בנכסים מניבים כגון משרדים ומסחר, בדרך-כלל יהיו אלה החוזים הקיימים אשר יקבעו את ההכנסה היציבה, זאת בהנחה כי חוזי השכירות הם לטווח-ארוך ולמשכיר דרוג אשראי טוב. אם זה אינו המקרה, יהיה על השמאי להישען על הבנתו את השוק וניסיונו באשר לחוזי שכירות עתידיים. תמריצים עתידיים צריכים להילקח גם הם בחשבון.
בניגוד לנדל"ן עסקי, חוזי שכירות למגורים מוכתבים ברובם על ידי הקודקס האזרחי הגרמני (Bürgerliches Gesetzbuch, ר"ת BGB). אחד הרעיונות המרכזיים שם הקשורים לנדל"ן, הוא מושג "דמי השכירות המקובלים" (Ortsübliche Vergleichsmiete): שכירויות חדשות לא יכולות לחרוג ביותר מ-20 אחוזים (לא מוגדר במפורש ב- BGB, תלוי באזור השיפוט) מעבר לדמי השכירות המקובלים בנכסים דומים בסביבה, אחרת ניתן יהיה לבטל את החוזה. בנוסף, במסגרתם של חוזי שכירות קיימים אסור שדמי השכירות יועלו (א) מעבר לדמי השכירות המקובלים, (ב) ההעלאה מותרת אך ורק אם דמי השכירות לא הועלו במשך 15 החודשים הקודמים ו- (ג) העלייה המצטברת בדמי השכירות לא חורגת מ-20 אחוזים במשך 3 שנים. לסיכום, קביעת דמי השכירות היציבים עבור נכסי מגורים צריכה להיעשות תחת הנחות שמרניות ובמתאם קרוב לדמי השכירות הקיימים. הניסיון מלמד כי משקיעים זרים המעיטו בעבר בחשיבות חקיקה זו.
ההכנסה בר-קיימא המתוארת לעיל תיחשב ליציבה ותהווה את הבסיס להיוון. עם זאת, קיימת אפשרות להתייחסות בטווח הקצר ליתרון או חיסרון כלכלי למשכיר (דמי שכירות הגבוהים מדמי השכירות הראויים או הנמוכים מהם בהתאמה). במקרה זה יש להוון את הפער מההכנסה היציבה ולהוסיף או להחסיר את הערך המהוון לשווי הנכס (גישה זו דומה לשיטת השכבות הנהוגה בפרקטיקה הבריטית).
מקרה מיוחד הוא קיומה של "אי-תפוסה מובנית" (struktureller Leerstand), אם בשל העדר שיווי-משקל בשוק או בשל חסרונות בנכס נושא השומה. במצב זה, קביעת ההכנסה היציבה לא תניח תפוסה מלאה בנכס נושא השומה, אלא תאפשר מידה קבועה של אי-תפוסה.
כל הכנסה נוספת - כגון מאנטנות סלולריות - תיכלל גם היא בהכנסה הגולמית.
עלויות.
לפי כללי השמאות המקובלים בגרמניה נהוג לחלק את העלויות לארבעה חלקים:
התחשיב.
לאחר קביעת גורמי השווי, תהליך התחשיב עצמו פשוט יחסית.
תחשיב שווי הקרקע.
שווי הקרקע יחושב על ידי הכפלת השווי למ"ר (לאחר התאמות) בגודל השטח. קרקע עודפת תילקח בחשבון בדרך נפרדת, שכן זהו מקרה מיוחד. עלויות טיהור פוטנציאליות או גורמים אחרים המשפיעים על השווי יילקחו בחשבון באמצעות תוספות או הפחתות מתאימות.
תחשיב שווי המבנה.
"ההכנסה התפעולית (השנתית) הנקייה" (ה- NOI, בגרמנית - Jahresreinertag) תיקבע על ידי החסרת ההוצאות השנתיות מההכנסה הגולמית. בשלב הבא יחושבו דמי החכירה הרעיוניים (ה- Liegenschaftszins) על ידי הכפלת שווי הקרקע בתשואה (המתואמת); סך זה יוחסר מתוצאת השלב הקודם.
כדי להמיר את ההכנסה התפעולית הנקייה לתוצאת שווי עבור המבנה, המכפיל יחושב (או יילקח מטבלאות המופיעות ב- WertR) לפי יתרת אורך-החיים השימושי של המבנה ולפי התשואה המתואמת. שווי המבנה יחושב על ידי הכפלת ההכנסה התפעולית הנקייה במכפיל.
ניתן לערוך התאמות נוספות לשווי המבנה על ידי תוספת או החסרה בגין פיגורים בתוכנית התחזוקה של הבניין, חומרים מזיקים, יתרון או חיסרון כלכלי למשכיר וכדומה. התוצאה שתתקבל היא שווי המבנה (המתואם).
סיכום.
תוצאת חיבור שווי הקרקע ושווי המבנה (המחוברים) מהווה את שווי הנכס. סעיף 19 ב- WertV מאפשר לבצע התאמות אחרונות עבור גורמים שלא נלקחו בחשבון בשלבים הקודמים - אך על כל התאמה כזו להירשם מפורשות.
היבטים פורמליים.
על שומה טובה להיות שקופה ומובנת. בייחוד חשוב כי אופן קביעת גורמי השווי יהיה מתועד היטב באופן שכל קורא מומחה יוכל להעריך במהירות את איכותו של הדוח.
רובן של דוחות השמאות בנויים באופן הבא:
עודד גולן (אספן עתיקות)
עודד גולן (נולד בשנת 1951) הוא מהנדס, איש עסקים ואספן עתיקות ישראלי. גולן ידוע כאחד האספנים הגדולים של ארכאולוגיה ארצישראלית, והיחיד מהם שמתגורר בארץ. שמו התפרסם בעולם בזכות מספר עתיקות תנ"כיות המצויות באוסף הגדול שבבעלותו, ובראשן גלוסקמת יעקב אחי ישו, שזכה לפרסום בינלאומי נרחב בשנת 2002, לאחר שמומחים בעלי שם עולמי קבעו שמדובר בכתובת הקדומה ביותר המזכירה את ישו, ובחפץ היחיד שניתן לייחוס למשפחתו הקרובה של ישו מנצרת. פריט נוסף שהתפרסם מאוספו של גולן, שהגיע לידיו בשנת 1999, נקרא "כתובת יהואש", כתובת הנצחה בת 16 שורות החקוקה בעברית עתיקה.
לאחר חקירה ארוכה במשטרת ישראל וברשות העתיקות, נמצא בסיס להגשת כתב אישום כנגד גולן. המשטרה טענה מצידה כי גולן זייף את "כתובת יהואש" ושאר פריטים היסטוריים חשובים ביותר.
מקוריות שתי הכתובות נדונה בהליך משפטי ארוך בבית המשפט המחוזי בירושלים. כתב האישום ייחס לגולן סעיפי אישום רבים. ביהמ"ש קבע בהכרעת דין בת 438 עמודים כי לא הוכח שהכתובות או חלק מהן זויפו. במקביל, הרשיע בית המשפט את גולן בארבעה סעיפים של החזקת נכס חשוד כגנוב וסחר בעתיקות ללא היתר. החפצים הוחזרו בהוראת בית המשפט העליון לגולן.
קורות חיים.
גולן נולד בתל אביב למשפחה שנמנית עם המשפחות הוותיקות בתל אביב מבני העלייה השנייה. שני סביו, בן-ציון ברקאי ופנחס גולדברג, היו עורכי דין ידועים בתל אביב.
סבתו מצד אביו, אסתר גולדברג לבית וילקנסקי, הייתה אחותם של פרופ' יצחק וולקני-אלעזרי ושל סופר העלייה השנייה מאיר וילקנסקי. אביו אליעזר גולן, בוגר הטכניון, היה בעל חברת "תרמויל" לחימום והסקה, אמו, פרופ׳ רבקה ברקאי-גולן, הייתה מדענית בתחום המיקרוביולוגיה, עבדה במכון וולקני והתמחתה בפטריות. אחיו היה המו"ל ירון גולן.
הוא למד בתיכון חדש בתל אביב ושירת בצה"ל כקצין מודיעין. למד הנדסת תעשייה וניהול בטכניון בחיפה וסיים את לימודיו בהצטיינות. לאחר הלימודים הוא עבד במשרות רבות שעסקו בטכנולוגיות עתירות ידע לפני שעבר לעסוק בתיירות ושירותים מקצועיים. לאחר מכן הוא עבר לעסוק בנדל"ן. עוד בצעירותו גילה גולן עניין רב בארכאולוגיה ואיסוף עתיקות. כשהיה בן 10 גילה בתל חצור את המילון העתיק ביותר שנתגלה מעולם, שפורסם לאחר מכן על ידי פרופסור יגאל ידין, וכשהיה בן 12 השתתף בחפירות מצדה.
אוסף עתיקות (אוסף גולן).
אוסף גולן כולל אלפי פריטים ארכאולוגיים שנתגלו בארץ-ישראל. גולן רכש במשך למעלה מ-50 שנים את מרביתם המכריע של החפצים העתיקים מסוחרי עתיקות בעיקר ממזרח ירושלים. אוספו של גולן כולל בין היתר מגוון רחב של כלי פולחן וצלמיות; כלי חרס, מתכת, אבן, זכוכית, עצם ושנהב נדירים, עבודות אומנות קדומה, כלי בית וכלי עבודה, תכשיטים, כלי תמרוקים, כלי מאור, כתובות, חותמות וטביעות חותם, ואוסף ייחודי גדול של גלוסקמות (ארונות קבורה), המייצגים יחד את התרבות החומרית בא"י ובעבר-הירדן החל מהאלף החמישי לפנה"ס ועד לאמצע האלף הראשון לספירה. בין הממצאים שזכו לפרסום רחב בעולם ניתן למנות את "גלוסקמת יעקב אחי ישו", ארון אבן לליקוט עצמות בו הונחו עצמותיו של יעקב אחיו של ישו, מהדמויות ההיסטוריות החשובות ביותר בנצרות, וכתובת יהואש, כתובת הנצחה מונומנטלית שנחקקה לרגל סיומן המוצלח של עבודות השיפוץ והשיקום שבוצעו בקומפלקס המקדש.
בדיקת הכתובות.
בסוף שנת 2002 פורסמו במספר כתבי עת ובתקשורת תוצאותיהן של בדיקות מדעיות שבוצעו לגלוסקמה ולכתובת יהואש, שהצביעו על מקוריותן וחשיבותן. קדמוניותם של שני החפצים אושרה על ידי המעבדות של המכון הגאולוגי לארכיאומטריה ולמיקרוסקופיה בירושלים, המעבדות של מוזיאון ROM בטורונטו, ומעבדות 'בטא אנליטיק' לתיארוך איזוטופי בפלורידה. מספר מומחים מוכרים לכתב, לשפות שמיות ולארכאולוגיה שבחנו את כתובת הגלוסקמה של יעקב אחי ישו בשנים 2001–2003, פרסמו מחקרים והערכות שאישרו את מקוריות הכתובת החקוקה על ממצא זה. מעבדות מוזיאון ישראל בירושלים, שבדקו את כתובת יהואש בשנת 2002, לא שללו את קדמוניותו, אבל לא הגיעו למסקנות חד-משמעיות.
בתחילת שנת 2003 הקימה רשות העתיקות שתי ועדות לבדיקת כתובת הגלוסקמה וכתובת יהואש:
על פי הצהרת רשות העתיקות הסיבה להקמת הוועדות הייתה ששני הממצאים מעוררי העניין לא התגלו בחפירה ארכאולוגית מסודרת, והעניין בהם "חייב את רשות העתיקות האחראית על כל ענייני העתיקות בישראל לנקוט יוזמה, לבדוק את הממצאים ולקבוע לגביהן עמדה". הנחת היסוד של הרשות הייתה כי יש להתייחס לכל חפץ שלא נתגלה בחפירה מסודרת כאל חפץ מזויף.
מרבית מומחי רשות העתיקות בוועדה תמכו באותנטיות כתובת הגלוסקמה, או לא שללו את מקוריותה. למרות האמור פרסמה הרשות ב-15 ביוני 2003 הודעה שהכתובות מזויפות.
המשפט, הזיכוי והכרעת הדין.
בעקבות פרסומי רשות העתיקות, הפקיעה הרשות באמצע שנת 2003, בצו ביהמ"ש, את הגלוסקמה של יעקב אחי ישו מרשותו של גולן, יחד עם מאות עתיקות אחרות שנלקחו מרשותו, בטענה שהם נדרשים לצורכי חקירה. רשות העתיקות, הודיעה במסיבת עיתונאים כי גולן ורבים מסוחרי העתיקות מעורבים בזיופי עתיקות וציינה כי להערכתה אנשי מחקר בכירים מסייעים לסוחרי העתיקות בזיופים. גולן הכחיש כל מעורבות בזיופים וטען שהוא רכש את הכתובות מסוחרי עתיקות מורשים: את הגלוסקמה בשנת 1976 ואת לוח יהואש בשנת 1999 ,וכי למיטב הבנתו ושיפוטו מדובר בכתובות אותנטיות קדומות.