As obrigacoes do fiador no contrato de locacao - atualizadaPara a maioria das pessoas, gera desconforto prestar fianca a amigos ou parentes. Nao e pra menos. Ser a garantia da divida de alguem e algo que envolve riscos. Antes de afiancar uma pessoa, e preciso ficar atento as responsabilidades assumidas e, sobretudo, a relacao de confianca que se tem com o afiancado. Afinal, nao sao poucas as historias de amizades e relacoes familiares rompidas que comecaram com um contrato de fianca.Prova disso sao os casos envolvendo fianca que chegam ao Superior Tribunal de Justica (STJ). Impasses que levaram a uma expressiva coletanea de precedentes e a edicao de sumulas.A fianca e uma garantia fidejussoria, ou seja, prestada por uma pessoa. Uma obrigacao assumida por terceiro, o fiador, que, caso a obrigacao principal nao seja cumprida, devera arcar com o seu cumprimento.Ela tem natureza juridica de contrato acessorio e subsidiario, o que significa que depende de um contrato principal, sendo sua execucao subordinada ao nao cumprimento desse contrato principal pelo devedor.Fianca nao e avalE importante nao confundir fianca e aval. Apesar de tambem ser uma garantia fidejussoria, o aval e especifico de titulos de credito, como nota promissoria, cheque, letra de cambio. A fianca serve para garantir contratos em geral, nao apenas titulos de credito.O aval tambem nao tem natureza juridica subsidiaria, e obrigacao principal, dotada de autonomia e literalidade. Dispensa contrato, decorre da simples assinatura do avalista no titulo de credito, pelo qual passa a responder em caso de inadimplemento do devedor principal.Entrega das chavesEm um contrato de aluguel, portanto, o proprietario do imovel exigira um fiador, nao um avalista e, ate a entrega das chaves, sera ele a seguranca financeira da locacao do imovel.Essa entrega das chaves, no entanto, tem gerado muita discussao nos tribunais, sobretudo nas execucoes contra fiadores em contratos prorrogados, sem a anuencia destes.O enunciado da Sumula 214 do STJ diz que o fiador na locacao nao responde por obrigacoes resultantes de aditamento ao qual nao anuiu. Em contratos por prazo determinado, entao, nao poderia haver prorrogacao da fianca sem a concordancia do fiador, certo? Depende.Nessas situacoes, a jurisprudencia do STJ disciplina que, existindo no contrato de locacao clausula expressa prevendo que os fiadores respondem pelos debitos locativos, ate a efetiva entrega do imovel, subsiste a fianca no periodo em que o referido contrato foi prorrogado, mesmo sem a anuencia do fiador (AREsp 234.428).No julgamento do Recurso Especial 1.326.557, o ministro Luis Felipe Salomao, relator, destacou que esse entendimento ja era aplicado nos contratos firmados antes da nova redacao conferida ao artigo 39 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), introduzida pela Lei 12.112/ 09. O quera jurisprudencia virou lei.De acordo com o dispositivo, salvo disposicao contratual em contrario, qualquer das garantias da locacao se estende ate a efetiva devolucao do imovel, ainda que prorrogada a locacao por prazo indeterminado, por forca desta Lei. Ou seja, para que a fianca nao seja prorrogada automaticamente, e necessario que no contrato esteja especificado que o fiador ficara isento de responsabilidade na hipotese de prorrogacao do contrato.Diante do novo texto legal, fica