지역주택조합
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2018-09-10 ~ 2018-10-10

안녕하세요..고생이 많으십니다 지역주택조합과 관련하여 문제점들이 많이 나오고 있는데 아시고 있는지요? 아래 내용은 인터넷 뉴스에 나온 정보입니다. 하지만, 투자가 아닌 실수요들은 일반아파트 분양은 힘들고 지역주택조합은 위험성이 많고 전세는 오르고 어떻게 살아야 될지 모르겠네요 제 생각에는 지역주택조합이 법적으로 안정화가 된다면 집값안정에 도 움이 될 것같은데요 또한 지역도 살릴수 있지 않을까요. 얼마전에 지역주택조합에 가입하려고 대행사에 계약서 내용을 보자고 하니까..말로 알려주네요 이게 말이 되나요.. 누군가는 그러겠죠 지역주택조합에 가입하지 안으면 될 것가지고 그런다고.ㅠㅠ 아래 내용 천천히 읽어보시고 서민들이 안정적으로 내집마련할 수 있도록 법제화 부탁드립니다 --- 아 래 -- ▶지주택 사업 두 가지 열쇠 ▷조합원 모집과 토지 확보 관건 지주택은 조합원이 직접 토지를 매입하고 시공사를 선정해 아파트를 짓는 방식이다. 조합 설립과 조합원 모집 → 지구 단위 접수 → 토지 구입 → 사업계획 승인(건축심의) → 철거 후 착공의 과정을 거친다. 조합 설립 전까지 업무대행사들이 이 과정을 전반적으로 담당하고 조합원을 모은다. 기존 재개발이나 재건축과 비교하면 사업 과정이 단순해 보인다. 조합(혹은 업무대행사)이 공급할 아파트 가구 수의 절반 이상을 조합원으로 모집하면 시공사와 도급계약을 체결할 수 있다. 계약금 명목으로 조합원들로부터 받은 돈은 토지 구입에 활용한다. 재개발이 구역 지정 이후 입주까지 최소 7~8년 걸린다면 지주택은 재개발보다 이론적으로 시간이 덜 걸릴 수 있다. 현재 시세보다 20~30% 저렴한 가격으로 새 아파트를 얻을 수 있다는 점도 매력적인 것처럼 보인다. 다만 치명적인 단점이 있다. 조합원 모집과 토지 확보가 원활히 진행되지 않으면 사업 추진 자체가 불가능하다. 업무대행사들은 “시간을 여유 있게 갖고 기다리면 된다”며 “더 이상 추가분담금은 없다”는 식으로 홍보활동을 펼친다. 하지만 지주택은 사업 특성상 조합원 모집이 길어질수록 사업 비용과 분담금이 늘어나는 구조다. 혹여 미분양이 발생한다면 그 책임은 고스란히 조합원 몫이 된다. 사업이 무산되면 실수요자에게 돌아가는 피해가 커질 수밖에 없다. 조합원 확보를 마무리했다고 해도 문제는 또 있다. 바로 토지 매입이다. 관할 지자체로부터 사업 승인 신청을 받기 위해서는 해당 사업 부지의 95% 이상 소유권을 확보해야 한다. 대부분 업무대행사는 “토지 소유권을 확보했다”고 홍보하지만 50% 이상 토지를 확보하고 조합원을 모집하는 곳도 드물다. 서울시에서 진행하는 지주택 사업은 구조상 사업 추진이 불가능한 곳이 많다는 점도 명심해야 한다. 지난 몇 년간 서울 땅값은 급상승했다. 대체로 지주택 조합은 역세권을 중심으로 조합원을 모은다. 서울 역세권은 어떤 지역도 3.3㎡당 2000만원 이하에 매입하기 어렵다. 그럼에도 지주택 업무대행사들이 제시하는 아파트 분양가격은 이에 훨씬 못 미친다. 서울은 매년 땅값이 오르고 있다. 땅 주인을 설득하는 작업부터 쉽지 않은데 토지 매입이 원활히 진행될지 의문이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “지주택 아파트는 지난 몇 년간 전국에서 우후죽순 생겨나면서 갖가지 부작용이 빚어졌으며 투자자 피해도 늘었다”며 “사업이 실패하거나 지연되면 피해는 고스란히 조합원 몫이기 때문에 초보 투자자라면 되도록 멀리하길 권한다”고 말했다. ▶투자 시 주의할 점은 ▷계약 전 전문가 상담 필수 정부는 지난해 6월 3일부터 지주택 제도를 법적으로 보완한 ‘주택법 개정안’을 시행하고 있다. 개정안에는 지주택 시공사 선정, 조합원 추가 분담이 필요한 계약 체결 등 중요 사항을 의결하려면 조합원 20% 이상 직접 총회에 참석해야 한다는 규정이 추가됐다. 조합원 탈퇴 시 납부 금액이 환급되는 시기나 절차도 조합 규약에 명문화해야 한다. 조합원을 모집할 때도 사업계획서, 토지 확보 증빙자료 등을 신고하는 것이 의무화됐다. 조합 설립 이전 단계부터 회계·감사를 강화하고 관할 행정청에서 조합원 모집을 관리 감독할 수 있게 했다. 주택법 개정안이 시행된 지 1년이 지났지만 실효성이 없다는 것이 전문가들의 대체적인 시각이다. 몇 가지 문제점이 있다. 우선 지난해 6월 3일 이전에 한 번이라도 조합원 모집을 했고 신문에 공고를 했던 조합이라면 관할 지자체에 신고할 의무가 없다. 이 때문에 이전에 진행하다 사업이 중단된 조합을 다시 한 번 활용하는 사례가 발생하고 있다. 지자체에 토지 확보 증빙자료를 제출해야 한다고 하지만 이마저도 명확한 기준이 없다. 가령 울산광역시의 한 지주택 조합은 토지를 0.7%만 확보한 상황에서 관할 지자체로부터 조합원 모집을 허가받았다. 주택법 개정안에는 지주택 사업 과정에서 시공사의 시공 보증이 강화됐다. 유명 건설사들이 지주택 시공사로 참여하면서 업무대행사들은 “지주택 사업도 안전장치가 갖춰졌다”고 강조한다. 하지만 대형 건설사들은 조합이 사업부지 95% 이상 매입계약 후 사업 관련 인허가를 완료했을 때만 참여한다는 조건을 내걸었다. 즉, 시공사 능력이나 보증과 관계없이 조합이 토지 구입을 하지 못했을 경우 사업 진행이 어렵다. 일부 업무대행사들이 소위 ‘돌려막기’로 이곳저곳에서 조합원을 모으고 있다는 점도 주의할 필요가 있다. 가령 A라는 업무 대행사를 설립하고 한쪽에서 조합원을 모은다. 조합원 모집이 완료되면 A를 파산시키고 다른 사람 명의로 B라는 업무대행사를 만든다. B는 다른 지역에서 조합원을 모집해 돈을 모으는 식이다. 지난해 2월 시행된 또 다른 주택법 개정안에 따라 지주택 업무대행사 자격 요건은 강화됐다. 도시정비업체나 신탁업자 등 관련 업종 종사자만 업무대행을 하도록 명시했다. 문제는 여기에 부동산중개업자까지 포함됐다는 점이다. 때문에 업무대행사들은 공인중개사 자격증을 취득했지만 영업을 하지 않는 소위 ‘장롱면허’를 업무대행에 활용한다. 명의만 빌려 돈을 지급하는 방식으로 업무대행사를 만들고 지주택 조합원 확보에 이용한다. 전문가들은 지주택 피해를 해결하기 위해 법적인 체계부터 새롭게 정비해야 한다고 입을 모은다. 2000년대 초반만 하더라도 지주택은 재개발, 재건축과 함께 묶여 주택법에 의해 관리됐다. 하지만 2003년 도시정비법(도시 및 주거환경정비법) 지정으로 재개발, 재건축 사업은 이 법을 적용받았다. 도시정비법은 시행 초기만 해도 허점이 많았지만 지금은 부작용이 줄고 어느 정도 안정화됐다. 반면 2003년 이후 지주택은 여전히 주택법을 적용받는다. 매년 꾸준히 규제가 강화되고 있지만 구체화된 도시정비법과 달리 주택법 내 지주택 관련 법안은 부실하다. 지주택 피해자가 늘어나기 시작한 2015년부터 조금씩 규제가 강해지고 있지만 재개발·재건축과 비교하면 부족한 점이 많다. 이강진 ‘이강진법률사무소’ 대표 변호사는 “주택법 개정안을 통해 지주택이 조금 안전해졌다고 하지만 법의 허점을 이용해 교묘하게 조합원을 모집하는 사례도 늘고 있다”며 “지주택도 새로운 법 지정을 통해 도시정비법에 준할 만큼 규제를 강화할 필요가 있다”고 강조했다.