A Lei 12.112 de 09/12/09 aperfeicoou a Lei 8.245/91, trazendo a modernizacao exigida depois de 18 anos de sua vigencia, mantendo o bom espirito do diploma anterior e enfrentando as novas situacoes surgidas nesse periodo, conseguindo trazer para o direito positivo, boa parte da experiencia acumulada pelo Judiciario e pelos operadores das locacoes.Dentre os aspectos cuidados nessa modernizacao, veio a nova redacao do artigo 12, passando a dispor: Art. 12. Em casos de separacao de fato, separacao judicial, divorcio ou dissolucao da uniao estavel, a locacao residencial prosseguira automaticamente com o conjuge ou companheiro que permanecer no imovel. 1o Nas hipoteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogacao sera comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locaticia. 2o O fiador podera exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicacao oferecida pelo sub-rogado, ficando responsavel pelos efeitos da fianca durante 120 (cento e vinte) dias apos a notificacao ao locador.A nova previsao legal estendeu-se as hipoteses previstas no artigo 11, da Lei n. 8245/91: Morrendo o locatario, ficarao sub-rogados nos seus direitos e obrigacoes: I - nas locacoes com finalidade residencial, o conjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessarios e as pessoas que viviam na dependencia economica do de cujus, desde que residentes no imovel; II - nas locacoes com finalidade nao residencial, o espolio e, se for o caso, seu sucessor no negocio.Ja no caput do novo dispositivo, ocorreu a atualizacao necessaria, com a mencao a uniao estavel, entidade familiar reconhecida pela Lei 9.278 de 10/05/1996 e no Codigo Civil de 2002, pelos artigos 1723 e seguintes uteis e que nao era referida no texto da Lei 8245/91.Podera restar duvida diante, exatamente, da supressao ao concubinato, se percebido o disposto no artigo 1727, do Codigo Civil: As relacoes nao eventuais entre o homem e a mulher, impedidos de casar, constituem concubinato. Em outras palavras, existe, legalmente, o concubinato, esquecido na nova redacao.Realmente, a presenca de impedimento ao casamento (artigo 1521, do Codigo Civil) e a constituicao do concubinato, de um lado nenhum direito locaticio retira do casal e de outro, nenhum empeco podera criar ao fiador, em caso de dissolucao.Congenere situacao e a da uniao homoafetiva, tendo Maria Berenice Dias em seu Manual de Direito das Familias, entendido que A nenhuma especie de vinculo que tenha por base o afeto pode-se deixar de conferir status de familia, merecedora da protecao do Estado, pois a Constituicao (1o, III) consagra, em norma petrea, o respeito a dignidade da pessoa humana.A uniao homoafetiva nao e estranha a legislacao, tendo sido, relembre-se, reconhecida na Lei Federal no 11.340/2006, cujo artigo 5o, paragrafo 1o, foi claro ao dispor que os dispositivos independem de orientacao sexual. E, o STJ ja deu por valida a uniao homoafetiva (REsp 820.475 4, relator Ministro Antonio de Padua Ribeiro). Por igual, parece admissivel abranger-se a uniao homoafetiva, dentre as focadas no dispositivo sob comentario.Quanto a possibilidade da interpretacao analogica para alcancar essas outras situacoes, subscrevem-se as Anotacoes de Waldir de Arruda Miranda