事前通知制度

事前通知制度（じぜんつうちせいど）とは、日本において不動産登記を申請するにあたり、登記識別情報又は登記済証を提供・提出すべきなのに、正当な理由があって提供・提出できない場合に、登記官が登記義務者の真実性を確認する制度である。事前通知以外にも資格者代理人による本人確認制度と公証人による本人確認制度があり、本稿で触れる。
略語など.
説明の便宜上、以下の通り略語を用いる。
2004年（平成16年）6月18日法律第123号不動産登記法附則6条3項により、オンライン未指定庁においては登記識別情報は登記済証と読み替えられ、同7条によりオンライン指定庁において登記済証が提出されたときは登記識別情報が提出されたものとみなされる。従って本稿では特記がない限り、登記識別情報とあれば登記済証を含むものとする。
提供・提出できない正当な理由.
本節においては登記識別情報と登記済証を分けて説明する。
オンライン指定庁.
ただし書のほか、1項各号に規定があり、以下のとおりである。
不通知の事由としては、ただし書の規定に基づき、申請人があらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をしたため、当初より通知されていない場合などがある。失効については失効制度を参照。その他の場合として、登記済証を所持しているが、電子申請により申請を行う場合（2005年（平成17年）2月25日民二457号通達第1-3(2)）がある。
オンライン未指定庁.
条文に明記されているものとして、既述規定によって読み替えられた法21条ただし書の規定に基づき、申請人があらかじめ登記済証の交付を希望しない旨の申出をしたため、当初より交付されていない場合がある。
その他の場合として、滅失、紛失、登記済証を現に所持していない場合がある（2005年（平成17年）2月25日民二457号通達第1-3(1)イ・ウ）。現に所持していない理由としては、不動産が共有であり、他の共有者が登記済証を所持していて引渡しを拒んでいるため（一発即答152頁）などが挙げられる。
申請情報への記載.
登記識別情報を提供できない理由は、申請情報の内容とされている（12号）。登記済証についても、2004年（平成16年）12月1日政令第379号附則2条2項によって読み替えられた令3条12号の規定に基づき、登記済証を提出できない理由は、申請情報の内容とされている。
事前通知制度.
概要.
により登記識別情報を提供して登記申請をすべき場合なのに、法22条ただし書の正当な理由があって提出されなかった場合、原則として、登記義務者（1項に定める場合にあっては登記名義人。以下本稿において同じ。）に対して、当該申請があった旨及び当該申請の内容が真実であると考える場合には一定の期間内（後述）にその旨の申出をすべき旨を通知しなければならない（1項前段）。
方法.
具体例.
登記申請が書面申請（4号参照。以下同じ。）又は電子申請（規則1条3号参照。以下同じ。）のいずれの方法によりされても、書面を送付してする（1項）。具体的には、事前通知書による（1項、）。事前通知書の送付の方法は、以下のように分類される。
再発送の可否.
事前通知書が受取人不明を理由に返送された場合において、申出期間満了前に申請人から再発送の申出があったときは、これに応じて差し支えない（不動産登記準則45条前段）。この場合、申出期間は最初に事前通知書を発送した日から起算される（不動産登記準則45条後段）。
通知書が紛失、火災又は盗難等により再発送の要望があっても応ずることはできない（1960年（昭和35年）4月16日民甲915号通達、同年5月28日民三351号回答）。ただし、書留郵便として発送された通知書が配達前に郵便盗難事故により亡失した場合、亡失証明書の提出があれば再発送に応ずることができるとされた（1968年（昭和43年）3月1日民三112号回答）。以上の先例は旧不動産登記法時のものであるものの、新法下でも適用があるとされている（一発即答162頁参照）。
前住所通知.
概要.
事前通知をすべき場合において、登記申請が所有権に関するものであり、登記義務者の住所について変更の登記がされている場合には、法務省令で定める場合を除き、登記官は、登記義務者の登記記録上の前の住所にあてて当該申請があった旨を通知しなければならない（不動産登記法23条2項）。
法務省令で定める場合とは、以下のとおりである（不動産登記規則71条2項各号）。
前住所通知は、転送を要しない郵便物として書面を送付またはこれに準ずる方法によりする（不動産登記規則71条1項）。具体的には、「転送不可」と書かれたはがきによる（不動産登記準則48条1項、同別記第56号様式）。この前住所通知が返送されなくても、当該通知に係る登記の申請について異議の申出がなければ登記は実行される（2005年（平成17年）2月25日民二457号通達第1-1(2)エ参照）。
なお、住所を転々としている場合、住所変更・更正の登記の受付日が事前通知をすべき登記申請日から3か月以内であれは、いずれの住所にも前住所通知をする（不動産登記準則48条2項）。
資格者代理人による本人確認制度.
概要.
事前通知をすべき場合であっても、当該申請が登記申請の代理を業とすることができる代理人（権利の登記は司法書士、弁護士、表示の登記は土地家屋調査士、不動産登記法を準用する船舶登記については司法書士、海事代理士を指す。以下資格者代理人という）によって申請された場合において、当該申請人が1項の登記義務者であることを確認した情報（本人確認情報）が提供され、かつその内容を登記官が相当と認めたときは、事前通知をしなくてよい（法23条4項1号）。
なお、資格者代理人自身が遺言執行者などで登記義務者となって登記手続きをする場合には自身を証明する本人確認情報を作成することはできないとされている。（登記研究745号）
本人確認情報の内容.
資格者代理人が申請人と面談した日時、場所及びその状況を明らかにした情報が必須である（1項1号）。申請人が法人の場合、その代表者又はこれに代わるべき者と面談しなければならない（不動産登記規則72条1項1号かっこ書）。
その他、資格者代理人が申請人と面識があるか否かで以下の情報が必要である。
面識がある場合.
資格者代理人が申請人の氏名を知り、かつ面識があるときは、当該申請人の氏名を知り、かつ面識がある旨及びその面識が生じた経緯を本人確認情報の内容としなければならない（不動産登記規則72条1項2号）。その具体例は以下のとおりである。
面識がない場合.
資格者代理人が申請人の氏名を知らないか、又は面識がないときは、真正な登記義務者であることを確認するために当該申請人から提示を受けた書類の内容及び当該申請人が真正な登記義務者であると認めた理由を、本人確認情報の内容としなければならない（不動産登記規則72条1項3号）。書類の具体例は以下のとおりである。
3号書類のうち「これに準ずるもの」については、民間会社が発行するもの（社員証など）は該当しないが、独立行政法人が発行するものは該当する（一発即答180頁）。
なお、これらの書類の内容を明らかにするには、書類の写しを添付する方法又は写しと同程度に当該書面の内容を特定することができる具体的な事項を本人確認情報の内容とする方法によりするものとされている（2005年（平成17年）2月25日民二457号通達第1-9）。
資格者代理人自身の証明.
資格者代理人が本人確認情報を提供するときは、当該資格者が登記申請の代理を業とすることができる者であることが要件となる。
この資格業者は以下に限られる。
また、登記申請の代理を業とすることができる者であることを証する情報を併せて提供しなければならない（不動産登記規則72条3項）。その具体例は以下のとおりである。
前住所通知の省略.
資格者代理人が本人確認情報を提供した場合であっても、原則として前住所通知を不要とすることはできない（不動産登記法23条2項）が、その内容からして申請人が登記義務者であることが確実であると認められる場合には、不要とすることができる（不動産登記規則71条2項4号）のは、既に述べたとおりである。
罰則.
資格者代理人が虚偽の本人確認情報を提供したときは、2年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処せられる（不動産登記法160条）。また、法人の代表者又は法人の代理人・使用人その他の従業員が、その法人の業務に関して虚偽の本人確認情報を提供したときは、両罰規定としてその法人に対しても罰金刑が科せられる（不動産登記法163条）。