II SÉRIE-B — NÚMERO 61 122 Quando questionado sobre os contactos mantidos com a CGD para boa condução da operação de financiamento para aquisição do empreendimento, Diogo Gaspar Ferreira refere que «o procedimento foi desenvolvido pelo Dr. Rui Horta e Costa, que contactou a administração». Referiu também terem tido lugar pelo menos duas reuniões entre Armando Vara e Alexandre Santos «para definir linhas gerais». Para além destas, refere uma reunião em que o próprio esteve presente, com Rui Horta Costa, Alexandre Santos e Armando Vara, em que foi comunicado aos promotores que a CGD «teria que ser acionista», de forma a que pudesse ser suprida a necessidade de capitais próprios do projeto. 3.5.2.3.2 Da proposta da Direção de Empresas Sul (DES) e da avaliação da DGR Após o encaminhamento supramencionado por parte do administrador Armando Vara para o diretor Alexandre Santos, este reencaminhou-o para análise, tendo como destinatários os colaboradores incumbidos dessa diligência. Inicialmente, a proposta foi avaliada pela DGR em parecer emitido a 19 de julho de 2006 e aprovada preliminarmente em Conselho de Crédito a 27 de julho de 2006. As condições aprovadas em Conselho de Crédito viriam a ser ratificadas, com ajustamentos, em Conselho Alargado de Crédito a 25 de outubro de 2006. O parecer emitido pela DGR (19 de julho de 2006), relativamente à proposta inicial para concessão do financiamento, classificado como «Condicionado», salientava que: 1. «Está em causa um pedido de apoio financeiro de EUR 250M, para um conjunto de investidores privados portugueses, com a finalidade de compra do empreendimento Vale do Lobo através da aquisição de 100% do capital social da empresa Vale do Lobo Resort Turístico de luxo, SA (holding), e consequentemente de todas as suas participações sociais noutras empresas do grupo, incluindo ‘os vários lotes de terrenos e operações diversas, como o Golfe, Turismo, Retail, etc.’»; 2. «A estrutura de financiamento solicitada, e que consta do Mapa de funding enviado, no total de EUR 250M, é a seguinte: senior debt de EUR 200M, pelo prazo de 8 anos, mezzanine tranche 1 de EUR 30M e mezzanine tranche 2 de EUR 20M, pelo prazo de 3 a 4 anos. Acresce que não foi considerada qualquer participação de capitais próprios»; 3. «Das informações enviadas, os investidores privados (...) em causa irão constituir (caso a operação se concretize) um Fundo de Investimento Imobiliário (cuja tipologia não foi divulgada) – que irá controlar a holdingdo grupo Vale do Lobo» 4. «A operação de Aquisição de Vale do Lobo será sujeita a um ‘leilão’, existindo, para além do grupo de investidores em análise, mais dois ‘potenciais interessados/compradores: um grupo português (cujo nome não foi divulgado) e um grupo irlandês (antigos donos da Quinta do Lago), os quais fizeram ofertas na ordem dos EUR 220M e EUR 230M, sujeitas a uma due diligence (...)’»; 5. «O empreendimento Vale do Lobo foi avaliado pelo cliente, com base no Método dos Cash Flowsatualizados, em EUR 307M (taxa de oportunidade de 7%)»; 6. «Das projeções económico-financeiras apresentadas, e dos elementos contabilísticos históricos consolidados, verificamos estar perante um negócio puramente imobiliário, no sentido de que esta área de negócios (inclui lotes de terreno para venda, construção de moradias, apartamentos e villas para arrendamento ou venda direta) assume um peso de cerca de 82% do total de proveitos operacionais (contas consolidadas de 2005)»; 7. «Dos mapas previsionais enviados, sem qualquer validação por parte da DGR, parecem-nos otimistas os pressupostos do cliente, uma vez que pressupõem a manutenção do nível de atividade de 2005, considerado ‘muito bom’, apesar da retração do mercado imobiliário, em particular no Algarve»; 8. «Por outro lado, numa perspetiva de EBITDA, e caso o cliente não consiga vender o lote do Hotel (EUR 20M, sendo EUR 10M em 2008 e EUR 10M em 2009), nos anos previstos, então passará para 4 anos o período em que o projeto não consegue libertar fundos suficientes para fazer face ao serviço da dívida em análise». Tendo em conta os pontos acima, considerou a DGR que «poderão eventualmente existir condições para uma tomada de princípio, até um máximo de EUR 250M, da CGD», mediante a verificação de um conjunto de condições, das quais se destacam as seguintes: