Publicado por Flavia Teixeira OrtegImagine a seguinte situacao hipotetica:Voce e proprietario de um apartamento e contrata uma empresa administradora de imoveis para que ela alugue o bem, receba os alugueis do locatario e fiscalize o contrato.O apartamento e locado, no entanto, o inquilino atrasa diversas prestacoes do aluguel.Diante disso, voce ajuiza uma acao de despejo cumulada com cobranca de alugueis em atraso e rescisao contratual.Ocorre que, durante a tramitacao da acao, percebe-se que o locatario e insolvente, assim como o fiador do negocio, sendo certo que ambos nao possuiam renda fixa e nenhum bem que pudesse servir para pagar a divida. Detectou-se ainda que tanto um como o outro possuiam contra si diversas execucoes ajuizadas.Com base em tal exemplo, indaga-se:Que especie de contrato foi celebrado entre voce e a empresa?Um contrato de administracao de imoveis.Em que consiste este contrato?E um contrato de prestacao de servicos por meio do qual o proprietario do imovel (ou o condominio) confere a um administrador (pessoa fisica ou juridica), por meio de mandato ou autorizacao, o poder de gerir o imovel ou de dirigir seus interesses, mediante o pagamento de uma contraprestacao. Para maiores informacoes, vide MILHOMENS, Jonatas.Manual Pratico dos Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 97.Assim em nosso exemplo, apos ser celebrado o contrato, a empresa administradora passou a ser mandataria do proprietario do imovel para, em nome deste, realizar e administrar a locacao.Qual e a responsabilidade da empresa administradora do imovel?Como visto, a administradora figura como mandataria do proprietario. Logo, sua responsabilidade e regida pelo art. 653 do CC, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuizos advindos de sua conduta culposa:Art. 667. O mandatario e obrigado a aplicar toda sua diligencia habitual na execucao do mandato, e a indenizar qualquer prejuizo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorizacao, poderes que devia exercer pessoalmente.Em caso de inadimplemento do inquilino, a administradora devera arcar com o pagamento dos alugueis em atraso?Em regra nao. A principio, nao cabe a imobiliaria a responsabilidade pelo pagamento de alugueis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatario.Excepcionalmente, a administradora tera responsabilidade em duas situacoes:a) Se houver previsao contratual nesse sentido (o que, na pratica, e raro); oub) Se o contratante provar que a administradora agiu com culpa (sem diligencia), nao cumprindo os deveres oriundos da relacao contratual.Assim, a administradora de imoveis e responsavel por locacao realizada sem as cautelas que a atividade recomenda, sendo por isso obrigada a satisfazer o proprietario naquilo que ele deixou de receber. (STOCO, Rui.Tratado de responsabilidade civil. Sao Paulo: RT, 2004, p. 620).Nesse sentido, ja decidiu o STJ:(...) A administradora de imoveis figura como mandataria do proprietario do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locacao, nos termos do art. 653, do Codigo Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuizos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, nao cabe a imobiliaria que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de alugueis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatario - ressalvadas as hipoteses de previsao contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua