Diversos investidores tem comentado comigo a preocupacao como aumento da inadimplencia e o seu impacto no setor imobiliario.Essa preocupacao ocorre devido a uma falha na comunicacao damidia que associa o aumento da inadimplencia de diversos meios de pagamentos auma alta dos precos dos imoveis. Fazendo uma alusao direta a recente criseamericana e sucessivas crises nos paises denominados PIGS. Mas a nossa situacao aqui e tao diferente que eu mal possoenxergar semelhancas. Mas eu vou focar esse post na inadimplenciaimobiliaria em relacao aos demais tipos de financiamento aqui no Brasil.Segue abaixo o grafico de inadimplencia de diversos tipos definanciamento.Para voce comprar um imovel no Brasil e necessaria umaentrada entre 25 e 30% do valor do imovel e o saldo e financiado atraves alienacao fiduciaria. Ou seja, nao pagou por 3 meses a prestacao, voce perdetudo o que pagou.Se voce financiar umimovel de 500 mil R$, sera 150 mil de entrada e parcelas mensais de aproximadamente3,5 mil R$. Se voce nao pagar 3 parcelas de 3,5 mil R$, o que da 10,5 mil R$voce perde 150 mil. E nao sao quaisquer 150 mil. Sao todos os 150 mil que vocejuntou a vida inteira. Por anos a fio. Voce deixaria de pagar? Eu acho que nao.E pelos dados da ABECIP 1,3% foi a inadimplencia desse tipo de financiamento noinicio desse ano. O volume de recursos e o que difere a inadimplencia do financiamentoimobiliario do financiamento de um veiculo. Se voce perder o seu carro, voce trabalha mais um ou dois anos, anda deonibus, consegue dar uma entrada e financiar outro carro. Se vocedeixar de pagar o seu apartamento muito provavelmente voce tenha que esperar 5ou 10 anos para poder dar essa entrada novamente.A inadimplencia do setor imobiliario esta em 2% (incluindo os financiados por alienacao fiduciaria e por hipotecas) e para que essa inadimplencia venha a aumentar e necessario que ocorram cenarios pouco provaveis como desemprego aumentando bastante e renda caindo. E nao sao essas as projecoes nem dos mais pessimistas dos economistas.Pra ver o relatorio da ABECIP inteiro clique aqui. Vou descrever quais sao as principais caracteristicas daformacao de uma bolha imobiliaria e entao o leitor tera condicoes de concluirse ha ou nao uma bolha imobiliaria no Brasil. E eu vou me referir aquiprincipalmente a cidade de sao Paulo, pois e onde atuam as principaisincorporadoras as vilas da alta dos precos dos imoveis. E e onde estas estaoelevando o preco dos imoveis a valores muito acima da inflacao.Inicialmente eu gostaria de separar bolha imobiliaria dedesvalorizacao imobiliaria. Nos EUA nos tivemos uma bolha imobiliaria queestourou em 2008, na Grecia nos temos desvalorizacao imobiliaria devido a crisesem precedentes instalada no pais. A bolha acontece geralmente acontece porcausa de tres fatores: credito irresponsavel; alta inflacao (quando utilizadacomo indexadora) e muita especulacao.Em relacao ao credito nos EUA como em diversos outros paisesque estao sofrendo com o colapso financeiro imobiliario, quem emprestava orecurso nao era quem fazia a analise de credito, muito menos quem vendia ocredito. La existia, e ainda existe, muitos intermediarios entre quem emprestao recurso e quem efetivamente vende. Aqui, quem empresta e a mesma instituicaoque analisa