28, paragrafounico da referida lei.Considera-se incorporacao imobiliaria a atividadeexercida com o intuito de promover e realizar a construcao, para alienacaototal ou parcial, de edificacoes ou conjunto de edificacoes compostas deunidades autonomas. Oincorporador e, pois a figura central de uma incorporacao imobiliaria. E dele aideia de empreender o projeto, planejar o negocio, assumindo a responsabilidadepelos recursos financeiros necessarios ao empreendimento e ainda, pelacomercializacao e o registro de cada unidade junto ao Registro de Imoveis. Oincorporador, para lancar um empreendimento, devera seguir um roteiro,conformidade com as caracteristicas de cada projeto, porem todos eles sujeitosa Lei 4.591/ 64. Esse roteiro e basicamente: Possuir ouadquirir o terreno onde se pretende construir; Ter os projetosaprovados nos orgaos competentes; Registrar oMemorial de Incorporacao no Cartorio de Registro de Imoveis; Contratar aconstrucao Comercializar asunidades que supoe o projeto; Concluir obra Fazer o registroindividual no Cartorio de Registro de Imoveis de cada unidade comercializada; Instalar ocondominio com entrega aos condominos. Pelosartigos 2o e 3o do Codigo de Defesa do Consumidor, tem-se a caracterizacao deuma relacao de consumo, as atividades de incorporar e vender unidadesimobiliarias, o que, sempre e feito atraves de contratos de compra e venda; Patrimonio de afetacao Visandoproteger o consumidor, mais especificamente o comprador de imoveis deempreendimentos de incorporacao, o Governo Federal, aproveitando iniciativa doDeputado Ayrton Xerez PSDB/ RJ, autor do PL 2109/ 199, apresentou o Projetode Lei no 3065/ 2004 ( no Senado PLC 0047/ 2004), que dispoe sobre opatrimonio de afetacao das incorporacoes imobiliarias, Letras e CreditoImobiliario, Cedulas de Credito Imobiliario e Cedula de Credito Bancario. Taisprojetos de lei vieram a ser transformados na Lei 10.931, de 02 de agosto de2004. O artigo 1o desde diploma legal estabelece:Art.1o - Fica instituido o regime especial detributacao aplicavel as incorporacoes imobiliarias, em carater opcionalirretratavel enquanto pendurarem direitos de credito ou obrigacoes doincorporador junto aos adquirentes dos imoveis que compoe a incorporacao. O Paragrafo unico do art. 3o diz:o patrimonio da incorporadora respondera pelas dividas tributarias daincorporacao afetadas. Essedispositivo resultou o nome Patrimonio de Afetacao, que significa, emsintese, que a contabilidade da obra sera feita independentemente dos demaiscontroles da empresa, e o terreno, as acessoes e os demais bens vinculados aincorporacao imobiliaria, manter-se-ao apartados do patrimonio do incorporadore se destinarao a viabilizar a conclusao das obras entrega das unidadesimobiliarias aos adquirentes. Assimem caso de falencia da incorporadora, os bens do patrimonio de afetacaogarantirao a conclusao da obra, ou pelo menos uma parte dela, diminuindo oprejuizo os adquirentes, alem de ser permitido aos compradores a contratacao deoutra empresa para conclusao das unidades. Trata-se,em bom tempo, de uma maior garantia aos adquirentes de imoveis para entregafutura, traduzindo maior confianca no mercado imobiliario de incorporacoes. 7.6 - COMOCOSTRUIR UMA EMPRESA IMOBILIARIA Paraconstituicao de uma empresa imobiliaria deve-se seguir os mesmos tramites deuma pessoa juridica qualquer, podendo a sociedade ser dos seguintes tipos:- Limitada por cotas de participacao (Ltda);- Sociedade anonima (SA);- Sociedade de capital e trabalho. Asempresas imobiliarias devem ter seu Contrato Social elaborado por um contador,contendo a especificacao da capital social de cada socio. Obedecendo asdisposicoes do art. 6o, paragrafo unico da Lei no 6.530/78 pelo menos um dossocios deve ser