Sygn. akt III CSK 60/16  
  
WYROK  
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ  
  
Dnia 9 lutego 2017 r.  
Sąd Najwyższy w składzie:  
  
SSN Barbara Myszka (przewodniczący)  
SSN Zbigniew Kwaśniewski  
SSN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)  
Protokolant Bożena Kowalska  
  
w sprawie z powództwa A . G. 
przeciwko Gminie Miejskiej K. 
o zapłatę,  
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej  
w dniu 9 lutego 2017 r.,  
skargi kasacyjnej powoda  
od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 6 października 2015 r., sygn. akt I ACa (...),  
  
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi 
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i  orzeczenia o 
kosztach postępowania kasacyjnego.   
  
UZASADNIENIE  
 
Będący obywatelem Holandii, A . G. wniósł o  zasądzenie od Gminy K. kwoty 
100.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 13 czerwca 2011 r. Zasądzenia na 
swoją rzecz tej kwoty domagał się tytułem zwrotu części ceny, którą Gminie  uiścił 

2 
 
za lokal nr 11 i 11a w budynku przy ul. B. w K. Żądanie uzas adnił uchyleniem się od 
skutków prawnych oświadczenia woli  o nabyciu lokalu. Wskazał, że złożył 
oświadczenie pod wpływem błędu. Był przekonany, że kupił lokal, do którego 
należy balkon, a  okazało się, iż balko n jest częścią wspólną budynku.  
Zaskarżony prze z powoda skargą kasacyjną wyrok zapadł po uchyleniu 
przez Sąd Najwyższy wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 23 grudnia 2013 r. 
wyrokiem z 6 marca 2015 r., III CSK 195/14, i przekazaniu sprawy do ponownego 
rozpoznania. Orzekając w sprawie ponownie, Sąd Apelacyj ny wyrokiem z dnia 
6 października 2015 r. zmienił wyrok Sądu Okręgowego z dnia 10 lipca 2013 r., 
uwzględniający na podstawie art. 410 § 1 i 2 w związku z art. 405 k.c. w całości 
żąda nie pozwu, i oddalił powództwo.  
Z ustaleń faktycznych stanowiących podstaw ę wyroku Sądu Apelacyjnego 
z dnia 6 października 2015 r. - przejętych w zdecydowanej więks zości z wyroku 
Sądu Okręgowego - wynika, że Gmina ogłosiła przetarg na sprzedaż lokalu 
mieszkalnego nr 11 i 11a przy ul B. Wcześniej były to dwa odrębne lokale, nr 11  i nr 
11a. W dniu 13 stycznia 2010 r. Gmina ustanowiła odrębną własność lokalu nr 11 i 
11a i sprzedała go powodowi wraz z udziałem w  użytkowaniu wieczystym gruntu i 
częściach wspólnych budynku za cenę w  wysokości 617.561,55 zł. W ogłoszeniu o 
przetargu zna jdowała się informacja, że „w lokalu tym jest balkon”. Informacja taka 
została podana również podczas przetargu ustnego. Zaświadczenie o 
samodzielności lokalu nie wskazywało na przynależność balkonu do lokalu. Na 
rzucie budynku balkon znajdował się poza li nią obejmującą pomieszczenia 
wchodzące w skład lokalu. W opisie nie zaznaczono, ani że balkon jest częścią 
składową lokalu, ani że stanowi część wspólną budynku. Balkonu jako części 
wspólnej lokalu nie wymieniał akt notarialny umowy zawartej przez strony w  dniu 13 
stycznia 2010 r. Lokal nabyty przez powoda ma 105 m2, a balkon 5 m2. Balkon ten, 
jak wszystkie balkony w budynku, jest tzw. balkonem komunikacyjnym. Częściowo 
przylega do lokalu nabytego przez powoda, a częściowo do wspólnego korytarza. 
Wejście na  balkon jest zarówno z  klatki schodowej, jak i z lokalu nabytego przez 
powoda. Wcześniej do lokalu nr 11a było wejście tylko z balkonu. Powód otrzymał 
klucz do drzwi prowadzących z  korytarza na balkon. W 2008 r. nabył w budynku 
3 
 
przy ul. B.. inny lokal, nr 5. Od 2008 r. jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej 
budynku przy ul. B. 
W marcu 2010 r. powód zapoznał się z pismem właścicielki jednego z lokali, 
sprzeciwiającej się projektowanemu przez  niego  zabudowaniu (czyli, jak to zostało 
określone, „przeszkleniu”)  wspólnego balkonu. W tym też miesiącu za 
pośrednictwem innej osoby (M . K.) powód skierował telefonicznie prośbę do Urzędu 
Miasta o wyjaśnienie kwestii przynależności balkonu do  nabytego lokalu. Z 
przekazanej mu informacji wynikało, że w lokalu jest balkon . Dnia 8 września 2010 r. 
otrzymał pismo od zastępcy dyrektora Urzędu Miasta, że  balkon jest częścią 
wspólną budynku. W lutym 2010 r. założona została księga wieczysta lokalu i 
nastąpił wpis powoda w dziale II jako właściciela lokalu. W  księdze wie czystej nie 
wymieniono balkonu.  
Pismem datowanym na 21 kwietnia 2011 r., złożonym w Urzędzie Miasta 
13 czerwca 2011 r., powód uchylił się od skutków prawnych oświadczenia 
o nabyciu lokalu. Powołał się na błąd ist otny. Nie kupiłby - oświadczył - lokalu, 
gdyby wiedział, że balkon n ie jest jego częścią składową.  
Ponadto Sąd Apelacyjny ustalił, że powód nie kupił lokalu nr 11 i 11a 
ze względu na przekonanie, iż sporny balkon przynależy wyłącznie do tego lokalu, 
i mógł, przy zachowaniu należytej star anności, zorientować się , że to jego 
przekonanie nie jest uzasadnione.  
Opierając się na dokonanych ustaleniach faktycznych, Sąd Apelacyjny 
przyjął w ramach prz eprowadzonej oceny prawnej, że powód, kupując lokal,  nie był 
w błędzie  obiektywnie  istotnym. Uzna ł, że ze względu na to, iż balkon jako taki nie 
jest istotnym elementem mieszkania, brak podstaw do stwierdzenia, że  powód, 
rozsądnie oceniając, nie kupiłby lokalu od Gminy, gdyby znał pr awdziwy status 
prawny balkonu. Więcej, powód w ocenie Sądu Apelacyjne go, nie był  w ogóle w 
błędzie, na który się powołuje. Zdaniem Sądu, zgromadzony w sprawie materiał 
dowodowy nie pozostawia wątpliwości, że powód składając oświadczenie woli o 
nabyciu lokalu wiedział, iż balkon nie przynależy wyłącznie do kupionego lokalu. 
Według Sądu Apelacyjnego, powód uchybił też terminowi określonemu w art. 88 § 
2 k.c. Jeżeliby nawet przyjąć, że powód był w błędzie, na który się powołuje, 
4 
 
to złożył oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia 
o nabyciu lokalu z powodu te go błędu już po upływie rocznego terminu 
przewidzianego w art. 88 § 2 k.c.  Powód bowiem złożył oświadczenie o uchyleniu 
się od skutków prawnych  oświadczenia o nabyciu lokalu w czerwcu 2011 r., a  
wskazany  termin zaczął biec już w marcu 2010 r.,  gdyż  powód w  marcu 2010 r. 
mógł  już, po zapoznaniu się z pismem właścicielki jednego z lokali sprzeciwiającej 
się projektowanej p rzez niego  zabudowie balkonu, wykryć swój błąd.  
W skardze kasacyjnej powód zarzu cił wyrokowi Sądu Apelacyjnego - 
obszernie motywując swoje zarzuty - naruszenie art. 328 § 2, art. 381, 382 i 391 §  1 
k.p.c., art. 5, 84 § 1 i 2, art. 88 § 2, art. 140, 155 § 1, art. 336, 338 k.c., art. 2,4 i  5 
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U.2015.1892, 
dalej: „u.w.l.”) oraz § 49 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 
17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów 
dokumentów (Dz.U.2001.102.1122) - w różnych układach i zw iązkach.  
Sąd N ajwyższy zważył, co następuje:  
Sądy polskie - co należy odnotować z u rzędu - mają jurysdykcję w niniejszej 
sprawie. Wynika ona jednak nie z powołanego przez Sąd Apelacyjny art. 22 pkt 1 
rozporządzenia Rady (WE) nr 44/2001 z dnia 22 grudnia 2000 r. w sprawie 
jurysdykcji i uznawania orzeczeń sądowych o raz ich wykonywania w sprawach 
cywilnych i handlowych (Dz. Urz. UE 2001 L nr 12, s. 1 ze zm.), lecz z art. 2 ust. 1 
w związku z art. 60  tego rozporządzenia. Zgodnie z przyjętą wykładnią, przepis art. 
22 pkt 1 rozporządzenia nr 44/2001, prz yznający w sprawa ch, których przedmiotem 
są prawa rzeczowe na nieruchomościach,  jurysdykcję wyłączną sądom państwa 
członkowskiego położenia nieruchomość, ma - tak jak jego poprzednik,  art. 16 pkt 1 
sporządzonej w Brukseli dnia 27 września 1968 r. konwencji o jurysdykcji 
i wykonywaniu orzeczeń sądowych w s prawach cywilnych i handlowych - 
zastosowanie tylko wtedy, gdy wskazane w nim sprawy stanowią zasadniczy 
przedmiot postępowania; chodzi w  postępowaniu , np. o żądanie oparte  na prawie 
rzeczowym, zmierzające  do rozstrzygnięci a o takim prawie - o jego istnieniu lub 
o jego nabyciu. Nie ma natomiast zastosowania, jeżeli powództwo ma tylko 
pośredni związek z prawem rzeczowym, zmierza, np. do uznania czynności 
5 
 
rozporządzającej nieruchomością za bezskuteczną wobec powoda na potrzeby  
prowadzonej przez  powoda egzekucji lub do  orzeczenia o rozwiązaniu umowy 
sprzedaży nieruchomości i zasądzenia z tego powodu odszkodowania (zob. wyroki 
Trybunału Sprawiedliwości : z dnia 10 stycznia 1990 r., C -115/88 , w sprawie Mario 
Reichert, Hans -Heinz Re ichert i Ingeborg Kockler przeciwko Dresd ener Bank, 
z dnia 17 maja 1994 r., C -294/92, w sprawie George Lawrence Webb przeciwko 
Lawrence Desmond Webb , z dnia 5 kwietnia 2001 r., C -518/99, w sprawie Richard 
Gaillard przeciwko Alaya Chekili;  a także wyrok Sąd u Najwyższego z dnia 
29 listopada 2012 r., II CSK 96/12). To samo dotyczy zawierającego analogiczne 
uregulowanie art. 24 ust. 1 obecnie obowiązującego rozporządzenia Parlamentu 
Europejskiego i Rady (UE) nr 1215/2012 z dnia 12 grudnia 2012 r. w sprawie 
jurysdykcji i uznawania orzeczeń sądowych oraz ich wykonywania w sprawach 
cywilnych i handlowych  (Dz. Urz. UE 2012 L nr  351, s. 1), stosowanego zgodnie 
z art. 66 do postępowań sądowych wszczętych po dniu 9 stycznia 2015 r.  - a zatem 
nie mogącego mieć jeszc ze zastosowania w niniejsz ej sprawie.  
Niniejsza sprawa ma tylko pośredni związek z nieruchomością. Jej  
zasadniczym przedmiotem jest rozstrzygnięcie o utracie skuteczności przez umowę 
sprzedaży powodowi przez  Gminę nieruchomości lokalowej i o zwrocie z  tej 
przyczyny przez Gminę powodowi zapłaconej przez niego ceny. Powód  powołując 
się na unieważnienie przez złożenie stosownego oświadczenia umowy sprzedaży 
nieruchomości lokalowej zawartej z Gminą dochodzi zwrotu  części uiszczonej ceny. 
Dlatego zgodnie z przed stawioną wyżej wykładnią , przepis  art. 22 pkt 1 
rozporządzenia nr 44/200 nie ma w n iniejszej sprawie zastosowania.  
Nie budzi jednak wątpliwości  istnienie w niniejszej sprawie jurysdykcji sądów 
polskich na podstawie art. 2 ust. 1 tego rozporządzenia, ze wzg lędu na miejsce 
zamieszania strony pozwanej (w znaczeniu, jakie art. 60 powołanego  
rozporządzenia nadaje terminowi „miejsce zamieszkania” w odniesieniu do 
osób  prawnych). W normie ogólnej wyrażonej w tym przepisie wskazanie 
jurysdykcji krajowej jest oparte  na łączniku miejsca zamieszkani a, odniesionego do 
pozwanego.  
6 
 
Trafnie Sąd Apelacyjny stwierdził właściwość w sporze między stronami 
prawa polskiego na podstawie art. 4 ust. 1 lit. c rozporządzenia (WE) nr 593/2008 
Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 17 czerwca 2008 r. w sprawie prawa 
właściwego dla zobowiązań umownych (Rzym I” (Dz. Urz. UE 2008 L nr 177, s. 6). 
Przepis ten w braku wyboru prawa poddaje umowę, której przedmiotem jest prawo 
rzeczowe na nieruchomości, prawu państwa, w którym nieruchomość jes t położona. 
Wyłącza on w powiązaniu z art. 12 ust. 1 pkt e tego rozporządzenia, nakazującym 
objąć zakresem zastosowania prawa właściwego dla umowy także skutki szeroko 
rozumianej nieważności umowy (rów nież z powodu wad oświadczenia woli), 
zastosowanie do w skazania prawa właściwego do oceny tych skutków przepisu 
art. 10 ust. 1  rozporządzenia (WE) nr 864/2007 Parlamentu Europejskiego i Rady 
z dnia 11 lipca 2007 r. w sprawie prawa właściwego dla zobowiązań 
pozaumownych (Rzym II” (Dz.Urz. UE 2007 L nr 199, s. 4 0), który stanowi, że  
zobowiązanie pozaumowne z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, w tym także z 
nienależnego świadczenia, jeżeli dotyczy istniejącego pomiędzy stronami stosunku, 
takiego jak stosunek wynikający z umowy lub z czynu niedozwolonego, który jes t 
ściśle związany z tym bezpodstawnym wzbogaceniem, podlega prawu właściwemu 
dla tego stosunku.  
Zgodnie z ustaloną linią orzecznictwa, naruszenie przez sąd drugiej instancji  
art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. może stanowić podstawę kasacyjną 
tylko wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia sądu drugiej instancji jest 
dotknięte wadami, które uniemożliwiają przeprowadzenie kontroli kasacyjnej. 
Uzasadnienie zaskarżonego wyroku Sądu Apelacyjnego, wbrew twierdzeniom 
powoda, nie ma takich wad. Za w ady uzasadnienia sądu drugiej instancji, 
stanowiące naruszenie art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c., nie mogą być  
w żadnym wypadku  uznane  wyrażone w uzasadnieniu  błędne  zdaniem skarżącego  
oceny lub twierdzenia. Mogą one stanowić ewentualnie tylko p odstawę innych 
zarzutów kasacyjnych.  
Według art. 84 k.c., prawnie doniosły jest jedynie  błąd istotny, dotyczący 
treści czynności prawnej. Jeżeli czynność prawna nie jest nieodpłatna, 
a oświadczenie woli było złożone innej osobie, konieczną przesłanką prawn ej 
doniosłości błędu jest ponadto, aby błąd został wywołany przez tę osobę (adresata 
7 
 
oświadczenia) lub żeby osoba ta o błędzie wiedziała albo mogła go z łatwością 
zauważyć.  Następstwem złożenia oświadczenia woli pod wpływem błędu prawnie 
doniosłego jest ni eważność względna czynności prawnej: możliwość jej 
unieważnienia z mocą wsteczną (ze skutkiem ex tunc ) przez stosowne 
oświadczenie wyrażające wolę uchylenia się od skutków prawnych oświadczen ia 
złożonego pod wpływem błędu.  
Zgodnie z art. 88 § 2 k.c., uprawnienie do uchylenia się wygasa, gdy 
stosowne oświadczenie nie zostanie złożone przed upływem roku od wykrycia 
błędu. Jeżeli zatem powód żądanie pozwu opiera na uchyleniu się od skutków 
prawnych swojego oświadczenia wyrażonego pod wpływem błędu, i zost anie 
ustalone, że oświadczenie o uchyleniu się złożył dopiero po upływie roku 
od wykrycia błędu, sąd może i powinien z samej tej tylko przyczyny oddalić 
powództwo  - uczynić to  zatem bez rozpoznawania istoty sprawy (zob. w związku 
z ostatnią kwestią, np. po stanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 
2016  r., I CZ 86/16).  
Błąd, na który powołuje się powód w niniejszej sprawie, jest błędem co do 
prawa (zob. co do takiego błędu wyroki Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 
1974  r., II CR 761/73 , 12 październi ka 2000 r., IV CKN 144/00, i 8 marca 2012 r., 
III CSK 221/11, oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2012 r., 
II CSK 171/12). Niewątpliwie balkon, którego dotyczy spór, nie należy do części 
składowych lokalu, o jakich mowa w art. 2 ust. 4 u.w.l., lecz jest częścią budynku, 
stanowiącą nieruchomość wspólną w znaczeniu art. 3 ust. 2 u.w.l. Powód twierdzi, 
że w chwili zawarcia umowy z Gminą nie był świadom obowiązującego 
w tym względzie stanu prawnego, lecz pozostawał w przekonaniu o przy należn ości 
przyległego balkonu do nabywanego lokalu jako jego części składowej. 
Tak ujmowany błąd jest także niewątpliwie błędem co do treści czynności prawnej. 
Przekłada się bowiem na wyobrażenie o tym co obejmuje przedmiot sprzedaży (co  
do błędu dotyczącego tr eści czynności prawnej zob. np. wyrok Sądu Najwyższego 
z dnia 19 paździe rnika 2000 r., III CKN 963/98).  
Zarówno o błędzie w chwili złożenia oświadczenia woli, jak i o wykryciu błędu 
wyznaczającym początek biegu  terminu do uchylenia się od skutków prawnych 
8 
 
złożonego oświadczenia woli, decyduje stan świadomości osoby powołującej się na 
błąd. W obu przypadkach rozstrzyga wyłącznie stan wiedzy tej osoby o istnieniu 
określonej okoliczności oddziałującej na treść czynności prawnej, a nie, jak 
w niektórych innych sytuacjach, także możliwość dowiedzenia się o miarodajnej 
okoliczności (jak np. według  art. 169 k.c. - w myśl powszechnie przyjętej wykładni 
terminu „zła wiara” na gruncie tego przepisu, lub według art. 105 k.c. - wyraźnie 
uwzględniającego „możliwość łatwe go dowiedzenia się”).  O złożeniu oświadczenia  
woli pod wpływem błędu decyduje wiedza, przekonanie składającego oświadczenie, 
że określona okoliczność oddziałująca na treść czynności prawnej przedstawia się 
inaczej niż w rzeczywistości. Z kolei o wykryciu b łędu przesądza poznanie 
rzeczywistości, dowiedzenie się, jaki jest stan rzeczywisty co do danej okoliczności, 
która wpłyn ęła na treść czynności prawnej.  
Ze zrozumiałych względów w obu omawianych przypadkach wymagany  stan 
wiedzy może być dowodzony  w zasadzi e jedynie za pomocą dowodów pośrednich, 
przez wnioskowanie na podstawie innych stwierdzonych faktów. Zasadniczą rolę 
odgrywają tu domniemania faktyczne (art. 231 k.p.c.). W  okolicznościach niniejszej 
sprawy istotne znaczenie mogły mieć pod tym względem wsz elkie materiały 
pozwalające wnioskować o stanie prawnym balkonu; znajomość  tych materiałów 
przez  powo da. Niemniej, mimo wspomnianego tu  tylko pośredniego sposobu 
dowodzenia, w obu przy padkach konieczne jest - należy  raz jeszcze podkreślić - 
ustalenie na podstawie zgromadzonych dowodów  pośrednich, czy powołujący się 
na błąd, w pierwszym przypadku, miał niezgodną ze stanem rzeczywistym 
pozyt ywną wiedzę o danej okoliczności , wpływającej na  treść czynności prawnej, a 
w drugim, czy uzyskał o tej okoliczności p ozytywną wiedzę zgodną z rzeczywistym 
stanem. W żadnym z omawianych przypadków nie wystarcza stwierdzenie samej 
tylko możliwości lub niemożliwości  uzyskania wiedzy o danej okoliczności w razie 
zachowania należytej staranności, ocenianej zgodnie z art. 355 § 2 k.c. Odrębną 
kwestią, której ze względu  na okoliczności rozpoznawanej sprawy nie ma potrzeby 
tu podejmować,  jest zakres zastosowania art. 84 k.c.: wyłączenie powołania się na 
błąd w  przypadkach, w których nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów 
w rejestrach publicznych, co  do okoliczności objętej wpisem (zob. w związku z tym 
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 g rudnia 2012 r., IV CSK 204/12).  
9 
 
Sąd Apelacyjny, przyjmując, że pr zewidziany  w art. 88 § 2 k.c. termin zaczął 
biec w stosunku do powoda od dni a, w którym powód mógł wykryć powoływan y 
błąd, niewątpliwie zatem wadliw ie zastosował art. 88 § 2 k.c. ; dlatego skarżący 
trafnie podniósł zarzut naruszenie tego przepisu. Bezzasadny natomiast okazał się 
połączony z tym zarzutem zarzut naruszenia art. 355 §  2 k.c., ponieważ Sąd  
Apelacyjny nie powoływał się we wskazanym k ontekście na ten przepis, ani - jak 
wyjaśniono - nie powinien on mieć tu zastosowania.  
Oddalając powództwo, Sąd Apelacyjny nie ograniczył się jednak do samego 
tylko stwierdzenia bezskutecznoś ci oświadczenia powoda o uchyleniu  się od 
skutków prawnych nabycia  lokalu ze względu na niezłożenie tego oświadczenia 
w terminie przewidzian ym w art. 88 § 2 k.c.  Choć uchybienie temu terminowi przez 
osobę powołującą się na błąd uzasadnia oddalenie powództw a bez potrzeby 
rozpoznawania istoty sprawy, rozważył także materialnoprawne przesłanki 
zasadności żądania pozwu i - jak wiadomo  - uznał,  że również  dwie z tych 
przesłanek nie zostały spełnione; po pierwsze, błąd, na który się powołuje powód, 
nie był  zdanie m Sądu Apelacyjnego  istotny, a po drugie, w og óle nawet do niego 
nie doszło.  
Kolejność analizy tych przesłanek w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku 
była niewątpliwie niewłaściwa. Badanie istotności błędu nie powinno wyprzedzać 
badania, czy błąd wystąpił, ewe ntualny bowiem brak błędu czyni bezprzedmiotowe 
rozważ ania na temat istotności błędu.  
Warunkiem prawidłowego zastosowania art. 84 k.c., tak jak każdego innego 
przepisu prawa materialnego, jest dokonanie dostatecznych stanowczych ustaleń 
w zakresie stanu faktycznego sprawy. Brak ustaleń faktycznych lub niedokonanie 
dostatecznych stanowczych ustaleń faktycznych dotyczących przesłanek 
zastosowania przepisu prawa materialnego  stanowiącego podstawę wyroku 
uzasadnia zarzut naruszenia tego przepisu. W przypadku wyroku sądu drugiej 
instancji zarzut taki może stanowić podstawę kasacyjną (zob. co do poruszanego 
zagadnienia z obszernego dotyczącego go orzecznictwa, np. wyrok Sądu 
Najwyższego z dnia  2 lipca 2015 r., IV CSK 573/14).  W sprawie w zaskarżonym 
wyroku wymag anie dokonania dostatecznych stanowczych ustaleń faktycznych nie 
10 
 
zostało w odniesieniu do art. 84 k.c. spełnione w zakresie dotyczącym przesłanki 
złożenia oświadczenia woli pod wpływem błędu . Są tego dwa przejawy.  
 Po pierwsze, mimo iż Sąd w uzasadnieniu  w jednym miejscu przyjął, 
że powód w chwili zawarcia umowy z Gminą wiedział, iż balkon nie przynależy 
wyłącznie do ku pionego lokalu, w innym miejscu, zajmując się terminem 
określonym w art. 88 § 2 k.c., uznał, że bieg tego terminu po zawarciu umowy przez 
strony rozpoczął się z chwilą uzyskania przez powoda możliwości wykrycia swego 
błędu co do przynależności balkonu do kupionego lokalu. Ta niekonsekwencja - 
możliwość wykrycia błędu po zawarciu umowy, mimo jego nieist nienia w chwili 
zawarcia umowy - dowodzi n iestanowczości ustalenia Sądu co do wiedzy powoda o 
rzeczywistym stanie prawnym w kwestii przynależności spornego balkonu w  chwili 
zawarcia umowy z Gminą.  
Po drugie, niestanowczość tę potwierdza jednoczesne ustalenie przez Sąd, 
że powód, przy zachowaniu na leżytej staranności, mógł przypuszczać, iż jego 
przekonanie o wyłącznej przynależności balkonu do kupione go lokalu nie jest 
uzasadnione.  
To ostatnie ustalenie może być odczytane także  jako wyraz oceny  błędu, na 
który powołuje się powód, w  ramach niemającej  podstaw w regulacji art. 84  k.c. 
koncepcji „wybaczalności błędu” lub „niewybaczalności błędu” (por. w związku 
z tym postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2014 r., I CSK 401/13, 
i 29 listopada 2012 r., II CSK 171/12 , oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 
19 listopada 2015 r., IV CSK 11/15).   
W zaskarżonym wyroku przepis art. 84 k.c. został naruszony także przez 
wykluczenie możliwości stwierdzenia obiektywnej  istotności błędu powoda, dlatego 
że - jak wskazał Sąd Apelacyjny - balkon jako taki nie jest  istotnym elementem 
mieszkania, gdyż mieszkanie może spełniać swoją funkcję także wtedy, gdy nie 
ma balkonu, balkon bowiem nie jest niezbędny  do zaspokajania potrzeb 
mieszkaniowych, tak jak przedpokój, kuchnia  i łazienka. To stanowisko Sądu 
Apelacyjnego je st niezgodne z prawidłowym rozumieniem przewidzianej w art. 84 
§ 2 k.c. przesłanki obiektywnej istotności błędu, czyli wymagania, aby w danych 
okolicznościach uzasad nione było przypuszczenie, że gdyby składający 
11 
 
oświadczenie woli nie działał pod wpływem bł ędu i oceniał sprawę rozsądnie, 
nie złożyłby oświadczenia określonej  treści. Z doświadczenia życiowego wynika, 
że balkon, mimo jego oczywiście mniejszego niż przedpokoju, kuchni i łazienki 
znaczenia dla użytkowników , jest ważnym elementem uwzględnianym przy zakupie 
mieszkania i dlatego  dotyczące go okoliczności mogą mieć niewątpliwie, rozsądnie 
oceniając, wpływ na decyzją o zawarciu umowy kupna mieszkania. Okoliczności 
powołane w zaskarżo nym wyroku tego nie wykluczają.  
Niezbędne do prawidłowego zastosowa nia art. 84 k.c.  stanowcze ustalenia 
faktyczne, których w sprawie brak, powinny zostać dokonane w postępowaniu 
apelacyjnym, tak jak tego wymaga art. 382 k.p.c., na podstawie całego materiału 
zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowani u apelacyjnym . 
Potrzeba dokonania tych ustaleń wobec wskazanego naruszenia art. 84 k.c. 
uczyniła bezprzedmiotowe rozpatrywanie zarzutów skarżącego dotyczących 
zarówno naruszenie art. 382 k.p.c., jak i art. 381 k.p.c., a także  wszystkich 
pozostałych zarzutó w nawiązujących do materiału dowodowego sprawy: 
naruszenia art. 1 40, 155 § 1, art. 336, 338 k.c., art. 2,  4 i 5 u.w.l. oraz § 49 pkt 1 
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie 
prowadzenia ksiąg wi eczystych i zbiorów doku mentów. W kontekście zarzutu 
naruszenia ostatniego przepisu  można tylko zauważyć, że dopiero postanowienie 
Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2010 r., V CSK 31/10,  przesądziło na potrzeby 
praktyki, że balkon służący do wyłącznego użytku właściciela lokalu st anowiącego 
odrębną własność podlega ujawnieniu w księdze wieczystej w rubryce „opis lokalu”. 
Wcześn iejsza praktyka była chwiejna, nie zawsze więc dokonywano w księgach 
wieczystych odpow iedniego wpisu takiego balkonu.  
Odpadła też z uwagi na zasadność skargi  kasacyjnej w zakresie dotyczącym 
naruszenia art. 88 § 2 k.c. potrzeba ustosunkowania się do zarzutu naruszenia 
przez Sąd Apelacyjny art. 5  k.c. wskutek  uwzględnienia w stosunku do powoda 
upływu terminu zawitego z astrzeżonego w art. 88 § 2 k.c.  
Ze względu na zasadność przytoczonych podstaw kasa cyjnych dotyczących 
naruszenia art. 84 i 88 § 2 k.c. Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815 § 1 k.p.c. 
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sp rawę do ponownego rozpoznania.  
12 
 
jw  
  
 r.g.