Sem duvida, um marco para o mercado ao estabelecer regras e criterios que disciplinam as relacoes imobiliarias, tendo como finalidade aumentar a transparencia das incorporacoes, a credibilidade dos empreendimentos e a seguranca juridica de parte a parte. Como decorrencia, previa-se a alavancagem dos negocios e a facilitacao do acesso ao credito. A Lei no 10.931 nao veio substituir a Lei de Incorporacoes Imobiliarias (Lei no 4.591/64), senao complementa-la e aprimora-la.O termo afetar tem a acepcao de destinar, ligar um determinado patrimonio a alguma coisa. Por regime de afetacao entende-se, pois, o regime de incorporacao mediante o qual o objeto do empreendimento fica afetado, ou seja, segregado do patrimonio geral da empresa. A afetacao consiste na adocao de um patrimonio proprio para cada empreendimento, evitando que os recursos sejam desviados. O patrimonio de afetacao, por nao se comunicar com os demais bens, obrigacoes e direitos do incorporador, protege o negocio contra eventuais tropecos deste em outros negocios. Alem disso, a afetacao proporcionam as partes meios para terminarem a obra, afastando-se a tal "sindrome da Encol". E uma medida relevante para evitar o que o mercado apelidou de "bicicleta" o ciclo vicioso de uma incorporadora canalizar recursos de um empreendimento para cobrir outro anterior e assim sucessivamente "ate a correia quebrar".Pela lei, a adocao do regime de afetacao e opcional, cabendo ao incorporador optar por aderir ou nao. Uma mesma empresa pode ter apenas um empreendimento sob o regime de patrimonio de afetacao, ou todos eles. Se forem mais de um empreendimento afetados, um nao se comunicara com o outro. O patrimonio de afetacao funciona como uma empresa autonoma. O que se busca e garantir que os recursos aportados para uma obra nao sejam desviados para sanar problemas de outra. Uma questao que se levanta e o porque de a adocao do regime de afetacao nao ter sido imposta como regra geral provavelmente para dar tempo as empresas de regularizarem suas contas e irem progressivamente aderindo ao novo regime. Ate agora era comum entre alguns incorporadores criar uma Sociedade de Proposito Especifico (SPE) para cada empreendimento, mas tal se dava mais com o intuito de satisfazer as instituicoes de financiamento do que propriamente para garantir protecao aos compradores contra algum insucesso.Com a lei, todas as dividas, de natureza tributaria, trabalhista e junto a instituicoes financeiras ficam restritas ao empreendimento em construcao, sem qualquer relacao com outros compromissos e dividas assumidos pela empresa. Se, por exemplo, a construtora/incorporadora falir, os adquirentes poderao dar continuidade a obra, contratando outra empresa para o lugar da falida, a fim de garantir a entrega de imovel comprado na planta, dentro das mesmas condicoes contratuais.O primeiro passo para quem quer constituir um Patrimonio de Afetacao e averbar no Registro de Imoveis um termo firmado pelo incorporador e, se for o caso, tambem pelos titulares de direitos reais sobre o terreno por exemplo, o credor hipotecario. A lei faculta a averbacao a qualquer tempo, porem afetar um empreendimento ja iniciado deve ser muito complicado, senao praticamente impossivel. Uma vez afetado o patrimonio, e requerido que ele tenha contabilidade propria, com conta