O QUE E CONDOMINIO EDILICIO?Prof. Esp; Lic.Plena emAdministracao, Direito e Economia: Alcenisio Tecio Leite de SaA expressao "condominio edilicio" e utilizada no CodigoCivil Brasileiro para referir-se a condominios verticais (predios, os chamados "condominiosde edificios"), quanto para condominios horizontais (tambem conhecidoscomo "condominios residenciais").O condominio edilicio (artigos 1.331 a 1.358 do Codigo Civil) sediferencia do condominio comum (artigos 1.314 a 1.330 do Codigo Civil), poisnaqueles ha partes comuns e partes exclusivas, ao passo que nos condominioscomuns existem multiproprietarios onde todos detem a propriedade em comum, semindividualizacoes.Desta forma, no condominio edilicio pode haver, em edificacoes,partes que sao propriedade exclusiva, e partes que sao propriedade comum doscondominos.As partes suscetiveis de utilizacao independente, tais comoapartamentos, escritorios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivasfracoes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedadeexclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietarios,exceto os abrigos para veiculos, que nao poderao ser alienados ou alugados apessoas estranhas ao condominio, salvo autorizacao expressa na convencao decondominio.CONDOMINIOEDILICIO1 INTRODUCAO:Este e o condominio em edificios, conjuntos residenciais, loteamentos fechadose clubes de campo.O aumento da populacao urbana, o alto preco do solo nas cidades e a modernatecnologia de engenharia fizeram crescer a importancia do condominio emedificio, e o direito nao poderia deixar de regula-lo.Nao so nas metropoles, mas nas cidades de medio porte (ex: Caruaru) ja se veemvarios edificios.Alem do novo CC, a materia esta regulada pela lei 4.591/64. O velho CC naoprevia pois nao existiam edificios cem anos atras. A recente lei 10.931/04 jamudou alguns artigos do CC sobre condominio, procurem esta lei e atualizem ocodigo de voces.Nocondominio edilicio existe duplicidade de direitos reais: 1) propriedade plenae exclusiva dos apartamentos, lojas, casas e garagens; 2) condominio das areascomuns, disciplinada pela vontade coletiva prevista em convencao e regimentointerno, como portaria, escada, circulacao, playground, piscina, salao defestas etc. com uma fracao ideal para cada condomino (1331, 1o e 2o). 2 - PERSONALIDADE: o condominio edilicio nao e uma pessoa juridica enem e pessoa fisica, sua personalidade e anomala, e o novo CCmanteve essa duvida, apesar do condominio celebrar muitos contratos na vidamoderna. No fundo, o condominio esta mais perto de ser uma pessoa juridica doque uma pessoa fisica, sendo representado pelo sindico (1347, 1348). Aosindico cabe tambem administrar o condominio e prestar contas a assembleiageral.3 - INSTITUICAO:surge o condominio pela vontade das partes (1332), sendo muito comuns oscondominios por incorporacao (trata-se de um contrato de dir.comercial que preve a construcao de um edificio para a venda dos apartamentos;e o que fazem as construtoras em toda a cidade; ver lei 4.591/64, a partir doart. 28).4 - REGULAMENTACAO: alem da lei, a vontade coletiva que predomina noscondominios edilicios esta sujeita a uma convencao e aum regimento interno. A convencao e mais ampla, dispoe sobrequestoes fixas de formacao e funcionamento do condominio (1334), e para sermudada se exige aprovacao de 2/3 dos votos dos condominos (1351). Ja oregimento interno deve ser feito separado e dispoe sobre questoes menores,dinamicas (ex: funcoes do zelador, proibir cachorro, uso da piscina, carrinhode feira so pelo elevador de servico, etc.) e pode ser alterado por maioriasimples presente na assembleia convocada para este