Escolhendo um imovelEscolher um imovel para aluguel e como comprar uma acao visando dividendos. Voce precisa pagar suficientemente barato para que o valor do dividendo (aluguel) seja superior ao rendimento da renda fixa. No nosso caso, esse rendimento deveria ser pelo menos 10%. Isso representa uma rentabilidade mensal de 0,9%.Obviamente que nao e qualquer imovel que trara essa taxa:,de preferencia aos comerciais/escritorio, pois tem menos problemas com inquilinos e pagam mais.Tomaremos como exemplo um imovel de R$ 100.000,00 financiado pela Caixa Economica Federal. O financiamento praticado pelos bancos hoje em dia e de ate 70% do valor do imovel em ate 360 meses (no pos-fixado).Vamos utilizar 40% de financiamento e o prazo de 360 meses. Adicionei uma reserva de R$ 5.000,00 para pagar a vistoria do banco (para o financiamento), taxa de transferencia do imovel e eventuais reparos. Capital inicial para imovel de R$ 100 mil reais Valor do Imovel: R$ 100.000,00 Entrada: R$ 40.000,00 Reservas*: R$ 5.000,00 Reforma basica: R$ 5.000,00 Capital Inicial: R$ 50.000,00 * Registro de imovel, vistoria, reparos. O financiamento utilizado e o SAC, que tem o valor de parcela decrescente e a amortizacao da divida constante.O metodo de financiamento SAC tem amortizacao constante da divida. No comeco pagamos uma parcela maior (R$ 614,38), pois os juros sao calculados sobre o valor devedor (que e alto). As ultimas parcelas serao bem menores, pois os juros sobre o saldo devedor e minimo. Dados do financiamento pela Caixa* Financiamento R$ 60.000,00 Prazo 360 meses Amortizacao mensal R$ 166,67 Primeira prestacao R$ 637,54 Prestacoes 1o ano R$ 7.250,00 * Caixa Economica Federal Pre-fixada Agora vamos ver o fluxo de caixa no primeiro ano: Fluxo de Caixa do primeiro ano Receitas de aluguel (ocupacao de 95%) (12 x R$ 900 x 0,95) R$ 10.260 Comissao Corretor (7% do aluguel) (R$ 718,2) Despesas de financiamento* (R$ 516,72) Financiamento (12 primeiros meses) (R$ 7.250) Geracao de caixa R$ 1.775,08 * Despesas cobradas no financiamento: seguro, taxa administrativa Com esses dados em maos, podemos calcular o retorno. Desta forma poderemos comparar com outras modalidades de investimento.Retorno sobre investimento (caixa)Capital inicial: R$ 50.000Geracao de caixa: R$ 1.775,08Retorno sobre investimento = (1775,08/50000) = 3,55%A tabela acima mostra que, no primeiro ano o nosso retorno sobre investimento foi de 3,55% (considerando apenas o caixa). Isso e menos do que a renda fixa.Agora vamos ver como ficam as contas considerando o aumento do patrimonio gerado pelo pagamento das 12 parcelas do financiamento.Retorno sobre investimento (caixa + aumento de patrimonio)Capital inicial: R$ 50.000Geracao de caixa: R$ 1775,08Aumento de patrimonio: 12 x R$ 166,67 = R$ 2.000.Retorno sobre investimento = ((2000 + 1775,08)/50000) = 7,5%Parece bem mais interessante! Como as prestacoes caem a cada mes no financiamento SAC e os alugueis sao reajustados pela inflacao (IGP-M), o retorno e sempre crescente.Obviamente que, com retornos maiores, o imovel aumenta de valor. Mas, assim como o investimento de acoes que pagam bons dividendos, o importante e o valor de aquisicao.Retorno sobre investimento nos cinco primeiros anosComo no primeiro ano temos um gasto inicial grande e os anos subsequentes nao terao pagamento da entrada,