compradorse recusar a outorgar a escritura definitiva de compra e venda e o promissariocomprador cumprir os requisitos previstos em leia para este fim, o promitentevendedor podera ser obrigado a outorgar escritura definitiva, sob pena deadjudicacao pelo Juiz. Assim, o referido DL 58/37 foi recepcionado pelo novo CCem dois artigos: 1.417 e 1.418.12.2) Natureza juridica: Embora o pontoinicial da configuracao do direito real a aquisicao de um bem imovelrepresentado pela promessa de compra e venda resida no surgimento de um direitoobrigacional, haja vista que jamais se podera falar na existencia daquele sem aexistencia de um contrato escrito que aponte nesse sentido, a verdade e que naose pode confundir a natureza exclusivamente obrigacional (pessoal) da promessade compra e venda que nao tenha sido registrada perante o Cartorio de Registrode Imoveis competente com aquela ligada ao compromisso que ultimou a aludidaprovidencia. Assim, para que se possa falar em direito real propriamente dito,isto e, com a possibilidade do seu titular valer-se do direito de sequela paraa perseguicao do bem nas maos de quem quer que ele esteja, estara condicionadoao registro exigido pelo artigo 1.417 do Codigo Civil para o reconhecimento dodireito real a aquisicao do imovel. Porem, nao ha como se deixar de ponderaracerca da diferenca da natureza juridica do compromisso de compra e vendaconforme ele esteja ou nao registrado no RGI competente. Assim, havendoregistro e inegavel que a natureza juridica que caracterizara a aludida relacaojuridica dele decorrente e de direito real, enquanto que a inexistencia doregistro transmuda a relacao atribuindo-lhe apenas natureza juridicaobrigacional ou pessoal. Vale mencionar que a jurisprudencia nao tem exigido oregistro da promessa de compra e venda como requisito indispensavel para oajuizamento da acao de adjudicacao compulsoria, que estara baseada, portanto,na relacao de direito pessoal, sendo que o registro e indispensavel para aconfiguracao do direito real sobre coisa alheia, conforme acima exposto. Nestesentido, citamos a seguinte casuistica citada em Codigo de Processo CivilComentado, de Nelson Nery Junior, verbis:Possibilidade de adjudicacao compulsoria. A promessa de compra e venda gerapretensoes de direito pessoal, nao dependendo, para sua eficacia e validade, deser formalizada por instrumento publico. A obligatiofaciendi, assumida pelo promitente vendedor, pode dar ensejo a adjudicacaocompulsoria. O registro imobiliario somente e necessario para a producao de efeitosrelativamente a terceiros (STJ, REsp 9945-SP, 4a T., rel. Min. Athos Carneiro).12.3) Requisitos: sao requisitos paraa admissao da promessa de compra e como formador de direito real, segundo aotica do vigente Codigo Civil, os seguintes:a) Contrato de Promessa de Compra e Venda, celebrado porInstrumento Publico ou Particular (evidente que integralmente cumprido pelaspartes, inclusive com a quitacao integral do preco pelo promissario comprador).O contrato de compromisso de compra e venda, ou de promessa de compra e venda,pertence a categoria dos contratos preliminares. Consiste na obrigacao que os contratantes assumem em consentir nacelebracao de um novo contrato, de natureza definitiva. As partes aocelebra-lo, tem escopo criar um futuro contrato. Trata-se, de um contratoautonomo, distinguindo-se do contrato definitivo porque neste os contratantesassumem a obrigacao de transferir a propriedade e de pagar o precocorrespondente;b) Ausencia de clausula de arrependimento: o antigo codigoreferia-se a clausula de irrevogabilidade e irretratabilidade como necessaria ageracao de