A Pergunta que nao quer Calar:Estamos em uma Bolha Imobiliaria Residencial?Olhando para minha infancia, eu lembro muito bem como foi uma enorme conquista para minha familia ter uma casa propria. Foram muitos anos de aluguel, que deixava minha mae angustiada.Era dificil porque simplesmente nao se tinha acesso a financiamento. Veja so: a primeira casa que meu pai comprou foi paga em 18 meses diretamente com o proprietario. E agora o financiamento mais facil tem sido um grande fator da dinamica dos imoveis.Semana passada, na primeira newsletter da serie especial de Imoveis, comentei sobre a definicao de bolha imobiliaria e as condicoes que levaram para tal situacao no caso dos Estados Unidos. Agora vamos comparar o caso americano com o brasileiro.Primeiro olharemos as coincidencias. O mercado americano apresentou um incrivel aumento de preco em poucos anos. Olhando friamente o comportamento do mercado brasileiro de imoveis residenciais, tivemos aumentos ate mais fortes.Este grafico mostra que o indice de preco de imoveis residenciais dados em garantia para financiamentos, divulgado pelo Bacen (IVG-R), mais do que quintuplicou em bases nominais, saindo de 100 em marco de 2001 para 550 em junho de 2014. Especialmente nos ultimos anos, desde 2007, o preco mais que dobrou de valor.Mas somente uma alta de precos nao e suficiente para configurar uma bolha. Voce precisa de causas insustentaveis para ter um quadro de bolha.Outra coincidencia com o mercado americano e uma das causas para o avanco de precos dos imoveis brasileiros certamente esta relacionada com o financiamento imobiliario. Em primeiro lugar houve um fortissimo crescimento no volume de financiamento.O saldo de credito de financiamentos imobiliarios cresceu de 1,6% do PIB em 2007 para 9,3% em 2014. De novo, mais de cinco vezes maior.Para se ter uma ideia, em 2007 foram feitos financiamentos imobiliarios totalizando R$ 18 bilhoes. Em 2013 tivemos so R$ 109 bilhoes.Alem disso, houve outros tres aspectos importantes.1) Aumentou-se o prazo para pagamento passando de aproximadamente 15 anos para ate 35 anos, atualmente.2) O total financiado aumentou de 50% do imovel para 80%.3) O custo dos emprestimos reduziu de TR+12% ao ano para algo como TR+8,5% ao ano, ou ate menos em emprestimos para o programa Minha Casa Minha Vida.Ate aqui as semelhancas entre a situacao americana e brasileira sao assustadoras - aumento de credito e aumento de precos muito fortes.Agora vejamos as diferencas.O crescimento em si do credito nao caracteriza uma bolha. A nao ser que esse crescimento ocorresse com emprestimos mal feitos.A divida imobiliaria americana representava 90% do PIB, no auge. A divida brasileira representa pouco mais de 9% do PIB.Mais importante do que isso, as familias americanas estavam pagando o equivalente a 36% da renda nas prestacoes de seus financiamentos imobiliarios, enquanto no Brasil esse numero esta em 17%.A disciplina na concessao de credito no Brasil e muito maior que a americana. So se empresta para as pessoas com renda pelo menos tres vezes maior que as prestacoes (excecao para o Minha Casa Minha Vida), enquanto que nos EUA estavam fazendo os famosos emprestimos NINJA (No Income, No Job, No Asset) para pessoas sem renda, sem