Fonte: http://www.forumimobiliario.com.br/2011/05/ ( 12 / 05 / 2011 ) Ha alguns anos, entrar no mercado de locacao de imoveis comerciais era umas das piores estrategias para investidores. Mas o cenario mudou. A economia vai bem, os juros estao menores e as empresas tem feito fila para locar os espacos mais cobicados. No entanto, as incognitas sobre as vantagens da locacao de imoveis comerciais em relacao aos residenciais ainda persistem enquanto as diferencas de mercado entre as regioes dificultam a elaboracao de uma resposta padrao para esse tipo de negocio.A estrategia para resolver o dilema e recorrer a uma equacao basica para as decisoes de todo investidor. As melhores oportunidades de investimento sao resultado da interacao entre as melhores condicoes de seguranca, rentabilidade e liquidez, afirma Andre Rosa, consultora de investimento e imobiliaria.Geralmente, quando a variavel em questao e rentabilidade, a locacao de imoveis comerciais dispara na frente. Em media, os rendimentos na cidade de Sao Paulo, segundo Daniel Nader, diretor de investimentos da Cushman & Wakefield, variam de 0,8% a 1,1% sobre o preco do imovel. A receita dos alugueis residenciais, por sua vez, alcanca o percentual de 0,6%. Essa diferenca, contudo, muda conforme a area de localizacao do imovel. E possivel que, em algumas regioes, seja mais rentavel optar por investimentos em propriedades residenciais.O perfil do locador dos dois tipos tambem deve pesar na decisao. Quando voce aluga para empresas, as garantias de credito sao de melhor qualidade, afirma Nader. Alem disso, os contratos sao firmados com uma duracao bastante superior aos dos imoveis residenciais. Enquanto nas residencias, a locacao dura, em media, dois anos, nos empreendimentos comerciais, esse periodo varia de 5 a 10 anos. O inquilino comercial dificilmente vai querer perder aquele ponto. No caso das residencias, o perfil das familias muda muito com o tempo e isso influencia no tipo de imovel escolhido para morar, diz.Ao mesmo tempo, as facilidades de financiamento e a expansao do mercado imobiliario no pais tem levado muitos brasileiros a se livrar do aluguel e conquistar a casa propria. Ja no mercado de imoveis comerciais, o movimento e oposto. As empresas estao deixando a cultura de ter sede propria e migrando para o sistema de locacao. No passado, as companhias investiam em imovel proprio porque nao havia oportunidades interessantes no mercado. Hoje, isso deixou de ser vantajoso, afirma Nader.Por isso, as operacoes de sale and lease back, por exemplo, tem se tornado corriqueiras no Brasil. Neste sistema, as empresas vendem suas propriedades para depois aluga-las elas mesmas. Alem de proporcionar giro de capital, o aluguel pode garantir descontos nos tributos cobrados das companhias, diz o diretor de investimentos da Cushman Camp Wakefield.Outra estrategia que tem caido no gosto do mercado imobiliario sao as operacoes de built to suit, pelas quais os investidores constroem imoveis sob medida para as companhias e depois locam por contratos que se estendem por periodos que podem variar entre 10 e 20 anos. Segundo Rosa, da Jones Lang LaSalle, esta estrategia traz menos riscos para o investidor que decide construir o imovel. Mas, por outro lado, a operacao pode