Ulisses, o grande navegador eheroi grego da Odisseia, enfrentou em certa passagem as sereias, seresmitologicos metade peixes, metade mulheres que, com suas cancoes, iludiam osnavegantes com uma visao do paraiso e os arrastavam para os rochedos da ilha deSirena, destrocando seus navios. La os homens eram devorados pelas vorazessereias. Segundo a lenda de Ulisses, o heroi tinha o objetivo de chegar a Itaca,sua ilha patria. Para tanto, colocou cera nos ouvidos de seus marinheiros a fimde que nao ouvissem o canto das sereias e rumassem para os rochedos. Ele mesmose amarrou ao mastro principal do seu navio e se deixou encantar com a belamelodia que quase o levou a loucura. Isso so nao acontece porque estando amarradoe sem poder ser ouvido pelos comandados, nao conseguiu dar a ordem de virar oleme e seguir de encontro as rochas. Ulisses conseguiu passar, com suatripulacao, fisicamente ileso pelas sereias, mas psicologicamente ficou abaladopor deixar as promessas de felicidades eternas, advindas das belas sereias, emum paraiso ilusorio.Em analogia a essa historia, omercado imobiliario se tornou a ilha de Sirena e os corretores figuram como verdadeirassereias que tentam ludibriar os incautos marinheiros, principalmente os deprimeira viagem. O paraiso que se apresentava como um investimento de perpetuavalorizacao acima de todos os indices de inflacao e maior que a renda fixaagora, em raros empreendimentos, nao pode mais ser auferido com esse otimismotao homerico. No entanto, a ladainha de que o preco pago por determinado imovelesta alto mais que em futuro breve a valorizacao compensara o valor agoradispensado ainda e usada como uma das principais argumentacoes para que ocomprador tome sua decisao.Alguns anos atras, passei aorientar aos que me procuravam para contratar um avaliador independente. Essa foiminha sugestao por muito tempo, ate um dia, um desses investidores me ligar erelatar que nao via qual era a vantagem de se contratar um avaliador ja que oresultado dos estudos era extremamente compativel com o valor que o corretorapresentava, entao os valores dos imoveis ofertados eram justos. Pensando por esse prisma, oinvestidor que contratou um avaliador de imoveis independente, depois de algunstrabalhos pelos quais se constata que os valores apresentados estao na mesmafaixa dos ofertados, tende ao entendimento de que os precos dos imoveis estaojustos e de que todos os argumentos de venda sao validos. Mas eu, como sou umpao duro e nao gosto de jogar dinheiro fora, principalmente aquele que naotenho, pedi para analisar os trabalhos que foram apresentados e constatei que aavaliacao de imoveis geralmente e feita pela otica do vendedor e nao pela docomprador. E qual seria a diferenca? Suponhamos que voce seja vendedorde um determinado imovel. O mercado lhe fornecera os dados necessarios paracolocar o preco no seu imovel por meio de comparacoes com outros imoveissemelhantes na mesma regiao ou em regioes consideradas pares a de onde seencontra o imovel a ser vendido. Nesse caso, o vendedor ira maximizar o valordo imovel ofertado ate o limite considerado aceitavel. Ao determinar o teto,tecnicamente ou subjetivamente, tambem determinara o piso, sendo assim, o vendedortentara se aproximar ao maximo do teto. Se um comprador toma por iniciativacontratar um avaliador independente, esse avaliador