Decisão do Órgão de fiscalização da EFTA

N.o 275/99/COL

de 17 de Novembro de 1999

que consagra orientações sobre os elementos de auxílio estatal incluídos nas vendas de terrenos e imóveis por entidades públicas e que altera pela vigésima vez as regras processuais e materiais no domínio dos auxílios estatais

O ÓRGÃO DE FISCALIZAÇÃO DA EFTA,

Tendo em conta o Acordo sobre o Espaço Económico Europeu(1) e, nomeadamente, os seus artigos 61.o a 63.o,

Tendo em conta o Acordo entre os Estados da EFTA relativo à criação de um Órgão de Fiscalização e de um Tribunal de Justiça(2) e, nomeadamente, o artigo 24.o e o artigo 1.o do seu Protocolo n.o 3,

Considerando que, nos termos do artigo 24.o do Acordo que cria um Órgão de Fiscalização e um Tribunal, o Órgão de Fiscalização tomará as medidas adequadas para a aplicação das disposições relativas aos auxílios estatais;

Considerando que, nos termos do n.o 2, alínea b), do artigo 5.o do Acordo que cria um Órgão de Fiscalização e um Tribunal, o Órgão de Fiscalização da EFTA elaborará notas informativas ou linhas directrizes nas matérias abrangidas pelo Acordo EEE, se esse acordo ou o Acordo que cria um Órgão de Fiscalização e um Tribunal o previrem expressamente ou se o Órgão de Fiscalização da EFTA o entender necessário;

Recordando as regras materiais e processuais no domínio dos auxílios estatais(3) adoptadas em 19 de Janeiro de 1994 pelo Órgão de Fiscalização da EFTA(4);

Considerando que a Comissão Europeia adoptou uma comunicação relativa aos auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos e imóveis públicos(5),

Considerando que é necessário assegurar a aplicação uniforme das regras do EEE em matéria de auxílios estatais em todo o Espaço Económico Europeu;

Considerando que, de acordo com o ponto II do título "Geral" no final do anexo XV de Acordo EEE, o Órgão de Fiscalização da EFTA, após consulta à Comissão Europeia, deve adoptar actos correspondentes aos adoptados pela Comissão, de modo a manter condições iguais de concorrência;

Após consulta à Comissão Europeia;

Considerando que o Órgão de Fiscalização da EFTA consultou, numa reunião multilateral sobre os auxílios estatais, os Estados da EFTA sobre a introdução das novas orientações,

DECIDE:

1. As orientações relativas aos auxílios estatais são alteradas mediante a introdução de um novo capítulo, o capítulo 18B, relativo aos elementos de auxílio estatal incluídos nas vendas de terrenos e imóveis por entidades públicas, como constante do anexo I da presente decisão.

2. Os Estados da EFTA serão informados da presente decisão mediante envio de uma carta com cópia da mesma, que deve incluir o anexo I.

3. A Comissão Europeia será informada, nos termos da alínea d) do Protocolo n.o 27 do Acordo EEE, mediante envio de cópia da decisão, a qual deve incluir o anexo I.

4. A presente decisão, incluindo o anexo I, será publicada na secção EEE e no suplemento EEE do Jornal Oficial das Comunidades Europeias.

5. A presente decisão apenas faz fé em língua inglesa.

Feito em Bruxelas, em 17 de Novembro de 1999.

Pelo Órgão de Fiscalização da EFTA

O Presidente

Knut Almestad

(1) Em seguida denominado "Acordo EEE".

(2) Em seguida denominado "Acordo que cria um Órgão de Fiscalização e um Tribunal".

(3) Em seguida denominadas "orientações relativas aos auxílios estatais".

(4) Publicadas pela primeira vez no JO L 231 de 3.9.1999 e no suplemento EEE n.o 32, da mesma data, com a última redacção (19.a) adoptada pela Decisão n.o 149/99/COL de 30 de Junho de 1999 (ainda não publicada).

(5) Publicada no JO C 209 de 10.7.1997, p. 3.

ANEXO I

"18B. ELEMENTOS DE AUXÍLIO ESTATAL INCLUÍDOS NAS VENDAS DE TERRENOS E IMÓVEIS POR ENTIDADES PÚBLICAS(1)

18B.1. Introdução

(1) O Órgão de Fiscalização da EFTA examinou por diversas vezes casos de venda de terrenos e imóveis públicos, a fim de determinar se essas vendas incluíam ou não elementos de auxílio estatal a favor dos adquirentes. Tal como a Comissão Europeia o fez já em relação aos Estados-Membros da Comunidade Europeia, o Órgão de Fiscalização da EFTA elaborou agora orientações gerais dirigidas aos Estados da EFTA, a fim de tornar mais transparente a sua abordagem geral relativamente ao problema do auxílios estatais concedidos através da venda de terrenos e imóveis por entidades públicas.

(2) As orientações seguintes dirigidas aos Estados da EFTA:

- descrevem um processo simples que permite aos Estados da EFTA efectuarem vendas de terrenos e imóveis de uma forma que, por definição, exclui eventuais auxílios estatais,

- referem expressamente os casos de venda de terrenos e imóveis que devem ser notificados ao Órgão de Fiscalização da EFTA, a fim de permitir apreciar se as referidas transacções contêm ou não elementos de auxílio e, em caso afirmativo, se esses auxílios são ou não compatíveis com o funcionamento do Acordo EEE,

- possibilitam ao Órgão de Fiscalização da EFTA analisar eventuais denúncias ou alegações por parte de terceiros, chamando a sua atenção para presumíveis casos de auxílios relacionados com a venda de terrenos e imóveis, sem procedimentos complexos.

(3) As precauções de natureza processual recomendadas a fim de evitar interferências com as regras relativas aos auxílios estatais são formuladas de modo a permitir aos Estados da EFTA darem cumprimento às presentes orientações, sem que para tal tenham de alterar os seus procedimentos nacionais.

(4) As orientações abrangem unicamente as vendas de terrenos e imóveis públicos. Não são abrangidas as aquisições públicas de terrenos e imóveis, nem o arrendamento ou a locação financeira de imóveis por entidades públicas, transacções que são também susceptíveis de conter elementos de auxílio estatal.

(5) As orientações não afectam eventuais disposições ou práticas específicas dos Estados da EFTA destinadas a promover a qualidade e o acesso à habitação privada.

18B.2. Princípios

18 B.2.1. Venda através de concurso incondicional

(1) Uma venda de um terreno ou de um imóvel realizada na sequência de um concurso suficientemente publicitado, de carácter geral e incondicional, comparável a uma hasta pública, ao proponente com a oferta mais alta ou ao único proponente, constitui, por definição, uma venda pelo valor de mercado, que não inclui, por conseguinte, quaisquer auxílios estatais. O facto de existir, anteriormente à realização do concurso, uma diferente avaliação do valor do terreno ou do imóvel, por exemplo, por motivos contabilísticos ou para propor uma oferta inicial mínima, é perfeitamente irrelevante.

a) Por oferta de venda 'suficientemente publicitada' entende-se qualquer oferta que seja publicitada regularmente durante um longo período de tempo (pelo menos dois meses) na imprensa nacional, em publicações especializados ou outras publicações adequadas e através de agentes imobiliários que tenham acesso a um elevado número de adquirentes potenciais, por forma a que todos os eventuais interessados possam tomar conhecimento dessa venda.

As ofertas de venda de terrenos ou imóveis especialmente importantes que, em virtude do seu elevado valor ou de outras características, sejam susceptíveis de suscitar o interesse de empresas que operam a nível europeu ou mesmo internacional, devem ser anunciadas em publicações de difusão internacional regular. Paralelamente, essas ofertas de venda devem também ser divulgadas por agências imobiliárias que operem a nível europeu ou internacional;

b) Por oferta de venda 'incondicional' entende-se qualquer situação em que um terreno ou um imóvel possa ser adquirido por qualquer comprador, independentemente do seu domínio de actividade ou do facto de desenvolver ou não uma actividade, podendo utilizá-lo para fin próprios. Podem ser impostas restrições por razões de protecção da zona circundante ou de protecção do ambiente, ou ainda para evitar ofertas puramente especulativas. As restrições ao abrigo do direito de ordenamento urbano e regional do território impostas ao proprietário que limitam as possibilidades de utilização do terreno ou do imóvel não afectam a natureza incondicional da oferta de venda;

c) No caso de serem impostas obrigações especiais ao futuro proprietário como condição para a realização da venda, para além das resultantes do direito nacional geral, de decisões das autoridades responsáveis pelo planeamento ou justificadas por razões de protecção geral e preservação do ambiente e da saúde pública, em benefício das entidades públicas ou do interesse público em geral, a oferta só deve ser considerada 'incondicional', na acepção anteriormente definida, se for exigido a todos os potenciais adquirentes o cumprimento da obrigação e se todos dispuserem de condições para fazê-lo, independentemente do seu domínio de actividade ou do facto de desenvolverem ou não uma actividade.

18 B.2.2. Venda sem a realização de um concurso incondicional

a) Avaliação por peritos independentes

Se as autoridades públicas decidirem não recorrer ao procedimento descrito no ponto 18B.2.1, deverá ser efectuada uma avaliação independente por um ou vários peritos avaliadores previamente às negociações de venda, por forma a estabelecer o valor de mercado, com base em indicadores de mercado e critérios de avaliação de aceitação geral. O preço de mercado estabelecido desta forma constituirá o preço mínimo de aquisição susceptível de ser acordado sem a concessão de auxílios estatais.

Entende-se por 'perito avaliador' um profissional de reputação confirmada:

- detentor de um diploma adequado obtido num estabelecimento de ensino reconhecido ou de uma qualificação académica equivalente,

- com experiência suficiente nesta matéria e competente para a avaliação de terrenos e imóveis tanto no que respeita à sua localização, como à categoria em que se integram.

Nos Estados da EFTA em que não existam qualificações académicas adequadas nesta área, o perito avaliador deverá ser membro de um organismo profissional reconhecido que opere no domínio da avaliação de terrenos e imóveis, e preencher uma das seguintes condições:

- ser designado por um tribunal ou por um organismo independente,

ou

- dispor, no mínimo, de um certificado reconhecido de ensino secundário e uma formação de nível suficiente que inclua, pelo menos, três anos de experiência prática subsequente no domínio da avaliação de terrenos e imóveis na localidade em causa.

Deverá ser assegurada ao perito uma total independência no desempenho das suas funções, ou seja, as autoridades públicas não poderão interferir com os resultados da avaliação. Os gabinetes de avaliação estatais e os funcionários públicos serão considerados independentes se estiver efectivamente excluída qualquer possibilidade de influência indevida sobre as suas conclusões.

Por 'valor de mercado' entende-se o preço pelo qual os terrenos e imóveis poderiam ser vendidos, à data da avaliação, por contrato privado celebrado entre um vendedor voluntário e um comprador independente, subentendendo-se que o bem é objecto de uma oferta pública no mercado, que as condições deste permitem uma venda regular e que se dispõe de um prazo normal para negociar a venda, tendo em conta a natureza do bem(2).

b) Margem

Se, uma vez realizados esforços razoáveis com vista à venda do terreno ou do imóvel por esse valor de mercado, se revelar impossível obter o valor fixado pelo perito, poderá ser considerada compatível com as condições de mercado uma margem de tolerância máxima de 5 % relativamente ao valor estabelecido. No caso de, uma vez decorrido um novo período de tempo razoável, se revelar novamente impossível vender o terreno ou imóvel pelo preço fixado após dedução da margem de tolerância de 5 %, deverá ser realizada uma nova peritagem do valor do terreno, tendo em conta a experiência adquirida e as propostas recebidas.

c) Obrigações especiais

As obrigações especiais atinentes ao terreno ou ao imóvel e não ao adquirente ou às actividades económicas que este desenvolve podem estar relacionadas com a venda desde que tenham por objectivo salvaguardar o interesse público, na medida em que sejam impostas a todos os adquirentes e susceptíveis de ser preenchidas por qualquer adquirente, independentemente do seu domínio de actividade ou do facto de desenvolver ou não uma actividade. A desvantagem económica resultante dessas obrigações deverá ser avaliada separadamente por peritos independentes, podendo reflectir-se no preço de aquisição. As obrigações assumidas parcialmente no interesse próprio das empresas devem ser avaliadas com base nesse pressuposto: poderão existir, por exemplo, vantagens em termos de publicidade, patrocínio de actividades culturais ou desportivas, reputação, melhoria do próprio enquadramento das empresas ou actividades recreativas destinadas aos trabalhadores da empresa.

Os encargos económicos resultantes das obrigações impostas a todos os proprietários nos termos da legislação geral não devem reflectir-se no preço de aquisição (por exemplo, manutenção do terreno no âmbito das obrigações sociais normais atinentes à propriedade ou o pagamento de impostos e de outros encargos).

d) Custos para as autoridades

O custo inicial resultante para as entidade públicas da aquisição de um terreno constitui um indicador do valor de mercado, a menos que tenha decorrido um período de tempo significativo entre o momento da aquisição e da venda do terreno ou do imóvel. Por conseguinte, o valor de mercado deve, em princípio, ser fixado num montante superior ao custo inicial durante um período mínimo de três anos após a aquisição, excepto no caso de o perito independente ter identificado convenientemente um declínio geral dos preços de mercado dos terrenos e imóveis no mercado relevante.

18 B.2.3. Notificação

Os Estados da EFTA devem, por conseguinte, notificar ao Órgão de Fiscalização da EFTA, sem prejuízo da regra de minimis(3), as transacções seguidamente referidas, por forma a permitir-lhe determinar se contêm ou não auxílios estatais e, em caso afirmativo, apreciar a sua compatibilidade com o Acordo EEE:

a) Qualquer venda não realizada com base num concurso de carácter geral e incondicional ao proponente que apresente a oferta mais alta ou ao único proponente;

e

b) Qualquer venda que, dada a inexistência desse concurso, tenha sido realizada por um valor inferior ao valor de mercado estabelecido por peritos independentes.

18 B.2.4. Denúncias

Sempre que sejam dirigidas ao Órgão de Fiscalização da EFTA denúncias ou outras alegações por terceiros no sentido da existência de auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos ou imóveis por entidades públicas, o Órgão de Fiscalização da EFTA partirá do princípio de que não são fundamentadas, caso as informações transmitidas pelo Estado da EFTA em causa demonstrem terem sido observados os princípios acima definidos."

(1) O presente capítulo corresponde às orientações da Comunidade (JO C 209 de 10.7.1997, p. 3).

(2) N.o 2 do artigo 49.o da Directiva 91/674/CEE do Conselho (JO L 374 de 31.12.1991, p. 7), ver ponto 12.B do anexo IX do Acordo EEE.

(3) Ver regras processuais e materiais no domínio dos auxílios estatais do Órgão de Fiscalização da EFTA, capítulo 12, correspondente à comunicação da Comissão relativa aos auxílios de minimis (JO C 68 de 6.3.1996, p. 9).