14 April 2012Folha de S. Paulo Nao existe bolha imobiliaria no Brasil. As condicoes estruturais do mercado imobiliario brasileiro sao muito diferentes daquelas que existiam nos Estados Unidos quando eclodiu a crise de 2007. Para existir bolha imobiliaria, e preciso que os precos dos imoveis estejam artificialmente inflados, o que nao existe em nosso mercado. E importante conhecer os fatos para compara-los e tirar a correta conclusao. A crise economica norte-americana teve origem nos chamados subprimes: os compradores de imoveis refinanciaram as suas hipotecas lastreadas por valores irreais de mercado. A altissima alavancagem, tendo como base os papeis emitidos com esse lastro irreal, fez com que o sistema desmoronasse. O que veio depois todos sabemos bem: a economia mundial sofreu um duro golpe. Recentemente, estivemos com representantes de importantes grupos financeiros dos EUA. Eles nos revelaram detalhes dessa desastrosa situacao. Os financiamentos para compra, correspondentes a 100% do preco total do imovel, eram refinanciados em 100% -as vezes mais. Uma operacao de altissimo risco, que nao e praticada no Brasil. Aqui, o cenario e bem diferente. O consistente crescimento do setor imobiliario decorreu de fatos especificos, como a diminuicao de taxas de juros, a melhoria do poder aquisitivo de boa parte da populacao e a volta do credito imobiliario, apos uma lacuna de 20 anos que quase levou o mercado a estagnacao. Isso foi possivel gracas ao novo marco regulatorio, que deu garantias a compradores, a produtores e a financiadores. A sociedade, cuja demanda estava represada, "foi as compras". Buscou realizar o sonho da casa propria, viabilizado por essas condicoes elementares. O mercado, entao, empenhou-se em suprir essa procura, uma vez que sua funcao primordial no cenario economico-social consiste em equilibrar a oferta e a demanda. A producao foi retomada, impactando o crescimento do pais e a geracao de empregos em escala. Agentes financeiros que antes nao tinham o financiamento habitacional como parte estrategica de seu negocio passaram a disputar mutuarios. Mas nada disso implicou em relaxamento das exigencias para concessao de emprestimos. Alias, unidades 100% financiadas ainda hoje sao casos raros. Em media, os financiamentos concedidos correspondem a 60% do valor do imovel. O cuidado na concessao do credito, que pode ate ser exagerado, acarreta burocracia tremenda. Houve melhoras. O numero de documentos exigidos do comprador, do vendedor e do imovel caiu de 52 para 14, mas continua elevado, e e grande a demora em se obter toda essa papelada, principalmente porque falta integracao entre os orgaos publicos expedidores. Os cartorios ainda nao estao totalmente informatizados -ao contrario dos bancos, que investiram com forca na tecnologia. Esse criterioso processo nos autoriza a afirmar que, no Brasil, temos "superprime". Alem disso, nao temos a cultura do refinanciamento de hipotecas. O brasileiro valoriza a propriedade do bem. Quer quitar logo a divida e ter a escritura do imovel. Depois, fica livre para novos endividamentos, pois conta com a seguranca de que a casa da familia, patrimonio dos filhos, esta garantida. Na fase atual da nossa economia, nao existe espaco para aumentos significativos, mas tambem nao ha risco de queda de precos. O mercado