Frage: Vorbemerkung der Fragesteller
Die Preise für Wohnimmobilien sind in jüngerer Vergangenheit stark gestiegen. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Die EZB-Niedrigzinspolitik schränkt die Anlagemöglichkeit der Bürger stark ein. Neben Anlagen am Kapitalmarkt verbleibt die Anlage in Substanzwerte wie Immobilien. Günstige Konditionen bei der Finanzierung von Wohnimmobilien sind neben coronabedingten Preissteigerungen aufgrund von Lieferengpässen bei Baumaterialien und dem Fachkräftemangel sowie einem engeren Markt vor allem in Ballungsräumen weitere Faktoren, die die Preise vor allem dort haben steigen lassen. Allerdings zeigt „der große Immobilienatlas“ (Wirtschaftswoche, Ausgabe 6 vom 6. Februar 2022, S. 15 bis 25) aufgrund ausgewerteter Daten des Empirica-Institutes die regionale Unterschiedlichkeit des Marktes und seiner Entwicklung auf.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hatte die Banken allerdings mit Veröffentlichung vom 12. Januar 2022 allgemein verpflichtet, die Quote des inländischen antizyklischen Kapitalpuffers mit Wirkung zum 1. Februar 2022 auf 0,75 Prozent des ermittelten Gesamtforderungsbetrages festzusetzen und für Wohnimmobilienkredite künftig mit Wirkung zum 1. April 2022 einen Kapitalpuffer für systemische Risiken in Höhe von 2 Prozent der Darlehenssumme zusätzlich zu hinterlegen. Dies dürfte sowohl zu steigenden Konditionen als auch zu einer mengenmäßigen Veränderung in der Kreditvergabe bei den Instituten führen, was eine Verringerung der Investitionen im Immobilienbereich zur Folge hätte.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht hat nach Ansicht der Fragesteller insbesondere mit ihrer Entscheidung der Anhebung des Kapitalpuffers für systemische Risiken in Höhe von 2 Prozent für Wohnimmobilienfinanzierungen im Markt für Unsicherheit gesorgt, weil die geplante Umsetzung mittels einer Allgemeinverfügung nicht auf die regional doch teilweise sehr unterschiedlichen Kennziffern im Immobilienmarkt Rücksicht nimmt, wie die Analyse des oben genannten „Immobilienatlas“ zeigt.
Zusätzlich könnten die Verfügungen der BaFin, die für Banken und Bausparkassen gleichermaßen gelten sollen, das Geschäftsmodell jener Institute, deren Kerngeschäft die Spezialisierung auf maßgeschneiderte Baufinanzierungen ist, besonders belasten.
So verfügen beispielsweise Bausparkassen durch ihre Spezialisierung auf die Wohnungsbaufinanzierung über keine ausreichenden Geschäftsalternativen. Gleichzeitig weisen diese ein völlig anderes Risikoprofil (hier: in der Regel geringere Beleihungsausläufe aufgrund der Begrenzung im Bausparkassengesetz) sowie eine hohe Expertise in der Immobilienfinanzierung vor, die eine unterschiedliche Bewertung bei der Frage von Kapitalpuffern erforderlich macht. Dies gilt insbesondere für kollektive Bauspardarlehen, die – je nach Tarifgruppe – einen EK-Anteil von 40 bis 50 Prozent bei Darlehensbeginn aufweisen und einer festen Rückzahlungsdauer von in der Regel zehn Jahren aufweisen.
Auswirkungen hat der systemische Kapitalpuffer von 2 Prozent vor allem auf die Kreditbestände, bei denen die Beleihungswerte signifikant unter den aktuellen Verkehrswerten liegen. Zudem werden diese Kredite durch regelmäßige Tilgung sukzessive zurückgeführt. Dadurch reduzieren sich fortlaufend die tatsächlichen Beleihungsausläufe und damit das Ausfallrisiko, sodass eine differenzierte Risikobewertung angemessen erscheint.
1. Müssen nach Ansicht der Bundesregierung bestehende wohnungswirtschaftliche Darlehen von ihrer Risikobewertung her nicht anders bewertet werden als Neuverträge, weil diese Darlehen bereits anteilig getilgt wurden und die Immobilie als Sicherheit entsprechend werthaltiger geworden ist, und wenn nein, welche Gründe sprechen für eine Gleichbewertung?
2. Hat die Bundesregierung geprüft, ob Bestandsverträge durch die zwischenzeitlich getätigten Tilgungen, verbunden mit der Wertsteigerung der beliehenen Immobilie, nicht mit einem Abschlag bezüglich des Risikopuffers versehen werden könnten, und wenn ja, mit welchem Ergebnis, und wenn nein, warum nicht?
3. Ist der Aspekt der Langfristigkeit bei Immobiliendarlehen, der gerade bei älteren Beständen zu einer höheren Sicherheit des Bestandsgeschäftes führt, bei der Entscheidung eingeflossen?
Antwort: Die Fragen 1 bis 3 werden zusammen beantwortet.
Aufgrund des hohen Kreditwachstums haben Wohnimmobilienkredite in den Bilanzen der Banken weiter an Bedeutung gewonnen. Ende 2021 entfielen auf Wohnungsbaukredite laut Angaben der Deutschen Bundesbank rund 53 Prozent aller Kredite, die von Banken in Deutschland an inländische Haushalte und Unternehmen vergeben wurden. Im Jahr 2021 stiegen die Preise für Wohnimmobilien dem Verband deutscher Pfandbriefbanken zufolge um 11,3 Prozent. Dies ist die größte Verteuerung seit Beginn des Aufschwungs am Wohnimmobilienmarkt im Jahr 2010.
Auch bei in der Vergangenheit vergebenen Krediten (Bestandskrediten) lagen Kaufpreise von Wohnimmobilien teilweise deutlich oberhalb eines fundamental gerechtfertigten Wertes. Sollten die Preise unerwartet stark fallen, dürften die Verluste in weiten Teilen des Wohnimmobilienkreditportfolios merklich steigen und die Kapitalquoten der Banken belasten.
Daher ist es erforderlich, die Widerstandsfähigkeit des Bankensystems präventiv zu stärken. Von einem Preiseinbruch am Wohnimmobilienmarkt wäre nicht nur das Neugeschäft, sondern auch der wesentlich größere Kreditbestand betroffen. Zudem haben laut der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) Berechnungen aus dem Wohnimmobilienstresstest gezeigt, dass schon im relativ moderaten Basisszenario trotz konservativer Bewertungsmethoden signifikante Verluste auch im Bestandsgeschäft auftreten können. Dies erfordert eine Anwendung des sektoralen Puffers auf alle vergebenen Kredite.
Die Kalibrierung der Pufferhöhe berücksichtigt laut BaFin die Erkenntnisse aus dem Wohnimmobilienstresstest der Deutschen Bundesbank. Im Stresstest wurden die Tilgungen sowie die Bewertungseffekte für Kredite im Bestand einkalkuliert.
Die Methodik ist umfassend dokumentiert in folgenden Publikationen:
● Deutsche Bundesbank (2019): Stress testing the German mortgage market, Discussion Paper 17/2019,
● Deutsche Bundesbank (2021): Deleveraging-Potenzial im deutschen Ban-
kensystem und Auswirkungen auf die Finanzstabilität, Technical Paper 12/2021.
Bei der institutsspezifischen Berechnung des Systemrisikopuffers findet faktisch eine Berücksichtigung der zwischenzeitlich getätigten Tilgungen statt. Der durch Tilgungen verringerte ausstehende Kreditbetrag ist mit geringeren risiko-gewichteten Aktiva verbunden, so dass auch die Kapitalanforderung, die sich aus der Anwendung des Systemrisikopuffers ergibt, entsprechend niedriger ausfällt.