27 DE JANEIRO DE 2021 13 A Ley 29/1994 foi objeto de diversas alterações5, sendo a mais importante a que ocorreu em 2013, pela Ley 4/2013, de 4 de junho, da qual se destaca: • A duração inicial obrigatória dos contratos foi reduzida de cinco para três anos (artigo 9.o); • A renovação contratual, após a passagem do prazo inicial mínimo de três anos, desceu de três para um ano (artigo 10.o); • A possibilidade de desistência do arrendamento por parte do arrendatário, desde que decorridos seis meses do início do contrato e desde que notifique o senhorio com a antecedência mínima de um mês. A lei prevê a possibilidade de as partes fixarem uma indemnização ao senhorio no valor de um mês de renda por cada ano que fique por cumprir (artigo 11.o); • A atualização das rendas ocorre segundo o convencionado por acordo entre as partes e, na ausência de estipulação, estas atualizam-se por referência anual ao Índice de Garantia de Competitividade (artigos 17.o e 18.o); • A possibilidade do proprietário de recuperar o fogo arrendado, desde que decorrido um ano após o início do contrato e desde que o inquilino seja notificado com um mês antecedência, desde que a habitação se destine a residência permanente sua ou de seus familiares em primeiro grau de consanguinidade ou por adoção, ou para o seu cônjuge na sequência de separação judicial, divórcio ou nulidade matrimonial (artigo 9.o, n.o 3); • Em caso de venda da propriedade arrendada, o contrato só subsiste se estiver registado no Registo de propriedade dos contratos de arrendamento urbano (disposição final 2.a da Ley 4/2013, de 5 de junho). Por fim refira-se que o contrato pode ser denunciado nas seguintes situações (artigo 27.o, n.o 2): a) Falta de pagamento da renda; b) Falta de pagamento da fiança; c) Subarrendamento não autorizado; d) Realização de obras não consentidas pelo proprietário; d) Quando o arrendatário possua outra habitação permanente. As medidas de flexibilização e de incentivo ao arrendamento aprovadas com a reforma de 2013 atingiram, pelo menos parcialmente, o seu objetivo. Dinamizaram e tornaram o mercado mais flexível, mas tiveram como efeito colateral uma menor proteção do arrendatário. No sentido de facilitar o acesso à habitação através do arrendamento urbano, o Governo espanhol aprovou, em março de 2019, uma nova reforma da lei do arrendamento urbano (Ley 29/1994) através do Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de março, de medidas urgentes en 13ivenda de 13ivenda y alquiler. As principais alterações introduzidas consistiram nas seguintes: • Alteração do prazo de duração do contrato: mantém-se o princípio de que a duração é acordada entre as parte mas, enquanto até agora o senhorio podia impor uma duração mínima de três anos por meio de prorrogações anuais, com a nova lei a duração mínima passa a ser de cinco anos, se o senhorio for uma pessoa singular e, de sete anos, se for uma pessoa coletiva (artigo 9.o); • Prorrogação do contrato: desde a reforma de 2013 a extensão admitida era de um ano. A partir de agora os contratos de arrendamento passam a poder ser estendidos por mais três anos (artigo 10.o); • Em caso de alienação do imóvel arrendado, o novo proprietário sub-roga os direitos e obrigações do vendedor (artigo 14.o). FRANÇA Em França, o regime do arrendamento urbano para habitação decorre da Loi n.o 86-1290, de 23 de dezembro de 1986 e da Loi n.o 89-462, de 6 julho de 1989, esta extensamente modificada6.  5 Ley 13/1996, de 30 de dezembro; Ley 50/1998, de 30 de dezembro; Ley 55/1999, de 29 de dezembro; Ley 1/2000, de 7 de janeiro; Ley 19/2009, de 23 de novembro; Ley 39/2010, 22 de dezembro; Ley 4/2013, de 4 de junho; e Ley 2/2015, de 30 de março; Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de dezembroe Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de março. 6 As alterações a que a Loi n.o 89-462, de 6 de julho foi sujeita podem ser consultadas aqui.