640.12 - Verordnung des Regierungsrates über die Steuerschätzung der Grundstücke (Schätzungsverordnung; SchäV)   640.12  Verordnung des Regierungsrates über die Steuerschätzung  der Grundstücke (Schätzungsverordnung; SchäV)  vom 24. November 1992 (Stand 8. August 2020)  1. Allgemeine Bestimmungen  §  1 Begriff 1 Gegenstand  der  Bewertung  sind  die  Grundstücke  im  Sinne  von  Art. 655  des  Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB)1).  §  2 Umfang der Schätzung 1 Bestandteile und Einrichtungen, die zum Grundstück gehören, werden mit diesem  zusammen bewertet.  §  3 Gesamthafte Neuschätzung 1 Jedes nichtlandwirtschaftliche Grundstück im Sinne von § 1 wird in der Regel alle  15 Jahre gesamthaft neu geschätzt. Diese Frist wird durch allfällige Zwischenschät- zungen gemäss § 4 und § 5 nicht berührt. * 2 Die Frist beginnt ungeachtet einer späteren Eröffnung in jenem Zeitpunkt zu lau- fen, in welchem die letzte gesamthafte Neuschätzung tatsächlich durchgeführt wor- den ist.  §  4 * Zwischenschätzung auf Antrag 1 Der Steuerpflichtige ist berechtigt, bei ausserordentlichen und wesentlichen Ver- hältnissen, die bei der letzten Schätzung noch nicht berücksichtigt worden sind, eine  Zwischenschätzung zu verlangen, insbesondere  1. bei einer Umzonung; 2. wenn bei einem vermieteten Grundstück die Mietzinseinnahmen seit mindes-  tens einem Jahr unter 75 % der bei der Schätzung des Ertragswertes angenom- menen Einnahmen gesunken sind;  3. bei neuen schwerwiegenden Immissionen.  1) SR 210  * Änderungstabelle am Schluss des Erlasses 1  http://db.clex.ch/link/Bund/210/de   640.12 SchäV  §  5 Zwischenschätzung von Amtes wegen 1 Eine Zwischenschätzung ist von Amtes wegen vorzunehmen,  1. wenn ein als Einheit geschätztes Grundstück durch eine Handänderung aufge- teilt worden ist;  2. wenn ein Grundstück neu dem Baugebiet oder dem Nichtbaugebiet zugewie- sen worden ist;  3. bei wesentlichen wertvermehrenden Um-, An- oder Neubauten; 4. wenn land- oder forstwirtschaftlich eingeschätzte Grundstücke der bisherigen   Bewirtschaftungsart dauernd entfremdet worden sind; 5. wenn bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken in wesentlichem Aus-  mass eine Umstellung auf Intensivkulturen erfolgt oder diese erheblich ver- mehrt oder vermindert worden sind;  6. wenn Bauten durch Brand oder Abbruch untergegangen sind; 7. * wenn die Gründe, die nach § 4 Ziff. 2 und Ziff. 3 zu einer Zwischenschätzung   Anlass gegeben haben, weggefallen sind. 8. * wenn bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken eine Wertveränderung   wesentlichen Ausmasses aufgrund einer Änderung der Anleitung zur Verord- nung über die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes, Anhang zur  Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB)1), stattgefunden hat.  §  6 * Liegenschaftenschätzer 1 Die Anstellung der Liegenschaftenschätzer erfolgt gemäss den personalrechtlichen  Bestimmungen für das Staatspersonal.  §  7 * Weisungsrecht 1 Die Steuerverwaltung erlässt die zur einheitlichen Durchführung der Schätzungen  notwendigen Weisungen. Diese sind vom zuständigen Departement zu genehmigen.  §  8 Durchführung der Schätzung 1 Die Steuerschätzung wird in der Regel durch einen einzelnen Schätzer vorgenom- men. *  §  9 Schätzung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke * 1 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, welche zu einem landwirtschaftlichen  Betrieb gehören, werden durch das Landwirtschaftsamt im Auftrag der Steuerver- waltung geschätzt. * 2–3 … *  1) SR 211.412.110  2  http://db.clex.ch/link/Bund/211.412.110/de   SchäV 640.12  §  10 Mitwirkung der Grundeigentümer 1 Die Grundeigentümer sind im Sinne von § 157 des Steuergesetzes (StG)1) zur Mit- wirkung bei der Schätzung verpflichtet. Sie haben den Schätzern insbesondere Zu- gang zum Grundstück einschliesslich der Gebäude zu ermöglichen und auf Verlan- gen Kauf- und Bauabrechnungen vorzulegen.  §  11 * Verfahren 1 Das Schätzungsverfahren richtet sich sinngemäss nach § 142 ff. StG.  2. Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke  §  12 Verkehrswert 1 Der Verkehrswert eines Grundstückes bestimmt sich aus der Gesamtheit aller wert- bildenden Faktoren, wie Land- und Bauwert, rechtliche Gegebenheiten, Nutzungs- möglichkeiten, tatsächliche Eigenschaften, besondere Lage und Beschaffenheit. 2 Der Verkehrswert wird in der Regel aus dem Ertrags- und dem Realwert ermittelt.   Vorbehalten bleiben die Vorschriften von § 15 und § 17 bis § 19. *  §  13 Ertragswert 1 Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Mietwert des Grundstückes. Der Ka- pitalisierungssatz ist so festzulegen, dass er einer angemessenen Verzinsung des in- vestierten  Kapitals  und der  Deckung der  Unterhalts-  und  Betriebskosten  für  das  Grundstück entspricht. 2 Massgebend für die Berechnung des Kapitalisierungssatzes sind der vom zuständi- gen Departement festgelegte Zinsfuss und der objektbezogene Zuschlag. Der Zu- schlag beträgt für: *  1. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Stockwerkeigentum 1,5 – 2,5 % 2. Mehrfamilienhäuser 2,0 – 3,5 % 3. Geschäftshäuser 2,5 – 4,0 % 4. Werkstätten und Fabriken 3,0 – 8,0 % 3 Im Rahmen der Bandbreiten bestimmt sich der Kapitalisierungssatz insbesondere  nach Alter, Bauart und Bauzustand der Gebäude. Die tieferen Sätze werden vor al - lem bei neuen, die höheren bei alten oder baufälligen Häusern angewendet. *  1) RB 640.1  3  https://www.rechtsbuch.tg.ch/data/640.1/de   640.12 SchäV  §  14 Realwert 1 Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Verkehrswert des Landes und dem Zu- standswert der Baute, zuzüglich Baunebenkosten und Kosten der Umgebungsarbei- ten. 2 Zustandswert der Baute ist deren Neubauwert abzüglich ein der Altersentwertung  und  der  technischen  Entwertung  entsprechender  Minderwert.  Dabei  ist  auch  der  schlechte oder überdurchschnittliche Unterhalt zu berücksichtigen. 3 Nach den gleichen Grundsätzen sind die Baunebenkosten sowie der Aufwand für  die Umgebungsgestaltung zu bewerten.  §  15 Gewichtung 1 Bei Wochenend-, Ferien-, Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Stockwerkei- gentum und  Gewerbe  ist  den  tatsächlichen  Verhältnissen  durch  unterschiedliche  Gewichtung von Ertrags- und Realwert Rechnung zu tragen. * 2 Diese Gewichtung ist nach der Formel  ([m x Ertragswert] + Realwert) / (m + 1) = Verkehrswert  vorzunehmen. 3 Der Gewichtungsfaktor (m) beträgt in der Regel bei: *  1. Wochenend- und Ferienhäusern 0,0 – 0,5 2. Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Stockwerkeigentum 0,5 – 1,0 3. Gewerbe 0,0 – 5,0  §  16 Geschäftshäuser und Gewerbebetriebe 1 Bei Geschäftshäusern und Gewerbebetrieben richtet sich der Verkehrswert in der  Regel nach dem Mittel aus Ertrags- und Realwert. Der Ertragswert wird aus den ef- fektiven oder erzielbaren Mieteinnahmen bestimmt.  §  17 * Industriebauten 1 Industrielle Grundstücke, welche ausschliesslich Fabrikationszwecken dienen und  deren Wert durch diese Nutzungsart bestimmt wird, sind durch Punktierung des Re- alwertes zu schätzen. Die Punktzahl multipliziert mit dem Realwert ergibt den Ver- kehrswert. 2 Bei der Punktierung werden folgende Kriterien bewertet:  1. Wirtschaftlichkeit der Produktionsstruktur; 2. Standort, Verkehrserschliessung; 3. Umsatzerwartungen, Absatzrisiken; 4. Anderweitige Verwertbarkeit der Gesamtanlage; 5. Verkäuflichkeit; 6. Entwicklungsmöglichkeit.  4    SchäV 640.12  §  18 * Mehrfamilienhäuser 1 Bei Mehrfamilienhäusern richtet sich der Verkehrswert in der Regel nach dem Er- tragswert. 2 Der Ertragswert ergibt sich aus den effektiven oder erzielbaren Mieteinnahmen.  §  19 Unüberbautes Land 1 Der Verkehrswert unüberbauten Landes entspricht dem mittleren Preis, der in der  Gegend für Land in ähnlicher Grösse, Lage, Beschaffenheit, Nutzungsmöglichkeit  und Erschliessung unter normalen Verhältnissen bezahlt wird.  3. Schätzung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke  §  20 Ertragswert 1 Land-  und forstwirtschaftlich genutzte  Grundstücke werden nach Massgabe des  Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht unter Einschluss der erforderlichen  Gebäude zum Ertragswert bewertet. * 2 Grundstücke oder Teile davon, die einem Betrieb mit gewerblichem Charakter die- nen, sind als nichtlandwirtschaftliche Grundstücke zu bewerten.  §  21 Ermittlung des Ertragswertes 1 Die Bewertung erfolgt grundsätzlich nach dem Anhang zur Verordnung des Bun- desrates über die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes (Anleitung für  die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes)1) in der jeweils gültigen Fas- sung. 2 … *  §  21a * Verkehrswert 1 Der Verkehrswert land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke entspricht dem mitt- leren Preis, der in der entsprechenden Gegend für Land in ähnlicher Grösse, Lage,   Beschaffenheit  und  Nutzungsmöglichkeit  unter  normalen  Verhältnissen  bezahlt  wird.  1) Heute: Anhang zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.110). Der An- hang ist in der AS und der SR nicht publiziert. www.blw.admin.ch -> Instrumente -> Bo- den- und Pachtrecht -> Bodenrecht -> rechtliche Grundlagen -> Anleitung für die Schät- zung des landwirtschaftlichen Ertragswertes   5  http://db.clex.ch/link/Bund/211.412.110/de   640.12 SchäV  4. Übergangs- und Schlussbestimmungen  §  22 Anwendung bisherigen Rechtes 1 Schätzungsauslösende Tatsachen, welche sich vor Inkrafttreten dieser Verordnung  verwirklicht haben, werden nach bisherigem Recht beurteilt. 2 Werden Grundstücke gesamthaft neu geschätzt,  weil die letzte Gesamtschätzung  zehn oder mehr Jahre zurückliegt, finden in allen Fällen die Bestimmungen dieser  Verordnung Anwendung.  §  23 Wirksamkeit 1 Der nach den Bestimmungen dieser Verordnung festgelegte Verkehrswert wird mit  der Rechtskraft der Mitteilung wirksam. Für die Vermögenssteuer gilt § 24.  §  24 * ...  §  24a * Zwischenschätzung infolge Kleinsiedlungsverordnung 1 Wer  durch  die  Kleinsiedlungsverordnung (KSV)1) steuerrechtlich  beschwert  ist,  kann eine Zwischenschätzung im Sinne von § 4 verlangen. Der Antrag kann nicht  mehr zurückgezogen werden.  §  25 * …  1) RB 700.3  6  https://www.rechtsbuch.tg.ch/data/700.3/de   SchäV 640.12  Änderungstabelle - Nach Paragraph  Element Beschluss Inkrafttreten Änderung Amtsblatt Erlass 24.11.1992 01.01.1993 Erstfassung 51/1992 § 3 Abs. 1 04.12.2012 01.01.2013 geändert 49/2012 § 3 Abs. 1 22.03.2016 01.01.2017 geändert 13/2016 § 4 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003 § 5 Abs. 1, 7. 11.12.2007 01.01.2008 geändert 50/2007 § 5 Abs. 1, 8. 22.03.2016 01.01.2017 eingefügt 13/2016 § 6 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003 § 7 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003 § 8 Abs. 1 14.12.2004 01.01.2005 geändert 50/2004 § 9 22.03.2016 01.01.2017 Titel geändert 13/2016 § 9 Abs. 1 22.03.2016 01.01.2017 geändert 13/2016 § 9 Abs. 2 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003 § 9 Abs. 2 22.03.2016 01.01.2017 aufgehoben 13/2016 § 9 Abs. 3 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003 § 9 Abs. 3 22.03.2016 01.01.2017 aufgehoben 13/2016 § 11 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003 § 12 Abs. 2 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003 § 13 Abs. 2 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003 § 13 Abs. 3 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003 § 15 Abs. 1 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003 § 15 Abs. 3 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003 § 17 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003 § 18 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003 § 20 Abs. 1 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003 § 20 Abs. 1 04.12.2012 01.01.2013 geändert 49/2012 § 21 Abs. 2 21.10.2003 01.01.2004 aufgehoben 42/2003 § 21a 04.12.2012 01.01.2013 eingefügt 49/2012 § 24 04.12.2012 01.01.2013 aufgehoben 49/2012 § 24a 03.08.2020 08.08.2020 eingefügt 32/2020 § 25 03.08.2020 08.08.2020 aufgehoben 32/2020  7   	1. Allgemeine Bestimmungen 	§ 1 Begriff 	§ 2 Umfang der Schätzung 	§ 3 Gesamthafte Neuschätzung 	§ 4 * Zwischenschätzung auf Antrag 	§ 5 Zwischenschätzung von Amtes wegen 	§ 6 * Liegenschaftenschätzer 	§ 7 * Weisungsrecht 	§ 8 Durchführung der Schätzung 	§ 9 Schätzung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke * 	§ 10 Mitwirkung der Grundeigentümer 	§ 11 * Verfahren  	2. Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke 	§ 12 Verkehrswert 	§ 13 Ertragswert 	§ 14 Realwert 	§ 15 Gewichtung 	§ 16 Geschäftshäuser und Gewerbebetriebe 	§ 17 * Industriebauten 	§ 18 * Mehrfamilienhäuser 	§ 19 Unüberbautes Land  	3. Schätzung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke 	§ 20 Ertragswert 	§ 21 Ermittlung des Ertragswertes 	§ 21a * Verkehrswert  	4. Übergangs- und Schlussbestimmungen 	§ 22 Anwendung bisherigen Rechtes 	§ 23 Wirksamkeit 	§ 24 * ... 	§ 24a * Zwischenschätzung infolge Kleinsiedlungsverordnung 	§ 25 * …