PL    PL  KOMISJA WSPÓLNOT  EUROPEJSKICH 
Bruksela, dnia 19.7.2005 
COM(2005) 327 ko ńcowy 
  
ZIELONA KSI ĘGA 
Kredyt hipoteczny w UE 
(przedstawiony przez Komisj ę) 
 
PL 2   PL SPIS TRE ŚCI 
WSTĘP ............................................................................................................................. ......... 3 
I – OCENA POTRZEBY PODJ ĘCIA DZIA ŁAŃ PRZEZ KOMISJ Ę..................................... 5 
II – OCHRONA KONSUMENTÓW......................................................................................... 8 Informacje ..................................................................................................................... ............. 8 
Doradztwo i po średnictwo kredytowe........................................................................................ 8 
Spłata przedterminowa............................................................................................................. .. 9 
Rzeczywista roczna stopa procentowa..................................................................................... 10 Przepisy skierowane prz eciwko lichwie i zmienno ść stóp procentowych............................... 10 
Umowa kredytowa ................................................................................................................ ... 11 
Wykonanie & odwo łanie.......................................................................................................... 11 
III – ZAGADNIENIA PRAWNE ............................................................................................ 13 Prawo właściwe........................................................................................................................ 13 
Wiarygodno ść kredytowa klienta............................................................................................. 13 
Wycena nieruchomo ści ............................................................................................................ 14 
Procedury wymuszonej sprzeda ży ........................................................................................... 14 
Podatki 15 IV – ZABEZPIECZENIE HIPOTECZNE............................................................................... 16 Rejestry gruntów ............................................................................................................... ....... 16 
Eurohipoteka ................................................................................................................... ......... 16 
V – FINANSOWANIE KREDYTU HIPOTECZNEGO......................................................... 17 ZAŁĄCZNIK I – ODPOWIED Ź NA OGÓLNE ZALECENIA FORUM GROUP 
ZAŁĄCZNIK II – TEKST ZALECE Ń ZAWARTYCH W SPRAWOZDANIU FORUM 
GROUP  
ZAŁĄCZNIK III - GLOSARIUSZ  
 
PL 3   PL ZIELONA KSI ĘGA 
Kredyt hipoteczny w UE 
 
(Tekst maj ący znaczenie dla EOG) 
WSTĘP 
(1) Niniejsza zielona ksi ęga jest centraln ą częścią procesu oceny interwencji Komisji na 
rynkach hipotecznych kredytów mieszkan iowych UE. Inny kluczowy aspekt tego ż procesu 
stanowią finansowane przez Komisj ę badania na temat kosztów i korzy ści dalszej integracji 
omawianych rynków1. W grudniu 2005 r. odb ędzie się posiedzenie, które zako ńczy proces 
konsultacji. 
(2) Rozważenie kwestii interwencji na  rynkach kredytu hipoteczne go w UE stanowi kluczowy 
aspekt zaanga żowania Komisji w podniesienie konkurencyjno ści UE dla osi ągnięcia celów 
strategii lizbo ńskiej2. Jest to istotny element polityki Komisji w zakresie ogólnej integracji 
usług finansowych, a w szczególno ści detalicznych us ług finansowych3. Bardziej efektywny 
i konkurencyjny rynek kredytów hipotecznych, móg łby przyczyni ć się - dzięki pogłębieniu 
procesów integracyjnych - do wzrostu gospodarczego w UE. Mo że on ułatwić mobilność 
siły roboczej oraz umo żliwić unijnym konsumentom maksymalizacj ę korzyści z ich 
aktywów mieszkaniowych oraz w razie konieczno ści, długoterminowe zabezpieczenie w 
obliczu zjawiska starzenia si ę społeczeństwa. 
(3) Nie osądzając z góry nast ępstw, jakie poci ągnie za sob ą opublikowanie niniejszej Zielonej 
Księgi, Komisja jest w pe łni świadoma, wp ływu kredytów hipotecznych na gospodark ę UE. 
Jednak proces konsultacyjny ni e jest jeszcze wystarczaj ąco zaawansowany na podj ęcie 
decyzji w kwestii wszcz ęcia działań przez Komisj ę, a co dopiero co do wyboru 
instrumentów dla ich real izacji. Nie pozostawia w ątpliwości fakt, i ż wszelkie dzia łania 
podejmowane przez Komisje dla in tegracji omawianych rynków, maj ą na celu zwi ększenie 
ich wydajno ści i konkurencyjno ści dla dobra ogó łu. Cele te osi ągnąć można usuwaj ąc 
przeszkody napotykane przy staraniu si ę i uzyskiwaniu kredytów hipotecznych w UE, a 
także zwiększając kompletno ść rynku, zró żnicowanie produktów oraz zbie żność cen. 
Komisja docenia zalety p łynniejszego rynku finansowania, opartego na nowoczesnych i 
elastycznych sposobach i produktach finansowania. Jest ona świadoma pojawienia si ę 
nowych produktów, takich jak kredyt y konsumpcyjne zabezpieczone hipotek ą (equity 
release)* które zasługują na dokładną ocenę ryzyka, jakie stanowi ć mogą dla konsumentów 
oraz możliwości zaoferowania obywatelom UE nowych źródeł finansowania, maj ąc tu 
                                                 
1 Wyniki tych bada ń opublikowane zostan ą na stronie internetowej DG ds. Rynku Wewn ętrznego i Us ług w 
sierpniu 2005 r.  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-
retail/index_en.htm http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/index_en.htm.  
2 COM(2005) 24. Wspólne dzia łania na rzecz wzrostu gospodar czego i zatrudnienia: Nowy pocz ątek strategii 
lizbońskiej. 
3 COM (2005) 177. Zielona Ksi ęga w sprawie polityki w dziedzinie us ług finansowych (2005-2010). 
* Wszystkie s łowa i terminy napisane kursyw ą są zdefiniowane w glosariuszu w za łączniku III. 
 
PL 4   PL szczególnie na uwadze problemy zwi ązane z finansowaniem rent i emerytur, z którymi 
borykać się będą przyszłe pokolenia. Wreszcie, Komisja jest świadoma wp ływu, jaki rynek 
ten wywiera na dobrobyt obywateli UE. Z mieszkalnictwem oraz kredytami wi ąże się 
rozległy wymiar spraw ludzkich i socjalnych, z uwzgl ędnieniem aspektów takich jak 
nadmierne zad łużenie. Każda z polityk w tej dziedzinie musi ten wymiar uwzgl ędnić4. 
(4) Komisja starannie rozwa ży każdy wkład wniesiony w niniejszy proces konsultacji. Po 
zakończeniu procesu konsultacji Komisja zaproponuje podj ęcie działań tylko, je żeli 
zaistnieją gospodarczo umotywowane powody, dla których powinna ona zainterweniowa ć 
na rynkach hipotecznych kredyt ów mieszkaniowych UE, tj. je śli potencjalne korzy ści z 
takiej interwencji przewy ższają jej przewidywane koszty. Wszelkie przysz łe inicjatywy, 
niekoniecznie o charakterze regu lacyjnym, przedstawione zostan ą w białej księdze 
zawierającej wyniki konsultac ji, która ma zosta ć opublikowana w 2006 r. Inicjatywy te 
podlegać będę dokładnej ocenie wp ływu. 
(5) Uwagi dotycz ące niniejszej zielonej ksi ęgi należy przesłać do dnia 30 listopada 2005 r. na 
następujący adres poczty elektronicznej: markt-mortgage-consultation@cec.eu.int . Uwagi te 
zostaną opublikowane na stronie internetowej Komisji, chyba że autor wyra źnie poprosi o 
nieupublicznianie jego opinii. 
                                                 
4 Dalsze informacje na temat polityki Komisji w zakresie ubóstwa i wykluczenia spo łecznego znale źć można na 
stronie: http://europa.eu.int/comm/employment_social/social_inclusion/index_en.htm . 
 
PL 5   PL I – OCENA  POTRZEBY  PODJĘCIA  DZIAŁAŃ PRZEZ  KOMISJ Ę 
(6) Rynki hipotecznych kredytów mieszkaniowych w UE stanowi ą jeden z zasadniczych 
aspektów gospodarki wszystkich Pa ństw Członkowskich UE. Pod koniec 2004 r. warto ść 
niespłaconych mieszkaniowych po życzek hipotecznych stanowi ła 40% unijnego PKB. 
(7) Rynki kredytów hipotecznych zaliczaj ą się do najbardziej z łożonych rynków z udzia łem 
konsumentów. „ Łańcuch warto ści” transakcji hipotecznych mo że obejmowa ć na każdym z 
etapów zró żnicowanych i wyspecjalizowanych uczestników rynku. Po średnicy hipoteczni, 
podmioty dystrybucyjne oferuj ące pakiety produktów, wyspecjalizowani/ogólni 
kredytodawcy, emitenci i nabywcy papierów warto ściowych (securities)  i obligacji (bonds)  
(łącznie z inwestorami dzia łającymi na skal ę globalną), ubezpieczyciele, a nawet agencje 
rządowe mog ą brać udział w zakupie pojedynczej nieruchomo ści przez jedynego z 
konsumentów w UE. Trudno by łoby przeceni ć znaczenie rynków kredytów hipotecznych w 
UE dla niedawnego, obecnego i przysz łego klimatu gospodarczego.  
(8) Dla większości obywateli UE nabycie nieruchomo ści jest najwi ększym życiowym zakupem. 
W większości przypadków zakup nieruchomo ści wymaga zaci ągnięcia kredytu na pokrycie 
części zapłaty. Kredyty takie s ą zazwyczaj - ale nie zawsze – zabezpieczone hipotek ą. Dług 
ten będzie prawdopodobnie najbardziej znacz ącym zobowi ązaniem finansowym dla 
większości gospodarstw domowych w UE. Kapita ł własny (equity)  ulokowany w 
nieruchomo ści może przedstawia ć znaczną wartość, która potencjalnie mo że zostać 
wykorzystana do finansowania potrzeb kons umpcyjnych lub emerytury. Zatem wysoko ść 
zadłużenia hipotecznego oraz warunki umów dotycz ących tego ż zadłużenia mogą odgrywa ć 
bezpośrednią rolę w transmisji polityki monetarnej oraz w ogólnej dzia łalności 
gospodarczej. Na przyk ład, ograniczenia umowne dotycz ące wcześniejszej sp łaty długu lub 
nałożone za ni ą kary, mog ą opóźnić transmisj ę zmian stóp procentowych oraz, w takich 
okoliczno ściach, utrudni ć refinansowanie. Zwi ązek między makroekonomi ą a kwesti ą 
zadłużenia hipotecznego ma istotne znaczenie, zw łaszcza na elastycznych rynkach 
hipotecznych, gdzie najmniejsza zmiana stóp procentowych mo że mieć wpływ na bud żet 
gospodarstw domowych oraz ich si łę nabywcz ą. Może to mieć istotny wp ływ na sytuacj ę 
dłużników oraz wywo łać pozytywny lub negatywny efekt domina w stosunku do ich 
wydatków i warto ści majątku. 
(9) Większość rynków hipotecznych w UE w ostatnich latach szybko si ę rozwijała. W wielu 
Państwach Cz łonkowskich poziom niesp łaconego zad łużenia hipotecznego znajduje si ę 
obecnie na historycznie wysokim poziomie w stosunku do PKB lub dochodu 
rozporządzalnego gospodarstw domowych. Do wzrostu popularno ści kredytów 
hipotecznych przyczyni ły się czynniki makroekonomiczne (t akie jak spadek stóp 
procentowych i silny wzrost cen nieruchomo ści) oraz zmiany strukturalne (takie jak post ępy 
w liberalizacji i integracji rynków finans owych w UE). Jest jednak oczywiste, że rynki 
kredytów hipotecznych w UE , pomimo pewnych wspólnych tendencji pozostaj ą bardzo 
zróżnicowane. Wyst ępują różnice w zakresie wzgl ędnej wielko ści i stóp wzrostu. Szeroki 
wybór produktów, profile kredytobiorców, struktury dystrybucyjne , okresy na jakie 
udzielane s ą kredyty, odsetek w łaścicieli nieruchomo ści oraz mechanizmy finansowania 
zdecydowanie ró żnią się między sobą.  
(10) Powyższe różnice pomi ędzy rynkami hipotecznymi i nieruchomo ści odzwierciedlaj ą 
stosunek poszczególnych Pa ństw Członkowskich do regulacji prawnych, ich histori ę 
 
PL 6   PL gospodarcz ą oraz czynniki kulturowe. Ró żnice w osi ąganych wynikach zwi ązane są z takimi 
czynnikami jak bezpo średnie interwencje rz ądu na rynkach nieruchomo ści (np.: za pomoc ą 
zachęt fiskalnych dla w łaścicieli nieruchomo ści), zasady ostro żnościowe (np.: pu łapy 
regulacyjne dla wska źnika wysoko ści zadłużenia do warto ści nieruchomo ści (Loan to Value 
Ratios) ), poziom konkurencyjno ści na rynkach hipotecznyc h, warunki na rynku wynajmu 
nieruchomo ści (łącznie z dost ępnością mieszka ń socjalnych) oraz ryzyko zwi ązane z 
kredytami hipotecznymi (w szczególno ści z kosztami i nak ładem czasu wymaganym dla 
realizacji warto ści zabezpieczenia (collateral)  w razie niewywi ązania się z płatności). 
(11) Wiele źródeł zewnętrznych5 oraz wyniki trwaj ących konsultacji Komisji potwierdzaj ą 
opinię, iż rynki te nie wykazuj ą wysokiego stopnia zint egrowania, szczególnie je żeli chodzi 
o asortyment dost ępnych produktów oraz transgraniczn ą działalność hipoteczn ą, podczas 
gdy różnice cenowe (rozpi ętości) są już stosunkowo niewielkie. Z przeprowadzonych 
ostatnio bada ń6 wyciągnięto wniosek, i ż omawiane rynki by ły odrębnymi rynkami z 
własnymi cechami charakterystycznymi i gospodarczymi si łami napędowymi. Zauwa żono 
również, iż istnieją jedynie nik łe powiązania pomi ędzy krajowymi uczestnikami rynku na 
rynkach pierwotnych i wtórnych (primary and secondary markets) , w przeciwie ństwie do 
inwestorów dzia łających na skal ę globalną inwestujących w obligacje hipoteczne (mortgage 
bonds)  oraz papiery warto ściowe oparte na kredytach hipotecznych (mortgage backed 
securities (MBS) ). Poziom bezpo średniej sprzeda ży transgranicznej jest niski: wynosi on 
mniej niż 1% ogólnej dzia łalności w dziedzinie mieszkanio wych kredytów hipotecznych7; 
jest ona w du żej mierze ograniczona do zakupu domów wakacyjnych lub zakupów w 
regionach przygranicznych, które to sektory plasuj ą się w niszach rynkowych.  
(12) Jakie są zatem potencjalne korzy ści z integracji, o której mowa? Komisja zleci ła 
przeprowadzenie bada ń w celu przedstawienia i wyliczenia korzy ści, których znaczenie ju ż 
podkreślono w innych publikacjach8. Najważniejszą z potencjalnych korzy ści mogłoby 
okazać się ogólne obni żenie kosztów kredytów hipo tecznych lub mieszkaniowych. 
Potencjaln ą korzyść stanowi uzupe łnienie oferty produkt ów dodatkowych (np.: o 
ubezpieczenie hipoteczne), a tak że podstawowych produktów kr edytu hipotecznego (np.: o 
kredyty konsumpcyjne zabezpieczone hipotek ą (equity release)  i elastyczne hipoteki). 
Komisja śledzi z zainteresowaniem pojawienie si ę tak innowacyjnych produktów (s ą one 
obecnie dost ępne jedynie w kilku Pa ństwach Cz łonkowskich), a tak że jest w pe łni 
świadoma, i ż zapewniony musi zosta ć w tym wypadku wysoki stopie ń ochrony 
konsumentów. Inn ą kluczow ą korzyścią jest mo żliwość obsługi większej ilo ści 
kredytobiorców, mi ędzy innymi tych odsuni ętych na dalszy plan na  wielu rynkach kredytów 
hipotecznych w UE, jak na przyk ład pożyczkobiorcy drugiej klasy (tj. dysponuj ący niskim 
lub niekompletnym rankingiem kredytowym). Wraz z integracj ą innych sektorów us ług 
finansowych, poprawie ulegn ą z pewno ścią korzyści skali. Dywersyfikacja transgraniczna 
oraz wzrost zainteresowania rynkami kapita łowymi (capital markets)  i ubezpieczeniowymi, 
                                                 
5 Sprawozdanie Forum Group  on Mortgage Credit (grupy dyskusyj nej w sprawie kredytu hipotecznego), 
„Integracja rynków kredytu hi potecznego w UE” DG ds. Rynku Wewn ętrznego, grudzie ń 2004 r.; integracja 
europejskich rynków finansowych: Post ęp i perspektywy, Komisja Europejska 2004; badania na temat 
finansowej integracji rynków kredytu hipotecznego w UE , Mercer Oliver Wyman dla Europejskiej Federacji 
Hipotecznej, 2003; Mi ędzynarodowe tendencje w dziedzinie w łasności nieruchomo ści i finansowania hipoteki, 
rada pożyczkodawców hipotecznych 2004; Ryzyko i finansow anie europejskich hipotek mieszkaniowych, 
Mercer Oliver Wyman dla Handlowego towarzystwa ubezpiecze ń hipotecznych (MITA) kwiecie ń 2005. 
6 Badania na temat finansowej integracji europejskich rynków hipotecznych, Mercer Oliver Wyman dla 
Europejskiej Federacji Hipotecznej, 2003. 
7 Sprawozdanie Eurobarometru, 2004. 
8 Patrz przypis 5. 
 
PL 7   PL mogą przyczyni ć się do zmniejszenia ryzyka kre dytowego. Wreszcie, istnieje mo żliwość 
podwyższenia wydajno ści kapitału, tzn. zdolno ści przemieszczania si ę kapitału na rynki, na 
których jest najbardziej potr zebny i gdzie przyniesie najwi ększe zyski. 
(13) W ramach oceny potrzeby podj ęcia działań na rynkach kredyt ów hipotecznych w UE, 
Komisja przeanalizowa ła 48 zalece ń Forum Group on Mortgage Credit (grupy dyskusyjnej 
w sprawie kredytu hipotecznego), za łożonej w marcu 2003 r. dla oszacowania przeszkód w 
dalszej integracji rynków kr edytów hipotecznych w UE i zaproponowania sposobów ich 
pokonania9. Zalecenia te dotycz ą większości zagadnie ń odnoszących się do integracji 
rynków hipotecznych w UE. Komisja zdecydowanie ma zamiar skorzysta ć z powyższych 
zaleceń przy realizacji wszelkich dzia łań, których podj ęcie może zaproponowa ć w 
przyszłości. Jest jednak oczywiste, i ż nie wszystkie zalecenia wymagaj ą działań tego 
samego rodzaju, a niektóre z nich potrzebuj ą gruntownego opracowania przed podj ęciem 
jakichkolwiek decyzji.  
(14) Komisja zgadza si ę z opinią Forum Group co do faktu, i ż integracja rynków kredytów 
hipotecznych w UE wymaga zaj ęcia się czterema oddzielnymi lecz powi ązanymi ze sob ą 
dziedzinami: ochron ą konsumentów, kwestiami prawnymi, zabezpieczeniem (collateral)  
oraz finansowaniem. Niniejsza zielona ksi ęga przeanalizuje te cztery dziedziny. Komisja 
oczekuje uwag co do zagadnie ń zawartych w niniej szej zielonej ksi ędze, a tak że kwestii 
uznanych za kluczowe dla zwi ększenia poziomu integracji i wydajno ści rynków kredytów 
hipotecznych w UE oraz ich priorytetowego traktowania. 
                                                 
9 http://europa.eu.int/comm/internal_market/f inservices-retail/docs/home-loans/2004-report-
integration_en.pdf http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-
report-integration_en.pdf  
 
PL 8   PL II – OCHRONA  KONSUMENTÓW 
Informacje  
(15) Dostarczenie informacji ma decyduj ące znaczenie dla transakcji hipotecznych, bior ąc pod 
uwagę ich złożoność, stosunkowo wysokie koszty i d ługi okres trwania. Nie mo żna jednak 
uniknąć pewnej informacyjnej asymetrii pomi ędzy kredytobiorc ą a udzielaj ącym kredytu. 
Dlatego wa żne jest, by dostarczy ć kredytobiorcy ilo ści informacji wystarczaj ącej do 
podjęcia uzasadnionej decyzji, w sposób i w czasie , w którym dostarczenie takich informacji 
jest najbardziej efektywne.  
(16) Kodeks post ępowania10, wprowadzaj ąc do użytku europejski znormalizowany arkusz 
informacyjny (ESIS), doprowadzi ł do powstania precedensu w zakresie normalizacji 
informacji udzielanych przed zawarciem umowy na poziomie UE. Komisja wszcz ęła 
procedurę rewizji kodeksu, opieraj ąc się między innymi na wynikach zewn ętrznych bada ń11, 
które wykaza ły, że jego stosowanie nie by ło zadowalaj ące. Z podj ęciem ostatecznej decyzji 
w sprawie kodeksu Komisja zaczeka na r ezultaty niniejszej konsultacji. Nale ży jednak 
rozpatrzy ć następujące kwestie: 
• Czy należy zastąpić kodeks wi ążącym ustawodawstwem czy ma on funkcjonowa ć w 
dalszym ci ągu na zasadzie dobrowolno ści? 
• Które z informacji przekaza ć należy konsumentom? Nale ży tu znale źć rozwiązanie 
pozwalające na znalezienie równowagi pomi ędzy niedoborem a nadmiarem informacji. 
• Zasadnicze znaczenie dla Komisji ma odpowiednio wczesne udzielenie informacji, na 
etapie umo żliwiającym konsumentom porównanie of ert przed zawarciem umowy. 
Biorąc pod uwag ę zróżnicowanie tradycji i prawodawstw Pa ństw Członkowskich, czy 
możliwym jest ustalenie takiego uzg odnionego na poziomie UE etapu?  
• Czy system udzielania informacji obowi ązywałby jedynie kredytodawców, czy tak że 
innych - na przyk ład pośredników? W jaki sposób zapewni ć można stosowanie takiego 
systemu (wi ążąco/dobrowolnie)?  
Doradztwo i po średnictwo kredytowe  
(17) Kredyty hipoteczne s ą złożonymi produktami o wysokiej warto ści. Wydaje si ę, iż z 
doradztwa w tej dziedzinie korzysta si ę częściej, niż w wypadku innych produktów z 
zakresu us ług finansowych. Poszczególne kategorie konsumentów mog ą mieć w tym 
zakresie zró żnicowane potrzeby i pozostawa ć w różnego typu zwi ązkach z doradcami.  
(18) Komisja jest świadoma potencjalnych konsekwencji, jakie obowi ązkowe doradztwo mo że 
wywrzeć na ceny produktów (poprzez bezpo średnie obci ążenie lub po średni wpływ na cen ę 
produktu) oraz ewentualno ści narażenia kredytodawców na ryzyko prawne. Zdaje sobie ona 
                                                 
10 C (2001) 477. Dobrowolny kodeks post ępowania w sprawie informacji udzie lanych przed zawarciem umowy 
odnoszących się do pożyczek mieszkaniowych. 
11 C (2001) 477. Monitoring wykorzystania i skuteczno ści dobrowolnego kodeksu post ępowania w sprawie 
informacji udzielanych prze d zawarciem umowy odnosz ących się do pożyczek mieszkaniowych. 
 
PL 9   PL jednak równie ż sprawę z tego, jak istotny wp ływ może mieć właściwie prowadzone 
doradztwo na zaufanie konsumentów oraz na zapobieganie problemom takim jak nadmierne 
zadłużenie. 
• Czy doradztwo dla kredytobiorców powinno by ć obowiązkowe czy dobrowolne? 
• Czy nale ży ustanowi ć warunki dla wszelkich form doradztwa: zarówno 
obowiązkowego, jak i dobrowolnego (np.: ustale nie standardów porad, sankcje za 
niestosowanie si ę, podawanie wysoko ści opłat przed udzieleniem porady, ustalenie 
funkcji doradcy oraz utrwalanie porad na trwa łym nośniku informacji).  
(19) Pośrednictwo kredytowe zosta ło ostatnio uznane za dziedzin ę, którą Komisja ma podda ć 
szczególnie dok ładnemu badaniu12. Kwestia ta zostanie podj ęta na poziomie horyzontalnym 
i w odpowiednim czasie poddana dyskusji. 
Spłata przedterminowa 
(20) Spłata przedterminowa jest zasadniczym aspekt em transakcji w dziedzinie kredytów 
hipotecznych. Do ść długi czas trwania umów kredytów hipotecznych oraz zmiana istotnych 
warunków umowy w tym okresie (np.: zmiana stóp procentowych) mog ą skłonić 
konsumentów do przedwczesnego zako ńczenia umowy kredytowej. Op łaty związane z 
przedterminow ą spłatą kredytu (ERF) s ą ceną, którą konsumenci musz ą zapłacić za 
przedwczesne zako ńczenie umowy.  
(21) Systemy przedterminowej sp łaty różnią się w poszczególnych Pa ństwach Cz łonkowskich. 
W niektórych s ą one w wysokim stopniu uregulowane, w innych s ą regulowane przepisami 
prywatnego prawa umownego, pr zy czym konsument nie ma mo żliwości negocjowania 
warunków umowy, a jego wybór ogranicza si ę do różnych rodzajów standardowych umów i 
hipotek. Op łaty związane z przedterminow ą spłatą kredytu - na ogó ł związane z kredytami 
hipotecznymi o sta łymi oprocentowaniu, chroni ąc konsumentów przed zmianami stóp 
procentowych - uiszcza si ę w wypadku zako ńczenia umowy przed „ustalonym” terminem. 
Panuje opinia, że opłaty odzwierciedlaj ą struktury finansowania produktów dost ępnych na 
rynku i wp ływają bezpośrednio na konkurencj ę oraz różnorodność i dostępność produktów. 
Mają one wpływ na transmisj ę zmian makroekonomicznych, tzn. tego jak i w jakim zakresie 
zmiany podstawowych stóp (procentowych) maj ą wpływ na sytuacj ę dłużników 
hipotecznych. 
(22) Komisja uwa ża, że osiągnięcie pewnej spójno ści w dziedzinie sp łat przedterminowych, 
szczególnie je śli chodzi o nak ładanie op łat, mogłoby ułatwić proces integracji. W jaki 
sposób mo żna osiągnąć podobną spójność bez wywierania negatywnego wp ływu na 
struktury finansowania i ofert ę produktów, czy nieproporcjonalnego obci ążania 
konsumentów? Nast ępujące kwestie zas ługują na dokładniejszą analizę: 
                                                 
12 Patrz przypis 3. 
 
PL 10   PL • Czy spłata przedterminowa powinna by ć prawnie zagwarantowana, czy nale ży 
pozostawi ć to kwestii wyboru? Je żeli miałaby ona stanowi ć prawo, to czy konsument 
może z niego zrezygnowa ć? Na jakich warunkach? Czy egzekwowanie tego prawa 
stanowić może podstaw ę do rekompensaty w formie op łaty? 
• W jaki sposób op łaty te (wynikaj ące z roszczenia prawnego lub wyboru zastrze żonego 
w umowie) by łyby naliczane? Czy nale ży wyznaczy ć górne pu łapy opłat, tak jak ma to 
miejsce w niektórych Pa ństwach Cz łonkowskich? 
• W jaki sposób nale ży informowa ć konsumentów o mo żliwościach sp łaty 
przedterminowej? Czy istnieje mo żliwość kształcenia konsumentów w tej dziedzinie? 
Rzeczywista roczna stopa procentowa 
(23) Rzeczywista roczna stopa procentowa (Annual Percentage Rate (APR) ) kredytów 
hipotecznych jest innym istotnym czynnikiem, którego efekty utrzymuj ą się przez cały czas 
trwania umowy. Sposoby obliczania hipotecznych rzeczywistych stóp procentowych (APRs) 
oraz składniki kosztu, które uwzgl ędnia się w takich obliczeniach, ró żnią się w 
poszczególnych Pa ństwach Cz łonkowskich utrudniaj ąc porównania. 
(24) Biorąc pod uwag ę szczególny charakter powy ższych umów kredytowych w porównianiu z 
umowami dotycz ącymi kredytów konsumenckich, sytuacja ta wymaga szczególnego 
podejścia. Jest to obszar, w wypadku którego pewien stopie ń normalizacji móg łby 
przyczyni ć się do integracji rynku. Pojawiaj ą się tu jednak nast ępujące kwestie: 
• Jaki jest cel rzeczywistej  rocznej stopy procentowej (APR) ? Czy służy ona celom 
informacyjnym? Porównawczym? Czy mo że obydwóm z nich? 
• Czy należy znormalizowa ć na poziomie UE zarówno metod ę obliczania, jak i sk ładniki 
kosztu? 
• Jeżeli tak, to jakie sk ładniki kosztu ta unijna norma powinna uwzgl ędnić?  
• Komisja oczekuje uwag na temat korzy ści osobnego dostarczania informacji na temat 
wszelkich kosztów nieuwzgl ędnionych w rzeczywistej rocznej stopie procentowej 
(APR)  oraz co do skutków rzeczywistej rocznej stopy procentowej w kategoriach takich 
jak koszt miesi ęczny czy ca łkowity koszt kredytu.  
(25) Decyzja, która w nast ępstwie zostanie podj ęta uwzgl ędni uregulowania w dziedzinie 
kredytów konsumenckich. 
Przepisy skierowane przeciwko lichwie i zmienno ść stóp procentowych 
(26) Niektóre Pa ństwa Członkowskie stosuj ą prawnie wi ążące górne pu łapy stóp procentowych, 
określane także jako przepisy skierowane przeciwko „lichwie”, w wypadkach gdy maj ą one 
zapobiega ć nadmiernie wysokim stopom pr ocentowym. Komisja powstrzymywa ła się do tej 
pory od interwencji na tym obszarze, z którym zwi ązane są ważne czynniki spo łeczne.  
• Jakie są konsekwencje przepisów skie rowanych przeciwko lichwie (w łączając tu 
związki z produktami takimi jak kredyty konsumpcyjne zabezpieczone hipotek ą (equity 
release)  czy ubezpieczenia hipoteczne)?  
 
PL 11   PL • Może kwesti ę tą należałoby przeanalizowa ć raczej w szerszym kontek ście, 
wykraczaj ącym poza zakres tematyczny hipoteki?  
(27) Co do górnych pu łapów rozpi ętości stóp procentowych, Komisja musi si ę dopiero 
przekonać o tym, czy zak łócają one integracj ę rynku lub rozwój danych struktur 
finansowania.  
(28) Wreszcie, Komisja odnotowuje, i ż niektóre Pa ństwa Członkowskie narzucaj ą ograniczenia 
na złożone stopy procentowe.  
• Czy takie ograniczenia zak łócają integrację rynku? 
• Jaki wpływ mogą one mie ć na rozwój konkretnych pro duktów, takich jak kredyty 
konsumpcyjne zabezpieczone hipotek ą (equity release) ? 
Umowa kredytowa 
(29) Normalizacja warunków umów, zgodnie z zaleceniami Forum Group, musi zosta ć oceniona 
w szerszych ramach inicjatywy Komis ji na rzecz europejskiego prawa umów13. 
Normalizacj ę przeprowadzi ć można w drodze klasycznej harmonizacji lub za pomoc ą tak 
zwanej regulacji nr 26. Regulacja nr 26 mog łaby zosta ć wprowadzona za pomoc ą 
instrumentu prawnego – jako opcji dost ępnej dla stron umowy - istniej ącego równolegle do 
przepisów krajowych, nie zast ępując ich. Komisja podj ęła się zbadania korzy ści 
wynikających z koncepcji regulacji nr 26 w niedawno opublikowanej zielonej ksi ędze w 
sprawie polityki w dziedzinie us ług finansowych (2005-2010)14.  
Komisja oczekuje uwag w kwestii korzy ści z normalizacji umów hipotecznych, np.: za 
pomocą regulacji nr 26. 
Wykonanie & odwo łanie 
(30) Komisja jest świadoma faktu, i ż tradycyjne s ądowe procedury odwo ławcze mog ą być zbyt 
długie i kosztowne dla wi ększości konsumentów. Rozwa ża ona fakt, i ż każdy alternatywny 
środek odwo ławczy, taki jak mediacja lub arbitra ż musi być niezależny i wydajny, je żeli ma 
zdobyć zaufanie konsumentów, w szczególno ści w kontek ście transgranicznym. Komisja 
podjęła już prace nad propagowaniem mediacji proponuj ąc dyrektyw ę w sprawie niektórych 
aspektów mediacji w sprawach cywilnych i handlowych15.  
• Czy Komisja powinna rozwa żyć narzucenie Pa ństwom Cz łonkowskim zobowi ązania do 
zagwarantowania wymienionych powy żej alternatywnych środków odwo ławczych w 
dziedzinie kredytów hipotecznych? 
                                                 
13 COM(2004) 651. Europejskie prawo umów i weryfikacja acquis: rozwój. 
14 Patrz przypis 3. 
15 COM(2004) 718 wersja ostateczna. Wniosek dotycz ący dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady w 
sprawie niektórych aspektów mediacji w sprawach cywilnych i handlowych.  
 
PL 12   PL • Komisja oczekuje uwag w kwestii wzmocnienia wiarygodno ści istniej ących 
alternatywnych systemów odwo ławczych, w szczególno ści w dziedzinie kredytów 
hipotecznych. 
 
PL 13   PL III – ZAGADNIENIA  PRAWNE 
Prawo właściwe 
(31) Konwencja Rzymska z 1980 r., która re guluje kwestie ustalenia prawa w łaściwego dla 
umów, łącznie z kredytami hipotecznymi, przechodzi obecnie proces rewizji, w celu 
przekszta łcenia jej w rozporz ądzenie unijne. W kontek ście tego procesu Komisja 
uważa za wskazane rozwa żenie wszelkich kwestii dotycz ących prawa w łaściwego, 
włączając te związane z umowami dotycz ącymi kredytu hipotecznego. 
(32) W procesie rewizji ustalono na dzie ń dzisiejszy co najmniej trzy potencjalne 
rozwiązania:  
• Szczegółowa regulacja prawa w łaściwego dla umów dotycz ących kredytu 
hipotecznego w przysz łym rozporz ądzeniu. Mog łaby ona polega ć na 
dostosowaniu prawa w łaściwego dla umów o kredyty hipoteczne do prawa 
właściwego dla umów dotycz ących zabezpiecze ń (collateral) . 
• Stosowanie w dalszym ci ągu ogólnych zasad do umów o kredyt hipoteczny, co – 
zgodnie z Konwencj ą Rzymsk ą oznacza, że strony mog ą zdecydowa ć, które 
prawo jest w łaściwe w wypadku ich umowy, pod warunkiem uwzgl ędnienia – 
przy spe łnieniu pewnych za łożeń – przepisów obowi ązujących w pa ństwie 
zamieszkania konsumenta. 
• Wykluczenie zastosowania obowi ązkowych przepisów ochrony konsumentów w 
stosunku do umów o kredyt hipoteczny, pod warunkiem spe łnienia pewnych 
założeń, takich jak na przyk ład obecno ść wysokiego poziomu ochrony 
konsumenta na poziomie UE.  
(33) Jeżeli chodzi o prawo w łaściwe w wypadku zabezpiecze ń (collateral),  Komisja a 
priori nie widzi powodu do odst ąpienia od ugruntowanej zasady stosowania prawa 
kraju, w którym znajduje si ę nieruchomo ść. 
Wiarygodno ść kredytowa klienta 
(34) Ocena wiarygodno ści kredytowej klienta, tj. ryz yka kredytowego ze strony klienta, 
jest istotnym aspektem transakcji kr edytu hipotecznego, który pozwala na obni żenie 
ryzyka kapita łowego dzi ęki podniesieniu poziomu oceny ryzyka przez 
kredytodawców. Jest to obszar, na którym  zapewnienie ochrony danych ma kapitalne 
znaczenie.  
(35) Państwa Członkowskie maj ą różne systemy sporz ądzania i dost ępu do baz danych 
dotyczących wiarygodno ści kredytowej: publiczne lub pr ywatne, scentralizowane lub 
zdecentralizowane, zawieraj ące dane pozytywne lub negatywne (dotycz ące tylko 
niewywiązywania si ę z płatności). 
(36) W pewnych przypadkach zawarte prze z kredytodawców uzgodnienia dotycz ące 
wspólnego korzystania z danych, wykluczaj ą niektórych uczestników rynku w sposób 
równoznaczny z naruszeniem praw a UE. Dodatkowo, warunki dost ępu do danych 
mogą faktycznie poci ągać za sobą dyskryminacj ę zagranicznych kredytodawców (np.: 
stawki cz łonkowskie lub subskrypcyjne, które nie s ą opłacalne dla kredytodawców nie 
korzystających z baz danych tak cz ęsto jak kredytodawcy krajowi, czy regu ły 
wzajemno ści wymagaj ące udost ępnienia odpowiednich danych jako warunku 
koniecznego dla uzyskania dost ępu). 
 
PL 14   PL Przyjmując to samo podej ście, jak w wypadku kredyt u konsumenckiego Komisja 
uważa, że zapewnienie transgranicznego dost ępu do baz danych na 
niedyskryminuj ących zasadach ma pierwszorz ędne znaczenie. Oczekuje ona uwag w 
tej kwestii.  
Wycena nieruchomo ści 
(37) Wycena nieruchomo ści ma centralne znaczenie dla tr ansakcji kredytów  hipotecznych i 
sposób w jaki jest przeprowadzana mo że mieć wpływ na charakter, finansowanie i 
zasady ostro żnościowe maj ące zastosowanie do kredytu. Kredytodawcy, konsumenci i 
inwestorzy musz ą mieć pełne zaufanie do kwalifikacji taksatora, procesu wyceny i 
uzyskanej na jego podstawie kwoty.  
(38) W poszczególnych Pa ństwach Cz łonkowskich istniej ą różne tradycje w dziedzinie 
wyceny. Obecnie istnieje kilka mi ędzynarodowych systemów wyceny16. Komisja 
uważa, że można zwiększyć porównywalno ść systemów wyceny dla zapewnienia, i ż 
taka różnorodność, która wi ązać się może z autentycznymi potrzebami na krajowych 
rynkach nieruchomo ści, nie blokuje dzia łalności transgranicznej w dziedzinie 
kredytowania czy finansowania. Cel ten mo żna by oczywi ście osiągnąć zakładając 
instytucję o ujednoliconym standardzie, ale funkcj ę tą mogłyby spełnić również 
standardy konkuruj ące ze sobą, lecz wzajemnie uznawane. 
• Jakie są korzyści ze standardu ujednoliconego  na poziomie UE, zarówno dla 
procesu wyceny, jak i taksatorów?  
• Jakie są korzyści z dzia łań Komisji dla zapewnienia wzajemnego uznania 
krajowych standardów w dziedzinie wyceny? 
Procedury wymuszonej sprzeda ży 
(39) Zabezpieczenie (security)  ustanowione przez zabezpieczenie (collateral)  ma centralne 
znaczenie dla transakcji kredytu hipotecznego, ze wzgl ędu na mo żliwość 
przeprowadzenia egzekucji z hipoteki (foreclose)  i zażądania wykorzystania tego 
zabezpieczenia (security) , np.: w drodze wymuszonej sprzeda ży nieruchomo ści 
obarczonej hipotek ą. 
(40) Procedury wymuszonej sprzeda ży różnią się w poszczególnych Pa ństwach 
Członkowskich zarówno pod wzgl ędem czasu trwania, jak i kosztów. Komisja 
odnotowuje wzajemne relacje pomi ędzy polityk ą mieszkaniow ą i socjaln ą Państw 
Członkowskich, a tak że złożony kontekst, w jakim rozpatrywa ć należy procedury 
wymuszonej sprzeda ży, na które mog ą mieć wpływ czynniki takie jak przepisy 
obowiązujące w danym Pa ństwie Członkowskim, post ępowanie cywilne i tradycje 
sądowe. 
(41) Komisja obawia si ę, czy taka ró żnorodność nie blokuje dzia łalności transgranicznej 
oraz czy nie przyczynia si ę ona do wzrostu cen kredytów  hipotecznych. Zasadniczo 
taka różnorodność mogłaby mieć bezpośredni wp ływ na struktury finansowania, 
zwłaszcza przez blokowanie transgranicznego łączenia zabezpiecze ń hipotecznych 
(collateral) . 
                                                 
16 Patrz przypis 28 Spra wozdania Forum Group. 
 
PL 15   PL (42) Komisja jest mimo to świadoma trudno ści w osiągnięciu istotnej poprawy wszelkich 
aspektów zwi ązanych z procedurami wymuszonej sprzeda ży, przy pomocy wi ążących 
przepisów unijnych. 
Komisja oczekuje na uwagi w kwestii nast ępującego stopniowego podej ścia do 
sprowokowania poprawy w zakresie procedur wymuszonej sprzeda ży: najpierw 
należy we wszystkich Pa ństw Członkowskich zebra ć informacje na temat kosztów, 
czasu trwania oraz skuteczno ści tych procedur w zakresie ochrony interesów 
wszelkich zainteresowanych stron; nast ępnie przedstawi ć powyższe informacje w 
regularnie aktualizowanej  „tabeli wyników”; a je żeli takie dzia łanie nie b ędzie 
skuteczne w perspektywie d ługoterminowej, trzeba b ędzie rozwa żyć zastosowanie 
bardziej zdecydowanych środków. 
Podatki 
(43) Komisja podejmuje dzia łania przeciwko niezgodnym z prawem unijnym krajowym 
przepisom dotycz ącym opodatkowania ustanowienia hipoteki. Za łącznik I zawiera 
szczegóły na temat potencjalnych narusze ń, takich jak odmowa odliczenia podatku za 
odsetki wyp łacane zagranicznym kredytodawc om, w wypadku gdy odsetki wyp łacane 
kredytodawcom krajowym podlega łyby odliczeniu; czy wy ższe oprocentow anie takich 
odsetek. 
Komisja poszukuje informacji na te mat podobnych lub innych przeszkód 
podatkowych w transgranicznym udzielaniu hipotek, które mog łyby narusza ć 
swobody zagwarantowane prawem UE. 
 
PL 16   PL IV – ZABEZPIECZENIE  HIPOTECZNE 
Rejestry gruntów 
(44) Rejestry gruntów zaksi ęgowują i do pewnego stopnia okre ślają prawa w łasności 
nieruchomo ści. Zachodz ą obawy, że rejestry te nie zawsze prawid łowo 
odzwierciedlaj ą wszystkie obci ążenia mające wpływ na prawo w łasności. Zrozumienie 
ich treści i sposobu dzia łania, a tak że łatwy dost ęp do nich maj ą decydujące znaczenie 
dla wszelkiego rodzaju transgranicznej dzia łalności w zakresie kred ytów hipotecznych 
(łącznie z finansowaniem). 
(45) Komisja potwierdzi ła powyższą opinię finansując zakończoną obecnie faz ę pilotażową 
projektu EULIS17, który służyć miał wzmocnieniu wspó łpracy między właścicielami a 
kontrolerami rejestrów oraz u łatwieniu transgranicznego dost ępu do rejestrów. 
(46) Komisja zastanawia si ę, czy powinna w dalszym ci ągu finansowa ć tego rodzaju 
projekty. Bior ąc pod uwag ę fakt, że z rejestrów korzystaj ą kredytodawcy i inwestorzy, 
można przypuszcza ć, że wsparcie finansowe tego rodzaju inicjatyw powinno le żeć w 
ich interesie. 
Komisja oczekuje uwag w tej kwesti i, zanim dokona jej dalszej oceny. 
Eurohipoteka 
(47) Koncepcja eurohipoteki nie jest nowa. Jest ona prób ą u t w o r z e n i a  n a  s k a l ę UE 
instrumentu dla zabezpieczenia kredytu (securing loans) , tj. na zabezpieczenia 
hipotecznego (collateral) , który mo żna by stosowa ć w elastyczny sposób. Jej 
zwolennicy uzasadniaj ą, iż jej centralny aspekt – os łabienie zwi ązku między 
zabezpieczeniem hipotecznym (collateral), a kredytem hipotecznym – u łatwiłoby 
ustanawianie i przenoszenie hipotek, wywieraj ąc w ten sposób korzystny wp ływ na 
rynek kredytów hipotecznych, a zw łaszcza na ich finansowanie. 
(48) Komisji znane s ą projekty z udzia łem uczestników rynku i środowisk akademickich, 
mające na celu opracowanie dobrze funkcjonuj ącego modelu eurohipoteki w formie 
regulacji nr 2618. Komisja sprawdzi, w jaki sposób inicjatywy te traktuj ą tak złożone 
zagadnienie, które porusza kwestie z zakresu obszarów zbli żonych, takich jak prawo 
majątkowe czy prawo umowne. 
Komisja oczekuje uwag w kwestii wykonalno ści i atrakcyjno ści eurohipoteki. Przed 
dokonaniem oceny tego zagadnienia, Komisja zaczeka na wynik trwaj ących obecnie 
inicjatyw.  
                                                 
17 Wi ęcej informacji na stronie internetowej: www.eulis.org  
18 Na przyk ład: „Podstawowe wytyczne w sprawie eurohi poteki”, Fundacja kredytu hipotecznego, 
Warszawa, maj 2005 r. 
 
PL 17   PL V – FINANSOWANIE  KREDYTU  HIPOTECZNEGO 
(49) Instrumenty finansowania na  rynkach hipotecznych UE s ą zróżnicowane. Okre ślone 
instrumenty takie jak obligacje typu zabezpieczone (covered bonds)  i papiery 
wartościowe oparte na kre dytach hipotecznych (mortgage backed securities)  
odgrywaj ą ważna rolę zarówno w kontek ście krajowym, jak i ogólnoeuropejskim (na 
przykład brytyjskie papiery warto ściowe oparte na kredytach hipotecznych (mortgage 
backed securities) , duńskie obligacje zabezpieczone (covered bonds)  czy niemieckie 
hipoteczne listy zastawne).  
(50) Wielu ekspertów, a w szczególno ści Forum Group, jest zdania, i ż dalsza integracja 
rynków hipotecznych w UE mog łaby zosta ć istotnie zintensyfikowana dzi ęki 
pojawieniu si ę ogólnoeuropejskiego rynku finansowania. 
(51) Komisja sk łania się ku temu pogl ądowi. Założenie to zas ługuje na dog łębną analizę. 
Ogólnoeuropejski system finansowania mo że zwiększyć źródła finansowania, 
płynność rynku oraz – bardziej  ogólnie - pozwoli ć na dywersyfikacj ę ryzyka. Dalsza 
integracja rynków wtórnych (secondary markets)  finansowania kredytów jest 
związania z integracj ą rynków pierwotnych (primary market) . Kluczowym aspektem 
dotyczącym obu tych obszarów jest przenos zenie kredytów hipotecznych. 
• Komisja zamierza utworzy ć grupę roboczą ad hoc zainteresowanych stron dla 
zbadania potrzeby podj ęcia działań oraz ich charakteru, w zakresie finansowania 
(pierwotnego i wtórnego) kredytu hipotecznego. 
• Komisja jest zainteresowana ocen ą, w jakim zakresie og ólnoeuropejski rynek 
finansowania hipotecznego mo że zostać pobudzony dzi ęki rynkowo kierowanym 
inicjatywom, np.: w zakresie standar dów dokumentacji i wzorcowych definicji 
używanych w finansowaniu transgranicznym.  
(52) Forum Group oraz inne źródła przewiduj ą rozwój nie opartych na depozycie systemów 
finansowania kredytów hipotecznych. 
Pod tym wzgl ędem Komisja jest zainteresowana uwagami w kwestii, czy 
kredytowanie hipoteczne powinno by ć koniecznie ograniczone do instytucji 
kredytowych lub czy i na jakich warunkach dzia łalność taka mog łaby być 
prowadzona przez instytucje, które nie przyjmuj ą depozytów lub sum zwrotnych i 
dlatego nie podlegaj ą zakresowi definicji UE inst ytucji kredytowej i tym samym 
zasadom ostro żnościowym. 
 
PL 18   PL ANNEX I – RESPONSE TO GENERA L FORUM GROUP RECOMMENDATIONS  
This Annex contains the Commission’s views on issues addressed in the Forum Group 
Report, which do not fall within the scope of the four areas covered by the Green Paper. 
Definition of cross-border lending 
(1) The Commission is not clear as to why this definition is needed. It assumes that it 
would be useful for the purpose of measur ing integration. Th e Commission considers 
that there is cross-border le nding whenever a service crosses a border, be it through 
free provision of services, through an establis hment (branch or subsidiary) or via an 
agent. 
Research on the costs and bene fits of further integration 
(2) The Commission has already recognised the me rits of such a course of action. It has 
commissioned an independent study on the costs and benefits  of further integration of 
the EU mortgage credit markets. This st udy has delivered interim results, which have 
been taken into account in the formulation of  this Green Paper. Th e final study will be 
published by the Commission in August 2005.19 
On-line guide on mortgage lending 
(3) Such a project would be very time and re sources consuming. Moreover, it would not 
seem to be the Commission’ s role to provide information and indeed guidance on 
complex legal issues on which there ca n be conflicting views. However, the 
Commission will ensure that any useful information on mortgage credit (such as studies, reports etc.) available to it, and which can be publicised, is placed on its 
website. 
Exclusion of all secured loans from th e Consumer Credit Directive proposal 
(4) It is intended that all loans secured on pr operty by a mortgage or a similar surety, 
regardless of their purpose,  will be excluded from the Commission proposal for a 
Directive on Consumer Credit. Therefore, su ch loans will be covered by any initiatives 
resulting from the process of which this Green Paper forms part. 
Legislative consistency, especially in  relation to information requirements 
(5) Consistency in regulation is one of the major themes in the post FSAP era, as 
illustrated in the recent Green Paper on Financial Services Policy
20 which highlights 
rationalisation of information requirements in EU legislation as  an issue to be 
addressed. The Commission has launched wo rk on a Common Frame of Reference in 
the area of European Contract law.21 Its purpose is to ensure  increased consistency 
within the existing and future contract la w related acquis, including on information 
requirements. 
                                                 
19 See footnote 1 in the body of the Green Paper. 
20 See footnote 3 in the body of the Green Paper. 
21 See footnote 13 in the body of the Green Paper. 
 
PL 19   PL Banking Services 
Branches 
(6) Banking services can be provided on the basi s of a harmonised framework establishing 
equal conditions of treatment for domestic and foreign EU credit institutions. The Commission takes action if such provisions  are contravened. Any instances of unequal 
treatment in this regard should be reported to it. 
Representative Offices (7) As far as the Commission is aware, there ar e no barriers to the establishment of purely 
representative offices. However, repres entative offices cannot conduct banking 
business. If they do, they fall within the regulation of branches, on which see 
paragraph 6 above. 
Tax 
(8) Member States are free to determine thei r own rules on mortgage taxation, in the 
absence of any harmonisation in this ar ea. The Commission has no plans to propose 
such harmonisation. However, when designing mortgage taxation rules, Member States have to respect their obligations under EU law, and the Commission will take 
action where it believes that EU law is infringed. 
Higher taxation of forei gn mortgage providers 
(9) Since the publication of the Forum Gr oup Report, the Commission has launched an 
infringement procedure c oncerning national rules which tax outbound mortgage 
interest payments more heavily than domestic mortgage interest payments. 
(10) In the case at issue, no withholding tax is le vied on interest paid to resident financial 
institutions. The interest they receive is su bject to national corporate income tax. This 
means that domestic providers pay tax on th e net interest they receive, that is, the 
interest they receive minus th e interest they paid to acqui re the necessary capital. By 
contrast, non-resident financial instituti ons are subject to a withholding tax on the 
gross amount of the interest due. The wit hholding tax on outbound interest payments 
may be considerably higher than the cor poration tax on domestic interest payments. 
(11) The Commission is of the opinion that such national rules restrict  foreign financial 
institutions from offering their services  in the Member State concerned, and the 
Commission does not see a justification for su ch rules. They therefore appear to be 
contrary to Articles 49 a nd 56 of the Treaty (and th e corresponding EEA Treaty 
provisions) on the freedom to provide serv ices and the free movement of capital. 
Deductibility of mortgage interest (12) Another issue is the tax deductibility of mo rtgage interest payments. A number of 
Member States allow their residents to who lly or partially deduct mortgage interest 
payments from their taxable income. It should not make a difference whether the 
mortgage interest is paid to a domestic provi der or to a provider established in another 
Member State, as this would be contrary to  Articles 49 and 56 of the Treaty (see Case 
C-484/93 of 14 November 1995 and Ca se C-478/98 of 26 September 2000). 
 
PL 20   PL Internet 
(13) Physical presence and/or written processes are still prevalent in mortgage credit 
transactions. The Internet tends to be used mainly for seeking information and 
compare products. There is little if any actual contracting on-line in most Member 
States. However, as far as the Commi ssion is aware, the provisions of the E-
Commerce Directive22 and related legislation have addr essed the main legal barriers to 
concluding such contracts on-line. 
                                                 
22 Directive 2000/31/EC of 8 June 2000, OJ L178 of 17.7.2000 p.1. 
 
PL 21   PL ANNEX II – TEXT OF FORUM GR OUP REPORT RECOMMENDATIONS  
INTRODUCTION 
1. The Commission should adopt a definition of  cross-border lending and monitor it 
with statistical data. 
CONSUMER  CONFIDENCE  
Common Recommendations 
2. There should be Commission funded research  on the costs and benefits of further 
integration of the mortgage credit market. 
3. Provision of the kind of information curre ntly provided by means of the European 
Standardised Information Sheet creat ed by the Code of Conduct should be 
encouraged by the Commission and at a stag e which facilitates use and comparison 
of such information. 
4. Consumer Representatives and most  Industry Representatives advocate 
harmonisation by the Commission of Early Repayment Fees. There is divergence on 
the nature of such harm onisation. For further deta ils see Recommendations 10 
and 18. 
5. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge (APRC), in relation to both the method of calculation and the basis of calculation. There is divergen ce on the nature of such harmonisation. For further 
details see Recommendations 11 and 16. 
6. There should be Commission funded rese arch on the value from a consumer 
perspective of pre-contractual informati on of the kind provided by the European 
Standardised Information Sheet cr eated by the Code of Conduct. 
7. The Commission should create and maintain an on-line guide on the main legal and 
other issues on cross-bo rder mortgage lending. 
Specific Consumer Representative Recommendations 
8. The Commission should encourage efforts to produce a standardised format for 
mortgage loan contracts. 
9. The Commission should introduce binding c onsumer protection rules for mortgage 
loan contracts on a minimum harmonisation basis, set at the hi ghest level, covering 
the following areas: 
• Duty to give ‘best possible advice’. The demands and needs of consumers and the 
underlying reason for all mortgage credit advice given to consumers regardless of 
source (including branches and intermedia ries) should be specified to consumers 
on a durable medium. 
• The right of the consumer to redr ess (judicial and extra-judicial). 
 
PL 22   PL • The provision of pre-contract ual summarised information at  the earliest stage of 
contact between the consumer and the lender or intermediary showing in a 
standardised European Sta ndardised Information Sheet type format: commission 
charges, administration or handling char ges, total amount borrowed and payable 
(including APRC, calculation rate, com pound period, operati on of variable 
interest rates and total inte rest payable), the cost of  bundled products (direct and 
the impact on interest), form of product, the exposure period and cost of the Early 
Repayment Fee (including worked exampl es of the charge) and amortisation 
tables. 
10. The Commission should ensure that consumer s are afforded the right to terminate a 
mortgage agreement at any time and in a ny circumstances. Any charge levied on the 
consumer seeking to exercise this right mu st be: (a) appropriate in length of exposure 
(i.e. Early Repayment Fee charged beyond the first few years of the agreement must 
not be allowed); (b) calculated in a fair an d objective manner to reflect the cost (if 
any) incurred by the lender in the wholesale markets an d subject to a statutory 
ceiling; and (c) clearly indi cated in the pre-contract ual summary document using 
worked examples. 
11. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge, in relation to both the method of calculation and the basis of calculation. Consumer Representatives favour  a broad definition includin g all associated charges, 
and minimum harmonisation. 
12. The Commission should ensure that redr ess and enforcement mechanisms/binding 
rules offer consumers a minimum equivale nt protection throughout the EU, at the 
very least at the highest le vel currently in existence. 
Specific Industry Representative Recommendations 
13. The Commission is invited to exclude all secured loans from the Consumer Credit 
Directive proposal, in line with the European Parliament First Reading, to ensure that 
mortgages are not subject to two separate legal regimes. 
14. In those jurisdictions which have binding rules on pre-contractual information for 
mortgage credit offers, the Commission shoul d ensure that such rules are aligned 
with the European Standardised Information Sheet format, so that only one set of rules apply. 
15. The Commission should ensure that the Code  of Conduct continues to be maintained, 
in its current form of self-regulation. In any event, before any further assessment of its operation, the methodology for such a ssessment should be discussed by all 
stakeholders. 
16. The Commission should harmonise the Annual Percentage Rate Charge, in relation 
to both the method of calculation and the basis of calculation. Industry 
Representatives favour a narrow definition rest ricted to costs levied by the lender for 
its benefit at the time of the granti ng of the loan, and full harmonisation. 
17. The Commission should ensure that legally enforceable caps on interest rates and on 
the variation of interest rates are removed. 
 
PL 23   PL 18. The Commission should ensure that lega lly enforceable caps on Early Repayment 
Fees are removed. There is support amongst some Industry Representatives for a proposal that there should be full harmonisa tion of the conditions for exercising the 
right of early repayment, especially for fixe d interest rate loans, and limitation of that 
right to circumstances invol ving sale of the property, unemployment or death. All 
Industry Representatives advocate that le nders should be enti tled to ask for full 
compensation of losses (especially those linked to funding) and costs resulting from the early repayment. 
LEGAL  ISSUES  
19. The Commission should ensure that the appli cable (substantive) law for the mortgage 
deed and any related security agreement is  the law of the Member State where the 
property is located (lex rei sitae). 
20. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that the 
applicable law for the mortgage loan contra ct is defined by a general conflict of law 
rule based upon the principle of free c hoice. The Rome Convention should be 
amended accordingly, provided that certain essential standards are met. Member States should no longer be able  to seek to impose any a dditional national consumer 
protection rules to cross-border mortgage loan contracts. For further details see 
Recommendations 13–18 on Consumer Confidence. 
21. Consumer Representatives do not agree with Recommendati on 20 that the applicable 
law for the mortgage loan contract should be  defined by a general conflict of law rule 
based on the principle of free choice and acco rdingly reject the proposal for such an 
amendment of the Rome C onvention. Instead they reco mmend the retention of the 
specific rules on consumer protections c ontained within the Rome Convention and 
advocate the additional protection describe d in Recommendations 8–12 on Consumer 
Confidence. 
22. The Commission should implement a s hort-term solution consisting of: 
• collecting information on existing credit databases in all Member States; 
• promoting the development of a Memo randum of Understanding between the 
owners/controllers of such databases, to facilitate access to national databases by 
foreign lenders on the same conditions as  the access offered to domestic lenders 
and to facilitate data comparability; and 
• developing a project to assess the effectiveness of the Memorandum of 
Understanding during a pilot phase of 3–5 years. 
23. The Commission should consider how to encourage Member States to develop 
positive (client indebtedness) as well as negative (level of default(s)) databases, taking into account the costs and benefits of such databases. 
24. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cr oss border is allowed to: 
 
PL 24   PL • accept valuations prepared according to internationally recognised valuation 
standards of its choice, without being subject to additional national conditions; 
and 
• instruct any valuation pr actitioner who is a member of an internationally 
recognised valuation body to carry out th e valuation, without being subject to 
additional national conditions. 
25. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cross border, and th e valuer based in the country where the 
property is located, are able to accept mandatory regulations for standards or 
practitioners prevailing in either of thei r respective countries (mutual recognition of 
regulations). 
26. Consumer Representatives advocate instead that the Commission should ensure that 
neutral international valuation standards prevail, or that there exists a single 
valuation standard ensuring comparability. 
27. The Commission should recommend that hi gh standards of valuation be made 
mandatory and that all valuation reports s hould consider core ri sk related criteria 
such as those recommended by the Europ ean Mortgage Federation (set out in 
Annex IV of the Forum Group Report) where applicable. 
28. The Commission should first: 
• Perform an evaluation exercise of for ced sales procedures within one year. 
• Thereafter, monitor the func tioning of forced sales proc edures and assess results 
every three years. These results should be presented in the form of an official EU 
scoreboard on duration and cost of forced sale procedures in every Member State 
and lead to Commission advi ce/action for improvements. 
29. Thereafter, if necessary, the Commission shoul d promote measures to ensure that the 
duration of a forced sale procedure shoul d not exceed a specified term, for example 
two years after the first step in  the forced sale procedure. 
COLLATERAL  ISSUES  
30. The Commission should ensure that: 
• all charges affecting real estate must be re gistered in a Public Register in order to 
be binding on and take effect against th ird parties, regardless of their nature; 
• the creation, modification or  extinction of a charge on real property shall become 
effective vis-à-vis third parties only at the point of registra tion in the Public 
Register; and 
• registered charges on real property in rela tion to the same estate shall rank in the 
order of priority disclose d in the Public Register. 
31. For filings of applications for registra tion/notification, the Commission should allow 
Member States to decide that priority be  determined according to the time at which 
 
PL 25   PL the application was received (n ot actual registration). In this scenario, the Member 
State should ensure that filings of applica tions must be register ed or rejected by the 
Public Register in th e order of receipt. 
32. The Commission should ensure that Public Registers make all relevant information 
available to all parties or  their representatives. 
33. The Commission should ensure that Member  States provide that the responsible 
Public Register certifying authority should have state indemnity. In the event that 
such responsibility is delegated to a th ird party, such party shall be covered by 
appropriate professional liability insurance for an adequate sum. 
34. The Commission should ensure that Member  States do not maintain or institute 
additional ‘legalisation’/’vali dation’ requirements, for authentic instruments formally 
drawn up in other Member States. 
35. More generally, the Commission should pr ovide financial support to the EULIS 
initiative, to enable and encour age its expansion across the EU. 
36. The Commission should ensure that links be tween mortgage debt s and the collateral 
security are made more flexible. In countri es where there is an existing requirement 
for strong accessoriness between the loan and the collateral, this should be replaced by an accessoriness agreement in the form of a private agreement between the lender 
and the owner of the mortgaged property. The relationship between the loan and the 
collateral can be dealt with in such a way as to allow it to be tailored to fit the needs of the parties. 
37. The Commission should ensure that Memb er States allow the lender or any 
beneficiary of a charge on real property, to appoint a representative (Mortgage 
Register Representative) vi s-à-vis the Public Register . His/her position should be 
disclosed on the Register and not have any effect on the legal framework of the 
Register. He/she should be entitled: 
• to establish any abstract of title; 
• to consent to a change in the respective ra nking of charges over the real estate in 
question and to grant preferential rights be tween beneficiaries as shall be deemed 
appropriate; 
• to consent to, apply and file a ny registrations a nd notifications; 
• to consent to any change or transfer of the charge on behalf of (and in the name 
of) the owner of the charge; and 
• to act on behalf of the owner of the ch arge in relation to the discharge or 
cancellation of the charge. 
38. The Commission should explore the concept of the Euromortgage, for example by 
way of a study, to assess its potential to  promote EU mortgage credit markets 
integration. 
 
PL 26   PL 39. The Commission should encourage Member St ates to increase the transferability of 
mortgages by introducing pan-Europ ean Security Trust instruments. 
DISTRIBUTION  ISSUES  
40. The Commission should assess and ensure eq ual treatment of local banks and foreign 
banks on the basis of the same business, same risks, and same rules principle. 
41. The Commission should revise the legislat ion covering cross-border services and 
establishment of branches to include the establishment of representative offices, in order to ensure that there are no disproporti onate barriers to the establishment of such 
offices. 
42. The Commission should introduce a su pervisory system for independent 
intermediaries along the following principles : registration with a competent authority 
in the home Member State; possession of  appropriate profe ssional knowledge and 
ability (to be determined by home Member  State including requirement that the 
intermediary to be ’fit and proper’); posse ssion of professional  indemnity insurance 
and a complaint/redress scheme in line with requirements for other intermediaries to ensure consistency. In addition, Consumer Representatives advocated that under such 
a system there should be declaration at the outset of the relationship between 
consumer and intermediary of all payments  including every comm ission/fee, and that 
records should be kept of any information/ advice given to consumers. In the context 
of this Recommendation, Consumer Representa tives pointed to the need to consider 
their Recommendation 9, in particular, with its reference to a ‘best advice’ standard. 
43. The Commission should review what mortga ge transaction acti ons require written 
processes and/or a physical presence generally and review money laundering 
legislation in particular, to  address current legal barrier s to greater Internet use. 
44. The Commission should ensure consistency, especially in relation to information 
requirements, between different directives  affecting financial services products. 
FINANCE  
45. The Commission should harmonise legislati on regarding segregation of assets, in 
order to ensure equal access to securitisation for originators located in different 
jurisdictions. 
46. The Commission should enact legislation that  recognises the legal separateness of a 
securitisation vehicle from an origin ator of assets in the event of the 
insolvency/bankruptcy of such an originator, even if the securitisa tion vehicle is part 
of the same group of companies as the originator. 
47. The Commission should investigat e and address tax distortions,  in order to ensure the 
removal of differences in fiscal trea tment between local and foreign lenders. 
48. The Commission should investig ate and address national le gislation which prevents 
or hinders the pooling of mort gage collateral from differen t issuers based in different 
jurisdictions. 
 
PL 27   PL ANNEX III – GLOSSARY  
This glossary is not intended to constitute a conclusive Commission endorsed definition 
of the terms contained within it. The defini tions have been provided by the European 
Mortgage Federation. They are attached to this Green Paper simply by way of an 
illustration of some technical terms used within it. 
Annual Percentage Rate (APR) 
A standardised method of calculating the cost of  a mortgage stated as  a yearly rate, which 
includes items such as interest, mortgage insu rance, and certain point s of credit costs. 
Bond 
Traditionally, a written uncondition al promise to pay a specific principal sum at a determined 
future date and interest at a fixed or dete rminable rate on fixed dates. Increasingly, the 
promise to pay has become conditional and the principal, interest an d payment dates have 
become contingent in re al world instruments. 
Capital Markets 
The markets for corporate equity  and intermediate- or l ong-term debt securities. 
Collateral 
The property, or other assets, that are being se cured against a loan to ensure repayment of 
debt. 
Covered Bond 
Covered bonds are on balance sheet debt instru ments secured by a cover pool of mortgage 
loans (property as collateral ) or public-sector debt to whic h investors have a preferential 
claim in the event of the issuer’s default. As  they remain on the issu er’s balance sheet, the 
bonds  benefit from the additional security of the issuing institution’s own funds and from 
restrictive legal regulation of the issuing credit institutions. 
Equity 
Shareholder equity is the value of shares he ld. A house owner's equity is the value of the 
house minus any unpaid home-purchase loan. Negative equity occurs when the house is worth less than the debt on it. 
Equity Release 
Equity Release is a mechanism to turn the cash  value of a house into a stream of income and 
capital payments. 
Equity Release Loans 
Secured (mortgage) loans taken out for consumption purposes. 
 
PL 28   PL Foreclosure 
The legal process by which a borro wer in default under a mortgage is deprived of his or her 
interest in the mortgaged property. This usua lly involves a forced sale of the property at 
public auction with the pro ceeds of the sale being app lied to the mortgage debt. 
Loan-to-value (LTV) Ratio 
The ratio of the mortgage loan amount to the property’s appraised valu e or selling price, 
whichever is less. For example, if the property’s appraised value or selling price is EUR 100 000 and the mortgage amount is EUR 80 000, the house has an 80% LTV. 
Mortgage Backed Security 
Debt instruments collateralized by residential, commerci al, or industrial real  estate mortgages. 
Mortgage Bond 
A corporate or other entity's debt security  secured by a mortgage li en against certain real 
property of the issuer . See definition for “ covered bond ”. 
Primary Mortgage Market 
A mortgage market in which loans are originated and consisting of lenders such as 
commercial banks, savings- and loan asso ciations and mutual savings banks. 
Secondary Mortgage Market 
A market where mortgage originators may se ll them, freeing up funds for continued lending 
and distributes mortgage funds nationally from money-rich to money poor areas. 
Secured Loan 
A loan that is backed by collateral . 
Security 
Something given, deposited, or pledged to ma ke secure the fulfilment of an obligation, 
usually the repayment of a debt.