SV    SV SV 
SV    SV  EUROPEISKA KOMMISSIONEN 
Bryssel den 31.3.2011 
SEK(2011) 355 slutlig 
  
ARBETSDOKUMENT FRÅN KOMMISSIONENS AVDELNINGAR 
SAMMANFATTNING AV KONSEKVENSANLYSEN 
  
Följedokument till 
  
Förslag till 
EUROPAPARLAMENTETS OCH RÅDETS DIREKTIV 
om bostadslåneavtal 
  
(Text av betydelse för EES) 
SEK(2011) 356 slutlig 
SEK(2011) 357 slutlig 
KOM(2011) 142 slutlig 
SV 2   SV 1. INLEDNING  
En ansvarsfull utlåning betyder a tt kreditgivare och förmedlare bemödar sig om att bara låna 
ut belopp som konsumenterna har råd med och som motsvarar deras behov och individuella 
situation.  I likhet med detta innebär ett ansvarsfu llt låntagande att konsumenterna ska lämna 
relevanta, fullständiga och korrekta uppgifter  om sin ekonomiska situation och att de 
uppmuntras att fatta välgrundade och långsiktigt hållbara beslut.  
2. PROBLEMFORMULERING  
2.1. Problem 
Hushållens skuldsättning ökar i hela Europa. Detta är emellertid inte i sig ett tecken på 
oansvarig utlåning och oa nsvarigt låntagande så länge skul derna kan bäras och återbetalas. 
Statistiken visar emellertid a tt man i tilltagande grad får probl em med just detta. Under 2008 
angav 16 % av befolkningen att man hade svårt att betala sina räkningar och 10 % av alla 
hushåll angav att man låg efter med sina betalningar1. Detta har lett till att antalet 
betalningsförsummelser och utmätningar har ökat.2 Andra faktorer än det förhållandet att 
utlåning och låntagande inte skett på ett ansvarsfullt sätt kan visserligen inverka på dessa siffror, t.ex. den allmänna konjunkturnedgånge n, De uppgifter som samlats in för denna 
konsekvensanalys kombinerat med kvalitativa uppgi fter som lämnats av berörda parter samt 
empiriska belägg från hela Eur opa visar dock att de tta inte bara är ett konjunkturbetingat 
problem eller begränsat till några få medlemsst ater, utan snarare en realitet i hela EU. 
Vid beslutet om att bevilja ett hypotekslån oc h vid låntagarens slutliga val av låneprodukt 
finns det en rad olika faktorer som spelar in, vilket även gäller för låntagarens förmåga att betala tillbaka lånet. Hit hör bl.a. det ekonomiska klim atet, skillnader i synen på 
informationsbehov, intressekonflikter, luckor oc h inkonsekvenser i lagstiftningen samt andra 
faktorer som låntagarens förmåga att förstå finansiell information och 
hypoteksfinansieringsstrukturer. De ssa andra faktorer spelar vi sserligen en klar roll, men 
faktum kvarstår att vissa marknadsaktörers oansva riga beteende låg till grund för finanskrisen. 
Det står därför klart att åtgärder för att motver ka en oansvarig utlåning och ett oansvarigt 
låntagande måste vidtas för a tt vi ska undvika en återupprepni ng av en sådan finanskris som 
den vi nu ser. 
Följande problem har belagts som är kopplad e till oansvarig hypotekslångivning och 
oansvarigt låntagande. Utöver de problem so m beskrivs nedan har ett flertal problem 
identifierats som har att göra med förtidsb etalning av hypotekslån. Dessa problem – som 
skapar ojämlika förutsättningar, hämmar gr änsöverskridande verksamhet och kundernas 
rörlighet samt påverkar konsumenternas förtroe nde – beskrivs ingående i konsekvensanalysen 
som åtföljer Vitbok om integreringen av marknaden för hypotekslån i EU .
3 
                                                 
1 Europeans’ state of mind , Eurobarometer 69, november 2008. Towards a Common Operational 
European Definition of Over-indebtedness , Observatoire de l’épargne Européenne i samarbete med 
Centre for European Policy Studies och University of Bristol, februari 2008. 
2 Enligt uppgifter som medlemsstaterna har lämnat till kommissionen. 
3 SEK(2007) 1683. 
SV 3   SV 2.1.1.  Reklam och marknadsföring kan inte jämf öras, är obalanserad, ofullständig och 
oklar 
Icke ändamålsenlig reklam fö r hypotekslåneprodukter står att finna i hela EU. Om reklam- 
och marknadsföringsmaterial är ofullständigt och oklart är det ofta svårt att göra jämförelser, 
vilket leder till att konsumenterna inte kan söka ordentligt efter det bä sta erbjudandet. Trots 
att det finns både nationell lagstiftning och EU -regler som förbjuder vilseledande reklam 
förekommer inkonsekvenser och luckor. Är regler na disparata ställs kr editgivare och/eller 
kreditförmedlare som erbjuder produkter över nationsgränserna inför ytterligare hinder. 
2.1.2.  Den information som lämnas innan avtal ingås är otillräcklig, lämnas inte i tid, kan 
inte jämföras och är oklar 
Ansträngningar har gjorts för att den informati on som lämnas innan avta l ingås ska bli bättre 
och mer jämförbar. Ett Europaavtal har t.ex . slutits om en frivillig uppförandekod för 
information före avtalsteckning vid bostads lån. Tillämpningen av uppförandekoden har 
emellertid varit blandad och mekanismerna för genomförande och övervakning ineffektiva. 
Det standardiserade EU-faktabladet tillhandahålls olika tidigt, vilket gör det svårare att t.ex. 
jämföra erbjudanden. Trots att det finns en uppförandekod kan en rad 
marknadsmisslyckanden fortfarande konstateras. Fö r det första är det svårt att jämföra den 
information som ges innan avtal ingås. Olika me toder och kostnadsbaser innebär dessutom att 
ett centralt inslag i EU-faktabladet, nämligen de n effektiva räntan, inte är jämförbar. För det 
andra anser konsumenterna att den information som ges är komplicerad och otydlig. För det 
tredje är informationen ofta ofullständig, och slutligen finns det inga regler om information om förhållandet mellan kreditgivaren och kreditförmedlaren. 
2.1.3.  Icke ändamålsenlig rådgivning 
Missriktade incitament vid rådgivningen kan leda till marknadsmisslyckanden. Rådgivare kan 
lockas att ge partiska råd, t.ex. därför att de ras provision från olika kreditgivare är olika stor 
när de säljer vissa produkter. Det finns uppgifter som visar at t rådgivningen om hypotekslån i 
många fall inte har varit ändamålsenlig, vilket har varit till nackdel fö r konsumenten. Så länge 
det inte finns några regler elle r standarder som rådgivningen ka n bedömas utifrå n är det svårt 
att avgöra om rådgivningen har varit ändamålsenlig. 
2.1.4.  Otillfredsställande lämplighets- och kreditprövningar 
Ett betydande marknadsmisslyckande på detta om råde är bristen på incitament att göra en 
grundlig kredit- och/eller lämplighetsprövning. Kreditgivarna kan förlita sig på den underliggande säkerheten (den pantsatt a fastigheten), överföra risken för 
betalningsförsummelser på eller sälja låne t till tredje man. På liknande sätt kan 
konsumenterna också lockas att ange en högre inkomst än man har för att få lånet. En 
bristfällig lagstiftning i form av icke existerande, otydliga eller inkonsekventa regelverk bidrar vidare till otillfredsställande lämpli ghets- och kreditprövningar. Det finns också 
rättsliga hinder som inskränker kreditgivarnas möjligheter att komma åt kreditvärdighetsuppgifter i kreditdatabaser om en lå ntagare i ett annat land. 
SV 4   SV 2.1.5.  Systemen för godkännande, registrering och ö vervakning är ineffektiva, motstridiga 
eller saknas helt för kreditförmedlare och andra tillhandahållare av hypotekslån än kreditinstitut 
Alla medlemsstater kräver inte att kreditfö rmedlare ska vara godkända  eller registrerade, 
vilket kan skapa utrymme för ett oansvarigt beteende. Om det inte finns några krav på 
godkännande eller registrering har myndigheterna inte he ller så stora möjli gheter att övervaka 
kreditförmedlares verksamhet eller fatta beslut om sanktioner för vårdslöshet. Detta kan skapa 
förhållanden som präglas av en bristande konku rrens där man inte ställs till ansvar för 
vårdslöshet, överdrivet risktagande eller dålig rådgivning. Den gränsöverskridande 
verksamheten bland kreditförmedlare är extremt begränsad för tillfället. Det rättsliga lapptäcket på EU-nivå kan avhålla företag från  att bedriva gränsövers kridande verksamhet. 
I sex medlemsstater har man inga krav på godkännande och registrering för andra 
tillhandahållare av hypotekslån än kreditinstitut,  och kraven varierar stort mellan de övriga 
medlemsstater där regler finns. Avsaknaden av sådana krav inne bär att myndighete rna inte har 
någon grund för övervakning av de ssa tillhandahållares verksa mhet eller för beslut om 
sanktioner för vårdslöshet, vilket få r de konsekvenser som beskrivs ovan. 
2.2. Konsekvenser 
De identifierade problemen få r konsekvenser för konsumenter, kreditförmedlare, kreditgivare 
och ekonomin som helhet. 
2.2.1.  Betydande spridningseffekter på ekonomin 
Hypotekslånemarknaderna är viktiga fö r EU:s ekonomi. Under 2008 uppgick den 
sammanlagda utestående hypotek slångivningen i EU-27 till omkri ng 50 % av EU:s BNP. En 
oansvarig utlåning och ett oans varigt låntagande kan därför  i betydande grad påverka 
ekonomin i stort. Hypotekslåneinstitutens  betalningsförmåga påverkas. Eftersom 
finansinstituten i tilltagande grad måste avsätt a allt större belop för att täcka nödlidande 
krediter minskar tillgången på krediter för ansv arstagande låntagare och företag, vilket i sin 
tur begränsar den ekonomiska tillväxten och ko nsumtionen. En oansvarig utlåning och ett 
oansvarigt låntagande får även finansiella kons ekvenser, eftersom staten måste gå in med 
räddningspaket eller förstatliga företag. Det offe ntliga finanserna sätts därigenom under press 
och budgetåtstramningar blir ofta  nödvändiga. Slutligen utsätts  de sociala skyddsnäten för 
påfrestningar med ökad arbetslöshet och stiga nde utgifter inom det sociala området och 
bostadssektorn. 
2.2.2.  Risk för negativa konsekvenser för konsumenterna 
Konsumenter som köper produkter som inte passar deras behov råkar många gånger i 
finansiella svårigheter, vilket leder till övers kuldsättning och betalningsförsummelser eller 
utmätning. Lagstiftning som hindrar kred itgivare från att korrekt kunna bedöma 
kreditvärdighet och lämplighet samt kreditg ivarnas extra kostnader för att bedriva 
gränsöverskridande verksamhet kan leda till finansiella och sociala nackdelar för 
konsumenterna. De kan t.ex. få betala ett högr e pris för en produkt som hade kunnat vara 
billigare eller nekas ett hypotekslån trots att de har råd me d det. Konsumenterna kan slutligen 
också förlora förtroendet för kreditgivare och kreditförmedlare. 
SV 5   SV 2.2.3.  Låg kundrörlighet 
Flera av de problem som beskrivs ovan hä mmar kundrörligheten. En br ist på öppenhet och 
jämförbarhet kan leda till att konsumenterna inte kan söka efter det erbjudande som bäst passar deras behov. Konsumenter som vill ta ett lån i ett annat land än hemlandet kan få betala 
högre priser eller nekas lån därför att de utlä ndska kreditgivarna inte kommer åt tillräckligt 
med uppgifter om konsumentens kredithistorik. 
2.2.4.  Låg gränsöverskridande verksamhet 
Ekonomiska hinder som kostnaderna för att anvä nda infrastruktur samt det förhållandet att 
man måste anpassa reklammaterial, informa tion, produkter, affärsmodeller och prissättning 
leder till ökade kostnader för att bedriva ve rksamhet i en annan medlemsstat. Detta utgör 
hinder för nya marknadsaktörer och begränsa r konkurrensen. Kreditförmedlare som vill 
bedriva verksamhet över nationsgränserna ställs t. ex. inför ett ytterligar e hinder genom att det, 
i motsats till situationen för i nvesterings- eller försäkringsförmed lare, inte finns något system 
med ”pass”. 
2.2.5.  Ojämlika förhållanden mellan marknadsaktörer och produkter 
Luckor och motstridiga regler i regelverket har lett till en  situation där aktörerna på 
hypotekslånemarknaderna bedriver samma verksamh et, ställs inför samma risker men inte 
nödvändigtvis omfattas av samma regler. De olika regelverken för konsumentkrediter och 
hypotekslån kan även leda till arbitrag e mellan de två olika låneprodukterna 
(konsumentkrediter och hypotekslån). 
3. P
OLITISKA MÅL  
Två allmänna mål är gemensamma för alla problemområden: För det första att skapa en 
effektiv och konkurrenskraftig inre mar knad för konsumenter, kreditgivare och 
kreditförmedlare med ett starkt konsumentskydd genom att eftersträva följande fyra särskilda mål: 
– Konsumentförtroende 
– Kundrörlighet 
– Gränsöverskridande verksamhet för kreditgivare och kreditförmedlare 
– Lika konkurrensvillkor 
För det andra att understödja finansiell stabilitet  genom att sörja för ansvarsfullt fungerande 
hypotekslånemarknader. 
4. V
ARFÖR BÖR EU VIDTA ÅTGÄRDER ? 
Åtgärder som bara vidtas på na tionell nivå leder till disparata regler, vilket kan undergräva 
eller skapa nya hinder för den inre marknade ns funktion och medföra att konsumentskyddet är 
olika starkt i olika delar av EU. Gemensamma standarder på EU-nivå är därför nödvändiga för 
att främja en effektiv och konkurrenskraftig in re marknad med ett starkt konsumentskydd och 
undvika att det utvecklas regler  och praxis som skiljer sig åt mellan medlemsstaterna. I 
SV 6   SV fördraget föreskrivs om åtgärder för att sä kerställa upprättandet av  en fungerande inre 
marknad med ett starkt konsumentskydd och fritt tillhandahållande av tjänster. En sådan 
marknad för bostadslån är långt if rån fullbordad, eftersom det finns en rad hinder för ett fritt 
tillhandahållande av tjänster och skapandet av  en inre marknad. Följande bestämmelser i 
fördraget utgör den rättsliga grunden för åtgärder: artikel 114 (f.d. artikel 95). 
5. ALTERNATIV  
Ett antal handlingsalternativ har identifierats. I tabellen nedan sammanfattas dessa alternativ. 
De utvalda alternativen har markerats. Analysen  har visat att detta är de mest effektiva och 
verksamma alternativen för a tt uppnå de mål som anges ova n. Handlingsalternativen för 
förtidsbetalning analyseras och bedöms i ngående i den konsekvensanalys som åtföljer Vitbok 
om integreringen av marknaden för hypotekslån i EU4 och undersökningen av kostnaderna 
och fördelarna beträffande de olik a handlingsalternativen för hypotekslån5. 
Reklam och marknadsföring  
1: Inga åtgärder vidtas  
2: Införande av regler om reklam i likhet med dem  som finns i artikel 4 i konsumentkreditdirektivet  
3: Införande av särskilda regler om form och innehåll avseende reklam- och marknadsföringsmaterial  
Information som ska lämnas innan ett avtal ingås  
1: Inga åtgärder vidtas  
2: Säkerställa att konsumenterna får det standardiserade EU-faktabladet  
3: Säkerställa att det standardiserade EU-faktabladet t illhandahålls i så god tid att konsumenterna kan jämföra erbjudanden  
3.1: Principbaserade krav  
3.2: Fastställande av en tidsfrist för tillhandahållande av information  
4: Förbättra det standardiserade EU-faktabladets form och innehåll  
5: Standardisering av den effektiva räntan  
5.1: Standardisering på grundval av en begränsad kostnadsförteckning  
5.2: Standardisering på grundval av artikel 19 i konsumentkreditdirektivet  
5.3: Standardisering på grundval av en omfattande kostnadsförteckning  
6: Ytterligare information innan avtal ingås om den aktör som erbjuder hypotekslånet (t.ex. ersättning)  
Rådgivning om hypotekslån  
1: Inga åtgärder vidtas  
1.2: Krav på att ge de förklaringar som konsumenten behöver (artikel 5.6 i konsumentkreditdirektivet)  
1.3: Principbaserade rådgivningsstandarder  
1.4: Krav på rådgivning om hypotekslån  
Strategier för ersättning till rådgivare  
2.1: Inga åtgärder vidtas  
2.2: Principbaserade riktlinjer för ersättningspolicy  
2.3: Särskilda regler om metoder na för ersättning och ersättningsnivåer  
Kreditprövningar  
1.1: Inga åtgärder vidtas  
1.2: Krav på att kreditgivaren ska  bedöma låntagarens kreditvärdighet  
1.3: Krav på att kreditgivaren ska neka kredit om en kreditprövning utfaller negativt  
1.4: Icke-diskriminerande tillgång till databaser för kreditgivare  
1.5: Förenhetliga databasernas innehåll och egenskaper  
1.6: Krav på att låntagaren ska lämna korrekta uppgifter om sin situation  
Lämplighetsprövningar  
2.1: Inga åtgärder vidtas  
2.2: Krav på att kreditgivaren eller kreditförmedlaren  ska bedöma huruvida den produkt som erbjuds är lämplig  
2.3: Krav på att varna låntagaren om den valda kreditprodukten inte passar honom eller henne  
                                                 
4 SEK(2007) 1683. 
5 Study on the costs and benefits of different policy options for mortgage credit , London Economics med 
Achim Dübel (Finpolconsult) i samarbete med institut für finanzdienstleistungen (iff), november 2009, 
s. 200–336. 
SV 7   SV 2.4: Krav på att låntagaren ska lämna korrekta uppgifter om sin situation  
2.5: Särskild produktreglering inklusive för bud eller begränsningar för vissa kreditprodukter  
Kreditförmedlare: registrering och godkännande  
1.1: Inga åtgärder vidtas  
1.2: Principbaserade krav  
1.3: Särskilda krav  
1.4: Införande av ett pass  
Kreditförmedlare: tillsynskrav och övervakning  
3.1: Inga åtgärder vidtas  
3.2: Principbaserade krav  
3.3: Särskilda krav  
3.4: Införande av övervakning på EU-nivå  
Andra tillhandahållare än kreditinstitut: registrering och godkännande  
1.1: Inga åtgärder vidtas  
1.2: Principbaserade krav  
1.3: Särskilda krav  
Andra tillhandahållare än kreditinstitut: tillsynskrav och övervakning  
3.1: Inga åtgärder vidtas  
3.2: Principbaserade krav  
3.3: Särskilda krav  
3.4: Införande av övervakning på EU-nivå  
6. KONSEKVENSER  
Förstahandsalternativen kommer att minska  sannolikheten för att konsumenterna köper en 
hypotekslåneprodukt som inte passar deras behov. Starka positiva effekter på konsumenternas förtroende väntas också understödja efterf rågan på kreditprodukter och stimulera 
konsumenternas rörlighet både på nationell och (även om detta sker i mindre grad) på 
gränsöverskridande nivå. 
Vissa av de utvalda alternativen kommer inte  att innebära några större förändringar för 
marknadsaktörernas verksamhet på utbudssi dan i ett antal medlemsstater där liknande 
skyldigheter redan finns. De alternativ som fö redras påverkar dock i betydande utsträckning 
kreditgivarnas och kreditförmedlarnas grän söverskridande verksa mhet. Om utländska 
kreditgivare och kreditförmed lare kommer in på markna den bör detta leda till ökad 
konkurrens och därmed till ett större utbud av låneprodukter för konsumenterna och eventuellt 
till och med till lägre priser. 
Paketets effekter som helhet kan inte beräkna s som summan av alla enskilda effekter. Detta 
beror inte bara på risken för att man då dubbelräknar överlappande kostnader och fördelar, 
utan även på att det uppstår synergieffekter mellan vissa alternativ som torde förstärka deras effekt. Enligt kommissionens beräkningar som baserar sig på aktuella uppgifter är 1 272–
1 931 miljoner euro en försiktig uppskattning av alla fördelar som väntas. De totala engångskostnaderna beräknas uppgå till 383–621 m iljoner euro och de löpande kostnaderna 
till 268–330 miljoner euro. 
De alternativ som föredras kommer att få en  spridningseffekt i hela EU. Kostnaderna och 
fördelarna i samband med vissa a lternativ kommer emellertid att förstärkas i de medlemsstater 
som måste göra genomgripande an passningar av gällande regler  eller införa ett helt nytt 
regelverk (t.ex. i de länder där kreditförmedlar e eller andra tillhandahå llare än kreditinstitut 
inte är reglerade alls). 
Två sinsemellan motstridiga effekter kan identifie ras på det sociala planet. En ansvarstagande 
utlåningspraxis kan leda till att särskilt vissa grupper av låntagare (t.ex. de med låg inkomst) 
SV 8   SV riskerar att inte få tillgång till krediter i samm a utsträckning som tidig are, men å andra sidan 
kan en ansvarstagande policy för utlåning även  främja utlåningspraxis som är långsiktigt 
hållbar och därmed den sociala sammanhållningen. 
De flesta av de utvalda alternativen väntas inte innebära några öka de administrativa bördor. 
Undantagen är de alternativ som gäller re gelverket för kreditförmedlare och andra 
tillhandahållare än kreditinstitu t som däremot kommer att innebära att dessa aktörer får en 
viss ökad administration som är  knuten till kostnaderna fö r godkännande, registrering och 
efterlevnaden av den nya lagstiftningen. 
7. SLUTSATSER  
Det politiska instrument som är mest ändamålsen ligt är ett EU-direktiv. Med ett direktiv kan 
proportionaliteten beaktas genom graden av ha rmonisering. En detaljerad harmonisering är 
inte alltid nödvändig eller lämplig, eftersom bostadsmarknadernas och hypotekslånemarknadernas struktur ser mycket o lika ut i olika delar av EU och produkterna 
och ersättningssystemen också varierar kraftigt. EU:s åtgärder måste vara tillräckligt ingående 
för att vara effektiva men också så flexibla att den europeiska mångfalden kan beaktas. 
Förslaget till EU-direktiv bör innehålla best ämmelser om en översyn för att bedöma om 
direktivets bestämmelser är ändamålsenliga och effektiva. Denna översyn bör ske fem år efter 
genomförandet och omfatta ett offentligt samråd.