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1 DE JUNHO DE 2012 173 CAPÍTULO II Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de Setembro SECÇÃO I Disposições gerais Artigo 27.o Âmbito As normas do presente capítulo aplicam-se aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de Outubro, bem como aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.o 257/95, de 30 de Setembro. Artigo 28.o Regime 1 - Aos contratos a que se refere o presente capítulo aplica-se, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 26.o, com as especificidades constantes dos números seguintes e dos artigos 30.o a 37.o e 50.o a 54.o. 2 - Aos contratos referidos no número anterior não se aplica o disposto na alínea c) do artigo 1101.o do Código Civil. 3 - Em relação aos arrendamentos para fins não habitacionais, a antecedência a que se refere a alínea c)do artigo 1101.o do Código Civil é elevada para cinco anos, quando: a) Ocorra trespasse, locação do estabelecimento ou cessão do arrendamento para o exercício de profissão liberal após a entrada em vigor da presente lei; b) Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à situação existente aquando da entrada em vigor da presente lei. 4 - Se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, a invocação do disposto na alínea b) do artigo 1101.o do Código Civil obriga o senhorio, na falta de acordo entre as partes, a garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condições análogas às que este já detinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargos. Artigo 29.o Benfeitorias 1 – Salvo estipulação em contrário, a cessação do contrato dá ao arrendatário direito a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé. 2 – A denúncia do contrato de arrendamento nos termos da alínea d) do n.o 3 do artigo 31.o e da alínea d)do n.o 3 do artigo 51.o confere ao arrendatário o direito a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento. 3 – O disposto no número anterior aplica-se aos arrendamentos para fins não habitacionais, quando o contrato cesse em consequência da aplicação do disposto no n.o 3 do artigo anterior.
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 174 SECÇÃO II Arrendamento para habitação Artigo 30.o Iniciativa do senhorio A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando: a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.o e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), acompanhado de cópia da caderneta predial urbana. Artigo 31.o Resposta do arrendatário 1 - O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias, a contar da receção da comunicação prevista no artigo anterior. 2 - Quando termine em dias diferentes o prazo de vários sujeitos, a resposta pode ser oferecida até ao termo do prazo que começou a correr em último lugar. 3 - O arrendatário, na sua resposta, pode: a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 33.o; c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e ou à duração do contrato propostos pelo senhorio; d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 34.o. 4 - Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, invocar, isolada ou cumulativamente, as seguintes circunstâncias: a) Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35.o e 36.o; b) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 36.o. 5 - As circunstâncias previstas nas alíneas do número anterior só podem ser invocadas quando o arrendatário tenha no locado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença. 6 - A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.o dia do segundo mês os seguinte ao do termo do prazo previsto nos n. 1 e 2. 7 - Caso o arrendatário aceite o valor da renda proposto pelo senhorio, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1.o dia do segundo mês seguinte ao da receção da resposta: a) De acordo com o tipo e a duração acordados; b) No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos. 8 - O RABC é definido em diploma próprio.
1 DE JUNHO DE 2012 177 b)  No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos. Artigo 36.o Arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos, ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60% 1 - Caso o arrendatário invoque e comprove que tem idade igual ou superior a 65 anos, ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes, aplicando-se no que respeita ao valor da renda o disposto nos números seguintes. 2 - Se o arrendatário aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, a nova renda é devida no 1.o dia do segundo mês seguinte ao da receção, pelo senhorio, da resposta. 3 - Se o arrendatário se opuser ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da receção da resposta do arrendatário, deve comunicar-lhe se aceita ou não a renda proposta. 4 - A falta de resposta do senhorio vale como aceitação da renda proposta pelo arrendatário. 5 - Se o senhorio aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário, ou verificando-se o disposto no número anterior, a nova renda é devida no 1.o dia do segundo mês seguinte ao da receção, pelo senhorio, da resposta ou do termo do prazo para esta, consoante os casos. 6 - Se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário, o contrato mantém-se em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável, sendo o valor da renda apurado nos termos das alíneas a) e b)do n.o 2 do artigo anterior, sem prejuízo do disposto no número seguinte. 7 - Se o arrendatário invocar e comprovar que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA:  osa) O valor da renda é apurado nos termos dos n.  2 e 3 do artigo anterior; b) O valor da renda vigora por um período de cinco anos, correspondendo ao valor da primeira renda devida; c) É aplicável o disposto no n.o 6 do artigo anterior. 8 - Quando for atualizada, a renda é devida no 1.o dia do segundo mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação com o respetivo valor. 9 - Findo o período de cinco anos a que se refere a alínea b) do n.o 7: a) O valor da renda pode ser atualizado por iniciativa do senhorio, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 30.o e seguintes, não podendo o arrendatário invocar a circunstância prevista na alínea a) do n.o 4 do artigo 31.o; b) O contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes. 10 – No caso previsto no número anterior, o arrendatário pode ter direito a uma resposta social, nomeadamente através de subsídio de renda, de habitação social ou de mercado social de arrendamento, nos termos e condições a definir em diploma próprio. Artigo 37.o Valor da renda Se o valor da renda apurado nos termos da alínea b) do n.o 5 do artigo 33.o, do n.o 2 do artigo 35.o ou dos osn.  6 e 7 do artigo 36.o for inferior ao valor que resultaria da atualização anual prevista no n.o 1 do artigo 24.o, é este o aplicável.
1 DE JUNHO DE 2012 179 Artigo 49.o Comissão arbitral municipal [Revogado]. SECÇÃO III Arrendamento para fim não habitacional Artigo 50.o Iniciativa do senhorio A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando: a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.o e seguintes do CIMI, acompanhado de cópia da caderneta predial urbana. Artigo 51.o Resposta do arrendatário 1 - O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias, a contar da receção da comunicação prevista no artigo anterior. 2 - Quando termine em dias diferentes o prazo de vários sujeitos, a resposta pode ser oferecida até ao termo do prazo que começou a correr em último lugar. 3 - O arrendatário, na sua resposta, pode: a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52.o; c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e ou à duração do contrato propostos pelo senhorio; d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 53.o. 4 -  Se for caso disso, o arrendatário deve ainda, na sua resposta, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 54.o, invocar uma das seguintes circunstâncias: a) Existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade; b) Tem a sua sede no locado e que é uma associação privada sem fins lucrativos regularmente constituída que se dedica à atividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal; c) O locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.o 12/85, de 20 de junho. 5 - Microentidade é a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes: a) Total do balanço: € 500 000; b) Volume de negócios líquido: € 500 000; c) Número médio de empregados durante o exercício: cinco.
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 180 6 - O arrendatário que invoque uma das circunstâncias previstas no n.o 4 faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo da mesma, sob pena de não poder prevalecer-se da referida circunstância. os7 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.  6 e 7 do artigo 31.o. Artigo 52.o Oposição pelo arrendatário e denúncia pelo senhorio Sem prejuízo do disposto no artigo 54.o, é aplicável, com as necessárias adaptações, o artigo 33.o, com exceção do seu n.o 8. Artigo 53.o Denúncia pelo arrendatário É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 34.o. Artigo 54.o Microentidade 1 - Caso o arrendatário invoque e comprove uma das circunstâncias previstas no n.o 4 do artigo 51.o, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do n.o 4 do artigo 51.o. 2 - No período de cinco anos referido no número anterior, o valor atualizado da renda é determinado de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.o 2 do artigo 35.o. 3 - Se o valor da renda apurado nos termos do número anterior for inferior ao valor que resultaria da atualização anual prevista no n.o 1 do artigo 24.o, é este o aplicável. 4 - Quando for atualizada, a renda é devida no 1.o dia do segundo mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação com o respetivo valor. 5 - No mês correspondente àquele em que foi feita a invocação de uma das circunstâncias previstas no n.o 4 do artigo 51.o e pela mesma forma, o arrendatário faz prova anual da manutenção daquela circunstância perante o senhorio, sob pena de não poder prevalecer-se da mesma. 6 - Findo o período de cinco anos referido no n.o 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 50.o e seguintes, com as seguintes especificidades: a)  O arrendatário não pode invocar novamente qualquer das circunstâncias previstas no n.o 4 do artigo 51.o; b)  No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos. Artigo 55.o Resposta do arrendatário [Revogado]. Artigo 56.o Atualização imediata da renda [Revogado]. SECÇÃO IV
1 DE JUNHO DE 2012 181 Transmissão Artigo 57.o Transmissão por morte no arrendamento para habitação 1 – O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva: a) Cônjuge com residência no locado; b) Pessoa que com ele vivesse em união de fato há mais de dois anos, com residência no locado há mais de um ano; c) Ascendente em 1.o grau que com ele convivesse há mais de um ano; d) Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.o ou 12.o ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior; e) Filho ou enteado, que com ele convivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. 2 – Nos casos do número anterior, a posição do arrendatário transmite-se, pela ordem das respetivas alíneas, às pessoas nele referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o ascendente, filho ou enteado mais velho. 3 – O direito à transmissão previsto nos números anteriores não se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, à data da morte do arrendatário. 4 – Sem prejuízo do disposto no número seguinte, quando ao arrendatário sobreviva mais de um ascendente, há transmissão por morte entre eles. 5 – Quando a posição do arrendatário se transmita para ascendente com idade inferior a 65 anos à data da morte do arrendatário, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de dois anos. 6 – Salvo no caso previsto na alínea e) do n.o 1, quando a posição do arrendatário se transmita para filho ou enteado nos termos da alínea d) do mesmo número, o contrato fica submetido ao NRAU na data em que aquele adquirir a maioridade ou, caso frequente o 11.o ou 12.o ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior, na data em que perfizer 26 anos, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de dois anos. Artigo 58.o Transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais 1 – O arrendamento para fins não habitacionais termina com a morte do primitivo arrendatário, salvo existindo sucessor que, há mais de três anos, explore, em comum com aquele, estabelecimento a funcionar no local, nele trabalhando efetivamente. 2 – O sucessor com direito à transmissão comunica ao senhorio, nos três meses posteriores ao decesso, a vontade de continuar a exploração. ———
1 DE JUNHO DE 2012 183 operação de reabilitação urbana podem intimá-lo à sua realização, bem como proceder à sua realização coerciva. Artigo 4.o [...] 1 - [...]. 2 - [Revogado]. 3 - [Revogado]. 4 - As obras referidas no n.o 1 podem decorrer de intervenções urbanísticas realizadas em área de reabilitação urbana, no âmbito do regime jurídico da reabilitação urbana. Artigo 6.o [...] 1 – A denúncia do contrato de duração indeterminada para realização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos da alínea b) do artigo 1101.o do Código Civil, obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa: a) Ao pagamento de uma indemnização correspondente a um ano de renda; b) A garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a dois anos. 2 – Caso as partes não cheguem a acordo no prazo de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no n.o 1 do artigo 1103.o do Código Civil, aplica-se o disposto na alínea a) do n.o 1. 3 – O realojamento do arrendatário previsto na alínea b) do n.o 1 é feito em condições análogas às que aquele já detinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargos. 4 – Para efeitos do disposto no número anterior, considera-se realojamento em condição análogas quanto ao local o realojamento do arrendatário na área da mesma freguesia ou de freguesia limítrofe, em fogo em estado de conservação igual ou superior ao do locado primitivo e adequado às necessidades do agregado familiar do arrendatário. os5 – Para efeitos do disposto nos n.  3 e 4, presume-se adequado às necessidades do agregado familiar do arrendatário o fogo cujo tipo se situe entre o mínimo e o máximo previstos no quadro seguinte, de modo a que não se verifique sobreocupação: (1) Composição do Tipos de fogo agregado familiar Mínimo Máximo (Número de pessoas) 1 T 0 T 1/2 2 T 1/2 T 2/4 3 T 2/3 T 3/6 4 T 2/4 T 3/6 5 T 3/5 T 4/8 6 T 3/6 T 4/8 7 T 4/7 T 5/9 8 T 4/8 T 5/9 9 ou mais T 5/9 T 6 (1) O tipo de cada fogo é definido pelo número de quartos de dormir e pela sua capacidade de alojamento. Exemplo: T 2/3 – dois quartos, três pessoas.
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 184 6 – [...] Artigo 7.o [...] 1 - Quando o senhorio denunciar o contrato para demolição do locado, nos termos da alínea b) do artigo 1101.o do Código Civil, aplica-se o regime previsto no artigo anterior. 2 - [...]: a) Seja ordenada nos termos do n.o 3 do artigo 89.o do regime jurídico da urbanização e da edificação ou do artigo 57.o do regime jurídico da reabilitação urbana; b) Seja necessária por força da degradação do prédio, a atestar pelo município; c) [Anterior alínea b)]. 3 - Quando a ordem ou a necessidade de demolição previstas nas alíneas a) e b) do número anterior resultem de ação ou omissão culposa do proprietário ou de terceiro, o arrendatário tem direito a ser indemnizado pelo responsável, nos termos gerais. Artigo 8.o [...] 1 - A denúncia do contrato é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia. 2 – A comunicação referida no número anterior é acompanhada, sob pena de ineficácia da denúncia: a) De comprovativo de que foi iniciado, junto da competente entidade, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado, bem como de termo de responsabilidade do técnico autor do projeto legalmente habilitado que declare que a operação urbanística obriga à desocupação do locado, quando se trate de operação urbanística sujeita a controlo prévio; ou b) De descritivo da operação urbanística a efetuar no locado, indicando que a operação urbanística está isenta de controlo prévio e as razões pelas quais a mesma obriga à desocupação do locado, quando se trate de operação urbanística isenta de controlo prévio. 3 – Estando a operação urbanística a efetuar no locado sujeita a procedimento de controlo prévio, a denúncia a que se referem os números anteriores é confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, acompanhada de comprovativo de deferimento do correspondente pedido, no caso de operação urbanística sujeita a licença administrativa, ou de que a pretensão não foi rejeitada, no caso de operação urbanística sujeita a comunicação prévia. 4 – No caso previsto no número anterior, a desocupação tem lugar no prazo de 15 dias contados da receção da confirmação, salvo se não se encontrar decorrido o prazo previsto no n.o 1, caso em que a desocupação tem lugar até ao termo do último prazo. 5 – [anterior n.o 3]. 6 – Revogado [n.o 6 do Artigo 8.o do Decreto-Lei n.o 157/2006]. 7 – Nas situações previstas no n.o 2 do artigo 24.o, bem como nas operações de reabilitação urbana no âmbito do respetivo regime, os documentos a que se refere o n.o 2 são substituídos por certidão emitida pelo município ou pela entidade gestora da operação de reabilitação urbana, consoante os casos, que ateste a necessidade de realização de obras de remodelação ou restauro profundos e ou de demolição, não sendo osaplicável o disposto nos n.  3 e 4.
1 DE JUNHO DE 2012 185 Artigo 12.o [...] O disposto na presente subsecção aplica-se às obras coercivas executadas em prédios total ou parcialmente arrendados: a) Pelo município, nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação; b) Pelo município ou pela entidade gestora da operação de reabilitação urbana, nos termos do regime jurídico da reabilitação urbana. Artigo 13.o Poderes do município e da entidade gestora da operação de reabilitação urbana Para os efeitos previstos no artigo anterior, a entidade promotora das obras coercivas pode proceder ao despejo administrativo e ocupar o prédio ou fogos, total ou parcialmente, até ao período de um ano após a data da conclusão das obras, após o qual tal ocupação cessa automaticamente. Artigo 14.o [...] 1 - O início das obras é precedido da elaboração de um orçamento do respetivo custo, a comunicar ao senhorio, por escrito. 2 - O valor a suportar é acrescido do custo dos trabalhos a mais, decorrentes de circunstâncias imprevisíveis à data da elaboração do orçamento, que se mostrem indispensáveis para a conclusão da obra, com o limite estabelecido no n.o 3 do artigo 370.o do Código dos Contratos Públicos, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 18/2008, de 29 de janeiro. Artigo 15.o [...] 1 - A entidade promotora das obras coercivas não pode proceder ao despejo administrativo sem assegurar ossimultaneamente o realojamento temporário dos arrendatários existentes, sendo aplicável o disposto nos n.  3 e 5 do artigo 6.o. 2 - [...]. 3 - No caso de arrendamento não habitacional, não sendo possível o realojamento ou não concordando o arrendatário com as condições oferecidas, a entidade promotora das obras coercivas indemniza o arrendatário nos termos da alínea a) do n.o 1 do artigo 6.o, tendo o direito de arrendar o local após as obras, nos termos do artigo 20.o, para se ressarcir do valor da indemnização paga. Artigo 17.o [...] A entidade promotora das obras coercivas comunica ao arrendatário o fim das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento. Artigo 18.o [...] 1 - O ressarcimento do custo das obras coercivas, nos termos do artigo 14.o, e, sendo caso disso, do realojamento temporário dos arrendatários existentes, é feito através do recebimento das rendas.
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 186 2 - Quando o senhorio o requeira, demonstrando que as rendas são indispensáveis para o sustento do seu agregado familiar ou para a sustentabilidade económica da pessoa coletiva, a entidade promotora das obras coercivas pode autorizar o levantamento de 50% do valor dos depósitos da renda vigente aquando do início das obras, acrescida das atualizações ordinárias anuais, revertendo o restante para a entidade promotora das obras coercivas. 3 - A autorização referida no número anterior é emitida no prazo de 10 dias após a apresentação do requerimento, acompanhado dos elementos de prova necessários. Artigo 19.o [...] 1 - O arrendatário deposita a renda, nos termos dos artigos 17.o e seguintes do NRAU, enquanto a entidade promotora das obras coercivas não se encontrar totalmente ressarcida. 2 - No prazo de 10 dias após o ressarcimento integral, a entidade promotora das obras coercivas notifica os arrendatários da cessação do dever de depositar a renda. Artigo 20.o Arrendamento pela entidade promotora das obras coercivas 1 - Sem prejuízo do disposto no n.o 4, existindo fogos devolutos no prédio reabilitado, pode a entidade promotora das obras coercivas arrendá-los, mediante concurso público, pelo prazo de dois anos, renovável nos termos do artigo 1096.o do Código Civil. 2 - Existindo arrendamento nos termos do número anterior, o proprietário só tem o direito de se opor à renovação do contrato quando o fim do respetivo prazo se verifique após o ressarcimento integral da entidade promotora das obras coercivas. 3 - A renda a praticar nos contratos referidos nos números anteriores é determinada de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.o 2 do artigo 35.o do NRAU. 4 - O disposto no n.o 1 não é aplicável se o proprietário arrendar os fogos devolutos, por valor não inferior ao previsto no número anterior, no prazo de quatro meses após a ocupação do prédio pela entidade promotora das obras coercivas ou após a conclusão das obras. 5 - [...]. Artigo 21.o [...] 1 - [...]. 2 -  [...]: a) [...]; b) [...]; c) [...]; d) Os bens arrolados ficam depositados à guarda da entidade promotora das obras coercivas e são entregues ao respetivo dono, a requerimento deste, sem prejuízo de só poderem ser repostos no fogo despejando após a conclusão das respetivas obras; e) [...]. 3 - O arrendatário é responsável pelas despesas resultantes do despejo. 4 - O dono dos bens é responsável pelas despesas resultantes do depósito e arrolamento daqueles.
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 188 12 - A obrigação de realojamento prevista nos números anteriores existe somente quando o arrendatário tenha no locado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença. Artigo 26.o Suspensão do contrato para remodelação ou restauro 1 - Se optar pela suspensão da execução do contrato nos termos do n.o 5 do artigo anterior, o senhorio fica obrigado a garantir o realojamento do arrendatário durante esse período, aplicando-se o disposto no n.o 1 do artigo anterior quanto às condições do realojamento ou, se for caso disso, no artigo 73.o do regime jurídico da reabilitação urbana. 2 - [...] 3 - Sem prejuízo da manutenção da obrigação de pagamento da renda, o contrato de arrendamento suspende-se no momento da desocupação do locado pelo arrendatário. 4 - O senhorio comunica ao arrendatário a conclusão das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento. 5 - À desocupação do locado em consequência da suspensão da execução do contrato nos termos dos números anteriores é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 15.o-A a 15.o-T do NRAU. 6 - Para efeitos do disposto no número anterior, o requerimento de despejo a que se refere o artigo 15.o-B osdo NRAU deve ser acompanhado da comunicação prevista nos n.  5 e 6 do artigo anterior. Artigo 30.o [...] 1 - Quando ao locado tenha sido atribuído nível de conservação mau ou péssimo, nos termos definidos em diploma próprio, o arrendatário pode intimar o senhorio à realização das obras necessárias à obtenção de um nível médio ou superior. 2 - [...]. 3 - [...]. 4 - [...]. Artigo 31.o [...] 1 - [...]. 2 - [...]. 3 - [...]. 4 - O arrendatário só pode realizar as obras necessárias para se atingir o nível médio de conservação, nos termos definidos em diploma próprio. 5 - Encontrando-se o edifício constituído em propriedade horizontal, o arrendatário pode substituir-se ao senhorio na execução de obras nas partes comuns, determinadas pela assembleia de condóminos ou impostas nos termos previstos no artigo 89.o do regime jurídico da urbanização e da edificação e no artigo 55.o do regime jurídico da reabilitação urbana. Artigo 32.o [...] 1 - O início das obras pelo arrendatário depende de prévia comunicação dessa intenção ao senhorio. 2 - [...].
1 DE JUNHO DE 2012 189 Artigo 33.o Compensação 1 - [...]. 2 - [...]. 3 - [...]. 4 - [Anterior n.o 2 do artigo 34.o]. Artigo 45.o Responsabilidade contraordenacional 1 – Sem prejuízo da responsabilidade civil, criminal ou disciplinar, são puníveis como contraordenação as falsas declarações dos técnicos autores de projetos no termo de responsabilidade previsto na alínea a) do n.o 2 do artigo 8.o. 2 – A contraordenação prevista no número anterior é punível com coima de € 3 000 a € 200 000. 3 – A negligência é punível, sendo os limites mínimos e máximos das coimas reduzidos para metade. 4 – A tentativa é punível com a coima aplicável à contraordenação consumada, especialmente atenuada. 5 – Consoante a gravidade da contraordenação e a culpa do agente, pode ser aplicada, simultaneamente com a coima, a sanção acessória de interdição do exercício, até ao máximo de quatro anos, da profissão ou atividade conexas com a infração praticada. 6 – As sanções previstas nos números anteriores são comunicadas à ordem ou associação profissional respetiva, quando exista. 7 – Sem prejuízo das competências atribuídas por lei a outras autoridades policiais e fiscalizadoras, a competência para determinar a instauração dos processos de contraordenação, para designar o instrutor e para aplicar as coimas e as sanções acessórias pertence ao presidente da câmara municipal ou, se houver delegação de competências, aos vereadores. 8 – O produto da aplicação das coimas reverte a favor do município, inclusive quando as mesmas sejam cobradas em juízo. Artigo 46.o Responsabilidade criminal 1 – As falsas declarações ou informações prestadas no termo de responsabilidade previsto na alínea a) do n.o 2 do artigo 8.o pelos técnicos autores de projetos são puníveis nos termos do artigo 256.o do Código Penal. 2 – O disposto no número anterior não prejudica a aplicação do artigo 277.o do Código Penal.» Artigo 3.o Alteração à sistemática do Decreto-Lei n.o 157/2006, de 8 agosto São introduzidas as seguintes alterações à organização sistemática do Decreto-Lei n.o 157/2006, de 8 agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.o 306/2009, de 23 de outubro: a) A subsecção II da secção II passa a denominar-se «Iniciativa do município ou da entidade gestora da operação de reabilitação urbana»; b) É criada uma nova secção IV, com a epígrafe «Disposições sancionatórias», composta pelos artigos 45.o e 46.o; c) A anterior secção IV passa a constituir a secção V, mantendo a epígrafe «Disposições finais e transitórias».
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 190 Artigo 4.o Norma revogatória osSão revogados a alínea d) do n.o 1 do artigo 1.o, os n.  2 e 3 do artigo 4.o, o artigo 5.o, o n.o 2 do artigo 6.o, o n.o 6 do artigo 8.o e os artigos 9.o, 10.o, 27.o, 28.o e 34.o a 44.o do Decreto-Lei n.o 157/2006, de 8 agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.o 306/2009, de 23 de outubro. Artigo 5.o Republicação É republicado, em anexo, que faz parte integrante da presente lei, o Decreto-Lei n.o 157/2006, de 8 de agosto, com a redação atual. Artigo 6.o Entrada em vigor A presente lei entra em vigor simultaneamente com a lei que procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.o 6/2006, de 27 de fevereiro. Anexo Republicação do Decreto-Lei n.o 157/2006, de 8 agosto SECÇÃO I Disposições comuns Artigo 1.o Âmbito 1 - O presente decreto-lei aprova o regime jurídico aplicável: a) À denúncia do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, nos termos do n.o 11 do artigo 1103.o do Código Civil, nomeadamente em área de reabilitação urbana; b) À realização de obras coercivas; c) À edificação em prédio rústico arrendado e não sujeito a regime especial; d) [Revogada]. 2 - O presente decreto-lei estabelece ainda o regime aplicável nos contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de outubro: a) À denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%; b) À realização de obras pelo arrendatário. Artigo 2.o Regra geral Cabe ao senhorio efetuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio
1 DE JUNHO DE 2012 191 arrendado, nos termos dos artigos 1074.o e 1111.o do Código Civil, bem como da legislação urbanística aplicável, nomeadamente do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana. Artigo 3.o Obras coercivas No caso de o senhorio não efetuar as obras a que está obrigado, o município ou a entidade gestora da operação de reabilitação urbana podem intimá-lo à sua realização, bem como proceder à sua realização coerciva. SECÇÃO II Regime geral SUBSECÇÃO I Iniciativa do senhorio Artigo 4.o Remodelação ou restauro profundos 1 - As obras, nomeadamente de conservação e reconstrução, que obrigam, para a sua realização, à desocupação do locado são consideradas, para efeitos do presente decreto-lei, obras de remodelação ou restauro profundos. 2 - [Revogado]. 3 - [Revogado]. 4 - As obras referidas no n.o 1 podem decorrer de intervenções urbanísticas realizadas em área de reabilitação urbana, no âmbito do regime jurídico da reabilitação urbana. Artigo 5.o Vicissitudes contratuais em caso de remodelação, restauro ou demolição do locado [Revogado]. Artigo 6.o Denúncia para remodelação ou restauro 1 – A denúncia do contrato de duração indeterminada para realização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos da alínea b) do artigo 1101.o do Código Civil, obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa: a) Ao pagamento de uma indemnização correspondente a um ano de renda; b) A garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a dois anos. 2 – Caso as partes não cheguem a acordo no prazo de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no n.o 1 do artigo 1103.o do Código Civil, aplica-se o disposto na alínea a) do n.o 1. 3 – O realojamento do arrendatário previsto na alínea b) do n.o 1 é feito em condições análogas às que aquele já detinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargos. 4 – Para efeitos do disposto no número anterior, considera-se realojamento em condição análogas quanto ao local o realojamento do arrendatário na área da mesma freguesia ou de freguesia limítrofe, em fogo em estado de conservação igual ou superior ao do locado primitivo e adequado às necessidades do agregado familiar do arrendatário.
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 192 os5 – Para efeitos do disposto nos n.  3 e 4, presume-se adequado às necessidades do agregado familiar do arrendatário o fogo cujo tipo se situe entre o mínimo e o máximo previstos no quadro seguinte, de modo a que não se verifique sobreocupação: (1) Composição do Tipos de fogo agregado familiar Mínimo Máximo (Número de pessoas) 1 T 0 T 1/2 2 T 1/2 T 2/4 3 T 2/3 T 3/6 4 T 2/4 T 3/6 5 T 3/5 T 4/8 6 T 3/6 T 4/8 7 T 4/7 T 5/9 8 T 4/8 T 5/9 9 ou mais T 5/9 T 6  (1)O tipo de cada fogo é definido pelo número de quartos de dormir e pela sua capacidade de alojamento. Exemplo: T 2/3 – dois quartos, três pessoas. 6 – Tratando-se de obra realizada no âmbito do regime da reabilitação urbana aplica-se o disposto no artigo 73.o daquele regime. Artigo 7.o Denúncia para demolição 1 - Quando o senhorio denunciar o contrato para demolição do locado, nos termos da alínea b) do artigo 1101.o do Código Civil, aplica-se o regime previsto no artigo anterior. 2 - Excetua-se do disposto no número anterior as situações em que a demolição: a) Seja ordenada nos termos do n.o 3 do artigo 89.o do regime jurídico da urbanização e da edificação ou do artigo 57.o do regime jurídico da reabilitação urbana; b) Seja necessária por força da degradação do prédio, a atestar pelo município; c)  Decorra de plano de pormenor de reabilitação urbana. 3 - Quando a ordem ou a necessidade de demolição previstas nas alíneas a) e b) do número anterior resultem de ação ou omissão culposa do proprietário ou de terceiro, o arrendatário tem direito a ser indemnizado pelo responsável, nos termos gerais. Artigo 8.o Efetivação da denúncia 1 - A denúncia do contrato é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia. 2 – A comunicação referida no número anterior é acompanhada, sob pena de ineficácia da denúncia: a) De comprovativo de que foi iniciado, junto da competente entidade, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado, bem como de termo de responsabilidade do técnico autor do projeto
1 DE JUNHO DE 2012 193 legalmente habilitado que declare que a operação urbanística obriga à desocupação do locado, quando se trate de operação urbanística sujeita a controlo prévio; ou b) De descritivo da operação urbanística a efetuar no locado, indicando que a operação urbanística está isenta de controlo prévio e as razões pelas quais a mesma obriga à desocupação do locado, quando se trate de operação urbanística isenta de controlo prévio. 3– Estando a operação urbanística a efetuar no locado sujeita a procedimento de controlo prévio, a denúncia a que se referem os números anteriores é confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, acompanhada de comprovativo de deferimento do correspondente pedido, no caso de operação urbanística sujeita a licença administrativa, ou de que a pretensão não foi rejeitada, no caso de operação urbanística sujeita a comunicação prévia. 4– No caso previsto no número anterior, a desocupação tem lugar no prazo de 15 dias contados da receção da confirmação, salvo se não se encontrar decorrido o prazo previsto no n.o 1, caso em que a desocupação tem lugar até ao termo do último prazo. 5– [anterior n.o 3]. 6– Revogado [n.o 6 do Artigo 8.o do Decreto-Lei n.o 157/2006]. 7– Nas situações previstas no n.o 2 do artigo 24.o, bem como nas operações de reabilitação urbana no âmbito do respetivo regime, os documentos a que se refere o n.o 2 são substituídos por certidão emitida pelo município ou pela entidade gestora da operação de reabilitação urbana, consoante os casos, que ateste a necessidade de realização de obras de remodelação ou restauro profundos e ou de demolição, não sendo osaplicável o disposto nos n.  3 e 4. Artigo 9.o Suspensão [Revogado]. Artigo 10.o Efetivação da suspensão [Revogado]. Artigo 11.o Edificação em prédio rústico O disposto na presente subsecção é aplicável, com as necessárias adaptações, à denúncia de arrendamento de prédio rústico quando o senhorio pretenda aí construir um edifício. SUBSECÇÃO II Iniciativa do município ou da entidade gestora da operação de reabilitação urbana Artigo 12.o Âmbito O disposto na presente subsecção aplica-se às obras coercivas executadas em prédios total ou parcialmente arrendados: a) Pelo município, nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação; b) Pelo município ou pela entidade gestora da operação de reabilitação urbana, nos termos do regime jurídico da reabilitação urbana.
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 194 Artigo 13.o Poderes do município e da entidade gestora da operação de reabilitação urbana Para os efeitos previstos no artigo anterior, a entidade promotora das obras coercivas pode proceder ao despejo administrativo e ocupar o prédio ou fogos, total ou parcialmente, até ao período de um ano após a data da conclusão das obras, após o qual tal ocupação cessa automaticamente. Artigo 14.o Orçamento 1 - O início das obras é precedido da elaboração de um orçamento do respetivo custo, a comunicar ao senhorio, por escrito. 2 - O valor a suportar é acrescido do custo dos trabalhos a mais, decorrentes de circunstâncias imprevisíveis à data da elaboração do orçamento, que se mostrem indispensáveis para a conclusão da obra, com o limite estabelecido no n.o 3 do artigo 370.o do Código dos Contratos Públicos, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 18/2008, de 29 de janeiro. Artigo 15.o Realojamento ou indemnização 1 - A entidade promotora das obras coercivas não pode proceder ao despejo administrativo sem assegurar ossimultaneamente o realojamento temporário dos arrendatários existentes, sendo aplicável o disposto nos n.  3 a 5 do artigo 6.o. 2 - Durante o realojamento mantém-se a obrigação de pagamento da renda, havendo lugar ao seu depósito, nos termos do artigo 19.o. 3 - No caso de arrendamento não habitacional, não sendo possível o realojamento ou não concordando o arrendatário com as condições oferecidas, a entidade promotora das obras coercivas indemniza o arrendatário nos termos da alínea a) do n.o 1 do artigo 6.o, tendo o direito de arrendar o local após as obras, nos termos do artigo 20.o, para se ressarcir do valor da indemnização paga. Artigo 16.o Comunicação ao arrendatário Com antecedência não inferior a 30 dias, o arrendatário é notificado, por carta registada ou por afixação de edital na porta da respetiva casa e na sede da junta de freguesia: a) Da data do despejo administrativo; b) Do local de realojamento que lhe foi destinado; c) Da obrigação de retirar todos os bens do local despejando; d) Da duração previsível das obras; e) Da obrigação de depositar as rendas, nos termos do artigo 19.o. Artigo 17.o Reocupação pelo arrendatário A entidade promotora das obras coercivas comunica ao arrendatário o fim das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento.
1 DE JUNHO DE 2012 195 Artigo 18.o Compensação 1 - O ressarcimento do custo das obras coercivas, nos termos do artigo 14.o, e, sendo caso disso, do realojamento temporário dos arrendatários existentes, é feito através do recebimento das rendas. 2 - Quando o senhorio o requeira, demonstrando que as rendas são indispensáveis para o sustento do seu agregado familiar ou para a sustentabilidade económica da pessoa coletiva, a entidade promotora das obras coercivas pode autorizar o levantamento de 50% do valor dos depósitos da renda vigente aquando do início das obras, acrescida das atualizações ordinárias anuais, revertendo o restante para a entidade promotora das obras coercivas. 3 - A autorização referida no número anterior é emitida no prazo de 10 dias após a apresentação do requerimento, acompanhado dos elementos de prova necessários. Artigo 19.o Depósito das rendas 1 - O arrendatário deposita a renda, nos termos dos artigos 17.o e seguintes do NRAU, enquanto a entidade promotora das obras coercivas não se encontrar totalmente ressarcida. 2 - No prazo de 10 dias após o ressarcimento integral, a entidade promotora das obras coercivas notifica os arrendatários da cessação do dever de depositar a renda. Artigo 20.o Arrendamento pela entidade promotora das obras coercivas 1 - Sem prejuízo do disposto no n.o 4, existindo fogos devolutos no prédio reabilitado, pode a entidade promotora das obras coercivas arrendá-los, mediante concurso público, pelo prazo de dois anos, renovável nos termos do artigo 1096.o do Código Civil. 2 - Existindo arrendamento nos termos do número anterior, o proprietário só tem o direito de se opor à renovação do contrato quando o fim do respetivo prazo se verifique após o ressarcimento integral da entidade promotora das obras coercivas. 3 - A renda a praticar nos contratos referidos nos números anteriores é determinada de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.o 2 do artigo 35.o do NRAU. 4 - O disposto no n.o 1 não é aplicável se o proprietário arrendar os fogos devolutos, por valor não inferior ao previsto no número anterior, no prazo de quatro meses após a ocupação do prédio pela entidade promotora das obras coercivas ou após a conclusão das obras. 5 - Aos titulares dos contratos de arrendamento previstos neste artigo é aplicável o disposto no artigo anterior, cabendo ao senhorio o direito previsto no n.o 2 do artigo 18.o. Artigo 21.o Arrolamento de bens 1 - Se, no momento da ocupação, forem encontrados bens no local a ocupar, proceder-se-á ao seu arrolamento. 2 - Para efeitos do arrolamento referido no número anterior, procede-se da seguinte forma: a) É lavrado auto em que se descrevem os bens, em verbas numeradas, e se mencionam quaisquer ocorrências relevantes; b) O auto é assinado pelo funcionário que o lavrar e pelo possuidor dos bens, se existir, devendo intervir duas testemunhas quando não for assinado por este último; c) Ao ato de arrolamento assiste o possuidor ou detentor dos bens, sempre que queira e esteja no local ou seja possível chamá-lo, podendo fazer-se representar por mandatário judicial;
II SÉRIE-A — NÚMERO 188 196 d) Os bens arrolados ficam depositados à guarda da entidade promotora das obras coercivas e são entregues ao respetivo dono, a requerimento deste, sem prejuízo de só poderem ser repostos no fogo despejando após a conclusão das respetivas obras; e) São aplicáveis ao arrolamento as disposições relativas à penhora, com as devidas adaptações, em tudo que não contrarie o estabelecido neste artigo. 3 - O arrendatário é responsável pelas despesas resultantes do despejo. 4 - O dono dos bens é responsável pelas despesas resultantes do depósito e arrolamento daqueles. Artigo 22.o Obras por iniciativa de outras entidades O disposto na presente subsecção é aplicável, com as devidas adaptações, à realização de obras em prédios arrendados por entidade à qual a lei confira esse direito, nomeadamente sociedades de reabilitação urbana, fundos de investimento imobiliário e fundos de pensões. SECÇÃO III Regime especial transitório SUBSECÇÃO I Disposições gerais Artigo 23.o Âmbito de aplicação 1 - O disposto na presente secção aplica-se apenas aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.o 321-B/90, de 15 de outubro. 2 - Em tudo o não previsto na presente secção aplica-se o disposto na secção anterior. SUBSECÇÃO II Iniciativa do senhorio Artigo 24.o Denúncia para demolição 1 - A faculdade de demolição tem lugar quando se verifiquem uma das situações previstas no n.o 2 do artigo 7.o. 2 - Existe ainda a faculdade de demolição quando esta for considerada pelo município a solução tecnicamente mais adequada ou a demolição seja necessária à execução de plano municipal de ordenamento do território ou aprovação de área de reabilitação urbana. Artigo 25.o Denúncia de contrato com arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos, ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60% 1 - A denúncia do contrato de duração indeterminada para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos da alínea b) do artigo 1101.o do Código Civil, quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, obriga o senhorio, na falta de acordo entre as partes, a garantir o realojamento do arrendatário osem condições análogas às que este já detinha, nos termos previstos nos n.  3 a 5 do artigo 6.o, devendo o