[pic] | COMISIA EUROPEANĂ |

Bruxelles, 31.3.2011

COM(2011) 142 final

2011/0062 (COD)

Propunere de

DIRECTIVĂ A PARLAMENTULUI EUROPEAN ȘI A CONSILIULUI

privind contractele de credit pentru proprietăți rezidențiale (Text cu relevanță pentru SEE)

SEC(2011) 355 finalSEC(2011) 356 finalSEC(2011) 357 final

EXPUNERE DE MOTIVE

1. Contextul propunerii

Motivele și obiectivele propunerii

Propunerea de față trebuie privită în contextul eforturilor pentru crearea unei piețe interne a creditului ipotecar și pe fondul crizei financiare.

Criza financiară a avut un impact puternic asupra cetățenilor din Uniunea Europeană. Deși unul dintre factorii cei mai importanți care au contribuit la declanșarea crizei a fost creșterea activității de securitizare, care a permis creditorilor[1] să transfere riscurile aferente portofoliilor lor de împrumuturi investitorilor, cei care s-au confruntat în mod direct cu consecințele acestei situații au fost consumatorii. Mulți dintre ei și-au pierdut încrederea în sectorul financiar și unele practici de împrumut care înainte erau obișnuite au acum un efect direct[2]. Pe măsură ce împrumuturile au devenit din ce în ce mai greu de rambursat de către împrumutați, numărul cazurilor de neplată și de executare a ipotecilor a crescut. Din aceste motive, eforturile de reformă financiară trebuie să includă soluționarea problemei practicilor iresponsabile de acordare și contractare a împrumuturilor.

În urmă cu mai mulți ani, Comisia a demarat o analiză cuprinzătoare a piețelor creditelor ipotecare pentru locuințe din UE pentru a asigura funcționarea eficientă a pieței unice. Cartea albă privind integrarea piețelor creditului ipotecar din Uniunea Europeană[3] a identificat domenii cu relevanță directă pentru practicile responsabile de împrumut (de exemplu, informațiile precontractuale, consilierea, evaluarea bonității, rambursarea anticipată și intermedierea) care blochează funcționarea eficientă a pieței unice. Aceste obstacole împiedică desfășurarea activității în alte state membre sau majorează costurile acesteia și sunt în detrimentul consumatorilor, deoarece determină scăderea încrederii acestora, creșterea costurilor și reducerea mobilității clienților, atât pe plan național, cât și în afara granițelor. Având în vedere problemele scoase la lumină de criza financiară și în contextul eforturilor de a asigura o piață unică eficientă și competitivă, Comisia s-a angajat să propună măsuri referitoare la practicile responsabile de împrumut, printre care un cadru fiabil aplicabil intermedierii de credite[4]. De aceea, propunerea de față are un dublu obiectiv. În primul rând, ea vizează crearea unei piețe unice eficiente și competitive pentru consumatori, creditori și intermediarii de credite, care să ofere un nivel ridicat de protecție, prin promovarea încrederii consumatorilor, a mobilității clienților, a activității transfrontaliere a creditorilor și a intermediarilor de credite, precum și prin crearea unor condiții de concurență egale, respectând în același timp drepturile fundamentale înscrise în Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene , în particular dreptul la protecția datelor cu caracter personal. Cel de-al doilea obiectiv al propunerii este de a promova stabilitatea financiară, prin asigurarea unei funcționări responsabile a pieței creditului ipotecar.

Contextul general

Piața creditului ipotecar din UE are dimensiuni considerabile: în 2008, soldul împrumuturilor ipotecare pentru locuințe în UE27 se ridica la aproape 6 trilioane EUR, ceea ce înseamnă aproximativ 50% din PIB-ul UE[5]. Piața creditului ipotecar din UE are totodată o importanță vitală pentru milioanele de cetățeni europeni care în prezent rambursează un credit ipotecar și pentru proprietarii potențiali. Contractarea unui împrumut ipotecar este una dintre cele mai importante decizii financiare din viața unei persoane, deoarece ea implică un angajament financiar care poate dura mai multe zeci de ani.

În întreaga Europă, nivelurile de îndatorare ale gospodăriilor sunt în creștere. Ele nu sunt însă, în sine, un indicator al împrumuturilor iresponsabile, atât timp cât sunt sustenabile și rambursările pot fi efectuate. Cu toate acestea, cifrele arată că cetățenii își rambursează datoriile din ce în ce mai greu. Această situație a dus la creșterea ratelor de neplată și a numărului de executări ale ipotecilor. Datele pot fi influențate și de alți factori decât practicile iresponsabile de împrumut, de exemplu de recesiunea economică globală. Însă datele statistice, alături de dovezile calitative din mărturiile părților interesate și de cazuri izolate din diverse părți ale Europei, arată că nu este vorba doar de o problemă ciclică sau limitată la unul sau două state membre, ci de una generalizată la nivelul UE.

Decizia de a acorda un anumit credit ipotecar, alegerea de către împrumutat a produsului ipotecar și capacitatea acestuia de a rambursa împrumutul depind de o serie de factori. Printre aceștia se numără climatul economic, discrepanțele în materie de informații, conflictele de interese, lacunele și neconcordanțele legislative, precum și alți factori cum sunt cunoștințele financiare ale împrumutatului și structurile de finanțare ipotecară. Deși acești factori au un rol incontestabil, nu este mai puțin adevărat că atitudinea iresponsabilă a anumitor actori de pe piață a contribuit la bula imobiliară și a fost unul dintre elementele principale ale crizei financiare. Este evident așadar că practicile iresponsabile de împrumut trebuie aduse și ele în discuție pentru a evita repetarea condițiilor care au dus la declanșarea crizei financiare actuale.

Dispoziții în vigoare în domeniul propunerii

Publicitatea înșelătoare este reglementată de Directiva 2006/114/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 12 decembrie 2006 privind publicitatea înșelătoare și comparativă[6], aplicabilă relațiilor dintre comercianți și de Directiva 2005/29/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 11 mai 2005 privind practicile comerciale neloiale ale întreprinderilor de pe piața internă față de consumatori[7]. Aceste norme nu țin cont însă de particularitățile creditului ipotecar sau de nevoia consumatorilor de a putea compara reclamele.

Condițiile abuzive din contractele încheiate cu consumatorii sunt reglementate de Directiva 93/13/CEE a Consiliului din 5 aprilie 1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii[8], care introduce noțiunea de „bună-credință” pentru a evita dezechilibrele majore dintre drepturile și obligațiile consumatorilor, pe de o parte, și cele ale vânzătorilor și furnizorilor, pe de altă parte. Acestei cerințe generale i se adaugă o listă de exemple de clauze care pot fi considerate abuzive. Aceste norme nu iau însă în calcul particularitățile creditului ipotecar. Informațiile precontractuale pentru împrumuturile ipotecare fac obiectul unui Cod de conduită voluntar referitor la informațiile precontractuale legate de împrumuturile pentru locuințe („codul”) din martie 2001[9]. Codul a fost aprobat de Comisie prin Recomandarea 2001/193/CE din 1 martie 2001 privind informațiile precontractuale care trebuie furnizate consumatorilor de către împrumutătorii care oferă împrumuturi pentru locuințe[10]. Obiectivul codului era stabilirea informațiilor generale care ar trebui puse la dispoziția consumatorului și a unei fișe europene de informații standardizate cu ajutorul căreia consumatorii să poată compara împrumuturile pentru locuințe atât de pe piața națională, cât și din alte state membre. Implementarea codului a fost însă lipsită de uniformitate și nesatisfăcătoare.

Unele state membre aplică anumite dispoziții ale Directivei 2008/48/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 23 aprilie 2008 privind contractele de credit pentru consumatori (directiva privind creditele de consum)[11] în cazul creditelor ipotecare. Directiva respectivă acoperă creditele de consum cu valori cuprinse între 200 EUR și 75 000 EUR și reglementează publicitatea, informațiile precontractuale și contractuale, evaluarea bonității, explicațiile corespunzătoare și obligațiile de informare ale intermediarilor de credite. Împrumuturile pentru achiziționarea unei proprietăți garantate printr-o ipotecă sau o altă garanție comparabilă și împrumuturile pentru renovări în valoare de peste 75 000 EUR nu intră sub incidența directivei.

Instituțiile de credit sunt reglementate de Directiva 2006/48/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 14 iunie 2006 privind inițierea și exercitarea activității instituțiilor de credit[12], care prevede cerințe de autorizare, înregistrare și supraveghere. În cazul instituțiilor non-bancare care acordă credite ipotecare și al intermediarilor de credite, nu există obligații similare la nivelul UE.

Coerența cu celelalte politici și obiective ale Uniunii

Obiectivele propunerii sunt coerente cu politicile și obiectivele urmărite de Uniune. Tratatul prevede adoptarea de măsuri pentru crearea și funcționarea unei piețe interne care să asigure un nivel ridicat de protecție a consumatorilor și libertatea de a presta servicii. O piață de acest tip pentru creditul ipotecar pentru locuințe este departe de a fi finalizată, deoarece există încă o serie de obstacole în calea liberei prestări a serviciilor.

Propunerea este totodată complementară și compatibilă cu alte acte normative și politici ale UE, în particular cu cele din domeniul protecției consumatorilor și al supravegherii prudențiale. Directiva privind creditele de consum[13] a fost adoptată în 2008 pentru a spori gradul de protecție a consumatorilor și a facilita integrarea pieței creditelor de consum. Propunerea de față completează directiva respectivă, creând un cadru similar pentru creditul ipotecar. Propunerea se bazează în mare parte pe dispozițiile referitoare la conduita profesională din directiva privind creditul de consum, ținând cont, acolo unde a fost nevoie, de caracteristicile specifice ale creditului ipotecar, de exemplu introducând avertismente cu privire la riscuri în prevederile referitoare la informațiile precontractuale și consolidând prevederile privind evaluarea bonității. Astfel, propunerea ia în calcul totodată și faptul că unele state membre au decis deja să aplice anumite prevederi ale directivei privind creditele de consum în cazul creditului ipotecar. În plus, modificările planificate sau în curs ale normelor prudențiale și de supraveghere care guvernează sectorul bancar, de exemplu modificarea cerințelor de capital și a normelor privind securitizările, vor avea un impact direct asupra practicilor de împrumut ale băncilor. Propunerea completează lucrările din domeniul supravegherii, concentrându-se asupra asigurării unei conduite profesionale responsabile și a creării unui cadru de reglementare pentru toți actorii din procesul acordării de împrumuturi. Împreună, aceste inițiative ar trebui să contribuie la reducerea riscurilor de credit și la creșterea stabilității financiare.

2. Consultarea părților interesate și EVALUAREA IMPACTULUI

Consultarea părților interesate

Metodele de consultare, principalele sectoare vizate și profilul general al respondenților

În ultimii ani, Comisia a efectuat o analiză amănunțită a piețelor ipotecare din UE, care s-a încheiat cu publicarea Cărții albe privind integrarea piețelor creditului ipotecar din Uniunea Europeană[14]. Cartea albă și consultarea amplă care a precedat-o sunt parte integrantă din lucrările pentru pregătirea inițiativei privind practicile responsabile de împrumut.

În acest context și ca urmare a crizei financiare, Comisia a lansat o consultare publică pentru a înțelege mai bine elementele care țin de practicile responsabile de împrumut. Serviciile Comisiei au avut mai multe întâlniri, pe întregul parcurs al procesului, cu reprezentanți ai statelor membre, ai creditorilor și ai intermediarilor de credite, ai sindicatelor și ai consumatorilor. Parlamentul European și Comitetul Economic și Social European au adoptat diverse rapoarte asupra practicilor responsabile de acordare și contractare a împrumuturilor. Comisia a consultat Autoritatea Europeană pentru Protecția Datelor în legătură cu protecția datelor cu caracter personal ale consumatorilor. Ea a luat în calcul totodată și lucrările importante de cercetare întreprinse în cadrul altor foruri, de exemplu OCDE și Banca Mondială.

Sinteza răspunsurilor și modul în care acestea au fost luate în considerare

În urma procesului amplu de consultare au fost identificate câteva mesaje cheie. În primul rând, sectorul bancar susține că în UE nu există practici iresponsabile de împrumut în aceeași măsură ca în SUA, de aceea nu este nevoie ca UE să intervină. Deși problemele de pe piețele ipotecare din UE nu au fost la fel de generalizate ca în SUA, au fost observate deficiențe similare ale reglementării piețelor din UE, de exemplu lipsa reglementării efective a anumitor actori și deficiențe în ceea ce privește reglementarea proceselor de comercializare și vânzare a ipotecilor. În al doilea rând, reprezentanții consumatorilor sprijină o inițiativă care va garanta un nivel ridicat de protecție a consumatorilor și care ar putea împiedica supraîndatorarea. Aceștia sunt totodată în favoarea unor măsuri care să le permită consumatorilor să compare ofertele și să le dea încredere în entitățile cu care încheie tranzacții. Ei sprijină o propunere care să introducă numai standarde minime la nivelul UE, lăsând statelor membre libertatea de a spori protecția consumatorilor în funcție de condițiile și cultura locale. În al treilea rând, întrucât piața ipotecilor transfrontaliere este în acest moment slab dezvoltată, unele părți interesate susțin că ar fi mai potrivit să se ia măsuri la nivel național, și nu la nivelul UE. Trei dintre chestiunile asupra cărora părțile interesate au fost de acord că ar trebui reglementate la nivelul UE au fost obligația efectuării unei evaluări a bonității, nevoia unor informații precontractuale clare, inteligibile și comparabile și nevoia de a garanta că toți actorii de pe piața împrumuturilor fac obiectul unor reglementări și unei supravegheri adecvate.

Informațiile colectate au confirmat că intervenția UE în domeniul practicilor responsabile de împrumut este justificată și au contribuit într-o mare măsură la așezarea directivei pe lista de priorități și la conceperea acesteia.

Obținerea și utilizarea expertizei

Comisia s-a bazat și pe o serie de studii și rapoarte efectuate cu privire la diverse aspecte legate de practicile responsabile de împrumut, printre care studiul realizat de London Economics asupra rolului și a reglementării instituțiilor non-bancare de pe piața ipotecară din UE (decembrie 2008), studiul realizat de Europe Economics asupra intermediarilor de credite de pe piața internă (ianuarie 2009), raportul grupului de experți în domeniul istoricului creditelor (iunie 2009), raportul OPTEM cu privire la testarea de către consumatori a unui posibil nou format și conținut al fișei europene de informații standardizate utilizate în cazul împrumuturilor pentru locuințe (octombrie 2009) și studiul realizat de London Economics cu privire la costurile și beneficiile diverselor opțiuni strategice în materie de credite ipotecare (martie 2011).

Evaluarea impactului

Comisia a efectuat o evaluare a impactului.

Evaluarea impactului identifică o serie de probleme de pe piețele ipotecare ale UE asociate cu practicile iresponsabile de împrumut în etapa precontractuală și expune posibilitatea intermediarilor de credite și a instituțiilor non-bancare de a adopta un comportament iresponsabil. Aceste probleme sunt determinate de deficiențele pieței și ale reglementărilor, dar și de alți factori, de exemplu climatul economic general și nivelul scăzut de cultură financiară. În etapa precontractuală au fost identificate următoarele probleme: materiale publicitare necomparabile, neechilibrate, incomplete și neclare, informații precontractuale insuficiente, complexe, necomparabile, neclare și care nu sunt furnizate la timp, consiliere inadecvată și evaluări necorespunzătoare ale caracterului adecvat al creditului și ale bonității. Pe lângă acestea, au fost evidențiate și alte probleme, cum sunt ineficiența, neconcordanța sau inexistența regimurilor de înregistrare, de autorizare și de supraveghere pentru intermediarii de credite și instituțiile non-bancare care oferă credite ipotecare. Problemele enumerate pot avea efecte colaterale semnificative la nivel macroeconomic, pot fi în detrimentul consumatorilor, pot constitui obstacole economice sau juridice în calea activității transfrontaliere și pot crea condiții concurențiale inegale între actorii de pe piață.

Pentru fiecare problemă, evaluarea impactului analizează o serie de opțiuni strategice: non-intervenția, norme bazate pe principii și norme mai detaliate sau specifice la nivelul UE. Evaluarea analizează totodată care este cel mai adecvat instrument pentru adoptarea măsurilor: autoreglementarea, directiva, regulamentul, comunicarea sau recomandarea.

Concluzia evaluării impactului este că pentru a garanta o activitate responsabilă de acordare și contractare a împrumuturilor în întreaga Uniune este necesar un set de opțiuni strategice și că instrumentul adecvat este directiva.

Opțiunile selecționate în evaluarea impactului ar trebui să aibă ca rezultat progrese simțitoare în ceea ce privește reducerea prejudiciilor suferite de consumatori. Ele vor îmbunătăți încrederea consumatorilor în creditori, intermediarii de credit și produsele ipotecare și vor reduce probabilitatea achiziționării de către consumatori a unor produse pe care nu și le pot permite, gest care poate duce la o îndatorare excesivă, neplata ratelor și în cele din urmă la executarea ipotecii. Puternicul efect pozitiv asupra încrederii consumatorilor ar trebui să sprijine totodată cererea de produse de credit ipotecar și să încurajeze mobilitatea consumatorilor la nivel național și chiar, într-o mai mică măsură, la nivel transfrontalier. Aplicarea în practică a unora dintre opțiunile selecționate nu va determina modificări semnificative în ceea ce privește funcționarea actorilor de pe partea de cerere a pieței într-o serie de state membre în care există deja obligații similare. Cu toate acestea, opțiunile selecționate vor avea un impact important asupra activității transfrontaliere a creditorilor și a intermediarilor de credite. Implementarea acestor opțiuni va încuraja activitatea transfrontalieră, oferind noi oportunități de afaceri și generând economii de scară și de sferă de acoperire. Acest lucru va avea efecte pozitive atât pentru operatorii de pe piață, cât și pentru consumatori. Intrarea pe piață a furnizorilor și a intermediarilor de credite străini va intensifica concurența, aceasta traducându-se prin lărgirea gamei de produse de credit pentru consumatori și poate chiar printr-o ușoară scădere a prețurilor. Opțiunile strategice selecționate vor implica și o serie de costuri pentru creditori și intermediarii de credite. Aceste costuri vor fi însă limitate de mai mulți factori, printre care faptul că unele dintre opțiunile respective sunt deja implementate în mai multe state membre, că multe dintre ele reprezintă deja o practică curentă într-o mare parte a sectorului și că între aceste opțiuni se preconizează apariția unor importante sinergii. Beneficiile totale estimate ale acestui pachet de măsuri se ridică la 1 272 – 1 931 milioane EUR. Costurile totale preconizate, one-off și curente, se vor ridica la 383-621 milioane EUR, respectiv 268-330 milioane EUR.

Opțiunile strategice și impactul lor asupra părților interesate sunt discutate pe larg în evaluarea impactului.

3. Elementele juridice ale propunerii

Temeiul juridic

Articolul 114 din Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene.

Principiul subsidiarității

Principiul subsidiarității se aplică în măsura în care propunerea nu intră în sfera competenței exclusive a Uniunii.

Obiectivele acțiunii propuse nu pot fi realizate într-o măsură suficientă de către statele membre și, prin urmare, datorită amplorii și efectelor acțiunii, se pot realiza mai bine la nivelul Uniunii, din motivele expuse în cele ce urmează.

Tratatul prevede adoptarea de măsuri pentru crearea și funcționarea unei piețe interne care să asigure un nivel ridicat de protecție a consumatorilor și libertatea de a presta servicii. O piață de acest tip pentru creditul ipotecar pentru locuințe este departe de a fi finalizată, deoarece există încă o serie de obstacole în calea liberei prestări a serviciilor și a creării unei piețe interne. Aceste obstacole diminuează nivelul activității transfrontaliere, atât în privința cererii, cât și a ofertei, reducând totodată și concurența. De aceea, eficiența creditorilor poate avea de suferit, iar împrumutații riscă să fie prejudiciați.

Factorii care împiedică desfășurarea activității în alte state membre sau cresc costurile acesteia în raport cu costurile aplicabile furnizorilor naționali pot face obiectul unor inițiative adecvate la nivelul politicilor UE. Unele dintre problemele identificate pot crește costul împrumuturilor ipotecare pentru furnizorii naționali sau îi pot împiedica pe aceștia să își desfășoare activitatea. Însă costurile intrării pe piață sunt exagerate și descurajante pentru creditorii care doresc să desfășoare activități transfrontaliere, ceea ce determină limitarea concurenței.

Într-o piață unică competitivă și eficientă, cu un nivel ridicat de protecție a consumatorilor, aceștia vor căuta cel mai bun produs oferit pentru nevoile lor, fie în propria lor țară, fie într-un alt stat membru. Consumatorii din UE continuă însă să caute credite ipotecare în principal la nivel local. Această atitudine se poate explica, printre altele, prin lipsa de informații a consumatorilor cu privire la produsele existente în alte țări și prin lipsa lor de încredere, din cauza informațiilor insuficiente sau greșite, prin temerile de a nu-și putea exercita drepturile legale sau prin protecția juridică insuficientă în cazul apariției unor probleme.

Integrarea financiară și stabilitatea financiară sunt obiective care se susțin reciproc și trebuie atinse la nivel național, dar care depind în mod esențial de anumite acțiuni care nu pot fi îndeplinite decât la nivelul UE. Așa cum a arătat-o recenta criză financiară, efectele împrumuturilor iresponsabile dintr-o țară se pot întinde cu ușurință în afara granițelor naționale, în parte datorită prezenței în mai multe țări a anumitor grupuri bancare, dar și caracterului internațional al riscurilor securitizate. Directiva de față se axează pe interacțiunea dintre creditori/intermediari și cetățeni. Împrumuturile acordate și contractate în mod iresponsabil au constituit unul dintre factorii aflați la originea crizei financiare, contribuind într-o mare măsură la apariția turbulențelor financiare. Dispozițiile propuse ar trebui să garanteze că, la nivelul întregii Uniuni, creditele ipotecare se acordă în mod responsabil și contribuie la promovarea stabilității financiare, economice și sociale a UE.

Crearea unei piețe interne a creditului ipotecar care să ofere un nivel ridicat de protecție a consumatorului și să faciliteze prestarea serviciilor în întreaga Uniune ar fi în deplină concordanță cu tratatul. Intervenția exclusiv la nivelul statelor membre poate genera norme diferite, care pot afecta buna funcționare a pieței interne sau pot crea noi obstacole și pot duce la crearea unor niveluri diferite de protecție a consumatorului în UE. Existența unor standarde comune la nivelul UE, așa cum sunt cele propuse, ar trebui să promoveze o piață internă eficientă și competitivă, cu un nivel ridicat de protecție a consumatorului. În plus, aceste standarde sunt necesare și pentru a garanta că sunt trase concluziile corecte în urma crizei creditelor ipotecare cu grad ridicat de risc (sub-prime) și că o asemenea criză nu se va repeta în viitor.

Prin urmare, propunerea respectă principiul subsidiarității.

Principiul proporționalității

Propunerea respectă principiul proporționalității din următoarele motive:

Propunerea nu depășește cadrul strict necesar atingerii obiectivelor sale. Ea nu reglementează toate aspectele activității de acordare și contractare a împrumuturilor, ci se axează pe unele aspecte cheie ale operațiunilor de credit ipotecar.

Toate normele propuse au fost examinate în funcție de criteriul proporționalității și au făcut obiectul unei consultări aprofundate pentru a se asigura caracterul adecvat și proporționat al reglementării.

Propunerea permite adoptarea într-o etapă ulterioară a unor măsuri de executare sau standarde tehnice în cazul în care apar probleme specifice care impun elaborarea unor îndrumări sau clarificări tehnice mai detaliate.

La 23 septembrie 2009, Comisia a adoptat propunerile de regulamente pentru înființarea ABE, AEAPO și AEVMP[15]. În această privință, Comisia dorește să reamintească declarațiile referitoare la articolele 290 și 291 din TFUE pe care le-a emis odată cu adoptarea regulamentelor de înființare a autorităților europene de supraveghere, potrivit cărora: „În ceea ce privește procesul de adoptare a standardelor de reglementare, Comisia subliniază caracterul unic al sectorului serviciilor financiare, rezultând din structura Lamfalussy și recunoscut în mod explicit în declarația nr. 39 anexată la TFUE. Cu toate acestea, Comisia are îndoieli majore în ceea ce privește conformitatea restricțiilor asupra rolului său în adoptarea actelor delegate și a măsurilor de punere în aplicare cu articolele 290 și 291 din TFUE.”

Alegerea instrumentelor

Instrumentul propus: directivă.

Alte instrumente nu ar fi adecvate din următorul (următoarele) motiv(e):

Armonizarea deplină nu este întotdeauna necesară sau adecvată, de exemplu, structura piețelor locuințelor și a piețelor ipotecare diferă de la un stat membru la altul, iar produsele și structurile de remunerare sunt la rândul lor diferite. Intervenția UE trebuie să fie suficient de detaliată pentru a fi eficientă, dar la un nivel suficient de înalt pentru a lua în calcul diversitatea Uniunii Europene. Directiva oferă o anumită flexibilitate în ceea ce privește nivelul de armonizare. Dispozițiile sale permit existența diversității pe piețele europene ale creditului ipotecar.

Instrumentul juridic recomandat pentru pachetul de măsuri propuse este așadar directiva.

4. Implicațiile bugetare

Lăsând deoparte costurile administrative normale legate de asigurarea respectării legislației UE, nu va exista un impact bugetar deoarece nu se creează noi comitete și nu se fac angajamente financiare.

5. Informații suplimentare

Clauza de reexaminare / revizuire / privind încetarea de drept a efectelor juridice

Propunerea include o clauză de reexaminare.

Spațiul Economic European

Actul propus se referă la un subiect de interes pentru Spațiul Economic European și trebuie, prin urmare, extins la acesta.

Explicarea detaliată a propunerii

Rezumatul de mai jos are ca scop facilitarea procesului decizional prin expunerea principalelor puncte ale directivei.

Articolul 1 (obiect) precizează că directiva se axează pe creditele ipotecare pentru consumatori și pe anumite cerințe prudențiale și de supraveghere pentru creditori și intermediarii de credite. Obiectul directivei este așadar proprietatea rezidențială, și nu cea comercială.

Articolul 2 (domeniul de aplicare) definește sfera de aplicare a directivei, care include contractele de credit garantate printr-o ipotecă sau o altă garanție, împrumuturile pentru achiziționarea unei proprietăți și anumite contracte de credit care au ca obiect finanțarea renovării unei proprietăți. Directiva nu exclude posibilitatea statelor membre de a extinde sfera de acoperire la alți beneficiari, cum sunt întreprinderile mici și mijlocii sau chiar și la unele tranzacții cu proprietăți comerciale.

Articolul 3 (definiții) conține definițiile termenilor utilizați în directivă. Aceste definiții au fost aliniate, pe cât posibil, cu cele din alte acte ale Uniunii, în mod concret cu Directiva 2008/48/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 23 aprilie 2008 care prevede norme la nivelul Uniunii referitoare la contractele de credit pentru consumatori și cu Directiva 2002/92/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 9 decembrie 2002 privind intermedierea de asigurări[16]. Cu toate acestea, date fiind particularitățile acestei directive, unele definiții au fost adaptate în funcție de necesitățile propunerii.

Articolul 4 (autorități competente) prevede obligația statelor membre de a desemna autorități competente specifice pentru implementarea directivei.

Articolul 5 (norme de conduită pentru acordarea de credite consumatorilor) și articolul 6 (cerințe minime de competență) stipulează condiții importante aplicabile creditorilor și intermediarilor de credite pentru a asigura un grad înalt de profesionalism la acordarea creditelor ipotecare, de exemplu obligația de a acționa în interesul consumatorului și cerințe referitoare la obligația de a avea cunoștințe și competențe adecvate.

Articolul 7 (dispoziții generale aplicabile publicității și marketingului) și articolul 8 (informații standard care trebuie incluse în materialele publicitare) introduc principii generale aplicabile comunicărilor de marketing și publicitate și prevăd forma și conținutul informațiilor care urmează să fie incluse în materialele publicitare. Informațiile standard se referă la caracteristicile principale ale creditului și, atunci când acesta este garantat cu o ipotecă, trebuie inclus un avertisment în legătură cu consecințele pentru consumator în eventualitatea în care acesta nu își respectă angajamentele care decurg din contractul de credit. Aceste dispoziții completează și extind obligațiile prevăzute în Directiva 2005/29/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 11 mai 2005 privind practicile comerciale neloiale ale întreprinderilor de pe piața internă față de consumatori și de modificare a Directivei 84/450/CEE a Consiliului, a Directivelor 97/7/CE, 98/27/CE și 2002/65/CE ale Parlamentului European și ale Consiliului și a Regulamentului (CE) nr. 2006/2004 al Parlamentului European și al Consiliului („Directiva privind practicile comerciale neloiale”).

Articolul 9 (informații precontractuale) prevede obligația creditorilor și a intermediarilor de credite de a pune la dispoziție în permanență informații generale despre gama de produse de credit. Articolul introduce totodată obligația creditorilor și, acolo unde este cazul, a intermediarilor de credite, de a furniza consumatorilor informații personalizate pe baza fișei europene de informații standardizate. Aceste cerințe reflectă într-o mare măsură obligațiile voluntare prevăzute în codul de conduită voluntar legat de împrumuturile pentru locuințe. Conținutul și formatul fișei europene de informații standardizate, detaliate în anexa II, au fost actualizate pentru a ține cont de rezultatele testării în rândul consumatorilor din cele 27 de state membre.

Articolul 10 (cerințe de informare pentru intermediarii de credite) prevede obligația intermediarilor de credite de a prezenta consumatorilor, înainte de prestarea serviciilor, informații legate de identitatea lor, statutul lor și relația cu creditorul, pentru o mai mare transparență a eventualelor conflicte de interese.

Articolul 11 (explicații adecvate) introduce obligația creditorilor și a intermediarilor de credite de a oferi explicații cu privire la contractul sau contractele de credit propuse consumatorului în etapa precontractuală, în funcție de nivelul cunoștințelor acestuia și de experiența pe care o are în domeniul creditelor.

Articolul 12 (calcularea dobânzii anuale efective) se referă la principalul indicator utilizat pentru compararea produselor de credit ipotecar. Articolul impune utilizarea, pentru produsele de credit ipotecar, a definiției dobânzii anuale efective (DAE) utilizate în Directiva 2008/48/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 23 aprilie 2008 care prevede norme la nivelul Uniunii referitoare la contractele de credit pentru consumatori. În anexa I este prezentată detaliat metoda de calcul a DAE, care poate fi modificată pentru a ține cont de evoluția pieței.

Articolul 13 (informații privind rata dobânzii aferente creditului) prevede obligația informării consumatorilor în cazul modificării ratei dobânzii.

Articolul 14 (obligația de a evalua bonitatea consumatorului) impune obligația creditorului de a evalua capacitatea consumatorului de a rambursa creditul, ținând cont de situația personală a consumatorului și pe baza unor informații suficiente. Articolul introduce și datoria creditorului de a refuza să acorde un credit atunci când rezultatele evaluării bonității sunt negative.

Articolul 15 (obligația de informare din partea consumatorului) introduce cerința „împrumutării responsabile”, conform căreia împrumutatul trebuie să furnizeze informații corecte și complete pentru a permite efectuarea evaluării bonității sale.

Articolul 16 (accesul la bazele de date) introduce prevederi menite să asigure accesul creditorilor la informații din bazele de date relevante în mod nediscriminatoriu.

Articolul 17 (norme în materie de consiliere) prevede norme menite să asigure faptul că, atunci când se oferă consiliere, acest lucru este limpede pentru împrumutat, fără să introducă o obligație de a oferi consiliere. Articolul introduce cerința analizării unui număr suficient de contracte de credit de pe piață și a oferirii consilierii în funcție de profilul împrumutatului.

Articolul 18 (rambursarea anticipată) cere statelor membre să se asigure că împrumutații au dreptul de a rambursa creditul înaintea expirării contractului de credit, lăsând statelor membre libertatea de a stabili condițiile exercitării acestui drept, condiții care însă nu pot fi excesiv de oneroase.

Articolele 19-22 (privind autorizarea, înregistrarea și supravegherea intermediarilor de credite) stabilesc principiile unui cadru de reglementare și supraveghere a intermediarilor de credite. Acest cadru prevede autorizarea și înregistrarea intermediarilor de credite, cu condiția îndeplinirii anumitor cerințe pentru accesul la activitate și pentru desfășurarea în continuare a acesteia, și crearea unui regim de pașapoarte. Cerințele se aplică tuturor intermediarilor de credite, indiferent dacă sunt legați sau nu, pentru a asigura un nivel ridicat de profesionalism în acest sector de activitate.

Articolul 23 (autorizarea, înregistrarea și supravegherea instituțiilor non-bancare) prevede că instituțiile non-bancare trebuie să facă obiectul unor proceduri corespunzătoare de autorizare, înregistrare și supraveghere. Astfel, toți creditorii, indiferent dacă sunt sau nu instituții de credit, sunt reglementați și supravegheați în mod adecvat.

Articolul 24 (sancțiuni) prevede obligația statelor membre de a asigura aplicarea măsurilor administrative sau a sancțiunilor adecvate în cazul nerespectării directivei.

Articolul 25 (mecanisme de soluționare a disputelor) impune obligația statelor membre de a crea organisme extrajudiciare de soluționare a disputelor dintre creditori și consumatori și dintre intermediarii de credite și consumatori.

Articolele 26 - 28 (acte delegate) prevăd procedurile care trebuie urmate pentru ca anumite elemente ale directivei să poată fi adaptate, precizate sau actualizate.

Articolul 29 (caracterul imperativ al directivei) și articolul 30 (transpunere) precizează că directiva trebuie implementată de către statele membre și modul în care trebuie efectuată implementarea.

Articolul 31 (clauza de reexaminare) prevede reexaminarea caracterului adecvat și a eficacității directivei în raport cu atingerea obiectivelor ei după o perioadă de cinci ani.

2011/0062 (COD)

Propunere de

DIRECTIVĂ A PARLAMENTULUI EUROPEAN ȘI A CONSILIULUI

privind contractele de credit pentru proprietăți rezidențiale (Text cu relevanță pentru SEE)

PARLAMENTUL EUROPEAN ȘI CONSILIUL UNIUNII EUROPENE,

având în vedere Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene, în special articolul 114,

având în vedere propunerea Comisiei Europene[17],

după transmiterea proiectului de act legislativ către parlamentele naționale[18],

având în vedere avizul Comitetului Economic și Social European[19],

având în vedere avizul Comitetului Regiunilor[20],

având în vedere avizul Băncii Centrale Europene[21],

după consultarea Autorității Europene pentru Protecția Datelor[22],

hotărând în conformitate cu procedura legislativă ordinară[23],

întrucât:

1. În martie 2003, Comisia a lansat un proces de identificare și evaluare a impactului obstacolelor existente pe piața internă a contractelor de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale. În 2007, Comisia a adoptat o Carte albă privind integrarea piețelor creditului ipotecar din Uniunea Europeană[24]. În această Carte albă, Comisia și-a anunțat intenția de a evalua, printre altele, impactul opțiunilor strategice în materie de informații precontractuale, baze de date privind creditele, bonitate, dobânda anuală efectivă și consiliere. Comisia a instituit totodată un grup de experți în domeniul istoricului creditelor care să o asiste la elaborarea măsurilor pentru îmbunătățirea accesibilității, a comparabilității și a exhaustivității datelor privind creditele. Au fost lansate totodată studii privind rolul și funcționarea intermediarilor de credite și ale instituțiilor non-bancare care oferă contracte de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale.

2. În conformitate cu dispozițiile tratatului, piața internă cuprinde un spațiu fără frontiere interne în care este asigurată libera circulație a mărfurilor și a serviciilor, precum și libertatea de stabilire. Dezvoltarea unei piețe a creditelor mai transparente și mai eficiente în acest spațiu este vitală pentru promovarea activității transfrontaliere și crearea unei piețe interne a contractelor de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale. Există diferențe substanțiale la nivelul legislațiilor statelor membre privind normele de conduită pentru oferirea contractelor de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale și la nivelul reglementării și supravegherii intermediarilor de credite și a instituțiilor non-bancare care oferă contracte de acest tip. Aceste diferențe creează obstacole care limitează nivelul activității transfrontaliere, atât pe partea ofertei, cât și a cererii, reducând astfel concurența și posibilitatea de alegere de pe piață, crescând costurile acordării de împrumuturi și chiar împiedicându-i pe creditori să își desfășoare activitatea.

3. Criza financiară a arătat că un comportament iresponsabil al participanților la piață poate compromite bazele sistemului financiar, ceea ce duce la pierderea încrederii tuturor părților, în special a consumatorilor, și poate avea consecințe sociale și economice grave. Numeroși consumatori și-au pierdut încrederea în sectorul financiar, iar unii împrumutați s-au aflat în situația de a nu-și mai putea rambursa împrumuturile, astfel că numărul cazurilor de neplată și de vânzări forțate a crescut. Având în vedere problemele scoase la iveală de criza financiară și în contextul eforturilor pentru a asigura o piață internă eficientă și competitivă, Comisia a propus măsuri legate de contractele de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale, printre care un cadru fiabil aplicabil intermedierii de credite, pentru crearea unor piețe responsabile și fiabile și redobândirea încrederii consumatorilor[25].

4. Au fost identificate o serie de probleme pe piețele ipotecare ale UE asociate cu practicile iresponsabile de împrumut în etapa precontractuală și cu posibilitățile intermediarilor de credite și ale instituțiilor non-bancare de a avea un comportament iresponsabil. Printre acestea se numără probleme legate de împrumuturile într-o monedă străină, pe care consumatorii le-au contractat în acea monedă pentru a profita de cursul de schimb avantajos oferit, fără a înțelege însă așa cum se cuvine riscul valutar pe care le implică aceste împrumuturi. Aceste probleme sunt determinate de deficiențele pieței și ale reglementărilor, dar și de alți factori, de exemplu climatul economic general și nivelul scăzut de cultură financiară. Pe lângă acestea, au fost evidențiate și alte probleme, cum sunt ineficiența, neconcordanța sau inexistența regimurilor de înregistrare, de autorizare și de supraveghere pentru intermediarii de credite și instituțiile non-bancare care oferă credite pentru proprietăți imobiliare rezidențiale. Problemele enumerate pot avea efecte colaterale semnificative la nivel macroeconomic, pot fi în detrimentul consumatorilor, pot constitui obstacole economice sau juridice în calea activității transfrontaliere și pot crea condiții de concurență inegale între actorii de pe piață.

5. Pentru a facilita crearea unei piețe interne a contractelor de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale care să funcționeze corect și să ofere un grad ridicat de protecție a consumatorilor, este nevoie de crearea unui cadru armonizat la nivelul Uniunii în mai multe domenii. De asemenea, este necesar să se prevadă norme armonizate pentru a le permite consumatorilor care doresc să încheie un contract de credit pentru o proprietate imobiliară rezidențială să facă acest lucru având siguranța că instituțiile cu care au relații acționează în mod profesionist și responsabil.

6. Prezenta directivă își propune să îmbunătățească condițiile pentru crearea și funcționarea pieței interne prin apropierea legislațiilor statelor membre și stabilirea unor standarde de calitate pentru anumite servicii, în special în ceea ce privește distribuirea și furnizarea creditelor de către creditori și intermediarii de credite. Stabilirea unor standarde de calitate pentru furnizarea de credite presupune în mod necesar introducerea unor prevederi referitoare la cerințele de autorizare și prudențiale.

7. În domeniile care nu intră sub incidența prezentei directive, statele membre trebuie să aibă libertatea de a introduce o legislație națională sau de a o menține pe cea existentă. Statele membre trebuie să aibă posibilitatea de a menține sau de a introduce dispoziții naționale în domenii precum dreptul contractual în ceea ce privește validitatea contractelor de credit, evaluarea proprietăților, cadastrul, informațiile contractuale, problemele postcontractuale și remedierea situațiilor de neplată.

8. Deoarece consumatorii și întreprinderile nu se află pe aceeași poziție, ei nu necesită același nivel de protecție. Deși este important să se garanteze drepturile consumatorilor prin dispoziții de la care să nu se poată deroga prin contract, este rezonabil să se permită întreprinderilor și organizațiilor să încheie și alte acorduri. Prezenta directivă trebuie așadar să se aplice creditelor acordate consumatorilor. Statele membre trebuie să aibă totuși posibilitatea de a extinde domeniul de aplicare la persoane fizice sau juridice care nu sunt consumatori, în special microîntreprinderi, așa cum sunt definite în Recomandarea 2003/361/CE a Comisiei din 6 mai 2003 privind definirea microîntreprinderilor și a întreprinderilor mici și mijlocii[26].

9. Obiectivul prezentei directive este ca toate creditele acordate consumatorilor să beneficieze de un nivel ridicat de protecție. Prin urmare, directiva trebuie să se aplice creditelor garantate cu o proprietate imobiliară sau creditelor utilizate pentru achiziționarea unei proprietăți în unele state membre și creditelor pentru renovarea proprietăților rezidențiale care nu intră sub incidența Directivei 2008/48/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 23 aprilie 2008 privind contractele de credit pentru consumatori și de abrogare a Directivei 87/102/CEE[27], care prevede norme la nivelul Uniunii în materie de contracte de credit pentru consumatori. Totodată, așa cum prevede și Directiva 2008/48/CE, prezenta directivă nu trebuie să se aplice anumitor tipuri de contracte de credit în temeiul cărora angajatorul acordă credite angajaților în anumite circumstanțe.

10. Prezenta directivă nu trebuie să se aplice anumitor contracte de credit în cadrul cărora creditul urmează să fie rambursat din veniturile obținute în urma vânzării unei proprietăți imobiliare și al căror principal obiectiv este facilitarea consumului, cum sunt produsele de tip equity release sau alte produse specializate echivalente. Contractele de credit de acest tip au caracteristici specifice care depășesc cadrul prezentei directive. O evaluare a bonității împrumutatului, de exemplu, este nerelevantă din moment ce plățile se efectuează de la creditor către împrumutat, și nu invers. O asemenea tranzacție impune totodată, printre altele, prezentarea unor informații precontractuale cu totul diferite. Totodată, alte produse, de exemplu rentele viagere (home reversions) , care au funcții comparabile cu ipotecile inverse ( reverse mortgages sau lifetime mortgages ), nu implică acordarea unui credit, așadar nu intră sub incidența prezentei directive. Cu toate acestea, prezenta directivă trebuie să se aplice împrumuturilor garantate al căror scop principal îl constituie facilitarea achiziționării unei proprietăți imobiliare, inclusiv împrumuturilor care nu presupun rambursarea capitalului sau celor al căror scop este furnizarea unei finanțări temporare între vânzarea unei proprietăți imobiliare și achiziționarea alteia.

11. Din rațiuni de certitudine juridică, cadrul Uniunii în domeniul contractelor de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale trebuie să fie coerent cu alte acte ale Uniunii, în special în domeniul protecției consumatorului și în cel al supravegherii prudențiale, și să le completeze. Definițiile unor termeni esențiali, cum sunt „consumator”, „creditor”, „intermediar de credite”, „contract de credit” și „suport durabil”, precum și conceptele cheie utilizate în informațiile standard pentru desemnarea caracteristicilor financiare ale creditului, de exemplu costul total al creditului pentru consumator, valoarea totală plătibilă de către consumator, dobânda anuală efectivă și rata dobânzii aferente creditului, trebuie să corespundă celor din Directiva 2008/48/CE, pentru ca actele de același tip să fie exprimate prin termeni identici, indiferent dacă este vorba de un credit de consum sau de un credit pentru o proprietate imobiliară rezidențială. La transpunerea prezentei directive, statele membre trebuie să asigure așadar o aplicare și o interpretare coerente.

12. Pentru a le asigura consumatorilor un cadru coerent în domeniul creditelor și pentru a minimiza sarcina administrativă pentru creditori și intermediarii de credite, cadrul central al prezentei directive trebuie să urmeze structura Directivei 2008/48/CE, în principal să precizeze că informațiile incluse în materialele publicitare referitoare la contractele de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale trebuie furnizate consumatorului prin intermediul unui exemplu reprezentativ, că acestuia trebuie să-i fie furnizate informații precontractuale detaliate prin intermediul unei fișe de informații standardizate, precum și explicații adecvate înainte de încheierea contractului de credit, și că înainte de acordarea unui împrumut, creditorii trebuie să evalueze bonitatea consumatorului. În mod similar, creditorii trebuie să aibă acces nediscriminatoriu la bazele de date relevante privind creditele, pentru asigurarea unor condiții echivalente celor garantate prin Directiva 2008/48/CE. Prezenta directivă trebuie să asigure, la fel ca Directiva 2008/48/CE, autorizarea, înregistrarea și supravegherea adecvată a tuturor creditorilor care oferă contracte de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale și să introducă cerințe pentru crearea unor mecanisme extrajudiciare de soluționare a disputelor și pentru accesul la acestea.

13. Prezenta directivă trebuie să completeze Directiva 2002/65/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 23 septembrie 2002 privind comercializarea la distanță a serviciilor financiare de consum și de modificare a Directivei 90/619/CEE a Consiliului și a Directivelor 97/7/CE și 98/27/CE[28], care prevede dreptul de retragere și obligativitatea informării consumatorului cu privire la existența sau absența unui astfel de drept. Cu toate acestea, deși Directiva 2002/65/CE prevede posibilitatea ca furnizorul să furnizeze informații precontractuale după încheierea contractului, acest lucru nu ar fi oportun în cazul contractelor de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale, dată fiind importanța angajamentului financiar pentru consumator. În plus, așa cum prevede Directiva 85/577/CEE din 20 decembrie 1985 privind protecția consumatorilor în cazul contractelor negociate în afara spațiilor comerciale (Directiva privind vânzările la domiciliu)[29], consumatorii trebuie să aibă dreptul de retragere din contractele de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale încheiate în afara sediilor creditorului și trebuie să fie informați în legătură cu existența acestui drept.

14. În același timp, este important să fie luate în considerare particularitățile contractelor de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale, care justifică o abordare diferențiată. Date fiind natura și consecințele potențiale pentru consumator ale acestor contracte, materialele publicitare și informațiile precontractuale personalizate trebuie să includă avertismente specifice, de exemplu în legătură cu natura și implicațiile garanțiilor. În concordanță cu abordarea voluntară deja existentă în cadrul sectorului în ceea ce privește împrumuturile locative, pe lângă informațiile precontractuale personalizate, trebuie puse la dispoziție, în orice moment, informații precontractuale generale. În plus, o abordare diferențiată este justificată și pentru a lua în considerare concluziile trase în urma crizei financiare, astfel încât să existe certitudinea că acordarea împrumuturilor se face în mod corect. În acest sens, prevederile privind evaluarea bonității trebuie să fie mai stricte decât cele aplicabile creditului de consum, intermediarii de credite trebuie să furnizeze informații mai exacte despre statutul lor și despre relația cu creditorii pentru a permite identificarea potențialelor conflicte de interese și toți actorii implicați în inițierea contractelor de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale trebuie să fie autorizați, înregistrați și supravegheați în mod corespunzător.

15. Intermediarii desfășoară adesea și alte activități pe lângă intermedierea de credite, și anume intermedierea de asigurări sau prestarea de servicii de investiții. Prezenta directivă trebuie așadar să fie coerentă și cu Directiva 2002/92/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 9 decembrie 2002 privind intermedierea de asigurări[30] și cu Directiva 2004/39/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 21 aprilie 2004 privind piețele instrumentelor financiare, de modificare a Directivelor 85/611/CEE și 93/6/CEE ale Consiliului și a Directivei 2000/12/CE a Parlamentului European și a Consiliului și de abrogare a Directivei 93/22/CEE a Consiliului[31]. În mod concret, cerințele prudențiale aplicabile intermediarilor trebuie să fie în linii generale compatibile cu cele ale Directivei 2002/92/CE, pentru a simplifica procesul de înființare a intermediarilor de credite și desfășurarea de activități transfrontaliere de către aceștia.

16. Cadrul juridic aplicabil trebuie să le ofere consumatorilor încrederea că atât creditorii, cât și intermediarii de credite acționează în interesul consumatorilor. Un element esențial pentru dobândirea încrederii consumatorilor îl constituie cerința de a asigura un nivel ridicat de corectitudine, onestitate și profesionalism în cadrul sectorului. Prezenta directivă trebuie să prevadă obligația demonstrării cunoștințelor și a competențelor relevante la nivel de instituție, însă statele membre trebuie să aibă libertatea de a introduce sau de a menține astfel de cerințe și în cazul persoanelor fizice.

17. Creditorii și intermediarii de credite utilizează frecvent anunțurile publicitare, care conțin adesea termeni și condiții speciale, pentru a atrage consumatorii către un anumit produs. De aceea, consumatorii trebuie protejați împotriva publicității necinstite sau care poate induce în eroare și trebuie să poată compara anunțurile publicitare. Pentru ca ofertele să poată fi comparate de către consumatori, sunt necesare dispoziții specifice privind publicitatea contractelor de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale și o listă a elementelor care trebuie incluse în anunțurile publicitare și în materialele de marketing destinate consumatorilor. Aceste dispoziții trebuie să ia în calcul particularitățile contractelor de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale, de exemplu faptul că, în cazul nerambursării ratelor împrumutului, consumatorul riscă să piardă proprietatea. Statele membre trebuie să dispună de libertatea de a introduce sau a menține în legislația națională obligații de informare privind materialele publicitare care nu conțin informații despre costul creditului.

18. Anunțurile publicitare tind să se axeze cu precădere asupra unuia sau mai multor produse, însă consumatorii trebuie să poată lua deciziile cunoscând întreaga gamă de produse de credit oferite. În acest sens, informațiile generale joacă un rol important în educarea consumatorului cu privire la gama variată de produse și servicii disponibile oferite de un anumit creditor sau intermediar de credite și la principalele caracteristici ale acestora. Prin urmare, consumatorii trebuie să aibă în orice moment acces la informațiile generale referitoare la produsele de credit disponibile. Ei trebuie totodată să primească informații personalizate în timp util înainte de încheierea contractului de credit, care să le permită să compare și să analizeze caracteristicile produselor de credit.

19. Pentru asigurarea unor condiții de concurență echitabile și pentru ca decizia consumatorului să se bazeze cu precădere pe detaliile produselor de credit oferite, și nu pe canalul de distribuție prin care are acces la aceste produse, consumatorul trebuie să primească informații despre credite indiferent dacă interacționează direct cu creditorul sau cu un intermediar de credite.

20. Recomandarea 2001/193/CE a Comisiei privind informațiile precontractuale care trebuie furnizate consumatorilor de către împrumutătorii care oferă împrumuturi pentru locuințe[32] a aprobat codul voluntar convenit în 2001 între asociațiile și federațiile care reprezintă împrumutătorii și consumatorii, cod care conține o fișă europeană de informații standardizate (FEIS). Aceasta conține informații personalizate pentru împrumutat despre contractul de credit oferit. În recomandarea respectivă, Comisia s-a angajat să monitorizeze respectarea codului și eficiența acestuia și să analizeze posibilitatea de a prezenta o legislație obligatorie în cazul în care prevederile recomandării nu sunt respectate în întregime. Dovezile colectate de Comisie între timp au scos în evidență nevoia modificării conținutului și a prezentării FEIS pentru ca aceasta să fie clară, inteligibilă și să conțină toate informațiile care s-au dovedit relevante pentru consumatori. Conținutul și formatul FEIS trebuie să încorporeze îmbunătățirile necesare identificate în cursul testării în rândul consumatorilor din toate statele membre. Structura fișei (ordinea elementelor de informare) trebuie modificată, formularea trebuie să fie mai adaptată pentru utilizatori, iar unele secțiuni, de exemplu „rata nominală” și „dobânda anuală efectivă” trebuie comasate; de asemenea, trebuie adăugate noi secțiuni, de exemplu „organismul extern de soluționare a reclamațiilor” și „riscuri și avertismente”.

21. Pentru a asigura un nivel cât mai ridicat de transparență și a preveni abuzurile care pot decurge din eventuale conflicte de interese atunci când consumatorii utilizează serviciile intermediarilor de credite, aceștia din urmă trebuie să aibă anumite obligații de informare prealabile prestării serviciilor. Aceste obligații trebuie să includă informații cu privire la identitatea lor și la legăturile cu creditorii, de exemplu să precizeze dacă iau în considerare produse de la o gamă largă de creditori sau numai de la un număr redus de creditori. Intermediarii de credite care nu sunt legați de un creditor sau de un grup de creditori trebuie de asemenea să furnizeze consumatorilor informații despre existența comisioanelor plătibile de către creditorii în numele cărora acționează și despre eventualele variații ale acestor comisioane.

22. Consumatorul poate să aibă nevoie totuși de asistență suplimentară pentru a decide care este contractul de credit, din gama de produse propuse, care se potrivește cel mai bine nevoilor și situației sale financiare. Creditorii și intermediarii de credite, atunci când tranzacția se efectuează prin aceștia, trebuie să ofere o astfel de asistență în legătură cu produsele de credit pe care le oferă consumatorilor. Informațiile relevante, precum și caracteristicile esențiale ale produselor propuse, trebuie așadar explicate consumatorului într-o manieră personalizată, astfel încât consumatorul să poată înțelege efectele pe care acestea le pot avea asupra situației sale economice. Statele membre ar putea stabili când și în ce măsură trebuie oferite astfel de explicații consumatorului, luând în considerare circumstanțele speciale ale situației în care se oferă creditul, nevoia de asistență a consumatorului și natura fiecărui produs de credit.

23. Pentru promovarea instituirii și a funcționării pieței interne și asigurarea unui nivel înalt de protecție a consumatorilor în întreaga Uniune, este necesar să se asigure comparabilitatea informațiilor referitoare la dobânzile anuale efective în întreaga Uniune. Costul total al creditului pentru consumator trebuie să includă toate costurile pe care acesta trebuie să le plătească în legătură cu contractul de credit, cu excepția costurilor notariale. Prin urmare, acest cost trebuie să includă dobânda, comisioanele, taxele, comisioanele pentru intermediarii de credite și orice alte costuri, precum și costul asigurării sau al altor produse auxiliare, atunci când acestea sunt obligatorii pentru obținerea creditului în termenii și condițiile din ofertă. Dat fiind faptul că dobânda anuală efectivă nu poate fi indicată în etapa precontractuală decât printr-un exemplu, acest exemplu trebuie să fie reprezentativ. Prin urmare, aceasta trebuie să corespundă, de exemplu, duratei medii și valorii totale a creditului acordat pentru tipul de contract de credit în cauză. Dată fiind complexitatea calculării dobânzii anuale efective (de exemplu, pentru creditele cu dobândă variabilă sau cu amortizare non-standard) și pentru a permite introducerea produselor inovatoare, pot fi utilizate standarde tehnice de reglementare pentru a modifica sau a preciza metoda de calcul a dobânzii anuale efective. Definiția dobânzii anuale efective și metoda utilizată pentru calcularea acesteia conform prezentei directive trebuie să fie identice cu cele din Directiva 2008/48/CE, pentru a facilita înțelegerea lor de către consumator și capacitatea acestuia de a face comparații. Definițiile și metodele respective pot însă să difere în viitor, în cazul în care Directiva 2008/48/CE va fi modificată ulterior. Statele membre sunt libere să mențină sau să introducă interdicții în ceea ce privește modificarea unilaterală a ratei dobânzii aferente creditului de către creditor.

24. Evaluarea bonității trebuie să ia în considerare toți factorii care ar putea influența capacitatea consumatorului de a rambursa împrumutul pe durata acestuia, inclusiv, fără a se limita la acestea, venitul consumatorului, cheltuielile regulate, punctajul de credit ( credit score ), istoricul de credit, capacitatea de a face față ajustărilor ratei dobânzii și alte angajamente de credit existente. Pot fi necesare dispoziții suplimentare pentru detalierea elementelor care pot fi luate în calcul în cadrul unei evaluări a bonității. Statele membre pot emite îndrumări cu privire la metoda și criteriile de evaluare a bonității unui consumator, de exemplu stabilind limite pentru raportul loan-to-value (valoarea împrumutului raportată la valoarea garanției) sau loan-to-income (împrumut/venit).

25. O evaluare negativă a bonității trebuie să indice creditorului că respectivul consumator nu își poate permite creditul și, prin urmare, creditorul nu trebuie să i-l acorde. Un asemenea rezultat negativ poate avea la bază diverse motive, inclusiv, fără a se limita la acestea, consultarea unei baze de date sau un punctaj de credit negativ. O evaluare pozitivă a bonității nu trebuie să ducă la obligația creditorului de a acorda creditul.

26. Consumatorii trebuie să furnizeze creditorului sau intermediarului de credite toate informațiile relevante disponibile cu privire la situația lor financiară și personală pentru a facilita evaluarea bonității. Consumatorul nu trebuie însă penalizat atunci când nu este în măsură să furnizeze anumite informații sau evaluări cu privire la evoluția viitoare a situației sale financiare. În situațiile în care consumatorii furnizează cu bună știință informații incomplete sau incorecte, statele membre trebuie să poată stabili sancțiunile aplicabile.

27. Consultarea unei baze de date privind creditele este un instrument util pentru evaluarea bonității. Unele state membre prevăd obligația evaluării bonității consumatorilor de către creditori pe baza consultării bazei de date relevante. Creditorii trebuie totodată să poată consulta baza de date privind creditele pe durata împrumutului pentru a identifica și evalua probabilitatea de neplată. În cazul în care această probabilitate este evidentă sau demonstrată în mod obiectiv, creditorul trebuie să-l contacteze pe consumator pentru a discuta opțiunile posibile pentru a evita producerea unui astfel de eveniment, de exemplu reeșalonarea împrumutului. Indiferent de circumstanțe însă, creditorul nu trebuie să ia în calcul retragerea creditului fără a fi analizat în prealabil împreună cu consumatorul toate soluțiile posibile pentru evitarea neplății. Cu respectarea Directivei 95/46/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 24 octombrie 1995 privind protecția persoanelor fizice în ceea ce privește prelucrarea datelor cu caracter personal și libera circulație a acestor date[33], consumatorii trebuie să fie informați în prealabil de către creditori în legătură cu consultarea bazei de date privind creditele și să aibă dreptul de acces la informațiile care îi privesc aflate în baza de date respectivă pentru a putea rectifica, șterge sau bloca, dacă este cazul, datele lor personale prelucrate de acea bază de date, atunci când ele sunt incorecte sau au fost prelucrate în mod ilegal.

28. Pentru a evita denaturarea concurenței între creditori, trebuie asigurat faptul că toți creditorii (instituții de credit și instituții non-bancare care oferă contracte de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale) au acces la toate bazele de date de credit publice și private în condiții nediscriminatorii. Aceste condiții nu trebuie așadar să includă cerința înființării ca instituție de credit. Condițiile de acces, cum sunt costurile de acces sau cerințele ca eventualele cereri de informații să aibă la bază o cerere de credit vor continua să se aplice. Statele membre au libertatea de a decide dacă, în jurisdicțiile lor, intermediarii de credite pot avea la rândul lor acces la aceste baze de date.

29. În cazul în care o decizie de respingere a unei cereri de credit este bazată pe date obținute prin consultarea unei baze de date sau pe lipsa de date din aceasta, creditorul trebuie să-l informeze pe consumator cu privire la acest lucru, să-i comunice numele bazei de date consultate și orice alte elemente prevăzute în Directiva 95/46/CE pentru a-i permite consumatorului să își exercite dreptul de a accesa și, dacă este cazul, de a rectifica, șterge sau bloca datele sale personale prelucrate de acea bază de date. Dacă decizia de a refuza o cerere de credit se bazează pe o decizie automatizată sau pe metode sistematice cum sunt sistemele de punctaje de credit, creditorul trebuie să aducă acest lucru la cunoștința consumatorului și să-i explice acestuia logica pe care se bazează decizia, indicându-i totodată modalitățile disponibile pentru a solicita revizuirea deciziei automatizate prin procedee manuale. Cu toate acestea, creditorul nu trebuie să fie obligat să furnizeze aceste informații în cazul în care acest lucru este interzis prin alte acte legislative ale Uniunii, ca de exemplu cele privind spălarea banilor sau finanțarea terorismului. Totodată, astfel de informații nu trebuie furnizate nici în cazul în care divulgarea lor ar fi contrară obiectivelor de ordine publică sau de siguranță publică, de exemplu prevenirea, cercetarea, depistarea sau urmărirea în justiție a infracțiunilor.

30. Prezenta directivă prevede utilizarea datelor cu caracter personal în contextul evaluării bonității consumatorului. Pentru a garanta protecția datelor cu caracter personal, activitățile de prelucrare a datelor efectuate în contextul acestor evaluări intră sub incidența Directivei 95/46/CE.

31. Pentru a fi în măsură să înțeleagă natura serviciilor, consumatorii trebuie să fie informați în legătură cu ceea ce constituie o recomandare personalizată cu privire la contractele de credit adecvate pentru nevoile și situația lor financiară („consiliere”) și dacă le este furnizată sau nu o asemenea recomandare. Persoanele care oferă consiliere trebuie să respecte standarde generale pentru a exista certitudinea că i se prezintă consumatorului o gamă de produse adecvate pentru nevoile și situația sa. Acest serviciu trebuie să se bazeze pe o analiză corectă și suficient de extinsă a produselor existente pe piață și pe o examinare atentă a situației financiare, a preferințelor și a obiectivelor consumatorului. Această evaluare trebuie să aibă la bază informații actualizate și ipoteze rezonabile legate de situația consumatorului pe durata împrumutului. Statele membre pot clarifica modul în care trebuie evaluat caracterul adecvat al unui anumit produs în contextul consilierii.

32. Capacitatea unui consumator de a rambursa un credit înainte de expirarea contractului de credit poate juca un rol important în promovarea concurenței pe piața unică și a libertății de circulație a cetățenilor din UE. Cu toate acestea, există diferențe considerabile între principiile și condițiile naționale în baza cărora consumatorii au posibilitatea rambursării anticipate și condițiile în care rambursarea anticipată poate avea loc. Deși se recunoaște diversitatea mecanismelor de finanțare ipotecară și a gamei de produse disponibile, este esențial să existe norme la nivelul Uniunii cu privire la rambursarea anticipată a creditului, astfel încât consumatorii să aibă posibilitatea de a-și îndeplini obligațiile înainte de data convenită în contractul de credit și să aibă încredere pentru a alege produsele cele mai adaptate la nevoile lor. Statele membre trebuie așadar să asigure, fie prin legislație, fie prin clauze contractuale, dreptul legal sau contractual al consumatorilor de rambursare anticipată; statele membre trebuie însă să aibă posibilitatea de a defini condițiile exercitării acestui drept. Aceste condiții pot include limitarea în timp a exercitării dreptului, tratamentul diferit în funcție de tipul de rată a dobânzii aferente creditului, fixă sau variabilă sau restricții cu privire la circumstanțele în care poate fi exercitat dreptul. Statele membre pot să prevadă totodată dreptul creditorului la o compensație echitabilă și justificată în mod obiectiv pentru eventualele costuri legate direct de rambursarea anticipată a creditului. Indiferent de situație, dacă rambursarea anticipată are loc într-o perioadă în care rata dobânzii este fixă, exercitarea dreptului poate fi condiționată de existența unui interes special din partea consumatorului. Un asemenea interes special poate exista, de exemplu, în cazul divorțului sau al intrării în șomaj. Dacă un stat membru alege să prevadă asemenea condiții, ele nu trebuie să fie de natură a face ca exercitarea dreptului să fie excesiv de dificilă sau de oneroasă pentru consumator.

33. Deși intermediarii de credite joacă un rol central în distribuția contractelor de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale în Uniune, există încă diferențe substanțiale între prevederile naționale în materie de norme de conduită și de supraveghere a intermediarilor de credite, care creează obstacole în calea accesului la activitate și a desfășurării activității intermediarilor de credite pe piața internă. Incapacitatea intermediarilor de credite de a-și desfășura activitatea liber pe tot teritoriul Uniunii este un obstacol în calea bunei funcționări a pieței unice în domeniul contractelor de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale. Deși se recunoaște diversitatea tipurilor de actori implicați în intermedierea de credite, este esențială existența unor standarde la nivelul Uniunii pentru a asigura un nivel ridicat de profesionalism al serviciilor.

34. Intermediarii de credite trebuie înregistrați la autoritatea competentă din statul membru în care au domiciliul sau sediul central, cu condiția să fie autorizați conform unor cerințe profesionale stricte referitoare la competență, bună reputație și asigurarea de răspundere civilă profesională. Pentru a promova încrederea consumatorilor în intermediarii de credite, statele membre trebuie să se asigure că intermediarii de credite autorizați fac obiectul unei supravegheri continue și stricte de către autoritatea competentă din statul membru de origine. Aceste cerințe trebuie să se aplice cel puțin la nivel de instituție; statele membre pot clarifica însă dacă aceste cerințe de autorizare și înregistrare ulterioară se aplică și personalului intermediarilor de credite.

35. Cerințele de înregistrare și de autorizare trebuie să le permită intermediarilor de credite să își desfășoare activitatea în alte state membre, în conformitate cu principiile libertății de stabilire și a libertății de a presta servicii, cu condiția respectării procedurii corespunzătoare de notificare între autoritățile competente. Chiar și în cazurile în care statele membre decid că toți angajații din cadrul intermediarului de credite trebuie înregistrați și autorizați, notificarea intenției de a presta servicii trebuie efectuată la nivelul intermediarului de credite, și nu al fiecărui angajat.

36. Pentru a asigura existența unor condiții de concurență echitabile între creditori și a promova stabilitatea financiară, până la o armonizare mai aprofundată, statele membre trebuie să vegheze la adoptarea măsurilor corespunzătoare pentru autorizarea, înregistrarea și supravegherea instituțiilor non-bancare care oferă contracte de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale. Din rațiuni de proporționalitate, prezenta directivă nu trebuie să prevadă condițiile detaliate de autorizare, înregistrare și supraveghere a creditorilor care oferă astfel de contracte de credit și care nu sunt instituții de credit conform definiției din Directiva 2006/48/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 14 iunie 2006 privind inițierea și exercitarea activității instituțiilor de credit[34]; numărul instituțiilor de acest tip active în Uniunea Europeană în prezent este limitat, la fel și cota lor de piață și numărul statelor membre în care își desfășoară activitatea, în special de la declanșarea crizei financiare. Din același motiv, nu este oportună nici introducerea unui „pașaport” pentru aceste instituții în prezenta directivă.

37. Statele membre trebuie să stabilească norme privind sancțiunile aplicabile în cazul încălcării dispozițiilor de drept intern adoptate în temeiul prezentei directive și să se asigure că acestea sunt aplicate. Deși alegerea sancțiunilor rămâne la latitudinea statelor membre, sancțiunile prevăzute trebuie să fie eficiente, proporționale și cu efect de descurajare.

38. Consumatorii trebuie să aibă acces la proceduri extrajudiciare de reclamație și soluționare în cazul disputelor care decurg din drepturile și obligațiile prevăzute în prezenta directivă apărute între furnizorii contractelor de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale și consumatori și între intermediarii de credite și consumatori.

39. Pentru a ține cont de evoluția pieței creditelor pentru proprietăți imobiliare rezidențiale sau a produselor de credit și de evoluțiile economice, de exemplu de inflație, și pentru a oferi mai multe explicații despre modul în care trebuie abordate unele cerințe ale prezentei directive, Comisia trebuie abilitată să adopte acte delegate în conformitate cu articolul 290 din Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene. În mod concret, Comisia trebuie abilitată să adopte acte delegate pentru a preciza detaliile cerințelor profesionale aplicabile personalului creditorilor și intermediarilor de credite, criteriile utilizate pentru evaluarea bonității consumatorului și asigurarea caracterului adecvat al produselor de credit pentru consumator și pentru a armoniza termeni cheie cum sunt „neplată”, criteriile de înregistrare și condițiile de procesare a datelor care trebuie să reglementeze bazele de date privind creditele.

40. Pentru a ține cont de evoluția piețelor creditului pentru proprietăți imobiliare rezidențiale, inclusiv de gama de produse disponibile, Comisia trebuie abilitată să adopte acte delegate în conformitate cu articolul 290 din Tratatul privind funcționarea Uniunii Europene pentru a modifica conținutul informațiilor standard care trebuie incluse în materialele publicitare, conținutul și formatul fișei europene de informații standardizate (FEIS), conținutul informațiilor comunicate de intermediarii de credite, formula și ipotezele utilizate pentru calcularea dobânzii anuale efective și criteriile care se iau în considerare la evaluarea bonității consumatorului.

41. Pentru a ține cont de evoluțiile economice, de exemplu de inflație și de evoluția piețelor creditelor pentru proprietăți imobiliare rezidențiale, Comisia trebuie abilitată să stipuleze, prin adoptarea de standarde tehnice de reglementare, valoarea monetară minimă a asigurării de răspundere civilă profesională sau a garanției comparabile în cazul intermediarilor de credite.

42. Pentru a facilita capacitatea intermediarilor de credite de a presta servicii într-un alt stat membru, în scopul cooperării, al schimbului de informații și al soluționării disputelor între autoritățile competente, autoritățile competente responsabile de autorizarea și supravegherea intermediarilor de credite trebuie fie cele care își desfășoară activitatea sub auspiciile ABE, în conformitate cu prevederile de la articolul 4 alineatul (2) din Regulamentul (UE) nr. 1093/2010 al Parlamentului European și al Consiliului din 24 noiembrie 2010 de instituire a Autorității europene de supraveghere (Autoritatea bancară europeană)[35].

43. Parlamentul European și Consiliul trebuie să aibă la dispoziție două luni de la data notificării pentru a prezenta obiecții la un act delegat. La inițiativa Parlamentului European sau a Consiliului, această perioadă trebuie să poată fi prelungită cu o lună pentru domeniile referitor la care există preocupări majore. De asemenea, Parlamentul European și Consiliul trebuie să poată informa celelalte instituții cu privire la intenția lor de a nu prezenta obiecții.

44. Funcționarea eficientă a prezentei directive va trebui să facă obiectul unei reexaminări, la fel ca progresele înregistrate în crearea unei piețe interne cu un nivel ridicat de protecție a consumatorilor pentru contractele de credit legate de proprietăți imobiliare rezidențiale. Comisia trebuie așadar să reexamineze directiva la cinci ani de la expirarea termenului de transpunere. Această reexaminare trebuie să includă, printre altele, o analiză a evoluției pieței instituțiilor non-bancare care oferă contracte de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale și o evaluare a necesității unor noi măsuri, inclusiv a unui pașaport pentru aceste instituții, o examinare a necesității de a introduce drepturi și obligații în etapa postcontractuală a contractelor de credit și o evaluare a oportunității extinderii domeniului de aplicare pentru a include și împrumuturile către societățile mici.

45. Intervenția exclusiv la nivelul statelor membre poate genera norme diferite, care pot afecta buna funcționare a pieței interne sau pot crea noi obstacole. Deoarece o piață internă a contractelor de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale care să fie eficientă și competitivă și să ofere un nivel ridicat de protecție a consumatorilor nu poate fi creată în mod satisfăcător de statele membre, iar în consecință, acțiunea la nivelul Uniunii ar fi mai eficientă, Uniunea poate adopta măsuri în conformitate cu principiul subsidiarității prevăzut la articolul 5 din tratat. În conformitate cu principiul proporționalității, prevăzut la articolul menționat, prezenta directivă nu depășește ceea ce este necesar pentru atingerea obiectivelor respective.

46. În conformitate cu punctul 34 din Acordul interinstituțional pentru o mai bună legiferare[36], statele membre sunt încurajate să elaboreze, pentru ele însele și în interesul Uniunii, propriile tabele care să ilustreze, în măsura posibilului, corespondența existentă între prezenta directivă și măsurile de transpunere, și să le facă publice,

ADOPTĂ PREZENTA DIRECTIVĂ:

Capitolul 1 Obiect, domeniu de aplicare, definiții și autorități competente

Articolul 1Obiect

Prezenta directivă are ca obiect instituirea unui cadru pentru anumite aspecte ale actelor cu putere de lege și actelor administrative ale statelor membre referitoare la contractele de credit pentru proprietăți imobiliare rezidențiale oferite consumatorilor și unele aspecte ale cerințelor prudențiale și de supraveghere aplicabile intermediarilor de credite și creditorilor.

Articolul 2Domeniul de aplicare

1. Prezenta directivă se aplică următoarelor contracte de credit:

(a) contracte de credit garantate fie prin ipotecă, fie printr-o altă garanție comparabilă, utilizată în mod curent într-un stat membru asupra unei proprietăți imobiliare rezidențiale, fie printr-un drept legat de o proprietate imobiliară rezidențială;

(b) contracte de credit al căror scop este dobândirea sau păstrarea drepturilor de proprietate asupra unui teren sau asupra unei clădiri rezidențiale existente sau proiectate;

(c) contracte de credit al căror scop este renovarea proprietății imobiliare rezidențiale pe care persoana în cauză o deține sau intenționează să o achiziționeze, credite care nu intră sub incidența Directivei 2008/48/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 23 aprilie 2008.

2. Prezenta directivă nu se aplică:

(a) contractelor de credit care prevăd rambursarea creditului din veniturile obținute din vânzarea unei proprietăți imobiliare;

(b) contractelor de credit acordate de către un angajator angajaților săi cu titlu accesoriu, atunci când aceste credite sunt acordate fără dobândă sau cu o dobândă anuală efectivă mai mică decât cea practicată pe piață și care nu sunt propuse în general publicului.

Articolul 3Definiții

În înțelesul prezentei directive, se aplică următoarele definiții:

(a) „consumator” înseamnă un consumator în înțelesul definiției de la articolul 3 litera (a) din Directiva 2008/48/CE;

(b) „creditor” înseamnă o persoană fizică sau juridică care acordă sau promite să acorde credite în înțelesul articolului 2 în exercițiul activității sale comerciale sau profesionale;

(c) „contract de credit” înseamnă un contract prin care un creditor acordă sau promite să acorde unui consumator, direct sau printr-un intermediar de credite, un credit în înțelesul articolului 2 sub formă de amânare la plată, împrumut sau alte facilități financiare similare;

(d) „serviciu auxiliar” înseamnă un serviciu financiar oferit consumatorului de către creditor sau intermediarul de credite în legătură cu contractul de credit;

(e) „intermediar de credite” înseamnă o persoană fizică sau juridică care nu acționează în calitate de creditor și care, în cursul exercitării activității sale comerciale sau profesionale, în schimbul unui onorariu care poate lua formă pecuniară sau orice altă formă de plată convenită:

(i) oferă consumatorilor contracte de credit în înțelesul articolului 2;

(ii) oferă asistență consumatorilor prin organizarea de activități pregătitoare privind contractele de credit în înțelesul articolului 2, altele decât cele de la punctul (i);

(iii) încheie cu consumatorii contracte de credit în înțelesul articolului 2 în numele creditorului;

(f) „intermediar de credite legat” înseamnă un intermediar de credite care acționează în numele și sub răspunderea deplină a unui singur creditor sau a unui singur grup;

(g) „grup” înseamnă, în înțelesul prezentei directive, creditori care sunt considerați împreună în scopul conturilor consolidate, conform Directivei 83/349/CEE[37];

(h) „instituție de credit” înseamnă o instituție de credit conform definiției de la articolul 4 alineatul (1) din Directiva 2006/48/CE;

(i) „instituție non-bancară” înseamnă o persoană fizică sau juridică care acordă sau promite să acorde credite în înțelesul articolului 2 în exercițiul activității sale comerciale sau profesionale și care nu este instituție de credit;

(j) „personal” înseamnă angajații creditorului sau ai intermediarului de credite care încheie contracte cu consumatorii și care desfășoară activități reglementate de prezenta directivă;

(k) „costul total al creditului pentru consumator” înseamnă costul total al creditului pentru consumator, conform definiției de la articolul 3 litera (g) din Directiva 2008/48/CE;

(l) „valoarea totală plătibilă de către consumator” înseamnă valoarea totală plătibilă de către consumator, conform definiției de la articolul 3 litera (h) din Directiva 2008/48/CE;

(m) „dobânda anuală efectivă” înseamnă costul total al creditului pentru consumator exprimat ca procent anual din valoarea totală a creditului, inclusiv costurile menționate la articolul 12 alineatul (2), dacă este cazul;

(n) „rata dobânzii aferente creditului” înseamnă rata dobânzii în înțelesul definiției de la articolul 3 litera (j) din Directiva 2008/48/CE;

(o) „evaluarea bonității” înseamnă evaluarea capacității unui consumator de a-și plăti datoriile;

(p) „suport durabil” înseamnă un suport durabil în înțelesul definiției de la articolul 3 litera (m) din Directiva 2008/48/CE;

(q) „stat membru de origine” înseamnă:

(i) în cazul în care creditorul sau intermediarul de credite este o persoană fizică, statul membru în care acesta are domiciliul și în care își desfășoară activitatea;

(ii) în cazul în care creditorul sau intermediarul de credite este o persoană juridică, statul membru în care se află sediul său social sau, dacă, potrivit legislației naționale, acesta nu are sediu social, statul membru în care se află sediul său central;

(r) „stat membru gazdă” înseamnă statul membru în care creditorul sau intermediarul de credite are o sucursală sau în care prestează servicii.

Articolul 4Autoritățile competente

1. Statele membre desemnează autoritățile competente abilitate să asigure implementarea prezentei directive și veghează ca acestea să dispună de toate prerogativele necesare pentru a-și îndeplini atribuțiile.

Statele membre desemnează ca fiind competentă pentru asigurarea implementării articolelor 18, 19, 20 și 21 din prezenta directivă una dintre autoritățile competente menționate la articolul 4 alineatul (2) din Regulamentul (UE) nr. 1093/2010 de instituire a Autorității europene de supraveghere (Autoritatea bancară europeană).

Statele membre informează Comisia în legătură cu desemnarea autorităților competente, indicând eventualele repartizări ale atribuțiilor între mai multe autorități competente.

2. Statele membre care au pe teritoriul lor mai mult de o autoritate competentă veghează ca autoritățile respective să coopereze îndeaproape, astfel încât fiecare să își îndeplinească sarcinile în mod eficient.

Capitolul 2Condiții aplicabile creditorilor și intermediarilor de credite

Articolul 5Norme de conduită pentru acordarea de credite consumatorilor

1. Statele membre impun creditorilor și intermediarilor de credite obligația ca, în momentul prestării serviciilor de acordare a creditelor, de intermediere sau de consiliere cu privire la credite și, dacă este cazul, în momentul prestării serviciilor auxiliare, să acționeze cu onestitate, corectitudine și profesionalism și în interesul consumatorilor.

2. Statele membre veghează ca modul în care creditorii își remunerează personalul și intermediarii de credite și modul în care aceștia din urmă își remunerează propriul personal să nu afecteze respectarea obligației de a acționa în interesul consumatorilor, conform prevederilor de la alineatul (1).

Articolul 6Cerințe minime de competență

1. Statele membre de origine se asigură că:

(a) Personalul creditorilor și al intermediarilor de credite trebuie să dispună de un nivel adecvat de cunoștințe și competență în raport cu oferirea sau acordarea contractelor de credit în înțelesul articolului 2 sau cu activitatea de intermediere de credite definită la articolul 3 litera (e). În cazul în care încheierea unui contract de credit include și un serviciu auxiliar legat de acesta, în particular servicii de asigurare sau de investiții, personalul respectiv trebuie să dispună de asemenea de cunoștințe și competență adecvate în legătură cu acel serviciu auxiliar pentru a îndeplini cerințele prevăzute la articolul 19 din Directiva 2004/39/CE și la articolul 4 din Directiva 2002/92/CE.

(b) Persoanele fizice din conducerea creditorilor și a intermediarilor de credite care sunt responsabile de intermedierea creditelor, de consiliere sau de aprobarea contractului de credit sau care intervin în aceste activități trebuie să dispună de cunoștințe și competență adecvate în materie de contracte de credit.

(c) Creditorii și intermediarii de credite sunt monitorizați pentru evaluarea respectării continue a cerințelor menționate la alineatul (1) literele (a) și (b).

2. Statele membre de origine iau măsuri pentru a garanta că nivelul adecvat de cunoștințe și competență este determinat pe baza unor calificări sau a unei experiențe recunoscute.

3. Statele membre de origine publică criteriile pe care le-au stabilit pentru a evalua dacă personalul creditorilor sau al intermediarilor de credite îndeplinește cerințele de competență. Aceste criterii trebuie să includă o listă a calificărilor recunoscute.

4. În conformitate cu articolul 26 și sub rezerva condițiilor de la articolele 27 și 28, Comisiei îi este delegată competența de a preciza cerințele prevăzute la alineatele (1) și (2) ale prezentului articol și, în mod concret, cerințele care trebuie îndeplinite pentru a avea un nivel adecvat de cunoștințe și de competență.

Capitolul 3Informații și practiciprealabile încheierii contractului de credit

Articolul 7Dispoziții generale aplicabile publicității și marketingului

Statele membre solicită ca toate comunicațiile publicitare și de marketing privind contractele de credit definite la articolul 2 să fie corecte, clare și să nu inducă în eroare, în înțelesul articolelor 6 și 7 din Directiva 2005/29/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 11 mai 2005 privind practicile comerciale neloiale ale întreprinderilor de pe piața internă față de consumatori[38]. Concret, trebuie interzise formulările care pot crea așteptări neîntemeiate din partea consumatorului în ceea ce privește disponibilitatea sau costul unui credit.

Articolul 8Informații standard care trebuie incluse în materialele publicitare

1. Statele membre trebuie să se asigure că orice formă de publicitate referitoare la contractele de credit prevăzute la articolul 2 care indică o rată a dobânzii sau orice cifre referitoare la costul creditului pentru consumator cuprinde informații standard în conformitate cu prezentul articol.

2. Informațiile standard specifică, în mod clar, concis și vizibil, prin intermediul unui exemplu reprezentativ, următoarele:

(a) identitatea creditorului sau, dacă este cazul, a intermediarului de credite;

(b) faptul că produsul oferit este un contract de credit și, dacă este cazul, că acesta este garantat fie prin ipotecă, fie printr-o altă garanție comparabilă, utilizată în mod curent într-un stat membru asupra unei proprietăți imobiliare rezidențiale, fie printr-un drept legat de o proprietate imobiliară rezidențială;

(c) rata dobânzii aferente creditului, indicând dacă este fixă și/sau variabilă, împreună cu informații privind toate costurile incluse în costul total al creditului pentru consumator;

(d) valoarea totală a creditului;

(e) dobânda anuală efectivă;

(f) durata contractului de credit;

(g) valoarea ratelor;

(h) suma totală plătibilă de către consumator;

(i) dacă este cazul, un avertisment referitor la riscul de a pierde proprietatea imobiliară în cazul nerespectării angajamentelor legate de contractul de credit atunci când creditul este garantat printr-o ipotecă sau o altă garanție comparabilă utilizată în mod curent într-un stat membru asupra unei proprietăți imobiliare rezidențiale sau printr-un drept legat de o proprietate imobiliară rezidențială.

Informațiile standard trebuie să fie ușor de citit sau clar audibile, după caz, în funcție de suportul utilizat pentru publicitate și marketing.

3. În cazul în care încheierea unui contract referitor la un serviciu auxiliar aferent contractului de credit, în particular o asigurare, este obligatorie pentru obținerea creditului sau pentru obținerea creditului conform clauzelor și condițiilor prezentate în ofertă, iar costul acelui serviciu nu poate fi determinat în prealabil, obligația de a încheia un asemenea contract trebuie, de asemenea, menționată în mod clar, concis și vizibil, împreună cu dobânda anuală efectivă.

4. În conformitate cu articolul 26 și sub rezerva condițiilor de la articolele 27 și 28, Comisiei îi este delegată competența de a detalia lista informațiilor standardizate care trebuie incluse în materialele publicitare.

Concret, atunci când adoptă astfel de acte delegate, Comisia modifică, dacă este necesar, lista informațiilor standardizate prevăzute la alineatul (2) literele (a)-(i) de la prezentul articol.

5. Prezentul articol se aplică fără a aduce atingere Directivei 2005/29/CE.

Articolul 9Informații precontractuale

1. Statele membre veghează ca atât creditorii, cât și intermediarii de credite, dacă este cazul, să pună în permanență la dispoziție informații generale legate de contractele de credit, pe un suport durabil sau în formă electronică.

Informațiile generale trebuie să includă cel puțin următoarele:

(a) identitatea și adresa fizică a creditorului, precum și, dacă este cazul, identitatea și adresa fizică a intermediarului de credite implicat;

(b) scopurile în care poate fi utilizat creditul;

(c) formele garanției;

(d) durata contractului de credit;

(e) descrierea tipurilor de credite disponibile, alături de o descriere succintă a caracteristicilor produselor cu rată fixă și ale celor cu rată variabilă, inclusiv a implicațiilor pentru consumator;

(f) indicarea monedei sau a monedelor în care sunt disponibile creditele, inclusiv o explicație a implicațiilor pentru consumator ale unui credit într-o monedă străină;

(g) un exemplu de cost total al creditului pentru consumator și de dobândă anuală efectivă;

(h) diferitele modalități de rambursare a creditului (inclusiv numărul, frecvența și cuantumul ratelor periodice);

(i) dacă există posibilitatea rambursării anticipate și, dacă este cazul, o descriere a condițiilor aferente acesteia;

(j) dacă este necesară o evaluare a proprietății și, în caz afirmativ, de către cine trebuie efectuată;

(k) detalii despre cum pot fi obținute informații referitoare la reducerile fiscale pentru dobânda aferentă contractului de credit sau la alte subvenții publice.

2. Statele membre se asigură că, după ce consumatorul a furnizat informațiile necesare cu privire la nevoile sale, situația sa financiară și preferințe, în conformitate cu articolul 14, creditorul și, dacă este cazul, intermediarul de credite îi oferă acestuia, fără întârzieri nejustificate, informațiile personalizate de care acesta are nevoie pentru a compara creditele disponibile pe piață, a evalua implicațiile lor și a decide în cunoștință de cauză dacă să încheie sau nu un contract de credit. Aceste informații trebuie furnizate, pe hârtie sau pe alt suport durabil, prin intermediul fișei europene de informații standardizate (FEIS), care figurează în anexa II.

Statele membre se asigură că, atunci când creditorul îi prezintă consumatorului o ofertă fermă, aceasta este însoțită de o FEIS. În astfel de situații, statele membre se asigură că încheierea contractului de credit nu se efectuează înainte ca consumatorul să fi avut suficient timp pentru a compara ofertele, a evalua implicațiile acestora și a decide în cunoștință de cauză dacă să accepte sau nu o ofertă, indiferent de modalitatea de încheiere a contractului.

Se consideră că creditorul și, dacă este cazul, intermediarul de credite au îndeplinit cerințele referitoare la informarea consumatorului înainte de încheierea unui contract la distanță, conform prevederilor de la articolul 3 din Directiva 2002/65/CE, dacă i-au furnizat acestuia FEIS.

Eventualele informații suplimentare pe care creditorul sau, dacă este cazul, intermediarul de credite le poate oferi consumatorului trebuie furnizate într-un document separat care poate fi anexat la FEIS.

3. În conformitate cu articolul 26 și sub rezerva condițiilor de la articolele 27 și 28, Comisiei îi este delegată competența de a modifica informațiile standard prevăzute la alineatul (1) al acestui articol și conținutul și formatul FEIS care figurează în anexa II.

Concret, actele delegate pot, dacă este cazul:

(a) să modifice lista informațiilor standard prevăzute la alineatul (1) al acestui articol;

(b) să suprime oricare dintre informațiile prevăzute în anexa II;

(c) să adauge elemente noi la lista de informații prevăzută în anexa II;

(d) să modifice prezentarea conținutului FEIS care figurează în anexa II;

(e) să dezvolte instrucțiunile pentru completarea FEIS care figurează în anexa II.

4. În cazul comunicațiilor prin telefonie vocală, menționate la articolul 3 alineatul (3) din Directiva 2002/65/CE, descrierea principalelor caracteristici ale serviciului financiar care urmează să fie prestat, prevăzută la a doua liniuță de la articolul 3 alineatul (3) litera (b) din directiva respectivă, trebuie să includă cel puțin elementele menționate în anexa II, partea A, secțiunile (2), (3), (4) și (5).

5. Statele membre se asigură că atât creditorul, cât și intermediarul de credite îi furnizează consumatorului gratuit, la cererea acestuia, o copie a proiectului de contract de credit. Această dispoziție nu se aplică în cazul în care, în momentul cererii, creditorul nu dorește să încheie contractul de credit cu consumatorul.

Articolul 10Cerințe de informare aplicabile intermediarilor de credite

1. Înainte de prestarea oricăruia dintre serviciile enumerate la articolul 3 litera (e), intermediarul de credite îi furnizează consumatorului cel puțin următoarele informații:

(a) identitatea și adresa fizică a intermediarului de credite;

(b) registrul în care a fost înscris și modalitățile prin care se poate verifica această înregistrare;

(c) atunci când acționează în calitate de intermediar de credite legat, o precizare în acest sens și, la cererea consumatorului, numele creditorului sau al creditorilor pentru care acționează;

(d) dacă deține o participație, directă sau indirectă, reprezentând peste 10% din drepturile de vot sau din capitalul unui anume creditor;

(e) dacă un anume creditor sau o societate-mamă a unui anume creditor deține o participație, directă sau indirectă, reprezentând peste 10% din drepturile de vot sau din capitalul intermediarului de credite;

(f) dacă este cazul, comisionul pe care consumatorul trebuie să îl achite intermediarului de credite pentru serviciile prestate de acesta;

(g) procedurile pe care consumatorii și alte părți interesate le au la dispoziție pentru a depune reclamații împotriva intermediarilor de credite și, dacă este cazul, modalitățile de acces la proceduri extrajudiciare de reclamație și soluționare;

(h) pentru intermediarii de credite care nu sunt legați, existența eventualelor comisioane plătibile de către creditor intermediarului de credite pentru serviciile prestate de acesta.

2. La cererea consumatorului, intermediarii de credite care nu sunt legați furnizează informații despre variațiile nivelului comisioanelor plătibile de diferiții creditori care oferă contractele de credit propuse consumatorului. Consumatorul trebuie informat că are dreptul de a cere aceste informații.

3. În conformitate cu articolul 26 și sub rezerva condițiilor de la articolele 27 și 28, Comisiei îi este delegată competența de a actualiza lista informațiilor cu privire la intermediarii de credite care trebuie furnizate consumatorului, așa cum se prevede la alineatul (1) al acestui articol.

Concret, atunci când adoptă astfel de acte delegate, Comisia modifică, dacă este necesar, informațiile prevăzute la alineatul (1) al acestui articol.

4. Pentru a asigura aplicarea uniformă a alineatului (1) al acestui articol, Comisiei îi este delegată competența de a stabili, dacă este cazul, un format standardizat și o prezentare a informațiilor prevăzute la alineatul (1) al acestui articol.

Articolul 11Explicații adecvate

Statele membre se asigură că atât creditorii, cât și, atunci când este cazul, intermediarii de credite oferă consumatorului explicații adecvate cu privire la contratul sau contractele de credit propuse și la eventualele servicii auxiliare, pentru a-i permite acestuia să evalueze dacă contractele de credit propuse sunt adaptate la nevoile și la situația sa financiară. O explicație adecvată trebuie să includă furnizarea de informații personalizate cu privire la caracteristicile creditelor oferite, fără a conține însă și o recomandare. Creditorii și, dacă este cazul, intermediarii de credite, trebuie să evalueze cu exactitate nivelul de cunoștințe și de experiență în materie de credite al consumatorului prin orice mijloace necesare pentru a putea determina nivelul de explicații care trebuie furnizate acestuia și pentru a adapta aceste explicații în mod corespunzător.

Aceste explicații adecvate trebuie să includă explicarea informațiilor și a termenilor incluși în informațiile precontractuale furnizate în conformitate cu articolele 9 și 10, precum și o explicare a consecințelor pe care le poate avea pentru consumator încheierea contractului de credit, inclusiv în eventualitatea neplății de către acesta.

Capitolul 4Dobânda anuală efectivă

Articolul 12Calcularea dobânzii anuale efective

1. Dobânda anuală efectivă, care este egală, pe o perioadă de un an, cu valoarea actuală a tuturor angajamentelor (trageri, rambursări și costuri), viitoare sau prezente, convenite de creditor și de consumator, se calculează în conformitate cu formula matematică stabilită în anexa I.

2. Pentru calcularea dobânzii anuale efective, costul total al creditului pentru consumator se determină excluzând toate taxele plătibile de către consumator pentru nerespectarea angajamentelor prevăzute în contractul de credit.

În cazul în care pentru obținerea creditului este obligatorie deschiderea unui cont, costurile menținerii acestui cont, costurile utilizării unui mijloc de plată atât pentru operațiunile de plată, cât și pentru trageri din acel cont, precum și alte costuri legate de operațiunile de plată sunt incluse în costul total al creditului pentru consumator, cu excepția cazului în care costu