TERCEIRA PARTEAvaliacao de imoveis urbanosCONDICOES GERAISAssim que aceitarmos a tarefa de proceder ao calculo do valor do bem a ser avaliado, imediatamente devemos sair a procura de detalhes, documentos, observacoes gerais sobre o imovel e suas imediacoes. Aconselhamos de imediato a visita ao cartorio do registro de imoveis para a retirada de xerox da ficha matricula atualizada e, ato continuo, a visita ao cadastro da municipalidade a fim de solicitarmos copia da planta de quadra e da ficha cadastral do imovel para a posterior comparacao com a matricula do registro.Neste momento devera ser levantada qualquer anormalidade entre as informacoes da prefeitura e do registro de imoveis. Constatada alguma irregularidade, do tipo diferenca de areas, falta de averbacao de edificacoes, anotacoes de penhora ou qualquer restricao, deverao ser apontadas e relatadas no laudo.Ainda na prefeitura podemos verificar a legislacao sobre o plano diretor do municipio (preferencialmente o avaliador devera possuir o conjunto de leis que compoem o plano diretor), ou solicitando uma consulta de viabilidade, assinalando eventuais projetos de desapropriacoes ou de melhorias da area. Todas as informacoes deverao constar do laudo.1. VISTORIAE o exame criterioso do imovel a ser avaliado, verificando localizacao, informacoes sobre vizinhanca, caracteristicas fisicas, topografia, estado de conservacao, padrao construtivo e outros atributos intrinsecos e extrinsecos que possam exercer qualquer influencia no preco do imovel. De grande utilidade o avaliador se dirigir ao imovel munido de formulario para anotar as informacoes do imovel. Necessario fotografar o imovel. Verifique o modelo anexo.Em geral deve ser observado:1.1 - Caracterizacao da regiao, compreendendo:a) Aspectos fisicos - condicoes topograficas, natureza predominante do solo, condicoes ambientais, ocupacao existente e tendencias de modificacao a curto e medio prazo;b) Aspectos ligados a infra-estrutura urbana - sistemas viario e de coleta de lixo, redes de: abastecimento de agua potavel, energia eletrica, telefone, esgotamento sanitario, aguas pluviais e gas canalizado;c) Equipamento comunitario e indicacao de niveis de atividades existentes - sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comercio, rede bancaria, seguranca, saude e lazer;d) Aspectos ligados as possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para o uso e a ocupacao do solo, restricoes fisicas e legais condicionantes do aproveitamento.e) Aspectos ligados as possibilidades de desenvolvimento local, definido por planos diretores e pela legislacao especifica do parcelamento do solo, confrontando as leis de Zoneamento e uso do solo do municipio com a realidade verificada no local.1.2 - Caracterizacao do terreno do imovel em avaliacao, abrangendo:a) Aspectos fisicos - topografia, superficie, consistencia do solo, porte, forma, localizacao confrontando as observacoes feitas com aquelas constantes da documentacao disponivel e divisa definida de acordo com a posicao do observador, a qual deve ser explicitada;b) Infra-estrutura urbana;c) Equipamento comunitario disponivel;d) Utilizacao atual, legal e economica. 1.3 - Caracterizacao das edificacoes e benfeitorias, englobando os aspectos:a) Fisicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnologicos comparando com a documentacao disponivel e verificando possiveis extrapolacoes de limites e confrontacoes;b) Funcionais - arquitetonicos, de projetos paisagisticos adequacao da edificacao em relacao aos usos recomendaveis para a regiao com vista a preservacao do meio ambiente;c) Condicoes de ocupacao, tais como eventuais invasoes, locacoes ou cessoes a terceiros, ocupacao pelo