PIB.Maisimportante que isso: as familias americanas estavam pagando o equivalente a 36%da renda nas prestacoes de seus financiamentos imobiliarios, enquanto no Brasilesse numero esta em 17%.A disciplinana concessao de credito no Brasil e muito maior que a americana. A disciplina etanta que a inadimplencia continua sob controle, se situando na faixa de 2%.E apesar deser extremamente importante, so com essa conclusao nao da para cravar que naoha bolha imobiliaria. Ainda temos os outros fatores que elevaram a demanda eprecisamos saber como eles se comportarao em um mercado mais devagar tanto narenda quanto com a nova realidade das condicoes de financiamento imobiliario. Quais outros fatoresinfluenciaram este crescimento de preco no Brasil?a) BonusDemograficoUm ventomuito favoravel a demanda por imoveis foi o chamado bonus demografico. E oefeito de uma alta taxa de natalidade nas ultimas decadas, formando umapopulacao jovem que esta casando e comprando imoveis.Temos 1milhao de casamentos no Brasil por ano e 280 mil divorcios impulsionando estemercado.E este e umfator estrutural, que veio para ficar por um bom tempo. As pessoas casam earranjam imoveis cuja prestacao do financiamento caiba no seu bolso.b) Upgrade /Saida de aluguelA melhora derenda e da capacidade de pagamento de financiamentos tambem incentivou oupgrade (troca do imovel atual por um melhor/maior) e a troca do aluguel por umimovel proprio.As pessoasque fazem upgrade nao sentiram tanto o movimento de subida de precos, pois osimoveis que moravam tambem subiram bastante de preco. Entao era so questao deencaixar a diferenca de precos do imovel novo mais caro num financiamento.c) FlippersNao, nao eum monte de golfinho do seriado de televisao. Flipper e a pessoa ou empresa quecompra imoveis geralmente no lancamento para vende-los (flipar) com lucro naentrega ou perto dela, contribuindo para a aceleracao do processo de subida dosprecos. Os flippers sempre se aproveitam de uma demanda de compradores finaiscom pressa para se mudar. Tres fontes de demandaEntao temostres fontes principais da demanda nos ultimos anos: bonus demografico, flipperse upgrade/saida do aluguel.Desses tresfatores principais, somente o bonus demografico persiste com forca. Os flippersestao assustados com o mercado, as pessoas que procuram upgrade perderam apressa por conta dos precos e as pessoas em aluguel tem mais dificuldade deobter financiamentos.Estamos emum mercado com significativa reducao de demanda. Mas sera que essas mudancas deoferta e demanda sao suficientes para uma explosao de uma eventual bolha? O quemotivaria uma queda relevante? Fatores de influencia do mercadoresidenciala)Ineficiencia da informacaoO mercado deimoveis e altamente ineficiente em termos de informacao. Nao ha cotacao emtempo real. Nao ha uma bolsa para as pessoas negociarem imoveis como tem nomercado de acoes. E, por incrivel que pareca, neste momento, isso e umavantagem de duas formas.Em primeirolugar, qualquer reducao de preco nao fica tao obvia (no jargao do mercado, naoe saliente) e nao desperta o incomodo de ver o ativo se desvalorizar. A menosque voce esteja ativamente buscando vender seu imovel.b)Influencia SocialAssim,diminui o efeito da influencia social, mais conhecido como efeito manada, emque o fato de um preco cair faz com que as outras pessoas vendam tambem,levando a uma queda ainda maior.Em segundolugar, o fato de nao ter uma cotacao em tempo real faz com