Para haver bolha, o aumento de precos deve estar desvinculado das flutuacoes normais de mercado e de uma matriz consistente de custos, diz Claudio Bernardes16/10/2012O aumento de precos dos imoveis nos ultimos anos trouxe a preocupacao da existencia de uma bolha imobiliaria no Brasil, principalmente em funcao da convulsao mundial gerada pela crise no setor imobiliario americano.Para que possamos entender o que acontece no Pais, e necessario entender que bolha imobiliaria acontece se os aumentos de precos forem dirigidos, nao por fundamentos economicos, mas por mera expectativa de aumento futuro dos precos. Vale dizer, ainda, que o aumento de precos deve estar totalmente desvinculado das flutuacoes normais de mercado e de uma matriz consistente de custos.De qualquer forma, quando se fala em preco, deve-se pensar em sua associacao com o valor do bem. Quanto vale um imovel? A resposta mais simples e direta e que vale o quanto pagam por ele. A decisao de compra, obviamente, esta vinculada ao fato de que o bem a ser adquirido atenda aos anseios e as necessidades do comprador, do ponto de vista qualitativo e quantitativo, foi comparado as ofertas existentes, apresentou competitividade e, principalmente, se a forma de pagamento e adequada.Outro fato relevante, e que a flutuacao de precos depende da relacao direta entre o equilibrio de oferta e demanda. E a demanda, no Brasil, nao tem sido plenamente atendida pelo mercado por uma serie de razoes, que vao desde dificuldades com licenciamento e aprovacao de projetos, ate a falta de infraestrutura para producao equipamentos e mao de obra.Agregue-se a estes, a escassez e o encarecimento dos terrenos materia-prima imobiliaria , e causas vinculadas a legislacao de uso e ocupacao do solo. Estima-se que nos proximos dez anos, deveremos produzir 1,9 milhao de habitacoes por ano, considerando-se o crescimento vegetativo do mercado e o deficit atual.No Brasil, seguindo tendencia iniciada nos anos 1980, o numero de arranjos familiares vai crescer de duas a tres vezes mais do que a populacao, o que demandara mais unidades. Se o setor nao tiver condicoes adequadas para produzir suficientemente e equilibrar oferta e demanda, o resultado podera ser aumento de precos.E certo que o preco dos imoveis tem variado bastante nos ultimos anos. Em que pese os aumentos mais expressivos a partir de 2009, se considerarmos um periodo de analise maior, e descontarmos a variacao do INCC (Indice Nacional do Custo da Construcao Civil), veremos que o aumento real dos imoveis de 2002 ate agora, na cidade de Sao Paulo, situou-se em 30%, percentual que nao pode ser considerado preocupante.Outro fato interessante para avaliacao e a analise do perfil de compradores da carteira da Caixa, que detem aproximadamente 80% dos financiamentos imobiliarios do mercado. Fica evidente que a maioria dos compradores, pelo menos 71% do total, esta adquirindo seu primeiro imovel, e realizando o sonho de morar com dignidade, dentro de condicoes compativeis com a possiblidade de pagamento. Portanto, longe de serem investidores que compram uma unidade pensando na valorizacao futura.Muito se fala que os precos dos imoveis subiram acima da evolucao dos salarios. Contudo, o mercado de compra