Como se forma uma bolha imobiliaria?Entenda quais os sinais que caracterizam a formacao insustentavel dos precos dos imoveisEspeculacoes sobre uma possivel bolha imobiliaria sempre vem a tona quando os precos dos imoveis sobem muito acima da inflacao. Nas maiores cidades brasileiras, eles mais que dobraram entre 2009 e 2013 . Mas se ha de fato uma bolha, o que caracteriza sua formacao e quais os sinais de que ela vai estourar?Nao ha resposta clara, mas uma investigacao sobre o que motiva a escalada dos precos pode levar a algumas pistas, acredita o professor Joao da Rocha Lima, do nucleo de real estate (mercado imobilario) da Escola Politecnica da Universidade de Sao Paulo (USP).Tres razoes, segundo ele, fazem os precos se descolarem da realidade: especulacao (pela crenca de que os valores subirao infinitamente); pressao artificial da demanda (por credito imobiliario desmedido e poder de compra ilusorio); e causas estruturais (correcao dos custos de terrenos e da construcao civil).Excesso de credito e especulacaoO combustivel do estouro da bolha dos imoveis nos Estados Unidos, em 2007/2008, foi composto por especulacao e excesso de credito a e nao por motivos estruturais, reforca o professor.Um descontrole desproporcional entre investidores avidos por lucrar (na crenca de que os precos subirao rapidamente no curto prazo) e compradores interessados em ocupar o imovel cria um cenario especulativo, gerando uma oferta artificial no mercado.Na outra ponta, o credito concedido sem criterios passa a atender a esta oferta ao criar uma falsa demanda, sustentando a escalada de precos. aA semente do credito irresponsavel cria uma espiral que, em algum ponto, nao vai se sustentar, revertendo de forma violenta a curva dos precos. Foi o que ocorreu inicialmente em Miamia, explica Lima.No Brasil, os bancos financiam em torno de 65% do valor do imovel, enquanto nos EUA este percentual atingiu 110% no auge do desequilibrio. Isso porque o consumidor chegava a receber presentes e viagens por fechar o negocio a a um custo que os bancos acreditavam ser compensado com a valorizacao futura do imovel.O credito imobiliario pode ser chamado de airresponsavela quando e concedido a uma porcao consideravel de pessoas que nao sao capazes de pagar por ele. Enquanto no Brasil os bancos so concedem o financiamento de um unico imovel por comprador, nos EUA, cada pessoa podia hipotecar ate dez unidades antes da crise.Por aqui, o credito imobiliario representou 7,5% do PIB (Produto Interno Bruto) em junho de 2013, enquanto nos EUA superava 80% da riqueza do pais, em dezembro de 2012. A relacao credito/PIB passa a preocupar, segundo analistas, quando esta acima de 50%.Paises como Turquia e Australia apresentavam numeros bem proximos dos EUA no fim do ano passado, enquanto Alemanha e Italia financiavam mais de 40% de seu produto interno no mesmo periodo.Motivos estruturaisDos tres elementos que explicam a alta de precos, o estrutural e o unico que descarta de imediato a existencia de uma bolha. E tambem o que melhor explica a recente escalada dos precos imobiliarios no Brasil, de acordo com Lima.aDe 2006 para ca, os custos dos insumos para a construcao cresceram muito alem da renda