공동주택 전문관리제도의 붕괴의 원인을 개선하여 주세요.
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2019-01-23 ~ 2019-02-22

공동주택 전문관리제도의 붕괴의 원인을 개선하여 주세요. ◎ 주택관리업자 및 사업자 선정지침(2010. 7. 6.)으로 인한 전문관리제도 폐해 1. 이제는 정부는 공동주택 입주자의 사적자치 권한을 돌려주고, 입주자의 대의기 관인, 자치기구가 입주자등의 행복추구권 침해하는 경우, 이를 공공질서를 유지하기 위한 공공의 이익을 보장하고, 입주자대표회의를 불법의 온상으로 만들고 있는 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 즉시 폐지해야 한다. 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 만에 하나, 즉시 폐지가 어렵다.면 주택관리업자가 동대표들과 짜고 치는 고스톱을 하지 못하도록 기준도 잦대도 없는 사업자선정 지침의 허울좋은 적격심사제로 평가하여, 누이 좋고 매부 좋은 부정. 비리의 온상을 만들고 있는 제도의 잘못된 근원의 싹을 잘라야 한다. 아파트관리업자 선정과정에서 부정과 비리가 만연되고 있다.는 질책이 나오자 이 질책이라는 빈대를 잡자고, 2010. 7. 6. 긴급 주택법시행령을 개정하여 주 택관리업자 및 사업자 선정지침을 만들어 최저가 입찰제를 도입하면서, 주택관 리업자와 청소. 경비. 소독등 용역사업자가 서로 업무 영역을 달리하던, 업무영 역이라는 구분의 벽이 무너지고, 너도 나도 종합관리업자가 되어 이권 챙기기 에 관리소장들을 동원하다 보니 공동주택관리제도에서 전문관리를 위하여 주택 관리사 150세대 이상의 공동주택에 주택관리사를 의무배치 하도록 제도를 도 입하였으나, 관리소장이 위탁사의 영업사원으로 전락하여, 위탁회사를 위한 영 업지원을 위한 동대표 시중들기를 시작하면서 주택관리사는 공동주택관리제도 수호의 선봉장이 아닌 주택관리업자를 위한 하루살이로 전락하고 말았다. 2010 년 선정지침 발표 당시 아파트관리신문 특집보도 기사 중 글이다. 2. 주택관리업자 및 사업자 선정지침, 이대로 괜찮나(아파트관리신문 특집) 지침 시행 한달만에 보완·유예 의견 제기 잇따라 (2010. 8. 3.) 중략- 0000(주) 김00 은 “위탁관리회사나 동대표, 입주자대표회의가 특정 업체와 계 약을 체결하도록 관리소장에 강요하거나, 입주자대표회의등이 업체를 직접 선 정해놓고 처리를 관리소장에게 요구한다면 상대적 약자인 관리소장은 그 요구 를 들어 줄 수 밖에 없는 것이 현실”이라며 “권한은 없고 오로지 책임만 지는 관리소장에게 계약 체결권을 부여한 것은 책임을 전가시킨 것 밖에 해석이 안 된다.”고 지적했다. 특히 “결국 저가 업체의 부실한 서비스나 공사로 인한 모 든 책임은 관리소장에게 돌아간다.”며 “이러한 현실이 지속된다면 주어진 본연 의 업무를 능동적으로 수행할 관리소장은 찾을 레야 찾을 수 없게 된다.”고 말 했다. 중략- <자료출처 : 아파트관리신문> 3. 주택법시행령제55조의4(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정) ③ 제1항에 따라 사업자를 선정하는 경우 입찰 참가 제한이나 입찰 방식에 관하여는 제52조제5 항(용역 사업자를 선정하는 경우만 해당한다) 및 제8항을 준용한다. 이 경우 주택관리업자는 사업자로 본다. <신설 2013.1.9., 2014. 4. 24.> 2010. 7. 6. 시행된 주택관리업자 및 사업자선정 지침에 의한 최저입찰제가 전국적으로 시행되자, 주택관리업자들이 최저입찰제에 의한 빈사상태에서 회사를 운영할 수 없다.고 아우성을 치자, 국토부는 너도 먹고 살아라 면서 총액도급제를 시도하다. 주택관리사단체와 입주자대표단체의 반발에 부딪치자. 아애, 보따리를 풀어 주어 버리자, 주택관리업자들은 얼씨구 좋아라. 하면서 위.수탁관리 수탁을 맡아, 관리주체라는 지위를 이용하여, 사업자 선정 관리주체가 결정할 수 있다.면서 용역업자 선정을 좌지 우지할 수 있는 입장에서 사업자 선정공고문을 자사에 유리하도록 만들도록 관리소장에게 지시하여, 주택법시행령제54조의4에서 정한 방법(입찰에 참여하는 위탁관리회사는 별도의 사업자로 본다.고 주택법령을 개정하여 위탁사에서 관리소장에게 너도 먹고 살게 자리를 만들어 주었으니 우리도 먹고살자.)으로 입찰을 진행하여, 자회사나 위탁관리회사가 지정하는 업체가 선정하여(경비.청소 계약서 본사로 만들어 가지고 와라,) 되도록 하여, 그래야 우리도 먹고 산다.라고 하소연(?) 하는 돗대기 시장을 만들고 말았다. < 보도내용('14.10.15 중앙 > ㅇ 서울 인구 맞먹는 1000만 아파트 주민, 14개 주택관리업체가 관리 - 저가입찰로 아파트 관리를 따낸 주택관리업체가 주민대표․관리소장과 유착, 입찰정보를 빼낸 후 자회사를 내세워 용역(경비, 청소 등) 싹쓸이 ㅇ 아파트 공사업체가 주민대표에게 뒷돈 주고 2~3억 부풀려 공사 수의계약 - 전문가들은 수의계약이 아닌 경쟁입찰을 해야 한다고 주문 보도내용 : 관리비 새는 아파트 ＜하＞ 일부 입주자대표 뒷돈 요구 경력 3년 넘으면 500만원 돈 회수하려 비리로 이어져, "채용 과정 감시 강화해야“ 주택관리사인 40대 A씨는 지난해 9월 경기도의 한 아파트 입주자대표 B씨로부터 은밀한 제안을 받았다. “관리소장 자리를 줄 테니 1000만원을 빌려달라.” 채용을 대가로 한 뒷돈 요구였다. 경제적 여유가 없던 A씨는 간신히 350만원을 구해 건넨 뒤 관리소장 자리를 얻었다. 몇 달 뒤 B씨는 다시 돈을 요구했다. A씨가 “돈이 없다”고 하자 B씨는 “아는 은행원이 있으니 마이너스통장을 만들어서 달라”고 했다. A씨는 며칠 동안 고민하다 통장을 개설해 450만원을 줬다. 수차례 요구 끝에 간신히 차용증을 받아냈지만 채무자, 채권자도 명확하게 기재되지 않은 것이었다. B씨의 요구를 다 들어줬지만 A씨는 지난 9월 계약 연장에 실패했다. 빌려준 돈도 돌려받지 못했다. 주택관리사협회 경기도회 김일암 상담위원은 “A씨는 상담을 한 뒤 빌려준 돈은 포기하고 다른 일자리를 알아보려고 했다”며 “돈을 주고 취업한 관리소장들은 자신이 피해를 입을까봐 그 사실을 숨기려고 한다”고 말했다. 일부 아파트 단지의 관리소장 채용을 놓고 현대판 매관매직(賣官賣職)이 일어나고 있다. 주택관리사들 사이에서 ‘보천사오백(補千士五百)’이라는 말이 나올 정도다. 관리소장 경력 3년 이하인 주택관리사보는 1000만원, 경력 3년이 넘는 주택관리사는 500만원을 관리업체나 입주자대표에게 줘야 일자리를 구할 수 있다는 뜻이다. 주택관리사협회 관계자는 “관리사 자격증을 가진 사람은 5만여 명인데 일자리는 1만5000개가 안 되 니 취업 비리가 생기는 것”이라고 말했다. 실제로 2010년 관리소장 채용 대가로 뒷돈을 받은 혐의로 주택관리업체 대표 등 3명이 경찰에 구속됐다. 이들은 주택관리사 김모씨로부터 500만원을 받는 등 49명에게서 1억4700만원을 받아 챙긴 혐의였다. 이런 뒷돈은 관리비 비리로 이어지는 주요인 중 하나다. 두세 달치 월급을 상납한 일부 관리소장은 관리비에 눈독을 들이거나 관리소 직원 채용을 대가로 돈을 받기도 한다. 뒷돈을 주고 들어간 관리소장들은 입주자대표와 관리업체를 제대로 감시하기 어렵다. 경기도 공동주택관리조사단장인 경기대 최용화(건축공학) 교수는 “관리소장은 돈을 회수하기 위해 주민대표들과 짬짜미를 하거나 관리비를 횡령할 가능성이 높다”며 “관리소장 채용 과정의 투명성을 높이고 감시를 강화해야 할 것”이라고 지적했다. 안효성·윤정민 기자 4. 위탁관리수수료에 불모 된, 공동주택 위탁관리제도가 되어서는 안 된다. 보도참고자료 배포일시 2014. 10. 16(목) 총 4매 (본문 2, 붙임 2) 담당 부서 주택건설공급과 담 당 자 ∙과장 서정호, 사무관 류종우☎ (044)201-3374, 3375 보 도 일 시 즉시 보도 가능합니다. ｢1000만원에 사고파는 아파트 관리소장｣ 보도 관련 □ 아파트 관리소장 채용을 미끼로 금품을 수수하는 주택관리업체는 관련규정에 따라 영업정지, 해당 주택관리업체나 동대표는 고발하여 2년 이하의 징역 등 강력하게 처벌되도록 감독을 강화하고, * 주택관리업체가 부정한 재물 취득의 경우에는 1년 이내의 영업정지(주택법 제54조), 향후 등록말소 의무화도 검토 * 관리소장 채용 등 공동주택관리와 관련, 금품을 수수하는 행위는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하 벌금(주택법 제97조) ㅇ 주택관리업체 또는 동대표는 관리소장 채용을 둘러싸고 일체의 금품수수를 하지 않도록, 자체 자정노력을 기울이도록 지도할 계획임 □ 한편, 지난 국회에서 발의된(김성태 의원 대표발의, 7.31) ｢공동주택관리법｣에는 동대표의 관리소장에 대한 부당간섭을 금지하고 부당 간섭의 경우 지자체에서 사실조사 후 시정명령하도록 하여, ㅇ동대표의 부당한 횡포 등을 방지하도록 규정되어 있음 ㅇ아울러, 입주민의 무관심이 아파트 관리 비리의 근본 원인인 점을 감안, 입주민의 관리 참여를 독려하고, 지난 새로이 도입(‘13.12)된 전자투표제의 활성화에도 노력을 기울일 예정임 * 아파트 동대표 선출이나 입주민의 주요 의사결정을 위해 전자투표제 도입(주택법 제43조의5) <2> 공동주택관리 전문가의 역할과 업무처리의 3대 목표 가. 업무처리의 투명성(업무절차가 투명하고, 공개적으로 이루어 져야하며, 매뉴얼화되어 객관적으로 제3자가 볼 때 이해가 되어야 하며, 대외적으로 공정성이 유지되어야 한다.) (1) 업무절차의 공개와 민원인의 의견을 수렴함으로 입주자등의 의혹요인을 제거 분쟁을 예방(최소화)할 수 있다. (2) 장기 미결(미처리)사항등 문제점 및 개선 대안에 대한 공개로 의혹 해소 나. 업무처리 절차의 간소화 (업무절차의 명확화, 업무 과정의 간결화) (1) 업무수행의 과정에서 불필요한 인력과 자재의 소모를 방지함으로써 시간낭비와 자재의 불필요 소모 요인을 제거함으로 인력과 비용의 절감 (2) 업무 과정상 불필요 업무를 제거하여 업무절차를 간소화 다. 업무처리 결과 효율성제고(업무시간. 비용절약과 집행결과 효과극대화) (1) 시설물의 유지관리를 위한, 시설물의 보수대체와 수선공사 계획을 수립하는 과정에서, 공사 예상금액을 사전에 충분히 조사하여 예측하고, 이를 공개하여 입주자등의 여론을 통한 공사의 필요성과 공감대를 일구어 내고, 공사에 소요되는 인력과 기술능력 및 필요한 자재의 품질과 물동량을 조사하고 시장 성을 파악하여야 하나, 전문분야의 특수한 기술이나 정보를 확보하고 있지 못한, 관리사무소의 인력으로 공사의 사전조사와 시장의 동향을 이를 자체적으로 조사한다.는 것은 무리가 있음으로 대다수의 관리사무소에서 우선적으 로 잘 아는 공사업자를 통하여, 사전에 사업계획을 제공하고 공사에 필요한 정보를 수집하고 있는 실정이다. 이 과정에서 부실시공과 비리를 막기 위하여 현장설명회 집행자는 공사에 필요한 자료의 수집방법과 계획과정에서 문제가 되었던 점을 의무적으로 공개하게 하여야, 특정인과 결탁을 방지할 수 있다. 특히, 시설물의 관리에 수반되는 소모품 및 수선자재는 입찰이나 공개적인 구매절차 없이 업자에 의존하여 견적서에 의한 구매 품의로 납품의 결정되고 대금이 지불된다. 따라서, 반드시 납품과 대금 결재과정을 검증하고 통제할 수 있는 물품구매 절차의 투명성과 업무절차의 체계화로 불필요한 자재나 소모품의 낭비요인을 제거함으로써 사용절차를 검증하고, 시설물의 수선의 기간과 주기를 분석하여 시설물의 유지비용을 줄이고, 업무처리의 결차를 개선하여 효과를 제고할 수 있다. (2) 관리직원을 채용시, 단지의 실정과 단지에 설치된 시설의 관리 정도에 적합한 능력을 보유한 전문인력을 확보 및 채용하여, 관리직원의 불성실한 관리태도나 업무미숙으로 인한, 부실관리나 공사업자의 선정과 공사 감독과정에서 불성실한 직원에 의한 관리사고 발생되지 않도록 인력의 부적격자와 관리소홀로 발생되는 낭비요인 제거(수선비용 및 자재구매비용 절감과 관리사고를 예방)하여야한다. <3> 공동주택의 법령(기준, 절차, 법위와 시기)을 준수하고 효율적인 관리 ◎ 법령에서 정한 적용의 기준과 우선순위 및 적용시기 1. 공동주택관리는 공동주택관리법을 근간으로 하여, 정부에서 정한 각종 지침과 지방자치단체의 조례 및 준칙을 기준한 각 아파트에서 정한 관리규약 및 제운영 규정을 적용 2. 동별대표자로 구성된 입주자대표회의에서 법령과 규약에서 정한 의결사항에 대한 결정, 집행기구인 관리기구(관리사무소)를 두어 입주자들의 공동생활의 안정화를 위하여 집행업무를 수행한다. 3. 정부와 지방자치단체는 헌법제35조에서 정한 모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리와 주택법제3조에서 정한, 국가. 지방자치단체는 국민이 쾌적하고 살기 좋은 주거생활 확보하고, 공동주택관리법제1조에서 정한 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있도록 입주자대표회의와 괸리사무소의 업무를 지원하여, 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 이를 위한 지원을 하고 공동주택의 투명환 관리와 안전적이고 효율적인 관리를 위한, 감독업무를 실시하여, 이를 위반하는 각 입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 자생단체등 이해당사자의 자기 역할의 충실과 견제 및 균형을 유지할 수 있도록 지원하여야 한다. 4. 관리업무의 수행과정에서 분쟁이 발생되면, 분쟁 해결의 절차와 법적용 순서와 범위 가. 법의 적용기준은 헌법 -> 상위법령 우선 -> 신법 우선 -> 법적절차는 민법에 바탕을 두고, 재산권의 분쟁은 집합건물 소유 및 관리에 관한 법률, 관리부분은 공동주택관리법을 적용한다. 공동주택관리법을 적용함에 있어 적용시기와 범위의 확인은 대단히 중요하다. 나. 법령의 적용 범위와 시기를 벗어나면, 법령의 시행 전의 잘못을 처벌할 수 없다. 권리와 의무의 변동에 수반된 재판상 쟁점은 법 순서와 신의칙에 위반하는가? 정의 관념에서 용인될 수 있는 것인가?로 판단한다. 다. 신의성실의 원칙에 위배되는 권리의 남용은 아니 된다. ◎ 부실관리 예방으로, 부정과 비리를 방지하는 수단 1. 투명성 (업무절차가 공개적으로 투명하고, 객관적으로 제3자에게 이해되며, 대외적으로 공정성을 유지) 가. 업무절차의 공개와 민원인의 의견을 수렴함으로 입주자등의 의혹 요인을 제거분쟁을 예방(최소화) 나. 장기 미결(미처리)사항에 문제점 및 개선대안에 대한 공개로 의혹해소 2. 간소화 (업무절차의 명확화, 업무과정의 간결화) 가. 낭비요인을 제거함으로 인력절감 나. 불필요업무를 제거하여 비용절감 3. 효율성 (업무시간의 절약과 효과극대화) 가. 소모품 및 수선자재구매 절차의 투명성과 업무절차의 체계화로 낭비요인을 제거함으로써 시간과 비용의 절감을 통한 업무결과의 효과 제고 나. 전문 인력을 확보하여 관리 소홀로 발생되는 낭비요인 제거(수선비용 및 자재구매비용 절감) 2019. 1. 25. 김 쾌 식 서울시 관악구 분쟁중재위원 대한주택관리사협회 입법조력위원회 위원 신지식인(2000-0447호) 주택관리사(경기99-132호)