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do Decreto 3000/99:Nao sera atribuida qualquer atualizacao monetaria ao custo dos bens e direitos adquiridos apos 31 de dezembro de 1995 (Lei no 9.249, de 1995, art. 17, inciso II).Pode ate parecer mentira, mas e a pura verdade!Tudo sofre atualizacao monetaria (aluguel, agua, luz, telefone, internet, tv por assinatura, e tudo o mais - a inflacao nao nos deixa mentir), mas o valor do imovel, em razao de uma legislacao que passa longe de ter sido pensada para melhorar a vida do cidadao, nao!Com isso, a legislacao permite que a Receita Federal trate o imovel do contribuinte como se tivesse hoje o valor que tinha anos atras, quando foi adquirido, o que configura uma estrategia capciosa que tem por finalidade exclusivamente aumentar a parcela de capital sobre a qual incidira o imposto de renda. Afinal, assim tambem se aumenta a abocanhada feita nos ganhos do contribuinte.Temos aqui uma daquelas estranhas clausulas legais que impoem obstaculos a prosperidade dos cidadaos, quando deveria fomenta-la.Indignacoes a parte, ha um fator de reducao para esse imposto. Mas os animos devem ser contidos, porque a reducao e pifia. Para maiores detalhes sobre esse fator, a Medida Provisoria 252 trata desse ponto em seu artigo 37.Para saber mais sobre IR na venda de imoveis, nao deixe de ler por conta propria o artigo 23 da Lei 9.250, o artigo 39 da Lei 11.196, o Decreto 3000/99 e a MP 252.Se voce gostou dessa postagem e quer que o Blog Imoveis da Caixa continue trazendo informacoes uteis sobre Leiloes de Imoveis e Concorrencias Publicas gratuitamente para voce, por favor, clique no +1 logo abaixo!Para duvidas, criticas ou sugestoes, deixe um comentario! Abaixo, links que podem ser de seu interesse:
Mais uma vez, pedimos desculpas ao leitor pelo longo tempo sem nenhuma postagem no blog. Como se sabe, os afazeres da vida estao tomando demais o nosso tempo e por isso so podemos dedicar algumas poucas horas ao blog. Mesmo assim, quando conseguimos nos esquivar das tarefas diarias, logo tratamos de pesquisar mais e escrever uma nova postagem para que os leitores do blog Imoveis da Caixa tambem tenham acesso as informacoes que temos obtido.Desta vez, decidimos abordar duas duvidas que sao bem frequentes entre aqueles que tem interesse em comprar imoveis em leiloes e concorrencias publicas da CEF, mas ainda nao ganharam muita atencao aqui no blog. As questoes sao as seguintes:Questao 1. O processo judicial que o ex-mutuario tem contra a CEF (para anular o leilao e/ou corrigir o valor das parcelas do financiamento) precisa ser julgado para que a acao de imissao de posse (do arrematante do imovel contra o ex-mutuario) tambem o seja? Dizendo de outro modo, o processo judicial de desocupacao do imovel arrematado em leilao (atraves da acao de imissao de posse) depende da resolucao da disputa entre o ex-mutuario e a Caixa Economica Federal? Resposta:Tudo indica que nao ha uma relacao de dependencia entre essas disputas judiciais. Fizemos pesquisas de jurisprudencia e observamos com frequencia duas situacoes.De um lado, os advogados dos ex-mutuarios alegando que seus clientes possuem processos judiciais contra a CEF na Justica Federal e que, portanto, a acao de imissao de posse (do arrematante do imovel contra o ex-mutuario) nao poderia ser julgada antes do desfecho daquele processo. De outro, sentencas nas quais os juizes afirmam categoricamente que as disputas judiciais entre ex-mutuarios e CEF em nada impedem a imissao de posse do arrematante do imovel.Para deixar claro que essa nao e a opiniao do Blog Imoveis da Caixa, mas sim o que se tem decidido nos tribunais, transcrevemos abaixo os trechos relevantes dos processos que pesquisamos, nos quais o proprio juiz deixa claro que nao ha dependencia entre as duas disputas judiciais e que, por conseguinte, a acao de imissao de posse (do arrematante do imovel contra o ex-mutuario), promovida para a desocupacao do imovel, independe do desfecho do processo judicial do ex-mutuario contra a CEF.No caso que tomamos por exemplo, os arrematantes do imovel alcancaram na Justica a desocupacao do imovel e foram imitidos na posse. Os ex-mutuarios, por sua vez, entraram com um recurso na tentativa de anular a sentenca na qual a imissao de posse dos arrematantes foi determinada.Parafraseamos alguns trechos e expressoes para tornar o texto mais inteligivel, porque, infelizmente os juristas ainda escrevem com um portugues tao tecnico que as vezes chega a comprometer nao apenas a compreensao dos leigos a respeito do que esta sendo decidido, mas ate mesmo a de advogados experientes. Deixando esse detalhe de lado, vejamos a decisao:Como bem pontuado na sentenca (na qual se decidiu pela imissao de posse, em favor do arrematante do imovel), a existencia de Acao Anulatoria de Execucao Extrajudicial (tambem conhecida como acao de anulacao do leilao ou concorrencia publica) em tramite na Justica Federal, nao tem
3o, do Decreto-Lei 70/66, a liminar concedida (em favor do arrematante) esta apta a sobressair.Para concluir, o juiz ainda reforca a posicao (abordada na primeira questao da postagem) de que as disputas envolvendo o ex-mutuario e a CEF nao tem forca para impedir a imissao de posse do arrematante do imovel. Diz o juiz:Finalmente, o pedido de imissao de posse nao pode ser obstaculizado por controversias entre o mutuario e o agente financeiro (CEF), ja que o novo adquirente tem o titulo de dominio devidamente formalizado.Com base em tais fundamentos, nega-se provimento ao agravo de instrumento.Esperamos que tenham gostado.Se voce gostou dessa postagem e quer que o Blog Imoveis da Caixa continue trazendo informacoes uteis sobre Leiloes de Imoveis e Concorrencias Publicas gratuitamente para voce, por favor, clique no +1 logo abaixo!Para duvidas, criticas e sugestoes, deixe um comentario. Abaixo, links que podem ser de seu interesse.
DESPEJO DE MORADOR OU DESOCUPACAO DE CASA OU APARTAMENTO ARREMATADO EM LEILAO DA CEFDepois de arrematar em um Leilao ou Concorrencia Publica da Caixa Economica Federal o imovel (casa ou apartamento) que voce tanto desejava, chega a hora de enfrentar a maior dificuldade envolvida nessa modalidade de aquisicao imobiliaria. Trata-se do processo de desocupacao do imovel ou de despejo do morador.E comum que o ex-mutuario permaneca no imovel mesmo depois de ve-lo ser arrematado por alguem em um LEILAO DA CAIXA ou Concorrencia Publica. Em alguns casos, o ex-mutuario nao desocupa o imovel nem mesmo depois de ja ter sido derrotado nos tribunais em processo em que a Justica reconhece a validade da Execucao Extrajudicial (Leilao ou Concorrencia Publica) realizada pela Caixa Economica Federal.Nestes casos, nao restam muitas saidas. O jeito e promover judicialmente o despejo do morador, acionando-o na Justica, por meio de acao de Imissao de Posse com Antecipacao de Tutela.Para saber mais sobre como proceder judicialmente para promover o despejo do morador e a desocupacao do imovel, as postagens intituladas IMISSAO DE POSSE | ANTECIPACAO DE TUTELA e LEILOES DE IMOVEIS DA CEF: ASPECTOS JURIDICOS.Pois bem, e importante sempre tentar resolver a situacao com dialogo. Ou com dialogo e algum dinheiro, para incentivar o morador a desocupar o imovel sem que seja preciso aciona-lo na Justica.Se voce conseguir convencer o morador a desocupar o imovel por vontade propria, economizara os valores destinados ao advogado e as custas processuais de uma acao judicial para desocupacao do imovel ou despejo do morador (o que nao e pouco dinheiro).Caso o morador exija algum dinheiro para desocupar o imovel, ofereca no maximo o valor que seria gasto com o advogado e com as custas processuais. E so pague depois que o imovel estiver desocupado, e claro! Em outras palavras: so entregue o dinheiro ao morador no dia da mudanca e quando o caminhao de mudanca ja estiver com todas as coisas dele la dentro. Infelizmente, tem que ser assim.Neste caso, ainda que voce nao economize os gastos destinados ao advogado e as custas processuais e tenha que utiliza-los para "agradar" o morador, vale a pena, porque voce ficara livre para dar o destino que quiser ao imovel. Isso quer dizer que o imovel podera ser vendido para outro, uma vez que nao havera qualquer acao judicial tramitando na Justica, eventualmente fazendo empacar a venda do imovel.Mas se o morador, ex-mutuario, nao quiser mesmo fazer um acordo, voce tera que aciona-lo na Justica atraves de uma acao de Imissao de Posse com pedido de Antecipacao de Tutela. Para quem nao sabe:A acao de Imissao de Posse e o instrumento processual que tem por finalidade conferir posse a quem ainda nao a tem.E o caso de quem arremata um imovel em Leilao da Caixa Economica. O arrematante tera o Titulo de Aquisicao (ou Carta de Arrematacao) atraves do qual obtera tambem a Certidao do Cartorio de Registro de Imoveis. No entanto, nao podera desfrutar do imovel arrematado, ja que sua posse sera apenas indireta.O pedido de ANTECIPACAO DE TUTELA, por sua vez:consiste em um pedido
que se faz ao juiz para que os efeitos da acao (neste caso, acao de Imissao de Posse) sejam antecipados ja para o inicio do processo.Assim, se o pedido de ANTECIPACAO DE TUTELA for concedido pelo juiz, o arrematante do imovel alcancara, ja no inicio da acao de Imissao de Posse a determinacao judicial para que o ex-mutuario desocupe o imovel objeto de disputa. Para falar em termos mais populares, a Justica determinara o despejo do morador.No entanto, convem dizer, o imovel nao podera ser vendido enquanto a acao de Imissao de Posse nao alcancar o seu desfecho, afinal, a desocupacao determinada ja no inicio do processo e uma medida liminar resultante do pedido de Antecipacao de Tutela. Portanto, nao se trata de sentenca definitiva.Assim, para quem pretende vender o imovel arrematado em Leilao ou Concorrencia Publica, e melhor evitar o processo judicial e tentar desocupar o imovel com dialogo ou mesmo soltando algum dinheiro para "fazer aquele agrado" ao morador, ex-mutuario da CEf, para que ele coopere com a situacao.Mas se nada disso funcionar, nao custa repetir: o jeito e acionar o morador na Justica atraves de acao de Imissao de Posse com pedido de Antecipacao de Tutela.Boa sorte nos leiloes e sucesso nos negocios!Se voce gostou dessa postagem e quer que o Blog Imoveis da Caixa continue trazendo informacoes uteis sobre Leiloes de Imoveis e Concorrencias Publicas gratuitamente para voce, por favor, clique no +1 logo abaixo!Para duvidas, criticas ou sugestoes, deixe um comentario! Abaixo, links que podem ser de seu interesse:
IMISSAO DE POSSEDepois de arrematar em um leilao ou concorrencia publica da Caixa Economica o imovel que voce escolheu, chega o momento mais delicado de toda a operacao: o processo de despejo do morador e desocupacao do imovel. Afinal, nunca e demais lembrar, a grande maioria dos imoveis leiloados pela Caixa Economica Federal ainda esta ocupada pelos ex-mutuarios. Em linhas gerais, a Acao de Imissao de Posse pode ser entendida como o meio processual cabivel para conferir posse a quem ainda nao a tem.Note que essa definicao e muito util para quem arrematou ou pretende arrematar um imovel em Leilao ou Concorrencia Publica da Caixa Economica Federal. Afinal, ao adquirir um imovel adjudicado da Caixa Economica (imovel ocupado) e transcrever a carta de arrematacao ou titulo de aquisicao no Cartorio de Registro de Imoveis, o que o arrematante consolida e a posse indireta do imovel. De fato, embora se torne oficialmente o proprietario do bem (atraves da Certidao do Cartorio de Registro de Imoveis), ainda nao podera desfrutar do imovel, devido ao fato de o ex-mutuario ainda residir nele. Como e natural que o ex-mutuario resista em desocupar o imovel pela "boa conversa", mesmo quando ja foi derrotado na Justica pela Caixa Economica, o arrematante devera acionar o ex-mutuario na Justica atraves de Acao de Imissao de Posse com pedido de Antecipacao de Tutela.ANTECIPACAO DE TUTELAA Antecipacao de Tutela, por sua vez, consiste em um pedido feito ao juiz para que os efeitos da sentenca sejam antecipados ja para o inicio do processo. O artigo 273 do Codigo de Processo Civil trata desse ponto:"O juiz podera, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequivoca, se convenca da verossimilhanca da alegacao e: (Redacao dada pela Lei no 8.952, de 13.12.1994)I - haja fundado receio de dano irreparavel ou de dificil reparacao; ou (Incluido pela Lei no 8.952, de 13.12.1994)II - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto proposito protelatorio do reu. (Incluido pela Lei no 8.952, de 13.12.1994)"Se o pedido de Antecipacao de Tutela for concedido pelo juiz, a Justica determinara (por liminar) o despejo do morador ou a desocupacao do imovel ja no inicio do processo e o arrematante nao precisara sofrer com a morosidade da Justica ate o final do processo.Conforme vimos acima, no artigo 273 do CPC, para conceder a Antecipacao de Tutela, o juiz exigira dois requisitos basicos. Para apresenta-los, faremos uso das palavras de um juiz, obtidas em uma pesquisa de jurisprudencia (que qualquer individuo com acesso a internet pode fazer por conta propria). Diz o juiz:"Com efeito, para a concessao da tutela antecipada e necessaria a existencia dos requisitos autorizadores: (i) prova inequivoca que confira verossimilhanca as alegacoes do requerente, ou seja, prova segura que revele alguma probabilidade a respeito da existencia do direito alegado e (ii) fundado receio de dano irreparavel ou de dificil reparacao"No caso de imoveis arrematados em Leiloes da Caixa, a prova inequivoca e a Certidao do Cartorio de Registro de Imoveis atestando a propriedade do
bem, documento obtido atraves da Carta de Arrematacao (ou contrato de compra e venda) cedida pela Caixa Economica Federal ao vencedor do leilao ou concorrencia publica. O juiz tambem confirma esse ponto:"De acordo com os documentos juntados aos autos, notadamente a certidao do cartorio de registro de imoveis , verifica-se a existencia de (i) prova inequivoca da verossimilhanca das alegacoes do agravado (arrematante), restando demonstrado ser o mesmo o proprietario do imovel objeto da lide"Quanto ao fundado receio de dano irreparavel, ele se justifica pelo fato de o ex-mutuario ainda permanecer no imovel, gerando prejuizos ao arrematante (condominio, IPTU, financiamento, etc.). Tambem e assim que o juiz do caso citado como exemplo entende. Vejamos o texto:"O (ii) fundado receio de dano irreparavel, ou de dificil reparacao, justifica-se pelo fato de que, nao sendo deferida a liminar, o agravante (ex-mutuario) permaneceria no imovel ate a decisao final da acao, causando ao agravado (arrematante) prejuizos, retardando a destinacao que este daria ao imovel, estando impossibilitado de usufruir da posse do bem que lhe pertence, tendo, inclusive, que arcar com despesas de aluguel para sua moradia, enquanto o agravante (ex-mutuario) continuaria a residir no local sem qualquer onus. Ademais, o agravado (arrematante) financiou o bem junto a Caixa Economica Federal, estando obrigado a pagar as prestacoes do financiamento".E bom lembrar que a antecipacao de tutela e uma medida liminar e nao encerra o processo. No entanto, ela o encaminha muito bem, determinando a desocupacao do imovel ja no inicio do processo. Assim, o comprador do imovel nao sofre com a morosidade das decisoes judiciais e alcanca a posse direta do imovel ja no inicio da disputa.Para entender mais sobre aspectos juridicos envolvidos nos leiloes de imoveis e concorrencias publicas da Caixa Economica, visite a postagem LEILOES DE IMOVEIS: ASPECTOS JURIDICOS.Se voce gostou dessa postagem e quer que o Blog Imoveis da Caixa continue trazendo informacoes uteis sobre Leiloes de Imoveis e Concorrencias Publicas gratuitamente para voce, por favor, clique no +1 logo abaixo!Para duvidas, criticas ou sugestoes, deixe um comentario! Abaixo, links que podem ser de seu interesse:
Antes de mais nada, queremos saber se voce apoia o blog. Para confirmar o seu apoio, clique no +1 logo abaixo e assim voce estara ajudando o Blog Imoveis da Caixa a crescer cada vez mais. Assim, esperamos sempre abastecer o blog com informacoes uteis a respeito dos leiloes de imoveis. De o seu apoio e clique no +1 logo abaixo!Feito isso, vamos ao que interessa.Ja faz um bom tempo que nao postamos nenhuma novidade no blog. Por isso, pedimos desculpas ao leitor. As tarefas da vida tem consumido quase todo o tempo que temos. Mas aos poucos alguem vai aparecer por aqui para publicar alguma novidade.Nessa postagem, trazemos um relato completo sobre todo o processo de compra de um imovel da Caixa Economica Federal, um relato detalhado sobre tudo o que tivemos que enfrentar para ter sucesso na operacao. ATENCAO: TRATA-SE DE UM RELATO DE UM CASO REAL E RECENTE, em que o leitor podera conhecer todo o processo de desenrosco do imovel, incluindo quanto tempo levamos para desocupar o imovel e alcancar na Justica a imissao de posse.Chega de conversa. A seguir, o que realmente interessa ao leitor.AVALIACAO DO IMOVELComo ja e de conhecimento dos leitores mais antigos do Blog Imoveis da Caixa, tudo comeca no site da Caixa Economica Federal, porque e la que podemos consultar os imoveis disponiveis para venda. (Se voce ainda nao sabe como consultar os imoveis, visite a postagem LEILOES DE IMOVEIS: IMOVEIS A VENDA).Pois bem, em agosto de 2010, ao consultar o site da Caixa Economica Federal, encontramos um apartamento a venda (modalidade venda direta), de 2 quartos, sala, cozinha, 2 banheiros, sacada, area de lazer com piscina, academia, salao de jogos e elevador. O imovel estava OCUPADO.O valor de avaliacao do imovel era de 150 mil reais, mas estava a venda por 105 mil reais. Essa diferenca ja nos dava uma margem de lucro bruto de aproximadamente 42%, o que equivale a mais ou menos 45 mil reais de estimativa de lucro bruto. No entanto, ainda seria preciso visitar o imovel para conhecer melhor a localizacao e estimar melhor o valor de mercado.Como ja dissemos aqui no blog mais de uma vez, os imoveis vendidos pela Caixa Economica costumam ser avaliados por um preco abaixo do valor de mercado. Nesse caso que aqui estamos relatando, nao foi diferente. Ao visitarmos o imovel (sem entrar nele, e claro), constatamos que era muito bem localizado, quase no centro da cidade. O predio era muito bonito, com uma fachada bem imponente, o que valorizava ainda mais o imovel.Em seguida, procuramos saber se havia algum imovel a venda no predio. Nao encontramos nenhum. No entanto, em uma imobiliaria proxima do condominio, conseguimos as informacoes de que precisavamos. Segundo o corretor de imoveis que nos atendeu, os ultimos 4 imoveis vendidos no mesmo predio haviam sido negociados por 180 mil reais. Assim, a margem de lucro bruto aumentou de 42% para 71%, ou seja, de uma estimativa de 45 mil reais de lucro bruto para uma estimativa de 75 mil reais de lucro bruto.Com essa otima estimativa de
lucro bruto, uma eventual demora da Justica no processo de desocupacao do imovel passou a nao assustar tanto assim. Afinal, a gorda margem de lucro, por si so, nos deixava com uma boa gordura de vantagem. E isso sem considerar eventuais correcoes no valor do imovel ao longo do tempo.Por fim, decidimos consultar a Matricula do imovel para saber a situacao dele. Normalmente, o setor da CEF, que e responsavel pelo edital do imovel, fornece uma copia da Matricula do imovel aos interessados. Assim, solicitamos uma copia desse documento e nele pudemos constatar o seguinte:Em virtude da arrematacao do imovel objeto da presente matricula, em favor da Caixa Economica Federal CEF [...], fica CANCELADA A HIPOTECA [...], ficando em consequencia o imovel objeto desta matricula LIVRE E DESEMBARACADO do referido onus.Finalmente, decidimos comprar o imovel.NEGOCIACAO DO IMOVEL COM A CAIXA ECONOMICA: VENDA DIRETAComo o imovel estava a venda atraves da modalidade denominada Venda Direta, nao havia leilao nem concorrencia publica, ou melhor, as concorrencias publicas ja haviam acontecido e NENHUM interessado havia apresentado proposta. Por isso, o imovel foi conduzido a modalidade de venda direta. Nessa modalidade, o primeiro interessado que apresentar proposta leva o imovel pelo preco minimo, que em nosso caso era de 105 mil reais.O ex-mutuario do imovel possuia duas acoes judiciais contra a Caixa Economica Federal. Em geral, imoveis que envolvam acoes judiciais entre ex-mutuario e CEF so podem ser pagos a vista e sem utilizacao de FGTS. Por isso, nos preparamos para o pagamento a vista.Cientes disso, entramos em contato com o setor responsavel por leiloes e concorrencias publicas da CEF e solicitamos o edital do imovel. O telefone e o endereco desse setor estao disponiveis em qualquer edital de concorrencia publica da sua cidade. Se voce nao sabe como obter um edital de concorrencia publica da sua cidade, visite a postagem LEILOES DA CAIXA: IMOVEIS A VENDA.No edital do imovel, pudemos encontrar o formulario de proposta, que e um dos anexos do edital. Preenchemos a proposta com o preco minimo, e claro, ja que nao tinhamos nenhum concorrente. Nossa proposta era de 105 mil reais.Seguindo as instrucoes constantes no edital, nos dirigimos ate uma agencia da Caixa Economica e fizemos o deposito caucao no valor de 5% do VALOR DE AVALIACAO, que era de 150 mil reais. Sendo assim, o deposito caucao foi de R$7.500,00. Feito isso, lacramos o envelope com a proposta e o comprovante do deposito caucao e o entregamos na agencia da CEF de nossa escolha.Cerca de 10 dias depois, a CEF entrou em contato solicitando nosso comparecimento na agencia da CEF para concretizar a negociacao. Na agencia da Caixa Economica, assinamos a papelada, entregamos a documentacao exigida e fizemos o pagamento de 105 mil reais pelo imovel. A CEF nos entregou o contrato de compra e venda e um modelo de Escritura Publica e nos orientou a procurar o Cartorio de Notas para elaboracao dessa Escritura Publica, no exato modelo fornecido pela CEF. O prazo para registrar o imovel era de 30 dias. O contrato de compra e venda foi assinado em