exercem a sua atividade economica, as associacoes civis semfins lucrativos, as fundacoes etc.b) A locacao deve ser contratada por tempodeterminado de, no minimo, 5 anos, admitida a soma dos prazos de contratossucessivamente renovados por acordo amigavel. Soma esta, inclusive, que podeser feita pelo sucessor ou cessionario do locatario (STF, Sumula 482).c) O locatario deve-se encontrar na exploracaodo mesmo ramo de atividade economica pelo prazo minimo e ininterrupto de 3anos, a data da propositura da acao renovatoria. Requisito que a lei cria tendoem vista a necessidade de um tempo de estabelecimento em certo ponto para queeste agregue valor minimamente apreciavel a empresa la explorada.Assim, a lei reconhece ao locatario empresarioque explore o mesmo ramo de empresa, ha pelo menos 3 anos ininterruptos, emimovel locado por prazo determinado nao inferior a 5 anos, o direito arenovacao compulsoria de seu contrato de locacao. Tutela-se o valor agregado aoestabelecimento pelo uso de um mesmo ponto durante certo lapso temporal.Chama-se esta tutela de garantia de inerencia no ponto, ou seja, ampara-se ointeresse do empresario de continuar estabelecido naquele imovel que locou. Oexercicio desse direito se faz por uma acao judicial propria, denominada "renovatoria",que deve ser proposta no prazo entre 1 ano e 6 meses anteriores ao termino docontrato a renovar, sob pena de decadencia do direito (LL, art. 51, 5..o). Odireito de inerencia do locatario, no entanto, e relativo, ja que a legislacaoordinaria nao pode reconhece-lo em detrimento do direito de propriedade dolocador. Este tem fundamento constitucional e, portanto, eventual lei quecriasse o direito a renovacao compulsoria do contrato de locacao,desconsiderando o direito de uso, gozo e disposicao sobre o bem de que etitular o locador, seria um diploma inconstitucional. O direito que se concedeao empresario no sentido de garantir-lhe a continuidade da exploracao de umimovel locado nao pode importar o aniquilamento do direito de propriedade que olocador exerce sobre o bem. Por esta razao, quando a renovacao compulsoria docontrato de locacao for incompativel com a protecao juridica da propriedade, emvirtude do fundamento constitucional desta ultima contraposta ao fundamento delei ordinaria daquela, prevalecera a tutela aos interesses do locador, devendoo locatario entregar o imovel. E a propria lei que define os casos em que odireito a renovacao compulsoria sera ineficaz, em face da tutela do direito depropriedade. Trata-se de elenco legal meramente exemplificativo, porque ainoperancia do direito a renovacao, nesses casos, decorre das disposicoesconstitucionais. Sempre que o direito de propriedade for desprestigiado emdecorrencia da renovacao da relacao locaticia, esta nao podera ocorrer, mesmoque inexista especifica previsao legal, pois a tutela do direito do locador notocante a excecao de retomada deflui diretamente da Constituicao.O locatario que nao puder exercer o seu direitode inerencia, em virtude de excecao de retomada, devera ser, em determinadashipoteses, indenizado pelo valor que acresceu ao bem.Sao os seguintes os fatos referidos em leiordinaria que autorizam a "excecao de retomada" e as hipoteses em queo locatario sera indenizado:a) Insuficiencia da proposta de renovacaoapresentada pelo locatario (LL, art. 72, II). Em sua acao renovatoria, devera oempresario apresentar uma proposta de novo aluguel. Se o valor locaticio demercado do imovel for superior, a renovacao do contrato pelo