sem que pudessem verificar criterios minimamente prudentes, como historico de credito do tomador de emprestimo, seu historico de poupanca e a magnitude do pagamento da hipoteca em relacao a sua renda. Os bancos nao podiam nem sequer verificar a renda do mutuario. Adicionalmente, o Banco Central americano havia dito aos bancos que a simples participacao deste mutuario em programas de aconselhamento de credito, muitos dos quais sao financiados com fundos federais, poderia ser usada como "prova" da capacidade desse mutuario de baixa renda honrar seus pagamentos hipotecarios. Em outras palavras, os reguladores bancarios federais exigiram que os bancos fizessem emprestimos ruins baseando-se em padroes de credito inexistentes.Vale novamente enfatizar que nada do que foi escrito ate agora e materia de controversia ou de duvidas. Toda a literatura a respeito do CRA e das politicas de acao afirmativa impostas por este decreto sao de conhecimento publico.A DECADA DE 2000 A INTENSIFICACAO DE TUDOAte aqui, falamos apenas sobre duas politicas governamentais voltadas para estimular a aquisicao de imoveis: as agencias hipotecarias Fannie Mae e Freddie Mac, e o decreto CRA.Estas duas politicas governamentais ajudam a explicar por que houve uma bolha imobiliaria, mas elas por si sos nao justificam toda a amplitude da bolha imobiliaria. Adicionalmente, como mostrado no grafico 1, foi so a partir da decada de 2000 que os precos dos imoveis realmente dispararam. Por que?INCENTIVOS A ESPECULACAOEm primeiro lugar, e crucial entender a questao dos incentivos. A partir do momento em que os criterios exigidos para se conceder emprestimos imobiliarios foram artificialmente relaxados por imposicao do governo americano, e a partir do momento em que o proprio governo adotou politicas que estimulavam a aquisicao de imoveis, foi apenas uma questao de tempo para que o setor imobiliario se tornasse um territorio propicio a especulacao. O aumento na demanda por imoveis estimulado pelo acesso artificialmente facilitado aos financiamentos gerou um inevitavel e continuo aumento nos precos dos imoveis. Este aumento continuo, por sua vez, produziu o "inesperado" efeito de atrair especuladores para o mercado imobiliario. Tornou-se extremamente comum um individuo adquirir um emprestimo, comprar uma casa, fazer alguns aprimoramentos nesta casa e, apenas um ano depois, revende-la a um preco muito maior, entregando a hipoteca para o novo comprador que, seis meses depois, faria a mesma coisa que seu antecessor. Ou seja, comprar um imovel havia virado um investimento altamente rentavel e de ganho certo. Aqueles que nao compravam com a intencao de revender passaram a utilizar suas casas como um caixa eletronico: sempre que o imovel se valorizava, o individuo ia ao banco e, utilizando o novo valor da sua casa como colateral, negociava um novo emprestimo para gastar em bens de consumo, como carros e televisores de plasma.Um arranjo como este perdura enquanto os precos dos imoveis estiverem em ascensao. Se os precos comecarem a cair, duas coisas ocorrerao: a revenda do imovel passara a dar prejuizo e o valor da hipoteca sera maior do que o valor do imovel, o que impedira qualquer tipo de renegociacao com os bancos e deixara o mutuario com um patrimonio negativo. Em suma,