02017Y0131(01) — SV — 13.08.2019 — 001.001

Den här texten är endast avsedd som ett dokumentationshjälpmedel och har ingen rättslig verkan. EU-institutionerna tar inget ansvar för innehållet. De autentiska versionerna av motsvarande rättsakter, inklusive ingresserna, publiceras i Europeiska unionens officiella tidning och finns i EUR-Lex. De officiella texterna är direkt tillgängliga via länkarna i det här dokumentet

►B EUROPEISKA SYSTEMRISKNÄMNDENS REKOMMENDATION av den 31 oktober 2016 om förbättrad statistik över fastighetssektorn (ESRB/2016/14) (EGT C 031 31.1.2017, s. 1)

Ändrad genom:









▼B

EUROPEISKA SYSTEMRISKNÄMNDENS REKOMMENDATION

av den 31 oktober 2016

om förbättrad statistik över fastighetssektorn

(ESRB/2016/14)

2017/C 31/01







AVSNITT 1

REKOMMEDATIONER

Rekommendation A – Bevakning av de risker som härrör från sektorn bostadsfastigheter

1. Det rekommenderas att nationella makrotillsynsorganen inrättar ett ramverk för bevakning av de risker som härrör från deras inhemska sektor för bostadsfastigheter, inklusive information om lånevillkoren för inhemska bostadslån. För detta ändamål rekommenderas nedanstående uppsättningen indikatorer över lånevillkor för att effektivt kunna bevaka de risker som härrör från bostadsmarknaden:

a) ursprunglig belåningsgrad (LTV-O).

b) den aktuella belåningsgraden (LTV-C).

c) ursprunglig kvot mellan lån/inkomst (LTI-O).

d) ursprunglig kvot mellan skuld/inkomst (DTI-O).

e) ursprunglig kvot mellan lånekostnad/inkomst (LSTI-O).

f) ursprunglig kvot mellan skuldbetalning/inkomst (DSTI-O) som frivillig indikator.

g) antal och belopp på utbetalade bostadslån.

h) bostadslånets ursprungliga löptid.

Informationen om dessa indikatorer bör avse enskilda inhemska kreditgivare och bör vara tillräckligt representativ för den inhemska bolånemarknaden.

2. Om förvärv för uthyrning utgör en betydande del av de risker som härrör från den inhemska fastighetssektorn, eftersom denna kan utgöra en betydande del av bolånestockarna eller -flödena, rekommenderas det att de nationella makrotillsynsmyndigheterna inrättar ett ramverk för bevakning av risker baserat på ett antal ytterligare indikatorer för detta marknadssegment. Om det saknas eller endast finns begränsad information för att bedöma betydelsen av segmentet förvärv för uthyrning, kan denna bedömningen initialt behöva göras baserat på mer kvalitativ information. De ytterligare indikatorerna för detta marknadssegment bör inkludera:

a) den ursprungliga räntetäckningsgraden (ICR-O), och

b) den ursprungliga kvoten mellan lån/hyra (LTR-O).

3. Det rekommenderas att de nationella makrotillsynsmyndigheterna vid beräkningen av indikatorerna enligt punkterna 1 och 2 följer de riktlinjer som framgår av bilaga IV till denna rekommendation.

4. Det rekommenderas att de nationella makrotillsynsmyndigheterna, utifrån de indikatorer som framgår av punkterna 1 och 2, bevakar utvecklingen på den inhemska bostadsmarknaden minst årsvis.

Rekommendation B – Relevant information om sektorn bostadsfastigheter

1. Det rekommenderas att de nationella makrotillsynsmyndigheterna bevakar den univariata fördelningen och de valda gemensamma fördelningarna av de relevanta indikatorerna enligt vad som framgår av förlaga A i bilaga II till denna rekommendation. Förlagan förklarar vilken detaljeringsnivå som behövs på den relevanta informationen för att bevaka de risker som härrör från den inhemska bostadssektorn.

2. Det rekommenderas att de nationella makrotillsynsmyndigheterna bevakar risker i förhållande till de olika indikatorerna utifrån följande information enligt vad som framgår av förlaga A i bilaga II till denna rekommendation.

a) För flöden av bostadslån som beviljats under rapporteringsperioden bör de nationella makrotillsynsmyndigheterna beakta:

— antalet avtal och tillhörande belopp i nationell valuta.

— antalet avtal och tillhörande belopp i nationell valuta uppdelade på de kategorier som framgår av förlaga A i bilaga II till denna rekommendation.

b) För LTV-O och LSTI-O relaterade till flödena av bostadslån, bör de nationella makrotillsynsmyndigheterna beakta:

— det vägda genomsnittet av den relevanta kvoten uttryckt i procent.

— det vägda genomsnittet av den relevanta kvoten uttryckt i procent uppdelat på de kategorier som framgår av förlaga A i bilaga II till denna rekommendation.

— antalet avtal och tillhörande belopp i nationell valuta uppdelade på de fördelningsintervall som framgår av förlaga A i bilaga II till denna rekommendation.

c) För DSTI-O (frivillig indikator) relaterad till flödena av bostadslån, bör de nationella makrotillsynsmyndigheterna beakta:

— det vägda genomsnittet av den relevanta kvoten uttryckt i procent.

— antalet avtal och tillhörande belopp i nationell valuta uppdelade på de fördelningsintervall som framgår av förlaga A i bilaga II till denna rekommendation.

d) För LTV-C relaterad till stockar av bostadslån, bör de nationella makrotillsynsmyndigheterna beakta:

— det vägda genomsnittet av den relevanta kvoten uttryckt i procent.

— antalet avtal och tillhörande belopp i nationell valuta uppdelade på de fördelningsintervall som framgår av förlaga A i bilaga II till denna rekommendation.

e) För ursprungliga löptid relaterad till flöden av bostadslån, bör de nationella makrotillsynsmyndigheterna beakta:

— den vägda genomsnittliga löptiden i år.

— antalet avtal och tillhörande belopp i nationell valuta uppdelade på de fördelningsintervall som framgår av förlaga A i bilaga II till denna rekommendation.

f) För LTI-O och DTI-O relaterade till flödena av bostadslån, bör de nationella makrotillsynsmyndigheterna beakta:

— det vägda genomsnittet av den aktuella kvoten.

— antalet avtal och tillhörande belopp i nationell valuta uppdelade på de fördelningsintervall som framgår av förlaga A i bilaga II till denna rekommendation.

g) För den gemensamma fördelningen av LSTI-O, LTV-O och bostadslånets ursprungliga löptid för flödena av bostadslån, bör de nationella makrotillsynsmyndigheterna beakta antal avtal och tillhörande belopp i nationell valuta uppdelade på de kategorier som framgår av förlaga A i bilaga II till denna rekommendation.

h) För den gemensamma fördelningen av LSTI-O, och tidsperioden för den första räntebestämningen för flödena av bostadslån, bör de nationella makrotillsynsmyndigheterna beakta antal avtal och tillhörande belopp i nationell valuta uppdelade på de kategorier som framgår av förlaga A i bilaga II till denna rekommendation.

i) För den gemensamma fördelningen av DTI-O och LTV-O för flödena av bostadslån, bör de nationella makrotillsynsmyndigheterna beakta antal avtal och tillhörande belopp i nationell valuta uppdelade på de kategorier som framgår av förlaga A i bilaga II till denna rekommendation.

3. Om förvärv för uthyrning utgör en betydande del av de risker som härrör från den inhemska fastighetssektorn, som kan utgöra en betydande del av bolånestockarna eller -flödena, rekommenderas det att de nationella makrotillsynsorganen bevakar de relevanta indikatorerna enskilt för segmenten förvärv för uthyrning och ägarbebodda bostäder. I detta fall bör de nationella makrotillsynsorganen överväga de uppdelningar som framgår av förlaga B i bilaga II till denna rekommendation.

Rekommendation C – Bevakning av de risker som härrör från sektorn kommersiella fastigheter

▼M1

1. Det rekommenderas att nationella makrotillsynsorganen inrättar ett ramverk för bevakning av de risker som härrör från deras inhemska sektor för kommersiella fastigheter. För detta ändamål rekommenderas att nedanstående indikatorer används för att effektivt bevaka de risker som härrör från marknaden för kommersiella fastigheter:

Indikatorer över den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter:

a) prisindex.

b) hyresindex.

c) index över hyresavkastning.

d) lediga bostäder.

e) påbörjad nybyggnation.

Indikatorer över det finansiella systemets kreditexponering mot kommersiella fastigheter:

f) flöden av utlåning för investering i kommersiella fastigheter (inklusive ej färdigställda projekt).

g) flöden av osäkra fordringar avseende kommersiella fastigheter (inklusive ej färdigställda projekt).

h) flöden av reserveringar för kreditförluster avseende kommersiella fastigheter (inklusive ej färdigställda projekt).

i) flöden av reserveringar för kreditförluster avseende ej färdigställda kommersiella fastigheter (som en del av kreditgivningen till kommersiella fastigheter).

j) lånestockar avseende kommersiella fastigheter (inklusive ej färdigställda projekt).

k) stockuppgifter om osäkra fordringar avseende kommersiella fastigheter (inklusive ej färdigställda projekt).

l) stockuppgifter om reserveringar för kreditförluster avseende kommersiella fastigheter (inklusive ej färdigställda projekt).

m) stockuppgifter om utlåning till ej färdigställda kommersiella fastigheter (som en del av kreditgivningen till kommersiella fastigheter).

n) stockuppgifter om osäkra fordringar avseende ej färdigställda kommersiella fastigheter (som en del av kreditgivningen till kommersiella fastigheter).

o) stockuppgifter om reserveringar för kreditförluster avseende ej färdigställda kommersiella fastigheter (som en del av kreditgivningen till kommersiella fastigheter).

Indikatorer över lånevillkor för kommersiella fastigheter:

p) vägt genomsnitt av LTV-O för låneflöden avseende kommersiella fastigheter.

q) vägt genomsnitt av aktuell belåningsgrad (LTV-C) för lånestockar avseende kommersiella fastigheter.

r) vägt genomsnitt av ursprunglig räntetäckningsgrad (ICR-O) för låneflöden avseende kommersiella fastigheter samt vägt genomsnitt av aktuell räntetäckningsgrad (ICR-C) för lånestockar avseende kommersiella fastigheter.

s) vägt genomsnitt av ursprunglig täckningsgrad för skuldbetalningar (DSCR-O) för låneflöden avseende kommersiella fastigheter samt vägt genomsnitt av aktuell täckningsgrad för skuldbetalningar (DSCR-C) för lånestockar avseende kommersiella fastigheter.

Informationen om dessa indikatorer bör avse enskilda kreditgivare och bör vara tillräckligt representativ för den inhemska kommersiella fastighetsmarknaden.

▼B

2. Om investeringar utgör en betydande andel av finansieringen av kommersiella fastigheter, rekommenderas det att de nationella makrotillsynsmyndigheterna inom ramverket för bevakning av den inhemska sektorn för kommersiella fastigheter även inkluderar följande uppsättning ytterligare indikatorer om investeringsexponeringar gentemot kommersiella fastigheter.

a) direkta och indirekta investeringsflöden för kommersiella fastigheter.

b) värdejustering av flöden avseende investeringar i kommersiella fastigheter.

c) direkta och indirekta investeringsstockar för kommersiella fastigheter.

d) värdejustering av stockar avseende investeringar i kommersiella fastigheter.

Informationen om dessa indikatorer bör avse enskilda investerare och bör vara tillräckligt representativ för den inhemska kommersiella fastighetsmarknaden.

3. Det rekommenderas att de nationella makrotillsynsorganen vid beräkningen av indikatorerna enligt punkterna 1 och 2 följer de riktlinjer som framgår av bilaga V och, där så är lämpligt för kommersiella fastigheter, bilaga IV till denna rekommendation.

4. Det rekommenderas att de nationella makrotillsynsorganen, utifrån de indikatorer som framgår av punkterna 1 och 2, bevakar utvecklingen på den inhemska marknaden för kommersiella fastigheter minst kvartalsvis för den fysiska marknaden, utlånings- och investeringsflöden (inkl. flöden av osäkra fordringar, reserveringar för kreditförluster samt värderingsjusteringar av investeringar) och tillhörande lånevillkor. Denna bevakning bör ske minst en gång per år för stockar av lån och investeringar (inkl. stockar av osäkra fordringar, reserveringar för kreditförluster samt värderingsjusteringar av investeringar) och tillhörande lånevillkor.

Rekommendation D – Relevant information om sektorn kommersiella fastigheter

1. Det rekommenderas att de nationella makrotillsynsorganen bevakar de relevanta indikatorerna enligt vad som framgår av förlagorna A, B och C i bilaga III till denna rekommendation. Dessa förlagor förklarar vilken den detaljeringsnivå på informationen som behövs för att övervaka de risker som härrör från sektorn kommersiella fastigheter.

▼M1

2. Det rekommenderas att de nationella makrotillsynsorganen bevakar risker i förhållande till de olika indikatorerna utifrån följande information enligt vad som framgår av förlagorna A, B och C i bilaga III till denna rekommendation.

a) För prisindex, hyresindex, index över hyresavkastning, vakansgrader och påbörjade bostäder bör de nationella makrotillsynsorganen överväga uppdelningar efter:

— typ av egendom.

— egendomens belägenhet.

b) För värderingsjusteringar av investeringar i kommersiella fastigheter (både flöden och stockar) bör de nationella makrotillsynsorganen överväga uppdelningar efter:

— typ av egendom.

— egendomens belägenhet.

— typ av investerare.

— investerarens nationalitet.

c) För flödes- och stockuppgifter avseende utlåning till kommersiella fastigheter och varje uppdelning av utlåningen till kommersiella fastigheter (inklusive ej färdigställda kommersiella fastigheter) – dvs. lån för att förvärva fastigheter som innehas av ägarna för att bedriva sin affärsverksamhet eller aktivitet, både existerande och ännu ej färdigställda, utlåning till bostäder för uthyrning, utlåning till intäktsgenererande fastigheter (andra än bostäder för uthyrning), utlåning till ej färdigställda kommersiella fastigheter samt utlåning till socialbostäder – bör de nationella makrotillsynsorganen dessutom överväga uppdelningar efter:

— typ av egendom.

— egendomens belägenhet.

— typ av långivare.

— långivarens nationalitet.

d) För flödes- och stockuppgifter avseende osäkra fordringar från kommersiella fastighetslån och varje uppdelning av osäkra fordringar från kommersiella fastighetslån (inklusive ej färdigställda kommersiella fastigheter) – dvs. lån för att förvärva fastigheter som innehas av ägarna för att bedriva sin affärsverksamhet eller aktivitet, både existerande och ännu ej färdigställda, utlåning till bostäder för uthyrning, utlåning till intäktsgenererande fastigheter (andra än bostäder för uthyrning), utlåning till ej färdigställda kommersiella fastigheter samt utlåning till socialbostäder – bör de nationella makrotillsynsorganen dessutom överväga uppdelningar efter:

— typ av egendom.

— egendomens belägenhet.

— typ av långivare.

— långivarens nationalitet.

e) För flödes- och stockuppgifter avseende reserveringar för kreditförluster avseende kommersiella fastigheter och varje uppdelning av reserveringar för kreditförluster avseende kommersiella fastigheter (inklusive ej färdigställda kommersiella fastigheter) – dvs. lån för att förvärva fastigheter som innehas av ägarna för att bedriva sin affärsverksamhet eller aktivitet, både existerande och ännu ej färdigställda, utlåning till bostäder för uthyrning, utlåning till intäktsgenererande fastigheter (andra än bostäder för uthyrning), utlåning till ej färdigställda kommersiella fastigheter samt utlåning till socialbostäder – bör de nationella makrotillsynsorganen dessutom överväga uppdelningar efter:

— typ av egendom.

— egendomens belägenhet.

— typ av långivare.

— långivarens nationalitet.

Uppdelningarna enligt punkterna a–e ovan anses vara rekommenderat minimum. Nationella makrotillsynsorgan får lägga till ytterligare uppdelningar som de bedömer som nödvändiga för den finansiella stabiliteten.

▼B

3. Om investeringar utgör en betydande andel av finansieringen av kommersiella fastigheter, rekommenderas det att de nationella makrotillsynsmyndigheterna inom ramverket för bevakning av den inhemska sektorn för kommersiella fastigheter även inkluderar följande uppsättning ytterligare information om investeringsexponeringar gentemot kommersiella fastigheter enligt vad som framgår av förlaga B i bilaga III till denna rekommendation.

a) För investeringsflöden för kommersiella fastigheter och stockar bör de nationella makrotillsynsorganen överväga uppdelningar efter:

— direkta innehav av kommersiella fastigheter.

— indirekta innehav av kommersiella fastigheter.

b) För direkta investeringsflöden för kommersiella fastigheter och stockar bör de nationella makrotillsynsorganen överväga uppdelningar efter:

— typ av egendom.

— egendomens belägenhet.

— typ av investerare.

— investerarens nationalitet.

c) För indirekta investeringsflöden för kommersiella fastigheter och stockar bör de nationella makrotillsynsorganen överväga uppdelningar efter:

— typ av investerare.

— investerarens nationalitet.

Rekommendation E – De europeiska tillsynsmyndigheternas offentliggörande av uppgifter om exponeringar mot de nationella marknaderna för kommersiella fastigheter

1. Det rekommenderas att Europeiska bankmyndigheten (EBA), Europeiska försäkrings- och tjänstepensionsmyndigheten (EIOPA) samt Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) minst en gång per år offentliggör aggregerade uppgifter om hur stora exponeringar de enheter som står under deras respektive tillsyn har gentemot varje nationell marknad för kommersiella fastigheter i unionen i enlighet med de riktlinjer som framgår av bilaga V.9 till denna rekommendation. Dessa aggregerade uppgifter bör baseras på uppgifter som de europeiska tillsynsmyndigheterna har tillgång till enligt aktuella rapporteringskrav.

▼M1

Rekommendation F – Upprättande av ett ramverk med gemensamma minimibestämmelser för den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter

1. Kommissionen (Eurostat) rekommenderas att lägga fram ett förslag till unionslagstiftning om upprättande av ett ramverk med gemensamma minimibestämmelser för utveckling, framställning och spridning av en databas med indikatorer över den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter enligt punkterna a–e i delrekommendation C.1.

2. Kommissionen (Eurostat) rekommenderas även att utveckla och främja statistiska standarder, källor, metoder och förfaranden för att utveckla databasen med indikatorer över den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter enligt punkterna a–e i delrekommendation C.1, i synnerhet för att säkerställa dessa indikatorers kvalitet samt för att minimera rapporteringsbördan.

▼B

AVSNITT 2

GENOMFÖRANDE

1. Definitioner

1. I denna rekommendation, med beaktande av de ytterligare tekniska specifikationerna i bilagorna IV och V till denna rekommendation, gäller följande definitioner:

1) låntagare: den eller de parter som skrivit under ett kreditavtal avseende bostadsfastighet eller kommersiell fastighet och erhåller finansiering från långivaren.

2) skuld avseende förvärv för uthyrningsändamål: summan av de lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på egendom som förvärvas för uthyrningsändamål vid den tidpunkt då lånen beviljades.

3) ►M1 bostad eller egendom som förvärvas för uthyrningsändamål: varje bostadsfastighet som ägs direkt av en fysisk person, primärt för uthyrning till hyresgäster. ◄

4) ►M1 kommersiell fastighet: varje intäktsgenererande fastighet, både bestående och ännu ej färdigställd, inklusive bostäder för uthyrning, eller fastighet som används av egendomens ägare för att bedriva affärsverksamhet eller aktivitet, både bestående och ännu ej färdigställd, dessa fastigheter klassas inte som bostadsfastigheter och inkluderar socialbostäder.

Om en fastighet används för både bostadsändamål och som kommersiell fastighet bör den om möjligt redovisas som separata enheter (t.ex. baserat på den yta som används för respektive ändamål) om en sådan uppdelning är möjlig, i annat fall kan fastigheten klassas efter sitt huvudsyfte. ◄

5) ►M1 kommersiellt fastighetslån: ett lån till en juridisk person för att förvärva en intäktsgenererande fastighet (eller flera fastigheter som har definierats som intäktsgenererande fastighet), både bestående och ännu ej färdigställda, eller en eller flera fastigheter som används av egendomens ägare för att bedriva affärsverksamhet eller aktivitet, både bestående och ännu ej färdigställda, eller ett lån mot säkerhet i en eller flera kommersiella fastigheter. ◄

6) påbörjad nybyggnation: den yta, i kvadratmeter, av nya kommersiella byggprojekt som påbörjats under rapporteringsperioden; om sådan information saknas kan påbörjad nybyggnation avse antalet nya kommersiella byggprojekt som påbörjats under rapporteringsperioden.

7) aktuell belåningsgrad (LTV-C): summan av de lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på en fastighet på rapporteringsdagen i relation till fastighetens aktuella värde.

8) fastighetens aktuella värde: det värde för fastigheten som fastställts av en oberoende extern eller intern värderingsman; om en sådan värdering saknas kan det aktuella värdet fastställas utifrån ett index över fastighetsvärden som är tillräckligt detaljerat avseende egendomens geografiska belägenhet och typ av egendom; om ett sådant index över fastighetsvärden också saknas kan ett fastighetsprisindex som är tillräckligt detaljerat avseende egendomens geografiska belägenhet och typ av egendom användas efter ett lämpligt avdrag för att beakta avskrivningar på fastigheten.

9) skuldbetalning: den samlade återbetalningen av ränta och kapitalbelopp som en låntagare gör avseende sin totala skuld under en given tidsperiod (normalt ett år).

10) skuldbetalningars täckningsgrad (DSCR): de årliga hyresintäkterna från en kommersiell fastighet som är åtminstone delvis lånefinansierad, efter avdrag för driftkostnader för att upprätthålla fastighetens värde, i förhållande till de årliga skuldbetalningarna på de lån för vilken fastigheten utgör säkerhet. kvoten kan avse värdet när lånet beviljades (DSCR-O) eller det aktuella värdet (DSCR-C).

11) ursprunglig kvot mellan skuldbetalning/inkomst (DSTI-O): den sammanlagda årliga skuldbetalningen i förhållande till låntagarens samlade årliga disponibla inkomst när lånet beviljades.

12) ursprunglig kvot mellan skuld/inkomst (DTI-O): låntagarens samlade skuld när lånet beviljades i förhållande till låntagarens samlade årliga disponibla inkomst när lånet beviljades.

13) disponibel inkomst: låntagarens samlade årliga disponibla inkomst enligt vad kreditgivaren noterat när bostadslånet beviljades, detta omfattar alla inkomstslag minus skatter (netto efter skatterabatter) och avgifter (t.ex. för hälsovård, socialförsäkring eller sjukvårdsförsäkring), innan avdrag för utgifter.

14) förstagångsköpare: en låntagare som inte tidigare haft något bostadslån; om det finns fler än en låntagare (flera personer står som låntagare av bostadslånet) och en eller flera av dessa tidigare haft ett bostadslån, anses ingen av dessa låntagare vara en förstagångsköpare.

15) låneflöde: alla nya lån under rapporteringsperioden; omförhandlade lån bör inkluderas som nya lån om långivaren bedömer dem som nya lån.

16) lån som amorteras fullständigt: ett bostadslån med periodiska återbetalningar enligt en plan, enligt vilken hela lånesumman är återbetalad på lånets förfallodag.

▼M1

16a) ej färdigställd intäktsgenererande egendom: alla påbörjade byggen som vid färdigställandet ska ge sin ägare intäkter i form av hyror eller vinst från försäljningen; de omfattar dock inte byggnader som rivs eller fastigheter som förbereds för en eventuell framtida bebyggelse.

▼B

17) intäktsgenererande fastighet: fast egendom från vilken en intäkt genereras antingen i form av hyra eller i form av realisationsvinst vid försäljning.

18) räntetäckningsgrad (ICR): den årliga bruttohyresintäkten (d.v.s. före avdrag för driftskostnader och skatter) från en bostad som förvärvats för uthyrningsändamål eller de årliga hyresintäkterna (netto) från en eller flera kommersiella fastigheter i förhållande till den årliga räntekostnaden för de lån för vilka fastigheten eller fastigheterna utgör säkerhet; kvoten kan avse värdet när lånet beviljades (ICR-O) eller det aktuella värdet (ICR-C).

19) reservering för kreditförlust: summan av de reserveringar som görs i låneportföljer för att beakta potentiella framtida kreditförluster.

20) utbetalade lån: summan bostadslån (angivet som antal lån eller lånebelopp) som beviljats under rapporteringsperioden.

21) lånebetalning: den samlade återbetalningen av ränta och kapitalbelopp som en gäldenär gör avseende sitt samlade bostadslån under en given tidsperiod (normal ett år).

22) ursprunglig kvot mellan lånebetalning/inkomst (LSTI-O): den sammanlagda årliga betalningen av bostadslån i förhållande till låntagarens samlade årliga disponibla inkomst när lånet beviljades.

23) kvot mellan lån/kostnad (LTC): det ursprungliga beloppet för alla lån som beviljats i förhållande till kostnaderna som härrör från bygget av fastigheten fram till färdigställandet.

24) ursprunglig kvot mellan lån/inkomst (LTI-O): summan av alla lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på fast egendom när lånet beviljades i förhållande till låntagarens samlade årliga disponibla inkomst när lånet beviljades.

25) ursprunglig kvot mellan lån/hyra (LTR-O): låntagarens lån avseende förvärv för uthyrningsändamål när lånet beviljades i förhållande till de årlig bruttohyresintäkterna (d.v.s. före avdrag för driftskostnader och skatter) från bostaden som förvärvats för uthyrningsändamål.

26) ursprunglig belåningsgrad (LTV-O): summan av alla lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på den fasta egendomen när lånet beviljades i förhållande till den fasta egendomens värde när lånet beviljades.

27) ursprungliga löptid: bostadslånets löptid uttryckt i år när lånet beviljades.

28) nationellt makrotillsynsorgan: den myndighet som i nationell lagstiftning har anförtrotts genomförandet av den politik för makrotillsyn som avses i rekommendation B i Europeiska systemrisknämndens rekommendationen ESRB/2011/3 ( 1 ).

29) amorteringsfritt lån: ett bostadslån med periodiska återbetalningar som maximalt motsvarar räntan på lånet; i förekommande fall bör amorteringsfria lån för vilka det finns ett s.k. ”redemption vehicle” uppges separat.

30) osäkra fordringar: kreditexponeringar som uppfyller ett eller flera av nedanstående kriterier:

a) Väsentliga exponeringar som är förfallna till betalning mer än 90 dagar efter förfallodagen.

b) Det bedöms som osannolikt att gäldenären kommer att betala sina låneförpliktelser fullt ut utan att säkerheter tas i anspråk, oberoende av eventuella förfallna belopp eller antal dagar sedan de förfallit till betalning.

31) lån avseende ägarbebodda bostäder: summan av alla bostadslån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på en ägarbebodd bostad vid den tidpunkt då lånen beviljades.

32) ►M1 ägarbebodd bostad: varje bostadsfastighet som ägs av en fysisk person med målet att fungera som bostad för ägaren. ◄

33) lån som delvis amorteras: en kombination av flera bostadslån med olika typer av amortering.

▼M1 —————

▼B

35) fastighetsvärdeindex: ett index som speglar både förändringar i egendomens i pris och kvalitet över tiden, t.ex. ett index som bygger på transaktionsuppgifter.

36) hyra: det penningbelopp som hyresgästen faktiskt betalar till ägaren, efter avdrag för bonusar (t.ex. hyresfria perioder eller renoveringsbidrag) och kostnader.

▼M1

36a) bostäder för uthyrning: alla fastigheter som ägs av juridiska personer, primärt för uthyrning till hyresgäster.

▼B

37) hyresavkastning: förhållandet mellan årshyran och marknadsvärdet på den fasta egendomen.

38) ►M1 bostadsfastighet: fast egendom för bostadsändamål, både existerande och ännu ej färdigställd, som förvärvas, byggs eller renoveras av en fysisk person, inklusive bostäder som förvärvas för uthyrningsändamål. Om en fastighet används för olika ändamål bör den om möjligt redovisas som separata enheter (t.ex. baserat på den yta som används för respektive ändamål) om en sådan uppdelning är möjlig, i annat fall kan fastigheten klassas efter sitt huvudsyfte. ◄

39) ►M1 bostadslån: ett lån till en fysisk person med säkerhet i bostad, oavsett för vilket ändamål lånet används. ◄

40) ramverk för bevakning av risker: en regelbunden övervakning och bedömning av de systemrisker som utgår från den inhemska fastighetsmarknaden, baserat på sunda analytiska metoder och tillräckligt representativa uppgifter.

41) tillräckligt representativa uppgifter: uppgifter som insamlas genom urvalsmetoder som är baserade på relevanta särdrag hos den statistiska populationen; olika urvalsmetoder anses adekvata så länge de i en experts ögon kan anses leda till rättvisande resultat.

42) vakansgrad: yta tillgänglig för uthyrning i förhållande till egendomens totalyta.

43) värdejusteringar på investeringar: den kostnad som en investerare har för att beakta potentiella framtida förluster på investeringen pga. marknadsförhållanden.

44) värde när lånet beviljades: det lägre av den fasta egendomens transaktionsvärde (t.ex. enligt köpehandlingen) och det värde som fastställts av en oberoende extern eller intern värderingsman när lånet beviljas; om endast ett värde finns bör det värdet användas.

2. Kriterier för genomförandet

1. Följande kriterier gäller för genomförandet av rekommendationen:

a) Rekommendationen omfattar endast indikatorer med betydelse för den finansiella stabiliteten och för vilka vissa uppgifter saknas.

b) Vid genomförandet bör man beakta proportionalitetsprincipen och

(i) storleken och utvecklingen på medlemsstaternas marknader för bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter,

(ii) vilka behörigheter varje nationellt makrotillsynsorgan har,

(iii) målet för, och innehållet i, varje rekommendation.

c) vid bedömningen av genomförandet av rekommendationerna A–D bör man även beakta de framsteg som gjorts med uppgiftsinsamlingen på unionsnivå som nämns i skäl 15.

d) Specifika kriterier för att uppfylla rekommendationerna A–E framgår av bilaga I till den här rekommendationen.

2. Adressaterna ska meddela ESRB och rådet vilka åtgärder som vidtas med anledning av denna rekommendation, eller på lämpligt sätt motivera eventuell passivitet. Rapporterna bör som minimum innehålla

a) information om innehållet i, och tidsramarna för, de åtgärder som vidtas,

b) en bedömning av huruvida de vidtagna åtgärderna kommer att uppnå målen för denna rekommendation,

c) en ingående motivering av varför man avstått från att vidta åtgärder eller gjort avsteg från denna rekommendation, inklusive eventuella förseningar.

▼M1

3. Tidsfrister för uppföljning

Adressaterna ska meddela ESRB och rådet vilka åtgärder som de vidtar med anledning av denna rekommendation, eller på lämpligt sätt motivera eventuell passivitet, enligt vad som anges nedan.

1. Rekommendation A

a) Senast den 31 december 2019 ska de nationella makrotillsynsorganen överlämna en interimsrapport till ESRB och rådet om den information som redan finns tillgäng, eller förväntas finnas tillgänglig, för genomförandet av rekommendation A.

b) Senast den 31 december 2020 ska de nationella makrotillsynsorganen överlämna en slutrapport till ESRB och rådet om genomförandet av rekommendation A.

2. Recommendation B

a) Senast den 31 december 2019 ska de nationella makrotillsynsorganen överlämna en interimsrapport till ESRB och rådet om den information som redan finns tillgäng, eller förväntas finnas tillgänglig, för genomförandet av rekommendation B.

b) Senast den 31 december 2020 ska de nationella makrotillsynsorganen överlämna en slutrapport till ESRB och rådet om genomförandet av rekommendation B.

3. Rekommendation C

a) Senast den 31 december 2019 ska de nationella makrotillsynsorganen överlämna en interimsrapport till ESRB och rådet om den information som redan finns tillgäng, eller förväntas finnas tillgänglig, för genomförandet av rekommendation C.

b) Senast den 31 december 2021 ska de nationella makrotillsynsorganen överlämna en slutrapport till ESRB och rådet om genomförandet av rekommendation C.

c) Om de nationella makrotillsynsorganen saknar relevant information för de indikatorer som avses i punkterna a–e i rekommendation C.1, ska dessa organ senast den 31 december 2025 lämna en slutrapport till ESRB och rådet om hur rekommendation C har genomförts vad gäller dessa indikatorer.

4. Rekommendation D

a) Senast den 31 december 2019 ska de nationella makrotillsynsorganen överlämna en interimsrapport till ESRB och rådet om den information som redan finns tillgäng, eller förväntas finnas tillgänglig, för genomförandet av rekommendation D.

b) Senast den 31 december 2021 ska de nationella makrotillsynsorganen överlämna en slutrapport till ESRB och rådet om genomförandet av rekommendation D.

c) Om de nationella makrotillsynsorganen saknar relevant information för de indikatorer som avses i punkt a i rekommendation D.2 enligt vad som framgår av förlaga A i bilaga III till denna rekommendation, ska dessa organ senast den 31 december 2025 lämna en slutrapport till ESRB och rådet om hur rekommendation D har genomförts vad gäller dessa indikatorer.

5. Rekommendation E

a) Senast den 31 december 2017 ska de europeiska tillsynsmyndigheterna ta fram en förlaga för offentliggörande av uppgifter om vilka exponeringar som de enheter som står under deras tillsyn har mot var och en av de nationella marknaderna för kommersiella fastigheter i unionen.

b) Senast den 30 juni 2018 ska de europeiska tillsynsmyndigheterna offentliggöra de uppgifter som avses i punkt a per den 31 december 2017.

c) Med start den 31 mars 2019 ska de europeiska tillsynsmyndigheterna årsvis offentliggöra de uppgifter som avses i punkt a per den 31 december under föregående år.

6. Rekommendation F

a) Senast den 31 december 2021 ska kommissionen (Eurostat) lämna en interimsrapport till ESRB och rådet som innehåller en första bedömning av hur rekommendation F har genomförts.

b) Senast den 31 december 2023 ska kommissionen (Eurostat) lämna en slutrapport till ESRB och rådet om hur rekommendation F har genomförts.

▼B

4. Granskning och utvärdering

1. ESRB-sekretariatet ska

a) stödja adressaterna, säkerställa en samordnad rapportering, tillhandahållandet av relevanta förlagor och information om tillvägagångssätt och tidsfrister för uppföljningen,

b) verifiera adressaternas uppföljning, hjälpa adressaterna när dessa så önskar och lämna rapporter om uppföljningen till styrelsen via styrkommittén.

2. Styrelsen kommer att bedöma adressaternas åtgärder och förklaringar och i förekommande fall besluta huruvida denna rekommendation inte har följts och huruvida en adressat har underlåtit att motivera sin passivitet på lämpligt sätt.

▼M1









BILAGA I

KRITERIER FÖR ATT UPPFYLLA REKOMMENDATIONERNA

1. Rekommendation A

De nationella makrotillsynsorganen anses uppfylla rekommendationerna A.1 och A.2 om de

a) granskar huruvida de relevanta indikatorerna avseende lånevillkor för bostadslån beaktas eller genomförs inom ett ramverk för bevakning av de risker som utgår från bostadssektorn inom deras jurisdiktion.

b) granskar hur användningen av de indikatorer som framgår av rekommendation A.1 utvecklas för sådan bevakning.

c) granskar i vilken utsträckning den information som redan finns tillgänglig, eller förväntas finnas tillgänglig i framtiden, om de relevanta indikatorerna är tillräckligt representativa för de aktuella lånevillkoren på deras inhemska bostadslånemarknad.

d) granskar huruvida förvärv för uthyrning utgör en betydande del av de risker som härrör från den inhemska fastighetssektorn eller utgör en betydande del av de samlade bolånestockarna och -flödena.

e) om de, om förvärv för uthyrning utgör en betydande del av de risker som härrör från den inhemska fastighetssektorn eller utgör en betydande del av de samlade bolånestockarna eller -flödena, granskar hur användningen av indikatorerna för riskbedömning som framgår av delrekommendation A.2 utvecklas.

De nationella makrotillsynsorganen anses uppfylla rekommendationerna A.3 och A.4 om de:

a) säkerställer antagandet av de metoder som anges i bilaga IV för beräkningen av de indikatorer som anges i rekommendationerna A.1 och A.2.

b) i fall där andra metoder används än de som anges i bilaga IV för beräkningen av de relevanta indikatorerna, rapporterar metodens tekniska funktion och hur effektiv den kan bevaka risker som härrör från sektorn bostadsfastigheter.

c) säkerställer att de relevanta indikatorerna som anges i rekommendationerna A.1 och A.2 används för att bevaka riskerna inom sektorn bostadsfastigheter minst årsvis.

2. Rekommendation B

De nationella makrotillsynsorganen anses uppfylla rekommendationerna B.1 och B.2 om de:

a) granskar utvecklingen av bevakningen av den univariata fördelningen och de valda gemensamma fördelningarna av de relevanta indikatorerna enligt vad som framgår av förlaga A i bilaga II.

b) granskar framstegen som görs i användningen av den information som framgår av rekommendation B.2 och av förlaga A i bilaga II som riktlinjer för att bevaka relevanta risker.

Om förvärv för uthyrning utgör en betydande del av de risker som härrör från den inhemska fastighetssektorn eller utgör en betydande del av de samlade bolånestockarna eller -flödena, anses de nationella makrotillsynsorganen uppfylla rekommendation B.3 om de:

a) granskar utvecklingen av bevakningen av de relevanta indikatorerna för segmenten förvärv för uthyrning och ägarbebodda bostäder.

b) granskar utvecklingen av bevakningen av de relevanta uppgifterna fördelade efter de dimensioner som framgår av förlagorna A och B i bilaga II.

3. Rekommendation C

De nationella makrotillsynsorganen anses uppfylla rekommendationerna C.1 och C.2 om de:

a) granskar huruvida de relevanta indikatorerna för inhemska exponeringar mot sektorn kommersiella fastigheter beaktas eller genomförs inom ramverket för bevakning av de risker som utgår från sektorn kommersiella fastigheter i deras jurisdiktion.

b) säkerställer att deras ramverk för bevakning av risker inkluderar indikatorer över den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter, indikatorer över det finansiella systemets kreditexponeringar och indikatorerna över lånevillkor.

c) granskar huruvida investeringar utgör en betydande finansieringskälla for den inhemska kommersiella fastighetssektorn.

d) i fall där investeringar utgör en betydande finansieringskälla for den inhemska kommersiella fastighetssektorn, granskar vilka framsteg användningen av de ytterligare indikatorerna för riskbedömning som framgår av rekommendation C.2 gör.

e) granskar vilka framsteg användningen av de indikatorer som framgår, som minimikrav, av rekommendation C.1, och i förekommande fall rekommendation C.2, gör.

f) granskar huruvida informationen om dessa indikatorer (som redan finns tillgänglig eller förväntas bli tillgängliga) är tillräckligt representativa för den inhemska marknaden för kommersiella fastigheter.

De nationella makrotillsynsorganen anses uppfylla rekommendationerna C.3 och C.4 om de:

a) säkerställer antagandet av de metoder för beräkningen av de indikatorer som framgår av rekommendation C.1 och rekommendation C.2 enligt vad som anges i bilaga V och, om detta är tillämpligt för kommersiella fastigheter, bilaga IV.

b) i fall där andra metoder används än de som anges i bilaga IV och bilaga V för beräkningen av de relevanta indikatorerna, rapporterar metodens tekniska funktion och hur effektiv den kan bevaka risker som härrör från sektorn kommersiella fastigheter.

c) säkerställer att de indikatorer som framgår av rekommendation C.1 används för att bevaka utvecklingen inom sektorn för kommersiella fastigheter minst kvartalsvis för indikatorerna över den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter, utlåningsflöden (inkl. flöden av osäkra fordringar och reserveringar för kreditförluster) och tillhörande lånevillkor, samt minst årsvis för stockar av lån (inkl. stockar av osäkra fordringar och reserveringar för kreditförluster) och tillhörande lånevillkor.

d) i fall där investeringar utgör en betydande finansieringskälla for den inhemska kommersiella fastighetssektorn, säkerställer att de indikatorer som framgår av rekommendation C.2 används för att bevaka utvecklingen inom sektorn för kommersiella fastigheter minst kvartalsvis för investeringsflöden (inklusive värderingsjusteringar av investeringar) samt minst årsvis för investeringsstockar (inklusive värderingsjusteringar av investeringar).

4. Rekommendation D

De nationella makrotillsynsorganen anses uppfylla rekommendation D om de:

a) granskar utvecklingen av bevakningen av de relevanta indikatorerna enligt vad som framgår av förlagorna A, B och C i bilaga III.

b) granskar framstegen som görs i användningen av den information som framgår av rekommendation D.2 och av förlagorna A, B och C i bilaga III som riktlinjer för att bevaka relevanta risker.

c) i fall där investeringar utgör en betydande finansieringskälla for den inhemska kommersiella fastighetssektorn, granskar framstegen som görs i användningen av den information som framgår av rekommendation D.3 och förlaga B i bilaga III som riktlinjer för att bevaka relevanta risker.

d) i fall där ytterligare indikatorer används för att bevaka utvecklingen inom sektorn för kommersiella fastigheter, rapporterar den ytterligare information som används för att bevaka risker.

5. Rekommendation E

De europeiska tillsynsmyndigheterna anses uppfylla rekommendation E om de:

a) tar fram en förlaga för offentliggörande av uppgifter om vilka exponeringar som de enheter som står under deras tillsyn har mot var och en av de nationella marknaderna för kommersiella fastigheter i unionen.

b) minst en gång per år publicerar aggregerade uppgifter som samlats in enligt befintliga rapporteringskrav om vilka exponeringar som de enheter som står under deras tillsyn har mot var och en av de nationella marknaderna för kommersiella fastigheter i unionen.

6. Rekommendation F

Kommissionen (Eurostat) anses uppfylla rekommendation F om den:

a) lägger fram ett förslag till unionslagstiftning om upprättande av ett ramverk med gemensamma minimibestämmelser för utveckling, framställning och spridning av en databas med relevanta indikatorer i syfte att harmonisera dessa indikatorer på grundval av de lämpliga definitioner och uppdelningar som i nuläget används inom medlemsstaterna för relevanta indikatorer över den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter,

b) säkerställer att den föreslagna lagstiftningen överensstämmer med de indikatorer och tillhörande definitioner som används för tillsynsändamål eller med avseende på finansiell stabilitet, för att undvika en oberättigad ökning av bördan för de rapporterande enheterna,

c) säkerställer kvaliteten på de relevanta indikatorerna över den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter genom att utveckla statistiska standarder, källor, metoder och förfaranden för att utveckla databasen med relevanta indikatorer,

d) säkerställer att genomförandet av de statistiska standarder, källor, metoder och förfaranden som har utvecklats med avseende på databasen med relevanta indikatorer över den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter inte leder till en oberättigad ökning av bördan för de rapporterande enheterna,

e) främjar genomförandet av statistiska standarder, källor, metoder och förfaranden som har utvecklats för att framställa databasen med relevanta indikatorer över den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter.









BILAGA II

INDIKATIVA FÖRLAGOR FÖR INDIKATORER ÖVER SEKTORN BOSTADSFASTIGHETER

1. Förlaga A: indikatorer och tillhörande uppdelningar för bostadslån

Förlagor för bostadsfastigheter

FLÖDEN = nya bostadslån under rapporteringsperioden, enl. långivarens bedömning. Nationella myndigheter med ansvar för makrotillsynen som har förmåga att skilja mellan helt nya och omförhandlade bostadslån ges möjlighet att ange de omförhandlade lånen separat.

STOCKAR = uppgifter avseende stockar av bostadslån på rapporteringsdagen (t.ex. årets utgång)

ncu = belopp i nationell valuta

# = antal kontrakt

å = år

AVG = genomsnittet för den aktuella kvoten

varav = varav







UNIVARIAT FÖRDELNING Översikt över portföljen av bostadslån FLÖDEN Ursprunglig kvot mellan lånebetalning/inkomst (LSTI-O) FLÖDEN Utbetalade lån ncu, # VÄGT GENOMSNITT AVG (i%) varav: förvärv för uthyrningsändamål ncu, # varav: förvärv för uthyrningsändamål AVG (i%) varav : ägarbebodda ncu, # varav : ägarbebodda AVG (i%) varav: förstagångsköpare ncu, # varav: förstagångsköpare AVG (i%) varav: lån i utländsk valuta ncu, # varav: lån i utländsk valuta AVG (i%) varav: fullständig amortering ncu, # varav: fullständig amortering AVG (i%) varav: delvis amortering ncu, # varav: delvis amortering AVG (i%) varav: utan amortering (1) ncu, # varav: utan amortering (1) AVG (i%) varav: egendom i olika länder (2) ncu, # varav: egendom i olika länder (2) AVG (i%) varav: ≤ 1å för den första räntebestämningen ncu, # varav: ≤ 1å för den första räntebestämningen AVG (i%) varav: ] 1å; 5å] för den första räntebestämningen ncu, # varav: ] 1å; 5å] för den första räntebestämningen AVG (i%) varav: ] 5å; 10å] för den första räntebestämningen ncu, # varav: ] 5å; 10å] för den första räntebestämningen AVG (i%) varav: > 10å för den första räntebestämningen ncu, # varav: > 10å för den första räntebestämningen AVG (i%) varav: omförhandlade (frivilligt) ncu, # FÖRDELNING ≤10% ncu, # ]10% ; 20%] ncu, # Ursprunglig belåningsgrad (LTV-O) FLÖDEN ]20% ; 30%] ncu, # VÄGT GENOMSNITT AVG (i%) ]30% ; 40%] ncu, # varav: förvärv för uthyrningsändamål AVG (i%) ]40% ; 50%] ncu, # varav : ägarbebodda AVG (i%) ]50% ; 60%] ncu, # varav: förstagångsköpare AVG (i%) > 60% ncu, # varav: lån i utländsk valuta AVG (i%) Uppgift saknas ncu, # varav: fullständig amortering AVG (i%) varav: delvis amortering AVG (i%) varav: utan amortering (1) AVG (i%) Ursprunglig kvot mellan skuldbetalning/inkomst (DSTI-O) (FRIVILLIG) FLÖDEN varav: egendom i olika länder (2) AVG (i%) VÄGT GENOMSNITT AVG (i%) FÖRDELNING FÖRDELNING ≤ 50% ncu, # ≤10% ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]10% ; 20%] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ]20% ; 30%] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # ]30% ; 40%] ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]40% ; 50%] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # > 60% ncu, # > 110% ncu, # Uppgift saknas ncu, # Uppgift saknas ncu, #







Aktuell belåningsgrad (LTV-C) STOCKAR Ursprunglig kvot mellan lån/inkomst (LTI-O) FLÖDEN VÄGT GENOMSNITT AVG (i%) VÄGT GENOMSNITT AVG FÖRDELNING FÖRDELNING ≤ 50% ncu, # ≤3 ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]3 ; 3,5 ] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ]3,5 ; 4] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # ]4 ; 4,5 ] ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]4,5 ; 5] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]5 ; 5,5 ] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # ]5,5 ; 6] ncu, # > 110% ncu, # > 6 ncu, # Uppgift saknas ncu, # Uppgift saknas ncu, #







Ursprungliga löptid FLÖDEN Ursprunglig kvot mellan skuld/inkomst (DTI-O) FLÖDEN VÄGT GENOMSNITT AVG (år) VÄGT GENOMSNITT AVG FÖRDELNING FÖRDELNING ≤ 5å ncu, # ≤3 ncu, # ]5å ; 10å] ncu, # ]3 ; 3,5 ] ncu, # ]10å ; 15å] ncu, # ]3,5 ; 4] ncu, # ]15å ; 20å] ncu, # ]4 ; 4,5 ] ncu, # ]20å ; 25å] ncu, # ]4,5 ; 5] ncu, # ]25å ; 30å] ncu, # ]5 ; 5,5 ] ncu, # ]30å ; 35å] ncu, # ]5,5 ; 6] ncu, # > 35å ncu, # ]6,5 ; 7] ncu, # Uppgift saknas ncu, # > 7 ncu, # Uppgift saknas ncu, #







GEMENSAM FÖRDELNING FLÖDEN Ursprunglig kvot mellan lånebetalning/inkomst (LSTI-O) FLÖDEN Ursprunglig kvot mellan lånebetalning/inkomst (LSTI-O) ≤30% ]30% ; 50%] >50% Tidsperiod för den första räntebestämningen ≤30% ]30% ; 50%] >50% LTV-O ≤ 80% varav: ≤ 1å ncu, # ncu, # ncu, # Ursprunglig löptid varav: ] 1å; 5å] ncu, # ncu, # ncu, # ≤ 20å ncu, # ncu, # ncu, # varav: ] 5å; 10å] ncu, # ncu, # ncu, # ]20å ; 25å] ncu, # ncu, # ncu, # varav: > 10å ncu, # ncu, # ncu, # > 25å ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ]80%-90%] Ursprunglig löptid FLÖDEN Ursprunglig kvot mellan skuld/inkomst (DTI-O) ≤ 20å ncu, # ncu, # ncu, # Ursprunglig belåningsgrad (LTV-O) ≤ 4 ]4 ; 6] > 6 ]20å ; 25å] ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ≤ 80% ncu, # ncu, # ncu, # > 25å ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ]80% ; 90%] ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O ]90%-110%] LTV-O ]90% ; 110%] ncu, # ncu, # ncu, # Ursprunglig löptid LTV-O >110% ncu, # ncu, # ncu, # ≤ 20å ncu, # ncu, # ncu, # ]20å ; 25å] ncu, # ncu, # ncu, # > 25å ncu, # ncu, # ncu, # LTV-O >110% Ursprunglig löptid ≤ 20å ncu, # ncu, # ncu, # ]20å ; 25å] ncu, # ncu, # ncu, # > 25å ncu, # ncu, # ncu, #

2. Förlaga B: indikatorer och tillhörande uppdelningar avseende bostadslån för segmenten förvärv för uthyrning och ägarbebodda bostäder

Ytterligare förlagor för länder med betydande risker från (eller marknader för) förvärv för uthyrning

FLÖDEN = nya bostadslån under rapporteringsperioden, enl. långivarens bedömning. Nationella myndigheter med ansvar för makrotillsynen som har förmåga skilja mellan helt nya och omförhandlade bostadslån ges möjlighet att ange de omförhandlade lånen separat.

STOCKAR = uppgifter avseende stockar av bostadslån på rapporteringsdagen (t.ex. årets utgång)

ncu = belopp i nationell valuta

# = antal kontrakt

å = år

AVG = genomsnittet för den aktuella kvoten

varav = varav







LÅN AVSEENDE FÖRVÄRV FÖR UTHYRNING Översikt lån avseende förvärv för uthyrning FLÖDEN Ursprunglig räntetäckningsgrad (ICR-O) FLÖDEN Utbetalade lån ncu, # VÄGT GENOMSNITT AVG varav: förstagångsköpare ncu, # FÖRDELNING varav: lån i utländsk valuta ncu, # ≤ 100% ncu, # varav: fullständig amortering ncu, # ] 100% ; 125%] ncu, # varav: delvis amortering ncu, # ] 125% ; 150%] ncu, # varav: utan amortering (1) ncu, # ] 150% ; 175%] ncu, # varav: egendom i olika länder (2) ncu, # ] 175% ; 200] ncu, # varav: ≤ 1å för den första räntebestämningen ncu, # > 200% ncu, # varav: ] 1å; 5å] för den första räntebestämningen ncu, # varav: ] 5å; 10å] för den första räntebestämningen ncu, # varav: > 10å för den första räntebestämningen ncu, # Den ursprungliga kvoten mellan lån/hyra (LTR-O) FLÖDEN Ursprunglig belåningsgrad (LTV-O) FLÖDEN VÄGT GENOMSNITT AVG VÄGT GENOMSNITT AVG (i%) FÖRDELNING FÖRDELNING ≤ 5 ncu, # ≤ 50% ncu, # ] 5 ; 10] ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ] 10 ; 15] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ] 15 ; 20 ] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # > 20 ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # > 110% ncu, # Uppgift saknas ncu, #







LÅN AVSEENDE ÄGARBEBODDA BOSTÄDER Översikt av lån avseende ägarbebodda bostäder FLÖDEN Ursprunglig kvot mellan lånebetalning/inkomst (LSTI-O) FLÖDEN Utbetalade lån ncu, # VÄGT GENOMSNITT AVG (i%) varav: förstagångsköpare ncu, # varav: förstagångsköpare AVG (i%) varav: lån i utländsk valuta ncu, # varav: lån i utländsk valuta AVG (i%) varav: fullständig amortering ncu, # varav: fullständig amortering AVG (i%) varav: delvis amortering ncu, # varav: delvis amortering AVG (i%) varav: utan amortering (1) ncu, # varav: utan amortering (1) AVG (i%) varav: egendom i olika länder (2) ncu, # varav: egendom i olika länder (2) AVG (i%) varav: ≤ 1å för den första räntebestämningen ncu, # varav: ≤ 1å för den första räntebestämningen AVG (i%) varav: ] 1å; 5å] för den första räntebestämningen ncu, # varav: ] 1å; 5å] för den första räntebestämningen AVG (i%) varav: ] 5å; 10å] för den första räntebestämningen ncu, # varav: ] 5å; 10å] för den första räntebestämningen AVG (i%) varav: > 10å för den första räntebestämningen ncu, # varav: > 10å för den första räntebestämningen AVG (i%) FÖRDELNING Aktuell belåningsgrad (LTV-C) FLÖDEN ≤10% ncu, # VÄGT GENOMSNITT AVG (i%) ]10% ; 20%] ncu, # varav: förstagångsköpare AVG (i%) ]20% ; 30%] ncu, # varav: lån i utländsk valuta AVG (i%) ]30% ; 40%] ncu, # varav: fullständig amortering AVG (i%) ]40% ; 50%] ncu, # varav: delvis amortering AVG (i%) ]50% ; 60%] ncu, # varav: utan amortering (1) AVG (i%) > 60% ncu, # varav: egendom i olika länder (2) ncu, # Uppgift saknas ncu, # FÖRDELNING ≤ 50% ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # Ursprunglig kvot mellan lån/inkomst (LTI-O) FLÖDEN ]60% ; 70%] ncu, # VÄGT GENOMSNITT AVG ]70% ; 80%] ncu, # FÖRDELNING ]80% ; 90%] ncu, # ≤3 ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]3 ; 3,5 ] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # ]3,5 ; 4] ncu, # > 110% ncu, # ]4 ; 4,5 ] ncu, # Uppgift saknas ncu, # ]4,5 ; 5] ncu, # ]5 ; 5,5 ] ncu, # ]5,5 ; 6] ncu, # > 6 ncu, # Uppgift saknas ncu, #







Aktuell belåningsgrad (LTV-C) STOCKAR VÄGT GENOMSNITT AVG (i%) FÖRDELNING ≤ 50% ncu, # ]50% ; 60%] ncu, # ]60% ; 70%] ncu, # ]70% ; 80%] ncu, # ]80% ; 90%] ncu, # ]90% ; 100%] ncu, # ]100% ; 110%] ncu, # > 110% ncu, # Uppgift saknas ncu, # Ursprungliga löptid i år FLÖDEN VÄGT GENOMSNITT AVG (i år) FÖRDELNING ≤ 5å ncu, # ]5å ; 10å] ncu, # ]10å ; 15å] ncu, # ]15å ; 20å] ncu, # ]20å ; 25å] ncu, # ]25å ; 30å] ncu, # ]30å ; 35å] ncu, # > 35å ncu, # Uppgift saknas ncu, #









BILAGA III

INDIKATIVA FÖRLAGOR FÖR INDIKATORER ÖVER SEKTORN KOMMERSIELLA FASTIGHETER

1. Förlaga A: indikatorer över den fysiska marknaden







Fysiska marknadsindikatorer Indikator Uppdelning Frekvens Typ av egendom (1) Egendomens belägenhet (2) Fysisk marknad Prisindex för kommersiella fastigheter Kvartalsvis I I Hyresindex Kvartalsvis I I Index över hyresavkastning Kvartalsvis I I Vakansgrad Kvartalsvis K K Påbörjad nybyggnation Kvartalsvis # # (1) Typ av egendom delas upp i kontor, detaljhandel, industri, bostad samt annan typ (alla inhemska marknader). (2) Egendomens belägenhet delas upp på inhemska ”bästa läge” och ”övriga lägen”. I = index K = kvot # = kvadratmeter

2. Förlaga B: indikatorer över det finansiella systemets exponeringar

Indikatorer avseende exponeringar







Indikator Uppdelning Totalt Frekvens Typ av egendom (1) Egendomens belägenhet (2) Typ av investerare (3) (8) Typ av långivare (4) Investarens (8) / långivarens nationalitet (5) Flöden (6) Investeringar i kommersiella fastigheter (8) Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav direkta innehav av kommersiella fastigheter Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav indirekta innehav av kommersiella fastigheter Kvartalsvis NC NC NC Värdejustering av investeringar i kommersiella fastigheter Kvartalsvis NC NC NC NC NC Utlåning till kommersiella fastigheter (inkl. ej färdigställda projekt) Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva fastigheter som innehas av ägarna för att bedriva sin affärsverksamhet eller aktivitet, både existerande och ännu ej färdigställda Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva bostäder för uthyrning Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva intäktsgenererande fastigheter (andra än bostäder för uthyrning) Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva ej färdigställda kommersiella fastigheter Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva fastigheter avsedda som socialbostäder Kvartalsvis NC NC NC NC NC Osäkra fordringar avseende kommersiella fastigheter (inkl. ej färdigställda projekt) Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva fastigheter som innehas av ägarna för att bedriva sin affärsverksamhet eller aktivitet, både existerande och ännu ej färdigställda Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva bostäder för uthyrning Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva intäktsgenererande fastigheter (andra än bostäder för uthyrning) Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva ej färdigställda kommersiella fastigheter Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva fastigheter avsedda som socialbostäder Kvartalsvis NC NC NC NC NC Reserveringar för kreditförluster avseende kommersiella fastigheter (inkl. ej färdigställda projekt) Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva fastigheter som innehas av ägarna för att bedriva sin affärsverksamhet eller aktivitet, både existerande och ännu ej färdigställda Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva bostäder för uthyrning Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva intäktsgenererande fastigheter (andra än bostäder för uthyrning) Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva ej färdigställda kommersiella fastigheter Kvartalsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva fastigheter avsedda som socialbostäder Kvartalsvis NC NC NC NC NC







Indikator Uppdelning Totalt Frekvens Typ av egendom (1) Egendomens belägenhet (2) Typ av investerare (3) (8) Typ av långivare (4) Investarens (8) / långivarens nationalitet (5) Stockar (7) Investeringar i kommersiella fastigheter (8) Årsvis NC NC NC NC NC — varav direkta innehav av kommersiella fastigheter Årsvis NC NC NC NC NC — varav indirekta innehav av kommersiella fastigheter Årsvis NC NC NC Värdejustering av investeringar i kommersiella fastigheter Årsvis NC NC NC NC NC Utlåning till kommersiella fastigheter (inkl. ej färdigställda projekt) Årsvis NC NC NC NC NC — varav osäkra fordringar avseende kommersiella fastigheter Årsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva fastigheter som innehas av ägarna för att bedriva sin affärsverksamhet eller aktivitet, både existerande och ännu ej färdigställda Årsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva bostäder för uthyrning Årsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva intäktsgenererande fastigheter (andra än bostäder för uthyrning) Årsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva fastigheter avsedda som socialbostäder Årsvis NC NC NC NC NC Reserveringar för kreditförluster avseende kommersiella fastigheter Årsvis NC NC NC NC NC — varav osäkra fordringar avseende kommersiella fastigheter Årsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva fastigheter som innehas av ägarna för att bedriva sin affärsverksamhet eller aktivitet, både existerande och ännu ej färdigställda Årsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva bostäder för uthyrning Årsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva intäktsgenererande fastigheter (andra än bostäder för uthyrning) Årsvis NC NC NC NC NC — varav: lån för att förvärva fastigheter avsedda som socialbostäder Årsvis NC NC NC NC NC Utlåning till ej färdigställda kommersiella projekt (som en del av kreditgivningen till kommersiella fastigheter) Årsvis NC NC NC NC NC — varav osäkra fordringar Årsvis NC NC NC NC NC Reserveringar för kreditförluster avseende ej färdigställda kommersiella projekt Årsvis NC NC NC NC NC

(

6

) Flöden anges brutto för investeringar, utlåning och osäkra fordringar (endast nya lån /investeringar omfattas, återbetalningar eller reducering av existerande belopp beaktas ej).

3. Förlaga C: indikatorer över lånevillkor

Indikatorer över lånevillkor (10)







Indikator Frekvens Vägt genomsnitt av kvoter Flöden (2) Ursprunglig belåningsgrad (LTV-O) Kvartalsvis K — lån för att förvärva fastigheter som innehas av ägarna för att bedriva sin affärsverksamhet eller aktivitet, både existerande och ännu ej färdigställda Kvartalsvis K — lån för att förvärva bostäder för uthyrning Kvartalsvis K — lån för att förvärva intäktsgenererande fastigheter (andra än bostäder för uthyrning) Kvartalsvis K — lån för att förvärva ej färdigställda kommersiella fastigheter Kvartalsvis K — lån för att förvärva fastigheter avsedda som socialbostäder Kvartalsvis K Ursprunglig räntetäckningsgrad (ICR-O) Kvartalsvis K — lån för att förvärva fastigheter som innehas av ägarna för att bedriva sin affärsverksamhet eller aktivitet, både existerande och ännu ej färdigställda Kvartalsvis K — lån för att förvärva bostäder för uthyrning Kvartalsvis K — lån för att förvärva intäktsgenererande fastigheter (andra än bostäder för uthyrning) Kvartalsvis K — lån för att förvärva ej färdigställda kommersiella fastigheter Kvartalsvis K — lån för att förvärva fastigheter avsedda som socialbostäder Kvartalsvis K Ursprunglig täckningsgrad för skuldbetalningar (DSCR-O) Kvartalsvis K — lån för att förvärva fastigheter som innehas av ägarna för att bedriva sin affärsverksamhet eller aktivitet, både existerande och ännu ej färdigställda Kvartalsvis K — lån för att förvärva bostäder för uthyrning Kvartalsvis K — lån för att förvärva intäktsgenererande fastigheter (andra än bostäder för uthyrning) Kvartalsvis K — lån för att förvärva ej färdigställda kommersiella fastigheter Kvartalsvis K — lån för att förvärva fastigheter avsedda som socialbostäder Kvartalsvis K







Indikator Frekvens Vägt genomsnitt av kvoter Stockar (3) Aktuell belåningsgrad (LTV-C) Årsvis K — lån för att förvärva fastigheter som innehas av ägarna för att bedriva sin affärsverksamhet eller aktivitet, både existerande och ännu ej färdigställda Årsvis K — lån för att förvärva bostäder för uthyrning Årsvis K — lån för att förvärva intäktsgenererande fastigheter (andra än bostäder för uthyrning) Årsvis K — lån för att förvärva ej färdigställda kommersiella fastigheter Årsvis K — lån för att förvärva fastigheter avsedda som socialbostäder Årsvis K Aktuell räntetäckningsgrad (ICR-C) Årsvis K — lån för att förvärva fastigheter som innehas av ägarna för att bedriva sin affärsverksamhet eller aktivitet, både existerande och ännu ej färdigställda Årsvis K — lån för att förvärva bostäder för uthyrning Årsvis K — lån för att förvärva intäktsgenererande fastigheter (andra än bostäder för uthyrning) Årsvis K — lån för att förvärva ej färdigställda kommersiella fastigheter Årsvis K — lån för att förvärva fastigheter avsedda som socialbostäder Årsvis K Aktuell täckningsgrad för skuldbetalningar (DSCR-C) Årsvis K — lån för att förvärva fastigheter som innehas av ägarna för att bedriva sin affärsverksamhet eller aktivitet, både existerande och ännu ej färdigställda Årsvis K — lån för att förvärva bostäder för uthyrning Årsvis K — lån för att förvärva intäktsgenererande fastigheter (andra än bostäder för uthyrning) Årsvis K — lån för att förvärva ej färdigställda kommersiella fastigheter Årsvis K — lån för att förvärva fastigheter avsedda som socialbostäder Årsvis K









BILAGA IV

RIKTLINJER FÖR MÄTNINGEN OCH BERÄKNINGEN AV INDIKATORERNA

Denna bilaga innehåller överordnade riktlinjer för mätningen och beräkningen av de indikatorer som används i förlagorna i bilaga II och, i tillämpliga fall, bilaga III. Det är inte meningen att ge detaljerade tekniska anvisningar om hur förlagorna ska fyllas i i varje tänkbart fall. Anvisningarna behandlar målen för definitionerna och metoderna, men i speciella fall kan det vara nödvändigt att avvika från huvudregeln för att beakta särskilda situationer på en marknad eller inom ett segment.

1. Ursprunglig belåningsgrad (LTV-O)

1. LTV-O definieras som:

2. Vid beräkningen av ”L” gäller följande:

a) Här inkluderas alla lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på fast egendom när lånet beviljades (oavsett syftet med lånet) efter en aggregering av lånen ”på låntagare” och ”på säkerhet”.

b) Beräkningen sker utifrån utbetalade belopp och inkluderar därför inte outnyttjade kreditbelopp. När det gäller ej färdigställda projekt är ”L” summan av alla lån som utbetalats till rapporteringsdagen, och LTV-O beräknas den dag då en ny lånetranch utbetalas ( 13 ). Alternativt kan, om ovannämnda beräkningsmetod inte kan användas eller inte är i linje med aktuell marknadspraxis, LTV-O också beräknas utifrån summan av alla beviljade lånebelopp och det förväntade värdet vid färdigställandet av den kommersiella fastigheten.

c) Detta inkluderar inte lån för vilka fastigheten inte utgör säkerhet, utom om den rapporterande kreditgivaren anser att lånen utan säkerhet utgör en del av projektfinansieringen, en kombination av lån med och utan säkerhet. I sådana fall ska lån utan säkerhet också inkluderas i ”L”.

d) Justeras inte vid förekomsten av annan kreditriskreducering.

e) Inkluderar inte kostnader och avgifter i samband med bostadslånet.

f) Inkluderar inte lånesubventioner.

3. Vid beräkningen av ”V” gäller följande:

a) Anges utifrån egendomens värde när lånet beviljades, beräknat som det lägre av:

1. transaktionsvärdet (t.ex. enligt köpehandlingen), eller

2. det värde som fastställts av en oberoende extern eller intern värderingsman.

Om endast ett av dessa värden finns, bör det värdet användas.

b) Värdet på planerade renoverings- eller byggarbeten beaktas ej.

c) När det gäller ännu ej färdigställda projekt utgör ”V” egendomens totala värde fram till rapporteringsdagen (med beaktande av värdeökningen pga. av att byggverksamheten fortskrider). ”V” beräknas när en ny lånetranch utbetalas vilket gör det möjligt att ta fram ett uppdaterat LTV-O.

d) Justeras inte vid förekomsten av annan kreditriskreducering.

e) Inkluderar inte kostnader och avgifter i samband med bostadslånet.

f) Beräknas inte som det ”långsiktiga värdet”. Det långsiktiga värdet kan visserligen vara rimligt pga. den procyklikalitet som finns i ”V”, men målet med LTV-O är att visa kreditvillkoren när lånet beviljades. Om, vid tidpunkten då bostadslånet beviljas och LTV-O anges, ”V” inte representerar värdet på tillgången när lånet beviljades såsom registreras hos långivaren, skulle det inte på ett adekvat sätt spegla långivarens faktiska policy vad gäller LTV-O.

4. Om de nationella makrotillsynsorganen bedömer det nödvändigt för att beakta särskilda marknadssituationer, kan de välja följande alternativa beräkningsmetod för LTV-O än den som anges i punkterna 2 och 3 ovan: att från definitionen av ”V” i punkt 3 dra av det totala utestående bostadsskuldbeloppet, vare sig utbetalat eller ej, som säkras av ”senior panträtt” i egendomen, i stället för att inkludera dessa lån i beräkningen av ”L” i enlighet med punkt 2.

5. Om segmenten förvärv för uthyrning och ägarbebodda bostäder bevakas separat gäller definitionen av LTV-O med följande undantag:

a) För lån avseende förvärv för uthyrning:

— ”L” inkluderar endast lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på den fasta egendomen när lånet beviljades, för förvärvet för uthyrning.

— ”V” inkluderar endast värdet på egendomen som förvärvas för uthyrning när lånet beviljas.

b) För lån avseende ägarbebodda bostäder:

— ”L” inkluderar endast lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på den fasta egendomen när lånet beviljades, för den ägarbebodda bostaden.

— ”V” inkluderar endast värdet på den ägarbebodda bostaden när lånet beviljas.

6. De nationella makrotillsynsorganen bör observera att LTV-kvoter är procykliska och bör därför vara försiktiga om dessa används i ett ramverk för bevakning av risker. De bör också undersöka användningen av andra nyckeltal som lån/långsiktigt värde, där värdet justeras utifrån den långsiktiga utvecklingen av ett marknadsprisindex.

2. Aktuell belåningsgrad (LTV-C)

1. LTV-C definieras som:

2. Vid beräkningen av ”LC” gäller följande:

a) Beräknas som utestående lånebelopp – definierat som ”L” i avsnitt 1.2 – på rapporteringsdagen, med beaktande av amorteringar, omstrukturering av lån, nytt utbetalat kapital, upplupen ränta och, när det gäller lån i utländsk valuta, växelkursförändringar.

b) Det justeras för medel som sparats i ett investeringsverktyg för att återbetala lånets kapitalbelopp. Det ackumulerade sparade beloppet får endast subtraheras från ”LC” om följande villkor uppfylls:

1) det sparade beloppet är ovillkorligen pantsatt hos långivaren för det uttryckliga syftet att återbetala lånets kapitalbelopp på avtalade datum, och

2) ett rimligt värderingsavdrag, fastställt av det nationella makrotillsynsorganet, görs för att beakta marknads- och/eller tredjepartsrisken som hör samman med den underliggande investeringen.

3. Vid beräkningen av ”VC” gäller följande:

a) Detta speglar förändringar i värdet ”V”, enligt definitionen i avsnitt 1.3, sedan den senaste värderingen av egendomen. Egendomens aktuella värde bör fastställts av en oberoende extern eller intern värderingsman. Om en sådan värdering saknas kan egendomens aktuella värde skattas utifrån ett detaljerat index över fastighetsvärden (t.ex. baserat på transaktionsuppgifter). Om ett sådant index över fastighetsvärden också saknas, kan ett detaljerat fastighetsprisindex användas efter lämpligt avdrag för att beakta avskrivningar på fastigheten. Index över fastighetsvärden eller prisindex bör vara tillräckligt differentierade utifrån egendomens belägenhet och typ av egendom.

b) Justeras för ändringar av bättre panträtt i egendomen.

c) Beräknas årsvis.

4. Om segmenten för bostadslån avseende förvärv för uthyrning och ägarbebodda bostäder bevakas separat gäller definitionen av LTV-C med följande undantag:

a) För lån avseende förvärv för uthyrning:

— ”LC” inkluderar endast lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på den fasta egendomen när lånet beviljades, för förvärvet för uthyrning.

— ”VC” avser aktuellt värde på egendomen som förvärvas för uthyrning.

b) För lån avseende ägarbebodda bostäder:

— ”LC” inkluderar endast lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på den fasta egendomen när lånet beviljades, för den ägarbebodda bostaden.

— ”VC” inkluderar endast det aktuella värdet på den ägarbebodda bostaden.

3. Ursprunglig kvot mellan lån/inkomst (LTI-O)

1. LTI-O definieras som:

2. Vid beräkningen har ”L” samma innebörd som i avsnitt 1.2.

3. Vid beräkningen är ”I” låntagarens samlade årliga disponibla inkomst enligt vad kreditgivaren noterat när bostadslånet beviljades.

4. För att fastställa låntagarens ”disponibla inkomst” bör adressaterna uppfylla definition 1 i största möjliga utsträckning och definition 2 som ett minimum.

Definition 1: ”disponibel inkomst” = lön från anställning + inkomst från näringsverksamhet (t.ex. vinst) från offentliga pensioner + inkomst från privata och yrkespensioner + inkomst från arbetslöshetsersättning + inkomst från andra sociala förmåner än arbetslöshetsersättning + regelbundna privata transfereringar, (t.ex. underhåll) + hyresinkomster (brutto) från fastigheter + inkomst från finansiella investeringar) + inkomst från privat företagande eller partnerskap + regelbunden inkomst från andra källor + lånesubventioner – skatter – avgifter för hälsovård/ socialförsäkring/ sjukvårdsförsäkring + skatterabatter.

Vid tillämpningen av denna definition ska följande gälla:

a) hyresinkomster (brutto) från fastigheter: inkluderar både hyresinkomster från ägd egendom utan utestående bostadslån och sådan som förvärvats för uthyrning. Hyresinkomster bör bestämmas utifrån den information bankerna har eller beräknas på annat sätt. Om exakt information saknas bör en välgrundad skattning av hyresinkomsterna göras av det rapporterande institutet och metoden som använts beskrivas.

b) skatter: bör inkludera, rangordnade efter sin betydelse, inkomstskatt, skatterabatter, pensioner eller försäkringspremier, om dragna från bruttoinkomsten, specifika skatter, t.ex. fastighetsskatter, och andra icke-konsumtionsskatter.

c) avgifter för hälsovård/socialförsäkring/sjukvårdsförsäkring: inkluderar de fasta och obligatoriska utgifter som i vissa länder dras efter skatt.

d) skatterabatter: inkluderar återbetalningar från skattemyndigheten som står i samband med ränteavdrag avseende bostadslån.

e) lånesubvention: bör inkludera alla ingrepp från den offentliga sektorn vars mål är att minska låntagarens skuldbetalningar (t.ex. subventionerad ränta eller subventionerad återbetalning).

Definition 2: ”disponibel inkomst” = lön från anställning + inkomst från näringsverksamhet (t.ex. vinst) – skatter.

5. Om segmenten för bostadslån avseende förvärv för uthyrning och ägarbebodda bostäder bevakas separat gäller definitionen av LTI-O med följande undantag:

a) För lån avseende förvärv för uthyrning:

— ”L” inkluderar endast lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på den fasta egendomen när lånet beviljades, för förvärvet för uthyrning.

b) För lån avseende ägarbebodda bostäder:

— ”L” inkluderar endast lån eller trancher av lån som låntagaren tagit ut på den fasta egendomen när lånet beviljades, för den ägarbebodda bostaden.

— Om en låntagare har lån både för ägarbebodd bostad och förvärv för uthyrning, kan endast hyresinkomsterna från förvärvet för uthyrning efter avdrag för lånebetalningar avseende förvärvet för uthyrning användas för att stödja lånebetalningar avseende en ägarbebodd bostad. I sådana fall ska definitionen av ”disponibel inkomst” vara: — disponibel inkomst = lön från anställning + inkomst från näringsverksamhet (t.ex. vinst) från offentliga pensioner + inkomst från privata och yrkespensioner + inkomst från arbetslöshetsersättning + inkomst från andra sociala förmåner än arbetslöshetsersättning + regelbundna privata transfereringar (t.ex. underhåll) + (hyresinkomster (brutto) från fastigheter – skuldbetalningar avseende hyresfastigheter) + inkomst från finansiella investeringar + inkomst från privat företagande eller partnerskap + regelbunden inkomst från andra källor + lånesubventioner – skatter – avgifter för hälsovård/ socialförsäkring/ sjukvårdsförsäkring + skatterabatter.

4. Ursprunglig kvot mellan skuld/inkomst (DTI-O)

1. DTI-O definieras som:

2. Vid beräkningen inkluderar ”D” låntagarens samlade skuld, oavsett huruvida den säkras av fast egendom, inklusive alla utestående finansiella lån, dvs. lån från enheter som beviljar bostadslånb och andra långivare, när bostadslånet beviljades.

3. Vid beräkningen har ”I” samma innebörd som i avsnitt 3.4.

5. Ursprunglig kvot mellan lånebetalning/inkomst (LSTI-O).

1. LSTI-O definieras som:

2. Vid beräkningen utgör ”LS” den årliga kostnaden för lånebetalningar av bostadslånet, definierat som ”L” i avsnitt 1.2, vid tidpunkten då lånet beviljades.

3. Vid beräkningen har ”I” samma innebörd som i avsnitt 3.4.

4. Om segmenten för bostadslån avseende förvärv för uthyrning och ägarbebodda bostäder bevakas separat gäller definitionen av LSTI-O med följande undantag:

a) För lån avseende förvärv för uthyrning:

— ”LS” är den årliga kostnaden för lånebetalningar i förhållande till lånet för ett förvärv för uthyrning, vid tidpunkten då lånet beviljades.

b) För lån avseende ägarbebodda bostäder:

— ”LS” är den årliga kostnaden för lånebetalningar i förhållande till lånet för en ägarbebodd bostad, vid tidpunkten då lånet beviljades.

— Den relevanta definitionen av ”disponibel inkomst” är: — disponibel inkomst = lön från anställning + inkomst från näringsverksamhet (t.ex. vinst) från offentliga pensioner + inkomst från privata och yrkespensioner + inkomst från arbetslöshetsersättning + inkomst från andra sociala förmåner än arbetslöshetsersättning + regelbundna privata transfereringar t.ex. underhåll + (hyresinkomster (brutto) från fastigheter – skuldbetalningar avseende hyresfastigheter + inkomst från finansiella investeringar) + inkomst från privat företagande eller partnerskap + regelbunden inkomst från andra källor + lånesubventioner – skatter – avgifter för hälsovård/ socialförsäkring/ sjukvårdsförsäkring + skatterabatter.

6. Ursprunglig kvot mellan skuldbetalning/inkomst (DSTI-O)

1. DSTI-O definieras som:

2. Vid beräkningen utgör ”DS” den årliga kostnaden för låntagarens samlad skuld, definierad som ”D” i avsnitt 4.2, vid tidpunkten då lånet beviljades.

3. Vid beräkningen har ”I” samma innebörd som i avsnitt 3.4.

4. DSTI-O ska ses som en frivillig indikator eftersom långivarna eventuellt inte har tillgång till nödvändig information för att beräkna täljaren i samtliga jurisdiktioner. Man bör dock beakta följande: I jurisdiktioner där långivarna har tillgång till sådan information (t.ex. genom kreditregister eller skatteuppgifter) uppmanas makrotillsynsorganen att inkludera denna indikator i sitt ramverk för bevakning av risker.

7. Räntetäckningsgrad (ICR)

1. ICR definieras som:

2. Vid beräkningen gäller följande:

a) årliga hyresintäkter (brutto): de årliga hyresintäkterna från egendom för uthyrningsändamål, före avdrag för driftkostnader för att upprätthålla egendomens värde och skatter.

b) den årliga räntekostnaden: den årliga räntekostnaden för en bostad som förvärvats för uthyrningsändamål.

3. Kvoten kan avse värdet när lånet beviljades (ICR-O) eller det aktuella värdet (ICR-C).

8. Ursprunglig kvot mellan lån/hyra (LTR-O)

1. LTR-O definieras som:

2. Vid beräkningen gäller följande:

a) skuld avseende förvärv för uthyrningsändamål: har samma betydelse som ”L” i avsnitt 1.2, men är begränsad till bostadslån som finansierar egendom för uthyrningsändamål.

b) årliga hyresintäkter (netto): de årliga hyresintäkterna från egendom för uthyrningsändamål, efter avdrag för driftkostnader för att upprätthålla egendomens värde men före avdrag för skatter.

c) årliga hyresintäkter (brutto): de årliga hyresintäkterna från egendom som hyrs ut till hyresgäster, före avdrag för driftkostnader för att upprätthålla egendomens värde samt skatter.

De årliga hyresintäkterna (netto) bör användas för beräkningen av LTR-O. Om denna information inte är tillgänglig kan i stället de årliga hyresintäkterna (brutto) användas.









BILAGA V

RIKTLINJER OM DEFINITIONER OCH INDIKATORER

Denna bilaga innehåller riktlinjer om specifika aspekter avseende definitioner av indikatorer samt särskilt om bilaga III. Det är inte meningen att ge detaljerade tekniska anvisningar om hur förlagorna i bilaga III ska fyllas i i varje tänkbart fall. Anvisningarna behandlar målen för definitionerna och metoderna, men i speciella fall kan det vara nödvändigt att avvika från huvudregeln för att beakta särskilda situationer på en marknad eller inom ett segment.

1. Definitioner av kommersiella fastigheter

För närvarande finns det ingen vedertagen definition i unionen av kommersiella fastigheter som är tillräckligt precis för makrotillsynsändamål.

a) I förordning (EU) nr 575/2013 definieras bostadsfastigheter i artikel 4.1.75 men den innehåller inte någon exakt definition av kommersiella fastigheter utöver en allmän beskrivning som ”kontorsfastigheter eller andra kommersiella fastigheter” i artikel 126. Enligt den förordningen ska heller inte egendomens värde i väsentlig grad påverkas av låntagarens kreditkvalitet eller det underliggande projektets resultat när det gäller kommersiella fastigheter.

b) EBA har bidragit med ett viktigt kriterium – det dominerande användningsområdet bör vara kopplat till en ”ekonomisk aktivitet” ( 14 ). Även om detta kriterium är viktigt är det inte tillräckligt precist för makrotillsynsändamål.

c) Europeiska centralbankens förordning (EU) 2016/867 (ECB/2016/13) ( 15 ) är en annan möjlig källa för en definition av kommersiella fastigheter. När denna rekommendation först utfärdades var det befogat med mer detaljerade definitioner ur ett finansiellt stabilitetsperspektiv, men den senaste statistikutvecklingen har visat att definitionen av kommersiella fastigheter i högre grad behöver anpassas till definitionen i förordning (EU) 2016/867 för att underlätta de nationella makrotillsynsorganens bevakning och finansiella analyser samt möjliggöra fullständig jämförbarhet mellan länder.

d) G20-initiativet för bättre statistik ( 16 ) består av 20 rekommendationer för bättre ekonomisk och finansiell statistik, och startades för att förbättra tillgängligheten till, och jämförbarheten mellan, ekonomiska och finansiella uppgifter efter finanskrisen 2007–08. I rekommendationerna II.17 och II.18 från den andra fasen av G20-initiativet för bättre statistik (DGI-2) ( 17 ) understryks behovet av att förbättra tillgängligheten av statistik både om bostadsfastigheter och om kommersiella fastigheter. Som uppföljning till detta initiativ publicerade kommissionen (Eurostat) 2017 rapporten Commercial property price indicators: sources, methods and issues ( 18 ), som innehåller underlag för källdata och metoder avseende prisindex för kommersiella fastigheter i syfte att ge dem som sammanställer och använder sådan statistik bättre information om alternativa datakällor, mätningar, metoder och aktuella frågor.

e) I ett samrådsdokument från Baselkommittén för banktillsyn om ändringar av schablonmetoden för kreditrisk ( 19 ) definieras kommersiella fastigheter också som motsatsen till bostadsfastigheter. En exponering mot bostadsfastigheter definieras som en exponering som säkras av fast egendom för bostadsändamål som uppfyller alla lagstadgade krav som gör det möjligt att nyttja egendomen för bostadsändamål. En exponering mot kommersiella fastigheter definieras sedan som en exponering som säkras av fast egendom som inte är en bostadsfastighet.

På grund av de begränsningar som ovannämnda definitioner har, anger rekommendationen en definition av kommersiella fastigheter speciellt för makrotillsynsändamål. Här definieras kommersiella fastigheter som varje form av intäktsgenererande fastigheter, både bestående och ännu ej färdigställda, inklusive bostäder för uthyrning, eller varje form av fastigheter som används av egendomens ägare för att bedriva affärverksamhet eller aktivitet, både bestående och ännu ej färdigställda; dessa fastigheter klassas inte som bostadsfastigheter och inkluderar socialbostäder.

Det kan diskuteras huruvida ej färdigställda projekt bör redovisas som kommersiella fastigheter. Nationell praxis varierar i denna fråga. I flera medlemsstater visar erfarenheterna från finanskrisen dock hur viktigt det är för den finansiella stabiliteten att investeringarna, och finansieringen av dessa, i denna ekonomisk aktivitet granskas.

Intäktsgenererande fastighet definieras som fast egendom från vilken en intäkt genereras antingen i form av hyra eller i form av realisationsvinst vid försäljning. Både bostäder som förvärvas för uthyrningsändamål och bostäder för uthyrning utgör därför underkategorier till intäktsgenererande fastigheter.

Bostäder som förvärvas för uthyrningsändamål omfattar alla fastigheter som ägs direkt av fysiska personer, primärt för uthyrning till hyresgäster. Ett objekt som förvärvas för uthyrningsändamål befinner sig i gränslandet mellan bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter. Eftersom denna verksamhet normalt utförs på deltid, av små icke-professionella ägare med ett mindre antal enheter i sin portfölj, kan verksamheten ur ett finansiellt stabilitetsperspektiv anses höra mer till sektorn för bostadsfastigheter än sektorn kommersiella fastigheter. Av detta skäl klassas bostäder som förvärvas för uthyrningsändamål som bostadsfastigheter och exkluderas därför automatiskt från definitionen av kommersiella fastigheter, även om de fortfarande bedöms vara intäktsgenererande fastigheter. På grund av dess specifika riskegenskaper rekommenderas det dock att de nationella makrotillsynsorganen bevakar denna delmarknad separat, om denna verksamhet utgör en betydande del av de risker eller en betydande andel av stockar eller flöden av den samlade utlåningen till bostadsfastigheter. Det har därför gjorts en uppdelning av bostadslån för att skilja mellan lån för förvärv för uthyrning och lån för ägarbebodda bostäder. Även bostäder som förvärvas för uthyrningsändamål och som ännu ej är färdigställda bedöms vara bostadsfastigheter. Som bostäder bedöms även ännu ej färdigställda bostäder som byggs i syfte att användas av ägarna för bostadsändamål.

Bostäder för uthyrning avser fastigheter som ägs av juridiska personer (t.ex. professionella investerare) för uthyrning till hyresgäster. Sådan egendom bedöms även som intäktsgenererande fastighet och klassas därför som kommersiell fastighet. Utöver detta klassas ännu ej färdigställda bostäder för uthyrning som kommersiella fastigheter, närmare bestämt som ännu ej färdigställda intäktsgenererande fastigheter. Med tanke på den finansiella stabiliteten kan det även vara relevant att specifikt bevaka finansieringen av bostäder för uthyrning. Separata uppdelningar har därför inkluderats för dessa typer av lån.

Även andra intäktsgenererande fastigheter än bostäder som förvärvas för uthyrningsändamål och bostäder för uthyrning inkluderas i definitionen av kommersiella fastigheter, oavsett om de är existerande eller ännu ej färdigställda. Exempel på sådana andra typer av intäktsgenererande fastigheter är uthyrda kontorsfastigheter och kontorslokaler. När sådana typer av intäktsgenererande fastigheter håller på att byggas anses de vara ännu ej färdigställda intäktsgenererande fastigheter och klassas därmed som kommersiella fastigheter.

Fastigheter som används av egendomens ägare för att bedriva affärsverksamhet eller aktivitet omfattar affärslokaler samt fastigheter av mer specifik karaktär, t.ex. kyrkor, universitet, museer osv. Det kan diskuteras om fastigheter som används av egendomens ägare för att bedriva affärsverksamhet eller aktivitet bör klassas som kommersiella fastigheter eller som någon annan typ av fastigheter. Nationell praxis varierar i denna fråga eftersom det i vissa medlemsstater kan bedömas vara andra risker med dessa fastigheter än med kommersiella fastigheter. Även om riskerna kan variera mellan medlemsstaterna är det viktigt att bevaka dessa risker med tanke på den finansiella stabiliteten. Fastigheter som används av egendomens ägare för att bedriva affärsverksamhet eller aktivitet har därför inkluderats i definitionen av kommersiella fastigheter. För att ta hänsyn till särdragen för finansieringen av de olika fastighetsmarknaderna i medlemsstaterna inkluderas dessutom separata uppdelningar för att särskilt bevaka riskerna i samband med dessa typer av finansiering. Fastigheter som används av egendomens ägare för att bedriva affärsverksamhet eller aktivitet bör även bedömas som kommersiella fastigheter, både när de byggs och när de är färdigställda.

Socialbostäder är ett komplicerat segment av fastighetsmarknaden eftersom olika medlemsstater har valt många olika former av dessa. Eftersom socialbostäder normalt inte byggs, förvärvas eller renoveras av fysiska personer klassas de inte som bostadsfastigheter utan som kommersiella fastigheter. Med tanke på den finansiella stabiliteten är det dock viktigt att vissa länder bevakar de risker som härrör från dessa typer av fastigheter genom en separat uppdelning. Separata uppdelningar har därför lagts till för dessa typer av lån. Socialbostäder som ägs direkt av staten bedöms vara ägda för statliga syften och klassificeras därför också som kommersiella fastigheter. Även ännu ej färdigställda socialbostäder klassas som kommersiella fastigheter, eftersom dessa bedöms som ännu ej färdigställda intäktsgenererande fastigheter.

Any other properties under construction should be considered as either RRE or CRE in accordance with the general definitions in points (4) and (38), respectively, of section 2(1)(1).

2. Uppgiftskällor avseende kommersiella fastigheter

2.1 Indikatorer över den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter

Indikatorer över den fysiska marknaden för kommersiella fastigheter kan erhållas från:

a) offentliga källor, t.ex. nationella statistikmyndigheter eller fastighetsregister, eller

b) den privata marknaden om denna omfattar en större del marknaden för kommersiella fastigheter.

ESRB:s rapport Report on commercial real estate and financial stability in the EU innehåller en översikt av tillgängliga prisindex och uppgiftskällor ( 20 ).

2.2 Indikatorer över det finansiella systemets exponering mot kommersiella fastigheter

Marknadsaktörernas exponeringar, i alla fall de inom den finansiella sektorn, kan samlas in från tillsynsrapporteringen. Vissa uppgifter samlas redan in av ECB och EIOPA på nationell nivå. Dessa uppgifter är dock inte särskilt detaljerade. Nya rapporteringsmallar för tillsynsrapportering för banker, dvs. finansiell rapportering (FINREP) och allmän rapportering (COREP), för försäkringsgivare enligt Europaparlamentets och rådets direktiv 2009/138/EG ( 21 ) och för investeringsfonder enligt Europaparlamentets och rådets direktiv 2011/61/EU ( 22 ) kan ge mer detaljerad information om de finansiella institutens exponeringar mot kommersiella fastigheter.

De klassifikationer som framgår av den statistiska näringsgrensindelningen i Europeiska unionen (Nace rev. 2.0) kan fungera som riktvärde för de finansiella institutens exponeringar mot kommersiella fastigheter, eftersom de är vedertagna bland unionens institutioner och används i rapporteringsmallar för banker och försäkringsbolag. I detta sammahang är två avsnitt relevanta:

a) avdelning F: byggverksamhet exklusive anläggningsarbeten,

b) avdelning L: fastighetsverksamhet exklusive fastighetsförmedling.

Nackdelen med Nace-klassificeringar är att de främst är utformade för ekonomiska sektorer, inte lån. Exempelvis kommer ett lån till ett fastighetsbolag för att förvärva tjänstebilar att rapporteras under avdelning L, trots att det inte rör sig om något lån för kommersiella fastigheter.

2.3 Användning av uppgifter från den privata sektorn

Om de nationella makrotillsynsorganen använder uppgifter från den privata sektorn för att sammanställa indikatorer avseende kommersiella fastigheter, förväntas de identifiera de skillnader som finns jämfört med omfattning och definitioner enligt den här rekommendationen. De bör också kunna tillhandahålla detaljerad information om den underliggande metod som leverantören använder samt urvalets täckning. Uppgifterna från den privata sektorn bör vara representativa för marknaden och följa uppdelningarna enligt vad som framgår av rekommendation D:

a) typ av egendom.

b) egendomens belägenhet.

c) typ av investerare och nationalitet.

d) typ av långivare och nationalitet.

3. Relevanta uppdelningar av indikatorerna

Vad gäller de relevanta uppdelningarna som framgår av rekommendation D, bör de nationella makrotillsynsorganen kunna göra en bedömning av hur relevanta dessa uppdelningar är för deras marknad för kommersiella fastigheter när de används i övervakningssyfte, också med beaktande av proportionalitetsprincipen.

typ av egendom: beskriver den huvudsakliga användningen av en kommersiell fastighet. För indikatorer över kommersiella fastigheter bör denna uppdelning även inkludera följande kategorier:

a) bostäder, t.ex. byggnader med flera hushåll.

b) detaljhandel, t.ex. hotell, restauranger, köpcenter.

c) kontor, t.ex. egendom som främst används som kontorslokaler.

d) industri, t.ex. egendom som används för produktion, distribution och logistik.

e) andra typer av kommersiella fastigheter.

Om en fastighet används för olika ändamål bör den om möjligt redovisas som separata enheter (t.ex. baserat på den yta som används för respektive ändamål) om en sådan uppdelning är möjlig, i annat fall kan fastigheten klassas efter sitt huvudsyfte.

egendomens belägenhet: beskriver den geografiska uppdelningen (t.ex. i regioner) eller delmarknaderna av fastighetsmarknaden, vilket även bör inkludera åtminstone ”bästa läge” och ”övriga lägen”. ”Bästa läge” beskriver normalt det bästa läget på en viss marknad, något som också visar sig i hyresavkastningen (som normalt är marknadens lägsta). För kontorsbyggnader kan det t.ex. röra sig om en central adress i en storstad. För byggnader i kategorin detaljhandel kan det t.ex. avse stadskärnan med många gågator eller ett centralt placerat köpcentrum. För byggnader i kategorin logistik kan det t.ex. avse en plats där nödvändig infrastruktur och tjänster finns, med utmärkt tillgång till transportmöjligheter.

egendomsterritorium: territorium där den egendom som utgör säkerhet för ett lån beviljat inom en medlemsstats finansiella system är belägen. Denna uppdelning bör även inkludera följande kategorier:

a) Inhemskt territorium

b) Utländskt territorium som delas upp i enskilda länder beroende på vad de nationella makrotillsynsorganen bedömer som viktigt för den finansiella stabiliteten.

”Typ av investerare” avser övergripande kategorier av investerare, t.ex.:

a) banker,

b) försäkringsbolag,

c) pensionsinstitut,

d) investeringsfonder,

e) fastighetsbolag,

f) övriga.

Oftast finns bara uppgifter om den registrerade låntagaren eller investeraren tillgängliga. De nationella makrotillsynsorganen bör dock observera att den registrerade låntagaren eller investeraren kan vara en annan än den verkliga låntagaren eller investeraren, och det är hos dessa som den slutliga risken ligger. Myndigheterna uppmanas därför att också granska information om den verkliga låntagaren eller investeraren, t.ex. utifrån information som samlas in från marknadsaktörer, för att bättre förstå marknadsaktörernas beteende och risker.

”Typ av långivare” avser övergripande kategorier av långivare, t.ex.:

a) banker, inkl. avvecklingsbanker,

b) försäkringsbolag,

c) pensionsinstitut.

De nationella makrotillsynsorganen kan behöva justera förteckningen över typ av investerare och långivare för att beakta särdragen på deras lokala sektor för kommersiella fastigheter.

”Nationalitet” anger i vilket land marknadsaktören är registrerad. Investerares och långivares nationalitet ska som ett minimum delas upp på följande tre geografiska kategorier:

a) inhemska,

b) övriga Europeiska ekonomiska samarbetsområdet,

c) övriga världen.

De nationella makrotillsynsorganen bör observera att den registrerade investerarens eller låntagarens nationalitet kan vara en annan än den verkliga investerarens eller låntagarens nationalitet, och det är här som den slutliga risken ligger. Myndigheterna uppmanas därför att också granska information om den verkliga investerarens eller låntagarens nationalitet, t.ex. utifrån information som samlas in från marknadsaktörer.

Uppdelningarna enligt rekommendation D.2 anses vara rekommenderat minimum. Om de nationella makrotillsynsorganen bedömer det som nödvändigt för den finansiella stabiliteten, finns det dock inget som hindrar att de använder ytterligare uppdelningar som bygger på deras egna definitioner och metoder och beaktar särdragen för de nationella marknaderna för kommersiella fastigheter. Vad gäller dessa ytterligare uppdelningar får de nationella makrotillsynsorganen välja att bevaka och kategorisera dessa marknadssegment på det sätt de finner lämpligt för sina nationella marknader för kommersiella fastigheter. Om vissa underkategorier av kommersiella fastigheter eller bostadsfastigheter inte bedöms som relevanta för den finansiella stabiliteten, kan de nationella makrotillsynsorganen dessutom välja att inte bevaka de risker som härrör från dessa typer av fastigheter och/eller deras finansiering. De nationella makrotillsynsorganens passivitet kommer i så fall att bedömas som motiverad förutsatt att de kan lämna tillfredsställande förklaringar.

4. Metoder för att beräkna de fysiska marknadsindikatorerna

Priser för kommersiella fastigheter avser priser för konstant kvalitet över tiden, dvs. marknadsvärdet på egendom där man bortser från kvalitetsförändringar som värdeminskning (och föråldring) eller värdestegringar (t.ex. renovering) genom kvalitetsjusteringar.

Riktlinjer från arbete som initierats av Eurostat anger att prisuppgifter bör samlas in baserat på faktiska transaktioner. Om dessa inte finns tillgängliga och/eller inte är fullt representativa kan de approximeras genom värderingar förutsatt att uppgifterna speglar det aktuella marknadspriset, och inte någon form av ”hållbara priser”.

5. Bedömning av det finansiella systemets exponering mot kommersiella fastigheter

Det finansiella systemets exponering mot kommersiella fastigheter utgörs av både utlåning, oftast genom banker och ibland av försäkringsbolag, och investeringar, oftast av försäkringsbolag, pensionsinstitut och investeringsfonder. Investeringar kan avse både direkta innehav av kommersiella fastigheter, t.ex. genom direkt ägande, och indirekta innehav av kommersiella fastigheter, t.ex. genom värdepapper och investeringsfonder. I fall där en långivare eller investerare använder ett specialföretag (SPV) som finansieringsteknik för en kommersiell fastighet, ska en sådan utlåning eller investering bedömas som direkt utlåning till, eller innehav av, en kommersiell fastighet.

När de nationella makrotillsynsorganen bedömer hela systemets exponeringar, bör de vara observanta på dubbelräkningar. Investerare kan investera i kommersiella fastigheter både direkt och indirekt. Exempelvis investerar pensionsinstitut och försäkringsbolag ofta direkt i kommersiella fastigheter.

Det kan också vara svårt att beräkna utländska marknadsaktörers exponeringar, som kan utgöra en avsevärd del av marknaden ( 23 ). Eftersom dessa marknadsaktörer är viktiga för den kommersiella fastighetsmarknadens funktion bör man bevaka deras aktiviteter.

Eftersom förluster från den kommersiella fastighetssektorn oftast är koncentrerade till bankernas utlåning till sektorn, bör de nationella makrotillsynsorganen ägna denna särskild uppmärksamhet.

6. Metoder för att beräkna LTV

Bilaga IV beskriver metoderna för att beräkna LTV-O och LTV-C. Det finns dock ett antal aspekter som bör beaktas när dessa beräknas för kommersiella fastigheter.

När det gäller syndikerade lån bör LTV-O beräknas som det ursprungliga beloppet på alla lån som beviljats låntagaren i förhållande till egendomens värde när lånen beviljades. Om flera fastigheter berörs bör LTV-O beräknas som det ursprungliga beloppet på alla lån i förhållande till alla berörda fastigheters samlade värde.

Eftersom antalet kommersiella fastigheter är mycket lägre, och dessa är mer heterogena, än beståndet av bostadsfastigheter, är det bättre att beräkna LTV-C utifrån en värdering av de aktuella fastigheterna i stället för att använda sig av ett prisindex.

De nationella makrotillsynsorganen bör bevaka distributionen av LTV med ett särskilt fokus på de lån som bär mest risk, dvs. de lån som har högst LTV, eftersom förluster ofta är resultatet av sådana s.k. tail-risker.

7. Metoder för att beräkna räntetäckningsgrad (ICR) och skuldbetalningars täckningsgrad (DSCR)

Räntetäckningsgrad (ICR) och täckningsgrad för skuldbetalningar (DSCR) avser hyresintäkter från en eller flera intäktsgenererande fastigheter, eller kassaflöde som genereras genom affärsverksamhet eller aktivitet som bedrivs av fastighetens ägare, efter avdrag för skatter och driftkostnader för att upprätthålla egendomens värde samt – vad gäller kassaflödet – justerat för andra kostnader och förmåner som har ett direkt samband med egendomens användning.

ICR definieras som:

Vid beräkningen av ICR gäller följande:

a) årliga intäkter (netto): de årliga hyresintäkterna från egendom som hyrs ut till hyresgäster eller det årliga kassaflöde som genereras genom affärsverksamhet eller aktivitet som bedrivs av egendomens ägare, efter avdrag för skatter och driftkostnader för att upprätthålla egendomens värde samt – vad gäller kassaflödet – justerat för andra kostnader och förmåner som har ett direkt samband med egendomens användning.

b) årlig räntekostnad: den årliga räntekostnaden för de lån för vilka den eller de kommersiella fastigheterna utgör säkerhet.

Syftet med ICR är att mäta i vilken utsträckning de hyresintäkter som en kommersiell fastighet genererar är tillräckliga för att betala de räntekostnaderna som låntagaren ådragit sig för att förvärva egendomen. ICR bör därför analyseras på fastighetsnivå.

DSCR definieras som:

Vid beräkningen av DSCR gäller följande:

a) årliga intäkter (netto): de årliga hyresintäkterna från egendom som hyrs ut till hyresgäster eller det årliga kassaflöde som genereras genom affärsverksamhet eller aktivitet som bedrivs av egendomens ägare, efter avdrag för skatter och driftkostnader för att upprätthålla egendomens värde samt – vad gäller kassaflödet – justerat för andra kostnader och förmåner som har ett direkt samband med egendomens användning.

b) årlig skuldbetalning: den årliga skuldbetalningen för de lån för vilka den eller de kommersiella fastigheterna utgör säkerhet.

Syftet med DSCR är att bedöma hur stor den samlade skuldbördan som utgår från en egendom är för låntagaren. Därför omfattar nämnaren inte bara räntebetalningar utan även amorterade belopp. Huvudfrågan för en sådan indikator är huruvida den ska beräknas per fastighet eller per låntagare. Finansieringen av kommersiella fastigheter är oftast så utformad att långivaren endast kan erhålla betalning från de intäkter egendomen genererar, inte från låntagarens övriga intäkter eller tillgångar. Därför är det mer rättvisande att beräkna DSCR per fastighet. Om man fokuserar på långivarens samlade intäkter skulle detta medföra viktiga konsolideringsfrågor som skulle försvåra arbetet med att definiera ett nyckeltal som är jämförbart mellan olika medlemsstater.

8. Ytterligare indikatorer för ej färdigställd intäktsgenererande egendom

För ej färdigställd intäktsgenererande egendom kan de nationella makrotillsynsorganen i stället för LTV bevaka kvoten mellan lån/kostnad (LTC). LTC är det ursprungliga beloppet på alla lån som beviljats i förhållande till kostnader