Essa analise sobre o MAXR11B eu realizei emjunho/2012 para o Clube do Valor (que nao esta mais disponivel aos leitores). Eolhando esse FII novamente, verifico que mantem algumas condicoes semelhantes aepoca, constituindo-se em uma opcao interessante a ser avaliada... Esta analise esta disponivel, tambem, no siteInvesting.com (link no final da postagem). O FII Max Retail (MAXR11B), conforme previsto emseu prospecto disponibilizado pelo administrador, foi criado com o objetivo derealizar investimentos em empreendimentos imobiliarios, por meio da aquisicaode imoveis comerciais destinados a exploracao do segmento varejista, prontos ouem construcao, ou outros tipos de imoveis em que poderao ser desenvolvidos empreendimentoscomerciais. O primeiro administrador foi o BancoOurinvest, sendo posteriormente substituido pela Brazilian Mortgages. O Fundo detem 100% de oito imoveisdestinados a exploracao comercial varejista. O patrimonio do Fundo abrange63.446,73 m2 distribuidos em oito cidades. Seis lojas estao locadasatualmente para as Lojas Americanas, uma para o Hipermercado Carrefour, e umapara o Supermercado Bom Preco, do grupo Walmart. Uma caracteristica interessante dofundo, e que muitos nao conhecem, e que ha um acordo relativo aos alugueis decinco dos seis imoveis locados as Lojas Americanas (das cidades de Belem,Brasilia, Maceio, Nilopolis e Vitoria). Conforme esse acordo, a receitaproveniente da locacao das referidas lojas e composta por um aluguel minimoanual, com pagamento de aluguel mensal por faturamento, sendo que a diferencaentre o valor pago (faturamento) e o aluguel minimo e ajustada mensalmente. Esseajuste e repassado ao fundo nos meses de janeiro e julho, e pago aos cotistasnos meses de fevereiro e agosto. Ou seja, nos meses citados o dividendo pagocresce substancialmente, compensando, de certa forma, a receita mais baixa dosdemais periodos do ano.Segue abaixo... A titulo de curiosidade, o DY nosmeses normais gira em torno de 0,50% a 0,75%; porem, nos meses em que ha oajuste semestral, e possivel verificar o aumento do DY baseando-se por algunsperiodos em que isso ocorreu: Fev/12 = 2,21% / Ago/11 = 1,55% / Fev/11 = 1,87%.Nesses periodos, inclusive, nota-se um aumento de volume de negociacao evalorizacao das cotas, possivelmente em funcao da entrada de novos investidores(que desconhecem essa politica de ajuste semestral), que acreditam que osrendimentos mais elevados irao perdurar nos meses seguintes. Desde julho/2011 o fundo vem sofrendouma perda no rendimento mensal equivalente a 9%, em media, devido ao reembolso em36 parcelas do laudemio devido a vendedora em razao da aquisicao de imoveislocalizados em terrenos de marinha (atualmente esta pagando a 12a parcela). Alemdisso, o DY ainda foi impactado, desde fevereiro/2012, em mais 10% devido aopagamento de seis parcelas (que se encerraram em julho/2012) referentes a obrasnos telhados dos imoveis em Belem, Maceio, Nilopolis e Vitoria. Sem as despesasextraordinarias que assolam o fundo, o rendimento liquido oscila em torno de 5a 6% menos em relacao a receita bruta. Os contratos celebrados com oslocatarios sao reajustados pelo IGP-M (75% das lojas no mes de janeiro, e os25% restantes em agosto). O vencimento dos contratos de locacao estao previstosda seguinte forma: 37,5% expiram em janeiro/2014; 25% em agosto/2018; e 37,5%em janeiro/2019. O retorno anual do MAXR11B gira namedia dos 9%. Em cenario de alta na inflacao e poucaatratividade da renda fixa e da propria