地主株式会社
有価証券報告書－第23期(2022/01/01－2022/12/31)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①経営成績の状況当連結会計年度の経営成績は以下のとおりであります。当連結会計年度におけるわが国経済は、コロナ禍からの社会経済活動の正常化が進みつつある中、緩やかな持ち直しがみられました。その一方で、世界的なエネルギー価格の高騰や欧米各国の金融引締め等による世界的な景気後退懸念など、わが国経済を取り巻く環境には厳しさが増しており、依然として先行きの不透明な状況が継続しております。不動産投資マーケット全体では、欧米各国での金融引締め政策が継続する一方、国内における緩和的な金融環境の維持等を背景に、国内投資家の投資意欲は引き続き高い状況にありますが、今後の動向を注視する必要があります。当社は、「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げております。当連結会計年度においても、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。売上高は前年対比で減少いたしましたが、JINUSHIビジネスの評価向上、並びに流動性の高い底地マーケットの創出・拡大により、売上高営業利益率は12.9％（前年同期比3.1ポイント増）に向上いたしました。また、事業環境が堅調な中、子会社株式の売却に伴う法人税等の減少などによる利益寄与の状況を総合的に勘案した結果、中期的な展望を考慮し、当連結会計年度において「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、当社の保有する固定資産（土地）の１案件にかかる減損損失1,046百万円を特別損失として計上いたしました。この結果、当連結会計年度の売上高は49,887百万円（前年同期比11.2％減）、営業利益は6,411百万円（同17.1％増）、経常利益は5,943百万円（同18.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は3,641百万円（同16.5％増）となりました。2022年２月には、当連結会計年度を含む５年間（2022年12月期～2026年12月期）を計画期間とする中期経営計画、並びに持続可能な社会の実現と中長期的な企業価値向上を目指してESG方針を策定いたしました。中期経営計画の達成に向けて、今後一層のテナント業種の多様化への注力を行うとともに、ESG方針に沿った持続可能な社会の実現のため、当連結会計年度においてヘルスケア施設をテナントとした投資事業への取り組みを開始いたしました。カーボンニュートラル（自社排出分）につきましては、中期経営計画のESGロードマップによる計画を前倒しで実施する等、計画達成に向けて推進しております。当該詳細につきましては、2022年２月14日付公表の「中期経営計画の策定に関するお知らせ」及び「ESG方針の策定に関するお知らせ」（当社ウェブサイトhttps://www.jinushi-jp.com/（IR情報、ニュースリリース））をご参照ください。地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」といいます。）につきましては、運用開始後７年連続で増資を実現し、2023年１月時点における運用資産規模は約1,800億円となっております。当社は地主アセットマネジメント株式会社及び地主リートとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、引き続き、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品の売却を中心に、スポンサーとして地主リートのサポートを強化してまいります。セグメント別の経営成績は次のとおりであります。a.不動産投資事業不動産投資事業におきましては、売上高は48,236百万円（前年同期比12.5％減）、セグメント利益は9,181百万円（同10.4％増）となりました。b.サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業におきましては、売上高は1,457百万円（同46.3％増）、セグメント利益は1,076百万円（同64.0％増）となりました。c.企画・仲介事業企画・仲介事業におきましては、売上高は194百万円（同730.8％増）、セグメント利益は185百万円（同1,084.6％増）となりました。②財政状態の状況当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ14,184百万円減少の72,153百万円となりました。これは主に販売用不動産の売却を行い、保有する販売用不動産の残高が13,802百万円減少したこと等によります。負債の部は、前期末に比べ17,362百万円減少の41,193百万円となりました。これは主に31,163百万円の借入を行った一方、既存の借入金44,221百万円を返済したこと、未払法人税等が3,521百万円減少したこと等によります。純資産は、前期末に比べ3,178百万円増加の30,960百万円となりました。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益3,641百万円を計上したこと及び剰余金の配当914百万円を実施したこと等によります。なお、当連結会計年度末の自己資本比率は42.8％となりました。③キャッシュ・フローの状況当社グループは、常に積極的な土地の仕入活動を行うために、手元流動性を意識した経営をしております。当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前期末比で5,960百万円増加し、23,140百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における営業活動の結果、税金等調整前当期純利益が4,612百万円となり、販売用不動産が13,443百万円減少したこと等により、増加した資金は19,993百万円（前期比8,619百万円の増加）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における投資活動の結果、減少した資金は156百万円（前期比17,357百万円の増加）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）当連結会計年度における財務活動の結果、保有する販売用不動産の売却により長期借入金の返済による支出は43,291百万円となり、一方で新規販売用不動産の仕入に伴う資金調達を順調に行った結果、減少した資金は13,975百万円（前期比16,338百万円の減少）となりました。④生産、受注及び販売の実績a.生産実績当社グループは、不動産投資事業、サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業及び企画・仲介事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。b.受注実績当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。c.販売実績当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）前期増減比（％）不動産投資事業（百万円）48,236△12.5サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業（百万円）1,45746.3企画・仲介事業（百万円）194730.8合計（百万円）49,887△11.2(注)１．主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）金額（百万円）割合（％）金額（百万円）割合（％）ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社7,48013.39,75019.5地主プライベートリート投資法人13,16123.49,16418.4ＤＲＥＡＭプライベートリート投資法人8,79015.6－－２．上記の金額には、消費税等は含んでおりません。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。また、当社グループが採用する会計方針は、「第５経理の状況１．連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。特に、収益性の低下により、投資額の回収が見込めなくなった資産の帳簿価額については、正味売却価額まで減額する会計処理を適用しております。なお、今般の新型コロナウィルスの感染症の影響につきまして、「１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（４）経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」に記載のとおり、当社の業績は順調に推移しているため、その仮定に基づいて見積りをしております。②当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。財政状態の分析当連結会計年度の財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要②財政状態の状況」に記載のとおりであります。経営成績の分析当連結会計年度の経営成績の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」に記載のとおりであります。キャッシュ・フローの分析当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２事業の状況２事業等のリスク」に記載のとおりであります。当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、「第２事業の状況１経営方針、経営環境及び対処すべき課題等（４）経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」及び「第２事業の状況２事業等のリスク（２）経営成績、財政状態について③有利子負債への依存について」に記載のとおりであります。経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、次のとおりであります。当連結会計年度の進捗状況は以下のとおりです。2022年12月期（計画）2022年12月期（実績）2022年12月期（計画比）売上高49,500百万円49,887百万円387百万円増(0.8％増）経常利益5,500百万円5,943百万円443百万円増(8.1％増）親会社株主に帰属する当期純利益3,400百万円3,641百万円241百万円増（7.1％増）売上高総利益率－21.8％－売上高経常利益率11.1％11.9％0.8％増自己資本利益率(ROE)－12.4％－（注）2022年12月期（計画）には2022年11月14日付公開の修正予想数値を記載しております。セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２事業の状況３経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析（１）経営成績等の状況の概要①経営成績の状況」に記載のとおりであります。