宅地建物取引士

宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）とは、宅地建物取引業法に基づき定められている国家資格者。宅地建物取引業者（一般に不動産会社）が行う、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の取引に対して、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実に法に定める事務（重要事項の説明等）を行う、不動産取引の専門家である。
概要.
宅地建物取引士は、1958年（昭和33年）に当時の建設省（現・国土交通省）が宅地建物の公正な取引が行われることを目的として創設した資格である。
名称.
創設当初は「宅地建物取引士」ではなく、「宅地建物取引員」という名称であったが、1965年（昭和40年）の法改正により「宅地建物取引主任者」となった。その約半世紀後の2014年（平成26年）6月25日に「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」が公布され、これにより従来の「宅地建物取引主任者」は2015年（平成27年）4月1日より現在の「宅地建物取引士」となった。また、当法改正と併せて、宅地建物取引士の定義や業務の明文化、信用失墜行為の禁止、知識及び能力の維持向上などの義務が追加された。
制度.
宅地建物取引士制度は、高額かつ権利関係も複雑な不動産取引を扱う宅地建物取引業者に対して、国の法律（宅地建物取引業法）に基づいて行う国家試験に合格し、不動産に関する専門知識を有する宅地建物取引士を設置し、（宅地建物取引士による）重要事項説明の義務を課すもので、これにより知識の乏しい購入者等が、取引上の過誤によって不測の損害を被ることを防止することを目的としている。その為、宅地建物取引業者は常に取引に宅地建物取引士を関与させ、責任の所在を明らかにして、購入者から説明を求められた時、何時でも適切な説明をなし得る態勢を整えさせ、公正な取引を成立させることに努めなければならない。
上記の様に、宅地建物取引業者は宅地又は建物の売買、交換または賃貸借の契約が成立するまでの間に、取引の相手方に対し一定の重要事項について宅地建物取引士による重要事項説明書の交付と説明をなす義務があり、これが宅地建物取引士の最も重要な職務である。この重要事項説明書の交付と説明に当たり、宅地建物取引士が説明義務を果たさず、相手方に損害を与えたときは、単に宅建業者のみでなく宅地建物取引士個人も共同不法行為者として損害賠償の責任を負う。この場合、宅地建物取引士の説明義務違反行為は「宅地建物取引士として行う事務に関し不正又は著しく不当な行為」（宅地建物取引業法68条1項3号）に当たり違法行為となるからである。
業務範囲と関連規正法.
宅地建物取引士として携わる業務範囲は、以下の表を参照すること。
業務に付随して、上記以外の各種法律の規制を受ける場合がある。
専権業務.
宅地及び建物の取引に際しては、権利関係が複雑で、法令上の制限も多いほか、契約の取引条件も複雑かつ取引価額も高額であることから、業務の運営の適正性や宅地建物取引の公正性を確保するため、宅地建物取引に関して専門的かつ広範な知識を有する宅地建物取引士の設置を義務付けている。
また、重要事項説明は、宅地建物取引についての経験や知識の乏しい消費者が、契約対象物件や取引条件について十分理解しないままに契約を締結し、後日、契約目的を達成できず不測の損害を被るといった状況を防ぐため、契約締結の判断に重大な影響を与える事項について宅地建物取引士に説明させることを義務付けたものである。
以下の各業務が宅地建物取引業法15条に基づき宅地建物取引士が行う、「宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務」である。
宅地建物取引士登録・宅地建物取引士証.
登録基準.
以下の各号のいずれかに該当する者は、宅地建物取引士登録ができない。登録ができない以上、宅地建物取引士証が交付されることも当然ない。また、いったん登録したものの以下の各号に該当するに至った場合は、該当した日から30日以内に登録の消除を届け出なければならない。
成年被後見人又は被保佐人を欠格条項とする規定については、令和元年6月14日に公布された「成年被後見人等の権利の制限に係る措置の適正化等を図るための関係法律の整備に関する法律」によって削除され、心身の故障等の状況を個別的、実質的に審査し、必要な能力の有無を判断することとなった。
宅地建物取引士証.
法定講習.
現状、宅地建物取引士証の有効期限は5年と定められており、その交付・更新を受けるにはあらかじめ宅地建物取引業法で定めた講習を受講する必要がある。宅地建物取引士に対し、法令・税制改正等の内容を中心とする最小限必要な知識を講習によって習得させることにより、その資質の維持向上を図ることによって、適正な業務遂行能力を確保することを目的している。なお、2015年4月に施行された宅地建物取引士への名称変更と併せて、下記の点が追加・変更された。
設置義務.
宅地建物取引業.
宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない（第1項）。
この場合、原則として、「事務所」に関しては業務に従事する者5人に対して1人の割合で、マンションのモデルルームのような案内所等、「事務所以外の場所」で契約行為を締結する専任の宅地建物取引士を置くべき場所に関しては、業務に従事する者の人数に関係なく1人以上でなければならない。なお、同一の物件について、売主である宅地建物取引業者および媒介または代理を行う宅地建物取引業者が、同一の場所において業務を行う場合には、いずれかの宅地建物取引業者が専任の宅地建物取引士を1人以上置けばよい。
専任の宅地建物取引士に変更があった場合は、宅地建物取引業者は30日以内に免許権者（国土交通大臣あるいは都道府県知事）に届出なければならない。欠員が生じたときは、2週間以内に法定要件を満たすよう欠員補充等の対応をしなければならない。
2022年4月1日の民法改正に伴い、「成年者」とは、満18歳以上（）である者となり、婚姻による成年擬制（）が宅地建物取引業法より削除された。また親権者から営業の許可を受けた未成年者（）については、従前の通り、宅地建物取引業者（法人である場合にはその役員）が宅地建物取引士である場合で、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その未成年者は、その事務所等に置かれた「成年者である専任の宅地建物取引士」とみなされる。「専任」とは、国土交通省の通達によれば、原則として宅地建物取引業を営む事務所に常勤（宅地建物取引業者の所定労働時間を勤務することをいう）して、専ら宅地建物取引業に従事する状態を言うと解説されている。
賃貸住宅管理業.
2020年、良好な居住環境の確保を図るため、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が可決成立した。新たにサブリース業者と賃貸住宅所有者との間の賃貸借契約の適正化のための規制措置を講ずるとともに、賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度を設けることで、「管理業務の適正な運営」と「借主と貸主の利益保護」を図るため、賃貸住宅管理業務に関する必要な知識と能力、実務経験を有する者として「業務管理者」（法律第12条第4項）の設置が求められており、その要件の一つとして、宅地建物取引士などの設置が定められている。
第二種金融商品取引業.
2007年9月30日には金融商品取引法が施行され、不動産信託受益権は、金商法第2条2項有価証券の「みなし有価証券」として位置づけられ、取引にあたり金商法による諸規制を受けることになった。その為、金融商品である不動産信託受益権の取引を業として媒介等する場合には、第二種金融商品取引業の登録が必要となる。
宅地又は建物を信託財産とする信託受益権の売買などを行う場合には、「不動産信託受益権等売買等業務の統括に係る部門」、「内部監査に係る部門」、「法令等を遵守させる為の指導に関する業務に係る部門」、および「営業の担当者」に宅地又は建物の取引に関する専門的知識及び経験を有する者を配置しなければならない。(金融商品取引業等に関する内閣府令(平成19年内閣府令第52号)第13条4項)
よって、下記のような宅地または建物の取引に関する専門的知識及び経験を有する者3名以上が、研修機関による「信託受益権売買等業務及び関係法令」に関する研修を受講（必須ではない）した上、登録申請を行うケースが多い。
なお、宅地建物取引業者が宅地建物取引士をして信託受益権の売買契約締結前1年以内に同一内容の契約について重要事項説明を行った場合は、当該契約において重要事項説明を省略できる。また金融商品取引法第2条31項に規定する特定投資家および特定投資家とみなされる者を相手方にする場合は重要事項説明を要しない。
不動産特定共同事業.
不動産特定共同事業者は、事務所ごとに、不動産特定共同事業法第24条第2項（不動産特定共同事業契約の成立前の書面の交付）、同法第25条第2項（不動産特定共同事業契約の成立時の書面の交付）及び第28条第3項（財産管理報告書の交付等）の規定による業務のほか、当該事務所における次に掲げる業務の実施に関し必要な助言、指導その他の監督管理を行わせる為、その従業者であって宅地建物取引業法第18条に規定する登録（宅地建物取引士登録）を受けていること、その他主務省令で定める要件を満たす者を業務管理者として置かなければならないとされている。
試験.
人や企業が活動する為に必要不可欠な不動産の取引に関係する国家資格であることから、不動産業だけでなく金融業などの他業種に携わる者にも法律系国家資格として人気がある。試験は、宅地建物取引業法第16条の2第1項の規定に基づき、国土交通大臣から指定を受けた指定試験機関（一般財団法人不動産適正取引推進機構）が、各都道府県知事の委任のもとに実施している。 その為、試験時には全都道府県に試験会場が設置されることとなる（2005年で197会場）。
就職活動を控えた大学生（特に文系）にとっては、TOEICや日商簿記検定、FP検定、ITパスポート、証券外務員などと並び人気の高い資格の一つとなっている。
受験内容等.
例年2分野および7分野に多くの問題が配されている（2011年の試験では7分野に20問、2分野に14問とこの両分野で総問題数の7割近くに達する）。
宅地建物取引業従事者のみが受講できる登録講習実施機関が行う登録講習を修了し、その修了試験に合格した日から3年以内に行われる試験を受けようとする者は、1分野および5分野（計5問）については免除される。
法令はその年の4月1日の時点で施行されていたものを根拠とする。場合によっては試験日時点の法令と合わないこともある。特に重大な改正があった場合は問題冊子の表紙に「○○法については改正前のもので出題している」旨が記載される（例：1992年の試験においては借地借家に関する問題は、この年の8月1日に施行された借地借家法ではなく、旧借地法・旧借家法で出題された）。
平成18年より宅地建物取引士資格試験委員が指定試験機関である一般財団法人不動産適正取引推進機構より公開されており、弁護士・大学教授が若干名、他は国交省を中心とした法務省・農林水産省・財務省・総務省・消費者庁等のキャリア官僚で作成されている。
合格率・合格基準点の推移.
合格率・合格基準点の詳細については下表を参照。
合格率は平成11年以降、15%～17%台で推移しており、合格率に対応した得点が合格基準点に設定されているとの推測もある。従って問題が難しい年は高得点者の割合が少なくなる為、合格基準点が低くなり、逆に問題が易しい年は基準点が高くなる。合格基準点は、現行の問題数50問時代においては平成2年の26点、平成7年の28点を除き、30～38点の間で変動している。また社会保険労務士のように科目ごとの足切り点は存在せず、総合得点で採点される。2002年から正解肢が公表され、2005年からは電話で合否確認ができるようになった。
登録講習・登録実務講習実施機関.
登録実務講習は2006年以前は財団法人不動産流通近代化センター（現・公益財団法人不動産流通推進センター）のみが行っていたが、同年に業法施行規則が改正され、翌2007年から一般企業の参入が認められた。
登録講習と登録実務講習実施機関の一覧については外部リンク節の国土交通省の一覧を参照。
賠償責任補償制度.
宅地建物取引士賠償責任補償制度は、宅地建物取引士が宅地建物取引業法35条及び37条に基づいて遂行する業務（重要事項の説明、書面の交付）に起因して顧客から提起された損害賠償請求について、宅地建物取引士自身が負担する法律上の損害賠償金や裁判費用等を補償する賠償責任保険、いわゆる専門職業人賠償責任保険である。不動産という高額な商品を取扱う以上、訴訟のリスクは常に付いて回り、実際には2,600万円という高額賠償金が支払われたケースもある。