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nao e saber quanto os precos ja subiram, mas se elesainda subirao mais ou se cairao de repente. A alta ja bateu no teto? Essa valorizacao e sustentavel ou artificial? E hora de comprar? De vender? A seguir, apresentamos um breve roteiro para voce seorientar no universo imobiliario. Nao se trata de um trabalho exaustivo nem temos a pretensao de responder de modo conclusivo a todas as questoes que, no fundo, dependem de fatoresincontrolaveis. Esperamos, apenas, que nossas respostas ajudem cada um a tomar decisoes melhores.Por que o preco subiu tanto? Num estudo encomendado pela Abecip, entidadeque reune os bancos que atuam em credito imobiliario, o economista Jose Roberto Mendonca de Barros,ex-secretario de Politica Economica no governo FHC,sustenta que a valorizacao dos imoveis e resultado de uma conjuncao inedita de fatores. Primeiro, houve a consolidacao da estabilidade economica, que facilitou o planejamento de longo prazo. Mais recentementehouve um aumento do emprego e da renda, queampliou a demanda por imoveis. A classe media, com 95 milhoes de pessoas, tornou-se predominante. A renda dapopulacao, segundo o estudo, vem subindo na faixa de6% ao ano acima da inflacao tendencia que devera ser mantida ate 2014. Mesmo que os precos subam, em media, 11% ao ano, o crescimento da rendapodera absorver o aumento, diz Luiz Antonio Franca, presidente da Abecip.Alem disso, o credito imobiliario explodiu. De 2005 a 2010, ele cresceu 13 vezes, de R$ 4 bilhoes para R$ 57 bilhoes, de acordo com a Abecip. Os prazos dos financiamentos, antes restritos a dez ou 15 anos,agora chegam a 30 anos. O pais esta perdendo o medo de financiar, diz Fabio Nogueira, fundador e socio da Brazilian Finance & Real Estate, que atua nofinanciamento ao consumidor e na captacao de recursos para empresas do setor. Isso permitiu uma reducao significativa nas prestacoes e reforcouainda mais a demanda, ja inflada pela carencia de6 milhoes de moradias do pais. Imoveis que exigiam comprovacao de renda de R$ 4 mil mensais agorapodem ser financiados por quem ganha R$ 1.500. E, nos imoveis de ate R$ 500 mil, e possivel usar oFundo de Garantia do Tempo de Servico (FGTS) paraabater ate 80% da prestacao.Os juros, embora ainda altos para os padroes globais,cairam bastante nos ultimos anos e devem cair mais no medio prazo, mesmo que subam um pouco em 2011. Essa queda levou a uma reducao ainda maior das prestacoes e permitiu que o consumidor absorvesse o aumento de precos quase sem sentir. Hoje, qualquer um consegue comprar um apartamento, afirma o engenheiro Meyer Joseph Nigri, fundador e presidente da Tecnisa,uma das maiores construtoras do pais. Com R$ 100por mes,compro um celular de R$ 1.000. Com R$ 500, compro um apartamento de R$ 100 mil.Foi gracas a esse quadro favoravel que brasileiroscomo o microempresario baiano Cleber Manoel Correia, de 44 anos, conseguiram comprar o primeiro imovel em 2010 no caso dele, um apartamento de R$ 330 mil, com100 metros quadrados e tres dormitorios, na Vila Laura, regiao central de Salvador. O imovel, ainda em obras, so devera ser entregue no fim de 2013. Mas Correia jaconta os dias para se
livrar de seu aluguel, de R$ 400. Casado, tres filhos crescidos, dois dos quais moram com ele, ele devera pagar 40 parcelas de R$ 830 e tres parcelas intermediarias de R$ 6 mil, no total de R$ 51.200, durante a obra. Depois, diz que ainda decidira com a mulher, Antonia, tambem de 44 anos, e seus filhos se reforcara a entrada para reduzir o valor do financiamento ou se financiara todo o saldo. Antes, era complicado comprar um imovel, dizBruno Correia, de 23 anos, o filho do meio, que ajuda o pai nos negocios e e o proprietario oficial do imovel. Agora, ficou muito mais facil.Ate os mais ricos estao recorrendo ao credito. Muita gente esta aproveitando para fazer um upgrade, dando o valor do imovel atual como entrada. Segundo a imobiliaria Coelho da Fonseca, de Sao Paulo, voltada para o publico de alta renda, so 10% das vendas eram financiadas ha tres anos. Hoje, sao 60%. Acabou a historia de que comprar imovel financiado e para quem nao tem dinheiro, diz Walter Sita,diretor-geral de vendas da empresa. Tem muito executivo tomando dinheiro na faixa de 10,5% ao anopara comprar imoveis de R$ 2 milhoes, R$ 3 milhoes, R$ 5 milhoes em 20 ou 30 anos.A explosao dos precos e, portanto, resultado do aumento no credito e na demanda. Em Sao Paulo, um levantamento da Embraesp mostra que o metro quadrado dos imoveis novos residenciais subiu 175%, em media, de 2000 ate novembro do ano passado, ultimo dado disponivel. So em 2010 a alta chegou a 32,8%, sem contar dezembro. Segundo a Global Property Guide, uma empresa britanica que pesquisa imoveis em todo o mundo, Sao Paulo ficaria em primeiro lugar no ranking dos paises com a maior valorizacao imobiliaria, com alta media de 33,5% em 12 meses (de outubro de 2009 a setembro de 2010). Em 24meses, Sao Paulo tambem estaria no topo do podio, com alta de 46,4% (leia os graficos nas paginase 49). Os imoveis usados subiram um pouco menos, segundo uma pesquisa feita pelo Creci paulista com 529 imobiliarias locais. Mas, em alguns casos, eles tambem tiveram valorizacao espetacular. Um apartamento de 140 metros quadrados e tres dormitorios em Perdizes, um bairro paulistano de classe media alta, foi vendido por R$ 320 mil ha tres anos. Hoje, vale R$ 650 mil, mais que o dobro, diz a ex-proprietaria.Boa parte da alta nos precos locais foi provocada, segundo Pompeia, da Embraesp, pela valorizacao dos terrenos. Ela teria ocorrido em razao da disputa entre as grandes construtoras e incorporadoras que abriram o capital e estavam com o caixa cheio. Segundo Joao Batista Crestana, presidente doSecovi de Sao Paulo, o preco do terreno representava 20% do custo de um empreendimento ate hapouco tempo. Agora, chega a 50%, conforme a localizacao mesmo levando em conta que mao de obra e material de construcao tambem subiram. Quando as empresas abriram o capital, houve uma correria escandalosa por terrenos para futuros investimentos, afirma Jose Augusto Viana Neto, presidente do Creci paulista. O cenario de Sao Paulo repetiu-se em todo o pais:- no Rio de
Janeiro, pelos dados do Secovi fluminense, o preco de um apartamento de dois quartos em Copacabana aumentou 220% entre 2000 e 2009;- em Brasilia, segundo a Associacao dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliario (Ademi), o metro quadrado teve alta media anual de 25% desde 2005;- em Salvador, o preco do metro quadrado no bairro de Alphaville, um dos mais valorizados, subiu 54%desde 2007;- no campo, o preco das terras aumentou, em media, 42% nos ultimos tres anos em todo o pais, de acordo com a Agroconsult, uma consultoria de agronegocio.A alta chegou ao fim?Nos ultimos meses, depois de cinco anos de alta, surgiram sinais de acomodacao no mercado.Segundo uma pesquisa do Secovi de Sao Paulo, o volume de vendas dos imoveis novos em relacao a oferta teve uma ligeira queda, de 26,4% do total, em setembro, para 23,5%, em outubro, ultimo dado disponivel. Outro levantamento, do Creci paulista, entidade que congrega os corretores, mostrou queda de 25% no numero de imoveis usados vendidos no Estado em outubro. Dados mais recentes mostram que as vendas voltaram a subir, mas nao o suficiente para retomar o nivel de agosto. E, segundo oSinduscon, o sindicato da industria da construcao civil, o setor devera crescer apenas 6% em 2011, a metade de 2010. Ja houve uma boa valorizacao e esta na hora de tomar algum cuidado, diz oeconomista Julio Sergio Gomes de Almeida, ex-secretario de Politica Economica no governo Lula e ex-diretor do Instituto de Estudos para o Desenvolvimento Empresarial (Iedi).No mercado imobiliario, e crescente a percepcao de que os precos podem estar proximos do tetopermitido pela renda do consumidor. O bolso e o limite e esse limite esta perto, afirma Crestana, do Secovi paulista. Mesmo assim, a previsao e de que ainda haja espaco para novas altas por causada forte demanda e da saturacao nas grandes cidades. Nao se espera, porem, que se repita o que ocorreu nos ultimos anos. A excecao seriam as areas de alto padrao, onde bons terrenos sao raridade, como a Praca Pereira Coutinho, na Vila Nova Conceicao, em Sao Paulo, ou o bairro do Leblon, no Rio de Janeiro. Muitos investidores apostam que os precos subirao mais, mas nao sabemos.Ja tem gente com medo de nao vender o que construir, diz Pompeia, da Embraesp.Os precos ainda estao baixos, se comparados aos do exterior. Segundo Franca, da Abecip, o metroquadrado de um imovel novo no Brasil custa US$ 1.600. Em Nova York, US$ 16 mil; em Paris, US$ 13 mil; em Madri, US$ 3.400; e na Cidade do Mexico, US$ 1.800. Mas a expectativa e que, se houve excessos, o proprio mercado se ajustara, de acordo com a oferta e a demanda. Ninguem vai lancar um imovel a um preco em que nao haja demanda, diz Antonio Carlos Ferreira, diretor superintendente daconstrutora e incorporadora Gafisa. Pode ofertar, mas nao vai vender.A questao e que e muito dificil fazer uma avaliacao precisa. Hoje, a maior parte das pesquisas sobre os imoveis no Brasil tem um enfoque regional e esta centrada no numero de lancamentos e na velocidade de vendas, nao nos
precos. Ha pouquissimas pesquisas de precos. E, quando elas existem, cobrem so uma cidade ou uma regiao metropolitana. Ao contrario de outros paises, o Brasil nao tem um indice nacional de valorizacao dos imoveis. Isso preocupa o Banco Central e o Ministerio daFazenda, que pediram ajuda aos bancos para desenvolver um novo indicador. Ele e crucial. Bastalembrar que a atual crise financeira global surgiu com o estouro de uma bolha imobiliaria nos EstadosUnidos e ninguem quer ser acusado de ter permitido a repeticao do problema aqui. Estamos tentando formatar esse indice para ter uma informacao rica sobre a valorizacao imobiliaria no pais, diz Franca, da Abecip. Ele devera nortear as decisoes de governo, agentes financeiros, empresas e ateinvestidores.Ha uma bolha imobiliaria?Nao. Entre os profissionais que atuam na area, a visao predominante e que o mercado brasileiro vive um ciclo virtuoso, capaz de se prolongar por muitos anos. A desaceleracao recente seria passageira.Como num jogral bem ensaiado, a maioria rejeita qualquer insinuacao de que, no Brasil, exista uma bolha imobiliaria similar a que ocorreu nos EUA e em outros paises. O estudo coordenado peloeconomista Mendonca de Barros tambem sustenta enfaticamente a tese de que nao ha uma bolhaimobiliaria em formacao no pais. Aqui estaria havendo um processo saudavel de crescimento do setor, que ficou estagnado por muito tempo. La fora, a valorizacao era turbinada pelo credito facil e pela expectativa irreal de que os precos subiriam sem parar. No Brasil, ela estaria baseada numa demanda solida e em criterios rigidos para a concessao de financiamentos. Nos EUA, o credito chegava a 110% do valor do imovel, sem comprovacao de renda. Aqui, os bancos financiam, no maximo, 80% do total. O cenario e espetacular, diz Nigri, da Tecnisa. A sensacao e que estamos no comeco da festa, nao no fim.No Brasil, os precos dos imoveis tambem nao se descolaram dos outros ativos, como no exterior.A valorizacao estaria apenas compensando o periodo em que eles subiram menos que as demais aplicacoes, nos anos 90 e na primeira metade dos anos 2000. Num periodo de dez anos, os imoveis ainda ofereceram um ganho menor que a Bolsa e outras aplicacoes. Fazia tempo que os precos nao se moviam, ate por causa dos juros altos, diz Jose Roberto Machado, diretor de credito imobiliario do banco Santander.O setor imobiliario tambem devera ser beneficiado pela demografia, de acordo com um estudo dasconsultorias Ernst & Young e FGV Projetos. A populacao brasileira, hoje na faixa de 190 milhoes,devera chegar a 234 milhoes em 2030. O numero de familias devera passar de 60 milhoes para 95,5 milhoes 1,8 milhao a mais por ano. E a idade media da populacao, hoje de 29 anos, vai subir para 36. A faixa de 25 anos ou mais, onde se concentram os compradores de imoveis, aumentara de 36% para 42% do total.Nao e de estranhar, portanto, o otimismo de quem trabalha no setor. Eu achava que nao veria isso acontecer e tinha duvidas se meus filhos veriam, afirma Ubirajara Spessotto, de 50 anos, diretor-geral da Cyrela, outro gigante dos imoveis no pais. Estou ha 33
anos no mercado imobiliario e nunca tinha visto nada igual. Nos anos 80, todo mundo corria para os imoveis para se proteger da inflacao. Agora, o mercado esta subindo com logica e consistencia, diz Nigri, da Tecnisa.Ha risco de uma bolha imobiliaria?Sim. Embora concorde que nao ha uma bolha em formacao no pais, o economista Julio Sergio Gomesde Almeida diz que o governo deve ficar atento para evitar que o atual boom imobiliario se transformenuma bolha. Ele afirma que, com a perspectiva de novas quedas dos juros nos proximos anos, poderahaver uma nova valorizacao dos imoveis. Ha a impressao de que um crescimento rapido do setor sotem pontos positivos e nao e verdade. Uma bolha entorpece a visao, como um lanca-perfume. Mas, na hora da verdade, nao pede licenca para entrar.Em sua opiniao, o Brasil e propenso a formacao de uma bolha imobiliaria porque o brasileiro em geral e consumista, o sistema bancario e agil e as construtoras sao capazes. Para ele, os politicos tendem a resistir a adocao de medidas que afetem o crescimento de um setor que gera empregos e tem forte impacto na economia. Todo mundo pode achar que a valorizacao dos imoveis e insustentavel, masos politicos podem nao querer interrompe-la porque e fonte de voto, os sindicatos tambem nao, porque e fonte de emprego, e as empresas e os bancos tambem nao, porque e fonte de lucro.Nos EUA, foi a politica populista oficial, centrada na ideia de que a casa propria deve ser acessivel a todos, que inflou a bolha imobiliaria que jogou o pais (e o mundo) na maior crise economica desde adepressao dos anos 1930. Uma serie de medidas adotadas pelo governo americano, com o apoio doCongresso, estimulou o credito a um numero cada vez maior de compradores, mesmo a quem nao tinha como comprovar renda para pagar as prestacoes. As agencias financeiras Fannie Mae e Freddie Mac, subsidiadas pelo governo, receberam incentivos para comprar dos bancos um volume cada vez maiorde financiamentos para as faixas de menor renda. Isso levou os bancos a mudar o perfil dos mutuariospara conseguir repassar suas carteiras as duas agencias. Resultado: a demanda por imoveis explodiu, os precos subiram e muitos mutuarios se deram conta de que nao poderiam honrar as prestacoes.A inadimplencia aumentou. A retomada de imoveis por falta de pagamento tambem. Ao mesmo tempo, a demanda perdeu forca. Os precos, que haviam quadruplicado em dez anos, comecaram a cair, afetando o valor das garantias bancarias. Ficou complicado para os bancos rolar no mercado a papelada lastreada nas hipotecas. As agencias Fannie Mae e Freddie Mac so nao quebraram porque sofreram intervencao do governo. Calcula-se que, no total, as duas instituicoes custarao US$ 400 bilhoes emdinheiro dos contribuintes. O maior engano e achar que a crise no mercado imobiliario aconteceu por falta de regulacao, diz o economista Thomas Sowell, da Universidade Stanford, autor do livro Thehousing boom and bust (O boom da casa propria e a crise). Foi justamente a acao do governo quelevou ao relaxamento dos padroes de avaliacao de risco dos bancos e a venda de casas
para muitagente que nao podia pagar.Guardadas as proporcoes, esse e o risco que ronda o programa Minha Casa Minha Vida, lancado pelogoverno federal em 2009. Restrito a bancos oficiais, como Caixa Economica Federal e Banco do Brasil, ele oferece subsidio para a casa propria de familias com renda de ate dez salarios minimos. Tambempreve a reducao de impostos para a producao de imoveis destinados as faixas de menor renda. Quemganha ate tres salarios minimos deve pagar uma prestacao a partir de R$ 50 e de, no maximo, ate 10% da renda familiar, por um prazo de dez anos.Por tras da causa nobre, os problemas que aconteceram nos EUA ja comecaram a se repetir por aqui.Em Feira de Santana, na Bahia, no primeiro empreendimento do Minha Casa Minha Vida a populacao, a inadimplencia esta alta, pois boa parte dos moradores ganha apenas o beneficio do Bolsa Familia. O calote preocupa o governo. Ha o receio de que isso se repita em outros locais. No conjunto habitacional de Feira, que recebeu duas visitas do entao presidente Luiz Inacio Lula da Silva e foi apresentado como modelo no programa de TV da presidenta Dilma Rousseff na campanha eleitoral, houve a venda ilegal de dezenas de unidades pelos moradores originais. Todos os apartamentos irregularmente vendidos serao retomados, como preve o contrato, diz uma nota conjunta divulgadapela Caixa e pelos ministerios do Planejamento e das Cidades, responsaveis pela execucao efiscalizacao do programa.Talvez o maior problema do Minha Casa Minha Vida tenha sido o impacto perverso que ele teve nos precos dos terrenos nas periferias das grandes cidades. Ja ficou dificil produzir unidades para baixarenda dentro do limite do programa, de ate R$ 130 mil. O mercado ja reivindica um aumento paradestravar a producao. A presidenta Dilma anunciou que atendera ao pleito. Espera-se que o reajusteeleve o teto para algo entre R$ 150 mil e R$ 170 mil um aumento de 15% a 30% em apenas dois anos. O proprio governo esta estimulando a alta no preco dos terrenos com os subsidios do Minha Casa Minha Vida, diz Viana Neto, do Creci.Segundo o economista Gomes de Almeida, o governo deveria criar, desde ja, mecanismos para restringir o credito imobiliario e conter a demanda, caso a valorizacao continue em ritmo acelerado. Uma opcao seria aumentar a exigencia de capital para os bancos fazerem emprestimos na area. Outras seriam aumentar o valor minimo da entrada ou reduzir os prazos de financiamento. O importante e ter cartas na manga para poder virar o jogo. Na China, onde e maior o temor de bolha imobiliaria, os precos subiram bem menos que no Brasil nos ultimos anos. Isso nao impediu as autoridades de tomar medidas para conter o credito, como a adocao de restricoes para uma segunda hipoteca.Os gargalos do setor impedem um aumento significativo da oferta no curto prazoNo fim de 2008, o Brasil teve uma amostra do que pode ocorrer numa situacao como essa. A criseglobal se aprofundou e afetou o setor imobiliario aqui. Da noite para o dia, a demanda por imoveismurchou. Grandes construtoras e incorporadoras com estoques elevados de
o proprietario do imovel precisa avisar a falta de pagamento a seguradora imediatamente depois do aluguel vencido e nao pago.A seguradora faz o primeiro pagamento da cobertura em ate 30 dias corridos, a contar da data da comunicacao e da entrega da documentacao necessaria. Por isto, e importante agir rapido, orienta Heloisa Nogueira, corretora da AGZ Seguros.Caso o inadimplente queria continuar morando no local, deve fazer um acordo com a seguradora. Sem esta negociacao, uma acao de despejo sera movida contra ele no prazo maximo de 30 meses, adverte.Coberturas do seguro-fiancaEntre as principais coberturas estao o aluguel mensal, que e a cobertura basica, e as adicionais, que podem ser o pagamento do IPTU, de despesas do condominio, agua etc., alem de multas previstas no contrato de locacao e danos causados ao imovel pelo inquilino.Os tipos de coberturas, assim como o limite maximo de indenizacao, variam de seguradora para seguradora, mas, em geral, para a protecao basica, o limite e de 30 alugueis. O seguro pode ter validade anual ou pelo tempo do contrato.Quem pode contar com a garantiaQuem tiver interesse em usar o seguro deve saber que precisa comprovar renda de pelo menos tres vezes o valor do aluguel, atraves dos tres ultimos contracheques e carteira de trabalho, ou extrato bancario desse periodo.Outros documentos sao copia do RG, CPF, comprovante de residencia, ultima declaracao de rendimentos.Como qualquer outro tipo de seguro, e importante que o consumidor procure um corretor para orienta-lo. Alem das informacoes especificas sobre coberturas, ele esta apto a dar uma ideia exata do custo do seguro, entre outros detalhes, aconselha a corretora.
Poupanca financiou 37% a mais em imoveisPara a Abecip, a alta da Selic tera um efeito limitado, com pequena chance de subir os juros do credito imobiliarioSao Paulo. O volume de financiamentos imobiliarios no Brasil com recursos originados na caderneta de poupanca cresceu 37% no periodo entre janeiro e julho de 2013 na comparacao com igual periodo de 2012.As operacoes de credito direcionado para habitacao no segmento pessoa fisica cresceram 2,7% em julho ante junho, totalizando R$ 306,496 bilhoes. Nos primeiros sete meses do ano, a expansao foi de 20%.A informacao foi divulgada ontem por Octavio de Lazari Junior, presidente da Associacao Brasileira de Credito Imobiliario e Poupanca (Abecip), durante palestra de abertura de evento que reune empresarios do setor. Segundo Lazari, o credito imobiliario ja atingiu o patamar de 7,5% do Produto Interno Bruto (PIB) e tem condicoes de avancar. "Com certeza, podemos chegar a 11% do PIB, como no Chile, num piscar de olhos", disse, ressaltando que a demanda por imoveis residenciais e consistente.SelicA elevacao da taxa basica de juros (Selic) anunciada na quarta-feira a noite pelo Comite de Politica Monetaria (Copom) tera um efeito limitado, com pequena chance de aumentar os juros dos financiamentos imobiliarios, avaliou Lazari. "A perspectiva de aumento e pequena", disse, estimando alta de ate 0,5% neste ano, dado o ciclo de elevacao.Lazari lembrou que, com a elevacao da Selic de 8,5% para 9,0% ao ano, a poupanca volta a ter uma remuneracao mais alta, de 0,5% ao mes mais Taxa Referencial (TR), o equivalente a 6,17% ao ano. Isso poderia encarecer o credito imobiliario, cuja principal fonte de recursos sao as cadernetas de poupanca. "Isso poderia implicar em taxa de juros mais alta para o credito imobiliario numa visao simplista, mas ha muitas nuances", ponderou o executivo.Segundo ele, ha forte concorrencia dos bancos pelas carteiras de credito imobiliario, tendo em vista a baixa inadimplencia desse segmento e a fidelizacao dos clientes por um longo periodo. Os financiamentos para aquisicao de imoveis podem ser amortizados em ate 25 anos a 30 anos. "Por esses fatores, entendemos que seja muito dificil uma alta generalizada (nos juros dos financiamentos imobiliarios). Talvez ocorra alguma alta pontual de ate 0,5% neste ano. O mercado tem bons indicadores e a competicao esta acirrada".Credito imobiliarioAs operacoes de credito direcionado para habitacao no segmento pessoa fisica cresceram 2,7% em julho ante junho, totalizando R$ 306,496 bilhoes. Nos primeiros sete meses do ano, a expansao foi de 20% e, em 12 meses, de 35,5%. Segundo o Banco Central, R$ 32,503 bilhoes se referem a emprestimos a taxas de mercado e R$ 273,993 bilhoes, a taxas reguladas.O Banco Central deixou de incorporar nestes dados as operacoes com credito livre, por serem residuais. As operacoes a taxas de mercado apresentam crescimento de 3,7% no mes e de 47% em 12 meses. Ja os financiamentos a taxas reguladas avancaram 2,6% ante o mes anterior e 34,3% em 12 meses. Limite de imovel financiado pode subir ainda em 2013O valor maximo do imovel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitacao (SFH) deve ser expandido de R$ 500 mil para