Por Luiz Fernando de QueirozMesmo consciente do termino do seu mandato, ha sindicos que continuam atuando como tal, mesmo nao tendo a homologacao dos demais condominos. O que ele nao sabe e que esta decisao pode comprometer o seu trabalho, e ele deve assumir todos os riscos que venham a ocorrer. Ele passa a ser um sindico-gestor, totalmente dependente dos demais condominos.O que acontece quando o sindico deixa de fluir em silencio o fim de seu mandato, nao convoca nova eleicao e os co-proprietarios tambem permanecem inerte? Sao nulos, anulaveis, ineficazes ou validos os atos que pratica no exercicio irregular de sua expirada gestao? Seria, por exemplo, valida a convocacao de assembleia para a eleicao de novos sindicos, meses apos termino de sua gestao, ou seria necessario os condominos se autoconvocarem, mediante assinatura de 14 dos proprietarios de fracoes, como diz a lei?Como ficam os atos de administracao praticados pelo sindico, durante esse periodo, como emissao e envio de balancetes, pagamentos de funcionarios e obrigacoes sociais, cobranca de taxas, representacao legal do condominio em juizo e fora dele, providencias de manutencao e conservacao do predio? O Jurista J. Nascimento Franco (condominio, RT) sustenta que quando termina o prazo do mandato do sindico sem eleicao de outro, duas solucoes podem ocorrer para se evitar acefalia do condominio: O sindico continua ate a eleicao no exercicio da funcao, ou a transfere ao subsindico, se existir, ou ainda, a qualquer membro do Conselho Consultivo, que devera convocar uma assembleia para eleger a nova administracao.Segundo o comentarista, em qualquer uma dessas hipoteses, sao validos os atos praticados pelo sindico de fato, nao so porque e de se repelir a ideia de condominio sem alguem que o dirija, como tambem porque e de se presumir, no caso, como prorrogado o mandato por tempo indeterminado.Aceite a tese de que tais atos nao sao nulos ou anulaveis, tendo eficacia e validade perante os condominos e terceiros, ficaria entao tudo do mesmo tamanho, como se nada tivesse acontecido? Nao e bem assim.Gestao de NegociosSe nao transferir o cargo para sindico regularmente eleito, continuara desempenhando sua funcao normalmente, porem na qualidade de sindico de fato, ou, mais precisamente, como gestor de negocios. Como sindico-gestor, ficara subordinado ao condominio e as pessoas com quem tratar. Se ele iniciar seu periodo de prorrogacao contra a vontade manifesta ou presumivel do interessado (ou seja, do condominio), respondera o gestor ate pelos casos fortuitos, nao provando que teriam sobrevindo, ainda quando se houvesse abstido.Outras normas tambem se aplicam, sempre em desfavor do sindico, como a que diz que o gestor responde pelo caso fortuito quando fizer operacoes arriscadas, ainda que o dono (leia-se condominio) costumasse faze-las, ou quando preterir interesses deste por amor dos seus. A linguagem do nosso Codigo Civil parece antiquada, mas e bem clara. O Sindico de fato coloca seu patrimonio sob risco de eventual acao de indenizacao, por qualquer prejuizo direto ou indireto, de boa fe ou de ma-fe, que possa causar ao predio.Para desobrigar-se de tal fardo, quando da eleicao do novo sindico, devera solicitar que a assembleia de condominos