II SÉRIE-A — NÚMERO 64 12 IV. Análise de direito comparado • Enquadramento internacional Países europeus A legislação comparada é apresentada para os seguintes Estados-Membros da União Europeia: Espanha, França e Irlanda. ESPANHA A Constituição espanhola reconhece, no seu artigo 47.o, o direito de todos os espanhóis a usufruir de uma habitação digna e adequada. Até ao final da primeira década do século XXI, o parque habitacional de Espanha era composto por cerca de 25 milhões de casas, das quais cerca de 1/3 constituíam segundas habitações, ou habitações vazias. Daquelas, só cerca de 13,2% é que se destinavam ao arrendamento. Até metade da década de oitenta do século passado, o regime jurídico de arrendamento urbano caracterizava-se por medidas orientadas a apoiar e proteger o inquilino, tanto quanto ao valor das rendas como quanto à duração dos contratos. As leis de arrendamento urbano (LAU) de 1946, 1956 e, principalmente, a de 1964, eram muito rígidas no que se refere ao bloqueio dos arrendamentos, uma vez que, por um lado, as rendas estavam praticamente congeladas, pois a sua atualização dependia de decisão governamental que nem sempre era regular no tempo, e por outro lado, existia a transmissão forçada do contrato de arrendamento a favor dos herdeiros do arrendatário. Com a publicação do Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril de 1985 teve lugar uma mudança radical no tratamento do regime do arrendamento urbano com a total liberalização tanto ao nível da duração do contrato como ao nível da fixação do valor das rendas. A partir desta data passou a existir um mercado dual de arrendamento urbano: o dos contratos celebrados antes do Real Decreto-ley 2/1985, os chamados de «renda antiga», com rendas baixas e sujeitos a transmissão forçada aos descendentes dos arrendatários e os contratos celebrados após a publicação do Real Decreto-ley 2/1985, com rendas altas e um elevado grau de rotatividade ocupacional, como consequência da duração média anual dos contratos. Para fazer face a essa distorção do mercado, que conduzia a prejuízos para os proprietários e arrendatários, foi aprovada a Ley 29/1994, de 24 de novembro, de Arrendamientos Urbanos, a qual teve como principal objetivo o estímulo do setor de arrendamento urbano através de uma regulação mais apertada que a prevista no Real Decreto-ley mas dando sempre prioridade à liberdade contratual entre as partes. Foram as seguintes, ao tempo, as alterações fundamentais que se relacionam com a matéria da iniciativa legislativa em análise: • Estabelecimento de um prazo mínimo de duração do contrato, por forma a contribuir para uma estabilidade das famílias, possibilitando-lhes uma alternativa real à aquisição de casa própria. Apesar de, no artigo 9.o, se começar por prever a liberdade das partes na fixação do prazo do contrato, a seguir, submete-se o mesmo a prorrogações obrigatórias anuais até atingir uma duração mínima de cinco anos, caso o prazo acordado tenha sido inferior; • Reconhecimento da existência de situações que exigem prazos inferiores de duração, circunscrita à necessidade – conhecida à data da elaboração do contrato – de reaver o locado para habitação do próprio proprietário (artigo 9.o); • Introdução de um mecanismo de prorrogação tácita, decorrido o prazo definido inicialmente no contrato e caso nenhuma das partes o tenha denunciado, por um novo prazo de três anos, renovado anualmente (artigo 10.o); • A não renovação do contrato caso o proprietário prove necessitar do imóvel para sua habitação própria, para familiares seus em primeiro grau, adoção, ou para o seu cônjuge em caso de divórcio ou anulação do casamento.