PL    PL PL 
PL    PL  KOMISJA EUROPEJSKA 
Bruksela, dnia 31.3.2011 
SEK(2011) 355 wersja ostateczna 
  
DOKUMENT ROBOCZY S ŁUŻB KOMISJI 
STRESZCZENIE OCENY SKUTKÓW 
  
Dokument uzupe łniający 
  
Wniosek 
DYREKTYWA PARLAMENTU EUROPEJSKIEGO I RADY 
w sprawie umów o kredyt zwi ązanych z nieruchomo ściami mieszkalnymi 
   
(Tekst maj ący znaczenie dla EOG) 
SEK(2011) 356 wersja ostateczna 
SEK(2011) 357 wersja ostateczna 
KOM(2011) 142 wersja ostateczna 
PL 2   PL 1. WPROWADZENIE  
Odpowiedzialne udzielanie kredytów definiuje si ę jako trosk ę ze strony kredytodawców i 
pośredników o po życzanie kwot, które konsumenci b ędą w stanie sp łacić i które odpowiadaj ą 
ich potrzebom i sytuacji.  Podobnie, odpowiedzialne zaci ąganie kredytów oznacza, że 
konsumenci powinni udziela ć adekwatnych, pe łnych i dok ładnych informacji o swojej 
sytuacji finansowej oraz zach ęca się ich do podejmowania decyzji umo żliwiających im 
zachowanie równowagi finansowej, po uprzednim zebraniu wszystkich niezb ędnych 
informacji.  
2. OKREŚLENIE PROBLEMU  
2.1. Problemy 
W całej Europie wzrasta poziom zad łużenia gospodarstw domowyc h. Jednak fakt ten sam w 
sobie nie oznacza, że ma miejsce nieodpowiedzialne udzielanie i zaci ąganie kredytów, o ile 
poziom zad łużenia jest zrównowa żony i mo żliwe jest dokonywanie sp łat. Dane pokazuj ą 
jednak, że obywatele maj ą coraz wi ększe trudno ści ze spłatą swojego zad łużenia: w 2008 r. 
16 % obywateli zg łaszało trudności związane z zap łatą rachunków, a 10 % wszystkich 
gospodarstw domowych zg łaszało zaległości płatnicze1. Trudności z dokonywaniem sp łat 
doprowadzi ły do wzrostu wska źnika zaleg łości w spłacie i liczby egzekucji z nieruchomo ści2. 
Na te dane mog ą mieć wpływ inne czynniki ni ż nieodpowiedzialne udzielanie i zaci ąganie 
kredytów, na przyk ład ogólny spadek koniunktury gospodar czej. Jednak dane zebrane do 
celów niniejszej oceny skutków wraz z danymi jako ściowymi przekazanymi przez 
zainteresowane podmioty i niepotwierdzonymi danymi z ca łej Europy pokazuj ą, że nie jest to 
wyłącznie problem koniunkturalny ogr aniczony do jednego lub dwóch pa ństw 
członkowskich, lecz wyst ępuje on w ca łej UE. 
Szereg czynników wp ływa na decyzj ę o udzieleniu okre ślonego kredytu hipotecznego, 
ostateczny wybór produktu hipot ecznego przez kredytobiorc ę i zdolno ść kredytobiorcy do 
spłaty zaciągniętego kredytu. Czynniki te obejmuj ą klimat gospodarczy, asymetrie 
informacyjne i konflikty inte resów, luki i niespójno ści regulacyjne, a tak że inne czynniki, 
takie jak poziom wiedzy fina nsowej kredytobiorców i strukt ury finansowania hipotecznego. 
Chociaż te pozosta łe czynniki niew ątpliwie odgrywaj ą pewną rolę, pozostaje faktem, że 
nieodpowiedzialne zachowanie ni ektórych podmiotów rynkowych by ło jednym ze źródeł 
kryzysu finansowego. Jest zatem jasne, że należy zająć się kwestią nieodpowiedzialnego 
udzielania i zaci ągania kredytów, aby unikn ąć powtórzenia obecnego kryzysu finansowego. 
Wskazano nast ępujące problemy, je śli chodzi o praktyki nieodpow iedzialnego udzielania i 
zaciągania kredytów. Oprócz opisanych poni żej problemów wskazano kilka problemów 
dotyczących przedterminowej sp łaty kredytów hipotecznych. Problemy te, które poprzez 
tworzenie nierównych wa runków prowadzenia dzia łalności ograniczaj ą działalność 
transgraniczn ą i mobilno ść klientów oraz obni żają zaufanie konsumentów, zosta ły 
                                                 
1 Europeans’ state of mind , Eurobarometr 69, listopad 2008 r. Towards a Common Operational 
European Definition of Over-indebtedness , Observatoire de l'épargne Européenne we wspó łpracy z 
CEPS i University of Bristol, luty 2008 r. 
2 Informacje przekazane Komisji przez pa ństwa członkowskie. 
PL 3   PL szczegółowo omówione w ocenie skutków za łączonej do Bia łej księgi dotycz ącej integracji 
rynków kredytu hipotecznego w UE3. 
2.1.1.  Nieporównywalna, niezrównowa żona, niepe łna i niejasna reklama i podobnego 
charakteru marketing 
W całej UE mo żna znale źć przypadki nieodpowiedniego reklamowania produktów 
hipotecznych. Niepe łne i niejasne materia ły reklamowe i marketingowe s ą często trudne do 
porównania i nie umo żliwiają konsumentom porównania ofert poszczególnych podmiotów i 
wyboru w łaściwej oferty. Mimo prawodawstwa krajowego i przepisów UE zakazuj ących 
reklamy wprowadzaj ącej w błąd, nadal istniej ą niespójno ści i luki. Ró żne przepisy oznaczaj ą 
również, że kredytodawcy lub po średnicy kredytowi oferuj ący produkty i us ługi w wymiarze 
transgranicznym musz ą zmagać się z dodatkowymi obci ążeniami. 
2.1.2.  Niewystarczaj ące, nieterminowe, skomplikowane, nieporównywalne i niejasne 
informacje udzielane przed zawarciem umowy 
Podjęto starania w celu poprawy jako ści i porównywalno ści informacji udzielanych przed 
zawarciem umowy, np. w postaci  europejskiego kodeksu post ępowania w sprawie informacji 
udzielanych przed zawarciem umowy dotycz ącej kredytu mieszkaniowego. Jednak 
stosowanie tego kod eksu przebiega ró żnie, a mechanizmy jego egzekwowania i 
monitorowania s ą nieskuteczne. Terminy przekazywania uzgodnionego europejskiego 
znormalizowanego arkusza informacyjnego (ESIS) ró żnią się, co ogranicza wykorzystanie go 
na przyk ład do porównania ofert. Mimo is tnienia kodeksu nadal utrzymuje si ę szereg 
nieprawid łowości w funkcjonowaniu rynku. Po pier wsze, informacje udzielane przed 
zawarciem umowy s ą trudne do porównania. Ró żne metody obliczania i podstawy kosztów 
sprawiają, że główny element arkusza ESIS, czyli rzeczy wista roczna stopa oprocentowania 
(RRSO, ang. APRC), jest nieporównywal ny. Po drugie, konsumenci postrzegaj ą udzielone 
informacje jako skomplikowane i niejasne . Po trzecie, udzielone informacje s ą często 
niepełne. Wreszcie, nie ma obowi ązujących przepisów reguluj ących ujawnianie informacji o 
zależnościach między kredytodawc ą a pośrednikiem kredytowym. 
2.1.3.  Udzielanie niew łaściwych porad 
Niewłaściwie skonstruowane zach ęty w odniesieniu do udzielania porad mog ą prowadzi ć do 
występowania nieprawid łowości w funkcjonowaniu rynku. Doradcy mog ą podlega ć 
negatywnym bod źcom zniech ęcającym ich do udzielania bezstronnych porad, na przyk ład 
dlatego, że otrzymuj ą różnej wysoko ści wynagrodzenie od ró żnych kredytodawców za 
sprzedaż określonych produktów. Zebrane dane wskazuj ą, że w wielu przypadkach udzielono 
niewłaściwych porad w zakresie kredytu hipo tecznego, w wyniku czego konsumenci ponie śli 
szkody. Przy braku zasad lub standardów umo żliwiających ocen ę udzielania porad, trudno 
jest określić, czy udzielone porady by ły właściwe. 
2.1.4.  Niewystarczaj ąca ocena adekwatno ści i zdolno ści kredytowej 
Istotną nieprawid łowością funkcjonowania rynku w tej dziedzinie jest brak zach ęt do 
przeprowadzania gruntownej oceny zdolno ści kredytowej lub oceny adekwatno ści. 
Kredytodawcy mog ą polegać na warto ści powiązanego zabezpieczenia (nieruchomo ści 
obciążonej hipotek ą), przenie ść ryzyko zaleg łości w spłacie lub sprzeda ć kredyt osobie 
                                                 
3 SEC(2007) 1683. 
PL 4   PL trzeciej. Podobnie konsumenci mog ą również mieć motywacj ę do zawy żania swoich 
dochodów w celu otrzymania kredytu. Dodatkowo do niewystarczaj ącej oceny adekwatno ści i 
zdolności kredytowej przyczyniaj ą się nieprawid łowości regulacyjne polegaj ące na braku ram 
regulacyjnych b ądź też ich niejasno ści lub niespójno ści. Bariery regulacyjne ograniczaj ą 
również możliwość oceny przez kredytodawców informacji o zdolno ści kredytowej 
kredytobiorcy w wymiarze transgranicznym poprzez baz ę danych o kredytach. 
2.1.5.  Nieskuteczno ść, niespójno ść lub brak systemów rejestracji, udzielania zezwole ń i 
nadzoru w odniesieniu do po średników kredytowych i in stytucji niekredytowych 
udzielających kredytów hipotecznych 
Nie wszystkie pa ństwa członkowskie wymagaj ą rejestracji po średników kredytowych lub 
uzyskania przez nich zezwolenia, co mo że stwarza ć warunki do nieodpowiedzialnego 
zachowania. Brak wymogów reje stracji lub udz ielania zezwole ń oznacza równie ż, że organy 
publiczne maj ą niewielkie mo żliwości prowadzenia nadzoru nad dzia łalnością pośredników 
kredytowych lub nak ładania sankcji za uchybienia. Stwarza to mo żliwość powstania 
niekonkurencyjnego otoczenia, w którym nie sankcjonuje si ę uchybie ń, podejmowania 
nadmiernego ryzyka lub udzielania s łabej jako ści porad. Dzia łalność transgraniczna 
pośredników kredytowych jest obecn ie bardzo ograniczona: wyst ępujące na szczeblu UE 
współistnienie ró żnych systemów regulacyjnych mo że zniechęcać przedsiębiorstwa do 
podejmowania dzia łalności transgranicznej. 
W sześciu państwach cz łonkowskich nie ma wymogów w zak resie rejestracji instytucji 
niekredytowych i udzielania im zezwole ń, a w innych pa ństwach cz łonkowskich 
obowiązujące wymogi s ą bardzo ró żne. Brak wymogów rejestra cji lub udzielania zezwole ń 
oznacza, że organy publiczne maj ą słabą podstaw ę do prowadzenia nadzoru dzia łalności 
instytucji niekredytowych lub nak ładania sankcji z tytu łu uchybie ń, co prowadzi do skutków 
podobnych do opisanych powy żej. 
2.2. Skutki 
Wskazane problemy nios ą ze sob ą konsekwencje dla konsumentów, po średników 
kredytowych, kredytodawców i ca łej gospodarki. 
2.2.1.  Znaczące skutki uboczne dla ca łej gospodarki 
Rynki kredytów hipotecznych odgrywaj ą ważną rolę w gospodarce UE. W 2008 r. kwota 
pozostających do sp łaty mieszkaniowych kredytów hipotecznych w UE-27 stanowi ła około 
50 % PKB UE. Dlatego nieodpo wiedzialne udzielanie i zaci ąganie kredytów mo że mieć 
znaczące skutki dla ca łej gospodarki. Ma ono wp ływ na wyp łacalność podmiotów 
udzielających kredytów hipotecznych. Poniewa ż instytucje finansowe musz ą odkładać coraz 
wyższe kwoty na kapita ł przeznaczony na pokrycie strat zwi ązanych z nieodpowiedzialnymi 
kredytami, obni ża się dostępność kredytu dla odpowiedzialnych kredytobiorców i 
przedsiębiorstw, co z kolei ogranicza wzrost gospodarczy i konsumpcj ę. Nieodpowiedzialne 
udzielanie i zaci ąganie kredytów poci ąga za sob ą również skutki finansowe zwi ązane z 
rządowymi programami przejmowania zobowi ązań lub nacjonalizacji, co w konsekwencji 
prowadzi do obci ążenia budżetów rządowych i wymaga cz ęsto cięć budżetowych. Wreszcie, 
siatki bezpiecze ństwa socjalnego s ą obciążane rosn ącym bezrobociem i zwi ększonym 
zapotrzebowaniem na wydatki socjalne i mieszkaniowe. 
PL 5   PL 2.2.2.  Ryzyko poniesienia szkody przez konsumenta 
Konsumenci, którym sprzedano nieodpowiedni produkt, cz ęsto wpadaj ą w trudno ści 
finansowe prowadz ące do nadmiernego zad łużenia, zaleg łości w spłacie lub egzekucji z 
nieruchomo ści. Konsumenci mog ą ponosić szkody z powodu barier regulacyjnych, które 
uniemożliwiają kredytodawcom prawid łową ocenę zdolności kredytowej kredytobiorców i 
adekwatno ści oferowanych produktów, lub z powodu dodatkowych kosztów ponoszonych 
przez kredytodawców prowadz ących dzia łalność w wymiarze transgranicznym. Tacy 
konsumenci mog ą ponosić bezpośrednie szkody finansowe (np. p łacąc wyższą cenę za 
produkt, który móg łby być dostępny po ni ższej cenie) lub potencjalne szkody spo łeczne (np. 
spotykając się z odmow ą udzielenia kredytu hipotecznego mimo zdolno ści do jego sp łaty). 
Wreszcie, konsumenci mog ą również tracić zaufanie do kredytodawców i po średników 
kredytowych. 
2.2.3.  Niska mobilno ść klientów 
Kilka ze wskazanych powy żej problemów ogranicza mobilno ść klientów. Brak przejrzysto ści 
i porównywalno ści może uniemo żliwiać konsumentom porównanie ofert i wybranie 
najlepszej oferty odpowiadaj ącej ich potrzebom. Konsumenci planuj ący zaciągnąć kredyt w 
kraju innym ni ż kraj pochodzenia mog ą napotyka ć wyższe ceny lub otrzyma ć odmowę 
udzielenia kredytu ze wzgl ędu na fakt, że zagraniczni kredytodawcy nie maj ą 
wystarczaj ącego dost ępu do informacji o historii kredytowej konsumenta. 
2.2.4.  Niski poziom dzia łalności transgranicznej 
Bariery gospodarcze, takie jak koszty dost ępu do infrastruktury oraz potrzeba dostosowania 
materiałów reklamowych, ujawnianych informacji,  produktów, modeli bizn esowych i strategii 
cenowych, podnosz ą koszty prowadzenia dzia łalności w innym pa ństwie członkowskim. 
Bariery te zniech ęcają nowe podmioty do wchodzenia na rynek i ograniczaj ą konkurencj ę. Na 
przykład pośrednicy kredytowi zamierzaj ący podjąć działalność transgraniczn ą muszą 
zmierzyć się z dodatkowym obci ążeniem: w przeciwie ństwie do po średników inwestycyjnych 
lub ubezpieczeniowych, nie ma systemu unijnego „paszportu”. 
2.2.5.  Brak jednakowych warunków dla wszystki ch podmiotów rynkowych i produktów 
Luki regulacyjne i niespójno ści w ramach regulacyjnych stworzy ły sytuacj ę, w której 
podmioty prowadz ące tę samą działalność na rynku kredytów hipotecznych s ą narażone na 
podobne rodzaje ryzyka, ale ju ż niekoniecznie podlegaj ą podobnym przepisom. Ró żne ramy 
regulacyjne dla kredytu konsumen ckiego i kredytu hipotecznego mog ą również prowadzi ć do 
arbitrażu między tymi dwoma rodzajami produktów kredytowych. 
3. CELE POLITYCZNE  
Występują dwa ogólne cele, które s ą wspólne dla wszystkich obszarów problemowych. Po 
pierwsze, stworzenie skutecznego i konkurency jnego jednolitego rynku dla konsumentów, 
kredytodawców i po średników kredytowych, zapewniaj ącego wysoki poziom ochrony 
konsumentów, poprzez zapewnienie realizacji nast ępujących czterech celów szczegó łowych: 
– zwiększenia zaufania konsumentów; 
– ułatwienia mobilno ści klientów; 
PL 6   PL – ułatwienia dzia łalności transgranicznej kredytodawców i po średników kredytowych; 
– stworzenia jednakowych warunków dla wszystkich podmiotów. 
Po drugie, propagowanie stabilno ści finansowej poprzez zap ewnienie odpowiedzialnego 
funkcjonowania rynków kredytów hipotecznych. 
4. UZASADNIENIE DZIA ŁAŃ UE 
Działania samych pa ństw członkowskich doprowadz ą do powstania ró żnych zbiorów 
przepisów, które mog ą utrudnia ć funkcjonowanie rynku wewn ętrznego lub tworzy ć nowe 
przeszkody w funkcjonowaniu tego rynku oraz prowadzi ć do nierównego poziomu ochrony 
konsumentów w ca łej UE. Wspólne standardy na poziomie UE s ą zatem niezb ędne w celu 
wspierania skutecznego i konkurencyjnego rynku wewn ętrznego o wysokim poziomie 
ochrony konsumentów oraz w celu zapobiegania rozwojowi rozbie żnych przepisów i praktyk 
w poszczególnych pa ństwach cz łonkowskich. Traktat przewiduje mo żliwość podjęcia działań 
w celu zapewnienia ustanowieni a i funkcjonowania rynku wewn ętrznego o wysokim 
poziomie ochrony konsumentów oraz swobodnego świadczenia us ług. Odleg łe jest jeszcze 
ukończenie tworzenia takiego rynku mieszkan iowych kredytów hipotecznych, poniewa ż 
istnieje szereg przeszkód utrudniaj ących swobodne świadczenie us ług i powstanie 
prawdziwego rynku wewn ętrznego. Podstaw ą prawną działań są następujące przepisy 
Traktatu: art. 114 (dawny art. 95). 
5. WARIANTY POLITYCZNE  
Określono kilka mo żliwych wariantów politycznych. Streszczenie tych wariantów znajduje 
się w poniższej tabeli. Utrzymane warianty zosta ły wyróżnione (kursyw ą i pogrubion ą 
czcionką). Analiza wykaza ła, że warianty te s ą najbardziej skuteczne i wydajne pod 
względem osi ągnięcia opisanych powy żej celów. Warianty polityczne dotycz ące 
przedterminowej sp łaty zostały szczegó łowo przeanalizowane i ocen ione w ocenie skutków 
załączonej do Bia łej księgi dotyczącej integracji rynków kr edytu hipotecznego w UE4 oraz w 
badaniu dotycz ącym oceny kosztów i korzy ści różnych wariantów politycznych w 
odniesieniu do kredytu hipotecznego5. 
Reklama i marketing  
1: Brak dzia łań 
2: Wprowadzenie zasad reklamy podobnych do zasad zawartyc h w art. 4 dyrektywy w sprawie kredytu konsumenckiego  
3: Wprowadzenie szczegó łowych przepisów dotycz ących formy i tre ści materia łów reklamowych i marketingowych  
Informacje udzielane przed zawarciem umowy  
1: Brak dzia łań 
2: Zagwarantowanie otrzymywania przez konsumentów europejskiego znormalizowanego arkusza informacyjnego 
ESIS  
3: Zagwarantowanie udost ępniania arkusza ESIS w odpowiednim terminie umo żliwiającym konsumentom wybór spo śród 
wielu ofert  
3.1: Wymóg oparty na zasadach  
3.2: Okre ślenie terminu udzielenia informacji  
                                                 
4 SEC(2007) 1683. 
5 Badanie dotycz ące kosztów i korzy ści różnych wariantów politycznych w odniesieniu do kredytu 
hipotecznego ( Study on the costs and benefits of different policy options for mortgage credit ) London 
Economics wraz z Achimem Dübelem (Finpolconsult) we wspó łpracy z institut für 
finanzdienstleistungen (IFF), listopad 2009 r., s. 200-336. 
PL 7   PL 4: Udoskonalenie formatu i tre ści arkusza ESIS  
5: Standaryzacja stopy APRC  
5.1: Standaryzacja na podstawie w ąskiej listy kosztów  
5.2: Standaryzacja na podstawie art. 19 dyrektywy w sprawie kredytu konsumenckiego  
5.3: Standaryzacja na podstawie szerokiej listy kosztów  
6: Dodatkowe informacje udzielane przed zawarciem umowy na temat podmiotu oferuj ącego kredyt hipoteczny (np. 
wysokość wynagrodzenia)  
Porady w zakresie kredytu hipotecznego  
1: Brak dzia łań 
1.2: Wymóg przedstawienia wystarczaj ących wyja śnień (art. 5 ust. 6 dyrektywy w sprawie kredytu konsumenckiego)  
1.3: Standardy udzielania porad oparte na zasadach  
1.4: Wymóg udzielania porad w zakresie kredytu hipotecznego  
Strategie wynagradzania doradców  
2.1: Brak dzia łań 
2.2: Oparte na zasadach wytyczne w zakresie polityk wynagradzania  
2.3: Szczegó łowe zasady dotycz ące metod i poziomów wynagradzania  
Oceny zdolno ści kredytowej  
1.1: Brak dzia łań 
1.2: Wymóg dokonania przez kredytodawc ę oceny zdolno ści kredytowej kredytobiorcy  
1.3: Wymóg odmowy udzielenia kredytu przez kredytodawc ę w przypadku negatywnej oceny zdolno ści kredytowej  
1.4: Niedyskryminuj ący dostęp kredytodawców do baz danych  
1.5: Ujednolicenie tre ści i charakterystyki baz danych  
1.6: Wymóg udzielenia przez kredytobiorc ę prawidłowych informacji o jego sytuacji  
Oceny adekwatno ści 
2.1: Brak dzia łań 
2.2: Wymóg przeprowadzenia przez kredytodawc ę lub pośrednika kredytowego oceny adekwatno ści oferowanego produktu  
2.3: Wymóg ostrze żenia kredytobiorcy, je śli wybrany produkt kredytowy nie jest dla niego odpowiedni  
2.4: Wymóg udzielenia przez kredytobiorc ę prawidłowych informacji o jego sytuacji  
2.5: Regulacje dotycz ące określonych produktów, w tym zakazy i ograniczenia dla pewnych produktów kredytowych  
Pośrednicy kredytowi: Rejestracja i udzielanie zezwole ń 
1.1: Brak dzia łań 
1.2: Wymogi oparte na zasadach  
1.3: Wymogi szczegó łowe  
1.4: Wprowadzenie paszportu  
Pośrednicy kredytowi: Wymogi ostro żnościowe i nadzór ostro żnościowy  
3.1: Brak dzia łań 
3.2: Wymogi oparte na zasadach  
3.3: Wymogi szczegó łowe 
3.4: Wprowadzenie nadzoru na poziomie UE  
Instytucje niekredytowe: Rejestracja i udzielanie zezwole ń 
1.1: Brak dzia łań 
1.2: Wymogi oparte na zasadach  
1.3: Wymogi szczegó łowe 
Instytucje niekredytowe: Wymogi ostro żnościowe i nadzór ostro żnościowy  
3.1: Brak dzia łań 
3.2: Wymogi oparte na zasadach  
3.3: Wymogi szczegó łowe 
3.4: Wprowadzenie nadzoru na poziomie UE  
6. SKUTKI  
Preferowane warianty ogranicz ą prawdopodobie ństwo nabywania przez konsumentów 
niewłaściwych produktów z kategorii kr edytów hipotecznych. Oczekuje si ę również silnego, 
pozytywnego wp ływu na zaufanie konsumentów, co wzmocni popyt na produkty kredytowe i 
zachęci konsumentów do mobilno ści na poziomie krajowym i w mniejszym zakresie równie ż 
na poziomie transgranicznym. 
PL 8   PL Wprowadzenie niektórych z utrzymanyc h wariantów nie doprowadzi do znacz ących zmian w 
funkcjonowaniu podmiotów rynkowych po stronie poda ży w szeregu pa ństw członkowskich, 
w których obowi ązują już podobne wymogi. Preferowane warianty polityczne b ędą jednak 
miały znaczący wpływ na dzia łalność transgraniczn ą kredytodawców i po średników 
kredytowych. Wej ście na rynek zagranicznych kredytodawców i po średników kredytowych 
powinno zaostrzy ć konkurencj ę, a w konsekwencji prze łożyć się na szersz ą gamę produktów 
kredytowych dla konsumentów, a potencjalnie nawet doprowadzi ć do spadku cen. 
Ogólny wp ływ tego pakietu nie mo że być obliczany jako zwyk ła suma wp ływu 
poszczególnych elementów. Wynika to nie tylko z ryzyka podwójnego liczenia pokrywaj ących się kosztów i korzy ści, lecz równie ż z efektów synergii mi ędzy niektórymi 
wariantami, które powinny wzmocni ć ich skutki. Zgodnie z obliczeniami Komisji opartymi 
na bieżących danych, oczekiwane korzy ści powinny wed ług ostro żnych szacunków 
kształtować
 się w przedziale 1 272–1 931 mln EUR. Oczekiwane łączne koszty jednorazowe i 
bieżące kształtują się odpowiednio w przedziale 383–621 mln EUR i 268–330 mln EUR. 
Większość skutków preferowanych wariantów b ędzie rozk ładać się na całą UE. Jednak w 
przypadku niektórych wariantów korzy ści i koszty b ędą wzmocnione w tych pa ństwach 
członkowskich, które b ędą musiały znacząco dostosowa ć obowiązujące przepisy lub 
wprowadzi ć pełne ramy prawne (np. w pa ństwach, w których po średnicy kredytowi lub 
instytucje niekredytowe nie s ą w ogóle obj ęte regulacjami). 
Można wskaza ć dwa przeciwstawne potencjalne skutki spo łeczne: istnieje ryzyko, że praktyki 
odpowiedzialnego udzielania kredytów mog ą doprowadzi ć do ograniczonego dost ępu do 
kredytu, zw łaszcza dla pewnych grup kredytobiorców (np. tych o niskich dochodach), z kolei 
polityka odpowiedzialnego udzielania kredytów zwi ększa równie ż zrównowa żony charakter 
praktyk udzielania kredytów, a w konsekwencji zwi ększa spójno ść społeczną. 
W przypadku wi ększości utrzymanych wariantów nie przewiduje si ę wzrostu obci ążenia 
administracyjnego. Wyj ątki dotycz ą ram regulacyjnych dla po średników kredytowych i 
instytucji niekredytowych, w przypadku których koszty zwi ązane z udzieleniem zezwole ń 
tym podmiotom rynkowym i ich rejestracj ą oraz z bie żącym przestrzeganiem przez nie 
nowych przepisów b ędą stanowiły dla nich obci ążenie administracyjne. 
7. WNIOSEK  
Preferowanym instrumentem politycznym by łaby dyrektywa UE. Dyrektywa umo żliwia 
uwzględnienie zasady proporcjonalno ści dzięki wybranemu poziomowi harmonizacji. 
Szczegółowa harmonizacja nie zawsze jest niezb ędna lub stosowna we wszystkich 
przypadkach: struktura rynków mieszkanio wych i rynków kredytów hipotecznych ró żni się 
znacząco w poszczególnych pa ństwach cz łonkowskich UE; wyst ępują również znaczące 
różnice w strukturach produktów i systemów wynagradzania. Dzia łania UE musz ą być z 
jednej strony wystarczaj ąco szczegó łowe, aby zapewni ć ich skuteczno ść, jednak musz ą 
jednocześnie mieć na tyle ogólny charakter, aby uwzgl ędnić różnorodność UE. 
Proponowana dyrektywa UE przewidywa łaby przegl ąd jej stosowno ści i skuteczno ści. 
Przegląd ten powinien by ć przeprowadzony kilka lat po jej wdro żeniu i obejmowa ć 
konsultacje spo łeczne.