חברת קהילת ציון אמריקאית הועידה לעפולה תפקיד של מרכז עירוני שיעניק שירותים מסחריים ותרבותיים לקיבוצי ומושבי עמק יזרעאל. החברה שכרה את שירותיו של האדריכל ומתכנן הערים הידוע מגרמניה ריכרד קאופמן, שתכנן תוכנית מתאר מקומית מפורטת לעפולה, לרבות חלוקת שטחה לגושים וחלקות, שאומצה במרוצת הזמן ברישום שנעשה בלשכת רישום המקרקעין המנדטורית בשנים 1938 עד 1940 ואשר בשינויים שהזמן גרמם ממשיכה לחול עד היום.
האדריכל קאופמן חילק את אזורי העיר המתוכננת לאזורי מגורים, אזורי מסחר ושירותים ואף לשטחים המיועדים לתרבות ואמנות. מכאן נוצרה האגדה המפורסמת על "האופרה של עפולה". החברה מכרה את המגרשים למתיישבים מיועדים בשני מקומות, בארצות הברית ובפולין. רוב רוכשי המגרשים בארצות הברית לא באו להתיישב בעפולה וראו ברכישת מגרש בה משהו שבין תרומה להתיישבות הציונית לבין השקעה לאחרית הימים. יהודי פולין שקנו מגרשים בעפולה אכן באו להתיישב בה, והם היו ראשוני המתיישבים בעיר שנוסדה במקום בשנת 1925. רבים מרוכשי המגרשים בפולין נספו בשואה ועם גל העלייה מארצות חבר העמים בשנות התשעים הגיעו גם יורשים של אחדים מהם שדרשו את ירושתם. כבר בשנת 1926 כונן במקום מועצה מקומית, תוך קביעה שבמיסים ישתתפו כל בעלי המגרשים בין אם הם יושבים במקום ובין אם לאו.
בעיר הוקמה שדרה מרכזית, בה ניטעו דקלי וושינגטוניה חסונה. השדרה, שנקראה לימים שדרות ארלוזורוב הייתה המרכז המסחרי והמנהלי של העיר עפולה במשך שנים רבות, עד לשנות ה-80, והדקלים הפכו לסמל ויזואלי המזוהה עם עפולה.
בימיה הראשונים של עפולה, בשנת 1928, נוסד בנק מיוחד למימון ההתיישבות בעיר בשם "בנק להתפתחות עפולה בע"מ". הבנק נסגר בשנת 1934.
הכוונה המקורית של מקימי העיר להקמת מרכז עירוני משגשג ליישובי העמק נכזבה בראשיתה. העיר לא התפתחה כמצופה ועם קום המדינה היה מספר תושביה כ־2,500 איש בלבד.
מוסד אחד שקיים את התקוות הגדולות שתלו בו מייסדיו הוא בית חולים העמק (לשעבר "בית החולים המרכזי בעמק") שהוקם בשנת 1923.
ב-14 בנובמבר 1942 הגיעה קבוצה של אנשי היישוב שהוחזרו מאירופה הנאצית לעפולה והתקבלו בה על ידי רבים מתושבי עפולה שהגישו להם ארוחה חמה. מעפולה הועברו אנשי הקבוצה למחנה המעצר בעתלית, ממנה שוחררו לבתיהם.
מקום המדינה ועד היום.
בשנותיה הראשונות של המדינה קלטה עפולה אלפי עולים, רובם מעיראק ומתימן ומיעוטם מרומניה. בתקופת המעברות היו בעיר קטנה זו שלוש מעברות גדולות. במשך הזמן נוספו לעיר שלושה אזורי מגורים שיועדו להתיישבותם של העולים ושוכני המעברות: בשטח העירוני של עפולה הוקמה "שכונת גאולים" שחולקה למגרשים גדולים שיועדו למשקי עזר. שכונה זאת הפכה במרוצת הזמן לשכונת יוקרה והיא כיום אזור הווילות העיקרי של העיר.
במרחק של כ-5 ק"מ מעפולה הוקמו על אדמות מינהל מקרקעי ישראל שתי שכונות: עפולה עלית שהוקמה בשנת 1951, שהיא שכונה של בתי קרקע ובנייני דירות לא גדולים השוכנת מצפון־מערב לכביש עפולה - טבריה, וממולה שכונת גבעת המורה. השכונה נמצאת במעלה ההר שגובהו 515 מטר מעל פני הים. הוא נקרא בשמו המקראי גבעת המורה, שם המעיד, ככל הנראה, "מורה" מלשון "יורה" (לבה), ביחד עם סלעי הבזלת הרבים בו, כי היה בעידנים רחוקים הר געש. השכונה הוקמה בשנת 1953 והיא מטפסת במעלה ההר מכביש עפולה - טבריה. רוב בתי השכונה הם בניינים מרובי דירות שבהם נקלטו גלי העלייה שהגיעו לעיר במרוצת הזמן. בראשית שנות השבעים הוקמה בצמידות לשכונה זו שכונת הווילות "רוממה" שאוכלסה במסגרת "בנה ביתך".
שטח חקלאי באורך של כ-4 קילומטר הפריד בין שני חלקי עפולה ובמשך שנים רבות דרשה עפולה לחבר את שכונותיה. בשנת 1971 דרשה עפולה לקבל כ-500 דונם לצורך הקמת אזור תעשייה.
בנובמבר 1972 הוכרזה עפולה כעיר והרשות המקומית שלה הפכה ממועצה מקומית לעירייה. עפולה הייתה אז העיר ה-31 בישראל, השתרעה על שטח של 30,000 דונם, הייתה לה אוכלוסייה של כ-18,650 נפש והיא שירתה אוכלוסייה של כ-110,000 תושבים. שינוי המעמד נחגג בטקס רשמי בינואר 1973.
במשך שנים רבות, משנות השבעים שבהן הוכרזה עפולה כעיר ועד לראשית שנות התשעים, היה מספר תושביה של עפולה יציב ועמד על כ-25,000 נפש. בשנות התשעים קלטה העיר עולים מאתיופיה. גל העלייה הגדול מחבר המדינות הביא לגידול ניכר במספר תושבי העיר והגיע בשנת 2005 ל-42,000 תושבים.
בשנים האחרונות חלה מתיחות רבה בעיר כאשר נודע כי קבוצת ערבים ישראלים זכו במכרז קרקעות בשכונה חדשה בעיר, לאחר זמן החליט בית המשפט לפסול את המכרז בעקבות חשדות לפגמים ותיאום מחירים, לאחר כשנה הפך בית המשפט חלקית את החלטתו והחליט כי בשכונה יגורו יהודים וערבים יחד ורק קבוצה אחת תיאמה מחירים והשאר זכו במכרז באופן הוגן וחוקי.
ב-2018 אושרה תוכנית להקמת שכונת מגורים נוספת לעיר, במסגרת התוכנית יוקמו בדרום העיר כ-7,800 דירות, פארק עירוני בשם פארק נחל בוהו בגודל 120 דונם ואף מתחם מלונות קטן. על מנת לתת מענה תחבורתי לתושבי העיר הגרים בה כבר כיום ובעתיד לתושבים נוספים התוכנית כוללת הקמת כביש טבעת נוסף לעפולה.
שכונות העיר.
ארבעת חלקי העיר הנכללים בתחום השיפוט של עיריית עפולה:
כלכלה ומסחר.
התעשייה בעפולה מושתתת על תעשייה מסורתית בכ־100 מפעלים, בהם מועסקים
כ־7,500 עובדים (נכון ל-2015).
בעפולה קיימים שני מרכזי מסחר ובילוי פתוחים (פאוור סנטרים) וכן קניון העמקים. כמו כן יש בעיר שוק המשמש למסחר ולבילוי.
אזור התעשייה אלון תבור הוקם ביוזמת עיריית עפולה בשיתוף עם מועצה אזורית עמק יזרעאל מצפון מזרח לעיר, ליד כביש 65. עד דצמבר 2009 פעל בעיר מפעל "תדיראן־אמפא" למקררים ומזגני אוויר, שהיה מהבולטים בעיר. כיום קיימים בעיר מספר אזורי תעשייה מרכזיים, בהם "קריית אמיתי" בעיר התחתית, המאופיין ברובו במסחר ותעשייה קלה. אזורי תעשייה נוספים שוכנים בעפולה עילית, בהם מפעל "חוגלה קימברלי", מכבסת "תל-בר", שהיא המכבסה התעשייתית הגדולה בישראל וכן אזור התעשייה "המשולש", בו ממוקמים כמה עשרות מפעלים ובתי מלאכה נוספים.
עיריית עפולה פועלת להקמת פארק לתעשיות עתירות ידע, על קרקע בשטח של כ-
400 דונם בסמוך לשכונת רובע יזרעאל, לתחנת הרכבת ולמרכז רפואי "העמק". בנוסף, הוקם בעפולה מרכז חדשנות ויזמות טכנולוגית, אשר יתמקד בפעילות
מיזמים ובפרויקטים מסוג החקלאות, המזון, אגרו ביו וביו רפואי.
חינוך.
נכון לשנת 2015, מונה מערכת החינוך העירונית 11,217 תלמידים הלומדים ב-
22 בתי ספר (7 בתי ספר ממלכתיים דתיים ו-15 בתי ספר ממלכתיים) ו-76 גנים, מתוכם 20
בחינוך הממלכתי דתי.
תרבות ובילוי.
על בסיסו של בית קולנוע שנסגר הוקם בעיר מבנה היכל תרבות עירוני ולצידו גלריה עירונית. בנוסף, בעיר פועלים גם ספרייה עירונית וקונסרבטוריון ובו התזמורת הייצוגית של עפולה, כיתות לימוד, אודיטוריום, אולפן הקלטות ופעילות של חבורות זמר.
קבוצת הכדורסל של הפועל עפולה משחקת בליגה הלאומית בכדורסל. קבוצת הכדורגל של הפועל עפולה משחקת בליגה הלאומית בכדורגל.
פארק עפולה נפתח בתחילת אוקטובר 2007 כחלק מרובע יזרעאל, בין עפולה עילית לעפולה התחתית, באזור הסמוך לבית החולים "העמק". הפארק משתרע על שטח של כ-120 דונם והוא נגיש כולו לאוכלוסייה בעלת צרכים מיוחדים.
בפארק יש אמפיתיאטרון גדול ובו 2400 מקומות ישיבה וכן כ-10,000 נוספים במדשאות פתוחות למופעים, פסטיבלים והצגות, אגם, מסלול היקפי של שבילי הליכה ורכיבה על אופניים באורך של 1.5 ק"מ, מגרשי ספורט, מתקני כושר שדה, פינת חי, רחבת משחקים רב תכליתית מקורה, המשלבת פארק חבלים ייחודי, בית קפה, מדשאות ושולחנות לפיקניק.
ב-24 ביוני 2019 הודיעה העירייה על סגירת הפארק במהלך יולי-אוגוסט בפני מי שאינם תושבי העיר. ארגון עדאלה עתר נגד ההחלטה. לאחר שבית המשפט המחוזי בנצרת הבהיר לעירייה כי המהלך בלתי חוקי, הכריזה העירייה על פתיחת הפארק לציבור הרחב החל מ-16 ביולי.
תחבורה.
החל משנת 2015, את התחבורה הציבורית העירונית בעפולה מפעילה חברת סופרבוס אשר זכתה במכרז ההפעלה לאשכול עפולה, קודם לכן פעלה בעיר חברת קווים ולפניה אגד. בעפולה עוברים שלושה צירי תחבורה עיקריים: כביש 60 (מגיע מכיוון אזור יהודה והשומרון וממשיך לנצרת), כביש 65 (כעורק תחבורתי חשוב המחבר בין מישור החוף לגליל) וכביש 71 (מחבר בין עפולה לבית שאן).
בינואר 2021 נפתחה תחנה מרכזית עפולה החדשה.
באוקטובר 2016 נחנך קו העמק מחיפה לבית שאן, בעפולה הוקמה תחנת רכבת אשר משרתת את העיר וסביבתה, מהתחנה יוצאות רכבות לכיוון בית שאן ולכיוון חיפה פעם בשעה ובשעות שיא פעמיים בשעה.
עפולה בהגנה ובביטחון.
עפולה היא העיר המאמצת של חטיבת כפיר. ב-7 בספטמבר 2010 נחנך מול בית חולים העמק אתר ההנצחה החטיבתי של חטיבת כפיר, והצומת המוביל אל האתר, ואל מרכז הקניות שמצפון לו, נקראה "צומת כפיר".
הנצחת נספים בני העיר.