株式会社日本エスコン
有価証券報告書－第28期(2022/01/01－2022/12/31)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用関連会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症拡大による影響が懸念されたものの、行動制限緩和や感染症対策の進展があり、経済社会活動の正常化が着実に進み、内需を中心に景気の緩やかな回復基調が続いております。当社グループが属する不動産業界においては、働き方改革や在宅勤務等の新しい暮らし方の広がりを背景に安定した住宅需要があることや、金融緩和政策の継続等による下支えの効果も加わり、不動産マーケットは堅調に推移しております。一方で、原材料高騰による建築コストの上昇、部品等の供給不足による資材の納品遅れ、不動産取得競争の激化・取得価格の上昇等は依然顕著であり、マーケットに与える影響を注視すべき状況が続いております。先行きについては、ウクライナ情勢悪化による資源等の供給不足や円安の進行による物価上昇に加え、米国をはじめ各国で金融引締め政策が継続し、国内でも大規模金融緩和が事実上縮小され金利の上昇傾向が強まる等、景気の下振れ要因が存在します。今後の不動産マーケットの動向は不透明であり、不動産事業の展開も引き続き慎重に進めていく必要があります。このような先行きの見通しが非常に難しい事業環境ではありますが、当社は2021年２月に策定した第４次中期経営計画「IDEALtoREAL2023」（2021年12月期から2023年12月期までの３ヶ年を対象）のもと、「転換＆飛躍」を基本方針として、いかなる経済環境にも耐えうる強固な経営基盤を確立し、企業価値の最大化により持続的な成長を目指しております。第４次中期経営計画初年度である2021年度は、中部電力を割当先とする第三者割当増資により、中部電力の連結子会社となり、中部電力グループとの分譲マンションや植物工場開発等の協業・連携が進捗する等、様々なシナジー効果を発揮しております。同年10月には、優良な賃貸収益不動産を多数保有するピカソグループを子会社化する等、財務基盤の強化、安定収益構造への転換を着実に推進しました。これらにより、2022年９月に株式会社日本格付研究所より、2021年７月に取得した「Ａ」から引き上げとなる「Ａ＋」（安定的）の格付を取得しており、「JPX日経インデックス400」について2021年度に続き2022年度(2022年８月31日～2023年８月30日）の構成銘柄に選定されております。この評価取得等を背景に、金融機関とのコミットメントライン契約の締結や社債の発行登録等、様々な投資機会を機動的・積極的に検討できる体制を整備しました。上記の取組み体制のもと、第４次中期経営計画の２年目である当連結会計年度の経営成績は、主に主力事業である分譲マンション販売が堅調に進捗し、売上高99,431百万円（当初計画比0.6％減）は概ね計画通り、営業利益15,492百万円（同10.7％増）及び経常利益14,012百万円（同14.9％増）が計画比上振れとなるものの、株式会社了聞に関する特別損失等の計上により、親会社株主に帰属する当期純利益は7,250百万円（同12.6％減）と計画未達になりました。第４次中期経営計画最終年度である2023年度は、「飛躍」を目指し全社一丸で邁進してまいります。2023年３月30日には、北海道北広島市に建設された北海道日本ハムファイターズの新球場「ESCONFIELDHOKKAIDO（エスコンフィールドHOKKAIDO）」が開業いたします。当社は、新球場を核とした北海道ボールパークＦビレッジ（総開発面積約36.7ha、以下「Ｆビレッジ」といいます。）におけるまちづくり構想に参画し、開業と同月に引渡予定の分譲マンション「レ・ジェイド北海道ボールパーク（北海道北広島市、総戸数118戸が早期契約完売）」や、シニアレジデンス開発を行っております。さらに、ＪＲ北広島駅での「駅西口周辺エリア活性化事業」について、当社は事業パートナーとして駅前ロータリー等、Ｆビレッジへの玄関口を創出する開発事業を推進しております。今後も、事業を通じて地域活性化に貢献し続け、持続的な成長を実現してまいります。イ．中部電力グループとのシナジー効果発揮状況2021年４月に中部電力の連結子会社となり、中部圏においてより一層積極的に事業を展開する等、様々なシナジー効果を発揮しております。中部電力との共同事業として、2022年８月に愛知県及び名古屋市が主催する「第20回アジア競技大会選手村後利用事業」において、中部電力を代表法人とし、当社も構成メンバーとして参画する事業者グループ（以下「当該事業者グループ」といいます。）が当該事業に係る基本計画協定を締結しました。また、同年９月には、愛知県が募集する「カーボンニュートラルの実現に向けた事業・企画アイデア」に対し、当該事業者グループは愛知県産木材の活用等の企画・応募を行った結果、「建築物木材利用促進協定」を同県で初めて締結しております。また、中部電力及び株式会社スプレッド（以下「スプレッド」といいます。）とともに「合同会社TSUNAGUCommunityFarm」を設立し、世界最大規模となる１日10トンのレタスを生産できる完全人工光型植物工場「テクノファーム袋井」の建設を行っております。2024年１月の生産開始に向け、中部電力のエネルギー管理に関するノウハウ、当社の不動産開発力、スプレッドの栽培技術を融合し、効率的かつ安定的に、「安心・安全」なレタスの生産に向け取組んでおります。さらに、中電不動産株式会社との共同事業として、中部エリアを中心に分譲マンション・商業施設開発事業について取組んでおります。共同事業の第１号・第２号案件として、名古屋市東区白壁で手掛けた「グランレ・ジェイド白壁月露ノ邸（総戸数24戸）」「グランレ・ジェイド白壁凛然ノ邸（総戸数34戸）」は、いずれも2022年11月に全戸完売しております。引き続き中部電力グループとの連携を強化し、大型まちづくりや「新しいコミュニティの形」の実現に向けて積極的に取組んでまいります。ロ．北海道における事業の進捗前述のとおり、2023年３月30日に開業予定の北海道日本ハムファイターズの新球場「ESCONFIELDHOKKAIDO」を核としたＦビレッジにおけるまちづくり構想に参画するとともに、新球場に係るネーミングライツ契約を締結しております。2022年２月には、Ｆビレッジにおけるまちづくり構想の第１弾プロジェクト、かつＦビレッジ内で唯一の分譲マンションである「レ・ジェイド北海道ボールパーク（北海道北広島市、総戸数118戸）」の販売を開始しました。当該物件は、新球場の外野スタンド方面から直線距離約80ｍと新球場至近かつ北海道の豊かな自然を楽しめる希少立地において、「ボールパークに住む。」という理想を具現化するものです。北海道内外のメディアに注目され、全国から多数の資料請求・モデルルームへのご来場をいただき、同年９月に早期に契約完売しました。さらに、2022年２月には、Ｆビレッジの南東の一角においてシニアレジデンス開発に着手しております。メディカルモールを併設したアクティブシニア向けのレジデンスとして、2024年春の完成を予定しております。この取組みは、多世代交流の場を創出する持続可能なまちづくりの一環であり、自然に恵まれ、スポーツやアクティビティを存分に楽しんでいただくための住まいを創造し、青少年から高齢者まであらゆる年齢の方々の健康維持及び地域医療に貢献いたします。また、Ｆビレッジへの重要なアクセス拠点としてさらなる期待が集まるＪＲ北広島駅での「駅西口周辺エリア活性化事業」について、当社は事業パートナーとして開発を推進しております。2021年11月に、同事業における開発用地の一部を取得し、北広島駅の目の前の「駅前広場」、商業施設とホテルからなる「複合交流拠点施設」、屋内外の「立体的広場・公園」からなる３つの開発を行っております。この用地における開発事業の内、商業施設等は2024年度の完成を目指しており、当該駅前における開発を着実に進めております。同市以外においても、2022年11月に当社において札幌市内初となる分譲マンション「レ・ジェイド札幌元町（札幌市東区、総戸数39戸）」が完売したほか、分譲マンション「レ・ジェイド札幌苗穂（札幌市東区、総戸数42戸）」の開発等、北海道での事業が順調に進捗しております。引き続きスポーツや文化振興等にも協力し、北広島市、ひいては北海道地域の皆様に喜ばれるよう、地域全体の活性化と発展に貢献してまいります。ハ．不動産開発を通じた地方創生・地域活性化への取組み茨城県つくば駅前において、商業施設・オフィスからなる「tonarieつくばスクエア」と、分譲マンション「レ・ジェイドつくばStationFront（茨城県つくば市、総戸数218戸）」からなる「商×職×住」一体開発を行い、賑わいの創出に向け取組んでおります。2022年11月に同分譲マンションの全戸引渡しを完了しており、翌月にはその敷地内において、当社グループが開発・運営するカフェダイニング２号店目となる「CafeApartmentTSUKUBA」を新たにオープンしました。また、2022年２月に、福島県いわき市において、いわき駅並木通り地区市街地再開発組合及び株式会社フージャースコーポレーションとともに、住宅・商業・駐車場棟一体の「並木の杜シティ」開発プロジェクトとして、同駅周辺にさらなる賑わいを創出するべく再開発を行っております。同年11月には、住宅棟について同市最高層の免震構造タワーマンションとして「ミッドタワーいわき」の名称で販売を開始しております。2022年３月には、長崎県大村市での「新大村駅前市有地開発事業」において、大和ハウス工業株式会社、株式会社イズミとともに３社で構成する事業者グループの構成員として、大村市と基本協定を締結しました。当該事業は同年９月の西九州新幹線「新大村」駅開業に伴い、大村市のまちづくり方針に沿って住民や市外からの来訪者が交流できる分譲マンションや商業施設等を開発する計画であり、当社は２区画において分譲マンション開発を手掛ける予定です。2022年３月には、株式会社タカラレーベン（現MIRARTHホールディングス株式会社）と、地域密着型ショッピングセンター「tonarie星田(仮称)（大阪府交野市）」の開発に着手しております。同施設は、当社の商業施設ブランド「tonarie」シリーズ10施設目として、2023年春の開業を予定しております。2022年６月には、株式会社LANDICホテル＆リゾートと、海水浴やサーフィン等多彩なアクティビティを楽しめる福岡県西端の糸島半島において、当エリア初となるホテル開発に着手しております。さらに2022年８月には、兵庫県姫路市において、2023年初頭に開院予定の新病院を中心に「医療・介護ゾーン」として、福祉施設等の開発が予定されている場所で約７つの診療科目(予定)を扱うクリニックモールの開発に着手しております。総合デベロッパーとして、地域コミュニティに根差し、複合開発等多様な事業展開を積極的に行っております。ニ．多様な分譲マンション開発の推進と安心な住まいの提供への取組み単に分譲戸数を拡大することではなく、仕入れた用地が持つ価値を最大限に引き出す商品企画を軸に多様な展開を行っております。2022年10月には、軽井沢の豊かな自然に囲まれた立地で開発を手掛けた「オストレジデンス軽井沢（長野県北佐久郡軽井沢町、総戸数33戸）」について、上質な商品企画が評価され、2022年度グッドデザイン賞を受賞しております。また、神奈川県三浦郡葉山町において２つの事業用地を取得しており、「森戸海岸」等豊かな自然環境を最大限活かした分譲マンション開発に取組む等、立地特性を活かした付加価値の高い商品企画を推進しております。また、東京都千代田区景観まちづくり重要物件に指定された歴史的建造物「東方学会本館」隣接地において開発中の「レ・ジェイドクロス千代田神保町（東京都千代田区、総戸数50戸）」は、2022年12月に早期契約完売を実現する等、東京都心の希少立地においても事業が順調に進捗しております。さらに、当社は住まいという「一生もの」を創り出す企業として、分譲マンション開発に関する品質管理指針「IDEALCONPASS」を策定し、分譲マンションにお住まいいただく方の生活をサポートする長期アフターサービス「EsconPremiumAfterSupport」の提供を開始する等の取組みを行っており、よりお客様が安心・安全、快適と感じていただける住まいを引き続き提供してまいります。ホ．戦略的なＭ＆Ａの実施前述のとおり、2021年10月に、不動産賃貸事業等を手掛けるピカソグループを子会社化し、不動産賃貸事業を強化するとともに安定収益を確保し、第４次中期経営計画に掲げる収益構造の「転換」を一気に推進し、今後の当社グループの持続的成長に大きく寄与しております。また、2022年１月には、オンラインファンドの運営及び不動産特定共同事業法型クラウドファンディング事業者へのシステム提供等の事業を手掛けるFUEL株式会社を子会社化しております。当社の事業領域を広げるとともに、５年10年先の新しい不動産ＤＸビジネス（ＳＴ・ＣＦ等（※２））に挑戦できる体制を早期に整備してまいります。引き続き、事業承継をお考えの会社様等との協議を前向きに推進していくとともに、マーケットに出てこないＭ＆Ａ案件について今後も積極的に検討を進め、当社グループの事業強化・領域拡大を図っております。※２ＳＴ（SecurityToken（セキュリティトークン））とは、ブロックチェーン技術を用いたデジタル証券発行による投資運用です。ＣＦ（CrowdFunding（クラウドファンディング））とは、インターネットを通じて不特定多数の人に資金提供を呼びかけ、趣旨に賛同した人から資金を集める方法です。ヘ．新領域への挑戦第４次中期経営計画に「新規事業のコア化」「新領域の挑戦」を掲げ事業内容の多角化、次世代を見据えた取組みを進めております。2021年３月より東京都港区において都市型の納骨堂「了聞（りょうもん）」の永代使用権の販売を開始し、特に都心部でお墓を手に入れることが困難という現代社会の課題解決を図り、かつ不動産事業の新たな領域への展開を目指し、事業に取組んでおります。また、2021年12月には、日本発の３Ｄプリンターによる世界最先端の家「Sphere（スフィア）」の開発を目指すセレンディクス株式会社と、「世界最先端の住宅開発に関する基本合意書」を締結し、同社に出資しております。当社はSphere開発実現に向けた研究への協力等を行うとともに、将来的にはSphereの技術を応用し店舗・オフィス・倉庫といった住宅以外の分野での展開も図ってまいります。さらに、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を慎重に見極めながら、海外事業に複数取組んでおります。直近では、2022年12月に、タイ王国の不動産デベロッパーであるOriginPropertyPublicCompanyLimitedの子会社BritaniaPublicCompanyLimitedが進める戸建開発プロジェクトに出資及び参画しました。本プロジェクトは、当社として海外初の戸建開発プロジェクトとなります。引き続き、次代を見据えた新たな事業分野への取組みに注力し、多面的に不動産ビジネスを展開いたします。ト．ＴＣＦＤ提言への賛同表明及び情報開示当社は2050年のカーボンニュートラル社会の実現に向け、次世代型まちづくり等、新たな環境価値を創造することを目指しております。気候変動課題を経営の重点戦略の一つと捉え、経営層及び全社各部署から選抜したＥＳＧ推進グループメンバーが一体となり、「気候変動が事業にもたらすリスクや機会を分析するとともに、その情報開示を推進する」というＴＣＦＤ提言の枠組みに基づく情報開示に向け取組んでおります。また、当社グループは2022年６月にＴＣＦＤへの賛同を表明いたしました。ＴＣＦＤ提言に基づく情報開示（気候変動のリスク・機会に関するガバナンス、戦略、リスク管理、指標と目標）の詳細については、当社ホームページ（https://www.es-conjapan.co.jp/esg/environment.html）をご参照ください。脱炭素化が進む1.5℃シナリオと、脱炭素化が現状以上に進まない３℃シナリオにおけるリスクと機会、2030年の財務への影響度及びシナリオを踏まえた戦略の概要は以下のとおりです。・1.5℃及び３℃シナリオにおけるリスクと機会、2030年の財務への影響度分類当社にとってのリスク・機会財務影響財務影響の評価結果３℃シナリオ1.5℃シナリオ移行リスク政策・法規制鉄鋼・セメント等の炭素集約度の高い建築資材の調達価格が上昇し、物件施工や保有物件によるＣＯ２排出等への課税に伴うコストが増加する。・資材調達費用の増加・ＣＯ２排出量に関わる費用の増加小中省エネ設備への投資など低炭素化の対応コストが増加する。また、保有物件に対する運用・改修コストが増大する。・設備投資、改修等のコストの増加小大市場ZEH、ZEBに対応していない物件が顧客から選ばれなくなり、空室率の上昇、成約率、賃料、販売価格が低下する。・賃料、販売価格の低下による売上の減少小中評判保有不動産や販売不動産の脱炭素化が進んでいないことにより、資金調達コストが増加する。自社の脱炭素化の取組みが投資家の期待に応えられないことにより、株価に影響を与える。・資金調達コストの増加小大物理リスク急性開発中の不動産の現場作業が中断し、工期が遅延する。・建築費用の増加大災害が発生しやすい地域に立地している保有物件では、災害に伴い物件の破損、設備故障、機能停止が生じ、修繕費用の発生や被害による評判の低下で空室率の上昇などが起こりうる。また、商業施設での災害による人的被害が発生した場合に企業としての責任を問われうる。・修繕費用の発生・空室率の上昇による売上の減少・賠償費用の発生大機会製品・サービスＣＯ２排出量の少ない物件の競争力が上昇し、環境認証取得建築物の評価が向上する。・物件の競争力向上に伴う売上の増加小中市場集約型で移動距離削減にも寄与し、エネルギーの地産地消や幅広い世代が共存して質の高い生活ができるようなまちづくりの複合開発の機会が拡大する。・複合開発の機会拡大による売上の増加小大自社の脱炭素への取組みが金融機関に評価され、環境配慮型の融資の獲得などにより資金調達コストが低減する。また、自社の脱炭素への取組みが投資家に評価され、株価上昇要因になる。・資金調達コストの低下小大レジリエンス気象災害が生じやすい地域では、災害に強い物件の販売機会が拡大する。また、災害発生時の地域の復旧拠点としての役割を担うことができることで、地域住民や顧客の支持の獲得につながり、テナントの空室率の低下につながる。・物件の販売機会拡大、テナントの空室率の低下による売上の増加中・シナリオ分析を踏まえた戦略シナリオの分析、財務影響評価の結果を基に、事業への影響が大きい気候リスク・機会への対応策については、今後検討してまいります。＜対応策例＞・再生可能エネルギーの電力利用率の向上を検討。・商業施設へのLED照明等省エネ設備機器設置を促進。・ZEH-M開発の更なる促進推進を検討。・DBJGreenBuilding認証やCASBEE不動産評価認証の取得による、環境性能評価向上を促進。チ．ＥＳＧ活動の取組み状況当社における重要な経営戦略として「ＥＳＧ推進による社会課題への対応」を掲げております。「ＥＳＧ推進グループ」及び健康経営をより促進するための「健康文化醸成チーム」を中心に全社で取組みを推進し、財務情報だけでは測れない本質的な企業価値向上に注力いたします。直近の主要な取組み内容は以下のとおりです。１．環境（Ｅ）・各種認証取得当社は、2020年５月に環境省が策定した日本独自の環境マネジメントシステム（ＥＭＳ）である「エコアクション21」の認証を取得しているほか、当社が保有する商業施設「tonarieふじみ野」について、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構より認定を受けたCASBEE（※３）評価認証機関より、CASBEE不動産評価認証の最高ランクである「Ｓランク」を取得しております。また、エスコンジャパンリート投資法人（以下「ＥＪＲ」といいます。）が保有している「tonarie大和高田」「tonarie栂・美木多」「tonarie南千里」「tonarie清和台」「あすみが丘ブランニューモール」の各商業施設について、株式会社日本政策投資銀行よりDBJGreenBuilding認証を取得しております。上記６物件は、連結子会社である株式会社エスコンプロパティが運営管理を行っており、グループ全体で施設の価値向上に向けて取組んでおります。※３ComprehensiveAssessmentSystemforBuiltEnvironmentEfficiency/「建築環境総合性能評価システム」は、建築物の環境性能を評価し格付けするもので、省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮はもとより、室内の快適性や景観への配慮等も含めた建物の品質を総合的に評価するシステムです。・環境に配慮したＺＥＨ対応住宅の継続的・積極的な開発2022年８月に、分譲マンション「レ・ジェイド本川越コエドテラス（埼玉県川越市、総戸数102戸）」について、優れた断熱性能を有し年間の一次エネルギー消費量削減に資する「ＺＥＨ（※４）－ＭＯｒｉｅｎｔｅｄ（ゼッチ・マンション・オリエンテッド）」の認証を取得しております。2021年度グッドデザイン賞を受賞した「レ・ジェイド大倉山（横浜市港北区、総戸数25戸）」、2022年６月に全戸早期契約完売した「レ・ジェイド八尾桜ヶ丘（大阪府八尾市、総戸数72戸）」に続き、当社において３物件目のＺＥＨマンションとなります。今後も、総合デベロッパーの開発ノウハウを最大限活かし、お客様に評価され、かつ環境に配慮したＺＥＨマンションの開発に積極的に取組みます。また、2020年11月には、連結子会社である株式会社エスコンホーム及び株式会社エスコンクラフトにおいて、ＺＥＨビルダー認証登録をしております。※４ＺＥＨ(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは、「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」です。・完全人工光型植物工場の建設・運営「テクノファーム袋井」前述のとおり、中部電力、スプレッドと協業し、世界最大規模となる１日10トンのレタスを生産できる完全人工光型植物工場「テクノファーム袋井」の開発を進めております。当社を含む３社は、植物工場事業を通じて、食や農業分野の課題を解決するとともに、クリーンエネルギーの積極的な利用や栽培過程におけるＣＯ２の有効活用等、脱炭素化に向けた取組みを進めていくことで、持続可能で暮らしやすい社会の実現とＳＤＧsの達成に貢献してまいります。・第20回アジア競技大会選手村後利用事業における木材の使用促進の取組み前述のとおり、当該事業者グループは、愛知県と「建築物木材利用促進協定」を締結しております。愛知県産木材を積極的に活用する等、当該事業を通じて脱炭素に資する取組みを行ってまいります。・「おおさか環境にやさしい建築賞住宅部門賞」受賞2022年１月に、分譲マンション「レ・ジェイド千里青山台(大阪府吹田市、総戸数152戸)」について、環境にやさしい建築物の普及促進及び大阪府民の意識啓発を図ることを目的として、建築物の環境配慮の模範となる建築主や設計者を表彰する「令和３年度おおさか環境にやさしい建築賞住宅部門賞」（主催：大阪府・大阪市）を当社において初めて受賞しました。２．社会（Ｓ）・一般事業主行動計画の策定2022年12月には、育児や介護を行う社員の家庭と仕事の両立支援の促進、女性を含めた全ての人材が継続して就業し活躍できる職場づくりを目指し、次世代育成支援対策推進法や女性活躍推進法に基づく一般事業主行動計画（計画期間：2023年１月１日～2024年12月31日）を策定し、公表しました。・「健康経営優良法人2023」の認定取得社員の健康は事業活動の礎であり、当社の持続的成長には必要不可欠な要素であると捉え、健康経営の推進を図っております。その結果、社員の健康促進・増進に向けた取組み、働きやすさの向上に向けた取組み、ダイバーシティへの取組みが主に評価され、2023年３月、「健康経営優良法人」に認定されました。・「企業版ふるさと納税」を活用した北海道北広島市への支援北海道北広島市のまちづくりのさらなる発展に寄与するとともに、交通、観光、スポーツ及び教育等様々な分野に波及することにより、同市のさらなる発展の一助になればとの想いから、2022年３月に「企業版ふるさと納税」を活用し、同市に３億円を寄附しました。同年７月には、当該寄附に対し同市より感謝状を拝受しており、当該資金は将来にわたって活力あるまちを維持していくために活用されます。・医療への貢献病気や怪我で苦しんでいる多くの方々のために、ｉＰＳ細胞による治療を早期にかつ安価で提供実現する活動を支援するため、京都大学「ｉＰＳ細胞研究基金」に2020年以来寄附を行っております。また、癌治療薬として期待されている癌ワクチンの治験支援として大阪大学大学院医学系研究科に2019年以来寄附を行い、2022年５月には癌免疫療法の研究を目的に、同研究科が取り組んでいる「癌免疫学」寄附講座の設置にかかる費用について寄附いたしました。2022年11月には、チャリティイベント「OsakaGreatSantaRun2022」（主催：グレートサンタラン・オーガニゼーション（一般社団法人OSAKAあかるクラブ内））へ協賛いたしました。当イベントでは、参加費の一部を病気と闘うこどもたちへのプレゼントとして届ける取組みを行っております。・スポーツ振興への貢献2021年４月には、プロサッカーチーム「ＦＣ琉球」を運営する琉球フットボールクラブ株式会社に出資し、これを通じて沖縄での事業機会創出の橋頭堡とするとともに、同チームの沖縄に密着した地域活性化活動を支援することにより、スポーツ振興を通して地域社会に貢献してまいります。３．ガバナンス（Ｇ）・取締役指名及び報酬に関する任意の委員会設置2020年１月に取締役の指名、報酬等にかかる取締役会の機能の独立性・客観性と説明責任を強化することを目的として、「指名・報酬諮問委員会」を設置し、取締役の選任及び報酬につき公平性・透明性を確保しております。・後継者育成後継者候補制度いわゆるサクセッションプランへの取組みも開始し、2023年１月には計７名を雇用型執行役員として選任しております。・取締役会の多様性当社の取締役会は業務執行取締役３名、社外取締役２名、監査等委員である取締役３名の計８名で構成されており、取締役の半数となる４名（内女性１名）を独立役員として選定しております。また、2023年３月24日開催予定の第28回定時株主総会において、社外取締役及び監査等委員である取締役候補者をそれぞれ１名ずつ新たに選任する旨の議案を付議することについて決議しており、取締役会の多様性を確保し、よりガバナンスの効いた体制構築を図ってまいります。・コンプライアンス室設置当社の連結子会社であるＥＡＭに対する行政処分を重く受け止め、2022年10月に、法令遵守態勢及び内部管理態勢を強化するとともに、利害関係者との取引プロセスを監視し、二度と同じ事象を起こさないよう利益相反管理態勢を構築すべく、社長直下組織にコンプライアンス室を新設しました。新設のコンプライアンス室は、コンプライアンス担当役員（取締役管理本部長藤田賢司）を室長として、当社及びグループ全体における法令遵守に係る経営姿勢の明確化を行うとともに、コンプライアンス経営をより効果的に強化、徹底推進してまいります。４．その他不動産セクターのＥＳＧ配慮を測る年次のベンチマーク評価であるGRESBに2018年より毎年参加し、継続的な評価結果の向上を目指しております。2022年10月には、「ディベロップメント・ベンチマーク」における環境への配慮やサステナビリティへの取組みについて、総合スコアでの相対評価に基づく５段階評価のGRESBレーティングにおいて、「２Stars」の評価（報告期間：2021年１月１日～2021年12月31日）を取得し、また４年連続で「GreenStar（※５）」を取得しております。※５「ディベロップメント・ベンチマーク」における「GreenStar」とは、「マネジメント・コンポーネント」及び「ディベロップメント・コンポ―ネント」の２軸で絶対評価の上、双方ともの得点率が50％以上の参加者へ与えられます。リ．ＥＡＭに対する行政処分について当社の連結子会社であるＥＡＭは、2022年７月15日に金融庁より業務停止命令及び業務改善命令の行政処分を受け、同年８月15日に業務改善報告を金融庁長官宛に提出し、受理されております。また、ＥＡＭでは、不動産鑑定業者への不適切な働きかけによる忠実義務違反により損害金666百万円をＥＪＲに支払うこととしております。この損害金についてＥＡＭは、不動産鑑定評価業者への不適切な働きかけは事実であるものの、不動産評価書に記載の鑑定評価額が適正な評価額であることを前提とした上で、それでもなおＥＪＲに損害が生じていると判断すべきとの認定がなされたものと認識しております。当社は、ＥＡＭの親会社であり、ＥＡＭを資産運用受託者とするＥＪＲのメインスポンサーとして、今回のＥＡＭに対する行政処分を重く受け止めグループ全体の重要課題と認識し、前述のとおり利益相反管理態勢を構築するためコンプライアンス室を設置しております。また、行政処分に至った事態を真摯に受け止め、当社代表取締役社長である伊藤貴俊より報酬月額の30％（2023年１月から同年３月の３か月間）、専務取締役である中西稔及び常務執行役員である江頭智彦より報酬月額の20％（同上）の自主返上について申し出があり、これを受理しております。引き続き、指摘を受けた内容の本質、真因を踏まえ、ＥＡＭのみならずグループ全社で法令遵守態勢及び内部管理態勢の強化を徹底し、改善策を着実に実行してかかる事態の再発防止に全力を挙げて取組んでまいります。ヌ．セグメント別の事業展開a．中核事業である不動産販売事業においては、収益不動産の販売等を行うとともに、分譲マンションの販売が順調に進捗しております。分譲事業においては「レ・ジェイド四天王寺夕陽丘（大阪市天王寺区、総戸数52戸）」「レジアス大橋（福岡市南区、総戸数140戸）」をはじめ16物件の販売を開始しております。販売の進捗としては、「レ・ジェイド上本町（大阪市天王寺区、総戸数56戸）」をはじめ14物件が完売、2023年度竣工予定の「レ・ジェイド北海道ボールパーク（北海道北広島市、総戸数118戸）」「レ・ジェイド上新庄（大阪市東淀川区、総戸数60戸）」等６物件が契約完売となり、合計20物件の完売を達成する等順調に契約・引渡が進んでおります。また、北海道での分譲マンション事業の進捗や、九州での当社第１弾分譲マンション「レジアス大橋（福岡市南区、総戸数140戸）」の販売等、関東・関西・中部・九州・北海道の全国５大都市圏における事業基盤の確立を着実に行い、事業エリアの拡大を進めております。b．不動産賃貸事業においては、前述のピカソグループの子会社化により、賃貸事業の強化による安定収益確保を実現しました。また、2021年11月に開業した「tonarie南千里アネックス」における「無印良品」が、期間限定仮設店舗から2022年４月に関西最大級の売り場面積を誇る店舗となる等、賃貸事業の強化を着実に推進しております。また、「tonarie宇都宮（栃木県宇都宮市）」における店舗入れ替えによるリニューアルの推進や、前述の「tonarie星田（仮称）」の開発等、今後さらなる安定収益構造への転換を行うべく、商業施設の新規開発・取得及び保有する商業施設の安定的な賃料収入の確保と資産価値の向上に努めております。c．不動産企画仲介コンサル事業においては、当社が強みとする企画力等を活かし、業務受託、販売の仲介等ノンアセットで利益率の高い事業として注力しております。この結果、当連結会計年度の経営成績は売上高99,431百万円（前連結会計年度比25.8％増）、営業利益15,492百万円（同49.2％増）、経常利益14,012百万円（同54.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益7,250百万円（同21.6％増）となりました。当初計画に対して、売上高が当初計画比0.6％減と概ね計画通り推移するものの、分譲マンションや収益不動産販売が堅調に推移し、営業利益は同10.7％増、経常利益は同14.9％増と上振れました。しかし、株式会社了聞において現状の販売進捗の遅れによる2022年度の業績を踏まえ、将来の収益計画を見直した結果、減損損失1,760百万円及び貸倒引当金繰入額1,483百万円を計上し、また、ＥＡＭにおけるＥＪＲへの賠償金の支払予定額を含めた損害賠償損失682百万円を特別損失に計上したこと等により、親会社株主に帰属する当期純利益は同12.6％減と計画未達になりました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。(1）不動産販売事業不動産販売事業においては、分譲マンション及び収益不動産の販売等を行った結果、売上86,531百万円（前連結会計年度比23.0％増）、セグメント利益17,006百万円（同30.4％増）となりました。(2）不動産賃貸事業不動産賃貸事業においては、保有する収益不動産の賃料収入の増加を含めた資産価値の向上を図るべくリーシング活動及びプロパティマネジメント事業に注力した結果、売上高11,824百万円（前連結会計年度比46.1％増）、セグメント利益4,716百万円（同39.8％増）となりました。(3）不動産企画仲介コンサル事業不動産企画仲介コンサル事業においては、企画力、多面的な事業構築力を最大限に活かし、企画コンサル等の業務受託等に積極的に取組んだ結果、売上高1,074百万円（前連結会計年度比81.3％増）、セグメント利益228百万円（前連結会計年度は516百万円のセグメント損失）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べて2,045百万円増加し、35,604百万円（前連結会計年度末は33,559百万円）となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの変動要因は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において営業活動により増加した資金は1,501百万円（前連結会計年度は10,810百万円の資金の減少）となりました。これは主として、税金等調整前当期純利益を10,290百万円計上しましたが、棚卸資産の増加額11,104百万円、法人税等の支払額3,040百万円等があったことによるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において投資活動により減少した資金は1,620百万円（前連結会計年度は29,721百万円の資金の減少）となりました。これは主として投資有価証券の取得による支出513百万円、固定資産の取得による支出2,033百万円等によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度において財務活動により増加した資金は2,144百万円（前連結会計年度は50,293百万円の資金の増加）となりました。これは主として、長期・短期借入金の借入れ、返済による純収入6,030百万円、配当金の支払3,668百万円等によるものであります。③契約及び販売の実績(1）契約実績最近２連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は、次のとおりであります。区分前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高物件戸数（戸）金額（百万円）物件戸数（戸）金額(百万円)物件戸数（戸）金額（百万円）物件戸数（戸）金額(百万円)中高層住宅等1,33870,92583448,0671,09455,33474344,869その他－39,197－17,129－30,347－19,478計1,338110,12283465,1971,09485,68274364,348(2）主な販売実績最近２連結会計年度の主な販売実績は、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）物件名物件戸数(戸)金額(百万円)物件名物件戸数(戸)金額(百万円)不動産販売事業分譲マンション1,02045,050分譲マンション1,18558,532シュロアモール長嶺－4,600古賀市玄望園区画６－5,479福岡県古賀市玄望園－4,039ライオンズスクエア川口－4,000フジグランナタリー－3,950ソルプラーサ堺－3,300コルテナⅠ－3,500楠葉花園－3,275分譲戸建－2,784分譲戸建－3,199静岡県袋井市－1,442千葉リサーチパーク－3,001札幌市商業底地－1,300名古屋市中区栄４丁目－1,794東大阪市神田町－1,090吹田市藤白台５丁目（完成宅地）－1,439寝屋川市商業底地－702セレクション青葉台－800尼崎市商業底地－565西国立－373神戸市商業底地－530鶴間駅前－323彦根市商業底地－300四条大宮駅前－296吹田市青山台３丁目－226西所沢－268寝屋川市打上高塚町－52その他－450その他－201小計1,02070,334小計1,18586,531不動産賃貸事業8,09011,824不動産企画仲介コンサル事業5921,074合計79,017合計99,431（注）１セグメント間の取引はありません。２最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）金額(百万円)割合（％）金額(百万円)割合（％）エスコンジャパンリート投資法人12,45615.8－－(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５経理の状況１連結財務諸表等(1）連結財務諸表注記事項連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」をご参照ください。この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮したうえで行っておりますが、結果としてこのような見積りと実績が異なる場合があります。連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものについては、「第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容イ．当連結会計年度の経営成績の分析当連結会計年度の経営成績の分析については、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1）経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」をご参照ください。ロ．当連結会計年度の財政状態の分析（資産）資産については、前連結会計年度末比10,958百万円増加し、263,729百万円となりました。これは主に現金及び預金が2,054百万円、棚卸資産が12,813百万円それぞれ増加し、固定資産が3,502百万円減少したことによるものであります。（負債）負債については、前連結会計年度末比9,441百万円増加し、199,585百万円となりました。これは主に長期・短期の借入金が6,030百万円増加したことによるものであります。（純資産）純資産については、前連結会計年度末比1,516百万円増加し、64,144百万円となりました。これは配当金の支払3,669百万円がありましたが、親会社株主に帰属する当期純利益7,250百万円を計上したこと等によるものであります。この結果、自己資本比率は25.0％（前連結会計年度末は24.8％）となりました。ハ．経営成績に重要な影響を与える要因について「第２事業の状況２事業等のリスク」をご参照ください。ニ．資本の財源及び資金の流動性についての分析（キャッシュ・フロー）「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。（資金需要）当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに金融機関から借入れ、借入条件を勘案し決定しております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財政状態の健全性が重要であると認識しており、成長資源である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財政状態の健全性を確保いたします。今後も成長資金として、金融機関からの借入れ等、手許資金とのバランスを考慮し、資金調達を行ってまいります。ホ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等「賃貸利益割合」、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」、「自己資本比率」、「長期収益不動産割合」、「純資産額」を重要な指標と位置付け、現在の施策を推し進めてまいります。なお、当連結会計年度における「賃貸利益割合」は21.5％、「ＲＯＥ（自己資本利益率）」は11.3％、「ＲＯＩＣ（投下資本利益率）」は4.6％、「自己資本比率」は25.0％、「長期収益不動産割合」は19.5％、「純資産額」は641億円となりました。