집값대책에 따른 부작용 및 집값폭등의 원인과 대책
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2018-09-22 ~ 2018-10-22

● 집값 대책에 따른 부작용 및 집값 폭등의 원인과 대책. 가, 주택시장의 양극화 실상 및 집갑 대책에 따른 부작용. 주택시장의 양극화는 서울과 지방의 문제일 뿐 아니라 서울의 주택시장도 양극화가 심각합니다. ‘서울의 집값 폭등’ 문제는 약 50만 호 정도로 추정되는 분양가 자율화 이후에 공급된 아파트(이하 ‘명품’아파트라 함)에 국한 된 문제입니다. ‘명품’아파트 이외 약 300만 호에 달하는 모든 주택(이하 ‘일반주택’이라 함)의 경우는 가격폭등과는 무관하고, 대체적으로 하향안정 국면입니다. 이와 같은 시장의 양극화 실상을 구분하지 아니한 정부의 대책(수요억제)에 의하여 주택시장 대부분(80% 이상)을 점하고 있는 ‘일반주택’시장이 매물 적체 등 급격히 침체하고 있습니다. (지방의 주택시장도 이와 같다 할 것입니다) 특히 박근혜정부의 부양책(취득세 완화, 대출규제 완화 등)으로 어느정도 활성화 되던 다세대주택시장(분양가 2~3억 정도)의 침체(건설 노동자들의 일자리 급감)로 체감경기의 악화 등 부작용이 심각합니다. 참고로 개발(재개발 등)이 추진 될 경우, 가격이 폭등합니다. 그러나 이는 ‘명품’아파트의 수요에 기인한 폭등이므로 일반주택의 폭등이라 할 수 없습니다. 참여정부 때도 시장의 양극화 실상을 구분하지 아니한 무차별적인 대책(수요억제)의 결과 ‘경기 침체’ ‘아마추어정부’,‘경제는 한나라당’, 잃어버린 600만표로 귀결 되었다 사료됩니다. ‘일반주택시장’의 활성화 대책이 매우 절실한 대목입니다. 나, ‘명품’아파트의 가격폭등 원인. ‘명품’아파트는 분양가 자율화와 규제완화(전용면적 산정기준의 완화 및 발코니확장 합법화)의 효과로 구조와 기능 등 품질이 매우 뛰어나고, 실면적(사실상의 전용면적)이 30%가량 넓기 때문에 기존 아파트와는 확연히 다른 고급아파트입니다.(이는 분양가 자율화의 취지이기도 함) 따라서 당연지사로 ‘명품’아파트에 대한 수요가 점증하고 있는 것이며, 반면, 공급 급감이 지속되고 있기 때문에 가격폭등이 지속되고 있는 것이며, 공급의 급감은 서울시의 폭탄규제(용적율 및 층고제한) 때문입니다. ○ 일반주거지역에 대한 규제내용.(도시계획조례 참조) (참고로, 주택법에 의한 아파트는 거의 100% ‘일반주거지역’에서 공급됩니다. 따라서 ‘일반주거지역’에 대한 규제는 아파트 공급량과 직결됩니다) 규제 전에는 일반주거지역에 대한 종의 구분이 없었으며, 따라서 일반주거지역 전역의 용적율이 400% 이었고, 그리고 층고제한 규정도 없었습니다. 그러나 일반주거지역을 1종, 2종 및 3종으로 구분한 후 아래와 같이 규제함 1종의 경우는 용적율 150%, 층고 4층 이하, 2종의 경우는 용적율 200%, 층고 7층 이하, 일부는 12층 이하, 3종의 경우 용적율은 250%, 층고제한 없음. 이로써 제1종에서는 층고 제한에 의하여 아파트의 공급이 불가하게 되었고, 결론할 때, 일반적인 선호 층고인 15층 정도의(아파트) 공급 여력이 규제 전 대비 20% 이하로 급감하였음을 알 수 있으며, 이와 같은 폭탄규제가 가격의 폭등에도 불구하고 ‘명품’의 공급이 급감할 수 밖에 없는 이유인 것입니다. ※ 분양가 자율화(99년) 이후 ~ 위 규제(04년) 이전에는 특별‘지침’을 통하여 아파트의 공급을 억제하였는 바 이미 페지 되었으므로 그 내용 등을 생략함. 다. 대책 제안 1. 언론 보도의 문제점 및 대책의 필요성 ‘서울의 집값 폭등’, ‘매물 품귀’ 등의 현상은 일부 ‘명품’시장에 국한 된 문제이고, 80%를 상회하는 ‘일반주택’시장의 경우는 ‘매물 적체. ’집값 하락‘ 등 침체국변에 처하여 있습니다. 과거 참여정부 때도 일부 ‘명품’시장의 가격폭등 문제를 마치 모든 주택이 폭등한 것으로 착각하게하는 언론의 왜곡 보도가 지속됨에 따라 결국 모든 부동산이 폭등하는 결과를 초래한 측면이 크다 봅니다. 시장의 실상에 대한 분석 등 왜곡보도에 대한 대책이 필요한 대목입니다. 2. 용적율 및 층고제한의 원상회복(완화가 아님)이 절대적으로 필요합니다. 참고로, 89년 집값파동시의 대책을 보면, 1) 일산 등 신도시 건설에 의한 수요의 분산.(수요의 억제가 아님) 2) 용적율 완화에 의한 주택공급 여력의 확대. 3) 제도 개선(분양가 규제 완화, 인·허가 규제 완화, 다세대주택 층고 완화, 주택조합제도 도입 등)을 통한 주택공급 촉진. 등이었습니다. 이러한 대책에 의하여 주택 공급이 크게 증가하였고(특히 다세대주택 및 주택조합 아파트가 크게 증가함), 이로써 시장이 안정 될 수 있었습니다. 참고할 필요가 있다 봅니다. 참고로, 재건축 규제(개발이익 환수 등), 분양가 규제 등은 공급을 억제합니다. 따라서 결국 가격폭등의 원인으로 작용할 수 밖에 없다 봅니다. 끝 18, 9, 22.