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Quando comprei o primeiro imovel da carteira eu morava na cidade onde ele estava situado, por isto, era certo eu visitar o canteiro de obras pelo menos uma vez por mes. Eu ja tinha uma visao bem clara que a cidade precisava crescer, afinal, estava se desenvolvendo muito em sua principal atividade economica e ainda por cima havia uma boa chance dela se tornar um polo na area de educacao e saude. Meu salario nao era elevado, porem, minhas despesas eram demasiadamente baixas pois, eu nao era casado, as contas de agua e luz eram por conta da empresa assim como a alimentacao. Sendo assim, era certo que dava para reservar um montante razoavel para investir. Nesta epoca os precos dos imoveis nao eram exorbitantes, o valor do metro quadrado era quatro vezes menor em comparacao com os valores atuais. Por isto, em quatro anos, no maximo, eu conseguia quitar o financiamento dos imoveis. Numa das visitas ao canteiro de obras, comecei a perguntar para alguns pedreiros sobre os planos de empreendimento da incorporadora, que na verdade era uma imobiliaria que resolveu entrar neste ramo. Numa dessas prosas descompromissadas, um pedreiro me disse que a imobiliaria estava tentando comprar dois lotes que havia ao lado da obra atual, mas nao tinha muita certeza. Que informacao valiosa! O local era sensacional, eu nao poderia perder esta chance, caso a informacao fosse verdadeira. Fui a imobiliaria na semana seguinte mostrar o meu interesse em adquirir mais um imovel naquela area. Entrei direto no assunto e questionei a veracidade da informacao. Apos alguns minutos, o corretor que era socio da imobiliaria deu um sorriso e perguntou-me como eu soube da informacao. Sem denunciar o nome do pedreiro, contei-lhe a verdade e apos algum tempo de conversa, um aperto de maos e o que eu queria ouvir: Voce sera o primeiro a saber quando o projeto estiver fora da gaveta. Oito meses depois ele me apresentou o esboco do projeto para se certificar do meu interesse. Gostei da planta e iria ficar com uma unidade. Foi construido o predio pequeno, porem com apartamentos de bom tamanho. Na verdade o meu maior interesse era pela area em que ele estava localizado, e uma regiao que prometia muito crescer nos proximos anos e eu acreditava que a locacao ali seria tranquila. Pouco tempo depois, dei o sinal prometido, mesmo sem a planta definida, demonstrando a minha confianca na imobiliaria e oficializando o meu interesse. Escolhi a unidade que achei bem adequada em termos de insolacao, vista definitiva e outros detalhes que iriam ser importantes na epoca de aluga-lo. Cinco meses depois o empreendimento foi lancado ao publico ja com a placa: 80% vendido. Realmente quase todas as unidades haviam sido vendidas antes do lancamento. O fato e que fui o primeiro investidor a adquirir o apartamento na planta, foi com um belo desconto pois, a incorporadora precisava de capital inicial em caixa. A informacao antecipada do potencial empreendimento atraves do pedreiro da obra visinha foi o bau de ouro. Porem, considero que algumas atitudes que demonstrei diante da
imobiliiaria ajudaram na construcao da relacao de confianca entre eu e a empresa: Demonstrar o verdadeiro interesse pelos empreendimentos. Oferecer prontamente o sinal demonstrando confianca na construtora. Ter uma conversa franca sobre o objetivo da compra que e o de formar uma carteira de investimento com imoveis. Realizar os pagamentos do empreendimento anterior religiosamente em dia. Devido a estes fatores consegui entrar na lista de clientes investidores da imobiliaria e isto me abriu outras portas para empreendimentos futuros. Eu sempre sabia antecipadamente dos lancamentos e era consultado sobre o interesse de participar dos empreendimentos. Eu era sempre o primeiro a adquirir os apartamentos nos empreendimentos que eu tinha interesse antes dos seus lancamentos, por isto, sempre tive otimos descontos. Para se fazer bons investimentos no setor imobiliario e necessario andar muito, garimpar boas oportunidades e conseguir informacoes muitas vezes em lugares como por exemplo canteiros de obras, com algum profissional que ali esteja. Muitos empreendimentos, antes de serem lancados, tem algumas unidades oferecidas com descontos maiores a investidores presente numa lista VIP elaborada pelas incorporadoras. Isto e feito para que a empresa tenha montante em caixa para dar inicio as obras, sendo assim, fica claro que antes do pre-lancamento, alguns apartamentos ja foram vendidos a alguns clientes participantes desse seleto grupo. O apartamento adquirido na planta foi o RVN301. O considero ate hoje uma otima aquisicao. Apesar de ja ter alguns anos, ele ainda apresenta um bom potencial de locacao e venda. Neste post, pode ser notado as minhas impressoes quanto ao seu estado atual de conservacao: O estado de conservacao dos imoveis da carteira.
Marcos era um inquilino perfeito: morava sozinho e pagava o aluguel religiosamente na data, enfim, era a materializacao do sonho de qualquer locador. Num belo dia, no periodo de renovacao do contrato, Marcos resolveu entregar o imovel porque estava se mudando para outra cidade para aproveitar uma oportunidade profissional que lhe foi oferecida. Nesses dois anos em que ele ficou no apartamento nunca me foi apresentado qualquer tipo de problema. Na mesma epoca em que Marcos desistiu de renovar o contrato de locacao, minhas financas estavam saindo dos trilhos e a solucao era contrair um pequeno emprestimo bancario. Fui a agencia bancaria conversar com o gerente quando este me informou que eu tinha alguns titulos protestados, por isto eu nao teria acesso ao credito. Depois de rastrear que titulos eram esses acabei encontrando-os: oito boletos da taxa de condominio que nao foram pagos. Que pancada! Agora, adivinhem quem foi o autor da arte? Sim, o excelente inquilino que acabara de se mudar para outra cidade. Eu tive que pagar a divida com o condominio, pois nao havia como nega-la. Apos isto, fui correr atras do prejuizo. Marcos me decepcionou, nao era tao perfeito assim. Liguei para a administradora dos imoveis e contei toda a historia e deixei bem claro que achei um absurdo o inquilino sair do imovel sem ter sido verificado a existencia de algum tipo de pendencia como a ausencia de pagamento de alguma taxa como IPTU, conta de agua e luz ou taxa do condominio. Para piorar a situacao o inquilino bacana saiu sem pintar o apartamento. Alguns dias depois do ocorrido eu viajei para a cidade onde se encontram os imoveis para resolver alguns problemas pessoais e aproveitei para ir ate a imobiliaria ouvir toda a historia novamente e cobrar alguma acao por parte deles. Por azar, a funcionaria da imobiliaria que me atendeu era uma daquelas bem polidas, que estava engatinhando no mercado imobiliario, portanto, qualquer conversinha mole de inquilino era aceita facilmente por ela: - Liguei para Marcos e ele me disse que o dinheiro era para ter sido depositado na semana passada, mas a pessoa que iria fazer o deposito sumiu com o dinheiro. - Nao acredito! E o que eu tenho haver com isto? Eu nao tinha muito tempo e por isto deixei a imobiliaria para ir direto a uma loja de materiais de construcao, afinal, um novo inquilino estava prestes a assinar o contrato de locacao do apartamento e este precisava ser pintado. Passados dois dias eu havia retornado a imobiliaria para saber de alguma noticia: - Ele ira depositar o dinheiro daqui a tres dias, entao teremos que aguardar. Estava tao evidente que Marcos nao tinha a menor intencao de saudar a dividas. Que saudades da antiga funcionaria da imobiliaria! Ela era do tipo durona nas negociacoes, o caboclo passava aperto quando saia da linha, independentemente se era locador ou locatario. Mas a funcionaria atual, nao me passou nenhum pingo de firmeza. Eu ja havia percebido que a historia iria longe. Passado os tres dias de prazo, eu tinha voltado pela ultima
vez a imobiliaria, pois no dia seguinte eu teria que retornar para a cidade onde eu estava residindo. Pelo sorriso amarelo da funcionaria da corretora eu ja nao esperava boas noticias: - Ele gostaria de negociar um parcelamento. Propos dividir a divida em tres vezes. - PQP$&%! Acione logo a P@##@ do setor juridico. Porque eu estou pagando caro esta imobiliaria para cuidar da administracao dos imoveis? Tive que pintar o apartamento, ouvir enrolacao desse Marcos e agora mais uma M&R#A dessa? Onde esta o fiador? Sou uma pessoa naturalmente calma e eu evito linguajares extremamente chulos, mas a situacao havia chegado a um ponto que estava virando brincadeira e detesto quando me fazem de tolo. Sai cuspindo marimbondos, precisava esfriar a cabeca diante de tanta baboseira. Finalmente haviam levado o assunto ao conhecimento do fiador atraves de uma carta comunicando-lhe que na falta do pagamento da divida pelo inquilino, o fiador devera arcar com o seu pagamento. A partir dai o barco comecou a se movimentar pois, o bolso de uma terceira pessoa tinha sido ameacado. O maravilhoso inquilino teve a cara-de-pau para telefonar a imobiliaria dizendo para eles terem cuidado, pois ela era uma pessoa conhecida, tinha prestigio e bla, bla, bla. No minimo o fiador ligou para ele e deve ter dito umas boas verdades, afinal, quem quer assumir a divida dos outros? Por isto eu nunca fui fiador de ninguem, nem diante de reza brava. Eu continuava pressionando a imobiliaria para resolver logo a questao. Eu nao queria nem saber se iriam ate o papa, mas o meu dinheiro teria que entrar na minha conta. Minha esposa ja estava dando o dinheiro como perdido e que eu nao deveria me estressar, mas eu nao sou o tipo de pessoa que desiste facil. Depois de alguns meses a imobiliaria me ligou e dessa vez com boas noticias: o dinheiro ja esta disponivel. Ufa, que novela! Essa frase soou como musica. Espero nao ter que passar por outro momento como este. A partir desse fato adotei o procedimento de algumas vezes ligar para as empresas administradoras dos condominios para me certificar se as taxas estao sendo pagas. Fico imaginando a dor de cabeca do proprietario que administra diretamente seus imoveis quando se depara com uma situacao semelhante, por isto eu nao abro mao de uma imobiliaria para administrar os meus imoveis. Para se preservar o anonimato dos personagens os nomes citados sao ficticios. Esse periodo foi realmente complicado e estressante. Eu so descobri que tinha alguns titulos protestados porque fui ao banco solicitar um emprestimo. Essa historia esta descrita no artigo: O primeiro titulo protestado a gente nunca esquece.
esta havendo uma resistencia dos proprietarios dos apartamentos de aceitarem a cobranca de uma taxa extra para realizacao da pintura. Juntando alguns fatos percebi que a causa desta resistencia esta relacionada a gestao das financas do condominio. Essa situacao me parece nao estar muito confortavel, terei que investigar mais. Vizinho a este condominio encontra-se o predio onde esta localizado o apartamento RVN301. Este predio apresenta poucas unidades e a area interna dos apartamentos e muito espacosa e confortavel. O espaco comum se resume apenas a area das garagens e a um pequeno jardim na entrada do predio. Como nao ha porteiro, a taxa do condominio e muito baixa. Existe muita procura desta unidade para compra ou locacao. A pintura externa esta muito desbotada, mas a sindica ja esta tomando todas as medidas, com apoio da grande maioria dos proprietarios, para iniciar a pintura no segundo semestre deste ano. Os apartamentos SN3001 e SN5202 estao situados em uma area nobre da cidade e apresentam uma otima aparencia. Sao dois apartamentos espacos, com area interna muito superior a media das unidades que atualmente estao sendo construidas. E um condominio muito procurado, porem, achei a taxa de condominio elevada. Este apresenta uma area comum simples - jardim e piscina e conta com porteiro 24hs. Portanto, provavelmente a folha de pagamento pode estar pressionando muito as financas do condominio. Esse condominio merece atencao, pois a relacao aluguel/taxa de condominio pode ficar muito desfavoravel. A casa PTR92 permanece bem conservada, sem problema de estrutura e ainda com uma otima aparencia. Obviamente que nao entrei na residencia para manter a privacidade dos moradores. O empreendimento onde esta o apartamento MO506, que fara parte da carteira no segundo semestre de 2018, esta caminhando de vento em polpa. Aproveitei o periodo de ferias para comprar os materiais necessarios que irao atender ao projeto do acabamento, portanto, ja adiantei o piso, bancadas, granitos, ceramicas e os deixei guardados na loja de material de construcao. Penso que no segundo semestre deste ano ja esteja iniciada a fase de acabamento e como ja detalhei todo o projeto com o engenheiro e o tecnico da obra, por telefone poderemos nos entender. No geral os imoveis da carteira ainda tem uma boa posicao no mercado, isto devido ao principal motivador para locacao: ampla area interna e localizacao. A grande maioria dos imoveis da regiao, apesar de novos e contarem com muita area de lazer, espaco fitness, area gourmet, etc, apresentam uma area interna igual ou inferior a 70 metros quadrados. Algumas familias se adaptam a este diminuto espaco e outras nao, portanto, existe demanda pelos imoveis da carteira G65. Fiquei quase dois anos distante da cidade onde se localizam os imoveis da carteira G65 e portanto, todas as negociacoes de contrato ou solucoes de problemas eram resolvidos via telefone junto a imobiliaria. Porem, diante da oportunidade de retornar a cidade, no periodo de ferias, foram criadas expectativas que foram oportunamente confrontadas. Estas expectativas estao descritas no seguinte artigo: Qual o estado de conservacao dos imoveis da carteira.
1 PERFIL DA CARTEIRA G65 FII A carteira G65 FII (Fundos de Investimentos Imobiliarios) teve inicio em juho de 2016 e seu objetivo e a obtencao de renda atraves dos alugueis distribuidos pelos fundos. Peso dos ativos no valor da carteira Ate o momento, o fator determinante para alteacao da composicao da carteira no periodo foi a variacao na cotacao dos papeis e o aporte total de R$ 520,40 para aquisicoes de cotas do fundo SAAG11 e R$ 648,60 para aquisicao das contas do fundo KNRI11. Patrimonio acumulado O lucro acumulado de cada ativo esta expresso no quadro abaixo juntamente com parte dos dividendos disponibilizados em conta corrente na corretora. Pode ser observado que o lucro liquido acumulado da carteira esta em R$ 757,84, advindos do somatorio do valor atual dos ativos e dos valores remanescentes dos alugueis disponiveis em conta corrente. 2 - PRINCIPAIS INDICADORES Rentabilidade dos ativos A rentabilidade de cada ativo leva em consideracao o valor atual da cota e os dividendos distribuidos ao longo do perido da carteira. Rentabilidade mensal e anual da carteira No mes de maio, a rentabilidade da carteira foi de -2,07% e a rentabilidade acumulada no ano esta em 5,42%. Rentabilidade historica A rentabilidade historica da carteira esta em 11,98%, acima do IPCA acumulado no periodo que esta em 3,48%. Sendo assim, o ganho real da carteira esta em 8,50%. Considerando todo o periodo de investimento, tem-se que a rentabilidade nominal media da carteira G65 Renda Variavel e de 0,95% ao mes. Distribuicao dos proventos - Dividend Yeld Neste ano, ate o momento, ja foram distribuidos R$ 263,63 em alugueis, o que corresponde a um didend yeld acumulado igual a 3,37%. Historico dos proventos - Dividend Yeld Meu avo nao se cansava de repetir: devemos trabalhar duro para conquistar algumas coisas importantes na vida como a casa propria e termos algum montante reservado para as situacoes de emergencias. Que me desculpe meu avo, mas prefiro trabalhar de maneira mais inteligente e menos dura. Cultivar bons momentos com os meus entes queridos e desenvolver meu hobby predileto sao coisas que considero muito importante.Muitas pessoas labutam pesado no trabalho, seja como empregado em uma companhia ou dono do proprio negocio: sacrificam-se em longas horas-extras e se submetem a altas cargas de estresse com objetivo de engordar o orcamento no final do mes. Mas sera que estas atitudes valem a pena? Deliciosos momentos junto a familia, participar dos eventos escolares dos filhos e partilhar gostosas gargalhadas junto aos amigos sao coisas que, para mim, definitivamente nao tem preco. A maneira mais inteligente de termos uma renda extra no futuro sem ter que nos matar para isto ao longo da vida e realizando investimentos. Nao tenho duvidas dos beneficios da regra dos juros sobre juros (juros compostos) e por isto eu sempre questiono porque nos, brasileiros, nao a utilizamos a nosso favor? E um excelente negocio curtir a vida e deixar que o nosso dinheiro conquistado com muito suor trabalhe pesado para nos gerar renda no futuro. Deve ser evidenciado que investir nao e um ato exclusivamente destinado
aos endinheirados, e puramente um ato em prol da construcao de riqueza e qualquer um pode executa-lo. Podemos tracar um plano de investimento que melhor nos agrade e po-lo em pratica. Existem varios modalidades de investimentos acessiveis para quem pode aporta apenas uma pequena quantidade periodicamente em seu portfolio, portanto, o montante a ser investido nao e empecilho para iniciar esta longa caminhada rumo a independencia financeira.Infelizmente, poucos brasileiros investem regularmente e um estudo realizado pela CDL - Educacao Financeira - Habitos e Motivacoes do Brasileiro Para Poupar e Investir - sugere que os consumidores que investem o fazem pensando em assegurar sua qualidade de vida no futuro, seja por questoes relacionadas a saude ou aquelas que se referem as condicoes financeiras pessoais e familiares.A figura 01 a seguir, apresentado neste estudo, expressa os principais objetivos dos investimentos realizados pelos brasileiros consumidores. Figura 1: Finalidade dos investimentos (Fonte: Educacao Financeira - Habitos e Motivacoes do Brasileiro Para Poupar e Investir - Fevereiro de 2016 (CNDL, SPC Brasil e Meu Bolso Feliz)Diante dos fatos e dados, confirma-se que a grande maioria dos brasileiros consumidores investe buscando a seguranca.Algumas pessoas ainda nao acreditam que o modelo existente de previdencia social do Brasil esta falido. O rombo do INSS cresce ano apos ano. Nossas contribuicoes estao pagando as aposentadorias dos nossos pais. E quem vai pagar as nossas? Ao planejar a nossa aposentadoria, poderemos garantir estabilidade financeira para esta fase da vida. Eu prefiro nao contar com a sorte e correr atras enquanto ha tempo. Enfim, investir e mesmo muito importante? Claro que sim pois, e um meio para se chegar a um final feliz e ponto. Nao ha o que questionar. Quanto mais cedo comecar, melhor, portanto, maos a obra. Para os desavisados fica o alerta: Investir esta se tornando uma necessidade primordial, uma questao de sobrevivencia.
1 PERFIL DA CARTEIRA G65 IMOVEISA carteira G65 Imoveis teve inicio em maio de 2007 e seu objetivo e a obtencao de renda atraves da locacao dos imoveis. Fazem parte da carteira uma casa e cinco apartamentos. Estes imoveis sao voltados para a classe media e estao situados em areas nobres de uma cidade com 320.000 habitantes, que vem apresentando um notorio crescimento economico e populacional desde 2000, alem de um excelente desenvolvimento da infraestrutura.2 CONSIDERACOES INICIAISO mercado de locacao de imoveis na cidade onde estao localizados os imoveis da carteira ainda sofre fortemente as consequencias da crise economica. Durante as negociacoes de renovacoes dos contratos de locacao e muito comum a manutencao ou a reducao da taxa de aluguel. Os poucos proprietarios que ainda nao estao propiciando um ambiente aberto a flexibilizacao dos reajustes dos alugueis estao com as suas unidades vagas e estao arcando com os custos do condominio e IPTU. Nos dias atuais, claramente se percebe que o mercado esta favoravel para quem procura por locacao uma vez que ha uma elevada oferta de unidades. Diante destes fatos, nao vale a pena a manutencao da unidade SN3001 na carteira, uma vez que esta historicamente e a unidade que apresenta maior rotatividade e menor retorno sobre o investimento. Alem disto, nao esta sendo conveniente manter dois imoveis em um mesmo condominio, uma vez que percebe-se que a razao taxa de aluguel/taxa de condominio esta com uma tendencia de reducao.Diante dos fatos descritos acima, decidiu-se colocar a venda o imovel SN3001, mesmo este estando ainda alugado. Como o mercado esta com pouca liquidez, pouca demanda por credito imobiliario e elevado grau de incerteza quanto ao rumo da economia do pais, nao acredito que este imovel sera facilmente vendido, portanto, as minhas espectativas e que alguma venda se concretize pelo prazo de dois anos.Mesmo com o anuncio de venda, enquanto nao se concluir o negocio, este imovel permanecera na carteira e serao contabilizadas as suas despesas de manutencao, IPTU, taxa de condominio e outros gastos pertinentes a venda. Apos a disponibilizacao do imovel pelos atuais inquilinos, este nao sera considerado para determinacao da taxa de vacancia e indices que consideram a area disponivel.Percebe-se que 2017 nao sera um bom ano em termos de resultados, pois como podera ser visto abaixo, espera-se que a receita bruta e lucro liquido sejam menores em comparacao ao ano anterior.3 - PESO DOS IMOVEIS NO VALOR DA CARTEIRA Para determinacao do peso de cada imovel no valor da carteira foi considerada a razao entre o valor desembolsado para a aquisicao da unidade atualizado anualmente pelo indice de inflacao (IPCA) e o valor total da carteira.4 - PRINCIPAIS INDICADORES Taxa de vacancia A taxa de vacancia e a relacao entre o numero de imoveis desocupados e o numero de imoveis que compoem a carteira. Neste ano, ate agosto, a taxa de vacancia foi de 4,79%, valor abaixo do limite maximo aceitavel de 5,00%.Indice de inadimplencia acumulada O indice de inadimplencia acumulada e a razao entre o saldo devedor acumulado no periodo e a receita prevista neste mesmo periodo.