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O projecto de lei n.o 174/X opta por manter em vigor nos artigos 79.o e 80.o os artigos 59.o e 60.o do RAU, relativos ao mandado de despejo, alargando, contudo a suspensão por doença do mandado a outras razões sociais, designadamente por o arrendatário se encontrar numa situação de desemprego (artigo 81.o).
4. Reveste igualmente de enorme relevância a alteração introduzida pelo artigo 4.o da proposta de lei ao artigo 678.o CPC (decisões que admitem recurso), assegurando-se a possibilidade de recurso para a Relação, independentemente do valor da acção "nas acções em que se aprecie a validade, a subsistência ou a cessação de contratos de arrendamento".
0066   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 Quanto a esta matéria, o projecto de lei n.o 174/X mantém em vigor, no artigo 77.o, o n.o 1 do artigo 55.o do RAU.1.3.4. Decreto-Lei n.o 287/2003 e Código do Imposto Municipal sobre Imóveis
1. O artigo 6.o da proposta de lei revoga o artigo 18.o (apresentação de participação) do Decreto-Lei n.o 287/2003, de 12 de Novembro, que aprova o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e o Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, altera o Código do Imposto do Selo, altera o Estatuto dos Benefícios Fiscais e os Códigos do IRS e do IRC e revoga o Código da Contribuição Predial e do Imposto sobre a Indústria Agrícola, o Código da Contribuição Autárquica e o Código do Imposto Municipal de Sisa e do Imposto sobre as Sucessões e Doações.
Com a alteração a introduzir pelo n.o 2 do artigo 6.o da proposta de lei, o n.o 1 artigo 15.o (avaliação de prédios já inscritos na matriz) do Decreto-Lei n.o 287/2003 passará a ter a seguinte redacção: "enquanto não se proceder à avaliação geral, os prédios urbanos já inscritos na matriz serão avaliados, nos termos do CIMI, aquando da primeira transmissão ocorrida após a sua entrada em vigor".
A proposta de lei propõe ainda alteração os artigos 16.o (actualização do valor patrimonial tributário) e 17.o (regime transitório para os prédios urbanos arrendados) do mencionado decreto-lei, contudo, por lapso, a indicação da alteração ao artigo 16.o não é mencionada no n.o 2 do artigo 6.o da proposta.
2. Na sequência da alteração aos artigos 61.o e 112.o do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (artigo 7.o da proposta de lei), as CNAPU passarão a ser constituídas por um vogal indicado pelas associações de inquilinos e as taxas do CIMI poderão ser agravadas em dobro nos casos de prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano, remetendo-se a definição de prédio devoluto para diploma autónomo.1.3. 5. Disposições transitórias
1. O n.o 1 do artigo 59.o da proposta de lei estabelece que "o novo regime do arrendamento urbano aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitória", que excepcionam a aplicação do regime de aplicação imediata aos arrendamentos celebrados na vigência do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro, aos quais se continuará a aplicar o mesmo regime no que respeita à duração, renovação e denúncia (artigo 26.o), e aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como dos não habitacionais, celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de Setembro (artigo 27.o).
2. O projecto de lei n.o 174/X estabelece o regime transitório no Capítulo XIII, prevendo a actualização faseada das rendas dos contratos de arrendamento celebrados anteriormente a 1990 (artigos 112.o e 113.o).a) Contratos celebrados na vigência do RAU
A proposta de lei manda aplicar aos contratos celebrados na vigência do RAU as normas nele previstas quanto à duração, renovação e denúncia (artigo 26.o). Todos os restantes aspectos da relação contratual de arrendamento ficarão submetidos ao novo regime do arrendamento urbano, salientando-se as regras relativas à resolução do contrato (novo artigo 1083.o CC) e ao novo regime de obras (novo artigo 1074.o CC). Contudo, o n.o 2 do artigo 59.o contém uma cláusula de salvaguarda: "as normas supletivas contidas no novo regime do arrendamento urbano só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do presente diploma quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável".
Os contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de Setembro, ficam igualmente submetidos a este regime.
Refira-se que em ambas as iniciativas legislativas estas contratos não ficam sujeitos ao regime de actualização de rendas previsto nos artigos 30.o e seguintes.b) Contratos celebrados antes da vigência do RAU e antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.o 257/95
Aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como aos de arrendamento não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de Setembro, ficam submetidos ao regime transitório previsto no artigo 27.o da proposta de lei.
Estes contratos continuarão sujeitos ao regime do RAU no que respeita à duração, renovação e denúncia do contrato (artigo 28.o), reconhecendo-se aos arrendatários o direito à compensação por obras licitamente feitas, nos termos do possuidor de boa fé (artigo 29.o). No que se refere à resolução do contrato terão aplicação as regras constantes no novo artigo 1083.o CC.
Para estes contratos é estabelecido um regime especial de actualização de rendas nos termos do artigo 30.o e segs.
Assim, as relações contratuais subsistentes à entrada em vigor da proposta de lei ficam submetidas ao RAU, em matéria de duração, renovação e denúncia, e ao Código Civil (com as alterações introduzidas pela
0067   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 proposta de lei) e ainda aos artigos 29.o (benfeitorias), 3.o e seguintes (actualização de rendas) e artigos 56.o e seguintes da proposta de lei (transmissão do arrendamento).
O projecto de lei n.o 174/X incorpora um regime transitório, menos complexo, nos artigos 112.o, 113.o (actualização das rendas) e no artigo 115.o (ausência de julgados de paz).- Regime transitório de actualização de rendas
As rendas dos contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.o 257/95, podem ser actualizadas nos termos dos artigos 30.o e segs.
Na exposição do regime de actualização de rendas, a proposta de lei (artigo 30.o e segs.) estabelece como paradigma os arrendamentos habitacionais, referindo quanto aos não habitacionais os pontos de divergência (artigos 49.o a 55.o).
O sistema estabelecido é enformado por determinadas regras, aplicáveis a todos os tipos de contratos: a actualização da renda tem como limite o valor anual correspondente a 4% do valor do locado (artigo 31.o), sendo este último determinado pela aplicação de um coeficiente de conservação ao valor patrimonial tributário do prédio [valor resultante da avaliação fiscal realizada nos termos do Código de Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI)] (artigos 32.o e 33.o).
A regra geral da avaliação encontra-se no artigo 32.o: o valor base do locado é obtido através de uma avaliação realizada nos termos do artigo 38.o e segs. do CIMI; este valor é posteriormente corrigido pela aplicação do coeficiente de conservação (artigo 33.o). O acto de avaliação é acompanhado pela Comissão Arbitral Municipal que se pronuncia sobre o estado de conservação (n.o 1 do artigo 48.o).
As CAM, compostas por representantes da câmara municipal, do serviço de finanças competente, dos senhorios e dos inquilinos, asseguram três relevantíssimas finalidades: o acompanhamento da avaliação dos prédios arrendados, a coordenação da verificação dos coeficientes de conservação dos prédios e a arbitragem em matéria de responsabilidade pela realização de obras, valor das mesmas e respectivos efeitos no pagamento da renda.
Nos termos do n.o 1 do artigo 33.o ao valor do "prédio edificado com mais de dez anos de construção (...) é aplicado o coeficiente de conservação (Cc)", que, como nome indica, tem por base o seu estado de conservação, classificado em 5 níveis (1 - excelente; 2 - bom, 3 - médio, 4 - mau, 5 - péssimo). Contudo, nos termos do artigo 35.o, nos arrendamentos habitacionais "o senhorio apenas pode promover a actualização da renda quando, a avaliação do locado tenha atribuído ao coeficiente de conservação do prédio uma classificação não superior a 3."
A aplicação da nova renda é sempre escalonada no tempo, podendo o período de escalonamento variar, conforme os casos, entre dois a 10 anos.
A aplicação dos diferentes períodos de transição para a renda actualizada depende apenas de dois factores: a idade do arrendatário e o seu Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC).
Segundo a proposta de lei, a regra será a da aplicação faseada da actualização da renda, ao longo de um período de cinco anos (n.o 1 do artigo 37.o), abrangendo os arrendatários com idade inferior a 65 anos e RABC superior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais e inferior a 15 (RMNA).
Nos termos do artigo 37.o (actualização faseada do valor da renda) "a actualização do valor da renda é feita de forma faseada ao longo de cinco anos", sem prejuízo do disposto nos números seguintes de poder ser efectuada em dois ou 10 anos.
"A actualização é feita ao longo de dois anos: a) Quando o senhorio invoque que o arrendatário dispõe de um RABC superior a quinze RMNA" e b) nos casos do arrendatário não ter no locado a sua residência permanente, excepcionando-se as situações do n.o 2 do artigo 44.o.
A actualização é feita ao longo de 10 anos quando o arrendatário invoque RABC inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais ou idade superior a 65 anos.
Em conformidade com o artigo 38.o a actualização faseada do valor da renda, ao longo de dois anos, faz-se nos termos seguintes:"a) Primeiro ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acresce metade da diferença entre esta e a renda comunicada.
b) Segundo ano: aplica-se a renda comunicada pelo senhorio, actualizada de acordo com os coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado."Em conformidade com o artigo 39.o, a actualização faseada do valor da renda, ao longo de cinco anos, faz-se nos termos seguintes:"a) Primeiro ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acresce um quarto da diferença entre esta e a renda comunicada;
0068   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 d) Quarto ano: aplica-se a renda comunicada pelo senhorio;
e) Quinto ano: a renda devida é a comunicada pelo senhorio, actualizada de acordo com os coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado".
Nestes casos, "o limite máximo de actualização da renda é de 50 euros no primeiro ano e 75 euros nos segundo a quarto anos, excepto quando tal valor for inferior ao valor que resultaria da actualização anual prevista no n.o 1 do artigo 24, caso em que é este o aplicável".De acordo com o estabelecido no artigo 40.o "a actualização faseada do valor da renda, ao longo de 10 anos, faz-se nos termos seguintes:a) Primeiro ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acresce um nono da diferença entre esta e a renda comunicada;
j) Décimo ano: a renda devida é a renda máxima inicialmente proposta pelo senhorio, actualizada de acordo com coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado".Nestes casos, "o limite máximo de actualização da renda é de 50 euros no primeiro ano e 75 euros nos segundo a nono anos, excepto quando tal valor for inferior ao valor que resultaria da actualização anual prevista no n.o 1 do artigo 24, caso em que é este o aplicável".Nos arrendamentos para fim não habitacional "a actualização do valor da renda é feita de forma faseada, podendo decorrer durante cinco ou 10 anos, nos termos do artigo 39.o e 40.o" (artigo 52.o).
A regra geral do tempo de actualização é de cinco anos, podendo ser feita em 10 anos quando:a) Exista no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, o arrendatário seja uma micro-empresa (definida como aquela que tem menos de 10 trabalhadores e cujos volume de negócios e balanço total não ultrapassam dois milhões de euros cada), ou uma pessoa singular;
c) Exista no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, aquele esteja situado em área crítica de recuperação e reconversão urbanística (ACRRU - São ACRRU as assim declaradas nos termos do artigo 41.o da Lei dos Solos, aprovada pelo Decreto-Lei n.o 794/76, de 5 de Novembro);
d) A actividade exercida no locado tenha sido classificada de interesse nacional ou municipal.O artigo 55.o estabelece que "não há faseamento da actualização da renda, tendo o senhorio imediatamente direito à renda actualizada, quando:a) O arrendatário conserve o local encerrado ou sem actividade regular há mais de um ano, salvo caso de força maior ou ausência forçada, que não se prolongue há mais de dois anos, aplicando-se o disposto no n.o 3 do artigo 44.o;
b) Ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da presente Lei".O artigo 112.o do projecto de lei estabelece para a actualização das rendas dos contratos de arrendamento celebrados anteriormente a 1990, o seguinte regime:"1 - A actualização das rendas dos contratos celebrados anteriormente à entrada em vigor do presente diploma, só poderá ocorrer após a obtenção de licença de habitabilidade pelo senhorio.
2 - Sempre que após a vistoria ao local, para proceder à emissão da licença de habitabilidade, se verifique que a habitação não reúne as condições essenciais para esse mesmo fim, nomeadamente no que se
0069   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 refere à estrutura, segurança e salubridade, a Câmara recusa esse mesmo pedido e notifica o proprietário para proceder à realização das obras necessárias.
7 - Aos inquilinos que tenham procedido à realização de obras de conservação extraordinária ou de beneficiação, que se enquadrem na lei geral ou local, necessárias para a concessão de licença de habitabilidade, é aplicável o disposto no artigo 46.o, com as necessárias adaptações, desde que possam provar documentalmente as despesas efectuadas".Nos termos do artigo 113.o do mencionado projecto "as eventuais actualizações das rendas dos contratos celebrados anteriormente a 1990 serão faseadas, acrescendo à renda antiga:a) No primeiro ano, 10% do valor da renda actualizada;
e) No quinto ano, 100% do valor da renda actualizada" e "aos valores mencionados no número anterior serão deduzidos os valores das benfeitorias realizadas pelo arrendatário nos 10 anos anteriores e devidamente documentadas".- Regime de obras
O artigo 47.o da proposta de lei (Direito a obras) estabelece que o arrendatário pode solicitar à CAM a determinação do coeficiente de conservação do locado; caso este obtenha uma classificação inferior a 3, o arrendatário pode intimar o senhorio à realização de obras e não dando o senhorio início às obras, dá-se a possibilidade do arrendatário:a) Tomar a iniciativa de realização das obras, dando disso conhecimento ao senhorio e à CAM;
c) Comprar o locado pelo valor da avaliação feita nos termos do Código do IMI.As obras coercivas ou realizadas pelo arrendatário, bem como a possibilidade de este adquirir o locado, são reguladas em diploma próprio, concedendo-se autorização legislativa para o Governo, aprovar o Regime Jurídico das Obras Coercivas, com os seguintes sentido e extensão:"a) O diploma a aprovar tem como sentido permitir a intervenção em edifícios em mau estado de conservação, assegurando a reabilitação urbana nos casos em que o proprietário não queira ou não possa realizar as obras necessárias;
iv) Possibilidade de o proprietário de fracção autónoma adquirir outras fracções do prédio para realização de obras indispensáveis de reabilitação."- Transmissão do contrato
O artigo 56.o da proposta de lei estabelece o regime transitório de transmissão por morte no arrendamento para habitação e o artigo 57.o da proposta de lei o regime transitório de transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais.1.3.6. Regime de subsídio de renda
1. A proposta de lei estabelece, no âmbito das disposições transitórias, no artigo 45.o que "o arrendatário cujo agregado familiar receba um rendimento anual bruto corrigido inferior a três retribuições mínimas
0070   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 nacionais anuais tem direito a um subsídio de renda", em termos a definir em diploma próprio pelo Governo, no prazo de 120 dias, após a entrada em vigor do NRAU. (artigo 63.o).
2. O projecto de lei n.o 174/X prevê no capítulo X (artigos 101.o a 106.o) o regime de "apoios financeiros às famílias carenciadas face ao pagamento das novas rendas" e pretende que sejam aplicados dois tipos de apoio directo às famílias de arrendatários:"Em primeiro lugar, isentar de qualquer custo pela revisão de renda todos os agregados familiares que, em função das características que o constituem (2, 3 ou mais pessoas), não atinjam um rendimento bruto anual 1, 5, 2 ou 2,5 vezes o equivalente ao salário mínimo nacional anual, sendo a actualização da renda suportada pelo Estado;
Em segundo lugar, assegurar a todas as famílias portuguesas de baixos rendimentos, em posição de arrendatárias, que a respectiva taxa de esforço em matéria de arrendamento não pode, em nenhum caso, ultrapassar no máximo os 10 ou 15% do seu rendimento anual mensualizado. O Estado concederá uma subsidiação directa a cada agregado no valor da diferença para pagamento da renda, nos casos do regime condicionado.Para tanto, deverá ser constituído, no âmbito do Instituto Nacional de Habitação um fundo de solidariedade para o arrendamento, aberto à candidatura de todas as famílias residentes e tendo em vista assegurar a concessão de subsídios de renda por forma a que, a cada família, não seja exigido maior esforço do que o considerado "socialmente admissível" e medido pela taxa de esforço referida anteriormente.
"Socialmente admissível" significa também que o próprio processo de atribuição de subsídios possa ser avaliado socialmente, o que equivale a garantir transparência e possibilidade de fiscalização permanente por parte do Estado, ou seja, por parte de quem tem a responsabilidade de assegurar o cumprimento de padrões de justiça social em matéria de habitação e, em concreto, a atribuição de subsídios de renda. Para tanto, o diploma introduz um mecanismo de controlo automático, consagrando a possibilidade de acesso por parte da administração fiscal à informação bancária de quem beneficia desses subsídios".1.4. Da autorização legislativa
O artigo 62.o da proposta de lei formaliza uma norma de autorização legislativa que observa os requisitos de conteúdo previstos no n.o 2 do artigo 165.o da Constituição da República Portuguesa (CRP).1.5.Do quadro constitucional e legal
1. O artigo 65.o da CRP estabelece que "todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada", cabendo ao Estado por forma a assegurar aquele direito, "programar e executar uma política habitação", adoptando "uma política tendente a estabelecer um sistema de renda compatível com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria." Assim, as presentes iniciativas legislativas, visam implementar uma política de habitação, procurando dinamizar o mercado de arrendamento urbano, mas tendo simultaneamente em atenção questões de ordem social, de forma a encontrar um equilíbrio entre o direito à propriedade privada (artigo 62.o CRP) e o direito à habitação (artigo 65.o CRP), procurando dar resposta à situação caótica do arrendamento urbano nacional.
Tanto a proposta de lei como o preâmbulo ao Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro, apresentam uma resenha da evolução do arrendamento urbano, em Portugal, pelo que nos dispensamos de proceder à respectiva descrição histórica.
Quanto ao projecto de lei n.o 174/X, referira-se a norma contida no artigo 2.o, que proíbe a recusa de celebração do contrato de arrendamento com fundamento em critério discriminatório, não oferecendo qualquer inovação no ordenamento jurídico português, uma vez que esta regra já se encontra prevista no artigo 13.o da CRP, bem como na Lei n.o 134/99, de 28 de Agosto, que no seu artigo 4.o, proíbe "a recusa ou condicionamento de venda, arrendamento ou subarrendamento de imóveis" com fundamento na "pertença de qualquer pessoa a determinada raça, cor, nacionalidade ou origem étnica", em violação do princípio da igualdade.
2. Relativamente aos impactos que a futura legislação proposta pelo Governo terá na economia nacional, é importante considerar que esta distingue entre os arrendamentos para habitação e arrendamentos para fins não habitacionais, prevendo nestes casos um período de actualização de rendas de cinco ou dez anos, acautelando desta forma os interesses dos arrendatários comerciais que se encontrem numa situação mais fragilizada e minimizando as possibilidades de deslocalização de pequenas empresas, designadamente na área da restauração e pequeno comércio.
3. Relativamente ao arrendamento para habitação, ambas as iniciativas legislativas ora em apreciação, ao prever a actualização faseada das rendas e mecanismos de apoio social a famílias carenciadas, cuidam dos inquilinos mais fragilizados e acautelam expectativas adquiridas com o RAU, ainda em vigor.
4. Numa perspectiva económica, é de salientar a alteração do artigo 5.o do Código do Registo Predial, que segundo um princípio de fé pública, permitirá a dinamização do mercado, deixando de proteger o arrendatário parte num arrendamento de prazo superior a 6 meses que não exerça o ónus do respectivo registo predial.
5. O Gabinete de S. Ex.a o Presidente da Assembleia da República efectuou as diligências legalmente exigidas para ouvir o parecer dos órgãos de governo próprio das regiões autónomas, da Associação Nacional dos Municípios Portugueses, sobre a proposta de lei n.o 34/X, tendo a Comissão os respectivos pareceres.
0071   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 6. À Comissão de Assuntos Económicos e Desenvolvimento Regional foi remetido, em 12 de Outubro de 2005, o parecer da Associação Nacional de Municípios Portugueses sobre a proposta de lei n.o 34/X que não apresentando qualquer reparo à iniciativa legislativa e "aguarda com expectativa (...) o regime jurídico das obras coercivas, a regulamentação das Comissões Arbitrais Municipais, o Regime do Património Urbano do Estado e dos Arrendamentos por Entidades Públicas e respectivo regime de rendas aplicável".
7. Em 13 de Setembro de 2005, deu entrada na Assembleia da República o parecer da UGT sobre a proposta de lei n.o 34/X. No mencionado parecer a UGT manifesta a sua concordância com a generalidade da proposta de lei, salientando que "pela equiparação do regime para os contratos de arrendamento comercial ao regime do arrendamento para habitação (...) delimitado nos montantes e temporalmente conseguirá assegurar a defesa das microempresas e empresários em nome individual" e que "as soluções propostas poderão levar a evitar a subida galopante das rendas habitacionais e não habitacionais, os potenciais impactos negativos sobre o emprego e a precariedade dos contratos, que apenas criaria uma maior desconfiança no mercado".
8. Em 7 de Outubro de 2005, deu entrada na Comissão de Assuntos Económicos, Inovação e Desenvolvimento Económico o parecer da Associação Lisbonense de Proprietários, estabelecendo uma série "Reparos e sugestões" à proposta de lei n.o 34/X, do Governo, fundamentalmente no que concerne ao valor máximo de 4% do valor do prédio para actualização do prédio, às novas regras da comunicabilidade e transmissão por morte do direito do arrendatário, da denúncia pelo senhorio, e às regras transitórias relativas à actualização das rendas.
9. Em 18 de Outubro de 2005, a Comissão de Assuntos Económicos, Inovação e Desenvolvimento Regional realizou uma audição à Associação Nacional de Freguesias (ANAFRE) relativamente à reforma do arrendamento urbano.1.6. Dos antecedentes
O XVI Governo Constitucional apresentou, em 27 de Setembro de 2004, a proposta de lei n.o 140/IX/3 que autoriza o Governo a alterar o regime jurídico do arrendamento urbano.
A mencionada proposta de lei foi aprovada em votação final global, de 18 de Novembro de 2004, com os votos a favor do PSD e do CDS-PP e os votos contra dos restantes grupos parlamentares, tendo dado origem ao Decreto da Assembleia da República n.o 205/IX. Contudo, a proposta de lei vertente acabou por caducar com a demissão do XVI Governo Constitucional.
O projecto de lei, ora apresentado pelo BE, retoma o projecto de lei n.o 505/IX/3, apresentado pelos Deputados do mesmo grupo parlamentar, em 12 de Outubro de 2004 e rejeitado na reunião plenária de 22 de Outubro de 2004.II - Das conclusõesEm 27 de Julho de 2005 deu entrada na Assembleia da República a proposta de lei n.o 34/X, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU);
Em 11 de Outubro de 2005, foi apresentado à Mesa da Assembleia da República o projecto de lei n.o 174/X, que aprova o Regime Jurídico do Arrendamento Urbano para Habitação, subscrito pelos Deputados do Grupo Parlamentar do Bloco de Esquerda;
A proposta de lei n.o 34/X introduz alterações ao Código Civil, voltando a incluir neste Código o regime do arrendamento urbano, ao Código de Processo Civil, ao Código do Registo Predial, ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, e ao Decreto-Lei n.o 287/2003, de 12 de Novembro. Esta proposta de lei pretende ainda conduzir a uma lei de autorização legislativa, autorizando o Governo a aprovar os seguintes diplomas:i. Regime jurídico das obras coercivas;
ii. Regime de determinação do rendimento anual bruto corrigido;
iii. Regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação;
iv. Regime de atribuição do subsídio de renda;
v. Definição do conceito fiscal de prédio devoluto.4. Com a aprovação do diploma o Governo ficará adstrito a legislar sobre:i. Regime de Determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido;
ii. Regime de Determinação e Verificação do Coeficiente de Conservação;
iii. Regime de Atribuição do Subsídio de Renda.5. Com a aprovação do diploma, o Governo ficará adstrito a apresentar à Assembleia da República as seguintes iniciativas legislativas:i. Regime do Património urbano do Estado e dos arrendamentos por entidades públicas, bem como do regime de renda aplicável;
ii. Regime de intervenção das sociedades gestoras de fundos de investimento imobiliário e dos fundos de investimento imobiliário em programa de renovação e requalificação urbana;
iii. Criação do Observatório de Habitação e da Base de Dados da Habitação;
0072   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 iv. Regime jurídico da utilização de espaços em centros comerciais.6. O projecto de lei n.o 174/X retoma o projecto de lei n.o 505/IX/3;
7. O mencionado projecto de lei derroga o Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro, com as alterações introduzidas pelos Decreto-Lei n.o 278/93, de 10 de Agosto, Decreto-Lei n.o 163/95, de 13 de Julho, Decreto-Lei n.o 275/95, de 30 de Setembro, Decreto-Lei n.o 135/99, de 28 de Agosto, Decreto-Lei n.o 64-A/2000, de 22 de Abril, Decreto-Lei n.o 329-B/2000, de 22 de Dezembro, Lei n.o 6/2001, de 11 de Maio, Lei n.o 7/2001, de 11 de Maio, em tudo o que se refere ao arrendamento para habitação, mas mantendo em vigor o regime jurídico vigente dos arrendamentos para comércio ou indústria, para o exercício de profissões liberais e para outros fins não habitacionais.III - Do parecerAtentas as considerações produzidas, a Comissão de Assuntos Económicos, Inovação e Desenvolvimento Regional é do seguinte parecer:Parecer1 - A proposta de lei n.o 34/X, do Governo, e o projecto de lei n.o 174/X apresentado pelo Grupo Parlamentar do BE, reúnem os requisitos, constitucionais, legais e regimentais, pelo que está em condições de subir ao Plenário.
2 - Os grupos parlamentares reservam as suas posições de voto para o Plenário da Assembleia da República.Assembleia da República, 18 de Outubro de 2005.
A Deputada Relatora, Hortense Martins - O Vice-Presidente da Comissão, Duarte Lima.Nota: As conclusões e o parecer foram aprovados, com votos a favor do PS e do PSD e a abstenção do PCP.---PROJECTO DE LEI N.o 175/X
ESTABELECE NOVAS REGRAS PARA AS PROVAS DE AGREGAÇÃO NA CARREIRA ACADÉMICA(Aditamento ao Decreto-Lei n.o 216/92, de 13 de Outubro)A carreira universitária é caracterizada por uma progressão que exige a realização de várias provas, nada fáceis de ultrapassar. Tal facto permite afirmar com legitimidade que se trata da mais exigente de todas.
No decurso das diferentes provas que permitem aceder a novos patamares, além dos naturais títulos, o candidato tem de provar as suas capacidades científicas, técnicas, pedagógicas e humanas. Cada uma delas tem um objectivo e perfil próprios.
No caso do mestrado tem de demonstrar capacidade para equacionar, resolver, além de apresentar e defender assuntos com cariz eminentemente prático.
Já antes, os assistentes estagiários têm de apresentar um trabalho de investigação e defendê-lo, assim como apresentar uma lição através da qual se pode avaliar as aptidões pedagógicas.
O doutoramento constitui a prova de excelência. O teste grande permite avaliar as capacidades científicas, a originalidade e a criatividade. São anos de busca, pesquisa, reflexão que culminam na elaboração de um trabalho e na sua defesa perante um júri qualificado. Até esta fase as provas de aptidão pedagógica, de mestrado e de doutoramento têm um denominador comum, ou seja, o júri discute, avalia e no final cada um dos seus membros explicita, em votação final nominal, a tendência do seu voto.
Mas as provas académicas não ficam por aqui. A última prova pública corresponde à agregação, prova que permite obter realmente o título de professor. Na agregação é analisado o curriculum científico, técnico e pedagógico, além de uma lição, verdadeiro ponto alto em que deverão ser respeitadas as regras pedagógicas, mas com particular ênfase nas descobertas e contributo para o progresso científico da área em questão, síntese do valor como investigador e pedagogo.
O colectivo que preside às provas é, por regra, constituído pelos professores catedráticos da escola (independentemente da área da questão), mais os professores associados com agregação da mesma área, além dos professores catedráticos que professem disciplinas similares de outras universidades, os quais têm, de um modo geral, uma participação activa como arguentes.
Na progressão da carreira docente universitária é indispensável a obtenção do título de agregado para poder concorrer às provas para professor catedrático.
A particularidade desta prova assenta no facto de a avaliação ser secreta através do sistema de bola branca e bola preta. No fim da prova o candidato tem a sua urna onde cada um irá depositar a bola, branca se
0073   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 entender que o candidato merece ser aprovado, preta se entender o contrário. A segunda urna, urna da contraprova, irá receber as bolas restantes.
Não podemos deixar de considerar esta forma de votação como aberrante, discricionária, medieval e muito pouco transparente. Na generalidade das circunstâncias serão respeitadas todas as regras deontológicas e muitos dos professores não deixam de obedecer às suas consciências. Contudo, não é refutável que este sistema propicia ajustes de conta que não têm nada a ver com a qualidade e mérito do candidato, ao arrepio dos princípios de justiça e da imparcialidade.
Importa, pois, dignificar esta prova, evitando actos que, pela sua natureza e "estranheza" são mesmo do conhecimento público, não só não beneficiam o candidato nem a escola mas também, e muito menos, a universidade portuguesa.
Neste enquadramento aqui se advoga que seja obrigatória a votação nominal justificada. Trata-se da única forma transparente e clara, através da qual se poderá perceber, realmente, as razões de uma votação positiva ou negativa. Deste modo, impede-se o refúgio num anonimato, susceptível de prejuízos graves para candidatos de mérito, cerceando o acesso à última prova da carreira académica.
Se o candidato não merecer a aprovação então que seja reprovado com a devida justificação e não no anonimato impessoal e medievo, incompatíveis com os princípios democráticos que devem nortear a vida académica.
Impõe-se, assim, a introdução de alterações a este regime legal, às normas que regulamentam as provas para obtenção do título de agregado, regime este plasmado no Decreto-Lei n.o 301/72, de 14 de Agosto.
Contudo, importa esclarecer que este diploma não se encontra em vigor, havendo, assim, um vazio legal em matéria de atribuição da agregação.
Sendo certo que o Estatuto da Carreira Docente exige a obtenção do título de agregado para poder concorrer às provas para professor catedrático, as universidades têm vindo a colmatar esta lacuna através da aplicação analógica do Decreto-Lei n.o 301/72, de 14 de Agosto.
De facto, analisando a evolução legislativa em matéria de atribuição do título de agregação, verificamos que o Decreto-Lei n.o 301/72 foi revogado, implicitamente, pelo Decreto-Lei n.o 525/79, de 31 de Dezembro, dado que reuniu num único diploma as normas definidoras dos vários graus atribuídos pelas instituições de ensino superior e o processo da sua obtenção.
Posteriormente, este diploma veio a ser revogado pelo Decreto-Lei n.o 263/80, de 7 de Agosto, remetendo expressamente a regulamentação da atribuição do título de agregado para o decreto de 1972.
Finalmente, o Decreto-Lei n.o 263/80 foi revogado pelo Decreto-Lei n.o 216/92, de 13 de Outubro, diploma que estabelece o quadro jurídico da atribuição dos graus de mestre e de doutor, não prevendo qualquer normativo específico relativamente à agregação, pelo que se conclui não existir, actualmente, qualquer regime jurídico-legal em vigor nesta matéria.
Nestes termos, os Deputados, abaixo assinados, do Grupo Parlamentar do Partido Social Democrata, ao abrigo das disposições constitucionais e regimentais em vigor, apresentam o seguinte projecto de lei:Artigo 1.o
2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, a deliberação do júri das provas para a obtenção do título de agregado é tomada através de votação nominal justificada, não sendo permitidas abstenções."Artigo 2.o
Entrada em vigorO presente diploma entra imediatamente em vigor.Palácio de São Bento, 14 de Outubro de 2005.
Os Deputados do PSD: Luís Marques Guedes - Pedro Duarte - António Montalvão Machado - Sérgio Vieira.
0074   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 PROPOSTA DE LEI N.o 34/X
(APROVA O NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU), QUE ESTABELECE UM REGIME ESPECIAL DE ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS, E PROCEDE À ALTERAÇÃO DO CÓDIGO CIVIL, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, DO DECRETO-LEI N.o 287/2003, DE 12 DE NOVEMBRO, DO CÓDIGO DO IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS E DO CÓDIGO DO REGISTO PREDIAL)Relatório, conclusões e parecer da Comissão de Poder Local, Ambiente e Ordenamento do TerritórioI - Introdução e aspectos geraisO Governo apresentou na Assembleia da República, no passado dia 27 de Julho, a proposta de lei n.o 34/X em matéria de arrendamento urbano, anunciada em 6 de Setembro transacto, tendo designado o regime jurídico material daí decorrente de "Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)" (artigo 1.o). O qualificativo "novo" tem um passado recente, na medida em que o anterior Governo, do PSD e CDS-PP, também procurou instituir o "Regime do Novo Arrendamento Urbano (RNAU)". O então RNAU, apresentado à Assembleia da República e votado favoravelmente por PSD e CDS-PP na ponta final da passada Legislatura (com votos contra do PS, PCP, Os Verdes e BE em votação final global realizada em 18 de Novembro de 2004) só não lograria alcançar existência jurídica uma vez que caducara, em 13 de Dezembro de 2004, em virtude da demissão do então Governo, o Decreto da Assembleia n.o 208/IX a que deu corpo a autorização legislativa solicitada através da proposta de lei n.o 140/IX.
Desta vez, um ano mais tarde, já não estamos em presença de um pedido à Assembleia da República de autorização legislativa, mas sim de uma proposta de lei que consubstancia o regime material atinente ao arrendamento urbano, tanto para fins habitacionais, como, aqui inovando, para fins não habitacionais.
Ficam, no entanto, por definir vários regimes decorrentes do regime material proposto. De facto, para além da autorização legislativa, solicitada pelo Governo para definição do regime jurídico das obras coercivas e do conceito fiscal de prédio devoluto, inúmeros normativos remetem para diploma próprio a concretização de vários institutos.
Com efeito, fica para diploma próprio:- A especificação do requisito da licença de utilização necessária para a celebração do contrato de arrendamento e a regulação do conteúdo dos contratos de arrendamento quanto aos seus elementos (artigo 1070.o do Código Civil);
- A concretização da denúncia do contrato para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos - artigo 1103.o, n.o 8, do Código Civil;
- A definição de prédio devoluto - artigo 112.o, n.o 3, do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, e artigo 62.o;
- O direito do arrendatário a intimar o senhorio a realizar obras, e a definição das consequências do não acatamento da mesma - artigo 47.o, n.o 3;
- A regulação das obras coercivas ou realizadas pelo arrendatário, bem como a possibilidade de este adquirir o locado - artigo 47.o, n.o 6, e artigo 62.o;
- Regime de Determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido;
- Regime de Determinação e Verificação do Coeficiente de conservação;
- Regime de Atribuição do Subsidio de Renda;
- Regime do Património Urbano do Estado e dos Arrendamentos por Entidades Públicas, bem como do Regime das Rendas aplicável;
- Regime de Intervenção dos Fundos de Investimento Imobiliário e dos Fundos de Pensões em Programas de Renovação e Requalificação Urbana;
- Criação do Observatório da Habitação e da Reabilitação Urbana, bem como da Base de Dados da Habitação;
- Regime Jurídico da Utilização de Espaços em Centros Comerciais.Relativamente a estes últimos itens veja-se o artigo 63.o.
É matéria de autorização legislativa o regime jurídico das obras coercivas e a definição do conceito fiscal de prédio devoluto (artigo 62.o).
Que género de meios de detecção? Que espécie de entidade? Que espécie de procedimento?
Se as dúvidas forem procedentes, então aquela alínea padecerá de inconstitucionalidade, nos termos do artigo 165.o, n.o 3, da Constituição da República.
0075   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 A proposta de lei n.o 34/X é constituída por 64 artigos e apresenta-se, do ponto de vista sistemático, estruturada em três partes, segundo os seus três títulos: I - Novo Regime do Arrendamento Urbano; II - Normas transitórias; III - Normas finais. Contudo, esta simples sistematização normativa não expõe o real alcance do diploma nem revela com exactidão uma estrutura formal bem mais complexa que nos fará concluir estarmos aqui perante uma lei de natureza híbrida. Será, no mínimo, discutível se a arrumação das matérias a regular corresponde ou não à melhor escolha possível e à mais transparente sistemática para o aplicador do direito.
A proposta de lei em presença é constituída por seis diferentes componentes:1.o - lei modificadora de três códigos legislativos (artigos 2.o e 3.o e 6.o a 8.o), entre os quais avulta uma "reforma" do Código Civil;
4.o - Normativo dito transitório, porque transitoriamente aplicável aos contratos vigentes, mas essencialmente constituído por regras de excepção à aplicação plena no RNAU a todos os contratos de pretérito;
5.o - Lei de autorização legislativa a conceder ao Governo (artigo 62.o);
6.o - Lei fixadora de mandato regulamentar (artigo 63.o).Refira-se, de passagem, que o encargo para publicação de legislação complementar, conferido através do referido artigo 63.o, nem fica completo, tendo em conta outros encargos dispersos como o regime das Comissões Arbitrais Municipais, a que alude o n.o 3 do artigo 48.o.
Assim, fora as alterações mais ou menos pontuais a códigos diversos - que não o Código Civil -, as leis de autorização e normas que remetem para regulamentação própria, tudo saindo fora do âmbito estrito do "NRAU", ainda normas de excepção destinadas a uma vigência datada (26.o a 57.o), e regras de mera técnica legislativa. (58.o a 61.o e 64.o), sobram os dois elementos de substância que compõem a proposta em análise:1.o elemento: A reforma do Capítulo IV - Locação, do Título II - Dos Contratos em especial, do Livro II - Direito das Obrigações, do Código Civil de 1966, nomeadamente com a reinserção, naquela capítulo, da Secção VII, dedicada ao "arrendamento de prédios urbanos".
2.o elemento: As assim designadas "Disposições gerais", abrangendo os artigos 9.o a 25.o, mas com manifesto carácter de especialidade, e não de generalidade, sobressaindo até a sua natureza processual.Também estas últimas disposições dificilmente se poderiam classificar de NRAU. Restará, para a doutrina jurídica, apurar se teremos em mãos um novo RAU, apelidado "NRAU" ou antes uma reforma de parte específica do nosso Código Civil.
Deve ainda assinalar-se que o conjunto de normas que integra a Secção II (actualização de rendas) e a Secção III (transmissão) do Capítulo II (contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.o 257/95), ou seja, os artigos 30.o a 57.o, constituem um normativo de relevante impacto social, caracterizador da escolha legislativa em matéria de arrendamento urbano, atendendo ao elevado número de contratos a que ele se destina e à especificidade dos contratos de pretérito mais antigos, celebrados até 1990. Este normativo, nada afectado pela sua transitoriedade, aliás alargada, com vigência assegurada até à subsistência do último contrato celebrado antes do actual RAU, e embora restrito a um conjunto vasto de situações definidas por um regime de excepção (artigos 28.o e 26.o), conterá, salvo melhor opinião, um importante quadro legal especial privativo daqueles contratos. O seu pleno funcionamento e exequibilidade ficam, no entanto, ainda dependente de diplomas a aprovar pelo Governo. Por isso, uma parte deste relatório analisará as normas transitórias.
Em termos substanciais - afinal aquilo que aos destinatários da lei mais importa - com este ou com outro formalismo, estaremos perante um quadro de ruptura com o passado legislativo vigente, estabelecendo-se, em matéria de arrendamento urbano, lei nova, aplicável imediatamente  com regras significativamente alteradas .
Sobre estes aspectos incidirá adiante uma parte deste relatório, o ponto III, passando-se antes, em breve revista, a evolução legislativa registada no nosso país neste domínio.
Antecipe-se, desde já, que o contrato de arrendamento urbano dará um passo de gigante em direcção à autonomia negocial de direito privado, pondo lado a lado, quase em pé de igualdade jurídico-formal, duas partes contraentes, o senhorio e o arrendatário, cuja bilateralidade, agora materialmente considerada, se baliza antes por critérios socioeconómicos, nos planos do desafogo económico, do poder de compra e da carência habitacional. Salvo o que consta das normas transitórias e das regras sobre aplicação das leis no tempo.
A Lei nova terá, porém, de respeitar o artigo 12.o do Código Civil.
Entre as disposições onde se revela a distorção das características actuais do contrato de arrendamento encontramos as que permitem para todos os contratos, salvos aqueles referidos nas normas transitórias, mesmo para os de duração ilimitada, que o senhorio denuncie sem causa justificativa, com a antecedência de 5 anos o contrato de arrendamento, e ainda, também a título de exemplo, a que para os contratos não habitacionais, institui como regra a duração limitada do contrato por 10 anos.
0076   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 II - Antecedentes legislativos recentesA matéria do arrendamento urbano tem sido marcada, em Portugal, desde os tempos mais recuados, no dizer do preâmbulo do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado em 1990; por uma "prolixidade legislativa". Mais recentemente, a relativa instabilidade normativa permanece em todo este período que decorreu desde o 25 de Abril para cá. Agora volta a intervir-se neste domínio em nome da regulação externa do mercado e da recuperação do parque habitacional degradado.
Procura agora reganhar-se alguma da unidade sistemática adquirida com a entrada em vigor do Código Civil de 1966, se bem que não inteiramente conseguida como atrás se referiu.
O Código Civil veio então fixar a liberdade de estipulação do montante das rendas e facultar a sua actualização, excepto no Porto e em Lisboa, onde ficou suspensa a necessária avaliação fiscal. Mantém ainda restringida a denúncia do contrato por iniciativa do senhorio.
Chega-se ao 25 de Abril com uma matriz muito diferenciada quanto ao nível das rendas praticadas e com um grave problema social decorrente da escassez de habitação. Para satisfazer necessidades imperiosas, o legislador à época tomou medidas legislativas drásticas: congelou as rendas dos prédios urbanos por um período curto; depois estendeu a todo o País a suspensão das avaliações fiscais para actualização das rendas restrita a Lisboa e ao Porto; suspendeu o direito de demolição de prédios urbanos; estabeleceu o direito de arrendar e fixou rendas máximas para os prédios antigos; restringiu ainda mais o regime de denúncia do contrato; procurou travar o fenómeno das ocupações de habitações forçando nesses casos a celebração de contratos de arrendamento, etc.
Ainda em 1975, 1976 e 1977 sucederam-se numerosos diplomas, procurando resolver outras tantas situações pontuais que importava enfrentar legalmente, oscilando o legislador entre a manutenção ou redução de medidas de protecção ao inquilino ou de ampliação das garantias do senhorio.
O primeiro grande passo com orientação inversa na política do arrendamento urbano terá sido dado em 1981, com o Decreto-Lei n.o 148/81, de 4 de Junho. Primeiro, permitiram-se, para o futuro, arrendamentos de renda livre, ilimitada mas sem actualização e de renda condicionada, limitada a 7% do duodécimo do valor do fogo, mas actualizável, na medida em que o valor patrimonial ficou desanexado das matrizes prediais desactualizadas e se instituía um coeficiente anual de actualização. Também as rendas comerciais vieram a sofrer actualizações assentes num coeficiente legal.