株式会社ビーロット
有価証券報告書－第15期(2022/01/01－2022/12/31)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」といいます。)の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況ａ．経営成績当連結会計年度におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症の影響が続く中、行動制限が緩和され社会経済活動の正常化に向けた動きが進み、緩やかながらも景気回復の兆しがみられました。しかしながら、新型コロナウイルス感染症の再拡大やウクライナ・ロシア情勢の長期化による資源価格高騰、各国中央銀行の金融政策による急速な為替市場の変化に伴い様々なリスクが集積しており、依然として先行き不透明な状況が続いております。当社グループの主たる事業領域である不動産市場においても、不動産価格高騰の影響や建築資材の供給制約に伴う建築コスト増加、金利上昇等の懸念材料が顕在化、また不動産業への大手資本の参入により取得競争が高まっております。一方で、日本国内の富裕層マーケットは拡大しており、また潤沢な投資マネーを保持する海外投資家からの不動産取得ニーズも需要旺盛であり、当社グループにおいては、事業用不動産分野における高い専門性と広範なネットワーク、またブティック型の富裕層向けサービスのラインナップを強みに、ビジネス機会の拡大が継続しております。このような状況のもと、当社グループは創業以来の経営理念である「不動産及び不動産金融分野において社会に価値を与えるビジネスを創出し、社会から求められる企業として、利益の追求と長期的な成長を目指す」を実現させるべく、中期経営計画の重要施策として「次世代リーダーの育成」と「パートナー企業の増加」等の取り組みを進めており、一定の手ごたえを得ております。当連結会計年度は、販売用不動産のホテルにおける稼働率の改善が顕著にみられますが、インバウンド観光客を宿泊ターゲットとした簡易宿所等のアセットタイプでは、その収益性をさらに保守的に見積もり、510百万円の評価損を計上することとなりました。一方で、当社グループの強みを活かした各セグメントはビジネス機会の拡大に加え、数年前からの取り組みであるパートナー企業と共同出資等の成果として「ヘルスケア領域の企画コンサルティング」や「室内墓所の運営」等を営む持分法適用会社において営業外収益の業績寄与もありました。結果として2020年11月に公表致しました3ヵ年中期経営計画のうち2期目において、当社グループが重要なKPIと定める「親会社株主に帰属する当期純利益」の実績値が計画値を大幅に上回ることとなりました。これらの結果、当連結会計年度の業績は、売上高は19,911百万円(前年同期比35.0％増)、営業利益は2,913百万円(前年同期比43.5％増)、経常利益は2,415百万円(前年同期比60.8％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は1,637百万円(前年同期比71.8％増)となりました。セグメントごとの経営成績は次のとおりとなりました。(不動産投資開発事業)当連結会計年度における売上高は14,627百万円(前年同期比31.9％増)、セグメント利益は1,471百万円(前年同期比21.1％減)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。(不動産コンサルティング事業)当連結会計年度における売上高は2,475百万円(前年同期比56.5％増)、セグメント利益は1,365百万円(前年同期比135.1％増)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。(不動産マネジメント事業)当連結会計年度における売上高は2,846百万円(前年同期比36.4％増)、セグメント利益は1,096百万円(前年同期比91.3％増)となりました。ｂ．財政状態(資産)当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ7,251百万円増加し、56,005百万円となりました。増減の主な内訳は、販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）の増加9,329百万円と現金及び預金の2,247百万円減少であります。(負債)当連結会計年度末における負債合計は前連結会計年度末に比べ5,840百万円増加し、43,961百万円となりました。増減の主な内訳は、長期借入金の増加6,365百万円であります。(純資産)当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,410百万円増加し、12,043百万円となりました。増減の主な内訳は、利益剰余金1,320百万円増加であります。これらの結果、自己資本比率は21.4％となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べ2,252百万円減少となり、9,919百万円となりました。(単位：百万円)前連結会計年度当連結会計年度増減営業活動によるキャッシュ・フロー298△4,050△4,349投資活動によるキャッシュ・フロー260△1,980△2,241財務活動によるキャッシュ・フロー2,0823,7621,680当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)営業活動によるキャッシュ・フローは、不動産投資開発事業における仕入が順調に進んだことで、棚卸資産の増加による支出6,493百万円を主な要因として、4,050百万円の支出(前年同期は298百万円の収入)となりました。(投資活動によるキャッシュ・フロー)投資活動によるキャッシュ・フローは、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1,946百万円を主な要因として、1,980百万円の支出(前年同期は260百万円の収入)となりました。(財務活動によるキャッシュ・フロー)財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入による収入13,642百万円と長期借入金の返済による支出11,175百万円な要因として、3,762百万円の収入(前年同期は2,082百万円の収入)となりました。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社は、生産活動を行っていないため、該当事項はありません。ｂ．受注実績当社は、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。ｃ．販売実績１)当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度(自2022年１月１日至2022年12月31日)前年同期比(％)不動産投資開発事業(百万円)14,59731.6不動産コンサルティング事業(百万円)2,46857.1不動産マネジメント事業(百万円)2,84636.4合計(百万円)19,91135.0(注)セグメント間の取引については相殺消去しております。２)当連結会計年度のセグメントの地域別の販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称関東圏北海道圏九州圏関西圏中部圏不動産投資開発事業(百万円)10,277201,8462,279172不動産コンサルティング事業(百万円)1,6461478651968不動産マネジメント事業(百万円)2,14018332964127合計(百万円)14,0643502,2632,863368(注)セグメント間の取引については相殺消去しております。３)当連結会計年度のセグメントの物件種類別の販売実績は次のとおりであります。セグメントの名称住居事務所・店舗その他不動産投資開発事業(百万円)5,9446,8431,808不動産コンサルティング事業(百万円)1,615645147合計(百万円)7,5607,4891,956(注)セグメント間の取引については相殺消去しております。４)最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度(自2021年１月１日至2021年12月31日)当連結会計年度(自2022年１月１日至2022年12月31日)金額(百万円)割合(％)金額(百万円)割合(％)東神開発株式会社4,25128.8－－(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において判断したものであります。①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．経営成績当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して5,159百万円増加の19,911百万円(前年同期比35.0％増)となりました。これは主として、不動産投資開発事業において保有する販売用不動産の販売が堅調に推移したこと、また不動産コンサルティング事業において案件の大型化、取引件数増加によるもの、不動産マネジメント事業でも保有不動産からの賃料収入増加に伴うものであります。当連結会計年度の売上原価は、前連結会計年度と比較して4,051百万円増加の13,981百万円(前年同期比40.8％増)となり、売上総利益は1,107百万円増加の5,929百万円(同23.0％増)となりました。これは主として、不動産投資開発事業において、販売用不動産の件数と単価の増加に伴うものです。また販売用不動産のホテルにおける稼働率の改善が顕著にみられますが、インバウンド観光客をターゲットとした簡易宿所等のアセットタイプでは、その収益性をさらに保守的に見積り、販売用不動産評価損を510百万円計上したことによるものであります。当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して224百万円増加の3,016百万円(前年同期比8.0％増)となりました。当連結会計年度の営業利益は883百万円増加して2,913百万円(同43.5％増)となりました。セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。(不動産投資開発事業)不動産投資開発事業におきましては、売却件数は31件(前年同期27件)となり、その内訳は、物件種類別では住宅系不動産19件(前年同期22件)、事務所・店舗ビル８件(前年同期５件)、土地(開発用地含む)４件(前年同期－件)となり、地域別では関東圏18件(前年同期12件)、北海道圏１件(前年同期－件)、九州圏３件(前年同期－件)、関西圏８件(前年同期13件)、中部圏１件(前年同期２件)となりました。当連結会計年度においては、富裕層の多様化する不動産投資ニーズを的確に捉え、数億円超の高級区分マンションというアセットタイプの取扱いを強化するなど「良いものこそが高く売れる」インフレーションの時代を背景に、厳選した仕入れと商品化に取り組み、住宅系不動産を中心に当初利益計画を上回る価格での売却を順調に進め、利益を積み上げました。また、2021年6月に実施した公募増資に伴う資本増強策により販売用不動産仕入れが堅調に推移し、当連結会計年度の期末販売用不動産残高（仕掛販売用不動産含む）は過去最高となりました。取得した物件数は51件(前年同期35件)となり、物件種類別では住宅系不動産36件(前年同期28件)、事務所・店舗ビル10件(前年同期３件)、開発用地５件(前年同期３件)、ホテル－件(前年同期１件)となり、地域別では関東圏27件(前年同期15件)、北海道圏８件(前年同期３件)、九州圏５件(前年同期２件)、関西圏10件(前年同期11件)、中部圏１件(前年同期４件)となりました。多くの金融機関から融資を得ながら、賃料収入のある住宅系不動産や事務所・店舗ビルを中心に仕入れを進め、安定収益を確保しながら、今後更なるハイグレードな商品の取り扱いを進めてまいります。なお、上記物件数には連結子会社が保有する販売用不動産を含めておりませんが、事務所・店舗ビル２件、カプセルホテル１件、開発用地１件を在庫として保有しております。これらの結果、当連結会計年度における売上高は14,627百万円(前年同期比31.9％増)、セグメント利益は1,471百万円(前年同期比21.1％減)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。(不動産コンサルティング事業)不動産コンサルティング事業では、関東圏及び関西圏を中心に投資用不動産の売買仲介及びコンサルティング受託案件を積み重ね、成約件数は79件(前年同期60件)となりました。内訳は関東圏29件(前年同期22件)、北海道圏16件(前年同期９件)、九州圏６件(前年同期３件)、関西圏28件(前年同期26件)となりました。富裕層の相続税対策や既存顧客のリピーター化によるビジネス機会の創出と、ファンドやリート等のプロを取引先とした深耕営業による案件大型化を進め、M&amp;A仲介、不動産コンサルティング取引件数の底上げを図りました。新築分譲マンションの販売受託も、若手人材の採用と育成を強化し、新規デベロッパーからの販売を積極的に受託するなど好調に推移致しました。これらの結果、当連結会計年度における売上高は2,475百万円(前年同期比56.5％増)、セグメント利益は1,365百万円(前年同期比135.1％増)となりました。なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。(不動産マネジメント事業)不動産マネジメント事業では、不動産保有において、新型コロナウイルス感染症の行動制限緩和による人流の回復が寄与し、宿泊系不動産を中心に賃料収入の改善が図られました。プロパティマネジメントにおける管理運営受託では、グループ内の不動産再生ノウハウを活かした収益改善施策が評価され、プロの不動産オーナーからの受託件数が着実に伸長いたしました。クライアントからの不動産管理運営受託件数は135件(前年同期116件)に増加しました。管理運営受託のエリアの内訳は、関東圏63件(前年同期54件)、北海道圏35件(前年同期33件)、九州圏28件(前年同期21件)、関西圏５件(前年同期５件)、中部圏４件(前年同期３件)となります。アセットマネジメントを専門とするビーロット・アセットマネジメント株式会社では、REITの東京証券取引所への上場を見送ることとなりましたが、ビーロット江坂ビルの売却に伴うフィーの獲得とアセットマネジメント業務の再受託、またグループ内のネットワークを活かしたヘルスケア領域での新規業務受託に取り組みました。その他の主要連結子会社である株式会社ティアンドケイ（ゴルフ場運営受託）やビーロット・キャピタルリンク株式会社（動産のリース）なども堅調に業績が推移いたしました。これらの結果、当連結会計年度における売上高は2,846百万円(前年同期比36.4％増)、セグメント利益は1,096百万円(前年同期比91.3％増)となりました。ｂ．財政状態当連結会計年度における総資産は56,005百万円となり、前連結会計年度と比較して7,251百万円増加しました。このうち、流動資産は前連結会計年度と比較して7,439百万円増加し、残高は51,781百万円となりました。これは主として、販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）9,329百万円の増加と現金及び預金が2,247百万円減少したことによるものであります。固定資産は、前連結会計年度と比較して177百万円減少し、残高は4,210百万円となりました。当連結会計年度末における負債は43,961百万円となり、前連結会計年度と比較して5,840百万円増加しました。このうち、流動負債は17,018百万円となり、前連結会計年度と比較して780百万円減少しました。これは主として、短期有利子負債が2,109百万円減少し、契約負債が721百万円増加及び未払法人税等が747百万円増加したことによるものです。また、固定負債は26,943百万円となり、前連結会計年度と比較して6,621百万円増加しました。これは主として、長期有利子負債が6,165百万円増加したことによるものであります。当連結会計年度末における純資産は12,043百万円となり、前連結会計年度と比較して1,410百万円増加しました。これは主として、剰余金の配当を292百万円実施したものの、親会社株主に帰属する当期純利益が1,637百万円だったことにより、利益剰余金が1,320百万円増加したことによるものであります。②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当社の資金状況については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの資金需要の主なものは、不動産投資開発事業における販売用不動産の仕入であります。販売用不動産の仕入は、当該販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。当該借入金は、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本としているとともに、想定される在庫期間よりも長期性の資金を借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社グループが採用している重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。なお、連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。