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contratadas por prazo igual ou superior a 5 anos, ou, ainda, quando, somados os prazos contratuais, sem interrupcao, forem atingidos 5 anos de locacao e tambem for transferido o fundo de comercio, a cessao da locacao sera permitida. Naturalmente existem outros requisitos legais a serem cumpridos para que se possa transferir esse tipo de locacao, mas a importancia dessa observacao reside na constatacao de que ha substancial diferenca nos direitos e reflexos entre os varios tipos de locacao.Revisao do AluguelEm todos os tipos de locacao, depois de 3 anos de vigencia do contrato, nao havendo acordo entre as partes, podera o Locador, ou o Locatario, pedir atualizacao do valor da locacao, mediante Acao Revisional, para adequa-la ao valor de mercado.Geralmente, a Acao Revisional e manejada pelo Locador, porquanto e normal a defasagem dos valores contratados em razao da inflacao. Todavia, de tempos em tempos, ha ensejo para que o Locatario tambem possa ter interesse na propositura da acao de revisao da locacao. Tudo depende da oferta e procura de imoveis na epoca.A Acao Revisional e a solucao judicial para os casos em que nao foi possivel a composicao amistosa, so se recomendando como ultima alternativa. A demanda e demorada, muito onerosa, e sempre causa prejuizo a ambas as partes.O juiz, ao despachar a peca inicial da acao, de pronto, se estiverem devidamente comprovados os valores atuais de mercado, relativamente ao imovel em questao, podera fixar um determinado valor para a locacao, provisoriamente (art.68,II), para que seja pago pelo Locatario enquanto durar a demanda.O valor provisorio eventualmente fixado pelo juiz, no principio da demanda, e apenas uma estimativa.Depois do laudo pericial e que o juiz estabelecera o valor definitivo da locacao para o proximo trienio.O valor fixado pelo juiz podera ser inferior ao valor pago pelo Locatario, se foi este quem propos a Acao e comprovou que o aluguel estava elevado. Mas podera ser muito superior ao valor pago pelo Locatario se o Locador e quem propos a Acao e comprovou que o valor dos alugueis estava abaixo do preco de mercado.Durante o processo, quem propos a demanda tera que adiantar as custas judiciais e ainda os honorarios do perito, que sao elevados.Quando a demanda for de iniciativa do Locador, nao se deve esquecer de que os fiadores devem ser notificados da tramitacao da acao revisional. E que, havendo alteracao no valor locaticio, se o fiador nao participa do processo de revisao judicial, ou nao assina novo contrato, podera mais tarde alegar que somente se responsabilizara pelos alugueis pactuados acrescidos das correcoes de lei.Mas o valor que vier a ser fixado pelo juiz retroagira a data da citacao, e a diferenca que se apurar, relativamente ao valor efetivamente pago e o valor finalmente fixado, devera ser paga de uma so vez, juntamente com os encargos respectivos, acrescida da atualizacao monetaria, ao fim do processo (art.69).Quando da Acao Revisional, podem as partes, tanto o Autor quanto o Reu, pedir ao juiz que altere a periodicidade dos reajustes locaticios e tambem, se for o caso, que substitua o indexador dos reajustes. O atendimento a esses
pelo prazo minimo de um ano.Mesmo que o Locador peca o imovel para uso de seus pais, e estes nao o ocupem, deixando-o fechado por mais de ano, nao estaria isento da penalidade. O delito nao se configura pelo fato de alugar o imovel para terceiros, mas sim pelo fato de haver um pedido insincero de retomada.O mesmo se da com o pedido de retomada de imovel com a finalidade de reparacoes urgentes determinadas pelo poder publico, ou para demolicao e edificacao, que no prazo de sessenta dias contados da entrega do imovel nao tiverem efetivo inicio.Retomada de Ma-FeAlem das penalidades descritas, reza a Lei que o Locatario, ocorrendo qualquer destas hipoteses, podera reclamar, em outro processo, multa equivalente a um minimo de doze e um maximo de vinte e quatro meses de locacao, considerando, para efeito de calculo, o valor da ultima mensalidade de aluguel, devidamente corrigido, ou, ainda, se estiver sendo realugado o imovel, a multa podera ser baseada no valor do aluguel mensal cobrado do novo Locatario.E certo que poderao surgir situacoes tidas como imprevisiveis, em que fique satisfatoriamente claro que o Locador nao tenha agido com ma-fe. Contudo, temos que este fato nao retira a aplicabilidade da multa, apenas podera reduzi-la ao minimo, pois em razao de considerar essa eventualidade e que o legislador conferiu ao juiz a faculdade de dosar a multa entre o minimo e o maximo estabelecido pela Lei. E exatamente em razao de haver dolo, culpa ou mera situacao imprevisivel e que a multa podera ser maior ou menor.Nulidade de ClausulaMuitos sao os Locadores ou Administradores de Imoveis que fazem inserir inumeras clausulas inuteis no contrato de locacao. Mas sao nulas de pleno direito as clausulas, que, de uma forma ou outra, visem frustrar os objetivos da Lei do Inquilinato. Decerto que nao valera a clausula que imponha reajuste em periodicidade inferior a que a Lei permite; que estabeleca o valor dos alugueis em dolares; que estabeleca que ao fim do contrato residencial seja o Locatario obrigado a assinar novo contrato; que registre que a locacao nao podera viger por prazo indeterminado, ou, ainda, entre outras, que proiba o exercicio da acao revisional ou da acao renovatoria, para os imoveis nao residenciais, quando atendidos os requisitos da Lei. Essas clausulas, e todas aquelas com tais caracteristicas, sao nulas e nao produzem efeito juridico, ou seja, e como se nao existissem, sao desconsideradas numa demanda.E usual, porem ilegal e abusiva, a cobranca das chamadas "luvas", por parte do Locador. Contudo, nao raro, surgem contratos que preveem a possibilidade da renovacao da locacao somente mediante o pagamento de determinado valor.Nesses casos, alem da nulidade da clausula, estara confessada a cobranca de valores ilegais que ensejam penalidades de ordem civil e criminal.Os dispositivos legais vigentes demonstram o carater social da Lei do Inquilinato e deixam claro que nao importa o fato de o Locatario ter assentido contratualmente em varias exigencias por parte do Locador.No fim, so serao validas as clausulas que o Locatario houver aceito e que estiverem no limite do espirito da Lei. As demais, quando
que sua retirada nao afete a estrutura e a substancia do imovel.Das Garantias LocaticiasArt. 37. No contrato de locacao, pode o locador exigir do locatario as seguintes modalidades de garantia:I - caucao;II - fianca;III - seguro de fianca locaticia.Paragrafo unico. E vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locacao.Art. 38. A caucao podera ser em bens moveis ou imoveis. 1o A caucao em bens moveis devera ser registrada em Cartorio de Titulos e Documentos; a em bens imoveis devera ser averbada a margem da respectiva matricula. 2o A caucao em dinheiro, que nao podera exceder o equivalente a tres meses de aluguel, sera depositada em caderneta de poupanca, autorizada pelo Poder Publico e por ele regulamentada, revertendo em beneficio do locatario todas as vantagens dela decorrentes por ocasiao do levantamento da soma respectiva. 3o A caucao em titulos e acoes devera ser substituida, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falencia ou liquidacao das sociedades emissoras.Art. 39. Salvo disposicao contratual em contrario, qualquer das garantias da locacao se estende ate a efetiva devolucao do imovel.Art. 40. O locador podera exigir novo fiador ou a substituicao da modalidade de garantia, nos seguintes casos:I - morte do fiador;II - ausencia, interdicao, falencia ou insolvencia do fiador, declaradas judicialmente;III - alienacao ou gravacao de todos os bens imoveis do fiador ou sua mudanca de residencia sem comunicacao ao locador;IV - exoneracao do fiador;V - prorrogacao da locacao por prazo indeterminado, sendo a fianca ajustada por prazo certo;VI - desaparecimento dos bens moveis;VII - desapropriacao ou alienacao do imovel.Art. 41. O seguro de fianca locaticia abrangera totalidade das obrigacoes do locatario.Art. 42. Nao estando a locacao garantida por qualquer das modalidades, o locador podera exigir do locatario o pagamento do aluguel e encargos ate o sexto dia util do mes vincendo.Das Penalidades Criminais e CivisArt. 43. Constitui contravencao penal, punivel com prisao simples de cinco dias a seis meses ou multa de tres a doze meses o valor do ultimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatario:I - exigir, por motivo de locacao ou sublocacao, quantia ou valor alem do aluguel e encargos permitidos;II - exigir, por motivo de locacao ou sublocacao, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locacao;III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipotese do art. 42 e da locacao para temporada.Art. 44. Constitui um crime de acao publica, punivel com detencao de tres meses a um ano que podera ser substituida pela prestacao de servicos a comunidade:I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitacoes coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias apos a entrega do imovel, no caso do inciso III do art. 47, de usa-lo para o fim declarado ou, usando-o, nao o fizer pelo prazo minimo de um ano;III - nao iniciar o proprietario, promissario comprador ou promissario cessionario, nos casos do inciso IV do art. 9o, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do
nao mobiliado o imovel.Paragrafo unico. No caso de a locacao envolver imovel mobiliado, constara do contrato, obrigatoriamente, a descricao dos moveis e utensilios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.Art. 49. O locador podera receber de uma so vez e antecipadamente os alugueis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigacoes do contrato.Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatario permanecer no imovel sem oposicao do locador por mais de trinta dias, presumir-se-a prorrogada a locacao por tempo indeterminado, nao mais sendo exigivel pagamento antecipado do aluguel dos encargos.Paragrafo unico. Ocorrendo a prorrogacao, o locador somente podera denunciar o contrato apos trinta meses de seu inicio ou nas hipoteses do art. 47.Da Locacao nao ResidencialArt. 51. Nas locacoes de imoveis destinados ao comercio, o locatario tera direito a renovacao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;II - o prazo minimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;III - o locatario esteja explorando seu comercio, no mesmo ramo, pelo prazo minimo e ininterrupto de tres anos. 1o O direito assegurado neste artigo podera ser exercido pelos cessionarios ou sucessores da locacao; no caso de sublocacao total do imovel, o direito a renovacao somente podera ser exercido pelo sublocatario. 2o Quando o contrato autorizar que o locatario utilize o imovel para as atividades de sociedade de que faca parte e que a esta passe a pertencer o fundo do comercio, o direito a renovacao podera ser exercido pelo locatario ou pela sociedade. 3o Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos socios, o socio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovacao, desde que continue no mesmo ramo. 4o O direito a renovacao do contrato estende-se as locacoes celebradas por industrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituidas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. 5o Do direito a renovacao decai aquele que nao propuser a acao no interregno de um ano, no maximo, ate seis meses, no minimo, anteriores a data da finalizacao do prazo do contrato em vigor.Art. 52. O locador nao estara obrigado a renovar o contrato se:I - por determinacao do Poder Publico, tiver que realizar no imovel obras que importarem na sua radical transformacao; ou para fazer modificacao de tal natureza que aumente o valor do negocio ou da propriedade;II - o imovel vier a ser utilizado por ele proprio ou para transferencia de fundo de comercio existente ha mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu conjuge, ascendente ou descendente. 1o Na hipotese do inciso II, o imovel nao podera ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatario, salvo se a locacao tambem envolvia o fundo de comercio, com as instalacoes e pertences. 2o Nas locacoes de espaco em shopping centers, o locador nao podera recusar a renovacao do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. 3o O
mora e efetuado o deposito judicial ate quinze dias apos a intimacao do deferimento, se o locador alegar que a oferta nao e integral, justificando a diferenca, o locatario podera complementar o deposito no prazo de dez dias, contados da ciencia dessa manifestacao;IV - nao sendo complementado o deposito, o pedido de rescisao prosseguira pela diferenca, podendo o locador levantar a quantia depositada;V - os alugueis que forem vencendo ate a sentenca deverao ser depositados a disposicao do juizo, nos respectivos vencimentos, podendo locador levanta-los desde que incontroversos;VI - havendo cumulacao dos pedidos de rescisao da locacao e cobranca dos alugueis, a execucao desta pode ter inicio antes da desocupacao do imovel, caso ambos tenham sido acolhidos.Paragrafo unico. Nao se admitira a emenda da mora se o locatario ja houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores a propositura da acao.Art. 63. Julgada procedente a acao de despejo, o juiz fixara prazo de trinta dias para a desocupacao voluntaria, ressalvado o disposto nos paragrafos seguintes. 1o O prazo sera de quinze dias se:a) entre a citacao e a sentenca de primeira instancia houverem decorrido mais de quatro meses; oub) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9o ou no 2o do art. 46. 2o Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Publico, respeitado o prazo minimo de seis meses e o maximo de um ano, o juiz dispora de modo que a desocupacao coincida com o periodo de ferias escolares. 3o Tratando-se de hospitais, reparticoes publicas, unidades sanitarias oficiais, asilos e estabelecimentos de saude e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Publico, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9o ou no inciso II do art. 53, o prazo sera de um ano, exceto nos casos em que entre a citacao e a sentenca de primeira instancia houver decorrido mais de um ano, hipotese em que o prazo sera de seis meses. 4o A sentenca que decretar o despejo fixara o valor para o caso de ser executada provisoriamente.Art. 64. Salvo nas hipoteses das acoes fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9o, a execucao provisoria do despejo dependera de caucao nao inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizados ate a data do deposito da caucao. lo A caucao podera ser real ou fidejussoria e sera prestada nos autos da execucao provisoria. 2o Ocorrendo a reforma da sentenca ou da decisao que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caucao revertera em favor do reu, como indenizacao minima das perdas e danos, podendo este reclamar, em acao propria, a diferenca pelo que a exceder.Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupacao, contado da data da notificacao, sera efetuado o despejo, se necessario com emprego de forca, inclusive arrombamento. 1o Os moveis e utensilios serao entregues a guarda de depositario, se nao os quiser retirar o despejado. 2o O despejo nao podera ser executado ate o trigesimo dia seguinte ao do falecimento do conjuge,
ascendente, descendente ou irmao de qualquer das pessoas que habitem o imovel.Art. 66. Quando o imovel for abandonado apos ajuizada a acao, o locador podera imitir-se na posse do imovel.DA ACAO DE CONSIGNACAO DE ALUGUEL E ACESSORIOS DA LOCACAOArt. 67. Na acao que objetivar o pagamento dos alugueis e acessorios da locacao mediante consignacao, sera observado o seguinte:I - a peticao inicial, alem dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Codigo de Processo Civil, devera especificar os alugueis e acessorios da locacao com indicacao dos respectivos valores;II - determinada a citacao do reu, o autor sera intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o deposito judicial da importancia indicada na peticao inicial, sob pena de ser extinto o processo;III - o pedido envolvera a quitacao das obrigacoes que vencerem durante a tramitacao do feito e ate ser prolatada a sentenca de primeira instancia, devendo o autor promover os depositos nos respectivos vencimentos;IV - nao sendo oferecida a contestacao, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolhera o pedido, declarando quitadas as obrigacoes, condenando o reu ao pagamento das custas e honorarios de vinte por cento do valor dos depositos;V - a contestacao do locador, alem da defesa de direito que possa caber, ficara adstrita, quanto a materia de fato, a:a) nao ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;b) ter sido justa a recusa;c) nao ter sido efetuado o deposito no prazo ou no lugar do pagamento;d) nao ter sido o deposito integral;VI - alem de contestar , o reu podera, em reconvencao, pedir o despejo e a cobranca dos valores objeto da consignatoria ou da diferenca do deposito inicial, na hipotese de ter sido alegado nao ser o mesmo integral;VII - o autor podera complementar o deposito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciencia do oferecimento da resposta, com acrescimo de dez por cento sobre o valor da diferenca. Se tal ocorrer, o juiz declarara quitadas as obrigacoes, elidindo a rescisao da locacao, mas impora ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorarios advocaticios de vinte por cento sobre o valor dos depositos;VIII - havendo, na reconvencao, cumulacao dos pedidos de rescisao da locacao e cobranca dos valores objeto da consignatoria, a execucao desta somente podera ter inicio apos obtida a desocupacao do imovel, caso ambos tenham sido acolhidos.Paragrafo unico. O reu podera levantar a qualquer momento as importancias depositadas sobre as quais nao penda controversia.DA ACAO REVISIONAL DE ALUGUELArt. 68. Na acao revisional de aluguel, que tera o rito sumario, observar-se-a o seguinte:I - alem dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Codigo de Processo Civil, a peticao inicial devera indicar o valor do aluguel, cuja fixacao e pretendida;II - ao designar a audiencia de instrucao e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixara o aluguel provisorio, nao excedente a oitenta por cento do pedido, que sera devido desde a citacao;III - sem prejuizo da contestacao e ate a audiencia, o reu podera pedir seja revisto
Fere-se o principio da equidade conceder-se o beneficio ao pai e negar-se ao sogro, sob o argumento falso de que este nao goza do favor outorgado aquele. Assistencia judiciaria gratuita. Nao sendo impugnada na forma de lei, deve ser concedida sob a simples afirmacao do interessado de que e pobre. Recurso provido em parte. (TARS - AC 186.066.205 - 3a C - Rel. Juiz Celeste Vicente Rovani) (RJ 117/291).CIVIL - FIANCA - TRANSACAO ENTRE CREDOR-LOCADOR E DEVEDOR-LOCATARIO - MORATORIA - DESCONHECIMENTO - FIADOR - CC, ART.150.CIVIL - LOCACAO - CONSIGNACAO EM PAGAMENTO - RECUSA EM RECEBER O ALUGUEL - TERMINO DO PRAZO CONTRATUAL. Sendo o locatario obrigado a pagar o aluguel nas condicoes do contrato terminado, tem ele, de outra parte, o direito de consignar a quantia correspondente em caso de recusa por parte do locador. Recurso especial conhecido e provido.(Resp no 28.339-9 - GO. Rel. Min. BARROS MONTEIRO. Quarta Turma. Unanime. DJ 16/05/94).CIVIL - LOCACAO - NOTIFICACAO - A notificacao do locador ao inquilino (contrato por prazo indeterminado) nao reclama forma especial. Indispensavel e a comunicacao de nao haver interesse na prorrogacao do contrato, de modo a que o locatario nao seja surpreendido com a acao de despejo. (Resp no 35.249-5 - SP. Rel. Min. LUIZ VICENTE CERNICCHIARO. Sexta Turma. Unanime. DJ 27/09/93).CIVIL - LOCACAO - PREDIO MUNICIPAL - ESBULHO - ACAO POSSESSORIA.CIVIL - LOCACAO - PURGACAO DA MORA - ASSISTENCIA JUDICIARIA - A Purgacao da mora compreende os alugueres devidos, custas e honorarios de advogado. A assistencia judiciaria libera as duas ultimas parcelas, enquanto o beneficiario nao dispuser de recursos para salda-las. (Resp no 43.040-2 - SP. Rel. Min. LUIZ VICENTE CERNICCHIARO. Sexta Turma. Unanime. DJ 28/03/94).CIVIL - LOCACAO - RETOMADA PARA USO PROPRIO. 1. Pode o locador retomar o imovel para uso proprio e instalacao de atividade comercial diferente da exercida pela locataria, ao fundamento da necessidade. 2. Recurso nao conhecido. (Resp no 28.934-1 - RJ. Rel. Min. EDSON VIDIGAL. Quinta Turma. Unanime. DJ 07/03/94).CIVIL - LOCACAO RESIDENCIAL - DESPEJO - DENUNCIA - POSSIBILIDADE.DESPEJO - LOCACAO COMERCIAL - PRAZO INDETERMINADO - NOTIFICACAO - FINALIDADE - BENFEITORIA NECESSARIA - CONCEITO - PEDIDO PROCEDENTE - Benfeitorias necessarias sao as que tem por fim conservar a coisa ou evitar que se deteriore, nao as destinadas a possibilitar ao locatario o exercicio da sua atividade. (Codigo Civil, art. 63, 2o e 3o). (TRF 1a R. - AC 93.01.12607-9 - MG - 1a T. - Rel. Juiz Catao Alves - DJU 29.06.95)DIREITO DE PREFERENCIA - ACAO DE PERDAS E DANOS - ART. 33 DA LEI 8.245/91 - CONTRATO DE LOCACAO NAO REGISTRADO - IRRELEVANCIA - Se a questao qualifica-se como uma condicao especifica da acao, cuja inexistencia para o juiz significou o nao exame do merito, ou seja, um obstaculo ao exame do merecimento, embora tenha assentado que julga improcedente a acao, impoe-se a cassacao e nao a reforma da sentenca, a fim de evitar a supressao de instancia, maxime, em se tratando de exame de provas. A averbacao no registro de imoveis nao e indispensavel para o exercicio do direito ao ressarcimento de