II SÉRIE-A — NÚMERO 6336bom desempenho de atividades de natureza económica e cultural, torna possível a denúncia dos contratos pelos locadores sem qualquer justificação e permite que os mesmos locadores exijam a atualização das rendas sem estabelecer limites ao valor de tal atualização. Tais alterações, conjugadas com a aceleração e o desenvolvimento de práticas especulativas no setor imobiliário, tiveram como consequência uma imensa onda de despejos, os quais, ainda que na sua maior parte sejam feitos nos termos da lei em vigor, produziram efeitos sociais de dimensão e gravidade sem paralelo. Os despejos que a lei atual permite têm, no caso do arrendamento habitacional, conduzido os locatários despejados, através de processos profundamente dramáticos, a situações de desespero extremo – e, nos casos de arrendamentos não habitacionais, contribuído para a descaracterização total das cidades ao despejar e fazer encerrar muitas empresas, sobretudo microempresas e pequenas empresas, várias das quais eram organizações antigas que estavam fortemente enraizadas no tecido social de que faziam parte. Também no movimento associativo popular são inúmeras as situações de clubes, de coletividades, de associações culturais – em alguns casos instituições centenárias, indissociáveis da história e da identidade das suas comunidades e com um papel insubstituível no seu pulsar quotidiano – que se confrontaram ou confrontam com processos conducentes ao encerramento das suas sedes e instalações. Assim sendo, propõe-se uma lei especial para a regulação dos contratos de arrendamento não habitacional. A regulação geral do contrato de locação e os aspetos gerais da regulação de todos os arrendamentos mantêm-se intocados no Código Civil e aplicam-se aos que agora se versam, ressalvados apenas aqueles aspetos que aqui mereçam norma contrária ou tratamento especial. Quanto à duração dos contratos de arrendamento para que tanto as MPME como as associações do movimento associativo popular possam desenvolver as suas atividades, que não são compatíveis com a incerteza nem com a precariedade dos meios e das infraestruturas, é exigível uma estabilidade mínima destes arrendamentos razão pela qual é fixado para tais contratos um prazo supletivo de duração de cinco anos. A renovação automática dos contratos de arrendamento não habitacional a prazo passa a obedecer um período de renovação mínimo de cinco anos, mas a renovação pode ser afastada por vontade das partes, manifestada com pré-aviso que passará a obedecer a regras mais simples. Entre os fundamentos de denúncia unilateral, mantém-se inalterado o regime de denúncia para realização de obras de demolição, mas considera-se injustificada a possibilidade de denúncia pelo senhorio para sua habitação porque tal é mais do que improvável neste tipo de arrendamento. Tal como até aqui, continua a admitir-se a denúncia injustificada, livre, pelo senhorio, mas, agora, com um pré-aviso mínimo de três anos e sem que dela possa resultar uma duração mínima do contrato inferior a cinco anos. Estabelece-se um regime de indemnização por denúncia unilateral ou oposição à renovação do contrato pelo senhorio, adotando-se o regime de conceder ao arrendatário uma indemnização de clientela sempre que o senhorio o faça para instalar um novo estabelecimento empresarial nas instalações, seu ou de terceiro, assim compensando a perda de clientela angariada pelo arrendatário a qual lhe seria subtraída com o enriquecimento injustificado de outrem. Os fatores que são considerados para a definição do valor da indemnização a pagar ao arrendatário têm também em conta outros danos diretamente causados pela cessação do contrato que foi provocada pelo senhorio sem invocação de outro motivo que não a manifestação da sua vontade, nomeadamente custos laborais, de devolução de financiamentos recebidos e não utilizados ou os custos não amortizados de obras por si feitas no locado e que o valorizam. O regime das obras mantém as regras vigentes no essencial se bem que com algumas alterações, nomeadamente responsabilizando locador e arrendatário pelas obras que a cada um deles sejam devidas e introduzindo um mecanismo de atualização de rendas, após a realização de obras de beneficiação do locado não exigíveis ao senhorio, que se considera um incentivo à modernização do parque imobiliário embora o arrendatário não seja obrigado a suportar tais obras, se elas não forem inadiáveis. Os regimes do trespasse, da cessão da posição contratual, em geral, e da cessão da exploração de estabelecimento são clarificados enquanto são aperfeiçoadas as respetivas caracterizações. A sucessão por morte é deferida a todos os que, no locado, continuem a exercer a atividade empresarial