STJ derruba o rateio da taxa de condominio pela fracao ideal03/06/2013Milhares de condominios serao motivados a revisar a convencao paraevitar processos judiciais movidos por coberturas e apartamentos terreos. Pelaprimeira vez, o Superior Tribunal de Justica (STJ) julgou um Recurso Especialque trata do costume de os condominios cobrarem a taxa de condominio deunidades maiores (apartamentos terreo e de cobertura) com base na fracao ideal,que muitas vezes onera o proprietario ao pagamento a mais de 50% a 200% dovalor que e pago pelos apartamentos tipo.Ao julgar o recurso especial(1.104.352MG (2008/0256572-9), o STJ determinou que o condominio devolvessetudo que cobrou a mais do apartamento maior, que pagava 131% a mais do valor dataxa de condominio que era pago pelos apartamentos tipo. O condominio tinha aprovado na assembleia a cobranca da taxapela fracao ideal a partir de maio de 2003. Agora, diante da decisao doministro Marco Buzzi, que confirmou acordao unanime dos desembargadores doTribunal de Justica de Minas Gerais (Sebastiao Pereira de Souza, Otavio Portese Nicolau Masselli), devera pagar, ao dono da unidade maior, tudo que cobrou amais, corrigido (INPC/IBGE) a partir de 16/11/2004, data em que este colunista,como advogado do proprietario, propos a Acao Declaratoria que anulou a cobrancapela fracao ideal e determinou o pagamento igualitario entre todos osapartamentos. Tendo em vista que o apartamento maior possui um grande jardim,foi aceita pelo Poder Judiciario a nossa proposta de pagar somente o acrescimode 20% sobre a sua cota parte do consumo de agua, ou seja, enquanto osapartamentos tipo pagam, por exemplo, R$ 50,00 de agua, o apartamento que temfracao ideal 131% maior pagara R$ 60,00. A decisao do STJ, a mais alta corte do pais para julgar este tipo de acao,confirmou o acordao do TJMG no sentido de que o uso da fracao ideal acarretaenriquecimento ilicito dos proprietarios das unidades menores quando estespagam a menos por servicos que sao utilizados igualmente por todas as unidades,independentemente do tamanho. O TJMGe o STJ constataram que apesar do 1o do artigo 12 da Lei no 4.591/64 e oinciso I, do art. 1.336 do Codigo Civil citar como regra o rateio de despesaspela fracao ideal, o fato destes artigos estipularem salvo disposicao emcontrario na convencao, deixa claro que o legislador estabeleceu essa excecaopara que fosse dada a liberdade da assembleia geral adotar outro criterio queseja justo, que busque cobrar de cada unidade o que realmente utiliza e sebeneficia dos servicos que sao prestados nas areas comuns, baseado noprincipio do uso e gozo efetivo dos beneficios ofertados com a despesa. Apericia judicial apurou que o apartamento maior gasta o mesmo que osapartamentos tipo, pois as despesas que geram o rateio de despesas decorrem douso das areas comuns (portaria, escadas, elevador, energia eletrica,empregados, faxina, etc) que sao utilizados igualmente, independentemente dotamanho interno dos apartamentos. Na decisao judicial, foi repudiado oargumento do condominio de que o fato de o apartamento maior pagar o mesmovalor que as unidades menores geraria enriquecimento ilicito doautor/proprietario que tem maior fracao ideal, tendo o STJ dito: O Tribunal deorigem fundou seu convencimento na impossibilidade de enriquecimento ilicito art. 884 do Codigo Civil uma vez que a area maior