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Quanto ao projecto de lei, pretendemos que seja discutido hoje ao termo da sessão. Para o efeito, vamos apresentar de imediato na Mesa um requerimento, no sentido de que os trabalhos sejam prolongados um pouco para além das 20 horas, permitindo assim o termo da discussão deste ponto.A Sr.a Presidente: - Srs. Deputados, o parecer cuja leitura foi solicitada pela Sr.a Deputada Odete Santos é muito longo pelo que se irão gastar largos minutos
nesse procedimento. A Sr.a Deputada aceitaria que o parecer lhe fosse distribuído?A Sr.a Odete Santos (PCP): - Sr.a Presidente, na verdade, parece-nos importante a leitura do parecer, que consideramos uma peça importante do debate.A Sr.a Presidente: - Sr. Deputado Almeida Santos como relator deste parecer deseja proceder à sua leitura?O Sr. Almeida Santos (PS): - Com certeza, Sr.a Presidente!A Sr.a Presidente: - Tem a palavra, Sr. Deputado.O Sr. Almeida Santos (PS): - Sr.a Presidente, Srs. Deputados: Vou, então proceder à leitura do Parecer da Comissão de Assuntos Constitucionais, Direitos, Liberdades e Garantias sobre o projecto de lei n.° 249/V - Alterações ao artigo 1094.° do Código Civil, de que fui relator.Parecer da Comissão de Assuntos Constitucionais, Direitos, Liberdades e Garantias sobre o projecto de lei n.° 249/V - Alterações ao artigo 1094.° do Código Civil.1 - É a segunda vez que esta Assembleia é chamada a pronunciar-se sobre a alteração do disposto no artigo 1094.° do Código Civil, no sentido de que o prazo de caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento de prédio urbano, quando referido a facto continuado ou duradouro, se conte a partir da data em, que o facto tiver cessado.
Nestes precisos termos:Ao artigo 1094 .° do Código Civil é acrescentado um parágrafo único, do seguinte teor:O prazo de caducidade previsto no corpo deste artigo, quando se trate de facto continuado ou duradouro, consta-se a partir da data em que o facto tiver cessado.
Esta excepção à regra do próprio artigo 1094.° deveria corporizar um parágrafo único a acrescentar ao corpo (sic) do mesmo artigo.
E este, porventura, um sintoma de ausência de rigor na forma como terá sido encarada a solução substantiva subjacente, visto que, como é sabido, a técnica do Código Civil rejeitou a articulação por parágrafos.2 - Da primeira vez, o corresponde projecto foi discutido e chegou a ser aprovado na generalidade, e parcialmente na especialidade, morrendo aí.Nele se propunha a seguinte redacção para o artigo 1094.° do Código Civil:1 - A acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade.
2 - O prazo de caducidade corre separadamente em relação a cada um dos factos; tratando-se de facto continuado, só corre a partir da data em que o facto tiver cessado.Confirmava-se, assim, no n.° 1 então proposto, a regra do actual artigo 1094.°No n.° 2 dizia-se algo que corresponde à solução que agora se propõe, com abandono - que não enriquece a proposta de agora - da regra segundo a qual o
11 DE MAIO DE 19893893prazo de caducidade deve correr separadamente em relação a cada um dos factos.
3 - Entre a apresentação da primeira e da segunda proposta de lei ocorreu a publicação de um assento do Supremo Tribunal de Justiça, no qual se resolveram as anteriores divergências da doutrina e contraditoriedades da jurisprudência, ao fixar-se a seguinte interpretação, com força de lei, do artigo 1094.o do Código Civil:Seja instantâneo ou continuado o facto violador do contrato de arrendamento, é
a partir do seu conhecimento inicial pelo senhorio que se conta o prazo de caducidade estabelecendo no artigo 1094.o do Código Civil.E sendo certo que o primeiro dos referidos projectos de lei se abandonava fundamentalmente do mérito de pôr cobro, por via de interpretação legislativa directa, à insegurança jurídica e à incerteza dos negócios promanantes de numerosos acórdãos de sentido contraditório, digamos que o assento pôs termo a essa situação, de facto lamentável, do mesmo passo retirando ao projecto a sua mais substancial justificação.Ainda assim, repete-se, o projecto foi aprovado na generalidade, e tudo indica que acabaria por sê-lo na especialidade se a retoma da votação do que faltava votar não tivesse sido impedida por razões alheias à razão da matéria.
Anote-se que o sentido das votações in itinere parecia então pouco propício ao acolhimento da sugestão constante do parecer da 1.a Comissão, onde se apontava para uma solução do tipo da doutrinalmente defendida pelo Professor Doutor Antunes Varela, a partir da 2.a edição do Código Civil Anotado, de que é
co-autor.Nestes termos:Gostaríamos tão-só de que fosse devidamente ponderada a posição nova levantada pelo Professor Antunes Varela na 2.a edição do volume II
do Código Civil Anotado, de F. Pires de Lima e
daquele professor, no sentido de que, no caso de
direito caduca após um ano sobre a data em que
Pelo contrário, quando a resolução se fundar numa violação que prejudique também o interesse público da ocupação útil do prédio, o direito do locador à resolução só se extinguirá depois de um ano decorrido sobre a cessação da violação.Esta sugestão volta a não encontrar acolhimento no projecto de lei ora em apreço.4 - Além do referido argumento da unificação da jurisprudência - com os consequentes efeitos na certeza do direito e da segurança dos negócios - a que o assento de 3 de Maio de l984 deu definitiva resposta, os dois projectos tinham ainda uma comum preocupação de fundo: restituir ao senhorio o que, no entender dos seus autores, é do senhorio; manter o efeito de uma causa duradoura enquanto essa causa perdure; corrigir nesse sentido o actual artigo 1094.o ou, no mínimo a interpretação autêntica que dele fez o referido assento, aplicar à resolução do contrato de arrendamento, por alegada identidade de razão, a mesma solução que on.o 2 do artigo 1786.o do Código Civil aplica à caducidade do direito ao divórcio.Esta questão já se punha, e já era polémica, aquando
da revisão do Código Civil operada pelo Decreto-Lei
n.o 496/77, de 25 de Novembro, do qual o subscritor
deste parecer foi, enquanto Ministro da Justiça, o
E naturalmente que o regime de caducidade consagrado
exprime um distinguo reflectido e consciente entre o
contrato de arrendamento e o contrato de casamento.
Que se pretendeu com a consequente distinção entre uma e outra regra de contagem do prazo de caducidade do direito emergente de um facto continuado?
No caso de arrendamento, favorecer o inquilino, na linha de um «favor» que influencia todo o instinto da locação. «Favor» que resistiu, feito contradição, à diminuta cotação do factor social no último regime; que ainda assim viria a encontrar reforço na acentuação da função social da propriedade na revisão do Código Civil de l966 e nas medidas de congelamento das rendas de prédios para habitação; e que, sobretudo, viria a adregar assento constitucional ao ser reconhecido a todos o direito a uma habitação de dimensão adequada, e imposto
ao Estado o dever de adoptar uma política tendente a estabelecer um sistema de renda compatível com o rendimento familiar.
Na linha desse entendimento, o legislador de l977
sobrepôs, no sinalagma do contrato de locação à comodidade
do senhorio, consiste em invocar em juízo o facto
resolutivo duradouro no momento que mais lhe conviesse
até um ano depois da sua cessação, a certeza do direito,
e a segurança negocial por parte do inquilino. 0
inquilino - pressupôs o legislador e bem = é a parte socialmente
mais débil da relação negocial. Se deu causa à resolução
do contrato e o senhorio teve conhecimento disso,
assiste a este o direito de, com base nisso, resolver o contrato,
mas não o direito de manter indefinidamente o
inquilino na incerteza sobre se exerce ou não esse direito.
Ainda que a causa perdure. Neste caso, o decurso de um
certo tempo sobre o juízo de reprovabilidade do comportamento
do inquilino funciona como assentimento táctico. O que
recusa ao senhorio é o direito de se indignar
Tudo, aliás, de acordo com o princípio geral da contagem do prazo de caducidade constante do artigo 329.o do Código Civil, segundo o qual esse prazo começa a correr, se a lei não fixar outra data, no momento em que o direito puder legalmente ser exercido, momento este que tenderá a coincidir com o conhecimento do facto causal.Não, assim no caso do exercício do direito ao divórcio baseado em facto continuado. Neste caso, o legislador de l977 entendeu dever privilegiar a liberdade do cônjuge ofendido, e não menos a continuidade do próprio
matrimónio, garantindo àquele cônjuge mais tempo de reflexão
do que medido pelo decurso do prazo de caducidade.0 legislador mandou, neste caso, o seguinte recado ao cônjuge ofendido:
Não te precipites; tens tempo; não perdes pela demora!...Aqui, a posição social de ambos os cônjuges, no quadro da relação contratual, é idêntica. O valor a salvaguardar é o do próprio matrimónio em si. Do próprio contrato em última ratio.
Falece pois, a alegada analogia de situações. 0 que foi consagrado foi a diferença entre elas.
3894 I SÉRIE - NÚMERO 815.o - Pretende-se mudar este entendimento e este arranjo das coisas? Nada impede o legislador de fazê-lo. Mister é que se convença de que são outros os valores atendíveis ou a hierarquização desses valores.
Não cabe a esta Comissão um esforço demonstrativo de sentido único. O juízo sobre o que a este respeito, mais coincide com o interesse geral, cabe em definitivo ao Plenário.
Compreendiam-se, a benefício de uma posição final o mais possível esclarecida, as principais soluções em confronto:1.- A solução da lei em, vigor, tal como a interpretou o Assento de 3 de Maio de 1984, e que pode resumir-se assim:
O prazo de caducidade do direito de resolução de um contrato de arrendamento, ainda que baseado em facto continuado, conta-se sempre a partir do conhecimento desse mesmo facto.
Curiosamente, o projecto de lei sob exame não levou o seu esforço analógico com o que acontece em matéria de direito ao divórcio ao ponto de recuperar também a regra segundo a qual «o prazo de cadicidade corre separadamente em relação a cada um dos factos».
Esse esforço foi tentado no primeiro projecto atrás mencionado. Não neste. Deve no entanto, considerar-se que assim têm de entender-se as coisas, independentemente da sua clarificação expressa.
E como dizer «clarificação» é referir um valor que não dever ser substimado, o presente projecto não é imune ao reparo de que o substimou.
Esta solução - repete-se - protege o inquilino. Reforça o «favor» que o instituto do arrendamento urbano em regra lhe dispensa. £ não só o inquilino: também o direito à habitação e o interesse público na mais efectiva e socialmente melhor utilização das casas.
O recado que o legislador manda ao senhorio é neste caso o seguinte: se tens de exercer o direito de resolução exerce-o em tempo; não te dou o direito de te indignares no próximo lustro; o inquilino, em regra o contratante mais débil, não pode viver sem limite de prazo na incerteza sobre se o desculpas ou o despejas.2.- A solução do projecto, que pode resumir-se assim:A natureza continuada do facto que serve de fundamento à acção de desejo não pode ser irrelevante. Se a causa perdura, deve perdurar o efeito, ou seja, o direito de acção que dele emerge. Daí a analogia com a prescrição legal em matéria de caducidade do direito ao divórcio baseado em facto continuado.
Esta solução, como transcreve, protege o senhorio. Reconhece-lhe o direito de escolher em que momento decide extrair o efeito da causa, dado que esta, perdurando, como que a cada instante se renova.
Que protecção merece um inquilino que continua a infringir as suas obrigações contratuais? Que se detém no caminho da infracção? Que, em suma, se não arrepende?
É a parte socialmente mais fraca? É certo. Mas apenas enquanto respeita as suas obrigações contratuais. Não deve premiar-se o mau contratante. Quantas vezes o não exercido do direito à resolução não expressa um mero acto de tolerância que deve ser estimulado? Quantas vezes o exercício tardio desse direito é consequência, não do uso do recurso à infracção, mas do seu abuso? Obrigar o senhorio a exercer o direito dentro de um ano a contar do conhecimento do facto determinativo da resolução do contrato não constituirá um estímulo a que o faça quando porventura ainda dura a possibilidade de o não fazer? Não representará, em última instância, um termo à tolerância? Não desprotegerá mais o inquilino do que o protege?3.o A Solução que o Professor Doutor Antunes Varela reputado especialista na matéria, defendeu a partir da 2.a edição do Código Civil Anotado, de que é co-autor e que pode resumir-se assim:
Os factos determinantes do despejo arrolados no n.° l do artigo 1093.° têm diversa natureza e protegem diferentes interesses e valores;
Quanto à natureza, podem as violações do contrato distinguir-se entre repetidas ou sucessivas e duradouras ou continuadas (sem interesse, para o tema vertente, as instantâneas isoladas);
Quanto às violações repetidas ou sucessivas, entendem uns que o prazo de caducidade deve contar-se a partir do conhecimento da primeira das faltas veridicadas, outros que o prazo corre separadamente para cada falta. Como vimos, o segundo projecto, que temos no torno, abandonou essa parte dos objectivos visados pelo primeiro. Resolve-se, porém, no sentido que se realçou, o n.° 2 do artigo 1786.°, quanto à contagem do prazo de caducidade do direito ao divórcio;
Quanto à violações duradouras ou continuadas, há que distinguir:
Ou bem que a violação afecta apenas o interesse particular do locador, e o direito à resolução do contrato com base nela deve caducar decorrido um ano sobre a data em que teve conhecimento do começo da violação;
Ou bem que a violação, simultaneamente, afecta o Interesse público na ocupação útil do prédio, ou da não aplicação do mesmo afins contrários à lei ou à moral pública, e o direito à resolução do contrato só deve caducar decorrido um ano sobre a cessação da violação.
Questão é saber se ao menos nos casos em que o ilustre professor acolhe esta última solução, deve agora o legislador acolhê-la.
Contra ela se disse, aquando da discussão do primeiro projecto, que repõe a incerteza anterior ao mencionado assento, ao exigir toda uma hermenêutica sobre quais sejam em concreto os factos violadores do contrato de arrendamento que apenas afectam o interesse particular do locador e aqueles que afectam também o interesse público na ocupação útil do prédio. Conceitos vagos - disse-se então - que vão repor o rio de tinta que o assento, bem ou mal, a partir da sua publicação secou.
E já o Professor Orlando de Carvalho - a anotação do Professor Antunes Varela - defendeu interpretações segundo as quais a aplicação do prédio, reiterada ou habitualmente a práticas ilícitas, imorais ou desonestas, ou um facto continuado, como o encerramento do prédio pelo prazo consecutivo de mais de um
17 DE MAIO DE 1989ano, só deixam de ser invocáveis, por caducidade do
correspondente direito de resolução do contrato, a partir
do conhecimento da aplicação reiterada do imóvel
a práticas daquela natureza, ou do conhecimento de
que o prédio se manteve consecutivamente encerrado
Estejamos, pois, seguros de que, embora com mais reduzida margem de disputa, a jurisprudência dos interesses vai uma vez mais sobrepor-se à mais rigorosa jurisprudência dos conceitos.Seja como for, se viesse a entender-se que era de retomar, agora por via legislativa, a distinção preconizada pelo Professor Antunes Varela, ele próprio forneceria um critério pretensamente objectivo e pretensamente adequado a evitar os riscos da alegada indefinição de conceitos.Assim:Estaria em causa apenas o interesse particular do locador nas alíneas b), d), e), f) e g) do artigo l093.o do Código Civil;
Estaria também em causa o interesse público
na ocupação útil do prédio nas alíneas c),
h) e i) do mesmo dispositivo.Esta preocupação de conferir objectividade às consequências
de uma distinção conceitual que se arriscava
a ter muito de subjectivo, resiste mal a uma leitura das
vista da arrumação a que as submeteu o ilustre professor.Decerto, por isso, as propostas alternativas ao primeiro
e do CDS, ao invés de se reportarem às alíneas do n.o l
do artigo 1093.o, preferiram o risco de se referirem à
distinção conceitual em si mesma, ao risco de uma
errada linha de água entre aquelas alíneas.
6 - Disse-se o que se disse, com os seguintes e
fundamentais propósitosCaracterizar a situação jurídica e factual em que se enquadra a inovação de que é portador o projecto de lei em apreço;Realçar as dificuldades da matéria, não compagináveis com um tratamento
menos reflectido ou menos especializado, para mais tratando-se de uma
alteração pontual ao Código Civil, cujas unidades e equilíbrio é de todo o ponto conveniente salvaguardar, com ressalva de exigências irrecusáveis, o que está longe de ser o caso;
Identificar os valores em causa, para que se não corra o risco de serem desatentas as opções po1íticas subjacentes a qualquer inovação que se perfilhe.O projecto sob análise respeita a Constituição e os Cânones regimentais, pelo que se encontra em condições de subir ao plenário para discussão e votação.Palácio de São Bento, l3 de Julho de l988. - 0 Relator,
Almeida Santos. - 0 Presidente da Comissão de Assuntos Constitucionais, Direitos, Liberdades e Garantias, Mário Raposo.A Sr.a Presidente: - Srs. Deputados, informo a Câmara de que deu entrada na Mesa um requerimento, subscrito pelos Srs. Deputados do PSD em que se requer o prolongamento da sessão sem interrupção até ao termo do debate do projecto de lei n.o 249/V.Srs. Deputados, vamos votar o requerimento já identificado.O Sr. José Manuel Mendes (PCP): - Sr. Presidente, peço a palavra
para interpelar a Mesa.A Sr.a Presidente: - Faça favor, Sr. Deputado.O Sr, José Manuel Mendes (PCP): - Sr.a Presidente, não obstarei a votação, mas gostaria de saber qual a votação que, em sede de comissão, recaiu sobre o
parecer que o Sr. Deputado Almeida Santos acabou de ler.A Sr.a Presidente: - Sr. Deputado, o parecer foi aprovado por unanimidade na reunião de l4 de Julho de 1988.O Sr. Silva Marques (PSD): - Sr.a Presidente, peço a palavra
melhor opinião, penso que o nosso requerimento não
carece de votação, visto que estamos perante um agendamento
potestativo e o Regimento dispõe que o partido que
procede ao agendamento tem direito à discussão do seu
diploma até ao termo do debate.0 Sr. Jorge Lacão (PS): - Sr.a Presidente, peço a palavra
para interpelar a Mesa.A Sr.a Presidente: - Tem a palavra, Sr. Deputado.0 Sr. Jorge Lacão (PS): - Sr.a Presidente, gostaria de clarificar a intenção real dos subscritores do requerimento no sentido de saber se o significado dele é, quer se vote ou não, o de terminarmos a nossa sessão no final da apresentação do projecto, portanto com exclusão da matéria relativa à apreciação do relatório anual sobre s situação do País em matéria de segurança interna.A Sr.a Presidente: - Sr. Deputado, julgo que sim.
Aliás, tenho a informação de que na conferencia de
líderes haveria consenso para que essa discussão
Sr. Deputado Silva Marques, a Mesa já debateu essa questão e
Coelho dos Santos.O Sr. Coelho dos Santos (PSD): - Sr.a Presidente, Srs. Deputados: O assento do Supremo Tribunal de Justiça de 3 de Maio de l984 fez o artigo 1094.o do Código Civil uma interpretação restritiva e literal, no pressuposto de que o
artigo 9.o do mesmo Código Civil não permitia ao intérprete ultrapassar esse entendimento. Mas logo na fundamentação do assento se diz que a solução preconizada é de molde a criar «situações indesejáveis, absurdas e contrárias aos objectivos sociais da ocupação efectiva de fogos», lançando-se o repto ao legislador para que seja ele, em sede própria, a mudar o entendimento dado a esse artigo l094.o
3896 I SÉRIE - NÚMERO 81É o que tardiamente se faz, depois de inviabilizado, há cinco anos, um projecto de lei de idêntico teor, pela queda do Governo de então.
As situações «indesejáveis e absurdas» aí estão, à vista de todos, e a agravarem-se dia-a-dia, sem que alguém as compreenda, porque ninguém entende leis que ofendam o senso comum e os sentimentos dominantes numa comunidade.
Ninguém entende - e é este o exemplo mais sugestivo da aplicação prática do artigo 1094.° do Código Civil, na interpretação que lhe é dada pelo assento - que o senhorio fique definitivamente impedido de despejar o inquilino com o prédio arrendado vazio e desocupado, quando não actuou judicialmente dentro do prazo de um ano a partir do conhecimento que teve de que o prédio arrendado para habitação passou a estar desabitado ou de que no prédio arrendado para o comércio foi encerrado o respectivo estabelecimento comercial.
Retoma-se a posição que vinha a abrir caminho na doutrina e jurisprudência e que veio a ser escassamente derrotada na doutrina do assento.
Posição que tem por base a natureza do facto duradouro ou continuado, facto jurídico complexo, de formação complexa, na lição do professor Manuel Andrade, que sucessivamente se renova.
Um facto transgressional com o cunho de duradouro traduz-se numa violação permanente e actual da lei, actualidade essa que é incompatível com o seu apagamento por caducidade.
Relativamente aos factos que são causa de divórcio, veio a Reforma do Código Civil de 1977 estabelecer no artigo 1786.° que o prazo de caducidade, quanto aos factos continuados, só se conta a partir da cessação dos mesmos.
A unidade do sistema jurídico impõe que à norma do artigo 1094.° do Código Civil se atribua o mesmo sentido que foi atribuído ao referido artigo 1786.°
Não há aqui uma clara opção política em desfavor do arrendatário, ao qual apenas se exige que cumpra as poucas imposições que a lei lhe estabelece, não fazendo tábua rasa do fim contratual e social a que se destina o arrendado.
O interesse do inquilino à segurança do contrato - razão de ser da caducidade - não deve merecer protecção quando ele se mantém numa posição de permanente violação do contrato.
Nem sequer é posta em crise a caducidade em si, estabelecida no artigo 1094.°, quando todos os profissionais do direito sabem que este é um domínio em que é fácil fazer a prova positiva falsa do conhecimento há mais de um ano, por parte do senhorio, do comportamento transgressional do seu inquilino, reduzindo-se por esta via os já reduzidos fundamentos da resolução do contrato.
Mas num futuro próximo, se queremos fomentar o mercado dos prédios arrendados, do qual estão arredados os investidores, voltados hoje para sectores de rentabilidade mais sugestiva, não teremos outro remédio que não seja o de rever e reestruturar toda a disciplina dos contratos de arrendamento.
Os exageros na protecção do arrendatário instalados quem os está a pagar é o candidato a arrendatário, sem mercado que o satisfaça ou que o satisfaz a preço manifestamente exorbitante.
Mas o que está em causa aqui é uma mera medida pontual, de correcção de «situações indesejáveis e absurdas», na linguagem do assento, a cuja doutrina se vai pôr termo.
O PSD vai votar favoravelmente este projecto de lei. Igual posição é de esperar dos demais partidos, onde os profissionais de direito de cada um deles não hão-de seguramente perfilhar posição diferente da que aqui é defenida.Aplausos do PSD.A Sr.a Presidente: - Para pedir esclarecimentos, tem a palavra o Sr. Deputado José Manuel Mendes.O Sr. José Manuel Mendes (PCP): - Admitir-se-ia que, ao subir ao alto daquela Tribuna, o Sr. Deputado Coelho dos Santos tivesse, na sequência da votação que o PSD destinou ao parecer do Sr. Deputado Almeida Santos, retirado boa parte das lições necessárias que levassem a que, coerentemente, renunciasse à sua intenção legiferante ou, no mínimo, a morigerasse em termos de adequar ao universo jurídico mais escorreito. Não o fez; lastimo-o e digo-o com esta franqueza. E porquê esta franqueza, porquê esta lástima? Porque a solução que vem ensejada tende a pôr em causa aquilo que, no Código Civil, em termos claros apesar de tudo, releva de uma lógica de protecção à parte mais flébil na relação sinalagmática, ou seja, ao inquilino. Agora, pretende-se uma espécie de favor para o senhorio e, sem esteio hermenêutico nem jurisprudência! bastante, inverter um sinal que, pese embora toda a controvérsia, sempre se teve como claro. Ou seja: o que se relevava no artigo 1094.° era, de algum modo, uma situação de descriminação positiva, ainda vigente na ordem jurídica.
O Sr. Deputado Coelho dos Santos deve, ademais e naturalmente, ter em mente que foram longos os anos de contraditório nesta matéria, que é vasta a problematicidade jurisprudência! e doutrinária e que, portanto, talvez não se justifique, a nenhum título, que, numa hora seguida de votação, adrede e quiçá desqualificada, se altere o que os juristas deste país têm andado a discutir sobre o gume da faca, tantas e tão mordentes e essenciais são as implicações que se contrabatem.
Perguntaria ao Sr. Deputado se acha que, neste quadro, é política, ética e juridicamente idóneo fazer sair uma lei como aquela que pretende, ainda por cima, à revelia do próprio voto que o PSD produziu na Comissão de Direitos, Liberdades e Garantias aquando da observação do parecer acabado de ler pelo Sr. Deputado Almeida Santos.A Sr.a Presidente: - O Sr. Deputado Coelho dos Santos deseja responder já ou no fim dos pedidos de esclarecimento?O Sr. Coelho dos Santos (PSD): - Posso responder já.A Sr.a Presidente: - Tem a palavra, Sr. Deputado.O Sr. Coelho dos Santos (PSD): - Sr. Deputado José Manuel Mendes, o parecer do Sr. Deputado Almeida Santos não toma posição nenhuma em sentido nenhum, diz que a favor do senhorio é isto a favor
17 DE MAIO DE 19893897do inquilino é aquilo, só toma posição numa coisa: é,
diz, no fim, que o projecto não é constitucional. Portanto,
não há posição alguma, não há incoerência
alguma em termos votado favoravelmente e em
assumirmos agora esta posição.0 Sr. Jorge Lacão (PS): - Podia ser só o último
parágrafo!0 Orador: - Fundamentalmente é isso. 0 que o
Sr. Deputado Almeida Santos diz como definitivo é que
o projecto não é inconstitucional. No resto, aceita
perfeitamente que este projecto possa favorecer o inquilino
se encarado de determinado ângulo, pode favorecer
o senhorio se encarado de determinado ângulo, e,
sobretudo, o Sr. Deputado Almeida Santos disserta
muito sobre a revisão que ele fez em 1977 - mas isso
fica para depois, porque não diz respeito ao
Eu já disse ao Sr. Deputado José Manuel Mendes
que isto não é em desfavor do inquilino, isto é em desfavor
do inquilino relapso, e que mantém uma transgressão
com actualidade. E o Sr. Deputado José Manuel Mendes
sabe que o próprio assento, a própria posição
vencedora no assento diz claramente o seguinte:
nós vamos para uma solução injusta, o que entendemos
é que o artigo 9.o do Código Civil não nos permite
ir mais longe, na interpretação a dar a este artigo
e não nos permite aceitar a outra versão, quer dizer,
é com base num artigo limitativo da interpretação que
o assento é construído neste sentido. Mas logo se diz,
que cumpra o seu dever e que legisle.» 15to está
dito textualmente, o legislador que corrija, o legislador
se estivesse atento corrigia em 1984, não esperava
por 1989 e não tínhamos casas desocupadas como
temos, porque o senhorio não pode pôr a acção; não
país que não tem casas, tendo-se acumulado, nestes
Quanto aos juristas deste país, as coisas mudaram
muito nestes cinco anos, há menos demagogia, todo o
País percebeu que não é com medidas de protecção
tolas ao arrendatário que se fomenta a habitação em
Portugal, porque os ricos foram todos embora e abandonaram
o mercado de habitação, venderam os prédios aos
inquilinos por qualquer preço e foram para
outro sítio. Por isso, se quisermos encarar com realismo
o mercado da habitação e sobretudo se quisermos que
os jovens tenham acesso à habitação, temos de mudar
muito mais no instituto de arrendamento. Não é só
isto, isto é uma medida pontual, temos que ir muito
tem a palavra a Sr.a Deputada Odete Santos.A Sr.a Odete Santos (PCP): - Sr. Deputado Coelho dos
Santos, à míngua de tempo, vou apenas fazer-lhe
Pegando nas suas últimas palavras, Sr. Deputado,
começo por perguntar-lhe por que razão começar por
aqui, que é uma medida pontualíssima e a favor do
senhorio e não do inquilino? Porque não começar porreestruturar a disciplina do arrendamento? Com certeza
não temos a mesma opinião acerca disso, mas por que
razão começaram por aqui?Quanto à segunda questão, Sr. Deputado, tenho à
minha frente propostas de alteração do seu partido e,
se não ficam em desigualdade os inquilinos, isto é,
aqueles que não têm qualquer acção no tribunal neste
momento, que ficam depois sujeitos ao despejo, e aqueles
que já têm uma acção no tribunal e que não estão
sujeitos ao despacho. V. Ex.a pensa que esta redacção
está certa?0 Sr. José Magalhães (PCP): - Muito bem!A Sr.a Presidente: - O Sr. Deputado Coelho dos Santos deseja responder desde já ou depois do pedido de esclarecimento do Sr. Deputado Narana Coissoró?0 Sr. Coelho dos Santos (PSD): - Respondo já, Sr.a Presidente!A Sr.a Presidente: - Tem a palavra, Sr. Deputado.0 Sr. Coelho dos Santos (PSD): - Sr.a Deputada Odete Santos, quanto à primeira pergunta, compreendo que se devesse esperar, em princípio, por uma reformulação total do instituto de arrendamento, simplesmente isso vai demorar anos, não tenhamos dúvidas. Por isso, este projecto é para acudir a situações que se
foram criando no decurso destes anos, como já anteriormente o disse.Quanto à redacção do artigo 2.a «não aplicação às acções pendentes», nós os profissionais, sabemos a complicação que é a aplicação de sucessivas leis a acções pendentes, sobretudo porque as acções pendentes agora pendem muitos
anos nos tribunais e sabemos o significado que isto tem. Foi essa, fundamentalmente, a razão ...A Sr.a Odete Santos (PCP): - Sr. Deputado, permite-me que o interrompa?O Orador: - Faça favor, Sr.a Deputada.A Sr.a Odete Santos (PCP): - Mas essa não é a minha questão!
A minha questão é técnica, isto é, um inquilino tem uma acção
pendente, neste momento, no tribunal que ainda não está
decidida e ao sair esta lei ela é aplicada e o inquilino
é despejado. Será assim, Sr. Deputado?0 Orador: - Esta lei não se aplica, é o contrário.A Sr.a Odete Santos (PCP): - Então não se aplica às acções pendentes?0 Orador: - Esta lei é aplicável às acções pendentes.A Sr.a Odete Santos (PCP): - Ah, há uma proposta depois desta!
3898 I SÉRIE - NÚMERO IIA Sr.a Presidente: - Para pedir esclarecimentos, tem a palavra o Sr. Deputado Narana Coissoró.O Sr. Narana Coissoró (CDS): - Sr. Deputado Coelho dos Santos, o seu apelo final, no sentido de todos os deputados de outros partidos e todos os juristas deverem acompanhá-lo na sua tese, fez-me lembrar um advogado, colega nosso, que depois de fazer a petição inicial terminava assim: «Desde já se pede a condenação de má fé do colega que vier a contestar esta acção...»Risos.... De facto, é uma violência V. Ex.a dizer que, pelo facto de ter defendido uma tese, estar de má fé o colega que vier a contestar a sua proposta de lei.
Ora bem, o problema que aqui se põe é simples. V. Ex.a diz que o assento se baseou no artigo 9.° do Código Civil, mas V. Ex.a sabe que esse artigo não impõe interpretação restritiva ao juiz. A única coisa que o artigo 9.° diz é que, «no caso de interpretação e interacção da lei, o juiz deve cingir-se à letra da lei, reconstituir, a partir dos textos, o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, circunstância em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada»; n.° 2 desenvolve: «Não pode porém ser considerado como intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei o mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso»; n.° 3, que é o nosso caso, «na fixação e sentido de alcance da lei o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos mais adequados».
Ora bem, o que é que o assento fez? O assento fez o que devia fazer, uma interpretação que julgou mais adequada conforme o pensamento legislativo. É isto que se pede dos juizes, no artigo 9.° Agora, se fez uma interpretação injusta, se for uma interpretação não adequada, então, o que podemos dizer é que o assento é contrário ao artigo 9.° Não se pode dizer o contrário, isto é, que seguiu o artigo 9.°, porque, como dizia, ele manda interpretar o pensamento legislativo da forma mais adequada.
O outro problema que se põe em relação ao assento é o seguinte: o facto de existir o assento não vem tirar ao intérprete a possibilidade de, tratando-se de um facto, mesmo um facto continuado, o prazo começar a correr, não a partir do princípio, mas a partir do conhecimento que o senhorio teve dele. E existe uma tese, a do Sr. Pinto Monteiro, publicado em 1985, chamado «cláusulas limitativas» etc..., que diz que a doutrina do assento do Supremo Tribunal de Justiça, de 3 de Maio 1984, não prejudica o exercício de direito de resolução, tratando-se de violações repetidas do mesmo tipo.
Sr. Deputado, pelo menos, temos juristas que dizem que o assento não fechou de vez a porta para casos de trato sucessivo, de não poderem invocar quando efectivamente o prazo começou a contar a partir do momento que o senhorio tomou conhecimento disso, podendo até dizer em que fase é que ele tomou o conhecimento. Além disso, temos casos de factos que muitas vezes são chocantes. Vejamos o caso que é geralmente dado como exemplo clássico dessas coisas: um inquilino tem um contrato de habitação e em vez de habitar aproveita-o para comércio, ou subloca o seu andar, tem lá o inquilino por cinco anos e ele está fora, no estrangeiro ou sem se preocupar, cobre as rendas, muitas vezes maiores do que aquelas que paga ao senhorio com conhecimento deste. E então um belo diz diz «estou a fazer mal, vou pôr na rua o meu sub-inquilino e vou ocupar agora a casa para mim...».A Sr.a Presidente: - Sr. Deputado, já gastou 4 minutos.O Orador: - E pode ser exactamente no momento em que ele, inquilino, deixou de transgredir a lei, em que deixou de violar da lei, pôs fora o seu sub-inquilino e, ele próprio, começou a cumprir o contrato, entrando na casa para habitação própria. Aqui começa a correr o prazo para o pôr fora de casa. Portanto, há situações chocantes como esta, que a vossa proposta em nada vem alterar.
Finalmente, diria que o problema não está em acrescentar um parágrafo. Ou modificamos totalmente o artigo 1095.° de modo a dar uma cobertura total ao senhorio, que parece ser a tese do PSD, isto é, uma cobertura sem limites nem restrições - não diria selvagem, como aqui foi dito uma vez por Hasse Ferreira e Magalhães Mota, quando foi discutido este caso em 1984 - mas vem dar uma tutela incondicional, digamos, indiscriminada...A Sr.a Presidente: - Sr. Deputado Narana Coissoró, esgotou o seu tempo.O Orador: - ... ou temos de manter aquilo que está aqui.
Por isso, aquilo que V. Ex.a vem agora inerpretar é naturalmente uma interpretação forçada, inadaptada face ao artigo 9.° do Código Civil.A Sr.a Presidente: - Para responder, tem a palavra o Sr. Deputado Coelho dos Santos.O Sr. Coelho dos Santos (PSD): - Sr. Deputado, quando ao Assento propriamente dito, estavam em causa duas teses: uma defendia que o facto continuado se contava do fim, enquanto outra afirmava que todos os factos são contados do princípio, do momento do conhecimento, conforme é expresso na letra da lei.
A corrente que fez vencimento entendeu que, considerando o artigo 9.° do Código Civil - em que se estatui que qualquer interpretação terá de ter um mínimo de correspondência verbal no texto da lei -, a correspondência verbal não existia relativamente ao facto continuado.
Foi por isso que o Assento foi proferido, aliás contra aquilo que os juizes entendiam como uma solução incorrecta, carreadora de consequências absurdas e injustas. Simplesmente, há um legislador para legislar e eles entenderam que não podiam ir mais longe na interpretação.
Relativamente ao exemplo da sublocação colocado por V. Ex.a, esse está por acaso resolvido, uma vez que há um diploma, suponho que da autoria do Sr. Deputado Almeida Santos - o Decreto-Lei n.° 293/77 -, que permite, em sede de sublocação, a suspensão do direito à resolução do contrato mediante a prestação
17 DE MAIO DE 19893899de uma caução que os tribunais arbitram sempre de forma simbólica.Portanto, a maior parte destes factos até tem cobertura neste decreto-lei
do Sr. Deputado Almeida Santos.A Sr.a Presidente: - Para uma intervenção, tem a palavra o Sr. Deputado Narana Coissoró.O Sr. Narana Coissoró (CDS): - Sr.a Presidente, Srs. Deputados: Tenho de fazer uma intervenção muito curta, porque o pensamento do nosso partido acerca deste ponto foi já largamente explanado aquando da verificação, há três ou quatro anos, do primeiro debate sobre a matéria.
Não houve nada sobre esse ponto nestes últimos anos e, por isso mesmo, vou apenas referir o essencial acerca do mesmo.
Para nós o essencial é que, em sede jurisprudência dos interesses, a interpretação seja feita de modo a que cada relação jurídica deva ser sopesada sob o ponto de vista dos direitos e deveres do senhorio e do inquilino.
A nossa lei é clara em relação a este conflito e ao modo como funcionam, á face do actual contrato de arrendamento, estes dois interesses.
Diz o artigo 1095,o: «Nos arrendamentos a que esta secção se refere, o senhorio não goza do direito de denúncia, considerando-se o contrato renovado se não for denunciado pelo arrendatário nos termos do artigo 1055.o»
Logo a seguir estatui o n.o 1.o do artigo 1096.o: «O senhorio pode, porém, denunciar o contrato, para o termo do prazo ou da renovação, nos casos seguintes», etc.
No entanto, este não é o caso geral. A própria lei previu já as excepções para o prazo geral estabelecido no artigo l094.o, através do qual «a acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano, a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade».Como V. Ex.a sabe, esse problema foi amplamente debatido durante a feitura do código. Na verdade, inicialmente o prazo era de seis meses, afirmando-se então que o senhorio precisava de um prazo maior para que pudesse utilizar o seu direito, uma vez que tinha muitas vezes dificuldades na obtenção de provas. Por isso mesmo passou-se para o dobro, isto é, de seis meses para um ano.Custa muito a acreditar que hoje em dia, sendo tão frequentes os transportes, a deslocação dos senhorios de um lado para o outro, onde têm os seus prédios, eles não tomem conhecimento rápido, pessoal ou através dos seus representantes - os mesmos que vão todos os meses receber a renda -, de determinados factos a seu favor e que poderão levar à resolução do contrato de arrendamento.Hoje em dia, sabe-se que existe uma grande fome de despejos, de casa vagas, já que as rendas são cada vez maiores comparadas com as rendas antigas, cada vez mais irrealistas. Na verdade, uma pessoa que arrendou uma casa de renda económica em 1942, 1943 ou l945, paga hoje uma renda de, no máximo e após todas as actualizações, três ou quatro contos, ao passo que se essa mesma casa vagar, o senhorio pode arrendá-la a um novo inquilino por 70, 80 ou 90 contos nas grandes cidades.Toda a gente sabe isso, pois é esta a realidade. Por isso mesmo, os senhorios estão sempre a procurar conhecer todos os fundamentos para fazer vagar as casas, por forma a despejar os inquilinos velhos e a colocar lá novos inquilinos com rendas dez, quinze e vinte vezes maiores.
Ora, existindo este interesse por parte dos senhorios e toda a possibilidade que a vida moderna oferece de saber, através de variadas formas, o que é que se passa na casa arrendada, custa muito a aceitar que o senhorio se não sirva de qualquer fundamento lega1 para despejar a casa e pôr lá um novo inquilino. É que se ele está interessado na resolução, naturalmente que tem de tomar as devidas providências. Aliás, isto sucede com todos os prazos de caducidade: ou uma pessoa sabe do seu direito e fá-lo valer ou então está a convir de que o fundamento não é tão forte, que não lhe assiste muita razão,
Portanto, não venha o Sr. Deputado Coelho dos Santos dizer que o senhorio deixa altruisticamente criar uma situação, deixando-a correr, vindo depois, um dia no futuro, atacar o inquilino.
Por outro lado, porque é que o inquilino há-de estar permanentemente sujeito á chantagem do senhorio?Quando o inquilino sabe que o senhorio tomou conhecimento de uma determinada situação que lhe é desfavorável, deixando-a o senhorio decorrer como quer, porque é que há-de viver constantemente, durante anos inteiros, sob este fardo psicológico: um dia o meu senhorio vai fazer-se lembrado disso e pôr-me na rua? Porque é que é preciso dar este beneficio ao senhorio?!
Por conseguinte, tomando em consideração os interesses do senhorio, que podem muitas vezes levar a que este use o seu direito após um ano de caducidade (outras vezes não ... ), nós seguimos a orientação defendida pelo professor Antunes Varela.Este professor diz que se deve averiguar bem que espécie de interesse está em causa. Assim, se o inquilino está a violar o interesse da ordem pública, há então razões para que o prazo de caducidade seja aumentado. Porém, se o que está em causa são meros interesses privados, pelos quais compete ao senhorio zelar com igual direito com que o inquilino zela pelos seus, existe uma norma para os dois, isto é, há o prazo de um ano para o senhorio, verificando-se depois a solidificação desta situação a favor do inquilino.
Até agora não vimos ainda nenhum argumento que leve ao repúdio desta tese do professor Antunes Varela. Por isso, continuamos a ser por ela, mantemos a proposta que apresentamos e a ela recorremos se este assunto baixar à comissão especializada, com vista à melhoria da redacção da proposta em debate - bem precisa ...Finalmente, se a maioria fizer vingar a sua razão pela força do número, será então sua a responsabilidade por uma solução inadequada, injusta e não correspondente ao pensamento legislativo do Código Civil.O Sr. Coelho dos Santos (PSD): - Peço a palavra para pedir esclarecimentos,
Sr.a Presidente.A Sr.a Presidente: - Sr. Deputado, o CDS já não dispõe de tempo. Aliás, mesmo o PSD só dispõe de dois minutos.Vozes do PSD: - O PSD cede um minuto ao CDS!
3900 I SÉRIE - NÚMERO 81A Sr.a Presidente: - Então, tanto o Sr. Deputado Coelho dos Santos como o Sr. Deputado Narana Coissoró dispõem de apenas um minuto cada.
Tem a palavra, o Sr. Deputado Coelho dos Santos.O Sr. Coelho dos Santos (PSD): - Sr. Deputado Narana Coissoró, se ler as lições do professor Pereira Coelho - «Arrendamento», 1987 -, verá que ele explica, com muita clareza, que não há interesse público nas causas de resolução do contrato de arrendamento; há sempre um interesse privado. É que estamos no domínio das relações disponíveis.
Portanto, a posição do professor Antunes Varela está perfeitamente criticada, até porque a fronteira que existe entre interesses públicos e interesses privados é muito difícil de estabelecer.
Contudo, como ia dizendo, estamos aqui no domínio das relações disponíveis - todas elas. Isto diz o professor Pereira Coelho e suponho que de forma irrespondível.A Sr.a Presidente: - Para responder, tem a palavra o Sr. Deputado Narana Coissoró.O Sr. Narana Coissoró (CDS): - Sr. Deputado Coelho dos Santos, ninguém tem dúvidas de que se trata aqui de relações disponíveis. Porém, tratando-se de relações disponíveis porque avalizar um salto lógico, isto é, porque há uma relação disponível, porque é que o prazo tem de ser maior?
Quanto à afirmação de que todas as relações são privadas e que não há nenhuma razão de ordem pública, tal tese custa-me a acreditar. Isto apesar de ter imenso respeito pelo professor Pereira Coelho, uma vez que foi meu professor e é, aliás, o professor que mais leio quando ensino ou quando necessito de fazer uma alegação. No entanto, não sou obrigado a seguir o professor Pereira Coelho cegamente numa polémica entre este e o professor Antunes Varela.
Aliás, há até muitas polémicas entre estes dois autores. Por exemplo, quando o professor Pereira Coelho publicou pela primeira vez as suas magníficas lições de direito da família, o professor Antunes Varela encheu a «Revista de Legislação e Jurisprudência» com críticas àquele autor. Neste domínio, segui muito mais o professor Pereira Coelho do que o professor Antunes Varela, o que não me leva obviamente a pensar que aquele tem sempre razão contra este.
Por exemplo, o que é que se passa quando um inquilino transforma a sua casa num antro de drogados? Ou que transforma a sua casa numa «casa de passe» para homossexuais, como existem, por exemplo, em Lisboa e noutros lados?Uma voz do PSD: - Não sabia...!O Orador: - Não sabia?! Pergunte ao seu Governador Civil! Se calhar ele é que não sabe e devia saber! Talvez devido ao tal direito à diferença!
E se, por exemplo, uma pessoa utiliza a sua casa para fins manifestamente imorais, como o célebre caso do «ballet rose»?
Portanto, aqui estão casos modelares de ofensas à ordem pública e aos bons costumes.
No entanto, quando uma pessoa faz uma pequena obra - põe ou tira uma chaminé, põe ou tira um hóspede -, isso sim já é um direito disponível, um interesse privado. Não vamos confundir as duas coisas!
E não faça essa injustiça ao professor Pereira Coelho por não destrinçar estes dois casos...!A Sr.a Presidente: - Srs. Deputados, deu entrada na Mesa um requerimento protestativo, que irá ser distribuído, através do qual vários deputados do PSD requerem o adiamento das votações na generalidade e na especialidade de todos os artigos do projecto em discussão.
Para uma intervenção, tem a palavra a Sr.a Deputada Odete Santos.A Sr.a Odete Santos (PCP): - Sr.a Presidente, Srs. Deputados: Começando pelo pedido de esclarecimento que fiz há pouco e que, a certa altura, parecia não ter razão de ser, verifico agora que, realmente, tem toda a razão de ser. Isto, tendo em atenção esta proposta de alteração, uma vez que se coloca, através dela, a questão que passarei a expor.
Suponhamos que um inquilino que não mora na casa há dois anos, estando lá outras pessoas a morar, tem pendente uma acção de despejo. O senhorio tem, há dois anos, conhecimento de que esse facto acontece e o inquilino é despejado antes de este diploma entrar em vigor e face ao Assento.
Porém, quanto a outro inquilino colocado na mesma situação e supondo que o senhorio se encontra igualmente em posição idêntica, se o senhorio vier propor a acção depois deste diploma entrar em vigor - se chegar a entrar -, esse inquilino é despejado.
Portanto, encontramos aqui inquilinos nas mesmas situações que vão ter sortes diferentes.
Penso que este artigo 2.° proposto pelo PSD, e agora em Plenário, não vai resolver o problema, que já se levantou no outro debate, da aplicação desta lei no tempo - essa questão deverá ser melhor estudada. Aliás, este debate do presente projecto de lei é uma reedição, em ponto pequeno, do debate que travámos em 1984 e relativo ao projecto de lei n.° 167/III.
Os variados argumentos que estão estiveram em confronto, a escassez das razões então aduzidas pelo PSD e a escassez das razões hoje aduzidas, bem aconselhariam ao menos avisado que não reincidesse nos propósitos. É que, ao longo do debate que travámos em 1984, pôde vir ao de cima que os proponentes defendiam uma subversão total da filosofia subjacente ao contrato de arrendamento.