דרישות הפרויקט הן דרישות האפיון של המזמין וכפי שתוכננו על ידי האדריכל וצוות התכנון ההנדסי. הסמכה מתבצעת לכל או לחלק מהמערכות הבאות: מערכת מיזוג האוויר והאוורור, מערכת החשמל, מערכת האינסטלציה, מערכת בקרת המבנה, מערכות הבטיחות והאבטחה, מעטפת המבנה, מערכות פנים (כגון ציוד מעבדה), שימור אנרגיה, תאורה, ועוד.
תחום הסמכת מבנים התפתח מסוף שנות ה-70. בסוף שנות ה-80 פרסם ארגון ASHRAE מתווה (Guideline) להסמכה. בסוף שנות ה-90 הוקם ארגון ה-BCxA אשר מפרסם משנת 2006 המלצות לביצוע תהליכי הסמכה. במקביל, החלו גם הכשרות בתחום על ידי גורמים שונים, ביניהם ה-BCxA משנת 2004, אוניברסיטת ויסקונסין משנת 2003 ואחרים. אף על פי שהסמכת מבנים הוא עדיין תחום חדש יחסית (וכמעט ולא קיים בישראל), הוא הפך לפרקטיקה נפוצה בתחום הקמת מבנים, שכן יזמים ובעלי מבנים מנסים לטייב את השקעתם, ההסמכה מלווה את הפרויקט משלב הייזום, דרך שלב התכנון ועד לשלב האכלוס בתום ההקמה.
מקובל כי צוות ההסמכה ומוביל ההסמכה (המכונה הגורם המסמיך) מעורבים בפרויקט משלבי הייזום ועד לשנה מסיום הקמתו. במקרים רבים ובאופן מיטבי ישנה תוכנית טיוב והסמכה מתמשכת למבנים וצוות הסמכה מלווה את המבנה לאורך כל חייו.
הסמכה למבנים היא תהליך מוכוון איכות הנדרש הן עבור פרויקטים מורכבים והן עבור פרויקטים מודרניים מורכבים פחות.
ההסמכה ושלביה.
הסמכה הוא תהליך סדור מוכוון - איכות שנועד להבטיח כי כל מערכות המבנה יפעלו במשותף על פי צורכי הפרויקט, דרישות האפיון, תוצרי התכנון והמפרטים ההנדסיים. התהליך מנוהל על ידי צוות ההסמכה בשיתוף פעולה עם בעלי העניין בפרויקט: המזמין, המתכננים, גורמי בקרת האיכות וגורמי הביצוע.
תהליך ההסמכה הוא חלק משמעותי מתהליכי אבטחת האיכות בפרויקטים.
הסמכת מתקנים היא תחום חדש יחסית בעולם הבניה, הוא התפתח כתחום מתודולוגי בארצות הברית בשנות ה-90 של המאה ה-20. כיום זהו תחום מפותח בחו"ל אך בישראל הוא בוצע במספר קטן של מתקנים חיוניים. תהליכי הסמכה ייחודיים מקובלים גם בארץ בעולם התעשייתי בתחומי התרופות, החדרים הנקיים ותהליכים כימיים.
תהליך ההסמכה מתחיל בשלב הייזום וטרם תחילת התכנון, ממשיך בשלבי התכנון, המכרז והביצוע ומסתיים לאחר מסירת הפרויקט למשתמשים ותום תקופת הבדק.
טרום תכנון.
מגובשים צורכי ההסמכה והאפיון נבחן על ידי הגורם המסמיך. מתגבשת תוכנית הסמכה – התוכנית היא מסמך חי המתעדכן לאורך חיי הפרויקט.
תכנון.
התכנון נסקר אל מול האפיון, צורכי הזמינות והיכולת לבדוק אותו בעת הביצוע. מסמכי המכרז כוללים מפרטי הסמכה המגדירים לקבלן את מחויבויותיו בתחום זה.
הקמה.
בשלבים הראשונים הגורם המסמיך מנחה את הקבלן בנוגע להיבטי ההסמכה: לוח הזמנים, הגשות ציוד ותוכנית הבדיקות ובהמשך מבצע, יחד עם צוות ההסמכה, את מבדקי ההסמכה. מקובל לחלק את בדיקות ההסמכה (במתקנים קריטיים) לחמישה שלבים:
שלב 1 - בדיקות במפעל הייצור.
בשלב זה מבוצעות בדיקות קבלה נבדקים רכיבים במפעל היצרן ומוגש דו"ח בדיקה, בחלקם הבדיקה מבוצעת בנוכחות נציגי המזמין (בדיקות עדות).
שלב 2 - וידוא אבטחת איכות (QA) / בקרת איכות (QC).
בדיקות אקראיות של הגורם המסמיך באתר ובדיקה כי הקבלנים מבצעים את העבודות תוך בקרת איכות שוטפת מצד הפיקוח.
שלב 3 - בדיקות הפעלה ראשונית.
מבוצעות על ידי יצרני הציוד או על ידי הקבלן ובהם מוודאים כי כל פריט ציוד פועל כנדרש על פי מאפייניו, כפי שאושרו בעת הגשת הציוד.
שלב 4 - בדיקות פונקציונליות.
בשלב זה נבדקות המערכות, כל אחת בנפרד. נבדקת פעולתן בשגרה ובתקלות על פי תרחישי העבודה השונים, כפי שהם באים לידי ביטוי הן במערכת הבקרה והן בתצורות הפעלה ידניות. המערכות נבדקות בעומסים משתנים באמצעות עומסי דמה המסייעים לדמות את פעולת המתקן בתרחישים השונים.
שלב 5 - בדיקת מערכות אינטגרטיביות.
בשלב זה בודקים את המתקן כמכלול אחד ותוך בחינה הדדית של פעולת המערכות זו עם זו, בעומסים משתנים ובתרחישים שונים של שגרה, תקלה וחירום.
מסירה והעברה למזמין ולמשתמשים.
נסקרים תהליכי ההכשרה וההדרכה יחד עם סקירת התיעוד המוגש על ידי הקבלן.
סיום הפרויקט.
הגורם המסמיך מלווה את שנת הבדק, מבצע לעיתים הסמכות עונתיות משלימות הבוחנות את הפעולה בתנאי מזג אוויר שונים מתנאי הבדיקה בהם בוצעו בשלבים 4 ו-5 ולבסוף מגיש דו"ח הסמכה מסכם.
תוכנית ההסמכה.
מלווה את תהליך מתחילתו ועד לסיומו. תהליך ההסמכה, כפי שהוא בא לידי ביטוי בתוכנית, מתבצע על בסיס שיטות עבודה מובנות. קיימים מספר מקורות ותקנים בינלאומיים עליהם מתבססת ההסמכה, ביניהם:
שיטות מומלצות שהותוו על ידי הארגון האמריקאי להסמכת מבנים - BCXA - Building Commissioning Association
תקני הארגון האמריקאי לחימום, אוורור ומיזוג אוויר - ASHRAE – American Society Of Heating, Refrigerating And Air Conditioning
מסמכים של ארגונים וחברות בתחום ההסמכה.
מערכות מוסמכות.
במסגרת ההסמכה נסקרים ונבדקים המבנה ומערכותיו. תכולות ההסמכה נקבעות בהתאם לדרישות המזמין. במסגרת זו ייתכן ויבחנו המבנה והמעטפת (לצורכי LEED למשל) כמו גם מערכות אלקטרומכניות כל אחת בנפרד וכולן כמכלול:
שיטת המימוש.
אף על פי שהשירות משתנה בין פרויקטים או בעלים/יזמים, המתכונת להסמכת מבנים מוצלחת מערבת שיתוף פעולה צוותי החל משלב האפיון וקדם התכנון בו מפותח מסמך הדרישות של המזמין יחד עם תוכנית ההסמכה ומוגדרים המדדים להצלחת הפרויקט ועמידתו ביעדים. בהמשך מבוצע סקר לתכנון ולמסמכיו ומפותחות רשימות תיוג להקמה ולהגשות של ציוד ומערכות. מוגדרות הדרישות לתיעוד ולהדרכת צוות התפעול ולבסוף נסקרים ביצועי המבנה ומערכותיו לקראת תום ההקמה.
הגורם המסמיך - CxA - Commissioning Authority.
רצוי שהגורם המסמיך יהיה בקשר חוזי ישיר עם המזמין על מנת להבטיח שהשירותים יהיו ללא הטיה מקצועית או מסחרית. מומלץ כי ההתקשרות עימו תהיה בשלב מוקדם של הפרויקט עוד בשלבי הייזום וגיבוש תוכנית הפרויקט על מנת שההסמכה תוכל ללוות את התכנון, הביצוע והמסירות. צירוף הגורם המסמיך בשלב מוקדם נותן הזדמנות לזהות סוגיות בתחום הזמינות, הביצועים, ההתקנות והבדיקות זמן רב לפני שאלה הופכות לסוגיות ביצועיות. זאת ועוד, שילוב הגורם המסמיך טרם תחילת התכנון מאפשר לו לשלב בדרישות מהמתכננים היבטים חוזיים הנדרשים לצורך ההסמכה.
מקובל כי הגורם המסמיך מוביל ומנהל את תהליכי ההסמכה ופועל בשיתוף פעולה עם צוות ההסמכה. צוות ההסמכה כולל את: המזמין ונציגיו, המתכננים והקבלנים. יכולתו של הגורם המסמיך להשיא ערך לפרויקט טמונה ביכולת לקיים רב שיח ושיתוף פעולה בין כל מרכיבי צוות ההסמכה. באחריות הגורם המסמיך להבהיר את תהליכי התקשורת בין חברי הצוות ואת חלוקת האחריות ביניהם. הגורם המסמיך נדרש להעביר ביקורת בונה, כמו גם לבחון בפתיחות סוגיות הסמכה העולות במהלך התהליך.
הגורם המסמיך משתתף בדיוני תכנון ודיוני מעקב ביצוע, מבצע סקירות באתר וצופה בבדיקות. הגורם המסמיך לרוב אינו מבצע בעצמו את הבדיקות, שכן הן מבוצעות על ידי היצרנים, הספקים או הקבלנים, אך הן מונחות ונצפות על ידי הגורם המסמיך.
הגורם המסמיך מכין תוכנית הסמכה ומפרטי הסמכה בשלב תכנון הפרויקט. המתכננים מכינים מפרטי הסמכה רק ככל שאין עדיין גורם מסמיך בפרויקט או ככל שנדרשות מצידם בדיקות מיוחדות לפריטי הציוד והמערכות.
בדיקות הביצועים של מערכות מפותחים לרוב על ידי הגורם המסמיך בסיוע קבלני המערכות, ספקי הציוד והיצרנים, תוך התבססות על מסמכי התכנון. צוות ההסמכה סוקר את תוכנית הבדיקות והתוצאות המצופות טרם תחילת תהליכי הבדיקה.
המערכות, הציוד והפריטים, תרחישי הפעולה והתפ"מ שיבחנו צריכים להיות מפורטים, מוגדרים ומזוהים במסמכי התכנון (תוכניות ומפרטים), במסמכי המכרז, במפרטי ההסמכה, בתוכנית ההסמכה ובהגשות הקבלנים.
הסמכת התיעוד צריכה לכלול בין היתר התאמה של ההגשות למאפייני הפרויקט ולא להסתפק בקבלת חומר גנרי של היצרן/ספק.
מערכת בקרת המבנה.
מערכת בקרת המבנה על מרכיביה (, BAS) מספקת בקרה למערכות המבנה. המערכת מבקרת ומנטרת בין היתר את מערכות מיזוג האוויר, החימום, האוורור, הקירור, מערכת החשמל, ייצור האנרגיה, התאורה, כיבוי אש, ביטחון ועוד. למערכת הבקרה יכולת הן להפעיל והן לנטר את המערכות על מנת לשפר את ביצועיהן, לשפר את היעילות האנרגטית של המתקן ולהתריע על שינויים בין אם בתקלות ובין אם בהצבעה על מגמות. תפקידה של המערכת לשפר את ביצועי המבנה, השפעתו על הסביבה ועל סביבת העבודה של המשתמש.
מערכות בקרה יכולות להיות בנויות ממערכת אחת או משילוב של מספר תתי מערכות הקשורות זו בזו בקשרים מורכבים או קשרים פשוטים.
מערכות בקרה עם יכולות זמן אמת, כמו גם רישום היסטורי מאפשרות צפייה במצב נתון או במגמות ובכך לסייע לזהות בעיות בביצועים ולשמש ככלי לתכנון שינויים.
מערכות בקרה פועלות על בסיס תוכנית פעולת מערכת (תפ"מ - SOO). התפ"מ מפותח על ידי המתכנן/מהנדס ומשתנה על ידי קבלני המערכות המגישים אותו לאישור סופי של המתכנן. התפ"מ נבחן על ידי הגורם המסמיך ומשמש אותו ככלי לפיתוח בדיקות הביצועים. הגורם המסמיך פועל בשיתוף פעולה עם קבלן הבקרה על מנת לזהות סוגיות עוד בשלב התכנון ובדיקות הביצועים.
בדיקות הביצועים מגלות פעמים רבות אי התאמות במערכות ומזהות נושאים לתיקון ולשיפור. הגורם המסמיך אינו נדרש לבדוק כל נקודה וכל תהליך בשלב הפעלת המערכות. הבדיקה המלאה בשלב זה היא באחריות הקבלן והגורם המסמיך מבצע רק בדיקה מדגמית. בדיקת הגורם המסמיך תתבצע רק לאחר שהקבלן בדק ותיקן בעצמו את הליקויים שנמצאו בבדיקה המלאה.