PT Jornal Oficial da União Europeia L 324/11

DECISÃO DO ÓRGÃO DE FISCALIZAÇÃO DA EFTA

N.o 55/05/COL

de 11 de Março de 2005

de encerramento do procedimento formal de investigação previsto no n.o 2 do artigo 1.o da parte I do Protocolo n.o 3 do Acordo que cria um Órgão de Fiscalização e um Tribunal respeitante à venda de 1 744 apartamentos para arrendamento em Oslo (Noruega)

O ÓRGÃO DE FISCALIZAÇÃO DA EFTA,

TENDO EM CONTA o Acordo sobre o Espaço Económico Europeu (1), nomeadamente os artigos 61.o a 63.o e o Protocolo n.o 26,

TENDO EM CONTA o Acordo entre os Estados da EFTA relativo à criação de um Órgão de Fiscalização e de um Tribunal de Justiça (2), nomeadamente o artigo 24.o e o artigo 1.o da Parte I do Protocolo n.o 3 do referido Acordo,

TENDO EM CONTA as Orientações do Órgão de Fiscalização da EFTA (3) relativas à aplicação e interpretação dos artigos 61.o e 62.o do Acordo EEE, nomeadamente o capítulo 18-B,

APÓS TER CONVIDADO as partes interessadas a apresentarem as suas observações, em conformidade com as disposições supramencionadas (4), e tendo em conta essas observações,

CONSIDERANDO O SEGUINTE:

I. OS FACTOS

1. Antecedentes

Em Março de 2001, o Município de Oslo decidiu vender um lote de 1 744 apartamentos para arrendamento antes do final de Maio do mesmo ano. A maioria desses apartamentos estava arrendada a trabalhadores dos hospitais municipais. A decisão de proceder à venda foi tomada depois de o Governo norueguês ter apresentado planos de realização de uma reforma hospitalar que implicava, nomeadamente, a transferência da propriedade dos hospitais do Condado para o Estado (5).

Por carta de 18 de Maio de 2001 (Doc. n.o 01-3792-D), o Órgão de Fiscalização da EFTA solicitou às Autoridades norueguesas que apresentassem todas as informações relevantes sobre a venda dos apartamentos a fim de poder avaliar se a referida venda era conforme com o disposto no artigo 61.o do Acordo EEE e no Capítulo 18-B (Elementos de auxílio estatal incluídos nas vendas de terrenos e imóveis por entidades públicas) das Orientações do Órgão de Fiscalização relativas aos auxílios estatais.

Em 30 de Maio de 2001, a Câmara Municipal de Oslo (Bystyre) decidiu vender os apartamentos e, em 31 de Maio de 2001, o Município assinou um contrato com a Fredensborg Boligutleie ANS (a seguir designada Fredensborg) sobre essa venda. O preço de venda foi de 715 milhões de NOK [cerca de 89 milhões de euros (6)].

Por carta de 31 de Maio de 2001 (Doc. n.o 01-4004-D), o Órgão de Fiscalização da EFTA recordou às Autoridades norueguesas a cláusula de standstill prevista no n.o 3 do artigo 1.o da Parte I do Protocolo n.o 3 do Acordo que cria um Órgão de Fiscalização e um Tribunal e as medidas de injunção («medidas provisórias») estabelecidas no Capítulo 6 das Orientações relativas aos auxílios estatais (Aspectos específicos dos auxílios ilegais por motivos processuais).

Por carta de 26 de Junho de 2001, da Missão da Noruega junto da União Europeia, recebida e registada pelo Órgão de Fiscalização nesse mesmo dia (Doc. n.o 01-5730-A), que remetia uma carta de 15 de Junho de 2001 do Ministério do Comércio e da Indústria com 17 anexos do Município de Oslo, as Autoridades norueguesas apresentaram documentos que, de comum acordo com o referido Município, consideravam conter as informações disponíveis mais pertinentes para avaliar se a venda era conforme com o disposto no artigo 61.o do Acordo EEE.

Na sua documentação, o Município de Oslo (7) alega, em primeiro lugar, que a venda respeitou as exigências impostas nas Orientações relativas aos auxílios estatais do Órgão de Fiscalização (8). O Município afirma que foi realizada uma avaliação por peritos independentes, em conformidade com o Capítulo 18-B.2.2 das referidas Orientações, e que a diferença de 3,4 % entre o preço de venda e o valor estimado é compatível com as condições de mercado, tal como previsto na alínea b) do mesmo Capítulo (9).

Em segundo lugar, o Município salientou que o processo de venda deve ser apreciado à luz da pressão, a que foi submetido na sequência da realização de uma reforma hospitalar pelo Governo. De acordo com o Município, este condicionalismo de tempo poderá explicar que se tenham manifestado menos concorrentes que o desejável, com ofertas superiores às que poderiam ter apresentado se tivessem tido mais tempo ao seu dispor (10). Todavia, o Município alegou ter conduzido a venda no âmbito de um processo de concurso, tal como faria um vendedor privado.

Por carta de 20 de Julho de 2001 dirigida às Autoridades norueguesas (Doc. n.o 01-5673-D), o Órgão de Fiscalização declarou que tinha dúvidas quanto à observância do processo previsto no Capítulo 18-B.2.2 das Orientações relativas aos auxílios estatais. O Órgão de Fiscalização duvidava igualmente que o valor de mercado dos apartamentos tivesse sido avaliado antes das negociações de venda, que tivessem sido utilizados indicadores de mercado e normas de avaliação de aceitação general e que o preço de venda, 3,4 % inferior ao resultado da avaliação, fosse conforme com as Orientações sobre os auxílios estatais. O Órgão de Fiscalização convidou as Autoridades norueguesas a apresentarem observações sobre a questão que seriam tidas em conta antes da adopção de uma decisão para dar início a um procedimento formal de investigação.

O Ministério do Comércio e da Indústria apresentou as suas observações por fax de 27 de Julho de 2001, recebida e registada no mesmo dia pelo Órgão de Fiscalização (Doc. n.o 01-6026-A). O Ministério declarou que não discordava do Órgão de Fiscalização quanto à possibilidade de existirem dúvidas sobre a conformidade da venda com o disposto no artigo 61.o do Acordo EEE e que seriam tomadas medidas para garantir o cumprimento das obrigações que incumbem à Noruega por força desse artigo. O Ministério informou o Órgão de Fiscalização de que, em 25 de Julho de 2001, o Governador do Condado de Oslo e a Akershus tinham decidido que o Município de Oslo não podia transferir legalmente o direito de propriedade antes de uma decisão final do Governador. Seria igualmente realizada uma nova avaliação dos imóveis por um perito.

Por carta de 31 de Julho de 2001 (Doc. n.o 03-829-A), o Órgão de Fiscalização comunicou que aguardava uma notificação formal da venda, conforme previsto nas suas Orientações relativas aos auxílios estatais.

2. Notificação

2.1. Introdução

Por carta de 10 de Fevereiro de 2003 (Doc. n.o 03-829-A) da Missão da Noruega junto da União Europeia, que continha uma carta do Ministério do Comércio e da Indústria de 7 de Fevereiro de 2003 e uma carta sem data do Município de Oslo (com 31 anexos), recebidas e registadas pelo Órgão de Fiscalização em 11 de Fevereiro de 2003, as Autoridades norueguesas notificaram a decisão do Município de Oslo de vender os apartamentos, em conformidade com o n.o 3, do artigo 1.o da Parte I do Protocolo 3 do Acordo que cria um Órgão de Fiscalização e um Tribunal. A carta de 7 de Fevereiro de 2003 do Ministério do Comércio e da Indústria e a carta do Município de Oslo (sem anexos) foram igualmente enviadas por fax, tendo sido recebidas e registadas pelo Órgão de Fiscalização em 7 de Fevereiro de 2003 (Doc. n.o 03-768 A).

A carta do Município de Oslo incluía, nomeadamente, uma descrição dos apartamentos, informações sobre o processo de venda, descrições das diferentes avaliações, assim como uma avaliação do potencial impacto transfronteiras.

O Município teceu algumas considerações sobre os apartamentos. Em primeiro lugar, devido à dimensão do lote, não existiam no mercado muitos operadores que pudessem ser considerados potenciais compradores. Esta situação condicionava as possibilidades de venda e os termos de uma eventual transacção. Em segundo lugar, o preço dependia de quando e a que ritmo podiam ser aumentadas as rendas em vigor, factores estes extremamente incertos. Em terceiro lugar, as incertezas relativas aos contratos em vigor e o desconhecimento do regime obrigatório de arrendamento da Noruega retiravam atractivo ao investimento para empresas que não estivessem já estabelecidas no mercado do arrendamento naquele país. Em quarto lugar, o ano de construção, a categoria e a localização dos apartamentos variavam, o que se repercutia nos custos de renovação.

No que se refere ao processo de venda (ver ponto 2.2 infra), o Município afirmou que não alegaria que o processo de venda dos apartamentos respeitara escrupulosamente as exigências estabelecidas nas Orientações relativas aos auxílios estatais.

Concluiu, defendendo que a venda foi realizada através de um concurso suficientemente publicitado, de carácter geral e incondicional apesar de os apartamentos terem estado no mercado durante um período mais curto do que o exigido nas Orientações relativas aos auxílios estatais. Todavia, não há motivos para presumir que a venda foi conduzida de forma a pôr em causa a obtenção do valor de mercado dos apartamentos ou a excluir investidores estrangeiros. Mesmo que o Órgão de Fiscalização considere que a venda inclui um elemento de auxílio, o Município defende que a transacção não se inscreve no âmbito de aplicação do n.o 1 do artigo 61.o do Acordo EEE, uma vez que as trocas comercias intra-EEE não são afectadas.

2.2. Processo de venda

O processo de venda foi descrito na notificação recebida pelo Órgão de Fiscalização em 11 de Fevereiro de 2003, nomeadamente nos seus anexos 1 e 10. O Órgão de Fiscalização conclui que o processo de venda decorreu como a seguir indicado.

Em 16 de Março de 2001, a agência imobiliária independente Akershus Eiendom AS (a seguir designada «Akershus») foi encarregada de vender os apartamentos en bloc, em nome do Município de Oslo.

A Akershus lançou a venda em 2 de Abril de 2001, com base numa avaliação da empresa Catella Eiendoms-Consult AS (a seguir designada «Catella») que estimara os bens em 1 143 milhões de NOK (ver o ponto 2.3 infra para uma descrição da avaliação). Foram directamente contactadas pela Akershus as seis empresas seguintes:

— OBOS

— Selvaag Eiendom AS

— Olav Thon Gruppen AS

— KLP Eiendom AS

— Gjensidige Nor Næringseiendom AS

— Eiendomsspar AS

Nove empresas contactaram a Akershus por iniciativa própria, a saber:

— Sunndal Collier & Co ASA

— Haugen & Damsund AS

— Catella Eiendoms-Consult AS

— Optimo AS

— Investra ASA

— Moradores, representados por Ole Løken, advogado

— Fredensborg eiendomsselskap AS

— DTZ Real Consult Eiendomsmegling AS

— Studentsamskipnaden i Oslo

A venda foi divulgada publicamente através de um comunicado de imprensa de 19 de Abril de 2001.

Em 23 de Abril de 2001, foi distribuído um prospecto sobre os apartamentos às 15 empresas acima mencionadas.

Em 26 de Abril de 2001, a OPAK AS (a seguir designada «OPAK») estimou o valor de mercado dos bens em 795 milhões de NOK, tendo sido igualmente distribuída essa avaliação (ver o ponto 2.3 infra para uma descrição da avaliação).

Os investidores foram convidados a apresentar as suas ofertas até 2 de Maio de 2001, tendo o prazo de licitação sido encerrado em 3 de Maio de 2001. Em 2 de Maio de 2001, cinco entidades apresentaram as ofertas abaixo indicadas na primeira ronda:

— Moradores, representados por Ole Løken, advogado: 300 milhões de NOK — EiendomssparAS: 500 milhões de NOK — Olav Thon Gruppen AS: 505 milhões de NOK — Haugen & Damsund AS: 690 milhões de NOK — Sunndal Collier & Co ASA: 725 milhões de NOK

Em 3 de Maio de 2001, depois de conhecerem a oferta mais elevada apresentada em 2 de Maio de 2001, as cinco entidades puderam alterar as respectivas ofertas. Foram recebidas as seguintes novas propostas:

— Moradores, representados por Ole Løken, advogado: 690 milhões de NOK — Sunndal Collier & Co ASA: 735 milhões de NOK

O Município de Oslo aceitou a oferta da Sunndal Collier & Co ASA e, em 8 de Maio de 2001, essa empresa, agora designada Fredensborg, assinou o contrato.

Após a aceitação da oferta, soube-se que dois edifícios (Internat A og B) ligados a um dos hospitais (Ullevål Sykehus) estavam a ser utilizados pela Oslo og Akerhus høgskolenes studentsamskipnad (OAS), sem qualquer pagamento de renda (ao abrigo de um contrato não assinado pelo Município mas ao qual tinham aderido o Ullevål Sykehus e a OAS, nos termos do qual a OAS estaria apenas obrigada a suportar os custos operacionais). Consequentemente, foram alterados diversos pontos do contrato celebrado entre o Município e a Fredensborg. Por carta de 11 de Maio de 2001, o Município pediu à OPAK que avaliasse os efeitos deste facto no valor que estimara.

Em 14 de Maio de 2001, a OPAK corrigiu a sua avaliação, estimando os bens em 740 milhões de NOK (ver ponto 2.3 infra).

Com a assinatura do contrato em 31 de Maio de 2001, o Município de Oslo vendeu à Fredensborg os 1 744 apartamentos en bloc ao preço de 715 milhões de NOK.

2.3. Avaliações apresentadas na notificação

A notificação incluía três avaliações: da Catella (anexo 16 da notificação), da OPAK (anexo 18 da notificação) e do FIGA/Nortakst (anexo 21 da notificação).

— Avaliação da Catella

Em 14 de Março de 2003, o Município de Oslo encarregou a empresa Catella de calcular o valor de mercado dos apartamentos em lote (venda simultânea da totalidade dos apartamentos a um comprador). O objectivo inicial do relatório era fazer um balanço de abertura relativo aos hospitais. A avaliação devia estar finalizada até 30 de Março de 2001. A Catella declarou que a avaliação não era conforme com as regras da associação norueguesa de avaliadores («Norges Takseringsforbund») e que tinha sido realizada de forma superficial (11). A Catella concluiu que o valor de mercado ascendia a 1 143 milhões de NOK.

O Município de Oslo referiu-se ao facto de a Akershus entender que o valor calculado pela Catella não reflectia o valor de mercado, nomeadamente porque considerava que as rendas estabelecidas eram excessivamente altas e as estimativas dos custos iniciais excessivamente baixas. Além disso, segundo o Município, a avaliação da Catella tinha outras deficiências, a saber:

— O relatório contemplava imóveis que não estavam incluídos na venda (Trondheimsveien 235, avaliado em 61 milhões de NOK);

— A avaliação baseava-se no pressuposto de que era possível obter o valor máximo das rendas desde o primeiro dia;

— Não foi avaliado o impacto da cláusula «tal qual» no contrato de compra-e-venda. Uma cláusula «tal qual» implica que o comprador assume o risco total pelas especificidades dos apartamentos comprados e que deve basear-se nas suas próprias vistorias.

Por conseguinte, foi pedida uma nova avaliação a uma segunda empresa, a OPAK.

— Avaliação da OPAK

A OPAK foi encarregada pelo Município de Oslo de avaliar os apartamentos como um lote. A (primeira) avaliação, de 26 de Abril de 2001, concluiu que o valor de mercado ascendia a 795 milhões de NOK.

O valor estimado de venda foi calculado da seguinte forma:

Rendimento líquido anual das rendas, em termos de valor actual líquido 835 milhões de NOK – Custo de renovação dos apartamentos 150 milhões de NOK + Valor actual líquido da mais valia (12) (venda após 10 anos) 110 milhões de NOK = Valor de venda: 795 milhões de NOK

O Município de Oslo solicitou à OPAK que adaptasse a sua avaliação de modo a reflectir a correcção do valor de determinadas rendas decorrente de circunstâncias factuais que tinham sido ignoradas na avaliação inicial. Na sequência dessas correcções, a OPAK reduziu o valor dos bens para 740 milhões de NOK. Estes ajustamentos foram apresentados ao Município de Oslo em 14 de Maio de 2001.

— Avaliação da FIGA e da Nortakst DA

Por carta de 12 de Julho de 2001, o Ministério do Comércio e da Indústria dirigiu-se ao Município de Oslo (13), solicitando-lhe que lançasse uma nova avaliação. O Ministério declarou igualmente que a avaliação da OPAK não respeitava as exigências impostas nas Orientações relativas aos auxílios estatais (14). O Município encarregou as duas empresas FIGA e Nortakst DA, reunidas sob forma de comité (15) (a seguir designado «FIGA/Nortakst»), de realizar uma nova avaliação. O mandato para o efeito foi acordado com o Ministério do Comércio e da Indústria. O FIGA/Nortakst apresentou o seu relatório em 26 de Abril de 2002, concluindo que o valor de mercado dos apartamentos era de 1 055 milhões de NOK.

O FIGA/Nortakst utilizou três métodos diferentes para avaliar o lote em 30 de Maio de 2001: o valor técnico, o método cash flow e o método da capitalização líquida. Os resultados dos cálculos baseados nestes três métodos foram os seguintes:

Valor técnico: 1 448 milhões de NOK Método cash flow: 1 055 milhões de NOK Método da capitalização líquida: 1 005 milhões de NOK

O FIGA/Nortakst concluiu que o método cash flow reflectia melhor o que um investidor potencial estaria disposto a pagar pelo lote. Concluiu, por conseguinte, que o valor de mercado dos apartamentos era de 1 055 milhões de NOK.

Na sua carta anexa à carta do Ministério do Comércio e da Indústria de 7 de Fevereiro de 2003, o Município de Oslo contestou esta avaliação e concluiu que a avaliação da OPAK era a que melhor reflectia o valor de mercado.

2.4. Pedido de informações complementares

O Órgão de Fiscalização solicitou a apresentação de informações complementares por carta de 9 de Abril de 2003 (Doc. n.o: 03-2133-D). Nessa carta, a Direcção «Auxílios Estatais» da Direcção-Geral da Concorrência também manifestou dúvidas quanto à compatibilidade da venda com as disposições do Acordo EEE relativas aos auxílios estatais.

Por carta da Missão da Noruega junto da União Europeia, de 5 de Junho de 2003, remetendo duas cartas de 14 de Maio de 2003 do Ministério do Comércio e da Indústria e do Município de Oslo, recebidas e registadas pelo Órgão de Fiscalização em 10 de Junho de 2003 (Doc. n.o: 03-3630-A), as Autoridades norueguesas apresentaram informações complementares. O Ministério do Comércio e da Indústria enviou os mesmos documentos por fax em 14 de Maio de 2003, tendo estes sido recebidos e registados na mesma data pelo Órgão de Fiscalização (Doc. n.o: 03-3127-A).

O Ministério do Comércio e da Indústria não comunicou qualquer observação na sua carta de 14 de Maio de 2003, tendo-se limitado a remeter a carta do Município de Oslo.

Na carta de 14 de Maio de 2003, o Município de Oslo referiu-se ao processo de concurso incondicional (ver Capítulo 18 B.2.1 das Orientações relativas aos auxílios estatais) e declarou que o Município não alegaria que o processo de venda dos apartamentos respeitara escrupulosamente as exigências estabelecidas nas Orientações. A venda dos apartamentos não fora publicitada da forma exigida na alínea a) do Capítulo 18 B.2.1 das Orientações. Todavia, o Município considerou que a venda tinha sido realizada de forma a garantir a consecução do objectivo visado pela disposição.

O Município defendeu que a venda fora conduzida em conformidade com o disposto no Capítulo 18 B.2.2 das Orientações, relativo às vendas sem a realização de um concurso incondicional (avaliação por peritos independentes). Além disso, considerou que a avaliação realizada pela OPAK (utilizada pelo Município) tinha sido obtida previamente às negociações de venda e com base em indicadores de mercado e critérios de avaliação de aceitação geral.

Por fim, acrescentou que os argumentos apresentados pelo Órgão de Fiscalização não o convenciam de que os condicionalismos de tempo provocados pela reforma hospitalar são irrelevantes para determinar se o preço obtido na venda dos apartamentos é inferior ao valor de mercado.

3. Decisão de dar início ao procedimento formal de investigação

Em 11 de Julho de 2003, o Órgão de Fiscalização decidiu dar início ao procedimento formal de investigação previsto no n.o 2 do artigo 1.o, da Parte I do Protocolo n.o 3 do Acordo que cria um Órgão de Fiscalização e um Tribunal (a seguir designado «procedimento formal de investigação»), relativamente à venda dos 1 744 apartamentos para arrendamento situados em Oslo (16). Na decisão de dar início ao procedimento, o Órgão de Fiscalização descreveu a notificação, os antecedentes do caso e a correspondência trocada com as autoridades norueguesas.

Quanto aos fundamentos do lançamento desse procedimento, o Órgão de Fiscalização manifestou as suas dúvidas relativamente a diversos pontos da conformidade da venda com o n.o 1 do artigo 61.o do Acordo EEE. Em primeiro lugar, o Órgão de Fiscalização referiu-se ao processo de venda e, devido ao facto de este não ter sido publicitado em conformidade com o disposto nas Orientações relativas aos auxílios estatais, expressou dúvidas quanto ao respeito, pelo Município de Oslo, dos objectivos subjacentes às disposições do Capítulo 18 B.2.1 das referidas Orientações (venda através de concurso incondicional).

Em segundo lugar, no que respeita às avaliações (Capítulo 18 B.2.2 das Orientações relativas aos auxílios estatais), o Órgão de Fiscalização manifestou dúvidas quanto ao facto de a avaliação pela OPAK (utilizada pelo Município) ter sido realizada antes das negociações da venda, à utilização de indicadores de mercado e critérios de avaliação de aceitação geral e, tendo em conta os condicionalismos de tempo, quanto à realização de um esforço razoável para vender os apartamentos ao valor de mercado. Além disso, o preço de venda acordado (e notificado) foi de 715 milhões de NOK apesar de os bens terem sido avaliados em 1 055 milhões de NOK numa nova avaliação solicitada pelo Ministério do Comércio e da Indústria (FIGA/Nortakst). Tendo em conta a enorme discrepância entre as duas avaliações, o Órgão de Fiscalização duvidava que o preço de venda acordado (715 milhões de NOK) reflectisse o valor de mercado.

Em terceiro lugar, o Órgão de Fiscalização referiu-se ao facto de o Município ter alegado que mesmo que o preço de venda fosse considerado inferior ao valor de mercado, a venda não estava abrangida pelo âmbito de aplicação do n.o 1 do artigo 61.o do Acordo EEE porque o mercado em que operava a Fredensborg não implicava trocas comerciais transfronteiras. O Órgão de Fiscalização considerou que o mercado imobiliário em Oslo não estava limitado a empresas locais e que a Fredensborg estava, efectiva ou potencialmente, em concorrência com empresas similares na Noruega ou noutros Estados do EEE.

Por fim, o Órgão de Fiscalização manifestou dúvidas quanto à possibilidade de se justificar um preço de venda inferior ao valor de mercado com base no princípio do investidor privado numa economia de mercado, ou seja, que o Município se comportara como um investidor privado, tendo em conta os condicionalismos de tempo e a reforma hospitalar iniciada pelo Governo.

4. Observações das autoridades norueguesas relativas à decisão de dar início ao procedimento

Por carta da Missão da Noruega junto da União Europeia de 12 de Setembro de 2003, remetendo duas cartas de 11 de Setembro de 2003 do Ministério do Comércio e da Indústria e do Município de Oslo, recebidas e registadas pelo Órgão de Fiscalização em 15 de Setembro de 2003 (Doc. n.o 03-6307 A), as Autoridades norueguesas comunicaram as suas observações sobre a decisão de dar início ao procedimento. O Ministério do Comércio e da Indústria enviou as mesmas cartas por fax, em 11 de Setembro de 2003, recebido e registado pelo Órgão de Fiscalização na mesma data (Doc. n.o 03-6201 A).

A carta de 11 de Setembro de 2003 do Ministério do Comércio e da Indústria não contém qualquer observação sobre o caso, limitando-se a remeter a carta do Município de Oslo.

O Município de Oslo referiu-se aos argumentos que previamente aduzira e defendeu, em primeiro lugar, que tinham sido alcançados os objectivos subjacentes às disposições do Capítulo 18 B.2.1 das Orientações relativas aos auxílios estatais (venda através de concurso incondicional), apesar de a venda não ter sido publicitada da forma prescrita nas referidas Orientações. O Município alegou que todos os compradores potenciais estabelecidos na Noruega tinham sido informados da venda e que os investidores não estabelecidos nesse país tinham pouco interesse em investir no mercado norueguês da habitação para arrendamento.

Em segundo lugar, o Município defendeu que a avaliação da OPAK respeitara as exigências processuais estabelecidas no Capítulo 18 B.2.2 das Orientações relativas aos auxílios estatais (venda sem a realização de um concurso incondicional). Tal significa, nomeadamente, que o Município considerava que a avaliação da OPAK tinha sido efectuada «por forma a estabelecer o valor de mercado, com base em indicadores de mercado e critérios de avaliação de aceitação geral» e «previamente às negociações de venda». O Município alegou ainda que a diferença entre o preço de venda (715 milhões de NOK) e a avaliação da OPAK (740 milhões de NOK) estava em conformidade com a alínea b) do Capítulo 18 B.2.2 (Margem) das Orientações relativas aos auxílios estatais (17).

Em terceiro lugar, o Município considerou existirem fundamentos para encarar a nova avaliação do FIGA/Nortakst, que estimara os bens em 1 055 milhões de NOK, com bastante cepticismo. O Município declarou que o FIGA/Nortakst baseara a sua avaliação num aumento anual dos preços dos imóveis de 4 % ao longo do período subsequente de 10 anos; contudo, os preços caíram 5,2 % entre o segundo trimestre de 2002 e o segundo trimestre de 2003. O Município considerou que a avaliação do FIGA/Nortakst não era fiável.

Em quarto lugar, o Município considerava que o Órgão de Fiscalização não definira o mercado relevante da habitação para arrendamento nem entendia como o Órgão de Fiscalização concluíra que a Fredensborg Boligutleie ANS concorria, efectiva ou potencialmente, com empresas semelhantes na Noruega ou noutros Estados do EEE.

5. Observações de terceiros

A decisão de dar início ao procedimento formal de investigação foi publicada em 4 de Dezembro de 2003. O Órgão de Fiscalização recebeu observações de terceiros a respeito dessa decisão. Por carta de 19 de Dezembro de 2003, recebida e registada pelo Órgão de Fiscalização em 5 de Janeiro de 2004 (Doc. n.o 03-8980 A), a Fredensborg (compradora) apresentou as suas observações. A Fredensborg referiu-se a uma carta anterior, de 18 de Fevereiro de 2003, recebida e registada pelo Órgão de Fiscalização em 20 de Fevereiro de 2003 (Doc. No: 03-1040 A), através da qual tinham sido apresentadas as duas novas avaliações a seguir descritas.

— Relatório elaborado pela BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS

A BER, Bygg og eiendomsrevisjon AS (a seguir designada «BER»), representada por Arnt K. Svendsen, tinha sido convidada pela Fredensborg a fazer a sua avaliação do lote e a comentar as avaliações da Catella, da OPAK e do FIGA. O relatório da BER foi apresentado em 13 de Janeiro de 2003.

A avaliação da BER baseou-se em três cenários distintos:

Rendibilidade do investimento com base nas habitações para arrendamento: 630 milhões de NOK Rendibilidade do investimento com base num arrendamento de 10 anos, seguido de vendas individuais ao longo de um período de três anos: 796,5 milhões de NOK Rendibilidade do investimento com base num arrendamento de 10 anos, seguido de vendas individuais de todos os apartamentos no décimo primeiro ano: 851,5 milhões de NOK Média: 759,3 milhões de NOK

A BER concluía que o valor de mercado se situava entre 700 e 800 milhões de NOK.

A BER analisou igualmente as três avaliações anteriores da Catella, da OPAK e do FIGA. Segundo a BER, o valor estimado pela Catella era teórico e baseava-se no pressuposto de que todos os apartamentos seriam arrendados ao preço de mercado a partir do primeiro dia. Segundo a BER, a avaliação da OPAK não considerou o facto de as rendas estarem 50 % abaixo do preço normal de mercado no momento do concurso. Além disso, os cálculos não tinham em conta as perdas futuras decorrentes dos contratos em vigor a preços inferiores aos de mercado, os prejuízos inerentes à perda de rendas durante a fase de renovação dos imóveis e os lucros ou riscos do projecto. Segundo a BER, a avaliação FIGA/Nortakst também era uma avaliação teórica que se baseara no pressuposto da continuidade da exploração: não tinham sido considerados os riscos nem os lucros do projecto, o que não reflectia a forma como os proponentes normalmente actuam neste tipo de mercado. Não tinham sido calculados, nomeadamente, o nível técnico dos bens e as perdas de rendas durante a fase de renovação.

— Relatório elaborado pela Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS

Em Novembro de 2002, a Fredensborg solicitou à Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS (a seguir designada «Agdestein»), representada por Pål Agdestein, que analisasse e comentasse as três avaliações acima mencionadas e se pronunciasse sobre o valor do lote. Pål Agdestein trabalhara anteriormente para a Catella e tinha sido o responsável pelo relatório apresentado por essa empresa. A Agdestein apresentou o seu relatório à Fredensborg em 17 de Fevereiro de 2003.

A Agdestein analisou pormenorizadamente os três relatórios anteriores e identificou alguns pressupostos que, no seu entender, deviam ser corrigidos. Com base nos novos pressupostos «corrigidos», a Agdestein concluiu que o valor ajustado do relatório Catella era de 744 milhões de NOK, o do relatório OPAK 560 milhões de NOK e o do relatório FIGA/Nortakst 560 milhões de NOK (ou 760 milhões de NOK, caso se mantivesse a avaliação da divisão em fracções em 200 milhões de NOK) (18).

A Agdestein concluiu que o valor de mercado do lote (em Maio de 2001) se situava entre 670 e 800 milhões de NOK.

A Fredensborg considerou que, como o preço que pagara se situava num ponto intermédio das diferentes avaliações, era possível defender que tinha pago o preço de mercado. A Fredensborg considerou importante salientar a diferença entre um valor teórico correspondente ao melhor dos cenários, considerando a implementação e realização bem sucedidas de um projecto imobiliário, e a disponibilidade de um investidor para assumir compromissos relativos a um projecto específico que implica, em grande medida, um risco. A Fredensborg considerou que este risco não tinha sido tido em conta nas avaliações FIGA/Nortakst e Catella.

6. Reacção das Autoridades norueguesas às observações de terceiros

Por carta de 5 de Março de 2004 (Caso n.o 258313), o Órgão de Fiscalização enviou às Autoridades norueguesas as observações da Fredensborg, convidando-as a pronunciar-se no prazo de um mês.

Por carta de 23 de Março de 2004 da Missão da Noruega junto da União Europeia, que remetia uma carta de 22 de Março de 2004 do Ministério do Comércio e da Indústria, ambas recebidas e registadas em 24 de Março de 2004 (Caso n.o 260564), as Autoridades Norueguesas solicitaram ao Órgão de Fiscalização que aceitasse a apresentação das observações norueguesas até 10 de Maio de 2004. As Autoridades norueguesas fizeram referência a uma conciliação pendente entre o Ministério da Saúde e o Município de Oslo sobre a propriedade dos apartamentos. A carta de 22 de Março de 2004 do Ministério do Comércio e da Indústria foi igualmente enviada por fax nesse dia, tendo sido recebida e registada na mesma data (Caso n.o 260191).

Por carta de 25 de Março de 2004, o Órgão de Fiscalização concedeu a prorrogação do prazo até 10 de Maio de 2004 (Caso n.o 260732).

Por fax de 23 de Abril de 2004, recebido e registado no mesmo dia (Caso n.o 279122), o Ministério do Comércio e da Indústria enviou uma cópia do acordo («Protokoll») celebrado entre o Município de Oslo e o Estado norueguês sobre a propriedade dos apartamentos do hospital.

Por carta de 13 de Maio de 2004 da Missão da Noruega junto da União Europeia, remetendo uma carta de 10 de Maio de 2004 do Ministério do Comércio e da Indústria, ambas recebidas e registadas em 15 de Maio de 2004 (Caso n.o 281488), as Autoridades norueguesas declararam não ter comentários a fazer a respeito das observações de terceiros recebidas pelo Órgão de Fiscalização. A carta de 10 de Maio de 2004 do Ministério do Comércio e da Indústria foi igualmente enviada nesse dia por fax e foi recebida e registada em 11 de Maio de 2004 (Caso n.o 281014).

7. Relatório de Eirik Holm AS

Em 2004, o Órgão de Fiscalização contratou Eirik Holm AS (a seguir designada «E. Holm») para realizar um estudo sobre o valor de mercado dos 1 744 apartamentos vendidos pelo Município de Oslo. O contrato referia-se ao facto de, durante o procedimento, o Órgão de Fiscalização ter recebido 5 avaliações/relatórios cujas conclusões eram de tal forma divergentes que subsistiam dúvidas quanto ao facto de o preço de venda (715 milhões de NOK) corresponder ao valor de mercado. Por conseguinte, o Órgão de Fiscalização pretendia determinar claramente se as avaliações/estimativas anteriores se baseavam em princípios de aceitação geral para a avaliação de imóveis e o grau de razoabilidade dos pressupostos e da margem discricionária utilizados nos cálculos. O Órgão de Fiscalização pretendia igualmente que fosse avaliada a forma como o processo de venda afectara o preço de venda.

E. Holm é um engenheiro especialista independente com uma longa experiência no mercado imobiliário em Oslo. Para executar o contrato, E. Holm contratou os serviços de Trygve Fossen, engenheiro especialista, e Sven P. Meyer, engenheiro, ambos avaliadores com uma vasta experiência. Além disso, Johan Hveding, advogado do escritório de advogados Grette DA, prestou assistência para as questões relativas aos contratos de arrendamento.

O relatório apresentado por E. Holm em 24 de Fevereiro de 2005 foi recebido e registado pelo Órgão de Fiscalização em 1 de Março de 2005 (Caso n.o 311859).

7.1. Avaliações/relatórios anteriores

O estudo realizado por E. Holm sobre as cinco avaliações/relatórios anteriores revelou, nomeadamente, métodos de cálculo distintos e estimativas divergentes das rendas no mercado, dos custos/necessidades de renovação e dos lucros potenciais decorrentes da divisão em fracções. E. Holm identificou igualmente erros factuais directos, omissões de informação e avaliações/levantamentos dos bens, em geral, superficiais. Depois das correcções dos erros factuais óbvios, continuaram a registar-se grandes discrepâncias entre as avaliações que foram atribuídas a divergências nas análises e nos princípios aplicados. E. Holm observou que esse facto, per se, não é anormal quando é feita mais do que uma avaliação e que era previsível que os desvios fossem mais pronunciados no caso em apreço devido ao carácter único do lote à venda, não existindo nenhum material histórico de referência em qualquer outro ponto do país. Assim, E. Holm concluiu que a utilidade da aplicação das avaliações no contexto a que se destinam é limitada. E. Holm formulou as seguintes conclusões sobre as diferentes avaliações, por referência às suas próprias verificações e presunções:

— Avaliação Catella

A Catella realizou uma inspecção superficial utilizando uma avaliação anterior (1999-2000). A nova avaliação deve ser considerada uma actualização da primeira. Foi realizada uma inspecção exterior com uma amostragem aleatória das áreas interiores. No entender de E. Holm, devia ter sido efectuada uma inspecção/avaliação minuciosa para assegurar uma melhor base de avaliação. E. Holm concluiu que o resultado da avaliação era excessivamente elevado, nomeadamente pelos seguintes motivos: o nível das rendas no mercado tomado como base era, segundo E. Holm, 10 % superior ao valor real; os contratos de arrendamento em vigor e o facto de, durante alguns anos, as rendas reais serem bastante inferiores às rendas no mercado não tinham sido tomados em consideração pela Catella; a percentagem de apartamentos arrendados em qualquer altura era excessivamente optimista (haveria sempre vagas devido a mudanças de inquilinos, etc.) e os custos iniciais de renovação eram demasiado baixos (cerca de 60 milhões de NOK). E. Holm referiu-se igualmente a um bem integrado no lote que tinha sido posteriormente retirado e ao facto da Catella não ter tido em conta as limitações decorrentes da cláusula «tal qual», prevista no contrato, que desvalorizavam os bens.

— Avaliação OPAK

A OPAK efectuou inspecções exteriores à maior parte dos imóveis mas só inspeccionou o interior de dez apartamentos/estúdios. Segundo E. Holm, tal é insuficiente para estabelecer correctamente o valor das renovações e da manutenção. No seu entender, deviam ter sido inspeccionados todos os imóveis, com uma inspecção mais minuciosa das áreas interiores, de modo a obter uma melhor base para as estimativas. E. Holm concluiu, nomeadamente, que as rendas no mercado tinham sido subestimadas e que, em contrapartida, tinha sido sobrestimado o ritmo a que as rendas podiam ser actualizadas para o valor de mercado. A avaliação do valor potencial decorrente da divisão em fracções baseou-se numa área susceptível de ser vendida muito pequena, o que se traduziu num valor acrescentado muito reduzido, tendo os custos de renovação inicial sido subestimados em cerca de 30 milhões de NOK. E. Holm conclui que estes factores influenciaram o resultado da avaliação quer positiva quer negativamente, sendo, por conseguinte, difícil estimar o seu efeito líquido.

— Avaliação FIGA/Nortakst

E. Holm referiu-se ao facto de ter sido declarado que o FIGA/Nortakst tinha realizado inspecções/levantamentos de um número suficiente de apartamentos para completar a missão que lhe havia sido confiada. Contudo, não foram comunicadas informações sobre a dimensão e o alcance de tais inspecções/levantamentos. E. Holm defende, em especial, que os lucros potenciais da divisão em fracções foram largamente sobrestimados, uma vez que o método de cálculo do valor dessa divisão era inaceitável, nomeadamente com base no valor técnico e devido ao pressuposto de que o valor de venda registaria um forte aumento anual. E. Holm declara que considera esses cálculos irrelevantes para determinar o valor da venda e o potencial da divisão em fracções. Além disso, salienta que os rendimentos provenientes das rendas dos dois imóveis tinham sido indevidamente incluídos até 2008; nos cálculos, tinham sido utilizadas rendas de mercado um pouco acima do valor real e ignorados os custos de renovação necessários (que E. Holm estimou bastante acima dos apresentados pelo FIGA/Nortakst); acrescentou que não era realista fazer cálculos com base na venda de todos os fogos (apartamentos) no mesmo ano e que não tinha sido reconhecido que a cláusula «tal qual» inscrita nos contratos produziria um efeito de desvalorização dos bens. A conjugação destes factores aponta para uma sobreavaliação do valor de mercado.

— BER

A BER não procedeu a inspecções ou levantamentos dos imóveis, baseando as suas conclusões nas avaliações e conclusões que já tinham sido apresentadas pela Catella, pela OPAK e pelo FIGA/Nortakst, bem como na aplicação do seu próprio saber-fazer. As conclusões de E. Holm sobre o relatório BER são as seguintes: os custos operacionais dos proprietários eram excessivamente elevados; a BER não realizou inspecções ou levantamentos dos imóveis, o que pode ter consequências quer para as estimativas dos custos da renovação inicial quer para a determinação da renda de mercado; foram utilizados valores errados para os rendimentos actualmente gerados pelas rendas (56 milhões de NOK em vez de 42,5 milhões de NOK por ano); o prazo previsto para aumentar as rendas actualmente praticadas para os níveis de mercado era insuficiente. A soma destas discrepâncias conduziu à sobreavaliação dos bens, principalmente devido ao facto de o fluxo dos rendimentos provenientes das rendas ser excessivamente elevado.

— Agdestein

No entender de E. Holm, Agdestein, anteriormente ao serviço da Catella e, na altura, responsável pelas avaliações, apresentou um relatório completo sobre as avaliações da Catella, da OPAK e do FIGA/Nortakst. Nas observações que formula a esse respeito, Agdestein apresenta uma estimativa das alterações que considera necessárias para obter resultados mais correctos. Estas correcções reflectem erros factuais eventualmente decorrentes da ausência de informações no momento da realização da avaliação, a insuficiente tomada em consideração da situação real e erros e enganos directos, etc., bem como desvios de magnitude variável relativamente às suas próprias estimativas. E. Holm considerou que o relatório combina correcções objectivas e concretas com princípios e estimativas mais subjectivos.

7.2. Avaliação do valor de mercado do lote apresentada por E. Holm

A avaliação de E. Holm baseou-se em todos os documentos que foram apresentados ao Órgão de Fiscalização pelas Autoridades norueguesas. O quadro sinóptico elaborado pelo Município e integrado no prospecto e no contrato de venda foi a principal fonte de dados sobre os bens. Além disso, Holm recebeu informações sobre os contratos de arrendamento relativos a imóveis ligados a dois dos hospitais (Ullevål e Aker), especialmente sobre o número de contratos por tempo indeterminado.

Para apurar o estado técnico dos imóveis e as suas necessidades de renovação do modo mais exacto possível, foram realizadas inspecções/levantamentos do exterior e interior de todos os prédios que contaram com a participação do pessoal do hospital. Foram inspeccionados cerca de 70 apartamentos de todos os tipos e em estado variável. Além disso, foram obtidas estatísticas sobre as rendas e as vendas relativas a 2001 que serviram de base para avaliar os níveis das rendas no mercado e calcular o potencial da divisão em fracções. Todas as avaliações, cálculos e estimativas basearam-se, na medida do possível, no primeiro trimestre de 2001, sem ter em conta os preços e a evolução do mercado posteriores a essa data.

E. Holm avaliou o lote em 752 772 286 NOK. Este resultado foi obtido da seguinte forma (todos os montantes são reportados aos valores de 2001):

Valor dos rendimentos das rendas entre meados de 2001 e meados de 2011: 465 882 460 NOK + Valor líquido da divisão em fracções e dos rendimentos das rendas em 2001: 470 676 826 NOK – Deduções relativas a direitos reais de garantia e limitações contratuais: 30 000 000 NOK – Deduções relativas à renovação inicial no período de 2001 a 2005: 153 787 000 NOK = Valor total do lote: 752 772 286 NOK

Os cálculos de E. Holm baseiam-se, nomeadamente, no facto de o direito de preferência do Município relativo ao arrendamento implicar que, durante um período de 10 anos a contar de 2001, o lote seja considerado um bem locativo que, após 2011, será vendido ao longo de um período de três anos (em fracções).

O valor dos rendimentos das rendas entre meados de 2001 e meados de 2011 corresponde ao valor capitalizado dos rendimentos reais líquidos estimados para cada ano até 2011. Prevê-se que estes rendimentos aumentem todos os anos e que atinjam os níveis de mercado em 2011 no que se refere a todos os arrendamentos. Este aumento resulta da combinação de um aumento da percentagem de apartamentos arrendados para 95 % (definida como taxa de ocupação plena), um aumento para o preço de mercado em 2005 no que se refere aos contratos a termo, um aumento do nível médio das rendas em 2006 e das rendas de mercado para os contratos a tempo indeterminado em 2011. Foi prevista uma dedução para alguns casos de apartamentos não arrendados devido à renovação dos fogos.

O valor líquido da divisão em fracções e dos rendimentos das rendas em 2001 resulta de três factores: a) o valor da divisão em fracções/venda em 2011, que surge no período de 2011 a 2014 e se reporta a 2001; b) o valor capitalizado do fluxo adicional dos rendimentos das rendas das áreas indivisas, que se reporta a 2001; e c) as deduções relativas aos custos de renovação/melhoramentos necessários para atingir o nível exigido para a divisão em fracções, incorridos em 2011-2013 e que se reportam a 2001.

As deduções relativas a direitos reais de garantia e limitações contratuais estão relacionadas com o ponto 8 – a cláusula «tal qual» – do contrato celebrado entre o Município de Oslo e a Fredensborg. E. Holm considerou que esta cláusula representava um risco para o comprador, especialmente relevante tendo em conta as informações sobre os imóveis ao dispor do Município e desconhecidas do comprador, como as que se referem aos contratos de arrendamento, aos rendimentos das rendas, às especificações de área e, não menos importante, as informações sobre o estado técnico dos imóveis. E. Holm considerou razoável presumir que a cláusula «tal qual» tem algum impacto financeiro. Face às dimensões do lote, E. Holm estimou a dedução do valor decorrente dessa cláusula em 30 milhões de NOK, ou seja, cerca de 4 % do valor estimado do lote.

As deduções relativas à renovação inicial no período de 2001 a 2005 correspondem ao custo das obras necessárias para poder arrendar os fogos ao preço de mercado. Os custos foram incorridos entre 2001 e 2005 e foram deduzidos ao valor de 2001.

E. Holm realizou igualmente uma «análise de sensibilidade» para examinar o efeito de diferentes pressupostos na determinação do preço. A análise revelou, nomeadamente, que se o preço estimado por metro quadrado dos apartamentos destinados à venda, dez anos após a aquisição, fosse de 24 000 NOK, e não de 26 000, montante que servira de base para o cálculo do valor, este «ajustamento», per se, implicaria uma redução do valor do lote de 753 para 720 milhões de NOK. Uma diminuição adicional de, por exemplo, 2 % dos rendimentos das rendas implicaria uma redução do valor do lote para um montante inferior ao preço de venda. Por conseguinte, E. Holm conclui que o preço de venda de 715 milhões de NOK se aproxima de tal modo da sua avaliação que, atendendo às margens de incerteza, é possível defender que corresponde ao «preço correcto», ou seja, o preço de mercado.

E. Holm estudou igualmente o processo de venda e os seus efeitos sobre o preço de venda. E. Holm considerou, nomeadamente, que as Orientações do Órgão de Fiscalização não tinham sido escrupulosamente respeitadas, questionando, em especial, o curto período de implementação e de exposição inicial no mercado. No entanto, E. Holm concluiu que, considerados todos os factores, somos de opinião de que o vendedor dispôs de um número suficiente de interessados para que o concurso fosse genuíno e o preço obtido «correcto e justo». Contudo, não existem verdades absolutas nesta matéria. Uma venda executada dois meses antes ou dois meses depois poderia ter produzido um resultado totalmente distinto. O interesse do comprador e a sua vontade de adquirir o objecto são os elementos determinantes do preço mas, como se sabe, a motivação pode variar.

Convém referir que, se os imóveis tivessem sido vendidos em fracções individuais, o preço de venda teria sido, muito provavelmente, superior. Nesse caso, o vendedor teria sido forçado a colocar os bens no mercado ao ritmo a que este conseguisse absorver os blocos residenciais e, por conseguinte, as perspectivas de rendimentos teriam sido completamente diferentes. Esta hipótese não será considerada porque é meramente teórica.

Em conclusão, o vendedor obteve muito provavelmente o preço de venda num verdadeiro concurso no mercado norueguês, ou seja, um preço próximo do que se pode classificar como correcto e justo. Por definição, não é possível definir um preço de mercado para um lote deste tipo e não existem vendas anteriores que possam servir de referência. O preço alcançado deve, consequentemente, para todos os efeitos, ser considerado o preço de mercado.

8. Correspondência final com as Autoridades norueguesas

Por carta de 22 de Dezembro de 2004 (Caso n.o 303758), o Órgão de Fiscalização solicitou às Autoridades norueguesas que lhe enviasse observações complementares sobre o processo de conciliação entre o Estado e o Município de Oslo, o seu parecer sobre a possibilidade de a venda conter elementos de auxílio estatal e informações mais pormenorizadas sobre o processo de venda. O Órgão de Fiscalização informou igualmente as Autoridades norueguesas de que tinha encarregado um perito independente, Eirik Holm AS, de avaliar, nomeadamente, as avaliações anteriormente realizadas e solicitou às referidas Autoridades uma prorrogação do prazo para adoptar uma decisão final até ao final de Fevereiro de 2005.

Por carta de 13 de Janeiro de 2005 da Missão da Noruega junto da União Europeia, remetendo duas cartas de 10 de Janeiro de 2005 do Ministério da Modernização e do Ministério da Saúde, recebidas e registadas pelo Órgão de Fiscalização em 14 de Janeiro de 2005 (Caso n.o 305352), as Autoridades norueguesas enviaram informações adicionais e aceitaram a prorrogação do prazo para a adopção de uma decisão final até ao final de Fevereiro de 2005. As cartas do Ministério da Modernização e do Ministério da Saúde foram igualmente enviadas por telecópia, em 10 de Janeiro de 2005 (Caso n.o 304852).

Por carta de 25 de Fevereiro de 2005 dirigida às Autoridades norueguesas (Caso n.o 311394), o Órgão de Fiscalização solicitou uma prorrogação do prazo para a adopção de uma decisão final até 11 de Março de 2005.

Por fax de 7 de Março de 2005 do Ministério da Modernização (Caso n.o 312289), as Autoridades norueguesas concordaram com a prorrogação do referido prazo até 11 de Março de 2005.

II. APRECIAÇÃO

1. Introdução

Como acima referido, as Autoridades norueguesas notificaram ao Órgão de Fiscalização a venda de 1 744 apartamentos para arrendamento pelo Município de Oslo à Fredensborg, ao preço de 715 milhões de NOK (aproximadamente 89 milhões de euros). O Órgão de Fiscalização decidiu dar início ao procedimento formal de investigação no que respeita à venda e convidou as partes interessadas a apresentarem as suas observações.

Com base no Capítulo 18 B das Orientações relativas aos auxílios estatais, o Órgão de Fiscalização duvidava que a venda tivesse sido realizada de modo a poder excluir automaticamente a existência de um auxílio estatal. Além disso, os resultados das avaliações dos imóveis eram bastante distintos, o que permitia ter dúvidas quanto ao facto de o preço acordado de venda reflectir o preço de mercado.

2. Processo de venda

No Capítulo 18 B das Orientações relativas aos auxílios estatais (Elementos de auxílio estatal incluídos nas vendas de terrenos e imóveis por entidades públicas) são descritos dois processos de venda que permitem aos Estados EFTA vender prédios rústicos ou urbanos de forma a excluir automaticamente a existência de auxílio estatal. Os dois processos são descritos, respectivamente no Capítulo 18 B.2.1 (Venda através de concurso incondicional) e 18 B.2.2 (Venda sem a realização de um concurso incondicional).

2.1. Venda através de concurso incondicional

O n.o 1 do Capítulo 18 B.2.1 das Orientações estabelece: Uma venda de um terreno ou de um imóvel realizada na sequência de um concurso suficientemente publicitado, de carácter geral e incondicional, comparável a uma hasta pública, ao proponente com a oferta mais alta ou ao único proponente, constitui, por definição, uma venda pelo valor de mercado, que não inclui, por conseguinte, quaisquer auxílios estatais. O facto de existir, anteriormente à realização do concurso, uma diferente avaliação do valor do terreno ou do imóvel, por exemplo, por motivos contabilísticos ou para propor uma oferta inicial mínima, é perfeitamente irrelevante.

Por oferta de venda «suficientemente publicitada» entende-se qualquer oferta que seja publicitada regularmente durante um longo período de tempo (pelo menos dois meses) na imprensa nacional, em publicações especializados ou outras publicações adequadas e através de agentes imobiliários que tenham acesso a um elevado número de adquirentes potenciais, por forma a que todos os eventuais interessados possam tomar conhecimento dessa venda. As ofertas de venda de terrenos ou imóveis especialmente importantes que, em virtude do seu elevado valor ou de outras características, sejam susceptíveis de suscitar o interesse de empresas que operam a nível europeu ou mesmo internacional, devem ser anunciadas em publicações de difusão internacional regular. Paralelamente, essas ofertas de venda devem também ser divulgadas por agências imobiliárias que operem a nível europeu ou internacional.

O processo de venda dos apartamentos não respeitou as disposições supracitadas relativas à venda através de concurso incondicional. A oferta de venda não foi publicitada regularmente durante um longo período de tempo (pelo menos dois meses). Além disso, não se pode excluir a possibilidade de uma venda com as dimensões da venda em apreço suscitar o interesse de investidores que operam a nível europeu ou mesmo internacional. A venda não foi anunciada em publicações de difusão internacional regular e nenhuma oferta foi divulgada por agências imobiliárias activas a nível europeu ou internacional.

O próprio Município de Oslo declarou (por carta de 14 de Maio de 2003) que não alegaria que o processo de venda dos apartamentos respeitara escrupulosamente as exigências estabelecidas nas Orientações. A venda dos apartamentos não fora publicitada da forma exigida no Capítulo 18 B.2.1(a) das Orientações. Em correspondência anterior (ver ponto I.1 e nota 10 supra, bem como as declarações semelhantes proferidas pelo Município referidas no ponto 2.1 supra), o Município alegou ainda que as pressões de tempo que afectaram o processo de venda poderão ter eventualmente provocado um número de concorrentes inferior ao que seria desejável, com ofertas superiores às que poderiam ter apresentado se tivessem tido mais tempo ao seu dispor.

Com base nestes factores, o Órgão de Fiscalização conclui que o processo de venda não foi conduzido em conformidade com os princípios estabelecidos no Capítulo 18 B.2.1 das Orientações relativas aos auxílios estatais.

2.2. Venda sem a realização de um concurso incondicional (avaliação por perito independente)

Quanto à venda sem a realização de um concurso incondicional, o Capítulo 18 B2.2 das Orientações relativas aos auxílios estatais prevê que deverá ser efectuada uma avaliação independente por um ou vários peritos avaliadores previamente às negociações de venda, por forma a estabelecer o valor de mercado, com base em indicadores de mercado e critérios de avaliação de aceitação geral. O preço de mercado estabelecido desta forma constituirá o preço mínimo de aquisição susceptível de ser acordado sem a concessão de auxílios estatais.

E ainda::

Por «valor de mercado» entende-se o preço pelo qual os terrenos e imóveis poderiam ser vendidos, à data da avaliação, por contrato privado celebrado entre um vendedor voluntário e um comprador independente, subentendendo-se que o bem é objecto de uma oferta pública no mercado, que as condições deste permitem uma venda regular e que se dispõe de um prazo normal para negociar a venda, tendo em conta a natureza do bem.

Por fim, o Capítulo 18 B.2.2 prevê: Se, uma vez realizados esforços razoáveis com vista à venda do terreno ou do imóvel por esse valor de mercado, se revelar impossível obter o valor fixado pelo perito, poderá ser considerada compatível com as condições de mercado uma margem de tolerância máxima de 5 % relativamente ao valor estabelecido.

Aparentemente, o Município de Oslo alega que a venda foi conduzida em conformidade com as disposições supracitadas.

O Órgão de Fiscalização discorda deste entendimento pelos seguintes motivos: em primeiro lugar, nenhuma das avaliações dos peritos efectuadas antes da venda final (ou seja, os relatórios Catella e OPAK), se basearam em indicadores de mercado e normas de avaliação de aceitação geral nem foram realizadas com uma antecedência suficiente relativamente às negociações de venda (quanto a estes aspectos, ver ponto 3.1, infra). Em segundo lugar, nenhum dos valores de mercado estabelecidos nos relatórios Catella e OPAK foi utilizado como preço mínimo de venda para a venda final. Em terceiro lugar, as Autoridades norueguesas não fundamentaram a alegação de terem realizado esforços razoáveis para vender os apartamentos pelo valor estabelecido nesses relatórios, o que teria justificado uma redução de 5 % do preço de venda.

Por conseguinte, a venda não foi realizada em conformidade com as disposições do Capítulo 18 B.2.2. das Orientações relativas aos auxílios estatais.

2.3. Procedimento a seguir quando não pode ser automaticamente excluída a existência de auxílio

Por conseguinte, conclui-se que não foi respeitado o processo de venda através de concurso incondicional nem o processo de venda com base numa avaliação de perito independente. Consequentemente, não se pode excluir a existência de um auxílio estatal. No entanto, não é possível extrair a conclusão inversa, ou seja, de que existe necessariamente um auxílio estatal quando não são respeitados os processos prescritos. Pode acontecer que, mesmo nesse caso, se considere que o preço de venda reflecte o verdadeiro valor de mercado.

Quando não são seguidos os processos prescritos, as Orientações prevêem que o Estado envolvido deve notificar a venda ao Órgão de Fiscalização, de modo a permitir-lhe determinar se existe um auxílio estatal. As Autoridades norueguesas notificaram o auxílio. Compete ao Órgão de Fiscalização concluir se a venda dos 1 744 apartamentos do hospital em Oslo contém algum elemento de auxílio estatal. Por outras palavras, o Órgão de Fiscalização deve determinar se é possível considerar que o preço de venda de 715 milhões de NOK reflecte o valor de mercado dos bens.

3. N.o 1 do artigo 61.o do Acordo EEE

Para que uma medida seja considerada um auxílio estatal na acepção do Acordo EEE tem que preencher as condições previstas no n.o 1 do artigo 61.o do Acordo, que estabelece o seguinte:

Salvo disposição em contrário nele prevista, são incompatíveis com o funcionamento do presente Acordo, na medida em que afectem as trocas comerciais entre as Partes Contratantes, os auxílios concedidos pelos Estados-Membros das Comunidades Europeias, pelos Estados da EFTA ou provenientes de recursos estatais, independentemente da forma que assumam, que falseiem ou ameacem falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções.

Tal implica que devem estar cumulativamente reunidas as condições a seguir enunciadas. O auxílio deve:

1) ser concedido pelos Estados-Membros das Comunidades Europeias, pelos Estados da EFTA ou provir de recursos estatais, independentemente da forma que assumam;

2) falsear ou ameaçar falsear a concorrência;

3) favorecer certas empresas ou certas produções (ou seja, a medida deve conferir uma vantagem a um beneficiário específico); e

4) afectar as trocas comerciais entre as Partes Contratantes.

A primeira condição refere-se a todos os auxílios financiados através de recursos públicos, incluindo os auxílios concedidos por organismos regionais ou locais. A noção de recursos estatais é bastante vasta e inclui, nomeadamente a assistência financeira concedida pelas autoridades regionais e locais (19). Por conseguinte, é claro que os auxílios concedidos pelo Município de Oslo são abrangidos pela noção de «recursos estatais». Presumindo que se reúnem as outras três condições previstas no n.o 1 do artigo 61.o, a venda por um valor inferior ao valor de mercado de prédios públicos, rústicos ou urbanos, pelo Município de Oslo, implica a concessão de um auxílio estatal ao comprador.

No caso em apreço, qualquer auxílio concedido à Fredensborg favoreceria essa empresa e seria, dessa forma, específico. Além disso, para ser qualificada como auxílio estatal, a venda dos apartamentos deve conferir uma vantagem à Fredensborg. A venda representaria uma vantagem e, consequentemente, implicaria um auxílio estatal se os apartamentos tivessem sido vendidos por um valor inferior ao valor de mercado. Só será necessário determinar se se verificou uma distorção da concorrência e se as trocas comerciais entre os Estados-Membros foram afectadas se a venda à Fredensborg tiver sido efectuada por um valor inferior ao valor de mercado.

3.1. O preço final de venda reflecte o valor de mercado?

As diversas avaliações do valor de mercado dos apartamentos produziram resultados distintos. O preço indicado mais baixo é de 670 milhões de NOK e o mais alto de 1 143 milhões de NOK. À luz destes resultados divergentes, o Órgão de Fiscalização considera necessário examinar pormenorizadamente as referidas avaliações para determinar qual reflecte melhor o valor de mercado dos apartamentos.

A primeira avaliação, apresentada pela Catella em 30 de Março de 2001, estabelece um valor de 1 143 milhões de NOK. Segundo o Município, esta avaliação incluiu bens imobiliários que não eram abrangidos pela venda. Este factor inflacionou o valor final. O Órgão de Fiscalização regista igualmente que a inspecção dos bens parece ter sido bastante superficial, utilizando uma avaliação anterior o que poderá, entre outros motivos, ter conduzido a uma subestimação dos custos de renovação. Além disso, as obrigações contratuais que limitam a possibilidade de aumentar as rendas não foram suficientemente tidas em conta, o que se traduz na sobreavaliação dos rendimentos. A própria empresa declarou que a avaliação não estava em conformidade com as normas de avaliação estabelecidas. De acordo com o agente de vendas, Akershus Eiendom, e com o Município de Oslo, não era possível considerar que o valor estimado reflectia o valor de mercado. O Órgão de Fiscalização concorda com esta afirmação. Além disso, o impacto da cláusula «tal qual» não foi avaliado pela Catella. À luz destas deficiências, o Órgão de Fiscalização conclui que a avaliação Catella não pode ser utilizada como base sólida para estabelecer o valor de mercado.

A segunda avaliação, realizada pela OPAK e apresentada em 26 de Abril de 2001, estimou o valor em 795 milhões de NOK. É importante registar que, apesar de ter realizado uma inspecção exterior da maioria dos imóveis, a OPAK não inspeccionou todos os imóveis. Além disso, só foram inspeccionados 10 dos 1 744 apartamentos. No que respeita à avaliação da OPAK, já foi acima salientado que uma inspecção inadequada dos bens, relativa apenas a alguns imóveis e a 10 dos 1 744 apartamentos, não pode ser considerada uma base adequada para avaliar os bens e é insuficiente para estimar os valores correctos relativos à renovação e manutenção. Além disso, não foram suficientemente tidas em conta certas limitações contratuais. Apesar de alguns destes elementos se compensarem mutuamente, o Órgão de Fiscalização não pode concluir que a avaliação da OPAK se baseia em pressupostos suficientemente precisos. Por fim, a revisão da referida avaliação foi concluída já depois de o contrato ter sido assinado.

No que respeita à avaliação FIGA/Nortakst, parece que a inspecção dos bens foi adequada, apesar de tal não resultar claramente da leitura do relatório. A estimativa dos lucros decorrentes de uma posterior divisão dos apartamentos em fracções parece largamente sobrestimada por diversos motivos. Os preços de venda baseiam-se nos designados valores técnicos (custo de imóveis novos, deduzido do valor correspondente à vetustez e uso) e não na renda de mercado estabelecida. Não é razoável presumir que os preços dos apartamentos em segunda mão serão tão altos como os que se baseiam nos cálculos do valor técnico. Além disso, os valores técnicos estão inflacionados porque se presume que aumentarão a um ritmo superior às previsões razoáveis para a inflação. Não foi feita qualquer redução decorrente da cláusula «tal qual» prevista no contrato. Além disso, algumas rendas actuais estão sobrestimadas, de acordo com o estipulado nos contratos de arrendamento em vigor. Os custos de renovação parecem largamente subestimados e também parece irrealista esperar que todos os apartamentos sejam vendidos no mesmo ano. Com bases nestes elementos, o Órgão de Fiscalização tem dúvidas quanto ao facto de a avaliação FIGA/Nortakst reflectir o valor de mercado.

Na opinião do Órgão de Fiscalização, à semelhança de outros avaliadores, a BER não considerou suficientemente nos seus cálculos o tempo necessário para adaptar as rendas ao nível de mercado e sobrestimou a renda real para 2001. No entanto, este factor pode ser parcialmente compensado por uma estimativa relativamente elevada dos custos de exploração dos proprietários. A BER não efectuou qualquer inspecção dos imóveis. Por conseguinte, o nível de fiabilidade do valor de mercado apresentado neste relatório também suscita dúvidas.

Agdestein não inspeccionou os imóveis mas estudou as outras avaliações realizadas pela Catella (na qual esteve envolvido), pela OPAK e pelo FIGA/Nortakst. Nas observações que formulou sobre estas avaliações, indicou várias deficiências, como erros directos, referindo que existiam informações que não estavam disponíveis no momento em que foram realizadas as avaliações anteriores.

E. Holm estima que o valor de mercado dos apartamentos é de, aproximadamente, 753 milhões de NOK. E. Holm procedeu a inspecções exteriores e interiores de todos os imóveis. Foram inspeccionados cerca de 70 apartamentos do lote com a participação do pessoal dos hospitais e recolhidas informações do pessoal técnico. Como foi assegurado apenas um nível mínimo de manutenção entre 2001 e o momento da realização da inspecção, no início de Janeiro de 2005, E. Holm considera que as informações recolhidas são representativas da situação em 2001. Foram feitas estimativas pormenorizadas dos custos das benfeitorias (janelas, varandas, casas de banho, etc.). As presunções relativas à evolução das rendas, ao potencial económico da divisão em fracções e da venda de parte do lote no futuro parecem razoáveis à luz, nomeadamente, dos factores contratuais ligados ao arrendamento e da evolução futura do mercado da habitação. O método de cálculo do valor actual dos fluxos futuros de rendimentos e despesas baseia-se em princípios bem estabelecidos e na utilização de uma taxa de desconto próxima da utilizada nas restantes avaliações. O Órgão de Fiscalização não vê motivos para questionar a metodologia aplicada por E. Holm nem as presunções utilizadas para determinar o valor de mercado, tendo presente que tais presunções implicam sempre algum grau de incerteza.

3.2. Pode concluir-se que o preço final de venda foi inferior ao valor de mercado?

À luz do acima exposto, não é possível concluir que, por definição, uma única estimativa represente o valor de mercado que um comprador estaria disposto a aceitar. Depois de testado o mercado, é possível estabelecer um valor de mercado aceitável, dentro de uma margem razoável. Segundo o Órgão de Fiscalização, não é fácil determinar a amplitude dessa margem que, provavelmente, variará caso a caso. É necessário ter presente que a transacção em apreço se caracterizou por determinadas especificidades referentes à dimensão do objecto da venda, às obrigações contratuais, à futura divisão em fracções e à venda dos apartamentos.

Conforme indicado supra, as avaliações efectuadas em situações como o caso em apreço, baseiam-se em diversos parâmetros incertos, o que é nomeadamente ilustrado por uma análise de sensibilidade a que E. Holm fez referência, que revela a forma como diferentes pressupostos podem influenciar o preço de forma substancial.

A análise de sensibilidade demonstra que, se o preço estimado por metro quadrado dos apartamentos que deverão ser vendidos dez anos após a aquisição tivesse sido 24 000 NOK e não 26 000, como presumido para efeitos do cálculo do valor, este ajustamento, per se, implicaria uma redução do valor do lote de 753 para 720 milhões de NOK. Uma variação de 50 pontos de base na taxa de rendimento adoptada produziria um resultado da mesma magnitude. Uma diminuição adicional de, por exemplo, 2 % dos rendimentos das rendas implicaria uma redução do valor do lote para um montante inferior ao preço de venda.

À luz destas incertezas, não é possível identificar com um nível suficiente de fiabilidade um elemento de auxílio na transacção. O concurso organizado pelo Município de Oslo e conduzido pela Akershus demonstra também que o preço final de venda se poderá situar dentro de uma margem razoável. Foram contactadas seis empresas, tendo outras nove contactado a Akershus por iniciativa própria. Foram apresentadas seis propostas. Entre os proponentes, contavam-se investidores profissionais e empresas imobiliárias. As duas propostas finais foram de 690 e 735 milhões de NOK. Apesar de não ser conforme com o disposto nas Orientações relativas aos auxílios estatais (ver supra), o concurso permite que se tenha uma noção do montante que o mercado norueguês estava disposto a oferecer pelos bens em causa. Este «teste do mercado» e o seu resultado revelam, em certa medida, a margem razoável em que se pode situar o preço de mercado.

Por conseguinte, o Órgão de Fiscalização considera que o preço de venda do bem em apreço, de 715 milhões de NOK, se situa numa margem razoável relativamente ao valor de 753 milhões de NOK, estimado por E. Holm.

4. Conclusão

O Órgão de Fiscalização não pode determinar que a venda de 1 744 apartamentos hospitalares efectuada pelo Município de Oslo à Fredensborg envolveu um auxílio estatal na acepção do n.o 1 do artigo 61.o do Acordo EEE.

O Município de Oslo alegou que mesmo que o preço fosse considerado inferior ao valor de mercado, a venda não constituía um auxílio na acepção do n.o 1 do artigo 61.o do Acordo EEE porque o mercado em que a Fredensborg opera não contém elementos de comércio transfronteiras. Visto ter concluído pela impossibilidade de determinar que a venda em apreço não foi efectuada pelo valor de mercado, o Órgão de Fiscalização considera não haver motivo para examinar os efeitos nas trocas comerciais e na concorrência.

ADOPTOU A PRESENTE DECISÃO:

1) As condições da venda proposta, de 1 744 apartamentos para arrendamento, pelo Município de Oslo à Fredensborg Boligutleie ANS não constituem um auxílio estatal na acepção do n.o 1 do artigo 61.o do Acordo EEE.

2) O procedimento formal de investigação é encerrado.

3) A Noruega é a destinatária da presente decisão.

4) A presente decisão apenas faz fé em língua inglesa.

Feito em Bruxelas, em 11 de Março de 2005. Pelo órgão de Fiscalização da EFTA Hannes HAFSTEIN Presidente Einar M. BULL Membro do Colégio

(1) A seguir designado «o Acordo EEE».

(2) A seguir designado «o Acordo que cria um Órgão de Fiscalização e um Tribunal».

(3) Regras processuais e materiais no domínio dos auxílios estatais (Orientações relativas aos auxílios estatais), adoptadas e emitidas pelo Órgão de Fiscalização da EFTA em 19 de Janeiro de 1994 e publicadas no Jornal Oficial L 231 de 3.9.1994. As Orientações foram revistas pela última vez em 15 de Dezembro de 2004.

(4) Decisão n.o 113/03/COL. A decisão de dar início ao procedimento formal de investigação foi publicada no Jornal Oficial C 294 de 4.12.2003, p. 13, e no Suplemento EEE n.o 61 de 4.12.2003, p. l.

(5) Ot.prp. nr 66 (2000-2001) Om lov om helseforetak mm. (helseforetaksloven). A proposta de lei foi apresentada ao Parlamento em 6 de Abril de 2001.

(6) NOK/EUR=7,9952 em Maio de 2001, de acordo com o Banco Central da Noruega.

http://www.norges-bank.no/stat/valutakurser/kurs_mn1.html

(7) Em especial, no anexo 1 da carta de 15 de Junho de 2001 do Ministério do Comércio e da Indústria: carta de 5 de Junho de 2001 do Município de Oslo ao Ministério do Comércio e da Indústria.

(8) A frase pertinente em norueguês é: Oslo Kommune er av den oppfatning at salget e r innenfor rammen av de krav som stilles i ESAs retningslinjer.

(9) Para informações mais pormenorizadas sobre o processo de venda e as avaliações, consultar o ponto 2 infra.

(10) A frase pertinente em norueguês é: Dette tidspresset kan ha ført til at kretsen av interesserte ble mindre enn ønskelig, og/eller at kjøperne la inn lavere bud enn de ville gjort i en situasjon med bedre tid.

(11) Em norueguês, lê-se: Denne «portøfaljetakst» følger ikke Norges Takseringsforbunds instruks for boligtaksering. Den er gjort på et generelt og relativt overfladisk grunnlag.

(12) Venda de 40 000 m2 (divisão em fracções), num prazo de 10 anos, em valores líquidos actuais.

(13) A carta consta do anexo 20 da notificação de 7 de Fevereiro de 2003.

(14) Em norueguês, lê-se: «Verdivurderingen foretatt av OPAK kan slik vi ser det ikkesies å tilfredsstille de krav som stilles til takst i ESAs retningslinjer.».

(15) Em norueguês, é utilizada a palavra takstnemd.

(16) Ver nota 4.

(17) A alínea b) do Capítulo 18B.2.2 estabelece, nomeadamente o seguinte: Se, uma vez realizados esforços razoáveis com vista à venda do terreno ou do imóvel por esse valor de mercado, se revelar impossível obter o valor fixado pelo perito, poderá ser considerada compatível com as condições de mercado uma margem de tolerância máxima de 5 % relativamente ao valor estabelecido.

(18) A divisão em fracções significa que os apartamentos são colocados à venda e não arrendados.

(19) Ver, por exemplo, o Acórdão do TJCE 78/76, Steinike und Weilig contra Alemanha, Col. 1977, p. 595 ou 248/84, Alemanha contra Comissão Col. 1987, p. 4013, ponto 17.