STJ - O Tribunal da Cidadania26/05/2013Comprar imovel com contrato de gaveta nao e seguro, mas e pratica comum. Acordo particular realizado entre o mutuario que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situacoes, o proprietario antigo podera vender o imovel a outra pessoa, o imovel pode ser penhorado por divida do antigo proprietario, o proprietario antigo pode falecer e o imovel ser inventariado e destinado aos herdeiros. Alem disso, o proprio vendedor podera ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imovel, pois estara sujeito a ser acionado judicialmente em razao de ainda figurar como proprietario do imovel. Por problemas assim, o contrato de gaveta e causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuarios brasileiros sao usuarios desse tipo de instrumento. A Caixa Economica Federal (CEF) considera o contrato de gaveta irregular porque, segundo o artigo 1o da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuario do Sistema Financeiro de Habitacao (SFH) tem que transferir a terceiros os direitos e obrigacoes decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalizacao da venda se de em ato concomitante a transferencia obrigatoria na instituicao financiadora. Entretanto, o Superior Tribunal de Justica (STJ) tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da realizacao dos contratos de gaveta, uma vez que considera legitimo que o cessionario do imovel financiado discuta em juizo as condicoes das obrigacoes e direito assumidos no referido contrato. Validade de quitacao O STJ ja reconheceu, por exemplo, que se o contrato de gaveta ja se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestacoes previstas no contrato, nao e possivel anular a transferencia, por falta de prejuizo direto ao agente do SFH. Para os ministros da Primeira Turma, a interveniencia do agente financeiro no processo de transferencia do financiamento e obrigatoria, por ser o mutuo hipotecario uma obrigacao personalissima, que nao pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordancia do credor. No entanto, quando o financiamento ja foi integralmente pago, com a situacao de fato plenamente consolidada no tempo, e de se aplicar a chamada teoria do fato consumado, reconhecendo-se nao haver como considerar invalido e nulo o contrato de gaveta (REsp 355.771). Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edicao da Lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularizacao das transferencias efetuadas ate 25 de outubro de 1996 sem a anuencia da instituicao financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp 721.232). Como se observa, o dispositivo em questao revela a intencao do legislador de validar os chamados contratos de gaveta apenas em relacao as transferencias firmadas ate 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo, a vedacao a cessao de direitos sobre imovel financiado no ambito do SFH, sem a intervencao obrigatoria da instituicao financeira, realizada posteriormente aquela data, afirmou o relator do caso, o entao ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no Supremo Tribunal Federal (STF). No julgamento do Recurso Especial 61.619, a Quarta Turma do STJ entendeu que e possivel o terceiro, adquirente de imovel de mutuario reu