IntroducaoA atividade proposta devera analisar e viabilizar a incorporacao de um terreno para fins de construcao de unidade multifamiliar, sob a otica do estudo estatico e dinamico do empreendimento que ora se apresenta. Para esta etapa, o incorporador/investidor devera ter um conhecimento mais aprimorado do negocio a ser incorporado em razao dos riscos e incertezas envolvidos e que se nao bem dimensionados podem comprometer a empresa incorporadora e os demais participantes, ou sejam, investidores, agentes financeiros e/ou permutantes.A primeira analise sob o ponto de vista do fluxo de viabilidade e a do estudo estatico, onde acontecem as premissas tais como, o projeto legal, quantidade de unidades, despesas financeiras, despesas de incorporacao e a compra do terreno. Pode se dar por permuta total das unidades ou parte fora do empreendimento ou compra simples da area a ser edificada. O estudo estatico, como o nome ja diz, acontece em um mesmo espaco de tempo e onde e conhecido o montante a ser desembolsado ao vendedor/permutante pelo valor presente.No entanto, e um estudo de avaliacao preliminar e que nao deve pesar na decisao da compra pelo incorporador.A segunda analise e a do estudo dinamico que requer conhecimentos de Administracao Financeira, e que avalia o valor do dinheiro no tempo, auxiliando o analista na tomada de decisao para a realizacao do empreendimento. Caso a empresa nao possua profissionais para analise , e fundamental a contratacao de consultoria especializada , a fim de melhor otimizacao dos resultados esperados. Quanto mais detalhadas forem as informacoes sobre o fluxo de caixa envolvido no ativo imobiliario, mais serao afastados os riscos e as incertezas que certamente existem em qualquer transacao comercial.Os estudos ora apresentados certamente proporcionarao aos profissionais envolvidos, uma analise critica e pormenorizada dos indicadores que norteiam a decisao de forma equanime na viabilidade e incorporacao de empreendimentos imobiliarios. Cenario mais adequado ao perfil do incorporador O estudo a seguir sugere um cenario onde um dado incorporador de perfil medio, portanto se enquadrando na maioria das empresas construtoras/incorporadoras decide pela melhor viabilidade para o empreendimento a ser incorporado seguindo um fluxo de estudos que veremos a seguir.No fluxo chamado estudo estatico, podemos notar algumas semelhancas com os cenarios analisados como a composicao do CP ( Capital Proprio) e cuja composicao no cenario 1 e de 20% e no cenario 2 e de 100%, sendo no cenario 1 a participacao do CT( Capital de Terceiros) da ordem de 80%.Podemos notar que o lucro sobre a receita e muito proximo, ou seja, 24,71% no cenario 1 e 24,73% ( cenario 2) assim como o ponto de equilibrio que nada mais e do que a relacao entre despesas e receitas operacionais que somam 75,29% ( cenario 1) e 75,27% (cenario 2). Na compra do terreno pelo incorporador, vantagem para o cenario 1 ( 21,40%), embora tenha negociado o custo do mesmo em forma de permuta de 09 unidades a serem construidas .Nas unidades permutadas ja embutidas no custo do terreno , o permutante leva vantagem em negocios futuros com o empreendimento ja que o preco medio do m2 para venda e praticamente