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verificar se a taxa de juros e o indice de correcao monetaria realmente podem ajudar a diminuir a divida. Se a taxa de juros for maior, nao compensa portar. O mesmo raciocinio se aplica ao indice de correcao monetaria. Atualmente, o que mais favorece os mutuarios, utilizado em todos os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitacao (SFH), e a TR (taxa referencial). Os demais indices chegam a ser tres vezes maiores, o que certamente vai pesar na hora de reajustar a prestacao e o saldo devedor.Nao existindo possibilidade de negociacao ou portabilidade, a melhor alternativa e alugar o imovel para que seja possivel manter o financiamento, ou vende-lo e quitar a divida. Atualmente, os financiamentos sao feitos com base na Lei 9.517/97, que trata da alienacao fiduciaria de bens imoveis. Nessa modalidade, se o mutuario atrasar com o pagamento de tres prestacoes ou mais, o banco pode iniciar o procedimento de execucao extrajudicial da divida. Funciona assim: o mutuario inadimplente e notificado pessoalmente (ou via edital) a saldar sua divida, no prazo de 15 dias, se nao conseguir fazer o pagamento, o imovel e retomado pelo banco, que em seguida leva a unidade a leilao, esclarece Tardin.E importante ressaltar que, apos o prazo de 15 dias, o mutuario nao consegue mais pagar as parcelas em atraso e muito menos negociar a divida. O IBEDEC lembra que, embora esse seja o posicionamento de todas as instituicoes financeiras (inclusive da Caixa Economica Federal), e possivel pagar as parcelas em atraso ate a data do leilao imovel (inclusive atraves do saldo da conta vinculada do FGTS), evitando que o bem seja arrematado por terceiros. Todavia, esse direito e reconhecido somente na via judicial, por determinacao do Superior Tribunal de Justica.Uma ultima alternativa, que vale para quem possui financiamentos mais antigos (que nao sejam da Lei 9.514/97 alienacao fiduciaria), e pedir a revisao da divida, se for necessario na Justica, como acrescenta Tardin. Esse tipo de contrato esta repleto de irregularidades, seja no reajuste do saldo devedor ou das prestacoes, sendo possivel rever os valores cobrados pela instituicao bancaria, e, assim, tornar o emprestimo pagavel.Para quem pensa em fazer um emprestimo para quitar o financiamento habitacional, o presidente do IBEDEC avalia esta alternativa como uma pessima saida, que deve ser utilizada somente se a pessoa tiver um dinheiro extra a receber dentro de um futuro proximo ou caso pretenda quitar o atraso para vender o imovel. Fora essas hipoteses, entrar numa nova divida vai onerar ainda mais a situacao financeira do mutuario e certamente acarretar uma nova (e maior) inadimplencia. Alem disso, como se sabe, os juros do financiamento habitacional sao muito menores que outras modalidades de credito, logo, o melhor e negociar o proprio financiamento.Maiores Informacoes com Jose Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC - Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relacoes de Consumo e representante da ABMH - Associacao Brasileira dos Mutuarios da Habitacao no Distrito Federal, pelos fones 61 9994-0518 e 61 3345-2492 - E. mail consumidor@ibedec.org.br.
Compradores de Imoveis de Construtoras e Mutuarios Inadimplentes do SFH e do SFI devem ter atencao com retomada de imovel via cartorioHa alguns anos os mutuarios do SFH Sistema Financeiro da Habitacao, do SFI Sistema Financeiro Imobiliario e os consumidores que compram imovel parcelado diretamente das construtoras passaram a conviver com uma nova forma de garantia da divida feita para a compra da casa propria, que e a alienacao fiduciaria do imovel. Por esta modalidade de garantia, o imovel fica em nome do banco financiador ou construtora e so sera transferido para o consumidor-mutuario, apos a quitacao do financiamento. O mutuario recebe a posse do imovel, mas nao pode sequer transferi-la a terceiros sem anuencia do banco ou construtora. Quando o mutuario atrasa mais de 30 (trinta) dias no pagamento da parcela do financiamento, a obrigacao legal que a empresa tem e de intimar o consumidor-mutuario, via Cartorio de Titulos e Documentos, a quitar os valores em aberto no prazo maximo de 15 (quinze) dias do recebimento da notificacao. Caso o mutuario nao coloque as obrigacoes em dia neste prazo, a posse do imovel voltara para a empresa, o consumidor-mutuario perdera tudo que pagou, o imovel ira a leilao e o mutuario sera despejado na sequencia.Jose Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC, alerta que hoje nao ha meios juridicos de defesa, com chances de sucesso, para os casos em que o mutuario deixa o imovel ser retomado sem sequer consignar em juizo os valores que entende devido ou se nao ajuiza uma acao para discutir o contrato. Dificuldades financeiras sao normais, o que a Justica nao admite e a ausencia de providencias por parte do devedor. Se a prestacao esta comprometendo mais do que o salario da pessoa, ou vem sendo reajustada de forma irregular, a solucao e questionar o contrato na Justica e oferecer 30% da renda familiar em deposito. Com o deposito, o juiz pode proibir o banco de realizar a retomada do imovel e de negativar o mutuario no SPC, SERASA e CADIN enquanto a acao nao for julgada, diz Tardin. O IBEDEC alerta tambem sobre as diversas falhas e tentativas dos bancos e construtoras em retomar os imoveis sem observar as formalidades legais. Mesmo inadimplente, o mutuario tem o direito de ser notificado pessoalmente para pagamento do debito e tem direito a um procedimento estabelecido na Lei 9514/97 para ter a inadimplencia punida pelo Banco ou Construtora. Quando a empresa nao segue os procedimentos previstos em lei, o leilao e anulado pela Justica. Maiores informacoes com Jose Geraldo Tardin pelos fones (61) 3345-2492 e 9994-0518 BRB - BANCO DE BRASILIA CONDENADO A DEVOLVER R$ 145.0000,00 PARA MUTUARIOO consumidor Caranambu Bessa vai ser ressarcido pelo BRB devido a cobranca indevida de juros capitalizados em contrato do Sistema Financeiro da Habitacao.Em 11 de junho de 1992 ele tomou um emprestimo para compra de um imovel, financiando o saldo devedor para pagamento em 240 meses (20 anos).Em junho de 2012, apos pagar em dia as 240 prestacoes, ainda restava um saldo devedor a pagar de R$ 211.770,42 que o consumidor liquidou perante
o BRB com um refinanciamento da divida pela Caixa Economica Federal.Como entendia que este valor estava errado, recorreu ao TJDFT, atraves de processo movido junto a 7a Vara de Fazenda Publica do Distrito Federal e comprovou atraves de pericia que havia sido cobrado indevidamente pelo BRB.Em Sentenca publicada em 07 de fevereiro de 2017 a Juiza Clarissa Menezes Vaz Masili julgou PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para declarar a ilegalidade da capitalizacao mensal de juros empregada pela parte re e condena-la ao ressarcimento de R$ 145.018,53 (cento e quarenta e cinco mil reais e dezoito reais e cinquenta e tres centavos), atualizados desde o pagamento indevido (28/6/2012) e acrescidos de juros moratorios a razao de 1% ao mes a contar da interpelacao pela citacao.Na fundamentacao da Sentenca, destacou a magistrada que Por ocasiao da realizacao da pericia, no exame das prestacoes efetivamente pagas pelos autores, o perito pode verificar que foi utilizada capitalizacao mensal dos juros nominais, com amortizacao negativa, gerando saldo devedor superior aquele que teria sido apurado em caso de aplicacao simples dos juros. Nesse caso, a devolucao do excesso aos mutuarios mostra-se necessaria, como medida de recompor os prejuizos advindos da pratica ilegal. Verifico que, na pericia, ao analisar a diferenca entre o saldo devedor pago pelos autores no momento da quitacao antecipada e aquele que seria apurado naquele momento caso aplicados juros simples, o perito identificou a quantia de R$ 102.331,31 como o valor do saldo devedor ao fim das 240 prestacoes caso empregados os juros nominais de 10,5% ao ano sem capitalizacao. O saldo empregado em junho de 2012, no entanto, e efetivamente pago, foi de R$ 247.349,84 (fl. 49), do que extraio ter havido pagamento a maior no importe de R$ 145.018,53.A capitalizacao de juros e uma pratica comum nos contratos do SFH Sistema Financeiro da Habitacao e seu resultado e um aumento no custo final do financiamento em mais de 20% contra o consumidor. O STJ Superior Tribunal de Justica, ja firmou entendimento de que SFH tal pratica e proibida, atraves de Recurso Repetitivo consolidado no RESP 1.070.297-PR.Todo mutuario, nos contratos em andamento e mesmo nos contratos ja encerrados a ate 3 (tres) anos, pode pleitear a revisao do montante da divida e pedir a devolucao do que pagou a maior, com juros e correcao.Para fazer valer os direitos, o consumidor que tenha contrato do SFH deve recorrer ao Judiciario, onde vai:- juntar o contrato e o extrato de financiamento com os pagamentos efetuados;- pedir pericia judicial, para que fique comprovado de forma inconteste a capitalizacao;- comprovada a capitalizacao, o consumidor pode pedir o abatimento do saldo devedor e recalculo da prestacao se o contrato estiver em andamento ou pedir a devolucao do que foi pago indevidamente caso o contrato ja tenha sido finalizado..Maiores Informacoes com Jose Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC - Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relacoes de Consumo e representante da ABMH - Associacao Brasileira dos Mutuarios da Habitacao no Distrito Federal, pelos fones 61 9 9994-0518 e 61 3345-2492 - E. mail consumidor@ibedec.org.br
Mudanca de banco pode reduzir taxa de financiamentoAs taxas de juros variam muito entre os bancos e a mesma instituicao pode adotar diferentes taxas ao financiar um imovel. Para aproveitar essas variacoes, ha a alternativa de mudar o financiamento para um outro banco em que os juros sejam menores. No entanto, muitos consumidores nao sabem exatamente como funciona esse processo. Para esclarecer essas duvidas confira as dicas do presidente da Associacao Brasileira dos Mutuarios da Habitacao (ABMH), Lucio Delfino.Qual e o objetivo da portabilidade de credito?Lucio Delfino - Dar ao mutuario que fez um financiamento imobiliario a chance de reduzir sua divida, procurando melhores taxas de juros em outros bancos. A portabilidade aumenta o poder de barganha do devedor adimplente e amplia a concorrencia entre os bancos.Quem pode aderir a ela?LD - Qualquer pessoa que tenha um financiamento imobiliario (usando ou nao recursos do FGTS) pode pedir a mudanca de banco, desde que o imovel esteja pronto. Nao e possivel fazer a portabilidade se a unidade estiver na planta ou em construcao.O que e necessario para efetivar a negociacao?LD - Primeiro, o mutuario deve encontrar o banco que ofereca as melhores taxas e aceite receber a divida. Feita a negociacao, a proposta sera enviada para o banco no qual foi iniciado o financiamento, que tera ate cinco dias para fazer uma contra proposta. Se, mesmo com a contra proposta, o mutuario optar pela mudanca, o novo banco deve quitar a divida que o mutuario tem com a outra instituicao e assumir o credito.Ha algum custo para a mudanca do financiamento para outro banco?LD - Pelas regras em vigor, a portabilidade nao gera nenhum custo para o mutuario diante dos bancos. No entanto, sera necessario averbar a mudanca no cartorio de registro de imoveis, o que significa que existira algum gasto com custas cartorarias.Como saber se a mudanca e atrativa?LD - Os bancos devem concorrer nos quesitos: taxa de juros e taxa de administracao (se houver). Caso a instituicao financeira ofereca uma taxa de juros menor, mas, em contrapartida, cobrar uma tarifa ou taxa bancaria para manutencao do contrato maior, e importante ficar atento ao custo efetivo total (CET), para que a portabilidade seja vantajosa.Quais cuidados o consumidor deve ter na transacao?LD - No ato da mudanca, e proibida a alteracao do sistema da amortizacao e do prazo do financiamento. De toda forma, apos a conclusao da portabilidade, nada impede que o mutuario em negociacao com a nova instituicao faca a alteracao do sistema de amortizacao e/ou do prazo do financiamento. Outro detalhe: a portabilidade nao implica na necessidade de aquisicao de outros produtos, como conta bancaria ou seguros extras. Tal pratica e proibida em nosso pais, por se tratar de venda casada, condicionada. Em caso de dificuldades, o interessado deve procurar o Banco Central, o Procon ou um advogado especialista no assunto.O IBEDEC e representante da ABMH no Distrito Federal e o presidente do IBEDEC Jose Geraldo Tardin esta a disposicao para maiores esclarecimentos sobre o tema no fone 61 9994-0518Maiores Informacoes com Jose Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC - Instituto Brasileiro
de Estudo e Defesa das Relacoes de Consumo e representante da ABMH - Associacao Brasileira dos Mutuarios da Habitacao no Distrito Federal, pelos fones 61 9994-0518 e 61 3345-2492 - E. mail consumidor@ibedec.org.br.
Sera que e o momento de comprar? Imoveis, Veja as novas condicoes da CEFPara o presidente da Associacao Brasileira de Educadores Financeiros, Reinaldo Domingos, a noticia deve ser bem analisada. Ao mesmo tempo em que o valor limite do imovel subiu e a porcentagem do financiamento foi esticada, os juros tambem subiram, o que significa uma divida ainda maior. E otimo poder financiar a maior parte, mas e de extrema importancia que nao se deixe levar pela ansiedade e impulsividade. E preciso analisar minuciosamente as financas e fazer simulacoes, comenta.Domingos ressalta que outro ponto que deve ser levado em consideracao e a atual instabilidade politica e economica do pais. Estamos passando por um momento complicado. E preciso ter confianca extra nas financas pessoais, estar bem estruturado, ter dinheiro poupado e seguranca de que nao perdera a renda ou que, caso venha a perder, tenha reserva financeira para suportar esse contratempo e nao comprometer seriamente o orcamento e os planos.Para aqueles que nao possuem dinheiro agora ou nem sequer estavam com planos de comprar um imovel, nao e interessante fazer uma divida desse valor no momento. Nao estamos falando de uma peca de roupa em promocao. O momento exige educacao financeira, para agir com consciencia e sustentabilidade. A melhor alternativa sempre e poupar antes e gastar depois, finaliza o presidente.Quer saber mais sobre o mercado imobiliario? Acesse: http://bit.ly/MudancasFinanciamento O Zap em Casa selecionou algumas duvidas de leitores enviadas por meio de comentarios em materias sobre o mercado imobiliario, como contratos de financiamento, locacao, inventario e como fica a compra de imovel quando a pessoa esta com o nome incluido no SPC (Servico de Protecao ao Credito). Veja abaixo o que uma especialista da area, a advogada Marina Paula de Faria respondeu:1 Gostaria de saber de posso financiar um imovel em uma cidade e trabalhar em outra. Vou a cidade de 15 em 15 dias.R: Deve ser observada a politica de cada instituicao financeira. Para uso do FGTS na compra do imovel, sera levado em conta, dentre outros, os seguintes requisitos: Nao possuir um imovel residencial na cidade ou regiao metropolitana onde trabalha, na cidade onde mora e na cidade onde pretende comprar o novo imovel; Morar ha mais de um ano ou trabalhar na cidade onde esta o imovel que pretende adquirir. Sao aceitos tambem imoveis na regiao metropolitana e em municipios vizinhos.2 Quero fazer um financiamento para comprar meu apartamento pela Caixa. Meu nome esta limpo, nao estou no SPC e nem Serasa, mas minha conta corrente, que e de outro banco, esta no vermelho e meu marido ainda esta pagando o carro. O financiamento sera somente com a minha renda, pois meu marido nao esta trabalhando no momento. Quero fazer pelo Minha Casa, Minha Vida. Sera que eu vou ter algum problema para conseguir o financiamento?R: A instituicao financeira analisa caso a caso e, portanto, nao e possivel saber qual sera sua analise previamente. Vale realizar o pedido junto a instituicao e refletir se pretende dar esse passo no momento.3 Sou locatario de uma sala comercial, meu inquilino deve 02 meses
de aluguel e entregou a sala sem pagar os alugueis atrasados. Ele ficou somente oito meses, tem contrato de 12 meses e caucao de dois meses. A pergunta e: ele tem que me acertar os atrasados independentemente do caucao, afinal ele esta quebrando o contrato?R: Sim, deve ser cumprido o que foi estabelecido contratualmente incluindo as clausulas de inadimplemento estipuladas em contrato.4 Meu marido faleceu dia 31.07. Fui ate o cartorio e paguei os emolumentos, porem, me informaram apos o pagamento que, como minha sogra e herdeira (eu nao tive filhos), ela precisa ir ate la para assinar os papeis. Mas ela nao quer ir no cartorio, o que faco? Nao posso abrir uma acao judicial agora, por problemas financeiros. Qual caminho devo tomar? Ate quando posso postergar este inventario?R: O prazo para o inventario e de 60 dias. Sera necessario contatar um advogado para que seu caso seja cuidado com a atencao merecida e necessaria.5 Tentei comprar minha casa e nao deu certo porque tive meu nome incluido no SPC ha quase um ano. Com quanto tempo posso tentar comprar novamente, sem correr risco que esse registro ainda conste no banco?R: Essa informacao e de controle interno do banco. Nao ha como prever o prazo que constara. No entanto, vale nao se prender a essa questao. Ao ter o nome retirado do SPC, podera pedir novamente o financiamento em qualquer instituicao financeira.6 Tenho um apartamento financiado e quero trocar em uma casa nao financiada. Ha a possibilidade de eu fazer a troca ou o negocio e continuar pagando o apartamento? Como se eu tivesse assumindo a divida (que e minha), por exemplo, trocar os imoveis, mas continuar pagando o apartamento, ainda que o apartamento estara com nome do outro proprietario?R: A troca entre casas pode ser feita. No entanto, nao ha detalhes para responder com precisao sobre o caso.7. Preciso tirar meu apartamento da imobiliaria, pois ela atrasa o repasse do meu dinheiro. Vou alugar direto com a inquilina que ja mora la. Posso quebrar esse contrato com a imobiliaria?R: O contrato pode ser quebrado. No entanto, e necessario analisar o que esta previsto nas clausulas contratuais.Quer saber mais sobre mercado imobiliario? Acesse: http://bit.ly/MercadodeImoveis
Refinanciamento ImobiliarioRefinanciamento Imobiliario e a melhor escolha, refinanciamento de ate 60% do valor do imovel dado como garantia.Realize seus projetos, voce usa o valor do seu imovel proprio como garantia e recebe o dinheiro para usar da forma que voce desejar, adquirindo como capital de giro, caso voce tenhas dividas, pode utilizar este valor para agrupa-las e baixar taxas de juros, estudar ou viajar, em um prazo de ate 15 anos.O Refinanciamento com a NR Certidoes e a melhor escolha pois podemos oferecer o melhor servico- Servico de busca de documentacao- Agilidade durante todo o processo- Transparencia total- Especialista em credito imobiliario- Disponibilidade e atendimento personalizado- ConfiancaSaiba mais no linknrcertidoes.wixsite.com/nrcertidoes Aumenta o numero de imoveis retomados por bancosMedida pode ser adotada sem devolucao das parcelas ja pagas A falta de pagamento de prestacoes do financiamento pode levar os bancos a retomarem imoveis. De acordo com dados da Associacao dos Registradores Imobiliarios de Sao Paulo (Arisp), somente na cidade de Sao Paulo, 517 deles foram retomados ano passado, o que significa o maior numero desde 2004. A previsao e de que este ano nao deve ser diferente, ja que, de janeiro a julho de 2015, 334 unidades foram retomadas na capital paulista, o que equivale a 64% do total registrado em todo o ano passado. Este cenario nao e muito diferente no restante do pais, conforme a Associacao Brasileira dos Mutuarios da Habitacao (ABMH). De acordo com o presidente da ABMH, Lucio Delfino, um dos motivos para a retomada dos imoveis e a utilizacao da alienacao fiduciaria em contratos de financiamento ligados ao Sistema Financeiro da Habitacao (SFH). "Atualmente, a maioria dos contratos de financiamento sao feitos com base na Lei 9.514/97, que trata da alienacao fiduciaria de bens imoveis. Embora tenha sido criada em novembro de 1997, sua utilizacao ganhou forca em meados da decada passada, e este e um dos primeiros reflexos dessa forma de garantia: a grande facilidade da execucao da divida e retomada do imovel pelo banco em caso de inadimplencia", explica. Segundo a Lei, passados 30 dias do inicio da inadimplencia, o banco pode iniciar a execucao extrajudicial do contrato. "Nessa hipotese, e obrigatoria a notificacao pessoal do devedor (via cartorio) para pagar o debito no prazo de 15 dias. Passado esse prazo, o registro de propriedade do imovel e transferido para o nome do banco, que, em seguida ja como novo proprietario tem que levar o imovel a dois leiloes publicos. E se nao existirem arrematantes, o imovel fica definitivamente com o banco, em pagamento da divida (prestacoes vencidas e saldo devedor)", esclarece Delfino. O presidente da ABMH esclarece que, como se trata de uma execucao extrajudicial, ou seja, sem passar pelo crivo do Poder Judiciario, e possivel requerer a anulacao do procedimento na Justica ou uma indenizacao pela diferenca entre o valor real do imovel e o valor da divida. "Mas nao e uma tarefa facil e cada caso deve ser analisado isoladamente. A dica e nao deixar que chegue nesse ponto. Se houver dificuldade no pagamento de alguma parcela, o ideal e procurar o banco
ou entidade de defesa da classe e negociar, ou numa saida mais drastica vender o imovel, quitar o financiamento e assim nao perder tudo que investiu." Para os contratos do programa Minha Casa Minha Vida, ainda existe a alternativa do Fundo Garantidor, que cobre o pagamento das prestacoes por ate 36 meses dependendo da faixa de renda. Mas existem desvantagens, conforme Lucio Delfino. "O mutuario tem que comprovar o desemprego ou a perda da renda no momento da assinatura. Alem disso, o Fundo nao paga a prestacao: ela e incorporada ao saldo devedor e cobrada ao final do financiamento. Ou seja: se o prazo inicial era de 240 meses e o beneficiado utilizou o fundo por 12 meses, o novo prazo sera de 252, e assim por diante. E bom lembrar que sobre essas prestacoes incidirao os mesmos juros e correcao monetaria do restante do financiamento." O presidente da ABMH ressalta que o importante e nao ficar de bracos cruzados diante dos contratos que nao possuem a cobertura do Fundo Garantidor. "Uma alternativa e pedir a utilizacao do FGTS para pagamento das prestacoes em atraso. Embora esta saida nao seja aceita diretamente nas agencias bancarias, basta que o trabalhador faca o requerimento na via judicial para conseguir o beneficio e, assim, evitar a perda do imovel." Parcelas pagas nao sao devolvidas - Alem de perder o imovel, o consumidor pode arcar com outro prejuizo: a perda dos valores pagos. De acordo com o presidente da ABMH, a logica adota pelos agentes financeiros e a seguinte: "o banco nao vende imoveis, no financiamento habitacional, o mutuario toma um emprestimo financeiro (como outro qualquer) para aquisicao de um imovel, o qual e dado em garantia da divida. Assim, no caso de inadimplemento das prestacoes, o banco credor executa o debito, levando o imovel dado em garantia a leilao. No leilao, se nao houver nenhum interessado (arrematante) ou se o maior lance for menor que a divida, nao havera nenhum valor a ser repassado ao mutuario." Segundo a Lei 9.514, apos 30 dias do vencimento de uma ou mais parcelas, o banco pode iniciar o procedimento de execucao. Entretanto, a maioria dos contratos preve que a execucao so pode comecar em caso de atraso de tres ou mais prestacoes. "Nesse caso, vale a regra mais benefica ao consumidor. O banco nao tem praticamente nenhum risco de ficar no prejuizo. Quando o imovel vai a leilao, o valor da arrematacao e utilizado para quitacao integral da divida (prestacoes vencidas e vincendas) e se nao houver arrematante, ele fica com o bem e pode, em seguida, vende-lo como outro imovel qualquer." Direitos do consumidor Em caso de execucao da divida atraves da Lei 9.514, alguns requisitos devem ser observados: O consumidor deve ser notificado pessoalmente para quitar a divida no prazo de 15 dias, quando o contrato tiver mais de um titular (um casal, por exemplo), todos devem ser notificados individualmenteO mutuario tem a possibilidade de pagar a divida ate a data do leilao (e nao ate o fim do prazo da notificacao 15 dias), podendo utilizar