ANEXA V

Anexa V la Recomandarea CERS/2016/14 se înlocuiește cu următorul text:

«ANEXA V ORIENTĂRI REFERITOARE LA DEFINIȚII ȘI INDICATORI Prezenta anexă oferă orientări privind aspecte specifice legate de definiția indicatorilor, în special privind anexa III. Scopul acesteia nu este de a furniza instrucțiuni tehnice detaliate pentru completarea modelelor din anexa III, care să acopere toate cazurile posibile. În plus, orientările ar trebui interpretate ca acoperind definiții de referință și metode de referință, iar în anumite cazuri divergențele ar putea fi justificate în vederea adaptării la particularitățile piețelor sau segmentelor de piață. 1. Definiții ale bunurilor imobile comerciale În prezent, nu există o definiție a BIC la nivelul Uniunii care să fie suficient de precisă în scopuri macroprudențiale. (a) Regulamentul (UE) nr. 575/2013 definește BIL la articolul 4 alineatul (1) punctul 75, dar nu oferă o definiție precisă a BIC, altfel decât descriindu-le drept «birouri sau alte sedii comerciale» la articolul 126. De asemenea, acest regulament impune ca valoarea imobilului să nu depindă de calitatea creditului debitorului sau de randamentul proiectului-suport în ceea ce privește BIC. (b) ABE a oferit un criteriu suplimentar util: scopul dominant al imobilului «ar trebui să fie legat de o activitate economică» (1). Deși util, acest criteriu nu este totuși suficient de precis în scopuri macroprudențiale. (c) Regulamentul (UE) 2016/867 al Băncii Centrale Europene (BCE/2016/13) (2) este altă sursă posibilă a definiției BIC. Deși premisa care a stat la baza adoptării inițiale a prezentei recomandări a justificat adoptarea unor definiții mai detaliate în scopuri de stabilitate financiară, evoluțiile statistice recente au evidențiat necesitatea alinierii mai strânse a definiției BIC cu cea din Regulamentul (UE) 2016/867, pentru a facilita activitățile de monitorizare și analizele financiare ale autorităților naționale macroprudențiale și pentru a permite o comparabilitate deplină între țări. (d) Inițiativa G20 privind lacunele datelor (3) este un set de 20 de recomandări privind ameliorarea statisticilor economice și financiare care a fost lansat pentru a îmbunătăți disponibilitatea și comparabilitatea datelor economice și financiare în urma crizei financiare din 2007-2008. Recomandările II.17 și II.18 din cea de a doua fază a Inițiativei G20 privind lacunele datelor (DGI-2) (4) evidențiază necesitatea de a îmbunătăți disponibilitatea statisticilor bunurilor imobile locative și comerciale. Ca urmare a acestei inițiative, în 2017 Comisia (Eurostat) a publicat raportul Commercial property price indicators: sources, methods and issues («Indicatorii prețurilor bunurilor imobile comerciale: surse, metode și probleme») (5), care aduce contribuții în ceea ce privește datele sursă și metodologiile referitoare la indicii prețurilor bunurilor imobile comerciale, în scopul mai bunei informări a celor care elaborează statistici și a utilizatorilor acestora cu privire la surse de date și metode de măsurare alternative, precum și cu privire la problemele existente. (e) De asemenea, documentul consultativ al Comitetului de la Basel pentru supraveghere bancară referitor la revizuirile abordării standardizate pentru riscul de credit (6) definește BIC drept opusul BIL. O expunere BIL este definită ca o expunere garantată cu un bun imobil care are natura unei locuințe și care respectă toate legile și reglementările aplicabile care permit imobilului să fie ocupat în scop de locuire, respectiv să fie un bun imobil locativ. O expunere BIC este definită în continuare ca o expunere garantată de un bun imobil care nu este un bun imobil locativ. Având în vedere limitările definițiilor stabilite mai sus, prezenta recomandare oferă o definiție de lucru a BIC în mod specific în scopuri macroprudențiale. Aceasta definește BIC ca un bun imobil generator de venituri, existent sau în dezvoltare, inclusiv locuințe de închiriat; sau bunuri imobile utilizate de proprietari în scopul îndeplinirii activității, obiectivului sau operațiunilor acestora, existente sau în construcție; care nu sunt clasificate ca BIL; și include locuințele sociale. Este de discutat dacă imobilele în dezvoltare ar trebui considerate BIC. În această privință, practicile naționale variază. Totuși, experiența mai multor state membre în cursul crizei financiare recente a demonstrat cât este de important în scopuri de stabilitate financiară să se monitorizeze investițiile în această activitate economică și finanțarea acesteia. Bunurile imobile generatoare de venituri sunt definite ca toate bunurile imobile cu venituri generate din chirii sau cu profituri din vânzarea acestora. Prin urmare, atât locuințele cumpărate în vederea închirierii, cât și locuințele de închiriat sunt subcategorii ale bunurilor imobile generatoare de venituri. Locuințele cumpărate în vederea închirierii se referă la orice bunuri imobile deținute direct de persoane fizice, cu scopul primar de a le da în chirie. Locuințele cumpărate în vederea închirierii reprezintă un domeniu intermediar între BIL și BIC. Totuși, deoarece această activitate este desfășurată în general de proprietari neprofesioniști, pe bază de timp parțial de lucru și cu un portofoliu imobiliar mic, poate fi interpretată în scopuri de stabilitate financiară ca ținând mai mult de sectorul BIL decât de sectorul BIC. Din acest motiv, locuințele cumpărate în vederea închirierii sunt clasificate drept BIL și, prin urmare, sunt excluse automat din definiția BIC, chiar dacă sunt totuși considerate bunuri imobile generatoare de venituri. Cu toate acestea, din cauza caracteristicilor sale distincte de risc, se recomandă ca autoritățile naționale macroprudențiale să monitorizeze evoluțiile din această subpiață într-o defalcare separată, în cazul în care această activitate reprezintă o sursă semnificativă de riscuri sau o cotă semnificativă a totalului stocurilor sau fluxurilor de creditare BIL. Din acest motiv, a fost inclusă și o defalcare a creditelor BIL, pentru a distinge între împrumuturi pentru imobile cumpărate în vederea închirierii și împrumuturi pentru imobile ocupate de proprietari. Locuințele cumpărate în vederea închirierii care sunt în construcție sunt considerate, de asemenea, BIL. În mod similar, locuințele care sunt construite pentru a fi utilizate în scopuri de locuire de către proprietari sunt considerate, de asemenea, imobile BIL. Locuințele de închiriat se referă la bunuri imobile care sunt deținute de entități juridice (precum investitori profesioniști) în scopul de a le da în chirie. Aceste imobile sunt, de asemenea, considerate bunuri imobile generatoare de venituri și, ca atare, sunt clasificate drept BIC. În plus, locuințele de închiriat care sunt în construcție sunt, de asemenea, clasificate drept BIC, în special drept bunuri imobile generatoare de venituri în dezvoltare. Monitorizarea separată a finanțării locuințelor de închiriat poate fi relevantă și în scopuri de stabilitate financiară. Din acest motiv, au fost incluse defalcări separate pentru aceste tipuri de credite. Bunurile imobile generatoare de venituri, altele decât locuințele cumpărate în vederea închirierii și locuințele de închiriat sunt, de asemenea, incluse în definiția BIC, existente sau în construcție. Exemple de astfel de alte tipuri de bunuri imobile generatoare de venituri includ clădirile de birouri închiriate și sediile comerciale închiriate. Atunci când sunt în construcție, aceste tipuri de bunuri imobile generatoare de venituri sunt considerate bunuri imobile generatoare de venituri în dezvoltare, care sunt clasificate drept BIC. Bunurile imobile utilizate de proprietari în scopul îndeplinirii activității, obiectivului sau operațiunilor acestora includ sedii comerciale, precum și bunuri imobile de natură sui generis, precum biserici, universități, muzee etc. Este de discutat dacă bunurile imobile utilizate de proprietari în scopul îndeplinirii activității, obiectivului sau operațiunilor acestora ar trebui clasificate drept BIC sau alt tip de bunuri imobile. În această privință, practicile naționale variază, deoarece riscurile asociate acestor bunuri imobile, în anumite state membre, pot fi considerate diferite de riscurile asociate BIC. Cu toate acestea, recunoscând totodată că riscurile pot varia la nivelul statelor membre, este, de asemenea, importantă monitorizarea acestor riscuri în scopuri de stabilitate financiară. Din acest motiv, bunurile imobile utilizate de proprietari în scopul îndeplinirii activității, obiectivului sau operațiunilor acestora au fost incluse în definiția BIC. În plus, pentru a ține cont de particularitățile finanțării diferitelor piețe imobiliare la nivelul statelor membre, sunt incluse și defalcări separate pentru a monitoriza separat riscurile legate de aceste tipuri de finanțare. Bunurile imobile utilizate de proprietari în scopul îndeplinirii activității, obiectivului sau operațiunilor acestora ar trebui, de asemenea, considerate BIC atât în cursul etapei de construcție, cât și la finalizare. Locuințele sociale reprezintă un segment complex al pieței imobiliare, putând lua forme diverse în diferite state membre și chiar în același stat membru. Întrucât locuințele sociale în general nu sunt construite, dobândite sau renovate de persoane fizice, nu sunt clasificate drept BIL, ci drept BIC. Cu toate acestea, în anumite țări, având în vedere considerente de stabilitate financiară, este important să se monitorizeze riscurile care decurg din acest tip de proprietate într-o defalcare separată. Din acest motiv, pentru aceste tipuri de credite au fost adăugate defalcări separate. În plus, locuințele sociale deținute direct de stat sunt considerate a fi deținute în scopul îndeplinirii obiectivului administrației și, prin urmare, sunt de asemenea clasificate drept BIC. Locuințele sociale încă în construcție sunt, de asemenea, clasificate drept BIC, întrucât sunt considerate bunuri imobile generatoare de venituri în dezvoltare. Orice alte imobile în construcție ar trebui considerate drept fie BIL, fie BIC, în conformitate cu definițiile generale de la punctele 4 și, respectiv, 38 din secțiunea 2 punctul 1 subpunctul 1. 2. Surse de date privind bunurile imobile comerciale 2.1. Indicatori privind piața BIC fizică Indicatorii BIC privind piața fizică pot fi obținuți din: (a) surse publice, de exemplu, agenții statistice sau registre cadastrale naționale; sau (b) furnizori de date din sectorul privat care acoperă un segment semnificativ al pieței BIC. Raportul CERS privind bunurile imobile comerciale și stabilitatea financiară în UE oferă o prezentare generală a indicilor prețurilor disponibili și a posibilelor surse de date (7). 2.2. Indicatori privind expunerea față de BIC a sistemului financiar Expunerile participanților pe piață, cel puțin cele ale sectorului financiar, pot fi colectate din activitatea de raportare în scopuri de supraveghere. Anumite date sunt deja colectate de BCE și AEAPO la nivel național. Totuși acestea nu sunt foarte detaliate. Modelele noi de raportare în scopuri de supraveghere pentru bănci, respectiv raportare financiară (FINREP) și raportare comună (COREP), pentru asigurători în temeiul Directivei 2009/138/CE a Parlamentului European și a Consiliului (8) și pentru fonduri de investiții în temeiul Directivei 2011/61/UE a Parlamentului European și a Consiliului (9) pot oferi informații cu grad de granularitate mai mare privind expunerile față de BIC ale instituțiilor financiare. Clasificările furnizate în Nomenclatorul statistic al activităților economice în Comunitatea Europeană (NACE Rev. 2.0) pot fi utile pentru a identifica expunerile instituțiilor financiare față de BIC, întrucât acestea sunt larg agreate de instituțiile Uniunii și sunt utilizate în modelele de raportare de reglementare pentru bănci și întreprinderile de asigurare. În acest sens, par să fie relevante două secțiuni: (a) secțiunea F: construcții, exclusiv construcții civile; și (b) secțiunea L: activități imobiliare, exclusiv agenții imobiliare. Principalul dezavantaj al utilizării clasificărilor NACE este că acestea vizează sectoare economice, nu credite. De exemplu, un credit acordat unei societăți imobiliare pentru a achiziționa un parc auto va fi raportat în secțiunea L, chiar dacă nu este un credit BIC. 2.3. Utilizarea datelor din sectorul privat Atunci când autoritățile naționale macroprudențiale utilizează date de la un furnizor de date din sectorul privat pentru elaborarea indicatorilor BIC, se așteaptă ca acestea să identifice diferențele în ceea ce privește domeniul de acoperire și definițiile, în comparație cu cele solicitate prin prezenta recomandare. De asemenea, acestea ar trebui să poată oferi detalii privind metodologia aferentă utilizată de furnizor și acoperirea eșantionului. Datele unui furnizor din sectorul privat ar trebui să fie reprezentative pentru ansamblul pieței și pentru defalcările relevante stabilite în Recomandarea D: (a) tip de imobil; (b) amplasarea imobilului; (c) tipul și naționalitatea investitorului; (d) tipul și naționalitatea creditorului. 3. Defalcări relevante ale indicatorilor În ceea ce privește defalcările relevante stabilite în Recomandarea D, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să poată furniza o evaluare a relevanței acestor defalcări pentru piața BIC a acestora atunci când le utilizează în scopuri de monitorizare, ținând cont și de principiul proporționalității. «Tip de imobil» se referă la utilizarea primară a unui bun imobil comercial. Pentru indicatorii BIC, această defalcare ar trebui să includă următoarele categorii: (a) locativ, de exemplu, clădiri cu mai multe gospodării; (b) comerț cu amănuntul, de exemplu, hoteluri, restaurante, centre comerciale; (c) birouri, de exemplu, un imobil utilizat în primul rând pentru birouri profesionale sau comerciale; (d) industrial, de exemplu, imobile utilizate în scopuri de producție, distribuție și logistică; (e) alte tipuri de bunuri imobile comerciale. În cazul în care un imobil are o utilizare mixtă, ar trebui luat în considerare ca reprezentând imobile diferite (de exemplu, în funcție de suprafețele destinate fiecărei utilizări) atunci când este fezabilă această defalcare; în caz contrar, imobilul poate fi clasificat în funcție de utilizarea dominantă a acestuia. «Amplasarea imobilului» se referă la defalcarea geografică (de exemplu, pe regiuni) sau la subpiețe imobiliare, care includ și amplasări primare și secundare. O amplasare primară este considerată în general cea mai bună amplasare într-o anumită piață, ceea ce se reflectă și în randamentul chiriilor (de obicei, cel mai mic de pe piață). Pentru clădirile de birouri, aceasta ar putea fi o amplasare centrală într-un oraș important. Pentru clădirile de comerț cu amănuntul, aceasta se poate referi la centrul unui oraș, cu mulți pietoni, sau la un centru comercial cu o amplasare centrală. Pentru clădirile de logistică, aceasta se poate referi la o amplasare unde există infrastructura și serviciile necesare și care are un acces excelent la rețelele de transport. «Teritoriul imobilului» se referă la teritoriul în care este situat imobilul care servește drept garanție reală pentru un credit acordat în sistemul financiar național al oricărui stat membru. Această defalcare ar trebui să includă următoarele subcategorii: (a) teritoriul național; (b) teritoriul străin defalcat în țări individuale pe care autoritățile naționale macroprudențiale le consideră importante în scopuri de stabilitate financiară. «Tip de investitor» se referă la categorii generale de investitori, precum: (a) bănci; (b) societăți de asigurare; (c) fonduri de pensii; (d) fonduri de investiții; (e) societăți imobiliare; (f) altele. Este probabil că vor fi disponibile numai date privind debitorul sau investitorul înregistrat. Totuși, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să fie conștiente de faptul că debitorul sau investitorul înregistrat poate fi diferit de debitorul sau investitorul efectiv, în sarcina căruia cade riscul final. Astfel, autoritățile sunt încurajate să monitorizeze și informațiile privind debitorul sau investitorul efectiv, atunci când este posibil, de exemplu, prin informații colectate de la participanții pe piață, pentru o mai bună înțelegere a comportamentului participanților pe piață și a riscurilor. «Tip de creditor» se referă la categorii generale de creditori, precum: (a) bănci, inclusiv «bănci rele»; (b) societăți de asigurare; (c) fonduri de pensii. Este posibil să fie necesar ca autoritățile naționale macroprudențiale să adapteze lista de tipuri de investitori și creditori pentru a reflecta caracteristicile sectorului BIC local. «Naționalitate» se referă la țara de înregistrare a participantului pe piață. Naționalitatea investitorilor și a creditorilor ar trebui defalcată în cel puțin următoarele trei categorii geografice: (a) intern; (b) restul Spațiului Economic European; (c) restul lumii. Autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să fie conștiente de faptul că naționalitatea investitorului sau a creditorului înregistrat poate fi diferită de naționalitatea investitorului sau a creditorului efectiv, în sarcina căruia cade riscul final. Astfel, autoritățile sunt încurajate să monitorizeze și informațiile privind naționalitatea creditorului sau a investitorului efectiv, de exemplu, prin informații colectate de la participanții pe piață. Defalcările stabilite în Recomandarea D punctul 2 sunt considerate drept minimul recomandat. Cu toate acestea, autoritățile naționale macroprudențiale nu sunt împiedicate să utilizeze orice defalcări suplimentare pe care, pe baza propriilor definiții sau parametri și ținând seama de particularitățile piețelor BIC naționale ale acestora, le pot considera necesare în scopuri de stabilitate financiară. În ceea ce privește aceste defalcări suplimentare, autoritățile naționale macroprudențiale pot alege să monitorizeze și să clasifice aceste segmente de piață după cum consideră necesar pentru piețele BIC naționale ale acestora. În plus, atunci când anumite subcategorii de BIC sau BIL nu sunt considerate relevante în scopuri de stabilitate financiară, autoritățile naționale macroprudențiale pot alege să nu monitorizeze riscurile care decurg din aceste tipuri de imobile și/sau din finanțarea acestora. În astfel de cazuri, lipsa de acțiune a autorităților naționale macroprudențiale va fi considerată justificată, cu condiția furnizării unor explicații suficiente. 4. Metode pentru calcularea indicatorilor pieței fizice Prețul BIC se referă la o unitate de cont (numéraire) de calitate constantă, respectiv valoarea de piață a imobilului, din care se elimină modificări ale calității, precum deprecierea (și uzura morală) sau aprecierea (de exemplu, renovarea) prin intermediul ajustării calității. Orientările provenite din activitățile inițiate de Eurostat recomandă colectarea datelor privind prețurile din tranzacțiile efective. În cazurile în care acestea nu sunt disponibile și/sau pe deplin reprezentative, pot fi aproximate prin date provenind din evaluări sau estimări, în măsura în care aceste date reflectă prețul curent al pieței, nu o abordare de măsurare durabilă a prețurilor. 5. Evaluarea expunerilor sistemului financiar față de bunurile imobile comerciale Expunerea sistemului financiar față de BIC constă atât din creditare, adesea din partea băncilor și, uneori, din partea societăților de asigurare, cât și din investiții, adesea efectuate de societăți de asigurare, fonduri de pensii și fonduri de investiții. Investițiile se pot referi atât la dețineri BIC directe, de exemplu, deținerea titlului de proprietate pentru un imobil BIC, cât și la dețineri BIC indirecte, de exemplu, prin valori mobiliare și fonduri de investiții. În cazul în care un creditor sau investitor utilizează un vehicul investițional specializat ca tehnică dedicată de finanțare BIC, aceste credite sau investiții ar trebui considerate credite sau dețineri BIC directe (abordare de tip «look-through»). La evaluarea acestor expuneri pentru sistem, în ansamblu, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să fie conștiente de riscul dublei contabilizări. Investitorii pot investi în BIC atât direct, cât și indirect. De exemplu, fondurile de pensii și societățile de asigurare investesc adesea indirect în BIC. De asemenea, poate fi mai dificilă capturarea expunerilor participanților străini pe piață, care pot constitui o parte semnificativă a pieței (10). Deoarece acești participanți pe piață sunt importanți pentru funcționarea pieței BIC, se recomandă monitorizarea activității lor. Deoarece pierderile din activitățile BIC se concentrează adesea în creditarea BIC din partea băncilor, autoritățile naționale macroprudențiale sunt încurajate să acorde o atenție specială acestei activități în cursul monitorizării. 6. Metode pentru calcularea LTV Anexa IV stabilește metodele pentru calcularea LTV-O și LTV-C. Totuși, există anumite particularități care trebuie luate în considerare atunci când se calculează aceste raporturi pentru BIC. În cazul unui credit sindicalizat, LTV-O ar trebui calculat drept valoarea inițială a tuturor creditelor acordate debitorului, raportată la valoarea imobilului la inițiere. În cazul în care este vorba de mai multe imobile, LTV-O ar trebui calculat drept raportul dintre valoarea inițială a creditului (creditelor) și valoarea totală a imobilelor în cauză. întrucât în sectorul BIC numărul imobilelor este mult mai mic, iar imobilele sunt mai eterogene decât în sectorul BIL, este mai adecvată calcularea LTV-C pe baza unei estimări a valorii imobilelor individuale, nu prin utilizarea unui indice al prețurilor sau valorilor. În fine, autoritățile naționale macroprudențiale trebuie să monitorizeze distribuția LTV, cu un accent special pe creditele cele mai riscante, respectiv cele cu cel mai ridicat LTV, întrucât pierderile apar adesea din aceste riscuri privind evenimente extreme. 7. Metode pentru calcularea ratei de acoperire a dobânzilor (ICR) și a ratei de acoperire a serviciului datoriei (DSCR) Rata de acoperire a dobânzilor (ICR) și rata de acoperire a serviciului datoriei (DSCR) se referă la veniturile din chirii generate de un bun imobil sau un grup de bunuri imobile generatoare de venituri sau la fluxul de numerar generat de îndeplinirea activității, obiectivului sau operațiunilor proprietarilor unui imobil sau grup de imobile, cu scăderea impozitelor și a cheltuielilor de exploatare care trebuie suportate de debitor pentru menținerea valorii imobilului și – în cazul fluxului de numerar – ajustat pentru alte costuri și beneficii legate direct de utilizarea imobilului. ICR este definită astfel: Pentru calcularea ICR: (a) «veniturile anuale nete» includ veniturile anuale din închirierea imobilului sau fluxul de numerar anual generat de îndeplinirea activității, obiectivului sau operațiunilor proprietarilor imobilului, cu scăderea impozitelor și a cheltuielilor de exploatare pentru menținerea valorii imobilului și – în cazul fluxului de numerar – ajustat pentru alte costuri și beneficii legate direct de utilizarea imobilului. (b) «cheltuielile anuale cu dobânzile» sunt cheltuielile anuale cu dobânzile asociate creditului garantat de imobilul sau grupul de imobile BIC. Scopul ICR este de a evalua măsura în care veniturile generate de un imobil sunt suficiente pentru a plăti cheltuielile cu dobânzile suportate de un debitor pentru a achiziționa respectivul imobil. Prin urmare, ICR ar trebui analizată la nivel de imobil. DSCR este definită astfel: Pentru calcularea DSCR: (a) «veniturile anuale nete» sunt veniturile anuale din închirierea imobilului sau fluxul de numerar anual generat de îndeplinirea activității, obiectivului sau operațiunilor proprietarilor imobilului, cu scăderea impozitelor și a cheltuielilor de exploatare pentru menținerea valorii imobilului și – în cazul fluxului de numerar – ajustat pentru alte costuri și beneficii legate direct de utilizarea imobilului. (b) «serviciul anual al datoriei» este serviciul anual al datoriei asociat creditului garantat de imobilul sau de grupul de imobile BIC. Scopul DSCR este de a estima îndatorarea totală generată de un imobil pentru un debitor. Astfel, numitorul include nu numai cheltuieli cu dobânzile, ci și amortizarea creditului, respectiv rambursarea principalului. Problema principală a unui astfel de indicator este dacă ar trebui calculat la nivelul imobilului sau la nivelul debitorului. Finanțarea BIC este oferită de obicei fără recurs, respectiv creditorul poate fi rambursat numai din venitul imobilului, nu și din alte venituri sau active ale debitorului. Prin urmare, este mai realist și adecvat să se calculeze DSCR la nivel de imobil. În plus, concentrarea pe venitul total al unui debitor ar crea probleme semnificative în ceea ce privește consolidarea, ceea ce ar îngreuna definirea unui parametru comparabil la nivelul statelor membre. 8. Indicatori suplimentari relevanți pentru bunurile imobile generatoare de venituri în dezvoltare Pentru bunurile imobile generatoare de venituri în dezvoltare, în locul raportului împrumut/garanții la inițiere, autoritățile naționale macroprudențiale pot monitoriza în schimb raportul împrumut/costuri (LTC). LTC reprezintă valoarea inițială a tuturor creditelor acordate raportată la costurile aferente construcției imobilului până la finalizare. În plus, autoritățile naționale macroprudențiale ar trebui să-și concentreze monitorizarea pe proiectele de dezvoltare cele mai riscante, de exemplu, cele cu rate de preînchiriere sau de prevânzare foarte scăzute. Pentru orice clădire încă în construcție, rata de preînchiriere (pre-let ratio) este egală cu suprafața care a fost deja închiriată de dezvoltatorul imobilului în momentul acordării creditului raportată la suprafața totală care va fi disponibilă după finalizarea imobilului; în mod similar, rata de prevânzare (pre-sale ratio) este egală cu suprafața deja vândută de dezvoltator în momentul acordării creditului raportată la suprafața totală care va fi disponibilă după finalizarea imobilului. 9. Publicarea anuală de către AES a expunerilor față de bunuri imobile comerciale Pe baza informațiilor disponibile din modelele de raportare de reglementare, se recomandă ca AES să publice cel puțin anual informații agregate privind expunerile față de diferitele piețe naționale BIC din Uniune pentru entitățile care fac obiectul supravegherii acestora, precum și pe bază individuală. Se anticipează că această publicare va ameliora informațiile autorităților naționale macroprudențiale în ceea ce privește activitatea entităților din alte state membre pe piața BIC națională a acestora. În cazul în care există preocupări cu privire la sfera de acoperire sau calitatea datelor publicate, această publicare ar trebui însoțită de observațiile corespunzătoare. Ca regulă generală, AES ar trebui să facă posibil ca orice autoritate națională macroprudențială din Uniune să evalueze expunerile tuturor instituțiilor financiare din Uniune față de piața națională a acesteia. Aceasta presupune ca datele colectate pentru toate instituțiile financiare din Uniune să fie agregate la nivel național. La publicarea acestor informații agregate, AES ar trebui să utilizeze informațiile din modelele de raportare de reglementare care oferă o defalcare geografică a expunerilor față de riscul de credit și/sau a investițiilor (directe și indirecte). Atunci când modelele de raportare oferă o defalcare pe coduri NACE (11), BIC ar putea fi considerate ca reprezentând ambele secțiuni «F» și «L», deși, strict vorbind, anumite subcategorii ar trebui excluse în baza definiției BIC adoptate în prezenta recomandare.

(1) A se vedea întrebarea ABE ID 2014_1214 din 21 noiembrie 2014.

(2) Regulamentul (UE) 2016/867 al Băncii Centrale Europene din 18 mai 2016 privind colectarea datelor cu caracter granular cu privire la credite și la riscul de credit (BCE/2016/13) (JO L 144, 1.6.2016, p. 44).

(3) Consiliul pentru Stabilitate Financiară și Fondul Monetar Internațional, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors («Criza financiară și lacunele de informații – raport către miniștrii de finanțe și guvernatorii băncilor centrale din grupul G-20»), 29 octombrie 2009.

(4) Consiliul pentru Stabilitate Financiară și Fondul Monetar Internațional, Sixth Progress Report on the Implementation of the G-20 Data Gaps Initiative («Al șaselea raport intermediar privind punerea în aplicare a Inițiativei G20 privind lacunele datelor»), septembrie 2015.

(5) Commercial property price indicators: sources, methods and issues («Indicatorii prețurilor bunurilor imobile comerciale: surse, metode și probleme»), Statistical Reports, ediția 2017, Eurostat, Oficiul pentru Publicații al Uniunii Europene, 2017.

(6) Comitetul de la Basel pentru supraveghere bancară, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document («Revizuiri ale abordării standardizate pentru riscul de credit – al doilea document consultativ»), decembrie 2015.

(7) CERS, Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU («Raport privind bunurile imobile comerciale și stabilitatea financiară în UE»), decembrie 2015, în special anexa II, secțiunea 2.2.

(8) Directiva 2009/138/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 25 noiembrie 2009 privind accesul la activitate și desfășurarea activității de asigurare și de reasigurare (Solvabilitate II) (JO L 335, 17.12.2009, p. 1).

(9) Directiva 2011/61/UE a Parlamentului European și a Consiliului din 8 iunie 2011 privind administratorii fondurilor de investiții alternative și de modificare a Directivelor 2003/41/CE și 2009/65/CE și a Regulamentelor (CE) nr. 1060/2009 și (UE) 1095/2010 (JO L 174, 1.7.2011, p. 1).

(10) CERS, Report on Commercial Real Estate and Financial Stability in the EU («Raport privind bunurile imobile comerciale și stabilitatea financiară în UE»), decembrie 2015, în special secțiunea 2.3 și caseta 1.

(11) Regulamentul (CE) nr. 1893/2006 al Parlamentului European și al Consiliului din 20 decembrie 2006 de stabilire a Nomenclatorului statistic al activităților economice NACE a doua revizuire și de modificare a Regulamentului (CEE) nr. 3037/90 al Consiliului, precum și a anumitor Regulamente CE privind domenii statistice specifice (JO L 393, 30.12.2006, p. 1).