Imagine a seguinte situacao hipotetica:Joao celebra contrato de promessa de comprae venda de um apartamento com determinada construtora.Uma das clausulas do contrato, intituladaDistrato possuia a seguinte redacao:7.1. Nas hipoteses de rescisao,resolucao ou distrato da presente promessa de compra e venda o promitentevendedor podera reter ate 80% do valor pago pelo promitente comprador, a titulode indenizacao, sendo restituido o restante.Essa clausula e valida?NAO. E abusiva aclausula de distrato, fixada no contrato de promessa de compra e vendaimobiliaria, que estabeleca a possibilidade de a construtora vendedora promovera retencao integral ou a devolucao infima do valor das parcelas adimplidas peloconsumidor distratante.STJ. 4a Turma.REsp 1.132.943-PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomao, julgado em 27/8/2013.Explico melhor.O art. 53 do CDC veda a retencaointegral das parcelas pagas:Art. 53. Nos contratos de compra evenda de moveis ou imoveis mediante pagamento em prestacoes, bem como nasalienacoes fiduciarias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito asclausulas que estabelecam a perda total das prestacoes pagas em beneficio do credorque, em razao do inadimplemento, pleitear a resolucao do contrato e a retomadado produto alienado.Desse modo, o art. 53 do CDC afirma quee nula de pleno direito a clausula de decaimento.O que e clausula de decaimento?Clausula de decaimento e aquela queestabelece que o adquirente ira perder todas as prestacoes pagas durante ocontrato caso se mostre inadimplemente ou requeira o distrato.Devolucao de uma parte infima dasprestacoes pagas Como o CDC foi expresso ao proibir aretencao integral do valor pago pelo adquirente, as construtoras passaram a tentarburlar essa vedacao legal e comecaram a prever que, em caso de distrato, seriafeita a devolucao das parcelas pagas, fazendo-se, contudo, a retencao dedeterminados valores a titulo de indenizacao pelas despesas experimentadas pelaconstrutora.Ocorre que diversos contratos previramque essa devolucao seria de valores infimos, ou seja, muito pequenos, ficando aconstrutora com a maior parte da quantia ja paga pelo adquirente.Essa pratica tambem foi rechacada pelajurisprudencia.Assim, a devolucao de uma parte infimadas prestacoes tambem e vedada pelo CDC por colocar o consumidor em umasituacao de desvantagem exagerada:Art. 51. Sao nulas de pleno direito,entre outras, as clausulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos eservicos que:IV - estabelecam obrigacoesconsideradas iniquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagemexagerada, ou sejam incompativeis com a boa-fe ou a equidade;Mas a construtora podera reter, em casode distrato, uma parte do valor que ja foi pago pelo adquirente?SIM. O STJ entende que e justo erazoavel que o vendedor retenha parte das prestacoes pagas pelo consumidor comoforma de indeniza-lo pelos prejuizos suportados, notadamente as despesasadministrativas realizadas com a divulgacao, comercializacao ecorretagem, alem do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imovel, ea eventual utilizacao do bem pelo comprador.A jurisprudencia normalmente considerarazoavel a retencao, pelo promitente vendedor, de um percentual que varia de10% a 20% dos valores ja pagos, devendo o restante ser devolvido ao promitentecomprador.(...) E entendimento pacifico nestaCorte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir ocontrato de compromisso de compra e venda de imovel e, consequentemente, obtera devolucao das parcelas pagas, mostrando-se razoavel a retencao de 20% dosvalores pagos a titulo de despesas administrativas (...)(RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Min.Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 16/10/2012)Fonte: