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Primeiro de tudo, conhecer um Corretor de Imoveis especializado em INVESTIDORES. Por que este Corretor e importante ? Porque ele tem as informacoes dos empreendimentos que irao derreter no periodo de lancamento. Depois voce tem que escolher qual tipo de investidor voce gostaria de ser de REVENDA ou de LOCACAO.INVESTIDOR DE REVENDAComo vimos no capitulo anterior o INVESTIDOR de REVENDA tem o objetivo de obter um lucro rapido. Neste caso e necessario que o Corretor de Imoveis especializado em INVESTIDORES conheca quais empreendimentos irao vender rapido no periodo de lancamento. Assim, os demais clientes compradores com intencao de uso do imovel, terao de recorrer as revendas disponiveis, dispostos a pagar um spread para o revendedor. A conta a ser feita e a seguinte: Suponhamos um empreendimento X, no seu lancamento, vende unidades ao valor final de R$ 360mil (vide tabela exemplo abaixo), com entrega prevista para 36 meses e aporte de 35% durante o periodo de obras (valor a ser pago ate a entrega das chaves). Os incorporadores trabalham parecidos e normalmente este aporte de 35% e dividido da seguinte forma: 12% de entrada (dividida em 6% de ato + 3 mensais de 2% cada, parcelas fixas, sem reajuste). Depois + 13% dividido em 32 mensais (corrigidas pelo INCC Indice Nacional da Construcao Civil). Neste periodo poderao haver parcelas intermediarias, as chamadas Anuais, na ordem de 5% divididas em 2 Anuais (tambem corrigidas pelo INCC). E finalmente uma parcela unica (que podera coincidir com as chaves/habite-se) de 5% (tambem corrigida pelo INCC).Veja abaixo um exemplo de uma linha de tabela usada por muitos Incorporadores O grande segredo de um bom negocio da REVENDA e vender na hora certa. Um bom Corretor de Imoveis especializado em Investidores sabera lhe orientar esta hora certa (normalmente em ate 12 meses da data do lancamento, evitando-se o pagamento da 1a parcela anual). Em alguns casos ele tambem podera negociar junto ao Incorporador algumas mudancas interessantes na hora da compra, como por exemplo, diminuir as primeiras parcelas a serem pagas. Assim o valor investido sera menor, possibilitando a aquisicao de mais unidades. Ele tambem devera negociar junto ao Incorporador a Taxa de Anuencia (porcentagem cobrada pelos Incorporadores no caso de substituicao do comprador), que geralmente e de 3%, podendo, em alguns casos, ser zerada no contrato, aumentando assim o LUCRO na revenda.No exemplo acima, supondo que este Empreendimento X, tenha zerado (100% vendido) em 6 meses. No 7o mes ja fica interessante colocar para revenda. Como e feito o calculo primeiro soma-se todo valor pago nestes 6 meses (Valor Investido = R$ 46.125,00 referente ao Ato + parcelas de 30/60/90 dias + 2 mensais). Por quanto devera ser vendido ? Se Voce tivesse colocado estes mesmos valores numa Caderneta de Poupanca, ao final de 6 meses a uma taxa de 0,6%am voce teria R$ 47.554,88, ou seja, 3,1% a mais. No caso do imovel, nestes mesmos 6 meses, so de valorizacao de tabela (que e corrigida mes a mes pelo INCC) o preco final ja teria subido aproximadamente 5% no periodo. Porem o empreendimento foi todo vendido
e nao tem mais apartamentos para vender direto com o Incorporador, portanto os interessados deverao comprar unidades dos investidores. Se quiser vender bem e rapido, trabalhe com um lucro de 20% (taxa excelente para 6 meses). Nenhum investimento rende atualmente 20% em 6 meses. Assim sua unidade sera vendida por R$ 55.350,00 e o comprador assumira as demais parcelas. Nesta operacao voce ganhou quase R$ 9.225,00 liquidos. Agora imagine se voce tivesse comprado, nao uma, mas 5 unidades ? Ja estaria colocando no bolso, limpinhos quase R$ 47.000,00. Qualquer cobranca de impostos ou taxas (de anuencia, por exemplo) deverao ser colocados no preco de venda na hora da negociacao e pagos pelo novo comprador.INVESTIDOR DE LOCACAOO mais importante para este investidor e escolher um empreendimento que tenha uma boa localizacao, proxima de lugares carentes de locacao, como por exemplo, proximo de Universidades, Escolas, Edificios Comerciais. O Investidor de Aluguel devera tambem privilegiar empreendimentos que estejam lancando unidades pequenas, as chamadas linha economica, pois, alem de investir menos recursos, sera mais facil conseguir locatarios para estas unidades.No mesmo exemplo acima (Empreendimento X), o valor investido nos 36 meses de obra sera R$ 126.000,00, correspondentes a 35% do periodo de obras. Na verdade este Investidor estara comprando o apartamento somente pelos R$ 126mil, pois o restante podera ser amortizado mensalmente com o valor do aluguel pago pelo futuro inquilino que ira locar o seu imovel. Em resumo este investidor estara comprando um imovel de R$ 360mil por R$ 126mil. Um bom negocio, concorda ?IMPORTANTISSIMOCORRETOR DE IMOVEIS ESPECIALIZADO EM INVESTIDORESEste profissional sera de suma importancia para o sucesso do seu investimento. Ele e o maior interessado para que o seu investimento tenha o maior lucro possivel, pois assim ele o mantera na carteira de clientes e podera ainda receber algumas indicacoesQuer saber mais? Escreva-nos ou visite nosso site: www.jameloimoveis.com.br
Esta semana, pos-rebaixamento da nota de credito dos EUA, vai ser crucial para indicar se os chamados "ativos reais", como imoveis, terras agricolas e barras de ouro, vao roubar a preferencia dos investidores em detrimento do mercado financeiro, informa Carolina Matos em reportagem na Folha deste domingo. Em momentos de ruptura, os bens palpaveis voltam a ser atrativos, como forma de protecao dos recursos. Sao aplicacoes que, se por um lado, nao oferecem a possibilidade de ganhos tao rapidos e tao altos como a Bolsa, por outro, correm bem menos risco de "derreter" em valor do dia para a noite. Foi nessa velocidade que, na sexta-feira passada, a divida soberana dos EUA perdeu a nota AAA (a melhor da escala), que mantinha havia 70 anos na avaliacao da agencia de classificacao de risco S&P (Standard & Poor's). Os proximos dias vao revelar se a mudanca sera considerada, nos mercados, uma ruptura da relevancia da quebra do Lehman Brothers, entao um dos principais bancos de investimento norte-americanos, em setembro de 2008. Ou se sera vista como coroacao de um processo iniciado com as discussoes sobre o limite de endividamento dos EUA que levou os investidores a se dar conta de que a economia norte-americana nao vai ter forca para se expandir nem em ritmo lento. Quando uma pessoa, uma empresa ou grupo de pessoas, planejam fazer um investimento, seja qual for o tipo de investimento, seguem os 3 principais fundamentos do mercado:RENTABILIDADE / SEGURANCA / LIQUIDEZA modalidade chamada INVESTIMENTO IMOBILIARIO satisfaz plenamente TODOS os 3 fundamentos citados, sendo que a SEGURANCA, e o pilar mais forte desta regra basica. Trata-se de um investimento solido em um bem de raiz, em outras palavras, um ativo real. Desde que o mundo e mundo, a riqueza de uma pessoa e medida, nao pelo seu saldo bancario ou saldo de aplicacao financeira, mas sim pelo seu PATRIMONIO ou seja, seus bens do Ativo Real. Investir em imoveis e o MENOR RISCO das modalidades de aplicacoes pois nao corre riscos de eventuais medidas provisorias de governo, tipo congelamento de poupanca e riscos de oscilacoes brutas do mercado de acoes, moedas estrangeiras e taxas.Um imovel SEMPRE valoriza com o passar do tempo e a sua RENTABILIDADE esta na constancia. Em epocas de maior procura e demanda a rentabilidade aumenta. Historicamente, a valorizacao de um imovel nunca foi inferior a 12% a a. O ano passado (2010) vivemos uma euforia no mercado imobiliario. Centenas de novos empreendimentos imobiliarios foram vendidos em todo o Pais. Agora em 2011, este ritmo continua acelerado e os Incorporadores/Construtores investem cada vez mais na compra de terrenos em cidades com grande potencial de crescimento e desenvolvimento, para ali levantarem seus proximos empreendimentos. A velocidade de venda de um lancamento imobiliario esta ficando cada vez mais alta, pois os compradores perceberam uma grande possibilidade de aumentar seus patrimonios e/ou melhorar a qualidade de vida. Uma materia feita pela Revista Exame (Edicao 992 - foto acima) fala exatamente sobre o "Boom Imobiliario" e a valorizacao que, em 12 meses, foi de 25%. NENHUMA aplicacao financeira chegou na
metade deste indice. Tem muita gente GANHANDO dinheiro com a especulacao imobiliaria - E FATO.O ponto atacado pelos NAO SIMPATIZANTES do investimento imobiliario e a LIQUIDEZ. Eles alegam que se precisar do dinheiro demora para vender um imovel. Nao podemos discordar totalmente desta afirmacao, porem e relativo, pois caso o investidor necessite de recursos disponiveis, apenas tera de abrir mao de um ganho real e, com um pequeno desagio, encontrara com facilidade pessoas interessadas em adquirir seu imovel. Traduzindo uma pessoa compra uma propriedade por R$ 100mil e apos um tempo, pela valorizacao natural ela custara R$ 125mil. Caso o investidor necessite de recursos urgentes, podera abrir mao de parte do lucro de R$ 25mil e vender, em outras palavras "fazer dinheiro" rapidamente.O nome INVESTIDOR IMOBILIARIO e literalmente o que o nome diz - uma pessoa, empresa ou grupo de pessoas, que compram um ou mais imoveis, sejam residenciais ou comerciais, na "planta" ( a serem construidos - lancamentos imobiliarios) ou prontos (usados e semi-novos), e os revendem apos um periodo de tempo por um valor superior ao que pagaram, ou os locam para ter uma renda mensal.Parece muito simples, nao e ? Basicamente e isto mesmo, porem tem uma complexidade maior que veremos a seguir. Muitos fatores influenciam nestas transacoes, ate no objetivo de quem esta investindo (veja o Capitulo 2 - Quais os tipos de Investidores). O mais importante de tudo e que um INVESTIDOR TEM QUE PENSAR E AGIR COMO INVESTIDOR e encarar o imovel pretendido como um NEGOCIO que lhe dara lucros, analisando apenas o RETORNO DO INVESTIMENTO. Um imovel comprado para investimento NAO PODE ser visto da mesma forma que um imovel que se compra para morar ou para usar (no caso de salas comerciais). Ele tem que ser visto APENAS como um bem que ira valorizar, nao importando detalhes tais como um bairro que voce ou sua esposa nao gostam; uma vista (no caso de apartamentos) que nao da para o mar ou ainda um andar alto porque voce tem vertigem e outros motivos pessoais. Um imovel para INVESTIMENTO nao necessita ser "bonitinho", tem apenas que gerar LUCRO. Outro fator que deve ser analisado e a localizacao deste imovel. Um imovel para investimento NAO necessita estar na cidade em que voce reside. Existem investidores no Nordeste que investem em cidades da regiao Sul do Pais. Investidores do interior do Estado de SP que investem na capital, ou em Santos/SP, ou no Rio de Janeiro, enfim, em cidades com visivel crescimento. O que tem que ser analisado e o potencial da localizacao deste imovel e o futuro desta cidade. Isto sim influira na valorizacao do seu investimento. O Investidor Imobiliario tem apenas que seguir a formula do sucesso: COMPRAR BEM e VENDER MELHOR AINDA. O importante e se preocupar apenas com 3 fatores: EMPREENDIMENTO / VALORIZACAO / LUCRO (ou RENDA).Veja abaixo tambem, COMO SE TORNAR UM INVESTIDOR.Fonte: iimob.net
Em materia recentemente publicada na Revista Epoca, foi feito um estudo, encomendado pela ABECIP entidade que reune os bancos que atuam no credito imobiliario, chegou-se a conclusao que a valorizacao dos imoveis e resultado de uma serie de fatores. Primeiro a estabilidade economica no Brasil, o que facilita um planejamento de longo prazo. Outro fator foi o aumento do emprego e da renda dos brasileiros. A Classe Media tem aproximadamente 95 milhoes de pessoas e e hoje a classe mais predominante. A renda do brasileiro, segundo o estudo, vem subindo na ordem de 6% aa sobre a inflacao, tendencia que devera ser mantida ate 2014, e ainda segundo o estudo, mesmo que os precos subam 11% aa, o crescimento da renda podera suportar este aumento. Outro fator muito importante foi a facilidade do Credito Imobiliario, que aumentou 13vezes no periodo de 2005 e 2010. Dentro deste fator foi a elasticidade do prazo, que anteriormente era de apenas 5 a 15 anos e hoje chega ate 30 anos de prazo, exigindo assim uma menor comprovacao de renda para ter acesso a esta modalidade de financiamento. Outro fator foram os juros que cairam bastante nos ultimos anos, inclusive pela diminuicao do risco analisado pelas empresas de credito imobiliario ao conceder um financiamento. Hoje uma taxa para um financiamento bancario e diferente entre os bancos, por uma questao de concorrencia de mercado, e diferente no mesmo banco para determinados clientes. A taxa para financiamento imobiliario segue o mesmo principio dos seguros de automoveis, ou seja, ela varia de acordo com o perfil de cada tomador. Muitos criterios sao analisados, tais como idade, regiao, reciprocidade, renda, etc..., para se compor uma taxa de financiamento imobiliario. Segundo um grande executivo de uma das maiores construtoras do pais, hoje qualquer pessoa pode comprar um apartamento. Ele inclusive faz um parametro, com R$ 100,00 por mes compro um celular de R$ 1.000,00. Com R$ 500,00 compro um apartamento de R$ 100.000,00.O setor imobiliario tambem devera ser beneficiado pela demografia. De acordo com pesquisa feita pela Ernest Young e FGV Projetos, a populacao, hoje na faixa de 190 milhoes de brasileiros, devera chegar a 234 milhoes em 2030. O numero de familias devera passar de 60 milhoes para 95,5 milhoes 1,8milhao a mais por ano. E a idade media da populacao, hoje de 29 anos, vai subir para 36 anos. Sendo assim, a faixa de 25 anos ou mais, onde se concentram os compradores de imoveis, aumentara de 36% para 42% do total.Considerando a carencia imobiliaria no pais, que hoje gira em torno de 6 milhoes de moradias e todos os outros ventos favoraveis acima citados, podemos acreditar que este mercado ainda sera a bola da vez por muitos e muitos anos.Fonte: IIMOB.NET O Okinawa Festival deste ano ocorrera nos dias 06 e 07 de Agosto, no Clube Escola V. Manchester, na Pca. Haroldo Daltro, s/n, promovida pela Associacao Okinawa de Vila Carrao e Prefeitura de Sao Paulo.O evento figura como um dos maiores promovido pela colonia nipo-brasileira na cidade de Sao Paulo, integrando o Calendario Oficial de Eventos do
Municipio.A programacao desta nona edicao foi preparada para apresentacao de momentos inesqueciveis da arte e cultura oriundas da ilha de Okinawa, com atuacoes no espaco especialmente preparada pela SP Turis e a organizacao do evento, incluindo o convite para a participacao do publico presente.A emocao e provocada pelo grande numero de pessoas que se apresentam em varias atividades, como o Radio Taisso Ginastica Ritmica, o Godo Enso musica classica com instrumentos okinawanos, grupos de Minyo e Odori cantos e dancas tipicas, escolas de artes marciais como o Karate e Kobudo, as alegorias do Leao Shi-shi-mai e os varios numeros de Bom Odori e Eissa com a participacao popular.Apresentacoes de artistas e grupos musicais renomados da colonia japonesa, juntamento com os maiores grupos de Taiko do Brasil o Rukyu Koku Matsuri Daiko e Requios Geinou Doukokai famosos grupos de tambores de Okinawa, serao os responsaveis para o colorido especial da festa, com a participacao de centenas de jovens tipicamente trajados e preparados para contagiarem a todos com suas coreografias.Na praca de alimentacao alem dos espetinhos, lanches, doces e salgados, nao faltarao os pratos tipicos, com o Okinawa Soba e o Hidja nu Shiru sopa de cabrito, fartamente apreciados pelos visitantes. Barracas culturais e de atendimentos a saude e assistencia social, completam o parque do evento.Participem do que ha de melhor da ilha de Okinawa, em Agosto, na Vila Carrao.Entrada 1kg de alimento nao perecivel.Mais informacoes www.jameloimoveis.com.br
A valorizacao por metro quadrado e que terminara e o valor se estabilizara por um novo periodo. Novos ciclos ocorrerao em seguida, continua.Depende das regioesPara o coordenador do MBA em Gestao de Negocios Imobiliarios e da Construcao Civil e professor do FGV Management, Pedro Seixas Correa, ja e possivel notar uma certa estabilizacao nos precos dos imoveis, que avancaram de forma rapida nos ultimos anos. Mas isso tambem depende do tipo de imovel e da regiao onde ele se encontra.Em alguns mercados, por conta do desequilibrio entre a oferta e a demanda, os precos ainda podem valorizar por mais um tempo, pode ser que ate 2017 mesmo, aponta o professor. Ele cita como exemplo a cidade do Rio de Janeiro, que sediara os Jogos Olimpicos de 2016, alem de jogos da Copa do Mundo de 2014, e que possui boas perspectivas de investimentos e crescimento por conta do pre-sal.Entretanto, em outros locais, ja e possivel notar uma manutencao dos precos ou ate mesmo sinais de arrefecimento. Ha regioes que ainda apresentarao alta, mas ja ha uma certa estabilizacao geral, diz Correia.Segundo ele, os imoveis comerciais e que devem apresentar uma melhor alternativa de investimento. Isso porque ainda existe uma demanda nao atendida por estes imoveis que deve continuar nos proximos anos.Fonte: Infom Comprar um imovel na cidade de Sao Paulo ficou, em media, 92% mais caro desde o inicio de 2008. Isso quer dizer que aqueles que compraram um apartamento por R$ 100 mil ha tres anos, hoje conseguem vende-lo por algo em torno de R$ 190 mil. So nos ultimos 12 meses, a valorizacao chega a quase 30%, tanto em Sao Paulo quanto nas outras capitais do Pais, de acordo com o indice Fipe Zap.Apesar da forte alta verificada nos ultimos anos, os precos devem continuar em ascensao por mais algum tempo, na avaliacao do diretor executivo da Consul Patrimonial, Marcus Vinicius de Oliveira. Segundo ele, ate 2017, a valorizacao deve ser impulsionada pela possibilidade de crescimento da economia e pelos investimentos que o Pais recebera.Entretanto, a partir desta data, o Brasil nao tera mais a expectativa de grandes investimentos produtivos - tanto internos quanto externos. A margem psicologica de crescimento em funcao do pre-sal, da Copa do Mundo e da Olimpiada ja tera passado, afirma Oliveira.Alem disso, ele aponta que o deficit habitacional tera sido reduzido significativamente daqui a seis anos. A classe baixa e classe media em ascensao ja terao adquirido muitos imoveis, diz. A oferta, neste momento, ja podera estar um pouco acima da demanda por imoveis continua.De acordo com Oliveira, historicamente, locais que sediam Olimpiada tendem a viver apos dois anos uma pequena crise no setor - com mais oferta e menos demanda. A China neste momento ja vive uma desvalorizacao imobiliaria e o Brasil avanca para atingir um pico antes da queda dos precos, acredita. Mas isso nao significa que o mercado imobiliario nao continuara se desenvolvendo. A valorizacao por metro quadrado e que terminara e o valor se estabilizara por um novo periodo. Novos ciclos ocorrerao em seguida, continua.Depende das regioesPara o coordenador do MBA
em Gestao de Negocios Imobiliarios e da Construcao Civil e professor do FGV Management, Pedro Seixas Correa, ja e possivel notar uma certa estabilizacao nos precos dos imoveis, que avancaram de forma rapida nos ultimos anos. Mas isso tambem depende do tipo de imovel e da regiao onde ele se encontra.Em alguns mercados, por conta do desequilibrio entre a oferta e a demanda, os precos ainda podem valorizar por mais um tempo, pode ser que ate 2017 mesmo, aponta o professor. Ele cita como exemplo a cidade do Rio de Janeiro, que sediara os Jogos Olimpicos de 2016, alem de jogos da Copa do Mundo de 2014, e que possui boas perspectivas de investimentos e crescimento por conta do pre-sal.Entretanto, em outros locais, ja e possivel notar uma manutencao dos precos ou ate mesmo sinais de arrefecimento. Ha regioes que ainda apresentarao alta, mas ja ha uma certa estabilizacao geral, diz Correia.Segundo ele, os imoveis comerciais e que devem apresentar uma melhor alternativa de investimento. Isso porque ainda existe uma demanda nao atendida por estes imoveis que deve continuar nos proximos anos, diz.Fonte: Infomoney.
A Vila Carrao e uma regiao bem atendida pelas linhas de onibus da SPTrans, mas a chegada do metro sempre valoriza ainda mais o bairro, oferecendo uma alternativa de transporte rapido e livre de transito para o morador. Se hoje, quem mora no Carrao ainda pode contar com a presenca uma extensao em seu bairro. O metro de Sao Paulo iniciou as sondagens para a analise do subsolo nas areas que deverao ser usadas para a futura construcao da linha 15-branca, que ligara a Vila Prudente ate a Dutra. O novo tracado preve 13,5 quilometros de extensao, com 12 estacoes, e chegara ate o limite do municipio de Guarulhos, na Grande Sao Paulo. A linha deve atender os bairros Jardim Analia Franco, Vila Formosa, Vila Formosa, Vila Carrao, bairro Aricanduva, Penha e Tiquatira.As prospeccoes estao sendo realizadas nas regioes da Vila Prudente, Mooca, Aricanduva, Carrao e Penha. O objetivo das perfuracoes e conhecer a geologia do subsolo para o desenvolvimento dos projetos. Sao avaliados o tipo e a consistencia de cada material, alem de profundidade do lencol freatico. Ate o inicio de Setembro deste ano, haviam sido iniciadas 44 sondagens e concluidas 20. A previsao e de que, ao termino desta etapa, sejam realizadas aproximadamente 500 sondagens. Estes sao apenas os primeiros passos, porque nos proximos anos, os moradores destas regioes poderao contar com a estacao de metro da Linha 15-Branca em seu bairro. O Brasil pulou do 15 lugar, em 2009, para 5 no ranking dos paises que mais receberam investimentos estrangeiros diretos (IED) em 2010, afirma um relatorio da Unctad (agencia da ONU para o comercio e o desenvolvimento) divulgado nesta terca-feira.Os IED no Brasil aumentaram 84,6% em 2010 na comparacao com o ano anterior, totalizando US$ 48,4 bilhoes, de acordo com o estudo Investimento no Mundo 2011 da Unctad.Em 2009, em razao da crise economica internacional, o Brasil havia sofrido uma diminuicao de 42% no volume de IED, uma queda acima da media mundial naquele ano.Em 2010, os Estados Unidos lideram novamente o ranking do estudo da Unctad, com ingresso de US$ 228 bilhoes em investimentos diretos estrangeiros, o que representou um aumento de 49%.A China e Hong Kong sao classificados de maneira distinta e ocupam, respectivamente, o segundo e o terceiro lugares, com IED de US$ 106 bilhoes e US$ 69 bilhoes. Em quarto, ficou a Belgica, com US$ 62 bilhoes em investimentos.O salto do IED no Brasil em 2010 foi impulsionado pela entrada de mais de US$ 15 bilhoes em dezembro, dos quais US$ 7,1 bilhoes se referem a venda de 40% da unidade brasileira da companhia espanhola Repsol ao grupo petrolifero chines Sinopec.O IED representa investimentos voltados para a producao, como a criacao de fabricas e diversas operacoes empresariais internacionais, como fusoes e aquisicoes, compra de participacoes acionarias, emprestimos para filiais e reinvestimento dos lucros.De acordo com o relatorio, os investimentos estrangeiros diretos na America Latina e no Caribe em 2010 se concentraram em operacoes realizadas por multinacionais asiaticas dos setores de petroleo e gas, principalmente chinesas e indianas.O estudo da Unctad foi divulgado em um