721.11 - Bauverordnung (BauV)   721.11  Bauverordnung (BauV)  vom 2. Dezember 2003 (Stand 1. April 2022)  Der Regierungsrat des Kantons Appenzell A.Rh.,  gestützt auf das Gesetz vom 12. Mai 2003 über die Raumplanung und das  Baurecht1),  verordnet:  1. Kapitel: Materielles Bauordnungsrecht (1.)  1. Abschnitt: Begriffsdefinitionen (1.1.)  Art.  1 Ausnützungsziffer  1 Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechen- baren  Bruttogeschossfläche  (BGF)  der  Gebäude  und der  anrechenbaren  Landfläche (LF). 2 Zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zählen alle für das Wohnen oder  das Gewerbe verwendbaren Geschossflächen einschliesslich Gänge, Trep- penhäuser,  Liftschächte  sowie Mauer-  und Wandquerschnitte  (ohne Kon- struktionsstärke der Aussenwand). Bei abgeschrägten Räumen werden Ge- schossflächen, die eine lichte Raumhöhe von weniger als 1,50 m aufweisen,  nicht angerechnet. * 3 Der  Bruttogeschossfläche nicht  angerechnet  werden dem Wohnen oder  dem Gewerbe sowie dem dauernden Aufenthalt nicht oder nur beschränkt  dienende Räume wie Kellerräume, Estrichräume, nicht gewerblich genutzte  Einstellräume,  verglaste  und  nicht  mit  Fremdenergie  beheizte  Veranden,  Vorbauten, Balkone (ausser der Erschliessung von anrechenbaren Räumen  dienende Laubengänge), Terrassen und Wintergärten, ferner unterirdische  Gewerberäume ohne Arbeitsplätze, insbesondere Lagerräume.  1) Baugesetz (bGS 721.1) * vgl. Änderungstabelle am Schluss des Erlasses Lf. Nr. / Abl. 852 1  https://bgs.ar.ch/data/721.1/de   721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung  4 Als anrechenbare Landfläche gilt die von der Baueingabe erfasste Parzel- lenfläche, soweit sie ausnützungsfähig und nicht schon früher baulich aus- genützt worden ist, abzüglich Wald, Gewässer, Strassen und Plätze (ausser  Strassen  und  Plätze,  welche  der  internen  Erschliessung  des  Baugrund- stücks dienen). Sofern für den Bau oder die Korrektion öffentlicher Strassen,  Trottoirs und Plätze seit Inkrafttreten des Baugesetzes nachweislich Boden  abgetreten wurde, so kann dieser zur anrechenbaren Landfläche gerechnet  werden. 5 Sofern das Baureglement der Gemeinde dies vorsieht, ist die Übertragung  der Ausnützung von einem benachbarten Grundstück innerhalb der gleichen  Nutzungszone möglich. Der Ausnützungstransfer setzt Folgendes voraus:  a) Die beiden in Frage stehenden Grundstücke sind höchstens durch  eine Quartierstrasse oder ein kleines Fliessgewässer voneinander  getrennt;  b) der Zonenzweck wird nicht unterlaufen;  c) es stehen keine anderen öffentlichen Interessen entgegen;  d) die betroffene Grundeigentümerschaft hat schriftlich auf die entspre- chende Ausnützung auf ihrem Grundstück verzichtet;  e) die zuständige Gemeindebehörde verfügt die Verpflichtung gemäss  lit. d als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung und lässt sie im  Grundbuch anmerken.  Art.  2 Baumassenziffer  1 Die Baumassenziffer  (BMZ) ist die Verhältniszahl  zwischen der oberirdi- schen Baumasse (BM) und der anrechenbaren Landfläche (LF). 2 Als  oberirdische  Baumasse  gilt  das  gesamte  Bauvolumen  über  dem  gewachsenen Terrain sowie das durch Abgrabungen des gewachsenen Bo- dens zusätzlich in Erscheinung tretende Bauvolumen. Bei Terrainverände- rungen, die durch den Bau von Strassenerschliessungsanlagen zwingend  notwendig sind, kann der projektierte oder erstellte neue Terrainverlauf als  gewachsener Boden angenommen werden. 3 Ebenfalls  als  Baumasse  zu  berücksichtigen  sind  Anbauten  gemäss  Art. 11 Abs. 1.  Nicht  hinzuzurechnen sind dagegen Nebenbauten  gemäss  Art. 11 Abs. 2, nicht beheizbare Wintergärten, Loggien und Veranden, alle  mindestens dreiseitig offenen Bauteile wie Vordächer und Balkone sowie die  Konstruktionsstärke der Aussenwand und des Daches. * 4 Die anrechenbare Landfläche bestimmt sich nach Art. 1 Abs. 4.  2    Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11  5 Ausnützungsübertragungen  sind  unter  den  Voraussetzungen  von  Art. 1 Abs. 5 möglich.  Art.  3 Bauweise  1 Die offene Bauweise bezeichnet die getrennte Erstellung von Bauten ent- lang von Strassen und Baulinien. Das seitliche Zusammenbauen ist nur un- ter Einhaltung der maximalen Gebäudelänge möglich. 2 Bei geschlossener Bauweise sind die Bauten in der Regel an die Baulinie  zustellen und seitlich zusammenzubauen.  Die Gemeinden bestimmen die  zulässigen Gebäudelängen.  Art.  4 Geschosse  1 Als  Vollgeschoss  zählt  jedes  Geschoss,  das  weder  als  Untergeschoss  noch als Dachgeschoss gilt. 2 Als  Untergeschoss  gilt  ein  Stockwerk,  dessen  fertige  Deckenoberkante  nicht mehr als 1,30 m über dem Niveaupunkt liegt. 3 Als Dachgeschoss gilt ein Stockwerk, das im Dachraum liegt, einen Knie- stock von höchstens 0,90 m aufweist und dessen Dachflächen maximal zur  Hälfte der Fassadenlänge von Dachaufbauten durchbrochen werden. * 4 Der Kniestock wird gemessen von oberkant fertigem Boden bis unterkant  fertiger  Dachkonstruktion.  Ebenfalls  als  Dachgeschoss  gilt  das  Attikage- schoss, das unter einem Winkel von 45° vom Schnittpunkt der Fassade mit  dem fertigen Dach einschliesslich Dachvorsprung und Vordach über dem  obersten Vollgeschoss zurückliegt. Auf den zwei sich gegenüberliegenden  Schmalseiten des Gebäudes darf  das Attikageschoss fassadenbündig er- stellt werden. 5 Für Pultdächer gilt Abs. 4 sinngemäss. 6 Das Baureglement der Gemeinde bestimmt, inwieweit Geschosse als tal- seitig sichtbare Geschosse gelten.  Art.  5 Niveaupunkt  1 Als Niveaupunkt gilt der auf das gewachsene Terrain projizierte Schwer- punkt des kleinsten die Gebäudegrundfläche ohne Anbauten umfassenden  Rechteckes.  3    721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung  2 Bei zusammengebauten und in der Höhe unterschiedlichen Häusern wird  der Niveaupunkt für jeden einzelnen Gebäudeteil bestimmt. 3 Bei speziellen Gelände- und Gebäudeformen legt die Baubewilligungsbe- hörde die massgebende Niveaupunkthöhe in sachgerechter Auslegung von  Abs. 1 und 2 situationsgerecht fest.  Art.  6 Firsthöhe  1 Die Firsthöhe bezeichnet den senkrechten Abstand zwischen dem Niveau- punkt und dem höchsten Punkt des Schrägdaches bzw. des Attikageschos- ses exklusive technische Aufbauten.  Art.  7 Gebäudehöhe  1 Die Gebäudehöhe bezeichnet den senkrechten Abstand zwischen dem Ni- veaupunkt und dem höchsten Punkt der Schnittlinien zwischen den Trauf- fassaden und der Dachhaut von Schrägdächern bzw. oberkant fester Fassa- denbrüstung bei Flachdächern.  Art.  8 Grenz- und Gebäudeabstand  1 Der Grenzabstand ist die waagrecht gemessene kürzeste Entfernung zwi- schen der Umfassungswand des Gebäudes und der Grenze zum Nachbar- grundstück. 2 Der grosse Grenzabstand ist auf der Hauptwohnseite einzuhalten; der klei- ne Grenzabstand gilt für die übrigen Gebäudeseiten. 3 Bei versetzten oder schräg zur Grenze stehenden Bauten kann der grosse  Grenzabstand mit Zustimmung der Baubewilligungsbehörde flächenmässig  ausgeglichen werden. Der Ausgleich hat auf  der senkrecht  vorgelagerten  Grundstücksfläche der massgebenden Gebäudeseite zu erfolgen. Der kleine  Grenzabstand ist immer einzuhalten. Abs. 5 gilt sinngemäss. 4 Der Gebäudeabstand entspricht der Summe der vorgeschriebenen Grenz- abstände. Bei Bauten auf dem gleichen Grundstück ist der Gebäudeabstand  so zu bemessen, wie wenn eine Grenze zwischen ihnen vorhanden wäre.  Steht auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude mit einem geringeren als  dem geltenden Grenzabstand und stehen nicht wichtige öffentliche oder pri- vate Interessen entgegen, so genügt anstelle des Gebäudeabstandes die  Einhaltungdes Grenzabstandes.  4    Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11  5 Bei Einhaltung des Gebäudeabstandes dürfen die Grenzabstände im ge- genseitigen schriftlichen Einverständnis der Nachbarn und mit Zustimmung  der Baubewilligungsbehörde ungleich verteilt werden. Über die allfällige Zu- stimmung wird mit  der Baubewilligung entschieden;  die zugrundeliegende  Vereinbarung ist im Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän- kung anzumerken.  Art.  9 Mehrlängenzuschlag  1 Der minimale Grenzabstand ist auf der gesamten Gebäudelänge um den  Mehrlängenzuschlag zu vergrössern, wenn das Gebäude exklusive Anbau- ten länger als 18 m ist, mehr als ein Vollgeschoss oder eine Gebäudehöhe  von mehr als 5 m aufweist und in den Zonenvorschriften nichts anderes be- stimmt wird. 2 Bei versetzten oder schräg zur Grenze stehenden Bauten kann der Mehr- längenzuschlag mit Zustimmung der Baubewilligungsbehörde flächenmässig  ausgeglichen werden. Der Ausgleich hat auf  der senkrecht  vorgelagerten  Grundstücksfläche der massgebenden Gebäudeseite zu erfolgen.  Art.  10 Gebäudelänge  1 Die Gebäudelänge bezeichnet die längste Fassadenabmessung einer Bau- te inkl. Anbauten. 2 Bei abgesetzten und gegliederten Fassaden bemisst sich die massgeben- de Gebäudelänge nach der senkrechten Projektion der äussersten Gebäu- dekanten auf eine Gerade, die der Verlängerung des längsten geraden Teils  dieser Fassade entspricht. 3 Bei speziellen Gebäudeformen bestimmt die Baubewilligungsbehörde die  Messweise in Auslegung von Abs. 1 und 2.  Art.  11 An- und Nebenbauten (Kleinbauten)  1 Als Anbauten gelten sowohl bewohnbare als auch unbewohnbare, an ein  Hauptgebäude angebaute, eingeschossige Bauten. 2 Als Nebenbauten gelten eingeschossige, freistehende und unbewohnbare  Bauten.  5    721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung  3 Bauten gelten nur dann als An- und Nebenbauten, wenn sie maximal 50 m²  Grundfläche und höchstens 3,0 m Gebäudehöhe resp. 5 m Firsthöhe auf- weisen. Dies gilt auch für untereinander zusammengebaute An- und Neben- bauten.  Art.  12 Vorbauten  1 Als  Vorbauten  gelten  einzelne,  über  die  Fassadenflucht  vorspringende  Bauteile, wie insbesondere  a) Dachvorsprünge;  b) Vordächer;  c) offene Balkone;  d) Veranden;  e) auskragende Erker, die sich mindestens 2,50 m über dem Terrain be- finden;  f) Vortreppen. 2 Die Gemeinden bestimmen, ob Vorbauten am Boden abgestützt werden  dürfen und wie weit diese in den erforderlichen Grenz- und Strassenabstand  hineinragen oder über die Baulinie vorspringen dürfen. Sie legen ausserdem  deren maximale Breite bezogen auf die entsprechende Fassadenlänge fest.  Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des Gesetzes über die Staatsstras- sen. 3 Vorspringende Bauteile, welche die Anforderungen gemäss Abs. 1 und 2  nicht einhalten, haben die für Hauptbauten geltenden Abstandsvorschriften  einzuhalten.  Art.  13 Unterirdische Bauten  1 Als  unterirdische Bauten  gelten unbewohnte  und keinem regelmässigen  Aufenthalt von Personen dienende Bauten oder Teile davon, die sowohl un- ter dem gewachsenen als auch mindestens dreiseitig unter dem gestalteten  Terrain liegen.  Art.  14 Gewachsenes Terrain  1 Das gewachsene Terrain entspricht dem natürlichen Verlauf des Bodens.  Veränderungen des natürlichen Verlaufs des Bodens sind für die Bestim- mung des gewachsenen Terrains nur unbeachtlich, wenn sie über 20 Jahre  zurückliegen.  6    Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11  2 Wurde das Terrain innert der letzten 20 Jahre verändert und ist eine ge- naue Bestimmung des gewachsenen Terrains aufgrund von künstlichen Ter- rainveränderungen (Bauten und Anlagen) auch nach Einsicht in die früheren  Baubewilligungsakten nicht  mehr oder nur mit  unverhältnismässigem Auf- wand möglich, wird der für das Bauvorhaben massgebende Geländeverlauf  von der Baubewilligungsbehörde unter Berücksichtigung der Nachbarinter- essen festgelegt. 3 Bei  Terrainveränderungen,  welche  für  den  Bau  von  Strassenerschlies- sungsanlagen zwingend notwendig sind, kann der projektierte oder erstellte  neue Terrainverlauf als gewachsener Boden angenommen werden.  Art.  15 Provisorische Bauten  1 Als provisorische Bauten gelten Bauten wie Nothütten, Baubaracken, Fest- hütten, Ausstellungsbauten, bewohnbare Wagen und dergleichen. 2 Die Baubewilligungsbehörde erlässt im Einzelfall die erforderlichen Aufla- gen und setzt eine Frist fest, bis zu deren Ablauf die Baute wieder zu entfer- nen ist.1)  Art.  16 Subsidiäre Regelung  1 Wenn weder  Baureglement  noch  Sondernutzungspläne  die  äussere  Er- scheinungsform von Bauten und Anlagen regeln, so gelten folgende Vor- schriften:  a) Grenzabstand allseitig min. 4 m;  b) Gebäudeabstand min. 8 m;  c) Gebäudehöhe max. 9 m;  d) Firsthöhe max. 13 m;  e) Gebäudelänge max. 25 m;  f) Ausnützungsziffer 0,5;  g) Mehrlängenzuschlag beträgt ¼ der die Gebäudelänge von 18 m  überschreitenden Mehrlänge, exkl. Anbauten, jedoch höchstens 5 m.  1) vgl. Art. 107 Baugesetz  7    721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung  2. Abschnitt: Grenzabstände von Tiefbauten (1.2.)  Art.  17 Allgemein  1 Unterirdische  Bauten  gemäss  Art. 13  müssen  einen  Grenzabstand  von  mindestens 0,50 m haben, jedoch immer den Abstand, welcher erforderlich  ist, um zu verhindern, dass auf dem Nachbargrundstück das Erdreich in Be- wegung kommt oder Vorrichtungen beeinträchtigt werden. 2 Stützmauern, die diesen Anforderungen im Übrigen entsprechen, dürfen  bis zu einer Höhe von 1,20 m unmittelbar an der Grenze errichtet werden.  Überschreiten sie diese Höhe, vergrössert sich der Abstand um die Mehrhö- he. Zur Strassenanlage von Staats-, Gemeinde- und Erschliessungsstrassen  ist in der Regel ein Abstand von minimal 0,50 m einzuhalten.  Art.  18 Grabungen zur Gewinnung von Bodenbestandteilen  1 Bei der Anlage von Gruben zur Gewinnung von Steinen, Sand, Kies und  anderen Materialien beträgt der Grenzabstand mindestens 3 m.  Art.  19 Ablagerungen und Aufschichtungen  1 Die gleiche Vorschrift wie für die unterirdischen Bauten gilt auch für Abla- gerungen und Aufschichtungen von Baumaterialien, Heu, Streue, Holz und  dergleichen bis zu einer Höhe von 1,20 m; überschreiten sie diese Höhe,  vergrössert sich der Abstand um die Mehrhöhe.  3. Abschnitt: Weilerzonen * (1.3.)  Art.  19a * Bestehende Bruttogeschossfläche  1 Die Berechnung der bestehenden Bruttogeschossfläche richtet sich nach  der Bundesgesetzgebung1). 2 Der massgebliche Vergleichszustand für die Beurteilung des Erweiterungs- potenzials ist die bestehende Bruttogeschossfläche des Gebäudes im Zeit- punkt des Inkrafttretens dieser Bestimmung.  1) Art. 42 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1)  8  http://www.lexfind.ch/link/Bund/700.1/de   Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11  2. Kapitel: Landumlegung und Grenzbereinigung (2.)  Art.  20 Vorprüfung des Umlegungsperimeters  1 Der  Umlegungsperimeter  ist  zur  Vorprüfung  dem Amt  für  Raum  und  Wald einzureichen. *  Art.  21 Vollzugsorgan  1 Die Versammlung der betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigen- tümer wählt eine Vollzugskommission als ausführendes Organ, bestehend  aus drei bis sieben Mitgliedern. Die Vollzugskommission trifft u.a. alle Be- wertungsentscheide. In die Vollzugskommission können auch an der Bau- landumlegung nicht direkt Beteiligte gewählt werden. Die Versammlung und  die Kommission fassen ihre Beschlüsse nach der Mehrheit der Stimmenden. 2 Sind alle Beteiligten mit der geplanten Umlegung einverstanden, so können  sie eine Baulandumlegung nach Vereinbarung2) durchführen. 3 Kommt nach dem Einleitungsbeschluss weder eine Umlegung nach Ver- einbarung noch die Bestellung eines Vollzugsorgans gemäss Abs. 1 zustan- de, so kann der Gemeinderat die Durchführung von Amtes wegen anordnen.  Er beauftragt in diesem Falle eine oder mehrere Personen mit den Aufgaben  des Vollzugsorgans. Die beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigen- tümer sind dazu anzuhören.  Art.  22 Massnahmen zur Sicherung der Baulandumlegung  1 Der Gemeinderat kann nach Einleitung des Baulandumlegungsverfahrens  über das Umlegungsgebiet eine Planungszone verhängen. 2 Ist der Umlegungsperimeter rechtskräftig, dürfen an den Grundstücken des  Umlegungsgebietes ohne Zustimmung der Vollzugskommission weder tat- sächliche noch rechtliche Veränderungen vorgenommen werden, welche die  Baulandumlegung erschweren könnten.  Art.  23 Modalitäten der Neuzuteilung  1 Die eingebrachten Flächen werden nach Abzug der benötigten Flächen für  den Gemeinbedarf (z.B. Verkehrsanlagen, Spielplätze, Freizeitanlagen) neu  zugeteilt (Verteilungsfläche).  2) Art. 30  9    721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung  2 Die an der Baulandumlegung Beteiligten erhalten aus der Verteilungsfläche  ihren Anspruch, der nach Lage und Wert dem eingebrachten Land annä- hernd entspricht (Realersatzprinzip). 3 Der Abzug an benötigten Flächen für den Gemeinbedarf erfolgt im Verhält- nis der eingebrachten Fläche oder des eingebrachten Wertes. 4 Massgebend für die Neuzuteilung sind:  a) eine rechtskräftige Nutzungsplanung (Zonenplanung);  b) die rechtsgültigen Daten der amtlichen Vermessung;  c) die Eintragung im Grundbuch;  d) die wertbestimmenden Faktoren wie Baugrund, Lage oder Investitio- nen.  Art.  24 Wertausgleich  1 Durch Boden nicht  ausgleichbare  Mehr-  oder  Minderwerte sind  in  Geld  auszugleichen. 2 Dinglich Berechtigten, welchen aus der Baulandumlegung ein besonderer  Nutzen erwächst, kann ein angemessener Vorteilsausgleich auferlegt wer- den. Erwächst ihnen ein besonderer Nachteil, werden sie entsprechend ent- schädigt. 3 Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, deren Anteil an der Vertei- lungsfläche nicht ausreicht, um ein Grundstück zu bilden, welches sich zur  nutzungsplanmässigen  Überbauung  eignet,  haben  keinen  Anspruch  auf  Neuzuteilung  von  Land.  Sie  erhalten  stattdessen  volle  Entschädigung  in  Geld.  Art.  25 Massgebender Wert  1 Für die Bewertung der an der Baulandumlegung beteiligten Grundstücke  ist der Verkehrswert massgebend. 2 Massgebender Zeitpunkt für die Bestimmung des Verkehrswertes ist die  Auflage des Neuzuteilungsplans.  10    Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11  Art.  26 Bereinigung der Rechte und Lasten  1 Dienstbarkeiten, Grundlasten, Vor- und Anmerkungen können aufgehoben,  geändert oder auf neue Grundstücke verlegt werden. Für die Ordnung der  Grundpfandverhältnisse finden die vom ZGB für die Güterzusammenlegun- gen aufgestellten Bestimmungen1) Anwendung. 2 Die Bereinigung der Rechte und Lasten ist Bestandteil der Neuzuteilung.  Art.  27 Erstellung und Auflage des Neuzuteilungsplans  1 Ist der Umlegungsperimeter rechtskräftig, erstellt die Vollzugskommission  aufgrund der vorstehenden Vorschriften unter Einbezug der Grundeigentü- merinnen und Grundeigentümer den Neuzuteilungsplan. Dieser umfasst die  Darstellung der bisherigen und der neuen Eigentumsverhältnisse. 2 Nach der Vorprüfung durch das Amt für Raum und Wald legt der Gemein- derat den Neuzuteilungsplan mit den bereinigten Rechten und Lasten sowie  mit den Bewertungsentscheiden der Vollzugskommission während 30 Tagen  öffentlich auf. Die Auflage wird im Amtsblatt bekannt gemacht. Die betroffe- nen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer und unmittelbar betroffe- ne dinglich Berechtigte werden mit eingeschriebenem Brief auf die Auflage  hingewiesen. Gegen den Neuzuteilungsplan kann während der Auflagefrist  bei der Vollzugskommission Einsprache erhoben werden. Über unerledigte  Einsprachen entscheidet der Gemeinderat. * 3 Mit  schriftlicher  Zustimmung aller  beteiligten  Grundeigentümerinnen  und  Grundeigentümer sowie der übrigen unmittelbar betroffenen dinglich Berech- tigten kann auf die Auflage des Neuzuteilungsplans verzichtet werden.  Art.  28 Genehmigung und Eintrag im Grundbuch  1 Der Neuzuteilungsplan mit den bereinigten Rechten und Lasten bedarf zu  seiner Gültigkeit der Genehmigung durch das Departement Bau und Volks- wirtschaft, welches gleichzeitig über mittels Rekurs angefochtene Einspra- cheentscheide des Gemeinderates entscheidet. * 2 Das Departement Bau und Volkswirtschaft prüft bei der Genehmigung ins- besondere, ob das Baulandumlegungsverfahren korrekt durchgeführt wurde,  ob  sich  der  Neuzuteilungsplan  auf  eine  rechtskräftige  Nutzungsplanung  abzustützen vermag und zweckmässig ausgestaltet ist, und ob eine vollstän- dige Bereinigung der Rechte und Lasten vorliegt. *  1) Art. 802 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210).  11  http://www.lexfind.ch/link/Bund/210/de   721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung  3 Auf Antrag der Vollzugskommission kann das Departement Bau und Volks- wirtschaft  eine  Teilgenehmigung  aussprechen,  wenn  die  betreffenden  Grundstücke in einem Gebiet liegen, welches durch hängige Rechtsmittel  nicht berührt wird. * 4 Der genehmigte, rechtskräftige Neuzuteilungsplan bildet den Rechtsgrund- ausweis für die Eintragung des neuen Besitzstandes ins Grundbuch.  Art.  29 Ausgleichszahlungen und Umlegungskosten  1 Nach rechtskräftiger Genehmigung der Neuzuteilung legt die Vollzugskom- mission den Kostenverteiler unter Anzeige an die Betroffenen während 30  Tagen auf. 2 Der Kostenverteiler enthält eine Aufstellung der für den Wertausgleich vor- gesehenen Ausgleichszahlungen (Mehr- und Minderwerte, Vorteilsausgleich  und Entschädigungen) sowie über die Verteilung der Umlegungskosten. 3 Die Kosten für die Baulandumlegung tragen die beteiligten Grundeigentü- merinnen und Grundeigentümer nach Massgabe der erhaltenen Vorteile. Die  Gemeinde hat sich darüber hinaus an den Umlegungskosten zu beteiligen,  wenn die Umlegung einem überwiegenden öffentlichen Interesse dient. 4 Für die Umlegungskosten und die Ausgleichszahlungen besteht ohne Ein- trag im Grundbuch zugunsten der Gemeinschaft der beteiligten Grundeigen- tümerinnen und Grundeigentümer ein gesetzliches Grundpfandrecht, das al- len anderen Pfandrechten vorgeht. Dieses Pfandrecht kann an eine andere  Gläubigerin  oder  an einen anderen  Gläubiger  abgetreten  werden.  Pfand- rechte im Betrag von über 1'000 Franken stehen unter dem Vorbehalt des  Schutzes gutgläubiger Dritter gemäss Art. 836 Abs. 2 ZGB1). * 5 Die Betroffenen können innert der Auflagefrist bei der Vollzugskommission  Einsprache erheben. Die eingegangenen Einsprachen erledigt die Vollzugs- kommission soweit möglich auf dem Wege der Verständigung. Über unerle- digte Einsprachen entscheidet das Obergericht.  Art.  30 Baulandumlegung nach Vereinbarung  1 Baulandumlegungen können auch durch privatrechtliche Vereinbarung ein- geleitet und durchgeführt werden.  1) SR 210  12  https://bgs.ar.ch/data/210/de   Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11  2 Die  beteiligten  Grundeigentümerinnen  und  Grundeigentümer  teilen  den  Umlegungsperimeter  dem  Gemeinderat  und  dem  Departement  Bau  und  Volkswirtschaft mit. Diese geben ihnen die im öffentlichen Interesse einzu- haltenden Rahmenbedingungen bekannt. * 3 Es sind die öffentlich-rechtlichen Vorschriften über die Erstellung des Neu- zuteilungsplans, die Ausscheidung der Flächen für den Gemeinbedarf, die  Bereinigung der Rechte und Lasten sowie die nutzungsplanungsrechtlichen  Bestimmungen des Baugesetzes einzuhalten.  Die öffentliche Auflage des  Neuzuteilungsplans entfällt. Privatrechtlich vereinbarte Baulandumlegungen  bedürfen  einer  Bewilligung  des  Departements  Bau  und  Volkswirtschaft.  Art. 28 ist sinngemäss anwendbar. * 4 Die Neuzuteilung mit den bereinigten Rechten und Lasten wird im Grund- buch eingetragen,  wenn die  dinglich  Berechtigten  den Neuzuteilungsplan  unterzeichnet haben und dieser öffentlich beurkundet ist. 5 Kommt die Baulandumlegung nach Vereinbarung nicht zum Abschluss, so  wird das Verfahren auf Antrag mindestens einer oder eines Beteiligten durch  Beschluss des Gemeinderates in das öffentlich-rechtliche Verfahren umge- wandelt. Das Verfahren beginnt entweder neu oder setzt beim letzten Ver- fahrensschritt ein, der auf dem Vereinbarungswege durchgeführt wurde.  3. Kapitel: Natur-, Landschafts-, Kulturobjekt- und  Ortsbildschutz (3.)  1. Abschnitt: Schutzinstrumente (3.1.)  Art.  31 Kantonaler Schutzzonenplan  1 Im kantonalen Schutzzonenplan werden die zur Erhaltung, Förderung und  Aufwertung der  Schutzgegenstände notwendigen Schutzmassnahmen be- zeichnet.  Dies sind insbesondere  ausserhalb  der  Bauzonen Landschafts- schutzzonen, Naturschutzzonen sowie Natur- und Kulturobjekte; in den Bau- zonen Ortsbildschutzzonen von nationaler Bedeutung. 2 Der  Schutzzonenplan  legt  die  Schutzzonen flächenmässig  fest  und  be- zeichnet  die  einzelnen  schützenswerten  Natur-  und  Kulturobjekte.  Der  Schutzumfang und das Schutzziel der Schutzzonen sowie der Natur- und  Kulturobjekte können durch besondere Vorschriften präzisiert werden.  13    721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung  Art.  32 Kommunale Schutzzonenplanung  1 Mit  der  kommunalen  Schutzzonenplanung  (Zonenplan  Schutz)  können  Eigentumsbeschränkungen  wie  Bauverbote,  Abbruchverbote  und  Baube- schränkungen sowie Vorschriften und Leistungspflichten zur Nutzung, Be- wirtschaftung, Bepflanzung, den Zutritt und den Unterhalt erlassen werden.  Art.  33 Kantonale und kommunale Schutzverordnungen  1 Der Inhalt des kantonalen Schutzzonenplanes bzw. des kommunalen Zo- nenplanes  kann in  einem bestimmten Gebiet  oder  für  einen  bestimmten  Schutzgegenstand mittels Schutzverordnungen präzisiert werden. 2 Die Schutzverordnung besteht aus Karte und besonderen Bestimmungen.  Art.  34 Einzelverfügungen und Vereinbarungen  1 Natur- und Kulturobjekte können auch durch Einzelverfügung oder durch  Vereinbarung mit der Grundeigentümerschaft unter Schutz gestellt werden.  2. Abschnitt: Biotopschutz: Feststellungsverfahren (3.2.)  Art.  35  1 Die kantonalen und kommunalen Behörden beugen möglichen Beeinträch- tigungen  schützenswerter  Biotope1) und  Verletzungen  der  Artenschutzbe- stimmungen von Art. 20 NHV vor. 2 Biotope werden entsprechend ihrer Dimension und Bedeutung entweder im  Rahmen der  kantonalen  Schutzzonenplanung  (Naturschutzzonen  gemäss  Art. 83 Baugesetz) oder aber im Rahmen des Einzelobjektschutzes gemäss  Art. 86 Baugesetz in Verbindung mit Art. 34 dieser Verordnung geschützt.  3. Abschnitt: Fachstellen und Zuständigkeiten (3.3.)  Art.  36 Fachstellen  1 Das Departement Bau und Umwelt bezeichnet eine Fachstelle für Natur  und Landschaft2). *  1) Art. 14 der V über den Natur- und Heimatschutz (NHV; SR 451.1) 2) Art. 26 Abs. 1 NHV  14  http://www.lexfind.ch/link/Bund/451.1/de   Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11  Art.  37 Zuständigkeiten  1 Die Zuständigkeiten zum Erlass der Schutzinstrumente im Natur-, Land- schafts-, Kulturobjekt- und Ortsbildschutz bestimmen sich nach Art. 80 und  88 Baugesetz. 2 Die Fachstelle gemäss Art. 36 ist zur Entscheidung über die Ausrichtung  von Beiträgen des Kantons gemäss Art. 92 Abs. 1 Baugesetz zuständig. Sie  unterstützt  ausserdem  die  Baubewilligungsbehörden  sowie  die  Instanzen  gemäss Abs. 1 in fachlicher Hinsicht.  4. Kapitel: Formelles Bauordnungsrecht (4.)  1. Abschnitt: Baubewilligungspflicht (4.1.)  Art.  38 Bewilligungspflicht  1 Der Bewilligungspflicht gemäss Art. 93 Abs. 1 Baugesetz unterstehen na- mentlich  a) Hochbauten, einschliesslich Vor-, An- und Aufbauten jeglicher Art;  b) Tiefbauten wie Strassen, Wege, Plätze aller Art, Sport- und Freizeit- anlagen, unterirdische Bauten, Schwimmbassins;  c) Eingriffe ins Orts- oder Landschaftsbild wie Terrainveränderungen  und Umgebungsgestaltungen, Campingplätze, Einrichtungen der  Versorgung und Entsorgung, Aussenreklamen;  d) Eingriffe in offene oder eingedolte Wasserläufe und in den Wasser- haushalt des Bodens (Drainagen, Entwässerungen);  e) die Sicherheit von Menschen oder Sachen gefährdende Anlagen und  Einbauten wie Einrichtungen zur Wärmeerzeugung, zur Lagerung  und Verarbeitung von feuer- und explosionsgefährlichen sowie um- weltgefährdenden Stoffen;  f) die Umwelt belastende Anlagen wie Deponien, Feuerungs- und  Tankanlagen, abwasserproduzierende Einrichtungen, Erdsonden und  Erdkollektoren, Sondier- und Probebohrungen, Sendeanlagen, Licht- anlagen mit erheblichen Auswirkungen;  g) die Umwelt belastende Produktionsanlagen;  h) die Umwelt entlastende Anlagen wie Gewässerschutz- und Kanalisa- tionsanlagen, Lärmschutzanlagen u.ä.;  15    721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung  i) Nutzungsänderungen innerhalb der Bauzonen, welche Auswirkungen  auf die Umgebung oder eine wesentliche Vergrösserung des Benut- zendenkreises haben;  k) Nutzungsänderungen ausserhalb der Bauzonen;  l) Abbruch von Bauten und Anlagen;  m) Neuanlagen und Erweiterungen von Flugfeldern und Helikopterlande- plätzen.  2 Betreffen Vorhaben nur Teile einer bestehenden Baute oder Anlage, sind  sie  ebenfalls  bewilligungspflichtig,  sofern  sie  baupolizeilich  oder  in  ihren  Auswirkungen  auf  die  Umwelt  erheblich  sind.  Die  Bewilligungspflicht  er- streckt sich grundsätzlich auch auf provisorische oder mit  dem Baugrund  nicht fest verbundene Bauten und Anlagen. 3 Häusergruppen  und  Weiler1) sind  hinsichtlich  der  Baubewilligungspflicht  den Ortsbildschutzzonen nationaler Bedeutung gleichgestellt.  Art.  39 Nicht bewilligungspflichtige Vorhaben  1 Einfache kleine oder nur für eine kurze Dauer erstellte Bauten und Anla- gen, die wegen ihrer untergeordneten Bedeutung weder nachbarliche noch  öffentliche Interessen berühren, sind baurechtlich weder melde- noch bewilli- gungspflichtig. 2 Namentlich gilt dies auf dem gesamten Gemeindegebiet für:  a) Renovationen, die dem normalen Unterhalt dienen und gegenüber  dem Bestehenden keine nach aussen sichtbare Veränderung mit sich  bringen, ausser an Kulturobjekten und in Ortsbildschutzzonen natio- naler Bedeutung;  b) Reparatur und Unterhaltarbeiten;  c) mobile Tunnels und nicht fest installierte Treibhäuser mit einer Ge- samtfläche von maximal 150 m² für den Gemüse- und Gartenbau  während der Saison;  d) ortsübliche offene Einfriedungen wie Häge, Zäune und dergleichen;  e) * Mauern und geschlossene Einfriedungen, welche eine Höhe von  1,20 m nicht überschreiten, ausserhalb der Bauzone nur Naturstein- mauern aus kleinformatigen Steinen bis 1,20 m Höhe;  1) Art. 85 Baugesetz  16    Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11  f) ausser in Schutzzonen und in der näheren Umgebung von Kulturob- jekten: einmalige Terrainveränderungen (Aufschüttung, Abgrabung)  bis zu einer maximalen Differenz von höchstens 1,20 m zum gewach- senen Terrain und einer veränderten Bodenfläche von höchstens  200 m² innerhalb der Bauzonen bzw. 500 m² ausserhalb der Bauzo- nen;  g) das Aufstellen einzelner Mobilheime, Wohnwagen und dergleichen:  1. auf bestehenden, rechtmässig erstellten Abstellflächen wäh- rend der Nichtbetriebszeit, sofern ausreichend Abstellplätze  für Motorfahrzeuge verbleiben;  2. ausserhalb bewilligter Campingplätze und bestehender, recht- mässig erstellter Abstellflächen für weniger als 20 Tage;  h) ausser an Kulturobjekten und in Ortsbildschutzzonen nationaler Be- deutung:  1. Parabolantennen bis zu 0,85 m Durchmesser, sofern sie be- züglich der Farbgebung dem Hintergrund angepasst werden;  2. Kleinstsende- und Empfangsanlagen für Funkdienste, na- mentlich sog. Mikro- und Pikozell-Anlagen mit einer Leistung  von weniger als 6 W (ERP);  3. * nicht leuchtende Eigenreklamen auf privatem Grund bis zu ei- ner Fläche von 1,50 m²; an Kulturobjekten und in Ortsbildern  von nationaler Bedeutung bis zu einer Fläche von 0,50 m²;  4. Fahnenstangen, Verkehrssignale, Strassentafeln, Strassenbe- leuchtungseinrichtungen, Vermessungszeichen, einzelne  Pfähle und Stangen, Messeinrichtungen, Schaltkästen, Hy- dranten und dergleichen;  i) Gartenschwimmbecken, welche nur für eine begrenzte Dauer des  Jahres aufgestellt bleiben, nicht fest mit dem Erdboden verbunden  sind und keiner bewilligungspflichtigen Terrainveränderung bedürfen;  j) kleinere Anlagen der Garten- und Aussenraumgestaltung im ortsübli- chen Rahmen, wie Gartenwege, Treppen, Brunnen, kleine Teiche,  Sandkästen, Gartencheminées, Planschbecken, Kinderspielgeräte,  künstlerische Plastiken.  3 Zusätzlich bedürfen in den Bauzonen keiner Bewilligung und keiner Mel- dung, ausser an Kulturobjekten und in Ortsbildschutzzonen nationaler Be- deutung:  a) * mindestens auf zwei Seiten offene, ungedeckte Gartensitzplätze und  Pergolas bis 25 m² Grundfläche;  17    721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung  b) Bauten und Anlagen, die nicht länger als sechs Monate am gleichen  Ort aufgestellt bleiben (Festhütten, Zirkuszelte, Tribünen usw.), zu  beachten ist dabei Art. 15;  c) einzelne Kleinstbauten (Kleintierställe, Fahrradunterstände, Werk- zeughäuschen, Hütte für hobbymässige Gartenbewirtschaftung oder  Tierhaltung, usw.) von höchstens 2,50 m Gesamthöhe und einer  Grundfläche von höchstens 6 m²;  d) * Dachflächenfenster (maximal eines je Dachfläche von höchstens  1,50 m² aussen gemessener Fläche);  e) Ersatz von Fenstern, sofern damit keine gegen aussen sichtbaren  Veränderungen verbunden sind.  f) * … 4 Die Errichtung von baubewilligungsfreien Bauten und Anlagen entbindet  nicht von der Einhaltung aller übrigen Vorschriften, insbesondere der Gestal- tungs-, Grenzabstands- und Immissionsvorschriften. Die Befreiung erstreckt  sich auf die Pflicht zur Einreichung eines Baugesuchs sowie auf die Visie- rung und öffentliche Bekanntmachung des Vorhabens. Falls notwendig, trifft  die Gemeindebaubehörde nach Anhörung der Betroffenen die erforderlichen  Anordnungen. 5 Die  Kombination  mehrerer  bewilligungsfreier  baulicher  Massnahmen  ist  grundsätzlich bewilligungspflichtig.  Art.  40 Bewilligungsfreie Bauplatzinstallationen  1 Die auf dem Baugrundstück erforderlichen Bauplatzinstallationen (Bauba- racken, Bautafeln bis zu einer Grösse von 5 m², Krane, Wasser-, Strom- und  Telefonanschlüsse, Toilettenanlagen und dergleichen) gelten mit der Ertei- lung der Bewilligung für die Dauer der Bauausführung als bewilligt und sind  somit von der selbständigen Bewilligungspflicht befreit. 2 Vorbehalten  bleiben  die  Bewilligungspflicht  nach  dem  Gesetz  über  die  Staatsstrassen1) sowie eine allfällige Zustimmung für die Inanspruchnahme  öffentlichen Grundes. 3 Die Baubehörden können im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ver- langen, dass ein Bauinstallationsplan zur Genehmigung eingereicht wird.  1) heute: Strassengesetz (StrG; bGS 731.11)  18  https://bgs.ar.ch/data/731.11/de   Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11  Art.  40a * Solaranlagen  1 Solaranlagen auf Gebäuden in Gewerbezonen (GE) und Industriezonen (I)  sind baubewilligungsfrei, auch wenn sie die Dachfläche im rechten Winkel  um mehr als 20 cm überragen. 2 Solaranlagen auf Gebäuden in kommunalen Ortsbildschutzzonen und Orts- bildschutzzonen  nationaler  Bedeutung  unterstehen  der  Baubewilligungs- pflicht. 3 Baubewilligungsfreie Solaranlagen sind vor der Ausführung der Baubewilli- gungsbehörde mit einem kantonalen Formular zu melden. Der Meldung sind  ein Situationsplan, eine Dachaufsicht, ein Dachschnitt sowie ein Anlagenbe- schrieb beizulegen. 4 Baubewilligungsfreie  Solaranlagen  dürfen  ausgeführt  werden,  wenn  die  Baubewilligungsbehörde innert 30 Tagen nach Eingang der Meldung keine  Einwände erhebt.  Art.  41 Projektänderungen  1 Von den genehmigten  Baugesuchsplänen  darf  nur  mit  Zustimmung der  Gemeindebaubehörde,  der  betroffenen  Einsprechenden  und  im  Anwen- dungsbereich von Art. 100 Abs. 1 Baugesetz des Baukoordinationsdienstes  abgewichen werden. 2 Für erhebliche Abweichungen ist ein neues Baugesuch einzureichen.  2. Abschnitt: Baubewilligungsverfahren (4.2.)  I. Beratung (4.2.1.)  Art.  42  1 Im  Interesse  einer  zügigen  Verfahrensabwicklung  und  der  Koordination  können die Gemeindebaubehörden sowie die kantonalen Behörden vor Ein- reichung von Gesuchen um unverbindliche Auskünfte und Stellungnahmen  ersucht werden. Die Beratung bezieht sich namentlich auf wichtige Fragen  zur  Zulässigkeit  des  Vorhabens,  zu  den  Gesuchsunterlagen  und Verfah- rensabläufen.  19    721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung  II. Anwendbares Verfahren (4.2.2.)  Art.  43 Verfahrensarten  1 Die gemäss Art. 38 bewilligungspflichtigen Vorhaben werden im ordentli- chen Baubewilligungsverfahren, im vereinfachten Baubewilligungsverfahren  oder im Meldeverfahren abgewickelt. 2 Sofern ein Gesuch gemäss Art. 44 oder 45 nicht im vereinfachten Verfah- ren oder im Meldeverfahren behandelt werden kann, ist das ordentliche Ver- fahren gemäss Art. 46–55 durchzuführen. 3 Bewilligungszuständigkeiten  aus  anderen  Erlassen  und  Rechtsgebieten  bleiben für bewilligungsfreie und meldepflichtige Vorhaben vorbehalten.  Art.  44 Anwendung des vereinfachten Verfahrens  1 Das vereinfachte Verfahren gemäss Art. 104 Abs. 1 Baugesetz kann insbe- sondere gewährt werden bei  a) Ausbauten innerhalb des bestehenden Bauvolumens;  b) Kleinbauten gemäss Art. 11;  c) Mauern sowie offenen und geschlossenen Einfriedungen soweit be- willigungspflichtig;  d) Drainagen und Entwässerungen von Gebieten bis zu einer Fläche  von 20 a, sofern diese nicht innerhalb oder im Einzugsbereich einer  Naturschutzzone oder Grundwasserschutzzone liegen;  e) Aussenantennen und Solaranlagen zum privaten Gebrauch, soweit  bewilligungspflichtig;  f) Terrainveränderungen (Aufschüttung, Abgrabung) von höchstens 2 m  vertikaler Ausdehnung und einer veränderten Fläche von höchstens  1 000 m²;  h) * Einbau von als Aussenanlagen errichteten Luft/Wasser-Wärmepum- pen;  i) Parkplätzen, Dachaufbauten, Dachflächenfenstern bis insgesamt  2 m² aussen gemessener Fläche.  20    Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11  Art.  45 Anwendung des Meldeverfahrens  1 Das Meldeverfahren gemäss Art. 104 Abs. 4 Baugesetz kann nur ausser- halb von Ortsbildschutzzonen nationaler Bedeutung und Kulturobjekten und  ausschliesslich gewährt werden bei  a) Fassaden- und anderen baulichen Änderungen innerhalb der Bauzo- nen, welche nach aussen nur unwesentlich in Erscheinung treten  (Einbau von Türen, Fenstern, Zweckänderung von Räumen usw.);  b) Änderung der Raumaufteilung von bestehenden Wohnbauten;  c) Einbau von Bädern, WC, Küchen, soweit damit nicht eine Wohn- raumerweiterung verbunden ist;  d) Abbrucharbeiten;  e) Werkleitungen und Abwasseranschlüsse für Einzelliegenschaften  ausserhalb von Naturschutz- und Grundwasserschutzzonen;  f) * provisorischen Bauten gemäss Art. 15, soweit nicht bewilligungsfrei;  g) * Einbau von Heizanlagen und Öltanks mit Ausnahme von als Aussen- anlagen errichteten Luft/Wasser-Wärmepumpen.  III. Allgemeiner Verfahrensablauf (4.2.3.)  Art.  46 Grundsatz der Gesuchseinreichung  1 Für bewilligungspflichtige Vorhaben ist der betroffenen Gemeinde auf amt- lichem Formular ein Gesuch einzureichen. Das Gesuch hat alle Unterlagen  zu enthalten, welche zur sachgemässen Beurteilung des Vorhabens notwen- dig sind. 2 Das amtliche Formular ist von den Gemeinden zur Verfügung zu stellen.  Das Departement Bau und Volkswirtschaft kann Weisungen über die einheit- liche Gestaltung und den Inhalt der Formulare sowie die Verwendung ein- heitlicher Checklisten und Entscheidvorlagen erlassen. *  Art.  47 Bestandteile des Baugesuches  1 In der Regel sind folgende, von der Grundeigentümerin oder vom Grundei- gentümer, von der Bauherrschaft und der Planverfasserin oder dem Planver- fasser unterzeichnete und datierte Pläne und Unterlagen in mindestens drei- facher Ausfertigung und zusätzlich in elektronischer Form einzureichen: *  a) Gesuchsformular unter Beilage der im Einzelnen erforderlichen rech- nerischen Nachweise (Ausnützungsziffer usw.);  21    721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung  b) Situationsplan, aus dem die genaue Lage des Grundstückes sowie  Lage und Masse des Vorhabens und der Erschliessungs- und Ent- sorgungsanlagen ersichtlich sind. Ein Exemplar ist auf einer beglau- bigten Kopie des gültigen Grundbuchplanes zu erstellen; bei Vorha- ben gemäss Art. 44 und 45 genügt eine Fotokopie des gültigen  Grundbuchplanes;  c) Grundrissplan aller Geschosse in der Regel im Massstab 1:100 mit  Angabe der technischen Anlagen (Feuerstätten usw.), der Zweckbe- stimmung der einzelnen Räume, der Boden- und Fensterflächen so- wie der Hauptaussenmasse; in einem Plan ist die Umgebungsgestal- tung einschliesslich Terrainveränderungen, Mauern, Parkplätze,  Wege, Spielplätze, Freizeitanlagen usw. darzustellen; der Umge- bungsplan hat sich innerhalb der Bauzone auf das ganze Baugrund- stück zu erstrecken;  d) Schnitt- und Fassadenpläne in der Regel im Massstab 1:100 mit An- gabe der Höhenkoten, des gewachsenen und gestalteten Terrains  bis an die Grundstücksgrenzen sowie des massgeblichen Höhenbe- zugspunktes (in Meereshöhe oder Höhendifferenz zu gesichertem  Fixpunkt). In Ortsbildschutzzonen sind die Nachbarbauten in den  Fassadenplänen ebenfalls darzustellen;  e) Baubeschrieb, soweit die beabsichtigte Ausführung aus den Plänen  nicht ersichtlich ist;  f) besondere Kanalisationseingabe mit Angabe von Leitungsdurchmes- ser, -gefälle und -material sowie unter Beilage der im kommunalen  Abwasserreglement geforderten Unterlagen;  g) Schutzraumeingabe nach gesetzlichen Vorschriften;  h) Projekt und Beschrieb für Heizungs- und Energieerzeugungsanlagen  sowie für Tankanlagen für die Lagerung von umweltgefährdenden  Stoffen, soweit diese Vorhaben nicht Gegenstand nachfolgender,  eigener Bewilligungsverfahren bilden;  i) * Anschlussgesuche für Wasser- und Energieversorgung;  j) * Objektschutznachweis bei Bauvorhaben in Gefahrengebieten. 2 Bei  allen  Fassadenänderungen  (z.B.  Einbau  von Fenstern,  Türen,  Vor- platzüberdachungen usw.) ist die ganze Fassade samt den beabsichtigten  Änderungen darzustellen. 3 Bei Vorhaben mit erheblichen Terrainveränderungen, insbesondere bei De- ponien und Kiesgruben, sind Höhenkurvenpläne und aussagekräftige Längs-  und Querschnitte für den Zustand vor Inangriffnahme und nach Abschluss  des Vorhabens sowie gegebenenfalls ein Etappierungsplan einzureichen.  22    Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11  4 Falls  die  Beurteilung  eines  Gesuches  es  erfordert,  können  die  Bewilli- gungs- und Koordinationsbehörden von der Gesuchstellerin oder dem Ge- suchsteller weitere Unterlagen wie Modelle, Perspektiven, Schattendiagram- me oder Fotos verlangen. Zur Verfahrensbeschleunigung können die Bewilli- gungs- und Koordinationsbehörden die Einreichung zusätzlicher Gesuchs- sätze verlangen. 5 Bei geringfügigen Vorhaben kann auf vorgängige Anfrage hin die Eingabe  vereinfachter Gesuchsunterlagen gewährt werden. Für das vereinfachte Ver- fahren und das  Meldeverfahren  können die  Gemeindebaubehörden stan- dardmässig Erleichterungen vorsehen. 6 Das Vorhaben ist farblich wie folgt darzustellen:  a) Bestehend = schwarz  b) Neu = rot  c) Abbruch = gelb 7 Falls es zur Feststellung des ursprünglichen, rechtmässigen Zustands bei  der Entfernung vorschriftswidriger Bauten im Sinne von Art. 108 des Bauge- setzes notwendig ist, kann die zuständige Baubewilligungsbehörde die dafür  erforderlichen Pläne und Unterlagen auf Kosten der oder des Fehlbaren an- fertigen lassen. *  Art.  48 Visierung  1 Bei der Visierung der Bauvorhaben nach Art. 102 Abs. 1 Baugesetz sind  insbesondere die Gebäude- und Firsthöhe bzw. die Gesamthöhe der Anlage  zusammen mit dem Niveaupunkt,  dem massgeblichen Höhenbezugspunkt  und der horizontalen Ausdehnung des Objektes, die Erdgeschosskote sowie  Aufschüttungen und Abgrabungen über 1,20 m Höhe bzw. Tiefe deutlich zu  markieren. 2 Die Visierung ist bis zur Rechtskraft der Bewilligungsentscheide zu belas- sen. Über Ausnahmen entscheidet die zuständige Behörde.  23    721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung  Art.  49 Formelle Voraussetzungen des Eintretens auf Baugesuche  1 Die Gemeindebaubehörde prüft,  nötigenfalls in Zusammenarbeit  mit  den  zuständigen kantonalen Behörden, ob die Gesuchsdossiers vollständig, wi- derspruchsfrei und in der vorgeschriebenen Anzahl vorhanden sind sowie,  ob die Visierung mit den eingereichten Plänen übereinstimmt. Falls die Ge- suchstellerin oder der Gesuchsteller allfälligen Mängeln auch nach schriftli- cher  Aufforderung mit  Fristansetzung nicht  Abhilfe  schafft,  verweigert  die  Baubehörde  die  Anhandnahme des  Baugesuches  mit  Nichteintretensent- scheid. 2 Dasselbe gilt sinngemäss, falls kantonale Behörden entsprechende Mängel  feststellen.  Der  Nichteintretensentscheid  wird  in  diesem  Falle  durch  den  Baukoordinationsdienst gefällt.  Art.  50 Durchführung der Koordination  1 Das Koordinationsorgan sorgt für die Einholung der notwendigen Entschei- de und stellt sicher, dass die Entscheide widerspruchsfrei getroffen und mit  einheitlicher Rechtsmittelbelehrung im Sinne von Art. 33 Abs. 4 des Bundes- gesetzes über die Raumplanung1) versehen werden. 2 Stellt das Koordinationsorgan Widersprüche fest, versucht sie, diese im di- rekten Kontakt mit den betroffenen Bewilligungsbehörden zu bereinigen. So- fern sich dies als notwendig erweist, lädt sie die entsprechenden Behörden  zu einem Einigungsgespräch ein und sucht nach einer einvernehmlichen Lö- sung, die allen Vorschriften entspricht. 3 Lassen sich Widersprüche nicht bereinigen, entscheidet das Koordinations- organ.  Art.  51 Kritische Hinweise  1 Eingaben gemäss Art. 111 Abs. 3 Baugesetz werden von den davon be- rührten Behörden schriftlich,  jedoch nicht  in  Verfügungsform beantwortet.  Die Antwortschreiben sind nicht anfechtbar.  Art.  52 Bauentscheid  1 Vorhaben werden bewilligt, wenn sie den bau- und planungsrechtlichen so- wie weiteren, im Bewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entspre- chen.  1) RPG (SR 700)  24  http://www.lexfind.ch/link/Bund/700/de   Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11  Art.  53 Baubeginn und Teilrechtskraft  1 Mit der Ausführung bewilligungspflichtiger Bauvorhaben darf erst begonnen  werden, wenn die Baubewilligung und die nach anderen Gesetzen erforderli- chen Bewilligungen rechtskräftig  erteilt  sind sowie über  allfällige Einspra- chen rechtskräftig entschieden ist. 2 Vorbehalten bleibt ein von allen zuständigen Behörden gestatteter vorzeiti- ger  Baubeginn,  welcher  jedoch keinesfalls  vor  Ablauf  der  Einsprachefrist  gewährt werden kann. 3 Die Bewilligungsinstanzen können für unbestrittene Bestandteile des Bau- gesuches Teilbaubewilligungen aussprechen, soweit damit die nicht bewillig- ten Bestandteile nicht präjudiziert werden. 4 In den Bewilligungen kann als Bedingung vorgesehen werden, dass der  Baubeginn einer vorgängigen Baufreigabe durch die entsprechende Behör- de  bedarf,  namentlich,  wenn  vor  Baubeginn  bestimmte  Nachweise  (z.B.  Energienachweis) zu erbringen sind.  Art.  54 Baukontrolle  1 Die Gemeindebaubehörde prüft die Ausführung des Vorhabens auf Über- einstimmung mit den Bewilligungen und den genehmigten Plänen. Sie kann  Dritte mit den erforderlichen Kontrollen beauftragen. 2 Wo kantonale Bewilligungen überwacht werden müssen, leitet die Gemein- de die Meldung des Baubeginns sowie die bei Kontrollen festgestellten Ab- weichungen an den Baukoordinationsdienst weiter, soweit diese nicht direkt  der zuständigen kantonalen Behörde angezeigt werden. Die kantonalen Be- hörden sind ebenfalls befugt, ihre Bewilligungen zu überprüfen. 3 Die Ergebnisse der Baukontrolle sind schriftlich festzuhalten.  Art.  55 Kontrollpflichtige Baustadien  1 Die  Bewilligungsbehörden  legen  in  ihren  Bewilligungen  fest,  welche  Baustadien zur Kontrolle anzuzeigen sind. Fehlen entsprechende Angaben,  gilt dies mindestens für folgende Baustadien:  a) Schriftliche Meldung an die Gemeindebaubehörde:  1. Erstellung des Schnurgerüstes;  2. tatsächlicher Baubeginn;  3. Fertigstellung der Bauarbeiten vor Bezug/Inbetriebnahme;  25    721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung  b) Mündliche Meldung an die Gemeindebaubehörde:  1. Alle Kanalisationsleitungen vor dem Eindecken;  2. Erstellung der Kamine und Feuerstätten. 2 Die Kontrollen erfolgen so kurzfristig, dass der Bauablauf nicht verzögert  wird. Nach Behebung gerügter Mängel ist für die Nachkontrolle erneut An- zeige zu machen.  26    Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11  IV. Besonderer Verfahrensablauf (4.2.4.)  Art.  56 Durchführung des vereinfachten Verfahrens  1 Für das vereinfachte Baubewilligungsverfahren gelten die Erleichterungen  gemäss Art. 104 Abs. 2 und 3 des Baugesetzes. Im Übrigen gelangen die  allgemeinen Verfahrensbestimmungen zur Anwendung1).  Art.  57 Durchführung des Meldeverfahrens  1 Im Meldeverfahren entfallen die  Pflicht  zur  Visierung sowie die Anzeige  und die öffentliche Auflage. Das Vorhaben darf ausgeführt werden, wenn die  Gemeindebaubehörde nicht innert 20 Tagen seit Eingang der Baumeldung  der Bauherrschaft schriftlich mitteilt, dass  a) das Gesuch ins vereinfachte oder ordentliche Verfahren verwiesen  wird oder  b) das Baugesuch abgelehnt wird. 2 Bei Vorliegen kantonaler Zuständigkeiten überweist die Gemeindebaube- hörde die Baumeldung unverzüglich dem Baukoordinationsdienst. Teilt die- ser  der  Gemeindebaubehörde  nicht  innert  10  Tagen  Einwände  gemäss  Abs. 1 schriftlich mit, gilt das Vorhaben aus kantonaler Sicht als bewilligt.  V. Einspracheverfahren (4.2.5.)  Art.  58 Verfahrensgang  1 Die Gemeindebaubehörde  übermittelt  eingegangene Einsprachen unver- züglich dem Baukoordinationsdienst, sofern dieser nach Art. 100 Baugesetz  das Koordinationsorgan ist. 2 Das Koordinationsorgan bestimmt, welche Behörde die Verfahrensleitung  zu übernehmen hat. Die verfahrensleitende Behörde lädt die Bauherrschaft  zur Stellungnahme ein und führt eine Einigungsverhandlung durch, sofern  dies als geboten erscheint. 3 Über  unerledigte  Einsprachen befinden diejenigen Behörden,  deren Zu- ständigkeit durch Einsprachepunkte berührt wird. Baubewilligungs- und Ein- spracheentscheide sind je Behörde in einem einzigen Entscheid zusammen  zu fassen.  1) Art. 47 ff.  27    721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung  4 Die  Gemeindebaubehörde  kann  unbegründete  Einsprachen  mit  Zustim- mung  des  Koordinationsorgans  ohne Durchführung  von Schriftenwechsel  und Einigungsverhandlung abweisen.  Art.  59 Sammeleinsprachen  1 Auf Sammeleinsprachen und wortgleiche Einzeleinsprachen treten die zu- ständigen Behörden nur  ein,  wenn nach Fristansetzung angegeben wird,  wer die Einsprechendengruppe rechtsverbindlich zu vertreten befugt ist.  Art.  60 Privatrechtliche Einsprachepunkte  1 Die Gemeindebaubehörde verweist im Rahmen ihres Baubewilligungsent- scheids Einsprechende unter Ansetzung einer Frist von 14 Tagen ab Eröff- nung des Entscheids zur Klageerhebung an das zuständige Zivilgericht, so- fern Einsprachepunkte privatrechtlicher Natur vorliegen. 2 Während der vierzehntägigen Frist  gemäss Abs. 1  und einem allfälligen  Vermittlungsverfahren  inklusive  Frist  zur  Klageanhängigmachung  darf  mit  dem Bau noch nicht begonnen werden. Das Zivilgericht kann im Weiteren  den Baubeginn bis zur rechtskräftigen Erledigung der Klage untersagen.  VI. Eröffnung der Entscheide durch den Baukoordinationsdienst (4.2.6.)  Art.  61  1 Gemeinden, welche von der Möglichkeit der Entscheideröffnung durch den  Baukoordinationsdienst  (Art. 105 Abs. 2  Baugesetz)  Gebrauch  machen  möchten, teilen dies dem Departement Bau und Volkswirtschaft jeweils per  31. Juli mit Wirkung für das folgende Kalenderjahr mit. *  VII. Ordnungsfristen (4.2.7.)  Art.  62 Erstinstanzliches Bewilligungsverfahren  1 Baugesuche  und  Bauermittlungsgesuche  im  Anwendungsbereich  von  Art. 100 Abs. 2 Baugesetz werden innert acht Wochen seit Eingang des voll- ständigen Gesuchs mit Bau- bzw. Bauermittlungsentscheiden erledigt. So- fern ein Einspracheverfahren durchzuführen ist, beträgt diese Frist 14 Wo- chen.  28    Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11  2 Baugesuche  und  Bauermittlungsgesuche  im  Anwendungsbereich  von  Art. 100 Abs. 1  Baugesetz  werden innert  zwölf  Wochen seit  Eingang des  vollständigen Gesuchs  mit  Bau-  bzw.  Bauermittlungsentscheiden erledigt.  Sofern  ein  Einspracheverfahren  durchzuführen  ist,  beträgt  diese  Frist  18  Wochen. 3 Die maximale Behandlungsdauer für Bewilligungen der einzelnen kantona- len Amtsstellen beträgt vier Wochen. Der Baukoordinationsdienst kann ein- zelfallweise kürzere Fristen festsetzen. 4 Für die Behandlung von Vorhaben, welche eine Umweltverträglichkeitsprü- fung oder die Mitwirkung von Bundesstellen erfordern, werden die Fristen im  Einzelfall durch das Koordinationsorgan festgesetzt. Dasselbe gilt für beson- ders umfangreiche Bauvorhaben. 5 Die formelle Sistierung des Baubewilligungsverfahrens unterbricht den Lauf  dieser Fristen.  Art.  63 Rekursverfahren  1 Rekurse  im  Anwendungsbereich  des  Baugesetzes  werden innert  sechs  Monaten seit Eingang der rechtsgenüglichen Eingabe mit Entscheid erledigt. 2 Die formelle Sistierung des Rekursverfahrens unterbricht den Lauf dieser  Frist.  5. Kapitel: Schlussbestimmungen (5.)  Art.  64 Aufhebung bisherigen Rechts  1 Die Verordnung vom 25. Februar 1986 über Baubewilligungspflicht  und - verfahren  sowie  über  das  Bauen  ausserhalb  der  Bauzonen  (Bauverord- nung)1), wird aufgehoben.  Art.  65 Inkrafttreten  1 Der Regierungsrat bestimmt das Inkrafttreten.2)  1) bGS 721.11 (If. Nr. 206) 2) 1. Januar 2004  29    721.11 Ausserrhodische Gesetzessammlung  Änderungstabelle - Nach Beschluss  Beschluss Inkrafttreten Element Änderung Lf. Nr. / Abl. 05.07.2011 01.08.2011 Art. 1 Abs. 2 geändert 1193/2011, 804 05.07.2011 01.08.2011 Art. 2 Abs. 3 geändert 1193/2011, 804 05.07.2011 01.08.2011 Art. 39 Abs. 2, e) geändert 1193/2011, 804 05.07.2011 01.08.2011 Art. 39 Abs. 2, h),   3. geändert 1193/2011, 804  05.07.2011 01.08.2011 Art. 39 Abs. 3, a) geändert 1193/2011, 804 05.07.2011 01.08.2011 Art. 39 Abs. 3, d) geändert 1193/2011, 804 05.07.2011 01.08.2011 Art. 39 Abs. 3, f) geändert 1193/2011, 804 11.05.2015 01.01.2016 Art. 28 Abs. 1 geändert 1287 / 2015, S. 588 11.05.2015 01.01.2016 Art. 28 Abs. 2 geändert 1287 / 2015, S. 588 11.05.2015 01.01.2016 Art. 28 Abs. 3 geändert 1287 / 2015, S. 588 11.05.2015 01.01.2016 Art. 30 Abs. 2 geändert 1287 / 2015, S. 588 11.05.2015 01.01.2016 Art. 30 Abs. 3 geändert 1287 / 2015, S. 588 11.05.2015 01.01.2016 Art. 36 Abs. 1 geändert 1287 / 2015, S. 588 11.05.2015 01.01.2016 Art. 46 Abs. 2 geändert 1287 / 2015, S. 588 11.05.2015 01.01.2016 Art. 61 Abs. 1 geändert 1287 / 2015, S. 588 27.09.2016 30.09.2016 Art. 20 Abs. 1 geändert 1321 / 2016, S. 1332 27.09.2016 30.09.2016 Art. 27 Abs. 2 geändert 1321 / 2016, S. 1332 27.09.2016 30.09.2016 Art. 36 Abs. 1 geändert 1321 / 2016, S. 1332 12.12.2017 01.01.2018 Art. 29 Abs. 4 geändert 1349 / 2017, S. 1544 18.12.2018 01.01.2019 Titel 1.3. eingefügt 1372 / 2018, S. 1754 18.12.2018 01.01.2019 Art. 19a eingefügt 1372 / 2018, S. 1754 18.12.2018 01.01.2019 Art. 39 Abs. 3, f) aufgehoben 1372 / 2018, S. 1754 18.12.2018 01.01.2019 Art. 40a eingefügt 1372 / 2018, S. 1754 18.12.2018 01.01.2019 Art. 47 Abs. 7 eingefügt 1372 / 2018, S. 1754 24.03.2020 01.04.2020 Art. 2 Abs. 3 geändert 1398 / 2020, S. 388 24.03.2020 01.04.2020 Art. 4 Abs. 3 geändert 1398 / 2020, S. 388 22.03.2022 01.04.2022 Art. 44 Abs. 1, h) geändert 1458 / 25.03.2022 22.03.2022 01.04.2022 Art. 45 Abs. 1, f) geändert 1458 / 25.03.2022 22.03.2022 01.04.2022 Art. 45 Abs. 1, g) eingefügt 1458 / 25.03.2022 22.03.2022 01.04.2022 Art. 47 Abs. 1 geändert 1458 / 25.03.2022 22.03.2022 01.04.2022 Art. 47 Abs. 1, i) geändert 1458 / 25.03.2022 22.03.2022 01.04.2022 Art. 47 Abs. 1, j) eingefügt 1458 / 25.03.2022  30    Ausserrhodische Gesetzessammlung 721.11  Änderungstabelle - Nach Artikel  Element Beschluss Inkrafttreten Änderung Lf. Nr. / Abl. Art. 1 Abs. 2 05.07.2011 01.08.2011 geändert 1193/2011, 804 Art. 2 Abs. 3 05.07.2011 01.08.2011 geändert 1193/2011, 804 Art. 2 Abs. 3 24.03.2020 01.04.2020 geändert 1398 / 2020, S. 388 Art. 4 Abs. 3 24.03.2020 01.04.2020 geändert 1398 / 2020, S. 388 Titel 1.3. 18.12.2018 01.01.2019 eingefügt 1372 / 2018, S. 1754 Art. 19a 18.12.2018 01.01.2019 eingefügt 1372 / 2018, S. 1754 Art. 20 Abs. 1 27.09.2016 30.09.2016 geändert 1321 / 2016, S. 1332 Art. 27 Abs. 2 27.09.2016 30.09.2016 geändert 1321 / 2016, S. 1332 Art. 28 Abs. 1 11.05.2015 01.01.2016 geändert 1287 / 2015, S. 588 Art. 28 Abs. 2 11.05.2015 01.01.2016 geändert 1287 / 2015, S. 588 Art. 28 Abs. 3 11.05.2015 01.01.2016 geändert 1287 / 2015, S. 588 Art. 29 Abs. 4 12.12.2017 01.01.2018 geändert 1349 / 2017, S. 1544 Art. 30 Abs. 2 11.05.2015 01.01.2016 geändert 1287 / 2015, S. 588 Art. 30 Abs. 3 11.05.2015 01.01.2016 geändert 1287 / 2015, S. 588 Art. 36 Abs. 1 11.05.2015 01.01.2016 geändert 1287 / 2015, S. 588 Art. 36 Abs. 1 27.09.2016 30.09.2016 geändert 1321 / 2016, S. 1332 Art. 39 Abs. 2, e) 05.07.2011 01.08.2011 geändert 1193/2011, 804 Art. 39 Abs. 2, h),  3.  05.07.2011 01.08.2011 geändert 1193/2011, 804  Art. 39 Abs. 3, a) 05.07.2011 01.08.2011 geändert 1193/2011, 804 Art. 39 Abs. 3, d) 05.07.2011 01.08.2011 geändert 1193/2011, 804 Art. 39 Abs. 3, f) 05.07.2011 01.08.2011 geändert 1193/2011, 804 Art. 39 Abs. 3, f) 18.12.2018 01.01.2019 aufgehoben 1372 / 2018, S. 1754 Art. 40a 18.12.2018 01.01.2019 eingefügt 1372 / 2018, S. 1754 Art. 44 Abs. 1, h) 22.03.2022 01.04.2022 geändert 1458 / 25.03.2022 Art. 45 Abs. 1, f) 22.03.2022 01.04.2022 geändert 1458 / 25.03.2022 Art. 45 Abs. 1, g) 22.03.2022 01.04.2022 eingefügt 1458 / 25.03.2022 Art. 46 Abs. 2 11.05.2015 01.01.2016 geändert 1287 / 2015, S. 588 Art. 47 Abs. 1 22.03.2022 01.04.2022 geändert 1458 / 25.03.2022 Art. 47 Abs. 1, i) 22.03.2022 01.04.2022 geändert 1458 / 25.03.2022 Art. 47 Abs. 1, j) 22.03.2022 01.04.2022 eingefügt 1458 / 25.03.2022 Art. 47 Abs. 7 18.12.2018 01.01.2019 eingefügt 1372 / 2018, S. 1754 Art. 61 Abs. 1 11.05.2015 01.01.2016 geändert 1287 / 2015, S. 588  31    1    2    3    4    5    6    7    8    9    10    11