株式会社ウィル
有価証券報告書－第28期(2022/01/01－2022/12/31)

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。①財政状態及び経営成績の状況当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症による各種規制等の緩和により、個人消費の回復や雇用・所得環境の改善がみられ、持ち直しの傾向がみられました。一方で、各国中央銀行の金融引き締め政策や為替変動、世界的なインフレによるエネルギー価格や原材料価格の高騰は継続しており、依然として経済全体の先行きは不透明な状況が続いております。不動産関連業界におきましては、住宅ローンの低金利環境や各住宅取得支援策は継続しているものの、都市部の不動産価格の断続的な上昇や建築資材・住宅設備の値上がりによる影響が顕在化し、実需の住宅需要は減少傾向となりました。なお、営業エリアにおける当期の中古住宅の成約件数について、兵庫県・大阪府では前期比3.2％減少（近畿レインズ調べ）、愛知県では同5.0％減少（中部レインズ調べ）、東京都では同8.9％減少（東日本レインズ調べ）となりました。このような経営環境のなかで当社グループにおきましては、フィービジネスとリフォームの連携強化（収益面）、開発分譲事業の推進（事業規模の拡大）など、ワンストップ体制のシナジー最大化戦略に注力することで、持続的成長と高収益な事業基盤の強化に取り組みました。まず、流通事業においては、営業エリアが拡大するなか、自社サイトをはじめとしたネット集客の強化策が奏功し、住宅を購入されるお客様の来店件数が前期比10.6％、購入の成約件数が同9.7％それぞれ増加し、その中で中古住宅の取扱件数も同15.5％増加いたしました。それによりワンストップサービスの提案機会が増加し、「中古×リフォーム×ＦＰ」の取扱件数も同20.5％増加いたしました。また、開発分譲事業においては、兵庫県宝塚市や伊丹市をはじめとした戸建プロジェクトの引渡が完了するなど、当期計画戸数の販売・引渡に取り組みました。併せて、関西圏及び中部圏において来期以降の戸建分譲用地の仕入にも積極的に取り組んだ結果、開発分譲事業の棚卸資産が前期末と比べて21.6％増加いたしました。これらの結果、当連結会計年度における連結業績は、売上高9,469百万円（前期比9.1％増）、営業利益919百万円（同9.8％増）、経常利益867百万円（同8.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益594百万円（同3.0％増）となり、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益の全てにおいて３期連続で過去最高を更新いたしました。セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。流通事業におきましては、売却物件の獲得に注力したことにより、売却依頼件数が前期比22.8％増加し、売却の成約件数も同13.8％増加いたしました。また、2018年に進出し店舗数を拡大してきた中部圏においては、ドミナント戦略の効果が高まり、成約件数に関して購入が同13.2％、売却が同23.4％それぞれ増加し、売上をけん引いたしました。この結果、売上高は2,223百万円（前期比15.8％増）、営業利益は595百万円（同10.8％増）となり、売上高と営業利益の過去最高を更新いたしました。リフォーム事業におきましては、流通事業の中古物件の取扱件数が増加したことや、住宅購入の検討段階から積極的にリフォーム担当が同席して提案をする営業戦術が奏功するなど、「中古×リフォーム」の引渡件数が前期比26.0％増加いたしました。なお、2022年12月末の受注残高は755百万円（同31.5％増）となりました。この結果、売上高は1,968百万円（前期比15.4％増）、営業利益は342百万円（同10.2％増）となり、売上高の過去最高を更新いたしました。開発分譲事業におきましては、原材料価格の高騰を背景として建築コストが上昇するなか、製販一体の連携強化による原価圧縮と付加価値向上に努めました。また、流通店舗に集まる売主様直接の売却情報を活用するなど、来期以降の販売物件の仕入も行いました。この結果、売上高は5,018百万円（前期比3.5％増）、営業利益は349百万円（同29.3％減）となりました。賃貸事業におきましては、兵庫県西宮市のテナント用地がオープンし、受取賃料収入が増加いたしました。また、商業施設(兵庫県宝塚市)のテナント誘致やシェアハウス(兵庫県西宮市)の入居募集に取り組みました。この結果、売上高は231百万円（前期比46.0％増）、営業利益は５百万円（前期は営業損失52百万円）となりました。不動産取引派生事業におきましては、営業エリア拡大に伴う取扱件数増加を主な要因とし、住宅ローン事務代行手数料の売上高が前期比7.6％増加いたしました。また、2022年10月より火災保険の最長契約期間が10年から５年に短縮されましたが、FP取扱件数の増加を要因とし、損害保険代理店手数料は同5.1％増加となりました。一方で、受託販売物件の減少に伴い、広告収入は同49.9％減少いたしました。この結果、売上高は167百万円（前期比3.9％増）、営業利益は80百万円（同10.5％減）となりました。その他の事業におきましては、経営コンサルティング業務「ウィルスタジオ」において、新卒採用コンサルティングや物件管理システム運用の受注件数が伸長し、売上高が前期比13.3％増加いたしました。また、人事コンサルティング業務「部活のみかた」においても複数の就活イベントを開催し、売上高は同98.8％増加いたしました。この結果、売上高は225百万円（前期比21.0％増）、営業利益は57百万円（同275.7％増）となりました。②キャッシュ・フローの状況当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ228百万円減少し、1,643百万円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とその要因は以下のとおりであります。（営業活動によるキャッシュ・フロー）営業活動によるキャッシュ・フローにつきましては、税金等調整前当期純利益867百万円に対し、開発分譲物件の新規仕入等により棚卸資産（販売用不動産及び未成工事支出金等）の増加1,061百万円、法人税等の支払額309百万円、売上債権の増加91百万円、前渡金の増加27百万円及び未払費用の減少18百万円によりそれぞれ資金が減少した一方で、減価償却費119百万円並びに仕入債務の増加85百万円によりそれぞれ資金が増加したことを主な要因として、462百万円の資金減少（前年同期は401百万円の資金減少）となりました。（投資活動によるキャッシュ・フロー）投資活動によるキャッシュ・フローにつきましては、賃貸事業用地の取得及び流通店舗の新規出店に伴う有形固定資産の取得による支出496百万円、無形固定資産の取得による支出15百万円を主な要因として、508百万円の資金減少（前年同期は1,641百万円の資金減少）となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー）財務活動によるキャッシュ・フローにつきましては、開発物件の仕入資金等として長期借入れによる収入1,792百万円及び社債の発行による収入491百万円の資金がそれぞれ増加した一方で、長期借入金の返済による支出752百万円、短期借入金の減少464百万円、配当金の支払額175百万円及び社債の償還による支出155百万円の資金がそれぞれ減少したことを主な要因として、742百万円の資金増加（前年同期は1,685百万円の資金増加）となりました。③生産、受注及び販売の実績ａ．生産実績当社グループの事業形態におきましては、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。ｂ．契約実績当社グループが行っている事業のうち、流通事業及び不動産取引派生事業は、契約締結から売上計上までの期間が短く、また賃貸事業は、事業の性質上契約実績の表示がなじまないため、記載を省略しております。当連結会計年度におけるリフォーム事業の契約実績は次のとおりであります。前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）7141,894965748512,149123755（注）セグメント間の内部売上高又は振替高を含めております。当連結会計年度における開発分譲事業の契約実績は次のとおりであります。前連結会計年度（自2021年１月１日至2021年12月31日）当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）期中契約高期末契約残高期中契約高期末契約残高数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）数量（戸）金額（百万円）1635,381148501424,89919731（注）１．セグメント間の内部売上高又は振替高を含めております。２．上記の数量欄及び金額欄には、建築条件付にて土地の売買契約を締結した場合においては、戸数及び契約金額を含めて記載しておりますが、当該契約に付随する建物の建築請負契約につきましては、契約金額のみ金額欄に含めております。ｃ．販売実績当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。セグメントの名称当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）構成比（％）前年同期比（％）流通事業（百万円）2,22322.615.8リフォーム事業（百万円）1,96820.015.4開発分譲事業（百万円）5,01851.03.5賃貸事業（百万円）2312.446.0不動産取引派生事業（百万円）1671.73.9報告セグメント計（百万円）9,60997.79.3その他（百万円）2252.321.0合計（百万円）9,834100.09.5（注）１．セグメント間の内部売上高又は振替高を含めております。２．当連結会計年度の開発分譲事業の販売実績の内訳は次のとおりであります。区分当連結会計年度（自2022年１月１日至2022年12月31日）種類物件名戸数（戸）販売高（百万円）戸建分譲プロジェクト尼崎市武庫之荘東10568伊丹市池尻0328伊丹市中野北8316池田市五月丘5290川西市小戸5229宝塚市売布4174伊丹市鋳物師3139宝塚市末広町2113尼崎市武庫之荘2107小計392,267その他982,750合計1375,018（注）上記の戸数欄には、建築条件付土地の売買契約による販売戸数を含めて記載しておりますが、当該契約に付随する建物の建築請負による販売戸数は含まれておりません。（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５経理の状況１連結財務諸表等（１）連結財務諸表注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。②当連結会計年度の財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容ａ．財政状態（資産）当連結会計年度における資産合計は、前連結会計年度末より1,276百万円増加し、13,427百万円となりました。流動資産の残高は、前連結会計年度末より950百万円増加し、7,874百万円となりました。主な要因といたしましては、販売用物件の取得等により棚卸資産（販売用不動産及び未成工事支出金等）が1,073百万円、売掛金が91百万円、その他が７百万円、商品及び製品が６百万円それぞれ増加した一方で、開発物件の造成工事費用や建築費等支払いなどにより現金及び預金が228百万円減少したことによるものであります。固定資産の残高は、前連結会計年度末より322百万円増加し、5,534百万円となりました。主な要因といたしましては、賃貸用不動産の取得や新規店舗の建物等により有形固定資産が239百万円、投資その他の資産合計が84百万円それぞれ増加したことによるものであります。（負債）流動負債の残高は、前連結会計年度末より289百万円減少し、4,578百万円となりました。この要因といたしましては、販売用物件の販売が進捗したことにより短期借入金が464百万円、その他が163百万円それぞれ減少した一方で、１年内返済予定の長期借入金が220百万円、支払手形及び買掛金が85百万円、１年内償還予定の社債が40百万円それぞれ増加したことによるものであります。固定負債の残高は、前連結会計年度末より1,138百万円増加し、4,762百万円となりました。主な要因といたしましては賃貸用不動産の取得や強固な財務基盤の構築を目的として長期借入金が818百万円、社債が305百万円、その他が14百万円それぞれ増加したことによるものであります。（純資産）純資産の残高は、前連結会計年度末より428百万円増加し、4,086百万円となりました。主な要因といたしましては、親会社株主に帰属する当期純利益を594百万円計上した一方で、2021年12月期の期末配当金を175百万円実施したことによるものであります。ｂ．経営成績当連結会計年度における経営成績は、売上高9,469百万円（前期比9.1％増）、営業利益919百万円（同9.8％増）、経常利益867百万円（同8.1％増）、親会社株主に帰属する当期純利益594百万円（同3.0％増）となりました。（売上高）当連結会計年度における売上高は、前期と比べて787百万円増加し、9,469百万円（前期比9.1％増）となりました。主な要因といたしましては、複数の自社ブランドの新築戸建プロジェクトが完売し、開発分譲事業が増収となったこと、並びに営業エリア拡大や売却物件の獲得に注力をした結果、流通事業の経営成績が堅調に推移した結果であります。なお、詳細につきましては「(１)経営成績等の状況の概要①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりであります。（売上総損益）当連結会計年度における売上総利益は、前期と比べて62百万円増加し、1,607百万円（前期比4.0％増）となりました。主な要因といたしましては、流通事業及びリフォーム事業の売上高増加に連動したものであります。（営業損益）当連結会計年度における営業利益は、前期と比べて82百万円増加し、919百万円（前期比9.8％増）となりました。主な要因といたしましては、課税仕入れの減少に伴う控除対象外消費税等の減少により、販売費及び一般管理費が前期と比べて19百万円減少し、688百万円（前期比2.8％減）となったこと等によるものであります。（経常損益）当連結会計年度の営業外収益は、受取家賃及び助成金収入等の計上により24百万円となりました。また、営業外費用は、支払利息等の計上により76百万円となりました。以上の結果、当連結会計年度における経常利益は、前期と比べて64百万円増加し、867百万円（前期比8.1％増）となりました。（親会社株主に帰属する当期純損益）当連結会計年度における親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて17百万円増加し、594百万円（前期比3.0％増）となりました。ｃ．キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況につきましては「（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。当社グループの資金需要のうち主なものは、開発分譲事業に係る用地取得費及び土地造成費等のプロジェクト資金、賃貸事業の物件取得資金、並びに流通事業の店舗用地取得資金等であります。これらの財源は、案件ごとの状況に応じて、内部留保資金及び金融機関からの借入金等で補っております。また、当社グループは、収益性の高い事業群「フィービジネスとリフォーム」の強化戦略を推進し、安定的かつ持続的な成長に必要な内部留保資金の充実に努めることを基本方針としております。なお、重要な資本的支出の予定及びその資金の調達源等については、「第３設備の状況３設備の新設、除却等の計画（１）重要な設備の新設等」に記載のとおりであります。