18 DE DEZEMBRO DE 2019 131 Arrendamento Urbano (NRAU) fixou limites de duração dos contratos de arrendamento que são incompatíveis com o bom desempenho de atividades de natureza económica e cultural, admitiu a possibilidade da sua denúncia injustificada pelos locadores e tornou possível a atualização das rendas sem quaisquer limitações dos seus valores. Tais alterações, conjugadas com o crescimento do turismo e a aceleração e o desenvolvimento de práticas especulativas no sector imobiliário, tiveram as consequências que hoje são evidentes na imensa onda de despejos, os quais, ainda que na sua maior parte sejam feitos de acordo com a lei publicada atualmente em vigor, têm consequências sociais de uma dimensão e gravidade sem paralelo neste sector. Os despejos que a lei atual permite têm, por um lado (no caso do arrendamento habitacional), conduzido os locatários despejados, através de processos profundamente dramáticos, a situações de desespero extremo – e pelo outro, nos casos de arrendamentos não habitacionais, contribuído para a descaracterização total das cidades ao despejar e fazer encerrar muitas empresas, sobretudo microempresas e pequenas empresas, várias das quais eram organizações antigas que estavam fortemente enraizadas no tecido social de que faziam parte. Também no Movimento Associativo Popular, são inúmeras as situações de clubes, coletividades, associações culturais – em alguns casos instituições centenárias, indissociáveis da história e da identidade das suas comunidades e com um insubstituível papel para o seu pulsar quotidiano – que se confrontaram ou confrontam com processos conducentes ao encerramento das suas sedes e instalações. Perante esta realidade, torna-se urgente e indispensável aprovar uma nova regulamentação do arrendamento não habitacional. Há razões antigas para a autonomização das regulamentações dos dois tipos de arrendamentos, isto é, do habitacional e do não habitacional, pois enquanto que a legislação sobre o arrendamento habitacional se destina a regulamentar um direito social que está constitucionalmente garantido, no outro caso, no do arrendamento não habitacional aquilo que está em causa é unicamente a regulamentação do bom funcionamento da sociedade nos seus aspetos económico, cultural e associativo. Neste segundo caso, o dos arrendamentos destinados à indústria, ao comércio ou à prestação de serviços, incluindo os de índole cultural ou meramente associativa, trata-se de regular um elemento específico de atividades nas quais foram realizados investimentos, que podem ser muito significativos para quem os fez, que criam e mantêm empregos, que satisfazem necessidades das populações, de proximidade, locais, ou de maior amplitude, conforme os casos, sendo certo que, muitas vezes, o local onde a atividade é exercida, tanto pela relação que permite com clientes e com fornecedores como porque se sedimentou com o tempo, ao longo de anos ou de décadas, é decisivo para o bom sucesso dela. É este o caso de uma imensa multidão de pequenas e médias empresas que desenvolvem as suas atividades em instalações arrendadas e para as quais é muito importante o local onde laboram pois foi lá que angariaram a sua clientela, cujos hábitos, gostos e preferências conhecem bem e cuja fidelidade é decisiva para que sejam bem-sucedidas. Além disso, os arrendatários não habitacionais necessitam de estabilidade para bem gerir os seus empreendimentos e a existência de prazos curtos nos arrendamentos é incompatível com tal estabilidade sendo certo que a incerteza no futuro é, por definição, inimiga de toda a gestão pois afasta ou adia a realização dos investimentos. Assim sendo, propõe-se aqui uma lei especial para a regulamentação dos contratos de arrendamento não habitacional. A regulação geral do contrato de locação e os aspetos gerais da regulação de todos os arrendamentos mantêm-se intocados no Código Civil e aplicam-se aos que agora se versam, ressalvados apenas aqueles aspetos que aqui mereçam norma contrária ou tratamento especial. Quanto à sua duração, foi tida em conta a necessidade de uma estabilidade mínima destes arrendamentos, porque o exercício de tais atividades é incompatível com a incerteza e a precariedade dos meios e das infraestruturas razão pela qual é fixado um prazo supletivo de duração de cinco anos para estes contratos. A renovação automática dos contratos de arrendamento não habitacional a prazo passa a obedecer um período de renovação mínimo de cinco anos, mas a renovação pode ser afastada por vontade das partes, manifestada com pré-aviso que passa a obedecer a regras mais simples. Entre os fundamentos de denúncia unilateral, mantém-se inalterado o regime de denúncia para realização de obras de demolição e considera-se injustificada a possibilidade de denúncia pelo senhorio para sua