국토교통부와 법무부에 분양호텔 특별법 제정을 요구합니다.
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2018-03-13 ~ 2018-04-12

분양형 호텔은 수익형 부동산 개발방식을 호텔에 접목시켜 시행사가 건축허가를 받고 투자자를 모집하여 공급계약을 맺고 시공사가 준공하면 소유권을 수분양자에게 이전합니다. 이후 본격적인 호텔 운영은 운영사와 구분소유자(객실 분양자)가 운영위탁계약을 맺은 후 운영사가 구분소유자에게 호텔운영수익을 배분하는 수익형 부동산입니다. 최근에 발생하는 분양호텔의 병폐가 정부의 근시안적 규제완화로 인해 분양단계, 시공단계, 운영단계별로 어떻게 촉발되었는지에 대해 그 경위를 밝히고 정부의 대책을 호소하고자 합니다. [분양과정의 비리] 1. 분양형 호텔의 허위 계약관계 분양형 호텔의 공급계약은 시행사, 시공사, 신탁사, 수분양자가 4자 계약을 하고 운영계약은 운영사와 구분소유자간 양자 계약을 체결합니다. 그래서 분양형 호텔은 시행사, 시공사만 계약당사자로 하는 공동주택인 아파트와도 다르고 시행사로부터 매수하여 임차인과 임대차계약을 하는 일반상가와도 그 성격이 다릅니다. 2014년부터 정부의 규제 완화로 전국에 분양호텔 사업이 성행하자 신규 분양업자 및 과거 분양사기전과가 있는 업자들까지 분양호텔 시행사로 등장하여 공급계약과 운영계약의 형식만 갖추기 위해 이름뿐인 시공사, 운영사 법인을 만들어 구분소유자와 공급계약 및 운영계약을 아무런 제제 없이 체결하였습니다. 한마디로 구분소유자들은 시행사, 시공사, 운영사의 대표이사가 같아서 의심하기 보다는 시행사가 직접 시공하고 호텔운영까지 책임진다고 하니 더욱 신뢰하고 계약을 체결하였지만 이후 시공사나 운영사는 이름뿐이고 모두 외부 하청에 의존한다는 사실을 알게 되었습니다. 이로인해 준공 이후 이름마저 사라진 시공사에게 부실시공 및 하자보수 책임을 물을 수도 없게 되었고 영업개시 이후엔 전문성 없는 운영하청업체가 방만운영과 전횡을 일삼아도 불공정한 운영계약에 묶여 구분소유자는 그 불이익을 속수무책 당할 수 밖에 없는 처지에 놓이게 되었습니다. 한마디로 구분소유자들은 시행사, 시공사, 운영사와 4자 계약을 한 것이 아니라 시행사하고만 양자 계약을 한 것과 마찬가지지만 손해배상 소송을 제기할 때는 시행사, 시공사, 운영사의 법인이 다르기 때문에 법적 책임과 압류재산을 확보하는데 심각한 제한을 받고 있습니다. ※ 시공사, 운영사는 모두 시행사가 만든 페이퍼컴퍼니이기 때문에 아래부터 언급되는 시공사, 운영사는 모두 시행사와 동일하게 인식하시면 됩니다. 2. 분양호텔의 불공정거래 행위 1) 시행사는 허위과장광고로 투자자를 기만했습니다. 분양당시 시행사는 2017년 4월에 공정거래위원회로부터 객관적인 근거 없이 ‘땅값 상승률 전국 1위’ 일반숙박업에 분류되기 때문에 특급호텔 등급을 받을 수 없음에도 불구하고 ’특급 비즈니스 호텔’로 기재하였고 ‘확정운영수익 보장기간은 1년 뿐임에도 불구하고 14% 실투자수익률을 매월 70만원 따박따박, 연금처럼 지급되는 안전한 임대수익’이라고 기재하여 확정운영수익 보장기간을 은폐누락하여 광고한 행위로 공정거래위원회로부터 거짓과장광고로 시정명령을 받은 바 있습니다. 하지만 시행사는 수분양자들에게 공정위의 시정명령 내용을 전혀 고지하지 않았고 공정거래위원회 역시 2015년에 제소한 내용을 영업을 개시한 이후인 2017년 4월에서야 판결함으로써 사실상 불공정거래행위를 방치했다고 밖에 볼 수 없습니다. 이뿐만 아니라 공정위에 분양호텔 공급계약서 및 운영계약서의 불공정성을 심의해달라는 ‘불공정약관심사청구’를 했으나 이 역시 기체결된 계약건은 심의대상이 아니라는 답변을 들었습니다. 사기분양업자들이 계약금 입금도 안했는데 계약서 주면서 집에 가서 꼼꼼히 읽어보고 다음 날 계약하자고 할까요? 공정위에 불공정약관심사청구를 하려면 계약서에 싸인하기 전에 계약서를 훔치거나 계약서를 달달 외워야 한다는 말과 같습니다. 공정거래위원회마저 이렇게 현실을 무시하는 심사기준을 적용하는데 분양호텔 구분소유자들이 호소할 곳은 도대체 어디에 있을까요? 2) 시행사는 모텔급 호텔을 특급호텔가로 분양하여 폭리를 취했습니다. 구분소유자들은 특히 시행사의 ‘특급비지니스호텔’ 이라는 거짓과장광고에 속아 주변시세 대비 최고 분양가(분양면적 평당 1100원 / 전용면적 평당 2100만원)를 지불하였으나 준공 후 실체를 드러낸 호텔은 일반호텔에도 미치지 못하는 모텔급 수준에 여기저기 부실시공의 흔적마저 영력하여 도저히 영업경쟁력을 기대하기 힘들다는 사실을 확인하였습니다. 3) 시행사와 호텔체인 윈덤그룹은 분양호텔 공급과잉을 자행했습니다. 전세계에 수백 개의 호텔체인을 가진 윈덤그룹의 브랜드 중의 하나인 ‘라마다’ 호텔은 분양호텔의 줄도산이 이어지는 와중에도 마구잡이로 한국에 체인을 늘려가고 있는 상황입니다. 윈덤그룹과 시행사는 각각 로열티와 분양수익만 노리고 일반적인 프렌차이즈 거리제한도 무시한 채 50m 지근거리에 당 호텔과 같은 브랜드인 ‘라마다**호텔’을 분양하여 같은 시행사의 같은 브랜드의 두 호텔은 심각한 영업권 침해를 당하고 있는 상황입니다. 라마다 1, 2차의 같은 시행사인 태림*****은 1차 라마다 공급 계약 당시 총계약 5년 중 1년간만 총분양가(부가가치세 제외)의 8% 지급약속을 하였고 그 기간 (1년)이 만료되자마자 4년이나 남은 계약을 일방적으로 중도 해지 선언을 하고 2차 라마다로 옮겨 1차 라마다때와 마찬가지로 1년간 8% 수익보장약속만 지키고 중도계약해지를 목표로 객단가를 모텔수준인 35000원까지 하향조정하여 주변 호텔 영업에까지 악영향을 미치고 있습니다. 4) 시행사는 계약해지 조항을 위반하였습니다. 당 호텔은 2014년 11월 3일에 건축허가를 받았고 당초 입실예정일은 2016년 8월이었으나 이름뿐인 시공사의 하청업체가 지반 굴착 중 지하수위 하강에 대한 구조계산을 잘못하여 과대한 수압이 작용하였고 그로인해 지반침하가 일어나 기축이 무너지는 등의 사고가 있었습니다. 이 사고로 **노동지청에서 전면작업중지명령을 내려 공사가 2달 가량 중단된 적이 있습니다. 이로인해 준공이 2016년 12월 1일로 지연되었지만 시공사는 수분양자에게 이같은 사실을 전혀 고지하지 않았습니다. 공급계약서상 입실예정일은 2016년 8월 (정확한 날짜 지정없음) 이었고 일반적으로 입실예정일(운영개시일)은 준공허가 이후에 최소 1~2달 정도 더 걸린다는 점을 감안하면 ‘을(구분소유자)은 갑(시행사)의 귀책사유로 인해 입실예정일로부터 3개월 이내에 입실할 수 없게 되는 경우 본 계약을 해제할 수 있다.’라는 공급계약서 3조에 의해 구분소유자의 요구시 시행사는 계약을 해제해주어야 하나 시행사는 자신들의 귀책사유를 부정하며 오히려 해지 위약금을 물라는 협박을 하며 계약해제요구를 묵살했습니다. 5) 시행사는 약관규제에 관한 법률을 위반했습니다. 당 호텔의 2층은 호텔 내 유일한 부대 공간으로써 연회장, 사우나, 휘트니스 등의 부대시설을 갖추고 있는 곳입니다. 호텔 내 부대시설은 당연히 공용부분이라는 일반적인 인식처럼 분양 당시 시행사도 이 부대시설이 공용인 것처럼 광고했고 무엇보다 운영계약서 제7조에도 ‘을(운영사)은 건물 내 공용부분, 부대시설 등을 포함한 시설 일체에 대한 관리, 사용, 수익에 관한 업무를 한다.’고 명시되어 있었기 때문에 구분소유자들은 계약 당시 당연히 2층 부대시설은 공용부분인 줄 알고 계약했는데 영업개시 이후에 등기부등본을 확인한 결과 2층이 공용부분이 아닌 운영사의 소유임을 알게 되었습니다. 시행사는 공급계약서 상에 구분소유자의 계약면적 중 2층 부대시설은 공용부분에 들어가 있지 않으므로 법적으로 문제가 없다고 주장하지만 시행사는 계약당시 분양자에게 이런 불리한 조건에 대해 정확하게 확인시켜 주지 않았기 때문에 ‘약관규제에 관한 법률’을 위반하였다고 볼 수 있습니다. ‘한마디로 아파트를 분양 받으면서 건축주가 욕실을 자기 명의로 해놓았을 줄이야 그 누가 상상이나 했겠습니까?’ 3. 시행사와 한국자산신탁의 유착 의혹을 제기합니다. 한국자산신탁은 분양자들의 계약금과 중도금을 위탁받아 공정률에 따라 시공사에 공사비를 지급하여 공사비 횡령 등으로부터 수분양자를 지켜주기로 하고 분양호텔 공급계약서에 ‘정’의 자리를 차지하고 있습니다. 그런데 시행사이 **노동지청으로부터 전면작업중지명령을 받은 기간에도 한국자산신탁이 시행사에 공사비를 지급하였음이 드러났습니다. 한국자산신탁은 공정률을 확인하고 공사비를 지급해야 할 의무를 위반했을 뿐만 아니라 수분양자가 공정률과 공사비 지급 내역 등을 공개하라고 요구했는데도 시행사와의 비밀유지 계약을 핑계로 거부함으로써 시행사와의 유착의혹을 증폭시키고 있습니다. [공사과정의 비리] 1. 계약당사자인 시공사는 온데간데 없고 하청업체의 부실시공만 남았습니다. 위에서 언급했듯이 시행사의 두 대표이사가 이름뿐인 시공사를 만들어 실제 공사는 하청에 맡겨 공사를 진행하던 중 지반침하로 인해 **노동지청으로부터 전면작업중지명령을 받은 바가 있습니다. 하청방식 시공의 문제는 여기서만 끝나는 것이 아니라 지반침하 원인을 해소하기 위한 보강공사와 설계변경이 이루어졌고 그로인해 발생한 공사비 초과분과 공기지연을 만회하고자 나머지 공사를 무리한 공기 단축과 부실시공으로 마무리했기 때문에 준공된 지 1년도 지나지 않아 벌써 호텔 여기저기에서 하자가 빈발하고 있습니다. 구분소유자들의 대표인 ‘관리단’이 하자보수증권을 요구했지만 이름뿐인 시공사 대신 시행사는 하청업체에게 보수를 맡긴다는 방침을 밝혔습니다. 하지만 이 또한 현재까지 제대로 지켜지지 않고 있습니다. 2. 설계변경 후 분양면적 축소의혹을 제기합니다. 시행사은 지반침하의 원인으로 건물이 기울어지고 기축이 무너지는 공사현장 사고가 있었음에도 수분양자들에게 알리지 않았고 이로 인한 설계변경 또한 수분양자들에게 동의를 구하지 않고 통보만 하였습니다. 무엇보다 그 설계변경 후 분양면적이 축소되었다는 내부의 정통한 소식통을 통해 전해 들었습니다. 이 사실을 확인하려고 해도 엄청난 감리비용 때문에 의혹만 제기할 수 밖에 없음이 안타까울 따름입니다. [운영과정의 비리] 1. 시행사는 부당내부거래로 운영사의 알박기 전횡을 꾀했습니다. 시행사은 부대시설 2층 소유권에 대해 ‘약관규제에 관한 법률’을 위반하였을 뿐만 아니라 준공 후 바로 2층 소유권을 이름 뿐인 운영사인 그랜드***으로 이전하였습니다. 시공사나 운영사 모두 분양계약의 4자 관계형식을 취하기 위해 만들어진 이름뿐인 회사들이기 때문에 시행사가 이름뿐인 운영사 ‘그랜드’에 2층 소유권을 이전한 것은 자기 주머니에서 돈 한 푼 안 꺼내고 2층을 자기 주머니에 넣는 전형적인 부당내부거래라고 밖에 볼 수 없습니다. 이로써 구분소유자들이 운영사 교체를 요구할 경우 그랜드는 2층 소유권을 이전할 의사가 있는 운영사에게만 호텔 영업권을 승계할 수 있다고 버틸 수 있는 전형적인 알박기 전횡을 위한 포석을 깐 것이라고 볼 수 있습니다. ‘내 집을 임차하려고 하는데 욕실 주인이 따로 있다며 욕실을 사겠다는 사람한테만 이 집을 임차하여 내 욕실 판 돈을 돌려 주면 내가 나가주겠다.’고 하는 것과 마찬가지입니다. 2. 시행사는 후한무치한 영업권승계를 자행했습니다. 그러나 시행사은 처음 의도대로 알박기 전횡을 실행하지는 못했습니다! 왜냐하면 공급과잉의 분양호텔 시장에서 모텔급 수준의 호텔로는 적자운영을 면치 못했기 때문입니다. 그래서 시행사는 1년의 확정수익금 지급기간 만료가 다가오자 알박기 전술에서 알빼기 전술로 전환하여 관리단(구분소유자 대표)에게 운영능력 미숙을 핑계로 아직 4년이나 더 남아있는 계약을 내팽개치고 영업능력이 뛰어난 새 운영사에게 영업권을 넘기겠다고 통보하였습니다. 하지만 당 호텔 관리단은 그들이 내세운 새 운영사의 영업능력은 신뢰할 수 없는 수준임을 다양한 채널을 통해 확인했기 때문에 거절의 의사를 밝혔으나 시행사와 새 운영사는 이미 구분소유자 동의 없이 **시청 환경위생과에 영업권 승계 신고를 마친 후 2층 소유권 이전까지 추진하고 있었습니다. 그 동안에도 그랜드라는 간판만 걸어놓고 하청업체직원으로 호텔을 운영하였던 시행사는 적자운영을 감당하지 못하자 2층을 매수할 수 있는 운영사만 골라 영업권을 넘기고 빠지겠다는 의도를 여실히 드러낸 것입니다. 뿐만 아니라 운영능력이 미숙해서 영업권을 넘기겠다고 한 시행사는 17년 11월에 2차로 오픈한 같은 브랜드의 ‘라마다**호텔’ (당호텔과 급이 다른 고급호텔)에 당 호텔의 운영사 간판을 그대로 걸고 직영할 거라는 사실까지 확인했습니다. 당 호텔보다 1년 먼저 오픈한 ‘인천그랜드팰리스**호텔’에서도 시행사는 운영능력 미숙을 이유로 다른 운영사에 영업권을 넘겼고 현재 그 호텔은 심각한 영업난황을 겪고 있습니다. 따라서 당 호텔 시행사는 처음부터 분양 수익만 노릴 뿐 호텔을 책임 운영하여 구분소유자에게 수익금을 지급하겠다는 의지와 역량 자체가 없었기 때문에 이름뿐인 운영사를 만들어 1년 만에 발을 빼는 짓을 상습적으로 반복하고 있다고 밖에 생각할 수가 없는 것입니다.. 관리단은 ‘인천그랜드팰리스**호텔’을 타산지석으로 삼고 시행사에게 영업권 무단승계를 철회하고 기존 계약을 이행하라고 요구하였습니다. 하지만 시행사는 구분소유자들이 새 운영사와 계약하지 않을 경우 잔존 계약기간(4년)동안 최저확정수익률(대출금의 5%) 지급약속조차 지킬 수 없다고 뻔뻔스럽게 계약위반을 선언했습니다. 3. 시행사은 수익금 미지급으로 구분소유자가 새 운영사와의 계약을 강요하고 있습니다. 시행사는 현재 마지막 확정수익금(분양가의 8%)을 지급하지 않고 있습니다. **시청에 그랜드와 새 운영사간의 영업권 승계는 끝났지만 구분소유자가 새 운영사와의 계약을 거부했기 때문에 아직 구분소유자에게 수익금을 지급할 법적 책임은 명백히 시행사의 페이퍼컴퍼니 운영사 ‘그랜드’에게 있음에도 불구하고 시행사는 구분소유자들이 새 운영사와 계약하지 않으면 향후 4년간 지급하기로 한 최저수익률을 지킬 수 없다고 선언한 것에 이어 마지막 8% 수익금마저 미지급하기 시작한 것입니다. 당 호텔에서 손을 손을 떼기 위해 운영계약서상 ‘3개월 수익금 미지급시 계약이 해제된다’는 조항을 이용하기 위해 고의적으로 수익금을 주지 않고 구분소유자들을 압박하고 있는 것입니다. 4. 분양호텔은 운영사간 이면합의가 얼마든지 가능합니다. 분양호텔의 영업권은 구분소유자의 동의없이 운영사들끼리 승계해도 전혀 법적 하자가 없다는 현행법 때문에 기존 운영사와 새 운영사간 이면합의가 얼마든지 가능하고 구분소유자들은 그 내용을 전혀 모른 채 피해를 고스란히 떠안아야 하는 게 분양호텔 구분소유자들의 기막힌 현실입니다. 가령 양자 간의 이면합로 기존 운영사의 체납금 및 미납금을 새 운영사가 구분소유자들에게 함구하기로 하면 그 체납금 및 미납금의 책임소재는 규명하기 힘든 지경이 되는데 이후 새 운영사 마저 구분소유자들에게 수익금을 안 주고 운영사의 수수료만 챙기는 사태가 오면 구분소유자는 그 악덕 운영사를 내쫓기 위해 명도소송을 할 수 밖에 없습니다. 자기 집에 무단으로 들어와 살면서 월세도 안내는 악덕 세입자를 쫓아내기 위해 소송까지 해야 하는 말도 안되는 상황에서 구분소유자들을 기다리는 또 하나의 폭탄이 있다면 그게 바로 기존 운영사와 새 운영사가 눈덩이처럼 쌓아 둔 운영경비 미납금일 것입니다. 한마디로 내 집을 임차인들끼리 맘대로 주고 받는 것도 모자라 내 집을 사용한 수익만 챙기고 각종 공과금 미납은 물론 짜장면, 짬뽕 외상까지 집 주인에게 달아놓고 도망가도 집주인은 속수무책 당할 수 밖에 없는 꼴이 되고 마는 것입니다. 또다른 이면합의 의혹 중 하나가 바로 2층 소유권이전입니다. 시행사는 2층을 새 운영사에 소유권이전하고 새 운영사는 구분소유주들에게 확정수익 지급 보증을 위해 2층에 근저당을 설정해주겠다고 했습니다. 하지만 2층 현금매매 확인서는 단호히 거절했습니다. 이 사실을 놓고 이면합의의 의혹을 제기하자면 (1) 사실 호텔 부대시설인 2층은 일반 매매가 어렵기 때문에 구분소유자에게 그 근저당은 의미가 없다. (2) 2층 현금매매 확인서를 공개하지 않는다는 것은 당호텔에서 빨리 손을 떼고 싶어하는 시행사가 어차피 돈 주고 산 게 아닌 2층을 새 운영사에게 영업권을 넘기는 조건으로 아주 헐값으로 넘겼을 수 있다. (3) 새 운영사도 수익금은 커녕 운영적자를 견디지 못하고 철수할 경우 그 동안의 운영적자분을 보전하기 위해 2층을 구분소유자들 혹은 또 다른 운영사에게 강매할 소지가 있다. 한마디로 시행사는 월세 낼 형편이 안되니 담보물건이 있는 새 임차인과 계약서 쓰라고 하지만 그 담보물은 구분소유자의 안전장치가 아니라 새 운영사가 나중에 내밀 채권이 될 소지가 농후하다는 것입니다. 5. 마땅한 호텔운영전문업체가 없다는 것이 구분소유자들의 막막한 현실입니다. 부정한 운영사를 내쫓았다 쳐도 문제가 거기서 끝나는 것이 아니라 구분소유자로서는 운영공백을 막기 위해 다른 운영사를 찾아야 하는데 이게 쉽지가 않다는 겁니다. 국내엔 아직 호텔운영인력 및 호텔운영전문업체의 인프라가 구축되어 있지 않은 데다 호텔업계의 불황까지 겹치다 보니 사실상 새 운영사를 찾기도 힘들고 새 운영사를 어렵게 찾았다 하더라도 새 운영사에게 미납금 및 체납금 인수인계나 수익금 이행보증증권 조건을 내세울 수도 없는 게 구분소유자의 현실입니다. 한마디로 내 집에 또 다른 도둑을 들일 수 있는 악순환은 분양호텔 관리법과 소관부처가 지정되지 않는 한 절대 해소될 수 없다고 생각합니다. 6. 지방자치단체의 편의주의 행정이 구분소유자의 피해를 가중시키고 있습니다. 당 호텔은 **시에 위치하고 있기 때문에 **시가 관할 지자체입니다. 따라서 **시청은 당 호텔의 건축허가, 준공허가, 설계변경, 영업권승계 등의 모든 신고접수처이고 최종 허가권자입니다. **시는 그간 시행사가 신청하는 설계변경이나 영업권 승계시 당 호텔의 구분소유자의 동의여부는 단 한번도 문제삼지 않고 일사천리로 처리해줬습니다. 준공기간 2년 동안 수많은 구분소유자들이 **시청에 당 호텔 시행사의 불법성에 대해 그토록 많은 민원을 제기했음에도 불구하고 구분 소유자의 동의없이 처리된 영업권 승계를 철회해달라는 구분소유자들의 요구에 **시청은 당 호텔이 분양호텔인지도 몰랐으며 무엇보다 운영사끼리의 영업권승계는 현행법상 문제가 없다는 답변만 반복하는 것에서 시행사와 **시의 유착관계를 의심하지 않을 수 없었습니다. 실제로 시행사 대표이사가 **시 저소득층 노인들에게 식사를 대접하는 자리에 **시장이 참석했다는 점이 유착의혹을 증폭시키는 대목이라 하지 않을 수 없습니다. 현행법의 미비점을 이용하여 온갖 전횡을 저지르는 시행사 못지 않게 시행사와의 유착으로 현행법에만 기대어 편의주의 행정처리를 남발하는 지자체 역시 분양호텔 구분소유자의 피해를 키우는데 한 몫을 하고 있습니다. [분양호텔의 병폐를 근절할 정부의 강력한 대책을 요구합니다] 2014년부터 정부에서 나서서 숙박시설이 부족하다고 규제를 풀어주면서 전국에 분양호텔이 우후죽순으로 생겨났으나 사드로 인해 중국관광객이 감소하여 공급과잉은 극에 달했습니다. 하지만 구분소유자들의 피해는 공급과잉에 의해서만 발생한 것이 아니라 분양호텔에 대한 정부의 무분별한 정책에 더 큰 책임이 있다고 봅니다. 1. 정부에서 분양호텔의 특수성을 반영한 법과 제도를 보완하지 않은 채 마구잡이로 분양을 허가해줬기 때문에 현행법의 허술한 점을 틈탄 사기분양 전과가 있는 업자들까지 이 분양호텔 시장에 뛰어들어 아무런 제제없이 온갖 부정과 전횡을 휘두를 수 있었습니다. 2. 분양호텔은 소관부처도 일정하지 않고 관련법에서도 사각지대로 몰려 구분소유자들은 부당한 피해를 당해도 어디에 호소할 수도 없는 처지에 놓여 있습니다. 3. 현재 분양호텔은 국토부 소관의 건축법시행령 제1조 생활형숙박시설 또는 일반 숙박시설 용도로 지자체에서 건축허가를 받지만 국토부 소관의 공동주택법에는 해당되지 않기 때문에 보증보험사의 하자보수증권은 받을 수 없다고 합니다. 그래서 분양호텔의 하자보수를 요구하기 위해선 구분소유자들이 직접 이름뿐인 시공사의 하청업체들을 쫓아다니며 하자보수를 구걸해야 할 판이 되었습니다. 4. 분양호텔의 관리는 법무부 소관의 ‘집합건물법’에 따르지만 거의 실효성이 없습니다. 5. 분양호텔의 운영은 보건복지부 소관의 공중위생법을 따르기 때문에 영업권승계는 호텔의 주인인 구분소유자의 동의 없이도 운영사들끼리 영업권을 승계해 어떤 전횡을 저질러도 구분소유자는 아무런 법적인 보호도 받지 못합니다. [분양호텔 특별법을 재정하여 주십시오] 분양호텔의 구분소유자들을 보호하는 법적 장치가 전혀 없는 현행법으로 인해 구분소유자들은 수익금은 고사하고 금리인상으로 인해 불어나는 대출금 이자부담에 운영사의 운영경비 적자분까지 떠안은 명백한 피해자가 되었음에도 불구하고 그 피해를 구제받기 위해 막대한 소송비용까지 추가로 부담해야 하는 지경에 이르렀습니다. 하지만 지리한 소송이 이어지는 동안 호텔운영은 파행을 겪게 되고 구분소유자들은 그동안 호텔의 기본 관리비까지 부담하게 생겼지만 승소한다 하더라도 손해배상액은 미미한 수준일 뿐입니다. 왜냐하면 소송 상대방이 소송에 대비해 시행사, 시공사, 운영사로 법인을 따로 분리해놨기 때문에 구분소유자들은 시행사, 시공사, 운영사에 따로 소송을 걸어야 하고 사실상 이름뿐인 시공사, 운영사에는 압류할 재산도 별로 없기 때문에 실제로 보상받을 수 있는 보상액은 미미할 수 밖에 없다는 것입니다. 현행법의 사각지대로 몰려 온갖 피해를 당하고 있지만 소송 말고는 피해구제를 호소할 곳도 없고 소송을 해도 실질적 보상을 받기도 어려운 분양호텔 구분소유자들이 처한 이 현실은 정부에서 나서주지 않는 이상 절대 해결될 수 없습니다. 정부에서 분양호텔특별법 재정 및 소관부처 지정을 위해 적극적으로 개입하여 분양호텔 구분소유자들의 피해구제와 권익보호에 앞장 서 주실 것을 간청드립니다. [분양호텔특별법 재정과 소관부처 지정 관련 제안입니다] 1. 분양호텔 소관부처를 지정하여 분양의 전과정을 감시하는 기능을 강화해 주십시오. 2. 무분별한 호텔체인의 사업승인을 차단하여 분양호텔의 공급과잉을 차단해 주십시오. 3. 분양호텔의 시행사, 시공사, 운영사의 법인설립 요건을 강화하여 페이퍼컴퍼니 여부 확인은 물론 실제적인 역량과 전문성, 업력, 인적 구성 등을 철저히 심사하는 사업승인 조건을 마련하여 주십시오. 4. 분양호텔은 호텔운영 수익을 투자자에게 배분하는 수익형 부동산이라는 특성상 특히 운영사의 전문성과 재무구조의 안정성이 매우 중요하므로 까다롭게 심사하고 10년 책임운영을 조건으로 하여 실력도 신뢰도 없는 운영사는 아예 발을 붙일 수 없게 해주십시오. 5. 분양호텔의 확정수익 보장기간동안 운영사의 지급안정성을 보증하는 공탁제도를 마련하여 주십시오. 6. 운영사의 수익금 체납액 및 각종 운영관련 미납금을 투명하게 확인할 수 있도록 소관부처의 감시감독 기능을 강화하여 운영사의 비리를 근절하여 주십시오. 7. 분양호텔 건축허가시 호텔의 부대시설은 반드시 공용부분으로 허가해 운영사의 알박기 전횡을 근절하여 주십시오. 8. 분양호텔 준공허가시 보증보험사에서 교부받은 하자보수증권 제출을 필수로 하고 10년 하자보수 기간을 의무화하여 시공사의 책임시공 조건을 강화해 주십시오. 9. 분양호텔 관할 지자체에서는 구분소유자가 있는 분양호텔의 특수성을 감안하여 호텔의 건축허가와 준공허가 과정에서 발생한 문제점 및 각종 변경신청, 영업 승계 등의 신고 접수 내용을 반드시 구분소유자의 대표인 ‘관리단’에게 통보하고 동의여부를 확인하는 것을 의무화하여 주십시오. 10. 분양호텔의 공급계약서와 운영계약서의 불공정성을 심의하여 표준계약서를 마련해 주십시오. 11. 공정률에 따라 공사비를 집행하는 신탁사의 투명성을 감시하고 공사비집행 내역을 수분양자에게 공개하도록 하여 시행사와 신탁사의 유착을 근절하여 주십시오. [분양호텔의 피해구제를 위한 긴급조치를 아래와 같이 제안합니다] 분양호텔 구분소유자들의 권익을 보호할 수 있는 ‘분양호텔 특별법이 재정된다 해도 법제화되기까지는 상당시간이 소요될 것이 예상되므로 당장의 피해구제를 위한 정부의 긴급조치 또한 강력히 요구됩니다. 1. 분양호텔 소관부처를 지정하여 구분소유주들에게 수익금은 주지 않으면서 운영 수수료만 챙기고 있는 운영사들을 일제 감사하여 분양호텔의 파행운영 실태를 파악하여 주십시오. ● 호텔 운영 실태 파악 항목 ▪ 호텔 공급계약서, 운영계약서상의 불공정성 및 위법성 판단 ▪ 약관규제에 관한 법률 위반 여부 조사 ▪ 시공사, 운영사 페이퍼컴퍼니 여부 확인 ▪ 현재 진행 중인 소송내용을 확인하여 피해구제를 위한 법률 자문 제공 ▪ 시행사, 운영사 세무조사 ▪ 신탁사의 자금관리 비리 조사 ▪ 운영사의 수익금 체납금 및 운영관련 각종 미납금 내역 조사 ▪ 호텔의 실측 사이즈를 확인하여 분양면적과 비교등 2. 분양호텔 일제 감사를 통해 비리가 드러난 운영사의 경우 운영사 철수 명령과 함께 수익금 체납액과 각종 운영경비 미납금 등의 완납 처리를 위해 운영사의 법인 재산은 물론 애초에 사기분양을 기획한 시행사 법인 재산과 대표이사의 개인 재산까지 모두 추징하여 구분소유주들의 손해분을 보전할 수 있는 방안을 마련해 주십시오. 3. 분양호텔 관할 지자체에 구분소유자의 동의없이는 시행사 및 운영사의 어떤 신고접수도 불허하도록 조치하여 주십시오. 4. 호텔영업 파행시 운영사 퇴거 후 호텔 운영공백을 막기 위해 최소한의 공과금(전기, 도시가스, 수도세 등)으로 시설보존과 보안이 가능하도록 조처하여 주십시오. 5. 사드악재로 인해 발생한 분양호텔 영업실적 저하를 고려해 대출금 금리인상을 조정하여 주십시오. 6. 수익금없이 이자만 내고 있는 분양호텔 구분소유자의 각종 세금을 감면해주십시오. [분양호텔을 살리기 위한 정부지원의 특별관리단을 구성하여 주십시오] 1. 현재 전국의 분양호텔마다 손해배상 청구소송, 명도소송, 수익금반환청구소송 등 소송의 유형은 몇 가지 안되는데 수많은 분양호텔이 수많은 자문변호사, 소송변호사를 각각 고용하여 비슷한 자문과 비슷한 소송을 진행하는 상황입니다. 정부지원의 법률 구조단을 만들어 분양호텔 관련 소송의 유형별 법률 자문과 전국단위의 분양호텔 집단소송이 가능하도록 하여 구분소유자들이 저렴한 비용으로 신속하고도 강력한 법적 대응을 할 수 있도록 분양호텔 특별 법률 서비스를 마련하여 주십시오. 2. 호텔경영진 포함 호텔리어 인력풀을 만들어 악덕 운영사 교체시 우려되는 호텔 운영공백을 막아 주십시오. 3. 운영사 교체 후에도 호텔운영이 파행을 면치 못할 경우엔 지자체 주도의 호텔용도 변경에 대한 전문적인 컨설팅 서비스를 제공하여 주십시오. 4. 1년 이상 파행이 장기화된 분양호텔의 경우 지자체 주도로 최대한 구분소유자의 재산보전이 가능한 합리적인 매각이 추진될 수 있도록 방안을 마련하여 주십시오. 5. 무엇보다 정부의 관광수요 확대를 위한 관광산업정책이 절실히 요구됩니다. 분양호텔 구분소유자들의 피해구제를 국토부에 요청드립니다. 분양호텔 구분소유자들은 법의 사각지대에만 놓인 게 아니라 ‘호텔을 분양받을 정도로 부자’라는 사회적 인식에 두 번 좌절하는 사람들입니다. 하지만 분양호텔의 구분소유자들의 70%이상은 노후자금 부족을 걱정하여 투자한 퇴직한 노인층입니다. 저 역시 누구보다 안정적인 수익이 간절한 40대 후반의 계약직을 전전하는 돌싱맘이기에 전세에서 월세로 이사까지 하여 호텔을 분양받았습니다. 그래서 주말엔 마트에서 캐셔일까지 하며 일주일 내내 하루도 못 쉬면서도 분양호텔은 2채씩이나 가진 사람이 되었습니다. 분양호텔 피해의 책임을 모두 정부에 돌리고자 하는 것도 아니고 정부차원의 대책마련을 촉구함에 있어서도 법적으로 무리한 요구가 많다는 것도 압니다. 하지만 분양호텔 피해 당사자가 되어 하나하나 짚어보면 볼수록 이건 분명히 부당한 피해라는 것. 그럼에도 불구하고 피해호소의 법적 근거도 책임을 물을 소관부처도 명확치 않다는 것은 아무리 법률적 지식도 없고 행정적 절차에 대해서도 문외한이지만 분명히 비상식적인 일이라고 생각하지 않을 수 없었습니다. 저희 호텔은 그나마 11개월동안은 8% 확정수익을 받았으니 ‘칭찬받아마땅하다’고 한 시행사 대표의 말처럼 사정이 좀 나은 편에 속합니다. 영업 개시하고 첫달부터 수익금 한푼 못 받은 구분소유자들도 있고 그러면 나가 달라고 해도 나가지도 않는 운영사 때문에 소송까지 하고 있는 구분소유자들도 많습니다. 승소해도 소송비만 날릴 뿐 보상을 받지 못해 변호사만 먹여 살린 꼴이라고 한탄하는 구분소유자들의 울음소리가 전국에서 울려퍼지고 있습니다. 분양호텔의 구분소유자들이 당하고 있는 이런 비정상적이고 부당한 피해는 분양호텔을 무분별하게 허가해주고 구분소유자들을 현행법의 사각지대로 몰아넣은 전정부의 적폐에서 비롯된 것이라고 생각합니다. 적폐를 청산하여 상식이 통하는 사회를 구현하고자 하는 문재인 정부와 국토부에 간절히 호소합니다. 부디 ‘분양호텔 특별법’ 재정과 소관부처 지정을 적극 검토하여 전국의 3만여명으로 추정되는 분양호텔 구분소유자들의 피해를 구제하여 주시기 바랍니다.