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"{\"id\": \"11081571\", \"name\": \"JAVIER LOPEZ MARQUEZ Apelado v. RADIO COMMUNICATION SERVICE AND DMC HEAVY EQUIPMENT CORP. Apelantes\", \"name_abbreviation\": \"Lopez Marquez v. Radio Communication Service & DMC Heavy Equipment, Corp.\", \"decision_date\": \"1999-03-17\", \"docket_number\": \"N\\u00fam. KLAN-97-00832\", \"first_page\": \"27\", \"last_page\": \"36\", \"citations\": \"5 T.C.A. 27\", \"volume\": \"5\", \"reporter\": \"Decisiones del Tribunal de Circuito de Apelaciones de Puerto Rico\", \"court\": \"Puerto Rico Circuit Court of Appeals\", \"jurisdiction\": \"Puerto Rico\", \"last_updated\": \"2021-08-10T22:01:07.192883+00:00\", \"provenance\": \"CAP\", \"judges\": \"Panel integrado por su Presidente, el Juez Brau Ram\\u00edrez, el Juez Col\\u00f3n Birriel y la Juez Pesante Mart\\u00ednez\", \"parties\": \"JAVIER LOPEZ MARQUEZ Apelado v. RADIO COMMUNICATION SERVICE AND DMC HEAVY EQUIPMENT CORP. Apelantes\", \"head_matter\": \"99 DTA 109\\nTRIBUNAL DE CIRCUITO DE APELACIONES CIRCUITO REGIONAL VI DE CAGUAS/HUMACAO/GUAYAMA PANEL I\\nJAVIER LOPEZ MARQUEZ Apelado v. RADIO COMMUNICATION SERVICE AND DMC HEAVY EQUIPMENT CORP. Apelantes\\nN\\u00fam. KLAN-97-00832\\nSan Juan, Puerto Rico, a 17 de marzo de 1999\\nPanel integrado por su Presidente, el Juez Brau Ram\\u00edrez, el Juez Col\\u00f3n Birriel y la Juez Pesante Mart\\u00ednez\", \"word_count\": \"4993\", \"char_count\": \"30339\", \"text\": \"Brau Ram\\u00edrez, Juez Ponente\\nTEXTO COMPLETO DE LA RESOLUCION\\nI\\nLa parte apelante Radio Communication Service and DMC Heavy Equipment, Corp. (\\\"Radio Communication\\\") recurre de una sentencia emitida el 19 de junio de 1997 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Humacao. Mediante el dictamen en cuesti\\u00f3n, el Tribunal declar\\u00f3 con lugar una demanda de retracto de colindantes presentada contra la apelante por el apelado Javier L\\u00f3pez M\\u00e1rquez, relacionada a una parcela localizada en el Barrio Collores del Municipio de Las Piedras que hab\\u00eda sido adquirida por la apelante.\\nEl Tribunal resolvi\\u00f3 que el apelado ten\\u00eda derecho a adquirir dicha propiedad y emiti\\u00f3 un interdicto orden\\u00e1ndole a la apelante abstenerse de edificar, enajenar o de otra forma ejercer actos de dominio sobre la propiedad. El Tribunal orden\\u00f3 la remoci\\u00f3n de las edificaciones construidas en dicho predio por la apelante. La sentencia tambi\\u00e9n decret\\u00f3 la nulidad de una agrupaci\\u00f3n de terreno llevada a cabo por la apelante y le impuso honorarios de abogado de $10,000.00 a la apelante, por temeridad.\\nConfirmamos.\\nII\\nLa apelante Radio Communication es una corporaci\\u00f3n con fines de lucro organizada bajo las leyes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico y dedicada, entre otras cosas, al negocio de las comunicaciones. Para la fecha relevante a la presente controversia la due\\u00f1a y principal accionista de la apelante lo era la Sra. Aida L. Mart\\u00ednez Garc\\u00eda.\\nEl litigio de autos gira en tomo al retracto de la siguiente propiedad, sita en el Barrio Collores del Municipio de Las Piedras, adquirida por Radio Communication.\\n' \\u2014 RUSTICA: Lote de terreno localizado en el Barrio Collores del t\\u00e9rmino municipal de Las Piedras, Puerto Rico, rotulado con el N\\u00famero Siete A (7A) en plano de inscripci\\u00f3n; con una cabida superficial de Mil Quinientos Setenta y Siete (1,577) Metros Cuadrados, equivalente a Cero Punto Cuatro Mil Doce (0.4012) Cuerdas, en lindes por el Norte, con la parcela dedicada a uso p\\u00fablico marcada con la letra \\\"B\\\" en el plano de inscripci\\u00f3n, distancia de cuarenta y ocho punto trescientos veinticinco (48.325) metros; por el Sur y Oeste, con el remanente de la finca principal de la cual se segrega, distancias de treinta punto cero veintiuno (30.021) metros y cuarenta y dos punto quinientos (42.500) metros; y por el Este, con terrenos propiedad de don Ram\\u00f3n Alicea Delgado, antes, hoy Javier L\\u00f3pez M\\u00e1rquez, distancias de cuarenta y dos punto ochocientos cincuenta y seis (42.856) metros y cuatro punto cuatrocientos noventa y cinco (4.495) metros. \\\"\\nPara la fecha relevante a la presente controversia dicha propiedad pertenec\\u00eda al Sr. Cosme Alicea Mercado y a su esposa, Carmen Viera.\\nSeg\\u00fan el testimonio del Sr. Cosme Alicea durante el juicio, la finca era parte de una finca mayor que hab\\u00eda pertenecido a su padre, quien hab\\u00eda dedicado la misma a fines agr\\u00edcolas, mayormente para la cr\\u00eda de ganado. La finca ten\\u00eda una zonificaci\\u00f3n de Agr\\u00edcola A-3 y estaba comprendida en el \\u00e1rea de zonificaci\\u00f3n especial para municipios circundantes al Yunque.\\nEl 29 de julio de 1994, los esposos Alicea Viera otorgaron un contrato privado de compraventa a favor de Jos\\u00e9 M. D\\u00edaz Rodr\\u00edguez y Aida L. Mart\\u00ednez Garc\\u00eda para la venta de un solar de 1,611.46 metros que supuestamente correspond\\u00eda al predio antes mencionado. Seg\\u00fan surge del expediente, el prop\\u00f3sito de la transacci\\u00f3n era el arrendamiento de dicho terreno a la Puerto Rico Telephone Company por la parte apelante para la construcci\\u00f3n de una torre y facilidades de telecomunicaciones para tel\\u00e9fonos celulares. No obstante, aunque para esta fecha la corporaci\\u00f3n Radio Communication exist\\u00eda, la misma no compareci\\u00f3 en el negocio, sino que el mismo fue otorgado por los esposos D\\u00edaz Mart\\u00ednez en su car\\u00e1cter personal.\\nEl contrato establec\\u00eda que \\\"la parte Vendedora le vende a la parte Compradora el solar antes indicado bajo las siguientes condiciones:\\n\\\"a. Que la compraventa de dicho solar se realiza por el acordado y justo precio de Catorce mil d\\u00f3lares de los cuales se ha hecho entrega con anterioridad a este contrato de la cantidad de Cinco mil d\\u00f3lares,...\\nb. Que Cinco mil d\\u00f3lares adicionales se entregar\\u00e1n una vez el Agrimensor Sr. Daniel Rosario D\\u00edaz marque los puntos debidamente en el terreno del solar de compraventa.\\nc. Una vez que la Junta de Administraci\\u00f3n y Reglamento de Permisos apruebe el plano de segregaci\\u00f3n se le proceder\\u00e1n a pagar los cuatro mil d\\u00f3lares\\\".\\nSeg\\u00fan su testimonio, el Sr. Cosme Alicea entend\\u00eda que \\u00e9l continuaba siendo el due\\u00f1o de la propiedad hasta que se aprobara la segregaci\\u00f3n del mismo y le pagaran la totalidad del precio.\\nLos esposos D\\u00edaz Mart\\u00ednez contrataron al agrimensor Daniel Rosario D\\u00edaz para llevar a cabo las gestiones para obtener el permiso de segregaci\\u00f3n de la propiedad, cosa que \\u00e9ste realiz\\u00f3 posteriormente.\\nEl 10 de julio de 1995, por v\\u00eda de la Escritura P\\u00fablica N\\u00famero Ochenta y Nueve (89) otorgada en Las Piedras ante el notario Margaro Rivera Guzm\\u00e1n, el apelado Javier L\\u00f3pez M\\u00e1rquez adquiri\\u00f3 la siguiente propiedad r\\u00fastica sita en el Barrio Collores:\\n\\\" \\u2014 RUSTICA: -Predio de terreno radicado en el Barrio Collores del t\\u00e9rmino municipal de Las Piedras, Puerto Rico, identificado como LOTE NUMERO SEIS (6) en el Plano de inscripci\\u00f3n, con una cabida de SIETE MIL CUARENTA Y DOS METROS CON CUARENTA CENTIMETROS CUADRADOS (7,042.40 M.C.), equivalentes a UNA CUERDA CON SETENTA Y NUEVE CENTESIMAS DE OTRA (1.79 CDAS.), en lindes por el NORTE, con camino de uso p\\u00fablico, en dos alineaciones distintas que suman sesenta y un metros (61.00); por el SUR, con el lote n\\u00famero cinco (5) en cuatro alineaciones distintas que suman noventa y tres metros con cuatrocientos veintiocho mil\\u00edmetros (93.428); por el ESTE, con parcela de uso p\\u00fablico en cincuenta y un metros (51.00) y por el OESTE, con el lote n\\u00famero siete (7) en dos alineaciones distintas que suman ciento catorce metros con cuatrocientos setenta y dos mil\\u00edmetros (114.472). \\\"\\nLa propiedad adquirida por el apelado colindaba por el este con la finca del Sr. Cosme Alicea y su esposa.\\nEl 11 de octubre de 1995, mediante la Escritura P\\u00fablica N\\u00famero 231 sobre Segregaci\\u00f3n y Compraventa otorgada en dicha fecha en Humacao ante el notario Alfredo Torres Hern\\u00e1ndez, la apelante adquiri\\u00f3 el solar objeto del presente litigio del Sr. Cosme Alicea Delgado y su esposa. La propiedad fue vendida por el precio de $14,000.00, que era el mismo precio convenido por el Sr. Alicea y los esposos D\\u00edaz Mart\\u00ednez. Al Sr. Alicea se le pag\\u00f3 el balance de $9,000.00 que hab\\u00eda quedado pendiente.\\nLa transacci\\u00f3n fue inscrita en el Registro de la Propiedad el 9 de noviembre de 1995, bajo la finca n\\u00famero doce mil seiscientos ochenta y dos (12,682) al folio ciento treinta y tres (133) del tomo doscientos treinta y nueve (239) de la Secci\\u00f3n de Humacao.\\nPosteriormente, la apelante hizo gestiones para obtener una variaci\\u00f3n de la zonificaci\\u00f3n de la propiedad.\\nSeg\\u00fan se desprende del r\\u00e9cord, el 23 de octubre de 1995 el apelado se enter\\u00f3 extrajudicialmente de la compraventa de la propiedad cuando se lo mencion\\u00f3 un tercero. Cuatro d\\u00edas m\\u00e1s tarde, el 27 de octubre de 1995, el apelado inst\\u00f3 la presente demanda de retracto al amparo del Art. 1413 del C\\u00f3digo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3923, y consign\\u00f3 en el Tribunal de Instancia la suma de $14,000.00, correspondiente al precio de venta de la finca.\\nPoco despu\\u00e9s, el 22 de noviembre de 1995, y antes de que la apelante hubiera contestado la demanda de retracto, dicha parte y el Sr. Cosme Alicea Delgado otorgaron la Escritura P\\u00fablica N\\u00fam. 60 ante el Notario F\\u00e9lix Ramos, mediante la cual el Sr. Alicea Delgado segreg\\u00f3 de su finca un solar adicional de mil novecientos (1,900) metros cuadrados y se lo vendi\\u00f3 a la apelante para que \\u00e9sta lo agrupara con el solar adquirido previamente y as\\u00ed formar una finca de tres mil cuatrocientos setenta y siete (3,477) metros cuadrados. Esta transacci\\u00f3n fue posteriormente sometida al Registro, inscribi\\u00e9ndose la finca resultante bajo el n\\u00famero 12,684 al folio 133 del tomo 239 de Humacao.\\nPosteriormente, la parte apelante contest\\u00f3 la demanda, negando las alegaciones. Entre otras defensas, plante\\u00f3 que hab\\u00eda adquirido la finca antes que el apelado adquiriera la suya, el 29 de julio de 1994, mediante un contrato privado de compraventa, y no mediante la Escritura N\\u00fam. 231 la cual hab\\u00eda sido otorgada solamente para \\\"ratificar\\\" la transacci\\u00f3n anterior.\\nLa apelante solicit\\u00f3, adem\\u00e1s, la desestimaci\\u00f3n del caso alegando que la acci\\u00f3n de retracto de colindantes era inconstitucional por infringir las garant\\u00edas del debido proceso de ley y la igual protecci\\u00f3n de las leyes.\\nLuego de varios tr\\u00e1mites procesales, incluyendo un recurso previo ante este Tribunal, caso N\\u00fam. KLCE-96-00188, el apelado present\\u00f3 una solicitud de interdicto ante el Tribunal de Primera Instancia en la que alegaba que la apelante estaba llevando a cabo obras que alteraban la propiedad y suplicaba que se le ordenara detenerlas y reponer la finca a su estado original previo a la demanda. El Tribunal de Primera Instancia celebr\\u00f3 una vista evidenciar\\u00eda en tomo a esta solicitud. Terminada la vista, ambas partes acordaron someter su caso a base de la prueba desfilada durante la misma. '\\nA base de esta evidencia, el 19 de junio de 1997, el Tribunal emiti\\u00f3 la sentencia apelada, declarando con lugar la demanda de retracto.\\nEn su sentencia, la Sala recurrida concluy\\u00f3 que el apelado hab\\u00eda dado cumplimiento a los requisitos establecidos por los art\\u00edculos 1413 y 1414 del C\\u00f3digo Civil, 31 L.P.R.A. secs. 3923 y 3924, para llevar a cabo el retracto de colindantes.\\nEl Tribunal observ\\u00f3 que la propiedad hab\\u00eda sido descrita como una \\\"r\\u00fastica\\\" en la Escritura N\\u00fam. 231, y que la misma estaba zonificada A-3, zonificaci\\u00f3n que no hab\\u00eda sido variada a la fecha de la presentaci\\u00f3n de la demanda. El foro recurrido tambi\\u00e9n determin\\u00f3, a base del testimonio del Sr. Cosme Alicea, que \\\"[l]a finca nunca tuvo otro uso que no fuera agr\\u00edcola\\\".\\nEl Tribunal descart\\u00f3 la contenci\\u00f3n de la apelante de que la propiedad hab\\u00eda sido realmente vendida a la apelante mediante el contrato celebrado en julio de 1994, antes de que el apelado adquiriera su propiedad. Expres\\u00f3:\\n\\\"Seg\\u00fan la prueba admitida por el Tribunal no es correcto que la demandada Radio Communication Service and DMC Heavy Equipment Corp. adquiriera la finca objeto del presente retracto mediante contrato celebrado el 29 de julio de 1994. De una lectura de ese contrato surge que la demandante no figur\\u00f3 como parte compradora en el mismo. En el contrato celebrado el 29 de julio de 1994, ante el notario Angel L. Cintr\\u00f3n Carrasquillo figuraron como \\\"vendedores\\\" el se\\u00f1or Cosme Alicea Delgado y su esposa Carmen Viera y como \\\"compradores\\\" Jos\\u00e9 A. D\\u00edaz Rodr\\u00edguez y Aida L. Mart\\u00ednez Garc\\u00eda, siendo esta \\u00faltima presidenta de la corporaci\\u00f3n y \\u00fanica accionista de la corporaci\\u00f3n demandada, aunque en dicha contrato no compareci\\u00f3 en tal calidad. \\\" ,\\nSeg\\u00fan dicho contrato, lo que la parte vendedora se propon\\u00eda a vender era un predio de 1,611.46 metros cuadrados equivalente a .41 cuerdas a ser segregadas de una finca de su propiedad.\\nDicho predio de 1,611.40 metros no exist\\u00eda como finca. Para proceder a segregarlo se contrat\\u00f3 al agrimensor Daniel Rosario.\\nLa venta de dicho predio fue condicionada a que se llevara a cabo tal segregaci\\u00f3n, previa aprobaci\\u00f3n de ARPE y a que se pagara la totalidad del precio acordado de $14,000.00, ya que s\\u00f3lo se hab\\u00eda pagado $5,000.00 al momento de la celebraci\\u00f3n del contrato quedando a deber los compradores $9,000.00 que deb\\u00edan ser pagados de la siguiente forma: $5,000.00 cuando el agrimensor Daniel Rosario marcara los puntos del solar y $4,000.00 cuando ARPE aprobara el plano de segregaci\\u00f3n.\\nConforme al testimonio del se\\u00f1or Cosme Alicea, due\\u00f1o del terreno, a su juicio lo que se otorg\\u00f3 el 29 de julio de 1994 fue un contrato de opci\\u00f3n de compra sobre dicho solar. Seg\\u00fan Cosme Alicea que fue llevado a declarar por la corporaci\\u00f3n demandada, \\u00e9l continuaba siendo el due\\u00f1o del terreno hasta que se aprobara la segregaci\\u00f3n del mismo y se le pagara el balance adeudado. Cuando se cumplieron tales condiciones, estuvo dispuesto a otorgar las escrituras de compraventa y ceder la titularidad del terreno, lo que se hizo mediante la escritura n\\u00famero 231 otorgada el 11 de octubre de 1995.\\nEl Tribunal declar\\u00f3 con lugar la demanda y orden\\u00f3 la subrogaci\\u00f3n del apelado en las mismas condiciones estipuladas en la Escritura N\\u00fam. 231. El Tribunal orden\\u00f3 a la apelante abstenerse de edificar, enajenar o ejercer actos de dominio sobre la propiedad, as\\u00ed como remover cualquier edificaci\\u00f3n construida luego de la presentaci\\u00f3n de la demanda. Tambi\\u00e9n se decret\\u00f3 la nulidad de la agrupaci\\u00f3n realizada. El Tribunal impuso a la parte apelante la suma de $10,000.00 por concepto de honorarios de abogado, por temeridad.\\nLa apelante solicit\\u00f3 determinaciones adicionales de hecho, as\\u00ed como la reconsideraci\\u00f3n de la sentencia, solicitudes que fueron denegadas por el Tribunal. Insatisfecha, la apelante acudi\\u00f3 entonces ante este foro.\\nIII\\nEn su recurso, la apelante plantea la comisi\\u00f3n de varios errores por el Tribunal de Primera Instancia, dirigidos a cuestionar la procedencia de la acci\\u00f3n de retracto, su constitucionalidad, la expedici\\u00f3n de un injunction y la imposici\\u00f3n de honorarios de abogado.\\nLa apelante plantea que err\\u00f3 el Tribunal al declarar con lugar la demanda de retracto a pesar de que la apelante adquiri\\u00f3 su predio el 29 de julio de 1994, casi un a\\u00f1o antes que el apelado adquiriera el suyo y que el predio en cuesti\\u00f3n no era \\\"r\\u00fastico\\\" en el contexto que este t\\u00e9rmino se emplea en el Art. 1413 del C\\u00f3digo Civil.\\nLa figura del retracto de colindantes est\\u00e1 regulada por el mencionado Art. 1413 del C\\u00f3digo Civil de Puerto Rico. 31 L.P.R.A. see. 3923. Se trata de un derecho real de adquisici\\u00f3n preferente. Quien lo ejerce se subroga en la posici\\u00f3n del comprador con las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta. 31 L.P.R.A. sec. 3921; Santos v. L\\u00f3pez, 26 D.P.R. 417 (1918); Gonz\\u00e1lez v. Godreau, 21 D.P.R. 158 (1914).\\nEl prop\\u00f3sito de este derecho, proveniente del Art. 1523 del C\\u00f3digo Civil Espa\\u00f1ol, es evitar que ocurra el minifundio o la divisi\\u00f3n excesiva de las propiedades r\\u00fasticas, en detrimento del valor y desarrollo de este tipo de recurso. Manresa y Navarro, infra, a la p\\u00e1g. 519.\\nPara que proceda el retracto de colindantes se requiere: a) que se trate de una finca de naturaleza r\\u00fastica; b) que no exceda de una hect\\u00e1rea de cabida; c) que las fincas sean colindantes, no est\\u00e9n separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas; d) que exista una venta o daci\\u00f3n en pago a favor de un extra\\u00f1o; y e) que no medie un retracto de comuneros, pues \\u00e9ste excluye al de colindantes. V\\u00e9ase, 31 L.P.R.A. sec. 3924; v\\u00e9anse, adem\\u00e1s, V\\u00e9lez Torres, Curso de Derecho Civil, San Juan, P.R., Centro Gr\\u00e1fico del Caribe, Inc., 1992, t. II, p\\u00e1gs. 469-470; Revista de Derecho Privado (M. Albaladejo y S. D\\u00edaz Alabart, directores), Comentarios al C\\u00f3digo Civil y Compilaciones Forales, 2da Ed., Editorial Revista de Derecho Privado, 1991, Tomo XIX, p\\u00e1gs. 663-675; Manresa y Navarro, Comentarios al C\\u00f3digo Civil Espa\\u00f1ol, Reus, Madrid, 1969, Tomo X, p\\u00e1gs. 519-525; J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, Tomo III, Vol. 3, 3ra edici\\u00f3n, Bosch, Barcelona, 1983, a las p\\u00e1gs. 419-428.\\nEl Art. 1414 del C\\u00f3digo Civil de Puerto Rico, 31 L.P.R.A. sec. 3924, establece que el derecho debe ejercitarse dentro de nueve (9) d\\u00edas contados desde la inscripci\\u00f3n en el registro, y \\\"en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. \\\"\\nEste plazo es de caducidad. J. Puig Brutau, supra, a la p\\u00e1g. 414; J. Cast\\u00e1n Tobe\\u00f1as, Derecho Civil Espa\\u00f1ol Com\\u00fan y Foral, Tomo IV, Reus, Madrid, 1993, p\\u00e1g. 182; Qui\\u00f1ones Qui\\u00f1ones v. Qui\\u00f1ones Irizarry, 91 D.P.R. 251-265 (1964).\\nPara poder interponer una demanda de retracto se requiere, adem\\u00e1s, que el retrayente consigne el precio de la propiedad. V\\u00e9ase, Art. 1407 del C\\u00f3digo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3912; Qui\\u00f1ones v. Alcaide, 72 D.P.R. 718, 724 (1951)\\nEn la situaci\\u00f3n de autos, no existe controversia que al momento del otorgamiento de la Escritura N\\u00fam. 231 el 11 de octubre de 1995, el apelado era due\\u00f1o de una propiedad colindante a la de la apelante y que ejercit\\u00f3 su derecho de retracto dentro de los nueve d\\u00edas de enterarse de dicha transacci\\u00f3n, consignando el precio de venta en el Tribunal.\\nLa apelante plantea, sin embargo, que la transacci\\u00f3n del 11 de octubre de 1995 s\\u00f3lo constituy\\u00f3 una \\\"ratificaci\\u00f3n\\\" del negocio anterior de compraventa celebrado entre las partes el 29 de julio de 1994, cuando el apelado todav\\u00eda no era el titular de la propiedad. Alega que, en estas circunstancias, no procede el ejercicio del retracto.\\nEl Tribunal de Primera Instancia, seg\\u00fan hemos visto, entendi\\u00f3 que el negocio del 29 de julio de 1994 no pod\\u00eda considerarse una compraventa, porque estaba sujeto a que se aprobara la segregaci\\u00f3n de la propiedad, cuya descripci\\u00f3n y cabida fue modificada luego de la mensura. Tambi\\u00e9n observ\\u00f3 que la apelante no hab\\u00eda comparecido en dicho negocio, sino que \\u00e9ste se hab\\u00eda llevado a cabo a nombre de los esposos D\\u00edaz Mart\\u00ednez en su car\\u00e1cter personal y que el propio vendedor hab\\u00eda entendido que \\u00e9l hab\\u00eda continuado siendo el due\\u00f1o hasta la transacci\\u00f3n de octubre de 1995.\\nLa doctrina espa\\u00f1ola, formulada en tomo a los retractos de comuneros es que \\\"el retracto s\\u00f3lo puede aprovecharse cuando la venta est\\u00e1 consumada, esto es, cuando el vendedor ha transmitido al comprador el dominio con la posesi\\u00f3n de la cosa mediante la tradici\\u00f3n real o simb\\u00f3lica siendo necesario no s\\u00f3lo una operaci\\u00f3n de compraventa, sino una verdadera y consumada adquisici\\u00f3n del dominio por parte del tercero..., pues la simple promesa de venta, a\\u00fan aceptada, que no produce efectos transmisivos, sino obligatorios, s\\u00f3lo da lugar a un derecho expectante.\\\" Supra, a la p\\u00e1g. 410. Entendemos que estas normas son aplicables a los retractos de colindantes. Id., a la p\\u00e1g. 429.\\nEn la situaci\\u00f3n de autos, no consideramos que el Tribunal de Pri\\u00edhera Instancia hubiera abusado de su discreci\\u00f3n al rechazar la contenci\\u00f3n de la apelante de que hab\\u00eda adquirido la propiedad el 29 de julio de 1994. Creemos que, a base del r\\u00e9cord, dicho Tribunal pod\\u00eda razonablemente concluir que dicha transacci\\u00f3n no hab\\u00eda tenido un efecto traslativo de dominio, sino que constitu\\u00eda un precontrato o promesa de venta con efecto personal. V\\u00e9ase, 31 L.P.R.A. sec. 37471; Soto V\\u00e1zquez v. Rivera Alvarado,_D.P.R._(1997), 97 J.T.S. 145, a la p\\u00e1g. 365; Jord\\u00e1n-Rojas v. Padr\\u00f3 Gonz\\u00e1lez, 103 D.P.R. 813, 817 (1975); v\\u00e9anse, adem\\u00e1s, Jos\\u00e9 Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, Tomo II, Vol. 2, 2da edici\\u00f3n, Bosch, Barcelona, 1982, a las p\\u00e1gs. 1-5; Manuel Albaladejo, Derecho Civil, Tomo II, Vol. I, 2da edici\\u00f3n, Bosch, Barcelona, 1975, a las p\\u00e1gs. 362-367; Bernardo Moreno Quesada, La Oferta de Contrato, Barcelona, 1963, p\\u00e1gs. 24-26.\\nObs\\u00e9rvese que el negocio de 1994 fue celebrado mediante escritura privada, contrario a lo requerido por el Art. 1232 del C\\u00f3digo Civil para negocios que \\\"tengan por objeto la creaci\\u00f3n, transmisi\\u00f3n, modificaci\\u00f3n o extinci\\u00f3n de derechos reales sobre bienes inmuebles.\\\" 31 L.P.R.A. sec. 3453. Su fecha, por lo tanto, no resultaba oponible al apelado, seg\\u00fan el Art. 1181 del C\\u00f3digo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3282.\\nM\\u00e1s a\\u00fan, seg\\u00fan se\\u00f1alara el Tribunal de Primera Instancia, la segregaci\\u00f3n d\\u00e9 la propiedad no hab\\u00eda sido aprobada, dependiendo la legalidad de la transacci\\u00f3n de dicho tr\\u00e1mite. Preciosas Vistas del Lago v. Registrador, 110 D.P.R. 802, 811-812 (1981); Mel\\u00e9ndez v. Jim\\u00e9nez Realty, Inc., 98 D.P.R. 892, 897 (1970). Tampoco el mismo fue otorgado a nombre de la apelada, sino que los esposos D\\u00edaz Mart\\u00ednez comparecieron en su car\\u00e1cter personal.\\nLa norma en nuestra jurisdicci\\u00f3n es que un tribunal apelativo no intervendr\\u00e1 con la apreciaci\\u00f3n que de la prueba desfilada haya hecho el Tribunal de Instancia en ausencia error manifiesto, pasi\\u00f3n, prejuicio o parcialidad. Regla 43.2 de las de Procedimiento Civil. V\\u00e9anse, M\\u00e9ndez de Rodr\\u00edguez v. Morales Molina,_D.P.R._(1996), 96 J.T.S. 149, a la p\\u00e1g. 347; C\\u00e1ndido Oliveras, Inc. v. Universal Insurance Company,_D.P.R._(1996), 96 J.T.S. 145, a la p\\u00e1g. 298; Rivera P\\u00e9rez v. Cruz Corchado, 119 D.P.R. 8, 14 (1987); v\\u00e9ase, adem\\u00e1s, 32 L.P.R.A. Ap. III, R. 43.2.\\nEn la situaci\\u00f3n de autos, carecemos de elementos de juicio para sustituir el criterio del foro de Primera Instancia.\\nEn cualquier caso, aun si pudiera admitirse la contenci\\u00f3n de la apelante, lo cierto es que el negocio llevado a cabo mediante escritura privada no fue elevado a escritura p\\u00fablica ni conocido por el apelado sino hasta octubre de 1995. Para esa fecha el apelado ya era due\\u00f1o del predio colindante, por lo que indudablemente ten\\u00eda derecho a ejercitar el retracto.\\nLa parte apelante plantea que la acci\\u00f3n de retracto resultaba improcedente porque la finca no era r\\u00fastica.\\nLa cualidad de r\\u00fastica de la finca se fija al momento de la perfecci\\u00f3n del contrato. Revista de Derecho Privado, supra, a la p\\u00e1g. 666; Manresa y Navarro, supra, a la p\\u00e1g. 527.\\nSe trata m\\u00e1s bien de una cuesti\\u00f3n de hecho. Qui\\u00f1ones v. Alcaide, 72 D.P.R. a la p\\u00e1g. 726; Revista de Derecho Privado, supra, a la p\\u00e1g. 665.\\nEn Qui\\u00f1ones v. Alcaide, supra, el Tribunal Supremo de Puerto Rico estableci\\u00f3 que es m\\u00e1s bien la naturaleza predominante a que se dedica la finca lo que determina su condici\\u00f3n. 72 D.P.R. a la p\\u00e1g. 726. [3] En t\\u00e9rminos generales, se\\u00f1ala Puig Brutau, son fincas r\\u00fasticas las que no est\\u00e1n edificadas y son urbanas las que lo est\\u00e1n. J. Puig Brutau, Compendio de Derecho Civil, Bosch, Barcelona, 1989, Vol. III, p\\u00e1g. 369; v\\u00e9ase, adem\\u00e1s, Qui\\u00f1ones v. Alcaide, 72 D.P.R. a la p\\u00e1g. 726.\\nOtros comentaristas a\\u00f1aden que se tendr\\u00e1 en cuenta para decidir sobre la calificaci\\u00f3n, la situaci\\u00f3n o emplazamiento del predio en el campo o en la poblaci\\u00f3n y el aprovechamiento o destino (explotaci\\u00f3n agr\\u00edcola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio), si ambos elementos coexisten, se atender\\u00e1 a la preponderancia de uno de \\u00e9stos o la relaci\\u00f3n de dependencia que entre ellos exista. Revista de Derecho Privado, supra, p\\u00e1g. 665; Manresa y Navarro, supra, a la p\\u00e1g. 520.\\nEn la situaci\\u00f3n de autos, el Tribunal de Primera Instancia encontr\\u00f3 que el predio en cuesti\\u00f3n estaba categorizado como \\\"A-3\\\" por la Junta de Planificaci\\u00f3n al momento de su retracto, que el historial de la finca revelaba que hab\\u00eda sido dedicada predominantemente a usos agr\\u00edcolas, y que la finca hab\\u00eda sido caracterizada como r\\u00fastica en la propia Escritura P\\u00fablica N\\u00fam. 231.\\nEn estas circunstancias, declinamos intervenir con la determinaci\\u00f3n del Tribunal.\\nLa parte apelante cuestiona la constitucionalidad de la acci\\u00f3n de retracto establecida por el Art. 1413 del C\\u00f3digo Civil, alegando que esta disposici\\u00f3n est\\u00e1 re\\u00f1ida con las garant\\u00edas constitucionales del debido procedimiento de ley y la igual protecci\\u00f3n de la leyes establecidas por el Art. \\u00a1H, Secci\\u00f3n 7 de la Constituci\\u00f3n del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.\\nLa Asamblea Legislativa, seg\\u00fan se conoce, goza de amplia facultad para, en el ejercicio de su poder de raz\\u00f3n de estado (\\\"police power\\\"), aprobar reglamentaci\\u00f3n econ\\u00f3mica dirigida a promover el bienestar de la comunidad. Defendini Collazo v. Estado Libre Asociado,_D.P.R._, (1993), 93 J.T.S. 119, a lap\\u00e1g. 11011; Marina Ind. Inc. v. Brown Boveri Corp., 114 D.P.R. 64, 80 (1983).\\nPara examinar la validez de una reglamentaci\\u00f3n econ\\u00f3mica frente a un reclamo amparado en la garant\\u00eda del debido proceso de ley en su modalidad sustantiva, [4] la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Puerto Rico ha adoptado un \\\"escrutinio de razonabilidad\\\". Marina Ind. Inc. v. Brown Boveri Corp., 114 D.P.R. a la p\\u00e1g. 80.\\nBajo el mismo, la reglamentaci\\u00f3n impugnada se presume constitucional y el peso de la prueba recae sobre la parte que impugna su validez constitucional para establecer que la misma no guarda conexi\\u00f3n con objetivo leg\\u00edtimo alguno del estado.\\nEste escrutinio, por lo tanto, requiere: a) identificar el objetivo que persigue la reglamentaci\\u00f3n; b) determinar si tal objetivo es uno leg\\u00edtimo del Estado; y c) evaluar la relaci\\u00f3n entre los objetivos que persigue la reglamentaci\\u00f3n y los medios que el Estado emplea para lograr dichos objetivos. Defendini Collazo v. Estado Libre Asociado,_D.P.R._(1993), 93 J.T.S. 119, a la p\\u00e1g. 11011; V\\u00e9lez Reboyras v. Srio. de Justicia, 115 D.P.R. 533, 538 (1984); Marina Ind. Inc. v. Brown Boveri Corp., 114 D.P.R. a la p\\u00e1g. 80 (1983).\\nEn la situaci\\u00f3n de autos, seg\\u00fan mencionado, el derecho de retracto persigue evitar la dispersi\\u00f3n de terrenos y la creaci\\u00f3n de minifundios, en detrimento del valor de dicho recurso. Toda vez que \\u00e9ste es sin duda un fin leg\\u00edtimo para el estado y que el comprador es reembolsado en el precio de la cosa pagado por \\u00e9l, no percibimos vicio alguno constitucional. En cuanto a la cl\\u00e1usula de la igual protecci\\u00f3n de las leyes, se ha reconocido que la misma no exige un trato igual para todos los ciudadanos, pero proh\\u00edbe un trato desigual injustificado. M.& B.S., Inc. v. Depto. de Agricultura, 118 D.P.R. 319, 332 (1987).\\nCuando se trata de una clasificaci\\u00f3n establecida por una reglamentaci\\u00f3n de car\\u00e1cter econ\\u00f3mico, se utiliza un escrutinio m\\u00ednimo, similar al empleado bajo la cl\\u00e1usula de debido proceso. Una clasificaci\\u00f3n de esta naturaleza no debe ser invalidada, a menos que sea claramente arbitraria y no pueda establecerse nexo racional alguno entre la misma y un inter\\u00e9s leg\\u00edtimo del Estado. Disidente Universal de P.R. Inc. v. Depto. de Estado,_ D.P.R._, (1998), 98 J.T.S. 68, a las p\\u00e1gs. 1010-1011; M.& B.S., Inc. v. Depto. de Agricultura, 118 D.P.R. 319, 333 (1987); V\\u00e9lez Reboyras v. Srio. de Justicia, 115 D.P.R. 533, 538 (1984); Marina Ind. Inc. v. Brown Boveri Corp., 114 D.P.R. a la p\\u00e1g. 80.\\nProcede, igualmente, denegar el planteamiento de la apelante.\\nLa apelante alega que el foro de Primera Instancia descans\\u00f3 en un proyecto de sentencia preparado ex-parte por la representaci\\u00f3n legal del apelado.\\nNo hay base en el r\\u00e9cord, sin embargo, para esta aseveraci\\u00f3n, la que corresponde m\\u00e1s bien a una impresi\\u00f3n de la representaci\\u00f3n legal de la apelante. En cualquier caso, la utilizaci\\u00f3n de un proyecto de sentencia, de por s\\u00ed, no ser\\u00eda inv\\u00e1lida. Rom\\u00e1n Cruz v. D\\u00edaz Rifas, 113 D.P.R. 500, 508 (1982); Malav\\u00e9 v. Hosp. de la Concepci\\u00f3n, 100 D.P.R. 55, 56 (1971). Toda vez que hemos determinado que la decisi\\u00f3n del Tribunal fue correcta a la luz del r\\u00e9cord, resolvemos que este error tampoco fue cometido. V\\u00e9anse, B\\u00e1ez Garc\\u00eda v. Cooper Labs Inc., 120 D.P.R. 145, 157 (1987); Arroyo v. Rattan Specialties, 117 D.P.R. 35, 42 (1987); Malav\\u00e9 v. Hosp. de la Concepci\\u00f3n, 100 D.P.R. a las p\\u00e1gs. 56-57.\\nLa apelante se queja de que el Tribunal emiti\\u00f3 un injunction orden\\u00e1ndole reponer la propiedad a su condici\\u00f3n original a la fecha de la demanda de retracto y que dicho foro orden\\u00f3 la cancelaci\\u00f3n de la inscripci\\u00f3n de agrapaci\\u00f3n de los predios realizada por la apelante. Dichos remedios, a nuestro juicio, resultan apropiados y son una consecuencia del dictamen del Tribunal adjudicando el t\\u00edtulo de la propiedad al apelado.\\nFinalmente, la apelante plantea que err\\u00f3 el Tribunal de Primera Instancia al imponerle honorarios de abogados por temeridad.\\nEl prop\\u00f3sito de la imposici\\u00f3n de honorarios de abogado es el de sancionar al litigante perdidoso que por su temeridad, obstinaci\\u00f3n, contumacia e insistencia en una actitud fr\\u00edvola o desprovista de fundamento, obliga a la otra parte a asumir innecesariamente las molestias, gastos, trabajo e inconveniencias de un pleito. V\\u00e9anse, Fern\\u00e1ndez v. S.J. Cement Co. Inc., 118 D.P.R. 713, 718 (1987); Soto v. Lugo, 76 D.P.R. 444, 448 (1954).\\nEl Tribunal Supremo de Puerto Rico ha expresado que la acci\\u00f3n que amerita la imposici\\u00f3n de honorarios de abogados es cualquiera que haga necesario un pleito que se pudo evitar, que lo prolongue innecesariamente o que produzca la necesidad de que otra parte incurra en gestiones evitables. V\\u00e9ase, Fern\\u00e1ndez v. S.J. Cement Co. Inc., 118 D.P.R. a las p\\u00e1gs. 718-719.\\nEl Tribunal de Primera Instancia goza de amplia discreci\\u00f3n en este tipo de determinaciones. V\\u00e9anse, Miranda v. Estado Libre Asociado,_D.P.R._(1994), 94 J.T.S. 152, a la p\\u00e1g. 527; Ram\\u00edrez v. Club Cala de Palmas, 123 D.P.R. 339, 349 (1949); Fern\\u00e1ndez v. S.J. Cement Co. Inc., 118 D.P.R. a la p\\u00e1g. 717; Ralu\\u00e1n Corp. v. Feliciano, 111 D.P.R. 598, 601-602 (1981).\\nEn el caso de autos, consideramos que el Tribunal de Primera Instancia no abus\\u00f3 de su discreci\\u00f3n al determinar que la parte apelante hab\\u00eda actuado con temeridad al litigar el derecho de retracto del apelado, a base de argumentos carentes de substancia.\\nPor los fundamentos antes expresados se confirma la sentencia apelada.\\nLo acord\\u00f3 el Tribunal y lo certifica la Secretaria General.\\nAida Ileana Oquendo Graulau\\nSecretaria General\\nESCOLIOS 99 DTA 109\\n1. Aparentemente, dicha zonificaci\\u00f3n se vari\\u00f3 despu\\u00e9s, conforme hab\\u00eda sido solicitado por la apelante.\\n2. Una hect\\u00e1rea resulta ser un poco m\\u00e1s de 2 1/2 cuerdas.\\n3. Previamente, el Tribunal Supremo hab\\u00eda resuelto que una parcela de terreno, usada principalmente para fines agr\\u00edcolas, no perd\\u00eda su naturaleza r\\u00fastica por haberse establecido en ella una v\\u00eda de ferrocarril para fines comerciales. Gonz\\u00e1lez v. Ortiz, 28 D.P.R. 797, 799 (1920).\\n4. Como se sabe, la garant\\u00eda del debido proceso de ley opera en dos dimensiones distintas: la procesal y la sustantiva. La vertiente sustantiva del debido proceso de ley persigue proteger y salvaguardar los derechos fundamentales de la persona. La vertiente procesal le impone al Estado la obligaci\\u00f3n de garantizar que la interferencia con los intereses de libertad y propiedad del individuo se haga a trav\\u00e9s de un procedimiento que sea justo y equitativo. Uni\\u00f3n Independiente de Empleados de la Autoridad de Edificios P\\u00fablicos v. Autoridad de Edificios P\\u00fablicos, _D.P.R._, (1998), 98 J.T.S. 111, a la p\\u00e1g 51; Rivera Rodr\\u00edguez v. Stowell Taylor,_D.P.R._, (1993), 93 J.T.S. 111, a la p\\u00e1g. 10931; Rodr\\u00edguez Rodr\\u00edguez v. E.L.A., 130 D.P.R. 562, 574-576 (1992).\"}"