«ANEXO V

ORIENTAÇÃO SOBRE DEFINIÇÕES E INDICADORES

O presente anexo fornece orientações sobre questões específicas relacionadas com a definição de indicadores e, em particular, sobre o anexo III. Não tem por objetivo fornecer instruções técnicas detalhadas para o preenchimento dos modelos constantes do anexo III, de forma a abranger todos os casos possíveis. Além disso, as orientações devem ser interpretadas no sentido de que se referem a definições e métodos específicos e, em certos casos, as divergências podem justificar-se pela adaptação a especificidades de mercados ou segmentos de mercado.

1. Definições de imóvel comercial

Não existe atualmente ao nível da União qualquer definição de bem imóvel comercial que seja suficientemente precisa para fins macroprudenciais.

a) O Regulamento (UE) n.o 575/2013 contém, no artigo 4.o, n.o 1, ponto 75, uma definição de bem imóvel residencial, mas não fornece uma definição precisa de bem imóvel comercial, limitando-se a descrever o conceito no artigo 126.o como “escritórios ou outras instalações comerciais”. O referido regulamento exige também, no que respeita ao imobiliário comercial, que o valor do imóvel não dependa da qualidade creditícia do mutuário ou do rendimento do projeto subjacente.

b) A EBA fornece um critério útil adicional: os fins predominantes do imóvel “devem estar associados a uma atividade económica” (1). Se bem que útil, este critério não é ainda suficientemente preciso para fins macroprudenciais.

c) O Regulamento (UE) 2016/867 do Banco Central Europeu (BCE/2016/13) (2) constitui outra possível fonte para a definição de imóvel comercial. Embora o pressuposto que esteve na origem da presente Recomendação justificasse a adoção de definições mais pormenorizadas para fins da estabilidade financeira, a recente evolução estatística realça a necessidade de alinhar mais estreitamente a definição de imobiliário comercial com a definição do Regulamento (UE) 2016/867, para facilitar o controlo e as análises da estabilidade financeira das autoridades macroprudenciais nacionais e para permitir a comparabilidade total entre todos os países.

d) A iniciativa do G20 sobre as lacunas de dados (“G20 Data Gaps initiative”) (3), um conjunto de 20 recomendações sobre o aperfeiçoamento das estatísticas económicas e financeiras, foi lançada para melhorar a disponibilidade e comparabilidade dos dados económicos e financeiros na sequência da crise financeira de 2007-2008. As recomendações II.17 e II.18 da segunda fase da G20 Data Gaps Initiative (DGI-2) (4) realçam a exigência de melhorar a disponibilidade das estatísticas sobre o imobiliário, tanto residencial como comercial. Na sequência desta iniciativa, a Comissão (Eurostat) publicou em 2017 o relatório intitulado “Commercial property price indicators: sources, methods and issues” (5), que informa sobre as fontes de dados e metodologias relativas aos índices de preços dos imóveis comerciais, com vista a informar melhor os responsáveis pela compilação de dados e os utilizadores sobre fontes de dados, métodos de medição alternativos e questões em jogo.

e) O documento de consulta do Comité de Basileia de Supervisão Bancária sobre as revisões do Método Padrão para o risco de crédito (6) também define imóvel comercial como o oposto de imóvel residencial. Uma exposição ao imobiliário residencial é definida como posição em risco garantida por um bem imóvel que reveste natureza habitacional e está em conformidade com todas as leis e regulamentos aplicáveis, permitindo ao bem ser utilizado para fins de habitação, ou seja, como imóvel residencial. Uma exposição ao imobiliário comercial é, então, definida como exposição garantida por um bem imóvel que não um imóvel residencial.

Tendo em conta as limitações das definições acima mencionadas, a presente recomendação apresenta uma definição de trabalho de imóvel comercial formulada especificamente para fins macroprudenciais. Define imóvel comercial como um bem imóvel que gera rendimento, existente ou em fase de promoção, que pode ser uma habitação para arrendamento; um imóvel detido pelo proprietário para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existente ou em fase de construção; que não é classificado como imóvel residencial; e que pode ser uma habitação social.

Pode debater-se em que medida os imóveis em fase de desenvolvimento podem ser considerados imóveis comerciais. Neste aspeto, existem disparidades nas práticas nacionais. No entanto, a experiência de um conjunto de Estados-Membros durante a recente crise financeira demonstrou a importância para fins de estabilidade financeira da monitorização dos investimentos nesta atividade económica e do seu financiamento.

Entende-se por “imóvel gerador de rendimento”, qualquer imóvel que gera rendimento pelo respetivo arrendamento (rendas) ou pela respetiva venda (lucro). Por conseguinte, os imóveis adquiridos para arrendamento habitacional e as habitações para arrendamento são ambos subcategorias dos imóveis geradores de rendimentos.

O conceito de “imóvel adquirido para arrendamento habitacional” abrange qualquer imóvel diretamente detido por uma pessoa singular que tenha como destino principal o arrendamento a locatários. A compra para arrendamento habitacional situa-se numa zona de fronteira entre o imobiliário residencial e o imobiliário comercial. No entanto, dado que esta atividade é tipicamente exercida por proprietários não profissionais a tempo parcial, detentores de pequenas carteiras de imóveis, pode a mesma ser qualificada, para fins de estabilidade financeira, como pertencendo mais ao setor imobiliário residencial do que ao setor imobiliário comercial. Por este motivo, os imóveis adquiridos para arrendamento habitacional são classificados como imobiliário residencial e, portanto, automaticamente excluídos da definição de imobiliário comercial, embora continuem a ser considerados imóveis geradores de rendimentos. No entanto, dadas as suas características de risco distintas, recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que monitorizem a evolução deste segmento do mercado, utilizando uma desagregação separada, caso esta atividade represente uma fonte significativa de riscos ou uma parte significativa dos stocks e fluxos do crédito total para imobiliário residencial. Por este motivo, também foi incluída uma desagregação dos empréstimos para imobiliário residencial a fim de distinguir entre empréstimos à compra para arrendamento e empréstimos à compra para habitação própria. As habitações compradas para arrendamento em fase de construção também são consideradas imobiliário residencial. Da mesma forma, as habitações que estão a ser construídas com a finalidade de serem utilizadas para fins de habitação pelos proprietários também são consideradas imóveis residenciais.

O conceito de “habitação para arrendamento” abrange os imóveis detidos por uma pessoa coletiva (por exemplo, investidores profissionais) que tenham como destino o arrendamento a locatários. Tais imóveis também são considerados imóveis geradores de rendimento e são, como tais, classificados como imobiliário comercial. Além disso, as habitações para arrendamento em fase de construção também são consideradas imobiliário comercial e, especificamente, imóveis geradores de rendimento em fase de promoção. A monitorização separada do financiamento das habitações para arrendamento também pode ser relevante para fins da estabilidade financeira. Por este motivo, foram incluídas desagregações separadas em relação a estes tipos de empréstimos.

Os imóveis geradores de rendimento que não sejam imóveis adquiridos para arrendamento habitacional e habitações para arrendamento também estão incluídos na definição de imobiliário comercial, independentemente de já existirem ou de estarem em fase de construção. É o caso, por exemplo, dos edifícios de escritórios e dos estabelecimentos comerciais arrendados. Em fase de construção, esses tipos de imóveis geradores de rendimentos são considerados imóveis geradores de rendimentos em fase de promoção, que se classificam como imobiliário comercial.

Os imóveis utilizados pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto incluem os estabelecimentos comerciais e imóveis de natureza mais sui generis, tais como igrejas, universidades, museus, etc. A classificação destes imóveis como imobiliário comercial ou como outro tipo de imobiliário pode ser debatida. A este respeito, as práticas nacionais variam, uma vez que os riscos associados a tal imobiliário podem, em alguns Estados-Membros, ser considerados diferentes dos riscos associados ao imobiliário comercial. Não obstante, embora se reconheça que os riscos podem variar nos diferentes Estados-Membros, também é importante controlar esses riscos para fins da estabilidade financeira. Por este motivo, os imóveis utilizados pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto foram incluídos na definição de imobiliário comercial. Além disso, tendo em conta as especificidades do financiamento dos mercados imobiliários dos diferentes Estados-Membros, também foram incluídas desagregações separadas para controlar separadamente os riscos ligados a estes tipos de financiamento. Os imóveis utilizados pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto também devem ser considerados imobiliário comercial, tanto na fase de construção como após a conclusão.

A habitação social é um segmento complexo do mercado imobiliário, pois pode assumir formas diferentes entre os Estados-Membro e dentro de cada Estado-Membro. Dado que a habitação social não é normalmente construída, adquirida ou renovada por pessoas singulares, não é classificada como imobiliário residencial, mas como imobiliário comercial. Porém, em alguns países, é importante, por razões de estabilidade financeira, controlar os riscos que resultam deste tipo de imóveis como desagregação separada. Por este motivo, foram adicionadas desagregações separadas em relação a estes tipos de empréstimos. Além disso, a habitação social que é diretamente detida pelo Estado é considerada detida para a realização de fins do Estado e também é, por conseguinte, classificada como imobiliário comercial. A habitação social ainda em fase de construção também é classificada como imobiliário comercial, porque é considerada um imóvel gerador de rendimento em fase de promoção.

Quaisquer outros imóveis em fase de construção devem ser considerados imobiliário residencial ou imobiliário comercial em conformidade com as definições gerais dos pontos 4) e 38), respetivamente, da secção 2, subsecção 1), n.o 1).

2. Fontes de dados sobre imóveis comerciais

2.1. Indicadores respeitantes ao mercado físico de imobiliário comercial

Os indicadores respeitantes ao mercado físico de imóveis comerciais podem obter-se junto de:

a) Fontes públicas, por exemplo, serviços de estatística nacionais ou registos prediais;

b) Fornecedores de dados do setor privado que abranjam uma parte substancial do mercado imobiliário comercial.

O Relatório do CERS sobre o imobiliário para fins comerciais e a estabilidade financeira na UE proporciona uma perspetiva geral dos índices de preços disponíveis e de possíveis fontes de dados (7).

2.2. Indicadores sobre as exposições do sistema financeiro ao imobiliário comercial

Os dados relativos às posições em risco dos participantes no mercado, pelo menos os do setor financeiro, podem ser recolhidos no reporte de supervisão. Alguns dados foram já recolhidos pelo BCE e pela EIOPA a nível nacional. Não se trata, todavia, de dados muito pormenorizados. Uma compreensão mais detalhada das exposições das instituições financeiras ao imobiliário comercial pode obter-se a partir dos novos modelos de reporte de supervisão dos bancos, nomeadamente o relato financeiro (FINREP) e o relato comum (COREP), das seguradoras, nos termos da Diretiva 2009/138/CE do Parlamento Europeu e do Conselho (8) e dos fundos de investimento, nos termos da Diretiva 2011/61/UE do Parlamento Europeu e o Conselho (9).

As classificações incluídas na nomenclatura estatística das atividades económicas na Comunidade Europeia (NACE Rev.2.0) podem ser úteis para avaliar aproximadamente as exposições das instituições financeiras ao imobiliário comercial, dado terem sido objeto de um amplo acordo por parte das instituições da União e serem utilizadas nos modelos de reporte regulamentar dos bancos e das sociedades de seguros. Duas secções se afiguram úteis para este efeito:

a) A secção F construção, excluindo a engenharia civil;

b) A secção L atividades imobiliárias, excluindo as agências imobiliárias.

A principal desvantagem da utilização das classificações do NACE reside no facto de se aplicarem a setores económicos e não a empréstimos. Por exemplo, um empréstimo concedido a uma sociedade imobiliária para a compra de uma frota de viaturas será reportado na secção L, mesmo que não se trate de um empréstimo para imobiliário comercial.

2.3. Utilização de dados do setor privado

Se as autoridades macroprudenciais nacionais utilizarem dados de um fornecedor de dados do setor privado para compilar os indicadores do imobiliário comercial, devem identificar as diferenças de âmbito de aplicação e definições face aos solicitados na presente recomendação. Devem também estar em condições de fornecer pormenores sobre a metodologia subjacente utilizada pelo fornecedor de dados, bem como sobre o alcance das amostras. Os dados dos fornecedores de dados do setor privado devem ser representativos do mercado global e das desagregações pertinentes estabelecidas na recomendação D:

a) Tipo de imóvel;

b) Localização do imóvel;

c) Tipo e nacionalidade do investidor;

d) Tipo e nacionalidade do mutuante.

3. Desagregações pertinentes dos indicadores

No que respeita às desagregações estabelecidas na recomendação D, as autoridades macroprudenciais nacionais devem estar em condições de avaliar a relevância de tais desagregações para o respetivo mercado de imóveis comerciais quando as utilizarem para efeitos de monitorização, tendo também em conta o princípio da proporcionalidade.

O “tipo de imóvel” distingue a utilização principal de um imóvel comercial. Para os indicadores de imobiliário comercial, esta desagregação deverá incluir as seguintes categorias:

a) Residencial, por exemplo, edifícios multifamiliares;

b) De retalho, por exemplo, hotéis, restaurantes, centros comerciais;

c) Escritórios, por exemplo, imóveis utilizados principalmente como escritórios para atividades profissionais ou empresariais;

d) Industrial, por exemplo, imóveis utilizados para fins de produção, distribuição e logística;

e) Outros tipos de imóveis comerciais.

Os imóveis que têm uma utilização mista devem ser considerados como imóveis distintos (com base, por exemplo, nas áreas dedicadas a cada utilização) sempre que tal desagregação seja possível; no caso contrário, o imóvel pode ser classificado de acordo com a sua utilização predominante.

A “localização do imóvel” designa o segmento geográfico do mercado imobiliário; esta desagregação deverá distinguir, pelo menos, entre localizações privilegiadas e não privilegiadas. A localização privilegiada é geralmente considerada a melhor localização num determinado mercado, o que se também se reflete na rendibilidade do arrendamento (tipicamente a mais baixa do mercado). No caso dos edifícios de escritórios, poderá tratar-se de uma localização central numa grande cidade. No caso dos imóveis para comércio a retalho, poderá tratar-se de um centro urbano de elevada densidade pedonal ou de um centro comercial com uma localização central. No caso dos edifícios de logística, poderá tratar-se de uma localização que disponha das necessárias infraestruturas e serviços com excelentes acessos a redes de transportes.

O “território do imóvel” designa o território onde está situado o imóvel que serve de garantia ao empréstimo concedido pelo sistema financeiro de um Estado-Membro. Esta desagregação deve incluir as seguintes subcategorias:

a) Território nacional

b) Território estrangeiro desagregado pelos países que as autoridades macroprudenciais nacionais do Estado-Membro considerem importantes para fins de estabilidade financeira.

O “tipo de investidor” distingue as categorias gerais de investidores, tais como:

a) Bancos

b) Sociedades de seguros;

c) Fundos de pensões

d) Fundos de investimento.

e) Sociedades imobiliárias;

f) Outros

É provável que apenas estejam disponíveis dados sobre mutuários ou investidores registados. Não obstante, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em conta que o mutuário ou investidor registado pode ser diferente do mutuário ou investidor final, que é aquele em quem reside o risco final. É, por conseguinte, de toda a conveniência que as autoridades monitorizem também, sempre que possível, as informações sobre os mutuários ou investidores finais, por exemplo, através de informações recolhidas junto de participantes no mercado, a fim de obterem uma melhor compreensão acerca dos comportamentos dos participantes no mercado e dos riscos.

O “tipo de mutuante” distingue três categorias gerais, tais como:

a) Bancos, incluindo os “bancos maus”;

b) Sociedades de seguros;

c) Fundos de pensões.

As autoridades macroprudenciais nacionais podem necessitar de ajustar a lista de tipos de investidores e mutuantes de forma a refletir as características do setor imobiliário comercial local.

A “nacionalidade” designa o país em que o participante no mercado se encontra constituído. A nacionalidade dos investidores e dos mutuantes deve ser desagregada entre, pelo menos, as três categorias geográficas seguintes:

a) Nacionais;

b) Resto do Espaço Económico Europeu;

c) Resto do Mundo.

As autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em conta que a nacionalidade do mutuário ou investidor registado pode ser diferente da nacionalidade do mutuário ou investidor final, que é aquele em quem reside o risco final. É, pois, conveniente que as autoridades monitorizem também as informações sobre a nacionalidade do mutuário ou investidor final, por exemplo, através de informações recolhidas junto de participantes no mercado.

As desagregações estabelecidas na recomendação D, n.o 2, devem ser consideradas o mínimo recomendado. Contudo, as autoridades macroprudenciais nacionais podem utilizar as desagregações adicionais que, com base nas suas próprias definições e métricas, e tendo em conta as especificidades dos respetivos mercados do imobiliário comercial, considerem necessárias para fins da estabilidade financeira. Relativamente a estas desagregações adicionais, as autoridades macroprudenciais nacionais decidir controlar e classificar esses segmentos de mercado conforme considerarem adequado para os seus mercados nacionais de imobiliário comercial. Além disso, quando determinadas subcategorias de imobiliário comercial ou de imobiliário residencial não forem consideradas relevantes para fins de estabilidade financeira, as autoridades macroprudenciais nacionais podem decidir não controlar os riscos decorrentes desses tipos de imóveis e/ou do seu financiamento. Nesses casos, a não atuação das autoridades macroprudenciais nacionais será considerada justificada, desde que sejam fornecidas explicações suficientes.

4. Métodos de cálculo dos indicadores relativos ao mercado físico

O preço do imóvel comercial corresponde a um fator numerário de qualidade constante, ou seja, o valor de mercado do imóvel corrigido de quaisquer alterações de qualidade, como sejam a depreciação (e a obsolescência) ou a apreciação (por exemplo, por renovação), através do ajustamento da qualidade.

A orientação resultante dos trabalhos iniciados pelo Eurostat aconselha a que os dados sobre fixação de preços sejam compilados com base nas transações efetivas. Se estes dados não estiverem disponíveis e/ou não forem totalmente representativos, podem ser obtidos por aproximação através de dados de apreciação ou avaliação, contanto que tais dados reflitam os preços correntes no mercado e não qualquer método de medição de preços sustentável.

5. Avaliação das exposições do sistema financeiro ao imobiliário para fins comerciais

As exposições do sistema financeiro ao imobiliário comercial são constituídas, quer por financiamento, maioritariamente concedido pelos bancos e, em certa medida, também pelas sociedades de seguros, quer por investimentos, efetuados maioritariamente por sociedades de seguros, fundos de pensões e fundos de investimento. Os investimentos podem corresponder tanto a detenções diretas de imobiliário comercial, nomeadamente por titularidade direta sobre um bem imóvel comercial, como a detenções indiretas de imobiliário comercial, por exemplo através de valores mobiliários e fundos de investimento. No caso de um mutuante ou investidor utilizar um veículo de titularização (special purpose vehicle — SPV) como técnica específica de financiamento de imobiliário comercial, tal financiamento ou investimento deve ser considerado como financiamento direto ou participação direta em imobiliário comercial (metodologia baseada na transparência).

Ao avaliarem estas posições em risco do sistema, no seu conjunto, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em conta os riscos da dupla contabilização. Os investidores podem investir tanto direta como indiretamente em imobiliário comercial. Por exemplo, os fundos de pensões e as sociedades de seguros investem com frequência indiretamente em imobiliário comercial.

Pode também revelar-se mais difícil captar as posições em risco dos participantes estrangeiros no mercado, que podem constituir uma parte significativa do mesmo (10). Dado que estes participantes são importantes para o funcionamento do mercado de imóveis comerciais, é aconselhável a monitorização das suas atividades.

Dado que as perdas decorrentes do imobiliário comercial se concentram frequentemente no crédito para imobiliário comercial concedido pelos bancos, é conveniente que as autoridades macroprudenciais dediquem especial atenção a esta atividade de concessão de empréstimos.

6. Métodos para o cálculo do LTV

O anexo IV define os métodos de cálculo dos rácios LTV-O e LTV-C. Existem, no entanto, certas especificidades a ter em conta no cálculo destes rácios no que respeita ao imobiliário comercial.

No caso de empréstimos sindicados, o LTV-O deve ser calculado como rácio entre o montante inicial de todos os empréstimos concedidos ao mutuário e o valor do imóvel no momento em que foram concedidos os empréstimos. Se estiverem em causa diversos imóveis, o LTV-O deve ser calculado como o rácio entre o montante inicial do(s) empréstimo(s) e o valor total dos imóveis em causa.

Dado que, no setor do imobiliário comercial, o número de imóveis é muito menor e os imóveis são mais heterogéneos do que no imobiliário residencial, é mais correto calcular o rácio LTV-C com base num cálculo do valor dos diferentes imóveis do que utilizar um índice de preços ou de valores.

Por fim, as autoridades macroprudenciais nacionais necessitam de monitorizar a distribuição do LTV, com especial incidência nos empréstimos de maior risco, ou seja, aqueles em que o rácio LTV é mais elevado, dado que as perdas resultam muitas vezes desse risco extremo.

7. Métodos de cálculo do rácio de cobertura dos juros (ICR) e do rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR)

O rácio de cobertura dos juros (ICR) e o rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR) aplicam-se ao rendimento gerado por um imóvel comercial ou conjunto de imóveis comerciais, ou ao fluxo de caixa gerado pela exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do objeto dos proprietários de um imóvel ou conjunto de imóveis, líquido de impostos e despesas de exploração a cargo do mutuário destinadas a manter o valor do imóvel e — no caso do fluxo de caixa — ajustado em relação a outros custos e benefícios diretamente ligados à utilização do imóvel.

O rácio ICR é definido como:

Para efeitos de cálculo do ICR:

a) “Rendimento anual líquido” inclui o rendimento anual auferido com a locação do imóvel ou o fluxo de caixa gerado pela exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do objeto dos proprietários do imóvel, líquido de impostos e despesas de exploração a cargo do mutuário destinadas a manter o valor do imóvel e – no caso do fluxo de caixa – ajustado em relação a outros custos e benefícios diretamente ligados à utilização do imóvel.

b) “Encargos anuais com juros”, os encargos anuais com os juros associados ao empréstimo garantido pelo imóvel comercial ou conjunto de imóveis comerciais.

O ICR tem por finalidade avaliar em que medida o rendimento gerado por um imóvel é suficiente para cobrir os encargos com juros incorridos pelo mutuário com a aquisição do mesmo imóvel. O ICR deve, portanto, ser analisado ao nível do bem imóvel.

O rácio DSCR é definido como:

Para efeitos de cálculo do DSCR:

a) “Rendimento anual líquido” é o rendimento anual auferido com a locação do imóvel ou o fluxo de caixa gerado pela exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do objeto dos proprietários do imóvel, líquido de impostos e despesas de exploração a cargo do mutuário destinadas a manter o valor do imóvel e – no caso do fluxo de caixa – ajustado em relação a outros custos e benefícios diretamente ligados à utilização do imóvel.

b) “Serviço anual da dívida”, é o serviço anual da dívida associada ao empréstimo garantido pelo imóvel comercial ou conjunto de imóveis comerciais.

O DSCR tem por finalidade avaliar o peso do endividamento total gerado pelo imóvel para o mutuário. Por conseguinte, o denominador inclui, não apenas os encargos com juros, mas também a amortização do empréstimo, ou seja, os reembolsos do capital. A principal questão suscitada por este indicador consiste em saber se deverá ser calculado ao nível do imóvel ou ao nível do mutuário. O financiamento do imóvel comercial é essencialmente concedido sem direito de regresso, ou seja, o mutuante apenas pode exigir o reembolso a cargo do rendimento do imóvel e não de qualquer outro rendimento ou ativo do mutuário. Afigura-se, por conseguinte, mais realista e adequado calcular o DSCR ao nível do imóvel. Além disso, centrar a atenção no rendimento global do mutuário suscitaria importantes questões de consolidação que tornariam mais difícil definir um parâmetro suscetível de comparação entre Estados-Membros.

8. Indicadores adicionais aplicáveis aos imóveis geradores de rendimentos em fase de promoção

No que respeita aos imóveis em fase de promoção as autoridades macroprudenciais nacionais podem monitorizar o rácio entre o empréstimo e o custo (LTC), em vez do rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia na origem (LTV-O). O LTC representa o montante inicial de todos os empréstimos concedidos relativamente aos custos associados à construção do imóvel até à conclusão.

As autoridades macroprudenciais nacionais podem, além disso, fazer incidir a sua monitorização nos projetos de maior risco, ou seja, aqueles que apresentem rácios muito baixos pré-venda ou pré-locação. No que respeita aos imóveis ainda em fase de construção, o rácio pré-locação é igual à área que já tenha sido arrendada pelo promotor imobiliário no momento em que o empréstimo foi emitido, relativamente à área total que estará disponível aquando da conclusão do imóvel; da mesma forma, o rácio pré-venda é igual à área que já tenha sido alienada pelo promotor imobiliário no momento em que o empréstimo foi emitido, relativamente à área total que estará disponível aquando da conclusão do imóvel.

9. Publicação anual das exposições ao imobiliário comercial pelas autoridades europeias de supervisão

Recomenda-se às autoridades europeias de supervisão que, recorrendo a informação disponível através dos modelos de reporte regulamentar, divulguem, pelo menos anualmente, informação agregada sobre as exposições das entidades sob sua supervisão aos diferentes mercados nacionais de imobiliário comercial da União, numa base individual. Espera-se que esta divulgação pública permita aprofundar o conhecimento das autoridades macroprudenciais nacionais acerca da atividade das entidades de outros Estados-Membros no seu mercado imobiliário comercial doméstico. No caso de existirem preocupações acerca do alcance ou da qualidade dos dados publicados, tal publicação deve ser acompanhada dos comentários adequados.

Como regra geral, as autoridades europeias de supervisão devem possibilitar a qualquer autoridade macroprudencial nacional da União avaliar as exposições de todas as instituições financeiras da União aos seus mercados nacionais. Esta possibilidade implica que os dados recolhidos relativamente a todas as instituições da União devem ser agregados ao nível de cada país.

Ao divulgarem a informação agregada em causa, as autoridades europeias de supervisão devem utilizar as informações constantes dos modelos de reporte regulamentar que proporcionam uma desagregação geográfica das exposições de crédito e/ou dos investimentos (diretos e indiretos). Nos casos em que os modelos de reporte proporcionem uma desagregação por códigos NACE (11), o imobiliário comercial pode ser incluído em ambas as secções “F” e “L”, apesar de algumas subcategorias deverem ser excluídas por força da definição de imóvel comercial adotada na presente recomendação.