東京建物株式会社
有価証券報告書－第205期(2022/01/01－2022/12/31)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下の通りであります。なお、当連結会計年度の期首より、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年３月31日）等を適用しております。詳細は、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項(会計方針の変更)」に記載の通りであります。①経営成績の状況当連結会計年度のわが国経済は、新型コロナウイルス感染症の感染拡大防止と経済社会活動の両立が進み、景気は緩やかな持ち直しの動きが続きましたが、ロシア・ウクライナ情勢が長期化するなか、地政学リスクの顕在化やエネルギー価格・原材料価格の上昇、欧米における急速な金融引き締め等により、先行き不透明感の強い状況が継続しました。当不動産業界におきましては、賃貸オフィス市場については、空室率が全体的に上昇基調で推移しましたが、一部エリアで低下に転じるとともに、従業員のエンゲージメントやリアルなコミュニケーションを重視する企業が、より付加価値の高いオフィス環境を求める動きもみられました。分譲住宅市場については、低金利が継続するなか、多様なライフスタイルを実現できる住まい方へのニーズは引き続き強く、好調を維持しました。不動産投資市場については、国内において緩和的な金融環境が継続するなか、投資家の旺盛な投資意欲を背景として、堅調に推移しました。また、ホテルや商業施設については、行動制限や入国制限の緩和等により、年度後半には稼働率の上昇や売上の回復傾向がみられました。このような事業環境のもと、当社グループは、2030年頃を見据えた長期ビジョン「次世代デベロッパーへ」の実現に向けて、2020～2024年度を対象期間とするグループ中期経営計画において掲げる５つの「重点戦略」と「ESG経営の高度化」を着実に推進いたしました。重点戦略の一つである「大規模再開発の推進」については、八重洲エリアや渋谷エリアでの再開発事業において重要な許認可の取得等が進むなど、総じて順調に進捗いたしました。「投資家向け物件売却の拡大」については、中規模オフィスビル「T-PLUS」シリーズを立ち上げ、その第１号物件が完成し、稼働いたしました。「ESG経営の高度化」については、分譲マンションでは、経済産業省による超高層ZEH-M（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス-マンション）実証事業に首都圏で初めて採択された物件を完成させるとともに、新たな開発物件は原則としてZEH化する方針とするなど、脱炭素社会の実現に資するZEHの開発に注力いたしました。ガバナンス面では、リスクマネジメント体制の強化を図るため、従来あった内部統制管理委員会を改編し、リスクマネジメント委員会と内部統制委員会を設置いたしました。当社グループのESG経営に対する外部評価は年々高まっており、新たに、ESG投資の主要指数である「MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数」の構成銘柄に選出されました。さらに、多様化する働き方のニーズに応えていくため、フレキシブルオフィス事業の強化に向けて「エキスパートオフィス㈱」を完全子会社化するなど、長期ビジョンで掲げる“「社会課題の解決」と「企業としての成長」のより高い次元での両立”に向けて、様々な取り組みを推進してまいりました。当連結会計年度におきましては、ビル事業における賃貸が堅調に推移し、分譲マンションにおいて高収益物件を計上したほか、アセットソリューション事業における投資家向け物件売却が増加いたしました。この結果、営業収益は3,499億４千万円（前期3,404億７千７百万円、前期比2.8％増）、営業利益は644億７千８百万円（前期587億８千４百万円、前期比9.7％増）となりました。また、海外事業において持分法による投資利益を計上したこと等により、事業利益は663億４百万円（前期479億７千９百万円、前期比38.2％増）、経常利益は635億３千１百万円（前期462億７千万円、前期比37.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は430億６千２百万円（前期349億６千５百万円、前期比23.2％増）となりました。なお、当社グループは営業利益に持分法による投資損益を加えた「事業利益」を利益指標として設定しております。また、当連結会計年度において、報告セグメントの区分を変更しており、前連結会計年度の実績値については、新セグメントに組替えて表示しております。各セグメントの業績の概況は以下の通りであります。イ．ビル事業ビル事業におきましては、「東京駅前八重洲一丁目東地区第一種市街地再開発事業（A地区・B地区）」（東京都中央区）において、A地区の市街地再開発組合の設立認可を受けたほか、「渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発事業」（東京都渋谷区）においては都市計画決定がなされるなど、大規模再開発プロジェクトを着実に推進いたしました。また、投資家向け売却用物件の取り組みとして、物流施設について全国で24プロジェクトを推進し、「T-LOGI横浜青葉」（横浜市都筑区）など８物件を竣工させたほか、中規模オフィスビル「T-PLUS」シリーズ、都市型のホテル・商業施設等、多様なアセットの開発を推進いたしました。当連結会計年度におきましては、投資家向け物件売却として「T-LOGI久喜」（埼玉県久喜市）、「東京建物東渋谷ビル」（東京都渋谷区）を収益に計上した一方で、前年度に大型物件を売却した反動等により、収益が減少いたしました。この結果、営業収益は1,451億５千５百万円（前期1,556億７千１百万円、前期比6.8％減）、営業利益は409億１千万円（前期444億８千１百万円、前期比8.0％減）、事業利益は412億４百万円（前期448億９百万円、前期比8.0％減）となりました。区分前連結会計年度当連結会計年度数量等営業収益（百万円）数量等営業収益（百万円）ビル賃貸建物賃貸面積862,209㎡75,701建物賃貸面積947,514㎡76,735（うち転貸面積87,516㎡）（うち転貸面積81,095㎡）不動産売上５件43,283２件29,812管理受託等－36,686－38,607営業収益計－155,671－145,155営業利益－44,481－40,910事業利益－44,809－41,204ロ．住宅事業住宅事業におきましては、お客様評価No.1を目指し、分譲マンションブランド「Brillia」の価値向上に努めるとともに、賃貸マンション「Brilliaist」の開発等に積極的に取り組んでまいりました。当連結会計年度におきましては、分譲マンション事業については、「BrilliaCity西早稲田」（東京都豊島区）、「BrilliaTower聖蹟桜ヶ丘BLOOMINGRESIDENCE」（東京都多摩市）、「SHINTOCITY（Ⅱ・Ⅲ街区）」（さいたま市大宮区）等を収益に計上し、また、「Brillia目黒大橋」（東京都目黒区）、「BrilliaTower箕面船場TOPOFTHEHILL」（大阪府箕面市）等の販売を開始いたしました。また、投資家向けに「Brilliaist両国」（東京都墨田区）、「Brilliaist新宿曙橋」（東京都新宿区）等を売却し収益に計上いたしました。この結果、営業収益は1,313億９千万円（前期1,205億８千５百万円、前期比9.0％増）、営業利益及び事業利益は233億４百万円（前期170億９千６百万円、前期比36.3％増）となりました。区分前連結会計年度当連結会計年度数量等営業収益（百万円）数量等営業収益（百万円）住宅分譲1,109戸71,9031,435戸85,958不動産売上－20,585－17,500住宅賃貸建物賃貸面積153,254㎡5,896建物賃貸面積125,085㎡5,309マンション管理受託管理戸数98,789戸12,906管理戸数98,006戸13,743その他－9,292－8,879営業収益計－120,585－131,390営業利益－17,096－23,304事業利益－17,096－23,304ハ．アセットサービス事業アセットサービス事業におきましては、仲介事業については、新規の情報ルート開拓や法人のお客様、投資家との関係強化による収益力向上等に取り組んでまいりました。アセットソリューション事業については、仲介事業との連携を進めることで、情報収集力の強化や新規売却先の獲得につなげるとともに、新たなアセットタイプの開発等にも注力いたしました。駐車場事業については、コロナ禍の影響が続いたものの、大型施設の新規開設や不採算な既存施設の見直しを進めるとともに、駐車場システムの高機能化等による顧客サービス向上に努めてまいりました。当連結会計年度におきましては、アセットソリューション事業における投資家向け物件売却が増加したこと等により、収益が増加いたしました。この結果、営業収益は502億４千万円（前期426億５千４百万円、前期比17.8％増）、営業利益及び事業利益は73億９千９百万円（前期43億３千１百万円、前期比70.8％増）となりました。区分前連結会計年度当連結会計年度数量等営業収益（百万円）数量等営業収益（百万円）仲介1,152件4,4731,086件4,626アセットソリューション（注）－13,746－19,084賃貸管理等－4,446－4,554駐車場運営車室数75,254室19,988車室数80,057室21,975営業収益計－42,654－50,240営業利益－4,331－7,399事業利益－4,331－7,399（注）取得した不動産の付加価値を向上させて再販する買取再販業務を主に行っております。ニ．その他事業クオリティライフ事業については、愛犬同伴型リゾートホテル及びゴルフ場は引き続き通年で高い稼働を維持し、コロナ禍の影響を受けていた温浴施設では売上が回復基調となりました。保育施設では、新たに「おはよう保育園有明」（東京都江東区）を開設いたしました。また、海外事業については、シンガポールにおいて持分法適用関連会社が保有する「79ロビンソンロード」の全持分を売却いたしました。当連結会計年度におきましては、クオリティライフ事業においてリゾート施設の稼働が改善したこと等により、収益が増加いたしました。また、海外事業において持分法による投資利益を計上したこと等により、事業利益が増加いたしました。この結果、営業収益は231億５千４百万円（前期215億６千５百万円、前期比7.4％増）、営業利益は25億１千８百万円（前期20億１千７百万円、前期比24.8％増）、事業利益は40億５千万円（前期事業損失91億１千５百万円）となりました。区分前連結会計年度当連結会計年度営業収益（百万円）営業収益（百万円）クオリティライフ事業17,37718,541その他4,1884,612営業収益計21,56523,154営業利益2,0172,518事業利益△9,1154,050②財政状態の状況（資産）当連結会計年度末における資産合計は１兆7,201億３千４百万円となり、前連結会計年度末比で693億６千３百万円の増加となりました。これは、販売用不動産（仕掛販売用、開発用不動産含む）の増加があったこと等によるものであります。（負債）当連結会計年度末における負債合計は１兆2,632億９千６百万円となり、前連結会計年度末比で401億８千６百万円の増加となりました。これは、有利子負債の増加があったこと等によるものであります。なお、有利子負債残高（リース債務除く。）は9,897億９千８百万円となり、前連結会計年度末比で329億６千２百万円の増加となりました。（純資産）当連結会計年度末における純資産合計は4,568億３千８百万円となり、前連結会計年度末比で291億７千７百万円の増加となりました。これは、利益剰余金及び土地再評価差額金の増加があったこと等によるものであります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、営業活動により33億３千２百万円減少、投資活動により212億４百万円減少、財務活動により184億２千１百万円増加したこと等により、前連結会計年度末比で45億６千９百万円減少し、824億３千９百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は以下の通りであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動による資金の減少は、33億３千２百万円（前期比692億２千２百万円減少）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益による資金の増加があった一方で、棚卸資産の増加による資金の減少があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動による資金の減少は、212億４百万円（前期比195億６千２百万円減少）となりました。これは主に、固定資産の取得による資金の減少があったことによるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動による資金の増加は、184億２千１百万円（前期比506億９百万円増加）となりました。これは主に、長期借入れによる資金の増加があったことによるものであります。④生産、受注及び販売の実績生産、受注及び販売の実績については、「①経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示しております。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下の通りであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①経営方針・経営戦略・経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等当社グループは、2020年度に策定したグループ中期経営計画（2020～2024年度）において、最終年度である2024年度の利益目標として、連結事業利益750億円を掲げております。また、D/Eレシオ2.4倍程度、有利子負債/EBITDA倍率12倍程度を目標達成に向けた財務指針として設定しております。なお、当連結会計年度における達成状況は次の通りであります。2022年12月期実績連結事業利益663億円D/Eレシオ2.2倍有利子負債/EBITDA倍率11.1倍②経営成績の分析当連結会計年度における当社グループの連結業績については、ビル事業における賃貸収益が堅調に推移したこと、分譲マンションにおいて高収益物件を計上したほか、アセットソリューション事業における投資家向け物件売却が増加いたしました。この結果、営業収益は3,499億４千万円（前期3,404億７千７百万円、前期比2.8％増）、営業利益は644億７千８百万円（前期587億８千４百万円、前期比9.7％増）となりました。また、海外事業において持分法による投資利益を計上したこと等により、事業利益は663億４百万円（前期479億７千９百万円、前期比38.2％増）、経常利益は635億３千１百万円（前期462億７千万円、前期比37.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は430億６千２百万円（前期349億６千５百万円、前期比23.2％増）となりました。各セグメントの業績概要については、「（１）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」に記載の通りであります。③資本の財源及び資金の流動性当社グループの資金需要は主に不動産の取得・開発資金であり、これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行等により資金調達を行っております。また、当社及び主要な連結子会社は、キャッシュマネジメントシステム（CMS）を導入することにより、各社の余剰資金を当社へ集約し、一元管理を行うことで、資金の効率化を図っております。なお、資本の財源及び資金の流動性についての分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に、財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要②財政状態の状況」に記載の通りであります。④重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載の通りであります。