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145 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012Artigo 11.o Disposição transitória1- Os senhorios que tenham iniciado a atualização da renda ao abrigo do regime constante dos artigos 30.o a 56.o da Lei n.o 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redação originária, e da respetiva legislação complementar, podem optar pela continuação da aplicação do referido regime se, no momento da entrada em vigor da presente lei, se verificar uma das seguintes situações:a) O período de atualização faseada do valor da renda, em 2, 5 ou 10 anos, se encontre a decorrer; b) Estiverem verificados os pressupostos previstos nos artigos 35.o ou 52.o da Lei n.o 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redação originária, consoante se trate de arrendamento para habitação ou para fim não habitacional.2- A opção prevista no número anterior é comunicada pelo senhorio ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, IP, no prazo de 30 dias a contar da data da entrada em vigor da presente lei.3- O disposto na alínea d) do n.o 2 do artigo 1072.o do Código Civil, aditada pela presente lei, é aplicável a todos os contratos de arrendamento, independentemente da data em que tenham sido celebrados.4- A determinação do RABC durante o ano de 2012 para efeitos do disposto no artigo 35.o da Lei n.o 6/2006, de 27 de fevereiro, deve ter em conta os rendimentos do agregado familiar relativos ao ano de 2012 e a suspensão do pagamento de subsídios de férias e de Natal ou equivalentes definida no artigo 21.o da Lei n.o 64-B/2011, de 30 de dezembro.Artigo 12.o Legislação complementarO Governo deve, no prazo de 90 dias, adaptar à presente lei os seguintes diplomas:a) Decreto-Lei n.o 156/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação; b) Decreto-Lei n.o 158/2006, de 8 de agosto, que aprova os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e a atribuição do subsídio de renda; c) Decreto-Lei n.o 160/2006, de 8 de agosto, que aprova os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração; d) Decreto-Lei n.o 161/2006, de 8 de agosto, que aprova e regula as comissões arbitrais municipais.Artigo 13.o Norma revogatóriaSão revogados:a) O n.o 3 do artigo 1095.o, o n.o 2 do artigo 1102.o e o artigo 1104.o do Código Civil; b) A alínea a) do n.o 1 do artigo 930.o-B, a alínea a) do n.o 2 do artigo 930.o-C e o n.o 3 do artigo 930.o-D do Código de Processo Civil; c) O n.o 6 do artigo 26.o e os artigos 38.o a 49.o, 55.o e 56.o da Lei n.o 6/2006, de 27 de fevereiro, sem prejuízo do disposto n.os 1 e 2 do artigo 11.o da presente lei.
146 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012Artigo 14.o RepublicaçãoSão republicados, na sua redação atual e nos anexos I e II à presente lei, respetivamente, e da qual fazem parte integrante:a) O capítulo IV do título II do livro II do Código Civil; b) O capítulo II do título I e os títulos II e III da Lei n.o 6/2006, de 27 de fevereiro.Artigo 15.o Entrada em vigorA presente lei entra em vigor 90 dias após a sua publicação.Aprovado em 1 de junho de 2012.A Presidente da Assembleia da República, Maria da Assunção A. Esteves.ANEXO I Republicação do capítulo IV do título II do livro II do Código CivilCAPÍTULO IV LocaçãoSECÇÃO I Disposições geraisArtigo 1022.o NoçãoLocação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.Artigo 1023.o Arrendamento e aluguerA locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel, aluguer quando incide sobre coisa móvel.Artigo 1024.o A locação como ato de administração1- A locação constitui, para o locador, um ato de administração ordinária, exceto quando for celebrada por prazo superior a seis anos.2- O arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só é válido quando os restantes comproprietários manifestem, por escrito e antes ou depois do contrato, o seu assentimento.
147 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012Artigo 1025.o Duração máximaA locação não pode celebrar-se por mais de 30 anos; quando estipulada por tempo superior, ou como contrato perpétuo, considera-se reduzida àquele limite.Artigo 1026.o Prazo supletivoNa falta de estipulação, entende-se que o prazo de duração do contrato é igual à unidade de tempo a que corresponde a retribuição fixada, salvas as disposições especiais deste código.Artigo 1027.o Fim do contratoSe do contrato e respetivas circunstâncias não resultar o fim a que a coisa locada se destina, é permitido ao locatário aplicá-la a quaisquer fins lícitos, dentro da função normal das coisas de igual natureza.Artigo 1028.o Pluralidade de fins1- Se uma ou mais coisas forem locadas para fins diferentes, sem subordinação de uns a outros, observarse-á, relativamente a cada um deles, o regime respetivo.2- As causas de nulidade, anulabilidade ou resolução que respeitem a um dos fins não afetam a parte restante da locação, exceto se do contrato ou das circunstâncias que o acompanham não resultar a discriminação das coisas ou partes da coisa correspondentes às várias finalidades, ou estas forem solidárias entre si.3- Se, porém, um dos fins for principal e os outros subordinados, prevalecerá o regime correspondente ao fim principal; os outros regimes só são aplicáveis na medida em que não contrariem o primeiro e a aplicação deles se não mostre incompatível com o fim principal.Artigo 1029.o Exigência de escritura pública(Revogado).Artigo 1030.o Encargos da coisa locadaOs encargos da coisa locada, sem embargo de estipulação em contrário, recaem sobre o locador, a não ser que a lei os imponha ao locatário.SECÇÃO II Obrigações do locadorArtigo 1031.o EnumeraçãoSão obrigações do locador:a) Entregar ao locatário a coisa locada;
148 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012b) Assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina.Artigo 1032.o Vício da coisa locadaQuando a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido:a) Se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa; b) Se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador.Artigo 1033.o Casos de irresponsabilidade do locadorO disposto no artigo anterior não é aplicável:a) Se o locatário conhecia o defeito quando celebrou o contrato ou recebeu a coisa; b) Se o defeito já existia ao tempo da celebração do contrato e era facilmente reconhecível, a não ser que o locador tenha assegurado a sua inexistência ou usado de dolo para o ocultar; c) Se o defeito for da responsabilidade do locatário; d) Se este não avisou do defeito o locador, como lhe cumpria.Artigo 1034.o Ilegitimidade do locador ou deficiência do seu direito1- São aplicáveis as disposições dos dois artigos anteriores:a) Se o locador não tiver a faculdade de proporcionar a outrem o gozo da coisa locada; b) Se o seu direito não for de propriedade ou estiver sujeito a algum ónus ou limitação que exceda os limites normais inerentes a este direito; c) Se o direito do locador não possuir os atributos que ele assegurou ou estes atributos cessarem posteriormente por culpa dele.2- As circunstâncias descritas no número antecedente só importam a falta de cumprimento do contrato quando determinarem a privação, definitiva ou temporária, do gozo da coisa ou a diminuição dele por parte do locatário.Artigo 1035.o Anulabilidade por erro ou doloO disposto nos artigos 1032.o e 1034.o não obsta à anulação do contrato por erro ou por dolo, nos termos gerais.Artigo 1036.o Reparações ou outras despesas urgentes1- Se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas e umas ou outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso.
149 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 20122- Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer as reparações ou despesas, também com direito a reembolso, independentemente de mora do locador, contanto que o avise ao mesmo tempo.Artigo 1037.o Atos que impedem ou diminuem o gozo da coisa1- Não obstante convenção em contrário, o locador não pode praticar atos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa pelo locatário, com exceção dos que a lei ou os usos facultem ou o próprio locatário consinta em cada caso, mas não tem obrigação de assegurar esse gozo contra atos de terceiro.2- O locatário que for privado da coisa ou perturbado no exercício dos seus direitos pode usar, mesmo contra o locador, dos meios facultados ao possuidor nos artigos 1276.o e seguintes.SECÇÃO III Obrigações do locatárioSUBSECÇÃO I Disposição geralArtigo 1038.o EnumeraçãoSão obrigações do locatário:a) Pagar a renda ou aluguer; b) Facultar ao locador o exame da coisa locada; c) Não aplicar a coisa a fim diverso daqueles a que ela se destina; d) Não fazer dela uma utilização imprudente; e) Tolerar as reparações urgentes, bem como quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública; f) Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, exceto se a lei o permitir ou o locador o autorizar; g) Comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada; h) Avisar imediatamente o locador sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa ou saiba que a ameaça algum perigo ou que terceiros se arrogam direitos em relação a ela, desde que o facto seja ignorado pelo locador; i) Restituir a coisa locada findo o contrato.SUBSECÇÃO II Pagamento da renda ou aluguerArtigo 1039.o Tempo e lugar do pagamento1- O pagamento da renda ou aluguer deve ser efetuado no último dia de vigência do contrato ou do período a que respeita, e no domicílio do locatário à data do vencimento, se as partes ou os usos não fixarem outro regime.2- Se a renda ou aluguer houver de ser pago no domicílio, geral ou particular, do locatário ou de procurador seu, e o pagamento não tiver sido efetuado, presume-se que o locador não veio nem mandou receber a prestação no dia do vencimento.
150 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012Artigo 1040.o Redução da renda ou aluguer1- Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta, sem prejuízo do disposto na secção anterior.2- Mas, se a privação ou diminuição não for imputável ao locador nem aos seus familiares, a redução só terá lugar no caso de uma ou outra exceder um sexto da duração do contrato.3- Consideram-se familiares os parentes, afins ou serviçais que vivam habitualmente em comunhão de mesa e habitação com o locatário ou o locador.Artigo 1041.o Mora do locatário1- Constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.2- Cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo.3- Enquanto não forem cumpridas as obrigações a que o n.o 1 se refere, o locador tem o direito de recusar o recebimento das rendas ou alugueres seguintes, os quais são considerados em dívida para todos os efeitos.4- A receção de novas rendas ou alugueres não priva o locador do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em mora.Artigo 1042.o Cessação da mora1- O locatário pode pôr fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemnização fixada no n.o 1 do artigo anterior.2- Perante a recusa do locador em receber as correspondentes importâncias, pode o locatário recorrer à consignação em depósito.SUBSECÇÃO III Restituição da coisa locadaArtigo 1043.o Dever de manutenção e restituição da coisa1- Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.2- Presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega.Artigo 1044.o Perda ou deterioração da coisaO locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não excetuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.
151 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012Artigo 1045.o Indemnização pelo atraso na restituição da coisa1- Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, exceto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.2- Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro.Artigo 1046.o Indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias1- Fora dos casos previstos no artigo 1036.o, e salvo estipulação em contrário, o locatário é equiparado ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada.2- Tratando-se de aluguer de animais, as despesas de alimentação destes correm sempre, na falta de estipulação em contrário, por conta do locatário.SECÇÃO IV Resolução e caducidade do contratoSUBSECÇÃO I ResoluçãoArtigo 1047.o ResoluçãoA resolução do contrato de locação pode ser feita judicial ou extrajudicialmente.Artigo 1048.o Falta de pagamento da renda ou aluguer1- O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.o 1 do artigo 1041.o.2- O locatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com referência a cada contrato.3- O regime previsto nos números anteriores aplica-se ainda à falta de pagamento de encargos e despesas que corram por conta do locatário.4- Ao direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido extrajudicialmente, é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo 1084.o.Artigo 1049.o Cedência do gozo da coisaO locador não tem direito à resolução do contrato com fundamento na violação do disposto nas alíneas f) e g) do artigo 1038.o se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal ou ainda, no caso da alínea g), se a comunicação lhe tiver sido feita por este.
152 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012Artigo 1050.o Resolução do contrato pelo locatárioO locatário pode resolver o contrato, independentemente de responsabilidade do locador:a) Se, por motivo estranho à sua própria pessoa ou à dos seus familiares, for privado do gozo da coisa, ainda que só temporariamente; b) Se na coisa locada existir ou sobrevier defeito que ponha em perigo a vida ou a saúde do locatário ou dos seus familiares.SUBSECÇÃO II CaducidadeArtigo 1051.o Casos de caducidadeO contrato de locação caduca:a) Findo o prazo estipulado ou estabelecido por lei; b) Verificando-se a condição a que as partes o subordinaram ou tornando-se certo que não pode verificarse, conforme a condição seja resolutiva ou suspensiva; c) Quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado; d) Por morte do locatário ou, tratando-se de pessoa coletiva, pela extinção desta, salvo convenção escrita em contrário; e) Pela perda da coisa locada; f) Pela expropriação por utilidade pública, salvo quando a expropriação se compadeça com a subsistência do contrato; g) Pela cessação dos serviços que determinaram a entrega da coisa locada.Artigo 1052.o ExceçõesO contrato de locação não caduca:a) Se for celebrado pelo usufrutuário e a propriedade se consolidar na sua mão; b) Se o usufrutuário alienar o seu direito ou renunciar a ele, pois nestes casos o contrato só caduca pelo termo normal do usufruto; c) Se for celebrado pelo cônjuge administrador.Artigo 1053.o Despejo do prédioEm qualquer dos casos de caducidade previstos nas alíneas b) e seguintes do artigo 1051.o, a restituição do prédio, tratando-se de arrendamento, só pode ser exigida passados seis meses sobre a verificação do facto que determina a caducidade ou, sendo o arrendamento rural, no fim do ano agrícola em curso no termo do referido prazo.
153 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012Artigo 1054.o Renovação do contrato1- Findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se por períodos sucessivos se nenhuma das partes se tiver oposto à renovação no tempo e pela forma convencionados ou designados na lei.2- O prazo da renovação é igual ao do contrato; mas é apenas de um ano, se o prazo do contrato for mais longo.Artigo 1055.o Oposição à renovação1- A oposição à renovação tem de ser comunicada ao outro contraente com a antecedência mínima seguinte:a) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; b) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; c) 30 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a três meses e inferior a um ano; d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a três meses.2- A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.Artigo 1056.o Outra causa de renovaçãoSe, não obstante a caducidade do arrendamento, o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se igualmente renovado nas condições do artigo 1054.o.SECÇÃO V Transmissão da posição contratualArtigo 1057.o Transmissão da posição do locadorO adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo.Artigo 1058.o Liberação ou cessão de rendas ou alugueresA liberação ou cessão de rendas ou alugueres não vencidos é inoponível ao sucessor entre vivos do locador, na medida em que tais rendas ou alugueres respeitem a períodos de tempo não decorridos à data da sucessão.Artigo 1059.o
154 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012Transmissão da posição do locatário1- A posição contratual do locatário é transmissível por morte dele ou, tratando-se de pessoa coletiva, pela extinção desta, se assim tiver sido convencionado por escrito.2- A cessão da posição do locatário está sujeita ao regime geral dos artigos 424.o e seguintes, sem prejuízo das disposições especiais deste capítulo.SECÇÃO VI SublocaçãoArtigo 1060.o NoçãoA locação diz-se sublocação quando o locador a celebra com base no direito de locatário que lhe advém de um precedente contrato locativo.Artigo 1061.o EfeitosA sublocação só produz efeitos em relação ao locador ou a terceiros a partir do seu reconhecimento pelo locador ou da comunicação a que se refere a alínea g) do artigo 1038.oArtigo 1062.o Limite da renda ou aluguerO locatário não pode cobrar do sublocatário renda ou aluguer superior ou proporcionalmente superior ao que é devido pelo contrato de locação, aumentado de 20%, salvo se outra coisa tiver sido convencionada com o locador.Artigo 1063.o Direitos do locador em relação ao sublocatárioSe tanto o locatário como o sublocatário estiverem em mora quanto às respetivas dívidas de renda ou aluguer, é lícito ao locador exigir do sublocatário o que este dever, até ao montante do seu próprio crédito.SECÇÃO VII Arrendamento de prédios urbanosSUBSECÇÃO I Disposições geraisArtigo 1064.o ÂmbitoA presente secção aplica-se ao arrendamento, total ou parcial, de prédios urbanos e, ainda, a outras situações nela previstas.Artigo 1065.o
155 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012Imóveis mobilados e acessóriosA locação de imóveis mobilados e seus acessórios presume-se unitária, originando uma única renda e submetendo-se à presente secção.Artigo 1066.o Arrendamentos mistos1- O arrendamento conjunto de uma parte urbana e de uma parte rústica é havido por urbano quando essa seja a vontade dos contratantes.2- Na dúvida, atende-se, sucessivamente, ao fim principal do contrato e à renda que os contratantes tenham atribuído a cada uma delas.3- Na falta ou insuficiência de qualquer dos critérios referidos no número anterior, o arrendamento tem-se por urbano.Artigo 1067.o Fim do contrato1- O arrendamento urbano pode ter fim habitacional ou não habitacional.2- Quando nada se estipule, o local arrendado pode ser gozado no âmbito das suas aptidões, tal como resultem da licença de utilização.3- Na falta de licença de utilização, o arrendamento vale como habitacional se o local for habitável ou como não habitacional se o não for, salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado.Artigo 1068.o ComunicabilidadeO direito do arrendatário comunica-se ao seu cônjuge, nos termos gerais e de acordo com o regime de bens vigente.SUBSECÇÃO II CelebraçãoArtigo 1069.o FormaO contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito.Artigo 1070.o Requisitos de celebração1- O arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível.2- Diploma próprio regula o requisito previsto no número anterior e define os elementos que o contrato de arrendamento urbano deve conter.SUBSECÇÃO III
156 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012Direitos e obrigações das partesDIVISÃO I Obrigações não pecuniáriasArtigo 1071.o Limitações ao exercício do direitoOs arrendatários estão sujeitos às limitações impostas aos proprietários de coisas imóveis, tanto nas relações de vizinhança como nas relações entre arrendatários de partes de uma mesma coisa.Artigo 1072.o Uso efetivo do locado1- O arrendatário deve usar efetivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano.2- O não uso pelo arrendatário é lícito:a) Em caso de força maior ou de doença; b) Se a ausência, não perdurando há mais de dois anos, for devida ao cumprimento de deveres militares ou profissionais do próprio, do cônjuge ou de quem viva com o arrendatário em união de facto; c) Se a utilização for mantida por quem, tendo direito a usar o locado, o fizesse há mais de um ano; d) Se a ausência se dever à prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, incluindo a familiares.Artigo 1073.o Deteriorações lícitas1- É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade.2- As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.Artigo 1074.o Obras1- Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.2- O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.3- Excetuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no artigo 1036.o, caso em que o arrendatário pode efetuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda.4- O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no número anterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra e junta os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.5- Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.
157 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012DIVISÃO II Renda e encargosArtigo 1075.o Disposições gerais1- A renda corresponde a uma prestação pecuniária periódica.2- Na falta de convenção em contrário, se as rendas estiverem em correspondência com os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no 1.o dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito.Artigo 1076.o Antecipação de rendas1- O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a três meses.2- As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas.Artigo 1077.o Atualização de rendas1- As partes estipulam, por escrito, a possibilidade de atualização da renda e o respetivo regime.2- Na falta de estipulação, aplica-se o seguinte regime:a) A renda pode ser atualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de atualização vigentes; b) A primeira atualização pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a atualização anterior; c) O senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de atualização e a nova renda dele resultante; d) A não atualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.Artigo 1078.o Encargos e despesas1- As partes estipulam, por escrito, o regime dos encargos e despesas, aplicando-se, na falta de estipulação em contrário, o disposto nos números seguintes.2- Os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatário.3- No arrendamento de fração autónoma, os encargos e despesas referentes à administração, conservação e fruição de partes comuns do edifício, bem como o pagamento de serviços de interesse comum, correm por conta do senhorio.4- Os encargos e despesas devem ser contratados em nome de quem for responsável pelo seu pagamento.5- Sendo o arrendatário responsável por um encargo ou despesa contratado em nome do senhorio, este apresenta, no prazo de um mês, o comprovativo do pagamento feito.6- No caso previsto no número anterior, a obrigação do arrendatário vence-se no final do mês seguinte ao da comunicação pelo senhorio, devendo ser cumprida simultaneamente com a renda subsequente.7- Se as partes acordarem uma quantia fixa mensal a pagar por conta dos encargos e despesas, os acertos são feitos semestralmente.
158 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012SUBSECÇÃO IV CessaçãoDIVISÃO I Disposições comunsArtigo 1079.o Formas de cessaçãoO arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei.Artigo 1080.o ImperatividadeAs normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário.Artigo 1081.o Efeitos da cessação1- A cessação do contrato torna imediatamente exigível, salvo se outro for o momento legalmente fixado ou acordado pelas partes, a desocupação do local e a sua entrega, com as reparações que incumbam ao arrendatário.2- Com antecedência não superior a três meses sobre a obrigação de desocupação do local, o senhorio pode exigir ao arrendatário a colocação de escritos, quando correspondam aos usos da terra.3- O arrendatário deve, em qualquer caso, mostrar o local a quem o pretender tomar de arrendamento durante os três meses anteriores à desocupação, em horário acordado com o senhorio.4- Na falta de acordo, o horário é, nos dias úteis, das 17 horas e 30 minutos às 19 horas e 30 minutos e, aos sábados e domingos, das 15 às 19 horas.DIVISÃO II Cessação por acordo entre as partesArtigo 1082.o Revogação1- As partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido.2- O acordo referido no número anterior é celebrado por escrito, quando não seja imediatamente executado ou quando contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias.
159 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012DIVISÃO III ResoluçãoArtigo 1083.o Fundamento da resolução1- Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.2- É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:a) A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio; b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública; c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio; d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.o 2 do artigo 1072.o; e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.3- É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.os 3 a 5 do artigo seguinte.4- É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de doze meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo seguinte.5- É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.Artigo 1084.o Modo de operar1- A resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no n.o 2 do artigo anterior é decretada nos termos da lei de processo.2- A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista nos n.os 3 e 4 do artigo anterior, bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.3- A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, nos termos do n.o 3 do artigo anterior, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês.4- O arrendatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com referência a cada contrato.5- Fica sem efeito a resolução fundada na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública se, no prazo de um mês, cessar essa oposição.
160 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012Artigo 1085.o Caducidade do direito de resolução1- A resolução deve ser efetivada dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade.2- O prazo referido no número anterior é reduzido para 3 meses quando o fundamento da resolução seja o previsto nos n.os 3 ou 4 do artigo 1083.o.3- Quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação.Artigo 1086.o Cumulações1- A resolução é cumulável com a denúncia ou com a oposição à renovação, podendo prosseguir a discussão a ela atinente mesmo depois da cessação do contrato, com a finalidade de apurar as consequências que ao caso caibam.2- A resolução é igualmente cumulável com a responsabilidade civil.Artigo 1087.o DesocupaçãoA desocupação do locado, nos termos do artigo 1081.o, é exigível após o decurso de um mês a contar da resolução, se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado pelas partes.SUBSECÇÃO V SubarrendamentoArtigo 1088.o Autorização do senhorio1- A autorização para subarrendar o prédio deve ser dada por escrito.2- O subarrendamento não autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo senhorio se ele reconhecer o subarrendatário como tal.Artigo 1089.o CaducidadeO subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o sublocatário, quando o motivo da extinção lhe seja imputável.Artigo 1090.o Direitos do senhorio em relação ao subarrendatário1- Sendo total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário, mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário direto.2- Se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois da extinção do arrendamento, é o subarrendatário havido como arrendatário direto.
161 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012SUBSECÇÃO VI Direito de preferênciaArtigo 1091.o Regra geral1- O arrendatário tem direito de preferência:a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos; b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.2- O direito previsto na alínea b) existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, nos termos do artigo 1053.o.3- O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.o.4- É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.o a 418.o e 1410.o.SUBSECÇÃO VII Disposições especiais do arrendamento para habitaçãoDIVISÃO I Âmbito do contratoArtigo 1092.o Indústrias domésticas1- No uso residencial do prédio arrendado inclui-se, salvo cláusula em contrário, o exercício de qualquer indústria doméstica, ainda que tributada.2- É havida como doméstica a indústria explorada na residência do arrendatário que não ocupe mais de três auxiliares assalariados.Artigo 1093.o Pessoas que podem residir no local arrendado1- Nos arrendamentos para habitação podem residir no prédio, além do arrendatário:a) Todos os que vivam com ele em economia comum; b) Um máximo de três hóspedes, salvo cláusula em contrário.2- Consideram-se sempre como vivendo com o arrendatário em economia comum a pessoa que com ele viva em união de facto, os seus parentes ou afins na linha reta ou até ao 3.o grau da linha colateral, ainda que paguem alguma retribuição, e bem assim as pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite diretamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos.3- Consideram-se hóspedes as pessoas a quem o arrendatário proporcione habitação e preste habitualmente serviços relacionados com esta, ou forneça alimentos, mediante retribuição.
162 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012DIVISÃO II DuraçãoArtigo 1094.o Tipos de contratos1- O contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada.2- No contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada.3- No silêncio das partes, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos.SUBDIVISÃO I Contrato com prazo certoArtigo 1095.o Estipulação de prazo certo1- O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato.2- O prazo referido no número anterior não pode ser superior a 30 anos, considerando-se automaticamente reduzido ao referido limite quando o ultrapasse.3- (Revogado).Artigo 1096.o Renovação automática1- Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte.2- Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias.3- Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes.Artigo 1097.o Oposição à renovação deduzida pelo senhorio1- O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.2- A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
163 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012Artigo 1098.o Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário1 - O arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte:a) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; b) 90 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.2 - A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.3 - Sem prejuízo do disposto no número seguinte, decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte:a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano; b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a um ano.4 - Quando o senhorio impedir a renovação automática do contrato, nos termos do artigo anterior, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato.5 - A denúncia do contrato, nos termos dos n.os 3 e 4, produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação.6 - A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.SUBDIVISÃO II Contrato de duração indeterminadaArtigo 1099.o Princípio geralO contrato de duração indeterminada cessa por denúncia de uma das partes, nos termos dos artigos seguintes.Artigo 1100.o Denúncia pelo arrendatário1 - Sem prejuízo do disposto no número seguinte, após seis meses de duração efetiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte:a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da comunicação, este tiver um ano ou mais de duração efetiva;
164 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da comunicação, este tiver até um ano de duração efetiva.2 - Quando o senhorio impedir a renovação automática do contrato, nos termos do artigo anterior, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato.3 - A denúncia do contrato, nos termos dos números anteriores, produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação.4 - À denúncia pelo arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto no n.o 6 do artigo 1098.o.Artigo 1101.o Denúncia pelo senhorioO senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes:a) Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.o grau; b) Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado; c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessação.Artigo 1102.o Denúncia para habitação1- O direito de denúncia para habitação do senhorio depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos:a) Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão; b) Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do país, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.o grau.2- (Revogado).3- O direito de denúncia para habitação do descendente está sujeito à verificação do requisito previsto na alínea a) do n.o 1 relativamente ao senhorio e do da alínea b) do mesmo número para o descendente.Artigo 1103.o Denúncia justificada1- A denúncia pelo senhorio com qualquer dos fundamentos previstos nas alíneas a) e b) do artigo 1101.o é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste de forma expressa, sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia.2- Quando a denúncia tiver o fundamento previsto na alínea b) do artigo 1101.o, a comunicação referida no número anterior é acompanhada, sob pena de ineficácia, da denúncia:a) De comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado, bem como de termo de responsabilidade do técnico autor do projeto legalmente habilitado que declare que a operação urbanística obriga à desocupação do locado, quando se
166 | II Série A - Número: 204S1 | 4 de Julho de 2012Artigo 1106.o Transmissão por morte1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva:a) Cônjuge com residência no locado; b) Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano; c) Pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano.2 - Nos casos previstos nas alíneas b) e c) do número anterior, a transmissão da posição de arrendatário depende de, à data da morte do arrendatário, o transmissário residir no locado há mais de um ano.3 - Havendo várias pessoas com direito à transmissão, a posição do arrendatário transmite-se, em igualdade de circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge sobrevivo ou pessoa que, com o falecido, vivesse em união de facto, para o parente ou afim mais próximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para a mais velha de entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum.4 - O direito à transmissão previsto nos números anteriores não se verifica se, à data da morte do arrendatário, o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do país.5 - A morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato dá ao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses a contar do decesso.Artigo 1107.o Comunicação1- Por morte do arrendatário, a transmissão do arrendamento, ou a sua concentração no cônjuge sobrevivo, deve ser comunicada ao senhorio, com cópia dos documentos comprovativos e no prazo de três meses a contar da ocorrência.2- A inobservância do disposto no número anterior obriga o transmissário faltoso a indemnizar por todos os danos derivados da omissão.SUBSECÇÃO VIII Disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionaisArtigo 1108.o ÂmbitoAs regras da presente subsecção aplicam-se aos arrendamentos urbanos para fins não habitacionais, bem como, com as necessárias adaptações e em conjunto com o regime geral da locação civil, aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais.Artigo 1109.o Locação de estabelecimento1- A transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, rege-se pelas regras da presente subsecção, com as necessárias adaptações.2- A transferência temporária e onerosa de estabelecimento instalado em local arrendado não carece de autorização do senhorio, mas deve ser-lhe comunicada no prazo de um mês.
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