P6_TA(2006)0487

Crédito hipotecário

Resolução do Parlamento Europeu sobre o crédito hipotecário na União Europeia (2006/2102(INI))

O Parlamento Europeu,

- Tendo em conta o Livro Verde da Comissão sobre o crédito hipotecário na EU (COM(2005)0327) ("Livro Verde"),

- Tendo em conta o Livro Branco da Comissão sobre os Serviços Financeiros 2005/2010 (COM(2005)0629),

- Tendo em conta a resposta do Conselho de Governadores do Banco Central Europeu (BCE) ao Livro Verde sobre o crédito hipotecário na EU, de 1 de Dezembro de 2005,

- Tendo em conta a Segunda Directiva 89/646/CEE do Conselho, de 15 de Dezembro de 1989, relativa à coordenação das disposições legislativas, regulamentares e administrativas respeitantes ao acesso à actividade das instituições de crédito e ao seu exercício [1],

- Tendo em conta a Directiva 2006/48/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de Junho de 2006, relativa ao acesso à actividade dos estabelecimentos de crédito e ao seu exercício [2] (Directiva Requisitos de Capital), e a Directiva 2006/49/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 14 de Junho de 2006, relativa à adequação dos fundos próprios das empresas de investimento e das instituições de crédito [3],

- Tendo em conta a Directiva 2002/65/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 23 de Setembro de 2002, relativa à comercialização à distância de serviços financeiros prestados a consumidores [4],

- Tendo em conta a Directiva 2000/31/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 8 de Junho de 2000, relativa a certos aspectos legais dos serviços da sociedade da informação, em especial do comércio electrónico, no mercado interno [5],

- Tendo em conta a proposta alterada de directiva do Parlamento Europeu e do Conselho relativa aos contratos de crédito aos consumidores que altera a Directiva 93/13/CE do Conselho (COM(2005)0483),

- Tendo em conta a proposta alterada de directiva do Conselho relativa à liberdade de estabelecimento e à livre prestação de serviços no sector do crédito hipotecário (COM(87)0255),

- Tendo em conta o artigo 45o do seu Regimento,

- Tendo em conta o relatório da Comissão dos Assuntos Económicos e Monetários e os pareceres da Comissão do Mercado Interno e da Protecção dos Consumidores e da Comissão dos Assuntos Jurídicos (A6-0370/2006),

A. Considerando que o crédito hipotecário constitui um mercado amplo e em rápida expansão, assim como uma parte essencial da estrutura económica e social da UE,

B. Considerando que em alguns Estados-Membros se regista um crescimento sem precedentes do mercado imobiliário, que foi capaz de fazer do sector da construção um sector anticíclico, constituindo um factor-chave de crescimento e emprego durante a recessão económica que se verificou na Europa durante o período de 2000 a 2005,

C. Considerando que a existência de taxas de juro historicamente baixas resultou num muito amplo recurso à contracção de crédito hipotecário, especialmente nos países em que este assentou numa base de confiança que conduziu ao crescimento económico,

D. Considerando que a protecção dos consumidores europeus deve ser um elemento essencial de qualquer acção legislativa em matéria de crédito hipotecário, que para a maior parte dos cidadãos da UE representa o maior compromisso financeiro de uma vida inteira, com incidências a longo prazo para o seu nível de vida e a sua estabilidade financeira,

E. Considerando que uma maior transparência no que respeita às características essenciais dos produtos hipotecários disponíveis permitirá não apenas melhorar a eficácia do mercado mas também reforçar a confiança dos mutuários que pretendam realizar operações de crédito hipotecário noutros Estados-Membros, possibilitando-lhes ainda tomar decisões com pleno conhecimento de causa,

F. Considerando que é necessário que os consumidores tenham acesso à informação mais completa e simples possível, fornecida caso a caso em moldes uniformes susceptíveis de proporcionar um estudo comparativo entre Estados-Membros, a fim de poderem exercer mais eficazmente a sua liberdade de escolha ao contraírem um crédito hipotecário a nível transfronteiriço,

G. Considerando que as medidas concebidas para melhorar a gama de produtos e serviços, aumentar a disponibilidade e integrar o mercado de financiamento podem reforçar a eficácia do mercado, gerar economias de escala, proporcionar diversificação e reduzir o custo da contracção de empréstimos e, assim, beneficiar a economia europeia,

H. Considerando que o facto de garantir o acesso dos prestadores de serviços hipotecários a bases de dados sobre o crédito a clientes no caso de empréstimos transfronteiras constitui um contributo essencial para estimular a concorrência no sector do crédito hipotecário e criar um mercado único europeu do crédito hipotecário;

I. Considerando que a existência de um mercado hipotecário integrado facilitará a mobilidade dos trabalhadores,

J. Considerando que, surpreendentemente, existe pouca pressão por parte dos mutuantes hipotecários ou das organizações de consumidores no sentido de se desenvolver a concessão de empréstimos transfronteiras por formas diferentes do estabelecimento físico em mercados nacionais separados,

K. Considerando que entraves importantes no mercado têm obstado, até agora, ao desenvolvimento das ofertas transfronteiriças de crédito hipotecário, as quais representam actualmente menos de 1 % do conjunto do mercado hipotecário da UE,

L. Considerando que, para muitas questões importantes, a Comunidade ou não é competente ou apenas tem competência limitada, e que cumpre salvaguardar os princípios da subsidiariedade e da proporcionalidade,

M. Considerando que os corretores hipotecários podem desempenhar um papel importante, servindo-se do seu conhecimento dos produtos hipotecários não apenas no mercado dos seus respectivos países, mas também no mercado de outros Estados-Membros, estimulando a actividade transfronteiriça e agindo como elo de ligação entre os consumidores e as instituições financeiras tanto estrangeiras como locais,

N. Considerando que existem variações significativas entre Estados-Membros no que toca à gama e às características dos produtos, das estruturas de distribuição, da duração dos empréstimos e dos mecanismos de financiamento existentes, devido às diferentes condições legais, fiscais, regulamentares e de defesa dos consumidores em vigor,

O. Considerando que os mercados de crédito hipotecário apresentam um grau de complexidade extremamente elevado, que os sistemas jurídicos e as culturas em matéria de financiamento, os regimes legais de propriedade e de registo predial, os direitos reais, a legislação aplicável aos contratos de crédito, as questões de avaliação, a legislação relativa às vendas judiciais, os mercados de financiamento, etc., apresentam disparidades extremas consoante o país e que, simultaneamente, existe uma coerência intrínseca entre todos estes domínios,

P. Considerando que ainda existem obstáculos fiscais discriminatórios que impedem a exploração de um mercado único de crédito hipotecário e que, nalguns casos, podem até violar a legislação comunitária;

Q. Considerando que existe uma relação directa entre o mercado hipotecário e a política macroeconómica, nomeadamente a condução da política monetária,

R. Considerando que a volatilidade do mercado hipotecário pode afectar os ciclos do mercado da habitação e os ciclos económicos, criando, assim, um risco sistémico,

S. Considerando que, a fim de aumentar a eficácia e a competitividade do mercado europeu de crédito hipotecário, será talvez preferível examinar primeiro a aplicação e a eficácia da Recomendação 2001/193/CE da Comissão, de 1 de Março de 2001, relativa à informação pré-contratual a prestar aos consumidores pelos prestamistas de crédito à habitação [6] (Código de Conduta), bem como a utilização da Ficha Europeia de Informação Normalizada (FEIN), a fim de garantir que os consumidores obtenham informações transparentes e comparáveis sobre os empréstimos à habitação,

T. Considerando que o referido Código de Conduta tem sido aplicado com resultados variáveis em cada Estado-Membro, sem resolver, contudo, o problema geral da ausência de um enquadramento legal comum,

Introdução

1. Reconhece os benefícios que pode trazer para os consumidores uma integração reforçada e bem orientada do mercado de crédito hipotecário da UE;

2. Considera que todas as medidas a nível da UE respeitantes ao mercado do crédito hipotecário europeu devem, primeiro e acima de tudo, beneficiar directamente o público enquanto utilizador do crédito hipotecário e que o mercado do crédito hipotecário deve ser acessível a um maior número de potenciais mutuários, incluindo aqueles que apresentam um perfil de crédito fraco ou incompleto, os trabalhadores com contratos a prazo e os compradores que acedem à propriedade pela primeira vez;

3. Congratula-se com a ampla consulta realizada pela Comissão e insiste em que quaisquer propostas específicas sejam precedidas de avaliações exaustivas do respectivo impacto económico e social;

4. Saúda os esforços desenvolvidos até ao momento pela Comissão no sentido de cumprir requisitos atinentes a uma melhor regulamentação; recorda, contudo, à Comissão que quaisquer conclusões obtidas devem ser sempre resultado de um amplo processo de consulta;

5. Toma nota dos numerosos obstáculos à realização de um mercado único a retalho do crédito hipotecário na UE salientados no Livro Verde e insta a Comissão a concentrar-se sobre medidas específicas que proporcionem o maior benefício, incentivando, sempre que possível, as iniciativas lideradas pelo mercado;

6. Adverte a Comissão para o facto de as tentativas de harmonizar os produtos poderem, elas próprias, dar origem a inconsistências legais e produzir assim um impacto negativo no sector;

7. Insiste em que nenhuma medida da UE deve entravar a concorrência e a inovação, nomeadamente no que diz respeito a produtos, a serviços acessórios e a técnicas de financiamento;

Código de Conduta e informação pré-contratual

8. Solicita que sejam dados passos no sentido de uma harmonização das disposições que regem a informação pré-contratual, elementos que são necessários para permitir que os mutuários possam tomar decisões com pleno conhecimento de causa sobre os potenciais contratos hipotecários;

9. Reafirma que esta informação pré-contratual deve ser precisa e compreensível, a fim de permitir fazer uma escolha com pleno conhecimento de causa, e que deve fornecer aos consumidores uma perspectiva tão compreensível e global quanto possível, tendo em conta as informações disponíveis sobre as quais o contrato hipotecário se baseia; salienta que, caso o mutuante tome a iniciativa de oferecer crédito noutros Estados-Membros, estas informações devem ser prestadas ao mutuário, o mais rapidamente possível, nas línguas oficiais reconhecidas no Estado-Membro de residência deste último;

10. Entende que o Código de Conduta e a FEIN constituem instrumentos importantes mas insuficientes para proteger os interesses económicos dos cidadãos que se desloquem entre Estados-Membros e pretendam adquirir bens imobiliários noutros Estados-Membros; incentiva a Comissão a avaliar os progressos e a encarar a possibilidade de, no futuro, tornar obrigatório o Código de Conduta, que é actualmente facultativo, caso não se preveja o seu cumprimento atempado;

Financiamento

11. Considera que o desenvolvimento de um mercado único, aberto e compatível de financiamento constitui uma prioridade fundamental, na medida em que incentivará a eficácia, permitirá a diversificação internacional do risco do crédito, optimizará as condições de financiamento e de afectação de capital e reduzirá os custos da contracção de empréstimos; reconhece a importância, assim como as potencialidades, de uma integração das iniciativas de mercado neste sector;

12. Salienta que um mercado secundário único no domínio do crédito hipotecário não é realizável sem uma convergência gradual das normas contratuais nacionais;

13. Congratula-se com a criação do Grupo de Peritos para o Financiamento Hipotecário e solicita uma análise aprofundada das variações entre as práticas regulamentares e legais nacionais que afectam as hipotecas;

14. Considera que as disposições da Directiva Requisitos de Capital relativas às obrigações cobertas e aos títulos garantidos por créditos hipotecários proporcionam importantes opções de financiamento;

15. Sugere que a Comissão analise a melhor maneira de criar uma base de dados central que recolha informações acerca dos diferentes mercados nacionais do crédito hipotecário e das entidades transnacionais de títulos hipotecários (como, por exemplo, probabilidades de incumprimento, perdas por incumprimento e por pagamentos antecipados), o que permitiria que os investidores avaliassem e apreciassem adequadamente as entidades hipotecárias;

16. Sugere que uma gama de pacotes normalizados de hipotecas europeias possam ser negociados nos mercados de capitais com uma notação de risco de crédito em função das suas características, reforçando assim os mercados secundários de hipotecas titularizadas;

17. Exorta a Comissão a debruçar-se sobre o crescente mercado hipotecário subordinado à lei islâmica e a garantir que nenhuma legislação exclua as exigências desse mercado;

18. Reconhece o importante papel que o seguro hipotecário desempenha na redução da exposição ao risco dos mutuantes e na concessão de acesso a um conjunto mais vasto de mutuários;

Retalho

19. Insta a Comissão a examinar os obstáculos que entravam o direito dos mutuantes à livre prestação de serviços ou a liberdade de estabelecimento noutros Estados-Membros e a averiguar se a cláusula do "interesse geral" é utilizada para desencorajar a actividade transfronteiras;

20. Apoia a acção da Comissão para facilitar as fusões e aquisições transfronteiriças no sector dos serviços financeiros, garantindo que as redes de distribuição tenham em conta as exigências das situações regionais e dos mercados de menor dimensão, mas recorda que as fusões e aquisições transfronteiriças não são suficientes, por si sós, para promover a integração do mercado neste domínio;

21. Considera que a abertura do mercado do crédito hipotecário a instituições que não sejam instituições de crédito, com um regime de supervisão equivalente, aumentará a concorrência e a gama dos produtos disponíveis;

22. Reconhece o papel benéfico que os intermediários de crédito, como os corretores de hipotecas, podem desempenhar ao facilitarem o acesso dos clientes ao crédito hipotecário competitivo concedido por mutuantes nacionais e não nacionais e apoia o empenho da Comissão em proceder a consultas sobre um enquadramento regulamentar adequado para tais operadores;

23. Solicita à Comissão que examine os obstáculos à transferência transfronteiras de empréstimos e que explore mais o potencial da hipoteca europeia como instrumento de garantia, especificando:

- as garantias que lhe devem estar associadas aquando da sua constituição e circulação, nomeadamente no que se refere à verificação da realidade da matéria colectável, à publicidade no registo predial e à oponibilidade a terceiros,

- a importância que lhe seria conferida em relação às outras garantias reais imobiliárias,

- o grau de acessoriedade entre o crédito e a garantia, assim como,

- as consequências jurídicas de uma extinção parcial ou total do crédito garantido, de uma modificação da sua matéria colectável ou da sua cessão, quer em relação a credores quer a terceiros;

24. Considera que uma proposta nesse sentido deverá, se necessário, ser acompanhada de um estudo de impacto, incluindo aspectos legais, designadamente estudos pormenorizados de direito comparado, mas também económicos e sociais, de harmonia com a abordagem preconizada no guia sobre os estudos de impacto aprovado pelo Conselho "Competitividade" de 29 de Maio de 2006;

25. Solicita à Comissão que incentive o desenvolvimento de mecanismos de reafectação da cobertura hipotecária e de empréstimos hipotecários vitalícios que comportem todas as garantias em termos de informação do público, tendo na devida conta as questões da confidencialidade e da oponibilidade a terceiros;

26. Considera que a probabilidade de acesso a mercados por parte dos mutuantes é maior se as normas nacionais lhes permitirem oferecer condições de reembolso antecipado a preços proporcionados aos custos ou fazer variar as taxas de juro em função das condições de mercado e do risco, e que a existência de restrições relativamente a estes aspectos é susceptível de entravar o desenvolvimento do mercado em termos de financiamento, novos produtos e concessão de empréstimos a mutuários de mais alto risco;

27. Considera que uma norma europeia que defina o âmbito e o cálculo das taxas percentuais anuais cobradas deve combinar todos os encargos a cobrar pelo mutuante e garantir a sua comparabilidade com produtos de igual maturidade oferecidos noutros Estados-Membros; considera, porém, que os mutuários também devem ser informados antecipadamente sobre quaisquer outros encargos relacionados com a transacção e as obrigações jurídicas dos mutuários, incluindo os elementos cobrados por terceiros, como os honorários de advogados, as taxas de registo e de administração predial e os custos de processos judiciais e avaliações, ou uma indicação dos custos estimados, caso não se disponha de um valor concreto;

28. Entende que, além de informações exactas sobre a taxa percentual anual de encargos, o mutuante deverá prestar informações sobre qualquer outro tipo de encargos ou custos que possam decorrer das suas actividades, por exemplo, despesas decorrentes do exame dos pedidos, comissões de empréstimo, penalidades pelo reembolso total ou parcial antecipado, etc.;

29. Reconhece o potencial da Internet como meio de comercialização do crédito hipotecário e recomenda à Comissão que estude de forma mais desenvolvida esta questão;

Obstáculos legais, fiscais e operacionais

30. Insta a Comissão a examinar os obstáculos legais e regulamentares que entravam o desenvolvimento de um mercado pan-europeu de financiamento do crédito hipotecário;

31. Solicita à Comissão que defina o âmbito de aplicação das suas futuras propostas e que o circunscreva aos contratos hipotecários e respectivas garantias (garantias reais imobiliárias), a fim de evitar duplicações com o documento COM(2005)0483;

32. Solicita à Comissão que adopte medidas que assegurem o bom financiamento do mercado hipotecário secundário e estabeleça um enquadramento legal para efectuar transacções de carteira eficazes, identificando, nomeadamente, os factores que impedem os instrumentos legais de refinanciamento disponíveis de responder ao objectivo visado e tendo em conta as diferentes tradições legais e os diferentes modelos de garantias reais;

33. Concorda com a Comissão quanto ao facto de que o direito aplicável aos contratos de crédito hipotecário deve ser abordado no contexto da revisão da Convenção de Roma de 1980 sobre o direito aplicável às obrigações contratuais, mas apoia a opinião do Grupo-Fórum Crédito Hipotecário de que a legislação aplicável aos contratos de crédito hipotecário, não tem que ser alinhada com a legislação aplicável a escrituras públicas de compra e venda hipotecária e de que, neste último caso, é aplicável a lex rei sitae;

34. Salienta a importância da existência de bases de dados abrangentes e fiáveis sobre o crédito a clientes e insta a Comissão a promover o desenvolvimento de um processo de transição para um formato coerente em todos os Estados-Membros;

35. Insta a Comissão a facilitar o acesso transfronteiras a bases de dados sobre o crédito a clientes em termos não discriminatórios enquanto prioridade para incentivar os mutuantes a acederem a novos mercados;

36. Reconhece que, sem prejuízo da protecção da privacidade, é desejável o acesso aos dados, tanto positivos como negativos, sobre o crédito;

37. Saúda os esforços tendentes a promover melhoramentos e ajustamentos na legislação aplicável às vendas judiciais;

38. Apoia a proposta da Comissão de criação de um painel de avaliação sobre a extensão e o custo dos procedimentos de venda judicial;

39. Sugere que as organizações profissionais de avaliadores devem colaborar na adopção de normas comuns europeias de avaliação imobiliária com um elevado grau de qualidade e comparabilidade;

40. Salienta a importância de que se reveste para os mutuantes o acesso fácil a informação completa e precisa sobre as garantias das hipotecas e os direitos de propriedade;

41. É favorável a que seja encorajado o acesso aos registos prediais, nos casos em que a legislação em vigor o não impeça, apoia todos os esforços de harmonização do valor informativo destes registos por meio de medidas nacionais e incentiva o reforço do actual sistema do Serviço Europeu de Informação Fundiária (EULIS);

42. Apoia as medidas destinadas a suprimir obstáculos fiscais de carácter discriminatório, como as diferenças de tratamento fiscal entre mutuantes locais e estrangeiros e as taxas governamentais;

43. Insta a Comissão a examinar, no caso das hipotecas transfronteiriças, a forma de conciliar a diversidade de abordagens em matéria de dedução fiscal de juros hipotecários no conjunto da UE;

Questões de carácter sistémico, macroeconómico e prudencial

44. Insta a Comissão e o BCE a acompanharem e analisarem os riscos potenciais dos níveis crescentes da dívida hipotecária e do crédito hipotecário financiados pelos mercados de capitais;

Conclusão

45. Conclui que existe um potencial de benefícios para os consumidores e a economia através de uma maior e mais bem ponderada integração do mercado hipotecário da UE;

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46. Encarrega o seu Presidente de transmitir a presente resolução ao Conselho, à Comissão, ao BCE e aos governos dos Estados-Membros.

[1] JO L 386 de 30.12.1989, p. 1.

[2] JO L 177 de 30.6.2006, p. 1.

[3] JO L 177 de 30.6.2006, p. 201.

[4] JO L 271 de 9.10.2002, p. 16.

[5] JO L 178 de 17.7.2000, p. 1.

[6] JO L 69 de 10.3.2001, p. 25.

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