サムティ株式会社
有価証券報告書－第41期(2021/12/01－2022/11/30)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1)経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、秋頃より新型コロナウイルス感染症が再拡大しましたが、社会経済活動の正常化に向けウィズコロナへ移行しつつあります。世界経済においては、資源価格の高騰やインフレ率の高止まり、長引くウクライナ情勢の緊迫、欧米における金利上昇等、先行きは不透明な状況が続いております。当社グループの属する不動産業界においては、賃貸マンションについては、景気動向やコロナ禍の影響を受けにくいことから、稼働率、賃料水準及び物件売買価格のいずれも堅調に推移しております。ホテル業界においては、全国旅行支援の実施や、観光目的の訪日外国人の回復により、今後、宿泊観光消費が増加すると想定しております。このような事業環境のもと、当連結会計年度においては、52物件（自社ブランドの賃貸マンション「S-RESIDENCEシリーズ」51物件（約3,600戸）、投資分譲１物件）の開発物件を竣工させました。当社グループ保有・運営のホテルについては、まん延防止等重点措置等の影響により稼働率は低下しておりましたが、足元では回復傾向にあります。また第３四半期連結会計期間より、ホテルを備えた大自然の冒険テーマパークを運営する株式会社ネスタリゾート神戸を連結子会社化し、テーマパーク運営のノウハウを有する株式会社刀を事業パートナーとして、ともに経営に参画しております。当社グループでは、アフターコロナにおいて人々の行動は、「コト・体験」にシフトし、「観光・レジャー関連」は成長が見込める有力なアセットであると認識しております。賃貸マンション、ホテルに加え、国内第３の柱としてテーマパーク事業を追加し、収益拡大の機会を得るとともに、本取組を契機に持続可能な事業に発展させて、地方創生を推進し地域経済の発展に貢献してまいります。また当連結会計年度における円安進行により連結子会社において為替差益が57億円発生しております。この結果、当連結会計年度の業績は、売上高1,284億円（前連結会計年度比42.0％増）、営業利益140億円（前連結会計年度比48.8％増）、経常利益144億円（前連結会計年度比78.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益108億円（前連結会計年度比8.5％増）となりました。なお、収益認識会計基準等の適用により、従来の方法に比べて、当連結会計年度の売上高は８億円減少しております。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。（不動産開発事業）不動産開発事業は、自社ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売を行っております。当連結会計年度においては、54物件、734億円の販売用不動産を販売いたしました。この結果、当該事業の売上高は734億円（前連結会計年度比89.1％増）、営業利益は156億円（前連結会計年度比58.5％増）となりました。（不動産ソリューション事業）不動産ソリューション事業は、収益不動産等の取得・再生・販売を行っております。当連結会計年度は、37物件、286億円の賃貸マンション及び、オフィスビルを販売いたしました。この結果、当該事業の売上高は286億円（前連結会計年度比22.8％減）、営業利益は39億円（前連結会計年度比29.1％増）となりました。（海外事業）海外事業は、海外における投資、分譲住宅事業を行っております。前連結会計年度より販売を開始したベトナム国ハノイ市におけるスマートシティ分譲住宅事業プロジェクトについては、コロナ禍においても販売が順調に進捗しております。なお、本プロジェクト４棟のうち、１棟につきまして、顧客への引渡を開始しております。この結果、当該事業の売上高は74億円（前連結会計年度は５億円の売上高）、営業損失は５億円（前連結会計年度は２億円の営業利益）となりました。（不動産賃貸事業）不動産賃貸事業は、マンション、オフィスビル、商業施設の賃貸を行っております。当連結会計年度において物件取得が順調に推移し、51物件、約310億円の収益物件を取得したほか、51物件（自社ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ）の開発物件を竣工いたしました。この結果、当該事業の売上高は87億円（前連結会計年度比9.5％増）、営業利益は41億円（前連結会計年度比10.3％増）となりました。（ホテル賃貸・運営事業）ホテル賃貸・運営事業は、ホテルの賃貸及び運営管理を行っております。当連結会計年度において、「エスペリアホテル福岡中洲（福岡市博多区）」、「アロフト大阪堂島（大阪市北区）」、ネスタリゾート神戸内にある「ホテルザ・パヴォーネ（兵庫県三木市）」等をはじめとした保有・運営ホテルは19物件となりました。（2022年12月には「メルキュール飛騨高山（岐阜県高山市）」が開業し、足元の保有・運営ホテルは20物件となっております）。しかしながら、新型コロナウイルス感染症の状況は、第３四半期中に感染が再拡大し過去最多の感染者数を更新、観光目的の入国者数も、未だコロナ禍前の水準まで回復していないこともあり、当事業においては、通期で営業損失を計上しております。第４四半期連結会計期間においては、全国旅行支援の開始や、訪日外国人観光客の増加により、保有・運営ホテルの稼働率、客室単価は回復傾向にあります。なお、「ホテルサンシャイン宇都宮（栃木県宇都宮市）」及び、「エスペリアホテル長崎（長崎県長崎市）」について、栃木県、長崎県より宿泊療養施設確保の要請があり、当社グループとして、企業の社会的責任及び地域社会への貢献の観点から本要請を受け入れ、それぞれ一棟全体を療養施設として両県に賃貸しておりましたが、「エスペリアホテル長崎」については、2022年10月１日より、通常営業を再開いたしました。「ホテルサンシャイン宇都宮」につきましても、栃木県と協議のうえ、宿泊療養施設としての賃貸を終了し、2023年４月１日より通常営業を再開する予定であります。この結果、当該事業の売上高は63億円（前連結会計年度比136.1％増）、営業損失は27億円（前連結会計年度は25億円の営業損失）となりました。（不動産管理事業）不動産管理事業は、マンション、オフィスビル、商業施設の管理を行っております。この結果、当該事業の売上高は38億円（前連結会計年度比17.8％増）、営業利益は７億円（前連結会計年度比40.9％増）となりました。②財政状態の状況（資産）当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末と比べ、644億円増加し、4,135億円となっております。当社グループは2021年１月に公表した中期経営計画「サムティ強靭化計画（アフターコロナ版）」に則りインカムゲインの最大化を企図し、完成物件を一定期間保有する方針としております。これにより販売用不動産、仕掛販売用不動産等が568億円増加、現金及び預金が43億円増加いたしました。（負債）当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末と比べ、570億円増加し、3,031億円となっております。主な増加要因は、開発用地、収益物件を合わせ110件超の物件取得決済に伴う借入金444億円の増加によるものであります。（純資産）当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末と比べ73億円増加し、1,103億円となっております。主な増減要因は、利益剰余金66億円の増加、為替換算調整勘定24億円の減少、非支配株主持分28億円の増加によるものであります。③キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動により148億円増加、投資活動により520億円減少、財務活動により389億円増加したことなどによる結果、前連結会計年度末と比べ、25億円増加し、当連結会計年度末には431億円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。(営業活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における営業活動により獲得した資金は、148億円（前連結会計年度は67億円の支出）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益145億円、利息の支払額36億円、法人税等の支払額21億円などによるものであります。このうち、税金等調整前当期純利益の増加は、コロナ禍の中にあって好調なレジデンス及び地方主要都市に開発したオフィスビルの販売が進捗したことによるものであります。(投資活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における投資活動により使用した資金は、520億円（前連結会計年度は523億円の支出）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出411億円、投資有価証券の取得による支出41億円などによるものであります。(財務活動によるキャッシュ・フロー)当連結会計年度における財務活動により獲得した資金は、389億円（前連結会計年度は576億円の収入）となりました。これは主に、短期借入れによる収入483億円、短期借入金の返済による支出301億円、長期借入れによる収入1,216億円、長期借入金の返済による支出978億円、社債の発行による収入44億円、配当金の支払額41億円などによるものであります。④生産、受注及び販売の実績a.生産実績当社グループは、不動産開発事業、不動産ソリューション事業及び不動産賃貸事業を主要な事業としており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。c.販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度(自2021年12月１日至2022年11月30日)前年同期比(％)金額(百万円)不動産開発事業73,488＋89.1不動産ソリューション事業28,656△22.8海外事業7,463＋1,153.8不動産賃貸事業8,704＋9.5ホテル賃貸・運営事業6,348＋136.1不動産管理事業3,808＋17.8合計128,47042.0(注)１．セグメント間取引については、相殺消去しております。２．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合相手先前連結会計年度(自2020年12月１日至2021年11月30日)当連結会計年度(自2021年12月１日至2022年11月30日)金額(百万円)割合(％)金額(百万円)割合(％)ＭＦＴＪＰＮ３特定目的会社――17,77713.8サムティ・レジデンシャル投資法人29,34932.417,67213.7ＭＦＴＪＰＮ２特定目的会社――15,79912.3ＨＳＪＰＮ３特定目的会社14,40015.9――合同会社京都四条ホテルマネジメント13,30014.7――(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針及び新型コロナウイルス感染症の影響に関する会計上の見積りの仮定は、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項」の（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）及び（追加情報）に記載のとおりです。この連結財務諸表の作成にあたり、資産及び負債や収益及び費用等の額に不確実性がある場合、過去の実績や取引の状況に照らし合理的と考えられる見積り及び判断を行っております。当該見積り及び判断について当社グループは継続的に評価を行っておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループは、特に以下の重要な会計方針が、連結財務諸表の作成において使用される見積り及び判断に大きな影響を及ぼすと考えております。ａ．販売用不動産の評価当社グループは、「棚卸資産の評価に関する会計基準」に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。会計処理の適用に当たっては、個別物件ごとに販売価格、建築工事原価追加発生額及び販売経費等を見積もって正味売却価額を算定しており、正味売却価額が帳簿価額を下回った場合に、帳簿価額を正味売却価額まで切り下げる評価減を行っております。経済情勢の悪化や不動産市況の悪化等により評価損の認識が必要となった場合、また、見積りの前提条件の変更等により正味売却価額が減少することとなった場合には、追加の評価減の処理が必要となる可能性があります。ｂ．固定資産の減損当社グループは、「固定資産の減損に係る会計基準」に従い、収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった固定資産の帳簿価額を、回収可能価額まで減額する会計処理を適用しております。会計処理の適用に当たっては、継続的な営業損失や営業キャッシュ・フローの赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化及び用途変更等によって減損の兆候がある場合に減損損失の認識の要否を検討しております。減損損失を認識するかどうかの検討には将来キャッシュ・フローの見積金額を用いており、減損損失の認識が必要と判断された場合は、帳簿価額が回収可能価額を上回る金額を減損損失として計上しております。なお、回収可能価額は正味売却価額又は使用価値のいずれか高い金額によって決定しております。将来の継続的な営業損失や営業キャッシュ・フローの赤字、市場価格の著しい下落、経営環境の著しい悪化及び用途変更等により減損損失の認識が必要となった場合、また、見積りの前提条件の変更等により将来キャッシュ・フローの見積金額及び正味売却価額が減少することとなった場合には、追加の減損損失の計上が必要となる可能性があります。また、以上の会計上の見積り等に関する新型コロナウイルス感染症の影響につきましては、収束が長引く場合、不動産開発事業において進行中のホテル開発計画の見直しや、ホテル賃貸・運営事業において保有中のホテル資産の評価の見直しにより、評価減や減損の処理が必要となる可能性があります。②経営成績の分析（売上高）当連結会計年度における売上高につきましては、前連結会計年度の904億円から380億円増加（前期比42.0％増）し、1,284億円となりました。これは主に、不動産開発事業における賃貸マンション、ホテル等の販売に伴う売上高の増加によるものであります。前期において重点的に補充を実施したレジデンスが当期において販売が順調に進んだことにより不動産開発事業の売上高が増加し、前期より販売を開始したベトナム国ハノイ市におけるスマートシティ分譲住宅事業プロジェクトについてはコロナ禍においても販売が順調に進捗したことにより海外事業の売上高が増加しております。（売上原価）当連結会計年度における売上原価につきましては、前連結会計年度の726億円から286億円増加（前期比39.5％増）し、1,013億円となりました。これは主に、不動産開発事業及び海外事業における売上高の増加に伴う売上原価の増加によるものであります。詳細な要因は上記（売上高）に記載のとおりであります。（販売費及び一般管理費）当連結会計年度における販売費及び一般管理費につきましては、前連結会計年度の83億円から46億円増加（前期比55.9％増）し、130億円となりました。これは主に、従業員の増加に伴う給与手当の増加、当期より金額的重要性が増したことにより株主優待引当金を計上したことによるものであります。（営業外損益）当連結会計年度における営業外収益につきましては、前連結会計年度の21億円から38億円増加し、60億円となりました。これは主に、円安進行により海外子会社の外貨建て負債について為替差益を認識したことによるものであります。当連結会計年度における営業外費用につきましては、前連結会計年度の34億円から21億円増加し、56億円となりました。これは主に、有利子負債の増加に伴う支払利息や融資手数料の増加によるものであります。（特別損益）当連結会計年度における特別利益につきましては、前連結会計年度の43億円から42億円減少し、0億円となりました。固定資産で保有する居住用賃貸マンションの売却をしたことにより固定資産売却益を計上、ウェルス・マネジメント株式会社の譲渡制限付株式報酬に伴う新株式発行により当社持分割合が変動したことにより持分変動利益を計上したことによるものであります。当連結会計年度における特別損失につきましては、前連結会計年度の2億円から1億円減少し、0億円となりました。これは主に、固定資産除却損を計上したことによるものであります。セグメントごとの概要は以下のとおりです。a.不動産開発事業前連結会計年度において重点的に補充を実施したレジデンスが当期において販売が順調に進んだことにより、売上高は前年比89.1％の増収、営業利益につきましては、前年比58.5％の増益となりましたb.不動産ソリューション事業世界的な低金利を背景とした旺盛な不動産需要のもと、サムティ・レジデンシャル投資法人への物件供給、オフィスビルの売却を行いました。売上高は前年比22.8％の減収、営業利益につきましては、前年比29.1％の増益となりました。c.海外事業前連結会計年度より販売を開始したベトナム国ハノイ市におけるスマートシティ分譲住宅事業プロジェクトについては、コロナ禍においても販売が順調に進捗し、本プロジェクト４棟のうち、１棟につきまして、顧客への引渡を開始したことにより、売上高は前年比1,153.8％の増収、営業損失が５億円(前年は２億円の営業利益）となりました。d.不動産賃貸事業当連結会計年度において物件取得が順調に推移し51物件、約310億円の収益不動産を取得したほか、51物件（自社ブランド「S-RESIDENCE」シリーズ）、約586億円の開発物件を竣工いたしました。また、当社グループが保有する賃貸等不動産は、住居（マンション）を中心に稼働率、賃料水準ともに順調に推移し、また収益不動産の取得を積極的に進めたことにより、売上高は前年比9.5％の増収、営業利益につきましては、前年比10.3％の増益となりました。e.ホテル賃貸・運営事業当連結会計年度において、新型コロナウイルス感染症の状況は、第３四半期中に感染が再拡大し過去最多の感染者数を更新、観光目的の入国者数も、未だコロナ禍前の水準まで回復していないこともあり、当事業においては、通期で営業損失を計上しております。第４四半期連結会計期間においては、全国旅行支援の開始や、訪日外国人観光客の増加により、保有・運営ホテルの稼働率、客室単価は回復傾向にあります。また、栃木県、長崎県より宿泊療養施設確保の要請があり、当社グループとして、企業の社会的責任及び地域社会への貢献の観点から本要請を受け入れ、それぞれ一棟全体を療養施設として両県に賃貸していたことなどにより、売上高は136.1％の増収、営業損失は前年に比べ増加しました。f.不動産管理事業サムティ・レジデンシャル投資法人の資産規模拡大に伴うアセットマネジメント・プロパティマネジメント報酬の増加により、売上高は前年比17.8％の増収、営業利益につきましては、前年比40.9％の増益となりました。③経営成績に重要な影響を与える要因について当社グループの主力事業である不動産開発事業及び不動産ソリューション事業においては、顧客への引渡し時期の変動、天災その他予期し得ない事態による建築工事の遅延、経済情勢の変動による業績への影響、有利子負債への依存による事業展開への影響等、経営成績に重要な影響を与える様々な要因が挙げられます。新型コロナウイルス感染症の影響を含め、詳細につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。④資本の財源及び資金の流動性についての分析当社グループの資金需要の主なものは、不動産開発事業における開発用地の取得資金及び建築資金、不動産ソリューション事業における販売用不動産の取得資金、不動産賃貸事業における賃貸用不動産の取得資金であり、その調達手段は主として金融機関からの借入金によっており、また、効率的な調達を行うため取引銀行と当座貸越契約及び貸出コミットメント契約を締結しております。なお、全社費用の運転資金につきましては、原則自己資金を充当しております。⑤経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等2021年１月27日に公表した新中期経営計画「サムティ強靭化計画（アフターコロナ版）」において、本業の稼ぐ力として営業利益を、投資効率を図る指標としてROE及びROAを、財務健全性を図る指標として自己資本比率をそれぞれ重視することとしております。当該計画では2023年11月期のこれら指標について、営業利益20,000百万円以上、ROE12.0～15.0％水準、ROA6.0～7.0％水準、自己資本比率27.0～30.0％以上、2025年11月期においては、営業利益35,000百万円以上、ROE15.0％水準、ROA7.0％水準、自己資本比率30.0％以上という目標を掲げておりますが、当期は営業利益14,083百万円、ROE11.4％、ROA3.7％、自己資本比率が23.9％となりました。今後も投資効率と財務健全性の維持、向上に努めつつ、営業利益目標を達成してまいります。また、各指標の推移は以下のとおりです。2018年11月期2019年11月期2020年11月期2021年11月期2022年11月期営業利益（百万円）14,03315,39517,3559,46114,083ROE（％）16.914.714.311.711.4ROA（％）8.58.17.43.23.7自己資本比率（％）37.932.530.727.023.9（注）各指標はいずれも当社連結ベースの数値を用いて算出しております。・ROE：当期純利益÷期首・期末平均自己資本・ROA：営業利益÷期首・期末平均総資産・自己資本比率：自己資本÷総資産