PT Jornal Oficial da União Europeia L 269/53

DECISÃO DO ÓRGÃO DE FISCALIZAÇÃO DA EFTA

N.o 081/17/COL

de 26 de abril de 2017

que encerra o procedimento formal de investigação relativo a um eventual auxílio estatal concedido sob a forma de arrendamento de terrenos e bens imóveis na área de Gufunes (Islândia) [2017/1911]

O ÓRGÃO DE FISCALIZAÇÃO DA EFTA (a seguir designado «Órgão de Fiscalização»),

Tendo em conta:

o Acordo sobre o Espaço Económico Europeu («Acordo EEE»), nomeadamente o artigo 61.o e o Protocolo n.o 26,

o Acordo entre os Estados da EFTA relativo à criação de um Órgão de Fiscalização e de um Tribunal de Justiça (a seguir designado «Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal»), nomeadamente o artigo 24.o,

o Protocolo n.o 3 do Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal («Protocolo n.o 3»), nomeadamente a parte I, artigo 1.o, e a parte II, artigo 7.o, n.o 2, e artigo 13.o,

tendo convidado as partes interessadas a apresentarem as suas observações nos termos das referidas disposições (1), e tendo em conta essas observações,

Considerando o seguinte:

I. FACTOS

1. PROCEDIMENTO

(1) Por mensagem de correio eletrónico de 2 de abril de 2014, a entidade Gámaþjónustan hf. («autor da denúncia») denunciou ao Órgão de Fiscalização um auxílio estatal concedido pelo município de Reiquiavique, na Islândia («o município»), à empresa Íslenska Gámafélagið («ÍG»), sob a forma de arrendamento de terrenos e de bens imóveis na zona de Gufunes, em Reiquiavique, alegadamente abaixo do preço do mercado (2).

(2) Após exame preliminar, o Órgão de Fiscalização adotou, em 30 de junho de 2015, a Decisão n.o 261/15/COL de dar início a um procedimento formal de investigação sobre o eventual auxílio. As autoridades islandesas responderam à decisão do Órgão de Fiscalização por ofício de 1 de outubro de 2015 (3).

(3) Em 24 de setembro de 2015, a decisão do Órgão de Fiscalização de dar início ao procedimento formal de investigação foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia e no correspondente Suplemento EEE, concedendo às partes interessadas o prazo de um mês para apresentarem as suas observações sobre a posição preliminar do Órgão de Fiscalização (4).

(4) Tendo-lhe sido concedida uma prorrogação de uma semana, a ÍG apresentou observações por ofício de 29 de outubro de 2015 (5). O Órgão de Fiscalização não recebeu outras observações. Terminado o prazo de um mês para a apresentação de observações, o Órgão de Fiscalização recebeu informações de mercado enviadas pelo autor da denúncia por mensagem de correio eletrónico de 25 de novembro de 2015 (6). Por ofício de 26 de novembro de 2015 (7), o Órgão de Fiscalização reencaminhou as observações e as informações de mercado para as autoridades islandesas, às quais foi dada oportunidade de resposta. As autoridades islandesas responderam por ofício de 5 de janeiro de 2016 (8). A matéria foi também debatida entre representantes das autoridades islandesas e o Órgão de Fiscalização, numa reunião realizada em Reiquiavique, em 12 de fevereiro de 2016.

(5) Por último, o Órgão de Fiscalização recebeu informações suplementares relativas a ocorrências na zona de Gufunes, enviadas pelo autor da denúncia por mensagens de correio eletrónico de 21 de maio de 2016 (9), 27 de maio de 2016 (10) e 15 de dezembro de 2016 (11).

2. DESCRIÇÃO DA MEDIDA

2.1. A ZONA DE GUFUNES

(6) A zona de Gufunes está situada na divisão administrativa de Grafarvogur, em Reiquiavique, na Islândia. Até ao ano 2001, estava em funcionamento na zona uma fábrica de fertilizantes, a Áburðarverksmiðjan. Em 2002, o fundo de planeamento de Reiquiavique (Skipulagssjóður Reykjavíkur, «SR») adquiriu a fábrica e a zona circundante aos acionistas da Áburðarverksmiðjan («contrato de aquisição»). Segundo as autoridades islandesas, o plano consistia, na altura, em remover todos os edifícios e instalações da zona. Em 2007, o SR foi dissolvido e criou-se um novo fundo, Eignasjóður, para adquirir os ativos e funções do SR.

(7) De acordo com o Plano de Urbanização Municipal 2001-2024, a zona de Gufunes destina-se a fins residenciais e não a atividades industriais (12). Destina-se também à construção da estrada Sundabraut, entre Laugarnes e Gufunes. Acresce que, segundo o plano municipal de Reiquiavique para 2010-2030, a zona industrial de Gufunes está a regredir, sendo expectável, no futuro, uma zona residencial combinando unidades residenciais e atividades comerciais limpas (13). Nenhum dos planos prevê que, no futuro, a zona continue a albergar atividades industriais.

2.2. CONTRATOS CELEBRADOS ENTRE O MUNICÍPIO DE REIQUIAVIQUE E A ÍSLENSKA GÁMAFÉLAGIÐ PARA ARRENDAMENTO DE TERRENOS E BENS IMÓVEIS NA ZONA DE GUFUNES

(8) Em fevereiro de 2002, quando o fundo SR adquiriu terrenos e bens imóveis em Gufunes, a zona estava ocupada por vários arrendatários (principalmente construtores e promotores). Na altura, a ÍG tinha um contrato de arrendamento com a Áburðarverksmiðjan, celebrado em 29 de outubro de 1999 («contrato de 1999»). O contrato de 1999 fixava uma renda mensal de 159 240 coroas islandesas (ISK), com base num preço por metro quadrado (14). A ÍG utilizou os terrenos para as suas atividades de gestão de resíduos. De acordo com o contrato de aquisição, o SR assumiu todas as obrigações e direitos da Áburðarverksmiðjan relativamente aos contratos de arrendamento existentes, nomeadamente o contrato de 1999 com a ÍG.

(9) De acordo com o município, a zona de Gufunes estava em atividade contínua e era difícil de gerir. Acresce que os edifícios e as instalações se encontravam em más condições, alguns arrendatários não pagavam a renda e havia grande acumulação de sucata (por exemplo, em cemitérios de automóveis). Por conseguinte, o município não tinha dúvidas de que, a fim de cumprir a sua função de proprietário, teria de contratar pessoal para controlar a zona dia e noite.

(10) Atendendo a essa situação, não foi considerado realista oferecer a zona para fins de arrendamento. Decidiu-se, pois, não renovar os contratos de arrendamento em vigor, celebrando antes um contrato com uma parte apenas. Consequentemente, o SR decidiu negociar as condições de contrato de arrendamento, limpeza e supervisão da zona com a ÍG, que, além de ter em dia o pagamento das rendas, era o maior arrendatário no momento (15). Segue-se uma síntese dos contratos celebrados entre o SR e a ÍG: i) 22 de fevereiro de 2005. O SR e a ÍG celebraram um contrato de arrendamento relativo a alguns bens imóveis na zona, substituindo o contrato de 1999. A renda mensal foi fixada em 960 000 ISK para um total de 4 676 m2 (incluindo um lote de 500 m2) (16). ii) 14 de outubro de 2005. O SR e a ÍG celebraram um contrato («Contrato Geral de Arrendamento de 2005»), que substitui o contrato anterior, de 22 de fevereiro de 2005, relativo ao arrendamento, à limpeza e à supervisão de terrenos na zona de Gufunes. Segundo o contrato, competia à ÍG realizar todo o trabalho de manutenção e benfeitorias dos bens imóveis. O Contrato Geral de Arrendamento de 2005, válido até 31 de dezembro de 2009, não estipulou quantos metros quadrados de bens imóveis a ÍG arrendou. Contudo, uma impressão aérea sob a forma de anexo ao Acordo Geral de Arrendamento de 2005 demonstrava que partes da zona tinham sido arrendadas à ÍG (17). As autoridades islandesas explicaram que o contrato abrangia uma área de cerca de 130 000 m2. O Acordo Geral de Arrendamento de 2005 não fixava o preço por metro quadrado nem o valor das obrigações da ÍG. O valor mensal total da renda foi fixado em 2 000 000 ISK, a recalcular mensalmente em conformidade com o índice de preços no consumidor (18). iii) 29 de dezembro de 2006. A vigência do Acordo Geral de Arrendamento de 2005 foi prorrogada, mediante alteração, até 31 de dezembro de 2011. A ÍG foi também obrigada a demolir bens imóveis específicos e a remover equipamento do terreno. Foi autorizada a manter, a expensas próprias, dispositivos e instalações removidos do terreno (19). iv) 21 de dezembro de 2007. A vigência do Acordo Geral de Arrendamento de 2005 foi prorrogada, mediante alteração, até 31 de dezembro de 2015. O proprietário poderia, em qualquer altura, retomar parte ou a totalidade dos terrenos arrendados, se necessário, devido a alterações no planeamento da utilização do solo. A ÍG também se comprometeu a voltar a ligar condutas para eletricidade, água e aquecimento que se tinham tornado inutilizáveis. Por outro lado, a ÍG retirou uma ação de responsabilidade civil contra o município (20). v) 15 de junho de 2009. A vigência do Acordo Geral de Arrendamento de 2005 foi prorrogada, mediante uma alteração, até 31 de dezembro de 2018. A ÍG comprometeu-se a assegurar a manutenção da zona e a construir um dique, tendo sido prorrogado o arrendamento do armazém de barcos cujo titular é o clube de iates de Reiquiavique. A ÍG comprometeu-se ainda a retirar uma ação contra o município, relativa aos custos de manutenção (21).

(11) Segundo o município, embora a área dos terrenos arrendados pela ÍG seja de 130 000 m2, apenas 110 000 m2 são utilizáveis para as respetivas finalidades. A área total registada dos edifícios é de 24 722 m2. Segundo o Registo Predial islandês, o valor dos terrenos anteriormente detidos pela Áburðarverksmiðjan é de 211 000 000 ISK. O valor dos terrenos que a ÍG arrenda não foi avaliado, mas o valor da integralidade dos terrenos anteriormente detidos pela Áburðarverksmiðjan é estimado pelo município em aproximadamente 137 000 000 ISK. O valor total registado dos edifícios arrendados pela ÍG é de 850 323 512 ISK (22).

(12) Segundo o artigo 4.o, n.o 2, da lei islandesa n.o 4/1995, relativa às receitas municipais, o proprietário dos bens imóveis paga o imposto sobre a propriedade, salvo se estiverem envolvidas explorações arrendadas, lotes arrendados ou outra utilização contratual dos terrenos, caso em que o imposto é pago pelo residente ou utilizador. Os terrenos, edifícios e instalações em causa encontram-se numa zona portuária que pertence à Faxaflóahafnir sf. e é arrendada pelo município. Por conseguinte, o município paga o imposto sobre a propriedade aplicável aos terrenos e aos bens imóveis arrendados à ÍG.

(13) Embora nenhum dos contratos inclua informações sobre o valor dos serviços prestados pela ÍG, o município facultou um quadro com a estimativa dos custos da ÍG estipulados no Contrato Geral de Arrendamento de 2005 e em alterações posteriores (adiante designados coletivamente de «contratos de arrendamento») desde a altura em que o Contrato Geral de Arrendamento de 2005 foi celebrado até ao fim do período de arrendamento, em 2018 (23). A estimativa foi realizada por analistas especializados do município. As informações fornecidas contêm ainda o custo dos projetos de demolição concluídos e por concluir. De acordo com as estimativas, o custo mensal médio suportado pela ÍG é de 10 815 624 ISK, incluindo o montante da renda. O montante mensal da renda corresponde, pois, a cerca de 25 % do custo total suportado pela ÍG por mês.

(14) Quando o contrato de arrendamento de 22 de fevereiro de 2005 foi celebrado, o SR não impôs quaisquer obrigações à ÍG. As obrigações da ÍG foram introduzidas com o Contrato Geral de Arrendamento de 14 de outubro de 2005 e determinadas à luz das demolições propostas e dos custos estimados de limpeza, eliminação e supervisão da zona. As obrigações de limpeza e eliminação foram consideradas significativas, atendendo às condições da zona. Segue-se uma avaliação dos custos da ÍG em conformidade com as suas obrigações estipuladas no Contrato Geral de Arrendamento de 2005 (24): Ano 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Montante da renda 32 370 315 32 370 315 32 370 315 32 370 315 32 370 315 32 370 315 32 370 315 32 370 315 32 370 315 32 370 315 32 370 315 32 370 315 32 370 315 Empregado 11 520 000 11 520 000 11 520 000 11 520 000 11 520 000 11 520 000 11 520 000 11 520 000 11 520 000 11 520 000 11 520 000 11 520 000 11 520 000 Administração 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 Manutenção 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 Assuntos jurídicos 1 500 000 1 000 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 Custos de energia e outros 5 000 000 5 000 000 Demolição por concluir 21 538 462 21 538 462 21 538 462 21 538 462 21 538 462 21 538 462 21 538 462 21 538 462 21 538 462 21 538 462 21 538 462 21 538 462 21 538 462 Demolição concluída 8 835 222 8 835 222 8 835 222 8 835 222 8 835 222 8 835 222 8 835 222 8 835 222 8 835 222 8 835 222 8 835 222 8 835 222 8 835 222 Reparações 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 Portões/Vedações 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 600 600 600 600 600 600 600 600 600 Limpeza 7 000 000 7 000 000 7 000 000 7 000 000 3 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 Pintura 2 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 2 000 000 Restauro 30 000 000 10 000 000 10 000 000 8 000 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000 6 000 000 Cablagem, etc. 7 500 000 8 000 000 9 000 000 12 000 000 9 500 000 7 200 000 6 500 000 5 000 000 4 000 000 3 000 000 3 000 000 3 000 000 3 000 000 Esgotos sanitários 10 600 000 10 600 000 10 600 000 10 600 000 Quebra-mar 6 000 000 6 000 000 Eliminação 500 000 500 000 500 000 7 200 000 6 500 000 2 000 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 Asfalto 8 000 000 8 000 000 8 000 000 8 000 000 6 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 5 000 000 Solo 10 000 000 10 000 000 10 000 000 10 000 000 5 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 Alarmes de incêndio 10 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Total de obrigações 138 393 684 109 393 684 104 893 684 112 593 684 95 394 284 91 594 284 89 394 284 81 894 284 91 494 284 90 494 284 90 494 284 90 494 284 79 894 284 Total de ISK 170 763 999 141 763 999 137 263 999 144 963 999 127 764 599 123 964 599 121 764 599 114 264 599 123 864 599 122 864 599 122 864 599 122 864 599 112 264 599 Média mensal 14 230 333 11 813 667 11 438 667 12 080 333 10 647 050 10 330 383 10 147 050 9 522 050 10 322 050 10 238 717 10 238 717 10 238 717 9 355 383 Média 10 815 624 Fonte: Município de Reiquiavique

2.3. EVOLUÇÃO RECENTE NA ZONA DE GUFUNES

(15) No início de 2014, o Conselho Municipal de Reiquiavique acordou criar um comité diretor a fim de apresentar um plano para a zona de Gufunes (25). O comité propôs um concurso de ideias aberto, relativo ao planeamento futuro da zona de Gufunes. Numa reunião do Conselho Municipal de Reiquiavique, em junho de 2015, foi acordado publicar o anúncio de um concurso no qual as partes interessadas eram incentivadas a apresentar ideias sobre a organização futura da zona de Gufunes (26). O município recebeu quatro ideias na sequência do anúncio. Uma das ideias apresentadas surgiu da RVK Studios, uma empresa de produção cinematográfica, que manifestou interesse em adquirir parte dos edifícios da zona de Gufunes com o intuito de aí criar um empreendimento cinematográfico. Os edifícios que a RVK Studios manifestou interesse em adquirir são alguns dos bens imóveis antigos da Áburðarverksmiðjan arrendados à ÍG através dos contratos de arrendamento.

(16) Posteriormente, o município e a RVK Studios encomendaram a dois agentes imobiliários independentes a avaliação da parte da zona de Gufunes em questão (27). Numa reunião realizada em 18 de novembro de 2015, o Conselho Municipal acordou atribuir ao Instituto de Gestão e Economia da Propriedade o início de negociações com a RVK Studios, com base nas avaliações (28). O Conselho atribuiu também ao Instituto o início de negociações com a ÍG sobre a evacuação e a eventual transferência em conformidade com as cláusulas do Contrato Geral de Arrendamento de 2005.

(17) Em 19 de maio de 2016, o Conselho Municipal de Reiquiavique aceitou celebrar um acordo com a RVK Studios para a aquisição de determinados bens imóveis na zona de Gufunes (29). Posteriormente, o município anunciou que a ÍG iria transferir as suas operações para a nova zona industrial do município, em Esjumelar (30). Em 20 de maio de 2016, o presidente do município de Reiquiavique e o diretor executivo da ÍG assinaram acordos relativos à rescisão dos contratos de arrendamento e à transferência da ÍG e iniciaram a construção das novas instalações da ÍG em Esjumelar. Em 27 de maio de 2016, o município assinou um contrato com a RVK Studios para a venda de alguns dos antigos bens imóveis da Áburðarverksmiðjan (31). A área dos bens imóveis vendidos à RVK Studios é de 8 400 m2 e o preço de compra foi de 301 650 000 ISK. O município também concedeu à RVK Studios uma opção de aquisição de uma área de 19 200 m2 a leste dos edifícios. A RVK Studios pagará anualmente 1 000 ISK por metro quadrado por esta opção.

3. A DENÚNCIA

(18) Segundo o autor da denúncia, o município concedeu auxílio estatal ilegal à ÍG mediante o arrendamento de bens imóveis e de terrenos na zona de Gufunes a preços inferiores aos do mercado. Na denúncia apresentada ao Órgão de Fiscalização, o autor afirma que, embora seja difícil identificar o montante exato do auxílio, o preço está claramente muito abaixo de um preço razoável de mercado. Dado não estar a pagar um preço normal de mercado, a ÍG beneficia de uma vantagem competitiva. Acresce que, segundo o autor da denúncia, os terrenos de Gufunes são de interesse para muitas empresas que necessitam de terrenos espaçosos para as suas operações, como, por exemplo, centros de transporte e empresas de armazenamento.

(19) O autor da denúncia salientou que o preço da renda estava estipulado em 2 milhões de ISK no Contrato Geral de Arrendamento de 2005, com aumentos anuais em função do índice de preços no consumidor (o imposto sobre a propriedade, que não é pago pela ÍG, mas sim pelo proprietário dos bens imóveis, ou seja, pelo município, ascende a 41 % do montante da renda anual). Além disso, a ÍG tem determinadas obrigações de manutenção, que se considera constituírem uma parte do preço da renda, embora os custos aproximados das mesmas não constem dos contratos. Por outro lado, os contratos de arrendamento não proíbem a ÍG de subarrendar os terrenos a terceiros. O autor da denúncia sublinhou que os contratos de arrendamento não contemplam qualquer avaliação das eventuais receitas provenientes do subarrendamento de partes dos bens imóveis nem o eventual efeito no preço da renda.

(20) O autor da denúncia sublinha, ainda, que não está claro qual o preço por metro quadrado e de que forma foi determinado o preço da renda. Segundo o autor da denúncia, o preço de mercado para o arrendamento dos bens imóveis deve situar-se entre 12 e 41 milhões de ISK por mês, com base em diversas metodologias reconhecidas de fixação de preços. O autor da denúncia alega que o arrendamento do imóvel à ÍG a um preço muito inferior ao valor de mercado é contrário às regras do EEE em matéria de auxílios estatais.

4. FUNDAMENTOS PARA DAR INÍCIO AO PROCEDIMENTO FORMAL DE INVESTIGAÇÃO

(21) Na Decisão n.o 261/15/COL, o Órgão de Fiscalização avaliou preliminarmente se os contratos celebrados entre o município e a ÍG para o arrendamento da zona de Gufunes constituem um auxílio estatal na aceção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE e se, em caso afirmativo, o auxílio estatal poderia ser considerado compatível com o funcionamento do Acordo EEE.

(22) Depois de analisar as informações apresentadas pelas autoridades islandesas, o Órgão de Fiscalização chegou à conclusão preliminar de que não se poderia excluir que os contratos entre o município e a ÍG constituem auxílio estatal na aceção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE. Foram identificados os seguintes aspetos na Decisão n.o 261/15/COL: i) O Estado, para efeitos do artigo 61.o, n.o 1, do EEE, abrange todos os organismos da administração pública, desde o governo central até ao nível municipal. Uma vez que os terrenos e os bens imóveis arrendados à ÍG pertenciam ao município, qualquer desconto no preço da renda constituiria, portanto, uma transferência de recursos estatais. ii) O Órgão de Fiscalização manifestou dúvidas quanto à eventualidade de o município, quando celebrou os contratos com a ÍG, ter atuado como arrendador privado por se encontrar numa situação jurídica e factual comparável. A avaliação preliminar do Órgão de Fiscalização revelou que não podia ser excluída uma vantagem económica a favor da ÍG. iii) Dado que mais nenhuma empresa teve oportunidade de negociar com o município o arrendamento de terrenos e bens imóveis, a posição preliminar do Órgão de Fiscalização foi de que as medidas pareciam ser seletivas. iv) Por último, o Órgão de Fiscalização salientou que qualquer auxílio concedido à ÍG, sob a forma de renda reduzida, teria teoricamente permitido à empresa aumentar ou, pelo menos, manter as suas atividades em consequência do auxílio. Por conseguinte, o auxílio foi passível de restringir as oportunidades das empresas estabelecidas noutras partes contratantes, que poderiam ter pretendido competir com a ÍG no mercado islandês de recolha de resíduos. Por isso, o auxílio foi suscetível de falsear a concorrência e de afetar as trocas comerciais no EEE.

(23) Segundo o Órgão de Fiscalização, eram necessários mais elementos de prova para determinar se as condições dos contratos de arrendamento podiam ser consideradas compatíveis com o funcionamento do Acordo EEE.

(24) Consequentemente, o Órgão de Fiscalização tinha dúvidas quanto à eventualidade de os contratos de arrendamento entre o município e a ÍG constituírem auxílio estatal e, em caso afirmativo, poderem ser considerados compatíveis com o funcionamento do Acordo EEE nos termos do artigo 61.o, n.o 3, alínea c).

5. OBSERVAÇÕES DO MUNICÍPIO SOBRE A DECISÃO DE DAR INÍCIO AO PROCEDIMENTO

(25) Segundo o município, os contratos com a ÍG não envolvem auxílio estatal na aceção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE, porquanto a ÍG não beneficiou de qualquer vantagem.

(26) De acordo com o município, os contratos datados de 22 de fevereiro de 2005 e de 14 de outubro de 2005 foram celebrados em condições normais de mercado, dado que o montante da renda se baseou no montante determinado na sequência de um processo de concurso aberto no final de 2003 e estava em consonância com as análises/estimativas realizadas pelos peritos do município.

(27) O município rejeita que as metodologias apresentadas pelo autor da denúncia sejam adequadas para determinar o preço de mercado da renda. O município opõe uma comparação com a renda de outro bem imóvel, a saber: a antiga fábrica estatal de cimento em Sævarhöfði 31, numa zona industrial similar a Gufunes.

(28) Em 2014, o município adquiriu a propriedade de Sævarhöfði 31. Em 2013, a autoridade central de contratos públicos (Ríkiskaup), em nome do Estado islandês, anunciou a propriedade para arrendamento. Quando adquiriu a propriedade, o município assumiu o compromisso de selecionar a proposta mais alta de acordo com o concurso. A autoridade central de contratos públicos recebeu quatro propostas, a mais elevada no valor de 420 000 ISK por mês, sem estipulação de quaisquer serviços especiais ou obrigações para o arrendatário. A avaliação da propriedade em Sævarhöfði 31 é de 293 028 000 ISK. Por conseguinte, a proposta mais alta de renda, enquanto percentagem do valor avaliado da propriedade, é de 0,147 %. Em comparação, o preço da renda, de acordo com o Contrato Geral de Arrendamento de 2005 celebrado com a ÍG, corresponde a 0,320 % do valor avaliado da propriedade de Gufunes. O município salienta que o preço da renda de Sævarhöfði 31 foi apurado na sequência de um procedimento de concurso aberto e reflete com justeza o valor de mercado das zonas industriais situadas no município em condições normais de mercado. Esta comparação mostra que o preço da renda pago pela ÍG não pode, de forma alguma, ser considerado inferior ao valor de mercado das zonas industriais do município, sobretudo tendo presente que o preço da renda de Sævarhöfði 31 não teve em conta os fatores que afetaram o preço da renda da zona de Gufunes.

(29) Segundo o município, o facto de outras partes terem ficado posteriormente interessadas na zona é pouco pertinente para avaliação da procura da zona na altura em que o contrato geral de arrendamento de 2005 foi celebrado, ou seja, em outubro de 2005. Nessa altura, não foi considerado realista anunciar a zona para fins de arrendamento. A ÍG suportou os custos de limpeza da zona e de reposição dos edifícios em boas condições. Além disso, não houve manifestação de interesse de outras partes quando, em 2003, foi anunciada a intenção de arrendar a zona. Por conseguinte, deve presumir-se que o interesse posterior se prende com as condições da zona após a ÍG ter assumido a sua gestão.

(30) Segundo o município, o preço mais elevado não é o único fator que o Órgão de Fiscalização deve ter em conta ao aplicar-se o teste do operador no contexto da economia de mercado. A questão relevante é antes saber se um operador no contexto da economia de mercado teria participado na transação em causa nas mesmas condições (32). Acresce que a comparação entre o comportamento dos investidores públicos e privados deve ser feita por referência à atitude que um investidor privado teria na altura da transação em causa, atendendo às informações disponíveis e à evolução expectável na altura.

(31) Quando os contratos foram celebrados entre o município e a ÍG, as condições de mercado não eram normais, pois não era possível encontrar qualquer mercado ativo para bens imóveis industriais deste tipo e naquelas condições. Por conseguinte, de acordo com o município, as condições normais de mercado deveriam ser avaliadas segundo uma perspetiva objetiva e comprovável existente na altura. Atendendo ao exposto, o município considera que essas informações se encontram nos documentos que apresentou neste processo. De notar que, se fosse possível demonstrar condições normais de mercado para zonas industriais deste tipo, o exemplo do preço de renda obtido no ano de 2014 para a antiga fábrica estatal de cimento de Sævarhöfði 31 demonstra o valor de mercado para zonas industriais como Gufunes.

(32) Segundo o município, as obrigações impostas à ÍG pelos contratos de arrendamento não podem ser comparadas às obrigações em litígio no processo Haslemoen Leir (33). A obrigação de redução do preço objeto de litígio neste último processo dizia respeito a uma eventual perda para a Haslemoen AS por não lograr arrendar um determinado edifício. Todavia, as obrigações impostas à ÍG diziam respeito a trabalhos de manutenção e benfeitorias na propriedade, demolições, religação das condutas de eletricidade, água e aquecimento e outros trabalhos de construção na zona. Os custos dessas obrigações foram estimados pelos analistas especializados do município com base nos resultados de concursos recentes para projetos similares. Apesar da falta de documentação que sustente o impacto económico exato dos serviços confiados à ÍG e da incerteza da urbanização, o Órgão de Fiscalização deveria aceitar que estas obrigações tiveram por efeito reduzir o preço da renda. Segundo o município, descartar o impacto das obrigações não seria razoável, sobretudo porque os custos reais que a ÍG suportou devido às obrigações são consentâneos com a estimativa.

(33) O município alega ter agido como operador num contexto de economia do mercado e ter tido em conta as questões de urbanização ao celebrar os contratos de arrendamento com a ÍG. O município incluiu cláusulas de rescisão muito onerosas e de curto prazo para poder desimpedir a zona num curto espaço de tempo, se e quando o Estado decidir iniciar a construção da estrada Sundabraut. O SR conhecia muito bem os bens imóveis e a zona e estava em boa posição para avaliar objetivamente se a zona estava em condições suficientemente adequadas para poder ser arrendada no mercado. Um investidor privado prestaria sempre atenção a planos de urbanização ao tomar decisões sobre a utilização de parcelas de terrenos e bens imóveis.

(34) Atendendo ao exposto, o município sustenta que os contratos de arrendamento com a ÍG cumprem o teste do operador no contexto da economia de mercado.

6. OBSERVAÇÕES DA ÍG

(35) Segundo a ÍG, a grande dimensão dos terrenos é pouco vantajosa para si enquanto arrendatária e apenas torna as obrigações de manutenção e supervisão mais complexas e onerosas. Além disso, os edifícios, embora ocupem uma área avultada em metros quadrados, estão em péssimo estado. A ÍG salienta que os edifícios foram na verdade comprados para demolição. Foi planeada uma demolição total e previsto que haveria uma zona residencial e uma estrada no local. Por conseguinte, qualquer cálculo com base nos metros quadrados ou na superfície dos terrenos é irrelevante para determinar o valor de mercado da renda.

(36) Em 2003, o SR utilizara a zona e os edifícios de Gufunes para proporcionar armazenamento a várias pessoas singulares e empresas deslocadas de outras zonas do município por ordem do mesmo SR. Este acordo tornara-se rapidamente problemático para o SR de um ponto de vista logístico, pelo que o SR ofereceu à ÍG a possibilidade de arrendar a integralidade da zona, com vista à sua limpeza. No início, a ÍG estava muito relutante em assumir a missão, porque a zona apresentava vários problemas, tais como arrendatários difíceis e uma série de cemitérios de automóveis e resíduos industriais.

(37) Durante os últimos 10 anos, a ÍG gastou em média 16,5 milhões de ISK todos os meses, em custos de manutenção e de outro tipo que normalmente deveriam ser suportados por um arrendatário. Esses custos devem ser tidos em conta na avaliação do valor de mercado da renda.

(38) Segundo a ÍG, as condições dos edifícios na zona de Gufunes são péssimas, não obstante os recursos gastos nas renovações. Quase todos têm infiltrações e, na sua maior parte, os telhados estão danificados e inutilizáveis. Quase todas as janelas, exceto no edifício de escritórios, estão danificadas e inutilizáveis, muitos pavimentos estão em condições perigosas, há buracos nalguns locais e há escadas que não cumprem as condições regulamentares. Acresce que, na sua maioria, os edifícios não têm água nem instalações sanitárias e a eletricidade não cumpre as medidas regulamentares.

(39) De notar, ainda, que a ÍG se confrontou, durante grande parte do período de arrendamento, com a possibilidade de o município requerer os terrenos de volta num curto espaço de tempo. A cláusula relativa à rescisão no curto prazo de 18 meses e a obrigação de devolver parte dos terrenos mediante pedido com pré-aviso de apenas 12 meses foram inconvenientes para a realização de atividades como a eliminação de resíduos, que envolve máquinas e equipamentos pesados.

(40) Segundo a ÍG, o interesse posterior do autor da denúncia tem significado limitado para a avaliação da procura da zona quando o contrato geral de arrendamento de 2005 foi celebrado. A situação em 2005 era tal, que não se considerou realista oferecer a zona para fins de arrendamento. Desde então, a ÍG despendeu recursos consideráveis para renovar, limpar e manter a zona. Por conseguinte, cumpre presumir que o interesse posterior está relacionado com o estado da zona após a ÍG ter assumido a sua gestão.

(41) Por último, a ÍG apresentou uma avaliação do arrendamento, datada de 15 de outubro de 2015 e realizada de forma independente pela empresa 101 Reykjavík Fasteignasala (34). A avaliação do arrendamento fornece uma estimativa do valor do Contrato Geral de Arrendamento em outubro de 2005, com base no valor e no estado dos bens imóveis individuais. A avaliadora conclui que o valor mensal da renda dos bens imóveis e da zona é de 1 870 000 ISK.

II. AVALIAÇÃO

1. EXISTÊNCIA DE AUXÍLIO ESTATAL

(42) O artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE estipula o seguinte: «Salvo disposição em contrário nele prevista, são incompatíveis com o funcionamento do presente Acordo, na medida em que afetem as trocas comerciais entre as partes contratantes, os auxílios concedidos pelos Estados-Membros das Comunidades Europeias, pelos Estados da EFTA ou provenientes de recursos estatais, independentemente da forma que assumam, que falseiem ou ameacem falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções.»

(43) Tal implica que uma medida constitui auxílio estatal na aceção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE se se verificarem, cumulativamente, as seguintes condições: a medida: i) é concedida pelo Estado ou mediante recursos públicos; ii) confere uma vantagem económica seletiva ao beneficiário; iii) é suscetível de afetar as trocas comerciais entre as partes contratantes e de falsear a concorrência.

1.1. AUSÊNCIA DE VANTAGEM

1.1.1. Aspetos gerais

(44) No que a seguir se expõe, o Órgão de Fiscalização estabelece o raciocínio que o levou a concluir que os contratos de arrendamento não conferem à ÍG uma vantagem na aceção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE.

(45) Na aceção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE, uma vantagem é qualquer benefício económico que a empresa não teria obtido em condições normais de mercado, ou seja, na ausência de intervenção estatal, colocando-a assim numa posição mais favorável do que a dos seus concorrentes (35). Se a transação tivesse sido feita em condições favoráveis, no sentido de que a ÍG pagava uma renda inferior ao preço de mercado, a empresa estaria a obter uma vantagem na aceção das regras relativas aos auxílios estatais.

(46) Para analisar esta questão, o Órgão de Fiscalização aplica o teste do «operador no contexto da economia de mercado» («OEM»), no qual o comportamento dos Estados ou das autoridades públicas quando vendem ou arrendam ativos é comparado ao dos operadores económicos privados (36).

(47) A finalidade do teste OEM é avaliar se o Estado concedeu uma vantagem a uma empresa por esta não atuar como operador privado no contexto da economia de mercado relativamente a uma determinada transação: por exemplo, a venda ou o arrendamento de ativos (37). A autoridade pública deve ignorar objetivos de ordem pública, centrando-se no único objetivo de obter uma taxa de retorno ou de lucro sobre os seus investimentos e um preço de mercado para a venda ou a locação de ativos (38). O Órgão de Fiscalização assinala, porém, que esta avaliação deve, em princípio, ter em conta todos os direitos ou obrigações específicos associados ao ativo em causa, nomeadamente os que possam afetar o valor de mercado.

(48) Por meio de alguns indicadores, é possível determinar a conformidade com as condições de mercado e se o preço acordado numa transação corresponde ao preço de mercado. A organização de um processo de concurso aberto, transparente e incondicional é, de um modo geral, um meio adequado para assegurar que a venda ou a locação de ativos pelas autoridades nacionais está em conformidade com o teste do OEM e que foi pago um valor de mercado justo pelos bens e serviços em causa. No entanto, tal não significa automaticamente que a ausência de um processo de concurso ordenado ou uma eventual falha nesse processo justifique a presunção de auxílio estatal. O Órgão de Fiscalização pode também recorrer a outros indicadores, nomeadamente avaliações de peritos.

1.1.2. Inexistência de concurso

(49) À luz do raciocínio anterior, o Órgão de Fiscalização deve em primeiro lugar examinar se o município organizou um processo de concurso, adequado e bem adaptado, para estabelecer um preço de mercado (39). Contudo, neste caso, confirmou-se não ter sido iniciado qualquer concurso público relativo à zona em causa. Além disso, não foi feita uma avaliação independente antes do Acordo Geral de Arrendamento de 2005.

(50) O município salientou, porém, que os vários contratos de arrendamento existentes na zona, celebrados na sequência de anúncios nos meios de comunicação social islandeses em 2003, foram tidos em conta na determinação da renda no Contrato Geral de Arrendamento de 2005 com a ÍG. Todavia, o Órgão de Fiscalização considera que esses anúncios foram simplesmente convites à manifestação de interesse e não constituíam um processo de concurso aberto e competitivo. Acresce que não diziam respeito à zona na sua totalidade, oferecida para arrendamento a um arrendatário, mas antes a bens imóveis individuais dentro dessa zona.

(51) Por conseguinte, o Órgão de Fiscalização conclui que este processo de anúncio não cumpre os requisitos do teste OEM. Consequentemente, o processo não pode constituir um indicador fiável para estabelecer o preço de mercado do direito de locação em questão.

1.1.3. Avaliação especializada do valor da renda

(52) Tal como atrás referido, a ausência de um processo de concurso adequado não exclui a possibilidade de o Órgão de Fiscalização aplicar o teste OEM. No entanto, o Órgão de Fiscalização tem de analisar a substância da transação em causa e, em particular, comparar o preço acordado com o preço de mercado. Para o efeito, o Órgão de Fiscalização remete normalmente para um estudo de avaliação por peritos independentes, como indicador do preço do mercado. Esse estudo deve preferencialmente ser feito na altura da transação. Não obstante, na sua avaliação, o Órgão de Fiscalização pode igualmente recorrer a um estudo de avaliação ex post (40).

(53) O município declarou que há várias questões que afetam o preço de mercado da renda da zona de Gufunes. Em primeiro lugar, os edifícios e as instalações estavam em más condições, alguns arrendatários não pagavam a renda e havia sucata acumulada que requeria limpeza. Em segundo lugar, reinou incerteza relativamente aos planos de urbanização para a zona de Gufunes. A atividade industrial está a diminuir na zona, segundo os planos municipais anteriores e atuais, e o município não consegue, portanto, celebrar um contrato de arrendamento a longo prazo dos bens imóveis. Em terceiro lugar, a ÍG tem a obrigação de devolver parte dos terrenos mediante pedido com 12 meses de pré-aviso, e o prazo de pré-aviso para a integralidade da zona, incluindo os edifícios, era de apenas 18 meses.

(54) Como referido anteriormente, o município encomendou a avaliação dos bens imóveis e dos direitos de arrendamento a dois agentes imobiliários independentes, quando realizou as negociações com a RVK Studios para a venda dos edifícios na zona de Gufunes. Embora essa avaliação independente não diga diretamente respeito ao preço de mercado da renda dos bens imóveis, confirma efetivamente o mau estado dos bens imóveis e o seu valor de mercado. Ambos os avaliadores independentes salientam que os edifícios têm infiltrações e isolamento insuficiente, contêm resíduos industriais consideráveis da altura em que os terrenos estavam ocupados por uma empresa de fertilizantes e estão de um modo geral degradados. Além disso, alguns possuem amianto e outros têm de ser demolidos.

(55) Conforme foi já referido, o município também forneceu uma comparação com uma propriedade industrial similar, situada em Sævarhöfði 31. A propriedade foi anunciada para arrendamento pela autoridade central de contratos públicos, tendo sido aceite a mais alta de quatro propostas, no valor de 420 000 ISK por mês. Este contrato de arrendamento não impunha ao arrendatário serviços ou obrigações especiais. A proposta mais alta de renda, em percentagem da avaliação da propriedade, é de 0,147 %, enquanto o preço da renda segundo o Contrato Geral de Arrendamento de 2005 com a ÍG é de 0,320 % da avaliação dos imóveis da zona de Gufunes.

(56) Além disso, a 101 Reykjavík Fasteignasala realizou uma avaliação independente do Contrato Geral de Arrendamento de 2005 (41). Datada de 15 de outubro de 2015, tem por base o valor e o estado dos bens imóveis, que foram avaliados e examinados individualmente. A avaliação analisa as condições dos bens imóveis e da zona na altura em que foi celebrado o Contrato Geral de Arrendamento de 2005, bem como as condições de mercado prevalecentes na altura. O avaliador conclui que o valor mensal da renda dos bens imóveis era de 1 870 000 ISK em outubro de 2005. Contudo, de acordo com o Contrato Geral de Arrendamento de 2005, a renda mensal a pagar pela ÍG foi fixada em 2 000 000 ISK, recalculada mensalmente em função do índice de preços no consumidor (42). O montante pago mensalmente pela ÍG é, portanto, superior ao preço de renda no mercado segundo a avaliação especializada.

(57) Considerando o exposto, o Órgão de Fiscalização considera que o contrato geral de arrendamento de 2005 não foi celebrado a preço inferior ao do mercado.

(58) Por último, o Órgão de Fiscalização assinala que nem a comparação com a propriedade situada em Sævarhöfði 31 nem a avaliação elaborada pela 101 Reykjavík Fasteignasala têm em conta as obrigações especiais decorrentes dos contratos de arrendamento, nomeadamente o pré-aviso de curto prazo (que foi agora invocado) e as diversas obrigações de manutenção. O seu impacto financeiro no preço da renda é difícil de quantificar. No entanto, favorecem inerentemente o município à custa da ÍG, corroborando ainda mais a conclusão do Órgão de Fiscalização de que o contrato geral de arrendamento de 2005 foi celebrado em condições de mercado.

(59) Face ao exposto, o Órgão de Fiscalização conclui que a ÍG não obteve vantagem económica com os contratos de arrendamento.

2. CONCLUSÃO

(60) Com base na avaliação supra, o Órgão de Fiscalização considera que os contratos de arrendamento celebrados entre o município e a ÍG, relativos ao arrendamento da zona de Gufunes, não constituem auxílio estatal na aceção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE,

ADOTOU A PRESENTE DECISÃO:

Artigo 1.o

Os contratos de arrendamento celebrados entre o município de Reiquiavique e a Íslenska Gámafélagið, relativos ao arrendamento da zona de Gufunes, não constituem auxílio estatal na aceção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE. O procedimento formal de investigação é encerrado.

Artigo 2.o

A destinatária da presente decisão é a Islândia.

Artigo 3.o

Apenas faz fé o texto em língua inglesa da presente decisão.

Feito em Bruxelas, em 26 de abril de 2017. Pelo Órgão de Fiscalização da EFTA Sven Erik SVEDMAN Presidente Frank J. BÜCHEL Membro do Colégio

(1) Decisão n.o 261/15/COL de dar início ao procedimento formal de investigação sobre um eventual auxílio estatal concedido sob a forma de arrendamento de terrenos e bens imóveis na área de Gufunes, publicado no JO C 316 de 24.9.2015, p. 22, e no Suplemento EEE n.o 57 de 24.9.2015, p. 21.

(2) Documento n.os 704341-704343.

(3) Documento n.o 774957.

(4) Decisão n.o 261/15/COL de dar início ao procedimento formal de investigação sobre um eventual auxílio estatal concedido sob a forma de arrendamento de terrenos e bens imóveis na área de Gufunes, publicado no JO C 316 de 24.9.2015, p. 22, e no Suplemento EEE n.o 57 de 24.9.2015, p. 21.

(5) Documento n.o 778453.

(6) Documento n.o 781877.

(7) Documento n.o 781927.

(8) Documento n.o 786716.

(9) Documento n.o 805588.

(10) Documento n.o 806264.

(11) Documento n.o 831665.

(12) Disponível em linha no seguinte endereço: http://skipulagssja.skipbygg.is/skipulagssja/. Consultar igualmente http://reykjavik.is/sites/default/files/adalskipulag/08_grafarvogur.pdf

(13) Ibid.

(14) Documento n.o 716986, p. 17.

(15) Documentos n.os 716985 e 742948.

(16) Documento n.o 716986, p. 21.

(17) Documento n.o 716985.

(18) Documento n.o 716986, p. 25.

(19) Documento n.o 716986, p. 29.

(20) Documento n.o 716986, p. 31.

(21) Documento n.o 716986, p. 33.

(22) Documento n.o 716985.

(23) Documento n.o 742948.

(24) Todos os valores são expressos em coroas islandesas (ISK).

(25) Documento n.o 716985.

(26) Anúncio disponível em linha no seguinte endereço: http://www.hugmyndasamkeppni.is/samkeppnir/gufunes-framtidharskipulag

(27) Documento n.o 786718.

(28) As atas da reunião do Conselho Municipal estão disponíveis em linha no seguinte endereço: http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5386

(29) As atas da reunião do Conselho Municipal estão disponíveis em linha no seguinte endereço: http://reykjavik.is/fundargerd/fundur-nr-5407

(30) Anúncio disponível em linha no seguinte endereço: http://reykjavik.is/frettir/islenska-gamafelagid-flytur-esjumela

(31) Anúncio disponível em linha no seguinte endereço: http://reykjavik.is/frettir/gengid-fra-kaupum-rvk-studios-fasteignum-undir-kvikmyndaver

(32) Acórdão no processo Westdeutsche Landesbank Girozentrale contra Comissão, T-228/99 e T-233/99, EU:T.2003:57.

(33) Consultar Decisão n.o 90/12/COL do Órgão de Fiscalização, de 15 de março de 2012, relativa à venda de determinados edifícios no Campo Haslemoen Leir, disponível no seguinte endereço: http://www.eftasurv.int/media/decisions/90-12-COL.pdf, n.o 81.

(34) Documento n.o 778453.

(35) Acórdão no processo SFEI e outros, C-39/94, ECLI:EU:C:1996:285, n.o 60, e acórdão no processo Reino de Espanha contra Comissão, C-342/96, ECLI:EU:C:1999:210, n.o 41.

(36) Sobre a aplicação do teste OEM, consultar o processo E-12/11 Asker Brygge [2012] EFTA Ct. Rep. 536 e o acórdão no processo Land Burgenland e outros contra Comissão, C-214/12 P, C-215/12 P e C-223/12 P, EU:C:2013:682. Estes processos dizem respeito à venda de um direito absoluto de propriedade em terra. No entanto, dão também orientações quanto à venda de outros direitos em terra, incluindo o direito de locação no caso em apreço.

(37) Consultar ponto 133 das orientações do Órgão de Fiscalização sobre a noção de auxílio estatal referida no artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE. Disponível em: http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/EFTA-Surveillance-Auhtority-Guidelines-on-the-notion-of-State-aid.pdf

(38) Acórdão no processo Land Burgenland e outros contra Comissão, C-214/12 P, C-215/12 P e C-223/12 P, EU:C:2013:682.

(39) Decisão n.o 61/16/COL do Órgão de Fiscalização da EFTA de encerrar a investigação formal de um eventual auxílio sob a forma de locação de fibra ótica anteriormente operada em nome da NATO, ainda não publicada, disponível em linha no seguinte endereço: http://www.eftasurv.int/media/esa-docs/physical/061-16-COL.pdf, n.o 80.

(40) Processo E-12/11 Asker Brygge [2012] EFTA Ct. Rep. 536, n.o 81 e Decisão n.o 61/16/COL do Órgão de Fiscalização da EFTA de encerrar a investigação formal de um eventual auxílio sob a forma de locação de fibra ótica anteriormente operada em nome da NATO, ainda não publicada, ponto 88.

(41) Documento n.o 778453.

(42) Documento n.o 716986, p. 25.