임대인은 전세금의 10%를 주택금융공사에 예치하고, 전세보증보험료를 부담하여야 합니다.
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2018-09-26 ~ 2018-10-26

1. 왜 제안하게 되었나? 갭투자가 이루어지는 경우, 전세금과 관련된 법률관계는 임대인과 임차인 만으로 이루어지지 않습니다. 임차인이 전세자금대출을 받을 경우에는, 임차인과 은행과는 대부계약이 체결되고, 이에대해 HUG에서 보증해 주는 보증계약이 함께 체결되는 경우가 많습니다. 또한 임차인이 전세계약 체결 후 전세보증보험을 들 경우 임차인이 다시 HUG에 보험료를 납부하는 구조입니다. 즉 대부계약을 통해 임차인과 은행은 임대인에게 신용을 공여하고, 보증계약과 보증보험을 통해 임차인과 HUG는 다시 임대인의 신용을 보강하고 있습니다. 그리고 HUG의 재원은 국민의 세금입니다. 달리 말해, 무주택자이면서 내집 마련을 위해 1주택 갭투자 중인 사람은 예외로 하더라도, 유주택자인 갭투자 임대인은 대한민국의 금융시스템과 조세시스템에 무임승차하고 있습니다. 그런데 외부 충격으로 인한 금융위기 발생 시 부동산은 연쇄적으로 폭락할 수 있고, 이로 인해 임의경매, 강제경매 등으로 부동산의 폭락이 자기강화될 경우 이로 인한 위험은 임차인, 금융기관을 넘어 궁극적으로 국민의 세금으로 운영되는 HUG에 전가될 수밖에 없습니다. 2. 제안 법안 내용은 무엇인가? 따라서 유주택자인 임대인은 HUG와 금융기관의 재무건전성을 위해 자기가 임차 중인 전세주택 전세금의 일정 비율(예컨대 10%) HUG 명의 계좌에 예치하고, 전세계약이 종료되었을 경우에만 반환받을 수 있도록 법률을 제정하여 주시기 바랍니다. 또한 임대인이 대한민국의 금융시스템과 조세시스템에 무임승차했던 것을 바로잡기 위해 전세보증보험의 보험료는 임대인이 납부하는 방향으로 법률을 제정하여 주시기 바랍니다. 적용 시점은 신규계약은 법령 공포 후, 기존계약은 법령 공포 후 3년 후로 하면 적절할 것으로 보입니다. 3. 실현가능성은 있을까? 올해 9월부터 국토교통부는 부동산 보유 현황, 임대차 현황, 재산세, 월세 정보 등을 한번에 파악할 수 있는 임대차통계시스템을 가동하게 되었습니다. 따라서 우리나라의 행정력에 비추어 봤을 때 충분히 실현가능하고, 금융기관과 공공기관의 금융/재정건전성을 확충한다는 측면에서 비용 대비 효익도 넉넉히 인정됩니다. 4. 위헌 소지는 없을까? 사유재산에 대한 지나친 침해로 볼 여지는 없다고 봅니다. 전세금의 10%를 예치하더라도 이를 국가에서 영구귀속시키는 것이 아니라 전세기간 종료 후에는 돌려주는 것이기 때문입니다. 공공기관과 금융기관의 금융/재정건전성을 강화한다는 공익적 측면을 감안한다면 합헌적 범위 내의 재산권 제한이라고 봅니다. 전세보증보험료를 임대인의 부담으로 하는 것의 경우, 전세제도를 통해 무상으로 사적자금대여를 해오고, 대한민국의 금융시스템과 조세시스템에 무임승차하였던 임대인들에게 마땅히 지워져야 할 부담을 지우는 것이므로 마찬가지로 합헌적 법위 내의 재산권 제한이라고 생각합니다. 5. 부작용은 없을까? 제안한 법안이 발효되면 다주택자들은 매도압력을 갖게 되어 똘똘한 한 채 현상이 심화될 소지가 있습니다. 그러나 똘똘한 한 채의 가격 상승분은 종합부동산세와 재산세로 일부 귀속되어 국고로 환수됩니다. 오히려 다주택자들이 매도압력을 갖게 되면 부동산 시장에 재고주택의 공급이 이루어져, 현행 9. 21. 대책에 따른 아파트 신규공급보다 보다 신속한 공급이 이루어져 주택시장 안정화에 기여할 수 있습니다. 6. 어떠한 효익이 있을까? 첫째, 갭투자 임대인들의 대한민국 금융시스템과 조세시스템의 무임승차를 근절할 수 있습니다. 둘째, 금융기관과 공공기관의 금융/재정건정성이 확충됩니다. 재고주택의 공급이 이루어져서 주택시장 안정화에 기여할 수 있습니다. 셋째, 자기자본은 거의 안들이는 이른바 無P 갭투자자들에서 책임재산인 자기자본을 가지고 있는 갭투자자들로 손바뀜이 일어나서 임차인들도 보다 안심하고 전세계약을 체결할 수 있습니다. 넷째, 정부 입장에서는 법률 제정 시 예치하여야 하는 전세금의 최대 비율만 법률에 정하고, 구체적인 범위를 시행령에 위임하도록 한다면 전세시장의 통화량을 조절할 수 있는 정책수단을 얻게 됩니다. 그렇다면 지금의 종합부동산세나 금융대책 보다 효과적으로 부동산 시장에 개입할 수 있습니다. 7. 법안 내용 책임있는 임대차를 위한 법률(갭투자 제한법) 제1조(자금의 예치) 임대인이 속한 세대가 유주택 세대일 경우, 임대인은 각 임대차계약에서 정한 임대차보증금의 일정 비율(이하 ‘예치 비율’)을 HUG에 예치한다. 예치 비율은 최대 30%로 하고, 그 구체적인 범위는 시행령에 위임한다. 제2조(보증료 및 보험료 부담) 임대인은 전세보증보험의 보험료, 전세자금대출의 보증료를 부담하여야 한다. 제3조(신고) 임대인은 자신이 예치하여야 할 자금, 부담하여야 할 보증료 및 보험료를 전세계약 후 1달 이내 HUG에 신고하여야 한다. 제4조(과태료) 임대인이 제1조 내지 제3조를 위반할 경우 임대인은 과태료를 부담하며, 구체적인 절차는 질서위반행위규제법을 따른다. <부칙> 이 법은 공포일 이후부터 효력을 갖는다. 단, 기존에 체결된 임대차계약의 경우 이 법 공포일 3년 후부터 이 법을 적용한다.