No video de hoje invadimos a Area 51 em busca de itens . Estes jovens de hoje em dia... Em um textoanterior, escrevi sobre a necessidade de narrativas para dar sentido aavaliacao de uma empresa. Mencionei que uma maneira de entender essa ideia denarrativa e atraves de um modelo teorico que mostre como ocorrem as entradas ea saidas de caixa. Nesse texto, vou desenvolver essa ideia.Para avaliar uma empresa, e necessario entender adinamica das saidas e entradas de caixa e as relacoes entre balancopatrimonial, resultados e caixa. Cada setor possui a sua propria dinamica emesmo empresas dentro de um mesmo setor podem ter comportamentos diferentes, emespecial quando desenvolvem outros tipos de atividades (empresas de shoppingcenter com empreendimentos imobiliarios, ou incorporadoras com shoppings, porexemplo).Uma maneira de formalizar essa compreensao eatraves do desenho de um esquema, que eu chamei de modelo teorico. O melhormodo de explicar e atraves de um exemplo, como o que se segue abaixo paraincorporacao imobiliaria. Aproveito e explico o entendimento basico do setor.* POC = Porcentage of Completion (Porcentagem deAndamento da Obra).Esse e um ciclo que comeca e termina no caixa. Aempresa investe na compra de terrenos (que ficam no Estoque) para futurosempreendimentos e tambem precisa gastar na construcao dos imoveis dosempreendimentos ja lancados. Os terrenos serao utilizados nos lancamentos eincorporados ao custo dos empreendimentos, ou seja, no estoque para as unidadesnao vendidas e para o Custo na DRE para as unidades ja vendidas.Incorporacao imobiliaria possui uma caracteristicabem peculiar que e o uso (mais do que outros tipos de empresas) de dados naocontabeis que nao entram nem nas Notas Explicativas e sao evidenciados nosComentarios da Administracao (ou no releasede resultados, no Brasil as duas coisas sendo a mesma coisa). O estoquecontabil tem uma contrapartida fora do balanco chamada de Estoque a Valor deMercado, que e o valor geral de vendas (VGV) das unidades lancadas e naovendidas. E importante separar o estoque a VM em tres componentes, Lancamentos,Imoveis em Construcao e Estoque Pronto. O primeiro se refere a empreendimentoslancados recentemente, o segundo se referindo aos empreendimentos em andamentoe o ultimo aos empreendimentos ja encerrados e entregues. Cada um dessescomponentes possui a sua propria velocidade de venda, lancamentos geralmentevendendo mais enquanto ainda sao considerados lancamentos (primeiro trimestre,por convencao) e o estoque pronto vendendo mais lentamente.Outra peculiaridade do setor e a forma comoreconhece receita e custos, conforme a evolucao financeira das obras. Em outrostipos de empresa, venda e basicamente igual a receita, mas isso nao ocorre comconstrucao civil. Por exemplo, a empresa vende um imovel de R$ 100 mil onde jagastou R$ 30 mil, quando a estimativa e que a obra custe R$ 60 mil. Esses R$ 30mil estavam no Estoque contabil e se transformam em custo apos a realizacao davenda. O andamento da obra e de 50% e a receita no ato da venda e de R$ 50 mil.Conforme a obra vai evoluindo, o restante do valor de venda vai se convertendoem receita e os desembolsos em custo. Caso o cliente tenha pago mais do que R$50 mil, o excedente, o valor que nao foi ainda convertido em receita, econtabilizado como Adiantamento