Confira novo blog: http://jurisetdejureblog.com Quando adquirimos um imovel, e necessario que atransacao seja feita atraves de escritura publica, lavrada em cartorio, paradepois, ser registrado no cartorio de imoveis.O art. 108 do Codigo Civil dispoe que a escriturapublica e essencial aos atos relativos aos bens imoveis com valor superior atrinta vezes o salario minimo.Art. 108. Nao dispondo a lei em contrario, aescritura publica e essencial a validade dos negocios juridicos que visem aconstituicao, transferencia, modificacao ou renuncia de direitos reais sobreimoveis de valor superior a trinta vezes o maior salario minimo vigente noPais.O registrono Cartorio de Imoveis e, dessa forma, como um sinal exterior, ou meio legal depublicidade, em garantia dos direitos com relacao aos seus titulares e avalidade de seus efeitos, relativamente a terceiros. Assim, oprincipio da publicidade justifica-se facilmente pela necessidade de dar aconhecer a coletividade a existencia dos direitos reais sobre imoveis, uma vezque ela tem de respeita-los. Quando duas pessoas ajustam uma relacao realimobiliaria, esta transpoe o limite dual e atinge a coletividade por exigir aobservancia geral (erga omnes). Apesar isso, e pratica comum a compra de imovel como chamado contrato de gaveta. Como o proprio nomediz, e um contrato nao oficial, que somente tem existencia perante as partes,comprador e vendedor, e, por isso traz riscos evidentes.Entre outras situacoes, o proprietario antigopodera vender o imovel a outra pessoa, o imovelpode ser penhorado por divida do antigo proprietario, o proprietario antigopode morrer e o imovel ser inventariado e destinado aos herdeiros.Alem disso, o proprio vendedor poderaser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos doimovel, pois estara sujeito a ser acionado judicialmente em razao de aindafigurar como proprietario do imovel. Por problemas assim, o contrato degaveta e causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dosmutuarios brasileiros sao usuarios desse tipo de instrumento.A Caixa Economica Federal consideraessa modalidade de contrato irregular porque, segundo o artigo 1o da Lei8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuario do Sistema Financeiro deHabitacao tem que transferir a terceiros os direitos e obrigacoes decorrentesdo respectivo contrato. Exige-se que a formalizacao da venda se de em atoconcomitante a transferencia obrigatoria na instituicao financiadora.Apesar disso, o Superior Tribunal deJustica tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da celebracaodos contratos de gaveta, uma vez que considera legitimo que o cessionario doimovel financiado discuta em juizo as condicoes das obrigacoes e direitoassumidos no referido contrato.Validade de quitacaoO STJ ja reconheceu, por exemplo, quese o contrato de gaveta ja se consolidou no tempo, com o pagamento de todas asprestacoes previstas no contrato, nao e possivel anular a transferencia, porfalta de prejuizo direto ao agente do SFH. Para os ministros da 1a Turma, ainterveniencia do agente financeiro no processo de transferencia dofinanciamento e obrigatoria, por ser o mutuo hipotecario uma obrigacao pessoal,que nao pode ser cedida, totalmente ou em parte, sem concordancia expressa docredor.No entanto, quando o financiamento jafoi integralmente pago, com a situacao de fato plenamente consolidada no tempo,e de se aplicar a chamada teoria do fato consumado, reconhecendo-se nao havercomo considerar invalido e nulo o contrato de gaveta (conforme julgamento doRecurso Especial 355.771).Em outro julgamento,