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metade de seu valor de mercado em 2011. E avaliada em pouco mais de 2 bilhoes de reais, praticamente o mesmo que empresas menores, como Eztec e JHSF. Seu patrimonio e cerca de 75% maior que o valor em bolsa, um sinal de que suas acoes estao extremamente baratas e, por isso, a companhia foi procurada por fundos de private equity e outras incorporadoras.Todo mundo teve umas tres reunioes nos ultimos meses para falar de Gafisa, diz o socio de um fundo. O que mais interessa e a operacao de Alphaville, o melhor negocio da Gafisa, com uma margem de lucro de cerca de 30%.EXAME apurou que PDG e pelo menos dois fundos fizeram ofertas por Alphaville. E a nossa joia da coroa. Nao vamos vender, diz Duilio. Vender Alphaville e ficar com a Tenda: eis uma troca que executivo nenhum gostaria de fazer.
fora da casa. Pedro Paulo de Souza um capixaba de 61 anos que fundou a Encol ha 36, transformou-a na maior construtora do Brasil, com 100.000 predios erguidos, e esta a um passo da falencia mostrou sua truculencia por motivos concretos. Dias antes, viera a publico um relatorio confidencial feito por uma consultoria, a Deloitte, mostrando que, durante os anos de sua administracao, a Encol tinha um poderoso caixa dois, deu sumico em 380 milhoes de reais do seu balanco, possuia empresas fantasmas no exterior, conta bancaria na Suica e chegava a ponto de fazer emprestimos clandestinos aos familiares de seu dono.Na terca-feira, numa reuniao em Sao Paulo, os 38 bancos credores foram informados sobre esse cardapio de fraudes. Escandalizado, o comite de credores, que ha sete meses vem tentando salvar a empresa, desistiu da missao. "Quanto mais se mexesse, pior ficaria", resume um dos credores presentes a reuniao. Agora, o governo estuda uma solucao. Pensa em baixar medida provisoria criando uma situacao intermediaria entre a falencia e a concordata, de modo a permitir que a Encol conclua seus 700 edificios inacabados ou que nem sairam da planta. Na sexta-feira, depois da invasao domiciliar, Pedro Paulo de Souza demitiu o interventor do cargo sob alegacao de que teve "desempenho insatisfatorio" e achou uma saida. Em seu lugar, indicou outro diretor da Encol, Antonio Mazali, ex-funcionario do Banco do Brasil que, antes de se aposentar no banco, liberou emprestimos de 100 milhoes de reais a construtora. Os bancos nem deram atencao a demissao. Avaliam que, a esta altura, ou vem uma solucao do governo, ou nada mais ha que fazer, alem da falencia. Nesse caso, quem tiver apartamento da Encol, estima-se, levara pelo menos vinte anos para recuperar as perdas na Justica.E uma pessima noticia para as 42.000 familias lesadas pela Encol, que pagaram pelos apartamentos, colocando nas maos da empresa uma poupanca reunida as vezes com sacrificio, e ficaram a ver navios (veja depoimento). Mutuarios ja fizeram manifestacoes em varias cidades. Em Salvador, o pequeno empresario Ivan Cavalier Vitral, 32 anos, que comprou apartamento usando uma poupanca que o pai levou 39 anos para reunir, invadiu o escritorio da Encol com cama, mesa, geladeira e televisao. Seu imovel deveria ter ficado pronto em dezembro passado, mas o edificio ate hoje nem saiu do papel. "Meus pais moram de favor na casa de parentes, e eu moro no trabalho. Tudo que tinhamos foi para o imovel", diz ele. O drama social provocado pela empresa e enorme. O fax do Palacio do Planalto tem recebido tantas mensagens que o presidente Fernando Henrique achou por bem encarregar seu porta-voz, Sergio Amaral, de informar que o problema era "tema da pauta de preocupacoes" do presidente.Maquina de fraudes O pior e que a situacao tende a deteriorar-se. A Encol, alem de ser tocada por seus donos como se fosse fabriqueta de fundo de quintal, era uma estupenda maquina de fraudes. VEJA teve acesso a uma serie de documentos confidenciais da construtora e descobriu um quadro estarrecedor. "Em toda minha vida profissional, nunca vi nada parecido. Ha indicios
de fraudes muito graves, principalmente nas operacoes de caixa dois", afirma o ex-interventor Jorge Washington. Alem de mal administrada, a Encol convivia com estelionato, fraude, sonegacao fiscal, apropriacao indebita, distribuicao disfarcada de lucros e, suspeita-se, evasao de divisas. Tinha um caixa dois monumental, promovia o sumico puro e simples de empresas do grupo e desviava dinheiro para os diretores e a familia de Pedro Paulo de Souza, maquilava balancos e, como pratica sistematica e corriqueira, vendia apartamentos fantasmas. Depois de analisar a lista de fraudes a pedido de VEJA, um renomado advogado do Rio de Janeiro espantou-se: "Meu Deus. Nesta lista, so faltou crime de seducao e estupro". Eis alguns dos crimes da Encol: Os atuais administradores da Encol estimam que passaram pelo caixa dois da empresa cerca de 300 milhoes de reais por ano, de 1992 a 1996. Da um total de 1,5 bilhao de reais. Com esse dinheiro, e possivel construir 30.000 apartamentos de 100 metros quadrados, nos padroes usados pela propria Encol. Ou seja: dava para resolver o problema de quase 80% das 42.000 familias nas quais a Encol deu o calote. O desvio de 300 milhoes por ano equivale a 30% do faturamento da Encol. "Mesmo as mas empresas que tem caixa dois jamais colocam ali um terco do que faturaram", diz um dos diretores nomeados pelo comite de credores. O porcentual e o montante desviados pela Encol talvez sejam ineditos na historia empresarial do Brasil. Com esse movimento de caixa dois, a Encol cometeu sonegacao fiscal, distribuicao disfarcada de lucros e, se houve apropriacao dos lucros, tambem tera havido estelionato. Pedro Paulo nao nega nem confirma. "Se existiu caixa dois, eu nao tinha conhecimento", diz ele, que jamais arredou pe da empresa desde que foi criada. Ja foram constatados pelo menos dois "emprestimos" da Encol a irmaos de Pedro Paulo. Um, Francisco Flavio, recebeu 175.000 reais. Outro, Carlos Cesar, embolsou 250.000 reais, a titulo de pagamento de uma divida que nao existe. As duas operacoes nao tem registro na contabilidade da empresa. No emprestimo a Francisco Flavio, ha o crime de distribuicao disfarcada de lucro, cuja pena e de dois a seis anos de cadeia. No caso de Carlos Cesar, se nao for comprovado o emprestimo, alem da distribuicao disfarcada de lucros, ha o crime de fraude, cuja pena e de seis meses a dois anos de cadeia. A empresa mais lucrativa da Encol, uma administradora de hoteis, simplesmente sumiu da lista de patrimonio do grupo. Ela foi transferida, sem que a Encol recebesse um tostao, para Ana Tereza, filha de Pedro Paulo. Aqui, caso se comprove que a Encol nao recebeu nada pela empresa, existe o crime de apropriacao indebita, com pena de um a quatro anos de prisao. Quem teve acesso aos documentos da Encol constata que a empresa deixou de recolher 5 milhoes de imposto de renda e outros tributos. Tambem nao pagou 5 milhoes de INSS, o que constitui crime de apropriacao indebita. Surrupiou ainda 3 milhoes de fundo de garantia por tempo de servico dos seus funcionarios. Sao 11.000, e eles estao
com salarios atrasados ha quatro meses. Como praxe, em todos os seus empreendimentos, a Encol vendia mais apartamentos do que o que realmente tinha. A margem de overbook, como o mercado chama essa falcatrua, era de 20%. Num bloco de 100 apartamentos, vendia imoveis a 120 pessoas. Com isso, protegia-se de inadimplencias futuras dos clientes, mas incorria no crime de estelionato, cuja pena e de um a cinco anos de cadeia, pois vendia aos clientes o que nao possuia. A Encol montou duas empresas no exterior, uma na Inglaterra e outra no Uruguai, e ainda tinha outras tres sediadas no paraiso fiscal das Ilhas Virgens. Pelo menos uma delas, a Wheycal Trading Corp., tinha conta bancaria na Suica. Pedro Paulo de Souza garante que jamais mexeu na conta e que ela esta desativada desde 1984. Curioso: na sua empresa existe uma procuracao, feita nove anos depois da suposta desativacao, autorizando alguns membros da Encol a movimenta-la "com plenos poderes". Os autorizados sao o proprio Pedro Paulo, seu filho Rodrigo Dimas de Souza, seu contador Joao Batista Rezende e um ex-diretor, Moacyr Valadares Dutra. Nem a conta suica nem as empresas estao no balanco da Encol. Apenas uma delas, a sediada na Inglaterra, chegou a dar o ar de sua graca no balanco, mas sumiu em 1992 sem que se tenha registro de venda ou baixa. Se a conta na Suica recebeu dinheiro da Encol, como se suspeita, houve sonegacao fiscal e evasao de divisas.Na Encol de Pedro Paulo, usava-se um nome em codigo para designar o caixa dois. Era o "diger". So em 1996, o rombo no balanco oficial foi de 380 milhoes de reais, como constatou a Deloitte. Quem administrava o "diger" era o funcionario Joao Batista Rezende, que entrou na empresa como continuo, fez carreira, ganhou a confianca de Pedro Paulo de Souza e trabalhava ao seu lado na Encol. Rezende agia de modo semelhante ao de Clarimundo Sant'Anna, que manipulava as contas de 1 046 clientes do Banco Nacional para esconder os rombos de balanco. No caso de Rezende, a moeda nao eram contas fantasmas eram apartamentos fantasmas. Os executivos da empresa, que ganhavam um salario baixo para o padrao do mercado, entre 5.000 e 8.000 reais, recebiam pelo caixa dois na forma de "apartamentos". A Encol fazia de conta que vendia um apartamento a um executivo e, quando lhe pagava um bonus de 30.000 reais, abatia os 30.000 como se os tivesse recebido na forma de pagamento pelo imovel vendido. Assim, registravam-se a entrada e a saida de 30.000, mas na pratica o dinheiro so saira.Jorge Washington, destituido do cargo: "Nunca vi nada parecido"Foto: Rogerio Montenegro Baderna Impressiona na Encol a desenvoltura com que a familia se aproveitava da empresa. Sobre o emprestimo de 175.000 a seu irmao Francisco Flavio, Pedro Paulo acha que fez tudo certo. Conta que negociava um emprestimo com um banco paulista e, a certa altura, a instituicao exigiu que, para liberar o credito, ele saldasse a divida de seu irmao. "Ai eu paguei a divida dele. Pode ate ter sido contabilizado de forma
errada como um emprestimo porque de fato nao foi", diz o empresario. Em fevereiro passado, ja com a Encol sob intervencao, o Banco do Brasil concedeu um credito de 2,7 milhoes de reais a empresa para pagar despesas imediatas, como agua, luz e telefone. No mesmo dia, o genro de Pedro Paulo, Jose Carlos Wey de Brito, gerente de tesouraria, depositou 250.000 reais em nome de Carlos Cesar, um dos irmaos de Pedro Paulo. Os interventores perceberam o movimento e tentaram impedir o desvio do dinheiro. Nao conseguiram. O deposito fora feito as 5 da tarde de 26 de fevereiro, ja fora do expediente bancario. Diz Pedro Paulo que a Encol tinha uma divida com o seu irmao e, como os interventores nao o deixavam paga-la, resolveu faze-lo as pressas. Nao ha registro na Encol de que seu irmao tenha emprestado a empresa. "Se eu nao ajudasse, meu irmao ia quebrar", diz.Das catorze empresas do grupo Encol, so duas eram lucrativas. Uma delas era a Convivance Administracao e Servicos de Hotelaria. Pedro Paulo fez uma mudanca de cotas da companhia e a deu a sua filha Ana Tereza, de presente. Assim, a Convivance, que era da construtora, deixou de o ser sem receber um tostao. "Sempre sonhei em por minha familia trabalhando na Encol, mas Ana Tereza achou que tinha muita briga e quis trabalhar na Convivance", diz Pedro Paulo. Para atender ao desejo da filha, Pedro Paulo afirma que pegou suas acoes da Encol e fez uma permuta com as acoes que a propria construtora tinha na Convivance. Mesmo que trocar Encol por Convivance seja um tremendo mau negocio, o problema e que nao ha um unico registro contabil dessa operacao na empresa.Foto: Ricardo StucketFoto: Claudio VersianiVianna, um dos ex-diretores da Encol, e a sua concessionaria BMW em BrasiliaNum sinal da baderna que reinava ali, a Encopavi, outra empresa da Encol, hoje e nada tem so tres funcionarios. So que nao vendeu suas centenas de maquinas nem as alugou. As maquinas sao usadas por outra empresa, a Teccon, que fica no mesmo endereco da Encopavi, em Goiania, na Vila Jaragua. O superintendente da Encopavi e Miguel Tartuce, irmao do deputado Wigberto Tartuce, do PPB de Brasilia. E Miguel Tartuce tambem e o dono da Teccon. Ou seja: usa e abusa da Encopavi, mas nao paga nada por isso. Pedro Paulo diz que passou as maquinas da Encopavi para seu amigo e socio Miguel Tartuce para pagar uma divida de 800.000 reais. So que, de novo, nao existe registro contabil dessa operacao. "As maquinas eram velhas e estavam ate enferrujando. Foi um bom negocio para a Encopavi", diz Pedro Paulo."Piramide da Albania" A folia mais escrachada com dinheiro da empresa que a familia pretendeu fazer acabou sendo barrada gracas a intervencao, iniciada em janeiro passado. No balanco da Encol de 1996, ainda nao publicado, deve aparecer um prejuizo da ordem de 700 milhoes de reais e um patrimonio negativo de 500 milhoes. Mas, apesar do prejuizo, Pedro Paulo e familia queriam receber dividendos, aquilo que as empresas pagam para seus socios sobre
seu lucro. So Pedro Paulo quis pegar, a titulo de dividendo, quase 10,8 milhoes de reais. Seu irmao Carlos Cesar queria 2,4 milhoes. Seu outro irmao Francisco Flavio, 95.000 reais. Sua irma, Marlene, gerente administrativa da Encol, 171.000. Seu filho Paulo Henrique, 64.000. Sua mae, Edith, 989.000. A familia, toda unida, levaria 14,5 milhoes de reais. Pedro Paulo diz que ele e sua familia nunca retiraram os dividendos a que tiveram direito nos anos de lucro. No ano passado, resolveram compensar o atraso. E um sinal, talvez, de que cada um estava preocupado em arrumar seu futuro diante da falencia iminente da empresa.A administracao caotica da Encol, e ate um pedaco das suas fraudes, era do conhecimento do mercado havia dois anos. Pelos menos duas consultorias, a Ernest & Young e a Trevisan, chegaram a ter contato com a folia da construtora. Em 1995, o banco Pactual foi convidado por Pedro Paulo a examinar a empresa e apontar uma saida. O banco analisou alguns numeros da companhia e contratou a Ernest & Young para fazer uma auditoria. Dois meses depois, a auditoria reuniu 3.000 documentos esquisitos e anunciou ao Pactual que jamais conseguiria chegar a um diagnostico, tamanha a baderna da empresa. Do ponto de vista administrativo, a Encol era um escandalo. Nao tinha controle rigido sobre nenhum fluxo financeiro nem o que entrava nem o que saia. Conseguiu um rombo de 700 milhoes de reais.Pior. A Encol nao foi pega no contrape de um choque economico, nao sofreu um golpe do destino nem se cercou de gente incompetente ao extremo. Ela costumava erguer um edificio com o dinheiro recolhido de um lancamento futuro. Depois precisava fazer dois lancamentos. Depois, tres, quatro, cinco. Foi criando, assim, o que os tecnicos estao chamando de "piramide da Albania", aquele tipo de corrente da felicidade em que todo mundo se da bem por certo tempo mas um dia a casa cai. A casa caiu para 42.000 familias. Quando a familia percebeu que a Encol fazia agua, ninguem se preocupou com os lesados. Ao contrario, Pedro Paulo, familiares e ex-diretores foram arrumar a propria vida. Um dos diretores mais importantes, Marcus Vinicius Vianna, deixou a empresa e montou uma concessionaria BMW em Brasilia. Nela, e socio de outro ex-diretor da empresa, Paulo Eustaquio Goncalves. Na semana passada, nem sequer queriam ouvir falar de Encol.Alem disso, para infelicidade de 42.000 familias, a construtora estava cercada de gente influente, que nunca moveu uma palha para salva-las do naufragio. No Banco do Brasil, o maior credor individual da empresa, com 210 milhoes no espeto, quem chefiava as concessoes de credito para a Encol eram Edson Ferreira e seu subordinado, o novo comandante da empresa, Antonio Mazali. Ambos trabalhavam sob a orientacao de Manoel Pinto, aquele que, como segundo homem da hierarquia do BB, abaixo apenas do presidente Paulo Ximenes, se envolveu ate a raiz dos cabelos na aprovacao da emenda da reeleicao. Ele fez a lista dos deputados do PPB que tinham dividas com o Banco do Brasil, sendo, portanto, suscetiveis a pressao para votar a favor da emenda.
Todos eles tem lacos com Eduardo Jorge, o secretario-geral da Presidencia da Republica, que fica na sala ao lado do presidente Fernando Henrique. Nenhum deles percebeu, ou quis perceber, que a Encol era uma bomba-relogio uma bomba que explodiu o sonho de 42.000 mutuarios de ter sua casa propria.Pavoes ao som de VivaldiPedro Paulo de Souza, o engenheiro do desastre da Encol, era conhecido em Brasilia pelas suas festas de arromba. No ano passado, por exemplo, marcou epoca a festa, com 400 convidados, para comemorar o casamento da filha Ana Cristina. O endereco foi sua casa de 600 metros quadrados, avaliada em 600 000 dolares, situada no Lago Sul, o mais caro endereco da cidade. Ali, o jardim e enfeitado por pavoes e flamingos. Um cisne branco embeleza a piscina. Sua mulher, Gladys, que tambem cria galinhas-d'angola, costuma colocar CDs de Vivaldi para tocar nos jardins, todos os dias, as 6 da tarde. Ela garante que a musica inspira os pavoes, que abrem a cauda.Foto: Orlando BritoFoto: Roberto JaymePedro Paulo (segundo, da dir. para a esq.)com a familia e sua mansao em Brasilia: inspirador dos jardins da DindaAos 61 anos, com quatro filhos crescidos e dois netos, Pedro Paulo de Souza parece ter duas fascinacoes na vida: a Encol e o seu jardim, que tem uma cachoeira maior que a da Casa da Dinda. Foi nos gramados, pedras e aguas de Pedro Paulo de Souza que o ex-presidente Fernando Collor de Mello se baseou para construir o seu. Mas nao ficou a mesma coisa. "Os jardins de Collor e Rosane sao uma copia malfeita", afirma Emivaldo Silva, colunista social do Jornal de Brasilia. "Nao chegam aos pes dos jardins de Pedro Paulo e Gladys." A quebra da Encol mudou a vida do casal. Ha um mes, para fugir dos problemas, Pedro Paulo foi pescar em Mato Grosso. Gladys afundou em um de seus hobbies, a astrologia. Antes da crise na empresa, Gladys costumava passar tres meses por ano estudando artes plasticas e astrologia em Paris, onde o casal tem um apartamento, nos Champs Elysees. No comeco do ano, Pedro Paulo e Gladys quase se separaram, depois de 32 anos de casamento. Os filhos moravam em Sao Paulo. Mudaram para Brasilia e Gladys adiou a separacao. "Estivemos prestes a nos separar, mas a crise da empresa uniu a familia", diz ela.Perfume frances Pedro Paulo e um sujeito calado, tido como pao-duro. Veste-se com simplicidade, ao contrario da mulher, que enverga modelos de Gaultier e Versace quando passeia em seu Mercedes-Benz branco. As unicas vaidades do construtor sao pintar o cabelo de acaju e perfumar-se com algum exagero. Tem um vidro de perfume frances em sua sala na Encol, adornada por uma imagem de Nossa Senhora e amostras de material de construcao. Ele nasceu em Alegre, no Espirito Santo, filho de um comerciante de cafe, pobre. Estudou engenharia no Rio de Janeiro e deu aulas particulares para sobreviver. Ganhou dinheiro, comprou dois carrinhos e passou a vender mate gelado nas praias da Zona Sul. Foi o inicio de sua fortuna.Depois de formado, mudou-se para
Goiania, conseguiu um emprestimo e montou uma fabrica de tacos. "Quando cheguei a Goiania, meu sonho era me aposentar aos 40 anos e morar num apartamento de cobertura na Avenida Atlantica", conta. "Aos 32 anos, consegui todos os meus objetivos, mas nao estava realizado. Foi entao que resolvi transformar a Encol numa grande construtora." O grande salto de Pedro Paulo foi Brasilia, para onde se mudou em 1966. La, enriqueceu com o grande negocio da epoca, especulacao imobiliaria. Nos primeiros anos na capital, a construtora entao de pequeno porte se desenvolveu participando de licitacoes publicas. "Naquela epoca, a gente comprava um lote no domingo por um preco e na segunda-feira ja vendia 30% mais caro para as pessoas de fora que nao tinham nocao dos precos na cidade", lembra o deputado Wigberto Tartuce, que se mudou de Goias para o Distrito Federal como funcionario da Encol.Buritigate Em Brasilia comecaram as primeiras operacoes tortas. Um caso ficou conhecido como Buritigate referencia ao Palacio do Buriti, onde despacha o governador do Distrito Federal. Em 1973, a Encol trocou apartamentos de luxo por terrenos publicos subfaturados, que pertenciam a Sociedade Habitacional de Interesse Social, SHIS, orgao do governo do DF encarregado de construir habitacoes sociais. Os apartamentos da Encol comecaram a ser ocupados por amigos do entao governador, Helio Prates da Silveira. A Justica desfez a maior parte das permutas e a construtora foi proibida por algum tempo de participar de operacoes com a SHIS, a grande contratadora da epoca.Hoje, Pedro Paulo esta amarrado num problema pior. Afora as denuncias que comecam a aparecer de todos os lados contra sua empresa, ha pelo menos um processo em que pode ser condenado, como pessoa fisica, segundo o artigo 171 do Codigo Penal, por estelionato. Ele esta sendo processado por usar o apartamento de uma cliente da Encol como garantia de uma hipoteca bancaria. Ha quatro anos, essa cliente, a psicologa mineira Angela Guimaraes, comprou um apartamento de quatro quartos em construcao. Pagou o equivalente a 200 000 reais. Em junho do ano passado, ao pedir a documentacao do imovel em cartorio, descobriu que ele nao estava mais em seu nome. Fora vendido para pagar a hipoteca ao Banco Mercantil do Brasil. No documento de venda, aparecem as assinaturas de Pedro Paulo e Gladys.Para resolver o problema de caixa da empresa, Pedro Paulo provocou terremotos no mercado de varios Estados. Em Brasilia, por exemplo, todos os seus concorrentes pararam de vender apartamentos em 1993, porque a Encol estava oferecendo imoveis com descontos de ate 20%. Em Curitiba, normalmente havia de dois a tres lancamentos de predios por ano. A Encol chegou em 1994 e passou a lancar ate vinte predios de apartamentos, por ano, com precos ate 15% mais baixos que a concorrencia. Em 1995, quando uma das mais tradicionais empresas de construcao civil, a Gomes de Almeida, Fernandes, faturou 280 milhoes de dolares, a Encol vendeu cerca de 1 bilhao de dolares. Nesse tempo, a companhia parecia solida. Mas estava se formando a piramide de calote que acabou caindo.
os paises.Em nacoes ricas, com salarios altos, os servicos geralmente sao muito mais caros do que nos emergentes. Isso se explica tanto pelo fato de que a renda maior tende a puxa-los para cima, como pelo fato de que a mao de obra empregada no setor de servicos recebe muito mais e representa um custo maior. Dessa forma, e principalmente o setor de servicos que faz com que o custo de vida seja mais alto no mundo avancado. Na comparacao com os Estados Unidos, os paises emergentes sao quase sempre mais baratos. As informacoes sao do jornal O Estado de S. Paulo.