o que lhes confere carater privado apenas no nome, porquanto nao se deve ve-las, de maneira reducionista, tao-so pela otica do loteador, dos compradores originais, dos contratantes posteriores e dos que venham a ser lindeiros ou vizinhos.3. O interesse publico nas restricoes urbanistico-ambientais em loteamentos decorre do conteudo dos onus enumerados, mas igualmente do licenciamento do empreendimento pela propria Administracao e da extensao de seus efeitos, que iluminam simultaneamente os vizinhos internos (= coletividade menor) e os externos (= coletividade maior), de hoje como do amanha.4. As restricoes urbanistico-ambientais, ao denotarem, a um so tempo, interesse publico e interesse privado, atrelados simbioticamente, incorporam uma natureza propter rem no que se refere a sua relacao com o imovel e aos seus efeitos sobre os nao-contratantes, uma verdadeira estipulacao em favor de terceiros (individual e coletivamente falando), sem que os proprietarios-sucessores e o proprio empreendedor imobiliario original percam o poder e a legitimidade de fazer respeita-las.Nelas, a sabia e prudente voz contratual do passado e preservada, em genuino consenso intergeracional que antecipa os valores urbanistico-ambientais do presente e veicula as expectativas imaginadas das geracoes vindouras.5. A Lei Lehmann (Lei 6.766/1979) contempla, de maneira expressa, as "restricoes urbanisticas convencionais do loteamento, supletivas da legislacao pertinente" (art. 26, VII). Do dispositivo legal resulta, assim, que as restricoes urbanistico-ambientais legais apresentam-se como normas-piso, sobre as quais e a partir das quais operam e se legitimam as condicionantes contratuais, valendo, em cada area, por isso mesmo, a que for mais restritiva (= regra da maior restricao).6. Em decorrencia do principio da prevalencia da lei sobre o negocio juridico privado, as restricoes urbanistico-ambientais convencionais devem estar em harmonia e ser compativeis com os valores e exigencias da Constituicao Federal, da Constituicao Estadual e das normas infraconstitucionais que regem o uso e a ocupacao do solo urbano.7. Negar a legalidade ou legitimidade de restricoes urbanistico-ambientais convencionais, mais rigidas que as legais, implicaria recusar cumprimento ao art. 26, VII, da Lei Lehmann, o que abriria a especulacao imobiliaria ilhas verdes solitarias de Sao Paulo (e de outras cidades brasileiras), como o Jardim Europa, o Jardim America, o Pacaembu, o Alto de Pinheiros e, no caso dos autos, o Alto da Lapa e a Bela Alianca (City Lapa).8. As clausulas urbanistico-ambientais convencionais, mais rigidas que as restricoes legais, correspondem a inequivoco direito dos moradores de um bairro ou regiao de optarem por espacos verdes, controle do adensamento e da verticalizacao, melhoria da estetica urbana e sossego.9. A Administracao nao fica refem dos acordos "egoisticos" firmados pelos loteadores, pois reserva para si um ius variandi, sob cuja egide as restricoes urbanistico-ambientais podem ser ampliadas ou, excepcionalmente, afrouxadas.10. O relaxamento, pela via legislativa, das restricoes urbanistico-ambientais convencionais, permitido na esteira do ius variandi de que e titular o Poder Publico, demanda, por ser absolutamente fora do comum, ampla e forte motivacao lastreada em clamoroso interesse publico, postura incompativel com a submissao do Administrador a necessidades casuisticas de momento, interesses especulativos ou vantagens comerciais dos agentes economicos.11. O exercicio do ius variandi, para flexibilizar restricoes urbanistico-ambientais contratuais, havera de respeitar o ato juridico perfeito e