באוקטובר 2009 קבעה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כי חברת אלרוב תשלם 1.5 מיליון שקל בתמורה לביטול הזכות למעבר הציבור בחלק ממתחם ממילא. בתמורה ייפתח המעבר בקטע אחר. כמו כן הוסכם כי בתמורה לחילופי השטחים תשקיע חברת אלרוב בפיתוח הגן הארכאולוגי שמתחת לכיכר שער יפו.
חניון קרתא.
באזור המגורים תוכננה החניה בצמוד לדירות, ואילו באזור המסחרי תוכננו בקומות הקרקע רק קצת ממקומות החניה הדרושים. על פי תוכנית המתאר, נקבע שהוספת מקומות החניה הדרושים על פי התקן תיעשה על ידי הקמת מבנה ייעודי לחניה, ובו 700 מקומות לרכב פרטי וכן חניה לאוטובוסים. במפלס העליון של החניון תוכננה ארקדה מסחרית בשטח כולל של כ-6,000 מ"ר. את עלות ההקמה של מבנה החניון העריכה קרתא בסכום של כ-18 מיליון דולר.
בתקנון תוכנית המתאר שלמתחם ממילא נקבע, כי השלב הראשון בבינוי המתחם יהיה הקמת החניון, כדי להבטיח שבעת גמר הבנייה למסחר ולמגורים, תהיה מוכנה החניה הדרושה בהתאם לחוק. באפריל 1989 אישרו מוסדות התכנון תוכנית בינוי מפורטת לחניון.
בגלל העלות הגבוהה, לא היה יכול החניון לשאת את עצמו כלכלית; לכן הוחלט למסור את כל הפרויקט ליזם יחיד שבתמורה יבנה את החניון. במשא ומתן עם היזם חברת לאדברוק ויתרה חברת קרתא על דרישה זו והחניון נבנה על חשבונה. בשנות התשעים הושלמה בניית החניון אך הוא לא הופעל מכיוון שבניית האזור המסחרי סביבו ומעליו התעכבה במשך 15 שנים.
תוכנית האזור המסחרי.
האזור המיועד למסחר תוכנן לאורך הרחוב המרכזי של מתחם ממילא (רחוב ממילא), שהוסב למדרחוב ומשמש כציר המרכזי בפרויקט כולו. היקף שטח הבנייה באזור המסחרי מגיע לכ-48,000 מ"ר, מהם כ-15,000 מ"ר למסחר והיתר למשרדים ולמגורים.
התוכנית הוגשה למוסדות התכנון בשנת 1979, והועברה לוועדה המחוזית לראשונה בשנת 1981. התוכנית עברה שינויים רבים ובספטמבר 1985 פורסם דבר הפקדת התוכנית בגרסתה האחרונה, כדי לתת לציבור אפשרות להגיש התנגדויות. הוועדה המחוזית קיבלה רבות מההתנגדויות, בהן שימור מבנים והגבלת גובה הבנייה, דבר שהשפיע על היקף זכויות הבנייה וגמישות ביצועה. בדצמבר 1987 אישרו מוסדות התכנון את תוכניות האזור המסחרי.
תוכנית אזור המגורים והמלון.
התוכנית לאזור המגורים והמלון הוגשה לרשויות התכנון לראשונה בשנת 1980. ביוני 1988 אישרה הוועדה המחוזית את התוכנית, הכוללת זכויות בנייה למגורים של עד 200 דירות בשטח של 28,000 מ"ר, מלון בשטח של כ-35,000 מ"ר, ועוד מגרש עם זכויות בנייה של 2,500 מ"ר, שייעודו אפשרי הן למגורים והן למלון.
התקשרות עם יזם לבינוי פרויקט ממילא.
עם התקדמות הטיפול באישור תוכניות הבינוי של אזורי המגורים והמלון בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, החליט דירקטוריון קרתא, ביולי 1987, לפרסם בעיתונים בישראל ומחוצה לה הזמנה לקבלת הצעות מיזמים לבינוי פרויקט ממילא. התאריך האחרון להגשת ההצעות נקבע ל-30 בספטמבר 1987. עוד הוחלט, כי עד נובמבר אותה שנה תמיין ועדת המכרזים את החומר ותגיש אותו לדירקטוריון לעיון, לדיון ולהחלטה.
מסירת הפרויקט ליזם יחיד.
אחת ההחלטות החשובות ביותר שקיבלה קרתא הייתה למסור את הפרויקט ליזם יחיד, ולא לפצלו בין כמה יזמים. זאת מכיוון שפרויקט ממילא היה פרויקט גדול, המשלב מגורים, מסחר ומלונות בשטח בנוי בהיקף של 120,000 מ"ר, ויוצא דופן בממדיו הן מהצד הכספי והן מהצד ההנדסי.
בעקבות הפרסום בעיתונים, קיבלה קרתא כ-55 פניות מיזמים להמציא להם תיאור כללי של הפרויקט. לאחר שקרתא סיפקה להם את הנתונים הכלליים, היא קיבלה פניות מ-28 יזמים שביקשו להשתתף בפרויקט. בסוף 1987 קיימה ועדת המכרזים שתי ישיבות למיון הפניות ולקביעת המשתתפים בשלב הסופי. בסיכום דיוניה החליטה וועדה להמליץ בפני הדירקטוריון על שלושה מועמדים, כולם מחו"ל.
בינואר 1988 הודיעה קרתא לשלושת היזמים על הבחירה וביקשה שיגישו עד סוף אפריל הצעות מפורטות לבינוי הפרויקט, והזמנה להגיש הצעות בדבר התמורה שישלמו לקרתא בעד הזכויות בקרקע.
לפי חוברת ההזמנה, על המציע להגיש תוכנית מימון, לפרט שלבי פיתוח ובנייה, לוח זמנים וביטחונות לביצוע, ולציין את התמורה שהוא מציע ואת אופן תשלומה. על היזם להתחייב לסיים את פיתוחו והקמתו של האזור המסחרי של מתחם ממילא ואת אזור החניון (למעט השטח המסחרי שבחניון) לא יאוחר מתום שלוש שנים מחתימת החוזה (בפועל לקח הדבר כ-25 שנים). בהזמנה נקבע במפורש, כי בעניין החלק המסחרי לא תידון הצעה שאינה כוללת את האזור המסחרי כולו ובשלמותו - דהיינו מדרחוב ממילא והקומות שמעליו ומתחתיו ואזור החניון.
הדרישה שיזם יחיד ייטול עליו את בינוי הפרויקט כולו ואת הפעלת מתחמי המסחר (לרבות החניון) - לעומת חלוקת הפרויקט למתחמים ולמתחמי משנה, כאשר כל יזם יוכל להגיש הצעות לחלקים יחידים או לפרויקט כולו - הגבילה את מספר היזמים בכוח לבעלי כושר פיננסי גבוה ומיומנות בכל תחומי הפרויקט. בדרך זו נדחו מלכתחילה יזמים שהתמחו רק באחד התחומים (מלונאות, מגורים, או מרכזים מסחריים).
בחירת היזם לביצוע הפרויקט.
ב-16 במאי 1988, המועד הסופי להגשת ההצעות, נתקבלו בקרתא הצעות רק משני יזמים (חברת לדברוק ויזם שנקרא בדוח מבקר המדינה - יזם א'). היזם השלישי הודיע לקרתא עוד קודם לכן, כי אין בכוונתו להגיש הצעה.
ביום פתיחת ההצעות קיימה ועדת המכרזים דיון והתברר, כי שתי ההצעות שהתקבלו היו בסכומים נמוכים במידה ניכרת מהערכת השמאי הממשלתי. לפי הפרוטוקול, סברו המשתתפים כי הצעת יזם א' אינה מהווה בסיס למשא ומתן. בסיכום הדיון ביקשה הוועדה מהצוות המקצועי להכין הערכה מפורטת של ההצעות, ולהביא בפני דירקטוריון קרתא המלצה להמשיך במשא ומתן עם חברת לדברוק כדי להשיג שיפור בהצעה.
חברת לדברוק (Ladbrokes plc) היא חברת הימורים בריטית שהייתה בזמנו בבעלות איש העסקים היהודי-בריטי סיריל שטיין (Cyril Stein), בשנת 1967 הונפקה בבורסה של לונדון ושטיין הרחיב את פעילתה לתחומי הנדל"ן המלונאות. בשנות השמונים רכשה גם את הפעילות הבינלאומית, מחוץ לארצות הברית, של רשת הילטון ושטיין שימש יו"ר הילטון הבינלאומית (Hilton International).
לאזור המגורים לדברוק הציעה לשלם בעד הזכויות בפרויקט סכום של 15 מיליון דולר, מזה 5 מיליון דולר בעד הקרקע למלון ונוסף על כך חלק מההכנסות שיתקבלו מהשטחים המסחריים במלון (ובתנאי שתקבל היתרי בנייה ומעמד של מפעל מאושר בתוך שנתיים מתאריך החוזה). לאזור המסחרי הציעה לשלם תמלוגים של 30 אחוז מהכנסות ההשכרה של הקומות המסחריות לאחר ניכוי הוצאות מימון.
בהצעה שהגישה לדברוק נדרשה קרתא לממן את הקמת החניון, וכחלק מהעסקה הכוללת דרשה לדברוק את זכויות הפעלה של החניון, שבהכנסות נטו היא תתחלק עם קרתא. כן דרשה לדברוק אופציה, למשך שנתיים מהתחלת ההפעלה של החניון, לרכוש עד 50 אחוז ממקומות החניה. במשא ומתן עם חברת לאדברוק הוחלט להוציא את החניון מהעסקה וחברת קרתא בנתה אותו מתקציבה.
דוח מבקר המדינה.
בשנת 1990 ערך משרד מבקר המדינה דו"ח על חברת קרתא; עיקר הממצאים היו:
בניית המתחם.
לאחר שנחתם הסכם הפיתוח עם חברת לדברוק, החלה בתחילת שנות התשעים, הריסתם של רוב המבנים במתחם ובניית הפרויקט.
בשלב א החל להיבנות אזור המגורים שקיבל את השם "כפר דוד", לשם כך נהרס בית האחים טאנוס ("בית טאנוס") שעמד בשנות העיר החצויה (1948–1967) על גבול שטח ההפקר בין שכונת ממילא לחומות העיר העתיקה.
כניסת חברת אלרוב לפרויקט.
בשנת 1994 נאלץ סיריל שטיין לפרוש מניהול חברת לדברוק לאחר שזו דיווחה על הפסדים של 229.8 מיליון ליש"ט בעקבות השקעות כושלות בארצות הברית.
היא החלה לממש נכסים וכך נכנסה לתמונה בשנת 1995 חברת אלרוב שבבעלות אלפרד אקירוב, שרכשה תחילה 50 אחוז ובהמשך את מלוא הזכויות בפרויקט.
חברת אלרוב השלימה את בניית "כפר דוד", ואת המלון שנקרא בתחילה "הילטון ירושלים" ולימים מלון מצודת דוד. המלון נפתח בשנת 1998.
הליכי בוררות בין קרתא לאלרוב.
עבודות הפיתוח והבנייה של האזור המסחרי התעכבו, בתחילה עקב חפירות ארכאולגיות שנערכו במרכז רחוב ממילא וכן עקב עבודות לפירוק מבנים המיועדים לשימור (שבהמשך נבנו מחדש). ואחר כך עוכבו והופסקו עקב הליכי בוררות שהתנהלו בין חברת קרתא לחברת אלרוב בשל תביעות הדדיות להפרת הסכמים. בספטמבר 1999 ניתן פסק בורר ראשוני, לפיו התקבלה תביעת אלרוב,
ולאחר שני פסקי בורר נוספים חויבה קרתא בשנת 2005 לשלם לאלרוב סך כולל של כ-102 מיליון ש"ח בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. פסקים אלו אושרו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 31 ביוני 2006 (ה"פ 4070/05, 5043/06, 5018/06).
הסכסוך נסוב סביב בקשת אלרוב להוסיף כ-2,000 מ"ר בפרויקט ולהקמת בתי קולנוע. דירקטוריון קרתא, שהיה בחלקו הגדול דתי, סירב עקב התנגדותם של רבנים להקמת מרכז מסחרי עם בתי קולנוע כה קרוב לחומות העיר העתיקה. הבורר פסק כי חברת קרתא הייתה אחראית על העיכובים בבניית הפרויקט וכי עלייה לפצות את חברת אלרוב בשל כך.
פירוק החברה.
כבר בנובמבר 1982, המליצה הוועדה לענייני ביקורת המדינה לממשלה למזג את החברה עם שתי חברות נוספות שעסקו בתחומי פיתוח בירושלים, כדי לחסוך בכוח אדם ולייעל את העבודה. החברות הן, החברה לפיתוח מזרח ירושלים בע"מ והחברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים בע"מ. בינואר 1983 אישרה מליאת הכנסת את המלצותיה של הוועדה לענייני ביקורת המדינה אך הדבר לא בוצע. השרים האחראים ורשות החברות הממשלתיות דנו לסירוגין במשך תקופה ארוכה בעתיד החברה בלי שהגיעו לכלל דעה מוסכמת באשר לעתידה. בשנת 1992 העירה מרים בן-פורת, מבקרת המדינה, על אי-הוצאתה לפועל של ההחלטה.