PT Jornal Oficial da União Europeia L 358/3

DECISÃO (UE) 2016/2393 DA COMISSÃO

de 4 de julho de 2016

relativa ao auxílio estatal SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) concedido pela Espanha ao Real Madrid CF

[notificada com o número C(2016) 4080]

(Apenas faz fé o texto em língua espanhola)

(Texto relevante para efeitos do EEE)

A COMISSÃO EUROPEIA,

Tendo em conta o Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia, nomeadamente o artigo 108.o, n.o 2, primeiro parágrafo,

Tendo em conta o Acordo sobre o Espaço Económico Europeu, nomeadamente o artigo 62.o, n.o 1, alínea a),

Após ter convidado as partes interessadas a apresentar as suas observações, em conformidade com o artigo 108.o, n.o 2, do Tratado (1), e tendo em conta essas observações,

Considerando o seguinte:

1. PROCEDIMENTO

(1) Em outubro e novembro de 2011, artigos na imprensa e informações enviadas por cidadãos chamaram a atenção da Comissão para alegados auxílios estatais a favor do Real Madrid Club de Fútbol (a seguir «Real Madrid»), concedidos sob a forma de transmissão vantajosa de bens imóveis. Em 20 de dezembro de 2011, a Espanha foi instada a apresentar observações sobre essas informações, o que fez em 23 de dezembro de 2011 e em 20 de fevereiro de 2012. Na sequência de um novo pedido de informação da Comissão, de 2 de abril de 2012, a Espanha prestou informações adicionais em 18 de junho de 2012.

(2) Por carta de 18 de dezembro de 2013, a Comissão notificou à Espanha a sua decisão de dar início ao procedimento previsto no artigo 108.o, n.o 2, do Tratado relativamente ao referido auxílio. Por carta de 16 de janeiro de 2014, a Espanha apresentou observações sobre a referida decisão.

(3) A decisão da Comissão de dar início ao procedimento (a seguir «decisão de início do procedimento») foi publicada no Jornal Oficial da União Europeia (2). A Comissão convidou as partes interessadas a apresentarem as suas observações sobre a medida.

(4) A Comissão recebeu observações a este propósito por parte dos interessados. Transmitiu-as à Espanha, dando-lhe a possibilidade de as comentar, e recebeu as observações espanholas por carta de 17 de novembro de 2014. Em 4 de novembro de 2015 e em 14 de março de 2016, a Comissão reuniu-se com representantes do Real Madrid. Em 6 de novembro de 2015, a Comissão realizou uma conferência telefónica com representantes do Município de Madrid. Em 9 de março de 2016, a Espanha enviou informações complementares.

(5) Em 22 de abril de 2015, a Comissão enviou à Espanha o estudo sobre a avaliação dos terrenos que tinha encomendado ao gabinete de avaliação independente CEIAM Cabré Alegret (a seguir «CEIAM») para que preparasse eventuais observações. Por carta de 15 de junho de 2015, a Espanha enviou as suas observações sobre o estudo. Por carta de 9 de julho de 2015, o Real Madrid enviou as suas observações sobre o estudo.

2. DESCRIÇÃO PORMENORIZADA DA MEDIDA IMPUGNADA

(6) Em 29 de julho de 2011, Município de Madrid e o Real Madrid assinaram um acordo para resolver um diferendo jurídico entre as duas partes relativamente a um convénio de 1991 e uma permuta de bens imóveis que tinha sido objeto de vários convénios entre 1996 e 1998 (a seguir «convénio de 2011» ou «medida examinada»).

(7) Em 20 de dezembro de 1991, o Município de Madrid, a Direção Municipal de Urbanismo do Município (Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento) e o Real Madrid assinaram um convénio sobre a remodelação do Estádio Santiago Bernabéu (a seguir «convénio de 1991»). No referido convénio, o Real Madrid comprometia-se a construir um parque de estacionamento subterrâneo. O Real Madrid não cumpriu essa obrigação.

(8) Em 29 de novembro de 1996, o Real Madrid e a Comunidade de Madrid celebraram um convénio de permuta de terrenos (a seguir, «convénio de permuta de 1996»). Através desse convénio, o Real Madrid acordou ceder à Comunidade de Madrid e ao Município de Madrid uma parcela de 30 000 metros quadrados situada na zona da Cidade Desportiva. Em troca, o Município de Madrid comprometeu-se a entregar ao Real Madrid vários terrenos do domínio público, bem como direitos sobre outras parcelas de terreno público. As parcelas e os direitos a ceder pelo Município de Madrid seriam determinados num momento posterior. As partes fixaram o valor da operação em 27 milhões de EUR.

(9) Em 29 de maio de 1998, o Real Madrid e o Município de Madrid celebraram um novo convénio com vista a executar a permuta prevista no convénio de 1996 (a seguir «convénio de execução de 1998»). Esse convénio previa que metade da parcela da Cidade Desportiva (15 000 metros quadrados) seria para a Comunidade de Madrid e os 15 000 metros quadrados restantes para o Município de Madrid. Por conseguinte, o Real Madrid cedeu essas parcelas da Cidade Desportiva. Em troca, o Município de Madrid comprometeu-se a entregar ao Real Madrid terrenos num valor equivalente às suas obrigações para com o clube, a saber: a cessão de parcelas no valor de aproximadamente 13 500 000 EUR. Para este efeito, deveriam ser cedidas ao Real Madrid as parcelas situadas na zona Julián Camarillo Sur (parcelas 33 e 34) e a parcela B-32 de Las Tablas (parcela B-32). A parcela B-32 tem uma superfície de 70 815 metros quadrados.

(10) Para efeitos dessa permuta, os serviços técnicos da administração municipal de Madrid tinham estimado o valor da parcela B-32 em 1998 em 595 194 EUR. Esta avaliação foi efetuada com base na legislação que estabelece uma metodologia para determinar o valor das propriedades urbanas (Real Decreto 1020/1993 (3)). Segundo as autoridades espanholas, os serviços técnicos da administração municipal de Madrid tinham tido em conta na avaliação de 1998 da parcela B-32 o nível e o potencial de desenvolvimento da zona. Em especial, tinham tido em conta o facto de que só tinha sido concluído o ordenamento urbano, mas não a urbanização da zona e que também não se tinha começado a edificar.

(11) Mais tarde, em 1998, o Município de Madrid entregou ao clube as parcelas 33 e 34. A parcela B-32 ainda não foi cedida porque, nesse momento, o Município de Madrid ainda não era o proprietário legal da mesma. A este respeito, o convénio de execução de 1998 estipulava que a cessão devia ser efetuada sete dias após a inscrição no Registo Predial da parcela B-32 em nome do Município de Madrid. Em 28 de julho de 2000, o Município de Madrid adquiriu a titularidade legal da parcela B-32. No entanto, só foi inscrita no Registo Predial como propriedade do Município de Madrid em 11 de fevereiro de 2003.

(12) A cessão da parcela B-32 acabou por não se efetuar. Em conformidade com as normas urbanísticas, a parcela B-32 está classificada como «equipamento desportivo de base». Esta classificação foi inicialmente incluída no Plano Parcial «UZI 0.08 Las Tablas», de 28 de julho de 1995. Posteriormente, foi incluída no Plano Geral de Ordenamento Urbano de Madrid (a seguir «PGOU»), aprovado em 17 de abril de 1997 pelo Município de Madrid e pela Comunidade de Madrid.

(13) As partes do convénio de execução de 1998 conheciam a classificação como equipamento desportivo de base da parcela B-32, mas, de acordo com as autoridades espanholas, consideravam que essa classificação não excluiria a sua cessão a privados e, dado que o Real Madrid tinha a intenção de construir infraestruturas desportivas nesse local, o Município de Madrid presumiu que a parcela B-32 poderia ser alienada se o Real Madrid garantisse e respeitasse a sua classificação de equipamento desportivo de base.

(14) Contudo, o artigo 64.o da Lei 9/2001, de 17 de julho, do solo da Comunidade Autónoma de Madrid (a seguir «Lei 9/2001»), estabelece que todos os terrenos, as instalações, as construções e as edificações estão sujeitos ao uso resultante da sua classificação e qualificação e ao regime urbanístico que, consequentemente, lhes seja aplicável. O artigo 7.o, ponto 7.2, alínea a), do PGOU descreve as parcelas com a designação de equipamento desportivo como parcelas de propriedade pública. A Lei 9/2001 já tinha entrado em vigor quando o Município de Madrid foi inscrito como proprietário da parcela B-32 em 2003 e se viu obrigado a ceder a parcela ao Real Madrid. Esta lei estabelece a obrigatoriedade da propriedade pública para um terreno classificado como equipamento desportivo de base. Qualquer cessão a uma entidade privada dessa parcela estaria excluída porque a natureza pública da parcela (bien de naturaleza demanial) impede a sua alienação. Por essa razão, o Município de Madrid considerou que a cessão da parcela B-32 ao Real Madrid era juridicamente impossível. Foi esse o motivo por que não cedeu a parcela em 2003 em conformidade com o acordado no convénio de execução de 1998.

(15) Por outro lado, em 2004 o Tribunal Superior de Justiça de Madrid determinou que a classificação estabelecida nos planos urbanísticos, como o PGOU, impedia que uma entidade privada fosse proprietária legal de um terreno classificado como a parcela B-32 (4). Este acórdão clarificou a interpretação jurídica dos princípios de planeamento urbano. Por conseguinte, a parcela B-32 não foi entregue ao Real Madrid.

(16) Através do convénio de 2011, o Município de Madrid e o Real Madrid reconheceram a existência de uma impossibilidade jurídica de cessão da parcela B-32 ao clube («Existe, não uma impossibilidade física, mas uma impossibilidade jurídica de entregar a parcela»). Consequentemente, o Município de Madrid decidiu ressarcir o Real Madrid por não ceder a parcela B-32 como previsto no convénio de 1998 com um montante que representasse o valor de 2011 da parcela B-32. Os serviços técnicos responsáveis pela avaliação do solo do Município de Madrid estabeleceram o valor da parcela B-32 em 22 693 054,44 EUR num relatório de avaliação publicado em 27 de julho de 2011. Essa avaliação da parcela B-32 foi efetuada de acordo com os mesmos critérios gerais utilizados para determinar o valor do património municipal que já tinham sido aplicados em 1998, tendo em conta a classificação idêntica do terreno e pressupondo a transferibilidade da parcela.

(17) As partes acordaram em que a compensação seria paga substituindo a cessão da parcela B-32 pela cessão pelo Município de Madrid de outras parcelas ao Real Madrid. Estas consistiam numa propriedade situada entre as ruas Rafael Salgado, o Paseo de la Castellana e Concha Espina de 3 600 metros quadrados, vários terrenos nas zonas «Mercedes Arteaga» e «Jacinto Verdaguer», no bairro de Carabanchel, de 7 966 metros quadrados no total, e uma superfície de 3 035 metros quadrados na «Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas». Os serviços técnicos responsáveis pela avaliação do solo do Município de Madrid avaliaram esses terrenos num total de 19 972 348,96 EUR.

(18) As partes também acordaram em que o Real Madrid ficava a dever ao Município de Madrid um montante de 2 812 735,03 EUR a título de compensação pelo incumprimento da sua obrigação contratual de 1991 de construir um parque de estacionamento subterrâneo.

(19) Nos termos do convénio de 2011, o Real Madrid e o Município de Madrid acordaram compensar as dívidas recíprocas. Em primeiro lugar, foi adicionado um montante de 92 037,59 EUR a título de imposto sobre bens imóveis que o Real Madrid tinha vindo a pagar desde 2002 pela parcela B-32 à dívida de 22 693 054,44 EUR para com o Real Madrid pela parcela B-32. Em seguida, foram deduzidos os 2 812 735,03 EUR de dívidas pendentes do Real Madrid, no âmbito do convénio de 1991, o que se traduziu num saldo a favor do Real Madrid face ao Município de Madrid de 19 972 357,00 EUR. Este crédito foi compensado com o valor de 19 972 348,96 EUR das propriedades previstas para compensar o Real Madrid pela incapacidade de cessão da parcela B-32. O resultado foi um crédito líquido remanescente de 8,04 EUR a favor do Real Madrid face ao Município de Madrid.

(20) Em virtude de um convénio posterior celebrado em setembro de 2011 entre o Município de Madrid e o Real Madrid (a seguir «convénio urbanístico de 2011»), o Real Madrid comprometeu-se a devolver ao Município de Madrid as propriedades Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, que faziam parte dos ativos imobiliários entregues ao Real Madrid em virtude do convénio de 2011, a ceder ao Município de Madrid um centro comercial do qual era proprietário e a efetuar um pagamento único de 6,6 milhões de EUR ao Município de Madrid. Como contraprestação, o Município de Madrid comprometeu-se a ceder ao Real Madrid uma superfície de 5 216 metros quadrados de que era proprietário face ao Estádio Bernabéu do Real Madrid, na qual o clube pretendia construir um centro comercial e um hotel. No contexto desta última transação, o Município e a Comunidade de Madrid alteraram o PGOU, reclassificando a zona face ao estádio para permitir uma cobertura mais densa de edifícios e o seu uso comercial. Todavia, um acórdão recente do Tribunal Superior de Justiça de Madrid, de 2 de fevereiro de 2015 (5), anulou esta alteração do PGOU.

3. MOTIVOS PARA INICIAR O PROCEDIMENTO FORMAL DE INVESTIGAÇÃO

(21) Na decisão de início do procedimento, a Comissão chegou à conclusão preliminar de que a compensação concedida ao Real Madrid pelo Município de Madrid no quadro do convénio de 2011 constituía um auxílio estatal a favor do Real Madrid, na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do Tratado.

(22) Nas informações enviadas à Comissão antes da abertura do procedimento formal de investigação, a Espanha alegou que, devido à impossibilidade jurídica de cumprir a sua obrigação nos termos do convénio de execução de 1998 de entregar a parcela B-32 ao Real Madrid, o Município de Madrid tinha a obrigação legal de compensar o Real Madrid com o valor de 2011 da parcela em causa. Para a Comissão, isto colocava a questão de saber se, efetivamente, não era possível ceder o terreno ao Real Madrid e que consequências poderia impor o direito civil espanhol à impossibilidade de uma das partes num contrato cumprir as suas obrigações contratuais.

(23) Na decisão de início do procedimento, a Comissão considerou que as disposições do Código Civil espanhol em matéria de nulidade contratual não impõem necessariamente à parte que não possa cumprir o acordado a obrigação de pagar uma compensação.

(24) Além disso, a Comissão duvidava que o valor da parcela B-32 previsto no convénio de 2011 refletisse o preço de mercado. Embora as autoridades espanholas tenham apresentado relatórios de avaliação que demonstravam o elevado preço de parcelas supostamente comparáveis — destinadas, por exemplo, a diferentes usos, mas não de natureza pública —, o facto de estas zonas não poderem ser cedidas a privados e não serem, por conseguinte, comercializáveis impedia a comparabilidade.

(25) Na decisão de início do procedimento, a Comissão manifestou dúvidas a respeito do aumento considerável do suposto valor da parcela B-32 entre 1998 e 2011. Esta parcela, que no momento da sua aquisição tinha sido avaliada em 595 194 EUR, viu o seu valor supostamente aumentar para mais de 22 milhões de EUR, o que representa trinta e sete vezes o valor inicial. A Comissão perguntou às autoridades espanholas por que razão o Município de Madrid não tinha tentado evitar uma dívida de mais de 22 milhões de EUR.

(26) A Comissão manifestou igualmente dúvidas quanto à conformidade com o valor de mercado do valor das propriedades que foram cedidas ao Real Madrid através da subsequente permuta de terrenos em torno do Estádio Bernabéu ao abrigo do convénio urbanístico de 2011. Por conseguinte, a Comissão considerou que poderia existir auxílio nessas operações na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do Tratado.

(27) A Comissão também manifestou dúvidas quanto à compatibilidade dos eventuais auxílios com o mercado interno. Na ausência de orientações específicas sobre a aplicação das regras em matéria de auxílios estatais do Tratado às atividades desportivas comerciais, qualquer avaliação teria que basear-se diretamente no artigo 107.o, n.o 3, alínea c), do Tratado. Em conformidade com esta disposição, um auxílio pode ser considerado compatível com o mercado interno se facilitar, no interesse comum, o desenvolvimento de certas atividades ou de certas regiões económicas. A Comissão duvidava da existência de um objetivo de interesse comum que pudesse justificar um auxílio seletivo a um agente muito forte num setor económico extremamente competitivo.

(28) Consequentemente, a Comissão convidou a Espanha e as outras partes interessadas a fornecerem informações pertinentes sobre se a cessão da parcela B-32 ao Real Madrid nos termos do convénio de execução de 1998 era efetivamente impossível para o Município de Madrid e sobre as eventuais consequências desta impossibilidade ao abrigo do direito espanhol. Além disso, a Comissão solicitou observações sobre o valor das parcelas incluídas no convénio de 2011 e no convénio urbanístico de 2011.

4. OBSERVAÇÕES DAS AUTORIDADES ESPANHOLAS

4.1. Observações relativas à impossibilidade de ceder a parcela B-32

(29) A Espanha confirmou que a cessão da parcela B-32 era e continua a ser juridicamente impossível. Sustenta que a situação jurídica no que respeita à transferibilidade da parcela quando foi celebrado o convénio de 1998 era, no mínimo, pouco clara. A impossibilidade jurídica tornou-se, finalmente, evidente em 2004, com o acórdão n.o 77/2015 do Tribunal Superior de Justiça de Madrid referida no considerando 20. A Espanha considera que esse acórdão se referia à legislação já em vigor em 1998, quando foi celebrado o convénio de execução de 1998 entre o Município de Madrid e o Real Madrid. Por conseguinte, a Espanha concorda em que a cessão da parcela B-32 era impossível ab initio. Segundo as autoridades espanholas, a consequência de tal impossibilidade jurídica deveria ser, em conformidade com o artigo 1303.o do Código Civil, que as partes contratantes devolvessem uma à outra o que tinham recebido. Segundo o artigo 1307.o do Código Civil, no caso de a coisa objeto do contrato nulo não poder ser devolvida por se ter perdido, a parte deve restituir o valor da coisa no momento da sua perda. O objetivo consistiria em restabelecer a situação como se o contrato não tivesse existido.

(30) As autoridades espanholas alegam que um contrato que englobe vários objetos e obrigações deveria ser considerado nulo na sua integralidade, a menos que se possa presumir que a vontade das partes teria sido a de manter a parte restante do contrato. Isto depende da vontade hipotética das partes. A Espanha considera que nada parece justificar a hipótese de que o Município de Madrid e o Real Madrid teriam mantido o resto do convénio de execução de 1998 se tivessem sabido da impossibilidade jurídica de cessão da parcela B-32 ao abrigo do referido convénio.

(31) Neste contexto, as autoridades espanholas consideram que o convénio de 1998 é nulo na sua totalidade e concluem que o Real Madrid e o Município de Madrid também teriam de devolver as demais parcelas contempladas no convénio de permuta de 1996 e no convénio de execução de 1998. Contudo, tendo sido vendidas entretanto e não podendo ser restituídas em espécie, o Município de Madrid teria de devolver os valores dessas parcelas no momento em que foram vendidas. Por outras palavras, o Município de Madrid estaria obrigado a pagar ao Real Madrid o valor dos 15 000 metros quadrados de terreno da parcela da Cidade Desportiva quando foi vendida, o qual, segundo as autoridades espanholas, ascendia a 53 578 623 milhões de EUR. O resultado seria muito mais benéfico para o Real Madrid e muito mais oneroso para o Município de Madrid do que o que foi acordado no convénio de 2011.

(32) As autoridades espanholas referem igualmente a jurisprudência que sustenta o seu parecer de que o Município de Madrid teria de compensar o Real Madrid pelo incumprimento das suas obrigações decorrentes do convénio de execução de 1998. Remete para os acórdãos que têm a ver com a impossibilidade ex post, de forma deliberada ou por negligência, provocada por uma das partes. Segundo as autoridades espanholas, essa jurisprudência tem por base a continuidade da validade do contrato e o incumprimento do mesmo por uma das partes; a parte que cumpre o que lhe compete tem direito ao valor atual do que não recebeu, porque em circunstâncias normais tê-lo-ia na sua posse. Este direito existiria independentemente da intenção ou da culpa do credor. As autoridades espanholas referem o artigo 1124.o do Código Civil, segundo o qual uma parte pode solicitar o ressarcimento de danos em caso de incumprimento de um contrato bilateral válido, se o cumprimento in natura já não for possível. Por conseguinte, através do convénio de 2011, o Município de Madrid cumpriu as suas obrigações jurídicas existentes para com o Real Madrid decorrentes do convénio de execução de 1998.

(33) No que se refere à possível alteração do uso previsto da parcela B-32 no PGOU, a Espanha confirma que, em princípio, compete ao Município de Madrid propor à Comunidade de Madrid uma modificação do PGOU. No entanto, afirma que essas modificações devem servir com objetividade o interesse geral. Faz referência a um princípio jurídico de manutenção do domínio público que proíbe a venda de terrenos de propriedade pública sem a aquisição de novos terrenos de características semelhantes. O objetivo de evitar um pedido de indemnização elevada não justificaria uma mudança do zoneamento dos terrenos no presente caso, dado que uma mudança deste tipo seria arbitrária. O artigo 67.o, n.o 2, da Lei 9/2001 não permite a reclassificação do solo destinado a uso público sem medidas compensatórias na mesma zona.

(34) Por último, a Espanha observa que, se o Real Madrid tivesse obtido a propriedade da parcela em 2011, não haveria auxílio estatal, de forma que a compensação que recebe do Município de Madrid no quadro do convénio de 2011, por incumprimento da obrigação de ceder essa parcela, não pode constituir um auxílio estatal dado que essa compensação equivale ao valor da parcela em 2011.

4.2. Observações relativas à avaliação da parcela B-32

(35) No que respeita à avaliação dos terrenos, a Espanha explica que a avaliação foi realizada pelos serviços técnicos da administração municipal de Madrid com base em critérios utilizados para todos os terrenos propriedade do município. Os peritos empregados por estes serviços estão vinculados pelos princípios de objetividade, profissionalismo e imparcialidade. As administrações públicas são obrigadas por lei a garantir que sejam os seus próprios funcionários e serviços a estabelecer o valor do terreno em primeiro lugar.

(36) Com base num modelo de cálculo, o «Módulo básico de repercusión de suelo» (a seguir «MBR»), é fixado um preço por metro quadrado para Madrid. O valor da parcela B-32 em 2011 foi determinado como segue: a) superfície: 70 815 metros quadrados, dos quais 35 407 metros quadrados previstos para construção; b) MBR segundo a portaria do Ministério da Economia e das Finanças EHA/1213/2005: 588 EUR por metro quadrado; c) coeficiente de indexação: 1,09. O resultado de 35 407 × 588 × 1,09 é 22 693 054,44 EUR.

(37) A Espanha também refere o relatório do Ministro das Finanças de 2011, no qual o valor da parcela B-32 foi estimado em 25 776 296 EUR. Salienta que está juridicamente obrigada a avaliar, para o seu inventário, todas as parcelas da sua propriedade, independentemente da sua natureza jurídica de domínio público ou privado.

(38) No que diz respeito ao estudo elaborado para a Comissão pelo CEIAM, a Espanha critica-o porque baseia um dos cenários da avaliação no uso da parcela para a construção de habitações sociais. Um tal uso não seguiria a hipótese de maior e melhor uso do solo. Por conseguinte, o estudo chega a um valor que é 50 % inferior ao valor de um uso lucrativo de interesse geral (equipamento específico: educação, serviços e instituições culturais, hospitais, igrejas), que representa o maior e melhor uso do solo dedicado a fins públicos. O valor no cenário de um uso para fins privados, como habitações ou escritórios, seria 30 % superior.

(39) Com base no uso do solo para serviços públicos, a Espanha propõe um cálculo do valor do terreno através do método de capitalização simples, com base no preço de venda previsto por metro quadrado construído, que se baseia em projetos comparáveis em 2011 nessa zona de Madrid. Após dedução dos custos de construção, fixados de acordo com um modelo normalizado aplicado pelo Município de Madrid, a Espanha obtém um valor de 22 708 633,52 EUR. Não obstante, esta avaliação baseia-se no pressuposto de que a classificação do solo seja para uso público de diferentes tipos. A Espanha admite que a classificação atual do terreno não é de «uso público de diferentes tipos», mas de «equipamento desportivo público», e que um uso para atividades distintas do desporto obrigaria a modificar o plano de classificação urbanística municipal mediante uma alteração formal desse plano.

(40) A Espanha propõe igualmente uma comparação com outra parcela classificada para uso hospitalar. Uma avaliação independente atribuiu um valor de 900 EUR por metro quadrado de superfície edificável a essa parcela.

(41) No que se refere à diferença entre a avaliação do solo em 1998 e em 2011, a Espanha explica que a diferença substancial pode ser explicada pelo estado de urbanização muito incipiente e básico do terreno em 1998. Nesse momento, só tinha sido realizada a planificação. O Município de Madrid ainda tinha de adquirir o terreno e urbanizá-lo. Por conseguinte, iriam transcorrer vários anos até que fosse possível construir algo no terreno. Esta situação tinha mudado completamente em 2011. Em ambos os casos, a avaliação seguiu as regras habituais aplicadas pelo Município de Madrid para a avaliação do solo.

4.3. Observações relativas ao valor dos terrenos em torno do Estádio Bernabéu

(42) No que respeita às disposições imobiliárias previstas no convénio urbanístico de 2011, a Espanha considerou que o acórdão n.o 77/2015 do Tribunal Superior de Justiça de Madrid, de 2 de fevereiro de 2015, anulava a alteração do PGOU em relação aos terrenos em torno do Estádio Bernabéu e impedia a entrada em vigor do convénio urbanístico de 2011.

5. OBSERVAÇÕES DAS PARTES INTERESSADAS

(43) Na sequência da publicação da decisão de início do procedimento, a Comissão recebeu observações do Real Madrid, da associação Ecologistas en Acción, da Asociación para la Defensa del Estado de Derecho e de cidadãos que tinham informado a Comissão sobre a operação imobiliária em questão.

5.1. Observações do Real Madrid

5.1.1. Observações sobre as consequências da não cessão por parte do Município de Madrid da parcela B-32

(44) Relativamente ao contexto do convénio de execução de 1998, o Real Madrid explica que o Município de Madrid tinha interesse na Cidade Desportiva, já que tinha previsto explorar essa zona central, e o Real Madrid necessitava de se desfazer de ativos fixos para reembolsar as suas dívidas.

(45) O Real Madrid afirma que tinha solicitado repetidamente ao Município de Madrid a cessão da parcela B-32. O Real Madrid está de acordo que a classificação da parcela como «equipamento desportivo de base» constitui um obstáculo jurídico à sua venda a privados. Considera, no entanto, que a cessão da parcela era possível. A classificação urbanística não era inalterável e não estava fora do controlo do Município de Madrid. Este tinha a possibilidade de anular a classificação vigente da parcela (desafectación) e atribuir-lhe uma classificação diferente. Com um tal medida a parcela teria passado do «domínio público» ao «domínio privado», a fim de permitir o cumprimento da obrigação contratual de cessão da mesma ao Real Madrid.

(46) Em 1998 poderia ter-se procedido a esta alteração da classificação existente sem encontrar nenhum obstáculo jurídico específico. Mas a situação mudou em 2001 na sequência da entrada em vigor da Lei 9/2001. O artigo 67.o, n.o 2, dispõe que a decisão de desafetar o solo de um destino público deve ser acompanhada de medidas compensatórias a fim de manter a qualidade e a quantidade dos recursos públicos na zona afetada (6). Daí que quando chegou o momento de cumprir a obrigação de ceder a parcela B-32 em 2003, o Município de Madrid não podia ter reclassificado o referido terreno sem a adoção de medidas destinadas a garantir que a qualidade e a quantidade das instalações desportivas de base em Las Tablas não seriam afetadas.

(47) Em consequência, o Município de Madrid teria de ter adquirido em Las Tablas terrenos de tamanho semelhante à parcela B-32 e classificá-los como «equipamento desportivo de base». Isso teria sido muito oneroso, dado que todo o terreno disponível nessa zona foi classificado, em 2011, como «residencial» ou «comercial». Os terrenos com essa classificação requeriam um preço de mercado muito mais elevado do que os classificados como «equipamento desportivo de base». De facto, um estudo apresentado pelo Real Madrid estima que o custo para o Município de Madrid destas medidas compensatórias ascenderia a entre 58 e 240 milhões de EUR, ou seja, muito mais do que os 22 693 054,44 EUR da compensação acordada no convénio de 2011 (7).

(48) Por conseguinte, de um ponto de vista jurídico, o Município de Madrid teria podido superar os obstáculos para cumprir o contrato se o tivesse pretendido. A este respeito, o Real Madrid sustenta que, para que uma obrigação contratual seja nula nos termos da doutrina de impossibilidade inicial do direito privado espanhol, os obstáculos ao cumprimento devem existir desde o início, ser absolutos, permanentes e estar fora do controlo das partes.

(49) Pela mesma razão, o Município de Madrid não podia ter evitado a sua obrigação contratual em relação ao clube de ceder a parcela B-32 invocando a doutrina do direito espanhol da impossibilidade superveniente. O Município de Madrid só poderia ter evitado a responsabilidade se os obstáculos ao cumprimento tivessem sido insuperáveis e estivessem completamente fora do seu controlo.

(50) O cumprimento por parte do Município de Madrid da sua obrigação contratual de ceder a parcela B-32 ao Real Madrid em 2011 teria implicado que o Real Madrid teria obtido terrenos com um valor de mercado de cerca de 22 693 054,44 EUR. Por conseguinte, o valor económico do direito do Real Madrid a exigir o cumprimento do contrato era idêntico ao valor de mercado da parcela B-32 em 2011.

(51) O Real Madrid sugere que não teria feito sentido aceitar um acordo que atribuísse ao seu direito contratual à parcela B-32 um valor inferior ao valor de mercado atual da parcela. O Real Madrid não teria estado disposto a aceitar uma solução que avaliasse o seu direito à parcela B-32 segundo o valor de mercado da parcela em 1998 ou em 2003. O Real Madrid teria iniciado um processo judicial para proteger o valor integral do seu direito a exigir o cumprimento do convénio de execução de 1998.

(52) A alternativa ao convénio de 2011 teria sido o Real Madrid ter insistido nos seus direitos contratuais. Isso teria podido traduzir-se numa indemnização por incumprimento do contrato se o incumprimento tivesse sido intencional ou negligente, com base no artigo 1101.o do Código Civil, o que daria lugar a um pedido de indemnização pelo valor do terreno no momento do acórdão, que seria o valor previsto no convénio de 2011. O Real Madrid também poderia ter rescindido o contrato nos termos do artigo 1124.o do Código Civil, com o consequente direito à devolução do que já tinha sido cumprido em conformidade com o artigo 1123.o do Código Civil e um pedido de indemnização por perdas e danos.

(53) O Real Madrid sublinha que o convénio de 2011 é mais vantajoso para o Município de Madrid do que a restituição plena. A restituição teria suposto um regresso à situação existente antes do convénio de execução de 1998. Em princípio, o Município de Madrid teria sido obrigado a restituir ao Real Madrid os 15 000 metros quadrados que recebeu na Cidade Desportiva e o Real Madrid teria tido que devolver ao Município de Madrid as parcelas 33 e 34. No entanto, a restituição das parcelas enquanto parcelas não era possível. As partes venderam os terrenos há muitos anos a terceiros que os adquiriram de boa-fé. Em casos como este, nos termos do direito espanhol, uma parte deve devolver à outra parte o valor atual do terreno objeto de restituição no momento da prolação do acórdão.

(54) Com base nos pareceres jurídicos obtidos e no relatório que solicitou à empresa imobiliária Aguirre Newman (a seguir, «relatório Aguirre Newman»), o Real Madrid explica como seria abordada a restituição da execução do contrato de 2011 em conformidade com o direito privado espanhol e quais seriam as consequências financeiras da restituição. Segundo o Real Madrid, a restituição teria desencadeado uma série de pagamentos entre o Município de Madrid e o Real Madrid: o Município de Madrid teria de pagar ao Real Madrid o valor atual (de 2011) dos 15 000 metros quadrados da Cidade Desportiva, que Aguirre Newman estimou em 65,346 milhões de EUR (8); o Real Madrid teria tido que pagar ao Município de Madrid o valor de 2011 das parcelas 33 e 34, que Aguirre Newman estimou em 32,246 milhões de EUR (9). Por conseguinte, o efeito líquido de restituição seria que o Município de Madrid deveria pagar ao Real Madrid 33,1 milhões de EUR, um valor que supõe mais 10,407 milhões de EUR do que o que clube recebeu ao abrigo do convénio de 2011. Isto significa que o clube renunciou basicamente a reclamar 10,407 milhões de EUR adicionais ao Município de Madrid ao assinar o convénio de 2011.

(55) O Real Madrid defende, por conseguinte, que a resolução do convénio de execução de 1998 e a restituição plena em virtude desse contrato e o convénio de permuta de 1996 constituíam um risco real e tangível para o Município de Madrid em 2011. Ao assinar o convénio de 2011, o Município de Madrid conseguiu evitar esse risco com um custo que representava cerca de 10,407 milhões de EUR menos do que o que teria podido reclamar o Real Madrid se tivesse rescindido o convénio de execução de 1998 e solicitado a restituição.

(56) Por último, o Real Madrid alega que teria podido pedir uma indemnização pelos danos causados pelo incumprimento do contrato por parte do Município de Madrid. O artigo 1124.o do Código Civil e a jurisprudência constante estabelecem que a resolução e o ressarcimento de danos são recursos compatíveis entre si. A finalidade de tal ressarcimento é colocar o credor na posição em que estaria se o devedor tivesse cumprido as suas obrigações em conformidade com o contrato.

(57) Se se admitisse a nulidade do convénio de execução de 1998, o Real Madrid alega que a consequência jurídica de tal nulidade seria, segundo o artigo 1303.o do Código Civil, a restituição das coisas que teriam sido objeto do contrato anulado. O artigo 1307.o do Código Civil dispõe que se uma coisa não pode ser devolvida pelo facto de se ter perdido, se devem restituir os frutos recebidos e o valor que tinha a coisa quando se perdeu, acrescido dos juros vencidos desde a mesma data. A venda a um terceiro de boa-fé é equiparada a uma perda (10), o que significa que às parcelas vendidas a contar da celebração do convénio de execução de 1998 não deveria ser, em princípio, atribuído o seu valor atual, mas o valor que tinham quando foram vendidas a terceiros.

(58) Esta abordagem conduziria aos seguintes pagamentos entre o Município de Madrid e o Real Madrid: o Município de Madrid deveria pagar ao Real Madrid o produto da sua venda em 2003 dos 15 000 metros quadrados na Cidade Desportiva, de cerca de 53 milhões de EUR, acrescidos dos juros a partir dessa data. O Real Madrid deveria pagar ao Município de Madrid o produto da sua venda, em 1999, das parcelas 33 e 34, de cerca de 12,9 milhões de EUR, acrescido de juros. Por conseguinte, o efeito líquido da referida restituição em 2011, sem juros, teria sido que o Município de Madrid pagaria ao Real Madrid 40,1 milhões de EUR. Este montante representa cerca de 17,407 milhões de EUR mais do que a indemnização paga ao clube em virtude do convénio de 2011 e cerca de 7 milhões de EUR mais do que o Município de Madrid teria que devolver ao clube se o convénio de execução de 1998 fosse resolvido na sequência do seu incumprimento por parte do Município de Madrid.

5.1.2. Observações relativas ao valor da parcela B-32

(59) O suposto valor dos terrenos em 1998 foi estabelecido por funcionários peritos e experientes da Direção Municipal de Urbanismo do Município de Madrid, com a metodologia de avaliação estabelecida na legislação espanhola. De acordo com essas avaliações, as parcelas a ceder ao clube tinham o mesmo valor total que os 15 000 metros quadrados que deviam ser cedidos ao Município de Madrid. Quadro 1 Avaliações no convénio de execução de 1998 Município de Madrid Real Madrid Terrenos a ceder ao Real Madrid Valor (EUR) Terrenos a ceder ao Município de Madrid Valor (EUR) Parcela B-32 595 194 15 000 m2 na Cidade Desportiva 13 522 772 Parcelas B-33 e B-34 12 927 578 Total 13 522 772 Total 13 522 772

(60) Assim, as avaliações utilizadas pelo Município de Madrid em 1998 como base para a cessão das parcelas B-32, 33 e 34 não indicavam uma sobrecompensação do Real Madrid.

(61) O Real Madrid rejeita a tese de que as avaliações realizadas pelos técnicos da Direção Municipal de Urbanismo de acordo com a legislação nacional não são «independentes». Invoca a Comunicação da Comissão no que respeita a auxílios estatais no âmbito da venda de terrenos e imóveis públicos (11) («Comunicação relativa à venda de terrenos»), que reconhece que os gabinetes de avaliação públicos, bem como os funcionários e demais agentes públicos deste setor, são considerados independentes se estiver efetivamente excluída qualquer possibilidade de influência indevida sobre as suas conclusões.

(62) A metodologia de avaliação utilizada para fixar o valor das parcelas no convénio de 1998 é utilizada por organismos públicos de toda a Espanha para determinar objetivamente o valor do solo (12). Os funcionários que preparam os relatórios de avaliação são peritos na matéria e têm a obrigação pessoal de atuar em conformidade com a lei e os procedimentos aplicáveis, e de defender e respeitar os princípios de objetividade, neutralidade e imparcialidade. Presume-se que as avaliações que preparam são justas e precisas, inclusive quando utilizadas em processos judiciais perante os tribunais espanhóis. Ajustar deliberadamente uma avaliação (para mais ou para menos) em benefício de uma parte privada em detrimento da administração pública seria ilegal segundo o direito espanhol.

(63) Por estes motivos, o Real Madrid considera que as avaliações realizadas no convénio de execução de 1998 foram avaliações de peritos independentes, na aceção da Comunicação relativa à venda de terrenos.

(64) Além disso, o relatório Aguirre Newman calcula o valor de mercado de 1998 da parcela B-32 e dos 15 000 metros quadrados da Cidade Desportiva. Os resultados deste relatório diferem em certa medida das avaliações acordadas para o convénio de execução de 1998. No entanto, os resultados sustentam a tese de que o Real Madrid não recebeu uma sobrecompensação em 1998. De facto, o relatório indica que o convénio de execução de 1998 subestimou o valor de 1998 dos 15 000 metros quadrados da Cidade Desportiva e sobrestimou o valor da parcela B-32, assim como o das parcelas 33 e 34. Quadro 2 Avaliações no convénio de execução de 1998 em comparação com as do relatório Aguirre Newman Município de Madrid Real Madrid Terrenos a ceder ao Real Madrid Valor (Aguirre Newman) (EUR) Valor (convénio de 1998) (EUR) Variação (Δ%) Terrenos a ceder ao Município de Madrid Valor (Aguirre Newman) (EUR) Valor (convénio de 1998) (EUR) Variação (Δ%) Parcela B-32 574 000 595 194 + 3,69 15 000 m2 na Cidade Desportiva 13 850 000 13 522 772 – 2,04 Parcelas B-33 e B-34 12 869 000 12 927 578 + 0,46 Total 13 443 000 13 522 772 + 0,59 Total 13 850 000 13 522 772 – 2,04

(65) Estes elementos confirmam a tese de que o Município de Madrid se comportou como um vendedor privado ao assinar o convénio de permuta de 1996 e o convénio de execução de 1998 e não conferiu qualquer benefício ao Real Madrid. A posterior venda da Cidade Desportiva por 53 milhões de EUR confirmaria claramente que o Real Madrid não obteve uma sobrecompensação quando vendeu a Cidade Desportiva. Além disso, a venda do terreno em Julián Camarillo Sur pelo Real Madrid a terceiros em 1999, por um preço quase idêntico ao valor atribuído no convénio de execução de 1998, vem corroborar a exatidão das avaliações efetuadas pelo Município de Madrid.

(66) Quanto à avaliação da parcela B-32 em 2011, o Real Madrid considera que a avaliação efetuada pelos serviços técnicos da Direção Municipal de Urbanismo do Município de Madrid constitui igualmente uma avaliação independente. O Real Madrid tinha igualmente solicitado a Aguirre Newman que avaliasse o valor da parcela B-32 em 2011. Segundo a avaliação efetuada pela empresa, utilizando os princípios de avaliação internacionais estabelecidos, o valor de mercado da parcela B-32 em 2011 era de 22 690 000 EUR, ou seja, quase exatamente o mesmo que resulta da avaliação efetuada no convénio de 2011.

(67) Do mesmo modo, o Real Madrid chama a atenção para o facto de o valor atribuído à parcela B-32 pelo Cadastro Imobiliário em 2011 ser ainda mais elevado e ascender a 25 776 296 EUR. O Cadastro Imobiliário é uma entidade pública tutelada pelo Ministério das Finanças e das Administrações Públicas. Não depende do Município de Madrid nem de qualquer outra autoridade ou organismo municipal de Madrid. O Real Madrid considera inclusive razoável presumir que o pessoal do cadastro não tinha conhecimento das negociações entre o Real Madrid e o Município de Madrid que conduziram ao convénio de 2011. Nos termos da lei, o valor cadastral não deve ultrapassar o valor de mercado do terreno em causa e baseia-se, por exemplo, na informação sobre transações reais de mercado. Por conseguinte, o valor de mercado em 2011 da parcela B-32 não deveria ter sido inferior a 25 776 296 EUR.

(68) Relativamente à mais-valia desde 1998, o Real Madrid explica que em 1998 a zona coberta pela parcela B-32 era um terreno improdutivo situado numa zona inteiramente por urbanizar. Embora o Município de Madrid tivesse aprovado um plano de ordenamento urbano em 1997, esta aprovação não constitui uma garantia da urbanização real do terreno, que requer importantes investimentos de investidores privados dispostos a assumir riscos. As primeiras autorizações de construção em Las Tablas não foram emitidas antes de 2001.

(69) A partir desse momento, iniciou-se um importante esforço de construção e começou a ser evidente que Las Tablas se converteria numa zona urbanizada próspera. À transferência da sede social mundial da Telefónica para Las Tablas seguiu-se a de outras grandes empresas. Em 2011, a zona estava totalmente urbanizada e tinha-se convertido numa zona residencial e comercial muito popular. Esta espetacular transformação de Las Tablas numa zona totalmente urbanizada e construída, rodeada por caros blocos de apartamentos e as sedes de empresas multinacionais, teve um efeito importante sobre o valor da parcela B-32.

(70) No que respeita à avaliação dos terrenos no estudo fornecido à Comissão pelo CEIAM, o Real Madrid observa que o resultado do estudo não é um valor de mercado correto que um comprador interessado e disposto a adquirir pagaria. Pelo contrário, o estudo CEIAM só determina um valor de investimento, que, de acordo com o Real Madrid, constitui o valor de um ativo para o proprietário ou futuro proprietário de um investimento individual e objetivos operacionais e, para chegar a esse valor de investimento, o método de avaliação utilizado pelo CEIAM (a seguir «Portaria ECO/805/2003») dá lugar a um «valor hipotecário». Um princípio de base do valor hipotecário é o «princípio de prudência». Reflete o facto de que se trata de uma estimativa especialmente prudente de um valor constante e a longo prazo, ao passo que o conceito de «valor de mercado» se refere ao valor de transação em condições de independência mútua entre um comprador e um vendedor dispostos a transacionar. O conceito de valor de mercado calcula o preço que se poderia obter por um imóvel na data da avaliação.

(71) Ao invés, a finalidade prevista do valor hipotecário é proporcionar um valor sustentável a longo prazo como uma base estável para ajuizar da adequação de uma propriedade como garantia de uma hipoteca, que perdurará através das potenciais flutuações do mercado. Segundo o Real Madrid, normalmente o valor resultante situa-se abaixo do valor de mercado. Considera mais adequado utilizar o método residual estático de avaliação, que se baseia em estimativas dos custos de infraestrutura e construção e nos preços de venda previstos das unidades a serem construídas.

(72) O Real Madrid menciona os diferentes cenários utilizados pelo relatório CEIAM e, em particular, aquele que presume o uso desportivo. Entende que está pejado de erros. Na sua opinião, os principais erros do relatório CEIAM ao avaliar a parcela B-32 enquanto equipamento desportivo são os seguintes: a) a não otimização do uso do terreno e das instalações; O CEIAM não tem em conta, por exemplo, os fluxos de receitas provenientes de 25 % do terreno que o proprietário poderia, de acordo com a legislação vigente, ter utilizado para espaços comerciais e lugares de estacionamento; b) subestima a procura existente por parte dos utentes de infraestruturas desportivas: em 2011, Las Tablas já era uma zona atrativa e próspera na qual tinham a sua sede, ou tinham previsto tê-la, muitas grandes empresas; c) o cálculo do CEIAM baseia-se numa superfície construída numa parcela inferior à que permitia a classificação do terreno (superfície edificável); d) o CEIAM calcula o valor com base num mero direito de superfície, ao passo que um valor de mercado correto deveria basear-se na cessão da plena posse e propriedade do terreno.

5.1.3. Observações relativas aos terrenos em torno do Estádio Bernabéu

(73) O Real Madrid explica que, no que diz respeito à alteração do PGOU relacionada com a zona em torno do Estádio Bernabéu e o bairro de Carabanchel, tal como acordado no convénio urbanístico de 2011, a alteração prevista do PGOU previa um aumento da edificabilidade, a fim de permitir a ampliação e a cobertura do estádio. Para compensar essas alterações, a legislação espanhola prevê que o proprietário ceda à entidade pública 10 % do aproveitamento. Neste caso, estava previsto que a referida compensação consistiria na cessão ao Município de Madrid das parcelas em Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer, cuja classificação passaria de «residencial» a «zona verde» e «equipamento público».

(74) Todavia, o recente acórdão n.o 77/2015 do Tribunal Superior de Justiça de Madrid, de 2 de fevereiro de 2015, anulou essa alteração de 2011 ao PGOU. Este acórdão adquiriu caráter vinculativo e impede a entrada em vigor do convénio urbanístico de 2011. O Real Madrid sublinha que este convénio não tem qualquer relação com o convénio de 2011. Até essa data, o Município de Madrid e o Real Madrid não tinham efetuado cessões de terrenos nos termos do convénio urbanístico de 2011. De facto, os respetivos planos das partes foram anulados.

5.2. Observações das outras partes interessadas

(75) Ecologistas en Acción alega que já em 1998 as parcelas classificadas para uso público, como equipamento desportivo público, não podiam ser cedidas a privados. Esta proibição também se aplicaria a terrenos que o município ainda não tinha adquirido, mas que tinham sido incluídos nos planos de urbanismo com essa classificação. Como tal, a Lei n.o 9/2001 não introduziu qualquer alteração.

(76) À semelhança do Real Madrid, Ecologistas en Acción chama a atenção da Comissão para o acórdão n.o 77/2015 do Tribunal Superior de Justiça de Madrid, de 2 de fevereiro de 2015, que anula a alteração do PGOU em relação aos terrenos em torno do Estádio Santiago Bernabéu. O Tribunal Superior concluiu que não existia um interesse geral que justificasse as alterações do planeamento urbano nos terrenos situados em torno do estádio, o que é mencionado no ponto 18 da decisão de início do procedimento. O Tribunal considerou que a transação entre o Real Madrid e o Município de Madrid não era ditada por considerações de interesse geral público do município, mas que obedecia unicamente às necessidades do clube em relação ao projeto de modernização do seu estádio.

(77) O Tribunal Superior salientou que as decisões em matéria de planeamento urbano das autoridades competentes devem servir objetivamente o interesse geral e não os interesses de um ou mais proprietários, nem mesmo os interesses do próprio município.

(78) As demais partes interessadas não apresentaram novos elementos de facto ou de direito.

6. AVALIAÇÃO DO AUXÍLIO

6.1. Observação preliminar sobre o convénio urbanístico de 2011

(79) De acordo com as informações fornecidas pelas autoridades espanholas e pelo Real Madrid, o acórdão n.o 77/2015 do Tribunal Superior de Justiça de Madrid, de 2 de fevereiro de 2015, anulou as alterações do PGOU em relação aos terrenos situados em torno do Estádio Bernabéu do Real Madrid. Na sequência deste acórdão, o convénio urbanístico de 2011 entre as partes foi anulado. Por conseguinte, este convénio deixará de ser aplicável, pelo que a avaliação da Comissão relativa ao referido convénio ficou sem objeto.

(80) Assim, a presente decisão examina unicamente o convénio de 2011 à luz das regras em matéria de auxílios estatais.

6.2. Existência de auxílio

(81) Nos termos do artigo 107.o, n.o 1, do Tratado, são incompatíveis com o mercado interno, na medida em que afetem as trocas comerciais entre os Estados-Membros, os auxílios concedidos pelos Estados-Membros ou provenientes de recursos estatais, independentemente da forma que assumam, que falseiem ou ameacem falsear a concorrência, favorecendo certas empresas ou certas produções.

6.2.1. Condições que permitem apreciar a existência de auxílio estatal

(82) Segundo a jurisprudência constante, para que uma medida seja qualificada de auxílio na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do Tratado, devem estar preenchidas todas as condições previstas nessa disposição (13). Assim, é jurisprudência constante que, para que uma medida possa ser qualificada como auxílio estatal, na aceção da referida disposição, deve tratar-se, em primeiro lugar, de uma intervenção do Estado ou através de recursos estatais; em segundo lugar, essa intervenção deve ser suscetível de afetar as trocas comerciais entre os Estados-Membros; em terceiro lugar, deve conceder uma vantagem seletiva a uma empresa e, por último, deve falsear ou ameaçar falsear a concorrência (14).

(83) A título preliminar, no entanto, para que sejam aplicáveis as regras em matéria de auxílios estatais, o beneficiário do alegado auxílio deve ser uma «empresa» na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do Tratado. Segundo a jurisprudência, o conceito de empresa abrange qualquer entidade que exerça uma atividade económica, independentemente do seu estatuto jurídico e do seu modo de financiamento (15). Tendo em conta os objetivos da União Europeia, o desporto está abrangido pelo direito da União Europeia na medida em que constitua uma atividade económica (16). No caso vertente, o Real Madrid gere um clube de futebol profissional com fins lucrativos. Obtém receitas da venda de bilhetes, das atividades de comercialização, dos direitos de radiodifusão, de artigos promocionais, dos patrocínios, etc. Consequentemente, o Real Madrid deve ser considerado uma empresa para efeitos do artigo 107.o, n.o 1, do Tratado.

(84) No que diz respeito às demais condições para que exista auxílio estatal, o convénio de 2011 foi assinado pelo Município de Madrid, que é uma autoridade pública, e obriga-o a compensar o Real Madrid pelo incumprimento da sua obrigação contratual de ceder um terreno mediante a entrega de outras parcelas de um valor de 19 972 348,96 EUR. Consequentemente, está preenchida a primeira condição para declarar a existência de auxílio, uma vez que o convénio de 2011 é imputável ao Município de Madrid e conduz à entrega de recursos estatais sob a forma de cessão de parcelas propriedade do Município de Madrid ao Real Madrid.

(85) No que se refere à segunda condição para declarar a existência de auxílio, todo e qualquer auxílio concedido ao Real Madrid é suscetível de afetar as trocas comerciais no interior da União, na medida em que o Real Madrid obtém receitas ordinárias da venda de bilhetes, das atividades de comercialização, de produtos promocionais, dos direitos de radiodifusão e dos patrocínios não só no território espanhol, mas em toda a União. Além disso, concorre economicamente com outros clubes de futebol profissional em todo o território da União e em Espanha pelas receitas já referidas e na aquisição de jogadores de futebol, de modo que qualquer auxílio que lhe seja concedido pode afetar o comércio intracomunitário e falsear a concorrência, uma vez que a posição financeira do Real Madrid se verá reforçada face aos seus concorrentes no mercado do futebol profissional em consequência do auxílio (17). Por conseguinte, a segunda condição necessária para apreciar a existência de um auxílio estatal também está preenchida no presente caso.

(86) No que se refere à terceira e última condição para declarar a existência de auxílio estatal, o convénio de 2011 é seletivo porque foi celebrado unicamente com o Real Madrid. A única questão que resta abordar é a de saber se esse convénio confere uma vantagem económica ao Real Madrid; a Comissão examinará esta questão pormenorizadamente em seguida.

6.2.2. O princípio do operador numa economia de mercado

(87) Para efeitos do artigo 107.o, n.o 1, do Tratado, uma vantagem é um benefício económico que uma empresa não teria obtido em condições normais de mercado, isto é, na ausência da intervenção do Estado (18).

(88) Para determinar se o Real Madrid obteve uma vantagem económica resultante do convénio de 2011, é necessário examinar se teria obtido no mercado a mesma vantagem que foi colocada à sua disposição com recursos do Estado. Segundo a jurisprudência, as operações económicas realizadas por um organismo público ou uma empresa pública não conferem uma vantagem à sua contraparte e, por conseguinte, não constituem auxílios estatais se forem efetuadas em conformidade com as condições normais de mercado (19). Para determinar se uma determinada operação realizada por uma autoridade pública foi efetuada em conformidade com as condições normais de mercado, é necessário comparar o comportamento dessa autoridade com o de um hipotético «operador numa economia de mercado», numa situação equiparável, operando em condições normais de mercado. Se o «operador numa economia de mercado» tivesse participado nessa operação em condições semelhantes, a existência de uma vantagem deve ser excluída no que diz respeito à referida operação (20).

(89) Para que seja aplicável este princípio do operador numa economia de mercado (a seguir «POEM»), a autoridade pública deve demonstrar que se comportou como o teria feito um operador prudente numa economia de mercado em circunstâncias semelhantes. Qualquer operador prudente numa economia de mercado realizaria, normalmente, a sua própria avaliação prévia da lógica comercial de celebrar um convénio concreto (21). Por conseguinte, se um Estado-Membro alega que a operação está em consonância com o POEM, em caso de dúvida deverá fornecer elementos de prova que indiquem que a decisão de realizar a operação foi tomada, naquele momento, com base em sólidas avaliações económicas comparáveis às que, em circunstâncias semelhantes, um operador privado racional (com características semelhantes às do organismo público em causa) teria efetuado para determinar a rendibilidade ou as vantagens económicas da operação. Para este efeito, as avaliações realizadas após a operação, com base na apreciação retrospetiva da sua rendibilidade efetiva, ou em justificações ulteriores da escolha do procedimento efetivamente seguido, não são pertinentes (22).

(90) A medida examinada no presente processo é um convénio entre uma autoridade pública e um operador económico para resolver um diferendo jurídico. Com base nesse convénio, o Real Madrid aceitou renunciar ao seu pedido de reparação pela incapacidade do Município de Madrid de cumprir as suas obrigações decorrentes do convénio de execução de 1998 em troca do pagamento de uma compensação ao Real Madrid pelo Município de Madrid.

(91) Segundo as autoridades espanholas, devido à impossibilidade jurídica de cumprir a sua obrigação, prevista no convénio de execução de 1998, de ceder ao Real Madrid a parcela B-32, o Município de Madrid viu-se obrigado nos termos do direito espanhol a compensar o Real Madrid pelo incumprimento contratual com o valor atual do terreno em questão. Esta é a razão pela qual o Município de Madrid decidiu celebrar o convénio de 2011, em virtude do qual assumiu a plena responsabilidade jurídica do seu incumprimento desta obrigação e compensou por isso o Real Madrid com um montante de 22 693 054,44 EUR, ou seja, o valor da parcela B-32 em 2011, tal como estimado pelos serviços técnicos do Município de Madrid responsáveis pela avaliação de terrenos.

(92) Do ponto de vista de um operador numa economia de mercado, a conformidade da celebração do referido convénio com as condições de mercado depende de dois fatores: em primeiro lugar, a probabilidade de ser responsabilizado pela incapacidade de cumprir as suas obrigações contratuais (origem do diferendo) e, em segundo lugar, o nível máximo da sua exposição financeira resultante da declaração de responsabilidade. Estes dois fatores determinam se a celebração de um convénio está em conformidade com as condições de mercado e em que condições, concretamente o montante da compensação oferecida para resolver o diferendo.

(93) Ao aplicar estes dois fatores ao presente processo, a Comissão considera que um operador numa economia de mercado numa situação comparável à do Município de Madrid não teria celebrado o convénio de 2011. Em primeiro lugar, tendo em conta as incertezas jurídicas que existiam em 2011 sobre a questão de saber se o Município de Madrid era responsável por compensar o Real Madrid por não entregar a parcela B-32 em virtude do convénio de execução de 1998, um operador numa economia de mercado na mesma situação que o Município de Madrid teria procurado aconselhamento jurídico antes de celebrar o convénio de 2011, a fim de estabelecer a probabilidade de ser efetivamente declarado responsável por esse incumprimento, algo que o Município de Madrid não fez. Em segundo lugar, um operador numa economia de mercado numa situação semelhante à do Município de Madrid não teria aceite pagar ao Real Madrid uma indemnização de 22 693 054,44 EUR em virtude de tal convénio, uma vez que este montante ultrapassa largamente o nível máximo da sua responsabilidade jurídica por incumprimento da obrigação de ceder a parcela B-32.

6.2.2.1. Responsabilidade do Município de Madrid pelo incumprimento das suas obrigações contratuais

(94) No que se refere à probabilidade de o Município de Madrid ter sido condenado num processo judicial, a Comissão pediu à Espanha que facultasse eventuais pareceres jurídicos obtidos pelo Município de Madrid antes de celebrar o convénio de 2011 que demonstrassem a probabilidade de ser declarado responsável pela sua incapacidade de ceder a parcela B-32 em virtude do convénio de execução de 1998. A Espanha não conseguiu apresentar qualquer documento nesse sentido (23). Na falta de aconselhamento jurídico, a Comissão considera que um hipotético operador numa economia de mercado em semelhante situação não teria assumido a plena responsabilidade jurídica pelo incumprimento de uma obrigação contratual, como fez o Município de Madrid, tendo em conta as incertezas jurídicas inerentes à potencial incapacidade de cumprir essa obrigação, as consequências jurídicas dessa eventual impossibilidade e a capacidade do Município de Madrid de reparar essa impossibilidade jurídica por outros meios.

(95) Em primeiro lugar, não é claro se o Município de Madrid podia assumir a legalmente a obrigação de ceder a parcela B-32 no momento em que foi celebrado o convénio de execução de 1998. De acordo com as autoridades espanholas e o Real Madrid, as partes do convénio de execução de 1998 sabiam que o terreno tinha sido classificado como equipamento desportivo de base e presumiram no momento da celebração do convénio que o terreno assim classificado podia ser cedido a uma parte privada, desde que a intenção dessa parte fosse de afetar o terreno a usos desportivos. No entanto, não há indícios de que este pressuposto fosse correto na data em que foi assinado o convénio de execução de 1998.

(96) Com a adoção da Lei n.o 9/2001, as partes deveriam, sem dúvida, ter questionado essa presunção visto que, de acordo com esta lei, os terrenos do domínio público devem manter a propriedade pública. A Comissão observa a este respeito que o Município de Madrid só passou a ser proprietário da parcela B-32 em 2003 e, de acordo com o convénio de execução de 1998, o Município de Madrid estava obrigado a ceder a referida parcela sete dias depois de se tornar proprietário da mesma.

(97) Por outro lado, na sequência do acórdão do Tribunal Superior de Justiça de Madrid de 2004 (24), devia ter sido evidente para ambas as partes que terrenos como a parcela B-32 não podiam ceder-se legalmente a um particular ou a uma entidade privada. Por conseguinte, quando o Município de Madrid concordou, em virtude do convénio de 2011, assumir a plena responsabilidade jurídica por não ter procedido à cessão da parcela B-32 nos termos do convénio de execução de 1998, deveria ter sido evidente para ambas as partes que a parcela B-32 não podia ser cedida legalmente.

(98) Em segundo lugar, as consequências da impossibilidade jurídica para o Município de Madrid de cumprir a obrigação que lhe impunha o convénio de execução de 1998 de ceder a parcela B-32 no que respeita a qualquer eventual pedido de indemnização pelo Real Madrid também eram confusas do ponto de vista jurídico quando se celebrou o convénio de 2011. Segundo as autoridades espanholas, por força das regras gerais do direito civil espanhol, a impossibilidade jurídica de executar um contrato acarretaria a sua nulidade nos termos do direito privado. Nesse caso, não é claro que a parte lesada possa apresentar um pedido de indemnização ou ressarcimento por danos, dado que o contrato já não existe, em vez de um pedido de restituição do que já tinha sido entregue em virtude do contrato. A este respeito, as autoridades espanholas e o Real Madrid alegam que a impossibilidade de o Município de Madrid ceder a parcela B-32 implica a nulidade de todo o convénio de execução de 1998 e, assim, a devolução de todas as parcelas incluídas no referido convénio e no convénio de permuta de 1996, ou, se tal não fosse possível, do seu valor quando se perderam, ou seja, quando foram vendidas.

(99) No entanto, não é claro se o incumprimento de apenas uma das obrigações contempladas no convénio de execução de 1998 por uma das partes do convénio implica a nulidade de todo o convénio nos termos do direito civil espanhol. A nulidade parcial é uma questão complexa no direito civil espanhol e o Município de Madrid não procurou obter qualquer tipo de aconselhamento jurídico antes de celebrar o convénio de 2011.

(100) A este respeito, a Comissão observa, em primeiro lugar, que, segundo o convénio de execução de 1998, o Município de Madrid devia ceder ao Real Madrid três parcelas separadas avaliadas em 13 522 772 EUR, sendo que a parcela B-32 estava situada numa zona distinta e, por isso, não estava ligada às outras duas parcelas que deviam ser cedidas (parcelas 33 e 34, localizadas na zona Julián Camarillo Sur). Por outro lado, a parcela B-32 foi avaliada em 595 194 EUR, o que representa menos de 5 % do valor total do convénio de execução de 1998.

(101) A Comissão observa, em seguida, que o convénio de execução de 1998 foi assinado pelo Município de Madrid para cumprir a sua obrigação de compensar o Real Madrid por ceder a Cidade Desportiva ao Município, em conformidade com o convénio de permuta de 1996. Do convénio de permuta de 1996 resulta claramente o interesse evidente do Município de Madrid pela aquisição da Cidade Desportiva, confirmado pelo Real Madrid, e que o convénio de execução de 1998 foi celebrado com o objetivo de o Município de Madrid poder cumprir as suas obrigações decorrentes do convénio de permuta de 1996 de ceder ao Real Madrid terrenos de um determinado valor como compensação pela Cidade Desportiva. O Real Madrid não tinha, portanto, particular interesse em incluir a parcela B-32 no convénio de execução de 1998 e, se as partes tivessem tido conhecimento da impossibilidade jurídica de ceder essa parcela no momento de celebrar o convénio de execução de 1998, a parcela poderia ter sido substituída por outro terreno de valor semelhante.

(102) Em terceiro lugar, o próprio convénio de 2011 revela que as partes pretendiam suprir a impossibilidade jurídica de ceder a parcela B-32 independentemente da aplicação de todo o convénio de execução de 1998 e não questionaram a validade da cessão das demais parcelas afetadas pelo referido convénio. Por outro lado, na informação transmitida em 18 de junho de 2012 durante o inquérito preliminar sobre esta questão, a Espanha declarou que as partes no convénio de 2011 tinham todo o interesse em manter em vigor as partes do convénio de execução de 1998 não relativas à parcela B-32.

(103) Em quarto lugar, não era claro no momento do convénio de 2011 se o Município de Madrid poderia ter suprido a impossibilidade jurídica resultante do convénio de execução de 1998 com a alteração da classificação de equipamento desportivo de base dos terrenos em conformidade com as normas urbanísticas. O Real Madrid alegou que a mudança era possível. De facto, o Município de Madrid ofereceu essa modificação do PGOU no contexto do convénio urbanístico de 2011.

(104) No entanto, as autoridades espanholas explicaram que o Município de Madrid não podia proceder a tal modificação por sua própria iniciativa, mas que tinha de propor uma alteração do PGOU à Comunidade de Madrid. Além disso, essa modificação devia servir o interesse geral. Este ponto de vista foi confirmado por um acórdão de 2015, no qual o Tribunal Superior de Justiça anulou a modificação do PGOU em relação aos terrenos em torno do Estádio Bernabéu, objeto do convénio urbanístico de 2011. No entanto, desde a celebração do convénio urbanístico de 2011, pouco depois do convénio de 2011, esta questão jurídica não pareceu ter ficado resolvida de forma adequada nesse momento, de modo que existia insegurança jurídica quanto à questão de saber se o Município de Madrid podia ter suprido a impossibilidade jurídica resultante do convénio de execução de 1998 modificando a classificação da parcela B-32.

(105) Tendo em conta o que precede, a Comissão considera que um operador prudente numa economia de mercado, confrontado com as mesmas incertezas jurídicas, teria solicitado aconselhamento jurídico antes de celebrar do convénio de 2011 e de aceitar a plena responsabilidade jurídica por não ceder a parcela B-32 em conformidade com o convénio de execução de 1998, algo que o Município de Madrid não fez.

6.2.2.2. O montante eventual da compensação

(106) Quanto ao montante da compensação que o município de Madrid aceitou pagar ao Real Madrid para resolver o diferendo resultante do convénio de execução de 1998, a Comissão considera que o valor de 22 693 054,44 EUR que o Município de Madrid aceitou pela parcela B-32 em resultado do convénio de 2011 ultrapassa largamente o nível máximo da sua responsabilidade jurídica pelo incumprimento da obrigação de ceder esse terreno ao Real Madrid.

(107) O valor da parcela B-32 em 2011 foi fixado pelos serviços técnicos de Madrid em 22 693 054,44 EUR, segundo os mesmos critérios gerais para determinar o valor dos ativos municipais já aplicáveis em 1998. A Espanha assinala que esta avaliação tem a natureza de um valor cadastral, que é utilizado como referência para, por exemplo, estabelecer o imposto sobre transmissões patrimoniais ou o valor interno para o Município, para efeitos contabilísticos. A Espanha e o Real Madrid remetem, a este respeito, para o relatório do Ministério das Finanças, de 2011, que estimou o valor cadastral da parcela B-32 em 25 776 296 EUR. As autoridades espanholas salientam que estão legalmente obrigadas a avaliar, para o seu inventário, todas as parcelas da sua propriedade, independentemente da sua natureza jurídica de domínio público ou privado. O Real Madrid salienta a avaliação de 22 690 000 EUR efetuada no relatório Aguirre Newman, o qual foi elaborado após a adoção da decisão de início do procedimento.

(108) A Comissão observa que todas estas avaliações se baseiam no pressuposto errado de que a parcela B-32 poderia ter sido cedida em 2011, o que, tal como explicado no considerando 97, se afigura juridicamente impossível. Admitindo que o Município de Madrid não possa ser considerado responsável por essa impossibilidade jurídica, questão sobre a qual nunca pediu aconselhamento jurídico, pode-se, pelo menos, argumentar que o valor de mercado da parcela na sua relação com o Real Madrid seria nulo, uma vez que o terreno em questão não podia ser cedido.

(109) Contudo, a Comissão aceita que a finalidade de celebrar um convénio para resolver o diferendo é adquirir segurança jurídica em troca de compensação. Admitindo que o Município de Madrid pudesse ser considerado plenamente responsável pela impossibilidade de ceder a parcela B-32 ao Real Madrid, a sua exposição financeira por essa responsabilidade não poderia, assim, ultrapassar o valor da parcela no momento em que se celebrou o convénio de 2011.

(110) A Espanha admite, a este respeito, que os serviços técnicos do Município de Madrid não utilizaram a classificação correta da parcela B-32 (equipamento desportivo público) na preparação da sua avaliação em 2011, mas que consideraram que a parcela estava incluída na categoria de «uso público de diferentes tipos» no momento de preparar essa avaliação. Além disso, o valor cadastral de 25 776 296 EUR referido pela Espanha e pelo Real Madrid baseava-se, inter alia, nas informações relativas a transações recentes de mercado na zona de referência, enquanto a avaliação de 22 690 000 EUR constante do relatório Aguirre Newman se baseava no método residual estático, que assenta num cenário de venda das diferentes unidades pouco tempo depois da construção de uma infraestrutura desportiva nesse terreno.

(111) Dado que, em 2011, a parcela B-32 estava classificada como equipamento desportivo e o Real Madrid tencionava utilizá-la para fins desportivos, a Comissão considera que o parâmetro correto para a avaliação dessa parcela é a exploração a longo prazo do terreno como equipamento desportivo. A esse respeito, o estudo CEIAM encomendado pela Comissão parte da hipótese, no que se refere à utilização prevista com fins desportivos da parcela B-32, de que um investidor adquire os terrenos, constrói a infraestrutura para vários tipos de desporto e gera receitas ao cobrar taxas de utilização. O cenário proposto pelo CEIAM parece razoável, dado que a exploração a longo prazo das infraestruturas desportivas na parcela B-32 por um único operador é a única opção realista tendo em conta a classificação urbanística deste terreno, a qual determina a sua utilização e exclui a sua venda posterior.

(112) Com base neste pressuposto, o estudo CEIAM dá um valor à parcela B-32, em 2011, de 4 275 000 EUR (25).

(113) A Espanha critica o facto de o estudo CEIAM se basear num dos cenários de avaliação no uso da parcela para habitação social, chegando a um valor compreendido entre 12 245 000 EUR e 18 000 000 EUR, uma vez que este cenário não permitiria garantir o maior e o melhor uso do solo (26). Segundo as autoridades espanholas, o valor obtido pelo estudo CEIAM era 50 % inferior ao valor de uma parcela comparável com um uso lucrativo de interesse geral (educação, serviços e instituições culturais, hospitais, igrejas), o qual representaria o maior e o melhor uso do solo dedicado a fins públicos.

(114) Na sua resposta, a Comissão observa que esse cenário alternativo no âmbito do estudo CEIAM foi feito para efeitos de comparação. A referência adequada para o resultado final do estudo é o cenário de equipamento desportivo, uma vez que o Município de Madrid não alterou a classificação de serviço público da parcela B-32, nem poderia ter alterado legalmente a qualificação de equipamento desportivo, pelas razões expostas no considerando 104.

(115) O Real Madrid critica vários aspetos do estudo CEIAM (27).

(116) Em primeiro lugar, critica a avaliação dos cenários alternativos, não desportivos, já que estariam baseados em demasiados elementos discricionários e subjetivos e, por outro lado, presume um uso da parcela B-32 que não é coerente com o comportamento de maximização do benefício de um hipotético titular de uma propriedade privada.

(117) Em segundo lugar, no que diz respeito à avaliação baseada na classificação de equipamento desportivo, o Real Madrid observa que o resultado do estudo não é um valor de mercado adequado. O CEIAM utilizou um método de avaliação nacional («Portaria ECO 805/2003»), que só permite obter um «valor hipotecário». Este valor é uma estimação especialmente prudente de um valor duradouro a longo prazo e costuma ser geralmente inferior ao «valor de mercado», o qual se refere ao valor de transação em condições de independência mútua entre um comprador e um vendedor dispostos a transacionar. Esse valor de mercado devia ser determinado com base no método residual estático de avaliação, tal como se descreve no considerando 110.

(118) Em terceiro lugar, o Real Madrid critica o estudo CEIAM pelos seguintes motivos: a) a não otimização do uso do solo e das instalações; O CEIAM não teve em conta, por exemplo, os fluxos de receitas provenientes de 25 % do terreno que o proprietário poderia ter utilizado, de acordo com a regulamentação vigente, para estabelecimentos comerciais e lugares de estacionamento; b) o facto de as suas hipóteses não esgotarem plenamente a edificabilidade; c) a subestimação da procura existente numa zona atrativa e próspera; o Real Madrid questiona a estimação, realizada pelo CEIAM, da população que pratica desporto (42,9 %) e propõe um valor superior (50 %), mencionando igualmente a possível procura dos numerosos trabalhadores com emprego na zona; d) o facto de o valor do solo ser avaliado com base num mero direito de superfície e não da cessão da posse e da propriedade plenas do terreno.

(119) Estas críticas não são convincentes.

(120) Em primeiro lugar, no que se refere aos hipotéticos cenários de uso alternativo, tal como explicado no considerando 114, eles são utilizados unicamente para efeitos de comparação dos hipotéticos tipos de uso do terreno, uma vez que a classificação deste como equipamento desportivo não mudou nem pode ser modificada. Esta análise demonstra que o valor da parcela B-32 poderia, pelo menos, aproximar-se do valor assumido pelo Município de Madrid se a sua classificação tivesse um maior potencial comercial. No entanto, dado que o Município de Madrid não modificou nem podia modificar a classificação de equipamento desportivo da parcela B-32, a referência adequada para o resultado final do estudo é o cenário do uso desportivo.

(121) Em segundo lugar, no que respeita à alegada avaliação do terreno com base num «valor hipotecário» ou de um mero direito de superfície, o estudo CEIAM não utiliza estas hipóteses, como reclama o Real Madrid. Pelo contrário, tal como se explica na secção 2.5 da parte do estudo relativa ao cenário do uso desportivo, o estudo define o valor com base no valor de investimento do terreno, que constitui o seu valor para um proprietário atual ou potencial. O estudo CEIAM explica na secção 2.3.2 que a aplicação do método descrito na Portaria ECO/805/2003, criticado pelo Real Madrid, tem como objetivo determinar o valor de mercado de um terreno (28). Independentemente dos fins para que se aplique a Portaria ECO/805/2003, esta descreve um método para determinar o valor de um terreno que pode gerar receitas ligadas a uma atividade económica determinada e nada tem a ver com um valor hipotecário. Para este efeito, aplica normas geralmente aceites que não dependem do motivo da avaliação. Este método depende da existência de um projeto de investimento, já que o valor é determinado pelo valor atual líquido dos fluxos de caixa futuros a longo prazo do projeto de investimento mais provável (no caso da parcela B-32, a construção e a exploração de infraestruturas desportivas).

(122) Ao contrário do método residual estático de avaliação utilizado no relatório Aguirre Newman, fornecido pelo Real Madrid, o estudo CEIAM não baseia o seu cálculo no preço que um investidor em infraestruturas desportivas obteria com a venda a curto prazo da infraestrutura, mas com a sua exploração comercial nas décadas seguintes. O método proposto pelo CEIAM é especialmente adequado para a parcela B-32, uma vez que não é possível vender o terreno com a infraestrutura, visto que o tipo de uso e a propriedade pública desse terreno estão determinados para o longo prazo. O método residual estático de avaliação proposto pelo Real Madrid não é adequado num caso como o previsto, de exploração de infraestruturas desportivas mediante o pagamento de taxas de utilização. Esse método só pode ser aplicado se o terreno e as infraestruturas nele situadas puderem ser vendidas e apenas se esta venda ocorrer imediatamente após a construção.

(123) A fim de determinar o valor atual de uma parcela com vista ao cálculo do montante de uma compensação em função desse valor, não parece adequado presumir ou determinar um valor hipotético com base em características que influenciam o valor do terreno, mas que, na realidade, não se verificam. Caso fosse pedida uma indemnização ao Município de Madrid, o valor da parcela B-32 é o valor que tem para o Município de Madrid, o qual não poderia beneficiar de um valor hipotético da parcela se esta fosse transferível.

(124) Em terceiro lugar, o estudo CEIAM contém uma comparação pormenorizada e cuidadosa com outras instalações desportivas de diferentes características e atratividade para a estimação dos custos e receitas.

(125) Quanto à alegada não consideração dos fluxos de receitas provenientes de outras atividades não desportivas e o não pleno esgotamento da edificabilidade do terreno, o estudo oferece uma hipótese detalhada na secção 1.6.4 sobre o modo como poderia ser utilizado o solo para diversas combinações de infraestruturas desportivas. Inclui igualmente lugares de estacionamento, lojas e restaurantes e as receitas previstas provenientes das taxas pagas pelos utentes, discriminados em pormenor para cada uma das diferentes infraestruturas.

(126) Na secção 1.6.5 do estudo, o CEIAM explica que está ciente de que as suas estimativas não esgotam por completo a edificabilidade do terreno. O planeamento urbano fixa amiúde essas percentagens em níveis muito elevados para permitir reagir a diferentes procuras ao longo dos anos, até que se concretize o uso previsto. Contudo, isto não seria inabitual no caso de terrenos para uso público, já que tais percentagens máximas não costumam ser completamente esgotadas. A intensidade do uso do solo depende da procura prevista e do tipo de atividades desportivas ou infraestruturas oferecidas. Para o desenvolvimento do cenário utilizado pelo estudo, o CEIAM analisou 22 complexos desportivos comparáveis.

(127) No que respeita à percentagem de utentes nas proximidades, que o Real Madrid considera demasiado baixa, o estudo utilizou os dados estatísticos oficiais existentes sobre a atividade desportiva dos habitantes da zona de influência das instalações desportivas na parcela B-32 de Madrid, conforme reproduzido no ponto 3.2 do anexo informativo do estudo. Além disso, o estudo analisa a possível procura dos trabalhadores dos escritórios das proximidades. A este respeito, o Real Madrid não fornece números baseados em estudos de mercado na zona em apoio do seu argumento de que a percentagem de utentes é demasiado baixa, pelo que a Comissão tem de aceitar as estimativas mais prudentes apresentadas pelo CEIAM.

(128) Por último, no que respeita ao facto de o valor dos terrenos ter sido avaliado com base num mero direito de superfície e não no da cessão da posse e da propriedade plenas do terreno, a Comissão remete para o considerando 111 anterior, em particular para a observação de que não é possível vender o terreno com a infraestrutura porque o tipo de uso e a propriedade pública do mesmo estão determinados a longo prazo.

(129) Por todas as razões expostas, a Comissão considera que as críticas formuladas pela Espanha e pelo Real Madrid sobre o estudo CEIAM carecem de fundamento. O Real Madrid não demonstra em que medida as alegadas deficiências do relatório CEIAM resultam numa subestimação significativa do valor. Por conseguinte, não podia ter-se presumido que o valor da parcela B-32 em 2011 era superior aos 4 275 000 EUR calculados pelo estudo CEIAM, de modo que um operador prudente numa economia de mercado em circunstâncias semelhantes não teria celebrado o convénio de 2011 pelo qual o Município de Madrid aceitou compensar o Real Madrid num montante de 22 693 054,44 EUR para «adquirir» uma responsabilidade jurídica incerta pelo incumprimento da sua obrigação de ceder a parcela B-32 em conformidade com o convénio de execução de 1998.

(130) Tendo em conta o caráter incerto da probabilidade de que o Município de Madrid tivesse sido declarado responsável por não ceder a parcela B-32 em conformidade com o convénio de execução de 1998 e a considerável disparidade entre o montante que o Município de Madrid aceitou para compensar o Real Madrid por força do convénio de 2011 (22 693 054,44 EUR) e o nível máximo da sua responsabilidade jurídica (4 275 000 EUR), a Comissão chega à conclusão de que um operador prudente numa economia de mercado, em circunstâncias semelhantes às do Município de Madrid, não teria celebrado o convénio de 2011.

(131) A Comissão conclui, por conseguinte, que o Município de Madrid, ao subscrever o convénio de 2011 com o Real Madrid, não agiu como um operador numa economia de mercado em circunstâncias semelhantes. Consequentemente, deve considerar-se que o convénio de 2011 confere uma vantagem económica ao Real Madrid no valor da diferença entre o montante da compensação e o montante máximo da sua responsabilidade jurídica e que, por isso, constitui um auxílio estatal na aceção do artigo 107.o, n.o 1, do Tratado.

(132) Por último, no que respeita à alegação da Espanha de que se o Município de Madrid tivesse cedido a parcela B-32 ao Real Madrid em 2011 não existiria auxílio, a Comissão considera que não é pertinente para a sua conclusão de que o Real Madrid obteve uma vantagem económica do convénio de 2011. O Município de Madrid só poderia ter cedido a parcela B-32 se tivesse estado legitimamente autorizado a fazê-lo. Tivesse sido este o caso, não só não teria sido necessário subscrever o convénio de 2011, como o Real Madrid teria obtido a parcela real a que tinha direito ao abrigo do convénio de execução de 1998, de modo que não teria sido necessário avaliar se a compensação oferecida ao Real Madrid por essa parcela correspondia ao valor da mesma. Por outras palavras, o Município de Madrid teria aplicado o convénio de execução de 1998, que não constitui o objeto da presente decisão.

6.3. Compatibilidade do auxílio

(133) Considera-se que os auxílios estatais são compatíveis com o mercado interno se pertencerem a uma das categorias enumeradas no artigo 107.o, n.o 2, do Tratado (29), podendo ser considerados compatíveis com o mercado interno se a Comissão demonstrar que pertencem a uma das categorias enumeradas no artigo 107.o, n.o 3, do Tratado (30). Todavia, o ónus da prova de que os auxílios estatais são compatíveis com o mercado interno recai no Estado-Membro que concede o auxílio, em conformidade com o artigo 107.o, n.os 2 e 3, do Tratado (31).

(134) Nem a Espanha nem o Real Madrid alegaram a aplicabilidade de alguma das exceções previstas no artigo 107.o, n.os 2 e 3, do Tratado no presente caso.

(135) A este respeito, a Comissão observa que, uma vez que a ajuda em causa dá lugar a receitas de que o Real Madrid normalmente não teria beneficiado no decurso das suas operações comerciais, o convénio de 2011 deve ser considerado como uma concessão de auxílio ao funcionamento ao Real Madrid. Regra geral, este auxílio não pode ser considerado compatível com o mercado interno ao abrigo do artigo 107.o, n.o 3, alínea c), do Tratado, na medida em que não facilite o desenvolvimento de certas atividades.

(136) Por conseguinte, o auxílio estatal concedido ao Real Madrid pelo convénio de 2011 é incompatível com o mercado interno.

7. ILEGALIDADE DO AUXÍLIO

(137) Em conformidade com o artigo 108.o, n.o 3, do Tratado, os Estados-Membros são obrigados a informar a Comissão de quaisquer planos de concessão de auxílios (obrigação de notificação) e não podem pôr em execução medidas de auxílio projetadas antes de a Comissão ter tomado uma decisão definitiva sobre os auxílios em causa («obrigação de suspensão»).

(138) A Comissão observa que a Espanha não notificou à Comissão qualquer plano de concessão de auxílio através do convénio de 2011 e que também não respeitou a obrigação de suspensão prevista no artigo 108.o, n.o 3, do Tratado. Assim, em conformidade com o artigo 1.o, alínea f), do Regulamento (UE) 2015/1589 do Conselho (32), o convénio de 2011 constitui um auxílio ilegal consumado em violação do disposto no artigo 108.o, n.o 3, do Tratado.

8. RECUPERAÇÃO

(139) De acordo com o Tratado e a jurisprudência constante do Tribunal de Justiça, a Comissão tem competência para obrigar o Estado-Membro em causa a suprimir ou modificar o auxílio quando se demonstre que é incompatível com o mercado interno (33). O Tribunal tem também defendido, de forma reiterada, que a obrigação que incumbe a um Estado-Membro de eliminar auxílios considerados pela Comissão como incompatíveis com o mercado interno tem por finalidade restabelecer a situação previamente existente (34). Neste contexto, o Tribunal observou que esse objetivo é alcançado quando o beneficiário restitui os montantes concedidos a título de auxílios ilegais, perdendo assim a vantagem de que tinha beneficiado relativamente aos seus concorrentes no mercado e a situação anterior à concessão do auxílio se encontrar reposta (35).

(140) O artigo 16.o, n.o 1, do Regulamento (UE) 2015/1589 obriga a Comissão a ordenar a recuperação do auxílio ilegal e incompatível. Essa disposição obriga igualmente o Estado-Membro em causa a tomar todas as medidas necessárias para recuperar o auxílio ilegal considerado incompatível. O artigo 16.o, n.o 2, do Regulamento (UE) 2015/1589 prevê que os auxílios a recuperar incluem os juros gerados a partir da data em que o auxílio ilegal foi colocado à disposição do beneficiário até à data da sua recuperação efetiva. O Regulamento (CE) n.o 794/2004 da Comissão (36) estabelece os métodos a usar para calcular os juros de recuperação. Por último, o artigo 16.o, n.o 3, do Regulamento (UE) 2015/1589 dispõe que «a recuperação será efetuada imediatamente e segundo as formalidades do direito nacional do Estado-Membro em causa, desde que estas permitam uma execução imediata e efetiva da decisão da Comissão».

(141) Nenhuma disposição do direito da União exige que a Comissão, quando ordena a restituição de um auxílio declarado incompatível com o mercado interno, deva quantificar o montante exato do auxílio a recuperar. Pelo contrário, basta que a decisão da Comissão contenha informação que permita ao seu destinatário determinar, sem dificuldades excessivas, este montante (37).

(142) No entanto, no presente caso, a Comissão considera que o auxílio resultante do convénio de 2011 que a Espanha deve recuperar do Real Madrid corresponde à diferença entre o valor da parcela B-32 em conformidade com o acordado no convénio de 2011, ou seja, 22 693 054,44 EUR, e o nível máximo da sua responsabilidade jurídica em virtude do convénio de execução de 1998, que fixa em 4 275 000 EUR o valor de mercado exato da parcela B-32 em 2011. Por conseguinte, a fim de eliminar a vantagem concedida ao Real Madrid na sequência do convénio de 2011, a Espanha deverá recuperar 18 418 054,44 EUR dessa entidade.

9. CONCLUSÃO

(143) Em conclusão, a Comissão considera que a Espanha, através do convénio de 2011 celebrado entre o Município de Madrid e o Real Madrid, concedeu ilegalmente um auxílio estatal ao Real Madrid, em violação do artigo 108.o, n.o 3, do Tratado, que a Espanha é obrigada a recuperar, nos termos do artigo 16.o do Regulamento (UE) 2015/1589, do Real Madrid,

ADOTOU A PRESENTE DECISÃO:

Artigo 1.o

O auxílio estatal no montante de 18 418 054,44 EUR, concedido ilegalmente em 29 de julho de 2011 pelo Reino de Espanha em violação do artigo 108.o, n.o 3, do Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia, a favor de Real Madrid Club de Fútbol é incompatível com o mercado interno.

Artigo 2.o

1. O Reino de Espanha deve recuperar do beneficiário o auxílio a que se refere o artigo 1.o.

2. Os montantes a recuperar vencem juros a partir da data em que foram colocados à disposição do beneficiário e até à data da respetiva recuperação.

3. Os juros são calculados numa base composta, em conformidade com o disposto no capítulo V do Regulamento (CE) n.o 794/2004 e do Regulamento (CE) n.o 271/2008 da Comissão (38) que altera o Regulamento (CE) n.o 794/2004.

4. O Reino de Espanha deve anular todos os pagamentos pendentes do auxílio a que se refere o artigo 1.o, com efeitos a contar da data de adoção da presente decisão.

Artigo 3.o

1. A recuperação do auxílio referido no artigo 1.o é imediata e efetiva.

2. O Reino de Espanha deve garantir que a presente decisão é aplicada no prazo de quatro meses a contar da data da sua notificação.

Artigo 4.o

1. No prazo de dois meses a contar da notificação da presente decisão, o Reino de Espanha deve apresentar as seguintes informações à Comissão:

a) Montante total (capital e juros) a recuperar junto do beneficiário;

b) Descrição pormenorizada das medidas já adotadas e previstas para dar cumprimento à presente decisão;

c) Documentos que demonstrem que o beneficiário foi intimado a reembolsar o auxílio.

2. O Reino de Espanha deve manter a Comissão informada sobre a evolução das medidas nacionais adotadas para aplicar a presente decisão até estar concluída a recuperação do auxílio a que se refere o artigo 1.o. A pedido da Comissão, transmitir-lhe-á de imediato informações sobre as medidas já adotadas e previstas para dar cumprimento à presente decisão. Transmitirá ainda informações pormenorizadas sobre os montantes do auxílio e dos juros a título de recuperação já recuperados junto do beneficiário.

Artigo 5.o

O destinatário da presente decisão é o Reino de Espanha.

Feito em Bruxelas, em 4 de julho de 2016. Pela Comissão Margrethe VESTAGER Membro da Comissão

(1) JO C 69 de 7.3.2014, p. 108.

(2) Ver nota 1.

(3) Decreto Real 1020/1993, de 25 de junho, que aprova as normas técnicas de avaliação e o quadro de valores dos solos e das construções para determinar o valor cadastral dos bens imóveis de natureza urbana (BOE de 22 de julho de 1993).

(4) Acórdão da Câmara do Contencioso Administrativo do Tribunal Superior de Justiça de Madrid (secção 2a), de 6 de outubro de 2004.

(5) Acórdão n.o 77/2015, Câmara do Contencioso Administrativo, Primeira Secção.

(6) «Qualquer alteração da organização estabelecida por um plano de ordenamento que […], desafete o solo de um destino público […], deve contemplar as medidas compensatórias necessárias para manter a quantidade e a qualidade das dotações previstas em relação ao aproveitamento urbanístico do solo […]».

(7) Relatório Aguirre Newman, apresentado pelo Real Madrid, p. 122-126.

(8) Relatório Aguirre Newman, p. 113-117.

(9) Relatório Aguirre Newman, p. 106-112.

(10) Acórdão do Supremo Tribunal, de 6 de junho de 1997, recurso de cassação n.o 1610/1993 («que, pela sua alienação a terceiros de boa-fé a coisa vendida se tornou irreivindicável, não sendo o acórdão que assim o declara tendo em conta que este acórdão é declarativo, não constitutivo, e se limita a constatar uma situação pré-existente; daí que a obrigação de restituição surja no momento em que os vendedores alienaram as coisas, carecendo de poder dispositivo sobre elas»).

(11) JO C 209 de 10.7.1997, p. 3.

(12) Decreto Real 1020/1993, de 25 de junho, que aprova as normas técnicas de avaliação e o quadro de valores dos solos e das construções para determinar o valor cadastral dos bens imóveis de natureza urbana. O artigo 114.o, n.o 1, da Lei 33/2003, de 3 de novembro, do património das administrações públicas, dispõe que as avaliações de solo público, para efeitos da citada lei, podem ser realizadas por i) pessoal técnico dependente do departamento ou organismo que administra os bens ou direitos ou interessado na sua aquisição ou no seu arrendamento, ii) técnicos do Ministério das Finanças, ou iii) sociedades de avaliação devidamente inscritas no registo das sociedades de avaliação do Banco de Espanha e empresas legalmente habilitadas.

(13) Ver processo C-399/08 P, Comissão/Deutsche Post, ECLI:EU:C:2010:481, n.o 38 e jurisprudência referida.

(14) Ver processo C-399/08 P, Comissão/Deutsche Post, ECLI:EU:C:2010:481, n.o 39 e jurisprudência referida.

(15) Processos apensos C-180/98 a C-184/98, Pavlov e outros, ECLI:EU:C:2000:428.

(16) Processo C-415/93, Bosman, ECLI:EU:C:1995:463, n.o 73; processo C-519/04 P, Meca-Medina e Majcen/Comissão, ECLI:EU:C:2006:492, n.o 22; e C-325/08, Olympique Lyonnais, ECLI:EU:C:2010:143, n.o 23.

(17) Processo C-172/03, Heiser, ECLI:EU:C:2005:130, n.o 55; processos apensos C-71/09 P, C-73/09 P e C-76/09 P, Comitato «Venezia vuole vivere» e outros/Comissão, ECLI:EU:C:2011:368, n.o 136. Ver processo C-156/98, Alemanha/Comissão, ECLI:EU:C:2000:467, n.o 30 e jurisprudência referida.

(18) Processo C-342/96, Espanha/Comissão, ECLI:EU:C:1999:210, n.o 41.

(19) Processo C-39/94, SFEI e outros, ECLI:EU:C:1996:285, n.os 60 e 61.

(20) Processo C-73/11 P, Frucona Košice/Comissão, ECLI:EU:C:2013:32, n.o 71 e jurisprudência referida.

(21) Processo C-124/10 P, Comissão/EDF, ECLI:EU:C:2012:318, n.os 84, 85 e 105; ver, por analogia, a decisão da Comissão, de 12 de março de 2014, no processo SA.36249 (2014/N-3): Espanha — Alteração do Plano de Resolução do Banco CEISS mediante a sua incorporação em Unicaja Banco, considerandos 59 e 60 (JO C 141 de 9.5.2014, p. 1).

(22) Processo C-124/10 P, Comissão/EDF, ECLI:EU:C:2012:318, n.o 85.

(23) A Espanha confirmou a ausência deste tipo de aconselhamento externo numa conferência telefónica de 6 de novembro de 2015 e em informações escritas de 9 de março de 2016.

(24) Ver nota 4.

(25) Nos cenários otimista e pessimista relativos à rendibilidade esperada do investimento através das receitas, o valor seria de 6 350 000 milhões de EUR e de 2 350 000 milhões de EUR, respetivamente.

(26) Observações da Espanha de 15 de junho de 2015 sobre o estudo CEIAM transmitido pela Comissão em 22 de abril de 2015.

(27) Informação enviada pelo Real Madrid em 10 de julho de 2015.

(28) Ver o artigo 24.o, n.o 2, da Portaria ECO/805/2003, de 27 de março, sobre normas de avaliação de bens imóveis e de determinados direitos para certas finalidades financeiras, BOE n.o 85, de 9 de abril de 2003, p. 13678.

(29) As exceções previstas no artigo 107.o, n.o 2, do Tratado dizem respeito a: a) auxílios de caráter social concedidos aos consumidores individuais; b) auxílios destinados a reparar os prejuízos causados por catástrofes naturais ou por outros acontecimentos de carácter excecional; e c) auxílios concedidos a determinadas regiões da República Federal da Alemanha.

(30) As exceções previstas no artigo 107.o, n.o 3, do Tratado dizem respeito a: a) auxílios destinados a promover o desenvolvimento de certas regiões; b) auxílios destinados a fomentar a realização de um projeto importante de interesse europeu comum ou a sanar uma perturbação grave da economia de um Estado-Membro; c) auxílios destinados a facilitar o desenvolvimento de certas atividades ou de certas regiões económicas; d) auxílios destinados a promover a cultura e a conservação do património; e e) demais categorias de auxílios determinados por decisão do Conselho.

(31) Processo T-68/03, Olympiaki Aeroporia Ypiresies/Comissão, ECLI:EU:T:2007:253, n.o 34.

(32) Regulamento (UE) 2015/1589 do Conselho, de 13 de julho de 2015, que estabelece as regras de execução do artigo 108.o do Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia (JO L 248 de 24.9.2015, p. 9).

(33) Ver processo C-70/72 Comissão/Alemanha ECLI:EU:C:1973:87, n.o 13.

(34) Ver processos apensos C-278/92, C-279/92 e C-280/92, Espanha/Comissão ECLI:EU:C:1994:325, n.o 75.

(35) Ver processo C-75/97, Reino da Bélgica/Comissão, ECLI:EU:C:1999:311, n.os 64-65.

(36) Regulamento (CE) n.o 794/2004 da Comissão, de 21 de abril de 2004, relativo à aplicação do Regulamento (CE) n.o 659/1999 do Conselho que estabelece as regras de execução do artigo 93.o do Tratado CE (JO L 140 de 30.4.2004, p. 1).

(37) Ver processo C-441/06, Comissão/França, ECLI:EU:C:2007:616, n.o 29 e jurisprudência referida.

(38) Regulamento (CE) n.o 271/2008 da Comissão, de 30 de janeiro de 2008, que altera o Regulamento (CE) n.o 794/2004 relativo à aplicação do Regulamento (CE) n.o 659/1999 do Conselho que estabelece as regras de execução do artigo 93.o do Tratado CE (JO L 82 de 25.3.2008, p. 1).