o licenciamento do empreendimento, pressuposto geral que, no Direito Urbanistico, como no Direito Ambiental, e decorrencia da crescente escassez de espacos verdes e dilapidacao da qualidade de vida nas cidades. Por isso mesmo, submete-se ao principio da nao-regressao (ou, por outra terminologia, principio da proibicao de retrocesso), garantia de que os avancos urbanistico-ambientais conquistados no passado nao serao diluidos, destruidos ou negados pela geracao atual ou pelas seguintes.12. Alem do abuso de direito, de ofensa ao interesse publico ou inconciliabilidade com a funcao social da propriedade, outros motivos determinantes, sindicaveis judicialmente, para o afastamento, pela via legislativa, das restricoes urbanistico-ambientais podem ser enumerados: a) a transformacao do proprio carater do direito de propriedade em questao (quando o legislador, p. ex., por razoes de ordem publica, proibe certos tipos de restricoes), b) a modificacao irrefutavel, profunda e irreversivel do aspecto ou destinacao do bairro ou regiao; c) o obsoletismo valorativo ou tecnico (surgimento de novos valores sociais ou de capacidade tecnologica que desconstitui a necessidade e a legitimidade do onus), e d) a perda do beneficio pratico ou substantivo da restricao.13. O ato do servidor responsavel pela concessao de licencas de construcao nao pode, a toda evidencia, suplantar a legislacao urbanistica que prestigia a regra da maior restricao. A luz dos principios e redeas prevalentes no Estado Democratico de Direito, impossivel admitir que funcionario, ao arrepio da legislacao federal (Lei Lehmann), possa revogar, pela porta dos fundos e casuisticamente, conforme a cara do fregues, as convencoes particulares firmadas nos registros imobiliarios.14. A regra da maior restricao (ou, para usar a expressao da Lei Lehmann, restricoes "supletivas da legislacao pertinente") e de amplo conhecimento do mercado imobiliario, ja que, sobretudo no Estado de Sao Paulo, foi reiteradamente prestigiada em inumeros precedentes da Corregedoria-Geral de Justica, em processos administrativos relativos a Cartorios de Imoveis, alem de julgados proferidos na jurisdicao contenciosa.15. Irrelevante que as restricoes convencionais nao constem do contrato de compra e venda firmado entre a incorporadora construtora e o proprietario atual do terreno. No campo imobiliario, para quem quer saber o que precisa saber, ou confirmar o que e de conhecimento publico, basta examinar a matricula do imovel para aferir as restricoes que sobre ele incidem, cautela basica ate para que o adquirente verifique a cadeia dominial, assegure-se da validade da alienacao e possa, futuramente, alegar sua boa-fe. Ao contrato de compra e venda nao se confere a forca de eliminar do mundo juridico as regras convencionais fixadas no momento do loteamento e constantes da matricula do imovel ou dos termos do licenciamento urbanistico-ambiental. Aqui, como de resto em todo o Direito, a ninguem e dado transferir o que nao tem ou algo de que nao dispoe ? nemo dat quod non habet.16. Aberracoes faticas ou juridicas, em qualquer campo da vida em sociedade, de tao notorias e auto-evidentes falam por si mesmas e independem de prova, especializada ou nao (Codigo de Processo Civil, art. 334, I), tanto mais quando o especialista empresario, com o apoio do Administrador desidioso e, infelizmente, por vezes corrupto, alega ignorancia daquilo que e do conhecimento de todos,