RO ECB -PUBLIC  
 
AVIZUL BĂNCII CENTRALE EUROPENE  
din 18 decembrie 2015  
privind stingerea datoriilor garantate cu ipotecă prin transmiterea dreptului de proprietate asupra 
bunului imobil  
(CON/2015/ 56) 
 
Introducere și temei juridic  
La 25 noiembrie 2015 un proiect de lege pr ivind stingerea datoriilor asumate prin contracte de credit prin 
„plata în natură” prin transferul bunului ipotecat (denumit în continuare „proiectul de reglementare”)1 a 
adoptat de Camera Deputaților din cadrul Parlamentului României și, la 9 decembrie 2015, a fost 
transmis Președintelui României pentru promulgare. Acea sta reprezintă ultima etapă a procedurii 
legislative înainte ca proiectul de reglementare să devină obligatoriu din punct de vedere juridic și să fie 
general aplicabil în România. Proiectul de reglementare nu a fost încă promulgat de Președintele 
României, care are dreptul de a îl retransmite Parlamentului României pentru reexaminare2. La 
14 decembrie 2015 Banca Centrală Europeană (BCE) a fost informată de Banca Națională a României 
(BNR) des pre proiectul de reglementare.   
Având în vedere cele de mai sus și impactul potențial al proiectului de reglementare asupra stabilității 
instituțiilor financiare și pieței financiare din România, BCE a decis să emită din proprie inițiativă un aviz 
cu priv ire la proiectul de reglementare,  întrucât nu a fost consultată oficial de către legiuitorul român. 
Competența BCE de a emite un aviz se întemeiază pe articolul 127 alineatul (4) și pe articolul 282 
alineatul (5) din Tratatul privind funcționarea Uniunii E uropene și pe articolul 2 alineatul (1) a șasea liniuță 
din Decizia 98/415/CE a Consiliului3, întrucât proiectul de reglementare se referă la norme aplicabile 
instituțiilor financiare, în măsura în care acestea au o influență substanțială asupra stabilităț ii instituțiilor 
financiare și pieței financiare. În conformitate cu articolul 17.5 prima teză din Regulamentul de procedură 
al Băncii Centrale Europene, Consiliul guvernatorilor adoptă prezentul aviz.  
 
1.  Obiectivul proiectului de reglementare  
1.1 Confor m expunerii de motive, obiectivul proiectului de reglementare este de a echilibra interesele 
părților în caz de imposibilitate de plată sau de executare silită în ceea ce privește contractele de 
credit garantate cu ipotecă. În acest sens, proiectul de regl ementare acoperă orice contract de 
credit încheiat între persoane fizice și instituții financiare care este garantat cu ipotecă (denumit în 
                                                 
1  BCE observă că iniți ativa legislativă pentru elaborarea proiectului de reglementare a aparținut membrilor 
Parlamentului României.  
2  Alternativ, Președintele României are dreptul de a transmite proiectul de reglementare Curții Constituționale pentru 
verificare.  
3  Decizia 98/415/CE a Consiliului din 29 iunie 1998 privind consultarea Băncii Centrale Europene de către autoritățile 
naționale cu privire la proiectele de reglementare (JO L 189, 3.7.1998, p. 42).  
ECB -PUBLIC  
2 continuare „contract de credit”). În plus, proiectul de reglementare are drept scop transpunerea în 
legislația românească a anumitor dispoziții ale Directivei 2014/17/UE a Parlamentului European și 
a Consiliului4.  
1.2 Articolul 1 alineatul (2) din proiectul de reglementare prevede dreptul general al debitorilor de a se 
descărca de  datorie și de toate obligațiile accesorii acestora care le revin în temeiul unui contract 
de credit prin transmiterea către creditor a dreptului de proprietate asupra bunului imobil ipotecat, cu condiția respectării condițiilor prevăzute la articolul 4.  
1.3 Articolul 4 din proiectul de reglementare prevede următoarele condiții pentru descărcarea de 
datorie: (i)  debitorul să fie  o persoană fizică, iar creditorul să fie  o instituție de credit, o instituție 
financiară nebancară sau un cesionar al creanțelor deținute asupra persoanelor fizice; (ii)  între părți 
sau între antecesorii părților s ă se fi  încheiat un contract de credit; și (iii) bunul oferit în plată pentru 
descărcarea de datorie să fie  bunul ipotecat pentru garantarea creanțelor creditorului prevăzute de 
contractul de credit.  
1.4 Celelalte prevederi principale ale proiectului de reglementare prevăd detaliile procedurii pentru transmiterea obligatorie a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil al debitor ului. Debitorii 
pot notifica oricând creditorilor decizia de a le transmite dreptul de proprietate asupra bunurilor 
imobile pentru descărcarea de datoriil e ce le revin în temeiul unui contract de credit. După 
transmiterea unei astfel de notificări, creditorii au obligația de a se întâlni cu debitorii care au 
transmis notificarea la un  notar public pentru încheierea actului translativ de proprietate prin care 
să se stingă toate obligațiile prevăzute de contractul de credit. Debitorii pot iniția acțiuni în instanță 
împotriva creditorilor care nu îndeplinesc această obligație, prin care s ă solicite instanței 
pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act translativ de proprietate. Procedura 
la notarul public și acțiunea în instanță pot fi inițiate și de codebitori sau garanți. Trebuie menționat 
că, în conformitate cu artic olul 6 alineatul (1), odată ce procedura a fost inițiată prin transmiterea 
notificării, dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva tuturor codebitorilor și garanților personali 
sau ipotecari se stinge.  
1.5 În temeiul articolului 11 din proiectul de reglementare, legea se va aplica atât contractelor de credit 
încheiate după intrarea sa în vigoare, cât și tuturor contractelor de credit aflate în derulare.  
 
2. Observații generale  
2.1 Se observă faptul că, datorită sferei largi de aplicare, proiectul de regl ementare s -ar aplica nu doar 
creditelor de consum, ci și creditelor comerciale ale persoanelor fizice, și creditelor performante și neperformante deopotrivă. În timp ce abilitatea instituțiilor financiare de a administra efectiv riscul 
de credit depinde de un cadru legal sigur, predictibil și stabil care să asigure  în mod adecvat  un 
echilibru între interesele creditorului și debitorului, proiectul de reglementare introduce modificări fără precedent ale cadrului legal aplicabil contractelor de credit din Rom ânia și compromite 
semnificativ siguranța juridică și administrarea adecvată a riscului de credit în instituțiile financiare. 
BCE observă că, drept răspuns la criza financiară, anumite state membre ale Uniunii au introdus 
                                                 
4  Directiva 2014/17/UE a Parlamentului European și a Consiliului din 4 februarie 2014 privind contractele de credit 
oferite consumatorilor pentru bunuri imobile rezidențiale și de modificare a Directivelor 2008/48/CE și 2013/36/UE și 
a Regulamentului (UE) nr. 1093/2010 (JO L 60, 28.2.2014, p. 34).  
ECB -PUBLIC  
3 noi cadre legale cu privire la res tructurarea datoriei personale, care, în foarte puține cazuri , au 
inclus un drept limitat de a returna bunul ipotecat în loc de rambursare. Totuși, exercițiul acestui 
drept nu este lăsat la discreția împrumutatului, ci este condiționat de  îndeplinir ea unor criterii 
economice și de eligibilitate stricte5.   
2.2 În acest sens, BCE sfătuiește autoritățile române să evalueze cu atenție impactul proiectului de reglementare asupra contractelor de credit existente pentru a asigura siguranța juridică și pentru a evita conflictul nedorit cu drepturile contractuale și de proprietate ale instituțiilor de credit, precum și 
pentru a preîntâmpina apariția hazardului moral în relația dintre creditor și debitor
6.  Proiectul de 
reglementare ar trebui să urmărească asigurarea unui echilibru adecvat între obligația generală a 
debitorilor de a- și îndeplini obligațiile de plată, care contribuie la o cultură de plată promptă, la 
menținerea solidității instituțiilor de credit și preîntâmpinarea hazardului moral, și nevoia de a ofer i 
asistență persoanelor fizice care se confruntă cu dificultăți financiare severe.   
 
3. Observații specifice  
3.1. Siguranță juridică  
3.1.1  Autoritățile române trebuie să evalueze dacă retroactivitatea proiectului de reglementare respectă 
principiile Constituției României. Cu toate acestea, BCE observă că introducerea de măsuri cu 
efect retroactiv, precum acest proiect de reglementare, riscă să compromită siguranța juridică și nu respectă principiul așteptărilor legitime
7.  
3.1.2  Astfel cum se menționează la punctul 1.1, proiectul de reglementare se aplică și contractelor de 
credit de consum referitoare la bunuri imobile rezidențiale  care intră în sfera de aplicare a Directivei 
2014/17/UE. În special, atunci când contractul de credit se referă la un împrum ut într -o monedă 
străină, articolul 23 din Directiva 2014/17/UE prevede ca în statele membre să existe un cadru de reglementare care să asigure cel puțin dreptul consumatorului de a converti contractul de credit într-o monedă alternativă, în condiții speci ficate, sau să fie în vigoare alte aranjamente pentru a 
limita riscul ratei de schimb valutar
8. Totuși, în temeiul articolului 23 alineatul (5) din Directiva 
2014/17/UE, statele membre pot să reglementeze mai în detaliu împrumuturile în monedă străină, cu condiția ca o astfel de reglementare să nu fie aplicată cu efect retroactiv
9. Sub rezerva 
competenței Comisiei Europene de a monitoriza implementarea dreptului Uniunii, autoritățile 
române sunt invitate să evalueze dacă dreptul unilateral al împrumutatului  de a se descărca pe 
deplin de datoria asumată printr -un contract de împrumut în monedă străină, astfel cum este 
prevăzut de proiectul de reglementare, ar respecta articolul 23 alineatul (5) din Directiva 2014/17/UE.   
                                                 
5  În mod specific, în Portugalia au fost adoptate măsuri temporare care prevedeau posibilitatea dării în plată în cazul 
în care un debitor se confrunta cu constrângeri financiare foarte grave. Totodată, în Spania a fost permisă returnarea 
bunurilor imobile rezidențiale în loc de rambursare cu condiția respectării unor cerințe stricte de eligibilitate.   
6  A se vedea Avizul CON/2010/8, punctul 2.4, și Avizul CON/2010/34, punctul 2.1. Toate avizele BCE sunt disponibile pe website- ul BCE la adresa www.ecb.europa.eu.  
7   A se vedea A vizul CON/2015/32, punctul 3.2.2.  
8  A se vedea articolul 23 alineatele (1) -(4) din Directiva 2014/17/UE.  
9    A se vedea articolul 23 alineatul (5) din Directiva 2014/17/UE.  
ECB -PUBLIC  
4 3.1.3  BCE este de asemenea îngrijorată de faptul că proiectul de reglementare nu pare a respecta 
articolului 28 alineatul (4) din Directiva 2014/17/UE, conform căruia statele membre nu împiedică 
părțile la un contract de credit să convină în mod explicit că returnarea sau transferul către creditor 
al garanției sau al veniturilor obținute din vânzarea garanției este suficient pentru a rambursa 
creditul. Co nform articolului 3 din proiectul de reglementare, prin derogare de la dispozițiile 
relevante din Codul civil român, debitorii au dreptul de a se descărca pe deplin de obligațiile ce le 
revin prin transferul dreptului de proprietate asupra bunului imobil i potecat către creditorii lor. 
Creditorii nu au dreptul de a se opune transferului bunului imobil ipotecat dacă un contract de credit 
intră în sfera de aplicare a proiectului de reglementare și îndeplinește condițiile relevante pentru 
aplicabilitatea proiec tului de reglementare.  Autoritățile române sunt invitate să verifice cu Comisia 
Europeană dacă proiectul de reglementare este compatibil cu Directiva 2014/17/UE.   
3.1.4  În plus, BCE consideră că proiectul de reglementare ar trebui să prevadă suficient de c lar 
interacți unea cu celelalte acte normative relevante, precum Legea nr. 151/2015 privind procedura 
insolvenţei persoanelor fizice10, și eliberarea persoanelor fizice de datorie în temeiul acelei legi. Un 
mecanism cuprinzător privind restructurarea datoriei ar fi mai eficient în soluționarea provocărilor speciale pe care le implică îndatorarea personală nesustenabilă. Acesta ar stabili stimulentele 
adecvate pentru părțile afectate astfel încât debitorii care sunt într -adevăr supraîndatorați și 
creditorii ac estora ar fi încurajați să ajungă la un acord cu privire la o restructurare fie în mod 
bilateral, fie într -un cadru multilateral, de exemplu ca parte dintr -o procedură oficială, precum 
procedura insolvenţei.   
3.2 Efecte asupra economiei României   
3.2.1  Acordarea de drepturi generale, precum cele prevăzute de articolul 1 alineatul (2) din proiectul de 
reglementare, care nu sunt prevăzute exclusiv pentru debitori care au nevoie de protecție socială, 
poate conduce la hazard moral și poate compromite oferta de creditare în viitor. Astfel de drepturi 
pot încuraja debitorii care nu au cu adevărat nevoie de protecție să profite de schimbările prețurilor 
bunurilor imobiliare și să înceteze să își respecte obligațiile, chiar dacă au posibilitatea de a și le 
îndeplini în totalitate. În anticiparea impactului negativ pe care astfel de drepturi l -ar putea avea 
asupra disciplinei de plată în România, băncile ar putea fi îndemnate să adopte condiții de 
creditare mai aspre și să grăbească rambursările anticipate. Ratele mai ridicate ale dobânzii și 
creditarea limitată a gospodăriilor și micilor afaceri pot afecta negativ creșterea economică și crearea de locuri de muncă. Prin urmare, astfel de drepturi ar trebui să vizeze împrumutații 
vulnerabili și să fie însoțite de măsur i de siguranță eficiente care să prevină intrarea strategică în 
imposibilitate de plată și să evite un impact negativ asupra creditării viitoare. În absența unor astfel 
de condiții, funcționarea normală a instituțiilor de credit poate fi grav afectată, ceea ce ar putea 
afecta negativ soliditatea instituțiilor de credit individuale și, prin efectele de contagiune, ar putea  
 
                                                 
10  Legea nr. 151/2015 privind procedura insolvenţei persoanelor fizice, publicată în Monitorul Oficial al României , 
Partea I, nr. 464 din 26 iunie 2015.  
ECB -PUBLIC  
5 genera riscuri substanțiale pentru întregul sistem financiar. În cazul în care astfel de riscuri la 
adresa bunei funcționări a canalulu i de creditare s -ar materializa, există posibilitatea unor efecte 
negative de propagare asupra economiei11. 
3.2.2  Proiectul de reglementare ar putea de asemenea conduce la o deteriorare a încrederii investitorilor 
străini din cauza observării unei creșteri a nesiguranței juridice și a riscului de țară. Prin urmare, 
BCE sugerează autorităților române să efectueze o analiză aprofundată a posibilelor efecte ale 
introducerii proiectului de reglementare asupra economiei României12.   
3.3 Efectele asupra stabilităț ii financiare  
3.3.1  Din perspectiva stabilității financiare, elementele de potențială preocupare referitoare la impactul asupra instituţiilor de credit, care ar trebui evaluate de la început, privesc: (i) riscurile asociate 
împrumuturilor în monedă străină; (ii) efectele retroactive ale proiectului de reglementare, care 
afectează și contractele de credit aflate în derulare; și (iii) implicațiile pentru cerințele prudențiale aplicabile instituțiilor de credit în ceea ce privește ipotecile asupra locuințelor  pentru a reflecta  
caracterul riscant al portofoliilor corespunzătoare. Prin urmare, BCE subliniază importanța unei 
analize de impact aprofundate cu privire la implicațiile practice ale proiectului de reglementare 
pentru activitatea instituțiilor de credi t de pe piața internă și, mai larg, pentru piața imobiliară din 
România. Având în vedere importanța intereselor implicate, atât pentru instituțiile de credit și 
celelalte instituții financiare afectate, ca părți obligate să primească activele imobiliare, c ât și pentru 
proprietarii altor active imobiliare din România, doar cu ajutorul unei evaluări preliminare ar fi 
posibilă atenuarea riscurilor generate la adresa stabilității financiare.  
3.3.2  În ceea ce privește efectele pe termen mai lung asupra stabilit ății financiare, BCE observă că 
proiectul de reglementare se va aplica și în ceea ce privește împrumuturile în monedă străină. BCE consideră că, atunci când sunt introduse măsuri legate de stingerea împrumuturilor în monedă 
străină, ar trebui să se acorde întotdeauna o atenție corespunzătoare repartizării echitabile a 
sarcinilor între toate părțile implicate, evitându- se astfel posibilitatea apariției hazardului moral în 
viitor. În mai multe ocazii, BCE a evidențiat riscurile asociate împrumuturilor în monedă străină
13. 
Proiectul de reglementare nu pare a conține nicio garanție în acest sens.  
3.4 Efectele asupra sectorului bancar   
Proiectul de reglementare poate avea implicații negative pentru instituțiile de credit, cu un posibil impact asupra profitabilității, capitalizării și capacității de creditare viitoare, pentru funcționarea sistemului financiar, precum și pentru costul și condițiile de creditare în ansamblu
14. În scenariul cel 
mai pesimist, astfel de implicații ar putea conduce la deficite de capital,  care ar putea necesita 
măsuri prudențiale. Se observă că, dacă proiectul de reglementare va intra în vigoare, ar trebui ca 
instituțiile de credit din România să desfășoare activități de administrare de activelor imobiliare care 
                                                 
11  A se vedea Avizul CON/2015/14, punctul 2.3.  
12  A se vedea Avizul CON/2015/32, punctul 3.1.2.  
13  A se vedea, cel mai recent, Avizul CON/2015/32. În ceea ce privește împrumuturile în monedă străină din Ungaria, a 
se vedea Avizele CON/2011/87, CON/2012/27, CON/2014/59, CON/2014/72 și CON/2014/76 și, în ceea ce privește 
împrumuturile în monedă străină din Polonia, Avizul CON/2015/26 .  
14   A se vedea Avizul CON/2010/8, punctele 2.3 și 2.4, și Avizul CON/2010/34, punctul 2.3.  
ECB -PUBLIC  
6 le-au fost oferite în plată pentru descărcarea de datoriil e prevăzute în favoarea acestora în cadrul 
contractelor de credit.  
 
Prezentul aviz va fi publicat pe website- ul BCE.  
  
Adoptat la Frankfurt pe Main, 18 decembrie 2015.  
 [semnat ] 
 
Președintele BCE  
Mario DRAGHI