Valor Economico, Palavra do Estrategista, 03/abrO setor imobiliario apresenta diversas opcoes de investimento: produtos de renda fixa, como Letras de Credito Imobiliario (LCI) e Certificados de Recebiveis Imobiliarios (CRI), fundos imobiliarios com as mais diversas propostas ou acoes negociadas em bolsa. Ha companhias dos setores residencial e comercial listadas na BMF&Bovespa. Conheca a tese de investimento de BR Properties (BRPR3), Sao Carlos (SCAR3) e Cyrela Commercial Properties, CCP (CCPR3), representantes do segmento comercial. Grande parte das companhias do setor imobiliario listadas na bolsa atua no segmento residencial. Ja tratei desse segmento em tres posts: "A analise do setor imobiliario e suas particularidades - Partes I, II e III" de 30/08/11, 31/08/11 e 02/09/2011. Sao acoes com maior volatilidade, apresentando beta elevado (veja conceito de beta no post "As acoes defensivas do Ibovespa", de 09/08/11). A atividade operacional e fortemente correlacionada a variaveis macroeconomicas como juros e renda disponivel. Ja as empresas do segmento comercial apresentam perfil mais conservador. Um dos objetivos dessas companhias e adquirir ou construir imoveis para posterior obtencao de renda via aluguel. Os betas estatisticos sao baixos significando que as acoes tendem a ter pior desempenho do que o Ibovespa quando a bolsa esta em alta, mas superam o indice em mercados baixistas. Os betas de SCAR3 e CCPR3 devem ser analisados com cuidado em decorrencia da baixa liquidez dos papeis. Enquanto BRPR3 negocia em torno de R$ 26 milhoes ao dia, as outras duas, giram cerca de R$ 1 milhao diarios. Os baixos betas explicam o bom desempenho de BRPR3 (2,5%), SCAR3 (4,1%) e CCPR3 (14,2%) vis-a-vis a queda do Ibovespa de 18,1% em 2011. O segmento apresenta indicadores de desempenhos proprios. Um deles e o NAV ("net asset value"). Ele representa o valor de mercado da carteira de imoveis apurado por consultorias especializadas, deduzindo-se a divida liquida. Seria o valor justo do portfolio de investimentos da companhia. Quando o valor de mercado da companhia (preco da acao x total de acoes) se encontra menor do que o NAV significa que o mercado aplica um desconto em relacao ao valor justo do portfolio. O valor de mercado da BR Properties e proximo ao valor justo da carteira. Por sua vez, os de Sao Carlos e CCP apresentam descontos em relacao aos NAV, de 24% e 28%, respectivamente. Esse resultado reflete tambem a maior liquidez de BR Properties em relacao as suas concorrentes. Por essa metrica, para investidores sem restricoes de liquidez, SCAR3 e CCPR3 se apresentam mais atrativas. Outra metrica usada e o FFO ("funds from operations"). E uma medida simplificada de geracao de caixa, adicionando-se ao lucro liquido a depreciacao e a amortizacao e excluindo-se eventos como ganhos na venda de propriedades. Significa a geracao de caixa propria que podera financiar as atividades da companhia. Essa metrica e especifica do setor. Para se medir a geracao de caixa em companhias de outros setores e mais usual se utilizar o EBITDA (para entender melhor esse indicador veja post "Como ler o multiplo FV/EBITDA?", de 15/09/11). Ele mede a geracao de caixa operacional, nao sendo impactado pelas despesas financeiras.