공동주택 테라스 실정과 관련법 정비 요청
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2018-01-23 ~ 2018-02-22

최근 분양 중인 아파트는 1층이나 꼭대기층에 테라스를 제공하는 경우가 많이 있습니다. 이런 흐름은 몇 년 전부터 이어져 왔으며, 특정 브랜드의 경우 전 세대에 테라스를 제공하는 테라스 하우스형 아파트도 등장하였습니다. 그런데 이런 테라스와 관련하여 많은 세대주나 관리주체들이 큰 혼란에 빠져 있습니다. 등기면적에 포함되지 않고 구조상 아파트의 지붕이나 바닥 역할을 하게 되어 있으나, 해당 세대만 이용할 수 있다는 점 때문에 테라스를 전용부분으로 보아야 하는지 공용부분으로 보아야 하는지에 대해 혼란을 겪고 있는 것입니다. 더구나 아파트 관리규약에 의해 그 구분이 명확히 되어있지 않은 경우라면 혼란은 더욱 가중될 수 밖에 없습니다. 최근에 분양하는 아파트의 경우 일부 아파트의 경우 분양계약서 등에 테라스는 공용부분으로 관리주체가 공용의 목적으로 개방을 요구하면 협조하여야 한다라는 식으로 그 구분을 명확히 하는 문구를 참고적으로 넣어둔 경우도 있지만, 불행히도 오래 전 지은 아파트를 비롯하여 그렇지 않은 곳이 더욱 많은 것이 현실입니다. 이럴 경우 테라스를 가진 세대주들간에도 의견이 갈리게 됩니다. 분양이나 구매 당시 분명 테라스가 있는 세대는 그렇지 않은 기준형 세대보다 높은 가격을 지불하고 구매를 하게 되고, 그런 만큼 테라스를 자신의 취향과 기호를 반영한 자신만의 공간으로 꾸미고 싶어 하는 세대주들은 테라스가 전용부분으로 인정받길 원하고 있는 반면, 그렇지 않은 세대주들도 있습니다. 그 이유는 현행법 상 공용부분인 테라스에 고정시설물을 설치하는 것은 불법일 뿐만 아니라, 기본적으로 공용부분은 장기수선계획에 따라 관리주체에 의해 유지, 관리 되도록 법에서 정하고 있으므로, 세대주가 직접 관리하길 원치 않는 세대의 경우는 공용부분으로 인정받길 원합니다. 전자의 경우처럼 자신만의 테라스를 갖고 싶고, 테라스를 통해 딱딱한 공동주택 생활에서 여유나 낭만을 느끼고 싶은 세대의 경우 십중팔구는 관리주체와 마찰이 생길 수 밖에 없으며, 설사 아파트 관리주체와 협의가 이루어진다 하더라도 하자 발생 시 수리를 직접 하겠다는 조건부로 개조와 구조물 설치에 대해 승인을 받을 수 있습니다. 그러나 이는 개인과 개인간에 합의에 해당되므로, 근본적으로 관리규약에 테라스가 전용부분이란 내용을 포함하여 개정되지 않는다면 추후 해당 지자체에서 불법시설물 단속을 통해 철거지시를 할 경우 과태료 등의 행정처분과 함께 철거해야 하는 신세가 되고 맙니다. 특히 분양아파트가 아니라 기존 공동주택을 구입하여 새로 이사하는 경우 전 집주인이 설치해 놓은 불법 구조물로 인해 피해를 보는 사례도 종종 있습니다. 그러나 관리규약을 쉽게 개정할 수도 없는 일입니다. 현행 공동주택관리법에 따르면, 관리규약을 개정하고자 할 경우, 입주자 1/10 이상이 동의하여야 안건으로 상정 가능하고, 이후 입주민들의 투표를 거쳐 개정토록 되어 있기 때문입니다. 그런데, 테라스가 있는 세대가 전체 세대 중에 1/10을 차지할 만큼 많지 않으며, 그 중에도 일부는 전용부분으로, 나머지는 공용부분으로 인정받길 원하여 그 수가 나누어진 상태에서 어느 쪽으로든 합의를 이루기 어렵기 때문에 관리규약 개정 안건 제출조차 할 수 없는 것이 실정입니다. 만일 운 좋게도 의견 합의가 이루어지고 테라스가 있는 세대의 수가 전체 입주민 수의 1/10 이상이 될 경우, 그래서 관리규약 개정이 어느 쪽으로든 이루어졌을 경우라 하더라도 그 과정에 소수는 다수의 의견에 의해 원치 않는 방향으로 결정된 관리규약을 따라야 하는 상황이 발생하기도 합니다. 예컨대, 전용부분으로 결정되어 원치 않지만 수리비용을 자비로 부담하여 테라스 수리를 해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 반대로 공용부분으로 결정되어 기 설치한 테라스 바닥 방부목 데크라던가, 어닝 등의 천막지붕 등을 철거해야 할 수 도 있습니다. 그렇다면 과연 해당 지자체는 왜 근본적으로 이런 사례들을 미연에 방지하지 못하는 것인가? 제가 살고 있는 경기도 지역의 경우에 한하여, 해당 지자체에서 맡고 있는 아파트들의 관리실태에 대해 관리감독 또는 옥상 테라스 사설 불법지붕 설치에 대해 관리감독이 전무한 실정인 사유는 해당 지자체 공무원들이 담당 행정구역 내 수많은 아파트들을 일일이 확인 할 수 있을 만큼 인력이나 업무적 여유가 없는 실정이기 때문이며, 특히 옥상 테라스는 해당 세대만 접근할 수 있는 공간이므로 해당 지자체 공무원의 개방요구에 따른 현장접근이 어렵고, 아파트가 20층 이상일 경우 지상에서 옥상 테라스의 지붕 설치상태를 외부에서 확인하기 어렵기 때문입니다. 이러하기 때문에 신고민원이 없는 경우 지자체 스스로 점검하여 단속하는 경우는 거의 불가능한 실정입니다. 설사, 민원 발생 후 민원 조사차 특정 아파트 관리실태를 들여다보던 중 문제점들이 발견되어도, 관리주체와 민원인 사이에 눈치를 보며, 좋은 방향으로 마무리 되기만을 기다리는 공무원 특유의 습성 때문에도 이 같은 사례들이 미연에 방지되기란 불가능한 일이 되었습니다. 만일, 해당 공동주택의 관리주체가 철저히 관리감독 할 경우 차단 할 수 있으나, 대부분의 공동주택 관리주체 또한 세대주들과의 마찰을 가능한 최대로 피하기 위해 눈치 보며 이 같은 사실을 알고도 묵인하기 십상입니다. 이 같은 실정 속에 해당 공동주택 입주민들의 안전도 심각하게 위협받고 있습니다. 사설 구조물의 경우, 전문적인 구조해석을 통해 다양한 천재지변 및 악천후에 대한 안전율을 적용하여 설계, 시공되지 않는 사유로 돌발성 강풍이나 집중강우, 강설 발생하면, 쉽게 뜯겨져 날아가 2차적으로 인명이나 아파트 세대를 타격함으로써 심각한 재산상 피해나 부상, 심한 경우 사망사고에 이르는 피해를 입힐 가능성이 매우 높습니다. 1층에 제공되는 테라스의 경우 관련법의 미비로 초기 설계부터 상부 낙하물로 인한 피해에 대한 대비책이 적용되지 않은 상태로 승인을 받고, 시공하여, 결국 입주민의 안전을 위협하고 있는 실정입니다. 공사 중에는 산업안전보건법 등에 의해 낙하물 방지시설을 설치, 관리토록 되어 있으나, 공동주택관리법에는 관련 내용이 미비한 때문입니다. 최근 뉴스 중 옥상에서 투신 자살한 사람이 출근하려던 사람을 덮쳐 둘 다 사망한 사건이나, 고층부에서 창문을 통해 장난으로 아이들이 던진 물건 등에 지상의 사람들이 다치거나 숨지는 사건들을 보면, 반드시 개선, 보완되어야 하는 사항이 아닐 수 없습니다. 결론적으로, 관련법의 개정을 통해 테라스가 설계 당시부터 공용부분인지 전용부분인지 명확히 구분하여, 관리주체와 세대주간에 민원발생 소지를 최소화하고, 입주민의 재산과 권리가 침해 당하는 일이 없도록 해야 하며, 그 유지ㆍ관리에 대한 책임을 명확히 하여 그로 인한 사고 발생 시 응당한 책임을 묻는다면, 안전사고 예방에 최선의 대책이 될 것입니다. 또한 국토교통부 또는 관련 지자체 내 아파트 등 공동주택관리를 맡은 담당부서를 통해 관리표준을 제정하고, 드론 등을 이용하여 불법 시설물 설치 등을 감시할 수 있는 제도적 장치나, 신고포상제를 통해 불법을 근절하도록 하는 제도적 장치를 개발하고 현장에 적극 적용하여 그 어떤 인명이나 재산상의 피해가 발생되지 않도록 하여야 할 것이다. 그러나 그 무엇보다 이 문제를 인지하고 대책을 마련하려는 관련자들의 인식개선이 시급히 필요할 것이라 생각됩니다.