בתחילת שנות ה-2000, לאחר סיום משבר בועת ההיי-טק, החל שוק הדיור האמריקני לשגשג. המניעים העיקריים לצמיחת השוק היו הורדת שיעורי הריבית באותה תקופה על ידי הפדרל ריזרב, ומספר צעדי חקיקה אשר איפשרו לקיחת משכנתאות ללא מקדמה כלל, ואיפשרו לקיחת משכנתאות גם על ידי אזרחים שיכולת החזר המשכנתה שלהם אינה ברורה. שילוב צעדים אלה גרם לבנקים לקחת סיכונים גבוהים בתמורה לריבית נמוכה מאד.
באותם הימים, איפשרו הסנאט ובית הנבחרים האמריקניים לגופים בתמיכה ובפיקוח ממשלתיים כמו פאני מאי ופרדי מאק להעניק הלוואות גם ללווים שכושר ההחזר שלהם אינו ברור. עידוד מיוחד העניקו חוקים כמו חוק "מקדמת החלום האמריקני" מ-2003, שכוון להקל על תנאי ההלוואה ללווים עניים או בעלי כושר החזר מוגבל ואחריו חוק "מקדמת אפס" מ-2004, שקבע כי לווים יוכלו לקבל הלוואות גם ללא תשלום מקדמה כלשהי.
הלוואות אלה, לאנשים שיכולת ההחזר שלהם מוטלת בספק, זכו לשם "משכנתאות סאבפריים", ונגבתה ריבית גבוהה יותר. לווי הסאב-פריים, כלומר לווים שמוערכים פחות מ"פריים", היו לווים שיכולת ההחזר שלהם הייתה ברמת סיכון גבוהה מהמקובל (למשל מחוסרי עבודה או עובדים שהמשכורת החודשית שלהם נמוכה מהמקובל לחישוב החזרי משכנתה).
רוב הלווים נטלו הלוואות מסוג זה מתוך הנחה כי בהיעדר הצורך לשלם מקדמה, תשלומי המשכנתה שלהם יהיו דומים בגובהם לתשלומי שכירות ואם לא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה יסתכם נזקם באובדן הבית עבורו לא שילמו מקדמה ממילא (וכאילו שכרו אותו מהבנק). הבנקים למשכנתאות העריכו כי מרבית הלווים יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה, בגלל הירידה היחסית בריבית בשוק הסאבפריים, ובמקרה של חדלות פירעון, יוכלו למכור את הבית ברווח. על בסיס הציפיות לגאות בשוק הנדל"ן, היו הבנקים משוכנעים שגם אם הלווים לא יוכלו להחזיר את ההלוואה, יוכל הבנק למכור בקלות את הנכס הממושכן. מבקרים רבים טוענים שמדיניות הקצאת המשכנתאות הייתה בלתי סבירה, ששיעורי הריבית היו גבוהים מדי, ושהלקוחות פותו להלוואות שהיו מעבר לכוח ההחזר שלהם. המשקיעים שהשקיעו בבנקים למשכנתאות, מואשמים שלא שקלו כראוי את יציבותם.
הגידול בביקוש לנדל"ן הביא לעלייה מתמדת במחיריהם, אשר בתורה הגדילה את הביקוש לנדל"ן כמכשיר השקעתי. (ומאחר שהסיכון הגלום בו גולגל בשלמותו לבנקים על ידי החקיקה האמורה לעיל) לכן, הורדת הריבית של הפדרל רזרב גרמה לעלייה בשוק הדיור בשני אופנים - היא הורידה את חסמי הכניסה להשקעות אלה (הורדת הריבית משמעותה הורדת מחירי הדירות עבור אנשים הזקוקים למשכנתה לקניית הדירות), ובנוסף הפכה את הפקדת הכסף בבנק ללא אטרקטיבית, ועודדה את משקי הבית המעוניינים להשקיע את כספם לפנות לאפיקים אחרים. (כדוגמת נדל"ן) גורם שלישי לעליות ניתן לראות בהיזון חוזר מצד המשקיעים - המשקיעים אשר השקיעו בנדל"ן גרמו לעליית מחירי הנדל"ן, אשר הציגה לכאורה תשואה גבוהה על השקעות אלה בטווח קצר, ועודדה אזרחים רבים יותר לפנות לנדל"ן כאפיק השקעה. חלק ממשקי הבית אף נטלו משכנתאות על הבית אשר בבעלותם על מנת לממן רכישת נכסים בני-קיימא כמכוניות וסירות, והצריכה הפרטית גאתה.
מימון המשכנתאות.
כמתווכים פיננסיים, כאשר בנקים נותנים הלוואות ללקוחות, הם מממנים את ההלוואות מכספים שמופקדים בהם על ידי לקוחות אחרים. בפרט, הבנקים למשכנתאות בארצות הברית מימנו את ההלוואות בשוק הסאבפריים בהפקדות של גורמים פרטיים ושל קרנות; הם נתנו למפקידים ריביות גבוהות יותר מאשר אלו שיכלו לקבל במקומות אחרים.
הגידול בשוק ההלוואות הוביל לגיוס נרחב של כספים, במיוחד על ידי גופים כפאני מאי ופרדי מאק באמצעות איגרות חוב, אשר הערובה להן היו התחייבויות הלקוחות אשר לקחו מהן משכנתאות לתשלום המשכנתאות. כלומר, ניירות ערך מגובי משכנתא (MBS). קוני איגרות החוב היו גופים פיננסיים בארצות הברית ומחוצה לה. אלו הסתמכו, בין השאר, על הבטחה מרומזת לערבות ממשלתית לאיגרות החוב של פאני מאי ופרדי מק. גם גופים אחרים הנפיקו איגרות חוב על ידי איגוח תיקי משכנתאות.
ניצני המשבר.
החל מסוף שנת 2006, לאחר מספר שנות פריחה, נכנס ענף משכנתאות הסאבפריים בארצות הברית למשבר. עלייה חדה במספר הלווים שלא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה גרמה להליך פירוק של עשרות חברות שהלוו בשוק הסאבפריים, ולקריסה בשוק המניות הקשורות למשכנתאות, לאיום על שוק הנדל"ן האמריקאי בפרט, ועל הכלכלה האמריקאית בכלל. משכנתאות הסאבפריים הגיעו בשיאן, בראשית 2007, להיקף המוערך בכ-1.3 טריליון דולר
למשבר בשוק משכנתאות הסאבפריים היו מספר סיבות. ראשית, שער הריבית בארצות הברית עלה, וייקר את המשכנתאות. שנית, רבים מהלווים עברו לשלב שבו ההחזרים גבוהים יותר ותלויים בשער הריבית. שלישית, ההאטה בשוק הנדל"ן בארצות הברית החל מ-2005 גרמה לכך, שלווים שלא יכלו לעמוד בתשלומים, לא יכלו למכור את נכסיהם כדי להחזיר את ההלוואה. נכסים רבים עברו לידי המלווים, אבל גם אלה לא יכלו למכור אותם מאותה סיבה. הניסיון למכור נכסים רבים כל כך העמיק את המשבר בשוק הנדל"ן, ובכך העמיק יותר את משבר המשכנתאות.
פרוץ המשבר.
עליה חדה בשיעור הלווים שלא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה גרמה לעליה בריבית שבה היו חברות אחרות נכונות להלוות לגופים מעניקי משכנתאות. החמרת התנאים הזו עבור מעניקי המשכנתאות יצרה אצלם "מחנק אשראי" ומתחילת 2007 ניכרה עליה משמעותית בשיעור הליכי פירוק של גופים המעניקים הלוואות, לירידה במניותיהם של גופים הקשורים בנדל"ן ולהיעלמות הגאות בשוק זה.
הנפגעים הראשונים והישירים מקריסת הבנקים למשכנתאות היו הגופים האמריקאים, האירופיים והאסייתיים שהשקיעו בהם. החשש הוא מפני פגיעה כללית בכלכלה האמריקאית, ובעקבותיה בכלכלות אחרות בעולם.
המשבר אינו מתמקד בשוק הדיור האמריקני, משום שרוב המשכנתאות עברו תהליך של איגוח, משמע, הגופים המלווים גייסו כסף על ידי הנפקות של איגרות חוב שגובו במשכנתאות אלו (אג"ח המכונות MBS - Mortgage-Backed Security). אג"ח אלה עברו גלגול נוסף על ידי בנקי ההשקעות למכשירים פיננסיים מורכבים המכונים CDO - Collateralized debt obligation.
מכשירים פיננסיים אלה הונפקו על ידי בנקי ההשקעות לכל דורש, כשהם מגובים בחלקם על ידי דירוג. הם נרכשו בהיקפים עצומים על ידי בנקים ומוסדות פיננסיים ברחבי העולם. צניחת שווי האג"ח המקורי שהונפק על ידי הבנקים למשכנתאות גרמה במקרים רבים לצניחת ערכם של מכשירים אלה, למחיקות של מאות מיליארדי דולרים במאזני החברות הפיננסיות ולמחנק אשראי חמור.
ביולי 2007 קרסו שתי קרנות גידור של בנק ההשקעות בר סטרנס אשר השקיעו ב-CDO מדורג גבוה במינוף של פי 10 ואף יותר. בתגובה צנחו שערי איגרות החוב המגובות. גם מדדי המניות בארצות הברית ירדו בלמעלה מ-10% במשך מספר שבועות, אולם בחודשיים שלאחר מכן התאוששו ואף הגיעו לשיאים חדשים.
ב-9 באוקטובר 2007 הגיע מדד דאו ג'ונס של הבורסה האמריקנית לשיא של כל הזמנים דאז (14,164.53 נקודות) ומאותה עת החלה ירידה מתמדת בשערי המניות בארצות הברית. ירידות מתמשכות אלו שיקפו את הירידה שהחלה ניכרת בשוק הנדל"ן בארצות הברית, ואת העלייה החדה בשיעורי חדלות הפרעון אצל לווים, והן חלחלו לשוקי המניות במדינות רבות ברחבי העולם, כמו גם בישראל.
הנפילה בשוק הנדל"ן הובילה לצניחה בשעריהן של איגרות החוב, שכן מחזיקיהן סברו כי מידת הביטחון בפרעונן קטנה. במקביל, האמירה במידה ניכרת הריבית שנתבעה על ידי בנקים תמורת הלוואות לגופים שהיו קשורים לשוק המשכנתאות. במצב זה, הצטמצמה מאוד יכולתם של גופים פיננסיים לגייס כספים לצורך פעולתם השוטפת, כשבמקביל הם נדרשים לפרוע את איגרות החוב שלהם. מצב זה של "מחנק אשראי" היה אחת הסיבות שהובילו את הבנק הפדרלי של ארצות הברית להוריד את גובה הריבית מ-5.25% ב-13 באוגוסט 2007 ל-2% בסוף מרץ 2008. כאשר הריבית צונחת, אמור מחנק האשראי להיעלם, שכן הבנקים וגופים פיננסיים אחרים מבססים את שיעורי הריבית שהם גובים ומעניקים על הריבית הפדרלית.
החרפת המשבר.
במקרה זה, הורדת הריבית לא הניבה את התוצאות המיוחלות. במרץ 2008 נקלע בנק ההשקעות בר סטרנס לקשיים חמורים, וזכה לסיוע חרום מהבנק הפדרלי של ניו יורק. במאי 2008 נקנה בנק ההשקעות על ידי חברת ג'יי. פי. מורגן צ'ייס, ופסק מלהתקיים כישות עצמאית. בנק המשכנתאות קאנטריווייד, שנקלע לקשיים עוד קודם לכן, נרכש על ידי בנק אוף אמריקה ביולי 2008. מאז פרוץ המשבר ועד ספטמבר 2008 נסגרו 12 בנקים מסחריים, שבעה מהם בתקופה שמיולי עד ספטמבר 2008.
לאחר שגופים פיננסים רבים החלו להיקלע לקשיים מכשיר פיננסי נוסף נכנס לפעולה והחל להכביד על השווקים הפיננסים והוא ה-CDS, שבמקורו הוא מכשיר ביטוח לגידור סיכונים והגנה מפני חדלות פירעון של בעלי חוב. במהלך השנים 1998–2008 התרחב השימוש במכשיר פי 100 לכדי 47 טריליון דולר נכון לנובמבר 2008. ובגלל רגולציה מינימלית לא הייתה מסלקה מרכזית שתבדוק את יכולת כיבוד ההתחייבויות של צדדי חוזי ה-CDS. חברות ביטוח גדולות כגון AIG ו-MBIA שהנפיקו CDS כנגד מכשירי MBS בהיקף של 440 מיליארד דולר נקלעו אף הן לקשיים בגלל חדלות פירעון של אותם מכשירים ונאלצו לקבל סיוע פדרלי ממשלתי.