O que e incorporacao imobiliariaA incorporacao imobiliaria e o instituto que viabiliza a alienacao das unidades autonomas da edificacao que ainda estao pendentes de construcao, podendo inclusive ser venda na planta.No entanto, para que seja possivel, legalmente, proceder a alienacao destas unidades que ainda nao existem fisicamente, e indispensavel que se promova o registro da incorporacao imobiliaria.Assim, so e necessario o registro da incorporacao imobiliaria quando o incorporador pretender alienar as unidades da edificacao em construcao, ou seja, e a promessa de compra e venda de coisa futura.Conclui-se, entao, que se o construtor decidir alienar estas unidades somente apos a conclusao da obra nao e preciso proceder o registro da incorporacao imobiliaria, bastando apenas a individuacao.Alerta-se que a lei das incorporacoes imobiliarias elenca hipoteses do incorporador incorrer em crime e em contravencao contra a economia popular, bastando para tal infringir as regras desta lei, dentro outras colocar a venda as unidades sem ter o registro da incorporacao imobiliaria registrado no competente Registro Imobiliario.Importante ressaltar que somente o incorporador podera promover a incorporacao. Mais, a lei define as pessoas que podem ser consideradas incorporadoras, necessitando enquadrar-se no conceito legal da Lei Federal no 4.591/64 que contem um rol taxativo.O incorporador pode ser pessoa fisica ou juridica, desde que seja proprietario do terreno onde a incorporacao imobiliaria sera erguida, o promitente comprador, cessionario ou promitente cessionario deste terreno, podendo ser, ainda, o construtor ou corretor de imoveis desta incorporacao.Entretanto, salienta-se que na hipotese do incorporador ser o promitente comprador, o cessionario dos direitos e obrigacoes e de promessa de cessao, em razao de nao ser um contrato definitivo e por isso pode ser rescindido, e mister conter clausula de irretratabilidade e irrevogabilidade e que ja tenha sido imitido na posse do terreno, visando dar a ideia de definitividade.Nesta senda, se o comprador for o construtor ou corretor de imoveis devera portar, obrigatoriamente, mandato de instrumento publico, de carater irrevogavel, outorgado pelo proprietario do terreno.O registro da incorporacao imobiliaria.Apos minucioso estudo do empreendimento, o incorporador, para obter o registro da incorporacao imobiliaria, tem de elaborar o requerimento de incorporacao, contendo todas as informacoes necessarias e documentos exigidos pela lei das incorporacoes imobiliarias e ingressar no Registro de Imoveis da circunscricao do imovel.No Registro de Imoveis havera a analise do requerimento juntamente com a documentacao. Segundo Mario Pazutti Mezzari, in Condominio e Incorporacao no Registro de Imoveis O exame dos documentos tem o prazo de 15 dias (paragrafo 6o do art. 32), findo o qual, se exigencias existirem, o oficial devera indica-las ao incorporador. Ha quem julgue que este prazo foi dilatado para 30 dias, pela regra geral contida no art. 188 da Lei de Registros Publicos. No Rio Grande do Sul, todos os titulos tem 15 dias para serem examinados e deduzidas as exigencias, se houver (item 10.2.1 da Consolidacao Normativa).Frise-se que o registrador tem o prazo de quinze dias, a contar do ingresso do requerimento no Registro de Imoveis, para apresentar, por escrito e se necessario fundamentada, a impugnacao com todas as suas exigencias para efetivar o arquivamento ou registro da incorporacao, tanto em