Quinta PARTEAvaliacao de Glebas UrbanizaveisIntroducaoDe glebas urbanizaveis depreendemos ser as areas situadas nas proximidades dos centros urbanos, porem, sem infra-estrutura, mas passivel de urbanizacao, por apresentar caracteristicas de solo e topografia, possiveis de fracionamento em lotes.A diferenca basica entre lote e gleba e que a gleba nao possui infra-estrutura, e, o grande desafio do avaliador e determinar o valor da gleba, antes de qualquer beneficio, levando-se em consideracao que os lotes resultantes, por comparacao com outros lotes vizinhos, podem alcancar determinado preco.1. METODOSBasicamente sao dois os metodos recomendados, ja anteriormente conceituados:ComparativoinvolutivoO metodo comparativo dificilmente podera ser utilizado para a avaliacao de glebas, pois nao sera tao facil encontrar um numero consideravel de glebas nas proximidades de centros urbanos, vendidas ou sendo oferecidas, por isso, a opcao deve ser pelo metodo involutivo.A titulo de observacao, iremos abordar um metodo pratico, ainda utilizado pelos empresarios de loteamentos (nao aceito pela norma) para se nortearem quando da compra de areas para loteamentos. Tecnicamente e conhecido como coeficiente de paridade, que nada mais e do que a relacao entre o metro quadrado da terra bruta e do lote urbanizado. Os loteadores geralmente utilizavam o valor de paridade 4 (hoje o indice deve ser revisto), pois em contas redondas e grosseiramente arredondadas, a venda em lotes deveria cobrir os seguintes custos: Custo do terreno bruto 14 do resultado das vendasDespesas de implantacao do loteamento 14 do resultado das vendasDespesas de comercializacao e impostos 14 do resultado das vendasLucro do empreendimento 14 do resultado das vendas 2. O METODO INVOLUTIVODeve-se estabelecer o valor da provavel renda que ira se obter com os lotes da gleba urbanizada. Para tanto sera necessario estimar o numero de lotes, bem como o preco a ser alcancado por eles nessa regiao, para depois deduzir as despesas de implantacao do empreendimento e o lucro que se deseja alcancar, o resultado encontrado dessa subtracao, sera o valor da gleba.Para desenvolver este metodo e necessario:2.1 Procedimentosa) Informar na prefeitura quanto a legislacao em vigor para loteamentos (area minima dos lotes, area verde, largura das ruas e calcadas, bem como a infra-estrutura necessaria);b) Faz-se um anteprojeto, criteriosamente elaborado, visando o melhor aproveitamento da gleba, a fim de estabelecer o numero maximo de lotes que a mesma possa conter;c) Faz-se um estudo da capacidade de absorcao pelo mercado do empreendimento, estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal de previsao de vendas, o que pode ser feito comparando-se com outros existentes na mesma regiao;d) Estima-se, para cada periodo considerado no cronograma do empreendimento, o Produto Geral de Vendas, multiplicando-se o valor generico pela area de cada unidade e pelo numero total de cada uma delas;e) Estimam-se os custos diretos do empreendimento, que tambem devem ser orcados dentro do cronograma do empreendimento, por exemplo: levantamento topografico; projeto do loteamento; licencas municipais; infra-estrutura (terraplanagem, rede de agua, esgoto, pavimentacao etc.); supervisao e despesas gerais; e outros. Estes custos poderao ser encontrados em revistas especializadas (PINI), ou percentuais estabelecidos pela pratica.f) Estimam-se, por consulta os custos indiretos, prevendo-se no cronograma do projeto, entre outros: despesas legais e contabeis (imposto territorial, contabilidade, servicos juridicos,