깡통전세 해결 방안 제안
분야: 경제민주화
청원 기간: 2018-01-19 ~ 2018-02-18

안녕하십니까? 저는 [깡통전세] 피해를 본 사람입니다. 당시 8,000만원 보증금을 내고 분할 등기된 다세대 주택에 입주를 해서 살던 와중에 집주인(임대인)이 사업이 잘못 되어 경매로 넘어갔지만 한푼도 못 받았습니다. 이유는 은행 담보와 개인 사체로 근저당이 이미 9,000만원 넘어섰고 임대차 보호법의 최우선변제액도 7,500만원이었기 때문에 변제액 조차 받지를 못했습니다. 제가 계약 당시에는 부동산법에 무지하여 근저당(담보융자)이 무엇인지도 잘 알지도 못했고 부동산 중계 업자의 "대부분 대출이 있으니 이해하라"라는 말을 믿고 계약 해 버렸기에 화를 당하고 만 것입니다. 무지하면서 안일한 생각으로 계약을 한 제 탓이라고 생각하며 지내왔습니다. 하지만 정말 이런 깡통전세의 문제가 과연 어쩌다 일어나는 일일까요? 저는 아니라고 봅니다. 대부분의 임대인들이 자금이 부족하여 대출을 받고 건물을 매입을 하고 임대인이 언제 어떤 사정으로 인해 건물이 경매로 넘어갈지는 아무도 모르는 일입니다. 그렇다면 그냥 근저당에 대한 부동산 지식을 모든 사람들이 기본 상식으로 여기고 살아야 할까요? 제 생각에는 직접 집을 매매/전세 해 본 사람이 아니라면 부동산 계약 경험이 없기 때문에 깡통전세과 같은 위험한 상황에 빠지기 일쑤라고 생각합니다. 그래서 저는 깡통전세를 해결하기 위해서는 건물(집) 임대 계약 당시의 보증금을 책정할 때는 건물 시세에서 경매 낙찰 평균 비율(70%라고 가정)에 해당하는 금액에서 근저당금액을 제외한 금액을 한도로 보증금을 받도록 안전 장치를 도입하는 방법을 제안합니다. 예를 들어 건물시세가 1억원이고 근저당금액이 6,000만원이라면 1억원의 70%인 7,000만원 - 근저당 6,000만원 = 1,000만원 즉, 보증금은 1,000만원을 넘으면 안됩니다. 이렇게 되면 설령 건물이 경매에 넘어가더라도 세입자가 손해볼 금액이 현저히 작아지므로 안전 장치가 될 수 있을 것입니다. 문제는 이 제한 보증금을 집주인이 숨길 수가 있으므로, 대한민국의 부동산 시스템에서 각 건물 등기별로 계약할 수 있는 남은 제한 보증금을 조회할 수 있게 모든 계약 금액을 데이터하여 관리하는 것입니다. 그리하여 부동산 중개 업자는 의무적으로 계약서 당시 계약서에 계약 건물(집)의 제한 보증금을 표시, 세입자(임차인)에게 구두로도 알리는 의무를 갖게 하는 것이지요. 다세대주택 또한 마찬가지로 입주일자(확정일자) 순으로 제한보증금을 차감해 가면서 보증금을 조정하면 될 것입니다. 임대인은 필히 중개업자를 통해 차감 보증금을 통보하고 등록해야 하며, 조작하거나 등록하지 않았을 시 등기부 등본에 계약 위반 몇 회 경고라는 문구를 기재하여 다른 세입자들이 계약할 때 참고할 수 있도록 조치를 해 놓으면 위반 문제도 해결 될 것으로 보입니다. "투명한 보증금 관리"가 깡통전세 문제를 해결할 수 있다고 생각합니다. 대한민국의 모든 세입자들이 안전하게 건물(집)을 임대하여 마음 편히 지낼 수 있도록 도와주십시오. 감사합니다.