PT Jornal Oficial da União Europeia L 60/34

DIRETIVA 2014/17/UE DO PARLAMENTO EUROPEU E DO CONSELHO

de 4 de fevereiro de 2014

relativa aos contratos de crédito aos consumidores para imóveis de habitação e que altera as Diretivas 2008/48/CE e 2013/36/UE e o Regulamento (UE) n.o 1093/2010

(Texto relevante para efeitos do EEE)

O PARLAMENTO EUROPEU E O CONSELHO DA UNIÃO EUROPEIA,

Tendo em conta o Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia, nomeadamente o artigo 114.o,

Tendo em conta a proposta da Comissão Europeia,

Após transmissão do projeto de ato legislativo aos parlamentos nacionais,

Tendo em conta o parecer do Banco Central Europeu (1),

Tendo em conta o parecer do Comité Económico e Social Europeu (2),

Deliberando de acordo com o processo legislativo ordinário (3),

Considerando o seguinte:

(1) Em março de 2003, a Comissão lançou um processo de identificação e avaliação do impacto dos obstáculos ao mercado interno no domínio dos contratos de crédito para imóveis de habitação. Em 18 de dezembro de 2007, adotou um Livro Branco sobre a integração dos mercados de crédito hipotecário da UE. No Livro Branco, a Comissão anunciava a intenção de proceder a uma avaliação do impacto das diferentes opções de ação política, nomeadamente no que respeita à informação pré-contratual, às bases de dados sobre o crédito, à solvabilidade, à taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) e à consultoria sobre contratos de crédito. A Comissão criou um Grupo de Peritos do Historial Creditício para a ajudar a preparar medidas que melhorem a acessibilidade, a comparabilidade e o caráter exaustivo dos dados relativos ao crédito. Foram também lançados estudos sobre o papel e as operações dos intermediários de crédito e das instituições que, não sendo instituições de crédito, celebram contratos de crédito para imóveis de habitação.

(2) Nos termos do Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia («TFUE»), o mercado interno compreende um espaço sem fronteiras internas no qual são asseguradas a livre circulação de mercadorias e serviços e a liberdade de estabelecimento. O desenvolvimento de um mercado de crédito mais transparente e mais eficiente dentro desse espaço é vital para a promoção do desenvolvimento das atividades transfronteiriças e para a criação de um mercado interno de contratos de crédito para imóveis de habitação. Existem diferenças substanciais nas legislações dos vários Estados-Membros no que diz respeito às normas de conduta na concessão de contratos de crédito para imóveis de habitação e na regulação e supervisão dos intermediários de crédito e das instituições que, não sendo instituições de crédito, celebram contratos de crédito para imóveis de habitação. Essas diferenças criam obstáculos que restringem o volume da atividade transfronteiriça, tanto do lado da oferta como do lado da procura, reduzindo assim a concorrência e as opções de escolha disponíveis no mercado, aumentando o custo do crédito para os contraentes e podendo mesmo impedir que o negócio se realize.

(3) A crise financeira mostrou que o comportamento irresponsável de alguns participantes no mercado pode minar os alicerces do sistema financeiro, provocando desconfiança entre todas as partes, em especial nos consumidores, com consequências sociais e económicas potencialmente graves. Muitos consumidores perderam a confiança no setor financeiro e os mutuários têm cada vez mais dificuldade em reembolsar os seus empréstimos, daí resultando um aumento das situações de incumprimento e de venda coerciva do imóvel. Nesta conformidade, o G20 solicitou a colaboração do Conselho de Estabilidade Financeira para estabelecer princípios sobre normas idóneas em matéria de concessão de crédito para imóveis de habitação. Ainda que alguns dos maiores problemas associados à crise financeira tenham ocorrido no exterior da União, os níveis de dívida dos consumidores na União são significativos e concentram-se em grande parte em créditos para imóveis de habitação. Portanto, convém assegurar que o enquadramento regulamentar da União nesta área seja robusto e coerente com os princípios internacionais e utilize adequadamente o leque de instrumentos existentes, o que poderá incluir o recurso ao rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia, ao rácio entre o valor do empréstimo e o rendimento, ao rácio entre o rendimento e o endividamento ou a outros rácios semelhantes, com níveis mínimos abaixo dos quais nenhum crédito seria considerado aceitável, ou outras medidas compensatórias para as situações em que os riscos subjacentes sejam maiores para os consumidores ou em que as referidas medidas sejam necessárias para prevenir o endividamento excessivo das famílias. Face aos problemas revelados pela crise financeira e tendo em vista garantir a existência de um mercado interno eficiente e competitivo que contribua para a estabilidade financeira, a Comissão, na sua comunicação de 4 de março de 2009 intitulada «Impulsionar a retoma europeia», propôs medidas relativas aos contratos de crédito para imóveis de habitação, nomeadamente um enquadramento fidedigno para a intermediação de crédito, na perspetiva da criação de mercados responsáveis e de confiança para o futuro e do restabelecimento da confiança dos consumidores. Na sua comunicação de 13 de abril de 2011 intitulada «Ato para o Mercado Único – Doze alavancas para estimular o crescimento e reforçar a confiança mútua», a Comissão reafirmou o seu empenho num mercado interno eficiente e competitivo.

(4) Foram identificados vários problemas nos mercados de crédito hipotecário no interior da União relacionados com a concessão e a contração irresponsáveis de empréstimos e com os potenciais comportamentos irresponsáveis dos intervenientes no mercado, incluindo os intermediários de crédito e as instituições que não são instituições de crédito. Alguns desses problemas diziam respeito a créditos em moeda estrangeira, pelos quais os consumidores tinham optado para tirar vantagem das taxas devedoras oferecidas mas sem terem a informação ou compreensão adequadas do risco de taxa de câmbio inerente. Esses problemas são motivados por deficiências dos mercados e da regulamentação, bem como por outros fatores como a conjuntura económica geral e os baixos níveis de literacia financeira. Outros problemas prendem-se com a ineficácia, a incoerência ou a inexistência de regimes aplicáveis aos intermediários de crédito e às instituições que, não sendo instituições de crédito, concedem crédito para imóveis de habitação. Os problemas identificados têm repercussões potencialmente significativas a nível macroeconómico, podendo resultar em prejuízos para os consumidores, constituir obstáculos económicos ou jurídicos à atividade transfronteiriça e criar condições de concorrência desiguais entre os diversos intervenientes.

(5) A fim de facilitar a criação de um mercado interno que funcione corretamente, com um nível elevado de proteção dos consumidores na área dos contratos de crédito para imóveis, e de assegurar que os consumidores que procuram esse tipo de contratos possam fazê-lo com a certeza de que as instituições que irão contactar agem de forma profissional e responsável, é necessário criar um enquadramento legal da União adequadamente harmonizado em várias áreas, que tenha em conta as diferenças existentes nos contratos de crédito, resultantes, nomeadamente, das diferenças existentes nos mercados nacionais e regionais de bens imóveis.

(6) Por conseguinte, a presente diretiva deverá desenvolver um mercado interno mais transparente, eficiente e competitivo, através de contratos de crédito para bens imóveis que sejam coerentes, flexíveis e equitativos, promovendo simultaneamente a concessão e contração de empréstimos de forma sustentável e a inclusão financeira, e proporcionando assim um nível elevado de proteção dos consumidores.

(7) A fim de criar um verdadeiro mercado interno com um nível elevado e equivalente de proteção dos consumidores, a presente diretiva contém disposições que são objeto de harmonização máxima no que respeita à prestação de informação pré-contratual através do formato normalizado da ficha de informação normalizada europeia (FINE) e ao cálculo da TAEG. Todavia, tendo em conta a especificidade dos contratos de crédito para bens imóveis e as diferenças na evolução do mercado e nas condições existentes nos Estados-Membros, especialmente no que diz respeito à estrutura do mercado e aos participantes no mercado, às categorias de produtos disponíveis e às formalidades inerentes ao processo de concessão de crédito, os Estados-Membros deverão ter a possibilidade de manter ou introduzir disposições mais restritivas do que as previstas na presente diretiva nos domínios que não estejam claramente identificados como objeto de harmonização máxima. Esta abordagem diferenciada é necessária para evitar prejudicar o nível de proteção dos consumidores relativamente aos contratos de crédito abrangidos pelo âmbito da presente diretiva. Os Estados-Membros deverão, por exemplo, ser autorizados a manter ou introduzir disposições mais restritivas no que diz respeito aos requisitos de conhecimentos e competências aplicáveis ao pessoal e às instruções de preenchimento da FINE.

(8) A presente diretiva deverá melhorar as condições de estabelecimento e funcionamento do mercado interno mediante a aproximação das legislações dos Estados-Membros e o estabelecimento de normas de qualidade para determinados serviços, nomeadamente no que se refere à comercialização e concessão de crédito através de mutuantes e intermediários de crédito e à promoção de boas práticas. A definição de normas de qualidade para os serviços de concessão de crédito envolve necessariamente a introdução de determinadas disposições respeitantes ao acesso às atividades, de supervisão e aos requisitos prudenciais.

(9) Nos domínios não abrangidos pela presente diretiva, os Estados-Membros são livres de manter ou introduzir disposições legais nacionais. Em particular, podem manter ou introduzir disposições nacionais em domínios como o direito dos contratos relativamente à validade dos contratos de crédito, o direito de propriedade, o registo predial, a informação contratual e, na medida em que não sejam regidas pela presente diretiva, as questões posteriores à celebração do contrato. Os Estados-Membros podem dispor que o avaliador ou agência de avaliação ou o notário possam ser escolhidos por acordo das partes. Dadas as diferenças entre os procedimentos de compra e venda de imóveis de habitação nos diversos Estados-Membros, existe a possibilidade de os mutuantes ou os intermediários de crédito tentarem receber pagamentos antecipados dos consumidores – no pressuposto de que esses pagamentos poderão ajudar a garantir a celebração de um contrato de crédito ou a aquisição ou venda de um imóvel – e de essas práticas serem utilizadas de forma abusiva, nomeadamente quando os consumidores não estão familiarizados com os requisitos ou as práticas habituais num dado Estado-Membro. Convém, pois, autorizar os Estados-Membros a imporem restrições a tais pagamentos.

(10) A presente diretiva deverá aplicar-se independentemente de o mutuante ou o intermediário de crédito ser uma pessoa coletiva ou uma pessoa singular. Porém, a presente diretiva não deverá afetar o direito de os Estados-Membros restringirem, de acordo com o direito da União, o papel do mutuante ou do intermediário de crédito nela previsto a pessoas coletivas ou a determinados tipos de pessoa coletiva.

(11) Atendendo a que os consumidores e as empresas não estão na mesma posição, não necessitam do mesmo nível de proteção. Sendo embora importante garantir os direitos dos consumidores através de disposições que não possam ser derrogadas por contrato, é razoável permitir que as empresas e organizações celebrem outros tipos de contrato.

(12) A definição de consumidor deverá abranger as pessoas singulares que ajam fora do âmbito da sua atividade comercial, empresarial ou profissional. No entanto, no caso dos contratos com dupla finalidade, em que o contrato é celebrado para fins parcialmente abrangidos pela atividade comercial, empresarial ou profissional da pessoa e parcialmente excluídos dessa atividade, e em que a finalidade comercial, empresarial ou profissional é de tal modo limitada que não é predominante no contexto global do contrato, essa pessoa deverá ser igualmente considerada consumidor.

(13) Embora a presente diretiva regule os contratos de crédito apenas ou predominantemente para imóveis de habitação, nada impede os Estados-Membros de tornarem extensivas a contratos de crédito para outros tipos de imóveis as medidas nela previstas para proteger os consumidores, ou de regularem esses contratos de qualquer outro modo.

(14) As definições constantes da presente diretiva determinam o âmbito da harmonização. Por conseguinte, as obrigações de transposição da presente diretiva por parte dos Estados-Membros deverão ser limitadas ao seu âmbito de aplicação determinado por aquelas definições. Por exemplo, as obrigações dos Estados-Membros quanto à transposição da presente diretiva estão limitadas aos contratos de crédito celebrados com consumidores, ou seja, com pessoas singulares que, nas transações abrangidas pela presente diretiva, ajam fora do âmbito da sua atividade comercial, empresarial ou profissional. Do mesmo modo, os Estados-Membros estão obrigados a transpor as disposições da presente diretiva que regulam a atividade das pessoas que ajam na qualidade de intermediários de crédito na aceção constante desta diretiva. Todavia, a presente diretiva não deverá obstar a que os Estados-Membros apliquem, nos termos do direito da União, as disposições nela contidas a domínios não abrangidos pelo seu âmbito de aplicação. Além disso, as definições constantes da presente diretiva não deverão obstar a que os Estados-Membros aprovem, no direito nacional, subdefinições para efeitos específicos, desde que sejam conformes com as definições constantes da presente diretiva. A título de exemplo, os Estados-Membros deverão poder determinar, no direito nacional, subcategorias de intermediários de crédito que não estejam identificadas na presente diretiva, quando essas subcategorias forem necessárias a nível nacional para, por exemplo, diferenciar o nível de conhecimentos e exigências de competência a satisfazer pelos diferentes intermediários de crédito.

(15) O objetivo da presente diretiva é assegurar que os consumidores que celebrem contratos de crédito para bens imóveis beneficiem de um nível de proteção elevado. Tal objetivo deverá por conseguinte aplicar-se aos créditos garantidos por bens imóveis, independentemente da finalidade do crédito, aos contratos de refinanciamento e a outros contratos de crédito cuja finalidade seja permitir que um proprietário ou comproprietário mantenha direitos de propriedade sobre edifício ou terreno, e aos créditos que sejam utilizados para aquisição de um imóvel em determinados Estados-Membros, incluindo os créditos que não impliquem o reembolso do capital ou, a não ser que os Estados-Membros disponham de um quadro alternativo adequado, aos créditos cuja finalidade seja conceder um financiamento temporário entre a venda de um bem imóvel e a aquisição de outro e aos créditos garantidos para a realização de obras em imóveis de habitação.

(16) A presente diretiva não deverá aplicar-se a certos contratos de crédito em que o mutuante faz um pagamento único, efetua pagamentos periódicos ou usa outras formas de reembolso do crédito em contrapartida de um montante proveniente da venda de um bem imóvel e cujo principal objetivo é facilitar o consumo, como os produtos de libertação de capital imobiliário (equity release) ou outros produtos especializados equiparáveis. Esses contratos de crédito têm características específicas que ultrapassam o âmbito de aplicação da presente diretiva. A avaliação da solvabilidade do consumidor, por exemplo, é irrelevante, uma vez que os pagamentos são feitos pelo mutuante ao consumidor e não o contrário. Uma operação desse tipo exigiria, nomeadamente, uma informação pré-contratual substancialmente diferente. Além disso, existem outros produtos, tais como os contratos imobiliários de renda vitalícia (home reversions), cujas funções são comparáveis às das hipotecas inversas (reverse mortgages) ou das hipotecas vitalícias (lifetime mortgages), que não envolvem a concessão de crédito, pelo que não serão abrangidos pela presente diretiva.

(17) A presente diretiva não deverá abranger outros tipos de contratos de crédito de nicho expressamente enumerados, diferentes dos créditos hipotecários padronizados quanto à sua natureza e aos riscos envolvidos e que, por isso, exigem uma abordagem própria, designadamente contratos de crédito que resultam de transações judiciais ou concluídas perante outros tipos de autoridade pública, nem determinados tipos de contratos de crédito em que o crédito é concedido por um empregador aos seus empregados em determinadas circunstâncias, como já prevê a Diretiva 2008/48/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 23 de abril de 2008, relativa a contratos de crédito aos consumidores (4). Considera-se adequado autorizar os Estados-Membros a excluírem certos contratos de crédito, como os que são concedidos a um conjunto restrito de pessoas em condições vantajosas ou oferecidos por cooperativas de crédito, desde que existam mecanismos alternativos adequados para assegurar que os objetivos políticos no domínio da estabilidade financeira e do mercado interno sejam atingidos sem impedir a inclusão financeira e o acesso ao crédito. Os contratos de crédito para bens imóveis que não se destinem a habitação própria (casa, apartamento ou outro local de residência) do consumidor ou de um membro da sua família e que se destinem a habitação (casa, apartamento ou outro local de residência) para arrendamento têm riscos e características que os distinguem dos contratos de crédito padronizados, pelo que poderá ser necessário um enquadramento mais adaptado. Os Estados-Membros deverão, pois, ser autorizados a excluir esses contratos de crédito do âmbito da presente diretiva sempre que exista um enquadramento nacional adequado que se lhes aplique.

(18) Os contratos de crédito sem garantia associada cuja finalidade seja a realização de obras em imóveis de habitação e envolvam montantes superiores a 75 000 EUR deverão recair no âmbito de aplicação da Diretiva 2008/48/CE, a fim de assegurar a esses consumidores um nível de proteção equivalente e evitar qualquer lacuna de regulamentação entre aquela diretiva e a presente. A Diretiva 2008/48/CE deverá, por conseguinte, ser alterada nesse sentido.

(19) Por razões de segurança jurídica, o enquadramento legal da União no domínio dos contratos de crédito para imóveis de habitação deverá ser coerente com outros atos normativos da União e supletivo em relação aos mesmos, em particular nos domínios da proteção do consumidor e da supervisão prudencial. Algumas definições essenciais, nas quais se incluem as de «consumidor» e de «suporte duradouro», bem como os conceitos-chave utilizados na informação normalizada para designar as características financeiras do crédito, incluindo o «montante total imputado ao consumidor» e a «taxa devedora», deverão estar em consonância com as definições e conceitos utilizados na Diretiva 2008/48/CE, para que se utilize a mesma terminologia para o mesmo tipo de factos, independentemente de se tratar de um crédito aos consumidores ou de um crédito para um imóvel de habitação. Os Estados-Membros deverão por conseguinte assegurar, na transposição da presente diretiva, a coerência de aplicação e interpretação no que respeita a essas definições essenciais e a esses conceitos-chave.

(20) A fim de assegurar um enquadramento coerente para os consumidores no domínio do crédito, bem como de minimizar os encargos administrativos para os mutuantes e os intermediários de crédito, o núcleo da presente diretiva deverá seguir a estrutura da Diretiva 2008/48/CE, sempre que possível, nomeadamente a noção de que a informação incluída na publicidade dos contratos de crédito para imóveis de habitação deve ser prestada ao consumidor através de um exemplo representativo, de que lhe deve ser comunicada informação pré-contratual pormenorizada através de uma ficha de informação normalizada, de que o consumidor deve receber explicações adequadas antes de celebrar o contrato de crédito, de que deve ser estabelecida uma base comum para o cálculo da TAEG excluindo os emolumentos notariais e de que os mutuantes devem verificar a solvabilidade do consumidor antes de concederem um crédito. Da mesma forma, deverá ser garantido um acesso não discriminatório dos mutuantes às bases de dados de crédito relevantes, a fim de assegurar condições equitativas relativamente ao disposto na Diretiva 2008/48/CE. Tal como acontece com a Diretiva 2008/48/CE, a presente diretiva deverá assegurar um processo de admissão adequado e a supervisão de todos os mutuantes que celebrem contratos de crédito para bens imóveis e estabelecer requisitos para a criação de mecanismos de resolução extrajudicial de litígios e de garantia de acesso aos mesmos.

(21) A presente diretiva deverá complementar a Diretiva 2002/65/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 23 de setembro de 2002, relativa à comercialização à distância de serviços financeiros prestados a consumidores (5), que dispõe que nas vendas à distância os consumidores sejam informados da existência ou inexistência do direito de resolução e que prevê esse direito. Contudo, enquanto a Diretiva 2002/65/CE prevê a possibilidade de o fornecedor comunicar informação pré-contratual após a celebração do contrato, essa possibilidade seria inadequada nos contratos de crédito para imóveis de habitação, dada a importância do compromisso financeiro assumido pelo consumidor. A presente diretiva não deverá afetar as disposições gerais do direito dos contratos nacional, nomeadamente as regras relativas à validade, à formação ou aos efeitos dos contratos, na medida em que os aspetos gerais do direito dos contratos não são regulados na presente diretiva.

(22) Simultaneamente, é importante ter em conta as especificidades dos contratos de crédito para imóveis de habitação, que justificam uma abordagem diferenciada. Dada a natureza e as possíveis consequências para o consumidor de um contrato de crédito para um imóvel de habitação, o material publicitário e a informação pré-contratual personalizada deverão incluir advertências de risco específicas e adequadas, por exemplo quanto ao potencial impacto das flutuações da taxa de câmbio no montante que o consumidor tem de reembolsar e, se tal for considerado conveniente pelos Estados-Membros, quanto à natureza e às implicações da constituição de uma garantia. À semelhança do que é já prática corrente do setor em relação aos créditos à habitação, para além da informação pré-contratual personalizada deverá ser sempre disponibilizada informação pré-contratual de caráter geral. Além disso, justifica-se uma abordagem diferenciada para ter em conta os ensinamentos da crise financeira e assegurar que a concessão de créditos assenta em bases sólidas. A este respeito, as disposições relativas à avaliação da solvabilidade deverão ser reforçadas por comparação com o crédito ao consumo, os intermediários de crédito deverão passar a prestar informações mais precisas quanto ao seu estatuto e à sua relação com os mutuantes, a fim de revelar potenciais conflitos de interesse, e todos os intervenientes na celebração de contratos de crédito para bens imóveis deverão ser submetidos à devida autorização e supervisão.

(23) É necessário regulamentar algumas áreas adicionais para refletir a especificidade dos créditos para imóveis de habitação. Dada a importância da transação, é necessário assegurar que os consumidores disponham de um prazo suficiente de, pelo menos, sete dias, para ponderarem as suas implicações. Os Estados-Membros deverão poder dispor que esse prazo constitui um período de reflexão antes da celebração do contrato de crédito, um período para o exercício do direito de resolução após a celebração do contrato ou uma conjugação de ambos. Convém que os Estados-Membros disponham de flexibilidade para fazer com que o período de reflexão, que não poderá exceder 10 dias, seja vinculativo para o consumidor, mas que, noutros casos, os consumidores que desejem contratar durante o período de reflexão o possam fazer e que, por uma questão de segurança jurídica das transações imobiliárias, os Estados-Membros tenham a possibilidade de dispor que o período de reflexão ou o direito de resolução caduquem caso o consumidor pratique qualquer ato que, nos termos da lei nacional, resulte na criação ou transmissão de um direito de propriedade associado ao contrato de crédito ou à utilização de fundos obtidos através desse contrato ou, se for o caso, transfira os fundos para um terceiro.

(24) Dadas as características específicas dos contratos de crédito para imóveis de habitação, é prática corrente os mutuantes oferecerem aos consumidores um conjunto de produtos ou serviços que podem ser adquiridos juntamente com o contrato de crédito. Por isso, dada a importância desses contratos para os consumidores, convém estabelecer regras específicas sobre as vendas associadas obrigatórias. Associar um contrato de crédito a um ou mais outros serviços ou produtos financeiros em pacotes constitui um meio de os mutuantes diversificarem a oferta e concorrerem uns com os outros, desde que as componentes do pacote também possam ser adquiridas separadamente. Embora a associação de contratos de crédito a um ou vários outros serviços ou produtos financeiros em pacotes possa beneficiar os consumidores, também poderá comprometer a mobilidade destes e a sua capacidade para fazerem escolhas informadas, a menos que as componentes do pacote possam ser adquiridas separadamente. É importante prevenir práticas como a associação obrigatória de determinados produtos suscetíveis de induzir os consumidores a celebrarem contratos de crédito que não acautelam os seus interesses, sem no entanto restringir as vendas associadas facultativas de produtos que possam ser vantajosas para os consumidores. Os Estados-Membros deverão, porém, continuar a acompanhar de perto os mercados de serviços financeiros a retalho para assegurar que as vendas associadas facultativas não distorcem a escolha do consumidor nem a concorrência no mercado.

(25) Regra geral, não deverão ser permitidas vendas associadas obrigatórias, a menos que o serviço ou produto financeiro oferecido juntamente com o contrato de crédito não possa ser oferecido separadamente por ser parte integrante do crédito, como por exemplo no caso dos descobertos com garantia. Noutros casos, contudo, poderá justificar-se que os mutuantes proponham ou contratualizem um contrato de crédito associado a um pacote com uma conta de pagamento, uma conta de poupança, um produto de investimento ou um produto de pensão, por exemplo caso o capital da conta seja utilizado para reembolsar o crédito ou constitua um requisito para juntar recursos no intuito de obter o crédito, ou nas situações em que, por exemplo, um produto de investimento ou um produto de pensão de caráter privado sirva de garantia adicional do crédito. Embora se justifique que os mutuantes possam exigir ao consumidor que disponha de uma apólice de seguro adequada para garantir o reembolso do crédito ou segurar o bem dado em garantia, o consumidor deverá ter a possibilidade de escolher a sua própria seguradora, desde que a sua apólice de seguro tenha um nível de garantia equivalente ao da apólice de seguro proposta ou oferecida pelo mutuante. Além disso, os Estados-Membros podem normalizar, total ou parcialmente, a cobertura proporcionada pelos contratos de seguros, a fim de facilitar a comparação entre as várias ofertas pelos consumidores que o desejem fazer.

(26) É importante assegurar a correta avaliação do imóvel de habitação antes da celebração do contrato de crédito, nomeadamente, quando a avaliação afeta a obrigação residual do consumidor em caso de incumprimento. Os Estados-Membros deverão, pois, assegurar a existência de normas de avaliação fidedignas. Para serem consideradas fidedignas, as normas de avaliação deverão ter em conta as normas de avaliação reconhecidas internacionalmente, em particular as desenvolvidas pela Comissão Internacional de Normas de Avaliação, pelo Grupo Europeu de Associações de Avaliadores e pela Royal Institution of Chartered Surveyors. Estas normas de avaliação internacionalmente reconhecidas assentam em princípios de elevado nível que exigem que os mutuantes, designadamente, adotem processos adequados em matéria de gestão interna dos riscos e de gestão de garantias e adiram a esses processos – que incluem métodos de avaliação sólidos – adotem normas e métodos de avaliação conducentes a avaliações realistas e fundamentadas dos imóveis, por forma a assegurar que todos os relatórios de avaliação sejam elaborados com o cuidado e a diligência profissionais adequados e que os avaliadores satisfaçam determinados requisitos de qualificação, e mantenham documentação adequada sobre a avaliação das garantias que seja completa e razoável. A este respeito é desejável também assegurar um controlo adequado dos mercados de imóveis de habitação e a consonância dos mecanismos previstos nessas disposições com a Diretiva 2013/36/UE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 26 de junho de 2013, relativa ao acesso à atividade das instituições de crédito e à supervisão prudencial das empresas de investimento (6). Às disposições da presente diretiva relativas a normas de avaliação de imóveis pode ser dado cumprimento, por exemplo, através de legislação ou autorregulação.

(27) Dadas as importantes consequências que a execução da hipoteca tem para os mutuantes, os consumidores e eventualmente para a estabilidade financeira, convém incentivar os mutuantes a tratarem de forma proativa o risco de crédito emergente logo de início e instituir as medidas necessárias para assegurar que os mutuantes ajam com razoável tolerância e envidem diligências razoáveis para resolver a situação por outros meios antes de intentarem um processo de execução hipotecária. Sempre que possível, deverão ser encontradas soluções que tenham em conta as circunstâncias concretas e as necessidades razoáveis para as despesas de subsistência do consumidor. Caso após o processo de execução subsista uma dívida por saldar, os Estados-Membros deverão assegurar a proteção de condições mínimas de subsistência e instituir medidas que facilitem o reembolso evitando simultaneamente o sobreendividamento de longa duração. Pelo menos quando o preço obtido pelo imóvel afetar o montante devido pelo consumidor, os Estados-Membros deverão incentivar os mutuantes a empreenderem diligências razoáveis para obterem pelo imóvel objeto de execução o melhor preço possível no contexto das condições de mercado. Os Estados-Membros não deverão impedir as partes num contrato de crédito de acordarem expressamente que a transmissão do bem dado em garantia para o mutuante é suficiente para reembolsar o crédito.

(28) Os intermediários exercem frequentemente outras atividades para além da mera intermediação de crédito, nomeadamente a mediação de seguros ou a prestação de serviços de investimento. A presente diretiva deverá também, por conseguinte, garantir a coerência com a Diretiva 2002/92/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 9 de dezembro de 2002, relativa à mediação de seguros (7), e com a Diretiva 2004/39/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 21 de abril de 2004, relativa aos mercados de instrumentos financeiros (8). Em particular, as instituições de crédito autorizadas nos termos da Diretiva 2013/36/UE e outras instituições financeiras sujeitas a regimes de admissão equivalentes nos termos da lei nacional não deverão precisar de admissão de forma separada para exercerem a atividade de intermediário de crédito, a fim de simplificar o estabelecimento e as operações transfronteiriças dos intermediários de crédito. A responsabilidade total e incondicional dos mutuantes e dos intermediários de crédito pelas atividades dos intermediários de crédito vinculados e dos representantes nomeados deverá ser extensiva apenas às atividades abrangidas pela presente diretiva, a menos que os Estados-Membros optem por torná-la extensiva a outros domínios.

(29) A fim de aumentar a capacidade dos consumidores para tomarem decisões com conhecimento de causa sobre contração responsável de créditos e gestão responsável da dívida, os Estados-Membros deverão promover medidas destinadas a apoiar a formação dos consumidores nessa matéria, em particular no domínio dos contratos de crédito hipotecário. É particularmente importante dar orientações aos consumidores que contratam um crédito hipotecário pela primeira vez. A este respeito, a Comissão deverá identificar exemplos de boas práticas tendentes a facilitar a continuação do desenvolvimento de medidas destinadas a aumentar a sensibilidade dos consumidores para as questões financeiras.

(30) Devido aos riscos significativos associados à contração de créditos em moeda estrangeira, é necessário prever medidas destinadas a garantir que os consumidores tenham consciência do risco que assumem e tenham a possibilidade de limitar a exposição ao risco de taxa de câmbio durante a vigência do crédito. O risco poderá ser limitado quer dando ao consumidor o direito de converter a moeda do crédito, quer através de outros mecanismos como limites máximos ou, nos casos em que tal seja suficiente para limitar o risco de taxa de câmbio, advertências.

(31) O enquadramento legal aplicável deverá dar aos consumidores a confiança de que os mutuantes, os intermediários de crédito e os representantes nomeados têm em conta os interesses do consumidor, com base nas informações de que o mutuante, o intermediário de crédito e os representantes nomeados dispõem nesse momento e em previsões razoáveis sobre os riscos quanto à evolução da situação do consumidor ao longo da vigência do contrato de crédito proposto. Poderá também implicar, nomeadamente, que os mutuantes não comercializem o crédito de modo a que as comunicações comerciais prejudiquem ou possam prejudicar significativamente a capacidade do consumidor para analisar cuidadosamente a contração do crédito, ou que o mutuante não utilize a concessão do empréstimo como principal método de comunicação comercial ao comercializar mercadorias, serviços ou bens imóveis junto dos consumidores. Um aspeto essencial para garantir essa confiança dos consumidores é a obrigação de assegurar um elevado nível de imparcialidade, honestidade e profissionalismo no setor, uma gestão adequada de conflitos de interesses, incluindo os que resultam da remuneração, e a obrigação de defender os interesses do consumidor na consultoria prestada.

(32) Deverá ser assegurado que os mutuantes, os intermediários de crédito e os representantes nomeados tenham ao seu serviço pessoal com um nível adequado de conhecimentos e de competências a fim de atingir um elevado grau de profissionalismo. A presente diretiva deverá, por conseguinte, exigir que, com base nos requisitos mínimos de conhecimentos e competências nela estabelecidos, os conhecimentos e as competências relevantes sejam comprovados a nível da empresa. Os Estados-Membros deverão ter a liberdade de introduzir ou manter requisitos desse tipo aplicáveis às pessoas singulares. Os Estados-Membros deverão poder autorizar os mutuantes, os intermediários de crédito e os representantes nomeados a estabelecerem uma diferenciação entre os níveis de requisitos mínimos de conhecimentos em função da participação na prestação de determinados serviços ou processos. Neste contexto, o pessoal inclui o pessoal subcontratado que esteja ao serviço do mutuante, do intermediário de crédito ou do representante nomeado, bem como os respetivos trabalhadores. Para efeitos da presente diretiva, o pessoal que exerça diretamente as atividades nela contempladas deverá incluir tanto o pessoal que desempenha funções executivas, como funções administrativas, incluindo a gestão, que tem um papel importante no processo dos contratos de crédito. As pessoas que desempenham funções de apoio não relacionadas com o processo dos contratos de crédito (por exemplo, o pessoal adstrito aos recursos humanos e às tecnologias da informação e das comunicações) não deverão ser consideradas pessoal para efeitos da presente diretiva.

(33) Caso o mutuante ou o intermediário de crédito preste serviços no território de outro Estado-Membro ao abrigo da liberdade de prestação de serviços, o Estado-Membro de origem deverá ser responsável pelo estabelecimento dos requisitos mínimos de conhecimentos e competências aplicáveis ao pessoal. Todavia, os Estados-Membros de acolhimento que o considerem necessário deverão ter a possibilidade de estabelecer os seus próprios requisitos de competência em certos domínios aplicáveis aos mutuantes e intermediários de crédito que prestem serviços no seu território ao abrigo da liberdade de prestação de serviços.

(34) Dada a importância de assegurar a aplicação e o cumprimento na prática dos requisitos de conhecimentos e competências, os Estados-Membros deverão exigir que as autoridades competentes supervisionem os mutuantes, os intermediários de crédito e os representantes nomeados e lhes deem poderes para obterem a comprovação de que necessitem para avaliarem o cumprimento de forma fidedigna.

(35) A forma como os mutuantes, os intermediários de crédito e os representantes nomeados remuneram o seu pessoal deverá constituir um dos aspetos-chave para garantir a confiança dos consumidores no setor financeiro. A presente diretiva estabelece as regras de remuneração do pessoal, com o objetivo de limitar práticas de venda inadequadas e de garantir que a forma de remuneração do pessoal não impede o cumprimento da obrigação de ter em conta os interesses dos consumidores. Em especial, os mutuantes, os intermediários de crédito e os representantes nomeados não deverão conceber as suas políticas remuneratórias de modo a incentivar o seu pessoal a celebrar um determinado número ou tipo de contratos de crédito ou a propor determinados serviços acessórios aos consumidores sem atender expressamente aos interesses e às necessidades destes. Neste contexto, os Estados-Membros poderão considerar necessário decidir que determinada prática – por exemplo, a cobrança de comissões por parte dos intermediários vinculados – é contrária aos interesses dos consumidores. Os Estados-Membros deverão também poder dispor que a remuneração recebida pelo pessoal não depende da taxa ou do tipo de contrato de crédito celebrado com o consumidor.

(36) A presente diretiva prevê regras harmonizadas no que se refere aos domínios de conhecimentos e competências que o pessoal dos mutuantes, dos intermediários de crédito e dos representantes nomeados deverá possuir para a elaboração, a oferta, a concessão e a intermediação de contratos de crédito. A presente diretiva não prevê regras específicas diretamente relacionadas com o reconhecimento de qualificações profissionais obtidas por uma pessoa num Estado-Membro para satisfazer os requisitos de conhecimentos e competências noutro Estado-Membro. A Diretiva 2005/36/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 7 de setembro de 2005, relativa ao reconhecimento das qualificações profissionais (9), deverá por conseguinte continuar a reger as condições de reconhecimento e as medidas de compensação que os Estados-Membros de acolhimento podem exigir a uma pessoa cuja qualificação não tenha sido obtida sob a sua jurisdição.

(37) Os mutuantes e intermediários de crédito utilizam frequentemente anúncios publicitários, muitas vezes com termos e condições especiais, a fim de atrair os consumidores para determinado produto. Os consumidores deverão, por conseguinte, ser protegidos contra práticas publicitárias desleais ou enganosas e ter a possibilidade de comparar anúncios. Para que os consumidores possam comparar as diferentes ofertas, é necessário estabelecer disposições específicas sobre a publicidade de contratos de crédito e uma lista dos elementos a incluir nos anúncios e no material publicitário que lhes sejam dirigidos, quando tal publicidade especifique as taxas de juro ou os valores relativos ao custo do crédito. Os Estados-Membros deverão continuar a dispor da liberdade de introduzir ou manter na sua legislação nacional requisitos de informação relativamente à publicidade que não indique a taxa de juro ou não contenha valores relativos ao custo do crédito. Esses requisitos deverão ter em conta as especificidades dos contratos de crédito para imóveis de habitação. Em todo o caso, de acordo com a Diretiva 2005/29/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 11 de maio de 2005, relativa às práticas comerciais desleais das empresas face aos consumidores no mercado interno (10), haverá que assegurar que a publicidade dos contratos de crédito não dê uma imagem enganadora do produto.

(38) Muito embora a publicidade tenda a centrar-se num ou em vários produtos em particular, os consumidores deverão ter a possibilidade de tomar as suas decisões com pleno conhecimento de toda a gama de produtos de crédito oferecidos. Neste contexto, a informação de caráter geral desempenha um papel importante, informando o consumidor sobre a vasta gama de produtos e serviços oferecidos e sobre as principais características dos mesmos. Por conseguinte, os consumidores deverão poder, em qualquer momento, aceder a informações de caráter geral sobre os produtos de crédito disponíveis. Mesmo que este requisito não se aplique aos intermediários de crédito não vinculados, tal não deverá obstar a que esses intermediários continuem a ter a obrigação de prestar aos consumidores informações pré-contratuais personalizadas.

(39) A fim de assegurar condições de concorrência equitativas e permitir que a decisão do consumidor se baseie nas características dos produtos de crédito oferecidos e não no canal de distribuição através do qual tem acesso a esses produtos de crédito, os consumidores deverão receber informação sobre o crédito independentemente de negociarem diretamente com o mutuante ou com um intermediário de crédito.

(40) Os consumidores deverão também receber informação personalizada em tempo útil antes da celebração do contrato de crédito para poderem comparar e ponderar as características dos produtos de crédito. Nos termos da Recomendação 2001/193/CE da Comissão, de 1 de março de 2001, relativa às informações a prestar pelos credores aos utilizadores antes da celebração de contratos de empréstimo à habitação (11), a Comissão comprometeu-se a controlar a observância do código voluntário de conduta sobre as informações a prestar antes da celebração de contratos de empréstimo à habitação, do qual consta a FINE, que fornece informação, de forma personalizada a cada consumidor, sobre o contrato de crédito que é proposto. Os elementos desde então recolhidos pela Comissão evidenciaram a necessidade de rever o conteúdo e a apresentação da FINE, para garantir que a mesma é clara e inteligível e contém todas as informações consideradas relevantes para os consumidores. O conteúdo e a apresentação da FINE deverão integrar os melhoramentos necessários identificados durante os ensaios efetuados junto dos consumidores em todos os Estados-Membros. A estrutura da FINE, nomeadamente a ordem das rubricas de informação, deverá ser revista, a redação deverá ser mais simples e certas secções, como por exemplo a secção «Taxa nominal» e a secção «Taxa anual de encargos efetiva global», deverão ser agrupadas, devendo por outro lado ser acrescentadas novas secções, nomeadamente uma secção «Características flexíveis». Deverá ser facultado ao consumidor um quadro de amortização indicativo integrado na FINE se o crédito for de juros diferidos, se o reembolso do capital for diferido durante um período inicial ou se a taxa devedora for fixa para todo o período de vigência do contrato de crédito. Os Estados-Membros deverão poder dispor que o referido quadro de amortização indicativo não é obrigatório para outros contratos de crédito.

(41) Os estudos sobre consumo salientaram a importância da utilização de uma linguagem simples e clara nas informações prestadas aos consumidores, razão pela qual os termos utilizados na FINE não são necessariamente idênticos aos termos jurídicos definidos na presente diretiva embora tenham o mesmo significado.

(42) Os requisitos de informação sobre os contratos de crédito constantes da FINE não deverão prejudicar os requisitos de informação nacionais ou da União relativos a outros produtos ou serviços que possam ser propostos juntamente com o contrato de crédito, enquanto condição para a obtenção do contrato de crédito para bens imóveis, ou no intuito de obter um contrato a uma taxa devedora mais baixa, tais como seguros contra incêndio ou seguros de vida, ou ainda produtos de investimento. Os Estados-Membros deverão ter a liberdade de manter a legislação nacional ou de introduzir novas disposições quando não existirem disposições harmonizadas, por exemplo requisitos de informação sobre o nível das taxas de usura na fase pré-contratual ou informações que possam ser úteis para efeitos de formação financeira ou de transação extrajudicial. Quaisquer informações adicionais deverão, todavia, ser dadas em documento separado, que poderá ser anexado à FINE. Os Estados-Membros deverão poder, nas respetivas línguas nacionais, utilizar um vocabulário diferente na FINE, sem alterar o seu teor nem a ordem pela qual são prestadas as informações, sempre que tal seja necessário para utilizar uma linguagem mais facilmente compreendida pelos consumidores.

(43) A fim de assegurar que a FINE forneça aos consumidores todas as informações relevantes para uma escolha informada, o mutuante deverá seguir as instruções constantes da presente diretiva ao proceder ao preenchimento da FINE. Os Estados-Membros deverão poder completar ou especificar melhor as instruções de preenchimento da FINE com base nas instruções constantes da presente diretiva. Por exemplo, os Estados-Membros deverão poder especificar melhor as informações a prestar para descrever o «tipo de taxa devedora» a fim de ter em conta as especificidades do mercado e dos produtos nacionais. Tais especificações não deverão, porém, ser contrárias às instruções constantes da presente diretiva nem implicar quaisquer alterações ao texto do modelo da FINE, que deverá ser reproduzido textualmente pelo mutuante. Os Estados-Membros deverão também poder acrescentar outras advertências sobre os contratos de crédito, adaptadas aos respetivos mercados e práticas nacionais, se tais advertências não estiverem já incluídas especificamente na FINE. Os Estados-Membros deverão poder dispor que o mutuante fique vinculado pelas informações prestadas na FINE, desde que tome a decisão de conceder o crédito.

(44) O consumidor deverá receber informações através da FINE sem demora injustificada a partir do momento em que tenha fornecido as informações necessárias quanto às suas necessidades, situação financeira e preferências, e em tempo útil antes de ficar vinculado por um contrato de crédito ou por uma proposta, de modo a poder comparar os produtos de crédito e refletir sobre as suas características, bem como a aconselhar-se com terceiros, se necessário. Em especial, qualquer proposta contratual que seja feita ao consumidor deverá ser acompanhada da FINE, a não ser que esta lhe tenha já sido entregue e que as características da proposta se coadunem com as informações anteriormente prestadas. Todavia, os Estados-Membros deverão poder dispor que a entrega da FINE é obrigatória tanto antes da apresentação de uma proposta contratual como juntamente com tal proposta, caso não tenha sido facultada anteriormente uma FINE com as mesmas informações. Embora a FINE deva ser personalizada e refletir as preferências expressas pelo consumidor, a prestação destas informações personalizadas não implica a obrigatoriedade de prestar consultoria. Os contratos de crédito só deverão ser celebrados se o consumidor tiver tido tempo suficiente para comparar as propostas contratuais, avaliar as suas implicações, aconselhar-se com terceiros, se necessário, e tomar uma decisão informada sobre a aceitação ou não da proposta contratual.

(45) Se o consumidor dispuser de um contrato de crédito com garantia associada para a compra de prédios urbanos ou rústicos e o período de vigência da garantia for mais longo do que a duração do contrato de crédito, e puder decidir reutilizar o capital reembolsado mediante a assinatura de um novo contrato de crédito, deverá ser-lhe disponibilizada uma nova FINE com a indicação da nova TAEG e das características específicas do novo contrato de crédito antes da assinatura deste último.

(46) Pelo menos no caso de não existir direito de resolução, o mutuante ou, se for caso disso, o intermediário de crédito ou o representante nomeado deverão facultar ao consumidor uma cópia da minuta de contrato de crédito no momento da apresentação de qualquer proposta que vincule o mutuante. Nos outros casos, deverá pelo menos ser dada ao consumidor uma cópia da minuta do contrato de crédito quando for feita uma proposta contratual.

(47) A fim de garantir a maior transparência possível e evitar abusos decorrentes de eventuais conflitos de interesses quando os consumidores utilizam os serviços de intermediários de crédito, estes últimos deverão ser sujeitos a determinadas obrigações de informação antes de prestarem os seus serviços. Essa informação deverá incluir a sua identidade e os seus vínculos com mutuantes, por exemplo se oferecem produtos de uma vasta gama de mutuantes ou apenas de um número mais restrito. Antes de serem exercidas quaisquer atividades de intermediação de crédito, deverá ser divulgada aos consumidores a existência de qualquer comissão ou outros incentivos a pagar pelo mutuante ou por terceiros ao intermediário de crédito relativamente ao contrato de crédito, devendo os consumidores ser informados nessa fase quer sobre o montante de tais pagamentos, quando for conhecido, quer sobre o facto de o montante dever ser divulgado na FINE numa fase pré-contratual posterior e do direito que lhes assiste de receberem informações sobre o nível de tais pagamentos nessa fase. Os consumidores deverão ainda ser informados sobre as comissões que deverão pagar aos intermediários de crédito pelos serviços prestados. Sem prejuízo do direito da concorrência, os Estados-Membros deverão ter a liberdade de introduzir ou manter disposições que proíbam o pagamento de comissões pelos consumidores a algumas ou a todas as categorias de intermediários de crédito.

(48) O consumidor pode ainda ter necessidade de assistência adicional para decidir, de entre a gama de produtos propostos, qual o contrato de crédito que melhor se adequa às suas necessidades e à sua situação financeira. Os mutuantes e, se for caso disso, os intermediários de crédito deverão prestar a referida assistência relativamente aos produtos de crédito que oferecem ao consumidor, explicando-lhe de forma personalizada a informação relevante, sobretudo as características essenciais dos produtos propostos, de modo a que o consumidor possa compreender os efeitos que esses produtos podem ter na sua situação económica. Os mutuantes e, se for o caso, os intermediários de crédito deverão adaptar o modo como essas explicações são dadas às circunstâncias em que o crédito é oferecido e à necessidade de assistência do consumidor, tendo em conta os conhecimentos deste e a sua experiência em matéria de crédito, bem como a natureza de cada um dos produtos de crédito. Estas explicações não deverão constituir por si uma recomendação personalizada.

(49) A fim de promover o estabelecimento e o funcionamento do mercado interno e garantir um elevado grau de proteção dos consumidores em toda a União, é necessário garantir uniformemente a comparabilidade da informação relativa às TAEG em toda a União.

(50) O custo total do crédito para o consumidor deverá incluir todos os custos que este tenha de pagar no âmbito do contrato de crédito e que sejam do conhecimento do mutuante. Por conseguinte, deverá incluir juros, comissões, impostos, remuneração dos intermediários de crédito, despesas de avaliação do imóvel para efeitos da hipoteca e quaisquer outros encargos, com exceção dos emolumentos notariais, necessários para a obtenção do crédito, por exemplo um seguro de vida, ou para a sua obtenção nos termos e condições comercializadas, por exemplo um seguro contra incêndio. O disposto na presente diretiva no que se refere a produtos e serviços acessórios (por exemplo no tocante às despesas de abertura e manutenção de uma conta bancária) é aplicável sem prejuízo da Diretiva 2005/29/CE e da Diretiva 93/13/CEE do Conselho, de 5 de abril de 1993, relativa às cláusulas abusivas nos contratos celebrados com os consumidores (12). O custo total do crédito para o consumidor deverá excluir os custos que este tenha de pagar pela compra do prédio urbano ou rústico, tais como impostos e emolumentos notariais associados ou as despesas de registo predial. O conhecimento dos custos de que o mutuante dispõe de facto deverá ser avaliado de forma objetiva, tendo em conta as obrigações de diligência profissional. A este respeito, deverá presumir-se que o mutuante tem conhecimento dos custos dos serviços acessórios que propõe ao consumidor, em seu próprio nome ou em nome de terceiros, a menos que o preço de tais serviços dependa das características específicas ou da situação do consumidor.

(51) Se forem utilizadas informações estimadas, o consumidor deverá ser informado desse facto e de que se presume que as informações são representativas do tipo de contrato ou das práticas em causa. Os pressupostos adicionais para o cálculo da TAEG visam assegurar que esta seja calculada de forma coerente a fim de garantir a comparabilidade. São necessários pressupostos adicionais para tipos específicos de contratos de crédito, consoante a indeterminação do montante, da duração ou do custo do crédito ou a sua variação em função da forma de execução do contrato. Se as disposições em si mesmas não forem suficientes para calcular a TAEG, o mutuante deverá utilizar os pressupostos adicionais previstos no Anexo I. Todavia, dado que o cálculo da TAEG irá depender dos termos de cada contrato de crédito, só deverão ser utilizados os pressupostos necessários e relevantes para esse crédito em concreto.

(52) A fim de continuar a garantir um elevado grau de comparabilidade da TAEG entre propostas de diferentes mutuantes, os intervalos entre as datas utilizadas no cálculo não deverão ser expressos em dias se puderem ser expressos num número inteiro de anos, meses ou semanas. Isto implica que os intervalos de tempo que sejam utilizados na fórmula da TAEG deverão ser igualmente utilizados para determinar o montante dos juros e outros encargos utilizados na fórmula. Por isso, os mutuantes deverão utilizar o método de medição dos intervalos de tempo descrito no Anexo I para obter os valores de pagamento dos encargos. Todavia, isto só é aplicável para efeitos do cálculo da TAEG e não tem qualquer incidência nos montantes efetivamente cobrados pelo mutuante a título do contrato de crédito. Caso esses números sejam diferentes, pode ser necessário explicá-los ao consumidor de modo a evitar induzi-lo em erro. Isto implica que, se não existirem encargos que não sejam juros, e no pressuposto da utilização de um método de cálculo idêntico, a TAEG será igual à taxa devedora efetiva do crédito.

(53) Como a TAEG pode, na fase de publicidade do produto, ser indicada apenas através de um exemplo, este deverá ser representativo. Assim sendo, deverá corresponder, por exemplo, à duração média e ao montante total do crédito concedido para o tipo de contrato de crédito em causa. Para a determinação do exemplo representativo deverá ser tida em conta a prevalência de certos tipos de contrato de crédito num determinado mercado. Poderá ser preferível que cada mutuante baseie o exemplo representativo num montante de crédito que seja representativo da sua própria gama de produtos e da clientela por ele visada, visto que estas podem variar consideravelmente de um mutuante para outro. Quanto à TAEG divulgada na FINE, deverão ser tidas em conta, sempre que possível, as preferências e as informações comunicadas pelo consumidor, devendo o mutuante ou o intermediário de crédito esclarecer se essas informações são ilustrativas ou refletem as preferências e as informações prestadas. Em todo o caso, os exemplos representativos não deverão ser contrários aos requisitos da Diretiva 2005/29/CE. É importante que na FINE fique bem claro para o consumidor, se for esse o caso, que a TAEG se baseia em pressupostos e poderá ser alterada, para que o consumidor possa ter isso em conta quando comparar produtos. É importante que a TAEG tenha em conta todas as utilizações de crédito feitas ao abrigo do contrato de crédito, quer pagas diretamente ao consumidor quer a terceiros em nome do consumidor.

(54) A fim de assegurar a coerência entre o cálculo da TAEG para diferentes tipos de crédito, os pressupostos utilizados para calcular formas similares de contratos de crédito deverão ser globalmente coerentes. A este respeito, deverão ser incorporados os pressupostos da Diretiva 2011/90/UE da Comissão, de 14 de novembro de 2011, que altera a parte II do anexo I da Diretiva 2008/48/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, que estabelece os pressupostos adicionais para o cálculo da taxa anual de encargos efetiva global (13), que altera os pressupostos para o cálculo da TAEG. Embora nem todos os pressupostos sejam necessariamente aplicáveis aos contratos de crédito atualmente disponíveis, a inovação a nível de produtos que se verifica neste setor torna necessário o estabelecimento de pressupostos. Além disso, para efeitos do cálculo da TAEG, a identificação do mecanismo de utilização mais comum deverá basear-se em expectativas razoáveis do mecanismo de utilização mais frequentemente utilizado pelos consumidores para o tipo de produto oferecido por determinado mutuante. Relativamente aos produtos existentes, a expectativa deverá basear-se nos 12 meses anteriores.

(55) É essencial, antes da celebração de um contrato de crédito, avaliar a capacidade e propensão do consumidor para reembolsar o crédito. Essa avaliação da solvabilidade deverá ter em conta todos os fatores necessários e relevantes suscetíveis de afetar a capacidade do consumidor para reembolsar o crédito ao longo da sua vigência. Em particular, a capacidade do consumidor para assumir o serviço da dívida e reembolsar integralmente o crédito deverá ser incluir o valor de pagamentos a efetuar no futuro, de pagamentos mais elevados necessários em caso de amortizações negativas ou de pagamentos diferidos de capital ou de juros, e deverá ser apreciada atendendo a outras despesas regulares, dívidas e outros compromissos financeiros, bem como a rendimentos, poupanças e ativos. Deverá haver lugar também a adaptações razoáveis associadas a acontecimentos futuros durante a vigência do contrato de crédito proposto, por exemplo a diminuição de rendimento que ocorre na parte do período do crédito que extravasa para a fase da vida durante a reforma ou, se for caso disso, o aumento da taxa devedora ou uma evolução negativa da taxa de câmbio. Embora o valor do imóvel seja um elemento importante na determinação do montante do crédito que pode ser concedido a um consumidor no âmbito de um contrato de crédito com garantia associada, a avaliação da solvabilidade deverá incidir na capacidade do consumidor para cumprir as obrigações decorrentes do contrato de crédito. Consequentemente, a possibilidade de o valor do imóvel exceder o montante do crédito ou aumentar no futuro não deverá, de um modo geral, ser condição suficiente para conceder o crédito em questão. Todavia, caso a finalidade do contrato de crédito seja a construção ou renovação de um bem imóvel existente, o mutuante deverá poder ter em conta essa possibilidade. Os Estados-Membros deverão poder emitir orientações adicionais sobre esses critérios ou critérios adicionais e sobre métodos de avaliação da solvabilidade do consumidor, por exemplo estabelecendo limites para o rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia, ou o rácio entre o valor do empréstimo e o rendimento, e deverão ser incentivados a aplicar os princípios do Conselho de Estabilidade Financeira em matéria de boas práticas de constituição de hipotecas para habitação.

(56) Podem ser necessárias disposições específicas para os diferentes elementos suscetíveis de ser tidos em conta na avaliação da solvabilidade no âmbito de determinados tipos de contratos de crédito. Por exemplo, relativamente aos contratos de crédito que digam respeito a um bem imóvel que estipulem expressamente que o bem imóvel não pode destinar-se a habitação própria (casa, apartamento ou outro local de residência) do consumidor ou de um membro da sua família (contratos de compra e venda para arrendamento), os Estados-Membros deverão poder decidir especificar que o futuro rendimento resultante das rendas seja tido em conta aquando da avaliação da capacidade do consumidor para reembolsar o crédito. Nos Estados-Membros em que uma especificação dessa natureza não esteja consagrada em disposições legais nacionais, os mutuantes podem decidir incluir uma avaliação prudente do futuro rendimento resultante das rendas. A avaliação de solvabilidade não deverá implicar a transferência para o mutuante da responsabilidade pelo subsequente incumprimento por parte do consumidor das suas obrigações decorrentes do contrato de crédito.

(57) A decisão do mutuante sobre a concessão do crédito deverá ser coerente com o resultado da avaliação de solvabilidade. Por exemplo, a capacidade do mutuante para transferir parte do risco de crédito para um terceiro não deverá induzi-lo a ignorar as conclusões da avaliação de solvabilidade ao propor um contrato de crédito a um consumidor que provavelmente não poderá reembolsá-lo. Os Estados-Membros deverão poder transpor este princípio exigindo que as autoridades competentes tomem as medidas relevantes no âmbito das atividades de supervisão e acompanhem o cumprimento por parte dos mutuantes dos procedimentos de avaliação da solvabilidade. Todavia, uma avaliação da solvabilidade positiva não deverá constituir uma obrigação de o mutuante conceder crédito.

(58) De harmonia com as recomendações do Conselho de Estabilidade Financeira, a avaliação de solvabilidade deverá basear-se em informações sobre a situação económica e financeira, incluindo as receitas e as despesas, do consumidor. Essas informações podem ser obtidas através de várias fontes, inclusive do consumidor, e o mutuante deverá verificá-las adequadamente antes de conceder o crédito. Neste contexto, os consumidores deverão prestar informações para facilitar a avaliação de solvabilidade, uma vez que a recusa em fazê-lo provavelmente resultará na não concessão do crédito pretendido, a menos que tais informações possam ser obtidas de outra fonte. Sem prejuízo do direito dos contratos, os Estados-Membros deverão assegurar que os mutuantes não possam resolver um contrato de crédito por se terem apercebido, depois de o terem assinado, que a avaliação de solvabilidade foi efetuada incorretamente em virtude de as informações estarem incompletas quando se procedeu a essa avaliação. No entanto, isto não deverá prejudicar a possibilidade de os Estados-Membros autorizarem os mutuantes a resolverem o contrato de crédito caso se possa comprovar que o consumidor prestou deliberadamente informações inexatas ou falsas aquando da avaliação de solvabilidade, que não prestou, intencionalmente, informações que teriam conduzido a uma avaliação de solvabilidade negativa, ou que existem outros motivos válidos compatíveis com o direito da União. Embora não seja adequado aplicar sanções aos consumidores por não estarem em condições de prestar ou fornecer determinadas informações ou avaliações, ou por decidirem suspender o pedido de obtenção do crédito, os Estados-Membros deverão ter a possibilidade de prever sanções para os casos em que os consumidores forneçam deliberadamente informações incompletas ou incorretas com o objetivo de obter uma avaliação de solvabilidade positiva, em particular quando a prestação de informações completas e corretas teria conduzido a um resultado negativo dessa avaliação e posteriormente se verifique que o consumidor não tem capacidade para cumprir as condições do contrato.

(59) A consulta de uma base de dados de crédito é um elemento útil na avaliação da solvabilidade. Alguns Estados-Membros exigem que os mutuantes avaliem a solvabilidade dos consumidores com base numa consulta da base de dados relevante. Os mutuantes só deverão ter a possibilidade de consultar a base de dados de crédito durante a vigência do crédito para identificar e avaliar o potencial de incumprimento. Essa consulta da base de dados de crédito deverá ser sujeita às salvaguardas adequadas para garantir que só é utilizada para a identificação e resolução precoces do risco de crédito no interesse do consumidor, e não para informar em sede de negociações comerciais. Nos termos da Diretiva 95/46/CE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 24 de outubro de 1995, relativa à proteção das pessoas singulares no que diz respeito ao tratamento de dados pessoais e à livre circulação desses dados (14), os mutuantes deverão informar os consumidores da consulta da base de dados de crédito antes de a efetuarem, devendo os consumidores ter o direito de aceder às informações que lhes digam respeito contidas nessas bases de dados, de modo a poderem, se necessário, retificar, apagar ou bloquear os dados pessoais aí tratados que lhes digam respeito, caso sejam incorretos ou tenham sido objeto de tratamento ilegal.

(60) A fim de evitar distorções de concorrência entre mutuantes, deverá ser assegurado que todos os mutuantes, incluindo as instituições de crédito e instituições que, não sendo instituições de crédito, celebram contratos de crédito para imóveis de habitação, tenham acesso a todas as bases de dados de crédito públicas e privadas sobre consumidores, em condições não discriminatórias. Essas condições não deverão, por conseguinte, incluir a exigência de os mutuantes estarem estabelecidos como instituições de crédito. Deverão continuar a ser aplicáveis condições de acesso, tais como os custos de acesso à base de dados ou o requisito de prestação de informações à base de dados numa base de reciprocidade. Os Estados-Membros deverão ter a liberdade de determinar se, nas respetivas jurisdições, os intermediários de crédito também poderão ter acesso a essas bases de dados.

(61) Se a decisão de recusar um pedido de crédito tiver sido tomada com base em dados obtidos através da consulta de uma base de dados, ou na inexistência de dados nessa base, o mutuante deverá informar o consumidor desse facto, identificando a base de dados consultada, bem como de qualquer outro elemento exigido pela Diretiva 95/46/CE, a fim de que o consumidor possa exercer o seu direito de acesso aos dados que lhe digam respeito aí tratados e, se for caso disso, de os retificar, apagar ou bloquear. Se a decisão de recusar um pedido de crédito resultar de uma avaliação negativa da solvabilidade do consumidor, o mutuante deverá informá-lo sem demora indevida dessa recusa. Os Estados-Membros deverão poder decidir se exigem que os mutuantes forneçam mais explicações sobre o fundamento da recusa. Todavia, o mutuante não deverá ser obrigado a dar essas informações caso esteja proibido de o fazer por outra legislação da União, como por exemplo a legislação relativa ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo. Essas informações não deverão ser prestadas se tal prestação prejudicar os objetivos de ordem pública ou de segurança pública, como a prevenção, investigação, descoberta ou instauração de procedimentos penais.

(62) A presente diretiva trata a questão da utilização de dados pessoais no contexto da avaliação da solvabilidade do consumidor. A fim de garantir a proteção dos dados pessoais, a Diretiva 95/46/CE deverá aplicar-se ao tratamento de dados no contexto dessas avaliações.

(63) A consultoria sob a forma de recomendações personalizadas constitui uma atividade distinta, que pode ser combinada, embora não o seja necessariamente, com outros aspetos da concessão ou intermediação de crédito. Por conseguinte, para estarem em condições de compreender a natureza dos serviços que lhes são prestados, os consumidores deverão ser informados sobre se lhes estão a ser prestados serviços de consultoria ou se esses serviços lhes podem ser prestados, bem como sobre o que se entende por serviços de consultoria. Atendendo à importância que os consumidores atribuem à utilização dos termos «recomendação» e «consultor», convém que os Estados-Membros possam proibir a utilização desses termos, ou de outros similares, quando forem prestados serviços de consultoria aos consumidores. Convém assegurar que os Estados-Membros imponham salvaguardas caso a consultoria seja descrita como independente, a fim de assegurar que a gama de produtos considerados e as modalidades de remuneração sejam compatíveis com as expectativas dos consumidores quanto a essa consultoria.

(64) Os prestadores de serviços de consultoria deverão cumprir determinadas normas de modo a garantir que sejam apresentados ao consumidor produtos adequados às suas necessidades e circunstâncias. Os serviços de consultoria deverão basear-se numa análise equilibrada e suficientemente alargada dos produtos oferecidos, caso esses serviços sejam prestados por mutuantes ou por intermediários de crédito vinculados, ou dos produtos disponíveis no mercado caso sejam prestados por intermediários de crédito não vinculados. Os prestadores de serviços de consultoria deverão poder especializar-se em certos produtos, como o financiamento intercalar, desde que considerem uma gama de produtos dentro desse segmento específico e que a sua especialização nesses produtos seja claramente revelada ao consumidor. Em todo o caso, os mutuantes e os intermediários de crédito deverão revelar ao consumidor se estão a prestar consultoria apenas sobre a sua própria gama de produtos ou sobre uma gama vasta de produtos comercializados no mercado, de modo a assegurar que o consumidor entenda os termos em que lhe é feita a recomendação.

(65) Os serviços de consultoria deverão basear-se no conhecimento adequado da situação financeira, das preferências e dos objetivos do consumidor, com base em informações necessárias e atualizadas e em pressupostos razoáveis sobre os riscos para as circunstâncias do consumidor durante a vigência do contrato de crédito. Os Estados-Membros deverão poder esclarecer o modo como deverá ser avaliada a adequação de um dado produto no contexto da prestação de serviços de consultoria.

(66) A capacidade de um consumidor para reembolsar o crédito antes do termo do contrato de crédito pode desempenhar um importante papel para promover a concorrência no mercado interno e a livre circulação dos cidadãos da União, bem como para ajudar a proporcionar durante a vigência do contrato de crédito a flexibilidade necessária para promover a estabilidade financeira de harmonia com as recomendações do Conselho de Estabilidade Financeira. No entanto, existem diferenças substanciais entre os princípios e condições em que os consumidores podem proceder ao reembolso dos seus créditos ao nível nacional e as condições em que esse reembolso antecipado pode ter lugar. Reconhecendo embora a diversidade dos mecanismos de financiamento do crédito hipotecário e da gama de produtos disponíveis, é essencial estabelecer determinadas normas em matéria de reembolso antecipado do crédito a nível da União a fim de garantir que os consumidores tenham a possibilidade de cumprir as suas obrigações antes da data estipulada no contrato de crédito, bem como a confiança necessária para compararem ofertas a fim de encontrarem os produtos que melhor satisfaçam as suas necessidades. Os Estados-Membros deverão, por conseguinte, assegurar, através de legislação ou de outros meios, como cláusulas contratuais, o direito de os consumidores efetuarem o reembolso antecipado. No entanto, os Estados-Membros deverão ter a possibilidade de definir as condições de exercício desse direito. Essas condições poderão incluir limitações temporais ao exercício do direito, tratamentos diferenciados em função do tipo de taxa devedora ou restrições quanto às circunstâncias em que o direito pode ser exercido. Se o reembolso antecipado ocorrer durante um período em que a taxa devedora é fixa, o exercício desse direito poderá ser condicionado à existência de um interesse legítimo por parte do consumidor, especificado pelo Estado-Membro. Esse interesse legítimo poderá verificar-se, por exemplo, em caso de divórcio ou de situação de desemprego. As condições estabelecidas pelos Estados-Membros podem também prever que o mutuante deva ter direito a uma indemnização justa e objetivamente justificada pelos eventuais custos diretamente relacionados com o reembolso antecipado do crédito. Nos casos em que os Estados-Membros disponham que o mutuante tem o direito a uma indemnização, esta deverá ser justa e objetivamente justificada pelos eventuais custos diretamente relacionados com o reembolso antecipado do crédito, de acordo com as regras nacionais aplicáveis à indemnização, que não poderá exceder a perda financeira do mutuante.

(67) É importante assegurar uma transparência adequada a proporcionar clareza aos consumidores sobre a natureza dos compromissos assumidos no interesse da preservação da estabilidade financeira e sobre os casos em que existe flexibilidade durante a vigência do contrato de crédito. Deverão ser prestadas aos consumidores informações sobre a taxa devedora durante a relação contratual bem como na fase pré-contratual. Os Estados-Membros deverão poder manter ou introduzir restrições à alteração unilateral da taxa devedora pelo mutuante, ou mesmo proibi-la. Os Estados-Membros deverão também poder dispor que, caso haja alteração da taxa devedora, o consumidor tem o direito de receber um quadro de amortização atualizado.

(68) Embora os intermediários de crédito desempenhem um papel essencial na comercialização de contratos de crédito para imóveis de habitação na União, continuam a existir diferenças substanciais entre as disposições nacionais relativas às normas de conduta e à supervisão dos intermediários de crédito, o que coloca obstáculos ao acesso e ao exercício da atividade dos intermediários de crédito no mercado interno. A impossibilidade de os intermediários de crédito operarem livremente em toda a União prejudica o bom funcionamento do mercado interno de contratos de crédito para imóveis de habitação. Reconhecendo embora a diversidade dos tipos de intervenientes envolvidos na intermediação de crédito, é essencial estabelecer determinadas normas a nível da União, para garantir um elevado nível de profissionalismo e de serviço.

(69) Antes de poderem exercer as suas atividades, os intermediários de crédito deverão ser submetidos a um processo de autorização pela autoridade competente do seu Estado-Membro de origem e sujeitos a supervisão constante para assegurar que cumprem rigorosos requisitos profissionais, pelo menos no que respeita à sua competência, idoneidade e cobertura por um seguro de responsabilidade profissional. Estes requisitos deverão aplicar-se pelo menos ao nível da instituição. Contudo, os Estados-Membros podem clarificar se tais requisitos de acesso são aplicáveis individualmente aos trabalhadores do intermediário de crédito. Os Estados-Membros de origem podem estabelecer requisitos adicionais, por exemplo que os acionistas dos intermediários de crédito devam ser idóneos ou que os intermediários de crédito vinculados só podem estar vinculados a um único mutuante, desde que esses requisitos sejam proporcionados e compatíveis com o direito da União. As informações relevantes sobre os intermediários de crédito autorizados deverão constar de registo público. Os intermediários de crédito vinculados que trabalhem exclusivamente com um mutuante sob a responsabilidade total e incondicional deste deverão ter a possibilidade de serem autorizados pela autoridade competente sob a alçada do mutuante em nome de quem ajam. Os Estados-Membros deverão ter o direito de manter ou impor restrições quanto à forma jurídica de determinados intermediários de crédito, precisando se estão autorizados a agir exclusivamente como pessoas coletivas ou também como pessoas singulares. Os Estados-Membros deverão ter a liberdade de decidir se todos os intermediários de crédito devem ser inscritos num único registo ou se são necessários diferentes registos, consoante o intermediário de crédito seja vinculado ou aja como intermediário de crédito não vinculado. Além disso, os Estados-Membros deverão ter a liberdade de manter ou impor restrições quanto à possibilidade de cobrança de encargos aos consumidores por parte dos intermediários de crédito vinculados a um ou mais mutuantes.

(70) Em alguns Estados-Membros, os intermediários de crédito podem decidir utilizar os serviços de representantes nomeados para agirem em seu nome. Os Estados-Membros deverão ter a possibilidade de aplicar o regime específico previsto na presente diretiva aos representantes nomeados. Todavia, deverão ter a liberdade de não instituir esse regime ou de autorizar outras entidades a desempenharem funções comparáveis às dos representantes nomeados, desde que tais entidades sejam sujeitas ao mesmo regime dos intermediários de crédito. As regras da presente diretiva aplicáveis aos representantes nomeados não obrigam os Estados-Membros a autorizar os representantes nomeados a exercerem atividades na sua jurisdição, a não ser que os representantes nomeados devam ser considerados intermediários de crédito, nos termos da presente diretiva.

(71) A fim de assegurar uma supervisão efetiva dos intermediários de crédito pelas autoridades competentes, os intermediários de crédito que sejam pessoas coletivas deverão ser admitidos no Estado-Membro em que se situe a sua sede estatutária. Os intermediários de crédito que não sejam pessoas coletivas deverão ser autorizados no Estado-Membro onde tenham a sua administração central. Além disso, os Estados-Membros deverão exigir que a administração central dos intermediários de crédito se situe sempre no seu Estado-Membro de origem e que eles aí exerçam efetivamente a sua atividade.

(72) Os requisitos de acesso à atividade de intermediação de crédito deverão permitir que os intermediários de crédito exerçam a sua atividade noutros Estados-Membros de acordo com os princípios da liberdade de estabelecimento e da liberdade de prestação de serviços, desde que tenha sido cumprido o procedimento de notificação adequado entre as autoridades competentes. Mesmo nos casos em que os Estados-Membros decidam autorizar cada um dos trabalhadores do intermediário de crédito, a notificação da intenção de prestar serviços deverá ser feita com base no intermediário de crédito e não no trabalhador individual. Todavia, embora a presente diretiva estabeleça um enquadramento para o exercício da atividade de intermediação de crédito em toda a União, aplicável a todos os intermediários de crédito admitidos, incluindo os intermediários de crédito vinculados a um único mutuante, esse enquadramento não é aplicável aos representantes nomeados. Assim sendo, os representantes nomeados que pretendam exercer a sua atividade noutro Estado-Membro terão de cumprir os requisitos de acesso dos intermediários de crédito estabelecidos na presente diretiva.

(73) Em alguns Estados-Membros, os intermediários de crédito podem exercer as suas atividades em relação a contratos de crédito propostos por instituições de crédito e instituições que não são instituições de crédito. Por princípio, os intermediários de crédito autorizados deverão poder exercer a sua atividade em todo o território da União. Todavia, a autorização pelas autoridades competentes dos Estados-Membros de origem não deverá permitir que os intermediários de crédito prestem serviços relativamente a contratos de crédito propostos por instituições que não sejam instituições de crédito a consumidores em Estados-Membros em que tais instituições não estejam autorizadas a operar.

(74) Os Estados-Membros deverão poder dispor que as pessoas que exerçam atividades de intermediação de crédito apenas a título ocasional no âmbito de uma atividade profissional, por exemplo, advogados ou notários, não estão sujeitas ao processo de autorização estabelecido na presente diretiva, desde que aquela atividade profissional esteja regulamentada e as regras aplicáveis não proíbam o exercício, a título ocasional, de atividades de intermediação de crédito. Esta isenção do processo de autorização estabelecido na presente diretiva deverá, contudo, implicar que essas pessoas não possam beneficiar do regime de passaporte previsto na presente diretiva. As pessoas que se limitem a apresentar um consumidor a um mutuante ou a um intermediário de crédito, ou a remetê-lo para um deles, a título ocasional no âmbito da sua atividade profissional, por exemplo, informando o consumidor da existência de determinado mutuante ou intermediário de crédito ou de um tipo de produto desse mutuante ou intermediário de crédito, sem qualquer outra intervenção na publicidade ou na apresentação, proposta, preparativos ou celebração do contrato de crédito, não deverão ser consideradas intermediários de crédito para efeitos da presente diretiva. Também não deverão ser considerados intermediários de crédito para efeitos da presente diretiva os mutuários que se limitem a transferir um contrato de crédito para um consumidor mediante um processo de sub-rogação sem levarem a cabo qualquer outra atividade de intermediação de crédito.

(75) A fim de garantir a igualdade de condições de concorrência entre mutuantes e promover a estabilidade financeira, e na pendência de uma maior harmonização, os Estados-Membros deverão assegurar a existência de medidas adequadas para a admissão e supervisão dos mutuantes que, não sendo instituições de crédito, celebrem contratos de crédito para imóveis de habitação. Em conformidade com o princípio da proporcionalidade, a presente diretiva não deverá estabelecer condições pormenorizadas para a admissão ou supervisão dos mutuantes que celebrem esse tipo de contratos de crédito mas não sejam instituições de crédito na aceção do Regulamento (UE) n.o 575/2013 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 26 de junho de 2013, relativo aos requisitos prudenciais para as instituições de crédito e para as empresas de investimento (15). Atualmente, o número de instituições desse tipo a funcionar na União é limitado, tal como a respetiva quota de mercado e o número de Estados-Membros em que têm atividade, em especial desde a crise financeira. Pela mesma razão, também não deverá ser consagrada na presente diretiva a introdução de um «passaporte» para essas instituições.

(76) Os Estados-Membros deverão estabelecer regras relativas às sanções aplicáveis em caso de violação das disposições legais nacionais adotadas por força da presente diretiva e assegurar a respetiva aplicação. Embora a determinação das sanções fique ao critério dos Estados-Membros, as sanções previstas deverão ser efetivas, proporcionadas e dissuasivas.

(77) Os consumidores deverão ter acesso a procedimentos de reclamação e recurso para a resolução extrajudicial de litígios emergentes dos direitos e obrigações conferidos pela presente diretiva entre mutuantes e consumidores, bem como entre intermediários de crédito e consumidores. Os Estados-Membros deverão assegurar que a participação nesses procedimentos alternativos de resolução de litígios não seja facultativa para os mutuantes e os intermediários de crédito. A fim de assegurar o bom funcionamento dos procedimentos alternativos de resolução de litígios no caso de atividades transfronteiriças, os Estados-Membros deverão exigir e incentivar a cooperação das entidades responsáveis pela resolução extrajudicial de reclamações e recursos. Neste contexto, as entidades de resolução extrajudicial de reclamações e recursos dos Estados-Membros deverão ser incentivadas a participar na FIN-NET, uma rede de resolução de litígios financeiros que integra regimes nacionais de resolução extrajudicial responsáveis pela resolução de litígios entre consumidores e prestadores de serviços financeiros.

(78) A fim de assegurar uma harmonização coerente e tomar em consideração a evolução dos mercados de contratos de crédito, dos produtos de crédito e das condições económicas, e a fim de especificar melhor determinados requisitos da presente diretiva, o poder de adotar atos nos termos do artigo 290.o do TFUE deverá ser delegado na Comissão no que diz respeito a alterar os modelos e as instruções de preenchimento da FINE e a alterar as observações e atualizar os pressupostos utilizados no cálculo da TAEG. É particularmente importante que a Comissão proceda às consultas adequadas durante os trabalhos preparatórios, inclusive ao nível de peritos. A Comissão, quando preparar e redigir atos delegados, deverá assegurar a transmissão simultânea, atempada e adequada dos documentos relevantes ao Parlamento Europeu e ao Conselho.

(79) A fim de facilitar a capacidade dos intermediários de crédito para prestarem os seus serviços numa base transfronteiriça, para efeitos de cooperação, troca de informações e resolução de litígios entre autoridades competentes, as autoridades competentes responsáveis pela autorização dos intermediários de crédito deverão ser as que agem sob a alçada da Autoridade Europeia de Supervisão (Autoridade Bancária Europeia) (EBA), nos termos do Regulamento (UE) n.o 1093/2010 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 24 de novembro de 2010, que cria uma Autoridade Europeia de Supervisão (Autoridade Bancária Europeia) (16), ou outras autoridades nacionais que cooperem com as autoridades que agem sob a égide da EBA a fim de desempenharem as suas funções nos termos da presente diretiva.

(80) Os Estados-Membros deverão designar as autoridades competentes para assegurar a execução da presente diretiva e assegurar que as mesmas são dotadas dos poderes de investigação e repressão e dos recursos necessários para o exercício das suas atribuições. As autoridades competentes poderão agir, em relação a determinados aspetos da presente diretiva, mediante pedido dirigido aos tribunais competentes para obtenção de uma decisão judicial, incluindo, se for caso disso, mediante recurso. Os Estados-Membros poderão desse modo deixar a execução das disposições da presente diretiva, designadamente as transpostas para o direito civil, a cargo daquelas entidades e tribunais. Os Estados-Membros deverão poder designar diferentes autoridades competentes para assegurar a execução da vasta gama de obrigações previstas na presente diretiva. Por exemplo, em relação a determinadas disposições, os Estados-Membros poderão designar as autoridades competentes responsáveis por assegurar a proteção dos consumidores, enquanto em relação a outras poderão decidir designar supervisores prudenciais. A opção por designar diferentes autoridades competentes não deverá afetar as obrigações relativas à supervisão permanente e à cooperação entre autoridades competentes previstas na presente diretiva.

(81) Haverá que avaliar a eficiência do funcionamento da presente diretiva, bem como os progressos realizados na criação de um mercado interno com um elevado nível de proteção dos consumidores no domínio dos contratos de crédito para imóveis de habitação. Essa revisão deverá incluir, nomeadamente, uma avaliação do cumprimento e do impacto da presente diretiva, uma avaliação destinada a verificar se o seu âmbito de aplicação continua a ser adequado, uma análise da oferta de contratos de crédito por instituições que não sejam instituições de crédito, uma avaliação da necessidade de medidas suplementares, designadamente um passaporte para as instituições que não sejam instituições de crédito e uma análise da necessidade de introduzir mais direitos e obrigações no que se refere à fase pós-contratual dos contratos de crédito.

(82) A ação isolada dos Estados-Membros terá provavelmente como resultado a instituição de regras diferentes, o que poderá comprometer ou criar novos obstáculos ao funcionamento do mercado interno. Atendendo a que o objetivo da presente diretiva, a saber, a criação de um mercado interno eficiente e competitivo no domínio dos contratos de crédito para imóveis de habitação garantindo um elevado nível de proteção dos consumidores, não pode ser suficientemente alcançado pelos Estados-Membros e pode, pois, por razões de eficácia da ação, ser mais bem alcançado ao nível da União, a União pode adotar medidas em conformidade com o princípio da subsidiariedade consagrado no artigo 5.o do Tratado da União Europeia. Em conformidade com o princípio da proporcionalidade consagrado no mesmo artigo, a presente diretiva não excede o necessário para atingir aquele objetivo.

(83) Os Estados-Membros podem decidir transpor determinados aspetos abrangidos pela presente diretiva para o direito interno através de disposições de supervisão prudencial, por exemplo a avaliação da solvabilidade do consumidor, enquanto outros podem ser transpostos através de disposições penais ou civis, por exemplo as obrigações relacionadas com a responsabilidade dos mutuários.

(84) De acordo com a Declaração Política Conjunta dos Estados-Membros e da Comissão sobre os documentos explicativos, de 28 de setembro de 2011 (17), os Estados-Membros assumiram o compromisso de fazer acompanhar, nos casos em que tal se justifique, a notificação das suas medidas de transposição de um ou mais documentos que expliquem a relação entre os componentes de uma diretiva e as partes correspondentes dos instrumentos de transposição nacionais. No que respeita à presente diretiva, o legislador considera justificada a transmissão desses documentos.

(85) A Autoridade Europeia para a Proteção de Dados deu parecer em 25 de julho de 2011 (18), com base no artigo 28.o, n.o 2, do Regulamento (CE) n.o 45/2001 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 18 de dezembro de 2000, relativo à proteção das pessoas singulares no que diz respeito ao tratamento de dados pessoais pelas instituições e pelos órgãos comunitários e à livre circulação desses dados (19),

ADOTARAM A PRESENTE DIRETIVA:

CAPÍTULO 1

OBJETO, ÂMBITO DE APLICAÇÃO, DEFINIÇÕES E AUTORIDADES COMPETENTES

Artigo 1.o

Objeto

A presente diretiva estabelece um quadro comum aplicável a determinados aspetos das disposições legais, regulamentares e administrativas dos Estados-Membros em matéria de contratos de crédito aos consumidores garantido por hipoteca ou outro direito para imóveis de habitação, incluindo a obrigação de efetuar uma avaliação de solvabilidade antes da concessão de um crédito, como base para o desenvolvimento de normas eficazes de celebração de contratos para imóveis de habitação nos Estados-Membros, e a determinados requisitos prudenciais e de supervisão, incluindo para o estabelecimento e supervisão de intermediários de crédito, de representantes nomeados e de instituições que não sejam instituições de crédito.

Artigo 2.o

Nível de harmonização

1. A presente diretiva não obsta a que os Estados-Membros mantenham ou introduzam disposições mais restritivas para a proteção dos consumidores, desde que tais disposições sejam compatíveis com as suas obrigações decorrentes do direito da União.

2. Não obstante o disposto no n.o 1, os Estados-Membros não podem manter nem introduzir no respetivo direito interno disposições divergentes das constantes do artigo 14.o, n.o 2, e do Anexo II, Parte A, relativas a informação pré-contratual normalizada através de uma Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), e do 17.o, n.os 1 a 5, 7 e 8, e do Anexo I relativas a uma norma comum coerente ao nível da União para o cálculo da taxa anual de encargos efetiva global (TAEG).

Artigo 3.o

Âmbito de aplicação

1. A presente diretiva aplica-se a:

a) Contratos de crédito garantidos por hipoteca ou por outra garantia equivalente habitualmente utilizada num Estado-Membro sobre imóveis de habitação ou garantidos por um direito relativo a imóveis de habitação; e

b) Contratos de crédito cuja finalidade seja financiar a aquisição ou a manutenção de direitos de propriedade sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados.

2. A presente diretiva não se aplica:

a) Aos contratos de crédito com reafetação da cobertura hipotecária (equity release) em que o mutuante: i) efetue um pagamento único, pagamentos periódicos ou de outra forma reembolse o crédito como contrapartida de um montante resultante da futura venda de um imóvel de habitação ou de um direito relativo a um imóvel de habitação, e ii) não exija o reembolso do crédito enquanto não ocorrerem um ou mais eventos específicos na vida do consumidor, a definir pelos Estados-Membros, a menos que o incumprimento das obrigações contratuais pelo consumidor permita ao mutuante resolver o contrato de crédito;

b) Aos contratos de crédito em que o crédito seja concedido por um empregador aos seus trabalhadores, a título de atividade secundária, sem juros ou com uma TAEG inferior à praticada no mercado, e não seja disponibilizado ao público em geral;

c) Aos contratos de crédito em que o crédito seja concedido sem juros nem outros encargos com exceção dos que cubram custos diretamente relacionados com a garantia do crédito;

d) Aos contratos de crédito sob a forma de facilidades de descoberto cujo crédito deva ser reembolsado no prazo de um mês;

e) Aos contratos de crédito que resultem de uma transação num tribunal ou perante outra autoridade pública;

f) Aos contratos de crédito relativos ao pagamento diferido, sem encargos, de uma dívida existente, e que não estejam abrangidos pelo âmbito de aplicação do n.o 1, alínea a).

3. Os Estados-Membros podem decidir não aplicar:

a) Os artigos 11.o e 14.o e o Anexo II a contratos de crédito aos consumidores garantidos por hipoteca ou outra garantia equivalente habitualmente utilizada num Estado-Membro para imóveis de habitação, ou garantidos por outro direito relativo a imóveis de habitação, cuja finalidade não seja a aquisição ou manutenção de direitos sobre imóveis de habitação, desde que apliquem a esses contratos de crédito os artigos 4.o e 5.o e os Anexos II e III da Diretiva 2008/48/CE;

b) A presente diretiva a contratos de crédito relativos a imóveis caso tais contratos de crédito estipulem que o imóvel não pode nunca destinar-se a habitação própria (casa, apartamento ou outro local de residência) do consumidor ou de um membro da sua família, destinando-se a referida habitação (casa, apartamento ou outro local de residência) a arrendamento;

c) A presente diretiva a contratos de crédito relativos a crédito concedidos a um público restrito ao abrigo de uma disposição legal de interesse geral, sem juros, com taxas devedoras inferiores às praticadas no mercado, ou noutras condições mais favoráveis para os consumidores do que as praticadas no mercado e com taxas devedoras não superiores às praticadas no mercado;

d) A presente diretiva aos empréstimos intercalares;

e) A presente diretiva a contratos de crédito cujo mutuante seja uma organização abrangida pelo âmbito de aplicação do artigo 2.o, n.o 5, da Diretiva 2008/48/CE.

4. Os Estados-Membros que recorram à opção a que se refere o n.o 3, alínea b), asseguram a aplicação de um enquadramento adequado para este tipo de crédito a nível nacional.

5. Os Estados-Membros que recorram à opção a que se refere o n.o 3, alíneas c) ou e), asseguram a aplicação de medidas alternativas adequadas para assegurar que os consumidores recebam em tempo oportuno informações sobre as principais características, riscos e custos desses contratos de crédito na fase pré-contratual, e que a publicidade desses contratos de crédito seja leal, clara e não enganosa.

Artigo 4.o

Definições

Para efeitos da presente diretiva, entende-se por:

1) «Consumidor», o consumidor na aceção do artigo 3.o, alínea a), da Diretiva 2008/48/CE;

2) «Mutuante», a pessoa singular ou coletiva que concede ou promete conceder um crédito abrangido pelo âmbito de aplicação do artigo 3.o no exercício da sua atividade comercial, empresarial ou profissional;

3) «Contrato de crédito», o contrato por meio do qual um mutuante concede ou promete conceder a um consumidor um crédito abrangido pelo âmbito de aplicação do artigo 3.o sob a forma de pagamento diferido, empréstimo ou qualquer outro acordo financeiro similar;

4) «Serviço acessório», o serviço disponibilizado ao consumidor em conjunto com o contrato de crédito;

5) «Intermediário de crédito», a pessoa singular ou coletiva que não aja na qualidade de mutuante ou notário e não se limite a apresentar, direta ou indiretamente, um consumidor a um mutuante ou intermediário de crédito e que, no exercício da sua atividade comercial, empresarial ou profissional, contra remuneração de natureza pecuniária ou outra forma de contrapartida económica acordada: a) Propõe ou disponibiliza contratos de crédito a consumidores; b) Presta assistência a consumidores mediante a realização de trabalhos preparatórios ou outros trabalhos de gestão pré-contratual relativamente a contratos de crédito distintos dos referidos na alínea a); ou c) Celebra contratos de crédito com consumidores em nome do mutuante;

6) «Grupo», um grupo de mutuantes que devam ser consolidados para efeitos da elaboração de contas consolidadas, na aceção da Diretiva 2013/34/UE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 26 de junho de 2013, relativa às demonstrações financeiras anuais, às demonstrações financeiras consolidadas e aos relatórios conexos de certas formas de empresas (20);

7) «Intermediário de crédito vinculado», o intermediário de crédito que age em nome e sob a responsabilidade total e incondicional de: a) Um único mutuante; b) Um único grupo; ou c) Um número de mutuantes ou de grupos que não represente a maioria do mercado;

8) «Representante nomeado», a pessoa singular ou coletiva que exerce as atividades a que se refere o ponto 5 e age em nome e sob a responsabilidade total e incondicional de um único intermediário de crédito;

9) «Instituição de crédito», uma instituição de crédito na aceção do artigo 4.o, n.o 1, ponto 1, do Regulamento (UE) n.o 575/2013;

10) «Instituição que não seja instituição de crédito», o mutuante que não é uma instituição de crédito;

11) «Pessoal»: a) Uma pessoa singular que, ao serviço de um mutuante ou intermediário de crédito, exerce diretamente as atividades abrangidas pela presente diretiva ou tem contactos com os consumidores no exercício de atividades abrangidas pela presente diretiva; b) Uma pessoa singular que, ao serviço de um representante nomeado, tem contactos com os consumidores no exercício de atividades abrangidas pela presente diretiva; c) Uma pessoa singular diretamente envolvida na gestão ou supervisão das pessoas singulares a que se referem as alíneas a) e b);

12) «Montante total do crédito», o montante total do crédito na aceção do artigo 3.o, alínea l), da Diretiva 2008/48/CE;

13) «Custo total do crédito para o consumidor», o custo total do crédito para o consumidor na aceção do artigo 3.o, alínea g), da Diretiva 2008/48/CE, incluindo o custo da avaliação do imóvel se essa avaliação for necessária para a obtenção do crédito, mas exclu