212.478.451   GS 2020, 77  1   Weisung I (Bewertung von  unüberbautem Land)   Vom 26. November 2020 (Stand 1. Januar 2021)   Das Finanzdepartement des Kantons Solothurn  gestützt auf § 3 der Verordnung über die Überprüfung der allgemeinen  Revision der Katasterschätzung vom 14. Juli 19781)   verfügt:   A. Landbewertung in der Ertragswertzone   §  1 Begriff (§ 15 Abs. 2 V)  1 Die Ertragswertzone umfasst die land- und forstwirtschaftlichen Grund- stücke. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die  land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden und durch diese Nutzung  den ihnen eigenen Wert erhalten.  2 Die Ertragswertzone umfasst zusätzlich Grundstücke und Grundstückstei- le gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. a des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bo- denrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB)2).  3 Eine kurzfristige Unterschreitung der vom Kanton Solothurn festgelegten  Gewerbegrenze für landwirtschaftliche Gewerbe führt nicht zu einer Än- derung der Zoneneinteilung. Der Gewerbestatus wird im Rahmen einer  Neuschätzung überprüft, wenn die Gewerbegrenze während dreier Jahre  ununterbrochen unterschritten wird.   §  2 Gemeindemittelwerte (§ 18 V)  1 Grundlage für die Festsetzung der Gemeindemittelwerte ist die Einzel- schätzung ausgewählter, repräsentativer Betriebe.   §  3 Einzelbewertung  1 Die Einzelschätzung von Talbetrieben wird nach folgenden Kriterien aus  dem Gemeindemittel abgeleitet (Abs. 2 bis 5):  2 Entfernung vom Dorfrand bis zum Grundstück beziehungsweise der Flur  (Breite eines Distanzringes)  a) Die Ringbreite nimmt vom Dorfrand bis zur Gemeindegrenze pro-  gressiv zu.  b) Je höher das Gemeindemittel, umso grösser die Ringbreite pro 3   Rappen Wertabstufung.  c) Massgebend sind die Weg-Distanzen.  d) Distanzschätzungsrahmen (gemäss Abs. 6).                                                                 1)  BGS 212.478.41.   2)  SR 211.412.11.     212.478.451        2    3 Höhenunterschiede  a) Faustregel: 1 Meter Höhendifferenz = 10 Meter Distanz  4 Hangneigungsabzug  a) Massgebend sind vor allem:   1. Bearbeitbarkeit in Rücksicht auf die Hangneigung  2. Wert der angrenzenden, eben gelegenen Grundstücke  3. Exposition (Lage des Grundstückes zur Sonne)   b) Höhe des Abzuges  1. nur von Hand bearbeitbar 70-90%  2. nur die Verwendung von Wagen möglich 60-75%  3. maschinelle Bearbeitung stark erschwert 30-60%  4. maschinelle Bearbeitung erschwert 20-40%   c) wobei auch die Art des Bodens und der Bewirtschaftung zu berück- sichtigen ist.   5 Waldrandabzug  a) Breite der Fläche: Wenn Wald:   1. auf der Südseite 30 Meter  2. auf der Westseite 25 Meter  3. auf der Ostseite 20 Meter  4. auf der Nordseite 10 Meter   b) Grösse des Abzuges: 50% vom Wert des angrenzenden, vom Wald  nicht benachteiligten Grundstückes.   6 Distanzschätzungsrahmen   Ringbreite ab Dorfrand bis Gemeindegrenze   Gemeinde- mittel [Rap- pen]   Ringbreite 1  [m]   Ringbreite 2  [m]   Ringbreite 3  [m]   Ringbreite 4  und folgende  [m]   30 200 300 400 500  40 170 250 330 400  50 140 200 260 320   §  4 Berghöfe  1 Berghöfe und Sömmerungsbetriebe im Sinne des Schweizerischen Alpka- tasters werden einzeln geschätzt.   §  5 Wald (§ 19 V)  1 Normalwerte des kapitalisierten Reinertrages pro ha sind  a) im Mittelland 4000 Franken  b) im Jura 1000 Franken  2 Es werden folgende Korrekturfaktoren angewendet:  a) Erschliessung 60-70 m autofahrbare Wege pro ha  b) Baumartenzusammensetzung (Anteil Nadel- und   Laubholz) 70-80% Nadelholzanteil  c) Standort   1. Hangneigung 0-10%      212.478.451        3   2. Bonität Oberhöhe im 50. Jahr: 20 m  3. Topografie keine besonderen Erschwernisse   d) Altersaufbau (insbesondere Nachhaltigkeit) Nachhaltiger Aufbau  3 Die Korrekturfaktoren werden wie folgt gewichtet:  a) Erschliessung:   1. 70-90 m¹ Wege/ha +10%  2. mehr als 90 m¹/ha +20%  3. 50-60 m¹/ha -10%  4. weniger als 50 m¹ -20%   b) Baumartenzusammensetzung:  1. 80-90% Nadelholzanteil +10%  2. 90-100% Nadelholzanteil +20%  3. 25-50% Nadelholzanteil -10%  4. 0-25% Nadelholzanteil -20%   c) Standort:  1. Oberhöhe Fichte grösser als 20 m, ganzes   Waldgebiet ohne Schierigkeiten befahr- bar. Zuschlagbasis +30%   2. Oberhöhe Fichte kleiner als 20 m, Wald  nicht befahrbar, Rücken nur von Hand  oder mit Seilzug, Abzug bis -30%   d) Altersaufbau:  1. zu starker Anteil des Altholzes (hoher   Vorrat) bis +20%  2. zu starker Anteil des Jungwaldes (kleiner   Vorrat) bis -20%  4 Die Einschätzungen werden auf 5% genau vorgenommen. Durch die Kor- rekturfaktoren ergeben sich Abweichungen vom Normalwert von +/-90%.   B. Landbewertung in der Übergangszone   §  6 Begriff und Abgrenzungen (§ 15 Abs. 3 V)  1 Die Übergangszone umfasst die land und forstwirtschaftlich genutzten  Grundstücke gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. c und d BGBB.   §  7 Zuschlag zum Ertragswert (§ 21 V)  1 Die Höhe des Zuschlages richtet sich nach dem Verkehrswert des Grund- stückes, welcher nach den Schätzungen für die Verkehrswertzone (von den  nicht-landwirtschaftlichen kantonalen Schätzern) bestimmt wird.  2 Beträgt der Verkehrswert 20 Franken oder weniger, so wird der Zuschlag  auf 20% festgesetzt. Beträgt der Verkehrswert 100 Franken oder mehr, so  wird der Zuschlag auf 100% festgesetzt. Bei Verkehrswerten zwischen 20  und 100 Franken entspricht der Zuschlag in Prozenten dem Verkehrswert  in Franken.   Beispiel Franken  Ertragswert -.53/m²     212.478.451        4    Beispiel Franken  Verkehrswert 36 Franken/m²        Zuschlag 36% von Fr. -.53 = -.19/m²  Katasterwert -.72/m²   C. Landbewertung in der Verkehrswertzone   §  8 Begriff (§ 15 Abs. 4 V)  1 Die Verkehrswertzone umfasst die Grundstücke, die nicht in die Ertrags- wert- oder Übergangszone einzuteilen sind, insbesondere auch landwirt- schaftlich genutzte Grundstücke, für die das BGBB nicht gilt.   §  9 Wertzonen und Richtwerte (§ 29 Abs. 2 V)  1 Bei der Festsetzung der Wertzonen werden Etappierung nach Zonenplan  und Nachfrage berücksichtigt.  2 Als Grundlage der Schätzung von Grundstücken ausserhalb der Bauzone,  welche nicht durch landwirtschaftliche Nutzung den ihnen eigenen Wert  erhalten, werden ebenfalls Richtwerte festgelegt.  3 Der Richtwert wird in einer Spanne ausgedrückt. Sie beträgt in der Regel  20 Franken.  Beispiel: Richtwert 20-40 Franken oder 55-75 Franken.  4 Grundlage für die Festsetzung des Richtwertes in den Zentren der Städte  und grösseren Ortschaften ist die Einzelschätzung von ausgewählten  Grundstücken nach der Lageklassenmethode.   §  10 Einzelwertung  1 Liegt ein Grundstück in verschiedenen Wertzonen, so sind die Schät- zungswerte der verschiedenen Grundstücksteile separat zu erzeigen. Das  gleiche gilt für Grundstücksteile mit stark abweichenden Verkehrswerten.  2 Baureife (§ 29 Abs. 3 V)     a) Ein Grundstück ist baureif,   1. wenn es sich nach Lage, Form und Beschaffenheit zur Über- bauung eignet,   2. wenn es erschlossen ist und  3. wenn eine allenfalls erforderliche Baulandumlegung durchge-  führt ist.  b) Ein Grundstück ist erschlossen, wenn hinreichende Zu- und Wegfah-  ren vorhanden sind, die Wasser-, Energie und Abwasserleitungen bis  zum Grundstück oder in dessen unmittelbare Umgebung herange- führt sind und der Anschluss zulässig und ohne besonderen Auf- wand möglich ist.   c) Der mangelnden Baureife wird mit einem Abzug Rechnung getra- gen, der höchstens 20% des Verkehrswertes von baureifem Land in  der gleichen Wertzone betragen soll.      212.478.451        5   3 Als weitere Faktoren sind bei der Einzelbewertung zu berücksichtigen:  a) wertvermindernd:   1. Bodenqualität (sumpfig, felsig usw.)  2. Form des Grundstücks  3. Lärm  4. und Geruchsimmissionen (z.b. Autobahn)  5. Wegrechte  6. Nutzungsbeschränkungen wegen  7. Waldabstand  8. Baulinien  9. Hochspannungsleitungen  10. Denkmalschutz  11. Grundwasserschutzzone;   b) wertvermehrend:  1. besondere Lage  2. Rechte (z.B. Begünstigung durch Bauverbot, Quellenrecht).   4 Waldabstand im besonderen:  Kann die wegen des gesetzlichen Waldabstandes nicht überbaubare Fläche  in die Ausnützungsziffer einbezogen werden, so ist ein Abzug bis zu 20%  vorzunehmen; kann die Fläche jedoch nicht in die Ausnützungsziffer ein- bezogen werden, so soll der Abzug höchstens 40% betragen.  5 Privatstrassen:  a) Vermarkte Strassen und Wege werden zum Wert Null geschätzt (§   13 Abs. 3 V).  b) Grundlage für die Schätzung nicht vermarkter Strassen und Wege   (Wegrechtsdienstbarkeit) ist der nach § 29 der Verordnung massge- bende Verkehrswert. Dem Wegrecht wird mit einem Abzug (in der  Regel höchstens 40%) Rechnung getragen.   6 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen:  Der Verkehrswert des Landes wird in der Regel gleich hoch geschätzt wie  in der angrenzenden Zone.  7 Lagerplätze sind nach dem Verkehrswert zu schätzen. Besondere Herrich- tungen sind zu berücksichtigen.  8 Der Herrichtung von ausgebauten Plätzen wird mit einem Zuschlag zum  Verkehrswert Rechnung getragen; der Zuschlag beträgt pro m2 15 Franken  für Tennisplätze, asphaltierte Parkplätze und Ähnliches und 2.50 Franken  für Spielwiesen, Fussballplätze, Campingplätze usw.  9 Bachbord:  Vermarkte Bachborde werden zum Ertragswert geschätzt. Ist das Bachbord  Teil eines überbaubaren Grundstücks, so ist, je nach Beschaffenheit und  Nachteil, ein Abzug (in der Regel höchstens 40%) zu machen.   §  11 Gruben (Kies, Sand, Lehm) und Steinbrüche  1 In der Bauzone: Bewertung nach § 29 der Verordnung.  2 Ausserhalb der Bauzone:  a) ausbeutungsfähiges Areal:   1. Ertragswert und Verkehrswert werden berücksichtigt, indem  der Katasterwert pro m² wie folgt errechnet wird:     212.478.451        6    2. (Jahresentnahme x 5 x Preis pro m³)/(ausbeutungsfähige Flä- che)   3. Der Preis pro m³ beträgt 1.20 Franken für gutes Material, 1  Franken für mittleres Material, 80 Rappen für schlechtes Ma- terial   b) ausgebeutetes, aber noch nicht kulturfähiges Areal: Je nach Auf- wand für die Wiederherstellung zu Kulturland beträgt der Katas- terwert 20-40 Rappen pro m².   c) ausgebeutetes und wieder kulturfähiges Areal: Schätzung nach § 17  der Verordnung.   d) Werkareal wird wie Lagerplätze bewertet (siehe § 10 Abs. 7).  e) Bauten werden als Industriegebäude geschätzt (§ 26 V).   §  12 Baurechtsbelastete Grundstücke  1 Baurechtszinse (§ 25 V): Es ist der Baurechtszins festzustellen, der gemäss  Baurechtsvertrag am 1. Januar 1970 Geltung hatte. Der im Zeitpunkt der  Schätzung geltende Baurechtszins wird auf den Stand vom 1. Januar 1970  zurückindexiert, und zwar mit der Formel, die nach Baurechtsvertrag für  Änderungen des Zinses gilt.     Beispiel:  Nach Vertrag vom 1. August 1978 richtet sich der Baurechtszins nach dem  jeweiligen Zinssatz der Solothurner Kantonalbank für neue erste Hypothe- ken; Basis ist ein vertraglich vereinbarter Landwert von 70 Franken/m². Der  Baurechtszins beträgt also 1978:  4,5% von 70 Franken = 3.15 Franken/m² p.a.  Umrechnung auf 1. Januar 1970:  Zinssatz für erste Hypotheken am 1. Januar 1970: 5%  5% von 70 Franken = 3.50 Franken/m² p.a.  oder: 3.15 Franken x 5 / 4.5 = 3.50 Franken/m² p.a.  2 Bewertung:  a) Grundstücksteile, die nicht mit dem Baurecht belastet sind, werden   nach § 29 der Verordnung geschätzt.  b) Für die Schätzung des baurechtsbelasteten Grundstücksteils ist der   Verkehrswert des Bodens mit 100% einzusetzen. Beispiel: Vom  Schätzer ermittelter Verkehrswert des Bodens: 40 Franken/m². Bau- rechtszins wie Absatz 1. Ertragswert ist der zu 5% kapitalisierte Bau- rechtszins. Berechnung des Katasterwertes: (50 Franken + 3.50 Fran- ken x [100/5]) : 2 = 60 Franken/m².   Beschluss Finanzdepartement vom 26. November 2020.  Vom Regierungsrat genehmigt am 7. Dezember 2020.  Publiziert im Amtsblatt vom 11. Dezember 2020.    		2021-09-14T13:55:36+0200 	"4509 Solothurn" 	"Gesetzessammlung des Kantons Solothurn"