700.8_11.7.18_116.fm   Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV) 700.8 Verordnung  über den preisgünstigen Wohnraum (PWV) (vom 11. Juli 2018)1, 2  Der Regierungsrat,  gestützt auf § 49 b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September  19753,  beschliesst:  A. Gegenstand und Festlegung  Gegenstand§ 1.    Diese Verordnung regelt für preisgünstigen Wohnraum a. die Grundsätze für die Festlegung von Mindestanteilen in der Bau-  und Zonenordnung, b. die baulichen und finanziellen Anforderungen, c. die Berechnung der höchstzulässigen Mietzinse.  Festlegung   in der Bau- und  Zonenordnung  § 2.    1 Die Gemeinden berücksichtigen bei der Festlegung von Min- destanteilen an preisgünstigem Wohnraum in der Bau- und Zonenord- nung die örtlichen Verhältnisse.  2 Sie erlassen mit der Festlegung Vorschriften zur Sicherstellung einer angemessenen Belegung der preisgünstigen Wohnungen.  3 Sie erläutern die Durchführbarkeit der festgelegten Mindestanteile in einem Bericht gemäss Art. 47 der Raumplanungsverordnung vom  28. Juni 20007.  B. Anforderungen an die Erstellung und Erneuerung   von preisgünstigem Wohnraum  Grundsatz§ 3.    Wohnraum gilt als preisgünstig, wenn die tatsächlichen Kos- ten des Bauvorhabens die pauschalierten Höchstwerte für die Gesamt- investitions-, Erstellungs- und Erneuerungskosten gemäss Wohnbau- förderungsverordnung vom 1. Juni 2005 (WBFV)4 nicht übersteigen. 11. 4. 22 - 116    700.8 Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV) Höchstwerte § 4.    1 Grundlage der für ein Bauvorhaben massgebenden Höchst- werte ist ein Punktesystem. Im Sinne von Richtwerten gelten für Zim- merzahl und Gesamtnettowohnfläche (GNF) einer Wohnung folgende  Punkte:  Zimmerzahl ohne Küche und ohne Bad/WC-Räume 1½ 2 2½ 3 3½ 4 4½ 5 5½ 6  GNF in m2 (einschliesslich Flächen wie Entrée, Korridor) 45 55 60 70 80 90 95 100 110 120  Punkte pro Wohnung 5,5 6,0 6,5 7,5 8,0 9,0 9,5 10,5 11,5 12,5  2 Wird der Richtwert für die Gesamtnettowohnfläche einer Woh- nung unterschritten, kann die Punktzahl unter Berücksichtigung des  Installationsgrades der Wohnung gekürzt werden.  3 Die Höchstwerte werden durch Multiplikation der Punktzahl mit den pauschalierten Werten pro Punkt gemäss § 6 b WBFV ermittelt.  4 Sie können in begründeten Fällen um bis zu 20% erhöht werden.  Massgebende  Kostenarten  § 5.    1 Bei neuen Wohnungen setzen sich die Gesamtinvestitions- kosten zusammen aus: a. den Erstellungskosten und b. den anteilmässigen Grundstückskosten.  2 Bei erneuerten Wohnungen setzen sich die Gesamtinvestitions- kosten zusammen aus: a. dem Altwert, bestehend aus dem Erstellungskostenanteil und den   Grundstückskosten, sowie  b. den wertvermehrenden Erneuerungskosten.  b. Grundstücks- kosten  § 6.    1 Als Grundstückskosten gilt der ursprüngliche Kaufpreis des Grundstücks. Ist dieser nicht ermittelbar, wird höchstens auf die Dif- ferenz zwischen den Höchstwerten der Gesamtinvestitions- und der Erstellungskosten abgestellt.   2 Die Grundstückskosten werden auf die einzelnen Wohnungen anteilmässig angerechnet.   3 Wird ein Grundstück mit einem Anteil an preisgünstigem Wohn- raum gemäss dieser Verordnung verkauft, dürfen die auf diesen Anteil entfallenden Grundstückskosten höchstens zum aktuellen Höchstwert eingesetzt werden.  Begrenzung   der Kosten  § 7.    1 Bei neuen Wohnungen dürfen a. die tatsächlichen Erstellungskosten die pauschalierten Erstellungs-  kosten nicht überschreiten und b. die tatsächlichen Investitionskosten die pauschalierten Gesamt-  investitionskosten nicht überschreiten.  a. Gesamt- investitions- kosten 2    Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV) 700.8 2 Bei erneuerten Wohnungen dürfen a. die tatsächlichen wertvermehrenden Erneuerungskosten die pau-  schalierten wertvermehrenden Erneuerungskosten nicht überschrei- ten und  b. die tatsächlichen Investitionskosten 80% der pauschalierten Ge- samtinvestitionskosten nicht überschreiten. 3 Weisen die Wohnungen nach der Erneuerung die Qualität und  Lebensdauer neuer Wohnungen auf (Gesamterneuerung), dürfen a. die gesamten tatsächlichen Investitionskosten die pauschalierten   Gesamtinvestitionskosten nicht überschreiten und b. die tatsächlichen wertvermehrenden Erneuerungskosten zusammen  mit dem Erstellungskostenanteil des Altwerts die pauschalierten  Erstellungskosten nicht überschreiten.  C. Berechnung der Mietzinse  Grundsatz§ 8.    1 Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Liegenschaft berechnet den Mietzins nach dem Grundsatz der Kostenmiete.  2 Für die Berechnung werden berücksichtigt: a. die Verzinsung der Gesamtinvestitionskosten zum Referenzzins-  satz für Hypotheken gemäss Art. 12 a der Verordnung vom 9. Mai  1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen5 oder die höhere tatsächliche Verzinsung,   b. die Baurechtszinsen, c. die Verbilligung durch Leistungen von Bund, Kanton, Gemeinden   und Dritten, d. ein Zuschlag von höchstens 3,25% des Gebäudeversicherungswerts  für öffentliche Abgaben, Rückstellungen für Erneuerungen, Einla- gen in den Heimfallfonds, Abschreibungen, Versicherungen, Unter- halt und Verwaltung. Davon betragen die Rückstellungen für Er- neuerungen mindestens 1% des Gebäudeversicherungswerts pro  Jahr. 3 Verfügt eine Liegenschaft über mehrere preisgünstige Wohnun-  gen, wird der Mietzins gesamthaft berechnet und angemessen auf die  einzelnen Wohnungen umgelegt.  Anpassung   der Mietzinse  § 9.    1 Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Liegenschaft kann die Mietzinse aufgrund von Kostenänderungen anpassen. 31. 4. 22 - 116    700.8 Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV) 2 Sie oder er muss die Mietzinse anpassen, wenn die Hypothekar-,  Kapital- oder Baurechtszinsen seit der letzten Mietzinsgenehmigung  um mindestens einen halben Prozentpunkt gesunken sind.  Genehmigung § 10.    1 Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Liegenschaft  reicht der Gemeinde folgende Unterlagen ein: a. vor der Erstvermietung die provisorischen Investitionskosten gemäss  Kostenvoranschlag und eine provisorische Schätzung des Gebäude- versicherungswerts mit den notwendigen Nachweisen,  b. innert eines Jahres nach Bauvollendung die definitiven Investitions- kosten gemäss Bauabrechnung nach Baukostenplan SN 506 500 und  die Schätzung des Gebäudeversicherungswerts durch die Gebäude- versicherung mit den notwendigen Nachweisen,  c. nach Kostenänderungen die notwendigen Nachweise. 2 Die Gemeinde genehmigt Investitionskosten und Mietzinse innert  sechs Monaten nach Einreichung der Unterlagen. Bei Kostenänderun- gen gemäss Abs. 1 lit. c beträgt die Frist zwei Monate.  Mitteilung   der Mietzinse;  Nebenkosten  und Zusatz- leistungen  § 11.    1 Die Eigentümerin oder der Eigentümer der Liegenschaft  teilt den Mieterinnen und Mietern die genehmigten Mietzinse schrift- lich und begründet mit.  2 Sie oder er rechnet die Nebenkosten für Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung sowie Benützungsgebühren für Antennen- anschlüsse gesondert ab.  3 Sie oder er kann mit den Mieterinnen und Mietern zusätzliche Leistungen vereinbaren. Diese werden unabhängig von der Liegen- schaftenrechnung abgerechnet.  Rechtsschutz § 12.    1 Die Mieterinnen und Mieter können gegen Mietzinse, die  gestützt auf die definitiven Investitionskosten genehmigt wurden, innert 30 Tagen von der Mitteilung an gerechnet bei der Gemeinde schriftlich Einsprache erheben. Der aktuelle Mietvertrag und die Mitteilung des  neuen Mietzinses sind beizulegen.  2 Die Gemeinde prüft, ob die höchstzulässigen Mietzinse ordnungs- gemäss berechnet und auf die einzelnen Wohnungen umgelegt wurden. Das Verfahren ist kostenlos.  3 Für die Anfechtung der Nebenkosten sind die Bestimmungen für das Mietrecht gemäss der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom  19. Dezember 20086 anwendbar.  4    Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV) 700.8 D. Vollzug  Anmerkung   im Grundbuch  § 13.    1 Die örtliche Baubehörde erlässt im Rahmen der baurecht- lichen Bewilligung für preisgünstigen Wohnraum folgende Neben- bestimmungen: a. den Anteil an preisgünstigem Wohnraum, b. die Verpflichtung, diesen Anteil nach den Bestimmungen dieser   Verordnung zu vermieten, c. die Verpflichtung, Veränderungen mit Auswirkungen auf den Miet-  zins gemäss dieser Verordnung nur mit Bewilligung der Gemeinde auszuführen. 2 Sie lässt die Nebenbestimmungen im Grundbuch anmerken.  § 14.8  1 OS 74, 549; Begründung siehe ABl 2018-07-20. Vom Kantonsrat genehmigt am 27. Mai 2019.  2 Inkrafttreten: 1. November 2019 (ABl 2019-08-30). 3 LS 700.1. 4 LS 841.1. 5 SR 221.213.11. 6 SR 272. 7 SR 700.1. 8 Aufgehoben durch RRB vom 27. Oktober 2021 (OS 77, 56; ABl 2021-11-05).  In Kraft seit 1. Februar 2022. 51. 4. 22 - 116  http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=841.1 http://www.admin.ch/ch/d/sr/c221_213_11.html http://www.admin.ch/ch/d/sr/c272.html http://www.admin.ch/ch/d/sr/c700_1.html http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.8%2C74%2C549 https://www.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search?EID=7&DOCID=243967 https://www.amtsblatt.zh.ch/#!/search/publications/detail/c474bcc1-a421-4ab0-aa5a-ea3ba2318803 https://amtsblatt.zh.ch/#!/search/publications/detail/b76bf26d-18c0-4fbc-aad7-11c9ee3d2bd3 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.8%2C77%2C56