Fatti :
A.- Mediante pronunzia 27 agosto 2001 la Commissione federale di ricorso in materia d'AVS/AI per le persone residenti all'estero ha parzialmente accolto il gravame interposto da S._, cittadino italiano nato nel 1947, avverso la decisione 22 giugno 2001 dell'Ufficio AI per gli assicurati residenti all'estero (UAI) denegantegli, per carenza d'incapacità di guadagno di grado pensionabile, il diritto a una rendita dell'assicurazione svizzera per l'invalidità.
Il primo giudice, tenuto conto della proposta formulata pendente lite dall'amministrazione di sottoporre l'interessato ad esami specialistici, ha annullato il provvedimento querelato e rinviato la causa all'UAI per complemento istruttorio.
B.- S._, producendo ulteriore documentazione sanitaria attestante esiti di "aneurisma disseccante aorta discendente fino all'arteria renale, inoperabile", stato di depressione nonché "ricoveri per gastropatia ulcerosa, cardiopatia dilatativa, artrosi diffusa", interpone ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale delle assicurazioni, chiedendo che questa Corte riconosca direttamente, sulla scorta degli atti in possesso, il proprio diritto a una rendita, senza dare luogo a un rinvio della causa per nuovi accertamenti.
Dopo avere interpellato il proprio consulente medico, l'UAI, dando atto di una cessata capacità lavorativa nella pregressa attività di custode come pure in occupazioni sostitutive, propone l'accoglimento del gravame e il rinvio degli atti affinché venga fissata la data di decorrenza del diritto alla rendita dopo esame della posizione assicurativa.
Per contro, l'Ufficio federale delle assicurazioni sociali ha rinunciato a determinarsi.
Diritto :
1.- Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale delle assicurazioni, il giudizio di rinvio di un'istanza di ricorso configura una decisione impugnabile mediante ricorso di diritto amministrativo (DTF 116 V 32 consid. 2), motivo per cui il gravame interposto da S._ risulta senz'altro ricevibile.
2.- a) Per avere diritto ad una rendita dell'assicurazione svizzera per l'invalidità, un cittadino italiano residente in Italia doveva, perlomeno secondo l'ordinamento esistente al momento della resa della decisione impugnata (DTF 121 V 366 consid. 1b), valido fino al 31 dicembre 2000, adempiere cumulativamente tre presupposti, ossia essere invalido ai sensi della legislazione svizzera (art. 4, 28 e 29 LAI), avere versato contributi assicurativi all'AVS/AI svizzera durante almeno un anno intero (art. 36 cpv. 1 LAI) ed essere assicurato, all'insorgere dell'invalidità, presso l'istituzione assicurativa elvetica (art. 6 cpv. 1 vLAI) oppure presso le assicurazioni sociali italiane (art. 8 lett. b della Convenzione italo-svizzera del 14 dicembre 1962 relativa alla sicurezza sociale). Con effetto dal 1° gennaio 2001 quest'ultimo requisito assicurativo è stato soppresso (modifica LAI del 23 giugno 2000, RU 2000 pag. 2682; FF 1999 pag. 4319 seg. e 4331).
b) Giusta l'art. 4 cpv. 1 LAI, l'invalidità è l'incapacità di guadagno, presunta permanente o di rilevante durata, cagionata da un danno alla salute fisica o psichica conseguente a infermità congenita, malattia o infortunio.
Secondo l'art. 28 cpv. 1 LAI il diritto alla rendita, rispettivamente di un quarto, della metà o intera è subordinato all'esistenza di un grado di invalidità di almeno il 40%, il 50% o il 66 2/3%. Il cpv. 1ter della medesima norma stabilisce inoltre che le rendite per un grado di invalidità inferiore al 50% sono versate unicamente ad assicurati che sono domiciliati e dimorano abitualmente in Svizzera.
Infine, il cpv. 2 del disposto statuisce che l'invalidità è determinata stabilendo il rapporto fra il reddito del lavoro che l'assicurato conseguirebbe, dopo l'insorgenza dell'invalidità e dopo l'esecuzione di eventuali provvedimenti d'integrazione, nell'esercizio di un'attività lucrativa ragionevolmente esigibile da lui in condizioni normali di mercato del lavoro e il reddito del lavoro che egli avrebbe potuto conseguire se non fosse diventato invalido.
3.- Nei considerandi del querelato giudizio, la Commissione di ricorso ha ritenuto di non potere stabilire, sulla base degli atti in possesso, se in concreto fossero adempiute le premesse per riconoscere il diritto a una rendita d'invalidità, segnatamente se l'inabilità in esame limitasse la capacità lucrativa dell'interessato in maniera rilevante ai fini prestativi, ritenendo così opportuno di rinviare gli atti all'amministrazione per indagini complementari.
Solo in sede di risposta al ricorso di diritto amministrativo, l'UAI, dopo avere sottoposto i nuovi atti sanitari al proprio consulente, dott. L._, che ancora in sede commissionale si era confrontato in maniera circostanziata con la problematica, ha riconosciuto una cessata capacità lavorativa dell'interessato nell'ambito dell'attività precedente di custode di scuola come pure in occupazioni sostitutive, prescindendo da una valutazione economica dell'inabilità.
Ora, alla luce di queste nuove evidenze, il Tribunale federale delle assicurazioni non vede motivo per non aderire alla proposta dell'UAI di riconoscere il principio dell'esistenza di un'invalidità pensionabile e di rinviare gli atti all'amministrazione affinché, esaminata la questione dell'inizio del diritto alla rendita e, con riferimento al periodo precedente il 1° gennaio 2001, dell'adempimento del requisito assicurativo, emetta una nuova decisione. In tali condizioni, la domanda ricorsuale, perlomeno per quanto attiene al periodo successivo al 31 dicembre 2000, merita accoglimento, la causa dovendo per il resto essere retrocessa all'amministrazione per i necessari accertamenti.
Per questi motivi, il Tribunale federale delle assicurazioni
pronuncia :
I.Il ricorso di diritto amministrativo è accolto nel
senso che, annullati il giudizio commissionale del
27 agosto 2001 e la decisione querelata del 22 giugno
2001, è di principio accertata l'esistenza di una invalidità
pensionabile, gli atti essendo per il resto
ritornati all'amministrazione affinché proceda nel
senso dei considerandi e renda un nuovo provvedimento.
II.Non si percepiscono spese giudiziarie.
III. La presente sentenza sarà intimata alle parti, alla Commissione federale di ricorso in materia d'AVS/AI per le persone residenti all'estero, alla Cassa svizzera
di compensazione e all'Ufficio federale delle
assicurazioni sociali.