Comunicação da Comissão no que respeita a auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos e imóveis públicos (97/C 209/03)

(Texto relevante para efeitos do EEE)

I. INTRODUÇÃO

Nos últimos anos, a Comissão examinou por diversas vezes casos de venda de terrenos e imóveis públicos, a fim de determinar se essas vendas incluíam ou não elementos de auxílio estatal a favor dos adquirentes. A fim de tornar mais transparente a sua abordagem geral relativamente ao problema dos auxílios estatais concedidos através da venda de terrenos e imóveis por entidades públicas e reduzir o número de casos que lhe compete examinar, a Comissão elaborou um guia geral dirigido aos Estados-membros.

O seguinte guia dirigido aos Estados-membros

- descreve um processo simples que permite aos Estados-membros efectuarem vendas de terrenos e imóveis de uma forma que, por definição, exclui eventuais auxílios estatais,

- refere expressamente os casos de venda de terrenos e imóveis que devem ser notificados à Comissão, a fim de permitir apreciar se as referidas transacções contêm ou não elementos de auxílio e, em caso afirmativo, se esses auxílios são ou não incompatíveis com o mercado comum,

- possibilita à Comissão analisar eventuais denúncias ou alegações por parte de terceiros, chamando a sua atenção para presumíveis casos de auxílios relacionados com a venda de terrenos e imóveis, sem procedimentos complexos.

O guia toma em consideração o facto de, na maioria dos Estados-membros, existirem disposições em matéria orçamental destinadas a assegurar que a propriedade pública não seja, em princípio, alienada por um montante inferior ao seu valor. Consequentemente, as precauções de natureza processual recomendadas a fim de evitar interferências com as regras relativas aos auxílios estatais são formuladas de modo a permitir aos Estados-membros darem cumprimento ao disposto no guia, sem que para tal tenham de alterar os seus procedimentos nacionais.

O guia abrange unicamente as vendas de terrenos e imóveis públicos. Não são abrangidas as aquisições públicas de terrenos e imóveis, nem o arrendamento ou a locação financeira de imóveis por entidades públicas, transacções que são também susceptíveis de conter elementos de auxílio estatal.

O guia não afecta eventuais disposições ou práticas específicas dos Estados-membros destinadas a promover a qualidade e o acesso à habitação privada.

II. PRINCÍPIOS

1. Venda através de concurso incondicional

Uma venda de um terreno ou de um imóvel realizada na sequência de um concurso suficientemente publicitado, de carácter geral e incondicional, comparável a uma hasta pública, ao proponente com a oferta mais alta ou ao único proponente, constitui, por definição, uma venda pelo valor de mercado, que não inclui, por conseguinte, quaisquer auxílios estatais. O facto de existir, anteriormente à realização do concurso, uma diferente avaliação do valor do terreno ou do imóvel, por exemplo, por motivos contabilísticos ou para propor uma oferta inicial mínima, é perfeitamente irrelevante.

a) Por oferta de venda «suficientemente publicitada» entende-se qualquer oferta que seja publicitada regularmente durante um longo período de tempo (pelo menos dois meses) na imprensa nacional, em publicações especializados ou outras publicações adequadas e através de agentes imobiliários que tenham acesso a um elevado número de adquirentes potenciais, por forma a que todos os eventuais interessados possam tomar conhecimento dessa venda.

As ofertas de venda de terrenos ou imóveis especialmente importante que, em virtude do seu elevado valor ou de outras características, sejam susceptíveis de suscitar o interesse de empresas que operam a nível europeu ou mesmo internacional, devem ser anunciadas em publicações de difusão internacional regular. Paralelamente, essas ofertas de venda devem também ser divulgadas por agências imobiliárias que operem a nível europeu ou internacional;

b) Por oferta de venda «incondicional» entende-se qualquer situação em que um terreno ou um imóvel possa ser adquirido por qualquer comprador, independentemente do seu domínio de actividade ou do facto de desenvolver ou não uma actividade, podendo utilizá-lo para fins próprios. Podem ser impostas restrições por razões de protecção da zona circundante ou de protecção do ambiente, ou ainda para evitar ofertas puramente especulativas. As restrições ao abrigo do direito de ordenamento urbano e regional do território impostas ao proprietário que limitam as possibilidades de utilização do terreno ou do imóvel não afectam a natureza incondicional da oferta de venda;

c) No caso de serem impostas obrigações especiais ao futuro proprietário como condição para a realização da venda, para além das resultantes do direito nacional geral, de decisões das autoridades responsáveis pelo planeamento ou justificadas por razões de protecção geral e preservação do ambiente e da saúde pública, em beneficio das entidades públicas ou do interesse público em geral, a oferta só deve ser considerada «incondicional», na acepção anteriormente definida, se for exigido a todos os potenciais adquirentes o cumprimento da obrigação e se todos dispuserem de condições para fazê-lo, independentemente do seu domínio de actividade ou do facto de desenvolverem ou não uma actividade.

2. Venda sem a realização de um concurso incondicional

a) Avaliação por peritos independentes

Se as autoridades públicas decidirem não recorrer ao procedimento descrito no ponto 1, deverá ser efectuada uma avaliação independente por um ou vários peritos avaliadores previamente às negociações de venda, por forma a estabelecer o valor de mercado, com base em indicadores de mercado e critérios de avaliação de aceitação geral. O preço de mercado estabelecido desta forma constituirá o preço mínimo de aquisição susceptível de ser acordado sem a concessão de auxílios estatais.

Entende-se por «perito avaliador» um profissional de reputação confirmada:

- detentor de um diploma adequado obtido num estabelecimento de ensino reconhecido ou de uma qualificação académica equivalente,

- com experiência suficiente nesta matéria e competente para a avaliação de activos imobilizados tanto no que respeita à sua localização, como à categoria em que se integram.

Nos Estados-membros em que não existam qualificações académicas adequadas nesta área, o perito avaliador deverá: ser membro de um organismo profissional reconhecido que opere no domínio da avaliação de activos imobilizados, e preencher uma das seguintes condições:

- ser designado por um tribunal ou por um organismo independente, ou

- dispor, no mínimo, de um certificado reconhecido de ensino secundário e uma formação de nível suficiente que inclua, pelo menos, três anos de experiência prática subsequente no domínio da avaliação de terrenos e construções na localidade em causa.

Deverá ser assegurada ao perito uma total independência no desempenho das suas funções, ou seja, as autoridades públicas não poderão interferir com os resultados da avaliação. Os gabinetes de avaliação estatais e os funcionários públicos serão considerados independentes se estiver efectivamente excluída qualquer possibilidade de influência indevida sobre as suas conclusões.

Por «valor de mercado» entende-se o preço pelo qual os terrenos e construções poderiam ser vendidos, à data da avaliação, por contrato privado celebrado entre um vendedor voluntário e um comprador independente, subentendendo-se que o bem é objecto de uma oferta pública no mercado, que as condições deste permitem uma venda regular e que se dispõe de um prazo normal para negociar a venda, tendo em conta a natureza do bem (1);

b) Margem

Se, uma vez realizados esforços razoáveis com vista à venda do terreno ou do imóvel por esse valor de mercado, se revelar impossível obter o valor fixado pelo perito, poderá ser considerada compatível com as condições de mercado uma margem de tolerância máxima de 5 % relativamente ao valor estabelecido. No caso de, uma vez decorrido um novo período de tempo razoável, se revelar novamente impossível vender o terreno ou imóvel pelo preço fixado após dedução da margem de tolerância de 5 %, deverá ser realizada uma nova peritagem do valor do terreno, tendo em conta a experiência adquirida e as propostas recebidas;

c) Obrigações especiais

As obrigações especiais atinentes ao terreno ou ao imóvel e não ao adquirente ou às actividades económicas que este desenvolve podem estar relacionadas com a venda desde que tenham por objectivo salvaguardar o interesse público, na medida em que sejam impostas a todos os adquirentes e susceptíveis de ser preenchidas por qualquer adquirente, independentemente do seu domínio de actividade ou do facto de desenvolver ou não uma actividade. A desvantagem económica resultante dessas obrigações deverá ser avaliada separademente por peritos independentes, podendo reflectir-se no preço de aquisição. As obrigações assumidas parcialmente no interesse próprio das empresas devem ser avaliadas com base nesse pressuposto: poderão existir, por exemplo, vantagens em termos de publicidade, patrocínio de actividades culturais ou desportivas, reputação, melhoria do próprio enquadramento das empresas ou actividades recreativas destinadas aos trabalhadores da empresa.

Os encargos económicos resultantes das obrigações impostas a todos os proprietários nos termos da legislação geral dos Estados-membros não devem reflectir-se no preço de aquisição (por exemplo, manutenção do terreno no âmbito das obrigações sociais normais atinentes à propriedade ou o pagamento de impostos e de outros encargos);

d) Custos para as autoridades

O custo inicial resultante para as entidades públicas da aquisição de um terreno constitui um indicador do valor de mercado, a menos que tenha decorrido um período de tempo significativo entre o momento da aquisição e da venda do terreno ou do imóvel. Por conseguinte, o valor de mercado deve, em princípio, ser fixado num montante superior ao custo inicial durante um período mínimo de três anos após a aquisição, excepto no caso de o perito independente ter identificado convenientemente um declínio geral dos preços de mercado dos terrenos e imóveis no mercado relevante.

3. Notificação

Os Estados-membros devem, por conseguinte, notificar à Comissão, sem prejuízo da regra de minimis (2), as transacções seguidamente referidas, por forma a permitir-lhe determinar se contêm ou não auxílios estatais e, em caso afirmativo, apreciar a sua compatibilidade com o mercado comum:

a) Qualquer venda não realizada com base num concurso de carácter geral e incondicional ao proponente que apresente a oferta mais alta ou ao único proponente; e

b) Qualquer venda que, dada a inexistência desse concurso, tenha sido realizada por um valor inferior ao valor de mercado estabelecido por peritos independentes.

4. Denúncias

Sempre que sejam dirigidas à Comissão denúncias ou alegações por terceiros no sentido da existência de auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos ou imóveis por entidades públicas, a Comissão partirá do princípio de que não são fundamentadas, caso as informações transmitidas pelo Estado-membro em causa demonstrem terem sido observados os princípios acima definidos.

(1) Nº 2 do artigo 49º da Directiva 91/674/CEE do Conselho (JO nº L 374 de 31. 12. 1991, p. 7).

(2) JO nº C 68 de 6. 3. 1996, p. 9.