宅地建物取引業法

宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう、昭和27年法律第176号）は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地および建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もって購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする、日本の法律。通称宅建業法。所管官庁は国土交通省。
1952年（昭和27年）、第13回通常国会に瀬戸山三男、田中角栄、外10名により提出、成立した議員立法である。
概要.
戦後の日本は空爆による住宅被災・戦地からの帰国者による人口増などにより、未曾有の住宅難の時代を迎えた。しかし当時は不動産取引を規制するものが何も無く、取引の仲介を行うのに無資本でも報酬を得られることから、専門的な知識や経験のほとんど無い者が取引に従事し、手付金詐欺・二重売買などを行う悪質な業者が横行するようになった。これらを規制し不動産業が健全な発展を図れるよう、昭和27年6月に宅地建物取引業法（以下「宅建業法」という。）が制定された。衣・食と並んで「住宅」は人間生活に欠くことのできない生活基盤である。にもかかわらず住宅を入手する宅地・建物の取引については、一般消費者がその知識や経験の乏しいのが通常であり、他方、悪質な業者も存在するため、大切な財産を失い、あるいは多大な損害を被る事例があとを絶たないのも事実である。
宅建業法では免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことによって、
以上の３点を目的とし、最終的には宅地・建物を購入しようとする者等が被る恐れのある損害を防止し、その利益を保護するとともに、宅地・建物が円滑に流通することを目的としている（宅建業法第1条より）。
構成.
本項で宅地建物取引業法について以下では条数のみを挙げる。
目的.
宅地建物取引業者の免許制度などの規制による、業務の適正な運営と宅地や建物の取引の公正の確保、宅地建物取引業の健全な発達の促進、購入者等の利益の保護と宅地や建物の流通の円滑化を目的としている（）。
宅地建物取引業免許.
免許基準.
宅建業を営むにあたり、以下の各号のいずれかに該当する者は、免許を取ることができない（）。
必然的消除事由.
免許権者は、その免許を受けた宅建業者が以下のいずれかに該当する場合には、免許を取り消さなければならない（）。
媒介契約.
媒介とは、宅建業者が依頼を受けて、契約の両当事者の間に入り、両当事者間の制約成立に助力することをいう（34条の2）。一方の依頼者の代わりに自ら契約を結ぶ代理（34条の3）とは異なる。もっとも、代理においても本法では媒介の規定を多く準用している。
宅建業者は、売買又は交換の媒介契約を締結したら遅滞なく以下の事項を記載した書面（通称、34条の2書面）を作成し、記名押印して依頼者に交付しなければならない。
物件情報を指定流通機構に登録しようとするときは、以下の事項を登録しなければならない。また、登録した宅建業者は、指定流通機構から交付される登録を証する書面（登録済証）を遅滞なく、依頼者に引き渡さなければならない。
宅建業者はに規定する他人間の商行為の媒介を業とする者でないから、商事仲立人ではなく民事仲立人であるが、11号で規定する仲立に関する行為を営業とするものであるから、1項により商人である。しかし売主から委託を受けず、かつ売主のためにする意思を有しないで売買を媒介した場合には、売主に対しにより媒介につき報酬請求権を取得できるものではなく、またの適用の余地もない（最判昭44.6.26）。
契約書.
民法では法令の制限内において契約内容や方法は自由と定められている（民法521条）。しかし、宅地建物取引業法では、宅建業者の関わる宅地建物取引では法定の事項を記入した契約書（業界用語で37条書面という）を作成しなければならない（37条）。
宅建業者は、契約を締結したときは遅滞なく、契約の両当事者（宅建業者が自ら当事者として契約したときは、その相手方）に、宅地建物取引士の記名のある契約書を交付しなければならない。たとえ、相手方が取引に精通している宅建業者であったとしても、これらの手続きを省略することはできない。なお、宅地建物取引士は「専任の」宅地建物取引士である必要はなく、また、事前に35条書面に記名した宅地建物取引士と、37条書面に記名する宅地建物取引士は、同じでなくてもよい。
取り決めの有無にかかわらず、宅建業者は以下の事項を37条書面に記載しなければならない。
特に取り決めた場合、宅建業者は以下の事項を37条書面に記載しなければならない（貸借の場合は1~4のみ）。
自ら売主制限.
売主が宅地建物取引業者で、買主が宅地建物取引業者でない者（業者間取引での除外規定は78条2項）の場合、買主の保護を図るために、売主たる宅地建物取引業者に対し、民法等の原則よりも厳しい制限を課している。仮に買主に不利な特約を結んで制限を排除しようとしても、その特約は無効となる。以下の8項目を総称して「8種制限」ともいう。
「自己の所有に属しない」とは、具体的には「他人物」（）と「未完成物件」である。原則として宅建業者は自ら売主としてこれらの売買契約を締結してはならない。以下の場合は例外として契約を締結できる。
買主は、売主たる宅建業者に対し申し込みの撤回（クーリングオフ）ができる旨及びその方法を書面で告げられた日から8日以内なら、何らの理由を必要とせずに一方的に申し込みの撤回または契約の解約をできる。買主がクーリングオフを行使するにはその旨を書面で宅建業者に通知しなければならない。クーリングオフの効力は書面を発したときに生じる。クーリングオフがなされると、宅建業者は受領した手付金等の金銭を速やかに返還しなければならす、また撤回、解約に伴う損害賠償・違約金の支払いを請求することはできない。なお、以下の場合には、クーリングオフは行使できない。
契約解除に伴う損害賠償額の予定（）や違約金（名目は問わない）を定めるときは、合計して代金額の20%を超えてはならない。超える特約は、20%を超える部分について無効となる。
宅建業者が買主から受け取る手付金は、代金額の20%を超えてはいけない。超えた部分は無効となる。また、手付金は常に「解約手付」となる。
瑕疵担保責任について、民法の原則（買主が瑕疵の存在を知ったときから1年間責任を負う。）よりも買主に不利となる特約は無効となる。ただし例外として、瑕疵担保責任の期間を引渡しの日から2年以上とする特約は認められる。実際にも「引渡しの日から2年間」とする特約が多い。なお、新築住宅の売買契約については、住宅の品質確保の促進等に関する法律が優先される。
物件の引渡し前に買主が宅建業者に支払う金銭（手付金、内金、中間金等、名目は問わない）について、宅建業者は保全措置を講じた後でなければ、受領してはいけない。後述の例外にあたらないのに保全措置を講じない場合は、買主は支払義務を負わない。保全措置とは「銀行等による保証」「保険事業者による保証保険」「指定保管機関による保管」のいずれかである。ただし未完成物件の場合は「指定保管機関による保管」は利用できない。保全は受領した金銭の全額について保全をしなければならず、一部のみの保全は認められない。なお以下の場合には保全措置は不要である。
宅建業者は自ら売主となる割賦販売契約について、買主から賦払金の支払いがない場合でも、30日以上の相当期間を定めて買主に支払いを催告し、期間内の支払いがない場合でなければ、賦払金の不払いを理由とした契約の解除や残金全額の支払い請求はできない。
所有権留保や譲渡担保による売買契約は、原則として禁止される。以下の場合には所有権留保が認められる。