Statligt stöd

SAM 020.500.040 - Norge

(2003/C 294/08)

Tillkännagivande enligt artikel 1.2 i protokoll 3 till övervakningsavtalet från EFTAs övervakningsmyndighet till övriga Eftastater, EU:s medlemsstater och intresserade parter om eventuellt statligt stöd vid försäljningen av 1744 hyreslägenheter i Oslo. (Statligt stöd SAM 020.500.040).

Genom beslut nr 113/03/COL av den 11 juli 2003 inledde EFTA:s övervakningsmyndighet ett förfarande i enlighet med artikel 1.2 i protokoll 3 till övervakningsavtalet. Norge har underrättats genom en kopia av beslutet.

I SAKFÖRHÅLLANDE

1. Anmälan

Genom en skrivelse av den 10 februari 2003 från Norges representation hos Europeiska unionen (dok. nr 03-829-A), genom vilken vidarebefordrades en skrivelse av den 7 februari 2003 från närings- och handelsministeriet och en odaterad skrivelse från Oslo kommun (inklusive 31 bilagor), vilka samtliga mottogs och registrerades av övervakningsmyndigheten den 11 februari 2003, lämnade de norska myndigheterna en anmälan enligt artikel 1.3 i övervakningsavtalet av Oslo kommuns beslut att sälja 1744 kommunala hyreslägenheter i Oslo.

I en skrivelse av den 9 april 2003 (dok. nr 03-2133-D) begärde övervakningsmyndigheten ytterligare upplysningar. I denna skrivelse uttryckte övervakningsmyndighetens direktorat för konkurrens och statligt stöd också tvivel på att försäljningen skulle vara förenlig med reglerna om statligt stöd i EES-avtalet.

Genom ett fax av den 14 maj 2003 från närings- och handelsministeriet (dok. nr 03-3127-A), genom vilket vidarebefordrades en skrivelse av den 14 maj 2003 från Oslo kommun (Kommuneadvokaten), vilka båda mottogs av övervakningsmyndigheten den 14 maj 2003, lämnade de norska myndigheterna ytterligare upplysningar. Samma dokument mottogs genom en skrivelse av den 5 juni 2003 från Norges representation hos Europeiska unionen, vilken mottogs och registrerades av övervakningsmyndigheten den 10 juni 2003 (dok. nr 03-3630-A).

2. Bakgrund

I en skrivelse av den 18 maj 2001 (dok. nr 01-3792-D) hade övervakningsmyndigheten begärt att de norska myndigheterna skulle lämna alla relevanta upplysningar om försäljningen av 1744 lägenheter till "Fredensborg Boligutleie ANS", i syfte att övervakningsmyndigheten skulle kunna bedöma om försäljningen var förenlig med artikel 61 i EES-avtalet och övervakningsmyndighetens riktlinjer för statligt stöd, kapitel 18B "Inslag av stöd vid offentliga myndigheters försäljning av mark och byggnader".

I en skrivelse av den 31 maj 2001 (dok. nr 01-4004-D) påminde övervakningsmyndigheten de norska myndigheterna om regeln att inte genomföra den planerade åtgärden ("standstill-klausulen") enligt artikel 1.3 i protokoll 3 till övervakningsavtalet och reglerna om förbudsföreläggande ("interimsåtgärder") i riktlinjerna för statligt stöd, kapitel 6 "Närmare uppgifter om stöd som är otillåtet enligt procedurreglerna".

I en skrivelse av den 26 juni 2001 från Norges representation hos Europeiska unionen, vilken mottogs och registrerades av övervakningsmyndigheten samma dag (dok. nr 01-5730-A) lämnade de norska myndigheterna de dokument som de i samförstånd med Oslo kommun ansåg innehålla de mest relevanta tillgängliga upplysningarna för att man skulle kunna bedöma om försäljningen var förenlig med artikel 61 i EES-avtalet. De upplysningar som lämnades den 26 juni 2001 inkluderade även en skrivelse av den 15 juni 2001 från närings- och handelsministeriet till övervakningsmyndigheten. I denna skrivelse angav ministeriet att det inte ville uttrycka någon ståndpunkt om de överväganden som läggs fram i de inlämnade dokumenten.

De upplysningar som lämnades den 26 juni 2001 inkluderade även en skrivelse av den 5 juni 2001 från Oslo kommun till närings- och handelsministeriet. I denna skrivelse hävdade Oslo kommun att försäljningen var förenlig med övervakningsmyndighetens riktlinjer för statligt stöd. Oslo kommun anförde att en oberoende expertvärdering hade utförts enligt kapitel 18B.2.2 i riktlinjerna för statligt stöd och att avvikelsen på 3,4 % mellan försäljningspriset och det bedömda marknadsvärdet var förenlig med marknadsvillkoren enligt kapitel 18B.2.2 b i riktlinjerna för statligt stöd.

Oslo kommun påpekade att försäljningen måste ses mot bakgrund av den tillgängliga tidsramen. Regeringen var i färd med att genomföra en sjukvårdsreform och var orsaken till den tidspress som kommunen arbetade under(1). I skrivelsen av den 5 juni 2001 angavs att tidspressen kan ha medfört att antalet budgivare var lägre än önskvärt samt att köparna ingav lägre anbud än de skulle ha gjort om de hade haft längre tid på sig(2). Oslo kommun hävdade emellertid att det till följd av tidspressen potentiellt lägre priset inte utgjorde statligt stöd så länge som kommunen i en sådan situation (under tidspress) har betett sig på samma sätt som en privat investerare skulle ha gjort under liknande omständigheter.

I en skrivelse av den 20 juli 2001 (dok. nr 01-5673-D) uppgav övervakningsmyndigheten att den hyste starka tvivel om huruvida det förfarande som föreskrivs i kapitel 18B.2.2 i riktlinjerna för statligt stöd hade följts. Övervakningsmyndigheten uttryckte tvivel om att värderingen skulle ha genomförts före förhandlingarna om överlåtelsen, om att värderingen skulle ha genomförts på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder och om försäljningspriset på 3,4 % under det bedömda marknadsvärdet var förenligt med riktlinjerna för statligt stöd. Övervakningsmyndigheten uppmanade de norska myndigheterna att lämna synpunkter på detta, vilka övervakningsmyndigheten skulle beakta innan den fattade ett beslut om inledande av ett formellt undersökningsförfarande (artikel 1.2 i protokoll 3 till övervakningsavtalet).

Närings- och handelsministeriet lämnade sina synpunkter per fax av den 27 juli 2001 (dok. nr 01-6026-A), vilket mottogs och registrerades av övervakningsmyndigheten samma dag, där ministeriet uppgav att ytterligare förfaranden skulle genomföras i syfte att sörja för att Norges skyldigheter enligt artikel 61 i EES-avtalet iakttogs. Ministeriet underrättade övervakningsmyndigheten om att Fylkesmannen i Oslo och Akershus den 25 juli 2001 hade beslutat att Oslo kommun inte lagligen kunde överlåta äganderätten innan han hade fattat ett slutgiltigt beslut. En ny expertvärdering av byggnadernas värde skulle också göras. (Resultatet av denna nya värdering redovisades i den skrivelse från Oslo kommun som mottogs den 11 februari 2003, se punkt I.3 nedan.)

I en skrivelse av den 31 juli 2001 (dok. nr 03-829-A) underrättade övervakningsmyndigheten de norska myndigheterna om att den hade beslutat att i detta skede inte inleda ett formellt undersökningsförfarande. Övervakningsmyndigheten angav att den väntade på en formell anmälan av försäljningen i enlighet med dess riktlinjer för statligt stöd.

3. Beskrivning av den föreslagna försäljningen

Oslo kommun beslutade i mars 2001 att sälja ett innehav av 1744 hyreslägenheter före utgången av maj månad 2001. Lägenheterna hyrdes i huvudsak ut till personer som var anställda i kommunala sjukhus. Den oberoende fastighetsmäklaren Akershus Eiendom AS fick den 16 mars 2001 uppdraget att sälja samtliga lägenheter i en enda affär på Oslo kommuns vägnar. Ett oberoende konsultföretag, Catella Eiendoms-Consult AS, lämnade den 30 mars 2001 en rapport om lägenheterna, inklusive en värdering av dem. En andra värdering beställdes senare från en oberoende värderare, OPAK AS, som lämnade värderingen den 26 april 2001. Akershus Eiendom inledde försäljningen den 2 april 2001 på grundval av rapporten från Catella. Försäljningen av lägenheterna offentliggjordes genom ett pressmeddelande den 19 april 2001. Ett prospekt om lägenheterna distribuerades den 23 april 2001. OPAK värderade lägenheterna till ett lägre värde (795 miljoner norska kronor) än Catella (1 143 miljoner norska kronor). OPAK:s värdering distribuerades även till potentiella investerare.

Investerarna skulle inge sina anbud senast den 2 maj, och anbudsförfarandet upphörde den 3 maj. Sundal Collier & Co ASA, som efterträddes av Fredensborg Boligutleie ANS, åtog sig den 8 maj att köpa lägenheterna. Oslo kommun behandlade detta bindande anbud i mer än tre veckor. Oslo kommun begärde också en justering av OPAK:s värdering i syfte att återspegla en korrigering av värdet på vissa hyreskontrakt med anledning av vissa faktiska omständigheter som inte hade beaktats vid den ursprungliga värderingen. Till följd av denna korrigering minskade OPAK det bedömda värdet på tillgångarna till 740 miljoner kronor. Justeringen framlades för Oslo kommun den 14 maj. Genom att underteckna ett kontrakt den 31 maj sålde Oslo kommun de 1744 lägenheterna i en enda affär till Fredensborg Boligutleie ANS, till ett pris av 715 miljoner norska kronor.

Under 2001 mottog övervakningsmyndigheten upplysningar om försäljningsprocessen och värderingarna från Catella och OPAK, som beskrivs i korthet ovan. I den skrivelse från Oslo kommun som bifogats skrivelsen av den 7 februari 2003 från närings- och handelsministeriet lämnade Oslo kommun omfattande upplysningar om försäljningen, inbegripet upplysningar som redan lämnats till övervakningsmyndigheten 2001. Nedan sammanfattar övervakningsmyndigheten särskilt de nya upplysningarna och de framlagda argumenten.

Enligt den nya värdering som FIGA/Nortakst genomförde i juni 2002 uppgick lägenheternas värde till 1055 miljoner norska kronor. I den skrivelse från Oslo kommun som bifogats skrivelsen av den 7 februari 2003 från närings- och handelsministeriet ifrågasatte Oslo kommun denna bedömning av lägenheternas värde och drog slutsatsen att OPAK:s bedömning bäst återspeglade marknadsvärdet.

Oslo kommun gjorde vidare gällande att försäljningen inte omfattas av artikel 61.1 i EES-avtalet. För det första anser kommunen att det erhållna priset återspeglar tillgångarnas marknadsvärde. Enligt kommunen skedde försäljningen efter en väl offentliggjord öppen auktion med flera deltagare vilka alla hade likvärdig tillgång till relevant information, och den som lade det högsta budet valdes. Således har försäljningen per definition skett till marknadsvärdet och innebär inte att statligt stöd givits. Med tanke på detta är det enligt kommunen också irrelevant huruvida en annan värdering av tillgångarna förelåg före anbudsförfarandet. I föreliggande fall anser kommunen att det, även vid tidpunkten för försäljningen, förelåg en oberoende värdering av tillgångarna vilken bekräftar att marknadsvärdet erhållits.

För det andra anser Oslo kommun att även om det skulle konstateras att transaktionen innebär ett visst mått av stöd och att konkurrensen har snedvridits genom att vissa företag, dvs. Fredensborg Boligutleie ANS, har gynnats, finns det inga tecken på att handeln inom EES-området påverkats. Oslo kommun anser i detta sammanhang att marknaden för att hyra bostad är den relevanta marknaden och att utbytet av tjänster mellan EES-länder inte påverkats, eftersom Fredensborg Boligutleie ANS i dess egenskap av tillhandahållare av bostäder för uthyrning i Oslo och angränsande områden inte konkurrerar med tillhandahållare av bostäder för uthyrning i andra EES-länder. Det skulle också vara högst osannolikt att ett stöd till Fredensborg skulle kunna påverka den gränsöverskridande handeln på andra marknader. Oslo kommun drar därför slutsatsen att försäljningen av lägenheterna inte innebär att statligt stöd givits enligt artikel 61 i EES-avtalet.

I sin skrivelse av den 14 maj 2003 anger Oslo kommun först att den inte kommer att hävda att lägenheterna helt och hållet sålts i överensstämmelse med förfarandet i kapitel 18B.2.1 i riktlinjerna för statligt stöd, men att det erhållna priset inte desto mindre återspeglar marknadsvärdet. För det andra gör kommunen gällande att försäljningen genomförts i enlighet med kapitel 18B.2.2 i riktlinjerna för statligt stöd och att OPAK:s värdering (740 miljoner norska kronor) motsvarar marknadsvärdet. För det tredje hävdar kommunen att övervakningsmyndigheten, med tanke på den gränsöverskridande inverkan, inte har gjort någon korrekt bedömning av relevant marknad.

Slutligen hänvisar Oslo kommun till en skrivelse av den 18 februari 2003 från Fredensborg Boligutleie ANS (köparen) till övervakningsmyndigheten, i vilken köparen anför att man måste kunna tillämpa "kriteriet avseende privat investerare" på försäljningen och att den tidspress som vållats av sjukvårdsreformen är relevant vid bedömningen av huruvida det erhållna priset underskrider marknadsvärdet.

II BEDÖMNING

1. Anmälningsskyldighet och skyldighet att inte genomföra den planerade åtgärden

I artikel 1.3 i protokoll 3 till övervakningsavtalet anges följande: "EFTA:s övervakningsmyndighet skall underrättas i så god tid att den kan yttra sig om alla planer på att vidta eller ändra stödåtgärder." Stöd som ges utan anmälan eller som anmäls för sent, dvs. efter det att det "verkställs", betraktas således som olagligt stöd; se kapitel 3.2.2.1 i riktlinjerna för statligt stöd.

I kapitel 18B.2.3 i riktlinjerna för statligt stöd anges bland annat att Efta-staterna skall anmäla all överlåtelse av mark och byggnader från offentliga myndigheter som inte skett på grundval av ett öppet och villkorslöst anbudsförfarande samt all överlåtelse som i avsaknad av ett sådant förfarande skett till ett pris som ligger under marknadsvärdet.

I kapitel 3.2.1.5 i riktlinjerna för statligt stöd anges även följande: "Om en EFTA-stat är tveksam om en planerad åtgärd har inslag av statligt stöd skall EFTA:s övervakningsmyndighet informeras om åtgärden innan den verkställs."

Fylkesmannen i Oslo och Akershus har ännu inte fattat något slutgiltigt beslut om överlåtelsen av äganderätten till lägenheterna. Mot bakgrund av denna situation noterar övervakningsmyndigheten den anmälan som de norska myndigheterna gjort i skrivelsen av den 10 februari 2003 från Norges representation hos Europeiska unionen, vilken övervakningsmyndigheten mottog och registrerade den 11 februari 2003 (dok. nr 03-829-A), det fax av den 14 maj 2003 som närings- och handelsministeriet skickade och som övervakningsmyndigheten mottog och registrerade samma dag (dok. nr 03-3127-A) samt skrivelsen av den 5 juni 2003 från Norges representation hos Europeiska unionen, vilken mottogs och registrerades den 10 juni 2003 (dok. nr 03-3630-A).

2. Förekomsten av statligt stöd och stödets förenlighet

I artikel 61.1 i EES-avtalet föreskrivs följande:

"Om inte annat föreskrivs i detta avtal, är stöd som ges av EG-medlemsstater, EFTA-stater eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med detta avtal i den utsträckning det påverkar handeln mellan de avtalsslutande parterna."

Stöd som omfattas av denna regel är oförenligt med EES-avtalet och följaktligen förbjudet, förutsatt att följande fyra villkor är uppfyllda:

1. Stödet beviljas av "EG-medlemsstater, EFTA-stater eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är".

2. Stödet "snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen".

3. Stödet gynnar "vissa företag eller viss produktion".

4. Stödet "påverkar handeln mellan de avtalsslutande parterna".

I kapitel 18B "Inslag av stöd vid offentliga myndigheters försäljning av mark och byggnader" i riktlinjerna för statligt stöd ges ytterligare information om hur övervakningsmyndigheten tolkar och tillämpar EES-avtalets regler om statligt stöd vid bedömning av försäljning av mark och byggnader. I kapitel 18B.2.1 anges reglerna för överlåtelse genom villkorslöst anbudsförfarande och i kapitel 18B.2.2 reglerna för överlåtelse utan villkorslöst anbudsförfarande (oberoende expertvärdering). Om en Efta-stat tillämpar något av dessa två förfaranden vid försäljning av mark och byggnader kan den förhindra att statligt stöd anses föreligga.

Första villkoret i artikel 61.1 i EES-avtalet

Det första villkoret avser allt stöd som finansieras med offentliga medel, inklusive stöd som beviljas av regionala eller lokala organ. Det står således klart att stöd från Oslo kommun innefattas i begreppet statliga medel. Försäljning av offentligt ägd mark och offentligt ägda byggnader till ett pris under marknadsvärdet innebär att offentliga medel används.

I skrivelsen av den 14 maj 2003 anger Oslo kommun (se punkt I.3) att den inte kommer att hävda att det tillämpade förfarandet var i full överensstämmelse med kraven i kapitel 18B.2.1 i riktlinjerna, men att syftet med dessa bestämmelser uppnåddes (dvs. marknadsvärdet).

I kapitel 18B.2.1.1 a i riktlinjerna för statligt stöd anges följande:

"Ett anbud är vederbörligen offentliggjort när det upprepade gånger under en rimligt lång tidsperiod (två månader eller mer) tillkännagivits i inhemsk press, fastighetstidningar eller andra lämpliga publikationer och via fastighetsmäklare som vänder sig till ett brett urval av tänkbara köpare, så att alla tänkbara köpare kan nås.

En planerad överlåtelse av mark och byggnader, som med tanke på sitt höga värde eller andra egenskaper kan locka investerare som är verksamma i hela Europa eller internationellt, bör tillkännages i publikationer som har en regelbunden internationell spridning. Sådana erbjudanden bör också tillkännages genom mäklare som vänder sig till kunder i hela Europa eller internationellt."

Så som övervakningsmyndigheten tolkar den försäljningsprocess som beskrivs i anmälan, har försäljningen inte annonserats i enlighet med ovan citerade regler i riktlinjerna för statligt stöd. Övervakningsmyndigheten hyser därför starka tvivel om huruvida Oslo kommun har uppnått syftet med reglerna i kapitel 18B.2.1 i riktlinjerna för statligt stöd.

I skrivelsen av den 14 maj 2003 hävdar Oslo kommun vidare (se punkt I.3) att försäljningen genomförts i enlighet med kapitel 18B.2.2 (oberoende expertvärdering) i riktlinjerna för statligt stöd.

I kapitel 18B.2.2 a i riktlinjerna för statligt stöd föreskrivs bland annat att en oberoende "värdering (bör) genomföras av en eller flera oberoende värderingsmän före förhandlingarna om överlåtelsen för att fastställa marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder". I kapitel 18B.2.2 b anges dessutom följande: "Om det efter rimliga ansträngningar att sälja mark och byggnader till marknadspriset är uppenbart att det pris som fastställts av värderingsmannen inte kan erhållas, får en avvikelse på högst 5 % från detta pris anses överensstämma med marknadsvillkoren."

Med utgångspunkt i de upplysningar som lämnats hyser övervakningsmyndigheten starka tvivel om huruvida OPAK:s värdering (den värdering som användes av de norska myndigheterna) har genomförts före förhandlingarna om försäljningen, om huruvida värderingen har genomförts på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder och, med hänsyn till tidspressen, om huruvida rimliga ansträngningar har gjorts för att sälja lägenheterna till marknadsvärdet.

Vidare uppgick det överenskomna (och anmälda) försäljningspriset till 715 miljoner norska kronor, medan värdet enligt den nya bedömningen från FIGA/Nortakst uppgick till 1055 miljoner norska kronor (se punkt I.3). Oslo kommun hävdar att OPAK:s värdering (740 miljoner norska kronor) bör anses motsvara marknadsvärdet. Dessa två bedömningar av värdet skiljer sig åt avsevärt, varför övervakningsmyndigheten hyser starka tvivel om huruvida det överenskomna försäljningspriset (715 miljoner norska kronor) återspeglar marknadsvärdet.

Det andra och fjärde villkoret i artikel 61.1 i EES-avtalet

Det andra och fjärde villkoret innebär att åtgärden måste snedvrida eller hota att snedvrida konkurrensen och påverka handeln mellan de avtalsslutande parterna. I enlighet med fast rättspraxis innebär dessa regler att det blotta faktum att ett stöd stärker ett företags ställning i förhållande till andra företag som är konkurrenter i handeln inom EES-området är tillräckligt för att man skall kunna dra slutsatsen att handeln inom EES-området påverkas. Det faktum att de gynnade företagen inte exporterar sin produktion är irrelevant.

Oslo kommun hävdar (se punkt I.3) att även om det erhållna priset skulle konstateras underskrida marknadsvärdet innebär försäljningen av lägenheterna inte att stöd beviljats enligt artikel 61.1 i EES-avtalet, eftersom den marknad där köparen agerar inte är föremål för gränsöverskridande handel. Oslo kommun gör också gällande att marknaden för hyresbostäder i sydöstra Norge är lokal.

Övervakningsmyndigheten anser att fastighetsmarknaden i Oslo inte är begränsad till lokala företag. Fredensborg Boligutleie ANS konkurrerar faktiskt eller potentiellt med liknande företag i Norge och andra EES-länder. Ett försäljningspris som underskrider marknadsvärdet och gynnar Fredensborg Boligutleie ANS skulle snedvridna eller hota att snedvridna konkurrensen samt påverka handeln mellan de avtalsslutande parterna. Övervakningsmyndigheten anser således att det andra respektive fjärde villkoret är uppfyllt.

Det tredje villkoret i artikel 61.1 i EES-avtalet

Det tredje villkoret innebär att åtgärden måste vara specifik eller selektiv, dvs. att den stör balansen mellan mottagaren och dennes konkurrenter. I det föreliggande fallet skulle mottagaren vara Fredensborg Boligutleie ANS. Övervakningsmyndigheten drar slutsatsen att ingen ifrågasätter att detta villkor är uppfyllt.

Slutsats om artikel 61.1 i EES-avtalet

Mot bakgrund av ovannämnda överväganden framstår det för övervakningsmyndigheten som att försäljningen av de berörda lägenheterna kan utgöra statligt stöd enligt artikel 61.1 i EES-avtalet.

3. Kriteriet avseende privat investerare

I skrivelsen av den 14 maj 2003 hänvisar Oslo kommun till en skrivelse till övervakningsmyndigheten av den 18 februari 2003 från köparen av lägenheterna (Fredensborg Boligutleie ANS), i vilken köparen anger att man måste kunna tillämpa "kriteriet avseende privat investerare" (se punkt I.3).

När det gäller Oslo kommuns ställning som investerare anser inte övervakningsmyndigheten att det argument att transaktionen i fråga var rimlig för kommunen, med hänsyn till sjukvårdsreformen och den påstådda tidspressen, förhindrar att reglerna om statligt stöd i EES-avtalet tillämpas på föreliggande fall. Sjukvårdsreformen upphäver inte kravet att bedöma om försäljningen stärker köparens ställning genom att ge honom en fördel som han inte skulle fått under normala marknadsförhållanden.

Övervakningsmyndigheten tvivlar alltså även på denna punkt på de argument som Oslo kommun (och köparen) lagt fram.

4. Stödets förenlighet med reglerna

De norska myndigheterna hävdar att den anmälda försäljningen inte innebär stöd och har inte lagt fram några argument rörande stödets förenlighet med reglerna. Efter en bedömning av huruvida försäljningen av lägenheterna kan innebära statligt stöd måste man emellertid undersöka om sådant stöd skulle kunna vara förenligt med EES-avtalet genom tillämpning av artikel 61.2 och 61.3 i avtalet.

Det framstår inte som lämpligt att tillämpa artikel 61.2. Övervakningsmyndigheten kan exempelvis inte se att försäljningen innebär att stöd av social karaktär ges till enskilda konsumenter.

Mot bakgrund av de upplysningar som övervakningsmyndigheten mottagit verkar det inte heller finnas några skäl för att tillämpa artikel 61.3 a-c i EES-avtalet. Övervakningsmyndigheten anser inte att försäljningen är avsedd att främja den ekonomiska utvecklingen i regioner där levnadsstandarden är onormalt låg eller där det råder allvarlig brist på sysselsättning, att främja genomförandet av projekt av gemensamt europeiskt intresse eller att underlätta utvecklingen av vissa näringsverksamheter eller vissa regioner.

5. Slutsats

Mot bakgrund av ovannämnda sakförhållanden och överväganden har övervakningsmyndigheten misstankar om att Oslo kommuns försäljning av 1744 lägenheter till Fredensborg Boligutleie ANS innefattar statligt stöd och, om detta bekräftas, tvivel på att detta stöd är förenligt med EES-avtalets funktion. Följaktligen är övervakningsmyndigheten i enlighet med kapitel 5.2 i riktlinjerna för statligt stöd förpliktigad att inleda det förfarande som föreskrivs i artikel 1.2 i protokoll 3 till övervakningsavtalet. Beslutet att inleda ett förfarande har ingen inverkan på övervakningsmyndighetens slutgiltiga beslut, vilket kan vara att försäljningen i fråga är förenlig med EES-avtalets funktion.

EFTA:S ÖVERVAKNINGSMYNDIGHET HAR FATTAT DETTA BESLUT:

1. Det förfarande som föreskrivs i artikel 1.2 i protokoll 3 till övervakningsavtalet skall inledas beträffande den anmälda försäljningen av 1744 lägenheter från Oslo kommun till Fredensborg Boligutleie ANS.

2. Norge uppmanas i enlighet med kapitel 5.3.1.1 i övervakningsmyndighetens riktlinjer för statligt stöd att lämna sina synpunkter på inledandet av det formella undersökningsförfarandet inom två månader från anmälan av detta beslut.

3. Norge ombeds lämna alla upplysningar som kan möjliggöra för övervakningsmyndigheten att undersöka om den berörda försäljningen är förenlig med EES-avtalet inom två månader från anmälan av detta beslut.

4. Norges myndigheter ombeds att utan dröjsmål underrätta det potentiellt stödmottagande företaget, Fredensborg Boligutleie ANS, om att förfarandet inletts och att företaget kan bli tvunget att återbetala stöd som mottagits mot reglerna.

5. Övriga Efta-stater, EG:s medlemsstater och intresserade parter skall informeras genom att detta beslut offentliggörs i EES-delen av och EES-supplementet till Europeiska unionens officiella tidning, varvid de skall uppmanas att lämna synpunkter inom en månad från dagen för offentliggörande.

6. Detta beslut är giltigt på det engelska språket.

Utfärdat i Bryssel den 11 juli 2003.

För Eftas övervakningsmyndighet

Einar M. Bull

Ordförande

Hannes Hafstein

Ledamot av kollegiet

Eftas övervakningsmyndighet uppmanar härmed övriga Efta-stater, EU:s medlemsstater och andra intresserade parter att inom en månad från offentliggörandet av detta tillkännagivande lämna synpunkter på åtgärderna i fråga till Eftas övervakningsmyndighet 74, rue de Trèves B - 1040 Bryssel.

Synpunkterna kommer att meddelas den norska regeringen. Konfidentiell behandling av uppgifter om identitet för en intresserad part som lämnar synpunkter kan begäras skriftligen, med angivande av skälen till begäran.

(1) Ot. prp. nr 66 (2000-2001) Om lov om helseforetak m.m. (helseforetaksloven).

(2) Texten har följande lydelse på norska:"Dette tidspresset kan ha ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller at kjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon med bedre tid."