Vanliga metoder som används av brottslingar inbegriper ofta komplicerade företag för att förvärva fast egendom – allt ifrån komplexa lån eller kreditsystem till förmedling via yrkesverksamma personer, användning av affärsfordon, manipulering av värderingen av en fastighet, användning av finansiella instrument som kontanter eller checkar, användning av bolånesystem eller användning av fastigheter för att dölja intäkter från brottslig verksamhet.

3.2.Användning av fastighetsregister inom ramen för bekämpning av penningtvätt och finansiering av terrorism

De uppgifter som finns i fastighetsregister kan vara till hjälp för behöriga myndigheter och finansunderrättelseenheter på flera olika sätt. I den studie som genomfördes till stöd för denna rapport och som omfattade riktade samråd med behöriga myndigheter för bekämpning av penningtvätt och finansiering av terrorism bekräftas att de på det hela taget är nöjda med takten på det gränsöverskridande informationsutbytet mellan finansunderrättelseenheter och behöriga myndigheter, samt med de uppgifter som finns i fastighetsregistren, eftersom de i allmänhet gör det möjligt att fastställa ägande och få information om fastigheter. Trots att det skulle kunna innebära fördelar om uppgifterna i fastighetsregister harmoniserades och finansunderrättelseenheter och behöriga myndigheter fick tillgång till fastighetsregister i andra medlemsstater är det viktigt att påpeka att dessa register inte innehåller alla de uppgifter som är av betydelse för finansunderrättelseenheter och behöriga myndigheter.

Användning av komplexa system i form av s.k. skalbolag, komplexa ägandestrukturer såsom truster och företag etablerade i jurisdiktioner med dålig insyn samt användning av förvaltare är vanliga metoder för penningtvätt/finansiering av terrorism inom fastighetssektorn. Enligt den överstatliga riskbedömningen 2019 anser företrädare för den privata sektorn att det är mycket utmanande att fastställa verkligt fastighetsägande, i synnerhet i de fall då säljaren och köparen genomför transaktioner via truster. I en undersökning bland finansunderrättelseenheter framkom att 61 % av de svarande betraktade fastighetstransaktioner som enbart utförs av tredje part eller mellanhänder som ett vanligt tillvägagångssätt för penningtvätt/finansiering av terrorism inom fastighetssektorn. Detta följdes av 44 % av de svarande som valde alternativet användning av företagsformer, truster eller förvaltare, och 39 % som framhöll att fastställandet av ägarens, hyresgästens eller fastighetsinvesterarens verkliga identitet är ett stort problem.

Fastighetsregister kan användas tillsammans med andra sammankopplade register som finansunderrättelseenheter och behöriga myndigheter har tillgång till, t.ex. register över verkligt huvudmannaskap, för att upptäcka fall av penningtvätt/finansiering av terrorism då någon av de metoder som nämns ovan används. Dessa register kan ge tillgång till tillförlitlig, kompletterande och aktuell information om nuvarande, och i vissa fall tidigare, fastighetsägare. I en undersökning bland behöriga myndigheter och ansvariga enheter uppgav över 80 % av de svarande att uppgifter om tidigare och nuvarande ägande är av värde för deras arbete. Samtidigt uppgav vissa att uppgifter om äganderätt ibland saknas, och att bristen på kompletterande personuppgifter, såsom personnummer, gör att det inte går att fastställa den verkliga ägaren.

Vanliga metoder för penningtvätt/finansiering av terrorism inom fastighetssektorn inbegriper också avvikande fastighetsprissättning, dvs. att fastighetspriset ligger över eller under fastighetens marknadsvärde. A common element is also the lack of coherence between the declared income/wealth of the buyer and the value of the real estate property. Mot denna bakgrund uppgav 63 % av de svarande att fastighetspriset utgör en viktig uppgift. Svarande uppgav även att inköpspriser och fastighetsvärderingar saknas i registret. De senaste uppgifterna om införandet av sådana uppgifter är från 2014. Då lagrades uppgifter om inköpspris i fastighetsregistren i fjorton medlemsstater. I ytterligare sex medlemsstater lagrades dessa uppgifter, men registrerades antingen inte i något register eller registrerades separat från fastighetsregistret. Detta hänger samman med avsaknaden av historiska uppgifter om överlåtelse av äganderätten till fastigheter, betalningsmedel (särskilt mot bakgrund av att kontantbetalningar blir allt vanligare vid fastighetsköp) och köpekontrakt.

De svarande uttryckte också oro när det gäller registeruppgifternas riktighet (t.ex. att fastighetsbeskrivningen inte (längre) är aktuell) och fullständighet (trots att bostadsrätter är vanliga på marknaden ingår de inte i alla register).

I nästa avsnitt analyseras för- och nackdelarna med att sammankoppla fastighetsregistren. Detta görs med strikt utgångspunkt i regelverket för bekämpning av penningtvätt och finansiering av terrorism och användningen av dessa register i syfte att förebygga och bekämpa gränsöverskridande penningtvätt och finansiering av terrorism inom fastighetssektorn.

4.Harmonisering av uppgifterna i fastighetsregistren

I denna rapport avses med harmonisering av uppgifterna i fastighetsregistren att man fastställer en minimidatauppsättning för fastigheter som alla medlemsstater ska tillhandahålla.