במאי 2007, בערך שלוש שנים אחרי הפחתה דרמטית בריבית מ-7 אחוזים לפחות משני אחוזים, פרץ משבר הדיור. יש לציין שמשבר הדיור המשיך גם כשהריבית נשארה יציבה באזור ה-2%-4%. עם זאת, קל לראות שכאשר הריבית הריאלית הגיעה לשפל שיא של -2%, קצב שינוי מחירי הדירות הגיע גם הוא לשיאו כאשר עמד על 1.5%. העלייה הזמנית בריבית לוותה בירידת מחירי הדירות ויציבות זמנית לקראת סוף 2009. עם הורדת הריבית פעם נוספת חודשה העלייה במחירים, אם כי בקצב מתון בהרבה מאשר בעלייה הקודמת, למרות הריבית הנמוכה.
מקובל להסביר את השפעת הריבית הנמוכה על שוק הדיור בשני אופנים מרכזיים: השפעתה כדאיות ההשקעה בנדל"ן על פני השקעות בנקאיות והשפעתה על השגיות המשכנתאות. כלומר, עם הפחתת הריבית, הופכת ההשקעה הבנקאית לפחות כדאית, וכך מסיטה משקיעים רבים אל שוק הנדל"ן, ובכך מגבירה את הביקוש לנכסים.
הריבית על המשכנתאות והשפעתה על הביקוש.
הריבית על המשכנתאות בדרך כלל נמוכה במעט מאשר הריבית האפקטיבית המוצהרת של בנק ישראל. כאשר הריבית על המשכנתאות נמוכה, אז ההחזר החודשי על המשכנתא יותר נמוך. כלומר, משק בית שלוקח משכנתא צריך לשלם פחות כל חודש. מצב זה העלה את הביקוש למשכנתאות משמעותית ב-15 השנים האחרונות. שנת 2013 נחשבה לשנת שיא מבחינת הביקוש למשכנתאות, בסה"כ 52.2 מיליארד שקלים. זהו גידול של 11% מהשנה הקודמת, 2012, שיעור שינוי שנתי גבוה. שיעור שינוי זה אף יותר גבוה אם יושווה לשלוש השנים הקודמות.
המגמה הכללית של הורדת הריבית הובילה לעלייה בשיעור היקף המשכנתאות. בנוסף, העלאת הריבית בשנת 2011 הובילה לירידה בהיקף המשכנתאות, מ-47 מיליארד ₪ ל-45 מיליארד ₪. עובדות אלו מחזקות את הקורלציה בין הריבית על המשכנתאות לבין הביקוש על המשכנתאות. לפי ד"ר נעם גרובר (2013, 2014, 2015), המתאם בין ירידה בריבית על המשכנתאות ועלייה בביקוש המשכנתאות מובנת מאליה. מצב של ריבית נמוכה מאפשר לקחת משכנתאות גדולות יותר או לפרוס אותן על זמן קצר יותר. מציאות זו הופכת משכנתאות לכדאיות הרבה יותר, ומעלה את הביקוש. במצב כזה משקי בית רבים מעדיפים לקחת משכנתא מכיוון שההפרש בין הוצאה חודשית על שכירות ומשכנתא מצטמצם, וכמובן שבעלות דרך משכנתא עדיפה על פני שכירות (שוק הדיור: דו"ח של מרכז המידע והחקר של הכנסת, 2015).
שיעור המשקיעים מסך רוכשי הדירות והשפעת ההשקעות על הביקוש.
בתרשים לעיל ניתן לראות את סך עסקאות הנדל"ן לשם השקעה בכחול ואת שיעורן מסך עסקאות הנדל"ן באותה שנה. אנחנו רואים שמאז 2010 עד 2015, למשך כמעט חצי מהמשבר, שיעור המשקיעים היה יציב ונע סביב 25%. באפריל 2015, עם הצגת תוכנית "מע"מ אפס", קפץ שיעור המשקיעים החודשי ל-45%. לפי אגף הכלכלן הראשי, קפיצה זו נבעה מתוך ציפייה לתוכנית ורצון לנצל את הזמן שלפניה להשקעות. עם הכניסה לתאריך שבו התוכנית הייתה אמורה להיות מוחלת, צנח שיעור המשקיעים, החל מחודש יול 2015 ועד חודש יולי 2017. יש לציין שתוכנית מע"מ אפס לא אושרה בסופו של דבר. לפי אגף הכלכלן הראשי ולפי התרשים ניתן לראות ששיעורי ההשקעה נמצאים בירידה מאז אפריל 2015, בשיעורי ירידה שמגיעים לפעמים לעשרות אחוזים.
במהלך תקופה זו עלה רעיון להוריד את שיעור המשקיעים על ידי חוק מס דירה שלישית שאמור להרתיע משקיעים מלרכוש יותר משתי דירות, וכך להותיר יותר דירות לחסרי דירה. החוק בוטל על ידי בג"ץ לאחר שאושר בכנסת בשל פגמים בהליך החקיקה ולא נחקק מחדש.
אגף הכלכלן הראשי, סבר שלחוק מס דירה שלישית אין השפעה על שיעור ההשקעות, כאשר גם בהצגתו וגם בביטולו על ידי בג"ץ לא חלו תנודות משמעותיות בשיעור המשקיעים. לטענת הכלכלן הראשי, השפעת מס דירה שלישית ניכרת דווקא בשיעורי מכירות הנדל"ן שלצורך השקעה, ולא בשיעורי ההשקעה עצמה:
שיעור מס ארנונה.
גובה הארנונה למגורים ולעסקים גורם לכך שעיריות יעדיפו לצמצם בניה למגורים ולעודד בניה מבנים לעסקים. כך למשל הרשויות במקומיות ביקשו מהממשלה לייקר את הארנונה, בעיקר לעסקים לאחר בנית דירות בשטחן.
הישגיות הדירות ומספר המשכורות הדרושות לקניית דירה.
אחד הגורמים המשפיעים על ביקוש הדירות הוא היחס שבין השכר הממוצע במשק למחיר הדירה הממוצע, או במילים אחרות כמות המשכורות הדרושות לרכישת דירה. בין שיקוליהם של משפחה, זוג או משק בית שברצונם לרכוש דירה הוא איזה עול כלכלי יהווה הרכישה בראייה ארוכת טווח. המדד לניתוח גורם ביקוש זה הוא היחס שבין המשכורת למחיר הדירה, שמהווה את כמות המשכורות הדרושות לרכישת דירה.
ניתן לראות שמאז 2009 חלה עלייה עקבית במספר המשכורות הדרושות לקניית דירה. בין 2009 לאמצע 2015 חל גידול של 40% אחוזים במחיר הדירה אך רק גידול של 7.5% בשכר הממוצע, פער שגרם לעלייה של 30.8% במספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה. עלייה זו במספר המשכורות פוגעת משמעותית בהישגיות הדירה (affordability). לפי מרכז המידע והמחקר של הכנסת, השינוי בשכר הממוצע מהווה גורם ביקוש משמעותי בשוק הדיור.
התמודדות ותגובות למשבר.
בעקבות עליית מחירי הדירות, הבטיח ראש המשלה בנימין נתניהו לקדם תוכנית לאישור 50,000 דירות ב-18 חודשים. לפי מבקר המדינה, הממשלה הגיבה באיחור, עשתה מעט מידי ונכשלה בטיפול במשבר. בקיץ 2011 פרצה מחאה חברתית שטענתה המרכזית הייתה נגד עליית מחירי הדיור. ב-2013 נכנס לתפקיד שר האוצר יאיר לפיד, שהבטיח לקדם את מע"מ אפס, תוכנית שבמסגרתה יבוטל מס ערך מוסף על דירות חדשות מקבלן. עם פירוק הממשלה נגנזה התוכנית. בשנת 2013 אישרה הממשלה תוכנית להגדלת היצע הדירות. לפי מבקר המדינה, שסקר את הביצוע בשנים הבאות, התכנית כשלה. ב-2014 אושר חוק הותמ"ל במסגרתו יתאפשר קידום מתחמי בנייה באופן מהיר ב-2015 החליף את לפיד במשרד האוצר משה כחלון. על מנת להתמודד עם עליית המחירים, חידש כחלון את תוכנית מחיר למשתכן. בשנת 2017 בוצע שינוי החוק בהקשר להליך קבלת אישורים לדירה מפוצלת. באותה שנה אושר חוק שכירות הוגנת.
בסוף 2020 נכנס יעקב ליצמן לתפקיד שר השיכון. הוא יזם את תוכנית דיור מופחת. מספר הדירות שאושרו בשנת 2020 במוסדות התכנון היה הנמוך ביותר זה 6 שנים, ושיקף צניחה של כ־50% בהשוואה ל-2019 ושל 55% בהשוואה ל־2018. השפעת מגפת הקורונה על ישראל (אשר כללה סיוע לענף הדיור) בשילוב המצב הפוליטי היו הגורמים הבולטים. בעיה מרכזית הייתה שחוק הותמ"ל נחקק בהוראת שעה שפגה ביוני 2020. החקיקה עוכבה בידי דודי אמסלם, יו"ר ועדת השרים לענייני חקיקה שסירב לכנס הוועדה כחלק מוויכוח בין הליכוד וכחול לבן. פירוק הממשלה עצר את קידום החוק ותוכנית הדיור. באוגוסט 2021, לאחר הקמת ממשלת ישראל השלושים ושש, החוק הוארך מחדש.
בנק ישראל יזם שינוי בריבית הפריים אך 2 בנקים העלו נתונים אחרים. כמו כן, קודמה רפורמה במשכנתאות.
שר השיכון זאב אלקין קידם תוכנית לקידום דירות לפי מחיר מטרה. הממשלה שאפה למיתון העלייה במחירים. הממשלה גם קידמה הארכה של תקופת השכירות ארוכת הטווח שינוי בתנאי פינוי בינוי הפחתת מס השבח וכדומה. הוגרלו דירות במסגרת תוכנית דירה בהנחה.
החבר'ה מהשכונה
החבר'ה מהשכונה (באנגלית: Boyz n the Hood) הוא סרט דרמת נעורים אמריקאית משנת 1991 שנכתב ובוים על ידי ג'ון סינגלטון. הסרט צולם בלוס אנג'לס, קליפורניה מה-1 באוקטובר עד ל-28 בנובמבר 1990. הוא היה מועמד לפרסים כגון הבמאי הטוב ביותר והתסריט המקורי הטוב ביותר בטקס פרסי האקדמיה ה-64, ובזכותם הפך סינגלטון לבמאי הצעיר ביותר, שאי פעם היה מועמד לפרס הבמאי הטוב ביותר וכן האפרו-אמריקאי הראשון שאי פעם הועמד לפרס.
הסרט הוקרן באזור ה Un Certain Regard בפסטיבל הסרטים 'קאן' בשנת 1991. בשנת 1992, ספריית הקונגרס בארצות הברית העריכה את הסרט כ'בעל חשיבות תרבותית, היסטורית או אסתטית' ובחרה לשמר אותו בארכיון הסרטים הלאומי של ארצות הברית.
עלילה.
הסרט נפתח בשנת 1984 עם טריי סטילס בן ה-10, אשר גר עם אמו בשכונת ווטס בלוס אנג'לס. הוא מתואר בסצנה שמתרחשת בבית ספרו כילד חכם ובעל ידע, אך בעל נטייה לאלימות. אחרי התפרצות אלימה כלפי ילד אחד בכיתתו, אמו מחליטה שעליו לעבור לגור עם אביו כדי שיוכל ללמוד איך להיות "גבר". הוא עובר לגור עם אביו, ג'ייסון "פיוריוס" סטיילס, בשכונת קרנשואו בלוס אנג'לס, בהבטחת השווא שיוכל לחזור לחיות איתה יום אחד. בהתחלה טריי סולד מן המעבר, אך במהרה למד לאהוב לגור עם אביו ואף פוגש חברים ישנים, ביניהם דואו בוי וריקי - זוג אחים, וכריס.