Beslut av EFTA:s övervakningsmyndighet

nr 275/1999/KOL

av den 17 november 1999

om införande av riktlinjer för inslag av stöd vid offentliga myndigheters försäljning av mark och byggnader samt om ändring för tjugonde gången av procedurreglerna och de materiella reglerna inom området för statligt stöd

EFTA:s ÖVERVAKNINGSMYNDIGHET HAR FATTAT DETTA BESLUT

med beaktande av avtalet om Europeiska ekonomiska samarbetsområdet(1), särskilt artiklarna 61-63 i detta,

med beaktande av avtalet mellan Efta-staterna om upprättande av en övervakningsmyndighet och en domstol(2), särskilt artikel 24 och artikel 1 i protokoll 3 till detta, och

av följande skäl:

Enligt artikel 24 i övervakningsavtalet skall Eftas övervakningsmyndighet förverkliga bestämmelserna om statsstöd i EES-avtalet.

Enligt artikel 5.2 b i övervakningsavtalet skall Eftas övervakningsmyndighet utfärda meddelanden eller riktlinjer i frågor som behandlas i EES-avtalet, om det avtalet eller övervakningsavtalet uttryckligen föreskriver det eller om Eftas övervakningsmyndighet anser det nödvändigt.

Eftas övervakningsmyndighet erinrar om procedurreglerna och de materiella reglerna inom området för statligt stöd(3), antagna av Eftas övervakningsmyndighet den 19 januari 1994(4).

Europeiska kommissionen har antagit ett meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader(5).

En enhetlig tillämpning av bestämmelserna om statligt stöd i EES-avtalet måste garanteras i Europeiska ekonomiska samarbetsområdet.

Enligt punkt II, under rubriken "Allmänt", i slutet av bilaga XV till EES-avtalet skall Eftas övervakningsmyndighet efter samråd med Europeiska kommissionen anta rättsakter som motsvarar dem som antagits av kommissionen för att upprätthålla lika konkurrensvillkor.

Eftas övervakningsmyndighet har samrått med Europeiska kommissionen.

Vid multilaterala sammanträden om statligt stöd har Eftas övervakningsmyndighet samrått med Efta-staterna om införandet av nya riktlinjer.

HÄRIGENOM FÖRESKRIVS FÖLJANDE.

1. Riktlinjerna för statligt stöd skall ändras genom införandet av ett nytt kapitel 18B om inslag av stöd vid offentliga myndigheters försäljning av mark och byggnader, som återfinns in bilaga I till detta beslut.

2. Efta-staterna skall underrättas om detta beslut genom en skrivelse med en kopia av beslutet inklusive bilaga I.

3. Europeiska kommissionen skall underrättas genom en kopia av beslutet inklusive bilaga I, i enlighet med punkt d i protokoll 27 till EES-avtalet.

4. Beslutet inklusive bilaga I skall offentliggöras i EES-delen i och EES-supplementet till Europeiska gemenskapernas officiella tidning.

5. Detta beslut är giltigt på engelska.

Utfärdat i Bryssel den 17 november 1999.

På Eftas övervakningsmyndighets vägnar

Knut Almestad

Ordförande

(1) Nedan kallat EES-avtalet.

(2) Nedan kallat övervakningsavtalet.

(3) Nedan kallade riklinjerna för statligt stöd.

(4) Offentliggjorda i EGT L 231, 3.9.1994 och i EES-supplement 32 till denna samma datum; senast ändrade (för nittonde gången) genom beslut nr 149/1999/KOL av den 30 juni 1999 (ännu inte offentliggjort).

(5) Offentliggjort i EGT C 209, 10.7.1997, s. 3.

BILAGA I

"18B. INSLAG AV STÖD VID OFFENTLIGA MYNDIGHETERS FÖRSÄLJNING AV MARK OCH BYGGNADER(1)

18B.1 Inledning

1. Vid flera tillfällen har Eftas övervakningsmyndighet granskat försäljning av mark och byggnader som ägs av det allmänna för att fastställa om inslag av statligt stöd till köparna förekommit. För att klargöra sin allmänna inställning till problemet med statligt stöd vid överlåtelser av mark och byggnader har Eftas övervakningsmyndighet utarbetat allmänna riktlinjer för Efta-staterna. Europeiska kommissionen har redan gjort samma sak för medlemsstaterna i EG.

2. I vägledningen till Efta-staterna

- beskrivs ett enkelt förfarande som ger Efta-staterna möjlighet att hantera överlåtelser av mark och byggnader på ett sätt som automatiskt utesluter inslag av statligt stöd,

- klarläggs närmare vilka typer av överlåtelser av mark och byggnader som bör anmälas till Eftas övervakningsmyndighet så att en bedömning kan göras huruvida en viss transaktion innefattar stöd och, om så är fallet, om stödet är förenligt med EES-avtalets funktion,

- ges Eftas övervakningsmyndighet möjlighet att snabbt behandla eventuella klagomål eller inlagor från tredje part, där övervakningsmyndigheten uppmärksammas på fall av föregivet stöd i samband med överlåtelser av mark och byggnader,

3. De procedurmässiga förhållningsregler som rekommenderas för att undvika att reglerna om statligt stöd blir tillämpliga är formulerade på ett sådant sätt att de normalt bör göra det möjligt för Efta-staterna att följa vägledningen utan att ändra sina inhemska förfaranden.

4. Vägledningen gäller endast överlåtelse av mark och byggnader som ägs av det allmänna. Den berör inte det allmännas förvärv av mark och byggnader eller offentliga myndigheters uthyrning eller leasing av mark och byggnader. Sådana transaktioner kan också innefatta inslag av statligt stöd.

5. Vägledningen påverkar inte särskilda bestämmelser eller förfaranden i Efta-staterna för att främja kvaliteten på och tillgången till privatbostäder.

18B.2 Principer

18B.2.1 Överlåtelse genom villkorslöst anbudsförfarande

1. En överlåtelse av mark och byggnader efter ett vederbörligen offentliggjort, öppet och villkorslöst anbudsförfarande (auktion), där det bästa eller det enda anbudet antas, utgör per definition en försäljning till marknadspris och innefattar följaktligen inte statligt stöd. Det faktum att en annan värdering av marken förelåg före anbudsförfarandet, till exempel för redovisningsändamål eller för att tillhandahålla ett tänkt lägsta utgångsbud, är ovidkommande.

a) Ett anbud är vederbörligen offentliggjort när det upprepade gånger under en rimligt lång tidsperiod (två månader eller mer) tillkännagivits i inhemsk press, fastighetstidningar eller andra lämpliga publikationer och via fastighetsmäklare som vänder sig till ett brett urval av tänkbara köpare, så att alla tänkbara köpare kan nås.

En planerad överlåtelse av mark och byggnader, som med tanke på sitt höga värde eller andra egenskaper kan locka investerare som är verksamma i hela Europa eller internationellt, bör tillkännages i publikationer som har en regelbunden internationell spridning. Sådana erbjudanden bör också tillkännages genom mäklare som vänder sig till kunder i hela Europa eller internationellt.

b) Ett erbjudande är villkorslöst när alla köpare, oberoende av om de driver en rörelse eller inte och vad för slags rörelse det i så fall är, generellt är oförhindrade att förvärva marken och att använda den för sina egna syften. Inskränkningar får införas för att förhindra olägenheter för allmänheten, för att skydda miljön eller för att undvika rena spekulationsanbud. Restriktioner som genom detalj- och regionplanläggning åläggs ägaren i enlighet med inhemsk lagstiftning om markanvändning påverkar inte erbjudandets villkorslösa karaktär.

c) Om det är ett överlåtelsevillkor att den framtida ägaren skall åta sig särskilda förpliktelser - utöver sådana som härrör från allmän inhemsk lagstiftning eller beslut av planeringsmyndigheterna, eller beslut för att skydda och bevara miljö och folkhälsa - till förmån för de offentliga myndigheterna eller för samhällsnyttan i allmänhet, skall erbjudandet betraktas som 'villkorslöst' i den betydelse som avses i definitionen ovan endast om alla tänkbara köpare är skyldiga och i stånd att uppfylla denna förpliktelse, oberoende av om de driver en rörelse eller inte och vad slags rörelse det i så fall är.

18B.2.2 Överlåtelse utan villkorslöst anbudsförfarande

a) Oberoende expertvärdering

Om offentliga myndigheter avser att inte använda förfarandet som beskrivs i punkt 18B.2.1, bör en värdering genomföras av en eller flera oberoende värderingsmän före förhandlingarna om överlåtelsen för att fastställa marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder. Det marknadspris som sålunda fastställts är det lägsta anskaffningspris som kan avtalas utan att det är fråga om statligt stöd.

En värderingsman är en person med gott anseende som

- innehar en lämplig examen från en erkänd utbildningsanstalt eller en motsvarande akademisk kvalifikation,

- har lämplig erfarenhet och besitter kompetens i fråga om värdering av mark och byggnader på orten och av den ifrågavarande egendomen.

Om det i någon Efta-stat inte har fastställts några lämpliga akademiska kvalifikationer, bör värderingsmannen vara medlem i en erkänd yrkessammanslutning för markvärderingsfrågor och antingen

- vara förordnad av domstol eller en myndighet med motsvarande ställning, eller

- åtminstone ha ett erkänt intyg på avslutad gymnasieutbildning och tillräcklig yrkeskunskap med, efter avlagd examen, minst tre års praktisk erfarenhet av och kunskap om värdering av mark och byggnader på orten.

Värderingsmannen bör vara oberoende vid fullgörandet av sina uppgifter, det vill säga offentliga myndigheter skall inte ha rätt att föreskriva resultatet av värderingen. Statliga värderingsinstitut och tjänstemän och anställda i det allmännas tjänst betraktas som oberoende förutsett att otillbörlig påverkan på deras resultat på ett effektivt sätt utesluts.

Med marknadsvärde avses det pris som mark och byggnader på värderingsdagen skulle betinga vid en privat försäljning mellan en villig säljare och en oberoende köpare, under antagandet av att egendomen offentligt utbjuds till salu, att marknadsförhållandena möjliggör försäljning i normal ordning och att det med beaktande av egendomens art står en skälig tidsrymd till förfogande för förhandling av köpet(2).

b) Felmarginal

Om det efter rimliga ansträngningar att sälja mark och byggnader till marknadspriset är uppenbart att det pris som fastställts av värderingsmannen inte kan erhållas, får en avvikelse på högst 5 % från detta pris anses överensstämma med marknadsvillkoren. Om det efter ytterligare en rimlig tidsperiod är uppenbart att mark och byggnader inte kan säljas till det pris som fastställts av värderingsmannen, reducerat med felmarginalen på 5 %, får en ny värdering genomföras. Denna värdering skall ta hänsyn till de erfarenheter som gjorts och de anbud som erhållits.

c) Särskilda förpliktelser

Särskilda förpliktelser som är förbundna med marken och byggnaderna och inte med köparen eller hans ekonomiska verksamhet får kopplas till överlåtelsen för att tillvarata samhällsintresset förutsatt att alla tänkbara köpare är skyldiga och i princip i stånd att uppfylla dem, oberoende av om de driver en rörelse eller inte och vad slags rörelse det i så fall är. Den ekonomiska nackdelen av sådana förpliktelser bör värderas separat av oberoende värderingsmän och får räknas av mot försäljningspriset. Förpliktelser som det åtminstone delvis är i köparens eget intresse att uppfylla bör värderas med hänsyn till denna omständighet. Det kan till exempel finnas fördelar med avseende på reklam, idrotts- och kultursponsring, PR, förbättring av köparens arbetsmiljö eller rekreationsmöjligheter för köparens egen personal.

Ekonomiskt ansvar som hänför sig till förpliktelser som åligger alla fastighetsägare enligt allmän lag får inte räknas av mot anskaffningspriset (till exempel skötsel och underhåll av mark och byggnader inom ramen för de vanliga samhälleliga förpliktelser som åtföljer fastighetsägande, erläggande av skatt och övriga avgifter).

d) Myndigheternas förvärvskostnader

De offentliga myndigheternas ursprungliga kostnader vid förvärv av mark och byggnader är ett riktmärke för marknadsvärdet, såvida inte en betydande tidsperiod förflutit mellan förvärvet och överlåtelsen av marken och byggnaderna. I princip bör därför marknadsvärdet under en period om åtminstone tre år efter förvärvet inte fastställas till ett belopp som ligger under de ursprungliga kostnaderna, såvida den oberoende värderingsmannen inte särskilt konstaterat en allmän nedgång i marknadspriserna för mark och byggnader på den berörda marknaden.

18B.2.3 Anmälningsplikt

Utan att det påverkar tillämpningen av regeln om stöd av mindre betydelse(3) skall Efta-staterna till Eftas övervakningsmyndighet anmäla följande transaktioner för att göra det möjligt för övervakningsmyndigheten att fastställa huruvida det är fråga om statligt stöd och, som så är fallet, att göra en bedömning av transaktionernas förenlighet med EES-avtalets funktion:

a) All överlåtelse som inte skett på grundval av ett öppet och villkorslöst anbudsförfarande, där det bästa eller enda anbudet antagits.

b) All överlåtelse som i avsaknad av ett sådant förfarande skett till ett pris som ligger under marknadsvärdet sådant det fastställts av oberoende värderingsmän.

18B.2.4 Klagomål

Om Eftas övervakningsmyndighet mottar ett klagomål eller annan inlaga från tredje part där det hävdas att ett inslag av statligt stöd förekommit i ett avtal om överlåtelse av mark och byggnader av offentliga myndigheter, kommer övervakningsmyndigheten att förutsätta att något statligt stöd inte förekommit om informationen från den berörda Efta-staten visar att ovannämnda principer iakttagits."

(1) Detta kapitel motsvarar kommissionens meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader (EGT C 209, 10.7.1997, s. 3).

(2) Artikel 49.2 i rådets direktiv 91/674/EEG (EGT L 374, 31.12.1991, s. 7; svensk specialutgåva, område 6, volym 3, s. 93), jämför punkt 12 b i bilaga IX till EES-avtalet.

(3) Se kapitel 12 i riktlinjerna för statligt stöd som motsvarar kommissionens meddelande om försumbart stöd (EGT C 68, 6.3.1996, s. 9).