집값 정부가 이렇게하면 대폭락온다
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2018-09-08 ~ 2018-10-08

보통 집값에 거품이 있나 없나 보는 중요한 포인트중하나가 매매가 대비 전세값이다,,, 과거를 보면 대체로 전세비율이 60%넘으면 상승 50%면 보합 50%이하면 하락할수 있는 여지가 충분히 있었다, 다만 이러한 공식은 현재 전세거주자가 전세보증금전체가 순수 자기자본이라는 조건이다,, 며칠전 정부가 현재 서울집값상승의 원인을 전세대출받아 투기로 간다는 해석이다.. 필자가 보기에는 전세대출를 받아 아파트구입보다는 매매값대비 전세비율이 엄청난 입주물량에도 불구하고 전세값이 하락하지않는다점입니다,,, 집값이 하락할려면 집을 살려고하는 수요를 차단하는것보다는 현재 다주택자가 힘들어야 집값이 하락하는것입니다,,, 집을 많이갖고있는 다주택자는 집이 아무리 많아도 현재 자기가 거주하고 있는 주택은 1개이고 대부분 전세를 주었을것입니다,, 전세를 주고있는 주택 가격이 하락할려면 현재 전세주고 있는 보증금보다 새로 재계약당시 전세값이 가격이 하락해야 다주택자는 급매로 나오고 이러한 현상이 많아지면 그때 비로소 가격이 하락하는것입니다,,, 예를 들어 올해 서울어느한동네의신규아파트를 예를 들면 2015년 즈음 분양가는 대략 7억정도 올해초 입주시지점은 12억내외 전세값은 6억5천정도형성 계약금 7천투자에 5억원정도 상승했는데 여기입주단지가 하락해야 서울집값전체가 하락하는데 소득이 있건 없건 다주택자관계없이 전세대출를 5억원 대출를 해주니 투자자는 전세보증금 받아 잔금을 치룰수가 있어 결국공급이 많아도 집값하락보다는 상승할수 있는 원동력입니다,,, 만약 전세대출을 중단하면 일시적으로 입주하는 이단지는 초기에 전세값이 3억5천에서-4억원정도에 형성되었을것이고 그러면 분양자는 전세금받아 잔금이어려워 지고 또한 잔금대출도 투지지구라 현재의 dti제도하에서는 특히 다른데 주택담보대출이 있으면 거의 불가능상태이기에 결국 잔금.이주비상환맟출려면 집을 팔수밖에 없을것이고 이러한 현상이 반복되면 기존 주택에도 영향을 받아 주택값이 전체적으로 하락하는것입니다.. 과거 집값이 하락기에 접어들때는 반드시 전세값 하락이 선행되었는데 이제는 전세대출로 인해 일시적으로 입주량이 많으면 전세값이 잠시 추춤해질뿐 그다음 바로 전세값이 상승하는 상황이 집값상승의 근본원인입니다 정부가 실력이 없는것이 현재 우리나라 전세대출제도는 크게 3가지 상품이.있는데 주택금융공사보증서전세대출, 서울보증보험전세대출,주택도사공사전세대출 주로 전세값상승진원지는 서울보증전세와 주택도시공사전세대출이 문제인데 금융공사 전세대출은 전세보증금 5억원이내 최대 22000만원까지적용됩니다, 얼마전까지는 전세보증금 4억원까지만되었는데 5억원까지 확대되는것을 보면서 정부가시장상황을잘못보고 있는같은 생각이 강하게 들었습니다,, 도시공사 전세대출은 보증금 5억원이내 최대4억원까지 특히점은 임대인이 대출이많아도 전세보증금 반환채권까지 도시공사가 책임져 임대인이 대출이 많아도 세입자는 안심하고 전세들어가는 점이 더욱 다주택자분들을 편하게 해주고있는 실정입니다,, 대개 대출를받고 그상태에서 전세주는 자체가 대개 주택투자로 분류하는데 이상품이 다주택자에게 정말 편하게해주는것입니다 설상가상 이상품은 다주택보유여부.소득보유여부 상관없이 특히 신용불량자만 아니면 누구나받을수 있다는점이 더욱 전세값 상승의원인으로 지목됩니다,, 다음으로 서울보증보험 전세대출로 전세보증금에 관계없이 최대 5억원까지 해주는 제도로 강남4구.마용성 집값상승근본원인으로 분석되고 있습니다. 주택보유여부.특히 소득어 없어도 신고소득및 인정소득으로 대체해 대부분 대출를 받을수 있는 상황입니다, 분양가 7억내외 아파트가 입주시 12억전후로 상승하는데 있어 물량이 엄청나게 많아도 대체로 6억5천정도 전세값이 형성하는데 있어 많은 영향이 있었다고 필자는 판단합니다,,, 여기서 전세대출를 안해주면 대규모 신축아파트라 전세값은 4억원내외로형성 계약금만 내고 중도금대출로 충당한 투자자분들이 급매로 시장에 형성되고 이러한 현상이 반복되면 기존오래된 아파트들도 덩달아 하락하는 시장이 될것인데 전세대출이 결정적으로 기여했다고 필자는 판단합니다,.... 보통 전세대출를 중단하면 서민들이 전세를 못들어가고 월세로 살아야되니 서민들이 힘들어진다라는 주장인데 이러한 주장은 잘못 해석하고 있다는점입니다.. 예로 전세값 6억5천하는 신축단지에서 자기돈 3억원갖고 대출를 3억5천 전세대출받았다하면 대출이자는 보통 3.5%정도 월이자를 계산해보면 102만원 그런데 만약 전세대출를 중단하면 전세값은 4억원내외로 형성되었을것으로 예상되고 그러면 이분은 보증금 3억원에 1억원에대한 전세에서 월세로 환산하면 대략 40만원-50만원정도만 내기에 이분은 전세대출받아 전세사는것 보다 월세로 사는것이 훨씬 이득이라는 점입니다,, 더불어 전세대출비율이 많아 5억원 풀로 땡겨 자기돈 1억5천에 대출이자 월145만원내는것보다 전세대출중단으로 자기돈 1억5천만원에 전세2억5천만원을 월세로 환산하면 대략100만원-120만원정도 됩니다 이분도 오히려 전세대출중단으로 전세값이 하락하면 오히려 전세보다는 월세가 이익이라는점입니다, 현재 공인중개사분들이 수십만명 있는데 만약 전세대출를 중단하면 앞으로 전세값이 어떻게 될것인가 질문하면 십중팔구 전세값은 하락할것입니다라고 주장할것입니다, 대개 전세값이 1억원하락하면 잠재적으로 매매값은 2억원까지 하락할수 있는 배경이 되는것입니다,,,,, 이러한 상황을 진보언론중심으로 국민들에게 먼저 홍보를 해야 정부가 할수 있을것 같습니다,,,, 이번에 정부가 전세대출규제를 가장 부동산시장에 영향력이 없는 주택금융공사 상품을 규제한다고 제스쳐를 했다가 하루만에 번복했는데 참으로 정부가 시장을 보는눈이 답답한것이 기존전세를 살고 있는분들이 재연장하는것은 절대 건드리면 안된다는것입니다,, 물건지를 바꿔서 전세구할려고 하는것은 강력히 규제하고 기존주택에서 재연장을 조건없이 해주면 기존주택재연장주택도 전세값하락이 올것이고 하락분만큼만 은행은 상환받으면 임대인은 자금사정이힘들어져 결국 집값은 하락하는것입니다,,,,