Microsoft Word - 213.712.DOC       213.712   OGS 2016, 42   Ausführungsbestimmungen  über die amtliche Steuerschätzung der nichtland- wirtschaftlichen Grundstücke  vom 14. Juni 20161   Der Regierungsrat des Kantons Obwalden,   gestützt auf Artikel 23 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung vom  26. Oktober 20062 und gestützt auf Artikel 23 Absatz 3 und Artikel 45 Ab- satz 2 und 3 des Steuergesetzes vom 30. Oktober 19943,   beschliesst:    I.   Art. 1 Allgemeines   1 Die Eigentümer sind verpflichtet, persönlich oder durch eine Stellvertre- tung bei der Festsetzung des Steuerwerts und des Eigenmietwerts von  Liegenschaften mitzuwirken.   2 Beim Vorliegen besonderer Verhältnisse wie besondere Bauart, Ausstat- tung oder Umgebung, Villen und Liebhaberobjekte oder bei unrealisti- schen Ergebnissen aufgrund der nachfolgenden Berechnungsgrundlagen  kann durch die Steuerverwaltung eine eingehende Besichtigung des  Grundstücks oder der Anlage vorgenommen werden.4   3 Industrielle und gewerbliche Grundstücke sowie Grundstücke, welche  nicht in diesen Ausführungsbestimmungen umschrieben sind, können  durch die Steuerverwaltung unter Berücksichtigung der jeweiligen Nut- zung individuell bewertet werden.   Art. 2 Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Kleinwohnung,  Zweifamilienhäuser, Dreifamilienhäuser (inkl. Ferienhäuser,  Wohnen und Gewerbe im Privateigentum, bis 3 Einheiten)5                                                            1  OGS 2016, 42, in Kraft seit 1. Juli 2016, geändert durch Nachtrag vom 18. Dezem-  ber 2018, in Kraft seit 1. Januar 2019 (OGS 2018, 55)  2  GDB 213.71  3  GDB 641.4  4 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018  5 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018     213.712      2    1 Die Festsetzung des Steuerwerts und des Eigenmietwerts erfolgt nach  folgender Berechnungsmethode:   a. Steuerwert:   + Landwert (Landfläche x Landwert gemäss Art. 10 dieser Ausfüh-  rungsbestimmungen)   + Zeitwert Gebäude (Neuwert abzüglich Altersentwertung von   1,00 % pro Jahr bis max. 70 %, Basis ist das wirtschaftliche Alter)1   + Wertvermehrende Investitionen (Unterhaltsarbeiten werden zu   35 % als wertvermehrend angerechnet, ein Freibetrag von  Fr. 50 000.– wird abgezogen)    + Anbauten / Erweiterungen (zu 100 % angerechnet)   =  Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert  b. Eigenmietwert:   = 3,8 % von Netto-Steuerwert  2 Sind einzelne Einheiten (Räume) fremd genutzt (z.B. Kleinwohnung,  gewerbliches Büro), erfolgt eine Berechnung nach den selbst genutzten  Einheiten:   a. Steuerwert (Berechnung gemäss Art. 2 Abs. 1 Bst. a dieser Ausfüh- rungsbestimmungen)   b. Eigenmietwert:    = 3,8 % von Netto-Steuerwert Eigennutzung     Steuerwert x Einheiten selbst genutzt    Steuerwert Eigennutzung =                                     Einheiten gesamt   Steuerwert Eigennutzung, davon 65 % = Netto-Steuerwert Eigennut- zung    Anzahl Einheiten:   + Anzahl Zimmer (1 Zimmer entspricht einer Einheit)   + Vermietbare Fläche (bei gewerblicher Nutzung entsprechen 25 m²   einer Einheit)   + Anzahl Autoabstellplätze (1 Garagenplatz oder 1 Einstellhallenplatz   entspricht 0.25 Einheiten)   = Anzahl Einheiten                                                            1 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018      213.712      3   Art. 3 Stockwerkeigentum und selbstständiges Miteigentum   1 Die Festsetzung des Steuerwerts und des Eigenmietwerts erfolgt nach  folgender Berechnungsmethode:  a.  Steuerwert:   + Landwertanteil gemäss Landwertzonenplan, umgerechnet in Pro-  zent des Anteils Neuwert Gebäude (gemäss Art. 10 Abs. 1 und 2  dieser Ausführungsbestimmungen)    + Anteil Zeitwert Gebäude (Neuwert Gebäude Stammgrundstück x  Wertquote abzüglich Altersentwertung von 1,00 % pro Jahr bis  max. 70 %, Basis ist das wirtschaftliche Alter)1    + Wertvermehrende Investitionen (Unterhaltsarbeiten werden zu  35 % als wertvermehrend angerechnet, ein Freibetrag von  Fr. 50 000.– wird abgezogen)    + Anbauten / Erweiterungen (zu 100 % angerechnet)   =  Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert  b. Eigenmietwert:   = 3,8 % von Netto-Steuerwert  2 Sind einzelne Einheiten (Räume) fremd genutzt (z.B. Kleinwohnung,  gewerbliches Büro), erfolgt eine Berechnung nach den selbst genutzten  Einheiten gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. b dieser Ausführungsbestimmungen.   Art. 4 Mehrfamilien- und Geschäftshäuser (ab 4 Einheiten)   1 Die Festsetzung des Steuerwerts und des Eigenmietwerts erfolgt nach  folgender Berechnungsmethode:  a. Steuerwert:   Nettomietertrag pro Jahr    =   x  100 %   Kapitalisierungssatz von 6.00 %   =  Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert   Ein allfälliger Mietwert der vom Eigentümer oder der Eigentümerin  selbst genutzten Räume ist zum Nettomietertrag hinzuzuzählen. Aus- ser Betracht fallen Nebenkosten für Heizung, Warmwasser und Reini- gung.    Der Kapitalisierungssatz berücksichtigt die Verzinsung des Kapitals   sowie die Bewirtschaftungs- und Rückstellungskosten.    2 Sind einzelne Einheiten (Wohnungen) selbst genutzt, erfolgt eine Be- rechnung nach den selbst genutzten Einheiten:  a. Steuerwert (Berechnung gemäss Art. 4 Abs. 1 dieser Ausführungs-  bestimmungen)                                                            1 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018     213.712      4    b. Eigenmietwert:   = 3,8 % von Netto-Steuerwert Eigennutzung    Steuerwert x Einheiten selbst genutzt   Steuerwert Eigennutzung =       Einheiten gesamt   Steuerwert Eigennutzung, davon 65 % = Netto-Steuerwert Eigennut- zung    Anzahl Einheiten:   + Anzahl Zimmer (1 Zimmer entspricht einer Einheit)   + Vermietbare Fläche (bei gewerblicher Nutzung entsprechen 25 m²   einer Einheit)   + Anzahl Autoabstellplätze (1 Garagenplatz oder 1 Einstellhallenplatz   entspricht 0,25 Einheiten)   = Anzahl Einheiten   Art. 5 Einstellhallenplätze im Miteigentum   1 Die Festsetzung des Steuerwerts und des Eigenmietwerts erfolgt nach  folgender Berechnungsmethode:  a.  Steuerwert:   + Anzahl Plätze x Pauschalwert von Fr. 30 000.–   = Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert   Bei zwei hintereinander angeordneten Einstellhallenplätzen beträgt   der Pauschalwert für den zweiten Platz Fr. 20 000.–  b. Eigenmietwert:   = 3,8 % von Netto-Steuerwert   Art. 6 Im Baurecht erstellte Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser  mit Kleinwohnung, Zweifamilienhäuser, Dreifamilienhäuser,  Stockwerkeigentum (Wohnen und Gewerbe, bis 3 Einheiten)   1 Die Festsetzung des Steuerwerts erfolgt nach folgender Berechnungs- methode für den Baurechtgeber:  a. Steuerwert Land:   + Landwert (Landfläche x Landwert gemäss Art. 10 dieser Ausfüh-  rungsbestimmungen)   =  Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert  2 Die Festsetzung des Steuerwerts und des Eigenmietwerts erfolgt nach  folgender Berechnungsmethode für den Baurechtnehmer:  a. Steuerwert Gebäude:      213.712      5    + Zeitwert Gebäude (Neuwert abzüglich Altersentwertung von  1,00 % pro Jahr bis max. 70 %, Basis ist das wirtschaftliche Alter)1    + Wertvermehrende Investitionen (Unterhaltsarbeiten werden zu  35 % als wertvermehrend angerechnet, ein Freibetrag von  Fr. 50 000.– wird abgezogen)    + Anbauten / Erweiterungen (zu 100 % angerechnet)   =  Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert  b. Eigenmietwert:   = 3,8 % von Netto-Steuerwert  3 Sind einzelne Einheiten (Räume) fremd genutzt (z.B. Kleinwohnung,  gewerbliches Büro), erfolgt eine Berechnung nach den selbst genutzten  Einheiten gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. b dieser Ausführungsbestimmungen.     Art. 7 Im Baurecht erstellte Mehrfamilien- und Geschäftshäuser  (ab 4 Einheiten)   1 Die Festsetzung des Steuerwerts erfolgt nach folgender Berechnungs- methode für den Baurechtgeber:  a. Steuerwert Land:   + Landwert (Landfläche x Landwert gemäss Art. 10 dieser Ausfüh-   rungsbestimmungen)   =  Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert  2 Die Festsetzung des Steuerwerts und des Eigenmietwerts erfolgt nach  folgender Berechnungsmethode für den Baurechtnehmer:  a. Steuerwert Gebäude:   Nettomietertrag pro Jahr   =   x  100 %   Kapitalisierungssatz 6,00 %   - Landwert (Landfläche x Landwert gemäss Art. 10 dieser Ausfüh-    rungsbestimmungen)   =  Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert   Ein allfälliger Mietwert der vom Eigentümer oder der Eigentümerin  selbst genutzten Räume ist zum Nettomietertrag hinzuzuzählen. Aus- ser Betracht fallen Nebenkosten für Heizung, Warmwasser und Reini- gung.    Der Kapitalisierungssatz berücksichtigt die Verzinsung des Kapitals   sowie die Bewirtschaftungs- und Rückstellungskosten.   3 Sind einzelne Einheiten (Wohnungen) selbst genutzt, erfolgt eine Be- rechnung nach den selbst genutzten Einheiten:                                                            1 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018     213.712      6    a. Steuerwert (Berechnung gemäss Art. 7 Abs. 2 dieser Ausführungs-  bestimmungen)  b. Eigenmietwert (Berechnung gemäss Art. 4 Abs. 2 Bst. b dieser Aus-  führungsbestimmungen)   Art. 8 Unselbstständiges Miteigentum (subjektiv-dingliches Mitei- gentum)    1 Unselbstständiges Miteigentum oder unselbstständige Miteigentumsan- teile an Landparzellen oder Gebäuden werden in die Berechnung der  Steuerwerte und Eigenmietwerte der jeweiligen Hauptgrundstücke dazu- gerechnet.   Art. 9 Land innerhalb und ausserhalb der Bauzone    1 Die Festsetzung des Steuerwerts von unüberbautem Land innerhalb der  Bauzone erfolgt nach folgender Berechnungsmethode:  a.  Steuerwert innerhalb Bauzone:   + Landfläche x Landwert (gemäss Art. 10 dieser Ausführungsbe-  stimmungen)   =  Steuerwert, davon 65 % = Netto-Steuerwert   Bei Rohbauland und / oder fehlendem Quartierplan erfolgt eine Re- duktion des Landwerts um 25 %.   2 Der Landwert von mit Wohnbauten überbautem Land ausserhalb der  Bauzone (ausserhalb Landwertzone) berechnet sich nach folgender Me- thode:1  a.  Landwert ausserhalb Bauzone:   = Landfläche (wenn nicht abparzelliert: 800 m²) x Landwert der   nächst-gelegenen Landwertzone (gemäss Art. 10 dieser Ausfüh- rungsbestimmungen) abzüglich Reduktion je nach Distanz  (ge- mäss Art. 10 Abs. 4 dieser Ausführungsbestimmungen) ab Gebäu- de bis zur nächstgelegenen Landwertzone gemessen. Bei kleinen  Wohngebäuden (z.B. Berghäusschen) kann die Fläche durch die  Steuerverwaltung reduziert werden.2   Art. 10 Landwertzonenpläne    1 Die massgebenden Landwertzonenpläne pro Gemeindegebiet können  beim Finanzdepartement sowie bei der entsprechenden Gemeindekanzlei  und im Geoinformationssystem (GIS)3 eingesehen werden. Innerhalb der                                                            1 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018  2 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018   3 www.gis-daten.ch > GIS-ONLINE GEODATEN > Obwalden > Diverses      213.712      7   Bauzonen bzw. Landwertzonen sind die Grundstücke in entsprechende  Zonen mit zugewiesenen Landwerten eingeteilt:   Zone 1 100 Fr. / m²   Zone 2 200 Fr. / m²   Zone 3 300 Fr. / m²   Zone 4 400 Fr. / m²   Zone 5 500 Fr. / m²   Zone 6 600 Fr. / m²   Zone 7 700 Fr. / m²   Zone 8 800 Fr. / m²   2 Für Stockwerkeigentum und selbstständiges Miteigentum gelten die  Landwerte umgerechnet in Prozent des jeweiligen Anteils des Gebäude- Neuwertes:   Zone 1–2 15,0 % des Anteils Neuwert Gebäude   Zone 3–4 22,5 % des Anteils Neuwert Gebäude   Zone 5–6 30,0 % des Anteils Neuwert Gebäude   Zone 7–8 37,5 % des Anteils Neuwert Gebäude  3 Innerhalb der Bauzonen bzw. Landwertzonen werden die Landwerte für  überbaute Grundstücke gemäss Art. 2, 3, 6 und 7 dieser Ausführungsbe- stimmungen berechnet. Unüberbaute Grundstücke innerhalb der Bauzo- nen bzw. Landwertzonen werden gemäss Art. 9 Abs. 1 dieser Ausfüh- rungsbestimmungen berechnet.   4 Ausserhalb der Bauzonen bzw. Landwertzonen werden die Landwerte  für überbaute Grundstücke mittels einem reduzierten Wert gemäss Art. 9  Abs. 2 dieser Ausführungsbestimmungen berechnet:   Distanz (Luftlinie)  bis  500 m Reduktion  30 %   Distanz (Luftlinie)   501 m  bis  1 000 m Reduktion  40 %   Distanz (Luftlinie) 1 001 m  bis  2 000 m Reduktion  50 %   Distanz (Luftlinie) 2 001 m  bis  3 000 m Reduktion  60 %   Distanz (Luftlinie)  grösser 3 000 m Reduktion  70 %  5 Bauzonen ohne zugewiesenen Landwert (Zonen für öffentliche Bauten  und Anlagen, Klosterzonen, Kurzonen, Campingzonen, Grünzonen usw.)  werden unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzung individuell durch  die Steuerverwaltung bewertet.  6 Liegt ein Grundstück in mehreren Landwertzonen, so kann die Steuer- verwaltung bei untergeordneter Bedeutung die flächenmässig kleinere  Landwertzone der Hauptlandwertzone hinzurechnen.1                                                                                                                              1 Eingefügt durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018     213.712      8    Art. 11 Individuelle Schätzung des Steuerwertes und Eigenmietwer- tes   1 Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Steuerwert  (100 Prozent), der über 90 Prozent des effektiven Verkehrswerts oder  unter 80 Prozent desselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung des  Steuerwerts vorzunehmen.1  2 Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Eigenmiet- wert, der über 70 Prozent der effektiven Marktmiete oder unter 60 Prozent  derselben liegt, so ist eine individuelle Schätzung des Eigenmietwerts  vorzunehmen.   3 Bei einer individuellen Schätzung gemäss Abs. 1 und 2 können die  massgebenden Werte mittels Augenschein vor Ort durch die Steuerver- waltung unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzung individuell festge- legt.2  4 Neuere amtliche Verkehrswertschätzungen oder Verkehrswertschätzun- gen nach anerkannten Grundsätzen der Liegenschaftenschätzung kön- nen als Entscheidungshilfe für die Festsetzung der Steuer- und Eigen- mietwerte dienen.   Art. 12 Neufestsetzung von Steuerwerten und Eigenmietwerten   1 Der nach diesen Ausführungsbestimmungen festgesetzte Steuerwert  und Eigenmietwert werden der Grundeigentümerin oder dem Grundeigen- tümer mit einer schriftlichen Verfügung eröffnet. Die in Rechtskraft er- wachsenen Werte gelten solange, bis die Steuerverwaltung eine neue  Verfügung ausstellt.  2 Eine Neufestsetzung der Steuerwerte und Eigenmietwerte von Grund- stücken kann vorgenommen werden:   - sofern der Regierungsrat die Faktoren der schematischen, formelmäs- sigen Bewertung für die Steuerschätzung gemäss Art. 16 Abs. 1 der  Schätzungs- und Grundpfandverordnung3 neu festsetzt,   - nach Versand des Formulars zur Festsetzung des Steuerwerts ge- mäss Art. 16 Abs. 2 der Schätzungs- und Grundpfandverordnung,   - nach Erstellung von Neubauten, nach Erweiterungen, Umbauten, Re- novationen oder Abbrüchen von Gebäuden,    - nach Teilung oder Vereinigung von Grundstücken,                                                            1 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018  2 Geändert durch Nachtrag vom 18. Dezember 2018  3     GDB 213.71      213.712      9   - nach Ein-, Um- oder Auszonungen,   - nach Handänderungen.   Art. 13 Gewährung eines Einschlages auf dem Eigenmietwert in  Härtefällen   1 Auf dem nach diesen Ausführungsbestimmungen berechneten Eigen- mietwert ist den Eigentümern bei am Wohnsitz selbst bewohnten Einfami- lienhäusern, Stockwerkeigentum oder Wohnungen in Mehrfamilienhäu- sern ein angemessener Einschlag zu gewähren, wenn der Eigenmietwert  zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen der steuerpflichtigen  Person in einem offensichtlichen Missverhältnis steht. Der Regierungsrat  erlässt hierzu gesonderte Ausführungsbestimmungen.   Art. 14 Übergangsregelung   1 Für die Ermittlung und Festsetzung der Vermögenswerte und der Ei- genmietwerte ab der Steuerperiode 2017 gelten die Bestimmungen dieser  Ausführungsbestimmungen und diejenigen des Gesetzes über die Neure- gelung der Grundstückschätzung vom 16. April 2014.  2 Im Übrigen gilt bis am 31. Dezember 2016 das bisherige Recht.