elaboracao de planos paraexecucao do projeto e escolha do material de construcao para oprojeto.Umaequipe responsavel pela elaboracao do plano de negocio e doorcamento do projeto tambem e envolvida nesta fase do nossotrabalho. Alem disso, realizamos pesquisas para testar aspreferencias de compradores em potencial. Simultaneamente, buscamosobter as licencas e aprovacoes regulatorias de autoridadesmunicipais necessarias, o que normalmente leva de tres a cincomeses.ConstrucaoAtuamos nosetor de construcao ha cerca de 20 anos. Nao possuimosequipamentos de construcao pesada e apenas dispomos de uma forcade trabalho relativamente pequena para construcao. Controlamos ecoordenamos a construcao das nossas incorporacoes imobiliariaspor meio da nossa propria equipe de supervisores da construcao.Atuamos como um empreiteiro geral, supervisionando a construcao dasnossas incorporacoes, enquanto sub-empreiteiras executam a obra.Substancialmente todas as obras no canteiro sao executadas por precofixo por sub-empreiteiras independentes, a excecao do levantamentoda estrutura de concreto da edificacao, que e sempre executadapela nossa propria equipe, tendo em vista o ganho de escala e anossa responsabilidade civil nessa etapa do projeto. O mercado desub-empreiteiras e altamente fragmentado, com a entrada constante denovos participantes. Escolhemos as sub-empreiteiras com base em umacombinacao de qualificacoes, reputacao e base de preco.Procuramos selecionar contratados e sub-empreiteiras de boareputacao, economicos e confiaveis, que tenham trabalhadodiligentemente no passado. Alem disso, supervisionamos o trabalhodeles de perto.Contratarsub-empreiteiras em vez de manter nossos proprios empregadosapresenta certas vantagens logisticas e financeiras, visto que naoprecisamos incorrer em custos fixos decorrentes da manutencao demao-de-obra permanente, podemos tirar proveito das especialidades dediferentes sub-empreiteiras, e nao precisamos com frequenciatransferir nossa forca de trabalho a diferentes canteiros de obras.Sendo assim, podemos controlar melhor os custos e o tempo do processode construcao, bem como controlar a alocacao de recursos entrenossas incorporacoes.Comoempregamos tecnicas de construcao padronizadas e em razao dogrande volume de projetos de construcao dos quais participamos,somos capazes de alcancar economias de escala significativas emnossas compras de materiais e contratacao de servicos. Trabalhamosde maneira muito proxima com alguns de nossos fornecedores,possibilitando que alguns deles programem a sua producao com o fimde atender a nossa demanda ou nos notifiquem com antecedencia, emcaso de atraso. Nos ultimos anos, nao experimentamos quaisqueratrasos significativos das nossas obras devido a escassez demateriais.Emrazao dos riscos inerentes a atividade de incorporacaoimobiliaria, nossa politica consiste em dar inicio as obrassomente apos a assinatura dos contratos de venda de pelo menos 50%das unidades do projeto em questao. Em geral, damos inicio asobras entre seis e 12 meses a contar do lancamento de um novoempreendimento e, durante esse periodo, trabalhamos no planejamentoe detalhamento de partes especificas da edificacao, tais comoinstalacao eletrica, encanamentos, ar condicionado e fachada. Oprazo medio de construcao e de 24 meses.Estamoscomprometidos com a entrega dos nossos apartamentos aos clientes noprazo. De acordo com nossos contratos de venda, os clientes tem odireito de rescindir o contrato sem que incorram em multas, e de quelhes seja reembolsada uma parcela dos valores pagos, na hipotese deatraso na entrega em prazo maior que 180 dias a contar da dataprogramada (exceto em casos de forca maior). No entanto, ate apresente data, nao tivemos nenhum atraso superior a 180 dias comrelacao a nossos projetos.