Por: Luiz Augusto Pereira de Almeida, diretor da Fiabci/Brasil e diretor de Marketing da Sobloco Construtora.21/12/2013 - 07:30 A lenda urbana da especulacao imobiliariaCom grande frequencia, leio, escuto e observo severas criticas ao mercado imobiliario. Ora dizem que esta pouco se importando com as cidades; ora o classificam como um segmento de especuladores, insensiveis aos problemas da populacao.Nao sei bem onde e quando surgiu tamanha animosidade contra o setor, mas se trata de uma imagem muito distante da realidade dos fatos e da atividade, cuja atuacao precisa ser melhor analisada.E necessario esclarecer que o estigma da especulacao imobiliaria brota de uma interpretacao equivocada da antiga e irrevogavel lei da oferta e da procura no movimento de compra e venda de imoveis. O calculo e simples: quanto mais unidades habitacionais puderem ser construidas num terreno e quantos mais empreendimentos puderem ser edificados em uma regiao, mais competitivos serao os seus precos unitarios. O contrario tambem e verdadeiro.Quem define o que, quanto e onde pode ser construido numa cidade e o poder publico, atraves de planos diretores, nos quais zoneamentos e normas de uso e ocupacao sao definidos. Neste quesito, nosso historico foi sempre marcado por politicas de ocupacao restritivas, de baixo aproveitamento do solo. Em Sao Paulo, ja chegamos a ter coeficientes de aproveitamento de 17 vezes o tamanho do terreno (Edificio Martinelli). Hoje, nosso coeficiente chega, no maximo, a quatro vezes.As empresas imobiliarias dimensionam cada projeto a partir dessas regras, somando os valores da compra do terreno e da realizacao da obra. O total e dividido pelo numero de lares ou escritorios cuja construcao a lei permite em cada terreno. Chega-se, assim, a um custo unitario, ao qual se soma o lucro, determinando-se o preco final. O raciocinio tambem e valido para cada bairro e para cada cidade como um todo: nas localidades em que se pode construir pouco, os precos sobem; onde ainda e possivel realizar empreendimentos em maior numero, os precos sao mais competitivos. Se leis impedem ou restringem a ocupacao, os imoveis serao cada vez mais caros e exclusivos. Fala-se em bolha imobiliaria, mas o que na verdade existe e uma escassez cada vez maior de terrenos para moradia, trabalho e entretenimento, causando uma valorizacao crescente.Em todo esse processo mercadologico nao se configura a especulacao, cujo verbete no Novo Dicionario Aurelio da Lingua Portuguesa tem a seguinte definicao: Negocio em que uma das partes abusa da boa fe de outra. Obviamente, tal pecha nao se aplica a quem empreende sob os ditames legais e tampouco a um mercado que atende a demanda da habitacao, mantem milhoes de empregos, recolhe impostos vultosos e cuja cadeia produtiva, a da construcao civil, representa quase 12% do PIB brasileiro.Ha outro fator que tambem tem impacto nos precos, na satisfacao dos ocupantes do imovel e, claro, na imagem do mercado imobiliario: a qualidade da infraestrutrura urbana e dos servicos. Locais bem servidos nesses itens tem procura maior e, portanto, valores mais altos, alem de um grau maior de satisfacao das pessoas. Porem, quando falta isso, parece ja ter transitado em julgado na opiniao publica