II SÉRIE-A — NÚMERO 116 16 Não negando que a opção por um quadro de incentivos à aquisição de casa própria permitiu níveis inéditos de acesso das famílias a uma habitação, e em condições financeiramente compatíveis com os seus rendimentos, a verdade é que tal opção não salvaguardou uma política universal de acesso à habitação, nem parece ter tornado a habitação – do ponto de vista do seu preço – menos onerosa e, nessa medida, mais acessível. O que significa que, do ponto de vista dos apoios públicos (sob a forma de benefícios fiscais e bonificação do crédito), se tratou no essencial de transferir, para o Estado, uma parte dos encargos de parte das famílias com a aquisição de casa própria, sem que o preço da habitação, e os resultados do setor imobiliário, se tenham alterado. Por outras palavras, as políticas de apoio à aquisição de casa própria contribuíram para um maior acesso à habitação por parte das famílias, mas não asseguraram, como seria expectável, uma maior desmercadorização desse bem, ao contrário do que sucedeu, a partir de 1974, com os setores da saúde ou da educação. Aliás, uma dinâmica idêntica, e que no essencial se limita ao financiamento público da oferta (sem que daí resulte a redução de valores), tende a verificar-se também no caso dos incentivos e apoios ao arrendamento.4 2. Do «ajustamento» estrutural à nova crise de habitação A crise financeira de 2008, cuja genealogia é indissociável da crescente imbricação, à escala global, entre a habitação e o setor financeiro – pelas perspetivas que o imobiliário oferece em termos de rentabilização dos investimentos e aplicação de fundos – teve um impacto assinalável nas finanças públicas e na dívida soberana de diferentes países, conduzindo à implementação de programas de austeridade. No caso português, e no que diz respeito ao setor da habitação, o Memorando de Entendimento assinado com a troika5 estabeleceu um compromisso assente em três vertentes essenciais: a adoção de medidas orientadas para a liberalização do mercado habitacional, o incremento da reabilitação e do arrendamento urbano e a redução do endividamento privado que a aquisição de casa própria tinha alavancado. Nestes termos, foram adotadas neste período quatro medidas essenciais. Por um lado, e visando um aumento de colocação de fogos no mercado, a aprovação, em 2012, de uma reforma do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) e a redução das exigências na reabilitação do edificado (2013).6 Por outro, em 2014, a aprovação de legislação orientada para a liberalização dos usos da habitação (numa perspetiva de enquadramento do Alojamento Local, para fins turísticos), a que acresce a criação de condições para a captação de investimento estrangeiro no mercado imobiliário português, nomeadamente com o regime dos Vistos Gold e o estatuto de Residentes Não Habituais. O défice de oferta habitacional pública, que já na altura colocava Portugal na cauda da Europa, não foi, portanto, encarado pela troika, por exclusão de partes, como um problema e uma prioridade da política de habitação, num contexto de «ajustamento» estrutural. O facto é que estas alterações contribuíram, a par das maiores dificuldades no acesso ao crédito neste período e da intensificação posterior da procura – especialmente da procura estrangeira e turística, em particular nas grandes cidades – para a tendência de aumento dos encargos com a habitação. Com efeito, se o respetivo índice de preços regista uma descida até 2013, em boa medida explicado pelo contexto de crise e da retração do setor, a partir desse ano inicia-se uma trajetória de subida que distancia o país, cada vez mais, do valor registado à escala da União Europeia (UE27). De facto, as dinâmicas de internacionalização do investimento no imobiliário (com políticas ativas de incentivo a esse investimento), a par do impacto associado ao aumento da procura turística do nosso país, desencadearam uma pressão sobre os preços que tornaria a habitação num bem cada vez menos acessível a um número crescente de famílias. E isto sem que a resposta ao nível das políticas habitacionais,  4 De que é exemplo, neste período, o Incentivo ao Arrendamento Jovem (IAJ), criado em 1992 e que seria mais tarde substituído pelo programa «Porta 65 – Arrendamento por Jovens», aprovado em 2007. 5 Cf. Memorandum of Understanding on Specific Economic Policy Conditionality [https://ec.europa.eu/economy_finance/eu_borrower/mou/2011-05-18-mou-portugal_en.pdf]. 6 O NRAU tinha essencialmente em vista, mediante restrição dos direitos dos inquilinos, facilitar e dar celeridade aos despejos e, desse modo, dinamizar o mercado de arrendamento. Na mesma linha, a suavização das regras de na reabilitação do edificado tinha em vista, essencialmente, tornar as operações menos onerosas e menos morosas, incentivando a melhoria do parque habitacional e a disponibilização de fogos devolutos.