DZIENNIK USTAW  
RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ  
Warszawa, dnia  11 marca 2022  r. 
Poz. 581 
OBWIESZCZENIE  
MARSZAŁKA SEJMU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ  
z dnia  3 marca 2022  r. 
w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o  listach zastawnych i  bankach hipotecznych  
1. Na podstawie art.  16 ust.  1 zdanie pierwsze ustawy z  dnia 20 lipca 2000  r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i  niektórych  
innych aktów prawnych ( Dz. U. z 2019 r. poz.  1461 ) ogłasza się w  załączniku do niniejszego  obwieszczenia jednolity tekst 
ustawy z  dnia 29  sierpnia 1997  r. o listach zastawnych i  bankach hipote cznych (Dz.  U. z 2020 r. poz.  415), z uwzględnieniem 
zmian y wprowadzon ej ustawą  z dnia 1 października 2021 r. o zmianie ustawy o obrocie instrumentami finansowymi oraz 
niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2140)  oraz zmian wynikających z  przepisów ogłoszony ch przed dniem  3 marca  2022  r. 
2. Podany w  załączniku do niniejszego obwieszczenia tekst jednolity ustawy nie obejmuje  odnośnika nr 1 oraz art. 28 
ustaw y z dnia 1 października 2021 r. o zmianie ustawy o obrocie instrumentami finansowymi oraz niektórych innych ustaw 
(Dz. U. poz. 2140) , któr e stanowi ą: 
„1) Niniejsza ustawa:  
1) w zakresie swojej regulacji wdraża dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady (UE)  2019/2034 z dnia 27 listo-
pada 2019 r. w sprawie nadzoru ostrożnościowego nad firmami inwestycyjnymi oraz zmieniającą dyrektywy 
2002/87/WE, 2009/65/WE, 2011/61/UE, 2013/36/UE, 2014/59/UE i 2014/65/UE (Dz. Urz. UE L 314 z 05.12. 2019 , 
str. 64, Dz. Urz. UE L 195 z 19.06.2020, str. 120 oraz Dz. Urz. UE L 405 z 02.12.2020, str. 84);  
2) służy stosowaniu rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/2033 z dnia 27 l istopada 2019 r.  
w sprawie wymo gów ostrożnościowych dla firm inwestycyjnych oraz zmienia jącego rozporządzenia (UE) 
nr 1093/2010, (UE) nr 575/2013, (UE) nr 600/2014 i (UE) nr 806/2014 (Dz. Urz. UE L 314 z 05.12.2019, str. 1,  
Dz. Urz. UE L 20 z 24.01.2020, str. 26 oraz Dz. Urz. UE L 405 z 02.12.2020, str. 79). ” 
„Art. 28. Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem:  
1) art. 8 pkt 1 lit. b i pkt 2, które wchodzą w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia;  
2) art. 21 pkt 3 i 4, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2022 r.;  
3) art. 23 pkt 1, 2 i 10 które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2023 r. ”. 
Marszałek Sejmu: E. Witek  
 
 
 
 
 
  
Dziennik  Ustaw  – 2 – Poz. 581 
 
Załącznik do obwieszczenia Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej 
Polskiej  z dnia 3 marca 2022  r. (poz . 581) 
USTAWA  
z dnia 29  sierpnia 1997  r. 
o listach zastawnych i  bankach hipotecznych  
DZIAŁ I  
Przepisy ogólne  
Art. 1. Ustawa określa:  
1) zasady emisji, zbywania, nabywania,  wykupu i  zabezpieczenia listów zastawnych oraz  
2) zasady tworzenia, organizacji, działalności i  szczególnego nadzoru nad bankami hipotecznymi.  
Art. 2. Ilekroć w  ustawie jest mowa o:  
1) „bankowo -hipotecznej wartości nieruchomości” – należy przez to rozumi eć ustaloną zgodnie z  przepisami ustawy wartość,  
która w  ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z  nieruchomością jako przed miotem za-
bezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny;  
2) „zabezpieczeniu hipoteką” – należy pr zez to rozumieć hipotekę na rzecz banku hipotecznego ustanowioną na prawie 
użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości położonej na obszarze kraju.  
DZIAŁ II  
Listy zastawne  
Art. 3. 1. Hipoteczny list zastawny jest papierem wartościowym imiennym lub na okaziciela, którego podstawę emisji 
stanowią wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami, w  którym to liście bank hipoteczny zobowiązuje się  
wobec uprawnionego do spełni enia określonych świadczeń pieniężnych.  
2. Publiczny list zastawny jest papierem wartościowym imiennym lub na okaziciela, którego podstawę emisji stanowią 
wierzytelności banku hipotecznego z  tytułu:  
1) kredytów w  części zabezpieczonej wraz z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem Narodowego Banku Pol skiego,  
Europejskiego Banku Centralnego, rządów lub banków centralnych państw członkowskich Unii Europejskiej, Organizacji  
Współpracy Gospodarczej i  Rozwoju, z  wyłączeniem państw, które restrukturyzują lub restrukturyzowały swoje zadłużenie  
zagraniczne w  ciągu ostatnich 5  lat, oraz gwarancją lub poręczeniem Skarbu Państwa zgodnie z  przepisami odrębnych 
ustaw, albo  
2) kredytów udzielonych podmiotom wymienionym w  pkt 1, albo  
3) kredytów w  części zabezpieczonej wraz z  należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem jednostek samorządu teryto-
rialnego  oraz kredytów udzielonych jednostkom samorządu terytorialnego.  
3. Do publicznych listów zastawnych stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące hipo tecznych listów zastawnych, 
z wyłączeniem przepisów ustawy w  zakresie zabezpieczenia hipoteką.  
4. Bank hipoteczny, udzielając kredytu jednostce samorządu terytorialnego, jak również nabywając papiery wartoś -
ciowe emitowane przez jednostkę samorządu terytor ialnego, jest obowiązany uzyskać, na dzień przyznania kredytu lub na-
bycia papierów wartościowych, opinię regionalnej izby obrachunkowej o  możliwości spłaty kredytu lub wykupu papierów 
wartościowych, o  której mowa w  art. 91 ust.  2 ustawy z  dnia 27  sierpnia 2009  r. o finansach publicznych (Dz.  U. z 2021 r. poz. 305,  
z późn. zm.1)). 
Art. 4. Świadczenia pieniężne, o  których mowa w  art. 3, polegają na wypłacie odsetek i  wykupie hipotecznych listów 
zastawnych w  sposób i  w terminach określonych w  warunkach emisji , z uwzględnieniem przepisów niniejszej ustawy.  
 
1) Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2021 r. poz. 1236, 1535, 1773, 1927, 1981, 2054 i 2270 . 
  
Dziennik  Ustaw  – 3 – Poz. 581 
 
Art. 5. Hipoteczny list zastawny może być nominowany w  złotych albo w  walucie obcej w  rozumieniu przepisów 
Prawa dewizowego.  
Art. 5a. 1. List zastawny nie może mieć formy dokumentu, z  zastrzeżeniem ust.  2. 
2. List zastawny o  jednostkowej wartości nominalnej przekraczającej kwotę stanowiącą równowartość 100  000 euro, 
ustaloną przy zastosowaniu średniego kursu euro ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski w  dniu podjęcia  przez emitenta 
decyzji o  emisji, może mieć formę dokumentu.  
3. List zastawny podlega zarejestrowaniu w  depozycie papierów wart ościowych prowadzonym zgodnie z przepisami 
ustawy z  dnia 29  lipca 2005  r. o obrocie instrum entami finansowymi (Dz.  U. z 2021 r. poz.  328, 355, 680, 1505, 1595 i 2140 ). 
4. List zastawny, o  którym mowa w  ust. 2, podlega zarejestrowaniu w  depozycie papierów wartościowych prowadzo-
nym zgodnie z  przepisami ustawy z  dnia 29  lipca 2005  r. o obrocie  instrumentami finansowymi, a  w przypadku, o  którym 
mowa w  art. 5 ust. 1a ustawy z  dnia 29  lipca 2005  r. o obrocie instrumentami finansowymi – w innym systemie rejestracji, 
w terminie 6  miesięcy od dnia emisji.  
Art. 6. Hipoteczny list zastawny, o  którym mowa w  art. 5a ust.  2, zawiera w  szczególności:  
1) nazwę „hipoteczny list zastawny”;  
2) wskazanie podstawy prawnej emisji;  
3) nazwę (firmę) banku hipotecznego będącego emitentem oraz jego siedzibę;  
4) serię i  numer hipotecznego listu zastawnego;  
5) oznaczenie wartości nominalnej oraz datę, od której nalicza się oprocentowanie, i  wysokość o procentowania, a  także 
terminy wypłaty odsetek, termin wykupu hipotecznego listu zastawnego, miejsce płatności oraz warunki wykupu;  
6) (uchylony)  
7) informację, że uprawnionemu z  hipotecznego listu zastawnego nie przysługuje prawo wcześniejszego niż w  określonym 
terminie przedstawienia go do wykupu;  
8) miejsce i  datę wystawienia hipotecznego listu zastawnego;  
9) podpisy osób uprawnionych do zaciągania zobowiązań w  imieniu banku hipotecznego oraz podpis powiernika; podpisy 
te mogą być odtwarzane sposobem me chanicznym.  
Art. 7. (uchylony)  
Art. 7a. Warunki emisji listów zastawnych zawierają w  szczególności informację o:  
1) sposobie i  terminach wypłaty odsetek,  
2) terminach i  warunkach wykupu listu zastawnego  
– stosowanych w  przypadku ogłoszenia upadłości banku hipotecznego.  
Art. 8. 1. W zakresie nieuregulowanym niniejszą ustawą do zasad emisji, obrotu i  wykupu hipotecznych listów zastaw nych 
mają zastosowanie przepisy:  
1) ustawy z  dnia 29  lipca 2005  r. o ofercie publicznej i  warunkach wprowadzania instrumentów f inansowych do zorganizo-
wanego  systemu obrotu oraz o  spółkach publicznych ( Dz. U. z 2021 r. poz. 1983 i 2140 ); 
1a) rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i  Rady (UE) 2017/1129 z  dnia 14  czerwca 2017  r. w sprawie prospektu, który  
ma być publikowany w  związku z  ofertą publiczną papierów wartościowych lub dopuszczeniem ich do obrotu na rynku 
regulowanym oraz uchylenia dyrektywy 2003/71/WE (Dz.  Urz. UE  L 168 z  30.06.2017, str.  12); 
2) ustawy z  dnia 29  lipca 2005  r. o obrocie instrume ntami finansowymi;  
3) ustawy z  dnia 15  stycznia 2015  r. o obligacjach (Dz.  U. z 2022 r. poz. 454), z wyjątkiem przepisów art.  14, art.  31 ust.  1–3 
i 6, art. 32, art. 74 ust. 2 i 3, art. 78–87 i art. 90. 
2. Rada Ministrów może określić, w  drodze rozporządze nia, szczególny tryb i  warunki wprowadzania listów zastawnych  
do publicznego obrotu. Rozporządzenie powinno w  szczególności określać zakres obowiązków informacyjnych tak, aby 
umożliwić inwestorom rzetelną ocenę sytuacji finansowej i  gospodarczej emitenta.  
  
Dziennik  Ustaw  – 4 – Poz. 581 
 
DZIAŁ III  
Bank hipoteczny  
Rozdział 1  
Przepisy ogólne  
Art. 9. 1. Bank hipoteczny jest tworzony wyłącznie w  formie spółki akcyjnej.  
2. Statut banku hipotecznego określa jego nazwę, która zawiera dodatkowo wyrazy „bank hipoteczny”.  
Art. 10. Do zasad tworzenia, organizacji i  działania banków hipotecznych nieuregulowanych w  niniejszej ustawie stosuje się  
odpowiednio przepisy Prawa bankowego oraz przepisy o  Narodowym Banku Polskim.  
Art. 11. Komisja Nadzoru Finansowego może określić, w  drodze uchwały, szc zegółowe zasady dotyczące wyposażenia  
banków hipotecznych w  kapitał założycielski.  
Rozdział 2  
Czynności banku hipotecznego  
Art. 11a. Bank hipoteczny może wykonywać wyłącznie czynności określone w  niniejszej ustawie.  
Art. 12. Do podstawowych czynności banku hipotecznego należy:  
1) udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką;  
2) udzielanie kredytów niezabezpieczonych hipoteką, o  których mowa w  art. 3 ust. 2; 
3) nabywanie wierzytelności innych banków z  tytułu udzielonych przez nie kredytów zabe zpieczonych hipoteką oraz 
wierzytelności z  tytułu kredytów niezabezpieczonych hipoteką, o  których mowa w  pkt 2; 
4) emitowanie hipotecznych listów zastawnych, których podstawę stanowią wierzytelności banku hipotecznego z  tytułu:  
a) udzielonych kredytów zabe zpieczonych hipoteką oraz  
b) nabytych wierzytelności innych banków z  tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką;  
5) emitowanie publicznych listów zastawnych, których podstawę stanowią:  
a) wierzytelności banku hipotecznego z tytułu udzielonych kredytów niezabezpieczonych hipoteką, o  których mowa  
w pkt 2, 
b) nabyte przez bank hipoteczny wierzytelności innych banków z  tytułu udzielonych przez nie kredytów niezabez-
pieczonych hipoteką, o  których mowa w  pkt 2. 
Art. 13. 1. Ogólna kwota wierzytelności z  tytułu czynności, o  których mowa w  art. 12 pkt 1 i 3, w części przekracza-
jącej 60% bankowo -hipotecznej wartości nieruchomości nie może przekroczyć 30% ogólnej kwoty wierzytelności banku 
hipotecznego zabezpieczonych hipoteką.  
2. Wysok ość pojedynczego kredytu zabezpieczonego hipoteką w  dniu:  
1) jego udzielenia – w przypadku udzielania kredytów zabezpieczonych hipoteką,  
2) nabycia wierzytelności z  tytułu takiego kredytu – w przypadku nabywania wierzytelności innych banków z  tytułu 
udziel onych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką  
– nie może przekroczyć bankowo -hipotecznej wartości nieruchomości.  
Art. 14.2) Ze środków uzyskanych z emisji listów zastawnych bank hipotecz ny może refinansować kredyty za bezpie-
czone hipoteką oraz nabyte wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką ; 
refinansowanie w odniesieniu do pojedynczego kredytu lub pojedynczej wierzytelności nie może jednak przekroczyć kwoty 
odpowiadającej 60% bankowo -hipotecznej wartości nieruchomości, a w przypadku nieruchomości mieszkalnych w rozumieniu  
art. 4 ust. 1 pkt 75 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie 
wymogów ostrożnościowych dla instytuc ji kredytowych oraz zmieniającego rozporządzenie (UE) nr 648/2012 (Dz. Urz. 
UE L 176 z 27 .06.2013, str. 1, z późn. zm.3)) – 80% ban kowo -hipot ecznej wartości nieruchomości.  
 
2) W brzmieniu ustalonym przez art. 3 ustaw y z dnia 1 października 2021 r. o zmianie ustawy o obrocie instrumentami finansowymi 
oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2140) , która weszła w życie z dniem 10 grudnia 2021 r.  
3) Zmiany wymienionego rozporządze nia zostały ogłoszone w Dz. Urz. UE L 208 z 02.08.2013, str. 68, Dz. Urz. UE L 321 z 30.11.2013, 
str. 6, Dz. Urz. UE L 11 z 17.01.2015, str. 37, Dz. Urz. UE L 171 z 29.06.2016, str. 153, Dz. Urz. UE L 20 z 25.01.2017, str.  4, Dz. Urz . 
UE L 310 z 25.11.2017 , str. 1, Dz. Urz. UE L 345 z 27.12.2017, str. 27, Dz. Urz. UE L 347 z 28.12.2017, str. 1, Dz. Urz. UE L 111 
z 25.04.2019, str. 4, Dz. Urz. UE L 150 z 07.06.2019, str. 1, Dz. Urz. UE L 183 z 09.07.2019, str. 14, Dz. Urz. UE L 314 z 05.1 2.2019, 
str. 1, Dz. Urz. UE L 328 z 18.12.2019, str. 1, Dz. Urz. UE L 204 z 26.06.2020, str. 4, Dz. Urz. UE L 84 z 11.03.2021, str. 1 oraz 
Dz. Urz. UE L 116 z 06.04.2021, str. 25 . 
  
Dziennik  Ustaw  – 5 – Poz. 581 
 
Art. 15. 1. Poza czynnościami, o  których mowa w  art. 12, banki hipoteczne mogą wyko nywać następujące czynności:  
1) (uchylony)  
2) zaciąganie kredytów i  pożyczek;  
3) emitowanie obligacji;  
4) przechowywanie papierów wartościowych;  
5) nabywanie i  obejmowanie akcji lub udziałów innych podmiotów, których forma prawna zapewnia ograniczenie odpo wie-
dzialności  banku hipotecznego do wysokości zainwestowanych środków, o  ile służy to wykonywaniu czynności banku 
hipotecznego, przy czym ogólna wartość nabytych i  objętych akcji i  udziałów nie może przekroczyć 10% wysokości 
funduszy własnych banku hipote cznego;  
6) (uchylony)  
7) świadczenie usług konsultacyjno -doradczych związanych z  rynkiem nieruchomości, w  tym także w  zakresie ustalania 
bankowo -hipotecznej wartości nieruchomości;  
8) zarządzanie wierzytelnościami banku hipotecznego oraz innych banków, z  tytułu kredytów, o  których mowa w  art. 12, 
jak również udzielanie tych kredytów w  imieniu innych banków na podstawie zawartych z  nimi umów.  
2. Wysokość zobowiązań wynikających z  czynności, o  których mowa w  ust. 1 pkt  1–3, nie może przekroczyć łącznie:  
1) w okresie pięciu lat od dnia rozpoczęcia działalności operacyjnej przez bank hipoteczny  – dziesięciokrotnej wysokości  
funduszy własnych banku hipotecznego;  
2) po upływie okresu, o  którym mowa w  pkt 1 – sześciokrotnej wysokości funduszy własnych  banku hipotecznego.  
3. Środki uzyskane z  wykonywania czynności, o  których mowa w  ust. 1 pkt 1–3, mogą być przeznaczone wyłącznie 
na refinansowanie czynności, o  których mowa w  art. 12. 
Art. 15a. Banki hipoteczne mogą podejmować działania służące wykonywani u czynności, o  których mowa w  art. 12 
i art. 15 ust. 1 pkt 1–3 i 5, a w szczególności:  
1) wykonywać czynności obrotu dewizowego;  
2) wykonywać czynności ograniczające ryzyko walutowe i  ryzyko stopy procentowej, z  zastrzeżeniem  art. 19 ust. 2. 
Art. 16. 1. Wolne środki pieniężne bank hipoteczny może przeznaczyć na:  
1) lokaty w  bankach posiadających fundusze własne w  wysokości nie mniejszej niż równowartość w  złotych kwoty 
10 000 000 euro przeliczonej według kursu średniego ogłaszanego przez Narod owy Bank Polski;  
2) nabycie wyemitowanych przez siebie listów zastawnych w  celu ich zdeponowania pod nadzorem powiernika, o  ile jest 
to związane z  wypełnieniem przez bank hipoteczny wymogu, o  którym mowa w  art. 18 ustawy , lub w  celu umorzenia;  
3) nabycie p apierów wartościowych emitowanych lub gwarantowanych przez podmioty, o  których mowa w  art. 3 ust. 2 
pkt 1; 
4) nabycie papierów wartościowych emitowanych przez jednostki samorządu terytorialnego;  
5) nabycie listów zastawnych emitowanych przez inne banki hip oteczne.  
2. Bank hipoteczny może nabywać nieruchomości jedynie w  celu uniknięcia strat z  tytułu udzielonych kredytów za-
bezpieczonych hipoteką oraz gdy jest to niezbędne ze względu na potrzeby związane z  działalnością banku.  
Art. 17. 1. Łączna kwota nominal nych wartości znajdujących się w  obrocie listów zastawnych banku hipotecznego nie 
może przekroczyć 40 -krotności jego funduszy własnych, z  zastrzeżeniem  ust. 2. 
2. Na potrzeby ustalenia limitu, o  którym mowa w  ust. 1, do funduszy własnych dolicza się kwotę rezerwy na ryzyko 
ogólne, o  której mowa w  art. 130 ust.  1 ustawy z  dnia 29  sierpnia 1997  r. – Prawo bankowe (Dz.  U. z 2021 r. poz.  2439  i 2447 ). 
3. (uchylony)  
Art. 18. 1. Suma nominalnych kwot wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczonych hipoteką oraz  praw i  środków , 
o których mowa w  ust. 3 i 4, wpisanych do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, stanowiących podstawę emisji hipo-
tecznych listów zastawnych, nie może być niższa niż 110% łącznej kwoty nominalnych wartości znajdujących się w  obrocie 
hipotecznych listów zastawnych, przy czym suma nominalnych kwot wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczonych 
hipoteką, stanowiących podstawę emisji hipotecznych listów zastawny ch, nie może być niższa niż 85% łącznej kwoty nominal-
nych wartości znajdujących się w  obrocie hipotecznych listów zastawnych.  
  
Dziennik  Ustaw  – 6 – Poz. 581 
 
1a. Suma nominalnych kwot wierzytelności banku hipotecznego, o  których mowa w  art. 3 ust.  2, oraz praw i  środków , 
o których mowa w  ust. 3 i 4, wpisanych do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, stanowiących podstawę emisji pub -
licznych listów zastawnych, nie może być niższa niż 110% łącznej kwoty nominalnych wartości znajdujących się w  obrocie 
publicznych listów zastawnych, przy czym suma nominalnych kwot wierzytelności banku hipotecz nego, o  których mowa 
w art. 3 ust. 2, stanowiących podstawę emisji publicznych listów zastawnych, nie może być niższa niż 85% łącznej kwoty 
nominalnych wartości znajdujących się w  obrocie publicznych listów zastawnych.  
2. Ustalany odrębnie dla hipotecznych  listów zastawnych oraz publicznych listów zastawnych dochód banku hipotecz-
nego z  tytułu odsetek od:  
1) wierzytelności zabezpieczonych hipoteką albo wierzytelności, o  których mowa w  art. 3 ust. 2, oraz  
2) praw i  środków, o  których mowa w  ust. 3 i 4 
– stanowiących podstawę emisji odpowiednio hipotecznych listów zastawnych albo publicznych listów zastawnych, nie może  
być niższy od kosztów z  tytułu odsetek od znajdujących się w  obrocie odpowiednio hipotecznych listów zastawnych albo 
publicznych listów za stawnych.  
3. Podstawą emisji listów zastawnych mogą być również środki banku hipotecznego:  
1) ulokowane w  papierach wartościowych, o  których mowa w  art. 16 ust. 1 pkt 3; 
2) ulokowane w  Narodowym Banku Polskim;  
3) posiadane w  gotówce.  
3a. Bank hipoteczny je st obowiązany utrzymywać, odrębnie dla hipotecznych listów zastawnych oraz publicznych listów  
zastawnych, utworzoną ze środków, o  których mowa w  ust. 3, nadwyżkę w  wysokości nie niższej niż łączna kwota nomi-
nalnych wartości odsetek od znajdujących się w  obrocie odpowiednio hipotecznych albo publicznych listów zastawnych, 
przypadających do wypłaty w  okresie kolejnych 6  miesięcy.  
3b. Środki przeznaczone na nadwyżkę, o  której mowa w  ust. 3a, nie mogą stanowić podstawy emisji listów zastawn ych. 
4. Przy określaniu kwot, o  których mowa w  ust. 1–3a, uwzględnia się wartość nabytych instrumentów finansowych 
zabez pieczających, spełniających warunki wymienione w  art. 35a ust.  3 ustawy z  dnia 29  września 1994  r. o rachunkowości  
(Dz. U. z 2021 r. po z. 217, 2105 i 2106 ), oraz zmiany ich wartości.  
Art. 19. 1. W rozumieniu niniejszej ustawy listy zastawne wyemitowane przez bank hipoteczny i  przekazane do depozytu  
pod nadzór powiernika nie są listami zastawnymi w  obrocie.  
2. W przypadku emitowania hipote cznych listów zastawnych w  walucie innej niż:  
1) waluta, w  której wyrażone są wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczające te listy, lub  
2) waluta, w  której wyrażone są środki, o  których mowa  w art. 18 ust. 3, 
bank hipoteczny obowiązany jest do dokona nia czynności ograniczających ryzyko walutowe.  
Art. 20. 1. Wierzytelność banku hipotecznego, która ma być wpisana do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów 
zastawnych, może być zabezpieczona wyłącznie hipoteką wpisaną w  księdze wieczystej na pierwszym  miejscu.  
2. Jeżeli wierzytelność banku hipotecznego została wyrażona w  walucie obcej, wpisu hipoteki zabezpieczającej tę wie-
rzytelność  dokonuje się w  księdze wieczystej w  tej samej walucie.  
3. Wniosek o  wpis hipoteki zabezpieczającej wierzytelność hipotec zną, która ma być wpisana do rejestru zabezpieczenia 
hipotecznych listów zastawnych, sąd prowadzący księgę wieczystą rozpoznaje w  ciągu miesiąca od dnia złożenia wniosku.  
4. Bank hipoteczny przed zabezpieczeniem hipoteką wierzytelności z  tytułu udzielonego  kredytu może oddać do dys-
pozycji kredytobiorcy określoną w  umowie kredytowej kwotę środków pieniężnych, jeżeli do sądu został złożony wniosek 
o wpis hipoteki zabezpieczającej tę wierzytelność i  ustanowione zostało, do czasu powstania hipoteki, dodatkowe z abezpie-
czenie udzielonego kredytu, w  szczególności:  
1) gwarancja lub poręczenie podmiotów, o  których mowa w  art. 3 ust. 2 pkt 1; 
2) gwarancja lub poręczenie banków spełniających warunek, o  którym mowa w  art. 16 ust. 1 pkt 1; 
3) ubezpieczenie kredytu.  
  
Dziennik  Ustaw  – 7 – Poz. 581 
 
5. Bank hipoteczny może również oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną w  umowie kredytowej kwotę środków 
pieniężnych przed zabezpieczeniem hipoteką wierzytelności z  tytułu udzielonego kredytu, pod warunkiem ustanowienia 
zabezpieczenia, o  którym mowa w  ust. 4, jeżeli w  księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane 
jest przedsięwzięcie budowlane, ujawnione zostało roszczenie banku hipotecznego o  ustanowienie na jego rzecz hipoteki, 
dla zabezpieczenia spłaty kredytu, na nieruchomości lokalowej jednocześnie z  wyodrębnieniem lokalu. Wykreś lenie rosz-
czenia z  księgi wieczystej wymaga zgody banku hipotecznego, na rzecz którego ma być ustanowiona hipoteka.  
6. Wniosek o  wpis roszczenia, o  którym mowa w  ust. 5, może być złożony przez właściciela nieruchomości, na której 
realizowane jest przedsięwzięcie budowlane, bank hipoteczny albo nabywcę nieruchomości lokalowej, o  których mowa  
w ust. 5. Wpis roszczenia do księgi wieczystej nie wymaga zgody właściciela nier uchomości, na której realizowane jest przed-
sięwzięcie  budowlane.  
Art. 21. 1. W przypadku gdy termin wykupu listu zastawnego jest dłuższy niż 5  lat od dnia emisji, bank hipoteczny, 
dla zapewnienia zgodności działania z  przepisami art.  18, może dokonać umorz enia listów zastawnych przed terminem wykupu , 
jednak nie wcześniej niż po upływie 5  lat od dnia emisji, o  ile w  warunkach emisji wyraźnie zastrzeżono taką możliwość.  
2. Jeżeli zabezpieczona hipoteką wierzytelność banku wpisana do rejestru zabezpieczenia li stów zastawnych powstała 
w wyniku umowy o  udzielenie kredytu o  stałym oprocentowaniu, możliwość wcześniejszego jednostronnego wypowiedzenia  
umowy kredytowej przez kredytobiorcę może być wyłączona, jednak na okres nie dłuższy niż 5  lat. 
Art. 22. 1. Ustalani e bankowo -hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane z  zachowaniem należytej staran-
ności i  ostrożności, w  szczególności z  uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z  nią dochodów, 
które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i  które może uzyskać każdy posiadacz nierucho-
mości.  
2. Bankowo -hipoteczną wartość nieruchomości ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy.  
3. Ekspertyzę bankowo -hipotecznej wartości nieruchomości, o  której mowa w  ust. 2, wykonują zgodnie z  przepisami 
ustawy oraz regulaminem banku hipotecznego:  
1) bank hipoteczny albo  
2) inne podmioty, na zlecenie banku hipotecznego, po uzgodnieniu z  kredytobiorcą, w  szczególności podmioty, o  których 
mowa w  art. 174 ust.  2 i 6 ustawy z  dnia 21 sierpnia 1997  r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.  U. z 2021 r. poz . 1899 ). 
4. Ekspertyza, o  której mowa w  ust. 2, sporządzana jest na piśmie i  opatrzona podpisem osoby ją sporządzającej. Ekspertyza  
ta powinna umożliwiać należytą kontrolę, przez Komisj ę Nadzoru Finansowego i  powiernika, podejmowanego przez bank 
hipoteczny ryzyka związanego z  nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipo-
teczny.  
5. Szczegółowe zasady ustalania bankowo -hipotecznej wartości nieruchomoś ci określa regulamin wydawany przez 
bank hipoteczny. Regulamin, a  także każda jego zmiana, wymagają zatwierdzenia przez Komisję Nadzoru Finansowego.  
Art. 23. 1. Wierzytelności zabezpieczone hipotekami ustanowionymi w  trakcie realizacji inwestycji budowlany ch nie 
mogą w  sumie przekraczać 10% ogólnej wartości wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie, stanowiących podstawę emisji  
hipotecznych listów zastawnych. W  ramach tego limitu wierzytelności zabezpieczone hipotekami, ustanowionymi na nierucho-
mościach  przeznaczonych pod zabudowę zgodnie z  planem zagospodarowania przestrzennego, nie mogą przekraczać  10%.  
2. Nie mogą stanowić podstawy emisji hipotecznych listów zastawnych wierzytelności zabezpieczone hipotekami ustano-
wionymi  na nieruchomo ściach, których eksploatacja zgodnie z  przeznaczeniem nie posiada trwałego charakteru, a  w szczegól-
ności na nieruchomościach, których częścią składową są złoża kopalin.  
Rozdział 3  
Wierzytelności zabezpieczające emisję listów zastawnych  
Art. 24. 1. Bank hip oteczny prowadzi i  przechowuje rejestr zabezpieczenia listów zastawnych, do którego wpisywane 
są w odrębnych pozycjach wierzytelności banku hipotecznego oraz prawa i  środki, o  których mowa w  art. 18 ust.  3 i 4, stanowiące  
podstawę emisji listów zastawnych,  a także środki tworzące nadwyżkę, o  której mowa w  art. 18 ust. 3a. Rejestr zabezpie-
czenia  listów zastawnych prowadzony jest odrębnie dla hipotecznych listów zastawnych i  dla publicznych listów zastawnych.  
2. W przypadku ustanowienia hipoteki zabezpieczają cej wierzytelność banku hipotecznego wpisaną do rejestru zabez pie-
czenia  hipotecznych listów zastawnych, należy uczynić o  tym wpis w  księdze wieczystej.  
  
Dziennik  Ustaw  – 8 – Poz. 581 
 
2a. Czynność polegająca na ustanowieniu zabezpieczenia zobowiązania banku hipotecznego, której przedmio tem są 
wierzytelności banku hipotecznego lub prawa lub środki, o  których mowa w  art. 18 ust. 3, 3a i  4, wpisane do rejestru zabez-
pieczenia listów zastawnych, jest nieważna, chyba że została dokonana w  celu zabezpieczenia jego zobowiązań na potrzeby:  
1) instrumentów finansowych zabezpieczających, o  których mowa w  art. 18 ust. 4, wpisanych do rejestru zabezpieczenia 
listów zastawnych;  
2) systemu płatności i  systemu rozrachunku papierów wartościowych, których uczestnikiem jest bank hipoteczny, oraz 
rozliczeń z abezpieczeń finansowych ustanowionych zgodnie z  przepisami ustawy z  dnia 2  kwietnia 2004  r. o niektórych  
zabezpieczeniach finansowych ( Dz. U. z 2022 r. poz. 133). 
3. Czynność rozporządzająca banku hipotecznego, której przedmiotem jest wierzytelność hipoteczna wpisana do rejestru  
zabezpieczenia listów zastawnych, wymaga uprzedniej pisemnej zgody powiernika.  
4. Wpisy, o  których mowa w  ust. 1, dokonywane są do pełnej wysokości kredytu udzielonego na podstawie umowy 
kredytowej zawartej z  bankiem hipotecznym lub umowy kredytowej, z  której wynika wierzytelność hipoteczna nabyta przez 
bank hipoteczny.  
5. (uchylony)  
6. Komisja Nadzoru Finansowego, w  drodze uchwały, określi wzór rejestru zabezpieczenia listów zastawnych.  
Art. 25. 1. Bank hipotecz ny przeprowadza rachunek zabezpieczenia listów zastawnych w  celu monitorowania wypeł-
niania w  perspektywie długookresowej wymogów, o  których mowa w  art. 18 ust. 1, 1a i  2. Rachunek jest przeprowadzany 
w każdym dniu roboczym.  
2. Bank hipoteczny ustala, czy – na dzień dokonania ustalenia – wierzytelności banku hipotecznego oraz prawa i  środki , 
o których mowa w  art. 18 ust. 3, 3a i  4, wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, wystarczają na:  
1) pełne zaspokojenie posiadaczy listów zastawnych (test równowagi pokrycia) oraz  
2) pełne zaspokojenie posiadaczy listów zastawnych w  przedłużonych terminach wymagalności, o  których mowa w  art. 446 
ust. 1 ustawy z  dnia 28  lutego 2003  r. – Prawo upadłościowe (Dz.  U. z 2020 r. poz.  1228 i 2320 or az z 2021 r. poz. 1080, 
1177, 1598 i 2140 ) (test  płynności).  
3. Przeprowadzając test równowagi pokrycia i  test płynności, bank hipoteczny uwzględnia koszty likwidacji osobnej 
masy upadłości oraz różnice walutowe i  oprocentowania, jeżeli takie różnice pomię dzy składnikami osobnej masy upad łości 
a zobowiązaniami z  listów zastawnych nie będą zabezpieczone przez odpowiednie transakcje zabezpieczające przed ryzykiem  
zmiany stopy procentowej lub ryzykiem walutowym.  
4. Test równowagi pokrycia jest przeprowadzany nie rzadziej niż co 6  miesięcy, a  test płynności – nie rzadziej niż co 
3 miesiące.  
5. Wyniki testu równowagi pokrycia i  testu płynności uznaje się za pozytywne, jeżeli po ich przeprowadzeniu ustalono, 
że – na dzień dokonania ustalenia – wierzytelności bank u hipotecznego oraz prawa i  środki, o  których mowa w  art. 18 ust. 3, 
3a i 4, wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, wystarczają na pełne zaspokojenie posiadaczy listów zastawnych.  
6. Rachunek zabezpieczenia listów zastawnych oraz test równowagi pokrycia i  test płynności są przeprowadzane od-
rębnie dla hipotecznych listów zastawnych i  dla publicznych listów zastawnych.  
7. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych, po zasięgnięciu opinii Komisji Nadzoru Finansowego, określi,  
w drodze rozporządzenia, szczegółowe warunki oraz sposób przeprowadzania:  
1) rachunku zabezpieczenia listów zastawnych, o  którym mowa w  ust. 1, w tym terminy, dla których jest on przeprowa-
dzany,  
2) testu równowagi pokrycia i  testu płynności  
– mając na względzie konieczność zapewnienia bezpieczeństwa wyemitowanych listów zastawnych.  
Art. 26. Bank hipoteczny ogłasza w  Monitorze Sądowym i  Gospodarczym, nie później niż przed upływem trzech miesięcy  
od zakończenia roku obrotowego : 
1) łączną kwotę nominalnych wartości wyemitowanych przez ten bank listów zastawnych, jakie znajdowały się w  obrocie  
na ostatni dzień roku obrotowego;  
2) łączną kwotę wierzytelności banku hipotecznego i  środków wpisanych do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych 
według stanu na ostatni dzie ń roku obrotowego.  
  
Dziennik  Ustaw  – 9 – Poz. 581 
 
DZIAŁ IV  
Kontrola i  nadzór nad bankami hipotecznymi  
Art. 27. 1. Przy każdym banku hipotecznym powołuje się powiernika oraz co najmniej jednego zastępcę powiernika, 
przy czym liczbę zastępców powiernika dostosowuje się do skali działalnoś ci banku hipotecznego.  Powiernik i  jego zastępca 
nie mogą być pracownikami banku hipotecznego.  
2. Powiernika i  jego zastępcę powołuje na okres 6  lat, na wniosek rady nadzorczej banku hipotecznego, Komisja Nadzoru  
Finansowego. Ta sama osoba może być ponowni e powołana na powiernika lub jego zastępcę tylko raz.  
3. Powiernik i  jego zastępca powinni posiadać obywatelstwo jednego z  państw -członków Unii Europejskiej, wykształ cenie  
wyższe i  dawać rękojmię rzetelnego wykonywania nałożonych na nich obowiązków.  
Art. 28. 1. Powiernik i  jego zastępca mogą być odwołani przez Komisję Nadzoru Finansowego w  razie:  
1) zrzeczenia się wykonywania obowiązków;  
2) utraty zdolności do pełnienia powierzonych im obowiązków na skutek długotrwałej choroby, trwającej co najmniej 
3 mies iące w  ciągu roku kalendarzowego;  
3) skazania prawomocnym wyrokiem sądu za popełnienie przestępstwa;  
4) upadłości banku hipotecznego;  
5) niewypełnienia czynności, do których są zobowiązani zgodnie z  niniejszą ustawą.  
2. Od decyzji Komisji Nadzoru Finansowego odwołującej powiernika lub jego zastępcę służy skarga do sądu administra-
cyjnego . 
Art. 29. 1. Powiernik i  jego zastępca są niezależni i  nie podlegają poleceniom organu, który ich powołał.  
2. Spory między powiernikiem a  bankiem hipotecznym rozstr zyga Komisja Nadzoru Finansowego.  
Art. 30. Do zadań powiernika należy sprawdzanie, czy:  
1) zobowiązania wynikające ze znajdujących się w  obrocie listów zastawnych zabezpieczone są przez bank hipoteczny 
zgodnie z  przepisami niniejszej ustawy;  
2) przyjęta pr zez bank hipoteczny bankowo -hipoteczna wartość nieruchomości ustalona została zgodnie z  regulaminem, 
o którym mowa w  art. 22 ust.  2; do zadań powiernika nie należy sprawdzanie, czy bankowo -hipoteczna wartość nierucho-
mości odpowiada jej wartości rzeczywis tej; 
3) bank hipoteczny przestrzega wymogów, o  których mowa w  art. 18; 
3a) wyniki testu równowagi pokrycia i  testu płynności potwierdzają, że wierzytelności banku hipotecznego oraz prawa 
i środki, o  których mowa w  art. 18 ust. 3, 3a i  4, wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, wystarczają na 
pełne zaspokojenie posiadaczy listów zastawnych;  
4) sposób prowadzenia przez bank hipoteczny rejestru zabezpieczenia listów zastawnych odpowiada warunkom niniejszej 
ustawy;  
5) bank hipoteczny zapewn ia zgodnie z  przepisami niniejszej ustawy zabezpieczenie dla planowanej emisji listów zastaw-
nych  oraz kontrolę, czy dokonane zostały odpowiednie wpisy do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych.  
Art. 30a. W przypadku:  
1) stwierdzenia nieprzestrzegania pr zez bank wymogów, o  których mowa w  art. 18, lub  
2) gdy wynik testu równowagi pokrycia lub testu płynności nie jest pozytywny  
– powiernik niezwłocznie zawiadamia o  tym Komisję Nadzoru Finansowego.  
Art. 31. 1. Powiernik prowadzi bieżącą kontrolę prawidłowośc i prowadzenia rejestru zabezpieczenia listów zastawnych . 
2. Do 7  dnia każdego miesiąca powiernik przekazuje Komisji Nadzoru Finansowego zatwierdzony przez siebie, aktualny  
odpis wpisów w  rejestrze zabezpieczenia listów zastawnych za miesiąc poprzedni. Komi sja Nadzoru Finansowego przecho-
wuje odpisy co najmniej przez 10  lat. 
3. Wykreślenie wpisów w  rejestrze zabezpieczenia listów zastawnych może nastąpić jedynie za pisemną zgodą powier-
nika; złożenie przez powiernika czytelnego podpisu przy adnotacji o  wykreśl eniu wpisu z  rejestru jest równoznaczne z wy-
rażeniem zgody na piśmie.  
  
Dziennik  Ustaw  – 10 – Poz. 581 
 
Art. 32. 1. W  celu wykonania zadań, o  których mowa w  art. 30, powiernik ma prawo badać w  dowolnym czasie księgi 
rachunkowe, rejestry, plany i  inne dokumenty banku.  
1a. Powiernikowi i  jego zastępcy, w  związku z  wykonywaniem ich zadań, bank hipoteczny, w  zakresie określonym 
w ust. 1, udziela informacji stanowiących tajemnicę bankową.  
1b. Powiernik i  jego zastępca są obowiązani do nieujawniania informacji, które uzyskali w  czasie pełnienia p rzez nich 
funkcji.  
2. W przypadku niewykonania przez bank hipoteczny zaleceń powiernika podjętych w  związku z  czynnościami, do których  
zobowiązany jest na podstawie niniejszej ustawy, powiernik niezwłocznie zawiadamia o  tym Komisję Nadzoru Finansowego.  
3. W celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości Komisja Nadzoru Finansowego może skorzystać z  uprawnień 
nadzorczych, określonych przepisami Prawa bankowego oraz przepisami o  Narodowym Banku Polskim.  
Art. 33. 1. Powiernik i  jego zastępca otrzymują wynagr odzenie, którego wysokość ustala Komisja Nadzoru Finansowego  
w akcie powołania. Koszty związane z  wykonywaniem funkcji powiernika i  jego zastępcy, w  tym wynagrodzenie, stanowią 
koszt działalności banku.  
2. Bank hipoteczny zapewnia powiernikowi i  jego zastę pcy warunki pracy odpowiednie do wykonywanych przez nich 
zadań.  
3. Powiernikowi i  jego zastępcy przysługuje prawo do urlopu wypoczynkowego na zasadach określonych w  Kodeksie  
pracy, w  terminie uzgodnionym z  bankiem hipotecznym.  
4. Okres pełnienia funkcji powiernika i  jego zastępcy zalicza się do okresów pracy oraz innych okresów, od których 
zależy nabycie uprawnień pracowniczych. Do osób pełniących funkcję powiernika i  jego zastępcy mają zastosowanie prze-
pisy o  ubezpieczeniu społecznym i  zdrowotnym , o ile osoby te nie są objęte tymi ubezpieczeniami z  innych tytułów.  
Art. 34. 1. W  zakresie nieuregulowanym niniejszą ustawą nadzór nad bankami hipotecznymi wykonywany jest zgodnie  
z przepisami Prawa bankowego oraz przepisami o  Narodowym Banku Polskim.  
2. (uchylony)  
3. Sprawdzanie prawidłowości dokonywanych przez bank hipoteczny wpisów do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych , 
w tym również zgodność ustalania bankowo -hipotecznej wartości nieruchomości z  zasadami, o  których mowa  w regulaminie 
wydanym na  podstawie art.  22 ust.  5, Komisja Nadzoru Finansowego może zlecić niezależnemu biegłemu na koszt kontrolo-
wanego  banku.  
4. Komisja Nadzoru Finansowego może określić szczególne normy płynności oraz inne normy dopuszczalnego ryzyka 
w działalności banku hipot ecznego.  
DZIAŁ V  
(uchylony)  
DZIAŁ VI  
Przepisy karne  
Art. 37. 1. Kto dokonuje emisji listów zastawnych nie będąc do tego uprawniony lub przy emisji narusza obowiązki 
określone w  art. 17–19 i 22–24, lub nie będąc uprawniony do emitowania listów zastawnych em itowane papiery wartoś ciowe  
określa nazwą „list zastawny” lub inną nazwą, która zawiera te wyrazy, podlega grzywnie do 50  000 zł i karze pozbawienia 
wolności od 6  miesięcy do lat 5.  
2. Tej samej karze podlega, kto dopuszcza się czynu, o  którym mowa w  ust. 1, działając w  imieniu osoby prawnej.  
3. Jeżeli sprawca nieumyślnie dopuszcza się czynu określonego w  ust. 1 lub 2, podlega grzywnie, karze ograniczenia 
wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.  
DZIAŁ VII  
Zmiany w  przepisach obowiązujących i  prze pisy końcowe  
Art. 38–41. (pominięte)  
Art. 42. Ustawa wchodzi w  życie z  dniem 1  stycznia 1998  r.