부동산(주택) 매매 시 입찰제 및 착수금(down payment)제 도입, 전월세에 상한 도입은 어떨까요.
분야: 행정
청원 기간: 2018-01-22 ~ 2018-02-21

* 주의: 예비 직장인이 서울 전세 알아보다 암담해서 쓴, 100% 임차인의 입장에서 작성했기에 다소 편파적인 제안임. * % 등 숫자는 크다 적다의 개념으로 이해하기 바람. * 원칙: 1가구 1주택, 실거주. * 목적: 1) 부동산 상승 및 투기 방지, 자산 중 부동산 비율 감소. 분수껏 살자. 2) 불로소득 선호 문화 지양, 근로소득 장려. 3) 재개발로 일확천금 누릴 생각 하지 말자. 4) 애초에 집을 잘 짓자. 5) 무주택자 거주권 보장. 6) 실 수요에 따른 부동산가 형성 (현재는 매도자 독과점 또는 담합 상태). 7) 다주택자(2주택 이상 보유자) 직격 철퇴, 사회공헌유도. 8) 가계부채 감소로 내수 활성화, 출산장려. 9) 세수 증가. * 핵심요약: 매매 입찰제, 착수금제, 전세 상한제, 보증금 이자 지급제. * 매매: 1) 입찰제. 유찰 시 가격 다운(수요공급의 원리, 구매력 있는 자들만 구매할 수 있게, 매수자들이 현명해야.). 예) 5억 주택 유찰 시 1% 하락한 4.95억에 입찰, 유찰 시 2% 하락한 4.85억, 유찰 시 3% 하락한 4.7억…… 수요자들이 집의 가치를 직접 판단해 적정 가격에 입찰 함. 부동산 정보, 건물 정보가 중요해짐. 2) 착수금(down payment, 다운페이, 보유 현금량)제도: 주택금액 60%이상 현금 보유해야 매매 가능하도록 (최대 대출은 매매가의 40%까지, 적금, 증여 등 본인 소유 현금임을 증빙할 수 있는 6개월간 입출금내역 조회). 3) 착수금 외 부족분을 세 끼고 구매할 경우 임차인에게 대출이자 만큼의 이자를 지불해야 함 (후술, 세 끼고 구매하는 의미가없도록, 정당하게 대출받아 매매하는 문화가 정착되도록.). 4) 착수금 비율이 높을 수록 주택매매 대출 이자 완화. 5) 2주택 이상 매매 시 착수금 비율 큰 폭으로 상승, 대출 강화. 예) 1주택 착수금 비율 60%(대출이자 3%), 2주택 70%(4%), 3주택 80%(5%), .... 6) 실거주가 아닌 경우(임대목적, 전세 끼고 매매 등) 대출금리 강화. 전입신고 확인 필(후술). * 전세: 1) 시세가 아닌 실 구매가의 50%까지. 자료가 없거나 새로 건축한 경우 감정 평가의 50%. 2) 전세 보증금 반환 시 임차인에게 이자 지급(은행예금이자의 80%를 임차인에게 지급. 임차인 몫인 20% 중 50%를 세금으로 떼고 임대인에게 지급. 이자 명시는 공인중개사의 역할.). 현 갭투자는 무이자대출(=전세금=남의 돈)을 받아 집을 산 셈. 임차인에게 지급할 이자가 대출 이자와 맞먹도록 설정해야 함. 불로소득 이제 그만. 2주택 이상 소유, 임대 시 얻는 임대 소득이 1주택 임대소득과 같거나 적도록 세금, 착수금 비율 조절. 사업자 등록 시 혜택. 예) 1주택 임대소득 연 500만, 2주택 임대소득 연 500만 이하, 3주택 임대소득 연 500만 이하… 3) 시간이 흘러 시세가 상승해도 전세는 불변. 예) 1990년 실 매매가 1억 → 2020년 시세 3억, 그러나 전세는 5천 예) 전세 만료 후 이자가 400만원 → 임차인에게 272만(320만원 중 세금15%공제) 지급. 임대인에게 40만원 지급 (세금 50%, 40만). 4) 무주택자 전세자금 대출 금리 완화. * 월세: 1) 전세금 중 부족분을 대출받을 시 이자만큼 월세 책정. : 일반 직장인이 적금 들어 집을 살 수 있는 기간을 최소 10년이라 하고(희망사항), 전세금은 매매가의 50%이므로 전세금 상환 최소기간을 5년으로 잡는다. 월세 계약 시 보증금 외 부족분을 5년간 대출받을 시 납부해야 할 이자를 월세가로 책정. 뭐, 상식선이라는 게 있지 않겠습니까. 2) 보증금 반환 시 임차인에게 이자 지급(은행예금이자의 80%를 임차인에게 지급, 임차인 몫인 20% 중 50%를 세금으로 떼고 임대인에게 지급). 3) 임대인에게 주어진 유일한 임대수익 선택권. 4) 임대인은 월세의 다량을 세금으로 납부(은행 이자 세금보다 높은 수준). 세수증대. 예) 집 매매가 1억 ① 전세 최대 5천만원까지. ② 월세 보증금 2천만원일 시, 이자가 80만원 → 임차인에게 54만원(64만원 중 세금15%공제) 지급. 임대인에게 8만원 지급(세금 50%, 8만). ③ 보증금 부족분 3천만원: 5년 대출 시 월 납부이자만큼(대략 5만원 이하) 월세 계약. * 다주택자(2주택자 이상): 1) 2주택 이상 구매 시 착수금 비율 상승. 2) 최저매매가 주택부터 전세비율을 낮춤. 예) 매매가(연도 불문) 1억, 2억, 3억….10억 주택 보유 시 1억 주택: 전세 5천만원까지(전세비율 50%), 2억주택 8천만원까지(40%), 3억주택 9천만원까지(30%), … 6억~10억 주택: 임대아파트 수준으로 임대. 3) 임차인이 다주택자 주택 임대 시 전세자금대출 강화(부동산에서 2주택 이상 보유자 조회 가능하도록 정보 공개). 4) 임대사업자 등록 시 혜택. 매매: 착수금 비율 80% 이상→60% 이상. 전월세: 전세 비율 80% 상한. 시세 반영 가능. 보증금 이자 60%임차인에게 지급. 임대소득세 혜택. 5) 사업자 미등록: 전세 비율을 실 거래가의 30%로 낮춤(월세도 결국 낮아짐). 임대소득세 강화. * 1주택 분리 임대 1) 임차인 전입신고(의무). 임대소득세 징수. 2) 전세 상한선 주택보다 낮춤. 보증금 이자 지급. 3) 빌라 및 다가구 등 1주택 분리 임대: 전세 상한선 대폭 낮춤. * 효과: 1) 전세입주민 대거 이탈현상, 급매물 발생, 신축단지 위주로 발생. → 하우스푸어(갭투자자들) 붕괴: 부동산 하락/보합, 전세 품귀현상. 2) 전세대출 증가. 3) 강남포함 노후 아파트들은 현 상황 유지(어차피 전세 비율 낮으므로). 4) 사유재산권 침해 등을 이유로 소송 들어갈 예정. 5) 당분간 대 혼란, 반발. 6) 장기적으로 무주택자, 1주택자에게 이익. 다주택자, 갭투자자들에게 부동산 상승의 책임 질타 여론 정착. 7) 부동산 수익이 없어져 수입이 없거나 줄어든 일반인들, 갭투자자들이 국가에 대책을 요구함. – 고용안정, 고용환경 개선, 임금상승, 법인세증가 등.. 8) 결국 부동산 하락세, 무리한 주택구매 지양으로 인한 부동산 상승률 둔화. 9) 가계부채감소로 인한 내수활성화, 출산 장려. 10) 전세가 상승하지 않으므로 안정적 거주 가능. 11) 이사업체 불황 – 양보다 질로 승부해야. (신사업아이템: 쓰레기 수거업) 12) 인테리어 및 수리업 호황: 실거주 목적이므로 당연히 수리 하지 않겠음? 13) 사채 활성화 – 부동산 투기를 목적으로 한 파산자 구제는 제한. 14) 재개발 둔화. 평생 실거주 목적이 되므로 조합원들의 요구가 까다로워질 것. 낮은 가격에 양질의 건물 요구 - 건설사들 정신차려야. 15) 실거주 가능한 사람들(현금보유자)의 매매 활성화(재개발 지역 포함). 재개발은 아는 바 없으므로 여기까지. 16) 이미 형성된 지역별 부동산 가치가 영원히 자리잡을 수 있음. – 착수금제도와 매매 입찰제에 기대를 검. 17) 수도권 부익부 빈익빈은 해결할 수 없음. (특히 강남 자산가들 끼리의 매매 활성화 - 그들만의 리그.) 18) 여전한 수도권 인구 집중 현상으로 인해 부동산 상승 잠재성 존재. 공급이 수요에 못 미칠 시 부동산 가격 급등 우려. 현 미국 서부 부동산 상승이 그 예. – 투기과열지구는 착수금 비율 높이고 대출 강화로 해결할 수 있지 않을까 생각함. 19) 현재와 마찬가지로 지역주민들이 합심하여 부풀린 금액으로 매매가를 산정한다면 이 역시 방법이 없음. 20) 자산가의 다주택(재개발 지역) 소유 역시 막을 수 없음. 그러나 전세값 상한선으로 인해 중산층 이하의 부동산 과도한 투자방지로 인한 가계부채 절감은 이룰 수 있지 않을까 함. 21) 원룸, 오피스텔 등 1인가구 대상 임대용 주거시설: 사실 이건 잘 모르겠음. 쓰다 보니 더 모르겠음. - 사업자 미등록 시 전세 비율을 매매가의 25%로 다운, 사업자 등록 시 전세 비율을 매매가의 80%로. 월세 및 보증금 이자 책정법은 상동. 22) 21)의 연장선으로, 공급 부족으로 인한 임대업 사업 활성의 기회가 될 수도- 기업이 작정하고 월세 100만원 가량 받는 임대 아파트 사업 등을 시작하지 않을까 함. 현재 다주택자 비율, 1가구당 주택보유상황에 대한 정보가 전혀 없어 막연한 결과들을 나열했음. * 대책: 1) 1주택자 주택: 임대인, 임차인 합의 하에 발효 전 전세가로 무기한 갱신 가능 (갑을전도). 2) 다주택자(2주택 이상) 주택: 발효 후 전월세 재계약 시 무조건 위 사항 적용: 다주택자 주택 매도 시 매도자, 매수자 모두에게 세제 혜택 - 1가구1주택 정착을 위함. 3) 매매, 전월세 계약서를 동사무소에 제출, 확인하고 국토교통부 확인 후 신규 신분증 또는 주소 수정 스티커를 거주지로 배달 – 허위, 위장전입 방지, 인구주택 총조사. 4) 전입신고시 실 거주자(세대원) 모두 신고 – 전 거주자가 전출신고 하지 않은 상태에서 새 입주자가 전입신고 한 경우, 전 거주자의 주소를 ‘거주지 불명’으로 모든 공문서에 업데이트. 등본 및 금융 등에 표기 되도록. 새 매매, 임차계약서 가져가야 주소 업데이트 해줌. – 국가안보에 관심 많은 사람들에게 설득력 있을 제안이라고 생각함. • 덧, 공동주택 단지 폐쇄형 우편함 추천(현 미국 문화). 보안 철저. 우체국을 통하지 않는 공공기관 우편물은 수령할 수 없도록. 5) 국토교통부 부동산 매매 입찰 사이트 신설, 실거래가 조회 등 정보 투명하게 공개. 개인정보는 보호. – 공인중개사들의 역할을 빼앗는 것 이므로 다른 방안 필요할 듯. 국토부에서 매물 검색, 기록 조회만 가능하고 입찰은 부동산 사이트로 연동한다든지 등등의 방법. 6) 주거환경 질 개선을 위해 3인 이상 (만 5세 이상) 거주 시 2인당 1베드 권장, 10년 후 의무화. – 가뜩이나 작은 집이 더 콩알만해 질 수도. 7) 매매, 임대 시 주택 화재손해보험 가입 권장: 누수, 화재 등으로 인한 재물 피해 보상 방안 마련 – 보험사 횡포 방지 필요. 8) 출국 등으로 인해 실 거주지가 없어질 경우 구청, 공항에 출국 신고, 이메일 수령 하도록 - 공문서 발송 비용 절감. 9) 부동산중개인의 역할 : 매매 및 임대계약 후 1주일 내 국토교통부에 신고(금융권에서 국토교통부 정보 조회, 실거주 확인, 우대금리 악용 방지). : 계약자가 기간 내 전입 미 신고 시 일방적 계약 파기 권한. 전세금 20% 수수료로 뗌(부동산10, 임대인10). : 반환받을 보증금 이자에 대한 명시. : 임대 전 주택 상태 감정의 의무. – 임대인, 임차인과 함께 검사(inspection, 사진촬영 의무)함. 3자 모두 서명. : 임대 전 주택 상태 확인 및 계약만료 시 보증금에서 주택손상만큼 제할 수 있는 권한 부여 – 주택 손상으로 인한 분쟁 해결방안. 주택 손상에 대한 공개 매뉴얼 필요. : 임차인에게 다주택자 정보 고지의 의무. * 경제의 ‘ㄱ’도 모르고, 부동산의 ‘ㅂ’도 모르기 때문에 공상에 가까운 생각의 파편들이지만, 읽어주신 분의 시간에 보답하기 위해서라도, 하나라도 건질 게 있어서 국가 미래에 도움이 되었으면 좋겠습니다.