e venda; pois semescritura publica nao sera possivel viabilizar o registro do contrato noRegistro de Imoveis, e sem registro do contrato o promitente comprador nao seradetentor dos direitos reais de aquisicao do imovel, mas mero detentor de umcredito, correspondente ao valor desembolsado para aquisicao do imovel. Comoconsequencia, caso o promitente vendedor desista do negocio, por alguma razaoque lhe seja conveniente, o promitente comprador tera apenas direito as PERDASE DANOS resultantes da resilicao do contrato, mas nao podera exigir a outorgada escritura definitiva, por lhe faltar o requisito basico a pretensao: odireito real a aquisicao do imovel, na forma do art. 1.418 do Codigo Civil.Assim,quanto ao art. 1.417 do Codigo Civil, duas conclusoes sao patentes: 1) oregistro da promessa no Cartorio de Registro de Imoveis para fins de constituicaodo direito real a aquisicao e exigivel em todos os casos de promessa de comprae venda de imovel, visto que o artigo faz referencia a "promessa de comprae venda, [...] celebrada por instrumento publico ou particular", ou seja:em qualquer hipotese, observando, naturalmente, a forma instrumental do negocioestabelecida na lei (escritura publica ou escrito particular); 2) o art. 1.417nao possui conteudo de forma dos negocios de promessa de compra e venda,sobretudo envolvendo direitos reais sobre imoveis, cuja materia e regulada noart. 108 do Codigo Civil, posto que o conteudo do art. 1.417 e a naturezados direitos do promitente comprador, conforme destacado no TITULO IX DODIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR.EduardoPacheco, ainda, expressa opiniao similar ao dizer: "O direito dopromitente comprador e direito real (art. 1.225, VII), que se adquire com oregistro (art. 1.227). A evidencia, a promessa de compra e venda visa aconstituicao de direito real sobre imovel, e portanto e da substancia do ato aescritura publica. A promessa so tera eficacia, que e a aptidao para produzirefeitos (e dentre eles o de constituir direito real pelo registro), se forlavrada por instrumento publico, ressalvadas as excecoes".De formaque, salvo as excecoes legais, o compromisso de compra e venda de imovel nuncadeve ser firmado por documento particular, mas sempre por escritura publica.O papel do Registro de ImoveisA Lei no6.015/73, em seu artigo 1o diz que "os servicos concernentes aos RegistrosPublicos [...] para autenticidade, seguranca e eficacia dos atosjuridicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei", esclarecendo,ainda, a Lei no 8.935/94, artigo 1o, que os "Servicos notariais e deregistro sao os de organizacao tecnica e administrativa destinados a garantir apublicidade, autenticidade, seguranca e eficacia dos atosjuridicos".Assim,sem que facamos digressoes sobre inumeros conceitos doutrinarios ejurisprudenciais acerca do papel do Registro de Imoveis, mas sem nos distanciardesses conceitos, nao ha duvida que o Registro de Imoveis exerce um papelfundamental na seguranca e eficacia dos negocios juridicos. Essepapel e desempenhado, sobretudo, atraves da qualificacao dos titulos que lhesao apresentados, mediante a observancia de varios principios (ha quem enumere21 deles - ERPEN, Decio Antonio e LAMANA PAIVA, Joao Pedro. Principios doRegistro Imobiliario Formal. Introducao do Direito Notarial e Registral, saFE,Porto Alegre, RS, 2004), sobretudo do principio da legalidade, que se impoelogo no primeiro artigo da lei especial, ao dizer que "os servicosconcernentes aos Registros Publicos [...] ficam sujeitos ao regime estabelecidonesta Lei". Ou seja: a