SR 702   1   Bundesgesetz  über Zweitwohnungen  (Zweitwohnungsgesetz, ZWG)   vom 20. März 2015 (Stand am 1. Januar 2016)     Die Bundesversammlung der Schweizerischen Eidgenossenschaft,  gestützt auf die Artikel 75 und 75b der Bundesverfassung1,   nach Einsicht in die Botschaft des Bundesrates vom 19. Februar 20142,   beschliesst:   1. Kapitel: Allgemeine Bestimmungen   Art. 1 Gegenstand  Dieses Gesetz regelt die Zulässigkeit des Baus neuer Wohnungen sowie der bauli- chen und nutzungsmässigen Änderung bestehender Wohnungen in Gemeinden mit  einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent.   Art. 2 Begriffe  1 Eine Wohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Gesamtheit von Räumen, die:   a. für eine Wohnnutzung geeignet sind;   b. eine bauliche Einheit bilden;   c. einen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit anderen  Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben;   d. über eine Kocheinrichtung verfügen; und   e. keine Fahrnis darstellen.  2 Eine Erstwohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Wohnung, die von mindestens  einer Person genutzt wird, die gemäss Artikel 3 Buchstabe b des Registerharmoni- sierungsgesetzes vom 23. Juni 20063 in der Gemeinde, in der die Wohnung liegt,  niedergelassen ist.  3 Erstwohnungen gleichgestellt sind Wohnungen, die:   a. zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken dauernd bewohnt werden;        AS 2015 5657  1 SR 101  2 BBl 2014 2287  3 SR 431.02   702    Landes-, Regional- und Ortsplanung   2   702   b. von einem Privathaushalt dauernd bewohnt werden, der im gleichen Gebäu- de eine andere Wohnung dauernd bewohnt;   c. von Personen dauernd bewohnt werden, die sich nicht beim Einwohneramt  melden müssen, insbesondere von diplomatischem Personal und Asyl- suchenden;   d. seit höchstens zwei Jahren leer stehen, bewohnbar sind und zur Dauermiete  oder zum Kauf angeboten werden (Leerwohnungen);   e. zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden und wegen der Höhenlage  nicht ganzjährig für landwirtschaftliche Zwecke zugänglich sind;   f. durch Unternehmen zur kurzzeitigen Unterbringung von Personal genutzt  werden;   g. als Dienstwohnungen für Personen, die insbesondere im Gastgewerbe, in  Spitälern und in Heimen tätig sind, genutzt werden;   h. rechtmässig vorübergehend anders als zum Wohnen genutzt werden.  4 Eine Zweitwohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Wohnung, die weder eine  Erstwohnung ist noch einer Erstwohnung gleichgestellt ist.   Art. 3 Aufgaben und Kompetenzen der Kantone  1 Die Kantone legen bei Bedarf im Richtplan Massnahmen zur Förderung einer  besseren Auslastung der Zweitwohnungen sowie zur Förderung von Hotellerie und  preisgünstigen Erstwohnungen fest.   2 Sie können Vorschriften erlassen, die die Erstellung und Nutzung von Wohnungen  stärker einschränken als dieses Gesetz.   2. Kapitel: Wohnungsinventar und Zweitwohnungsanteil   Art. 4 Wohnungsinventar  1 Jede Gemeinde erstellt jährlich ein Wohnungsinventar.  2 Im Wohnungsinventar sind mindestens die Gesamtzahl der Wohnungen sowie die  Anzahl der Erstwohnungen aufzuführen.  3 Die Gemeinde kann zudem die Kategorie der den Erstwohnungen gleichgestellten  Wohnungen gesondert aufführen und diese Wohnungskategorie den Erstwohnungen  zurechnen.  4 Der Bundesrat regelt die Anforderungen an das Wohnungsinventar und legt die  Einzelheiten der Veröffentlichung fest.   Art. 5 Feststellung des Zweitwohnungsanteils  1 Der Bund stellt für jede Gemeinde auf der Grundlage des Wohnungsinventars nach  Artikel 4 den Anteil der Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohnungen fest.     Zweitwohnungsgesetz   3   702   2 Legt eine Gemeinde das Wohnungsinventar nicht fristgemäss vor, so wird für die  betreffende Gemeinde ein Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent angenommen.  Die zuständige Bundesbehörde kann auf Antrag der Gemeinde bei Vorliegen trifti- ger Gründe eine Nachfrist gewähren.  3 Der Bundesrat bestimmt die Bundesbehörde, die den Zweitwohnungsanteil fest- stellt.  4 Diese hört vor ihrem Entscheid den Kanton an, in dem die Gemeinde liegt.   3. Kapitel: Verbot neuer Zweitwohnungen   Art. 6  1 In Gemeinden, in denen der nach Artikel 5 festgestellte Zweitwohnungsanteil über  20 Prozent liegt, dürfen keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Liegt dieser  Anteil unter 20 Prozent und hätte die Erteilung einer Baubewilligung zur Folge, dass  die Gemeinde den Zweitwohnungsanteil von 20 Prozent überschreiten würde, so  darf die Bewilligung nicht erteilt werden.  2 Vorbehalten bleibt die Erstellung neuer Wohnungen nach Artikel 7 Absatz 1  Buchstabe b und nach Artikel 8, 9, 26 oder 27.   4. Kapitel:  Erstellung neuer Wohnungen in Gemeinden mit Zweitwohnungsanteil  von über 20 Prozent  1. Abschnitt: Neue Wohnungen mit Nutzungsbeschränkung   Art. 7  1 In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue  Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden:   a. als Erstwohnung oder als Wohnung, die nach Artikel 2 Absatz 3 einer Erst- wohnung gleichgestellt ist; oder   b. als touristisch bewirtschaftete Wohnung.  2 Eine Wohnung gilt als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur aus- schliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedin- gungen angeboten wird und sie:   a. im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer oder die Eigentümerin seinen  beziehungsweise ihren Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung); oder    b. nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentüme- rin zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungs- betriebs bewirtschaftet wird.   3 Die für die Baubewilligungen zuständige Behörde ordnet in der Baubewilligung  mittels Nutzungsauflage die Nutzungsbeschränkung nach Absatz 1 Buchstabe a oder     Landes-, Regional- und Ortsplanung   4   702   Absatz 2 Buchstabe a oder b an. Enthält die Baubewilligung für eine neue Wohnung  keine solche Anordnung und liegt auch keine Bewilligung nach Artikel 8, 9, 26 oder  27 vor, so wird vermutet, dass die Nutzungsbeschränkung nach Absatz 1 Buch- stabe a gilt.  4 Unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung weist die Baubewilligungs- behörde das Grundbuchamt an, die Nutzungsbeschränkung zum betreffenden  Grundstück im Grundbuch anzumerken.  5 Der Bundesrat regelt die Einzelheiten, namentlich:   a. die Anforderungen an den strukturierten Beherbergungsbetrieb;   b. die Meldepflicht für die Umnutzung einer touristisch bewirtschafteten Woh- nung in eine Erstwohnung; und   c. die Formulierung der Nutzungsauflagen.   2. Abschnitt: Neue Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung   Art. 8 Wohnungen im Zusammenhang mit strukturierten  Beherbergungsbetrieben   1 In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent darf struktu- rierten Beherbergungsbetrieben die Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungs- beschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 bewilligt werden, wenn:   a. der Betrieb nur mit dem Ertrag aus der Erstellung solcher Wohnungen wirt- schaftlich geführt oder weitergeführt werden kann;   b. die Eigentümerin oder der Eigentümer beziehungsweise die Betreiberin oder  der Betreiber auf Verlangen den Nachweis erbringt, dass der Ertrag aus den  Wohnungen in den Bau oder Betrieb der strukturierten Beherbergung inves- tiert wird;   c. die Hauptnutzfläche dieser Wohnungen einen Anteil von 20 Prozent der ge- samten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen nicht übersteigt;   d. die Wohnungen mit dem strukturierten Beherbergungsbetrieb eine bauliche  und funktionale Einheit bilden, es sei denn, Gründe des Ortsbild- oder  Denkmalschutzes stehen dem entgegen; und   e. keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.  2 Für Wohnungen nach Absatz 1, die dauerhaft im Eigentum des strukturierten  Beherbergungsbetriebs bleiben und von diesem vermietet werden, darf die gesamte  Hauptnutzfläche nach Absatz 1 Buchstabe c höchstens 33 Prozent betragen. Im  Grundbuch ist eine entsprechende Veräusserungsbeschränkung anzumerken. Arti- kel 7 Absätze 4 und 5 gilt sinngemäss.   3 Erstellt der Betrieb sowohl Wohnungen nach Absatz 1 wie auch solche nach Ab- satz 2, so wird der Höchstanteil von 33 Prozent reduziert um den Wert, der sich  daraus ergibt, dass der Quotient aus der Fläche der Wohnungen nach Absatz 1 und     Zweitwohnungsgesetz   5   702   der Summe der Flächen der Wohnungen nach den Absätzen 1 und 2 mit 13 Prozent  multipliziert wird.  4 Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb, der am 11. März 2012 schon bestanden  hat, kann zu maximal 50 Prozent der Hauptnutzfläche zu Wohnungen ohne Nut- zungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 umgenutzt werden, wenn:   a er eine minimale Bewirtschaftungsdauer von 25 Jahren aufweist;   b. er nicht mehr wirtschaftlich weitergeführt und auch nicht in touristisch be- wirtschaftete Wohnungen umgenutzt werden kann;    c. die Tatsache, dass der betreffende Beherbergungsbetrieb nicht mehr wirt- schaftlich weitergeführt werden kann, nicht durch ein Fehlverhalten der Ei- gentümerin oder des Eigentümers beziehungsweise der Betreiberin oder des  Betreibers verursacht worden ist; und   d. keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.  5 Zum Nachweis, dass die Voraussetzungen nach Absatz 1 oder 4 erfüllt sind, ist ein  unabhängiges Gutachten erstellen zu lassen. Der Bundesrat regelt die Einzelheiten.   Art. 9 Neue Wohnungen in geschützten Bauten  1 In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen inner- halb der Bauzonen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten neue Wohnungen  ohne Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 bewilligt werden, wenn:   a. die Baute in ihrem Schutzwert nicht beeinträchtigt wird, insbesondere die  äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur des Gebäudes im We- sentlichen unverändert bleiben;   b. eine dauernde Erhaltung der Baute nicht anders sichergestellt werden kann;  und   c. keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.  2 Ausserhalb der Bauzonen beurteilt sich die Zulässigkeit von neuen Wohnungen  ohne Nutzungsbeschränkungen im Sinne von Artikel 7 Absatz 1 nach den Bestim- mungen der Raumplanungsgesetzgebung.   3 Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben  vorbehalten.   5. Kapitel:  Änderung von Wohnungen in Gemeinden mit Zweitwohnungsanteil  von über 20 Prozent  1. Abschnitt: Altrechtliche Wohnungen   Art. 10 Begriff  Eine altrechtliche Wohnung im Sinne dieses Gesetzes ist eine Wohnung, die am  11. März 2012 rechtmässig bestand oder rechtskräftig bewilligt war.     Landes-, Regional- und Ortsplanung   6   702   Art. 11 Bauliche und nutzungsmässige Änderung  1 Altrechtliche Wohnungen sind unter Vorbehalt bestehender oder künftiger Nut- zungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts in der Art der  Wohnnutzung frei.  2 Solche Wohnungen dürfen im Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche er- neuert, umgebaut und wieder aufgebaut werden. Werden in diesem Rahmen zusätz- liche Wohnungen geschaffen, so können diese bewilligt werden, ohne dass eine  Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 auferlegt werden muss. Die übrigen  Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.  3 Altrechtliche Wohnungen dürfen innerhalb der Bauzonen um maximal 30 Prozent  der am 11. März 2012 vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden, sofern  keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden. Ausserhalb der Bauzonen blei- ben Erweiterungen im Rahmen der Vorschriften über das Bauen ausserhalb der  Bauzonen zulässig.   4 Übersteigen Erweiterungen das Mass nach Absatz 3, so sind sie zulässig, wenn die  Wohnung als Erstwohnung im Sinne von Artikel 7 Absatz 1 Buchstabe a oder als  touristisch bewirtschaftete Wohnung im Sinne von Artikel 7 Absatz 1 Buchstabe b  in Verbindung mit Artikel 7 Absatz 2 Buchstabe a oder b deklariert wird und die  entsprechenden Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt sind. Die Baubewilligungs- behörde ordnet in der Baubewilligung eine entsprechende Nutzungsbeschränkung an  und weist unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung das Grundbuchamt an,  die Nutzungsbeschränkung zum betreffenden Grundstück im Grundbuch anzu- merken.   Art. 12 Missbrauch und unerwünschte Entwicklungen  1 Die Kantone und Gemeinden ergreifen bei Bedarf die Massnahmen, die nötig sind,  um Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen zu verhindern, die sich aufgrund  einer unbeschränkten Nutzung altrechtlicher Wohnungen zu Zweitwohnzwecken  ergeben können.  2 Zu diesem Zweck können die Kantone die Umnutzung von bisher zu Erstwohn- zwecken genutzten Wohnungen zu Zweitwohnzwecken sowie die Änderungsmög- lichkeiten nach Artikel 11 Absätze 2–4 stärker einschränken als dieses Gesetz.  Soweit diese nutzungsmässigen und baulichen Änderungen nicht der Baubewilli- gungspflicht unterstehen, können die Kantone sie ihr unterstellen.   2. Abschnitt: Änderung und Sistierung der Nutzungsbeschränkungen   Art. 13 Änderung  Die Änderungen folgender Nutzungsbeschränkungen bedürfen einer Baubewilli- gung:     Zweitwohnungsgesetz   7   702   a. Wechsel der Nutzung nach Artikel 7 Absatz 1 Buchstabe a in die Nutzung  als touristisch bewirtschaftete Wohnung;   b. Wechsel der Nutzung innerhalb der Nutzungskategorien nach Artikel 7 Ab- satz 2.   Art. 14 Sistierung  1 Die Baubewilligungsbehörde sistiert auf Gesuch der Eigentümerin oder des Eigen- tümers eine Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 während einer bestimm- ten Dauer, wenn:   a. die Nutzungsbeschränkung infolge besonderer Umstände wie Todesfall,  Wohnsitzwechsel oder Zivilstandsänderung vorübergehend nicht eingehalten  werden kann; oder   b. die Eigentümerin oder der Eigentümer nachweist, die Wohnung öffentlich  ausgeschrieben und erfolglos nach Personen gesucht zu haben, die die Woh- nung gegen angemessenes Entgelt rechtmässig nutzen.   2 Sie verlängert die Sistierung nach Absatz 1 Buchstabe b, wenn die Eigentümerin  oder der Eigentümer nachweist, dass die Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind.  3 Sie ordnet zusammen mit der Sistierung nach Absatz 1 Buchstabe b und bei jeder  Verlängerung die Neueinschätzung des amtlichen Werts der Wohnung auf Kosten  der Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers an.  4 Der Bundesrat regelt die Dauer der Sistierungen und ihrer Verlängerungen sowie  die Einzelheiten des Nachweises nach Absatz 1 Buchstabe b, insbesondere die  Anforderungen an die öffentliche Ausschreibung der Wohnung.   6. Kapitel: Vollzug   Art. 15 Aufsichtsbehörde  Jeder Kanton bestimmt eine Behörde, die den Vollzug dieses Gesetzes beaufsichtigt.   Art. 16 Meldepflichten   1 Die Behörde, die für die Einwohnerkontrolle in einer Gemeinde mit einem Zweit- wohnungsanteil von über 20 Prozent zuständig ist, meldet der für Baubewilligungen  zuständigen Behörde Personen, die:   a. innerhalb der Gemeinde die Wohnung wechseln;   b. aus der Gemeinde wegziehen; oder   c. ihre Niederlassung in eine andere Gemeinde verlegen.  2 Das Grundbuchamt meldet der für Baubewilligungen zuständigen Behörde nach  dem grundbuchlichen Vollzug den Eigentumsübergang eines in einer Gemeinde mit  einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent gelegenen Grundstücks, für das     Landes-, Regional- und Ortsplanung   8   702   eine Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 angemerkt ist. Die Kantone  regeln den Vollzug dieser Meldungen.  3 Die zum Vollzug der Artikel 4 und 7 notwendigen Informationen der Einwohner- kontrollen und des Grundbuchs dürfen im eidgenössischen Gebäude- und Woh- nungsregister erfasst werden. Die Erfassung erfolgt durch die zur Nachführung  dieses Registers zuständige Behörde.   Art. 17 Amtliche Massnahmen bei unrechtmässiger Nutzung  1 Wird eine Wohnung mit einer Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1  nicht rechtmässig genutzt, so setzt die zuständige Behörde der Eigentümerin oder  dem Eigentümer unter Androhung der Ersatzvornahme und der Strafe nach Arti- kel 292 des Strafgesetzbuches4 eine Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen  Zustands. Sie kann auf Antrag der Eigentümerin oder des Eigentümers in begründe- ten Fällen eine Nachfrist ansetzen.  2 Behebt die Eigentümerin oder der Eigentümer den rechtswidrigen Zustand nicht  fristgerecht, so untersagt die zuständige Behörde die Benutzung der Wohnung und  ordnet deren Versiegelung an.  3 Die zuständige Behörde ergreift die Massnahmen, die zur Wiederherstellung des  rechtmässigen Zustands nötig sind. Sie kann insbesondere die Wohnung unter Ein- haltung der Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 vermieten.  4 Erhalten Mitglieder der zuständigen Baubehörden oder deren Mitarbeiterinnen und  Mitarbeiter in ihrer amtlichen Tätigkeit Kenntnis von Widerhandlungen, so sind sie  verpflichtet, diese unverzüglich der Aufsichtsbehörde nach Artikel 15 zu melden.    Art. 18 Durchführung der amtlichen Massnahmen bei unrechtmässiger  Nutzung   1 Die zuständige Behörde hat alle Rechte und Pflichten, die sie für die Wiederher- stellung der rechtmässigen Nutzung in Vertretung der Eigentümerin oder des Eigen- tümers braucht.  2 Sie kann Dritte für die Durchführung der nötigen Massnahmen beiziehen.  3 Die Einnahmen aus der Vermietung nach Artikel 17 Absatz 3, abzüglich des Ver- waltungsaufwands der zuständigen Behörde und allenfalls beigezogener Dritter,  gehen an die Eigentümerin oder an den Eigentümer.   Art. 19 Überprüfung der Wirkungen und Massnahmenvorschläge  1 Das Bundesamt für Raumentwicklung untersucht in Zusammenarbeit mit dem  Staatssekretariat für Wirtschaft regelmässig die Wirkungen dieses Gesetzes. Dabei  werden insbesondere die Auswirkungen auf die touristische und regionalwirtschaft- liche Entwicklung der betroffenen Regionen untersucht.       4 SR 311.0     Zweitwohnungsgesetz   9   702   2 Die betreffenden Departemente erstatten dem Bundesrat periodisch Bericht. In  diesem werden bei Bedarf auch Massnahmen insbesondere im Bereich der Standort- förderung vorgeschlagen. Diese Berichterstattung erfolgt erstmals vier Jahre nach  Inkrafttreten dieses Gesetzes.   Art. 20 Zuständigkeit, Verfahren und Rechtsschutz  1 Die Ausschreibung von Baugesuchen und die Mitteilung von Bauentscheiden  richten sich abschliessend nach den jeweiligen kantonalen Vorgaben. Artikel 112  Absatz 4 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 20055 bleibt vorbehalten.  2 Im Weiteren richten sich die Zuständigkeit, das Verfahren und der Rechtsschutz  unter Vorbehalt der Bestimmungen dieses Gesetzes nach dem Raumplanungsgesetz  vom 22. Juni 19796 und den dazugehörigen Ausführungsbestimmungen der Kan- tone.   7. Kapitel: Strafbestimmungen   Art. 21 Missachtung von Nutzungsbeschränkungen  1 Wer vorsätzlich eine Nutzungsbeschränkung nach diesem Gesetz missachtet, wird  mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe bestraft.  2 Handelt der Täter fahrlässig, so ist die Strafe Geldstrafe bis zu 180 Tagessätzen.  3 Wird die Nutzungsbeschränkung nachträglich widerrufen, so ist die Strafe Geld- strafe bis zu 90 Tagessätzen.  4 Bis zur rechtskräftigen Erledigung eines Verfahrens auf Sistierung oder Änderung  einer Nutzungsbeschränkung ist die strafrechtliche Beurteilung aufzuschieben.   Art. 22 Unrichtige Angaben  1 Wer vorsätzlich den zuständigen Behörden über Tatsachen, die für die Bewilli- gung, die Sistierung oder die Änderung einer Nutzungsbeschränkung nach diesem  Gesetz von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben macht oder  einen Irrtum dieser Behörden arglistig benutzt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei  Jahren oder Geldstrafe bestraft.  2 Wer fahrlässig unrichtige oder unvollständige Angaben macht, wird mit Geldstrafe  bis zu 180 Tagessätzen bestraft.       5 SR 173.110  6 SR 700     Landes-, Regional- und Ortsplanung   10   702   8. Kapitel: Schlussbestimmungen   Art. 23 Ausführungsbestimmungen  Der Bundesrat erlässt die Ausführungsbestimmungen, soweit das Gesetz nicht die  Kantone für zuständig erklärt.   Art. 24 Änderung anderer Erlasse  Die nachstehenden Gesetze werden wir folgt geändert:   …7   Art. 25 Übergangsbestimmungen  1 Dieses Gesetz ist anwendbar auf Baugesuche, über die nach seinem Inkrafttreten  erstinstanzlich oder in einem Beschwerdeverfahren zu entscheiden ist.   2 Ordnete eine Baubewilligung, die vor dem 11. März 2012 rechtskräftig erteilt  worden war, einen zeitlichen Aufschub der Ausführung im Rahmen einer Kontin- gentierung an, so kann die für die Baubewilligung zuständige Behörde spätestens  innert zweier Jahren nach Inkrafttreten dieses Gesetzes die Ausführung freigeben,  wenn die Baubewilligung für den Beginn der Ausführung entweder keinen Zeitraum  festsetzte oder diesen auf einen Zeitraum aufschob, der nicht später als zwei Jahre  nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes endet.  3 Verringert sich der Zweitwohnungsanteil einer Gemeinde auf 20 Prozent oder  weniger, so hebt die für Baubewilligungen zuständige Behörde auf Gesuch der  Eigentümerin oder des Eigentümers hin eine allfällige Nutzungsbeschränkung nach  Artikel 7 Absatz 1 auf und weist das Grundbuchamt an, die betreffende Anmerkung  auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks zu löschen.  4 Die vor dem 31. Dezember 2012 gemäss jeweiligem kantonalem Verfahrensrecht  rechtskräftig erteilten Baubewilligungen bleiben gültig.  5 Die nach dem 1. Januar 2013 gemäss jeweiligem kantonalem Verfahrensrecht bis  zum Inkrafttreten dieses Gesetzes erteilten, rechtskräftig gewordenen Baubewil- ligungen bleiben gültig, soweit sie sich auf die Verordnung vom 22. August 20128  über Zweitwohnungen abstützen.   Art. 26 Projektbezogene Sondernutzungspläne  1 In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen Woh- nungen, die Gegenstand eines projektbezogenen und mindestens zu einem wesentli- chen Teil auf die Erstellung von Zweitwohnungen ausgerichteten Sondernutzungs- plans bilden, ohne Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 bewilligt werden,  wenn dieser Plan:       7 Die Änderungen können unter AS 2015 5657 konsultiert werden.  8 [AS 2012 4583, 2013 1257 3549, 2014 3567, 2015 4143]     Zweitwohnungsgesetz   11   702   a. vor dem 11. März 2012 rechtskräftig genehmigt wurde; und   b. die wesentlichen Elemente der Baubewilligung betreffend Lage, Stellung,  Grösse und Gestaltung der Bauten und Anlagen sowie deren Nutzungsart  und Nutzungsmass regelt.   2 Änderungen von Sondernutzungsplänen nach Absatz 1 sind zulässig, sofern dabei  weder der Anteil der Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Ab- satz 1 noch der Anteil der durch solche Wohnungen belegten Hauptnutzflächen  erhöht werden.   Art. 27 Vorabklärungen vor dem 18. Dezember 2007  Unabhängig von den Voraussetzungen nach Artikel 7 Absatz 2, Artikel 8, 9 oder 26  darf ein Baugesuch für eine neue Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung nach  Artikel 7 Absatz 1 bewilligt werden, wenn:    a. die für die Baubewilligung zuständige Behörde vor dem 18. Dezember 2007  aufgrund einer hinreichend detaillierten Voranfrage eine schriftliche Ant- wort gegeben hat, die:   1. die wesentlichen Elemente der Baubewilligung im Sinne von Artikel 26   Absatz 1 Buchstabe b zum Gegenstand hat,  2. die Bewilligungsfähigkeit des Vorhabens bejaht;   b. die Baubewilligung vor dem 11. März 2012 nicht erteilt werden konnte, weil  der Eigentümer oder die Eigentümerin unverschuldet verhindert war, das  Baugesuch rechtzeitig einzureichen; und   c. die übrigen Voraussetzungen für die Erteilung der Baubewilligung erfüllt  sind.   Art. 28 Referendum und Inkrafttreten  1 Dieses Gesetz untersteht dem fakultativen Referendum.  2 Der Bundesrat bestimmt das Inkrafttreten.   Datum des Inkrafttretens: 1. Januar 20169       9 BRB vom 4. Dez. 2015     Landes-, Regional- und Ortsplanung   12   702