Diferentes setores de atuacao possuem suasparticularidades que tornam mais facil ou mais dificil de realizar umaavaliacao do valor das empresas. Nesse sentido, construcao civil e um setor especialmentedesafiante.Comeca que incorporadoras possuem uma formadiferente de reconhecer receitas. Normalmente, as vendas se tornam receitasassim que sao realizadas seguindo o regime de competencia. Para empresas deconstrucao civil, as receitas sao apropriadas conforme a evolucao financeira daobra seguindo o metodo Percentage of Completion (POC), de forma que a receitade um trimestre e uma combinacao da apropriacao de vendas realizadas emtrimestres anteriores por conta do andamento das obras e o reconhecimento dareceita das vendas realizadas do trimestre proporcional a porcentagem deconclusao. Esse ponto costuma ser apontado como a grandepeculiaridade do setor e, apesar de ser um conceito diferente do que vemosgeralmente, nao e tao dificil de assimilar. Projetar, por outro lado, ja e umadificuldade maior e entramos agora no ponto mais complexo desse tipo deempresa: o carater multiperiodo de diversos de seus numeroseconomico-financeiros. Para continuar o ponto anterior, o reconhecimento dasreceitas de vendas realizadas em um trimestre se prolonga por diversos periodos(exceto estoque pronto de imoveis ja entregues) e de uma forma irregular.Para projetar a evolucao da receita, e necessario estimar como sera a evolucaodas obras. E para acrescentar mais uma dificuldade, as incorporadoras sao umagregado de diferentes projetos, cada um com suas proprias caracteristicas.Toda empresa pode ser entendida como um agregado de projetos, mas esse carater emais pronunciado nesse setor, na medida em que cada imovel (e sao varios, mesmoem incorporadoras pequenas) tem o seu proprio prazo de entrega, ritmo de obras,ritmo de vendas, margem bruta etc. O ideal ao se avaliar uma empresa edesagregar para projetar os numeros da empresa de uma maneira mais precisa erealista, mas infelizmente nao e possivel desagregar muito os numeros daempresa. Com isso, e inescapavel ter que adotar um numero medio para as variasmetricas da empresa, que, no caso do reconhecimento de receitas, e o ritmo dasobras, mesmo que haja grande variabilidade nessas metricas. Paraincorporadoras, me parece que essas medias possuem maior variancia do quemedias empregadas ao se analisar outros tipos de empresas.Outra dificuldade do carater multiperiodo e oContas a Receber. Geralmente, o capitalde giro das empresas em um trimestre possui uma correlacao forte com areceita liquida do trimestre, que e uma boa metrica da atividade da empresa.Para construcao civil, essa relacao se quebra na medida em que os valores areceber registrados nao possuem relacao com a atividade do trimestre vigente, esim com os trimestres anteriores se estendendo a anos anteriores. Para piorar,as regras contabeis estabelecem que apenas os valores a receber das vendas jaapropriadas como receita e que podem ser contabilizados, o restante do valordas vendas ficando fora do balanco. As empresas geralmente divulgam essesvalores off-balance, seja em NotaExplicativa (NE), seja no release deresultado, mas esse e mais um fator que dificulta a analise.O custo, naturalmente, segue uma logica semelhante.O custo informado na Demonstracao de Resultados do Exercicio (DRE) e umagregado de tres componentes: o custo dos imoveis prontos vendidos, a parcelado custo ja incorrido dos imoveis vendidos no trimestre e o custo incorrido dasunidades ja vendidas anteriormente. Infelizmente,