株式会社ＡＳＩＡＮ　ＳＴＡＲ
有価証券報告書－第44期(2022/01/01－2022/12/31)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】文中の将来に関する事項は、当連結会計年度の末日現在において判断したものであります。なお、「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号2020年３月31日。以下「収益認識会計基準」という。）等を当期首から適用しております。このため、前年同期比較は基準の異なる算定方法に基づいた数値を用いております。詳細については、「第５経理の状況１連結財務諸表注記事項（会計方針の変更）１．収益認識に関する会計基準等」をご参照ください。(1)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルスの新たな変異株の登場により活動制限が再び強化される中で、ワクチン接種の普及等により経済活動正常化の動きも見られました。一方で、中国におけるゼロコロナ政策に伴う厳しい活動制限の実施や、ロシアのウクライナ侵攻を受け欧州各国がロシアへの経済・金融制裁を発動するなど、世界経済が我が国に与える影響は引き続き不透明な状態が続いております。このような事業環境のもと、当社グループは不動産管理事業を事業領域の中心に据え、それに関連する不動産仲介事業、不動産賃貸事業の更なる収益向上及び不動産販売事業の業容拡大を目指してまいりました。その結果、当連結会計年度の業績は、売上高2,490百万円（前連結会計年度比2.1％減）、営業利益48百万円（前連結会計年度は営業損失３百万円）、経常利益42百万円（前連結会計年度比899.8％増）、特別利益35百万円及び法人税等19百万円を含む親会社株主に帰属する当期純利益55百万円（前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純損失21百万円）となりました。当連結会計年度におけるセグメントごとの経営成績は次のとおりであります。（不動産販売事業）第３四半期連結会計期間において開発用地及び戸建用地の販売を行ったことなどから、売上高1,126百万円（前連結会計年度比7.5％増）、営業利益72百万円（前連結会計年度比112.5％増）となりました。（不動産管理事業）不動産管理事業は比較的安定しており、売上高は579百万円（前連結会計年度比2.8％増）、営業利益は145百万円（前連結会計年度比31.2％増）となりました。（不動産賃貸事業）新型コロナウイルス感染拡大の影響で売上高は若干減少したものの、積極的に経費節減を進めたことなどから営業利益は改善し、売上高は391百万円（前連結会計年度比4.8％減）、営業利益は87百万円（前連結会計年度比4.7％増）となりました。（不動産仲介事業）中国のゼロコロナ政策等に伴い一部地域がロックダウンしたことの影響を受けたこと等により売上高、営業利益ともに減少し、売上高は391百万円（前連結会計年度比24.3％減）、営業利益は88百万円（前連結会計年度比10.8％減）となりました。（投資事業）新型コロナウイルス感染拡大による経済活動の鈍化を受け、投資を抑制していることから、売上高、営業利益共に発生はありませんでした（前連結会計年度は売上高２百万円、営業利益１百万円）。また、財政状態については次のとおりであります。（流動資産）当連結会計年度末の流動資産の残高は、前連結会計年度比11.8％増の2,094百万円となりました。その主な内訳は、現金及び預金853百万円、販売用不動産821百万円、仕掛販売用不動産224百万円であります。増加の要因といたしましては、販売用不動産の売却などにより、現金及び預金が422百万円増加したことによるものであります。（固定資産）当連結会計年度末の固定資産の残高は、前連結会計年度比12.9％減の1,034百万円となりました。その主な内訳は、投資不動産608百万円であります。減少の要因といたしましては、保有目的の変更により投資不動産から販売用不動産への振替が生じたことなどにより、投資不動産が90百万円減少したことによるものであります。（流動負債）当連結会計年度末の流動負債の残高は、前連結会計年度比10.4％増の858百万円となりました。その主な内訳は、短期借入金212百万円、前受金117百万円、預り金355百万円であります。増加の要因といたしましては、不動産開発に係る短期借入により短期借入金が147百万円増加したことによるものであります。（固定負債）当連結会計年度末の固定負債の残高は、前連結会計年度比12.7％減の570百万円となりました。その主な内訳は、長期借入金292百万円、長期預り保証金237百万円であります。減少の要因といたしましては、返済により長期借入金が83百万円減少したことによるものであります。（純資産）当連結会計年度末の純資産の残高は、前連結会計年度比4.3％増の1,701百万円となりました。増加の要因といたしましては、親会社株主に帰属する当期純利益55百万円の計上、為替換算調整勘定33百万円の増加によるものであります。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動による収入が455百万円、投資活動による支出が73百万円及び財務活動による収入が89百万円となり、また、現金及び現金同等物に係る換算差額が10百万円、連結除外に伴う現金及び現金同等物の減少額59百万円が発生したことから、前連結会計年度末に比べ422百万円増加し、853百万円となりました。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローは、455百万円の収入（前連結会計年度は121百万円の収入）となりました。これは主として税金等調整前当期純利益の計上74百万円、棚卸資産の減少148百万円、預り金の増加126百万円によるものであります。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローは、73百万円の支出（前連結会計年度は226百万円の支出）となりました。これは主として投資有価証券の売却による収入82百万円、連結範囲の変更を伴う子会社株式の取得に対する前期未払分の支払い126百万円によるものであります。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローは、89百万円の収入（前連結会計年度は449百万円の支出）となりました。これは主として短期借入による収入948百万円、有利子負債の返済による支出908百万円によるものであります。③生産、受注及び販売の実績a.生産実績該当事項はありません。b.契約の実績当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。種別前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高数量金額（千円）数量金額（千円）数量金額（千円）数量金額（千円）マンション・戸建12戸312,276－－13戸407,633－－1棟マンション1棟520,218－－－－－－土地6件269,0071件152,06511件697,806－－その他－－－－3件20,390－－合計－1,101,501－152,065－1,125,830－－c.販売実績当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）売上高（千円）売上高（千円）不動産販売事業1,048,3541,126,858不動産管理事業564,137579,877不動産賃貸事業411,387391,826不動産仲介事業517,099391,501投資事業2,316－合計2,543,2952,490,064（注）最近２連結会計年度における開示すべき主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。相手先前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）金額（千円）割合（％）金額（千円）割合（％）株式会社ベストランド550,00021.6－－マトリックス・キャピタル株式会社－－278,60611.2（不動産販売事業）物件別販売実績前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）物件名数量金額（千円）物件名数量金額（千円）（土地）（土地）横浜市2件59,084横浜市7件396,331その他の地域3件54,014その他の地域4件302,207小計5件113,099小計11件698,538（実需用戸建て）（実需用戸建て）横浜市9戸322,803横浜市6戸228,062その他の地域－－その他の地域1戸36,863小計9戸322,803小計7戸264,926（投資用マンション中古等)（投資用マンション中古等)横浜市3戸36,491横浜市3戸84,485小計3戸36,491小計3戸84,485（実需用マンション中古等)（実需用マンション中古等)横浜市3戸54,612横浜市3戸58,507小計3戸54,612小計3戸58,507（その他)（収益マンション)横浜市－－横浜市3件20,400東京都1棟521,347東京都－－小計1棟521,347小計3件20,400合計－1,048,354合計－1,126,858（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。地域別販売実績前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）地域名金額（千円）地域名金額（千円）東京都521,347東京都－横浜市472,992横浜市787,787その他の地域54,014その他の地域339,070合計1,048,354合計1,126,858（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。（不動産管理事業）販売実績前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）564,137千円579,877千円（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。物件形態別管理実績前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）物件形態数量（戸）物件形態数量（戸）当社分譲物件2,359当社分譲物件2,204その他1,486その他1,468合計3,845合計3,672（注）物件所有者に代行して入居者募集業務、賃貸契約代行業務、家賃管理業務を行っている物件の各期末における管理戸数を記載しております。（不動産賃貸事業）前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）411,387千円391,826千円（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。（不動産仲介事業）販売実績前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）517,099千円391,501千円（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。契約形態別仲介実績前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）契約形態数量（戸・件）契約形態数量（戸・件）不動産賃貸1,682不動産賃貸1,505不動産売買299不動産売買271合計1,981合計1,776（注）不動産仲介業における契約形態別の取扱戸数を記載しております。（投資事業）販売実績前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）2,316千円－千円(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日（2023年３月30日）現在において判断したものであります。①重要な会計方針及び見積り当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づいて作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告金額及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び予測を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表作成にあたって採用している重要な会計方針は、「第５経理の状況１連結財務諸表等(1)連結財務諸表注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。②当連結会計年度の経営成績等の分析a.売上高・売上総利益当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度比2.1％減の2,490百万円となりました。減収の主な要因は、中国におけるゼロコロナ政策に伴う厳しい活動制限の実施により、海外子会社の売上が伸び悩んだことによるものです。また、当連結会計年度における売上総利益につきましては、業務の効率化を推し進めた結果、前連結会計年度比0.9％増の821百万円となりました。b.販売費及び一般管理費・営業利益当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、徹底したコストの見直しと削減により前連結会計年度比5.4％減の772百万円となりました。この結果、営業利益は48百万円（前連結会計年度は営業損失３百万円）となりました。c.営業外損益・経常利益当連結会計年度における営業外収益は、前期に引き続きコロナ対策に係る助成金収入などが発生したことなどにより、前連結会計年度から２百万円増の21百万円となりました。また、営業外費用は、借入の増加に伴う支払利息の増加、為替相場の大きな変動に伴う為替差損の発生などにより前連結会計年度より15百万円増の26百万円となりました。この結果、経常利益は42百万円（前連結会計年度は経常利益４百万円）となりました。d.特別損益・法人税等（法人税等調整額含む）・親会社株主に帰属する当期純利益当連結会計年度における特別利益は、不動産取引に係る違約金収入34百万円の発生などにより前連結会計年度から34百万円増の35百万円となりました。また、特別損失は、前連結会計年度から０百万円減の３百万円となりました。この結果、税金等調整前当期純利益は74百万円（前連結会計年度は税金等調整前当期純利益１百万円）となりました。また、当連結会計年度の法人税等（法人税等調整額含む）は19百万円となり、親会社株主に帰属する当期純利益は55百万円（前連結会計年度は親会社株主に帰属する当期純損失21百万円）となりました。③経営成績に重要な影響を与える要因について「２事業等のリスク」に記載のとおりであります。④経営戦略の現状と見通し当社グループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、不動産管理事業等の「ストック型フィービジネス」を強化してまいりました。この事業基盤を土台として既存事業である不動産サービス分野の規模拡大、そして、新たな収益の柱となる新規事業への取り組みを強化してまいります。（不動産販売事業）約30年間に渡り横浜で事業展開を行うことで培ったノウハウを活かし、横浜エリアを中心に新築戸建住宅の開発や投資用・居住用マンションの買取再販、また全国に保有する土地の販売を行い、業容は拡大しております。今後も積極的な事業展開を継続し、さらなる業容拡大を図ってまいります。（不動産管理事業）当社グループの基幹事業であり、既に安定した収益基盤を形成しております。不動産オーナーと入居者の双方へのサービスをより一層向上させることで、同業他社との差別化を図り、管理受託戸数の増加につなげるとともに、より一層の業務効率化を実現することで収益拡大を図ります。（不動産賃貸事業）当社所有不動産の運用につきましては、新型コロナウイルス感染拡大による経済活動の鈍化に伴い、国内における投資不動産並びに中国のサブリース事業の稼働率が一時的に低下したものの、賃料水準は概ね現状維持で推移しております。今後における新型コロナウイルスの影響も懸念されることから、より一層注視し、賃料水準、稼働状況の向上に努めてまいります。（不動産仲介事業）事業内容は賃貸仲介と売買仲介に大別され、賃貸仲介につきましては、賃貸管理業務の受託物件が集中するエリアにおける取引件数及びシェアの拡大を目指します。売買仲介につきましては、投資用マンションオーナーの資産の現金化や組み換え等のニーズに的確に応えるため、購入希望者への斡旋業務を速やかに行ってまいります。また、投資用不動産だけでなく、居住用不動産の売買仲介取扱件数の増加を目指してまいります。（投資事業）既存事業とのシナジー効果が見込める事業や今後の成長が見込まれる新たな事業への投資事業を行ってまいります。（新規事業）当社グループは、徳威グループとの事業協力を収益拡大の好機と捉え、様々な事業協力の可能性を追求し、新たな事業の取り組みを進めてまいります。⑤資本の財源及び資金の流動性についての分析a.キャッシュ・フロー当連結会計年度末におけるキャッシュ・フローの概況については、「(1)経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。b.資金需要及び資金調達当社グループの資金需要は、主に土地・中古不動産の取得費用及び戸建新築費用、中古不動産の内装・工事費用等であります。調達手段といたしましては、主に金融機関からの借入及び第三者割当による株式発行によっておりますが、社債発行による調達も検討してまいります。