SV    SV  EUROPEISKA GEMENSKAPERNAS KOMMISSION 
Bryssel den 19.7.2005 
KOM(2005) 327 slutlig 
  
GRÖNBOK 
Hypotekslån inom EU 
(framlagt av kommissionen) 
 
SV 2   SV INNEHÅLLSFÖRTECKNING 
INLEDNING...................................................................................................................... ...............3 
I – BEDÖMNING AV OM KOMMISSIONEN SKALL VIDTA ÅTGÄRDER.............................6 
II – KONSUMENTSKYDD ............................................................................................................ .9 
Information.................................................................................................................... ....................9 
Rådgivning och kreditförmedling ................................................................................................ .....9 
Förtidsinlösen ................................................................................................................. .................10 
Årlig räntesats................................................................................................................ ..................11 
Ockerregler och rörlig ränta ................................................................................................... .........11 
Låneavtal ...................................................................................................................... ...................12 
Genomförande och tillgång till rättslig prövning ............................................................................12 III – RÄTTSLIGA FRÅGOR......................................................................................................... .13 
Gällande lagstiftning .......................................................................................................... .............13 
Kundernas kreditvärdighet ...................................................................................................... ........13 
Egendomsvärdering.............................................................................................................. ...........14 
Tvångsförsäljningsförfaranden.................................................................................................. ......14 
Skatt… … ....................................................................................................................... ...............15 
IV – PANTFÖRSKRIVNING.........................................................................................................1 5 
Fastighetsregister............................................................................................................. ................15
 
Eurohypotekslån (Euromortgage) ................................................................................................. ..15 
V – FINANSIERING AV HYPOTEKSLÅN .................................................................................16 Bilaga I – Svar på den allmänna arbetsgruppens rekommendationer 
Bilaga II – Arbetsgruppens rekommendationer 
Bilaga III – Ordlista
 
SV 3   SV GRÖNBOK 
Hypotekslån inom EU 
 
(Text av betydelse för EES) 
INLEDNING 
(1) Denna grönbok är en central del i bedömningen av kommissionens insatser på 
bostadslånemarknaderna inom EU. En annan viktig aspekt i denna bedömning är den undersökning 
som finansierats av kommissionen om kostnaderna och fördelarna med ytterligare integrering av 
dessa marknader.1 I december 2005 kommer det att hållas en hearing som avslutning på 
samrådsförfarandet. 
(2) Undersökningen av insatserna på EU:s hypotekslånemarknader är en viktig aspekt när det gäller 
kommissionens åtagande om att uppfylla ”Lissabon-målen” för att stärka EU:s konkurrenskraft.2 
Den utgör en mycket viktig del i kommissionens politik för integrering av finansiella tjänster i 
allmänhet och finansiella tjänster i detaljistledet i synnerhet.3 En mer effektiv och 
konkurrenskraftig hypotekslånemarknad till följd av förbättrad integrering skulle kunna bidra till 
EU:s ekonomiska tillväxt. Den skulle kunna främja arbetskraftens rörlighet och underlätta för konsumenterna att maximalt utnyttja sina fasta tillgångar för att, vid behov, öka den långsiktiga 
tryggheten i samband med en åldrande befolkning. 
(3) Utan att föregripa uppföljningen av grönboken är kommissionen fullt medveten om hypotekslånens 
betydelse och effekt på EU:s ekonomi. Samrådsförfarandet befinner sig dock i ett alltför tidigt 
skede för att man skall kunna besluta om kommissionen skall agera eller inte, ännu mindre om vilket eller vilka instrument som i så fall skall tillämpas. Det står emellertid klart att alla åtgärder 
som kommissionen eventuellt skall vidta för att integrera dessa marknader skall syfta till att göra 
dem mer effektiva och konkurrenskraftiga, vilket skulle gynna alla parter. Detta kan uppnås genom 
att säkerställa att hypotekslån kan efterfrågas och erbjudas utan problem i hela gemenskapen och 
genom att göra marknaden fullständig, öka produktutbudet och stärka priskonvergensen. Kommissionen välkomnar en mer likvid marknad som bygger på moderna och flexibla 
finansieringstekniker och finansieringsprodukter . Den är medveten om att det dyker upp nya 
produkter, som equity release* (äldre människor som belånar sina fastigheter för att komplettera 
pensionen). Dessa måste övervägas noggrant både med avseende på de potentiella riskerna för 
konsumenterna och de förväntade möjligheterna att erbjuda EU-medborgarna nya finansieringskällor, särskilt med hänsyn till de problem med pensionsfinansiering som nuvarande 
och framtida generationer oundvikligen står inför. Slutligen är kommissionen medveten om denna 
marknads inverkan på EU-medborgarnas välfärd. Boendeförhållanden och lånevillkor har en 
enorm social och mänsklig dimension, bland annat när det när det gäller sådana aspekter som 
alltför hög skuldsättning. Denna dimension måste beaktas i all politik på detta område.
4 
                                                 
* Alla kursiverade  ord och termer förklaras i ordlistan i bilaga III. 
1 Denna undersökning kommer i augusti 2005 att offentliggöras på webbplatsen för GD Inre marknaden och tjänste 
i.  
2 KOM(2005) 24. Tillväxt och sysselsättning: Nystart för Lissabonstrategin 
3 KOM(2005) 177. Grönbok om politiken för finansiella tjänster (2005–2010). 
4 För ytterligare upplysningar om kommissionens politik om fattigdom och social utslagning se följande webbplats: 
http://europa.eu.int/comm/employment_social/social_inclusion/index_en.htm . 
 
SV 4   SV (4) Kommissionen kommer mycket noggrant att beakta all information som kommer in under 
samrådsförfarandet. Den kommer efter samrådsförfarandet bara att föreslå åtgärder om det visar 
sig att det finns klara affärsmässiga grunder för kommissionens åtgärder på 
bostadslånemarknaderna, dvs. om de eventuella fördelarna uppväger de förväntade kostnaderna. 
Alla framtida initiativ, som inte nödvändigtvis måste vara regelbundna, kommer att offentliggöras 
2006 i en vitbok med resultaten av samrådsförfarandet. Dessa initiativ kommer att bli föremål för en grundlig konsekvensbedömning. 
(5) Svar på denna grönbok måste skickas senast den 30 november 2005 till följande e-postadress: 
markt-mortgage-consultation@cec.eu.int. Svaren kommer att läggas ut på kommissionens 
webbplats, om det inte uttryckligen yrkas på motsatsen. 
 
SV 5   SV I – BEDÖMNING  AV OM  KOMMISSIONEN  SKALL  VIDTA  ÅTGÄRDER 
(6) Hypotekslånemarknaderna utgör en avgörande del av den totala ekonomin i EU:s medlemsstater. 
Vid utgången av 2004 motsvarade värdet på de ob etalda bostadslånen cirka 40 % av gemenskapens 
BNP. 
(7) Bland konsumentmarknaderna är hypotekslånemarknaderna de mest komplicerade. En 
hypotekstransaktions "Värdekedja” kan engagera olika och specialiserade marknadsaktörer i varje skede. Mäklare som förmedlar hypotekslån, säljare av produktpaket, specialiserade och icke-
specialiserade långivare, emittenter och köpare av värdepapper  och obligationer  (däribland globala 
investerare) samt försäkringsföretag och till och med statliga myndigheter kan vara engagerade vid 
en enskild EU-konsuments köp av en bostad. Hypotekslånemarknadernas betydelse för 
gemenskapsekonomin hittills, för närvarande och i framtiden får inte underskattas.  
(8) För de flesta EU-medborgare utgör köpet av en eg en bostad deras största köp någonsin. De flesta 
bostadsköp kräver att en del av köpesumman finansieras genom lån. Sådana lån garanteras 
vanligen, men inte alltid, av en säkerhet. Denna skuld är förmodligen det största löpande 
finansiella åtagandet för de flesta EU-hushåll. Det kapital  som är bundet i fastigheten kan dock 
utgöra en avsevärd tillgång som eventuellt kan användas för att finansiera konsumtion eller pensionering. Följaktligen kan hypotekslånenivån och kontraktsvillkoren få direkta konsekvenser 
för penningpolitikens verkningar och den ekonomiska verksamheten som helhet. Exempelvis kan 
avtalsbegränsningar eller straffavgifter för förtid sinlösen av skulden leda till att förändringar i 
räntesatserna får försenad verkan och, under dessa omständigheter, förhindrar återfinansiering. 
Detta förhållande mellan makroekonomi och hypotekslån är mycket betydelsefullt, särskilt på de flexibla hypotekslånemarknaderna, eftersom minsta förändring av räntesatserna kan ha en 
betydande effekt på hushållens budgetar och köpkraft. Detta kan ha en märkbar effekt på 
gäldenärerna och få dominoeffekter på deras köpkraft och tillgångar, i båda riktningarna. 
(9) De flesta hypotekslånemarknader inom EU har expanderat snabbt under de senaste åren. I många 
medlemsstater har värdet på de utestående hypo tekslånen för närvarande nått historiskt sett höga 
nivåer som andel av BNP eller hushållens disponibla inkomster. Hypotekslånens ökning har 
gynnats såväl av makroekonomiska faktorer (till exempel ränteminskningar och kraftigt ökade 
huspriser i vissa länder) som av den strukturella utvecklingen (till exempel ökad avreglering och 
integrering av EU:s finansmarknader). Trots att det finns vissa gemensamma tendenser är det dock 
uppenbart att EU:s hypotekslånemarknader fortfarande är mycket olikartade. Både den relativa storleken och tillväxten varierar. Produktutbudet, lå ntagarprofilerna, distributionsstrukturerna, 
lånens löptid, andelen bostadesägare och finansieringsmekanismerna uppvisar betydande 
skillnader.  
(10) Dessa skillnader på hypoteks- och bostad smarknaderna avspeglar medlemsstaternas 
regleringspolitik, ekonomisk historia och kulturella faktorer. Skillnaderna i resultat hänger samman med sådana faktorer som direkta statliga ingrepp på bostadsmarknaderna (till exempel genom 
skatteförmåner vid köp av egna bostäder), stabilitetsmässiga regleringar (till exempel förhållandet 
mellan lån och värde ), konkurrensnivån på hypotekslånemarknaderna, villkoren på 
hyresmarknaden för bostäder (inklusive tillgången på offentligt subventionerade 
 
SV 6   SV bostäder) och den skattade risken i samband med hypotekslån (särskilt de kostnader och den tid 
som krävs för att realisera en säkerhet  om lånet inte betalas i tid).  
(11) Många externa källor5 och kommissionens pågående samråd stöder uppfattningen att dessa 
marknader inte är särskilt integrerade, i synnerhet inte i förhållande till utbudet av produkter och 
gränsöverskridande hypoteksverksamhet, även om prisskillnaderna (spreads) redan är relativt små. 
I en nyligen genomförd undersökning6 drogs slutsatsen att dessa marknader var skilda marknader 
med sina egna egenskaper och ekonomiska drivkrafter. Det noterades också att, , förbindelserna 
var få mellan de nationella aktörerna på de primära  och sekundära marknaderna  förutom när det 
gäller globala investerare i hypoteksbanksobligationer  och värdepapper med säkerhet i panträtter  
(mortgage backed securities ). Den direkt gränsöverskridande försäljningen är låg och uppgår till 
mindre än 1 % av den totala bostadslåneverksamheten7. Denna verksamhet avser i huvudsak köp 
av fritidsbostäder eller köp av bostäder i gränsregioner, som båda är nischmarknader.  
(12) Vilka är då de potentiella fördelarna med denna integration? Kommissionens undersökning som 
lagts ut på entreprenad kommer att lägga fram och kvantifiera dessa potentiella fördelar, som redan 
har betonats på andra håll8. Generellt sett lägre kostnader för hypotekslån och bostadslån skulle 
vara en viktig potentiell fördel. Ett större produkt sortiment när det gäller tillhörande produkter (till 
exempel försäkringar för hypotekslån) och basprodukter på hypotekslånemarknaden (till exempel 
produkter på området equity release  och flexibla hypotekslån) är potentiella fördelar. 
Kommissionen följer med intresse utvecklingen av sådana innovativa produkter (som för 
närvarande bara finns i en handfull medlemsstater) och är fullt medveten om att detta måste 
åtföljas av en hög nivå på konsumentskyddet på detta område. En annan viktig fördel verkar vara möjligheten att betjäna fler låntagare, däribland sådana som på grund av dålig eller ofullständig 
kreditvärdighet för närvarande är hänvisade till sämre lån (sub-prime loans) på många 
hypotekslånemarknader inom EU. Liksom vid integrationen av andra finansiella tjänstesektorer är 
ökade stordriftsfördelar säkert möjliga. Di versifiering över gränserna samt genom ökad 
användning av kapitalmarknaderna  och försäkringsmarknaderna kan också reducera 
kreditriskerna. Slutligen finns det möjlighet att ök a kapitalets effektivitet, dvs. kapitalets förmåga 
att flytta sig till de marknader där det behövs mest och ger mest avkastning. 
(13) Som ett led i sin bedömning av åtgärderna på hypotekslånemarknaderna inom EU har 
kommissionen granskat de 48 rekommendationer som arbetsgruppen för hypotekslån utarbetade i 
mars 2003 för att bedöma hindren mot ytterligare integrering av hypotekslånemarknaderna inom EU och föreslå metoder för att ta itu med dessa
9. Dessa rekommendationer omfattar de flesta av de 
områden som är relevanta för integreringen av hypotekslånemarknaderna inom EU. Kommissionen 
                                                 
5 Rapport från arbetsgruppen för hypotekslån, ”Integration av marknaderna för hypotekslån inom EU”, DG Inre 
marknaden och tjänster, december 2004; European Financial Integration: Progress and Prospects  (Finansiell 
integration inom EU: framsteg och framtidsutsikter), Europeiska kommissionen, 2004; Study on the Financial 
Integration of European Mortgage Markets  (Undersökning av den finansiella integrationen på 
hypotekslånemarknaderna inom EU), Mercer Oliver Wyman på uppdrag av European Mortgage Federation  (den 
europeiska hypoteksföreningen), 2003; International Trends in Housing Tenure and Mortgage Finance  
(Internationella tendenser vad gäller bostadsägande och hypoteksfinansiering), Council of Mortgage Lenders  
(sammanslutning för hypotekslångivare i Storbritannien), 2004; Risk and Funding in European Residential 
Mortgages  (Risker och finansiering vid bostadslån i Europa), Mercer Oliver Wyman på uppdrag av Mortgage 
Insurance Trade Association  (MITA) (sammanslutning för försäkringsbolag som försäkrar hypotekslån i 
Storbritannien), april 2005. 
6 Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets  (Undersökning av den finansiella 
integrationen på hypotekslånemarknaderna inom EU), Mercer Oliver Wyman på uppdrag av European Mortgage 
Federation  (den europeiska hypoteksföreningen), 2003.  
7 Eurobarometerrapporten från 2004. 
8 Se fotnot 5. 
9 http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-report-integration_en.pdf  
 
SV 7   SV är fast besluten att utnyttja dessa rekommendationer fullt ut när den föreslår nya åtgärder i 
framtiden. Det står dock klart att alla rekommendationer inte kräver samma slags åtgärder och att 
vissa rekommendationer kräver mer förberedelser innan något beslut kan fattas.  
(14) Kommissionen delar arbetsgruppens uppfattning att integreringen av hypotekslånemarknaderna 
inom EU kräver att de fyra klart avskilda, men sammankopplade områdena konsumentskydd, 
rättsliga frågor, säkerhet  och finansiering måste beaktas. Dessa fyra områden tas upp i grönboken. 
Kommissionen välkomnar synpunkter på alla de frågor som behandlas i grönboken och på 
ytterligare frågor som anses viktiga för ökad integrering och effektivitet vad gäller 
hypotekslånemarknaderna inom EU samt på prioriteringen av dessa. 
 
SV 8   SV II – KONSUMENTSKYDD 
Information  
(15) Tillhandahållande av information är en central fråga vad gäller hypotekstransaktioner vilket beror 
på deras komplexitet, relativt höga kostnad och långa löptid. En viss grad av obalans i 
informationen mellan den genomsnittlige låntagaren och denne är oundviklig. Det som är 
avgörande i detta sammanhang är att låntagaren får lämplig information för att fatta ett välgrundat beslut vid rätt tidpunkt och på ett sådant sätt att låntagaren har störst utbyte av upplysningarna. 
(16) Uppförandekoden
10 har, genom EU-faktabladet för bostadslån, skapat en modell för den 
standardiserade information på EU-nivå som skall lämnas innan ett avtal ingås. Kommissionen har 
inlett en översyn av koden, som bland annat innefattar en extern undersökning11 och som visar att 
den ursprungliga tillämpningen inte var tillfredsställande. Kommissionen kommer att invänta resultatet från detta samråd innan den fattar ett slutgiltigt beslut om uppförandekoden. Följande 
punkter måste dock diskuteras: 
• Bör uppförandekoden ersättas med bindande lagstiftning eller bör den fortsätta vara frivillig?  
• Vilka upplysningar bör ges till konsumenterna? Man måste uppnå balans mellan för lite och 
för mycket information. 
• Kommissionen anser att det är av grundläggande betydelse att förhandsinformation 
tillhandahålls i ett sådant skede att låntagaren får möjlighet att undersöka marknaden och 
jämföra erbjudanden. Kan en sådan gemensam tidpunkt fastställas för alla medlemsstater med 
tanke på skillnaderna mellan medlemsstaternas traditioner och lagstiftning?  
• Bör bestämmelserna om att tillhandahålla upplysningar gälla bara för långivare eller även för 
till exempel för lånemäklare? Hur kan man säkerställa att sådana (bindande/frivilliga) 
bestämmelser följs?  
Rådgivning och kreditförmedling  
(17) Hypotekslån är komplexa produkter med högt värde. Det söks vanligtvis mer rådgivning om 
hypotekslån än om de flesta andra finansiella tjä nster. Olika slags kunder kan ställa olika slags 
krav på långivarna och ha olika slags förhållande till dem.  
(18) Kommissionen är medveten om att obligatorisk rådgivning kan ha effekter på produktens 
prissättning (genom direkta avgifter eller indirekt  påverkan på produktens pris) och på långivarens 
potentiella juridiska risker. Men kommissionen är också medveten om den viktiga roll som korrekt 
                                                 
10 C (2001) 477. Frivillig uppförandekod för information vid bostadslån. 
11 Monitoring the Uptake and Effectiveness of the Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual Information for 
Home Loans, Institute for Financial Services, 2003.  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-report-integration_en.pdf  
 
SV 9   SV rådgivning har när det gäller konsumenternas förtroende och förebyggande av sådana problem som 
alltför hög skuldsättning. 
• Bör rådgivning till låntagare göras obligatorisk eller bör den vara frivillig? 
• Bör villkoren för rådgivning gälla för all rådgivning som lämnas, oavsett om den lämnats 
obligatoriskt eller frivilligt (till exempel standarder för rådgivning, påföljder vid överträdelse, 
förhandsinformation om avgifter, rådgivarens roll och registering på ett varaktigt medium)? 
(19) Kreditförmedling har nyligen framhållits som ett område som kommer att granskas särskilt av 
kommissionen.12 Den kommer att behandlas på horisontell nivå och tas upp till diskussion i sinom 
tid. 
Förtidsinlösen 
(20) Förtidsinlösen är en mycket viktig aspekt när hypotekslånet tecknas. Låneavtalens långa löptid och 
ändringar av grundläggande avtalsvillkor under löp tiden (till exempel ränteförändringar) kan göra 
att konsumenten vill bli löst från avtalet i förtid. Avgift för förtidsinlösen är det pris som 
konsumenten måste betala för att bli löst från avtalet.  
(21) Villkoren för förtidsinlösen varierar kraftigt mellan medlemsstaterna. I vissa medlemsstater är 
förtidsinlösen starkt reglerad, medan det i andra medlemsstater överlåts till det privata avtalet 
mellan konsument och långivare, då konsumenten bara kan välja mellan olika slags standardavtal 
och standardlån, istället för att ha en verklig möjlighet att förhandla om enskilda villkor. Avgifter 
för förtidsinlösen är i allmänhet knutna till hypotekslåneprodukter med bunden ränta, som skall 
skydda konsumenterna mot ränteförändringar, vilket innebär att avgiften skall betalas om lånet löses in under bindningstiden. Dessa avgifter sägs avspegla de finansieringsstrukturer som ligger 
bakom de(-n) erbjudna produkten(-erna), och har direkt inverkan på konkurrensen samt på utbudet 
och tillgången på produkter. De inverkar på effekt en av makroekonomiska förändringar, dvs. om, i 
vilken utsträckning och hur förändringar av den basräntan kan påverka låntagarna. 
(22) Kommissionen anser att en viss grad av enhetlighet skulle underlätta integreringen när det gäller 
förtidsinlösen, särskilt vad gäller avgifter.. Men hur kan enhetlighet uppnås utan att 
finansieringsstrukturerna och produktsortimente t påverkas negativt, eller att konsumenterna 
drabbas i alltför hög grad? Följande frågor bör undersökas närmare: 
                                                 
12 Se fotnot 3. 
 
SV 10   SV • Bör förtidsinlösen vara en lagstadgad rättighet eller ett fritt val? Om den skall vara en 
rättighet, bör konsumenterna då ha möjlighet att avsäga sig denna rättighet? Och i så fall under 
vilka omständigheter? Skall denna rättighet kunna kompenseras i form av avgifter? 
• Hur bör sådana avgifter (i samband med en rä ttighet eller ett avtalsmässigt val) beräknas? 
Skall det fastställas tak för dessa avgifter, vilket är fallet i en del medlemsstater? 
• Hur bör konsumenten informeras om förtidsinlösen? Finns det skäl att upplysa konsumenterna 
inom detta område? 
Årlig räntesats 
(23) Den årliga räntesatsen  på ett hypotekslån är en annan viktig faktor vars effekter består under hela 
löptiden. Beräkning av den årliga räntesatsen  och de kostnadselement som ingår i sådana 
beräkningar varierar mellan medlemsstaterna, vilket försvårar jämförelser.  
(24) Mot bakgrund av dessa låneavtals särskilda karaktär, jämfört med konsumentkrediter, borde det 
vara lämpligt med en skräddarsydd metod. På detta område verkar det som en viss grad av standardisering skulle kunna främja marknadsintegreringen. Många frågor återstår dock, till 
exempel följande: 
• Vad är syftet med årlig räntesats ? Information? Jämförelse? Bådadera? 
• Borde det finnas en EU-standard som omfattar både beräkningsmetod och kostnadselement? 
• Vilka slags kostnadselement borde i så fall en sådan EU-standard innehålla?  
• Kommissionen välkomnar synpunkter på fördelarna med separata upplysningar om alla 
kostnader som inte specificerats i den årliga räntesatsen  och om presentationen av den årliga 
räntesatsens  effekter i reella tal, såsom månadskostnad eller lånets totala kostnader. 
(25) Eventuella beslut på detta område kommer att fattas med hänsyn till de bestämmelser som väntas 
på konsumentkreditområdet. 
Ockerregler och rörlig ränta 
(26) Vissa medlemsstater har rättsligt bindande tak för räntesatserna. Dessa kallas ofta ”ockerregler” 
och är utformade för att förhindra att orimligt höga räntor tas ut. Kommissionen har undvikit att 
ingripa på detta område med omfattande sociala aspekter.  
• Vilka konsekvenser har ockerreglerna för marknadsintegreringen (inklusive eventuell 
anknytning till produkter som equity release  och försäkringar för hypotekslån)? 
• Bör denna fråga undersökas i ett bredare sammanhang som inte är specifikt för området 
hypotekslån? 
 
SV 11   SV (27) Beträffande tak för rörliga räntor är inte kommissionen övertygad om att dessa kan hindra 
marknadsintegreringen eller utvecklingen av vissa finansieringsstrukturer. 
(28) Kommissionen konstaterar slutligen att vissa me dlemsstater begränsar möjligheten att beräkna 
sammansatt ränta. 
• Förhindrar sådana begränsningar marknadsintegreringen? 
• Vilka konsekvenser kan de ha på utvecklingen av specifika produkter som equity release ? 
Låneavtal 
(29) Den standardisering av avtalsvillkor som arbetsgruppen rekommenderat måste bedömas i ett vidare 
sammanhang, nämligen initiativet till europeisk avtalsrätt. Standardisering kan uppnås antingen 
genom allmän harmonisering eller genom en så kallad ”26 th regime”. Den senare kan införas med 
hjälp av ett rättsligt instrument som fungerar parallellt med, men inte istället för, nationella regler 
och som utgör en valmöjlighet för avtalsparter. Kommissionen har åtagit sig att undersöka för- och 
nackdelar med att använda denna möjlighet i sin senaste Grönbok om politiken för finansiella 
tjänster14. 
Kommissionen välkomnar synpunkter på fördelarna med standardisering av låneavtalen, t.ex. via 
ett instrument i form av ”26 th regime”.  
Genomförande och tillgång till rättslig prövning 
(30) Kommissionen är medveten om att traditionella möjligheter till domstolsprövning kan ta lång tid 
och vara kostsamma för de flesta konsumenter. Den anser att alternativa prövningsmöjligheter som 
förlikning eller medling måste vara oberoende och ändamålsenliga för att konsumenterna skall lita på dem, särskilt när det gäller gränsöverskridande  transaktioner. Kommissionen har redan påbörjat 
arbetet med att främja användningen av förlikning genom att föreslå ett direktiv om aspekter på 
medling i civilrättsliga tvister.
15 
• Bör kommissionen överväga att ålägga medlemsstaterna att säkerställa att det finns sådana 
alternativa prövningsmöjligheter på området hypotekslån? 
• Kommissionen välkomnar synpunkter på hur man kan förstärka nuvarande alternativa 
prövningssystem, särskilt på området hypotekslån. 
                                                 
13 KOM (2004) 651. Europeisk avtalsrätt och översynen av gemenskapens regelverk: Utvecklingen i framtiden. 
14 Se fotnot 3. 
15 KOM (2004) 718 slutlig. Förslag till Europaparlamentets och rådets direktiv om vissa aspekter på medling i 
civilrättsliga tvister. 
 
SV 12   SV III – RÄTTSLIGA  FRÅGOR   
Gällande lagstiftning 
(31) Romkonventionen från 1980, som reglerar tillämplig lag för avtalsförpliktelser och hypotekslån, 
håller för närvarande på att ses över så att den kan omvandlas till en EU-förordning. 
Kommissionen anser det tillrådligt och logiskt att ta  upp alla aspekter på gällande lag, inklusive 
tillämplig lag för hypotekslåneavtal, som ett led i denna process. 
(32) Fram till nu har minst tre möjliga lösningar frankommit:  
• I den framtida förordningen upprättas en särskild ordning för den lag som skall vara tillämplig 
i samband med hypotekslåneavtal för konsumenter. Den kan bestå av att anpassa gällande lag för sådana låneavtal till gällande lag för avtal om ställande av säkerhet . 
• Låneavtalen omfattas fortfarande av de allmänna principerna i den nuvarande 
Romkonventionen, vilket i huvudsak betyder att parterna fritt kan välja vilken lag som skall gälla för deras avtal, som dock under vissa villkor skall ta hänsyn till obligatoriska 
bestämmelser i konsumentens bosättningsland. 
• Avtalen om hypotekslån för konsumenter undantas på vissa villkor från reglerna om 
obligatoriskt konsumentskydd, t.ex. att det finns en hög konsumentskyddsnivå på EU-nivå.  
(33) Beträffande den lag som är tillämplig på ställande av säkerhet , kan inte kommissionen på förhand 
se någon orsak till att frångå den väletablerade prin cipen om att gällande lag är den som tillämpas i 
det land där egendomen återfinns. 
Kundernas kreditvärdighet  
(34) Utvärdering av kundernas kreditvärdighet, dvs. den risk som en kund medför, är en mycket viktig 
aspekt vid en hypotekslånetransaktion, som kan ge möjlighet att minska det riskkapital som är 
kopplat till långivarnas högre riskvärderingsnivåer. På detta område är dataskydd av avgörande 
betydelse. 
(35) Medlemsstaterna har olika system för att bygga upp och få tillgång till databaser med uppgifter om 
kreditvärdighet: offentliga eller privata, centraliser ade eller decentraliserade, positiva eller negativa 
(bara uteblivna betalningar). 
(36) Under vissa omständigheter kan avtal om utbyte av data mellan långivare utesluta vissa 
marknadsaktörer på ett sätt som kan strida mot EU-rätten. Dessutom kan villkoren för tillgång i 
praktiken diskriminera utländska långivare (t.ex. medlemskap eller abonnemangspriser som inte är 
kostnadseffektiva för långivare som inte använder databaserna lika ofta som inhemska långivare, 
eller regler om ömsesidighet, där tillgången förutsätter att man lämnar relevanta data). 
I likhet med metoden för konsumentkredit anser kommissionen att man kunde prioritera att 
säkerställa en icke-diskriminerande tillgång till databaser över gränserna. Den välkomnar 
synpunkter på detta. 
 
SV 13   SV Egendomsvärdering 
(37) Egendomsvärdering är en central utgångspunkt i en hypotekslånetransaktion och dess användning 
kan direkt påverka lånets karaktär, finansieri ng och valet av försiktighetsregler. Långivare, 
konsumenter och investerare måste ha fullt förtroende för värderingsmannens kvalifikationer, 
värderingsförfarande och värderingsresultatet. 
(38) Medlemsstaterna har olika värderingstraditioner. Det finns för närvarande flera internationella 
värderingssystem.16 Kommissionen anser att värderingarna kan harmoniseras i ökad grad så att det 
säkerställs att sådana olikheter, som kan vara kopplade till faktiska behov på den inhemska 
bostadsmarknaden, inte hämmar gränsöverskrida nde utlånings- eller finansieringsverksamhet. 
Detta kan givetvis uppnås genom införandet av en gemensam standard, men samma mål kan 
uppnås med konkurrerande, ömsesidigt erkända standarder. 
• Vilka fördelar finns med en gemensam EU-standard för både värderingsförfaranden och 
värderingsmän? 
• Vad är fördelarna med att kommissionen vidtar åtgärder för att säkerställa ömsesidigt 
erkännande av nationella värderingsstandarder? 
Tvångsförsäljningsförfaranden 
(39) Avtalet om ställande av säkerhet utgör ett värdepapper som är en  central aspekt på 
hypotekslånetransaktionerna, liksom möjligheten att säga upp  lånet och åberopa säkerheten , t.ex.  
genom  tvångsförsäljning av den pantsatta egendomen. 
(40) Mellan medlemsstaterna varierar tvångsförsäljningsförfarandena stort vad gäller varaktighet och 
kostnader. Kommissionen noterar samspelet med medlemsstaternas bostads- och socialpolitik, 
samt den komplexa bakgrunden till tvångsförsäljningsförfarandena som påverkas av många olika 
faktorer som medlemsstaternas lagar, civilrättsliga förfaranden och rättsliga traditioner. 
(41) Kommissionen är bekymrad över att en sådan mångfald kan leda till att den hindrar verksamhet 
över gränserna och kanske leder till att priset på hypotekslån höjs. På ett mer grundläggande plan kan en sådan mångfald direkt inverka på fina nsieringsstrukturerna, särskilt genom att hindra 
samordning av gränsöverskridande säkerhet  vid hypotekslån. 
(42) Kommissionen är dock medveten om svårigheterna med att genom bindande EU-regler nå 
betydande förbättringar av alla aspekter på tvångsförsäljningsförfaranden . 
Kommissionen välkomnar synpunkter på följande gradvisa strategi för att främja förbättringar av 
tvångsförsäljningsförfaranden: först samlas information in om dessa förfarandens kostnader och 
varaktighet i alla medlemsstaterna och deras effektiva skydd av alla berörda parters intressen. 
Sedan presenteras den i en ”måltavla” som regelbundet uppdateras. Skulle detta visa sig vara 
ineffektivt på lång sikt, övervägs införandet av striktare åtgärder. 
                                                 
16 Se fotnot 28 i rapporten från arbetsgruppen. 
 
SV 14   SV Skatt 
(43) Kommissionen skall vidta åtgärder mot nationella skatteregler för hypotekslån som inte är 
förenliga med EU-lagstiftningen. I bilaga I finns närmare uppgifter om potentiella överträdelser, 
som att vägra skatteavdrag för ränta som betalats till utländska långivare där ränta som betalats 
inhemska långivare skulle ha varit avdragsgill, eller högre beskattning av sådan ränta. 
Kommissionen söker information om liknande elle r andra skattehinder mot gränsöverskridande 
tillgång till hypotekslån, som sannolikt bryter mot EU-lagstiftningens friheter. 
 
SV 15   SV IV – PANTFÖRSKRIVNING 
Fastighetsregister 
(44) I fastighetsregistren registreras och delvis regl eras den lagliga egendomsrätten. Det finns oro över 
att sådana register inte alltid korrekt återspeglar alla kostnader som kan påverka egendomsrätten. 
En bättre förståelse av deras innehåll och funktion samt lätt tillgång till dem, är avgörande för varje 
slags gränsöverskridande hypotekslåneverksamhet (inklusive finansiering). 
(45) Kommissionen har redan erkänt detta genom finansieringen av pilotfasen av Eulis-projektet17, som 
nu avslutats. Det strävade efter att öka samarbetet  mellan registerägare och registeransvariga och 
underlätta den gränsöverskridande tillgången. 
(46) Kommissionen ifrågasätter huruvida den skall fortsätta att finansiera sådana initiativ. Med tanke på 
långivarnas och investerarnas användning av sådana  register kan man anta att de skulle ha ett 
direkt intresse av att bidra till och investera i sådana initiativ. 
Innan kommissionen gör ytterligare bedömningar välkomnar den synpunkter på dessa frågor. 
Eurohypotekslån (Euromortgage) 
(47) Idén med Euromortgage är inte ny. Den är ett försök att skapa ett EU-omfattande och flexibelt 
instrument som säkerhet vid fastighetslån , dvs. för den säkerhet  som ställs vid hypotekslån. Dess 
förespråkare gör gällande att dess centrala aspe kt – försvagningen av kopplingen (tilläggsavtal) 
mellan den ställda säkerheten  och hypotekslånet – skulle underlätta uppläggningen och 
överföringen av hypotekslån. Den skulle därigenom ha en gynnsam inverkan på 
hypotekslånemarknaden som helhet, särskilt dess finansiering. 
(48) Kommissionen har kännedom om marknadsprojekt som marknadsaktörer och universitet leder för 
att utforma en fungerande Euromodell i form av ”26 th regime”.18 Kommissionen skall se över 
dessa initiativs förslag om hur man skall behandla en så komplex fråga, som berör många andra 
relaterade områden som förmögenhetsrätt och avtalsrätt. 
Kommissionen välkomnar synpunkter på hur genomförbar och önskvärd Euronortgage är. Den 
kommer i alla hänseenden att avvakta resultaten av de pågående initiativen för att delge sin 
bedömning av frågan. 
                                                 
17 För närmare upplysningar se www.eulis.org . 
18 Se t.ex “Basic Guidelines for a Eurohypothec”,  Mortgage Credit Foundation, Warszawa, maj 2005. 
 
SV 16   SV V – FINANSIERING  AV HYPOTEKSLÅN 
(49) Finansieringsinstrumenten på hypotekslånemarknaden inom EU varierar. Specifika instrument som 
säkerställda obligationer och värdepapper med säkerhet i panträtter  spelar en viktig roll i ett 
europatäckande och nationellt sammanhang (exempelvis brittiska och  värdepapper med säkerhet i 
panträtter , danska säkerställda obligationer och tyska obligationer ”Pfandbriefe”). 
(50) Många, särskilt arbetsgruppen för hypotekslån, hä vdar att inrättandet av en europatäckande 
finansieringsmarknad skulle kunna ökas i betydande utsträckning genom den fortsatta 
integreringen av EU:s hypotekslånemarknader. 
(51) Kommissionen tenderar att dela denna syn. Frågan kräver dock en grundligare analys. En 
europatäckande finansieringsmekanism har en potential som kan öka finansieringskällorna, stärka 
marknadens likviditet och mer allmänt ge möjlighet till riskspridning. Ytterligare integrering av de 
sekundära marknaderna  vid lånefinansiering är kopplad till integreringen av den primära 
marknaden.  En nyckelaspekt för båda områdena är att hypotekslånen är överförbara. 
• Kommissionen har för avsikt att inrätta en tillfällig arbetsgrupp bestående av berörda aktörer 
för att undersöka behovet av och typen av insatser avseende finansieringsaspekterna (primära 
och sekundära) beträffande hypotekslån. 
• Den är intresserad av att bedöma i vilken utsträckning en europatäckande marknad för 
finansiering av hypotekslån kan främjas genom marknadsledda initiativ, t.ex. om 
dokumentationsstandarder och modelldefinitioner för gränsöverskridande 
finansieringsverksamhet.  
(52) Arbetsgruppen och andra källor förutspår en tillväxt av finansieringsmekanismer för hypotekslån 
som inte är pantsatta. 
För detta ändamål är kommissionen intresserad av att ta emot synpunkter på huruvida 
hypotekslångivning nödvändigtvis är en verksamhet som bör begränsas till kreditinstitut, eller om 
och på vilka villkor sådan verksamhet kan ut övas av institut som inte begär pant eller 
återbetalningspliktiga belopp, och därför inte omfattas av EU:s definition på kreditinstitut och 
därmed av alla relaterade försiktighetsregler. 
 
SV 17   SV ANNEX I – RESPONSE TO GENERA L FORUM GROUP RECOMMENDATIONS  
This Annex contains the Commission’s views on issues addressed in the Forum Group 
Report, which do not fall within the scope of the four areas covered by the Green Paper. 
Definition of cross-border lending 
(1) The Commission is not clear as to why this definition is needed. It assumes that it 
would be useful for the purpose of measur ing integration. Th e Commission considers 
that there is cross-border le nding whenever a service crosses a border, be it through 
free provision of services, through an establis hment (branch or subsidiary) or via an 
agent. 
Research on the costs and bene fits of further integration 
(2) The Commission has already recognised the me rits of such a course of action. It has 
commissioned an independent study on the costs and benefits  of further integration of 
the EU mortgage credit markets. This st udy has delivered interim results, which have 
been taken into account in the formulation of  this Green Paper. Th e final study will be 
published by the Commission in August 2005.19 
On-line guide on mortgage lending 
(3) Such a project would be very time and re sources consuming. Moreover, it would not 
seem to be the Commission’ s role to provide information and indeed guidance on 
complex legal issues on which there ca n be conflicting views. However, the 
Commission will ensure that any useful information on mortgage credit (such as studies, reports etc.) available to it, and which can be publicised, is placed on its 
website. 
Exclusion of all secured loans from th e Consumer Credit Directive proposal 
(4) It is intended that all loans secured on pr operty by a mortgage or a similar surety, 
regardless of their purpose,  will be excluded from the Commission proposal for a 
Directive on Consumer Credit. Therefore, su ch loans will be covered by any initiatives 
resulting from the process of which this Green Paper forms part. 
Legislative consistency, especially in  relation to information requirements 
(5) Consistency in regulation is one of the major themes in the post FSAP era, as 
illustrated in the recent Green Paper on Financial Services Policy
20 which highlights 
rationalisation of information requirements in EU legislation as  an issue to be 
addressed. The Commission has launched wo rk on a Common Frame of Reference in 
the area of European Contract law.21 Its purpose is to ensure  increased consistency 
within the existing and future contract la w related acquis, including on information 
requirements. 
                                                 
19 See footnote 1 in the body of the Green Paper. 
20 See footnote 3 in the body of the Green Paper. 
21 See footnote 13 in the body of the Green Paper. 
 
SV 18   SV Banking Services 
Branches 
(6) Banking services can be provided on the basi s of a harmonised framework establishing 
equal conditions of treatment for domestic and foreign EU credit institutions. The Commission takes action if such provisions  are contravened. Any instances of unequal 
treatment in this regard should be reported to it. 
Representative Offices (7) As far as the Commission is aware, there ar e no barriers to the establishment of purely 
representative offices. However, repres entative offices cannot conduct banking 
business. If they do, they fall within the regulation of branches, on which see 
paragraph 6 above. 
Tax 
(8) Member States are free to determine thei r own rules on mortgage taxation, in the 
absence of any harmonisation in this ar ea. The Commission has no plans to propose 
such harmonisation. However, when designing mortgage taxation rules, Member States have to respect their obligations under EU law, and the Commission will take 
action where it believes that EU law is infringed. 
Higher taxation of forei gn mortgage providers 
(9) Since the publication of the Forum Gr oup Report, the Commission has launched an 
infringement procedure c oncerning national rules which tax outbound mortgage 
interest payments more heavily than domestic mortgage interest payments. 
(10) In the case at issue, no withholding tax is le vied on interest paid to resident financial 
institutions. The interest they receive is su bject to national corporate income tax. This 
means that domestic providers pay tax on th e net interest they receive, that is, the 
interest they receive minus th e interest they paid to acqui re the necessary capital. By 
contrast, non-resident financial instituti ons are subject to a withholding tax on the 
gross amount of the interest due. The wit hholding tax on outbound interest payments 
may be considerably higher than the cor poration tax on domestic interest payments. 
(11) The Commission is of the opinion that such national rules restrict  foreign financial 
institutions from offering their services  in the Member State concerned, and the 
Commission does not see a justification for su ch rules. They therefore appear to be 
contrary to Articles 49 a nd 56 of the Treaty (and th e corresponding EEA Treaty 
provisions) on the freedom to provide serv ices and the free movement of capital. 
Deductibility of mortgage interest (12) Another issue is the tax deductibility of mo rtgage interest payments. A number of 
Member States allow their residents to who lly or partially deduct mortgage interest 
payments from their taxable income. It should not make a difference whether the 
mortgage interest is paid to a domestic provi der or to a provider established in another 
Member State, as this would be contrary to  Articles 49 and 56 of the Treaty (see Case 
C-484/93 of 14 November 1995 and Ca se C-478/98 of 26 September 2000). 
 
SV 19   SV Internet 
(13) Physical presence and/or written processes are still prevalent in mortgage credit 
transactions. The Internet tends to be used mainly for seeking information and 
compare products. There is little if any actual contracting on-line in most Member 
States. However, as far as the Commi ssion is aware, the provisions of the E-
Commerce Directive22 and related legislation have addr essed the main legal barriers to 
concluding such contracts on-line. 
                                                 
22 Directive 2000/31/EC of 8 June 2000, OJ L178 of 17.7.2000 p.1. 
 
SV 20   SV ANNEX II – TEXT OF FORUM GR OUP REPORT RECOMMENDATIONS  
INTRODUCTION 
1. The Commission should adopt a definition of  cross-border lending and monitor it 
with statistical data. 
CONSUMER  CONFIDENCE  
Common Recommendations 
2. There should be Commission funded research  on the costs and benefits of further 
integration of the mortgage credit market. 
3. Provision of the kind of information curre ntly provided by means of the European 
Standardised Information Sheet creat ed by the Code of Conduct should be 
encouraged by the Commission and at a stag e which facilitates use and comparison 
of such information. 
4. Consumer Representatives and most  Industry Representatives advocate 
harmonisation by the Commission of Early Repayment Fees. There is divergence on 
the nature of such harm onisation. For further deta ils see Recommendations 10 
and 18. 
5. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge (APRC), in relation to both the method of calculation and the basis of 
calculation. There is divergen ce on the nature of such harmonisation. For further 
details see Recommendations 11 and 16. 
6. There should be Commission funded rese arch on the value from a consumer 
perspective of pre-contractual informati on of the kind provided by the European 
Standardised Information Sheet cr eated by the Code of Conduct. 
7. The Commission should create and maintain an on-line guide on the main legal and 
other issues on cross-bo rder mortgage lending. 
Specific Consumer Representative Recommendations 
8. The Commission should encourage efforts to produce a standardised format for 
mortgage loan contracts. 
9. The Commission should introduce binding c onsumer protection rules for mortgage 
loan contracts on a minimum harmonisation basis, set at the hi ghest level, covering 
the following areas: 
• Duty to give ‘best possible advice’. The demands and needs of consumers and the 
underlying reason for all mortgage credit advice given to consumers regardless of 
source (including branches and intermedia ries) should be specified to consumers 
on a durable medium. 
• The right of the consumer to redr ess (judicial and extra-judicial). 
 
SV 21   SV • The provision of pre-contract ual summarised information at  the earliest stage of 
contact between the consumer and the lender or intermediary showing in a 
standardised European Sta ndardised Information Sheet type format: commission 
charges, administration or handling char ges, total amount borrowed and payable 
(including APRC, calculation rate, com pound period, operati on of variable 
interest rates and total inte rest payable), the cost of  bundled products (direct and 
the impact on interest), form of product, the exposure period and cost of the Early 
Repayment Fee (including worked exampl es of the charge) and amortisation 
tables. 
10. The Commission should ensure that consumer s are afforded the right to terminate a 
mortgage agreement at any time and in a ny circumstances. Any charge levied on the 
consumer seeking to exercise this right mu st be: (a) appropriate in length of exposure 
(i.e. Early Repayment Fee charged beyond the first few years of the agreement must 
not be allowed); (b) calculated in a fair an d objective manner to reflect the cost (if 
any) incurred by the lender in the wholesale markets an d subject to a statutory 
ceiling; and (c) clearly indi cated in the pre-contract ual summary document using 
worked examples. 
11. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge, in relation to both the method of calculation and the basis of calculation. Consumer Representatives favour  a broad definition includin g all associated charges, 
and minimum harmonisation. 
12. The Commission should ensure that redr ess and enforcement mechanisms/binding 
rules offer consumers a minimum equivale nt protection throughout the EU, at the 
very least at the highest le vel currently in existence. 
Specific Industry Representative Recommendations 
13. The Commission is invited to exclude all secured loans from the Consumer Credit 
Directive proposal, in line with the European Parliament First Reading, to ensure that 
mortgages are not subject to two separate legal regimes. 
14. In those jurisdictions which have binding rules on pre-contractual information for 
mortgage credit offers, the Commission shoul d ensure that such rules are aligned 
with the European Standardised Information Sheet format, so that only one set of rules apply. 
15. The Commission should ensure that the Code  of Conduct continues to be maintained, 
in its current form of self-regulation. In any event, before any further assessment of its operation, the methodology for such a ssessment should be discussed by all 
stakeholders. 
16. The Commission should harmonise the Annual Percentage Rate Charge, in relation 
to both the method of calculation and the basis of calculation. Industry 
Representatives favour a narrow definition rest ricted to costs levied by the lender for 
its benefit at the time of the granti ng of the loan, and full harmonisation. 
17. The Commission should ensure that legally enforceable caps on interest rates and on 
the variation of interest rates are removed. 
 
SV 22   SV 18. The Commission should ensure that lega lly enforceable caps on Early Repayment 
Fees are removed. There is support amongst some Industry Representatives for a proposal that there should be full harmonisa tion of the conditions for exercising the 
right of early repayment, especially for fixe d interest rate loans, and limitation of that 
right to circumstances invol ving sale of the property, unemployment or death. All 
Industry Representatives advocate that le nders should be enti tled to ask for full 
compensation of losses (especially those linked to funding) and costs resulting from the early repayment. 
LEGAL  ISSUES  
19. The Commission should ensure that the appli cable (substantive) law for the mortgage 
deed and any related security agreement is  the law of the Member State where the 
property is located (lex rei sitae). 
20. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that the 
applicable law for the mortgage loan contra ct is defined by a general conflict of law 
rule based upon the principle of free c hoice. The Rome Convention should be 
amended accordingly, provided that certain essential standards are met. Member States should no longer be able  to seek to impose any a dditional national consumer 
protection rules to cross-border mortgage loan contracts. For further details see 
Recommendations 13–18 on Consumer Confidence. 
21. Consumer Representatives do not agree with Recommendati on 20 that the applicable 
law for the mortgage loan contract should be  defined by a general conflict of law rule 
based on the principle of free choice and acco rdingly reject the proposal for such an 
amendment of the Rome C onvention. Instead they reco mmend the retention of the 
specific rules on consumer protections c ontained within the Rome Convention and 
advocate the additional protection describe d in Recommendations 8–12 on Consumer 
Confidence. 
22. The Commission should implement a s hort-term solution consisting of: 
• collecting information on existing credit databases in all Member States; 
• promoting the development of a Memo randum of Understanding between the 
owners/controllers of such databases, to facilitate access to national databases by 
foreign lenders on the same conditions as  the access offered to domestic lenders 
and to facilitate data comparability; and 
• developing a project to assess the effectiveness of the Memorandum of 
Understanding during a pilot phase of 3–5 years. 
23. The Commission should consider how to encourage Member States to develop 
positive (client indebtedness) as well as negative (level of default(s)) databases, taking into account the costs and benefits of such databases. 
24. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cr oss border is allowed to: 
 
SV 23   SV • accept valuations prepared according to internationally recognised valuation 
standards of its choice, without being subject to additional national conditions; 
and 
• instruct any valuation pr actitioner who is a member of an internationally 
recognised valuation body to carry out th e valuation, without being subject to 
additional national conditions. 
25. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cross border, and th e valuer based in the country where the 
property is located, are able to accept mandatory regulations for standards or 
practitioners prevailing in either of thei r respective countries (mutual recognition of 
regulations). 
26. Consumer Representatives advocate instead that the Commission should ensure that 
neutral international valuation standards prevail, or that there exists a single 
valuation standard ensuring comparability. 
27. The Commission should recommend that hi gh standards of valuation be made 
mandatory and that all valuation reports s hould consider core ri sk related criteria 
such as those recommended by the Europ ean Mortgage Federation (set out in 
Annex IV of the Forum Group Report) where applicable. 
28. The Commission should first: 
• Perform an evaluation exercise of for ced sales procedures within one year. 
• Thereafter, monitor the func tioning of forced sales proc edures and assess results 
every three years. These results should be presented in the form of an official EU 
scoreboard on duration and cost of forced sale procedures in every Member State 
and lead to Commission advi ce/action for improvements. 
29. Thereafter, if necessary, the Commission shoul d promote measures to ensure that the 
duration of a forced sale procedure shoul d not exceed a specified term, for example 
two years after the first step in  the forced sale procedure. 
COLLATERAL  ISSUES  
30. The Commission should ensure that: 
• all charges affecting real estate must be re gistered in a Public Register in order to 
be binding on and take effect against th ird parties, regardless of their nature; 
• the creation, modification or  extinction of a charge on real property shall become 
effective vis-à-vis third parties only at the point of registra tion in the Public 
Register; and 
• registered charges on real property in rela tion to the same estate shall rank in the 
order of priority disclose d in the Public Register. 
31. For filings of applications for registra tion/notification, the Commission should allow 
Member States to decide that priority be  determined according to the time at which 
 
SV 24   SV the application was received (n ot actual registration). In this scenario, the Member 
State should ensure that filings of applica tions must be register ed or rejected by the 
Public Register in th e order of receipt. 
32. The Commission should ensure that Public Registers make all relevant information 
available to all parties or  their representatives. 
33. The Commission should ensure that Member  States provide that the responsible 
Public Register certifying authority should have state indemnity. In the event that 
such responsibility is delegated to a th ird party, such party shall be covered by 
appropriate professional liability insurance for an adequate sum. 
34. The Commission should ensure that Member  States do not maintain or institute 
additional ‘legalisation’/’vali dation’ requirements, for authentic instruments formally 
drawn up in other Member States. 
35. More generally, the Commission should pr ovide financial support to the EULIS 
initiative, to enable and encour age its expansion across the EU. 
36. The Commission should ensure that links be tween mortgage debt s and the collateral 
security are made more flexible. In countri es where there is an existing requirement 
for strong accessoriness between the loan and the collateral, this should be replaced by an accessoriness agreement in the form of a private agreement between the lender 
and the owner of the mortgaged property. The relationship between the loan and the 
collateral can be dealt with in such a way as to allow it to be tailored to fit the needs of the parties. 
37. The Commission should ensure that Memb er States allow the lender or any 
beneficiary of a charge on real property, to appoint a representative (Mortgage 
Register Representative) vi s-à-vis the Public Register . His/her position should be 
disclosed on the Register and not have any effect on the legal framework of the 
Register. He/she should be entitled: 
• to establish any abstract of title; 
• to consent to a change in the respective ra nking of charges over the real estate in 
question and to grant preferential rights be tween beneficiaries as shall be deemed 
appropriate; 
• to consent to, apply and file a ny registrations a nd notifications; 
• to consent to any change or transfer of the charge on behalf of (and in the name 
of) the owner of the charge; and 
• to act on behalf of the owner of the ch arge in relation to the discharge or 
cancellation of the charge. 
38. The Commission should explore the concept of the Euromortgage, for example by 
way of a study, to assess its potential to  promote EU mortgage credit markets 
integration. 
 
SV 25   SV 39. The Commission should encourage Member St ates to increase the transferability of 
mortgages by introducing pan-Europ ean Security Trust instruments. 
DISTRIBUTION  ISSUES  
40. The Commission should assess and ensure eq ual treatment of local banks and foreign 
banks on the basis of the same business, same risks, and same rules principle. 
41. The Commission should revise the legislat ion covering cross-border services and 
establishment of branches to include the establishment of representative offices, in order to ensure that there are no disproporti onate barriers to the establishment of such 
offices. 
42. The Commission should introduce a su pervisory system for independent 
intermediaries along the following principles : registration with a competent authority 
in the home Member State; possession of  appropriate profe ssional knowledge and 
ability (to be determined by home Member  State including requirement that the 
intermediary to be ’fit and proper’); posse ssion of professional  indemnity insurance 
and a complaint/redress scheme in line with requirements for other intermediaries to ensure consistency. In addition, Consumer Representatives advocated that under such 
a system there should be declaration at the outset of the relationship between 
consumer and intermediary of all payments  including every comm ission/fee, and that 
records should be kept of any information/ advice given to consumers. In the context 
of this Recommendation, Consumer Representa tives pointed to the need to consider 
their Recommendation 9, in particular, with its reference to a ‘best advice’ standard. 
43. The Commission should review what mortga ge transaction acti ons require written 
processes and/or a physical presence generally and review money laundering 
legislation in particular, to  address current legal barrier s to greater Internet use. 
44. The Commission should ensure consistency, especially in relation to information 
requirements, between different directives  affecting financial services products. 
FINANCE  
45. The Commission should harmonise legislati on regarding segregation of assets, in 
order to ensure equal access to securitisation for originators located in different 
jurisdictions. 
46. The Commission should enact legislation that  recognises the legal separateness of a 
securitisation vehicle from an origin ator of assets in the event of the 
insolvency/bankruptcy of such an originator, even if the securitisa tion vehicle is part 
of the same group of companies as the originator. 
47. The Commission should investigat e and address tax distortions,  in order to ensure the 
removal of differences in fiscal trea tment between local and foreign lenders. 
48. The Commission should investig ate and address national le gislation which prevents 
or hinders the pooling of mort gage collateral from differen t issuers based in different 
jurisdictions. 
 
SV 26   SV ANNEX III – GLOSSARY  
This glossary is not intended to constitute a conclusive Commission endorsed definition 
of the terms contained within it. The defini tions have been provided by the European 
Mortgage Federation. They are attached to this Green Paper simply by way of an 
illustration of some technical terms used within it. 
Annual Percentage Rate (APR) 
A standardised method of calculating the cost of  a mortgage stated as  a yearly rate, which 
includes items such as interest, mortgage insu rance, and certain point s of credit costs. 
Bond 
Traditionally, a written uncondition al promise to pay a specific principal sum at a determined 
future date and interest at a fixed or dete rminable rate on fixed dates. Increasingly, the 
promise to pay has become conditional and the principal, interest an d payment dates have 
become contingent in re al world instruments. 
Capital Markets 
The markets for corporate equity  and intermediate- or l ong-term debt securities. 
Collateral 
The property, or other assets, that are being se cured against a loan to ensure repayment of 
debt. 
Covered Bond 
Covered bonds are on balance sheet debt instru ments secured by a cover pool of mortgage 
loans (property as collateral ) or public-sector debt to whic h investors have a preferential 
claim in the event of the issuer’s default. As  they remain on the issu er’s balance sheet, the 
bonds  benefit from the additional security of the issuing institution’s own funds and from 
restrictive legal regulation of the issuing credit institutions. 
Equity 
Shareholder equity is the value of shares he ld. A house owner's equity is the value of the 
house minus any unpaid home-purchase loan. Negative equity occurs when the house is worth less than the debt on it. 
Equity Release 
Equity Release is a mechanism to turn the cash  value of a house into a stream of income and 
capital payments. 
Equity Release Loans 
Secured (mortgage) loans taken out for consumption purposes. 
 
SV 27   SV Foreclosure 
The legal process by which a borro wer in default under a mortgage is deprived of his or her 
interest in the mortgaged property. This usua lly involves a forced sale of the property at 
public auction with the pro ceeds of the sale being app lied to the mortgage debt. 
Loan-to-value (LTV) Ratio 
The ratio of the mortgage loan amount to the property’s appraised valu e or selling price, 
whichever is less. For example, if the property’s appraised value or selling price is EUR 100 000 and the mortgage amount is EUR 80 000, the house has an 80% LTV. 
Mortgage Backed Security 
Debt instruments collateralized by residential, commerci al, or industrial real estate mortgages. 
Mortgage Bond 
A corporate or other entity's debt security  secured by a mortgage li en against certain real 
property of the issuer . See definition for “ covered bond ”. 
Primary Mortgage Market 
A mortgage market in which loans are originated and consisting of lenders such as 
commercial banks, savings- and loan asso ciations and mutual savings banks. 
Secondary Mortgage Market 
A market where mortgage originators may se ll them, freeing up funds for continued lending 
and distributes mortgage funds nationally from money-rich to money poor areas. 
Secured Loan 
A loan that is backed by collateral . 
Security 
Something given, deposited, or pledged to ma ke secure the fulfilment of an obligation, 
usually the repayment of a debt.