המוקד בעוולה טמון בהשפעתה של ההתנהגות המזיקה על הנאתו או שימושו של הזולת במקרקעין שלו – לשון אחר – טיב ההפרעה, ולא טיב ההתנהגות גופה. לפי פרופ' דוד קרצמר, ההתנהגות או הפעילות מולידה אחריות ביחס להשפעה שלה על הנאתו של הזולת במקרקעין שלו. נובע מכך שהיסוד הדומיננטי בעוולה הוא האינטרס המוגן של הניזוק (בעל המקרקעין, או המחזיק בו). לפי דעת המלומד פרוסר, תביעה בשל מטרד ליחיד איננה תביעה בשל הפרה לשימוש במקרקעין בעלמא, אלא הפרעה לשימוש התובע באינטרס שלו במקרקעין. לדוגמה, לבעל מקרקעין ישנה עילה לתבוע אדם שפעילותו משפיעה לרעה על ערך הקרקע (ע"א 81/68 זנגי נ' אנגלשטיין) או על יציבות הבניין בקרקע (ע"א 407/54, בית משותף ג' פתח-תקוה בע"מ נ' למפרט) – משום שפעילות כזו פוגמת בהנאתו מן המקרקעין בתור בעלים.
יסודות העוולה.
המחוקק עומד על שלושה אופני פעילות של המזיק, בהם הוא ייתפש כאחראי לביצוע העוולה:
התנהגות – הכוונה היא לפעילות אקטיבית, ואחת היא לגבי צורת הפעילות ומקום ביצועה. לדוגמה, הפעלת מכונה הגורמת לרעש או ריחות עזים הפוגמים בהנאתם הסבירה של דיירי בית מסוים – תוליד אחריות של מפעיל המכונה כלפי הדיירים, בין אם הלה הפעיל את המכונה ברחוב או בחצרו-הוא. בנוסף, האחריות אינה פגה אם ההפרעה נגרמת מחפץ שכבר איננו בשליטת הנתבע ואין באפשרותו להסירו. לדוגמה, בניין הנבנה תוך הפרעה למאור השמש בבית דייר שכן מקים עילת תביעה כלפי בונה הבניין, גם לאחר שהבניין הועבר מחזקתו. קרצ'מר טוען כי ככלל נדרשת פעילות אקטיבית ולא הימנעות מפעולה – אלא אם כן מוטלת חובה מיוחדת בחוק לביצוע פעולה פלונית שהאדם נמנע מלבצעה.
ניהול עסק – אחריות בעל העסק משתרעת על הפרעות הנגרמות מניהול העסק הן על-ידו והן על ידי אנשים שהוא אינו אחראי על מעשיהם (לדוגמה הלקוחות), ואפילו מעשים אלו נעשים ברשות הרבים (Wagstaff v. Edison Bell Co.). האחריות תקום כאשר בעל עסק מנהל את עסקו בצורה החורגת מהצורה הרגילה לניהול סוג זה של עסק, וההפרעה קשורה לאותה צורה המיוחדת, ולא מתנאים חיצוניים שאינם תלויים בו (Winfield and Jolowicz).
שימוש במקרקעין.
אחריות התופש במקרקעין (קרי, האדם המחזיק בקרקע) משתרעת על כל הפרעה הנגרמת כתוצאה מפעילות המבוצעת על-ידו בקרקע, או על ידי קבלנים עצמאיים מורשים מטעמו (לדוגמה, נגרים או קבלני בניין). המלומד פלמינג טוען כי אחריותו של תופש המקרקעין לפעילות הקבלן קמה כל עוד הסיכון להפרעה כרוך באופן טבעי בפעילותו (לדוגמה, עבודות עפר המפזרות אבק בחלקת השכן), ואינו נובע מתוך רשלנות מקרית שלו.
בנוסף, הפרעה להנאתו של פלוני ממקרקעיו אשר נגרמת מתוך מצב או תנאים שנוצרו בקרקע של אלמוני – בין אם על ידי כוחות-טבע או אדם לא מורשה– מקימים אחריות של אלמוני כלפי פלוני, אם אלמוני 'מאמץ' את אותו מטרד. המלומד סלמונד גורס כי מחזיק במקרקעין 'מאמץ' מטרד כאשר הוא יודע (או סביר כי יודע) על מצב הדברים הבעייתי, בעל היכולת לצפות את התוצאות המזיקות כתוצאה ממצב הדברים, ואינו נוקט באמצעים להסירו אפילו יש לו שהות ויכולת סבירה לעשות כן.
זוהי ההלכה במשפט המקובל (כפי שבא לידי ביטוי בפס"ד Sedleigh-Denfield v. O'Callaghan), לפיה האחריות מבוססת על רשלנות המזיק, תוך התחשבות – בבדיקת סבירות האמצעים למניעת ההפרעה – בנסיבות סובייקטיביות הקשורות במצב המחזיק. בפרשה אחרת (Qring v. Cohen) נקבע כי במקרה של נזק שנגרם כתוצאה מהתמוטטות בניין או חלק ממנו (והסכנה נבעה מאי-שמירה על תקינות הבניין ולא פעולה חיצונית) – אין חובה להוכיח שהמחזיק ידע או צריך היה לדעת על סכנת ההתמוטטות. אולם, נראה שקביעה זו מתיישבת עם הדעה שאחריות הנתבע מבוססת על רשלנותו – בשל אחריותו האקטיבית להחזיק בבניין במצב תקין ולבצע בדיקה עתית (כאשר לא עשה כן).
האינטרס המוגן של התובע.
זהו היסוד הדומיננטי בעוולה. ביהמ"ש העליון קבע בפס"ד צוצרסקי נ' סנדלר כי רוחב היריעה של עוולת המטרד אינו מצטמצם לבעל המקרקעין לבדו. לפי המשפט האנגלי, עוולת המטרד מגינה על כל אינטרס במקרקעין, כלומר, כל זכות חפצית במקרקעין – ופרופ' קרצ'מר סבור כי על הדין הישראלי לאמץ הלכה זו (למעט מיון הזכויות כזכויות חפציות). חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 מונה רשימה של "זכויות במקרקעין" אשר נראה כי השימוש בהם וההנאה מהם מוגנים באמצעות עוולת המטרד ליחיד, כגון: זיקת הנאה (קרי, מתן הנאה או זכות שימוש בקרקע), החזקה (לפי סברת פרופ' קרצ'מר, כלולה בכך גם החזקת מקרקעין שאינה כדין) ובעלות על מקרקעין. לפי המלומד פרוסר, עוולת המטרד ליחיד בארץ רואה באדם השוהה בקרקע בזכות, לדוגמה – בן משפחה, אורח או עובד – כזכאי לתבוע על מטרד שנגרם לו שעה ששהה בקרקע (עמדה זו מקובלת גם במשפט האמריקאי). באנגליה ההלכה היא הפוכה (הווי אומר, אדם שנגרמה לו הפרעה ואין לו אינטרס במקרקעין איננו זכאי לתבוע על מטרד, אפילו מדובר בבן משפחה – כפי שבא לידי ביטויCunard v. Antifyre), אך היא אינה זוכה לאהדה בספרות המשפטית, ובהם פרופ' וינפילד. בנוסף, אין האדם זכאי לתבוע בשל הפרעה לשימוש במקרקעין בעלמא: לפי פרוסר, נדרש כי התביעה בשל מטרד תקום מתוך הפרעה להנאה שהתובע מפיק מן האינטרס שלו. לדוגמה, בעל מקרקעין אינו יכול לקבול על רעש או ריחות שכן אלו אינם פוגמים בהנאתו מן המקרקעין בתור בעלים, לעומת פעולה הגורמת לירידת הערך הכלכלי של הקרקע. הנטייה (לפי דעת המלומד פלמינג) היא לפרש את ההנאות שהאדם מפיק מן האינטרס במקרקעין בצורה רחבה – אינטרס המחזיק איננו מוגבל לניצול היקף השימוש בקרקע לתכלית הרגילה שלה, אלא מתפרש גם על בטיחותו, נוחותו ובריאותו.
סוג הנזק שנגרם לתובע (ההפרעה).
בניגוד לדעה במספר פסקי-דין מקומיים (לדוגמה ע"א 44/76 אתא חברה לטקסטיל בע"מ נ' שוורץ) נראה שאחריות בגין מטרד ליחיד אינה יכולה לקום בלי נזק, כפי שהוגדר בס' 2 לפקודת הנזיקין. נזק זה יכול להתבטא בין השאר בנזק פיסי למקרקעין או אי נוחות (ובכללה נזק גוף), ולפי דעת קרצ'מר לא מן הנמנע שהנזק יהיה חד-פעמי. מנגד, דעת פרופ' טדסקי היא שמטרד ליחיד היא פעולת נזק המשכית. הסעיף נוקט לשון עמומה בביטוי "הפרעה של ממש", אולם מן הדין הוא שהפרעה היא תוצאת פועלו של פלוני כלפי אדם אחר, ואיננה קלת ערך (ואינה מהווה חלק אינטגרלי של החיים בחברה). נובע מכך שהפרעה נמדדת בקיומה, מידתה ועצמתה תוך זיקה לאדם האחר. ככלל, לסוג ההפרעה ישנה חשיבות (אך זהו אינו שיקול יחיד) – ביהמ"ש נכון היה להכיר בשלל מקרים ברעש (לדוגמה הלכת קליין), הפצת ריחות (ע"א 302/63 רייס נ' קופף) והסתרת חלון ראווה (ת"א 395/72 נכסי משפחת בלקינד בע"מ נ' החברה הכללית להספקה) כהפרעות להנאה סבירה ממקרקעין המקימות עקרונית זכות תביעה – אך טרם נטה להכיר בפגיעה במראה הנוף (ע"א 17/62 לטוביצקי נ' לפלר) או פגיעה בפרטיות (ע"א ב"ש 35/73 שוורץ נ' נחום).
האם השימוש סביר?
ישנה דרישה נוספת כי דבר הנחשב על ידי בעל אינטרס כהפרעה לשימושו בזכותו בקרקע לא בהכרח ייחשב כהפרעה ל"שימושו הסביר" במקרקעין. מושג זה עמום גם הוא, ועוולת המטרד חותרת ליצור איזון בין מאוויי בעלי האינטרסים במקרקעין לבין צורכי הציבור ופעולות שונות של פרטים המתנגשות עם מאוויים אלה. ביסוד העוולה מעוגן עיקרון ההדדיות – האיזון בין דרישתו של הנתבע לנהל פעילות לבין דרישתו של התובע להנאה מלאה מן המקרקעין נעשה על ידי בחינת סבירותה של ההנאה הנדרשת על ידי התובע. כך, לדוגמה, ביהמ"ש הכריע לטובת דיירים שסבלו מרעש שבקע מבית-מלאכה בבניינם (הממוקם באזור מעורב של מגורים ותעשייה). ביהמ"ש פסק כי הרעש שולל את ההנאה הסבירה של הדיירים (ולפיכך מתהווה לכדי מטרד). על פי ביהמ"ש (בהלכת קליין) הדיירים זכאים למידה צנועה של הנאה ונוחות מרכושם (בהתחשב בטיב הנסיבות והנכס) ומעשה הנתבעים שלל זאת מהם.
מעבר לסוג ההפרעה, יש לשקול האם השימוש הסביר צריך לכלול הגנה כנגד הפרעה מהסוג הנדון: השאלה האם הפרעה מסוימת פוגעת בשימוש סביר במקרקעין היא שאלה עובדתית התלויה בנסיבות כל מקרה, אך ישנם שיקולים מסוימים המדריכים בתי-המשפט בשאלת הסבירות:
מקום וטיב מקרקעי התובע.
סוג הפעילות שהמקרקעין מיועדים לו ישפיע על הגדרת הפעילות כסבירה או כבלתי סבירה. לעניין זה חשוב סיווג המקום לפי תוכנית מתאר (אזור תעשייה או מגורים) ושימושי הקרקע הרגילים באזור בפועל. לעניין זה חשוב פס"ד עזרי נ' קליין, הקובע כי יש לבחון את שימושי הקרקע הרגילים באזור הלכה למעשה (אדם השוכן באזור המורכב מדירות מגורים בלבד זכאי לחיים שקטים יותר מרעו, השוכן באזור המורכב מבתי מגורים לצד בתי מלאכה ומסחר). יתרה על כך, נקבע כי גם האחרון זכאי למידה מינימלית של הנאה מדירתו. לסיכומו של עניין, נקבע בהלכה זו כי טיב המקרקעין (סוג הפעילות שהם מיועדים לו) משמעותי בקביעת סבירות השימוש שהאדם זכאי לקבל ממנו. לעניין זה חשוב לציין את פס"ד אתא נ' שוורץ, בו השופט שמגר מחליט לאכוף הזכות של אדם ליהנות הנאה סבירה מן המקרקעין שלו תוך כדי דחית שיקולי היעילות (הוא הכריע למתן צו מניעה כנגד המפעל שגרם לרעש). על פי תיאורמת קוז, צו המניעה רק מעמיד את הניזוק במצב טוב יותר מבחינת המיקוח כיוון שהמפעל ינסה לשפות אותו על מנת שיעזוב. כך, הצד המזיק ישלם אם הוא יפגע בערכים חשובים יותר שהחברה רוצה לקדם.
חומרת ההפרעה.