(9)

Evaluarea de către CERS a vulnerabilităților evidențiază următoarele în ceea ce privește Republica Cehă: (a) Creșterea prețurilor locuințelor a depășit creșterea veniturilor gospodăriilor populației pe termen mediu, iar aceasta nu poate fi justificată în întregime de evoluția capacității gospodăriilor populației de a rambursa datoriile. Česká národní banka (CNB) estimează că, în a doua jumătate a anului 2018, prețurile locuințelor din Republica Cehă erau supraevaluate cu 10 %-15 %. Pe lângă contribuția din factorii ciclici, există importanți factori structurali care ar fi putut contribui la această supraevaluare. În special, este posibil ca ritmul lent al activității privind viitorul Plan urbanistic din Praga și întârzierile la emiterea autorizațiilor de construire să fi contribuit, de asemenea, la deficitul de ofertă de locuințe, în special în capitală. (b) Supraevaluarea prețurilor locuințelor, care continuă să se amplifice, împreună cu creșterea puternică a creditelor pentru locuințe și relaxarea standardelor de creditare din ultimii ani, au accentuat posibilitatea pierderilor din credite rezultate din credite ipotecare în cazul unor condiții economice și financiare nefavorabile sau al unor evoluții negative pe piața imobiliară rezidențială, cu efecte directe asupra stabilității financiare. În mod similar, îndatorarea în creștere a gospodăriilor populației, împreună cu ponderea tot mai mare a gospodăriilor populației care sunt potențial vulnerabile la condiții economice și financiare nefavorabile sau la evoluții negative pe piața imobiliară rezidențială, poate conduce la reducerea de către gospodăriile populației a consumului acestora în cazul unui șoc economic sau financiar, care ar putea conduce la efecte secundare ce ar afecta indirect stabilitatea financiară. (c) Creșterea anuală a creditelor pentru locuințe a fost ridicată pe termen mediu. Înainte de introducerea limitelor recomandate ale raportului împrumut/garanții (LTV), ale raportului datorii/venituri (DTI) și ale raportului serviciul datoriei/venituri (DSTI), creșterea creditelor pentru locuințe a fost însoțită de relaxarea standardelor de creditare, evidențiată de procentajul în creștere de credite cu un raport LTV ridicat (de peste 80 % și 90 %) și de procentajul crescut de credite cu raporturi DTI și DSTI ridicate (de peste 8 % și, respectiv, de peste 40 %). Aceste credite au fost furnizate gospodăriilor populației care pot fi vulnerabile la condiții economice și financiare nefavorabile. În plus, a fost oferit un procentaj în creștere de credite care combinau raporturi LTV ridicate cu un raport DTI sau DSTI ridicat, amplificând astfel în continuare posibilitatea unor pierderi din credite legate de aceste credite ipotecare noi. Deși ponderile de risc medii pentru portofoliile de credite ipotecare deținute de instituții de credit din Republica Cehă care utilizează abordarea bazată pe modele interne de rating pot fi considerate drept relativ ridicate în comparație cu alte țări din SEE, aceste ponderi de risc sunt în scădere. (d) Deși îndatorarea gospodăriilor populației din Republica Cehă poate fi considerată moderată în comparație cu alte țări din SEE, aceasta a crescut corespunzător creșterii creditelor pentru locuințe. În ciuda faptului că recent au existat perioade mai lungi în care ratele dobânzilor au fost fixe, o proporție semnificativă a creditelor ipotecare noi au fost oferite anterior cu perioade inițiale cu rata dobânzii fixă de sub cinci ani. În consecință, un procent semnificativ din gospodăriile populației care contractează credite ipotecare noi pot avea dificultăți cu rambursarea datoriilor în cazul unei creșteri a ratei dobânzii. (e) Condițiile economice și financiare nefavorabile sau evoluțiile negative pe piața imobiliară rezidențială pot conduce la materializarea riscurilor ca urmare a unora dintre vulnerabilitățile menționate mai sus. De exemplu, în cazul în care creșterea veniturilor gospodăriilor populației se diminuează sau ratele dobânzilor cresc, atunci gospodăriile populației foarte îndatorate pot avea dificultăți mai mari în rambursarea creditelor. În cazul în care aceste gospodării ale populației nu își mai pot rambursa creditele și în același timp prețurile locuințelor scad, această situație poate conduce la pierderi din credite rezultate din credite ipotecare. Ținând seama de o recomandare anterioară a CNB (12) referitoare la standardele de creditare pentru credite ipotecare noi, în prezent se anticipează că riscul de nerambursare și de pierderi directe din credite pentru instituțiile de credit va fi limitat. În plus, date fiind ponderile de risc medii relativ ridicate pentru portofoliile de credite ipotecare ale instituțiilor de credit care utilizează abordarea bazată pe modele interne de rating și capitalizarea relativ ridicată a sectorului bancar din Republica Cehă, este posibil ca instituțiile de credit să fie bine plasate pentru a absorbi șocurile directe din riscul de credit legate de sectorul imobiliar rezidențial. Cu toate acestea, poate fi necesar ca gospodăriile populației să-și ajusteze consumul, deoarece posibilele reduceri ale venitului sau activelor nete ar putea conduce la efecte indirecte asupra stabilității financiare. (f) CERS ia act de gama largă de măsuri macroprudențiale bazate pe debitor destinate diminuării riscurilor legate de sectorul imobiliar rezidențial din Republica Cehă. Limitele raportului LTV urmăresc să abordeze acumularea de vulnerabilități legate de acordarea de credite ipotecare noi pe o piață în care prețurile locuințelor sunt supraevaluate, cu potențiale efecte directe asupra stabilității financiare. De asemenea, limitele raportului DTI și ale raportului DSTI urmăresc să sporească eficacitatea limitelor raportului LTV prin limitarea acordării de credite noi gospodăriilor populației care sunt potențial vulnerabile la condiții economice și financiare nefavorabile și la evoluții negative pe piața imobiliară rezidențială din Republica Cehă. De asemenea, furnizorilor de credit li se recomandă să efectueze testări la stres privind capacitatea debitorilor de a face față unor șocuri legate de creșterea ratelor dobânzilor sau de scăderea veniturilor. Pentru a mări reziliența instituțiilor de credit în ceea ce privește vulnerabilitățile ciclice, în 2018 CNB a majorat rata amortizorului anticiclic de capital la 2 % (de la 1,5 %), cu efect de la 1 iulie 2020. (g) Totuși, actualele măsuri bazate pe debitor au fost introduse pe baza unei recomandări a CNB care nu este obligatorie din punct de vedere juridic, neexistând un cadru juridic care să activeze aceste măsuri prin acte cu caracter juridic obligatoriu. Ca atare, eficacitatea măsurilor actuale nu poate fi garantată pe termen mediu, iar în această perioadă atât supraevaluarea prețurilor locuințelor, cât și creșterea creditelor ipotecare se pot amplifica. (h) Politica macroprudențială actuală este evaluată drept parțial corespunzătoare și parțial suficientă în ceea ce privește posibila dezvoltare de vulnerabilități în sectorul imobiliar rezidențial din Republica Cehă pe termen mediu. Este important ca autoritățile naționale să dispună de măsuri bazate pe debitor care să aibă caracter juridic obligatoriu și care să le asigure competențele necesare pentru a aborda potențiale vulnerabilități pentru stabilitatea financiară, inclusiv, în special, competențe de stabilire a limitelor obligatorii din punct de vedere juridic pentru raportul împrumut/garanții – precum și pentru raportul datorii/venituri sau pentru raportul serviciul datoriei/venituri, în combinație cu limite ale scadențelor – atunci când este necesar pentru credite noi pentru locuințe. Numai măsurile obligatorii din punct de vedere juridic bazate pe debitor ar asigura respectarea pe deplin a măsurilor existente de către toți furnizorii de credit, indiferent de tipul acestora sau dacă sunt naționali sau străini.