Por definicao, trata-se de uma modalidade de operacao imobiliaria que pode ser traduzida como construcao sob medida, consistindo em um contrato pelo qual um investidor viabiliza um empreendimento imobiliario segundo os interesses de um futuro usuario, que ira utiliza-lo por um periodo pre-estabelecido, garantindo o retorno do investimento e a remuneracao pelo uso do imovel.Embora existam ofertas disponiveis no mercado imobiliario, muitas vezes nao se mostram adequadas as necessidades dos usuarios, caracterizados pelos seguimentos comerciais, industriais e de servicos, que buscam primeiramente uma custonizacao dos espacos, o que traz racionalizacao dos custos de operacao.Alem disso, e notoria a aversao empresarial a alocacao de recursos para imobilizacao em ativos fixos, que obriga o comprometimento de uma parcela significativa do fluxo de caixa operacional para atividades que nao estejam diretamente relacionadas com o foco de seu negocio, o denominado core business.Trata-se assim de uma modalidade muito utilizada pelas industrias nos Estados Unidos e na Europa, setor que congrega o maior numero de edificacoes nesta sistematica no Brasil, incluindo galpoes e centros de distribuicao, mas que se estende tambem aos setores de escritorios, hoteleiro e educacional.Como principais caracteristicas das construcoes destinadas a estas operacoes podemos citar o rigor das especificacoes tecnicas do futuro usuario e o prazo exiguo exigido para sua conclusao, sendo exemplos mais visiveis no pais as sedes da Petrobras e Rede Globo de Televisao, as industrias Alpargatas e o centro de distribuicao da rede C & C de materiais de construcao.Do ponto de vista operacional, o futuro usuario, espera do investidor a aquisicao do terreno, definicao do projeto que atende suas necessidades, desenvolvimento e construcao do imovel e entrega do empreendimento pronto por valor pre-determinado, a ser pago em parcelas mensais.Pelo lado do investidor, este busca o retorno dos investimentos alocados no projeto e a remuneracao pelo uso do imovel, cuja principal caracteristica e a exigibilidade da permanencia do usuario, associada as previsibilidades e seguranca do fluxo projetado, o que permite a securitizacao deste contrato, atraves da distribuicao de titulos a investidores, que terao como lastro o pagamento das parcelas contratadas.No que se refere a formatacao contratual deste instrumento, deve ser entendida como uma nova modalidade locaticia, onde os contratantes estabelecem suas obrigacoes antes mesmo do inicio da construcao, cuja principal caracteristica talvez seja o periodo longo e atipico estabelecido, normalmente compreendido entre 10 e 20 anos.Diante disso, ainda que os contratos sejam soberanos entre as partes, existe uma corrente doutrinaria que entende ser o contrato na modalidade built-to-suit uma locacao tipica, o que pode significar um risco para o empreendedor, ao se sujeitar as mudancas na legislacao do inquilinato, bem como no tocante a reducao proporcional da multa.Felizmente, trata-se de pensamento minoritario, pois o entendimento dominante busca respaldo no conceito primordial do contrato, que e nao so a remuneracao do imovel, como na Lei das Locacoes, mas tambem a amortizacao dos investimentos realizados para concretizacao do negocio contratado.Dessa forma, ao ocorrer um eventual rompimento do contrato pelo usuario, devera ser estabelecida uma multa que reflita a soma dos valores contratados, garantindo assim as obrigacoes assumidas, especialmente no que se refere aos