PT    PT  COMISSÃO DAS COMUNIDADES EUROPEIAS 
Bruxelas, 19.7.2005 
COM(2005) 327 final 
  
LIVRO VERDE 
O crédito hipotecário na UE 
(apresentado pela Comissão) 
 
PT 2   PT Índice 
INTRODUÇÃO ..................................................................................................................... .... 3 
I – EXAMINAR A PERTINÊNCIA DE UMA INTERVENÇÃO DA COMISSÃO ............... 5 
II – DEFESA DOS CONSUMIDORES..................................................................................... 8 Informação ..................................................................................................................... ............ 8 
Fornecimento de serviços de assessoria e de intermediação no domínio do crédito ................. 8 
Reembolso antecipado........................................................................................................... ..... 9 
Taxa anual de encargos efectiva global.................................................................................... 10 Regulamentação da usura e variação das taxas de juro............................................................ 10 Contratos de crédito ........................................................................................................... ...... 11 
Aplicação e vias de recurso.................................................................................................... .. 11 
III – QUESTÕES JURÍDICAS ................................................................................................ 12 Direito aplicável .............................................................................................................. ......... 12 
Fiabilidade creditícia do cliente .............................................................................................. . 12 
Avaliação dos bens imobiliários .............................................................................................. 13  
Procedimentos de venda forçada.............................................................................................. 13 Fiscalidade.................................................................................................................... ............ 14 
IV – GARANTIAS HIPOTECÁRIAS..................................................................................... 15 Registos prediais .............................................................................................................. ........ 15 
Eurocréditos hipotecários ( Euromortgage) .............................................................................. 15 
V – FINANCIAMENTO DO CRÉ DITO HIPOTECÁRIO..................................................... 16 
ANEXO I - RESPOSTA ÀS RECOMENDAÇÕES GERAIS DO GRUPO-FÓRUM ANEXO II - RESPOSTA ÀS RECOMENDAÇÕES CONTIDAS NO RELATÓRIO DO 
GRUPO-FÓRUM 
ANEXO III - GLOSSÁRIO 
 
PT 3   PT LIVRO VERDE 
O crédito hipotecário na EU 
 
(Texto relevante para efeitos do EEE) 
INTRODUÇÃO 
(1) O presente Livro Verde encontra-se no cerne do processo destinado a apreciar a necessidade de 
uma intervenção da Comissão nos mercados de crédito hipotecário à habitação na UE. Outro ponto 
fundamental deste processo de avaliação consiste num estudo financiado pela Comissão sobre os 
custos e os benefícios de uma maior integração destes mercados1. Em Dezembro de 2005, realizar-
se-á uma audição com vista a encerrar o processo de consulta. 
(2) Ponderar a possibilidade de uma intervenção nos mercados de crédito hipotecário na UE representa 
um aspecto essencial do compromisso assumido pela Comissão no sentido de alcançar os 
objectivos de "Lisboa", que visam reforçar a competitividade da UE2. Constitui uma vertente muito 
importante da política prosseguida pela Comissão em matéria de integração dos serviços 
financeiros, em geral, e dos serviços financeiros para os pequenos clientes, em especial3. Um 
mercado de crédito hipotecário mais eficiente e mais competitivo, susceptível de resultar de uma maior integração, poderia contribuir para o crescimento da economia da UE. Por outro lado, 
apresenta potencialidades para facilitar a mobilidade de mão-de-obra e permitir que os 
consumidores da UE tirem o melhor partido possível dos seus activos imobiliários, se for caso 
disso, para reforçar a sua segurança a longo prazo perante o crescente envelhecimento da 
população. 
(3) Sem prejuízo do seguimento que será dado ao presente Livro Verde, a Comissão está plenamente 
ciente da importância e do impacto da concessão de empréstimos hipotecários na economia da UE. 
Na actual fase do processo de consulta, seria t odavia prematuro adoptar qualquer decisão quanto à 
necessidade de intervenção da Comissão, sendo o mesmo válido, por maioria de razão, no que diz 
respeito à avaliação dos instrumentos que seriam nesse caso os mais adequados para o efeito. Mas é claro, contudo, que qualquer acção eventualmente adoptada pela Comissão para efeitos de 
integração destes mercados deve visar reforçar a sua eficiência e competitividade em benefício de 
todos. Tal poderia ser alcançado assegurando-se que a procura e a oferta de crédito hipotecário se 
defrontem com o menor número possível de obstáculos em todo o território da UE, sendo 
simultaneamente reforçado o alcance do mercado, a diversidade dos produtos e a convergência em matéria de preços. A Comissão reconhece as vantagens de um mercado de financiamento mais 
líquido, baseado em técnicas e produtos de financiamento modernos e flexíveis. Está ciente do 
aparecimento de novos produtos tais como a reafectação da cobertura hipotecária ( equity release* ), 
que devem ser objecto de uma análise cuidadosa no que diz respeito tanto aos seus riscos 
potenciais para os consumidores como à sua capacidade para proporcionar novas fontes de 
financiamento aos cidadãos da UE, nomeadamente com vista a abordar os problemas associados ao 
                                                 
* Todos os termos em itálico são definidos no glossário contido no Anexo III (NDT: Uma vez que os anexos não 
foram traduzidos, o termo em inglês  será sistematicamente utilizado). 
1 Este estudo será publicado no sítio web de DG Mercado Interno em Agosto de 2005  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/index_en.htm . 
2 COM (2005) 24. Trabalhando juntos para o crescimento e o emprego. Um novo começo para a Estratégia de 
Lisboa. 
3 COM (2005) 177. Livro Verde sobre a política no domínio dos serviços financeiros (2005-2010). 
 
PT 4   PT financiamento das pensões que as gerações actuais e futuras terão forçosamente de enfrentar. Por 
último, a Comissão tem consciência do impacto dest e mercado sobre o bem-estar dos cidadãos da 
UE. A habitação e o crédito nesta área comportam uma enorme dimensão social e humana, 
incluindo aspectos como o endividamento excessivo. Qualquer política nesta área deve tomar 
devidamente em conta esta dimensão4. 
(4) A Comissão examinará cuidadosamente todas as contribuições recebidas através deste processo de 
consulta. Apenas proporá a adopção de medidas se for demonstrado, após o termo do processo de 
consulta, que se justifica de forma clara uma intervenção da Comissão nos mercados de crédito 
hipotecário à habitação na UE, ou seja, se os benefícios potenciais da intervenção excederem os 
seus custos previsíveis. Quaisquer iniciativas futuras, que não assumirão forçosamente uma 
natureza regulamentar, serão anunciadas num Livro Branco, a elaborar em 2006, e que apresentará os resultados da consulta. Tais iniciativas serão objecto de uma avaliação de impacto aprofundada. 
(5) As respostas ao presente Livro Verde devem ser recebidas até 30 de Novembro de 2005, devendo 
ser enviadas para o seguinte endereço de correio electrónico: markt-mortgage-
consultation@cec.eu.int. As respostas serão publicadas no sítio web da Comissão, salvo pedido 
expresso em contrário. 
                                                 
4 Para informações mais pormenorizad as sobre a política da Comissão em ma téria de pobreza e exclusão social 
consultar http://europa.eu.int/comm/employment_social/social_inclusion/index_en.htm . 
 
PT 5   PT I – EXAMINAR  A PERTINÊNCIA  DE UMA  INTERVENÇÃO  DA COMISSÃO 
(6) Os mercados de crédito hipotecário na UE constitu em um elemento crucial da economia global de 
todos os Estados-Membros da UE. No final de 2004, o valor dos empréstimos hipotecários à 
habitação em dívida representavam aproximadamente 40% do PIB da UE. 
(7) Os mercados de crédito hipotecário figuram entre os mercados mais complexos em que os 
consumidores intervêm. A "cadeia de valor" de uma operação de crédito hipotecário pode envolver, em cada etapa, diferentes operadores de mercados especializados. No âmbito da 
aquisição de um imóvel para habitação por um consumidor europeu podem participar corretores 
hipotecários, fornecedores de produtos, mutuante s especializados/generalistas, emitentes e 
adquirentes de valores imobiliários ( securities ) e obrigações ( bonds ) (incluindo investidores à 
escala mundial), seguradoras e mesmo organismos estatais. Não é possível sobreavaliar a importância dos mercados de crédito hipotecário da UE na conjuntura económica actual e futura. 
(8) Para a maioria dos cidadãos da UE, a compra de um imóvel para habitação representa a aquisição 
mais importante da sua vida. A maioria destas aqui sições requer um empréstimo destinado a cobrir 
parte do preço. Tais empréstimos são normalmente, embora nem sempre, garantidos por uma 
hipoteca. Esta dívida é susceptível de ser o compro misso financeiro mais significativo de todos os 
incorridos pela maioria dos agregados familiares da UE. Não obstante, o capital ( equity ) 
imobiliário pode representar um activo substancial, susceptível de ser utilizado para financiar o 
consumo ou a reforma. Deste modo, o nível de endividamento hipotecário e as características dos 
contratos associados ao mesmo podem ter repercussões directas sobre a condução de política 
monetária e a actividade económica no seu conjunto. Por exemplo, as restrições contratuais relativas ao reembolso antecipado da dívida ou a imposição de sanções neste contexto pode adiar o 
impacto de alterações nas taxas de juro e tornar problemático o refinanciamento nessas 
circunstâncias. Esta relação entre a macroeconomia e o crédito hipotecário é muito significativa, 
nomeadamente em mercados hipotecários flexíveis, uma vez que uma ligeira alteração das taxas de 
juro pode ter um efeito significativo nos orçamentos das famílias e a nível do seu poder de compra. Tal pode ter um impacto importante sobre os devedores, com potenciais repercussões, positivas ou 
negativas, sobre o nível das suas despesas e dos seus activos. 
(9) Nos últimos anos, tem vindo a assistir-se a uma rá pida expansão dos mercados hipotecários da UE. 
Em muitos Estados-Membros, o montante em dívida  dos créditos hipotecários situa-se actualmente 
ao seu mais alto nível histórico em relação ao PIB ou ao rendimento disponível das famílias. O crescimento do volume de empréstimos hipotecários foi fomentado tanto por factores 
macroeconómicos (tais como a descida das taxas de juro e o forte aumento dos preços imobiliários 
nalguns países) como pela evolução estrutural (por exemplo, a crescente liberalização e integração 
dos mercados financeiros da UE). Contudo, é patente que os mercados de crédito hipotecário na 
UE, embora denotem algumas tendências comuns, continuam a pautar-se pela sua extrema diversidade. As dimensões relativas variam, tal como a taxa de crescimento. A diversidade de 
produtos, os perfis dos mutuários, as estruturas de distribuição, a duração dos empréstimos, a taxa 
de propriedade de habitação e os mecanismos de financiamento diferem de forma significativa 
consoante os países. 
(10) Estas diferenças nos mercados de crédito hipot ecário e imobiliário reflectem a atitude adoptada 
pelos Estados-Membros em matéria de regulamentação, os seus antecedentes económicos e 
factores culturais. As divergências em termos de  resultados prendem-se com factores tais como a 
intervenção directa do Estado no mercado da habitação (por exemplo, mediante a concessão de incentivos fiscais à propriedade de habitação), a regulamentação prudencial (por exemplo, sob a 
forma de limites regulamentares no que se refere ao rácio entre o montante do empréstimo e o 
 
PT 6   PT valor do activo – loan-to-value ratio), o grau de concorrência nos mercados de crédito hipotecário, 
as condições prevalecentes no mercado de alug uer de imóveis para habitação (incluindo a 
disponibilidade de habitações sociais) e o risco associado à concessão de empréstimos hipotecários 
(nomeadamente, custos e o prazo de execução da garantia – collateral -em caso de 
incumprimento). 
(11) Muitas fontes externas5 consideraram, tal como a Comissão no âmbito do presente processo de 
consulta, que estes mercados não são muito integrados, nomeadamente no que diz respeito à gama 
de produtos disponíveis e à actividade hipotecária tr ansfronteiras, sendo no entanto os diferenciais 
de preços ( spreads ) relativamente reduzidos. Um estudo recente6 concluiu que estes mercados 
constituem mercados individuais com característi cas específicas e forças motrizes próprias em 
termos económicos. Foi igualmente identificada a diminuta correlação existente entre os operadores nacionais nos mercados primário e secundário ( primary and secondary markets ), salvo 
no que diz respeito aos investidores à escala mundial em obrigações hipotecárias ( mortgage bonds ) 
e títulos garantidos por créditos hipotecários  (mortgage backed securities  - MBS). O nível de 
vendas transfronteiras directas é reduzido, sendo inferior a 1% do volume global do crédito à 
habitação
7 e circunscreve-se em grande medida à aquisição de imóveis para férias ou situados nas 
regiões fronteiriças, constituindo ambos os sectores mercados de nicho. 
(12) Assim, quais são os benefícios potenciais de uma integração deste tipo? Um estudo externo 
encomendado pela Comissão apresentará e quantificará estes benefícios potenciais, que já foram 
aliás assinalados por terceiros8. Uma descida global do custo do crédito hipotecário ou imobiliário 
poderia constituir um dos principais benefícios pot enciais. A oferta de uma gama mais complexa 
de produtos acessórios (por exemplo, em matéria de seguro hipotecário), bem como de produtos 
fundamentais do crédito hipotecário (por exemplo, produtos associados à reafectação das hipotecas 
(equity release ) e hipotecas flexíveis) representam uma outra vantagem potencial. A Comissão 
acompanha de perto o aparecimento destes novos produtos inovadores (actualmente apenas 
propostos num número reduzido de Estados-Membros) e tem plena consciência da necessidade de 
assegurar um elevado grau de defesa dos consumidores face a esses produtos. Outra vantagem 
fundamental poderá prender-se com o potencial de dar resposta a um maior número de mutuários, 
incluindo os actualmente marginalizados em muitos  mercados de crédito hipotecário da UE, tais 
como os mutuários não preferenciais (isto é, objecto de uma classificação da qualidade de crédito 
fraca ou de uma classificação incompleta). Tal como sucedeu com a integração verificada noutros sectores de serviços financeiros, são indubitavelmente possíveis economias de escala. A 
diversificação a nível transfronteiras e um recurso acrescido aos mercados de capitais ( capital 
markets ) e aos mercados seguradores poderia igualmente contribuir para diminuir o risco de 
crédito. Por último, há margem de manobra para uma melhor eficiência do capital, ou seja, para 
que os capitais sejam mobilizados nos mercados em que a sua necessidade seja mais premente, sendo assim objecto de uma maior remuneração. 
(13) No âmbito da sua análise das razões que justificam uma intervenção nos mercados de crédito 
hipotecário da UE, a Comissão examinou as 48 recomendações formuladas pelo Grupo-Fórum 
                                                 
5 Relatório do Grupo-Fórum sobre o crédito hipotecári o intitulado “A integração dos mercados de crédito 
hipotecário na UE” DG Mercado Interno, Dezembro de 2 004; A integração financeira  europeia: progressos e 
perspectivas, Comissão Europeia, 2004; Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets, 
Mercer Oliver Wyman  para a Federação Europeia de Crédito Hipotecário, 2003; International Trends in Housing 
Tenure and Mortgage Finance , Conselho de Mutuantes de Crédito Hipotecário, 2004; Risk and Funding in 
European Residential Mortgages , Mercer Oliver Wyman para a Associ ação Comercial de Seguro Hipotecário ( 
Mortgage Insurance Trade Association - MITA), Abril 2005. 
6 Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets , Mercer Oliver Wyman para a Federação 
Europeia de Crédito Hipotecário, 2003.  
7 Relatório Eurobarómetro, 2004. 
8 Ver nota de pé-de-página nº 5. 
 
PT 7   PT relativo ao crédito hipotecário, por si instituído em Março de 2003, com vista à identificação dos 
obstáculos a uma maior integração destes mercados e à apresentação de propostas para colmatá-
los9. Estas recomendações abrangem a maior parte das questões relevantes para a integração dos 
mercados de crédito hipotecário na UE. A Comissão manifesta a sua determinação em tirar o 
melhor partido possível destas recomendações, no quadro de quaisquer medidas que possa vir a 
propor no futuro. É claro, porém, que nem todas estas recomendações exigem um tipo de acção idêntico, requerendo algumas um trabalho preparatório mais aturado antes da tomada de qualquer 
decisão. 
(14) A Comissão partilha o ponto de vista do Grupo-Fórum de que a integração dos mercados de 
crédito hipotecário da UE impõe que sejam abordadas quatro áreas principais, diferentes mas 
interligadas: defesa dos consumidores, questões jurídicas, garantias reais  (collateral ) e 
financiamento. O presente Livro Verde examina estas quatro áreas. A Comissão gostaria de 
receber opiniões sobre todas as questões incluídas no presente Livro Verde, bem como sobre outras 
questões consideradas fundamentais para uma maior integração e eficiência dos mercados de 
crédito hipotecário na UE, bem como sobre a respectiva ordem de prioridade. 
                                                 
9 http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-report-integration_en.pdf  
 
PT 8   PT II – DEFESA  DOS  CONSUMIDORES 
Informação  
(15) O fornecimento de informações representa uma questão crucial no âmbito das operações 
hipotecárias, atendendo à sua complexidade, custo relativamente elevado e longa duração. Revela-
se inevitável uma certa assimetria de informação entre o mutuário médio e o mutuante. Neste 
contexto, a questão fulcral consiste em assegurar que o mutuário disponha de um nível de informação adequado, que lhe permita tomar uma decisão com pleno conhecimento de causa, 
devendo essa informação ser prestada segundo modalidades e no momento mais oportuno, a fim de 
garantir a maior eficácia possível. 
(16) O Código de Conduta
10 criou, através da Ficha Europeia de Informação Normalizada (FEIN), uma 
parâmetro de referência para a normalização das informações a prestar antes da celebração de contratos a nível da UE. A Comissão iniciou um reexame do código, nomeadamente através de um 
estudo externo
11, que revelou que a sua aplicação, no momento em questão, não era satisfatória. A 
Comissão aguardará os resultados da presente consulta antes de tomar qualquer decisão final a 
respeito do código. Mas impõe-se abordar as seguintes questões: 
• O Código de Conduta deve ser substituído por medidas legislativas vinculativas ou deve 
continuar a assumir uma natureza voluntária? 
• Que informações devem ser prestadas aos consumidores? É necessário assegurar um equilíbrio 
adequado entre a falta e o excesso de informações. 
• A Comissão considera fundamental que as informações a fornecer antes da celebração dos 
contratos sejam prestadas numa fase suficientemente precoce, a fim de permitir aos 
consumidores informarem-se e compararem as dife rentes propostas. É possível identificar uma 
etapa comum deste tipo de nível da UE, atendendo às divergências entre as tradições e as 
legislações dos Estados-Membros? 
• As obrigações em matéria de informação devem ser apenas aplicáveis aos mutuários ou a 
outras entidades tais como os corretores? Como assegurar a observância de qualquer regime 
deste tipo (numa base vinculativa/voluntária)? 
Fornecimento de serviços de assessoria e de intermediação no domínio do crédito  
(17) Os créditos hipotecários constituem produtos complexos, de valor elevado. A assessoria nesta 
matéria tende a ser mais procurada do que em relação à maioria dos outros produtos financeiros. 
Diferentes tipos de consumidores podem caracteri zar-se por diferentes necessidades face aos seus 
prestadores de serviços e por diferentes tipos de relações com os mesmos. 
(18) A Comissão está ciente das eventuais consequências em termos de aumento dos preços dos 
produtos (mediante uma repercussão directa ou at ravés de efeitos indirectos) e da potencial 
exposição dos mutuários ao risco jurídico, que pode rão advir da imposição da obrigatoriedade de 
                                                 
10 C (2001) 477. Código de Conduta voluntário sobre as informações a prestar antes da celebração de contratos de 
empréstimo à habitação. 
11 Monitoring the Uptake and Effectiveness of the Voluntar y Code of Conduct on Pre-Contractual Information for 
Home Loans , Institute for Financial Services, 2003.  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-ret ail/docs/home-loans/home-loans-final-report_en.pdf . 
 
PT 9   PT uma assessoria neste domínio. Mas tem igualmente consciência do papel importante que o 
fornecimento de serviços de assessoria adequados pode desempenhar em termos do reforço de 
confiança dos consumidores e a nível da prevenção de problemas, tais como o endividamento 
excessivo. 
• A prestação de serviços de assessoria ao mutuário deve tornar-se obrigatória ou deve continuar 
a ser deixada ao critério mutuante? 
• Devem ser impostas condições no que diz respeito aos eventuais serviços de assessoria 
prestados, ao abrigo de um regime vinculativo ou voluntário (por exemplo, normas aplicáveis 
a essa assessoria, sanções em caso de não-observância, divulgação prévia dos encargos e do 
papel do assessor e registo num suporte duradouro)? 
(19) A intermediação no domínio do crédito foi recentemente salientada como uma área que merece 
uma atenção particular por parte da Comissão12. A questão será abordada a nível horizontal e serão 
oportunamente solicitadas contribuições a este respeito. 
Reembolso antecipado 
(20) A possibilidade de reembolso antecipado do empréstimo é um aspecto fundamental da negociação 
de um crédito hipotecário. A longa duração dos contratos hipotecários e a eventual alteração de 
algumas das suas condições fundamentais durante a respectiva vigência (por exemplo, alterações 
da taxa de juro) podem induzir o consumidor a proceder à rescisão antecipada do seu contrato de 
crédito. Tal implica o pagamento de encargos associados ao reembolso antecipado por parte do 
consumidor. 
(21) Os regimes de reembolso antecipado divergem em grande medida consoante os Estados-Membros. 
Nalguns países, estes regimes são extremamente regulamentados enquanto noutros se regem pelo 
direito contratual privado entre o contratador e o mutuário. Os consumidores dispõem apenas da 
possibilidade de optarem entre os diferentes tipos de contratos normalizados, em contraposição a 
uma verdadeira oportunidade de negociar individualmente as suas condições contratuais. Os créditos hipotecários de taxa fixa, que protegem os consumidores face às variações da taxa de juro, 
sendo aplicável uma penalização em caso de rescisão do contrato durante este período em que 
vigora uma taxa "fixa", prevêem, normalmente, encargos de reembolso antecipado. Estes encargos 
reflectem alegadamente as estruturas de financia mento subjacentes aos produtos existentes e têm 
um impacto directo sobre a concorrência, bem como sobre a diversidade e a disponibilidade de produtos. Por outro lado, influenciam a cadeia de transmissão das alterações macroeconómicas, ou 
seja, o grau e a forma como as variações da taxa (de juro) de base são susceptíveis de afectar os 
mutuários de créditos hipotecários. 
(22) A Comissão entende que um certo grau de coerência em matéria de reembolso antecipado, 
designadamente a nível da imposição de encargos, poderia facilitar a integração. Mas como assegurar esta coerência sem afectar adversamente as estruturas de financiamento e o leque de 
produtos à disposição dos consumidores, ou sem os penalizar de forma desproporcionada? As 
questões a seguir referidas devem ser objecto de uma análise mais aprofundada: 
                                                 
12 Ver nota de pé-de-página nº 3. 
 
PT 10   PT • O reembolso antecipado deve ser um direito ou pautar-se pela liberdade de escolha? No 
primeiro caso, os consumidores devem dispor da possibilidade de renunciarem a esse direito? 
Em que condições? Este direito deve ter como contrapartida uma indemnização sob a forma 
de encargos? 
• Qual a metodologia de cálculo destes encargos (quer o reembolso antecipado resulte do 
exercício de um direito ou de uma escolha contratual)? Devem ser fixados limites, conforme 
sucede nalguns Estados-Membros? 
• Os consumidores devem ser informados sobre as possibilidades existentes em matéria de 
reembolso antecipado? Justifica-se a e ducação dos consumidores neste contexto? 
Taxa anual de encargos efectiva global  
(23) A taxa anual de encargos efectiva global (TAEG)  (Annual Percentage Rate – APR) aplicada a um 
crédito hipotecário constitui um outro factor fundamental, cujos efeitos se fazem sentir durante a 
vigência do contrato. A metodologia de cálculo da taxa anual de encargos efectiva global aplicável 
aos créditos hipotecários e os elementos de custo tomados em consideração neste cálculo divergem 
consoante os Estados-Membros, o que torna ai nda mais difícil proceder a comparações. 
(24) Atendendo à natureza específica dos contratos de crédito hipotecário comparativamente a outros 
contratos de crédito ao consumo, justificar-se-ia eventualmente uma abordagem adaptada ao seu 
carácter específico. Trata-se de uma área em que se afigura que um certo grau de normalização seria susceptível de favorecer a integração do mercado. Mas colocam-se inúmeras questões neste 
contexto, designadamente: 
• Qual a finalidade da TAEG? Informação? Comparação? Ambas? 
• Deve vigorar uma norma a nível da UE respeitante tanto à metodologia de cálculo da TAEG 
como aos elementos de custo a ter em conta neste cálculo? 
• Em caso afirmativo, que tipos de elementos de custo deveriam ser previstos por uma norma a 
nível da UE?  
• A Comissão gostaria de receber contribuições sobr e as vantagens de apresentar separadamente 
informações sobre todos os custos não especifi cados na TAEG e sobre os efeitos concretos 
desta taxa, tais como o custo mensal ou o custo global do empréstimo. 
(25) Qualquer decisão neste contexto deverá tomar em devida consideração o regime que será aplicado 
na área do crédito ao consumo. 
Regulamentação da usura e variação das taxas de juro 
(26) Alguns Estados-Membros aplicam limites juridi camente vinculativos às taxas de juro, 
frequentemente denominados normas de "usura" que se destinam a impedir a fixação de taxas de juro excessivamente elevadas. A Comissão absteve-se de intervir nesta área até à data e trata-se de 
um domínio que envolve importantes considerações sociais. 
• Quais as implicações da regulamentação da usura para a integração do mercado (incluindo 
eventuais relações com produtos tais como a reafectação da cobertura hipotecária ( equity 
release ) e o seguro hipotecário)? 
• Convém examinar esta questão num contexto mais lato, sem qualquer ligação específica com 
os créditos hipotecários? 
 
PT 11   PT (27) No que se refere aos limites impostos em matéria de variação das taxas de juro, a Comissão ainda 
não está persuadida da medida em que são sus ceptíveis de entravar a integração do mercado ou o 
desenvolvimento de certas estruturas de financiamento. 
(28) Por último, a Comissão faz notar que alguns Estados-Membros impõem restrições às taxas de juro 
composto. 
• Estas restrições dificultam a integração do mercado? 
• Qual o seu impacto sobre o desenvolvimento de produtos específicos tais como a reafectação 
da cobertura hipotecária ( equity release )? 
Contratos de crédito 
(29) A normalização das condições contratuais, conforme recomendada pelo Grupo-Fórum, deve ser 
examinada no quadro mais lato da iniciativa da Comissão no domínio do direito europeu dos 
contratos13. A normalização deve ser assegurada mediante um processo de harmonização 
tradicional ou através do denominado 26º regime . Este último poderia ser introduzido através de 
um instrumento jurídico que complementasse, sem todavia substituir, os regimes nacionais, e 
poderia ser proposto a título facultativo às partes num contrato. A Comissão comprometeu-se a explorar as vantagens do conceito do 26º regi me no seu recente Livro Verde sobre a política no 
domínio dos serviços financeiros
14. 
A Comissão solicita a apresentação de opiniões sobre as vantagens de uma normalização dos 
contratos de crédito hipotecário, por exemplo, por intermédio de um 26º regime. 
Aplicação e vias de recurso 
(30) A Comissão está ciente de que os mecanismos tradicionais em matéria de recurso judicial podem 
ser morosos e onerosos para a maioria dos consumidores. Considera que os meios alternativos de 
recurso, tais como a mediação ou a arbitragem, devem ser independentes e eficientes, para que 
possam merecer a confiança dos consumidores, nomeadamente num contexto transfronteiras. A 
Comissão já empreendeu trabalhos com vista a promover o recurso à mediação, mediante a apresentação de uma proposta de directiva relativa a certos aspectos da mediação em matéria civil 
e comercial
15. 
• Deve a Comissão ponderar a possibilidade de impor aos Estados-Membros a obrigação de 
assegurar a existência destes meios de recurso alternativos na área do crédito hipotecário? 
• A Comissão solicita a apresentação de opiniões sobre a forma de reforçar a credibilidade dos 
meios de recurso alternativos existentes, nomeadamente na área do crédito hipotecário. 
                                                 
13 COM (2004) 651. O dire ito europeu dos contratos e a revi são do acervo: o caminho a seguir. 
14 Ver nota de pé-de-página nº3. 
15 COM (2004) 718 final. Proposta de directiva do Parlamento Europeu e do Conselho relativa a certos aspectos da 
mediação em matéria civil e comercial. 
 
PT 12   PT III – QUESTÕES  JURÍDICAS 
Direito aplicável 
(31) A Convenção de Roma de 1980, que determina o direito aplicável aos contratos, incluindo no 
domínio do crédito hipotecário, está a ser actualmen te objecto de um reexame, tendo em vista a sua 
transformação num regulamento da UE. A Comissão considera aconselhável e coerente abordar 
todas as questões inerentes ao direito aplicável, nomeadamente aos contratos de crédito hipotecário, no contexto deste processo. 
(32) Até à data, neste processo, foram identificadas pelo menos três soluções potenciais: 
• Prever, num futuro regulamento, um regime específico para o direito aplicável aos contratos 
celebrados com os consumidores no domínio do crédito hipotecário. Para o efeito, poderia 
proceder-se ao alinhamento deste direito com o direito aplicável aos contratos relativos às 
garantias reais ( collateral ); 
• Continuar a sujeitar os contratos de crédito hipotecário aos princípios gerais consagrados na 
actual Convenção de Roma. Tal significaria basica mente que as partes continuariam a dispor 
de total liberdade para decidir do direito aplicável ao seu contrato, sob reserva da aplicação, 
em determinadas condições, das regras vinculativas do país de residência do consumidor; 
• Excluir da aplicação das regras vinculativas relativas à defesa dos consumidores os contratos 
de crédito hipotecário celebrados com os mesmos, na condição de serem preenchidas algumas 
condições, como, por exemplo, a existência de um elevado grau de defesa dos consumidores a 
nível da UE.  
(33) No que diz respeito ao direito aplicável às garantias reais  (collateral), a Comissão não antevê, à 
priori, qualquer razão para não aplicar o princípio c onsagrado, segundo o qual o direito aplicável é 
o do país em que se situa o imóvel. 
Fiabilidade creditícia do cliente 
(34) A apreciação da fiabilidade creditícia do cliente, ou seja, do risco de crédito por si suscitado, é um 
aspecto fundamental de qualquer operação no dom ínio do crédito hipotecário, que pode permitir 
reduzir o capital em risco associado aos níveis mais elevados de qualidade do risco de crédito 
segundo a avaliação dos mutuários. Trata-se de uma área em que as preocupações em matéria de protecção de dados assumem uma importância fundamental. 
(35) Os Estados-Membros dispõem de regimes distintos no que diz respeito à compilação e ao acesso às 
bases de dados relativas à fiabilidade creditícia: ba ses de dados públicas ou privadas, centralizadas 
ou descentralizadas, positivas ou negativas (respeitante unicamente aos incumprimentos 
registados). 
(36) Podem existir circunstâncias em que os acordos de partilha de dados entre os mutuantes excluem 
alguns operadores de mercado, de molde a poderem ser classificados como uma infracção ao 
direito comunitário. Além disso, as condições  em matéria de acesso podem efectivamente 
discriminar contra os mutuantes estrangeiros (por  exemplo, taxas de adesão ou de subscrição cuja 
relação custo-eficácia seja insuficiente para os mutuantes que não requerem um acesso tão frequente como os mutuários nacionais às bases de dados, ou regras de reciprocidade que impõem 
o fornecimento de dados relevantes como uma condição prévia de acesso). 
 
PT 13   PT Seguindo a mesma abordagem que a adoptada no domínio do crédito ao consumo, a Comissão 
entende que convém atribuir prioridade ao acesso transfronteiras em condições não 
discriminatórias às bases de dados. Solicita a apresentação de observações a este respeito. 
Avaliação dos bens imobiliários 
(37) A avaliação dos bens imobiliários é um vector fundamental de qualquer operação de crédito 
hipotecário e a forma como é utilizada pode afectar directamente a natureza e o financiamento do crédito, bem como as regras prudenciais que lhe sã o aplicáveis. Os mutuantes, os consumidores e 
os investidores devem dispor de plena confiança nas qualificações do avaliador, no processo de 
avaliação e nos respectivos resultados. 
(38) As tradições em matéria de avaliação diverg em consoante os Estados-Membros. Coexistem 
actualmente vários regimes de avaliação internacionais
16. A Comissão considera que a 
comparabilidade em matéria de avaliações poderia ser reforçada, a fim de assegurar que esta 
diversidade, que pode resultar de necessidades intrínsecas dos mercados imobiliários nacionais, 
não dificulte a actividade transfronteiras, tanto em termos de concessão de empréstimos como de 
financiamento. É evidente que este objectivo só poderá ser prosseguido mediante a instituição de 
uma norma única, mas a coexistência de normas distintas, embora objecto de reconhecimento mútuo, permitiria alcançar o mesmo objectivo. 
• Quais as vantagens da adopção de uma norma única a nível da UE, aplicável tanto aos 
processos de avaliação como aos avaliadores? 
• Quais as vantagens de uma intervenção da Comissão com vista a assegurar o reconhecimento 
mútuo das normas nacionais em matéria de avaliação? 
Procedimentos de venda forçada 
(39) A garantia  (security ) propiciada pela garantia real ( collateral ) constitui um aspecto fulcral das 
operações de crédito hipotecário, tal como a capacidade de apreender o bem hipotecado ( foreclose ) 
e de proceder à execução das garantias, por exemplo mediante a sua venda forçada. 
(40) Os procedimentos de venda forçada divergem de forma significativa consoante os Estados-
Membros no que diz respeito à respectiva duração e aos seus custos. A Comissão observa a sua 
interacção com as políticas prosseguidas pelos Esta dos-Membros no domínio social e da habitação, 
bem como o contexto complexo em que se inserem, uma vez que são afectados por um grande 
número de factores, tais como as legislações, os procedimentos de direito civil e as tradições judiciais dos Estados-Membros. 
(41) A Comissão receia que essa diversidade possa entravar a actividade transfronteiras e, 
eventualmente, incrementar o preço do crédito hipotecário. Mais grave ainda, esta diversidade 
pode ter um impacto directo nas estruturas de financiamento, nomeadamente ao dificultar a 
agregação transfronteiras das garantias  hipotecárias . 
(42) Não obstante a Comissão está ciente das dificuldades em melhorar significativamente os 
procedimentos de venda forçada no que se refere a todos os seus aspectos, mediante a imposição 
de regras vinculativas a nível da UE. 
A Comissão solicita a apresentação de opiniões sobre a seguinte abordagem progressiva, 
destinada a incentivar a introdução de melhorias nos procedimentos de venda forçada: em 
primeiro lugar, recolha de informações sobre o custo e a duração destes procedimentos em todos 
                                                 
16 Ver nota nº 28 do relatório elaborado pelo Grupo-Fórum. 
 
PT 14   PT os Estados-Membros, bem como a sua eficácia em termos de protecção dos interesses de todas as 
partes interessadas; em segundo lugar, publicação destas informações num "painel de avaliação" 
actualizado regularmente; em terceiro lugar, caso tal se revele ineficaz a longo prazo, ponderar a 
possibilidade de adoptar medidas mais robustas. 
Fiscalidade 
(43) A Comissão toma medidas contra as regras fiscais nacionais no domínio do crédito hipotecário que 
não sejam compatíveis com o direito comunitário. No Anexo I, apresentam-se informações 
pormenorizadas sobre as infracções potenciais, tais como a recusa da possibilidade de dedução, 
para efeitos fiscais, dos juros pagos aos mutuantes estrangeiros, sempre que tais juros pagos aos 
mutuantes nacionais sejam dedutíveis, ou ainda uma tributação mais elevada desses juros. 
A Comissão solicita a apresentação de informações sobre obstáculos semelhantes ou outros 
entraves fiscais à prestação transfronteiras de serviços associados ao crédito hipotecário, que 
sejam susceptíveis de infringir as liberdades consignadas no direito comunitário. 
 
PT 15   PT IV – GARANTIAS  HIPOTECÁRIAS 
Registos prediais 
(44) Os registos prediais servem para registar e, em certa medida, determinar os direitos de propriedade 
imobiliária. Manifestaram-se preocupações quanto ao facto de tais registos nem sempre reflectirem 
de forma exacta todos os ónus susceptíveis de afectarem tais direitos. Uma boa compreensão do 
seu conteúdo e funcionamento, bem como um acesso fácil às informações contidas nos mesmos revela-se crucial para qualquer tipo de actividade de concessão de crédito hipotecário a nível 
transfronteiras (incluindo o financiamento). 
(45) Com o financiamento da fase-piloto do projecto EULIS
17 a Comissão reconheceu tal facto. 
Actualmente concluído, este projecto visava refo rçar a cooperação entre os proprietários e as 
entidades responsáveis pelo controlo dos registos, bem como facilitar o acesso transfronteiras aos mesmos. 
(46) A Comissão interroga-se sobre a proficuidade de  continuar a desempenhar um papel activo, em 
termos de financiamento, neste tipo de iniciativas. Atendendo à utilização destes registos pelos 
mutuantes e pelos investidores, é de pressupor que têm directamente interesse em contribuir e em 
investir nestas iniciativas. 
Antes de aprofundar a sua análise, a Comissão gostaria de receber as contribuições de todas as 
partes interessadas sobre estas questões. 
Eurocréditos hipotecários ( Euromortgage)  
(47) A ideia de um Eurocrédito hipotecário não é inédita. Trata-se de uma tentativa de criar um 
investimento à escala da UE para garantir  os empréstimos ( securing loans ) imobiliários, ou seja, 
trata-se de garantias  hipotecárias susceptíveis de serem utilizadas de forma flexível. Os defensores 
do Eurocrédito hipotecário sustentam que a sua característica principal, a saber, a menor 
importância da ligação (“accessoriness”) entre a garantia e o crédito hipotecário, facilitaria a 
criação e a transferência dos créditos hipotecários, produzindo assim um impacto benéfico sobre o 
mercado de créditos hipotecários no seu conjunto, nomeadamente no que diz respeito ao seu financiamento. 
(48) A Comissão tem conhecimento dos projectos lançados por iniciativa dos operadores de mercado e 
de meios académicos, tendo em vista a concepção de um modelo fiável do Eurocrédito hipotecário 
sob a alçada de um 26º regime
18 A Comissão examinará a forma como estas iniciativas propõem 
abordar esta questão complexa, que afecta muitas outras áreas conexas, tais como o direito da propriedade e o direito dos contratos. 
A Comissão solicita a apresentação de opiniões so bre a viabilidade e a oportunidade do projecto 
Eurocrédito hipotecário. Em todo o caso, aguardará a conclusão das iniciativas em curso, cujos 
resultados serão tidos em conta na sua análise desta questão. 
                                                 
17 Ver www.eulis.org  para informações mais pormenorizadas. 
18 Por exemplo: "Orientações Básicas para o Euro crédito  Hipotecário", Fundação do Cr édito Hipotecário, Varsóvia, 
Maio de 2005. 
 
PT 16   PT V – FINANCIAMENTO  DO  CRÉDITO  HIPOTECÁRIO 
(49) Os instrumentos de financiamento existentes nos mercados de crédito hipotecário na UE 
caracterizam-se pela sua diversidade. Instrumentos específicos tais as obrigações cobertas ( covered 
bonds ) e os títulos garantidos por créditos hipotecários ( mortgage-backed securities ) 
desempenham um papel importante à escala europeia e a nível nacional (por exemplo, os títulos 
garantidos por créditos hipotecários no Reino Unido, as obrigações cobertas na Dinamarca e as “Pfandbriefe” alemãs). 
(50) Muitos intervenientes, nomeadamente no âmbito do Grupo-Fórum relativo ao crédito hipotecário, 
entendem que o aparecimento de um mercado de financiamento à escala europeia poderia 
contribuir numa medida significativa para uma maior integração dos mercados de crédito 
hipotecário na UE. 
(51) A Comissão tende a partilhar este ponto de vista. Mas é claro que esta premissa deve ser objecto de 
uma análise mais aprofundada. A existência de mecanismos de financiamento à escala europeia 
apresenta potencialidades para aumentar o número de fontes de financiamento, reforçar a liquidez 
do mercado e, de forma mais lata, permitir uma diversificação dos riscos. Uma maior integração 
dos mercados secundários ( secondary markets ) de financiamento dos empréstimos depende da 
integração do mercado primário ( primary market ). Um aspecto fundamental que afecta ambas as 
áreas supramencionadas prende-se com a possi bilidade de transferência dos empréstimos 
hipotecários. 
• A Comissão tenciona criar um grupo de trabalho ad hoc, constituído pelas partes interessadas, 
que será incumbido de examinar a necessidade de uma acção relativa aos aspectos de 
financiamento do crédito hipotecário (mercados primário e secundário). 
• A Comissão gostaria igualmente de avaliar em que medida a criação de um mercado à escala 
europeia no domínio do financiamento hipotecário poderia ser incentivada através de 
iniciativas lideradas pelo mercado, por exemplo, no que diz respeito à definição de normas em 
matéria de documentação e de modelos a serem utilizados no âmbito das actividades de 
financiamento transfronteiras.  
(52) O Grupo-Fórum e outras fontes prevêem o desenvol vimento dos mecanismos de financiamento dos 
empréstimos hipotecários baseados noutras ac tividades que não a captação de depósitos. 
Neste contexto, a Comissão gostaria de recolher op iniões sobre a questão de saber se a actividade 
de concessão de empréstimos hipotecários deve ser reservada às instituições de crédito ou se, e 
em que condições, esta actividade poderia ser igualmente desenvolvida por instituições que não 
aceitam depósitos ou outros montantes reembolsáveis, não sendo assim abrangidas pela definição 
comunitária de instituição de crédito e, deste modo, por todas as regras prudenciais conexas. 
 
PT 17   PT ANNEX I – RESPONSE TO GENERA L FORUM GROUP RECOMMENDATIONS  
This Annex contains the Commission’s views on issues addressed in the Forum Group 
Report, which do not fall within the scope of the four areas covered by the Green Paper. 
Definition of cross-border lending 
(1) The Commission is not clear as to why this definition is needed. It assumes that it 
would be useful for the purpose of measur ing integration. Th e Commission considers 
that there is cross-border le nding whenever a service cros ses a border, be it through 
free provision of services, through an establis hment (branch or subsidiary) or via an 
agent. 
Research on the costs and bene fits of further integration 
(2) The Commission has already recognised the me rits of such a course of action. It has 
commissioned an independent study on the costs and benefits  of further integration of 
the EU mortgage credit markets. This st udy has delivered interim results, which have 
been taken into account in the formulation of  this Green Paper. Th e final study will be 
published by the Commission in August 2005.19 
On-line guide on mortgage lending 
(3) Such a project would be very time and re sources consuming. Moreover, it would not 
seem to be the Commission’ s role to provide information and indeed guidance on 
complex legal issues on which there ca n be conflicting views. However, the 
Commission will ensure that any useful information on mortgage credit (such as studies, reports etc.) available to it, and which can be publicised, is placed on its 
website. 
Exclusion of all secured loans from th e Consumer Credit Directive proposal 
(4) It is intended that all loans secured on pr operty by a mortgage or a similar surety, 
regardless of their purpose,  will be excluded from the Commission proposal for a 
Directive on Consumer Credit. Therefore, su ch loans will be covered by any initiatives 
resulting from the process of which this Green Paper forms part. 
Legislative consistency, especially in  relation to information requirements 
(5) Consistency in regulation is one of the major themes in the post FSAP era, as 
illustrated in the recent Green Paper on Financial Services Policy
20 which highlights 
rationalisation of information requirements in EU legislation as  an issue to be 
addressed. The Commission has launched wo rk on a Common Frame of Reference in 
the area of European Contract law.21 Its purpose is to ensure  increased consistency 
within the existing and future contract la w related acquis, including on information 
requirements. 
                                                 
19 See footnote 1 in the body of the Green Paper. 
20 See footnote 3 in the body of the Green Paper. 
21 See footnote 13 in the body of the Green Paper. 
 
PT 18   PT Banking Services 
Branches 
(6) Banking services can be provided on the basi s of a harmonised framework establishing 
equal conditions of treatment for domestic and foreign EU credit institutions. The Commission takes action if such provisions  are contravened. Any instances of unequal 
treatment in this regard should be reported to it. 
Representative Offices (7) As far as the Commission is aware, there ar e no barriers to the establishment of purely 
representative offices. However, repres entative offices cannot conduct banking 
business. If they do, they fall within the regulation of branches, on which see 
paragraph 6 above. 
Tax 
(8) Member States are free to determine thei r own rules on mortgage taxation, in the 
absence of any harmonisation in this ar ea. The Commission has no plans to propose 
such harmonisation. However, when desi gning mortgage taxation rules, Member 
States have to respect their obligations under EU law, and the Commission will take 
action where it believes that EU law is infringed. 
Higher taxation of forei gn mortgage providers 
(9) Since the publication of the Forum Gr oup Report, the Commission has launched an 
infringement procedure c oncerning national rules which tax outbound mortgage 
interest payments more heavily than domestic mortgage interest payments. 
(10) In the case at issue, no withholding tax is le vied on interest paid to resident financial 
institutions. The interest they receive is su bject to national corporate income tax. This 
means that domestic providers pay tax on th e net interest they receive, that is, the 
interest they receive minus th e interest they paid to acqui re the necessary capital. By 
contrast, non-resident financial instituti ons are subject to a withholding tax on the 
gross amount of the interest due. The wit hholding tax on outbound interest payments 
may be considerably higher than the cor poration tax on domestic interest payments. 
(11) The Commission is of the opinion that such national rules restrict  foreign financial 
institutions from offering their services  in the Member State concerned, and the 
Commission does not see a justification for su ch rules. They therefore appear to be 
contrary to Articles 49 a nd 56 of the Treaty (and th e corresponding EEA Treaty 
provisions) on the freedom to provide serv ices and the free movement of capital. 
Deductibility of mortgage interest (12) Another issue is the tax deductibility of mo rtgage interest payments. A number of 
Member States allow their residents to who lly or partially deduct mortgage interest 
payments from their taxable income. It should not make a difference whether the 
mortgage interest is paid to a domestic provi der or to a provider established in another 
Member State, as this would be contrary to  Articles 49 and 56 of the Treaty (see Case 
C-484/93 of 14 November 1995 and Ca se C-478/98 of 26 September 2000). 
 
PT 19   PT Internet 
(13) Physical presence and/or written processes are still prevalent in mortgage credit 
transactions. The Internet tends to be used mainly for seeking information and 
compare products. There is little if any actual contracting on-line in most Member 
States. However, as far as the Commi ssion is aware, the provisions of the E-
Commerce Directive22 and related legislation have addr essed the main legal barriers to 
concluding such contracts on-line. 
                                                 
22 Directive 2000/31/EC of 8 June 2000, OJ L178 of 17.7.2000 p.1. 
 
PT 20   PT ANNEX II – TEXT OF FORUM GR OUP REPORT RECOMMENDATIONS  
INTRODUCTION 
1. The Commission should adopt a definition of  cross-border lending and monitor it 
with statistical data. 
CONSUMER  CONFIDENCE  
Common Recommendations 
2. There should be Commission funded research  on the costs and benefits of further 
integration of the mortgage credit market. 
3. Provision of the kind of information curre ntly provided by means of the European 
Standardised Information Sheet creat ed by the Code of Conduct should be 
encouraged by the Commission and at a stag e which facilitates use and comparison 
of such information. 
4. Consumer Representatives and most  Industry Representatives advocate 
harmonisation by the Commission of Early Repayment Fees. There is divergence on 
the nature of such harm onisation. For further deta ils see Recommendations 10 
and 18. 
5. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge (APRC), in relation to both the method of calculation and the basis of 
calculation. There is divergen ce on the nature of such harmonisation. For further 
details see Recommendations 11 and 16. 
6. There should be Commission funded rese arch on the value from a consumer 
perspective of pre-contractual informati on of the kind provided by the European 
Standardised Information Sheet cr eated by the Code of Conduct. 
7. The Commission should create and maintain an on-line guide on the main legal and 
other issues on cross-bo rder mortgage lending. 
Specific Consumer Representative Recommendations 
8. The Commission should encourage efforts to produce a standardised format for 
mortgage loan contracts. 
9. The Commission should introduce binding c onsumer protection rules for mortgage 
loan contracts on a minimum harmonisation basis, set at the hi ghest level, covering 
the following areas: 
• Duty to give ‘best possible advice’. The demands and needs of consumers and the 
underlying reason for all mortgage credit advice given to consumers regardless of 
source (including branches and intermedia ries) should be specified to consumers 
on a durable medium. 
• The right of the consumer to redr ess (judicial and extra-judicial). 
 
PT 21   PT • The provision of pre-contract ual summarised information at  the earliest stage of 
contact between the consumer and the lender or intermediary showing in a 
standardised European Sta ndardised Information Sheet type format: commission 
charges, administration or handling char ges, total amount borrowed and payable 
(including APRC, calculation rate, com pound period, operati on of variable 
interest rates and total inte rest payable), the cost of  bundled products (direct and 
the impact on interest), form of product, the exposure period and cost of the Early 
Repayment Fee (including worked exampl es of the charge) and amortisation 
tables. 
10. The Commission should ensure that consumer s are afforded the right to terminate a 
mortgage agreement at any time and in a ny circumstances. Any charge levied on the 
consumer seeking to exercise this right mu st be: (a) appropriate in length of exposure 
(i.e. Early Repayment Fee charged beyond the first few years of the agreement must 
not be allowed); (b) calculated in a fair an d objective manner to reflect the cost (if 
any) incurred by the lender in the wholesale markets an d subject to a statutory 
ceiling; and (c) clearly indi cated in the pre-contract ual summary document using 
worked examples. 
11. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge, in relation to both the method of calculation and the basis of calculation. Consumer Representatives favour  a broad definition includin g all associated charges, 
and minimum harmonisation. 
12. The Commission should ensure that redr ess and enforcement mechanisms/binding 
rules offer consumers a minimum equivale nt protection throughout the EU, at the 
very least at the highest le vel currently in existence. 
Specific Industry Representative Recommendations 
13. The Commission is invited to exclude all secured loans from the Consumer Credit 
Directive proposal, in line with the European Parliament First Reading, to ensure that 
mortgages are not subject to two separate legal regimes. 
14. In those jurisdictions which have binding rules on pre-contractual information for 
mortgage credit offers, the Commission shoul d ensure that such rules are aligned 
with the European Standardised Information Sheet format, so that only one set of rules apply. 
15. The Commission should ensure that the Code  of Conduct continues to be maintained, 
in its current form of self-regulation. In any event, before any further assessment of its operation, the methodology for such a ssessment should be discussed by all 
stakeholders. 
16. The Commission should harmonise the Annual Percentage Rate Charge, in relation 
to both the method of calculation and the basis of calculation. Industry 
Representatives favour a narrow definition rest ricted to costs levied by the lender for 
its benefit at the time of the granti ng of the loan, and full harmonisation. 
17. The Commission should ensure that legally enforceable caps on interest rates and on 
the variation of interest rates are removed. 
 
PT 22   PT 18. The Commission should ensure that lega lly enforceable caps on Early Repayment 
Fees are removed. There is support amongst some Industry Representatives for a proposal that there should be full harmonisa tion of the conditions for exercising the 
right of early repayment, especially for fixe d interest rate loans, and limitation of that 
right to circumstances invol ving sale of the property, unemployment or death. All 
Industry Representatives advocate that le nders should be enti tled to ask for full 
compensation of losses (especially those linked to funding) and costs resulting from the early repayment. 
LEGAL  ISSUES  
19. The Commission should ensure that the appli cable (substantive) law for the mortgage 
deed and any related security agreement is  the law of the Member State where the 
property is located (lex rei sitae). 
20. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that the 
applicable law for the mortgage loan contra ct is defined by a general conflict of law 
rule based upon the principle of free c hoice. The Rome Convention should be 
amended accordingly, provided that certain essential standards are met. Member States should no longer be able  to seek to impose any a dditional national consumer 
protection rules to cross-border mortgage loan contracts. For further details see 
Recommendations 13–18 on Consumer Confidence. 
21. Consumer Representatives do not agree with Recommendati on 20 that the applicable 
law for the mortgage loan contract should be  defined by a general conflict of law rule 
based on the principle of free choice and acco rdingly reject the proposal for such an 
amendment of the Rome C onvention. Instead they reco mmend the retention of the 
specific rules on consumer protections c ontained within the Rome Convention and 
advocate the additional protection describe d in Recommendations 8–12 on Consumer 
Confidence. 
22. The Commission should implement a s hort-term solution consisting of: 
• collecting information on existing credit databases in all Member States; 
• promoting the development of a Memo randum of Understanding between the 
owners/controllers of such databases, to facilitate access to national databases by 
foreign lenders on the same conditions as  the access offered to domestic lenders 
and to facilitate data comparability; and 
• developing a project to assess the effectiveness of the Memorandum of 
Understanding during a pilot phase of 3–5 years. 
23. The Commission should consider how to encourage Member States to develop 
positive (client indebtedness) as well as negative (level of default(s)) databases, taking into account the costs and benefits of such databases. 
24. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cr oss border is allowed to: 
 
PT 23   PT • accept valuations prepared according to internationally recognised valuation 
standards of its choice, without being subject to additional national conditions; 
and 
• instruct any valuation pr actitioner who is a member of an internationally 
recognised valuation body to carry out th e valuation, without being subject to 
additional national conditions. 
25. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cross border, and th e valuer based in the country where the 
property is located, are able to accept mandatory regulations for standards or 
practitioners prevailing in either of thei r respective countries (mutual recognition of 
regulations). 
26. Consumer Representatives advocate instead that the Commission should ensure that 
neutral international valuation standards prevail, or that there exists a single 
valuation standard ensuring comparability. 
27. The Commission should recommend that hi gh standards of valuation be made 
mandatory and that all valuation reports s hould consider core ri sk related criteria 
such as those recommended by the Europ ean Mortgage Federation (set out in 
Annex IV of the Forum Group Report) where applicable. 
28. The Commission should first: 
• Perform an evaluation exercise of for ced sales procedures within one year. 
• Thereafter, monitor the func tioning of forced sales proc edures and assess results 
every three years. These results should be presented in the form of an official EU 
scoreboard on duration and cost of forced sale procedures in every Member State 
and lead to Commission advi ce/action for improvements. 
29. Thereafter, if necessary, the Commission shoul d promote measures to ensure that the 
duration of a forced sale procedure shoul d not exceed a specified term, for example 
two years after the first step in  the forced sale procedure. 
COLLATERAL  ISSUES  
30. The Commission should ensure that: 
• all charges affecting real estate must be re gistered in a Public Register in order to 
be binding on and take effect against th ird parties, regardless of their nature; 
• the creation, modification or  extinction of a charge on real property shall become 
effective vis-à-vis third parties only at the point of registra tion in the Public 
Register; and 
• registered charges on real property in rela tion to the same estate shall rank in the 
order of priority disclose d in the Public Register. 
31. For filings of applications for registra tion/notification, the Commission should allow 
Member States to decide that priority be  determined according to the time at which 
 
PT 24   PT the application was received (n ot actual registration). In this scenario, the Member 
State should ensure that filings of applica tions must be register ed or rejected by the 
Public Register in th e order of receipt. 
32. The Commission should ensure that Public Registers make all relevant information 
available to all parties or  their representatives. 
33. The Commission should ensure that Member  States provide that the responsible 
Public Register certifying authority should have state indemnity. In the event that 
such responsibility is delegated to a th ird party, such party shall be covered by 
appropriate professional liability insurance for an adequate sum. 
34. The Commission should ensure that Member  States do not maintain or institute 
additional ‘legalisation’/’vali dation’ requirements, for authentic instruments formally 
drawn up in other Member States. 
35. More generally, the Commission should pr ovide financial support to the EULIS 
initiative, to enable and encour age its expansion across the EU. 
36. The Commission should ensure that links be tween mortgage debt s and the collateral 
security are made more flexible. In countri es where there is an existing requirement 
for strong accessoriness between the loan and the collateral, this should be replaced by an accessoriness agreement in the form of a private agreement between the lender 
and the owner of the mortgaged property. The relationship between the loan and the 
collateral can be dealt with in such a way as to allow it to be tailored to fit the needs of the parties. 
37. The Commission should ensure that Memb er States allow the lender or any 
beneficiary of a charge on real property, to appoint a representative (Mortgage 
Register Representative) vi s-à-vis the Public Register . His/her position should be 
disclosed on the Register and not have any effect on the legal framework of the 
Register. He/she should be entitled: 
• to establish any abstract of title; 
• to consent to a change in the respective ra nking of charges over the real estate in 
question and to grant preferential rights be tween beneficiaries as shall be deemed 
appropriate; 
• to consent to, apply and file a ny registrations a nd notifications; 
• to consent to any change or transfer of the charge on behalf of (and in the name 
of) the owner of the charge; and 
• to act on behalf of the owner of the ch arge in relation to the discharge or 
cancellation of the charge. 
38. The Commission should explore the concept of the Euromortgage, for example by 
way of a study, to assess its potential to  promote EU mortgage credit markets 
integration. 
 
PT 25   PT 39. The Commission should encourage Member St ates to increase the transferability of 
mortgages by introducing pan-Europ ean Security Trust instruments. 
DISTRIBUTION  ISSUES  
40. The Commission should assess and ensure eq ual treatment of local banks and foreign 
banks on the basis of the same business, same risks, and same rules principle. 
41. The Commission should revise the legislat ion covering cross-border services and 
establishment of branches to include the establishment of representative offices, in order to ensure that there are no disproporti onate barriers to the establishment of such 
offices. 
42. The Commission should introduce a su pervisory system for independent 
intermediaries along the following principles : registration with a competent authority 
in the home Member State; possession of  appropriate profe ssional knowledge and 
ability (to be determined by home Member  State including requirement that the 
intermediary to be ’fit and proper’); posse ssion of professional  indemnity insurance 
and a complaint/redress scheme in line with requirements for other intermediaries to ensure consistency. In addition, Consumer Representatives advocated that under such 
a system there should be declaration at the outset of the relationship between 
consumer and intermediary of all payments  including every comm ission/fee, and that 
records should be kept of any information/ advice given to consumers. In the context 
of this Recommendation, Consumer Representa tives pointed to the need to consider 
their Recommendation 9, in particular, with its reference to a ‘best advice’ standard. 
43. The Commission should review what mortga ge transaction acti ons require written 
processes and/or a physical presence generally and review money laundering 
legislation in particular, to  address current legal barrier s to greater Internet use. 
44. The Commission should ensure consistency, especially in relation to information 
requirements, between different directives  affecting financial services products. 
FINANCE  
45. The Commission should harmonise legislati on regarding segregation of assets, in 
order to ensure equal access to securitisation for originators located in different 
jurisdictions. 
46. The Commission should enact legislation that  recognises the legal separateness of a 
securitisation vehicle from an origin ator of assets in the event of the 
insolvency/bankruptcy of such an originator, even if the securitisa tion vehicle is part 
of the same group of companies as the originator. 
47. The Commission should investigat e and address tax distortions,  in order to ensure the 
removal of differences in fiscal trea tment between local and foreign lenders. 
48. The Commission should investig ate and address national le gislation which prevents 
or hinders the pooling of mort gage collateral from differen t issuers based in different 
jurisdictions. 
 
PT 26   PT ANNEX III – GLOSSARY  
This glossary is not intended to constitute a conclusive Commission endorsed definition 
of the terms contained within it. The defini tions have been provided by the European 
Mortgage Federation. They are attached to this Green Paper simply by way of an 
illustration of some technical terms used within it. 
Annual Percentage Rate (APR) 
A standardised method of calculating the cost of  a mortgage stated as  a yearly rate, which 
includes items such as interest, mortgage insu rance, and certain point s of credit costs. 
Bond 
Traditionally, a written uncondition al promise to pay a specific principal sum at a determined 
future date and interest at a fixed or dete rminable rate on fixed dates. Increasingly, the 
promise to pay has become conditional and the principal, interest an d payment dates have 
become contingent in re al world instruments. 
Capital Markets 
The markets for corporate equity  and intermediate- or l ong-term debt securities. 
Collateral 
The property, or other assets, that are being se cured against a loan to ensure repayment of 
debt. 
Covered Bond 
Covered bonds are on balance sheet debt instru ments secured by a cover pool of mortgage 
loans (property as collateral ) or public-sector debt to whic h investors have a preferential 
claim in the event of the issuer’s default. As  they remain on the issu er’s balance sheet, the 
bonds  benefit from the additional security of the issuing institution’s own funds and from 
restrictive legal regulation of the issuing credit institutions. 
Equity 
Shareholder equity is the value of shares he ld. A house owner's equity is the value of the 
house minus any unpaid home-purchase loan. Negative equity occurs when the house is worth less than the debt on it. 
Equity Release 
Equity Release is a mechanism to turn the cash  value of a house into a stream of income and 
capital payments. 
Equity Release Loans 
Secured (mortgage) loans taken out for consumption purposes. 
 
PT 27   PT Foreclosure 
The legal process by which a borro wer in default under a mortgage is deprived of his or her 
interest in the mortgaged property. This usua lly involves a forced sale of the property at 
public auction with the pro ceeds of the sale being app lied to the mortgage debt. 
Loan-to-value (LTV) Ratio 
The ratio of the mortgage loan amount to the property’s appraised valu e or selling price, 
whichever is less. For example, if the property’s appraised value or selling price is EUR 100 000 and the mortgage amount is EUR 80 000, the house has an 80% LTV. 
Mortgage Backed Security 
Debt instruments collateralized by residential, commerci al, or industrial real  estate mortgages. 
Mortgage Bond 
A corporate or other entity's debt security  secured by a mortgage li en against certain real 
property of the issuer . See definition for “ covered bond ”. 
Primary Mortgage Market 
A mortgage market in which loans are originated and consisting of lenders such as 
commercial banks, savings- and loan asso ciations and mutual savings banks. 
Secondary Mortgage Market 
A market where mortgage originators may se ll them, freeing up funds for continued lending 
and distributes mortgage funds nationally from money-rich to money poor areas. 
Secured Loan 
A loan that is backed by collateral . 
Security 
Something given, deposited, or pledged to ma ke secure the fulfilment of an obligation, 
usually the repayment of a debt.