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Por outro lado, é concedido aos proprietários o direito, no quadro do documento estratégico de intervenção definido pelos poderes públicos, de solicitarem que o próprio município, ou a empresa constituída para o efeito, proceda às obras programadas, sem que o seu direito de propriedade seja posto em causa. Admite-se, inclusivamente, que o município, ou a empresa criada para o efeito, permita, mediante contrato com os proprietários, que estes realizem as obras directamente e por sua própria conta.
Foi ainda considerada a situação de parte dos proprietários abrangidos aceitarem as condições de reabilitação definidas e outros não.
No que respeita aos arrendatários, reforçaram-se os seus direitos em caso de expropriação, prevendo o direito de preferência em caso de novo arrendamento, ou mesmo, tendo presente razões de protecção social em função da idade, prevendo o direito de suspensão do contrato e de reocupação do imóvel por parte de arrendatários com mais de 55 anos.
Neste âmbito, criou-se um quadro de referência para um contrato de reabilitação urbana, a celebrar entre o município, ou a sociedade de reabilitação urbana constituída para o efeito, e os promotores privados, nos termos do qual as partes, no quadro de uma quase plena liberdade negocial, ajustarão os termos em que o promotor privado procederá às operações de reabilitação urbana.
Salvaguardou-se, por razões imperiosas de transparência, que a escolha do promotor privado seja feita por concurso público, deixando-se a cada município e para cada situação uma margem muito ampla de fixação dos critérios de contratação.
O sexto princípio prende-se com a necessidade de, através do presente regime, se obter uma celeridade de processos muito superior à que a legislação em vigor proporcionaria e, sobretudo, de se obter certeza quanto ao tempo que os procedimentos irão demorar, aspecto essencial para o empenhamento dos agentes económicos.
Neste sentido, é de sublinhar que alguns procedimentos são simplificados, os prazos legais são reduzidos, recorre-se em todas as situações ao instituto do deferimento tácito e, como já se referiu, a autoridade pública de reabilitação dispõe sempre do domínio e iniciativa dos procedimentos, não havendo vazios ou paralisações.
O processo de reabilitação urbana agora legalmente disciplinado visou concertar o imperativo público da reabilitação com os interesses sociais e, até, de teor humanitário, que esta operação envolve.
A articulação deste regime com a nova lei do arrendamento, com os incentivos concedidos pelo Governo e com a possibilidade do Estado celebrar contratos-programa com os municípios, constituirá um factor acrescido para que aquela concertação de interesses seja bem sucedida.
Assim, no uso da autorização legislativa concedida pela Lei n.o     e nos termos das alíneas a) e b) do n.o 1 do artigo 198.o da Constituição, o Governo decreta o seguinte:Capítulo I
Âmbito1 - O presente diploma regula o regime jurídico excepcional da reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística.
2 - Para efeitos do número anterior entende-se por reabilitação urbana o processo de transformação do solo urbanizado, compreendendo a execução de obras de conservação, recuperação e readaptação de edifícios e de espaços urbanos, com o objectivo de melhorar as suas condições de uso, conservando o seu carácter fundamental, bem como o conjunto de operações urbanísticas que visam a reconstrução de zonas urbanas históricas, com deficientes condições de habitabilidade, de salubridade, de estética ou de segurança, implicando geralmente a substituição, total ou parcial, das edificações existentes.
3 - Consideram-se zonas históricas as assim classificadas em plano municipal de ordenamento do território.
4 - Na falta de plano municipal de ordenamento do território, ou sendo este omisso, as zonas históricas são delimitadas por deliberação da assembleia municipal, aplicando-se o previsto no artigo 12.o do presente diploma.
5 - As áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística são as assim declaradas nos termos do artigo 41.o da Lei dos Solos, aprovada pelo Decreto-Lei n.o 794/76, de 5 de Novembro.
6 - As operações de reabilitação a efectuar nas zonas históricas e nas áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística revestem-se de interesse público urgente.Capítulo II
Sociedades de reabilitação urbana1 - Para promover a reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística os municípios podem criar empresas municipais de reabilitação urbana nas quais detenham a totalidade do capital social.
2 - Em casos de excepcional interesse público, a reabilitação urbana poderá competir a sociedades anónimas de capitais exclusivamente públicos com participação municipal e estatal.
0017   |   II Série A - Número 001   |   18 de Setembro de 2003 3 - Podem participar nas empresas referidas no número anterior os municípios, as pessoas colectivas da administração indirecta do Estado e as pessoas colectivas empresariais do Estado.Artigo 3.o
Direito aplicável1 - As empresas constituídas nos termos do presente diploma regem-se pelo regime das empresas municipais, constante da Lei n.o 58/98, de 18 de Agosto, ou pelo regime do sector empresarial do Estado estabelecido pelo Decreto-Lei n.o 558/99, de 17 de Dezembro, consoante a maioria do capital social seja detido pelo município ou pelo Estado.
2 - Às referidas empresas é igualmente aplicável o regime jurídico especial em matéria de poderes de autoridade, de planeamento, de licenciamento e de expropriação fixado pelo presente diploma.Artigo 4.o
Objecto social1 - As SRU têm como objecto promover a reabilitação urbana das respectivas zonas de intervenção.
2 - Do objecto social deverá constar a identificação da respectiva zona de intervenção e, no caso de empresas municipais, igualmente a referência ao município a que respeita.Artigo 6.o
Competências1 - Para efeitos de reabilitação urbana, as SRU têm competências nos seguintes domínios:a) Elaboração dos planos de pormenor;
b) Licenciamento e autorização de operações urbanísticas;
c) Expropriação dos bens imóveis, e dos direitos a eles inerentes, destinados à reabilitação urbana, bem como constituição de servidões administrativas;
e) Fiscalização das obras de reabilitação urbana;
Zonas de intervenção1 - O acto ou contrato de constituição da empresa deve estabelecer os limites geográficos das respectivas zonas de intervenção sujeitas a reabilitação urbana.
2 - Se depois da respectiva constituição o município pretender atribuir novas zonas de intervenção às SRU poderá fazê-lo através de deliberação da câmara municipal.
3 - No caso de SRU detidas maioritariamente pelo Estado, a decisão a que se refere o número anterior compete, conjuntamente, ao Ministro das Finanças, ao Ministro das Obras Públicas, Transportes e Habitação e ao Ministro das Cidades, Ordenamento do Território e Ambiente, sob proposta da câmara municipal.Artigo 8.o
Extinção1 - As SRU extinguem-se por deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, no caso de empresas total ou maioritariamente detidas pelos municípios, ou por decisão conjunta do Ministro das Finanças, do Ministro das Obras Públicas, Transportes e Habitação e do Ministro das Cidades, Ordenamento do Território e Ambiente, nos restantes casos.
2 - A extinção referida no número anterior deve ocorrer sempre que estiver concluída a reabilitação urbana da respectiva zona de intervenção, revertendo os seus bens para os respectivos accionistas na proporção das respectivas participações sociais.Capítulo III
Competência e isenção de licenciamento1 - As operações urbanísticas executadas pelas SRU, dentro da respectiva zona de intervenção, estão isentas dos licenciamentos e autorizações previstos no artigo 4.o do Decreto-Lei n.o 555/99, de 16 de Dezembro, carecendo os respectivos projectos de simples aprovação da câmara municipal, após audição das entidades exteriores ao município que, nos termos da lei, devam emitir parecer, autorização ou aprovação.
2 - No caso das operações urbanísticas executadas pelos proprietários ou por parceiros privados o licenciamento e autorização das operações de loteamento e construção cabe às SRU, nos termos definidos no artigo 6.o, e sempre de acordo com o disposto no Decreto-Lei n.o 555/99, de 16 de Dezembro, com as alterações estabelecidas no artigo seguinte.Artigo 10.o
Procedimento especial de licenciamento ou autorização1 - As operações urbanísticas executadas pelos proprietários ou por parceiros privados estão sujeitas a licença ou autorização administrativa, consoante a área em questão esteja ou não abrangida por plano de pormenor.
2 - No âmbito do procedimento de licenciamento há lugar a consulta às entidades que nos termos da lei se devam pronunciar, cuja promoção deve ser efectuada pelo presidente do conselho de administração da SRU, ou pelo presidente da câmara municipal, em simultâneo, no prazo máximo de cinco dias a contar da data do requerimento inicial, excepto se o interessado fizer prova da solicitação prévia dos pareceres, autorizações ou aprovações.
0018   |   II Série A - Número 001   |   18 de Setembro de 2003 3 - Os pareceres, autorizações ou aprovações das entidades consultadas devem ser recebidos pelo presidente do conselho de administração da SRU, pelo presidente da câmara, ou pelo interessado, consoante quem houver promovido a consulta, no prazo de 15 dias a contar da data da recepção do processo pelas referidas entidades, considerando-se haver concordância com a pretensão formulada se não forem recebidos dentro do mesmo prazo.
4 - O presidente do conselho de administração da SRU ou o presidente da câmara municipal delibera:a) No âmbito do procedimento de licenciamento, dentro do prazo de 20 dias, contados, consoante o caso, da data da recepção do requerimento inicial quando previamente efectuadas as consultas, ou do último dos pareceres, autorizações ou aprovações emitido pelas entidades referidas no n.o 2, ou ainda do termo do prazo para a recepção dos mesmos pareceres, autorizações ou aprovações;
b) No âmbito do procedimento de autorização, dentro do prazo de 10 dias, contados consoante o caso, da data da recepção do requerimento inicial quando previamente consultado o IPPAR ou quando não haja lugar a consulta deste instituto, ou do parecer do IPPAR, ou ainda do termo do prazo para a recepção do mesmo parecer.5 - Todos os demais prazos aplicáveis previstos no Decreto-Lei n.o 555/99, de 16 de Dezembro, são reduzidos para metade.Artigo 11.o
Comissão especial de apreciação1 - Pode ser constituída junto de cada município ou SRU uma comissão especial de apreciação, composta pelas entidades que nos termos da lei se devem pronunciar sobre os pedidos de licenciamento, cujo parecer, assinado por todos os seus membros com menção expressa da qualidade, substitui, para todos os efeitos, os pareceres, autorizações e aprovações referidos no n.o 2 do artigo anterior.
2 - O parecer considera-se favorável se não for emitido no prazo de 10 dias, devendo as entidades que se opõem ao pedido de licenciamento manifestar, por escrito e de forma fundamentada, ao presidente do conselho de administração da SRU, ou ao presidente da câmara, a sua posição.
3 - A dinamização da constituição da comissão compete ao município ou à SRU, através de solicitação escrita dirigida ao membro do Governo da tutela das entidades competentes para que indique o respectivo representante.Artigo 12.o
Decisão sobre planos de pormenor1 - Sempre que tal seja necessário ou conveniente, nomeadamente face à natureza e dimensão das operações, compete à câmara municipal tomar a decisão de elaboração de um plano de pormenor com vista à realização das operações de reabilitação urbana.
2 - Os planos de pormenor a que se refere o número anterior adoptarão a modalidade simplificada prevista no n.o 2 do artigo 91.o do Decreto-Lei n.o 380/99, de 22 de Setembro.Capítulo IV
Princípio geral1 - A reabilitação urbana deverá ser prioritariamente levada a cabo pelos proprietários e demais titulares de direitos reais sobre os imóveis a recuperar.
Definição das unidades de intervenção1 - A reabilitação urbana na zona de intervenção será realizada mediante a definição pela SRU de unidades de intervenção.
2 - A unidade de intervenção corresponderá, regra geral, a um quarteirão, páteo ou rua, podendo em casos de particular interesse público corresponder a um edifício.Artigo 15.o
Documento estratégico1 - Uma vez tomada a decisão relativamente à definição de uma concreta unidade de intervenção, compete à SRU elaborar para a unidade em questão um documento estratégico, nos termos do número seguinte.
2 - O documento estratégico define os edifícios a reabilitar, indica os respectivos proprietários, demais titulares de direitos reais e arrendatários, ou a inexistência de dados registrais relativamente aos mesmos, estabelece um projecto base de intervenção, onde se descrevem as opções estratégicas em matéria de reabilitação, designadamente no que concerne a habitação, acessibilidades, equipamentos, infra-estruturas ou espaço público, quando a intervenção inclua estas áreas, bem como deve indicar a planificação e estimativa orçamental das operações a realizar e os eventuais interessados em colaborar com os proprietários na recuperação dos imóveis.
3 - A SRU poderá abrir concurso para apresentação de propostas de documento estratégico.
4 - Os proprietários em causa, directamente ou através de um promotor, poderão apresentar à SRU proposta de documento estratégico, cabendo aquela pronunciar-se sobre a proposta no prazo de 30 dias, sob pena de se considerar a mesma rejeitada.
5 - A aprovação do documento estratégico, no quadro da situação prevista no número anterior, não dispensa a celebração entre os particulares ou o promotor e a SRU do contrato previsto no n.o 1 do artigo 18.o do presente diploma.Artigo 16.o
Notificação aos proprietários1 - Sem prejuízo da situação prevista nos n.os quatro e cinco do artigo anterior, a SRU deverá em seguida notificar os proprietários e demais titulares de direitos reais conhecidos da decisão referida no artigo anterior, bem como do documento estratégico, e promover a sua dinamização com vista à assunção por estes da responsabilidade de reabilitação.
2 - Relativamente àqueles para cuja propriedade esteja prevista a expropriação no documento estratégico, nomeadamente
0019   |   II Série A - Número 001   |   18 de Setembro de 2003 por o espaço em questão se destinar a arruamentos ou equipamentos públicos, a SRU deverá de imediato dar início às negociações de aquisição da propriedade apresentando a respectiva proposta.
3 - A notificação a que se refere o n.o 1 terá lugar através de carta registada a enviar no prazo máximo de cinco dias depois de concluído o documento estratégico.
4 - Caso seja desconhecida a identificação de algum dos proprietários ou titulares de direitos reais, ou o seu paradeiro, proceder-se-á à citação edital no próprio prédio, pelo prazo de 15 dias, e far-se-á publicar num jornal oficial de grande circulação nacional.Artigo 17.o
Procedimento por via de acordo1 - Na sequência da proposta da SRU constante do documento estratégico, os proprietários de um mesmo edifício poderão:a) Assumir directamente a reabilitação do edifício, estabelecendo com a SRU um contrato em que se fixem prazos, quer para a sujeição das obras a autorização ou licença administrativa quer para a execução das mesmas;
b) Acordar com a SRU os termos da reabilitação do seu edifício, encarregando aquela de proceder a essa reabilitação, mediante o compromisso de pagamento das obras acrescido de comissão de gestão a cobrar pela SRU e das demais taxas devidas nos termos da lei.2 - No caso de as obras a realizar respeitarem a partes comuns do edifício, o acordo dos proprietários será prestado pela assembleia de condóminos, nos termos da lei, sem prejuízo do prazo previsto no artigo seguinte.Artigo 18.o
Prazo1 - O acordo dos proprietários a que se refere o artigo anterior deve ser prestado no prazo máximo de 30 dias contado da data em que a notificação do documento estratégico se considera efectuada, prorrogável por mais 15, por decisão da SRU.
Intervenção autoritária1 - No caso de nem todos os proprietários acordarem na reabilitação da sua fracção, ou de não haver deliberação favorável da assembleia de condóminos quanto à reabilitação das partes comuns, a SRU tomará directamente a seu cargo a tarefa de reabilitação do edifício, ou de parte deste, conforme o disposto no número seguinte, devendo para o efeito adquirir a propriedade daqueles que não consentiram na reabilitação da sua fracção, ou do edifício, no caso de se tratar da reabilitação de partes comuns.
2 - No caso previsto no número anterior, os proprietários que pretendam colaborar na reabilitação da sua fracção deverão:a) Celebrar um contrato com a SRU, ou com a empresa prevista no artigo 30.o, mediante o qual esta se encarregará de proceder à reabilitação da sua fracção;
b) Em alternativa, e caso a SRU assim entenda, poderão proceder eles mesmos às obras na sua fracção, estabelecendo para o efeito um contrato com a SRU, no qual se comprometam a cumprir prazos e prestem garantias adequadas.3 - Caso os acordos a que se refere o número anterior não sejam obtidos no prazo de 30 dias a contar do início das respectivas negociações, o município ou a SRU poderá proceder à expropriação do imóvel ou fracção.
4 - O disposto no presente artigo aplica-se aos edifícios não afectos ao regime da propriedade horizontal, com as devidas adaptaçõesArtigo 20.o
Expropriação por causa de utilidade pública1 - Caso tal se revele necessário, o município ou a SRU procederão à expropriação dos imóveis ou fracções a reabilitar nos termos do Código das Expropriações, aprovado pela Lei n.o 168/99, de 18 de Setembro, com as especificidades previstas neste diploma
2 - Sem prejuízo do disposto n.o 2 do artigo 13.o do Código das Expropriações, são consideradas de utilidade pública as expropriações dos imóveis e direitos a eles relativos para a execução das operações de reabilitação urbana previstas neste diploma.
3 - A propriedade dos imóveis expropriados será adquirida pelo município ou pela SRU.Artigo 21.o
Direito de preferência dos antigos proprietários1 - No momento da primeira comercialização das fracções ou imóveis já reabilitados, os antigos proprietários dos bens expropriados terão direito de preferência.
2 - A entidade que pretenda vender o bem reabilitado deverá notificar o antigo proprietário da sua intenção, com indicação do preço proposto por meio de carta registada com aviso de recepção, tendo aquele o prazo de oito dias para declarar se pretende readquirir o bem.
3 - O preço proposto deve corresponder ao preço base pelo qual o bem será colocado no mercado, no caso de o antigo proprietário não exercer a preferência.
4 - Caso, na sequência do não exercício do direito de preferência previsto nos números anteriores, a entidade expropriante apenas venha a encontrar comprador por um preço inferior ao preço-base, deverá novamente notificar o antigo proprietário para exercício de segundo direito preferência, no prazo de oito dias.
5 - O direito de preferência estabelecido neste artigo prevalece sobre o direito de preferência estabelecido na lei a favor do arrendatário na venda do local arrendado.Artigo 22.o
Servidões1 - Podem ser constituídas as servidões necessárias à reinstalação e funcionamento das actividades localizadas nas zonas de intervenção.
2 - No caso de tal se revelar necessário, à constituição das servidões aplica-se o regime previsto no Código das Expropriações por utilidade pública, se os respectivos poderes tiverem sido transmitidos nos termos do artigo 6.o.
0020   |   II Série A - Número 001   |   18 de Setembro de 2003 Artigo 23.o
Posse administrativaAs expropriações previstas neste diploma têm carácter de urgência, podendo a SRU tomar posse administrativa imediata do bem expropriado.Artigo 24.o
Indemnização1 - No cálculo do montante das indemnizações seguem-se os critérios previstos no artigo 23.o e seguintes do Código das Expropriações, aprovado pela Lei n.o 168/99, de 18 de Setembro, com as alterações constantes do presente artigo.
2 - O montante da indemnização calcula-se com referência à data da declaração de utilidade pública e deve corresponder ao valor real e corrente dos imóveis expropriados no mercado, sem contemplação das mais-valias resultantes da reabilitação da zona de intervenção e do próprio imóvel.
3 - Quando esteja em causa a expropriação de edifícios ou construções e respectivos logradouros a justa indemnização deve corresponder ao valor da construção, atendendo-se, designadamente, aos elementos referidos no n.o 1 do artigo 28.o da Lei n.o 168/99, de 18 de Setembro, e ao valor do solo com os edifícios ou construções nele implantados.Artigo 25.o
Direitos dos arrendatários habitacionais com mais de 55 anos1 - Sem prejuízo do disposto nos número seguintes, a expropriação faz caducar o arrendamento, aplicando-se o disposto no artigo 30.o do Código das Expropriações.
2 - Para além do disposto no artigo 30.o do Código das Expropriações, e sem prejuízo de chegarem a acordo noutros termos com a SRU ou com o município, no caso de imóveis que não se destinem a ser demolidos durante a operação de reabilitação ou que sendo demolidos, se destinem a ser reconstruídos, e, em qualquer dos casos, imóveis para os quais esteja prevista a manutenção de fracções destinadas a habitação, os arrendatários habitacionais que façam 55 anos, ou mais, no ano da declaração de utilidade pública têm ainda direito de:a) Optar pela suspensão do contrato de arrendamento pelo período em que, por força das operações de reabilitação, não possam ocupar o imóvel, seguindo-se o regime de actualização de renda previsto no artigo seguinte;
b) Optar pela manutenção do contrato, com aumento de renda nos termos do artigo seguinte, no caso de não ser necessário desocupar a fracção durante as obras.3 - Também gozam do direito previsto no n.o 2 do presente artigo os arrendatários com deficiência ou que possuam descendentes ou ascendentes a seu cargo com deficiência, com o grau de incapacidade total para o trabalho.
4 - Findas as obras, os arrendatários que tenham optado pela suspensão do contrato têm direito de reocupar a respectiva fracção, ou não havendo fracção que lhe corresponda na nova planta, outra no mesmo imóvel, ou no imóvel construído no mesmo local da unidade de intervenção de que a SRU ou o município sejam ou venham a ser proprietários por força da operação de reabilitação urbana, que satisfaça as necessidades do seu agregado.
5 - Tendo presente o disposto no número anterior, no caso de o número de fogos do imóvel que se destina a habitação e de que a SRU ou o município sejam ou venham a ser proprietários na sequência da operação de reabilitação, ser inferior ao número de inquilinos com o direito a que se refere a alínea a) do n.o 2, o direito à suspensão do contrato é conferido com o seguinte regime de prioridade:a) Em primeira prioridade, os mais idosos;
b) Em igualdade de circunstâncias daqueles, os de rendimentos mais baixos;
c) Se a igualdade de circunstâncias se mantiver, os titulares de arrendamentos mais antigos.6 - Com a expropriação, a posição contratual dos senhorios nos contratos de arrendamento com arrendatários que tenham optado pela suspensão do contrato transmite-se para a SRU ou para o município.
7 - A opção dos arrendatários a que se refere o n.o 2 deve ter lugar na fase de expropriação amigável, devendo a entidade expropriante informar os arrendatários expressamente dessa possibilidade e do respectivo prazo de exercício.
8 - A SRU ou o município, se for o caso, devem assegurar o realojamento durante o período das obras daqueles arrendatários habitacionais que optem pela suspensão do contrato.
9 - Para os efeitos de realojamento temporário o município ou a SRU poderão optar por instalar os arrendatários em unidades residenciais, podendo propor-lhes essa solução para efeitos do acordo a que se refere o n.o 2.
10 - Por unidade residencial entende-se prédio urbano, ou parte dele, destinado ao alojamento em ambiente semi-independente, garantindo áreas independentes, designadamente quartos e instalações sanitárias, áreas independentes ou não para confecção de refeições, e partilha de algumas funções comuns, como a assistência e serviços.
11 - O disposto no n.o 2 do presente artigo não se aplica aos arrendatários que disponham no mesmo concelho, ou em concelho limítrofe, de outra habitação que satisfaça adequadamente as necessidades de habitação do seu agregado.Artigo 26.o
Regime especial de actualização de renda1 - No caso dos arrendatários que optem pela suspensão do contrato, a respectiva renda será actualizada, segundo critérios de mercado, até ao limite de:a) 15% do rendimento líquido mensal do agregado familiar, caso este não exceda dois salários mínimos nacionais;
b) 20% do rendimento líquido mensal, nos restantes casos.2 -O limite máximo a que se refere o número anterior será fixado pela SRU, ou pelo município, com base nos valores de mercado apurados e nas declarações de IRS dos membros do agregado familiar do arrendatário, e relativas ao ano anterior à declaração de utilidade pública ou ao ano anterior ao da fixação da renda pela SRU, se este for posterior.
0021   |   II Série A - Número 001   |   18 de Setembro de 2003 3 - Caso o limite máximo a que se refere o n.o 1 seja inferior ao valor da renda já praticada não haverá lugar a actualização da renda.
4 - Caso o inquilino não forneça à SRU ou ao município os elementos a que se refere o número anterior, no prazo que lhe for fixado, não inferior a 10 dias, considera-se que renunciou ao direito à manutenção ou suspensão do contrato.
5 - Salvo acordo noutro sentido entre as partes, o valor fixado pela SRU ou pelo município passa a constituir o valor da renda, imediatamente aplicável no mês em que os arrendatários reocupem a fracção ou, no caso previsto na alínea b) do n.o 2 do artigo anterior, no mês seguinte ao da notificação do mesmo.
6 - A decisão da SRU ou do município a que se refere o n.o 2 pode ser impugnada nos tribunais administrativos de círculo territorialmente competentes, de cuja decisão não é admissível recurso.
7 - A renda será actualizada anualmente nos termos do disposto nos n.os 1 e 2 deste artigo, com as devidas adaptações.Artigo 27.o
Direito de preferência dos arrendatários habitacionais1 - Os arrendatários habitacionais cujos contratos de arrendamento caduquem como consequência da expropriação têm direito de preferência em qualquer arrendamento que o proprietário pretenda celebrar até 18 meses a contar da emissão do alvará de utilização que tenha como objecto a respectiva fracção ou imóvel depois de reabilitado.
2 - O direito de preferência referido no número anterior é extensível às situações em que, na sequência da reabilitação, à fracção anteriormente ocupada pelo arrendatário corresponda outra com a mesma localização na planta, ainda que com maior ou menor área, ou com diversa disposição interna.
3 - A notificação do direito de preferência é efectuada para a morada que o inquilino tiver indicado para o efeito à entidade expropriante, e este deve ser exercido no prazo de oito dias a contar da recepção da notificação.Artigo 28.o
Direitos dos arrendatários não habitacionais1 - No caso de arrendamentos comerciais para cuja fracção esteja prevista a utilização comercial depois da operação de reabilitação urbana, o arrendatário tem o direito de optar entre a indemnização por caducidade do arrendamento e a reocupação da fracção, com um novo contrato de arrendamento com uma renda a valores de mercado, acrescido da indemnização pela paralisação da actividade durante o período de realização das operações de reabilitação.
2 - Na falta de acordo, a renda a que se refere o número anterior será fixada por um tribunal arbitral necessário, cujo regime consta do artigo seguinte.
3 - A opção a que se refere o n.o 1 deve ter lugar durante a fase de expropriação amigável.
4 - Caso a decisão arbitral seja proferida em data posterior à da reocupação do imóvel ou fracção, a renda será devida desde a data da reocupação mas sobre os montantes já vencidos não incidirão quaisquer juros.
5 - O disposto neste artigo aplica-se, com as necessárias adaptações, aos contratos de arrendamento para indústria, para o exercício de profissões liberais e para outros fins não habitacionais.Artigo 29.o
Regras aplicáveis ao tribunal arbitral1 - O tribunal arbitral reger-se-á pelas seguintes regras:a) O tribunal será constituído por três árbitros;
b) A parte que pretende promover a arbitragem comunicará à outra parte, por correio registado ou telefax, o requerimento arbitral, do qual conste o valor da renda que considera adequada e os respectivos fundamentos de facto e de direito, bem como a nomeação de um árbitro;
c) A outra parte dispõe de 10 dias úteis para contestar, devendo indicar o valor da renda que considera adequado e os respectivos fundamentos de facto e de direito, bem como nomear um árbitro;
d) A falta de contestação, no prazo previsto na alínea anterior, equivale à confissão do pedido;
e) Caso a parte requerida recorra ao apoio judiciário na modalidade de nomeação de patrono, o prazo previsto no número anterior apenas começa a contar a partir da data da notificação ao patrono nomeado da sua designação, ou a partir da notificação ao requerente da decisão de indeferimento do pedido de nomeação de patrono;
f) A não apresentação de requerimento para efeitos de apoio judiciário na modalidade de nomeação de patrono, no prazo de 10 dias úteis a contar da data da notificação do requerimento arbitral, equivale igualmente à confissão do pedido;
g) Os dois árbitros deverão, em 10 dias úteis, nomear, por acordo, um terceiro árbitro, que presidirá;
h) Caso, no prazo previsto na alínea anterior, não haja acordo entre os dois árbitros, estes deverão notificar as partes da falta de acordo, podendo qualquer uma delas, de imediato, requerer ao Presidente do Tribunal da Relação da área do imóvel a nomeação do terceiro árbitro;
i) Constituído o tribunal, este fixará, ouvidas as partes, as regras processuais aplicáveis, tendo presente, nomeadamente, o princípio da descoberta da verdade material, do contraditório e da celeridade processual;
j) A decisão arbitral deve ser proferida no prazo de três meses, a contar da constituição do tribunal, prazo este prorrogável pelo tribunal apenas em casos de absoluta necessidade;
l) A decisão tomada pelo tribunal arbitral admite recurso sobre matéria de direito para o Tribunal da Relação competente em função do lugar da situação do imóvel;
m) Cada parte suporta os custos com o árbitro que nomear e com o seu patrono, bem como os custos próprios com comunicações e produção de prova;
n) Aos demais custos, nomeadamente referentes aos honorários do terceiro árbitro e às despesas de instalação e funcionamento do tribunal, são aplicáveis as regras sobre custas previstas no Código do Processo Civil;
o) As partes podem, em alternativa, acordar em recorrer à mediação, a árbitro único ou a arbitragem institucionalizada para dirimir o litígio sobre o montante da renda.
0022   |   II Série A - Número 001   |   18 de Setembro de 2003 Artigo 30.o
Contratos com parceiros privados1 - A SRU poderá celebrar contratos de reabilitação urbana com parceiros privados que se encarregarão de executar a reabilitação da unidade ou unidades de intervenção, ou de parte destas.
2 - A escolha dos parceiros privados será feita através de concurso público, o qual deverá respeitar prazos adequados de apresentação das propostas e os demais princípios aplicáveis ao concurso público.
3 - Caso o concurso fique deserto, o contrato poderá ser celebrado por ajuste directo, desde que o seja em condições substancialmente idênticas às estabelecidas para efeitos de concurso.
4 - Caso o processo de reabilitação em causa resulte de documento estratégico aprovado por via de concurso, nos termos do n.o 3 do artigo 15.o, no concurso previsto no presente artigo, pode ser considerado como factor de preferência na selecção do concorrente vencedor, em caso de propostas que mereçam, à luz dos outros critérios, ponderação semelhante, o facto de haver vencido o anterior concurso.Artigo 31.o
Intervenção directa da SRU1 - Competirá à SRU promover a reabilitação urbana:a) Nos casos em que opte por não celebrar contrato de reabilitação urbana;
b) Nos casos em que o concurso a que se refere o n.o 2 do artigo anterior fique deserto e não recorra ao ajuste directo previsto no n.o 3 do mesmo artigo.2 - Atendendo à urgência das intervenções, as SRU ficam isentas da aplicação do disposto no regime das empreitadas de obras públicas relativamente às empreitadas de valor inferior ao estabelecido para efeitos de aplicação da directiva da União Europeia relativa à coordenação de processos de adjudicação de obras públicas.Artigo 32.o
Concurso públicoCompetirá às SRU aprovar o programa de cada um dos concursos a que se refere o n.o 2 do artigo 30o, devendo os mesmos estabelecer, designadamente:a) Identificação do objecto do concurso, incluindo a delimitação clara da área a reabilitar;
b) Os requisitos de admissão dos concorrentes no que respeita às exigências de idoneidade, habilitações profissionais, e capacidades técnicas, económicas e financeiras mínimas;
c) Os prazos de prestação de esclarecimentos e de apresentação das propostas;
d) O modo de apresentação das propostas;
e) Os critérios de adjudicação e respectivas ponderações;
f) A existência, ou não, de uma fase de negociações com um ou mais candidatos;
g) O prazo durante o qual os concorrentes ficam obrigados a manter as suas propostas.Artigo 33.o
Contrato de reabilitação urbana1 - O parceiro privado escolhido celebrará com a SRU um contrato de reabilitação urbana, através do qual ficará titular do direito e do dever de proceder à reabilitação de uma unidade ou unidades de intervenção, ou de parte destas.
2 - No contrato de reabilitação urbana ficará prevista a transferência, ou não, para o parceiro privado dos direitos de comercialização, e obtenção dos respectivos proveitos, dos imóveis reabilitados, podendo, nomeadamente, ficar acordada a aquisição do direito de propriedade ou do direito de superfície dos bens a reabilitar por parte deste, ou a atribuição de um mandato para a venda destes bens por conta da SRU.
3 - O contrato de reabilitação urbana deverá regular, designadamente:a) A transferência, ou não, para o parceiro privado da obrigação de aquisição dos prédios existentes na área em questão, sempre que tal aquisição se possa fazer por via amigável;
b) A responsabilidade pela condução dos processos expropriativos que se revelem necessários para aquisição da propriedade pela SRU ou pelo município;
c) O modo de pagamento entre as partes do valor das indemnizações devidas por força das expropriações;
d) A obrigação de preparar os projectos a submeter a licenciamento, de os submeter a licenciamento, de promover as obras de reabilitação urbanas e de requerer as respectivas licenças de utilização;
e) Os prazos em que as obrigações das partes devem ser cumpridas;
f) As contrapartidas a pagar por qualquer das duas partes contratantes, as quais poderão ser fixadas em espécie;
g) O eventual dever do parceiro privado procurar chegar a acordo com os proprietários interessados na reabilitação da respectiva fracção sobre os termos da reabilitação da mesma, e a eventual cessão da posição contratual da SRU a favor do parceiro privado, no caso daquela ter já chegado a acordo com os proprietários;
h) O eventual dever da SRU, ou do parceiro privado por conta da SRU, de proceder ao realojamento temporário dos inquilinos que pretendam reocupar o imóvel reabilitado;
i) As garantias de boa execução do contrato a prestar pelo parceiro privado.Artigo 34.o
Poderes de fiscalização das SRU1 - Compete às SRU fiscalizar o cumprimento por parte dos parceiros privados contratados das obrigações assumidas através do contrato de reabilitação urbana.
2 - Compete à SRU fiscalizar a execução das obras de reabilitação.
3 - Os parceiros privados contratados, bem como os proprietários dos imóveis, devem colaborar com a SRU no exercício da fiscalização, permitindo-lhe o acesso aos imóveis e aos documentos relativos à reabilitação urbana que esta solicitar.
0023   |   II Série A - Número 001   |   18 de Setembro de 2003 Artigo 35.o
Procedimento de reabilitação conduzido pelos municípiosOs municípios que assumam tarefas de reabilitação urbana em zonas históricas ou áreas de recuperação e reconversão urbanística, sem intervenção de SRU, podem optar por seguir o regime previsto neste diploma para os procedimentos de reabilitação urbana a cargo das SRU.Artigo 36.o
Fundos imobiliários1 - Para a execução da reabilitação urbana poderão constituir-se fundos imobiliários fechados de subscrição particular.
2 - A subscrição de unidades de participação nos fundos imobiliários poderá ser feita através da entrega de prédios ou fracções.
3 - Para o efeito previsto no número anterior o valor dos prédios ou fracções será estabelecido por um perito avaliador registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários.
4 - As sociedades gestoras de fundos imobiliários poderão concorrer aos concursos a que se refere o artigo 30.o.
5 - Caso a empresa vencedora dos concursos públicos a que se refere o artigo 30.o seja uma sociedade gestora de fundos de investimento imobiliário, o contrato a que se refere a alínea a) do n.o 2 do artigo 18.o revestirá a forma de subscrição de unidades de participação no fundo.
6 - Os proprietários que tenham optado pelas vias previstas no artigo 17.o poderão, caso venha a ser constituído um fundo de investimento imobiliário, optar por dar aos acordos estabelecidos a forma de subscrição de unidades no fundo.Artigo 38.o
Dever de cooperaçãoTodas as entidades públicas e privadas devem cooperar activa e empenhadamente na prossecução do interesse público de reabilitação urbana.Capítulo VI
Aplicação a processos em curso1 - O regime previsto neste diploma aplica-se aos procedimentos de reabilitação urbana já iniciados.
2 - Podem ser atribuídas às SRU que venham a ser constituídas o exercício de competências relativas a processos de reabilitação já iniciados.
3 - Os municípios com processos de reabilitação em curso poderão transferir as respectivas posições contratuais para as SRU que venham a constituir.
EXCLUI OS EMPRÉSTIMOS A CONTRAIR PARA A REPARAÇÃO DOS DANOS PROVOCADOS EM EQUIPAMENTOS E INFRA-ESTRUTURAS MUNICIPAIS DE RELEVANTE INTERESSE PÚBLICO, DESTRUÍDOS PELOS INCÊNDIOS OCORRIDOS DESDE JULHO DE 2003, A FINANCIAR POR RECURSO A LINHA DE CRÉDITO BONIFICADO, DOS LIMITES DO ENDIVIDAMENTO MUNICIPALExposição de motivosFace à vaga de incêndios que assola o País desde 20 de Julho de 2003, considera-se necessária a criação de uma linha de crédito bonificado para o apoio à recuperação dos danos causados em equipamentos e infra-estruturas municipais de relevante interesse público pertencentes a distritos abrangidos pela declaração da situação de calamidade pública.
Por outro lado, importa simplificar os mecanismos de fiscalização prévia dos actos e contratos relativos à reparação de tais danos, por forma a que as populações afectadas possam voltar a beneficiar o mais rapidamente possível dos equipamentos e infra-estruturas total ou parcialmente destruídos pelo fogo.
Dadas as condições excepcionais, é ainda necessário autorizar a não inclusão dos empréstimos a contrair ao abrigo da referida linha de crédito quer nos limites da capacidade de endividamento legalmente fixada pela Lei das Finanças Locais quer na determinação do montante global do endividamento líquido estabelecido na Lei do Orçamento do Estado.
ObjectoA presente lei visa simplificar os mecanismos de fiscalização prévia dos actos e contratos, bem como excluir dos limites do endividamento municipal os empréstimos a contrair para a reparação dos danos provocados em equipamentos e infra-estruturas municipais de relevante interesse público, total ou parcialmente destruídos pelos incêndios ocorridos desde 20 Julho de 2003, a financiar por recurso à linha de crédito bonificado especialmente criada para o efeito.Artigo 2.o
Endividamento das autarquias locaisOs empréstimos contraídos ao abrigo da linha de crédito bonificado a que se refere o artigo 1.o não relevam para o cálculo da capacidade de endividamento legalmente fixada
0024   |   II Série A - Número 001   |   18 de Setembro de 2003 para os municípios na Lei n.o 42/98, de 6 de Agosto, nem para a determinação do montante global do endividamento líquido dos municípios estabelecido na Lei n.o 32-B/2002, de 30 de Dezembro.Artigo 4.o
Entrada em vigor e produção de efeitosA presente lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação e produz efeitos desde a entrada em vigor do decreto-lei que cria uma linha de crédito bonificado para apoio à reparação dos danos provocados pelos incêndios ocorridos desde 20 de Julho de 2003 em equipamentos e infra-estruturas municipais de relevante interesse público.Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 14 de Agosto de 2003. O Primeiro-Ministro, José Manuel Durão Barroso - O Ministro dos Assuntos Parlamentares, Luís Manuel Gonçalves Marques Mendes.
ALTERA O REGIME DE ACESSO AO DIREITO E AOS TRIBUNAIS E TRANSPÕE PARA A ORDEM JURÍDICA NACIONAL A DIRECTIVA 2002/8/CE, DO CONSELHO, DE 27 DE JANEIRO DE 2003, RELATIVA À MELHORIA DO ACESSO À JUSTIÇA NOS LITÍGIOS TRANSFRONTEIRIÇOS ATRAVÉS DO ESTABELECIMENTO DE REGRAS MÍNIMAS COMUNS RELATIVAS AO APOIO JUDICIÁRIO DO ÂMBITO DESSES LITÍGIOSExposição de motivosO aspecto nuclear da presente proposta de lei está na preocupação de, a um mesmo tempo, introduzir rigor na concessão da protecção jurídica, nas suas modalidades e desdobramentos, e reforçar a componente da informação e da consulta jurídica, assegurando um efectivo direito de acesso ao direito e aos tribunais constitucionalmente garantido. Ao mesmo tempo, articula-se o texto da lei com a criação do Instituto de Acesso ao Direito, destinado a assegurar a informação jurídica, a consulta jurídica e o patrocínio oficioso.
Uma das lacunas da Lei n.o 30-E/2000, de 20 de Dezembro, prende-se com a ausência de um conceito de insuficiência económica. Esta circunstância tem originado grandes dúvidas, designadamente sobre a possibilidade de recurso a um critério objectivo que restrinja a heterogeneidade na apreciação dos requerimentos e sobre a legitimidade da ponderação do património na apreciação da insuficiência económica.
Pretende-se, com a nova lei, sem prejuízo da necessária flexibilidade, dotar os serviços da segurança social de um critério objectivo e transparente de concessão do benefício, permitindo a qualquer requerente saber com rigor se terá ou não direito ao benefício e em que modalidade e medida.
Estabelece-se a regra de que a concessão da protecção jurídica, quer da consulta jurídica quer do apoio judiciário, está dependente da prova da insuficiência económica, devendo a apreciação desta ter em conta o rendimento, o património e a despesa do agregado familiar do requerente. A concretização destes vectores será feita de acordo com portaria a aprovar pelos Ministros com a tutela das áreas da justiça e da segurança social.
Introduz-se, deste modo, maior rigor e objectividade na concessão do benefício, reforçando-se a vertente de prestação social da protecção jurídica e garantindo-se que o benefício é concedido a todos os que dele precisam, mas só aos que realmente precisam e na medida da sua necessidade.
Nesta linha, e como mecanismo essencial para tornar operacional o juízo prévio e rigoroso dos serviços da segurança social, abandona-se a possibilidade de concessão do apoio judiciário na modalidade de dispensa parcial de taxa de justiça e demais encargos com o processo, na prática, sem expressão relevante, e prevê-se a possibilidade de, através de cálculo baseado nos vectores acima referidos, os serviços da segurança social estabelecerem um montante mensal a suportar pelo beneficiário, a pagar até ao limite de quatro anos sobre o trânsito em julgado da decisão final. Flexibiliza-se o regime do apoio judiciário, garantindo-se que cada pessoa só paga na medida em que tal lhe seja possível.
Dentro deste esforço de concessão rigorosa do benefício através da ponderação da insuficiência económica, e por forma a garantir um tratamento igualitário, alarga-se à concessão de apoio judiciário em processo penal, com as necessárias adaptações, a intervenção dos serviços da segurança social.
O ênfase dado à consulta jurídica está particularmente presente na introdução do juízo obrigatório sobre a existência de fundamento legal da pretensão prévio à nomeação de patrono para propositura de acção: evita, por um lado, que seja indicado patrono oficioso quando manifestamente a pretensão não justifica o recurso a juízo, pondo fim aos sucessivos pedidos de escusa por parte dos patronos nomeados, e, por outro, cria um espaço para resolver previa e extrajudicialmente os conflitos, evitando-se o recurso ao tribunal.
Cria-se, assim, uma verdadeira lei do acesso ao direito, enfatizando-se outras vertentes para além do mero apoio judiciário.
Aproveita-se ainda para lançar as bases legais da transposição da Directiva 2002/8/CE, do Conselho, de 27 de Janeiro de 2003, relativa à melhoria do acesso à justiça nos litígios transfronteiriços, através do estabelecimento de regras mínimas comuns relativas ao apoio judiciário no âmbito desses litígios. Para além das linhas estruturantes da alteração irem, desde logo, ao encontro do espírito da directiva, alarga-se a concessão do benefício a residentes noutro Estado-membro da União Europeia e prevê-se a cobertura dos encargos específicos do carácter transfronteiriço dos litígios. Pelo que se procede à transposição parcial da directiva, ficando, no entanto, a entrada em vigor de algumas normas diferida para 30 de Novembro de 2004, data-limite para a respectiva transposição.
Finalidades1 - O sistema de acesso ao direito e aos tribunais destina-se a assegurar que a ninguém seja dificultado ou impedido, em razão da sua condição social ou cultural, ou
0025   |   II Série A - Número 001   |   18 de Setembro de 2003 por insuficiência de meios económicos, o conhecimento, o exercício ou a defesa dos seus direitos.
2 - Compete à Ordem dos Advogados, com a colaboração do Ministério da Justiça, prestar a informação jurídica.Capítulo III
4 - No caso de litígio transfronteiriço, em que os tribunais competentes pertençam a outro Estado da União Europeia, a protecção jurídica abrange ainda o apoio pré-contencioso e os encargos específicos decorrentes do carácter transfronteiriço do litígio, em termos a definir por lei.Artigo 7.o
4 - A prova e a apreciação da insuficiência económica devem ser feitas de acordo com o disposto em portaria conjunta dos Ministros responsáveis pelas áreas das finanças, da justiça e da segurança social.