(7)

W odniesieniu do Słowacji ta niedawna ocena wykazała następujące okoliczności. a. W ciągu ostatnich pięciu lat ceny nieruchomości mieszkaniowych na Słowacji stale rosły w ujęciu realnym. Pomimo zaostrzenia prawnie wiążącego limitu wskaźnika wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia (wskaźnika LTV) tempo wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych przyspieszyło od początku 2019 r. W czasie pandemii COVID-19 wzrost cen jeszcze bardziej przyspieszył, a roczny realny wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych osiągnął prawie 16 % w drugim kwartale 2021 r., co stanowi drugi najwyższy poziom w Unii. Ponadto przystępność cenowa mieszkań z czasem zmniejszyła się w wyniku tego, że wzrost cen nieruchomości był szybszy niż wzrost dochodów gospodarstw domowych. Zgodnie z miernikami zawyżania cen nieruchomości mieszkaniowych istnieje rosnące ryzyko zawyżenia cen nieruchomości mieszkaniowych. Dynamika cen była podtrzymana przez gospodarkę w fazie ekspansji, niskie stopy procentowe, zwiększone oszczędności gospodarstw domowych i duży popyt gospodarstw domowych na nowe mieszkania w obliczu niedoboru podaży. b. W ostatnich trzech latach wzrost kredytów hipotecznych na Słowacji był jednym z najwyższych w Unii, pomimo zastosowanie środków z zakresu polityki oraz wstrząsu związanego z COVID-19. Słowacki rynek kredytów hipotecznych charakteryzuje się niskimi stopami procentowymi, dużym popytem na kredyty hipoteczne, spotęgowanym przez rosnący poziom cen nieruchomości mieszkaniowych oraz silną konkurencję wśród kredytodawców. Ponadto słowacki sektor bankowy ma jedną z najwyższych ekspozycji na działalność związaną z nieruchomościami w państwach EOG. c. Zadłużenie gospodarstw domowych na Słowacji wzrosło w ostatnich latach ze względu na intensywną akcję kredytową. Po latach dwucyfrowego wzrostu realnego zadłużenia gospodarstw domowych tempo wzrostu uległo spowolnieniu i ustabilizowało się na poziomie około 4 % w 2020 r. Pomimo tego spowolnienia, które nastąpiło również dzięki środkom polityki makroostrożnościowej (wprowadzenie limitu zadłużenia do dochodu i zaostrzenie limitu obsługi zadłużenia do dochodu), wzrost zadłużenia gospodarstw domowych nadal należy do najwyższych w Unii i przekłada się na rosnący wskaźnik zadłużenia do PKB. Gospodarstwa domowe zmniejszyły konsumpcję w czasie pandemii COVID-19, natomiast popyt na kredyty mieszkaniowe utrzymywał się na wysokim poziomie. W rzeczywistości w ostatnim czasie wzrosło refinansowanie kredytów hipotecznych i często wiąże się ona ze zwiększeniem pierwotnej kwoty kredytu. Inna podatność na zagrożenia wynika z faktu, że termin zapadalności znacznej części kredytów przekracza wiek emerytalny kredytobiorcy. W przyszłości te zmiany i obszary podatności na zagrożenia należy ściśle monitorować. d. Narastanie wspomnianych wyżej zagrożeń można również przypisać szeregowi czynników strukturalnych, takich jak korzystny system podatkowy w odniesieniu do rynku nieruchomości, a także ograniczenia w funkcjonowaniu rynku wynajmu. e. ERRS zauważa, że na Słowacji wprowadzono szereg środków mających na celu złagodzenie obecnych podatności na zagrożenia związane z nieruchomościami mieszkalnymi, w tym w szczególności kompleksowy zestaw środków ukierunkowanych na kredytobiorców w celu odpowiedniego przeciwdziałania podstawowym zagrożeniom związanym z udzielaniem kredytów hipotecznych i z kredytobiorcami. Ponadto odpowiednim narzędziem niwelowania zagrożeń związanych z szybkim wzrostem akcji kredytowej, który występuje powszechnie we wszystkich sektorach, oraz zwiększenia odporności sektora bankowego, jest pozytywny wskaźnik bufora antycyklicznego. f. W ujęciu prognostycznym, biorąc pod uwagę średnioterminowe perspektywy ryzyka, obecną kombinację polityki makroostrożnościowej uznaje się za częściowo odpowiednią i częściowo wystarczającą. Biorąc pod uwagę ciągłe tworzenie się obszarów podatności na zagrożenia, właściwe byłoby dopracowanie istniejących środków ukierunkowanych na kredytobiorcę. Jeżeli utrzyma się kumulacja ryzyka cyklicznego lub nasilą się słabości strukturalne, władze Słowacji mogą rozważyć odbudowę antycyklicznego bufora kapitałowego lub wprowadzenie sektorowego bufora ryzyka systemowego w celu dalszego zwiększenia odporności na zagrożenia występujące w sektorze nieruchomości mieszkalnych. Ponadto uruchomienie dolnego progu wagi ryzyka w odniesieniu do ekspozycji na nieruchomości mieszkalne opartych na ratingach wewnętrznych na podstawie art. 458 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 (3) również stanowi wariant, który zwiększyłby odporność sektora bankowego. Poza środkami makroostrożnościowymi ograniczenie źródeł ryzyka systemowego dla słowackiego sektora nieruchomości mieszkalnych może wymagać korekty korzystnego z punktu widzenia nieruchomości mieszkalnych systemu podatkowego, a także środków poprawiających funkcjonowanie rynku wynajmu.