nao a extincao do contrato. Imovel rural Em agosto deste ano, a Terceira Turma reconheceu o adimplemento substancial de um contrato de compra e venda, cujo objeto era um imovel rural. Do valor da divida, R$ 268.261, o comprador deixou de pagar, a epoca do vencimento, apenas tres parcelas anuais, que totalizavam R$ 26.640. Esse valor foi quitado posteriormente. Se o saldo devedor for considerado extremamente reduzido em relacao a obrigacao total, e perfeitamente aplicavel a teoria do adimplemento substancial, impedindo a resolucao por parte do credor, em favor da preservacao do contrato, afirmou o ministro Massami Uyeda (AREsp 155.885). Enriquecimento ilicito Quando o comprador, apos ter pagado parte substancial da divida, torna-se inadimplente em razao da incapacidade de arcar com o restante das prestacoes devidas, tem a possibilidade de promover a extincao do contrato e de receber de volta parte do que pagou, sem deixar de indenizar o vendedor pelo rompimento. Esse foi o entendimento da Quarta Turma, ao julgar o REsp 761.944. Planec Planejamento Educacional firmou contrato de compra e venda com a Companhia Imobiliaria de Brasilia (Terracap) para aquisicao de um imovel, localizado em Aguas Claras (DF). A clausula relativa ao pagamento previa que 30% do valor do imovel deveriam ser pagos a titulo de sinal. O tribunal estadual considerou que o comprador, por ter dado causa a rescisao contratual, nao tinha direito ao ressarcimento de parte substancial do valor pago ao vendedor. Entretanto, o ministro Joao Otavio de Noronha, relator do recurso especial, entendeu que o acordao deveria ser reformado. Para o ministro, o pagamento inicial do valor devido deixa de ser caracterizado como sinal quando representa adimplemento de parte substancial da divida. Assim sendo, e incabivel a retencao de tais valores no desfazimento do negocio, sob pena de enriquecimento ilicito do vendedor, disse. Ele citou precedente, segundo o qual, o promissario comprador que se torna inadimplente em razao da insuportabilidade do contrato assim como pretendido executar pela promitente vendedora tem o direito de promover a extincao da avenca e de receber a restituicao de parte substancial do que pagou, retendo a construtora uma parcela a titulo de indenizacao pelo rompimento do contrato (REsp 476.775). Excecao do contrato nao cumprido No julgamento do REsp 883.990, a Quarta Turma analisou um caso em que a teoria do adimplemento substancial foi afastada. Um casal ajuizou acao ordinaria, visando a reintegracao de posse de um imovel, situado na Barra da Tijuca (RJ), e a consequente rescisao do contrato milionario. O casal de compradores havia deixado de pagar mais da metade do valor do imovel, aproximadamente R$ 1 milhao, em razao de os vendedores nao terem quitado parcela do IPTU, de R$ 37 mil. Para suspender o pagamento das prestacoes devidas, o casal invocou a norma disposta no artigo 470 do CC excecao do contrato nao cumprido , argumentando que a responsabilidade pela quitacao dos debitos fiscais incidentes sobre o bem era dos vendedores. De acordo com o relator do recurso especial, ministro Fernando Goncalves (hoje aposentado), ha uma flagrante desproporcionalidade entre o descumprimento parcial dos vendedores com a quitacao dos debitos