(7)

W odniesieniu do Węgier ta niedawna ocena wykazała następujące okoliczności. a. W latach 2015–2019 roczny wzrost realnych cen nieruchomości mieszkaniowych był bliski lub przekraczał 10 % i był szczególnie wyraźny w Budapeszcie. Zgodnie z szacunkami sporządzonymi przez Magyar Nemzeti Bank (MNB) taka dynamika doprowadziła do znacznego zawyżenia wartości nieruchomości mieszkaniowych , osiągając najwyższy poziom 18 % w Budapeszcie i 3 % w całym kraju w trzecim kwartale 2019 r. Dane MNB wskazują, że zmiany cen znacznie się różniły w różnych częściach kraju. Z jednej strony, w ujęciu realnym ceny nieruchomości mieszkaniowych w Budapeszcie zaczęły spadać pod koniec 2019 r., pozostawały w stagnacji lub nieznacznie spadły w 2020 r. i utrzymywały się na umiarkowanym poziomie w pierwszej połowie 2021 r. Z drugiej strony, ceny przyspieszyły do dwucyfrowego wzrostu na innych obszarach, zwłaszcza w mniejszych gminach i na obszarach wiejskich, na których gospodarstwa domowe kwalifikowały się do dotacji na zakup nieruchomości mieszkalnych. W ujęciu prognostycznym powrót turystyki międzynarodowej będzie ważnym czynnikiem decydującym o zmianach cen nieruchomości mieszkaniowych w Budapeszcie. W całym kraju dalsze wykorzystanie różnych dotacji rządowych (3) może przyczynić się do presji popytowej na ceny nieruchomości mieszkaniowych, natomiast preferencyjny podatek od wartości dodanej dla nowych budynków (4) może złagodzić ograniczenia podaży w perspektywie średnioterminowej. b. Od połowy 2018 r. odnotowano silny wzrost kredytów hipotecznych, przy realnej rocznej stopie wzrostu w okolicach lub powyżej 5 %. Chociaż zgodnie z szacunkami MNB w 2020 r. jedynie około połowa transakcji mieszkaniowych została sfinansowana za pomocą kredytów bankowych, między styczniem a sierpniem 2021 r. realny roczny wzrost kredytów hipotecznych przyspieszył do średnio 6,8 %. W międzyczasie realny wzrost kredytów dla gospodarstw domowych wyniósł średnio 10 % w ujęciu rok do roku. Wzrost ten przewyższył realny wzrost kredytów hipotecznych, był on jednak napędzany wzrostem kredytów z tytułu narodzin dziecka, a także udziałem kredytów dla gospodarstw domowych w moratorium (w czerwcu 2021 r. moratorium nadal obejmowało 31 % wszystkich kredytów na nieruchomości mieszkalne i 42 % kwalifikowanych kredytów na nieruchomości mieszkalne, a zatem nie były one spłacane). Wyłączając wpływ moratorium, zgodnie z szacunkami MNB realny roczny wzrost kredytów hipotecznych i kredytów dla gospodarstw domowych w pierwszej połowie 2021 r. wyniósł odpowiednio 0,7 % i 2,7 %. Do wzrostu kredytów dla gospodarstw domowych przyczynił się również szeroki wachlarz rządowych programów dotacji, w tym dodatkowy rządowy program dotacji wprowadzony na początku 2021 r (5). c. Mimo że przed 2008 r. kredyty hipoteczne były udzielane z bardzo wysokimi wskaźnikami LTV, w pierwszej połowie 2021 r. 90 % wolumenu kredytów miało wskaźniki LTV poniżej 80 %. Wynikało to w pewnym stopniu z szybkiego wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych i amortyzacji starych kredytów. Ponadto od 2015 r. współczynniki LTV nowych kredytów ograniczono do 80 %. Jeżeli chodzi o wskaźnik obsługi zadłużenia do dochodu (DSTI), w pierwszej połowie 2021 r. w przypadku około 22 % istniejących i prawie 25 % nowych kredytów hipotecznych (wyrażonych w ujęciu ilościowym) wskaźniki DSTI wynosiły 40–60 %. Wynika to częściowo z wyższych limitów wskaźnika DSTI dla kredytobiorców o wysokim dochodzie, których udział w nowych kredytach rośnie: w pierwszej połowie 2021 r. około 60 % nowych kredytów mieszkaniowych kwalifikowało się do wyższych 60 % limitów wskaźników DSTI (dla miesięcznych dochodów kredytobiorcy netto przekraczających próg regulacyjny wynoszący 500 000 HUF), przy czym 5 % nowych kredytów miało wskaźnik DSTI wynoszący ponad 50 %. Chociaż termin zapadalności nowych kredytów nieznacznie się wydłużył, według MNB dowody nie wskazują na to, że dłuższe terminy zapadalności są w coraz większym stopniu wykorzystywane do obchodzenia istniejących limitów wskaźników DSTI. d. Stałe stopy procentowe były częściej stosowane w odniesieniu do kredytów dla gospodarstw domowych po wprowadzeniu przez MNB w 2017 r. znaku certyfikacyjnego. Dotyczy to wyłącznie kredytów mieszkaniowych o okresie obowiązywania stałej stopy procentowej wynoszącym co najmniej pięć lat. Wzrost kredytów mieszkaniowych z dłuższymi okresami obowiązywania stałej stopy procentowej został dodatkowo spotęgowany przez niższe limity wskaźników DSTI, mające zastosowanie od października 2018 r. do kredytów hipotecznych z okresem obowiązywania stałej stopy procentowej krótszym niż 10 lat. Według stanu na luty 2021 r. około 75 % i 25 % nowych kredytów miało okres obowiązywania stałej stopy procentowej określony, odpowiednio, na 10 i 5 lat. Biorąc jednak pod uwagę stan kredytów, kredyty o okresie obowiązywania stałej stopy krótszym niż jeden rok nadal stanowiły prawie 40 % udzielonych kredytów, chociaż udział ten stopniowo się zmniejszał. e. Moratorium na spłatę kredytów związane z pandemią COVID-19 zostało niedawno przedłużone do czerwca 2022 r. Jednak dostępność moratorium została ograniczona a grupa kredytów nadal nim objęta stanowi 5 % całości portfela niespłaconych kredytów dla gospodarstw domowych. Według analiz MNB kredyty dla gospodarstw domowych objęte wcześniejszym i szerszym moratorium dla kredytobiorców zatrudnionych w sektorach wrażliwych stanowią około 10 % wszystkich niespłaconych kredytów. f. ERRS odnotowuje środki makroostrożnościowe obowiązujące na Węgrzech, które przeciwdziałają obecnym zagrożeniom związanym z nieruchomościami, a mianowicie ograniczenia wskaźników LTV i DSTI. Ponadto ERRS odnotowuje, że banki należycie uznały uwzględniły wzrost ryzyka kredytowego w związku z przedłużonym moratorium, klasyfikując niektóre kredyty jako kredyty etapu 2. g. W ujęciu prognostycznym, biorąc pod uwagę średnioterminowe perspektywy ryzyka, obecną kombinację polityki makroostrożnościowej uznaje się za częściowo odpowiednią i częściowo wystarczającą. Jeżeli podatność na zagrożenia związane z nieruchomościami mieszkalnymi będzie rosnąć, do przeciwdziałania tym zagrożeniom przyczyniłoby się zaostrzenie limitu wskaźnika DSTI, uzupełnienie go o limit terminu zapadalności lub wprowadzenie bufora ryzyka systemowego lub bufora antycyklicznego. Niemniej jednak polityka makroostrożnościowa powinna być uzupełniona o szerzej zakrojone działania z zakresu polityki, mające na celu łagodzenie lub wyeliminowanie czynników ułatwiających lub wspierających zadłużenie gospodarstw domowych lub nierówną przystępność cenową. Polityki te powinny wspierać obecne środki makroostrożnościowe w celu skutecznego i efektywnego ograniczania obszarów podatności na zagrożenia stwierdzonych na rynku nieruchomości mieszkalnych na Węgrzech, bez nadmiernych kosztów dla węgierskiej gospodarki realnej i systemu finansowego. Na Węgrzech dotacje rządowe i preferencyjne pożyczki mogą przyczynić się do zwiększenia popytu na własnościowe lokale mieszkalne, prowadząc do dodatkowego zawyżenia cen nieruchomości mieszkaniowych oraz zadłużenia gospodarstw domowych w kontekście niewystarczającej podaży mieszkań. Dalsze strategie mogłyby zatem obejmować zniesienie zachęt do większego zadłużenia gospodarstw domowych, w szczególności dotacji rządowych i preferencyjnych pożyczek, oraz zapewnienie odpowiedniej podaży mieszkań i efektywnego rynku wynajmu. W nadchodzących kwartałach wskazane byłoby, aby władze krajowe nadal monitorowały jakość kredytową zadłużenia gospodarstw domowych objętego moratorium i zapewniły odpowiednie rezerwy na oczekiwane straty.