3374II SÉRIE — NÚMERO 140Procura-se com a legislação proposta dar ao sistema uma coerência interna actualmente inexistente, através do estabelecimento de mecanismos de compatibilização dos dois regimes, perspectivando-se a expansão privilegiada do regime de renda condicionada a longo prazo. Por outro lado, é preocupação do Governo garantir um funcionamento razoavelmente equilibrado do mercado de habitação arrendada, o que exige a actualização periódica das rendas. Assim, prevê-se que as rendas, qualquer que seja o seu regime, sejam anualmente actualizadas em constância de arrendamento por coeficientes fixados pelo Governo, em função do índice de preços no consumidor.A distinção entre renda livre e renda condicionada resulta do modo de fixação da renda inicial e do sistema de incentivos fiscais, que procuram compatibilizar os rendimentos auferidos pelos locadores nos dois regimes.A actualização das rendas far-se-á através de coeficientes multiplicativos a fixar anualmente pelo Governo, embora sejam estabelecidos limites à variação desses coeficientes em relação ao índice de preços no consumidor. £, assim, deixado campo às opções de natureza política, sem se agravar demasiado o desconhecimento das condições futuras, que poderia induzir ao efeito de antecipação das rendas.Na concepção do novo regime de renda condicionada procurou-se limitar ao máximo a necessidade de intervenção arbitral, administrativa ou judicial, consagrando fórmulas e processos simples de determinação das rendas.O modo de repercussão das obras de beneficiação nas rendas é também alterado; exclui-se a possibilidade de aumento das rendas por motivo da realização de obras de conservação ou reparação; introduz-se um índice de conforto no cálculo dos valores actualizados dos fogos.Altera-se a forma como são atribuídos os benefícios fiscais, constando estes de uma isenção inicial de 3 anos da contribuição predial e do imposto complementar e de uma redução a 50 % durante 15 anos da contribuição predial, de modo a manter um incentivo mais constante na permanência dos fogos em regime de renda condicionada. Foram considerados, naturalmente, os casos especiais em que o contribuinte já havia recebido, directa ou indirectamente, subsídios ou apoios do Estado.Estabelece-se um mecanismo de correcção das rendas vigentes, cuja concepção global se baseia no estabelecimento de equilíbrios fundamentais que evitem a ruptura dos orçamentos familiares e permitam alcançar os objectivos fixados, nomeadamente no que respeita à recuperação do parque habitacional, sem envolver a aplicação de avultados recursos orçamentais.O congelamento das rendas em constância de arrendamento desde 1948 nos concelhos de Lisboa e do Porto, e desde 1974 nos restantes concelhos, determinou a progressiva degradação destas rendas em face da evolução dos factores condicionantes do investimento em habitação. O grau de degradação actual é, em cada caso, função do ano da última fixação das rendas. Sendo um dos critérios fundamentais da presente proposta que a correcção seja feita de modo objectivo e por forma a evitar o recurso a avaliações morosas e burocráticas, os factores dé correcção a aplicar são calculados em função do ano da últimafixação da renda, tomando em consideração a rentabilidade do investimento inicial.No entanto, a aplicação isolada de critérios puramente económicos levaria, inevitavelmente, à ruptura de muitos orçamentos familiares. Assim, houve que prever dois mecanismos que evitassem uma tal situação.Primeiro, a correcção global é diferida no tempo, de modo a possibilitar a adaptação progressiva dos orçamentos familiares ao acréscimo de despesas com a habitação.Segundo, é atribuído um subsídio de renda às famílias de mais baixos rendimentos. A atribuição do subsídio é, contudo, condicionada pelo facto de as famílias deverem pagar um preço mínimo pela habitação, que não poderá ser inferior, nos sucessivos anos, nem à renda paga no ano anterior, nem a uma renda mínima variável com a dimensão do agregado. Por outro lado, esta atribuição é ainda limitada por subsídios máximos, também dependentes da dimensão familiar.Deve ainda ser referido que, ainda com o objectivo de evitar eventuais rupturas dos orçamentos familiares, se impõe que cada novo aumento das rendas se efective apenas depois da atribuição dos subsídios para o período de validade das novas rendas.Pretendeu-se, por outro lado, assegurar mecanismos fiscais indispensáveis ao financiamento do subsídio, procurando evitar a afectação dos recursos orçamentais.A correcção das rendas implicará, só por si, um aumento muito significativo das receitas da contribuição predial, em consequência do crescimento da base tributária dos prédios, passando a receita global a ser distribuída entre a administração central e a administração local, mas resultando sempre num aumento considerável para as autarquias. £ nesse aumento de receitas que o Estado encontra adequada contrapartida para o pagamento do subsídio de renda.Os factores globais de correcção são bastante gravosos, mesmo tendo em consideração a baixa incidência actual das rendas nos orçamentos familiares, porque as famílias adaptaram os seus orçamentos a estas baixas despesas. Assim, há que diferir no tempo o processamento do aumento global proposto, definindo planos de correcção anual até à reposição global da rentabilidade.Tendo em vista minorar os efeitos do descongelamento das rendas nos rendimentos dos agregados familiares de mais baixos recursos, é, pois, instituído o subsídio de renda.No modelo adoptado definiram-se rendas mínimas, com o objectivo de minorar o peso administrativo e a carga burocrática, e fixaram-se rendas limites, a partir das quais não haverá lugar à concessão de subsídio, tendo por base as áreas mínimas das habitações consideradas adequadas à dimensão das famílias.Tendo em vista minorar a distorção proveniente da diversidade de dimensão e dos rendimentos per capita e bruto das famílias, determinaram-se factores de equivalência.Fixaram-se ainda rendimentos máximos, para além dos quais será atribuível o subsídio de renda.O princípio geral que orienta a determinação do montante do subsídio é o de que a prestação familiar da renda deve ser função não só dos rendimentos, mas também da renda. Pretende-se que a introdução do subsídio não tenha como reflexo o desinteresse dos