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Os novos valores anunciados hoje pelo Ministerio das Cidades para a segunda etapa do "Minha Casa, Minha Vida", na opiniao da Camara Brasileira da Industria da Construcao sao um "desestimulo a participacao da iniciativa privada". Em nota, a entidade afirma ter recebido com cautela e preocupacao o conteudo da portaria com detalhes sobre a continuidade do programa. Para o presidente da entidade, Paulo Simao, os novos limites regionais de preco dos imoveis para a faixa de renda mais baixa do programa (ate R$ 1,6 mil) poderiam, inclusive, levar as empresas a optarem por outros tipos de empreendimentos."Acredito que esses valores terao de ser revisados ou o programa continuara emperrado. Esses acrescimos estao muito aquem da realidade. Vamos conversar a partir da proxima semana com o Ministerio das Cidades e com a Caixa para rever isso", afirma Simao em entrevista a Agencia Estado, ao definir a portaria como "decepcionante".Desde o inicio das negociacoes para essa segunda fase, a CBIC vinha propondo ao governo uma variacao linear nos valores. Diante da incidencia de sobreposicoes, o ajuste sugerido pela CBIC era de 30,7%. Esse indice seria o minimo, na avaliacao da entidade, para assegurar o andamento normal do programa. A CBIC pondera ainda que o calculo do indice sugerido nao considerou aspectos fundamentais como a variacao do preco dos terrenos, que foi muito superior a variacao do custo da construcao, e o fato de que os novos valores serao utilizados por um longo periodo.Precos defasados e distorcoesAs distorcoes de preco em localidades do pais onde os valores estavam defasados desde a primeira fase do programa e apresentaram uma variacao extra de custos, como Bahia, Minas Gerais, Rondonia e Acre, nao foram resolvidas. No caso da Bahia (em especial, Salvador) e Belo Horizonte, foi registrado um reajuste de apenas 23,9% - numero bem inferior a media estimada para o Pais.A situacao se mostra ainda mais critica em projetos contratados no periodo de transicao entre as duas etapas do programa, onde deveria ter sido contemplada a variacao do custo, as novas especificacoes e o aumento do trabalho social. Entretanto, a variacao aplicada pelo governo foi de 13%, ao passo que apenas a inflacao media do periodo ficou em 17,56%.Outra grave distorcao, aponta a CBIC, e o tratamento dado as realidades especificas de alguns estados. Na primeira fase do "Minha Casa", determinados estados tinham um valor unico para todos os municipios. Nesse nova etapa os estados foram divididos em capital e Regiao Metropolitana, Interior e municipios entre 20 e 50 mil habitantes. De acordo a entidade, isso inviabiliza a existencia do programa em cidades como Caxias do Sul e Santa Maria (RS); Blumenau e Joinville (SC); Londrina e Maringa (PR) e Juiz de Fora ou Uberlandia (MG), por exemplo, onde o custo de producao e equivalente ao custo da capital.Em termos gerais, os tecnicos do setor acreditam que as regras ficaram mais dificeis para os empreendedores que desejam atuar no segmento economico. "Entre a obra pronta e a legalizacao se leva mais ou menos dois meses. Agora a empresa tambem ficara responsavel pela obra pronta por mais 60
dias depois do empreendimento legalizado. A necessidade desse prazo nao ficou clara no texto e isso deve implicar em mais custos para as construtoras", observa Maria Henriqueta Alves, assessora tecnica da CBIC.
Empreendedores investem novamente em edificios mais simples, visando a oferecer unidades maiores, em bairros como Santo Antonio, Sion e Cruzeiro, com precos mais acessiveis. Predios com areas de lazer chegam a cobrar taxas de condominio acima de R$ 2 mil A adocao de itens de lazer em empreendimentos, principalmente naqueles de maior porte ou de luxo, parece nao ter limites. A Masb lancou o Condominio Cennario com nada menos que 65 opcoes de lazer. Tem academia, espaco zen, espaco gourmet, playground, brinquedoteca, deque molhado e ate petplay. Mas e quem nao quer nada disso? Quais alternativas o mercado oferece, alem dos apartamentos mais antigos?Pensando nisso, algumas empresas comecaram a investir na construcao de edificios mais simples, ate mesmo por causa da limitacao do terreno. Afinal, faltam grandes espacos em Belo Horizonte. A CHR Empreendimentos tem mais de 30 predios com esse perfil em bairros como Santo Antonio, Sion, Cruzeiro, Sagrada Familia e Floresta. Sempre com dois ou tres quartos. E a oportunidade de morar em bons bairros com um preco mais acessivel. Temos imoveis a partir de R$ 350 mil na Zona Sul, ou a partir de R$ 194 mil no Bairro Fernao Dias, revela Christian Douglas Lima, diretor da empresa.Outra vantagem apontada por Carlos Eduardo Gallo, da Imobiliaria Century 21 Elite BH, se da na taxa mensal de condominio, com valores bem inferiores aos praticados por edificios com grandes estruturas de lazer. Ha predios no Belvedere que cobram R$ 8 mil de taxa de condominio, como o Terrazzo Esmeralda, Aspen e Marina Guimaraes. Convenhamos que e muito caro. Muitas vezes, esses valores dificultam a venda de uma unidade. Tenho um apartamento de 180 metros quadrados na Zona Sul, de R$ 850 mil, mas esta dificil vende-lo por ter uma taxa de condominio de quase R$ 2 mil, aponta. Politicas fiscal e monetaria estao contribuindo para a alta dos precos. Para pesquisador do Ipea, o problema e do Governo. SAO PAULO - Apesar de muita gente acreditar que o Brasil esta livre do risco de ter uma bolha no setor imobiliario, ha tambem muita gente que nao duvida da existencia deste risco, inclusive existem indicios cientificos em relacao aos rumos do Pais para a formacao deste fenomeno, que com a excessiva oferta de credito, acaba permitindo ao individuo comprar mais do que realmente pode. O professor e pesquisador do Ipea (Instituto de Pesquisa Economica Aplicada), Adolfo Sachsida, diz que as pessoas pensam que o Pais esta livre do risco de bolha porque nos Estados Unidos, onde a bolha explodiu, os juros destinados aos emprestimos imobiliarios correspondiam a mais de 50% do PIB, enquanto que no Brasil chega a 5%, 6%. O fato de os juros serem menores aqui significa que os estragos de uma futura bolha serao menores, mas nao exclui a possibilidade de ocorrer este fenomeno no atual cenario que o Brasil esta, diz o economista, que junto ao pesquisador Mario Mendonca, publicou um estudo para o Ipea apontando a possibilidade concreta da existencia de uma bolha no mercado de imoveis do Brasil.Nos ultimos tres anos, o preco medio dos imoveis
em algumas metropoles brasileiras subiu em media 150%. O valor alto assusta, mas quando vemos na pratica, nos apavoramos mais ainda com a evolucao insustentavel do setor de imoveis no Brasil, que com o crescimento acelerado da oferta de credito infla a bolha de precos imobiliarios.Estamos proximos de uma catastrofe imobiliaria, alerta o professor Adolfo Sachsida, que explica que os estimulos a economia pelo Governo estao sendo aplicados de maneira erronea pelas politicas fiscal e monetaria e estao levando ao mal crescimento do setor, com a alta desenfreada dos precos nas metropoles pesquisadas: Sao Paulo, Rio, Salvador, Belo Horizonte, Recife, Fortaleza e Brasilia.Quanto a Politica Fiscal, Sachsida afirma que o Governo deveria gastar menos e reduzir os impostos, pois assim o brasileiro teria mais dinheiro no bolso para comprar imovel e nao precisaria tomar tanto credito para financiamentos. Quando o Governo joga um rio de credito, a demanda vai para cima e como a oferta de imoveis nao a acompanha, o resultado e a elevacao dos precos, diz ele, afirmando que as construtoras nao sao culpadas, ja que estao respondendo aos estimulos das atitudes do Governo no mercado.Em relacao a Politica Monetaria, o economista afirma que o governo tem adotado uma politica extremamente permissiva com a inflacao, desprezando o combate dela para o segundo planoUm dos indicios de bolha e a atual situacao do mercado. Sachsida afirma que se perguntarmos aos vendedores de imoveis como esta o ano, eles dizem que as vendas estao bem mais fracas. Isso e um sinal amarelo para o mercado, alerta.Solucoes O Governo deveria parar de ser ganancioso e diminuir os impostos, Sachsida acredita que o modelo expansionista do Governo esta errado e que o natural seria que as pessoas comprassem seus imoveis sem a necessidade deste dinheiro artificial conseguido pela alta expansao do credito nos ultimos meses. Segundo ele, se os impostos baixam, o poder de compra do consumidor aumenta.Juros vao subir O professor Sachsida se preocupa com o fato de o governo estar expandindo demais o credito, sobretudo no setor imobiliario, pressionando a taxa de juros artificialmente para baixo. Conforme diz, isso da uma falsa impressao de que temos poupanca para financiarmos grandes projetos.Os juros nos EUA e na Europa nunca foram tao baixos e para o economista, essa situacao nao vai permanecer por muito tempo. Os juros no Brasil estao na casa dos 5% mas segundo Sachsida, quando a taxa de juros internacional subir, o Brasil sera obrigado a fazer o mesmo por aqui, colocando em situacao delicada as pessoas que pegaram emprestimos pos-fixados, que e a esmagadora maioria, completa.Em critica ao Banco Central, Sachsida fala que hoje o Regime de Metas de Inflacao nao e mais respeitado. O BC deve explicacoes a sociedade brasileira pelas politicas que vem adotando, finaliza o pesquisador.Por Heraldo Marqueti Soares | InfoMoney Ler direto na fonte
Pontos mais afastados e cidades vizinhas a Belo Horizonte atraem empreendedores, especialmente depois da aprovacao da nova Lei de Uso e Ocupacao do Solo da capitalObras nas proximidades de Sabara, na Regiao Metropolitana de Belo Horizonte, um dos alvos das construtorasA carencia de terrenos na capital mineira e a aprovacao da nova Lei de Uso e Ocupacao do Solo tem estimulado as construtoras a focarem suas acoes na Regiao Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH). A expansao torna realidade o que era impensavel ate ha pouco tempo: adquirir um imovel longe de bairros tradicionais e da Regiao Centro-Sul.Arquiteto e um dos diretores da Torres Miranda Arquitetura, Julio Torres confirma que, na considerada area nobre, ha poucos empreendimentos sendo planejados. O motivo e que a regiao ja foi alvo de grande parte dos projetos feitos antes da mudanca da legislacao. Comecam a surgir agora as primeiras obras advindas do boom de aprovacoes do ano passado, aponta.Vice-presidente da Camara do Mercado Imobiliario e do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliario (CMI/Secovi-MG), Evandro Negrao de Lima Junior afirma que a iminencia de alteracoes na lei gerou medo entre os empreendedores, de que houvesse uma restricao no uso de terrenos, o que realmente ocorreu. Por isso, houve uma corrida para tentar aprovar os empreendimentos antes da mudanca, conta.Mas esse nao foi o unico motivo para o aumento do numero de empreendimentos iniciados em 2010, segundo Evandro. Alem disso, o aquecimento do mercado imobiliario, com o crescimento da demanda por imoveis, contribuiu para o aumento no numero de obras, acrescenta.O arquiteto Julio esclarece que a Lei de Uso e Ocupacao do Solo e o Plano Diretor de Belo Horizonte tornaram-se mais restritivos com a alteracao feita no ano passado. Isso fez com que se buscasse as aprovacoes para viabilizar projetos ainda com os indices antigos. A reducao estimada de potencial construtivo foi da ordem de 15% a 20%, chegando a 70% em alguns casos, conta.A Regiao Centro-Sul foi o alvo de grande parte dos projetos feitos antes da alteracao da legislacao municipal. Com o maior potencial de construcao e com o preco do metro quadrado mais caro da cidade, a regiao foi bastante visada no ano passado, conforme Julio. A regiao e a mais bem estruturada de Belo Horizonte, em que todos querem morar. Desse modo, os proprietarios de terreno quiseram aprovar projetos para nao sofrer perda no seu patrimonio, estimada em cerca de 20%.Outro motivo para o aumento significativo no numero de construcoes em 2010 e que, segundo Julio, o processo de aprovacao na Prefeitura de Belo Horizonte estava muito lento e poderia demorar ate um ano para ser efetivado. Depois dessa fase, ainda deveria ser feita a incorporacao, projetos de instalacoes e estruturais. O normal e que esse processo gaste pelo menos uns seis meses depois da aprovacao, ate que seja feito o lancamento.Perspectivas animadorasUma prova do potencial da Regiao Metropolitana de Belo Horizonte e que, segundo o arquiteto Julio Torres, em janeiro houve aumento de 50% na demanda por estudos de viabilidade em relacao ao mesmo periodo de 2010. A sua expectativa e que o
setor cresca 15% nos proximos tres anos. Essa projecao se deve a demanda reprimida por moradias, mas nao vem acompanhada pela evolucao dos valores dos imoveis. Nao deve ser igual ao que vimos nos ultimos tres anos, com precos crescendo vertiginosamente em funcao da alta procura. A demanda e grande, mas, com a oferta elevada, a tendencia e de alta mais leve dos precos, acredita Julio.Segundo o arquiteto, a demanda nao se restringe ao segmento popular. Tivemos procura para construcao de condominio de luxo na regiao de Matozinhos, o que mostra que as construtoras estao de olho nas cidades do entorno de Belo Horizonte e fazendo estudos para futuros empreendimentos, analisa.E e a viabilidade do terreno para construcao, suas condicionantes de topografia, o ponto-chave para a concretizacao do empreendimento em determinada regiao, como ressalta o arquiteto. E verificado se a inclinacao do terreno permite uma ocupacao que nao necessite de grandes ajustes de terra ou contencoes, o que poderia inviabilizar o negocio.Outro ponto tido como crucial por Julio e o preco da area a ser construida, principalmente no caso de empreendimentos economicos, que requerem um orcamento mais enxuto. Visto que o valor final do imovel nao pode ser alto e nao ha muita margem para um custo alto do terreno, lembra. Permuta Ai surge uma outra forma de negociar a area, que pode ser atrativa para os envolvidos. As construtoras dao preferencia a terrenos em que o proprietario entre no negocio em permuta, recebendo unidades residenciais no local ou em outro lugar como forma de pagamento, observa o arquiteto
Limite maximo do valor do bem passa de R$ 170 mil para R$ 190 mil em SP, Rio e DF O ministro do Trabalho, Carlos Brizola Neto, anunciou nesta quinta-feira (4) uma serie de mudancas para os valores de imoveis e subsidios para o programa Minha Casa Minha Vida. A compra da casa propria vai ficar mais facil, principalmente para os trabalhadores da classe media. Para algumas capitais, o valor maximo do bem, que pode ser financiado com taxas mais baixas, passa de R$ 170 mil para R$ 190 mil em algumas regioes.Veja o que eles topam fazer por dinheiro: A decisao foi tomada dentro do Conselho Curador do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Servico), que e presidido pelo ministro. Estamos ampliando a possibilidade de acesso ao programa. Entre as mudancas, Brizola Neto anunciou que o Conselho Curador do FGTS aumentou o salario familiar considerado para a faixa 2 do programa Minha Casa Minha Vida de ate R$ 3.100 mil para R$ 3.275.Para a faixa 1 do programa, o Conselho manteve os valores em ate R$ 1,6 mil e para a faixa 3 tambem foi mantido o teto de ate R$ 5 mil, considerando como novo piso o valor R$ 3.275 e nao mais o R$ 3.100 mil.O ministro informou tambem que a taxa de juros para a faixa 3 foi reduzida em um ponto porcentual, passando de 8,16% ao ano para 7,16% ao ano. A reducao desses juros foi toda bancada pela diminuicao do spread bancario.No caso dos imoveis das principais capitais brasileiras (Brasilia, Rio e Sao Paulo), o teto do valor subiu de R$ 170 mil para R$ 190 mil.De acordo com ele, nas cidades com mais de 1 milhao de habitantes, esse valor foi elevado de R$ 150 mil para R$ 170 mil. Nos municipios que tem populacao acima de 250 mil habitantes e no entorno do Distrito Federal, o teto passou de R$ 130 mil para R$ 145 mil.Nas cidades com mais de 50 mil habitantes, o valor maximo foi elevado de R$ 100 mil para 115 mil. Nas demais cidades, o teto, que era de R$ 80 mil, passara agora para R$ 90 mil.Brizola Neto informou tambem que o teto do subsidio a fundo perdido para o Minha Casa Minha Vida subiu de R$ 23 mil para R$ 25 mil para as pessoas enquadradas na faixa 1, com salario familiar de ate R$ 1.600 mensal. Segundo o ministro, o teto de subsidio para o juro menor de financiamento, com vistas de reduzir o custo da operacao aos tomadores, subiu de R$ 13 mil para R$ 16 mil.De acordo com o ministro, o reajuste do subsidio foi calculado com base no INPC. Ja o teto do valor dos imoveis foi ampliado com base nos precos do proprio mercado imobiliario.O ministro informou tambem que o aumento medio para os demais subsidios do programa foi de 5%.Fonte: R7 Noticias Ler direto na fonte Em julho de 2010, quando o mercado imobiliario vivia o auge de sua euforia, as acoes das 20 maiores companhias do setor, segundo ranking da
Economatica, valiam juntas R$ 53,1 bilhoes. Hoje, a soma das 20 construtoras com maior valor de mercado fica em torno dos R$ 33 bilhoes. A instabilidade da Bovespa ajuda e os numeros variam diariamente. A perda do valor de mercado, no entanto, ja vem sendo sentida desde o ano passado.Situacao de algumas empresas colabora para diminuir preco de imoveis (Foto: Divulgacao)A PDG Realty, por exemplo, cujas acoes chegaram a somar R$ 11 bilhoes e que chegou ao topo do ranking do setor, fechou a quarta-feira em R$ 3,8 bilhoes. As grandes empresas do setor diversificaram demais suas areas de atuacao, ficaram grandes demais e nao conseguiram manter os controles necessarios em uma atividade em que o monitoramento constante deve ser intensivo, acredita Felipe Miranda, analista de construcao civil da consultoria Empiricus.Depois da crise mundial de 2008, o setor da construcao civil passou por um grande momento, com o numero de lancamentos batendo recordes e empreendimentos sendo completamente vendidos antes mesmo dos lancamentos, alem da forte alta de precos. Esse tom do mercado imobiliario se refletiu na bolsa e as acoes das empresas dispararam. Agora, aquelas que nao fizeram um bom planejamento de custos, pessoal e numero de obras - estao pagando a conta.O problema esta associado ao alto risco de execucao desse setor. As empresas acreditaram nos altos numeros de venda. Na hora de entregar a obra, o problema apareceu e a ficha das empresas caiu, continua Miranda. Quem percebeu isso e focou suas obras regionalmente, ja comeca a se recuperar. Quem continua diversificando, ainda tem problemas.Presidente do Sindicato da Industria da Construcao Civil do Estado do Rio, Roberto Kauffman admite: algumas empresas deram importancia excessiva a condicao financeira, relegando, a segundo plano, a construcao. As empresas se capitalizaram, mas deixaram a producao para tras. E nao adianta nada ter valor, se as obras estao atrasadas. Elas precisam agora investir em inovacoes tecnologicas e capacitacao de mao de obra para se recuperar.Mas como o tombo das empresas na Bovespa afeta o consumidor? No preco dos imoveis, que tende a cair. Essas empresas precisam de capital de giro. E qual a melhor forma de fazer esse caixa rapidamente? Vendendo os imoveis que estao em estoque, mesmo que isso seja feito a um preco mais baixo, analisa o economista Roberto Zentgraf.CRESCIMENTO EM RITMO MENOR Apesar da perda de valor de mercado acumulada este ano, algumas empresas prometem responder produzindo. E o caso da MRV. A construtora - que na quarta-feira passada era a segunda em valor de mercado (R$ 4,2 bilhoes) no ranking da Economatica e tambem vem acumulando perdas ao longo do ano (no fim de 2011, valia R$ 5,1 bi) - sempre esteve voltada para os imoveis populares e nao pretende mudar seu foco de atuacao para enfrentar a crise na bolsa.Temos um mercado forte, disponibilidade de financiamentos imobiliarios e uma otima operacao. Nao vamos mudar estrategias em funcao do comportamento do mercado de acoes. Minha resposta a isso e produzir, diz Leonardo Correa, diretor financeiro da companhia.Segundo Correa, apesar de ter apresentado um resultado aquem do esperado no primeiro trimestre deste
ano (lucro liquido de R$ 116 milhoes - 23,9% menor que no mesmo periodo do ano passado), a empresa ainda mantem uma operacao forte. Como nosso foco e na classe C, sofremos mais com questoes macroeconomicas como emprego e renda. E esse e um setor muito peculiar. Quando a economia esta bem, nossas acoes sobem acima do Ibovespa. Quando esta mal, ficamos ainda pior, completa o executivo, lembrando que a crise europeia e riscos globais tambem tem impacto sobre as acoes por aqui.Mas as principais causas, apontadas pelas empresas, para o inferno astral que estao vivendo sao o aumento de custos dos materiais de construcao, falta de mao de obra e o consequente atraso na entrega dos empreendimentos. Um dos grandes problemas que essas empresas enfrentam hoje e fazer o orcamento final convergir com o inicial, explica o analista Felipe Miranda, da Empiricus.MAIS UNIDADES, PRECOS MENORES Atualmente em setimo no ranking da Economatica, com R$ 1,5 bilhao de valor de mercado, a Brookfield Incorporadora tracou planos diferentes para enfrentar a queda na bolsa. Um deles foi centralizar a operacao entre Rio, Sao Paulo e Brasilia, cidades que concentram cerca de 80% das operacoes da companhia.O outro, criar um setor de relacionamento com clientes para identificar quem nao conseguira o financiamento na entrega e, quando necessario, retomar essas unidades. No primeiro trimestre, o volume de rescisoes contratuais chegou a R$ 95 milhoes. E um valor pequeno dentro do estoque de R$ 3,1 bilhoes em comercializacao que temos. Nao afeta a companhia, nem o mercado, diz Cristiano Machado, CFO (chief financial officer) da Brookfield.Para Machado, o mercado vive um momento de acomodacao em que o crescimento esta em ritmo mais lento. A expectativa para a Brookfield, que chegou a crescer 30% em 2010, por exemplo, e de expansao entre 8% e 10% neste ano. Agora, nos estamos no estagio de entrega de unidades e de maior geracao de caixa vindo desses projetos.O economista Roberto Zentgraf ve nisso mais um motivo para a queda dos precos. Se novas unidades sairem, havera um teto ate para os imoveis usados e, com isso, o mercado cobrara menos.Publicado em 4/06/2012 | Fonte: O Globo