LH 10년 공공임대는 'LH 10년 폭리임대'이며, 무주택 서민대상 불공정한 사기계약 입니다.
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2018-09-03 ~ 2018-10-03

안녕하십니까? 저는 광교 LH 10년 공공임대아파트에 거주하고 있는 무주택 서민입니다. 10년 공공임대는 공공분양, 5년 공공임대와 함께 공공택지내 무주택 서민에게 내집마련 (주거안정)을 위해 공급되는 공공주택입니다. 공공택지 개발 및 공공주택 공급 취지 모두 사회적 약자인 무주택서민들의 주거안정을 도모하는 것입니다. 그러나 실상은 없는 자의 것을 빼앗아 가진자들에게 주는 적폐제도입니다. 현행 제도는 LH에게만 유리하도록 되어 있습니다, 공공택지를 저렴하게 공급받고, 건설비용의 경우는 임차인에게 보증금을 받거나 -임차인에게서 받은 월 수십만원~100만원이 넘는 임대료를 받아 충당가능함- 국민주택기금에서 저리로 차입이 가능합니다. 특히, LH는 10년 후 시세가 높을 때 시세에 준하는 감정평가금액으로 돈 많은 투기꾼들에게 분양전환할 수 있어 막대한 이익 달성이 가능합니다 ※ 하락시에는 그 반대의 경우도 발생한다고 이야기하지만, 10년 공공임대 대부분은 향후 부동산이 오를 신도시에 지어져서 그럴 확률은 'Zero'입니다 LH는 돈 한푼 들이지 않고, 분양전환 수익으로만 1가구당 평균 약 5억원 이상의 폭리를 취하며, 전국 약 15만 가구 10년 공임에서 75조원 이상의 차익을 거둘 수 있습니다​. 향후 정부의 계획대로 공공주택 100만호 中 65만호를 10년 공공임대로 공급하면 추가로 약 300조 이상의 천문학적 폭리를 취할 수 있습니다. 10년 공공임대 입주민들의 '분양전환가 개선' 주장에 대해 국토부와 LH, 그리고 일각의 사람들은 쌍방간의 정당한 계약이었는데, 가격이 너무 오르니깐 입주민들이 생떼를 쓰는 것으로 이해하는 경향이 있는 것 같습니다. 그러나,실상은 LH가 사회적 약자인 무주택 서민을 '주거안정'과 '공공'이라는 이름으로 호도하여, 분양전환가에 대한 정확한 정보를 숨긴채 (분양전환가인 감정가는 그 당시 시세를 말함에도, LH는 정보의 비대칭성을 교묘히 활용하여 무주택 서민에게 얼마인지 정확히 알 순 없지만 저렴하게 분양해 줄 거다라고 홍보하고 있음. 당첨된 무주택 서민들도 막연히 정부의 주거안정정책을 믿고 싸게 분양해 주겠지 기대하며 계약하는 것임) 싸게 분양전환해 줄 거라는 거짓홍보를 하여 ("10년 동안 살다보면 내집" 또는 "10년 동안 내집처럼 편안하게, 10년후 내집마련 더 가볍게") 무주택 서민을 속여 계약하도록 만든 일종의 사기(불공정) 계약인 것입니다. 그래서, 10년 공공임대 분양전환가 개선문제는 비단 판교만의 문제가 아닌 것입니다. 서울(강남 세곡동, 위례) 판교, 광교, 동탄, 하남, 시흥, 세종 등 수도권 뿐만 아니라 전국 10~15만 가구의 주거권이 달린 문제이며, 앞으로 입주할 65만 가구의 생존권이 달린 문제이기도 합니다. 국토부와 LH는 10년 공공임대의 도입취지를 고려하거나, 공공택지에 지은 주택에 대해 '공공성'을 우선시 하여 정책을 수립해야 함에도 불구하고, 자신들은 잘못이 없고 정당한 계약이었다며 사기업에서나 (오히려 사기업보다 못한) 내세울 수 있는 주장을 앵무새처럼 반복하고 있습니다. ​오히려 '공공성'의 취지에 맞는 합당한 조처를 해달라는 무주택 서민들의 정당한 요구를 '과도한 욕심' 또는 '시세차익을 노리는 투기'로 폄하하고 있습니다 저와 같은 사람들이 정말 투기꾼일까요? 실상은 내집 마련을 위해 정부의 주거정책을 믿고 23년이상(청약저축 10년이상 + 공사기간 3년 + 의무거주기간 10년) 을 인내하며 기다린 사람들일 뿐입니다. 그리고, 임대아파트에 산다는 이유로 주위에서 받는 따가운 시선과 차별, 분양받은 사람들과의 상대적 박탈감 등은 경험해 보지 않은 사람은 잘 모릅니다. 그리고, 10년뒤 분양전환가가 너무 비싸, 분양 받지 못하는 대부분의 무주택 서민들은 다시 임차인의 삶을 다시 살아야 합니다. 무주택서민에게 내집마련을 할 수 있다는 작은 희망이라도 있어야 각박하고 어려운 세상을 살아갈 힘이 생기는 것 아닐까요? 제가 살고 있는 광교신도시의 공공분양 34평형 아파트시세가 약 9~10억원 정도 합니다. (최초 분양가 약 4억원) 물론 분양전환시까지 아직 6년 정도 남았지만, 경기도청, 컨벤션센터, 백화점 등의 호재가 많아 더 오르면 올랐지 떨어질 것 같지는 않습니다. 이대로 라면, 분양전환가가 약 8~9억원 (시세 감정가 약 시세의 90%수준) 정도할 것 같고, 임대보증금 약 2억원 정도라 저는 약 6~7억원을 추가로 대출 받아야 하는 상황입니다. 물론, 남은 기간동안 돈을 좀 더 모을 수도 있겠지요. 하지만 제 연봉으로는 일년에 1천만원 모으기도 쉽지 않습니다. 정말 열심히 아끼고 모아야 1억원 정도 더 모을 수 있겠지요... 과연, 이대로 분양전환하면 저 같은 무주택서민이 분양전환을 받을 수 있을까요? 그런데, 무주택서민의 꿈을 이루는데 앞장서서 도와주어야 할 국토부와 LH는 오히려 막대한 이익에 눈이 멀어 결사 반대하고 있습니다. 국토부와 LH가 분양전환가 산정방식 개선에 반대하는 논리는 다음과 같습니다. 1. 소급입법이라 안된다 그러나, 헌법재판소의 '2012헌바44 결정례'에 따르면, 공공임대주택에 대해 새롭게 개정된 분양전환가 산정방식을 적용하는 것을 전원일치 합헌 판결을 내렸고, 그 이유가 분양전환이 이루어지지 않았으므로 부진정소급효에 해당되며 공익목적 (임차인의 주거안정 등)이 임대사업자의 신뢰이익보다 크기 때문이라며 공공임대는 계약의 사적원칙보다는 공익목적이 중요함을 명시하고 있습니다 2. 이미 분양전환된 공공임대와의 형평성 때문에 안된다 그러나, LH 10년 공공임대는 내년에 분양전환되는 판교가 첫 사례이며, 국토부가 예를 드는 기분양된 공공임대는 민간아파트입니다. 하지만, 이마저도 대부분 시세보다 훨씬 저렴한 확정분양가로 하였습니다. 진정으로 '형평성'을 따진다면, LH 10년 공공임대아파트도 기 분양전환된 공공임대처럼 '저렴하게 확정분양가'로 분양전환해 주면 되는 것입니다. 3. 사전에 미리 감정가로 한다는 것을 충분히 고지했고, 계약서에 싸인했는데 무슨 소리냐 안된다 그러나, 헌법재판소 판결을 다시 인용하면 계약의 사적원칙보다는 '공익' (무주택서민의 내집마련을 통한 주거안정)을 우선시 해야 한다고 명시하고 있으며, '임대주택의 분양전환절차의 구체적인 내용은 불변적인 것이 아니라 사회정책적 상황 등에 따라 변경될 수 있다'고 하여 '시세감정가'로 하는 지금의 분양전환가 를 '공익'을 위해 변경할 수 있다고 언급하고 있습니다. '공공주택특별법'에서는 임차인의 '우선분양전환권'을 보장하고 있고, 동법 시행령에서는 국토부령으로 '분양전환가는 감정가액을 초과할 수 없다'며 그 상한선만을 제시하고 있습니다. 그러나, LH는 이 부분을 (법과 공공임대의 본래 취지는 무시한채) '분양전환가를 2인의 감정가 산술평균'으로 한다고 계약서 문구에 기재하였습니다. 10년 감정가가 도대체 얼마냐 하고 물으면, 대부분의 LH 직원들이 '시세의 60~70%정도일 거다'라고 어림짐작하여 이야기합니다. 당첨된 사람들은 당첨되자마자, 이미 청약통장이 소실되었고 (다른 대안이 없어) 정부가 무주택 서민의 내집마련을 위해 만든 제도인데 하고, 저렴한 가격에 분양해 주겠지하며 막연한 희망을 품고 계약을 하게 됩니다. (저 또한, LH가 서민을 등쳐먹는 이익집단인 줄도 모른채, 정부의 주거정책을 믿고 계약했습니다.) 이렇게 제가 장황하게 설명드리는 이유는 LH는, 오직 전문가만이 산정할 수 있는 감정가를 분양전환가로 제시하여 많은 무주택서민을 호도하고 있기 때문입니다. 지금도 LH는 10년 공공임대주택을 '10년동안 편안하게 살다보면 내집' 이라든가 '10년간 내 집처럼 편안하게, 10년후 내집마련 더 가볍게'와 같은 홍보문구를 사용하여 무주택서민을 호객하고 있습니다. 그래야, 10년뒤 어마어마한 이익을 챙길테니까요... "사전에 미리 감정가로 한다고 충분히 고지했고, 계약서에 싸인했는데 무슨 소리냐 안된다"는 것은 "국민주거생활의 향상 및 국토의 효율적인 이용을 도모하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로" 설립된 (LH홈페이지의 LH설립목적) LH가 할 이야기는 아니라고 생각합니다. 오히려, 전문가가 직접 계산해 보지 않으면 예측하기 불가능한 감정가를 분양전환가로 제시한 LH가 무주택서민들을 상대로 불공정하게 맺은 계약이라고 봐야 옳을 것입니다. 4. 주변시세보다 싸게 살아놓고, 분양전환가마저 싸게 하면 과도한 혜택이라 안된다 마치, 10년 공공임대 임차인들을 마치 염치도 없는 투기꾼들로 몰아가고 있습니다. 그러나, 앞서 언급드린 것처럼 내집마련을 위해 무려 23년이상이나 인고의 세월을 견디어 왔습니다. (임대아파트에 사는 따가운 시선과 차별, 분양받은 사람들과의 상대적 박탈감 등) 공공분양, 5년공임처럼 10년 공임도 (시차는 있으나) 내집마련을 도와준다는 정부의 정책을 믿고, 아까운 청약통장마저 날리며 여기에다 올인했는데, 상대적으로 열악한 저희가 투기꾼이라구요? (그럼, 이미 분양받아 자산가치가 올라간 공공분양과 5년 공임사람들은 무엇인가요? 상투기꾼들인가요?) 10년 동안만 살게 해 줄꺼면서 왜 10년이상을 부은 청약통장은 빼앗아 갔나요? (그것 때문에 우린 아무 것도 못하고 여기만 바라볼 수 밖에 없었습니다) 그리고, 시세차익? 그것은 LH나 관심있지, 저희는 그다지 관심 없습니다. 합리적으로 저렴하게 분양받을 수 있게 해 주시되, 저희가 얻을 시세차익이 그리 염려되면 전매제한을 걸어 두면 되는 겁니다. 오히려, 서민을 내세워 각종 혜택 (공공택지 저렴하게 매입, 국민기금에서 저렴한 대출이자 등)을 보고 분양전환마저 막대한 이익을 챙기려는 LH와 건설사가 투기꾼이 아닌가요? 5. 임대사업자의 장기Risk를 고려하여 5년공임과 차이를 둘 수 밖에 없다고 합니다. 그러나, 최근 부영이 분양폭리 등의 협의로 검찰조사 및 법원판결을 받고 있다는 사실을 아실 것입니다. 부영은 5년 공공임대가 주력사업이었고 그것을 통해 막대한 부를 축적하였습니다. 이렇듯, LH가 5년 공공임대 분양가 산정방식을 따라도 (건설원가+분양전환 당시 감정가의 산술평균) 많은 이익을 낼 수 있습니다. LH가 더 막대한 이익을 차지하려는 욕심에, 둘러대는 변명일 뿐입니다. (지금 기준 분양전환시 (광교 34평 기준) LH는 약 6억원의 이득이 생깁니다 : 8억원(감정가 : 시세의 90%수준) - 2억원(건설원가) 5년 공공임대 기준 분양전환시 LH는 약 3억원의 이득이 생깁니다 : ［(2억원 + 8억원) ÷ 2］- 2억원(건설원가) LH는 절대 손해 보지 않습니다. 이익이 줄어들어 그걸 걱정하고 있는 것입니다) 처음, 이곳 광교에 분양받았을 때, 얼마나 기뻤는지 모릅니다. 10년 뒤에 저렴하게 분양받을 수 있다는 생각에 '실질적으로 내 집'이다 하며 살았습니다. 그러나, 요즈음은 하루하루가 불안하고 초조합니다. "내년에 분양전환되는 판교가 잘 안되면 나도 다시 짐을 싸야 되는구나" 하는 마음에요. 10년이면, 아이들도 이미 학교나 친구들, 선생님들, 그리고 이웃들에 익숙해지고 정이 들어 떠나기가 싶지 않습니다. 절대로, 터무니 없이 싼 가격으로 분양전환해 달라고 하는 것이 아닙니다. 5년 공임과 동일하게 변경되거나, 분양가상한제가 적용되더라도, 서민으로서 적지 않은 금액을 감내해야만 합니다. 그래도, 이렇게라도 해 줍시사 하는 것은 저희가 그래도 염치 있는 사람들이기 때문입니다. 무주택서민의 내집마련의 꿈을 빼앗고, 건설사의 막대한 이익을 수호하는데 앞장서는 국토교통부와 LH의 실체를 널리 알려 주십시요... 또한, 문재인 대통령께서도 이러한 10년 공공임대의 분양가 산정방식에 문제점이 있다는 것을 인식하시고, 대통령 100대 공약집에도 명시하시고, 김병관 국회의원 유세지원 때에도 약속하셨습니다 (유튜브에 '무주택 서민'이라 치시면 '무주택 서민이라면 꼭 봐야 할 동영상 - 10년 공공임대 분양전환가 부당성' 관련 동영상이 있습니다) 또한, 3개당에서도 분양가 산정방식의 합리적 개선에 대한 법안이 국회에 올라간 상태입니다 국토교통부와 LH가 이토록 반대하는 것은 문대통령님을 반하는 하극상이 아닐까요? (지난번, 국방장관에게 하극상을 보였던 기무사령관처럼) 국토교통부는 대안으로 2가지를 제시하였는데, 이 또한, 국민을 기만하는 미봉책에 불과합니다. 1) 분양전환가의 임차인과의 협의의무화 - 법률상 구속력이 없는 '협의'가 (합의도 아니고) 과연 얼마나 실효성이 있을까요? 과연 힘없는 서민이 거대한 국토부와 LH와 협의한다는 것이 가능할까요? 일방적인 통보가 되지 않을까요? 2) 임대기간 연장 - 10년 공공임대거주자는 내 집마련을 이루는게 꿈입니다. 안정적인 임대를 원했다면, 20~30년 장기전세를 택했겠지요. 연장후에도 시세가 서민이 감당할 수 없는 수준이라면 바꾸어 주실 건가요? 그런게 보장되어 있지 않으니, 이것은 책임회피하거나 지연하려고 하는 것밖에는 안되는 것입니다 청년실업, 저출산율 등의 심각한 사회문제의 원인은 바로 '주거불안정'입니다. 정부는 주거불안정 해소 차원으로 공공임대주택의 확대 등을 이야기하고 있지만, 보다 근본적인 '분양전환가 산정방식 개선'되지 않는다면 사상누각일 것입니다. 바쁘시겠지만, 10년 공공임대 분양전환가 산정방식의 합리적인 개선을 해 달라는 저희 작은 소리에 귀 기울여주시고, 공정하고 정의로운 판단을 호소드립니다. 국토부와 LH는 건설사의 이익수호를 위해 국회에서도 강력히 반대하고 있으며, 민원제기에 대해서 '검토 중이다'라는 성의 없고 무책임한 앵무새 같은 답변과 내놓고 있습니다 (제가 많은 질문과 요청을 했음에도, 돌아오는 답변은 토시하나 다르지 않고 똑같습니다) 또한, 분양전환가 산정방식 개선을 위해 검토 중이다라고 하며 노력하는 척하지만, 막상 국회 법안통과는 강력히 반대하는 이중적인 태도를 보이고 있습니다. 이들의 직무유기도 널리 알려 주시기 바랍니다. 두서 없이 쓴 긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.