PORTULAN/parlamento-pt huggingface dataset:
Um diploma de 1985 - a Lei n.o 46/85, de 20 de Setembro - veio aperfeiçoar os regimes de renda livre e de renda condicionada instituídos desde 1981, estipulando o princípio da actualização anual de todas as rendas, bem como a correcção extraordinária das rendas mais antigas, com base em coeficientes fixados legalmente. Datam também deste período, estipulações legais relativas ao escalonamento dos aumentos, à celebração de contratos para habitação com duração limitada, a obras de conservação e beneficiação e à instituição de um subsídio de renda para situações carenciadas, entre outras. O conjunto da regulamentação operada em 1985 teria constituído, na intenção do legislador, à época, a pedra de toque para a dinamização do mercado que afinal não ocorreu. Cinco anos mais tarde, vem o próprio legislador "reconhecer que o mercado de arrendamento continua relativamente paralisado, não tendo correspondido às expectativas nele depositadas pela Lei" de 1985. Sintomaticamente, algumas das "queixas" e algum diagnóstico contido na exposição de motivos do diploma legal que instituiu o Regime do Arrendamento Urbano (RAU), em 1990, repete-se no preâmbulo da proposta de lei n.o 34/X, como já se havia repetido na gorada reforma proposta em 2004.
Efectivamente, o RAU, que a partir de 1990 unificou o regime jurídico atinente a esta matéria tem inegável pendor privatístico e liberalizador introduzindo, declaradamente, "reformas de fundo". Contudo, 15 anos mais tarde, reconhece-se-lhe ter sido "acolhido, sem sobressaltos, tão evidente era o seu limitado alcance reformista". Nessa senda reformista, mas aparentemente ineficaz, para fazer face ao diagnóstico sempre renovado, foi o RAU desde então sujeito a diversos acertos e alterações sobretudo por diplomas aprovados em 2000 e 2001. Este RAU, que vigora vai para 15 anos, tem agora os seus dias contados, caso venha a ser aprovada a reforma agora proposta pelo XVII Governo Constitucional.III - Objectivos e soluções preconizadas no diplomaO mercado do arrendamento urbano não satisfaz a economia de mercado, não funciona adequadamente com vista à promoção e rentabilização da propriedade privada. O mercado de arrendamento de habitações tem dimensão e dinâmica reduzida, abundam prédios devolutos que não reentram no mercado, pese embora o descongelamento das rendas já operado em 1981; a especulação imobiliária compensa, a oferta de habitação para aquisição própria excede a oferta para arrendamento, o recurso ao crédito para aquisição impede a canalização de rendimento familiar para o arrendamento, cresce a degradação da malha urbana, etc. O diagnóstico, com este ou outro pendor ideológico, está feito. As soluções divergem depois em função desse posicionamento. O XVII Governo Constitucional escolheu agora um caminho e apresenta-o para debate.
Como o mercado não funciona adequadamente, surge o Estado a estabelecer correctivos e a instituir regras de combate aos desequilíbrios mercantis. É o que se declara como objectivo central da proposta de lei
0077   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 que o Governo apresentada. O legislador proponente parte do pressuposto de que nesse mercado do arrendamento, dado como desequilibrado, "não há interesses antagónicos", preconizando "uma saudável conjugação de interesses" entre proprietários e inquilinos com vista à sua promoção.
De entre as soluções apontadas no diploma, e sem pretensão de exaustividade, salientam-se as seguintes:1. O Governo opta neste diploma por bipartir o arrendamento urbano em "arrendamento para habitação" e em "arrendamento para fins não habitacionais", privando assim pelo menos o arrendamento comercial da particular especificidade e relativa autonomia de que dispunha. Tal opção surge justificada por "uma perspectiva simplificadora" que só o futuro permitirá concluir ir resultar antes em ganhos de transparência e não vir porventura perturbar a estabilidade e certeza exigidas no desenvolvimento normal do comércio. O exercício de profissão liberal em prédio arrendado parece ficar a lucrar com a modificação (futuro artigo 1112.o do Código Civil).
2. No respeitante ao arrendamento habitacional, a lei vem prever dois tipos de contratos em razão da sua duração. Haverá pois contratos por prazo certo e por duração indeterminada, fazendo-lhes cominar um regime diferenciado quando à renovação do contrato e oposição à renovação, no primeiro caso, e denúncia do contrato, no segundo caso. Quanto à denúncia pelo senhorio, importa aqui realçar a faculdade que lhe assistirá de a accionar quer com fundamento [artigos 1101.o, alíneas a) e b), e 1103.o], mediante reserva de um prazo de seis meses e a indemnização que ao caso couber, quer sem qualquer justificação, nos termos do disposto nos artigos 1101.o, alínea c), e 1104.o, mas desta vez sem qualquer indemnização. Basta que a uma pré-denúncia, a cinco anos, se siga a confirmação da denúncia, comunicada no período de 15 a 12 meses imediatamente anteriores à sua efectivação. Temos, assim, o contrato a cessar por iniciativa unilateral não justificada do senhorio.
3. Relativamente aos contratos para fins não habitacionais, a proposta de lei veio instituir como regra a de que serão considerados como contratos de duração limitada pelo prazo de 10 anos - vide n.o 2 do artigo 1110.o Bastará que não haja estipulação nenhuma quanto à natureza do contrato no título do mesmo. Esta é uma das disposições de que claramente se deduz que estamos perante um regime não vinculístico. Mas o normativo coloca também algumas questões no que toca à efectivação do direito ao trespasse.
4. Por outro lado, remetendo o n.o 1 do artigo 1110.o para as regras relativas à denúncia nos contratos habitacionais, também se aplicam a estes contratos de arrendamento, segundo parece, os normativos relativos à denúncia justificada e sem causa justificativa atrás referidos.
5. O acolhimento, ainda que tímido, do conceito aberto de "justa causa" que constava já do artigo 1086.o da gorada reforma de 2004, que agora se não escreve expressamente, mas que resulta clara e inequivocamente plasmado no texto do n.o 2 do artigo 1083.o, a inserir no Código Civil. Esse conceito, não escrito, mas descrito, amplia indeterminadamente os fundamentos para a resolução por incumprimento, postos à disposição do senhorio, e apenas exemplificados no n.o 3 e nas alíneas a) a e) do n.o 2 desse artigo. Salienta-se, por outro lado, que se dá o poder ao senhorio de recusar a manutenção do arrendamento, se o arrendatário estiver em mora no pagamento da renda superior a três meses.
6. A irrelevante consagração da bilateralidade na resolução do contrato, por incumprimento da contraparte, tem reduzido alcance prático e apenas colherá reconhecimento em mero respeito por uma lógica jurídico-formal (artigo 1083.o, n.o 1).
7. A resolução do contrato pode operar por via judicial ou extrajudicial (artigo 1047.o). Opera extrajudicialmente, por mera comunicação à contraparte, nos casos em que a iniciativa parte do arrendatário ou, quando partindo do senhorio, se funda em mora no pagamento da renda superior a três meses (artigo 1084.o).
8. Partindo o Governo do pressuposto de que os contraentes gozarão de plena igualdade pré-negocial, a renda e a actualização das rendas assentam completa e exclusivamente nas regras da autonomia negocial privada (artigo 1077.o), surgindo apenas um regime supletivo na falta de estipulação sobre a actualização (n.o 2 desse artigo).
Regime que, claramente, retira ao contrato de arrendamento o carácter vinculístico.
9. Mantém-se a consagração do direito de preferência concedido ao arrendatário.
10. Sublinha-se que o regime de comunicabilidade do contrato vem previsto no diploma e que, comparativamente com o regime resultante do Decreto-Lei n.o 321-B/90, a transmissão por morte é agora instituída em termos mais amplos. Pois abrange não só o cônjuge, as pessoas vivendo em união de facto mas também a todas as pessoas vivendo com o arrendatário há mais de um ano. Ora, dado que, nos termos da proposta de lei, para além do cônjuge e das pessoas vivendo em união de facto também se consideram como vivendo em economia comum com o arrendatário os seus parentes ou afins na linha recta ou até ao 3.o grau da linha colateral, ainda que paguem alguma retribuição, e bem assim as pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos, verifica-se que a previsão é muito mais ampla do que a actual. Prima facie, isto poderia levar a caracterizar o contrato de arrendamento como vinculístico. Assim não é, de facto.
Efectivamente, não nos esqueçamos de que o diploma permite a denúncia do contrato de arrendamento sem causa justificada. Assim, fácil é ao senhorio pôr fim à cadeia de transmissões.
0078   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 Relativamente aos arrendamentos para fins não habitacionais, rege disposição especial que prevê a transmissão por morte para os sucessores.
11. Verifica-se a aplicação imediata, aos contratos de pretérito, do novo regime jurídico vertido, quer no Código Civil, em matéria de locação e de arrendamento urbano, quer em diplomas avulsos que resultarão da proposta de lei.
Independentemente de análise mais pormenorizada sobre as normas transitórias, adiante-se, desde já, o seguinte:- Preconiza-se um sistema faseado para a actualização de rendas, aplicável aos contratos celebrados até 1990, antes da entrada em vigor do actual RAU, desenvolvido ao longo de 19 artigos, para os arrendamentos destinados à habitação, e de sete artigos para o caso de arrendamentos para fim não habitacional. Limitada a um valor máximo (artigos 30.o, 31.o e 34.o, n.o 2), que assenta no valor do locado corrigido por um coeficiente de conservação (artigos 32.o e 33.o), a actualização poderá ocorrer, consoante os casos, ou num "período-padrão" de cinco anos (artigo 37.o, n.o 1, e 39.o) ou, então, em aumentos progressivos ao longo de 10 anos ou, de dois anos, em dois casos específicos (artigos 37.o, n.o 2, e 44.o). O período mais longo, de 10 anos, será aplicado aos arrendatários que invoquem um rendimento anual inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, ou tenham idade superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% (artigos 37.o, n.o 3; 36.o, n.o 3; e 40.o). O arrendatário cujo agregado familiar tenha um certo rendimento anual bruto, a definir em legislação complementar (artigo 63.o), no prazo de 120 dias, inferior a três retribuições mínimas nacionais, tem direito a um subsídio de renda (artigo 45.o) em termos também a definir por diploma regulamentar (artigo 63.o).
- Também se estabelece um regime transitório para a transmissão dos contratos antigos (artigos 56.o e 57), mantendo-se o princípio da não caducidade do contrato para habitação por morte do primeiro arrendatário.
- Relacionado com o sistema de actualização de rendas e com a promoção de obras no locado surge a criação de Comissões Arbitrais Municipais (artigo 48.o), remetendo-se o seu funcionamento e competência para diploma próprio, muito embora o artigo precedente, o 47.o, já contenha incumbências atribuídas à Comissão Arbitral Municipal.12. Apresentam-se ainda, naquele contexto (artigo 47.o), três soluções legislativas cujo alcance e consequências se não podem desde já avaliar, tendo de ficar adiada a sua avaliação:1.a - A intimação do senhorio, pelo arrendatário, à realização de obras, cujo não acatamento dará origem a consequências a regular posteriormente;
2.a - A realização de obras, contra a vontade do intimado, seja a cargo da câmara municipal (coercivas), seja por iniciativa do autor da intimação que compensa as despesas efectuadas com o montante das rendas;
3.a - A possível "venda forçada" da coisa locada, ao arrendatário, pelo valor avaliado em sede de IMI, quando o senhorio não dê início às obras, o que não deixará certamente de provocar aceso debate doutrinário. 13. A função social do património imobiliário surge também patenteada na previsão de uma penalização dos proprietários, em sede fiscal, por via de uma taxa elevada ao dobro reflectida no Imposto Municipal sobre Imóveis, aplicável aos prédios que a lei, ainda a publicar, vier a classificar como estando devolutos, há mais de um ano (artigo 7.o).
14. Em nome da simplificação ou agilização processual introduzem-se alterações ao Código de Processo Civil com adaptações ao regime da execução para entrega de coisa certa - o locado - mas amplia-se, por outro lado, significativamente, o leque de títulos executivos de formação extrajudicial. O artigo 15.o é clarificador dos novos instrumentos, colocados à disposição do senhorio, através dos quais pode imediatamente recorrer à acção executiva. Os anteparos legais propostos para fazer face a abusos, leia-se despejos sem fundamento bastante, dependerão, em grande medida, da mais que duvidosa resposta célere do sistema de execuções judiciais que, como sabemos, tem revelado inúmeros impasses e estrangulamentos.Tem, aliás, interesse a consideração da jurisprudência dominante segundo a qual, para determinar a obrigatoriedade das prestações de facere por parte do senhorio tem de considerar-se o critério da proporcionalidade previsto, aliás, no artigo 18.o da Constituição da República.
(vide Ac. da Relação de Lisboa de 25-2-1986 (Colectânea da Jurisprudência, XI-I, págs. 104 e também no mesmo sentido Ac. da Relação do Porto de 1-6-1993 (Colectânea da Jurisprudência XVIII-III, pág. 120). Segundo esta jurisprudência deve ponderar-se o sacrifício do senhorio, comparando-o com a retribuição que aufere e considerando ilegítimo, por contrário à boa fé e ao fim económico-social do seu direito, o pedido de obras do arrendatário que não esteja em proporção com a renda paga. É que nem todos os senhorios são grandes senhorios, e serão os pequenos senhorios os afectados pelas disposições da proposta de lei.
0079   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 IV - Normas de Direito transitórioAplicação no tempo do novo regime de arrendamento urbano
1 - O Título II da proposta de lei contém as normas transitórias. Distinguindo entre a aplicação no tempo do NRAU aos contratos celebrados na vigência do Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro, e aos contratos celebrados antes da entrada em vigor deste último diploma.
2 - Nas disposições finais da proposta de lei - artigo 58.o - estabelece-se a regra geral:
O NRAU aplica-se a todos os contratos celebrados na sua vigência mas também aos contratos que subsistam na data da sua entrada em vigor, ressalvadas as disposições de direito transitório constantes da proposta de lei.
3 - Nas normas transitórias distinguem-se os contratos celebrados na vigência do RAU (é o que consta da epígrafe do Capítulo I do Título II), quer habitacionais quer os que tenham outras finalidades, dos contratos celebrados antes da vigência do RAU (é o que consta da epígrafe do Capítulo II do Título II. (que, aliás, nos parece incorrecta como adiante referiremos).
4 - Relativamente aos contratos celebrados na vigência do Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro, suscitam-se as seguintes questões:Como veremos, do capítulo seguinte, relativamente aos contratos de arrendamento não habitacionais, no Capítulo I apenas estão abrangidos aqueles que foram celebrados posteriormente à entrada em vigor do Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de Setembro. E as normas deste capítulo aplicam-se a todos os contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU. A estes contratos passa a aplicar-se o NRAU com as seguintes excepções:Continua a aplicar-se o regime do artigo 107.o do RAU (Decreto-Lei n.o 321-B/90) ou seja, não podem ser denunciados pelo senhorio, com base na necessidade do prédio para habitação própria ou dos descendentes em 1.o grau, ou para neles construir a sua residência, nem podem ser denunciados pelo senhorio para ampliar o prédio ou para construir novos edifícios em termos de aumentar o número de locais arrendáveis, quando, no momento em que a denúncia produzir efeitos,
b1) O arrendatário tiver 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho, ou seja portador de deficiência a que corresponda incapacidade superior a dois terços;
b2) O arrendatário se mantiver no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um período de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência desta;
b3) No entanto, esta última parte do artigo 107.o não tem qualquer relevância para os contratos que vimos analisando, já que, celebrados na vigência do RAU, o prazo limitativo da denúncia é de 30 anos;
b4) A limitação constante da alínea b1 aplica-se ao cônjuge a quem tiver sido transmitido, nos termos legais, o arrendamento;
b5) Nos casos de denúncia do contrato para habitação do senhorio ou dos descendentes no 1.o grau a indemnização não pode ser inferior a 1 ano de renda calculada nos termos dos artigos 30.o e 31.o (referem-se à actualização de rendas dos contratos celebrados antes da vigência do RAU).Segundo o regime vigente, a indemnização é igual a dois anos e meio de renda à data do despejo - artigo 72.o do RAU. Não se mantendo em vigor, como de facto, não se mantém, este artigo do RAU, e dado que o RAU consagra, a possibilidade de, por exemplo, se consagrar no contrato a renda livre, pode concluir-se que, pelo menos nalguns casos, a indemnização será inferior à prevista no artigo 72.o do RAU. Os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos, se outro superior não tiver sido previsto.
Pelo regime vigente (RAU - artigos 98.o e 100.o) os contratos de duração limitada destinados a habitação são celebrados pelo prazo de 5 anos (prazo supletivo) e são renovados pelo prazo de 3 anos (prazo supletivo)
Portanto, a norma transitória não contém qualquer novidade para estes contratos, pois que sem a norma da alínea d) do n.o 1 do artigo 26.o já seria esse o regime aplicável.
E dado que neste capítulo não estão abrangidos os contratos de arrendamento não habitacionais celebrados antes do diploma de 1995, parece que esta norma abrange os contratos celebrados posteriormente ao diploma que introduziu a possibilidade de contratos de duração limitada.
Ora, segundo o diploma de 1995, os contratos de duração limitada destinados ao exercício do comércio ou indústria ou para o exercício de profissão liberal, ou para outros fins não habitacionais, são celebrados pelo prazo mínimo de 5 anos e renovam-se por igual período de tempo.
Assim, relativamente a estes contratos, podem vir a conhecer a sua "morte" dois anos antes do que a previsão feita na altura da celebração do contrato.
Coloca-se, aqui, de resto, a questão de saber se esta norma, encurtando o prazo de renovação automática, é, ou não, retroactiva, e por isso inconstitucional.De facto, segundo o artigo 12.o do Código Civil,
"A lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular".
0080   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 E no n.o 2 desse artigo 12.o estabelece-se que "quando dispuser sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor".
Segundo podemos ler no Manual, do arrendamento urbano de Pinto Furtado  a tese abraçada pela Jurisprudência, pelo menos na vigência das disposições sobre arrendamento do Código Civil, era a de que à resolução de um contrato de arrendamento se aplicava a lei em vigor à data da sua celebração.
Tese de que o autor discorda com base no facto de que o arrendamento tem carácter vinculístico, definindo um estatuto legal subtraído à autonomia das partes. Valendo, então, a doutrina de Batista Machado in "Sobre a aplicação das leis no tempo", segundo a qual sempre que a lei nova define um estatuto legal, é esta que se aplica às relações já constituídas, por caber na previsão da 2.a parte do n.o 2 do artigo 12.o.
Só que estas considerações de Batista Machado levam precisamente à solução contrária, no caso das renovações automáticas dos contratos de duração limitada. É que aqui não há carácter vinculístico. Vigora a autonomia contratual quando se celebra um contrato de duração limitada. O senhorio não é obrigado a consentir na renovação automática.
E assim a lei nova só se aplica aos factos novos pois não estamos perante um estatuto legal. Logo, a lei aplicável será a lei antiga, a lei segundo a qual ao usarem de autonomia negocial, as partes tomam em conta, quando celebram o contrato, a lei que se encontra em vigor.
Não se aplica a estes contratos o artigo 1101.o do Código Civil, consequência lógica do que consta da alínea a) supra, ficando, assim, claro que não se lhes aplica a possibilidade de denúncia sem causa justificativa, permitida pela alínea c) do artigo 1101.o.
As disposições transitórias relativas aos contratos celebrados ao abrigo da RAU conhecem, no entanto, excepções que se passam a analisar.C1 - Excepções:O regime atrás referido não tem aplicação nos seguintes casos:Contratos de arrendamento para habitação, de duração limitada
Cessam as limitações à denúncia resultantes da idade ou da incapacidade, ou resultantes da duração da arrendamento , após a primeira renovação ocorrida depois da entrada em vigor da presente lei.
O que quer dizer que, sem as normas transitórias que temos vindo a analisar, os contratos de duração limitada (celebrados - recorde-se - pelo prazo mínimo de 5 anos e renováveis por períodos de 3 anos) podiam teoricamente ser denunciados pelo senhorio, alegando a necessidade da casa para habitação própria ou para habitação dos seus descendentes no 1.o grau; ou alegando ainda o objectivo de ampliar o prédio ou de construir edifício em termos de aumento de locais arrendáveis.
Mas o arrendatário não podia opor-se invocando as limitações constantes do artigo 107.o.
De qualquer forma, esta passibilidade de denúncia, ainda existente na lei, tem um efeito meramente simbólico (para descaracterizar o carácter vinculativo do contrato de arrendamento) já que a denúncia só se torna efectiva no termo do prazo do contrato ou da sua renovação. Assim, em vez de socorrer-se desta denúncia, é óbvio que o senhorio aguarda que se aproxime o termo do prazo do contrato, e denuncia o contrata apenas com base na sua oposição à renovação automática.
Carecerá talvez de melhor redacção o disposto no artigo 26.o, já que relativamente aos contratos de duração limitada não existe, na proposta de lei, norma que dê direito a indemnização no caso de denúncia do senhorio para habitação própria ou de descendentes no 1.o grau, ou no caso de denúncia para obras profundas. E embora no artigo 99.o do RAU não se tenha excluído da aplicação aos contratos de duração limitada, o artigo 72.o do RAU, a verdade é que não faz sentido a sua aplicação a estes contratos, uma vez que a denúncia dos mesmas por oposição do senhorio à renovação do contrato se efectiva, sem indemnização, na mesma data em que opera a denúncia com base nos motivos previstos no artigo 69.o.Contratos de arrendamento para habitação - Transmissão por morte para filho ou enteado, ocorrida depois da entrada em vigor da lei
Dispõe o artigo 26.o, n.o 2, que cessa a aplicação do artigo 107.o do RAU prevista na alínea a) do n.o 21 do artigo 26.o, e cessa a aplicação da alínea b) - montante mínimo de indemnização - no caso de transmissão por morte para filho ou enteado, ocorrida depois da entrada em vigor da lei.Livraria Almedina. 1996 - página 636.
A cessação da excepção prevista no artigo 107.o, n.o 1, alínea b), será, de resto, pouco relevante, por não ser crível que um contrato de duração limitada dure 30 anos a partir da data da sua celebração.
Este artigo estabelece a possibilidade de denúncia para habitação do senhorio ou dos seus descendentes, ou para ampliação do prédio, ou construção de um prédio.
0081   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 Mantendo em vigor o artigo 107.o - alínea a) do n.o 1 do artigo 26.o - a proposta de lei mantém em vigor o n.o 2 desse artigo .
Com efeito, quando a alínea a) do n.o 1 do artigo 26.o mantém para os contratos celebrados com base no RAU, o artigo 107.o, mantém este artigo na totalidade.
Assim, nos casos em que a limitação ao direito de denúncia se baseasse na duração por 30 anos do contrato de arrendamento, só o cônjuge para quem tenha sido transmitido o contrato de arrendamento beneficiaria da disposição.
Portanto, para estes casos - alínea b) do n.o 1 do artigo 107.o -, não tem sentido o disposto na alínea a) do n.o 2 do artigo 26.o. O que consta dessa alínea já se atinge com a manutenção em vigor do artigo 107.o - alínea a) do n.o 1 do artigo 26.o.
Relativamente às limitações ao direito de denúncia resultantes da idade ou da incapacidade, o que consta da alínea b) do n.o 2 do artigo 26.o quer dizer que só o cônjuge sobrevivo, e não também as outras pessoas para quem se transmite o contrato de arrendamento nos termos do artigo 85.o do RAU (ascendentes, descendentes, afins, pessoa vivendo em união de facto) beneficiam das limitações ao direito de denúncia resultantes da idade ou da incapacidade. O que não acontece no RAU. E também não beneficiam do mínimo de indemnização estabelecido no artigo 26.o.
O objectivo desta disposição parece ser o de limitar as transmissões, por via ínvia.
Parece-nos óbvio que tal acontece porque nestes arrendamentos não fica permitida a denúncia sem causa justificativa.
Com esta disposição, de resto, acelera-se a aplicação do NRAU.Contratos de arrendamento para fins não habitacionais
a) Questão que o artigo 26.o não resolve é a de saber se a estes contratos se aplicam as disposições dos n.os 1 e 2, ou se só se aplicam as disposições do n.o 3.
Efectivamente, é controvertida a questão de saber se pode haver denúncia do contrato de arrendamento para fins habitacionais, alegando o senhorio que necessita do prédio para habitação sua ou dos descendentes no 1.o grau.
b) Resulta do n.o 3 do artigo 26.o o seguinte:Os cessionários do arrendamento por trespasse ou locação do estabelecimento não beneficiam da protecção da alínea c) do n.o 1 do artigo 26.o. Ou seja, relativamente a eles, pode ser denunciado o contrato de arrendamento sem causa justificativa, tendo apenas garantido o gozo do local por 5 anos.
O mesmo acontece quando, sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50 % face à situação existente aquando da entrada em vigor da presente lei.
Facto que é, sem dúvida, limitativo de algumas transmissões.Contratos celebrados antes da vigência do Decreto-lei n.o 321-B/90 e do Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de Setembro- O regime é contemplado no Capítulo II
A Secção I deste Capítulo, contendo disposições gerais, estabelece logo no artigo 27.o que as normas se aplicam aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da vigência do Decreto-Lei n.o 321-B/90 (RAU) e aos contratos de arrendamento para outras finalidades celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de Setembro.
Este diploma, recorde-se, foi o que introduziu ao RAU as seguintes alterações:a) Veio permitir a celebração de contratos de duração limitada, para o exercício do comércio ou indústria, pelo prazo mínimo de 5 anos, renovável por igual período de tempo;
b) Veio permitir que o mesmo regime dos contratos referidos na alínea a) fosse aplicado aos contratos cujo arrendamento se destinasse ao exercício de profissões liberais;
c) Permitiu ainda a celebração de contratos de duração limitada para outros fins não habitacionais, nos termos referidos na alínea a);
d) Tornando possível, relativamente aos contratos referidos na alínea anterior, quando se destinasse a actividade não lucrativa, que os contratos de duração limitada seguissem o regime previsto no RAU para os contratos de arrendamento habitacionais;
Veja-se Jorge Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6.a edição a fls. 433 e seguintes, que refere também a posição do Dr. Januário Gomes.
A diferença mais relevante relativamente à alínea anterior é a de que, neste caso, a renovação automática não é por períodos de 5 anos, mas de 3 anos.
0082   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 e) Veio estabelecer, mas apenas para os contratos destinados ao exercício do comércio e indústria, em que houvesse sido estipulado um prazo de duração efectiva superior a cinco anos e, bem assim, quando não tivesse sido convencionado qualquer prazo, a possibilidade de as partes estabelecerem, seja no próprio contrato seja em documento posterior, o regime de actualização anual das rendas, tornando extensível este regime aos contratos referidos nas alíneas anteriores;
f) Veio permitir que, nos contratos a que nos vimos referindo, pudesse ser estipulado que as obras a que se refere o RAU (de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação) pudessem por convenção entre as partes, todas ou algumas delas, ficar a cargo do arrendatário;
g) Veio também estabelecer que a realização de obras determinadas pelas autoridades administrativas em função do fim específico constante do contrato, quando devam ser suportadas pelo arrendatário, não carece de autorização do senhorio; fazendo impender sobre o senhorio a obrigação de indemnizar o arrendatário, segundo as regras do enriquecimento sem causa.- Como atrás já se viu, só ficam abrangidos pelas normas transitórias do Capítulo II os contratos para fins não habitacionais celebrados antes da vigência do RAU, e, durante a vigência do RAU, apenas os que tiverem sido celebrados antes do Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de Setembro. Todos os contratos posteriores a este diploma ficam sujeitos às normas de direito transitório previstas no Capítulo I.
- O artigo 27.o limita-se a remeter para o artigo 26.o, o qual se aplica com as devidas adaptações.Assim, vejamos o que resulta do artigo 27.o para os arrendamentos abrangidos por este capítulo.
- Relativamente à aplicação do n.o 1 do artigo 26.o nada haverá a acrescentar ao atrás referido.
Excepto as considerações relativas a dúvidas sobre a constitucionalidade da norma que relativamente aos contratos de duração limitada (segundo a Lei n.o 46/85, de 20 de Setembro, o prazo era de 5 anos, não havendo norma que referisse o prazo para a renovação automática) estabelece que os contratos não denunciados se renovam por 3 anos - alínea d) do n.o 1 do artigo 26.o.
- Estas dúvidas não se suscitavam nos contratos habitacionais de duração limitada, no Capítulo I, já que se tratava de contratos celebrados na vigência do Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 30 de Setembro. E este diploma já previa a renovação automática pelo prazo de 3 anos. Verificavam-se somente as dúvidas, como aliás se salientou, relativamente aos contratos não habitacionais celebrados posteriormente ao diploma de 1995, a que não se aplica o Capítulo II .
- No artigo 28.o estabelece-se que o arrendatário no momento da cessação do contrato tem direito a receber compensação pelo valor das obras que licitamente tiver realizado, nos mesmos termos de um possuidor de boa fé.
Aos contratos habitacionais abrangidos por este capítulo aplica-se hoje o regime previsto nos artigos 1036.o e 1046.o do Código Civil.
O artigo 1036.o diz respeito a benfeitorias necessárias. E, nos termos deste artigo, os arrendatários que fizerem estas obras, têm direito ao seu reembolso.
Relativamente a outras obras que não sejam de reparações urgentes, rege para estes contratos o disposto no artigo 1046.o.
E, assim, relativamente às benfeitorias que o arrendatário tenha feito, sejam elas de que natureza forem, o arrendatário é equiparado ao possuidor de má fé, salvo estipulação em contrário.
O que nos remete para os artigos 1273.o e 1275.o do Código Civil.
Nos termos do artigo 1273.o, o arrendatário tem direito a ser indemnizado pelo valor pelas benfeitorias necessárias que haja feito (trata-se de benfeitorias necessárias que não possam ser incluídas nas reparações urgentes). Note-se que o possuidor de má fé e de boa fé estão equiparados neste direito. Relativamente a estas benfeitorias não inova a norma transitória que vimos referindo.
O que também sucede relativamente às benfeitorias úteis: quer o possuidor de má fé quer o de boa fé têm direito a levantar as benfeitorias úteis que hajam realizado desde que o possam fazer sem detrimento do prédio. E se não puderem levantar as benfeitorias úteis, tanto o possuidor de má fé como o de boa fé têm direito a ser indemnizados, calculando-se o valor das benfeitorias segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Relativamente às benfeitorias voluptuárias, nos termos do artigo 1275.o do Código Civil, só o possuidor de boa fé tem direito a levantá-las, não se dando detrimento do prédio. No caso contrário, não pode levantar as benfeitorias nem haver o valor delas.
Mas o artigo 28.o só se refere às obras licitamente feitas.  Parece, aliás, que a inclusão da alínea d) do n.o 1 do artigo 26.o, no Capítulo I, visa apenas os contratos de arrendamento não habitacionais celebrados depois do diploma de 1995 referido no texto.
0083   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 Mas sendo o regime aqui proposto exactamente igual ao que passará a vigorar nos termos do RNAU (vide artigo 1074.o do RNAU).
É que, não se desconhecendo que nas disposições gerais sobre locação existe um normativo que compara o arrendatário ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias que não se enquadrem nas reparações ou despesas urgentes (artigo 1046.o), a verdade é que há disposição expressa (a atrás referida) para os arrendamentos de prédios urbanos, pelo que sempre seria esta a aplicável se nada se dissesse.
Logo, o artigo 29.o parece ser, salvo melhor elucidação, um pleonasmo.- Actualização das rendas nos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do Decreto-Lei n.o 321-B/90 e nos contratos para fins não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.o 257/95.a) O facto de a proposta de lei remeter para diploma próprio a determinação dos níveis de conservação do prédio  (excelente, bom, médio, mau, péssimo) e ainda o facto de também remeter para diploma próprio a determinação do rendimento anual bruto corrigido , impede a apreciação cabal das repercussões sociais resultantes da aplicação do diploma;
b) Na verdade, a actualização para a renda condicionada, prevista no diploma depende em parte do nível de conservação dos fogos;
E sem se conhecer o diploma respeitante aos níveis de conservação, não é possível uma cabal apreciação desta proposta de lei. Tanto mais que, segundo a proposta de lei, um dos requisitos para que o senhorio possa fazer a actualização para a renda condicionada é o de o nível de conservação ser; pelo menos, médio.
c) E tanto mais que, para se obter o pagamento faseado em 10 anos da actualização da renda, é necessário que o arrendatário invoque que tem de rendimento anual bruto corrigido um montante inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais;
Poderá haver no 5.o ano e 10.o ano um aumento brusco na renda a pagar;
e) Mas como o que a proposta refere quanto a subsídio de renda pouco mais é do que a afirmação de que haverá subsídio de renda, não é possível fazer a exacta avaliação das repercussões sociais.
Sabe-se apenas que haverá um subsídio de renda para o arrendatário cujo agregado familiar tenha um rendimento anual bruto corrigido inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais.
f) Mas não se sabe como vai ser calculado esse rendimento anual bruto corrigido nem sequer como vai ser calculado o subsídio de renda, pois a proposta de lei remete para diplomas a publicar.
g) Deverá ainda salientar-se que, nos casos em que o arrendatário resolva não responder à comunicação do senhorio, pode denunciar o contrato, devendo desocupar o prédio no prazo de seis meses não havendo lugar a qualquer alteração da renda.Actualização das rendas nos contratos de arrendamento não habitacionais
a) A subsecção III do Capítulo II diz respeito a estes arrendamentos. E faz aplicar, com as devidas adaptações, o regime de actualização de rendas previsto para os arrendamentos habitacionais, a que acrescem normas específicas constantes desta subsecção.
b) E, assim, determina-se que podem ser actualizadas as rendas dos contratos celebrados antes da vigência do Decreto-Lei n.o 257/95, independentemente do seu estado de conservação.
c) Determinam-se as situações especiais em que a actualização faseada das rendas se processa em 10 anos. De forma a salvaguardar:- Os casos das micro-empresas ou de pessoas singulares;
- Os casos em que o arrendatário tenha adquirido o estabelecimento por trespasse ocorrido há menos de cinco anos;
- Os casos em que existindo no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, aquele esteja situado em área crítica de recuperação e reconversão urbanística (ACRRU);
- Os casos em que a actividade exercida no locado tenha sido classificada de interesse nacional ou municipal.d) O disposto nesta subsecção suscita algumas interrogações, a saber:- Dado que a actualização se pode processar independentemente do nível de conservação, será que no cálculo da nova renda não se pode ter em conta a tabela do artigo 33.o?Vide n.o 2 do artigo 33.o.
0084   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 - E, precisamente por isso, será que o arrendatário deixa de poder invocar, que o estado em que o prédio se encontra se deve a obras por si realizadas - n.o 4 do artigo 33.o?
- Interessante será indagar por que motivo da actualização são excluídos os contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.o 257/95, e por que motivo, em desfasamento da epígrafe do capítulo arrendamentos anteriores ao RAU, nos aparecem aqui enxertados arrendamentos celebrados na vigência do RAU mas anteriormente ao Decreto-Lei n.o 257/95.
- É o que faremos de seguida.Relativamente aos contratos de arrendamento que ficam sujeitos a actualização de rendas, convirá realçar que muitos dos habitacionais já foram celebrados segundo regimes que já permitiam actualizações anuais, o que também acontece com muitos dos arrendamentos destinados a outras finalidades.
E muitos outros habitacionais têm estado sujeitos a correcções extraordinárias de rendas.
Com efeito, o Decreto-Lei n.o 148/81, de 4 de Junho, fixou um novo regime de rendas para os contratos de arrendamento destinados a habitação celebrados depois da entrada em vigor do diploma. A renda passou a ser livre (sem actualização anual) ou condicionada sujeita a actualizações anuais.
O diploma estabelecia avaliações fiscais para determinação do valor do fogo, e consequentemente da renda condicionada.
Em Dezembro de 1981 foi a vez dos arrendamentos para o exercício do comércio, indústria ou profissão liberal. Com efeito, através do Decreto-Lei n.o 330/81, veio permitir-se a actualização das rendas, através de coeficientes a fixar em Portaria, tanto para os arrendamentos celebrados depois da entrada em vigor do diploma como para os arrendamentos celebrados anteriormente, desde que tivessem decorrido cinco anos sobre a última avaliação, fixação ou alteração contratual da renda, e ainda em caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial ou de cessão de arrendamento para o exercício de profissão liberal, desde que tenha decorrido mais de um ano sobre aqueles factos. O diploma permitia ainda uma avaliação fiscal extraordinária para ajustamento das rendas praticadas à data da aplicação do regime de actualização anual.
A Lei n.o 46/85 apenas determinou actualizações anuais para os arrendamentos habitacionais, continuando em vigor para os outros arrendamentos o disposto no Decreto-Lei n.o 330/81.
Com o Decreto-Lei n.o 321-B/90 estabeleceu-se para todos os tipos de arrendamento, a actualização anual mediante coeficientes a fixar em Portaria.
Foi com o Decreto-Lei n.o 257/95 que se fixou a plena liberdade contratual na estipulação da actualização anual, funcionando a actualização anual através dos coeficientes fixados em Portaria apenas a título supletivo, no caso de não haver estipulação por acordo.
Assim, apenas se estabelece no diploma a possibilidade de actualização dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais anteriores ao Decreto-Lei n.o 257/95, por se considerar seguramente, que a liberdade de estipulação da actualização terá permitido rendas elevadas.
Fica assim evidente que há contratos que vão sofrer uma duplicação da actualização pois já foram alvo de actualizações.
E fica assim evidente que o contrato de arrendamento passa a assumir um forte pendor não vinculístico.
E fica também evidente, pelas razões que levaram a excluir da actualização contratos posteriores ao Decreto-Lei n.o 257/95, que o carácter não vinculístico deixa o arrendatário à mercê de rendas que para muitos arrendatários podem ser incomportáveis.Transmissão por morte do arrendatário nos casos de arrendamentos habitacionais celebrados antes da vigência do RAUa) Introduzem-se profundas alterações relativamente ao que se encontra em vigor, a saber:a1 - Os ascendentes, que os pode haver, deixam de ter direito à transmissão do arrendamento;
a2 - O mesmo acontece com descendentes que não filhos ou enteados; um neto, por exemplo, ainda que seja menor, não tem direito à transmissão;
a3 - Os filhos ou enteados maiores e com menos de 26 anos só têm direito à transmissão se, tendo idade inferior a 26 anos, frequentarem o 11.o ou 12.o anos de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
a4 - Os filhos ou enteados maiores de 26 anos só têm direito à transmissão se com o arrendatário conviverem há mais de um ano e forem portadores de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.Conclui-se, destas regras, a pressa de submeter o fogo ao regime de arrendamento não vinculístico constante da proposta de lei. Ainda que as rendas destes arrendamentos estejam sujeitas a actualização, como vimos.
0085   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 Transmissão por morte nos arrendamentos com fins não habitacionais
a) Nos termos do Decreto-Lei n.o 321-B/90 os arrendamentos para comércio ou indústria ou para o exercício de profissão liberal não caducam por morte, transmitindo-se aos seus sucessores, que podem, no entanto, renunciar à transmissão.
c) Os arrendamentos destinados a outros fins não habitacionais não se transmitem por morte.
d) Segundo a proposta de lei, os arrendamentos celebrados antes do Decreto-Lei n.o 257/95, sejam anteriores sejam posteriores ao RAU, só se transmitem por morte para sucessor que há mais de três anos explore, em comum com o arrendatário primitivo, estabelecimento a funcionar no local.Daqui resulta que, se tiver havido trespasse ou cessão do estabelecimento, o sucessor do arrendatário primitivo que eventualmente explorasse o estabelecimento com o trespassário ou com um cessionário perde o direito à transmissão do arrendamento.
Resulta, por outro lado, que um sucessor, por exemplo um filho, que queira continuar com a actividade do arrendatário depois da sua morte, não o pode fazer.
Significa, por outro lado, perda de postos de trabalho.
Não pode ser justificação, para esta proposta, o facto de os arrendamentos anteriores à vigência do Decreto-Lei n.o 257/95 não serem de duração limitada. Mas, de facto, não pode ser outra a justificação.
O objectivo é o de terminar o mais rapidamente possível com os arrendamentos onde ainda se vislumbram resquícios de características vinculísticas dos contratos de arrendamento.
Colocando-os no "livre" mercado de arrendamento.V - Audição préviaForam feitas, pelo Gabinete de S. Ex.a o Presidente da. Assembleia da República, as diligências legalmente exigidas para ouvir o parecer dos órgãos de Governo próprio das Regiões Autónomas sobre as matérias ora propostas.
Embora não sendo legalmente exigido, a Assembleia da República não promoveu todavia, neste período, qualquer iniciativa de debate público ou promoção de audições específicas e especializadas a entidades e pessoas colectivas ou singulares com acção desenvolvida no domínio do arrendamento urbano. Fruto da data em que deu entrada na mesa da Assembleia da República, a proposta de lei n.o 34/X foi anunciada em reunião plenária apenas no passado dia 6 de Setembro.
O representante do Governo na Conferência de Representantes dos Grupos Parlamentares solicitou à Assembleia da República celeridade na fixação do dia do debate e da votação desta iniciativa legislativa, pelo que este diploma tem o debate na generalidade já marcado para o próximo dia 19 de Outubro. Não há obviamente registo de nenhuma "ampla participação pública", mesmo que a exposição de motivos da proposta de lei a ela se refira.VI - Conclusõesa) O Governo apresenta esta proposta de lei, alegando a necessidade de o Estado intervir para tornar possível o funcionamento do mercado de habitação, com a consequente efectivação do direito à habitação consagrado constitucionalmente;
b) Afirma-se no preâmbulo da proposta de lei que o País continua a debater-se com a falta de um verdadeiro mercado do arrendamento ao mesmo tempo que os centros urbanos se degradam, fruto do baixo nível de rendibilidade associado aos arrendamentos antigos, tendencialmente perpétuos, forçando muitos senhorios a omitirem as necessárias obras de reparação e de beneficiação;
c) Mais afirma o Governo que todos os estudos, comparatísticos e sócioeconómicos, realizados nos últimos anos, apontam para a necessidade de uma reforma profunda do regime do arrendamento urbano, nisso sendo acompanhados pela opinião do cidadão mais comum;
d) Mais invoca o facto de, em resultado das políticas de arrendamento seguidas em Portugal nas últimas décadas, das quais se destaca o congelamento das rendas por um largo período de tempo, aliado à galopante inflação em determinados períodos, nos depararmos com a fragilização financeira de muitos senhorios, quantos deles tão ou mais carecidos que os seus inquilinos;
e) Segundo o preâmbulo da proposta de lei, com a mesma visar-se-á alcançar objectivos considerados essenciais ao saudável desenvolvimento do mercado habitacional português, através da previsão de regras que, simultaneamente, promovam o mercado de arrendamento para habitação, serviços e comércio, facilitem a mobilidade dos cidadãos, criem condições atractivas para o investimento privado no sector imobiliário, devolvendo confiança aos agentes económicos, promovam a reabilitação urbana, a modernização do comércio, a qualidade habitacional e uma racional alocação de recursos públicos e privados;  Para os arrendamentos anteriores ao RAU já assim se estabelecia no artigo 1113.o do Código Civil.
0086   |   II Série A - Número 058   |   20 de Outubro de 2005 f) O Governo apresenta uma proposta de lei material mas solicita autorização legislativa para legislar relativamente ao regime jurídico das obras coercivas e à definição do conceito fiscal de prédio devoluto;