850.110 - Verordnung über die amtlichen Immobilienbewertungen (VAIB)    850.110   Verordnung über die amtlichen Immobilienbewertungen  (VAIB)  Vom 26. September 2017 (Stand 1. Juli 2022)  Gestützt auf Art. 45 Abs. 1 der Kantonsverfassung1)  von der Regierung erlassen am 26. September 2017  1. Behörden  Art.  1 Organisation 1 Das Amt betreibt  zusätzlich zum Standort  Chur Aussenstellen in  Davos,  Ilanz,   Thusis, Samedan und Scuol. 2 Das Amt bestimmt die Reihenfolge der gemeindeweise vorzunehmenden Revisi- onsbewertungen.  2. Durchführung der Bewertungen  Art.  2 Grundlagen 1 Zusätzlich zum Gesetz über die amtlichen Immobilienbewertungen sind insbeson- dere folgende Grundlagen zu beachten: a) das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht2) und die dazugehörige Ver-  ordnung3); b) die Erlasse über die Gebäudeversicherung sowie die vom Amt mit der Gebäu-  deversicherung abgeschlossene Leistungsvereinbarung4); c) die Erlasse über den Brandschutz5); d) die kantonalen und kommunalen Bau- und Planungsvorschriften;  1) BR 110.100 2) SR 211.412.11 3) SR 211.412.110 4) BR 830.100, 830.110 und ergänzende Bestimmungen zur Verordnung 5) BR 840.100, 840.110  * Änderungstabellen am Schluss des Erlasses   1   https://www.gr-lex.gr.ch/data/110.100/de https://www.gr-lex.gr.ch/data/840.110/de https://www.gr-lex.gr.ch/data/840.100/de https://www.gr-lex.gr.ch/data/830.110/de https://www.gr-lex.gr.ch/data/830.100/de http://db.clex.ch/link/Bund/211.412.110/de http://db.clex.ch/link/Bund/211.412.11/de   850.110    e) die kantonale Steuergesetzgebung5); f) die kantonale Waldgesetzgebung6) sowie die Richtlinien zur Schätzung von   Waldwerten des Schweizerischen Forstvereins; g) die einschlägigen Empfehlungen und Normen von Fachverbänden7).  Art.  3 Objektweise Bewertung 1 Jedes Bewertungsobjekt ist einzeln zu bewerten und jede Bewertung ist einzeln zu  eröffnen. 2 Mehrere  Bewertungsobjekte  gleicher  Eigentümerinnen  oder  Eigentümer,  die  wirtschaftlich eine Betriebseinheit bilden, sind in der Regel gesamthaft zu bewerten.   Die Werte sind auf die einzelnen Grundstücke zu verteilen. Eine Ausnahme bilden  Transportanlagen, Energieproduktions-, Energieübertragungs- und Energieverteilan- lagen, bei denen die Ertrags- und Verkehrswerte anteilsmässig auf die betroffenen  Gemeinden aufgeteilt werden.  Art.  4 Massgebende Faktoren 1 Für die Wertermittlung gemäss Artikel 10 Absatz 1 des Gesetzes sind alle wertbe- einflussenden Faktoren zu berücksichtigen, insbesondere: a) Bauart, Alter, Zustand und Zweckbestimmung der Gebäude; b) Anzahl, Grösse, Ausbau, Zustand, Wärme- und Schalldämmung, Zweckmäs-  sigkeit und Ertragsverhältnisse der einzelnen Räume; c) Rechte und Lasten des privaten und öffentlichen Rechts (Eigentums- /Nut-  zungsbeschränkungen und Auflagen); d) Klima, Lage und Verkehrsverhältnisse, Erschliessungsgrad durch Zufahrten,   Bahn-  und  Strassenanschluss,  Flugplatznähe,  Versorgung  und  Entsorgung  (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telefon);  e) Entwicklungsfähigkeit der Gegend und realisierbare Ausnützung nach privat-  und  öffentlich  rechtlichen  Bauvorschriften  (z.B.  Nachbarrecht,  Zonen-,  Erschliessungs-, Gestaltungs- und Quartierpläne), Rücksichtnahme auf beste- hende landschaftliche und örtliche Verhältnisse;  f) Eignung für Wohn-, Ferien- oder Geschäftszwecke; g) Beeinträchtigung durch Lärm, Geruch, Rauch, Staub, Strahlung, Altlasten so-  wie Entzug von Licht und Sonne; h) Zweckmässigkeit  von  Anlagen  und  Einrichtungen,  welche  ausschliesslich   oder vorwiegend gewerblichen oder industriellen Zwecken dienen, Möglich- keit einer Veräusserung oder anderweitigen Verwendung;  i) Form, Topographie, Umfang und Beschaffenheit des Bodens.  5) BR 720.000 6) BR 920.100 7) Schweizer Ingenieur- und Architektenverein (SIA), Schweizerische Vereinigung kantonaler   Grundstückbewertungsexperten  (SVKG),  Schweizerische  Schätzungsexpertenkammer  (SEK), Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT), Schweizer Immobilien- schätzer-Verband (SIV)  2    https://www.gr-lex.gr.ch/data/920.100/de https://www.gr-lex.gr.ch/data/720.000/de    850.110   2 Für die Wertermittlung ist der Zustand der Bewertungsobjekte zum Zeitpunkt der   Bewertung massgebend.  Art.  5 Wesentliche Investitionen 1 Als  wesentliche Investitionen gemäss Artikel 11 Absatz 1 Litera  a  des  Gesetzes  gelten: a) Neubauten ab 20 000 Franken; b) Anbauten, Umbauten, Erneuerungsbauten oder Erweiterungsbauten, wenn der   wertvermehrende Betrag pro Gebäude 100 000 Franken übersteigt und mehr  als 20 Prozent des indexierten Neuwertes des Gebäudes beträgt oder wenn der  wertvermehrende Betrag pro Gebäude 500 000 Franken übersteigt.  Art.  6 Besichtigung 1 Bei Antragsbewertungen erfolgt in der Regel eine Besichtigung. Nicht besichtigt  werden Bewertungsobjekte mit einem Neuwert unter 100 000 Franken. 2 Bei Revisionsbewertungen erfolgt in der Regel eine Besichtigung, wenn mindes- tens eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist: * a) der indexierte Neuwert pro Bewertungsobjekt beträgt mehr als 2 Millionen   Franken (Baupreisindex Hochbau Ostschweiz); b) in der letzten Bewertung beträgt der Zeitwert eines Gebäudes weniger als 65   Prozent  des  Neuwertes  und  der  Neuwert  des  Gebäudes  beträgt  mehr  als  100 000 Franken;  c) seit der letzten Besichtigung wurden mehr als 100 000 Franken pro Bewer- tungsobjekt aufgewendet;  d) bei der letzten Revisionsbewertung oder später erfolgte keine Besichtigung  und der Neuwert des Bewertungsobjekts beträgt mehr als 100 000 Franken;  e) diese ist für die Erhebung von Marktdaten notwendig. 3 Das Amt kann auf eine Besichtigung verzichten, wenn die vorhandenen Grundla- gen (Akten, Daten, öffentliche und interne Informationen, Vorgaben der Gebäude- versicherung Graubünden usw.) eine sachgerechte Bewertung zulassen. *  Art.  7 Eröffnung der Bewertung 1 Die Bewertungsverfügung ist in der Regel innert 20 Tagen seit dem Bewertungs- zeitpunkt zu eröffnen.  Art.  8 Neuwert 1 Der Neuwert entspricht dem Kostenaufwand, der für die Erstellung eines Gebäudes  gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Ausbaus am gleichen Standort erforder- lich ist. 2 Grundlage für die Bewertung von Neubauten und baulichen Änderungen bildet die  Bauabrechnung.   3     850.110    3 Aussergewöhnlich niedrige oder hohe Kosten, entstanden durch Preisvergünstigun- gen, Abgebote, Eigenleistungen, Umdispositionen bei der Planung und Bauausfüh- rung sowie Kosten für den Abbruch, werden nicht berücksichtigt. 4 Massgebend sind die mittleren Gestehungspreise am Standort der Gebäude. 5 Der Neuwert von Altbauten sowie von Gebäuden, die von historischer und denk- malpflegerischer Bedeutung sind, entspricht den bewerteten Kosten für den Wieder- aufbau in der vorhandenen Bauweise oder in vergleichbarer Ausführung. 6 Bei Altbauten ohne historische und denkmalpflegerische Bedeutung sind die gel- tenden Regeln der Baukunde und der aktuelle Stand der Technik zu berücksichtigen.  Art.  9 Zeitwert 1 Der Zeitwert entspricht dem Neuwert, abzüglich der technischen Altersentwertung,  die infolge Alters, Abnützung,  Witterungseinflüsse,  Bauschäden, Baumängel oder  anderer Gründe eingetreten ist.  Art.  10 Sachwert 1 Der Sachwert (Realwert oder Substanzwert) dient als Hilfswert für die Bewertung  des Verkehrswertes. Er setzt sich zusammen aus: a) dem Zeitwert der Gebäude; b) dem Landwert; c) den Arbeiten für die Vorbereitung und den Aushub der Baugrube; d) dem Zeitwert der Umgebungsarbeiten und der Leitungen ausserhalb des Ge-  bäudes, insbesondere für Wasser, Strom, Gas und Kanalisation; e) den Anschlussgebühren für Ver-  und Entsorgung wie Wasser,  Strom, Gas,   Kanalisation und dergleichen; f) dem Zeitwert der Bestandteile und des Zugehörs, die nicht im Gebäudeneu-  wert enthalten sind.  Art.  11 Wirtschaftliche Entwertung 1 Die wirtschaftliche Entwertung, welche insbesondere infolge neuer Erkenntnisse  bei den Baustoffen, im Komfort oder durch neue Fabrikationsmethoden sowie durch  Verlust an Nutzungspotential eintreten kann, ist im Sachwert zu berücksichtigen.  Art.  12 Landwert 1 Der Landwert ist dem Verkehrswert von vergleichbarem, unbebautem Land gleich- zusetzen,  der dem unter normalen Verhältnissen am Markt erzielbaren Preis ent- spricht. 2 Verstärkungen des Baugrundes und Spezialfundationen sind bei der Bewertung des  Landwerts angemessen zu berücksichtigen.  4       850.110   3 Für  die  Ermittlung  des  Landwerts  können  folgende  Hilfsmethoden  angewendet  werden: a) Lageklassenmethode; b) Rückwärtsrechnung aus Ertragswert oder Verkaufspreis; c) Strukturwertmethode.  Art.  13 Mietwert 1 Der Mietwert entspricht dem jährlich nachhaltig erzielbaren Ertrag einer Liegen- schaft. 2 Für das Ermitteln des Mietwerts wird in der Regel auf den Nettomieterertrag abge- stellt.  Dieser  ergibt  sich  aus  dem  Bruttomietertrag  abzüglich  der  Nebenkosten.  Nebenkosten sind Aufwendungen, die dem Mieter separat in Rechnung gestellt wer- den  können.  Dazu  gehören  Aufwendungen  wie  Heizung,  Wasser,  Warmwasser,  Treppenhausreinigung, Strom allgemein, Benützungsgebühren und die für die Er- stellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten. Nicht dazu gehören die  Vergütungen für die Benützung von Mobiliar. 3 Der Nettomietertrag setzt  sich zusammen aus den Erträgnissen der  Fremd- und  Eigennutzung von Gebäuden, bebauten Grundflächen und dem betriebsnotwendigen  Umschwung. 4 Entspricht der Nettomietertrag nicht den Marktverhältnissen, wird auf die Ertrags- fähigkeit abgestellt.  Art.  14 Ertragswert 1 Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Nettomietertrag.  Art.  15 Kapitalisierungssatz 1 Der  Kapitalisierungssatz  setzt  sich zusammen aus dem Kapitalzinssatz  und den  prozentualen Zuschlägen der Bewirtschaftungskosten. 2 Der Kapitalzinssatz widerspiegelt die Kapitalkosten (Fremd- und Eigenkapital) und  die Kapitalrisiken. 3 Er variiert je nach Objektart und wird unabhängig von den individuellen Möglich- keiten der Eigentümerinnen oder Eigentümer angewendet. 4 Die Amtsleitung gibt den Bewertungsorganen die anzuwendenden Kapitalzinssätze  bekannt.   5     850.110    Art.  16 Bewirtschaftungskosten 1 Die Bewirtschaftungskosten sind wie folgt zu berücksichtigen: a) Betriebskosten mit 0,1 bis 0,5 Prozent: Dazu gehören vom Eigentümer nicht   weiter verrechenbare Leistungen wie laufende öffentliche Lasten für Wasser- versorgung,  Strassenreinigung,  Kehrichtabfuhr  und  Entwässerung  (jedoch  nicht ordentliche Steuern auf Einkommen und Vermögen), Kosten für Haus- wartung, Wartung von Aufzügen und maschinellen Wascheinrichtungen, Pfle- ge der Umgebung, Schneeräumung, Gemeinschaftsantennen und allgemeine  Beleuchtung,  Prämien  für  Gebäudeversicherungen,  Hauseigentümerhaft- pflichtversicherungen und Sachversicherungen;  b) Unterhalts- und Instandhaltungskosten für Gebäude und Umgebung mit 0,7  bis 2,2 Prozent;  c) Verwaltungskosten mit 0,1 bis 0,3 Prozent; d) Risiko für Mietzinsausfälle 0,1 bis 0,4 Prozent; e) Abschreibungen mit 0,5 bis 1,0 Prozent. 2 Von den in Absatz 1 vorgegebenen Bandbreiten kann in begründeten Fällen abge- wichen werden.  Art.  17 Nettoertrag 1 Der Nettoertrag entspricht dem Nettomietertrag abzüglich der effektiven Bewirt- schaftungskosten. 2 Liegt der Nachweis der effektiven Bewirtschaftungskosten vor, ergibt sich der Er- tragswert aus der Kapitalisierung des Nettoertrages mit dem entsprechenden Kapital- zinssatz.  Art.  18 Verkehrswert 1 Der Verkehrswert richtet sich nach dem bei gleichen oder ähnlichen Bewertungs- objekten unter normalen Verhältnissen am Markt erzielten Preis. Es können Ver- gleichsobjekte im gesamten Kantonsgebiet herangezogen werden.  3. Besondere Bewertungsobjekte  Art.  19 Gewerbe und Industrie im Allgemeinen 1 Bei  selbstbetriebenen  gewerblichen  und  industriellen  Objekten  wird  auf  Ver- gleichswerte abgestellt. Weiter können zur Berechnung des Nettomietertrages Ge- schäftsgang,  Rendite,  Beschäftigungslage,  Bodenreserve  und  Zukunftsaussichten  herangezogen werden.  6       850.110   Art.  20 Wesentliche Anlagen der Energieproduktion, Energieübertragung  und Energieverteilung 1. Wesentlichkeit  1 Als wesentlich im Sinne von Artikel 10 Absatz 2 des Gesetzes gelten folgende An- lagen: a) Energieproduktion: Anlagen, die primär der kommerziellen Produktion elek-  trischer Energie dienen, nicht als Nebenbetrieb eines Gewerbebetriebes oder  einer Wohnliegenschaft zu qualifizieren sind und keine gesicherten Erträge  aus  der  kostendeckenden  Einspeisevergütung (KEV) gemäss  Energiegesetz  des Bundes1) oder keine sonstigen gesicherten Erträge ausgerichtet erhalten;  b) Energieübertragung: elektrische Leitungen der Netzebenen 1 und 2; c) Energieverteilung: elektrische Leitungen der Netzebenen 3 bis 7. 2 Die Neu- und Zeitwerte der zu den Anlagen gehörenden Gebäude werden bei der  gemeindeweisen Revisionsbewertung separat ermittelt. Der Ertrags- und Verkehrs- wert wird gesamthaft als wirtschaftliche Einheit bewertet und erfolgt kantonsweit  für alle Anlagen in etwa zeitgleich (Art. 8 Abs. 4 des Gesetzes).  Art.  21 2. Bewertungsumfang für wesentliche Produktionsanlagen 1 Bauliche Anlagen und Grundstücke, welche der Nutzbarmachung einer wesentli- chen Energieproduktionsanlage unmittelbar dienen, sind in die Bewertung einzube- ziehen. 2 Die Nebenbetriebe wie beispielsweise Verkaufsgeschäfte oder Wohn- und Perso- nalhäuser sind nach den ordentlichen Normen gesondert zu bewerten. 3 Zu berücksichtigen ist der durchschnittliche Geschäftsumsatz von zehn Jahren, der  im Anschluss an die Zeitperiode erzielt wurde, die der letzten Bewertung zu Grunde  gelegt wurde.  Art.  22 3. Geschäftsberichte für wesentliche Produktionsanlagen 1 Die Betreiber haben den zuständigen Bewertungsorganen die detaillierten und revi- dierten Geschäftsberichte einzureichen. Diese müssen die Bilanz, die Erfolgsrech- nung, die Mittelflussrechnung samt Anhang sowie die Betriebsrechnung der Neben- betriebe und die detaillierte Spartenrechnung enthalten.  Art.  23 4. Wertaufteilung für wesentliche Produktionsanlagen 1 Die auf die einzelnen Gemeindegebiete entfallenden Ertrags- und Verkehrswertan- teile werden gemeindeweise eröffnet. Die Aufteilung der Werte wird aufgrund der  Investitionen in den betreffenden Gemeinden vorgenommen. Die Betreiber haben  die entsprechenden Daten den Bewertungsorganen zur Verfügung zu stellen.  1) SR 730.0   7   http://db.clex.ch/link/Bund/730.0/de   850.110    Art.  24 5. Ertrag für wesentliche Produktionsanlagen 1 Für die Bewertung von Partnerwerken ist der Gesamtertrag durch Vergleich mit   den Gesamterträgen für die im Kanton Graubünden produzierte und ohne Zwischen- handel und zu marktmässigen Konditionen an die Endabnehmer verkaufte Energie  festzulegen. 2 Für die Bewertung von Nichtpartnerwerken ist der aus dem Energieverkauf effek- tiv erzielte Gesamtertrag massgebend.  Art.  25 6. Bewirtschaftungskosten für wesentliche Produktionsanlagen 1 Zu den Bewirtschaftungskosten gehören die ordentlichen Kosten, die Abgaben, die  Liegenschaftensteuer und die Ersatzinvestitionen. Die Ertrags- und Kapitalsteuern  gelten nicht als Bewirtschaftungskosten. 2 Sofern die effektiven Ersatzinvestitionen durch den Betreiber nicht glaubhaft auf- gezeigt werden können, werden diese in Prozenten der Baukosten ermittelt.  Art.  26 7. Bauabrechnung und Ersatzinvestitionen für wesentliche Produkti- onsanlagen  1 Für die Baukosten ist die detaillierte Bauabrechnung massgebend. Fehlen zuverläs- sige Angaben, sind die Baukosten nach der installierten Leistung zu bewerten. 2 Bei wesentlichen Produktionsanlagen werden Ersatzgruppen in Prozenten der Bau- kosten umgerechnet. In der Regel gelten folgende Ansätze: a) für Produktionsanlagen bei einem Ersatzrhythmus von 10 Jahren 2 Prozent,   bei 20 Jahren 12 Prozent, bei 40 Jahren 20 Prozent und für dauerhafte Investi- tionen 66 Prozent, was insgesamt 100 Prozent ausmacht;  b) für Übertragungsanlagen bei 40 Jahren 100 Prozent; c) für Verteilanlagen bei 25 Jahren 100 Prozent; d) für übrige Anlagen bei 15 Jahren 100 Prozent.  Art.  27 8. Kraftwerksrente für wesentliche Produktionsanlagen 1 Bei  der  Festsetzung  der  Kraftwerksrente  von  wesentlichen  Produktionsanlagen  wird vom Betriebsertrag ausgegangen. Für die Ermittlung der Kraftwerksrente vor  Rückstellungen  für  Ersatzinvestitionen  sind  Personalaufwand,  Materialleistungen,  Fremdleistungen,  übriger  Betriebsaufwand,  Abgaben und Liegenschaftensteuer  in  Abzug zu bringen. Nicht abzugsfähig sind Aufwendungen für Zinsen auf Fremd-  und Eigenkapital sowie Dividenden an die Aktionäre.  Art.  28 9. Rückstellungen für wesentliche Produktionsanlagen 1 Grundlage für die Ermittlung der Rückstellungen für Ersatzinvestitionen bilden die  Neubaukosten der gesamten Anlage. Als solche gelten alle unter Artikel 26 Absatz 1  erwähnten Baukosten, jedoch ohne Land.  8       850.110   2 Die Rückstellungsbeträge (Jahreseinlage in den Erneuerungsfonds) werden durch  Division der zu erreichenden Beträge durch den jeweiligen Rentenendwertfaktor er- mittelt. Die Summe aller Einlagen in den Erneuerungsfond wird von der Kraftwerks- rente in Abzug gebracht. Das Ergebnis repräsentiert den zur Kapitalisierung zur Ver- fügung stehenden Betrag (Nettoerlös).  Art.  29 10. Wertermittlung für wesentliche Produktionsanlagen 1 Bei der Bewertung gilt Folgendes: a) Erneuerungszyklus: Zum Bewertungszeitpunkt ist ein Anteil von 20 Prozent   des jeweiligen Erneuerungszyklus bereits abgelaufen; b) Betrachtungshorizont: Es gilt grundsätzlich ein Betrachtungshorizont von 100   Jahren; c) Barwert / kapitalisierte Kapitalverzinsung: Der Barwert wird durch die Multi-  plikation des Nettoerlöses mit dem Barwertfaktor errechnet; d) Ertragswert: Dieser errechnet sich, indem von der kapitalisierten Kapitalver-  zinsung der Barwert des mittleren Erneuerungsfonds für grosszyklisch erneu- erte Anlagen abgezogen wird. Von diesem wird ein angemessener Risikozu- schlag abgezogen.  Wenn die Bewertung des Ertragswertes einen negativen  Betrag ergibt, wird dieser auf Null angesetzt;  e) Kapitalzinssatz: Dieser entspricht dem Kassazinssatz der zehnjährigen Bunde- sobligationen, mindestens jedoch 2,5 Prozent;  f) Verkehrswert: Dieser entspricht in der Regel dem zu eröffnenden Ertragswert,   darf jedoch den Buchwert der Anlagen nicht unterschreiten und steht in kei- nem Zusammenhang mit einer Heimfallbewertung.  Art.  30 11. Anlagen der Energieübertragung und Energieverteilung 1 Für die Bewertung der Anlagen der Energieübertragung und Energieverteilung sind  die  effektiv erzielten Erträge massgebend.  Im Übrigen finden die Bestimmungen  über die wesentlichen Produktionsanlagen sinngemäss Anwendung.  Art.  31 Transportanlagen 1 Als Transportanlagen gelten insbesondere Sesselbahnen, Skiliftanlagen, Zahnrad-  und Gondelbahnen sowie Stand- und Luftseilbahnen. 2 Der Sachwert setzt  sich zusammen aus den Anlagekosten inklusive betriebsnot- wendigem Land und Bauten wie Beschneiungsanlagen, Brücken, Unter- und Über- führungen, Tunnels, Wege, Strassen und Parkplätze sowie aus den Erschliessungs- kosten. 3 Der Ertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung des Reingewinnes a) zuzüglich:  1. Passivzinsen; 2. verbuchte Abschreibungen; 3. wertvermehrende Aufwendungen; 4. betriebsfremde Abschreibungen;   9     850.110    b) abzüglich: 1. kalkulatorische Abschreibungen; 2. betriebsfremde Gewinne beziehungsweise Erträge.  Art.  32 Betriebe des Gastgewerbes 1. Definition  1 Als  gastgewerbliche  Objekte  gelten  Betriebe,  welche  öffentlich  oder  einer  be- stimmten Konsumentengruppe zugänglich sind und gegen Entgelt Speisen und Ge- tränke oder Beherbergung anbieten. Darunter fallen insbesondere: a) Hotels, Motels, Apart- und Garnihotels, Pensionen; b) Clubhütten, Massenquartiere, Ferienheime, Jugendherbergen; c) Gasthöfe, Bars, Restaurants, Kaffeehäuser; d) Campingplätze; e) Tanzlokale, Nachtclubs. 2 Anlagen, welche nur dem Gastgewerbebetrieb dienen, wie Personalhäuser, Sport- anlagen, Garagen, Kegelbahnen, Hallenbäder, Parks und Hotelgärten, sind als Teil   desselben zu bewerten.  Art.  33 2. Nebenbetriebe 1 Nebenbetriebe und Teile eines Grundstückes,  die nicht zum Gastgewerbebetrieb  gehören, sind gesondert zu bewerten. 2 Darunter fallen insbesondere Läden, Kioske, Tankstellen, Landwirtschaftsbetriebe,  Personalwohnungen und Mietwohnungen.  Art.  34 3. Selbstbetriebene Objekte 1 Bei selbstbetriebenen Objekten wird bei der Festsetzung des Ertragswertes vom er- zielten Geschäftsumsatz ausgegangen. 2 Folgende Aufwendungen sind in Abzug zu bringen: a) Warenaufwand; b) Personalaufwand; c) übrige betriebsnotwendige Aufwendungen; d) Steuern und Abgaben des Betriebes; e) Verwaltungskosten; f) Aufwand der Unternehmensleitung; g) Unterhalt und Ersatz des Inventars; h) kleiner Liegenschaftsunterhalt; i) durchschnittlicher Zins auf Betriebskapital; j) Abschreibungen auf das Kaufinventar.  Art.  35 Gruben, Steinbrüche, Kieswerke und Schotterwerke 1 Bewertet werden Grundstücke, auf denen der Abbau, die Ablagerung und die Auf- bereitung von Material rechtlich zulässig sind.  10       850.110   2 Der Wert setzt sich zusammen aus den für den Abbau, die Lagerung und die Auf- bereitung des Materials benötigten Gebäuden und Anlagen sowie aus den Abbau-  und Lagerreserven. 3 Wesentliche Grundlagen der Wertbeurteilung bilden Umfang und Dauer der Ab- baubewilligung und deren Auflagen sowie allfällige vertragliche Abbaurechte.  Art.  36 Wald 1 Die Bewertungsorgane beauftragen das Amt für Wald und Naturgefahren mit den  Waldbewertungen und eröffnen die Werte. 2 Bebaute Grundstücke mit einzelnen Bäumen oder kleinen Baumgruppen, die nicht  Gegenstand forstlicher Bewirtschaftung bilden, werden direkt von den Bewertungs- organen bewertet.  4. Gebühren und Kostenanteile  Art.  37 Gebühren für Eigentümerinnen, Eigentümer und Antragsstellende 1 Die Gebühren werden wie folgt bemessen: a) 1,4 Promille des Neuwerts bei:  1. einer erstmaligen Bewertung; 2. Anträgen ohne Bewertungspflicht.  b) 1,4 Promille des aufgewendeten Betrages bei: 1. Investitionen im Falle von Anträgen mit Bewertungspflicht; 2. * Revisionsbewertungen  mit  Investitionen  von  100 000  Franken  und   mehr oder erstmaligem Ausbau von Stockwerkeigentum sowie von Mit- eigentum mit Nutzungs- und Verwaltungsordnung.  c) 1,1 Promille des Neuwerts bei: 1. einer  erstmaligen  Bewertung  und  Anträgen  ohne  Bewertungspflicht,   wenn nur der Neu- und Zeitwert bewertet werden; 2. * Grundstücksteilungen mit  Bewertungspflicht,  wenn die  letzte  Bewer-  tung mehr als 3 Jahre zurückliegt und/oder seither massgebliche Verän- derungen eingetreten sind;  3. * Anträgen  ohne  Bewertungspflicht  bei  einem  landwirtschaftlichen  Betrieb.  d) * 0,3 Promille des Neuwerts bei: 1. * Umwandlung in Stockwerkeigentum; 2. * Umwandlung in Miteigentum mit Nutzungs- und Verwaltungsordnung; 3. * Umwandlung in Baurecht; 4. * Grundstücksteilungen mit  Bewertungspflicht,  wenn die  letzte  Bewer-  tung 3 Jahre oder weniger zurückliegt und seither keine massgeblichen  Veränderungen eingetreten sind.  2 Auf die Gebühren gemäss Absatz 1 wird für den Gebührenanteil ab 5000 Franken  ein Rabatt von 25 Prozent gewährt.   11     850.110    Art.  38 Gebühren für die Herausgabe von Akten 1 Der administrative Aufwand für die Herausgabe von Aktenkopien wird wie folgt   verrechnet: a) Bewertungseröffnung: 30 Franken pro Grundstück; b) * … c) Bewertungsunterlagen: 50 Franken pro Grundstück; d) Unterlagen aus dem Staatsarchiv: 80 Franken pro Grundstück. 2 Werden  Unterlagen  nach  Absatz 1  vom gleichen  Eigentümer  für  mehr  als  drei  Grundstücke verlangt, wird ab dem vierten Grundstück nur noch die Hälfte der Ge- bühr verrechnet. Wenn nebst einem Hauptgrundstück auch Bewertungen für Neben- grundstücke, wie beispielsweise Autoeinstellplätze in Stockwerkeigentum, verlangt  werden, entfallen die Gebühren für die Nebengrundstücke. 3 Das Amt erhebt keine Gebühren bei kantonalen oder kommunalen Behörden.  Art.  39 Gebühren und Kostenanteile für weitere Leistungsempfänger 1 Das Amt erhebt von den Gemeinden bei Revisionsbewertungen eine Gebühr von  0,1 Promille des Neuwerts. Die Gebühren werden den Gemeinden quartalsweise in  Rechnung gestellt. Auf Anfrage kann die Rechnungsstellung auch monatlich erfol- gen. * 1bis Die  Kostenanteile  für  die  Bewertung  der  Neu-  und  Zeitwerte  gemäss  Arti- kel 20 Absatz 2 erhebt das Amt vollumfänglich von der Gebäudeversicherung Grau- bünden. * 1ter Die Gebühren und Kostenanteile für die Bewertung von Anlagen der Energiepro- duktion, Energieübertragung und Energieverteilung ohne Festlegung eines Neu- und  Zeitwerts gemäss Artikel 23 des Gesetzes und für die nachfolgenden Revisionsbe- wertungen gemäss Artikel 13 des Gesetzes werden nach Aufwand ermittelt und vom  Amt je zur Hälfte von der kantonalen Steuerverwaltung und den Gemeinden erho- ben. * 2 Die Kostenanteile werden quartalsweise in Rechnung gestellt.  12       850.110   Änderungstabelle - Nach Beschluss  Beschluss Inkrafttreten Element Änderung AGS Fundstelle 26.09.2017 01.01.2018 Erlass Erstfassung 2017-035 12.05.2020 01.06.2020 Art. 6 Abs. 2 geändert 2020-026 12.05.2020 01.06.2020 Art. 6 Abs. 3 eingefügt 2020-026 12.05.2020 01.06.2020 Art. 37 Abs. 1, c), 2. geändert 2020-026 12.05.2020 01.06.2020 Art. 37 Abs. 1, c), 3. eingefügt 2020-026 12.05.2020 01.06.2020 Art. 37 Abs. 1, d) geändert 2020-026 12.05.2020 01.06.2020 Art. 37 Abs. 1, d), 1. geändert 2020-026 12.05.2020 01.06.2020 Art. 37 Abs. 1, d), 2. geändert 2020-026 12.05.2020 01.06.2020 Art. 37 Abs. 1, d), 3. geändert 2020-026 12.05.2020 01.06.2020 Art. 37 Abs. 1, d), 4. eingefügt 2020-026 12.05.2020 01.06.2020 Art. 38 Abs. 1, b) aufgehoben 2020-026 12.05.2020 01.06.2020 Art. 39 Abs. 1bis eingefügt 2020-026 12.05.2020 01.06.2020 Art. 39 Abs. 1ter eingefügt 2020-026 10.11.2020 01.01.2021 Art. 37 Abs. 1, b), 2. geändert 2020-052 10.11.2020 01.01.2021 Art. 37 Abs. 1, c), 3. geändert 2020-052 10.11.2020 01.01.2021 Art. 39 Abs. 1 geändert 2020-052 10.05.2022 01.07.2022 Art. 39 Abs. 1 geändert 2022-022   13     850.110    Änderungstabelle - Nach Artikel  Element Beschluss Inkrafttreten Änderung AGS Fundstelle Erlass 26.09.2017 01.01.2018 Erstfassung 2017-035 Art. 6 Abs. 2 12.05.2020 01.06.2020 geändert 2020-026 Art. 6 Abs. 3 12.05.2020 01.06.2020 eingefügt 2020-026 Art. 37 Abs. 1, b), 2. 10.11.2020 01.01.2021 geändert 2020-052 Art. 37 Abs. 1, c), 2. 12.05.2020 01.06.2020 geändert 2020-026 Art. 37 Abs. 1, c), 3. 12.05.2020 01.06.2020 eingefügt 2020-026 Art. 37 Abs. 1, c), 3. 10.11.2020 01.01.2021 geändert 2020-052 Art. 37 Abs. 1, d) 12.05.2020 01.06.2020 geändert 2020-026 Art. 37 Abs. 1, d), 1. 12.05.2020 01.06.2020 geändert 2020-026 Art. 37 Abs. 1, d), 2. 12.05.2020 01.06.2020 geändert 2020-026 Art. 37 Abs. 1, d), 3. 12.05.2020 01.06.2020 geändert 2020-026 Art. 37 Abs. 1, d), 4. 12.05.2020 01.06.2020 eingefügt 2020-026 Art. 38 Abs. 1, b) 12.05.2020 01.06.2020 aufgehoben 2020-026 Art. 39 Abs. 1 10.11.2020 01.01.2021 geändert 2020-052 Art. 39 Abs. 1 10.05.2022 01.07.2022 geändert 2022-022 Art. 39 Abs. 1bis 12.05.2020 01.06.2020 eingefügt 2020-026 Art. 39 Abs. 1ter 12.05.2020 01.06.2020 eingefügt 2020-026  14     	1. Behörden 	Art. 1 Organisation  	2. Durchführung der Bewertungen 	Art. 2 Grundlagen 	Art. 3 Objektweise Bewertung 	Art. 4 Massgebende Faktoren 	Art. 5 Wesentliche Investitionen 	Art. 6 Besichtigung 	Art. 7 Eröffnung der Bewertung 	Art. 8 Neuwert 	Art. 9 Zeitwert 	Art. 10 Sachwert 	Art. 11 Wirtschaftliche Entwertung 	Art. 12 Landwert 	Art. 13 Mietwert 	Art. 14 Ertragswert 	Art. 15 Kapitalisierungssatz 	Art. 16 Bewirtschaftungskosten 	Art. 17 Nettoertrag 	Art. 18 Verkehrswert  	3. Besondere Bewertungsobjekte 	Art. 19 Gewerbe und Industrie im Allgemeinen 	Art. 20 Wesentliche Anlagen der Energieproduktion, Energieübertragung und Energieverteilung 1. Wesentlichkeit 	Art. 21 2. Bewertungsumfang für wesentliche Produktionsanlagen 	Art. 22 3. Geschäftsberichte für wesentliche Produktionsanlagen 	Art. 23 4. Wertaufteilung für wesentliche Produktionsanlagen 	Art. 24 5. Ertrag für wesentliche Produktionsanlagen 	Art. 25 6. Bewirtschaftungskosten für wesentliche Produktionsanlagen 	Art. 26 7. Bauabrechnung und Ersatzinvestitionen für wesentliche Produktionsanlagen 	Art. 27 8. Kraftwerksrente für wesentliche Produktionsanlagen 	Art. 28 9. Rückstellungen für wesentliche Produktionsanlagen 	Art. 29 10. Wertermittlung für wesentliche Produktionsanlagen 	Art. 30 11. Anlagen der Energieübertragung und Energieverteilung 	Art. 31 Transportanlagen 	Art. 32 Betriebe des Gastgewerbes 1. Definition 	Art. 33 2. Nebenbetriebe 	Art. 34 3. Selbstbetriebene Objekte 	Art. 35 Gruben, Steinbrüche, Kieswerke und Schotterwerke 	Art. 36 Wald  	4. Gebühren und Kostenanteile 	Art. 37 Gebühren für Eigentümerinnen, Eigentümer und Antragsstellende 	Art. 38 Gebühren für die Herausgabe von Akten 	Art. 39 Gebühren und Kostenanteile für weitere Leistungsempfänger   		2022-05-11T23:08:59+0200 	"7001 Chur" 	"Gesetzessammlung Kanton Graubünden"