[pic] | COMISSÃO DAS COMUNIDADES EUROPEIAS |

Bruxelas, 18.12.2007

COM(2007) 807 final

LIVRO BRANCO

sobre a integração dos mercados de crédito hipotecário da EU

(apresentada pela Comissão) {SEC(2007) 1683}{SEC(2007) 1684}

LIVRO BRANCO

sobre a integração dos mercados de crédito hipotecário da EU (Texto relevante para efeitos do EEE)

1. Introdução

Para a maioria dos cidadãos europeus, o crédito hipotecário é o maior investimento financeiro de toda uma vida. Os mercados de crédito hipotecário representam uma parte significativa da economia europeia, atingindo os saldos em dívida dos créditos hipotecários à habitação quase 47% do PIB da UE[1]. A integração dos mercados de crédito hipotecário da UE é, por conseguinte, fundamental para o funcionamento mais eficaz do sistema financeiro da UE, tanto por grosso como a retalho, e para o conjunto da economia da União.

Ciente da importância crucial dos mercados de crédito hipotecário, a Comissão lançou uma análise exaustiva do funcionamento e do nível de integração dos mesmos. No presente livro branco resumem-se as conclusões dessa análise e apresenta-se um «pacote» equilibrado de medidas destinadas a melhorar a eficiência e a competitividade dos mercados hipotecários de habitação da UE[2]. Em conformidade com os princípios da iniciativa «Legislar melhor», estas medidas foram concebidas após consulta aprofundada de todas as partes interessadas e com base numa avaliação de impacto adequada[3].

A Comissão teve também devidamente em conta, sempre que possível e adequado, os ensinamentos que podem desde já ser colhidos dos acontecimentos recentes nos mercados financeiros. O presente livro branco não constitui, todavia, uma resposta às perturbações financeiras actuais, decorrentes de problemas no mercado dos empréstimos hipotecários de alto risco dos Estados Unidos. Estas perturbações têm implicações mais vastas, que foram tratadas mais exaustivamente na reunião de 9 de Outubro de 2007 do Conselho ECOFIN.

As orientações políticas apresentadas no livro branco serão aprofundadas seguidamente, em estreita cooperação com todas as partes interessadas. Antes de serem adoptadas pela Comissão, estas orientações serão também sujeitas, individualmente, a uma avaliação de impacto, incluindo uma análise quantitativa custo-benefícios.

O livro branco insere-se no contexto da comunicação da Comissão 'Um mercado único para a Europa do século XXI'[4], na qual se sublinham os benefícios potenciais para a economia europeia de uma maior integração dos mercados dos serviços financeiros de retalho.

2. Justificação da intervenção comunitária

O Tratado constitui a base da realização do mercado único e da abolição dos obstáculos à livre circulação de mercadorias, de pessoas, de serviços e de capitais. Os dados existentes mostram, todavia, que o mercado único do crédito hipotecário à habitação está longe de estar integrado. Existem obstáculos que limitam o nível de actividade transfronteiras, tanto no que se refere à oferta como à procura, reduzindo assim a concorrência e a gama de escolha no mercado.

Os benefícios económicos potenciais da integração dos mercados de crédito hipotecário na UE são estimados, segundo um estudo, em 0,7% do PIB da UE e 0,5% do consumo privado nos próximos dez anos[5]. Segundo esse estudo, a redução das taxas de juro decorrentes de tais benefícios poderia atingir 47 pontos de base até 2015, reduzindo assim em 470 euros os juros devidos, anualmente, por um empréstimo hipotecário de 100 000 euros[6]. Segundo outro estudo, os benefícios anuais situar-se-ão entre 0,12 e 0,24% do PIB da UE[7]. Os benefícios estimados actualmente, que poderão ser ligeiramente diferentes dada a evolução das condições de mercado, são resultantes da maior eficiência dos mutuantes de crédito hipotecário e da maior variedade de produtos.

É necessário, no entanto, reconhecer que as possibilidades de integração não são ilimitadas. A influência de factores como a língua, a distância, as preferências dos consumidores ou as estratégias comerciais dos mutuantes não deve ser subestimada. Outros factores que impedem o exercício da actividade ou aumentam substancialmente os seus custos para aqueles que propõem ou contraem empréstimos hipotecários noutro Estado-Membro podem, contudo, ser corrigidos por meio de iniciativas políticas adequadas.

A Comissão reconhece que os consumidores escolhem de preferência o crédito hipotecário a nível local e que a maioria continuará provavelmente a fazê-lo, no futuro previsível. A integração dos mercados de crédito hipotecário será, por conseguinte, ditada sobretudo pela oferta, principalmente através de diversas formas de estabelecimento no Estado-Membro do consumidor.

3. OBJECTIVOS

Medidas que facilitem a oferta e o financiamento transfronteiras dos créditos hipotecários, aumentem a diversidade dos produtos e a confiança dos consumidores e promovam a mobilidade dos clientes podem tornar os mercados de crédito hipotecário da UE mais eficientes e mais competitivos

3.1. Facilitar a oferta e o financiamento transfronteiras do crédito hipotecário

Os prestadores de serviços financeiros podem propor crédito hipotecário além-fronteiras de diversos modos: implantação local (por exemplo, através de agências, filiais, fusões e aquisições); canais de distribuição directos (por exemplo, por telefone ou pela Internet); ou intermediários locais (por exemplo, corretores). Os prestadores de serviços financeiros podem também lançar-se na actividade do crédito hipotecário transfronteiras comprando carteiras de créditos hipotecários a um mutuante deste tipo de crédito noutro Estado-Membro.

Os diferentes quadros jurídicos e de protecção dos consumidores, a fragmentação das infra-estruturas (por exemplo, registos de crédito) e a ausência de quadros jurídicos adequados, nalguns casos (por exemplo, para o financiamento do crédito hipotecário) criam entraves jurídicos e económicos que limitam os empréstimos transfronteiras e impedem o desenvolvimento de estratégias pan-europeias rentáveis. A Comissão procura, por conseguinte, eliminar os obstáculos desproporcionados, diminuindo assim os custos da venda de produtos hipotecários em toda a UE.

A Comissão considera que os diferentes instrumentos de financiamento do crédito hipotecário são complementares, e não intersubstituíveis. O objectivo deveria ser facilitar, e não restringir, o desenvolvimento de uma grande diversidade de instrumentos de financiamento do crédito hipotecário. O recurso a técnicas de financiamento que transferem o risco ligado aos empréstimos hipotecários dos mutuantes originais para os mercados de capitais é vantajoso, em termos de diversificação do risco e de custos de financiamento. No entanto, os recentes acontecimentos sublinharam a necessidade de assegurar que essas técnicas sejam utilizadas de uma forma que não prejudique a estabilidade financeira.

3.2. Aumentar a diversidade dos produtos

Embora esteja disponível, na UE, uma vasta gama de produtos, nenhum dos mercados nacionais pode ser considerado como dispondo de uma gama completa de produtos hipotecários, em termos de características dos produtos ou de mutuários servidos. Deve-se isto, em certa medida, a factores como a preferência dos consumidores ou as diferentes estratégias comerciais adoptadas pelos mutuantes de crédito hipotecário. Contudo, existem também obstáculos económicos e jurídicos que impedem os mutuantes hipotecários de propor determinados produtos em determinados mercados, ou de optar por uma determinada estratégia de financiamento. Neste contexto, os obstáculos à diversificação dos produtos estão estreitamente ligados aos outros obstáculos que entravam a actividade transfronteiras dos mutuantes hipotecários.

A diversificação dos produtos foi apontada em vários estudos como condição essencial para a concretização da maior parte dos benefícios da integração do mercado do crédito hipotecário. Num dos estudos considera-se que a supressão dos obstáculos à disponibilidade dos produtos aumentaria, por si só, o consumo na UE em 0,4% e o PIB da UE em 0,6%, nos próximos dez anos (sendo o aumento total estimado de 0,5%, para o consumo na UE, e de 0,7%, para o PIB da UE)[8]. Noutro estudo sugere-se que uma maior diversidade de produtos aumentaria em 10% a dimensão do mercado, permitindo a novos mutuários aceder ao crédito hipotecário e a um quarto dos mutuários actuais encontrar produtos mais adequados, proporcionando assim benefícios anuais entre 0,15% e 0,30% dos saldos do crédito hipotecário à habitação, equivalentes a 0,06–0,12% do PIB em 2003[9].

A Comissão procura aumentar a diversidade dos produtos que correspondem às necessidades dos consumidores, suprimindo os obstáculos à distribuição e venda dos produtos, sobretudo os produtos hipotecários novos e inovadores. A Comissão reconhece que muitas das normas que restringem a oferta de certos produtos além-fronteiras foram concebidas para proteger os consumidores e/ou preservar a estabilidade financeira. Os problemas que afectaram recentemente o mercado dos empréstimos hipotecários de alto risco nos Estados Unidos recordam-nos oportunamente a importância de evitar riscos excessivos, no quadro destes objectivos cruciais de interesse público. A Comissão tenciona, contudo, explorar formas de combinar uma maior diversidade de produtos com um elevado nível de protecção dos consumidores e uma estabilidade financeira adequada.

3.3. Aumentar a confiança dos consumidores

Contrair um empréstimo hipotecário é uma decisão importante para qualquer consumidor. A Comissão considera que não pode existir um mercado eficiente sem consumidores confiantes e bem informados, capazes de procurar e escolher o produto hipotecário que mais convém às suas necessidades, independentemente da localização do mutuante hipotecário. Para poderem escolher acertadamente, os consumidores precisam de informações claras, correctas, completas e comparáveis sobre os diferentes produtos hipotecários.

A Comissão considera fundamental que os mutuantes de crédito hipotecário emprestem de forma responsável, nomeadamente graças a uma avaliação cuidadosa da capacidade de pagamento das mensalidades pelos mutuários, no contexto da transacção prevista. Podem fazê-lo de diversas formas, por exemplo, consultando uma base de dados. A concessão de empréstimos de forma irresponsável e a venda de produtos inadequados por mutuantes hipotecários ou mediadores de crédito pouco escrupulosos podem ter repercussões negativas na economia em geral, conforme demonstrou a turbulência actual do crédito hipotecário de alto risco.

Um bom aconselhamento, nomeadamente jurídico, contribui grandemente para reforçar a confiança dos consumidores e não se confunde com a informação, por não se limitar a uma descrição do produto. A Comissão pretende promover normas de aconselhamento hipotecário rigorosas, que tenham ao mesmo tempo em conta as diferentes necessidades dos consumidores quanto ao nível de aconselhamento.

3.4. Facilitar a mobilidade dos clientes

A mobilidade dos clientes e a propensão dos consumidores para mudarem de mutuantes hipotecários pode influenciar o nível de concorrência no mercado. A Comissão pretende facilitar a mobilidade dos clientes, garantindo que os consumidores que procuram mudar de mutuantes hipotecários não sejam impedidos ou dissuadidos de o fazer pela presença de entraves jurídicos ou económicos injustificáveis.

A transparência dos preços, ao proporcionar informações claras e comparáveis, tem um importante papel a desempenhar no sentido de facilitar a mobilidade dos clientes. As iniciativas que visem melhorar a qualidade e a clareza da informação pré-contratual são, por conseguinte, essenciais para garantir que os consumidores estejam plenamente conscientes dos diferentes custos e características do produto. No entanto, a informação não é, por si só, suficiente para facilitar a mobilidade dos clientes. Ao aumentarem os custos ligados à mudança, as práticas de venda subordinada (por exemplo, obrigar o consumidor, ao contrair um empréstimo hipotecário, a abrir uma conta à ordem ou a subscrever um seguro na mesma empresa) vinculam, de facto, os clientes a determinado prestador de serviços financeiros, restringindo assim a sua mobilidade e enfraquecendo a concorrência. Práticas como obrigar o consumidor a transferir o salário para a conta à ordem ligada ao crédito hipotecário podem ter um efeito semelhante. Além de afectarem a mobilidade do cliente, tais práticas podem também diminuir a concorrência nos mercados, ao nível dos preços e dos produtos, relativamente aos produtos de venda subordinada e àqueles a que estão ligados, e desincentivar a entrada no mercado de novos operadores, nomeadamente os especializados no fornecimento do produto cuja venda está subordinada.

4. Realização dos objectivos

A Comissão considera que, para atingir estes objectivos, são necessários mais esforços para identificar a combinação de políticas mais adequada.

4.1. Avaliação da necessidade de legislação

Com base na análise efectuada, a Comissão considera que é fundamental abordar as seguintes questões principais: informação pré-contratual, taxa anual efectiva global (TAEG), concessão responsável de empréstimos e reembolso antecipado.

Embora na avaliação geral de impacto que acompanha o presente livro branco a legislação seja apontada, nalguns domínios, como a opção política mais eficaz para atingir os objectivos definidos, a Comissão considera que é necessário aprofundar a análise e proceder a nova consulta das partes interessadas antes de chegar a uma conclusão política definitiva quanto à melhor via a seguir.

Assim, no respeito, nomeadamente, dos princípios da sua iniciativa 'Legislar melhor', a Comissão vai proceder a uma avaliação de impacto rigorosa, incluindo uma análise quantitativa da relação custo-benefício das diversas opções políticas relativamente a todas as questões em análise, a fim de garantir que os custos não excedam os benefícios esperados. Enquanto não tiver empreendido este trabalho pormenorizado nem estiver concluído o novo processo de consulta das partes interessadas, a Comissão considera prematuro pronunciar-se sobre a questão de saber se uma directiva proporcionaria o necessário valor acrescentado.

Reembolso antecipado

No entender da Comissão, o reembolso antecipado constitui uma das questões mais importantes para a integração dos mercados de crédito hipotecário da UE. A análise de impacto sublinha as repercussões das condições de reembolso antecipado nos quatro objectivos definidos pela Comissão. Salienta também a importância do reembolso antecipado para a diversidade dos produtos, identificada por diversos estudos como um dos elementos fundamentais para a concretização dos benefícios da integração do mercado do crédito hipotecário. Neste contexto, a Comissão está convencida de que a resolução com êxito da questão do reembolso antecipado, tendo no entanto presente a diversidade dos regimes a que está subordinado nos diferentes Estados-Membros, permitiria tirar plenamente partido da integração dos mercados do crédito hipotecário à escala europeia. A Comissão reconhece que se trata de uma questão politicamente sensível, e que não é fácil determinar o nível adequado de harmonização (conforme ficou demonstrado pelas dificuldades enfrentadas no domínio do crédito ao consumidor). Acredita, contudo, que lhe compete, juntamente com os Estados-Membros e o Parlamento Europeu, envidar todos os esforços no sentido de permitir às famílias europeias beneficiarem de uma gama mais vasta de soluções contratuais, ao contrair um empréstimo hipotecário. A Comissão está, por conseguinte, determinada a explorar, nomeadamente com os Estados-Membros e o Parlamento Europeu, a possibilidade de um consenso quanto a um regime europeu adequado de reembolso antecipado.

Em 2008, a Comissão:

- explorará imediatamente as opções políticas disponíveis em matéria de reembolso antecipado;

- avaliará os custos e benefícios das diversas opções políticas em matéria de reembolso antecipado (status quo, opção contratual ou direito inderrogável, nível de compensação, etc.).

Melhorar a qualidade e a comparabilidade das informações

Os resultados preliminares das consultas do mercado, realizadas pela Comissão junto dos consumidores, revelam a importância, para estes últimos, do acesso a informações estruturadas de forma a permitir a comparação das diferentes propostas, antes da celebração dos contratos. Indicam igualmente a necessidade de informações completas, acompanhadas de quadros e exemplos concretos e redigidas em linguagem simples, com um mínimo de termos técnicos. Estas informações deveriam ser fornecidas com uma antecedência suficiente em relação à celebração do contrato.

Apesar do importante papel desempenhado pelo Código de Conduta sobre o empréstimo à habitação[10] (a seguir designado 'o Código'), a quantidade e a qualidade das informações prestadas ao consumidor sobre o crédito hipotecário continuam a variar de um Estado-Membro para outro. A Comissão considera que o Código, por um lado, está em certa medida ultrapassado e, por outro lado, não substituiu cabalmente as regras vinculativas. O Código, que não suscitou o nível ideal de adesão[11], carece de mecanismos eficazes de acompanhamento e aplicação, o que afecta a sua credibilidade junto dos consumidores. Além disso, as discrepâncias da sua aplicação nos diversos países, por exemplo quanto ao momento em que deve ser entregue ao consumidor a Ficha Europeia de Informação Normalizada, têm levantado problemas[12].

A TAEG constitui um elemento crítico da informação prestada ao consumidor. A coexistência de diferentes métodos de cálculo e bases dos custos pode limitar a comparabilidade efectiva, para o consumidor, de diferentes produtos, nomeadamente transfronteiras, e induzir assim os consumidores em erro. A harmonização das TAEG é fundamental para assegurar que as informações prestadas correspondam a padrões de qualidade rigorosos e que os consumidores possam efectivamente comparar os diferentes produtos hipotecários.

Em 2008, a Comissão:

- finalizará a revisão da Ficha Europeia de Informação Normalizada (FEIN) para os empréstimos à habitação, aproveitando ao máximo os resultados positivos[13] do grupo de peritos, composto por mutuantes e mutuários, criado pela Comissão em 2006, fundamentando-se nos resultados iniciais da consulta do mercado realizada pela Comissão junto dos consumidores, em 2007;

- procederá um estudo mais amplo da FEIN revista junto de consumidores de todos os Estados-Membros;

- examinará em que medida as disposições relativas à TAEG constantes da proposta de directiva 'Crédito aos Consumidores' podem ser tornadas extensivas ao crédito hipotecário, na sua forma actual ou de modo a ter em conta as especificidades do crédito hipotecário;

- avaliará os custos e benefícios das diversas opções políticas.

Promover a concessão e a contracção de empréstimo responsáveis

A Comissão está convencida de que, no interesse de todas as partes interessadas (consumidores, investidores, accionistas dos mutuantes, etc.), deve ser imposta aos mutuantes e intermediários hipotecários a obrigação de avaliar correctamente, por todos os meios adequados, a fiabilidade creditícia dos mutuários antes de concederem um empréstimo hipotecário. É necessário também impedir a discriminação dos mutuantes no acesso transfronteiras aos registos de crédito, e garantir a circulação sem problemas dos dados relativos ao crédito, no respeito integral das regras da UE em matéria de protecção dos dados.

A Comissão considera que os mutuantes de crédito hipotecário devem fornecer informações completas e explicações adequadas ao consumidor, de forma a permitir-lhe escolher com conhecimento de causa, mas não devem ser obrigados por lei a prestar-lhe um aconselhamento. Tornar obrigatória a prestação de aconselhamento pode ter consequências negativas nos preços do crédito hipotecário e limitar a gama de produtos dentre os quais o consumidor pode escolher, já que o aconselhamento prestado pelos mutuantes incidiria naturalmente sobre a sua própria gama de produtos. Seria preferível que o aconselhamento fosse prestado, a pedido do consumidor, por assessores independentes ou pelo próprio mutuante. Contudo, quando for prestado, o aconselhamento deve respeitar princípios rigorosos. Neste contexto, é fundamental que os consumidores tenham acesso a um aconselhamento objectivo, baseado no seu perfil específico e proporcional à complexidade dos produtos e riscos envolvidos. É também fundamental que os consumidores prestem informações exactas e completas ao assessor.

Em 2008, a Comissão:

- consultará todos os interessados quanto à concepção de normas de aconselhamento rigorosas;

- examinará em que medida as disposições relativas ao acesso aos registos de crédito de outros Estados-Membros em condições não discriminatórias e à obrigação de aconselhamento, constantes da proposta de directiva 'Crédito aos Consumidores', podem ser tornadas extensivas ao crédito hipotecário;

- explorará formas de reforçar o empréstimo responsável, aproveitando os ensinamentos da crise dos créditos hipotecários de alto risco nos Estados Unidos;

- avaliará os custos e benefícios das diversas opções políticas.

Um grupo de peritos do historial creditício será criado em 2008, para auxiliar a Comissão a preparar medidas que melhorem a acessibilidade, a comparabilidade e o carácter exaustivo dos dados relativos ao crédito.

Melhorar a cultura financeira dos consumidores pode também auxiliá-los a determinar quais os produtos e serviços que melhor se adaptam à suas necessidades. Na Comunicação 'Educação financeira' , publicada juntamente com o presente livro branco, a Comissão apoia a oferta de uma educação financeira de elevada qualidade em toda a UE.

A Comissão está convencida de que todas as questões inerentes ao direito aplicável ao contrato de crédito hipotecário devem ser abordadas no Regulamento «Roma I», recentemente aprovado pelo Conselho e pelo Parlamento Europeu. No que diz respeito ao direito aplicável à garantia hipotecária, a Comissão não vê qualquer razão para não aplicar o princípio consagrado, segundo o qual o direito aplicável é o do país em que se situa o imóvel.

4.2. Avaliação, registos cadastrais e procedimentos de execução hipotecária

A Comissão considera que os Estados-Membros deveriam melhorar a eficiência dos respectivos procedimentos de venda forçada e de registo cadastral. Estes factores aumentam o custo das actividades comerciais dos mutuantes hipotecários, aumentam a incerteza dos investidores quanto à qualidade da garantia subjacente e encarecem o refinanciamento, reduzindo a eficiência dos prestadores existentes e desincentivando os novos operadores.

A Comissão publicará regularmente 'painéis de avaliação' actualizados, com informações objectivas sobre o custo e a duração dos procedimentos de registo cadastral e de execução hipotecária em todos os Estados-Membros.

Em 2008 a Comissão, sob reserva de uma avaliação de impacto adequada, apresentará uma recomendação na qual:

- convidará os Estados-Membros a garantir a conclusão dos respectivos procedimentos de execução hipotecária num prazo e por um custo razoáveis, e a disponibilidade dos respectivos registos cadastrais em linha;

- incentivará os Estados-Membros a aderir ao projecto EULIS[14], que beneficiou do apoio do programa 'Conteúdos-e' da Comissão;

- convidará os Estados-Membros a tornarem mais transparentes e fiáveis os respectivos registos cadastrais, nomeadamente no que diz respeito aos encargos ocultos;

- convidará os Estados-Membros a facilitarem a utilização de relatórios de avaliação estrangeiros e a promoverem o desenvolvimento e a utilização de normas de avaliação fiáveis.

4.3. Políticas de luta contra as infracções

A Comissão continuará a aplicar políticas firmes contra as infracções. Em 2008, a Comissão analisará:

- a possibilidade de algumas normas nacionais que entravam a circulação dos dados relativos ao crédito, ou impedem gabinetes de crédito de prestarem serviços, constituírem infracções ao Tratado, sem prejuízo das normas de protecção dos dados na EU;

- a compatibilidade com a liberdade de circulação de capitais e de prestação de serviços da proibição, actualmente vigente nalguns Estados-Membros, de incluir empréstimos hipotecários de outros Estados-Membros da UE na cobertura comum de obrigações cobertas por garantia.

4.4. Seguimento dado ao grupo de peritos sobre financiamento hipotecário

Dadas as possibilidades de melhorar a eficácia dos mercados de financiamento do crédito hipotecário na UE, a Comissão tenciona prosseguir a análise da natureza, causas e extensão dos problemas identificados tanto pelo grupo de peritos sobre financiamento do crédito hipotecário[15] como pelo grupo de trabalho 'titularização', criado no âmbito do grupo de juristas dos mercados financeiros europeus[16]. Nesta análise, a Comissão tomará em conta os recentes acontecimentos nos mercados de crédito hipotecário de alto risco, a complexidade dos obstáculos identificados e o seu carácter horizontal, bem como as suas implicações mais gerais para todas as partes interessadas.

A Comissão examinará, designadamente:

- as práticas comerciais e as normas prudenciais de gestão do risco de desfasamento de fluxos de liquidez, decorrente, por exemplo, do financiamento a curto prazo de empréstimos hipotecários a longo prazo, em especial no que se refere à capacidade de resistência face a condições de tensão no mercado;

- os incentivos aos mutuantes de crédito hipotecário para retirarem os riscos do balanço;

- as normas prudenciais e a transparência em matéria de exposição dos bancos a operações de titularização, directa ou indirectamente relacionadas com o crédito hipotecário;

- a necessidade eventual de medidas suplementares destinadas a melhorar a transparência, na perspectiva do investidor final.

A Comissão espera que o mercado encontre rapidamente respostas adequadas às questões levantadas pelo Conselho Assuntos Económicos e Financeiros em 9 de Outubro de 2007, nomeadamente as respeitantes à transparência e à avaliação de instrumentos financeiros complexos.

Em função da evolução futura dos mercados financeiros, poderá ser encarada a criação de um grupo de peritos 'titularização' , a fim de elaborar uma política horizontal adequada à complexidade das questões colocadas pela titularização.

4.5. Estudos suplementares

Tal como anunciou no Livro Verde sobre os serviços financeiros de retalho[17], a Comissão procede actualmente:

- a uma análise do papel e da regulamentação das instituições diferentes das instituições de crédito nos mercados hipotecários da UE, para ajuizar se se impõe uma intervenção adequada a nível da Comunidade. Será realizado um estudo, cujos resultados estarão disponíveis em 2008. A Comissão é, em princípio, favorável a que outras instituições, para além das de crédito, sejam autorizadas a conceder empréstimos hipotecários, mas considera essencial não comprometer de forma alguma a concessão de empréstimos responsável, a estabilidade financeira e a eficácia da supervisão.

- a uma análise dos quadros normativos nacionais no âmbito dos quais são comercializados os produtos que prevêem a libertação do capital imobiliário (equity release), para ajuizar se se impõe uma intervenção a nível comunitário. Será também realizado um estudo desses regimes de libertação de capital, cujos resultados estarão disponíveis em 2008. Embora reconheça o papel económico que estes produtos podem representar (tais como as contrahipotecas – reverse mortgages), a Comissão está também consciente dos riscos potenciais que lhes estão associados.

Na sua comunicação 'Um mercado único para a Europa do século XXI'[18], publicada em Novembro de 2007, a Comissão anunciou a sua intenção de investigar as vendas subordinadas e outras práticas desleais no respeitante ao crédito, às contas bancárias, aos pagamentos e aos seguros, a fim de determinar o seu impacto na mobilidade. O objectivo da Comissão é desenvolver uma iniciativa horizontal em matéria de práticas comerciais desleais no sector dos serviços financeiros de retalho, incluindo o crédito hipotecário.

As restrições da taxa de juro (por exemplo, regras anti-usura, limites à variação das taxas de juro, proibição de juros compostos, etc.), vigentes nalguns Estados-Membros, podem impedir a circulação transfronteiras de certos produtos. As implicações para a diversidade e a actividade transfronteiras devem ser cuidadosamente ponderadas à luz do importante papel social e de protecção do consumidor que podem desempenhar, e do facto de vigorarem num pequeno número de Estados-Membros. Neste contexto, a Comissão publicará em 2010 um estudo horizontal, avaliando o impacto dessas regras no mercado único, atendendo aos respectivos objectivos.

5. CONCLUSÕES

No presente livro branco identifica-se um pacote de medidas proporcionais concebidas para reforçar a competitividade e a eficiência dos mercados de crédito hipotecário na UE, em benefício dos consumidores, dos mutuantes hipotecários e dos investidores. Atendendo à importância do crédito hipotecário para os cidadãos da UE e para o conjunto da economia, optou-se por uma abordagem fundamentada em factos concretos. Os recentes acontecimentos ocorridos nos mercados hipotecários mundiais, que confirmaram a pertinência da abordagem proposta, identificaram também domínios nos quais é necessário um trabalho mais aprofundado. A Comissão tenciona proceder rapidamente a consultas com todas as partes interessadas, a fim de finalizar a sua avaliação das diversas opções políticas.

Para serem eficazes, todas as medidas propostas devem demonstrar que abrem aos mutuantes hipotecários novas oportunidades de acederem a outros mercados e se lançarem numa actividade transfronteiras. Devem igualmente permitir, comprovadamente, o estabelecimento de procedimentos de empréstimos hipotecários mais eficazes, com economias de escala e de âmbito, que façam baixar os custos. Os benefícios esperados devem ser ponderados à luz dos possíveis custos das medidas.

Com base no trabalho efectuado até agora, podem prever-se benefícios substanciais de intervenções ulteriores em vários domínios identificados no presente livro branco. Muitas das medidas destinadas a melhorar a eficiência e a competitividade dos empréstimos hipotecários transfronteiras – tanto nos mercados primários como nos secundários – conduziriam a uma maior diversidade de produtos e, potencialmente, a preços mais baixos para os consumidores. O livro branco identificou a importância, com vista a garantir que os consumidores adquirem o produto que melhor se adapta às suas necessidades, de uma boa informação, de uma acção responsável na concessão e na contracção de empréstimos e de um aconselhamento de qualidade aos consumidores. Os esforços no sentido de melhorar a mobilidade dos clientes, graças a uma maior transparência e à diminuição das vendas subordinadas, deverão também ser benéficos para os consumidores.

De maneira geral, os investidores enfrentariam um risco menor, graças à maior transparência do mercado, teriam maior segurança quanto ao valor de recuperação dos seus investimentos e beneficiariam de uma gama mais variada de oportunidades de investimento, em resultado da maior diversidade de produtos, quer nos mercados primários quer nos secundários.

ANEXO Principais tarefas ou actividades anunciadas no livro branco

Data limite de realização | Acções |

2008 | Elaboração de uma análise de impacto do reembolso antecipado, da informação pré-contratual, da taxa anual efectiva global, do acesso aos registos de crédito, da avaliação da fiabilidade creditícia e das normas de aconselhamento, e consulta das principais partes interessadas quanto ao pagamento antecipado |

2008 | Consulta de mercado sobre a Ficha Europeia de Informação Normalizada, realizada junto dos consumidores |

2008 | Criação de um grupo de peritos do historial creditício |

2008 | Publicação de um estudo sobre o papel e a regulamentação das instituições diferentes das instituições de crédito nos mercados hipotecários da UE |

2008 | Publicação de um estudo sobre os produtos de libertação do capital imobiliário |

2008 | Constituição eventual de um grupo de peritos «titularização» |

2008 | Análise da exclusão dos empréstimos hipotecários de outros Estados-Membros da UE na cobertura comum de obrigações cobertas por garantias, bem como outros aspectos do funcionamento dos mercados hipotecários, do ponto de vista da liberdade de circulação de capitais garantida pelo Tratado CE |

2008 | Publicação de um estudo sobre as vendas subordinadas e outras práticas desleais no respeitante ao crédito, às contas, aos pagamentos e aos seguros |

2008 | Apresentação de uma recomendação sobre o registo cadastral, a execução hipotecária e a avaliação de imóveis |

2008-2009 | Publicação de painéis de avaliação sobre o custo e a duração dos procedimentos de registo cadastral e de execução hipotecária |

2010 | Publicação de um estudo de avaliação da necessidade e justificação das restrições da taxa de juro (por exemplo, regras anti-usura e regulamentação da variação das taxas de juro e dos juros compostos), atendendo ao seu impacto no mercado único |

[1] HYPOSTAT 2005: A review of Europe's Mortgage and Housing Markets , Federação Hipotecária Europeia, Novembro de 2006, p. 140.

[2] A análise abrange tanto os empréstimos garantidos por hipoteca ou por outra garantia comparável como os empréstimos para aquisição de bens imobiliários.

[3] Para mais informações, ver a avaliação de impacto.

[4] COM(2007) 724 de 20.11.2007 e SEC(2007) 1520 de 20.11.2007. Ver também COM(2005) 629 de 1.12.2005; COM(2007) 33 de 31.1.2007; SEC(2007) 106 de 31.1.2007; e COM(2007) 226 de 30.4.2007.

[5] The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets , London Economics , Agosto de 2005, p. 5.

[6] Ver nota 5, p. 5.

[7] Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets , Mercer Oliver Wyman e Federação Hipotecária Europeia, Outubro de 2003, p. 77–78.

[8] Ver nota 5, p. 6.

[9] Ver nota 7, p. 78.

[10] Acordo europeu relativo a um código de conduta voluntário sobre as informações a prestar antes da celebração de contratos de empréstimo à habitação , 5.3.2001.

[11] Ver, por exemplo: European Agreement on a Voluntary Code of Conduct on Pre-contractual Information for Home Loans: Second Progress Report on Implementation in the European Union, Comité Bancário Europeu, 13.12.2005, que confirmou que a adesão ao Código e a sua aplicação, embora se aproximem dos 100% nalguns mercados, foram menos satisfatórias noutros mercados, e também Monitoring the Update and Effectiveness of the Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual Information for Home Loans, Institute for Financial Services, 17.6.2003.

[12] Mortgage Industry and Consumer Dialogue Final Report , 20.12.2006.

[13] Nomeadamente, em termos de advertências sobre os riscos e empréstimos em divisas.

[14] O Serviço de Informação Cadastral Europeu (European Land Information Service), actualmente com dez participantes, pretende facilitar, através da Internet, o acesso a informações sobre a propriedade fundiária e imobiliária e os interesses com ela relacionados (www.eulis.org).

[15] Report of the Mortgage Funding Expert Group , 22.12.2006.

[16] Legal Obstacles to cross-border securitisation in the EU , European Financial Markets Lawyers Group, Working Group on Securitisation, 7.5.2007.

[17] COM(2007) 226 de 30.4.2007.

[18] COM(2007) 724 de 20.11.2007 e SEC(2007) 1520 de 20.11.2007.