de qualquer um.Mas o que e, afinal, uma bolhaimobiliaria?Os precosmais do que dobraram e voltaram ao mesmo patamar de antes da bolha. Houve umaqueda de mais de 60% para quem comprou la no pico. O mercado de Las Vegas foium dos que mais sofreu com a crise americana. Na media, o mercado americanocaiu 27% do pico ao fundo da crise. Contudo, quando um mercado esta com precosnas nuvens, isso nao necessariamente significa que esta sob uma bolha.A bolha secaracteriza por um mercado com precos muito maiores do que os historicamenteobservados e principalmente por causas insustentaveis no longo prazo que,consequentemente, resultam em uma forte queda de precos em um periodo seguinte.No casoamericano, o fator insustentavel numero 1 e que inflou (e desinflou) os precosfoi o nivel excessivo de credito imobiliario oferecido por la. Foram so US$ 6trilhoes a mais de credito entre 2003 e 2008, equivalente a 150% do PIB atualdo Brasil, concedido em credito as familias americanas para a compra de imovel!Mas, denovo, o crescimento em si do credito nao explica a bolha. Ha tambem osemprestimos mal feitos. E isso aconteceu com muita frequencia nos EUA.Emprestou-se para quem nao podia pagar. Os emprestimos chegaram a uma relacaode 90% do PIB americano, com um agravante: na media, as familias americanasendividadas estavam pagando cerca de 36% de tudo que o ganhavam em parcelas definanciamento imobiliario. E, se a media era 36%, tinha muita gentecomprometendo 40%, 50% e ate 60% de sua renda somente com o pagamento definanciamentos imobiliarios.Nessecontexto, como se faz para pagar todas as outras contas da familia, comoalimentos, agua, luz, saude, carro e cartao de credito? Nao tem jeito. Oorcamento dessas familias foi para o buraco.Quando omercado percebeu que a corda ia arrebentar, houve um dos maiores recuos dahistoria de credito (o dinheiro literalmente sumiu!) e o combustivel para osaumentos de preco acabou.As familias(e os especuladores) sairam correndo para tentar salvar algo vendendo suaspropriedades a qualquer preco para se livrar das dividas. E o resto e ahistoria contada no primeiro grafico que mostrei ali acima. A comparacao com o BrasilA situacaoamericana e brasileira tem muitas semelhancas. O mercado americano apresentouum incrivel aumento de preco em poucos anos. Olhando friamente o comportamentodo mercado brasileiro de imoveis residenciais, tivemos aumentos ate maisfortes.Esse graficomostra que o preco de imoveis residenciais mais do que quintuplicou de marco de2001 para junho de 2014. Especialmente nos ultimos anos, desde 2007, o precomais que dobrou de valor.Mas, somenteum aumento de precos nao e suficiente para configurar uma bolha. Voce precisade causas insustentaveis para ter um quadro de bolha.Outracoincidencia com o mercado americano e uma das causas para o aumento de precosdos imoveis brasileiros certamente esta relacionada com o financiamentoimobiliario.O saldo decredito de financiamentos imobiliarios cresceu mais de 5 vezes tambem. Para seter uma ideia, em 2007 foram feitos financiamentos imobiliarios totalizando R$18bilhoes. Em 2013 tivemos so R$ 109 bilhoes. Agora vamos ver as diferencas Ocrescimento em si do credito nao caracteriza uma bolha. Esse crescimento teriaque ser com emprestimos mal feitos. A divida imobiliaria americana representava90% do PIB no auge. A divida brasileira representa pouco mais de 9% do