PT Jornal Oficial da União Europeia L 48/33

DECISÃO DO ÓRGÃO DE FISCALIZAÇÃO DA EFTA

N.o 90/12/COL

de 15 de março de 2012

relativo à venda de certos edifícios do campo militar de Haslemoen Leir (Noruega)

O ÓRGÃO DE FISCALIZAÇÃO DA EFTA (A SEGUIR DESIGNADO «ÓRGÃO DE FISCALIZAÇÃO»),

Tendo em conta o Acordo sobre o Espaço Económico Europeu (a seguir designado «Acordo EEE»), nomeadamente o artigo 61.o e o Protocolo n.o 26,

Tendo em conta o Acordo entre os Estados da EFTA relativo à criação de um Órgão de Fiscalização e de um Tribunal de Justiça (a seguir designado «Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal»), nomeadamente o artigo 24.o,

Tendo em conta o Protocolo n.o 3 do Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal (a seguir designado «Protocolo n.o 3»), nomeadamente o artigo 1.o, n.o 2, da Parte I, e os artigos 7.o, n.o 5, e 14.o da Parte II,

Após ter convidado as partes interessadas a apresentarem as suas observações em conformidade com as disposições acima referidas (1),

Considerando o seguinte:

I. FACTOS

1. PROCEDIMENTO

(1) Com base numa denúncia e em várias trocas de correspondência (documentos n.o 427226, 422506, 449988, 428521 e 458787), por carta de 24 de março de 2010 (documento n.o 549786), o Órgão de Fiscalização informou as autoridades norueguesas de que tinha dado início ao procedimento previsto no do artigo 1.o, n.o 2, da Parte I do Protocolo n.o 3, relativamente à venda de determinados edifícios do campo militar de Haslemoen Leir.

(2) A decisão n.o 96/10/COL do Órgão de Fiscalização, que deu início ao procedimento, foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia e no respetivo suplemento EEE (2). As autoridades norueguesas apresentaram as suas observações por cartas de 12 de maio de 2010 e 19 de novembro de 2010 (documentos n.o 557187 e 581797). Não foram apresentadas quaisquer observações por parte de terceiros neste contexto.

2. HASLEMOEN LEIR

(3) Em 2001, o Parlamento norueguês (Stortinget) decidiu que os imóveis militares que já não eram utilizados para fins militares deviam ser vendidos pelo seu valor de mercado (3). Os municípios em causa beneficiavam do direito de preferência.

(4) Um dos imóveis a vender foi o campo militar de Haslemoen Leir, localizado no município de Valer, condado de Hedmark, onde as atividades militares cessaram em 30 de junho de 2003. O Estado norueguês deu início ao processo de venda em outubro de 2004, que culminou com a aquisição de todo o campo militar pelo município de Valer, pelo preço de 46 milhões de NOK, por contrato datado de 16 de abril de 2005.

(5) Haslemoen Leir foi uma base do exército desde a década de 1950, sendo composto de: i) zonas florestais; ii) zona agrícola; iii) zona residencial (também referida como Storskjæret) e iv) uma zona designada Campo Interior.

(6) O Campo Interior abrange cerca de 300 000 m2 com 44 edifícios (4) de mais de 42 000 m2. Os edifícios incluem, nomeadamente, casernas e edifícios de serviço do exército como cozinhas, um cineteatro, messe de oficiais, salas de aula, zonas de treino e mobilização, armazéns e garagens. Alguns edifícios antigos foram renovados e, até ao seu encerramento, o campo estava bem conservado.

2.1 A venda de Haslemoen Leir pelo Estado norueguês ao município de Valer

(7) Quando Haslemoen Leir foi posto à venda em 2004, o Estado norueguês contratou um avaliador independente, a Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning, para proceder à sua avaliação (5); Em 22 de dezembro de 2004, a Agdestein apresentou um relatório (o primeiro relatório Agdestein) no qual concluiu que o «valor de investidor» (6) do Campo Interior, incluindo os 44 edifícios, era de 39 milhões de NOK, caso os edifícios fossem vendidos separadamente. Se o Campo Interior fosse vendido como um todo, o «valor de investidor» seria de 29 milhões de NOK. O relatório continha avaliações individuais da maioria dos 44 edifícios, incluindo as especificações e uma breve descrição de cada um dos edifícios e do seu estado técnico.

(8) Um desconto de 10 milhões de NOK é referido nos relatórios e correspondência subsequentes como «o desconto de 30 %» (ou «o desconto de cerca de 30 %»). Contudo, o desconto que foi concedido na aquisição do Campo Interior como um todo é, de facto, mais próximo de 25,64 % (10 milhões de NOK a deduzir de 39 milhões de NOK = 25,641025 %).

(9) O comprador, o município Valer, contratou dois avaliadores independentes, Erik Alhaug e Trond Bakke, para avaliar o Campo Interior e a zona residencial designada Storskjæret. A sua avaliação teve igualmente por base a venda do Campo Interior como um todo. A avaliação também incidiu sobre o «valor de investidor» ou seja, o valor de mercado esperado com base nos rendimentos futuros das rendas dos imóveis. O relatório era relativamente curto, quatro páginas, e não se baseava em qualquer inspeção física dos edifícios mas sim em relatórios e avaliações existentes. O relatório teve em conta os custos necessários para modernizar os edifícios com vista ao seu arrendamento. Partiu igualmente do princípio de que seria necessário tempo para arrendar todos os edifícios, tendo em conta a sua localização geográfica e a população limitada do município de Valer. Alguns dos edifícios já estavam arrendados mas por períodos curtos. Além disso, o relatório fazia notar que vários edifícios, incluindo as casernas, deveriam ser demolidos por se encontrarem em más condições técnicas. Dado que muitos dos outros edifícios precisavam de obras de renovação significativas, o relatório concluiu que, provavelmente, os rendimentos das rendas não permitiriam sequer cobrir as despesas normais de manutenção e funcionamento. Assim, em 18 de janeiro de 2005, Alhaug e Bakke concluíram (relatório Alhaug/Bakke) (7) que o Campo Interior, avaliado como um todo com base nos rendimentos futuros das rendas dos imóveis, valia 0 (8).

(10) A fim de conciliar as conclusões do primeiro relatório Agdestein e o relatório Alhaug/Bakke e calcular o preço de mercado correto, o Estado norueguês solicitou à Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning um segundo relatório, baseado nas conclusões divergentes dos anteriores. Na nova avaliação, foi pedido à Agdestein que calculasse um valor «ponte» para Haslemoen Leir. O relatório «ponte» de 3 de março de 2005 (segundo relatório Agdestein) (9) explicava que o valor «ponte» era uma das várias abordagens possíveis para encontrar esse valor e que, em alternativa, um terceiro neutro poderia ter tido em consideração os valores estimados nas duas avaliações existentes. Com base no valor «ponte» das duas avaliações anteriores e tendo ajustado alguns erros factuais das avaliações anteriores, o valor de mercado de Haslemoen Leir foi estimado em 58 milhões de NOK. Contudo, o relatório previa que o valor de mercado do campo militar seria inferior em 12 milhões de NOK (10) se o conjunto das quatro áreas diferentes fosse vendido como um todo.

(11) Quanto à avaliação específica do Campo Interior, o valor «ponte» foi inicialmente calculado em 14,5 milhões de NOK (29 milhões de NOK (11) + 0, a dividir por dois) (12). No entanto, este valor foi ajustado em mais 1 milhão de NOK, com base em dois ajustamentos adicionais, nomeadamente, o valor das casernas e o valor de alguns terrenos desocupados cujo planeamento futuro, segundo a regulamentação, era incerto. Assim, o valor «ponte» ajustado do Campo Interior vendido como um todo foi de 15,5 milhões de NOK.

(12) Com base no segundo relatório Agdestein, em 1 de junho de 2005, o município adquiriu Haslemoen Leir pelo preço de 46 milhões de NOK. Assim, o município beneficiou dos dois descontos acima referidos, o desconto «de cerca de 30 %» (13) pela aquisição do Campo Interior como um todo e o «desconto de quantidade» de 20 % pela aquisição da totalidade de Haslemoen Leir.

2.2 Venda pelo município de Valer de partes do Campo Interior à Haslemoen AS

(13) O município de Valer tinha tornado claro que venderia Haslemoen Leir ao comprador que desenvolvesse a área de modo adequado e criasse o máximo possível de novos postos de trabalho. Foi explicado que, embora houvesse vários interessados em alguns dos edifícios do Campo Interior, pretendia encontrar um comprador que assegurasse a sua evolução uniforme e utilização ótima.

(14) Para cumprir os requisitos do município, três empresas diferentes que tinham demonstrado interesse em partes do Campo Interior criaram uma nova empresa denominada Haslemoen AS (14). Esta empresa manifestou a sua intenção de utilizar a propriedade para alojamento, bem como para diferentes atividades e eventos culturais e desportivos. Os grupos-alvo eram o exército, os prestadores de serviços de segurança e a indústria automóvel.

(15) Em 27 de fevereiro de 2006, o Conselho Municipal (Kommunestyret) aprovou a venda de 29 dos 44 edifícios do Campo Interior à Haslemoen por um montante total de 4 milhões de NOK. Os edifícios abrangidos pela venda incluíam alojamentos e casernas, messe de oficiais e soldados, incluindo cozinhas, auditório, cineteatro, edifício com salas de aula, aquecimento central, edifício administrativo, uma ala do hospital e várias garagens.

(16) A partir dos documentos preparatórios da reunião do Conselho Municipal, conclui-se que, em 27 de fevereiro de 2006, existiam dúvida sobre o valor da propriedade e se o preço de venda poderia implicar auxílios estatais. Os documentos referem-se a uma carta de um advogado da Associação Norueguesa das Autoridades Locais e Regionais (KS) recebida nesse dia. A carta referia as regras do EEE em matéria de auxílios estatais e que uma venda abaixo do valor de mercado podia implicar auxílios estatais. Além disso, a carta referia que duas propostas, incluindo uma da Haslemoen AS que abrangia a maior parte dos edifícios do Campo Interior, se cifravam conjuntamente em 6 milhões de NOK. Relembrando as Orientações do Órgão de Fiscalização sobre a venda de imóveis e os métodos aí descritos para excluir os auxílios estatais, o advogado referiu que no segundo relatório Agdestein, o valor inicial do Campo Interior foi fixado em 14,5 milhões de NOK. Em relação à proposta de 6 milhões de NOK, o advogado afirmou que aceitar as propostas recebidas implicaria um risco considerável de venda abaixo do valor de mercado e, portanto, uma violação das regras sobre os auxílios estatais. Nessa base, o advogado recomendou que se realizasse uma nova avaliação e que o Conselho Municipal suspendesse a decisão de vender até à sua realização.

(17) Nessa base, o Chefe do executivo municipal (Radmannen) recomendou ao Conselho o adiamento da questão até que esta estivesse melhor esclarecida. A proposta foi rejeitada pela maioria do Conselho (13 contra 6), que aprovou a venda, mas considerou que se deveria solicitar uma avaliação completa dos riscos potenciais em matéria de concorrência aos advogados da KS. Além disso, o Conselho mandatou o Comité Executivo do município (Formannskapet) para avaliar o risco (15).

(18) O Órgão de Fiscalização não teve acesso a essas avaliações de risco subsequentes solicitadas pelo Conselho. No entanto, o município de explicou que o Sr. Bakke, avaliador de imóveis que efetuou uma avaliação em nome do município quando o imóvel foi adquirido ao Estado norueguês em 2005, também assistiu o município no processo de venda de Haslemoen em 2006. Embora não tenham sido efetuadas avaliações específicas dos 29 edifícios, o município apresentou duas avaliações do Sr. Bakke, ambas datadas de 2 de maio de 2006.

(19) Os cálculos de 2 de maio de 2006, que serão descritos pormenorizadamente em seguida, foram apresentados para demonstrar que o município vendeu os 29 edifícios a um preço superior ao do seu próprio custo inicial. No entanto, não é claro para o Órgão de Fiscalização se estes cálculos foram apresentados e tidos em consideração pelo município antes de o contrato ser finalmente assinado. Na troca de correspondência com a Autoridade, o município indicou que as avaliações foram tidas em conta antes de o acordo de venda ser formalmente aprovado. Contudo, não existem referências a tais avaliações em qualquer das transcrições ou documentos preparatórios das reuniões do Conselho Municipal ou do Comité Executivo que, como acima referido, era competente para avaliar o risco potencial de problemas de concorrência.

(20) Na primeira das duas avaliações de 2 de maio de 2006, foi estimado que o montante inicialmente pago pelo município pela aquisição do Campo Interior em 2005 foi de 12,4 milhões de NOK. O ponto de partida para a avaliação foi o segundo relatório Agdestein, em que o valor do Campo Interior foi estimado em 15,5 milhões de NOK, ver ponto 11. A esse montante foram deduzidos 3,1 milhões de NOK. Essa dedução correspondia ao desconto de cerca de 20 % dado ao município para adquirir Leir Haslemoen como um todo, ver pontos 10 e 12. Com base nesta avaliação concluiu-se que 12,4 milhões de NOK era um valor «médio» do Campo Interior.

(21) A segunda avaliação, datada do mesmo dia 2 de maio de 2006, contém um cálculo do valor dos edifícios do Campo Interior, incluindo os 29 imóveis objeto do contrato com a Haslemoen AS. O cálculo foi baseado numa avaliação não-valor dos edifícios enquanto tal, mas usava o custo inicial do Campo Interior, 12,4 milhões de NOK, como ponto de partida, deduzindo o valor estimado dos edifícios do Campo Interior que não foram vendidos à Haslemoen AS.

(22) Em primeiro lugar, o cálculo estimou o valor total dos 5 edifícios (16) que permaneceram propriedade do município de Valer em cerca de 3,67 milhões de NOK. Este valor baseou-se parcialmente no valor «ponte» (ou 50 %) dos valores estabelecidos no primeira relatório Agdestein, ver ponto 11. Quanto a dois dos imóveis, o cálculo aplicou uma avaliação mais recente e de valor mais elevado. Tratava-se dos edifícios n.o 3 (ginásio) e n.o 45 (edifício misto com armazéns, escritórios e oficina). No primeiro relatório Agdestein o edifício n.o 45 foi avaliado em 1,9 milhões de NOK (17). Assim, o valor «ponte» foi de 950 000 NOK. No entanto, a avaliação mais recente do edifício n.o 45 atribui-lhe o valor de 3 milhões de NOK. Os outros quatro edifícios que o município manteve (n.o 32, 34, 44 e 3) foram avaliados em 662 500 NOK. Assim, o valor total dos cinco edifícios do município foi fixado em 3 662 500 NOK (= cerca de 3,67 milhões de NOK).

(23) A dedução seguinte dizia respeito a onze outros edifícios do Campo Interior, tendo o cálculo referido uma proposta de 5 milhões de NOK da Norsk Trafikksenter datada de 26 de abril de 2006 (18).

(24) Adicionando o preço dos 29 de edifícios incluídos no contrato com a Haslemoen AS, 4 milhões de NOK, o Sr. Bakke avaliou o total do Campo Interior em 12,67 milhões de NOK ( ).

(25) O contrato entre o município e a Haslemoen AS foi assinado em 22 de maio de 2006.

3. OBSERVAÇÕES DAS AUTORIDADES NORUEGUESAS

(26) Na sua decisão de dar início ao procedimento, de 24 de março de 2010, o Órgão de Fiscalização expressou as suas dúvidas sobre o facto de o preço 4 milhões de NOK pago pela Haslemoen AS pela aquisição dos 29 edifícios ao município de Vaer corresponder ao seu valor de mercado e, por conseguinte, se a venda foi realizada em conformidade com o princípio do investidor numa economia de mercado. As autoridades norueguesas em resposta à decisão de dar início ao procedimento enviaram duas cartas do município de Valer (19). O município de Valer reconheceu que não aplicou um dos métodos das Orientações do Órgão de Fiscalização para a venda de imóveis na determinação do preço de mercado para excluir a existência de auxílio estatal, mas isso não significa necessariamente que tenha existido um auxílio estatal. O município explicou que «ao vender os edifícios, o município queria estabelecer novas atividades na zona. Assim, ao calcular o preço dos edifícios, o município deu mais atenção aos projetos de criação de postos de trabalho do que aos princípios utilizados no cálculo no momento da compra» (20).

(27) Além disso, o município referiu-se à decisão de dar início ao procedimento, em que o Órgão de Fiscalização explica que, na medida em que um processo de venda anterior tenha determinado o valor de mercado, um organismo público pode utilizar o seu custo inicial como indicação do valor de mercado, a menos que tenha decorrido um período de tempo significativo desde a aquisição. O município nota que o Órgão de Fiscalização salientou a incerteza inerente ao tipo de terrenos em questão, um antigo campo militar num local remoto. De acordo com o município, deve considerar-se correto o preço de compra total de 46 milhões de NOK, com base na avaliação do valor «ponte», incluindo o desconto, enquanto valor de mercado do campo militar, dado que o valor «ponte» do Campo Interior era 12,4 milhões de NOK, igual ao valor de mercado dos 44 edifícios aí situados.

(28) Para determinar o custo inicial para o município dos 29 de imóveis em questão, o município considera que não era correto deduzir o valor dos outros imóveis do Campo Interior que não foram objeto do acordo de venda. Assim, começando pelos 12,4 milhões de NOK que o município pagou pelos 44 edifícios um ano antes e deduzindo o valor dos imóveis que não são objeto da venda, segundo o município, é possível concluir que 4 milhões de NOK foi o preço de mercado dos 29 de edifícios em causa. Para apoiar esta conclusão, o município refere os cálculos de 2 de maio de 2006 do Sr. Bakke, acima descritos. Na correspondência com o Órgão de Fiscalização, o município faz notar que o valor «ponte» do Campo Interior deve ser fixado em 12,4 milhões de NOK e que «o valor dos imóveis não abrangidos pelo contrato é superior à totalidade do campo interior». O Órgão de Fiscalização parte do princípio que, com essa declaração, o município pretende sublinhar que os valores das vendas de todos os diferentes edifícios do Campo Interior, tal como avaliados pelo Sr. Bakke, excederam o alegado custo inicial pago município de 12,4 milhões de NOK.

(29) No que respeita ao valor dos outros edifícios do Campo Interior que não foram vendidos à Haslemoen AS, o município apresentou igualmente um relatório de avaliação de 15 de março de 2006, elaborado pelo Sr. Erik Alhaud, essencialmente relativo aos mesmos edifícios que foram objeto de uma proposta apresentada pela Norsk Trafikksenter (n.os 28, 35, 36, 37, 38, 39, 46, 47, 50 e 94). O relatório calculou o valor total destes 10 edifícios em 5,5 milhões de NOK, em caso de venda como um todo, e em 6,65 milhões de NOK, se vendidos separadamente.

(30) Assim, com base nestes cálculos e avaliações, o município argumenta que o preço de 4 milhões de NOK pago pelos 29 de imóveis vendidos à Haslemoen AS correspondia ao seu valor de mercado. Por conseguinte, o valor total do Campo Interior era: 3,67 milhões de NOK (o valor dos edifícios que o município queria conservar) mais 5 milhões de NOK (a oferta da Norsk Trafikksenter ou, em alternativa, em 5,5 milhões de NOK, tal como estimado pelo valor posterior avaliação), acrescidos de 4 milhões de NOK (o preço da 29 de edifícios vendidos à Haslemoen AS) = 12,67 milhões de NOK, o que excede o custo inicial do município de 12,4 milhões de NOK.

(31) O município recorda ainda que o contrato de venda entre si e a Haslemoen AS contém elementos que têm um efeito de redução dos preços. O município refere-se à obrigação imposta ao comprador a arrendar gratuitamente o edifício com salas de aula por um período de um ano e ao facto de nenhuma das avaliações ter em conta a possibilidade de haver poluição no solo.

(32) Por último, o município alega que foi correto transferir para a Haslemoen AS os descontos de que beneficiou quando adquiriu o campo militar ao Estado. Embora o município entenda as dúvidas manifestadas pelo Órgão de Fiscalização na sua decisão de dar início do procedimento, explicou que, embora só uma parte dos 44 edifícios do Campo Interior tenha sido vendida, o contrato de venda entre o município de Valer e a Haslemoen AS baseia-se no pressuposto de que o comprador teria de desenvolver e explorar o Campo Interior e as áreas adjacentes como um todo, juntamente com o município de Valer. O preço de venda à Haslemoen AS, 4 milhões de NOK, reflete este pressuposto. Também por esse motivo, o desconto de 30 % para a venda do Campo Interior como um todo, acrescido do desconto adicional de 20 % para a venda da totalidade do Haslemoen Leir deve ser aplicado ao cálculo do preço final. Esta bonificação não pode ser entendida como um desconto em bloco que não seria aplicável se a compra não envolvesse a totalidade do campo. O município sublinhou que se esforçou por gerir a venda de forma a não criar problemas no que respeita às regras do EEE em matéria de auxílios estatais.

II. APRECIAÇÃO

4. PRESENÇA DE AUXÍLIO ESTATAL

(33) O artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE estabelece o seguinte: «Salvo disposição em contrário nele prevista, são incompatíveis com o funcionamento do presente Acordo, na medida em que afetem as trocas comerciais entre as Partes Contratantes, os auxílios concedidos pelos Estados-Membros das Comunidades Europeias, pelos Estados da EFTA ou provenientes de recursos estatais, independentemente da forma que assumam, que falseiem ou ameacem falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções.»

(34) A fim de constituir um auxílio estatal, na aceção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE, a venda deve conferir uma vantagem económica ao beneficiário. Se a operação foi efetuada de acordo com o princípio do investidor numa economia de mercado, ou seja, se o município vendeu os imóveis pelo seu valor de mercado e as condições da transação foram aceitáveis para um vendedor privado, a operação não envolve um auxílio estatal.

(35) As Orientações do Órgão de Fiscalização sobre os elementos de auxílio estatal incluídos nas vendas de terrenos e imóveis por entidades públicas, explica a forma como o Órgão de Fiscalização aplica as regras relativas aos auxílios estatais para avaliar a venda de terrenos e imóveis públicos. A secção 2.1 descreve a venda através de concurso incondicional. A secção 2.2 descreve uma venda com base na avaliação de um perito independente. Ambos os processos permitem aos Estados da EFTA resolver a questão da venda de terrenos e imóveis de uma forma que, normalmente, excluiu a existência de auxílio estatal. Como acima foi referido, nenhum destes procedimentos foi respeitado pelo município de Våler quando vendeu os 29 edifícios à Haslemoen AS.

(36) A secção 2.2 d) das Orientações determina que o custo inicial para as entidades públicas da aquisição de terrenos ou de edifícios é um indicador do valor de mercado, a menos que um período de tempo significativo tivesse decorrido desde a compra pelo município. O valor de mercado não deve ser inferior ao custo inicial durante os primeiros três anos a contar da aquisição. É evidente que o custo inicial só é aplicável como indicador do valor de mercado nos três anos seguintes quando os terrenos ou imóveis tenham sido inicialmente adquiridos pelo valor de mercado.

(37) Por conseguinte, embora os 29 de edifícios em questões tenham sido vendidos à Haslemoen AS menos de um ano após a aquisição de Haslemoen Leir ao Estado pelo município, colocam-se duas questões: em primeiro lugar se a venda anterior de Haslemoen Leir pelo Estado norueguês ao município de Valer se realizou em condições de mercado. Segundo, se for esse o caso, terá o município de Valer posteriormente vendido as partes em questão do Campo Interior à Haslemoen AS por um preço correspondente, pelo menos, ao seu custo inicial.

4.1 Terá o município adquirido Haslemoen Leir em condições de mercado?

(38) Como acima se descreveu, há um grau de incerteza considerável quanto ao valor de mercado de Haslemoen Leir nas negociações entre o Estado e do município de Valer, em especial no que diz respeito ao valor do Campo Interior. O primeiro relatório Agdestein avaliou o Campo Interior em 39 milhões de NOK (ou 29 milhões de NOK se fosse vendidos como um todo) e o «valor de utilizador» em 44 milhões de NOK, tendo a Alhaug/Bakke avaliado o «valor de investidor» de todos os edifícios em 0 NOK.

(39) O Órgão de Fiscalização entende que as avaliações deste tipo de terrenos, um antigo campo militar com edifícios velhos mas relativamente bem conservados, incluindo habitações e outros edifícios, situado numa zona remota, envolve sempre um grau considerável de incerteza. No entanto, a grande disparidade entre as avaliações existentes pode igualmente dever-se a pressupostos diferentes quanto à utilização futura, incluindo a questão de saber se os imóveis se destinavam a arrendamento ou a serem vendidos separadamente. Como consta do primeiro relatório Agdestein, tais diferenças podem ter um impacto considerável. O Órgão de Fiscalização tem dificuldade em compreender como é que as partes na transação não asseguraram um melhor alinhamento dos pressupostos subjacentes às avaliações antes de estas serem concluídas.

(40) Tanto mais que, logo após ter descoberto que as avaliações eram tão diferentes foi decidido conciliar os diferentes pressupostos recorrendo a um simples cálculo da média. A aplicação do método descrito para determinar o real valor de mercado de um imóvel enorme e especial como Haslemoen Leir parece questionável. Um procedimento mais adequado seria, na opinião do Órgão de Fiscalização, nomear novos peritos ou, pelo menos, conciliar as avaliações em termos de utilização futura do campo e efetuar uma análise mais pormenorizada dos fatores que provocaram uma diferença tão acentuada. A este respeito, o Órgão de Fiscalização lembra que o Parlamento norueguês (Stortinget) tinha decidido que os antigos campos militares deveriam ser vendidos pelo seu valor de mercado, ver ponto 3.

(41) Também as avaliações posteriores das partes do Campo Interior a que o Órgão de Fiscalização teve acesso durante o inquérito parecem atribuir valores mais elevados aos edifícios do Campo Interior do que o cálculo da média, ver pontos 22 e 29.

(42) Considerada isoladamente como uma operação entre organismos públicos, um tal procedimento pode não ser motivo de preocupação. Contudo, quando o comprador, como no caso presente, não tencionava conservar os imóveis mas sim revendê-los a entidades privadas o mais rapidamente possível, a questão do valor de mercado torna-se mais relevante. Em especial, quando o comprador não realiza uma nova avaliação do imóvel, vendendo-o a um preço idêntico, ou mesmo inferior, a um comprador pré-selecionado.

(43) Em todo o caso, o Estado vendeu o campo militar ao município de Valer com base na avaliação de um perito independente, nomeadamente, o segundo relatório Agdestein. É verdade que o método utilizado nesta avaliação, o chamado valor «ponte», não é mais do que um simples cálculo em que os valores das duas avaliações anteriores foram somados e, em seguida, divididos por dois. Este método quase não exige competências especializadas externas e o cálculo não parece ser mais convincente só pelo facto de ser realizado por um perito independente. O relatório também é bastante curto, pouco mais de uma página e, visto isoladamente, parece de natureza meramente aproximativa.

(44) Contudo, o relatório deve ser visto à luz das duas avaliações anteriores, que são mais pormenorizadas e completas, em especial o primeiro relatório Agdestein que continha avaliações individuais de todos os edifícios do Campo Interior. Além disso, o Órgão de Fiscalização nota que, no segundo relatório Agdestein, também foram efetuadas certas alterações e ajustamentos às avaliações anteriores. Tal indica que a nova avaliação foi algo mais pormenorizada do que um simples cálculo da média. Finalmente, o Órgão de Fiscalização observa que, apesar de referir a existência de outros métodos para determinar o valor, o relatório não contestou a escolha do valor «ponte» como representativa do valor de mercado.

(45) Assim, tendo em conta o grau considerável de incerteza inerente à avaliação de um antigo campo militar que inclui várias áreas e tipos de edifícios, situado numa zona remota e com uma população relativamente escassa, o Órgão de Fiscalização, embora com dúvidas, conclui que Haslemoen Leir foi vendido pelo Estado ao município de Valer pelo seu valor de mercado.

(46) A questão seguinte é saber se a venda subsequente pelo município de partes do Campo Interior à Haslemoen AS foi efetuada por um preço, pelo menos, correspondente ao seu custo inicial.

4.2 O preço dos 29 edifícios correspondeu ao custo inicial?

(47) Parece complicado determinar se o preço de venda dos 29 edifícios corresponde ao custo inicial, uma vez que os preços pagos pelos diferentes edifícios do Campo Interior nunca foram explicitamente definidos no acordo entre o Estado e o município. Em vez disso, foi pago um montante fixo de 15,5 milhões de NOK, que incluiu um desconto «de cerca de 30 %» (21) pela aquisição do Campo Interior como um todo. Por fim, o município beneficiou de um desconto adicional de 20 % pela aquisição conjunta das quatro áreas do campo militar.

(48) Podem conceber-se métodos diferentes para tentar determinar quanto é que o município pagou efetivamente pelos 29 edifícios do Campo Interior, por exemplo, com base no número ou valor dos edifícios, em comparação com o número total de edifícios ou o valor total. No entanto, como se viu, não é claro para o Órgão de Fiscalização se, antes da venda à Haslemoen AS, o município procedeu a esses cálculos com vista a determinar o custo inicial dos 29 edifícios em causa. O Órgão de Fiscalização não recebeu quaisquer documentos dessa altura que demonstrem que esses cálculos foram realizados no decurso das negociações, nem posteriormente, quando a venda foi proposta para aprovação pelo Conselho Municipal.

(49) Durante o procedimento administrativo o município invocou considerações e objetivos diferentes, tais como a criação de novos postos de trabalho e o desenvolvimento futuro do campo interior, como um todo, em benefício da comunidade local. Embora estas considerações não impliquem necessariamente que a venda não se efetuou pelo valor de mercado, também não parecem, por si só, apoiar a ideia de que o ponto de partida era uma venda sem elementos de auxílio estatal. Além disso, em resposta à pergunta específica do Órgão de Fiscalização, o município admitiu que não está hoje em condições de demonstrar qual o valor real dos imóveis em questão na altura em que foram vendidos.

(50) A forma como a venda foi aprovada pelo Conselho Municipal também contribui para a incerteza quanto a eventuais auxílios estatais. Como acima se descreveu, o município não organizou um concurso público nem procedeu a uma avaliação por um perito independente dos edifícios a vender. Mais tarde, os pareceres dos seus consultores jurídicos externos, a KS, e do próprio Chefe do Executivo, no sentido de adiar a venda e clarificar o valor, não foram seguidos. Embora o Conselho tenha aprovado a venda na condição de que a KS realizasse uma avaliação do risco potencial de problemas de concorrência, a apresentar ao Comité Executivo, o Órgão de Fiscalização não recebeu quaisquer informações sobre estas avaliações posteriores do risco.

(51) O município apresentou dois cálculos, datados de 2 de maio de 2006, realizados por um avaliador imobiliário externo do município, ver descrição nos pontos 20 e 21. O município argumenta que a primeira avaliação apresentada demonstra que o custo inicial de aquisição do Campo Interior pelo município foi de 12,4 milhões de NOK. O segundo cálculo prova, supostamente, que os edifícios do Campo Interior que não foram vendidos à Haslemoen AS tinham um valor estimado de cerca de 3,67 e 5 milhões de NOK, respetivamente. Deduzindo estes valores ao custo inicial de 12,4 milhões de NOK, segundo o município, estas avaliações demonstram que o custo inicial dos 29 edifícios em questão não foi superior a 4 milhões de NOK.

(52) O Órgão de Fiscalização não partilha a opinião de que estes cálculos demonstram que os edifícios em questão foram vendidos pelo seu valor de mercado. Contesta tal conclusão tanto quanto ao ponto de partida do custo inicial do Campo Interior, como quanto ao método de dedução do valor estimado dos edifícios para determinar o custo inicial «residual».

(53) Quanto ao ponto de partida, os cálculos referem-se ao valor do Campo Interior estabelecido no segundo relatório Agdestein, 15,5 milhões de NOK. Em seguida, foi deduzido o desconto de 20 % concedido ao município pela compra de todo o campo militar, avaliando-se o Campo Interior em 12,4 milhões de NOK.

(54) A base deste desconto é explicada no segundo relatório Agdestein: «Consideramos que, no caso de uma aquisição conjunta de quatro áreas com diferentes domínios de atividade, o mercado incluiria uma redução de preços, nomeadamente para compensar o risco e os custos de exploração mais elevados. Contudo, o adquirente poderia rapidamente inverter essa situação, por exemplo, vendendo os terrenos agrícolas ou a zona florestais separadamente, o que criaria o efeito oposto. Já está incluído um “desconto de quantidade” de cerca de 30 % do valor, tanto na avaliação da zona residencial como do Campo Interior, devido à venda conjunta desses bens. Consideramos que se deve aplicar uma redução adicional de cerca de 20 % (-12 milhões de NOK), no caso de o campo ser vendido como um todo, ou seja, de 58 milhões de NOK para 46 milhões de NOK.» (22)

(55) Por conseguinte, o desconto de 20% estava especificamente ligado ao facto de o município ter comprado todo o campo militar, ou seja, as quatro zonas referidas no ponto 5.

(56) A referida avaliação de 2 de maio de 2006 não apresenta qualquer justificação para a atribuição de um tal desconto ao mercado, no caso de se vender uma parte de uma das quatro zonas. Para justificar a atribuição de tais descontos à Haslemoen AS, o município referiu que o contrato de venda entre o município de Valer e a Haslemoen AS se baseou no pressuposto de que o comprador teria de desenvolver e explorar todo o campo interior, bem como as áreas adjacentes como um todo, juntamente com o município de Valer. De acordo com o município, foi por este o motivo que ambos os descontos, 30 % para a venda do Campo Interior como um todo, mais 20 % para a totalidade de Haslemoen Leir, foram concedidos à Haslemoen AS.

(57) Embora as limitações relativas à utilização futura de um imóvel possam ser um fator de diminuição do seu valor, o Órgão de Fiscalização não tem conhecimento de quaisquer limitações destes tipo no caso em apreço que justifiquem estes descontos consideráveis. Aparentemente, não existe qualquer disposição no contrato de venda, ou em quaisquer outros documentos dessa altura que tenham sido apresentados ao Órgão de Fiscalização, de que constem essas ou outras obrigações especiais que obriguem o comprador a gerir os imóveis em cooperação com o município.

(58) Como se disse, a ideia de que uma revenda, no mínimo pelo custo inicial, pode excluir um auxílio estatal, depende da condição de os terrenos ou de imóveis terem sido desde logo adquiridos pelo valor de mercado. Quando, como no caso presente, uma autoridade pública compra algo mais do que os imóveis que revende, e nesse contexto foram concedidos descontos de quantidade significativos, não se pode presumir que os mesmos descontos se justificavam no contexto da revenda. Pelo contrário, terá de se analisar a questão de saber se o mercado também teria incluído os mesmos descontos na segunda transação mais limitada.

(59) No caso presente, tal parece improvável, porque ambos os descontos foram concedidos em função da quantidade, especificamente pelo facto de o adquirente ter adquirido toda a área em questão. Com efeito, este duplo desconto parece excluído neste caso, já que o desconto de 30 % foi concedido para a aquisição do Campo Interior como um todo. Da mesma forma, o desconto adicional de 20 % está ligado ao facto de o comprador, o município, ter igualmente adquirido as outras zonas. É precisamente nesta base que o desconto é explicado no segundo relatório Agdestein, acima referido. Nessa base, e na ausência de qualquer avaliação contrária dessa altura que demonstre o oposto, o Órgão de Fiscalização conclui que não havia motivos para crer que o mercado teria aplicado um desconto adicional de 20 % quando só foram vendidas algumas partes do Campo Interior.

(60) Quanto ao chamado desconto de 30 %, o Órgão de Fiscalização recorda que o segundo relatório Agdestein tornou claro que o valor de 15,5 milhões de NOK do Campo Interior incluía o desconto de 10 milhões de NOK, que era uma estimativa do que o mercado exigiria para a aquisição do Campo Interior como um todo, ou seja, os 44 edifícios. Portanto, é necessário avaliar se o município pode conceder um desconto idêntico à Haslemoen AS quando esta adquiriu partes do Campo Interior.

(61) Em termos de número de edifícios, a venda incluiu 29 dos 44 edifícios (24), ou seja, cerca de dois terços dos edifícios. Tal poderia indicar uma justificação para um desconto de quantidade. Em termos de valor, os cálculos do próprio município sugerem que os 29 edifícios representam uma parte consideravelmente menor do valor total do Campo Interior, comparados com os restantes edifícios. O valor de 4 milhões de NOK atribuído aos 29 de edifícios em causa representa pouco menos de um terço do valor total, comparado com 3,67 milhões de NOK para os imóveis mantidos pelo município e 5 milhões de NOK para os restantes 11 edifícios.

(62) Segundo os vários relatórios de avaliação apresentados no presente caso, mencionados nos pontos 7 e 10, a venda de vários edifícios em bloco tem um efeito de redução dos preços. Além dos dois relatórios da Agdestein, também a avaliação de 10 edifícios realizada em 15 de março de 2006, referida no ponto 29, indica que deve ser aplicado um desconto entre 15-20 % em caso de uma de venda em bloco desses 10 edifícios.

(63) O Órgão de Fiscalização considera, por conseguinte, que um desconto de quantidade teria sido conforme com as condições de mercado. Neste caso, é difícil de determinar se o desconto foi de 15, 20 ou 25 %, devido à falta de avaliações e documentação dessa altura. Considerando todos estes aspetos, e tendo em conta a avaliação acima referida de 10 outros edifícios do Campo Interior e um provável desconto de quantidade de 15 e 20 %, o Órgão de Fiscalização, embora com dúvidas, conclui que um desconto de quantidade semelhante ao que foi concedido ao município, ou seja, 25,64 %, poderia ter sido concedido a alguém que comprasse 29 dos 44 edifícios do Campo Interior.

(64) A questão seguinte é saber se o custo inicial dos 29 edifícios em questão pode ser estabelecido deduzindo o valor dos edifícios do Campo Interior que não foram vendidos à Haslemoen AS.

(65) Basicamente, o método descrito implicou que não foi feita uma avaliação pormenorizada dos 29 edifícios em questão, porque não existem indicações de que as outras partes tinham de um valor suficientemente elevado para garantir que o valor global corresponde aos custos iniciais alegados pelo município relativamente ao Campo Interior. Este método afigura-se aleatório e incerto, dado que os três grupos de edifícios foram avaliados segundo métodos diferentes. Em suma, o relatório sobre o valor «ponte» serviu para determinar o ponto de partida, o custo inicial de 12,4 milhões de NOK para o Campo Interior. Ao seguir a avaliação dos três grupos de edifícios, foi atribuído aos 29 edifícios em causa um valor significativamente inferior ao valor «ponte» e um valor superior tanto aos imóveis que o município manteve como aos 11 restantes, que tinham sido objeto de uma oferta posterior. O valor mais baixo foi estabelecido com base nos preços negociados com a Haslemoen AS e os valores mais elevados com base nas informações mais recentes e posteriores, sob a forma de avaliações e de uma oferta recebida.

(66) No entender do Órgão de Fiscalização, isso cria um risco óbvio de que, mesmo se o ponto de partida do Campo Interior fosse correto (e não era, como se viu), o preço dos 29 edifícios poderia ser demasiado baixo, por causa das reavaliações posteriores das outras áreas, que lhes tinham atribuído valores mais elevados. Com efeito, neste caso, os valores mais elevados das avaliações posteriores deveriam limitar-se a concluir que o ponto de partida de 12,4 milhões de NOK era demasiado baixo.

(67) Assim, o Órgão de Fiscalização conclui que o método referido na avaliação de 2 de maio de 2006 não é adequado para determinar o custo inicial e, por conseguinte, o valor de mercado dos 29 edifícios em questão.

(68) Como acima se referiu, a avaliação do custo inicial dos 29 edifícios é complicada pelo facto de o acordo entre o Estado e o município não ser claro quanto aos valores pagos pelos diferentes edifícios do Campo Interior. Em vez disso, pagou um montante fixo de 15,5 milhões de NOK por todo o Campo Interior, que incluía o desconto de 30 % acima referido. Contudo, esse valor «ponte» baseou-se no valor de duas avaliações anteriores.

(69) O primeiro relatório Agdestein baseou-se na avaliação individual dos edifícios e é, na realidade, a sua única avaliação dessa altura. Dado que esta avaliação esteve na base do valor «ponte» que, por sua vez, determinou o preço efetivamente pago pelo município, o Órgão de Fiscalização considera que o primeiro relatório Agdestein contém os valores individuais necessários para estabelecer com precisão o custo inicial dos 29 de edifícios em causa.

(70) O contrato de venda em questão incluiu os seguintes 29 edifícios do Campo Interior (25): n.os 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, (31,) 33, 92 e 16. Os valores de investidor destes edifícios avaliados no primeiro relatório Agdestein são os seguintes: 1. Casa da guarda/centro de detenção: 180 000 NOK 2. Casa de recreio, incluindo escritórios, cafetaria, cinema, capela, etc.: 4 200 000 NOK 4. Edifício administrativo e de escritórios: 160 000 NOK 5. Centro de treino: 400 000 NOK 6. Garagem: 7. Edifício administrativo e de escritórios: 2 000 000 NOK 8. Garagem: 9. Hospital: 1 200 000 NOK 10. Cozinha e cantina dos soldados: 1 600 000 NOK 11. Cozinha e cantina dos oficiais: 4 300 000 NOK 12. Caserna 13. Caserna (os edifícios n.o 12 e 13 são avaliados em conjunto): 2 000 000 NOK 14. Caserna 15. Caserna (os edifícios n.o 14 e 15 são avaliados em conjunto): 2 000 000 NOK 18. Garagem 150 000 NOK 19. Garagem 20. Garagem 21. Garagem/oficina 22. Garagem/oficina 23. Garagem 24. Bomba de gasolina 25. Garagem 26. Garagem 27. Garagem (os edifícios n.o 19, 20, 21, 22, 25, 26 e 27 são avaliados em conjunto): 2 700 000 NOK 29. Edifício do Regimento e salas de aula 92. Posto de correio (os edifícios n.o 29 e 92 são avaliados em conjunto): 450 000 NOK 30. Centro de formação 1 400 000 NOK 31. (Armazém) 33. Edifício «KO» e salas de aula: 400 000 NOK 16. Aquecimento central/caldeira: 700 000 NOK Total: 23 840 000 NOK

(71) O relatório não avalia separadamente os edifícios n.o 6 e 8 (garagens). Em vez disso, foram avaliados conjuntamente com o edifício n.o 45 (edifício misto administrativo com arrecadações, escritórios e oficina, não incluído no contrato com a Haslemoen AS) num total de 1,9 milhões de NOK. Os edifícios n.o 23 e 24 (garagem e bomba de gasolina) foram igualmente avaliados conjuntamente com o edifício n.o 34 (edifício de escritórios, não incluído no contrato com a Haslemoen AS) por um valor total de 800 000 NOK. Coloca-se portanto a questão de saber se uma parte do valor atribuído aos edifícios avaliados conjuntamente deve ser atribuída aos imóveis adquiridos pela Haslemoen AS, nomeadamente as quatro garagens n.o 6, 8, 23 e 24. Esta questão foi suscitada na decisão de dar início ao procedimento acima referida, em que o Órgão de Fiscalização aplicou o cenário mais favorável, não tomando em conta esses edifícios.

(72) Embora o Órgão de Fiscalização não tenha recebido quaisquer documentos que demonstrem que as quatro garagens em questão não tinham qualquer valor, parte do princípio de que estas tinham um valor limitado, uma vez que o primeiro relatório Agdestein optou por as incluir nas estimativas dos outros edifícios. Assim, na ausência de qualquer documentação dessa altura que prove o contrário, e no pressuposto de que, em qualquer caso, o valor seria baixo, o Órgão de Fiscalização não atribui qualquer valor a estes quatro edifícios na avaliação da parte relevante do Campo Interior.

(73) O valor total dos 29 edifícios em causa, segundo a avaliação do primeiro relatório Agdestein, ascende assim a 23 840 000 NOK. Como acima referido, o município concedeu o chamado desconto de 30 % ( 26 ) sobre o valor do Campo Interior estabelecido no primeiro relatório Agdestein. Tendo em conta as circunstâncias do caso presente, o Órgão de Fiscalização considera que se justificava a concessão de um tal desconto à Haslemoen AS, sendo o valor ajustado dos 29 edifícios estabelecido neste relatório 17 727 424 NOK. Aplicando o método do valor «ponte», o custo inicial para o município dos 29 de edifícios em causa foi de 8 863 712 NOK.

(74) Dado que aceitou que o Estado vendeu Haslemoen Leir ao município de Valer pelo valor de mercado, o Órgão de Fiscalização aceita que o custo inicial dos edifícios para o município foi 8 863 712 NOK e que esta foi a indicação necessária do valor de mercado.

(75) Nesta base, conclui que a venda à Haslemoen AS por 4 milhões de NOK incluiu um auxílio estatal no valor de 4 863 712 NOK.

(76) O município alegou igualmente que o Órgão de Fiscalização deve ter em conta a possível poluição do solo e a obrigação de Haslemoen AS permitir a livre utilização do centro de formação pelo período de um ano, fatores que contribuem para a redução do preço. Contudo, não foram apresentados quaisquer documentos, dessa altura ou posteriores, relativos a esses fatores que alegadamente tiveram um efeito de redução do preço.

(77) No que diz respeito à poluição do solo, o Órgão de Fiscalização reconhece que esta possibilidade é evidente, dado que o campo foi utilizado para fins militares desde a década de 1950.

(78) A este respeito, o Órgão de Fiscalização nota que o primeiro relatório Agdestein referiu especificamente a possibilidade de poluição no solo do Campo Interior, relacionada com os reservatórios subterrâneos de combustível e óleo. No entanto, este facto não foi tido em consideração na avaliação. A avaliação Alhaug/Bakke, que estimou o valor do campo interior em 0 NOK, referiu tanto a possibilidade de haver poluição no solo, como amianto nos edifícios, sem proceder a uma tentativa de especificar os eventuais custos daí decorrentes.

(79) No entanto, o Órgão de Fiscalização lembra que os relatórios foram utilizados para o cálculo baseado na média. Assim, uma redução dos preços ou um elemento negativo que conste do relatório devem ser tidos em conta para o cálculo baseado na média. Com efeito, o Órgão de Fiscalização considera que não há motivo para qualquer redução adicional do preço por força de quaisquer elementos ou circunstâncias que fossem conhecidos das partes na primeira transação, dado que se assume que o efeito de tais medidas foi tido em conta no valor «ponte» do preço de venda. Deve partir-se do princípio que a revenda pelo custo inicial abrange os elementos que contribuem para a redução o preço.

(80) Por último, o contrato entre o Estado e o município referia explicitamente a possibilidade de poluição do solo e referia o princípio do poluidor-pagador previsto na lei norueguesa sobre a poluição. O contrato subsequente entre o município e a Haslemoen AS referia especificamente a obrigação de o vendedor, ou seja, o Estado norueguês, permanecer responsável pela poluição do solo ligada às atividades militares. Por estes motivos, o Órgão de Fiscalização considera que não há qualquer base para uma nova redução do preço motivada pela eventual poluição no solo.

(81) Quanto ao direito do município utilizar livremente o edifício com salas de aula durante um ano, o Órgão de Fiscalização nota que se trata de uma nova obrigação para o comprador, que não era imposta pelo Estado ao município. Portanto, não se pode presumir que esta medida deva ser abrangida pelo valor «ponte». Contudo, na ausência de qualquer documentação de apoio sobre o impacto económico desta obrigação, ou seja, a possível perda para a Haslemoen AS resultante de não poder arrendar o edifício durante um ano, o Órgão de Fiscalização não pode aceitar qualquer efeito de redução do preço.

(82) A obrigação só envolvia um dos edifícios e o preço já tinha em conta o facto de ser difícil arrendar todos os edifícios imediatamente, dado que havia um excedente de bens disponíveis para arrendar na zona. Este facto foi realçado por ambas as avaliações. Além disso, o município seria responsável pela parte dos custos fixos e de o aquecimento do edifício para o mesmo período. Por último, o Órgão de Fiscalização remete para a avaliação acima referida, em que se aceitou que o município ofereceu à Haslemoen AS o mesmo desconto de quantidade de que tinha beneficiado na aquisição de todo o Campo Interior. Além disso, o Órgão de Fiscalização não acrescentou qualquer valor pelas quatro garagens vendidas à Haslemoen AS que foram avaliadas conjuntamente com outros edifícios do Campo Interior que a Haslemoen AS não comprou. Assim, o Órgão de Fiscalização considera que uma eventual perda resultante de não poder arrendar este edifício durante um ano após a aquisição é compensada por estas considerações tão favoráveis para a Haslemoen AS.

(83) Tendo em conta o que precede, o Órgão de Fiscalização conclui que a venda dos 29 edifícios à Haslemoen AS não foi realizada em conformidade com o princípio do investidor numa economia de mercado. Os edifícios foram vendidos a um preço inferior ao seu valor de mercado, tendo implicado auxílios estatais no valor de 4 863 712 NOK. Consequentemente, em seguida o Órgão de Fiscalização vai avaliar se a venda dos imóveis preenche os critérios adicionais previstos no artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE.

4.3 Recursos estatais e vantagem seletiva

(84) Para ser considerada auxílio estatal, a medida deve ser concedida pelo Estado ou através de recursos estatais. O conceito abarca todos os níveis do Estado, incluindo os municípios. Como acima se demonstrou, estavam envolvidos recursos estatais porque o município de Valer vendeu 29 edifícios do Campo Interior a um preço substancialmente inferior ao preço de mercado. Esta operação concedeu à Haslemoen AS uma vantagem seletiva, com base de um contrato em que esta foi a única beneficiária.

4.4 Distorção da concorrência e efeito sobre as trocas comerciais entre as Partes Contratantes

(85) Decorre de jurisprudência (27) relativa a estas disposições que, pelo simples facto de o auxílio reforçar a posição de uma empresa relativamente a outras concorrentes a nível do comércio intra-EEE, este comércio foi afetado. O Órgão de Fiscalização recorda que os edifícios em questão foram avaliados e comprados com base no «valor de investidor», ou seja, no rendimentos futuro das rendas dos imóveis. O investimento em bens imóveis com a finalidade de os arrendar a empresas deve ser considerado uma atividade económica do EEE, no qual a Noruega toma parte, juntamente com os intervenientes no mercado de muitos Estados do EEE. Quanto ao beneficiário específico da ajuda, de acordo com o registo das empresas da Noruega (28), a Haslemoen AS está envolvida em atividades com hotéis, motéis e restaurantes (29). Gere o Haslemoen Hotell no Campo Interior e arrenda os edifícios de um centro de asilo ao Estado norueguês. Todas estas atividades da Haslemoen AS devem ser consideradas em concorrência com empresas similares da Noruega e também de outros Estados do EEE. Por conseguinte, esta medida tem o efeito de distorcer a concorrência e de afetar as trocas comerciais entre as Partes Contratantes.

4.5 Conclusão quanto à existência de auxílio estatal

(86) Tendo em conta o que precede, o Órgão de Fiscalização conclui que foi concedido um auxílio estatal no montante de 4 863 713 NOK na venda dos 29 edifícios à Haslemoen AS.

5. REQUISITOS PROCESSUAIS

(87) Nos termos do artigo 1.o, n.o 3, da Parte I do Protocolo n.o 3, o Órgão de Fiscalização da EFTA deve ser informado atempadamente dos projetos relativos à concessão de quaisquer auxílios, para que possa apresentar as suas observações. O Estado em causa não pode pôr em execução as medidas projetadas antes de tal procedimento ter sido objeto de uma decisão final. As autoridades norueguesas não notificaram o Órgão de Fiscalização da venda pelo município de Valer dos 29 edifícios à Haslemoen AS. Por consequência, o Órgão de Fiscalização conclui que as autoridades norueguesas não cumpriram as suas obrigações nos termos do artigo 1.o, n.o 3, da Parte I do Protocolo n.o 3.

6. COMPATIBILIDADE DO AUXÍLIO

(88) As autoridades norueguesas não apresentaram quaisquer argumentos no sentido de o auxílio estatal envolvido na operação poder ser considerado como auxílio estatal compatível.

(89) As medidas de auxílio abrangidas pelo artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE são, regra geral, incompatíveis com o funcionamento do Acordo EEE, a menos que sejam elegíveis para efeitos de uma derrogação nos termos do artigo 61.o, n.os 2 ou 3, do Acordo EEE.

(90) A derrogação prevista no artigo 61.o, n.o 2, não é aplicável ao auxílio em questão, que se não destina a prosseguir os objetivos enumerados nessas disposições. Também o artigo 61.o, n.o 3, alínea a) ou o artigo 61.o, n.o 3, alínea b), do Acordo EEE não se aplicam no caso em apreço. Além disso, a zona em que se situam os imóveis não pode beneficiar de auxílios regionais na aceção do artigo 61.o, n.o 3, alínea c), do Acordo EEE.

(91) Assim, o Órgão de Fiscalização considera que a transação em apreço não se pode justificar a título das disposições em matéria de auxílios estatais do Acordo EEE.

7. RECUPERAÇÃO DO AUXÍLIO

(92) Dado que o auxílio no valor de 4 863 713 NOK foi concedido à Haslemoen AS sem ter sido notificado ao Órgão de Fiscalização, constitui um auxílio ilegal na aceção do artigo 1.o, alínea f), da Parte II do Protocolo n.o 3 do Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal. Em conformidade com o artigo 14.o da Parte II do Protocolo n.o 3 do Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal, o auxílio terá de ser recuperado junto dos beneficiários caso o Órgão de Fiscalização considere que este é incompatível com as regras em matéria de auxílios estatais ao abrigo do Acordo EEE.

(93) O Órgão de Fiscalização considera que, no caso em apreço, nenhuns princípios gerais poderão impedir o reembolso. Em conformidade com jurisprudência estabelecida, a supressão de um auxílio ilegal através da sua restituição constitui uma consequência lógica da verificação do caráter ilegal do auxílio. Por conseguinte, a recuperação de auxílios estatais concedidos ilegalmente, com o objetivo de restabelecer a situação existente anteriormente, não pode em princípio ser considerada desproporcionada relativamente aos objetivos do Acordo EEE em matéria de auxílios estatais.

(94) Com esta restituição, o beneficiário perde a vantagem de que tinha beneficiado no mercado relativamente aos seus concorrentes e repõe-se a situação anterior à concessão do auxílio (30). Decorre igualmente do objetivo do reembolso do auxílio que, regra geral e exceto em circunstâncias excecionais, o Órgão de Fiscalização não ultrapassa os limites da sua margem discricionária quando exige que o Estado da EFTA em causa recupere os auxílios ilegais concedidos, na medida em que se limita a restabelecer a situação anterior (31). Acresce ainda que, tendo em conta o caráter imperativo do controlo dos auxílios estatais efetuado pelo Órgão de Fiscalização nos termos do Protocolo n.o 3 do Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal, as empresas beneficiárias de auxílio não devem, por princípio, criar expectativas legítimas de que esse auxílio é legal a não ser que este tenha sido concedido no respeito pelo procedimento previsto no referido Protocolo (32). No presente caso não existem, aparentemente, circunstâncias excecionais que teriam levado à criação de expectativas legítimas por parte dos beneficiários do auxílio.

(95) A recuperação do auxílio estatal indevidamente concedido de 4 863 713 NOK deve incluir juros compostos, em conformidade com o artigo 14.o, n.o 2, da Parte II do Protocolo n.o 3 do Acordo relativo ao Órgão de Fiscalização e ao Tribunal e com os artigos 9.o e 11.o da Decisão n.o 195/04/COL do Órgão de Fiscalização, de 14 de julho de 2004.

8. CONCLUSÃO

(96) O Órgão de Fiscalização conclui que as autoridades norueguesas aplicaram ilegalmente o auxílio em questão, em violação do artigo 1.o, n.o 3, da Parte I do Protocolo n.o 3.

(97) O auxílio estatal envolvido na venda de 29 edifícios do Campo Interior de Haslemoen Leir não é compatível com o funcionamento do Acordo EEE pelos motivos acima expostos, e deve ser recuperado com efeitos a partir da conclusão do contrato de venda de 22 de maio de 2006.

DECIDE:

Artigo 1.o

A venda dos 29 edifícios do Campo Interior de Haslemoen Leir à Haslemoen AS envolveu um auxílio estatal no valor de 4 863 713 NOK, que é incompatível com o funcionamento do Acordo EEE na aceção do artigo 61.o, n.o 1, do Acordo EEE.

Artigo 2.o

As Autoridades norueguesas devem tomar todas as medidas necessárias para recuperar o auxílio referido no artigo 1.o junto do beneficiário.

Artigo 3.o

A recuperação terá lugar imediatamente e, em qualquer caso, no prazo de quatro meses a contar da data da presente decisão e em conformidade com os procedimentos de direito nacional, desde que estes permitam a execução imediata e efetiva da decisão. O auxílio a recuperar deverá incluir juros e juros compostos a partir da data em que o auxílio foi colocado à disposição do beneficiário até à respetiva recuperação efetiva. Os juros são calculados com base no artigo 9.o da Decisão n.o 195/04/COL do Órgão de Fiscalização da EFTA.

Artigo 4.o

Até 15 de maio de 2012, a Noruega informará Órgão de Fiscalização sobre o montante total (capital e juros) a ser recuperado junto do beneficiário, bem como sobre as medidas previstas ou adotadas para a recuperação dos auxílios.

Até 15 de julho de 2012, a Noruega deve ter executado a decisão do Órgão de Fiscalização e recuperado totalmente o auxílio.

Artigo 5.o

O Reino da Noruega é o destinatário da presente decisão.

Artigo 6.o

Apenas faz fé o texto em língua inglesa.

Feito em Bruxelas, em 15 de março de 2012. Pelo Órgão de Fiscalização da EFTA Oda Helen SLETNES Presidente Sverrir Haukur GUNNLAUGSSON Membro do Colégio

(1) Decisão n o 96/10/COL sobre auxílios estatais no que se refere à venda de certos edifícios situados no interior do campo militar de Haslemoen Leir, publicada no JO C 325 de 2.12.2010, p. 12, e no suplemento EEE n.o 66 de 2.12.2010, p. 1.

(2) Ver nota 1.

(3) http://www.stortinget.no/no/Saker-og-publikasjoner/Saker/Sak/?p=21519. Ver também Decisão Real de 19.12.1997 («Avhendigsinstruksen»).

(4) Documento n.o 428521 e 557187.

(5) Doc. n.os 458897, 458902 e 458903 (primeiro relatório Agdestein).

(6) Segundo o relatório, o «valor de investidor» é o valor de mercado para um investidor que pretenda arrendar os imóveis. O «valor de investidor» é igualmente inferior ao «valor de utilizador» que representa o valor de mercado para um comprador que pretenda utilizar os edifícios para uso próprio. Ambos os valores constam do relatório.

(7) Documento n.o 428521, anexo 16 (relatório Alhaug/Bakke ).

(8) O valor da área Storskjæret foi avaliado em 12 milhões de NOK.

(9) Documento n.o 428521, anexo 3 (segundo relatório Agdestein).

(10) Desconto de 20 %.

(11) 29 milhões de NOK foi o valor do Campo Interior de acordo com o primeiro relatório Agdestein incluindo um desconto de 10 milhões de NOK, se fosse vendido como um todo.

(12) Além de calcular o valor «ponte» do Campo Interior em 14,5 milhões de NOK, o valor «ponte» da Storskjæret foi avaliado em 13,5 milhões de NOK, a zona agrícola em 8,3 milhões de NOK e a área florestal em 25,2 milhões de NOK. Devido a erros das avaliações anteriores, o valor total de Haslemoen Leir, 61,5 milhões de NOK foi ajustado para 58 milhões de NOK, incluindo o desconto pela aquisição do Campo Interior como um todo.

(13) Ver ponto 8.

(14) Os acionistas da empresa eram: International Training Centre (48 %), Haslemoen Kultur og Aktivitetssenter (48 %) e Norsk Trafikksenter (4 %).

(15) Em especial, para avaliar se o risco era «moderado».

(16) Edifícios n.o 3, 32, 34, 44 e 45.

(17) No primeiro relatório Agdestein, a verba de 1,9 milhões de NOK incluía igualmente duas garagens, os edifícios n.o 6 e 8.

(18) A Autoridade não teve à documentação relativa a esta oferta. No entanto, o município explicou que se tratava de uma oferta verbal de 5 milhões de NOK para 11 dos edifícios no campo de interior (n.o 28, 35, 36, 37, 38, 39, 41, 46, 47, 50 e 93). A avaliação do valor «ponte» atribuía-lhes um valor de 3,7 milhões de NOK.

(19) Não foram recebidas observações de terceiros.

(20) Documento n.o 581797.

(21) Ver ponto 8.

(22) «Vi tror at markedet ved et samlet kjøp av fire forsåvidt ulike virksomhetsområder vil legge inn en prisreduksjon for bl.a risiko og høyere driftskostnader. Imidlertid vil kjøper fort kunne “snu seg rundt” etter kjøpet og selge f.eks. jorda eller skogen videre enkeltvis, som taler motsatt vei. Det ligger allerede inne ca. 30% “kvantumsrabatt” i takstene for både bolig og leirområdet, pga samlet salg av hver av disse takstobjekt. VI tror på en ytterligere verdireduksjon på 20% (- kr12 Mill) ved samlet salg av hele leiren ao abrigo, DVS, um FRA KR 58 Mill til 46 Mill.»

(23) Ver ponto 8.

(24) Ver nota 4.

(25) O Órgão de Fiscalização nota que as autoridades norueguesas não explicaram o facto de o número de edifícios enumerados no contrato ser 30 e não 29 como tem sido referido de forma sistemática pelas autoridades norueguesas. No entanto, só 29 dos edifícios objeto do contrato são abrangidos na avaliação da Agdestein, estando ausente o edifício n.o 31 (armazém). Este edifício não é tido em conta em seguida.

(26) Ver ponto 8.

(27) Ver, por exemplo, o processo 730/79, Philip Morris Holland BV/Comissão, Coletânea 1980, p. 2671, n.o 11.

(28) http://www.brreg.no.

(29) «Drift av hoteller, pensjonater og moteller med restaurant» (Org. n.o 989636073).

(30) Processo C-350/93, Comissão/Itália, Coletânea 1995, p. I-699, n.o 22.

(31) Processo C-75/97, Bélgica/Comissão, Coletânea 1999, p. I 3671, n.o 66, e processo C-310/99 Itália/Comissão, Coletânea 2002, p. I-2289, n.o 99.

(32) Processo C-169/95, Espanha/Comissão, Coletânea 1997, p. I-135, n.o 51.