재건축 초과이익 환수에 관한 법률을 당장 폐지하라
분야: 경제민주화
청원 기간: 2018-03-24 ~ 2018-04-23

재건축초과이익 환수에 관한 법률(재초환법)을 당장 폐지하라 [ 토지초과이득세법(토초세법) 판결을 근거로 “재초환법”의 위헌성을 제기합니다 ] 1. 과세대상이득의 공정하고 정확한 계측에 문제가 있습니다. 시작가격은 낮고, 종료가격은 높은 쪽에서 계산하게 돼 과대계상 논란이 제기됩니다. 결국 낮은 시작가격, 상대적으로 비싼 종료가격의 비대칭 구조는 변하지 않는 셈입니다. 앞으로 상당기간 재건축부담금 부과 대상인 초과이익이 과대계상 될 수밖에 없기 때문에 공정성에 흠결이 존재하게 됩니다. 2. 부담금 지급능력에 대한 고려입니다. 판결문상 표현은 조세법상 응능부담(應能負擔) 원칙과 모순되지 않도록 납세자의 현실 담세능력을 고려하는 문제입니다. 세금이 납세자가 감당할 수 있는 법위를 넘어서면 안 된다는 의미입니다. 재건축부담금은 소득 등을 고려하지 않고 일괄적으로 부과되도록 한 점이 문제입니다. 결국 소득이 없거나 담세능력이 없는 조합원은 강제로 쫓겨나가는 수밖에 없습니다. 이런 약탈행위는 사유재산이 보장되는 민주주의 국가에서는 있을 수 없는 일입니다. 3. 특정기간에 발생한 미실현이익을 토대로 부담금을 낸 이후에 시장가격이 변해 이익규모가 줄어들었을 때 어떠한 보완장치도 없다는 데서 불거집니다. 헌재가 토초세에 헌법불합치판결을 내린 근거 중 일부입니다. 집값 정점기에 재건축 부담금이 산출되고 추후 집값이 급락해 버리면 국민의 심리적 저항감이 클 것이며, 재건축 부담금도 토초세와 마찬가지로 미실현이익에 대한 과세가 아니라 미확정이익에 대한 과세라고 봄이 정확한 표현일 것입니다. 특히, “재건축부담금은 양도세의 예납적 성격이 있어 미실현이익(소득)에 대한 과세라는 문제가 발생”합니다. 그래서 헌재는 “과세대상 소득계측의 공정성의 확보를 요구(헌재 1994.7.29. 92헌바49 등)”하고 있습니다. 또한 “민주법치국가에서 ... 법치행정이 시행되어야 한다면 조세행정도 행정의 일부로서 당연히 그에 포함될 이치인데도, 유독 그것만을 분리하여 별도로 조세의 합법률성의 원칙이 강조되고 있는 것은 그것이 역사적으로 국민의 조세저항 내지 재산권보호와 밀접한 관련이 있기 때문이다(헌재1992.2.25..90헌가 69등)” 라고도 판시하였습니다. 4. 헌재는 토초세에 대해 적절한 보충규정 설정문제도 제기하였습니다. 적정 과세기간 설정문제의 연장선상입니다. 추정된 미실현 이익에 비해 턱없이 적거나 손실이 발생하더라도 기존에 부과한 세금을 보전해 주는 안전장치는 없다는 뜻입니다. 이는 재건축 초과이익환수제도 마찬가지입니다. 5 재건축초과이익환수제의 위헌여부를 따지는 데 있어 미실현이익에 대한 과세와 함께 가장 많이 거론 되는 논점이 재건축부담금과 양도소득세의 이중과세문제입니다. (1) 양도세는 매각가에서 매입가를 뺀 금액을 기준으로 과세합니다. 초과이익환수제가 위헌인 또 다른 이유는 적정이득이든 초과이득이든 일정금액 이상 이익이 발생하면 고율의 양도세가 매겨지는데 이익이 확정되지도 않은 시점에 추가로 부담금을 징수하는 것은 형평성과 논리 면에서도 맞지 않고, 행정적으로도 비효율을 초래케 합니다. 또한, 실제 거래도 없이 공적평가에 의존해서 계산해야 하므로 정확성을 기하기도 어려워 이는 결국 부당하여 위헌성을 초래케 합니다. (2) 재건축사업에서 조합원들은 대지와 구 건물을 조합명의로 신탁등기와 소유권이전등기를 하여 현물출자 합니다. (3) 조합은 여분의 주택을 일반에게 분양하여 당해 원가를 차감한 이익으로 조합원용 주택건축비에 충당하며, 부족하면 조합원이 청산금을 납부합니다. (4) 재건축정비사업조합의 법인세과세표준 중 수익사업에서 전입되어 조합원용 주택건축비 충당 상당액만큼은 법인세와 양도소득세, 재건축부담금의 중복적 부과대상이 됩니다. (5) 일반분양수입금에서 당해 공사원가 등을 제외한 개발이익금 상당액을 각 조합원들에게 지분비율에 따라 배분하여 각 조합원이 부담해야 할 건축비에 충당한 금액을 국세청은 조합원에 대한 배당으로 해석하고 있어 중복부담문제를 발생하게 합니다. 6. 하지만 재건축부담금은 1주택자냐, 다주택자냐에 관계없이 일률적으로 부과되고 있어 공정성과 형평성에도 위배되고 사회적 약자 보호에도 반합니다. 이중과세문제는 토초세법 위헌소원 판결문에서도 언급됐습니다. 당시 헌재는 “토초세는 양도소득세의 예납적 성격인데 토초세액 전액을 양도소득세에서 공제하지 않도록 규정한 것은 조세법률주의 상 실질과세의 원칙에 반 한다”고 판시했습니다. 7. 재초환법은 심각하게 사유재산권을 침해하는 악법입니다. (1) 재건축사업이 도정법에 의해 정비구역지정, 조합설립인가, 관리처분계획인가 등의 절차를 받음으로써 절차상만으로는 약간의 공공성을 띠지만, 구분소유자들의 결성으로 추진되는 민영위주의 사업이라는 점에서 다른 개발사업보다는 공공성이 현저히 약합니다. 특히, 노후∙불량한 주택을 철거하고 도시계획법상 허용된 적정밀도로 해당지역에 맞는 건폐율과 용적율의 적용을 받아 주택을 건설하는 것은 당연히 인정되는 것으로 특별한 이익을 취하는 것이 아닙니다. 따라서 재건축으로 인한 개발이익을 사회적으로 환수하는 것은 사유재산권을 심각하게 침해하는 것으로 자본주의 시장원리에 따른 부동산 거래의 자유를 침해하는 것입니다. (2) 낡은 주택을 철거하고 새로운 주택을 건축하여 쾌적한 공간에서 거주하려는 사람의 욕망은 헌법에서 보장받는 생존권적 기본권으로서 오히려 국가가 나서서 이를 보장해 주어야 합니다. (3) 재건축부담금이 주택가격의 상승을 억제하는 유도적 목적을 가지게 되어 재건축 자체를 어렵게 하는 결과를 가져오는 경우에는 재산권침해 이전에 소유자의 쾌적한 주거환경에서 살 수 있는 권리를 침해당하는 것입니다. (4) 재건축에 대한 약탈적∙과잉적 규제는 재건축 조합들이 세대수 증가 없고(일반분양 없음), 소형임대주택 도입도 없는 1대1 재건축을 추진하는 경우에는 정부의 도심주택공급정책이 수포로 돌아가게 되고, 기존의 조합원들만이 쾌적한 환경에서 누릴 수 있는 기회만 주어지게 됩니다. 이럴 경우 서울 도심은 공급부족으로 집값 상승을 부추기도록 정부가 조장하는 꼴이 됩니다. 특히, 강남권은 적정한 고밀도 재건축만이 유일한 공급수단인데도 정부가 이를 막는 우를 범하게 됩니다. (5) 담세능력을 고려하지 않고 재건축 부담금을 부과하면 자산가치는 올랐으나 부담능력이 없는 소유자는 자산처분을 강요받는 결과를 초래케 합니다. 이는 부자들에게만 잔치 상을 차려주는 꼴이 되어 소셜믹스 사회를 추구하여 더불어 함께 사는 세상을 만들어가고자 하는 이 정부의 방침과도 정면 위배됩니다. 즉, 부자들에게는 더 큰 부자를, 가난한 사람들에게는 더 가난하게 만들어 버리는 우를 범하게 됩니다. (6) 현행 제도상으로도 재건축으로 인해 과도한 소형주택의무비율, 임대주택공급의무, 기반시설부담의무 등으로 개발이익이 과도하게 환수되고 있음에도 또다시 초과이익환수라는 별도의 부담을 지우는 것은 결국 재건축 자체를 불가능하게 만드는 방해 행위에 해당됩니다. 현실이 이러함에도 재건축에 가해지는 과도한 규제들(분양가상한제, 용적율제한, 조합원지위양도금지, 대출규제, 35층 이하 층수규제, 민영주택재당첨제한, 청약1순위제한, 분양권전매제한, 재건축 조합원당 재건축 주택 공급 수 제한, 양도세가산세율적용 등)이 늘어남으로써 재건축 자체가 불가능하게 됩니다. 8. 재초환법은 다른 개발사업과 심각하게 불공정하고 형평성 원칙에도 위배하여 위헌입니다. (1) 『공공지원이 과다하게 투입되는 “재개발사업”』, 『상가 개발사업』, 『리모델링사업』, 『다른 여러 개발사업 등』에 대해서는 전혀 초과이익을 환수하지 않으면서, 공공지원이 전혀 투입되지 아니한 순수 민간조합사업인 “재건축에 대해서만” 초과이익을 환수하는 것은 매우 불공정하고 형평성에도 맞지 않습니다. (2) 공공지원이 없는 민간사업임에도 불구하고 사업추진에 영향을 미칠 수 있는 공적규제는 바람직하지 않을 뿐만 아니라 민간사업의 수익과 손실은 온전히 사업주체가 감당해야할 문제입니다. 그럼 손실이 발생하면 정부가 전액 보전해 줄 것입니까? (3) 초과이익환수제를 적용하기 위해서는 손실에 대한 보상제도도 또한 운영해야 하는 것이 공평성 내지 형평성이 맞을 것입니다. 즉, 부담금을 납부하고 사업종료 이후에 가격하락으로 손실이 발생하였다면 그에 대한 보상도 하여야 할 것입니다. 9. 재건축사업에서 일반주택을 분양받는 사람은 한 푼의 재건축부담금도 납부하지 않는데, 투기꾼이 아닌 사람으로서 유독 실 소유 및 실 거주 목적으로 장기 보유한 조합원에게만 납부하게 하는 것은 형평성면에서 심각한 불균형을 초래합니다. 또한, 중도에 팔고 나간 조합원도 한 푼의 재건축부담금을 납부하지 않는데, 중도에 이를 인수한 조합원이 그 전 조합원의 보유기간 동안 발생한 초과이익까지 전부 바가지를 뒤집어쓴다는 것도 말도 안 됩니다. 10. 또한, 조합에서 소형임대주택을 실제 투입한 비용으로 지어서 지자체에 소유권을 넘겨주게 되는데, 지자체가 소유권을 인수해간 소형임대주택까지를 종료시점의 주택가액에 포함시켜 초과이익을 산출하게 되면 조합의 재산이 아닌 것까지도 조합에게 뒤집어 씌어 강제로 빼앗아가겠다는 원리는 강도짓이 아닙니까? 이것은 정부가 칼만 안들었 을 뿐 민간조합에게 들이대는 약탈행위입니다. 그리고 지자체가 인수해 가는 소형임대주택가격을 왜? 실제 투입된 공사비가 아닌 공동건설 임대주택 표준건축비를 적용하여 인수해 갑니까? 이것은 도둑놈의 심보가 아닙니까? 일반분양주택은 실제의 분양가액을 적용하면서, 소형임대주택은 왜? 실제의 공사비가 아닌 표준건축비를 적용하느냐는 것입니다. 지자체는 낮은 가액으로 인수하고는 왜? 높은 이익이 남는 장사를 합니까? 하물며, 지자체는 조합의 재산을 강제로 빼앗아서 영리를 취하면서도 약탈당한 조합에게는 왜? 재건축부담금이라는 세금까지 중복적으로 약탈해 가는 것입니까? 끝 .