도시및주거환경정비법
분야: 교통/건축/국토
청원 기간: 2017-11-21 ~ 2017-12-21

법률 조항 제도 개선 신청인: 김 종 운 주 소; 경산시 들뫼길31길 17-3(유곡동298-3) 연락처: 01099353232 Email : dooule@naver.com 제목: 재개발 재건축의 관리처분을 위한 종전평가의 불합리성 신 청 이 유 1. 도시 및 주거환경정비법 제48조 의한 관리처분계획을 공부상 등기된 부분만 종전자산 평가하는 경유 1) 주택재개발정비사업조합 표준 정관 제45조 제2항 관리처분계획의 기준에 있어서 종전의 건축물의 소유면적은 관리처분 계획 기준일 현재 소유 건축물별 건축물관리 대장을 기준으로 한다. 건축물 관리대장에 등재되어있지 아니한 종전 건축물에 대하여는 재산 과세 대장 또는 측량성과 기준으로 할 수 있다. 이 경우 위법하게 건축된 부분의 면적(무허가 건축물의 경우에는 기존 무허가 건축물에 추가된 면적을 말한다)은 제외한다. 라고 규정되어 있다. 2) 그러나 종전평가에 있어서 가대기, 부속건물, 정원 등을 제외하고 평가를 한다는 규정은 없다. 그러므로 종전평가를 공부상에 기재된 면적으로만 금액을 산정한다면, 부속건물이나 가대기 정원 등이 없는 경우에는 이의가 없지만, 그 외 부분을 소유하고 있는 자는 사유재산권의 침해로 불이익을 받게 된다. 반면에 없는 사람은 종전평가에서 이익이 청산에 있어서도 이익을 보게 된다. 예컨대 아파트나 빌라 등 공동주택은 같은 구조와 공용면적 공유물의 지분등기가 되어 있어 종전평가를 공부상의 면적으로만 평가해도 다 같은 자산금액이 산정됨으로 청산절차에 있어서도 손해와 이익이 생기지 않아 금액손실의 차이가 날 수가 없다. 다만, 내부 수리와 인테리어 비용 등은 차이가 난다. 그러나 단독주택 경우는 각각 다른 점이 많다. 계단석 하나에도 가격이 많이 차이 나는 경우와 정원을 꾸미는 비용 차이는 각 개인의 취향에 따라 다르다. 부속건물도 개인의 사정에 따라 평가 금액의 상당한 차이를 볼 수가 있다. 대문 하나라도 디자인에 따라 몇 천만 원을 호가하는 가격대도 있다. 실내 인테리어 비용은 말할 것도 없다. 그 외 다양한 면에서 다툼은 여전히 존재한다. 그런데 일률적으로 공부상의 면적으로만 종전평가 금액을 산정하는 것은 위법성이 있다. 정당한 평가가 되지 않아 사유재산 침해가 된다. 3) 이러한 불합리한 것에 관하여 도시 및 주거환경 정비법(이하‘도정법’) 제40조 규정은“공익사업을 위한 토지 등의 취득에 관한 법률의 준용(이하‘보상법’)”으로 규정하고 있다. 그리고‘도정법’에서 감정평가에 관하여 정해지지 않은 경우는 ‘보상법’을 적용하고 있다. 종전평가를 할 때, 감정평가에 관한 법률에 의해 평가금액을 산출근거 결정을 하지만 우선 헌법 제23조 재산권의 보호와 제한에 있어서 국민의 모든 재산권을 정당한 보상으로 평가해야 한다. 정당한 평가가 되기 위해서는 우선적으로 ‘보상법’을 준용하여 평가는 평가법률에 의하여 종전자산평가를 하고 청산도 해야 마땅하다. 이러한 집단 단독주택의 각각 특수성이 있는 대도 공동주택의 재개발재건축의 ‘도정법’적용은 공부상의 종전평가 산출은 위법성이 있다. 2. 공부상 종전평가의 입법취지 1) 재개발 재건축 사업을 시행하려면, 지분을 쪼개 다든지, 쪽방이나 알 박기 하기 위해 밤사이 천막을 새로 지어 아파트 분양권을 요구하는 사례로 인하여, 정상적인 재개발 재건축사업을 진행하기 어렵게 되기 때문에 공부상 종전평가를 하여 관리 처분을 하도록 입법한 것이다. 공부상 면적만으로 하여 실제 아파트 분양 받을 권리를 정하여 사업을 시행한다는 의미가 부여되고 있는 것이지 종전평가에 산정을 공부상의 면적으로만 금액을 산출한다는 입법 취지는 아니다. 관리처분계획에 있어서 공급수량과 면적을 계산하여 관리처분을 하려는 취지의 입법을 왜곡하여 독특한 단독주택 단지를 공부상에 기재된 내용만으로 종전 평가 금액 산출은 위법하다. 종전평가는 관리처분계획과 사업시행인가신청을 위한 절차이고 종전평가의 금액 산출은 다르다. 2) 종전평가액 산출근거(사례 현장) 대구시 남구 대명동 2동 1959-27번지 외 362필지 본건 토지 중 재개발사업시행인가고시가 2016년 11월 08일 되었는데 종전 감정평가를 함에 있어서 대구광역시 고시 2011-123호 2011년 09월 14일 제2종 주거지역에서 제3종 주거지역으로 변경되었음에도 변경 전 제2종 주거지역 기준으로 평가한 것은 사업시행인가고시일 기준(도정법 제48조 제1항 제4호)으로 해야 하는데 법적용의 오해이다. 가격 시점은 2016년 11월 08일 인데, 고시 2011-123호 2011년 09월 14일자로 변경된 것은 제85조(용도지역 안에서의 용적률) ①법 제78조제1항 및 제2항의 규정에 의한 용적률은 다음 각 호의 범위 안에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군 계획조례가정하는 비율을 초과하여서는 아니 된다. (개정 2012년 04년 10일)라는 정부의 입법으로 정해진 것이지 본 사업 때문에 변경된 것은 아니다. 그리고 4. 제2종일반주거지역은 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하에서 5. 제3종일반주거지역은 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하로 상향된 용적률로 인하여 사업성이 확대되어 사업의 전진이 되었는데도 불구하고 토지 소유자의 종전자산 평가 산출을 제2종 일반주거지역으로 평가한 것은 사유 재산권의 침해다. 용적률 변경에 의한 건폐율과 용적률의 사업용지 활용성의 가치 상승은 제2종일반주거지역에서는 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하이지만, 제3종일반주거지역은 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하로 인하여 토지이용가치 상승으로 가격이 폭등하므로 사업성이 매우 좋게 되어 실행하였음에도 토지소유자에게 평가는 저렴하게 하여 아파트분양을 할 수 없게 되어 조합원으로써 낮은 분양가(일반분양가의 10~15% 약4,000만원) 혜택을 받지 못하게 되었고, 현금 청산자로 분류됨으로 막대한 재산상의 손해를 입게 되었다. 또한 분양을 받아서 소득을 얻게 되는 프리미엄(약 개인당4,000만원)도 손실을 입게 되었다. 아래 도표는 용적률의 변경으로 인한 토지 가치의 효율성을 비교한 것이다. 고도 높이와 용적률 변경으로 118세대를 더 지을 수 있는 것은 토지 가격의 상승을 말하고 있는 증거이다. 사업 완성 후 청산 결과에 소득 약4,000만원도 손해를 보게 되는 불합리성의 법률제도 개선과 사례 현장의 토지소유자의 재산권리 회복을 바라며 ,도정법, 의 종전평가의 금액 산출 근거를 공부상 기재된 건축물로 평가를 하지 말고‘도정법’ 제40조의 공익사업을 위한 토지 등의 취득에 관한 법률‘준용’으로 된 것을 ‘적용’한다. 라고 하여 종전평가의 산정 금액을 공익사업을 위한 토지 등의 취득에 관한 법률을 적용해야 한다. 이에 관하여 사유재산의 침해를 막을 수 제도가 확립된다. 2) 재개발사업이 공익사업에 속하는 가? ‘보상법’ 제4조(공익사업) 제5항 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업 제8항 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업으로 규정하고 있다. 그리고‘도정법’에 의한 재개발사업이 공익사업인가는 제1조 목적, 이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 한다. 라고 규정하고 있다. 이러한 도시기능 회복이 필요하거나 주거환경과 도시환경 개선은 공익사업에 속한다. 그리고 주거공간의 공공임대주택 보급을 불특정다수에게 공급함으로 공익사업의 일원으로 보고, 재개발정비조합인으로 구성된 점은 단체 의미를 부여하고, 실제적으로 공동사업의 일환으로 공익사업의 의미가 있다. 이러한 재개발사업은 공공의 도로 교통 환경 등의 규제를 받아 허가를 득하므로 지역적인 공익사업으로 본다. 결 론 법은 원칙적으로 불특정 다수인에 대하여 동일한 구속력을 갖는 사회의 보편타당한 규범이므로 이를 해석함에 있어서는 법의 표준적 의미를 밝혀 객관적 타당성이 있도록 하여야 하고, 가급적 모든 사람이 수긍할 수 있는 일관성을 유지함으로써 법적 안정성이 손상되지 않도록 하여야 한다. 그리고 실정법이란 보편적이고 전형적인 사안을 염두에 두고 규정되기 마련이므로 사회현실에서 일어나는 다양한 사안에서 그 법을 적용함에 있어서는 구체적 사안에 맞는 가장 타당한 해결이 될 수 있도록, 즉 구체적 타당성을 가지도록 해석할 것도 요구된다. 요컨대, 법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 한다. 그리고 그 과정에서 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법 취지와 목적, 그 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석이 되도록 하여야 한다. 한편, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없고, 어떠한 법률의 규정에서 사용된 용어에 관하여 그 법률 및 규정의 입법 취지와 목적을 중시하여 문언의 통상적 의미와 다르게 해석하려 하더라도 당해 법률 내의 다른 규정들 및 다른 법률과의 체계적 관련성 내지 전체 법체계와의 조화를 무시할 수 없으므로, 거기에는 일정한 한계가 있을 수밖에 없다. 2017년 11월 21일 신청인 김 종 운 국토교통부장관 귀하