700.1_7.9.75_118.fm   Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG)48  (vom 7. September 1975)1  I. Titel: Allgemeine Bestimmungen  Zweck§ 1.    1 Dieses Gesetz legt Ziele und Zwecke der Raumplanung fest  und gewährt die Planungsmittel für die Aufteilung des Bodens in ver- schiedene Nutzungsbereiche, für deren Einteilung, Erschliessung und  Ausstattung sowie für die Ausübung der zulässigen Bodennutzung.  2 Es regelt die Zuständigkeiten und das Verfahren im Bereich der  Raumplanung sowie das öffentliche Baurecht.  Zuständigkeiten§ 2.    Soweit dieses Gesetz oder das übrige kantonale Recht nichts  Besonderes bestimmt, sind zuständig:51  a. der Regierungsrat zum Erlass der in diesem Gesetz vorgesehenen  Verordnungen, Richtlinien und Normalien, zur Festsetzung der  vom Staat aufzustellenden Richtpläne und zur Oberaufsicht über  das gesamte Planungs- und Bauwesen,  b. die zuständige Direktion zur Festsetzung der vom Staat aufzustel- lenden Nutzungspläne und von Planungszonen, zum Entscheid über die Genehmigung von kommunalen Richt- und Nutzungsplänen  sowie über genehmigungsbedürftige Verfügungen und zur Aufsicht  über die Gemeinden in den von diesem Gesetz geordneten Sach- bereichen,  c. die politischen Gemeinden zum Erlass der ihnen vorbehaltenen Ausführungsvorschriften, zur Festsetzung kommunaler Pläne und  zur erstinstanzlichen Gesetzesanwendung.  Begriffs-  bestimmungen  § 3.    1 Der Ausdruck «dieses Gesetz» und die Verweisung auf die  «Vorschriften dieses Gesetzes» umfassen auch die ausführenden Erlasse.  2 Zu den ausführenden Erlassen zählen die Verordnungen und die  kommunalen Erlasse.  3 Als ausführende Verfügungen gelten alle andern Gesetzesanwen- dungen.  4 . . .58 11.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) Zinssatz § 4.    Wo dieses Gesetz die Verzinsung einer Geldleistung vor- schreibt, gilt der jeweilige Zinsfuss der Zürcher Kantonalbank für  bestehende erste Hypotheken auf Wohnliegenschaften.  Genehmigungen § 5.51    1 Bei der Genehmigung von Erlassen, Verfügungen und raum- planungsrechtlichen Festlegungen werden Rechtmässigkeit, Zweckmäs- sigkeit und Angemessenheit geprüft.  2 Die Genehmigung hat rechtsbegründende Wirkung. 3 Der Genehmigungsentscheid wird von der Gemeinde zusammen   mit dem geprüften Akt veröffentlicht und aufgelegt.  Kund-  machungen  § 6.    1 Für vorgeschriebene Kundmachungen gilt: a. öffentliche Bekanntmachungen erfolgen gleichzeitig im kantonalen  Amtsblatt und in den üblichen Publikationsorganen der Gemeinde, wo solche fehlen durch öffentlichen Anschlag;  b. schriftliche Mitteilungen ergehen durch eingeschriebenen Brief;  die Pflicht zur Mitteilung besteht nur gegenüber Personen, die  Wohnsitz oder Sitz in der Schweiz haben oder der Gemeindever- waltung am Ort der gelegenen Sache schriftlich ein inländisches  Zustelldomizil bezeichnet haben;  c. öffentliche Auflagen erfolgen bei der Gemeindeverwaltung am Ort  der gelegenen Sache während der vollen Frist; die Auflage ist  öffentlich bekannt zu machen. 2 Bei öffentlichen Bekanntmachungen und schriftlichen Mitteilun-  gen sind die in diesem Gesetz vorgesehenen Rechtsbehelfe und Ein- gaben, deren Fristen und notwendiger Inhalt sowie die Stelle, an die sie  zu richten sind, anzugeben; ferner ist auf Ort und Zeit vorgeschriebe- ner öffentlicher Auflagen hinzuweisen.  Anhörung  und öffentliche  Auflage  § 7.27    1 Bei der Aufstellung und Änderung der Richt- und Nut- zungspläne sind nach- und nebengeordnete Planungsträger rechtzeitig  anzuhören.  2 Die Pläne sind vor der Festsetzung öffentlich aufzulegen. Innert  60 Tagen nach der Bekanntmachung kann sich jedermann bei der die  Auflage verfügenden Instanz zum Planinhalt äussern.  3 Über die nicht berücksichtigten Einwendungen wird gesamthaft  bei der Planfestsetzung entschieden.  4 Hernach stehen die Pläne und die Stellungnahme zu den nicht  berücksichtigten Einwendungen zur Einsichtnahme offen. 2    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 II. Titel: Das Planungsrecht  1. Abschnitt: Die Planungspflicht  A. Planungs- pflicht im  Allgemeinen  § 8.    Zur Planung im Sinne dieses Gesetzes verpflichtet sind der  Staat, die regionalen Planungsvereinigungen, die Gemeinden sowie jene Körperschaften, Stiftungen und selbstständigen Anstalten des  öffentlichen und des privaten Rechts, die öffentliche Aufgaben erfül- len und deren Tätigkeit das Planungs- und Bauwesen beeinflusst oder  davon abhängig ist.  II. Umfang§ 9.    1 Die Planungen jedes Planungsträgers gehen räumlich und  sachlich so weit, als die Erfüllung der ihm zugewiesenen Aufgaben und  die Wahrung seiner Interessen es erfordern.  2 Die Planungen sind neuen Erkenntnissen und Entwicklungen anzupassen, soweit Rechtssicherheit und Billigkeit es zulassen.  B. Staatliche  Planung  § 10.27    Der Staat untersucht zusammen mit dem Bund und den  regionalen Planungsverbänden die Besiedlungs- und Nutzungsent- wicklung des Kantons und seiner Regionen. Er erarbeitet die Ziele der  wünschbaren Entwicklung und koordiniert die Planungsmassnahmen  von Kanton, Regionen und Gemeinden. Der Regierungsrat erstattet  über diese Untersuchungen sowie über die Durchführung und den Verwirklichungsstand der Raumplanung dem Kantonsrat mindestens  alle vier Jahre Bericht.  II. Weitere  Obliegenheiten  § 11.    Dem Staat obliegen ausser den ihm vorbehaltenen Planun- gen a. die Beschaffung, Untersuchung und Weitergabe der Grundlagen, b. die Abstimmung überregional und überkantonal wirksamer Pla-  nungen und der Verkehr mit den Planungsbehörden des Bundes  und anderer Kantone,  c. die verlangte Mithilfe bei nachgeordneten Planungen.  C. Regional-  planung  § 12.27    1 Die Gemeinden schliessen sich zur Mitwirkung an der  überkommunalen Planung zu Zweckverbänden zusammen. Die Stadt  Zürich hat die gleiche Stellung wie ein regionaler Planungsverband.  2 Soweit erforderlich, bilden die regionalen Planungsverbände eines grösseren Bereiches eine privatrechtliche Dachorganisation, insbeson- dere zur Koordination überkommunaler Planungsaufgaben.  II. Aufgaben§ 13.27    1 Die regionalen Planungsverbände erarbeiten die Grund- lagen und die Ziele der räumlichen Entwicklung ihres Gebietes und  behandeln die Vorlagen zu den regionalen Richtplänen aufgrund von  Initiativen, von Anträgen ihres Vorstandes oder von Aufträgen der  zuständigen Direktion33.  I. Planungs-  träger  I. Leitbild-  untersuchungen  I. Planungs-  verbände 31.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 2 Die Gemeinden können in der Verbandsordnung den Planungs- verbänden weitere Aufgabenbereiche übertragen.  3 Die zuständige Direktion33 hört die Planungsverbände vor der  Festsetzung oder Änderung von überkommunalen Nutzungszonen  und Schutzverordnungen an.  §§ 14 und 15.25  D. Verbindlich- keit der  Planungen  § 16.    1 Die Planungen unterer Stufen haben denjenigen der obern  Stufe, die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung  zu entsprechen.  2 Abweichungen sind nur zulässig, wenn sie sachlich gerechtfertigt  und untergeordneter Natur sind.27  E. Technische  Vorkehren  § 17.    1 Jedermann hat gegen Ersatz des angerichteten Schadens  Handlungen des Gemeinwesens zu dulden, die zur technischen Vor- bereitung und Durchführung von Planungsmassnahmen notwendig  sind, wie Begehungen, Geländeaufnahmen und Vermessungen, Ver- pflockungen, Bodenuntersuchungen usw.  2 Begehungen überbauter und, wenn darauf Schaden verursacht  wird, anderer Grundstücke oder Grundstückteile sind den Betroffe- nen rechtzeitig mitzuteilen; über eine Begehung hinausgehende In- anspruchnahmen bedürfen einer schriftlichen Mitteilung.  3 Über streitige Entschädigungsansprüche wird im Verfahren nach  dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten8 entschieden.  2. Abschnitt: Die Richtplanung  A. Allgemeines27  Gestaltungs- grundsätze  § 18.    1 Die Richtplanung soll die räumlichen Voraussetzungen für  die Entfaltung des Menschen und für die Erhaltung der natürlichen  Lebensgrundlagen schaffen oder sichern sowie der Bevölkerung der  verschiedenen Kantonsteile in der Gesamtwirkung räumlich möglichst  gleichwertige Lebensbedingungen gewähren.  2 Insbesondere ist anzustreben, dass27  a. die natürlichen Grundlagen des menschlichen Lebens, wie Boden,  Wasser, Luft und Energie, sparsam beansprucht und vor Beein- trächtigungen geschützt werden,  b. die überbaubaren Gebiete haushälterisch, ökologisch und ökono- misch ausgewogen genutzt werden,  c. die Qualität der Siedlungen verbessert wird, 4    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 d. neben den Städten Zürich und Winterthur weitere gut erschlossene  und mit übergeordneten öffentlichen und privaten Diensten aus- gestattete Schwerpunkte der Besiedlung entstehen können,  e. die Siedlungsgebiete gegen nachteilige Umwelteinflüsse abge- schirmt, vorhandene Belastungen abgebaut und eine soziale Durch- mischung ermöglicht werden,  f. die Siedlungsgebiete mit genügend erreichbaren öffentlichen und  privaten Diensten für Versorgung, Fürsorge, Kultur, Bildung und  Naherholung ausgestattet werden können,  g. die für eine ausgewogene wirtschaftliche und siedlungspolitische  Entwicklung des Kantons erforderlichen Flächen für Wohnen und  Arbeiten sichergestellt werden,  h. der Landwirtschaft genügende Flächen geeigneten Kulturlandes erhalten bleiben,  i. See- und Flussufer freigehalten und öffentlicher Zugang und Bege- hung erleichtert werden,  k. vielfältige, unter sich zusammenhängende Lebensräume erhalten  und geschaffen werden,  l. schutzwürdige Landschaften sowie andere Objekte des Natur- und  Heimatschutzes vor Zerstörung oder Beeinträchtigung bewahrt werden,  m. die für die Erholung der Bevölkerung nötigen Gebiete dauernd zur  Verfügung stehen,  n. die Siedlungsgebiete durch leistungsfähige öffentliche Verkehrs- mittel und Strassen erschlossen werden.  Wirkung§ 19.27    1 Die Richtpläne sind behördenverbindlich. 2 Die Recht- und Zweckmässigkeit ihrer Festlegungen kann bei der   Nutzungsplanung im Rechtsmittelverfahren angefochten und im Ge- nehmigungsverfahren überprüft werden.  B. Der kantonale Richtplan27  Bestandteile§ 20.27    1 Der kantonale Richtplan besteht aus folgenden aufeinan- der abgestimmten Teilrichtplänen: a. Siedlungs- und Landschaftsplan, b. Verkehrsplan, c. Versorgungsplan, d. Plan der öffentlichen Bauten und Anlagen. 51.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 2 Die Richtpläne bestehen in der Regel aus einem Plan und einem  Bericht, der Erläuterungen zu den Festlegungen und Angaben über  ihre wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Auswirkungen und  über ihre Durchführung in technischer, finanzieller und zeitlicher Hin- sicht enthält.  3 Bei Bedarf können weitere Teilrichtpläne festgesetzt werden.  I. Siedlungs- und  Landschaftsplan  § 21.    1 Der Siedlungsplan enthält das auf längere Sicht für die  Überbauung benötigte und hiefür geeignete Siedlungs- und Bauent- wicklungsgebiet.  2 Als Siedlungsgebiet darf nur Land ausgeschieden werden, das  bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25  Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.  3 Zusätzlich können als Bauentwicklungsgebiet Flächen vorgesehen werden, die voraussichtlich in einem späteren Zeitpunkt der Besied- lung dienen.  2. Weitere  Festlegungen  § 22.27    1 Der Siedlungsplan scheidet Gebiete aus, die aus kantona- ler Sicht für die Bildung wirtschaftlicher und kultureller Zentren, für  eine Wohn- oder gemischte Überbauung sowie für die industrielle und  gewerbliche Nutzung bestimmt sind, und legt dabei die anzustrebende  bauliche Dichte fest.  2 Er bezeichnet ferner die schutzwürdigen Ortsbilder von kantona- ler Bedeutung.  B. Landschafts- plan  § 23.    1 Im Landschaftsplan sind, soweit von kantonaler Bedeu- tung, zu bezeichnen:27  a. das Landwirtschaftsgebiet mit jenen Flächen, die sich für die  landwirtschaftliche Nutzung eignen oder die im Gesamtinteresse  landwirtschaftlich genutzt werden sollen; als landwirtschaftliche  Nutzung gelten auch der Reb-, der Obst- und der Gartenbau,  b. das Forstgebiet mit den der Forstgesetzgebung unterstehenden  Wäldern und den zur Aufforstung bestimmten Flächen,  c. das Erholungsgebiet mit jenen Flächen, die der Erholung der Be- völkerung dienen und bei denen dieser Zweck gegenüber andern  Nutzungen überwiegt,  d.27 die Natur- und Landschaftsschutzgebiete sowie weitere Objekte,  die aus Gründen des Natur- und Heimatschutzes erhalten oder  wiederhergestellt werden sollen und nicht vom Siedlungsplan  erfasst sind,  e. das Trenngebiet mit jenen Flächen, die zur Gliederung und Tren- nung des Siedlungsgebiets unüberbaut bleiben sollen,  f. die Gebiete für Materialgewinnung und für Materialablagerung,  A. Siedlungs-  plan 1. Siedlungs-  und Bau-  entwick-  lungsgebiet27 6    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 g. das übrige Gebiet mit den Flächen, die keinem andern Gebiet zu- geteilt sind.  2 Die bezeichneten Gebiete können sich überschneiden; ein solcher  Sachverhalt ist darzustellen.  II. Verkehrsplan§ 24.27    Der Verkehrsplan gibt Aufschluss über bestehende und geplante Anlagen und Flächen für a. Nationalstrassen und Staatsstrassen von kantonaler Bedeutung, b. Bahnlinien und Anlagen für den Güterumschlag sowie andere öf-  fentliche Transportmittel, Luftseilbahnen, Skilifte und dergleichen, c. schiffbare Wasserwege und regelmässig bediente Schifffahrtslinien, d. den Luftverkehr samt Luftstrassen im Nahbereich und Flugsiche-  rungseinrichtungen, e. die Fahrzeugparkierung von kantonaler Bedeutung.  III. Ver-  sorgungsplan  § 25.    1 Der Versorgungsplan enthält die bestehenden und vorge- sehenen Anlagen und Flächen von kantonaler Bedeutung für27  a. die Versorgung mit Wasser, insbesondere für die Wassergewin- nung, -speicherung, -aufbereitung und -anreicherung,  b.27 die Versorgung mit Energie und Rohstoffen jeder Art, c. Fernmelde- und Nachrichtenübermittlungsdienste, d. die Ableitung und Reinigung von Abwässern, e. die Beseitigung, Aufbereitung und Wiederverwertung von Ab-  fällen und Schadstoffen. 2 Ferner sind die zugehörigen Beförderungs-, Verteil-, Übertra-  gungs- und Verbindungsleitungen sowie die Gebiete, die zum Schutz  von Versorgungsanlagen freizuhalten sind, aufzunehmen.  IV. Plan der  öffentlichen  Bauten und  Anlagen  § 26.    Der Plan der öffentlichen Bauten und Anlagen enthält die  für die Raumplanung wichtigen Bauten und Anlagen im öffentlichen  Interesse von kantonaler Bedeutung, insbesondere für27  a. die öffentliche Verwaltung und die Justiz, b. die Erziehung und Bildung, c. die Kultur und die gemeinschaftliche Begegnung, d. die Kultuspflege und das Bestattungswesen, e. das Gesundheitswesen, f. die Erholung und den Sport.  §§ 27−29.25 71.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) C. Der regionale Richtplan27  Inhalt § 30.27    1 Der regionale Richtplan erfasst Gebiete, die nach ihrer  Lage, nach den wirtschaftlichen und sozialen Verhältnissen, nach der  Erschliessung, Versorgung und Ausstattung sowie nach ihrer mutmass- lichen Entwicklung einer abgestimmten Raumordnung bedürfen und  zugänglich sind.  2 Der regionale Richtplan umfasst die gleichen Bestandteile und  ordnet sinngemäss die nämlichen Sachbereiche wie der kantonale  Richtplan; er kann jedoch die räumlichen und sachlichen Ziele enger  umschreiben oder bei Bedarf weiter gehende Angaben enthalten.  3 Der Siedlungsplan kann insbesondere die gemeinde- oder gebiets- weise anzustrebende bauliche Dichte festlegen.  4 Der Verkehrsplan enthält namentlich a. die Strassen und Parkierungsanlagen von regionaler Bedeutung, b. die Tram- und Buslinien mit den zugehörigen Anlagen, c. Bahnlinien sowie Anschlussgleise und Anlagen für den Güter-  umschlag, d. Rad-, Fuss-, Reit- und Wanderwege unter Einbezug historischer   Verkehrswege.  D. Der kommunale Richtplan27  Inhalt § 31.27    1 Der kommunale Richtplan kann sich auf einzelne Teil- richtpläne beschränken. Über die zu ordnenden Sachbereiche ent- scheidet das zur Festsetzung zuständige Organ.  2 Auf den Verkehrsplan mit den kommunalen Strassen für die  Groberschliessung und den Wegen von kommunaler Bedeutung darf  nicht verzichtet werden.  E. Festsetzung und Genehmigung27  Zuständigkeit § 32.27    1 Der Kantonsrat setzt den kantonalen Richtplan fest. 2 Der Regierungsrat setzt die regionalen Richtpläne fest. 3 Der kommunale Richtplan wird je nach der Gemeindeordnung   von der Gemeindeversammlung, vom Gemeindeparlament57 oder durch Urnenabstimmung festgesetzt. Er bedarf der Genehmigung.  4 Die Festsetzung des kantonalen Richtplans und der regionalen  Richtpläne ist öffentlich bekannt zu machen.51 8    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 §§ 33−35.25  3. Abschnitt: Die Nutzungsplanung  A. Kantonale und regionale Nutzungszonen  I. Die Landwirtschaftszone23  Bereich§ 36.27    Als Landwirtschaftszonen sind nach Bedarf Flächen aus- zuscheiden, die sich für die landwirtschaftliche Nutzung eignen oder  die im Gesamtinteresse landwirtschaftlich genutzt werden sollen.  §§ 37 und 38.25  II. Die Freihaltezonen  A. Bereich§ 39.    1 Kantonale und regionale Freihaltezonen werden nach Be- darf für jene Flächen festgesetzt, die nach den entsprechenden Richt- plänen überwiegend der Erholung der Bevölkerung dienen oder ein  Objekt des Natur- und Heimatschutzes bewahren sollen.  2 Der Freihaltezone können ferner Flächen zugewiesen werden,  die der Trennung und Gliederung des Siedlungsgebiets dienen.27  B. Bauten  und Anlagen  § 40.    1 In der Freihaltezone dürfen nur solche oberirdische Bau- ten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder unmit- telbaren Bewerbung der Freiflächen dienen und die den Zonenzweck  nicht schmälern. Für andere Bauten und Anlagen gilt Art. 24 RPG16.27  2 Änderungen in der Bewirtschaftung oder sonstigen Gestaltung  der Grundstücke müssen mit dem Zonenzweck vereinbar sein.  3 . . .21  C. Heimschlags-  recht27  § 41.    1 Jeder Grundeigentümer hat neben einem allfälligen Ent- schädigungsanspruch aus materieller Enteignung das Recht, seine in  der Freihaltezone gelegenen Grundstücke und Grundstückteile dem Staat heimzuschlagen.  2 Beiden Parteien steht dabei das Ausdehnungsrecht nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten8 zu.  1. Umfang 91.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 2. Ent-  schädigung  § 42.    1 Die Entschädigung richtet sich nach den Verhältnissen bei  Eintritt der Rechtskraft der Freihaltezone. Sie ist von dem Zeitpunkt  an zu verzinsen, in dem der Heimschlag ausgeübt wird.  2 Für materielle Enteignung bereits bezahlte Entschädigungen sind  anzurechnen.  3. Verfahren § 43.    1 Das Heimschlagsrecht ist innert zehn Jahren seit Eintritt  der Rechtskraft der Freihaltezone schriftlich geltend zu machen.  2 Kommt innert sechs Monaten seit Geltendmachung kein privat- rechtlicher Vertrag über den Erwerb der Heimschlagsfläche durch das  Gemeinwesen zustande, hat dieses das Schätzungsverfahren nach dem  Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten8 einzuleiten.  3 Rechtskräftige Entscheide der Schätzungskommission gelten als  richterliches Urteil.  4 Auf den Heimschlag kann innert zwei Monaten nach Eintritt der  Rechtskraft des Entscheids über die Heimschlagsentschädigung schrift- lich verzichtet werden.  D. Zugrecht § 43 a.26    1 Der Staat kann im Entschädigungsverfahren aus mate- rieller Enteignung die Zusprechung des betreffenden Landes zu Eigen- tum verlangen, wenn die Entschädigungsforderung für die mit der Frei- haltezone verbundenen Eigentumsbeschränkungen mehr als zwei Drittel des Verkehrswerts beträgt und wenn er sich verpflichtet, das Land innert vier Jahren nach der Eigentumsübertragung der Öffentlichkeit zugäng- lich zu machen oder einer bisherigen besonderen Nutzung, derentwe- gen das Land der Freihaltezone zugewiesen worden ist, dauernd zu  erhalten.  2 Die Entschädigung für die Zusprechung des Eigentums bemisst  sich nach den Verhältnissen bei Eintreten der Rechtskraft der Freihalte- zone. Sie ist von dem Zeitpunkt an zu verzinsen, in dem der Berech- tigte die Entschädigung aus materieller Enteignung geltend gemacht  hat.  3 Macht der Staat den Anspruch auf Eigentum geltend, sind die  Entschädigungen für die Eigentumsbeschränkungen und für die Zu- sprechung des Eigentums gesondert festzustellen.  4 Der Staat kann innert 60 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des  Entscheids auf die Zusprechung des Eigentums verzichten.  E. Rückgriff27 § 44.    Der Staat kann von Gemeinden, die aus der Freihaltezone  besondern Nutzen ziehen, insbesondere weil diese in hohem Masse  auch ihrer Bevölkerung dient oder ihnen die Festsetzung eigener ange- messener Freihaltezonen erspart, Beiträge an seine Kosten fordern. 10    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 III. Gestaltungspläne für Materialgewinnung  und Materialablagerung26  Inhalt§ 44 a.26    1 Kantonale und regionale Gestaltungspläne für Mate- rialgewinnung und Materialablagerung werden nach örtlichem und  zeitlichem Bedarf für jene Flächen festgesetzt, die nach der Richt- planung für diese Zwecke vorgesehen sind.  2 Mit dem Gestaltungsplan werden im Rahmen eines Gesamtkon- zepts über das im Richtplan bezeichnete Gebiet für einen bestimmt  umgrenzten Bereich die beanspruchte Landfläche, die Abbautiefe oder Auffüllhöhe sowie der Abbau- oder Deponievorgang samt allfäl- liger Etappierung festgelegt.  3 Der Gestaltungsplan hat auch Festlegungen über die vorgesehe- nen Bauten und Anlagen, die Wiederherstellung oder Neugestaltung  der erfassten Flächen, den für eine spätere einwandfreie Nutzung vor- zusehenden Bodenaufbau, die Erschliessung und die Transportwege  sowie die weiteren für die Beurteilung der Umweltverträglichkeit erfor- derlichen Angaben zu enthalten.  4 Vor der Festsetzung sind die Gemeinden über das Ergebnis der  Planauflage zu orientieren. Auf ihr Verlangen sind die Gemeindevor- stände57 zu einer Einigungsverhandlung einzuladen. Berechtigten Be- gehren der Gemeinden ist bei der Festsetzung zu entsprechen. Verblei- bende Abweichungen sind zu begründen.  B. Die Bau- und Zonenordnung  I. Der Inhalt im Allgemeinen  Festsetzungs- pflicht  § 45.    1 Die Gemeinden erlassen eine Bau- und Zonenordnung. 2 Sie sind dabei an die Institute, Begriffe, Mess- und Berechnungs-  weisen sowie an die Mindestanforderungen des kantonalen Rechts  gebunden, soweit es ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen gestattet.  Hauptinhalt§ 46.    1 Die Bau- und Zonenordnung regelt die Überbaubarkeit  und die Nutzweise der Grundstücke, soweit diese nicht abschliessend  durch eidgenössisches oder kantonales Recht bestimmt sind.  2 Zu diesem Zweck wird der nicht von übergeordneten Zonen und  nicht von Waldareal erfasste Gemeindebann rechtsverbindlich in Bau- zonen, Erholungszonen, Freihaltezonen und Reservezonen unterteilt.27  3 Ferner können ergänzende Landwirtschaftszonen, namentlich im  Siedlungsgebiet, festgesetzt werden.26 111.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 4 Die Unterteilung erfolgt durch einen Zonenplan; übergeordnete  Zonen sind soweit möglich darzustellen, oder es ist auf ihre Festlegun- gen in anderer Weise aufmerksam zu machen.  II. Die Bauzonen  A. Begrenzung § 47.    1 Die Bauzonen sind innerhalb des Siedlungsgebiets aus- zuscheiden.  2 . . .25 3 . . .25 4 . . .25  B. Zonenarten § 48.    1 Es sind Zonen unterschiedlicher Ausnützung, Bauweise  und/oder Nutzweise vorzusehen.  2 Als solche Zonen können bestimmt werden:27  a. Kernzonen, b. Quartiererhaltungszonen, c. Zentrumszonen, d. Wohnzonen, e. Industrie- und Gewerbezonen, f. Zonen für öffentliche Bauten.  3 Besteht ein wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des  Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immis- sionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen Ver- dichtung, kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für  bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss.26  II. Zulässige  Bauvorschriften  § 49.55, 59    1 Die Bau- und Zonenordnung kann die zulässige bauliche Grundstücknutzung durch Bestimmungen über die Ausnützung, die  Bauweise und die Nutzweise näher ordnen.  2 Soweit für die einzelnen Zonenarten nichts Abweichendes be- stimmt ist, sind Regelungen gestattet über:27  a. Ausnützungs-, Baumassen-, Überbauungs- und Grünflächenziffern  sowie Bestimmungen über eine Mindestausnützung,  b. Abstände, Gebäudelänge, Gebäudebreite, Gesamthöhe und Fassa- denhöhe,  c. die Geschosszahl, d. die Dachgestaltung,  I. Zulässige  Zonen  1. Allgemeines26 12    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 e. Anordnungen zur Erleichterung der Nutzung von Sonnenenergie, f. die offene und die geschlossene Bauweise mit der Gesamtlänge   und der zustimmungsfreien Bautiefe beim Grenzbau. 3 Für Kleinbauten oder Anbauten kann von den kantonalen Min-  destabständen abgewichen und der Grenzbau erleichtert werden.  2. Ausnützung,  Bau- und   Nutzweise61  § 49 a.26, 59    1 Soweit der kantonale oder regionale Siedlungsplan keine Festlegungen bezüglich der baulichen Dichte enthält, sind in der  Regel folgende minimale Ausnützungsziffern oder entsprechende an- dere Ausnützungsbestimmungen vorzusehen: bei eingeschossigen Zonen 20%  bei zweigeschossigen Zonen 30%  bei dreigeschossigen Zonen 50%  bei viergeschossigen Zonen 65%  bei mehr als viergeschossigen Zonen 90%  2 Je nach den örtlichen Verhältnissen und den Vorgaben der Richt- planung können zonenweise oder für Teilbereiche von Zonen bis zu  sieben Vollgeschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse unter Schräg- dächern, ein anrechenbares Dachgeschoss unter Tonnendächern oder  ein Attikageschoss sowie ein anrechenbares Untergeschoss zugelassen  werden.55  3 Ferner kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne  Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken  zugelassen, vorgeschrieben oder beschränkt werden und für gewerb- liche Nutzungen sowie Familienwohnungen mit vier und mehr Zim- mern eine erhöhte Nutzungsziffer festgesetzt werden. In Kern-, Quartier- erhaltungs- und Zentrumszonen kann für geeignete Lagen überdies  bestimmt werden, dass im Erdgeschoss nur Läden und Gaststätten  zulässig sind.  3. Preisgünstiger  Wohnraum  § 49 b.60    1 Führen Zonenänderungen, Sonderbauvorschriften oder Gestaltungspläne zu erhöhten Ausnützungsmöglichkeiten, kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse, die ganz oder  teilweise für Wohnzwecke bestimmt sind, ein Mindestanteil an preis- günstigem Wohnraum festgelegt werden.  2 Die höchstzulässigen Mietzinse für preisgünstigen Wohnraum  orientieren sich an den Investitionskosten, den laufenden Kosten, den  Rückstellungen für Erneuerung, den Abschreibungen und einer ange- messenen Rendite. Die Mietzinse sind dauerhaft zu sichern. Der Regie- rungsrat regelt die Einzelheiten in der Verordnung.  3 Die Gemeinden erlassen Bestimmungen zur angemessenen Bele- gung der Wohnräume. 131.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) III. Kernzonen § 50.59    1 Kernzonen umfassen schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart  erhalten oder erweitert werden sollen.27  2 Die Bau- und Zonenordnung kann das Bauen auf die Strassen- grenze, die Verkehrsbaulinie oder bestehende Baufluchten und, unter  Wahrung schutzwürdiger nachbarlicher Interessen, an die Grundstück- grenze vorschreiben, das Bauen bis auf die Strassengrenze gestatten  sowie die Stellung und die Höhenlage der Bauten sonst näher ordnen.  Nutzungsziffern sind nur zulässig, soweit sie dem Zonenzweck nicht  zuwiderlaufen.27  3 Die Bau- und Zonenordnung kann besondere Vorschriften über  die Masse und die Erscheinung der Bauten enthalten; dabei sind, soweit und sofern die Eigenart der bestehenden Überbauung es rechtfertigt  und die Verhältnisse es gestatten, unter Vorbehalt der Bestimmung  über die höchstzulässige Fassadenhöhe Abweichungen von den kan- tonalrechtlichen Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände  sowie über die Fassadenhöhe erlaubt.55  4 . . .25  III a. Quartier-  erhaltungszonen  § 50 a.26    1 Quartiererhaltungszonen umfassen in sich geschlossene Ortsteile mit hoher Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur  oder baulichen Gliederung erhalten oder erweitert werden sollen.  2 Die Bau- und Zonenordnung kann die nämlichen Regelungen  treffen wie für die Kernzonen.  IV. Zentrums-  zonen  § 51.27    1 Zentrumszonen sind bestimmt für eine dichte Über- bauung zur Entwicklung von Stadt-, Orts- und Quartierzentren, die  ausser dem Wohnen vorab der Ansiedlung von Handels- und Dienst- leistungsbetrieben, Verwaltungen sowie mässig störenden Gewerbe- betrieben dienen.  2 Die Bau- und Zonenordnung kann, allenfalls gebietsweise, das  Bauen auf die Strassengrenze, die Verkehrsbaulinie oder bestehende  Baufluchten und, unter Wahrung schutzwürdiger nachbarlicher Inte- ressen, an die Grundstückgrenze vorschreiben sowie das Bauen bis auf  die Strassengrenze gestatten.  V. Wohnzonen § 52.    1 Wohnzonen sind in erster Linie für Wohnbauten bestimmt;  dieser Nutzweise zugerechnet werden auch Arbeitsräume, die mit  einer Wohnung zusammenhängen und in einem angemessenen Ver- hältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen.23  2 . . .25 3 Mässig störende Betriebe sind gestattet, wo die Bau- und Zonen-  ordnung sie zulässt; stark störende und solche, die unverhältnismässi- gen Verkehr auslösen, sind unzulässig.27 14    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 §§ 53−55.25  VI. Industrie-  und Gewerbe-  zonen  § 56.27    1 Industrie- und Gewerbezonen sind in erster Linie für die  Ansiedlung industrieller und gewerblicher Betriebe der Produktion,  der Gütergrossverteilung, der Lagerhaltung und des Transports be- stimmt.  2 Zulässig sind ferner betriebs- und unternehmenszugehörige Ver- waltungs-, Forschungs- und technische Räume, Wohlfahrtseinrichtun- gen, in ausgedehnten oder abgelegenen Industriezonen auch kleinere  Läden für den täglichen Bedarf und sonstige den Beschäftigten nütz- liche Dienstleistungsgewerbe.  3 Die Bau- und Zonenordnung kann auch Handels- und Dienstleis- tungsgewerbe zulassen; aus planerischen oder infrastrukturellen Grün- den kann sie bestimmte Betriebsarten ausschliessen.  4 Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige sind ge- stattet; für vorübergehend angestellte Personen kann die Bau- und  Zonenordnung provisorische Gemeinschaftsunterkünfte zulassen.  2. Schutz gegen  Einwirkungen  § 57.27    Die Bau- und Zonenordnung kann Industrie- und Gewerbe- zonen unterschiedlicher Einwirkungen ausscheiden. Dabei kann sie  Betriebe, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, stark störenden  gleichstellen.  § 58.56, 59  3.55 Grenzbau§ 59.    Die Bau- und Zonenordnung kann für das Bauen an die Grundstückgrenze unter Wahrung schutzwürdiger nachbarlicher Inte- ressen Bestimmungen aufstellen, die von diesem Gesetz abweichen.  VII. Zone   für öffentliche  Bauten  § 60.    1 Einer Zone für öffentliche Bauten können Grundstücke  zugewiesen werden, die von ihren Eigentümern zur Erfüllung öffent- licher Aufgaben benötigt werden.27  2 Als öffentliche Aufgabe gilt auch der Bau von Alterswohnungen.27 3 Die Bau- und Zonenordnung kann im Rahmen dieses Gesetzes   Bauvorschriften aufstellen.  III. Die Freihaltezonen und die Erholungszonen27  A. Zweck§ 61.27    1 Als Freihaltezonen oder Erholungszonen sind die Flächen auszuscheiden, die für die Erholung der Bevölkerung nötig sind.  2 Der Freihaltezone können ferner Flächen zugewiesen werden,  die ein Natur- und Heimatschutzobjekt bewahren oder der Trennung  und Gliederung der Bauzonen dienen.  1. Nutzweise 151.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) B. Rechts-  wirkungen  § 62.27    1 Für Bauten und Anlagen, für die Rechte der Grund- eigentümer, für den Rückgriff auf andere Gemeinden und für das Zug- recht der Gemeinden gelten hinsichtlich Inhalt und Verfahren die  gleichen Bestimmungen wie bei übergeordneten Freihaltezonen.  2 In der Erholungszone sind nur die den Vorgaben der Richtpla- nung entsprechenden Bauten und Anlagen zulässig; die Gemeinden  erlassen die nötigen Bauvorschriften.  § 63.25  II. Vorkaufs- recht  § 64.    1 Unter Vorbehalt von Absatz 4 steht der Gemeinde oder  dem Kanton an Grundstücken und Grundstückteilen in der Freihalte-  oder Erholungszone zu den Bedingungen des jeweiligen Käufers ein  unbefristetes, in jedem Verkaufsfall gültiges gesetzliches Vorkaufs- recht zu, das vertraglichen Vorkaufsrechten vorgeht. Es ist im Grund- buch anzumerken.27  2 Das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden, wenn a.27 der Grundstückteil in der Freihalte- oder Erholungszone zum   Umschwung eines überbauten Grundstücks gehört und zusam- men mit diesem erworben wird;  b. der Erwerber das Grundstück selbst landwirtschaftlich bewirt- schaften will. Der Gemeinde steht jedoch ein auf zehn Jahre seit  Übertragung des Eigentums befristetes Kaufsrecht zu den Bedin- gungen des seinerzeitigen Kaufvertrags zu, das ausgeübt werden  kann, wenn der Erwerber oder seine Erben die landwirtschaft- liche Bewirtschaftung nicht weiterführen; es ist im Grundbuch  anzumerken.  3 Das Vorkaufsrecht ist innert drei Monaten seit der dem Grund- buchverwalter obliegenden Mitteilung des Verkaufs auszuüben.  4 Das Vorkaufsrecht gilt auch für übergeordnete Freihaltezonen.  An Grundstücken in der Erholungszone ist nur die Gemeinde zum  Vorkauf berechtigt.26  5 Können sich die Berechtigten über die Ausübung des Vorkaufs- rechts nicht einigen, geht das Recht des für den Erlass der Zone  zuständigen Gemeinwesens vor.26  IV. Die Reservezone  Rechtswirkung § 65.    1 Die Reservezone umfasst Flächen, deren Nutzung noch  nicht bestimmt ist oder in denen eine bestimmte Nutzung erst später  zugelassen werden soll.27  I. Im  Allgemeinen 16    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 2 Bauten und Anlagen sind nur nach Art. 24 RPG16 zulässig. Sie  dürfen zudem der in den Richtplänen vorgesehenen Zweckbestim- mung nicht zuwiderlaufen.27  3 Für Bauten und Anlagen besteht kein Erschliessungsanspruch  gegenüber dem Gemeinwesen; vorbehalten bleiben besondere Bestim- mungen. Gleiches gilt für die Inanspruchnahme öffentlicher Versor- gungs- und Erschliessungsanlagen.  4 Eigentümer von Grundstücken in Reservezonen haben einen An- spruch auf Überprüfung der Bauzonendimensionierung, der frühes- tens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans  geltend gemacht werden kann.26  V. Weitere Festlegungen der Bau- und Zonenordnung27  A. Wald-  abstandslinien  § 66.27    1 Der Zonenplan setzt im Bauzonengebiet Waldabstands- linien fest.  2 Die Linien sind in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze  festzusetzen; bei kleinen Waldparzellen oder bei besonderen örtlichen  Verhältnissen können sie näher an oder weiter von der Waldgrenze gezogen werden.  B. Gewässer-  abstandslinien  § 67.    Die Bau- und Zonenordnung kann gegenüber im Zonenplan eingetragenen Gewässern Linien festlegen, die den kantonalrechtlichen Mindestabstand erhöhen und vom Grenzabstand gegenüber Nachbar- grundstücken abweichen.  C. Uferbereich  von Seen   § 67 a.63    1 Für den Uferbereich von Seen werden in der Bau- und Zonenordnung nach den Vorgaben der Richtplanung ergänzende Fest- legungen für Bauzonen und, soweit zweckmässig, für Freihalte- und Erholungszonen getroffen. Dabei werden insbesondere die ökologische  Gestaltung des Seeufers und die Planung von Seeuferwegen berück- sichtigt.  2 Mit Rücksicht auf die besondere Lage und die vorhandene bau- liche Struktur werden ergänzende Festlegungen vorgenommen: a. zu Baubereichen für Gebäude, b. zur Stellung und Erscheinung von Gebäuden sowie zur Gebäude-  länge, Gebäudebreite, Gesamt- und Fassadenhöhe, c. zu weiteren Bauten und Anlagen sowie zum Umschwung. 171.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 3 Die ergänzenden Festlegungen a. gewährleisten, dass Bauten, Anlagen und Umschwung so gestaltet  sind, dass sie besondere Rücksicht auf die bauliche und landschaft- liche Umgebung nehmen,  b. gewährleisten eine genügende Begrünung und standortgerechte Be- pflanzung,  c. sichern eine genügende Sicht auf den See.  D.64 Hochhäuser § 68.27    Im Zonenplan können Gebiete bezeichnet werden, in  denen Hochhäuser gestattet sind.  E.64 Areal-  überbauungen  § 69.27    Die Bau- und Zonenordnung kann in den Bauzonen allge- mein, zonen- oder gebietsweise Arealüberbauungen zulassen. Dabei  sind Mindestarealflächen festzulegen.  § 70.25  II. Anforderun- gen  § 71.59    1 Die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung müs- sen besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausge- rüstet sein.  2 Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu  beachten:55  a. Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen  Umgebung,  b. kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude, c. Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Umgebungs-  anlagen, d. Wohnlichkeit und Wohnhygiene, e. Versorgungs- und Entsorgungslösung, f. Art und Grad der Ausrüstung.  3 Arealüberbauungen können auch bereits überbaute Grundstücke  umfassen, wenn die Überbauung als ganzes den Anforderungen ge- nügt.27  III. Besondere  Bauvorschriften  § 72.27    1 Die Bau- und Zonenordnung kann Bauvorschriften ent- halten, die von den Bestimmungen für die Regelbauweise und von den  kantonalen Mindestabständen abweichen.  2 Die Abstände gegenüber Waldungen, Gewässern, Nachbargrund- stücken und Strassen − ausser solchen, die vorwiegend der Areal- erschliessung dienen − dürfen nicht verringert werden.  3 Bei Arealen unterschiedlicher Zonenzugehörigkeit sind be- schränkte Ausnützungsverschiebungen zulässig.  I. Zulässigkeit 18    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 IV. Siche-  rungen27  § 73.59    1 Die baurechtliche Bewilligung setzt eine vollständige  Baueingabe voraus.  2 Mit der baurechtlichen Bewilligung sind Nebenbestimmungen zu  verbinden, die sichern, dass während des Bestands der bewilligten  Überbauung a. das Areal weder stärker ausgenützt noch wesentlich anders als   nach den bewilligten Plänen überbaut wird, b.55 die Grünflächen und sonstigen Umgebungsanlagen sowie die Aus-  stattungen und Ausrüstungen dem plangemässen Zweck erhalten  bleiben.  § 74.21  F.64 Aussichts- schutz  § 75.27    Die Bau- und Zonenordnung kann für im Zonenplan  bezeichnete Lagen Anordnungen treffen, welche die Aussicht oder die  Sicht auf besondere Geländeformen sichern.  G.64 Baum-  schutz und   Begrünung  § 76.55, 59    Die Bau- und Zonenordnung kann die Erhaltung von näher bezeichneten Baumbeständen und deren Ersatz sowie zonen-  oder gebietsweise angemessene Neupflanzungen und die Begrünung  von Flachdächern vorschreiben; diese dürfen jedoch die ordentliche  Grundstücknutzung nicht übermässig erschweren.  H.64 Terrassen-  und ähnliche  Überbauungen  § 77.27    Die Bau- und Zonenordnung kann für Terrassen- und ähn- liche Überbauungen Bestimmungen aufstellen, die von den normalen  Zonenvorschriften abweichen.  I.64 Aussen-  antennen  § 78.    Die Bau- und Zonenordnung kann für ganze Zonen oder  gebietsweise Aussenantennen verbieten, sofern durch andere techni- sche Einrichtungen gleichwertige Empfangsmöglichkeiten gewährleis- tet sind.  J.64 Erneuerbare  Energien  § 78 a.53    1 Die Bau- und Zonenordnung kann für im Zonenplan  bezeichnete Gebiete Anordnungen zur Nutzung erneuerbarer Ener- gien treffen.  2 Energiegewinne gestützt auf die Umsetzung von Anordnungen  gemäss Abs. 1 werden für die Einhaltung der kantonalen Bestimmun- gen bezüglich der Verminderung des Verbrauchs an nichterneuerbaren Energien nicht berücksichtigt. 191.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) VI. Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne  1. Sonderbauvorschriften  Zweck § 79.    1 Sonderbauvorschriften ermöglichen und erleichtern die freiere Überbauung bestimmter geeigneter Gebiete nach einheitlichen  Gestaltungsgrundsätzen.  2 Sie können ferner die Voraussetzungen für besondere Nutzungs- arten schaffen.  Inhalt § 80.    1 Sonderbauvorschriften können von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen  abweichen sowie die Nutzweise nach ihrer Art und innerhalb der Art  nach Aufteilung und Zweckbestimmung näher umschreiben. Sie ha- ben für die einwandfreie Einordnung, Gestaltung, Erschliessung, Aus- stattung und Ausrüstung der Überbauung zu sorgen.27  2 . . .25 3 Sonderbauvorschriften können durch einen Plan ergänzt werden,   der die wesentlichen Elemente der erlaubten Überbauung zeichne- risch wiedergibt.  Rechtswirkung § 81.    1 Sonderbauvorschriften bewirken keinen Zwang, nach ih- nen zu bauen.  2 Sie können jedoch bestimmen, dass Baubewilligungen auf ihrer  Grundlage nur erteilt werden, wenn die entsprechende Überbauung  des ganzen Gebiets oder näher zu umschreibender Teilgebiete recht- lich gesichert ist.  3 Wird auf die eingeräumte Überbauungsmöglichkeit verzichtet,  finden die Vorschriften der allgemeinen Bau- und Zonenordnung An- wendung.  Aufhebung § 82.    Sonderbauvorschriften können frühestens fünf Jahre nach  ihrem Inkrafttreten aufgehoben werden, wenn weder eine wesentliche  Bautätigkeit eingesetzt hat, die von den eingeräumten Möglichkeiten  Gebrauch macht, noch entsprechende ernsthafte Bestrebungen nach- gewiesen werden. 20    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 2. Gestaltungspläne  A. Inhalt§ 83.27    1 Mit Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte  Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und  Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den  Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Min- destabständen abgewichen werden.  2 Für die Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen. 3 Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemein-  schaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie  nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegun- gen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten.  4 Erfordern die Umstände insbesondere in weitgehend überbauten  Gebieten keine umfassende Regelung, kann sich der Inhalt eines  Gestaltungsplans auf einzelne Anordnungen beschränken.  B. Arten§ 84.27    1 Die Gemeinden können einen öffentlichen Gestaltungs- plan festsetzen, wenn daran ein wesentliches öffentliches Interesse  besteht.  2 Gestaltungspläne für Bauten und Anlagen, die im kantonalen  oder in einem regionalen Richtplan enthalten sind, setzt die zuständige  Direktion51 fest. Vor der Festsetzung sind die Gemeinden über das  Ergebnis der Planauflage zu orientieren. Auf ihr Verlangen sind die  Gemeindevorstände57 zu einer Einigungsverhandlung einzuladen. Be- rechtigten Begehren der Gemeinden ist bei der Festsetzung zu ent- sprechen. Verbleibende Abweichungen sind zu begründen.  II. Privater  Gestaltungsplan  § 85.    1 Gestaltungspläne können mit öffentlich-rechtlicher Wir- kung auch von den Grundeigentümern aufgestellt werden.  2 Sie können als allgemeinverbindlich erklärt werden, wenn ihnen  die Grundeigentümer zustimmen, denen mindestens zwei Drittel der  einbezogenen Flächen gehören, und wenn keine schutzwürdigen Inte- ressen der andern Grundeigentümer verletzt werden.27  2. Zustimmung§ 86.27    Private Gestaltungspläne bedürfen der Zustimmung des für  den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Organs. Über- schreiten sie den für Arealüberbauungen im betreffenden Gebiet gelten- den Rahmen nicht, genügt die Zustimmung des Gemeindevorstands57.  C. Aufhebung§ 87.27    Gestaltungspläne können in gleicher Weise wie Sonder- bauvorschriften aufgehoben werden. Die entsprechenden Bestimmun- gen gelten nicht für untergeordnete Änderungen.  I. Öffentlicher  Gestaltungsplan  1. Aufstellung 211.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) VII. Gemeinsame Bestimmungen  Vorprüfung § 87 a.50    1 Bau- und Zonenordnungen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne können vor ihrer Festsetzung der zuständigen Direk- tion zur Vorprüfung eingereicht werden.  2 Die Vorprüfung erfolgt innert zwei Monaten. Ist eine Umwelt- verträglichkeitsprüfung notwendig, erfolgt die Vorprüfung innert drei  Monaten.  Festsetzung § 88.51    Bau- und Zonenordnungen, Sonderbauvorschriften und öffentliche Gestaltungspläne werden je nach der Gemeindeordnung  von der Gemeindeversammlung, vom Gemeindeparlament57 oder durch Urnenabstimmung erlassen, geändert oder aufgehoben.  Genehmigung § 89.51    1 Bau- und Zonenordnungen, Sonderbauvorschriften und  Gestaltungspläne sind der zuständigen Direktion zur Genehmigung  einzureichen.  2 Die Direktion ist bei der Genehmigung an den Vorprüfungs- bericht gebunden.  C. Der Erschliessungsplan  A. Pflicht zur  Festsetzung  § 90.    1 Mit der Bau- und Zonenordnung setzen die Gemeinden  einen Erschliessungsplan fest.  2 Setzt die Verwirklichung des Erschliessungsplans die Mitwirkung  anderer Planungsträger voraus, sind diese rechtzeitig anzuhören.  3 Der Regierungsrat kann Gemeinden, deren Bauzonen grössten- teils überbaut sind und deren Groberschliessung für die weitere Über- bauung weitgehend ausreicht, von der Festsetzungspflicht entbinden;  unter den gleichen Voraussetzungen kann er diese Pflicht räumlich oder sachlich beschränken.  B. Inhalt und  Rechts-  wirkungen  § 91.27    Der Erschliessungsplan gibt Aufschluss über die öffent- lichen Werke und Anlagen, die für die Groberschliessung der Bau- zonen notwendig sind. Er zeigt ferner auf, in welchen zeitlich be- stimmten Etappen das Gemeinwesen die Groberschliessung der Bau- zonen durchführt und wie sie auf die Angebotsplanung im öffentlichen  Personenverkehr sowie auf die Güterverkehrsplanung abgestimmt ist.  II. Erschlies- sungsetappen  § 92.27    1 Für die jeweils bevorstehende Etappe sind die Dimen- sionierungen der Erschliessungsanlagen festzulegen und ihre Kosten  zu ermitteln.  I. Im  Allgemeinen 22    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 2 Mit dieser Festlegung gelten die entsprechenden Ausgaben als bewilligt.  III. Erstellungs- pflicht  § 93.27    1 Die Groberschliessung ist so rechtzeitig in Angriff zu neh- men, dass die Überbauung der betreffenden Gebiete auf den Ablauf  der massgebenden Etappe hin möglich wird.  2 Bei Säumigkeit der zuständigen Planungsträger trifft die zustän- dige Direktion51 an deren Stelle die erforderlichen Massnahmen, wenn  betroffene Grundeigentümer für sämtliche Kosten Vorschuss leisten.  Nach Abschluss der Bauarbeiten haben die zuständigen Planungsträger die Kosten zurückzuerstatten.  C. Änderungen§ 94.    1 Erfüllen sich die bei der Aufstellung des Erschliessungs- plans getroffenen Annahmen über die Überbauung nicht und sind  andere Gebiete zur allgemeinen Überbauung bereit, ist der Plan ent- sprechend zu ändern, soweit die Planungsträger dadurch finanziell  nicht wesentlich stärker belastet werden oder für sie eine Mehrbelas- tung zumutbar ist.  2 Der Regierungsrat kann auf Gesuch der Gemeinden die Fristen  erstrecken, a. wenn sich die den Bauzonen und dem Erschliessungsplan zugrunde   liegenden Annahmen über die Entwicklung oder über die wirt- schaftlichen Möglichkeiten derart einschneidend ändern, dass die  Erfüllung des Erschliessungsplans unzumutbar und seine Durch- führung nach Abwägung aller Umstände nicht mehr vertretbar  wäre,  b. und wenn überdies diese veränderten Erwartungen nach den Ver- hältnissen im Zeitpunkt der Einzonung und der Festsetzung des  Erschliessungsplans nicht vorausgesehen werden konnten. 3 Der Regierungsrat kann nötigenfalls Fristerstreckungen mit der   Anweisung verbinden, die Bauzonen zu verkleinern.  D. Verfahren§ 95.    Der Erschliessungsplan wird im gleichen Verfahren und in  gleicher Zuständigkeit wie die Bau- und Zonenordnung festgesetzt; er  bedarf der Genehmigung.  D. Die Bau- und Niveaulinien  I. Die Baulinien  A. Zweck und  Arten  § 96.59    1 Baulinien begrenzen die Bebauung und dienen insbeson- dere der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und Flächen  sowie der baulichen Gestaltung.55 I. Allgemein 231.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 2 Es sind folgende Baulinien zu unterscheiden und im Baulinien- plan unter Angabe ihres Zwecks verschieden darzustellen: a. Verkehrsbaulinien für Strassen, Wege, Plätze und Eisenbahnen,   gegebenenfalls samt begleitenden Vorgärten, Lärmschutzanlagen, Grünzügen und Fahrzeugabstellplätzen;  b. Baulinien für Betriebsanlagen zu Verkehrsbauten, wie Parkhäu- ser, Grossparkierungsanlagen, Unterhalts-, Überwachungs- und  Versorgungsdienste, sowie für Fluss- und Bachkorrektionen;  c.27 Baulinien für Versorgungsleitungen und für Anschlussgleise.  II. Besondere  Zwecke  bei Verkehrs-  baulinien  § 97.59    1 Verkehrsbaulinien können Festlegungen über die Pflicht  zur geschlossenen Bauweise enthalten.  2 Verkehrsbaulinien dürfen ferner ein öffentliches Interesse an der  bestimmten Gestaltung von Verkehrsräumen und Plätzen wahrnehmen und näher umschreiben, insbesondere das Bauen auf die Baulinie vor- schreiben oder die Fassadenhöhe näher ordnen.55  B. Mass § 98.    Die Baulinien sind so festzusetzen, dass sie den Bedürfnissen beim voraussichtlichen Endausbau der betreffenden Anlagen genügen.  C. Rechts-  wirkungen   § 99.    1 Innerhalb der Baulinien dürfen grundsätzlich nur Bauten  und Anlagen erstellt werden, die dem Zweck der Baulinien nicht wider- sprechen.  2 Der Baulinienplan kann indessen die Wirkung der Baulinien auf  bestimmte Vertikalbereiche beschränken.  2. Ausnahmen § 100.55, 59    1 Verkehrsbaulinien und Baulinien für Versorgungslei- tungen und Industriegeleise beziehen sich auf die projizierte Fassaden- linie.  2 Vorspringende Gebäudeteile müssen entschädigungslos beseitigt  werden, sobald die Ausführung des Werks oder der Anlage, wofür die  Baulinie festgesetzt worden ist, dies erfordert.  3 Fallen Baulinie und Grenze des für die Anlage benötigten Rau- mes zusammen, haben derartige Vorsprünge einen dem Charakter der  betreffenden Anlage entsprechenden Vertikalabstand, in der Regel  wenigstens 3 m, einzuhalten.  4 Weiter gehende und andersartige Beanspruchungen des Baulinien- bereichs können mit der baurechtlichen Bewilligung, nötigenfalls unter sichernden Nebenbestimmungen, gestattet werden.  II. Änderungs- verbot  § 101.    1 Baulinienwidrige Bauten und Anlagen im Baulinien- bereich dürfen entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und modernisiert werden.  I. Allgemein 1. Bauverbot 24    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 2 Weiter gehende Vorkehren sind nur zu bewilligen, wenn die Bau- linie in absehbarer Zeit nicht durchgeführt werden soll und wenn mit  sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung aus- geschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei Durchführung der Bau- linie den entstandenen Mehrwert zu entschädigen hat.  III. Entschädi- gungspflicht  § 102.    Für die mit den Baulinien verbundenen Eigentumsbeschrän- kungen ist eine Entschädigung nur geschuldet, wenn sie eine materielle Enteignung bewirken.  IV. Heim- schlagsrecht  § 103.    1 Wird ein unüberbautes oder mit einem Abbruchobjekt  überbautes Grundstück wegen einer Baulinie unüberbaubar und kann  es auch nicht durch einen Quartierplan wieder überbaubar gemacht  werden, so hat der betroffene Grundeigentümer wahlweise zu einem  allfälligen Entschädigungsanspruch das Heimschlagsrecht.  2 Das gleiche Recht gilt für den Teil eines grösseren Grundstücks,  der ohne die Baulinie selbstständig überbaubar gewesen wäre; heim- geschlagen werden kann die Fläche, die voraussichtlich beim Endaus- bau der betreffenden Anlage abzutreten wäre.  2. Verfahren§ 104.    1 Das Heimschlagsrecht kann innert zehn Jahren geltend  gemacht werden, nachdem die endgültige Unüberbaubarkeit feststeht  oder behördlich festgestellt worden ist, und zwar gegenüber dem  Gemeinwesen, das die Baulinien festgesetzt hat.  2 Für die Entschädigung, das Verfahren, den Verzicht auf die Rechts- ausübung und den Rückgriff des belangten Gemeinwesens gelten sinn- gemäss die entsprechenden Bestimmungen über die Freihaltezone.  V. Leitungs-  baurecht  § 105.    1 Öffentliche Unternehmungen und gemischtwirtschaftliche oder private Unternehmungen, die öffentliche Aufgaben erfüllen, sind  berechtigt, im Baulinienbereich gegen Ersatz des verursachten Scha- dens unterirdische Leitungen samt zugehörigen Bauwerken zu erstel- len und fortbestehen zu lassen.  2 Kommt über den Bestand und Umfang des Anspruchs sowie über  die Entschädigung keine Einigung zustande, entscheidet die Schät- zungskommission nach der Gesetzgebung betreffend die Abtretung  von Privatrechten.51  3 Der Bestand derartiger Leitungen und Bauwerke kann im Grund- buch angemerkt werden.  II. Die Niveaulinien  Begriff§ 106.    Die Niveaulinien bestimmen die Höhenlage der Anlagen,  die durch Verkehrsbaulinien gesichert werden.  1. Voraus-  setzung 251.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) Rechtswirkung § 107.    Bauten und Anlagen Dritter haben sich nach der Niveau- linie zu richten, soweit sie von baurechtlicher Bedeutung sind.  III. Gemeinsame Bestimmungen  Verfahren § 108.    1 Für die Festsetzung von Bau- und Niveaulinien für kom- munale Anlagen ist die Gemeinde zuständig, in den andern Fällen die  zuständige Direktion51.  2 Die zuständige Direktion51 hat begründeten Festsetzungsbegehren zu entsprechen; vor der Festsetzung hört sie den Gemeindevorstand57 an.  3 Bau- und Niveaulinienpläne sind öffentlich bekannt zu machen  und mit den nötigen Erläuterungen öffentlich aufzulegen; die Auflage  ist den betroffenen Grundeigentümern schriftlich mitzuteilen.  Genehmigung § 109.    Bau- und Niveaulinienpläne der Gemeinden bedürfen der  Genehmigung.  Enteignungs- recht  § 110.    Mit der Rechtskraft der Bau- und Niveaulinien steht dem  Werkträger im Rahmen ihrer Zweckbestimmung das Enteignungs- recht zu.  Überprüfung § 110 a.26    Eigentümer von Grundstücken, die von Bau- und Niveau- linien betroffen sind, haben Anspruch auf deren Überprüfung, wenn  die Richtplanung den durch die Bau- und Niveaulinien gesicherten  Ausbau nicht mehr vorsieht.  E. Ski- und Schlittellinien  Zweck § 111.    1 Die Ski- und Schlittellinien dienen der Sicherung von Ski-  und Schlittelabfahrten.  2 Sie können Festlegungen über befristete Betretungsrechte und  Hagräumungspflichten enthalten.  Rechts-  wirkungen  § 112.    1 Innerhalb der Ski- und Schlittellinien sind Bauten, An- lagen und Bewirtschaftungen unzulässig, die dem Zweck dieser Linien  widersprechen.  2 Aufwendungen aus der Hagräumungspflicht und Schäden aus der  Benützung der Abfahrten sind zu ersetzen. 26    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 Verfahren,  Entschädigung  § 113.    1 Für die Festsetzung von Ski- und Schlittellinien ist der Gemeindevorstand57 zuständig.  2 Im Übrigen gelten für das Festsetzungs- und Genehmigungs- verfahren sinngemäss die entsprechenden Vorschriften über die Bau-  und Niveaulinien.  3 Über Entschädigungen wird nach dem Gesetz betreffend die  Abtretung von Privatrechten8 entschieden. Die Gemeinde kann auf  Unternehmungen, die aus Ski- und Schlittellinien besonderen Nutzen  ziehen, Rückgriff nehmen.  F. Die Landsicherung für öffentliche Werke  I. Der Werkplan  A. Voraus-  setzungen  § 114.    1 Sind Grundstücke nach einem Richtplan für ein Werk  oder eine Anlage im öffentlichen Interesse vorgesehen, die nicht durch  Baulinien gesichert werden können, dürfen die Eigentümer verlangen,  dass innert fünf Jahren ein Werkplan festgesetzt wird.27  2 Der Träger des Werks kann den Werkplan jederzeit von sich aus  erstellen.  3 Der Werkplan hat über den ungefähren Standort von Bauten und  den genauen Landbedarf Aufschluss zu geben.  B. Verfahren§ 115.    1 Der Werkplan wird vom Träger des Werks, bei Ungewiss- heit über die Trägerschaft vom Ersteller des betreffenden Richtplans  festgesetzt.  2 Werkpläne, die nicht von staatlichen Instanzen festgesetzt worden  sind, bedürfen der Genehmigung.  3 Festsetzung und Genehmigung sind den betroffenen Grundeigen- tümern schriftlich mitzuteilen.  C. Rechts-  wirkungen  § 116.    Die Genehmigung des Werkplans schliesst die Erteilung  des Enteignungsrechts ein.  II. Änderungs- verbot  § 117.    Für Vorkehren an bestehenden Bauten und Anlagen im  Werkplanbereich gelten sinngemäss die gleichen Beschränkungen wie  für baulinienwidrige Bauten und Anlagen.  I. Enteignungs-  recht 271.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) III. Vorkaufs- recht  § 118.    1 Dem Werkträger steht an den vom Werkplan erfassten  Grundstücken und Grundstückteilen das gleiche Vorkaufsrecht zu,  wie es für die Freihaltezone gilt.  2 Ist der Träger noch nicht endgültig bestimmt, übt je nach der  Natur des Werks der Staat oder die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus.  3 Der Erwerber ist verpflichtet, das Grundstück dem endgültigen  Träger zu den gleichen Bedingungen zuzüglich Zins abzutreten, zu  denen er es erworben hat. Der endgültige Werkträger ist verpflichtet,  das Grundstück zu diesen Bedingungen samt Zins zu übernehmen.  IV. Heim- schlagsrecht  § 119.    1 Der betroffene Eigentümer hat nach Genehmigung des  Werkplans wahlweise zu einem allfälligen Entschädigungsanspruch das Recht, sein Grundstück dem Ersteller des Werkplans heimzuschlagen.  2 Für die Entschädigung, das Verfahren und den Verzicht auf die  Rechtsausübung gelten sinngemäss die entsprechenden Bestimmun- gen über die Freihaltezone.  3 Im Verhältnis zwischen dem Ersteller des Werkplans und dem  endgültigen Werkträger findet die gleiche Regelung wie beim Vor- kaufsrecht Anwendung.  II. Das vorsorgliche Bauverbot  Anwendungs-  bereich  § 120.    Zur Sicherung öffentlicher Werke und Anlagen, die sich in  Vorbereitung befinden, aber nicht Gegenstand eines Richt- oder Werk- plans sind, kann ausnahmsweise ein vorsorgliches Bauverbot verfügt  werden.  Verfahren § 121.    1 Das Begehren ist vom voraussichtlichen Werkträger zu  stellen.  2 Den Entscheid fällt bei Werken des Staates der Regierungsrat, in  den andern Fällen die zuständige Direktion51; der Gemeindevorstand57 der Standortgemeinde ist vorher anzuhören, wenn er nicht Gesuchstel- ler ist.  Befristung § 122.    1 Das Bauverbot fällt dahin, wenn innert fünf Jahren seit  Eintritt seiner Rechtskraft nicht der entsprechende Richtplan ergänzt  und ein Werkplan festgesetzt oder das Enteignungsverfahren eingelei- tet wird.  2 . . .25 28    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 4. Abschnitt: Quartierplan, Grenzbereinigung und Gebietssanierung27  A. Der Quartierplan27  1. Grundsätze26  Zweck§ 123.    1 Der Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine  der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung  und enthält die dafür nötigen Anordnungen.  2 Erfordern die Umstände keine umfassende Regelung, beschränkt  sich der Quartierplan auf die nötigen Teilmassnahmen.  3 In weitgehend unüberbauten Gebieten kann verlangt werden,  dass der Quartierplan die angestrebte Quartierstruktur sowie Vor- stellungen bezüglich der Bebauung aufzeigt und dass die Parzellar- ordnung hierauf abgestimmt wird.26  Entflechtung§ 123 a.26    Steht das erfasste Gebiet ganz oder teilweise im Eigen- tum von Landwirten, kann neben dem Quartierplanverfahren zur För- derung der Entflechtung unterschiedlich nutzbarer Grundstücke eine  Landumlegung nach den Vorschriften des Landwirtschaftsgesetzes9 durchgeführt werden, sofern daraus keine Verzögerung entsteht.  Gebiet§ 124.    1 Der Quartierplan ist grundsätzlich auf Bauzonen zu be- schränken; bei besonderen Verhältnissen kann er darüber hinaus- reichen.  2 Das Beizugsgebiet wird in der Regel durch bestehende oder  geplante öffentliche Strassen, ausnahmsweise auch durch Quartier- strassen, begrenzt; an die Stelle von Strassen können eindeutige natür- liche, künstliche oder rechtliche Hindernisse oder Trennlinien für die  Überbauung treten.  Baulinien-  festsetzung  § 125.    1 Vor oder mit dem Quartierplan sind für die öffentlichen  Strassen, die sein Gebiet begrenzen oder durchkreuzen, sowie für die  Quartierstrassen und andere Verkehrsanlagen Bau- und Niveaulinien  festzusetzen, soweit dafür ein Bedürfnis besteht.27  2 Ist in diesem Zeitpunkt die Festsetzung von Bau- und Niveau- linien noch nicht möglich, kann ausnahmsweise das voraussichtlich  hiefür notwendige Land mit projektierten Baulinien bezeichnet wer- den. 291.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) Landeinteilung § 126.    1 Das Quartierplangebiet ist so einzuteilen, dass alle Grund- stücke ohne Ausnahmebewilligungen und nachbarliche Zustimmung  in einer den örtlichen Verhältnissen und der Bauzone angemessenen  Weise überbaut werden können; ist dies nicht möglich, sind die erfor- derlichen Rechte und Lasten mit dem Quartierplan zu begründen.  2 Für die Neuzuteilung können Mindestgrössen vorgeschrieben  werden.  3 Wo ein Bedürfnis hiefür besteht, sollen Flächen ausgeschieden  werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen des  Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen; die privat- rechtlichen Rechtsverhältnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu  regeln.  Schutzobjekte;  bestehende  Gebäude  § 127.27    1 Auf Schutzobjekte ist Rücksicht zu nehmen. 2 Die Beseitigung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nicht  befristet oder auf Widerruf bewilligt worden sind, darf ausserhalb der  Gebietssanierung nur vorgesehen werden, wenn sie den Wert des Grund- stücks nicht entscheidend mitbestimmen und wenn ihr Fortbestand die  zweckmässige Ausgestaltung des Quartierplans hindert. Diese Ein- schränkung gilt nicht, wenn der betroffene Eigentümer zustimmt und  wenn dadurch nicht andere Beteiligte unverhältnismässig belastet wer- den.  Erschliessung,  Ausstattung und  Ausrüstung  § 128.    1 Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets müs- sen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls  erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben.  2 Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Aus- rüstungen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der  erfassten Grundstücke genügen.  3 Wo derartige Anlagen nach den Umständen nicht in einem Zuge  erstellt zu werden brauchen, ist der etappenweise Bau zu regeln.  Ordnung der  Überbauung  § 129.    1 Mit dem Quartierplan können unter den hiefür geltenden  Voraussetzungen und im dafür vorgeschriebenen Verfahren Sonder- bauvorschriften oder ein Gestaltungsplan festgesetzt werden.  2 Der Grundsatzentscheid darüber soll in der Regel bei privaten  Gestaltungsplänen spätestens an der ersten Quartierplanversammlung  getroffen werden, in den andern Fällen durch den Gemeindevorstand57 nach der Verfahrenseinleitung.  Aufstellung § 130.27    1 Quartierpläne werden im privaten Verfahren von den  Grundeigentümern, im amtlichen Verfahren vom Gemeindevorstand57 aufgestellt. 30    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 2 Für die Durchführung der Quartierplanverfahren kann der Ge- meindevorstand57 eine Quartierplankommission bestellen, der auch aus- serhalb der Gemeinde wohnhafte Sachverständige angehören können.  §§ 131−136.25  2. Bewertung und Zuteilung des Landes26  A. Bewertungs- methode  § 137.    1 Die Bewertung des Landes erfolgt in der Regel nach Flächen unter Berücksichtigung der Wertunterschiede.  2 Erachtet der Gemeindevorstand57 aufgrund der Verhältnisse, ins- besondere bei Verbindung mit einem Gestaltungsplan, die Bewertung  nach dem Verhältnis der Werte der eingeworfenen Grundstücke als  geboten, so verfügt er dies in der Regel vor Ausarbeitung des Quartier- planentwurfs; dieser Entscheid ist den beteiligten Grundeigentümern  schriftlich mitzuteilen.  3 Im Einverständnis mit den Grundeigentümern können auch an- dere Bewertungsmethoden angewandt werden.  4 Spätere Einwendungen gegen die Bewertungsmethode sind aus- geschlossen.  B. Quartierplan- masse und  Abzüge  § 138.    1 In die Masse der beteiligten Grundstücke sind die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen, Wege und Gewässer sowie Flur-  und Genossenschaftswege einzubeziehen.  2 Von der sich ergebenden Masse wird abgezogen: a. das für die Erschliessungsanlagen sowie die gemeinschaftlichen Aus-  stattungen und Ausrüstungen benötigte Land; der Abzug für gemein- schaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen soll in der Regel 10%  der Masse nicht übersteigen;  b. der Landbedarf für die Neuanlagen oder den Ausbau öffentlicher  Verkehrswege, die das Quartierplangebiet umgrenzen oder durch- kreuzen, sowie kleinerer öffentlicher Versorgungsanlagen, die auch dem Quartier dienen. 3 Die Summe aller Abzüge darf in der Regel bei der Aufstellung   des Quartierplans nicht mehr als 25% und bei dessen Änderung nicht  mehr als 10% betragen.  4 Bei der Umlegung nach Flächen sind die Abzüge den Grund- stücken des Altbestands, entsprechend dem Erschliessungsgrad im  alten und neuen Bestand, prozentual gleichmässig zu belasten, für  gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen jedoch nur so- weit, als sie ihnen zugute kommen. 311.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) C. Zuteilung der  Gesamtfläche  im Allgemeinen  § 139.    1 Die nach den Abzügen verbleibende Gesamtfläche ist so  zuzuteilen, dass die Grundeigentümer nach Möglichkeit geeignete  Parzellen in gleichwertiger Lage und im Verhältnis zur Fläche ihres  Altbestands unter Berücksichtigung der Wertunterschiede erhalten;  dabei können nötigenfalls gesetzliche Eigentumsbeschränkungen des  privaten Rechts, Dienstbarkeiten, Grundlasten oder vorgemerkte per- sönliche Rechte aufgehoben, geändert oder begründet werden.  2 Bestehende Bauten, die beim Vollzug des Quartierplans nicht be- seitigt werden müssen, sind in der Regel den bisherigen Eigentümern  zuzuweisen.  3 Für die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen und Gewäs- ser besteht ein Anspruch auf Zuteilung eines Baugrundstücks nur soweit, als diese Flächen nicht für entsprechende neue Anlagen benö- tigt werden.  4 Flurwegberechtigte, deren Grundstücke ausserhalb des Quartier- plangebiets liegen, und Eigentümer landwirtschaftlicher Genossen- schaftswege haben keinen Zuteilungsanspruch; ein Entschädigungs- anspruch entsteht in diesen Fällen lediglich für die Aufhebung von  Genossenschaftswegen und nur unter der Voraussetzung, dass nicht mit entsprechenden neuen Anlagen Ersatz geschaffen wird; die Zufahrt  zu den betroffenen Grundstücken muss aber für die bisherige Nutzung  gewahrt bleiben.  2. Zusammen-  legung von  Grundstücken  § 140.    Mit Zustimmung der Eigentümer und deren Grundpfand- gläubiger können mehrere selbstständige Grundstücke zusammengelegt und daran Gesamteigentum, Miteigentum mit oder ohne Stockwerk- eigentum oder anstelle von Eigentum beschränkte dingliche Rechte,  wie insbesondere Bau- und Wohnrechte, begründet oder vereinbart werden.  3. Auskauf § 141.    Grundstücke des Altbestands, die für eine geeignete Über- bauung flächenmässig nicht ausreichen und die weder durch Bau- vorschriften noch durch Zusammenlegung, noch durch eine geringe, den andern Beteiligten zumutbare Mehrzuteilung überbaubar gemacht werden können, sind auszukaufen.  II. Bei  Umlegung  nach Werten  § 142.    1 Erfolgt die Umlegung nach Werten, sind die neuen Par- zellen so auszuscheiden, dass das Verhältnis ihrer Verkehrswerte dem- jenigen des Altbestands entspricht.  2 Im Übrigen gelten die Bestimmungen über die Zuteilung nach  Flächen sinngemäss.  I. Bei Um-  legung nach  Flächen 1. Grundsatz 32    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 D. Besondere  Zuteilung an das  Gemeinwesen  § 143.    Das für öffentliche Verkehrs- und Versorgungsanlagen sowie für Quartierstrassen abgezogene Land wird der Gemeinde oder  dem entsprechenden Werkträger zugeteilt.  II. Andere  Zuteilungen  § 144.    1 Wirft ein Gemeinwesen Grundstücke ein, für die es einen  Zuteilungsanspruch hat, oder stellt es solche ersatzweise zur Ver- fügung, so hat es Anspruch auf Zuteilung von Parzellen, die sich nach  Lage und Form für die Ausführung eines geplanten oder projektierten  öffentlichen Werks eignen, der Abwendung nachteiliger Einwirkun- gen aus dem Werk dienen oder in der Freihaltezone liegen; verfügt das  Gemeinwesen bereits über einen geeigneten Landbesitz, ist bei der  Neuzuteilung darauf Rücksicht zu nehmen.  2 Die gleichen Vorrechte können juristische Personen mit gemein- nützigen oder kulturellen Zwecken für Werke beanspruchen, für deren  Verwirklichung die Enteignung möglich wäre.  3 Anstelle eingeworfener Grundstücke können den Eigentümern  ausserhalb des Quartierplangebiets, jedoch innerhalb einer Bauzone  gelegene Parzellen zugeteilt werden, wenn der Abtausch im öffent- lichen Interesse liegt und der Vermeidung des Auskaufs oder der Ent- eignung dient; nach der Auflage des überarbeiteten Quartierplan- entwurfs dürfen gegen den Willen der betroffenen Grundeigentümer  nur noch Parzellen in einem Gebiet mit genehmigtem Quartierplan  zugeteilt werden.  E. Geld-  ausgleich  § 145.    1 Im Interesse einer geeigneten Gestaltung der Parzellen  erforderliche Mehr- oder Minderzuteilungen sind in Geld auszuglei- chen, ebenso die Abzüge für öffentliche Verkehrs- und Versorgungs- anlagen.  2 Geldausgleich ist ferner für Werteinbussen zu leisten, die entstehen a. durch die Neuzuteilung, Beseitigung oder Anpassung von Gebäuden  samt Nebenanlagen ohne entsprechende Rechtspflicht des bisheri- gen Eigentümers,  b. durch die Aufhebung, Änderung oder Begründung von Rechten. 3 Für die Bemessung der Entschädigungen sind grundsätzlich die   Verhältnisse massgebend, die bei der Festsetzung des Quartierplans  bestehen.  F. Erstellungs-  kosten  § 146.    1 Der Quartierplan bestimmt, wie die Erstellungskosten  von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen Ausstattun- gen und Ausrüstungen zu tragen sind.  I. Verkehrs-  und Ver-  sorgungs-  flächen 331.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 2 Massgebend ist dabei in erster Linie das Interesse an den betref- fenden Anlagen.  3 Zu berücksichtigen ist ferner, ob bei der Überbauung noch wei- tere eigene Aufwendungen, wie längere Zufahrten und Zugänge, Werk- leitungen und dergleichen, nötig sein werden, die sich bei andern  Grundstücken wegen ihrer Lage und Form erübrigen, und ob solchen  Nachteilen nicht Vorzüge der rückwärtigen Lage gegenüberstehen.  3. Das Aufstellungsverfahren27  A. Verfahrens-  einleitung   § 147.    Das Verfahren wird auf Gesuch eines Grundeigentümers  oder, wo die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan es als  wünschbar erscheinen lassen, durch den Gemeindevorstand57 von Am- tes wegen eingeleitet.  II. Einleitungs- beschluss  § 148.    1 Der Einleitungsbeschluss ist öffentlich bekannt zu machen und den Grundeigentümern des Beizugsgebiets schriftlich mitzuteilen.  2 Mit dem Rekurs gegen die Einleitung oder deren Verweigerung  kann nur geltend gemacht werden, die Voraussetzungen zur Durch- führung des Verfahrens fehlten oder sie seien gegeben; Einwendungen  dieser Art können später nicht mehr erhoben werden.  III. Geneh-  migung  § 149.    1 Die Einleitung des Verfahrens bedarf der Genehmigung  durch die zuständige Direktion51; sie kann nur verweigert werden,  wenn die Voraussetzungen zur Durchführung fehlen.  2 Die Rechtskraft der Verfahrenseinleitung ist den beteiligten Grund- eigentümern schriftlich mitzuteilen.  IV. Fristen und  Weisungen  § 149 a.26    Bei der Einleitung des Verfahrens und bei deren Ge- nehmigung durch die zuständige Direktion51 werden angemessene Fris- ten für die Vorlegung des Quartierplans angesetzt, und es können Wei- sungen über dessen Inhalt erteilt werden.  V. Quartierplan- bann  § 150.    1 Ist das Verfahren rechtskräftig eingeleitet, dürfen an den  Grundstücken des Beizugsgebiets ohne Bewilligung des Gemeinde- vorstands57 weder tatsächliche noch rechtliche Änderungen vorgenom- men werden; die Bewilligung ist zu erteilen, wenn die Änderung die  Aufstellung oder den Vollzug des Quartierplans weder verunmöglicht  noch wesentlich erschwert.  2 Auf Antrag des Gemeindevorstands57 kann die zuständige Direk- tion51 den Quartierplanbann vor Abschluss des Einleitungsverfahrens  anordnen, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen.  3 Der Quartierplanbann ist im Grundbuch anzumerken.  I. Voraus-  setzungen 34    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 4 Der Quartierplanbann ist aufzuheben, wenn der Quartierplan vollzogen ist oder wenn die Einleitung verweigert oder nachträglich  rückgängig gemacht wird.  B. Plan- ausarbeitung   § 151.51    1 Nach rechtskräftiger Verfahrenseinleitung wird ein Ent- wurf des Quartierplans erstellt.  2 Der Entwurf kann der zuständigen Direktion zur Vorprüfung ein- gereicht werden.  3 Die Vorprüfung erfolgt innert zwei Monaten.  II. Erste  Versammlung  § 152.51    1 Nach Vorliegen des Quartierplanentwurfs und eines all- fälligen Vorprüfungsberichts werden die Grundeigentümer und, wenn  diesbezügliche Änderungen vorgesehen sind, die aus Dienstbarkeiten,  Grundlasten oder vorgemerkten persönlichen Rechten Berechtigten  durch schriftliche Mitteilung zu einer Verhandlung eingeladen.  2 Von der Mitteilung bis zur Verhandlung werden der Quartier- planentwurf und der Vorprüfungsbericht für die Beteiligten aufgelegt.  3 An der Verhandlung ist der Entwurf zu erläutern, und es sind die  Wünsche und Anregungen der Beteiligten entgegenzunehmen; diese  können innert 30 Tagen schriftlich nachgebracht werden.  III. Über-  arbeitung  § 153.27    Innert sechs Monaten nach Ablauf der Frist zur schrift- lichen Stellungnahme ist die Bereinigung der Einwendungen anzustre- ben und der Entwurf zu überarbeiten.  2. Auflage§ 154.    1 Der überarbeitete Entwurf ist während 30 Tagen für die  Beteiligten aufzulegen; gleichzeitig sind diese zu einer zweiten Ver- sammlung einzuladen, die innert weiteren 30 Tagen durchzuführen ist.  2 Auflage und Einladung sind den Beteiligten schriftlich mitzuteilen.  3. Stellung   von Begehren  § 155.    1 Innert der Auflagefrist können Begehren gestellt werden a. zu den Grundlagen der Erschliessungen sowie zu gemeinschaft-  lichen Ausstattungen und Ausrüstungen, b. auf Entlassung aus dem Verfahren, c. um eine andere Neuzuteilung, d. auf Zurückweisung von Ersatzland eines Gemeinwesens ausser-  halb des Quartierplangebiets. 2 Später sind solche Begehren nur noch zulässig, wenn der Nach-  weis erbracht wird, dass sie auch bei Anwendung der erforderlichen  Sorgfalt nicht fristgerecht hätten vorgebracht werden können.  3 Anderweitige Begehren können auch noch in der zweiten Ver- sammlung vorgebracht werden.  I. Erster  Entwurf und  Vorprüfung  1. Frist 351.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 4 Wer nicht rechtzeitig Begehren stellt, ist damit im Rekursverfah- ren ausgeschlossen.  IV. Zweite  Versammlung  § 156.    An der Verhandlung wird der überarbeitete Entwurf er- läutert und zu Begehren Stellung genommen.  V. Plan-  bereinigung  § 157.    1 Innert vier Monaten nach der zweiten Versammlung ist  zu versuchen, die verbliebenen Anstände zu beseitigen, und es ist der  Entwurf zu bereinigen.27  2 . . .25 3 Dieser bereinigte Entwurf muss in den Genauigkeitsanforderun-  gen den beim Vollzug des Quartierplans zu erstellenden Mutations- akten entsprechen.  C. Festsetzung  und  Genehmigung  § 158.51    Nach Durchführung des Bereinigungsverfahrens setzt der Gemeindevorstand57 den Quartierplan fest.  II. Genehmigung § 159.51    1 Der festgesetzte Quartierplan bedarf der Genehmigung  durch die zuständige Direktion.  2 Die Genehmigung erfolgt in der Regel innert zwei Monaten. 3 Der Genehmigungsentscheid wird zusammen mit dem festgesetz-  ten Quartierplan von der Gemeinde veröffentlicht, in der Gemeinde  aufgelegt und den Beteiligten schriftlich mitgeteilt.  2. Rechts-  wirkung  § 160.    1 Mit der Genehmigung treten die durch den Quartierplan  festgesetzten Rechtsverhältnisse von Gesetzes wegen an die Stelle der  bisherigen; die für die Bewirtschaftung und Bewerbung der Grund- stücke im bisherigen Umfang nötigen Rechte dürfen jedoch weiter ausgeübt werden, solange tatsächliche Gründe es erfordern.  2 Rechte und Pflichten der Grundpfandgläubiger richten sich unab- hängig davon, ob sie auf einem gesetzlichen oder vertraglichen Grund- pfandrecht beruhen, nach den Bestimmungen des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs12 über Pfandrechte bei Güterzusammenlegungen.  D. Plan-  ausarbeitung  durch die  Grund-  eigentümer  § 160 a.26    1 Wird das Gesuch um Verfahrenseinleitung von allen  Grundeigentümern des Beizugsgebiets gemeinsam gestellt, kann ihnen der Gemeindevorstand57 mit dem Einleitungsbeschluss auf ihr Begeh- ren die Aufstellung des Quartierplans überlassen.  I. Festsetzung  1. Verfahren 36    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 2 Der von den Grundeigentümern aufgestellte Quartierplan muss  hinsichtlich der Abgrenzung, der Abzüge für öffentliche Verkehrs- wege und für Versorgungsanlagen sowie der Zuteilungen und sonsti- gen Rechtsverhältnisse an Erschliessungsanlagen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Im Übrigen kann er andere und weiter  gehende Festlegungen enthalten, sofern dadurch keine zwingenden  Vorschriften und keine öffentlichen Interessen verletzt werden.  3 Die Grundeigentümer sind nicht an die Verfahrensvorschriften  für die Planausarbeitung gebunden. Der von ihnen aufgestellte Quar- tierplan bedarf der Zustimmung aller Grundeigentümer des Beizugs- gebiets. Werden damit beschränkte dingliche Rechte Dritter geändert,  ist auch deren Zustimmung nötig.  4 Auf Begehren eines Beteiligten oder nach Ablauf einer angesetz- ten Frist führt der Gemeindevorstand57 das Verfahren unter Berück- sichtigung der Vorarbeiten fort.  5 Der im Einverständnis aller Beteiligten aufgestellte Quartierplan  wird vom Gemeindevorstand57 unter den Voraussetzungen und mit den rechtlichen Folgen genehmigt, die für die Festsetzung eines amtlich  aufgestellten Quartierplans gelten.  E. Revision§ 160 b.26    Bei Quartierplanrevisionen, die sich auf Teilmassnahmen beschränken, kann der Gemeindevorstand57 unmittelbar nach rechts- kräftiger Genehmigung der Verfahrenseinleitung durch die zuständige  Direktion51 den Revisionsentwurf auflegen und zu einer Versammlung  einladen, die der zweiten Versammlung im ordentlichen Verfahren ent- spricht.  4. Der Vollzug27  A. Grundbuch-  licher Vollzug  § 161.    1 Unverzüglich nach der Genehmigung des Quartierplans  veranlasst der Gemeindevorstand57 die Erstellung der Mutationsakten, wobei auf die Vermarkung und die Aufnahme im Feld verzichtet wer- den kann, soweit das Vermessungsrecht es zulässt; die Beteiligten er- halten die sie betreffenden Auszüge aus den Mutationsunterlagen.  2 Hernach gibt der Gemeindevorstand57 unter Beifügung der nöti- gen Unterlagen die Anmeldung für den grundbuchlichen Vollzug des  Quartierplans ab.  3 Liegt lediglich eine Teilgenehmigung des Quartierplans vor, erfolgt die Anmeldung für den genehmigten Teil. 371.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) B. Geld-  schulden und  -forderungen  § 162.    1 Entschädigungen und Vergütungen werden mit der Zu- stellung der Mutationsunterlagen an die Beteiligten fällig, spätestens  jedoch drei Monate nach der Genehmigung des Quartierplans.27  2 Die Grundeigentümer haben unter Vorbehalt des Geldausgleichs  das Ergebnis von Bereinigungsmutationen, insbesondere nach erfolg- tem Bau der Erschliessungsanlagen, zu dulden; diese Verpflichtung ist  im Grundbuch anzumerken.  3 Schuldner oder Gläubiger gegenüber dem Grundeigentümer ist  die Gemeinde.  4 Entschädigungen und Vergütungen sind, soweit sie nicht mit  Gegenforderungen verrechnet werden, innert 60 Tagen zu entrichten;  nachher sind sie zu verzinsen.  II. Rechts-  öffnung  § 163.    Durch den Quartierplan festgelegte Ausgleichsforderungen gelten als Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 80 Abs. 2 SchKG14.  III. Stundung § 164.    Leistungen eines Privaten können während längstens zwei  Jahren gestundet werden, wenn die sofortige Einforderung eine un- zumutbare Härte darstellen würde.  IV. Befreiung § 165.    1 Der Grundeigentümer kann sich der Bezahlung der Ent- schädigung dadurch entziehen, dass er der Gemeinde das neu zuge- teilte Grundstück innert 60 Tagen nach der Genehmigung des Quar- tierplans heimschlägt.  2 Die Gemeinde hat in diesem Fall den Wert zu entschädigen, den  das Grundstück am Bewertungsstichtag ohne Berücksichtigung der durch den Quartierplan eingetretenen Wertvermehrung hat.  3 Können sich die Parteien nicht einigen, hat die Gemeinde das  Verfahren gemäss dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privat- rechten8 einzuleiten.  5. Der Bau der Erschliessungsanlagen, Ausstattungen  und Ausrüstungen; Rechtsverhältnisse27  A. Baupflicht § 166.    1 Die im Quartierplan vorgesehenen Erschliessungsanlagen, gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen können durch  die beteiligten Grundeigentümer gebaut werden.  2 Die Projekte müssen den technischen Anforderungen vergleich- barer öffentlicher Werke entsprechen.  3 Dem Werkträger, in dessen Eigentum die Erschliessungsanlagen  nach ihrer Vollendung übergehen, stehen Projektgenehmigung und Aufsicht über den Bau zu.  I. Fälligkeit und  Zahlung  I. Grundsatz 38    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 4 Der Gemeindevorstand57 genehmigt die Projekte der gemeinschaft- lichen Ausstattungen und Ausrüstungen und beaufsichtigt deren Bau.  II. Gemeinde § 167.    1 Ist die Groberschliessung rechtlich und finanziell gesichert, leitet der Gemeindevorstand57 den Bau der im Quartierplan vorgesehe- nen Erschliessungsanlagen, gemeinschaftlichen Ausstattungen und Aus- rüstungen auf Gesuch eines Beteiligten oder von Amtes wegen ein,  wenn der Bedarf an erschlossenem Bauland oder der Stand der Über- bauung es erfordert.27  2 Der Bau erfolgt auf Kosten der betroffenen Grundeigentümer;  diese haben nach Massgabe des Baufortschritts angemessene Vor- schüsse zu leisten.  2. Ausserhalb  des Erschlies- sungsplans  § 168.27    Wenn das Quartierplangebiet nach dem Erschliessungs- plan noch nicht erschlossen werden muss, wird die quartierplanrecht- liche Baupflicht der Gemeinde erst ausgelöst, wenn die Groberschlies- sung rechtlich gesichert ist und wenn die gesamten voraussichtlichen  Baukosten von den Gesuchstellern vorgeschossen worden sind. Die  Eigentümer überbauter Grundstücke sind für die entsprechende Fläche zur sofortigen Beteiligung an den Kosten verpflichtet.  3. Vergebung  der Arbeiten  § 169.    1 Die Arbeiten und Lieferungen werden durch die Ge- meinde aufgrund eines Wettbewerbs oder freihändig vergeben, soweit  die Gemeinde sie nicht selbst ausführt; die zahlungspflichtigen Grund- eigentümer sind vorher anzuhören.  2 In der Regel ist das preisgünstigste Angebot zu berücksichtigen,  sofern der Unternehmer für eine zeit- und sachgerechte Ausführung  der Arbeit oder Lieferung Gewähr bietet.  3 Die Gemeinde ist an eine allfällige Submissionsordnung nicht  gebunden.  III. Grund-  eigentümer  § 170.    1 Die Eigentümer überbauter Grundstücke haben Bauten  und Erschliessungsanlagen mit deren Umgebung dem Quartierplan  auf eigene Kosten anzupassen.27  2 Vorbehalten bleiben weiter gehende Verpflichtungen aus bau- rechtlichen Bewilligungen.  B. Rechts-  verhältnisse  § 171.    Die Erschliessungsanlagen gehen nach ihrer Vollendung  unentgeltlich in das Eigentum der Gemeinde oder des entsprechenden  Werkträgers über, soweit das Eigentum nicht schon aufgrund der Zu- teilung übertragen worden ist.  1. Im Rahmen  des Erschlies-  sungsplans  I. Erschlies- sungsanlagen 391.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) II. Gemein- schaftliche  Ausstattungen  und   Ausrüstungen  § 172.    Die Rechtsverhältnisse an gemeinschaftlichen Ausstattun- gen und Ausrüstungen richten sich nach den Festlegungen des Quar- tierplans.  III. Späterer  Einkauf  § 173.    1 Eigentümer, die sich an den Erstellungskosten nicht betei- ligt haben, besitzen an den Erschliessungsanlagen sowie an den gemein- schaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen, ohne Rücksicht auf die  Rechtsverhältnisse hieran, ein über die Bedürfnisse der bisherigen  Grundstücknutzung hinausgehendes Recht erst, nachdem sie sich ein- gekauft haben.  2 Diese Eigentumsbeschränkung kann im Grundbuch angemerkt  werden.  3 Der Einkaufsbetrag besteht aus den anteilmässigen Kosten im  Zeitpunkt der Erstellung der Anlagen; er ist zu verzinsen.  4 Die noch ausstehenden Einkaufsbeträge werden fällig, wenn das  Quartierplangebiet in den zeitlichen Bereich des Erschliessungsplans  tritt.  C. Stundung § 174.    1 In Härtefällen sind Kostenanteile nicht bauwilliger Grund- eigentümer des Kleingrundbesitzes, welche für den Bau der im Quar- tierplan vorgesehenen Anlagen im Rahmen des Erschliessungsplans  oder andernfalls für den zwangsweisen Einkauf geleistet werden müs- sen, von der Gemeinde während längstens 10 Jahren zu stunden. Sie  sind zu verzinsen.  2 Diesen Eigentümern stehen an den Erschliessungsanlagen sowie  an den gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen nur die  Rechte derjenigen zu, die sich nicht an den Erstellungskosten beteiligt  haben.  D. Rechnungs- wesen  § 175.    1 Der Gemeindevorstand57 besorgt das Abrechnungswesen. 2 Nach Abschluss der Bauarbeiten erstellt er eine vorläufige Abrech-  nung und belastet oder entlastet die Beteiligten entsprechend. 3 Nachträglich geleistete Einkaufsbeträge sind laufend und im Ver-  hältnis ihrer Leistungen an jene Beteiligten auszuzahlen, welche die  Erstellungskosten aufgebracht haben.  4 Nach Eingang aller Einkaufsbeträge wird die Schlussabrechnung  erstellt und die endgültige Leistung jedes Beteiligten festgesetzt; davon ist den Beteiligten schriftlich Mitteilung zu machen.  II. Schuldner- schaft  § 176.    Schuldner ausstehender Erschliessungs-, Ausstattungs- und Ausrüstungsbeiträge ist der Eigentümer des beitragspflichtigen Grund- stücks im Zeitpunkt der Schlussabrechnung; der Anspruch auf allfäl- lige Rückvergütungen steht ihm zu.  I. Abrechnung 40    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 6. Die Verfahrenskosten27  Verlegung und  Schuldnerschaft  § 177.    1 Die Kosten der Gemeinde für die Aufstellung und den  Vollzug des Quartierplans sind von den beteiligten Grundeigentümern  samt Zins in der Regel im Verhältnis der Flächen ihrer neuen Grund- stücke zu bezahlen. Besondere Verhältnisse sind zu berücksichtigen.  2 Der Gemeindevorstand57 kann eine angemessene Bevorschussung oder angemessene Abschlagszahlungen verlangen.  3 Die Schlussabrechnung ist schriftlich mitzuteilen. 4 Schuldner ist der jeweilige Eigentümer des Grundstücks.  B. Die Grenzbereinigung27  A. Gegenstand§ 178.    1 Hindern der Grenzverlauf oder Baulinien eine zweck- mässige Überbauung einzelner Grundstücke, kann ein Abtausch von  selbstständig nicht überbaubaren Grundstückteilen verfügt werden,  sofern dies keine unzumutbaren Nachteile für die beteiligten Grund- eigentümer mit sich bringt.  2 Ein Abtausch kann ferner vorgenommen werden, wenn er sich im  Zusammenhang mit der Grundbuchvermessung aufdrängt.  3 Der Abtausch erfolgt nach Flächen unter Berücksichtigung des  Wertunterschieds, sofern die Beteiligten sich nicht auf einen andern  Massstab einigen.  II. Einseitige  Zuteilung  § 179.    Ist ein Abtausch nicht durchführbar, können unüberbau- bare Grundstücke und Grundstückteile unter den gleichen Voraus- setzungen einer anstossenden Parzelle zugeschlagen werden.  III. Beschränkte  dingliche  Rechte  § 180.    Anstelle von Grenzänderungen oder ergänzend dazu kön- nen beschränkte dingliche Rechte begründet, geändert oder aufgeho- ben werden, insbesondere wenn dadurch eine einseitige Zuteilung ver- mieden werden kann, ohne dass bisher Berechtigte oder neu Belastete  unzumutbar betroffen werden.  B. Verfahren§ 181.    1 Das Verfahren wird auf Gesuch eines Grundeigentümers  oder, wo die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan es als  wünschbar erscheinen lassen, durch den Gemeindevorstand57 von Am- tes wegen durchgeführt.  2 Mit Rekurs ist nur die Abweisung eines Gesuchs anfechtbar.  II. Entwurf§ 182.    Die Quartierplankommission oder das Bauamt unterbrei- tet den Beteiligten einen Entwurf und strebt dabei eine gütliche Eini- gung an.  I. Abtausch  I. Auslösung 411.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) III. Festsetzung § 183.    1 Können sich die Beteiligten innert zwei Monaten nach  Vorlegung des Entwurfs nicht einigen, setzt der Gemeindevorstand57 die Grenzbereinigung samt allfälligen beschränkten dinglichen Rech- ten und den Entschädigungsfolgen fest.  2 Der Festsetzungsbeschluss ist den Beteiligten schriftlich mitzutei- len.  3 Die Grenzbereinigung bedarf keiner Genehmigung.  IV. Kosten § 184.    Die Verfahrenskosten sind von den Beteiligten im Verhält- nis ihres Interesses zu tragen.  C. Verweisung  auf das  Quartierplan-  verfahren  § 185.    Im Übrigen gelten sinngemäss die Bestimmungen über das  amtliche Quartierplanverfahren.  C. Die Gebietssanierung27  I. Voraussetzungen  Grundsatz § 186.    1 In überbauten Ortsteilen, deren Zustand im öffentlichen  Interesse einer Erneuerung bedarf, kann die Gebietssanierung durch- geführt werden.  2 Vorbehalten bleiben Anordnungen zur Behebung polizeilicher  Missstände gemäss den Bauvorschriften dieses Gesetzes.  Öffentliches  Interesse  im Besonderen  § 187.    Ein öffentliches Interesse an der Erneuerung liegt vor, wenn die bestehende Überbauung a. zu den Zielen der Bau- und Zonenordnung in einem starken Miss-  verhältnis steht und dadurch entweder die erwünschte Entwick- lung erheblich gefährdet oder eine mit andern Mitteln nicht korri- gierbare schwerwiegende Fehlentwicklung fördert oder  b. hinsichtlich der Hygiene, der Erschliessung, der Ausstattung, der  Ausrüstung oder der ortsbaulichen Gestaltung erhebliche Miss- stände aufweist, die nicht auf andere Weise beseitigt werden kön- nen.  Gebiet § 188.    Dem Verfahren ist jeweils ein Gebiet zu unterwerfen, dessen Erneuerung innert vernünftiger Frist möglich ist und das hin- sichtlich der ortsbaulichen und architektonischen Gestaltung, der Er- schliessung, der Ausstattung oder der Ausrüstung eine sinnvolle Ein- heit darstellt. 42    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 II. Weitere Bestimmungen  A. Verweisung§ 189.    Soweit im Folgenden nichts Abweichendes bestimmt wird,  gelten die Bestimmungen über den Gestaltungsplan und über den amt- lichen Quartierplan.  B. Verfahrens-  einleitung  § 190.    Das Verfahren wird auf Begehren der Grundeigentümer,  denen mehr als zwei Drittel der Fläche des Sanierungsgebiets gehören,  oder durch den Gemeindevorstand57 von Amtes wegen eingeleitet.  C. Gegenstand§ 191.    1 Die Gesamterneuerung bezweckt eine Neuüberbauung  des erfassten Gebiets; sie kann nur angeordnet werden, wenn eine Teil- erneuerung keine günstige Gesamtwirkung erwarten lässt.  2 Die Teilerneuerung sorgt durch zweckgerechte Anordnungen für  die Beseitigung von Missständen.  D. Gestaltungs- plan  § 192.    Bei Gesamterneuerungen ist ein Gestaltungsplan zu erstel- len, der Bestandteil des Quartierplans ist.  E. Sozialbericht§ 193.    1 Bei Gesamterneuerungen ist mit dem Quartierplan ein  Bericht über die Auswirkungen auf Grundeigentümer, Mieter und  Pächter des erfassten Gebiets im Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung  sowie auf die nähere Umgebung auszuarbeiten.  2 Der Bericht ist bei der Festsetzung des Quartierplans angemessen  zu berücksichtigen.  3 Der Bericht ist dem Quartierplan beizulegen. 4 Fünf Jahre nach Durchführung der Gesamterneuerung ist der   Bericht mit den tatsächlichen Auswirkungen zu vergleichen; der zu- ständigen Direktion51 ist das Ergebnis bekannt zu geben.  F. Schutz  der Quartier-  versorgung  § 194.    1 Bei Gesamterneuerungen sind, soweit es die Verhältnisse  zulassen, für Betriebe, die der Versorgung des Quartiers dienen und  deren Inhaber beabsichtigen, später in die Neuüberbauung einzuzie- hen, während der Bauzeit provisorische Ersatzräume zur Verfügung zu  stellen; die Ordnung der Ersatzbeschaffung ist Bestandteil des Quar- tierplans.  2 Verzichtet der Betriebsinhaber auf den Einzug, hat er die dem  Unternehmen erwachsenden Kosten zu ersetzen.  G. Schutz  der Mieter  § 195.    1 Führt die Erneuerung zum Abbruch bestehender Wohn-  oder Geschäftsräume, hat das Unternehmen alle zumutbaren Anstren- gungen zur Beschaffung oder Vermittlung von geeigneten Ersatzräu- men für die betroffenen Eigentümer, Mieter und Pächter im Zeitpunkt  der Planfestsetzung vorzukehren; der Nachweis dafür ist spätestens  vor Baubeginn zu erbringen. 431.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 2 Bei der erstmaligen Vermietung sind die neuerstellten Wohn-  oder Geschäftsräume vorab den bisherigen Mietern oder Pächtern  anzubieten.  H. Bestehende  Gebäude  § 196.    1 Gebäude, deren Beseitigung wegen ihres Zustands und  ihrer Lage wirtschaftlich nicht verantwortet werden kann, sind in  ihrem Bestand zu erhalten, wenn ihre Eigentümer es begehren.  2 Hingegen können Anpassungen solcher Gebäude samt Neben- anlagen an den Quartierplan angeordnet werden; die Kosten dafür trägt das Unternehmen, wenn nicht aufgrund der seinerzeitigen baurecht- lichen Bewilligung eine Anpassungspflicht des Eigentümers besteht.  I. Bewertungs- massstab  § 197.    Bei Gesamterneuerungen erfolgt die Bewertung der ein- bezogenen Grundstücke nach dem Verhältnis der Werte.  K. Zuteilungs-  ansprüche  § 198.    Für Flächen öffentlichen Grundes, der nach dem Quartier- plan für die Bedürfnisse der Öffentlichkeit nicht mehr benötigt wird,  steht der Gemeinde ein entsprechender Zuteilungsanspruch zu.  II. Der Grund-  eigentümer  § 199.    Die Grundeigentümer des erfassten Gebiets haben je nach  den Umständen Anspruch auf Belassung der bisherigen Eigentums- verhältnisse, auf Zuteilung eines neuen selbstständigen Grundstücks  oder auf Zuteilung eines dem Wert ihres eingeworfenen Grundstücks  entsprechenden Anteils an Gesamteigentum, gewöhnlichem Miteigen- tum oder Stockwerkeigentum.  L. Durch-  führung  § 200.    1 Der Quartierplan regelt den Zeitpunkt, in welchem die neuen Rechtsverhältnisse nach Genehmigung des Quartierplans und  des allfälligen Gestaltungsplans an die Stelle der bisherigen treten; wo  die Umstände es rechtfertigen, kann der Rechtsübergang in Etappen  vorgesehen werden.  2 Die Erstellung der Mutationsakten ist unverzüglich nach Eintritt  der neuen Rechtsverhältnisse zu veranlassen.  3 Entschädigungen und Vergütungen werden mit dem Vorliegen  der Mutationsakten, spätestens jedoch drei Monate nach dem Rechts- übergang, fällig.  II. Bau § 201.    1 Der Quartierplan legt fest, wann und gegebenenfalls in  welchen Bauetappen die Erneuerung durchgeführt werden soll.  2 Können sich die Beteiligten über den zeitgerechten Bau nicht  einigen, finden sinngemäss die Bestimmungen Anwendung, die beim ordentlichen Quartierplan im zeitlichen Bereich des Erschliessungs- plans für den Bau der Erschliessungsanlagen, Ausstattungen und Aus- rüstungen gelten.  I. Der Gemeinde  I. Rechts-  übergang 44    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 M. Heim- schlagsrecht  § 202.    1 Jeder Grundeigentümer im erfassten Gebiet hat das Recht, sein Grundstück dem Gemeinwesen heimzuschlagen.  2 Das Heimschlagsrecht kann von der Rechtskraft des Einleitungs- beschlusses an bis längstens zum Baubeginn an der Bauetappe erklärt  werden, an der der Heimschlagende beteiligt ist.  3 Mit der Ausübungserklärung tritt die Gemeinde ohne Rücksicht  auf eine Auseinandersetzung über die Heimschlagsentschädigung in  die Rechtsstellung des Heimschlagenden ein.  4 Die Heimschlagsentschädigung richtet sich nach den Wertver- hältnissen am Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung geleisteter  und geschuldeter Zahlungen des Heimschlagenden; können sich die  Parteien nicht einigen, hat die Gemeinde das Verfahren nach dem  Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten8 einzuleiten.  III. Titel: Der Natur- und Heimatschutz  A. Schutz-  objekte und  Inventare4  § 203.    1 Schutzobjekte sind: a. im Wesentlichen unverdorbene Natur- und Kulturlandschaften   sowie entsprechende Gewässer, samt Ufer und Bewachsung; b. Aussichtslagen und Aussichtspunkte; c.27 Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen,   Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige  Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau- künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaf- ten oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wir- kung wesentlichen Umgebung;  d. vorgeschichtliche und geschichtliche Stätten und ortsgebundene  Gegenstände sowie Gebiete von archäologischer Bedeutung;  e. Naturdenkmäler und Heilquellen; f.27 wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände,   Feldgehölze und Hecken; g.27 seltene oder vom Aussterben bedrohte Tiere und Pflanzen und   die für ihre Erhaltung nötigen Lebensräume. 2 Über die Schutzobjekte erstellen die für Schutzmassnahmen zu-  ständigen Behörden Inventare. Die Inventare stehen bei den Gemeinde- verwaltungen am Ort der gelegenen Sache, die überkommunalen über- dies bei der zuständigen Direktion33, zur Einsichtnahme offen.26 451.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) B. Bindung des  Gemeinwesens  § 204.    1 Staat, Gemeinden sowie jene Körperschaften, Stiftungen  und selbstständigen Anstalten des öffentlichen und des privaten Rechts, die öffentliche Aufgaben erfüllen, haben in ihrer Tätigkeit dafür zu  sorgen, dass Schutzobjekte geschont und, wo das öffentliche Interesse  an diesen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben.  2 Soweit es möglich und zumutbar ist, muss für zerstörte Schutz- objekte Ersatz geschaffen werden.  C. Schutz-  massnahmen  § 205.27    Der Schutz erfolgt durch: a. Massnahmen des Planungsrechts, b. Verordnung, insbesondere bei Schutzmassnahmen, die ein grösse-  res Gebiet erfassen, c. Verfügung, d. Vertrag.  § 206.25  II. Inhalt § 207.    1 Die Schutzmassnahmen verhindern Beeinträchtigungen  der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ord- nen nötigenfalls die Restaurierung an. Ihr Umfang ist jeweils örtlich  und sachlich genau zu umschreiben.  2 Übersteigen Anordnungen in unzumutbarer Weise die allgemeine Pflicht des Eigentümers, sein Grundstück zu unterhalten, so ist die  Betreuung durch das anordnende Gemeinwesen zu übernehmen und  vom Eigentümer zu dulden; vorbehalten bleiben abweichende Verein- barungen des öffentlichen Rechts und der Übernahmeanspruch.  III. Abklärung  und Sicherung  § 208.    1 Für die Abklärung der Schutzwürdigkeit und der nötigen  Planungsmassnahmen stehen Staat und Gemeinden die Befugnisse zu,  die sie nach dem Planungsrecht haben; Gleiches gilt für die Entschädi- gungspflicht.  2 Auf Verfügung beruhende rechtskräftige Anordnungen können  im Grundbuch angemerkt werden.  D. Vorsorgliche  Schutz-  massnahmen  § 209.    1 . . .25 2 Die schriftliche Mitteilung an den Grundeigentümer über die   Aufnahme seines Grundstücks in ein Inventar bewirkt das Verbot, am  bezeichneten Objekt ohne Bewilligung der anordnenden Behörde tatsächliche Veränderungen vorzunehmen.  3 Das Veränderungsverbot fällt dahin, wenn nicht innert Jahresfrist  seit der schriftlichen Mitteilung eine dauernde Anordnung getroffen  wird.  4 . . .25 5 . . .25  I. Arten  I. Mit Inventar 46    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 II. Ohne  Inventar  § 210.    Vorsorgliche Schutzmassnahmen können im gleichen Ver- fahren und mit gleichen Rechtswirkungen auch ohne Inventarisierung  angeordnet werden.  E. Zuständig- keit und  Finanzierung  § 211.    1 Die zuständige Direktion trifft die Schutzmassnahmen  für Objekte, denen über den Gemeindebann hinausgehende Bedeu- tung zukommt. Sie hört vorgängig die Gemeinde und den regionalen  Planungsverband an. Sie nimmt in ihrem Zuständigkeitsbereich die  Aufsicht über die Gemeinden wahr.33  2 Der Gemeindevorstand57 trifft die Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler Bedeutung.23  3 Der Kanton kann von Gemeinden, die aus Schutzmassnahmen  besonderen Nutzen ziehen, Beiträge an seine Kosten fordern.45  4 Rechtsmitteln gegen Schutzmassnahmen kommt keine aufschie- bende Wirkung zu.26  F. Übernahme- anspruch  § 212.    1 Das Gemeinwesen, das eine dauernde Schutzmassnahme  angeordnet hat, kann die Übernahme eines Schutzobjekts zu Eigentum verlangen, wenn nach dem Zweck der Schutzmassnahme eine bestimmte Betreuung nötig ist, der Grundeigentümer dazu sich nicht verpflichtet  oder ausser Stande ist und dem Gemeinwesen die Betreuung ohne  Eigentum nicht zugemutet werden kann.  2 Der Übernahmeanspruch kann jederzeit geltend gemacht werden. 3 Kommt über den Bestand und Umfang des Anspruchs sowie über   die Entschädigung keine Einigung zustande, entscheidet die Schät- zungskommission nach der Gesetzgebung betreffend die Abtretung  von Privatrechten8.51  G. Ansprüche  des Grund-  eigentümers  § 213.    1 Jeder Grundeigentümer ist jederzeit berechtigt, vom Ge- meinwesen einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit seines Grund- stücks und über den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen zu verlan- gen, wenn er ein aktuelles Interesse glaubhaft macht.  2 Das Begehren ist schriftlich beim Gemeindevorstand57 einzurei- chen.  3 Das zuständige Gemeinwesen trifft den Entscheid spätestens innert Jahresfrist, wobei es in Ausnahmefällen vor Fristablauf dem Grund- eigentümer anzeigen kann, die Behandlungsdauer erstrecke sich um  höchstens ein weiteres Jahr. Liegt vor Fristablauf kein Entscheid vor,  kann eine Schutzmassnahme nur bei wesentlich veränderten Verhält- nissen angeordnet werden.27  II. Heimschlags- recht  § 214.    1 Bewirkt die Schutzmassnahme eine materielle Enteig- nung, steht dem Betroffenen neben einem allfälligen Entschädigungs- anspruch das Heimschlagsrecht zu.  I. Anspruch  auf Entscheid 471.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 2 Hinsichtlich Inhalt und Verfahren gelten hiefür die Bestimmun- gen über die Freihaltezone.  H. Übertragung § 215.    Kraft öffentlichen Rechts erworbene Schutzobjekte kön- nen vom Erwerber an Personen des öffentlichen oder des privaten  Rechts übertragen werden, wenn dabei Gewähr für die Aufrechterhal- tung der Schutzmassnahmen besteht. Dem früheren Eigentümer steht  kein Rückforderungsrecht zu.  I. Beratung § 216.38    1 Der Regierungsrat bestellt eine oder mehrere Kommis- sionen von Sachverständigen, die das Gemeinwesen in Fragen des Natur- und Heimatschutzes beraten.  2 Der Regierungsrat überträgt ihnen wichtige Fragen von über- kommunaler Bedeutung zur Begutachtung; es können ihnen auch wei- tere begutachtende Aufgaben zugewiesen werden.   3 Die Kommissionen können auf Anregung eines Dritten zu Fragen  des Natur- und Heimatschutzes Stellung nehmen.  K. Kosten-  anteile  § 217.45    1 Der Kanton leistet den Gemeinden für Massnahmen  zur Erhaltung oder Pflege von Ortsbildern von kantonaler und regio- naler Bedeutung Kostenanteile bis zu 60% der beitragsberechtigten  Ausgaben.  2 Der Kanton kann Subventionen gewähren a. an Private und Institutionen bis zur vollen Höhe der beitrags-  berechtigten Ausgaben für Massnahmen zur Schaffung, Erhaltung,  Erschliessung, Gestaltung oder Pflege von Objekten des Natur- und Heimatschutzes sowie von Erholungsgebieten,  b. an Gemeinden bis zur Hälfte der beitragsberechtigten Ausgaben für Massnahmen im Interesse von Objekten des Natur- und Heimat- schutzes sowie von Erholungsgebieten,  c. an Gemeinden und Körperschaften, denen aus Selbstbindung gemäss § 204 PBG erhebliche Kosten erwachsen, bis zur Hälfte der beitrags- berechtigten Ausgaben,  d. ohne Bindung an ein bestimmtes Objekt an Organisationen des  Natur- und Heimatschutzes im Rahmen des Budgets. 3 In besonderen Fällen kann der Regierungsrat Gemeinden zusätz-  lich Subventionen bis zu 30% der beitragsberechtigten Ausgaben gewähren. 48    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 IV. Titel: Das öffentliche Baurecht  1. Abschnitt: Die Bauvorschriften  A. Allgemeine Bestimmungen  A. Rechtsnatur§ 218.    1 Die Bauvorschriften dieses Gesetzes sind öffentliches  Recht; sie begründen keine Privatrechte.  2 Sie sind einer für die Baubehörden verbindlichen privatrecht- lichen Regelung nur zugänglich, wo es ausdrücklich vorgesehen ist.  B. Verschär-  fungen  § 219.    Für Bauten und Anlagen, die in ungewöhnlicher Weise  benutzt werden, besonders starken Verkehr auslösen oder für Benüt- zer und Nachbarschaft erhöhte Gefahren in sich bergen, sind durch  Verordnung oder, solange eine solche darüber nichts bestimmt, im  Einzelfall strengere Bauvorschriften aufzustellen.  C. Ausnahme-  bewilligungen  § 220.    1 Von Bauvorschriften ist im Einzelfall zu befreien, wenn  besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der  Vorschriften unverhältnismässig erscheint.27  2 Ausnahmebewilligungen dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck  der Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und auch sonst keine  öffentlichen Interessen verletzen, es sei denn, es würde die Erfüllung  einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmög- licht oder übermässig erschwert.  3 Ein Nachbar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschrif- ten, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden;  Ausnahmebewilligungen dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des  Nachbarn abhängig gemacht werden.  § 221.25  D. Gemein- schaftswerke  § 222.    Wo ein öffentliches Interesse entgegenstehende private Inte- ressen überwiegt, können die Eigentümer benachbarter Grundstücke  auch ausserhalb planungsrechtlicher Vorkehren durch Verfügung des  Gemeindevorstands57 oder, wo unmittelbare staatliche Interessen be- stehen, der zuständigen Direktion51 gegenseitig für berechtigt und ver- pflichtet erklärt werden, a. bestimmte Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen   gemeinsam zu erstellen, zu betreiben und zu unterhalten sowie  hiefür nötigenfalls Vorleistungen zu erbringen,  b. an bestehende derartige Werke gegen angemessene Entschädigung  anzuschliessen.  I. Inhalt und  Voraus- setzungen 491.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) II. Rechts-  verhältnisse  § 223.    1 Liegt ein hinreichendes öffentliches Interesse an einem  Gemeinschaftswerk vor, setzt der Gemeindevorstand57 oder die zustän- dige Direktion51 den Eigentümern eine angemessene Frist für den Ab- schluss einer Vereinbarung an, die mindestens ordnen muss: a. die Rechtsverhältnisse am Gemeinschaftswerk, b. den notwendigen Geldausgleich sowie die Verteilung der Bau-,   Betriebs- und Unterhaltskosten, c. den Zeitpunkt des Vollzugs der Rechtsverhältnisse und des Baus,   beides allenfalls in Etappen. 2 Die Vereinbarung bedarf der Genehmigung durch den Gemeinde-  vorstand57 oder durch die zuständige Direktion51 und ist als öffentlich- rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzumerken.  2. Behördliche  Anordnung  § 224.    1 Können sich die Eigentümer über die Ordnung der Rechts- verhältnisse innert Frist nicht einigen, so sind baurechtliche Bewilli- gungen zu verweigern oder mit Nebenbestimmungen zu versehen, die  das öffentliche Interesse in anderer Weise hinreichend wahrnehmen.  2 Unter der gleichen Voraussetzung und sofern das öffentliche Inte- resse mit Nebenbestimmungen zu einer baurechtlichen Bewilligung  nicht hinreichend wahrgenommen werden kann oder eine Verweige- rung unverhältnismässig wäre, ist den Beteiligten ein Entwurf über die  Regelung der Rechtsverhältnisse vorzulegen. Einigen sich die Beteilig- ten innert zwei Monaten nicht, wird die erforderliche Ordnung durch  Verfügung festgesetzt und im Grundbuch angemerkt.  III. Bau § 225.    1 Die Gemeinschaftswerke werden durch die beteiligten Grundeigentümer gebaut.  2 Können sich die Beteiligten über den zeitgerechten Bau nicht einigen, finden sinngemäss die Bestimmungen Anwendung, die beim  ordentlichen Quartierplan im zeitlichen Bereich des Erschliessungs- plans für den Bau der Erschliessungsanlagen, Ausstattungen und Aus- rüstungen gelten.  E. Schranken  der Eigentums-  und Besitz-  ausübung   § 226.    1 Jedermann ist verpflichtet, bei der Eigentums- und Besitz- ausübung alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen  zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung möglichst gering zu  halten; er hat diese Vorkehren in zeitlich und sachlich angemessener  Weise der technischen Entwicklung anzupassen.  2 Bei der Benützung von Bauten, Anlagen, Ausstattungen, Ausrüs- tungen und Betriebsflächen darf nicht in einer nach den Umständen  übermässigen Weise auf die Umwelt eingewirkt werden.  3 Schärfere oder mildere planungsrechtliche Vorschriften, insbeson- dere für industrielle und gewerbliche Betriebe, bleiben vorbehalten.  1. Vereinbarung  I. Schutz gegen  Einwirkungen 1. Allgemein 50    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 4 Die Absätze 1 und 2 gelten sinngemäss auch für die Ausführung  von Bauarbeiten.  5 Mit der Baubewilligung kann verlangt werden, dass der Baustel- lenverkehr über bestimmte Verkehrswege erfolgt. Auf Begehren einer  voraussichtlich betroffenen Nachbargemeinde bedarf die Bewilligung  insoweit der Genehmigung durch die zuständige Direktion51.26  2. Betriebe  mit Schwer-  transporten  § 227.    1 Unzulässig sind Betriebe, die nach ihrer Zweckbestim- mung auf dauernde und dicht aufeinanderfolgende Schwertransporte  angewiesen sind, wenn ein solcher Verkehr im Einzugsbereich der An- lage durch vorwiegend zu Wohnzwecken beworbene Bauzonen führen  muss und auf diese in unzumutbarer Weise einwirkt.  2 Der baurechtliche Entscheid über solche Betriebe bedarf auf  Begehren einer voraussichtlich vom Verkehr betroffenen Gemeinde  der Genehmigung durch die zuständige Direktion51.27  II. Unterhalt  und  Parzellierung  § 228.    1 Grundstücke, Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Aus- rüstungen sind zu unterhalten. Es dürfen weder Personen noch das  Eigentum Dritter gefährdet werden.  2 Durch Unterteilung von Grundstücken dürfen keine den Bau- vorschriften widersprechende Verhältnisse geschaffen werden.  F. Inanspruch- nahme von  Drittgrund-  stücken  § 229.    1 Jeder Grundeigentümer ist berechtigt, Nachbargrundstücke zu betreten und vorübergehend zu benutzen, soweit es, Vorbereitungs- handlungen eingeschlossen, für die Erstellung, die Veränderung oder  den Unterhalt von Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen  nötig ist und soweit dadurch das Eigentum des Betroffenen nicht un- zumutbar gefährdet oder beeinträchtigt wird.  2 Dieses Recht ist möglichst schonend und gegen volle Entschädi- gung auszuüben.  2. Verfahren§ 230.27    1 Die Inanspruchnahme ist dem Betroffenen vom An- sprecher genau und rechtzeitig schriftlich mitzuteilen.  2 Stimmt der Betroffene innert 30 Tagen seit der Mitteilung nicht zu  oder einigen sich die Beteiligten über die Entschädigung nicht, ent- scheidet auf Begehren des Ansprechers die örtliche Baubehörde in  raschem Verfahren über die Zulässigkeit des Begehrens und über die  Entschädigung.  II. Von  öffentlichem  Grund  § 231.    1 Für die Inanspruchnahme öffentlichen Grundes mit Ein- schluss des Erdreichs und der Luftsäule zu privaten Zwecken bedarf es  je nach den Umständen einer Bewilligung oder Konzession.  2 Die Inanspruchnahme ist zu entschädigen, soweit sie nicht nach  planungsrechtlichen Festlegungen und Bestimmungen vorgeschrieben  oder erlaubt ist.  I. Von Nachbar-  grundstücken 1. Umfang 511.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 3 Bei der Bemessung der Entschädigung sind insbesondere das Aus- mass, die Dauer der Beanspruchung, der wirtschaftliche Nutzen für den Konzessionär und die allfälligen Nachteile für das Gemeinwesen in bil- liger Weise zu berücksichtigen.  4 Die Gemeinden sind berechtigt, für die Beanspruchung ihres öffentlichen Grundes im Rahmen dieses Gesetzes eine Gebühren- ordnung zu erlassen.  III. Von  privaten  Grundstücken  durch das  Gemeinwesen  § 232.    1 Das Gemeinwesen ist berechtigt, auf Grundstücken sowie an Bauten und Anlagen Dritter im öffentlichen Interesse liegende Ein- richtungen von geringfügiger Einwirkung auf die Grundstücknutzung  unentgeltlich anzubringen; es hat dabei auf die Interessen des Betrof- fenen billige Rücksicht zu nehmen.  2 Die vorgesehene Beanspruchung ist den Betroffenen genau und  rechtzeitig schriftlich mitzuteilen.  3 Das Gemeinwesen hat auf seine Kosten Anpassungen oder Ver- legungen vorzunehmen, wenn Änderungen am Grundstück oder an  Bauten und Anlagen es gebieten und keine wichtigen öffentlichen  Interessen beeinträchtigt werden.  G. Bahn- transport von  Aushub und  Gesteins- körnung  § 232 a.62    1 Die zuständige Direktion legt im Baubewilligungsver- fahren die Pflicht zum Bahntransport von Aushub und Gesteinskör- nung fest, wenn a. die Baustelle in einem Gebiet mit Pflicht zum Bahntransport liegt   und b. grosse Mengen Aushub und Gesteinskörnung transportiert werden.  2 Erfüllt der Bauherr die ihm auferlegte Pflicht nicht, erhebt die zu- ständige Direktion eine Ersatzabgabe.  3 Die Ersatzabgabe beträgt Fr. 20 bis Fr. 50 pro Tonne Aushub und Gesteinskörnung. Bei der Festlegung werden die Kosten des Bahn- transports berücksichtigt.  4 Der Regierungsrat legt fest: a. die Gebiete, in welchen die Pflicht zum Bahntransport von Aushub   und Gesteinskörnung besteht, b. die Menge Aushub und Gesteinskörnung, ab welcher die Pflicht zum   Bahntransport besteht, c. die Höhe der Ersatzabgabe.  5 Er legt die Gebiete und die Mengen so fest, dass der im Richtplan vorgesehene Anteil der Bahntransporte erreicht wird. 52    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 B. Grundanforderungen an Bauten und Anlagen  A. Baureife§ 233.    1 Bauten und Anlagen dürfen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung  oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin  gesichert ist.  2 Diese Vorschrift gilt auch für Umbauten oder Nutzungsänderun- gen, durch die von den bisherigen Verhältnissen wesentlich abgewichen wird.  II. Begriff§ 234.27    Baureif ist ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und  wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch  den Gemeindevorstand57 beantragte planungsrechtliche Festlegung  nachteilig beeinflusst wird.  III. Planungs- rechtliche  Baureife im  Besonderen  § 235.27    Planungsrechtliche Festlegungen, deren Fehlen einem Bauvorhaben entgegengehalten wird, sind innert längstens drei Jahren  zu erlassen. Nach Ablauf dieser Frist darf die fehlende planungsrecht- liche Baureife nur noch geltend gemacht werden, soweit die rechtzeitig  erlassene Festlegung wegen Rechtsmitteln noch nicht in Kraft gesetzt  werden kann.  IV. Erschlies- sung  § 236.    1 Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vor- gesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese  ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und  wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und  Altlasten gewährleistet ist.28  2 Wo entsprechende Pläne bestehen, sind sie für Art, Lage, Ausge- staltung und Leistungsvermögen der Erschliessungs- und Versorgungs- anlagen sowie Ausstattungen und Ausrüstungen auch dann verbindlich, wenn beabsichtigt ist, vorerst nur einzelne Grundstücke entsprechend  zu nutzen; wo das Planungsrecht und die Verhältnisse es gestatten, ist  jedoch unter sichernden Nebenbestimmungen die etappenweise Erstel- lung zuzulassen.  2. Zugänglich- keit im   Besonderen  § 237.    1 Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hin- sicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anla- gen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste  und der Benützer. Bei grösseren Überbauungen muss überdies die Er- reichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr gewährleistet sein. Bei Bau- ten und Anlagen mit grossem Güterverkehr sind Gleisanschlüsse zu  verlangen, wo dies technisch möglich und zumutbar ist.27  2 Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regie- rungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien7.27  I. Grundsatz  1. Im  Allgemeinen 531.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 3 Wo ein Bedürfnis besteht, die Verhältnisse es gestatten und es wirt- schaftlich zumutbar ist, insbesondere bei grösseren Überbauungen, soll der Fussgänger- vom Fahrverkehr getrennt werden, und es kann, sofern das öffentliche Interesse entgegenstehende private Interessen wesent- lich überwiegt, der Fahrverkehr unter den Boden gewiesen oder die  Überdeckung der Fahrbahn verlangt werden.  4 Privatrechtlich geordnete Zugänge dürfen ohne Zustimmung der  örtlichen Baubehörde weder tatsächlich noch rechtlich verändert oder  aufgehoben werden; diese Beschränkung ist im Grundbuch anzumerken.  B. Gestaltung § 238.    1 Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in  ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um- gebung im ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass  eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung  gilt auch für Materialien und Farben.  2 Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere Rück- sicht zu nehmen; sie dürfen auch durch Nutzungsänderungen und Un- terhaltsarbeiten nicht beeinträchtigt werden, für die keine baurecht- liche Bewilligung nötig ist.  3 Wo die Verhältnisse es zulassen, kann mit der baurechtlichen  Bewilligung verlangt werden, dass vorhandene Bäume bestehen blei- ben, neue Bäume und Sträucher gepflanzt sowie Vorgärten und andere  geeignete Teile des Gebäudeumschwungs als Grünfläche erhalten oder hergerichtet werden.27  4 Genügend angepasste energetische Verbesserungen und Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien, insbesondere Solaranlagen, wer- den bewilligt, sofern nicht überwiegende öffentliche Interessen entge- genstehen.65  C. Sonstige  Beschaffenheit  § 239.    1 Bauten und Anlagen müssen nach Fundation, Konstruk- tion und Material den anerkannten Regeln der Baukunde entspre- chen. Sie dürfen weder bei ihrer Erstellung noch durch ihren Bestand  Personen oder Sachen gefährden.  2 Die verwendeten Materialien dürfen zu keinen gesundheitlichen  Beeinträchtigungen führen und müssen einwandfrei entsorgt werden  können. Beim Abbruch von Bauten und Anlagen sind die Materialien  im Hinblick auf eine einwandfreie Entsorgung zweckmässig zu trennen.28  3 Bauten müssen nach aussen wie im Innern den Geboten der Wohn- und Arbeitshygiene sowie des Brandschutzes genügen. Im Hin- blick auf einen möglichst geringen Energieverbrauch sind Bauten und  Anlagen ausreichend zu isolieren sowie Ausstattungen und Ausrüstun- gen fachgerecht zu erstellen und zu betreiben.20  4 . . .49 54    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 D. Behinderten- gerechtes Bauen  § 239 a.47    1 Öffentlich zugängliche Bauten und Anlagen im Sinne  von Art. 3 Bst. a des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. De- zember 2002 (BehiG)10 und Art. 2 Bst. c der Behindertengleichstellungs- verordnung vom 19. November 200311 sind so zu gestalten, dass sie auch für Menschen mit Behinderungen nach Art. 2 Abs. 1 BehiG zugänglich  und benützbar sind.  2 Bei Wohngebäuden mit mehr als acht Wohneinheiten müssen alle  Einheiten für Menschen mit Behinderungen zugänglich sein. Das In- nere der einzelnen Wohneinheiten muss an die Bedürfnisse von Men- schen mit Behinderungen anpassbar sein.  3 Gebäude mit mehr als 50 Arbeitsplätzen oder mit mehr als 1000 m2 Geschossfläche, die einer arbeitsplatzintensiven Nutzung dient, müs- sen für Menschen mit Behinderungen zugänglich und im Innern an  deren Bedürfnisse anpassbar sein.  2. Wohn- gebäude mit  fünf bis acht  Wohneinheiten  im Besonderen  § 239 b.47    1 Bei Neubauten von Wohngebäuden mit fünf bis acht  Wohneinheiten müssen die Einheiten wenigstens eines Geschosses für  Menschen mit Behinderungen zugänglich sein. Der Zugang zu den  übrigen Wohneinheiten muss anpassbar sein.   2 Das Innere der einzelnen Wohneinheiten muss an die Bedürfnisse  von Menschen mit Behinderungen anpassbar sein.  3. Gemeinsame  Bestimmungen  § 239 c.47    1 Das Nähere zu den nach §§ 239 a und 239 b erforder- lichen baulichen Massnahmen bestimmt sich nach den anerkannten  Regeln der Baukunde. Der Regierungsrat bezeichnet die massgeben- den Regelwerke.  2 Im Übrigen ist das Behindertengleichstellungsgesetz anwendbar. 3 Bauliche Massnahmen nach §§ 239 a und 239 b müssen verhält-  nismässig sein. Die Verhältnismässigkeit beurteilt sich nach Art. 11  und 12 BehiG.  II. Anpassung  öffentlicher  Bauten  § 239 d.47    1 Wer öffentliche Aufgaben erfüllt, stellt unabhängig von einem bewilligungspflichtigen Umbau oder Sanierungsvorhaben sicher, dass die öffentlich genutzten Bauten und Anlagen für Menschen mit  Behinderungen zugänglich und benützbar sind (Art. 11 Abs. 4 KV3).  2 Das Nähere zu den nach Abs. 1 erforderlichen baulichen Mass- nahmen bestimmt sich nach den anerkannten Regeln der Baukunde.  Der Regierungsrat bezeichnet die massgebenden Regelwerke.  3 Auf bauliche Massnahmen nach Abs. 1 kann verzichtet werden,  wenn deren Kosten 5% des Gebäudeversicherungswertes des vor dem  Umbau bewerteten Gebäudes übersteigen.  I. Neu- und   Umbauten 1. Im  Allgemeinen 551.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) E.48 Verkehrs-  sicherheit  § 240.    1 Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige Grundstücknutzungen dürfen weder der Verkehr behindert oder ge- fährdet noch der Bestand und die Sicherheit des Strassenkörpers beeinträchtigt werden.  2 Im Zusammenhang mit Bauten und Anlagen, die ungewöhnlich  starken Verkehr auslösen, können auf Kosten des Bauherrn besondere  Vorkehren zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit angeordnet werden.  3 Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger öffentlicher Stras- sen haben nach Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung  mehrerer Ausfahrten zu erfolgen.  II. Durchgangs- strassen  im Besonderen  § 241.    1 Bei Strassen für den grossen Durchgangsverkehr kann der Regierungsrat, in den Städten Zürich und Winterthur für städtische  Strassen der Stadtrat, den seitlichen Zutritt allgemein untersagen.  2 Das anordnende Gemeinwesen hat eine für die Grundstücknut- zung unerlässliche Ersatzzufahrt zu schaffen, die in ihrer Benützbar- keit der bisherigen Zufahrt, jedoch höchstens der erlaubten Grund- stücknutzung entsprechen muss; es steht ihm zu diesem Zweck das  Enteignungsrecht zu.  F.48 Fahrzeug-  abstellplätze  § 242.27    1 Die Bau- und Zonenordnung legt die Zahl der Abstell- plätze für Verkehrsmittel, insbesondere für Motorfahrzeuge, fest, die  nach den örtlichen Verhältnissen, nach dem Angebot des öffentlichen  Verkehrs sowie nach Ausnützung und Nutzweise des Grundstücks für  Bewohner, Beschäftigte und Besucher erforderlich sind.  2 Im Normalfall soll die Zahl der Abstellplätze so festgelegt wer- den, dass die Fahrzeuge der Benützer einer Baute oder Anlage ausser- halb des öffentlichen Grundes aufgestellt werden können. Besteht ein  überwiegendes öffentliches Interesse, insbesondere des Verkehrs oder  des Schutzes von Wohngebieten, Natur- und Heimatschutzobjekten,  Luft und Gewässern, kann die Zahl der erforderlichen Plätze tiefer  angesetzt und die Gesamtzahl begrenzt werden.  II. Erstellungs-  pflicht27  § 243.27    1 Abstellplätze sind im gebotenen Ausmass zu schaffen a. bei Neuerstellung von Bauten und Anlagen, b. bei allgemeinen baulichen Änderungen, die einen erheblichen Teil   der Baute oder Anlage erfassen oder durch die eine wesentlich an- dere Nutzung als bisher ermöglicht wird,  c. bei Nutzungsänderungen, die voraussichtlich wesentlich andere  Verkehrsbedürfnisse schaffen.  I. Allgemein  I. Zahl 56    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 2 Bei bestehenden Bauten und Anlagen kann ohne Zusammenhang mit Änderungen die Schaffung oder Aufhebung von Abstellplätzen ver- langt werden, wenn der bisherige Zustand regelmässig Verkehrsstörun- gen oder andere Übelstände bewirkt oder wenn die Beschäftigten- parkplätze die festgesetzte Gesamtzahl erheblich überschreiten. Die  Verpflichtung muss nach den Umständen technisch und wirtschaftlich  zumutbar sein.  III. Lage und  Gestaltung27  § 244.    1 Die Abstellplätze müssen auf dem Baugrundstück oder  in nützlicher Entfernung davon liegen.  2 Sie müssen auch unter Berücksichtigung eines künftigen Strassen- ausbaus verkehrssicher angelegt sein; in Strassenabstandsbereichen dür- fen Pflichtplätze nur liegen, wenn die spätere Verlegung auf Kosten  des Pflichtigen möglich ist und rechtlich gesichert wird.  3 Eine angemessene Anzahl Abstellplätze ist an leicht zugänglicher  Lage für Besucher vorzusehen. Die nicht für Besucher vorgesehenen  Plätze müssen unterirdisch angelegt oder überdeckt werden, wenn  dadurch die Nachbarschaft wesentlich geschont werden kann, die Ver- hältnisse es gestatten und die Kosten zumutbar sind.26  IV. Gemein-  schaftsanlagen27  § 245.    1 . . .25 2 Die Schaffung öffentlicher oder privater Gemeinschaftsanlagen   und die Beteiligung hieran können vom Gemeindevorstand57 gebiets- weise oder von der örtlichen Baubehörde im baurechtlichen Bewilli- gungsverfahren verfügt und näher geordnet werden, a. wenn ein öffentliches Interesse, insbesondere des Verkehrs sowie   des Schutzes von Wohngebieten, Natur- und Heimatschutzobjek- ten und Gewässern, der Schaffung von Abstellplätzen auf den ein- zelnen Grundstücken entgegensteht,  b. wenn dem Baupflichtigen die Realerfüllung wegen der örtlichen  Verhältnisse nicht möglich oder nicht zumutbar ist. 3 Derartige Verfügungen schliessen das Verbot ein, auf den betref-  fenden Grundstücken Abstellplätze zu schaffen, die nicht dem Güter- umschlag, einem näher zu bestimmenden besondern Eigenbedarf oder  der Parkierung zweirädriger Fahrzeuge dienen.  V. Ersatz-  abgabe27   § 246.    1 Ist die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage innert  nützlicher Frist nicht möglich, hat der Grundeigentümer, der kraft behördlicher Feststellung keine oder nur eine herabgesetzte Zahl eige- ner Abstellplätze schaffen muss oder darf, der Gemeinde eine ange- messene Abgabe zu leisten.  2 Keine Abgabe ist zu entrichten, soweit das Fehlen von Abstell- plätzen auf die behördliche Aufhebung privater Parkierungsmöglich- keiten zurückzuführen ist.  1. Voraus-  setzung  und Höhe 571.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 3 Die Höhe der Abgabe richtet sich nach den durchschnittlichen  Kosten privater Plätze im entsprechenden Gebiet und danach, ob die  privaten Plätze nach den Umständen offen oder gedeckt angelegt wer- den könnten oder müssten; zu berücksichtigen sind ferner Wertverluste, die für das pflichtige Grundstück ohne angemessene Abstellmöglich- keiten entstehen, die Lage des pflichtigen Grundstücks zu einer beste- henden oder vorgesehenen öffentlichen Anlage und deren Art sowie  die mutmasslichen Einnahmen des Gemeinwesens.  4 Streitigkeiten über die Abgabepflicht werden im Verfahren nach  dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten8 entschieden.  2. Pflichten der  Gemeinden  § 247.    1 Die Gemeinden haben die Abgaben in einen Fonds zu  legen, der nur zur Schaffung von Parkraum in nützlicher Entfernung  von den belasteten Grundstücken oder zu einem diesen Grundstücken  dienenden Ausbau des öffentlichen Verkehrs verwendet werden darf.27  2 Die Fondsmittel sind jeweils einzusetzen, sobald die Umstände es  erlauben.  3 Gemeinden, die einen Fonds bilden, sind verpflichtet, eine Park- raumplanung durchzuführen und laufend den Verhältnissen anzupas- sen.  4 Andere Gemeinwesen und öffentliche Verkehrsaufgaben erfül- lende Unternehmungen können von der Gemeinde Beiträge aus deren  Fonds verlangen, wenn sie Parkraum schaffen, der sonst von der  Gemeinde bereitgestellt werden müsste.  G.48 Spiel- und   Ruheflächen;  Gärten  § 248.27    1 Bei der Erstellung von Mehrfamilienhäusern sind in  angemessenem Umfang verkehrssichere Flächen als Kinderspielplätze, Freizeit- und Pflanzgärten oder, wo nach der Zweckbestimmung der  Gebäude ein Bedarf besteht, als Ruheflächen auszugestalten. Gleiches  kann bei bestehenden Bauten verlangt werden, wenn dafür ein Bedürf- nis vorhanden und die Verpflichtung zumutbar ist.  2 Die Bau- und Zonenordnung kann ergänzende Bestimmungen  enthalten.  H.48 Kehricht-  beseitigung  § 249.    1 Bei Neubauten und wesentlichen Umbauten oder Zweck- änderungen sind, wo die Verhältnisse es gestatten, ausserhalb des Stras- sengebiets in geeigneter Grösse und Lage Abstellplätze für das Abfuhr- gut zu schaffen.  2 Die baurechtliche Bewilligung für grössere Gebäude kann über- dies verlangen, dass in oder bei den Gebäuden geeignete Räume für  Kehrichtbehälter erstellt werden.  3 Die Gemeinden können weitere Bestimmungen über Einrichtun- gen für die zweckmässige Abfallbeseitigung und die Kompostierung  aufstellen.26 58    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 4 Bei neuen und bestehenden Bauten und Anlagen, die Sonder- abfälle oder grosse Mengen an Abfall verursachen, wie Warenhäuser  und Einkaufszentren, sind Sammeleinrichtungen zu erstellen und zu  betreiben, die auch Kunden zur Verfügung stehen.26  C. Die zulässigen baulichen Grundstücknutzungen  I. Die Grundregeln  Grundsatz§ 250.    1 Die zulässige bauliche Grundstücknutzung ergibt sich nach Ausnützung, Bauweise und Nutzweise aus der Bau- und Zonenord- nung und aus den Bauvorschriften.  2 Die Bau- und Zonenordnung geht dabei den Bauvorschriften des  kantonalen Rechts vor, soweit sie sich innerhalb der Rechtsetzungs- befugnis der Gemeinde hält.  Ausnützung§ 251.27, 59    Die zulässige Ausnützung wird festgelegt: a.55 durch Ausnützungs-, Überbauungs-, Grünflächen- und Baumassen-  ziffern, b. durch die Bestimmungen über die Abstände, über die Geschoss-  zahl sowie über den Grenzbau, das Zusammenbauen, die Gebäude- länge und die Gebäudebreite.  Bauweise§ 252.    Die Vorschriften über die Bauweise bestimmen, ob und  unter welchen Voraussetzungen offen oder geschlossen zu bauen ist,  welche Dachformen gestattet sind und welche andern Regeln über die  Erscheinung der Gebäude beachtet werden müssen.  Nutzweise§ 253.    Die Vorschriften über die Nutzweise bestimmen, welchem  Zweck Bauten dienen dürfen oder müssen.  Aussenwärme- dämmung  § 253 a.46, 59    1 An bestehenden Gebäuden dürfen Aussenwärme- dämmungen bis zu 35 cm Dicke unbesehen rechtlicher Abstandsvor- schriften, Längenmasse und Höhenmasse angebracht werden. Entgegen- stehende überwiegende öffentliche Interessen bleiben vorbehalten.  2 Bei der Berechnung der Baumassen-, Überbauungs- und Grün- flächenziffer ist eine nachträglich angebrachte Aussenwärmedämmung unbeachtlich.55  3 Soweit mit einer nachträglich angebrachten Aussenwärmedäm- mung die Abstandsvorschriften unterschritten worden sind, wird dies  bei der rechtlichen Beurteilung einer Baute oder Anlage auf dem Nachbargrundstück nicht berücksichtigt. 591.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) II. Die Nutzungsziffern  § 254.56, 59  A. Ausnüt- zungsziffer  § 255.55, 59    1 Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis der anrechen- baren Geschossfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche.  2 Für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen,  Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefür  verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazu- gehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trenn- wänden.27  3 Entsprechende Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen  sind anrechenbar, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die  sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.  4 Durch Verordnung können der Wohnlichkeit oder der Arbeits- platzgestaltung dienende Nebenräume als nicht anrechenbar erklärt  werden.  B. Über- bauungsziffer  § 256.55, 59    1 Die Überbauungsziffer ist das Verhältnis der anrechen- baren Gebäudefläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als an- rechenbare Gebäudefläche gilt die Fläche innerhalb der projizierten  Fassadenlinie.  2 Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärme- dämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berück- sichtigen.46  C. Grünflächen- ziffer  § 257.55, 59    1 Die Grünflächenziffer ist das Verhältnis der anrechen- baren Grünfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche.  2 Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und bepflanzte  Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt sind und die  nicht als Abstellflächen dienen.  3 Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärme- dämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berück- sichtigen.46  D. Baumassen- ziffer  § 258.55, 59    1 Die Baumassenziffer ist das Verhältnis des Bauvolu- mens über dem massgebenden Terrain zur anrechenbaren Grundstücks- fläche.  2 Als Bauvolumen über dem massgebenden Terrain gilt das Volu- men des Baukörpers in seinen Aussenmassen.  3 Die Volumen offener Gebäudeteile, die weniger als zur Hälfte  durch Abschlüsse umgrenzt sind, werden nicht angerechnet. 60    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 4 Wird die Konstruktionsstärke der Fassade und des Dachs auf- grund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem  Mass zu berücksichtigen.  E. Anrechen- bare Grund- stücksfläche  § 259.55, 59    1 Zur anrechenbaren Grundstücksfläche gehören die  in der entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen bzw.  Grundstücksteile.  2 Die Flächen der Hauszufahrten werden angerechnet. Nicht ange- rechnet werden die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung.  III. Die Abstände  1. Gemeinsame Bestimmung  Grenz- und  Gebäude-  abstand  § 260.55, 59    1 Der Grenzabstand ist die Entfernung zwischen der  projizierten Fassadenlinie und der Grundstücksgrenze.  2 Der Gebäudeabstand ist die Entfernung zwischen den projizier- ten Fassadenlinien zweier Gebäude.  3 Die Grenz- und Gebäudeabstände sind bei seitlich gegliederten  Gebäuden für jeden Teil getrennt zu messen. Für Gebäudeteile, wel- che die für die Regelüberbauung zulässige Fassadenhöhe überschreiten, sind sie um das Mass der Mehrhöhe zu vergrössern.  4 Gebäude, deren Gesamthöhe nicht mehr als 1,5 m beträgt und die  eine Bodenfläche von höchstens 2 m2 überlagern, müssen keine Grenz- und Gebäudeabstände einhalten.  2. Abstände von Territorialgrenzen, Wald, Gewässern und von durch  Baulinien gesicherten Anlagen  A. Politische  Grenzen  § 261.    Gebäude dürfen politische Grenzen nicht überstellen.  B. Waldabstand§ 262.55, 59    1 Gebäude dürfen die im Zonenplan festgelegte Wald- abstandslinie nicht überschreiten; ausserhalb des Bauzonengebiets be- trägt der Abstand von der forstrechtlichen Waldgrenze 30 m.  2 Ausgenommen sind unterirdische Bauten und Gebäudeteile sowie Anlagen.  3 Offene nicht abgestützte Balkone dürfen ohne Rücksicht auf ihre  Länge 2 m tief in den Abstandsbereich hineinragen.27  4 Im Übrigen gelten für Bauten und Anlagen im Abstandsbereich  die Vorschriften des Forstpolizeirechts. 611.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) § 263.24  D. Abstand von  Verkehrs-  anlagen  § 264.    1 Der Abstand von Gebäuden gegenüber Verkehrsanlagen  wird in erster Linie durch die bestehenden oder voraussichtlich nöti- gen Verkehrsbaulinien bestimmt.  2 . . .25  II. Von Strassen  im Besonderen  § 265.    1 Fehlen Baulinien für öffentliche und private Strassen und  Plätze sowie für öffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht  nötig, so haben oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegen- über Strassen und Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhal- ten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen Abstände vor- schreibt.27  2 . . .25 3 Über den Abstand von Mauern, Einfriedigungen und Pflanzen   erlässt der Regierungsrat Vorschriften. In den Städten Zürich und Winterthur liegt diese Zuständigkeit bei den Gemeinden.  2. Vorplätze § 266.27    Vorplätze von Garagen müssen ohne Rücksicht auf die  Verkehrsbaulinien so lang sein wie der grösste Einstellplatz, mindes- tens aber 5,5 m.  3. Messweise § 267.    1 Unter Strasse ist das ganze Strassengebiet einschliesslich  der Trottoire und Schutzstreifen zu verstehen.  2 Ist eine Strasse noch nicht dem Planungsrecht entsprechend aus- gebaut, ist die voraussichtliche spätere Strassengrenze massgebend.  E. Abstand bei  Versorgungs-  leitungen und  Anschluss-  gleisen  § 268.27    Auf Baulinien für Versorgungsleitungen und Anschluss- gleise darf nur gebaut werden, wenn es die Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände gegenüber Nachbargrundstücken erlauben.  3. Grenzabstände von Nachbargrundstücken  Abstandsfreie  Gebäude  § 269.55, 59    Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes be- stimmt, unterliegen unterirdische Bauten sowie Unterniveaubauten, die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen, keinen Ab- standsvorschriften.  Andere  Gebäude  § 270.59    1 Alle andern Gebäude dürfen, sofern nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist, die im Abstand von 3,5 m parallel zur  Grenze verlaufende Linie nicht überschreiten.  I. Allgemein  1. Bei fehlenden  Baulinien 62    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 2 Der Abstand von 3,5 m gilt ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe  der beteiligten Grundstücke seitlich innerhalb von 20 m ab der Ver- kehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Baubegrenzungslinie; ab 12 m  über dem massgebenden Terrain vergrössert er sich weiter hinten und  rückwärtig um das Mass der Mehrhöhe, unter Vorbehalt der Bestim- mungen für Hochhäuser, jedoch höchstens auf 16,5 m.55  3 Durch nachbarliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt ein- wandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein  Näherbaurecht begründet werden.26  4. Gebäudeabstände  A. Grundsatz§ 271.    Der Abstand zwischen Gebäuden, die Grenzabstände ein- halten müssen, hat ohne Rücksicht auf Grundstückgrenzen der Summe der beidseitig nötigen Grenzabstände zu entsprechen.  B. Abstand über  Verkehrsräume  § 272.    Über den durch Verkehrsbaulinien oder sie ersetzenden  Baubegrenzungslinien gesicherten Raum wird kein Gebäudeabstand  gemessen, ausser wenn eine Neubaute über die betreffende Linie hinausgestellt wird.  C. Erleich- terungen  § 273.55, 59    Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes be- stimmt, dürfen Kleinbauten und Anbauten in einem Abstand von 3,5 m von andern Gebäuden errichtet werden.  II. Gegenüber  bestehenden  Gebäuden  § 274.    1 Steht ein nachbarliches Gebäude näher an der Grenze,  als es nach den Bauvorschriften zulässig ist, so genügt als Abstand die  Summe aus dem Grenzabstand, den das neue Bauvorhaben benötigt,  und dem kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand.  2 Diese Begünstigung gilt nicht, wenn der Eigentümer des nunmeh- rigen Baugrundstücks gegenüber der Baubehörde die Erklärung abge- geben hat, er habe Kenntnis davon, dass er wegen des nachbarlichen  Näherbaus selber einen grössern Grenzabstand werde einhalten müs- sen, oder wenn durch eine nachträgliche Grenzänderung ein vorher  ausreichender Abstand ungenügend gemacht worden ist.  I. Kleinbauten  und Anbauten 631.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) IV. Geschosse, Kniestockhöhe, Fassadenhöhe und Gesamthöhe55  1. Geschosse und Kniestockhöhe55  Begriffe § 275.55, 59    1 Vollgeschosse sind alle Geschosse von Gebäuden aus- ser Unter-, Dach- und Attikageschosse. Bei zusammengebauten Gebäu- den und bei Gebäuden, die in der Höhe oder in der Situation gestaffelt  sind, wird die Vollgeschosszahl für jeden Gebäudeteil bzw. für jedes  Gebäude separat ermittelt.  2 Dachgeschosse sind Geschosse mit einer Kniestockhöhe bis 1,5 m. 3 Untergeschosse sind Geschosse, bei denen die Oberkante des   fertigen Bodens des darüber liegenden Geschosses, gemessen in der  Fassadenflucht, im Mittel höchstens um 2,5 m über die Fassadenlinie  hinausragt, an keiner Stelle aber mehr als 3 m.  4 Attikageschosse sind auf Flachdächern aufgesetzte, zusätzliche  Geschosse. Das Attikageschoss muss bei den fiktiven Traufseiten ge- genüber dem darunter liegenden Geschoss um das halbe Mass seiner  Höhe zurückversetzt sein.  5 Die Kniestockhöhe ist der Höhenunterschied zwischen der Ober- kante des Dachgeschossbodens im Rohbau und der Schnittlinie der  Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion.  Anrechen- barkeit  § 276.55, 59    1 Als Geschosse zählen Voll-, Dach-, Attika- und Unter- geschosse mit Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräumen.  2 In allen Bauzonen können Vollgeschosse durch Dach-, Attika-  oder Untergeschosse ersetzt werden; zusammengerechnet dürfen sie  jedoch die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht überschreiten.  § 277.25  2. Fassadenhöhe55  A. Begriff und  Messweise  § 278.55, 59    1 Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied  zwischen der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und der dazugehörigen Fassadenlinie.  2 Bei Flachdachbauten wird die Fassadenhöhe bis zur Oberkante  der Brüstung bzw. des Geländers gemessen, es sei denn, die Brüstung  oder das Geländer ist um mindestens 1 m gegenüber der Fassaden- flucht zurückversetzt.  B. Mass und  Berechnung  § 279.55, 59    1 Die höchstzulässige Fassadenhöhe beträgt unter Vor- behalt der Bestimmungen über die Hochhäuser 25 m.  I. Grundsatz 64    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 2 Im Übrigen bestimmen die Gemeinden die zulässige Fassadenhöhe. Sie können vorsehen, dass die zulässige Fassadenhöhe auch durch Ver- kehrsbaulinien bestimmt wird. Entscheidend ist das geringere Mass.  II. Abweichun- gen  § 280.55, 59    1 Giebelseitig erhöht sich das zulässige Mass um die sich aus der Dachneigung von 45° ergebende Höhe, höchstens aber um 7 m,  sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.  2 Bei Attikageschossen erhöht sich die Fassadenhöhe auf den fassa- denbündigen Seiten um 3,3 m, sofern die Bau- und Zonenordnung  nichts anderes bestimmt.  3 Die Fassadenhöhe aufgrund der Verkehrsbaulinien ergibt sich aus  deren um einen Neuntel vergrösserten Abstand und kann um das Mass  einer allfälligen Gebäuderückversetzung erhöht werden. Sie gilt bis auf  eine Tiefe von 15 m. Im Bereich unterschiedlicher Baulinienabstände ist  bis auf eine Tiefe von 15 m der grössere Abstand massgebend.  4 Wird die Konstruktionsstärke der Wärmedämmung grösser als 20 cm, so darf die zulässige Fassadenhöhe im entsprechenden Umfang,  jedoch höchstens um 25 cm, überschritten werden.  3. Gesamthöhe54  Begriff§ 281.55, 59    Die Gesamthöhe ist der grösste Höhenunterschied zwi- schen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht  darunter liegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain.  4. Hochhäuser55  Begriff und   Zulässigkeit  § 282.55, 59    Hochhäuser sind Gebäude mit einer Fassadenhöhe von mehr als 25 m. Sie sind nur gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung  sie zulässt.  § 283.25  Anforderungen§ 284.    1 Hochhäuser müssen verglichen mit einer gewöhnlichen  Überbauung ortsbaulich einen Gewinn bringen oder durch die Art  und Zweckbestimmung des Gebäudes bedingt sein.  2 Hochhäuser sind architektonisch besonders sorgfältig zu gestalten. 651.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 3 Die Ausnützung darf nicht grösser als bei einer gewöhnlichen Über- bauung sein; eine Ausnahme ist ausgeschlossen. Vorbehalten bleiben  die Bestimmungen über Arealüberbauungen, Sonderbauvorschriften  und Gestaltungspläne.  4 Die Nachbarschaft darf nicht wesentlich beeinträchtigt werden,  insbesondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen oder gegenüber  bewohnten Gebäuden.  § 285.52  V. Die offene und die geschlossene Überbauung  A. Grund-  ordnung  § 286.27    1 Wo nichts anderes bestimmt ist, sind Gebäude in offener  Überbauung zu erstellen.  2 Die geschlossene Überbauung kann samt der dabei zulässigen  Bautiefe und Gesamtlänge durch die Bau- und Zonenordnung, durch  Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne, durch den Quartierplan  oder durch den Baulinienplan vorgeschrieben oder erlaubt werden.  B. Grenzbau § 287.    Der erlaubte Grenzbau setzt voraus, a. dass keine Verletzung kantonaler oder kommunaler Mindest-  abstände eintritt; b. dass die nach der Bau- und Zonenordnung zulässige Bautiefe nicht   überschritten wird, es sei denn, der betreffende Nachbar stimme  schriftlich zu; ist nichts anderes bestimmt, beträgt die zustimmungs- freie Bautiefe in Zentrums- und Industriezonen 20 m, in den andern Zonen 14 m, im seitlichen Verhältnis gemessen ab Verkehrsbaulinie oder sie ersetzender Baubegrenzungslinie, im rückwärtigen unter  Beachtung von lit. c;  c. dass beim rückwärtigen Grenzbau für den Nachbarn nach Lage,  Beschaffenheit und Zonenzugehörigkeit seines Grundstücks der  Anbau eines Hauptgebäudes möglich ist.  § 288.25  II. Öffnungen  in Grenz-  fassaden27  § 289.    1 Öffnungen in Grenzfassaden bedürfen der baurechtlichen Bewilligung der Baubehörde und der Zustimmung des Nachbarn.  2 Der Nachbar kann mangels abweichender privatrechtlicher Rege- lung solche Öffnungen seinerseits verbauen, es sei denn, das bisherige  Recht habe einen Anspruch auf deren Fortbestand gegeben.  I. Voraus-  setzungen27 66    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 C. Brand-  mauern  § 290.    1 Werden Gebäude aneinandergebaut oder wird ein Ge- bäude an die Grenze gestellt, so ist eine Brandmauer zu errichten.  2 Wo ein wirksamer Brandschutz es erfordert, sind Zwischenbrand- mauern zu erstellen.  3 Öffnungen in Brandmauern oder deren Weglassung in einzelnen  Geschossen sind zulässig, wenn die Nutzungsart oder andere Verhält- nisse es rechtfertigen und ein genügender Brandschutz gewährleistet  bleibt.  2. Nachbarliche  Verträge  § 291.    1 Kommt zwischen Nachbarn kein privatrechtlicher Ver- trag über die Erstellung einer gemeinsamen Brandmauer zustande, hat  jeder auf eigenem Grund eine hinreichende Brandmauer zu errichten.  2 Über eine gemeinsame Brandmauer darf mangels entgegenste- hender privatrechtlicher Regelung jeder Beteiligte nach den anerkann- ten Regeln der Baukunde verfügen, insbesondere sie unterfangen, erhö- hen, vertiefen oder verlängern, wenn dadurch die Zweckbestimmung  der Mauer, Gebäude zu scheiden und zu sichern, nicht beeinträchtigt  wird. Für das Verfahren gelten die Bestimmungen über die Inanspruch- nahme von Nachbargrundstücken.  VI. Weitere Bestimmungen über die Erscheinung von Gebäuden  Dachaufbauten§ 292.55, 59    Wo kein geringeres oder grösseres Mass bestimmt ist,  dürfen Dachaufbauten, ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung  von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten, insge- samt nicht breiter als die Hälfte der betreffenden Fassadenlänge sein,  sofern sie a. bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen, b. bei Flachdächern das vorgeschriebene Mass der Rückversetzungen   unterschreiten.  Untergeschosse§ 293.    1 Nicht anrechenbare Untergeschosse dürfen höchstens 1,5 m über dem gestalteten Boden in Erscheinung treten.23  2 Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Haus- und Keller- zugänge, Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Dop- pel- oder Sammelgaragen.  3 . . .25 4 Die Bau- und Zonenordnung kann die Freilegung von Unter-  geschossen näher regeln.26  § 294.25  1. Baupflicht 671.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) D. Anforderungen an Gebäude und Räume  I. Allgemeines  Heizungen § 295.27    1 Werden Heizungen mit Brennstoffen betrieben, die Luft- verschmutzungen bewirken, so sind die Überbauungen mit standort- gerechten Heizzentralen auszurüsten, die auch Abwärme und Ener- gie aus erneuerbaren Quellen nutzen können.  2 Wenn eine öffentliche Fernwärmeversorgung lokale Abwärme  oder erneuerbare Energien nutzt und die Wärme zu technisch und  wirtschaftlich gleichwertigen Bedingungen wie aus konventionellen  Anlagen anbietet, kann der Staat oder die Gemeinde Grundeigen- tümer verpflichten, ihr Gebäude innert angemessener Frist an das  Leitungsnetz anzuschliessen und Durchleitungsrechte zu gewähren.29  Beförderungs-  anlagen  § 296.    Aufzüge, Rolltreppen und andere Beförderungsanlagen für Personen und Waren müssen zweckgerecht sein; sie sind fachgemäss  zu erstellen, zu betreiben, zu unterhalten und, wo die Sicherheit es ver- langt, der technischen Entwicklung anzupassen.  Nebenräume § 297.27    In Wohnhäusern müssen ausreichende Nebenräume, wie  Trockenräume und Einstellgelegenheiten für Vorräte, Hausrat und dergleichen, geschaffen werden.  Besondere  Anforderungen  § 298.    Für Gebäude mit mehr als sechs anrechenbaren Geschos- sen kann der Regierungsrat hinsichtlich der Sicherheit der Bewohner  und über die Ausrüstung strengere Bestimmungen erlassen.  II. Zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume  Geltungsbereich § 299.    1 Die folgenden Bestimmungen gelten, wo sie nichts Abwei- chendes ordnen, für Wohn- und Schlafräume, Küchen sowie Räume, in  denen nach ihrer Zweckbestimmung Personen einen mehr oder weni- ger festen Arbeitsplatz haben oder haben können.  2 Sie gelten auch für Räume, die nach ihrem Ausbau und ihrer Aus- rüstung dem Aufenthalt von Menschen dienstbar gemacht werden  können.  Ausgestaltung  und Ausrüstung  § 300.    1 Die Räume sind gegen innern und äussern Lärm, Erschüt- terungen, Feuchtigkeit, schädliche Temperatureinflüsse und Brand- gefahr fachgerecht zu schützen.  2 Die Räume und Raumgruppen müssen zweckentsprechend aus- gerüstet sein, insbesondere auch mit sanitären Einrichtungen. 68    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 Besonnung§ 301.27    1 Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen dürfen ge- samthaft mit den gesetzlich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach  dem Sektor Nordost/Nordwest gerichtet sein.  2 Abweichungen sind zulässig in Kern- und Zentrumszonen oder in  Hotels sowie bei besonderen Verhältnissen, insbesondere zum Schutz  vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen.  Belichtung   und Belüftung  § 302.    1 Die Räume müssen genügend belichtet und lüftbar sein. 2 Wohn- und Schlafräume sind mit Fenstern zu versehen, die über   dem Erdreich liegen, ins Freie führen und in ausreichendem Masse ge- öffnet werden können; die Fensterfläche hat wenigstens einen Zehntel  der Bodenfläche zu betragen.27  3 Abweichungen sind bei besonderen Verhältnissen zulässig, ins- besondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher  Bauten und Anlagen, sowie bei einschränkenden Schutzbestimmun- gen für die Dachgestaltungen bei geschützten Einzelobjekten oder in  Kernzonen.27  4 Für die übrigen Räume genügt künstliche Belichtung und Belüf- tung, wenn besondere örtliche Verhältnisse oder die Zweckbestimmung der Räume es rechtfertigen und durch entsprechende technische Aus- rüstungen einwandfreie Verhältnisse geschaffen werden.27  Mindestfläche§ 303.    1 Die Mindestfläche von Räumen, ausser solchen in Einfa- milienhäusern und bei vergleichbaren Wohnungsarten, beträgt 10 m2.27  2 Für Küchen kann der Regierungsrat besondere Bestimmungen  erlassen.  Lichte Höhe§ 304.55, 59    1 Die lichte Höhe ist der Höhenunterschied zwischen der Oberkante des fertigen Bodens und der Unterkante der fertigen Decke bzw. Balkenlage, wenn die Nutzbarkeit eines Geschosses durch die Bal- kenlage bestimmt wird.  2 Die lichte Höhe von Räumen beträgt mindestens 2,4 m; in Kern- zonen gilt eine lichte Höhe von mindestens 2,3 m.  3 In Dachräumen muss die lichte Höhe gemäss Abs. 2 wenigstens  über der halben Bodenfläche vorhanden sein.  Innere  Erschliessungen  § 305.    1 Haustüren erfordern ein Lichtmass von 1 m, Treppen und  Gänge, welche zu dauernd genutzten Räumen führen, ein solches von  1,2 m; in Einfamilienhäusern und bei vergleichbaren Wohnungsarten  sowie Treppen im Wohnungsinnern genügen 0,9 m.27 691.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 2 Jedes Gebäude muss über Fluchtwege (Korridore, Treppenhäu- ser, Ausgänge) verfügen, die im Brandfall auf dem kürzesten Wege leicht und sicher ins Freie führen. Anzahl und Anordnung der Flucht- wege richten sich insbesondere nach Zweckbestimmung, Ausdehnung,  Geschosszahl und Konstruktion des Gebäudes sowie nach der Lage  der Räume, die für den Aufenthalt von Menschen bestimmt sind.  Küchen § 306.    Küchen dürfen ohne Abtrennung mit Wohnräumen verbun- den sein, wenn sie den Erfordernissen eines wirksamen Brandschutzes  entsprechen und mit einwandfreien Lüftungsanlagen ausgerüstet sind.  E. Wiederaufbau zerstörter Gebäude  Brandstattrecht § 307.27    1 Der Wiederaufbau von Gebäuden, welche durch Brand  oder andere Katastrophen ganz oder teilweise zerstört worden sind, ist  gestattet, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen  Interessen entgegenstehen und das Baugesuch innert drei Jahren seit  der Zerstörung eingereicht wird. Der Ersatzbau hat dem zerstörten  Gebäude hinsichtlich Art, Umfang und Lage zu entsprechen, sofern  nicht durch eine Änderung eine Verbesserung des bisherigen Zustan- des herbeigeführt wird.  2 Der Eigentümer kann innert drei Jahren nach der Zerstörung  seines Gebäudes gegenüber Bauvorhaben Dritter Rechtsmittel ergrei- fen, wie wenn sein Gebäude noch stände, es sei denn, dessen Wieder- aufbau sei rechtskräftig verweigert worden.  § 308.25  2. Abschnitt: Das baurechtliche Verfahren  A. Das Baugesuch  Bewilligungs- pflicht  § 309.    1 Eine baurechtliche Bewilligung ist nötig für: a. die Erstellung neuer oder die bauliche Veränderung bestehender   Gebäude und gleichgestellter Bauwerke, b. Nutzungsänderungen bei Räumlichkeiten und Flächen, denen   baurechtliche Bedeutung zukommt, c.27 den Abbruch von Gebäuden in Kernzonen, d.27 Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen, 70    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 e. die Unterteilung von Grundstücken nach Erteilung einer bau- rechtlichen Bewilligung oder nach erfolgter Überbauung, ausge- nommen bei Zwangsabtretung,  f. wesentliche Geländeänderungen, auch soweit sie der Gewinnung  oder Ablagerung von Materialien dienen,  g. Änderungen der Bewirtschaftung oder Gestaltung von Grund- stücken in der Freihaltezone, ausgenommen Felderbewirtschaf- tung und Gartenbau,  h. Mauern und Einfriedigungen, i. Fahrzeugabstellplätze, Werk- und Lagerplätze, k. Seilbahnen und andere Transportanlagen, soweit sie nicht dem   Bundesrecht unterstehen, l. Aussenantennen, m. Reklameanlagen, n.26 das Fällen von Bäumen aus den in der Bau- und Zonenordnung   bezeichneten Baumbeständen. 2 Die Festsetzung und Genehmigung von Projekten für Verkehrs-  anlagen und Gewässer, die Genehmigung von Meliorationsprojekten  und die Erteilung von wasserrechtlichen Konzessionen schliessen die  baurechtliche Bewilligung ein. Dies gilt auch für die mit dem Projekt  verbundenen notwendigen Anpassungen an privatem Grundeigentum. Die zuständige Direktion kann Vorhaben, die einer meliorationsrecht- lichen Genehmigung oder einer wasserrechtlichen Konzession bedür- fen, der örtlichen Baubehörde zum baurechtlichen Entscheid überwei- sen.31  3 Massnahmen geringfügiger Bedeutung sind durch Verordnung  von der Bewilligungspflicht zu befreien.  Inhalt des  Baugesuchs  § 310.    1 Baugesuche haben alle Unterlagen zu enthalten, welche  für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind; wird eine Ausnahme  beansprucht, ist die Begründung beizufügen.  2 Wo die Art des Vorhabens oder die Lage des Baugrundstücks es  rechtfertigt, können weitere Unterlagen, wie Fotomontagen, Modelle,  statische Berechnungen, oder genauere Aussteckungen verlangt wer- den.  3 Wer nicht Grundeigentümer ist, hat seine Berechtigung zur Ein- reichung des Baugesuchs nachzuweisen.  Aussteckung§ 311.    1 Vor der öffentlichen Bekanntmachung sind darstellbare  Vorhaben auszustecken, Grenzveränderungen ausgenommen. 711.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 2 Die Aussteckungen müssen mindestens während der ganzen Auf- lagefrist stehen; werden sie vor der rechtskräftigen Erledigung des Baugesuchs entfernt, kann in streitigen Fällen die Wiedererstellung  angeordnet werden.  Ort der  Gesuchs- einreichung  § 312.31    Baugesuche und Gesuche um Erteilung weiterer für die  Ausführung des Bauvorhabens notwendiger Bewilligungen sind ohne  Rücksicht auf die sachliche Zuständigkeit bei der örtlichen Baubehörde einzureichen.  Vorprüfung § 313.    1 Die örtliche Baubehörde prüft vorweg, ob die Unterlagen  und die Aussteckungen den Vorschriften entsprechen und für den Ent- scheid ausreichen; andernfalls ordnet sie innert drei Wochen seit Ein- reichung des Gesuchs die Änderung oder Ergänzung an.  2 Weigert sich der Gesuchsteller, die Unterlagen anzupassen, kann  die örtliche Baubehörde die Anhandnahme des Baugesuchs ablehnen.  3 Sinngemäss verfahren andere Instanzen, die für baurechtliche Bewilligungen zuständig sind.  4 Die Änderung oder Ergänzung der Gesuchsunterlagen und Aus- steckungen kann ausnahmsweise auch noch später verlangt werden.  Bekannt-  machung  § 314.    1 Die örtliche Baubehörde macht das Vorhaben nach der  Vorprüfung öffentlich bekannt.  2 Auf Begehren des Gesuchstellers erfolgt die Bekanntmachung  sofort; nötige Aussteckungen müssen aber vorher erstellt sein.  3 Die Bekanntmachung hat die nötigen Angaben über Ort und Art  des Vorhabens sowie über den Gesuchsteller zu enthalten.  4 Gleichzeitig mit der Bekanntmachung sind die Gesuchsunter- lagen während 20 Tagen öffentlich aufzulegen.  B. Die Wahrung von Ansprüchen27  A. Öffentliches  Recht  § 315.27    1 Wer Ansprüche aus diesem Gesetz wahrnehmen will,  hat innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntmachung bei der ört- lichen Baubehörde schriftlich die Zustellung des oder der baurecht- lichen Entscheide zu verlangen.  2 Die örtliche Baubehörde gibt dem Bauherrn nach Fristablauf und  weiteren Instanzen, die eine baurechtliche Bewilligung zu erteilen haben, von solchen Begehren samt den darin vorgebrachten Einwen- dungen Kenntnis.  3 Ein Einspracheverfahren wird nicht durchgeführt.30  I. Geltend-  machung 72    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 II. Verwirkung§ 316.    1 Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig ver- langt, hat das Rekursrecht verwirkt.  2 Ist dagegen das Begehren rechtzeitig angebracht worden, sind  dem Gesuchsteller alle baurechtlichen Entscheide über das Vorhaben  zuzustellen, solange keine neue Aussteckung und Bekanntmachung  erfolgt ist.  B. Privatrecht§ 317.    Die Wahrung anderer Ansprüche richtet sich inhaltlich  nach dem Privatrecht und für das Verfahren nach dem Zivilprozess- recht13.  C. Der baurechtliche Entscheid  Zuständigkeit§ 318.    Die örtliche Baubehörde entscheidet über Baugesuche,  soweit durch Verordnung nichts anderes bestimmt ist.  Verfahrensgang§ 319.31    1 Die kantonalen und kommunalen Behörden treffen ihre Entscheide innert zwei Monaten seit der Vorprüfung; für die erst- malige Beurteilung von Neubau- und grösseren Umbauvorhaben steht  eine Zeitspanne von vier Monaten seit der Vorprüfung zur Verfügung.  2 Die Verordnung regelt die Koordination bei Bauvorhaben, für die  mehrere Bewilligungen verschiedener Instanzen erforderlich sind,  sowie die Einzelheiten des Verfahrens. Für die Behandlung von Vor- haben, die eine Umweltverträglichkeitsprüfung oder die Mitwirkung  von Bundesstellen erfordern, können längere Fristen festgelegt werden.  3 Können die Behandlungsfristen nicht eingehalten werden, wird  den Gesuchstellern unter Angabe der Gründe mitgeteilt, wann der  Entscheid vorliegt.  Bewilligung§ 320.    Die Bewilligung ist zu erteilen, wenn das Bauvorhaben den  Vorschriften dieses Gesetzes und der ausführenden Verfügungen ent- spricht; Ausnahmebewilligungen sind zu begründen.  Neben-  bestimmungen  § 321.    1 Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorha- bens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur  Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen  nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen  (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen.  2 Nebenbestimmungen mit längerer zeitlicher Wirkung sind vor  Baubeginn im Grundbuch anzumerken; wo ein Bedürfnis besteht, kann die Anmerkung auch bei Eigentumsbeschränkungen angeordnet  werden, deren Umfang und Tragweite sich unmittelbar aus den Bau- vorschriften ergibt. 731.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 3 Für die richtige Erfüllung von Nebenbestimmungen in unmittel- barem Zusammenhang mit der Bauausführung kann Sicherstellung  verlangt werden; sie ist in der Regel vor Baubeginn zu leisten.  Gültigkeit der  Bewilligung  § 322.    1 Baurechtliche Bewilligungen erlöschen nach drei Jahren,  wenn nicht vorher mit der Ausführung begonnen worden ist; bei Neu- bauten gilt der Aushub oder, wo er vorausgesetzt ist, der Abbruch  einer bestehenden Baute als Baubeginn.27  2 Sind für das gleiche Vorhaben mehrere baurechtliche Bewilligun- gen nötig, ist die letzte Bewilligung für das Erlöschen der übrigen und  für den Baubeginn massgeblich.  3 Die Frist beginnt mit dem Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist, in  streitigen Fällen mit der Rechtskraft des öffentlich- oder zivilrecht- lichen Entscheids. Umfasst die gleiche Bewilligung mehrere Gebäude,  ist die Frist mit dem Baubeginn bei einem Gebäude gewahrt.27  4 Nebenbestimmungen zur Bewilligung beeinflussen den Fristen- lauf nicht; Gleiches gilt, wenn Konzessionen oder andere als baurecht- liche Bewilligungen erforderlich sind.  D. Vorentscheide  Anspruch und  Verfahren  § 323.51    1 Über Fragen, die für die spätere Bewilligungsfähigkeit  eines Bauvorhabens von grundlegender Bedeutung sind, können Vor- entscheide eingeholt werden, sofern die gesonderte Beurteilung dieser  Fragen sachlich möglich ist und nicht gegen das Koordinationsgebot  verstösst.  2 Vorentscheide ergehen im gleichen Verfahren wie baurechtliche  Bewilligungen. Mit dem Gesuch sind alle Unterlagen einzureichen, die  zur Beurteilung der gestellten Fragen nötig sind.  Rechtswirkung § 324.51    Vorentscheide sind hinsichtlich der behandelten Fragen  in gleicher Weise verbindlich wie baurechtliche Bewilligungen, sofern  sich die Verhältnisse bis zur Einreichung des Baugesuchs nicht wesent- lich geändert haben.  E. Vereinfachtes Verfahren  Voraussetzung;  Delegation  § 325.27    1 Für Vorhaben von untergeordneter Bedeutung oder für  die Änderung bereits bewilligter Projekte kann durch die Verordnung  das Bewilligungsverfahren vereinfacht oder durch ein Anzeigeverfah- ren ersetzt werden, wenn nach den Umständen keine Interessen von  Nachbarn oder des Natur- und Heimatschutzes berührt werden können. 74    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 2 Der Gemeindevorstand57 kann für Bewilligungen im vereinfach- ten oder im Anzeigeverfahren die Zuständigkeit an den Bauvorstand  oder an einen sachkundigen Beamten delegieren und überdies für das  Anzeigeverfahren ein Audienzverfahren einführen.  Energetische  Sanierungen  § 325 a.46    Energetische Sanierungen der Gebäudehülle werden im Anzeigeverfahren beurteilt.  F. Die Bauarbeiten  Baubeginn§ 326.    Mit der Ausführung eines Vorhabens darf ohne schriftliche  Erlaubnis der zuständigen Behörden nicht begonnen werden, bevor  alle nötigen baurechtlichen Bewilligungen rechtskräftig erteilt und alle  auf den Baubeginn gestellten Nebenbestimmungen erfüllt sind.  Meldepflicht  und  Baukontrolle  § 327.    1 Baubeginn, Bauvollendung und die wesentlichen Zwi- schenstände sind der örtlichen Baubehörde so rechtzeitig anzuzeigen,  dass eine Überprüfung möglich ist; dies gilt sinngemäss für den Ab- bruch einer Baute ohne nachfolgenden Neubau.  2 Die örtliche Baubehörde prüft in geeigneten Abständen, ob die  Bauarbeiten den Vorschriften und Plänen entsprechen; gegebenenfalls  trifft sie unverzüglich die nötigen Massnahmen.  3 Verständigung und Beizug weiterer beteiligter Instanzen obliegen  der örtlichen Baubehörde.  Unterbruch der  Bauarbeiten  § 328.    1 Werden die Bauarbeiten während längerer Zeit − bei Arealüberbauungen länger als zwei Jahre − unterbrochen, kann ihre  Beendigung innert nützlicher Frist befohlen werden.27  2 Mit dem Befehl ist je nach dem Stand der Arbeiten und den sons- tigen Umständen die Androhung zu verbinden, dass bei Säumnis a. die Fertigstellung durch Ersatzvornahme erfolge, b. die Bauarbeiten soweit durch die Gemeinde gefördert würden,   als es die Sicherheit von Personen und Sachen oder der Natur-  und Heimatschutz erfordern,  c. die bereits erstellten Bauteile eingeebnet und das Gelände in  ordentlichen Stand gebracht werde,  d.26 bei Arealüberbauungen die Bewilligung nach zwei Jahren dahin- falle.  3 Die Kosten derartiger Massnahmen trägt der Grundeigentümer. 751.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) V. Titel: Der Rechtsschutz  A. Rekurs- instanz  § 329.51    1 Anordnungen, die in Anwendung des Bundesgesetzes  vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung16, des Bundesgesetzes vom  7. Oktober 1983 über den Umweltschutz17 oder dieses Gesetzes erge- hen, können beim Baurekursgericht (BRG) angefochten werden.  2 Ausgenommen sind Akte des Regierungsrates.  §§ 330–332.52  B. Baurekurs- gericht   § 333.44    1 Der Kantonsrat bestimmt den Sitz des Baurekursgerichts. 2 Das Baurekursgericht regelt im Rahmen der Konstituierung die   Verteilung der Geschäfte auf die einzelnen Abteilungen. 3 Landwirtschaftliche Streitigkeiten gemäss den §§ 68 ff. des Land-  wirtschaftsgesetzes vom 2. September 19799 werden stets derselben  Abteilung zugewiesen. Die Abteilung wird hierfür mit den nach § 334  Abs. 1 gewählten Fachleuten der Land- und Forstwirtschaft besetzt.  II. Zusammen- setzung und  Wahl  § 334.44    1 Der Kantonsrat legt nach Anhörung des Verwaltungs- gerichts die Zahl der Mitglieder und deren Beschäftigungsgrad sowie  die Zahl der Ersatzmitglieder einschliesslich der Fachleute der Land-  und Forstwirtschaft fest.  2 Er wählt die Abteilungspräsidenten, die weiteren Mitglieder und  die Ersatzmitglieder. Für einen Drittel der Ersatzmitglieder steht dem  Baurekursgericht ein Vorschlagsrecht zu.  3 Als Mitglied oder Ersatzmitglied ist wählbar, wer im Kanton  Zürich stimmberechtigt ist.  III. Unverein- barkeit; Offen- legung von  Interessen- bindungen  § 334 a.43    1 Das Amt eines Mitglieds des Baurekursgerichts ist mit  der berufsmässigen Vertretung Dritter vor dem Baurekursgericht und  dem Verwaltungsgericht unvereinbar.  2 Für die Offenlegung von Interessenbindungen gilt § 7 des Geset- zes über die Gerichts- und Behördenorganisation im Zivil- und Straf- prozess vom 10. Mai 20106 sinngemäss.  3 Der Ausstand richtet sich nach dem Verwaltungsrechtspflege- gesetz vom 24. Mai 19595.  IV. Besetzung § 335.44    1 Das Baurekursgericht trifft seinen Entscheid in Dreier- besetzung.  2 Der Einzelrichter entscheidet  a. über Rekurse, die offensichtlich unzulässig, zurückgezogen oder  sonstwie gegenstandslos geworden sind,  b. in Fällen, in denen der Streitwert Fr. 20 000 nicht übersteigt.   I. Sitz und  Organisation 76    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 3 In Fällen von grundsätzlicher Bedeutung kann die Sache einer  Dreierbesetzung zum Entscheid unterbreitet werden.  V. Unabhängig- keit und  Aufsicht  § 336.44    1 Das Baurekursgericht ist in seiner rechtsprechenden Tätigkeit unabhängig.  2 Es ist administrativ dem Verwaltungsgericht unterstellt.  VI. Juristisches  und administra- tives Personal  § 337.44    1 Das Verwaltungsgericht bestimmt nach Anhörung des  Baurekursgerichts die Zahl der Stellen des juristischen und adminis- trativen Personals.   2 Das Baurekursgericht stellt das Personal an. Die Wahl des Kanz- leichefs bedarf der Genehmigung durch das Verwaltungsgericht.  VII. Verordnun- gen und Ge- schäftsordnung  § 337 a.43    1 Das Verwaltungsgericht regelt nach Anhörung des Baurekursgerichts durch Verordnung a. die Organisation und den Geschäftsgang, b. die Gebühren, Kosten und Entschädigungen.  2 Das Baurekursgericht erlässt eine Geschäftsordnung. Diese bedarf der Genehmigung durch das Verwaltungsgericht.    VIII. Gebühren§ 338.44    1 Das Baurekursgericht legt die Gerichtsgebühr nach sei- nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest.  2 Die Gerichtsgebühr beträgt in der Regel Fr. 500 bis Fr. 50 000.   C. Rekurs- und  Beschwerde- legitimation  § 338 a.51    Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer  durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges  Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Dasselbe gilt für die  Anfechtung von Erlassen.22  II. Kantonale  Verbands- beschwerde  § 338 b.50    1 Gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigs- tens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimat- schutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, können Rekurs  oder Beschwerde erheben gegen: a. Anordnungen und Erlasse, soweit sie sich auf den III. Titel oder   § 238 Abs. 2 stützen, b. Bewilligungen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, c. Festsetzungen von überkommunalen Gestaltungsplänen ausser-  halb der Bauzonen. 2 Das Rekurs- oder Beschwerderecht steht den Verbänden nur für   Rügen zu, die mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes in  unmittelbarem Zusammenhang stehen.  I. Allgemein 771.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 3 Treffen Gesuchsteller und Verband Vereinbarungen über Ver- pflichtungen, die Belange des öffentlichen Rechts betreffen, gelten  diese ausschliesslich als gemeinsame Anträge an die Behörde. Diese  berücksichtigt das Ergebnis in ihrer Anordnung oder ihrem Entscheid,  soweit sich die Vereinbarungen als rechtmässig und angemessen erwei- sen und der Sachverhalt richtig und vollständig festgestellt wurde.  4 Vereinbarungen zwischen Gesuchstellern und Verbänden über  finanzielle oder andere Leistungen sind nicht zulässig, soweit diese  bestimmt sind für: a. die Durchsetzung von Verpflichtungen des öffentlichen Rechts,   insbesondere behördlicher Auflagen, b. Massnahmen, die das öffentliche Recht nicht vorsieht oder die in   keinem Zusammenhang mit dem Vorhaben stehen, c. die Abgeltung eines Rechtsmittelverzichts oder eines anderen pro-  zessualen Verhaltens. 5 Die Rechtsmittelbehörde tritt auf einen Rekurs oder eine Be-  schwerde nicht ein, wenn dieser oder diese rechtsmissbräuchlich ist  oder der Verband unzulässige Leistungen im Sinne von Abs. 3 gefor- dert hat.  III. Behörden- beschwerde  § 338 c.50    Gegen Rekursentscheide, welche die Anordnung einer  kantonalen Instanz ganz oder teilweise aufheben, kann die zuständige  Direktion zur Wahrung öffentlicher Interessen Beschwerde erheben.  D. Aufschie- bende Wirkung  und vorsorgliche  Massnahmen51  § 339.27    1 Rechtsmittel gegen eine baurechtliche Bewilligung hin- dern den Baubeginn und den Baufortgang nur soweit, als der Ausgang  des Verfahrens die Bauausführung beeinflussen kann.  2 Über den Umfang der aufschiebenden Wirkung und über den Er- lass von vorsorglichen Massnahmen entscheidet auf Gesuch einer Partei  oder von Amtes wegen der Präsident der Rekurs- oder Beschwerde- instanz.51  E. Behandlungs- fristen  § 339 a.41    1 Die kantonalen Behörden entscheiden über ein Rechts- mittel innert sechs Monaten nach dessen Eingang.  2 Ist für das Bauvorhaben eine Umweltverträglichkeitsprüfung, ein  Gutachten oder die Mitwirkung von Bundesstellen erforderlich, so  entscheiden sie innert sieben Monaten.  F. Schadenersatz § 339 b.50    Schadenersatzansprüche wegen rechtsmissbräuchlicher und treuwidriger Erhebung eines Rechtsmittels sind nach dem jeweili- gen Verfahrensrecht geltend zu machen. 78    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 VI. Titel: Strafen und Zwangsanwendung  Strafen§ 340.    1 Wer gegen dieses Gesetz oder ausführende Verfügungen  vorsätzlich verstösst, wird unter Vorbehalt des gemeinen Strafrechts15 mit Busse bis zu Fr. 50 000, bei Gewinnsucht mit Busse in unbeschränk- ter Höhe bestraft.40  2 Handelt der Täter fahrlässig, ist die Strafe Busse bis zu Fr. 5000. 3 In besonders leichten Fällen kann auf Bestrafung verzichtet wer-  den. 4 Versuch, Anstiftung und Gehilfenschaft sind strafbar. 5 Juristische Personen, Kollektiv- und Kommanditgesellschaften   sowie Inhaber von Einzelfirmen haften solidarisch für Bussen und  Kosten, die ihren Organen oder Hilfspersonen auferlegt werden. Im  Verfahren stehen ihnen die gleichen Rechte wie den Beschuldigten zu.  Verjährung§ 340 a.50    Die Strafverfolgung und die Strafe für Widerhandlun- gen gemäss § 340 verjähren nach fünf Jahren.  Herstellung des  rechtmässigen  Zustands  § 341.    Die zuständige Behörde hat ohne Rücksicht auf Straf- verfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen;  hiezu dienen der Verwaltungszwang und die Schuldbetreibung.  VII. Titel: Einführungs- und Schlussbestimmungen  1. Abschnitt: Einführungsbestimmungen  A. Richt-  planungen  § 342.    1 Nach Inkrafttreten dieses Gesetzes sind innert zwei Jahren der kantonale Gesamtplan, innert vier Jahren die regionalen Gesamt- pläne und innert fünf Jahren die kommunalen Gesamtpläne festzuset- zen.  2 Werden diese Fristen nicht eingehalten und wird ihre Erstreckung  abgelehnt, so sind die ausstehenden Planungen durch Planungszonen  zu sichern.  B. Nutzungs-  planungen und  Inventare des  Natur- und  Heimatschutzes  § 343.    1 Nach Erlass der Gesamtrichtpläne sind innert drei Jahren  die entsprechenden Nutzungsplanungen und Bauvorschriften zu erlas- sen oder anzupassen, ausgenommen Bau- und Niveaulinienpläne und  Werkpläne.  2 Soweit und sofern sie von übergeordneten Planungen unabhängig  sind, läuft die Frist ab Inkrafttreten der entsprechenden Bestimmun- gen dieses Gesetzes.  3 Gleiches gilt für die Aufstellung der Inventare des Natur- und  Heimatschutzes.  I. Frist 791.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) II. Vorläufige  Regelungen  § 344.    Die zuständige Direktion33 trifft die erforderlichen vor- läufigen Regelungen, wenn die kommunalen Nutzungsplanungen und  Bauvorschriften, die für den Vollzug dieses Gesetzes nötig sind, nicht  fristgemäss erlassen werden.  III. Frist-  erstreckung  § 345.    Der Regierungsrat kann ausnahmsweise auf begründetes  Gesuch im Einzelfall die Fristen für die Richt- und Nutzungsplanun- gen, den Quartierplan sowie die Bauvorschriften örtlich und sachlich  vollumfänglich oder zum Teil erstrecken.  C. Planungs-  zonen  § 346.    1 Bis zum Erlass oder während der Revision von Gesamt- richtplänen oder Nutzungsplänen können für genau bezeichnete Ge- biete Planungszonen festgesetzt werden, innerhalb deren keine bau- lichen Veränderungen oder sonstigen Vorkehren getroffen werden  dürfen, die der im Gange befindlichen Planung widersprechen.  2 Für die Festsetzung von Planungszonen ist der Staat zuständig. Er  hat begründeten Festsetzungsbegehren untergeordneter Planungsträ- ger zu entsprechen.  3 Planungszonen dürfen für längstens drei Jahre festgesetzt werden;  soweit nötig, kann die Frist um zwei Jahre verlängert werden.27  4 Nach Ablauf der Frist darf die fehlende planungsrechtliche Bau- reife nur noch geltend gemacht werden, soweit die rechtzeitig erlassene Planungsmassnahme wegen Rechtsmitteln noch nicht in Kraft gesetzt  werden kann.26  2. Abschnitt: Aufhebung und Änderung bisherigen Rechts  A. Auf-  hebungen und  Änderungen  § 347.    Mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes werden alle ihm  widersprechenden Vorschriften aufgehoben.  II. Einzelne  Gesetze  § 348.    Das Baugesetz für Ortschaften mit städtischen Verhältnis- sen vom 23. April 1893 wird aufgehoben.  2. Änderungen § 349.    Die nachstehenden Gesetze werden wie folgt geändert: . . .18  B. Ausnahmen § 350.25  I. Allgemein  Gemeinderecht  § 351.    1 Die Nutzungsplanungen und die Bauvorschriften der Ge- meinden bleiben längstens bis zum Ablauf der Frist für die Einführung  des neuen Rechts in Kraft.  I. Grundsatz  1. Aufhebung 80    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 2 Der Regierungsrat kann jedoch in sich abgeschlossene und unmit- telbar anwendbare Bestimmungen dieses Gesetzes allgemein oder im  Einzelfall sofort verbindlich erklären.  II. Massnahmen  des Natur- und  Heimatschutzes  § 352.    Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes bleiben auch  dann in Kraft, wenn sie in einem diesem Gesetz widersprechenden  Verfahren oder mit abweichender Zuständigkeit erlassen wurden; nach Massgabe der Interessen des Natur- und Heimatschutzes sind Lücken  zu füllen und inhaltliche Abweichungen den neuen Vorschriften anzu- passen.  3. Abschnitt: Übergangsbestimmungen  A. Grundsatz§ 353.    Mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes sind alle bewilli- gungsbedürftigen Vorhaben, über welche die örtliche Baubehörde noch nicht entschieden hat, nach den neuen Vorschriften zu beurteilen.  II. Nicht  bewilligungs-  bedürftige  Vorhaben  § 354.    Nach den bisherigen Vorschriften nicht bewilligungsbedürf- tige Vorhaben unterliegen hinsichtlich Inhalt und Verfahren den neuen Vorschriften, soweit dies nicht aufgrund des fortgeschrittenen Bausta- diums unzumutbar ist.  B. Quartier- pläne  § 355.    1 Eingeleitete Quartierplanverfahren können vom Ge- meindevorstand57 hinsichtlich Inhalt und Verfahren auf begründetes  Gesuch eines Grundeigentümers oder von Amtes wegen dem neuen  Recht unterstellt werden, sofern dadurch keine unverhältnismässigen  Verzögerungen entstehen; ein solcher Beschluss ist den Beteiligten  schriftlich mitzuteilen.  2 Eingeleitete private Quartierplanverfahren sind unter Angabe des Verfahrensstands dem Gemeindevorstand57 zu melden.  C. Rechtsmittel- verfahren  § 356.    1 Die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes bereits bei einer  danach unzuständigen Rechtsmittelinstanz hängigen Verfahren sind noch von dieser zu erledigen.  2 Für den Weiterzug solcher Entscheide gilt die neue Zuständig- keitsordnung.  D. Änderungen  an vorschrifts-  widrigen Bauten  und Anlagen  § 357.    1 Bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen  zugeführt werden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht  eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen  Interessen entgegenstehen. Für neue oder weiter gehende Abweichun- gen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligun- gen vorbehalten.27  I. Bewilligungs-  bedürftige  Vorhaben  I. Auf Ver-  anlassung des  Eigentümers 811.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 2 . . .25 3 . . .36 4 Die baurechtliche Bewilligung kann verlangen, dass Verbesserun-  gen gegenüber dem bestehenden Zustand vorgenommen werden, die  im öffentlichen Interesse liegen und nach den Umständen zumutbar  sind.  5 Bauvorschriften, die eine zweckmässige Anpassung bestehender  Bauten und Anlagen an Vorschriften im überwiegenden öffentlichen  Interesse nicht zulassen, können durch Verordnung entsprechend gemil- dert werden. Nachbarn dürfen nicht unzumutbar benachteiligt werden. Solange keine Verordnung darüber besteht, sind Anpassungen im Ein- zelfall zulässig.19  II. Von Amtes  wegen  § 358.    Verbesserungen können unabhängig von Änderungsbegeh- ren des Grundeigentümers angeordnet werden, wenn dadurch erheb- liche polizeiliche Missstände beseitigt werden.  E. Bauten   und Anlagen  ausserhalb   der Bauzonen  § 358 a.35    1 Ausserhalb der Bauzonen dürfen Bauten und Anlagen nach Massgabe des Bundesrechts errichtet, geändert, erweitert oder  wieder aufgebaut werden.  2 Unter den Bedingungen gemäss Art. 24 d RPG16 sind zulässig: a. landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen in landwirtschaftlichen   Wohnbauten,  b. vollständige Zweckänderungen bei als schützenswert anerkannten   Bauten und Anlagen.  4. Abschnitt: Vollziehungsbestimmungen  Verordnungen § 359.61    1 Der Regierungsrat erlässt die erforderlichen Verordnun- gen, insbesondere über a. die einheitliche Darstellung der Richt- und Nutzungsplanungen, b. die Staatsbeiträge an nachgeordnete Planungen, c. die Einzelheiten der Quartierplangestaltung und des Quartierplan-  verfahrens, d. die nähere Umschreibung der Begriffe und Inhalte der baurecht-  lichen Institute sowie über die Mess- und Berechnungsweisen, e. die Verschärfung oder Milderung der Bauvorschriften für beson-  dere Bauten und Anlagen, f. die Ausführung von Bauarbeiten, g. die Inanspruchnahme öffentlichen staatlichen Grundes für private  Zwecke, 82    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 h. die technischen und übrigen Anforderungen an Bauten, Anlagen,  Ausstattungen und Ausrüstungen sowie die erforderliche Zahl  von Fahrzeugabstellplätzen,  i. die Anforderungen an die Verkehrssicherheit und die Sicherheit  von Strassenkörpern,  k. den Abstand von Mauern, Einfriedigungen und Pflanzungen von  Strassen,  l. das baurechtliche Verfahren, m. die kommunalen Erholungsflächen, n. den Natur- und Heimatschutz, o. den preisgünstigen Wohnraum, p.62 den Bahntransport von Aushub und Gesteinskörnung7.  2 Die Bestimmungen über die in lit. d, e, k, m, n und o genannten  Sachverhalte bedürfen der Genehmigung durch den Kantonsrat.  Richtlinien und  Normalien  § 360.    1 Der Regierungsrat erlässt in den von diesem Gesetz vor- gesehenen Fällen Richtlinien und Normalien.  2 Er kann Normalien auch für weitere planungs- und baurechtliche  Bereiche technischer Natur aufstellen.  3 Von Richtlinien und Normalien soll nur aus wichtigen Gründen  abgewichen werden.  5. Abschnitt: Inkraftsetzung  Inkraftsetzung§ 361.    Dieses Gesetz tritt, sofern die Stimmberechtigten es anneh- men, nach der amtlichen Veröffentlichung des Kantonsratsbeschlusses  über die Erwahrung auf den vom Regierungsrat zu bestimmenden Zeit- punkt in Kraft2. Dabei ist der Regierungsrat befugt, die Bestimmungen  des Gesetzes örtlich und sachlich stufenweise in Kraft zu setzen.  Übergangsbestimmungen  G vom 1. September 1991 (OS 51, 817)  Art. III26  1 Dieses Gesetz untersteht der Volksabstimmung. Der Regierungs- rat bestimmt den Zeitpunkt des Inkrafttretens. Er ist befugt, das Ge- setz stufenweise in Kraft zu setzen. 831.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 2 Innert drei Jahren ab Inkrafttreten der Gesetzesänderung sind  der kantonale Richtplan und die regionalen Richtpläne hinsichtlich  der geänderten Bestimmungen (§§ 18−30) zu überprüfen und soweit  nötig anzupassen.  3 Bis zur nächsten Revision der Bau- und Zonenordnung, längstens  auf eine Dauer von fünf Jahren ab Inkrafttreten, bleiben unter Vor- behalt von Abs. 4 nachstehend die bisherigen Bestimmungen über die  Berechnung der Ausnützungsziffer (§ 255), die Abstände von Strassen  (§ 265), die besonderen Gebäude (§§ 273 und 288) und die erlaubte  geschlossene Bauweise (§ 286) anwendbar. In begründeten Ausnahme- fällen kann der Regierungsrat diese Frist angemessen erstrecken.  4 § 255 ist beim Ausbau bestehender Dach- und Untergeschosse in  vor der Volksabstimmung über diese Gesetzesänderung erstellten  Gebäuden und allgemein hinsichtlich der Nichtanrechnung der Aus- senwandquerschnitte sofort anwendbar.  G vom 8. Juni 1997 (OS 54, 268)  Art. XV Abs. 330  Die Zuständigkeit für die Beurteilung der im Zeitpunkt des In- krafttretens hängigen Rechtsmittelverfahren bestimmt sich nach bis- herigem Recht. Im Übrigen findet das neue Recht auf hängige Verfah- ren Anwendung.  G über die Unterstellung der Steuerrekurskommissionen   und der Baurekurskommissionen unter das Verwaltungsgericht   vom 13. September 2010 (OS 65, 960)  Bisherige  Mitglieder der  Baurekurs- kommissionen  § 2.    1 Die bisherigen Mitglieder und Ersatzmitglieder der Bau- rekurskommissionen bleiben bis zum Ablauf der Amtsdauer nach bis- herigem Recht im Amt.  2 Der Lohn und die übrigen Anstellungsbedingungen richten sich  nach bisherigem Recht. 84  http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C65%2C953   Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 Übergangsbestimmung zur Änderung vom 28. Oktober 2013   (OS 69, 262)  Die Zuständigkeit für die Beurteilung der im Zeitpunkt des Inkraft- tretens hängigen Rechtsmittel bestimmt sich nach bisherigem Recht.  Die bisherigen Zuständigkeiten gelten auch dann, wenn die Rechts- mittelfrist vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts zu laufen begonnen  hat, aber erst nachher endet. Im Übrigen findet das neue Recht auf  hängige Verfahren Anwendung.  Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015  (OS 72, 52)  1 Die Gemeinden passen ihre Bau- und Zonenordnungen bis spätes- tens acht Jahre ab Inkrafttreten dieses Gesetzes an die Änderung vom  14. September 2015 an.   2 Bis zur Anpassung der Bau- und Zonenordnung bleiben die folgen- den Bestimmungen in der vor Inkrafttreten der Änderung vom 14. Sep- tember 2015 gültigen Fassung anwendbar: §§ 49, 49 a, 50, 58, 71, 73, 76,  96, 97, 100, 251, 253 a, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 262, 269, 270,  273, 275, 276, 278, 279, 280, 281, 282, 292, 304.  3 Nach bisherigem Recht erlassene Sonderbauvorschriften und Ge- staltungspläne bleiben gültig. Sie müssen nicht angepasst werden.  Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 1. Februar 2021  (OS 76, 437)  1 Die Gemeinden passen ihre Bau- und Zonenordnungen innerhalb von fünf Jahren nach der rechtskräftigen Überarbeitung des regiona- len Richtplans an. 851.10. 22 - 118  http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C69%2C262 http://www2.zhlex.zh.ch/appl/zhlex_r.nsf/0/A43D8137A92DDE4CC1257E6D002D45E2/$file/700.1_7.9.75_89.pdf http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C72%2C52 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C76%2C437   700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 2 Ab Festsetzung der Überarbeitung des regionalen Richtplans dür- fen bis zur Rechtskraft von ergänzenden Festlegungen im Uferbereich  von Seen keine baulichen Veränderungen oder sonstigen Vorkehrungen getroffen werden, welche die Umsetzung des regionalen Richtplans in  die Nutzungsplanung nachteilig beeinflussen.  1 OS 45, 554 und GS V, 6. 2 Inkrafttreten: 1. April 1976 (OS 46, 41) und 1. Juli 1978 (OS 46, 833). 3 LS 101. 4 LS 131.1. 5 LS 175.2. 6 LS 211.1. 7 LS 700.5. 8 LS 781. 9 LS 910.1.  10 SR 151.3. 11 SR 151.31. 12 SR 210. 13 SR 272. 14 SR 281.1. 15 SR 311.0. 16 SR 700. 17 SR 814.01. 18 Text siehe OS 45, 643 ff., und OS 51, 848. 19 Eingefügt durch Energiegesetz vom 19. Juni 1983 (OS 48, 757). In Kraft seit   1. Januar 1984 (OS 48, 844). 20 Fassung gemäss Energiegesetz vom 19. Juni 1983 (OS 48, 757). In Kraft seit   1. Juli 1986 (OS 49, 589). 21 Aufgehoben durch G vom 20. Mai 1984 (OS 49, 113). In Kraft seit 1. Januar   1985 (OS 49, 193). 22 Eingefügt durch G vom 20. Mai 1984 (OS 49, 113). In Kraft seit 1. Januar 1985   (OS 49, 193). 23 Fassung gemäss G vom 20. Mai 1984 (OS 49, 113). In Kraft seit 1. Januar 1985   (OS 49, 193). 24 Aufgehoben durch das Wasserwirtschaftsgesetz vom 2. Juni 1991 (OS 51, 707).   In Kraft seit 1. Februar 1993 (OS 52, 255). 25 Aufgehoben durch G vom 1. September 1991 (OS 51, 817). In Kraft seit   1. Februar 1992 (OS 52, 48). 26 Eingefügt durch G vom 1. September 1991 (OS 51, 817). In Kraft seit 1. Feb-  ruar 1992 (OS 52, 48). 86  http://www.admin.ch/ch/d/sr/c210.html http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=175.2 http://www.admin.ch/ch/d/sr/c281_1.html http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=211.1 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.5 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=781 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=910.1 http://www.admin.ch/ch/d/sr/c272.html http://www.admin.ch/ch/d/sr/c311_0.html http://www.admin.ch/ch/d/sr/c700.html http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=131.1 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=101 http://www.admin.ch/ch/d/sr/c151_3.html http://www.admin.ch/ch/d/sr/c151_31.html http://www.admin.ch/ch/d/sr/c814_01.html   Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1  27 Fassung gemäss G vom 1. September 1991 (OS 51, 817). In Kraft seit 1. Feb-  ruar 1992 (OS 52, 48). 28 Fassung gemäss Abfallgesetz vom 25. September 1994 (OS 52, 950). In Kraft   seit 1. Januar 1996 (OS 53, 46). 29 Eingefügt durch Energiegesetz vom 25. Juni 1995 (OS 53, 222). In Kraft seit   1. Januar 1996 (OS 53, 302). 30 Eingefügt durch Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 8. Juni 1997 (OS 54,   268). In Kraft seit 1. Januar 1998 (OS 54, 290). 31 Fassung gemäss Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 8. Juni 1997 (OS 54, 268).   In Kraft seit 1. Januar 1998 (OS 54, 290). 32 Fassung gemäss G vom 28. September 1997 (OS 54, 372). In Kraft seit 1. Ja-  nuar 1998 (OS 54, 417). 33 Fassung gemäss G vom 15. März 1998 (OS 54, 517). In Kraft seit 1. August   1998 (OS 54, 624). 34 Fassung gemäss G vom 27. September 1998 (OS 54, 752). In Kraft seit 1. Juli   1999 (OS 55, 62). 35 Eingefügt durch G vom 26. August 2002 (OS 57, 345; ABl 2001, 1302). In Kraft   seit 1. März 2003 (OS 58, 13). 36 Aufgehoben durch G vom 26. August 2002 (OS 57, 345; ABl 2001, 1302). In   Kraft seit 1. März 2003 (OS 58, 13). 37 Fassung gemäss Gesetz über die politischen Rechte vom 1. September 2003   (OS 58, 289; ABl 2002, 1507). In Kraft seit 1. Januar 2005 (OS 59, 194). 38 Fassung gemäss G vom 15. März 2004 (OS 59, 488; ABl 2003, 1643). In Kraft   seit 1. März 2005 (OS 60, 63). 39 Fassung gemäss Gesetz über die Organisation des Regierungsrates und der   kantonalen Verwaltung (OG RR) vom 6. Juni 2005 (OS 60, 334; ABl 2004, 41).  In Kraft seit 1. Januar 2006 (OS 60, 344).  40 Fassung gemäss G über die Anpassung an den geänderten allgemeinen Teil  des Strafgesetzbuches und an das neue Jugendstrafgesetz vom 19. Juni 2006  (OS 61, 391; ABl 2005, 1483). In Kraft seit 1. Januar 2007.  41 Eingefügt durch G vom 27. Oktober 2008 (OS 64, 161; ABl 2008, 486). In  Kraft seit 1. Juli 2009.  42 Fassung gemäss G über die Anpassung der kantonalen Behördenorganisation  und des kantonalen Prozessrechts in Zivil- und Strafsachen an die neuen Pro- zessgesetze des Bundes vom 10. Mai 2010 (OS 65, 520, 586; ABl 2009, 1489). In Kraft seit 1. Januar 2011.  43 Eingefügt durch G über die Unterstellung der Steuerrekurskommissionen und der Baurekurskommissionen unter das Verwaltungsgericht vom 13. Septem- ber 2010 (OS 65, 953; ABl 2010, 266). In Kraft seit 1. Januar 2011.  44 Fassung gemäss G über die Unterstellung der Steuerrekurskommissionen und  der Baurekurskommissionen unter das Verwaltungsgericht vom 13. Septem- ber 2010 (OS 65, 953; ABl 2010, 266). In Kraft seit 1. Januar 2011.  45 Fassung gemäss Finanzausgleichsgesetz vom 12. Juli 2010 (OS 66, 747; ABl  2009, 172). In Kraft seit 1. Januar 2012.  46 Eingefügt durch G vom 26. März 2012 (OS 68, 123; ABl 2011, 2240). In Kraft  seit 1. April 2013. 871.10. 22 - 118  http://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/tt/20091408_33_T.pdf#zoom=100&pagemode=bookmarks http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C65%2C953 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C65%2C520 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C65%2C953 http://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/tt/20101902_07_T.pdf#zoom=100&pagemode=bookmarks http://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/tt/20101902_07_T.pdf#zoom=100&pagemode=bookmarks http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=101%2C55%2C62 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C57%2C345 https://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/2001_39_1302_1326_T.pdf http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C58%2C13 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C68%2C123 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C57%2C345 https://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/tt/20110209_35_T.pdf http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C58%2C13 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=161%2C58%2C289 https://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/2002_41_1507_1685_T.pdf http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=161%2C59%2C194 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C59%2C488 https://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/2003_40_1618_1880_T.pdf http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C60%2C63 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=172.1%2C60%2C334 https://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/2004_04_039_195_T.pdf http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=172.1%2C60%2C344 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C61%2C391 http://www.amtsblatt.zh.ch/main/t100d.cfm?Recid=5583 http://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/tt/20080320_12_T.pdf#zoom=100&pagemode=bookmarks http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C64%2C161 http://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/tt/20091302_07_T.pdf#zoom=100&pagemode=bookmarks http://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/tt/20091302_07_T.pdf#zoom=100&pagemode=bookmarks http://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/tt/20091302_07_T.pdf#zoom=100&pagemode=bookmarks http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=132.1%2C66%2C747 https://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/2001_39_1302_1326_T.pdf   700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG)  47 Eingefügt durch G vom 22. Oktober 2012 (OS 68, 189; ABl 2011, 1161). In   Kraft seit 1. Juni 2013. 48 Fassung gemäss G vom 22. Oktober 2012 (OS 68, 189; ABl 2011, 1161). In   Kraft seit 1. Juni 2013. 49 Aufgehoben durch G vom 22. Oktober 2012 (OS 68, 189; ABl 2011, 1161). In   Kraft seit 1. Juni 2013. 50 Eingefügt durch G vom 28. Oktober 2013 (OS 69, 262; ABl 2011, 1119). In   Kraft seit 1. Juli 2014. 51 Fassung gemäss G vom 28. Oktober 2013 (OS 69, 262; ABl 2011, 1119). In   Kraft seit 1. Juli 2014. 52 Aufgehoben durch G vom 28. Oktober 2013 (OS 69, 262; ABl 2011, 1119). In   Kraft seit 1. Juli 2014. 53 Eingefügt durch G vom 19. August 2013 (OS 70, 149; ABl 2013-03-15). In   Kraft seit 1. Juli 2015. 54 Eingefügt durch G vom 14. September 2015 (OS 72, 52; ABl 2014-02-07). In   Kraft seit 1. März 2017. 55 Fassung gemäss G vom 14. September 2015 (OS 72, 52; ABl 2014-02-07). In   Kraft seit 1. März 2017. 56 Aufgehoben durch G vom 14. September 2015 (OS 72, 52; ABl 2014-02-07).   In Kraft seit 1. März 2017. 57 Fassung gemäss Gemeindegesetz vom 20. April 2015 (OS 72, 183; ABl 2013-  04-19). In Kraft seit 1. Januar 2018. 58 Aufgehoben durch Gemeindegesetz vom 20. April 2015 (OS 72, 183; ABl 2013-  04-19). In Kraft seit 1. Januar 2018. 59 Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015. In Kraft seit   1. März 2017 (siehe Anhang). 60 Eingefügt durch G vom 28. Oktober 2013 (OS 74, 547; ABl 2013-06-21). In   Kraft seit 1. November 2019. 61 Fassung gemäss G vom 28. Oktober 2013 (OS 74, 547; ABl 2013-06-21). In   Kraft seit 1. November 2019. 62 Eingefügt durch G vom 31. August 2020 (OS 76, 156; ABl 2019-04-12). In Kraft  seit 1. Juli 2021. 63 Eingefügt durch G vom 1. Februar 2021 (OS 76, 437; ABl 2018-06-29). In Kraft  seit 1. November 2021. 64 Nummerierung gemäss G vom 1. Februar 2021 (OS 76, 437; ABl 2018-06-29).   In Kraft seit 1. November 2021. 65 Fassung gemäss Energiegesetz vom 19. April 2021 (OS 77, 363; ABl 2020-05-  15). In Kraft seit 1. September 2022. 88  https://www.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search?EID=7&DOCID=60631 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C69%2C262 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C69%2C262 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C72%2C52 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C72%2C52 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C72%2C52 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C69%2C262 http://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/tt/20111504_15_T.pdf#zoom=100&pagemode=bookmarks http://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/tt/20111504_15_T.pdf#zoom=100&pagemode=bookmarks http://www.amtsblatt.zh.ch/pdf/tt/20111504_15_T.pdf#zoom=100&pagemode=bookmarks http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C68%2C189 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C68%2C189 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C68%2C189 https://www.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search?EID=7&DOCID=21860 https://www.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search?EID=7&DOCID=21860 https://www.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search?EID=7&DOCID=21860 https://www.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search?EID=7&DOCID=27347 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C70%2C149 https://www.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search?EID=7&DOCID=60631 https://www.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search?EID=7&DOCID=60631 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=131.1%2C72%2C183 https://www.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search?EID=7&DOCID=30197 https://www.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search?EID=7&DOCID=30197 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=131.1%2C72%2C183 https://www.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search?EID=7&DOCID=30197 https://www.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search?EID=7&DOCID=30197 https://www.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search?EID=7&DOCID=35371 https://www.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search?EID=7&DOCID=35371 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C74%2C547 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C74%2C547 https://amtsblatt.zh.ch/#!/search/publications/detail/b2066ce9-7db8-441c-9b1e-92702519c900 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C76%2C156 https://old.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search/241767.pdf?EID=7&DOCID=241767 https://old.amtsblatt.zh.ch/shabforms/servlet/Search/241767.pdf?EID=7&DOCID=241767 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C76%2C437 http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C76%2C437 https://amtsblatt.zh.ch/#!/search/publications/detail/6e8a83a5-2fc5-418b-9212-af5506740bac https://amtsblatt.zh.ch/#!/search/publications/detail/6e8a83a5-2fc5-418b-9212-af5506740bac http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=730.1%2C77%2C363   Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 Anhang  Planungs- und Baugesetz (PBG)1  (vom 7. September 1975; Stand 28. Februar 2017)  II. Zulässige  Bauvorschriften  § 49.    1 Die Bau- und Zonenordnung kann die zulässige bauliche  Grundstücknutzung durch Bestimmungen über die Ausnützung, die  Bauweise und die Nutzweise näher ordnen.  2 Soweit für die einzelnen Zonenarten nichts Abweichendes be- stimmt ist, sind Regelungen gestattet über:27  a. Ausnützungs-, Baumassen-, Überbauungs- und Freiflächenziffern  sowie Bestimmungen über eine Mindestausnützung,  b. Abstände, Gebäudelänge, Gebäudebreite, Gebäudehöhe und First- höhe,  c. die Geschosszahl, d. die Dachgestaltung, e. Anordnungen zur Erleichterung der Nutzung von Sonnenenergie, f. die offene und die geschlossene Bauweise mit der Gesamtlänge   und der zustimmungsfreien Bautiefe beim Grenzbau. 3 Für Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Auf-  enthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei  Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt, kann von den kantonalen Min- destabständen abgewichen und der Grenzbau erleichtert werden.26  2. Besonderes§ 49 a.26    1 Soweit der kantonale oder regionale Siedlungsplan keine Festlegungen bezüglich der baulichen Dichte enthält, sind in der Regel  folgende minimale Ausnützungsziffern oder entsprechende andere Aus- nützungsbestimmungen vorzusehen: bei eingeschossigen Zonen 20%  bei zweigeschossigen Zonen 30%  bei dreigeschossigen Zonen 50%  bei viergeschossigen Zonen 65%  bei mehr als viergeschossigen Zonen 90%  2 Je nach den örtlichen Verhältnissen und den Vorgaben der Richt- planung können zonenweise oder für Teilbereiche von Zonen bis zu  sieben Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse unter Schrägdächern oder  ein Dachgeschoss über Flachdächern sowie ein anrechenbares Unter- geschoss zugelassen werden.  1 Weitergeltung gemäss (OS 72, 52).  1. Allgemeines26 891.10. 22 - 118  http://www.zhlex.zh.ch/Erlass.html?Open&Ordnr=700.1%2C72%2C52   700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 3 Ferner kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne  Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken  zugelassen, vorgeschrieben oder beschränkt werden und für gewerb- liche Nutzungen sowie Familienwohnungen mit vier und mehr Zim- mern eine erhöhte Nutzungsziffer festgesetzt werden. In Kern-, Quartier- erhaltungs- und Zentrumszonen kann für geeignete Lagen überdies  bestimmt werden, dass im Erdgeschoss nur Läden und Gaststätten  zulässig sind.  III. Kernzonen § 50.    1 Kernzonen umfassen schutzwürdige Ortsbilder, wie Stadt-  und Dorfkerne oder einzelne Gebäudegruppen, die in ihrer Eigenart  erhalten oder erweitert werden sollen.27  2 Die Bau- und Zonenordnung kann das Bauen auf die Strassen- grenze, die Verkehrsbaulinie oder bestehende Baufluchten und, unter  Wahrung schutzwürdiger nachbarlicher Interessen, an die Grundstück- grenze vorschreiben, das Bauen bis auf die Strassengrenze gestatten  sowie die Stellung und die Höhenlage der Bauten sonst näher ordnen.  Nutzungsziffern sind nur zulässig, soweit sie dem Zonenzweck nicht  zuwiderlaufen.27  3 Die Bau- und Zonenordnung kann besondere Vorschriften über  die Masse und die Erscheinung der Bauten enthalten; dabei sind, soweit und sofern die Eigenart der bestehenden Überbauung es rechtfertigt  und die Verhältnisse es gestatten, unter Vorbehalt der Bestimmung  über die höchstzulässige Gebäudehöhe Abweichungen von den kan- tonalrechtlichen Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände  sowie über die Gebäudehöhe erlaubt.  4 . . .25  3. Gebäude-  höhe27  § 58.    1 . . .25 2 Die Bau- und Zonenordnung kann die Gebäudehöhe oder die   Gesamthöhe ohne Festlegung einer Geschosszahl bestimmen.27  II. Anforderun- gen  § 71.    1 Die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung müssen  besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüs- tet sein.  2 Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu be- achten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaft- lichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der  Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Ent- sorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung.27  3 Arealüberbauungen können auch bereits überbaute Grundstücke  umfassen, wenn die Überbauung als ganzes den Anforderungen ge- nügt.27 90    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 IV. Siche-  rungen27  § 73.    1 Die baurechtliche Bewilligung setzt eine vollständige Bau- eingabe voraus.  2 Mit der baurechtlichen Bewilligung sind Nebenbestimmungen zu  verbinden, die sichern, dass während des Bestands der bewilligten  Überbauung a. das Areal weder stärker ausgenützt noch wesentlich anders als   nach den bewilligten Plänen überbaut wird, b. die Freiflächen und sonstigen Umgebungsanlagen sowie die Aus-  stattungen und Ausrüstungen dem plangemässen Zweck erhalten  bleiben.  F. Baumschutz  und Begrünung  § 76.27    Die Bau- und Zonenordnung kann die Erhaltung von  näher bezeichneten Baumbeständen und deren Ersatz sowie zonen-  oder gebietsweise angemessene Neupflanzungen und die Begrünung  geeigneter Teile des Gebäudeumschwungs und von Flachdächern vor- schreiben; diese dürfen jedoch die ordentliche Grundstücknutzung  nicht übermässig erschweren.  A. Zweck und  Arten  § 96.    1 Baulinien dienen, wo das Gesetz nicht etwas Besonderes  vorsieht, der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und Flä- chen.  2 Es sind folgende Baulinien zu unterscheiden und im Baulinien- plan unter Angabe ihres Zwecks verschieden darzustellen: a. Verkehrsbaulinien für Strassen, Wege, Plätze und Eisenbahnen,   gegebenenfalls samt begleitenden Vorgärten, Lärmschutzanlagen, Grünzügen und Fahrzeugabstellplätzen;  b. Baulinien für Betriebsanlagen zu Verkehrsbauten, wie Parkhäu- ser, Grossparkierungsanlagen, Unterhalts-, Überwachungs- und  Versorgungsdienste, sowie für Fluss- und Bachkorrektionen;  c.27 Baulinien für Versorgungsleitungen und für Anschlussgleise.  II. Besondere  Zwecke  bei Verkehrs-  baulinien  § 97.    1 Verkehrsbaulinien können Festlegungen über die Pflicht  zur geschlossenen Bauweise enthalten.  2 Verkehrsbaulinien dürfen ferner ein öffentliches Interesse an der  bestimmten Gestaltung von Verkehrsräumen und Plätzen wahrneh- men und näher umschreiben, insbesondere das Bauen auf die Baulinie  vorschreiben oder die Gebäudehöhe näher ordnen.27  2. Ausnahmen§ 100.    1 Einzelne oberirdische Gebäudevorsprünge dürfen bis zu  1,5 m über Verkehrsbaulinien und Baulinien für Versorgungsleitungen  und Industriegeleise hinausragen, müssen jedoch entschädigungslos beseitigt werden, sobald die Ausführung des Werks oder der Anlage,  wofür die Baulinie festgesetzt worden ist, dies erfordert.  I. Allgemein 911.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 2 Fallen Baulinie und Grenze des für die Anlage benötigten Rau- mes zusammen, haben derartige Vorsprünge einen dem Charakter der  betreffenden Anlage entsprechenden Vertikalabstand, in der Regel  wenigstens 3 m, einzuhalten.  3 Weiter gehende und andersartige Beanspruchungen des Baulinien- bereichs können mit der baurechtlichen Bewilligung, nötigenfalls unter sichernden Nebenbestimmungen, gestattet werden.  Ausnützung § 251.27    Die zulässige Ausnützung wird festgelegt: a. durch Ausnützungs-, Überbauungs-, Freiflächen- und Baumassen-  ziffern, b. durch die Bestimmungen über die Abstände, über die Geschoss-  zahl sowie über den Grenzbau, das Zusammenbauen, die Gebäude- länge und die Gebäudebreite.  Aussenwärme- dämmung  § 253 a.46    1 An bestehenden Gebäuden dürfen Aussenwärmedäm- mungen bis zu 35 cm Dicke unbesehen rechtlicher Abstandsvorschrif- ten, Längenmasse und Höhenmasse angebracht werden. Entgegen- stehende überwiegende öffentliche Interessen bleiben vorbehalten.  2 Bei der Berechnung der Baumassen-, Überbauungs- und Frei- flächenziffer ist eine nachträglich angebrachte Aussenwärmedämmung unbeachtlich.  3 Soweit mit einer nachträglich angebrachten Aussenwärmedäm- mung die Abstandsvorschriften unterschritten worden sind, wird dies  bei der rechtlichen Beurteilung einer Baute oder Anlage auf dem Nachbargrundstück nicht berücksichtigt.  A. Grund-  ordnung  § 254.    1 Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer und Freiflächen- ziffer geben das Verhältnis der anrechenbaren Fläche zur massgeb- lichen Grundfläche wieder.  2 Die Baumassenziffer bestimmt, wie viele Kubikmeter anrechen- baren Raums auf den Quadratmeter Grundfläche entfallen dürfen.  B. Anrechen-  bare Flächen  und anrechen- barer Raum  § 255.    1 Für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Woh- nen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder  hiefür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der  dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren  Trennwänden.27  2 Entsprechende Flächen in Dach- und Untergeschossen sind an- rechenbar, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei  gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die  zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.27  I. Ausnützungs-  ziffer 92    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 3 Durch Verordnung können der Wohnlichkeit oder der Arbeits- platzgestaltung dienende Nebenräume als nicht anrechenbar erklärt  werden.  II. Über-  bauungsziffer  § 256.    1 Die für die Überbauungsziffer anrechenbare Fläche ergibt sich aus der senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäude- umfassung auf den Erdboden.  2 Ausser Ansatz fallen dabei oberirdische geschlossene Vorsprünge  bis zu einer Tiefe von 1,5 m, oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis  zu einer Tiefe von 2 m, Erker und Laubengänge jedoch nur, soweit sie  nicht mehr als ein Drittel der betreffenden Fassade messen.27  3 Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärme- dämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berück- sichtigen.46  III. Freiflächen- ziffer  § 257.    1 Bei der Freiflächenziffer sind offene Flächen für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar.  2 Ausser Ansatz fallen Flächen von Gebäuden, Wäldern und Gewäs- sern.  3 Durch Verordnung können sonst nicht anrechenbare Flächen, die  dem Zweck der Freiflächenziffer entsprechen, als anrechenbar erklärt  werden.  4 Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärme- dämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berück- sichtigen.46  IV. Baumassen- ziffer  § 258.    1 Bei der Baumassenziffer gilt der oberirdische umbaute  Raum mit seinen Aussenmassen als anrechenbar.  2 Ausser Ansatz fallen Räume, die als öffentliche Verkehrsflächen  benützt werden oder sich innerhalb des Witterungsbereichs unter  vorspringenden freitragenden Bauteilen befinden.  C. Massgebliche  Grundfläche  § 259.27    1 Massgebliche Grundfläche ist die von der Baueingabe  erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder  Grundstückteile der Bauzone.  2 Ausser Ansatz fallen Waldabstandsflächen, soweit sie mehr als  15 m hinter der Waldabstandslinie liegen, Wald und offene Gewässer.  3 Bei Ausdolungen von Gewässern erfährt die massgebliche Grund- stückfläche keine Änderung.  Grenz- und  Gebäude-  abstand  § 260.    1 Der Grenzabstand bestimmt die nötige Entfernung zwi- schen Fassade und massgebender Grenzlinie, der Gebäudeabstand  diejenige zwischen zwei Gebäuden. 931.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 2 Die Abstände der Bau- und Zonenordnung sind bei seitlich geglie- derten Gebäuden für jeden Teil getrennt zu messen. Für Gebäudeteile,  welche die für die Regelüberbauung zulässige Gebäudehöhe überschrei- ten, sind sie um das Mass der Mehrhöhe zu vergrössern.  3 Einzelne Vorsprünge dürfen höchstens 2 m in den Abstandsbe- reich hineinragen, Erker, Balkone und dergleichen jedoch höchstens  auf einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge.27  B. Waldabstand § 262.    1 Oberirdische Gebäude dürfen die im Zonenplan festge- legte Waldabstandslinie nicht überschreiten; ausserhalb des Bauzonen- gebiets beträgt der Abstand von der forstrechtlichen Waldgrenze 30 m.  2 Offene nicht abgestützte Balkone dürfen ohne Rücksicht auf ihre  Länge 2 m tief in den Abstandsbereich hineinragen.27  3 Für unterirdische Bauten und Anlagen im Abstandsbereich gilt  das Forstpolizeirecht.27  Abstandsfreie  Gebäude  § 269.27    Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, unterliegen unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sowie oberirdi- sche, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Meter überragen und die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke auf- weisen, keinen Abstandsvorschriften.  Andere  Gebäude  § 270.    1 Alle andern Gebäude dürfen, sofern nicht der Grenzbau  vorgeschrieben oder erlaubt ist, die im Abstand von 3,5 m parallel zur  Grenze verlaufende Linie nicht überschreiten.  2 Der Abstand von 3,5 m gilt ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe  der beteiligten Grundstücke seitlich innerhalb von 20 m ab der Ver- kehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Baubegrenzungslinie; ab 12 m  über dem gewachsenen Boden vergrössert er sich weiter hinten und  rückwärtig um das Mass der Mehrhöhe, unter Vorbehalt der Bestim- mungen für Hochhäuser, jedoch höchstens auf 16,5 m.  3 Durch nachbarliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt ein- wandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein  Näherbaurecht begründet werden.26  C. Erleich-  terungen  § 273.27    Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, dürfen Gebäude, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Men- schen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern  5 m, nicht übersteigt, in einem Abstand von 3,5 m von andern Gebäu- den errichtet werden.  I. Besondere  Gebäude 94    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 IV. Geschosse, Gebäude- und Firsthöhen  1. Geschosse  Begriffe§ 275.    1 Vollgeschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die über dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie zwischen Fas- sade und Dachfläche liegen.  2 Dachgeschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die über der  Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen. Gebäudeabschnitte mit einer Kniestockhöhe von höchstens 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter  der Fassade, gelten als Dachgeschosse. Bei vor dem 1. Juli 1978 bewil- ligten Gebäuden darf die bestehende Kniestockhöhe bis 1,3 m betra- gen.27  3 Untergeschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die ganz oder teilweise in den gewachsenen Boden hineinragen.  Anrechen-  barkeit  § 276.27    1 Als Geschosse zählen Vollgeschosse, Dach- und Unter- geschosse mit Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräumen sowie andere Unter- geschosse, die mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegen.  2 In allen Bauzonen können Vollgeschosse durch Dach- oder Un- tergeschosse ersetzt werden; zusammengerechnet dürfen sie jedoch  die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht überschreiten.  2. Gebäude- und Firsthöhen  A. Gebäude- höhe   § 278.    1 Die zulässige Gebäudehöhe wird durch die erlaubte Voll- geschosszahl und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht aus- schliesst, durch die Verkehrsbaulinien bestimmt; entscheidend ist das  geringere Mass.27  2 Die Gebäudehöhe aufgrund der Baulinien gilt bis auf eine Tiefe  von 15 m.  3 Die höchstzulässige Gebäudehöhe beträgt unter Vorbehalt der  Bestimmungen über die Hochhäuser 25 m.  II. Berechnung§ 279.    1 Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, ist für die Gebäudehöhe aufgrund der erlaubten Vollgeschosszahl mit  einer Bruttogeschosshöhe von 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen  von 4 m, und zusätzlich mit 1,5 m für die Erhebung des Erdgeschosses  zu rechnen.27  2 Die Gebäudehöhe aufgrund der Verkehrsbaulinien ergibt sich aus deren um einen Neuntel vergrösserten Abstand; sie kann um das Mass  einer allfälligen Gebäuderückversetzung erhöht werden.  I. Mass 951.10. 22 - 118    700.1 Planungs- und Baugesetz (PBG) 3 Im Bereich unterschiedlicher Baulinienabstände ist bis auf eine  Tiefe von 15 m der grössere Abstand massgebend.  III. Messweise § 280.    1 Die zulässige Gebäudehöhe wird von der jeweiligen  Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche auf den darunterliegen- den gewachsenen Boden gemessen; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe  Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen werden nicht beachtet.27  2 Wenn Baulinien die Gebäudehöhe beeinflussen, wird diese auf  die Niveaulinien gemessen.  3 Wird die Konstruktionsstärke der Wärmedämmung grösser als  20 cm, so darf die zulässige Gebäudehöhe im entsprechenden Umfang,  jedoch höchstens um 25 cm, überschritten werden.46  B. Firsthöhe § 281.27    1 Der First eines Schrägdaches muss innerhalb von Ebe- nen liegen, die a. unter 45° an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche und der zu-  gehörigen Fassade angelegt werden, b. höchstens aber bis zu einer oberen Ebene ansteigen, die unter Vor-  behalt abweichender Regelungen in der Bau- und Zonenordnung  in 7 m Höhe parallel zur Verbindung zwischen den massgeblichen  Schnittlinien verläuft. 2 Ist eine Dachneigung steiler als 45°, ist die Gebäudehöhe auf die   Ebene zu projizieren, die das Dach unter 45° berührt. 3 Wird die Konstruktionsstärke der Wärmedämmung grösser als   20 cm, so darf die zulässige Firsthöhe im entsprechenden Umfang,  jedoch höchstens um 25 cm, überschritten werden.46  3. Hochhäuser  Begriff und  Zulässigkeit  § 282.27    Hochhäuser sind Gebäude mit einer Höhe von mehr als  25 m. Sie sind nur gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt.  Dachaufbauten § 292.27    Wo nichts anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten,  ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und  kleinere technisch bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein  Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie a. bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen, b. bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen   Ebenen durchstossen.  Raumhöhe § 304.    1 Die lichte Mindesthöhe von Räumen, ausser solchen in Einfamilienhäusern und bei vergleichbaren Wohnungsarten, beträgt 2,4 m; in Kernzonen genügen 2,3 m.27 96    Planungs- und Baugesetz (PBG) 700.1 2 Dieses Mass darf durch kleinere technisch bedingte Bauteile unterschritten werden.  3 In Dachräumen muss die Mindesthöhe wenigstens über der hal- ben Bodenfläche vorhanden sein. 971.10. 22 - 118