as INCORPORACOES IMOBILIARIAS. Isto porque uma incorporacao imobiliaria implica em tomar um terreno e sobre ele edificar unidades distintas e independentes entre si, para venda e entrega futura, porem unidas por situacoes necessarias a fim de entender os objetivos definidos para construir e, antes, durante ou apos a conclusao da construcao, vender as unidades imobiliarias que integram a edificacao coletiva. Para tanto, ha o envolvimento de pessoas e tecnicos da mais variadas especializacoes e funcoes, objetivando concluir o empreendimento ate a sua total finalizacao, e depois de finalizado todo o processo com a individualizacao e discriminacao de cada uma das unidades edificadas, fazendo o assentamento de Registro de Inoveis da circunscricao a que originalmente o terreno encontrava-se matriculado. Ate 1.964 a atividade de construcao civil era feita de forma desordenada e sem qualquer legislacao especifica. Os poucos empresarios que dispunham a construir predios condominiais se perdiam na propria falta de planejamento e na incerteza da liquidez de recebimento das unidades vendidas durante a construcao. Muitos compradores atrasavam os pagamentos e consequentemente, atrasava-se ou inviabilizava-se a conclusao do empreendimento. Com a criacao do BNH em agosto de 1964 tornou-se necessaria uma legislacao regularizadora da atividade de construcao civil voltada para as edificacoes residenciais. Assim, neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de dezembro foi sancionada a Lei no 4.591, recebendo o nome de Condominio e Incorporacoes, por dispor sobre Condominio em edificacoes e as incorporacoes imobiliarias. Os primeiros 27 artigos da lei tratam das relacoes condominais e os artigos28 a 66, se ocupam das edificacoes ou conjunto de edificacoes de predios residenciais e nao residenciais. Quem pode ser considerado incorporador? A resposta esta no artigo 28, paragrafo unico da referida lei.Considera-se incorporacao imobiliaria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construcao, para alienacao total ou parcial, de edificacoes ou conjunto de edificacoes compostas de unidades autonomas. O incorporador e, pois a figura central de uma incorporacao imobiliaria. E dele a ideia de empreender o projeto, planejar o negocio, assumindo a responsabilidade pelos recursos financeiros necessarios ao empreendimento e ainda, pela comercializacao e o registro de cada unidade junto ao Registro de Imoveis. O incorporador, para lancar um empreendimento, devera seguir um roteiro, conformidade com as caracteristicas de cada projeto, porem todos eles sujeitos a Lei 4.591/ 64. Esse roteiro e basicamente: Possuir ou adquirir o terreno onde se pretende construir; Ter os projetos aprovados nos orgaos competentes; Registrar o Memorial de Incorporacao no Cartorio de Registro de Imoveis; Contratar a construcao Comercializar as unidades que supoe o projeto; Concluir obra Fazer o registro individual no Cartorio de Registro de Imoveis de cada unidade comercializada; Instalar o condominio com entrega aos condominos. Pelos artigos 2o e 3o do Codigo de Defesa do Consumidor, tem-se a caracterizacao de uma relacao de consumo, as atividades de incorporar e vender unidades imobiliarias, o que, sempre e feito atraves de contratos de compra e venda; PATRIMONIO DE AFETACAO Visando proteger o consumidor, mais especificamente o comprador de imoveis de empreendimentos de incorporacao, o Governo Federal, aproveitando iniciativa do Deputado Ayrton Xerez PSDB/ RJ,