Direito de superficie como alternativa ao contrato de locacao nao-residencialA introducao do direito de superficie ao ordenamento juridico brasileiro, especificamente no Codigo Civil de 2002, modernizou o instituto da enfiteuse e fez nascer uma nova opcao para exploracao imobiliaria em concorrencia com o contrato de locacao nao-residencial. Este instituto, ate entao disciplinado pelo Estatuto da Cidade, confere a possibilidade de se instituir contrato de concessao para construcao em determinado imovel, garantindo a propriedade do superficiario sobre a edificacao erigida.A principal diferenca em relacao a locacao consiste no fato de a superficie ter natureza de direito real, contemplando o superficiario com o pleno uso da construcao e possibilitando a utilizacao de todas as acoes possessorias e dominiais, assim como a instituicao de onus real sobre a construcao. A exemplo da locacao, que preve prestacoes periodicas, o direito de superficie tambem pode ser oneroso, estabelecendo-se, como contraprestacao, a instituicao de um preco unico, denominado canon. O pagamento do canon pode ser a vista ou a prazo, nao se sujeitando a revisao judicial facultativa apos o periodo de 3 (tres) anos, como ocorre com o aluguel previsto em contrato de locacao, firmado pela Lei de Locacao(artigo 19). Em contrapartida a tais atrativos, e fundamental destacar que o direito de superficie foi concebido na legislacao patria como instrumento para viabilizar a urbanizacao em solo publico e nao para a exploracao imobiliaria comercial. Em decorrencia disso, as normas disciplinadoras da superficie sao voltadas para o interesse publico e em alguns casos nao se coadunam com a exploracao comercial. Nesse ponto, e importante relembrar que o legislador infraconstitucional garantiu uma forma de renovacao forcada do contrato de locacao, protegendo a continuidade do ponto comercial. No direito de superficie, porem, nao existe mecanismo semelhante a acao renovatoria, de sorte que quando atingido seu termo ou condicao, seja pelo decurso do prazo, seja por infracao contratual ou demais causas, a construcao se incorporara ao imovel, passando a pertencer ao dono do solo.Embora o artigo 21 do Estatuto da Cidade preveja a superficie por prazo indeterminado, hipotese que elidiria a perda da construcao para o dono do imovel, a sua instituicao traz certa sensacao de desequilibrio na relacao entre fundeiro e superficiario. Isto porque, a superficie com prazo indeterminado, que nao se confunde com a perpetua, prevista, por exemplo, no direito portugues, podera ser extinta atraves de denuncia motivada por infracao contratual ou por denuncia vazia sujeita ao direito de retencao por benfeitorias e acessoes. Neste caso a liberacao da superficie acabara sendo decidida judicialmente, gerando um contrato demasiadamente oneroso, com risco de perda definitiva, pelo fundeiro, do pleno uso da propriedade.Nessa esteira, para evitar a querela judicial, mostra-se razoavel instituir a superficie com prazo determinando, observando-se lapso temporal que garanta o retorno dos investimentos. Tal medida se justifica uma vez que, nos termos do artigo 1.375 do Codigo Civil, a incorporacao da construcao ao imovel nao garante, em regra, indenizacao ao superficiario pelas obras realizadas. Nada impede, porem, que as partes prevejam a indenizacao ao superficiario pela valorizacao havida no imovel em decorrencia da construcao. Feitas essas consideracoes, e possivel