FÖRSLAG TILL AVGÖRANDE AV GENERALADVOKAT

L. A. GEELHOED

föredraget den 7 april 2005 ( )

Mål C‑73/04

Brigitte Klein

Marcus Klein

mot

Rhodos Management Ltd

(begäran om förhandsavgörande från avdelning 29 vid Oberlandesgericht Hamm (Tyskland))

”Tolkning av artikel 16.1 i Brysselkonventionen – Behörighet vad gäller egendomsavgifter – Avtal om nyttjanderätt till en semesterlägenhet på tidsdelningsbasis enligt vilket det samtidigt och med nödvändighet uppställs krav på medlemskap i en klubb vars huvudsakliga uppgift är att säkerställa att medlemmarna får utöva nämnda nyttjanderätt – Ansökan om återbetalning av en del av erlagt belopp”

I – Inledning

1. Förevarande mål, en begäran om förhandsavgörande från Oberlandesgericht Hamm, rör tolkningen av artikel 16.1 a i Brysselkonventionen om domstols behörighet och om verkställighet av domar på privaträttens område (nedan kallad konventionen).( ) I målet uppkommer särskilt frågan om nämnda bestämmelse är tillämplig på förfaranden som rör så kallade timeshare-avtal.

II – Tillämpliga bestämmelser

2. Den allmänna bestämmelsen i konventionen om nationella domstolars behörighet i mål som omfattas av konventionen återfinns i artikel 2. I nämnda bestämmelse föreskrivs att ”[o]m inte annat föreskrivs i denna konvention, skall talan mot den som har hemvist i en konventionsstat väckas vid domstol i den staten, oberoende av i vilken stat han har medborgarskap …”. Såvitt gäller svarande som inte har hemvist i en konventionsstat föreskrivs i artikel 4 i konventionen följande: ”Om svaranden inte har hemvist i någon konventionsstat bestäms domstolarnas behörighet i varje konventionsstat i enlighet med den statens lag, om inte annat följer av bestämmelserna i artikel 16.”

3. Artikel 16 i konventionen utgör ett undantag från dessa allmänna bestämmelser. Enligt denna artikel tillerkänns de domstolar i konventionsstaten som har den närmsta anknytningen till tvisten exklusiv behörighet i fem måltyper. Bestämmelserna i artikel 16 har företräde framför alla andra behörighetsregler i konventionen. Parterna i målet kan inte avtala om att artikeln inte skall vara tillämplig (i enlighet med artikel 17 i konventionen) eller avstå från att åberopa den genom att svaranden går i svaromål (i enlighet med artikel 18 i konventionen).

4. I artikel 16.1 föreskrivs följande:

”Följande domstolar skall, oberoende av parternas hemvist, ha exklusiv behörighet

1. a) om talan avser sakrätt i fast egendom eller nyttjanderätt till fast egendom, domstolarna i den konventionsstat där egendomen är belägen,

b) dock skall, om talan avser avtal om nyttjanderätt till fast egendom för tillfälligt privat bruk under en tid av högst sex på varandra följande månader, också domstolarna i den konventionsstat där svaranden har hemvist vara behöriga under förutsättning att ägaren och nyttjanderättsinnehavaren är fysiska personer och har hemvist i samma konventionsstat.”

5. Grunden för bestämmelsen om exklusiv behörighet i artikel 16.1 a är att den rättsliga och geografiska närhet som den domstol har där egendomen är belägen innebär att denna domstol är bäst skickad att slita tvisten. Domstolen har således formulerat syftet med bestämmelsen på följande sätt:

”Det huvudsakliga skälet för att domstolarna i den konventionsstat där fastigheten är belägen skall ha exklusiv behörighet är att en domstol på sagda plats, med beaktande av närheten till fastigheten, har bäst förutsättningar att få god kännedom om de faktiska omständigheterna och att tillämpa regler och bruk som i allmänhet härrör från den stat där objektet befinner sig.”( )

6. På liknande sätt lämnas följande förklaring i Jenardrapporten( ) till den exklusiva behörigheten i mål som omfattas av artikel 16.1:

”… Detta slag av tvister innebär ofta kontroller, undersökningar och expertbedömningar som måste genomföras på plats. Saken regleras vidare ofta delvis av sedvänja som i allmänhet endast känns till av domstolarna på den ort, möjligtvis i det land, där den fasta egendomen är belägen. Genom det antagna systemet beaktas även det faktum att anteckningar måste göras i de fastighetsregister som finns på den ort där den fasta egendomen är belägen. … Bestämmelsen antogs mot bakgrund av att avtal om nyttjanderätt till fast egendom i allmänhet regleras av särskild lagstiftning som med beaktande av dess komplexitet i första hand bör tillämpas endast av domstolarna i det land där lagstiftningen gäller. I flera stater föreskrivs dessutom exklusiv behörighet i sådana mål som vanligtvis tillerkänns särskilda domstolar.”

III – Bakgrund

7. Makarna Klein, som har hemvist i Tyskland, ingick år 1992 ett avtal med Rhodos Management, som har säte på Isle of Man. I avtalet gick makarna med på att betala 13 300 DEM (ungefär 6 7000 EUR) för att få rätten att en vecka om året till och med år 2031 nyttja en lägenhet av visst slag i en hotellanläggning i Grekland.

8. Det totala belopp som skulle betalas delades enligt avtalet upp på följande sätt: medlemsavgift (Mitgliedschaftsgebühr) – 10 153 DEM, nyttjandeavgift (Nutzungsgebühr) – 2 048 DEM, kostnader för kontrakt och administrativa kostnader – 432 DEM, underhållsavgift för år 1993 – 317 DEM, medlemsavgift för RCI (organisation som samordnar utbyte av semestertider och lägenheter) för tre år – 350 DEM.

9. I avtalet, som är rubricerat som ”ansökan och avtal om medlemskap”, föreskrevs även att makarna Klein skulle bli medlemmar i Sun Beach Holiday Club. Det var ett nödvändigt villkor för att avtalet skulle ingås: det var inte möjligt att ingå avtalet utan att bli medlem i klubben. Avtalsparter hade också rätt till de standardtjänster som tillhandhölls klubbmedlemmarna och övriga gäster av själva hotellet, såsom receptions- och växlingskontorstjänster.

10. Den dag då avtalet undertecknades betalade makarna Klein en handpenning på 2 640 DEM. Senare erlade de ytterligare 13 300 DEM trots att utestående belopp enligt avtalet endast uppgick till 10 660 DEM.

11. I mars 1996 väckte makarna Klein talan vid Dortmund Landgericht mot bland annat Rhodos Management. De yrkade därvid en ersättning på 15 490 DEM och anförde därvid följande grunder: 1) Nämnda avtal var ogiltigt eftersom det stred mot ”Sittenwidrigkeit” (det vill säga god sed eller gott uppträdande). 2) Såvitt avsåg 2 640 DEM så hade detta belopp av misstag erlagts utöver det pris som angetts i avtalet, vilket lett till att motparten berikats på ett otillbörligt sätt och vilket även berättigar att återkräva erlagd betalning.

12. I sitt svaromål gjorde Rhodos Management gällande att Landgericht inte var behörig att slita tvisten då den rörde nyttjanderätt till fast egendom i Grekland och att det endast var grekiska domstolar som enligt artikel 16.1 a i konventionen var behöriga att slita tvisten.

13. I dom som meddelades i maj 2003 godtog Landgericht detta argument och avvisade talan.

14. Makarna Klein överklagade till Oberlandesgericht Hamm och gjorde vid nämnda domstol gällande att avtalet om medlemskap i klubben inte utgjorde ett ”avtal om nyttjanderätt” i den mening som avses i artikel 16.1 a då det hade karaktären av bolagsrättslig figur.

15. Genom beslut av den 27 januari 2004 ställde Oberlandesgericht följande frågor till domstolen:

”1) Inbegriper begreppet ”talan avser … nyttjanderätt till fast egendom” i artikel 16.1 a i Brysselkonventionen rättstvister angående nyttjandet av en efter typ och läge individualiserad hotellägenhet för en bestämd kalendervecka per år för en period på nästan 40 år när avtalet samtidigt och med nödvändighet innebär medlemskap i en klubb vars huvudsakliga uppgift är att säkerställa att medlemmarna får utöva nämnda nyttjanderätt?

2) För det fall den första frågan besvaras jakande följer följande fråga: Gäller den exklusiva behörigheten enligt artikel 16.1 a i Brysselkonventionen också sådana anspråk som visserligen uppstått ur ett nyttjanderättsförhållande i denna mening men som rättsligt och faktiskt inte har något med nyttjanderätt att göra, närmare bestämt ett anspråk på återbetalning av en av misstag för mycket betald del av vederlaget för nyttjandet av lägenheten och för klubbmedlemskapet?”

16. I enlighet med artikel 23 i domstolens stadga har skriftliga yttranden ingetts av makarna Klein, Rhodos Management, kommissionen, den tyska regeringen och Förenade kungarikets regering.

IV – Bedömning

Den första frågan

17. Oberlandesgericht har ställt den första frågan för att få klarhet i huruvida den exklusiva behörigheten i artikel 16.1 omfattar mål angående ett avtal om nyttjande av en viss typ av hotellägenhet för en viss tid per år för en period på nästan 40 år, när avtalet samtidigt och med nödvändighet innebär medlemskap i en klubb.

18. Det är utrett att det avtal som är föremål för prövning i målet vid den nationella domstolen är ett så kallat timeshare-avtal. Det är välkänt att timeshare-avtal innebär en rätt att nyttja egendomen på tidsdelningsbasis, det vill säga under en viss period varje år. Dylika avtal ingås ofta av semesterfirare som i stället för att köpa en semesterbostad helt enkelt köper rätten att vistas i lägenheten under endast en del av året. Administrativa kostnader och underhållskostnader för egendomen delas vanligtvis mellan de olika personer som har rätt att nyttja egendomen på tidsdelningsbasis.

19. Inledningsvis noterar jag att Förenade kungarikets regering i sitt yttrande har föreslagit att domstolen skall uttala sig om en vidare fråga än den som ställts av den nationella domstolen, nämligen om och i så fall enligt vilka kriterier timeshare-avtal i allmänhet omfattas av artikel 16.1 a i konventionen.

20. Även om det i teorin finns vissa fördelar med ett allmänt tillämpligt ”test” skulle jag dock ogärna försöka att utforma ett sådant test. Ett starkt argument för detta är att det mellan medlemsstaterna råder stora skillnader såvitt avser timeshare-avtalens innehåll och rättsliga natur. Exempelvis omfattas dylika avtal i vissa medlemsstater av fordringsrätten, i vissa av bolagsrätten( ) och i andra medlemsstater av förmögenhetsrätten.

21. Dessa olikheter erkänns i den viktigaste gemenskapsrättsakten på området, nämligen direktiv 94/47 om skydd för köparna vad avser vissa aspekter i avtal om nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis.( ) I ingressen till direktivet föreskrivs exempelvis att ”[d]en rättsliga karaktären hos de rättigheter som avtalen i detta direktiv avser [det vill säga timeshare-avtalen], skiljer sig betydligt åt från medlemsstat till medlemsstat”.( ) I direktivet var man noga med att inte försöka harmonisera dessa rättigheter och det anges däri att direktivet ”inte [är] utformat för att reglera i vilken utsträckning som avtal om nyttjanderätten av fast egendom på tidsdelningsbasis kan slutas i medlemsstaterna eller den rättsliga grunden för sådana avtal”.( ) Tillämpningen av direktivet, vars syfte är att fastställa ett minimum av gemensamma regler om timeshare-avtal som kommer att göra det möjligt att säkerställa att den inre marknaden fungerar tillfredsställande och därmed också att köparna skyddas, begränsas av denna anledning till mycket specificerade aspekter av sådana avtal, nämligen ”i fråga om information om avtalets innehåll, formerna för att lämna denna och förfarandet och reglerna för hävning och frånträdande”.( )

22. Som ett resultat av dessa olikheter anser jag att det är olämpligt att uppställa en allmän ”regel” om när artikel 16.1 a är tillämplig på timeshare-avtal; detta skulle även kunna äventyra den logiska grunden för bestämmelsen som jag sammanfattat ovan. Mot bakgrund av detta syfte skulle ett sådant test kunna innebära att artikeln ibland är tillämplig på för många fall och ibland tillämplig på för få fall. Det är visserligen riktigt att, vilket gjorts gällande av Förenade kungarikets regering, tolkningen av artikel 16.1 a inte kan göras beroende av hur ett visst timeshare-avtal formellt kvalificeras enligt nationell rätt. Jag anser dock att de olikheter i den rättsliga naturen hos dessa avtal som medlemsstaterna uppvisar är så pass betydande att det skulle vara konstlat och kontraproduktivt att försöka uppställa en enhetligt tillämplig regel. Detta är icke önskvärt i särskilt hög utsträckning mot bakgrund av att artikel 16.1 ”inte får ges en vidare tolkning än vad som erfordras enligt bestämmelsens syfte” mot bakgrund av att den utgör ett undantag från de allmänna behörighetsbestämmelserna i konventionen.( )

23. Med beaktande av detta kommer jag nu mot bakgrund av de omständigheter som den nationella domstolen lämnat att pröva huruvida ett sådant timeshare-avtal som det som makarna Klein undertecknade omfattas av bestämmelsen om exklusiv behörighet i artikel 16.1 a. Det är uppenbart att denna fråga skall besvaras mot bakgrund av hur meningen ”talan avser … nyttjanderätt till fast egendom” skall tolkas. Denna mening skall ges en självständig tolkning såsom utgörande en gemenskapsrättslig fråga.( )

24. Av nedan angivna skäl anser jag att denna fråga skall besvaras jakande.

25. Det skall för det första konstateras att det är innehållet i parternas avtal, inte bara formen, som är avgörande för bedömningen av huruvida det avtal som är föremål för prövning i målet vid den nationella domstolen omfattas av artikel 16.1. Såsom den tyska regeringen påpekat skall domstolen vid bedömningen av avtalets faktiska innehåll ”lyfta slöjan” från avtalsformen. Även om det språk som används i avtalet och den formella kvalificeringen av avtalet enligt nationell rätt är faktorer som skall beaktas vid bedömningen, är ingen av dessa båda faktorer av avgörande betydelse. Det är i detta mål således inte av avgörande betydelse att det timeshare-avtal som är föremål för prövning i målet vid den nationella domstolen tog formen av deltagande i en ”klubb”, att avtalet rubricerades som ”Ansökan och avtal om medlemskap” och att den största delen av det belopp som skulle erläggas enligt avtalet var i form av en ”medlemskapsavgift” (Mitgliedschaftsgebühr). Om detta inte var fallet, skulle det bli möjligt att kringgå bestämmelserna i konventionen vilket skulle äventyra konventionens enhetliga tillämpning. Jag skulle vilja tillägga att det är särskilt viktigt att undvika att konventionens bestämmelser kringgås när det är fråga om timeshare-avtal, där det typiskt sett är fråga om avtalsförbindelser mellan konsumenter och företag.

26. För det andra är frågan vid bedömningen av avtalsinnehållet huruvida det huvudsakliga syftet med parternas avtal innebär att det är fråga om nyttjanderätt till fast egendom. I domen i målet Sanders mot Van der Putte slog domstolen fast att ett avtal genom vilket en av parterna tar över driften av en blomsteraffär mot att erlägga ett belopp för goodwill och månatlig hyra inte omfattades av artikel 16.1 då den logiska grunden för bestämmelsen ”inte är tillämplig då det huvudsakliga syftet med avtalet är av annat slag, särskilt då det är fråga om drift av en affärsrörelse”.( ) I domen i målet Hacker mot Euro-Relais slog domstolen på liknande sätt fast att ett antal avtal rörande olika sorters tjänster som tillhandahölls mot att kunden erlade ett engångsbelopp inte omfattas av artikel 16.1, eftersom ett sådant avtal ”inte omfattas av det som gör att den exklusiva behörighet som föreskrivs i artikel 16.1 bör finnas …”.( )

27. Med tillämpning av detta resonemang på detta mål anser jag, i likhet med vad den nationella domstolen angett i begäran om förhandsavgörande, att innehållet i och det huvudsakliga syftet med avtalet för makarna Klein var att få rätten att nyttja en lägenhet på tidsdelningsbasis, trots att detta uppnåddes genom medlemskap i Sun Beach Holiday Club. Bortsett från denna nyttjanderätt förefaller det, mot bakgrund av de omständigheter som redovisats för domstolen, som om de ytterligare förmåner som följer av medlemskapet i klubben, särskilt rätten att få tillgång till växelorganisationen RCI och rätten att få tillgång till hotelltjänster såsom receptionstjänster, är av marginell betydelse.( ) I detta avseende kan förevarande mål särskiljas från målet Hacker, där de ytterligare tjänster som tillhandahölls – inklusive information och rådgivning, bokning av logi, bokning av säten i samband med researrangemang och möjligen avbeställningsförsäkring – var av klart mer betydande karaktär.( )

28. Det tredje steget vid bedömningen av avtalsinnehållet utgörs av bedömningen av huruvida avtalet innehåller de huvudsakliga element som kännetecknar nyttjanderätt till fast egendom. I likhet med vad som gjorts gällande av den tyska regeringen utgörs som huvudregel kärnan i en sådan nyttjanderätt av att avtal ingås om att hyra fast egendom under viss tid mot erläggande av vederlag.( ) Jag anser att följande uttalande av domstolen i domen i målet Rösler, där domstolen uppställde ett antal typiska särdrag för hyra, är belysande:

”Hyresavtal innehåller i allmänhet bestämmelser rörande hyrestagarens tillträde, nyttjandet av egendomen, hyresvärdens och hyresgästens skyldigheter i fråga om underhåll, avtalstidens längd och hyresvärdens åtagande att inte förfoga över egendomen, hyresbelopp och tillkommande kostnader som skall bestridas av hyresgästen, såsom kostnader för vatten, gas och elektricitet.”( )

29. En annan belysande aspekt av domen i målet Rösler som kan vara till användning i detta mål är fastställandet att undantaget i artikel 16.1 kan tillämpas även på ett kortvarigt hyresavtal som endast avser nyttjande av och tillträde till en semesterbostad. För att komma fram till denna slutsats slog domstolen fast att artikel 16.1 är tillämplig ”på all nyttjanderätt till fast egendom oavsett vad som särskilt kännetecknar den”, detta med tanke särskilt på den osäkerhet som skulle uppstå om undantag tilläts från den allmänna regeln i artikel 16.1 a.( )

30. Vad gäller förevarande mål anser jag att avtalet är av sådan art att det kan kvalificeras som ”nyttjanderätt till fast egendom” och därmed omfattas av artikel 16.1. I synnerhet ges makarna Klein enligt avtalet en rätt att nyttja en lägenhet i en hotellanläggning under en viss tid varje år mot att vederlag samt underhållsavgift erlägges. Även om det mot bakgrund av begäran om förhandsavgörande är möjligt att makarna Klein inte får komma tillbaka till exakt samma lägenhet år efter år, föranleder detta mig inte att göra någon annan bedömning. Jag anser att den logiska grunden för exklusiv behörighet enligt artikel 16.1, nämligen att domstolarna på den ort där egendomen är belägen har särskilda fördelar beroende på rättslig och geografisk närhet till tvisten, gäller även i en dylik situation.( ) Ett sätt, som kan vara användbart i detta mål, att betrakta den rättsliga strukturen på ett dylikt timeshare-avtal är att se det som ett avtal om nyttjanderätt till en viss lägenhet under viss tid, med förbehåll att det är möjligt att denna lägenhet kommer att ersättas av en annan lägenhet under kommande år.

31. Mot denna bakgrund finner jag att ett timeshare-avtal som det som är föremål för prövning i målet vid den nationella domstolen omfattas av artikel 16.1 a i konventionen.

Den andra frågan

32. För det fall domstolen besvarar den första frågan jakande har Oberlandesgericht ställt den andra frågan för att få klarhet i huruvida den exklusiva behörighet som följer av artikel 16.1 a även omfattar ett anspråk på återbetalning av en av misstag för mycket betald del av vederlaget enligt avtalet.

33. Jag anser att ett sådant anspråk inte omfattas av den exklusiva behörigheten enligt artikel 16.1 a.

34. Såsom jag redan påpekat skall artikel 16.1 a, såsom undantag från de mer allmänna behörighetsreglerna i konventionen, tolkas restriktivt och tillämpas endast i den mån det är erforderligt för att uppnå syftet med bestämmelsen.( ) Enligt min mening är det tre mål som är av särskilt intresse för tolkningen av artikelns tillämpningsområde i detta mål.

35. Det första av dessa mål är domen i målet Reichert, där domstolen intog en snäv inställning till vilka taleformer som omfattas av bestämmelsen. Domstolen slog i detta avseende fast följande:

”Artikel 16.1 skall tolkas på så sätt att den exklusiva behörigheten för domstolarna i den konventionsstat där fastigheten är belägen inte innefattar varje talan som avser sakrätt i fast egendom, utan endast talan som omfattas av Brysselkonventionens tillämpningsområde och samtidigt avser fastställelse av omfattningen eller beskaffenheten av fast egendom eller äganderätten eller besittningen till sådan egendom eller av huruvida det finns annan sakrätt knuten till denna egendom samt att tillförsäkra innehavarna av dessa rättigheter skydd för de befogenheter som är knutna till rättigheten.”( )

36. Domstolen slog fast att anspråk som grundas på den franska taleformen action paulienne (talan som borgenärer kan väcka mot gäldenärer för att ifrågasätta transaktioner som gäldenärerna gjort med åsidosättande av borgenärernas rättigheter) inte omfattas av artikel 16.1, eftersom en dylik talan ”grundas på borgenärens personliga anspråk mot gäldenären och har till syfte att skydda den säkerhet som han må ha i gäldenärens egendom”.( )

37. På liknande sätt slog domstolen fast i domen i målet Rösler att artikel 16.1 omfattade alla tvister som rör förekomsten av nyttjanderättsavtal eller tolkningen av bestämmelserna däri, avtalstidens längd, hyresvärdens åtagande att inte förfoga över egendomen, ersättning för skada som vållats av hyresgästen eller indrivning av hyra och tillkommande avgifter som skall bestridas av hyresgästen, såsom kostnader för vatten, gas och elektricitet … Tvister rörande hyresvärdens eller hyresgästens skyldigheter enligt avtalet omfattas av den exklusiva behörigheten. Tvister som endast indirekt avser nyttjandet av den hyrda egendomen, såsom förlust av semesterförnöjelse och resekostnader, omfattas å andra sidan inte av den exklusiva behörigheten enligt den bestämmelsen.( )

38. Det sista av de mål som det finns anledning att beakta är målet Dansommer. Detta mål rörde en skadeståndstalan för bristfällig vård av egendom och skada på egendom som en privatperson hade hyrt för några veckors semester, där talan fördes inte direkt av ägaren utan av en professionell researrangör till vilken ägaren hade överlåtit sina rättigheter. Genom att slå fast att en sådan talan omfattas av artikel 16.1 betonade domstolen att även om en talan inte skulle omfattas av bestämmelsen endast på den grunden att den hade ”samband med” en fastighet,( ) så var den avgörande frågan huruvida föremålet för tvisten var direkt knutet till nyttjanderätt till fast egendom.( ) Att det avtal som var föremål för prövning i det målet innehöll en bestämmelse om försäkring för att täcka kostnaderna för avbokning var endast en accessorisk bestämmelse som inte kunde ändra det faktum att avtalet avsåg nyttjanderätt till fast egendom, i synnerhet som bestämmelsen inte hade ifrågasatts vid den hänskjutande domstolen.( )

39. Med tillämpning av detta resonemang på förevarande mål framgår det tydligt av begäran om förhandsavgörande att anspråket på återbetalning av den av misstag för mycket betalda delen av det avtalade vederlaget inte grundas på någon rättighet eller skyldighet på grund av timeshare-avtalet. Det förefaller snarare som om grunden för anspråket är att svaranden berikats på ett otillbörligt sätt.( ) Jag anser att ett sådant anspråk inte omfattas av den logiska grunden bakom artikel 16.1, med andra ord att prövningen av anspråket inte erfordrar någon bedömning av omständigheter eller tillämpning av regler och bruk på den ort där egendomen är belägen på ett sätt som skulle motivera att domstolen på den ort där egendomen är belägen ges behörighet att slita tvisten.( ) Anspråket saknar således den nödvändiga närheten till domstolen på den ort där egendomen är belägen och omfattas således enligt min mening inte av artikel 16.1.( )

V – Förslag till avgörande

40. Jag föreslår därför att domstolen skall besvara Oberlandesgerichts frågor på följande sätt:

1) Begreppet ”talan avser … nyttjanderätt till fast egendom” i artikel 16.1 a i Brysselkonventionen inbegriper en talan som den som är föremål för prövning i målet vid den nationella domstolen angående nyttjandet av en hotellägenhet för en bestämd kalendervecka per år för en period på nästan 40 år.

2) Artikel 16.1 a omfattar inte anspråk på återbetalning av en av misstag för mycket betald del av vederlaget för nyttjandet av en lägenhet.