株式会社東武住販
有価証券報告書－第40期(2022/06/01－2023/05/31)

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況ア）財政状態について当事業年度末における総資産は5,668,621千円となり、棚卸資産の増加等によって前事業年度末に比べ302,234千円増加しました。当事業年度末における負債合計は1,594,339千円となり、短期借入金の減少等によって前事業年度末に比べ7,154千円減少しました。当事業年度末における純資産合計は4,074,282千円となり、当期純利益の計上によって前事業年度末に比べ309,388千円増加しました。イ）経営成績について当事業年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルスの感染の落ち着きから経済への直接的な影響は減少しましたが、その後のサプライチェーンへの影響、物価上昇と金利上昇圧力や、安全保障の危機の高まりなどから、景気はゆるやかに回復しているものの、依然、先行き不透明な状態が続いております。当社が属する不動産業界におきましては、国土交通省の調査「主要都市の高度利用地地価動向報告」（2023年６月公表）によれば、2023年第１四半期（2023年１月１日～2023年４月１日）の主要都市・高度利用地80地区の地価動向は、2022年第４四半期（2022年10月１日～2023年１月１日）に比べ、73地区が上昇（前回71地区）、横ばいが７地区（前回９地区）、下落が今回、前回ともにありませんでした。また、当社の主力事業である中古住宅の売買の状況については、公益社団法人西日本不動産流通機構（西日本レインズ）に登録されている物件情報の集計結果である「市況動向データ」の調査（2023年６月公表）によると、中国地方では、2022年６月から2023年５月までの中古戸建住宅の成約件数は、前年同期間に比べて4.9％増となりました。九州地方では、同期間の中古戸建住宅の成約件数は、前年同期間に比べて9.2％減となりました。このような環境の中、当社は、主力の不動産売買事業に注力いたしました。中古住宅の仕入れで競合相手との競争に厳しさが増していることもあり、営業人員の増強を図ったほか、広告宣伝を積極的に行う等により、中古住宅等の在庫の拡充に努め、顧客の反響の増加を図りました。この結果、当事業年度の売上高は7,673,114千円（前事業年度比2.5％増）となりました。一方、利益面では販売費及び一般管理費の抑制に努めたものの、不動産売買仲介手数料の減少などにより、売上総利益が前事業年度を下回ったことから、営業利益は549,500千円（同3.0%減）、経常利益は547,694千円（同3.5%減）、当期純利益は376,829千円（同2.8%減）となりました。なお、事業別の業績は、次のとおりであります。（a）不動産売買事業自社不動産売買事業については、積極的に中古住宅等を仕入れたことにより自社保有の在庫件数が高水準を維持できたことに加え、価格設定を柔軟に変更する等したことから、自社不動産の販売件数は459件と、前事業年度を6件上回りました。また平均販売単価は15,210千円と前事業年度に比べ341千円上回りました。不動産売買仲介事業については、不動産売買仲介件数が減少したことから、仲介手数料は前事業年度を下回りました。これらの結果、不動産売買事業の売上高は、7,352,183千円（前事業年度比2.9%増）となりました。営業利益は、売上高の増加により、983,156千円（同2.0%増）となりました。（b）不動産賃貸事業不動産賃貸仲介事業については、賃貸仲介件数が増加して、賃貸仲介手数料が前事業年度を上回ったことにより、売上高は前事業年度を上回りました。不動産管理受託事業については、不動産管理の受託件数の増加により管理料が前事業年度を上回りましたが、請負工事高が前事業年度を下回ったことから、全体の売上高は前事業年度を下回りました。自社不動産賃貸事業については、売上高は前事業年度を上回りました。これらの結果、不動産賃貸事業の売上高は203,904千円（前事業年度比0.1%減）となりました。また、営業利益は、手数料及び自社不動産の賃貸収入の増加により売上原価率が改善し、38,700千円（同5.1%増）となりました。（c）不動産関連事業保険代理店事業については、代理店としてアフターサービスのメリットをアピールして、火災保険の新規契約の獲得を図るとともに既存顧客の更新需要の囲い込みに取り組みました。しかしながら、火災保険の契約期間の上限が5年に引き下げられたことから、１件当たりの保険料単価の低下により保険料が減少し、売上高は前事業年度を下回りました。これらの結果、不動産関連事業の売上高は、34,067千円（前事業年度比21.4%減）となりました。また、営業利益は、売上高の減少により、17,792千円（同34.1%減）となりました。（d）その他事業介護福祉事業については、物品販売が増加したものの、介護用品レンタル売上高が減少したことに加え、介護用のリフォーム工事等の請負工事が減少したことから、売上高は前事業年度を下回りました。これらの結果、その他事業の売上高は、82,957千円（前事業年度比6.5%減）となりました。また、売上高の減少から、268千円の営業損失（前事業年度は営業利益2,146千円）となりました。②キャッシュ・フローの状況当事業年度における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、税引前当期純利益547,694千円(前期比3.5％減)を計上したものの、積極的に自社不動産を仕入れたことに加え、法人税等の支払、短期借入金の返済及び長期借入金の返済等により、前事業年度末に比べ12,093千円減少し、当事業年度末には747,610千円となりました。当事業年度における各キャッシュ・フローの状況及び増減の要因は、次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動により獲得した資金は97,690千円(前事業年度は59,567千円の使用)となりました。これは主に、棚卸資産の増加額370,044千円に加え、法人税等の支払額165,919千円があったものの、税引前当期純利益547,694千円及び減価償却費37,923千円を計上した影響によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動により使用した資金は11,486千円(前事業年度は66,955千円の使用)となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出11,060千円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動により使用した資金は98,297千円(前事業年度は138,229千円の使用)となりました。長期借入による増加額263,267千円（長期借入れによる収入と長期借入金の返済による支出の差引き）があったものの、短期借入金の返済による減少額270,000千円及び配当金の支払額91,564千円によるものであります。③生産、受注及び販売の実績ア）生産実績当社が営む不動産売買事業、不動産賃貸事業、不動産関連事業及びその他事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。イ）仕入実績当事業年度における仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度(自2022年６月１日至2023年５月31日)仕入高(千円)前事業年度比(％)不動産売買事業3,736,6670.2不動産賃貸事業－－不動産関連事業－－その他事業40,695△2.1合計3,777,3620.2(注)１．不動産売買事業の仕入高は、中古住宅等の仕入れが主な項目となります。当事業年度は中古住宅等の仕入れ件数が増加したことにより増加いたしました。２．その他事業の仕入高は、介護福祉事業の物品販売の仕入れが主な項目となります。当事業年度は物品販売が増加したものの、請負工事が減少したことにより減少しました。ウ）受注実績不動産売買事業のリフォーム事業、不動産賃貸事業の不動産管理受託事業及びその他事業の介護福祉事業において受注販売を行っておりますが、いずれも受注から売上高計上まで期間が短期であるため、「受注実績」は記載しておりません。エ）販売実績当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当事業年度(自2022年６月１日至2023年５月31日)売上高(千円)前事業年度比(％)不動産売買事業7,352,1832.9不動産賃貸事業203,904△0.1不動産関連事業34,067△21.4その他事業82,957△6.5合計7,673,1142.5(注)１．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。２．不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。当事業年度は、自社不動産販売件数が459件と前事業年度の453件を上回ったことに加え、販売価格が上昇したため、販売高が増加しました。３．不動産賃貸事業の販売高は、不動産賃貸仲介手数料、不動産賃貸物件の管理料、賃貸物件の賃貸収入及びリフォーム工事等が主な項目となります。当事業年度は、賃貸仲介手数料、賃貸収入、管理料は増加しましたが、請負工事の減少により、販売高が減少しました。４．不動産関連事業の販売高は、不動産の火災保険料の代理店手数料が主な項目となります。当事業年度は、火災保険の契約期間の上限が10年から5年に短縮されたことにより、販売高が減少しました。５．その他事業の販売高は、介護福祉事業の物品のレンタル収入及び販売並びにリフォーム工事が主な項目となります。当事業年度は、物品販売は増加したもののレンタル売上及び請負工事が減少したことにより、販売高が減少しました。オ）不動産売買事業の地域別販売実績当事業年度における不動産売買事業の地域別の販売実績を自社不動産売買事業と不動産売買仲介事業に分けて示すと、次のとおりであります。当事業年度(自2022年６月１日至2023年５月31日)売上高(千円)構成比(％)前事業年度比(％)山口県自社不動産売買事業1,544,11821.015.5中不動産売買仲介事業137,9251.9△18.5５店舗計1,682,04422.911.6国その他自社不動産売買事業407,1735.54.2不動産売買仲介事業13,1830.2102.4地１店舗計420,3565.75.8合計自社不動産売買事業1,951,29126.512.9方不動産売買仲介事業151,1082.1△14.1６店舗計2,102,40028.610.4福岡県自社不動産売買事業3,925,77153.4△1.3九不動産売買仲介事業142,3841.9△11.310店舗計4,068,15555.3△1.7州その他自社不動産売買事業1,137,85915.56.4不動産売買仲介事業43,7680.618.3地３店舗計1,181,62716.16.8合計自社不動産売買事業5,063,63168.90.4方不動産売買仲介事業186,1522.5△5.813店舗計5,249,78371.40.1全店自社不動産売買事業7,014,92295.43.6不動産売買仲介事業337,2604.6△9.7全19店舗計7,352,183100.02.9(注)１．自社不動産売買事業の販売高は、中古住宅等の販売が主な項目となります。２．不動産売買仲介事業の販売高は、不動産売買仲介手数料が主な項目となります。(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成に当たりまして、経営者の判断に基づく会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りが必要となります。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。詳細につきましては、「第５経理の状況１財務諸表等(1)財務諸表注記事項重要な会計方針」に記載しております。②財政状態に関する分析ア）資産当事業年度末における総資産は5,668,621千円となり、前事業年度末に比べ302,234千円増加しました。流動資産は4,880,166千円となり、前事業年度末に比べ350,881千円増加しました。これは主として、積極的に自社不動産を仕入れたことにより、販売用不動産が177,874千円増加し、仕掛販売用不動産等も192,739千円増加したことによるものであります。固定資産は788,455千円となり、前事業年度末に比べて48,647千円減少となりました。これは主として、建物が23,422千円減少したことに加え、土地も17,537千円減少したことによるものであります。イ）負債流動負債は800,694千円となり、前事業年度末に比べ279,023千円減少しました。これは短期借入金の270,000千円減少及び買掛金の32,426千円減少によるものであります。固定負債は793,645千円となり、前事業年度末に比べ271,868千円増加いたしました。これは主として長期借入金の増加額264,087千円によるものであります。ウ）純資産純資産は4,074,282千円となり、前事業年度末に比べ309,388千円増加しました。これは主として、剰余金の配当91,520千円があったものの、自己株式の処分22,483千円及び当期純利益の計上額376,829千円によるものであります。以上の結果、自己資本比率は、前事業年度末の70.2％から71.9％となりました。③経営成績に関する分析ア）売上高及び営業利益売上高は、自社不動産売買事業における販売件数が459件と前事業年度の453件を上回ったことから、7,673,114千円(前事業年度比2.5％増)となりました。増加の要因としては、積極的に中古住宅等を仕入れたことにより、自社保有の在庫件数が高水準を維持できたことに加え、販売価格の変更等により自社不動産販売高が増加したことによるものです。不動産売買仲介事業においては、１件当たりの平均手数料が上昇しましたが、件数が減少したことにより仲介手数料は前事業年度を下回りました。また、不動産賃貸仲介事業及びその他事業いずれも請負工事高が減少したことにより前事業年度を下回りました。不動産関連事業については、火災保険の年限の短縮により売上高は、前事業年度を下回りました。売上総利益は、売上高が増加したものの、不動産売買仲介手数料が減少したことに加え、自社不動産売買事業における売上高原価率が上昇したことにより、2,200,970千円(同1.4％減)となりました。販売費及び一般管理費は、広告宣伝費が1.6％増加したものの、販売費及び一般管理費の構成比でおよそ半分を占める人件費が1.5％減少したことにより1,651,470千円(同0.9％減)となりました。以上の結果、営業利益は549,500千円（同3.0％減）となりました。イ）営業外損益及び経常利益営業外損益(純額)は、1,805千円の損失(前事業年度は995千円の利益)となりました。これは、営業外収益が顧客の事情による違約金収入が減少したことに加え、支払利息が増加したためであります。以上の結果、経常利益は547,694千円(前事業年度比3.5%減)となりました。ウ）特別損益及び税引前当期純利益特別利益及び特別損失は、計上しておりません。以上の結果、税引前当期純利益は547,694千円(前事業年度比3.5％減)となりました。エ）法人税等(法人税等調整額を含む)法人税等は、法人税等調整額が△7,985千円と前事業年度に比べ6,156千円減少、及び税引前当期純利益の減少により法人税、住民税及び事業税が前年度に比べ2,697千円減少したことから、170,864千円(前事業年度比4.9％減)となりました。オ）当期純利益以上の結果、当期純利益は376,829千円(前事業年度比2.8％減)となり、１株当たり当期純利益金額は139.91円(同2.8％減)となりました。④経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等の達成・進捗状況当社は、2021年４月12日に『2025年５月期に売上高100億円、経常利益率10％達成』を目指して、この長期ビジョン実現のために前段階として、３つの力（商品提供力・人材力・資金調達力）を差別化戦略のベースとする第２次中期経営計画を策定いたしました。当社は、従前より「エコモデルの創造を通して人と環境に優しい暮らしづくりに貢献します」という経営理念のもと、中古住宅のリフォームによる住宅再生および流通促進に地道に取り組んでまいりました。その経営理念に基づき、引き続き堅実な歩みに努め、中国地方と九州地方の中古住宅再生No.1企業を目指してまいります。2020年から世界的な感染拡大を引き起こした新型コロナウイルス感染症は、ワクチン接種などの対策が進む一方、継続的な変異株への置き換えなどから、人と人の接触を減少させ、通勤や出張等の移動を減らし、会議や面談においてもオンラインミーティングが多用されることとなり、働き方、生活様式を大きく変化させることとなりました。住宅については、ワークスペースの確保が集合住宅に比べて容易な戸建住宅のニーズが高まることとなり、当社には追い風の要因となっております。空き家問題が年々、深刻さを増しつつある中で、当社はこれらの課題に取り組むとともに、第２次中期経営計画に沿って安全で安心できる、人に優しい住宅サービス等の提供により、株主様、地域社会の皆様はじめステークホルダーの方々に貢献してまいりたいと考えております。当事業年度は第２次中期経営計画の最終年度でしたが、その結果は、売上高、経常利益及び税引後当期純利益のいずれも目標に達することができませんでした。これは、新型コロナウイルス感染症の影響により、郊外の中古住宅、特に戸建住宅へのニーズが高まったことに対して、当社としても郊外の拠点を中心に営業力を強化すべく、営業員の採用増加を図りましたが、人員の採用数が想定を下回ったことに加え、物流コストの上昇などによる資材価格の上昇や取引先の工事業者でも人員不足の影響から工賃引き上げによって、リフォームの費用がかさんだことなどが影響しております。なお、指標目標値として掲げた自己資本比率及びＤＯＥは上記のとおり目標値を上回りました。売上高・利益計画2023年５月期目標値（a）当事業年度実績（b）進捗率（b）÷（a）売上高（百万円）8,0007,67395.9％経常利益（百万円）64054785.6％税引後当期純利益（百万円）42037689.7％自社不動産販売件数（件）50045991.8％指標目標値自己資本比率60％以上71.9％－ＤＯＥ（株主資本配当率）2.5％以上2.6％－(3)キャッシュ・フローの状況の分析現金及び現金同等物は、前事業年度末に比べて12,093千円減少し、747,610千円となりました。当事業年度のキャッシュ・フローの状況及び増減要因につきましては、「第２事業の状況４経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当期は、期初から自社不動産を積極的に仕入れたものの、税引前当期純利益547,694千円を計上したことにより、営業キャッシュ・フローがプラスとなりました。また、有形固定資産の取得により投資活動によるキャッシュ・フローはマイナスとなり、短期借入金の減少等により、財務活動によるキャッシュ・フローもマイナスとなりました。今後、中古住宅等の積極的な仕入れにより、営業キャッシュ・フローがマイナスとなる可能性がありますが、当社は、自社所有の中古住宅等の売買回転率の向上を図ることにより、営業キャッシュ・フローの改善に努めてまいります。(4)資本の財源及び資金の流動性についての分析①資金需要当社は、主力の自社不動産売買事業において中古住宅等の仕入れ及びリフォーム工事の費用の支払等の資金需要が大きいことに加え、今後の選択肢としてリフォームできない中古住宅については更地もしくは新築住宅の建築も選択肢とする可能性も年々、大きくなっており、ますます資金ニーズが強くなると考えております。さらに、収益性及び将来の転売等を視野に入れて収益物件を取得する必要があることも認識しております。また、営業員を積極的に採用する方針であり、そうして採用した従業員の研修にも注力していくことから、費用が今後、増える見通しであります。営業員の充実により当社の営業力が向上すると期待され、その後に、不動産売買事業の店舗の出店や移転に伴う費用の支出も予想されます。これらの資金の必要額は個別には大きくないものの、まとまると流動性の面で無視できないと考えます。②財源上記の資金需要に対する財源としては、利益剰余金に加え、長期・短期の借入金を活用してまいります。当社は、資金需要の金額あるいは時期に応じて機動的な借り入れができるよう、金融情勢に注意を払いつつ、金融機関と良好な関係を継続してまいります。