.o
Obras de conservação ordinária1 - As obras de conservação ordinárias são financiadas nos seguintes termos:a) Quando tal se aplique, pelo montante acumulado até ao momento da realização das obras e resultante do caucionamento duma fracção de 10% do valor anual de cada condómino que, obrigatoriamente, deve constituir um fundo de reserva de cada habitação em regime de propriedade horizontal;
b) Por eventuais subsídios a que o senhorio se possa candidatar e obtenha assentimento;
c) A parte restante, pelo senhorio.2 - A realização das obras referidas no número anterior, não dá lugar à actualização das rendas.Artigo 42.o
Obras de conservação extraordinária ou de beneficiação1 - As obras de conservação extraordinária ou de beneficiação ficam a cargo do senhorio quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja ordenada pela câmara municipal competente ou, quando haja acordo entre as partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a realizar.
2 - A realização das obras referidas no número anterior dá lugar à actualização das rendas, nos termos do disposto no artigo 24.o.
3 - Ficam ressalvados todos os direitos que o senhorio e o arrendatário tenham perante terceiros.
4 - Sempre que for necessário o realojamento do inquilino, o senhorio deverá garanti-lo até à conclusão das obras, no mesmo concelho e em condições análogas.Artigo 43.o
Execução administrativa1 - Para efeitos da execução das obras coercivas, previstas nos artigos 91.o e 107.o do Decreto-Lei n.o 555/99, de 16 de Dezembro, pode a câmara municipal proceder ao despejo administrativo, ocupar o prédio ou fogos, total ou parcialmente, até ao período de um ano, após a data da conclusão das obras, devendo proceder, se for o caso, ao arrolamento dos bens.
2 - O início das obras deve, no entanto, ser precedido da elaboração dum orçamento do respectivo custo, a comunicar ao senhorio, em carta registada com aviso de recepção, e que representa o valor máximo pelo qual este é responsável.
3 - O pagamento das obras executadas pela câmara municipal, nos termos do número anterior, deve ser feito através do recebimento das rendas, até ao limite previsto no n.o 5, durante o tempo necessário ao reembolso integral das despesas efectuadas e os respectivos juros, acrescidos de 10% destinados a encargos gerais de administração.
4 - Após a ocupação do prédio referido no n.o 1, a câmara municipal notificará os arrendatários, por carta registada ou por afixação de edital na porta da respectiva casa e na sede da junta de freguesia, de que as rendas deverão ser depositadas, nos termos do artigo 32.o à ordem da mesma câmara.
5 - O senhorio tem o direito de levantar os depósitos até ao montante autorizado expressamente pela respectiva câmara municipal, que não pode ser inferior a 30% da renda efectivamente cobrada à data da ocupação referida no n.o 1.
6 - No prazo de 10 dias após ter sido requerida pelo senhorio, a câmara municipal respectiva deverá emitir declaração para os efeitos referidos no número anterior.
7 - No caso previsto no n.o 1 e para efeitos do disposto no n.o 3, pode a câmara municipal arrendar os fogos devolutos, por concurso público, em regime de renda condicionada nos termos do artigo 11.o, pelo prazo mínimo de cinco anos e máximo de 10 anos.
8 - O disposto no número anterior não é aplicável se o senhorio arrendar os fogos devolutos, no prazo máximo de três meses após a conclusão das obras.
9 - A ocupação referida no n.o 1 cessa automaticamente um ano após a conclusão das obras, sem prejuízo do disposto nos n.os 7 e 12.
10 - Aos contratos de arrendamento celebrados posteriormente à data de ocupação referida no n.o 1, é aplicável o disposto nos n.os 3, 4 e 6, bem como o disposto no n.o 7 relativo ao valor da renda e prazos do arrendamento.
0024   |   II Série A - Número 056   |   15 de Outubro de 2005 11 - No prazo de 10 dias após o reembolso integral referido no n.o 3, a câmara municipal respectiva notificará os inquilinos da cessação do dever referido no n.o 4, nos termos nele estatuídos.
13 - O aumento de renda referido no n.o 5 do artigo 92.o do Decreto-Lei n.o 555/99, de 16 de Dezembro, será o resultante do apuramento do novo valor para a renda, estabelecida nos termos do presente diploma.
14 - Para efeitos do arrolamento referido no n.o 1, proceder-se-á da seguinte forma:a) Será lavrado auto em que se descrevam os bens, em verbas numeradas, como em inventário. O auto mencionará ainda todas as ocorrências com interesse e será assinado por quem o lavre e pelo proprietário dos bens, se existir, devendo intervir duas testemunhas quando for assinado por este último;
b) Ao acto de arrolamento assiste o proprietário ou detentor dor bens, sempre que esteja no local ou seja possível chamá-lo e queira assistir, podendo, no entanto, este último, fazer-se representar por mandatário judicial;
c) Os bens arrolados ficam depositados a cargo da câmara municipal e serão entregues ao arrendatário, a requerimento deste, sem prejuízo de só poderem ser repostos no fogo despejado após a conclusão das respectivas obras;
d) São aplicáveis ao arrolamento as disposições relativas à penhora, com as devidas adaptações, em tudo o que não contrarie o estabelecido neste artigo.15 - Os inquilinos que não dêem cumprimento à intimação a que se refere o n.o 12 serão responsáveis por todas as despesas resultantes do despejo, depósito e arrolamento de bens.
16 - Para efeito do disposto no n.o 1, mantém-se em vigor todas as vistorias e actos administrativos subsequentes praticados até à entrada em vigor do referido diploma.Artigo 44.o
Execução pelo arrendatário1 - O arrendatário, quando a câmara municipal não inicie as obras a que se refere o artigo anterior, no prazo de 90 dias a contar da recepção do requerimento por ele formulado, pode proceder à sua execução.
2 - No caso previsto no número anterior, o arrendatário deve obter previamente, junto da câmara municipal, um orçamento do respectivo custo, a comunicar ao senhorio, em carta regista com aviso de recepção, e que representa o valor máximo pelo qual este será responsável.
3 - Havendo pluralidade de arrendatários, o disposto nos números anteriores, relativamente às partes comuns, depende do assentimento de, pelo menos, a maioria deles, ficando os restantes vinculados.
4 - O presente artigo não prejudica o disposto no artigo 1036.o do Código Civil.
5 - Nos casos a que se referem os n.os 1 e 4, pode ainda o arrendatário submeter à aprovação da câmara municipal o orçamento para execução de obras.Artigo 45.o
Cobrança coerciva1 - Na falta de pagamento voluntário das despesas implicadas pela execução administrativa referida no artigo 43.o, a câmara municipal que a haja realizado deve proceder à respectiva cobrança coerciva.
2 - Para efeitos do disposto do número anterior, tem força de título executivo a certidão passada pelos serviços municipais donde conste o quantitativo global das despesas em dívida.Artigo 46.o
Reembolso do arrendatárioQuando o arrendatário execute as obras ao abrigo do artigo 44.o, e enquanto não estiver integralmente reembolsado das despesas efectuadas e respectivos juros, acrescidos de 10% destinados a despesas de administração, apenas é obrigado a pagar ao senhorio 30% da renda vigente à data da notificação municipal ao senhorio para execução das respectivas obras, retendo o restante para reembolso.Capítulo V
2 - O subarrendamento não autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo senhorio, se ele reconhecer o subarrendatário como tal.
0025   |   II Série A - Número 056   |   15 de Outubro de 2005 Artigo 48.o
CaducidadeO subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o sublocatário, quando o motivo da extinção lhe seja imputável.Artigo 49.o
Direitos do senhorio em relação ao arrendatário1 - Sendo total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário directo.
2 - Se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois da extinção do arrendamento, será o subarrendatário havido como arrendatário directo.Capítulo VI
Direito de preferência1 - O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e na venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.
GraduaçãoO direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.o do Código Civil.Artigo 52.o
Cessação do arrendamentoO arrendamento urbano pode cessar por acordo entre as partes, por denúncia, por caducidade, por resolução, ou por outras causas determinadas na lei.Artigo 54.o
ImperatividadeO disposto neste diploma sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento tem natureza imperativa.Artigo 55.o
Meios para a cessação do arrendamento1 - A cessação do arrendamento opera por interpelação dirigida à outra parte, pela forma prevista na lei.
2 - Para a cessação do arrendamento ou para a sua efectivação, o senhorio dispõe ainda, quando necessário, da acção de despejo.
0026   |   II Série A - Número 056   |   15 de Outubro de 2005 Secção II
Interpelação1 - Quando o senhorio ou o arrendatário pretendam fazer cessar o arrendamento, nos casos em que a lei o permita, devem interpelar a outra parte com a antecedência legalmente prescrita.
2 - A interpelação faz-se pela citação em acção judicial, por notificação judicial avulsa quando seja exigida, ou extrajudicialmente por comunicação escrita.
3 - Produz, ainda, os efeitos da interpelação o reconhecimento, pelo arrendatário, do facto jurídico que conduz à cessação do arrendamento, seja aposição de escritos, seja por documento por ele assinado.Artigo 57.o
Efeitos da interpelação1 - A interpelação feita pelo senhorio, quando efectuada na forma prevista na lei, torna exigível, a partir do momento legalmente fixado, a desocupação do local e a sua entrega com as reparações que incumbem ao arrendatário.
2 - Com a interpelação, o senhorio pode exigir ao arrendatário a colocação de escritos, quando correspondam ao uso da terra.
3 - O arrendatário deve, em qualquer caso, mostrar o local a quem pretender tomá-lo de arrendamento, em horário acordado com o senhorio.
4 - Na falta de acordo referido no número anterior, o arrendatário deve mostrar o local nos dias úteis, das 17h30m às 19h30m e aos sábados e domingos, das 15h às 19h, respectivamente.Secção III
Revogação1 - As partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo.
2 - O acordo referido no número anterior deve ser celebrado por escrito, sempre que não seja imediatamente executado ou sempre que contenha cláusulas compensatórias ou quaisquer outras cláusulas acessórias.Secção IV
Denúncia1 - O arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato, procedendo à denúncia regulada no artigo 1055.o do Código Civil.
2 - A denúncia do contrato pelo senhorio só é possível nos casos previstos na lei e pela forma nela estabelecida.Artigo 60.o
Casos de denúncia pelo senhorio1 - Sem prejuízo do caso previsto no artigo 89.o, o senhorio pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação nos casos seguintes:a) Quando necessite do prédio para sua habitação ou dos seus descendentes em 1.o grau;
b) Quando necessite do prédio para nele construir a sua residência ou dos seus descendentes em 1.o grau;
c) Quando se proponha ampliar o prédio ou nele construir novos edifícios por forma a aumentar o número de locais arrendáveis e disponha do respectivo projecto de arquitectura, aprovado pela câmara municipal;
d) Quando o prédio atinja uma situação de degradação que não tenha decorrido de negligência continuada do senhorio e quando não se mostre aconselhável, sob o ponto de vista técnico ou económico, a respectiva beneficiação ou reparação, exigindo-se também a aprovação, pela respectiva câmara municipal, do respectivo projecto de arquitectura.
0027   |   II Série A - Número 056   |   15 de Outubro de 2005 2 - O disposto neste artigo não é aplicável às casas de saúde nem aos estabelecimentos de ensino oficial ou particular.Artigo 61.o
Limitações1 - O direito de denúncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio pelas alíneas a) e b) do n.o 1 do artigo anterior, não pode ser exercido quando no momento em que deve produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias:a) Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão por invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho, ou seja portador de deficiência a que corresponda incapacidade superior a dois terços;
b) Manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um período de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência desta.2 - Para efeitos da alínea b) do número anterior, considera-se como tendo a qualidade de arrendatário, o cônjuge a quem tal posição se transfira, nos termos do artigo 83.o, n.o 4, e 84.o, n.o 1, alíneas a) e d), contando-se a seu favor o decurso do tempo de que o transmitente já beneficiasse.Artigo 62.o
Excepção às limitaçõesAs limitações previstas no n.o 1 do artigo anterior não subsistem quando o senhorio, sendo já proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio ou parte de prédio à data do seu arrendamento, pretenda regressar ou tenha regressado há menos de um ano ao País, depois de ter estado emigrado durante, pelo menos, 10 anos.Artigo 63.o
Exclusão do direito de denúnciaO direito de denúncia facultado pelas alíneas a) e b) do n.o 1 do artigo 60.o é excluído quando a invocada necessidade de habitação ou requisitos previstos no artigo 65.o tenham sido intencionalmente criados.Artigo 64.o
Forma e prazo da denúnciaCom excepção do caso da denúncia para o termo do prazo do contrato, a denúncia do senhorio deve ser feita em acção judicial, com a antecedência mínima de seis meses relativamente ao fim do prazo do contrato, mas não obriga ao despejo enquanto não decorrerem três meses sobre a decisão definitiva.Artigo 65.o
Denúncia para habitação1 - O direito de denúncia para habitação do senhorio depende, em relação a ele, da verificação dos seguintes requisitos:a) Ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de cinco anos, ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
b) Não ter, há mais de um ano, no concelho de residência, casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes de 1.o grau.2 - O senhorio que tiver diversos prédios arrendados só pode denunciar o contrato relativamente àquele que, satisfazendo as necessidades de habitação própria e da família, esteja arrendado há menos tempo.
3 - O direito de denúncia para habitação do descendente está sujeito à verificação do requisito previsto na alínea a) do n.o 1 relativamente ao senhorio e da alínea b) do mesmo número para o descendente.Artigo 66.o
Indemnização, expropriação e reocupação do prédio1 - É devida ao arrendatário, pela desocupação do prédio para habitação do senhorio, uma indemnização correspondente a dois anos e meio de renda à data do despejo.
0028   |   II Série A - Número 056   |   15 de Outubro de 2005 2 - Se o senhorio, desocupado o prédio, não o for habitar dentro de 60 dias, ou o tiver devoluto durante mais de um ano sem motivo de força maior, ou não permanecer nele durante mais de três anos, e bem assim se ele não tiver feito, dentro desse mesmo prazo, a obra justificativa da denúncia, a câmara municipal pode avançar para a expropriação por utilidade pública do prédio em causa, nos termos definidos pelo Código das Expropriações.
3 - Verificando-se o disposto no n.o 1, o arrendatário despejado tem direito, além da indemnização fixada no número anterior, à importância correspondente a dois anos de renda a cargo do senhorio e pode reocupar o prédio, após a realização das obras que justificaram a desocupação, a cargo da câmara municipal, salvo, em qualquer dos casos mencionados, na ocorrência de morte ou deslocação forçada do senhorio não prevista à data do despejo.Artigo 67.o
Caducidade1 - Sem prejuízo do disposto quanto aos regimes especiais, o arrendamento caduca nos casos fixados pelo artigo 1051.o do Código Civil.
2 - Quando o contrato de arrendamento para habitação caduque por força da alínea c) do artigo 1051.o do Código Civil, o arrendatário tem direito a um novo arrendamento nos termos do regime previsto no artigo 95.o.Artigo 69.o
Expropriação por utilidade pública1 - A caducidade do contrato em consequência de expropriação por utilidade pública obriga o expropriante a indemnizar o arrendatário, cuja posição é, para o efeito, considerada como um encargo autónomo.
2 - A indemnização referida no número anterior é calculada nos termos do Código das Expropriações.Secção VI
Resolução1 - O arrendatário pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2 - A resolução do contrato fundada na falta de cumprimento por parte do arrendatário tem de ser decretada pelo tribunal.Artigo 71.o
Casos de resolução pelo senhorio1 - O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário:a) Não pagar a renda no tempo e lugar próprios nem fizer depósito liberatório;
0029   |   II Série A - Número 056   |   15 de Outubro de 2005 f) Dar hospedagem a mais de três pessoas das mencionadas no n.o 3 do artigo 9.o, quando não for esse o fim para que o prédio foi arrendado; ou violar cláusula contratual, estabelecida nos termos da alínea b) do n.o 1 do mesmo artigo;
g) Subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes casos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no artigo 1049.o do Código Civil;
j) Conservar o prédio desabitado por mais de um ano ou, sendo o prédio destinado a habitação, não tiver nele residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia.2 - Não tem aplicação o disposto no alínea j) do número anterior:a) Em caso de força maior ou de doença;
c) Se permanecerem no prédio o cônjuge ou quem com aquele convivesse em união de facto ou parentes em linha recta do arrendatário ou outros familiares dele, desde que, neste último caso, com ele convivessem há mais de um ano.Artigo 72.o
Caducidade do direito de pedir resolução1 - A acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano, a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade.
2 - O prazo da caducidade previsto no número anterior, quando se trata de facto continuado ou duradouro, conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado.Secção VII
Finalidade1 - A acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação.
2 - A acção de despejo é, ainda, o meio processual idóneo para efectivar a cessação do arrendamento quando o arrendatário não aceite ou não execute o despedimento resultante de qualquer outra causa.Artigo 74.o
Forma do processo1 - A acção de despejo, na sua fase declarativa, segue a tramitação do processo comum, com as alterações constantes do presente diploma.
2 - A acção de despejo, nos termos previstos pelo presente diploma, deve ser julgada, em primeira instância, pelo Julgado de Paz correspondente à área em que se localiza o prédio em causa.
3 - Juntamente com o pedido de despejo, o autor pode requerer a condenação do réu no pagamento de rendas ou de indemnização.
4 - Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta de residência permanente do arrendatário e quando este tenha, no respectivo concelho, outra residência ou a propriedade de imóvel para habitação, adquirido após o início da relação de arrendamento, com excepção dos casos de sucessão mortis causa, pode o senhorio, simultaneamente, pedir uma indemnização igual ao valor da renda condicionada, desde o termo do prazo para contestar até à entrega efectiva da habitação.
5 - O réu, ao contestar, pode deduzir em reconvenção o seu direito a benfeitorias ou a uma indemnização.Artigo 75.o
Casos em que a acção de despejo pode ser sustada na fase declarativa1 - O arrendatário, alvo duma acção de despejo, pode sustar a referida acção se provar, junto da instância judicial a quem foi entregue a acção de despejo, que se encontra numa das seguintes situações:
0030   |   II Série A - Número 056   |   15 de Outubro de 2005 a) Desempregado, por razões involuntárias, e há mais seis meses;
b) Sofrer de doença grave que lhe impõe uma situação de incapacidade permanente, total ou parcial, para o trabalho.2 - Para os efeitos do número anterior, deve o arrendatário provar que comunicou previamente ao senhorio, por escrito, em carta registada com aviso de recepção, a impossibilidade de continuar a cumprir o contrato de arrendamento.
3 - À comunicação prevista pelo número anterior deve ser junto pelo arrendatário, conforme os casos identificados no n.o 1, cópia de comprovativo em como se encontra inscrito no centro de emprego da área de residência e se encontra na situação de desemprego involuntário ou atestado médico comprovando a gravidade da doença e a sua incapacitação para exercer a actividade profissional anterior.
4 - Quando ocorrer qualquer das situações previstas no n.o 1 do presente preceito, deve o arrendatário contactar com o Instituto Nacional de Habitação respectivo a fim de serem adoptados os procedimentos previstos no número seguinte.
5 - Os procedimentos que devem ser adoptados pelo Instituto Nacional de Habitação incluem:a) A disponibilização imediata dum subsídio de renda, a vigorar enquanto se mantiver a razão que justificou a impossibilidade de cumprimento do contrato de arrendamento e até ao fim do prazo previsto para a sua duração;
b) Encetar as diligências necessárias para que o arrendatário em causa possa ter acesso a uma habitação social do Estado, na mesma área de residência e de características semelhantes, sempre que se verificar que essa é a melhor solução para a resolução definitiva do problema.
6 - O subsídio referido na alínea a) do número anterior deve ser o necessário para o pagamento da renda contratada anteriormente.Artigo 76.o