9.13 부동산대책은 억제책이 아니라 부동산 부양책입니다
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2018-09-28 ~ 2018-10-28

수십 가지 경제와 사회적 지표를 모두 다 보아도 집값은 지금쯤 하락하는 게 맞을 듯한데, 아직도 아파트 값은 미쳐 날뜁니다. 우리나라의 높은 부동산 가격은 이미 우리 기업의 대외 경쟁력을 갉아먹고, 외국 기업이 한국 투자를 기피하는 이유가 되고, 우리 국민의 삶의 질을 떨어뜨리는 가장 큰 요인이 되었습니다. 젊은이는 집장만을 포기한지 오래고, 망국적인 출산율 저하의 원인 중에 집값 탓이 없다고 할 수 있겠습니까? 정책이 모든 것을 이끌지는 못하겠지만 최소한 잘못된 정책으로 현상을 더 악화시켜서는 안된다는 생각으로 이 제안을 씁니다. 지금의 부동산 과열은 아마도 지난 두 정권 9년의 정책 결과일 것이라는데 동의합니다. 특히 이른바 초이노믹스는 단기적인 건설 및 부동산 경기부양책 이외에는 아무 것도 없어 보였으니까요. 그런데 단지 그 뿐, 지난 정권만의 탓일까요? 아니라고 봅니다. 작년에 8.2 부동산 대책이 나왔을 때 저는 깜짝 놀랐습니다. ‘지속가능’과 ‘녹색’을 뻔뻔하게 가져다붙이던 MB 정권의 4대강 사업이 데자뷰처럼 떠올랐기 때문입니다. 이건 분명 부동산 경기 부양책이 맞는데 부동산 종합대책이라는 겁니다. 규제정책이라 하니 시장이 잠시 당황하겠지만, 이 정책의 정체가 드러나고 나면 아마 투기가 더 심해지지 않을까, 생각했었습니다. 아니나 다를까, 현실이 그 결과입니다. 최근에 9.13 종합대책이 발표되었습니다. 그런데 역시, 이번 대책도 핵심을 빗겨나 있다고 생각됩니다. 핵심이 거의 종부세와 같은 보유세의 강화와 신규주택 공급에 맞추어져 있는데, 이는 집값 거품의 원인을 잘못 진단한 걸로 보입니다. ‘똘똘한 한 채’와 같은 고가주택의 세금 문제는 조세형평성 차원의 이야기이지 부동산 과열에 대한 대책과는 다른 문제고, 신규주택의 무분별한 공급은 또다른 투기수요를 일으켜 오히려 시장에 잘못된 시그널을 줄 위험이 크다고 봅니다. 우리 사회에서 주택은 이미 시장 상품이 아닙니다. 수요와 공급의 균형으로 움직이는 상품이 아니란 뜻입니다. 과거 네덜란드에서의 튤립이, 소비하기 위해 구매했던 상품이 아니었듯이 우리 사회의 아파트도 소비 상품만은 아닙니다. 오래 전부터 재테크의 주된 수단이 되어 있었고, 그 뜻은 투기적 요소에 크게 영향받는 상품이란 겁니다. 수요 공급의 원칙으로 설명할 수 있는 것은 아마, 맨해튼이나 강남의 주택 가격이 다른 지역보다 월등히 높다는 점 정도일 것입니다. 사회 전체의 주택가격 상승을 두고 그 잣대를 들이대면 안되는 것입니다. 강남 집값이 높다고 사회 문제가 되는건 아니니, 수급의 문제로 주택시장을 해석하면 정답이 안나올 것입니다. 웬만한 직장인 친구들과 모여 대화하다 보면, ‘나만 집을 한 채 갖고 사는 바보인가?’ 하는 생각이 들 정도로 주택이 대중적인 ‘투자’ 수단이 되어버린 게 현실인데, 정부 정책은 늘 그 부분을 간과하거나 지나치게 가볍게 봅니다. 정부의 부동산 대책이 이렇게 연달아 빗나가는 원인은 아마도 셋 중 하나 즉, 아주 나쁜 경우이거나 많이 무능한 경우이거나 정말 어쩔 수 없는 상황이어서, 이 중 하나일 것입니다. 부동산 정책을 입안하고 실행하는 높으신 분들 본인들이 집값 상승의 최대 수혜자들이어서 절대로 집값이 진짜로 떨어질 정책은 안쓴다. 이 것이 아주 나쁜, 첫 번째 경우입니다. 많은 국민들이 실제로 이렇게 말씀들 하시는데, 저는 그것이 사실은 아닐 것이라고 믿습니다, 설마! 둘째는 정말 몰라서 그러는 경우입니다. 이 무능이 사실이라면 치명적일텐데, 그 핵심은 다주택소유자에 대한 인식입니다. 물론 지난 8.2 대책과 이번 9.13 대책에 모두 다주택소유자에 대한 규제 강화가 중점인 것처럼 되어 있지만, 다주택 소유자를 주택임대사업자 등록을 유도하여 과세영역으로 양성화하고 세제혜택을 준다고 하는데 이르면, 인식의 본질이 드러납니다. 그래서 부양책이라 한 것입니다. 1가구 1주택 소유자나, 무주택으로 신규수요자는 절대로 시장의 주택 가격에 큰 영향을 주지 못합니다. 1주택 소유자는 새 집을 사면 기존 집을 매물로 내놓아야 합니다. 그는 변두리에서 중심으로 조금씩 진입해 오거나, 집의 크기를 넓혀올 뿐입니다. 무주택자는 임대수요자에서 이탈하여 매수자로 바뀌기 때문에 영향이 클 수가 없습니다. 이들은 왜곡된 시장의 희생자일 뿐 집값 상승의 혜택은 절대 누릴 수 없습니다. 주택투기자(다주택 소유자)들의 이익실현을 위해서는 이런 1주택 소유자(서민)들의 집값에 대한 ‘믿음(?)’이 지지기반이 되어야 하는데, 예를 들면 아파트 단지의 집값 담합 같은 경우가 그렇습니다. 다른 단지와의 상대적 이익은 다소 있을지 모르나, 1주택 소유자가 집값 상승의 이익을 실현하는 경우는 있을 수 없습니다. 갑자기 직장 때문에 지방도시로 이사하는 경우를 빼면요. 만약 전체 주택 소유자의 10%가 오른 집값의 이익을 실현하려하면 어떻게 될까요? 시장이 즉시 반응하여 그 이익은 실현되지 못할 것입니다. 즉, 1주택 소유자는 시장에 영향도 미미하고, 집값상승의 이익도 절대 실현하지 못합니다. 다주택자의 투기에 바보같이 들러리서며 희생될 뿐이지요. 그러면서도 내 집이 많이 올랐다고 좋아합니다. 아직도 대출금을 갚으면서요. 문제는 다주택 소유자입니다. 최근에는 그냥 평범한 직장인이나 주부들도 차익 실현을 위해 살지도 않을 두세 번째 집을 사는 일이 너무 흔한데, 사실 이는 정말 부도덕하고 무책임한 일입니다. 더 적극적인 주택임대사업자는 자기 자본도 별로 없이 은행 대출과 임대보증금으로 집 수를 늘려 갑니다. 10채를 보유했을 때 집값이 20% 오르면 얼마나 이익을 볼까요? 그런데 만약(우리나라에서 그런 적이 아직 한 번도 없었지만) 20%가 하락하면요? 그는 책임지지 못합니다. 피해는 모두 금융기관과 세입자에게 전가될 것입니다. 따라서, 주택은 단 한 채도 임대사업이라는 용도로 이용되어서는 안됩니다. 이걸 규제해야 하는데, 그 핵심을 놓치고 임대사업에 세제혜택까지 주며 장려하고 있다면, 그게 바로 무능한 경우입니다. 셋째로 어쩔 수 없는 경우란, 지금 우리 사회가 안고있는 경제적 어려움 때문일 것입니다. 현 사회에서 화폐란 바로 부채이기 때문에, 그래서 지난 정권들에서 경제정책이라고 쓴 게 부동산을 띄워서 부채를 늘리는 정책이었을 겁니다. 부채가 줄면 통화량이 줄 것이고, 만약 이때 실질 분야의 경제성장이 이를 상쇄하지 못한다면, 이는 경기후퇴가 될 것이기 때문입니다. 지금 다주택자의 투기자금을 압박하기 위해 자금줄을 죄고, 그 주택의 매매를 유도하여 담보대출을 회수하게하면, 우리나라 가계의 부채액은 감소하여 경제지표가 좀 건전해지겠지만, 국내 통화량이 그만큼 줄고 경기는 후퇴할 것입니다. 지금 정부가 ‘1%대’, 혹은 ‘-성장’을 견뎌낼 수 있을까요? 그래서 어쩔 수 없이 규제 흉내만 내는, 이 경우가 세 번째입니다. 참여정부 때 부동산 규제의 후폭풍으로 지지기반이 무너졌던 트라우마를 이해합니다. 여론이라는 게 늘 현명하진 않기 때문입니다. 그러나 이대로 폭탄돌리기를 계속할 순 없다고 봅니다. 어쩌면 이미 늦었는지도 모르겠지만, 미리 조정하지 못하고 끝까지 가다 터지면, 만약 그게 5년 뒤가 된들 현 정부의 책임이라고 하지 않겠습니까? 실 건축비가 평당 350만 원 정도이고 용적율 300%일 때 토지가격이 분양 면적당 1/3 만 반영된다면 아파트 가격이 얼마여야 적절하겠습니다? 이미 두곱 세곱은 넘어서 있습니다. 경제 성장도 인구 증가도 멈췄고, 생산연령대의 인구는 감소추세고, 가처분소득 대비 부채비율, 대비 주택가격, 게다가 매년 50만명이 넘는다는 귀농귀촌인구(참, 이 부분은 어떤 부동산 전문가도 말하지 않더군요)‥‥‥, 주택 시장이 얼마나 견딜까요? 다주택자의 투기수요를 막아야 합니다. 저는 그 방법이 간단하다고 봅니다. 첫째, 소통하십시오. 부동산투기를 억제하다보면 경기후퇴 같은 부작용이 따라올 수밖에 없습니다. 이를 숨기지 말고 사전에 충분히 국민에게 홍보하고 소통해야 합니다. 둘째, 2주택 이상 소유자의 자금줄을 막으면 됩니다. 이번 정책에도 비슷한 게 많이 있지만, 다주택자 신규대출 금지, 대출기간 연장금지를 철저히 하는 것입니다. DTI 비율 좀 줄이는 것 말고 전면금지로요. 셋째, 양도소득세로 다주택자의 이익실현을 봉쇄하면 됩니다. 단 정책 시행 초기의 매물 유도와 충격 완화를 위해 이렇게 하면 어떨까요? 다주택자가 2019년 말까지 양도한 주택에는 일반 누진세율(6~40%) 적용, 2020년에는 현행 다주택 중과세 적용, 그 이후엔 누진세율+40% (지방세 포함 50.6 ~ 88%) 적용으로 이익 원천봉쇄, 이렇게요. 부동산 투기에만 돈이 몰리는 대신 건전한 투자와 소비가 이루어지고, 성실히 일하는 삶이 비참해지는 대신 자랑스러워지고, 우리 청년들이 포기 대신 희망을 가질 수 있는 그런 사회가 빨리 이루어졌으면 합니다.