ARBETSDOKUMENT FRÅN KOMMISSIONENS AVDELNINGAR Fördjupad granskning av SVERIGE i enlighet med artikel 5 i förordning (EU) nr 1176/2011 om förebyggande och korrigering av makroekonomiska obalanser Följedokument till MEDDELANDE FRÅN KOMMISSIONEN TILL EUROPAPARLAMENTET, RÅDET OCH EUROGRUPPEN Om resultat av fördjupade granskningar enligt förordning (EU) nr 1176/2011 om förebyggande och korrigering av makroekonomiska obalanser /* SWD/2013/0124 final */





Innehållsförteckning ............. Sammanfattning och slutsatser............................................................................. 3 1........... Inledning................................................................................................................. 5 2........... Det makroekonomiska läget och potentiella obalanser.......... 5 2.1........ Makroekonomisk bakgrund............................................................................................ 5 2.2........ Utlandsställningens hållbarhet.......................................................................................... 6 2.3........ Konkurrenskraft och utrikeshandelsresultat.................................................................... 11 2.4........ Den privata sektorns skuldsättning................................................................................. 17 2.5........ Utveckling på bostadsmarknaden.................................................................................. 22 3........... Djupanalys på vissa områden.................................................................... 24 3.1........ Bostadsmarknaden och hushållens skuldsättning............................................................ 24 3.1.1 Översikt över den svenska bostadsmarknaden........................................... 27 3.1.2 Problem med byggsektorn................................................................................ 32 3.1.3 En pressad hyresmarknad................................................................................ 36 3.1.4 Hushållens skuldsättning.................................................................................. 43 3.2........ Den icke-finansiella företagssektorns skuldsättning......................................................... 50 3.2.1. Den senaste utvecklingen av icke-finansiella företags skulder....................... 50 3.2.2. Bakomliggande faktorer till de svenska företagens skuldsättning.............. 55 3.3........ Kopplingar mellan den privata skuldsättningen och den reala ekonomin, den finansiella sektorn och de offentliga finanserna..................................................................................................................... 57 3.3.1. Risker för den reala ekonomin..................................................................... 57 3.3.2. Riskerna för den finansiella sektorn............................................................ 59 3.3.3. Risker för de offentliga finanserna.............................................................. 60 4........... Politiska utmaningar.................................................................................... 61 Hänvisningar.................................................................................................................... 65 Sammanfattning och slutsatser Kommissionen drog i maj 2012 slutsatsen att Sverige hade drabbats av makroekonomiska obalanser, särskilt vad gäller utvecklingen av den privata sektorns skuldsättning och bostadsmarknaden. I den rapport om förvarningsmekanismen som offentliggjordes den 28 november 2012 drog kommissionen slutsatsen, också med hänsyn till att en obalans hade konstaterats i maj, att det är lämpligt att fortsätta granskningen av huruvida obalanser kvarstår eller avvecklas. I denna fördjupade granskning görs i detta syfte en övergripande bedömning av den svenska ekonomin i linje med omfattningen av övervakningen inom ramen för förfarandet vid makroekonomiska obalanser. De viktigaste iakttagelserna och slutsatserna av denna analys är följande: · Det svenska bytesbalansöverskottet är stort, men det tycks inte peka på en underliggande obalans i ekonomin. Bytesbalansöverskotten har inte lett till en ackumulering av nettotillgångar mot utlandet, utan i stället korrigerat stora bytesbalansunderskott i det förflutna. De återspeglar främst en försiktig finanspolitik och hushållens höga pensionssparande, och i mindre utsträckning också lägre bygginvesteringar. Bortsett från flaskhalsar i utbudet av bostäder tycks det inte finnas någon befintlig politik som på konstlad väg skulle dämpa efterfrågan. Överskottet i bytesbalansen har redan korrigerats markant sedan 2007 och väntas minska ytterligare på medellång sikt. Begränsningar inom byggsektorn har, förutom att bidra till det stora överskottet, underblåst den starkt stigande bostadspristrenden, samtidigt som de har förhindrat en alltför kraftig byggboom. · Trots gradvis minskade exportmarknadsandelar är den svenska ekonomin fortfarande en av de mest konkurrenskraftiga i EU. Bortsett från krisåren 2008-2009 har marknadsandelsförlusterna varit marginella under de senaste tio åren. Förlorade marknadsandelar för varor har till stor del kompenserats av ökade marknadsandelar för tjänster. Förlusterna avspeglar strukturella förändringar snarare än en ogynnsam inhemsk kostnadsutveckling eller urholkad kvalitetskonkurrenskraft. Enhetsarbetskostnader och priser har ökat långsammare i Sverige än i dess viktigaste handelspartners. Den starkare svenska kronan och högre ökningstakt i enhetsarbetskostnader under 2012 visar på konkurrenskraftsproblem på kort sikt. I ett vidare perspektiv kan måttligt krympande marknadsandelar ses som en positiv utveckling med tanke på det kraftiga bytesbalansöverskottet och den omstrukturering som pågår i euroområdet. · Makroekonomiska risker kopplade till den privata sektorns höga skuldsättning fortsätter att vara betydande, trots ett antal dämpande faktorer och nyligen införda politiska åtgärder inom bostads- och företagsbeskattning. Företagens skuldsättning har minskat väsentligt sedan 2009 men är fortfarande hög, även om den stora andelen företagsinterna skulder frånräknas. Hushållens skuldsättning har stabiliserats först nyligen och kommer sannolikt inte att sjunka under den närmaste framtiden med tanke på den fortsatta kredittillväxten och en låg amorteringstakt på bostadslån. Olika indikatorer på företagens finansiella hälsa och stresstester av hushållen, liksom den låga andelen konkurser under krisen 2008–2009, dämpar å andra sidan till viss del farhågor om privata aktörers förmåga att sköta sina skuldåtagaden. Kreditutbud och efterfrågeförutsättningar tyder inte på något överhängande skuldsaneringstryck. · Den svenska bostadsmarknaden har varit stabil under det senaste året, men utgör fortfarande en potentiell källa till instabilitet i framtiden. Trots att en del åtgärder vidtagits den senaste tiden kvarstår stelheter som tynger ned bostadsutbudet, som i synnerhet sammanhänger med omständliga planeringsprocesser till följd av de svenska kommunernas lokala planeringsmonopol, begränsad konkurrens inom byggsektorn och den kvarvarande hyresregleringen. Tillsammans med en fastighetsbeskattning som uppmuntrar till skuldsättning tenderar dessa stelheter att skapa ett tryck uppåt på huspriserna och därigenom bidra till att öka hushållens skuldsättning. Den fördjupade granskningen tar även upp de politiska utmaningar som dessa utvecklingstrender skapar samt möjliga politiska åtgärder för att möta dessa utmaningar. Ett antal faktorer kan beaktas: · Hushållens skuldsättning skulle kunna hanteras inom ramen för en global reform som tar fasta på de olika incitament som påverkar efterfrågan på bostadsägande. En successiv utfasning av möjligheten att göra skatteavdrag för räntebetalningar skulle kunna kombineras med en skärpning av den årliga fastighetsskatten. Detta skulle återställa neutralitet mellan olika investeringsalternativ och även öppna upp ett finanspolitiskt utrymme att sänka skatter som är mer skadliga för tillväxten. Krav på amortering skulle kunna övervägas för att stävja överdriven upp- och utlåning. · För att sänka företagsskuldnivån kan det vara värt att undersöka hur det skattemässiga gynnandet av skuldsättning skulle kunna minskas ytterligare utöver de åtgärder som redan har vidtagits för att ta itu med multinationella företags internationella skatteplanering. · För att göra bostadsmarknaden effektivare skulle man kunna överväga ytterligare reformer av hyressättningssystemet genom att med hjälp av ett system baserat på marknadshyror skapa ett optimalt utbud av hyresbostäder till skäligt pris. Sådana reformer skulle kunna genomföras i två steg där det första kunde vara att låta hyror i det nyproducerade hyresbeståndet avspegla vad hyresgäster är villiga att betala. I ett andra steg skulle hyresnivåer av det resterande hyresbeståndet kunna anpassas gradvis. Det kan även vara värt att undersöka hur de enskilda hyresgästernas roll i hyresförhandlingar skulle kunna stärkas samt öppna möjligheter till större avtalsfrihet. En rationalisering av den fysiska planeringen och bygglovsförfarandena skulle göra bostadsutbudet mer flexibelt, främja konkurrens inom byggsektorn och minska byggkostnaderna. Detta skulle exempelvis kunna uppnås genom att begränsa överklagandeförfaranden, förtydliga kostnadsansvar, tillnärma byggnads- och miljöregler och ge kommuner, som har ett faktiskt planeringsmonopol, tydligare incitament att minska den administrativa bördan för byggföretag och tillhandahålla effektivare tjänster. Dessa åtgärder är i regel ömsesidigt förstärkande, eftersom en förbättring av bostadsmarknadens sätt att fungera sannolikt bidrar till att minska hushållens skuldnivåer. En väl genomtänkt tidsplan och ett gradvist genomförande av åtgärderna skulle vara avgörande för att uppnå de planerade långsiktiga fördelarna utan att destabilisera bostadsmarknaden på kort sikt. Även om konjunkturläget på bostads- och bolånemarknaderna inte uppmuntrar till stora reforminsatser i en nära framtid är det viktigt att påbörja förberedelsearbetet för åtgärder som kräver längre administrativa eller rättsliga förfaranden eller ett bredare politiskt och allmänt stöd. Kopplingar mellan externa och interna obalanser bör också beaktas. Å ena sidan är det troligt att åtgärder för att lösa upp begränsningar inom byggsektorn, och öppna upp den för utländsk konkurrens, kommer att gynna bygginvesteringar och en utveckling mot ett minskat bytesbalansöverskott. Å andra sidan skulle åtgärder för att snabbt minska skuldsättningen leda till ett högre sparande och därigenom ökat bytesbalansöverskott. 1. Inledning Den 28 november 2012 lade Europeiska kommissionen fram sin andra rapport om förvarningsmekanismen, utarbetad i enlighet med artikel 3 i förordning (EU) nr 1176/2011 om förebyggande och korrigering av makroekonomiska obalanser. Förvarningsmekanismen fungerar som en inledande förebyggande undersökning som kan bidra till att identifiera medlemsstater för vilka det krävs en grundlig analys för att fastställa om obalanser föreligger eller riskerar att uppstå. Enligt artikel 5 i förordning nr 1176/2011 bör dessa landsspecifika ”fördjupade granskningar” undersöka arten, ursprunget och allvaret i den makroekonomiska utveckling i den berörda medlemsstaten, som utgör, eller kan leda till, obalanser. På grundval av denna analys kommer kommissionen att fastställa om den anser att det föreligger en obalans och vilken typ av uppföljning den kommer att rekommendera rådet. Detta är den andra fördjupade granskningen av Sverige. Föregående fördjupade granskning offentliggjordes den 30 maj 2012, och slutsatsen i den var att Sverige hade makroekonomiska obalanser, särskilt när det gäller utvecklingen av den privata sektorns skuldsättning och bostadsmarknaden. Sammantaget drog kommissionen i rapportern om varningsmekanismen slutsatsen att det var lämpligt att närmare undersöka huruvida obalanserna kvarstår eller är på väg att avvecklas, också med hänsyn till att en obalans konstaterats i maj. I denna fördjupade granskning görs i detta syfte en övergripande bedömning av den svenska ekonomin i linje med tillämpningsområdet för övervakningen enligt förfarandet vid makroekonomiska obalanser. 2. Det makroekonomiska läget och potentiella obalanser 1. 2. 2.1. Makroekonomisk bakgrund Före krisen 2008/2009 upplevde Sverige en lång period av stark ekonomisk tillväxt på i genomsnitt 3,5 % under åren 1998–2007. Denna period kännetecknades av långtgående ekonomiska reformer som lade grunden för sunda offentliga finanser, ökad sysselsättning, en låg inflationsmiljö och en utomordentligt stark konkurrenskraftsställning. Som en relativt liten och öppen ekonomi drabbades Sverige hårt av krisen 2008/2009, men återhämtade sig snabbt när efterfrågan från Sveriges största handelspartners åter tog fart. Den snabba återhämtningen underlättades av en kraftig depreciering av den svenska kronan i förening med en expansiv finans- och penningpolitik. Riksbanken sänkte på ett par månader reporäntan med 4,5 procentenheter och den finanspolitiska injektionen motsvarade 1 ¾ % av BNP 2009. Trots en snabb kredittillväxt och en bostadsprishausse före krisen, klarade bostadsmarknaden påfrestningen relativt väl och utgjorde en stöttepelare för den krisdrabbade ekonomin. Under 2010 och 2011 upplevde den svenska ekonomin en stark tillväxt på 6,1 % respektive 3,9 % per år. Sedan slutet av 2011 har ekonomin åter tappat fart i kölvattnet av statsskuldkrisen i euroområdet och en ny global konjunkturavmattning. En recession har undvikits men BNP-tillväxten förväntas bli svag under 2012–2013, på omkring 1 % per år. Arbetslösheten som aldrig fullt ut föll tillbaka till nivån före krisen 2008/2009 antas komma att ligga kring 8 % under 2013. De dystra arbetslöshetsutsikterna drivs av minskad efterfrågan från både konsumenter och företag, och eftersom de senare pressas av sjunkande lönsamhet och minskad försäljning blir personalnedskärningar den sannolika reaktionen för att vända den negativa utvecklingen. Den starka kronan försvårar också utsikterna till en exportdriven återhämtning. Den svaga ekonomiska tillväxten väntas innebära att de offentliga finanserna, från att ha uppvisat ett svagt positivt saldo, går mot svagt negativa siffror för 2012 och 2013. Med tanke på det annorlunda utgångsläget är det inte troligt att finans- och penningpolitiken — om än ackommoderande — väntas kunna utgöra samma buffert som under konjunktursvackan 2008/2009. Tillväxten förväntas ta fart igen under andra halvåret 2013 i takt med att förtroendet för ekonomin återvänder och hushållen och företagen börjar sätta sina uppdämda konsumtions- och investeringsplaner i verket. Återhämtningen kommer att få full fart 2014 då ekonomin väntas växa med 2,5–3 %. Figur 1: BNP-tillväxt och arbetslöshet Källa: Kommissionen (Eurostat) Anmärkning: Prognos för BNP-tillväxten 2012 Real GDP growth || Real BNP-tillväxt Unemploiment rate || Arbetslöshet 2.2. Utlandsställningens hållbarhet Sveriges bytesbalansöverskott har legat över resultattavlans indikativa tröskelvärde sedan 2004. Det förändrades från 9,1 till 7,2 % av BNP mellan 2008 och 2012. Utvecklingen under det senaste året bekräftade tidigare trender i bytesbalansöverskottets sammansättning. Särskilt överskottet i handeln med tjänster (4 % år 2012) som 2009 blev den främsta bidragande faktorn till bytesbalansöverskottet, fortsatte att vara betydligt större än överskottet i handeln med varor (2,1 % av BNP). Investeringsinkomsternas bidrag har varit stabilt (2,3 % av BNP), men lägre än under 2007-2008 på grund av lägre hemtagna vinster från svenska investeringar i utlandet. Löpande transfereringar uppvisar ett stabilt negativt saldo (-1,3 % av BNP), vilket avspeglar Sveriges ställning som nettobidragsgivare till EU:s budget och biståndsgivare på global nivå. Kapitalbalansen har inte någon större inverkan på landets utlandsställning. Den finansiella balansen uppvisar en mer stabil bild än före krisen. Även om finansiella flöden över gränserna i regel är mycket volatila har nettoflödena följt en stabil trend sedan 2009. Svenska banker har sedan krisen intensifierat sin utlåning utomlands, vilket resulterat i nettoutflöden under rubriken övrigt kapital. Samtidigt har de i ökad utsträckning finansierat sig genom obligationsemissioner riktade till utländska investerare, vilket resulterat i nettoinflöden av portföljinvesteringar. Det senare har sammanfallit med ökande utländsk efterfrågan på svenska skuldebrev, inbegripet statsobligationer. Nettoutflödena av utländska direktinvesteringar har också fortsatt varit stora, vilket avspeglar lägre utländska direktinvesteringar i Sverige efter krisen, men också återbetalning av skulder till utländska ägare. De officiella reserverna har varit mer eller mindre stabila under det senaste året. Figur 2: Bytesbalansens komponenter || Figur 3: Den finansiella balansens komponenter Källa: Kommissionen (Eurostat) || Källa: Kommissionen (Eurostat) % of GDP || % av BNP || % of GDP || % av BNP || Capital account (KA) || Kapitalbalans || Net errors and omissions || mätfel och bortfall nette (restpost) || Current transfer || Löpande transfereringar || Official reserves (net) || Officiella reserver (netto) || Income balance || Kapitalavkastningsbalans || Other investment (net) || Övriga investeringar || Trade balance - services || Handelsbalans - tjänster || Portfolio investment (net) || Portföljinvesteringar (netto) || Trade balance - goods || Handelsbalans - varor || Direct investment (net) || Direkta investeringar (netto) || Trade balance || Handelsbalans || Current account balance || Bytesbalans || Current account balance (CA) || Bytesbalans || Net lending/borrowing (CA+KA) || Finansiellt nettosparande || Net lending/borrowing (CA+KA) || Finansiellt nettosparande || || || Nettoutlandsställningen (NIIP) har försämrats sedan 2011 och är fortsatt negativ (-14,4 % av BNP 2012)[1], trots fortsatta stora bytesbalansöverskott. Sverige är det enda EU-land med överskott i bytesbalansen som har sett sin nettoutlandsställning försämras mellan 2007 och 2012. Såsom visades i 2012 års fördjupade granskning redovisade Sverige under den perioden betydande negativa värderingseffekter som uppvägde effekterna av överskotten i bytesbalansen. Detta innebär att total avkastning på svenska tillgångar utomlands (med hänsyn tagen till aktuella direktavkastningsnivåer och förändringen i tillgångspriser) har varit lägre än avkastning på utlandsägda tillgångar i Sverige[2]. De negativa värderingseffekterna har huvudsakligen uppstått genom posterna utländska direktinvesteringar och i mindre utsträckning genom portföljinvesteringar. De har främst sammanhängt med i) den fortlöpande apprecieringen av den svenska kronan sedan 2009[3], ii) ett minskat värde på svenska direktinvesteringar utomlands jämfört med utländska direktinvesteringar i Sverige och, iii) ett ökat värde på svenska obligationer som innehas av utlänningar jämfört med värdet på utländska obligationer som innehas av svenskar (se figur 7). Sveriges utlandsskuld netto ökade också under det senaste året (preliminära siffror tyder på 63 % av BNP 2012) i samband med ökad försäljning av svenska företagsobligationer till utländska investerare. Den korrigering som inleddes 2009 och som drevs på av återbetalning av koncerninterna lån till utländska dotterbolag har således upphört. Med tanke på den höga nivån på den svenska nettoutlandsskulden (den fjärde högsta i EU i % av BNP), skulle en fortsatt skuldökning kunna ge anledning till oro (en betydande del av utlandsskulden kan hänföras till gränsöverskridande koncerninterna lån, vilket behandlas i avsnitt 3.2). Figur 4: Nettoutlandsställningens komponenter || Figur 5: Nettoutlåning och nettoupplåning per sektor Källa: Kommissionen (Eurostat) || Källa: Kommissionen (Eurostat) % av GDP || % av BNP || % av GDP || % av BNP Net portfolio investment || Portföljinvesteringar netto || Housholds || Hushåll Changes in reserves (net) || Valutareservförändringar netto || General government || Offentlig sektor Other investment (net) || Övriga investeringar netto || Financial corporations || Finansiella företag Net direct investment || Direkta investeringar netto || Non-Financial corporations || Icke-finansiella företag Net finacial derivatives || Finansiella derivat netto || Total economy || Hela ekonomin Net external debt (neg. sign) || Utlandsskuld netto (neg. tecken) || || Net investment position (NIIP) || Nettoutlandsställning || || Marketable debt (portfolio debt instr. and other investment, net || Säljbar skuld (Portföljskuldinstrument och övriga investeringar, netto || || Figur 6: Värderingseffekter || Figur 7: Nedbrytning av värderingseffekter Källa: Kommissionen (Eurostat) || Källa: Kommissionen (Eurostat) * För 2012, preliminära siffror på grundval av kvartalsvisa uppgifter % av GDP || % av BNP || % av GDP || % av BNP cumulative CA || kumulativ bytesbalans || Dir inv, assets || Direktinv., tillgångar NIIP, nominal value || Nettoutlandsställning, nominellt värde || Dir inv liab || Direktinv., skulder VALUATION EFFECTS || VÄRDERINGSEFFEKTER || Portfolio inv, assets || Portföljinv., tillgångar || || Portfolio inv, liab || Portföljinv., skulder || || Other inv, assets || Övriga inv., tillgångar || || Other inv, liab || Övriga inv., skulder || || Fin derivatives (net) || Finansiella derivat (nett) || || Reserves (net) || Valutareserv (netto) || || Total net || Summa (netto) Om man tittar på den sektorsvisa balansen mellan sparande och investeringar har samtliga sektorer ställning som nettofordringsägare. Det växande bytesbalansöverskottet under perioden 1995–2007 kan främst hänföras till både hushållens och statens ökade besparingar som följde av skatte- och pensionsreformerna och antagandet av ett ambitiöst mål för de offentliga finanserna under 1990-talet. Förutom en högre sparkvot kan det positiva finansiella nettosparandet också i viss mån förklaras av lägre investeringar. Investeringskvoten var betydligt lägre än nivån i EU under ett tiotal år efter krisen i början av 1990-talet, främst på grund av låga bygginvesteringar, men också på grund av en strukturell omläggning av ekonomin från tillverkningssektor till tjänstesektor. Ett antal begränsningar i byggsektorn förhindrade den från att alltför kraftigt reagera på en stark efterfrågan på bostäder efter 2000 (se även avsnitt 3.1.2). De offentliga bygginvesteringarna har emellertid också varit ganska begränsade, eventuellt till följd av ett starkt politiskt åtagande att hålla överskottsmålen för de offentliga finanserna. Förutom inom byggsektorn kan investeringar även ha hämmats av flera brister på tjänstemarknaden (t.ex. fasta avgifter för tillhandahållande av vissa angivna tjänster eller begränsat tillträde för utländska tjänsteleverantörer till den svenska marknaden före 2011). I dagsläget har den allmänna investeringskvoten redan hunnit ikapp nivåerna i övriga EU, men investeringar i anläggningar och bostäder uttryckta i % av BNP ligger fortfarande under EU-genomsnittet. Mot bakgrund av ovanstående omständigheter skulle det vara svårt att fastslå att Sveriges bytesbalans skulle peka på en underliggande obalans i ekonomin. Bytesbalansöverskotten har inte resulterat i en ackumulering av nettoförmögenhet gentemot utlandet, utan i stället snarare korrigerat stora bytesbalansunderskott i det förflutna. Den inhemska efterfrågan verkar inte medvetet hållas tillbaka, med undantag för byggsektorn och tjänstesektorn, där nationella regleringar kan tänkas ha lett till lägre investerings- respektive importnivåer. Sverige tillåter sin valuta att flyta fritt, löner förhandlas fram mellan arbetsmarknadens parter utan politiska ingrepp och finanspolitiken har snarast gett stöd åt den inhemska efterfrågan under senare år. Överskottet har varit i tämligen hög grad byggts upp genom en hög sparkvot i den offentliga och privata sektorn som ökade till följd av den djupa ekonomiska krisen i början av 1990-talet och den efterföljande reformerna av skatte-, pensions- och budgetramen. Överskottet i bytesbalansen har redan korrigerats väsentligt — från 9,1 % till 7,1 % av BNP mellan 2008 och 2011 — och kommer sannolikt att minska ytterligare på medellång sikt. Flera faktorer finns på plats som sannolikt kommer att fortsätta att verka i riktning mot ett ännu mer balanserat bytesbalanssaldo framöver: fortsatt skuldneddragning i andra delar av Europa som leder till lägre efterfrågan på svenska exportvaror och tjänster liksom dessas lägre kostnadskonkurrenskraft, den svenska kronans appreciering, minskat hushållssparande i takt med att den första efterkrigsgenerationen går i pension och att befolkningen fortsätter att bli allt äldre, samt tilltagande konkurrens från utvecklingsländer. Lägre överskott i bytesbalansen skulle med största sannolikhet vara förenligt med en hållbar betalningsbalanssituation för Sverige: Ecfins beräkningar tyder på att ett bytesbalanssaldo i jämvikt skulle visa sig tillräckligt för att närma nettoutlandsställningen till noll fram till 2025, bortsett från värderingseffekter. 2.3. Konkurrenskraft och utrikeshandelsresultat Ur ett globalt perspektiv på Sveriges konkurrenskraft är det tydligt att den svenska ekonomin alltjämt är en av de mest konkurrenskraftiga i EU. Den kännetecknas av högt tekniskt framåtskridande, solida resultat inom forskning och utveckling och innovation, tillförlitliga och öppna institutioner samt en högre utbildning och yrkesutbildning som uppnår tillfredsställande resultat. Sveriges exportmarknadsandelar för varor och tjänster har inte desto mindre fortsatt att minska (figur 8) under perioden 2007–2011 och uppvisar en negativ ökningstakt på -11,6 % för femårsperioden, liknande perioden 2006-2010 (-11,9 %), vilket framhölls i 2012 års fördjupade granskning avseende Sverige. I båda fallen gav utvecklingsindikatorn för exportmarknadsandelar på resultattavlan för förfarandet vid makroekonomiska obalanser (MIP) en varningssignal (eftersom indikatorns tröskelvärde var - 6 %). När man emellertid bryter ned den senaste femårsperiodens siffror uppstod lejonparten av denna förlust under krisåren 2008 och 2009 (-4,1 % respektive -6,9 %), medan marknadsandelsminskningen under periodens återstående år har varit mer måttlig (för 2011 uppgick den till -0,5 %). Förlusten i exportmarknadsandelar sammanhänger främst med varumarknaden och den sektoriella analysen i 2012 års fördjupade granskning är fortfarande relevant. Nedgången beror följaktligen till största delen på strukturella faktorer kopplade till den svenska exportens traditionella produktmix: Pappersvaror tappar allt mer mark som informationsbärare och sågverksprodukter upplever begränsningar på grund av byggbranschens svaga ekonomiska utsikter. På motsvarande sätt möter ett stort antal leverantörer till bilindustrin ökad konkurrens från snabbväxande, exportinriktade ekonomier som är på väg att integreras i världsekonomin. Det är viktigt för Sverige att vara uppmärksam på de konkurrensfördelar landet har i förhållande till tillväxtekonomier med låga kostnader, för att säkerställa att dess produkter fortsätter att efterfrågas på exportmarknaderna. Graden av konkurrens på inhemska marknader kan uppskattas med hjälp av en indikator för graden av överlappning eller likhet i exportstrukturer, det så kallade Finger-Kreinin–indexet. Indexet varierar från 0 till 100 där 100 visar perfekt likhet medan 0, tvärtom, anger att exportstrukturerna är helt annorlunda. För Sverige är det överlappande indexet med Kina 30,5 %, vilket är bland de högsta i EU (figur 9). Som för många andra EU-länder är överlappningen särskilt stor för textilier och textilvaror, mineralprodukter och diverse tillverkningsindustri, men Sverige konkurrerar också med Kina inom sektorer som basmetaller och oädla metallvaror, maskiner, apparater och mekanisk utrustning. Figur 8: Exportmarknadsandelstillväxt (i % jämfört med föregående år) || Figur 9: Exportöverlappningsindex: Kina i förhållande till EU-länder — andelspartner: Världen Källa: Kommissionen (Eurostat) || Källa: Kommissionens avdelningars beräkningar utifrån FN-statistik från Comtrade Rate of change y-o-y (%) || Förändring från föregående år (i %) || Denominator: Word Export growth (neg. sign) || Nämnare: Global exporttillväxt (neg. tecken) Numerator: Export growth || Täljare: Exposttillväxt EMS growth rate || Exportmarknadsandelstillväxt Mer än hälften av den svenska varuexporten går till andra EU-länder och med krisen i euroområdet i förening med den starka apprecieringen av den svenska kronan under det tredje kvartalet 2012 (5 % jämfört med det årets andra kvartal) visade flertalet av EU:s medlemsstater (däribland Tyskland, en av Sveriges största handelspartner) nyligen mindre intresse för svenska varor. Officiell statistik över den svenska exporten till Tyskland under 2012 indikerar en exportnedgång på -4 %, vilket överensstämmer med den totala minskningen. Den svenska exportens andel av högteknologiska produkter har emellertid varit tämligen konstant under det senaste årtiondet och uppgick till 13,9 % år 2011. Sveriges nettoställning kompenserades delvis av en motsvarande ökning av exportmarknadsandelarna för tjänster (figur 10), delvis till följd av tillverkningsindustrins stadigt ökande tjänsteinnehåll, vilket ökar det ömsesidiga beroendet mellan tjänstehandel och varuhandel. Tjänstesektorn stod för 1,81 % av världsmarknadsandelarna för tjänster under 2010–2011, och bland de olika typerna av tjänster bidrog segmenten övriga affärstjänster och data- och informationstjänster mest till överskottet[4]. Under rubriken övriga affärstjänster utgjordes den största delen av trepartshandel (merchanting) som oftast inbegriper förmedling av varor från en utländsk leverantör till en utländsk kund. Trepartshandel kan också täcka varuinköp av en aktör med hemvist i Sverige från en aktör bosatt i utlandet och påföljande vidareförsäljning av varorna till en annan utländsk aktör. Varorna förs under denna process varken in i eller lämnar det lands ekonomi som sammanställer uppgifterna. Den inkomst som erhållits av tjänsten redovisas som export av tjänster oberoende av varuflödets riktning. Om dessa typer av tjänster rensades från exportstatistiken skulle exportutvecklingen vara mycket mer dämpad. Den inneboende volatiliteten i dessa typer av tjänster föranleder vissa frågor beträffande uthålligheten i det som nu står för ungefär en tredjedel av handeln med tjänster. Även om Sveriges handelsbalans delvis kan förklaras av överskottet i varuhandeln (2,4 % av BNP 2011) är emellertid totalt sett överskottet i tjänstehandeln ännu större (3,6 % 2011), vilket gör att den totala svenska handelsbalansen uppvisar ett relativt stort överskott på cirka 6 % av BNP. Denna fördelning till förmån för tjänstehandeln kommer sannolikt att fortsätta att förstärkas i framtiden, dvs. tjänsternas andel av den totala exporten förväntas öka ytterligare framöver, vilket även avspeglar det faktum att omkring 70 % av Sveriges BNP kommer från produktion och konsumtion av tjänster, och att denna andel ständigt ökar. Figur 10: Utvecklingen av varors och tjänsters exportmarknadsandelar (i % av andelen av världshandeln) || Figur 11: Varors didrag till den totala handelsbalansen uppdelat på breda ekonomiska kategorier i (%) Källa: FN-statistik från Comtrade || Källa: Eurostat Comext, kommissionens beräkningar Goods || Varor || Total goods || Varor totalt Sevices || Tjänster || Intermediate goods || Insatsvaror || || Fuel || Bränsle || || Consumer goods || Förbrukningsvaror || || Capital goods || Kapitalvaror || || Balance of trade in goods, % GDP || Varuhandelssaldo, i % av BNP Förlusten av exportmarknadsandelar den senaste tiden är kopplad till förändringar i den svenska kronans reala växelkurs i förhållande till dess handelspartners valutor. Under sommaren 2012 apprecierade kronan betydligt mot i synnerhet euron (med cirka 8 % under tredje kvartalet 2012, jämfört med samma period under 2011) och därigenom pressades den svenska exportberoende industrins marginaler ytterligare. Särskilt sågverken, massa- och pappersindustrin uttryckte farhågor över utvecklingen och begärde ytterligare sänkningar av reporäntan. Riksbanken sänke i september reporäntan till 1,25 % och i december sänktes den ytterligare till 1 procent för att stödja den svenska ekonomin. Samtidigt har växelkursen också i viss mån stabiliserats. När man jämför den svenska kostnadsutvecklingen med handelspartnernas framträder inga stora konkurrenskraftsproblem. Samtidigt som enhetsarbetskostnaderna har ökat långsammare än i euroområdet de senaste åren (figur 12), finns det tecken på att denna situation kan komma att ändras i framtiden (den svenska kronans appreciering, arbetstagarnas ersättningar ökar snabbare än BNP osv.), vilket i så fall skulle kunna leda till en utjämning i förhållande till euroområdet. Det går i vart fall inte att på detta stadium urskilja några tydliga trender, och det kommer bli viktigt att följa resultatet av den pågående löneförhandlingsrundan för att bedöma eventuella löneökningar som överstiger indikatorerna för produktivitetstillväxt samt reallöneutvecklingen. Enhetsarbetskostnaderna ökade inom både tjänstesektorn och industrin under perioden 2007–2010. På sektorsnivå står tillverkning av i) basmetaller, ii) motorfordon, släpvagnar och påhängsvagnar, iii) el-, gas-, ångdrivna anläggningar och luftkonditioneringsanläggningar samt iv) byggsektorn för de största sektorsvisa bidragen till totala enhetsarbetskostnader, vilket tyder på att Sverige kan vara på väg att tappa konkurrenskraft på dessa områden. Det är dock så att den reala effektiva växelkursen, baserat både på det harmoniserade konsumentprisindexet och enhetsarbetskostnaderna, kännetecknas av en viss grad av volatilitet, vilket beskrevs i förra årets fördjupade granskning. Särskilt eftersom den reala effektiva växelkursen är starkt kopplad till den nominella växelkursen och samvarierar med den svenska kronans kursutveckling gentemot valutorna i handelspartnernas ekonomier, har valutafluktuationer en omedelbar effekt på utvecklingen (figur 13). En ny struktur för främjande av utrikesandel och investeringar under namnet Business Sweden har inrättats nyligen genom en sammanslagning av det tidigare Exportrådet och InvestSweden. Det ägs gemensamt av den svenska regeringen (företrädd av utrikesdepartementet) och det privata näringslivet via Sveriges Allmänna utrikeshandelsförening. Förhoppningen är att utnyttja synergieffekter från de båda typerna av verksamhet (främjande av svensk export och främjande av utländska direktinvesteringar till Sverige) och att den gemensamma strukturen även kommer att leda till att den offentliga finansieringen utnyttjas mer effektivt. Sammanfattningsvis beräknas Sverige, trots vissa problem, ligga i topp i fråga om relativ konkurrenskraft, och detta är något som även lyfts fram av olika konkurrenskraftsrangordningar som sammanställts av internationella observatörer. I exempelvis World Economic Forums globala konkurrenskraftsrapport 2012–2013 rankas Sverige som nummer fyra av 144 länder. I Världsbankens rapport från 2013 över företagsklimatet i olika länder med titeln ”Ease of Doing Business” ligger Sverige på trettonde plats på listan över de länder som det är lättast att bedriva företagsverksamhet i (bland totalt 185 länder, men det är en nedflyttning från en tidigare åttondeplats i 2012 års upplaga). OECD beskriver den svenska innovationsförmågan som en av de bästa i världen (OECD, 2013). I Europeiska kommissionens innovationsunionsresultattavla för 2012 rangordnas Sverige som bästa EU-land på innovationsområdet och ledande land i tre av de åtta dimensioner som mäts genom resultattavlan. Sverige står emellertid inför en utmaning vad gäller den otillfredsställande graden av saluföring av innovativa produkter och räknas bland de länder som behöver höja sin forsknings- och utvecklingsintensitet snabbare för att uppnå det preliminära nationella FoU-målet på 4 % av BNP senast 2020. FoU-intensiteten har sjunkit från en högsta nivå på 4,13 % av BNP 2001 till 3,42 % 2010 (1,07 % offentlig + 2,35 % privat), enligt uppgifter från Eurostat.[5] Figur 12: Nedbrytning av enhetsarbetskostnadsutvecklingen || Figur 13: Nedbrytning av den reala effektiva växlingskursens utveckling || Källa: Kommissionen, AMECO Anmärkning: Prognos för 2012-2014 || Källa: Kommissionen, AMECO Anmärkning: Prognos för 2012-2014 Rate of change y-o-y (%) || Förändring från föregående år (i %) || Rate of change y-o-y (%) || Förändring från föregående år (i %) Inflation (GDP deflator growth) || Inflation (BNP-deflator ökn.) || NEER || Nominell effektiv växelkurs Real Compensation per Employee || Real ersättning per anställd || relative HICP (-) || relativ HKPI (-) Productivity Contribution (neg. sign) || Produktivitetsbidrag (neg. tecken) || REER (HICP) || Real effektiv växelkurs (HKPI) Nominal unit labor cost || Nominell enhetsarbetskostnad || REER (UCL) || Real effektiv växelkurs (enhetsarbetskostnad) ULC in Euro Area || Enhetsarbetskostnad i euroområdet || || 2.4. Den privata sektorns skuldsättning Den privata skuldsättningen ligger kvar på en hög nivå (231 % av BNP 2011), långt över tröskelvärdet 160 % av BNP. Efter tre år av skuldkorrigering väntas den svenska privata skuldsättningen som andel av BNP öka under 2012, eftersom ökningstakten i absoluta tal inte minskat lika snabbt som BNP-tillväxten (preliminära uppgifter baserade på de första tre kvartalen 2012 tyder på 235 % av BNP för 2012). Korrigeringen under perioden 2009–2011 berodde på minskande skuldsättning bland icke-finansiella företag som står för omkring två tredjedelar av den totala privata skuldsättningen. Å andra sidan har det inte konstaterats någon korrigering av hushållens skulder, som står för den resterande tredjedelen och som stabilt legat på omkring 81 % av BNP sedan 2009. För att göra bilden fullständig bidrar också finansiella bolag i hög grad till landets skuld (med 129 % av BNP under 2011). Å andra sidan ligger den offentliga skulden på en relativt låg nivå på omkring 40 % av BNP. Figur 14: Nedbrytning av skuld (i % av BNP), konsoliderade uppgifter || Figur 15: Kreditutvecklingen (i % av BNP) Källa: Kommissionen (Eurostat) För 2012: preliminära siffror på grundval av kvartalsvisa uppgifter || Källa: Kommissionen (Eurostat) För 2012: preliminära siffror på grundval av kvartalsvisa uppgifter % of GDP || I % av BNP Financial corporations || Finansiella företag Household || Hushåll Private sector EA17 || Privat sektor euroområdet17 Private sector || Privat sektor Government || Offentlig sektor Non financial corporation || Icke-finansiella företag MIP Threshold || MIP-tröskelvärde Företagsskuldsättningen som uppgick till 149 % av BNP 2011 var den femte högsta i EU, men ett antal omständigheter minskar farhågorna om dess hållbarhet. I den föregående granskningen visades att skuldkvoten överskattats till följd av en stor andel gränsöverskridande utlåning inom multinationella företag (nästan 50 % av BNP), vilket tenderar att minimera företagens skattetryck eftersom de utnyttjar skillnader i företagsbeskattning mellan länderna där de är verksamma. Utlåning inom multinationella företag är förenad med mindre risker än annan typ av utlåning eftersom de svenska koncernbolagens skulder normalt sett motsvaras av tillgångar i utländska koncernbolag. Den svenska regeringen har nyligen vidtagit förändringar i företagsbeskattningen för att begränsa företagens skatteplanering. Olika indikatorer på svenska företags finansiella hälsa, t.ex. soliditet, skuldsättningsgrad, fallissemangsgrad eller räntebörda, tyder inte på några väsentliga hållbarhetsrisker. Det mycket låga antalet företagskonkurser under krisåren 2008/2009 indikerar också en ganska stark finansiell ställning för svenska företag. Den årliga kreditökningstakten sjönk från 6,3 % till 1,4 % mellan januari 2012 och januari 2013 och förväntas förbli dämpad även under de kommande månaderna. Trots dessa förmildrande faktorer påkallar företagens höga skuldsättningsnivå en närmare undersökning av drivkrafter och potentiella källor till sårbarhet. I avsnitt 3.2 i denna översyn kommer bolagsbeskattningens roll för företagens tendens till ökad skuldfinansiering att diskuteras liksom kreditvillkorens roll, särskilt vilken roll bankernas låga riskviktning för företagskrediter spelar. Skuldnedragningstryckets omfattning kommer att bedömas utifrån olika indikatorer på alltför hög skuldsättning samt utbuds- och efterfrågetryck på krediter för att bestämma sannolikheten för en ytterligare skuldneddragning inom den svenska företagssektorn. Figur 16: Skuldkvoter för icke-finansiella företag || Figur 17: Finansinstituts utlåning till hushållen (i % av BNP) Källa: Kommissionen (Eurostat) För 2012: preliminära siffror på grundval av kvartalsvisa uppgifter || Källa: Kommissionen: (Eurostat), ECB Ratios of dedt to equity, GDP and total assets || Soliditetskvot, skuldkvot och skuldsättningsgrad || % of GDP || I % av BNP Debt/GDP || Skuldkvot (skuld/BNP) || Loans for house purchase || Bostadslån Debt/equity || Solifitet (skuld/eget kapital) || Loans for consumption || Konsumtionslån Debt/assets || Skuldsättningsgrad (Skulder/tillgångar) || Loans for housing, EA || Bostadslån euroområdet Debt/assets consolidated || Skuldsättningsgrad (Skulder/tillgångar) konsoliderat || Loans for consumption || Konsumtionslån euroområdet Hushållens skuldsättning uppgår till mer än 80 % av BNP, eller 170 % av den disponibla inkomsten i Sverige. Merparten av hushållens skuldsättning består av bolån (diagram 17), och skulduppbyggnaden har gått hand i hand med de stigande bostadspriserna under de senaste 15 åren. Ökningstakten för bolån är för närvarande något lägre men ligger fortfarande på cirka 4,5 % per år och ökar fortfarande snabbare än den disponibla inkomsten. Baserat på denna utveckling har Riksbankschefen utfärdat en rekommendation om att inte låta hushållens skuldsättning överstiga 200 % av den disponibla inkomsten, med hänvisning till de uppenbara riskerna för landets finansiella stabilitet. Den sårbarhet som följer av hushållens betydande skuldsättning är också anledningen till att detta ämne, och kopplingen till utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden, analyseras ingående i efterföljande kapitel av denna granskning. I förra årets granskning identifierades fastighetsbeskattningen och låga amorteringar som de viktigaste bidragande faktorerna till den ökande hushållsskuldsättningen. En mycket låg fastighetsskatt i förening med generösa skatteavdrag för räntebetalningar gör att incitamentsstrukturen gynnar lånefinansierade investeringar i fastigheter. Liksom vad gäller amortering var fastighetsköp med 100 % belåning inte ovanliga i Sverige före krisen. Låntagare valde allt oftare amorteringsfria lån och bankerna var inte särskilt intresserade av att tvinga kunder att minska sin skuldsättning. Dessa faktorer bidrog till skulduppbyggnad, som i viss mån redan har åtgärdats av de nationella myndigheterna. Som ett första steg infördes ett lånetak på 85 % av fastighetsvärdet i oktober 2010. Det har dock varit möjligt att kringgå detta lånetak genom att ta upp andra typer av lån för att komplettera hypotekslånen, en praxis som vissa svenska banker erbjuder (Finansinspektionen 2012 b). För att i hålla tillbaka hushållens skuldsättning har finansinspektionen rekommenderat att en lägsta riskviktning på 15 % införs för bolån[6], jämfört med de nuvarande 6 % för att återspegla en ändrad riskprofil. Genom de striktare reglerna skulle det kapital som banker måste reservera för att skydda sig mot möjliga kreditförluster på hypotekslån öka kraftigt. Även om andelen nödlidande lån historiskt sett varit mycket låg i Sverige hävdar finansinspektionen att det är nödvändigt att visa försiktighet. Den skärpta reglerna innebär att ytterligare 20 miljarder svenska kronor skulle låsas som primärkapital inom den så kallade andra pelaren (Finansinspektionen, 2012). De svenska bankerna har emellertid i stor utsträckning redan beaktat de kapitalnivåer som åtgärden nödvändiggör och som för närvarande är föremål för samråd med berörda parter. En annan viktig åtgärd är den planerade förstärkningen av kapitaltäcknings- och likviditetskrav på banker, som i Sverige är mer långtgående än minimikraven enligt Basel III och som införs tidigare än i andra EU-länder (10 % kärnprimärkapitalkvot [Core Tier 1]) snarast möjligt, och 15 % från och med 2015). De svenska bankerna har i stor utsträckning redan anpassat sig till de strängare kraven. En möjlig amorteringsskyldighet för hypotekslån håller också på att utvärderas. Riksbankschefen har uttalat sig för en reglering av amorteringspraxis. I mars 2013 gav regeringen också finansinspektionen i uppdrag att utarbeta en handlingsplan för införandet av en sund amorteringskultur, som innebär att bankerna ska ta ett större ansvar för att råda kunder att amortera i en rimlig takt. Handlingsplanen beräknas vara färdigställd till mitten av oktober 2013. De svenska hushållens tillgångar överstiger dock betydligt deras skulder, men dessa tillgångar är i regel uppbundna i antingen bostäder eller pensionssparande, vilket innebär att det kan visa sig svårt att förlita sig på dem om de svenska hushållen skulle behöva minska sin skuldsättning snabbt. En problematisk fråga med anknytning till detta är att hushållen kan tänkas dra ned på sin konsumtion för att återställa balansen i sin ekonomi även efter en måttlig nedgång i fastighetspriser. Detta skulle kunna få negativa effekter på BNP-tillväxt och sysselsättning och skapa en negativ bostadsprisspiral. Dessutom tenderar tillgångarna att vara ojämnt fördelade mellan generationer, regioner och inkomstgrupper. Detta innebär en ökad sårbarhet för nya låntagare, som tenderar att vara unga vuxna utan egen förmögenhet, eftersom de trätt in på bostadsmarknaden vid en hög prisnivå. Hög privat skuldsättning medför betydande risker för den finansiella sektorn liksom för de offentliga finanserna. Även om Sveriges offentliga finanser och banksektorn generellt sett förefaller sunda skulle en mer omfattande skuldneddragning kunna minska dessa sektorers förnimbara stabilitet. Inom banksektorn inbegriper riskerna eventuella kreditförluster på hypotekslån eller företagslån följt av potentiellt förlorat investerarförtroende som leder till en försämrad tillgång till finansiering på internationella marknader. För de offentliga finanserna ingår minskade skatteintäkter i riskbilden (från fastighetsskatt, stämpelskatter, bolagsskatt) i händelse av en priskorrigering eller en väsentligt försvagad konjunktur inom företagssektorn. Utöver den direkta effekten påverkar trycket att minska skuldbördan indirekt de offentliga finanserna genom negativa återkopplingseffekter på tillväxten. Även utan skuldneddragning innebär både hushållens och företagens preferens för skuldfinansiering och de multinationella företagens skatteplanering i syfte att minimera sin skattebelastning väsentliga offentliga inkomstförluster i form av direkt beskattning. I denna översyn ska dessa återkopplingseffekter mellan enskilda sektorer undersökas närmare. 2.5. Utveckling på bostadsmarknaden Bostadsmarknadens utveckling i Sverige har stabiliserats under de senaste par åren, efter att ha noterat mycket kraftiga prisstegringar under mer än ett decennium. Indikatorn i resultattavlan för förfarandet vid makroekonomiska obalanser anger en ökning på 1 % i reala (deflaterade) huspriser 2011. De senaste siffrorna för 2012 tyder också på måttliga prisökningar, för landet som helhet med en real prisökning på cirka 1 %. Figur 18: Bostadsprisutvecklingen i Norden i fasta priser, index första kvartalet (1995 = 100) || Figur 19: Bostadspriscykeln Källa: Sveriges riksbank || Källa: Eurostat, ECB, OECD, BIS Sweden || Sverige || Change from through to peak (%) || Förändring från svacka till priskulmen (%) Denmark || Danmark || Change from peak to latest data (%) || Förändring från priskulmen till senaste prisuppgift (%) Finland || Finland || Previous trough || Tidigare svacka Vid en jämförelse av prisutvecklingen i Sverige med den i grannländerna står det klart att Sverige inte har upplevt den stora korrigering som har ägt rum under de senaste åren i exempelvis Danmark (se figur 18). Den svenska bostadsmarknaden har inte desto mindre vissa särdrag som motiverar en fortsatt fördjupad övervakning av denna sektor. Det finns olika åsikter om huruvida priserna uppskattas ligga i linje med dessa ekonomiska fundamenta eller om det kan fastslås att det finns tecken på att de inte längre överensstämmer med ekonomiska fundamenta. Denna fråga analyserades uttömmande i 2012 års fördjupande granskning, som utmynnade i att även om vissa indikatorer pekade på en övervärdering (exempelvis pris-hyresjämförelser, pris-inkomstjämförelser osv.), antydde andra en utveckling som låg i linje med de underliggande förutsättningarna, nämligen kraftigt ökande disponibla inkomster, en relativt motståndskraftig arbetsmarknad, specifika skuldgynnande skatteåtgärder som bidragit till prisökningarna osv. Sveriges situation i jämförelse med andra länders bostadskonjunkturcykler föranleder vissa farhågor (se figur 19). Framöver är emellertid inga dramatiska prisrörelser i endera riktningen att vänta under det kommande året. Med en global ekonomisk osäkerhet, de dystra utsikterna för 2013, stigande arbetslöshet och fallande hushållskonsumtion finns det uppenbara nedåtrisker på tillgångsmarknaden. I händelse av en framtida bostadspriskorrigering skulle de svenska hushållen riskera att få svårigheter att minska skuldbördan i en rimlig takt, eftersom kapitaltillgångar oftast är uppbundna i långsiktigt pensionssparande och i fastigheter. Effekterna skulle kunna förvärras på det sätt som beskrivs i punkt 2.4 av en negativ spiral till följd av en nedgång i konsumtionen. Tillgångarna är vidare inte jämnt fördelade och högt skuldsatta hushåll löper risk att bli insolventa även efter ett relativt måttligt prisfall. Eftersom de flesta bostadslånen har räntebindning på högst fem år, skulle alla eventuella framtida räntehöjningar kunna medföra ytterligare påfrestningar på de redan högt skuldsatta hushållen. Den svenska bostadsmarknaden kännetecknas också av viss ineffektivitet på utbudssidan. Svenska bygginvesteringar är exempelvis bara hälften så stora som i de övriga nordiska länderna, både i förhållande till BNP och befolkning (Sveriges byggindustrier, 2012). Under perioden 2009-2011 ökade också antalet hushåll med 43 000 enheter mer än antalet nya bostäder (Svenskt näringsliv, 2012). Aktuell statistik över antalet påbörjade småhus- och lägenhetsbyggen pekar på en fortsatt nedgång för både småhus och hyreshus och de totala bostadsinvesteringarna sjönk med nästan 13 % (från redan låga nivåer) under det tredje kvartalet 2012 jämfört med samma period under 2011 (SCB, 2012 (c)), och byggnadsindustrin räknar inte med att investeringarna tar fart i år. Vidare har hyresmarknaden drabbats av strukturella problem som hänger samman med flera årtionden av strikt hyresreglering, som först nyligen visar tecken på att mjukas upp. Som ett resultat av ovan nämnda svårigheter kopplade till den svenska fastighetsmarknadens utveckling, är en detaljerad analys av några av de viktigaste utmaningarna berättigad. 3. Djupanalys på vissa områden 3. 3.1. Bostadsmarknaden och hushållens skuldsättning I Sverige och särskilt i de tre storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö har fastighetspriserna stigit betydligt under de senaste 15 åren, både för hus och lägenheter (figur 20). Denna utveckling har drivit upp hushållens skuldsättning, som enligt ovan nu uppgår till cirka 170 % av den disponibla inkomsten eller cirka 80 % av BNP. Dessa oroväckande höga privata skuldnivåer samt bostadsmarknadens prisutveckling var nyckelteman i Europeiska kommissionens fördjupade granskning av Sverige av den 30 maj 2012. Huspriserna har kännetecknats av blygsamma nominella ökningar sedan 2012 års fördjupade granskning. För en- och tvåbostadshus steg priserna under sista kvartalet 2012 med 2 % på årsbasis, jämfört med samma period föregående år (SCB, 2013). Hushållens skuldsättning ligger dock kvar på historiskt höga nivåer. Kredittillväxten är fortfarande positiv, men ligger under 5 % per år (4,5 % i januari 2013). Figur 20: Utvecklingen av husprisindexet och lån från monetära finansinstitut (MFI) för husköp. Källa: Kommissionen (Eurostat), ECB MFI loans for house purchase, yoy change (RHS) || Lån från monetära finansinstitut (MFI-lån) för husköp, förändring jämfört med föregående år Residential Investment, yoy change (nominal terms) (lhs) || Bostadsinvesteringar, förändring jämfört med föregående år (i nominella termer) Relative HPI yoy change (HH&NPISH final consumption expenditure deflated) (lhs) || Relatift husprisindex (HH&NPISH deflaterade slutliga konsumtionsutgifter) Nominal house Price Index yoy change (lhs) || Nominella husprisindex, förändring jämfört med föregående år Vid förra årets granskning drogs inte slutsatsen att det kunde finnas en bostadsprisbubbla. Visserligen pekar de flesta traditionella indikatorer på en betydande övervärdering, exempelvis pris-till-hyra, överkomlighetsindex[7]. Samtidigt visade justerad kvot pris-till-hyra eller ekonometriska skattningar att bostadspriserna ligga nära sitt naturliga värde[8]. Fasta nominella priser har gjort att överkomlighetskvoterna har förbättrats under det gångna året (figur 21). De pekar på en möjligen mindre övervärdering än i förra årets rapport, alltifrån en förmodad 13 % övervärdering i form av kvoten pris-till-disponibel inkomst, till 22 % i form av kvoten pris-till-inkomst under tredje kvartalet 2012. Figur 21: Överkomlighetsindex för bostäder Källa: ECOWIN, SCB overvaluation || övervärdering price to GDP per capita || pris i förhållande till BNP per capita price to earnings || pris i förhållande till avkastning price to disposable income per capita || pris i förhållande till disponibel inkomst per capita Pris-till-hyra[9] har inte förändrats sedan i fjol och låg i slutet av 2012 cirka 34 % över sitt historiska genomsnitt. Om emellertid pris-till-hyra justeras med avseende på hur husägandets brukarkostnad utvecklats (baskvoten) ,[10], erhålls en mycket mindre avvikelse (på 4 % om femåriga bolån beaktas, och på 9 % om en genomsnittlig bolåneränta används som i figur 22). Noteras bör att enligt dessa indikatorer har huspriserna överskridit sitt naturliga värde sedan förra året. Detta kan förefalla ologiskt, med tanke på de sjunkande bolåneräntorna. Skälet är att den förväntade inflationen sjunkit kraftigare än bolåneräntorna, vilket i sin tur ökar användarnas brukarkostnader. Figur 22: Kvot pris-till-hyra (faktiska och naturliga) För bolån med femårig löptid || För bolån med genomsnittlig löptid || Fundamental || Naturligt Actual || Faktiskt overvalation || övervärdering Källa: SCB, egna beräkningar De viktigaste orsakerna till de senaste femton årens prisökningar är grundläggande faktorer som stigande inkomster, låga räntor och ökad befolkningstäthet i tätortsområden etc. (står för 2/3 av prisökningen). Detta framgår av en ny analys av bostadsprisernas utveckling som Boverket gjort, med användning av en dynamisk panelregressionsmodell (februari 2013). Boverket konstaterar också att den återstående tredjedelen av ökningarna kan hänföras till bakåtblickande förväntningar på fortsatta prisstegringar. Det senare konstateras vara en riskfaktor, eftersom dessa förväntningar kan skapa ytterst konjunkturförstärkande mönster även vid måttliga prisfall. I granskningen från 2012 analyserades prisökningarnas bakomliggande orsaker på utbuds- och efterfrågesidan samt hållbarheten. Dessutom lyftes andra faktorer fram som leder till ineffektivitet på den svenska bostadsmarknaden, nämligen det låga byggandet samt den fortfarande reglerade hyresmarknaden. Dessa särdrag togs också upp i OECD:s ekonomiska översyn av Sverige, som rekommenderar en reform av bostadsmarknaden. Hushållens fortsatta skuldsättning kopplad till en betydande bolåneportfölj motiverar en ny grundlig utredning. Särskilt motiveras det av att kvoten pris-till-disponibel inkomst ligger över det historiska genomsnittet och räntebördan i Sverige, mätt i disponibel inkomst, är den femte högsta i EU–27 och ligger på 4,5 %, vilket gör överkomlighetsanalysen desto viktigare (Europeiska kommissionen, 2013). När det gäller bostadsmarknaden, tycks det också vara relevant att i denna bedömning ta upp vissa av de begränsningar på tillgångssidan som uppmärksammades i förra årets fördjupade granskning. Därför ligger bedömningens fokus på flaskhalsarna i den svenska bostadsmarknadens struktur, med särskilt fokus på byggsektorns planering, markanvändning och överklaganden, samt på den svenska bostadsmarknadens särdrag. 3.1.1 Översikt över den svenska bostadsmarknaden Sverige har ungefär 4,5 miljoner bostäder, fördelade på cirka 2,5 miljoner lägenheter i flerbostadshus och 2 miljoner enbostadshus[11]. Lägenhetssegmentet består av ungefär 1,6 miljoner hyreslägenheter (63 %), 930 000 bostadsrättslägenheter[12] (37 %) och bara 182 ägarlägenheter[13] (SCB, 2012 (d)). Stockholms län har en befolkning på cirka 2,1 miljoner. Motsvarande siffror är där ungefär 970 000 bostäder, fördelade på 700 000 lägenheter i flerbostadshus och cirka 270 000 enbostadshus. I Stockholm är dock en majoritet av lägenheterna bostadsrätter (51 %), vilket är betydligt högre än det nationella genomsnittet. Över tid har bostadsrättslägenheter ökat i popularitet. Jämfört med 1990 finns det cirka 33 000 fler hyreslägenheter, medan antalet bostadsrättslägenheter har blivit tio gånger fler och ökat med 317 000 (figur 23). Visserligen byggdes många bostadsrättslägenheter under denna period, men en betydande del har tidigare varit hyreslägenheter som sedan ombildats till bostadsrättslägenheter. Drygt 150 000 sådana ombildningar har ägt rum sedan år 2000, varav 72 % i Stockholms län. Ombildningarna avser både privat och offentligt ägd egendom. Emellertid har allmännyttiga bostadsföretags ombildningar varit en het politisk fråga under det senaste årtiondet, i synnerhet i Stockholm som sett sin hyreslägenhetsandel minska betydligt[14]. Den relativt långtgående utförsäljningen av allmännyttiga hyreslägenheter i Stockholm visar dock vissa tecken på avmattning, för under 2011 såldes endast 1 740 hyreslägenheter (Boverket, 2012 (a)). Den exponentiella ökningen av antalet bostadsrättslägenheter under det senaste årtiondet har varit förenad med en exempellös prisökning på denna upplåtelseform. Detta gäller i viss mån även enbostadshus. Bostadsprisutvecklingen och en eventuell bostadsbubbla i Sverige är frågor som undersöktes i 2012 års fördjupade granskning av Sverige. I den här rapporten räcker det därför att sammanfatta utvecklingen sedan dess. Figur 23: Förändringar i bostadsrätts- och hyresrättsbeståndet 1990–2011. Sverige. Index: 1990=100 Källa: SCB, Sverige Rented dwellings || Hyresrätter Tenant-owned dwellings || Bostadsrätter På nationell nivå har priserna på enbostadshus förblivit relativt stabila under det senaste året, med en nominell ökning på 2 % mellan fjärde kvartalet 2012 och samma period 2011 enligt officiella uppgifter. Detta skulle innebära en ökning med cirka 1 % i reala termer. I Storstockholm har de nominella priserna stigit med 3 % för denna typ av bostäder. I Storgöteborg steg priserna med 4 %, medan de i Stormalmö sjönk med 1 %, vilket delvis beror på danska boendes strävan att minska sin lånebörda (SCB, 2013). Jämfört med föregående tremånadersperiod var de nominella priserna oförändrade under perioden december 2012–februari 2013. Prisutvecklingen på bostadsrättslägenheter uppvisade en mer expansiv nominell ökning på 8 % under perioden december 2011–december 2012 (Svensk mäklarstatistik, 2013). Bostadsrättspriserna är också mer dynamiska i ett något längre perspektiv. Analyseras de senaste fem årens prisutveckling sedan kulmen i mitten av 2007 (före krisen) fram till slutet av 2012[15], framgår det att bostadsrättslägenheternas nominella prisnivå steg med 11,1 % på nationell nivå (med 7 % i Stockholm). Inflationen under samma period var 7,6 % (9 % mätt som HIKP), vilket tyder på en svag real prisökning. Under denna period steg de nominella priserna på enfamiljshus med 9 %, vilket tyder på stabila priser i reala termer. Medan priserna på enbostadshus har sjunkit något sedan sin historiska kulmen, stiger bostadsrättspriserna fortfarande (figur 24). Denna tendens återspeglas också i fastighetsmäklarnas senaste omsättningsstatistik, som pekar på en nominell prisökning på 3 % för bostäder av denna typ i januari 2013, jämfört med motsvarande siffra på ± 0 % för enbostadshus (Svensk mäklarstatistik, 2013). Figur 24: Prisutvecklingen för svenska bostadsrättslägenheter och enbostadshus 2000–2012. Index: 2000=100. Källa: Svensk mäklarstatistik, Boverket Tenant-owned apartment || Bostadsrätter One-dwelling-buildings || Enbostadshus Den svenska bostadsmarknaden har gynnats av vissa reformåtgärder under de senaste åren vilket å ena sidan kan ha stabiliserat priserna. Till exempel infördes i oktober 2010 ett bolånetak på 85 % för nya bolån och för närvarande väntas ett uppjusterat riskviktsgolv på 15 % införas. Dessutom tycks det finnas ett ökat tryck på hushållen att amortera sina lån. Å andra sidan har den svenska regeringen inte meddelat att den skulle vilja se över det generösa avdragssystemet för bolåneräntor eller skärpa och bredda fastighetsskatten. Man kan också hävda att prisutvecklingen har spätts på av de gradvisa sänkningarna av Riksbankens styrränta – ned till 1 % i december 2012 – och de därmed sjunkande bolåneräntorna (till ungefär 3,25 % i början av 2013). Förväntningarna på framtiden har skiftat. I slutet av 2012 visade undersökningar att hushållens förväntningar på bostadsmarknaden blivit alltmer pessimistiska. Vid den tidpunkten trodde färre svenskar på stigande priser framöver, medan fler väntade sig prisfall (Demoskop december 2012 och SKOP januari 2013). Det bör dock noteras att dessa undersökningsresultat tenderar att svänga mycket, och efter Riksbankens nedskrivning av reporäntan i december 2012 blev hushållens förväntningar på bostadsmarknaden positivare (Demoskop januari och februari 2013). De svenska storbankerna har presenterat ganska försiktiga prognoser om den närmaste framtiden, allt från förväntningar om stabila priser (eventuellt undantaget huvudstadsregionen där prisökningar inte utesluts) till prognoser om prisfall på upp till -5 % under 2013[16]. När det gäller hushållens köpkraft för bostadsinvesteringar, pekar de senaste indikatorerna på att deras möjligheter att köpa fastigheter och ta bolån förbättrades under fjärde kvartalet 2012, jämfört med det föregående kvartalet. Detta skedde i en situationen med reala löneökningar i kombination med låga bolåneräntor och svaga prisökningar (Swedbank 2013 (b)). Fokuserar man på ekonomiska fundamenta, är den svenska ekonomin fortfarande i en lågkonjunktur med svag export och arbetsmarknad. Detta ger en osäkerhet som å ena sidan kan få riskobenägna hushåll att tveka inför stora bolån. På tillgångssidan är huvuddelen av det svenska sparandet bundet i antingen långsiktiga pensionsfonder eller på fastighetsmarknaden. Det innebär att även ett måttligt prisfall på kort sikt kan göra att de svenska hushållen får problem med att minska sin skuldbörda tillräckligt snabbt, vilket kan ge en kraftigare nedgång på lång sikt. Det är också så att med Riksbankens reporänta på 1 % sedan december 2012[17], är boräntorna exempellöst låga och eventuella framtida höjningar skulle bli påfrestande för hushållen. Å andra sidan är löneförväntningarna relativt stabila. Reala räntor väntas också förbli låga under en längre tidsperiod, vilket gör förväntad lånekostnad lägre[18]. Åtminstone i Stockholmsområdet späs priserna dessutom på av den otillräckliga byggverksamheten, i kombination med den fortsatta befolkningsökningen. Emellertid är prisskillnaderna ganska stora i landet, både för enbostadshus och bostadsrättslägenheter. De förra säljs för i genomsnitt cirka 2 miljoner kronor, medan genomsnittspriset på länsnivå ligger på mellan cirka 3,7 miljoner kronor i Stockholms län och cirka 1 miljon kronor i de norra delarna av landet. Bostadsrättslägenheter säljs däremot för i genomsnitt cirka 25 000 euro per kvadratmeter på nationell nivå. I Stockholms stad är priserna mer än dubbelt så höga och lägenheter säljs för cirka 58 000 kronor per kvadratmeter, medan genomsnittspriset i länet är cirka 36 000 kronor per kvadratmeter. Medan inkomstnivåerna i regel är högre i huvudstaden än i andra områden, står skillnaderna inte i proportion till dessa. Dessa klart avvikande Stockholmsförhållanden beror snarast på långvariga utbudsbegränsningar och demografiska faktorer, som i många år har drivit upp priserna. Om man tittar närmare på den demografiska utvecklingen, tyder uppgifter på ett glapp mellan befolkningstillväxten och bostadsutbudet, ett glapp som förvärras i tätortsområden och städer med universitet[19]. Till exempel under 2006–2011 ökade antalet hushåll med 80 000 mer än antalet nybyggda bostäder i Sverige (Svenskt näringsliv, 2012). Vidare beräknar Boverket att över 30 000 nya bostäder borde byggas årligen för att möta befolkningstillväxten, medan för 2012 bara drygt 20 000 bostadprojekt planerades. Denna siffra ska jämföras med situationen i början av nittiotalet, innan bostadsbubblan sprack, när cirka 50 000 bostäder byggdes årligen (Boverket, 2012 (b)). Enbart i Stockholms län, som ökar med cirka 40 000 invånare per år, skulle det krävas runt 15–20 000 nya bostäder per år, men i verkligheten byggs bara cirka hälften därav (Länsstyrelsen i Stockholm, 2012). Sammanfattningsvis torde stelheter på bostadsmarknaden vara kopplade till förlorade arbetstillfällen och mattad tillväxt. Detta är kopplat till det faktum att begränsningar på utbudssidan kan skapa en rad problem på olika nivåer: unga kan inte hitta lämpliga bostäder, befolkningstätheten ökar trots ökade inkomster, studerandes beslut om studieort kan snarare styras av bostadssituationen än av akademiska meriter, universitet etc. Svenska städer måste också kunna locka till sig innovativa företag och begåvade anställda, ofta i konkurrens med städer i samma region eller del av Europa. Särskilt Stockholm har en viktig roll som tillväxtmotor, varför de beskrivna problemen framstår som särskilt problematiska. Av detta skäl är det motiverat att ytterligare granska ovannämnda problem på den svenska bostadsmarknadens utbudssida. 3.1.2 Problem med byggsektorn Efter krisen i början av nittiotalet gick den svenska byggsektorn kraftigt tillbaka, en nedgång som fortfarande gör sig påmind i form av för litet byggande. Oaktat detta var sektorn klart expansiv fram till krisen 2008–2009 (figur 25). Kännetecknande för den svenska byggsektorn (särskilt bostadsbyggandet) är också hög priskänslighet (OECD, 2012), som i den nuvarande situationen med osäkerhet om prisutvecklingen på bostadsmarknaden gör att företagen drar ner på investeringar. Byggandet väntas också förbli dämpat, tills de ekonomiska utsikterna blir stabilare men den följande återhämtningen kan bli svagare än efter finanskrisen 2008–2009. OECD:s rapporterade nyligen att byggkostnaderna i Sverige också har ökat snabbt från sina redan höga nivåer och nu räknas bland de högsta i Europa. Detta främjar inte fler byggstarter. För landet som helhet gjorde dessa kostnader faktiskt byggandet i stort sett olönsamt under perioden 1980–2005, mätt i den genomsnittliga Q-kvoten mellan huspriser och byggkostnader (OECD, 2007). Figur 25: Bostadsinvesteringar och byggnadslov Källa: Kommissionen (Eurostat) % of GDP || I % av BNP Building Permits (2005=100) || Byggnadslov Residential Investment (% of GDP, right axis) || Bostadsinvesteringar (i % av BNP, högra axeln) Under 2012 sjönk nybyggnationen av bostäder avsevärt och förväntas förbli låg även under 2013. Totala bostadsinvesteringar beräknas ha uppgått till 130 miljarder kronor, ungefär jämnt fördelade mellan ombyggnad och nybyggnad av bostäder. Jämfört med 2011 innebär detta en minskning på -1 % respektive 17 %. Nivåerna beräknas bli oförändrade 2013 (Sveriges byggindustrier, 2012). Det exceptionellt låga antalet bygglov som beviljades 2012 väntas hålla tillbaka investeringarna i år. Antalet beviljade bygglov minskade med i genomsnitt drygt 40 % under de tre första kvartalen 2012. Detta bör ställas mot den stora uppdämda efterfrågan på bostadsinvesteringar, speciellt i stadsområden (Swedbank, 2013). När det gäller produktionen, tyder preliminära uppgifter på att 20 050 bostäder började byggas år 2012 (4 750 enheter i en- eller tvåbostadshus och 15 300 enheter i flerbostadshus). Det motsvarar en minskning med 23 % jämfört med 2011, då drygt 26 000 bostäder började byggas (SCB, 2013 (b)). Historiskt sett ligger dessa produktionsnivåer klart under den normala nivån, eftersom de var flera gånger högre för några årtionden sedan. Byggandet av cirka 100 000 bostäder per år på 1960- och 1970-talen hade stor betydelse för åtgärdandet av dessa årtiondens bostadsbrist. Detta fortsatte dock inte under åttiotalet, men en ny kulmen nåddes i början av nittiotalet, innan all byggnadsverksamhet kollapsade då bubblan sprack. Jämfört med OECD-genomsnittet har Sverige sedan dess byggt upp ett investeringsgap på 1 500 miljarder kronor, när det gäller bostadsbyggandet. Även när det gäller bostadsinvesteringar som andel av BNP släpar Sverige stadigt efter andra europeiska länder. Under det senaste årtiondet (2002–2011) uppgick bostadsinvesteringarna i genomsnitt till 3,2 % av BNP, medan motsvarande EU-siffra var 5,5 % av BNP. Den låga byggverksamheten kan därför anses vara en förklaring på utbudssidan till de stora husprisökningar som diskuterades i avsnitt 3.1.1. Den riskerar att inverka negativt på tillväxten genom att begränsa den fria rörligheten för arbetstagare, studerande, invandrare etc. Det är därför viktigt att granska sektorns effektivitet och om det finns hämmande institutionella faktorer. Det tar ofta flera år att få igång ett nytt projekt, då det föregås av långa planprocesser. Innan byggnadslov beviljas, måste det först finnas en detaljplan över bostads-, affärs- och industriområden. Dessutom kan överklaganden lämnas in under bägge faserna. Följaktligen är det inte ovanligt att flera år hinner gå, innan kommunen där marken ligger slutligen ger klartecken. Dessutom uppfattas markplanerings- och planeringsförfarandena som oklara och det finns oönskade skillnader mellan hur olika kommuner tillämpar dem (Kalbro, T., Lindgren, E. och Paulsson, J., 2012). Osäkerheten ligger både hos byggherren och de tjänstemän som måste utreda om bygglov ska beviljas eller avslås. Lagstiftningen kan peka i olika riktningar (till exempel i fråga om miljöskydd och omvandling av industrianläggningar till bostäder). Lokala politiker kan också tveka att stödja projekt som kan bli störande för de gamla invånarna. Kommunerna som har det kommunala planmonopolet drabbas inte direkt, när projekt försenas eller fördyras på grund av ett ineffektivt förfarande. De kan därför snarare vara benägna att bevara status quo. Dessa problem har i viss mån åtgärdats av den svenska regeringen. Ändå har resultat i form av ökat byggande låtit vänta på sig, trots att plan- och bygglagstiftningen (plan- och bygglagen) ändrats både 2007 och 2010 för att förenkla planeringsprocessen. Ännu ett regeringsinitiativ är en offentlig utredning som beställdes i november 2011 för att bedöma hur planeringsprocessen skulle kunna effektiviseras. Utredningen offentliggjordes i januari 2013 och föreslår begränsningar av överklagandeförfarandet, med klargörande av kostnadsansvaret och ökad insyn. Den ökade förutsebarheten väntas minska riskerna för byggföretag och investerare, vilket i sin tur väntas öka bostadsinvesteringarna, öka konkurrensen och sänka priserna (SOU, 2012:91). Emellertid motsatte sig Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) genast förslagen och hävdade att ökad insyn mycket väl kan uppnås genom en ökad reglering av förfarandet, men bara till priset av ännu större administrativa bördor. Andra reforminitiativ är en offentlig utredning av hur kommunerna tillämpar plan- och bygglagens gällande regler om tekniska egenskapskrav. Utredningen (SOU, 2012:86) fann att den oenhetliga tillämpningen leder till merkostnader, vilket anses hämma byggandet. Andra förslag som lagts fram är att begränsa kommunernas möjligheter att införa särskilda tekniska krav som går utöver de gemensamma reglerna, och att rationalisera överklagandeförfarandena. Vidare ska Boverket utreda hur det kan byggas fler studentbostäder och ungdomsbostäder genom särskilda åtgärder, exempelvis genom att införa mer generösa regler för tillfälliga bostäder, sänka kraven på bostadsstandarden osv. Utredningen ska vara klar i mitten av 2013. En annan utredning har beställts för att undvika skilda tolkningar av gällande lagstiftning om byggnations- och bostadsbuller (ska vara klar den 31 augusti 2013). Gällande regler tolkas ofta olika av olika aktörer på kommun- och länsstyrelsenivå, vilket bromsar omvandlingen av industriområden till bostäder och bidrar till att begränsa byggandet. Med klarare begränsningar av bullernivåer bör planeringsprocessen kunna effektiviseras. I 2013 års budget ökas också anslagen till länsstyrelsernas handläggning av överklaganden, vilket förhoppningsvis skyndar på processen. Slutligen kommer ett lagförslag om kommunernas ansvar för tillhandahållandet av bostäder att föreläggas riksdagen före utgången av 2013. Här klargörs att varje kommun inte bara ska bedöma det lokala bostadsbehovet utan även regionens och tillsammans med grannkommunerna ska se till att bostadsbehoven uppfylls. Denna nya lagstiftning är särskilt relevant för storstadsområden, exempel Storstockholm, och ska stimulera en samordnad strategi för att minska bostadsbristen (Boverket, 2012 (d)). I förslaget ingår också ett eventuellt återinförande av statligt byggstöd, vilket Konkurrensverket absolut motsätter sig, eftersom det riskerar att snedvrida konkurrensen och ytterligare driva upp priserna. De betungande förfaranden som föregår utfärdandet av ett bygglov hämmar effektiv konkurrens inom byggsektorn. Sektorn har traditionellt dominerats av nationella storföretag som har tillräckliga ekonomiska resurser och personalresurser för att hantera problemen. Tidigare har även Konkurrensverket uttryckt oro över den otillräckliga konkurrensen inom byggsektorn och pekat på brister i offentlig upphandlingspraxis och på förekomsten av korruption (Konkurrensverket, 2011). Denna bedömning bekräftas delvis i en undersökning nyligen, där det konstaterades att fyra av tio svenska byggföretag anser att systemet för offentliga upphandlingar fungerar dåligt och kännetecknas av bristande konkurrens och kvalitet. Riskerna för korruption anses fortfarande vara stora, men få aktörer försöker minimera dem och hela 90 % av de undersökta företagen känner inte till eller har begränsad kännedom om den svenska mutlagstiftning som trädde i kraft i mitten av 2012 (PwC, 2013). I detta sammanhang har regeringen beställt en offentlig utredning av hur sundare konkurrens kan uppnås, särskilt hur skatteflykt och svart arbetskraft inom byggsektorn kan minskas. Undersökningen ska vara klar senast till januari 2014. Slutligen ska regeringen inrätta en riksdagskommitté för bostadsförsörjningen i tätorternas tillväxtområden. Kommittén ska utvärdera det nuvarande systemet och kommunernas roll för att åtgärda bostadsbristen i de största städerna genom bättre regional integration. Kommittén kommer att inrättas under våren 2013 och ska slutföra sitt uppdrag i början av nästa mandatperiod som inleds hösten 2014[20]. Mot denna bakgrund torde det vara för tidigt att bedöma nyttan av dessa undersökningar och förslag, särskilt som regeringen har aviserat att den de närmaste månaderna kommer att se över dem för att reformera planerings- och byggnadsprocessen. Det finns följaktligen inget klart lagförslag i detta skede. Emellertid bör reformerna faktiskt leda till ökad öppenhet och förutsägbarhet, marknaden kan öppnas för nya aktörer, särskilt mindre och utlandsbaserade företag som hittills haft en mycket liten marknadsandel på grund av sektorns höga inträdeshinder. De föreslagna ändringarna bör också omfatta offentlig upphandling[21] där en diversifiering av marknadsaktörerna skulle gynnas av en uppdelning i mindre uppdrag, bättre specificerade anbudsinfordringar och kortare tid mellan anbudsinfordran och avslut. 3.1.3 En pressad hyresmarknad Det finns omkring 1,6 miljoner hyreslägenheter i Sverige, som står för 63 % av det totala lägenhetsbeståndet. När det gäller ägarstrukturen är fördelningen ganska jämn mellan privata hyresvärdar och allmännyttiga bostadsföretag. En mycket liten andel ägs också av stat, län och direkt av kommuner (figur 26). Figur 26: Hyreslägenheter i Sverige per typ av ägare, 2011 Källa: Statistiska centralbyrån Rental units owned by the state, the counties and directly by munitipalities || Hyreslägenheter som ägs av staten, landstinget eller direkt av kommuner Municipal housing companies || Kommunala bodstadsbolag Private landlords || Privata hyresvärdar Hyresnivåerna har traditionellt förhandlats fram av enbart hyresgästföreningar och allmännyttiga bostadsföretag. Det hyrestak som fastställts vid dessa förhandlingar har privata hyresvärdar inte fått överskrida med mer än 5 %. Hyresregleringen har sina rötter i efterkrigstiden, och den har i flera årtionden begränsat hyrornas marknadskänslighet. Enligt OECD kännetecknas Sverige av en exceptionellt hög hyreskontroll på den privata hyresmarknaden, exempelvis när det gäller kontrollen av hyresnivåerna, hur hyreshöjningar förhandlas fram osv. (OECD, 2011). I Sverige utgår det senare från en hyresvärderingsmodell som bygger på egenskaper som definierar en bostads så kallade bruksvärde. Bland egenskaperna märks bland annat standarden, serviceutbudet och bostadens skick, där byggnadens ålder ofta blir ett mått på dessa faktorer (figur 27). Inte förrän på senare tid har emellertid faktorer av betydelse för det faktiska marknadsvärdet av hyresavtal beaktats (exempelvis närheten till centrum). Figur 27: Hyresutvecklingen i Sverige 2000–2011 Källa: SCB[22] Yearly rent SEK/sq m || Årshyra i SEK/m2 Rent of newly built apartments || Hyra i nybyggda lägenheter Rent of apartments in the remaining stock || Lägenhetshyror i det återstående beståndet Hypothetical rent development in line with CPI || Hypotetisk hyresutveckling i linje med KPI Detta har gjort att hyresvärdar inte kunnat ta ut marknadshyror av hyresgäster i centrala stadsdelar till skillnad från förortsområden, trots att investeringens storlek varierar betydligt, vilket avskräcker investeringar i hyresbostäder. Det otillräckliga utbudet på hyresmarknaden ökar trycket på bostäder med andra typer av besittningsrätt, framför allt bostadsrättslägenheter (som är det närmaste substitutet i stadsområden). Prisexplosionen på dessa har utmärkt Sverige under de senaste femton åren. Det skapar också en oönskad skuldsättning och riskexponering för personer som på sätt och vis tvingas äga, trots att de faktiskt snarare skulle vilja hyra om alternativet fanns. Figur 27 visar dock att även hyresutvecklingen har överträffat inflationen under det senaste årtiondet. Fram till 2011 har det också rått illojal konkurrens på hyresmarknaden, eftersom kommunägda bostadsbolag inte verkat på marknadens villkor, med sin tillgång till implicita kreditgarantier från sina respektive kommuner. Under 2005 lämnade Fastighetsägarna Sverige därför in ett klagomål till EU-kommissionen mot just denna form av statligt stöd, och mot tvåpartsförhandlingarnas riktgivande roll. Klagomålet befanns vara berättigat och 2011 infördes ett nytt system. Med detta får cirka 300 kommunägda bostadsbolag inte längre ha förmånliga villkor, och deras exklusiva roll vid hyressättningen har försvunnit genom att separata förhandlingar införts mellan hyresgästföreningen å ena sidan och kommunägda och privata hyresvärdar å den andra. Som ett resultat av den nya lagstiftning som trädde i kraft den 1 januari 2011 ska kommunala bostadsbolag hädanefter drivas affärsmässigt med affärsmässiga mål. De ska heller inte ha någon social funktion utan snarare vara öppna för alla typer av hyresgäster. Eftersom de kommunala bostadsbolagen ska konkurrera på lika villkor med privata företag och uppträda som andra långfristiga privata investerare, kan dessa företags roll ifrågasättas. Oberoende av lagändringen sätts hyror fortfarande enligt bruksvärdesprinciper, vilket inte tillåter någon verklig hyresspridning mellan exempelvis storstadscentrum och förorter. Hyresgäster som har kunnat få kontrakt på centralt belägna lägenheter, med hyresnivåer långt under marknadvärdet, tenderar därför att vara ovilliga att släppa sina kontrakt även om de inte längre behöver dem. Detta minskar rörligheten på hyresmarknaden väsentligt[23]. Följaktligen har de flesta stadskommuner brist på tillgängliga hyreslägenheter och har ett kösystem, där framtida hyresgäster kan vänta på att tilldelas en lägenhet, ofta efter att ha stått i kö i flera år (se ruta 1 för en beskrivning av Stockholms stads bostadsförmedling). En offentlig utredning av den otillfredsställande situationen på hyresmarknaden lades fram för regeringen i december 2012. Utredningen kritiserar det nuvarande systemet och föreslår en gradvis övergång till helt nya marknadsvillkor, vilket är nödvändigt för att skapa en fungerande hyresmarknad på lång sikt. Något pragmatiskt anger den också en rad åtgärder som skulle kunna vidtas omedelbart med det system som infördes 2011. Bland flera lämpliga vägar att vända situationen, dvs. att ge investerarna incitament till att möta efterfrågan på hyresbostäder, föreslås tolerans för hyresskillnader när hyresnämnder prövar hyresnivåer. Dessutom bör hyreslägenheters geografiska läge ges ökad vikt i bruksvärdesparametrarna, som utgör grunden för hyresförhandlingar. Medan utbudet är begränsat i storstadsområden, kännetecknas andra delar av landet av överskott på hyresmarknaden med högre hyror än vad som är motiverat av marknadssituationen. Även detta är en följd av bruksvärdessystemet, för hyreslägenheter i relativt oattraktiva kommuner med begränsade sysselsättningsmöjligheter kan ändå ha höga hyror på grund av sin höga standard, väl utbyggd service etc. Mer marknadsorienterade hyresnivåer skulle gynna hyresgäster i sådana områden (SOU, 2012:88). Mot bakgrund av det mer långsiktiga målet att gå mot marknadsanpassade hyror kan en liknande övergång refereras som genomfördes i Finland under nittiotalet. Den finska avregleringen berörde bara den privata hyresmarknaden, medan allmännyttans hyresbostäder fortfarande tillämpar en kostnadstäckningsmetod och bostäder fördelas enligt sociala behov. Övergången genomfördes i två steg: i det första skulle hyrorna återspegla hyresgästernas betalningsvilja men endast för nyproducerade hyresbostäder. I det andra steget spreds övergången gradvis till det befintliga beståndet av hyresbostäder. Som resultat ökade hyrorna i genomsnitt med 57 % under perioden 1990–2004, dock med tydliga regionala variationer och där Helsingforshyrorna ökade med 71 %. Det anses dock också att nya hyresobjekt kom ut på marknaden samtidigt med reformen, eftersom potentiella hyresvärdar insåg de potentiella fördelarna med att hyra ut sin egendom (Kulander et al., 2008)[24]. Om man ser på marknaderna i andra nordiska länder, finner man att den danska hyresmarknaden liksom i Sverige har en stor andel hyresbostäder med ett enhetligt hyressättningssystem för majoriteten av dem. Emellertid ägs allmännyttiga bostäder inte av de danska kommunerna utan snarare av ideella organisationer. I Norge finns inga allmännyttiga bostadsföretag och generellt är politiken inriktad på husägande. Utbudet av hyresbostäder är i allmänhet begränsat till privatpersoner uthyrning av (delar av) sina egna bostäder (Länsstyrelsen i Stockholms län, 2013). Utöver den traditionella hyresmarknaden med kontrakt som förmedlas av kommunala organ, finns det en mindre marknad för bostäder som hyrs ut privat. Olika regelverk tillämpas, beroende på om bostaden hyrs ut i andra hand eller är en bostadsrätt, men fram till början av 2013 har i bägge fallen hyresvärdens eller bostadsrättsföreningens godkännande krävts. Det har heller inte varit möjligt för uthyrare att överskrida hyresnivån på jämförbara hyresobjekt i samma område[25]. Denna regel tros ha begränsat utbudet av privat uthyrda bostadsrättslägenheter i synnerhet i städerna. Med dessa regler kan nämligen inte ens uthyrarens bostadskostnader täckas, för till avgifterna till bostadsrättsföreningen kommer vanligtvis betydande bolåneräntor. I ett försök att bredda utbudet av hyresbostäder föreslog regeringen i sin budgetproposition för 2013 att reglerna skulle förenklas, så att ägare av bostadsrätter kunde kräva hyror som skulle göra privata uthyrning lönsam (begränsat till en bostad per person). Det föreslogs vidare att tillståndskravet avskaffas. Oppositionen protesterade mot förslaget, men det godkändes delvis av riksdagen i december 2012. Kompromissen innebär att privata uthyrare och hyresgäster kan enas om hyresnivåer som baseras på uthyrarens faktiska kostnader. Som en allmän riktlinje för hyressättningen i framtiden ska 4 % avkastning på marknadsvärdet plus månadsavgifter tillämpas. Uthyrarna är dock fortfarande tvungna att få bostadsrättsföreningens tillstånd, som beviljas i motiverade fall som arbete eller studier på annan ort, försök till samboende etc. Ändringarna trädde i kraft den 1 februari 2013, och hyrorna för privat uthyrda stadslägenheter kan väntas stiga, exempelvis i Stockholms stad. Dessa anpassningar skulle efterlikna potentiella marknadshyror för hyreslägenheter. Mot denna bakgrund skulle en fortsatt utvärdering av prisutvecklingen och marknadseffekterna vara nyttig. Ruta 1: En avvikare på 59°19 ′ 46 ″ N 18°4 ′ 7 ″ E: Stockholms hyresmarknad – gynnar dem som är inne i systemet på bekostnad av dem som står utanför En suboptimal bostadsmarknad kan påverka tillväxt och sysselsättning negativt. Rörligheten hindras eftersom arbetstagare och studenter kan tveka att tacka ja till anställning och/eller studier, i vetskapen om en omöjlig bostadssituation. Detta är givetvis ett större problem i städer, där kostnaderna för att köpa en lägenhet också ligger långt över det nationella genomsnittet. Nya bolåntagare i Stockholms kommun har en skuldnivå som är sex gånger större än deras disponibla inkomst (Riksbanken, 2012). Ett kvadratmeterpris på cirka 58 000 kronor begränsar investeringsmöjligheterna. Investeringsbeslut tenderar att vara långsiktiga i det nuvarande ekonomiska läget, med klara nedåtrisker på bostadsmarknaden men en sannolikt stabil prisutveckling på kort sikt. Personer som kommer till Stockholm för att arbeta eller studera under en kortare period, föredrar vanligtvis andra alternativ. En väl fungerande hyresmarknad framstår därför som avgörande för att Stockholmsregionen ska kunna fortsätta locka till sig unga vuxna, invandrare och människor på jakt efter bättre arbetsmöjligheter eller utbildning. Strukturförändring på Stockholms bostadsmarknad ‑{}‑Utvecklingen av Stockholms läns bostadsmarknad under de senaste årtiondena har avspeglat de nationella förändringarna av bostadsrätts- och hyresbostäder, om än mer överdrivet. För närvarande är de ungefär jämnt fördelade (figur 28), med knappt 40 % vardera av det totala beståndet, vilket ska jämföras med hyresbostädernas andel på cirka 60 % år 1990. Skillnaden motsvarar drygt 100 000 hyreslägenheter som ombildats till bostadsrätter. Privata fastighetsägare har varit missnöjda med regleringen och har därför valt att lämna marknaden genom att ombilda hyresobjekt till egendom som kan säljas till marknadsvärde, en strategi som också visat sig vara lönsam för de tidigare hyresgästerna. När det gäller allmännyttiga bostadsföretag, har försäljningsintäkterna (på 35 miljarder kronor, eller ungefär 4 miljarder euro, enbart i Stockholm) använts till att renovera och modernisera det resterande beståndet. I begränsad utsträckning har de även använts till nyproduktion av hyresbostäder. Sådana investeringar kan inte helfinansieras med reglerade hyror. Figur 28: Fördelning mellan olika typer av besittningsrätt i Stockholms län, 1990 och 2010 Källa: Länsstyrelsen i Stockholm Rental dwellings || Hyresrätter || Tenant-owned apartment || Bostadsrätter || One-dwelling-buildings || Enbostadshus || Sociala hänsyn Alla Stockholmskommuner rapporterar att tillgången på hyresbostäder är för liten, vilket gör det särskilt svårt för unga vuxna och invandrare att hitta lämpliga bostäder (Länsstyrelsen i Stockholm, 2012). Invandrare och personer med utlandsfödda föräldrar har sannolikt också lägre inkomster än svenskfödda personer med svenska föräldrar, vilket är ett ytterligare hinder för att hitta lämplig bostad i Stockholmsområdet. I Sverige avvisar lagstiftaren socialt boende i form av ett separat bostadsbestånd med låga hyror för låginkomsthushåll. I stället kan särskilda målgrupper få bostadsbidrag enligt vissa kriterier som inkomst, antal barn o.s.v. (främst pensionärer och ensamstående med barn). Till följd av politiska beslut har dock reglerna blivit strängare och antalet hushåll som får sådant stöd har minskat under de senaste årtiondena. Annat stöd för svaga hushåll går via kommunen, och andelen hushåll som lever på sådant ekonomiskt stöd är högre bland hushållen med utländsk bakgrund. I Stockholms kommun är siffrorna 9,2 % för utlandsfödda personer och 2,2 % för personer födda i Sverige, men i vissa invandrartäta förorter ligger andelen på 20 % (Lind, utkommer 2013). Integrationen av invandrarhushåll med låga inkomster försvåras ytterligare av den svåra situationen i samband med regleringen av Stockholms hyresmarknad, som ytterligare förvärrats av befolkningstillväxt och begränsat byggande. Ombildningen till bostadsrätter har också i viss mån förändrat strukturen på resterande hyresbostäder: ombildningarna skedde nämligen främst i områden med hög- och/eller medelinkomsttagare där de boende haft råd att ta bolån, medan låginkomsthushåll förblev hyresgäster. Även om Sverige juridiskt sett inte har någon sektor med socialt boende, kan landet och i synnerhet dess huvudstad de facto utvecklas i denna riktning. Hushåll som inte har möjlighet att köpa bostadsrättslägenheter – eller få hyreskontrakt via kontakter osv. – kan köa för att få en hyreslägenhet. Stockholms stads bostadsförmedling har en kö på nästan 400 000 potentiella hyresgäster, och kön växer för varje år (för övrigt ökade den med 9 % år 2012 men bara för tio år sedan stod 82 000 i kö). För att få en lägenhet i centrala stadsdelar måste hyresgäster köa i 14–17 år. I förorterna är väntetiden är inte riktigt lika lång, men i regel måste man köa i ungefär tio år i förorter med kortare pendlingsavstånd. Emellertid är bilden inte riktigt lika dyster för nyproducerade bostäder, där kötiden var ungefär fem år 2012 på grund av högre hyror än genomsnittet. Det mycket begränsade byggandet 2012 gjorde å andra sidan att färre än två tusen sådana kontrakt förmedlades (Stockholms stads bostadsförmedling). Trycket ökar på hyrorna I teorin får nybyggda hyresbostäders hyresvärdar ta ut marknadshyror, eftersom nya lägenheter är undantagna från normala hyresförhandlingar med bruksvärdessystemet. De måste emellertid få en lokal hyresgästförenings förhandsgodkännande av hyresnivån, för annars kan hyran ifrågasättas av hyresnämnden på hyresgästers begäran. Även med en sådan överenskommelse gäller undantaget bara de första femton åren (endast de första tio åren fram till slutet av 2012). Därefter kan hyror ifrågasättas med hänvisning till jämförbara hyror. Följaktligen är fullt marknadsmässiga hyror en riskabel strategi för hyresvärdar, som ofta väljer en medelväg. I själva verket tyder vissa skattningar på att marknadshyrorna i centrum skulle vara upp till 50 % högre än de faktiska hyrorna i nybyggnation. Samtidigt var de sistnämnda 45 % högre än de genomsnittliga konventionella hyrorna år 2010 (Lindblad, 2010). Det har också förekommit försök av hyresvärdar att höja hyrorna i hyresbostadsbeståndet genom den så kallade Stockholmsmodellen. Modellen förhandlades fram av Fastighetsägarna, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag och hyresgästföreningen under perioden 2008–2011. Syftet var att bredda tillämpningen av bruksvärdesystemet för att vid hyressättningen bättre beakta hyresgästers verkliga preferenser. För Stockholms innebär detta större fokus på var byggnaden ligger. Emellertid har den praktiska tillämpningen av modellen skapat spänningar mellan parterna, genom att hyresvärdar kräver mer marknadsmässiga hyresnivåer. Hyresnämnden handlägger för närvarande ansökningar om hyreshöjningar på ungefär 10–15 % för ett antal pilotfastigheter. Om utslaget skulle gynna hyresvärdarna, får sannolikt hela Stockholmsområdet se en räntehöjningsvåg. En parallell utveckling mot marknadshyror kan observeras på marknaden för privat uthyrda lägenheter. Från och med februari 2013 får bostadsrättslägenheter och enbostadshus hyras ut privat till en hyra som är kopplad till fastighetens marknadsvärde (och behöver inte motsvara hyran för en jämförbar hyresbostad). Detta bör också öka trycket på hyrorna och särskilt i stadsområden. Svart bostadsmarknad: Under de senaste årtiondena har den nuvarande hyresmarknaden framkallat en betydande svart bostadsmarknad. Denna har olika inslag, men de vanligaste är i) andrahandsuthyrning utan hyresvärdens tillstånd och med högre hyror än för jämförbara hyresbostäder, och ii) handel med hyreskontrakt. Tecken tyder på att det i Stockholm är vanligt med andrahandsuthyrning utan tillstånd. Stockholms läns största bostadsbolag bedömer att hela 10–20 % av deras totala bestånd utan tillstånd hyrs ut i andra hand. Under 2012 godkände dessa bolag 782 andrahandsuthyrningar, men samtidigt beräknar de att cirka 9 000 hyreslägenheter i beståndet utan tillstånd hyrs ut i andra hand. För den enskilde hyresgästen är detta inte särskilt riskabelt: Medan man i teorin riskerar att mista sitt hyreskontrakt, var det år 2012 färre än 500 personer som gjorde det. Nio av tio andrahandsuthyrda lägenheter har hyresnivåer som är långt högre än för jämförbara hyresbostäder (Länsstyrelsen i Stockholm, 2013). Handel med andrahandskontrakt måste alltså antas vara utbredd, även om det per definition är svårt att fastställa omfattningen av denna olagliga verksamhet. Fastighetsägarna uppskattar att varje år fem till sju procent av alla hyresbostäder får nya hyresgäster i Stockholm, men bara cirka 0,5 % har gått genom hyresvärden eller Stockholms stads bostadsförmedling. Byten av hyreskontrakt svarar för återstoden. Cirka 50 % av alla sådana hyreskontraktsbyten (eller cirka 2 200 årligen) åtföljs av olagliga transaktioner, där hyresgästen i den mindre attraktiva hyresbostaden betalar pengar till hyresgästen i den mer attraktiva för att få teckna ett hyreskontrakt. Denna del av den svarta marknaden beräknas svara för ungefär 660 miljoner kronor (eller nästan 75 miljoner euro) per år, vilket motsvarar i genomsnitt 300 000 kronor per lägenhet, bara i Stockholms stad. I Storstockholm beräknas transaktionerna på den svarta marknaden uppgå till cirka 1,2 miljarder kronor per år (Fastighetsägarna, 2006). Med en successiv övergång till marknadshyror skulle sådana marknadsavvikelser gradvis försvinna. Det skulle öka tillgången till hyresmarknaden, särskilt för utsatta grupper som unga vuxna och invandrare som löper störst risk att behöva betala för sådana hyreskontrakt trots låga och osäkra inkomster. Framtidsutsikter: Det står klart att många årtiondens hyresreglering gör att Stockholms hyresmarknad lider av allvarliga snedvridningar. Det som en gång infördes som en krisåtgärd på 1940-talet har blivit kvar och hämmat effektiva lösningar på bekostnad av huvudstadens invånare. Storstockholm är viktigt som katalysator för ökat välstånd och sysselsättning, och en viktig framtidsfråga är att se till att det otillräckliga bostadsutbudet inte blir ett tillväxthinder. De ovan beskrivna reforminsatserna kan åtgärda vissa problemområden, men kan med stor sannolikhet inte ersätta en avreglering av hyresmarknaden på längre sikt. 3.1.4 Hushållens skuldsättning I kapitel 2 konstaterades att hushållens skuldsättning ökat kraftigt under det senaste årtiondet och låg på drygt 170 % av den disponibla inkomsten under 2010 (figur 29). Den största delen av hushållens lån består av bolån, vars tillväxt varit nära kopplad till de ovan diskuterade bostadsprisökningarna[26]. Skuldnivåerna tycks dock ha stabiliserats och i sina prognoser beräknar Riksbanken att skuldnivåerna ska vara oförändrade eller minska något till och med 2015. Figur 29: Hushållens skulder || Figur 30: Tillväxttakten för hushållens bolån, årlig förändring i % Källa: Eurostat || Källa: Riksbanken % of GDP and assets || I % av BNP och tillgångar || Debt/GDP, Housholds || Skuld/BNP, hushåll Debt/fin. assets, Housholds || Skuld/finansiella tillgångar, hushåll Debt/gross disposable income, Housholds (right axis) || Skuld/disponibel bruttoinkomst, hushåll (högra axeln) Bolånens tillväxttakt har under 2012 fortsatt sjunka till en årlig takt på cirka 4,5 % i januari 2013 (figur 30). Faktorerna bakom denna fortsatta avmattning är flera. Hit hör måttligt stigande fastighetspriser, ökad osäkerhet om de ekonomiska utsikterna, prognoser om stigande arbetslöshet samt eventuellt mer restriktiv lånepraxis från bankernas sida. Det senare avspeglas delvis i det i oktober 2010 införda bolånetaket på 85 % för nya lån, och kanske i mindre utsträckning också i SEB:s införande av amorteringskrav och farhågorna om att andra banker kan följa efter. I motsats till låneökningstaktens avmattning under 2010 och 2011 har den avmattningen sammanfallit med sjunkande bolåneräntor. Riksbanken sänkte reporäntan vid tre tillfällen under 2012, så att den hamnade på 1 %[27]. Detta avspeglades i viss mån också i de rörliga bolåneräntorna, trots att marginalerna på bolån med rörlig ränta har ökat. Det senare beror på att bankerna inte sänkt sina utlåningsräntor i samma takt som deras finansieringskostnader har sjunkit genom de svenska bankernas minskade riskpåslag under 2012 (Riksbanken, 2012). I en situation med höga och stigande hushållskulder har utvecklingen på bolåne- och bostadsmarknaden blivit en faktor vid fastställandet av penningpolitiken. Under de senaste åren har Riksbankens styrelse varit splittrad när det gäller om man vid besluten om penningpolitik bör ta hänsyn till bostadsmarknaden. Under 2012 har de dystra ekonomiska utsikterna talat för ytterligare sänkningar av reporäntan. Fruktan för att sådana sänkningar skulle leda till lägre bolåneräntor, och därmed öka hushållens upplåning, gjorde vissa ledamöter mindre benägna att förespråka alltför kraftiga sänkningar[28]. I den nuvarande situationen med låga bolåneräntor är även hushållens räntekvot låg (dvs. ränteutgifterna som andel av disponibel inkomst) och uppgick till 4,4 % i december 2012. Emellertid väntas räntorna öka framöver. Högre räntor skulle naturligtvis inverka negativt på räntekvoten, som väntas öka till 6 % mot slutet av 2015. Mätningar visar att bolånekostnaderna är överkomliga för de svenska hushållen. Stresstester (Finansinspektionen, 2012(b) och 2013) pekar även på att en stor majoritet av hushållen skulle ha råd även vid andra negativa scenarier. Emellertid mäter inte stresstesterna hur hushållskonsumtionen skulle påverkas vid skiftande inkomst- och utgiftsnivåer, hur bankernas kostnader och kredittillgång skulle påverkas eller om hushållen snabbt skulle kunna sänka andra typer av utgifter och/eller använda sina besparingar för att fortsätta betala sina lån i ogynnsamma lägen. Hushållens nettoförmögenhet visar att de genomsnittliga tillgångarna (motsvarande cirka 630 % av disponibla inkoms