(7)

În ceea ce privește Bulgaria, această evaluare recentă a arătat că: a. Prețurile reale ale locuințelor s-au mărit moderat în ultimii doi ani în Bulgaria, crescând în medie cu aproximativ 3,5 % de la an la an până la jumătatea anului 2020. De atunci, creșterea prețurilor reale ale locuințelor s-a accelerat până la aproximativ 7 % la jumătatea anului 2021, reflectând, de asemenea, efectele de bază ale unei creșteri mai scăzute a prețurilor locuințelor în prima jumătate a anului 2020. Estimările Băncii Naționale a Bulgariei arată că prețurile locuințelor au fost ușor supraevaluate la sfârșitul anului 2020. b. Totodată, ritmul anual de creștere a împrumuturilor acordate gospodăriilor pentru achiziționarea de locuințe s-a accelerat semnificativ în ultimii ani în Bulgaria, ajungând la 13 % în termeni reali în luna august 2021. c. Potrivit Autorității bancare europene, nivelul creditelor neperformante din sectorul BIL în Bulgaria a fost de 5,3 % în al doilea trimestru al anului 2021 (3). În același timp, rata ridicată de acoperire a acestor împrumuturi (48,1 % comparativ cu 25,7 % pentru Uniune în ansamblu) este un factor atenuant important. d. În acest context, gradul de îndatorare a gospodăriilor din Bulgaria a fost relativ scăzut, dar a crescut într-o oarecare măsură în timpul pandemiei de COVID-19. În plus, ponderea deținătorilor de locuințe cu ipotecă este foarte scăzută. Prin urmare, stocul de credite ipotecare se situează la un nivel relativ scăzut în Bulgaria, reprezentând 27 % din PIB în total (și anume, inclusiv creditele pentru întreprinderi garantate cu proprietăți imobiliare comerciale), comparativ cu 52 % pentru întreaga Uniune în 2020. Cu toate acestea, marea majoritate a împrumuturilor au rate variabile, ceea ce face gospodăriile vulnerabile la variațiile semnificative ale ratei dobânzii. e. În același timp, băncile care își desfășoară activitatea în Bulgaria au un nivel relativ ridicat de fonduri proprii, rata fondurilor proprii de nivel 1 ajungând la 24 % în decembrie 2020. Astfel, dacă vulnerabilitățile legate de piața BIL continuă să crească, capacitatea ridicată de absorbție a sectorului bancar ar fi un factor de atenuare a riscurilor la adresa stabilității financiare care s-ar putea acumula. O altă specificitate a sectorului bancar este utilizarea predominantă a abordării standardizate pentru expunerile la riscul de credit, care atenuează riscurile potențiale legate de BIL. Ponderea activelor ponderate în funcție de risc ca proporție din totalul activelor rămâne peste 50 %. În consecință, ponderea de risc efectivă a băncilor care utilizează abordarea standardizată pentru creditele BIL acordate gospodăriilor este de 48 %, în timp ce ponderea de risc efectivă a băncilor care utilizează ratinguri interne este de 25 %. f. În comparație cu țările Uniunii în ansamblu, deși ponderea creditelor ipotecare în portofoliile băncilor este limitată, iar nivelul de îndatorare a gospodăriilor este în prezent scăzut, condițiile favorabile pentru finanțarea creditelor ipotecare ar putea prezenta un risc, pe termen mediu, de evoluție în spirală între prețurile locuințelor și creditele ipotecare. Pe de o parte, creșterea prețurilor locuințelor înseamnă că valoarea garanțiilor reale pentru creditele imobiliare crește, permițând astfel un efect de levier mai mare din partea debitorilor. Pe de altă parte, creșterea prețurilor locuințelor este, de obicei, însoțită de evoluții macroeconomice pozitive, care pot conduce la relaxarea standardelor de creditare respectate de furnizorii de credite. În același timp, creșterea ofertei de credite imobiliare poate reprezenta o presiune suplimentară în sensul creșterii prețurilor locuințelor. Pe termen mediu, o astfel de spirală ar putea duce la o bulă a prețurilor locuințelor determinată de credite și la gospodării excesiv de îndatorate. g. CERS ia act de mai multe măsuri care sunt în vigoare în Bulgaria și care atenuează vulnerabilitățile actuale ale BIL. În special, rata pozitivă a amortizorului anticiclic de capital (AAC) este un instrument adecvat pentru a aborda vulnerabilitățile legate de creșterea rapidă a creditelor, care a fost larg răspândită în toate sectoarele, și pentru a spori reziliența sectorului bancar. În septembrie 2021 s-a decis majorarea AAC de la 0,5 % la 1 % începând cu 1 octombrie 2022. CERS constată, de asemenea, că în Bulgaria a fost instituit un cadru juridic pentru măsurile bazate pe debitori în 2019 și că, în conformitate cu articolul 124 din Regulamentul (UE) nr. 575/2013 al Parlamentului European și al Consiliului (4), se aplică un prag al ponderii de risc creditelor ipotecare cu un raport împrumut/valoare relativ mai mare pentru băncile care urmează abordarea standardizată. O pondere de 35 % se aplică unei părți a expunerii garantate cu ipoteci asupra proprietăților imobiliare locative care nu depășește 70 % din valoarea colateralului. h. Dintr-o perspectivă orientată spre viitor și ținând seama de perspectiva riscului pe termen mediu, mixul actual de politici macroprudențiale este considerat parțial adecvat și parțial suficient. Pe lângă măsurile bazate pe capital aplicate în prezent, introducerea unor măsuri bazate pe debitori ar fi adecvată pentru a acționa preventiv împotriva posibilei acumulări a unei spirale între prețurile locuințelor și creditul ipotecar.