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2 - Em fase judicial, o locatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com referência a cada contrato.Artigo 1051.o
Casos de caducidadeO contrato de locação caduca:a) Findo o prazo estipulado ou estabelecido na lei;
g) Pela cessação dos serviços que determinaram a entrega da coisa locada."2 - Os artigos 1064.o a 1120.o do Código Civil, incluindo as correspondentes Secções e Subsecções, passam a ter a redacção seguinte:"Secção VII
0022   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 1 - O arrendamento urbano pode ter como fim a habitação, a actividade comercial ou industrial, o exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita do prédio.
3 - Na falta de licença de utilização, o arrendamento vale como habitacional, ou, não sendo o local habitável, como visando outra aplicação lícita do prédio.Artigo 1068.o
2 - As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.Artigo 1069.o
2 - O arrendatário apenas poderá executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.
3 - Exceptua-se ao disposto no número anterior a hipótese de obras urgentes, destinadas a prevenir danos iminentes ou maiores danos, com pronta comunicação ao senhorio.Subsecção II
Licença de utilização e certificado de habitabilidade1 - O arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão, para o fim do contrato, seja atestada por licença de utilização ou por certificado de habitabilidade passados pelas entidades competentes.
2 - O regime da licença e do certificado referidos no número anterior consta de diploma próprio.Subsecção III
Antecipação de rendas e caução1 - As partes podem, mediante cláusula expressa ou acordo escrito subsequente, acordar a antecipação do pagamento da renda, sem ultrapassar o valor correspondente a seis meses.
2 - As partes podem caucionar, por qualquer das formas previstas em Direito, o cumprimento das obrigações respectivas.Artigo 1075.o
Depósito de rendasO arrendatário pode depositar a renda quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito.Artigo 1076.o
Actualização1 - Cabe às partes, no contrato ou em acordo escrito superveniente, fixar em termos claros o regime de actualização de renda, aplicando-se supletivamente os números seguintes.
2 - Supletivamente, a renda é actualizável todos os anos, de acordo com coeficientes resultantes de portaria.
3 - Não é válida a renúncia antecipada à actualização, salvo o disposto no n.o 1.Artigo 1077.o
Nova renda1 - A primeira actualização pode ser exigida um ano após a data do início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior.
2 - O senhorio interessado deve comunicar por escrito, com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente e o novo montante dele resultante.
3 - A não actualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores.Artigo 1078.o
Encargos e despesas1 - Os encargos e despesas correntes respeitantes aos fornecimentos de energia eléctrica ou térmica, de água, de gás, de limpeza, de segurança, ou outros, respeitantes ao local arrendado, correm por conta do arrendatário, salvo cláusula em contrário.
2 - No arrendamento de fracção autónoma, os encargos e despesas referentes a partes comuns do edifício e à sua administração, a seguros e serviços de interesse comum ou a quaisquer outros relacionados com o objecto do arrendamento, correm por conta do senhorio, salvo cláusula em contrário.
3 - As cláusulas referidas nos números anteriores devem ser inseridas no contrato de arrendamento ou seus anexos, podendo, em alternativa, constar de acordo escrito posterior, assinado por ambas as partes.
4 - Na conclusão e na execução do acordado, o senhorio deve habilitar o arrendatário com todas as informações pertinentes.Artigo 1079.o
Regras supletivas1 - Quando, no contrato ou em acordo superveniente, os encargos e despesas, referidos no n.o 2 do artigo anterior, recaiam sobre o arrendatário, observar-se-á o seguinte, salvo cláusula em contrário:a) Os encargos e despesas são contratados em nome do senhorio;
b) O senhorio deve comunicar ao arrendatário as importâncias em dívida no prazo de uma semana após a sua recepção, salvo quando a informação seja directamente encaminhada para este;
0024   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 c) As obrigações relativas ao seu pagamento, pelo arrendatário, devem ser pagas com a primeira renda que se vença após o período de 15 dias contados da recepção da comunicação referida na alínea anterior;
d) O recibo da renda é acompanhado dos comprovativos do pagamento dos encargos e despesas.2 - Na eventualidade de as partes acordarem uma quantia fixa mensal a pagar por conta dos encargos e despesas, os acertos devem ser feitos semestralmente, quando outro sistema não seja acordado.Subsecção IV
Formas de cessaçãoO arrendamento urbano pode cessar por acordo entre as partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas determinadas na lei.Artigo 1081.o
ImperatividadeO disposto nesta subsecção sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento tem natureza imperativa, salvo disposição em contrário.Artigo 1082.o
Meios de cessação do arrendamento1 - A cessação do arrendamento ou a sua não renovação operam por interpelação à outra parte, mediante carta registada, dirigida para o respectivo domicílio contratual, da qual conste, com clareza, o enunciado dos factos que conduzam à cessação ou à não renovação e o propósito de dar o contrato como findo.
2 - Quando a carta referida no número anterior seja devolvida, cabe ao remetente enviar, com uma dilação não inferior a um mês, nova carta registada para o domicílio contratual, tendo-se, então e para todos os efeitos legais, a interpelação como efectuada.
3 - Para a restituição do local, o senhorio dispõe ainda, conforme os casos e quando necessário, ou de um título executivo ou da acção de despejo.Artigo 1083.o
Efeitos da interpelação1 - A interpelação feita pelo senhorio, na forma legal, torna exigível, a partir do momento legalmente fixado, a desocupação do local e a sua entrega, com as reparações que incumbam ao arrendatário.
2 - Com a interpelação, o senhorio pode exigir ao arrendatário a colocação de escritos, quando correspondam aos usos da terra.
4 - Na falta de acordo, o horário será, nos dias úteis, das 17 horas e 30 minutos às 19 horas e 30 minutos e, aos sábados e domingos, das 15 às 19 horas.Divisão II
0025   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 1 - As partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido.
2 - O acordo referido no número anterior deve ser celebrado por escrito, sempre que não seja imediatamente executado ou sempre que contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias.Divisão III
Resolução1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em justa causa.
2 - A justa causa corresponde a uma circunstância que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível, à outra parte, a manutenção do arrendamento.Artigo 1086.o
Resolução pelo senhorioPode constituir, designadamente, justa causa de resolução do contrato pelo senhorio o comportamento do arrendatário que, com referência ao arrendamento considerado, traduza, implique ou faculte:a) A mora no pagamento da renda;
b) A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
c) A utilização do prédio contrária ao contrato, à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
d) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.Artigo 1087.o
Resolução pelo arrendatárioConstituem, designadamente, justas causas de resolução pelo arrendatário, os eventos seguintes, imputáveis ou não ao senhorio:a) A não realização, em tempo útil, das obras determinadas pelas autoridades competentes ou requeridas pela utilização contratualmente prevista do prédio;
b) A degradação material, ambiental ou social do prédio, ou do bairro ou zona onde ele se situe;
c) A perda ou mudança do emprego do arrendatário ou a alteração do seu estado civil, familiar ou pessoal, da sua fortuna ou de qualquer outro factor relevante que haja justificado o arrendamento.Artigo 1088.o
2 - Quando se trate de facto continuado ou duradouro, o decurso do prazo inicia-se na data da sua cessação.Artigo 1089.o
0026   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 2 - A resolução é igualmente cumulável com a responsabilidade civil, sempre que se verifiquem os seus pressupostos.Divisão IV
Regra geral1 - A caducidade, a renovação e a denúncia dos contratos de arrendamento urbano seguem o regime geral da locação.
2 - Ficam ressalvados os regimes especiais do arrendamento para habitação ou para o exercício do comércio ou indústria ou de profissão liberal ou para outra aplicação lícita.Artigo 1091.o
Expropriação1 - A caducidade do contrato em consequência de expropriação por utilidade pública obriga o expropriante a indemnizar o arrendatário, cuja posição é, para o efeito, considerada como um encargo autónomo.
2 - A indemnização referida no número anterior é calculada nos termos do Código das Expropriações, que pode fixar outras prestações ressarcitórias.Artigo 1092.o
Arrendamentos não renováveis automaticamenteNão há renovação automática nos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, neles exarados.Subsecção V
2 - O subarrendamento não autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo senhorio, se ele reconhecer o subarrendatário como tal.Artigo 1094.o
CaducidadeO subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o sublocatário, quando o motivo da extinção lhe seja imputável.Artigo 1095.o
2 - Se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois da extinção do arrendamento, será o subarrendatário havido como arrendatário directo.Subsecção VI
0027   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 Nos arrendamentos urbanos regidos pela presente secção, nenhuma das partes tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do direito da outra, salvo preceito expresso em contrário.Subsecção VII
Indústrias domésticas1 - No uso residencial do prédio arrendado pode incluir-se, mediante cláusula expressa ou por acordo escrito superveniente, o exercício de qualquer indústria doméstica, ainda que tributada.
2 - É indústria doméstica a explorada na sua residência pelo arrendatário ou pelos seus familiares, contanto que não ocupe mais de três auxiliares assalariados.
b) Um máximo de três hóspedes, salvo cláusula em contrário.2 - Consideram-se sempre como vivendo com o arrendatário em economia comum os seus parentes ou afins na linha recta ou até ao 3.o grau da linha colateral, ainda que paguem alguma retribuição, e bem assim as pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos.
3 - Apenas se consideram hóspedes as pessoas a quem o arrendatário proporcione habitação e preste habitualmente serviços relacionados com esta, ou forneça alimentos, mediante retribuição.Divisão II
Estipulação de prazo certo1 - O prazo deve constar de cláusula expressa inserida no contrato.
2 - O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a três nem superior a trinta anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respectivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.
0028   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 1 - O contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos mínimos sucessivos de três anos, se outros não estiverem contratualmente previstos.
Oposição à renovação deduzida pelo senhorioO senhorio pode impedir a renovação automática mediante interpelação remetida ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato ou da sua renovação.Artigo 1103.o
Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário havendo prazo certo1 - A oposição à renovação do contrato deduzida pelo arrendatário faz-se nos termos do artigo anterior, com as necessárias adaptações.
2 - O arrendatário, após seis meses de duração efectiva do contrato, pode denunciar o contrato a todo o tempo, mediante carta registada remetida ao senhorio com uma antecedência não inferior a cento e oitenta dias do termo pretendido do contrato, se outro não for estipulado.
3 - A inobservância da referida antecedência não invalida a denúncia, mas obriga o arrendatário a pagar as rendas correspondentes ao período em falta.Artigo 1104.o
Denúncia pelo senhorio de contrato de duração indeterminada1 - O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes:a) Necessidade de utilização pelo próprio, pelo cônjuge ou por qualquer parente ou afim na linha recta;
b) Intenção concreta de demolição ou realização de obras de restauro profundo ou de remodelação;
c) Independentemente de qualquer justificação, mediante um pré aviso de três anos.2 - O senhorio que haja invocado o fundamento referido na alínea a) do número anterior não pode arrendar ou vender o local durante os dois anos subsequentes ao da cessação do arrendamento, sob pena de responder por todas as despesas e demais danos, patrimoniais e não patrimoniais, ocasionados ao arrendatário.
3 - A denúncia com a finalidade de obter um aumento de renda é nula.Artigo 1105.o
Procedimento1 - A denúncia, pelo senhorio, de contrato de duração indeterminada efectiva-se mediante interpelação remetida ao arrendatário com a antecedência mínima de um ano relativamente à data em que se pretenda fazê-lo cessar, e da qual conste, com clareza, a razão que a justifica.
2 - A indicação de motivos inexistentes ou insuficientes envolve o dever de indemnizar o arrendatário, nos termos referidos no artigo 1104.o, n.o 2.
Procedimento em caso de denúncia sem justificaçãoNo caso previsto na alínea c) do n.o 1 do artigo 1104.o, o prazo referido no n.o 1 do artigo anterior é de três anos, devendo a denúncia ser confirmada por mera carta remetida com a antecedência máxima de 15 meses e mínima de um ano relativamente à data da sua efectivação.Artigo 1107.o
0029   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 À denúncia, pelo arrendatário, de contratos de arrendamento de duração indeterminada aplica-se o disposto nos n.os 2 e 3 do artigo 1103.o.Divisão III
Comunicabilidade e transmissão em vida para o cônjuge1 - O direito do arrendatário comunica-se ao seu cônjuge, nos termos gerais e de acordo com o regime de bens vigente, sem prejuízo do disposto nos artigos 1682.o-B e 1793.o.
2 - Em caso de divórcio ou de separação judicial de pessoas e bens, os cônjuges decidem, por acordo, o destino da casa de morada de família, podendo optar pela transmissão ou pela concentração a favor de um deles.
3 - Na falta de acordo, cabe ao tribunal decidir, tendo em conta a necessidade de cada um, os interesses dos filhos ou outros factores relevantes.
4 - A transferência ou a concentração acordadas e homologadas pelo juiz ou pelo conservador do registo civil ou a decisão judicial a elas relativa são notificadas oficiosamente ao senhorio.Artigo 1109.o
Transmissão por morte1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva o cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto ou pessoa que com ele residisse, nos termos do artigo 1098.o e há mais de um ano.
2 - No caso referido no número anterior, a posição do arrendatário transmite-se, em igualdade de circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge sobrevivo ou pessoa que, com o falecido, vivesse em união de facto, para o parente ou afim mais próximo ou para o mais idoso.
3 - Ocorrendo transmissão por morte, o pré-aviso de denúncia, pelo senhorio, é acrescido de seis meses.Artigo 1110.o
Comunicação1 - A transmissão por morte do arrendatário deve ser comunicada ao senhorio, através de carta registada, remetida para o domicílio contratual, sendo acompanhada por cópia dos documentos comprovativos, no prazo de três meses a contar da ocorrência.
2 - A inobservância do disposto no número anterior determina a caducidade do arrendamento, nos termos gerais.Subsecção VIII
NoçãoConsidera-se realizado para comércio ou indústria o arrendamento tomado para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial.Artigo 1112.o
Locação de estabelecimento1 - A transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, rege-se pelas regras do arrendamento urbano para comércio ou indústria, com as necessárias adaptações.
2 - Quando a transferência recaia sobre estabelecimento instalado em local arrendado, é dispensável a autorização do senhorio.
Duração, denúncia ou oposição à renovação1 - As regras relativas à duração, denúncia, oposição à renovação dos contratos de arrendamento para comércio ou indústria, bem como as relativas à responsabilidade pela realização de todas as obras de conservação, ordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas pelas partes, complementadas, quando necessário, pelo disposto quanto ao arrendamento para habitação.
2 - Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de três anos, aplicando-se, então, o disposto nos artigos 1101.o a 1103.o.
3 - Se as partes nada convencionarem quanto à responsabilidade pela realização das obras referidas no n.o 1, aplica-se o regime geral, considerando-se, no entanto, que o arrendatário está autorizado a realizá-las, desde que exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato.Artigo 1114.o
Morte do arrendatário1 - O arrendamento não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podem renunciar à transmissão, comunicando a renúncia ao senhorio no prazo de três meses, por carta registada.
Trespasse de estabelecimento comercial ou industrial1 - É permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial.
2 - Não há trespasse:a) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento;
b) Quando, transmitido o gozo do prédio, passe a exercer se nele outro ramo de comércio ou indústria ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino.3 - O trespasse deve ser celebrado por escrito.Artigo 1116.o
Compensação por aumento de valor1 - Salvo no caso de perda da coisa, se o arrendamento cessar por caducidade, denúncia ou revogação do senhorio, o arrendatário tem direito a uma compensação em dinheiro, sempre que por facto seu o prédio arrendado tenha aumentado de valor.
2 - Na falta de acordo entre as partes, a importância da compensação é fixada pelo tribunal segundo as regras do enriquecimento sem causa.Artigo 1117.o
Desocupação de prédio1 - Quando o arrendamento dure mais de um ano e cesse pelos motivos referidos no artigo anterior, o arrendatário só é obrigado a desocupar o prédio decorrido um ano após o termo do contrato ou da sua renovação.
2 - Se o arrendamento tiver durado mais de 10 anos, o prazo para a desocupação é de dois anos.Subsecção IX
Do arrendamento para o exercício de profissão liberal
Cessão da posição do arrendatário1 - A posição do arrendatário é transmissível por acto entre vivos, sem autorização do senhorio, a pessoas que no prédio arrendado continuem a exercer a mesma profissão.
2 - A cessão deve ser celebrada por escrito.
3 - O disposto nos números anteriores é aplicável nos casos de cessão a sociedades profissionais de objecto equivalente.Subsecção X
Normas aplicáveis1 - Aos contratos de arrendamento urbano para qualquer aplicação lícita do prédio, não habitacional e diferente das constantes das subsecções VIII e IX da presente secção, é aplicável o disposto nos artigos 1112.o a 1114.o, 1116.o e 1117.o, salvo cláusula em contrário.
2 - Aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais aplica-se o regime geral da locação civil, bem como as regras da presente secção, com as necessárias adaptações."Artigo 6.o
Título executivo1 - O contrato de arrendamento, em conjunto com cópia da interpelação remetida nos termos dos artigos 1102.o, n.o 1, ou 1105.o, n.o 1, do Código Civil, para o domicílio contratual, com os seus eventuais anexos e com o comprovativo do envio, constitui título executivo, para efeitos de despejo do local arrendado.
2 - O despejo referido no número anterior segue a forma de execução para entrega de coisa certa.Artigo 8.o
Entrada em vigor e sujeição ao RNAU1 - O RNAU entra em vigor no dia 1 de Janeiro de 2005.
2 - As partes em arrendamentos celebrados após a publicação deste diploma podem, todavia, acordar desde logo na sua sujeição ao RNAU, respeitando o seu conteúdo.
3 - Têm, então, aplicação os artigos 1042.o, 1047.o e 1048.o, do Código Civil, na redacção aprovada pelo artigo 5.o do presente diploma.Visto e aprovado em Conselho de Ministros de
O Ministro da Justiça,2. Ante-projecto de decreto-lei autorizado que aprova o Regime de TransiçãoEm resultado das políticas de arrendamento seguidas em Portugal nas últimas décadas, das quais se destaca o congelamento das rendas por um largo período de tempo, aliado à evolução galopante da inflação em determinados períodos, deparamo-nos hoje com a ausência de um verdadeiro mercado de arrendamento, situação que se tem vindo a agravar, progressivamente, ao longo da segunda metade do século XX.
A manutenção de um sistema vinculístico, não prosseguindo, hoje, os objectivos de tutela das classes médias e das classes mais desfavorecidas, perpetua distorções urbanísticas graves, com danos sociais e ambientais marcados, levando a um subaproveitamento da riqueza nacional.
A Reforma do Regime do Arrendamento Urbano visa alcançar objectivos considerados essenciais ao saudável desenvolvimento do mercado habitacional português, através da previsão de regras que, simultaneamente, promovam o mercado de arrendamento para habitação, facilitem a mobilidade dos cidadãos, criem condições atractivas para o investimento privado no sector imobiliário, devolvendo confiança aos agentes económicos, promovam a reabilitação urbana, a modernização do comércio, a qualidade habitacional e uma racional alocação de recursos.
O novo regime do arrendamento urbano reconduzido ao Código Civil tem, no entanto, um âmbito de aplicação imediata e automática limitado aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor.
Imperioso se torna regular, igualmente, as situações de contratos de arrendamento de pretérito, sob pena da reforma pretendida não acautelar as principais razões de distorção do mercado habitacional português.
É uma verdade incontestável que uma das principais causas da degradação do parque habitacional existente se encontra no baixo nível de rentabilidade associado aos arrendamentos antigos, tendencialmente perpétuos; esta situação implica uma distorção absurda do sistema: se, por um lado, impede que os senhorios tenham capacidade financeira para realizarem obras de restauro, reparação ou beneficiação nos imóveis sujeitos a contratos de arrendamento antigos, permitindo que uma considerável percentagem da população viva em prédios que não reúnem as condições mínimas de habitabilidade, por outro, fomenta a aplicação de rendas de valor exorbitante nos prédios sujeitos a novos contratos de arrendamento, ficando a cargo dos novos arrendatários o pagamento dos benefícios concedidos aos antigos inquilinos.
É chegado o momento de devolver ao Estado a tarefa de assegurar o direito fundamental à habitação, constitucionalmente consagrado, o qual, até hoje, tem sido assegurado, coerciva e indevidamente, pelos proprietários.
O Regime de Transição, ora proposto, procura acautelar a possibilidade de aplicação do novo regime de arrendamento urbano aos contratos de pretérito, na perspectiva de que ambas as partes interessadas serão beneficiadas com essa transição. Para tal, prevê regras de transição gradual, privilegiando as decisões concertadas, mas, quando tal não seja possível, impondo condições para a aplicação das regras de transição, quer aos senhorios, quer aos arrendatários, sempre numa perspectiva de correcção das situações que actualmente distorcem o mercado de arrendamento.
Neste sentido, e relativamente às condições impostas aos senhorios, prevê-se a obrigatoriedade de assegurarem que os prédios arrendados possuem as condições mínimas de habitabilidade; a existência deste requisito terá de ser atestada pela licença de utilização do prédio arrendado, desde que a vistoria que antecedeu a sua emissão tenha sido realizada há menos de 20 anos. Em relação aos prédios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral da Edificação e Urbanização, relativamente aos quais não é exigida a licença de utilização e para as situações em que a licença tenha sido emitida há mais de 20 anos, criou-se a figura do certificado de habitabilidade.
0033   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 Este documento, emitido pela câmara municipal e com uma validade de oito anos, certifica, após vistoria realizada por técnicos credenciados, que o prédio inspeccionado reúne as condições mínimas de segurança e salubridade, estando, assim, em condições de ser habitado.
Esta medida, impedindo a entrada no novo regime de arrendamento urbano de contratos relativos a prédios degradados, que não asseguram as condições mínimas de habitabilidade, visa incentivar a realização de obras de conservação nesses mesmos prédios, fomentando a reabilitação do parque habitacional.
Relativamente aos arrendatários, após lhes serem garantidas as condições mínimas de habitabilidade, é-lhes imposta uma actualização do valor das rendas, através de um mecanismo que permite a aproximação gradual aos valores reais de mercado, mas sempre tendo em atenção as características sociais e económicas dos arrendatários, nomeadamente a idade e o rendimento dos agregados familiares. Não faria, aliás, sentido modernizar o mercado do arrendamento português sem atender às consequências que tais medidas implicarão a nível social.
O sentido global da reforma é esse mesmo: modernizar o mercado de arrendamento privado, limitando a intervenção do Estado às situações de necessidade social, por serem estas as que verdadeiramente justificam o apoio e protecção do Estado. Entende-se que ao Estado, em matéria de arrendamento urbano, deverá caber um papel de protecção e não de proteccionismo.
Nesta perspectiva, atendendo a que a determinação do valor da nova renda é negociada entre senhorio e arrendatário, com a possibilidade de denúncia do contrato em caso de não chegarem a acordo - embora compensada com o pagamento de indemnização ao arrendatário -, procurou dar-se uma maior protecção aos idosos, atendendo às dificuldades acrescidas de mobilidade, determinando-se a não aplicação do novo regime aos arrendatários com idade superior a 65 anos.
Relativamente aos arrendatários com idade superior a 65 anos, diferenciam-se os regimes em função dos rendimentos dos agregados familiares.
Aos agregados familiares que aufiram um rendimento anual bruto corrigido (em função do número de dependentes e ascendentes do agregado, da eventualidade de elementos portadores de deficiência e tendo em atenção a relação entre a tipologia do locado e o número de elementos do agregado) inferior a três retribuições mínimas nacionais são aplicadas regras de transição mais delicadas, prevendo-se um período inicial em que o contrato estará submetido à renda base condicionada; após este período, e uma vez encontrado o acordo quanto à renda negociada, o contrato de arrendamento passa a estar submetido às regras do novo arrendamento urbano, sendo o valor da renda o negociado entre as partes; os arrendatários que se encontrem nestas condições poderão, ainda, requerer o escalonamento temporal da aplicação da renda base condicionada.
Os agregados familiares incluídos neste grupo, atendendo a que estão em causa situações de maior carência económica, terão, ainda, o apoio do Estado através da atribuição de um subsídio especial de renda.
Como acima se referiu, o regime de transição prevê a hipótese das partes não chegarem a acordo quanto ao valor da renda negociada, acautelando a posição do arrendatário através do direito a ser indemnizado no valor equivalente a um determinado número de anos do valor médio das propostas de renda apresentadas por ambas as partes na fase de negociação.
As regras de transição adoptadas para os arrendamento habitacionais aplicam-se, com as necessárias adaptações, aos contratos de arrendamento não habitacional, onde se procurou dar uma maior protecção aos arrendamentos para comércio e indústria, cujos arrendatários sejam empresários em nome individual, micro empresas, fundações ou associações sem fins lucrativos ou instituições sociais ou religiosas.
Âmbito e objectivoO presente diploma regula a aplicação aos contratos de pretérito do Regime dos Novos Arrendamentos Urbanos.
DefiniçõesNo presente diploma são usadas as noções seguintes:a) Agregado familiar - o arrendatário e o conjunto de pessoas previstos nos artigos 13.o e 14.o do CIRS, que com ele vivam em comunhão de habitação, bem como os ascendentes nas mesmas condições;
b) Certificado de habitabilidade: o documento comprovativo de que os locais arrendados ou destinados a arrendamento para habitação, que não disponham de licença de utilização ou que, dispondo, a sua emissão tenha ocorrido há mais de 20 anos, reúnem os requisitos mínimos de segurança e de salubridade.
c) Contratos de pretérito: contratos de arrendamento urbano celebrados antes de 1 de Janeiro de 2005 e sujeitos ao Regime do Arrendamento Urbano;
j) Micro empresa: a empresa como tal definida pela Recomendação das Comunidades Europeias n.o 96/280/CE, de 3 de Abril de 1996, e anexo;
m) Regime dos Novos Arrendamentos Urbanos ou novo regime: o regime aprovado pelo Decreto-Lei n.o   [Reg.02/2004-MCALHDR], e reintroduzido nos artigos 1064.o e seguintes do Código Civil;
n) Renda apoiada: o regime de renda previsto pelo artigo 21.o do Decreto-Lei n.o   [Reg.06/2004-MCALHDR] (Regime especial do arrendamento urbano para habitação social em regime de renda apoiada);
o) Renda base condicionada: regime de renda previsto pelo artigo    do Decreto-Lei n.o   [Reg.06/2004-MCALHDR] (Regime especial do arrendamento urbano para habitação social em regime de renda apoiada);
p) Rendimento anual bruto corrigido - a soma dos rendimentos de todos os elementos que compõem o agregado familiar corrigida em função do número de dependentes, do grau de incapacidade dos elementos com deficiência e da tipologia da habitação arrendada, nos termos previstos no artigo 3.o do Decreto-Lei n.o   [Reg.05/2004-MCALHDR] (Subsídio Especial de Renda);
q) Retribuição mínima nacional anual - o valor da retribuição mínima mensal garantida, a que se refere o n.o 1 do artigo 266.o do Código do Trabalho, multiplicado por 14 meses.Artigo 3.o
Acordo1 - As partes em contrato de arrendamento de pretérito, podem a todo o tempo, por acordo escrito e independentemente de quaisquer outros requisitos, acordar na sua sujeição ao novo regime.
2 - O contrato daí resultante considera-se concluído na data do acordo referido no número anterior, com todas as consequências legais daí resultantes.Artigo 4.o
Contratos celebrados na vigência do RAU1 - Os contratos de duração limitada celebrados ao abrigo do Regime do Arrendamento Urbano passam a reger-se pelo novo regime quando a sua renovação se opere depois da entrada em vigor do Regime dos Novos Arrendamentos Urbanos.
2 - Aos restantes contratos celebrados ao abrigo do Regime do Arrendamento Urbano será também aplicável o novo regime, decorridos que sejam três anos após a entrada em vigor do presente diploma.
3 - O período de duração dos contratos referidos no n.o 2 é indeterminado, salvo acordo em contrário.
Contratos celebrados anteriormente à vigência do RAU1 - Sem prejuízo do disposto no artigo 3.o, a aplicação do novo regime a arrendamentos de pretérito, celebrados anteriormente à entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano, resulta da iniciativa do senhorio, nos termos do presente diploma.
Comunicações1 - As comunicações previstas no presente diploma devem ser feitas por escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de recepção.
2 - As cartas dirigidas ao arrendatário devem ser remetidas para o local arrendado e as dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.
3 - Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para a sua residência.
4 - As partes em contratos de arrendamento devem comunicar à outra parte todas as alterações nos seus endereços e, nas suas comunicações, devem mencionar sempre os seus endereços completos.
5 - As comunicações referidas no n.o 1 podem, ainda, ser entregues em mão, desde que o destinatário aponha, em cópia, a sua assinatura, com nota de recepção.Artigo 7.o
Devolução da carta registada com AR1 - As comunicações previstas no n.o 1 do artigo anterior consideram-se realizadas ainda que as cartas sejam devolvidas por o destinatário se ter recusado a recebê-las ou não as ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais.
2 - Exceptuam-se as cartas que constituam iniciativa do senhorio para aplicação do novo regime ou título executivo para despejo.
4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, considera-se a comunicação recebida no décimo dia posterior ao do seu envio.Artigo 8.o
Pluralidade de senhorios ou de arrendatários1 - Havendo pluralidade de senhorios, da comunicação referida no artigo 5.o deverá constar a indicação de uma única pessoa para quem as comunicações subsequentes deverão ser dirigidas.
2 - Se a posição de senhorio estiver integrada em herança indivisa e não houver indicação de uma pessoa, por parte dos herdeiros, nos termos do n.o 1, as comunicações do arrendatário deverão ser dirigidas ao cabeça de casal.
3 - Havendo pluralidade de arrendatários, a primeira comunicação do senhorio é dirigida a todos eles e, as seguintes, ao que figurar em primeiro lugar no contrato, salvo indicação dos arrendatários em contrário.
4 - Se a posição de arrendatário estiver integrada em herança indivisa, a primeira comunicação do senhorio é dirigida a todos os herdeiros e as seguintes ao cabeça de casal, salvo indicação daqueles em contrário.
5 - Nas situações previstas nos números anteriores, a pluralidade de comunicações de conteúdo diverso por parte dos titulares das posições de senhorio ou de arrendatário equivale ao silêncio.Artigo 9.o
0036   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 1 - Nos casos de dever de indemnizar por denúncia, previstos no presente diploma, o arrendatário pode exigir que o senhorio preste caução.
2 - A caução deve ser prestada no prazo de 30 dias contados da comunicação feita nesse sentido pelo arrendatário, sob pena de caducidade da denúncia.
3 - A caução deve ser prestada por depósito bancário à ordem do Tribunal, garantia bancária, seguro de caução ou outro equivalente, salvo acordo das partes em contrário.Artigo 10.o
Título executivo1 - Nos casos de denúncia previstos no presente diploma, constitui título executivo, para efeitos de despejo do local arrendado, o contrato de arrendamento e:a) Cópia da carta registada com aviso de recepção assinado pelo arrendatário;
b) Cartas registadas com aviso de recepção remetidas para o arrendatário, mas devolvidas nos termos dos n.os 1 e 3 do artigo 7.o.2 - Se o aviso de recepção for assinado por pessoa diferente do arrendatário, o senhorio deve dar cumprimento ao disposto no n.o 3 do artigo 7.o, aplicando-se, então, a alínea b) do número anterior.
3 - O despejo referido no número 1 segue a forma de execução para entrega de coisa certa devendo, no entanto, o senhorio juntar ao requerimento executivo prova do pagamento da indemnização devida ao arrendatário, ou do seu depósito à ordem do Tribunal ou, ainda, o documento em que se consubstancia a caução dada para garantia dessa indemnização.
4 - O juiz, antes de ordenar a entrega, certifica-se de que a caução vai produzir os seus efeitos na data em que ela se efectuar, notificando o senhorio para substituir a caução por depósito se surgirem dúvidas a esse respeito.
5 - Se o contrato de arrendamento não tiver sido reduzido a escrito, constituem título executivo os documentos referidos nas alíneas a) e b) do n.o 1.Artigo 11.o
Justo impedimento1 - Considera-se justo impedimento o evento não imputável à parte em contrato de arrendamento urbano que obste à prática atempada de um acto previsto neste diploma ou à recepção das comunicações que lhe sejam dirigidas.
4 - Em caso de desacordo entre as partes, a invocação do justo impedimento só se torna eficaz após decisão judicial.Artigo 12.o
Normas processuais1 - Nas execuções para entrega de coisa certa previstas neste diploma, pode o juiz conferir efeito suspensivo, com dispensa de caução, quando a oposição deduzida pelo arrendatário estiver fundamentada em razões credíveis e este juntar documento que constitua princípio de prova.
2 - Esta decisão pode ser alterada a todo o tempo, oficiosamente ou a requerimento do senhorio se, no decurso do processo, forem produzidas provas em contrário ou se for demonstrado que o despejo não causa ao arrendatário prejuízos substanciais.
3 - Estando em curso processos judiciais no âmbito deste diploma, da iniciativa do arrendatário, o despejo só pode ser efectivado após trânsito em julgado da decisão.
4 - A improcedência dos processos referidos nos números anteriores implica a obrigação do arrendatário de indemnizar o senhorio pelo tempo de ocupação indevida.Capítulo II
0037   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 Secção I
Âmbito de aplicaçãoAs regras constantes do presente capítulo aplicam-se aos contratos de arrendamento de pretérito celebrados anteriormente à entrada em vigor do Regime de Arrendamento Urbano.Artigo 14.o
Iniciativa do senhorio; prazo para a resposta1 - A iniciativa do senhorio a que se refere o artigo 5.o, n.o 1, faz-se por comunicação ao arrendatário contendo a intenção de passagem ao novo regime e a renda pretendida.
2 - O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias.
3 - Quando termine em dias diferentes o prazo dos vários arrendatários ou, no caso previsto no n.o 4 do artigo 8.o, dos vários herdeiros, a resposta pode ser oferecida até ao termo do prazo que começou a correr em último lugar.Artigo 15.o
Falta de resposta do arrendatário1 - Na falta de resposta do arrendatário, o contrato passa a reger-se pelo novo regime no dia 1 do mês seguinte ao do termo do prazo, com a renda pretendida pelo senhorio.
2 - O contrato considera-se concluído por duração indeterminada.
3 - Nos casos previstos nos n.os 3 e 4 do artigo 8.o, a pluralidade de respostas equivale a falta de resposta.Secção II
Casa de morada da família1 - Se o local arrendado constituir casa de morada de família, a iniciativa do senhorio a que se refere o n.o 1 do artigo 14.o deve ser dirigida a cada um dos cônjuges.
2 - As comunicações seguintes são dirigidas apenas ao cônjuge que no contrato figurar como arrendatário, salvo indicação em contrário, expressa e por escrito, do outro cônjuge.
3 - As comunicações do arrendatário podem ser subscritas por ambos ou por um só dos cônjuges, aplicando-se, em caso de divergência, o disposto no n.o 5 artigo 8.o.Artigo 18.o
Licença de utilização ou certificado de habitabilidade1 - A aplicação do novo regime, ou do regime de renda base condicionada, depende da existência de licença de utilização emitida há menos de 20 anos ou de certificado de habitabilidade emitido há menos de oito anos, relativos ao local arrendado.
2 - Se a emissão do certificado de habitabilidade implicar a realização de obras, compete ao senhorio executá-las, salvo se a deterioração do locado resultar de actuação dolosa ou negligente do arrendatário.
3 - Não tem aplicação o disposto no n.o 1 nas situações previstas na última parte do número anterior e no n.o 1 do artigo 3.o.
0038   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 4 - As licenças de utilização emitidas nos termos do artigo 9.o do Regime do Arrendamento Urbano substituem as licenças de utilização referidas na alínea    do artigo 2.o, enquanto não caducarem.Artigo 19.o
Falta de licença de utilização e de certificado de habitabilidade1 - A iniciativa do senhorio deve ser acompanhada de um dos documentos referidos no artigo anterior, ou, caso não existam, deve referi-lo expressamente.
2 - No caso previsto na última parte do número anterior, o processo fica suspenso após a resposta do arrendatário.
3 - A suspensão cessa com nova comunicação do senhorio acompanhada de cópia de um dos documentos referidos no n.o 1.
4 - Nessa comunicação o senhorio pode alterar o montante da renda pretendida e, na resposta, o arrendatário pode alterar o montante da renda oferecida.
5 - A falta de resposta do arrendatário tem as consequências previstas no artigo 14.o, mas a passagem para o novo regime só tem lugar no dia um do mês seguinte ao da recepção por este de nova comunicação do senhorio acompanhada de cópia de um dos documentos em falta.Artigo 20.o
Resposta do arrendatário1 - O arrendatário, face à iniciativa do senhorio, pode invocar na sua resposta:a) Rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais;
b) Rendimento anual bruto corrigido inferior a três retribuições mínimas nacionais anuais;
c) Idade superior a 65 anos e rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais;
d) Idade superior a 65 anos;2 - A idade de 65 anos deve ter-se completado até ao dia em que o arrendatário receba a comunicação do senhorio prevista no n.o 1 do artigo 13.o ou em que ela se deva ter por recebida.
3 - O rendimento anual bruto corrigido refere-se ao ano civil anterior ao dessa comunicação.
4 - A invocação das circunstâncias referidas no n.o 1 deve ser acompanhada de documentos comprovativos dos factos alegados.
5 - A demonstração da idade faz-se por cópia do bilhete de identidade.
6 - A demonstração do rendimento é feita por cópia da última declaração entregue para efeito de IRS, do arrendatário e das demais pessoas que componham o agregado familiar.
7 - Se houver isenção legal da apresentação de declaração de IRS, devem ser apresentados outros elementos documentais comprovativos do rendimento.
8 - Se ainda não tiver sido apresentada a declaração referente ao ano civil anterior, por ainda não ter decorrido o prazo legal para esse efeito, terá aplicação o disposto no número anterior, devendo, no entanto, o arrendatário, logo que a apresente, remeter cópia ao senhorio.
9 - A demonstração documental do rendimento considera-se verdadeira até prova em contrário.
10 - Ilidida a presunção do número anterior, a aplicação das normas dependentes da demonstração do rendimento do arrendatário tem efeito retroactivo à data da resposta deste.Artigo 21.o
Não invocação das circunstâncias previstas no n.o 1 do artigo 20.o1 - O arrendatário que não invoque nenhuma das circunstâncias referidas no n.o 1 do artigo 20.o, deve, se não concordar com a renda pretendida pelo senhorio propor uma outra.
2 - O senhorio, no prazo de 30 dias, deve comunicar ao arrendatário a aceitação ou não aceitação da renda proposta por este, valendo por aceitação a falta de resposta.
0039   |   II Série A - Número 005S1   |   30 de Setembro de 2004 3 - Se o senhorio aceitar a renda proposta pelo arrendatário, ao contrato passa a aplicar-se o novo regime, com essa renda, a partir do dia 1 do sétimo mês seguinte ao da data da recepção da comunicação de aceitação ou do termo do prazo referido no número anterior.
4 - Se o senhorio não aceitar a renda proposta pelo arrendatário, pode, simultaneamente, denunciar o contrato pagando uma indemnização correspondente a três anos do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário nos termos do n.o 1 ou, sendo caso disso, nos termos do artigo 20.o, n.o 3.
5 - A denúncia referida no número anterior produz os seus efeitos no prazo de dezoito meses a contar da recepção da comunicação do senhorio ou da data em que deva ter-se por recebida, altura em que o arrendatário deverá desocupar o locado, contra a entrega do montante da indemnização.Artigo 22.o
Idade inferior a 65 anos e rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco retribuições mínimas anuais1 - Se o arrendatário invocar rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar inferior a cinco mas superior a três retribuições mínimas nacionais, ao contrato de arrendamento continua a aplicar-se o Regime do Arrendamento Urbano, por período não inferior a três anos, mas fica submetido ao regime da renda base condicionada.
2 - Este regime é aplicável no dia um do mês seguinte ao da comunicação feita, nesse sentido, pelo senhorio ao arrendatário, com indicação do montante da renda e dos critérios que conduziram ao seu cálculo.
3 - A solicitação do arrendatário, a aplicação da renda base condicionada é escalonada por forma que a renda anual não seja superior a 15%, no primeiro ano e a 20%, no segundo ano, do rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar, não podendo, no entanto, quer a renda base condicionada, quer a renda resultante do escalonamento, ser inferior à anteriormente praticada.
4 - A partir do fim do período previsto no número um, aplica-se o disposto no artigo anterior, com as alterações previstas nos números seguintes, mediante iniciativa do senhorio feita por comunicação ao arrendatário com a indicação da renda pretendida, que pode ser diferente da anteriormente proposta.
5 - Se o senhorio aceitar a renda proposta pelo arrendatário, ao contrato passa a aplicar-se o novo regime, com essa renda, a partir do dia 1 do mês seguinte ao da data da recepção da comunicação de aceitação ou do termo do prazo referido no número 2 do artigo anterior.
6 - O prazo referido no n.o 5 do artigo anterior é de um ano.
7 - A comunicação referida no n.o 4 deve ser feita com a antecedência mínima de seis meses sobre a data em que se pretende produza os seus efeitos.
8 - O cálculo da indemnização por denúncia terá por base a renda pretendida pelo senhorio e comunicada nos termos do n.o 4 e a oferecida pelo arrendatário.Artigo 23.o
Idade inferior a 65 anos e rendimento anual bruto corrigido inferior a 3 retribuições mínimas anuais1 - Se o arrendatário invocar rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar inferior a três retribuições mínimas nacionais, aplica-se o disposto no artigo anterior, com as alterações constantes dos números seguintes.