Partei: CDU/CSU
Wir beraten heute in erster Lesung den Gesetzentwurf des Bundesrates zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren. Ziel dieses Gesetzes ist die Verhinderung oder Einschränkung von Umgehungsmöglichkeiten im Beurkundungsrecht, die nicht zuletzt in den Fällen des Verkaufs sogenannter Schrottimmobilien offenkundig wurden. Vor diesem Hintergrund bin ich vor allem dem Berliner Justizsenator Heilmann für seine Initiative dankbar, durch eine Änderung des Beurkundungsgesetzes Verbraucher vor derartigen Geschäftsmodellen besser zu schützen. Um was geht es? Bereits seit Mitte der 90er-Jahre sind Fälle bekannt geworden, in denen Verbraucher zur übereilten Beurkundung von Immobilienkaufverträgen gedrängt wurden. Oftmals lagen jedoch die Verkehrswerte dieser Immobilien deutlich unter dem verabredeten Kaufpreis. Zuvor wurde mit vollmundigen Versprechen einer lukrativen Geldanlage den Kaufinteressenten die Investition angepriesen. Ebenfalls wurden die Käufer mit dem Hinweis auf weitere Kaufinteressenten zum schnellen Abschluss gedrängt. Später stellte sich für die Verbraucher heraus, dass die tatsächliche Immobilie nicht den Versprechungen und Erwartungen entsprach, die vom Verkäufer geweckt wurden. Oft handelte es sich bei der beschriebenen Sanierung des Objektes nur um eine sogenannte Pinselsanierung, bei der nur notdürftig Mängel bearbeitet wurden. So blieben in der Folge auch die erzielten Mieteinnahmen hinter den Erwartungen zurück und reichten nicht wie versprochen aus, um die Kreditraten zu decken. Erforderlich wurde dann ein erheblicher Einsatz eigenen Geldes. Kam es deswegen zu einem vorzeitigen Verkauf der Immobilie, waren die finanziellen Verluste für den Verbraucher oft existenzbedrohend. Bei der Frage, wie es denn zum notariellen Abschluss derartiger überhasteter Kaufabschlüsse überhaupt kommen konnte, war zum Beispiel in einem Interview mit dem Präsidenten des Berliner Landgerichts, Bernd Pickel, in der „Berliner Morgenpost“ im Februar diesen Jahres zu lesen: „Das Beurkundungsgesetz sieht vor, dass der Verbraucher den Vertragsentwurf zwei Wochen vor Unterzeichnung schon vorliegen haben muss. Wir haben bei den Fällen sehr oft festgestellt, dass die Vertriebsunternehmen, die das Immobiliengeschäft einfädeln, die Kunden gebeten haben, den Notar darüber zu belügen. Wenn der Notar dann fragt, ob der Vertrag in der Frist schon bekannt war, haben die Leute Ja gesagt. Das hatte System.“ Der viel gescholtene Formzwang des BGB, der beim Immobilienkaufvertrag das strengste Formerfordernis der notariellen Beurkundung vorsieht, wird zwar oft genug als zu bürokratisch kritisiert, ist aber dennoch immer wieder – wie auch dieses Beispiel zeigt – Umgehungsversuchen ausgesetzt. So haben wir in der Stellungnahme des Deutschen Notarvereins zu diesem Gesetzgebungsvorhaben lesen können, ich zitiere: „Versuche von Beteiligten, das Beurkundungsverfahren zum eigenen Vorteil auszuhöhlen und dessen Schutzfunktion zu unterlaufen, sind wahrscheinlich so alt wie das Beurkundungsverfahren selbst.“ Mit Einführung des § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2 des Beurkundungsgesetzes im Jahr 2002 erkannte der Gesetzgeber, dass neben der Beurkundungspflicht für Immobilienkaufverträge, die den Beteiligten die Tragweite ihres rechtsgeschäftlichen Handelns vor Augen führen sollte, es im Bereich der Verbraucherverträge aber eines zusätzlichen Schutzes bedurfte. Wegen der Komplexität eines Immobilienkaufvertrages und dem – wodurch auch immer bedingten – hohen Entscheidungsdruck sah der damalige Gesetzgeber die Notwendigkeit, dem Verbraucher ausreichend Gelegenheit zu geben, den Vertragstext aufmerksam zu studieren und die rechtlichen Folgen zu erkennen. Um Verbrauchern so ein Mindestmaß an Bedenkzeit zu ermöglichen, wurde damals der § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2 des Beurkundungsgesetzes geschaffen. Hiernach soll der Notar darauf hinwirken, dass Verbraucher den zu beurkundenden Vertragstext mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin ausgehändigt bekommen. Zwei Wochen, um den Vertragstext zu verinnerlichen und sich am Ende über die Wirkung im Klaren zu sein, wenn vor dem Notar die Unterschrift geleistet wird. Dies ist eine aus Sicht des Verbraucherschutzes sinnvolle Regelung, die, wie sich in den Folgejahren aber zeigte, in der Umsetzung nicht zum gewünschten Erfolg führte, denn sie weist eine entscheidende Schutzlücke auf. So soll der Notar nach der derzeitigen Fassung des Gesetzes zwar darauf hinwirken, dass die Zweiwochenfrist eingehalten wird, jedoch kann die Aushändigung des Vertragsentwurfes bislang auch durch den Verkäufer oder sonstige Dritte selbst geschehen. Hieraus ergibt sich ein erhebliches Missbrauchspotenzial; denn ob diese Aushändigung durch einen Dritten tatsächlich unter Fristwahrung stattfindet, lässt sich durch den Notar nur schwer überprüfen. Zahlreich sind offenbar die Fälle, in denen zur Ausnutzung dieses Mangels dubiose Verkäufer ihren Kunden erklären, es handele sich bei der Frist um eine reine Formalie und es solle dem Notar bei der Beurkundung einfach wahrheitswidrig die Einhaltung der Frist bestätigt werden. Der Vorstoß des Bundesrates, diese Umgehungsmöglichkeit durch eine Änderung des § 17 Abs. 2 a BeurkG einzuschränken, ist aus meiner Sicht im Grundsatz zu begrüßen. Nicht zuletzt die neuesten Meldungen über die zahlreichen Fälle von Verkäufen von Schrottimmobilien zum Beispiel in Berlin machen deutlich, dass hier offenkundig Handlungsbedarf besteht. Nach dem vorliegenden Gesetzentwurf soll zukünftig der beurkundende Notar nunmehr selbst die Aushändigung des Vertragsentwurfes mindestens zwei Wochen vor dem Termin vornehmen. Zweifellos führt dies zu einer besseren Kontrolle für den Notar und einer erhöhten Transparenz und Nachvollziehbarkeit auch durch die Dienstaufsicht. Wird die Frist unterschritten, soll der Notar dies in der Niederschrift angeben. Die Einhaltung der Zweiwochenfrist für Verbraucher wird durch diese Gesetzesänderung deutlich besser gewährleistet. Gleichwohl können sich aus der derzeitigen Fassung des Gesetzentwurfes Nebeneffekte ergeben, die es zu vermeiden gilt und die wir während der parlamentarischen Beratungen näher beleuchten sollten: Zum einen ist das die im Gesetzeswortlaut verwendete Formulierung hinsichtlich der Kostenfreiheit des Vertragsentwurfes. An sich könnte diese Formulierung an dieser Stelle gänzlich entfallen, da sich dies bereits aus der Kostenordnung ergibt. In der Regel ist ja der Verbraucher nicht der Auftraggeber des Entwurfes. Wenn man denn aber hier eine Klarstellung der Kostenfreiheit für den Verbraucher wünscht, dann sollte dies auch eindeutig formuliert werden. In seiner aktuellen Fassung führt der Gesetzentwurf des Weiteren zu einer Fragestellung, welche Auswirkungen die Gesetzesformulierung hat, wenn die Vertragsparteien nicht am gleichen Ort wohnen. Nehmen wir einmal an, der Verkäufer beauftragt seinen Notar vor Ort mit der Anfertigung des Entwurfes, später aber möchte der Käufer die Beurkundung statt am Ort des Verkäufers an seinem Wohnort bei seinem Notar durchführen lassen. In diesem Fall müsste laut dem Gesetzestext der Vertragsentwurf ein zweites Mal vom „Käufernotar“ dem Verbraucher fristgerecht zur Verfügung gestellt werden. Diese Vorgehensweise erscheint nicht nur unnötig kompliziert, es stellt sich auch die Frage, wie die Kosten der beiden Notare in dieser Konstellation abgerechnet werden sollen. Hier sollte überlegt werden, ob es sinnvoll ist, dass zwingend der „beurkundende“ Notar die Aushändigung des Vertragsentwurfes vornehmen muss. Der weitere Vorschlag im Gesetzentwurf, die Amtsenthebungsgründe für Notare des § 50 Abs. 1 Nr. 9 BNotO um Verstöße gegen § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2 BeurkG zu erweitern, ist im Lichte der Tatsache, dass vereinzelt Notare als sogenannte Mitternachtsnotare an der übereilten Beurkundung vorsätzlich mitgewirkt haben, sinnvoll und standesrechtlich geboten. Im Rechtsausschuss werden wir Gelegenheit haben, die Fragen, die sich aus dem Gesetzentwurf noch ergeben, gemeinsam zu erörtern, sodass wir am Ende der Beratungen über einen Vorschlag entscheiden können, der die begrüßenswerte Zielstellung des Gesetzentwurfes auch passgenau umsetzt.