不動産競売

不動産競売（ふどうさんけいばい）とは、民事執行法（以下「法」という）に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続である。強制競売と担保不動産競売を併せて一般にこのように呼ぶ。
強制競売.
債権者が、公正証書（ただし、公正証書そのものは原則金銭債権以外債務名義とならない、すなわち、公正証書そのものが不動産競売における債務名義とはならない）・判決等の債務名義に基づき、債務者又は保証人の所有（地上権その他の財産権を含む）する不動産に対して当該不動産を管轄する地方裁判所に対して強制競売を申し立てることができる（以下）。地方裁判所では強制競売の申立てを受理すると、「令和○○年（ヌ）第○○号」事件との事件番号を付して強制競売を進める。債務者の意思は反映されずに裁判所の命令で手続きが進むため、強制競売と呼ばれる。
手続の流れについては強制執行#強制競売参照。
担保不動産競売.
債権者が、債務者・物上保証人から抵当権・根抵当権の設定を受けた担保権者である場合に、抵当権（根抵当権）の実行として、当該不動産を管轄する地方裁判所に対して担保不動産競売を申し立てることができる（法180条以下）。地方裁判所では担保不動産競売の申立を受理すると、「令和○○年（ケ）第○○号」事件との事件番号を付して担保不動産競売を進める。原則として、強制競売の規定が準用される（）。
期間入札と特別売却.
強制競売が決定すると、まず裁判所の執行官による査定が行われる。この査定により最低売却価格が決定する。その数ヶ月後に、1週間から1ヶ月の間で定めて期間入札が行われる。この入札は個人、法人を問わず保証金を裁判所に支払えば誰でもできる（ただし、債務者は入札できない。また、保証人その他不動産を買い受ける資格のないものによる計算にての入札は売却不許可事由となる）。
入札時の提出書類は以下のとおりである。
期間内に入札がなかった場合、特別売却となり先着順での落札となる。但し、特別売却を実施しない裁判所もある。特別売却でも売れなかった場合、査定を再度行い、最低売却価格を下げて期間入札が行われる。この繰り返しは現状3回が限度で、3回競売にかけて売れなかった不動産は、裁判所が債権者に対し競売中止の通知を出すことになっている。
強制競売のメリット・デメリット.
最近は住宅ローンが払えず、債権者が強制競売を行う事例が増えている。競売のデメリットは市場価格より2、3割安いことがほとんどなので、落札金額が債務額を下回ることが多い。公的な競売であるから裁判所を通じ誰でも物件情報を見ることができるため、不動産業者が頻繁に訪れることもある。メリットとしては裁判所が売却の手続きを行うので、最高価買受申出人は代金納付の手続きを行えば、所有権移転登記は裁判所が法務局に対し嘱託で行うので、所有権移転登記などの手続きは不要である（登録免許税の納付は必要）。
入札する側としてのメリットは当然安いことだがリスクも存在する。建物内部は執行官が撮影した写真を見て判断することになるが、現状渡しが原則なので落札後に発見された構造上の瑕疵等の修復費用は落札者が負担しなければならない。また落札後、元の所有者が居座り続けるケースもある。その場合、裁判所に引き渡し命令の申し立てを行い、執行官による強制立ち退きも可能ではあるが、相応の費用がかかるし、立ち退き費用は原則立ち退く側の負担だが、話し合いにより落札者が立ち退き費用を負担せざるを得ない場合もある。
その他の問題.
不動産競売に関しては、以前は入札参加の規定に、暴力団など反社会的団体を排除する規定が盛り込まれていなかった。このこともあって、土地や建物の競売に暴力団が堂々と参加し、組事務所などに使用することが相次いでおり、全国で問題となっている。日本弁護士連合会民事介入暴力対策委員会は、入札参加から暴力団排除を可能とするため、民事執行法の改正を法務省などに求めていたが、2020年4月1日の民事執行法改正に伴い、暴力団員等に該当しない旨の陳述書の提出が入札書ごとに必要となった他（2項）、裁判所を管轄する警察の調査により、入札者・落札者が暴力団員であると発覚した場合は入札・落札を取り消すようになった（4項）（5項）。