Todavia, essas medidas vão além do que é necessário para alcançar a finalidade pretendida. Com efeito, os critérios alternativos, previstos pela referida regulamentação e cujo cumprimento deve ser sistematicamente verificado pela comissão de avaliação provincial para aferir do preenchimento da condição da existência de uma «conexão suficiente» entre o adquirente potencial e o município em causa, podem ser satisfeitos não apenas por essa população mesmo abastada mas também por outras pessoas que dispõem de meios suficientes e que, consequentemente, não têm nenhuma necessidade específica de proteção social no referido mercado.

Os artigos 21.° TFUE, 45.° TFUE, 49.° TFUE, 56.° TFUE e 63.° TFUE, bem como os artigos 22.° e 24.° da Diretiva 2004/38, relativa ao direito de livre circulação e residência dos cidadãos da União e dos membros das suas famílias no território dos Estados-Membros, opõem-se a uma regulamentação regional que subordina a transmissão de bens imóveis situados em determinados municípios da existência de uma «conexão suficiente» entre o adquirente ou o arrendatário potencial e esses municípios. Com efeito, esta regulamentação constitui uma restrição às liberdades fundamentais garantidas pelas referidas disposições do direito da União.

Com efeito, o facto de certos construtores ou loteadores, para obterem uma licença de construção ou de loteamento, estarem obrigados a sujeitarem-se a um procedimento no âmbito do qual têm de cumprir um encargo social, que consiste em destinar uma parte do seu projeto à construção de habitações sociais ou a pagar uma contribuição financeira ao município em que esse projeto é realizado constitui uma restrição à livre circulação de capitais uma vez que os investidores em causa não podem utilizar livremente os terrenos para os fins para os quais pretendem adquiri-los.

O artigo 63.o TFUE deve ser interpretado no sentido de que não se opõe a uma regulamentação segundo a qual é imposto a certos operadores económicos um «encargo social» quando da atribuição a estes últimos de uma licença de construção ou de loteamento, desde que o órgão jurisdicional de reenvio conclua que essa regulamentação é necessária e adequada à realização do objetivo que visa garantir uma oferta de habitação suficiente a pessoas com baixos rendimentos ou a outras categorias desfavorecidas da população local.

Os incentivos fiscais e os mecanismos de subvenção podem ser qualificados de auxílios de Estado na aceção do artigo 107.o, n.o 1, TFUE. Compete ao órgão jurisdicional de reenvio apreciar se os requisitos relativos à existência de um auxílio de Estado estão preenchidos e, em caso afirmativo, verificar, no que toca às medidas que visam compensar o encargo social imposto aos construtores e aos loteadores, se a Decisão 2005/842, relativa à aplicação do n.o 2 do artigo 86.o [CE] aos auxílios estatais sob a forma de compensação de serviço público concedidos a certas empresas encarregadas da gestão de serviços de interesse económico geral, é, não obstante, aplicável a essas medidas.

A este propósito, são consideradas auxílios as intervenções que, independentemente da forma que assumam, possam favorecer direta ou indiretamente empresas ou que devam ser consideradas uma vantagem económica que a empresa beneficiária não teria obtido em condições normais de mercado. Em contrapartida, na medida em que uma intervenção estatal deva ser considerada uma compensação que representa a contrapartida das prestações efetuadas pelas empresas beneficiárias para cumprir obrigações de serviço público, de forma que estas empresas não beneficiam, na realidade, de uma vantagem financeira, e que, portanto, a referida intervenção não tem por efeito colocar essas empresas numa posição concorrencial mais favorável em relação às empresas que lhes fazem concorrência, essa intervenção não está abrangida pelo artigo 107.o, n.o 1, TFUE. Poderia ser o caso das medidas que visam compensar o encargo social imposto aos loteadores e aos construtores que consiste em destinar uma parte do seu projeto à construção de habitações sociais ou em pagar uma contribuição financeira ao município em que esse projeto é realizado.

No entanto, para que, num caso concreto, tal compensação possa deixar, assim, de ter a qualificação de auxílio de Estado, deve estar reunido um determinado número de requisitos. Em primeiro lugar, a empresa beneficiária dessa compensação deve efetivamente estar incumbida do cumprimento de obrigações de serviço público e essas obrigações devem estar claramente definidas. A este respeito, tendo em conta, designadamente, o amplo poder de apreciação de que dispõem os Estados-Membros, não se pode excluir que serviços de habitação social possam ser qualificados de serviço público. A circunstância segundo a qual o referido encargo social não beneficia diretamente os particulares, candidatos a habitações sociais, mas as sociedades de habitação social, não tem nenhuma incidência na qualificação do serviço em causa. Em segundo lugar, os parâmetros com base nos quais é calculada a compensação devem estar previamente estabelecidos de forma objetiva e transparente, a fim de evitar que aquela implique uma vantagem económica suscetível de favorecer a empresa beneficiária em relação às empresas concorrentes. Em terceiro lugar, a compensação atribuída não pode ultrapassar o necessário para cobrir total ou parcialmente os custos decorrentes do cumprimento das obrigações de serviço público, tendo em conta as receitas obtidas assim como um lucro razoável relativo ao cumprimento dessas obrigações. Em quarto lugar, a referida compensação deve ser determinada com base numa análise dos custos que uma empresa média, bem gerida e adequadamente equipada com os meios necessários para poder satisfazer as exigências de serviço público impostas, teria suportado para cumprir essas obrigações, tendo em conta as respetivas receitas assim como um lucro razoável relativo cumprimento dessas obrigações.

(cf. n.os 83-89, 91, 92, 102, disp. 3)