Faits :
A.
Le 18 septembre 2019, B._ SA a fait notifier à A._ un commandement de payer la somme de 100'440 fr. avec intérêts à 5 % dès le 5 juillet 2016, réclamée à titre de " commission de courtage " ( poursuite ordinaire n° xx xxxxxx x de l'Office des poursuites du canton de Genève). Cet acte a été frappé d'opposition.
Par jugement du 3 février 2020, le Tribunal de première instance de Genève a refusé la mainlevée provisoire. Statuant le 6 mai 2020 sur le recours de la poursuivante, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève l'a en revanche prononcée.
B.
Par mémoire expédié le 22 juin 2020, le poursuivi exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral, concluant au rejet de la requête de mainlevée.
Des observations n'ont pas été requises.
Considérant en droit :
1.
Le recours a été déposé en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en matière de poursuite pour dettes (art. 72 al. 2 let. a LTF) par une autorité cantonale de dernière instance statuant sur recours (art. 75 al. 1 et 2 LTF). La valeur litigieuse atteint le seuil légal (art. 74 al. 1 let. b LTF). Le poursuivi, qui a participé à la procédure devant l'autorité précédente et possède un intérêt digne de protection à l'annulation ou à la modification de l'arrêt attaqué, a qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).
2.
En l'espèce, la cour cantonale a retenu que les parties avaient conclu, le 12 février 2015, un contrat de courtage prévoyant le paiement d'une commission, dont le pourcentage était fixé, si l'indication donnée ou la négociation conduite par le courtier ont procuré la vente de l'objet. Le poursuivi n'a pas soulevé de contestation quant à la réalisation de cette condition suspensive, dès lors qu'il s'est borné à conclure en première instance au rejet de la requête de mainlevée, sans formuler d'allégués ni développer de moyens. De son côté, la poursuivante a démontré, par l'échange de courriers électroniques d'octobre à février 2016, qu'elle avait présenté à son cocontractant des clients, soumis à ceux-ci l'offre du vendeur et reçu la contre-offre desdits clients, exécutant de la sorte la prestation qui lui incombait; enfin, elle a dûment établi la réalisation de la condition suspensive stipulée dans le contrat, c'est-à-dire l'achat ultérieur du bien immobilier par les clients et le prix de la transaction, tel que publié par le Registre foncier.
Cela étant, le contrat liant les parties constitue un titre à la mainlevée provisoire au sens de l'art. 82 LP. La rémunération est déterminable, puisqu'elle était fixée à 3 % du prix de vente (3'100'000 fr.), à savoir 93'000 fr., auquel s'ajoute la TVA au taux de 8 % en 2016, pour un total de 100'440 fr.; ce montant était exigible au jour de la vente, de sorte que les intérêts moratoires sont dus dès cette date (5 juillet 2016).
3.
3.1. Dans un premier moyen, le recourant dénonce une violation de son droit d'être entendu garanti par les art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC. En bref, il expose que la juridiction cantonale a complété les faits établis par le premier juge, alors qu'elle était liée par ceux-ci (art. 326 al. 1 CPC). Si elle tenait cet état de fait pour insuffisant, il lui incombait de renvoyer la cause à ce magistrat, et non de " se substituer à lui ", le privant ainsi du droit de se déterminer sur ces compléments. De surcroît, cette manière de procéder viole l'art. 320 let. b CPC: la cour cantonale s'est arrogée une pleine cognition sur les faits et moyens de preuve produits, alors que son " pouvoir d'appréciation " était restreint à l'arbitraire.
3.2. Ces critiques sont manifestement infondées. Le premier juge, dont les motifs sont particulièrement indigents, a rejeté la requête de mainlevée parce que la poursuivante n'a pas établi par titre " avoir effectué ses propres prestations en lien avec les prestations produites ", de sorte que le contrat de courtage ne vaut pas reconnaissance de dette, et n'a pas démontré par titre la " réalisation de la condition suspensive " quant au " caractère causal " de l'indication ou de la négociation du courtier sur la conclusion du contrat. L'appréciation inverse de l'autorité cantonale ne s'appuie pas sur des pièces qui n'auraient pas été produites devant le tribunal ou sur lesquelles le recourant n'aurait pas été en mesure de se déterminer (sur les composantes du droit d'être entendu: ATF 145 I 167 consid. 4.1). On ne discerne donc pas en quoi le raisonnement des juges précédents aurait " totalement frustré " l'intéressé, étant ajouté que ceux-ci n'avaient pas à lui soumettre leur argumentation aux fins d'une prise de position préalable (ATF 145 I 167 consid. 4.1).
Les motifs lapidaires du premier juge ne permettent pas de déterminer si le rejet de la requête de mainlevée est le résultat d'une appréciation juridique des faits - question de droit que la juridiction de recours peut revoir librement - ou de l'appréciation des preuves, en l'occurrence des pièces produites par l'intimée. Quoi qu'il en soit, même dans la seconde éventualité, on ne peut reprocher à la cour cantonale d'avoir méconnu la cognition restreinte dont elle dispose à l'égard de l'établissement des faits (art. 320 let. b CPC; cf. parmi plusieurs: JEANDIN : in : Commentaire romand, CPC, 2e éd., 2019, nos 4 ss ad art. 320 CPC), dès lors qu'elle était saisie d'un grief pris d'une " constatation manifestement inexacte des faits " au sens de l'art. 320 let. b CPC, lequel apparaissait fondé au regard des pièces produites par l'intimée à l'appui de sa requête de mainlevée ( cf. arrêt 5A_450/2019 du 24 février 2020 consid. 4.2.3 et 4.2.4).
4.
4.1. Le recourant critique la constatation de l'autorité précédente selon laquelle il n'a pas contesté (en première instance) la réalisation de la " condition suspensive " stipulée dans le contrat de courtage ( cf. supra, consid. 2). Or, il ressort du procès-verbal de l'audience qu'il a conclu au " rejet de la requête de mainlevée ", démontrant par là qu'il contestait la réalisation des conditions prévues par l'art. 82 LP; ce procès-verbal ne constitue pas, au demeurant, le verbatim des arguments des parties, à plus forte raison si la procédure est orale; cela est d'autant plus vrai que le premier juge a " constaté souverainement " en l'occurrence que la partie poursuivante n'avait pas documenté la réalisation de la condition suspensive.
4.2. Autant qu'elle n'est pas appellatoire (art. 106 al. 2 LTF; ATF 142 III 364 consid. 2.4), cette critique apparaît infondée. Selon la doctrine sur laquelle s'est fondé le premier juge - que le recourant ne remet pas en question (art. 42 al. 2 LTF) -, la réalisation de la condition suspensive touchant au caractère causal de l'indication ou de la négociation sur la conclusion du contrat doit être prouvée par le poursuivant " pour autant que le poursuivi le conteste " (VEUILLET, in : La mainlevée de l'opposition, 2017, n° 190 ad art. 82 LP, avec d'autres références); autrement dit, le poursuivi doit invoquer expressément un tel moyen pour faire échec à la requête de mainlevée.
Certes, les arguments juridiques que soulèvent oralement les parties ne doivent pas être consignés au procès-verbal (FF 2006 6951 ad art. 231; HEINZMANN/PASQUIER, in : PC CPC, 2021, n° 7 ad art. 235 CPC, avec les citations); il n'en demeure pas moins qu'une contestation toute globale de la requête (" rejet avec suite de frais et dépens ") ne suffit pas pour conclure à l'invocation régulière du moyen en discussion ( cf. ATF 144 III 519 consid. 5.2.2.1 et les arrêts cités), sauf à permettre au poursuivi de garder en réserve pour les besoins de la cause un argument qui n'a pas été dûment soulevé en première instance (sur cette forme d'abus de droit: ATF 135 III 334 consid. 2.2). Enfin, le premier juge a retenu que l'intimée n'avait pas établi " par titre " la réalisation de la condition suspensive, sans aucune référence à un moyen correspondant dont le recourant se serait prévalu. Il s'ensuit que les juges précédents ne sont pas tombés dans l'arbitraire en constatant que le recourant n'avait pas contesté la réalisation de la condition suspensive prévue par le contrat de courtage (art. 97 al. 1 LTF, en lien avec l'art. 9 Cst.; sur cette forme d'arbitraire: ATF 140 III 264 consid. 2.3 et les arrêts cités).
5.
5.1. Dans un dernier moyen, le recourant se plaint d'une violation de l'art. 82 LP. Partant de la prémisse que l'autorité précédente était liée par les " constatations " du premier juge au sujet de l'absence de preuve littérale de la condition suspensive, il en déduit que l'intimée devait être déboutée, faute d'avoir démontré la " fourniture de [sa] prestation ".
5.2. Cette argumentation (redondante) repose - comme on l'a vu - sur une prémisse erronée ( cf. supra, consid. 3.1), de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y revenir. Pour le surplus, le recourant ne discute pas la valeur probante des pièces produites par l'intimée à l'appui de sa requête et sur lesquelles s'est fondée la juridiction précédente pour prononcer la mainlevée (art. 42 al. 2 LTF; ATF 140 III 86 consid. 2).
6.
En conclusion, le présent recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité, aux frais du recourant (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens à l'intimée, qui n'a pas été invitée à présenter des observations (art. 68 al. 2 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 5 juillet 2021
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Herrmann
Le Greffier : Braconi