RO    RO RO 
RO    RO  COMISIA EUROPEAN Ă 
Bruxelles, 31.3.2011 
SEC(2011) 355 final 
  
DOCUMENT DE LUCRU AL SERVICIILOR COMISIEI 
REZUMATUL EVALU ĂRII IMPACTULUI 
  
Document de înso țire pentru 
  
Propunerea de 
DIRECTIV Ă A PARLAMENTULUI EUROPEAN ȘI A CONSILIULUI 
privind contractele de credit pentru propriet ăți rezidențiale 
  
(Text cu relevan ță pentru SEE) 
SEC(2011) 356 final 
SEC(2011) 357 final 
COM(2011) 142 final 
RO 2   RO 1. INTRODUCERE  
Împrumuturile responsabile sunt defin ite ca acele împrum uturi în cadrul c ărora creditorii și 
intermediarii de credite au grij ă să acorde împrumuturi în sume pe care consumatorii și le pot 
permite și care să fie adaptate la nevoile și la situația acestora.  Totodată, în ceea ce prive ște 
consumatorul, împrumutul responsabil înseamn ă că acesta furnizeaz ă informații relevante, 
complete și corecte despre situa ția sa financiar ă și că este încurajat s ă ia decizii sustenabile și 
în cunoștință de cauză. 
2. DEFINIREA PROBLEMEI  
2.1. Probleme 
În întreaga Europ ă, nivelurile de îndatorare ale gospod ăriilor sunt în cre ștere. Ele nu sunt îns ă, 
în sine, un indicator al împrumuturilor ir esponsabile, atât timp cât sunt sustenabile și 
rambursările pot fi efectuate. Cu toate acestea, cifrele arat ă că cetățenii își ramburseaz ă 
datoriile din ce în ce mai greu: în 2008, 16% din cet ățeni au declarat c ă au dificult ăți pentru a-
și plăti facturile și 10% din gospod ării aveau arierate1. Această dificultate de a pl ăti datoriile a 
dus la înmul țirea cazurilor de neplat ă și de executare a ipotecilor2. Datele pot fi influen țate și 
de alți factori decât practicile iresponsabile de  împrumut, de exemplu de recesiunea 
economic ă globală. Însă datele colectate pentru aceast ă evaluare a impactului, al ături de 
dovezile calitative din m ărturiile părților interesate și de cazuri izol ate din diverse p ărți ale 
Europei, arat ă că nu este vorba doar de o problem ă conjunctural ă limitată la unul sau dou ă 
state membre, ci este generalizat ă la nivelul UE. 
Decizia de a acorda un anumit cr edit ipotecar, alegerea de c ătre împrumutat a produsului 
ipotecar și capacitatea acestuia de a rambursa împrum utul depind de o serie de factori. Printre 
aceștia se num ără climatul economic, discrepan țele în materie de informa ții, conflictele de 
interese, lacunele și neconcordan țele legislative, dar și alți factori, cum sunt cuno ștințele 
financiare ale împrumutatului și structurile de finan țare ipotecar ă. Deși acești alți factori au și 
ei în mod evident un rol, realitatea este c ă la originea crizei financia re a stat un comportament 
iresponsabil al anumitor actori de pe pia ță. Este evident a șadar că practicile iresponsabile de 
împrumut trebuie aduse și ele în discu ție pentru a evita repetarea crizei financiare actuale. 
În cele ce urmeaz ă sunt descrise problemele identificate în leg ătură cu practicile iresponsabile 
de împrumut. La acestea se adaug ă o serie de probleme legate de rambursarea anticipat ă a 
împrumuturilor ipotecare. Toat e aceste probleme, care creeaz ă condiții de concuren ță 
inechitabile, împiedic ă activitatea transfrontalier ă și mobilitatea clien ților și afecteaz ă 
încrederea consumatorilor sunt descrise în detaliu în evaluarea impactului care înso țește 
Cartea alb ă privind integrarea pie țelor creditului ipoteca r din Uniunea European ă3. 
                                                 
1 Europeans’ state of mind , Eurobarometru 69, noiembrie 2008. Towards a Common Operational 
European Definition of Over-indebtedness , Observatoire de l’épargne Européenne în cooperare cu 
CEPS și cu Universitatea din Bristol, februarie 2008. 
2 Informa ții furnizate Comisiei de c ătre statele membre. 
3 SEC(2007) 1683. 
RO 3   RO 2.1.1.  Informații publicitare și de marketing necomparabile, neechilibrate, incomplete și 
neclare 
În întreaga Uniune European ă există cazuri de publicitate necorespunz ătoare pentru produsele 
ipotecare. Materialele publicitare și de marketing incomplete și neclare sunt adesea dificil de 
comparat, limitând libertatea de alegere a consumatorilor. În ciuda legisla ției naționale și 
europene care interzice publicitatea în șelătoare, continu ă să existe neconcordan țe și lacune. 
Existența unor norme diferite înseamn ă totodată o sarcină suplimentar ă pentru creditorii și/sau 
intermediarii de credite care ofer ă produse și servicii într-un alt stat membru. 
2.1.2.  Informații precontractuale insuficiente, inoportune, complexe, necomparabile și 
neclare 
Au fost f ăcute eforturi pentru îmbun ătățirea calit ății și a comparabilit ății informa țiilor 
precontractuale, de exemplu publicarea Codului de conduit ă voluntar referitor la informa țiile 
precontractuale legate de împrumuturile pentru locuin țe. Acest cod nu este îns ă aplicat în mod 
uniform, iar mecanismele de executare și de monitorizare nu sunt eficiente. Fi șa european ă de 
informații standardizate (FEIS) nu este furnizat ă pretutindeni în acela și moment, aceasta 
având așadar o utilitate limitat ă, de exemplu, pentru compararea ofertelor. În ciuda existen ței 
codului, pe pia ță subzistă o serie de deficien țe. În primul rând, informa țiile precontractuale 
sunt greu de comparat . Varietatea metodelor și a bazelor de calculare a costurilor face ca un 
element-cheie al FEIS, dobânda anual ă efectivă (DAE), s ă fie imposibil de comparat. În al 
doilea rând, consumatorii sunt de p ărere că informațiile furnizate sunt complexe și neclare. În 
al treilea rând, informa țiile furnizate sunt adesea incomplete. În fine, nu exist ă reguli care s ă 
guverneze divulgarea informa țiilor legate de rela ția dintre creditor și intermediarul de credite. 
2.1.3.  Consilierea inadecvat ă 
Lipsa de uniformitate a stimulentelor pentru ac tivitatea de consiliere poate genera deficien țe 
ale pieței. Consilierii pot s ă nu fie motiva ți să ofere sfaturi impar țiale, de exemplu în cazul în 
care primesc remunera ții diferite de la creditori pent ru vânzarea anumitor produse. Exist ă 
dovezi care demonstreaz ă că în numeroase cazuri consumatorul  a fost prejudiciat deoarece a 
primit sfaturi necorespunz ătoare în materie de credite ipotecare. În absen ța unor norme sau 
standarde pentru evaluarea acestui serv iciu, este dificil de stabilit dac ă a fost acordat ă o 
consiliere necorespunz ătoare. 
2.1.4.  Evaluări incorecte ale caracterului adecvat al creditului și ale bonit ății 
O important ă deficiență a pieței în acest domeniu o constituie  lipsa stimulentelor pentru 
efectuarea unei evalu ări aprofundate a bonit ății și/sau a caracterului adecvat al creditului. 
Creditorii se pot baza  pe valoarea garan ției (proprietatea ipotecat ă), pot transfera riscul de 
neplată sau pot vinde împrumutul unei ter țe părți. În mod similar, consumatorii pot fi tenta ți 
să declare venituri mai mari pentru a ob ține împrumutul. Deficien țele legislative, și anume 
lipsa de claritate sau de coeren ță a cadrelor de reglementare sau chiar lipsa complet ă a acestor 
cadre, contribuie și ele la evaluarea incorect ă a caracterului adecvat al creditului și a bonității. 
În plus, exist ă obstacole legislative în calea creditorilor care doresc s ă consulte baze de date 
din alte state membre pentru a ob ține informa ții despre bonitatea unui consumator. 
RO 4   RO 2.1.5.  Ineficiența, neconcordan ța sau inexisten ța regimurilor de înregistrare, de autorizare 
și de supraveghere pentru intermediarii de credite și instituțiile non-bancare care 
oferă credite ipotecare 
Nu toate statele membre impun cerin ța ca intermediarii de credite s ă fie înregistra ți sau 
autorizați, ceea ce permite un comportament iresponsabil. Lipsa obliga țiilor de înregistrare 
sau de autorizare înseamn ă totodată că autoritățile au posibilit ăți reduse de a supraveghea 
activitățile intermediarilor de credite sau de a impune sanc țiuni în caz de abuzuri. Acest lucru 
poate crea un mediu necompetitiv, în care abuz urile, asumarea unor riscuri excesive sau 
consilierea necorespunz ătoare nu sunt sanc ționate. Activitatea transfrontalier ă a 
intermediarilor de credite este extrem de limitat ă în prezent: mozaicul legislativ care exist ă la 
nivelul UE poate fi descurajant pentru societ ățile care doresc s ă desfășoare activit ăți în alte 
state membre. 
Șase state membre nu impun obliga ții de înregistrare și de autorizare pentru institu țiile non-
bancare, iar în celelalte state membre, care au prev ăzut reglement ări în acest sens, cerin țele 
variază foarte mult. Absen ța obligației de înregistrare sau de autorizare înseamn ă că 
autoritățile nu au o baz ă pentru a supraveghea activit ățile instituțiilor non-bancare sau pentru a 
impune sanc țiuni în caz de abuz, cu consecin țe similare celor descrise mai sus. 
2.2. Consecin țe 
Problemele identificate au consecin țe pentru consumatori, intermediarii de credite, creditori și 
pentru ansamblul economiei. 
2.2.1.  Efecte colaterale semnificative asupra economiei în general 
Piețele creditului ipotecar au un rol important în economia Uniunii Europene. În 2008, soldul 
împrumuturilor ipotecare pentru locuin țe în UE27 reprezenta aproximativ 50% din PIB-ul 
UE. Împrumuturile iresponsabile pot avea a șadar un efect semnificativ asupra ansamblului 
economiei. Ele afecteaz ă solvabilitatea împrumut ătorilor. Dat fiind c ă instituțiile sunt nevoite 
să constituie rezerve de capital  tot mai mari pentru a acoperi  pierderile, disponibilitatea 
creditului pentru împrumuta ții și companiile responsabile este redus ă, ceea ce limiteaz ă 
creșterea economic ă și consumul. Împrumuturile iresponsabile au totodat ă un impact financiar 
din cauza programelor guvernamentale de salvare a b ăncilor sau de na ționalizare, care au 
exercitat o presiune  asupra bugetelor și adesea au impus efectuarea unor reduceri bugetare. În 
fine, sistemele de protec ție socială sunt și ele sub presiune din cauza cre șterii șomajului și a 
cererii de presta ții sociale și de locuin țe. 
2.2.2.  Riscul de prejudicier e a consumatorilor 
Consumatorii c ărora le sunt vândute pr oduse nepotrivite întâmpin ă adesea dificult ăți 
financiare, care duc la supraîndatorare și la situații de neplat ă sau de executare a ipotecii. Ei 
pot suferi prejudicii și din cauza obstacolelor legislative care îi împiedic ă pe creditori s ă 
efectueze o evaluare corect ă a bonității și a caracterului adecvat al  creditului sau din cauza 
costurilor suplimentare pe care trebuie s ă le plătească creditorii care î și desfășoară activitatea 
într-un alt stat membru. Consumatorii respectivi pot  suferi un prejudiciu  financiar direct (de 
exemplu, plata unui pre ț mai mare pentru un produs care ar fi putut costa mai pu țin) sau un 
prejudiciu social (de exemplu, pot s ă nu obțină un credit ipotecar, chiar dac ă au capacitatea de 
a-l rambursa). În fine, consumatorii î și pot pierde încrederea în creditori și în intermediarii de 
credite. 
RO 5   RO 2.2.3.  Mobilitatea sc ăzută a clienților 
Mai multe dintre problemele enumerate mai sus împiedic ă mobilitatea clien ților. Din cauza 
lipsei de transparen ță și de comparabilitate, consumatorii nu au posibilitatea de a compara 
ofertele și de a o alege pe cea mai potrivit ă pentru nevoile lor. Consumatorii care doresc s ă 
contracteze un credit într-o alt ă țară decât țara lor de origine se pot confrunta cu pre țuri mai 
mari sau cu refuzarea cererilor de  credit, deoarece creditorii str ăini nu pot consulta suficiente 
informații cu privire la istoricul lor de credit. 
2.2.4.  Activitate transfrontalier ă scăzută 
Barierele de natur ă economic ă, cum sunt costurile de acces la infrastructuri și necesitatea de 
adaptare a materialelor publicitare, a informa țiilor care trebuie furnizate, a produselor, a 
modelelor de afacere și a strategiilor de stabilire a pre țurilor, fac ca desf ășurarea activit ății 
economice într-un alt stat membru s ă devină mai costisitoare. Aceste bariere limiteaz ă 
concurența, deoarece împiedic ă noile intr ări pe piață. De exemplu, intermediarii de credite 
care doresc s ă își desfășoare activitatea într-un alt stat membru se confrunt ă cu o dificultate 
suplimentar ă: spre deosebire de intermediarii de investi ții sau de asigur ări, în cazul lor nu 
există un regim de „pa șapoarte”. 
2.2.5.  Condiții de concuren ță inegale între actorii de pe pia ță și între produse 
Lacunele legislative și neconcordan țele cadrelor de reglementare au creat o situa ție în care 
actorii de pe pia ța creditelor ipotecare desf ășoară aceleași activități, se confrunt ă cu acelea și 
riscuri, dar nu se supun neap ărat acelora și reguli. Cadrele de reglementare diferite aplicabile 
creditului de consum și creditului ipotecar pot duce de asemenea la arbitraj între aceste dou ă 
produse de împrumut. 
3. OBIECTIVE DE POLITIC Ă 
Două obiective generale sunt comune tuturor domen iilor în care au fost identificate probleme. 
Primul este de a crea o pia ță unică eficientă și competitiv ă pentru consumatori, creditori și 
intermediarii de credite, care s ă ofere un nivel ridicat de protec ție a consumatorilor, 
promovând urm ătoarele patru obiective specifice: 
– încrederea consumatorilor; 
– mobilitatea clien ților; 
– activitatea transfrontalier ă a creditorilor și a intermediarilor de credite; 
– condiții de concuren ță echitabile. 
Cel de-al doilea obiectiv al propunerii es te de a promova st abilitatea financiar ă, prin 
asigurarea unei func ționări responsabile a pie ței creditului ipotecar. 
4. NECESITATEA INTERVEN țIEI UE 
Intervenția exclusiv la nivelul statelor membre va genera norme diferite, care pot afecta buna 
funcționare a pie ței interne sau pot crea noi obstacole și pot duce la crearea unor niveluri 
diferite de protec ție a consumatorului în UE. Sunt necesare a șadar standarde comune la 
RO 6   RO nivelul UE pentru a promova o pia ță internă eficientă și competitiv ă care asigur ă un nivel 
ridicat de protec ție a consumatorilor și pentru a evita apari ția unor norme și practici diferite în 
statele membre. Tratatul prevede ac țiuni pentru a garanta crearea și funcționarea unei pie țe 
interne care ofer ă un nivel ridicat de protec ție a consumatorilor și libertatea de a presta 
servicii. O pia ță de acest tip pentru cred itul ipotecar pentru locuin țe este departe de a fi 
finalizată, deoarece exist ă încă o serie de obstacole în calea liberei prest ări a serviciilor și a 
creării unei pie țe interne. Temeiul juridic al ac țiunii UE este articolul 114 (fostul articolul 95) 
din tratat. 
5. OPțIUNI DE POLITIC Ă ANALIZATE  
Au fost identificate o serie de op țiuni de politic ă, descrise pe scurt în tabelul de mai jos. 
Opțiunile preferate sunt eviden țiate. În urma analizei s-a constatat c ă acestea sunt cele mai 
eficiente și eficace pentru atingerea obie ctivelor descrise mai sus. Op țiunile pentru 
rambursarea anticipat ă sunt analizate și evaluate în detaliu în evaluarea impactului care 
însoțește Cartea alb ă privind integrarea pie țelor creditului ipoteca r din Uniunea European ă4 
și în studiul care evalueaz ă costurile și beneficiile diferitelor op țiuni de politic ă în materie de 
credite ipotecare5. 
Publicitate și marketing  
1: Nu se ia nicio m ăsură 
2: Introducerea unor norme în materie de publicitate similare ce lor de la articolul 4 din dire ctiva privind creditul de consum  
3: Introducerea unor norme specifice cu privire la forma și conținutul materialelor publicitare și de marketing  
Informații precontractuale  
1: Nu se ia nicio m ăsură 
2: Cerința ca FEIS s ă fie furnizat ă consumatorilor  
3: Cerința ca FEIS s ă fie furnizat ă cu suficient timp în avans pentru a permite consumatorilor s ă compare ofertele  
3.1: Obliga ție bazată pe principii  
3.2: Precizarea unui termen pentru furnizarea informa țiilor 
4: Îmbun ătățirea formei și a conținutului FEIS  
5: Standardizarea DAE  
5.1: Standardizare pe baza unei liste restrânse de costuri  
5.2: Standardizare pe baza articolului 19 din directiva privind creditul de consum  
5.3: Standardizare pe baza unei liste extinse de costuri  
6: Informa ții precontractuale suplimentare cu privire la actorul care ofer ă creditul ipotecar (de ex. despre 
remunerarea acestuia)  
Consiliere în materie de credite ipotecare  
1: Nu se ia nicio m ăsură 
1.2: Obliga ția de a furniza explica ții adecvate [articolul 5 alineatul (6) din directiva privind creditul de consum]  
1.3: Norme în materie de consiliere bazate pe principii  
1.4: Obliga ția de a furniza consiliere în materie de credite ipotecare  
Strategii de remunerare a consilierilor  
2.1: Nu se ia nicio m ăsură 
2.2: Orient ări bazate pe principii pentru politicile de remunerare  
2.3: Norme specifice privind metodele și nivelurile de remunerare  
Evaluarea bonit ății 
1.1: Nu se ia nicio m ăsură 
1.2: Obliga ția creditorului de a evalua bonitatea împrumutatului  
1.3: Obliga ția creditorului de a refuza creditul în cazul unei evalu ări a bonit ății cu rezultate negative  
1.4: Accesul nediscriminatoriu al creditorilor la bazele de date  
                                                 
4 SEC(2007) 1683. 
5 Study on the costs and benefits of different policy options for mortgage credit , London Economics și 
Achim Dübel (Finpolconsult) în asociere cu Institute für Finanzdienstleistungen (iff), noiembrie 2009, 
p. 200-336. 
RO 7   RO 1.5: Armonizarea con ținutului și a caracteristicilor bazelor de date  
1.6: Obliga ția împrumutatului de a furniza informa ții corecte despre situa ția sa 
Evaluarea caracterului adecvat al creditului  
2.1: Nu se ia nicio m ăsură 
2.2: Obliga ția creditorului sau a intermediarului de credite de a evalua caracterul adecvat al produsului oferit  
2.3: Obliga ția de a avertiza împrumutatul în cazul în care produsul de credit nu este adecvat pentru situa ția acestuia  
2.4: Obliga ția împrumutatului de a furniza informa ții corecte despre situa ția sa 
2.5: Reglementarea specific ă a produselor, cu stabilirea unor interdic ții sau plafoane pentru anumite produse de credit  
Intermediari de credite: înregistrare și autorizare  
1.1: Nu se ia nicio m ăsură 
1.2: Obliga ții bazate pe principii  
1.3: Obliga ții specifice  
1.4: Introducerea unui pa șaport 
Intermediari de credite: cerin țe pruden țiale și de supraveghere  
3.1: Nu se ia nicio m ăsură 
3.2: Obliga ții bazate pe principii  
3.3: Obliga ții specifice  
3.4: Introducerea unei supravegheri la nivelul UE  
Instituții non-bancare: înregistrare și autorizare  
1.1: Nu se ia nicio m ăsură 
1.2: Obliga ții bazate pe principii  
1.3: Obliga ții specifice  
Instituții non-bancare: cerin țe pruden țiale și de supraveghere  
3.1: Nu se ia nicio m ăsură 
3.2: Obliga ții bazate pe principii  
3.3: Obliga ții specifice  
3.4: Introducerea unei supravegheri la nivelul UE  
6. IMPACT  
Opțiunile reținute vor reduce pr obabilitatea achizi ționării unor credite ipotecare inadecvate de 
către consumatori. Puternicul efect pozitiv as upra încrederii consum atorilor ar trebui s ă 
sprijine cererea de credite și să încurajeze mobilitatea c onsumatorilor la nivel na țional și 
chiar, într-o mai mic ă măsură, la nivel transfrontalier. 
Aplicarea în practic ă a unora dintre op țiunile selec ționate nu va determina modific ări 
semnificative în ceea ce prive ște funcționarea actorilor de pe partea de cerere a pie ței într-o 
serie de state membre în care exist ă deja obliga ții similare. Cu toate acestea, op țiunile 
selecționate vor avea un impact  important asupra activit ății transfrontaliere a creditorilor și a 
intermediarilor de cred ite. Intrarea pe pia ță a furnizorilor și a intermediarilor de credite str ăini 
va intensifica concuren ța, aceasta traducându-se prin l ărgirea gamei de produse de credit 
pentru consumatori și poate chiar printr-o sc ădere a pre țurilor. 
Impactul global al acestui set de op țiuni nu poate fi calculat ca o simpl ă sumă a efectelor 
individuale. Aceasta nu doar din cauza riscului de a contabiliza de dou ă ori costurile și 
beneficiile care se suprapun, ci și din cauza sinergiilor dintre anumite op țiuni, care ar trebui s ă 
le amplifice impactul. Potrivit calculelor efectuate de Comisie pe baza informa țiilor actuale, o 
estimare prudent ă a beneficiilor preconizate este de  1 272-1 931 milioane EUR. Costurile 
totale preconizate, one-off și curente, se vor ridica la 383-621 milioane EUR, respectiv 268-
330 milioane EUR. 
Majoritatea efectelor op țiunilor re ținute se vor resim ți pe întregul teritoriu al UE. Cu toate 
acestea, pentru unele op țiuni, beneficiile și costurile vor fi amplificate în statele membre care 
vor trebui s ă își adapteze în mod substan țial legisla ția sau să introducă un întreg nou cadru de 
RO 8   RO reglementare (de exemplu, în țările unde intermediarii de credite sau institu țiile non-bancare 
nu sunt reglementate deloc).  
Opțiunile pot avea dou ă efecte sociale opuse: exist ă riscul ca practicile responsabile de 
împrumut s ă aibă ca rezultat reducerea accesului la credit, în special pentru anumite categorii 
de împrumuta ți (cei cu venituri reduse, de exemplu), îns ă tot ele pot duce la o mai mare 
sustenabilitate a pract icilor de împrumut și, astfel, la înt ărirea coeziunii sociale. 
Pentru majoritatea op țiunilor re ținute nu se preconizeaz ă o creștere a sarcinii administrative. 
Excepțiile se refer ă la cadrul de reglementare pentru intermediarii de credite și instituțiile non-
bancare, în cazul c ărora costurile de autorizare și de înregistrare, precum și costurile legate de 
respectarea continu ă a noii legisla ții, vor presupune o sarcin ă administrativ ă suplimentar ă. 
7. CONCLUZIE  
Instrumentul preferat este o directiv ă a UE. Directiva permite luarea în calcul a principiului 
proporționalității, datorit ă nivelului la care se efectueaz ă armonizarea. Armonizarea deplin ă 
nu este întotdeauna necesar ă sau adecvat ă: structura pie țelor locuin țelor și a piețelor ipotecare 
diferă considerabil de la un stat membru la altul, ca de altfel și produsele și structurile de 
remunerare. Interven ția UE trebuie s ă fie suficient de detaliat ă pentru a fi eficient ă, dar la un 
nivel suficient de înalt pentru a pu tea lua în calcul di versitatea european ă. 
Directiva propus ă prevede o reexaminare a oportunit ății și a eficien ței sale, reexaminare care 
ar trebui s ă aibă loc la câțiva ani de la implementarea ei și să includă o consultare public ă.