Sachverhalt:
A.
Der am 18. April 1957 geborene A._, selbständiger Immobilientreuhänder, meldete sich im Januar 2013 bei der Invalidenversicherung zum Leistungsbezug an. Nachdem die IV-Stelle des Kantons Thurgau einen Anspruch betreffend berufliche Massnahmen und Invalidenrente verneint hatte (Verfügungen vom 18. Juni 2013), erneuerte A._ sein Gesuch im Mai 2015. Nach Abklärungen - insbesondere einer Erhebung für Selbständigerwerbende - verweigerte die Verwaltung die beantragten Leistungen mit Verfügungen vom 14. März 2019.
B.
Die dagegen erhobene Beschwerde des A._ wies das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau mit Entscheid vom 4. Dezember 2019 ab.
C.
A._ lässt Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten führen mit den Rechtsbegehren, in Aufhebung des angefochtenen Entscheides und der Rentenverfügung vom 14. März 2019 sei ihm ab 1. November 2015 eine Viertelsrente auszurichten. Eventualiter sei das Verfahren zur Prüfung der altersmässigen Verwertbarkeit seiner Restarbeitsfähigkeit an die Vorinstanz oder die IV-Stelle zurückzuweisen.
Erwägungen:
1.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann u.a. die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).
2.
2.1. Die Vorinstanz hat die Grundsätze über die Verwertbarkeit der (Rest-) Arbeitsfähigkeit bei vorgerücktem Alter (statt vieler: Urteil 8C_143/2019 vom 21. August 2019 E. 5.2 mit Hinweisen) sowie betreffend den in diesem Zusammenhang relevanten Zeitpunkt (BGE 145 V 2 E. 5.3.1 S. 15 f.; 138 V 457 E. 3.3 S. 461 f.) zutreffend dargelegt. Richtig sind auch die Ausführungen hinsichtlich der nur unter strengen Voraussetzungen anzunehmenden Unzumutbarkeit einer Betriebsaufgabe bei selbständigen Erwerbstätigen (vgl. Urteil 9C_771/2017 vom 29. Mai 2018 E. 3.3.1 mit Hinweisen). Darauf wird verwiesen.
2.2. Ob die Arbeitsfähigkeit auf dem als ausgeglichen unterstellten Arbeitsmarkt (vgl. Art. 7 Abs. 1 und 16 ATSG) verwertbar und die Aufgabe einer selbstständigen Erwerbstätigkeit zumutbar ist, stellen vom Bundesgericht frei überprüfbare Rechtsfragen dar (Urteil 9C_183/2017 vom 30. Oktober 2017 E. 2.2 mit Hinweis).
3.
Das kantonale Gericht hat erwogen, die umfassenden medizinischen Unterlagen bezüglich der Arbeitsfähigkeit seien am 19. April 2016, dem Zeitpunkt der Berichterstattung der B._ GmbH über die Evaluation der funktionellen Leistungsfähigkeit (nachfolgend: EFL), vorgelegen. Für den dannzumal 59-jährigen Beschwerdeführer bestehe ein ausgeglichener Arbeitsmarkt, in welchem er die erhobene Arbeitsfähigkeit - 100 % für leichte, adaptierte Tätigkeiten - verwerten könne. Die Aufgabe der bisherigen selbständigen Erwerbstätigkeit hat die Vorinstanz dergestalt als zumutbar erachtet. Demzufolge hat sie zur Festlegung des Invalideneinkommens die Tabellenlöhne der Schweizerischen Lohnstrukturerhebung (nachfolgend: LSE) herangezogen, und einen Rentenanspruch anhand eines Einkommensvergleichs (Art. 16 ATSG) verneint (Invaliditätsgrad: 36 %).
4.
4.1. Soweit der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit der Festlegung des für die Verwertbarkeit der Restarbeitsfähigkeit relevanten Zeitpunktes eine willkürliche Beweiswürdigung rügt, dringt er nicht durch. Wohl geht aus den nach dem EFL-Bericht vom 19. April 2016 datierenden Akten hervor, dass zusätzlich zu den vorbestehenden belastungsabhängigen Schmerzen im rechten Knie mit Streckdefizit Fussbeschwerden auftraten (vgl. EFL-Bericht vom 17. April 2017, S. 1; Bericht der Dr. med. C._, Klinik D._ vom 20. Februar 2018). Diese wirken sich jedoch nicht auf das Profil einer noch zumutbaren Erwerbstätigkeit aus, wie der im April 2017 an gleicher Stelle durchgeführten zweiten EFL zweifelsfrei zu entnehmen ist ("Die Beurteilung fällt identisch aus."; vgl. EFL-Bericht vom 17. April 2017, S. 2). Auch seither ist keine gesundheitliche Veränderung ausgewiesen, welche darauf schliessen lässt, dass mit überwiegender Wahrscheinlichkeit eine (quantitativ oder qualitativ) wesentlich geringere als die im April 2016 attestierte Arbeitsfähigkeit vorliegt. Daran vermögen sämtliche Vorbringen in der Beschwerde nichts zu ändern.
Im vom kantonalen Gericht nach dem Gesagten bundesrechtskonform (BGE 138 V 457 E. 3.3 S. 461 f.) ermittelten Zeitpunkt (April 2016) war der Beschwerdeführer fast genau 59 Jahre alt. Bis zum Erreichen des AHV-Pensionsalters verblieb ihm somit eine Aktivitätsdauer von rund sechs Jahren.
4.2. Hinsichtlich der Frage, ob dem Beschwerdeführer die Aufgabe seiner bisherigen selbständigen Erwerbstätigkeit als Immobilientreuhänder zumutbar ist, fallen folgende Umstände in Betracht: Nach verbindlicher (E. 1) vorinstanzlicher Sachverhaltsfeststellung kann, wie erwähnt, von einer 100%igen Arbeitsfähigkeit für leichte, adaptierte Tätigkeiten ausgegangen werden (E. 4.1). Das kantonale Gericht hat sodann willkürfrei eine einzig den Aussendienst betreffende Einschränkung im bisherigen Beruf festgestellt, und diese zu Recht als relativ gering eingestuft. Weiter hat es auf die gute Ausbildung des Beschwerdeführers verwiesen (Lehre als Hochbauzeichner, höhere Fachschule für Immobilientreuhänder, Basislehrgang Immobilienbewerter und -händler) und berücksichtigt, dass von einer Betriebsaufgabe keine weiteren Mitarbeiter betroffen wären. Schliesslich hat die Vorinstanz dargelegt, der Beschwerdeführer habe bereits als Selbständigerwerbender nicht an seinem Wohnort E._, sondern vorwiegend im Kanton F._ gearbeitet. Nachdem er auch keine betreuungs- oder schulpflichtigen Kinder mehr habe, sei insgesamt von einer grossen Flexibilität auszugehen (vgl. vorinstanzliche Erwägung 5.5.6). Inwieweit vor diesem Hintergrund relevante Aspekte übersehen oder falsch gewichtet worden wären, ist nicht erkennbar und wird in der Beschwerde auch nicht (substanziiert) dargetan. Mit Blick auf die verbleibende Aktivitätsdauer von immerhin noch sechs Jahren verletzt die vorinstanzliche Schlussfolgerung, die Aufgabe der bisherigen selbständigen Erwerbstätigkeit sei dem Beschwerdeführer zumutbar, kein Bundesrecht. Damit ist auch die Festlegung des Invalideneinkommens anhand der LSE nicht zu beanstanden.
4.3. Die übrige Invaliditätsbemessung ist unbestritten geblieben und bietet keinen Anlass für eine nähere Überprüfung. Die Beschwerde ist unbegründet.
5.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat der Beschwerdeführer die Gerichtskosten zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 800.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.
Luzern, 9. Juli 2020
Im Namen der II. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Meyer
Der Gerichtsschreiber: Grünenfelder