Da Lei no. 8.245 sofreu alteracao que veio nortear a antiga discussao que havia, quanto ao valor da multa em caso do locatario rescindir o contrato, unilateralmente, antes do prazo. Neste caso, o mercado locaticio havia estabelecido como costume a aplicacao de uma multa (clausula penal) correspondente a tres (03) meses de aluguel. Mas, acontece que esta multa, muitas vezes, contrariava o que dispoe o artigo 412 do CC, in verbis: o valor da cominacao imposta na clausula penal nao pode exceder o da obrigacao principal. Assim sendo, e ilegal exigir-se uma multa de tres meses de alugueis, quando restavam apenas um ou dois meses para encerrar o contrato. Para dirimir, de forma definitiva, este impasse, a Lei de Locacao, com sua nova disposicao, determinou que a multa devera ser proporcional ao cumprimento do contrato. b)- Manutencao do Contrato em casos de extincao de sociedade familiar E o caso de o casamento ou a uniao estavel, findarem-se, a locacao residencial prosseguira automaticamente com o conjuge ou companheiro que permanecer no imovel, sub-rogando-se em todos os direitos e deveres. Quando isto ocorrer, aquele que permanecer no imovel devera notificar o locador e o fiador, se esta for a garantia locaticia. Aqui, uma novidade importante: uma vez notificado, o fiador podera exonerar-se, desde que notifique, por escrito, em ate 30 dias o locador, remanescendo a sua responsabilidade por 120 dias, apos a notificacao. c)- Duracao das garantias contratuais Geralmente, nos contratos de locacao, a fianca era dada como renovada automaticamente, em caso de o contrato findar e renovar-se por prazo indeterminado. Mas ai, surgia a questao: o fiador seria responsavel na renovacao automatica da qual nao anuia expressamente? O artigo 39 da lei dispunha: Salvo disposicao contratual em contrario, qualquer das garantias da locacao se estende ate a efetiva devolucao do imovel. E, a Sumula 214 do STJ, assim dispos: O fiador na locacao nao responde por obrigacoes resultantes de aditamento ao qual nao anuiu. Por fim, foi definida esta questao pela nova redacao do artigo39, da Lei no. 8.245, que dispoe: Salvo disposicao contratual em contrario, qualquer das garantias da locacao se estende ate a efetiva devolucao do imovel, ainda que prorrogada a locacao por prazo indeterminado, por forca desta lei. De outra parte, criou-se pela nova lei, duas possibilidades do locador exigir do locatario novo fiador ou garantia contratual, que sao: Art. 40. (...) II ausencia, interdicao, recuperacao judicial, falencia ou insolvencia do fiador, declaradas judicialmente; X prorrogacao da locacao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intencao de desoneracao, ficando obrigado por todos os efeitos da fianca, durante cento e vinte (120) dias apos a notificacao. Caso uma destas hipoteses ocorram, o locador podera notificar o locatario para apresentar nova garantia locaticia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de rescisao do contrato de locacao (art. 40, paragrafo unico). d)- Acao de Despejo Liminar para desocupacao em 15 (quinze) dias, mediante caucao Esta talvez seja a novidade mais importante, em favor dos locadores, ou seja, o artigo 59, paragrafo 1o., agora contempla a possibilidade de