02017Y0131(01) — PT — 13.08.2019 — 001.001

Este texto constitui um instrumento de documentação e não tem qualquer efeito jurídico. As Instituições da União não assumem qualquer responsabilidade pelo respetivo conteúdo. As versões dos atos relevantes que fazem fé, incluindo os respetivos preâmbulos, são as publicadas no Jornal Oficial da União Europeia e encontram-se disponíveis no EUR-Lex. É possível aceder diretamente a esses textos oficiais através das ligações incluídas no presente documento

►B RECOMENDAÇÃO DO COMITÉ EUROPEU DO RISCO SISTÉMICO de 31 de outubro de 2016 relativa ao preenchimento das lacunas de dados sobre bens imóveis (CERS/2016/14) (JO C 031 de 31.1.2017, p. 1)

Alterado por:









▼B

RECOMENDAÇÃO DO COMITÉ EUROPEU DO RISCO SISTÉMICO

de 31 de outubro de 2016

relativa ao preenchimento das lacunas de dados sobre bens imóveis

(CERS/2016/14)

2017/C 31/01







SECÇÃO 1

RECOMENDAÇÕES

Recomendação A — Monitorização dos riscos decorrentes do setor imobiliário residencial

1. Recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que apliquem um quadro de monitorização dos riscos do respetivo setor imobiliário residencial nacional, que inclua informações sobre os critérios actuais de concessão de empréstimos para imobiliário residencial nacional. Para a eficaz monitorização dos riscos decorrentes do mercado imobiliário residencial recomenda-se a utilização dos seguintes indicadores dos critérios de concessão de empréstimos:

a) rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia na origem (loan-to-value ratio at origination — LTV-O);

b) rácio atual entre o valor do empréstimo e o valor da garantia (current loan-to-value ratio - LTV-C);

c) rácio entre o valor do empréstimo e o rendimento na origem (loan-to-income ratio at origination — LTI-O);

d) rácio entre o endividamento e o rendimento na origem (debt-to-income ratio at origination — DTI-O);

e) rácio entre o serviço do empréstimo e o rendimento na origem (loan-service-to-income ratio at origination — LSTI-O);

f) rácio entre o serviço da dívida e o rendimento na origem (debt-service-to-income ratio at origination — DSTI-O), como indicador opcional;

g) número e montante dos empréstimos para imobiliário residencial desembolsados;

h) prazo de vencimento dos empréstimos para imobiliário residencial na origem.

A informação sobre estes indicadores deve incidir nos mutuantes nacionais em base individual e ser suficientemente representativas do mercado nacional de empréstimos para imobiliário residencial.

2. Quando a compra para arrendamento habitacional representar uma fonte significativa de riscos decorrentes do setor imobiliário nacional, possivelmente, mas não apenas, por constituir uma parte significativa do stock ou dos fluxos do crédito total para imobiliário residencial, recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que implementem uma estrutura de monitorização do risco baseada numa série de indicadores adicionais para este segmento do mercado. Se a informação quantitativa para avaliar a importância da compra para arrendamento habitacional não estiver disponível ou for insuficiente, tal avaliação pode inicialmente ter de ser feita com base numa informação mais qualitativa. Os indicadores adicionais para este segmento de mercado devem incluir:

a) o rácio de cobertura dos juros na origem (interest coverage ratio at origination — ICR-O); e

b) o rácio entre o empréstimo e as rendas na origem (loan-to-rent ratio at origination — LTR-O).

3. Para efeitos do cálculo dos indicadores referidos nos n.os 1 e 2, recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que sigam as orientações do anexo IV desta recomendação.

4. Com base nos indicadores estabelecidos nos n.os 1 e 2, recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que monitorizem a evolução do setor imobiliário residencial nacional pelo menos anualmente.

Recomendação B — Informação necessária relacionada com o setor imobiliário residencial

1. Recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que monitorizem a distribuição univariada e as distribuições conjuntas selecionadas dos indicadores pertinentes especificados no modelo A do anexo II desta recomendação. O referido modelo fornece orientações sobre a granularidade da informação relevante para a monitorização dos riscos decorrentes do setor imobiliário residencial nacional.

2. Recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que monitorizem os riscos relacionados com os diferentes indicadores com base nas seguintes informações especificadas no modelo A do anexo II desta recomendação.

a) No que respeita aos fluxos de empréstimos para imobiliário residencial concedidos no período de reporte, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em consideração:

— o número total de contratos e o montante correspondente em moeda nacional;

— o número de contratos e o montante correspondente em moeda nacional desagregados pelas categorias especificadas no modelo A do anexo II desta recomendação.

b) No que respeita ao LTV-O e ao LSTI-O relativos aos fluxos de empréstimos para imobiliário residencial, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em consideração:

— a média ponderada do rácio pertinente expressa em percentagem;

— a média ponderada do rácio pertinente expressa em percentagem com desagregação pelas categorias especificadas no modelo A do anexo II desta recomendação.

— o número de contratos e o montante correspondente em moeda nacional desagregados pelos escalões de distribuição especificados no modelo A do anexo II desta recomendação.

c) No que respeita ao DSTI-O (indicador opcional) relativo aos fluxos de empréstimos para imobiliário residencial, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em consideração:

— a média ponderada do rácio pertinente expresso em percentagem;

— o número de contratos e o montante correspondente em moeda nacional desagregados pelos escalões de distribuição especificados no modelo A do anexo II desta recomendação.

d) No que respeita ao LTV-C relativo ao stock de empréstimos para imobiliário residencial, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em consideração:

— a média ponderada do rácio pertinente expressa em percentagem;

— o número de contratos e o montante correspondente em moeda nacional desagregados pelos escalões de distribuição especificados no modelo A do anexo II desta recomendação.

e) No que respeita ao prazo de vencimento inicial relativo aos fluxos de empréstimos para imobiliário residencial, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em consideração:

— a média ponderada dos prazos de vencimento em anos;

— o número de contratos e o montante correspondente em moeda nacional desagregados pelos escalões de distribuição especificados no modelo A do anexo II desta recomendação.

f) No que respeita ao LTI-O e ao DTI-O relativos aos fluxos de empréstimos para imobiliário residencial, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em consideração:

— a média ponderada do rácio pertinente;

— o número de contratos e o montante correspondente em moeda nacional desagregados pelos escalões de distribuição especificados no modelo A do anexo II desta recomendação.

g) No que respeita à distribuição conjunta do LSTI-O, do LTV-O e do prazo de vencimento inicial dos empréstimos para imobiliário residencial dos fluxos de empréstimos para este tipo de imobiliário, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em consideração o número de contratos e os montantes correspondentes em moeda nacional desagregados pelas categorias especificadas no modelo A do anexo II desta recomendação.

h) No que respeita à distribuição conjunta do LSTI-O e do período inicial de fixação da taxa de juro dos fluxos de empréstimos para imobiliário residencial, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em consideração o número de contratos e os montantes correspondentes em moeda nacional desagregados pelas categorias especificadas no modelo A do anexo II desta recomendação.

i) No que respeita à distribuição conjunta do DTI-O e do LTV-O dos fluxos de empréstimos para imobiliário residencial, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em consideração o número de contratos e os montantes correspondentes em moeda nacional desagregados pelas categorias especificadas no modelo A do anexo II desta recomendação.

3. Quando a compra para arrendamento habitacional representar uma fonte significativa de riscos decorrentes do setor do imobiliário residencial, possivelmente, mas não apenas, por constituir uma parte significativa do stock ou dos fluxos totais de empréstimos para imobiliário residencial, recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que monitorizem os riscos relacionados com os indicadores pertinentes separadamente para a compra para arrendamento habitacional e para a compra para habitação própria. Neste caso, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em consideração também as desagregações especificadas no modelo B do anexo II desta recomendação.

Recomendação C — Monitorização dos riscos decorrentes do setor imobiliário comercial

▼M1

1. Recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que implementem um quadro de monitorização do risco para o respetivo setor imobiliário comercial nacional. Para a eficaz monitorização dos riscos decorrentes do mercado imobiliário comercial recomenda-se a utilização dos seguintes indicadores:

Indicadores respeitantes ao mercado físico de imobiliário comercial:

a) Índice de preços;

b) Índice de rendas

c) Índice de rentabilidade do arrendamento

d) Taxas de desocupação

e) Construções iniciadas

Indicadores respeitantes às posições em risco de crédito do sistema financeiro ao imobiliário comercial:

f) Fluxos de crédito para imobiliário comercial (incluindo imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção);

g) Fluxos de empréstimos improdutivos para imobiliário comercial (incluindo imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção);

h) Fluxos de provisões para perdas no crédito para imobiliário comercial (incluindo imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção);

i) Fluxos de provisões para perdas no crédito para imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção (como parte do crédito para imobiliário comercial);

j) Stocks de crédito para imobiliário comercial (incluindo imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção);

k) Stocks de empréstimos improdutivos para imobiliário comercial (incluindo imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção);

l) Stocks de provisões para perdas no crédito para imobiliário comercial (incluindo imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção);

m) Stocks de crédito para imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção (como parte do crédito para imobiliário comercial);

n) Stocks de empréstimos improdutivos para imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção (como parte do crédito para imobiliário comercial);

o) Stocks de provisões para perdas no crédito para imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção (como parte do crédito para imobiliário comercial).

Indicadores de critérios de concessão de crédito para imobiliário comercial:

p) Média ponderada do LTV-O no que respeita aos fluxos de empréstimos para imobiliário comercial;

q) Média ponderada do rácio atual entre o valor do empréstimo e o valor da garantia (LTV-C) no que respeita aos stocks de empréstimos para imobiliário comercial;

r) Média ponderada do rácio de cobertura dos juros na origem (ICR-O) no que respeita aos fluxos de empréstimos para imobiliário comercial e média ponderada do rácio atual de cobertura dos juros (ICR-C) no que respeita aos stocks de empréstimos para imobiliário comercial;

s) Média ponderada do rácio de cobertura do serviço da dívida na origem (DSCR-O) no que respeita aos fluxos de empréstimos para imobiliário comercial e rácio atual de cobertura do serviço da dívida (DSCR-C) no que respeita aos stocks de empréstimos para imobiliário comercial.

A informação sobre estes indicadores deve incidir nos mutuantes em base individual e deve ser suficientemente representativa do mercado nacional de imobiliário comercial.

▼B

2. Quando se considere que os investimentos representam uma parte significativa do financiamento do imobiliário comercial, recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que incluam no quadro de monitorização dos riscos do respectivo sector nacional do imobiliário comercial o seguinte conjunto de indicadores adicionais sobre exposições ao investimento em imobiliário comercial:

a) fluxos de investimento direto e indireto em imobiliário comercial;

b) fluxos de ajustamentos de valorização de investimentos em imobiliário comercial;

c) stocks de investimento direto e indireto em imobiliário comercial;

d) stocks de ajustamentos de valorização de investimentos em imobiliário comercial.

A informação sobre estes indicadores deverá referir-se a investidores em base individual e ser suficientemente representativa do mercado nacional de imobiliário comercial.

3. Para efeitos do cálculo dos indicadores referidos nos n.os 1 e 2, recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que sigam as orientações do anexo V e, sempre que adequado ao imobiliário comercial, do anexo IV desta recomendação.

4. Com base nos indicadores estabelecidos nos n.os 1 e 2, recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que monitorizem a evolução do setor imobiliário comercial nacional pelo menos trimestralmente no que respeita ao mercado físico, aos fluxos de crédito e de investimento (incluindo fluxos de empréstimos improdutivos, provisões para perdas em empréstimos e ajustamentos de valorização de investimentos) e aos critérios de concessão de crédito correspondentes. Esta monitorização deve ter lugar pelo menos anualmente no que respeita ao stock de empréstimos e investimentos (incluindo stocks de empréstimos improdutivos, provisões para perdas em empréstimos e ajustamentos de valorização de investimentos) e aos critérios de concessão de crédito correspondentes.

Recomendação D — Informação necessária relacionada com o setor imobiliário comercial

1. Recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que monitorizem os indicadores pertinentes especificados nos modelos A, B e C do anexo III desta recomendação. Os referidos modelos fornecem orientações sobre a granularidade da informação necessária à monitorização dos riscos decorrentes do setor do imobiliário comercial nacional.

▼M1

2. Recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que monitorizem os riscos relacionados com os diferentes indicadores, com base nas seguintes informações especificadas nos modelos A, B e C do anexo III da presente recomendação:

a) No que respeita ao índice de preços, ao índice de rendas, ao índice de rentabilidade do arrendamento, às taxas de desocupação e às construções iniciadas, as autoridades macroprudenciais nacionais devem prever ainda a desagregação por:

— tipo de imóvel;

— localização do imóvel.

b) No que respeita aos stocks e fluxos de ajustamentos de valorização de investimentos em imobiliário comercial, as autoridades macroprudenciais nacionais devem prever ainda a desagregação por:

— tipo de imóvel;

— localização do imóvel;

— tipo de investidor;

— nacionalidade do investidor.

c) No que respeita aos stocks e fluxos de crédito para imobiliário comercial e em relação a cada uma das desagregações do crédito para imobiliário comercial (incluindo imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção) — i.e., crédito para imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção; crédito para habitações para arrendamento; crédito para imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento); crédito para imóveis comerciais em fase de promoção; e crédito para habitação social —, as autoridades macroprudenciais nacionais devem prever ainda a desagregação por:

— tipo de imóvel;

— localização do imóvel;

— tipo de mutuante;

— nacionalidade do mutuante.

d) No que respeita aos stocks e fluxos de empréstimos improdutivos para imobiliário comercial e em relação a cada uma das desagregações de empréstimos improdutivos para imobiliário comercial (incluindo imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção) — i.e, crédito para imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção; crédito para habitações para arrendamento; crédito para imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento); crédito para imóveis comerciais em fase de promoção; e crédito para habitação social —, as autoridades macroprudenciais nacionais devem prever ainda a desagregação por:

— tipo de imóvel;

— localização do imóvel;

— tipo de mutuante;

— nacionalidade do mutuante.

e) No que respeita aos stocks e fluxos de provisões para perdas no crédito para imobiliário comercial e em relação a cada uma das desagregações de provisões para perdas no crédito para imobiliário comercial (incluindo imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção) — i.e, crédito para imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do respetivo objeto, existentes ou em fase de construção; crédito para habitações para arrendamento; crédito para imóveis geradores de rendimentos (que não sejam habitações para arrendamento); crédito para imóveis comerciais em fase de promoção; e crédito para habitação social — as autoridades macroprudenciais nacionais devem prever ainda a desagregação por:

— tipo de imóvel;

— localização do imóvel;

— tipo de mutuante;

— nacionalidade do mutuante.

As desagregações referidas nas alíneas a) a e) acima devem ser consideradas o mínimo recomendado. As autoridades macroprudenciais nacionais podem adicionar desagregações adicionais se considerarem necessário para fins de estabilidade financeira.

▼B

3. Quando se considere que os investimentos representam uma parte significativa do financiamento do imobiliário comercial, recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que incluam no quadro de monitorização dos riscos do respectivo sector nacional do imobiliário comercial o seguinte conjunto de indicadores adicionais sobre exposições ao investimento em imobiliário comercial, tal como especificado no modelo B do anexo III da presente recomendação:

a) No que respeita aos fluxos e stocks de investimento em imobiliário comercial, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em consideração uma desagregação por:

— detenções diretas de imobiliário comercial;

— detenções indiretas de imobiliário comercial;

b) No que respeita aos fluxos e stocks de investimento direto em imobiliário comercial, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em consideração uma desagregação por:

— tipo de imóvel;

— localização do imóvel;

— tipo de investidor;

— nacionalidade do investidor;

c) No que respeita aos fluxos e stocks de investimento indireto em imobiliário comercial, as autoridades macroprudenciais nacionais devem ter em consideração uma desagregação por:

— tipo de investidor;

— nacionalidade do investidor;

Recomendação E — Publicação pelas Autoridades Europeias de Supervisão de dados sobre as exposições aos mercados nacionais de imóveis comerciais

1. Recomenda-se à Autoridade Bancária Europeia (EBA), à Autoridade Europeia dos Seguros e Pensões Complementares de Reforma (EIOPA), e à Autoridade Europeia dos Valores Mobiliários e dos Mercados (ESMA) que publiquem, pelo menos anualmente, dados agregados relativos às exposições das entidades sujeitas à respetiva supervisão a cada um dos mercados nacionais de imóveis comerciais da União, em conformidade com as orientações constantes do anexo V, n.o 9, desta recomendação. Estes dados agregados devem basear-se nas informações disponibilizados às AES ao abrigo dos requisitos de reporte existentes.

▼M1

Recomendação F — Estabelecimento de um regime mínimo comum relativo ao mercado físico de imóveis comerciais

1. Recomenda-se à Comissão (Eurostat) que proponha legislação da União que estabeleça um regime mínimo comum de desenvolvimento, produção e difusão de uma base de dados sobre os indicadores respeitantes ao mercado físico do imobiliário comercial referidos na recomendação C, n.o 1, alíneas a) a e).

2. Recomenda-se igualmente à Comissão (Eurostat) que elabore e promova normas, fontes, métodos e procedimentos estatísticos para desenvolver a base de dados sobre os indicadores respeitantes ao mercado físico do imobiliário comercial referidos na recomendação C, n.o 1, alíneas a) a e), em especial para assegurar a qualidade deste conjunto de indicadores e minimizar o esforço de reporte de informação.

▼B

SECÇÃO 2

APLICAÇÃO

1. Definições

1. Para efeitos da presente recomendação, e tendo em conta as especificações técnicas suplementares constantes dos anexos IV e V desta recomendação, entende-se por:

1) «mutuário», o signatário, ou cossignatário, do contrato de empréstimo para imobiliário residencial ou do contrato de empréstimo para imobiliário comercial que recebe financiamento do mutuante;

2) «empréstimo à compra para arrendamento», a soma de todos os empréstimos ou tranches de empréstimos garantidos pelo mutuário com os imóveis adquiridos para arrendamento no momento da concessão do empréstimo;

3) ►M1 «habitação ou imóvel comprados para arrendamento», um imóvel residencial que é diretamente detido por uma pessoa singular e que tem como destino principal o arrendamento a locatários; ◄

4) ►M1 «imóvel comercial» ou «imobiliário comercial», um imóvel gerador de rendimento, já existente ou em fase de promoção, incluindo uma habitação para arrendamento; ou um imóvel detido pelo proprietário para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existente ou em fase de construção; que não é classificado como imóvel residencial; incluindo uma habitação social.

Os imóveis que têm uma utilização mista comercial e residencial devem ser considerados imóveis diversos (com base, por exemplo, nas áreas dedicadas a cada utilização) sempre que tal desagregação seja possível; caso contrário, o imóvel pode ser classificado de acordo com a sua utilização predominante; ◄

5) ►M1 «empréstimo para imobiliário comercial», um empréstimo concedido a uma pessoa coletiva destinado à aquisição de um imóvel comercial gerador de rendimento (ou de um conjunto de imóveis comerciais geradores de rendimento), existente ou em fase de promoção, ou de um imóvel detido pelo proprietário para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto (ou de um conjunto de tais imóveis), existente ou em fase de construção, ou garantido por um imóvel comercial (ou por um conjunto de imóveis comerciais); ◄

6) «construções iniciadas», a área em metros quadrados dos novos projetos de construção comercial iniciados durante o período de reporte. Se tal informação não estiver disponível, «construções iniciadas» pode referir-se ao número de novos projetos de construção comercial iniciados durante o período de reporte;

7) «rácio atual entre o valor do empréstimo e o valor da garantia» (current loan-to-value ratio — LTV-C), a soma de todos os empréstimos ou tranches de empréstimos garantidos pelo mutuário com um imóvel na data de reporte relativamente ao valor atual do imóvel;

8) «valor atual do imóvel», o valor do imóvel conforme determinado por um avaliador externo ou interno independente. Se tal avaliação não estiver disponível, o valor atual do imóvel pode ser estimado mediante a utilização de um índice de valores de imóveis suficientemente granular no que respeita à localização geográfica e ao tipo de imóvel; se esse índice não estiver disponível, pode ser utilizado um índice de preços de imóveis suficientemente granular no que respeita à localização geográfica e ao tipo de imóvel após aplicação de uma minoração adequadamente escolhida para ter em conta a depreciação do imóvel;

9) «serviço da dívida», o pagamento combinado do capital e dos juros da dívida total de um mutuário ao longo de um dado período (geralmente um ano);

10) «rácio de cobertura do serviço da dívida» (debt service coverage ratio — DSCR), o rendimento predial anual gerado por um imóvel comercial que seja pelo menos parcialmente financiado por dívida, líquido de impostos e de despesas operacionais com a manutenção do valor do imóvel, relativamente ao serviço anual da dívida do empréstimo garantido pelo imóvel; o rácio pode referir-se ao valor do imóvel no momento da concessão do empréstimo (DSCR-O) ou ao seu valor atual (DSCR-C);

11) «rácio entre o serviço da dívida e o rendimento na origem» (debt-service-to-income ratio at origination — DSTI-O), o serviço total anual da dívida relativamente ao rendimento disponível anual total do mutuário no momento da concessão do empréstimo;

12) «rácio entre o endividamento e o rendimento na origem» (debt-to-income ratio at origination — DTI-O), a dívida total do mutuário no momento da concessão do empréstimo relativamente ao rendimento disponível anual total do mutuário no momento da concessão do empréstimo;

13) «rendimento disponível», o rendimento disponível anual total do mutuário tal como registado pelo mutuante no momento da concessão do empréstimo para imobiliário residencial, abrangendo todas as fontes de rendimento menos impostos (líquidos de descontos fiscais) e contribuições (nomeadamente para cuidados de saúde, segurança social ou seguro de doença), e antes da dedução de despesas;

14) «adquirente pela primeira vez», o mutuário a quem é concedido, pela primeira vez, um empréstimo para a compra de um imóvel residencial. No caso de multiplicidade de mutuários (o caso de co-signatários de empréstimo para imobiliário residencial), se um ou mais destes mutuários tiver recebido anteriormente um empréstimo para imobiliário residencial, nenhum deles é considerado adquirente pela primeira vez;

15) «fluxo de empréstimos», qualquer nova produção de empréstimos durante o período de reporte. Os empréstimos renegociados devem ser incluídos na nova produção se o mutuante os considerar novos contratos de empréstimo;

16) «empréstimo integralmente amortizável», um empréstimo para imobiliário residencial caracterizado por reembolsos periódicos do capital, de acordo com um calendário de amortização, ao longo da vida do empréstimo, de modo que o capital esteja totalmente reembolsado na data de vencimento do empréstimo;

▼M1

16a) «imóvel gerador de rendimento em fase de promoção», um imóvel em fase de construção e destinado a proporcionar, quando concluído, um rendimento ao seu proprietário sob a forma de renda ou lucro com a venda, não incluindo a demolição de edifícios ou o saneamento de terrenos para eventual construção no futuro;

▼B

17) «imóvel gerador de rendimento», todos os bens imóveis que geram receitas pelo respectivo arrendamento (rendas) ou venda (lucro);

18) «rácio de cobertura dos juros» (interest coverage ratio — ICR), o rendimento locativo anual bruto (ou seja, antes de despesas operacionais e impostos) gerado por um imóvel comprado para arrendamento ou o rendimento locativo anual gerado por um imóvel comercial ou conjunto de imóveis comerciais relativamente aos encargos anuais com os juros do empréstimo garantido pelo imóvel ou conjunto de imóveis; o rácio pode referir-se ao valor do imóvel na data de concessão do empréstimo (ICR-O) ou ao seu valor atual (ICR-C);

19) «provisões para perdas em empréstimos», o montante total das provisões constituídas nas carteiras de empréstimos para fazer face a potenciais perdas de crédito futuras;

20) «empréstimos desembolsados», o total de empréstimos para imobiliário residencial (em número e montante de empréstimos) concedidos no período de reporte;

21) «serviço do empréstimo», o pagamento combinado do capital e dos juros de um empréstimo para imobiliário residencial contraído por um mutuário, ao longo de um dado período (geralmente um ano);

22) «rácio entre o serviço do empréstimo e o rendimento na origem» (loan-service-to-income ratio at origination — LSTI-O), o serviço total anual do empréstimo para imobiliário residencial relativamente ao rendimento disponível anual total do mutuário na data de concessão do empréstimo;

23) «rácio entre o empréstimo e o custo» (loan-to-cost ratio — LTC), o montante inicial de todos os empréstimos concedidos relativamente ao montante dos custos associados ao desenvolvimento de um imóvel até a conclusão;

24) «rácio entre o valor do empréstimo e o rendimento na origem» (loan-to-income ratio at origination — LTI-O), a soma de todos os empréstimos ou tranches de empréstimos garantidos pelo mutuário com o bem imóvel na data da concessão relativamente ao rendimento disponível anual total do mutuário na data de concessão do empréstimo;

25) «rácio entre o empréstimo e as rendas na origem» (loan-to-rent ratio at origination — LTR-O), o empréstimo à compra para arrendamento do mutuário na data da concessão relativamente ao rendimento locativo anual bruto (ou seja, antes de despesas operacionais e impostos) gerado pelo imóvel comprado para arrendamento;

26) «rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia na origem» (loan-to-value ratio at origination — LTV-O), a soma de todos os empréstimos ou tranches de empréstimos garantidos pelo mutuário com o imóvel na data da concessão do empréstimo relativamente ao valor do imóvel na data da concessão;

27) «prazo de vencimento inicial», a duração do contrato de empréstimo para mobiliário residencial expressa em anos na data de concessão do empréstimo;

28) «autoridade macroprudencial nacional», a autoridade responsável pela aplicação da política macroprudencial nos termos da legislação nacional, tal como recomendado na recomendação B da Recomendação CERS/2011/3 do Comité Europeu do Risco Sistémico ( 1 );

29) «empréstimo não amortizável», um empréstimo para imobiliário residencial caracterizado por pagamentos periódicos de, no máximo, apenas os juros do empréstimo. Sempre que seja o caso, os empréstimos não amortizáveis para os quais existam veículos de reembolso devem ser identificados separadamente;

30) «empréstimos improdutivos», as posições em risco de crédito que satisfaçam um, ou ambos, os seguintes critérios:

a) que se trate de posições em risco significativas vencidas há mais de 90 dias;

b) que se considere pouco provável que o devedor pague integralmente as suas obrigações de crédito sem a execução das garantias, independentemente da existência de qualquer montante vencido ou do número de dias decorridos desde esse vencimento;

31) «empréstimo à compra para habitação própria», a soma de todos os empréstimos ou tranches de empréstimo garantidos pelo mutuante com um imóvel residencial ocupado pelo proprietário na data de concessão do empréstimo;

32) ►M1 «habitação ou imóvel ocupado pelo proprietário», um imóvel residencial detido por uma pessoa singular com a finalidade de lhe proporcionar habitação; ◄

33) «empréstimo parcialmente amortizável», uma combinação de múltiplos empréstimos para imobiliário residencial com diferentes tipos de amortização;

▼M1 —————

▼B

35) «índice de valor do imóvel», um índice que reflita as alterações tanto de preço, como de qualidade do imóvel ao longo do tempo, nomeadamente um índice estabelecido com base em dados de transações;

36) «renda», a quantia em dinheiro efetivamente paga pelo locatário ao proprietário do imóvel, líquida de incentivos (como, por exemplo, períodos isentos de renda e ajudas à remodelação) e encargos;

▼M1

36a) «habitação para arrendamento», um imóvel que é detido por uma pessoa coletiva e que tem como destino principal o arrendamento a locatários;

▼B

37) «rentabilidade do arrendamento», o rácio entre a renda anual e o valor de mercado do bem imóvel;

38) ►M1 «imóvel residencial» ou «imobiliário residencial», um imóvel disponível para fins habitacionais, existente ou em fase de construção, que tenha sido adquirido, construído ou renovado por uma pessoa singular, incluindo uma habitação comprada para arrendamento. Os imóveis que têm uma utilização mista devem ser considerados imóveis diversos (com base, por exemplo, nas áreas dedicadas a cada utilização) sempre que tal desagregação seja possível; caso contrário, o imóvel pode ser classificado de acordo com a sua utilização predominante; ◄

39) ►M1 «empréstimo para imóvel residencial», um empréstimo concedido a uma pessoa singular garantido por um imóvel residencial, independentemente da finalidade do empréstimo; ◄

40) «quadro de monitorização do risco», um processo de monitorização e avaliação regulares do risco sistémico decorrente do mercado imobiliário nacional, baseado em métodos analíticos adequados e dados suficientemente representativos;

41) «dados suficientemente representativos», os dados obtidos por técnicas de amostragem que incidem em características pertinentes cuja presença se conheça na população estatística; não se prescrevem técnicas de amostragem específicas, considerando-se adequadas as práticas nacionais na medida em que, de acordo com o parecer de peritos, possam produzir resultados não enviesados;

42) «taxa de desocupação», a área disponível para arrendamento relativamente à área total do imóvel;

43) «ajustamentos de valorização de investimentos», os custos incorridos por um investidor para ter em conta potenciais perdas futuras em investimentos devido a condições prevalecentes no mercado;

44) «valor inicial», o mais baixo entre o valor de transação do bem imóvel (tal como registado, por exemplo, numa escritura notarial) e o valor determinado por um avaliador externo ou interno independente na data de concessão do empréstimo; se apenas um dos valores estiver disponível, deve ser esse o valor utilizado.

2. Critérios de aplicação

1. A aplicação da presente recomendação rege-se pelos seguintes critérios:

a) A recomendação abrange apenas os indicadores necessários para fins de estabilidade financeira e relativamente aos quais tenham sido identificadas lacunas de dados;

b) Deve ser devidamente levado em conta o princípio da proporcionalidade, tomando-se igualmente em consideração:

i) a dimensão e o nível de desenvolvimento dos mercados de imobiliário comercial e de imobiliário residencial dos Estados-Membros;

ii) as competências de cada autoridade macroprudencial nacional;

iii) o objetivo e o conteúdo de cada recomendação;

c) Aquando da avaliação da aplicação das recomendações A a D devem também ser devidamente levados em conta os progressos alcançados na recolha de dados ao nível da União, tal como referido no considerando 15;

d) Os critérios específicos para o cumprimento das recomendações A a E constam do anexo I desta recomendação.

2. Os destinatários devem reportar ao CERS e ao Conselho da União Europeia as medidas que adotarem em resposta à presente recomendação ou justificar adequadamente a sua eventual não atuação. Os relatórios deverão conter, no mínimo:

a) Informação sobre o teor e o calendário das medidas tomadas;

b) Uma avaliação do funcionamento das medidas tomadas, tendo em consideração os objetivos da presente recomendação;

c) A justificação pormenorizada de qualquer não atuação ou desvio relativamente à presente recomendação, incluindo eventuais atrasos na sua implementação.

▼M1

3. Calendário para o seguimento

Solicita-se aos destinatários que comuniquem ao CERS e ao Conselho da União Europeia as medidas tomadas em cumprimento da presente recomendação, ou que justifiquem devidamente a sua eventual não atuação, em conformidade com os seguintes prazos:

1. Recomendação A

a) Solicita-se às autoridades macroprudenciais nacionais que apresentem ao CERS e ao Conselho, até 31 de dezembro de 2019, um relatório intercalar acerca das informações já disponíveis, ou que se espera venham a estar disponíveis, para a aplicação da recomendação A;

b) Solicita-se às autoridades macroprudenciais nacionais que apresentem ao CERS e ao Conselho, até 31 de dezembro de 2020, um relatório final sobre a aplicação da recomendação A.

2. Recomendação B

a) Solicita-se às autoridades macroprudenciais nacionais que apresentem ao CERS e ao Conselho, até 31 de dezembro de 2019, um relatório intercalar acerca das informações já disponíveis, ou que se espera venham a estar disponíveis, para a aplicação da recomendação B;

b) Solicita-se às autoridades macroprudenciais nacionais que apresentem ao CERS e ao Conselho, até 31 de dezembro de 2020, um relatório final sobre a aplicação da recomendação B.

3. Recomendação C

a) Solicita-se às autoridades macroprudenciais nacionais que apresentem ao CERS e ao Conselho, até 31 de dezembro de 2019, um relatório intercalar acerca das informações já disponíveis, ou que se espera venham a estar disponíveis, para a aplicação da recomendação C;

b) Solicita-se às autoridades macroprudenciais nacionais que apresentem ao CERS e ao Conselho, até 31 de dezembro de 2021, um relatório final sobre a aplicação da recomendação C;

c) Solicita-se às autoridades macroprudenciais nacionais que, quando não disponham da informação pertinente relativa aos indicadores referidos na Recomendação C, n.o 1, alíneas a) a e), apresentem ao CERS e ao Conselho, até 31 de dezembro de 2025, um relatório final sobre a aplicação da recomendação C relativamente aos referidos indicadores.

4. Recomendação D

a) Solicita-se às autoridades macroprudenciais nacionais que apresentem ao CERS e ao Conselho, até 31 de dezembro de 2019, um relatório intercalar acerca das informações já disponíveis, ou que se espera venham a estar disponíveis, para a aplicação da recomendação D;

b) Solicita-se às autoridades macroprudenciais nacionais que apresentem ao CERS e ao Conselho, até 31 de dezembro de 2021, um relatório final sobre a aplicação da recomendação D;

c) Solicita-se às autoridades macroprudenciais nacionais que, quando não disponham da informação pertinente relativa aos indicadores referidos na Recomendação D, n.o 2, alínea a), conforme especificado no modelo A do anexo III da presente recomendação, apresentem ao CERS e ao Conselho, até 31 de dezembro de 2025, um relatório final sobre a aplicação da recomendação D relativamente aos referidos indicadores.

5. Recomendação E

a) Solicita-se às autoridades europeias de supervisão que, até 31 de dezembro de 2017, definam um modelo para a publicação dos dados relativos às exposições das entidades sob a sua supervisão face a cada um dos mercados nacionais de imobiliário comercial da União;

b) Solicita-se às autoridades europeias de supervisão que, até 30 de junho de 2018, publiquem os dados enunciados na alínea a) com referência a 31 de dezembro de 2017;

c) Solicita-se às autoridades europeias de supervisão que, a partir de 31 de março de 2019, publiquem com periodicidade anual os dados enunciados na alínea a) com referência a 31 de dezembro do ano anterior.

6. Recomendação F

a) Solicita-se à Comissão (Eurostat) que apresente ao CERS e ao Conselho, até 31 de dezembro de 2021, um relatório intercalar com uma primeira avaliação da aplicação da Recomendação F;

b) Solicita-se à Comissão (Eurostat) que apresente ao CERS e ao Conselho, até 31 de dezembro de 2023, um relatório final sobre a aplicação da recomendação F.

▼B

4. Acompanhamento e avaliação

1. Compete ao Secretariado do CERS:

a) Prestar apoio aos destinatários, assegurando a coordenação da prestação de informação, o fornecimento dos formulários pertinentes e indicando, sempre que necessário, o procedimento e o calendário para dar seguimento às recomendações;

b) Verificar o seguimento dado pelos destinatários, prestando-lhes assistência se o solicitarem, e apresentando relatórios sobre o seguimento ao Conselho Geral, por intermédio do Comité Diretor.

2. O Conselho Geral avaliará as medidas e as justificações apresentadas pelos destinatários e, quando for caso disso, pode decidir que a presente recomendação não foi seguida e que o destinatário não apresentou justificação adequada para a sua não atuação.

▼M1









ANEXO I

CRITÉRIOS DE OBSERVÂNCIA DAS RECOMENDAÇÕES

1. Recomendação A

Considera-se que as autoridades macroprudenciais nacionais cumprem a recomendação A, n.os 1 e 2, se:

a) Avaliarem se os indicadores pertinentes sobre critérios de concessão de crédito para imobiliário residencial foram levados em conta ou aplicados no quadro de monitorização do risco do setor imobiliário residencial na respetiva jurisdição;

b) Avaliarem o progresso na utilização dos indicadores especificados na recomendação A, n.o 1, para a referida monitorização;

c) Avaliarem em que medida a informação já disponível, ou que se espera esteja disponível no futuro, sobre os indicadores pertinentes, é suficientemente representativa dos atuais critérios de concessão de crédito no respetivo mercado de crédito para imobiliário residencial;

d) Avaliarem se a compra para arrendamento habitacional representa uma fonte significativa de riscos decorrentes do setor imobiliário nacional ou constitui uma parte significativa do stock ou dos fluxos do crédito total para imobiliário residencial;

e) Nos casos em que a compra para arrendamento habitacional seja considerada uma fonte significativa de riscos decorrentes do setor imobiliário nacional ou constitua uma parte significativa do stock ou dos fluxos do crédito total para imobiliário residencial, avaliarem o progresso na utilização dos indicadores para a monitorização dos riscos especificados na recomendação A, n.o 2.

Considera-se que as autoridades macroprudenciais nacionais cumprem a recomendação A, n.os 3 e 4, se:

a) Assegurarem a adoção dos métodos especificados no anexo IV para o cálculo dos indicadores enumerados na recomendação A, n.os 1 e 2;

b) Nos casos em que seja utilizado outro método para além do especificado no anexo IV para o cálculo dos indicadores pertinentes, prestarem informações sobre as características técnicas do método e a sua eficácia na monitorização dos riscos decorrentes do setor imobiliário residencial;

c) Assegurarem que os indicadores pertinentes enumerados na recomendação A, n.os 1 e 2, são utilizados para monitorizar os riscos inerentes ao setor imobiliário residencial pelo menos anualmente.

2. Recomendação B

Considera-se que as autoridades macroprudenciais nacionais cumprem a recomendação B, n.os 1 e 2, se:

a) Avaliarem o progresso em matéria de monitorização da distribuição univariada e das distribuições conjuntas selecionadas dos indicadores pertinentes especificados no modelo A do anexo II;

b) Avaliarem o progresso na utilização da informação especificada na recomendação B, n.o 2, e no modelo A do anexo II a título de orientação para a monitorização dos riscos pertinentes.

Nos casos em que a compra para arrendamento habitacional seja considerada uma fonte significativa de riscos decorrentes do setor imobiliário nacional ou constitua uma parte significativa do stock ou dos fluxos do crédito total para imobiliário residencial, presumir-se-á que autoridades macroprudenciais nacionais cumprem a recomendação B, n.o 3, se:

a) Avaliarem o progresso na monitorização separada dos indicadores pertinentes da compra para arrendamento habitacional e da compra para habitação própria;

b) Avaliarem o progresso na monitorização dos dados pertinentes desagregados pelas dimensões especificadas nos modelos A e B do anexo II.

3. Recomendação C

Considera-se que as autoridades macroprudenciais nacionais cumprem a recomendação C, n.os 1 e 2, se:

a) Avaliarem se os indicadores pertinentes das exposições ao imobiliário comercial nacional foram levados em consideração ou implementados no quadro de monitorização do risco do setor imobiliário residencial na respetiva jurisdição;

b) Assegurarem a inclusão no quadro de monitorização do risco dos indicadores relativos ao mercado físico, dos indicadores relativos às posições em risco de crédito do sistema financeiro e dos indicadores relativos aos critérios de concessão de crédito;

c) Avaliarem se os investimentos representam uma fonte significativa de financiamento para o setor imobiliário residencial nacional;

d) Nos caso de os investimentos serem considerados uma fonte significativa de financiamento para o setor imobiliário residencial nacional, avaliarem o progresso na utilização dos indicadores adicionais para a monitorização do risco especificados na recomendação C, n.o 2;

e) Avaliarem o progresso na utilização, no mínimo, dos indicadores especificados na recomendação C, n.o 1, e, quando aplicável, na recomendação C, n.o 2;

f) Avaliarem se a informação relativa a estes indicadores (já disponível, ou que se espera esteja disponível) é suficientemente representativa do mercado imobiliário comercial nacional.

Considera-se que as autoridades macroprudenciais nacionais cumprem a recomendação C, n.os 3 e 4, se:

a) Assegurarem a adoção dos métodos de cálculo dos indicadores enumerados na recomendação C, n.os 1 e 2, tal como especificados no anexo V e, quando aplicáveis ao imobiliário comercial, no anexo IV;

b) Nos casos em que seja utilizado outro método para além dos especificados nos anexos IV e V para o cálculo dos indicadores pertinentes, prestarem informações sobre as características técnicas do método e a sua eficácia na monitorização dos riscos decorrentes do setor imobiliário comercial;

c) Assegurarem que os indicadores enumerados na recomendação C, n.o 1, são utilizados para monitorizar a evolução do setor imobiliário comercial pelo menos trimestralmente no que respeita aos indicadores do mercado físico de imobiliário comercial, aos fluxos de crédito (incluindo fluxos de empréstimos improdutivos e provisões para perdas em empréstimos) e aos critérios de concessão de crédito correspondentes e, pelo menos anualmente, no que respeita aos stocks de empréstimos (incluindo stocks de empréstimos improdutivos e provisões para perdas em empréstimos) e aos critérios de concessão de crédito correspondentes;

d) Nos casos em que o investimento seja considerado uma fonte significativa de financiamento para o setor imobiliário comercial nacional, assegurarem que os indicadores enumerados na recomendação C, n.o 2, são utilizados para monitorizar os desenvolvimentos no setor imobiliário comercial, pelo menos trimestralmente, no que respeita aos fluxos de investimento (incluindo ajustamentos de valorização de investimentos) e pelo menos anualmente no que respeita aos stocks de investimento (incluindo ajustamentos de valorização de investimentos).

4. Recomendação D

Considera-se que as autoridades macroprudenciais nacionais cumprem a recomendação D se:

a) Avaliarem o progresso em matéria de monitorização dos indicadores pertinentes especificados nos modelos A, B e C do anexo III;

b) Avaliarem o progresso na utilização da informação pertinente especificada na recomendação D, n.o 2, e indicada nos modelos A, B e C do anexo III a título de orientação para a monitorização dos riscos pertinentes;

c) Nos casos em que o investimento seja considerado uma fonte significativa de financiamento para o setor imobiliário comercial nacional, avaliarem os progressos na utilização da informação pertinente especificada na recomendação D, n.o 3, e indicada no modelo B do anexo III como orientação para a monitorização dos riscos relevantes;

d) Nos casos em que sejam utilizados indicadores adicionais para monitorizar a evolução do setor imobiliário comercial, prestarem informação sobre os indicadores adicionais utilizados para a monitorização de riscos.

5. Recomendação E

Considera-se que as autoridades europeias de supervisão cumprem a recomendação E se:

a) Definirem um modelo para a publicação dos dados relativos às exposições das entidades sob a sua supervisão a cada um dos mercados nacionais de imobiliário comercial da União;

b) Publicarem, pelo menos anualmente, dados agregados recolhidos ao abrigo dos requisitos de reporte existentes sobre as exposições das entidades sob a sua supervisão a cada um dos mercados nacionais de imobiliário comercial da União.

6. Recomendação F

Considera-se que a Comissão (Eurostat) cumpre a recomendação F se:

a) Propuser, com base na adequação das definições e desagregações dos indicadores pertinentes respeitantes ao mercado físico de imobiliário comercial atualmente utilizadas nos Estados-Membros, legislação da União que estabeleça um regime mínimo comum de desenvolvimento, produção e difusão de uma base de dados sobre os indicadores pertinentes com o objetivo de harmonizá-los;

b) Garantir a conformidade da legislação proposta com os indicadores e respetivas definições, de acordo com a sua utilização para fins de supervisão ou da estabilidade financeira, de modo a evitar um aumento injustificado do esforço de reporte das entidades inquiridas;

c) Garantir a qualidade dos indicadores pertinentes respeitantes ao mercado físico de imobiliário comercial, mediante a elaboração de normas, fontes, métodos e procedimentos estatísticos para desenvolver a base de dados sobre os indicadores pertinentes;

d) Garantir que a aplicação das normas, fontes, métodos e procedimentos estatísticos elaborados relativos à base de dados sobre os indicadores pertinentes respeitantes ao mercado físico de imobiliário comercial não conduz a um aumento injustificado do esforço de reporte das entidades inquiridas;

e) Promover a aplicação das normas, fontes, métodos e procedimentos estatísticos elaborados para a produção da base de dados sobre os indicadores pertinentes respeitantes ao mercado físico de imobiliário comercial.









ANEXO II

MODELOS INDICATIVOS PARA OS INDICADORES RELATIVOS AO SETOR IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL

1. Modelo A: indicadores dos empréstimos para imobiliário residencial e desagregações correspondentes

Modelos para imobiliário residencial

FLUXOS = Empréstimos de produção nova ao imobiliário residencial (considerados como tal pelo mutuante) no período de reporte. As autoridades macroprudenciais nacionais que possam distinguir entre empréstimos ao imobiliário residencial realmente novos e empréstimos renegociados têm a opção de identificar os empréstimos renegociados como desagregação separada.

STOCKS = Dados referentes aos stocks de empréstimos ao imobiliário residencial na data de reporte (por exemplo, no fim do ano)

mmn = montante em moeda nacional

# = número de contratos

a = ano(s)

Média = média do rácio relevante

dq = do(s) qual(is), da(s) qual(is)







DISTRIBUIÇÃO UNIVARIADA Perspetiva da carteira de empréstimos ao imobiliário residencial FLUXOS Rácio entre o serviço do empréstimo e o rendimento na origem (LSTI-O) FLUXOS Empréstimos desembolsados mmn, # MÉDIA PONDERADA Média (em %) dq compra para arrendamento mmn, # dq compra para arrendamento Média (em %) dq compra para habitação própria mmn, # dq compra para habitação própria Média (em %) dq primeira aquisição mmn, # dq primeira aquisição Média (em %) dq empréstimos em moeda estrangeira mmn, # dq empréstimos em moeda estrangeira Média (em %) dq totalmente amortizáveis mmn, # dq totalmente amortizáveis Média (em %) dq parcialmente amortizáveis mmn, # dq parcialmente amortizáveis Média (em %) dq não amortizáveis (1) mmn, # dq não amortizáveis (1) Média (em %) dq imóveis em territórios individuais (2) mmn, # dq imóveis em territórios individuais (2) Média (em %) dq prazo inicial de fixação da taxa de juro ≤ 1a mmn, # dq prazo inicial de fixação da taxa de juro ≤ 1a Média (em %) prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 1a; 5a] mmn, # prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 1a; 5a] Média (em %) prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 5a; 10a] mmn, # prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 5a; 10a] Média (em %) dq prazo inicial de fixação da taxa de juro > 10a mmn, # dq prazo inicial de fixação da taxa de juro > 10a Média (em %) dq renegociados (opcional) mmn, # DISTRIBUIÇÃO ≤10 % mmn, # ]10 % ; 20 %] mmn, # Rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia na origem (LTV-O) FLUXOS ]20 % ; 30 %] mmn, # MÉDIA PONDERADA Média (em %) ]30 % ; 40 %] mmn, # dq compra para arrendamento Média (em %) ]40 % ; 50 %] mmn, # dq compra para habitação própria Média (em %) ]50 % ; 60 %] mmn, # dq primeira aquisição Média (em %) > 60 % mmn, # dq empréstimos em moeda estrangeira Média (em %) Não disponível mmn, # dq totalmente amortizáveis Média (em %) dq parcialmente amortizáveis Média (em %) dq não amortizáveis (1) Média (em %) Rácio entre o serviço da dívida e o rendimento na origem (DSTI-O) (OPCIONAL) FLUXOS FLUXOS dq imóveis em territórios individuais (2) Média (em %) MÉDIA PONDERADA Média (em %) DISTRIBUIÇÃO DISTRIBUIÇÃO ≤ 50 % mmn, # ≤10 % mmn, # ]50 % ; 60 %] mmn, # ]10 % ; 20 %] mmn, # ]60 % ; 70 %] mmn, # ]20 % ; 30 %] mmn, # ]70 % ; 80 %] mmn, # ]30 % ; 40 %] mmn, # ]80 % ; 90 %] mmn, # ]40 % ; 50 %] mmn, # ]90 % ; 100 %] mmn, # ]50 % ; 60 %] mmn, # ]100 % ; 110 %] mmn, # > 60 % mmn, # > 110 % mmn, # Não disponível mmn, # Não disponível mmn, #







Rácio atual entre o valor do empréstimo e o valor da garantia (LTV-C) STOCKS Rácio entre o valor do empréstimo e o rendimento na origem (LTI-O) FLUXOS MÉDIA PONDERADA Média (em %) MÉDIA PONDERADA Média DISTRIBUIÇÃO DISTRIBUIÇÃO ≤ 50 % mmn, # ≤3 mmn, # ]50 % ; 60 %] mmn, # ]3 ; 3,5 ] mmn, # ]60 % ; 70 %] mmn, # ]3,5 ; 4] mmn, # ]70 % ; 80 %] mmn, # ]4 ; 4,5 ] mmn, # ]80 % ; 90 %] mmn, # ]4,5 ; 5] mmn, # ]90 % ; 100 %] mmn, # ]5 ; 5,5 ] mmn, # ]100 % ; 110 %] mmn, # ]5,5 ; 6] mmn, # > 110 % mmn, # > 6 mmn, # Não disponível mmn, # Não disponível mmn, #







Prazos de vencimento iniciais FLUXOS Rácio entre o endividamento e o rendimento na origem (DTI-O) FLUXOS MÉDIA PONDERADA Média (anos) MÉDIA PONDERADA Média DISTRIBUIÇÃO DISTRIBUIÇÃO ≤ 5a mmn, # ≤3 mmn, # ]5a ; 10a] mmn, # ]3 ; 3,5 ] mmn, # ]10a ; 15a] mmn, # ]3,5 ; 4] mmn, # ]15a ; 20a] mmn, # ]4 ; 4,5 ] mmn, # ]20a ; 25a] mmn, # ]4,5 ; 5] mmn, # ]25a ; 30a] mmn, # ]5 ; 5,5 ] mmn, # ]30a ; 35a] mmn, # ]5,5 ; 6] mmn, # > 35a mmn, # ]6,5 ; 7] mmn, # Não disponível mmn, # > 7 mmn, # Não disponível mmn, #







DISTRIBUIÇÃO CONJUNTA FLUXOS Rácio entre o serviço do empréstimo e o rendimento na origem (LSTI-O) FLUXOS Rácio entre o serviço do empréstimo e o rendimento na origem (LSTI-O) ≤30 % ]30 % ; 50 %] >50 % Prazo inicial de fixação da taxa de juro ≤30 % ]30 % ; 50 %] >50 % LTV-O ≤ 80 % dq ≤ 1a mmn, # mmn, # mmn, # Prazo de vencimento inicial dq ] 1a; 5a] mmn, # mmn, # mmn, # ≤ 20a mmn, # mmn, # mmn, # dq ] 5a; 10a] mmn, # mmn, # mmn, # ]20a ; 25a] mmn, # mmn, # mmn, # > 10a mmn, # mmn, # mmn, # > 25a mmn, # mmn, # mmn, # LTV-O ]80 %-90 %] Prazo de vencimento inicial FLUXOS Rácio entre o endividamento e o rendimento na origem (DTI-O) ≤ 20a mmn, # mmn, # mmn, # Rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia na origem (LTV-O) ≤ 4 ]4 ; 6] > 6 ]20a ; 25a] mmn, # mmn, # mmn, # LTV-O ≤ 80 % mmn, # mmn, # mmn, # > 25a mmn, # mmn, # mmn, # LTV-O ]80 % ; 90 %] mmn, # mmn, # mmn, # LTV-O ]90 %-110 %] LTV-O ]90 % ; 110 %] mmn, # mmn, # mmn, # Prazo de vencimento inicial LTV-O >110 % mmn, # mmn, # mmn, # ≤ 20a mmn, # mmn, # mmn, # ]20a ; 25a] mmn, # mmn, # mmn, # > 25a mmn, # mmn, # mmn, # LTV-O >110 % Prazo de vencimento inicial ≤ 20a mmn, # mmn, # mmn, # ]20a ; 25a] mmn, # mmn, # mmn, # > 25a mmn, # mmn, # mmn, #

2. Modelo B: indicadores dos empréstimos à compra para arrendamento residencial e à compra para habitação própria e desagregações correspondentes

Modelos adicionais para países com um risco ou mercado importante de compra para arrendamento

FLUXOS = Empréstimos de produção nova ao imobiliário residencial (considerados como tal pelo mutuante) no período de reporte. As autoridades macroprudenciais nacionais que possam distinguir entre empréstimos ao imobiliário residencial realmente novos e empréstimos renegociados têm a opção de identificar os empréstimos renegociados como desagregação separada.

STOCKS = Dados referentes aos stocks de empréstimos ao imobiliário residencial na data de reporte (por exemplo, no fim do ano)

mmn = montante em moeda nacional

# = número de contratos

a = ano(s)

Média = média do rácio relevante

dq = do(s) qual(is), da(s) qual(is)







EMPRÉSTIMOS À COMPRA PARA ARRENDAMENTO Perspectiva geral dos empréstimos à compra para arrendamento FLUXOS Rácio de cobertura dos juros na origem (ICR-O) FLUXOS Empréstimos desembolsados mmn, # MÉDIA PONDERADA Média dq primeira aquisição mmn, # DISTRIBUIÇÃO dq empréstimos em moeda estrangeira mmn, # ≤ 100 % mmn, # dq totalmente amortizáveis mmn, # ] 100 % ; 125 %] mmn, # dq parcialmente amortizáveis mmn, # ] 125 % ; 150 %] mmn, # dq não amortizáveis (1) mmn, # ] 150 % ; 175 %] mmn, # dq imóveis em territórios individuais (2) mmn, # ] 175 % ; 200] mmn, # dq prazo inicial de fixação da taxa de juro ≤ 1a mmn, # > 200 % mmn, # prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 1a; 5a] mmn, # prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 5a; 10a] mmn, # dq prazo inicial de fixação da taxa de juro > 10a mmn, # Rácio entre o empréstimo e as rendas na origem (loan-to-rent ratio at origination - LTR-O) FLUXOS Rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia na origem (LTV-O) FLUXOS MÉDIA PONDERADA Média MÉDIA PONDERADA Média (em %) DISTRIBUIÇÃO DISTRIBUIÇÃO ≤ 5 mmn, # ≤ 50 % mmn, # ] 5 ; 10] mmn, # ]50 % ; 60 %] mmn, # ] 10 ; 15] mmn, # ]60 % ; 70 %] mmn, # ] 15 ; 20 ] mmn, # ]70 % ; 80 %] mmn, # > 20 mmn, # ]80 % ; 90 %] mmn, # ]90 % ; 100 %] mmn, # ]100 % ; 110 %] mmn, # > 110 % mmn, # Não disponível mmn, #







EMPRÉSTIMOS À COMPRA PARA HABITAÇÃO PRÓPRIA Perspectiva geral empréstimos à compra para habitação própria FLUXOS Rácio entre o serviço do empréstimo e o rendimento na origem (LSTI-O) FLUXOS Empréstimos desembolsados mmn, # MÉDIA PONDERADA Média (em %) dq primeira aquisição mmn, # dq primeira aquisição Média (em %) dq empréstimos em moeda estrangeira mmn, # dq empréstimos em moeda estrangeira Média (em %) dq totalmente amortizáveis mmn, # dq totalmente amortizáveis Média (em %) dq parcialmente amortizáveis mmn, # dq parcialmente amortizáveis Média (em %) dq não amortizáveis (1) mmn, # dq não amortizáveis (1) Média (em %) dq imóveis em territórios individuais (2) mmn, # dq imóveis em territórios individuais (2) Média (em %) dq prazo inicial de fixação da taxa de juro ≤ 1a mmn, # dq prazo inicial de fixação da taxa de juro ≤ 1a Média (em %) prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 1a; 5a] mmn, # prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 1a; 5a] Média (em %) prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 5a; 10a] mmn, # prazo inicial de fixação da taxa de juro ] 5a; 10a] Média (em %) dq prazo inicial de fixação da taxa de juro > 10a mmn, # dq prazo inicial de fixação da taxa de juro > 10a Média (em %) DISTRIBUIÇÃO Rácio atual entre o valor do empréstimo e o valor da garantia (LTV-C) FLUXOS ≤10 % mmn, # MÉDIA PONDERADA Média (em %) ]10 % ; 20 %] mmn, # dq primeira aquisição Média (em %) ]20 % ; 30 %] mmn, # dq empréstimos em moeda estrangeira Média (em %) ]30 % ; 40 %] mmn, # dq totalmente amortizáveis Média (em %) ]40 % ; 50 %] mmn, # dq parcialmente amortizáveis Média (em %) ]50 % ; 60 %] mmn, # dq não amortizáveis (1) Média (em %) > 60 % mmn, # dq imóveis em territórios individuais (2) mmn, # Não disponível mmn, # DISTRIBUIÇÃO ≤ 50 % mmn, # ]50 % ; 60 %] mmn, # Rácio entre o valor do empréstimo e o rendimento na origem (LTI-O) FLUXOS ]60 % ; 70 %] mmn, # MÉDIA PONDERADA Média ]70 % ; 80 %] mmn, # DISTRIBUIÇÃO ]80 % ; 90 %] mmn, # ≤3 mmn, # ]90 % ; 100 %] mmn, # ]3 ; 3,5 ] mmn, # ]100 % ; 110 %] mmn, # ]3,5 ; 4] mmn, # > 110 % mmn, # ]4 ; 4,5 ] mmn, # Não disponível mmn, # ]4,5 ; 5] mmn, # ]5 ; 5,5 ] mmn, # ]5,5 ; 6] mmn, # > 6 mmn, # Não disponível mmn, #







Rácio atual entre o valor do empréstimo e o valor da garantia (LTV-C) STOCKS MÉDIA PONDERADA Média (em %) DISTRIBUIÇÃO ≤ 50 % mmn, # ]50 % ; 60 %] mmn, # ]60 % ; 70 %] mmn, # ]70 % ; 80 %] mmn, # ]80 % ; 90 %] mmn, # ]90 % ; 100 %] mmn, # ]100 % ; 110 %] mmn, # > 110 % mmn, # Não disponível mmn, # Prazos de vencimento inicial em anos FLUXOS MÉDIA PONDERADA Média (em anos) DISTRIBUIÇÃO ≤ 5a mmn, # ]5a ; 10a] mmn, # ]10a ; 15a] mmn, # ]15a ; 20a] mmn, # ]20a ; 25a] mmn, # ]25a ; 30a] mmn, # ]30a ; 35a] mmn, # > 35a mmn, # Não disponível mmn, #









ANEXO III

MODELOS INDICATIVOS PARA OS INDICADORES RELATIVOS AO SETOR IMOBILIÁRIO COMERCIAL

1. Modelo A: indicadores relativos ao mercado físico







Indicadores do mercado físico Indicador Desagregação Periodicidade Tipo de imóvel (1) Localização do imóvel (2) Mercado físico Índice de preços do imobiliário comercial Trimestral I I Índice de rendas Trimestral I I Índice de rentabilidade do arrendamento Trimestral I I Taxas de desocupação Trimestral R R Construções iniciadas Trimestral # # (1) O tipo de imóvel é desagregado nos setores de escritórios, comércio a retalho, industrial, residencial e outros (todo o mercado interno). (2) A localização do imóvel é desagregada em nacional privilegiada e nacional não privilegiada. I = Índice R = Rácio # = Metros quadrados

2. Modelo B: indicadores relativos às posições em risco do sistema financeiro

Indicadores de exposições







Indicador Desagregação Total Periodicidade Tipo de imóvel (1) Localização do imóvel (2) Tipo de investidor (3) (8) Tipo de mutuante (4) Nacionalidade do investidor (8) / do mutuante (5) Fluxos (6) Investimentos em imobiliário comercial (8) Trimestral mn mn mn mn mn — dq detenções directas de imobiliário comercial Trimestral mn mn mn mn mn — dq detenções indirectas de imobiliário comercial Trimestral mn mn mn Ajustamentos de valorização de imóveis comerciais Trimestral mn mn mn mn mn Crédito para imobiliário comercial (incl. incluindo imóveis em fase de promoção ou de construção) Trimestral mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção Trimestral mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de habitações para arrendamento Trimestral mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento) Trimestral mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção Trimestral mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social Trimestral mn mn mn mn mn Empréstimos improdutivos para imobiliário comercial (incl. imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção) Trimestral mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção Trimestral mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de habitações para arrendamento Trimestral mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento) Trimestral mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção Trimestral mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social Trimestral mn mn mn mn mn Provisões para perdas no crédito para imobiliário comercial (incl. imóveis comerciais em fase de promoção ou de construção) Trimestral mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção Trimestral mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de habitações para arrendamento Trimestral mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento) Trimestral mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção Trimestral mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social Trimestral mn mn mn mn mn







Indicador Desagregação Total Periodicidade Tipo de imóvel (1) Localização do imóvel (2) Tipo de investidor (3) (8) Tipo de mutuante (4) Nacionalidade do investidor (8) / do mutuante (5) Stocks (7) Investimentos em imobiliário comercial (8) Anual mn mn mn mn mn — dq detenções directas de imobiliário comercial Anual mn mn mn mn mn — dq detenções indirectas de imobiliário comercial Anual mn mn mn Ajustamentos de valorização de imóveis comerciais Anual mn mn mn mn mn Crédito para imobiliário comercial (incl. incluindo imóveis em fase de promoção ou de construção) Anual mn mn mn mn mn — do qual, empréstimos improdutivos para imóveis comerciais Anual mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção Anual mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de habitações para arrendamento Anual mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento) Anual mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social Anual mn mn mn mn mn Provisões para perdas no crédito para imobiliário comercial Anual mn mn mn mn mn — do qual, empréstimos improdutivos para imóveis comerciais Anual mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção Anual mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de habitações para arrendamento Anual mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento) Anual mn mn mn mn mn — dq empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social Anual mn mn mn mn mn Crédito para imóveis comerciais em fase de promoção (como parte do crédito para imobiliário comercial); Anual mn mn mn mn mn — dq empréstimos improdutivos Anual mn mn mn mn mn Provisões para perdas no crédito para imobiliário comercial em fase de promoção Anual mn mn mn mn mn

(

6

) Os fluxos são reportados em valores ilíquidos no que respeita ao investimento, ao crédito e aos empréstimos improdutivos (apenas são abrangidos os novos empréstimos/investimentos, sem serem levados em conta os reembolsos ou reduções de montantes pendentes).

3. Modelo C: indicadores relativos aos critérios de concessão de empréstimos

Indicadores relativos aos critérios de concessão de crédito (10)







Indicador Periodicidade Média ponderada dos rácios Fluxos (2) Rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia na origem (LTV-O) Trimestral R — empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção Trimestral R — empréstimos à compra de habitações para arrendamento Trimestral R — empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento) Trimestral R — empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção Trimestral R — empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social Trimestral R Rácio de cobertura dos juros na origem (ICR-O) Trimestral R — empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção Trimestral R — empréstimos à compra de habitações para arrendamento Trimestral R — empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento) Trimestral R — empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção Trimestral R — empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social Trimestral R Rácio de cobertura do serviço da dívida na origem (DSCR-O) Trimestral R — empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção Trimestral R — empréstimos à compra de habitações para arrendamento Trimestral R — empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento) Trimestral R — empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção Trimestral R — empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social Trimestral R







Indicador Periodicidade Média ponderada dos rácios Stocks (3) Rácio atual entre o valor do empréstimo e o valor da garantia (LTV-C) Anual R — empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção Anual R — empréstimos à compra de habitações para arrendamento Anual R — empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento) Anual R — empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção Anual R — empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social Anual R Rácio atual de cobertura dos juros (ICR-C) Anual R — empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção Anual R — empréstimos à compra de habitações para arrendamento Anual R — empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento) Anual R — empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção Anual R — empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social Anual R Rácio atual de cobertura do serviço da dívida (DSCR-C) Anual R — empréstimos à compra de imóveis detidos pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existentes ou em fase de construção Anual R — empréstimos à compra de habitações para arrendamento Anual R — empréstimos à compra de imóveis geradores de rendimento (que não sejam habitações para arrendamento) Anual R — empréstimos à compra de imóveis comerciais em fase de promoção Anual R — empréstimos à compra de imóveis detidos para habitação social Anual R









ANEXO IV

ORIENTAÇÕES SOBRE OS MÉTODOS DE MEDIÇÃO E CÁLCULO DOS INDICADORES

O presente anexo fornece linhas de orientação geral sobre os métodos de cálculo dos indicadores utilizados nos modelos do anexo II e, quando aplicável, do anexo III. Não tem por objetivo fornecer instruções técnicas detalhadas para o preenchimento dos modelos de forma a abranger todos os casos possíveis. Além disso, as orientações devem ser interpretadas no sentido de que se referem a definições e métodos específicos e, em certos casos, as divergências podem justificar-se pela adaptação a especificidades de mercados ou segmentos de mercado.

1. O rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia na origem (LTV-O)

1. O rácio LTV-O é definido como:

2. Para efeitos de cálculo, «L»:

a) Inclui todos os empréstimos ou tranches de empréstimo garantidos pelo mutuário com os imóveis na data de concessão do empréstimo (independentemente da finalidade do mesmo), uma vez agregados os empréstimos «por mutuário» e «por garantia».

b) É medido com base nos montantes desembolsados e, por conseguinte, não inclui os montantes não utilizados de linhas de crédito. No caso dos imóveis ainda em construção, «L» corresponde à soma de todas as tranches de empréstimo desembolsadas até à data de reporte, e o LTV-O é calculado na data de desembolso de uma nova tranche de empréstimo ( 13 ). Em alternativa, se o método de cálculo acima não estiver disponível ou não corresponder à prática prevalecente no mercado, o LTV-O pode também ser calculado com base no montante total do empréstimo concedido e no valor esperado aquando da conclusão do imóvel residencial que está a ser construído.

c) Não inclui os empréstimos que não estão garantidos pelo imóvel, a menos que o mutuante inquirido considere os empréstimos não garantidos como parte de uma operação de financiamento do empréstimo à habitação combinando empréstimos garantidos e não garantidos. Nesse caso, os empréstimos não garantidos devem também ser incluídos em «L».

d) Não é ajustado para ter em conta a existência de outros mitigantes do risco de crédito.

e) Não inclui as taxas e os custos associados ao empréstimo para imobiliário residencial;

f) Não inclui bonificações de empréstimos.

3. Para efeitos de cálculo, «V»:

a) É calculado com base no valor do imóvel na data de concessão do empréstimo, medido como o mais baixo entre:

1. O valor de transação, declarado, por exemplo, na escritura notarial, e

2. O valor determinado por um avaliador externo ou interno independente.

Se apenas um dos valores estiver disponível, deve ser esse o valor utilizado.

b) Não é levado em conta o valor dos trabalhos de renovação ou construção planeados.

c) No caso dos imóveis ainda em fase de construção, «V» representa o valor total do imóvel até à data de reporte (para ter em conta o aumento de valor decorrente do progresso nos trabalhos de construção). «V» é avaliado aquando do desembolso de uma nova tranche de empréstimo, o que permite o cálculo de um rácio LTV-O atualizado.

d) Não é ajustado para ter em conta a existência de outros mitigantes do risco de crédito.

e) Não inclui as taxas e os custos associados ao empréstimo para imobiliário residencial.

f) Não é calculado como «valor de longo prazo». Se bem que o uso do valor de longo prazo possa ser justificado pelo caráter procíclico de «V», o LTV-O procura refletir os critérios de concessão de crédito na data de concessão do empréstimo. Por conseguinte, se, no momento em que um empréstimo para imobiliário residencial é concedido e o LTV-O é registado, «V» não representar o valor do ativo na data de concessão do empréstimo tal como indicado nos registros do mutuante, não poderá refletir adequadamente a política efetiva de concessão de crédito do mutuante para efeitos de LTV-O.

4. Para além de calcularem o LTV-O de acordo com o método descrito no n.os 2 e 3 acima, as autoridades macroprudenciais nacionais também podem calculá-lo, se o considerarem necessário para terem em conta as especificidades dos respetivos mercados, deduzindo da definição de «V» do n.o 3 o montante total de todos os empréstimos para imobiliário residencial em dívida, desembolsados ou não, garantidos por um direito preferente sobre o imóvel, em vez de incluir estes empréstimos no cálculo de «L» descrito no n.o 2.

5. Se os mercados de crédito à compra para arrendamento e ao imobiliário para habitação própria forem monitorizados separadamente, a definição de LTV-O aplica-se, com as seguintes exceções:

a) No que respeita aos empréstimos à compra para arrendamento:

— «L» inclui apenas empréstimos ou tranches de empréstimo, garantidos pelo mutuário com o bem imóvel na data de concessão, relacionados com a compra para arrendamento.

— «V» inclui apenas o valor do bem comprado para arrendamento na data de concessão do empréstimo.

b) No que respeita aos empréstimos à compra para habitação própria:

— «L» inclui apenas empréstimos ou tranches de empréstimo, garantidos pelo mutuário com o bem imóvel na data da concessão, relacionados com a compra para habitação própria.

— «V» inclui apenas o valor do bem comprado para habitação própria na data da concessão.

6. As autoridades macroprudenciais nacionais devem estar atentas ao facto de os rácios LTV serem pró-cíclicos por natureza e, portanto, considerar cuidadosamente esses rácios em qualquer quadro de monitorização do risco. Podem também investigar o uso de parâmetros adicionais tais como rácio entre o valor do empréstimo e o valor de longo prazo, em que o valor é ajustado em função de evolução a longo prazo de um índice de preço de mercado.

2. O rácio atual entre o valor do empréstimo e o valor da garantia (LTV-C)

1. O rácio LTV-C é definido como:

2. Para efeitos de cálculo, «LC»:

a) É medido como o saldo em dívida do(s) empréstimo(s) — definido como «L» na secção 1, n.o 2 — na data de reporte, tendo em conta reembolsos de capital, reestruturações de empréstimos, novos desembolsos de capital, juros corridos e, no caso dos empréstimos em moeda estrangeira, alterações da taxa de câmbio.

b) É ajustado de forma a ter em conta as poupanças acumuladas num veículo de investimento destinado a reembolsar o capital do empréstimo. As poupanças acumuladas só podem ser deduzidas do «LC» se estiverem preenchidas as seguintes condições:

1) As poupanças acumuladas são incondicionalmente dadas em penhor ao credor com a finalidade expressa de reembolsar o capital do empréstimo nas datas contratualmente previstas;

2) É aplicado um fator de desconto adequado, determinado pela autoridade macroprudencial nacional, de modo a refletir os riscos de mercado e/ou de terceiros associados aos investimentos subjacentes.

3. Para efeitos de cálculo, «VC»:

a) Reflete as alterações no valor de «V», tal como definido na secção 1, n.o 3, desde a mais recente avaliação do imóvel. O valor atual do imóvel deve ser determinado por um avaliador externo ou interno independente. Se tal avaliação não estiver disponível, o valor atual do imóvel pode ser estimado utilizando um índice granular de valores de imóveis (baseado, por exemplo, em dados de transações). Se esse índice também não estiver disponível, pode ser utilizado um índice granular de preços de imóveis após aplicação de uma minoração adequadamente escolhida para contabilizar a depreciação do imóvel. Qualquer valor ou índice de preços de imóveis deve ser suficientemente diferenciado de acordo com a situação geográfica do bem ou o tipo de imóvel.

b) É ajustado por alterações dos ónus anteriores sobre o imóvel.

c) É calculado anualmente.

4. Se os mercados de crédito ao imobiliário residencial destinado à compra para arrendamento e ao imobiliário para habitação própria forem monitorizados separadamente, a definição de LTV-C aplica-se, com as seguintes exceções:

a) No que respeita aos empréstimos à compra para arrendamento:

— «LC» inclui apenas empréstimos ou tranches de empréstimo, garantidos pelo mutuário com o bem imóvel na data de concessão, relacionados com a compra para arrendamento.

— «VC» refere-se ao valor atual do imóvel adquirido para arrendar.

b) No que respeita aos empréstimos à compra para habitação própria:

— «LC» inclui apenas empréstimos ou tranches de empréstimo, garantidos pelo mutuário com o imóvel na data de concessão, relacionados com a compra para habitação própria.

— «VC» inclui apenas o valor atual do imóvel comprado para habitação própria.

3. O rácio entre o valor do empréstimo e o rendimento na origem (LTI-O)

1. O rácio LTI-O é definido como:

2. Para efeitos de cálculo, «L» tem o mesmo significado que na secção 1, n.o 2.

3. Para efeitos de cálculo, «I» é o rendimento disponível anual total do mutuário, tal como registado pelo mutuante na data de concessão do empréstimo para imobiliário residencial.

4. Ao determinarem o rendimento disponível de um mutuário, os destinatários são encorajados a conformar-se o mais possível com a definição (1) e, no mínimo, com a definição (2):

Definição (1): «rendimento disponível» = rendimento do trabalho por conta de outrem + rendimento do trabalho por conta própria (por exemplo, lucros) + rendimento de regimes de pensões públicos + rendimento de regimes de pensões privados e profissionais + rendimento de prestações de desemprego + rendimento de transferência sociais que não prestações de desemprego + transferências privadas regulares (por exemplo, pensões de alimentos) + rendimento bruto do arrendamento de imóveis + rendimento de investimentos financeiros + rendimento de empresas ou parcerias privadas + rendimento regular de outras fontes + bonificações de empréstimos - impostos - contribuições para cuidados de saúde/segurança social/seguro de doença + descontos fiscais.

Para efeitos da presente definição:

a) «Rendimento bruto do arrendamento de imóveis» inclui o rendimento locativo tanto de imóveis próprios relativamente aos quais não existam empréstimos ao imobiliário residencial, como de imóveis adquiridos para arrendamento. O rendimento locativo deve ser determinado com base nas informações ao dispor dos bancos ou obtido de outra forma. Se não estiverem disponíveis informações precisas, a instituição inquirida deverá fornecer a melhor estimativa possível e descrever a metodologia utilizada para a sua obtenção;

b) «Impostos» devem incluir, por ordem de importância, impostos salariais de retenção na fonte, créditos fiscais, prémios de pensões ou seguros se debitados no rendimento ilíquido, impostos específicos, por exemplo, impostos sobre imóveis e outros impostos que não sobre o consumo;

c) «Contribuições para cuidados de saúde/segurança social/seguro de doença» devem incluir as despesas fixas e obrigatórias que, em alguns países, são efetuadas depois dos impostos;

d) «Descontos fiscais» devem incluir as restituições por parte das autoridades tributárias que estejam ligadas à dedução dos juros dos empréstimos ao imobiliário residencial.

e) «Bonificações de empréstimos» devem incluir todas as intervenções do setor público destinadas a facilitar o encargo do mutuário com o serviço da dívida (por exemplo, bonificações de taxas de juro e subsídios de reembolso).

Definição (2): «rendimento disponível» = rendimento do trabalho por conta de outrem + rendimento do trabalho por conta própria (por exemplo, lucros) - impostos.

5. Se os mercados de crédito imobiliário residencial à compra para arrendamento e à compra para habitação própria forem monitorizados separadamente, a definição de LTI-O aplica-se, com as seguintes exceções:

a) No que respeita aos empréstimos à compra para arrendamento:

— «L» inclui apenas empréstimos ou tranches de empréstimo, garantidos pelo mutuário com o bem imóvel na data de concessão, relacionados com a compra para arrendamento.

b) No que respeita aos empréstimos à compra para habitação própria:

— «L» inclui apenas empréstimos ou tranches de empréstimo, garantidos pelo mutuário com o bem imóvel na data de concessão, relacionados com a compra para habitação própria.

— Se um mutuário tiver contraído tanto empréstimos à habitação própria, como à compra para arrendamento, só o rendimento locativo da compra para arrendamento, líquido dos custos com o serviço da respetiva dívida, pode ser utilizado para apoiar o pagamento do empréstimo à compra para habitação própria. Neste caso, a melhor definição de «rendimento disponível» é: — «rendimento disponível» = rendimento do trabalho por conta de outrem + rendimento do trabalho por conta própria (por exemplo, lucros) + rendimento de regimes de pensões públicos + rendimento de regimes de pensões privados e profissionais + rendimento de prestações de desemprego + rendimento de transferência sociais que não prestações de desemprego + transferências privadas regulares (por exemplo, pensões de alimentos) + (rendimento bruto do arrendamento de imóveis - custos do serviço da dívida dos imóveis para arrendamento) + rendimento de investimentos financeiros + rendimento de empresas ou parcerias privadas + rendimento regular de outras fontes + bonificações de empréstimos - impostos - contribuições para cuidados de saúde/segurança social/seguro de doença + descontos fiscais.

4. O rácio entre o endividamento e o rendimento na origem (DTI-O)

1. O rácio DTI-O é definido como:

2. Para efeitos de cálculo, «D» inclui a dívida total do mutuário, seja ou não garantida por imóveis, incluindo os empréstimos financeiros em curso, ou seja, empréstimos concedidos por bancos e outras instituições financeiras, na data de concessão do empréstimo ao imobiliário residencial.

3. Para efeitos de cálculo, «I» tem o mesmo significado que na secção 3, n.o 4.

5. O rácio entre o serviço do empréstimo e o rendimento na origem (LSTI-O)

1. O rácio LSTI-O é definido como:

2. Para efeitos de cálculo, «LS» corresponde aos custos anuais com o serviço da dívida do empréstimo ao imobiliário residencial, definido como «L» na secção 1, n.o 2, na data de concessão do empréstimo.

3. Para efeitos de cálculo, «I» tem o mesmo significado que na secção 3, n.o 4.

4. Se os mercados de crédito imobiliário à compra para arrendamento e à compra para habitação própria forem monitorizados separadamente, a definição de LSTI-O aplica-se, com as seguintes exceções:

a) No que respeita aos empréstimos à compra para arrendamento:

— «LS» corresponde aos custos anuais com o serviço da dívida relacionados com o empréstimo à compra para arrendamento, na data de concessão do empréstimo.

b) No que respeita aos empréstimos à compra para habitação própria:

— «LS» corresponde aos custos anuais com o serviço da dívida relacionados com o empréstimo à compra para habitação própria, na data de concessão do empréstimo.

— A melhor definição aplicável de «rendimento disponível» é: — «rendimento disponível» = rendimento do trabalho por conta de outrem + rendimento do trabalho por conta própria (por exemplo, lucros) + rendimento de regimes de pensões públicos + rendimento de regimes de pensões privados e profissionais + rendimento de prestações de desemprego + rendimento de transferência sociais que não prestações de desemprego + transferências privadas regulares (por exemplo, pensões de alimentos) + (rendimento bruto do arrendamento de imóveis - custos do serviço da dívida dos imóveis para arrendamento) + rendimento de investimentos financeiros + rendimento de empresas ou parcerias privadas + rendimento regular de outras fontes + bonificações de empréstimos - impostos - contribuições para cuidados de saúde/segurança social/seguro de doença + descontos fiscais.

6. O rácio entre o serviço da dívida e o rendimento na origem (DSTI-O)

1. O rácio DSTI-O é definido como:

2. Para efeitos de cálculo, «DS» corresponde aos custos anuais com o serviço da dívida total do mutuário, definido como «D» na secção 4, n.o 2, na data de concessão do empréstimo.

3. Para efeitos de cálculo, «I» tem o mesmo significado que na secção 3, n.o 4.

4. O rácio DSTI-O deve ser considerado como indicador opcional, dado que em certas jurisdições os mutuantes podem não ter acesso à informação necessária para calcular o respetivo numerador. Todavia, nas jurisdições em que os mutuantes tenham acesso a tal informação (por exemplo, através de registos de crédito ou de registos fiscais), as autoridades macroprudenciais são fortemente encorajadas a incluir também este indicador no respetivo quadro de monitorização do risco.

7. O rácio de cobertura dos juros (ICR)

1. O rácio ICR é definido como:

2. Para efeitos de cálculo:

(a) «Rendimento locativo anual bruto» é o rendimento locativo anual gerado pelo imóvel adquirido para arrendamento habitacional, ilíquido de quaisquer despesas operacionais com a manutenção do valor do imóvel e de impostos;

(b) «Encargos anuais com juros», são os encargos anuais com juros associados à aquisição do imóvel para arrendamento.

3. O rácio pode referir-se ao valor do imóvel na data de concessão do empréstimo (ICR-O) ou ao seu valor atual (ICR-C);

8. O rácio entre o empréstimo e as rendas na origem (LTR-O)

1. O rácio LTR-O é definido como:

2. Para efeitos de cálculo:

a) «Empréstimo à compra para arrendamento», tem o mesmo significado que «L» na secção 1, n.o 2, mas está limitado aos empréstimos para imobiliário residencial contraídos para financiar a compra do imóvel para arrendamento;

b) «Rendimento locativo anual líquido» é o rendimento locativo anual gerado pelo imóvel adquirido para arrendamento, líquido de todas as despesas operacionais incorridas para manter o valor do imóve, l mas ilíquido de quaisquer impostos;

c) «Rendimento locativo anual bruto» é o rendimento anual auferido pelos proprietários com a locação do imóvel adquirido para arrendamento a locatários, ilíquido de quaisquer despesas operacionais com a manutenção do valor do imóvel e de impostos.

O rendimento locativo anual líquido deve ser utilizado para o cálculo do LTR-O. Se esta informação não estiver disponível, pode utilizar-se o rendimento locativo anual bruto como alternativa.









ANEXO V

ORIENTAÇÃO SOBRE DEFINIÇÕES E INDICADORES

O presente anexo fornece orientações sobre questões específicas relacionadas com a definição de indicadores e, em particular, sobre o anexo III. Não tem por objetivo fornecer instruções técnicas detalhadas para o preenchimento dos modelos constantes do anexo III, de forma a abranger todos os casos possíveis. Além disso, as orientações devem ser interpretadas no sentido de que se referem a definições e métodos específicos e, em certos casos, as divergências podem justificar-se pela adaptação a especificidades de mercados ou segmentos de mercado.

1. Definições de imóvel comercial

Não existe atualmente ao nível da União qualquer definição de bem imóvel comercial que seja suficientemente precisa para fins macroprudenciais.

a) O Regulamento (UE) n.o 575/2013 contém, no artigo 4.o, n.o 1, ponto 75, uma definição de bem imóvel residencial, mas não fornece uma definição precisa de bem imóvel comercial, limitando-se a descrever o conceito no artigo 126.o como «escritórios ou outras instalações comerciais». O referido regulamento exige também, no que respeita ao imobiliário comercial, que o valor do imóvel não dependa da qualidade creditícia do mutuário ou do rendimento do projeto subjacente.

b) A EBA fornece um critério útil adicional: os fins predominantes do imóvel «devem estar associados a uma atividade económica» ( 14 ). Se bem que útil, este critério não é ainda suficientemente preciso para fins macroprudenciais.

c) O Regulamento (UE) 2016/867 do Banco Central Europeu (BCE/2016/13) ( 15 ) constitui outra possível fonte para a definição de imóvel comercial. Embora o pressuposto que esteve na origem da presente Recomendação justificasse a adoção de definições mais pormenorizadas para fins da estabilidade financeira, a recente evolução estatística realça a necessidade de alinhar mais estreitamente a definição de imobiliário comercial com a definição do Regulamento (UE) 2016/867, para facilitar o controlo e as análises da estabilidade financeira das autoridades macroprudenciais nacionais e para permitir a comparabilidade total entre todos os países.

d) A iniciativa do G20 sobre as lacunas de dados («G20 Data Gaps initiative») ( 16 ), um conjunto de 20 recomendações sobre o aperfeiçoamento das estatísticas económicas e financeiras, foi lançada para melhorar a disponibilidade e comparabilidade dos dados económicos e financeiros na sequência da crise financeira de 2007-2008. As recomendações II.17 e II.18 da segunda fase da G20 Data Gaps Initiative (DGI-2) ( 17 ) realçam a exigência de melhorar a disponibilidade das estatísticas sobre o imobiliário, tanto residencial como comercial. Na sequência desta iniciativa, a Comissão (Eurostat) publicou em 2017 o relatório intitulado «Commercial property price indicators: sources, methods and issues» ( 18 ), que informa sobre as fontes de dados e metodologias relativas aos índices de preços dos imóveis comerciais, com vista a informar melhor os responsáveis pela compilação de dados e os utilizadores sobre fontes de dados, métodos de medição alternativos e questões em jogo.

e) O documento de consulta do Comité de Basileia de Supervisão Bancária sobre as revisões do Método Padrão para o risco de crédito ( 19 ) também define imóvel comercial como o oposto de imóvel residencial. Uma exposição ao imobiliário residencial é definida como posição em risco garantida por um bem imóvel que reveste natureza habitacional e está em conformidade com todas as leis e regulamentos aplicáveis, permitindo ao bem ser utilizado para fins de habitação, ou seja, como imóvel residencial. Uma exposição ao imobiliário comercial é, então, definida como exposição garantida por um bem imóvel que não um imóvel residencial.

Tendo em conta as limitações das definições acima mencionadas, a presente recomendação apresenta uma definição de trabalho de imóvel comercial formulada especificamente para fins macroprudenciais. Define imóvel comercial como um bem imóvel que gera rendimento, existente ou em fase de promoção, que pode ser uma habitação para arrendamento; um imóvel detido pelo proprietário para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto, existente ou em fase de construção; que não é classificado como imóvel residencial; e que pode ser uma habitação social.

Pode debater-se em que medida os imóveis em fase de desenvolvimento podem ser considerados imóveis comerciais. Neste aspeto, existem disparidades nas práticas nacionais. No entanto, a experiência de um conjunto de Estados-Membros durante a recente crise financeira demonstrou a importância para fins de estabilidade financeira da monitorização dos investimentos nesta atividade económica e do seu financiamento.

Entende-se por «imóvel gerador de rendimento», qualquer imóvel que gera rendimento pelo respetivo arrendamento (rendas) ou pela respetiva venda (lucro). Por conseguinte, os imóveis adquiridos para arrendamento habitacional e as habitações para arrendamento são ambos subcategorias dos imóveis geradores de rendimentos.

O conceito de «imóvel adquirido para arrendamento habitacional» abrange qualquer imóvel diretamente detido por uma pessoa singular que tenha como destino principal o arrendamento a locatários. A compra para arrendamento habitacional situa-se numa zona de fronteira entre o imobiliário residencial e o imobiliário comercial. No entanto, dado que esta atividade é tipicamente exercida por proprietários não profissionais a tempo parcial, detentores de pequenas carteiras de imóveis, pode a mesma ser qualificada, para fins de estabilidade financeira, como pertencendo mais ao setor imobiliário residencial do que ao setor imobiliário comercial. Por este motivo, os imóveis adquiridos para arrendamento habitacional são classificados como imobiliário residencial e, portanto, automaticamente excluídos da definição de imobiliário comercial, embora continuem a ser considerados imóveis geradores de rendimentos. No entanto, dadas as suas características de risco distintas, recomenda-se às autoridades macroprudenciais nacionais que monitorizem a evolução deste segmento do mercado, utilizando uma desagregação separada, caso esta atividade represente uma fonte significativa de riscos ou uma parte significativa dos stocks e fluxos do crédito total para imobiliário residencial. Por este motivo, também foi incluída uma desagregação dos empréstimos para imobiliário residencial a fim de distinguir entre empréstimos à compra para arrendamento e empréstimos à compra para habitação própria. As habitações compradas para arrendamento em fase de construção também são consideradas imobiliário residencial. Da mesma forma, as habitações que estão a ser construídas com a finalidade de serem utilizadas para fins de habitação pelos proprietários também são consideradas imóveis residenciais.

O conceito de «habitação para arrendamento» abrange os imóveis detidos por uma pessoa coletiva (por exemplo, investidores profissionais) que tenham como destino o arrendamento a locatários. Tais imóveis também são considerados imóveis geradores de rendimento e são, como tais, classificados como imobiliário comercial. Além disso, as habitações para arrendamento em fase de construção também são consideradas imobiliário comercial e, especificamente, imóveis geradores de rendimento em fase de promoção. A monitorização separada do financiamento das habitações para arrendamento também pode ser relevante para fins da estabilidade financeira. Por este motivo, foram incluídas desagregações separadas em relação a estes tipos de empréstimos.

Os imóveis geradores de rendimento que não sejam imóveis adquiridos para arrendamento habitacional e habitações para arrendamento também estão incluídos na definição de imobiliário comercial, independentemente de já existirem ou de estarem em fase de construção. É o caso, por exemplo, dos edifícios de escritórios e dos estabelecimentos comerciais arrendados. Em fase de construção, esses tipos de imóveis geradores de rendimentos são considerados imóveis geradores de rendimentos em fase de promoção, que se classificam como imobiliário comercial.

Os imóveis utilizados pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto incluem os estabelecimentos comerciais e imóveis de natureza mais sui generis, tais como igrejas, universidades, museus, etc. A classificação destes imóveis como imobiliário comercial ou como outro tipo de imobiliário pode ser debatida. A este respeito, as práticas nacionais variam, uma vez que os riscos associados a tal imobiliário podem, em alguns Estados-Membros, ser considerados diferentes dos riscos associados ao imobiliário comercial. Não obstante, embora se reconheça que os riscos podem variar nos diferentes Estados-Membros, também é importante controlar esses riscos para fins da estabilidade financeira. Por este motivo, os imóveis utilizados pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto foram incluídos na definição de imobiliário comercial. Além disso, tendo em conta as especificidades do financiamento dos mercados imobiliários dos diferentes Estados-Membros, também foram incluídas desagregações separadas para controlar separadamente os riscos ligados a estes tipos de financiamento. Os imóveis utilizados pelos proprietários para fins de exploração da empresa, condução da atividade ou prossecução do seu objeto também devem ser considerados imobiliário comercial, tanto na fase de construção como após a conclusão.

A habitação social é um segmento complexo do mercado imobiliário, pois pode assumir formas diferentes entre os Estados-Membro e dentro de cada Estado-Membro. Dado que a habitação social não é normalmente construída, adquirida ou renovada por pessoas singulares, não é classificada como imobiliário residencial, mas como imobiliário comercial. Porém, em alguns países, é importante, por razões de estabilidade financeira, controlar os riscos que resultam deste tipo de imóveis como desagregação separada. Por este motivo, foram adicionadas desagregações separadas em relação a estes tipos de empréstimos. Além disso, a habitação social que é diretamente detida pelo Estado é considerada detida para a realização de fins do Estado e também é, por conseguinte, classificada como imobiliário comercial. A habitação social ainda em fase de construção também é classificada como imobiliário comercial, porque é considerada um imóvel gerador de rendimento em fase de promoção.

Quaisquer outros imóveis em fase de construção devem ser considerados imobiliário residencial ou imobiliário comercial em conformidade com as definições gerais dos pontos 4) e 38), respetivamente, da secção 2, subsecção 1), n.o 1).

2. Fontes de dados sobre imóveis comerciais

2.1. Indicadores respeitantes ao mercado físico de imobiliário comercial

Os indicadores respeitantes ao mercado físico de imóveis comerciais podem obter-se junto de:

a) Fontes públicas, por exemplo, serviços de estatística nacionais ou registos prediais;

b) Fornecedores de dados do setor privado que abranjam uma parte substancial do mercado imobiliário comercial.

O Relatório do CERS sobre o imobiliário para fins comerciais e a estabilidade financeira na UE proporciona uma perspetiva geral dos índices de preços disponíveis e de possíveis fontes de dados ( 20 ).

2.2. Indicadores sobre as exposições do sistema financeiro ao imobiliário comercial

Os dados relativos às posições em risco dos participantes no mercado, pelo menos os do setor financeiro, podem ser recolhidos no reporte de supervisão. Alguns dados foram já recolhidos pelo BCE e pela EIOPA a nível nacional. Não se trata, todavia, de dados muito pormenorizados. Uma