(9)

Dokonana przez ERRS ocena podatności na zagrożenia w odniesieniu do Republiki Czeskiej zwraca uwagę na następujące kwestie: a) wzrost cen nieruchomości mieszkalnych przewyższył wzrost dochodów gospodarstw domowych w średnim okresie i nie może być w pełni uzasadniony zmianami zdolności obsługi zadłużenia gospodarstw domowych. Česká národní banka (CNB) szacuje, że od drugiej połowy 2018 r. ceny nieruchomości mieszkalnych w Republice Czeskiej były zawyżone o 10 % do 15 %. Oprócz udziału czynników cyklicznych istnieją istotne czynniki strukturalne, które mogły przyczynić się do takiego zawyżenia cen. W szczególności powolne tempo prac nad przyszłym planem metropolitalnym w Pradze oraz opóźnienia w wydawaniu pozwoleń na budowę mogły również przyczynić się do ograniczenia podaży mieszkań, zwłaszcza w stolicy; b) trwające nadal zawyżenie cen nieruchomości mieszkalnych w połączeniu z wysokim wzrostem kredytów na cele mieszkaniowe oraz rozluźnieniem standardów kredytowych w ostatnich latach zwiększyło ryzyko strat kredytowych z tytułu kredytów hipotecznych w przypadku wystąpienia niekorzystnych warunków gospodarczych i finansowych lub niekorzystnego rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości mieszkalnych, co ma bezpośredni wpływ na stabilność finansową. Podobnie rosnące zadłużenie gospodarstw domowych w połączeniu z rosnącym udziałem gospodarstw domowych, które są podatne na niekorzystne warunki gospodarcze i finansowe lub niekorzystne zmiany na rynku nieruchomości mieszkalnych, mogą prowadzić do zmniejszenia przez gospodarstwa domowe konsumpcji w przypadku wstrząsu gospodarczego lub finansowego, co mogłoby prowadzić do wystąpienia wtórnych efektów pośrednio wpływających na stabilność finansową; c) w średnim okresie roczny wzrost kredytów na cele mieszkaniowe był wysoki. Przed wprowadzeniem zalecanych limitów wskaźnika wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV), wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI) i wskaźnika obsługi zadłużenia do dochodu (DSTI) wzrost kredytów na cele mieszkaniowe był połączony z rozluźnieniem standardów kredytowych, o czym świadczy rosnący odsetek kredytów o wysokim wskaźniku LTV (ponad 80 % i 90 %) oraz rosnący odsetek kredytów o wysokim wskaźniku DTI i DSTI (odpowiednio ponad 8 % i 40 %). Kredyty te były udzielane gospodarstwom domowym, które mogą być narażone na niekorzystne warunki gospodarcze i finansowe. Ponadto udzielano większej liczby kredytów wysokim wskaźniku LTV w połączeniu z wysokim wskaźnikiem DTI lub wskaźnikiem DSTI, co dodatkowo zwiększało potencjał strat kredytowych związanych z tymi nowymi kredytami hipotecznymi. Średnie wagi ryzyka w odniesieniu do portfeli hipotecznych utrzymywanych przez instytucje kredytowe w Republice Czeskiej stosujące metodę ratingów wewnętrznych mogą być uznane za stosunkowo wysokie w porównaniu z innymi państwami EOG, niemniej jednak wagi te zmniejszają się; d) mimo że zadłużenie gospodarstw domowych w Republice Czeskiej można uznać za umiarkowane w porównaniu z innymi krajami EOG, wzrasta ono wraz ze wzrostem kredytów na cele mieszkaniowe. Pomimo tego, że ostatnio stopy procentowe były przez dłuższy czas stałe, znaczna część nowych kredytów hipotecznych była wcześniej udzielana z początkowym okresem przeszacowania krótszym niż pięć lat. W związku z tym znaczny odsetek gospodarstw domowych zaciągających nowe kredyty hipoteczne może mieć trudności z obsługą zadłużenia w przypadku wzrostu stopy procentowej; e) niekorzystne warunki gospodarcze i finansowe lub niekorzystne zmiany na rynku nieruchomości mieszkalnych mogą prowadzić do materializacji ryzyka w wyniku zaistnienia wspomnianych powyżej zagrożeń. Na przykład jeżeli zmniejszy się wzrost dochodów gospodarstw domowych lub nastąpi wzrost stóp procentowych, wysoko zadłużone gospodarstwa domowe mogą mieć większe trudności z obsługą kredytów. Jeżeli te gospodarstwa domowe zaprzestaną spłaty swoich zobowiązań i jednocześnie nastąpi spadek cen nieruchomości mieszkalnych, może to prowadzić do strat kredytowych z tytułu kredytów hipotecznych. Biorąc pod uwagę poprzednie zalecenie CNB (12) dotyczące standardów kredytowania dla nowych kredytów hipotecznych, przewiduje się, że ryzyko niewykonania zobowiązań oraz bezpośrednich strat kredytowych dla instytucji kredytowych będzie ograniczone. Ponadto, biorąc pod uwagę stosunkowo wysokie średnie wagi ryzyka dla portfeli hipotecznych instytucji kredytowych stosujących metodę ratingów wewnętrznych oraz stosunkowo wysoką kapitalizację sektora bankowego w Republice Czeskiej, instytucje kredytowe mogą być w stanie zamortyzować bezpośrednie wstrząsy z tytułu ryzyka kredytowego związane z sektorem nieruchomości mieszkalnych. Gospodarstwa domowe mogą jednak być zmuszone do dostosowania swojej konsumpcji, ponieważ możliwe spadki dochodów lub majątku netto mogą mieć pośredni wpływ na stabilność finansową; f) ERRS odnotowuje szeroki zakres środków makroostrożnościowych ukierunkowanych na kredytobiorców umożliwiających ograniczenie ryzyka związanego z sektorem nieruchomości mieszkalnych w Republice Czeskiej. Limity wskaźnika LTV mają na celu ograniczenie narastania zagrożeń związanych z udzielaniem nowych kredytów hipotecznych na rynku, na którym ceny nieruchomości są zawyżone, co może mieć bezpośredni wpływ na stabilność finansową. Ponadto limity wskaźnika DTI i wskaźnika DSTI mają na celu zwiększenie skuteczności limitów wskaźnika LTV przez ograniczenie udzielania nowych kredytów gospodarstwom domowym, które mogą być narażone na niekorzystne warunki gospodarcze i finansowe oraz niekorzystne zmiany na rynku nieruchomości mieszkalnych w Republice Czeskiej. Kredytodawcy są również zachęcani do przeprowadzania testu warunków skrajnych w odniesieniu do zdolności dłużników do wytrzymania wstrząsów związanych ze wzrostem stóp procentowych lub zmniejszeniem dochodów. W celu zwiększenia odporności instytucji na zagrożenia o charakterze cyklicznym w 2018 r. CNB dodatkowo zwiększył współczynnik antycyklicznego bufora kapitałowego do 2 % (z 1,5 %), ze skutkiem od dnia 1 lipca 2020 r.; g) jednakże obecne środki ukierunkowane na kredytobiorców zostały wprowadzone na podstawie zalecenia NBC, które nie jest prawnie wiążące; obecnie nie istnieją ramy prawne umożliwiające uruchomienie tych środków w drodze aktów prawnie wiążących. W związku z tym nie można zagwarantować skuteczności obecnych środków w perspektywie średnioterminowej, przy czym w tym okresie może się powiększyć zarówno zawyżenie cen nieruchomości mieszkalnych, jak i wzrost kredytów hipotecznych; h) obecną politykę makroostrożnościową należy ocenić jako częściowo odpowiednią i częściowo wystarczającą, jeśli chodzi o potencjalny rozwój zagrożeń w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Republice Czeskiej w perspektywie średnioterminowej. Jest ważne, aby organy krajowe miały do dyspozycji prawnie wiążące środki ukierunkowane na kredytobiorców, zapewniające im uprawnienia niezbędne do wyeliminowania potencjalnych obszarów podatności na zagrożenia dla stabilności finansowej, w tym w szczególności uprawnienia do ustalania prawnie wiążących limitów wskaźnika wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia oraz do ustalania limitów dotyczących albo wskaźnika zadłużenia do dochodu, albo wskaźnika obsługi zadłużenia do dochodu w połączeniu z limitami terminów zapadalności – w przypadku gdy jest to konieczne w odniesieniu do nowych kredytów na nieruchomości mieszkalne. Jedynie prawnie wiążące środki ukierunkowane na kredytobiorców zapewniłyby pełne przestrzeganie obowiązujących środków przez wszystkich kredytodawców, niezależnie od ich rodzaju oraz niezależnie od tego, czy są to podmioty krajowe, czy zagraniczne.