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provimento. AC XXXXXXXXXXXXXXX AC - Apelacao Civel- XXXXXXX Relator(a) Desembargador Federal XXXXXXXXXXXXXXXXX Sigla do orgaoTRF5 Orgao julgador Segunda Turma Fonte DJ - Data: XXXXXXXX - Pagina: XXX - No:XXX Decisao UNANIME Ementa PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITACAO.NECESSIDADE DE DEPOSITO INTEGRAL DAS PRESTACOES VENCIDAS E VINCENDAS. SUSPENSAODE EXECUCAO JUDICIAL OU EXTRAJUDICIAL.1. Ao realizar o contrato de financiamento,valendo-se das regras do Sistema Financeiro de Habitacao - SFH, omutuario assumiu o risco de, em se tornando inadimplente, ter o imovel, objetodo financiamento, levado a leilao, pois tal imovel, na realizacao docontrato, e gravado com o direito real de garantia hipotecaria, razaopela qual (o ex-mutuario) esta perfeitamente ciente das consequencias que oinadimplemento poderia acarretar.2. A simples argumentacao de que os valorescobrados pela apelada desrespeitam o pactuado, no contrato de financiamento dacasa propria, nao e suficiente para caracterizar a necessidade dasuspensao de tal medida; ainda mais, quando nenhum depositojudicial foi realizado na acao cautelar cujo presente recurso esta relacionado.3. E reiterado nos Tribunais o entendimentode que e imprescindivel o deposito integral das prestacoes vencidas evincendas pelo mutuario, para que se suspenda a execucao judicial ouextrajudicial do imovel dado em garantia hipotecaria ou a efetiva demonstracaodo "fumus boni iuris".4. A execucao extrajudicial de acordo com oDecreto-lei 70/66 e constitucional. Precedente do Supremo Tribunal Federal.5. Dessa forma, se ha debito e o mutuarionao providencia o deposito das prestacoes vencidas, de modo a caracterizar asua boa-fe em cumprir as clausulas contratuais, nao ha como se obstar aexecucao extrajudicial do imovel, objeto do contrato em questao".Por fim, o juiz nega a liminar:"6. Apelacao improvida. Ante o exposto, INDEFIROa liminar. Manifeste-se o requerente sobre a contestacao. Intimem-se..Se voce gostou dessa postagem e quer que o Blog Imoveis da Caixa continue trazendo informacoes uteis sobre Leiloes de Imoveis e Concorrencias Publicas gratuitamente para voce, por favor, clique no +1 logo abaixo!Para duvidas, criticas e sugestoes, deixeum comentario. Abaixo, links que podem ser de seu interesse:
IMOVEIS ADJUDICADOS DA CAIXA ECONOMICA FEDERAL: EX-MUTUARIOS VERSUS CAIXA ECONOMICAJa sabemos que a maior parte dos imoveis leiloados pela CEF (Caixa Economica Federal) e objeto de disputa judicial. Em linhas gerais, sao duas as disputas envolvendo o imovel. Uma delas entre o arrematante do imovel e o seu ex-mutuario, ocupante do imovel. A outra, entre o ex-mutuario e a instituicao credora (no caso, a CEF). Nessa postagem, trataremos dessa segunda disputa.Pois bem, as partes envolvidas nessa disputa sao as seguintes: (i) o morador, devedor do financiamento imobiliario e ex-mutuario da instituicao financeira credora; e (ii) a Caixa Economica Federal, na figura do credor do financiamento imobiliario. O devedor e o autor da acao, ao passo que a instituicao credora (CEF) e a re.Para assegurar a propriedade de seu imovel, o autor entra na Justica contra a instituicao financeira, na tentativa de impedir ou anular a execucao extrajudicial atraves da qual o imovel objeto de disputa foi ou sera arrematado por alguem. O desfecho dessa disputa e a sentenca da acao, na qual o juiz reconhece a validade ou a nulidade do leilao.A publicacao da sentenca pode sair antes ou depois da realizacao do leilao, e pode ser favoravel ou desfavoravel ao autor. Assim, em termos muito gerais, temos quatro casos possiveis:Caso 1: Se a sentenca e publicada antes da realizacao do leilao e favorece o autor, o imovel nao e arrematado por ninguem, afinal, o leilao agendado nem mesmo chega a se realizar. Neste caso, o autor, ex-mutuario, consegue impedir a realizacao da execucao extrajudicial atraves da qual o imovel poderia ser arrematado.Caso 2: Se a sentenca e publicada antes da realizacao do leilao, mas desfavorece o autor, o imovel e conduzido normalmente a leilao e e arrematado por um terceiro, que tera que providenciar judicialmente a desocupacao do imovel (caso nao alcance acordo extrajudicial com o ocupante).Caso 3: Ja se a sentenca e publicada depois da realizacao do leilao (portanto, quando o imovel ja foi arrematado por alguem) e favorece o autor, o titulo de aquisicao do imovel (Carta de Arrematacao ou algo similar) sera anulado e a instituicao financeira devolvera ao arrematante os valores desembolsados na aquisicao do imovel. Para maiores detalhes sobre esse ponto, consulte a postagem intitulada LEILOES DE IMOVEIS: RISCO DE EVICCAO DE DIREITO.Caso 4: Por fim, se a sentenca e publicada depois da realizacao do leilao (por conseguinte, o imovel ja foi arrematado) e desfavorece o autor, reconhecendo como valida a execucao extrajudicial atraves da qual o imovel foi arrematado, tambem o titulo de aquisicao (Carta de Arrematacao ou similar) e reconhecido como valido.Tanto no caso 4 quanto no caso 2 o arrematante devera providenciar a desocupacao do imovel em acordo extrajudicial ou, se for o caso, atraves da Justica, por meio de uma acao de Imissao de Posse com Antecipacao de Tutela.Para saber mais sobre essa acao, leia a postagem IMISSAO DE POSSE: ANTECIPACAO DE TUTELA.Note que o caso 2 pode ser considerado mais seguro pelo arrematante do que o caso 4. Afinal, ao reconhecer a validade da execucao extrajudicial (a validade do leilao) antes
mesmo de sua realizacao, a Justica reconhecera tambem a validade do titulo de aquisicao (Carta de Arrematacao) que sera cedido ao vencedor do leilao.Para saber mais sobre a acao de Imissao de Posse com Antecipacao de Tutela, leia a postagem intitulada LEILOES DE IMOVEIS: ASPECTOS JURIDICOS.Se voce gostou dessa postagem e quer que o Blog Imoveis da Caixa continue trazendo informacoes uteis sobre Leiloes de Imoveis e Concorrencias Publicas gratuitamente para voce, por favor, clique no +1 logo abaixo!Para duvidas, criticas ou sugestoes, deixe um comentario! Abaixo, links que podem ser de seu interesse:
LEILOES DA CAIXA ECONOMICA: UMA OTIMA ALTERNATIVA DE INVESTIMENTOSNao e novidade para mais ninguem. O mercado imobiliario brasileiro esta aquecido!O fator desencadeante desse aquecimento do setor imobiliario e, sem duvida, o programa Minha Casa Minha Vida, que fomentou o mercado com credito e subsidios como nunca antes se viu. O resultado disso tambem nao e novidade. Os precos dos imoveis dispararam, chegando a dobrar de valor, em muitos casos.Diante desse quadro, os leiloes de imoveis se tornaram otimas alternativas para adquirir imoveis a precos muito abaixo daqueles praticados pelo mercado.De modo geral, os imoveis leiloados sao retomados de pessoas que contrataram um financiamento imobiliario na ocasiao da compra e se tornaram inadimplentes. Uma vez que o imovel e dado como garantia do financiamento imobiliario, a inadimplencia gera a perda do bem, que e conduzido a leilao a precos bem menores que aqueles praticados no mercado.Os Leiloes da Caixa Economica Federal sao os mais conhecidos. Ainda assim, no entanto, muitos dos imoveis leiloados pela Caixa nao chegam a receber nenhuma proposta.Para quem ainda esta em busca do primeiro imovel, os Leiloes da Caixa podem ser muito uteis para escapar dos precos inflacionados praticados no mercado. Ja para quem pretende fazer as economias crescerem mais que a inflacao com a compra e revenda de imoveis, os Leiloes da Caixa podem ser decisivos, ja que o preco de compra dos imoveis e praticado com desagios de ate 40%, o que garante generosas margens de lucro.Enfim, em tempos em que a poupanca rende apenas 6% ao ano e os titulos publicos nao passam muito de 10% ao ano, os leiloes de imoveis podem fazer aquela diferenca que estava faltando.Se voce gostou dessa postagem e quer que o Blog Imoveis da Caixa continue trazendo informacoes uteis sobre Leiloes de Imoveis e Concorrencias Publicas gratuitamente para voce, por favor, clique no +1 logo abaixo!Para duvidas, criticas ou sugestoes, deixe um comentario! Abaixo, links que podem ser de seu interesse: Antes de mais nada, queremos saber se voce apoia o blog e quer continuar lendo novidades sobre Leiloes de Imoveis da CEF por aqui. Para confirmar o seu apoio, clique no +1 logo abaixo e assim voce estara ajudando o Blog Imoveis da Caixa a crescer cada vez mais. De o seu apoio e clique no +1 logo abaixo!Feito isso, vamos ao que interessa.Nessa postagem, trazemos um novo relato sobre todo o processo de compra de um imovel da Caixa Economica Federal, um relato detalhado sobre tudo o que os interessados em comprar imoveis nos Leiloes da CEF terao que enfrentar para ter sucesso na operacao. Desta vez, no entanto, trata-se do relato de uma leitora do blog que se dispos a responder um questionario acerca de todos os passos envolvidos nessa operacao e nos autorizou a publicar todos os detalhes aqui no blog, para que outras pessoas possam aprender um pouco mais desse universo obscuro e de pouca informacao que e o mundo dos Leiloes de Imoveis.Este relato vem em forma de questionario. Para preservar a identidade da leitora, a chamaremos de Maria. Quando julgarmos apropriado, faremos um
ou outro comentario sobre a resposta oferecida por ela.Chega de conversa. Vamos ao que interessa!BLOG IMOVEIS DA CAIXA: Qual e a descricao geral do imovel (numero de comodos, metragem, etc.)?MARIA: O imovel e uma casa de 4 comodos, sendo 2 quartos, sala, cozinha, banheiro, area de servico e quintal (nao tem garagem). A area total e de aproximadamente 120 metros quadrados.BLOG IMOVEIS DA CAIXA: Qual e aproximadamente o valor de mercado do imovel?MARIA: O valor exato e dificil dizer, mas pelo que pesquisei, a casa vale aproximadamente 150 mil reais. Poderia valer mais, porque as casas na regiao sao bem mais caras e o metro quadrado esta bem valorizado no local. Mas como essa casa nao tem garagem, ela acaba perdendo bastante o valor. Por isso, acho que o valor de mercado fica mesmo na casa dos 150 mil reais.BLOG IMOVEIS DA CAIXA: Qual era o preco de venda do imovel junto a Caixa Economica Federal?MARIA: A Caixa Economica estava vendendo o imovel por 50 mil reais.BLOG IMOVEIS DA CAIXA: Ou seja, de cara voce ja tinha uma estimativa de 200% de lucro bruto sobre o valor que teria que desembolsar?MARIA: Se considerarmos o pagamento a vista, e isso mesmo. No entanto, eu decidi comprar com um financiamento habitacional. Por isso, o valor desembolsado ate o momento esta longe dos 50 mil reais que e o preco de venda do imovel. Na verdade, o que eu gastei ja na compra do imovel e o seguinte: R$7.500 reais (entrada) + R$3.000 (documentacao do imovel), o que resulta em R$10.500,00. Se acrescentarmos as parcelas do financiamento durante o periodo de 6 meses entre a compra e a data da imissao de posse, podemos dizer que desembolsei aproximadamente R$13.500,00 (R$7.500,00 de entrada + R$3.000,00 de documentacao + 6 parcelas de financiamento).BLOG IMOVEIS DA CAIXA: Quanto voce financiou? Cerca de R$42.500,00?MARIA: Isso mesmo.BLOG IMOVEIS DA CAIXA: Sendo assim, sua parcela deve ter ficado na casa dos R$500,00, supondo um financiamento de 360 meses?MARIA: Correto.BLOG IMOVEIS DA CAIXA: Neste caso, considerando o valor desembolsado de R$13.500,00, a quitacao do saldo devedor de R$42.500,00 e o preco de venda de R$140.000,00 (preco abaixo do valor de mercado que voce estimou), a sua estimativa de lucro bruto seria de aproximadamente R$84.000,00, o que perfaz 622% de lucro bruto. Ou seja, se voce vendesse o imovel por 140 mil reais logo depois de ser imitida na posse, os R$13.500,00 desembolsados na compra do imovel se tornariam R$84.000,00 em um periodo de 6 meses.MARIA: E verdade. Mas esse valor e bruto. Ainda precisamos descontar as despesas com advogado e Justica e principalmente o Imposto de Renda que eu teria que pagar sobre esses R$84.000,00 (que seria de mais ou menos R$12.600,00).BLOG IMOVEIS DA CAIXA: Quanto voce gastou com advogado e Justica?MARIA: Consultei varios advogados. Em geral, eles cobram R$4.000,00 reais. No final das contas, consegui pagar mais barato com um conhecido meu, que me cobrou R$3.000,00.BLOG IMOVEIS DA CAIXA: Se considerarmos que o valor gasto com a Justica faz parte do valor desembolsado na aquisicao do imovel, entao, na verdade, o
valor desembolsado seria de R$16.500,00. Assim, se o imovel fosse vendido por R$140.000,00, o seu lucro bruto seria de R$81.000,00, o que da aproximdamente 490% de lucro bruto. Descontando os 15% relativos ao Imposto de Renda (porque nessa hipotese de venda nao haveria isencao), ou seja, descontando pesados R$12.600,00, o seu lucro seria de R$68.400,00, o que perfaz aproximadamente 400% de lucro. Assim, os R$16.500,00 desembolsados no inicio da operacao se tornariam R$68.400,00 em um periodo de 6 meses. MARIA: Pois e, so nao fiz a venda do imovel porque desde o comeco a minha intencao era a de adquirir um imovel para morar. Mas se eu quisesse vende-lo, o resultado seria mais ou menos esse ai, com uma ou outra pequena alteracao devida, por exemplo, ao gasto com o servico de fiel depositario.BLOG IMOVEIS DA CAIXA: Voce poderia explicar melhor que servico e esse? MARIA: E um servico prestado por algumas empresas no contexto dos despejos. Voce paga um certo valor para a empresa e ela fornece todos os recursos para promover a desocupacao do imovel, ou seja, transporte dos bens da pessoa que sera despejada, deposito para armazenagem desses bens, bem como ajudantes para fazerem todo o servico pesado. Os bens da pessoa despejada ficarao armazenados nos depositos da empresa, que ficara como fiel depositaria desses bens, isentando totalmente o arrematante do imovel de qualquer responsabilidade com o que quer que venha a acontecer com os bens de quem precisou desocupar o imovel. Quando a pessoa despejada quiser, ela procura a empresa e solicita a retirada dos bens, pagando um valor que sera calculado de acordo com o tempo de armazenamento dos bens. Ou seja, quanto mais tempo se passar para retirar os bens, mais alto sera o valor a ser pago para liberacao dos bens. Em geral, as empresas cobram R$1.000,00 reais pelo servico, mas eu fiquei chorando ate que fizeram por R$600,00. Para mim, foi um alivio, porque nunca mais precisei entrar em contato com o antigo morador.BLOG IMOVEIS DA CAIXA: E quanto ao pagamento das dividas do imovel? A CEF pagou tudo? Voce teve muitos problemas com isso?MARIA: Bom, nao tenho problema com condominio, ja que a casa nao faz parte de um condominio. Alem disso, a casa e isenta de IPTU, o que tambem me livra de outra dor de cabeca. Quanto a agua, nao sei dizer, preciso passar na Sabesp para ver se as contas estao em dia. Ja quanto a energia eletrica, e mais facil. So preciso ir na Eletropaulo para solicitar a troca para o meu nome. Se houver debitos existentes, eles ficam associados ao CPF no antigo morador e portanto nao me afetam em nada.BLOG IMOVEIS DA CAIXA: No email que voce nos enviou, voce mencionou detalhes sobre os gastos com documentacao. Poderia dizer alguma coisa sobre isso novamente?MARIA: Sim, eu me lembro. O que ocorre e que, como o imovel foi financiado, paguei pelo contrato com a CEF e nao pela escritura publica. O contrato com a CEF custou R$430,00. O ITBI custou R$1540,00, ao passo que o Registro ficou na
casa dos R$984,00. Os gastos com ITBI e Registro foram bem altos, porque sao calculados com base no valor de compra/venda ou no valor venal, o que for maior. Em geral, o valor venal e menor que o valor de compra/venda, mas nesse caso em especial, o valor de venda ficou bem abaixo do valor venal, o que fez o ITBI e o Registro subirem bastante.BLOG IMOVEIS DA CAIXA: Mas voce conseguiu contestar parte do valor do ITBI, certo?MARIA: Exatamente. Eu fui ate a secretaria de financas da prefeitura e fiz um pedido de avaliacao especial e restituicao de ITBI. Depois de 6 meses, o pedido foi julgado e a prefeitura me devolveu 225 reais referentes ao ITBI. Nao e muita coisa, mas ja resolve parte do problema.BLOG IMOVEIS DA CAIXA: Entao, para resumir, a situacao toda foi mais ou menos a seguinte: (a) voce comprou um imovel avaliado em R$150.000,00 por aproximadamente R$50.000,00; (b) como financiou cerca de R$42.500,00, acabou desembolsando aproximadamente R$16.500,00 (incluindo gastos com advogado e Justica, bem como 6 parcelas de financiamento de R$500,00 cada); (c) na hipotese de que voce vendesse o imovel por cerca de R$140.000,00, o seu lucro liquido seria de R$68.400,00 em um periodo de 6 meses entre a compra e a venda do imovel, o que daria mais ou menos 400% de ganhos sobre o valor desembolsado (R$16.500,00)?MARIA: E isso mesmo.BLOG IMOVEIS DA CAIXA: Uma das principais duvidas dos leitores do blog diz respeito a demora entre a abertura de um processo de imissao de posse e o dia em que a imissao de fato ocorre. Quanto tempo levou no seu caso?MARIA: Bem, eu entrei com o processo na primeira quinzena de marco de 2012 e tomei posse do imovel (fui imitida na posse) na primeira quinzena de agosto, portanto, exatos 5 meses depois de entrar com o processo eu ja havia tomado posse do imovel.BLOG IMOVEIS DA CAIXA: Maria, nos do Blog Imoveis da Caixa queremos te agradecer por responder o questionario a partir do qual elaboramos essa postagem. Certamente, a sua experiencia nesse ramo ajudara muitas outras pessoas que tem interesse em adquirir imoveis da Caixa Economica Federal, pagando bem menos que o valor de mercado. Esperamos tambem que outros leitores possam compartilhar as suas experiencias aqui no blog, para que a cada dia o negocio dos leiloes e concorrencias publicas de imoveis seja desvendado, tornando-se mais claro para todos os interessados. Logo abaixo, o leitor ainda encontrara a sentenca judicial proferida em favor da leitora Maria. Abracos e bons negocios a todos!Existe verossimilhanca na alegacao dos autores, na medida em que demonstraram eles, por meio de certidao da matricula no XXX.XXX, do Yo Oficial de Registro de Imoveis desta Comarca, que adquiriram o imovel, em XX.XX.XXXX, da Caixa Economica Federal, que anteriormente havia adjudicado o bem em leilao extrajudicial, diante da divida do antigo compromissario comprador. Tambem existe perigo de dano de dificil reparacao, pois a concessao da medida somente quando da decisao final do feito, que podera demorar anos, implicara no fato de os autores provavelmente nao terem como
se ressarcir do atual ocupante pelos longos anos que ficarem privados da posse do bem, embora sejam os reais proprietarios. Nao fosse por isso, a jurisprudencia sobre a possibilidade de concessao da tutela antecipada requerida e pacifica na jurisprudencia, sendo objeto, inclusive, das Sumulas no 04 e 05 do Egregio TJSP, redigidas nos seguintes termos: Sumula 4: E cabivel liminar em acao de imissao de posse, mesmo em se tratando de imovel objeto de arrematacao com base no Decreto-Lei no 70/66. Sumula 5: Na acao de imissao de posse de imovel arrematado pelo credor hipotecario e novamente alienado, nao cabe, por ser materia estranha ao autor, a discussao sobre a execucao extrajudicial e a relacao contratual antes existente entre o primitivo adquirente e o credor hipotecario. Assim sendo, concedo a tutela antecipada requerida, para que os autores sejam imitidos na posse do bem. Expeca-se mandado de imissao de posse, que devera ser cumprido, se necessario, mediante arrombamento e com o auxilio de forca policial. Apos, cite-se o reu para o oferecimento de eventual resposta no prazo de quinze dias, sob pena de se presumirem verdadeiros os fatos alegados pelos autores. Servira o presente, por copia digitada, como mandado. Cumpra-se na forma e sob as penas da Lei. Intime-se.De o seu apoio ao Blog Imoveis da Caixa! Clique no +1 logo abaixo!Para duvias, criticas e sugestoes, deixe um comentario. Abaixo, links que podem ser de seu interesse:
IR NA VENDA DE IMOVEIS, LEI 9.250, LEI 11.196, MP 252, DECRETO 3000, REGULAMENTO DO IMPOSTO DE RENDA, LEI 3.470Se ate aqui voce nao sabia disso, fique sabendo agora! O imposto de renda incide sobre a venda de imoveis residenciais, ainda que estejamos falando do unico imovel. E claro que a legislacao ainda oferece uma colher de cha para casos especificos que ficam isentos desse imposto sobre os ganhos de capital e e disso que trataremos aqui.A aliquota do IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMOVEIS e dada pelo artigo 92 do Regulamento do Imposto de Renda, que diz o seguinte:"O lucro apurado pelas pessoas fisicas na venda de propriedades imobiliarias esta sujeito ao pagamento do imposto a razao de 15% (quinze por cento)".(Para maiores detalhes, conferir o artigo 79 da Lei 3.470).Entenda-se por lucro apurado a diferenca entre o preco de compra do imovel e o preco de venda.Para ser isento dessa cobranca, algumas condicoes devem ser satisfeitas, condicoes que sao especificadas pelas seguintes bases legais.Artigo 23 da Lei 9.250, de 26 de dezembro de 1995:Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienacao do unico imovel que o titular possua, cujo valor de alienacao seja de ate R$440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que nao tenha sido realizada qualquer outra alienacao nos ultimos cinco anos.A Lei 9.250 parece dizer que esta isento da aliquota de 15% todo contribuinte que:(i) tenha vendido seu unico imovel; (ii) que tenha vendido o imovel por um valor menor ou igual a 440 mil reais;e(iii) que nao tenha realizado outra venda nos ultimos cinco anos. Parece, portanto, que ao satisfazer essas tres condicoes, o contribuinte podera fazer o que quiser com o dinheiro do seu imovel. Mas nao e bem assim.A referida lei foi alterada pela Lei 11.196, de 21 de novembro de 2005, que diz o seguinte no artigo 39:Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa fisica residente no Pais na venda de imoveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebracao do contrato, aplique o produto da venda na aquisicao de imoveis residenciais localizados no Pais.Note que agora temos uma nova condicao para ser isento do referido imposto. E preciso tambem que:(iv) o contribuinte compre outro imovel residencial (no pais) no prazo maximo de ate 180 dias a contar da venda do seu imovel, utilizando todo o valor da venda.Isso quer dizer, entre outras coisas, que se o contribuinte quiser, por exemplo, aplicar o dinheiro na poupanca, para obter rendimentos (o que seria muito plausivel para quem vai trabalhar em outra cidade por um ou dois anos e nao tem interesse em comprar um imovel em uma cidade onde nao pretende morar), tera que pagar imposto de renda sobre a diferenca entre o preco de compra e o preco de venda do seu imovel.Outro problema (grave) da nossa legislacao e que ela impede que o valor pago pelo imovel no momento da compra seja reajustado (como acontece com tudo). Veja o que diz o artigo 231