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Sem desandar, sem humilhar ninguem, e assim que eu quero ser, sim, uma pessoa melhor. Nao melhor do que ninguem, mas o melhor que eu puder ser. Charlie Brown Jr. Abdomen bem resolvido? Peitoral bem resolvido? Pernas bem resolvidas? Prefiro algum homem que tenha o coracao bem resolvido.Tati Bernardi Respeite meu choro, me deixe sozinha, so volte quando eu chamar e, nao me obedeca sempre que eu tambem gosto de ser contrariada. Entao fique comigo quando eu chorar, combinado?Martha Medeiros Todo mundo tem um rasgo no peito, uns retalhos espalhados de si em um canto qualquer da casa. Todo mundo ja teve o coracao exposto, disposto a amar alguem. Todo mundo ja sorriu por amor e chorou por ele, tambem. Todo mundo tem um rasgo que carrega, apertando com a mao pra nao deixa-lo escapar, pois todo mundo ja gostou de sentir a dor de amar.Enlevar Enquanto o mundo vive la fora, dentro de cada um tem um pedaco do outro. E mesmo sorrindo por ai, cada um sabe a falta que o outro faz.Tati Bernardi Postado originalmente em 13/5/2010Se eu puder dar um conselho a alguem e: nao compre imovel em Brasilia, nao esta na hora de comprar, voce nao vai fazer um bom negocio e nem vai ficar rico investindo em imoveis. Tenho certeza que varios investidores/especuladores amadores e pessoas que nao entendem nada de mercado irao me ridicularizar. Tenho ate evitado comentar neste assunto em rodas de amigos porque as pessoas estao cegas e acreditam que os imoveis continuarao valorizando ao ritmo de 20 a 30% ao ano, descontada a inflacao. Isso e impossivel.A logica nao permite esse tipo de acontecimento. Qualquer desvio exagerado na curva de precos de mercado de um determinado bem tende a recuar, ou seja, a bolha vai estourar.Porque acredito nisto:1) A razao aluguel/preco do imovel, que da o indicativo de valor de um imovel, deve ser proxima a 1%. Moro em um apartamento na Asa Sul e pago R$ 1.500,00 de aluguel (contrato novo, com menos de 6 meses, ou seja, valor atualizado). O valor venal do imovel, segundo os classificados e a imobiliaria e de R$ 620.000,00. O imovel tem 50 anos, 2 quartos e 96m2. Pago menos que 0,25% (mais precisamente 0,24%). Ou seja, 413 meses de aluguel correspondem ao valor do imovel (pouco mais de 34 anos). Os entendidos do assunto dizem que vale a pena comprar um imovel quando o valor do aluguel seria suficiente para compra-lo em 10 a 12 anos. Brasilia esta fora da realidade. Seria razoavel pagar ate R$ 250.000,00 no apartamento que estou morando, mais que isso e loucura e jogar dinheiro fora. Este calculo vale para qualquer imovel em Brasilia. Os valores variam de 0,2% a 0,4%. E muito melhor pagar aluguel em Brasilia e esperar a bolha estourar.2) Se voce acha que pegar um financiamento e vantajoso, com nossas pequenas taxas de juros (de 10 a 15%) ao ano mais T.R., va fundo. Gracas ao excesso de credito, alem de pagar altissimos juros voce estara contribuindo para inflar os precos, so que uma hora
este credito sera cobrado ou ira ficar mais restrito e ai voce vai descobrir que o apartamento de 500 mil que voce comprou nao vale mais isso tudo e a sua divida e muito maior que o valor do apartamento. Mas se voce acha que essa e a hora, va fundo e boa sorte.3) Quanto mais credito maior o preco. O credito imobiliario esta crescendo a taxas anuais altissimas no Brasil, causando um verdadeiro boom de construcoes, nao so em Brasilia, em todos os municipios. Isto faz com que haja uma demanda artificial e que fatalmente sera interrompida com a escassez do credito. Com a economia crescendo tudo e muito bonito e muito facil. Voces acham que o Brasil ira crescer para sempre ou que uma hora a nossa divida publica sera cobrada (ela nao para de crescer)?4) Quantas pessoas voce conhece que estao comprando apenas para especular? Eu conheco varias. Pessoas que estao jogando na loteria, mas se dizem especialistas, porque acreditam que irao eternamente comprar o agio por 50.000 e vende-lo por 100.000 ou 60.000 ou muito mais. Pessoas que se nao conseguirem vender o agio pelo valor que pagaram nao terao dinheiro para pagar as parcelas e as chaves do imovel. Ou seja, apostadores (alguem se lembra do avestruz master ou das fazendas boi gordo, ou da Amway ou do Herbalife, semelhanca ou coincidencia?).5) Voces acham que de repente o Brasil descobriu que nunca foi pobre e virou rico. Terao um belo susto em breve. A divida publica bruta esta em niveis altissimos e nao para de crescer.6) Olhe para Aguas Claras e veja quantos edificios estao sendo construidos. Nao temos demanda para tudo isso. Olhem a noite quantos apartamentos estao vazios, com as luzes apagadas, pois seus donos nao querem nem aluga-los, apenas querem ver a valorizacao de 25% ao ano infinitamente (vao levar um belo susto em breve). Estamos tendo um excesso de construcoes e isso ira cobrar seu preco no futuro, principalmente dos que comprarem imoveis no auge do boom (de 2009 em diante).Mas, se voce nao acredita em mim, acredite entao nestas pessoas:1) Corretores: se o seu salario dependesse de quantos negocios voce fecha voce estaria preocupado com a qualidade dos mesmos? Os corretores vivem de comissoes sobre compra e venda. Eles nao estao interessados se voce vai fazer um bom negocio, ele esta interessado se voce vai fazer um negocio, e apenas isso. O corretor fala ao mesmo tempo para o vendedor que e a melhor hora de vender e para o comprador que e o melhor momento para comprar. Incoerente nao. Faca o teste. Converse com um corretor. Ele e uma pessoa que ira buscar o negocio (e nao o melhor negocio) a qualquer custo, ele vive disso.2) Jornais e revistas: Estes sim irao ser sinceros. Totalmente desinteressados. Vejam as materias nos jornais: compre imovel, o melhor negocio. Dinheiro garantido, e outros bla, bla, bla. Todas as materias pagas. Vejam so quantos anuncios de imoveis ha num jornal. E dai, e nao das vendas, que vem o sustento destes periodicos. Nao se enganem,
se eles falarem mal do mercado de imoveis as construtoras deixarao de anunciar neles. Eles nunca farao isso.3) O Governo: o Governo, altamente corruptivel e financiado pelas construtoras, alem de fazer propaganda de imoveis com programas publicos altamente desfavoraveis a populacao esta liberando credito "a rodo" para o setor imobiliario. Primeiro porque esta enriquecendo seus financiadores de campanha. Segundo porque gera empregos (de baixa qualificacao e que irao acabar quando a bolha estourar). Terceiro porque o cidadao que financiou 100% ou 90% do imovel, pagando 3 ou 4 vezes o preco que o mesmo vale, acredita ter virado proprietario e fica feliz da vida(ele acha mesmo que e o dono, e nao a Caixa Economica Federal, mas o povo vive de status e precisa ter um imovel mesmo).4) Os bancos: bom, os gerentes ficam felizes da vida ao te empurrar um emprestimo imobiliario com juros altissimos para os padroes mundiais. Primeiro porque os mesmos tem metas de vendas de emprestimos, segundo porque te fidelizam ao banco por 20 a 30 anos e terceiro porque banco vive de juros, principalmente os decorrentes de emprestimos seguros, com imovel em garantia. Nao possuem imparcialidade nenhuma.5) Proprietarios de imoveis ou os filhos deles: estes nunca acreditarao que vivemos numa bolha, pois estao virando "milionarios" sem fazer forca. Pessoas que compraram imoveis ou ganharam estao achando que sao ricas, pois acreditam que a bolha ira durar pra sempre. Nunca irao admitir que os precos sao irreais. Ah, uma coisa engracada, no predio em que vivo os carros, em sua maioria, nao sao novos, mas os proprietarios dos imoveis acham que sao "milionarios" so por possuir um apartamento.As mentiras que as pessoas contam:1) Imoveis nunca caem de preco: vou apenas usar 2 exemplos - Estados Unidos em 2007 (queda no preco em varias cidades) e Japao na decada de 90 (ate hoje os imoveis nao chegaram ao valor daquela epoca, na qual viviam em uma bolha). Quem tiver interesse pode pesquisar mais a respeito. Ha inumeros casos.2) Aluguel e dinheiro jogado fora: depende, como falei no inicio, se voce paga 1% ou mais de aluguel pode estar jogando dinheiro fora mas se voce paga menos de 0,8% como eu esta no lucro, pois gasta menos com aluguel do que com o juro do financiamento. E se economizar ainda ira comprar com folga no futuro.3) O Governo esta incentivando a compra da casa propria: nao a da minha, pois ao jorrar dinheiro em forma de subsidios do minha casa minha divida e nos financiamentos imobiliarios so esta fazendo uma coisa, inflando a bolha de precos.4) Ha um deficit habitacional enorme em Brasilia: primeiro que sempre houve e mesmo assim os precos nao estavam irreais como hoje, segundo que para a classe media e para a classe alta nao ha deficit, ha ate excesso de oferta. O que segura o preco sao os especuladores e o credito facil.5) Eu preciso de um imovel: para vencer na vida a pessoa precisa comprar um imovel. Eu nao, voce precisa? Eu nao vou viver apertado por 30 anos so para dizer que tenho
acres por um xelim o acre, e nao comprar uma casa na cidade. Esse habito se proliferou como sendo algo que todo mundo faz. Voce compra uma casa e ela rende muito dinheiro, conclui o professor.O terceiro motivo seria a bolha em si mesma. O Fed [banco central americano] tinha uma politica muito frouxa e isso encorajou a bolha e a subida rapida de precos. Isso acabou proliferando historias sobre imoveis como investimento, refletiu Shiller.A desconfianca de Shiller em relacao ao mercado imobiliario tem a ver com sua aversao ao risco que nao se pode gerir. O academico foi um dos criadores do indice Case-Shiller, que acompanha o mercado imobiliario americano, e tambem de derivativos por meio dos quais e possivel fazer hedge nesse mercado, operando vendido em um ambiente que nao permite naturalmente a gestao de riscos.Mas entao comprar um imovel nunca pode ser considerado um investimento? Na mesma entrevista ao site The Motley Fool, Shiller explica: Bem, um imovel definitivamente e um investimento no sentido de que, para a maioria das pessoas, representa a maior parte de sua riqueza, e e algo com o qual elas podem contar em caso de emergencia. Voce pode vender a casa para pagar por algo mais importante. Mas a questao deve tambem levar em conta se um imovel e um bom investimento no sentido de trazer retorno financeiro, diz o professor.Para ele, poder morar no imovel e certamente um beneficio, mas no que se refere a ganhos de capital, Shiller considera a coisa superestimada. Meus dados mostram que, de 1890 a 1990, 100 anos, nao houve virtualmente valorizacao real (descontada a inflacao) nos precos dos imoveis. E eu acho que as pessoas em 1990 deviam se considerar sortudas de ter ficado no zero a zero, porque os precos poderiam ter caido, conclui.
Meu comentario: Excelente artigo. Engracado que ate 1 mes atras voce sequer ouvia mencao a palavra bolha nos jornais de Portugal. E sempre a mesma coisa, negam ate nao poder mais, mas uma hora a sujeira debaixo do tapete sera vista por todos, ai a imprensa vendida as imobiliarias nao podera fazer mais nada.A bolha? Ninguem a viu28 Fevereiro 2012 | 23:30Joao Candido da Silva - joaosilva@negocios.pthttp://www.jornaldenegocios.pt/home.php?template=SHOWNEWS_V2&id=541305O mercado da construcao e imobiliario portugues faz lembrar a velha historia das bruxas. Pode nao se acreditar nelas, mas la que existem, existem. Na discussao sobre a existencia de uma "bolha" no sector, ninguem admite o fenomeno. Mas o que nao falta sao manifestacoes de que ele anda por ai. E bem vivo.O mercado da construcao e imobiliario portugues faz lembrar a velha historia das bruxas. Pode nao se acreditar nelas, mas la que existem, existem. Na discussao sobre a existencia de uma "bolha" no sector, ninguem admite o fenomeno. Mas o que nao falta sao manifestacoes de que ele anda por ai. E bem vivo.O pudor com que os peritos falam no tema chega a ser caricato, fundado numa especie de prudencia supersticiosa. Tal como falar numa recessao e tido como meio caminho andado para provocar uma, parece que, caso se fale na "bolha" imobiliaria portuguesa, se correra o risco de a fazer rebentar com um pouco mais de estrondo do que aquele com que se tem esvaziado, com alguma discricao, desde 2008. Ha, ainda, a hipotese classica. Um problema de que nao se fala, nao e um problema. Tudo seria facil e simples se a observacao da realidade e a crua frieza dos numeros nao fossem mais fortes do que as ilusoes que se tentam criar em seu redor. Ha centenas de milhares de casas para vender em Portugal, fruto de anos a fio de furiosa aposta na construcao nova e que alimentou os bolsos dos empreiteiros e os cofres das autarquias. O facil acesso ao credito a baixo preco alimentou o aparecimento de mais oferta, atraida pela valorizacao dos imoveis, e os bancos colocaram o pe no acelerador. O processo de crescimento da "bolha" colocou-se em marcha, mas ninguem o quis ver enquanto foi inconveniente para o negocio.A espiral teria de ser interrompida e seria apenas uma questao de tempo ate se desfazer o mito, vulgar em Portugal, de que investir no imobiliario nao tem risco. Ou o outro mito que garantia que uma casa se valoriza sempre, verdade assente em alicerces de geleia como muitas familias ja terao descoberto, mas que tambem nao sera estranha as empresas. Entre as imobiliarias, preve-se que a falencia bata a porta de mais de oitocentas nos proximos tempos. Entre as construtoras, a quebra de actividade foi tao radical que esta abaixo daquela que o sector registou em meados dos anos 90.Na periferia das grandes cidades, onde a euforia do cimento deixou as marcas mais intensas, o valor de mercado das casas ja registou quedas que chegam a 40%. Na area do financiamento a habitacao e a construcao estao dois dos focos de tensao mais graves
sobre a saude financeira dos bancos. Ao credito mal parado, as instituicoes financeiras vao somando uma carteira de casas para leiloar, num mercado em que escasseiam os compradores e o dinheiro para os financiar. Ha boas oportunidades de investimento, actualmente? Ha. Seria possivel comprar, hoje, uma casa a metade do preco que o mercado exigia ha cinco anos? Depende das zonas, mas e bastante provavel. Se as construtoras estao penduradas, as familias estao mais apertadas para conseguirem honrar compromissos financeiros, os bancos apanham dos dois lados, os precos caem de forma substancial, parece claro que Portugal tem uma "bolha imobiliaria", so que parece ter vergonha em admiti-lo.A euforia e o lento "crash" que se lhe seguiu teriam acontecido se o Pais tivesse legislacao do arrendamento que nao tratasse os senhorios como instituicoes de beneficencia? Nao se sabe. Mas um mercado com rendas formadas atraves do encontro entre a oferta e a procura teria evitado uma parte daquelas dores e a deterioracao de zonas antigas das cidades. Se a nova legislacao conseguir corrigir este flagelo, a aposta estara ganha.
A materia sobre a Gafisa (dona da Tenda e do Alphaville) reflete a atual situacao do mercado imobiliario e desmascara os que afirmam que imovel e lucro garantido e que "nunca cai". Se o preco nunca cai porque a construtora esta em situacao delicada?Olhem so a qualidade dos compradores dos imoveis da Tenda, apenas 16% tem condicoes de financiar. Mas o credito no Brasil e criteriosissimo, nao e meus caros?E o Alphaville Brasilia/Jardim ABC/GO como vai ficar? Sera que o navio esta fazendo agua?Duvido que as outras construtoras estejam em posicao muito mais confortavel do que a Gafisa.Parece que esta surgindo uma nova Encol no Brasil. Estara sendo retirada a primeira carta da base do castelo de cartas imobiliario?Antes de qualquer coisa e qualquer acusacao contra minha pessoa: sou parcial, nao tenho imovel, torco a favor da bolha e estudo bastante para ter argumentos para sustentar a formacao da bolha.A tenda dos horrores da Gafisa Exame.comFonte: http://exame.abril.com.br/re%20vista...ores-da-gafisaNao e a toa que os investimentos do bilionario americano Sam Zell sao acompanhados de perto. Em 2006, ele vendeu por 39 bilhoes de dolares sua empresa de imoveis comerciais, a Equity Properties. Foi o maior negocio da historia do mercado imobiliario dos Estados Unidos que, como se sabe, entrou em colapso meses depois.No Brasil, Zell tambem aprontou das suas. Em maio de 2010, ele comecou a se desfazer de acoes da Gafisa, quarta maior incorporadora do pais, da qual era socio desde 2005. Quando decidiu vender suas acoes, executivos que trabalham para Zell repetiram que ele nao estava vendo nada de errado com a incorporadora: a venda fazia parte do ciclo natural de investimentos.E impossivel saber se a razao foi mesmo essa ou se Zell estava farejando problemas na operacao da Gafisa. O fato e que o investidor americano, mais uma vez, pulou do barco na hora certa. Certissima, alias. Nos ultimos dois anos, as acoes da empresa perderam quase 70% de seu valor na Bovespa.Somente nos ultimos seis meses, a queda foi de 35%. Aquela que foi uma das mais brilhantes estrelas da onda de aberturas de capital iniciada em 2004 e, hoje, uma companhia vista com desconfianca pelos investidores.Os numeros mostram por que. A Gafisa tem, hoje, o pior desempenho entre as grandes do setor. Sua rentabilidade e 79% menor que a media das principais concorrentes Brookfield, Cyrela, MRV, PDG e Rossi. O endividamento e quase 40% maior. Mas os problemas nao param ai.Numa reuniao com investidores no fim de novembro, Alceu Duilio Calciolari, presidente da Gafisa ha cerca de sete meses, deu uma declaracao que surpreendeu os interlocutores: ele admitiu nao ter a dimensao real dos problemas da empresa.Os executivos da companhia estao analisando a situacao financeira de milhares de clientes de baixa renda que podem nao ter como pagar pelos imoveis. Tambem estao revisando obras com problemas, que podem ser canceladas. Esse mapeamento e um processo longo, que so vai terminar em 2012, disse Duilio, como e mais conhecido, a EXAME.Medidas emergenciaisAte que a amplitude do problema seja inteiramente conhecida, a Gafisa vem tomando algumas medidas emergenciais para administrar o caixa.
Uma delas e negociar o pagamento feito a fornecedores. Segundo EXAME apurou, as notas com valor superior a 100 000 reais que venceram em novembro e dezembro so serao pagas nos proximos meses.Essa informacao logo se espalhou e deixou os fornecedores assustados. Desde 2004, a empresa nao fazia uma renegociacao desse porte, diz um ex-diretor da Gafisa que trabalha, hoje, na concorrencia. Companhias como Gerdau e Votorantim reduziram o limite de credito da incorporadora (procuradas, as empresas nao comentaram).Duilio diz que esse tipo de pratica e normal e faz parte da correria para atingir as metas do ano. Alem disso, a Gafisa demitiu 200 pessoas do escritorio central, 10% de seu quadro de funcionarios, na ultima semana de novembro.Como ninguem parece saber ao certo o que vem por ai, e natural que a desconfianca em torno da companhia cresca. Com dificuldade para obter credito de longo prazo, a Gafisa recorreu recentemente ao financiamento mais caro do mercado de divida corporativa, a nota promissoria.E como um cheque especial: facil de usar, mas com um custo alto. No inicio de dezembro, a incorporadora fechou a captacao de 230 milhoes de reais, para ser pagos em um ano, com taxas de juro que variaram de 125% a 126% do CDI, ou algo como 14% ao ano a media do setor, para financiamentos de prazos ate mais longos, fica em torno de 115% do CDI.A taxa e muito alta, diz Guilherme Rocha, analista do Credit Suisse. Foi a primeira vez que a Gafisa emitiu uma promissoria e a companhia foi a segunda empresa do setor que usou esse instrumento em 2011, de acordo com a Anbima, associacao que elabora estatisticas sobre o mercado de capitais.Precisavamos levantar dinheiro rapidamente para colocar em curso uma decisao estrategica, mas ainda nao posso dar detalhes do que e, afirmou Duilio. Executivos do setor dizem que os recursos podem ser usados para pagar a ultima parcela da compra da empresa de loteamentos Alphaville, que vence no comeco de 2012 (a aquisicao da Alphaville foi feita em 2006).Normalmente, esse tipo de pagamento e feito via troca de acoes, para nao haver desembolso de caixa, mas, como os papeis da Gafisa cairam mais de 50% ao longo do ultimo ano, a alternativa ficou invia*vel, ja que a diluicao dos atuais acionistas seria elevadissima.Em parte, a Gafisa enfrenta problemas comuns a maioria das incorporadoras. Depois da euforia de 2005, 2006 e 2007, quando 20 empresas do setor captaram 12 bilhoes de reais em ofertas de acoes na Bovespa e lancaram imoveis a toque de caixa, veio a ressaca.Nos ultimos dois anos, faltaram de pedreiros a aco e cimento nas obras, e os custos explodiram. A maioria das empresas nao tinha estrutura para tanto crescimento. Quando elas perceberam os desvios, ja era tarde, diz Joao da Rocha Lima, pesquisador da Escola Politecnica da Universidade de Sao Paulo. A Cyrela, por exemplo, teve um prejuizo de 533 milhoes de reais com empreendimentos que custaram mais do que o previsto.So que a Gafisa tem uma enorme dificuldade a mais: a Tenda, incorporadora de baixa renda comprada em
2008 pelo que, na epoca, parecia uma pechincha suas acoes haviam desabado 60% semanas antes da aquisicao. A aquisicao da Tenda foi comemorada pelo mercado.Mas ate hoje a empresa nao deu o retorno esperado na verdade, nao deu retorno algum e gerou problema atras de problema. Segundo o proprio Duilio, a rentabilidade dos projetos da Tenda e proxima de zero, quando deveria estar entre 10% e 15% pelas projecoes feitas no momento da compra.O foco da Tenda era volume, nao execucao. Eles lancavam, mas nao tinham capacidade de entregar, diz Luiz Mauricio de Garcia, analista de construcao da corretora do Bradesco e ex-gerente de relacoes com investidores da Gafisa. Os novos donos so perceberam isso apos a aquisicao, e hoje tentam calcular o tamanho dos problemas herdados.Ha casos de empreendimentos que custaram 50% mais do que se previa inicialmente e outros que foram construidos sem respeitar o projeto original. Alem disso, constatou-se que a Tenda tinha um sistema de analise de credito rudimentar. Dos 32 908 clientes que compraram seus imoveis, so 5 380, pouco mais de 16%, tem condicoes de pagar o que devem hoje.Cerca de 5 000 nao tem o perfil necessario para contratar um financiamento imobiliario e, por isso, a Gafisa vai devolver a eles o que ja pagaram pelos imoveis e revende-los. O restante esta em analise.A empresa tambem esta revisando a situacao de 81 canteiros de obra da Tenda. O objetivo e determinar quantas construcoes terao de ser canceladas por entraves ambientais ou erros de projeto. Se essas obras forem canceladas, a empresa vai jogar no lixo o investimento ja feito, diz Alain Nicolau, colega de Garcia no Bradesco.E como se a Tenda fosse um tumor maligno dentro da Gafisa, diz um executivo que deixou a empresa em 2011. Os problemas trazidos por ela contaminam o grupo. Quem era alocado para trabalhar com os empreendimentos da Tenda costumava ver isso como punicao, ja que sabia que a chance de conseguir cumprir metas e receber bonus era minima.Em janeiro, a Gafisa vai transferir os 250 funcionarios que trabalham em projetos da Tenda (incluindo diretores) para outro predio, na regiao central de Sao Paulo.A explicacao oficial e que, assim, eles poderao conhecer melhor o perfil dos clientes de baixa renda, porque o novo escritorio fica no mesmo predio em que funciona a loja mais movimentada da Tenda. Mas funcionarios dizem que o objetivo real e separar as equipes da Tenda e da Gafisa para reduzir o mal-estar entre os profissionais.Joia da coroaA mudanca faz parte de uma reestruturacao mais ampla que a Gafisa anunciou ha um mes. Daqui para a frente, so serao feitos lancamentos para clientes de baixa renda que tenham sido aprovados previamente pela Caixa Economica Federal, com a garantia de que os compradores serao financiados pelo banco.Prefiro demorar mais para lancar a voltar a ter essas dificuldades. Ha muita demanda na baixa renda, mas e facil esses clientes perderem a capacidade de pagamento ao longo da construcao, diz Duilio. A maioria dos analistas aprovou a decisao da empresa de ser mais conservadora.A Gafisa perdeu mais da