os elementos que levaram a conviccao de valor, a exemplo das avaliacoes em massa.A vistoria do imovel, que antecede a avaliacao e determinante quanto ao fornecimento de informacoes no que tange as caracteristicas e/ou atributos valorativos, alem da identificacao de patologias que possam vir a depreciar o imovel avaliando.DA METODOLOGIA AVALIATORIAMetodo Comparativo de Dados de Mercado: Neste metodo o valor do imovel e obtido atraves da comparacao de imoveis assemelhados. E imprescindivel a correta caracterizacao do imovel avaliando, alem da homogeneidade das amostras pesquisadas, ou seja, informacoes de mesma natureza do imovel avaliando.Metodo do Custo de Reproducao: Como o proprio nome indica, este metodo busca reproduzir a edificacao com base no orcamento sintetico ou analitico, envolvendo benfeitorias iguais ou semelhantes ao objeto da avaliacao. Adota-se no desenvolvimento do processo, procedimentos baseados em informacoes tecnicas relativas a custos unitarios (CUB), estado de conservacao, coeficiente da coisa feita, valor do terreno e fator de comercializacao.OBS. A avaliacao de terrenos, no caso, pode ser feita atraves da simples atualizacao do custo ou atraves do metodo comparativo de dados de mercado.Metodo Evolutivo: E obtido atraves da conjugacao de metodos, a partir do valor do terreno, considerado o custo de reproducao das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercializacao. (ABNT NBR 14653-2)Metodo da Renda: O valor do imovel e obtido pela capitalizacao da sua renda real ou prevista.Para tanto, temos que estimar seu valor locativo (hoje em torno de 0,6% do valor do imovel), considerar sua vida util ou remanescente, alem de outros elementos que nos possibilitem estimar sua receita bruta e consequentemente, a receita liquida prevista considerando-se cenarios viaveis.Metodo Residual: E o inverso do metodo de custo. Nele subtrai-se o valor das benfeitorias para se obter o valor do terreno. Caso se obtenha o valor do terreno pelo metodo comparativo direto de dados de mercado, este sera subtraido do valor total , assim como seus respectivos encargos, lucro e outros itens ou despesas pertinentes restando assim o valor das benfeitorias.Metodo Involutivo: De uso exclusivo na avaliacao de terrenos e glebas urbanizaveis quando inexistam dados amostrais comparaveis. Baseia-se no maximo aproveitamento eficiente baseado em modelo de estudo de viabilidade tecnico-economica, mediante hipotetico empreendimento compativel com as caracteristicas do bem e com as condicoes do mercado no qual esta inserido, considerando-se cenarios viaveis para execucao e comercializacao do produto. (NBR14653-1)Em termos de prioridades, na avaliacao imobiliaria, a Analise da Documentacao do imovel ocupa o primeiro lugar seguido pela Vistoria Tecnica e a depender da finalidade da avaliacao, segue-se a escolha do metodo e/ou metodos a serem empregados.As normas da ABNT da serie 14.653 tracam diretrizes para a elaboracao e apresentacao do resultado da avaliacao.Relacionado a homogeneizacao das amostras, no caso do MCDM, existem fatores diversos, que exigem do avaliador a sensibilidade para eleger aqueles que deverao ser comparados e/ou ajustados, para obtermos valores semelhantes para comparacao.A avaliacao de imoveis urbanos podera ser feita por qualquer dos metodos apresentados, dando-se preferencia para o emprego dos metodos diretos.Um item importante a observar, no contexto da avaliacao, e o de melhoramentos publicos, quando se fizer relacao entre o imovel avaliando