아파트 관리비와 장기수선충당금 등 유용 그리고 관리비 부당부과 등 관련 청원입니다
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2018-12-28 ~ 2019-01-27

Ⅰ. 서론 공동주택 관리비 사용의 투명화를 위한 공동주택 외부회계감사[공동주택관리법(이하에서 법) 제26조제1항. 구 주택법 제45조의3제1항]는 단지 관리주체가 작성한 재무제표에 대한 일반회계감사일 뿐 이행감사·부정적발감사가 아니라는 내재적 한계가 있고, 우리 아파트의 경험에 따라 살피건대, 지방자치단체의 공동주택관리 점검반의 관리실태 점검[법 제93조, 구 주택법 제59조]과 지방분쟁조정위원회[법 제71조. 구 주택법 제52조]도 겉으로는 그럴싸하지만 속을 들여다보면 실효성에 강한 의문을 제기하지 않을 수 없습니다. 국민의 70％가 공동주택에 거주하고, 입주자 등이 연간 부담하는 관리비·사용료·장기수선충당금이 12조원에 이릅니다. 그리고 공동주택관리 관련 민원과 분쟁이 계속적으로 증가하고 있는 추세입니다(중앙분쟁조정위원회 인터넷 홈페이지 참고). 혹시 내가 사는 아파트에서도 이와 유사한 일이 일어나고 있는 것은 아닐까 하는 마음으로 관심을 가지고 도와주시기를 바라는 간절한 마음에서 이 글을 올립니다. [입주자대표회의에서 궁여지책으로 청와대 국민청원게시판에 글을 올리기로 의결하였지만 “사실적시의 명예훼손” 등의 금지규정 때문에 깊은 고민이 있었고, 실명을 사용하지 않고 내용도 몇 가지만 간단히 적되 여기에 우리 아파트 현 관리사무소장의 E-Mail 주소 cybsk@naver.com을 적습니다.] Ⅱ. 사실관계 00도 00시 소재 00아파트는 360세대의 소규모 서민아파트입니다. 자치관리 하는 00아파트는 직원들을 모두 해고하고, 2년간 위탁관리를 한 적이 있습니다. 간단히 몇 가지만 살피건대, 00아파트 위탁관리 시에 ○ 단기성예금통장과 관리비통장에 자치관리 시의 직원들 퇴직금이 적립되어 있었음에도, 자치관리 시의 직원들 퇴직금이 적립되어 있지 않다고 입주자대표회의에 허위보고하고, 자치관리 시 직원들 퇴직금에 사용하겠다며 장기수선충당금을 담보로 제공하여 3,000만원을 대출받아 대출금을 잡수입구좌에 넣고 전액 소비하였습니다. 장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용하도록 그 용도를 엄격히 정하고 있습니다[법시행령 제31조제4항, 구 주택법 제66조제2항]. 법제처도 “비록 장기수선계획에 따른 공동주택의 지붕방수공사대금을 지급하기 위한 것이라 하더라도 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위하여 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수는 없다”라고 해석하고 있습니다[법제처 안건번호 13-0608 회신일자 2014.02.20.]. [관리주체 : 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 자치관리 하는 경우는 관리사무소장, 위탁관리 하는 경우에는 주택관리업자 등] ○ 마땅히 부과하여야 할 관리비 3,800만원을 부당해고된 자치관리 시 관리사무소장이 미부과한 것처럼 꾸미고, “3,300만원으로 결정해서 하자”라고 하면서 입주민들에게 관리비 등을 이중부과 등 부당부과한 사실도 있습니다. 엉터리로 계산된 약 3,300만원을 (입주민들이 부담을 느끼지 못하도록) 926,270원씩 소액으로 나누고, 다시 360세대로 나누어 관리비등과 함께 매월 부과 징수, 36개월 계획으로 대출원금과 이자를 갚아나가다가 입주민들의 반발로 중지되고, 남은 대출원금과 이자는 담보로 제공된 장기수선충당금에서 강제집행 당하였습니다.[위탁관리 시의 관리사무소장은 “위탁관리회사의 전무가 미부과한 관리비를 뽑았다(산출했다)”라고 말하였습니다.] ○ 관리비 등을 가지급금계정으로 용도 외(소송비용 등) 지출한 사실도 있습니다. ○ 위탁관리 시에 자치관리 시의 수기장부를 온라인 전산화하려면 수기장부의 내용을 있는 그대로 옮긴 후에 옮긴 시점에서부터 필요에 따라 수정분개하고 주석을 다는 것이 기본이라고 할 것입니다. 그럼에도 불구하고 소급해서 자치관리 시의 수기장부를 공동주택 장부작성을 위한 전자정보처리프로그램(조이노리)을 제공하는 업체의 온라인 간편 전산장부로 바꾸며 원래의 장부인 수기장부의 퇴직급여충당예치금, 관리비예치금, 이익잉여금, 수선충당금, 공기구비품 등등의 계정의 금액을 전산장부에 제대로 옮기지 아니하고 변경 기록하거나 아예 기록하지 아니하고, 주석도 달지 아니한 채, 사실에 부합하지 아니한 전산장부를 진실인 양 부당해고된 자치관리 관리사무소장이 복직할 때까지 이월시킨 사실도 있습니다.(위탁관리 시 관리소장과 경리, 입주자대표회장은 위탁관리회사가 수기장부를 가지고 가서 장부를 전산화하였다고 진술한바 있습니다) ○ 외부회계감사 3년 연속 한정의견 관리비 등을 가지급금계정으로 지출, 적립되어 있어야 할 장기수선충당금보다 적립된 장기수선충당금이 모자라는 등 위탁관리 시 발생한 비정상적 지출행위로 인하여 2016년(2015.회계연도), 2017년(2016.회계연도), 2018년(2017.회계연도)에 실시한 외부회계감사 결과는 3년 연속 한정의견이 표명되었습니다. 입주민들의 재산적 손해가 메워지기는 요원하고, 입주민들의 반발 때문에 대손처리하기도 어려우므로 앞으로도 한정의견이 계속될 것입니다. 등등등 Ⅲ. 지방자치단체의 관리실태 점검 및 지방분쟁조정위원회의 결과 ○ 00시는 00아파트를 여러 해 동안 자주 조사하였습니다. 조사를 제대로 하고 조치하였다면 쉽게 해결될 일이었지만 단 한 번도 제대로 조사를 하지 아니 하였다고 할 수 있습니다. 공무원 2명, 공인회계사, 기술사, 변호사로 구성된 00시 점검반이 2015년 9월 22일부터 24일까지 3일 동안 2010년부터 조사받는 날 현재까지 5년 9개월치의 관리업무를 점검한 적도 있습니다. 그러나 점검반의 공인회계사는 위탁관리 시의 비정상적인 지출에 대하여 대놓고 “그때 당시에는 그렇게 할 수밖에 없었을 거 아니에요. 잘했다 못했다 말씀드리는 건 아니지. 검토 대상에서 배제하겠다”라고도 하였습니다. 점검을 마친 후 공무원이 관리사무소장에게 “잘못되었다는 것은 소장님이 먼저 사인을 하셔야 저희들이 그것을 갖고 가서 (지적사항을) 문서로 보내줄 테니 소명을 하라”라고 약 20분 동안 잘못을 인정하는 서명부터 하라고 요구하고, 관리사무소장은 “사인을 이 자리에서 어떻게 하느냐. (지적사항을) 문서로 주시면 천천히 읽어보면서 하겠다. 임의에 의해서(마음대로) 지적을 한 것은 제가 사인해도 별의미가 없다”라고 확인서명을 거절하였습니다. 결국 공무원은 어디선가 미리 작성해온 것으로 생각되는 A4용지 16장의 지적사항을 읽어보고 사인해서 보내달라며 두고 갔는데 자치관리 시와 관련하여서는 죄를 뒤집어씌우고 위탁관리 시와 관련하여서는 면죄부를 주는 것으로 볼 수 있는, 기가 막히는, 내용들이었습니다. 2015년 11월 9일 “관리실태 점검결과가 엉터리”라는 취지로 조목조목 소명을 하고[국민신문고 1AA-1511-210189], 00시는 “재검토후 답변 드리도록 하겠사오니 이점 양해하여 주시기 바랍니다”라는 답변을 하였을 뿐, 내부적으로 점검결과를 어떻게 보고하였는지는 모르나, 현재까지도 00아파트 관리실태 점검결과를 공개하지 못하고 있습니다. ○ 아파트 측에서 기간과 비용이 많이 요구되는 소송을 고려하기는 어려운 일입니다. 공동주택관리 분쟁조정 제도는 적은 비용으로 신속하고 공정하게 분쟁을 해결할 수 있는 장점이 있습니다[중앙분쟁조정위원회의 경우 분쟁신청 수수료 10,000원, 30일 이내에 조정절차 완료함이 원칙(법 제74조제3항)]. 00아파트의 분쟁조정은 지방분쟁조정위원회 관할로서[법 제72조제2항] 2018년 9월 11일 00도 지방분쟁조정위원회에 분쟁조정신청을 하였습니다[00도 지방분쟁조정위원회 제2018-01호]. 00도 지방분쟁조정위원회는 분쟁조정 신청 49일 만인 2018년 10월 29일 오후 15시 00분에 이르러서야 비로소 개의하여 우선 위원들 상견례를 하였습니다. 상견례를 마치고 지방분쟁조정위원회 간사(공무원으로 추측됨)가 “분쟁조정에 응하지 않겠다”는 위탁관리회사의 답변서 내용을 소개하고[중앙분쟁조정위원회의 분쟁조정에 응하지 아니하는 경우에는 500만원 이하의 과태료를 부과하는 규정을 두고 있습니다.(법 제75조제2항, 법 제102조제3항18호)], “00아파트의 분쟁조정 신청 내용은 공동주택관리법 제71조제2항에 따른 분쟁조정위원회의 심의대상에 포함되지 아니 한다”는, 법 규정과 모순된(오류가 있는) 것으로 사료되는, 고문변호사의 자문 내용을 전한 후에 “신청 내용이 분쟁조정 대상에 포함되지 아니하는 것으로 판단된다”는 간사 자신의 의견도 표명하였습니다. 위원 9명 중 출석위원 6명은 “손해배상 청구를 한다는 얘기는 분쟁조정위원회에서 이야깃거리가 안 된다고 봅니다. 고문변호사님 의견대로 기각이 맞다고 생각됩니다”라고 말하는 등 간단히 한마디씩 하였습니다. 그리고 지방분쟁조정위원회는 위원들 상견례를 포함하여 17분 만에 우리 아파트에서 신청한 분쟁조정신청을 기각하기로 결정하고 산회해버렸습니다. 00도 지방분쟁조정위원회가 다룬 첫 분쟁조정신청이었는데 00도 지방분쟁조정위원회가 앞으로 어떻게 분쟁조정신청을 다룰지 짐작하고도 남음이 있습니다. Ⅳ. 결론 ○ 일반적으로 입주자대표회의 구성원인 동별 대표자들은 주택관리 관련 법령과 공동주택 회계에 대해서 전혀 모르기 때문에 주택관리업자(위탁관리업체)와 관리사무소장이 이를 악용하는 경우 입주민들이 그 손해를 고스란히 떠안게 됩니다. 공동주택관리 전문가인 주택관리업자·관리사무소장은 법령에 위반한 입주자대표회의 의결을 유도하지 말아야 하고, 법령에 위반한 입주자대표회의 의결을 집행하지도 말아야 합니다. 법은 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행, 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리 등을 관리주체의 업무로 정하고[법 제63조, 구 주택법시행령 제55조], 입주자대표회의에서 의결한 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량하는 업무와 그 업무를 집행하기 위한 관리비ㆍ장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구ㆍ수령ㆍ지출 및 그 금원을 관리하는 업무를 관리사무소장의 업무로 정하고 있습니다[법 제64조제2항, 구 주택법 제55조제2항제1호]. 법은 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하지 아니하는 경우 500만원 이하의 과태료를 부과한다고 합니다[법 제102조제3항제22호, 구 주택법 제101조제2항제4호]. 관리사무소장이 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다라고도 정하고 있습니다[법 제66조제1항, 구 주택법 제55조의2제1항]. 법의 정함이 이러하다면, 관리비 등의 청구ㆍ수령ㆍ지출ㆍ적립ㆍ관리 등은 주택관리업자(위탁관리업체)와 관리사무소장의 고유업무이고, 주택관리업자(위탁관리업체)와 관리사무소장이 그 고유업무를 집행하면서 입주민들에게 손해를 끼친 경우에는 그 업무집행자들이 책임을 져야한다고 사료됩니다. 그런데 위탁관리를 하는 경우 관리주체인 주택관리업자와 관리사무소장은 “본인 - 대리인 관계”이므로 관리사무소장의 책임도 본인인 위탁관리회사가 져야한다고 봅니다. ○ 법은 공동주택관리기구의 구성ㆍ운영 등에 관한 사항, 관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등의 징수ㆍ사용 등에 관한 사항 등을 공동주택관리 분쟁조정위원회의 심의ㆍ조정 대상으로 정하고 있습니다[법 제71조제2항, 구 주택법 제52조제1항]. 법 규정이 이러함에도 불구하고, 00도 지방분쟁조정위원회는 17분 동안 위원들 상견례 겸 간단한 분쟁조정회의를 해서 위원장이 “00아파트의 분쟁조정 신청 내용이 공동주택관리법 제71조제2항에 따른 분쟁조정위원회의 심의대상에 포함되지 아니하고 법원의 판결에 의해 결정될 사항이므로 기각토록 하고자 합니다”라고 하고 “예”라고 하는 위원이 있어서 신청이 기각되고 말았습니다.[“분쟁조정위원회 심의 결과 보고”, “회의록” 참고]. 즉 00아파트의 장기수선충당금 담보제공 대출, 장기수선충당금 유용, 대출금 소비, 관리비 등을 가지급금 계정으로 용도 외 지출, 관리비 등을 이중부과 내지 부당부과한 행위 등에 대하여 “관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등의 징수ㆍ사용 등에 관한 사항이 아니다”라고 하는, 법 규정과 모순되는, 이유를 붙여 신청을 기각한 것입니다. 국민 대다수(70%)가 거주하는 공동주택의 입주자 등이 현재 겪고 있거나 겪을 수 있는 일이라는 마음으로 관심을 가지고 도와주십시오. 감사합니다. 2018.12.28. 00시 00아파트 입주자대표회의 회장 올림(직인 생략)