(7)

W odniesieniu do Liechtensteinu ta niedawna ocena wykazała następujące okoliczności. a. Według szacunków urzędu nadzoru finansowego (FMA) w 2020 r. zadłużenie gospodarstw domowych w Liechtensteinie odpowiadało, odpowiednio, 226 % (4) i 120 % dochodu do dyspozycji i produktu krajowego brutto (PKB), plasując Liechtenstein wśród państw o najwyższym zadłużeniu gospodarstw domowych w EOG. Ponadto zadłużenie gospodarstw domowych wykazuje ostatnio tendencję wzrostową. Oprócz korzystnych kosztów finansowania z kredytu, do narastania zadłużenia gospodarstw domowych mogły przyczynić się zachęty podatkowe (5). Analiza przeprowadzona przez FMA pokazuje, że zadłużenie jest nierównomiernie rozłożone między gospodarstwami domowymi, przy czym 14 % gospodarstw domowych zgłasza zadłużenie w przedziale od 500 000 CHF do 1 mln CHF, a 9 % gospodarstw domowych posiada zadłużenie przekraczające 1 mln CHF. Ponadto odsetek gospodarstw domowych o stosunku zadłużenia do dochodu (DTI) powyżej pięciu jest stosunkowo wysoki, co sugeruje, że wysokiemu zadłużeniu gospodarstw domowych nie zawsze towarzyszą wyższe dochody. Pozytywną okolicznością jest to, że wysoki udział kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu istotnie ogranicza ryzyko związane z zadłużeniem gospodarstw domowych. b. W ostatnich latach dynamika rynku mieszkaniowego utrzymywała się na umiarkowanym poziomie. Biorąc pod uwagę ograniczenia prawne dotyczące nabywania nieruchomości (6), działalność transakcyjna w Liechtensteinie jest zazwyczaj niewielka. Władze publiczne nie publikują żadnych wskaźników cen. Niemniej jednak według FMA dane dotyczące cen pochodzące z ekspertyz wskazują jedynie na umiarkowany wzrost cen zarówno gruntów, jak i mieszkań. Budownictwo i transakcje również utrzymywały się w ostatnich latach na stosunkowo stabilnym poziomie. c. Według FMA wzrost kredytów hipotecznych (w tym mieszkaniowych kredytów hipotecznych i innych kredytów na nieruchomości banków krajowych w obszarze walutowym franka szwajcarskiego) ostatnio wykazywał tendencję spadkową i w 2019 r. nominalnie wyniósł 0,7 % (spadek z poziomu 8,8 % w 2010 r.), przy czym w 2020 r. odnotowano nieznaczny wzrost do 2,5 %. Roczny wzrost krajowych kredytów na nieruchomości mieszkalne był jeszcze słabszy i wyniósł 1,1 % w 2020 r. d. Według FMA przyjęto stosunkowo ostrożne podejście do udzielania kredytów hipotecznych pod względem współczynnika LTV - w 2019 r. i 2020 r. jedynie niewielka część istniejących i nowych kredytów hipotecznych miało wskaźnik LTV wyższy niż 80 %. Banki są również zobowiązane do zgłaszania przypadków naruszenia ustalonej polityki kredytowej w każdym przypadku odejścia od wewnętrznych wytycznych dotyczących przystępności cenowej kredytów hipotecznych. W praktyce banki sprawdzają, czy wzrost stopy procentowej do 4,5 % lub 5 % oznaczałby obciążenie związane z obsługą zadłużenia przekraczające jedną trzecią dochodów gospodarstwa domowego. W świetle niskich stóp procentowych obecnie i w przeszłości w strefie walutowej franka szwajcarskiego obciążenie związane z przestrzeganiem takich wymogów jest dość poważne. Jednak na koniec 2020 r. około 23 % wszystkich kredytów na nieruchomości mieszkalne w Liechtensteinie należało do tej kategorii „naruszenia ustalonej polityki”. e. Łączna wielkość krajowych kredytów na nieruchomości mieszkalne wyniosła w 2020 r. około 85 % PKB, co stanowi jeden z najwyższych wskaźników w EOG. Wielkość sektora bankowego Liechtensteinu odpowiada jednak około 15-krotności PKB tego kraju, co oznacza, że chociaż kredyty hipoteczne stanowią źródło dochodu dla niektórych banków w Liechtensteinie, kredyty krajowe nie mają zasadniczego znaczenia dla rentowności i wypłacalności banków działających w Liechtensteinie, ponieważ koncentrują się one głównie na sektorze private banking. Jednocześnie sektor bankowy Liechtensteinu jest dobrze dokapitalizowany - w czerwcu 2021 r. współczynnik kapitału podstawowego Tier I wynosił 22,3 %. Ponadto sektor bankowy Liechtensteinu charakteryzuje się bardzo wysokimi wskaźnikami płynności, przy czym na bardzo niskim poziomie 65 % jest wskaźnik kredytów do depozytów, co oznacza niskie ryzyko finansowania. f. Biorąc pod uwagę zachowawcze wskaźniki LTV krajowych kredytów hipotecznych, ich ograniczony udział w portfelach banków oraz wysoką kapitalizację sektora bankowego, bezpośrednie zagrożenia dla stabilności finansowej wynikające z sektora nieruchomości mieszkalnych są obecnie w Liechtensteinie ograniczone. Jakkolwiek rynek pracy w Liechtensteinie okazał się odporny w czasach recesji w ostatnich dziesięcioleciach, a zamożność gospodarstw domowych utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie, to jednak wysoki i rosnący poziom zadłużenia gospodarstw domowych sprawia, że są one podatne na nieoczekiwane wstrząsy makroekonomiczne. W przypadku wzrostu bezrobocia lub spadku dochodów gospodarstw domowych niektóre gospodarstwa domowe mogą mieć większe trudności z obsługą zadłużenia niż obecnie. Powiązane negatywne skutki dla dochodów gospodarstw domowych i ich bogactwa mogą zwiększyć początkowe wstrząsy makroekonomiczne, jeżeli gospodarstwa domowe będą zmuszone do zmniejszenia konsumpcji w celu obsługi zadłużenia. Może to prowadzić do efektów wtórnych i wzrostu ryzyka dla instytucji kredytowych i systemu finansowego (7). g. ERRS zauważa, że w Liechtensteinie wprowadzono szereg środków mających na celu ograniczenie obecnych podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkalnych, w tym w szczególności limit LTV wynoszący 80 %, wymóg amortyzacji kredytów hipotecznych do maksymalnego wskaźnika LTV wynoszącego 66 % w ciągu pierwszych 20 lat spłaty kredytu oraz zwiększone wagi ryzyka w odniesieniu do kredytów hipotecznych dla banków stosujących metodę standardową do obliczania wymogów w zakresie funduszy własnych (8). Jednocześnie FMA wdraża zalecenie Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego ERRS/2016/14 (9). Oczekuje się, że nowe dane, które będą dostępne w drugiej połowie 2022 r., wykażą dalszą poprawę analizy podatności na zagrożenia w zakresie nieruchomości mieszkalnych w Liechtensteinie. h. W ujęciu prognostycznym, biorąc pod uwagę średnioterminowe perspektywy ryzyka, obecną kombinację polityki makroostrożnościowej uznaje się za częściowo odpowiednią i częściowo wystarczającą. Biorąc pod uwagę już wysoki i nadal rosnący poziom zadłużenia gospodarstw domowych oraz znaczny odsetek gospodarstw domowych, które są narażone na nieoczekiwane negatywne wstrząsy, istniejące ograniczenie wskaźników LTV należy uzupełnić środkami ukierunkowanymi na poziom dochodów kredytobiorców, tak aby zapobiec dalszemu narastaniu podatności na zagrożenia związane z nieruchomościami mieszkalnymi. W tym celu konieczne może być stworzenie podstawy prawnej dla instrumentów ukierunkowanych na kredytobiorcę, co zapewni organom krajowym wystarczającą elastyczność w przeciwdziałaniu narastaniu podatności na zagrożenia związane z nieruchomościami mieszkalnymi.