SR 221.213.11   1   Verordnung  über die Miete und Pacht von Wohn-   und Geschäftsräumen  (VMWG)   vom 9. Mai 1990 (Stand am 1. Juni 2020)     Der Schweizerische Bundesrat,  gestützt auf Artikel 253a Absatz 3 des Obligationenrechts (OR)1,  verordnet:   Art. 1 Geltungsbereich   (Art. 253a Abs. 1 OR)   Als Sachen, die der Vermieter dem Mieter zusammen mit Wohn- und Geschäfts- räumen zum Gebrauch überlässt, gelten insbesondere Mobilien, Garagen, Auto- einstell- und Abstellplätze sowie Gärten.   Art. 2 Ausnahmen   (Art. 253, Abs. 2, 253b Abs. 2 und 3 OR)   1 Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohn- räumen (ohne Anrechnung der Küche) gilt der 2. Abschnitt des Achten Titels des  OR (Art. 269–270e) nicht.  2 Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde  und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Arti- kel 253–268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271–273c OR sowie die Artikel 3–10  und 20–23 dieser Verordnung.2   Art. 3 Koppelungsgeschäfte   (Art. 254 OR)   Als Koppelungsgeschäft im Sinne von Artikel 254 OR gilt insbesondere die Ver- pflichtung des Mieters, die Mietsache, Möbel oder Aktien zu kaufen oder einen  Versicherungsvertrag abzuschliessen.   Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen   (Art. 257a OR)   1 Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese  jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen.       AS 1990 835  1 SR 220  2 Fassung gemäss Ziff. II 4 der V vom 18. Juni 2010 über die Anpassung von Verordnungen   an die Schweizerische Zivilprozessordnung, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 3053).   221.213.11    Ergänzungs- und Ausführungserlasse zum OR   2   221.213.11   2 Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen.  3 Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen  nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3   Art. 5 Anrechenbare Heizungs- und Warmwasserkosten   (Art. 257b Abs. 1 OR)   1 Als Heizungs- und Warmwasserkosten anrechenbar sind die tatsächlichen Auf- wendungen, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage oder der zentralen Warm- wasseraufbereitungsanlage direkt zusammenhängen.  2 Darunter fallen insbesondere die Aufwendungen für:   a. die Brennstoffe und die Energie, die verbraucht wurden;  b. die Elektrizität zum Betrieb von Brennern und Pumpen;  c. die Betriebskosten für Alternativenergien;  d. die Reinigung der Heizungsanlage und des Kamins, das Auskratzen, Aus-  brennen und Einölen der Heizkessel sowie die Abfall- und Schlackenbeseiti- gung;   e. die periodische Revision der Heizungsanlage einschliesslich des Öltanks so- wie das Entkalken der Warmwasseranlage, der Boiler und des Leitungsnet- zes;   f. die Verbrauchserfassung und den Abrechnungsservice für die verbrauchsab- hängige Heizkostenabrechnung sowie den Unterhalt der nötigen Apparate;   g. die Wartung;  h. die Versicherungsprämien, soweit sie sich ausschliesslich auf die Heizungs-  anlage beziehen;  i. die Verwaltungsarbeit, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage zusammen-  hängt.  3 Die Kosten für die Wartung und die Verwaltung dürfen nach Aufwand oder im  Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.   Art. 6 Nicht anrechenbare Heizungs- und Warmwasserkosten   (Art. 257b Abs. 1 OR)   Nicht als Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten anrechenbar sind die Auf- wendungen für:   a. die Reparatur und Erneuerung der Anlagen;  b. die Verzinsung und Abschreibung der Anlagen.       3 Eingefügt durch Ziff. I der V vom 26. Juni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996   (AS 1996 2120).     Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen. V   3   221.213.11  Art. 6a4  Energiebezug von einer ausgelagerten Zentrale  Bezieht der Vermieter Heizenergie oder Warmwasser aus einer nicht zur Liegen- schaft gehörenden Zentrale, die nicht Teil der Anlagekosten ist, kann er die tatsäch- lich anfallenden Kosten in Rechnung stellen.   Art. 6b5 Bezug von Elektrizität im Rahmen eines Zusammenschlusses  zum Eigenverbrauch   Der Vermieter kann im Rahmen eines Zusammenschlusses gemäss Artikel 17 EnG  die Kosten nach Artikel 16 EnV als Nebenkosten in Rechnung stellen.   Art. 6c6 Energiespar-Contracting  1 Ein Energiespar-Contracting liegt vor, wenn ein Dienstleister sich gegen Vergü- tung verpflichtet, den Energieverbrauch einer Liegenschaft durch geeignete Energie- sparmassnahmen zu senken.  2 Als Energiesparmassnahmen nach Absatz 1 gelten insbesondere:   a. die Optimierung des Betriebs von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen  und der Gebäudeautomation;   b. die Instruktion und die Beratung der Bewohnerschaft;  c. der Ersatz von Anlagen, Installationen und Leuchtmitteln;  d. die Verbesserung der Gebäudehülle.   3 Der Vermieter kann die im Rahmen eines Energiespar-Contractings anfallenden  Kosten während höchstens 10 Jahren als Nebenkosten in Rechnung stellen.  4 Der jährlich in Rechnung gestellte Betrag darf nicht höher sein als die Energiekos- ten, die der Mieter mit dem Energiespar-Contracting während dieses Abrechnungs- zeitraums einspart.  5 Bei der Berechnung der Einsparung sind Witterungseinflüsse zu berücksichtigen.  6 Förderbeiträge für energetische Verbesserungen sind im Umfang des Anteils, der  bei gleichmässiger Verteilung über die Dauer des Energiespar-Contractings auf ein  Jahr entfällt, vom Betrag nach Absatz 4 in Abzug zu bringen.   Art. 7 Nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume   (Art. 257b Abs. 1 OR)   1 Die Heizungskosten für nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume trägt der  Vermieter.       4 Eingefügt durch Ziff. I der V vom 26. Juni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996   (AS 1996 2120).   5 Eingefügt durch Anhang 7 Ziff. II 1 der Energieverordnung vom 1. Nov. 2017, in Kraft  seit 1. Jan. 2018 (AS 2017 6889).   6 Eingefügt durch Ziff. I der V vom 29. April 2020, in Kraft seit 1. Juni 2020   (AS 2020 1511).     Ergänzungs- und Ausführungserlasse zum OR   4   221.213.11   2 Sind keine Geräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs der einzelnen Verbraucher  installiert und wurden nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume nachweisbar nur  soweit geheizt, als dies zur Verhinderung von Frostschäden notwendig ist, muss der  Vermieter nur einen Teil der Heizungskosten übernehmen, die nach dem normalen  Verteilungsschlüssel auf Wohn- und Geschäftsräume entfallen. Dieser Teil beträgt in  der Regel:   a. ein Drittel für Zwei- bis Dreifamilienhäuser;  b. die Hälfte für Vier- bis Achtfamilienhäuser;  c. zwei Drittel für grössere Gebäude sowie für Büro- und Geschäftshäuser.   Art. 8 Abrechnung   (Art. 257b OR)   1 Erhält der Mieter mit der jährlichen Heizungskostenrechnung nicht eine detaillierte  Abrechnung und Aufteilung der Heizungs- und Warmwasseraufbereitungskosten, so  ist auf der Rechnung ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass er die detaillierte Ab- rechnung verlangen kann.  2 Der Mieter oder sein bevollmächtigter Vertreter ist berechtigt, die sachdienlichen  Originalunterlagen einzusehen und über den Anfangs- und Endbestand von Heiz- materialien Auskunft zu verlangen.   Art. 9 Kündigungen   (Art. 266l Abs. 2 OR)   1 Das Formular für die Mitteilung der Kündigung im Sinne von Artikel 266l Absatz  2 OR muss enthalten:   a. die Bezeichnung des Mietgegenstandes, auf welchen sich die Kündigung be- zieht;   b. den Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird;  c. den Hinweis, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen des Mieters   begründen muss;  d. die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Kündigung und der   Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 271–273 OR);  e. das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit.   2 Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl  zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Ge- meindekanzleien auflegen.   Art. 10 Offensichtlich übersetzter Kaufpreis   (Art. 269 OR)   Als offensichtlich übersetzt im Sinne von Artikel 269 OR gilt ein Kaufpreis, der den  Ertragswert einer Liegenschaft, berechnet auf den orts- oder quartierüblichen Miet- zinsen für gleichartige Objekte, erheblich übersteigt.     Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen. V   5   221.213.11  Art. 11 Orts- und quartierübliche Mietzinse   (Art. 269a Bst. a OR)   1 Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne  von Artikel 269a Buchstabe a OR sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräu- me, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache  vergleichbar sind.  2 Bei Geschäftsräumen kann der Vergleich im Sinne von Artikel 269a Buchstabe a  OR mit den quartierüblichen Quadratmeterpreisen gleichartiger Objekte erfolgen.  3 Ausser Betracht fallen Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung durch einen  Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen.  4 Amtliche Statistiken sind zu berücksichtigen.   Art. 12 Kostensteigerungen   (Art. 269a Bst. b OR)   1 Als Kostensteigerungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten insbe- sondere Erhöhungen des Hypothekarzinssatzes, der Gebühren, Objektsteuern, Bau- rechtszinse, Versicherungsprämien sowie Erhöhungen der Unterhaltskosten.7  2 Aus Handänderungen sich ergebende Kosten gelten als Teil der Erwerbskosten und  nicht als Kostensteigerungen.   Art. 12a8 Referenzzinssatz für Hypotheken  1 Für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes gilt  ein Referenzzinssatz. Dieser stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen, volumen- gewichteten Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen und wird  durch kaufmännische Rundung in Viertelprozenten festgesetzt.9  2 Das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF)10  gibt den Referenzzinssatz vierteljährlich bekannt.11  3 Das WBF kann für den technischen Vollzug der Datenerhebung und die Berech- nung des Durchschnittszinssatzes für inländische Hypothekarforderungen Dritte bei- ziehen.  4 Es erlässt Bestimmungen über die technische Definition, Erhebung und Veröffent- lichung des Durchschnittszinssatzes für inländische Hypothekarforderungen gemäss  Absatz 1. Die Banken müssen dem WBF die notwendigen Daten melden.       7 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 28. Nov. 2007, in Kraft seit 1. Jan. 2008   (AS 2007 7021).   8 Eingefügt durch Ziff. I der V vom 28. Nov. 2007, in Kraft seit 1. Jan. 2008   (AS 2007 7021).   9 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 26. Okt. 2011, in Kraft seit 1. Dez. 2011   (AS 2011 4907).   10 Die Bezeichnung der Verwaltungseinheit wurde in Anwendung von Art. 16 Abs. 3 der  Publikationsverordnung vom 17. Nov. 2004 (AS 2004 4937) auf den 1. Jan. 2013 ange- passt. Die Anpassung wurde im ganzen Text vorgenommen.   11 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 26. Okt. 2011, in Kraft seit 1. Dez. 2011   (AS 2011 4907).     Ergänzungs- und Ausführungserlasse zum OR   6   221.213.11   Art. 13 Hypothekarzinse   (Art. 269a Bst. b OR)   1 Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel  zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:   a. 2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent;  b. 2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent;  c. 3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent.   Bei Hypothekarzinssenkungen sind die Mietzinse entsprechend herabzusetzen oder  die Einsparungen mit inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen zu verrechnen.  2 Bei Zahlungsplänen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe d und Rahmenmietver- trägen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe f OR gelten bei Hypothekarzinsände- rungen stattdessen die für solche Fälle vereinbarten Regelungen.  3 Wird unter Verzicht auf Quartierüblichkeit und Teuerungsausgleich dauernd mit  der reinen Kostenmiete gerechnet, so kann der Mietzins bei Hypothekarzinserhö- hungen im Umfang der Mehrbelastung für das gesamte investierte Kapital erhöht  werden.  4 Bei Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen ist im Übrigen  zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzinsänderungen zu Miet- zinsanpassungen geführt haben.   Art. 1412 Mehrleistungen des Vermieters   (Art. 269a Bst. b OR)   1 Als Mehrleistungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten Investitio- nen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie  zusätzliche Nebenleistungen. Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der  Regel zu 50–70 Prozent als wertvermehrende Investitionen.  2 Als Mehrleistungen gelten auch die folgenden energetischen Verbesserungen:   a. Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle;  b. Massnahmen zur rationelleren Energienutzung;  c. Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anla-  gen;  d. Massnahmen zum Einsatz erneuerbarer Energien;  e. der Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Energieverbrauch durch Geräte   mit geringerem Verbrauch.  3 Als Mehrleistung kann nur der Teil der Kosten geltend gemacht werden, der die  Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes über- steigt.       12 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 28. Nov. 2007, in Kraft seit 1. Jan. 2008   (AS 2007 7021).     Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen. V   7   221.213.11  3bis Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind  vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.13  4 Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer  Verbesserungen sind nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für  Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten.  5 Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer  Verbesserungen dürfen erst angezeigt werden, wenn die Arbeiten ausgeführt sind  und die sachdienlichen Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte  Mietzinserhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig.   Art. 15 Bruttorendite   (Art. 269a Bst. c OR)   1 Die Bruttorendite im Sinne von Artikel 269a Buchstabe c OR wird auf den Anla- gekosten berechnet.  2 Ausser Betracht fallen offensichtlich übersetzte Land-, Bau- und Erwerbskosten.   Art. 16 Teuerungsausgleich   (Art. 269a Bst. e OR)   Zum Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital im Sinne von Artikel  269a Buchstabe e OR darf der Mietzins um höchstens 40 Prozent der Steigerung des  Landesindexes der Konsumentenpreise erhöht werden.   Art. 17 Indexierte Mietzinse14   (Art. 269b OR)   1 Haben die Parteien für die Miete einer Wohnung einen indexierten Mietzins ver- einbart, darf die jeweilige Mietzinserhöhung die Zunahme des Landesindexes der  Konsumentenpreise nicht übersteigen.15  2 Bei einer Senkung des Landesindexes ist der Mietzins entsprechend anzupassen.  3 Mietzinserhöhungen gestützt auf den Landesindex der Konsumentenpreise können  unter Einhaltung einer Frist von mindestens 30 Tagen auf ein Monatsende angekün- digt werden.16  4 Ein Mietvertrag ist im Sinne von Artikel 269b OR für fünf Jahre abgeschlossen,  wenn der Vertrag durch den Vermieter für die Dauer von mindestens fünf Jahren  nicht gekündigt werden kann.17       13 Eingefügt durch Ziff. I der V vom 15. Jan. 2014, in Kraft seit 1. Juli 2014 (AS 2014 417).  14 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 28. Nov. 2007, in Kraft seit 1. Jan. 2008    (AS 2007 7021).  15 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 26. Juni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996    (AS 1996 2120). Siehe auch die SchlB dieser Änd. am Ende dieses Textes.   16 Eingefügt durch Ziff. I der V vom 28. Nov. 2007, in Kraft seit 1. Jan. 2008    (AS 2007 7021).  17 Eingefügt durch Ziff. I der V vom 28. Nov. 2007, in Kraft seit 1. Jan. 2008    (AS 2007 7021).     Ergänzungs- und Ausführungserlasse zum OR   8   221.213.11   Art. 18 Unvollständige Mietzinsanpassung  Macht der Vermieter die ihm zustehende Mietzinsanpassung nicht vollständig gel- tend, hat er diesen Vorbehalt in Franken oder in Prozenten des Mietzinses festzu- legen.   Art. 19 Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen   und anderen einseitigen Vertragsänderungen    (Art. 269d OR)   1 Das Formular für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen  Vertragsänderungen im Sinne von Artikel 269d OR muss enthalten:   a.18 Für Mietzinserhöhungen:  1. den bisherigen Mietzins und die bisherige Belastung des Mieters für   Nebenkosten;  2. den neuen Mietzins und die neue Belastung des Mieters für Nebenkos-  ten;  3. den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt;  4. die klare Begründung der Erhöhung. Werden mehrere Erhöhungs-  gründe geltend gemacht, so sind diese je in Einzelbeträgen auszu- weisen;   519. bei Mehrleistungen die Angabe, ob der Vermieter Förderbeiträge für  wertvermehrende Verbesserungen erhält.   b. Für andere einseitige Vertragsänderungen:  1. die Umschreibung dieser Forderung;  2. den Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird;  3. die klare Begründung dieser Forderung.   c. Für beide Fälle:  1. die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung;  2. das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständig-  keit.  1bis Erfolgt die Begründung in einem Begleitschreiben, so hat der Vermieter im  Formular ausdrücklich darauf hinzuweisen.20  2 Die Absätze 1 und 1bis gelten ferner sinngemäss, wenn der Vermieter den Mietzins  einem vereinbarten Index anpasst oder ihn aufgrund der vereinbarten Staffelung  erhöht. Bei indexgebundenen Mietverhältnissen darf die Mitteilung frühestens nach  der öffentlichen Bekanntgabe des neuen Indexstandes erfolgen. Bei gestaffelten  Mietzinsen darf die Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzins-      18 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 26. Juni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996   (AS 1996 2120).    19 Eingefügt durch Ziff. I der V vom 15. Jan. 2014, in Kraft seit 1. Juli 2014 (AS 2014 417).  20 Eingefügt durch Ziff. I der V vom 26. Juni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996    (AS 1996 2120).     Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen. V   9   221.213.11  erhöhung erfolgen. Die Kantone können als rechtsgenügendes Formular in diesem  Fall die Kopie der Mietzinsvereinbarung bezeichnen.21  3 Die Absätze 1 und 1bis sind sinngemäss anzuwenden, wenn die Kantone im Sinne  von Artikel 270 Absatz 2 OR die Verwendung des Formulars beim Abschluss eines  neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.22  4 Die Kantone sorgen dafür, dass in den Gemeinden Formulare in genügender Zahl  zur Verfügung stehen. Sie können zu diesem Zweck eigene Formulare in den Ge- meindekanzleien auflegen.   Art. 20 Begründungspflicht des Vermieters   (Art. 269d Abs. 2 und 3 OR)   1 Bei Mietzinserhöhungen wegen Kostensteigerungen oder wegen wertvermehren- den Verbesserungen des Vermieters kann der Mieter verlangen, dass der geltend  gemachte Differenzbetrag zahlenmässig begründet wird. Die 30-tägige Anfechtungs- frist wird dadurch nicht berührt.  2 Im Schlichtungsverfahren kann der Mieter verlangen, dass für alle geltend ge- machten Gründe der Mietzinserhöhung die sachdienlichen Belege vorgelegt werden.   Art. 21 Aufgaben der Schlichtungsbehörden   (Art. 201 und 208 ZPO23)24   1 Die Schlichtungsbehörden haben im Schlichtungsverfahren eine Einigung der  Parteien anzustreben, die sich auf das gesamte Mietverhältnis (Höhe des Mietzinses,  Dauer des Vertrags, Kündigungsfrist usw.) erstreckt.25  2 Die Schlichtungsbehörden sind verpflichtet, Mieter und Vermieter ausserhalb eines  Anfechtungsverfahrens, insbesondere vor Abschluss eines Mietvertrags, zu beraten.  Sie haben namentlich Mietern und Vermietern behilflich zu sein, sich selbst ein  Urteil darüber zu bilden, ob ein Mietzins missbräuchlich ist.  3 Die Schlichtungsbehörden können einzelne Mitglieder oder das Sekretariat mit der  Beratung betrauen.       21 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 26. Juni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996   (AS 1996 2120).    22 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 26. Juni 1996, in Kraft seit 1. Aug. 1996   (AS 1996 2120).    23 Zivilprozessordnung vom 19. Dez. 2008 (SR 272).  24 Fassung gemäss Ziff. II 4 der V vom 18. Juni 2010 über die Anpassung von Verordnungen   an die Schweizerische Zivilprozessordnung, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 3053).  25 Fassung gemäss Ziff. II 4 der V vom 18. Juni 2010 über die Anpassung von Verordnungen   an die Schweizerische Zivilprozessordnung, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 3053).     Ergänzungs- und Ausführungserlasse zum OR   10   221.213.11   Art. 2226 Zusammensetzung der Schlichtungsbehörden   (Art. 200 Abs. 1 ZPO27)28   Die Kantone sind verpflichtet, die Zusammensetzung der Schlichtungsbehörden und  deren Zuständigkeit periodisch zu veröffentlichen.   Art. 23 Berichterstattung über die Schlichtungsbehörden und Bekanntgabe   richterlicher Urteile   1 Die Kantone haben dem WBF halbjährlich über die Tätigkeit der Schlichtungsbe- hörden Bericht zu erstatten. Aus dem Bericht müssen die Zahl der Fälle, der jeweili- ge Grund der Anrufung sowie die Art der Erledigung ersichtlich sein.  2 Die Kantone haben die zuständigen kantonalen richterlichen Behörden zu ver- pflichten, ein Doppel der Urteile über angefochtene Mietzinse und andere Forderun- gen der Vermieter dem WBF zuzustellen.  3 Das WBF sorgt für deren Auswertung und Veröffentlichung in geeigneter Form.   Art. 24 Vollzug  Das WBF ist mit dem Vollzug beauftragt.   Art. 25 Aufhebung bisherigen Rechts  Die Verordnung vom 10. Juli 197229 über Massnahmen gegen Missbräuche im Miet- wesen wird aufgehoben.   Art. 26 Übergangsbestimmungen  1 Die Vorschriften über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und andern  missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Ge- schäftsräumen sind anwendbar auf Anfangsmietzinse oder Mietzinserhöhungen, die  mit Wirkung auf einen Zeitpunkt nach dem 1. Juli 1990 festgelegt oder mitgeteilt  werden.  2 Wurde eine Mietzinserhöhung vor dem 1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf einen  Zeitpunkt danach mitgeteilt, so beginnt die Frist für die Anfechtung (Art. 270b OR)  am 1. Juli 1990 zu laufen. Für die Anfechtung eines Anfangsmietzinses, der vor dem  1. Juli 1990, aber mit Wirkung auf einen Zeitpunkt danach festgelegt wurde, gilt die  Frist gemäss Artikel 270 OR.  3 Mietverhältnisse mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen, die nach dem 1. Juli  1990 beginnen, unterstehen dem neuen Recht; Mietverhältnisse mit indexierten oder       26 Fassung gemäss Ziff. II 4 der V vom 18. Juni 2010, in Kraft seit 1. Jan. 2011   (AS 2010 3053).   27 SR 272  28 Fassung gemäss Ziff. II 4 der V vom 18. Juni 2010 über die Anpassung von Verordnungen   an die Schweizerische Zivilprozessordnung, in Kraft seit 1. Jan. 2011 (AS 2010 3053).  29 [AS 1972 1559, 1975 173, 1977 2233, 1978 74 1965, 1983 256, 1989 1856]     Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen. V   11   221.213.11  gestaffelten Mietzinsen, die vor dem 1. Juli 1990 begonnen haben aber erst später  enden, unterstehen dem alten Recht.  4 Basiert der Mietzins am 1. Juli 1990 auf einem Hypothekarzinsstand von weniger  als 6 Prozent, so kann der Vermieter auch später für jedes Viertelprozent, das unter  diesem Stand liegt, den Mietzins um 3,5 Prozent erhöhen.   Art. 27 Inkrafttreten  Diese Verordnung tritt am 1. Juli 1990 in Kraft.     Ergänzungs- und Ausführungserlasse zum OR   12   221.213.11   Schlussbestimmung der Änderung vom 26. Juni 199630  Die Vereinbarung einer vollen Indexierung nach Artikel 17 Absatz 1 vor dem In- krafttreten dieser Verordnungsänderung ist möglich, soweit sie erst nach dem In- krafttreten wirksam wird.   Übergangsbestimmungen der Änderung vom 28. November 200731  1 Bis zur erstmaligen Veröffentlichung des hypothekarischen Referenzzinssatzes gilt  für Mietzinsanpassungen aufgrund von Veränderungen des Hypothekarzinssatzes  das bisherige Recht.  2 Ansprüche auf Senkung oder Erhöhung des Mietzinses aufgrund von Hypothekar- zinsänderungen, die vor der Veröffentlichung des Referenzzinssatzes nach Absatz 1  erfolgt sind, können auch nach diesem Zeitpunkt geltend gemacht werden.       30 AS 1996 2120  31 AS 2007 7021