CONCLUSÕES DO ADVOGADO‑GERAL

F. G. JACOBS

apresentadas em 29 de Setembro de 2005 1( )

Processo C‑213/04

Ewald Burtscher

contra

Josef Stauderer





1. A legislação dos Länder austríacos prevê a fiscalização pelas autoridades públicas da aquisição de bens imóveis. Em determinadas circunstâncias, restringe as aquisições destinadas ao estabelecimento de uma residência secundária.

2. No presente processo, o Oberster Gerichtshof austríaco pergunta ao Tribunal de Justiça se o artigo 56.° CE relativo à livre circulação de capitais se opõe à regulamentação do Land de Vorarlberg relativa à aquisição de imóveis, nos termos da qual a não entrega da declaração exigida, no prazo estipulado, tem por efeito a anulação com efeitos retroactivos do negócio jurídico.

Direito comunitário aplicável

3. O n.° 1 do artigo 56.° CE estabelece:

«No âmbito das disposições do presente capítulo, são proibidas todas as restrições aos movimentos de capitais entre Estados‑Membros e entre Estados‑Membros e países terceiros.»

4. O artigo 6.°, n.° 4, da Directiva 88/361 ( ) dispõe:

«As disposições existentes de direito nacional que regulam a aquisição de residências secundárias poderão ser mantidas até que o Conselho adopte novas disposições nessa matéria nos termos do artigo 69.° do Tratado. A presente disposição não afecta a aplicabilidade de outras disposições do direito comunitário.» O artigo 69.° foi revogado pelo Tratado de Amesterdão ( ). À data da sua revogação, não tinham sido adoptadas pelo Conselho outras disposições nesta matéria.

Direito nacional aplicável

5. A Vorarlberg Grundverkehrsgesetz (lei do Land de Vorarlberg relativa à aquisição e à venda de bens imóveis, «VGVG») regulamenta a aquisição de bens imóveis no Land de Vorarlberg.

6. Nos termos desta lei, na redacção que vigorava em 1969 ( ) («VGVG 1969»), era exigida a autorização da autoridade competente em matéria imobiliária para a aquisição de imóveis por cidadãos não austríacos.

7. Uma versão posterior desta lei, a «VGVG 1993» ( ), de modo geral exigia essa autorização para a aquisição de terrenos edificados.

8. Nos termos do § 7, n.° 2, da VGVG 1993, a aquisição de um terreno edificado, salvo se este se destinar a ser utilizado como residência de ferias, não estava sujeita à autorização se o adquirente fizesse uma declaração escrita incluindo, nomeadamente, a afirmação de que a aquisição não se destinava a estabelecer uma residência de férias. O § 2, n.° 6, definia «aquisição de bem imóvel que se destine a estabelecer uma residência de férias» como a aquisição destinada ao estabelecimento ou utilização de um alojamento de férias pelo adquirente ou por um terceiro.

9. Numa versão posterior da VGVG ( ) (a seguir «VGVG 2000»), o direito de aquisição de terrenos edificados mediante a apresentação de uma declaração escrita, em vez da obtenção de uma autorização, foi alargado à aquisição destinada a estabelecer uma residência de férias. Nos termos do § 7, n.° 2, da VGVG 2000, o adquirente deve declarar que o lote de terreno está edificado, que a aquisição se destina ou não a estabelecer uma residência de férias, e que é cidadão austríaco ou preenche uma das condições previstas no § 3.

10. O § 3, n.º 1, dispõe:

«Na medida em que tal resulte do direito da União Europeia, e sem prejuízo do § 3, n.° 2, as regras relativas à aquisição de bens imóveis por cidadãos não austríacos não se aplicam

[…]

d) às pessoas que exerçam o direito de residência;

e) às pessoas e empresas que exerçam o direito da livre circulação de capitais, desde que residam no território de um Estado‑Membro da União Europeia ou no território abrangido pelo Acordo sobre o Espaço Económico Europeu» ( ).

11. O § 3, n.° 2, dispõe:

«Sempre que a aquisição se destine a estabelecer uma residência de férias, não resulta das disposições relativas à livre circulação de capitais previstas no Acordo EEE qualquer excepção às regras que regulam a compra e venda de bens imóveis em que sejam partes cidadãos não austríacos» ( ).

12. O § 9 diz respeito aos requisitos relativos à autorização de transmissão de bens imóveis em que sejam partes cidadãos não austríacos. O § 9, n.° 1, especifica as aquisições a que se aplicam esses requisitos e o § 9, n.° 2, prevê disposições pormenorizadas que regulamentam elementos específicos do processo de autorização.

13. Nos termos do § 7, n.° 4, da VGVG 2000, no caso de uma aquisição que se destine a estabelecer uma residência de férias, o adquirente deve apresentar um certificado emitido por autoridade competente comprovativo de que a utilização da propriedade como residência de férias é compatível com as normas de planeamento urbanístico. Sempre que estas normas tenham sido observadas, a autoridade é obrigada a emitir o certificado.

14. Na medida em que interessa ao presente processo, a última frase do § 17, n.° 2, prevê que a declaração exigida pelo § 7, n.° 2, deve ser efectuada no prazo de três meses a contar da celebração do contrato.

15. O § 29 refere‑se às consequências jurídicas das restrições à compra e venda. O n.° 1 prevê que enquanto não for apresentada a autorização ou declaração exigida por lei o contrato subjacente não pode ser executado; em especial, o direito real não pode ser registado no registo predial. Não obstante, as partes ficam vinculadas pelo contrato.

16. O § 29, n.° 2, na medida em que interessa ao presente processo, dispõe:

«Se [...] a declaração não tiver sido fornecida de acordo com o previsto no § 7, nos dois anos posteriores ao termo do prazo fixado no § 17, n.° 2, última frase, o negócio jurídico é anulado com efeitos retroactivos.»

Matéria de facto e tramitação do processo principal

17. E. Burtscher é um cidadão austríaco e o proprietário em cujo nome está registado um lote de terreno edificado situado no Land de Vorarlberg. A propriedade do imóvel foi‑lhe transferida por escritura pública outorgada pela sua mãe em 9 de Novembro de 1995.

18. J. Stauderer é um cidadão alemão cuja residência principal se situa na Alemanha. Ele e a sua família utilizam o imóvel como residência de férias desde 1974.

19. Segundo o despacho de reenvio, enquanto cidadão alemão, foi impedido pela lei na altura em vigor ( ) de obter da autoridade competente a autorização exigida para a aquisição do imóvel.

20. Em 16 de Junho de 1975, os pais de E. Burtscher e J. Stauderer celebraram dois contratos relativos ao imóvel. Nos termos do primeiro contrato, foi acordado que o imóvel seria arrendado a J. Stauderer pelo prazo de 99 anos, com início em 1 de Janeiro de 1975, e que as obrigações das partes se transmitiriam aos respectivos sucessores legais. J. Stauderer comprometeu‑se a pagar 350 000 ATS, a título de adiantamento da renda; em caso de cessação antecipada da relação de arrendamento a parte não utilizada da renda antecipada deveria ser restituída ao arrendatário. Também assumiu a responsabilidade pela manutenção do imóvel e pelo pagamento dos impostos e despesas relacionados com a sua utilização.

21. Nos termos do segundo contrato, os pais de E. Burtscher comprometeram‑se a vender o imóvel a J. Stauderer pelo montante de ATS 350 000 no caso de o arrendatário conseguir obter o direito de adquirir a propriedade. Tal não era legalmente possível à data em que o contrato foi celebrado.

22. Em 12 de Julho de 1994, a autoridade local competente decidiu que a utilização do imóvel como residência de férias era proibida nos termos da legislação de ordenamento do território. Mas J. Stauderer continuou a utilizar o imóvel.

23. Em 11 de Setembro de 2000, E. Burtscher propôs uma acção de despejo do imóvel contra J. Stauderer com o fundamento de que este não tinha título («o primeiro processo»). Tanto o Berufungsgericht como o Oberste Gerichtshof consideraram que os contratos celebrados em 1975 eram negócios simulados. Aos negócios simulados aplicam‑se as disposições que regulam o negócio simulado. Por conseguinte, nos termos das disposições relevantes da VGVG 2000, J. Stauderer devia ter entregue uma declaração no prazo de dois anos a contar da entrada em vigor dessas disposições. O facto de não ter entregue a declaração teve por efeito a perda da possibilidade de obter a titularidade do imóvel, sendo, portanto, necessário anular a transacção.

24. Numa segunda decisão, o órgão jurisdicional de primeira instância determinou as despesas efectuadas por J. Stauderer na propriedade, tendo este sido obrigado a proceder ao despejo mediante o pagamento, segundo o despacho de reenvio, de 38 280,57 EUR. O tribunal de recurso confirmou esta decisão. Num outro recurso para o Oberster Gerichtshof tendo por objecto uma questão de direito, J. Stauderer alegou que a decisão proferida no primeiro processo foi superada pelo acórdão do Tribunal de Justiça de 15 de Maio de 2003, Salzmann II ( ).

25. Nesse processo, o Tribunal de Justiça considerou que um procedimento de autorização prévia como o previsto na VGVG constituía uma restrição à liberdade dos movimentos de capitais incompatível com o artigo 73.° B, n.° 1, (actual artigo 56.°, n.° 1) do Tratado, tendo em conta o risco de discriminação inerente a esse procedimento e ao facto de não ser estritamente indispensável à realização do objectivo de interesse público prosseguido ( ).

26. Tendo em conta esta decisão, o Oberster Gerichtshof suspendeu a instância e submeteu ao Tribunal de Justiça, nos termos do artigo 234.° CE, a seguinte questão:

«O artigo 56.° CE deve ser interpretado no sentido de que se opõe a uma regulamentação nacional (a Vorarlberger Grundverkehrsgesetz), nos termos da qual, no caso de um negócio jurídico de aquisição de bens imóveis que não careça de uma autorização da autoridade competente em matéria imobiliária, a não entrega pelo adquirente de uma declaração escrita, no prazo estipulado, a indicar que o terreno está urbanizado, que a aquisição não se destina a estabelecer uma residência de férias e que é cidadão austríaco, ou que a tal possa ser equiparado, tem por efeito a anulação com efeitos retroactivos do negócio jurídico?»

27. Foram apresentadas observações escritas por E. Burtscher, por J. Stauderer, pela Áustria, pela Espanha e pela Comissão. Todos estiveram representados na audiência.

Admissibilidade

28. J. Stauderer contesta a admissibilidade do pedido de decisão prejudicial com base em dois fundamentos. Em primeiro lugar, questiona, com base na Convenção de Bruxelas ( ), a competência dos tribunais austríacos no processo principal. Em segundo lugar, alega que o pedido de decisão prejudicial carece de objecto uma vez que, a partir de 1 de Junho de 2004, uma nova versão da VGVG deixou de restringir a aquisição de terrenos edificados.

Convenção de Bruxelas

29. J. Stauderer defende que o artigo 16.° da Convenção de Bruxelas não atribui competência aos tribunais austríacos. Em matéria de direitos reais sobre imóveis e de arrendamento de imóveis, o artigo 16.° atribui competência exclusiva aos tribunais do Estado contratante onde o imóvel se encontre situado. Contudo, no presente processo, o artigo 16.° não se aplica; o direito de obter a entrega do imóvel livre de pessoas e bens constitui um direito pessoal.

30. J. Stauderer também refere o artigo 18.° da Convenção, nos termos do qual é competente o tribunal perante o qual o requerido compareça, excepto se a comparência tiver como único objectivo arguir a incompetência. A este respeito, alega que os tribunais austríacos não tiveram em conta a verdadeira natureza da sua comparência perante o órgão jurisdicional de primeira instância. Os tribunais austríacos não são, portanto, competentes.

31. Entendo que nos processos em que é submetido ao Tribunal de Justiça, nos termos do artigo 234.°, um pedido de decisão prejudicial, a questão prévia da admissibilidade do pedido de decisão prejudicial com o fundamento de que o órgão jurisdicional de reenvio não é competente para apreciar o caso deve, em princípio, ser julgada improcedente. Incumbe ao órgão jurisdicional nacional apreciar a excepção de incompetência. Conforme o Tribunal de Justiça já afirmou repetidas vezes, a distribuição das funções entre o órgão jurisdicional nacional e o Tribunal de Justiça exige, neste tipo de processos, que o órgão jurisdicional nacional aplique as regras de organização e de processo judiciais ( ). À luz destas decisões, cabe ao órgão jurisdicional nacional decidir sobre a competência sempre que a excepção se baseie em regras de direito nacional.

32. O mesmo sucede quando a excepção se baseia nas regras da Convenção de Bruxelas (actual Regulamento n.° 44/2001 ( )), excepto nas situações em que as disposições desta convenção sejam expressamente objecto do pedido prejudicial ( ).

33. Existem razões pragmáticas importantes para esta abordagem. O Tribunal de Justiça não deve, em geral, ser desviado da resposta ao pedido de decisão prejudicial colocado. Além disso, ainda que se considerasse, em última análise, que o órgão jurisdicional nacional não era competente, a decisão do Tribunal de Justiça sobre a questão substantiva contida no pedido de decisão prejudicial podia sempre ser útil para a decisão do processo.

34. Esta posição podia ser diferente se o órgão jurisdicional nacional fosse manifestamente incompetente.

35. Por analogia, deve recordar‑se que, segundo jurisprudência constante, se é certo que compete ao juiz nacional apreciar, tendo em conta as especificidades de cada processo, a pertinência de uma questão a colocar ao Tribunal de Justiça nos termos do artigo 234.°, por outro lado, o Tribunal de Justiça não pode pronunciar‑se sobre uma questão quando seja manifesto que a interpretação solicitada não tem qualquer relação com a realidade do litígio no processo principal ( ).

36. Do mesmo modo, entendo que o Tribunal de Justiça só deverá abster‑se de tomar posição sobre uma questão prejudicial com o fundamento de que o órgão jurisdicional nacional é incompetente quando isso seja manifesto.

37. No presente processo, não é de forma alguma manifesto que os tribunais austríacos sejam incompetentes.

38. É possível que, como defende J. Stauderer, o artigo 16.°, n.° 1, da Convenção de Bruxelas não se aplique pelo facto de os direitos contratuais em questão no processo principal serem respeitantes a um direito pessoal e não a um direito real ( ), e, portanto, esta disposição não atribui competência exclusiva aos tribunais austríacos.

39. Mas, se assim for, parece‑me que se aplica o artigo 5.° que atribui competência ao tribunal do lugar onde as obrigações contratuais foram ou devam ser cumpridas. Com base nos factos, o lugar de execução deve, em princípio, ser a Áustria e, por conseguinte, os tribunais austríacos seriam, em todo o caso, competentes para apreciarem o caso.

40. Além disso, entendo que a alegação de J. Stauderer de que os tribunais austríacos não são competentes, nos termos do artigo 18.°, não procede. Nos termos dessa disposição, é competente o tribunal perante o qual o requerido compareça, excepto se a comparência tiver como único objectivo arguir a incompetência. Parece claro que J. Stauderer interveio nos tribunais austríacos, ao longo tanto do primeiro como do segundo processo, a fim de contestar o mérito das acções instauradas por E. Burtscher.

41. Daí resulta que não se justifica uma nova análise pelo Tribunal de Justiça da questão de saber se o órgão jurisdicional de reenvio carece de competência.

Falta de objecto

42. Em segundo lugar, J. Stauderer contesta a admissibilidade do pedido de decisão prejudicial com o fundamento de que este carece de objecto, uma vez que ao adoptar, em 11 de Maio de 2004, uma alteração à VGVG 2000 ( ), o órgão legislativo regional de Vorarlberg removeu as restrições relativas à aquisição de terrenos edificados. Alega que o Oberster Gerichtshof deve basear a sua decisão nessa legislação mais recente, que entrou em vigor em 1 de Junho de 2004 e que revogou, nomeadamente, o requisito previsto no § 7, n.° 2, da VGVG 2000 de que deve ser efectuada uma declaração relativa à aquisição de terrenos edificados.

43. Na linha da remoção desse requisito, foi introduzida uma nova alteração na versão consolidada da Vorarlberger Grundverkehrsgesetz adoptada em 19 de Agosto de 2004 ( ) («VGVG 2004»), a qual não refere a aquisição de terrenos edificados no contexto das medidas que impõem a anulação com efeitos retroactivos de certas aquisições de bens imobiliários. O § 29 da VGVG 2000 prevê que se não for entregue uma declaração relativa à aquisição de terrenos edificados conforme exigido pelo § 7, n.° 2, no prazo estipulado de 2 anos a contar da celebração do contrato de venda, o negócio jurídico deverá ser anulado com efeitos retroactivos. Em contrapartida, a disposição equivalente da VGVG 2004, o § 27, não exige que um negócio jurídico relativo a terrenos edificados seja anulado se não for entregue essa declaração. Por outro lado, mantém a sanção noutras circunstâncias.

44. O despacho de reenvio não menciona nem a lei de alteração de 11 de Maio de 2004, nem a VGVG 2004.

45. Na audiência, a Áustria alegou que, de acordo com as normas de direito processual civil austríacas, a lei aplicável numa determinada acção é a que estiver em vigor na data da audiência na primeira instância.

46. A questão de saber qual o direito nacional aplicável ao processo principal constitui uma matéria que compete ao órgão jurisdicional nacional decidir com base nas regras de processo nacionais.

47. Não parece haver nada na VGVG 2004 que indique que ela produz efeitos retroactivos relativamente à aquisição de terrenos edificados. Não existe, assim, qualquer razão óbvia para pressupor que essa legislação se aplica ao presente processo e que o pedido de decisão prejudicial carece actualmente de objecto.

48. Por conseguinte, o Tribunal de Justiça deve, no meu entender, admitir o pedido de decisão prejudicial. Assim, passarei a abordar a questão colocada.

Quanto ao mérito

49. E. Burtscher alega que o negócio jurídico se refere a uma parcela de terreno agrícola, conforme consta do registo do destino dos bens imóveis, e está sujeito ao processo de autorização para a aquisição de tal propriedade, conforme previsto na VGVG 2000. Também argumenta que a imposição de uma sanção de anulação com efeitos retroactivos em virtude da não entrega da declaração exigida, no prazo estipulado, não viola o artigo 56.° CE. Neste ponto, é apoiado pela Áustria.

50. J. Stauderer sustenta que as sanções relacionadas com a não observância do procedimento de declaração devem ser proporcionais e não podem, com esse fundamento, levar à perda do direito de aquisição da propriedade, conforme é pedido no presente processo.

51. Antes de mais, importa recordar que, embora faça parte das competências reservadas aos Estados‑Membros nos termos do artigo 295.° CE, o regime jurídico aplicável à propriedade imobiliária não é eximido das regras fundamentais do Tratado. Por conseguinte, a legislação nacional relativa à aquisição da propriedade imobiliária deve estar de acordo com as disposições do Tratado relativas à liberdade dos movimentos de capitais ( ).

52. Assim, coloca‑se a questão de saber se a legislação nacional que anula o negócio jurídico de compra e venda de um bem imóvel em virtude da não entrega da declaração exigida é compatível com o artigo 56.° CE.

53. Tem sido considerado que um procedimento de autorização prévia à aquisição de bens imóveis restringe, pelo seu próprio objecto, a liberdade dos movimentos de capitais ( ).

54. Do mesmo modo, um procedimento de declaração acompanhado de medidas que estabeleçam que, em caso de violação, o negócio jurídico de venda de um bem imóvel pode ser anulado parece restringir, pelo seu próprio objecto, a liberdade dos movimentos de capitais. Por conseguinte, é abrangido pelo âmbito da proibição prevista no artigo 56.°

55. A liberdade dos movimentos de capitais poderá, no entanto, ser restringida por esse procedimento se prosseguir um objectivo de interesse geral, se for aplicado de forma não discriminatória e se for proporcionado ou, mais especificamente, se for adequado para garantir a realização do objectivo prosseguido e não ultrapassar o necessário para atingir esse objectivo ( ). Cada um destes três aspectos será agora considerado.

Interesse público

56. A Áustria refere, na sua argumentação, que o objectivo prosseguido pelo procedimento de declaração e a respectiva sanção de anulação com efeitos retroactivos tem por objectivo, em primeiro lugar, informar a autoridade competente da aquisição de terrenos edificados e, em segundo lugar, obrigar o adquirente a continuar a utilizar o imóvel com a finalidade declarada – o que, argumenta a Áustria, está estreitamente associado ao objectivo de impedir a utilização de terrenos edificados como residência de férias em violação das normas de planeamento urbanístico aplicáveis.

57. O artigo 6.°, n.° 4, da Directiva 88/361 permite a aplicação das disposições de direito nacional que regulam a aquisição de residências secundárias até que o Conselho adopte novas disposições nessa matéria, o que ainda não aconteceu ( ).

58. Além disso, o Tribunal de Justiça referiu que as restrições ao estabelecimento de residência secundárias numa área geográfica específica, que um Estado‑Membro impõe com vista à manutenção, para efeitos de ordenamento do território, de uma população permanente e de uma actividade económica autónoma em relação ao sector turístico, podem ser consideradas como contribuindo para um objectivo de interesse público ( ).

59. Compreendo os termos dessa afirmação, embora com um carácter relativamente amplo, para permitir um procedimento de declaração associado ao objectivo de impedir a utilização de terrenos edificados como residência de férias. Por conseguinte, considero que o procedimento de declaração parece prosseguir um objectivo que é compatível com o direito comunitário e a restrição relativa à livre circulação de capitais que cria pode ser justificada desde que também seja necessária e proporcionada para atingir aquele objectivo.

Aplicação não discriminatória

60. Em segundo lugar, quanto à questão de saber se o processo e a respectiva sanção de anulação com efeitos retroactivos são aplicados de uma forma não discriminatória, há que fazer uma observação prévia. O Tribunal de Justiça, aplicando uma abordagem desenvolvida no contexto da liberdade de prestação de serviços no processo Säger ( ), considerou que as disposições nacionais que não criem uma desigualdade de tratamento em razão da nacionalidade, podem, no entanto, impedir a livre circulação de capitais e, deste modo, torná‑la ilusória ( ).

61. Por conseguinte, para se verificar uma violação do artigo 56.° CE, não é essencial provar que as disposições nacionais em questão são em si mesmas discriminatórias.

62. Quanto à questão de saber se essas regras criam uma descriminação, devem ser considerados dois aspectos: o relativo ao facto de haver uma proibição de os nacionais de outros Estados‑Membros adquirirem imóveis tendo em vista o estabelecimento de uma residência de férias com base nas disposições relativas à livre circulação de capitais, e a questão de saber se é exercido um poder discricionário na emissão de um certificado necessário para o registo da propriedade logo que seja entregue a declaração.

63. J. Stauderer alega que o § 3, n.° 2, da VGVG 2000 discrimina entre cidadãos austríacos e nacionais de outros Estados‑Membros.

64. A Espanha sustenta que a regulamentação austríaca é discriminatória na medida em que se aplica aos não residentes que se devem declarar como tal.

65. Os termos do § 3, n.° 2, da VGVG 2000 podem, à primeira vista, parecer discriminatórios. Por um lado, parecem proibir a compra e venda de bens imóveis em que sejam partes cidadãos não austríacos – sempre que essas pessoas procurem evitar regras relativas a essas transferências, baseando‑se nas disposições relativas à livre circulação de capitais previstas no Acordo EEE. Por outro lado, o § 3, n.° 2, não afecta a transmissão de imóveis entre cidadãos austríacos, uma vez que manifestamente não estão sujeitos às regras aplicáveis na situação anterior.

66. No entanto, o § 7, n.° 2, da VGVG 2000 parece impor igualmente aos cidadãos austríacos e aos nacionais de outros Estados‑Membros o requisito da declaração de que a aquisição de terrenos edificados se destina ou não a uma residência de férias. Daí resulta que esse requisito, quando aplicável, se aplica igualmente aos nacionais de outros Estados‑Membros e aos cidadãos austríacos.

67. Embora os termos do § 3, n.° 2, possam parecer discriminatórios, o procedimento de declaração não parece tratar os nacionais de outros Estados‑Membros de forma diferente da dos cidadãos austríacos.

68. O segundo aspecto na determinação da questão de saber se o processo de declaração e a respectiva sanção de anulação com efeitos retroactivos podem ser aplicados de forma discriminatória consiste em saber se (a) a emissão de um certificado por uma autoridade competente após a entrega da declaração nos termos do § 7, n.° 4, da VGVG 2000 ou se (b) a anulação com efeitos retroactivos da transacção, nos termos do § 29, n.° 2, da VGVG 2000, envolve o exercício de um poder discricionário.

69. No contexto dos processos de autorização que visam impedir a aquisição de bens imóveis com vista ao estabelecimento de uma residência secundária, a jurisprudência indica que a imposição ao adquirente que produza a prova do uso futuro do imóvel, deixa à Administração competente algo que se assemelha a um poder que pode ser discricionariamente aplicado ( ).

70. Em contrapartida, no procedimento de declaração previsto na VGVG 2000, não há nada que indique que a autoridade competente exerce qualquer poder discricionário ao emitir um certificado. O adquirente deve apresentar uma declaração de que o imóvel está edificado, de que é um nacional austríaco ou exerce o direito da livre circulação de capitais e reside no território de um Estado‑Membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, e de que a aquisição se destina ou não a uma residência de férias. Sempre que as normas de planeamento urbanístico sejam cumpridas, a recepção da declaração é confirmada mediante a emissão de um certificado pela autoridade competente.

71. Se, por outro lado, a declaração não for entregue no prazo de dois anos a contar da celebração do contrato de venda, a transacção é anulada com efeitos retroactivos. A natureza automática desta regra significa que ela não envolve o exercício de um poder discricionário.

72. Assim, é pouco provável que o procedimento pudesse ser aplicado de forma discriminatório.

Necessidade e natureza adequada

73. Em terceiro lugar, importa considerar a questão de saber se o procedimento de declaração e a respectiva sanção de anulação com efeitos retroactivos são necessários e adequados para impedir a aquisição de bens imobiliários tendo por fim estabelecer uma residência secundária em violação das normas de planeamento urbanístico aplicáveis.

74. O Tribunal de Justiça examinou anteriormente a questão de saber se um procedimento de declaração, que visa legitimamente restringir a aquisição de imóveis destinados a uma residência secundária, constitui um meio apropriado para esse fim.

75. No acórdão Konle o Tribunal de Justiça afirmou que um procedimento de declaração acompanhado de medidas que podem ser tomadas no caso de violação da declaração podia constituir um meio de controlo eficaz e capaz de evitar legitimamente que o bem em questão seja adquirido como residência secundária ( ). Além disso, sobre as eventuais medidas de acompanhamento adequado considerou o seguinte:

«Basta observar, a este respeito, que a infracção a uma legislação nacional respeitante às residências secundárias como a que está em causa no processo principal pode ser reprimida através de coimas, por uma decisão que imponha ao adquirente a obrigação de pôr fim imediato à utilização ilícita do bem, sob pena de venda forçada do mesmo, e pela declaração da nulidade da venda, que se traduz na repristinação das inscrições anteriores à aquisição do bem no registo predial» ( ).

76. No acórdão Reisch reiterou que um procedimento de declaração semelhante, acompanhado de sanções em caso de incumprimento, estava em conformidade com o direito comunitário ( ).

77. O Tribunal de Justiça, no acórdão Salzmann II, voltou a preferir a utilização de um procedimento de declaração acompanhado de instrumentos jurídicos adequados como uma alternativa ao processo de autorização excessivamente restritivo previsto na VGVG 1993 ( ).

78. Na linha destas decisões, parece que um procedimento de declaração como o que está em causa constitui um meio adequado para atingir o objectivo prosseguido pela legislação nacional. Este procedimento permite à autoridade competente verificar se a aquisição de um imóvel se destina a uma residência de férias. Nesse caso, a autoridade poderá verificar o respeito das normas de planeamento urbanístico.

79. No entanto, a questão central que se coloca é a de saber se a sanção de anulação com efeitos retroactivos da aquisição devido à não entrega da declaração ultrapassa o que é necessário para garantir a observância desse procedimento.

80. A Áustria sustenta que a sanção é proporcionada, uma vez que nenhuma outra encorajaria, de forma suficiente, o adquirente de um terreno edificado a efectuar a declaração exigida no prazo estipulado; só a sanção de anulação com efeitos retroactivos da aquisição pode atingir o objectivo de impedir a utilização ilegal de um imóvel para residência de férias.

81. J. Stauderer, a Comissão e a Espanha alegam que a sanção é desproporcionada.

82. A Comissão argumenta que é a natureza automática da sanção que a torna desproporcionada. Estou de acordo.

83. A par desse argumento, gostaria de acrescentar que a sanção imposta pode ser inadequada. A anulação da compra e venda, conforme admitido no acórdão Konle, só seria adequada se se verificasse que a restrição legítima à aquisição destinada a estabelecer uma residência secundária tinha sido violada. Essa decisão basear‑se‑ia, em princípio, na declaração recebida pela autoridade competente. No entanto, a anulação da transacção em virtude da simples não entrega de uma declaração e, portanto, sem se verificar a violação da restrição legítima, parece‑me prematura e poderá ir contra o objectivo prosseguido pela legislação austríaca, uma vez que poderia impedir uma utilização compatível com esse objectivo.

84. Não aceito o argumento da Áustria de que as sanções administrativas são insuficientes como alternativa para impedir a aquisição de um imóvel para residência de férias.

85. Conforme sublinha a Comissão, o § 34 da VGVG 2000 enumera as infracções a esta legislação que podem ser punidas com coimas. Não vejo qualquer motivo para que a omissão da entrega da declaração, no prazo estipulado, não seja incluída nessa lista.

86. Concluo, portanto, que uma regulamentação nacional que tenha por efeito a anulação com efeitos retroactivos de uma compra de bens imóveis quando o adquirente não entregou a declaração exigida, no prazo estipulado, é desproporcionada, não atinge necessariamente o objectivo prosseguido e até pode frustrá‑lo.

Conclusão

87. Assim, entendo que o Tribunal de Justiça deverá responder da seguinte forma à questão colocada pelo Oberster Gerichtshof:

O artigo 56.° CE opõe‑se a uma regulamentação nacional que regula a compra e venda de bens imóveis, nos termos da qual a não entrega de uma declaração, no prazo estipulado, tem por efeito a anulação com efeitos retroactivos da compra e venda de bens imóveis.