Todos os dias oucoa mesma pergunta - se ha bolha no mercado imobiliario brasileiro-, e tenhominhas respostas confrontadas por empresarios e analistas do setor imobiliario.Sou enfatico ao dizer que caminhamos para uma crise no setor e so nao ve quemnao quer. Para a maioria dos analistas, uma das caracteristicas das bolhasespeculativas e que so e possivel ter certeza de que elas ocorreram nummomento: QUANDO ESTOURAM. Enquantoelas estao se formando, e tipico do ser humano encontrar as mais originaisjustificativas para a euforia. Ha varios analistas e empresarios do setor daconstrucao civil que cantam a mesma ladainha do governo: somos diferentes. Para esses, o mercado passa por um ajuste deprecos devido as decadas de demanda reprimida por planos economicos malogrados.Fazem afirmacoes comparando dados economicos pre-estouro da bolha americana comos dados atuais do Brasil. Defendem ainda que as empresas que estao emdificuldades vivem isso devido a ma gestao administrativa e aos metodos construtivospouco produtivos. Em suma, qualquer sinal de bolha e mera questao pontual. Emparte, essas afirmacoes sao verdadeiras. Realmente omercado imobiliario brasileiro sofreu com decadas de demanda reprimida,principalmente na vintena de 1980 a 2000, quando o credito era baixissimo,deixando as incorporadoras com pouca opcao, dentre as quais receberpraticamente a vista, o que inviabilizava a compra para muita gente, assim, comuma demanda reprimida por falta de credito, os precos (em moeda forte)geralmente nao subiam ou subiam pouco. Tambem estao parcialmente certos emdizer que a ma gestao administrativa e operacional esta fazendo algumasempresas tradicionais do setor passarem por momentos de insolvencia e que osproblemas apresentados ate o momento sao pontuais e nao estao generalizadosainda. Porem, naopodemos comparar nossa economia com a economia americana para justificar queestamos imunes ao mesmo que ocorreu nos EUA. Ao analisarmos mais detalhadamente, veremosque os continuos aumentos de precos dos ativos imobiliarios ja ultrapassaram emuito os ajustes esperados e ja entraram na seara da especulacao simples epura. Nos ultimos tres anos, os precos estao subindo em media quatro vezes maisque a renda media da populacao. Aliado ao pifio desempenho da economiabrasileira que vem tendo seus indices de crescimento bem abaixo do aceitavel ecom uma politica inflacionaria que esta aumentando o custo dos mutuarios e dosque desejam comprar um imovel, a tendencia e que ocorra um excesso nos estoquesde imoveis fazendo com que os precos caiam e novos lancamentos sejam cada vezmais escassos. Outra defesa decertos analistas contra a nao existencia da bolha e que eles confundemnecessidade com demanda. Ha necessidade de 10 milhoes de moradias no Brasil,mas nao ha demanda para isso. So ha demanda quando ha agentes economicosdispostos e com recursos financeiros para adquirirem determinado bem. NoBrasil, dentro desse contigente de moradias, uma parcela muito pequena seriacapaz de arcar com os custos de obtencao de um imovel. Costumo fazer a seguinteexemplificacao: ha bilhoes de motoristas que gostariam de ter uma Ferrari, masnem todos podem comprar uma Ferrari. Alguns compram Mercedes, outros compramFiat, Chevrolet e Volks e muitos terao que andar de onibus pois nao conseguemcomprar um Uno. E o que acontece com o mercado de imoveis no Brasil. O mercadode imoveis de luxo e super luxo vem apresentando queda nas vendas,