as empresas nao diferenciamessas componentes nos releases deresultado e muito menos nas NEs. Porem, o que e necessario estimar paraprojetar os custos ja foi feito ao se analisar a receita. Com a receita e com ocusto, e possivel calcular a margem bruta, mas, aqui, novamente temoscomplicacoes. Alem da margem dos produtos variar bastante no tempo pordiferentes fatores (situacao da economia, perfil dos produtos e clientes etc.),ha uma complicacao gerada pelos encargos financeiros agregados ao custo. Asempresas do setor podem contabilizar o custo da divida relacionada com as obrasno custo, razao pela qual o resultado financeiro dessas empresas parece ser taobom. O ideal e remover esses encargos do custo para estabilizar um pouco amargem, nao a tornando dependente de como as obras sao financiadas, e tambempara facilitar a projecao das despesas financeiras. Isso nao e tao dificil e asempresas geralmente facilitam a tarefa, mas e um fator adicional a complicar avida de quem estuda o setor.Um quarto componente do custo e o custo incorridoem unidades nao-vendidas, que se configura no estoque para incorporadoras assimcomo para qualquer outra empresa. E a conta de estoque possui um misto dosproblemas do carater multiperiodo e da agregacao e tambem nao esta relacionadocom a atividade do periodo. O estoque e separado em pronto e em construcao,o primeiro representando o custo dos imoveis ja entregues e o segundo osimoveis que ainda estao com obras em andamento reunindo imoveis em diferentes estagiosde construcao. Ha o conceito de estoque a valor de mercado que representa oValor Geral de Vendas (VGV) dos imoveis em estoque, ou seja, o valor pelo quala empresa espera vender os imoveis nao vendidos. Em tese, voce poderiafacilmente calcular a margem bruta dos imoveis prontos, mas precisaria saberquanto precisamente ainda resta de custos a incorrer para calcular a margem dosimoveis em construcao. Algumas empresas divulgam as suas estimativas dos custosa incorrer, tanto em unidades vendidas, quanto nao vendidas, o que facilita aanalise, porem, outros problemas tornarao essa tarefa complicada. Encargosfinanceiros e um fator problematico, na medida em que algumas empresas jaagregam os encargos no valor do estoque ao inves de informa-los em separado eposteriormente indicar como aloca-los para as diferentes contas do estoque.Outra parte do estoque e o estoque de terrenos. Ocarater multiperiodo novamente se manifesta aqui, mas, ao inves de causar umretardo no registro dos valores, na verdade atua como um custo antecipado. Ovalor pago nos terrenos e incorporado ao custo dos imoveis e transformado emcusto na DRE conforme as vendas se realizam, a parcela relativa as vendas naorealizadas permanecendo no estoque de custos. E o problema da agregacao semanifesta aqui tambem na medida em que diferentes terrenos possuem diferentescustos e tambem potenciais de gerar VGV. Sendo impossivel estimarindividualmente esses fatores, e necessario adotar uma media que minimize oerro de projecao, que ainda assim pode ser consideravel. Para projetar oestoque de terrenos, o problema volta a ser olhar para frente. As empresasmantem estoque de terrenos de forma a se prepararem para realizar lancamentosno futuro, entao o nivel do estoque esta relacionado com uma variavel futura,nao passada. Mas como fazer essa estimativa? Mesmo fazendo uma analiseretrospectiva usando os