(7)

În ceea ce privește Ungaria, această evaluare recentă a arătat că: a. Creșterea anuală a prețurilor reale ale locuințelor a fost de aproape10 % sau a depășit acest procent în perioada 2015-2019 și a fost deosebit de pronunțată în Budapesta. Potrivit estimărilor realizate de Magyar Nemzeti Bank (MNB), acest dinamism a condus la o supraevaluare semnificativă, atingând un vârf de 18 % în Budapesta și de 3 % în întreaga țară în trimestrul III 2019. Datele MNB indică faptul că evoluția prețurilor a variat semnificativ în diferite părți ale țării. Pe de o parte, în termeni reali, prețurile locuințelor din Budapesta au început să scadă la sfârșitul anului 2019, au stagnat sau au scăzut ușor în 2020 și au rămas moderate în prima jumătate a anului 2021. Pe de altă parte, prețurile s-au accelerat către o creștere de două cifre în alte zone, în special în municipalitățile mai mici și în zonele rurale, în care gospodăriile erau eligibile pentru subvenții guvernamentale pentru achiziționarea de locuințe. Dintr-o perspectivă orientată spre viitor, relansarea turismului internațional va fi un factor determinant important pentru evoluția prețurilor locuințelor în Budapesta. În întreaga țară, utilizarea în continuare a diferitelor programe de subvenții guvernamentale (3) poate contribui la presiunile exercitate de cerere asupra prețurilor locuințelor, în timp ce taxa preferențială pe valoarea adăugată pentru noile construcții (4) poate reduce constrângerile legate de ofertă pe termen mediu. b. Creditele ipotecare au crescut puternic începând cu jumătatea anului 2018, cu rate de creștere anuale reale mai mari sau apropiate de 5 %. Deși, potrivit estimărilor MNB, doar aproximativ jumătate din tranzacțiile imobiliare au fost realizate prin credite bancare în anul 2020, ritmul anual real de creștere a creditelor ipotecare s-a accelerat până la o medie de 6,8 % în perioada ianuarie-august 2021. Între timp, creșterea reală a creditelor gospodăriilor s-a ridicat la o medie de 10 % de la un an la altul. Deși această creștere a depășit creșterea reală a creditelor ipotecare, ea a fost determinată de creșterea împrumuturilor prenatale de sprijin pentru copii, precum și de ponderea împrumuturilor pentru locuințe sub formă de moratoriu (31 % din totalul creditelor BIL și 42 % din creditele BIL eligibile se aflau încă în moratoriul respectiv și, prin urmare, nu se amortizaseră în iunie 2021). . Fără efectul moratoriului, creșterea anuală reală a creditelor ipotecare și a creditelor pentru gospodării în prima jumătate a anului 2021 a atins 0,7 % și, respectiv, 2,7 %, conform estimărilor MNB. Gama largă de programe de subvenții guvernamentale, inclusiv programul suplimentar de subvenții guvernamentale introdus la începutul anului 2021, a contribuit, de asemenea, la creșterea creditelor gospodăriilor (5). c. Chiar dacă împrumuturile ipotecare au beneficiat de rate foarte ridicate ale raportului foarte mare între volumul creditului și valoarea proprietății imobiliare (LTV) înainte de 2008, 90 % din stocul de împrumuturi aveau un raport între volumul creditului și valoarea proprietății imobiliare mai mic de 80 % în prima jumătate a anului 2021. Acesta a fost, într-o anumită măsură, rezultatul unei creșteri rapide a prețurilor locuințelor și al amortizării împrumuturilor vechi. În plus, raporturile între volumul creditului și valoarea proprietății imobiliare au fost limitate la 80 % începând din 2015 pentru împrumuturile noi. Cu toate acestea, în ceea ce privește raportul dintre ponderea serviciului datoriei bancare în venit (DSTI), aproximativ 22 % din creditele ipotecare existente și aproape 25 % din creditele ipotecare noi (exprimate în termeni de volum) în prima jumătate a anului 2021 au înregistrat ponderi ale DSTI cuprinse între 40 % și 60 %. Acest lucru a fost parțial rezultatul unor limite mai mari ale ratei DSTI pentru debitorii cu venituri ridicate, a căror pondere din noile credite a crescut: în prima jumătate a anului 2021, aproximativ 60 % din noile credite pentru locuințe au fost eligibile pentru limitele mai mari de 60 % ale limitei raportului DSTI (cu un venit net lunar al debitorilor peste pragul regulamentar de 500 000 HUF), iar 5 % din creditele noi pentru locuințe aveau o rată DSTI de peste 50 %. Chiar dacă scadențele noilor împrumuturi au crescut ușor, potrivit MNB, dovezile nu sugerează că scadențele mai lungi sunt utilizate din ce în ce mai mult pentru a eluda limitele existente pentru ratele DSTI. d. Ratele fixe ale dobânzii au devenit mai frecvent utilizate în legătură cu creditele pentru gospodării după ce MNB a introdus o marcă de certificare în 2017. Acest lucru este valabil numai pentru creditele pentru locuințe cu o perioadă fixă a dobânzii de cel puțin cinci ani. Expansiunea împrumuturilor pentru locuințe cu perioade mai lungi de stabilire a ratei dobânzii a fost amplificată și mai mult de limitele inferioare ale ratelor DSTI, aplicabile din octombrie 2018, pentru creditele ipotecare cu o perioadă fixă a ratei dobânzii mai mică de 10 de ani. Începând din februarie 2021, aproximativ 75 % și 25 % din împrumuturile noi erau stabilite pentru 10 și, respectiv, 5 ani. Cu toate acestea, luând în considerare stocul de credite, împrumuturile cu perioade fixe mai scurte de un an au reprezentat în continuare aproape 40 % din creditele acordate, deși această pondere a scăzut treptat. e. Moratoriul asupra împrumuturilor legat de pandemia de COVID-19 a fost prelungit recent până în iunie 2022. Cu toate acestea, eligibilitatea în ceea ce privește moratoriul a fost redusă, iar stocul de credite acordate gospodăriilor rămase sub moratoriu reprezintă 5 % din portofoliul total de credite restante acordate gospodăriilor. Conform analizei MNB, creditele acordate în cadrul moratoriului anterior mai larg debitorilor din categoria gospodăriilor care sunt angajați în sectoare vulnerabile au reprezentat aproximativ 10 % din totalul creditelor restante. f. CERS recunoaște măsurile macroprudențiale în vigoare în Ungaria care atenuează vulnerabilitățile imobiliare actuale, și anume limitele ratelor LTV și DSTI. În plus, CERS recunoaște că băncile au recunoscut în mod corespunzător creșterea riscului de credit ca urmare a moratoriului extins prin clasificarea unora dintre împrumuturi ca împrumuturi din etapa 2. g. Dintr-o perspectivă orientată spre viitor și ținând seama de perspectiva riscului pe termen mediu, mixul actual de politici macroprudențiale este considerat parțial adecvat și parțial suficient. Dacă vulnerabilitățile BIL continuă să crească, înăsprirea limitei ratei DSTI, completarea acesteia cu o limită de scadență și/sau introducerea unui amortizor de risc sistemic sau a unui amortizor anticiclic de capital ar contribui la atenuarea acestor vulnerabilități. Cu toate acestea, politicile macroprudențiale ar putea fi completate cu măsuri mai ample de diminuare sau eliminare a factorilor care facilitează sau promovează creșterea îndatorării gospodăriilor sau accesibilitatea dezechilibrată a locuințelor. Aceste politici ar trebui să sprijine măsurile macroprudențiale actuale pentru a aborda eficient și eficace vulnerabilitățile rămase identificate pe piața BIL din Ungaria, fără a genera costuri excesive pentru economia reală și pentru sistemul financiar din Ungaria. În Ungaria, subvențiile guvernamentale și împrumuturile de sprijin pot contribui la alimentarea cererii de locuințe ocupate de proprietari, conducând la o supraevaluare mai mare a prețurilor locuințelor, precum și la îndatorarea gospodăriilor, în contextul unei oferte insuficiente de locuințe. Prin urmare, alte politici ar putea include eliminarea stimulentelor pentru creșterea gradului de îndatorare a gospodăriilor, în special a subvențiilor guvernamentale și a împrumuturilor de sprijin, precum și asigurarea unei oferte adecvate de locuințe și a unei piețe eficiente a chiriilor. Ar fi recomandabil ca, în trimestrele următoare, autoritățile naționale să continue să monitorizeze calitatea creditelor acordate gospodăriilor în cadrul moratoriului și să asigure provizioane adecvate pentru pierderile preconizate.