הרנסאנס הצפוני היה שונה מהרנסאנס האיטלקי בכך שבתחומיו כוח השלטון היה מרוכז. בעוד איטליה הייתה מחולקת לערי מדינה עצמאיות, המדינות בשאר אירופה החלו להתפתח כמדינות לאום. הרנסאנס הצפוני היה גם קשור קשר הדוק לרפורמציה הפרוטסטנטית ולמלחמות הדת הקשות שהיא הביאה עימה בין הפרוטסטנטים החדשים לקתולים.
סקירה.
אירופה המערבית הייתה נתונה תחת הפאודליזם יותר מאשר צפון איטליה. מערכת כלכלית זו שלטה במערב אירופה מזה אלף שנים, אך הייתה בשקיעה בזמן תחילת הרנסאנס. הסיבות לשקיעה זו כללו את האווירה ששררה אחרי המוות השחור, השימוש הגדל בכסף במקום באדמה כאמצעי תשלום, המספר הגדל של צמיתים שחיו כאנשים חופשיים, הקמת מדינות לאום עם מונרכיות ששאפו לקצץ בכוחם של האדונים הפאודלים, הירידה בכוחם של הצבאות הפאודליים מול הטכנולוגיות הצבאיות החדשות (כמו אבק שרפה), וכן עלייה בתוצרת החקלאית כתוצאה משיפור בטכנולוגיות ובשיטות החקלאיות. כמו באיטליה, השקיעה של הפאודליזם פתחה את הדרך לשינויים התרבותיים, החברתיים והכלכליים שהיו קשורים לרנסאנס.
הרנסאנס במערב אירופה נדחף גם כתוצאה מהחלשות הכנסייה הקתולית. אי יכולתה של הכנסייה להתמודד עם המגפה וכן עם הקרע המערבי גרם ליצירת קרעים באירופה. שקיעת הפאודליזם גם גרמה להחלשות המדיניות ארוכת הימים לפיה פקידי הכנסייה עזרו לשלוט על הצמיתים ובתמורה קיבלו כסף. כתוצאה מכך, בתחילת המאה ה-15 הוקמו מוסדות חילוניים וכן פילוסופיות חילוניות. החשובה ביותר מאלו, ההומניזם, היוותה את הבסיס הפילוסופי לרוב האמנות והמדע של הרנסאנס. סוגי התבטאויות אמנותיות שמאה שנה לפני כן היו אסורות על ידי הכנסייה לא רק שנסבלו כעת, אלא אפילו עודדו אותן.
מהירות ההתפשטות של הרנסאנס ברחבי אירופה קשורה מאוד להמצאת הדפוס. טכנולוגיה חדשה זו הומצאה אחרי תחילת הרנסאנס האיטלקי, אולם כוחה להפיץ חומרים כתובים בייצור המוני השפיעה דרמטית על מהלך הרנסאנס בצפון אירופה. היכולת להפיץ ידע בהיקף נרחב הגבירה את המחקר המדעי ועזרה לפזר את הרנסאנס מאיטליה אל כל חלקי אירופה. המצאת הדפוס עזרה גם להכנסת הפרופגנדה הציבורית, בה השתמשו שליטים על מנת לחזק את מדינותיהם.
גולודומור
הנרי וילסון
הנרי וילסון (באנגלית: Henry Wilson; 16 בפברואר 1812 - 22 בנובמבר 1875) היה סנאטור של מדינת מסצ'וסטס וסגן נשיא ארצות הברית ה-18. במשך 18 שנות חברותו בסנאט האמריקאי נודע בפעילותו הרבה נגד סחר העבדים.
נולד בשם ג'רמייה ג'ונס קולבאת' (Jeremiah Jones Colbath) בעיירה קטנה בדרום-מזרח ניו המפשייר. בילדותו עבד בחקלאות. בגיל 21 שינה את שמו להנרי וילסון ועבר להתגורר בנאטיק שבמסצ'וסטס, שם עבד כסנדלר. בהמשך למד במספר מוסדות אקדמיים ועבד כמורה. במשך 11 שנים שימש כחבר הפרלמנט של מסצ'וסטס והיה הבעלים והעורך הראשי של העיתון "Boston Republican", בשנים 1848–1851.
ב-1852 נכשל בניסיונו להיבחר לקונגרס האמריקני. שנה אחר כך שימש כנציג בוועידה מיוחדת שהוקמה במטרה לדון בתיקונים בחוקת מדינת מסצ'וסטס (Massachusetts Constitutional Convention of 1853). עוד באותה שנה כשל בניסיונו להיבחר לתפקיד המושל. ב-31 בינואר 1855 נבחר לסנאט האמריקני מטעם המפלגה הרפובליקנית, לאחר שהחליף את הסנאטור אדוארד אברט, שפרש. וילסון נבחר שלוש פעמים נוספות לסנאט, בשנים 1859, 1865 ו-1871. סך הכול שימש כסנאטור מטעם מדינת מסצ'וסטס במשך 18 שנים, עד ל-3 במרץ 1873, אז החל את כהונתו כסגן נשיא ארצות הברית, לאחר שיוליסס גרנט נבחר לכהונה שנייה כנשיא ארצות הברית. כסגן הנשיא כיהן עד למותו, ב-22 בנובמבר 1875, בבניין הקפיטול שבוושינגטון הבירה.
בנוסף לקריירה הפוליטית היה וילסון חוקר בתחום ההיסטוריוגרפיה. עיקר מחקריו עסקו בעבדות בארצות הברית, כשהבולט בספריו בנושא זה היה "History of the Rise and Fall of the Slave Power in America", אשר יצא לאור לראשונה ב-1872.
אקורד מאז'ורי
הברון האוסמן
ארמון שמבור
גישת ההכנסות הגרמנית
גישת ההכנסות הגרמנית (בגרמנית: Ertragswertverfahren, ר"ת: EWV) היא הגישה הסטנדרטית המשמשת בגרמניה לעריכת שומות מקרקעין לנכסים המניבים תזרים הכנסות עתידי.
עקרונות בסיסיים ותקנות.
ה- EWV היא אחת משלוש גישות שומה המוזכרות בחקיקה הגרמנית: גישת ההשוואה (Vergleichswertverfahren) משמשת בעיקר בשומות לנכסים בשימוש בעלים (בתים חד-משפחתיים, דירות) וקרקע. גישת העלות (Sachwertverfahren) משמשת אך ורק עבור נכסים מיוחדים אשר לא מייצרים תזרים הכנסות עתידי. מכאן כי ה- EWV משמשת ברוב רובן של השומות.
למרות שה-EWV עקבית ברובה עם הפרקטיקה הבינלאומית, קיימים לגביה מספר הבדלים חשובים:
שמאות מקרקעין בגרמניה מוסדרת ב-Baugesetzbuch הפדרלי (ר"ת BauGB, חוק התכנון והבנייה הגרמני). מכוח חוק זה הותקנו ה- Wertermittlungsverordnung (ר"ת WertV, תקנות השמאות). ה- WertV מסדירות את גישות השומה ואת המתודות השמאיות. בנוסף לתקנות ה- WertV קיימות ה- Wertermittlungsrichtlinie (ר"ת WertR, תקנות לקביעת השווי). ה- WertR מספקות תבניות עבור תחשיבים, טבלאות (כגון עבור פחת), וקווים מנחים לצורך בחינתם של גורמים שונים על השווי. WertV ו-WertR אינן מחויבות בשומות שלא לצרכים סטטוטוריים (כגון מיסים והיטלים); יחד-עם זאת הן נחשבות לכללי שמאות גרמניים מקובלים.
קביעת גורמי השווי.
מצבו התחזוקתי של הבניין ואורך חייו השימושי.
למצבו התחזוקתי של הבניין השפעה ישירה על השווי. ראשית, יש לברר אם קיימים פיגורים בתוכנית התחזוקה והטיפולים במבנה. אם קיימים, אז יש לחשב את עלות השיפוי בגין הפיגורים ולהחסיר עלות זו מהשווי. שנית, יש להביא בחשבון השקעות משמעותיות בשיפוצים ושדרוגים, שכן אלו עלולים להאריך את אורך חייו השימושי.
הספרות הגרמנית והפרסום הרשמי למחצה, ה- Normalherstellungskosten 2000 (ר"ת NHK 2000, "עלויות ייצור נורמליות")
, מספקים מידע מפורט לגבי אורך החיים השימושי, אשר בדרך-כלל מוערך בכ- 60-80 שנה עבור בתים משותפים ו- 50-80 שנה עבור בנייני משרדים. יש להדגיש כי יש ליישם הערכות אלה בהתאמה מלאה לכוחות הכלכליים הפועלים בסביבת הנכס (למשל, אזור מסוים הצפוי לעבור תהליך של שינוי ייעוד בשנים הקרובות); לעומת זאת, אורך החיים הפיזי עלול להיות בלתי-מוגבל. לקראת סוף חייו השימושיים, מניחים כי שוויו של הבניין נופל באופן חד, שכן יהיה צורך בהקמת בניין חדש או בשיפוץ משמעותי כדי לשמר לטווח-ארוך את ההכנסות משכירות. לכן, שיפוץ משמעותי חדש (מעטפת חיצונית, שטחים מושכרים וכדומה) יכול להאריך באופן משמעותי את יתרת אורך-חייו השימושיים של המבנה, בהנחה כי שיקולים כגון מערך הבניין ו/או צריכת האנרגיה שלו אינם מונעים את השיפוץ.
זיהום הבניין באזבסט או במפגעים אחרים עלול גם הוא להשפיע על שוויו; בדרך-כלל יובא גורם זה בחשבון על ידי החסרתן מהשווי של עלויות הטיהור.
שווי הקרקע.
כדי להעריך בנפרד את הקרקע, שמאים בגרמניה בדרך-כלל נזקקים למידע הנאסף על ידי ועדות השמאות (ה-Gutachterrausschuss). רוב ועדות השמאות מפרסמות דוחות שוק כל שנתיים, בכלל זה מפות ערכי שוק (Bodenrichtwertkarten). ניתן גם ליצור קשר ישירות עם ועדת השמאות המקומית ולבקש מידע על ערכי קרקע עבור חלקה מסוימת.
הנקודות הבאות צריכות להילקח בחשבון כאשר נעזרים בנתון השוואה כלשהו:
בהמשך על השמאי לבחון אם ישנם גורמים נוספים אשר בכוחם להשפיע על שווי הקרקע. אלה יכול שיהיו עלויות פיתוח המגרש, זיהום בחומרים מסוכנים, זכויות דרך וכדומה; באלה יש להתחשב בדרך מתאימה.
התשואה.
התשואה, המכונה בפרקטיקה השמאית הגרמנית בשם Liegenschaftszinssatz, היא גורם שווי עיקרי, שכן היא אשר קובעת את ה- Liegenschaftszins - דמי החכירה הרעיוניים אשר יש להפחית מההכנסה התפעולית הנקייה לצורך הוצאת הקרקע מההיוון. יתרה מזאת, התשואה - יחד עם יתרת החיים השימושיים של המבנה - קובעת מתמטית את המכפיל המשמש לחישוב שווי המחוברים.
המידע על התשואה מסופק על ידי ועדות השמאות; אלה קובעות את התשואות המקומיות לכל ייעוד וייעוד על-פי ניתוח אמפירי של בסיס נתוני מחירי הרכישה. עם זאת, בעיה רחבת היקף הקיימת ביישובים קטנים היא שכמה מהוועדות לא מבצעות ניתוחים אלה ולא מפרסמות נתוני תשואות. במקרה זה על השמאי להישען על שילוב של נתוני תשואה ארציים, מחקרי שוק וניסיונו המקצועי.
בשנים האחרונות נמצאו התשואות לנכסי מגורים בטווח של בין ארבעה לחמישה אחוזים, תלוי בתנאי השוק המקומי; תשואות עבור בנייני משרדים נמצאו לרוב בטווח של בין חמישה לשישה אחוזים, ותשואות עבור מסחר ומחסנים היו גבוהות יותר בהתאם.
יש לבחון תמיד את נתוני התשואה הבסיסיים עבור גורמים נוספים. למשל, יש להתחשב ברמת נזילות גבוהה או נמוכה מהרגיל, מערך הקרקע או תוכנית הבניין, על ידי הוספה או גריעה של בין 25 לבין 50 נקודות בסיס עבור כל גורם.
הכנסה גולמית.
ההכנסה הגולמית (Rohertrag) היא גורם השווי החשוב ביותר עבור נכס דלא ניידי עם תזרים הכנסות עתידיים. ה-EWV (גישת ההכנסות הגרמנית) היא בעיקרו של דבר מודל סטטי, כלומר מתייחסת להכנסה בר-קיימא יציבה לאורך זמן. השמאי מעריך את ההכנסה היציבה על בסיס חוזי השכירות הקיימים, ובהתחשב גם בדמי-השכירות הראויים (דמי השכירות לפיו ניתן היה להשכיר את הנכס אילו חוזי השכירות היו נערכים כיום).