抵当目的物が賃貸に用いられている家屋であった場合、法定果実としての「賃料」に対しても抵当権の効力が及び、物上代位できるかが争われた。これは1990年代のバブル景気崩壊によって土地建物の担保価値が著しく低下したために注目された債権回収方法である（それ以前は土地の売却代金からの回収がほとんどであった）。通説と最高裁の判例はこれを可能としてきたが、異論もあった。そこで2003年（平成15年）に371条を改正して、抵当権が債務不履行後に生じた抵当不動産の果実（法定果実である賃料が念頭に置かれている）にも及ぶとされ（もっとも判例は物上代位の実体的根拠を372条・304条に求めるのであり、この点は変わらないとする理解が多数のようである）、同時に民事執行法において抵当目的物（抵当不動産）からの収益によって債権を回収するための担保不動産収益執行の手続が導入された（民事執行法188条）。しかしこの担保不動産収益執行の手続は、強制管理の手続を手直ししたもので、管理人に費用が掛かるので、大規模マンションには向いているが、小さなマンションでは経費倒れとなり、依然として物上代位の利用価値は大きい。いっぽう、抵当目的物が転貸された場合において、判例は、372条で準用する304条に規定する「債務者」に原則として転貸人は含まれないとして、転貸賃料に対する物上代位を否定した（最決平12.4.14）。
抵当権の目的物が滅失した場合でも、それが債権などの形に転化していれば、それに対して抵当権が及ぶ（372条、304条）。例えば、抵当権の目的物であった家屋が焼失した場合、その損害を填補するために支払われる保険金や賠償金についても抵当権の効力が及び、抵当権者はそこから優先弁済を受けることができる。ただし、金銭が実際に支払われる前の、債権の状態で差押えをしなければならない。物上代位の対象となるのは上記の保険金や賠償金のほかに、土地収納の際の保証金や代替地がある。
土地賃借人が該土地上に所有する建物について抵当権を設定した場合には、原則として、抵当権の効力は当該土地の賃借権に及び、建物の競落人と賃借人との関係においては、右建物の所有権とともに土地の賃借権も競落人に移転する（最高裁判例昭和40年5月4日）。この場合賃貸人の承諾が必要であり（619条）、承諾が得られないときは、競落人は、承諾に代わる許可を裁判所に求めることが出来る（借地借家法20条）。
抵当権はその担保する債権につき不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ（371条）。ここでいう果実とは、天然果実だけでなく法定果実も含む。この規定が担保不動産収益執行の実体的根拠であることに争いはないが、物上代位との関係でもそうであるかについては、後述のとおり争いがあった。また、債務不履行前に生じた賃料に対して及ぶか否かについても争いがある。抵当権者は、利息その他の定期金を請求する権利を有するときは、原則としてその満期となった最後の2年分についてのみ、その抵当権を行使することができる（375条）。これは後順位抵当権者の期待を保護するため（後順位抵当権者は、先順位抵当権の被担保債権額等を確認して担保価値を把握するはずである）であるから、後順位抵当権者等がいない場合には2年分を超えて抵当権を実行できる。
石川時光━義光（従四位下大膳大夫）┳詮持（第15代当主）　　　　　　　　　　　　　　　　　┣長女（早世）　　　　　　　　　　　　　　　　　┣光春　　　　　　　　　　　　　　　　　┣光俊　　　　　　　　　　　　　　　　　┣光時（面川氏の祖）　　　　　　　　　 　　　　　　　 ┣二女（早世）　　　　　　　　　　　　　　　　　┣光定　　　　　　　　　　　　　　　　　┣光久　　　　　　　　　　　　　　　　　┣師宜　　　　　　　　　　　　　　　　　┗八男（早世）