בעקבות הליקויים בשיטה הקיימת החליט השלטון הבריטי על ייסוד קדסטר מודרני בארץ ישראל, ומעבר לשיטה של רישום זכויות, כלומר תיעוד ומיפוי שיטתי של כל הקרקעות בארץ ובירור הבעלות על הקרקעות (ולא רק רישום שטרות הקניין כפי שהיה עד אז), כאשר לשכת המקרקעין אחראית לבדוק את נכונות שטרי הקניין המוגשים לפניה על פי הנתונים הקודמים מתועדים בפנקסי המקרקעין, וגם הופכת לאחראית לנכונות הרישום. המעבר לשיטה זו הצריך מיפוי ומדידה בהיקפים נרחבים בכל רחבי הארץ. בשל היקף העבודה העצום שנדרש למיפוי כל הקרקעות בארץ ישראל, הוחלט כי המאמץ המרכזי יתרכז בקרקעות ששימשו לחקלאות, כ־6,500 קמ"ר ברחבי הארץ, מתוך כ־26,000 קמ"ר קרקעות בשטחה של ארץ ישראל שממערב לירדן (השטח מדרום לבאר שבע הוגדר כולו כשטח שאינו ראוי לעיבוד חקלאי). כן הושמטו מהמיפוי הראשוני כל השטחים הבנויים בארץ ישראל, בכפרים ובערים. שטחים אלו כוסו במיפוי זול יותר, אך מדויק פחות. סקר ראשוני מצא כי הקרקעות החקלאיות בארץ ישראל מתחלקות לכ־10% של שטחי שלחין, בדרך כלל חלקות קטנות ומתוחמות ('חואכיר'), כ־45% קרקעות בעל בבעלות בלעדית של אדם אחד ('מפרוז'), רובם לא מתוחמות בצורה מספקת, וכ־45% קרקעות בעל בבעלות משותפת ('משעא'). שתיחומם היה לקוי ביותר. שיטת הבעלות המשותפת נבעה מההבדל בין איכותם של קרקעות חקלאיות שונות, והובילה לחלוקה מחדש של האדמות בכל שנתיים, דבר שמנע פיתוח חקלאי משמעותי באדמות אלו. הוחלט למקד את המאמץ הראשוני בהסדר הקרקעות שנמצאות בבעלות בלעדית. השיטה ששימשה ליצרת הקדסטר הייתה שיטת טורנס, שעיקריה הם מיפוי ומדידה של כל החלקות לצורך רישום בפנקס המקרקעין (דבר שלא היה קיים עד אז), מדידה כללית של כל שטחי המדינה, רישום זכויות בפנקס המקרקעין בדף מיוחד לכל חלקה (במקום רישום עסקאות לפי סדר כרונולוגי), וחלוקת הארץ לגושים מספריים (המייצגים שטח גאוגרפי נפרד) המחולקים לחלקות ממוספרות.
לצורך יצירת הקדסטר הוחל בהכנת רשת טריאנגולציה ארצית בהיטל קסיני-סולדנר והוצאת מפות טופוגרפיות בקנה מידה 1:10,000 של הארץ. במפות אלו סומנו גם גבולות החלקות החקלאיות. כבסיס לפעולות המדידה והמיפוי נעשה שימוש בשטח גאוגרפי של כפר על אדמותיו, שטח שחולק לגושים ולחלקות. עד להשלמת המיפוי באזור מסוים, נמשך הרישום שטרות הקניין בפנקס המקרקעין, כפי שהיה בתקופה העות'מאנית. במהלך תהליך הסדר המקרקעין באזור מסוים פורסמה הודעה לפיה על כל בעלי המקרקעין באזור לתבוע רישום בעלות של המקרקעין שבבעלותם בלשכת רישום המקרקעין על גבי מפה בה היו מסומנות כל החלקות הקיימות, כאשר האחראי על הסדר מקרקעין באזור היה מי שקובע בצורה סופית את הבעלות על כל חלקת מקרקעין.
בשנת 1928 פורסמה פקודת הקרקעות שהסדירה את חוקי הקרקעות הקיימים, ונתנה תוקף חוקי ומחייב לפעולות שנעשו ליצירת קדסטר מודרני בארץ ישראל. בפקודה זו הוכנסו סעיפים מיוחדים לצורך התמודדות עם בעיית קרקעות המושע שהיו בבעלות משותפת וחולקו מחדש כל שנתיים. במסגרת פעולות המיפוי חולקו אדמות אלו באופן שכל בעלים יחיד יקבל בעלות קבועה על חלקת אדמה, כאשר החלקות החדשות היו מורכבות מכל סוגי הקרקעות על איכותם המשתנה באופן שוויוני, על מנת להפסיק את שינוי הבעלות התכופים. הפעילות הבריטית האינטנסיבית הובילה להיעלמותם כמעט לגמרי של קרקעות בבעלות משותפת בארץ ישראל.
סדרי העדיפות שנקבעו הביאו לכך שעד שנת 1938 הוסדרו כמעט כל הקרקעות במישור החוף ובעמק בית שאן, אך לא בשאר חלקי הארץ. פרסום הספר הלבן בשנת 1939 שאסר על מכירת קרקעות מערבים למי שאינם ערבים בחלקים גדולים מהארץ נתן תנופה להמשך עבודת הסדרת רישום הקרקעות (על מנת שניתן יהיה להבחין בין קרקעות בבעלות ערבית לקרקעות בבעלות יהודית), כאשר מנגד מוסדות ציוניים מתאמצים לרכוש קרקעות באזורים שטרם הוסדר בהם רישום הקרקעות. במקביל לרישום החלקות החקלאיות נערך במקביל מיפוי של השטחים העירוניים.
עבודת הרישום נפסקה ב־1947, על רקע סיום שלטון המנדט הבריטי בארץ ישראל. עד לשנה זו הוסדר מעמד הקרקעות בהיקף של כ־5 מיליון דונם (רובם המוחלט במישור החוף (הדרומי והצפוני), עמק בית שאן, עמק הירדן, עמק יזרעאל, עמק החולה והגליל המזרחי), וכחצי מיליון דונם נוספים היו בשלבי הסדר מתקדמים (בעיקר בגליל המערבי). מנגד, לא נערכו כמעט פעולות הסדרה באזור יהודה ושומרון. הקרקעות בהם ישבו ריכוזי האוכלוסייה של היישוב היהודי היו ברובם המוחלט קרקעות שעברו תהליך הסדר.
במדינת ישראל.
מדינת ישראל ירשה מהשלטון הבריטי קדסטר מודרני ומתקדם, אך חלקי, שלא כלל את כל הקרקעות בשטחה של המדינה. במהלך השנים נמשכה עבודה זו, אך טרם הושלמה. נכון לשנת 2009, כ־95% מהקרקעות במדינת ישראל עברו תהליך הסדרה, כ־4% נמצאים בתהליך הסדרה, וכ־1% טרם עברו כל הסדרה.
במדינת ישראל נתאפשרה לגבי מקרקעין מוסדרים ושאינם מוסדרים אפשרות לרשום בתים משותפים, שמשמעותם רישום הסכם המחלק הדירות שעל חלקה אחת למספר רישומים עצמאיים.
במדינת ישראל, אומנם מערכת חוקים מודרנית לרישום המקרקעין, ואולם חלק ניכר מהקרקעות החדשות המוחכרות בחכירה לדורות, מוחכרות לקבלנים על פי מפות שאינן קשורות לרישומי המקרקעין. כתוצאה מקיים המינהל מערכת רישום מקבילה ללשכת רישום מקרקעין, בה מתנהלים חלק מרישומי המקרקעין, וזאת במקביל לרישומים המתנהלים בחברות הבונות הנכסים. רישומים זמניים אלה עשויים להתנהל עשרות בשנים, וזאת עד לביצוע התאמות של מרשם המקרקעין עם עסקאות מינהל מקרקעי ישראל.
בשנת 1969 חוקקה הכנסת נוסח חדש של פקודת המקרקעין: פקודת הסדר זכויות קנין במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969, המסדיר עד היום את רישום זכויות המקרקעין בישראל.
עבור קרקעות מוסדרות, לשכות המקרקעין מנהלות "פנקסי זכויות", שכבר מוחשבו, המכילים מפות המציגות את הגבולות של החלקות ורישומים של הבעלים של כל חלקה. רישומים אלו מהווים ראייה מכרעת לנכונותם ורק במקרים יוצאי דופן יוכל אדם להוכיח שהבעלות שונה מהרשום בפנקס המקרקעין, שכן החוק קובע שרישום בפנקס המקרקעין הוא תנאי הכרחי לקיום מכר. קרקע יכול להרשם על שמו של אדם אחד, מספר אנשים או חברה בע"מ. עבור קרקעות לא מוסדרות, לשכות המקרקעין רושמות עסקאות במקרקעין כמו מכר, ירושה), עיקולים והפקעות. רישומים אלו הם ראייה לכאורה לנכונותם, אך אינם מהווים ראייה מכרעת.
בנוסף נרשמים בפנקס המקרקעין זכויות במקרקעין כמו זכויות חכירה ושיעבוד וצווי מניעה. כן מאפשרת לשכת המקרקעין לצדדים לעסקה המתרקמת לרשום "הערת אזהרה" לגבי החלקה נשוא העסקה, כדי למנוע מכירה של אותה חלקה במקביל למספר קונים.
לשכות המקרקעין אינן מנהלות רישום לגבי פני הקרקע של החלקות ומבנים על החלקות. עם זאת, לשכות המקרקעין מנהלות בנפרד מרשם של בתים משותפים שיש בהם יותר מיחידה אחת (דירה, חנות, אולם, מחסן) כיחידות נפרדות (חלקות משנה), בדרך של רישום בניין בפנקס הבתים המשותפים המתנהל לפי חוק המקרקעין (שהחליף את חוק הבתים המשותפים, התשי"ב-1952). אולם בתים משותפים רבים טרם נרשמו בפנקס הבתים המשותפים.
זכותו של כל אדם לפנות ללשכת המקרקעין ולקבל תמצית מן הרישום בפנקסי המקרקעין, הנקראת "נסח", מבלי צורך להוכיח זיקה לנכס. התמצית כוללת בין השאר את בעלי המקרקעין, גבולות, שטח ושעבודים. נסח הטאבו צריך להיות מעודכן ומהימן, ובאחריות לשכת המקרקעין או רשות מקרקעי ישראל לדאוג שהנתונים נכונים.
הגדרת מקרקעין.
מקרקעין כפי שמוגדר בחוק המקרקעין 1969:
מקרקעין מוסדרים ושאינם מוסדרים.
מקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין הלאומי, המנוהל על ידי משרד המשפטים, מחולקים לשני סוגים: "מוסדרים" ו"שאינם מוסדרים".
הסיפור שמאחורי המילה "טאבו".
השיטה העות'מאנית, בדומה לשיטות אחרות, ובהמשך לממלוכים שלפניהם, חילקה אדמה תמורת שירות צבאי. הסיפאהים היו פרשים שקיבלו אחוזות ("טימאר") תמורת התחייבויותיהם הצבאיות. בזמן מלחמה היו אותם בעלי אחוזות צריכים לספק לסולטאן חיילים מבין עובדי אחוזותיהם. הסיפאהים נתנו לאיכרים תעודות לעדות על החכרת הקרקעות לאיכרים. תעודות אלו נקראו בשפה הטורקית "טאפו", אולם בגלל ההיגוי הערבי הפכה ל-"טאבו". כך התגלגל המונח "טאבו", המקובל עד היום כאסמכתא לרישום מקרקעין. עם הזמן התמוטטה שיטת הסיפאהים בחלקה והוחלפה על ידי גובי מיסים, שקיבלו מהשלטון המרכזי את הזיכיון לגביית מיסים תמורת סכום קבוע שהעבירו לקופת הסולטאן. המילה "טאבו" שרדה את כולם במשך מאות שנים עד ימינו אנו.
שיטת טורנס
שיטת טורנס היא שיטה לרישום זכויות במקרקעין. היא נקראת על שמו של רוברט טורנס , מושל מדינת אוסטרליה הדרומית, שהגה אותה והחל ביישומה באוסטרליה בשנת 1858. שיטה זו היא שיטת מרשם הזכויות (Title registration). בארץ ישראל החלה השיטה להיות מיושמת על ידי שלטונות המנדט הבריטי. שיטת טורנס היא שיטת רישום המקרקעין הנהוגה כיום בישראל.
שיטת טורנס מבוססת על שלושה עקרונות:
מרשם זכויות מול מרשם שטרות.