登記事項 (不動産登記)

不動産登記の登記事項（ふどうさんとうきのとうきじこう）とは、各不動産の外観や権利関係を第三者に明らかにするために、不動産登記法によって公示が要求される情報の事を言う。表示に関する登記であるか、権利に関する登記であるかによって分かれている。また、表示に関する登記は不動産の種類、権利に関する登記は権利の種類により、登記事項の内容が異なっている。条文は、表示に関する登記も権利に関する登記も、まず、共通する登記事項を挙げ、不動産や権利によって異なるときは各条文で修正する構造を取っている。以下、権利に関する登記を中心に記述する。
この項において、不動産登記法は法、不動産登記令は令と記載する。
表示に関する登記の登記事項.
表示に関する登記には原則として以下の登記事項を必ず登記する。
建物の表示に関する登記の登記事項
建物が共用部分又は団地共用部分であるときは、その旨
権利に関する登記の登記事項.
権利に関する登記には原則として以下の登記事項を必ず登記する(不動産登記法第59条)。この原則を元に、各権利毎に修正が加えられている。但し、不動産工事の先取特権、抵当権、質権などの担保権は、法第59条所定の登記事項以外に、法第83条に担保権に共通する登記事項が挙げられている。そのため権利に関する登記の登記事項は以下の様な概観を取ることになる。
所有権独自の登記事項.
所有権独自の登記事項は存在しない。しかし、売買等による所有権移転の場合、「権利消滅の定め」は「権利失効の定め」として登記される。これは、所有権は意思表示によって消滅する類の権利ではなく「消滅」という文言は相応でなく、所有権移転における「権利消滅」の定めを、「所有権移転が失効する旨の定め」と捉える登記実務の見解による。
用益権独自の登記事項.
用益権とは、用益物権のほか、賃借権も含まれる。賃借権は債権であるが、不動産賃借権は民法により登記が認められている。用益権の登記の登記事項には担保権の場合とは違って、用益権に共通の登記事項が一つの条文にまとまって記されてはいない。しかし、多くの場合、使用収益の対価と存続期間が登記事項となっている。
第一に、使用収益の対価が登記事項であるかどうかが問題である。この点、地役権を除く用益権は対価を登記することができる。また、賃借権の賃料と永小作権の小作料は、その権利を構成する不可欠の要素であることから、絶対的登記事項である。このことは賃借権の場合、民法が保護するのは不動産の賃借であり使用貸借では無い事が原因であり、永小作権の場合は、元来小作料を収める代わりに小作人の小作地に対する権利を物権として保護しようという考えの下に考案された権利である事に由来する。これに対し、地上権の場合、地代は必要不可欠な要素とはされておらず、相対的登記事項である。
第二に譲渡・転貸についての特約が登記事項となるかが問題となるが、物権は元来、譲渡性を持つため、譲渡・転貸に制限をつける事はできず、それを禁止・制限する特約は、債権的効力をもつのみである。それに対して、債権、特に賃借権は譲渡性は、本質ではない。そのことから、用益物権の登記には「譲渡・転貸禁止の特約」は登記事項ではなく、逆に賃借権は、「譲渡・転貸を許可する特約」は登記事項でな無いことになる。しかし、その原則にも修正が加えられており、永小作権は「譲渡・転貸禁止特約」を登記することができ、賃借権は賃貸人の承諾を得れば賃借権の譲渡・賃借物の転貸ができることから「譲渡・転貸を許す旨」は登記事項とされている。
担保権等に関する登記の登記事項.
担保権に関する登記に共通する登記事項は法第59条(権利に関する登記共通の登記事項)以外に、以下のものがある。(法第83条1項）
根担保権に共通する登記事項.
また、根担保権の場合、以下の事項も登記事項となる。根担保権は、特定債権を担保しているわけではなく一定範囲の日々発生消滅を繰り返す債権群を担保している。そのため、「債権額」は登記されず、当該根担保権が担保する債権の範囲を公示する必要があるため登記される。被担保債権は、元本確定後、登記された「債権の範囲」「債務者」によって特定され、「極度額」の限度まで当該根担保権で担保される。
債権の一部譲渡による担保権の移転の登記等の登記事項.
また、被担保債権の一部譲渡等による担保権の移転の登記の場合には以下の内容が必要的登記事項となる。 (法第84条)
各担保権の登記事項.
各担保権の登記事項は以下の様になる。(法第83条から第96条　令別表42項から47項　民法第二編　物権　第8章から第10章)表中の（）は、申請書に記載する時の通名が通常の登記事項の名称(行の左端の事項)と異なるものである時はその名称を記した。また、表中の○は必要的、△は任意的登記事項である事を表し、×は登記できない事項であることを表す。
その他の登記事項