[pic] | EUROPEISKA GEMENSKAPERNAS KOMMISSION |

Bryssel den 18.12.2007

KOM(2007) 807 slutlig

VITBOK

om integreringen av marknaden för hypotekslån i EU (framlagt av kommissionen){SEK(2007) 1683}{SEK(2007) 1684}

VITBOK

om integreringen av marknaden för hypotekslån i EU (Text av betydelse för EES)

1 . INLEDNING

Bolån är för de flesta medborgare i Europa den största finansiella investering som de gör under sin livstid. Hypotekslånemarknaderna, som finansierar lånen, står för en betydande del av EU:s ekonomi med utestående bolånesaldon som motsvarar nästan 47% av EU:s BNP[1]. Följaktligen är en integrering av hypotekslånemarknaderna i EU av väsentlig betydelse för att det finansiella systemet i EU, för såväl institutionella investerare som privatpersoner, och även EU:s ekonomi i stort ska kunna fungera effektivare.

I medvetande om hypotekslånemarknadernas avgörande betydelse har kommissionen inlett en fullständig översyn av dessa marknaders funktion och integrationsgrad. Denna vitbok innehåller en sammanfattning av de viktigaste slutsatserna av översynen och en presentation av ett paket av inbördes avvägda åtgärder för att förbättra EU:s hypotekslånemarknaders effektivitet och konkurrenskraft[2]. I fullständig överensstämmelse med principerna om bättre lagstiftning har dessa åtgärder utformats efter grundligt samråd med alla berörda parter och på grundval av en adekvat konsekvensanalys[3].

Kommissionen har också, när så har varit möjligt och lämpligt, vederbörligen beaktat de lärdomar som redan nu kan dras av de senaste händelserna på de finansiella marknaderna. Denna vitbok ska dock inte ses som ett svar på den aktuella oro på de finansiella marknaderna som har sitt ursprung i problemen på marknaden för amerikanska bostadsobligationer med hög risk ('subprime mortgage debt'). Denna oro har vidare dimensioner som har behandlats fullständigare av Ekofinrådet vid dess sammanträde den 9 oktober 2007.

De riktlinjer för politiken på området som läggs fram i denna vitbok kommer att vidareutvecklas i nära samarbete med alla berörda parter. Innan de antas av kommissionen kommer konsekvensanalyser, däribland en kvantitativ kostnads/nyttoanalys, att göras av varje enskild riktlinje.

Denna vitbok ska ses mot bakgrund av kommissionens meddelande om en inre marknad för framtidens Europa[4] som särskilt betonade de vinster den europeiska ekonomin kan göra genom en större integrering av marknaderna för finansiella tjänster till privatpersoner.

2 . VARFÖR KRÄVS ÅTGÄRDER PÅ EU-NIVÅ?

Fördraget ger grunden för skapandet av en inre marknad och avskaffandet av hindren för den fria rörligheten för varor, personer, tjänster och kapital. Erfarenheterna visar dock på att den inre marknaden för fastighetshypotek är långt ifrån integrerad: det finns hinder som hämmar verksamhet över nationsgränserna på utbuds- och efterfrågesidan och därigenom minskar konkurrensen och valmöjligheterna på marknaden.

Enligt en studie uppskattas de potentiella ekonomiska vinsterna av en integrering av hypotekslånemarknaderna i EU motsvara 0,7% av EU:s BNP och 0,5% av den privata konsumtionen under de närmaste tio åren[5]. I studien hävdas det att dessa vinster skulle kunna sänka fastighetslåneräntorna med upp till 47 punkter fram till 2015, vilket skulle minska räntan på ett lån på 100 000 euro med 470 euro om året[6]. I en annan studie beräknas vinsterna motsvara 0,12–0,24% av EU:s BNP per år[7]. Dessa beräknade fördelar, som kan ha förändrats något fram till i dag på grund av utvecklingen på marknaden, är en konsekvens av ökad effektivitet hos hypotekslåneinstituten och ett större produktutbud.

Det ska dock medges att det finns gränser för integreringsmöjligheterna: man får inte underskatta betydelsen av faktorer som språk, avstånd, konsumentpreferenser och låneinstitutens affärsstrategier. Det finns emellertid även andra faktorer som visserligen antingen helt förhindrar affärsverksamhet eller betydligt ökar transaktionskostnaderna för att erbjuda eller teckna hypotekslån i en annan EU-medlemsstat, men som kan angripas genom lämpliga politiska initiativ.

Kommissionen är medveten om att konsumenterna företrädesvis söker bolån lokalt och att majoriteten av dem troligen kommer att fortsätta med det inom överskådlig framtid. Integreringen av hypotekslånemarknaderna kommer därför i huvudsak att vara utbudsdriven, framför allt genom olika former för etablering i konsumenternas hemländer.

3 . MÅL

Konkurrenskraft och effektivitet på hypotekslånemarknaderna i EU kan uppnås genom åtgärder som underlättar gränsöverskridande tillhandahållande och finansiering av hypotekslån, ökar variationen i produktutbudet och förtroendet hos konsumenterna samt främjar rörlighet hos kunderna.

3.1 . Underlättande av gränsöverskridande tillhandahållande och finansiering av hypotekslån

Leverantörer av finansiella tjänster kan erbjuda hypotekslån över nationsgränserna på flera sätt: genom lokal närvaro (t.ex. filialer, dotterföretag, fusioner och förvärv), genom direkta distributionskanaler (t.ex. telefon och Internet) eller genom lokala förmedlare (t.ex. mäklare). Leverantörer av finansiella tjänster kan också inleda verksamhet över nationsgränserna genom att köpa en hypotekslåneportfölj av ett institut i en annan medlemsstat.

Skillnader i de rättsliga ramarna och bestämmelserna om konsumentskydd, uppsplittrade infrastrukturer (t.ex. kreditregister) och brist på adekvat lagstiftning i vissa fall (t.ex. beträffande finansiering av hypotekslån) skapar rättsliga och ekonomiska hinder som håller nere utlåningen över nationsgränserna och hindrar utvecklingen av kostnadseffektiva finansieringsstrategier som omfattar hela EU. Kommissionen strävar därför efter att avlägsna hinder som inte står i proportion till sina syften för att minska försäljningskostnaderna för hypotekslåneprodukter inom hela EU.

Det är kommissionens åsikt att de olika instrumenten för lånefinansiering inte är inbördes utbytbara utan kompletterar varandra. Man bör sträva efter att underlätta, inte begränsa, utvecklingen av ett brett spektrum av finansieringsinstrument för hypotekslån. Användning av finansieringstekniker som överför de risker som är förenade med hypotekslån från det ursprungliga utlånande hypoteksinstitutet, originatorn, till kapitalmarknaderna ger fördelar i fråga om riskspridning och finansieringskostnader. Erfarenheter under senare tid har dock visat på behovet av att säkra att teknikerna används på ett sätt som inte skadar den finansiella stabiliteten.

3.2 . Större variation i produktutbudet

Även om ett brett spektrum av produkter finns att tillgå inom EU, kan ingen enskild nationell marknad anses ha ett fullständigt urval av hypoteksprodukter, vare sig i fråga om produktegenskaperna eller när det gäller vilka kategorier låntagare som kan utnyttja dem. Detta beror i viss utsträckning på sådana faktorer som konsumentpreferenser och de olika affärsstrategier som hypotekslåneinstituten har valt. Det finns dock också ekonomiska och rättsliga hinder för att hypotekslåneinstitut ska kunna erbjuda vissa produkter på vissa marknader eller välja en given finansieringsstrategi. I detta avseende finns det ett nära samband mellan hindren för variation i produktutbudet och de övriga hinder som avhåller hypotekslåneinstituten från att bedriva gränsöverskridande verksamhet.

Ökad variation i produktutbudet har i flera studier framhållits som en avgörande faktor för att man ska kunna uppnå de flesta fördelarna med en integrering av hypoteksmarknaderna. Enligt en studie skulle enbart ett avlägsnande av hindren för tillgången till produkterna öka konsumtionen inom EU med 0,4% och EU:s BNP med 0,6% under de kommande tio åren (i förhållande till en beräknad total ökning av konsumtionen inom EU med 0,5% och av EU:s BNP med 0,7% i genomsnitt per år)[8]. I en annan studie hävdas att ökad produktvariation skulle leda till en tioprocentig ökning av marknadens volym, eftersom nya låntagare skulle få tillgång till hypotekslån och en fjärdedel av de nuvarande låntagarna skulle kunna finna lämpligare produkter, vilket skulle ge årliga vinster motsvarande mellan 0,15 och 0,30% av de utestående lånebeloppen eller 0,06–0,12% av BNP 2003[9].

Kommissionen strävar efter att öka variationen i utbudet av produkter som kan motsvara konsumenternas behov genom att avlägsna hinder för distributionen och försäljningen, särskilt när det gäller nya och innovativa hypotekslåneprodukter. Kommissionen är medveten om att många av de bestämmelser som inskränker möjligheterna att erbjuda vissa produkter över nationsgränserna har utformats för att skydda konsumenterna och/eller bevara den finansiella stabiliteten. De problem som nyligen uppstått på den amerikanska marknaden för bostadsobligationer med hög risk är en nyttig påminnelse om vikten av att inte ta otillbörliga risker som kan påverka dessa centrala skyddsaspekter. Kommissionen önskar dock ändå undersöka metoder för att förena ökad variation i produktutbudet med ett starkt konsumentskydd och tillfredsställande finansiell stabilitet.

3.3 . Ökat förtroende bland konsumenterna

För varje konsument får ett beslut att teckna ett bolån omfattande konsekvenser. Kommissionen anser att det inte kan finnas någon effektiv marknad utan konsumenter som har självförtroende och handlingsförmåga och kan söka sig fram till och välja den bästa låneprodukten för de egna behoven, oavsett hypotekslåneinstitutens geografiska belägenhet. För att konsumenterna ska kunna fatta lämpliga val måste de kunna få klar, korrekt, fullständig och jämförbar information om de olika produkterna på hypotekslånemarknaden.

Kommissionen finner det väsentligt att hypotekslåneinstituten bedriver sin verksamhet på ett ansvarsfullt sätt, särskilt när det gäller att grundligt bedöma låntagarens förmåga att fullgöra sina betalningsåtaganden inom den planerade transaktionen. En sådan bedömning kan de göra på flera sätt, till exempel genom att konsultera en databas. Oansvarig utlåning och vilseledande metoder för försäljning av hypotekslån från hypotekslåneinstituts eller skrupelfria kreditförmedlares sida kan, som den senaste tidens problem på marknaden för bostadsobligationer med hög risk har visat, få skadliga effekter på hela samhällsekonomin.

God rådgivning, även i rättsliga frågor, är en viktig faktor för att öka konsumenternas förtroende. Den skiljer sig från informationen, som endast är en beskrivning av produkten. Kommissionen önskar verka för en rådgivning i hypotekslånefrågor som uppfyller högt ställda krav i full medvetenhet om att inte alla konsumenter behöver samma nivå på rådgivningen.

3.4 . Underlättad rörlighet för kunderna

Kundernas rörlighet och konsumenternas benägenhet att byta hypotekslåneinstitut kan påverka graden av konkurrens på marknaden. Kommissionen önskar underlätta kundernas rörlighet genom att säkerställa att konsumenter som vill byta hypotekslåneinstitut inte förhindras eller avskräcks från det på grund av omotiverade rättsliga eller ekonomiska hinder.

En viktig faktor för att underlätta rörligheten för kunderna är att klar och jämförbar information ges om kostnaderna så att priserna kan överblickas. Initiativ för att förbättra kvaliteten och klarheten i den information som ges före avtalsteckning är därför oundgängligen nödvändiga för att säkerställa att konsumenterna är fullt medvetna om alla olika kostnader och produktegenskaper. Det räcker dock inte med information för att underlätta rörligheten för kunderna: kostnaderna för att byta leverantör ökas genom metoder för att binda kunderna vid ett visst institut (t.ex. genom att tvinga kunden att öppna ett konto eller teckna en försäkring hos samma bolag i samband med att bolånet tecknas). Därigenom blir kunderna effektivt bundna till en viss leverantör av finansiella tjänster, vilket begränsar rörlighet och konkurrens. Liknande effekter kan åstadkommas till exempel genom att tvinga konsumenterna att föra över lönen till det konto som är kopplat till bolånet. Sådana metoder påverkar inte bara kundernas rörlighet: de kan också minska konkurrensen i fråga priser och produkter på marknaderna för de produkter som kunderna blir bundna vid eller som framkallar bindningen och avskräcka nya aktörer, särskilt dem som är inriktade på den bundna produkten, från att träda in på marknaden.

4 . HUR SKA MÅLEN UPPNÅS?

Kommissionen anser att det krävs ytterligare arbete för att finna den lämpligaste kombinationen av politiska åtgärder för att nå de nämnda målen.

4.1 . Bedömning av behovet av lagstiftning

Utifrån resultaten av sin översyn finner kommissionen att de centrala frågor som måste tas upp gäller information före avtalsteckning, effektiv årsränta, ansvarsfull utlåning och förtida återbetalning.

I den allmänna konsekvensanalys som bifogas denna vitbok hävdas att lagstiftning på vissa områden skulle vara det effektivaste alternativet för att nå de uppsatta målen, men kommissionen anser ytterligare analyser och samråd med berörda parter krävs innan en slutgiltig politisk bedömning kan göras av vilket tillvägagångssätt som är lämpligast.

Kommissionen kommer därvid, i linje med sina principer om bättre lagstiftning, att genomföra en rigorös konsekvensanalys, som också ska omfatta en kvantitativ kostnads/nyttoanalys av de olika alternativen på varje område, för att förvissa sig om att kostnaderna inte blir alltför stora i förhållande till de förväntade fördelarna. Innan en sådan detaljgranskning har gjorts och ytterligare samråd med berörda parter har genomförts, vore det enligt kommissionens åsikt förhastat att söka avgöra om ett direktiv skulle ge ett tillfredsställande mervärde.

Förtida återbetalning

Kommissionen ser förtida återbetalning som en av de viktigaste frågorna i samband med en integrering av hypotekslånemarknaderna inom EU. I konsekvensanalysen framhålls de effekter som villkoren för förtida återbetalning har för alla de fyra mål som kommissionen satt upp. Det betonas också att dessa villkor är av betydelse för variationen i produktutbudet, som i vetenskapliga studier har angetts som en av de centrala faktorerna för att uppnå vinsterna av integreringen av hypotekslånemarknaderna. Kommissionen anser för sin del att man genom framsteg i fråga om förtida återbetalning – under fullt beaktande av skillnaderna mellan ordningarna för förtida återbetalning i medlemsstaterna – skapar förutsättningar för att utnyttja alla fördelar som integreringen av hypotekslånemarknaderna inom EU kan ge. Kommissionen är medveten om att denna fråga är politiskt känslig och att många faktorer måste beaktas för att finna en lämplig harmoniseringsgrad (vilket framgått av de svårigheter som uppkommit på området för konsumentkrediter). Den anser dock att den, tillsammans med medlemsstaterna och Europaparlamentet, har ett ansvar för att göra allt i sin makt för att hushållen i Europa ska kunna utnyttja ett bredare spektrum av avtalsformer när de tecknar bolån. Kommissionen är därför besluten att, särskilt tillsammans med medlemsstaterna och Europaparlamentet, undersöka i vilken utsträckning det vore möjligt att nå samförstånd om en lämplig EU-ordning för förtida återbetalning.

Under 2008 kommer kommissionen att

- omedelbart undersöka möjliga politiska alternativ i fråga om förtida återbetalning; och

- bedöma kostnader och vinster med olika politiska alternativ för förtida återbetalning (status quo, alternativ avtalsmöjlighet eller tvingande rätt, kompensationsnivå osv.).

Ökad kvalitet och jämförbarhet i informationen

De preliminära resultaten av de konsumentundersökningar som kommissionen gjort visar att det är mycket viktigt för konsumenterna att före avtalsteckningen få information i strukturerad form som gör det möjligt att jämföra olika erbjudanden. Enligt resultaten bör informationen vara heltäckande, innehålla tabeller och konkreta exempel samt vara okomplicerat uttryckt med minsta möjliga inslag av teknisk jargong. Sådan information bör ges i tillräcklig utsträckning innan avtal tecknas.

Trots den viktiga roll som uppförandekoden för bolån[10] (nedan kallad koden) har spelat finns det fortfarande i dag skillnader mellan medlemsstaterna i fråga om nivån och kvaliteten på den information om hypotekslån som ges till konsumenterna. Kommissionen anser att koden dels är något föråldrad, dels inte har varit en fullgod ersättning för tvingande regler. Anslutningen till koden är inte optimal[11] och det saknas effektiva mekanismer för tillsyn och genomdrivande, vilket påverkar dess trovärdighet bland konsumenterna. Dessutom har skillnader mellan tillämpningen av den i vissa länder (t.ex. i fråga om vid vilken tidpunkt det standardiserade EU-faktabladet måste överlämnas till konsumenten) skapat svårigheter[12].

Den effektiva årsräntan är ett viktigt inslag i den information som ska ges till konsumenterna. Det förekommer dock olika beräkningsmetoder och kostnadsbaser, vilket kan begränsa den verkliga jämförbarheten mellan olika produkter, särskilt då jämförelsen avser produkter från olika medlemsstater, och därigenom vilseleda konsumenterna. En harmonisering av den effektiva årsräntan är en grundförutsättning för att säkerställa informationsstandarder av hög kvalitet och verklig jämförbarhet mellan olika bolåneprodukter för konsumenterna.

Under 2008 kommer kommissionen att

- slutgiltigt utforma ett reviderat EU-faktablad om bolån, som i största möjliga utsträckning bygger på de positiva resultat[13] som uppnåddes av den expertgrupp, sammansatt av kreditgivare och låntagare, som sammankallades av kommissionen 2006, samt utnyttjar de första resultaten av kommissionens konsumentundersökningar 2007;

- göra bredare undersökningar av detta reviderade faktablad hos konsumenter i alla medlemsstater;

- undersöka i vilken utsträckning bestämmelserna om effektiv årsränta i det föreslagna konsumentkreditdirektivet kan utvidgas till att även gälla hypotekslån, antingen i befintligt skick eller anpassade till de specifika egenskaperna hos hypotekslån; och

- bedöma kostnader och fördelar med olika politiska alternativ.

Främjande av ansvarsfullhet hos kreditgivare och låntagare

Kommissionen anser att det – till gagn för alla berörda parter (konsumenter, investerare, kreditgivare, aktieägare osv.) – bör krävas att hypotekslåneinstitut och förmedlare med alla lämpliga medel gör en tillfredsställande bedömning av låntagarnas kreditvärdighet, innan de beviljar dem ett hypotekslån. Den bör också vara förvissad om att hypotekslåneinstitut inte diskrimineras när de konsulterar kreditregister i andra medlemsstater och att kredituppgifterna cirkulerar friktionsfritt under fullständigt iakttagande av EU:s bestämmelser om skydd av personuppgifter.

Kommissionens åsikt är att hypotekslåneinstitut bör ge fullständig information och adekvata förklaringar till konsumenterna så att dessa kan träffa väl underbyggda val, men att det inte bör finnas någon lagstadgad skyldighet att ge rådgivning. Att göra rådgivningen obligatorisk kan ge negativa effekter på hypotekslånepriserna och begränsa det produktutbud som står till konsumenternas förfogande, eftersom hypotekslåneinstituten naturligt nog skulle ge rådgivning om sina egna produkter. Rådgivningen bör hellre ges på konsumentens begäran av oberoende rådgivare eller av kreditgivaren. Rådgivning som ges bör dock motsvara högt ställda krav. Det är därvid av största betydelse att konsumenterna kan få objektiv rådgivning som är anpassad till deras individuella kundprofiler och till produkternas komplexitet och de inneboende riskerna. Det är också väsentligt att även konsumenterna ger fullständig och exakt information till rådgivaren.

Under 2008 kommer kommissionen att

- samråda med alla berörda parter om utformningen av normer på högsta nivå för rådgivningen;

- undersöka i vilken utsträckning bestämmelserna om icke-diskriminerande tillträde till kreditregister över nationsgränserna och förklaringsskyldigheten i det föreslagna konsumentkreditdirektivet skulle kunna utvidgas till att även gälla hypotekslån;

- undersöka medel för att främja ökad ansvarsfullhet i långivningen med beaktande av lärdomarna från den amerikanska bolånekrisen; och

- bedöma kostnader och fördelar med olika politiska alternativ.

För att bistå kommissionen i utarbetandet av adekvata åtgärder för att förbättra kredituppgifternas tillgänglighet, jämförbarhet och fullständighet kommer en expertgrupp om kredithistorik att inrättas under 2008.

Förbättrad förståelse av finansiella frågor kan också hjälpa konsumenterna att bedöma vilka produkter och tjänster som bäst passar deras individuella behov. I det meddelande om finansiell utbildning som publiceras samtidigt med denna vitbok uttrycker kommissionen sitt stöd för inrättandet av finansiell utbildning av hög kvalitet inom hela EU.

Kommissionen anser att alla frågor avseende tillämplig lag i samband med hypotekslån bör behandlas enligt 'Rom I'-förordningen, som nyligen godkänts av rådet och Europaparlamentet. När det gäller vilken lag som ska vara tillämplig på säkerheten för hypotekslånet, ser kommissionen ingen anledning att avvika från den väl etablerade principen att det är lagen i det land där egendomen är belägen som är tillämplig.

4.2 . Värdering, fastighetsregister och utmätningsförfaranden

Kommissionen anser att medlemsstaterna bör öka effektiviteten i sina förfaranden för tvångsförsäljning och fastighetsregistrering. Det är faktorer som ger ökade kostnader för hypotekslåneinstitutens affärsverksamhet, ökad osäkerhet hos investerarna om kvaliteten på den underliggande säkerheten och ökade refinansieringskostnader och därigenom minskar effektiviteten hos de befintliga leverantörerna och avskräcker nya från att ge sig in på marknaden.

Kommissionen kommer att offentliggöra regelbundet uppdaterade 'resultattavlor' med objektiv information om kostnaderna och tidsåtgången för fastighetsregistrerings- och tvångsförsäljningsförfarandena i alla medlemsstater.

Under 2008 kommer kommissionen, med förbehåll för resultatet av konsekvensanalysen, att lägga fram en rekommendation. Enligt rekommendationen skulle bland annat medlemsstaterna

- uppmanas att se till att deras utmätningsförfaranden kan genomföras inom en rimlig tidsram och till rimlig kostnad samt att deras fastighetsregister finns tillgängliga online;

- uppmuntras att ansluta sig till EULIS-programmet[14] som har sponsrats av kommissionens eContent-program;

- uppmanas att göra sina fastighetsregister mer överblickbara och tillförlitliga, särskilt när det gäller dolda avgifter; och

- uppmanas att underlätta användning av utländska värderingsrapporter samt främja utveckling och tillämpning av tillförlitliga värderingsstandarder.

4.3. Politik mot överträdelser

Kommissionen kommer att fortsätta att tillämpa en kraftfull politik mot överträdelser. Under 2008 kommer kommissionen bland annat undersöka om

- vissa av de nationella bestämmelser som skapar hinder för överföring av kredituppgifter eller hindrar kreditupplysningsinstitut från att tillhandahålla tjänster utgör en överträdelse av fördraget utan att det påverkar EU:s bestämmelser om skydd av personuppgifter; och om

- det förbud mot att låta icke-inhemska hypotekslån, emitterade inom EU, ingå bland poolade säkerheter för täckta obligationer som för närvarande gäller i några medlemsstater är förenligt med den fria rörligheten för kapital och friheten att tillhandahålla tjänster.

4.4. Uppföljning av arbetet i expertgruppen om finansiering av hypotekslån

På grund av de möjligheter som finns att göra EU:s marknader för finansiering av hypotekslån effektivare avser kommissionen att fortsätta sin analys av art, orsaker och omfattning beträffande de problem som påvisats av både expertgruppen om finansiering av hypotekslån[15] och 'European Financial Markets Lawyers Groups' arbetsgrupp om värdepapperisering[16]. Därvid kommer kommissionen att beakta den senaste utvecklingen på högriskmarknaderna, komplexiteten och den horisontella dimensionen hos de påvisade hindren och de omfattande konsekvenserna för alla berörda parter.

Kommissionen kommer särskilt att undersöka följande:

- marknadspraxis och stabilitetsnormer för hanteringen av risker för bristande matchning av likviditet, som till exempel kan uppstå när kortfristig finansiering används för långfristiga hypotekslån, särskilt i fråga om förmågan att motstå pressade förhållanden på marknaden;

- hypotekslåneinstitutens incitament för att avföra risker från balansräkning;

- stabilitetsnormer och möjligheter att överblicka bankers exponering för värdepapperiseringstransaktioner som är direkt eller indirekt kopplade till hypotekslån;

- det eventuella behovet av att ytterligare förbättra överblickbarheten, så som den framstår i slutinvesterarens perspektiv.

Kommissionen förväntar sig att marknaden lämnar adekvata och snabba svar på de frågor som togs upp av Ekofinrådet den 9 oktober 2007, särskilt i fråga om överblickbarhet och värdering av komplexa finansiella instrument.

Beroende på den kommande utvecklingen på finansmarknaderna skulle det kunna övervägas att inrätta en expertgrupp om värdepapperisering i syfte att utarbeta horisontella politiska reaktioner på de komplexa utmaningar som värdepapperiseringen medför.

4.5 . Ytterligare undersökningar

Som förutskickades i grönboken om finansiella tjänster till privatpersoner[17] genomför kommissionen för närvarande följande:

- En översyn av den roll som spelas av och den reglering som gäller för andra institut än kreditinstitut på EU:s hypoteksmarknader i syfte att bedöma om lämpliga åtgärder krävs på gemenskapsnivå. En studie kommer att inledas och resultaten kommer att bli tillgängliga under 2008. Kommissionen är i princip för att tillåta andra institut än kreditinstitut att vara verksamma på hypotekslåneområdet men finner det väsentligt att detta inte på något sätt skadar ansvarsfullheten i utlåningen, den finansiella stabiliteten och möjligheterna till effektiv tillsyn.

- En översyn av de nationella regleringar enligt vilka produkter för att frigöra kapital, s.k. equity release -produkter ('hypotekspension', som engångsbelopp eller annuiteter med säkerhet i värdet av pensionärers fastigheter, utan att dessa behöver lämna dem under sin livstid) marknadsförs för att bedöma om åtgärder på gemenskapsnivå är motiverade. En studie av olika ordningar för 'equity release' kommer också att inledas och resultaten kommer att bli tillgängliga under 2008. Kommissionen inser att 'equity release'-produkter (t.ex. 'reverse mortgages', då finansieringen sker genom förmedlad försäljning, helt eller delvis, av fastigheter till tredje man men med fortsatt besittningsrätt för pensionärerna och därför normalt till lägre pris än vid normal försäljning) har förutsättningar för att bli av stor ekonomisk betydelse, men den är samtidigt medveten om att det finns potentiella risker med 'equity release'-produkter.

I sitt meddelande om en inre marknad för framtidens Europa som offentliggjordes i november 2007[18] meddelade kommissionen sin avsikt att undersöka metoder för att binda kunder till en viss leverantör och andra otillbörliga metoder i samband med kreditgivning, kontoföring, betalningar och försäkring i syfte att mäta dessas effekter på rörligheten. Kommissionens mål är att utarbeta ett horisontellt initiativ om otillbörlig affärspraxis på området för finansiella tjänster till privatkunder, däribland hypotekslån.

Ränterestriktioner (bestämmelser mot ockerräntor, gränser för räntevariationer, förbud mot ränta på ränta osv.) som gäller i vissa medlemsstater kan förhindra att vissa produkter marknadsförs över nationsgränserna. Deras effekter på variationen i utbudet och gränsöverskridande verksamheter måste vägas noga mot det faktum att de kan ha en viktig uppgift att fylla inom det sociala skyddet och skyddet av konsumenterna och att de endast förekommer i ett begränsat antal medlemsstater. Mot denna bakgrund kommer kommissionen att offentliggöra en horisontell studie under 2010 med en utvärdering av dessa bestämmelsers konsekvenser för den inre marknaden med beaktande av målen för dem.

5 . SLUTSATSER

Det paket som redovisats i denna vitbok består av åtgärder av skälig omfattning, utformade för att öka konkurrenskraften och effektiviteten på hypoteksmarknaderna inom EU till gagn för såväl konsumenter som hypotekslåneinstitut och investerare. Med hänsyn till hypotekslånens betydelse för både EU-medborgarna och ekonomin har en metod valts som bygger på inhämtande av erfarenheter. De senaste händelserna på hypoteksmarknaderna runt om i världen har bekräftat lämpligheten av detta val, men de har också visat på områden där ytterligare arbete krävs. Kommissionen avser att snabbt kontakta samtliga berörda parter för att komplettera sin bedömning av de olika politiska alternativen.

Om föreslagna åtgärder ska kunna anses effektiva, måste det kunna visas att de kommer att skapa nya möjligheter för hypotekslåneinstitut att få tillträde till andra marknader och inleda gränsöverskridande verksamhet. Det bör också kunna visas att de gör det möjligt att effektivisera hypotekslåneprocessen och ge stordriftsfördelar, vilket bör sänka kostnaderna. De förväntade fördelarna bör vägas mot de kostnader åtgärderna kan komma att kräva.

Det hittills utförda arbetet tyder på att väsentliga fördelar kan förväntas om ytterligare åtgärder genomförs på ett antal av de områden som anges i denna vitbok. Många av de åtgärder som är utformade för att öka effektiviteten och konkurrenskraften i den gränsöverskridande hypotekslåneverksamheten – på både primär- och sekundärmarknaderna – skulle också leda till ökad variation i produktutbudet och möjligheter till lägre priser för konsumenterna. Vitboken har pekat på betydelsen av god information, ansvarsfull kreditgivning och skuldsättning samt rådgivning av hög kvalitet till konsumenterna för att säkerställa att de väljer den produkt som bäst motsvarar deras behov. Konsumenterna bör även gynnas av insatser för att förbättra rörligheten för kunderna genom ökad överblickbarhet och minskad användning av metoder för att binda kunderna vid vissa leverantörer.

Allmänt sett skulle investerarna möta mindre risker när de placerar i produkter med säkerhet i hypotek genom att överblickbarheten på marknaden ökas, säkerheten blir större om återvinningsvärdet av investeringarna och urvalet av investeringsmöjligheter vidgas till följd av en större produktvariation på både primär- och sekundärmarknaderna.

BILAGA De viktigaste uppgifter och verksamheter som förutskickas genom denna vitbok

Ska ha genomförts senast | Åtgärder |

2008 | Utarbetande av en konsekvensanalys av förtida återbetalning, information före avtalsteckning, effektiv årsränta, tillträde till kreditregister, bedömning av kreditvärdighet och rådgivningsnormer samt samråd med centrala berörda parter om förtida återbetalning |

2008 | Konsumentundersökning beträffande det reviderade standardiserade EU-faktabladet |

2008 | Inrättande av en expertgrupp om kredithistorik |

2008 | Offentliggörande av en studie av roll och reglering för andra institut än kreditinstitut på hypoteksmarknaderna i EU |

2008 | Offentliggörande av en studie om 'equity release' (hypotekspension) |

2008 | Eventuellt inrättande av en expertgrupp om värdepapperisering |

2008 | Granskning av förbuden mot användning av icke-nationella EU-hypotekslån i pooler för säkring av täckta obligationer och andra aspekter av hypoteksmarknadernas funktion i perspektivet av den fria rörlighet för kapital som garanteras genom fördraget |

2008 | Offentliggörande av en undersökning av konsumentbindande och andra otillbörliga metoder vid kredit, kontoföring, betalningar och försäkring |

2008 | Framläggande av en rekommendation om fastighetsregistrering, utmätning och fastighetsvärdering |

2008-2009 | Offentliggörande av resultattavlor för kostnader och tidsåtgång för fastighetsregistrering och utmätningsförfaranden |

2010 | Offentliggörande av en utvärdering av behovet av och motiven för ränterestriktioner (t.ex. genom bestämmelser mot ockerräntor, räntevariationer och ränta på ränta) mot bakgrund av deras konsekvenser för den inre marknaden |

[1] HYPOSTAT 2005: A review of Europe's Mortgage and Housing Markets , European Mortgage Federation, november 2006, s. 140.

[2] Översynen omfattar lån mot säkerhet i hypotek eller annan jämförbar säkerhet samt övriga lån för fastighetsförvärv.

[3] För ytterligare information se konsekvensanalysen.

[4] KOM(2007) 724, 20.11.2007 och SEK(2007) 1520, 20.11.2007. Se även KOM(2005) 629, 1.12.2005, KOM(2007) 33, 31.1.2007, SEK(2007) 106, 31.1.2007 och KOM(2007) 226, 30.4.2007.

[5] The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets , London Economics, augusti 2005, s. 5.

[6] Se s. 5 i den i fotnot 5 nämnda studien

[7] Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets, Mercer Oliver Wyman och European Mortgage Federation, oktober 2003, s. 77–78.

[8] Se s. 6 i den i fotnot 5 nämnda studien.

[9] Se s. 78 i den i fotnot 7 nämnda studien.

[10] European Agreement on a Voluntary Code of Conduct on Pre-contractual Information for Home Loans (Europaavtalet om en frivillig uppförandekod för information före avtalsteckning vid bostadslån), 5.3.2001.

[11] Se t.ex. European Agreement on a Voluntary Code of Conduct on Pre-contractual Information for Home Loans: Second Progress Report on Implementation in the European Union, andra lägesrapporten om genomförandet av koden från paraplyorganisationen EBIC (European Banking Industry Committee), 13.12.2005, som bekräftade att, även om anslutningen till koden och genomförandet av den på vissa marknader var nästan hundraprocentig, situationen på andra marknader var mindre tillfredsställande, och Monitoring the Update and Effectiveness of the Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual Information for Home Loans , Institute for Financial Services, 17.6.2003.

[12] Mortgage Industry and Consumer Dialogue Final Report , 20.12.2006.

[13] Särskilt i fråga om riskvarningar och lån i utländsk valuta.

[14] EULIS ('European Land Information Service'), som för närvarande har tio deltagare, syftar till att ge lättillgänglig information om ägande av och intressen i mark och fast egendom via Internet (www.eulis.org).

[15] Report of the Mortgage Funding Expert Group, 22.12.2006.

[16] Legal Obstacles to cross-border securitisation in the EU , European Financial Markets Lawyers Group, Working Group on Securitisation, 7.5.2007.

[17] KOM(2007) 226, 30.4.2007.

[18] KOM(2007) 724, 20.11.2007 och SEK(2007) 1520, 20.11.2007.