Datasets:

phamtungthuy

/

vuongmacphaply

like 0

Theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở 2014 thì đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài bao gồm: + Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; + Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); + Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.Theo quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật nhà ở 2014 thì Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây: + Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; + Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. 2/ Tỷ lệ tối đa được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài: - Đối với một tòa nhà chung cư thì theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà. - Về việc xác định số lượng nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà ở liền kề, nhà ở độc lập, nhà biệt thự) mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì: + Trường hợp trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ có 01 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của dự án và tối đa không vượt quá hai trăm năm mươi căn nhà; trường hợp có từ 02 dự án trở lên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ tại mỗi dự án và tổng sổ nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án không vượt quá hai trăm năm mươi căn nhà; + Trường hợp trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu đủ số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định tại điểm a khoản này thì tổ chức, cá nhân nước ngoài không được mua và sở hữu thêm nhà ở riêng lẻ tại các dự án khác của khu vực này. Lưu ý: Số dân trong một dự án đầu tư xây dựng nhà ở được xác định theo đồ án quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường được xác định theo quy định của pháp luật về tổ chức chính quyền địa phương 3/ Thời gian tối đa cho phép sở hữu/ thuê nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài: Theo quy định tại Khoản 3 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam, cụ thể như sau: "Cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở được sở hữu nhà ở tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận; khi hết thời hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 của Nghị định này." Bên cạnh đó, tại Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc gia hạn thời gian sở hữu nhà tại Việt Nam, thời gian được gia hạn do chủ sở hữu đề nghị với cơ quan quản lý.

Tỷ lệ tối đa được sở hữu nhà ở của người nước ngoài và thời gian tối đa sở hữu

train

e4af73ea-f5de-48a2-9a09-6446b4e58349

Theo Điều 29 Luật Nhà ở 2014, đất để xây dựng nhà ở công vụ được quy định cụ thể như sau: (i) Diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ được xác định cụ thể trong quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Nhà ở 2014.(ii) Đối với nhà ở công vụ của cơ quan trung ương thì Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ trên địa bàn, trừ trường hợp quy định tại Mục (iii). Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ theo yêu cầu của Bộ Xây dựng. (iii) Đối với nhà ở công vụ cho các đối tượng quy định tại điểm d khoản 1 Điều 32 của Luật Nhà ở 2014 thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ. (iv) Đối với nhà ở công vụ của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ khi lập, phê duyệt quy hoạch quy định tại khoản 1 Điều 16 của Luật Nhà ở 2014. (v) Nhà nước không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được sử dụng để xây dựng nhà ở công vụ theo quy định tại Điều 29 Luật Nhà ở 2014.

Đất để xây dựng nhà ở công vụ được quy định như thế nào?

train

e473edbe-7a39-4010-ab0b-4e49284ca1d0

Trình tự và cách viến đơn xin các đồng thừa kế để tách sổ đỏ

train

57ecfc7b-02ba-44bf-95eb-57af5080302e

Xin chào các luật sư của diễn đàn Thư Viện Pháp Luật, tôi là Trần Thị Oanh, là chủ sở hữu của một ngôi nhà ở tại phường 8, Thành phố Bến Tre. Tôi xin trình bày như sau: Hiện tại tôi đã sang tên và bán nhà cho người khác, không còn sở hữu nữa. Nhưng má chồng tôi, hiện cũng ở trong ngôi nhà đó và không nằm trong bất kỳ giấy tờ hợp pháp và sổ đỏ, hộ khẩu của hộ gia đình tôi không chịu rời đi. Hiện tại thì đã đến thời hạn cần phải giao nhà nhưng mặc dù đã thông báo mà người này vẫn không chịu rời đi. Xin hỏi luật sư rằng tôi cần phải xử lý như thế nào?

Tôi bán nhà nhưng có người ở nhờ trong nhà không đi thì làm sao?

train

8bbc6f8a-d052-452a-aa79-adfd992f81a7

Công trình của tôi thuộc diện không phải cấp phép xây dựng, nhưng muốn xin lênh khỏi công phải có công văn của sở xây dựng về miễn giấy phép xây dựng ; để xin được công văn miễn giấy phép xây dựng tôi phải làm thủ tục như thế nào ? nhờ luật sư tư vấn cho. Trân trọng  

Thủ tục miễn giấy phép xây dựng

train

8d1fe57c-b6b6-4772-bb6a-f41f4e612701

  Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Dưới đây là nội dung hướng dẫn các vấn đề pháp lý cần chú ý để giải quyết vấn đề này:Thứ 1. Xác định tranh chấp đất đai có bắt buộc phải tiến hành hòa giải hay không? - Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. - Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Xem chi tiết: TẠI ĐÂY Cần phân biệt tranh chấp đất đai và tranh chấp về đất đai: xem TAỊ ĐÂY Thứ 2: Xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết: Trường hợp 1: Trường hợp Tranh chấp đất đai mà đương sự CÓ Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. - Trường hợp 2: Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự KHÔNG có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai; b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự; Thứ 3: Cần chú ý Những loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất Căn cứ vào những giấy tờ dưới đây Nhà nước sẽ xem xét có thuộc quyền sử dụng của người đang sử dụng đất hay không và sẽ cấp giấy tờ về quyền sở hữu cho phù hợp. Xem chi tiết: TẠI ĐÂY Thứ 4: Xác định Ai phải đóng án phí? Án phí được hiểu là khoản tiền một người phải nộp khi khởi kiện hoặc khi thua kiện (đối với vụ án dân sự, hành chính) hoặc khi bị kết án (đối với vụ án hình sự). Xem nội dung tổng hợp: TẠI ĐÂY 1 Án phí dân sự sơ thẩm   1.1 Đối với tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, lao động không có giá ngạch 300.000 đồng 1.2 Đối với tranh chấp về kinh doanh, thương mại không có giá ngạch 3.000.000 đồng 1.3 Đối với tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình có giá ngạch   a Từ 6.000.000 đồng trở xuống 300.000 đồng b Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng 5% giá trị tài sản có tranh chấp c Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng 20.000. 000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng d Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng đ Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng 72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 2.000.000.000 đồng e Từ trên 4.000.000.000 đồng 112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng. 2 Án phí dân sự phúc thẩm   2.1 Đối với tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, lao động 300.000 đồng Căn cứ: Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án

Cần biết 04 điều này khi xảy ra tranh chấp đất đai

train

051c0310-bbae-482e-9685-6f35cb74e429

Chào luật sư ! Vào năm 2016 em có mua một mảnh đất nông nghiệp, khi sang em có kêu chủ đất xác định ranh đất và được chủ đất đồng ý. Chủ đất mời địa chính xã, trưởng ấp, công an ấp và hai hộ bàn cận kế cận lại để xác định ranh đất. Sau khi đo đạt và thống nhất + Về phía mặt tiền được đo xác định ngang qua là 30m ( Ba mươi mét) + Về phía mặt hậu được đo xác định ngang qua là 45m ( Bốn mươi lăm mét). Sai khi đo đạt được hai bên bàn cận kế cận thống nhất với phần đo trên và đồng ý ký tên, được sự chứng kiến của Trưởng ấp, công an ấp và địa chính xã chứng kiến và xác nhận.Em có đem phần giấy xác nhận ranh đất ra UBND xã xác nhận luôn. ( Thời điểm em mua sổ đỏ của hai hộ bàn cận kế cận nằm trong ngân hàng) Khi em làm thủ tục sang tên đổi chủ thì phía một bên bàn cận lại nói đó là phần đất đó là của mình, nên em không làm được sổ đỏ. Xin luật sư tư vấn dùm em

Chủ đất lân lận không chịu chấp nhận ranh đất đã ký trước đó

train

b9b33413-2446-48a3-81fe-94d72f726c9b

Nam 2008 Ba mẹ e li dị.tự phân chia tài sản. Mẹ e được 5 mẫu đất rẫy và 5m đất thổ cư.năm 2009 bên ngoại cho mẹ e 80 triệu làm ăn 2010 mẹ e có quen với 1 ông tên T về ở chung với gd e bằng nhà cho thuê. Me e bán 5 mẫu đất và tiếp tục làm ăn mua lại 3 miếng đất ko có giấy qsdd. 2 miếng có giấy sdd của chủ đất.tới tháng 6 nam 2012 âm lich thi mẹ e bị tai nạn giao thông mất. Giấy tờ giao cho gì e bị ông T mượn lại và lấy lun và tất cả làm ăn bị ông lừa lấy hết tiền bồi thường tiền Xe cộ tiền heo mẹ e nuôi. và chuyển nơi khác ở. Gd em có gặp và kêu trả lại giấy tờ tay nhưng ông cứ hứa.xong e gặp chủ đất để xác nhận lại cho e thì chủ đất noi rằng ông T có năn nỉ chủ đất kí nói là mẹ em là vợ ổng mất rồi mất hết giấy tờ kí lại cho ổng.nên chủ đất có kí bằng giấy tay nhưng ko ai làm chứng.3mieng đất ko có quyền sd có 2 chủ len ủy ban xác nhận còn 1 chủ thì từ chối nói ko nhớ bán cho ai,chủ này sau khi mẹ e mất rất thân với chủ đất. 3 miếng đất nay từ khi mẹ mất e đã sử dụng tới 2018 thì e xin làm sổ sdd.thi ông T đem giấy tay lên giành với tụi e ổng kêu là ổng mua. Và e đã làm theo thủ tục chuẩn bị ra toà

Tranh chấp đất đai khi đất của mẹ đã mất bị người quen chiếm mất

train

d947092b-cfee-42d2-b263-7edcdeaa382d

Kính gửi các bác Luât sư, cháu xin phép được hỏi về vấn đề tranh chấp đất đai của gia đình cháu mà hiện nay tòa án đang xét xử và giải quyết. Hiện cháu đang có 1 mảnh đất đang xảy ra tranh chấp, nhưng bên lấn chiếm cố tình dựng lều lán và nhà khung tôn 2 tầng bịt hoàn toàn lối vào mảnh đất trên. Cháu đã gửi nhiều lần gửi đơn lên UBND Phường để can thiệp, nhưng phường cố tình bao che không xử lý, họ đã lập quyết định cưỡng chế sau đó đình chỉ quyết định này do Chủ Tịch bảo chưa có chế tài do dựng lều lán không cần xin phép, nay gia đình kia đã tự ý dựng nhà tôn, cháu đồng thời cũng yêu cầu tòa án giúp đỡ để tháo rỡ phần thay đổi hiện trạng đất tranh chấp nhưng tòa thì đẩy trách nhiệm cho phường là đơn vị quản lý. Vậy các bác cho cháu hỏi UBND Phường là đơn vị quản lý về xây dựng có phải xử lý không? hay họ sẽ thoái thác đẩy vấn đề cho tòa và cơ quan nào sẽ xử lý việc dựng nhà tôn không phép. Cháu xin cảm ơn!

Cố ý dựng nhà tôn 2 tầng trên đất đang tranh chấp tại tòa thì cơ quan nào sẽ xử lý

train

89fd5981-f8bd-4bab-a4c9-279f66410776

Em xin hỏi luật sư, Tình trạng nhà em chưa có sổ hồng, có thể mở homestay kinh doanh lưu trú hoặc cho thuê không ạ?

Chưa có sổ hồng có được kinh doanh lưu trú không?

train

fc1c74d4-3b7f-43ba-8ba0-bd3886b81e0c

Nhờ luật sư tư vấn giúp em ạ !  Bố mẹ chồng có cho vợ chồng em 1 mảnh đất ,khi làm hợp đồng tặng cho có  anh chị em trong nhà tất cả đều ký trong hợp đồng tặng cho :  TH1 :  khi em làm ra sổ  em phải đóng 1 phần tiền thuế TNNC,bên thuế báo ,cha mẹ cho con thì ko phải đóng thuế, nhưng anh chị em cho (em/chị  dâu hoặc rể thì phải đóng thuế ) như vậy có đúng không ạ  TH2 : làm sổ cho vợ chồng em ,nhưng bìa sổ vẫn đứng tên cha mẹ , bên trong cuốn sổ  ( mục  IV .những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận ghi ) ngày 6/11/2019 tặng cho ông A CMND sô .... và bà B cmnd sô ...., địa chi ....theo hồ sơ số ..... em thắc mắc : sao không đứng tên vơ chồng em mà bìa đứng tên ba mẹ, thì họ bảo nay có nghị định và luật làm sổ mới như thế. - vậy có hợp lý và có nghị định nào bắc buộc làm vậy không ?  - và khi em có viêc đi vay ngân hàng thì có cần chữ ký của ba mẹ không ?  - giờ em muốn đổi sổ đứng tên riêng cho vợ chồng em có được không và thủ tục như thế nào ? nhờ Luật Sư tư vấn giúp em . Em chân thành cảm ơn !     

Hỏi về việc tách sổ đỏ

train

fda9177b-c725-4cc8-9ae0-61c008365f49

  Thực tiễn có nhiều trường hợp khi cha mẹ muốn chuyển nhượng đất đai cần có sự đồng ý của con cái thì giao dịch mua bán mới được coi là hợp pháp hay hợp đồng chuyển nhượng phải có cả chữ ký của con mới có hiệu lực. Vậy, hiện nay pháp luật quy định những trường hợp nào cha mẹ chuyển nhượng đất cần có sự đồng thuận của con cái? Một cách tổng quát, trong trường hợp cha mẹ chuyển nhượng đất, để xác định có phải xem xét đến ý kiến của con cái hay không chúng ta chia thành 02 trường hợp sau:>>>PHẢI CÓ SỰ ĐỒNG Ý CỦA CON CÁI Đó là trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình. Trong đó, khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất được định nghĩa tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Hộ gia đinh sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất”. Với quy định trên, chúng ta hiểu rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình là cấp cho những người có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, hôn nhân, đang sống chung. Theo đó, những người trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất được xác định là đồng sở hữu mảnh đất từ thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác, vấn đề về đồng sở hữu quyền sử dụng đất cũng được ghi nhận tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, ngoài ra được hướng dẫn bởi khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau: Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. >>>KHÔNG CẦN SỰ ĐỒNG Ý CỦA CON CÁI Gồm 02 trường hợp sau: - TH1: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả hai vợ chồng Tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 ghi nhận về cách xác định tài sản chung của vợ chồng như sau: “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.” Tiếp theo, căn cứ Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với tài sản chung như sau: “Các tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà phải đăng ký quyền sở hữu thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.” Theo đó, khi vợ chồng cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản thì khi xác lập các giao dịch dân sự thì phải có sự đồng ý, xác lập, thực hiện giao dịch dân sự của cả hai vợ chồng, trường hợp vợ hoặc chồng không thể cùng xác lập giao dịch dân sự đó thì có thể ủy quyền cho bên còn lại thực hiện giao dịch dân sự. Xong, trong trường hợp này đương nhiên không cần xem xét ý chí của con cái. Lưu ý: Đối với trường hợp tài chung của vợ chồng mà chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng nhưng khi xem xét nguồn gốc có được tài sản thì do vợ, chồng cùng tham gia giao dịch dân sự, cùng lấy tài sản chung của vợ chồng để có được tài sản thì tài sản đó được xác định là tài sản chung của vợ chồng). - TH2: Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ, chồng Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng của một bên vợ hoặc chồng thì đương nhiên quyền định đoạt hoàn toàn thuộc về riêng người vợ/chồng đó. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản riêng thì chỉ cần có sự đồng ý và chữ ký của một bên vợ chồng mà không cần sự đồng ý của con cái.

Khi nào cha, mẹ bán đất cần và không cần có sự đồng ý của con cái?

train

7dfeeb78-b350-4377-8095-a97b632db8c8

Chỉ mất khoảng 100 triệu đồng các nhà đầu tư bất động sản đã sở hữu cho mình một sào ruộng đất nông nghiệp, qua đó cải tạo, xây nền, phân lô thành đất nghĩa trang và bán cho người có nhu cầu.   Trường hợp này không hiếm gặp nhưng dạo gần đây việc này trở nên phổ biến hơn trong khi bất động sản nhà ở đang bị trì trệ và có dấu hiệu sững lại thì đất cho người đã qua đời lại lên. Từ vụ việc trên thì đất ruộng (đất nông nghiệp) có được tự ý chuyển thành đất nghĩa trang để phân lô, bán nền?    1. Kiếm lời từ việc gom đất ruộng thành đất nghĩa trang Cụ thể, nhiều chủ đầu tư sẽ nhắm vào các khu đất ruộng tại các vùng nông thôn với số tiền không đáng kể từ 80 triệu đến 120 triệu đồng và một khoản chi phí để san lấp, xây dựng tường rào sau đó phân lô đất nghĩa trang mỗi khu có diện tích tối thiểu 5m2. Giá của mỗi khu đất nghĩa trang sẽ tùy vào diện tích và có gần trung tâm để thuận lợi cho người có nhu cầu hay không, trung bình sẽ giao động từ 10 triệu đến 25 triệu đồng một lô đất. Vì nhu cầu tăng cao do người dân từ khu vực thành thị có nhu cầu tìm đất nghĩa trang nên nhiều cá nhân, tổ chức mới nảy sinh việc kiếm lời nhanh chóng từ việc chuyển đất nông nghiệp sang đất nghĩa trang. 2. Có được tự quy hoạch đất ruộng thành đất nghĩa trang? Căn cứ Điều 162 Luật Đất đai 2013 có quy định đất làm nghĩa trang, nghĩa địa  phải quy hoạch thành khu tập trung, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, xa khu dân cư, thuận tiện cho việc chôn cất, thăm viếng, hợp vệ sinh, bảo đảm môi trường và tiết kiệm đất. Về thẩm quyền cấp phép quy hoạch sẽ do UBND cấp tỉnh quy định mức đất và chế độ quản lý việc xây dựng phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa bảo đảm tiết kiệm và có chính sách khuyến khích việc an táng không sử dụng đất. Nghiêm cấm việc lập nghĩa trang, nghĩa địa trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Do đó, đất ruộng là đất nông nghiệp còn đất nghĩa trang là đất phi nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất thì nhà đầu tư phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép. 3. Có được phân lô bán nền đất nghĩa trang? Cụ thể, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có nêu rõ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì: Cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô bán nền, mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được thực hiện việc này Do đó, cá nhân (thuộc đối tượng mua bán bất động sản quy mô nhỏ) được quyền tách thửa đất mà mình sở hữu theo quy định. Tuy nhiên, tách thửa, phân lô bán nền trên là một kiểu “lách luật”, tiềm ẩn rủi ro, nguy cơ bị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý trách nhiệm hành chính hoặc hình sự. Như vậy, hiện tại muốn kinh doanh bất động sản bằng việc chuyển mục đích sử dụng đất ruộng sang đất nghĩa trang phải xin phép cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính và đủ điều kiện kinh doanh.

Rộ hình thức thu gom đất ruộng phân lô thành đất nghĩa trang

train

c3ab7a59-aa0d-40a8-b2d3-0bc22faf505b

  Lợi dụng sự cả tin của nhiều người mà một số đối tượng cò sẵn sàng đưa ra các chiêu trò lừa đảo khiến không ít khách hàng đầu tư bất động sản bị mất trắng hàng trăm, thậm chí cả tỷ đồng. Dưới đây là 6 mánh lừa đảo đất nền phổ biến trên thị trường hiện nay:Chiếm dụng tiền đặt cọc Thời gian gần đây xuất hiện tình trạng một số doanh nghiệp địa ốc rao bán các dự án đất nền "ma" để chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Họ thường cho môi giới gọi điện thoại mời khách đến địa điểm xem nền đất, nhưng thực tế là đất quy hoạch dành cho công trình công cộng, chưa được phê duyệt cho dự án nào. Thậm chí, một số công ty còn chào bán công khai trên website với bản đồ quy hoạch, sa bàn dự án rất bắt mắt để thu hút người mua. Hầu hết những dự án này thường được chọn ở vị trí đẹp, gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ… và được rao bán với giá thấp hơn hẳn mức chung của thị trường. Để chiếm được lòng tin của khách hàng, họ còn tổ chức cho nhân viên dẫn dụ khách đến xem trực tiếp khu đất dự án, rồi "bày binh bố trận" cảnh người người chen nhau mua bán, ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay trước mặt người đi xem đất nhằm tạo độ "hot" cho dự án. Các vụ việc gây chấn động dư luận thời gian qua như: Công ty Alibaba bán đất nền tại nhiều dự án "ma", lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của hàng nghìn khách hàng; Công ty Hoàng Kim Land, có trụ sở quận 7 nhưng lừa bán khu đất gần hẻm 175/2 Hồ Văn Long, phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân… Giả ngân hàng thanh lý nhà đất Để thu hút khách mua đất nền vùng ven, một số đối tượng cò đất nghiệp dư đã tung ra những thông tin quảng cáo vô cùng hấp dẫn như "bán đất nền ngân hàng thanh lý giá rẻ tại quận 2, quận 9, Thủ Đức"... hoặc mạo danh là nhân viên ngân hàng để tạo niềm tin với khách. Theo lời kể của chị Trần Thị Thảo, ngụ tại quận Bình Tân, TP.HCM, gần đây chị nhận được điện thoại từ nhân viên công ty môi giới bất động sản tại quận 2 giới thiệu công ty có hơn 10 lô đất phân lô tại đường Trần Não (quận 2, TP.HCM) do ngân hàng thanh lý với giá chỉ 850 triệu đồng/lô 60m2. Theo giới thiệu, khu đất thanh lý được chủ cũ thế chấp tại ngân hàng nhưng đã mất khả năng trả nợ. Do đó, ngân hàng liên kết với công ty bất động sản làm lại hạ tầng, phân lô bán nền, sau đó phát triển thành khu dân cư. Nhân viên này còn cam kết sau khi thanh toán 95%, khách hàng sẽ được làm thủ tục sang tên, công chứng luôn. Nếu mua theo hình thức trả chậm, khách hàng chỉ cần thanh toán trước 50%, số còn lại trả chậm trong 6 tháng không lãi suất. Tuy nhiên, khi chị Thảo đề nghị được xem giấy tờ và vị trí lô đất trước khi mua thì nhân viên môi giới nói sổ đang được thế chấp tại ngân hàng và lô đất đang xây dựng hạ tầng nên chưa thể coi được. Nếu nhẹ dạ mua những lô đất nền nói trên, khách hàng rất dễ gặp rủi ro. Thực tế, đã có những trường hợp khách hàng "tiền mất tật mang" khi mua phải đất nền đã bị các đơn vị môi giới tự ý nâng giá bán, thay đổi tên dự án, sau đó thu tiền và chiếm đoạt tài sản. Mạo danh chính quyền, chủ đầu tư uy tín lừa bán đất Thời gian qua, hàng loạt công ty bất động sản có uy tín trên thị trường đã lên tiếng tố cáo nhiều cá nhân, tổ chức lập website mạo danh công ty để thực hiện hành vi lừa đảo khách hàng. Theo đó, các website mạo danh này ngang nhiên sử dụng trái phép hình ảnh và đưa ra nhiều tài liệu sai lệch về dự án, ghi số điện thoại giả mạo. Thậm chí, có website còn đăng tải thông báo về việc thay mặt chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ và đưa ra giá bán thấp hơn nhiều so với mức dự kiến của chủ đầu tư với mục đích để "dụ" khách hàng. Anh Nguyễn Thanh Huy (TP.HCM) kể, có một lần anh đọc được thông tin trên mạng về một dự án tại huyện Củ Chi có mức giá chỉ 5 triệu đồng/m2 và cam kết có sổ hồng ngay khi mua đất. Trong phần giới thiệu về dự án, nhân viên môi giới đã mạo danh UBND huyện Củ Chi với thông báo: "Nhằm phát triển quỹ đất huyện Củ Chi, hiện nay, UBND huyện đang công bố mở bán 50 nền 5x18, 5x20 ngay mặt tiền Quốc lộ 22 để phục vụ cho người dân và nhà đầu tư với giá 5 triệu đồng/m2. Để đảm bảo cho thị trường mua bán diễn ra ổn định, UBND huyện liên kết, bàn giao chủ đầu tư Cát Tường Sài Gòn chịu trách nhiệm phân phối sản phẩm, với nhiều chương trình ưu đãi như chiết khấu 5%/hợp đồng, phiếu bốc thăm trúng xe SH, máy lạnh, tivi, điện thoại…". Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu kỹ, anh Huy phát hiện trên thị trường không có chủ đầu tư nào có tên Cát Tường Sài Gòn (mà chỉ có Công ty Cát Tường). UBND huyện Củ Chi cũng không liên kết với bất cứ doanh nghiệp nào để bán đất. Trước đó, Công ty cổ phần địa ốc Him Lam cũng đã lên tiếng cảnh báo khách hàng tránh bị lừa khi nhiều công ty địa ốc lấy tên công ty đặt tên cho các dự án phân lô bán nền "ma" tại Long An. Một lô đất nhưng bán cho nhiều người Hình thức này thường được các đối tượng lừa đảo sử dụng ở những mảnh đất, ngôi nhà đang đợi làm thủ tục chuyển đổi, ra sổ, đợi đền bù… Vì chưa có giấy tờ, không thể mua bán qua công chứng, nên hầu hết các giao dịch được thực hiện bằng giấy tờ viết tay. Với một mảnh đất, các đối tượng lừa đảo sẵn sàng viết giấy bán cho bất kì người nào muốn mua vì ham rẻ hoặc nhẹ dạ, cả tin. Kết quả là khi bị phát hiện, kẻ lừa đảo ôm tiền lặn mất tăm, còn những người mua ở lại tiếp tục kiện tụng, tranh chấp không ngừng. Không chỉ với bất động sản chưa có giấy tờ, một số trường hợp nhà đất có giấy tờ chủ quyền cũng xảy ra tình trạng lừa đảo này. Lừa đảo bán nhà đất qua vi bằng Tại nhiều địa phương, một số đối tượng cò mồi, lừa đảo đã rao bán những miếng đất phân lô, xen kẹt, những căn nhà không đủ điều kiện pháp lý (thường là những căn nhà "ba chung": Chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà) để giao dịch với lời quảng cáo hấp dẫn "giao dịch có vi bằng do Thừa phát lại lập". Không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực, coi đó là bằng chứng pháp lý chắc chắn cho việc giao dịch để rồi vớ quả đắng. Đơn cử, chị Ngô Thị T. mua một căn nhà 4 tầng diện tích 30,5m2 tại quận 12, TP.HCM. Do diện tích nhỏ hơn quy định được tách sổ nên căn nhà của chị phải đứng chung sổ đỏ với 4 căn nhà khác trên cùng 1 thửa đất. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến việc không thể làm hợp đồng công chứng và sang tên đổi chủ được nên chị T. cùng chủ khu đất chỉ ra Văn phòng thừa phát lại trao tiền, lập vi bằng về việc giao dịch. Yên tâm vì đã có bản vi bằng của thừa phát lại, nhưng cuối tháng 2/2019, gia đình chị bất ngờ nhận được thông báo là toàn bộ khu nhà bị ngân hàng siết nợ vì chủ đất đem thế chấp ngân hàng và mất khả năng trả nợ. "Sau này tôi mới biết vi bằng của Thừa phát lại chỉ ghi nhận việc giao dịch giữa gia đình tôi và chủ nhà, nó không có giá trị như hợp đồng công chứng. Khi biết thì cũng đã quá muộn", chị T. chia sẻ. Giả khách mua đánh tráo sổ đỏ Năm 2018, vì cần tiền nên ông Kiệt quyết định bán căn nhà đang ở. Sau khi ông đăng thông tin bán nhà trên các trang mua bán bất động sản, có một số người đến hỏi mua rồi xin bản sao sổ đỏ với lý do để đem về nghiên cứu. Cũng có người đến xem nhà và xin xem qua bản chính sổ đỏ nhưng rồi không thấy quay lại. Đến tháng 10/2018, Công an phường 17, quận Bình Thạnh đến thông báo nhà của ông đã bị người khác làm thủ tục đăng bộ và hiện công an đang giải quyết. Lúc này ông mới tá hỏa nhận ra sổ đỏ ông đang giữ lâu nay là giả, còn sổ đỏ thật đã bị kẻ gian đánh tráo. Thủ đoạn lừa đảo này thường nhằm vào người có nhu cầu bán nhà đất. Cách thức lừa đảo được tiến hành như sau: Nhóm đối tượng sẽ nhắm đến các nhà đất có giá trị cao. Sau khi liên hệ và tiếp cận trong vai trò là người đi xem mua nhà, chúng sẽ mượn bản sao sổ đỏ và chụp hình lại để xác minh thông tin, một lý do vô cùng hợp lý mà bạn không thể nào từ chối. Bước kế tiếp, nhóm đối tượng này sẽ sử dụng các thông tin, hình chụp các giấy tờ nhà đất đó làm giả một bộ hồ sơ nếu chỉ nhìn bằng mắt thường rất khó phân biệt được. Tiếp theo nhóm đối tượng này sẽ đóng giả khách mua mới, tiếp cận chủ nhà lần hai để tìm cách đánh tráo hồ sơ nhà đất thật, giả và "cao chạy xa bay". Theo Hà Hùng Diễn đàn doanh nghiệp Xem thêm: >>> Bí kíp mua bán nhà, đất >>> Những lưu ý không nên bỏ qua khi mua, bán nhà đất

6 chiêu lừa mua bán đất nền

train

f5710ad5-c881-4850-82b3-d5e3ae31ce8d

Trả lời: Căn cứ khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2014 quy định về mua nhà ở đang cho thuê: Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; Bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn. Như vậy, chủ nhà vẫn có quyền được bán nhà ở khi chưa hết thời hạn cho thuê nhà ở nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết. Tuy nhiên, khi đó chỉ chuyển quyền sở hữu nhà ở sang chủ mới nhưng hợp đồng cho thuê nhà ở vẫn còn hiệu lực, bên thuê nhà ở vẫn có quyền tiếp tục thuê nhà ở theo tinh thần khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở 2014: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; Chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Vậy, bên thuê nhà ở vẫn có quyền tiếp tục thuê nhà phục vụ cho việc kinh doanh, sinh sống đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác ví dụ như chủ mới thỏa thuận bồi thường và bên thuê nhà ở đồng ý thì hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt. Trong trường hợp không thể thỏa thuận với nhau, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của một trong các bên thì căn cứ theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 đây là tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú yêu cầu giải quyết.

Chưa hết thời hạn cho thuê nhà thì chủ nhà có được bán nhà không?

train

e8bbdca2-8738-4e07-a81b-e338218e759a

Luật đất đai 2013 sẽ điều chỉnh tranh chấp này. Căn cứ Điều 202 Luật đất đai 2013, khi xảy ra tranh chấp các bên nên tự hòa giải, khi các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải, đây là điều kiện bắt buộc để khởi kiện vụ án theo tinh thần tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP. Căn cứ khoản 2 Điều 203 Luật đất đai 2013 nếu anh/chị đã được hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 203 Luật đất đai 2013 thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp của anh/chị; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự; Trường hợp 2: Tranh chấp các giao dịch về quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2013, Bộ luật dân sự 2015 sẽ điều chỉnh tranh chấp này. Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại chương 11 mục 5 Luật đất đai 2013. Di sản thừa kế là quyền sử dụng đất được phân chia theo Điều 659, 660 Bộ luật dân sự 2015. Khi xảy ra tranh chấp phát sinh từ các giao dịch về quyền sử dụng đất sẽ được giải quyết giống như trường hợp 1 theo tinh thần Điều 202, 203 Luật đất đai 2013, tuy nhiên hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp không phải điều kiện bắt buộc để khởi kiện vụ án tại Tòa án. Trường hợp 3:  Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn. Luật hôn nhân và gia đình 2014, Luật đất đai 2013 sẽ điều chỉnh tranh chấp này. Căn cứ Điều 62 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định về chia quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên đó. Việc chia quyền sử dụng đất đối với từng loại đất là tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn được thực hiện theo khoản 2 Điều 62 Luật hôn nhân và gia đình 2014. Trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà không có quyền sử dụng đất chung với hộ gia đình thì khi ly hôn quyền lợi của bên không có quyền sử dụng đất và không tiếp tục sống chung với gia đình được giải quyết theo quy định tại Điều 61 của Luật này.

Cách thức giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai

train

c2f05687-e410-423a-9f6c-cfd68cd10d06

Trả lời: Căn cứ Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất sẽ được thực hiện theo trình tự sau đây: Bước 1: Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn. Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương. Bước 2: Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận. Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Căn cứ khoản 2 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất gồm có: Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK đính kèm Thông tư này. Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân; giấy tờ chứng minh đã đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.

Mất sổ đỏ thì làm lại như thế nào?

train

32f07d53-ea5c-482b-a618-4c356a1b3d0a

Đất trong nằm trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp…hay không? Mong nhận được thông tin chia sẻ ạ.

Đất nằm trong quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng không?

train

b7dbed2d-1815-4396-bffb-9a73210d72cf

cho e hỏi thủ tục là giấy ủy quyền khai thuế từ việc thuê nhà làm văn phòng là việc, thì hồ sơ để đến công chứng để làm giấy ủy quyền cần có những gì v ạ

Thủ tục làm giấy ủy quyền khai thuế nhà đất

train

92f4e929-066c-405f-a5c2-9ce15855c908

Cho e hỏi.bà nội tôi cho ba tôi mảnh đất,ba tôi cho lại tôi.giờ tôi mún làm nhà trên mảnh đất đó.hiện giờ mảnh đất đó thuộc quyền sd của bà tôi.vậy cho e hỏi bây h em mún cắt ra làm sổ đỏ thì phải cần những giấy tờ gì và văn bản như thế nào để cô chú và bà nội e kí vào. Xin giải đáp dùm e

Cần những giấy tờ gì để cắt đất làm sổ đỏ riêng ạ

train

6eb7a793-2fba-4995-b00d-1864493d9d75

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”; Theo đó, Luật quy định hợp đồng mua bán đất đai phải được công chứng, chứng thực mới hợp pháp về mặt hình thức và được cấp GCN QSDĐ khi hoàn tất hồ sơ mua bán. Vậy liệu có trường hợp nào hợp đồng mua bán không có công chứng nhưng vẫn được xem xét cấp GCN QSDĐ không? Mời các bạn tham khảo bài viết sau:Thứ nhất: Việc mua bán bằng giấy viết tay, không công chứng và thuộc một trong các trường hợp sau thì được xem xét cấp GCN QSDĐ. TH 1: Giao dịch đã xác lập và các bên  thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Cụ thể: Căn cứ khoản 2  129 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. =>Do đó, nếu giao dịch mua bán có lập văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng theo quy định nêu trên, mà từ khi xác lập giao dịch đến ngày có yêu cầu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp GCN QSDĐ theo quy định. TH 2: Giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp GCN QSDĐ thì được cấp theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể: Căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau: a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này; c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 Trừ trường hợp: “khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP"  Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. => Do đó, nếu thực hiện giao dịch bằng giấy viết tay hay hợp đồng nhưng không có công chứng từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp GCN QSDĐ nếu thuộc 1 trong các trường hợp nêu trên. >>> Xem chi tiết các giao dịch mua bán nhà, đất bằng giấy tờ tay được Nhà nước công nhận  tại đây. Thứ hai: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này (khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013); “b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”; => Theo đó, nếu thực hiện giao dịch mua bán trong trường hợp kinh doanh bất động sản thì việc có công chứng hay không thuộc yêu cầu của các bên thực hiện. Nên nếu hai bên yêu cầu không công chứng thì giao dịch vẫn hợp lệ và được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp GCN khi có yêu cầu theo quy định nêu trên. Như vậy, điều kiện bắt buộc để giao dịch mua bán quyền sử dụng đất là phải công chứng, chứng thực mới được công nhận giao dịch có hiệu lực. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp ngoại lệ, được xem xét cấp GCN QSDĐ, nếu các giao dịch được xác lập thuộc một trong các trường hợp trên.

Mua bán nhà đất không công chứng, hợp đồng vẫn được công nhận?

train

3df71966-c54d-4671-8476-4484792ef475

Xin chào Luật sư! Tôi tên Trang, tôi có một vấn đề cần Luật sư tư vấn giúp tôi,   Năm 2002, gia đình tôi mua nhà ở thành phố Bắc Ninh. Vào thời điểm đó, đất không có sổ đỏ. Người bán cho tôi có đủ giấy tờ sử dụng đất có xác nhận của UBND. Sau 5 năm sau, gia đình tôi mới đi làm sổ đỏ. Tuy nhiên bên ủy ban phường yêu cầu tôi nộp một bản trích lịch chủ hộ cũ. Nhưng khi liên lạc với chủ hộ cũ, họ nói không có.   Do đó, sau hơn 17 năm gia đình tôi không thể làm sổ đỏ, ngôi nhà này gia đình tôi liên tục sử dụng hợp pháp, không có tranh chấp và đã đứng tên thanh toán thuế đất kể từ đó. Xin hỏi, làm thế nào để gia đình tôi phải hoàn thành quy trình sổ đỏ? Theo Luật Đất đai hiện hành thì gia đình tôi có thể làm sổ đỏ được không.   Tôi xin cảm ơn Luật sư!

Có được cấp sổ đỏ khi tôi mua nhà bằng giấy viết tay không?

train

c45e0fdd-5a74-49df-966b-5d0e4e1b8a19

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Việc giải quyết tranh chấp đất đai được bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai. Vậy, khi các bên muốn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án thì tuân thủ các thủ tục gì? Nói cách khác, khi nào tranh chấp đất đai được Tòa án giải quyết? >>>THỦ TỤC HÒA GIẢI TRƯỚC KHI ĐƯA TRANH CHẤP RA TÒA Theo quy định của Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Mặt khác, theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì để xem xét thủ tục hòa giải có phải là thủ tục bắt buộc trước khi các bên tiến hành khởi kiện ra Tòa để giải quyết hay không chúng ta cần chia thành hai trường hợp sau: - Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất: Hòa giải là thủ tục bắt buộc, là điều kiện tiên quyết để tranh chấp có thể được giải quyết tại Tòa án (nếu hòa giải không thành). Trường hợp các bên chưa hòa giải mà đã khởi kiện thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. - Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Theo đó, các bên có thể trực tiếp khởi kiện ra Tòa không cần thông qua thủ tục hòa giải. Đối với thủ tục hòa giải cơ sở tại UBND xã, kết quả của hòa giải sẽ là biên bản hòa giải, kể cả hòa giải thành hay không. - Nếu thành: UBND cấp xã lập biên bản chứng nhận kết quả hòa giải. Nếu hòa giải mà làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất ban đầu thì UBND cấp xã phải gửi biên bản cho Phòng tài nguyên môi trường hoặc Sở tài nguyên môi trường để được thông qua và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấy đai mới. - Nếu không thành: Đối với tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bên yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết. Còn nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai thì yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện ra tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. >>>THỦ TỤC KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: - Trường hợp 1: Trường hợp Tranh chấp đất đai mà đương sự CÓ Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Lưu ý: Một số loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và được hướng dẫn tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bao gồm: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; + Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; + Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980; + Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý. + Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; … … - Trường hợp 2: Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự KHÔNG có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: – Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định. Theo đó, thẩm quyền được xác định như sau: + Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính; + Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính; – Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Như vậy, pháp luật quy định khi các bên trong tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vẫn có thể lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án.

Khi nào tranh chấp đất đai được Tòa án giải quyết?

train

fd302c3a-a36e-401f-a635-03d4ceee3566

Bảo vệ chung cư có được khóa bánh xe, xử phạt khi tài xế đậu xe sai quy định trong khu chung cư không? Từ vụ tai nạn thương tâm của nam bảo vệ bị tài xế lái xe ô tô đâm dẫn đến tử vong khi tài xế này đậu xe sai quy định, bài viết sẽ cung cấp một số thông tin để làm rõ vấn đề trên. Vừa qua, trên các trang mạng xã hội hay các trang báo điện tử đều đồng loạt đưa tin về vụ việc một nam bảo vệ đã tử vong do bị xe ô tô đâm. Cụ thể, chiếc ô tô này đậu xe sai quy định khi đó bảo vệ đã khóa bánh của xe này. Tiếp đến, sau khi được mở khóa, tài xế của ô tô này không chấp hành viết cam kết mà đã phóng xe đâm vào nam bảo vệ khiến người này tử vong sau khi vào bệnh viện cấp cứu. Theo quy định hiện hành, có 2 loại đường nội bộ trong khu chung cư: Đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư và không thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư. Căn cứ tại Khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 quy định: Đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, cụ thể đây là hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Tuy nhiên, nếu hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt thì đây không được xem như phần sở hữu chung của nhà chung cư. Theo quy định hiện hành, có 2 loại đường nội bộ trong khu chung cư: Đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư và không thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư. Như vậy, có thể chia làm 02 trường hợp là đường nội bộ thuộc hoặc không thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư. Trường hợp 1: Đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư Theo đó, nếu đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, Ban Quản lý tòa chung cư có quyền thay mặt các chủ sở hữu thực hiện việc quản lý theo Quy chế quản lý nhà chung cư mà Bộ Xây dựng đã hướng dẫn trong Thông tư 02/2016/TT - BXD. Như vậy, mọi cư dân, khách tới đây đều phải tuân thủ quy định mà khu đô thị đưa ra, thống nhất trong đó có quy định khu vực không được phép dừng, đỗ xe. Vậy nên, họ hoàn toàn có quyền đặt ra các yêu cầu nội bộ, trong đó có việc hạn chế việc đi lại của người dân khi đi qua khu đô thị, ấn định các vị trí cấm dừng/đỗ xe và hình thức xử phạt với các phương tiện vi phạm. Việc đỗ xe không đúng vị trí có thể bị coi là hành vi lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung của khu chung cư, theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Luật Nhà ở 2014, cho nên việc áp dụng hình thức xử lý là "khóa bánh xe" là đúng quy định của pháp luật. Do đó, bảo vệ khu đô thị có quyền thực hiện các biện pháp tình thế như khóa bánh xe để xử lý hành vi vi phạm. Trường hợp 02: Đường nội bộ không thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư Nếu đường nội bộ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật được sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước, thì đường nội bộ không được coi là phần sở hữu chung của nhà chung cư. Việc sử dụng đường nội bộ thực hiện theo quy định trong hồ sơ dự án được cấp phép hoặc văn bản của cơ quan quản lý nhà nước. Vì vậy, đối với những phương tiện vi phạm trong khu vực này mà bảo vệ tự ý khóa bánh là trái pháp luật, xâm phạm quyền sở hữu đối với chủ phương tiện. Việc xem xét, xử lý hành vi vi phạm trong trường hợp này thuộc về lực lượng trật tự, giao thông của chính quyền địa phương. Tóm lại: nếu việc di chuyển phương tiện trong tuyến đường nội bộ khu đô thị không gây ảnh hưởng lớn, bảo vệ/đại diện BQL khu đô thị nên linh hoạt cho phép xe di chuyển, không nên áp dụng quá cứng nhắc quy định của pháp luật. Trong trường hợp phát hiện phương tiện đỗ xe không đúng quy định nên ưu tiên nhắc nhở, giải thích cho chủ xe trên nguyên tắc đảm bảo sự hài hoà, lợi ích cho các bên. Biện pháp khoá bánh xe dù được thực hiện đúng quy định hay không cũng không phải là giải pháp tối ưu, mà giải pháp tốt hơn hết là khi chủ xe cố tình chống đối, có thái độ không hợp tác là thông báo sự việc với chính quyền địa phương để sự việc được giải quyết đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, cần xem xét đến trách nhiệm của chính quyền địa phương cũng như các cơ quan quản lý có liên quan, nhất là việc quản lý về phần diện tích chung của khu dân cư, diện tích nơi đỗ xe… Bởi lẽ, để xảy ra tình trạng này cũng xuất phát từ việc lơ là, không sát sao trong việc quản lý các khu đô thị nói chung của chính quyền địa phương. Đặc biệt, mỗi người dân cần tự có ý thức thực hiện đúng quy định pháp luật về giao thông đường bộ để tránh những trường hợp vi phạm không đáng có xảy ra.

Bảo vệ chung cư có quyền khóa bánh xe của tài xế vi phạm hay không?

train

27f3db0f-15cb-40e1-acdb-8f91ec943a43

EM xin hỏi các Luật Sư mấy vấn đề như sau: Năm 1983 GĐ mình có 2 Anh em, ruộng đất là tên của 2 Anh mình đứng tên, có 2 mảnh ruộng thì 2 ae mỗi người đứng tên 1 ruộng, Cha và Mẹ mình không có ruộng, chỉ có 2 anh mình có tên ruộng thôi. Năm 1985 thì GĐ Bố và Mẹ mình không còn ở với nhau, A theo mẹ, còn lại mình theo Bố, sau này ruộng của Anh mình, bố mình ra xã trả lại, không lấy nữa, chỉ còn ruộng của mình. Đến năm 1998 thì bố mình 1 người Phụ Nữ ở gần nhà mình, sau đó có 1 em trai sn 1999, thì bà 2 đi ra xin lại ruộng của A mình, và ruộng đó vẫn là tên của a mình, chứ không phải ai đứng tên. Ruộng a mình bà 2 trồng lúa hằng năm từ năm 1999 đến nay. Năm 2014 Bố mình mất, thì mảnh đất của GĐ Bố mình viết di chúc chia cho mình và người em kế gọi là ( út ) xong bà 2 cứ muốn đòi luôn phần của mình, mình đấu trang, cuối cùng thì mình 1 nửa, út 1 nửa. Quay trở lại phần đất ruộng, thì vừa rồi đầu tháng 12 trên Huyện đền bù phần đất ruộng của A mình, nhưng vì A mình đang đi làm ăn xa bên TQ nên chưa về, và không có mặt. Thì bà 2 giờ là chủ hộ, huyện họ gửi giấy đền bù về, thì bà 2 ra lĩnh tiền đền bù, cũng đúng hôm đầu tháng bà 2 có vào BD chơi, tiện thế đến chỗ mình chơi, xong có nói 1 câu rằng " Để về nhà rồi lĩnh tiền ruộng rồi gửi lại cho " Huyện đền bù ruộng của A mình 1/2 còn 1/2 nữa . Chơi 1 tuần xong, đến khi về nhà bà 2 lĩnh tiền xong, không gửi cho mình, mà cũng không gọi điện lại nói gì, đến khi mình gọi điện hỏi thì bà 2 nói,  giờ không chuyển nữa, không đưa, con không có quyền mượn tiền đó, nhỡ đưa tiêu sài hết, A về nó đòi, thì làm sao, mình nói này là tiền Ruộng của A mình, mình mượn của A, sao lại không có quyền. Sắp tới đây, Huyện đền bù phần ruộng còn lại của A mình và của mình, mình sợ bà 2 lĩnh nữa, rồi lại không đưa cho mình. Hiện tại mình đang trong Nam, còn ruộng thì ở ngoài Bắc. Xa cách biệt, nên đi lại cũng bất tiện. Xin ý kiến của các Luật Sư cho em xin phương án để giải quyết vụ này.

Tranh chấp tiền đền bù đất ruộng

train

34662873-b05a-4771-aec4-cbd3547d1b5a

Xin luật sư cho em hỏi . hiện tại e có lô đất diện tích 3900m2 ở hẻm 226 đường 8 - Linh Xuân - Thủ Đức đang là đất trồng cây lâu năm. Cho em xin hỏi là giá đất lên thổ cư ở đây là bao nhiêu, thủ tục pháp lý làm như thế nào ah. Em xin chân thành cảm ơn !

Xin hỏi giá đất lên thổ cư tại đường 8 linh xuân, thủ đức, TP. HCM

train

41319c0e-3fd8-43a4-9a11-d38500915a4f

Tại sao cần xác định việc sử dụng đất ổn định? Mục đích xác định việc sử dụng đất ổn định, lâu dài được quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013, theo đó, đây là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất (trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định). Mặt khác, đây còn là căn cứ để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 74 Luật đất đai 2013. Như vậy, "sử dụng đất ổn định” là một trong những điều kiện để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Ngoài ra, việc xác định đất sử dụng ổn định và thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định là cơ sở để áp dụng chính sách về nghĩa vụ tài chính về đất đai và chính sách bồi thường, hỗ trợ được áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất. Vậy, pháp luật quy định như thế nào là “sử dụng đất ổn định”? Theo Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khái niệm sử dụng đất ổn định được hiểu như sau: Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Căn cứ nào để xác định sử dụng đất ổn định Các căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định, lâu dài được quy định chi tiết tại Điều 125 Luật đất đai 2013 và Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, việc sử dụng đất ổn định, lâu dài được xác định dựa vào hai căn cứ: >>>Thứ nhất: Mục đích sử dụng đất Đất được xác định là sử dụng ổn định lâu dài nếu được sử dụng trong các trường hợp: - Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; - Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; - Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; - Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê; - Đất xây dựng trụ sở cơ quan theo quy định; - Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; - Đất cơ sở tôn giáo; - Đất tín ngưỡng; - Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh; - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; - Đất tổ chức kinh tế sử dụng trong trường hợp: nhận chuyển quyền hoặc chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp. >>>Thứ hai: Thời gian sử dụng đất Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định, lâu dài được xác định căn cứ vào: – Thứ nhất: Thời gian; – Thứ hai: Nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ khác. Cụ thể các loại giấy tờ khác là: + Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; + Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất; + Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất; + Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất; + Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất; + Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký; + Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất; + Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan; + Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ; + Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký. Lưu ý: – Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, loại giấy tờ khác có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất. – Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Cần hiểu như thế nào là “sử dụng đất ổn định”?

train

0c93ac43-f9d9-4233-ac04-7ffdcd6e6ffa

ông bà nội e có mảnh đất. Khi ông nội mất chia mảnh đất đó làm 4 phần. Mấy năm gần đây, bà nội bảo bố e về sửa sang lại nhà cửa và hứa trước mặt mọi người cho gia đình em một nửa số đất của bà ( có dấu công chứng đỏ). nhưng giờ một bác trai vs 2 cô làm sổ đỏ mảnh đất của bà nội em. Luật sư cho e hỏi nếu khi bà chia đất thì có cần bắt buộc phải có mặt của bố em không ạ ?. Và có cách gì để lấy lại mảnh đất cho bà e ko ạ?

Cho e hỏi chút về quyền sử dụng đất ạ

train

d1957438-3886-4624-9eda-d5af85a8f838

  Nhiều bạn thắc mắc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì liệu có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hay không? Để trả lời được câu hỏi trên, chúng ta cần làm rõ các căn cứ pháp lý sau.1. Thứ nhất, về chủ thể: Tổ chức đó phải là tổ chức kinh tế, điều kiện này được ghi nhận tại điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 như sau: “Tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.” Trong đó: - Tổ chức kinh tế được định nghĩa tại khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai 2013 bao gồm: doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. - Theo quy định tại khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm: doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. - Khoản 17 Điều 3 Luật Đầu tư 2014 quy định: “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.” 2. Thứ hai, về đối tượng quyền sử dụng đất: Ngoài việc đáp ứng điều kiện về chủ thể như đã phân tích ở trên, đối tượng quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng phải không rơi vào trường hợp pháp luật cấm chuyển nhượng sau: “1. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” (khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013) 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.." Qua việc phân tích các căn cứ trên, chúng ta kết luận rằng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ KHÔNG được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Trong đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được xác định thông qua sự tồn tại của cổ đông hoặc thành viên là nhà đầu tư nước ngoài trong doanh nghiệp, miễn doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư nước ngoài thì đều được coi là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà không phụ thuộc vào phần trăm cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài /phần trăm góp vốn của thành viên nhà đầu tư nước ngoài đó là bao nhiêu.

DN nước ngoài có quyền nhận chuyển nhượng đất tại Việt Nam?

train

87b1d2ec-5cd5-4ef3-86f0-5d1a676f4d15

Tôi muốn chuyển quyền sử dụng đất từ mẹ sang con nhưng không có di chúc. nhà tôi có 5 anh em nhưng có người chết và có người ở xa chỉ có 2 người ở gần. vậy khi khai báo tui có thể khai 2 người được không vì đã cắt hộ khẩu ra riêng hết. tôi đã sử dụng đất được hơn 15 năm và điện, nước thuế trên giấy đều đứng tên tôi và không có tranh chấp giữ các anh em. vậy tui cần có những giấy tờ gì và làm thủ tục ở đâu như thế nào và mất phí bao nhiêu để có thể chuyển đất sang tên tôi. Nhờ luật sư tư vấn giúp

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ mẹ sang con

train

7cb34ed9-9d04-4c17-9b8f-a34cab6643da

  Hiện nay, thực trạng tái định cư trong chính sách đất đai được coi là một trong những vấn đề nóng, thường gây ra nhiều tranh cãi giữa người dân với chính quyền. Xong, trong phạm vi bài viết này, chúng ta không bàn đến quy định liên quan về đền bù hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất mà sẽ đi giải quyết thắc mắc nhiều người vẫn hay đặt ra, rằng đất tái định cư thì có quyền chuyển nhượng hay không? Xét về bản chất, đất tái định cư là đất do Nhà nước cấp để hồi thường thu hồi đất và hỗ trợ người dân bị thu hồi đất ổn định cuộc sống. Bởi vậy, về mặt pháp lý người được cấp đất tái định cư là đất ở có đủ quyền sở hữu. Do đó, đất tái định cư nếu đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì về người có quyền sử dụng đất hợp pháp hoàn toàn có các quyền như các loại đất ở thông thường khác. Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định:“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận,… ….”. Bên cạnh đó, tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.” Về hình thức của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 đã đưa ra quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.” Cụ thể vấn đề này được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Như vậy, một trong những điều kiện tiên quyết của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các bên phải thực hiện thông qua hợp đồng. Mặt khác, trong trường hợp người sử dụng đất đang ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Nói cách khác, trường hợp đất tái định cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thì chưa thể tiến hành việc chuyển nhượng. Nếu các bên vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 13 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Điều 13. Tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai 1. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn. 2. Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 Điều này.

Đất tái định cư có được quyền chuyển nhượng?

train

f39739ff-240f-4e3f-88ab-8c2487037653

Câu hỏi: 1/  Năm 2011 dự án khu đất 2,5ha được quy hoạch khu liên hợp thể thao sân thi đấu Telnit , Đã công bố quyết định thu hồi đất đã lên phương án bồi thường nhưng chưa chi trả tiền cho dân. Đến năm 2017 phê duyệt chủ trương khu đất nói trên được chuyển sang dự án khác (Khu tái định cư) lại đo đạc kiểm đếm, người dân thắc mắc tại sao không giải quyết thiệt hại cho dân, không công bố gì cho dân biết .Thì được trả lời dự án mới được kế thừa dự án cũ nên tiếp tục ra thông báo thu hồi đất , thông báo kiểm đếm , người dân không đồng ý thì ra  quyết định cưởng chế kiểm đếm bắt buộc và đa thực hiện xong. Vậy ở đây xin hỏi luật sư nội dung thừa kế dự án củ là như thế nào văn bản quy định nội dung ra sao? 2/ Theo điều 69 ( Điểm a khoản 1) luật đất đai, khi thực hiện dự án thì  họp dân trước để lấy ý kiến đóng góp vào dự án trước. Hay là ra thông báo thu hồi đất trước rồi mới họp dân sau ? 3/ Khi đã ra thông báo thu hồi đất nông nghiệp thì chậm nhất là 90 ngày phải có quyết định thu hồi đất phải không ? . Nếu sau 90 ngày mà chưa có quyết định thu hồi đất thì sao?

Tôi xin được tư vấn về quy hoạch giải tỏa đền bù đất

train

ea06962f-99b8-48ce-9009-e83794a623f9

Chuyển nhượng HĐMB thực chất là việc bên mua chuyển nhượng lại quyền mua của mình cho chủ thể khác. Theo đó, chuyển nhượng HĐMB CHCC HTTTL là việc các chủ sở hữu “tương lai” bán lại quyền sỡ hữu CHCC HTTTL của mình. Pháp luật điều chỉnh đối với vấn đề này được quy định cụ thể như sau: Thứ nhất, theo quy định tại Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP về điều kiện chuyển nhượng HĐMB CHCC HTTTL được quy định tương tự như đối với chuyển nhượng HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai theo Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể: - Bên mua trong HĐMB CHCC HTTTL chưa nhận bàn giao căn hộ chung cư hình thành trong tương lai (CHCC HTTTL) hoặc đã nhận bàn giao có quyền chuyển nhượng HĐMB CHCC HTTTL khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) cho bên mua là tổ chức, cá nhân khác chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua căn hộ ở với chủ đầu tư. Bên cạnh đó, chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. Thứ hai, theo quy định tại Khoản 1 Điều 11 Nghị định 76/2015/NĐ-CP về trình tự, thủ tục chuyển nhượng HĐMB CHCC HTTTL được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trong đó, trường hợp mua bán CHCC HTTTL cũng thuộc loại mua bán nhà ở thương mại nên theo Khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 thì “bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư”. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng HĐM CHCC HTTTL thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo quy định pháp luật tại Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD và công chứng, chứng thực (theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng 2014). Trường hợp tổ chức, cá nhân đã nhận chuyển nhượng hợp đồng có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng lần nữa thì có quyền chuyển nhượng tiếp HĐMB cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp GCN chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp GCN. Khi đó, bên nhận chuyển nhượng HĐMB căn hộ cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN theo quy định của pháp luật về đất đai. Ngoài ra, về nghĩa vụ đối với nhà nước cần thực hiện khi giao dịch đó là bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí. Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng HĐMB CHCC HTTTL theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Khoản 6 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai

train

21143612-07b3-4c5c-bb00-c9f07e3ebd9a

Giấy cam kết viết tay

train

c7d504da-52d2-4f7f-aad2-1f3255e33e6b

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 việc chuyển nhượng đất trồng lúa không bị pháp luật cấm. Tuy nhiên, chủ sở hữu muốn chuyển nhượng đất trồng lúa cần đáp ứng được các điều kiện quy định như sau: - Có Giấy chứng nhận thửa đất trồng lúa đang sử dụng - Đất trồng lúa có ý định chuyển nhượng không bị tranh chấp - Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Đất trồng lúa dự định chuyển nhượng còn thời hạn sử dụng. Song song với điều kiện để người chuyển nhượng bán được đất trồng lúa, thì người nhận chuyển nhượng cũng không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nếu thuộc các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật Đất đai, cụ thể như sau:Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Cập nhật bởi ThanhLongLS lúc: 01/04/2023 00:57:38

Có được chuyển nhượng đất trồng lúa không?

train

d596eefb-ef58-4721-aa16-94694e25a5de

Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Vậy trong trường hợp chủ đất đang nợ người khác (như nợ ngân hàng, nợ anh, em, bạn,…) thì có được thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ không?1. Chuyển nhượng QSDĐ đất là gì? Tại sao gọi là chuyển nhượng mà không phải là mua bán? Mời các bạn xem chi tiết tại đây 2. Có được chuyển nhượng QSDĐ khi đang nợ tiền người khác? Theo quy định Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ như sau: ĐK 1: Người bán phải có Giấy chứng nhận. Trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được chuyển nhượng (khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013). ĐK 2:  Đất không có tranh chấp; ĐK 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án (Căn cứ khoản 4 Điều 112 Luật thi hành án dân sự 2015); ĐK 4: Trong thời hạn sử dụng đất; ĐK 5: Hợp đồng chuyển nhượng phải được ký kết hợp pháp. Bạn có thể tải về mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới đây để tham khảo. Mẫu Hợp đồng này được ban hành kèm Nghị định 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Xem chi tiết tại đây Từ các điều kiện nêu trên cho thấy, nếu đất đang tranh chấp hay kê biên để đảm bảo thi hành án,…thì chủ đất không được thực hiện quyền chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong trường hợp không có tranh chấp hay chưa bị kê biên thì vẫn được chuyển nhượng bình thường. Do đó, trong trường hợp chủ đất đang nợ tiền người khác sẽ không được chuyển nhượng nếu rơi vào trường hợp sau: Trường hợp quyền sử dụng đụng đất đó là tài sản duy nhất để đảm bảo việc trả nợ. Nên nếu người cho vay phát hiện và báo cơ quan có thẩm quyền để ngăn chặn kịp thời việc người vay chuyển nhượng tài sản cuối cùng nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ và được cơ quan giải quyết ngay tại thời điểm người vay đang chuyển nhượng. Còn nếu các bên đã tiến hành thủ tục chuyển nhượng tài sản hợp pháp theo quy định pháp luật, không bị cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn, việc chuyển nhượng đã hoàn thành, người nhận chuyển nhượng đã hoàn tất các thủ tục để thực hiện quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản theo quy định pháp luật thì người cho vay không có thể yêu cầu tòa án giải quyết tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu (Căn cứ Điều 133 Bộ luật dân sự 2015) "Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu 1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 (về Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình) của Bộ luật này ..."

Có được chuyển nhượng QSDĐ khi đang nợ tiền người khác?

train

d6cca351-b9ce-4597-aeef-6968a7dc0022

> PHÂN TÍCH ĐIỂM MỚI LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ SỬA ĐỔI 2014 > Làm sao để đảm bảo quyền lợi trong thi hành án Dân sự? > Xác minh trong thi hành án dân sự. Qua tình huống, đánh giá các quy định của pháp luật ? Theo quy định tại Thông tư 200/2016/TT-BTC quy định “Chi phí cưỡng chế thi hành án do người phải thi hành án, người được thi hành án, người thứ ba bị cưỡng chế thi hành án nộp hoặc được khấu trừ vào tiền thu được, tiền bán đấu giá tài sản kê biên, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ, thuê, vay, mượn, sửa chữa, trừ trường hợp chi phí cưỡng chế do ngân sách nhà nước bảo đảm”. Vậy các khoản chi phí cưỡng chế do nhà nước đảm bảo đảm bao gồm các khoản nào? Mời các bạn tham khảo bài viết sau: Như vậy, trong quá trình thi hành án dân sự không chỉ các bên liên quan trong thi hành án phải chi trả các khoản chi phí cưỡng chế, mà ngân sách nhà nước cũng bảo đảm chi trả trong một số trường hợp nhất định. Các trường hợp được nhà nước chi trả được quy định tại Điều 7 Thông tư 200/2016/TT-BTC, như sau: Trường hợp 1: Ngân sách nhà nước trả chi phí cưỡng chế thi hành án trong các trường hợp sau đây (khoản 3 Điều 73 Luật Thi hành án dân sự 2008): a) Định giá lại tài sản khi có vi phạm quy định về định giá; b) Chi phí xác minh điều kiện thi hành án (được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014); c) Chi phí cần thiết khác theo quy định của Chính phủ (được hướng dẫn bởi Khoản 1 Điều 43 Nghị định 62/2015/NĐ-CP);Trường hợp 2: Chi phí cần thiết khác theo quy định của Chính phủ, bao gồm (khoản 1 Điều 43 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP): a) Chi phí họp bàn cưỡng chế do Chấp hành viên tổ chức họp với các cơ quan liên quan trước khi tiến hành cưỡng chế; b) Các khoản chi phí sau: - Chi phí cưỡng chế trong trường hợp không thu được tiền của người phải thi hành án do tài sản kê biên không bán được, trong “Trường hợp người được thi hành án không đồng ý nhận tài sản để thi hành án thì Chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Nếu giá trị tài sản đã giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án vẫn không nhận để trừ vào số tiền được thi hành án thì tài sản được giao lại cho người phải thi hành án quản lý, sử dụng. Người phải thi hành án không được đưa tài sản này tham gia các giao dịch dân sự cho đến khi họ thực hiện xong nghĩa vụ thi hành án” (Khoản 3 Điều 104 Luật Thi hành án dân sự 2008) - Trường hợp Kê biên, xử lý tài sản đang cầm cố, thế chấp nhưng sau khi giảm giá theo quy định mà giá trị bằng hoặc thấp hơn chi phí và nghĩa vụ được bảo đảm, như sau: + Người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án (khoản 1 Điều 90 Luật thi hành án dân sự 2008). + Khi kê biên tài sản đang cầm cố, thế chấp, Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người nhận cầm cố, nhận thế chấp; khi xử lý tài sản kê biên, người nhận cầm cố, nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán (khoản 2 Điều 90) “số tiền thu được từ việc bán tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bán tài sản mà bản án, quyết định tuyên kê biên để bảo đảm thi hành một nghĩa vụ cụ thể được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm đó sau khi trừ các chi phí về thi hành án” (khoản 3 Điều 47 luật này). - Tài sản bị cưỡng chế không còn hoặc bị mất giá trị sử dụng; - Người phải thi hành án phải giao, trả tài sản theo bản án, quyết định mà không có khả năng thanh toán chi phí cưỡng chế; - Người phải thi hành án phải thực hiện công việc nhất định bỏ đi khỏi nơi cư trú hoặc chết mà không còn tài sản để thanh toán chi phí cưỡng chế; c) Chi phí cho việc Chấp hành viên xác minh, xác định giá trị tài sản trước khi cưỡng chế để áp dụng biện pháp cưỡng chế tương ứng với nghĩa vụ phải thi hành án, chi phí cần thiết để áp dụng theo Điều 90 Luật Thi hành án dân sự; d) Các khoản chi cho việc áp dụng biện pháp tạm giữ giấy tờ, tài liệu của người phải thi hành án mà không thu được tiền của người phải thi hành án để thanh toán chi phí; đ) Chi phí cho việc bố trí phiên dịch, biên dịch trong trường hợp đương sự là người nước ngoài, người dân tộc thiểu số của Việt Nam không biết tiếng Việt; e) Chi phí khi đang tiến hành tổ chức cưỡng chế nhưng phải đình chỉ theo quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm d, Điểm đ Khoản 1 Điều 50 Luật Thi hành án dân sự; “a) Người phải thi hành án chết không để lại di sản hoặc theo quy định của pháp luật nghĩa vụ của người đó theo bản án, quyết định không được chuyển giao cho người thừa kế; b) Người được thi hành án chết mà theo quy định của pháp luật quyền và lợi ích của người đó theo bản án, quyết định không được chuyển giao cho người thừa kế hoặc không có người thừa kế; d) Bản án, quyết định bị hủy một phần hoặc toàn bộ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 103 của Luật này; đ) Người phải thi hành án là tổ chức đã bị giải thể, không còn tài sản mà theo quy định của pháp luật nghĩa vụ của họ không được chuyển giao cho tổ chức khác; (được sửa đổi bởi Khoản 22 Điều 1 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014)” g) Chi phí cưỡng chế đã thực hiện nếu cơ quan có thẩm quyền hủy việc cưỡng chế. Trường hợp 3: Các chi phí định giá lại tài sản khác, như sau: - Chi phí định giá, định giá lại tài sản (điểm a khoản 3 Điều 4 Thông tư 200/2016/TT-BTC) + Chi phí thẩm định giá, thẩm định giá lại tài sản: Giá dịch vụ thẩm định giá, thẩm định giá lại tài sản theo hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá. + Chi phí liên quan đến việc định giá trong trường hợp Chấp hành viên thực hiện việc xác định giá tài sản theo quy định chấp hành viên xác định giá trong các trường hợp sau đây (khoản 3 Điều 98 Luật Thi hành án dân sự 2008): a) Không thực hiện được việc ký hợp đồng dịch vụ quy định là trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên (khoản 2 Điều 98 luật này); b) Tài sản kê biên thuộc loại tươi sống, mau hỏng hoặc có giá trị nhỏ mà đương sự không thoả thuận được với nhau về giá. Chính phủ quy định về tài sản có giá trị nhỏ. Trong trường hợp có vi phạm quy định về định giá theo quy định Chấp hành viên có vi phạm nghiêm trọng quy định về định giá tài sản kê biên dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản. Trường hợp 4: Chi phí khi đang tiến hành tổ chức cưỡng chế nhưng phải ngừng vì các lý do sau đây: a) Do sự kiện bất khả kháng là trường hợp thiên tai, hỏa hoạn, địch họa (Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 4 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP); b) Trường hợp thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định đình chỉ thi hành án, tạm ngừng thi hành án để giải quyết khiếu nại theo quy định về Tạm đình chỉ thi hành án (Điều 49) và Đình chỉ thi hành án ( Điều 50 Luật Thi hành án dân sự 2008). Trường hợp 5: Chi phí cưỡng chế do người phải thi hành án có tài sản nhưng giá trị tài sản chỉ đủ để thanh toán chi phí cưỡng chế thi hành án Về xác định việc chưa có điều kiện thi hành án (căn cứ: điểm a khoản 1 Điều 44a Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014) Theo đó, căn cứ kết quả xác minh điều kiện thi hành án, Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định về việc chưa có điều kiện thi hành án khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: - Người phải thi hành án không có thu nhập hoặc có thu nhập chỉ bảo đảm cuộc sống tối thiểu cho người phải thi hành án, người mà họ có trách nhiệm nuôi dưỡng và không có tài sản để thi hành án hoặc có tài sản nhưng giá trị tài sản chỉ đủ để thanh toán chi phí cưỡng chế thi hành án hoặc tài sản theo quy định của pháp luật không được kê biên, xử lý để thi hành án;

05 trường hợp được nhà nước chi trả phí cưỡng chế thi hành án dân sự

train

ae807dc3-7dba-437b-a9a0-085a0be2858b

Hiện nay, việc mua bán nhà có lập vi bằng diễn ra khá phổ biến. Trong đó có nhiều thông tin rao bán các căn nhà, diện tích đất mà không rõ nguyên nhân dẫn đến chưa đủ điều kiện để được cấp  giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng (sổ đỏ) cùng lời cam kết hoàn tất thủ tục "công chứng thừa phát lại" để người mua yên tâm. Vậy trong trường hợp này Thừa phát lại có được công chứng không?1. Nhiệm vụ của Thừa phát lại là gì? Có bao gồm có công chứng không? Căn cứ khoản 1 Điều 2 Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định "Thừa phát lại là người được Nhà nước bổ nhiệm để làm các công việc về thi hành án dân sự, tống đạt giấy tờ, lập vi bằng và các công việc khác theo quy định của Nghị định và pháp luật có liên quan". Theo đó, căn cứ Điều 3 Nghị định này quy định thì các văn phòng Thừa phát lại được quyền thực hiện các công việc bao gồm: 1. Thực hiện việc tống đạt theo yêu cầu của Tòa án hoặc Cơ quan thi hành án dân sự. 2. Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. 3. Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự. 4. Trực tiếp tổ chức thi hành án các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự. Thừa phát lại không tổ chức thi hành án các bản án, quyết định thuộc diện Thủ trưởng Cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định thi hành án. Do đó, theo quy định trên thì thừa phát lại không có quyền được công chứng. Việc người bán sử dụng cụm từ "công chứng thừa phát lại" là hoàn toàn không phù hợp. Việc dùng từ sai và tùy tiện như vậy có thể để nhằm mục đích thuyết phục người mua rằng đã có sự đảm bảo về mặt pháp lý của giao dịch bất động sản mà họ tham gia. Do đó, bạn cần tỉnh táo trong trường hợp này và phân biệt rõ giữa công chứng và việc lập vi bằng (Chi tiết tại đây). Trong các giao dịch mua bán nhà đất nếu có yêu cầu của khách hàng thì các văn phòng Thừa phát lại  lập vi bằng liên quan đến giao dịch bất động sản. Vi bằng đó có thể được lập để: Ghi nhận hành vi giao nhận tiền đặt cọc của các bên; Ghi nhận hành vi các bên ký tên vào hợp đồng đặt cọc hoặc ghi nhận các bên giao nhận tiền như một tiến trình trong việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất...Chứ không có tính pháp lý liên quan đến công chứng giấy tờ. 2. Có thể công chứng ở đâu? Căn cứ khoản 1 Luật công chứng 2014 quy định: "Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng." Do đó, việc công chứng tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản thì người dân nên đến các phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng để được các công chứng viên công chứng thì mới đúng quy định của pháp luật. Trong đó, - Phòng công chứng là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp, có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng hoặc do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập. Người đại diện theo pháp luật của Phòng công chứng là Trưởng phòng. Trưởng phòng công chứng phải là công chứng viên, do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức. - Văn phòng công chứng là tổ chức dịch vụ công dưới hình thức công ty hợp danh nhằm thay mặt nhà nước chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch có con dấu và tài khoản riêng hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính bằng nguồn thu từ phí công chứng, thù lao công chứng và các nguồn thu hợp pháp khác. Xem chi tiết về phòng công chứng và văn phòng công chứng tại đây; Vậy nên, trong quá trình tìm hiểu thông tin về việc mua bán nhà đất, cần cẩn thận trước những thông tin được người bán cung cấp và kiểm tra kỹ lương. Lưu ý những thông tin về công chứng để tránh rủi ro cho bản thân. Việc công chứng được thực hiện tại văn phòng công chứng và các cơ quan có thẩm quyền về công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản là động sản,...để đảm bảo tình pháp lý của giao dịch và có cơ sở khi có tranh chấp phát sinh. Xem thêm: >>> Cơ quan nào - chứng thực giấy tờ gì: Tất tần tật tại đây >>> Vi bằng thừa phát lại và những trường hợp thừa phát lại không được lập vi bằng >>> Trình tự, thủ tục lập vi bằng như thế nào là hợp pháp? >>> Cần phân biệt rõ khi nào lập vi bằng, khi nào công chứng, chứng thực?

Thừa phát lại có thực hiện việc công chứng không?

train

0e12edfd-d87b-4f33-b9fd-c6dab4dee4c3

Cơn sốt bất động sản đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hết "sốt", nhu cầu chuyển nhượng đất đai ngày càng tăng với nhu cầu của thị trường và giá đất ngày một cao. Có bao giờ bạn tự hỏi, giá đất được tính như thế nào, khi mua bán, nhận bồi thường đất được tính dựa trên căn cứ nào? Mời bạn xem nội dung dưới đây: Theo quy định tại điều 112, Luật đất đai 2013 việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. Giá đất trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 11 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Giá đất theo thị trường: Hiện nay theo quy định hiện hành thì chưa có nội dung hướng dẫn về vấn đề này nhưng chúng ta có thể hiểu nôm na giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước  giá do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê.... Như vậy, nếu giá thị trường biến động chính phủ phải thực hiện điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp sau đó Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.

Khi nào sử dụng Bảng giá đất, khi nào áp giá thị trường?

train

7faad595-59a7-4457-931f-8845618c411a

Theo Điều 57 Luật Đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm: Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.Cập nhật bởi ThanhLongLS lúc: 16/03/2020 02:24:29

Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép?

train

8042296a-4912-420f-aa44-4e27c1c26470

>>>Hợp đồng thuê nhà – những điểm cần lưu ý theo Luật mới >>>Hiệu lực của hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất chỉ có chữ ký một bên vợ/chồng? >>>Bí kíp mua bán nhà, đất >>>Mua bán nhà đất qua vi bằng có được pháp luật công nhận? >>>Các trường hợp mua bán đất đai không công chứng vẫn được cấp GCN QSDĐ Nhu cầu mua bán nhà ở là giao dịch diễn ra thường nhật. Tuy nhiên, để tìm được người mua nhà và thống nhất hợp đồng mua bán nhà ở thực tế không phải điều dễ dàng. Thông thường, một giao dịch mua bán nhà ở được các bên thực hiện thông qua một vài lần thương lượng mới xong. Và để tối đa hóa khoản lợi tài chính, chủ sở hữu nhà thường chọn cách cho thuê nhà trong thời gian tìm được bên mua phù hợp. Câu hỏi đặt ra, trường hợp hợp đồng thuê vẫn còn thì pháp luật có cho phép chủ sở hữu bán căn nhà đó không? Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc mua bán nhà ở cho thuê như sau:  “Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn”. Như vậy, khi muốn bán nhà ở đang cho thuê thì pháp luật quy định chủ sở hữu phải thông báo bằng văn bản cho bên đang thuê nhà được biết. Và trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày thông báo cho người thuê nhà biết về việc bán nhà, người đang thuê nhà không có nhu cầu mua lại thì chủ sở hữu mới được quyền bán nhà ở đó cho người khác. Ngoài ra, để đảm bảo quyền lợi của người thuê nhà thì pháp luật có quy định về quyền được tiếp tục thuê nhà ở của người thuê tại khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở 2014 về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”. Theo đó, trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở cho người khác (không phải người đang thuê) thì vẫn phải đảm bảo quyền thuê nhà cho người đang thuê tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã được ký kết trước đó giữa người thuê nhà và chủ sở hữu nhà ở cũ.  Xong, đối với trường hợp chủ sở hữu mới không đồng ý việc cho thuê nhà và chủ sở hữu cũ đã chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn với người đang thuê thì đây được xem là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật. Bởi, theo quy định pháp luật trong thời hạn thuê nhà ở, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, cụ thể gồm các trường hợp sau: “a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này; b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng; c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng; d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê; e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục; g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.” Theo đó, một khi chủ sở hữu nhà ở cũ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mà không thuộc các trường hợp nêu trên và không thuộc các trường hợp được các bên thỏa thuận trong hợp đồng thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người thuê nhà nếu có.  

Có được bán nhà khi nhà chưa hết thời hạn cho thuê?

train

ed6f71ee-f8aa-4132-9585-e41e6b3a59cc

>>>02 trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần sổ đỏ >>>Tổng hợp giải đáp về việc “cấp sổ đỏ” của Bộ TN&MT, Bộ Xây dựng >>>Tổng hợp một số điều bạn cần biết về sang tên sổ đỏ >>>Sổ hồng, sổ đỏ khác nhau thế nào? Khi nói đến Giấy chứng nhận bất động sản, chúng ta cần kể đến các loại giấy chứng nhận sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,…(sau đây gọi chung là “Sổ đỏ”). Về mặt pháp lý, sổ đỏ được xem chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Ngày nay, cá nhân và hộ gia đình được xem là hai đối tượng sử dụng đất phổ biến. Trong đó, chủ thể nào sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ riêng ghi tên các cá nhân hay hộ gia đình nhằm phân biệt hình thức sở hữu.Vậy điểm khác biệt giữa sổ đỏ hộ gia đình và sổ đỏ cá nhân là gì? TIÊU CHÍ SỔ ĐỎ CẤP CHO HỘ GIA ĐÌNH SỔ ĐỎ CẤP CHO CÁ NHÂN Khái niệm Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó,  “Hộ gia đình sử dụng đất” có hai (02) dấu hiệu nhận biết là: + Dấu hiệu thứ nhất: Thành viên gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; + Dấu hiệu thứ hai: Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Cá nhân sử dụng đất là người có quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua các các hình thức như: nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho… Thông tin ghi nhận tại bìa sổ đỏ - Ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. - Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).” => Hệ thống pháp luật về đất đai hịên hành không có quy định phải ghi rõ tên của mọi thành viên hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “Hộ gia đình”. - Ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”. Đặc điểm Đây là sổ đỏ cấp cho nhiều chủ thể mà người đứng tên trên giấy chỉ là người đại diện cho hộ gia đình đó (thường là chủ hộ). Đây là sổ đỏ cấp riêng cho từng cá nhân hoặc hai vợ chồng mà không bao gồm các chủ thể khác. Do đó, chỉ người có tên trên giấy chứng nhận mới là chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản được chứng nhận, ngoại trừ trường hợp tài sản được xác định là tài sản chung vợ chồng theo Luật Hôn nhân và gia đình mà chỉ có vợ hoặc chồng đứng tên. Chuyển nhượng Khi chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…) của hộ gia đình ngoài việc phải đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai hiện hành thì: - Việc định đoạt cần phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (Người thành niên là người từ đủ mười tám tuổi trở lên). - Đối với các thành viên khác trong gia đình từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có thể tự mình xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Do đó, nếu trong hộ gia đình có thành viên chưa đủ 18 tuổi thì việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Nhận định trên dựa trên các căn cứ pháp lý sau: + Thứ nhất: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: "Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này". + Mặt khác, để xem xét vấn đề này cũng cần phải viện dẫn các quy định khác của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai hiện hành, đó là: Tại khoản 2 Điều 64 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 có quy định: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.   Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ cần có sự đồng ý của chủ quyền sử dụng đất đó và đáp ứng các điều kiện tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Căn cứ pháp lý - Luật đất đai 2013 - Thông tư 33/2017/TT-BTNMT

Khác biệt giữa sổ đỏ cấp cho hộ gia đình và cá nhân

train

4428c78c-1c56-4c3d-957f-d200cc68b99c

Vay vốn bằng cách thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) hiện nay diễn ra ngày càng phổ biến. Vậy trường hợp nào thì người sử dụng đất không được thế chấp tài sản GCN QSDĐ?1. Điều kiện thế chấp QSDĐ Căn cứ quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 về Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: ĐK 1: Có Giấy chứng nhận QSDĐ; Trừ 02 trường hợp sau: - Trường hợp 1: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (khoản 3 Điều 186) -  Trường hợp 2: Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền ( khoản 1 Điều 168) ĐK 2: Đất không có tranh chấp; ĐK 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; ĐK 4: Trong thời hạn sử dụng đất. Lưu ý: Ngoài các điều kiện nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện đối với từng trường hợp được quy định chi tiết tại điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Như vậy, nếu GCN QSDĐ đất không thỏa các điều kiện nêu trên thì không được sử dụng GCN đó để thế chấp. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 2. Một số trường hợp khác nếu thế chấp phải thỏa điều kiện như sau. Trường hợp 1: Đang bảo quản di sản của người khác. Căn cứ Điều 617 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra, như sau: “Điều 617. Nghĩa vụ của người quản lý di sản … b) Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản” Do đó, nếu người bảo quản di sản đang trong thời gian bảo quản di sản của người khác thì không được sử dụng tài sản đó để bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt bằng tài sản khác,… Trong trường hợp này, người quản lý di sản có quyền chuyển nhượng nếu hết thời hạn bảo quan mà không có người thừa kế nhận di sản thì tòa án ra quyết định giao di sản cho người quản lý. Lúc này người quản lý di sản mới có tòa quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản,..theo quy định. Trường hợp 2:  Tài sản hình thành trong tương lai Theo quy định tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm như sau: “Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch”  “Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất” Như vậy, từ căn cứ trên thì quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai (bao gồm quyền sử dụng đất hình thành từ vốn vay) không phải là tài sản bảo đảm và không được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đồng thời, giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai sẽ không được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. Trường hợp 3: Chưa có GCN QSDĐ. Căn cứ khoản 1 Điều 168 Luật đất đau 2013 quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận” . Theo đó, nếu không có GCN QSDĐ đất người chuyển nhượng sẽ không thỏa điều kiện thế chấp. Tuy nhiên, cũng tại điều này quy định nếu chưa có GCN QSDĐ những có một trong các loại giấy tờ sau thì được thực hiện việc thế chấp đối với các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: - Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; - Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Xem thêm: >>> Tổng hợp một số điều bạn cần biết về sang tên sổ đỏ >>> 05 điều cần biết về bảng giá đất

Các trường hợp không được thế chấp QSDĐ

train

10761bd8-fc58-4e8f-aaef-2c2655264f3c

tôi muốn sang tên từ sổ đỏ sang sổ hồng, hiện đang đứng tên Bố (hiện bố đã chết) và giờ muốn chuyển sang tên mẹ và chia cho các con, đất cấp sổ đỏ năm 94 và là đất trước năm 80, hỏi thủ tục và kinh phi thế nào ạ.

Sang tên sổ đỏ từ bố sang mẹ và chia cho các con

train

4fdd982d-2f41-4d57-b302-c492634150a7

  Tình trạng mua bán đất bằng giấy tờ viết tay hiện nay không phải là hiềm gặp. tạm gác những rủi ro mà người mua khi mua có thể gặp phải, dưới đây là nội dung hướng dẫn tính pháp lý để công nhận quyền sử dụng đối với trường hợp nêu trên.* Thuộc trường hợp được công nhận theo Luật định: Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này; c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 - Theo đó, các trường hợp nêu trên sẽ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu. - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật * Chuẩn bị hồ sơ theo quy định: Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu thực hiện theo quy định tại Điều 8, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm có: a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK Thông tư 24; b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất; --- Giấy tờ tại Điều 100 gồm: a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. Trong đó, các loại giấy tờ khác là: 1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980. 2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý. Xem chi tiết tại điều 18 Nghị định 43 c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định  43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Thực hiện thủ tục theo quy định: Xem toàn bộ: TẠI ĐÂY

Làm thế nào để được cấp GCN QSDĐ khi mua đất bằng giấy viết tay?

train

8f8d15b7-2d82-44ef-a696-70908d08aab7

Thuế đất hàng năm là một trong những loại thuế mà người sử dụng đất phải thực hiện với cơ quan thuế cho mục đích sử dụng đất của mình. Vậy để được giảm thuế đất thì cần đáp ứng điều kiện gì thì người có đất được giảm thuế?    1. Thuế sử dụng đất là gì? Có thể hiểu thuế sử dụng đất là loại thuế mà người sử dụng đất phải nộp trong quá trình sử dụng đất cho cơ quan thuế nơi có đất, đây là một loại thuế gián thu được áp dụng đối với quyền sử dụng đất. Đối tượng nộp thuế là các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. 2. Khi nào phải nộp thuế sử dụng đất? Căn cứ khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây phải nộp tiền thuế sử dụng đất: - Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; - Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; - Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa); - Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. 3. 04 trường hợp người có đất được giảm 50% tiền thuế đất Cụ thể tại Điều 11 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định các trường hợp sau đây được Nhà nước giảm 50% số thuế phải nộp: Trường hợp 1: Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; đất của doanh nghiệp sử dụng từ 20% đến 50% số lao động là thương binh, bệnh binh. Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư), lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư ( đặc biệt ưu đãi đầu tư), địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư. Số lao động là thương binh, bệnh binh phải là lao động thường xuyên bình quân năm theo quy định tại Thông tư 09/2019/TT-BLĐTBXH và các văn bản sửa đổi bổ sung. Trường hợp 2: Đất ở trong hạn mức tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Trường hợp 3: Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng tháng. Trường hợp 4: Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế. Trường hợp này, người nộp thuế phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất bị thiệt hại. Đồng thời tại Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP cũng quy định giảm tiền sử dụng đất như sau: - Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở. Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ. - Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công. - Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Như vậy, người có đất được giảm thuế sử dụng đất trong trường hợp dự án đầu tư tại địa bàn khó khăn hoặc sử dụng lao động là thương binh; đất ở tại địa bàn khó khăn; đất ở của thương binh, con liệt sĩ hay người có đất gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng.

Trường hợp nào người có đất được giảm thuế sử dụng đất?

train

c45cf11e-f03c-4c34-ab89-6036ca2dc20f

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp... khi có các điều kiện sau đây: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, nếu nhà đất có tranh chấp thì về nguyên tắc là không thể chuyển nhượng. Trước khi giao dịch, người mua cần kiểm tra một số thông tin sau:1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Người mua có quyền yêu cầu người bán cho xem bản chính Giấy chứng nhận. Nếu người bán không xuất trình được thì có thể diện tích nhà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận, hoặc đang cầm cố, thế chấp ở ngân hàng, hoặc nội bộ thành viên trong gia đình có tranh chấp, không đồng ý cho chuyển nhượng. Trường hợp người mua được xem Giấy chứng nhận nhưng nghi ngờ về giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận đó, bạn có thể đề nghị với bên bán cùng đến cơ quan tài nguyên môi trường để kiểm tra, xác nhận. Nếu bên bán từ chối thực hiện rất có khả năng Giấy chứng nhận đó có vấn đề về mặt pháp lý. 2. Kiểm tra quy hoạch Để kiểm tra quy hoạch, bên mua có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được cung cấp thông tin chính thống. Người yêu cầu phải trả phí cung cấp thông tin. Người mua cũng có thể tìm hiểu qua cán bộ địa chính xã, phường hoặc những người sinh sống liền kề thửa đất để hỏi thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, những thông tin này chỉ có tính tham khảo, không có tính ràng buộc đối với người cung cấp. 3. Kiểm tra có tranh chấp với các hộ liền kề hoặc các chủ thể khác Bên mua có thể liên hệ với cán bộ địa chính, tư pháp xã, phường nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được biết. 4. Kiểm tra bên bán có nhận đặt cọc hay ủy quyền cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Bên mua có thể đến cơ quan công chứng (Phòng công chứng, Văn phòng công chứng) trên địa bàn để nhờ tra cứu thông tin thửa đất đã có giao dịch đặt cọc hay ủy quyền hay không. Lưu ý nếu việc ủy quyền hoặc đặt cọc trước đó không được công chứng thì sẽ không có thông tin trên hệ thống. 5. Kiểm tra hiện trạng Bên mua cần so sánh hiện trạng, diện tích căn nhà, thửa đất trên thực địa có phù hợp với Sơ đồ thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận hay không. Nếu sai số không đáng kể thì có thể chấp nhận được. Trường hợp có sự khác biệt lớn thì bên mua yêu cầu bên bán giải trình lý do, nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt đó. Tùy từng trường hợp cụ thể mà việc mua bán có thể tiếp tục thực hiện hoặc dừng lại. Lưu ý: Hợp đồng chuyển nhượng mà các bên thực hiện tại cơ quan công chứng sẽ ghi theo đúng Giấy chứng nhận chứ không ghi theo hiện trạng, thực tế sử dụng.

Tìm hiểu tình trạng pháp lý của nhà ở

train

479cac35-fbab-43d5-8e09-ab541dfd8cff

Từ năm 2001 thì vẫn đang áp dụng Bộ luật dân sự 1995 và Căn cứ theo Điều 691 Bộ luật dân sự 1995 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất:“Điều 691. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 738 đến Điều 744 của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.” Năm 2001 có giấy bán đất biết tay mà không có chứng thực của UBND. Đối chiếu với quy định trên thì trường hợp giao kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đát tại thời điểm năm 2001 thì phải lập thành văn bản có chứng thực của UBND. Do đó việc giao kết hợp đồng mua bán giữa hai người này đã vô hiệu vì vi phạm hình thức. Và theo căn cứ tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết  02/2004/NQ-HĐTP quy định: “b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”. Hợp đồng trên thì chỉ vô hiệu về hình thức nên dựa theo quy định trên thì đối với hợp đồng vô hiệu về hình thức thì vẫn có thể được Tòa án công nhận. Nên khi có giải quyết tranh chấp thì vẫn được Tòa công nhận về giấy chuyển nhượng viết tay này.

Tính hiệu lực của giấy chuyển nhượng đất viết tay từ năm 2001

train

5b300a36-cf38-4fbf-89c5-8aad3d05f574

Gia đình tôi và gia đình bà Mỹ có mua chung 1 khu đất có sẵn phòng trọ. Đất của tôi có 4 phòng của bà Mỹ là 2 phòng. Tuy nhiên toilet của những phòng đó nằm ở bên ngoài ban đầu 2 bên tự thỏa thuận toilet phòng của ai thì người đó sử dụng. Nhưng gia đình bà Mỹ đã tiến hành đo đạc làm sổ đỏ luôn cả những phòng toilet của tôi mà không thông qua ý kiến của gđ toi. Tôi đã kiến nghị lên ủy ban phường làm việc nhưng không thành và họ bảo phải ra tòa giải quyết. Cho hỏi luật sư nếu ra tòa tôi có thể lấy lại phần đất toilet của mình hay ko. Án phí tôi chịu ntn a. Xin cảm ơn

Tranh chấp đất đai và án phí phải chịu

train

0252ac46-283c-4020-9fb9-e40a77c96dc8

Chào các luật sư…Em có câu hỏi liên quan đến đất đai và sự liên quan của người mất tích…Bà ngoại em có 5 người con, trong đó người con thứ 4 (em gọi là dì) bỏ nhà lấy chồng chui ở bên T.Q cách đây hơn 7 năm, không có đăng ký kết hôn gì cả và lúc dì đi âm thầm…hơn 7 năm dì em gọi về cho gia đình vài lần hỏi thăm sức khỏe ngắn gọn rồi cúp máy…..Nên ko ai biết dì em ở thành phố nào bên đó, và cũng ko có sdt ….lần cuối cùng cách đây bên ngoại em có nhận được cuộc dt thông báo dì em đã chết từ chồng dì là cách đây 4 năm….Nên giờ bảu nhà ngoại em đi sang T.Q xin giấy xác nhận đã chết là ko được, vì ko đăng ký kết hôn với cả 2 nước…nên giờ làm dì em ở diện mất tích Bà ngoại em đã qua đời hơn 1 năm, và có để lại 1 căn nhà ở thành phố A (Tỉnh Đ.) trị giá khoảng 2 tỷ do bà đứng tên và không để lại di chúc gì hết ….2 bác, mẹ em muốn chia tài sản, nhưng người con thứ 5, tức Dì Ut em quyết tâm không trả tiền cho mỗi anh em 1 ít và cũng chịu bán đi nên 3 người còn lại quyết tâm khởi kiện… Trong quá trình khởi kiện gặp khó khăn liên quan đến người bị mất tích…Người dì mất tích của em sinh năm 1972, lúc trước ở căn nhà đang tranh chấp ở t.p A (tỉnh Đ) …năm 1995, dì em chuyển hộ khẩu về huyện B (cũng thuộc tỉnh Đ)…Tòa án ở tp A có hướng dẫn về toàn án huyện B làm cái hồ sơ tuyên bố mất tích, rồi mới chấp nhận thụ lý hồ sơ tranh chấp đất đai này…Tòa án huyện B có hướng dẫn là về xã (nơi dì em đã chuyển khẩu về ) làm cái xác nhận là dì em đã đi khỏi nơi ở đã lâu và nộp cái bản giấy khai sinh cho tòa thì tòa án huyện này mới tuyên bố mất tích được, rồi đăng báo 3 kỳ… Nhưng dì em khi bỏ nhà đi đã mang theo toàn bộ giấy tờ nên giờ phải làm lại giấy khai sinh để nộp cho tòa …Không biết xã có phải làm khó dễ gì không…xã bảo dì em làm khai sinh nơi nào thì về nơi đó trích lục lại giấy khai sinh thì mới ký xác nhận, nếu không còn hồ sơ thì xin cái giấy xác nhận là làm thất lạc hồ sơ gốc do dì em sinh 1972…Và phải có giấy khai sinh thì xã mới ký xác nhận dì em đi khỏi nơi cư trú đã lâu ….Về nơi phường thuộc tp A, nơi dì em đã đăng ký khai sinh…Phường em bảo về xã có hộ khẩu chuyển về đó mà làm….2 bên cứ đổ qua đổ lại cho nhau như thế… Cái nữa, mọi người có nói là: Luật đất đai mới quy định Do dì út em ở đã lâu…Nếu có thắng được dì út em đi chăng nữa…Và dì út em cố tình không có tiền trả như giá trị căn nhà, thì không ai có quyền đuổi dì út em ra khỏi nhà…và sau 15 năm kể từ lúc bà ngoại em mất, toàn bộ căn nhà trên thuộc về dì út em…Điều này đúng hay sai….và gia đình em phải làm thế nào để có giấy tờ hợp pháp để tòa án huyện tuyên dì em đã mất tích ah

Khởi kiện ra tòa tranh chấp đất đai gặp khó vì giấy tờ liên quan đến người mất tích, xin tư vấn giúp...

train

ce9cedb2-130f-4ba4-8453-9a28b90a5cc6

Đối với ngành nghề trồng cây lâu năm thì thơi gian đợi đến thu hoạch rất dài, có thời gian sinh trưởng từ khi gieo trồng đến khi thanh lý trên 05 năm. Do đó đến khi thu hoạch dễ dẫn đến tranh chấp do quá lâu để có thể xác định lại được thời điểm ban đầu là do ai trồng cây, trên đất của ai,... Do đó cá nhân, tổ chức có đất trồng cây lâu năm cần xin Giấy chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm càng sớm càng tốt để bảo vệ lợi ích của bản thân.Để được chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm thì điều đầu tiên là đã hình thành trên thực tế tại thời điểm cấp Sổ đỏ và thuộc quyền sở hữu của người đề nghị được cấp Sổ đỏ, cụ thể là phải có giấy tờ hoặc phải được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất với trường hợp không có giấy tờ để chứng minh điều kiện được chứng nhận. Các điều kiện để được chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm quy định tại Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:   "Điều 34. Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm   Chủ sở hữu cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu khi có một trong các giấy tờ sau:   1. Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này mà trong đó xác định Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để trồng cây lâu năm phù hợp với mục đích sử dụng đất ghi trên giấy tờ đó;   2. Hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế đối với cây lâu năm đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định;   3. Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu cây lâu năm đã có hiệu lực pháp luật;   4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này thì phải được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;   5. Đối với tổ chức trong nước thì phải có quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép đầu tư để trồng cây lâu năm theo quy định của pháp luật về đầu tư;   6. Trường hợp chủ sở hữu cây lâu năm không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này, phải có văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng cây lâu năm đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;   7. Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu."   Tóm lại có thể lưu ý ngắn gọn như sau:   Chỉ những loại cây trong danh mục loài cây trồng thuộc các loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu do UBND cấp tỉnh ban hành thì mới được chứng nhận;   Chủ sở hữu cây lâu năm để được chứng nhận quyền sở sữu (ghi nhận tại trang 02 của Sổ đỏ thì phải đáp ứng đủ điều kiện sau:   - Cây lâu năm đã hình thành trên thực tế tại thời điểm cấp Sổ đỏ;   - Thuộc quyền sở hữu của người đề nghị được cấp Sổ đỏ, cụ thể:   + Phải có giấy tờ hoặc   + Phải được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất với trường hợp không có giấy tờ.

Cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm

train

b4657c2c-db7e-480b-be0b-99b95bd09f4a

khi có nhu cầu làm Giấy chứng quyền sở hữu đất hay còn gọi là Sổ đỏ, cần nhiều thủ tục xác minh để được cấp giấy. Nhưng không phải ai cũng biết hết các loại giấy tờ này, dẫn đến việc bị trì hoãn nhiều lần cho chưa đủ giấy tờ hoặc hồ sơ không hợp lệ. Vậy trước khi đi đến cơ quan tiếp nhận làm Sổ đỏ, nên nghiên cứu trước thành phần hồ sơ làm Sổ đỏ để tiết kiệm thời gian cũng như tính chuyên nghiệp của bản thân, các quy định về hồ sơ làm Sổ đỏ như sau: Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân khi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:   "Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:   a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;   b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;   c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.   Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);   d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;   đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);   e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;   g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế." Lưu ý: Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ phải nộp đơn đề nghị theo Mẫu số 04a/ĐK.

Thông tin Hồ sơ cần có để làm sổ đỏ

train

d4e4ddbd-81f8-4252-9fe6-037700dcc1b7

- Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 thì đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là nhóm đất nông nghiệp nên có thể chuyển mục đích sử dụng sang đất ở ( đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp). Ngoài ra, việc chuyển mục đích sử dụng đất còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất của tỉnh đó. Tham khảo thêm Quyết định 4685/QĐ-UBND năm 2018 về phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2019 thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. -Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 55 Luật đất đai 2012 là các trường hợp: + Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; + Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; + Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; + Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Trường hợp tổ chức kinh tế có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì nộp tiền sử dụng đất như sau:Trường hợp 1: Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích. Trường hợp 2: Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở: - Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng: ( tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại) tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. - Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. - Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, tiền sử dụng đất bằng: (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại) tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với đất của các tổ chức là đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn nhà nước thuộc Trung ương quản lý, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất cùng với việc chuyển đổi công năng sử dụng của công sản theo quy định sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Tài chính.) Trường hợp 3: Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu tiền sử dụng đất theo nguyên tắc tại trường hợp 2. Trường hợp 4: Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư , thu tiền sử dụng đất như sau: - Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. - Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật. - Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được xác định như sau: + Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. + Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại theo các phương pháp này.

Việc nộp tiền sử dụng đất được quy định như thế nào ?

train

b6d8bee4-3d84-4d2c-92b7-533ebe9a6207

Việc tặng cho tài sản về quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến, như ông bà tặng cho con cháu, cha mẹ tặng cho con,…Vậy về trình tự, thủ tục tặng cho được pháp luật quy định như thế nào? và cách sang tên sổ đỏ được thực hiện như thế nào? Mời các bạn cùng tham khảo bài viết sau.1. Điều kiện tặng cho tài sản (ở đây là quyền sử dụng đất) Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện thực hiện giao dịch các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất như sau: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ hai trường hợp sau: Trường hợp 1 (khoản 3 Điều 186): Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Trường hợp 2(khoản 1 Điều 168): Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất” Như vậy, để có thể tặng cho đất thì người tặng cho cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó phải thỏa các điều kiện nêu trên mới có thể tiến hành được việc tặng cho và việc tặng cho mới được xem là hợp pháp. 2. Các bên tặng cho tài sản phải tiến hành các bước tặng cho như sau: Thứ nhất: Hai bên thỏa thuận việc tặng cho có lập văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng tặng cho tài sản theo quy định. Căn cứ Điều 459 Bộ luật dân sư 2015 quy định như sau: “Điều 459. Tặng cho bất động sản 1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật 2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản” Do đó, việc tặng cho đất bắt buộc phải lập văn bản có công chứng, chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Nên khi thiết lập giao dịch tặng cho tài sản phải đem văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng tặng cho đến văn phòng công chứng, chứng thực để công chứng, chứng thực. Hồ sơ khi ra công chứng, cần đem theo là (Căn cứ Điều 40 Luật công chứng 2014): - Phiếu yêu cầu công chứng (theo yêu cầu của văn phòng công chứng); - Văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng tặng cho do hai bên thỏa thuận; - Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng (như: CMND/CCCD,…); - Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; - Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Thứ hai: Thực hiện nộp thuế và lệ phí tại chi cục thuế nơi có đất; Căn cứ khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ quy định như sau: “Điều 9. Miễn lệ phí trước bạ …. 10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Căn cứ: khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 về thu nhập miễn thuế "4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau" Do đó, đối với trường hợp tặng cho đất được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định. Theo đó, khi nộp kèm hồ sơ để thực hiện nghĩa vụ về tài chính bạn cần cung cấp các giấy tờ chứng minh quan hệ mẹ đẻ với con đẻ chẳng hạn như Giấy khai sinh để được miễn thuế thu nhập cá nhân. 3.Trình tự, thủ tục sang tên sổ đỏ được thực hiện như sau(Căn cứ: Luật Đất đai 2013) Bước 1:  Chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm: - Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu); - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực); - Giấy tờ tùy thân: bản sao có công chứng, chứng thực CMND/ CCCD của người nhận tặng cho và bên tặng cho; - Sổ đỏ (bản chính); - Văn bản tặng cho đất hoặc hợp đồng tặng cho đất do hai bên xác lập (có công chứng, chứng thực) - Giấy tờ chứng minh quan hệ tặng cho: Sổ hộ khẩu; giấy khai sinh;… Bước 3: đem hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền nộp, nếu hồ sơ hợp lệ thì nhận giấy hẹn ngày lên nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu hồ sơ sai, thiếu, thì được hướng dẫn sửa hoặc phổ sung theo quy định. - Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Theo đó, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định. Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Bước 4: Thời hạn giải quyết là 30 ngày làm việc Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ. Xem thêm: >>> Tặng cho đất với điều kiện không được bán có được không? >>> 04 lưu ý cần biết về hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện

Hướng dẫn cách sang tên sổ đỏ được ông bà tặng cho đất

train

e1046ce3-0d5d-4b34-aad9-6c4eef9833d2

Theo quy định tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định những hành vi bị nghiêm cấm, cụ thể như sau: “1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai. ......” Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì hành vi lấn đất và chiếm đất được định nghĩa như sau: “1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. 2. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.” => Như vậy, người có hành vi sử dụng phần đất làm nghĩa trang, nghĩa địa do nhà nước quản lý để làm kho bãi cơ sở thu mua phế liệu. Đây là hành vi vi phạm pháp luật về lấn chiếm sử dụng đất. Theo đó, người có hành vi vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi của mình theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định Nghị định 102/2014/NĐ-CP: “2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này. …. 5. Biện pháp khắc phục hậu quả: a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này; b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.”

Hành vi lấn chiếm đất nghĩa địa có vi phạm quy định pháp luật không?

train

aaa4df3e-986c-47d7-a7ad-84128c173763

Nhờ các anh chị tư vấn giúp mình trg hợp nhà mình với ah. Bà nội mình mất năm 2009, để lại sổ đỏ tên bà. Ông nội đã mất từ lâu. Đến 2015, các cô chú lam khai nhận di sản thừa kế tuy nhiên từ thời điểm đó chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho 1 ng đại diện. Tuy nhiên hiện nay có thay đổi do 1 chú theo hàng thừa kế đã mất thì cho mình hỏi: - vb khai nhận di sản thừa kế cũ còn hiệu lực ko có cần làm vb khai nhận cho hàng thừa kế của chú đã mất ko - trong quá trình làm thủ tục sang tên sổ đỏ có 1 chú không đồng ý nên đến nay sổ đỏ vẫn mang tên bà nôi. Vậy có thể kiện ra toà để phân chia tài sản đc ko. Kính nhờ các anh chị tư vấn giúp ạ

Sang tên sổ đỏ thừa kế của ông bà đã mất từ lâu

train

069ba98d-11cc-4f43-9e18-6e270eafd111

Hiện nay, việc chuyển nhượng đất đai diễn ra thường xuyên do như cầu sử dụng đất tăng lên. Cùng với đó là sự xuất hiện của nhiều công ty môi giới về bất động sản cũng xuất hiện. Tình trạng các công ty môi giới lợi dụng lòng tin của khách hàng để chiếm đoạt các khoản tiền lớn diễn ra ngày càng phức tạp và tinh vi. Vậy việc mua giới cho người khác mua đất không đủ điều kiện bán thì có bị đi từ không? Chúng ta cùng tìm hiều bài viết dưới đây. Việc mua giới cho người khác mua đất không đử điều kiện bán có thể phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản neus người mua giới cố tình lừa dối người mua đê chiếm đoạt tiền Cấu thành tội lừa đảo chiến đoạt tài sản: Mặt khách quan Có hành vi dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản Dùng thủ đoạn gian dối là đưa ra thông tin giả (không đúng sự thật) nhưng làm cho người khác tin đó là thật và giao tài sản cho người phạm tội. Việc đưa ra thông tin giả có thể bằng nhiều cách khác nhau như bằng lời nói, bằng chữ viết , bằng hành động …  và bằng nhiều hình thức khác như giả vờ vay, mượn, thuê để chiếm đoạt tài sản Chiếm đoạt tài sản, được hiểu là hành vi chuyển dịch một cách trái pháp luật tài sản của người khác thành của mình. Đặc điểm của việc chiếm đoạt này là nó gắn liền và có mối quan hệ nhân quả với hành vi dùng thủ đoạn gian dối. Dấu hiệu bắt buộc của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản là người phạm tội sử dụng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản. Nếu có hành vi gian dối mà không có hành vi chiếm đoạt (chỉ chiếm giữ hoặc sử dụng), thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà người có hành vi gian dối trên bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội chiếm giữ trái phép hoặc tội sử dụng trái phép tài sản, hoặc đó chỉ là quan hệ dân sự. Khách thể Hành vi nêu trên xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của người khác Mặt chủ quan Người phạm tội thực hiện tội phạm này với lỗi cố ý. Các trường hợp không được chuyển nhượng đất theo Luật đất đai 2013 quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định về nội dung môi giới bất động sản gồm: Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Do đó, công ty môi giới bất động sản chỉ được thực hiện các hành vi trung gian cho các bên có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và hưởng thù lao từ các giao dịch này. Công ty môi giới chỉ được ký kết hợp đồng môi giới bất động sản mà không được ký kết hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc. Việc công ty môi giới dựng lên dự án không có thật, ký các hợp đồng chuyển nhượng, mua bán mảnh đất này nhằm chiếm đoạt tài sản, ký tiếp Hợp đồng chuyển nhượng với chủ sử dụng đất là có đủ dấu hiệu để truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo điều 174 Bộ luật hình sự 2015.

Môi giới đất không đủ điều kiện bán có phải đi tù không?

train

b20f1dc3-650a-4650-ae59-acef707152df

Thông thường đối với đất ở có nhà và tài sản gắn liền với đất sẽ được xác định đo đạc dễ dàng thì tại những khu vực nông thôn nhiều hộ gia đình có đất ở chung với ao, vườn thì việc xác định diện tích đất ở sẽ thực hiện ra sao?    1. Đất ao, vườn được hiểu ra sao? Đất vườn, ao được xác định là loại đất nông nghiệp và không được xây dựng nhà ở nếu chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, dù vậy tại một số nơi loại đất này nằm chung một thửa đất với đất ở. Hiện hành chỉ xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở theo khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai 2013. 2. Cách xác định đất có từ trước ngày 18/12/1980 Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013. 3. Cách xác định đất có từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 có ghi rõ diện tích Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. 4. Cách xác định đất có từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 không có ghi rõ diện tích Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau: - UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình. - Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. - Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất. 5. Cách xác định đất có từ ngày 15/10/1993 không có giấy chứng nhận QSDĐ Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai 2013trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013. Như vậy, việc xác định diện tích đất ở mà có đất ao, vườn trong một thửa đất ở sẽ phải thực hiện việc đo đạc khác nhau đối với mỗi thửa đất hình thành theo các mốc thời gian khác nhau.

Diện tích đất ở đối với trường hợp có ao, vườn được xác định thế nào?

train

2291f99a-4e88-4f45-99cd-fedd85121c8f

Hiện nay, có nhiều trường hợp khi đã tặng cho tài sản, cụ thể trong bài viết là nhà, đất, nhưng đến thời điểm nào đó thì bên tặng cho muốn lấy lại tài sản đã tặng cho. Theo quy định pháp luật hiện hành, tài sản đã tặng cho có đòi lại được không? Trước tiên việc tặng cho nhà đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Khi tặng, cho nhà đất đã thực hiện xong các thủ tục theo quy định của pháp luật và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thì không thể đòi lại được trừ trường hợp khi công chứng hợp đồng giữa hai bên có thỏa thuận đó là hợp đồng tặng cho có điều kiện. Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, bên tặng cho có thể yêu cầu bên nhận tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Nếu không thực hiện thì người tặng cho có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho và yêu cầu bồi thường. Như vậy, chỉ trong trường hợp các bên có thỏa thuận trước về điều kiện tặng cho và được ghi trong hợp đồng thì khi người nhận tặng cho không thực hiện theo thỏa thuận, người tặng cho mới được đòi lại tài sản. Lưu ý: các điều kiện đặt ra không trái với quy định của pháp luật.

Đòi lại tài sản đã tặng cho

train

a1d3b568-210e-4e94-946e-ade5ea48e692

Vợ chồng em đang có dự định mua lô đất ở có những vấn đề như sau cần tư vấn: 1. Giấy tờ sổ đỏ đứng tên ông A mà ông A đã bán cho ông B ( chưa ra sổ cho ông B ) mà giờ ông B lại bán lại cho em. Vậy em mua thì có ảnh hưởng gì không ạ? Và nếu mua thì hợp đồng mua bán sẽ được ký kết giữa bên nào? 2. Giấy tờ sổ đỏ lô đất bị trùng tọa độ với nhà bên cạnh. Vậy khi mua làm sổ có vấn đề gì không và nếu làm được thì mất thời gian bao lâu thì có sổ?

Mua bán đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

train

ca0b52db-d2e5-431e-b108-341768775728

Tôi xin chào các anh chị tôi xin phép hỏi một vấn đề về hợp đồng đất đai. Rất mong đc sự hỗ trợ của anh chị. Anh chị của tôi xin tạm gọi là D. Năm 2008 có đem giấy tờ đất vậy ngân hàng 100 triệu đồng, có công chứng đầy đủ. Đến các năm 2010 2013 vay thêm 500 và 300 triệu nữa.  Đến năm 2017 do có sự cố về dòng tiền nên tiếp tục vay thêm 300 từ ngân hàng. Nhưng do đang vướng kiện tụng nên chỉ làm hợp đồng không có công chứng. Đến năm 2018 thì khả năng không đủ trả vốn và lãi nên anh chị D xin trả lãi và ngân hàng đồng ý. Các năm 2017 2018 thì chỉ làm hợp đồng 2 bên, không có công chứng, anh chị D phải lót tay cho ngân viên ngân hàng để đối ứng dòng tiền cho phù hợp. Nay tôi xin hỏi:  1.hợp đồng vay mượn thế chấp giấy tờ đất đai nhưng không công chứng liệu có hợp pháp không ạ? 2 nếu xảy ra kiện tụng do anh chị D không đủ khả năng trả lãi thì ngân hàng có được phát mãi tài sản không ạ? Xin chân thành cám ơn anh chị đã hỗ trợ. Trân trọng!

Hợp đồng thế chấp bất động sản

train

262f83dc-da7e-4e2f-9ade-d473e0d30eab

Trường hợp hàng xóm từ chối kí biên bản về xác định giáp ranh thì có thể vận dụng theo Khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ( Sửa đổi, bổ sung Điểm 2.4 Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ) 2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.  Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. 

Xử lý trường hợp tranh chấp với hàng xóm nên không ký biên bản giáp ranh

train

7e187841-06d8-48bc-b5e2-c7739a3f39e2

>>>Hướng dẫn xác định loại đất khi chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ >>>Giá đất bồi thường khi thu hồi được xác định tại thời điểm nào?   Bồi thường về đất được hiểu là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013). Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất đều sẽ được nhận bồi thường về đất. Theo quy định hiện hành, để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:1. Điều kiện chung - Người sử dụng đất có: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở; + Hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai nhưng chưa được cấp. - Không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 82 Luật đất đai 2013 như sau: + Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông, lâm nghiệp, trồng muối hoặc nuôi trồng thủy sản trong hạn mức giao đất nông nghiệp; + Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất (Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng thì vẫn được bồi thường); + Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; + Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. + Đất được Nhà nước giao để quản lý; + Đất thu hồi trong các trường hợp: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai,  cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn; + Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Trường hợp sử dụng đất nông nghiệp từ trước ngày 1/7/2004 không đủ điều kiện cấp Giaays chứng nhận thì được bồi thường theo diện tích đang sử dụng thực tế và không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp). 2. Điều kiện riêng - Nếu người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở: Hình thức sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền hàng năm. - Nếu người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng: Không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê. - Nếu người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài: + Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; + Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp. - Nếu người sử dụng đất là tổ chức: + Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; + Nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà chưa được cấp. - Nếu người sử dụng đất là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao tại Việt Nam: Hình thức sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. - Nếu người sử dụng đất là tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê.

Điều kiện để được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất

train

1315f2ea-c14c-48de-b695-71fc72bea208

Đúng 9h sáng 26/11, Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ TN&MT) Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) và các chuyên gia đã bắt đầu giao lưu trực tuyến: "Tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án phát triển nhà ở". Thành phần tham dự: - Ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục quản lý đất đai. - Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). - Bà Phạm Thị Thịnh - Phó Cục trưởng Cục đăng ký đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường) - Ông Nguyễn Hồng Bách - Luật sư, Phó viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế và Môi trường. Câu 1: Tôi xin đặt câu hỏi với ông Mai Văn Phấn: Qua công tác quản lý, Tổng cục nhận thấy những vi phạm dẫn tới khó cấp sổ đỏ cho người mua nhà ở các dự án nhà ở thương mại chủ yếu là những vi phạm nào của chủ đầu tư? Trả lời: Ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai: Xin cám ơn câu hỏi của bạn đọc. Tôi xin trả lời câu hỏi như sau: quá trình thực hiện dự án phát triển nhà ở của chủ đầu tư trải qua nhiều bước, nhiều công đoạn với sự chi phối, áp dụng thực hiện nhiều pháp luật có liên quan, trong đó, chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà ở có vi phạm ở một hoặc một số khâu của các pháp luật có liên quan như thủ tục đầu tư, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về tài chính tín dụng, cụ thể: 1 - Mặc dù chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục về đầu tư pháp lý về dự án đầu tư, thủ tục đầu tư, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… nhưng đã tổ chức triển khai dự án và bán nhà cho người mua nhà; 2 - Việc một số chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp chưa được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền nhưng chủ đầu tư thứ cấp đã thực hiện việc bán căn hộ cho người mua; 3 - Một số chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như: xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt (xây dựng vượt diện tích, vượt số tòa, số căn, số tầng, xây không đúng vị trí, tự ý thay đổi mật độ xây dựng, công năng công trình); dự án nhà ở thấp tầng không xây dựng nhà để bán mà vẫn phân lô, bán nền dẫn đến bỏ hoang hóa đất nhiều năm, gây lãng phí đất đai; 4 - Một số chủ đầu tư vừa thực hiện việc thế chấp tài sản tại Ngân hàng đồng thời lại tổ chức bán tài sản (căn hộ) cho người mua; 5 - Một số dự án chưa được nghiệm thu các yêu cầu cần thiết như: Phòng chống cháy nổ, điện nước... nhưng đã tổ chức bán căn hộ cho khách hàng… Câu 2: Tôi xin đặt câu hỏi với ông Hà Quang Hưng: Hiện nay có tình trạng người dân mua nhà tại các chung cư đã nộp 95-100% giá trị căn hộ nhưng nhiều năm nay vẫn không được xem xét cấp giấy chứng nhận. Tôi xin hỏi quan điểm của cơ quan quản lý về vấn đề này? Trả lời: Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng): Về vấn đề này, tôi xin trả lời bạn đọc như sau: Tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định: Việc thanh toán trong mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khàng hàng, và tối đa không quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi chưa bàn giao sổ đỏ cho người mua. Tại Khoản 2 Điều 22 và Khoản 2 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định về trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm giao “sổ đỏ” cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng. Tại Khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định: bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng (trong đó có việc chậm bàn giao “sổ đỏ”). Như vậy, pháp luật đã có quy định trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà (quy định khống chế số tiền tối đa được thu của chủ đầu tư) cũng như quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có) trong việc thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng (trong đó có trách nhiệm làm thủ tục và bàn giao “sổ đỏ” cho người dân). Người dân cũng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án để yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư không thực hiện việc làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà. Câu 3: Xin chào Luật sư Nguyễn Hồng Bách. Tôi xin được hỏi: Đối với những dự án chung cư có sai phạm về trật tự xây dựng, người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận, pháp luật có quy định gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân? Trả lời: Luật sư Nguyễn Hồng Bách, Phó viện trưởng Viện quản lý kinh tế và môi trường: Về vấn đề này, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và hướng dẫn tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 ở Điều 72 quy định về việc sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ để Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xử lý theo quy định của pháp luật: Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở. 1. Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây: a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư; b) Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có); c) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật); d) Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ; đ) Báo cáo kết quả thực hiện dự án. 2. Trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án. Sau khi hoàn thành kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật 3. Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có: a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng. 4. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: a) Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký; b) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); c) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); d) Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 37 của Nghị định này; đ) Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; e) Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp. 5. Trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xử lý theo quy định của pháp luật. Một số địa phương cũng đã ban hành một số văn bản hướng dẫn, ví dụ tại địa bàn thành phố Hà Nội có các văn bản hướng dẫn sau: • Ngày 17/5/2016, Chủ tịch ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cũng ban hành chỉ thị số 11/CT-UBND quy định về các nhiệm vụ và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội, théo đó tại điểm 6 Mục II có nội dung: “6- Đối với các dự án phát triển nhà ở, trường hợp chủ đầu tư vi phạm pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, vi phạm quy hoạch tại dự án dẫn đến vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các hộ dân: Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất UBND Thành phố thành lập Đoàn thanh tra liên ngành để thanh tra, kết luận, xử lý khắc phục vi phạm của chủ đầu tư; đồng thời với việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ với chủ đầu tư theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 327/TB-VPCP ngày 22/8/2013 của Văn phòng Chính phủ.” • Ngày 08/11/2016 của UBND thành phố Hà Nội có công văn số 6443/UBND-TKBT về việc chỉ đạo cải cách thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố có nội dung: “Đối với các trường hợp chủ đầu tư vi phạm quy định về quản lý đất đai, trật tự xây dựng, quy hoạch, thì chỉ những trường hợp vi phạm liên quan đến nhiều lĩnh vực do các ngành, các cấp khác nhau quản lý thì Sở Tài nguyên và Môi trường mới tiến hành thanh tra hoặc đề xuất thanh tra; các trường hợp vi phạm không nghiêm trọng, liên quan đến lĩnh vực quản lý thì Sở Tài nguyên và Môi trường chủ động (hoặc phối hợp với ngành có liên quan) kiểm tra, xử lý theo quy định của pháp luật, để đẩy nhanh tiến độ xử lý, khắc phục tồn tại, giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà;” Với những dự án vi phạm trật tự xây dựng, dẫn đến tình trạng người dân mua phải căn hộ đó không được cấp Giấy chứng nhận thì người dân cũng có quyền khởi kiện yêu để yêu cầu hủy hợp đồng vì chủ đầu tư đó đã vi phạm các quy định của pháp luật đồng thời bên vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại và phạt hợp đồng do lỗi của mình gây ra hoặc yêu cầu chủ đầu tư khắc phục các sai phạm theo quy định của pháp luật. Câu 4: Tôi xin được đặt câu hỏi đối với bà Phạm Thị Thịnh: Chúng tôi là những người dân mua nhà dự án Tasco Vân Canh. Chúng tôi đã nhận bàn giao nhà và vào ở từ năm 2015, nhưng đến giờ vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Nguyên nhân là do chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Chúng tôi có thể khởi kiện chủ đầu tư về việc này không không? Trả lời: Bà Phạm Thị Thịnh - Phó Cục trưởng Cục đăng ký đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường: Về vấn đề này, theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước (chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi được công nhận quyền sở hữu nhà ở cũng như khi thực hiện các giao dịch và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật). Việc chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất là một trong những vi phạm pháp luật do chính chủ đầu tư gây ra. Trách nhiệm này đã được quy định cụ thể tại Điều 179 và Điều 180 của Luật Nhà ở (người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật; người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý theo quy định tại Điều 179 của Luật này còn phải bồi thường thiệt hại cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại). Với quy định như vậy, thì các ông/bà có thể kiện chủ đầu tư về việc chưa nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước mà đã bán nhà cho người mua nhà ở. Câu 5: Tôi xin hỏi ông Hà Quang Hưng, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ chung cư được quy định như thế nào? Trả lời: Ông Hà Quang Hưng: Theo quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 4 Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua trừ trường hợp người mua tự nguyện đi làm thủ tục đề nghị cấp "sổ đỏ". Câu 6: Tôi xin đặt câu hỏi với Luật sư Nguyễn Hồng Bách: Để giúp người mua nhà tránh khỏi các dự án như thế này, ông có thể đưa ra lời tư vấn gì? Trả lời: Luật sư Nguyễn Hồng Bách: Xin cảm ơn câu hỏi của bạn, tôi xin trả lời như sau: Trước khi mua căn hộ chung cư, người mua nhà nên cân nhắc thật kỹ lưỡng, khảo sát thông tin từ những người đang sinh sống hoặc đã mua nhà ở dự án đó (nếu dự án đã đưa vào sử dụng), thậm chí có thể nghe tư vấn từ phía các chuyên gia, các Luật sư để nắm rõ các quy định của pháp luật trước khi quyết định mua căn hộ. Một cách rất đơn giản là chúng ta có thể kiểm tra ngay trên hệ thống mạng internet để xem dự án này thế nào? Tính thanh khoản ra sao và giá cả để tránh tình trạng bị hớ về giá. Chúng ta cần phải gặp trực tiếp chủ đầu tư hoặc đơn vị được chủ đầu tư ủy quyền để hỏi và nắm bắt về thông tin dự án cũng như các giấy tờ về mặt pháp lý của dự án, về tiến độ của dự án và các vấn đề khác. Người mua nhà cũng nên lựa chọn các Chủ đầu tư có uy tín trên thị trường bất động sản, thực hiện giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư để tránh các rủi ro có thể xảy ra và các giao dịch này nên được thực hiện tại Văn phòng công chứng để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra. Uy tín tôi nói ở đây là uy tín về năng lực tài chính, về con người, kinh nghiệm triển khai dự án bởi trên thực tế thì có những chủ đầu tư xin được dự án nhưng họ không có kinh nghiệm, không có năng lực tài chính dẫn đến dự án bị chậm, không đạt chất lượng … sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư. Câu 7: Tôi xin hỏi ông Mai Văn Phấn: Tình trạng chủ đầu tư vi phạm về quy hoạch, xây dựng, đất đai trong thực hiện dự án nhà ở tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh khiến cho việc cấp sổ đỏ trở nên khó khăn không phải bây giờ mới xảy ra, nhưng đến nay vẫn là vấn đề “nóng”. Tổng cục Quản lý đất đai đánh giá thế nào về thực trạng người dân bỏ tiền mua nhà nhưng chưa được cấp “sổ đỏ” ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vì những lý do nêu trên? Trả lời: Ông Mai Văn Phấn Quan điểm xử lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường luôn bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Đồng thời, phải làm rõ và xử lý vi phạm của các chủ đầu tư và trách nhiệm của các cơ quan có liên quan. Để giải quyết quan điểm trên, trong quá trình xử lý cơ quan nhà nước có trách nhiệm phải tách bạch các đối tượng: người mua nhà, chủ đầu tư và cơ quan nhà nước có liên quan mà không để mối quan hệ “tay ba”, trong đó: Nếu người mua nhà có đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở thì phải được xem xét cấp giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng. Đối với cơ quan nhà nước phải làm rõ các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và trách nhiệm của các ban ngành có liên quan trong quá trình chủ đầu tư thực hiện từ thời điểm đề xuất dự án đến khi bán nhà cho người mua. Đồng thời, chỉ đạo các cơ quan chức năng phải có giải pháp đề xuất cụ thể để giải quyết triệt để các vi phạm. Đối với chủ đầu tư, phải có trách nhiệm khắc phục các vi phạm làm ảnh hưởng đến công trình đã xây dựng để đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua. Trường hợp không đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua, thì phải hoàn trả và bồi thường cho người mua. Tình trạng vi phạm của chủ đầu tư dẫn đến khó khăn cho công tác cấp Giấy chứng nhận cho người mua làm thiệt thòi, ảnh hưởng đến quyền lợi của họ. Tuy nhiên, đứng ở góc độ người mua trong một số trường hợp có một phần lỗi do chưa tìm hiểu đầy đủ thông tin về dự án; nhiều trường hợp mua đi bán lại nhà ở, đất ở không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Như đã nêu ở trên, việc thực hiện đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở được thực hiện qua nhiều bước với nhiều cơ quan quản lý khác nhau ở chính quyền địa phương, đó là việc các cơ quan thuộc chính quyền địa phương chưa thực hiện hết trách nhiệm trong việc quản lý xây dựng, đầu tư tại các dự án phát triển nhà ở: (1) Chưa kiểm tra, phát hiện và ngăn chặn kịp thời vi phạm; để vi phạm kéo dài, nhiều trường hợp chủ đầu tư đã bán nhà ở dẫn đến rất khó xử lý, khắc phục; (2) Không kịp thời công khai những chủ đầu tư có vi phạm để người dân nắm bắt được thông tin trước khi quyết định mua nhà; (3) Không tính toán lại tiền sử dụng đất để truy thu nộp ngân sách nhà nước đối với các dự án đã điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, diện tích đất ở tăng lên. Câu 8: Tôi xin hỏi ông Hà Quang Hưng, trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận, chế tài xử phạt được áp dụng như thế nào? Trả lời: Ông Hà Quang Hưng: Tại Điều 26 của Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã quy định rõ chế tài xử phạt khi chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ). Theo đó, tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, nếu quá thời hạn quy định sẽ bị phạt tiền. Thời gian chậm cấp giấy chứng nhận được tính kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở. Mức phạt sẽ phụ thuộc vào thời gian và số lượng hộ gia đình, cá nhân bị chậm cấp, cụ thể: từ 3 đến 6 tháng với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên sẽ bị phạt từ trên 50-100 triệu đồng; từ trên 12 tháng với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên sẽ bị phạt từ trên 500 triệu-1 tỷ đồng. Tại Khoản 3 Điều 57 của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở cũng quy định: phạt chủ đầu tư từ 250-300 triệu đồng khi không làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm sổ đỏ cho người dân hoặc không cung cấp hồ sơ pháp lý, giấy tờ liên quan cho người mua nhà ở. Ngày 19 tháng 11 năm 2019, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (thay thế Nghị định 102/2014/NĐ-CP và bãi bỏ điểm đ khoản 3 và điểm i khoản 6 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP) có hiệu lực thi hành từ ngày 5 tháng 1 năm 2020. Theo đó, tại Điều 31 quy định: tùy thuộc vào thời gian và số lượng căn hộ mà chủ đầu tư không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà thì sẽ bị phạt đến 1 tỷ đồng và buộc phải nộp hồ sơ hoặc cung cấp giấy tờ đầy đủ cho người mua, thuê mua nhà để họ tự nộp hồ sơ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Như vậy, pháp luật đã quy định rõ trách nhiệm trong việc làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua là thuộc về chủ đầu tư (trừ trường hợp người mua tự nguyện đi làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ) cũng như chế tài xử phạt trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người dân hoặc không cung cấp các giấy tờ pháp lý có liên quan cho người dân (trong đó có các giấy tờ để người dân tự đi làm thủ tục cấp sổ đỏ). Câu 9: Thưa bà Phạm Thị Thịnh, tại sao những dự án có sai phạm và đã bị cơ quan chức năng ra quyết định xử phạt nhưng chủ đầu tư vẫn không được xem xét cấp giấy chứng nhận? Trả lời: Bà Phạm Thị Thịnh Nội dung câu hỏi chưa nêu cụ thể sai phạm mà chủ đầu tư vi phạm là sai phạm gì. Theo quy định của pháp luật thì các sai phạm có thể xảy ra như chủ đầu tư có vi phạm pháp luật đất đai (như chưa nộp tiền sử dụng đất), vi phạm pháp luật về nhà ở (xây dựng không đúng giấy phép, thiết kế được duyệt, nâng tầng, tự ý chuyển đổi công năng…), trong một số trường hợp có thể xảy ra chủ đầu tư có nhiều hành vi vi phạm. Câu hỏi của Ông/bà phản ánh về việc chưa được cấp Giấy chứng nhận đối với chủ đầu tư. Có thể trong trường hợp mà chủ đầu tư vi phạm pháp luật về xây dựng, đã bị xử phạt hành vi hành chính trong lĩnh vực xây dựng nhưng lại chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì trong trường hợp này chủ đầu tư cũng không được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 98 của Luật Đất đai. Câu 10: Xin Luật sư Nguyễn Hồng Bách cho biết: Một dự án đủ điều kiện mở bán cần có những giấy tờ pháp lý như thế nào? Trả lời: Luật sư Nguyễn Hồng Bách Theo điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực từ 1/7/2015 thì Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh 1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh được quy định cụ thể 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. 2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Ngoài ra: Đối với dự án chung cư thì một trong các hình thức mà các Chủ đầu tư thường sử dụng hiện nay để huy động vốn của khách hàng vào các dự án phát triển nhà ở thương mại đó là ký kết hợp đồng để huy động vốn. Tuy nhiên, việc ký kết hợp đồng này phải tuân thủ theo các quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP (hướng dẫn Luật nhà ở 2014) tại điều 19 về Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại 1. Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn. 2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây: a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; b) Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này; c) Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu. 3. Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây: a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; c) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; d) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại Điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. 4. Tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. 5. Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể việc huy động vốn quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này. Đối với dự án phân lô, bán nền thì điều kiện chuyển nhượng phải tuân thủ theo quy định tại điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê: 1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này. 2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. 3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt. Như vậy, các văn bản quy phạm pháp luật đã quy định rất chi tiết về các giấy tờ pháp lý để một dự án đủ điều kiện mở bán. Chính vì vậy, nhà đầu tư khi có ý định mua bán cần phải kiểm tra về các điều kiện của chủ đầu tư đã đáp ứng theo quy định của pháp luật chưa. Câu 11: Tôi xin đặt câu hỏi với ông Mai Văn Phấn: Qua công tác quản lý, Tổng cục nhận thấy những vi phạm dẫn tới khó cấp sổ đỏ cho người mua nhà ở các dự án nhà ở thương mại chủ yếu là những vi phạm nào của chủ đầu tư? Trả lời: Ông Mai Văn Phấn Xin cám ơn câu hỏi của bạn đọc. Tôi xin trả lời câu hỏi như sau: quá trình thực hiện dự án phát triển nhà ở của chủ đầu tư trải qua nhiều bước, nhiều công đoạn với sự chi phối, áp dụng thực hiện nhiều pháp luật có liên quan, trong đó, chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà ở có vi phạm ở một hoặc một số khâu của các pháp luật có liên quan như thủ tục đầu tư, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về tài chính tín dụng, cụ thể: 1 - Mặc dù chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục về đầu tư pháp lý về dự án đầu tư, thủ tục đầu tư, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… nhưng đã tổ chức triển khai dự án và bán nhà cho người mua nhà; 2 - Việc một số chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp chưa được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền nhưng chủ đầu tư thứ cấp đã thực hiện việc bán căn hộ cho người mua; 3 - Một số chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như: xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt (xây dựng vượt diện tích, vượt số tòa, số căn, số tầng, xây không đúng vị trí, tự ý thay đổi mật độ xây dựng, công năng công trình); dự án nhà ở thấp tầng không xây dựng nhà để bán mà vẫn phân lô, bán nền dẫn đến bỏ hoang hóa đất nhiều năm, gây lãng phí đất đai; 4 - Một số chủ đầu tư vừa thực hiện việc thế chấp tài sản tại Ngân hàng đồng thời lại tổ chức bán tài sản (căn hộ) cho người mua; 5 - Một số dự án chưa được nghiệm thu các yêu cầu cần thiết như: Phòng chống cháy nổ, điện nước... nhưng đã tổ chức bán căn hộ cho khác hàng… Câu 12: Xin Luật sư Nguyễn Hồng Bách cho biết: Theo quy định của pháp luật, sau khi người dân nhận nhà, bao nhiêu lâu chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng? Trả lời: Luật sư Nguyễn Hồng Bách Về câu hỏi của bạn, tôi xin được trả lời và kết hợp với các thắc mắc khác nữa của rất nhiều bạn đọc đối với nhiều trường hợp còn đang vướng mắc trong thủ tục xin cấp Giấy Chứng nhận. Khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định của pháp luật và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thời gian để chủ đầu tư làm thủ tục cấp GCNQSDĐ được quy định tại Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”. Trong đó thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định 43/2014 Cụ thể Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (Sửa đổi Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP): Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:…2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau: a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày; b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày; c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày; d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày; e) Gia hạn sử dụng đất là không quá 07 ngày; g) Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 05 ngày; h) Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày; i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày; k) Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày; l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày; m) Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 03 ngày; n) Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là không quá 03 ngày; o) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 05 ngày; p) Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày; q) Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 10 ngày; r) Thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp là không quá 10 ngày. Pháp luật quy định cụ thể về thời gian, trình tự, thủ tục để được cấp Giấy Chứng nhận. Chính vì vậy, khi chủ đầu tư vi phạm quy định trên, bạn đọc có thể kiến nghị, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo luật định. Nếu chủ đầu tư vẫn không thực hiện thì bạn có thể kiến nghị tới Ủy ban nhân dân để đề nghị cơ quan này yêu cầu chủ đầu tư thực hiện hoặc khởi kiện ra tòa theo trình tự thủ tục tố tụng để Tòa án ra phán quyết bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bạn. Câu 13: Tôi đai diện cho nhiều hộ dân mua nhà chung cư Westa Mỗ Lao dự án Westa được bàn giao và đi vào hoạt động 5 năm nay nhưng không được làm sổ nguyên nhân là do chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng? Vậy trong trường hợp này, quyền lợi của chúng tôi bị ảnh hưởng như thế nào? Trả lời: Bà Phạm Thị Thịnh Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 11 của Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì đối với trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án đó, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, tức chủ đầu tư phải thực hiện việc rút bớt tài sản đã thế chấp. Đối với trường hợp chủ đầu tư không thực hiện việc trên đã thực hiện bán nhà là trái quy định của pháp luật. Tình trạng chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng nhưng khi bán nhà cho người dân không thực hiện rút bớt tài sản thế chấp trên thực tế đã xảy ra. Để khắc phục tình trạng này, bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà thì trong thời gian vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp cùng Bộ Tư pháp, các bộ ngành liên quan ban hành quy định về việc Công bố thông tin về biện pháp bảo đảm để người dân được biết tại Điều 64 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP (Chậm nhất là 05 ngày làm việc, kể từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm bằng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi trường để công bố trên Trang thông tin điện tử của Sở này; Thông tin được công bố gồm: Tên dự án, địa chỉ của dự án, bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, tài sản bảo đảm, thời điểm đăng ký). Người dân cần lưu ý khi mua nhà trong các dự án phát triển nhà cần tìm hiểu thông tin đối với tính pháp lý của dự án do chủ đầu tư thực hiện tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường ở các địa phương về công bố các chủ đầu tư vi phạm. Câu 14: Tôi xin hỏi Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường): Ai là người chịu trách nhiệm bồi thường cho người dân khi đã nộp phần lớn tiền, thậm chí 100% tiền mua chung cư, nhưng chủ đầu tư vi phạm các vấn đề liên quan đến việc xây dựng chung cư, dẫn đến việc phải xử lý ngừng cấp "sổ hồng" cho dự án chung cư. Chẳng hạn như trường hợp tại một số sai phạm căn hộ tại dự án Mường Thanh… Trả lời: Ông Mai Văn Phấn Xin cảm ơn câu hỏi của bạn. Về câu hỏi của bạn, tôi trả lời như sau: Việc bồi thường cho người dân khi đã nộp tiền mua nhà nhưng chủ đầu tư không thể khắc phục được vi phạm và phải ngừng cấp giấy chứng nhận cho người mua thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật nhà ở và pháp luật đất đai. Để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà thì chính quyền địa phương phải có trách nhiệm đứng ra bảo vệ người dân hoặc hướng dẫn người dân khởi kiện ra Tòa án. Câu 15: Tôi xin hỏi ông Hà Quang Hưng về những nhân của việc chậm cấp sổ đỏ cho người dân tại các dự án nhà chung cư và một số giải pháp? Trả lời: Ông Hà Quang Hưng Về vấn đề này, tôi xin trả lời như sau: Qua theo dõi, cũng như thực hiện công tác quản lý nhà nước, có một số nguyên nhân chính liên quan đến việc chậm cấp sổ đỏ cho người dân, cụ thể là: (1) Chủ đầu tư chưa làm xong thủ tục pháp lý về đất đai nhà ở (chưa chuyển mục đích sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính...) nhưng đã xây dựng và bán xong nhà ở. (2) Chủ đầu tư thế chấp tài sản là chính dự án đó tại ngân hàng Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ. Theo quy định của Bộ Luật Dân sự thì bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý. Để bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải tiến hành giải chấp (toàn bộ hoặc một phần) trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư không thực hiện việc giải chấp dẫn đến không đủ hồ sơ, điều kiện để xin cấp Giấy chứng nhận. (3) Xây dựng chung cư có những yếu tố trái pháp luật Chủ đầu tư phân chia diện tích lô không đúng với quy hoạch, hoặc xây dựng nhà vượt diện tích so với giấy phép, chuyển đổi mục đích sử dụng tầng hầm hoặc thay đổi công năng, vị trí phòng sinh hoạt cộng đồng, bỏ qua xây dựng hệ thống báo cháy, chữa cháy, lối thoát hiểm, thang máy... Thường gặp nhất là tình trạng chủ đầu tư xây dựng không đúng số tầng, số căn hộ theo thiết kế được duyệt... (4) Chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công Do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ khi chưa hoàn công hoặc được xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế. (5) Chủ đầu tư chậm thực hiện các thủ tục xin cấp Sổ đỏ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Về quan điểm giải quyết, tôi cho rằng về phía người dân trước khi mua nhà nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc đề nghị chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ pháp lý có liên quan của dự án như: quyết định chủ trương đầu tư, văn bản xác nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, giấy phép xây dựng… Về phía các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tại các dự án để tránh tình trạng dự án xây không đúng giấy phép, không phù hợp quy hoạch, tự ý chuyển đổi thiết kế, công năng sử dụng… Đồng thời, cần có chế tài xử phạt nặng với chủ đầu tư trong việc thực hiện chậm hoặc không thực hiện các thủ tục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp sổ đỏ cho người dân (ko cho làm chủ đầu tư các dự án tiếp theo). Câu 16: Tôi xin hỏi Luật sư Nguyễn Hồng Bách về trường hợp của tôi: Tháng 07/2014, tôi có mua một căn hộ chung cư; trả tiền làm 02 lần và đến tháng 11/2014 tôi đã hoàn thành tất cả nghĩa vụ tài chính của căn hộ chung cư đó với chủ đầu tư. Đến tháng 12/2014 tôi xây dựng gia đình và đăng ký kết hôn. Hiện nay, chung cư tôi đang có đợt làm sổ đỏ cho căn hộ. Tôi có đầy đủ giấy tờ theo pháp luật quy định và muốn đứng tên một mình căn hộ của tôi nhưng cán bộ tiếp nhận thủ tục yêu cầu tôi phải về địa phương xin xác nhận tình trạng hôn nhân vào thời điểm tháng 11/2014, tức là thời điểm tôi hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính mới cho tôi đứng tên một mình trên sổ đỏ. Vậy tôi muốn hỏi Luật sư cán bộ tiếp nhận yêu cầu tôi như vậy là đúng hay sai? Nếu đúng thì quy định nào quy định việc đó? Tôi xin chân thành cảm ơn! Trả lời: Ông Nguyễn Hồng Bách Về câu hỏi của bạn Nguyễn Thị Ngân, tôi xin trả lời như sau: Theo quy định của luật hôn nhân và gia đình thì vợ, chồng có quyền có tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân. Theo thông tin bạn Ngân cung cấp, bạn đã mua căn hộ trước khi kết hôn nhưng sau khi kết hôn căn hộ đó mới được làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất. Pháp luật quy định tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kì hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng. Chính vì vậy, nếu bạn muốn được đứng tên một mình trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đối với căn hộ bạn mua trước hôn nhân và đó là tài sản riêng của bạn thì bạn và chồng bạn cần tới văn phòng công chứng hoặc tới UBND cấp xã để lập bản thỏa thuận về tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân trong đó nêu rõ căn hộ này là tài sản của riêng bạn. Văn bản này phải được công chứng tại Văn phòng/Phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã, sau đó bạn gửi văn bản này cùng giấy tờ khác theo quy định của pháp luật tới cơ quan cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan cấp Giấy chứng nhận sẽ cấp Giấy chứng nhận cho bạn đối với tài sản này và đó là tài sản riêng của bạn mặc dù nó được cấp trong thời kỳ hôn nhân. Câu 17: Thời gian qua Tổng cục Quản lý đất đai đã có giải pháp, chính sách và cải cách hành chính gì để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận? Trả lời: Ông Mai Văn Phấn Chào bạn! Để cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận tại các dự án phát triển nhà ở, với chức năng được Chính phủ giao, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã tham mưu để Chính phủ ban hành các quy định về trình tự thủ tục, thành phần hồ sơ, quy trình, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các dự án phát triển nhà ở (Điều 31, Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP); Tăng cường thanh tra, kiểm tra, hướng dẫn và tổ chức trao đổi với các địa phương về giải pháp xử lý đối với các trường hợp chủ đầu tư vi phạm pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai. Thành lập đường dây nóng để thu nhận thông tin phản ánh của các tổ chức và cá nhân có liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận tại các dự án phát triển nhà ở. Câu 18: Xin hỏi ông Hà Quang Hưng, người dân cần phải làm gì để tránh những rủi ro về pháp luật trước khi mua nhà tại các dự án? Trả lời: Ông Hà Quang Hưng Về vấn đề này, theo tôi trước khi mua nhà người dân cần lưu ý một số vấn đề sau: Thứ nhất, đối với dự án bất động sản thì vấn đề pháp lý là rất quan trọng. Người dân trước khi mua nhà nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc đề nghị chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ pháp lý có liên quan của dự án, như: quyết định chủ trương đầu tư, văn bản xác nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai… Dự án đấy được cấp phép xây dựng chưa?. Đã xây xong móng, đã có văn bản của Sở Xây dựng cho phép bán nhà hình thành trong tương lai chưa? Có bảo lãnh của ngân hàng chưa? Bên cạnh đó, quan tâm đến uy tín, năng lực của chủ đầu tư, bởi nếu cái “gốc” có vấn đề thì sau này rất dễ xảy ra trục trặc, vướng mắc. Câu 19: Tôi xin được hỏi Luật sư Nguyễn Hồng Bách: Chủ đầu tư chậm cấp sổ đỏ cho người dân thì có bị phạt không? Mức phạt cụ thể là bao nhiêu và có bị xử lý hình sự không? Trả lời: Luật sư Nguyễn Hồng Bách Về câu hỏi của bạn, tôi xin được trả lời như sau: Theo quy đinh tại Điều 26, Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chỉnh phủ (hết hiệu lực từ ngày 05/1/2020) về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở mà chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở thì hình thức và mức xử phạt như sau 1. Chậm làm thủ tục từ 03 tháng đến 06 tháng: a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân; b) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân; c) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên. 2. Chậm làm thủ tục từ trên 06 tháng đến 09 tháng: a) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân; b) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân; c) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên. 3. Chậm làm thủ tục từ trên 09 tháng đến 12 tháng: a) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân; b) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân; c) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên. 4. Chậm làm thủ tục từ trên 12 tháng trở lên: a) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân; b) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 cá nhân; c) Phạt tiền từ trên 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên. Kể từ ngày 05/1/2020, mức xử phạt về hành vi này được quy định cụ thể tại Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 (thay thế Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chỉnh phủ) về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo Nghị định này, người vi phạm là chủ đầu tư có thể bị xử phạt với mực phạt lên tới 1 tỷ đồng. Còn về việc bạn hỏi đối với trách nhiệm hình sự của chủ đầu tư thì việc chủ đầu tư không thực hiện cấp sổ đỏ cho người mua nhà không bị xử lý hình sự vì từ ngày 01/01/2018, ngày bộ luật Hình sự có hiệu lực pháp luật thì quy định của bộ luật Hình sự chỉ truy cứu trách nhiệm hình sự (33 tội danh) đối với pháp nhân thương mại nhưng không coi hành vi chậm cấp sổ đỏ là hành vi vi phạm pháp luật hình sự của pháp nhân thương mại. Câu 20: Thưa bà Thịnh, hiện nay thời gian cấp giấy chứng nhận cho các dự án nhà ở có được rút ngắn không? Trả lời: Bà Phạm Thị Thịnh Trước thời điểm ngày 10 tháng 12 năm 2009 (ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ) có hiệu lực thi hành, việc cấp Giấy chứng nhận nói chung do nhiều cơ quan triển khai thực hiện bao gồm các loại Giấy: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Do đó, thủ tục thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận có sự khác nhau. Từ thời điểm Nghị định số 88/2009/NĐ-CP đến trước khi thực hiện Luật Đất đai năm 2013 thì thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu là không quá 50 ngày (Điều 12 của Nghị định số 88/2009/NĐ-Cp). Kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2009, trên địa bàn cả nước được thống nhất việc cấp Giấy chứng nhận theo một mẫu chung thống nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định và được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc quy định trên đã thống nhất cơ quan thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận, thống nhất về thành phần hồ sơ, về thời gian giải quyết thủ tục. Từ thời điểm đó đến nay, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có nhiều nỗ lực cải cách thủ tục hành chính. Thời gian giải quyết thủ tục đã được cắt giảm rất nhiều so với với trước đây, trong đó, đối với thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã giảm xuống nhiều so với trước đây (không quá 30 ngày). Việc cải cách thủ tục hành chính trong công tác cấp Giấy chứng nhận đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi, bảo đảm quyền lợi cho người dân khi mua nhà trong các dự án phát triển nhà ở. Câu 21: Tôi xin hỏi ông Hà Quang Hưng, tại khu chung cư AZ Vân Canh Towers CT1 Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Bất Động Sản AZ. Cư dân đã nhận bàn giao nhà và vào ở ổn định từ tháng 6 năm 2016 đến nay, đã thành lập BQT và được UBND huyện Hoài Đức công nhận. Mặc dù cư dân đã làm hồ sơ và có nguyện vọng nộp trước bạ để được cấp sổ đỏ từ năm 2017 nhưng đã bị trả lại với lý do chưa nhận được hồ sơ của Chủ đầu tư. Cư dân có làm đơn hỏi và chủ đầu tư trả lời là do khu chung cư có 4 tòa mới làm xong 2 tòa nên chưa đủ điều kiện để làm sổ đỏ. Bây giờ cư dân muốn được cấp sổ đỏ thì phải làm những thủ tục gì? Trả lời: Ông Hà Quang Hưng Theo quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho người mua trừ trường hợp người mua tự nguyện đi làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ. Tại Điều 26 của Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai cũng quy định rõ chế tài xử phạt khi chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ). Theo đó, tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, nếu quá thời hạn quy định sẽ bị phạt tiền. Thời gian chậm cấp giấy chứng nhận được tính kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở. Tại khoản 3 Điều 57 của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản cũng quy định: phạt chủ đầu tư từ 250-300 triệu đồng khi không làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm sổ đỏ cho người dân hoặc không cung cấp hồ sơ pháp lý, giấy tờ liên quan cho người mua nhà ở. Như vậy, pháp luật đã quy định chế tài nghiêm khắc đối với chủ đầu tư khi chủ đầu tư không làm thủ tục với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để cấp sổ đỏ cho người dân. Trường hợp chủ đầu tư không làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho người dân thì người dân có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ, pháp lý liên quan để người dân tự đi làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ. Hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cụ thể là, tại Điều 7 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Câu 22: Việc chủ đầu tư cố tình kéo dài không thực hiện thủ tục cấp sổ cho người mua nhà. Chúng tôi có quyền đòi bồi thường không thưa ông? Về câu hỏi này tôi xin được hỏi Luật sư Nguyễn Hồng Bách Trả lời: Luật sư Nguyễn Hồng Bách Với những dự án vi phạm trật tự xây dựng, cố tình kéo dài không thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà gây thiệt hại cho người mua nhà thì trước tiên bạn nên yêu cầu với chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ của mình. Nếu chủ đầu tư vẫn cố tình không thực hiện nghĩa vụ thì bạn có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án để đề nghị tòa án ra phán quyết buộc chủ đầu tư (người mà bạn cho rằng có hành vi xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bạn) phải thực hiện công việc, bồi thường thiệt hại do hành vi cố tình kéo dài không thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho bạn. Câu 23: Dự án nào thì được cấp thời hạn sổ hồng lâu dài, những dự án nào thì sổ hồng được cấp có thời hạn? Trả lời: Bà Phạm Thị Thịnh Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp. Tùy theo chế độ sử dụng đối với từng loại đất mà thời hạn sử dụng đất là lâu dài hay có thời hạn. Đất và đối tượng được sử dụng đất lâu dài hay có thời hạn được quy định tại Điều 125 của Luật Đất đai và Điều 126 của Luật Đất đai. Đối với trường hợp chủ đầu tư được giao đất thực hiện trong các dự án phát triển nhà ở thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của dự án; tuy nhiên, người mua nhà trong các dự án phát triển nhà ở thì được sử dụng với thời hạn ổn định, lâu dài. Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân có chỗ ở ổn định và được thể hiện cụ thể tại Điều 125 của Luật Đất đai (Khoản 1 Điều 125 của Luật Đất đai quy định: Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng thuộc trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài; Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai quy định: Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp thông tin để bạn đọc được biết. Câu 24: Tôi biết Báo TN&MT đang giao lưu về việc cấp sổ hồng nhưng tôi muốn hỏi một câu hơi “ngoài lề”. Tôi mua chung cư Nhà ở xã hội ở quận Bình Chánh. Sau khi nhận bàn giao nhà ở hợp pháp từ chủ đầu tư thì bao lâu sau tôi nhận được giấy CNQSH nhà ở? Rất mong nhận được câu trả lời. Xin cảm ơn. Trả lời: Ông Hà Quang Hưng Về vấn đề này tôi xin trả lời như sau: Theo Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với chung cư nhà ở xã hội được thực hiện như đối với các căn hộ nhà ở thương mại. Theo đó, trường hợp mua nhà ở xã hội, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện đi làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận được thực hiện theo pháp luật về đất đai. Câu 25: Chính phủ và Bộ TNMT đã có nhiều chỉ đạo tháo gỡ khó khăn trong việc cấp sổ hồng đối với những dự án có sai phạm. Theo tinh thần với những hộ gia đình đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư thì nhà nước sẽ cấp sổ hồng. Sai phạm của chủ đầu tư sẽ tách bạch xử lý theo quy định của pháp luật. Nhưng việc thực thi chỉ đạo này đang bị chậm trễ, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Xin ông cho biết, trong thời gian tới, Bộ có hướng xử lý vấn đề này như thế nào? Trả lời: Ông Mai Văn Phấn Xin cám ơn bạn! Tôi trả lời câu hỏi của bạn như sau: Thời gian qua, thực hiện sự chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra nhiều giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở. Tuy nhiên, việc tổ chức, triển khai tại các địa phương vẫn còn chậm làm ảnh hưởng lớn tới tâm lý của người mua nhà, trong thời gian tới, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tập trung vào một số nhiệm vụ cấp bách sau: Yêu cầu các địa phương tập trung rà soát, phân loại các loại hình vi phạm tại từng dự án cụ thể. Đồng thời, đề xuất các giải pháp xử lý những vi phạm này. Trường hợp còn có khó khăn vướng mắc sẽ phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường để trao đổi thống nhất hoặc báo cáo Chính phủ đề xuất phương án xử lý nhằm giải quyết triệt để tình trạng này. Bên cạnh đó, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để làm rõ những sai phạm của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Yêu cầu các địa phương công khai, minh bạch thông tin các chủ đầu tư có vi phạm tại các dự án phát triển nhà ở. Đồng thời, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến rộng rãi để người có nhu cầu mua nhà nắm rõ thông tin và quyết định trước khi mua. Câu 26: Tôi xin hỏi Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ai chịu trách nhiệm bồi thường cho người dân khi đã nộp phần lớn tiền thậm chí 100% tiền mua chung cư, nhưng chủ đầu tư vi phạm các vấn đề liên quan đến việc xây dựng chung cư, dẫn đến việc phải xử lý ngừng cấp sổ hồng cho dự án chung cư. Vd: trường hợp tại một số sai phạm căn hộ tại Mường Thanh Trả lời: Việc vi phạm pháp luật nhà ở, xây dựng trách nhiệm thuộc chủ đầu tư. Trách nhiệm này đã được quy định cụ thể tại Điều 179 và Điều 180 của Luật Nhà ở (người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật; người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý theo quy định tại Điều 179 của Luật này còn phải bồi thường thiệt hại cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại). Trong trường hợp chủ đầu tư có vi phạm pháp luật thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét, quyết định xử lý theo quy định tại Khoản 5 Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Câu 27: Sắp tới, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cho người mua căn hộ tại các khu chung cư mới có được tiến hành nhanh hơn không thưa ông? Trả lời: Ông Mai Văn Phấn Cám ơn câu hỏi của bạn! Thực hiện sự chỉ đạo của Chính phủ trong việc cải cách thủ tục hành chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ đạo các địa phương tập trung ưu tiên nguồn lực để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, dữ liệu đất đai sẽ được chia sẻ với các ban ngành có liên quan tới việc giải quyết cấp giấy chứng nhận. Đây là nền tảng cho việc cải cách các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện việc cấp giấy chứng nhận. Câu 28: Xin hỏi Luật sư Nguyễn Hồng Bách: Bố mẹ tôi mới mua căn hộ chung cư 75 m2 đã có sổ hồng tại quận Sơn Trà, Đà Nẵng. Dự định tuần sau sẽ ra Phòng công chứng thực hiện mua bán và chuyển tên sổ hồng mang tên cả bố và mẹ tôi. Vậy, mình mẹ tôi có thể có mặt làm các thủ tục liên quan được không? Tôi phải chuẩn bị những giấy tờ gì để thực hiện việc nhận chuyển nhượng và chuyển tên sổ hồng thành công? Trả lời: Luật sư Nguyễn Hồng Bách Thứ nhất: Về nguyên tắc bố bạn sẽ phải cùng mẹ bạn ra phòng công chứng để ký văn bản chuyển nhượng trước mặt công chứng viên (hoặc công chứng viên cũng có thể đến tận nhà bố mẹ bạn hoặc một nơi nào đó thuận tiện để thực hiện việc công chứng). Nếu mẹ bạn muốn một mình đi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đối với căn hộ chung cư 75m2 đang đứng tên cả bố và mẹ bạn thì bố bạn phải có giấy ủy quyền cho mẹ bạn để mẹ bạn đại diện cho bố bạn thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng. Thứ hai: Về giấy tờ cần chuẩn bị để tới làm thủ tục chuyển nhượng tại phòng công chứng bao gồm: (i) Giấy chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên mua và bên bán; (ii) sổ hộ khẩu của bên mua và bên bán; (iii) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, (iv) giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bố mẹ bạn. Để đỡ mất thời gian cho việc chờ đợi, bạn nên gửi trước các thông tin liên quan tới căn hộ mua bán, các thông tin về nhân thân của người mua và người bán, sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân đến phòng công chứng để họ soạn thảo trước hợp đồng mua bán. Khi tới phòng công chứng bạn cần mang các bản chính các giấy tờ trên để công chứng viên đối chiếu giấy tờ so với các thông tin ghi trong hợp đồng chuyển nhượng căn hộ. Câu 29: Tôi xin hỏi Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, tôi muốn mua lại một căn hộ chung cư nhưng chưa có “sổ đỏ”. Liệu tôi có gặp rắc rối gì không khi làm giấy tờ chuyển nhượng? Vậy tôi mua như vậy có an toàn không và tôi phải làm gì để bảo đảm quyền lợi của tôi?Xin cảm ơn nhiều! Trả lời: Ông Hà Quang Hưng Về nội dung này tôi xin trả lời như sau: Theo quy định tại Khoản 2 điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 thì: trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 20 tháng 6 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Câu 30: Tôi xin hỏi Tổng cục Đất đai: Qua công tác quản lý, Tổng cục nhận thấy những vi phạm dẫn tới khó cấp sổ đỏ cho người mua nhà ở các dự án nhà ở thương mại chủ yếu là những vi phạm nào của chủ đầu tư? Trả lời: Bà Phạm Thị Thịnh Tôi xin trả lời câu hỏi của bạn như sau: Quá trình thực hiện dự án phát triển nhà ở của chủ đầu tư trải qua nhiều bước, nhiều công đoạn với sự chi phối, áp dụng thực hiện nhiều pháp luật có liên quan, trong đó, chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà ở có vi phạm ở một hoặc một số khâu của các pháp luật có liên quan như pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về tài chính tín dụng. Cụ thể: (1) Chưa làm xong thủ tục pháp lý về đất đai như: giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, … nhưng nhiều trường hợp chủ đầu tư đã giải thể hoặc sáp nhập, đổi tên, thay đổi loại hình doanh nghiệp; (2) Chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc chưa thực hiện việc giải chấp đối với quyền sử dụng đất nhưng đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở; (3) Một số chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như: xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt (xây dựng vượt diện tích, vượt số tòa, số căn, số tầng, xây không đúng vị trí, tự ý thay đổi mật độ xây dựng, công năng công trình); dự án nhà ở thấp tầng không xây dựng nhà để bán mà vẫn phân lô, bán nền dẫn đến bỏ hoang hóa đất nhiều năm, gây lãng phí đất đai; (4) Có chủ đầu tư lợi dụng việc thu thuế chuyển nhượng tài sản (trước đây) và thuế thu nhập (hiện nay) để trì hoãn việc thực hiện trách nhiệm thủ tục cấp Giấy chứng nhận với cơ quan nhà nước nhằm thu lợi bất chính từ những người mua bán nhà bằng giấy tờ viết tay cần điều chỉnh đúng tên trên hợp đồng mua bán. Đúng 9h sáng 26/11, Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ TN&MT) Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) và các chuyên gia đã bắt đầu giao lưu trực tuyến: "Tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các dự án phát triển nhà ở". Thành phần tham dự: - Ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục quản lý đất đai. - Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng). - Bà Phạm Thị Thịnh - Phó Cục trưởng Cục đăng ký đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường) - Ông Nguyễn Hồng Bách - Luật sư, Phó viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế và Môi trường. Câu 1: Tôi xin đặt câu hỏi với ông Mai Văn Phấn: Qua công tác quản lý, Tổng cục nhận thấy những vi phạm dẫn tới khó cấp sổ đỏ cho người mua nhà ở các dự án nhà ở thương mại chủ yếu là những vi phạm nào của chủ đầu tư? Trả lời: Ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai: Xin cám ơn câu hỏi của bạn đọc. Tôi xin trả lời câu hỏi như sau: quá trình thực hiện dự án phát triển nhà ở của chủ đầu tư trải qua nhiều bước, nhiều công đoạn với sự chi phối, áp dụng thực hiện nhiều pháp luật có liên quan, trong đó, chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà ở có vi phạm ở một hoặc một số khâu của các pháp luật có liên quan như thủ tục đầu tư, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về tài chính tín dụng, cụ thể: 1 - Mặc dù chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục về đầu tư pháp lý về dự án đầu tư, thủ tục đầu tư, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… nhưng đã tổ chức triển khai dự án và bán nhà cho người mua nhà; 2 - Việc một số chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp chưa được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền nhưng chủ đầu tư thứ cấp đã thực hiện việc bán căn hộ cho người mua; 3 - Một số chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như: xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt (xây dựng vượt diện tích, vượt số tòa, số căn, số tầng, xây không đúng vị trí, tự ý thay đổi mật độ xây dựng, công năng công trình); dự án nhà ở thấp tầng không xây dựng nhà để bán mà vẫn phân lô, bán nền dẫn đến bỏ hoang hóa đất nhiều năm, gây lãng phí đất đai; 4 - Một số chủ đầu tư vừa thực hiện việc thế chấp tài sản tại Ngân hàng đồng thời lại tổ chức bán tài sản (căn hộ) cho người mua; 5 - Một số dự án chưa được nghiệm thu các yêu cầu cần thiết như: Phòng chống cháy nổ, điện nước... nhưng đã tổ chức bán căn hộ cho khách hàng… Câu 2: Tôi xin đặt câu hỏi với ông Hà Quang Hưng: Hiện nay có tình trạng người dân mua nhà tại các chung cư đã nộp 95-100% giá trị căn hộ nhưng nhiều năm nay vẫn không được xem xét cấp giấy chứng nhận. Tôi xin hỏi quan điểm của cơ quan quản lý về vấn đề này? Trả lời: Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng): Về vấn đề này, tôi xin trả lời bạn đọc như sau: Tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định: Việc thanh toán trong mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khàng hàng, và tối đa không quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi chưa bàn giao sổ đỏ cho người mua. Tại Khoản 2 Điều 22 và Khoản 2 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định về trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm giao “sổ đỏ” cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng. Tại Khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định: bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng (trong đó có việc chậm bàn giao “sổ đỏ”). Như vậy, pháp luật đã có quy định trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà (quy định khống chế số tiền tối đa được thu của chủ đầu tư) cũng như quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có) trong việc thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng (trong đó có trách nhiệm làm thủ tục và bàn giao “sổ đỏ” cho người dân). Người dân cũng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án để yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư không thực hiện việc làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà. Câu 3: Xin chào Luật sư Nguyễn Hồng Bách. Tôi xin được hỏi: Đối với những dự án chung cư có sai phạm về trật tự xây dựng, người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận, pháp luật có quy định gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân? Trả lời: Luật sư Nguyễn Hồng Bách, Phó viện trưởng Viện quản lý kinh tế và môi trường: Về vấn đề này, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và hướng dẫn tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 ở Điều 72 quy định về việc sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ để Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xử lý theo quy định của pháp luật: Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở. 1. Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây: a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư; b) Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có); c) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật); d) Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ; đ) Báo cáo kết quả thực hiện dự án. 2. Trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án. Sau khi hoàn thành kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật 3. Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có: a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật; c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng. 4. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: a) Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký; b) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); c) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); d) Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 37 của Nghị định này; đ) Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; e) Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp. 5. Trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xử lý theo quy định của pháp luật. Một số địa phương cũng đã ban hành một số văn bản hướng dẫn, ví dụ tại địa bàn thành phố Hà Nội có các văn bản hướng dẫn sau: • Ngày 17/5/2016, Chủ tịch ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cũng ban hành chỉ thị số 11/CT-UBND quy định về các nhiệm vụ và giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội, théo đó tại điểm 6 Mục II có nội dung: “6- Đối với các dự án phát triển nhà ở, trường hợp chủ đầu tư vi phạm pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, vi phạm quy hoạch tại dự án dẫn đến vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các hộ dân: Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất UBND Thành phố thành lập Đoàn thanh tra liên ngành để thanh tra, kết luận, xử lý khắc phục vi phạm của chủ đầu tư; đồng thời với việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ với chủ đầu tư theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 327/TB-VPCP ngày 22/8/2013 của Văn phòng Chính phủ.” • Ngày 08/11/2016 của UBND thành phố Hà Nội có công văn số 6443/UBND-TKBT về việc chỉ đạo cải cách thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố có nội dung: “Đối với các trường hợp chủ đầu tư vi phạm quy định về quản lý đất đai, trật tự xây dựng, quy hoạch, thì chỉ những trường hợp vi phạm liên quan đến nhiều lĩnh vực do các ngành, các cấp khác nhau quản lý thì Sở Tài nguyên và Môi trường mới tiến hành thanh tra hoặc đề xuất thanh tra; các trường hợp vi phạm không nghiêm trọng, liên quan đến lĩnh vực quản lý thì Sở Tài nguyên và Môi trường chủ động (hoặc phối hợp với ngành có liên quan) kiểm tra, xử lý theo quy định của pháp luật, để đẩy nhanh tiến độ xử lý, khắc phục tồn tại, giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà;” Với những dự án vi phạm trật tự xây dựng, dẫn đến tình trạng người dân mua phải căn hộ đó không được cấp Giấy chứng nhận thì người dân cũng có quyền khởi kiện yêu để yêu cầu hủy hợp đồng vì chủ đầu tư đó đã vi phạm các quy định của pháp luật đồng thời bên vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại và phạt hợp đồng do lỗi của mình gây ra hoặc yêu cầu chủ đầu tư khắc phục các sai phạm theo quy định của pháp luật. Câu 4: Tôi xin được đặt câu hỏi đối với bà Phạm Thị Thịnh: Chúng tôi là những người dân mua nhà dự án Tasco Vân Canh. Chúng tôi đã nhận bàn giao nhà và vào ở từ năm 2015, nhưng đến giờ vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Nguyên nhân là do chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Chúng tôi có thể khởi kiện chủ đầu tư về việc này không không? Trả lời: Bà Phạm Thị Thịnh - Phó Cục trưởng Cục đăng ký đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường: Về vấn đề này, theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước (chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi được công nhận quyền sở hữu nhà ở cũng như khi thực hiện các giao dịch và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật). Việc chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất là một trong những vi phạm pháp luật do chính chủ đầu tư gây ra. Trách nhiệm này đã được quy định cụ thể tại Điều 179 và Điều 180 của Luật Nhà ở (người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật; người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý theo quy định tại Điều 179 của Luật này còn phải bồi thường thiệt hại cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại). Với quy định như vậy, thì các ông/bà có thể kiện chủ đầu tư về việc chưa nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước mà đã bán nhà cho người mua nhà ở. Câu 5: Tôi xin hỏi ông Hà Quang Hưng, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ chung cư được quy định như thế nào? Trả lời: Ông Hà Quang Hưng: Theo quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 4 Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua trừ trường hợp người mua tự nguyện đi làm thủ tục đề nghị cấp "sổ đỏ". Câu 6: Tôi xin đặt câu hỏi với Luật sư Nguyễn Hồng Bách: Để giúp người mua nhà tránh khỏi các dự án như thế này, ông có thể đưa ra lời tư vấn gì? Trả lời: Luật sư Nguyễn Hồng Bách: Xin cảm ơn câu hỏi của bạn, tôi xin trả lời như sau: Trước khi mua căn hộ chung cư, người mua nhà nên cân nhắc thật kỹ lưỡng, khảo sát thông tin từ những người đang sinh sống hoặc đã mua nhà ở dự án đó (nếu dự án đã đưa vào sử dụng), thậm chí có thể nghe tư vấn từ phía các chuyên gia, các Luật sư để nắm rõ các quy định của pháp luật trước khi quyết định mua căn hộ. Một cách rất đơn giản là chúng ta có thể kiểm tra ngay trên hệ thống mạng internet để xem dự án này thế nào? Tính thanh khoản ra sao và giá cả để tránh tình trạng bị hớ về giá. Chúng ta cần phải gặp trực tiếp chủ đầu tư hoặc đơn vị được chủ đầu tư ủy quyền để hỏi và nắm bắt về thông tin dự án cũng như các giấy tờ về mặt pháp lý của dự án, về tiến độ của dự án và các vấn đề khác. Người mua nhà cũng nên lựa chọn các Chủ đầu tư có uy tín trên thị trường bất động sản, thực hiện giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư để tránh các rủi ro có thể xảy ra và các giao dịch này nên được thực hiện tại Văn phòng công chứng để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra. Uy tín tôi nói ở đây là uy tín về năng lực tài chính, về con người, kinh nghiệm triển khai dự án bởi trên thực tế thì có những chủ đầu tư xin được dự án nhưng họ không có kinh nghiệm, không có năng lực tài chính dẫn đến dự án bị chậm, không đạt chất lượng … sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư. Câu 7: Tôi xin hỏi ông Mai Văn Phấn: Tình trạng chủ đầu tư vi phạm về quy hoạch, xây dựng, đất đai trong thực hiện dự án nhà ở tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh khiến cho việc cấp sổ đỏ trở nên khó khăn không phải bây giờ mới xảy ra, nhưng đến nay vẫn là vấn đề “nóng”. Tổng cục Quản lý đất đai đánh giá thế nào về thực trạng người dân bỏ tiền mua nhà nhưng chưa được cấp “sổ đỏ” ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vì những lý do nêu trên? Trả lời: Ông Mai Văn Phấn Quan điểm xử lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường luôn bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Đồng thời, phải làm rõ và xử lý vi phạm của các chủ đầu tư và trách nhiệm của các cơ quan có liên quan. Để giải quyết quan điểm trên, trong quá trình xử lý cơ quan nhà nước có trách nhiệm phải tách bạch các đối tượng: người mua nhà, chủ đầu tư và cơ quan nhà nước có liên quan mà không để mối quan hệ “tay ba”, trong đó: Nếu người mua nhà có đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở thì phải được xem xét cấp giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng. Đối với cơ quan nhà nước phải làm rõ các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và trách nhiệm của các ban ngành có liên quan trong quá trình chủ đầu tư thực hiện từ thời điểm đề xuất dự án đến khi bán nhà cho người mua. Đồng thời, chỉ đạo các cơ quan chức năng phải có giải pháp đề xuất cụ thể để giải quyết triệt để các vi phạm. Đối với chủ đầu tư, phải có trách nhiệm khắc phục các vi phạm làm ảnh hưởng đến công trình đã xây dựng để đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua. Trường hợp không đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua, thì phải hoàn trả và bồi thường cho người mua. Tình trạng vi phạm của chủ đầu tư dẫn đến khó khăn cho công tác cấp Giấy chứng nhận cho người mua làm thiệt thòi, ảnh hưởng đến quyền lợi của họ. Tuy nhiên, đứng ở góc độ người mua trong một số trường hợp có một phần lỗi do chưa tìm hiểu đầy đủ thông tin về dự án; nhiều trường hợp mua đi bán lại nhà ở, đất ở không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Như đã nêu ở trên, việc thực hiện đầu tư đối với dự án phát triển nhà ở được thực hiện qua nhiều bước với nhiều cơ quan quản lý khác nhau ở chính quyền địa phương, đó là việc các cơ quan thuộc chính quyền địa phương chưa thực hiện hết trách nhiệm trong việc quản lý xây dựng, đầu tư tại các dự án phát triển nhà ở: (1) Chưa kiểm tra, phát hiện và ngăn chặn kịp thời vi phạm; để vi phạm kéo dài, nhiều trường hợp chủ đầu tư đã bán nhà ở dẫn đến rất khó xử lý, khắc phục; (2) Không kịp thời công khai những chủ đầu tư có vi phạm để người dân nắm bắt được thông tin trước khi quyết định mua nhà; (3) Không tính toán lại tiền sử dụng đất để truy thu nộp ngân sách nhà nước đối với các dự án đã điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, diện tích đất ở tăng lên. Câu 8: Tôi xin hỏi ông Hà Quang Hưng, trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận, chế tài xử phạt được áp dụng như thế nào? Trả lời: Ông Hà Quang Hưng: Tại Điều 26 của Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã quy định rõ chế tài xử phạt khi chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ). Theo đó, tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, nếu quá thời hạn quy định sẽ bị phạt tiền. Thời gian chậm cấp giấy chứng nhận được tính kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở. Mức phạt sẽ phụ thuộc vào thời gian và số lượng hộ gia đình, cá nhân bị chậm cấp, cụ thể: từ 3 đến 6 tháng với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên sẽ bị phạt từ trên 50-100 triệu đồng; từ trên 12 tháng với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên sẽ bị phạt từ trên 500 triệu-1 tỷ đồng. Tại Khoản 3 Điều 57 của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở cũng quy định: phạt chủ đầu tư từ 250-300 triệu đồng khi không làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm sổ đỏ cho người dân hoặc không cung cấp hồ sơ pháp lý, giấy tờ liên quan cho người mua nhà ở. Ngày 19 tháng 11 năm 2019, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (thay thế Nghị định 102/2014/NĐ-CP và bãi bỏ điểm đ khoản 3 và điểm i khoản 6 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP) có hiệu lực thi hành từ ngày 5 tháng 1 năm 2020. Theo đó, tại Điều 31 quy định: tùy thuộc vào thời gian và số lượng căn hộ mà chủ đầu tư không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà thì sẽ bị phạt đến 1 tỷ đồng và buộc phải nộp hồ sơ hoặc cung cấp giấy tờ đầy đủ cho người mua, thuê mua nhà để họ tự nộp hồ sơ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Như vậy, pháp luật đã quy định rõ trách nhiệm trong việc làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua là thuộc về chủ đầu tư (trừ trường hợp người mua tự nguyện đi làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ) cũng như chế tài xử phạt trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người dân hoặc không cung cấp các giấy tờ pháp lý có liên quan cho người dân (trong đó có các giấy tờ để người dân tự đi làm thủ tục cấp sổ đỏ). Câu 9: Thưa bà Phạm Thị Thịnh, tại sao những dự án có sai phạm và đã bị cơ quan chức năng ra quyết định xử phạt nhưng chủ đầu tư vẫn không được xem xét cấp giấy chứng nhận? Trả lời: Bà Phạm Thị Thịnh Nội dung câu hỏi chưa nêu cụ thể sai phạm mà chủ đầu tư vi phạm là sai phạm gì. Theo quy định của pháp luật thì các sai phạm có thể xảy ra như chủ đầu tư có vi phạm pháp luật đất đai (như chưa nộp tiền sử dụng đất), vi phạm pháp luật về nhà ở (xây dựng không đúng giấy phép, thiết kế được duyệt, nâng tầng, tự ý chuyển đổi công năng…), trong một số trường hợp có thể xảy ra chủ đầu tư có nhiều hành vi vi phạm. Câu hỏi của Ông/bà phản ánh về việc chưa được cấp Giấy chứng nhận đối với chủ đầu tư. Có thể trong trường hợp mà chủ đầu tư vi phạm pháp luật về xây dựng, đã bị xử phạt hành vi hành chính trong lĩnh vực xây dựng nhưng lại chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì trong trường hợp này chủ đầu tư cũng không được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 98 của Luật Đất đai. Câu 10: Xin Luật sư Nguyễn Hồng Bách cho biết: Một dự án đủ điều kiện mở bán cần có những giấy tờ pháp lý như thế nào? Trả lời: Luật sư Nguyễn Hồng Bách Theo điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực từ 1/7/2015 thì Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh 1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh được quy định cụ thể 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. 2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Ngoài ra: Đối với dự án chung cư thì một trong các hình thức mà các Chủ đầu tư thường sử dụng hiện nay để huy động vốn của khách hàng vào các dự án phát triển nhà ở thương mại đó là ký kết hợp đồng để huy động vốn. Tuy nhiên, việc ký kết hợp đồng này phải tuân thủ theo các quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP (hướng dẫn Luật nhà ở 2014) tại điều 19 về Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại 1. Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn. 2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây: a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; b) Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này; c) Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu. 3. Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây: a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; c) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; d) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại Điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. 4. Tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. 5. Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể việc huy động vốn quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này. Đối với dự án phân lô, bán nền thì điều kiện chuyển nhượng phải tuân thủ theo quy định tại điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê: 1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này. 2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. 3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt. Như vậy, các văn bản quy phạm pháp luật đã quy định rất chi tiết về các giấy tờ pháp lý để một dự án đủ điều kiện mở bán. Chính vì vậy, nhà đầu tư khi có ý định mua bán cần phải kiểm tra về các điều kiện của chủ đầu tư đã đáp ứng theo quy định của pháp luật chưa. Câu 11: Tôi xin đặt câu hỏi với ông Mai Văn Phấn: Qua công tác quản lý, Tổng cục nhận thấy những vi phạm dẫn tới khó cấp sổ đỏ cho người mua nhà ở các dự án nhà ở thương mại chủ yếu là những vi phạm nào của chủ đầu tư? Trả lời: Ông Mai Văn Phấn Xin cám ơn câu hỏi của bạn đọc. Tôi xin trả lời câu hỏi như sau: quá trình thực hiện dự án phát triển nhà ở của chủ đầu tư trải qua nhiều bước, nhiều công đoạn với sự chi phối, áp dụng thực hiện nhiều pháp luật có liên quan, trong đó, chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà ở có vi phạm ở một hoặc một số khâu của các pháp luật có liên quan như thủ tục đầu tư, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về tài chính tín dụng, cụ thể: 1 - Mặc dù chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục về đầu tư pháp lý về dự án đầu tư, thủ tục đầu tư, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… nhưng đã tổ chức triển khai dự án và bán nhà cho người mua nhà; 2 - Việc một số chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp chưa được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền nhưng chủ đầu tư thứ cấp đã thực hiện việc bán căn hộ cho người mua; 3 - Một số chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như: xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt (xây dựng vượt diện tích, vượt số tòa, số căn, số tầng, xây không đúng vị trí, tự ý thay đổi mật độ xây dựng, công năng công trình); dự án nhà ở thấp tầng không xây dựng nhà để bán mà vẫn phân lô, bán nền dẫn đến bỏ hoang hóa đất nhiều năm, gây lãng phí đất đai; 4 - Một số chủ đầu tư vừa thực hiện việc thế chấp tài sản tại Ngân hàng đồng thời lại tổ chức bán tài sản (căn hộ) cho người mua; 5 - Một số dự án chưa được nghiệm thu các yêu cầu cần thiết như: Phòng chống cháy nổ, điện nước... nhưng đã tổ chức bán căn hộ cho khác hàng… Câu 12: Xin Luật sư Nguyễn Hồng Bách cho biết: Theo quy định của pháp luật, sau khi người dân nhận nhà, bao nhiêu lâu chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng? Trả lời: Luật sư Nguyễn Hồng Bách Về câu hỏi của bạn, tôi xin được trả lời và kết hợp với các thắc mắc khác nữa của rất nhiều bạn đọc đối với nhiều trường hợp còn đang vướng mắc trong thủ tục xin cấp Giấy Chứng nhận. Khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định của pháp luật và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thời gian để chủ đầu tư làm thủ tục cấp GCNQSDĐ được quy định tại Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”. Trong đó thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định 43/2014 Cụ thể Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (Sửa đổi Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP): Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:…2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau: a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày; b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày; c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày; d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 10 ngày đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày; e) Gia hạn sử dụng đất là không quá 07 ngày; g) Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 05 ngày; h) Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày; i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày; k) Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày; l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày; m) Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 03 ngày; n) Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là không quá 03 ngày; o) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 05 ngày; p) Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày; q) Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 10 ngày; r) Thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp là không quá 10 ngày. Pháp luật quy định cụ thể về thời gian, trình tự, thủ tục để được cấp Giấy Chứng nhận. Chính vì vậy, khi chủ đầu tư vi phạm quy định trên, bạn đọc có thể kiến nghị, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo luật định. Nếu chủ đầu tư vẫn không thực hiện thì bạn có thể kiến nghị tới Ủy ban nhân dân để đề nghị cơ quan này yêu cầu chủ đầu tư thực hiện hoặc khởi kiện ra tòa theo trình tự thủ tục tố tụng để Tòa án ra phán quyết bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bạn. Câu 13: Tôi đai diện cho nhiều hộ dân mua nhà chung cư Westa Mỗ Lao dự án Westa được bàn giao và đi vào hoạt động 5 năm nay nhưng không được làm sổ nguyên nhân là do chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng? Vậy trong trường hợp này, quyền lợi của chúng tôi bị ảnh hưởng như thế nào? Trả lời: Bà Phạm Thị Thịnh Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 11 của Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì đối với trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án đó, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, tức chủ đầu tư phải thực hiện việc rút bớt tài sản đã thế chấp. Đối với trường hợp chủ đầu tư không thực hiện việc trên đã thực hiện bán nhà là trái quy định của pháp luật. Tình trạng chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng nhưng khi bán nhà cho người dân không thực hiện rút bớt tài sản thế chấp trên thực tế đã xảy ra. Để khắc phục tình trạng này, bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà thì trong thời gian vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp cùng Bộ Tư pháp, các bộ ngành liên quan ban hành quy định về việc Công bố thông tin về biện pháp bảo đảm để người dân được biết tại Điều 64 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP (Chậm nhất là 05 ngày làm việc, kể từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm bằng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi trường để công bố trên Trang thông tin điện tử của Sở này; Thông tin được công bố gồm: Tên dự án, địa chỉ của dự án, bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, tài sản bảo đảm, thời điểm đăng ký). Người dân cần lưu ý khi mua nhà trong các dự án phát triển nhà cần tìm hiểu thông tin đối với tính pháp lý của dự án do chủ đầu tư thực hiện tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường ở các địa phương về công bố các chủ đầu tư vi phạm. Câu 14: Tôi xin hỏi Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường): Ai là người chịu trách nhiệm bồi thường cho người dân khi đã nộp phần lớn tiền, thậm chí 100% tiền mua chung cư, nhưng chủ đầu tư vi phạm các vấn đề liên quan đến việc xây dựng chung cư, dẫn đến việc phải xử lý ngừng cấp "sổ hồng" cho dự án chung cư. Chẳng hạn như trường hợp tại một số sai phạm căn hộ tại dự án Mường Thanh… Trả lời: Ông Mai Văn Phấn Xin cảm ơn câu hỏi của bạn. Về câu hỏi của bạn, tôi trả lời như sau: Việc bồi thường cho người dân khi đã nộp tiền mua nhà nhưng chủ đầu tư không thể khắc phục được vi phạm và phải ngừng cấp giấy chứng nhận cho người mua thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật nhà ở và pháp luật đất đai. Để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà thì chính quyền địa phương phải có trách nhiệm đứng ra bảo vệ người dân hoặc hướng dẫn người dân khởi kiện ra Tòa án. Câu 15: Tôi xin hỏi ông Hà Quang Hưng về những nhân của việc chậm cấp sổ đỏ cho người dân tại các dự án nhà chung cư và một số giải pháp? Trả lời: Ông Hà Quang Hưng Về vấn đề này, tôi xin trả lời như sau: Qua theo dõi, cũng như thực hiện công tác quản lý nhà nước, có một số nguyên nhân chính liên quan đến việc chậm cấp sổ đỏ cho người dân, cụ thể là: (1) Chủ đầu tư chưa làm xong thủ tục pháp lý về đất đai nhà ở (chưa chuyển mục đích sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính...) nhưng đã xây dựng và bán xong nhà ở. (2) Chủ đầu tư thế chấp tài sản là chính dự án đó tại ngân hàng Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ. Theo quy định của Bộ Luật Dân sự thì bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý. Để bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải tiến hành giải chấp (toàn bộ hoặc một phần) trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư không thực hiện việc giải chấp dẫn đến không đủ hồ sơ, điều kiện để xin cấp Giấy chứng nhận. (3) Xây dựng chung cư có những yếu tố trái pháp luật Chủ đầu tư phân chia diện tích lô không đúng với quy hoạch, hoặc xây dựng nhà vượt diện tích so với giấy phép, chuyển đổi mục đích sử dụng tầng hầm hoặc thay đổi công năng, vị trí phòng sinh hoạt cộng đồng, bỏ qua xây dựng hệ thống báo cháy, chữa cháy, lối thoát hiểm, thang máy... Thường gặp nhất là tình trạng chủ đầu tư xây dựng không đúng số tầng, số căn hộ theo thiết kế được duyệt... (4) Chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công Do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ khi chưa hoàn công hoặc được xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế. (5) Chủ đầu tư chậm thực hiện các thủ tục xin cấp Sổ đỏ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Về quan điểm giải quyết, tôi cho rằng về phía người dân trước khi mua nhà nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc đề nghị chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ pháp lý có liên quan của dự án như: quyết định chủ trương đầu tư, văn bản xác nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, giấy phép xây dựng… Về phía các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tại các dự án để tránh tình trạng dự án xây không đúng giấy phép, không phù hợp quy hoạch, tự ý chuyển đổi thiết kế, công năng sử dụng… Đồng thời, cần có chế tài xử phạt nặng với chủ đầu tư trong việc thực hiện chậm hoặc không thực hiện các thủ tục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp sổ đỏ cho người dân (ko cho làm chủ đầu tư các dự án tiếp theo). Câu 16: Tôi xin hỏi Luật sư Nguyễn Hồng Bách về trường hợp của tôi: Tháng 07/2014, tôi có mua một căn hộ chung cư; trả tiền làm 02 lần và đến tháng 11/2014 tôi đã hoàn thành tất cả nghĩa vụ tài chính của căn hộ chung cư đó với chủ đầu tư. Đến tháng 12/2014 tôi xây dựng gia đình và đăng ký kết hôn. Hiện nay, chung cư tôi đang có đợt làm sổ đỏ cho căn hộ. Tôi có đầy đủ giấy tờ theo pháp luật quy định và muốn đứng tên một mình căn hộ của tôi nhưng cán bộ tiếp nhận thủ tục yêu cầu tôi phải về địa phương xin xác nhận tình trạng hôn nhân vào thời điểm tháng 11/2014, tức là thời điểm tôi hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính mới cho tôi đứng tên một mình trên sổ đỏ. Vậy tôi muốn hỏi Luật sư cán bộ tiếp nhận yêu cầu tôi như vậy là đúng hay sai? Nếu đúng thì quy định nào quy định việc đó? Tôi xin chân thành cảm ơn! Trả lời: Ông Nguyễn Hồng Bách Về câu hỏi của bạn Nguyễn Thị Ngân, tôi xin trả lời như sau: Theo quy định của luật hôn nhân và gia đình thì vợ, chồng có quyền có tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân. Theo thông tin bạn Ngân cung cấp, bạn đã mua căn hộ trước khi kết hôn nhưng sau khi kết hôn căn hộ đó mới được làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất. Pháp luật quy định tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kì hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng. Chính vì vậy, nếu bạn muốn được đứng tên một mình trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đối với căn hộ bạn mua trước hôn nhân và đó là tài sản riêng của bạn thì bạn và chồng bạn cần tới văn phòng công chứng hoặc tới UBND cấp xã để lập bản thỏa thuận về tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân trong đó nêu rõ căn hộ này là tài sản của riêng bạn. Văn bản này phải được công chứng tại Văn phòng/Phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã, sau đó bạn gửi văn bản này cùng giấy tờ khác theo quy định của pháp luật tới cơ quan cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan cấp Giấy chứng nhận sẽ cấp Giấy chứng nhận cho bạn đối với tài sản này và đó là tài sản riêng của bạn mặc dù nó được cấp trong thời kỳ hôn nhân. Câu 17: Thời gian qua Tổng cục Quản lý đất đai đã có giải pháp, chính sách và cải cách hành chính gì để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận? Trả lời: Ông Mai Văn Phấn Chào bạn! Để cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận tại các dự án phát triển nhà ở, với chức năng được Chính phủ giao, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã tham mưu để Chính phủ ban hành các quy định về trình tự thủ tục, thành phần hồ sơ, quy trình, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các dự án phát triển nhà ở (Điều 31, Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP); Tăng cường thanh tra, kiểm tra, hướng dẫn và tổ chức trao đổi với các địa phương về giải pháp xử lý đối với các trường hợp chủ đầu tư vi phạm pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai. Thành lập đường dây nóng để thu nhận thông tin phản ánh của các tổ chức và cá nhân có liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận tại các dự án phát triển nhà ở. Câu 18: Xin hỏi ông Hà Quang Hưng, người dân cần phải làm gì để tránh những rủi ro về pháp luật trước khi mua nhà tại các dự án? Trả lời: Ông Hà Quang Hưng Về vấn đề này, theo tôi trước khi mua nhà người dân cần lưu ý một số vấn đề sau: Thứ nhất, đối với dự án bất động sản thì vấn đề pháp lý là rất quan trọng. Người dân trước khi mua nhà nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc đề nghị chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ pháp lý có liên quan của dự án, như: quyết định chủ trương đầu tư, văn bản xác nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai… Dự án đấy được cấp phép xây dựng chưa?. Đã xây xong móng, đã có văn bản của Sở Xây dựng cho phép bán nhà hình thành trong tương lai chưa? Có bảo lãnh của ngân hàng chưa? Bên cạnh đó, quan tâm đến uy tín, năng lực của chủ đầu tư, bởi nếu cái “gốc” có vấn đề thì sau này rất dễ xảy ra trục trặc, vướng mắc. Câu 19: Tôi xin được hỏi Luật sư Nguyễn Hồng Bách: Chủ đầu tư chậm cấp sổ đỏ cho người dân thì có bị phạt không? Mức phạt cụ thể là bao nhiêu và có bị xử lý hình sự không? Trả lời: Luật sư Nguyễn Hồng Bách Về câu hỏi của bạn, tôi xin được trả lời như sau: Theo quy đinh tại Điều 26, Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chỉnh phủ (hết hiệu lực từ ngày 05/1/2020) về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở mà chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở thì hình thức và mức xử phạt như sau 1. Chậm làm thủ tục từ 03 tháng đến 06 tháng: a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân; b) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân; c) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên. 2. Chậm làm thủ tục từ trên 06 tháng đến 09 tháng: a) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân; b) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân; c) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên. 3. Chậm làm thủ tục từ trên 09 tháng đến 12 tháng: a) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân; b) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân; c) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên. 4. Chậm làm thủ tục từ trên 12 tháng trở lên: a) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân; b) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 cá nhân; c) Phạt tiền từ trên 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên. Kể từ ngày 05/1/2020, mức xử phạt về hành vi này được quy định cụ thể tại Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 (thay thế Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chỉnh phủ) về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo Nghị định này, người vi phạm là chủ đầu tư có thể bị xử phạt với mực phạt lên tới 1 tỷ đồng. Còn về việc bạn hỏi đối với trách nhiệm hình sự của chủ đầu tư thì việc chủ đầu tư không thực hiện cấp sổ đỏ cho người mua nhà không bị xử lý hình sự vì từ ngày 01/01/2018, ngày bộ luật Hình sự có hiệu lực pháp luật thì quy định của bộ luật Hình sự chỉ truy cứu trách nhiệm hình sự (33 tội danh) đối với pháp nhân thương mại nhưng không coi hành vi chậm cấp sổ đỏ là hành vi vi phạm pháp luật hình sự của pháp nhân thương mại. Câu 20: Thưa bà Thịnh, hiện nay thời gian cấp giấy chứng nhận cho các dự án nhà ở có được rút ngắn không? Trả lời: Bà Phạm Thị Thịnh Trước thời điểm ngày 10 tháng 12 năm 2009 (ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ) có hiệu lực thi hành, việc cấp Giấy chứng nhận nói chung do nhiều cơ quan triển khai thực hiện bao gồm các loại Giấy: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Do đó, thủ tục thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận có sự khác nhau. Từ thời điểm Nghị định số 88/2009/NĐ-CP đến trước khi thực hiện Luật Đất đai năm 2013 thì thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu là không quá 50 ngày (Điều 12 của Nghị định số 88/2009/NĐ-Cp). Kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2009, trên địa bàn cả nước được thống nhất việc cấp Giấy chứng nhận theo một mẫu chung thống nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định và được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc quy định trên đã thống nhất cơ quan thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận, thống nhất về thành phần hồ sơ, về thời gian giải quyết thủ tục. Từ thời điểm đó đến nay, Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có nhiều nỗ lực cải cách thủ tục hành chính. Thời gian giải quyết thủ tục đã được cắt giảm rất nhiều so với với trước đây, trong đó, đối với thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã giảm xuống nhiều so với trước đây (không quá 30 ngày). Việc cải cách thủ tục hành chính trong công tác cấp Giấy chứng nhận đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi, bảo đảm quyền lợi cho người dân khi mua nhà trong các dự án phát triển nhà ở. Câu 21: Tôi xin hỏi ông Hà Quang Hưng, tại khu chung cư AZ Vân Canh Towers CT1 Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Bất Động Sản AZ. Cư dân đã nhận bàn giao nhà và vào ở ổn định từ tháng 6 năm 2016 đến nay, đã thành lập BQT và được UBND huyện Hoài Đức công nhận. Mặc dù cư dân đã làm hồ sơ và có nguyện vọng nộp trước bạ để được cấp sổ đỏ từ năm 2017 nhưng đã bị trả lại với lý do chưa nhận được hồ sơ của Chủ đầu tư. Cư dân có làm đơn hỏi và chủ đầu tư trả lời là do khu chung cư có 4 tòa mới làm xong 2 tòa nên chưa đủ điều kiện để làm sổ đỏ. Bây giờ cư dân muốn được cấp sổ đỏ thì phải làm những thủ tục gì? Trả lời: Ông Hà Quang Hưng Theo quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho người mua trừ trường hợp người mua tự nguyện đi làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ. Tại Điều 26 của Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai cũng quy định rõ chế tài xử phạt khi chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ). Theo đó, tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, nếu quá thời hạn quy định sẽ bị phạt tiền. Thời gian chậm cấp giấy chứng nhận được tính kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở. Tại khoản 3 Điều 57 của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản cũng quy định: phạt chủ đầu tư từ 250-300 triệu đồng khi không làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền làm sổ đỏ cho người dân hoặc không cung cấp hồ sơ pháp lý, giấy tờ liên quan cho người mua nhà ở. Như vậy, pháp luật đã quy định chế tài nghiêm khắc đối với chủ đầu tư khi chủ đầu tư không làm thủ tục với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để cấp sổ đỏ cho người dân. Trường hợp chủ đầu tư không làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho người dân thì người dân có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ, pháp lý liên quan để người dân tự đi làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ. Hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cụ thể là, tại Điều 7 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Câu 22: Việc chủ đầu tư cố tình kéo dài không thực hiện thủ tục cấp sổ cho người mua nhà. Chúng tôi có quyền đòi bồi thường không thưa ông? Về câu hỏi này tôi xin được hỏi Luật sư Nguyễn Hồng Bách Trả lời: Luật sư Nguyễn Hồng Bách Với những dự án vi phạm trật tự xây dựng, cố tình kéo dài không thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà gây thiệt hại cho người mua nhà thì trước tiên bạn nên yêu cầu với chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ của mình. Nếu chủ đầu tư vẫn cố tình không thực hiện nghĩa vụ thì bạn có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án để đề nghị tòa án ra phán quyết buộc chủ đầu tư (người mà bạn cho rằng có hành vi xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bạn) phải thực hiện công việc, bồi thường thiệt hại do hành vi cố tình kéo dài không thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho bạn. Câu 23: Dự án nào thì được cấp thời hạn sổ hồng lâu dài, những dự án nào thì sổ hồng được cấp có thời hạn? Trả lời: Bà Phạm Thị Thịnh Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp. Tùy theo chế độ sử dụng đối với từng loại đất mà thời hạn sử dụng đất là lâu dài hay có thời hạn. Đất và đối tượng được sử dụng đất lâu dài hay có thời hạn được quy định tại Điều 125 của Luật Đất đai và Điều 126 của Luật Đất đai. Đối với trường hợp chủ đầu tư được giao đất thực hiện trong các dự án phát triển nhà ở thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của dự án; tuy nhiên, người mua nhà trong các dự án phát triển nhà ở thì được sử dụng với thời hạn ổn định, lâu dài. Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân có chỗ ở ổn định và được thể hiện cụ thể tại Điều 125 của Luật Đất đai (Khoản 1 Điều 125 của Luật Đất đai quy định: Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng thuộc trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài; Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai quy định: Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Bộ Tài nguyên và Môi trường cung cấp thông tin để bạn đọc được biết. Câu 24: Tôi biết Báo TN&MT đang giao lưu về việc cấp sổ hồng nhưng tôi muốn hỏi một câu hơi “ngoài lề”. Tôi mua chung cư Nhà ở xã hội ở quận Bình Chánh. Sau khi nhận bàn giao nhà ở hợp pháp từ chủ đầu tư thì bao lâu sau tôi nhận được giấy CNQSH nhà ở? Rất mong nhận được câu trả lời. Xin cảm ơn. Trả lời: Ông Hà Quang Hưng Về vấn đề này tôi xin trả lời như sau: Theo Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với chung cư nhà ở xã hội được thực hiện như đối với các căn hộ nhà ở thương mại. Theo đó, trường hợp mua nhà ở xã hội, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện đi làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận được thực hiện theo pháp luật về đất đai. Câu 25: Chính phủ và Bộ TNMT đã có nhiều chỉ đạo tháo gỡ khó khăn trong việc cấp sổ hồng đối với những dự án có sai phạm. Theo tinh thần với những hộ gia đình đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư thì nhà nước sẽ cấp sổ hồng. Sai phạm của chủ đầu tư sẽ tách bạch xử lý theo quy định của pháp luật. Nhưng việc thực thi chỉ đạo này đang bị chậm trễ, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Xin ông cho biết, trong thời gian tới, Bộ có hướng xử lý vấn đề này như thế nào? Trả lời: Ông Mai Văn Phấn Xin cám ơn bạn! Tôi trả lời câu hỏi của bạn như sau: Thời gian qua, thực hiện sự chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra nhiều giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở. Tuy nhiên, việc tổ chức, triển khai tại các địa phương vẫn còn chậm làm ảnh hưởng lớn tới tâm lý của người mua nhà, trong thời gian tới, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tập trung vào một số nhiệm vụ cấp bách sau: Yêu cầu các địa phương tập trung rà soát, phân loại các loại hình vi phạm tại từng dự án cụ thể. Đồng thời, đề xuất các giải pháp xử lý những vi phạm này. Trường hợp còn có khó khăn vướng mắc sẽ phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường để trao đổi thống nhất hoặc báo cáo Chính phủ đề xuất phương án xử lý nhằm giải quyết triệt để tình trạng này. Bên cạnh đó, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để làm rõ những sai phạm của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Yêu cầu các địa phương công khai, minh bạch thông tin các chủ đầu tư có vi phạm tại các dự án phát triển nhà ở. Đồng thời, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến rộng rãi để người có nhu cầu mua nhà nắm rõ thông tin và quyết định trước khi mua. Câu 26: Tôi xin hỏi Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ai chịu trách nhiệm bồi thường cho người dân khi đã nộp phần lớn tiền thậm chí 100% tiền mua chung cư, nhưng chủ đầu tư vi phạm các vấn đề liên quan đến việc xây dựng chung cư, dẫn đến việc phải xử lý ngừng cấp sổ hồng cho dự án chung cư. Vd: trường hợp tại một số sai phạm căn hộ tại Mường Thanh Trả lời: Việc vi phạm pháp luật nhà ở, xây dựng trách nhiệm thuộc chủ đầu tư. Trách nhiệm này đã được quy định cụ thể tại Điều 179 và Điều 180 của Luật Nhà ở (người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật; người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý theo quy định tại Điều 179 của Luật này còn phải bồi thường thiệt hại cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại). Trong trường hợp chủ đầu tư có vi phạm pháp luật thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét, quyết định xử lý theo quy định tại Khoản 5 Điều 72 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Câu 27: Sắp tới, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cho người mua căn hộ tại các khu chung cư mới có được tiến hành nhanh hơn không thưa ông? Trả lời: Ông Mai Văn Phấn Cám ơn câu hỏi của bạn! Thực hiện sự chỉ đạo của Chính phủ trong việc cải cách thủ tục hành chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ đạo các địa phương tập trung ưu tiên nguồn lực để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, dữ liệu đất đai sẽ được chia sẻ với các ban ngành có liên quan tới việc giải quyết cấp giấy chứng nhận. Đây là nền tảng cho việc cải cách các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện việc cấp giấy chứng nhận. Câu 28: Xin hỏi Luật sư Nguyễn Hồng Bách: Bố mẹ tôi mới mua căn hộ chung cư 75 m2 đã có sổ hồng tại quận Sơn Trà, Đà Nẵng. Dự định tuần sau sẽ ra Phòng công chứng thực hiện mua bán và chuyển tên sổ hồng mang tên cả bố và mẹ tôi. Vậy, mình mẹ tôi có thể có mặt làm các thủ tục liên quan được không? Tôi phải chuẩn bị những giấy tờ gì để thực hiện việc nhận chuyển nhượng và chuyển tên sổ hồng thành công? Trả lời: Luật sư Nguyễn Hồng Bách Thứ nhất: Về nguyên tắc bố bạn sẽ phải cùng mẹ bạn ra phòng công chứng để ký văn bản chuyển nhượng trước mặt công chứng viên (hoặc công chứng viên cũng có thể đến tận nhà bố mẹ bạn hoặc một nơi nào đó thuận tiện để thực hiện việc công chứng). Nếu mẹ bạn muốn một mình đi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất đối với căn hộ chung cư 75m2 đang đứng tên cả bố và mẹ bạn thì bố bạn phải có giấy ủy quyền cho mẹ bạn để mẹ bạn đại diện cho bố bạn thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng. Thứ hai: Về giấy tờ cần chuẩn bị để tới làm thủ tục chuyển nhượng tại phòng công chứng bao gồm: (i) Giấy chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên mua và bên bán; (ii) sổ hộ khẩu của bên mua và bên bán; (iii) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, (iv) giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bố mẹ bạn. Để đỡ mất thời gian cho việc chờ đợi, bạn nên gửi trước các thông tin liên quan tới căn hộ mua bán, các thông tin về nhân thân của người mua và người bán, sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân đến phòng công chứng để họ soạn thảo trước hợp đồng mua bán. Khi tới phòng công chứng bạn cần mang các bản chính các giấy tờ trên để công chứng viên đối chiếu giấy tờ so với các thông tin ghi trong hợp đồng chuyển nhượng căn hộ. Câu 29: Tôi xin hỏi Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, tôi muốn mua lại một căn hộ chung cư nhưng chưa có “sổ đỏ”. Liệu tôi có gặp rắc rối gì không khi làm giấy tờ chuyển nhượng? Vậy tôi mua như vậy có an toàn không và tôi phải làm gì để bảo đảm quyền lợi của tôi?Xin cảm ơn nhiều! Trả lời: Ông Hà Quang Hưng Về nội dung này tôi xin trả lời như sau: Theo quy định tại Khoản 2 điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 thì: trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 20 tháng 6 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Câu 30: Tôi xin hỏi Tổng cục Đất đai: Qua công tác quản lý, Tổng cục nhận thấy những vi phạm dẫn tới khó cấp sổ đỏ cho người mua nhà ở các dự án nhà ở thương mại chủ yếu là những vi phạm nào của chủ đầu tư? Trả lời: Bà Phạm Thị Thịnh Tôi xin trả lời câu hỏi của bạn như sau: Quá trình thực hiện dự án phát triển nhà ở của chủ đầu tư trải qua nhiều bước, nhiều công đoạn với sự chi phối, áp dụng thực hiện nhiều pháp luật có liên quan, trong đó, chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà ở có vi phạm ở một hoặc một số khâu của các pháp luật có liên quan như pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về tài chính tín dụng. Cụ thể: (1) Chưa làm xong thủ tục pháp lý về đất đai như: giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, … nhưng nhiều trường hợp chủ đầu tư đã giải thể hoặc sáp nhập, đổi tên, thay đổi loại hình doanh nghiệp; (2) Chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc chưa thực hiện việc giải chấp đối với quyền sử dụng đất nhưng đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở; (3) Một số chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như: xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt (xây dựng vượt diện tích, vượt số tòa, số căn, số tầng, xây không đúng vị trí, tự ý thay đổi mật độ xây dựng, công năng công trình); dự án nhà ở thấp tầng không xây dựng nhà để bán mà vẫn phân lô, bán nền dẫn đến bỏ hoang hóa đất nhiều năm, gây lãng phí đất đai; (4) Có chủ đầu tư lợi dụng việc thu thuế chuyển nhượng tài sản (trước đây) và thuế thu nhập (hiện nay) để trì hoãn việc thực hiện trách nhiệm thủ tục cấp Giấy chứng nhận với cơ quan nhà nước nhằm thu lợi bất chính từ những người mua bán nhà bằng giấy tờ viết tay cần điều chỉnh đúng tên trên hợp đồng mua bán.

Tổng hợp giải đáp về việc “cấp sổ đỏ” của Bộ TN&MT, Bộ Xây dựng

train

474c02ee-782b-403f-9dc2-e1e601779f5a

Kính thưa đoàn Luật sư! Tôi có 1 câu hỏi muốn hỏi các Luật sư như sau: Sổ đỏ nhà tôi mang tên mẹ của tôi, nhưng bà đã mất hồi cuối năm 2018, nhà tôi còn bố tôi và 4 chị em, nay muốn sang tên sổ đỏ cho bố tôi hoặc 1 trong bốn người con thì thủ tục như thế nào, diện tích đất nhà tôi là hơn 500m2, toàn bộ là đất thổ cư, tôi xin hỏi là khi sang tên như vậy, có giữ được toàn bộ diện tích là đất thổ cư không? và thủ tục cần làm những gì? Tôi xin chân thành cảm ơn, và mong đoàn luật sư tư vấn trả lời giúp.

Thủ tục sang tên đất

train

6384883c-fe70-4a62-821a-405e4bb586d8

>>>Tặng cho đất với điều kiện không được bán có được không? Xuất phát từ ý chí của chủ sở hữu tài sản, không ít trường hợp diễn ra việc tặng cho nhà đất trong đời sống. Phổ biến là việc tặng cho giữa cha mẹ với con cái, giữa vợ và chồng, giữa họ hàng thân thích với nhau,… Xong, thực tế vẫn xảy ra trường hợp người tặng cho đổi ý, muốn đòi lại tài sản đã tặng cho thì như thế nào? Họ có được quyền đòi lại tài sản hay không? Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận (Điều 457 Bộ luật dân sự 2015). Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc tặng cho bất động sản như sau: 1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. 2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Theo đó, trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, phải đăng ký quyền sở hữu. Khi phát sinh vấn đề đòi lại nhà đất đã tặng cho, chúng ta cần chia thành 02 trường hợp:- TH1: Trường hợp không có quyền đòi lại tài sản Trường hợp đã tặng cho hoàn tất, việc chuyển quyền sở hữu đã xong thì tài sản đã thuộc về người được tặng cho, người tặng cho không thể đòi lại. - TH2: Đòi lại tài sản khi chưa hoàn tất việc chuyển quyền sở hữu Nếu hợp chưa thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng thì có quyền sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng tặng cho theo quy định tại khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng 2014: “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó”. Theo quy định trên, nếu muốn hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì cần có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của cả người tặng cho và người được tặng cho và văn bản thỏa thuận, cam kết này cũng phải được công chứng theo quy định. - TH3: Đòi lại tài sản khi việc tặng cho vô hiệu Nếu việc tặng cho rơi vào các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 (hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức như không lập thành văn bản, không công chứng, chứng thực; hợp đồng bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép...) thì người tặng cho có quyền khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó vô hiệu. Cụ thể, Tòa án có thẩm quyền được xác định là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản (theo Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015) Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, các bên sẽ được khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nếu bên tặng cho chứng minh được Hợp đồng tặng cho nhà, đất vô hiệu. - TH4: Đòi lại tài sản khi tặng cho có điều kiện Tại Điều 470 Bộ luật dân 2015sự có quy định về tặng cho tài sản có điều kiện như sau: "1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. 2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện. 3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại". Với quy định trên, đối với trường hợp tặng cho có điều kiện thì bên tặng cho có thể yêu cầu bên nhận tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Do đó, người tặng cho có thể đòi lại tài sản đã tặng cho trong trường hợp là tặng cho tài sản có điều kiện và bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ sau khi được tặng cho.

Tặng cho nhà đất, có đòi lại được không?

train

044c227d-c35a-461d-8d71-70b62e955086

>>>Bí kíp mua bán nhà, đất >>> NHỮNG ĐIỀU THÚ VỊ VỀ SỔ ĐỎ >>> Những loại hợp đồng về nhà, đất không bắt buộc công chứng, chứng thực >>> Sổ hồng, sổ đỏ khác nhau thế nào?   Khái niệm tài sản được định nghĩa tại Điều 105 Bộ luật dân sự 2015  như sau: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.” Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất, như sau:  “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Như vậy, theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm 04 loại tài sản là: (1) Nhà ở, (2) Công trình xây dựng khác, (3) Rừng sản xuất là rừng trồng, (4) Cây lâu năm. Tài sản gắn liền với đất được cấp Nhà nước công nhận quyền sở hữu và được cấp chung cùng Sổ đỏ khi đó là tài sản đã hình thành trên thực tế tại thời điểm cấp Sổ đỏ, mặt khác nó phải thuộc quyền sở hữu của người đề nghị được cấp Sổ đỏ. Cụ thể về điều kiện cấp sổ đỏ cho tài sản gắn liền với đất các bạn theo dõi chi tiết tại Điều 31 (đối với nhà ở), Điều 32 (đối với công trình xây dựng), Điều 33 (đối với rừng sản xuất là rừng trồng), Điều 34 (đối với cây lâu năm) của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.Lưu ý: 07 trường hợp tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu theo Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: 1. Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này; 2. Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính; 3. Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; 4. Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 5. Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính; 6. Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này; 7. Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

07 trường hợp tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu

train

76565682-efa0-4638-8807-39e19dafa14a

Dạ luật sư tư vấn giúp em với! Hiện bên em có cho khách hàng đã ký thỏa thuận góp vốn để mua 01 nền đất thổ cư, nhưng bây giờ khách có nhu cầu đổi từ nền vị trí này sang vị trí khác, kèm theo 1 số cam kết khác. Vậy bên em phải làm phụ lục kèm hợp đồng cũ, hay làm lại hợp đồng thỏa thuận nền đất mới, kèm phụ lục cam kết ạ, em cảm ơn Luật sư?

Thay đổi chủ thể hợp đồng

train

0727f115-02dd-44a5-aa7a-2ff3898c45ac

Xin chào các anh chị,   Em có đang thuê nhà ở Quận 7, HĐ 3 năm, hiện tại đã ở được khoảng 1,5 năm rồi. Khoảng hơn 1 năm nay mình phát hiện đang ở có dấu hiệu bị nghiêng và lõm phần nền ở nhà bếp. Và càng ngày vấn đề càng nặng hơn. Mình có liên hệ với chủ nhà để thông báo và xin chủ nhà khắc phục nhưng phía chủ nhà lại không có động thái nào và cũng chưa 1 lần qua xem tình hình. Phía chủ nhà cũng không hỗ trợ những vấn đề về nhà khác và cũng không làm tạm trú cho mình. Không biết trường hợp này mình có thể đơn phương chấm dứt HĐ thuê nhà được không và có cách nào để thu hồi lại phần tiền cọc được không ạ.   Em xin cảm ơn nhiều ạ.

Có được chấm dứt HĐ thuê nhà vì nhà bị nghiêng không?

train

81efb6b0-483b-45d9-adb2-052782616d92

  >>>06 điều cần biết về hạn mức sử dụng đất Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là giới hạn mức tối đa mà Nhà nước quy định đối với từng nhóm đất nông nghiệp mà các chủ thể có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để chuyển quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng đất sang cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu, hay thuật ngữ thường gọi được sử dụng phổ biến là chuyển quyền từ bên chuyển nhượng (hay còn gọi là bên bán) sang bên nhận chuyển nhượng (bên mua). Vậy, khi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cần tuân thủ hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được quy định cụ thể tại Điều 130 Luật Đất đai 2013 là không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất do Chính phủ quy định phù hợp với điều kiện cụ thể theo từng vùng và từng thời kỳ. Hạn mức này được hướng dẫn cụ thể tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với từng loại đất, cụ thể như sau:STT LOẠI ĐẤT HẠN MỨC 1 Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối   - Không quá 30 ha cho mỗi loại đất đối với các Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long gồm: TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An, Tiền Giang, Bến Tre, Kiên Giang, Hậu Giang, Bạc Liêu, Vĩnh Long, Trà Vinh, Sóc Trăng, Đồng Tháp, An Giang, Cà Mau, Cần Thơ. - Không quá 20 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại. 2 Đất trồng cây lâu năm   - Không quá 100 ha đối với các xã, phường, thi trấn ở đồng bằng - Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. 3 Đất rừng sản xuất là rừng trồng   - Không quá 150 ha đối với các xã, phường, thi trấn ở đồng bằng - Không quá 300 ha đối với  các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi 4 Một số trường hợp đặc biệt   - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất. - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác địnhtheo từng loại đất như quy định trên. - Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất vượt hạn mức nhận chuyển nhượng theo quy định trên mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2007 thì phần diện tích đất vượt quá hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền. - Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất vượt hạn mức nhận chuyển nhượng theo quy định trên mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/07/2007 đến trước ngày 01/07/2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền.

Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

train

f07252e9-1aac-4fba-a78b-599be8a6f875

LS cho e hỏi. nhà e mới được cấp sổ hồng mà phần mục đích sử dụng ghi : đất trồng cây lâu năm là sao vậy ạ

Hỏi về loại đất ghi trên sổ hồng

train

5b62e118-186f-456d-aaf1-6a1ea6cd27db

>>> Tổng hợp các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; >>>  Hướng dẫn cách xử lý khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai sót >>> 05 trường hợp được cấp GCN quyền sử dụng đất dù có vướng mắc; Thông thường việc thu hồi đất được thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tùy vào từng trường hợp mà chủ sở hữu đất bị thu hồi sẽ được cơ quan nhà nước bồi thường theo quy định. Vậy các trường hợp thu hồi giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ) được quy định như thế nào? Mời các bạn cùng tham khảo bài viết sau:>>>Các trường hợp thu hồi GCN QSDĐ Căn cứ quy định tại khoản 2, Điều 106 Luật Đất đai 2013 về các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp như sau: - Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp; Bạn xem chi tiết các trường hợp nhà nước thu hồi đất TẠI ĐÂY; - Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp; - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. Ngoài các trường hợp nêu trên thì căn cứ khoản 6 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP  quy định việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp chỉ thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành. >>> Về thủ tục thu hồi GCN QSDĐ Căn cứ quy định tại Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp, như sau: - Trường hợp Nhà nước thu hồi đất với mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (căn cứ: Điều 61, 62 Luật Đất đai 2013) người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp: +  Giấy chứng nhận đã cấp trước khi được nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật đất đai. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thu Giấy chứng nhận đã cấp chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý. - Trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai hoặc do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (căn cứ: Điều 64 và Điều 65) thì người sử dụng đất nộp: + Giấy chứng nhận đã cấp trước khi bàn giao đất cho Nhà nước, trừ trường Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (khoản 1 điều 65). Tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện thu hồi đất có trách nhiệm thu Giấy chứng nhận đã cấp và chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý. - Trường hợp cấp đổi GCN, GCN QSH nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp hoặc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất nộp: + Giấy chứng nhận đã cấp trước đây cùng với hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động (tại đây). Văn phòng đăng ký đất đai quản lý Giấy chứng nhận đã nộp sau khi kết thúc thủ tục cấp đổi, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. - Trường hợp thu hồi GCN QSDĐ đã cấp không đúng quy định của pháp luật được quy định như sau: + Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Sổ đỏ đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét: Nếu kết luận của cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra là đúng thì quyết định thu hồi GCN QSDĐ đã cấp; + Trường hợp xem xét, xác định GCNQSDĐ đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra. + Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ phát hiện cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi GCNQSDĐ đã cấp không đúng quy định. >>> Nếu không đồng ý quyết định thu hồi đất của cơ quan nào, bạn tham khảo: - Thẩm quyền khiếu nại Tại đây; - Thụ tục, trình tự Tại đây;

Thu hồi GCN QSDĐ trong trường hợp nào?

train

14aaa105-559b-4f40-8e39-333b4bd4efa3

Gửi các luật gia/ luật sư cho tôi xin ý kiến về vụ việc sau: A (Chồng) và B (vợ) kết hôn năm 2010, có tài sản chung là thửa đất và một ngôi nhà. Năm 2012, A,B thế chấp tài sản ra Ngân hàng để bảo đảm cho hoạt động kinh doanh của B. Năm 2014, B kinh doanh vi phạm pháp luật và làm ăn thua lỗ nên nợ một số tiền lớn khoảng 50 tỷ. Năm 2015, A,B xin ly hôn, được Tòa chấp nhận nhưng không yêu cầu phân chia tài sản. Năm 2018, B bị Tòa án hình sự tuyên phạt tù và yêu cầu trả lại 50 tỷ cho chủ nợ. Ngân hàng đã yêu cầu thi hành án xử lý tài sản chung của A và B, cụ thể ngân hàng yêu cầu trả số tiền 6 tỷ, và nhiều chủ nợ yêu cầu tổng số tiền là 20 tỷ. Sau khi, Thi hành án cưỡng chế, kê biên tài sản, A có đơn xin mua lại tài sản chung của A và B. Giá trị định giá ngôi nhà và đất là 10 tỷ. Sau khi thỏa thuận với thi hành án và ngân hàng,  A đã thanh toán số tiền 6 tỷ cho ngân hàng và nộp 2 tỷ cho thi hành án.  Cuối năm 2018, A được thi hành án và các cơ quan ban ngành bàn giao lại nhà. Tuy nhiên, khi A làm thủ tục sang tên bị vướng mắc về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng. Có 3 quan điểm về việc này như sau: 1. Chi cục thuế xác định số tiền A(người bán) phải nộp thuế thu nhập cá nhân trên số tiền 10 tỷ theo định giá bán tài sản của thi hành án. 2. A cho rằng mình chỉ phải đóng số tiền 2 tỷ mua phần tài sản chung của B, còn số tiền 6 tỷ là A tự nộp nên không được tính vào, 3. Tôi cho rằng, số tiền thuế phải nộp trong trường hợp này là 10/2 = 5 tỷ, và B là người phải có ngĩa vụ nộp thuế TNCN (chỉ mua lại một nửa số tài sản của B).  Tuy nhiên, hiện tại B đang chịu chấp hành hình phạt tù, không thể kê khai thuế TNCN. Do vậy, A có thể khai thay và nộp thuế cho B được không? Rất mong nhận được ý kiến của các chuyên gia trong vụ việc này.  

Nộp thuế khi mua tài sản chung của vợ chồng

train

e9f2cfee-4c58-453f-b9da-cc3ef97fe1a8

Thưa luật sư. Gia đình tôi hiện đang ở trên mảnh đất do xã cho thuê,đất ở sát chân đê ( thuộc phạm vi hành lang cơ đê). Gia đình tôi đã thuê mảnh đất nayd với xã từ năm 1990 đến nay. Trước kia thì ký hợp đồng 15 năm một lần. Nhưng 4 năm nay ký hợp đồng 2 năm 1 lần. Gia đình tôi đã và đang ở trên mảnh đất này. Giờ xã thông báo hết tháng 12/2019 sẽ ko thực hiện ký tiếp hợp đồng cho chúng tôi nữa yêu cầu chúng tôi san nhà để trả mặt bằng cho xã để hiến công ích làm đất chùa( mảnh đất kề chùa). Mảnh đất này cũng gắn liền vơis chợ trung tâm của làng. Từ trc tới nay chúng tôi đều paie thực hiện nội quy đóng vé chợ, phí ở...,lcho ban quản lý chợ. Cùng dãy chợ thì có rất nhiều nhà cũng sử dụng đất nhưng vẫn đc ký hợp đồng tiếp. Vậy tôi rất mong lsu giúp tôi hiểu rõ hơn về vấn đề này liệu chúng tôi có thể làm sao vs mảnh đất này, có đc yc bồi thường tài sản đang Có trên mảnh đất nếu bị thu hồi hay ko Rất mong đc sự góp ý cuae quý luật sư

Đất dịch vụ của xã bị thu hồi có được bồi thường gì không

train

884d5e13-5749-4888-b555-d05d995f4f56

Kính gửi các anh chị Cộng đồng dân luật, Em có 1 vấn đề xin nhờ các anh chị tư vấn giúp liên quan đến vấn đề sang nhượng đất đai của người đã mất. Mảnh đất nhà em đang sinh sống trước đây đứng tên ông em là người đại diện. Ông em có tất cả 5 người con, 3 người con trai đã mất, và 2 người con gái còn sống. Trong số 3 người con trai đã mất, chồng em là con trai của người con trưởng, và có 1 em gái. Người con trai đã mất thứ 2 trước khi mất đã li dị vợ nhưng có 2 người con, và 1 người con trai không có gia đình, con cái sống với gia đình em cho đến khi mất. Vậy các anh chị vui lòng cho em hỏi thủ tục sang tên nhà đất từ ông nội em là người đại diện sang tên cho cháu trai như thế nào, và em cần chuẩn bị những hồ sơ chứng từ gì. Em cảm ơn ạ.

Hướng dẫn thủ tục sang tên đất

train

03dcadb1-8773-40c9-9e8f-8b563bfae51e

Kính Chào Luật sư, nhờ luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau. Hiện nay nhà của tôi đang có kế hoạch di dời giải tỏa, nhà này của tôi hiện đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản thân tôi hiện đang đứng tên sở hữu 1 (một) căn nhà khác. Vậy kính thưa luật sư cho tôi xin phép hỏi, nếu nhà tôi bị giải tỏa thì tôi có được đền bù cấp đất ở nơi khác không hay do tôi đã đứng tên trên 1 căn nhà khác rồi nên không được đền bù nữa. Kính nhờ luật sư giải đáp giúp, xin trân trọng cám ơn.

Hỏi về đền bù giải tỏa đất khi đã đứng tên sở hữu nhà ở nơi khác

train

eaddc679-02cc-4dc3-99cc-8d2a07851594

E chào luật sư! hiên tại e có sự việc như sau mong các anh chị giải đáp dùm ạ Nhà ông bà nội e có 6 người con,2 trai và 4 gái,trước đây các con gái đi lấy chồng nên ông chỉ cho đất lại cho 2 người con trai là chú và bố em,đã lâu ai cũng đinh ninh như vậy rồi,ông bà cũng mất 10 năm rồi và không để lại di chúc,ông đã co bố e một thửa riêng xây dựng nhà trước năm 1993 rôi,còn nhà ông bà thì để lại cho chú nhưng không có di chúc,nhà của bố e thì bố chưa tách riêng ra làm bìa,bây giờ muốn tách riêng làm bìa thì phải có chữ kí của tất cả 6 anh em đồng ý chuển nhượng lại bố và chú để làm bìa riêng mỗi người,sau khi kí xong lăn dấu vân tay hoàn tất hết hủ tục thì 2 ngày sau em gái bố lại nghe ai xui về viết đơn kiện đòi đất có phần của cô ấy nữa,và như vậy là có đơn kiện họ phải dừng lại không tách bìa được nữa,trừ khi người viết đơn rút đơn về,vậy cho em hỏi theo luật thì nhà bố em có nằm trong diện phải phân chia tài sản không hay chỉ mỗi bên nhà của ông bà ạ,và bây giờ nếu cô ấy đã kí và lăn dấu vân tay đồng ý chuyển nhượng rồi thì không thể kiện đòi lại nữa đúng không ạ,trong khi tất cả anh chị em đã kí hết rồi.và bây giờ cách giải quyết như thế nào anh chị có thể tư vấn cho em được không ạ

Tranh chấp đất thừa kế

train

a5a77d06-ba4e-475d-a215-59297ad69a7d

Chào mọi người, Mình hiện sống tự lập (độc thân) cũng 10 năm nay, trong người chỉ có cmnd gốc, ví có 1 số chuyện gia đình nên mình ra ở trọ. Hộ khẩu thì vẫn trong gia đình giữ. Nay mình muốn mua đất, mua nhà để ở khi chưa cắt hộ khẩu và không có hộ khẩu gốc từ gia đình thì có cách nào không ạ? Mình xin cám ơn mọi người

Mua nhà đất để ở khi không có hộ khẩu, chỉ có cmnd gốc

train

705e0799-d5fe-4c75-8e5b-43753e44e44d

phân chia đất thừa kế phải làm sao??  

Phân chia đất thừa kế

train

7c6470d5-22f1-4d40-9064-9af76db8fe83

Tình trạng nhà ở chung cư bị hư, thấm nước, tường nứt, toilet bốc mùi hôi thối diễn ra khi đã hết thời hạn bảo hành thì nghĩa vụ sửa chửa, khắc phục sẽ thuộc về chủ sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, nếu việc bị hư, thấm nước, tường nứt, toilet bốc mùi hôi thối diễn ra do đơn vị thi công không đảm bảo chất lượng thì chủ sở hữu căn hộ và đơn vị thi công sẽ chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 29 Nghị định 06/2021 về chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng. Ngoài ra, chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại theo quy định tại Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015: - Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác. - Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.

Bồi thường thiệt hại phát sinh từ nhà cửa, công trình xây dựng

train

f34f639a-ef73-4c7e-8e14-a83b0a7e616a

Em chào anh chị Em có một vài câu hỏi liên quan đến hợp đồng thuê phòng trọ 6 tháng - Trong hợp đồng có ghi trách nhiệm của bên B (bên đi thuê) phải trang bị dụng cụ phòng cháy chữa cháy. Điều khoản này có đúng không ạ. Trong trường hợp em không mua bình chữa cháy thì có vi phạm hợp đồng không ạ - Hợp đồng thuê phòng trọ cho phòng có 3 người ở, có bắt buộc cả 3 người cùng kí tên không ạ. Trường hợp chỉ có một người kí thì khi gặp tranh chấp, 2 người còn lại có phải chịu trách nhiệm cho phòng trọ không ạ Em xin cảm ơn.

Điều khoản thuê phòng trọ

train

2824b042-5d14-490b-9845-628fb86df1ec

>>>Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư Hiện nay, Luật Đất đai 2013 không đưa ra định nghĩa chuyển mục đích sử dụng đất là gì, tuy nhiên, một cách khái quát chúng ta có thể hiểu chuyển đổi mục đích sử dụng đất là khi người sử dụng đất muốn thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu. Xong, khi thực hiện thủ tục này, chúng ta cần chia làm 02 trường hợp: có những trường hợp người sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng có trường hợp không cần phải xin phép. Cụ thể như sau:Trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 các trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi chuyển mục đích là: - Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối - Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; - Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; - Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ( ví dụ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở); - Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; - Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; - Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Theo quy định tại Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, các trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm: - Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; - Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm; - Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm; - Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; - Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp. Đối với các trường hợp trên không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất chỉ cần làm thủ tục đăng kí biến động theo quy định của pháp luật.

Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất

train

242c34ee-2b23-4f2c-a55c-66ca2b326282

>>>Các trường hợp mua bán đất đai không công chứng vẫn được cấp GCN QSDĐ >>>Những loại hợp đồng về nhà, đất không bắt buộc công chứng, chứng thực Ngày nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay mua bán đất) là giao dịch diễn ra thường nhật. Thực tế, không ít trường hợp người dân vẫn lập hợp đồng bằng tay để chuyển nhượng đất cho nhau theo nội dung mà các bên đã thỏa thuận. Cách gọi mua bán đất theo giấy viết tay là cách gọi phổ biến với hình thức mua bán, đất chỉ do các bên mua bán tự lập và ký với nhau, mà không có một cơ quan có thẩm quyền hay tổ chức công chứng nào xác nhận hợp đồng đó. Nhiều người băn khoăn liệu chiếu theo quy định pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp luật hay không. Hay để có hiệu lực, hợp đồng viết tay đó có phải thỏa mãn thêm điều kiện nào nữa không? Tại Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất 3.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; Như vậy, với hợp đồng mua bán đất, ngoài việc tuân thủ theo các nguyên tắc chung của giao dịch dân sự (tự nguyện, tự do giao kết hợp đồng, bình đẳng, thiện chí, hợp tác nhưng bảo đảm không được trái pháp luật, đạo đức xã hội) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường tại nơi có đất. Nói cách khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không được công chứng, chứng thực sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức lại quy định: Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức 2.Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Với nội dung quy định trên, xét về hiệu lực pháp lý của hợp đồng được viết bằng tay chúng ta có thể chia làm 02 trường hợp sau:- TH1: Trường hợp bên mua chưa trả đủ số tiền 2/3 giá trị chuyển nhượng và bên bán chưa thực hiện chuyển giao đất cho bên mua sử dụng trên thực tế thì hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về hình thức hợp đồng (theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2015). - TH2: Trường hợp bên mua đã trả tiền đủ từ 2/3 giá trị tiền thỏa thuận theo hợp đồng thì bên mua có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần công chứng, chứng thực. Trong trường hợp này văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay không có công chứng chứng thực được sử dụng như một căn cứ pháp lý để bên mua đất tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai (thủ tục sang tên).

Hợp đồng mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp luật khi nào?

train

e9ed2800-7c91-46ff-9863-6c04970de368

Thủ tục xin cấp sổ đỏ

train

2f4608ea-7b32-46ff-858d-c444075bea7a

Bạn tôi và tôi đã mua cùng một mảnh đất với ý định đầu tư sinh lời nhưng mối quan hệ không được tốt. Trên sổ đỏ, tôi là người đứng tên chính, bạn tôi là người đứng tên phụ. Số tiền tôi đã chi gần gấp 3 lần số tiền của bạn tôi. Việc tìm kiếm đất cũng như tất cả các giao dịch được thực hiện bởi tôi. Hiện tại, mối quan hệ của chúng tôi không được tốt lắm vì tôi phát hiện ra rằng cô ấy có ý xấu với tôi và hành động không đúng mực. Đất chúng tôi mua thì lại đang lên giá, vì vậy chúng tôi không muốn bán ngay. Vậy Luật sư cho tôi hỏi, theo Luật đất đai 2013 thì sau này phân chia sẽ như thế nào? Tôi có thể nhận được gấp 3 lần so với bạn của tôi không? Tôi xin cảm ơn!  

Làm cách nào để chia tiền khi tôi bỏ công sức nhiều hơn cho mảnh đất mua chung?

train

d41088f1-ed30-40e7-918d-c8c2fddf6183

Chào cộng đồng Thư viện pháp luật, mình có một thắc mắc nhỏ muốn nhờ cộng đồng giải đáp.  Năm 2011, Cty mình nhận chuyển nhượng dự án BĐS từ cty khác, UBND đã tiến hành giao đất, tuy nhiên qua nhiều lần điều chỉnh cũng như xin các giấy phép cần thiết, Cty mình vẫn chưa tiến hành thi công sử dụng đất. Năm 2015. Sở TN-MT có biên bản v/v xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai (đất đc giao ko sử dụng quá 24 tháng, cần thu hồi hoặc gia hạn). Năm 2016, UBND phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết. Đến năm 2018, UBND mới quyết định gia hạn và yêu cầu cty nộp tiền gia hạn. V cho mình hỏi, quyết định của UBND căn cứ vào biên bản năm 2015 đối với đất sử dụng quy hoạch cũ thì có hợp lệ ko? Căn cứ điều luật nào? Mình cám ơn  

Thắc mắc về đất đai

train

9931a2fc-4a14-4a8c-9a8f-70ffe5203230

  Không ít các trường hợp đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng mảnh đất đó không tách thửa được dẫn đến việc bên đặt cọc đòi lại số tiền đó. Trong những mối quan hệ dân sự, sẽ ưu tiên sự thỏa thuận của hai bên. Trường hợp không giải quyết được thì nhờ tòa giải quyết. Quy định tại Khoản 1, tại điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. ...” Để đảm bảo thực hiện cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặt cọc được coi là phương thức đảm bảo. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác theo quy định tại khoản 2 điều 328 BLDS 2015 Tuy nhiên việc bên đặt cọc hủy bỏ hợp đồng do không thực hiện nghĩa vụ tách thửa nếu trong hợp đồng có ghi nhận về thời gian thực hiện nghĩa vụ tách thửa nhưng bên bán không thực hiện theo đúng yêu cầu , đồng thời buộc phải bồi thường thiệt hại hoặc bị phạt vi phạm nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về vấn đề này là hợp lý nếu hai bên có thỏa thuận. Trường hợp hai bên không thỏa thuận về vấn đề này  cũng như bên bán không vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng thì người đặt cọc không thể hủy bỏ hợp đồng, trường hợp hủy bỏ hợp đồng không có  căn cứ thì bên đặt cọc sẽ là bên vi phạm nghĩa vụ và mất khoản tiền cọc và tiền bồi thường nếu có ghi nhận trong hợp đồng Trường hợp không  đủ điều kiện tách thửa thì tham khảo thì có thể xem hướng dẫn giải quyết:  TẠI ĐÂY >>> Diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất ở của 63 tỉnh, thành [MỚI NHẤT]  

Có đòi được tiền cọc khi đất không được tách thửa?

train

7ade437a-cf9a-4f60-a5b8-61d383bb2814

>>>03 bước bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng   Giải chấp được hiểu là việc giải trừ thế chấp đối với tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất khi nó đã chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm cho khoản nợ, khi người vay trả hết nợ gốc Khi bắt đầu thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (mọi người vẫn thường gọi là sổ đỏ) để bảo đảm cho một nghĩa vụ nào đó thì người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Đồng thời khi kết thúc việc thế chấp sổ đỏ thì người sử dụng đất cũng phải thực hiện đăng ký thế chấp trường hợp xóa thế chấp quyền sử dụng đất (giải chấp sổ đỏ). Vậy, trong trường hợp nào người sử dụng đất được giải chấp sổ đỏ? Dựa theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về các trường hợp xóa đăng ký biện pháp bảo đảm thì ười sử dụng đất được thực hiện thủ tục giải chấp khi thuộc một trong những trường hợp sau: 1. Chấm dứt việc thế chấp bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2. Thay thế biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất bằng biện pháp bảo đảm khác. 3. Thay thế quyền sử dụng đất bằng tài sản có giá khác để thực hiện tiếp nghĩa vụ bảo đảm. 4. Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm. Khi thuộc các trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật; Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm sau khi đã hoàn tất thủ tục thông báo cho bên bảo đảm. 5. Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu. 6. Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. 7. Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật. 8. Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm; 9. Theo thỏa thuận của các bên.  

09 trường hợp giải chấp sổ đỏ

train

2713269e-1efe-41d0-ac5f-7c8f51aa71c1

Chào Luật sư. Em rất cần luật sư tư vấn và giúp em đưa ra được hướng giải quyết hợp lý ạ. Năm 2017, bố em có bị 1 người làm cùng tên N gạ làm ăn cùng, nhưng bố em không có tiền để làm chung thì ông N nói sẽ đưa bố em đến ông A để thế chấp sổ đỏ vay tiền làm ăn. Nhưng vì nhẹ dạ cả tin người nên bố em đi theo ông N đến gặp ông A để vay tiền. Ông A đã cử bên cty công chứng đại diện làm việc với bố em, ông A đã soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất . Vì chủ quan nên bố em không đọc kỹ và đã ký vào hợp đồng trên. Trên hợp đồng sử dụng đất  ghi nhà em trị giá 200.000.000 VNĐ (thời điểm 2017: trị giá nhà em tầm 1.800.000.000 - 2.000.000.000 VNĐ) và đã thanh toán đầy đủ . Khi ký bố em có hỏi sao lại chỉ có 200.000.000 VNĐ thì ông A có nói đó chỉ là hình thức hợp thức hóa hồ sơ để không phải đóng thuế cao. Nhưng từ đó đến nay bố em chưa nhận được số tiền nào, cũng k có biên nhận tiền. Sau khi tìm hiều thì bố em được biết là ông N đã vay tiền ông A trước đó ( trước khi dẫn bố em ký hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất cho ông A). Và mục đích ông N đưa bố em đến ông A là để lừa bố em thế chấp sổ đỏ để ông N làm tin với ông A. Số tiền ông N vay ông A đến nay đã gần 3.000.000.000 VNĐ. Bố em đến nay liên lạc với ông A về việc tự ý chuyển tên sổ đỏ nhà em, thì ông A nói không biết bố em là ai. ông A chỉ làm việc với ông N, khi nào ông N trả hết số tiền đã nợ thì mới trả sổ đỏ cho nhà em. Còn nếu như ông N không trả được tiền thì ông A có quyền đuồi bố em ra khỏi nhà bất kể lúc nào. Em rất mong các luật sư tư vấn giúp nhà em , để nhà em có đi được đúng hướng gỡ được rắc rối này ạ.

Lấy lại sổ đỏ khi bị lừa đã ký hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất

train

d1be724f-784a-469b-ada8-50b657f729c8

Hợp đồng thuê nhà

train

d8abb34b-59c8-4f99-b150-46f5dade0556

Căn cứ quy định tại Điều 85 Luật nhà ở năm 2014 quy định về bảo hành nhà ở: - Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật. - Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau: + Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng; + Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng. - Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất. Do đó, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chủ đầu tư quy định thời gian bảo hành dưới 60 tháng thì áp dụng thời gian bảo hành là 60 tháng; Thời gian mua chung cư 07 năm đã quá thời hạn 60 tháng thuộc trách nhiệm bảo hành của chủ đầu tư. Tuy nhiên, trường hợp tại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà các bên có thỏa thuận thời gian bảo hành trên 07 năm thì áp dụng thời hạn này. Và chủ đầu tư có trách nhiệm khắc phục những sự cố nhà ở trên theo yêu cầu chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định.

Quy định bảo trì, cải tạo nhà ở chung cư hiện nay

train

10a51890-39a6-49fb-94dc-63ddbade596a

Luật sư trú 2006 ghi nhận công dân có quyền tự do cư trú theo quy định. Tuy nhiên để bảo đảm các mục đích và yêu cầu quản lý cũng như nhiệm vụ xây dựng, phát triển kinh tế, xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội thì khi tiến hành đăng ký thường trú tại các thành phố trực thuộc trung ương, người dân cần tuân thủ một số nguyên tắc nhất định, đặc biệt là việc đăng ký trên địa bàn TP. Hà Nội. Sau đây là một số điểm cần lưu ý. 1. Điều kiện đăng ký thường trú tại khu vực ngoại thành Căn cứ vào quy định tại Khoản 3 Điều 19 Luật Thủ đô, việc đăng ký thường trú tại khu vực ngoại thành được thực hiện theo quy định pháp luật về cư trú. Theo đó, các trường hợp được đăng ký thường trú tại khu vực ngoại thành Hà Nội bao gồm: a. Có chỗ ở hợp pháp và đã tạm trú liên tục tại thành phố đó từ một năm trở lên. Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản; b. Được người có sổ hộ khẩu đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu của mình nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây: Vợ về ở với chồng; chồng về ở với vợ; con về ở với cha, mẹ; cha, mẹ về ở với con; Người hết tuổi lao động, nghỉ hưu, nghỉ mất sức, nghỉ thôi việc chuyển về ở với anh, chị, em ruột; Người tàn tật, mất khả năng lao động, người bị bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức, khả năng điều khiển hành vi về ở với anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, người giám hộ; Người chưa thành niên không còn cha, mẹ hoặc còn cha, mẹ nhưng cha, mẹ không có khả năng nuôi dưỡng về ở với ông, bà nội, ngoại, anh, chị, em ruột, cô, dì, chú, bác, cậu ruột, người giám hộ; Người thành niên độc thân về sống với ông, bà nội, ngoại; b. Được điều động, tuyển dụng đến làm việc tại cơ quan, tổ chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước hoặc theo chế độ hợp đồng không xác định thời hạn và có chỗ ở hợp pháp. Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản; c. Trước đây đã đăng ký thường trú tại thành phố trực thuộc trung ương, nay trở về thành phố đó sinh sống tại chỗ ở hợp pháp của mình. Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản. (Điều 20, Luật cư trú 2013) Ngoài ra, đối với trường hợp đăng ký thường trú vào chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ của cá nhân, tổ chức thì phải có đủ các điều kiện: bảo đảm điều kiện về diện tích bình quân theo quy định của Hội đồng nhân dân thành phố; có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn về điều kiện diện tích bình quân; được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản. 2. Điều kiện đăng ký thường trú tại khu vực nội thành Căn cứ vào Khoản 3 Điều 19 Luật Thủ đô, các trường hợp được đăng ký thường trú ở nội thành gồm: "a) Các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 20 của Luật cư trú; b) Các trường hợp không thuộc điểm a khoản này đã tạm trú liên tục tại nội thành từ 3 năm trở lên, có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc nhà thuê ở nội thành của tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh nhà ở; đối với nhà thuê phải bảo đảm điều kiện về diện tích bình quân theo quy định của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội và được sự đồng ý bằng văn bản của tổ chức, cá nhân có nhà cho thuê cho đăng ký thường trú vào nhà thuê."   Như vậy, các trường hợp đăng ký thường trú tại nội thành và ngoại thành Hà Nội khá tương đồng trừ trường hợp công dân không thuộc các trường hợp nhập vào sổ hộ khẩu, được điều động đến làm việc tại cơ quan, tổ chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước và trường hợp trở về sinh sống tại chỗ ở hợp pháp của mình. Theo đó, nếu không thuộc các trường hợp này, công dân phải tạm trú liên tục tại khu vực nội thành từ 3 năm trở lên, có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc nhà thuê ở nội thành của tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh nhà ở; .... 3. Thủ tục đăng ký thường trú Công dân khi đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên có thể đến cơ quan Công an huyện, quận để tiến hành đăng ký thường trú tại Hà nội. Hồ sơ đăng ký thường trú bao gồm: a. Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; bản khai nhân khẩu; b. Giấy chuyển hộ khẩu theo quy định; c. Giấy tờ và tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp. Đối với trường hợp chuyển đến thành phố trực thuộc Trung ương phải có thêm tài liệu chứng minh thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 20 của Luật Cư trú. Sổ hộ khẩu sẽ được cấp trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ; trường hợp không cấp, Cơ quan Công an phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do. Việc đăng ký hộ khẩu tại Hà Nội là quyền của người dân, tuy nhiên để được cấp sổ hộ khẩu, còn cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định cũng như phải phù hợp với chính sách quản lý của Nhà nước.    

Thủ tục đăng ký thường trú tại Hà Nội

train

f486f277-a8b0-40a1-a111-fc20bb2c800a

Thực tế cho thấy rằng việc người dân thuê lại nhà từ người thuê khác (hay còn gọi thuê nhà không chính chủ) khá phổ biến, đặc biệt tại các thành phố lớn. Việc thuê nhà trong trường hợp này có thể mang lại một số lợi ích, tuy nhiên rủi ro cũng không hề nhỏ. Bởi lẽ việc cho thuê lại nhà cần đáp ứng một số điều kiện nhất định và nếu người cho thuê lại không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với chủ nhà thì nguy cơ người thuê thực tế bị đòi lại nhà là rất cao. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về vấn đề này và làm thế nào để bảo vệ quyền lợi khi bị đòi lại nhà? Sau đây là những điểm người dân cần lưu ý khi gặp phải tình trạng nêu trên. Thông thường, khi thuê nhà chính chủ, người thuê sẽ ký hợp đồng và trả tiền thuê trực tiếp với chủ nhà. Còn đối với trường hợp nhà thuê lại, người thuê nhà thường chỉ ký hợp đồng và giao dịch với bên thuê trung gian, thậm chí người thuê thực tế không biết chủ nhà là ai và không biết được bên thuê trung gian có được quyền cho thuê lại nhà hay không. Điều này rất bất lợi đối với người thuê thực tế bởi người thuê trung gian không có đầy đủ các quyền như chủ sở hữu và pháp luật còn đặt ra một số điều kiện đối với việc thuê nhà trong trường hợp này. Theo đó, căn cứ vào quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. Và theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên  cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. Như vậy, để bảo đảm quyền lợi của mình khi thuê nhà không chính chủ, người thuê nhà nên yêu cầu người cho thuê lại xuất trình các giấy tờ, hợp đồng thể hiện sự cho phép của chủ nhà đối với việc cho thuê lại, hoặc yêu cầu gặp trực tiếp chủ nhà. Như vậy, sẽ đảm bảo quyền lợi của mình và hạn chế những rủi ro khi có tranh chấp xảy ra. Ngoài ra, về nghĩa vụ trả tiền thuê nhà, người thuê thực tế thường trả tiền thuê cho bên thuê lại và bên thuê lại trả tiền cho chủ nhà. Trong trường hợp bên thuê thực tế đã trả tiền thuê cho bên cho thuê lại nhưng người này lại không trả cho chủ nhà. Đây cũng là một trong những căn cứ để chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê lại không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Do đó, người thuê thực tế có thể bị đòi lại nhà ngay cả khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả tiền thuê nhà. Trong trường hợp chủ nhà chấm dứt hợp đồng đối với bên cho thuê lại, người thuê lại cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Về nguyên tắc, do bên cho thuê lại đã vi phạm hợp đồng đối với bên cho thuê, do đó, bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản đối với người thuê lại và yêu cầu bên cho thuê lại trả tiền thuê nhà (nếu còn nợ). Do đó, người thuê lại có nghĩa vụ phải chuyển đi nếu không thể thương lượng với chủ nhà về việc ký kết trực tiếp hợp đồng thuê với chủ nhà. Trong trường hợp này, bên thuê lại có quyền kiện đòi bồi thường thiệt hại đối với bên cho thuê lại nếu có thiệt hại thực tế xảy ra. Nhìn chung, khi thuê lại nhà, người đi thuê cần cân nhắc và tìm hiểu kỹ về điều kiện cho thuê lại của nhà cho thuê, cũng như độ tin cậy của bên cho thuê lại để tránh những thiệt hại không đáng có xảy ra.

Phải làm gì khi đòi lại nhà thuê lại?

train

924b5ea5-502b-41f2-a514-5eaceeed1e42

Chuyện là thế này.. ba dượng e trước đây có kết hôn với 1 ng bìa đỏ đứng tên 2 vợ chồng, nhưng 2 người này k có con, sau đó 2 ng đã nhặt 1 ng con gái về làm con nuôi, nay cũng đã lấy ck rất lâu rồi ạ, sau khi bác gái nhà mất, ba dượng e đã đến với mẹ e(e là con riêng của mẹ) 2 ng cũng có con, nhưng là con trước khi bác gái mất, nên vẫn trên danh nghĩa con nuôi. Đến nay ng con gái nuôi nhận ban đầu lấy chồng cả 10 năm rồi quay lại đòi chia chác( trong khi ba dượng e vẫn còn) bây giờ mẹ e là vợ hợp pháp của ba dượng. Giờ nhà e muốn sang tên sổ đỏ qua cho ba dượng và mẹ e đứng tên, nhưng e nghe bảo phải có chữ ký chấp thuận của ng con nuôi kia, vậy có cách nào khác k ạ. Cảm ơn luật sư

Tranh chấp nhà, mong được giúp đỡ ạ

train

775a1fef-4a64-48f8-bcb7-3c6488e6c5f7

Gia đình em mua đất bằng giấy viết tay năm 1994, đến năm 1995 thì bên bán nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giờ gia đình em đi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu bên bán phải làm tờ tường trình vì sao bán đất năm 1994 mà năm 1995 đăng ký cấp giấy chứng nhận. Em xin hỏi là cái tờ tường trình đó, có bắt buộc phải làm không? Cụ thể: Làm tờ tường trình xong, bên bán đồng ý ký nhưng khi đến ủy ban phường xác nhận thì ủy ban phường không chịu xác nhận với lý do là mua bán đất lâu quá rồi nên không rõ và không chịu ký xác nhận.   

Rắc rối về đất đai trong giai đoạn chuyển tiếp nhà nước pháp quyền

train

93e5afd3-4041-4053-8b9f-1091aad03eb2

Nhờ mọi người tư vấn giúp mình một vấn đề thực tế của gia đình. Cụ thể là tháng 6/2015, nhà mình và vài hộ gia đình có mua mấy miếng đất để cất nhà định cư. Do đất quy hoạch và là đất trồng cây lâu năm chỉ có 200m thổ cư nên các hộ mua chỉ làm hợp đồng mua bán giấy tay và có lập vi bằng mua bán giao nhận tiền do văn phòng thừa phát lại Biên Hòa cấp. Nay bên bán bán 2 căn nhà nằm trong thửa đất đó và làm đồng sở hữu với 2 người mua mới mà ko làm đồng sở hữu với những người mua trước. Mọi người thắc mắc thì chủ đất trả lời sổ đỏ chỉ làm đồng sở hữu tối đa được 3 người.    Cho mình hỏi luật có hạn chế số người đồng sở hửu không? Nếu nhà mình và các hộ ban đầu không được đứng đồng sở hữu vậy trên pháp luật đất mua bán vi bằng của chúng tôi có chứng minh là đất chúng tôi không và có rủi ro mất đất về sau này không?   Trong trường hợp được làm đồng sở hữu mà bên bán không chịu làm cho những người ban đầu thì nhà mình và các hộ dân ban đầu làm đơn kiện được không? Và nếu làm đơn kiện thì gửi đến cơ quan nào?   Mình có được một người bạn tư vấn như sau:   Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 có nêu:   Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất   ...   3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:   a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;   Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước tiên phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Việc chuyển nhượng đất thông qua giấy tờ viết tay là chưa đúng với quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng. Vi bằng chỉ xác nhận có giao dịch chuyển nhượng để làm chứng cứ khi xảy ra tranh chấp mà không thẩm định được giao dịch đó có giá trị pháp lí hay không. Vì vậy, việc lập hợp đồng có vi bằng trên không đồng nghĩa với việc được chuyển nhượng. Nếu có vi phạm hợp đồng thì những người ban đầu hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán hoàn lại tiền, nếu xảy ra tranh chấp thì vi bằng là cơ sở để bảo đảm quyền lợi của bên bị vi phạm.   Về số người đồng sở hữu thì hiện không có quy định hạn chế số người đồng sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.   Mọi người có thể hỗ trợ mình thông tin chính xác nhất không?  

Mua đất bằng vi bằng

train

a94b2a13-9aed-44a8-9d6d-a2ed435c3092

Năm 1995 tôi có khai hoan mảnh đất khoản 1500 mét vuông. Cùng thời điểm tôi có trồng cây phi lao trên mảnh đất đó (đã được những người xung quanh xác nhận). Đến năm 2017 ông đinh văn thị chặt phá hết cây của tôi (đào luôn cả gốc), lấn chiếm toàn bộ mảnh đất. Gia đình tôi có ngăn cản nhiều lần nhưng ông thị vẫn thực hiện hành vi phá cây, lấn đất (ông có nói là đất của ông và cây ông trồng). Ông thị có đưa ra tờ giấy xác nhận rằng mảnh đất đó là của ông được trưởng thôn ký xác nhận năm 1988( hiện tại trưởng thôn đã mất). Hiện tại, diện tích đất đó chưa có ai kê khai đăng ký, không có tên trong sổ mục kê, sổ địa chính, trên bản đồ thể hiện đất rừng phòng hộ. Năm 2018 tôi có gửi đơn đến ubnd xã để yêu cầu giải quyết nhưng không thấy trả lời. Được biết ông thị đang thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất trên diện tích đất đó. Vậy tôi xin hỏi: tờ giấy trưởng thôn xác nhận năm 1988 của ông thị có cơ sở pháp lý không?, nếu tôi làm đơn ra tòa thì khả năng có lấy lại được mảnh đất đó không?( được biết trên địa bàn xã đã xóa bỏ 3 loại rừng) Xin tư vấn giúp ạ.

Tranh chấp đất không giấy tờ

train

2ed7e2f7-de87-41c8-aaed-c0c2a7517ef9

Mình đang tìm hiểu về Khai thuế thư nhập doanh nghiệp từ hoạt đồng chuyển nhượng bất động sản. Theo mình tìm hiểu thì Căn cứ Điều 12 Thông tư 156/2013/TT-BTC đã được sửa đổi bởi Thông tư 151/2014/TT-BTC: Khai thuế TNDN theo từng lần phát sinh: Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế TNDN tạm tính theo từng lần phát sinh chuyển nhượng bất động sản. Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế là ngày thứ 10 (mười) kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền chuẩn y việc chuyển nhượng vốn, hoặc ngày thứ 10 (mười) kể từ ngày các bên thỏa thuận chuyển nhượng vốn tại hợp đồng chuyển nhượng vốn đối với trường hợp không phải chuẩn y việc chuyển nhượng vốn. Hồ sơ khai thuế TNDN theo từng lần chuyển nhượng bất động sản là Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo Mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư 151/2014/TT-BTC Đối với doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện nộp thuế TNDN tạm tính hàng quý theo quy định. Doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. Vậy nên, kết thúc năm tính thuế, doanh nghiệp làm thủ tục quyết toán thuế TNDN cho toàn bộ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã tạm nộp thuế TNDN theo quý hoặc theo từng lần phát sinh. Không biết còn quy định nào của Pháp luật về vấn đề này không?

Khai thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

train

deb4860a-c1b8-4eaf-bfbd-488da4f6c4ef

Anh chị cho em hỏi thêm một câu nữa ạ, Hiện tại, ở quê Bố em muốn bán một phần diện tích đất thì trình tự thủ tục như thế nào ạ?

Thủ tục chuyển nhượng một phần đất đai

train

9fb7883f-bd2b-4b42-ae15-7a496139a07b

Về  "giá tính lệ phí trước bạ đối với đất" được quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC Theo đó:  Đối với đất được nhà nước giao theo hình thức đấu thầu, đấu giá (sau đây gọi chung là đấu giá), giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn hoặc là giá trúng đấu giá thực tế theo biên bản trúng đấu giá hoặc theo văn bản phê duyệt trúng đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;"Điều 3. Giá tính lệ phí trước bạ 1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Trong đó, diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”. ... c.5) Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá đất tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ." Người có nghĩa vụ nộp thuế (trừ khi các bên có thỏa thuận khác) theo quy định là: Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ có trách nhiệm kê khai và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ (gồm cả các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ và hướng dẫn tại Điều 5 Thông tư này) cho cơ quan Thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nơi nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ đối với tài sản là nhà, đất: Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. (Căn cứ Khoản 2 Điều 6 Thông tư 301 nêu trêu) 2. Lệ phí địa chính đất đai khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, sang tên. Lệ phí này do từng địa phương quy định. Lệ phí này cũng do người đi làm hồ sơ đăng ký đất đai phải thực hiện. 3. Thuế TNCN: theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC Về mặt nguyên tắc, người nào có thu nhập thì người đó phải thực hiện nộp thuế. Tuy nhiên trong thực tiễn xử lý nợ xấu của ngân hàng, các ngân hàng thường ràng buộc khoản này vào người trúng đấu giá (vì thực tế là bên nợ ngân hàng cũng không có khả năng nộp thuế. Do đó, khi làm thủ tục sang tên đất đai sẽ bị vướng với cơ quan thuế, ngân hàng khó xử lý nợ).

Phí, lệ phí khi nhận quyền sử dụng đất

train

25e0e0a9-d498-4f7c-9dda-1f64d161087d