Partei: SPD
„Der Notar hat das Beurkundungsverfahren so zu gestalten, daß eine Überrumpelung der Beteiligten durch gewerblich tätige Vermittler vermieden wird. Unzulässig ist insbesondere eine Vergabe von Terminen … außerhalb der üblichen Arbeitszeiten, wodurch es den Vermittlern ermöglicht wird, Interessenten in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit Anwerbegesprächen zur Vornahme einer Beurkundung zu veranlassen.“ OLG München vom 20. April 1994, so auch zitiert in der Stellungnahme der Bundesnotarkammer. Wir beschäftigen uns heute mit der Stärkung der Rechte des Verbrauchers im notariellen Beurkundungsverfahren, vor allem für den Bereich der Schrottimmobilien und Mitternachtsnotare. Insbesondere seit den 90er-Jahren werden unerfahrenen Käufern unter dem Vorwand von Steuervorteilen, totsicheren Wertsteigerungen etc. sogenannte Schrottimmobilien zu völlig überhöhten Preisen angeboten. Unseriöse Strukturvertriebe und Drücker üben während der Gespräche Druck auf die Kaufinteressenten aus. Unter dem Vorwand, es gäbe noch weitere Interessenten, werden die Käufer zu unüberlegten überhasteten Vertragsabschlüssen gedrängt, meist ohne dass sie den Verkäufer und das Objekt kennen. Oft am Wochenende oder zu später Stunde noch werden Notarverträge unterzeichnet – der „Mitternachtsnotar“ kommt zum Einsatz. Der Gesetzgeber reagierte 1998 und 2002 und fügte § 17 Abs. 2 a Satz 2 und 3 ins BeurkG ein, wonach der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhalten soll, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. In der Regel soll er den beabsichtigten Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt bekommen. Das war der richtige Ansatz, aber augenscheinlich nicht weitgehend genug. In den letzten Jahren häufen sich wieder die Beschwerden von getäuschten und betrogenen Verbrauchern. Wie wird vorgegangen? Ein beliebtes Vorgehen war lange Zeit die Aufspaltung der Beurkundung in Kaufangebote und Verkäufe. Beim Notartermin mit dem überrumpelten Käufer ist dann der Verkäufer und Bauträger nicht anwesend. Der Käufer kann sich kein Bild vom Verkäufer machen, keine Nachfragen stellen zur Beschaffenheit der Wohnung, die Vermietsituation etc. In Einzelfällen war sich der Interessent gar nicht darüber bewusst, dass sein Angebot schon so verbindlich und ausreichend ist, dass der Verkäufer zu einem späteren Zeitpunkt ohne Weiteres annehmen kann und der Vertrag zustande kommt. Die Richtlinienempfehlung der Bundesnotarkammer für die Amtspflichten der Notare besagt aber, dass eine systematische Aufspaltung von Verträgen in Angebot und Annahme, soweit die Aufspaltung nicht aus besonderen sachlichen Gründen gerechtfertigt ist, unzulässig ist. Ein weiteres Problem bleibt die Übereilung. In den problematischen Fällen wird die Zweiwochenfrist Zu Protokoll gegebene Reden nicht eingehalten. Zwar soll dem Verbraucher der Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor Beurkundung zur Verfügung gestellt werden. Doch das musste bisher nicht durch den Notar geschehen. Der Notar musste darauf vertrauen, dass der Verkäufer oder Vertriebsmitarbeiter den Text weitergeleitet hatte und der Käufer das wahrheitsgetreu bestätigte. Es ist aber vorgekommen, dass die Verbraucher auf Veranlassung von Vertriebsmitarbeitern den Notaren unrichtige Antworten gegeben haben, um eine sofortige Beurkundung ohne Einhaltung der Frist erreichen zu können. Das ist sicherlich der Hauptanwendungsfall. Nicht die Notare sind die Urheber der Missstände, sondern unseriöse Vertriebsmitarbeiter. Das soll betont werden. In Einzelfällen besteht aber auch die Gefahr, dass Mitternachtsnotare mit den Strukturvertrieben in einem zu engen Kontakt stehen und für diese Tag und Nacht erreichbar sind. Steht der Notar in einem zu engen Kontakt zu den Bauträgern, den Vermittlern und Verkäufern, ist die Unparteilichkeit des Notars gefährdet. Deshalb ist es richtig, wenn diese Regelungslücke geschlossen wird. Ich begrüße daher die Initiative der Großen Koalition des Landes Berlin. Auf Initiative des Landes Berlin haben die Justizminister der Länder im Juni 2012 Handlungsbedarf für einen verbesserten Verbraucherschutz beim Immobilienerwerb gesehen. Insbesondere sei dafür Sorge zu tragen, dass sogenannte Strukturvertriebe nicht die mangelnde Erfahrung von Käufern ausnutzen und ihnen dadurch nachhaltigen wirtschaftlichen Schaden zufügen. Nun liegt dem Bundestag der Bundesratsentwurf vor. Ich begrüße es, den Notar noch besser und weitreichender in den Verbraucherschutz einzubeziehen. Kernpunkt der Neuregelung ist es, dass dem Verbraucher der Text des Rechtsgeschäftes zwei Wochen vor der Beurkundung aus der Sphäre des Notars zugesandt wird. Damit ändert sich an der notariellen Praxis wenig. Im besten Fall und regelmäßig haben die Notare das bereits so gemacht. Jetzt wird aus einer wünschenswerten Praxis eine gesetzliche Regel. Gerade in den Missbrauchsfällen wird die Änderung es dem Verbraucher erleichtern, sich der Beeinflussung und dem Drängen von Vertriebsmitarbeitern einfacher entziehen und eine informierte Entscheidung treffen zu können. Zu den Pflichten des Notars gehören die unparteiische Betreuung, Belehrungspflichten, Hinweispflichten, die Überwachung von Verträgen. Es ist nicht die Aufgabe des Notars, zu prüfen, ob eine Immobilie als Kapitalanlage für einen Anleger geeignet ist. Er führt keine steuerrechtliche oder verkehrstechnische Prüfung durch. Der Notar ist aber in der Lage, den Verbraucher dahin gehend zu beraten, wer ein geeigneter Ansprechpartner für die Prüfung der Angelegenheit in wirtschaftlicher Hinsicht sein könnte. Das wird ohne Zeitdruck besser möglich sein. Kritisch wird angemerkt, dass durch die Regelung der Verbraucher gegenüber Unternehmern, die eine Immobilie erwerben wollen, benachteiligt werden könnte, da die Verbraucher durch die Zweiwochenfrist keine zeitnahen Entscheidungen treffen könnten. Grundsätzlich ist das richtig. Doch handelt es sich bei der Frist nur um eine Regelfrist, von der abgewichen werden kann, wenn im Einzelfall Eile geboten ist. Derzeit besteht keine Pflicht des Notars, eine Verkürzung der Frist zu begründen. Das soll sich nun ändern. Durch die Einführung einer Dokumentationspflicht für die Verkürzung der Zweiwochenfrist kann eine spätere Überprüfung des Rechtsgeschäfts, zum Beispiel durch die Dienstaufsichtsbehörde, auf dokumentierter Grundlage erfolgen. Da die Dokumentation Teil der Niederschrift und dem Verbraucher bei der Beurkundung verlesen wird, wird dieser auch noch einmal deutlich auf den Verzicht der schützenden Frist hingewiesen. Der Gesetzentwurf macht deutlich, dass die Versendung der Unterlagen durch den Notar gebührenfrei erfolgt. Der Begriff „kostenfrei“ könnte insofern missverständlich sein, als dass damit nicht gemeint sein sollte, dass der Notar eigene Aufwendungen nicht erstattet bekommen kann, wie zum Beispiel Kopier- und Portokosten. Als unterstützenden Punkt erweitert der Gesetzentwurf die Bundesnotarordnung um einen weiteren disziplinarrechtlichen Sondertatbestand. Als neuer Amtsenthebungsgrund in § 50 Abs. 1 BnotO wird der wiederholte grobe Pflichtverstoß gegen die verbraucherschützenden Pflichten aus § 17 Abs. 2 a Satz 2 BeurkG aufgenommen. Der Gesetzentwurf stößt auf breite und auch unsere Zustimmung. Bundesrat, Bundesregierung, DAV und BNotK begrüßen den Entwurf, wenn auch DAV und BNotK den disziplinarrechtlichen Teil ablehnen. Die Frage ist, warum die Bundesregierung, namentlich Verbraucherministerin Aigner, nicht früher tätig geworden ist. So hoffe ich aber, dass die Bundesratsinitiative aus Berlin breite Unterstützung findet. Über Details lässt sich sicherlich reden.