SR 221.213.221   1   Verordnung  über die Bemessung   des landwirtschaftlichen Pachtzinses  (Pachtzinsverordnung, PZV)1   vom 11. Februar 1987 (Stand am 1. April 2018)     Der Schweizerische Bundesrat,  gestützt auf die Artikel 36 Absatz 2 und 40 Absätze 1 und 3 des Bundesgesetzes  vom 4. Oktober 19852 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG),3  verordnet:   1. Abschnitt: Grundlagen   Art. 14  1 Für die Verzinsung des Ertragswertes gilt der Satz von 3,05 Prozent.5  2 Ertragswert, Mietwert, Normalbedarf an Wohnraum, bereinigte Bodenpunktzahl  und Gesamtnutzungsdauer bestimmen sich nach der Verordnung vom 4. Oktober  19936 über das bäuerliche Bodenrecht (VBB).   2. Abschnitt: Pachtzins für Gewerbe   Art. 2 Elemente des Pachtzinses  Der höchstzulässige Pachtzins für Gewerbe setzt sich aus der Verzinsung des Er- tragswertes und der Abgeltung der Verpächterlasten zusammen.        AS 1987 406  1 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 31. Jan. 2018, in Kraft seit 1. April 2018    (AS 2018 1003).  2 SR 221.213.2  3 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 31. Jan. 2018, in Kraft seit 1. April 2018    (AS 2018 1003).  4 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 25. Okt. 1995, in Kraft seit 1. Febr. 1996    (AS 1995 5150).  5 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 31. Jan. 2018, in Kraft seit 1. April 2018    (AS 2018 1003).  6 SR 211.412.110   221.213.221    Ergänzungs- und Ausführungserlasse zum OR   2   221.213.221   Art. 37 Verzinsung  Die Verzinsung beträgt 3,05 Prozent des Ertragswertes des Gewerbes unter Ein- schluss der Gebäude und allfälliger Dauerkulturen, einschliesslich der Grundinfra- struktur.   Art. 4 Abgeltung der Verpächterlasten  1 Die Abgeltung der Verpächterlasten setzt sich aus folgenden Elementen zusam- men:   a. Boden: 1,1 Prozent des Ertragswertes für Abschreibungen und Unterhalt;  b. Ökonomiegebäude und Grundinfrastruktur bei Dauerkulturen: 6,5 Prozent   des Ertragswertes für Abschreibungen und 29 Prozent des Mietwertes für  Unterhalt und Versicherungen;   c. Abschreibung auf Dauerkulturen, wenn die Erneuerung der Anlage dem  Verpächter obliegt;   d. Betriebsleiterwohnung: 3,6 Prozent des Ertragswertes für Abschreibungen  und 43 Prozent des Mietwertes für Unterhalt und Versicherungen.8   2 Die Abschreibung auf Dauerkulturen entspricht dem Ertragswert der Anlage (ohne  Boden) im ersten Vollertragsjahr bzw. zu Beginn der Vollertragsphase, geteilt durch  die Gesamtnutzungsdauer in Jahren.   Art. 59 Zins für zusätzliche Wohnungen  Der Pachtzins für zusätzliche Wohnungen zur Betriebsleiterwohnung entspricht dem  effektiv erzielbaren Mietzins ohne Nebenkosten.   3. Abschnitt: Pachtzins für einzelne Grundstücke   Art. 6 Elemente des Pachtzinses  Der höchstzulässige Pachtzins für einzelne Grundstücke setzt sich zusammen aus:   a. dem Pachtzins für den Boden (Art. 7 und 8);  b. dem Pachtzins für die Anlagen von Dauerkulturen (Art. 9);  c. dem Pachtzins für Gebäude (Art. 10).       7 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 31. Jan. 2018, in Kraft seit 1. April 2018   (AS 2018 1003).   8 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 31. Jan. 2018, in Kraft seit 1. April 2018   (AS 2018 1003).   9 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 31. Jan. 2018, in Kraft seit 1. April 2018   (AS 2018 1003).     Pachtzinsverordnung   3   221.213.221   Art. 7 Pachtzins für Boden (ohne Rebboden und Sömmerungsweiden)  1 Der höchstzulässige Pachtzins für Boden setzt sich zusammen aus dem Basispacht- zins, bereinigt aufgrund der örtlichen Verhältnisse, und allfälligen betriebsbezoge- nen Zuschlägen.  2 Der Basispachtzins umfasst die Verzinsung, die Abgeltung der Verpächterlasten  und einen Zuschlag für allgemeine Vorteile der Zupacht (Art. 38 Abs. 1 LPG). Er  beträgt 7 Prozent des Bodenertragswertes der Verkehrslage 4 gemäss An- hang VBB10.11  3 Die kantonale Bewilligungsbehörde kann den Basispachtzins um bis zu 15 Prozent  vermindern oder erhöhen, um den besonderen örtlichen Verhältnissen, das heisst den  in einem Gebiet oder Gebietsabschnitt vorherrschenden Betriebsstrukturen oder  Bewirtschaftungsverhältnissen, Rechnung zu tragen. Der so festgelegte Abzug oder  Zuschlag gilt für jede Pachtzinsfestsetzung im betreffenden Gebiet oder Gebiets- abschnitt.  4 Zum Pachtzins nach den Absätzen 2 und 3 sind betriebsbezogene Zuschläge von je  höchstens 15 Prozent zulässig (Art. 38 Abs. 2 LPG), wenn das Grundstück:   a. dem Pächter eine bessere Arrondierung seines Betriebes ermöglicht;  b. für den Betrieb des Pächters günstig liegt, insbesondere wenn die Wegdis-  tanz und die Höhendifferenz zwischen Betrieb und Grundstück gering sind.   Art. 812 Pachtzins für Rebboden  Der höchstzulässige Pachtzins für Rebboden setzt sich zusammen aus dem Basis- pachtzins von 5,2 Prozent des Bodenertragswertes, bereinigt aufgrund der örtlichen  Verhältnisse im Sinne von Artikel 7 Absatz 3, und allfälligen betriebsbezogenen  Zuschlägen im Sinne von Artikel 7 Absatz 4.   Art. 913 Pachtzins für Dauerkulturen  1 Der höchstzulässige Pachtzins für Dauerkulturen auf einzelnen Grundstücken setzt  sich zusammen aus dem Pachtzins für den Boden (Art. 7 bzw. 8) und dem Pachtzins  für die Anlage einschliesslich der Grundinfrastruktur.  2 Der Pachtzins für die Anlage setzt sich zusammen aus:   a. der Verzinsung: Sie beträgt in der Regel 3,05 Prozent des durchschnittlichen  Ertragswertes der Dauerkultur; als durchschnittlicher Ertragswert gelten  5055 Prozent des Ertragswertes im ersten Vollertragsjahr bzw. zu Beginn  der Vollertragsphase;       10 SR 211.412.110  11 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 31. Jan. 2018, in Kraft seit 1. April 2018    (AS 2018 1003).  12 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 31. Jan. 2018, in Kraft seit 1. April 2018    (AS 2018 1003).  13 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 31. Jan. 2018, in Kraft seit 1. April 2018    (AS 2018 1003).     Ergänzungs- und Ausführungserlasse zum OR   4   221.213.221   b. der Abschreibung nach Artikel 4 Absatz 2, wenn die Erneuerung der Anlage  dem Verpächter obliegt.   3 Der höchstzulässige Pachtzins für die Grundinfrastruktur berechnet sich nach den  Artikeln 3 und 4 Absatz 1 Buchstabe b.   Art. 1014 Pachtzins für Gebäude  1 Der höchstzulässige Pachtzins für Ökonomiegebäude auf einzelnen Grundstücken  berechnet sich nach den Artikeln 3 und 4 Absatz 1 Buchstabe b.  2 Der Pachtzins für Wohnungen entspricht dem effektiv erzielbaren Mietzins ohne  Nebenkosten.   Art. 1115 Pachtzins für Sömmerungsbetriebe  1 Der höchstzulässige Pachtzins für Sömmerungsbetriebe setzt sich zusammen aus:   a. dem Pachtzins für die Weiden;  b. dem Pachtzins für die Ökonomiegebäude und die Einrichtungen;  c. dem Pachtzins für den Wohnraum.   2 Der Pachtzins für die Weiden setzt sich zusammen aus dem Basispachtzins von 6,5  Prozent des Ertragswertes der Weiden, bereinigt aufgrund der örtlichen Verhältnisse  im Sinne von Artikel 7 Absatz 3, und allfälligen betriebsbezogenen Zuschlägen im  Sinne von Artikel 7 Absatz 4.  3 Der Pachtzins für die Ökonomiegebäude und die Einrichtungen berechnet sich  nach Artikel 10 Absatz 1 und der Pachtzins für den Wohnraum nach den Artikeln 3  und 4 Absatz 1 Buchstabe d.   4. Abschnitt: Besondere Verhältnisse   Art. 12 Pachtzinsreduktion bei Mehrleistung des Pächters  Übernimmt der Pächter durch Vereinbarung Nebenleistungen wie Unterhaltspflich- ten, die über das gesetzliche Mass hinausgehen, so ist die im höchstzulässigen  Pachtzins eingeschlossene Abgeltung der Verpächterlasten anteilmässig herabzuset- zen. Bei Gebäuden auf einzelnen Grundstücken (Art. 10) darf sich der höchstzuläs- sige Pachtzins deswegen um höchstens 50 Prozent vermindern.   Art. 13 Zuschlag für längere Pachtdauer  Verabreden die Parteien eine Fortsetzungsdauer, welche die gesetzliche Fortset- zungsdauer um mindestens drei Jahre übersteigt, so ist für die ganze Fortsetzungs-      14 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 31. Jan. 2018, in Kraft seit 1. April 2018   (AS 2018 1003).   15 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 31. Jan. 2018, in Kraft seit 1. April 2018   (AS 2018 1003).     Pachtzinsverordnung   5   221.213.221   dauer ein Zuschlag von 15 Prozent zum Pachtzins nach den Artikeln 2–12 zulässig  (Art. 41 LPG).   Art. 14 Ausnahmeregelung bei ausserordentlichen Verhältnissen  Ist die Berechnung des Pachtzinses nach den Artikeln 2–12 nicht möglich, weil all- gemeine Grundlagen für die Schätzung des Ertragswertes fehlen oder führt diese  Berechnung in Anbetracht der besondern sachlichen Verhältnisse zu einem unbilli- gen Ergebnis, so kann der Pachtzins anders berechnet bzw. der berechnete Pachtzins  angemessen erhöht oder vermindert werden. Die Grundsätze nach den Artikeln 36– 40 LPG bleiben in jedem Fall anwendbar.   5. Abschnitt: Schlussbestimmungen16   Art. 14a17 Übergangsbestimmung zur Änderung vom 31. Januar 2018  Für bestehende Pachtverhältnisse landwirtschaftlicher Gewerbe erhöht sich der  Pachtzins gegenüber demjenigen vor dem Inkrafttreten um maximal 20 Prozent pro  Jahr, bis der zulässige Pachtzins nach Artikel 42 LPG erreicht ist.   Art. 15 Inkrafttreten18  Diese Verordnung tritt am 25. Februar 1987 in Kraft.       16 Fassung gemäss Ziff. I der V vom 31. Jan. 2018, in Kraft seit 1. April 2018   (AS 2018 1003).   17 Eingefügt durch Ziff. I der V vom 31. Jan. 2018, in Kraft seit 1. April 2018   (AS 2018 1003).   18 Eingefügt durch Ziff. I der V vom 31. Jan. 2018, in Kraft seit 1. April 2018   (AS 2018 1003).     Ergänzungs- und Ausführungserlasse zum OR   6   221.213.221