ZALECENIE EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO

z dnia 31 października 2016 r.

w sprawie uzupełniania luk w danych dotyczących sektora nieruchomości

(ERRS/2016/14)

(2017/C 31/01)

RADA GENERALNA EUROPEJSKIEJ RADY DS. RYZYKA SYSTEMOWEGO,

uwzględniając Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej,

uwzględniając rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 1092/2010 z dnia 24 listopada 2010 r. w sprawie unijnego nadzoru makroostrożnościowego nad systemem finansowym i ustanowienia Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego (1), w szczególności jego art. 3 ust. 2 lit. b), d) i f) oraz art. 16 i 18,

uwzględniając decyzję Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego ERRS/2011/1 z dnia 20 stycznia 2011 r. ustanawiającą regulamin Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego (2), w szczególności art. 18–20,

a także mając na uwadze, co następuje:

Powiązanie te są ważne, ponieważ pokazują, że ryzyka mające swoje źródło w sektorze nieruchomości mogą mieć skutki systemowe o charakterze procyklicznym. Słabości systemu finansowego mają tendencję do kumulowania się w fazie wzrostu cyklu rynku nieruchomości. Postrzegane niższe ryzyko oraz łatwiejszy dostęp do finansowania mogą przyczynić się do szybkiej ekspansji akcji kredytowej i inwestycji, wywierając, wraz ze zwiększonym popytem na nieruchomości, presję wzrostową na ceny nieruchomości. Jako że skutkiem powyższej sytuacji są wyższe wartości zabezpieczeń, które dodatkowo sprzyjają popytowi na kredyt oraz jego podaży, te samonapędzające się procesy mogą skutkować powstawaniem baniek spekulacyjnych. Natomiast w fazie spadkowej cyklu rynku nieruchomości restrykcyjne warunki udzielania kredytów, wyższa awersja do ryzyka i presja zniżkowa na ceny nieruchomości mogą niekorzystnie wpływać na odporność kredytobiorców i kredytodawców, pogarszając tym samym sytuację gospodarczą.

Dla zapewnienia wczesnej identyfikacji potencjalnych problemów mogących prowadzić w przyszłości do kryzysów finansowych kluczowe jest zatem ustanowienie bardziej zharmonizowanych ram monitorowania zmian na rynku nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych, które są najbardziej istotnymi segmentami sektora nieruchomości z punktu widzenia stabilności finansowej. Osoby odpowiedzialne za kształtowanie polityki muszą posiadać dostęp do zestawu odpowiednich informacji, w tym wiarygodnych wskaźników kluczowych, dla umożliwienia im rozpoznania narastania ryzyk systemowych i oceny potencjalnej konieczności interwencji makroostrożnościowej. Wskaźniki te mogą ponadto odgrywać ważną rolę przy podejmowaniu decyzji o tym, czy i kiedy należy zacieśnić lub rozluźnić zharmonizowane instrumenty makroostrożnościowe dotyczące kredytodawców, które są dostępne w ramach prawa unijnego. Przedmiotowymi wskaźnikami mogą kierować się również krajowe organy nadzoru przy wprowadzaniu krajowych instrumentów makroostrożnościowych ukierunkowanych na kredytobiorców.

Brak powszechnie uzgodnionych w państwach członkowskich roboczych definicji sektora nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych, wraz z ograniczeniami operacyjnymi w zakresie dostępności danych dla szeregu istotnych wskaźników, odbija się niekorzystnie na wiarygodności analiz dotyczących stabilności finansowej oraz utrudnia dokładną ocenę i porównanie ryzyk pomiędzy rynkami krajowymi. W odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych Europejska Rada ds. Ryzyka Systemowego (ERRS) (3) w swoim wcześniejszym opracowaniu podkreśliła, że nadal nie są dostępne porównywalne dane wysokiej jakości dotyczące niektórych głównych wskaźników wymaganych dla nadzoru nad stabilnością finansową i kształtowania polityki. Ocena możliwości zapewnienia przez te wskaźniki wczesnego ostrzeżenia o narastaniu ryzyk systemowych jest ponadto utrudniona z uwagi na brak wiarygodnego i zharmonizowanego szeregu czasowego. W odniesieniu do nieruchomości komercyjnych ERRS w analogicznym opracowaniu (4) wskazała, że brak zharmonizowanej definicji roboczej nieruchomości komercyjnych, jak również brak granularnych i spójnych ramowych danych pozwalających na uchwycenie szerszych zmian rynkowych powoduje, iż analiza ryzyk systemowych staje się problematyczna.

W niektórych państwach członkowskich opracowano i wdrożono środki mające złagodzić procykliczne oddziaływanie rynków nieruchomości oraz wzmocnić odporność instytucji kredytowych na przenoszenie negatywnych zjawisk wynikających z dynamiki rynku nieruchomości. Zasady ostrożnościowe dla unijnego sektora bankowego, określone w rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 (5) i dyrektywie Parlamentu Europejskiego i Rady nr 2013/36/UE (6) wprowadziły ponadto zestaw instrumentów, takich jak sektorowe wymogi kapitałowe, których celem jest ograniczanie ryzyk pojawiających się w określonych sektorach, w tym w sektorze nieruchomości. Unijne ramy ostrożnościowe koncentrują się głównie na środkach dotyczących kapitału odnoszących się do kapitałowej struktury instytucji kredytowych. Instrumenty odnoszące się do kredytobiorców, takie jak ograniczenia dotyczące wskaźnika wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia, wskaźnika wysokości kredytu do dochodu, wskaźnika zadłużenia do dochodu, wskaźnika zdolności spłaty odsetek, wskaźnika obsługi zadłużenia do dochodu lub wskaźnika zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia, nie są objęte zakresem stosowania rozporządzenia (UE) nr 575/2013 oraz dyrektywy nr 2013/36/UE, a ich wdrażanie jest regulowane przepisami prawa krajowego. Niektóre z tych instrumentów zostały już uruchomione przez kilka państw członkowskich, jednakże definicje instrumentów oraz wskaźników się różnią.

W ramach wykonywania swoich zadań ERRS powinna przyczyniać się do zapewnienia stabilności finansowej i ograniczania negatywnego oddziaływania na rynek wewnętrzny i realną gospodarkę. Dla osiągnięcia tych celów kluczowe znaczenie ma zapewnienie dostępności zharmonizowanych definicji roboczych oraz zasadniczego zestawu porównywalnych i aktualnych wskaźników sektora nieruchomości. Lepsze zrozumienie strukturalnych i cyklicznych cech rynku nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych w Unii pomogłoby krajowym organom nadzoru makroostrożnościowego w lepszym śledzeniu dynamiki sektora nieruchomości, identyfikowaniu zagrożeń, które może on wywoływać w zakresie stabilności finansowej oraz podejmowaniu decyzji co do podjęcia właściwych działań.

Z uwagi na silny procykliczny charakter zmian na rynkach nieruchomości komercyjnych monitorowanie ryzyka na tych rynkach powinno być dokonywane z większą częstotliwością niż monitorowanie rynków nieruchomości mieszkalnych. Dlatego też monitorowanie rynku fizycznego, jak również przepływów inwestycyjnych i kredytowych oraz odpowiadających im standardów kredytowych powinno być dokonywane co najmniej z częstotliwością kwartalną. Monitorowanie stanów inwestycji i kredytów i odpowiadających im standardów kredytowych w sektorze nieruchomości komercyjnych, jak również zmian w standardach kredytowych w sektorze nieruchomości mieszkalnych, powinno być dokonywane co najmniej raz do roku.

Z uwagi na niejednorodność rynków nieruchomości komercyjnych należy zachęcać krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego do dokonywania podziału wspólnego zestawu wskaźników według istotnych wymiarów, takich jak rodzaj nieruchomości, lokalizacja nieruchomości oraz rodzaj i przynależności państwowa uczestników rynku. ERRS zachęca ponadto krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego do uwzględnienia informacji o podziale kluczowych wskaźników takich jak początkowy wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia, bieżący wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia, wskaźnik zdolności spłaty odsetek, wskaźnik zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia, według odpowiednich koszyków ryzyka. Opracowanie szczególnych wytycznych odnośnie odpowiednich koszyków ryzyka dla takich wskaźników sektora nieruchomości komercyjnych nie jest możliwe, jako że informacje o takich podziałach nie są dostępne na poziomie Unii. Przy braku bardziej szczegółowych informacji alternatywą może być monitorowanie na podstawie charakterystyki podziału takich wskaźników (np. kwantyle), przy jednoczesnej potrzebie skoncentrowania się na ryzyku wystąpienia zdarzeń skrajnych (tj. wyższe lub niższe kwantyle w zależności od danego wskaźnika).

Rynki nieruchomości komercyjnych charakteryzują się szerokim zakresem uczestników rynku, często posiadających siedziby za granicą, niekiedy niepodlegających jakiemukolwiek nadzorowi mikroostrożnościowemu lub makroostrożnościowemu. Europejskie Organy Nadzoru powinny być zatem zachęcane do publikowania co roku odpowiednich zagregowanych danych na poziomie krajowym dotyczących aktywności podmiotów podlegających ich nadzorowi na rynkach nieruchomości komercyjnych, opierając się na danych zgromadzonych za pośrednictwem istniejących nadzorczych formularzy sprawozdawczych. Podanie takich danych do wiadomości publicznej przełoży się na zwiększenie stanu wiedzy krajowych organów nadzoru makroostrożnościowego w zakresie aktywności podmiotów z innych państw członkowskich na ich lokalnych rynkach nieruchomości komercyjnych.

Niniejsze zalecenie zostało opracowane przy uwzględnieniu innych będących w toku europejskich i międzynarodowych inicjatyw w zakresie harmonizacji i gromadzenia danych, z których najważniejszą w kontekście uzupełniania luk w danych dotyczących nieruchomości jest rozporządzenie Europejskiego Banku Centralnego (UE) nr 2016/867 (EBC/2016/13) wprowadzające projekt bazy AnaCredit (7) . Jednakże niektóre cechy bazy AnaCredit powodują, że nie może ona stanowić jedynego źródła przy pozyskiwaniu informacji, których potrzebę gromadzenia stwierdzono w niniejszym zaleceniu. Po pierwsze, definicje nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych określone w zaleceniu są bardziej szczegółowe i lepiej dopasowane do celów stabilności finansowej niż te, które zostały przewidziane w rozporządzeniu (UE) 2016/867, które odwołuje się wyłącznie do definicji w rozporządzeniu (UE) nr 575/2013. Po drugie, rozporządzenie (UE) 2016/867 nie przewiduje informacji dotyczących niektórych kluczowych wskaźników oraz segmentów rynku określonych jako istotne dla stabilności finansowej w niniejszym zaleceniu (jak np. segment kupna na wynajem). Po trzecie, baza AnaCredit obejmuje swoim zakresem wyłącznie państwa członkowskie strefy euro. Państwa członkowskie spoza strefy euro mają możliwość dobrowolnego uczestniczenia, ale na obecnym etapie nie jest nadal jasne, które spośród tych państw członkowskich zdecydują się z takiej możliwości skorzystać. Po czwarte, baza AnaCredit jest obecnie zawężona do osób prawnych i innych jednostek instytucjonalnych, w tym przedsiębiorstw niefinansowych. Informacje o kredytach dla osób fizycznych nie są jeszcze objęte zakresem tej bazy, a czas poszerzenia projektu o takie informacje nie został do tej pory określony. Po piąte, na potrzeby AnaCredit zbierane są dane o kredytach posiadanych lub obsługiwanych przez instytucje kredytowe. To podejście zakłada, że kredyty posiadane przez innych uczestników rynku podlegają rejestracji w bazie AnaCredit wyłącznie jeżeli kredyt obsługiwany jest przez instytucję kredytową. Z uwagi na istotne znaczenie innych uczestników rynku w finansowaniu nieruchomości, a w szczególności nieruchomości komercyjnych, wymagane jest gromadzenie danych o kredytach udzielonych przez te instytucje. Jak wskazano w motywie 10 i 12 rozporządzenia ECB 2016/13, w ramach przygotowywania kolejnych etapów bazy AnaCredit, zakres kredytów w tym segmencie rynku będzie określony w oparciu o procedurę oceny korzyści, poprzedzającą możliwe rozszerzenie populacji sprawozdawczej lub wymogów sprawozdawczych celem dokładniejszego uwzględnienia kredytów na nieruchomości mieszkalne i kredytów na nieruchomości komercyjne. Po szóste, w ramach stosowania zasady proporcjonalności, małe banki mogą zostać wyłączone z zakresu bazy AnaCredit (8) , chociaż organy nadzoru makroostrożnościowego mogą dojść do wniosku, iż również aktywność takich banków w sektorze nieruchomości wymaga monitorowania z uwagi na kwestie związane ze stabilnością finansową.

Celem niniejszego zalecenia jest implementacja przez krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego ram monitorowania zmian na rynku nieruchomości, które są istotne z punktu widzenia stabilności finansowej oraz oparte na zalecanych i wspólnie uzgodnionych definicjach i wskaźnikach. ERRS uważa również, że dla celów stabilności finansowej i kształtowania polityki nadzoru makroostrożnościowego korzystne byłoby regularne gromadzenie i dalsze przekazywanie na poziomie Unii porównywalnych krajowych danych dotyczących tych wskaźników. Pozwoliłoby to nie tylko na bardziej precyzyjną ocenę ryzyk związanych z rynkiem nieruchomości w państwach członkowskich, ale również na porównanie wykorzystania instrumentów polityki makroostrożnościowej wprowadzonych przez państwa członkowskie celem ograniczenia obszarów podatności rynku nieruchomości na ryzyka. Zgodnie z art. 2 rozporządzenia Rady (UE) nr 1096/2010 z dnia 17 listopada 2010 r. w sprawie powierzenia Europejskiemu Bankowi Centralnemu (ECB) szczególnych zadań w zakresie funkcjonowania ERRS EBC dostarcza ERRS wsparcia analitycznego, statystycznego, logistycznego i administracyjnego. EBC jest zatem właściwie przygotowany do koordynacji gromadzenia i dalszego przekazywania takich danych na poziomie Unii. Prace nad tym należy rozpocząć niezwłocznie po przyjęciu niniejszego zalecenia, w porozumieniu odpowiednio z Eurostatem oraz krajowymi agencjami statystycznymi. Po rozpoczęciu przez organy makroostrożnościowe implementacji niniejszego zalecenia oraz po rozpoczęciu faktycznego zbierania danych na poziomie Unii konieczne będzie sporządzenie dalszych wytycznych o charakterze technicznym oraz dopracowanie docelowych definicji i wskaźników celem uwzględnienia specyfiki rynków i segmentów rynku oraz zapewnienia wysokiej jakości statystycznej danych; jakiekolwiek tego rodzaju bardziej szczegółowe wytyczne o charakterze implementującym nie powinny jednak zmieniać podstawowych cech i celu docelowych definicji i wskaźników, określonych w niniejszym zaleceniu.

W ramach implementacji niniejszego zalecenia oraz dalszych prac o charakterze technicznym, o których mowa w motywie 15, kierować się należy zasadą proporcjonalności. W procesie wdrażania odpowiednich wskaźników i metod ich obliczania należy uwzględniać rozmiar i poziom rozwoju krajowych rynków nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych. Wszelkie oceny dotyczące implementacji niniejszego zalecenia powinny uwzględniać postęp oraz trudności napotykane w gromadzeniu danych na poziomie Unii, o których mowa w motywie 15. W szczególności, ostateczne raporty, które należy przygotować do końca 2020 roku dla zaleceń A do D nie muszą koniecznie zawierać wszystkich kluczowych wskaźników, jeśli jest to uzasadnione takimi trudnościami.

PRZYJMUJE NINIEJSZE ZALECENIE:

SEKCJA 1

ZALECENIA

Zalecenie A – Monitorowanie ryzyk wynikających z sektora nieruchomości mieszkalnych

Zalecenie B – Istotne informacje dotyczące sektora nieruchomości mieszkalnych

Dla rozkładu łącznego wskaźników DTI-O and LTV-O odnoszących się do przepływów kredytów na nieruchomości mieszkalne krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny uwzględnić liczbę umów kredytowych oraz powiązaną z nimi kwotę wyrażoną w walucie krajowej z podziałem na kategorie określone w formularzu A załącznika II do niniejszego rozporządzenia.

Dla rozkładu łącznego wskaźnika LSTI-O oraz terminu przeszacowania odnoszących się do przepływów kredytów na nieruchomości mieszkalne krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny uwzględnić liczbę umów kredytowych oraz powiązaną z nimi kwotę wyrażoną w walucie krajowej z podziałem na kategorie określone w formularzu A załącznika II do niniejszego zalecenia.

Dla rozkładu łącznego wskaźników LSTI-O, LTV-O oraz pierwotnego terminu zapadalności kredytu na nieruchomości mieszkalne odnoszących się do przepływów kredytów na nieruchomości mieszkalne krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny uwzględnić liczbę umów kredytowych oraz powiązaną z nimi kwotę wyrażoną w walucie krajowej z podziałem na kategorie określone w formularzu A załącznika II do niniejszego zalecenia.

Zaleca się monitorowanie przez krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego ryzyk w odniesieniu do różnych wskaźników na podstawie następujących informacji określonych w formularzu A załącznika II do niniejszego zalecenia.

W przypadkach, gdzie nieruchomości zakupione na wynajem stanowią istotne źródło ryzyka wynikającego z krajowego sektora nieruchomości mieszkalnych, co może, lecz nie musi wynikać z tego, że mają istotny udział w stanach lub przepływach całkowitej wartości kredytów na nieruchomości mieszkalne, zaleca się, aby krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego monitorowały ryzyka związane z odpowiednimi wskaźnikami odrębnie dla nieruchomości zakupionych na wynajem i nieruchomości zamieszkałych przez właścicieli. W takim przypadku krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny również wziąć pod uwagę podziały określone w formularzu B załącznika II do niniejszego zalecenia.

Zalecenie C – Monitorowanie ryzyk wynikających z sektora nieruchomości komercyjnych

Zaleca się, aby przy obliczaniu wskaźników określonych w ust. 1 i 2 krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego kierowały się wytycznymi określonymi w załączniku V oraz, o ile jest to wskazane dla nieruchomości komercyjnych, w załączniku IV do niniejszego zalecenia.

Zaleca się, aby krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego monitorowały na podstawie wskaźników określonych w ust. 1 i 2 zmiany w krajowym sektorze nieruchomości komercyjnych z częstotliwością co najmniej kwartalną dla rynku fizycznego, przepływów inwestycyjnych i kredytowych (w tym przepływów zagrożonych kredytów, w zakresie rezerw celowych na utratę wartości kredytów i w zakresie korekt wyceny inwestycji) oraz odpowiadających im standardów kredytowych. W odniesieniu do stanów kredytów i inwestycji (w tym stanów zagrożonych kredytów, w zakresie rezerw celowych na utratę wartości kredytów i w zakresie korekt wyceny inwestycji) oraz odpowiadających im standardów kredytowych monitoring taki powinien odbywać się z częstotliwością co najmniej roczną.

Zalecenie D – Istotne informacje dotyczące sektora nieruchomości komercyjnych

Zaleca się, aby krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego monitorowały odpowiednie wskaźniki określone w formularzach A, B i C załącznika III do niniejszego zalecenia. Formularze ten zawierają wytyczne dotyczące granularności informacji niezbędnych do monitorowania ryzyk wynikających z krajowego sektora nieruchomości komercyjnych.

Zaleca się monitorowanie przez krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego ryzyk w odniesieniu do różnych wskaźników na podstawie następujących informacji określonych w formularzach A, B i C załącznika III do niniejszego zalecenia.

Zalecenie E – Publikacja przez Europejskie Organy Nadzoru danych dotyczących ekspozycji na krajowych rynkach nieruchomości komercyjnych

Zaleca się, aby Europejski Urząd Nadzoru Bankowego (EUNB), Europejski Urząd Nadzoru Ubezpieczeń i Pracowniczych Programów Emerytalnych (EIOPA) oraz Europejski Urząd Nadzoru Giełd i Papierów Wartościowych (ESMA) publikowały, co najmniej raz w roku, zagregowane dane dotyczące ekspozycji podmiotów podlegających ich nadzorowi na każdym krajowym rynku nieruchomości komercyjnych w Unii zgodnie z wytycznymi przewidzianymi w załączniku V.9 do niniejszego zalecenia. Zagregowane dane powinny być oparte na informacjach dostępnych Europejskim Organom Nadzoru na podstawie istniejących wymogów sprawozdawczych.

SEKCJA 2

IMPLEMENTACJA

1. Definicje

„początkowy wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia” (LTV-O) – stosunek sumy wszystkich kredytów albo transz kredytu zabezpieczonych przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie udzielenia kredytu do wartości tej nieruchomości w momencie udzielenia kredytu;

„początkowy wskaźnik zadłużenia do czynszu” (LTR-O) – stosunek zadłużenia kredytobiorcy w związku z zakupem nieruchomości na wynajem w momencie udzielenia kredytu do rocznego dochodu brutto (tj. przed odliczeniem podatków oraz wydatków operacyjnych) z tytułu wynajmu osiąganego z nieruchomości zakupionych na wynajem;

„początkowy wskaźnik wysokości kredytu do dochodu” (LTI-O) – stosunek sumy wszystkich kredytów albo transz kredytu zabezpieczonych przez kredytobiorcę na nieruchomości w momencie udzielenia kredytu do całkowitego rocznego dochodu do dyspozycji kredytobiorcy w momencie udzielenia kredytu;

„wskaźnik wysokości kredytu do kosztów” (LTC) – stosunek początkowej sumy wszystkich udzielonych kredytów do sumy kosztów związanych z budową na nieruchomości aż do jej zakończenia;

„początkowy wskaźnik obsługi kredytu do dochodu” (LSTI-O) – stosunek całkowitych rocznych kosztów obsługi kredytu na nieruchomości mieszkalne do całkowitego rocznego dochodu do dyspozycji kredytobiorcy w momencie udzielenia kredytu;

„wskaźnik zdolności spłaty odsetek” (ICR) – stosunek rocznego dochodu brutto (tj. przed odliczeniem podatków oraz wydatków operacyjnych) z tytułu wynajmu osiąganego z nieruchomości zakupionej na wynajem albo rocznego dochodu netto z tytułu wynajmu osiąganego z jednej lub większej liczby nieruchomości komercyjnych do rocznego kosztu odsetek od kredytu zabezpieczonego tej nieruchomości lub tych nieruchomościach; wskaźnik może odnosić się do jego wartości w momencie udzielenia kredytu (ICR-O) albo jego wartości bieżącej (ICR-C);

„dochód do dyspozycji” – całkowity roczny dochód do dyspozycji kredytobiorcy odnotowany przez kredytodawcę w momencie udzielenia kredytu na nieruchomość mieszkalną, obejmujący wszystkie źródła dochodu minus podatki (po odliczeniu podatkowych ulg odsetkowych) i składki (takie jak na służbę zdrowia, ubezpieczenie społeczne czy ubezpieczenie zdrowotne), bez odliczania wydatków;

„początkowy wskaźnik zadłużenia do dochodu” (DTI-O) – stosunek całkowitego zadłużenia kredytobiorcy w momencie udzielenia kredytu do całkowitego rocznego dochodu do dyspozycji kredytobiorcy w momencie udzielenia kredytu;

„początkowy wskaźnik obsługi zadłużenia do dochodu” (DSTI-O) – stosunek całkowitych rocznych kosztów obsługi zadłużenia do całkowitego rocznego dochodu do dyspozycji kredytobiorcy w momencie udzielenia kredytu;

„wskaźnik zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia” (DSCR) – stosunek rocznego dochodu z tytułu wynajmu nieruchomości komercyjnej, co najmniej częściowo finansowanej długiem, z odliczeniem podatków oraz wydatków operacyjnych na utrzymanie wartości nieruchomości, do rocznych kosztów obsługi zadłużenia dotyczących kredytu zabezpieczonego na tej nieruchomości; wskaźnik może odnosić się do jego wartości w momencie udzielenia kredytu (DSCR-O) albo jego wartości bieżącej (DSCR-C);

„bieżący wskaźnik wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia” (LTV-C) – stosunek sumy wszystkich kredytów albo transz kredytu zabezpieczonych przez kredytobiorcę na nieruchomości w dacie sprawozdawczej do bieżącej wartości tej nieruchomości;

2. Kryteria implementacji

szczegółowe kryteria realizacji zaleceń A do E określone są w załączniku I do niniejszego zalecenia.

Adresaci informują ERRS oraz Radę o działaniach podjętych w celu realizacji niniejszego zalecenia lub we właściwy sposób uzasadniają niepodjęcie takich działań. Sprawozdania te powinny zawierać co najmniej:

3. Terminy informowania o realizacji zaleceń

W terminach określonych poniżej adresaci informują ERRS oraz Radę o działaniach podjętych w celu realizacji niniejszego zalecenia lub we właściwy sposób uzasadniają niepodjęcie takich działań.

W terminie do 31 grudnia 2020 r. krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przekażą ERRS i Radzie sprawozdanie końcowe dotyczące implementacji zalecenia C.

W terminie do 31 grudnia 2018 r. krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego przekażą ERRS i Radzie sprawozdanie okresowe dotyczące już dostępnych albo spodziewanych informacji dla implementacji zalecenia C.

4. Monitorowanie i ocena

(1) Dz.U. L 331 z 15.12.2010, s. 1.

(2) Dz.U. C 58 z 24.02.2011, s. 4.

(3) ERRS, Sprawozdanie w sprawie nieruchomości mieszkalnych i stabilności finansowej w UE, grudzień 2015.

(4) ERRS, Sprawozdanie w sprawie nieruchomości komercyjnych i stabilności finansowej w UE, grudzień 2015.

(5) Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, zmieniające rozporządzenie (UE) nr 648/2012 (Dz.U. L 176 z 27.6.2013, s. 1).

(6) Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2013/36/UE z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie warunków dopuszczenia instytucji kredytowych do działalności oraz nadzoru ostrożnościowego nad instytucjami kredytowymi i firmami inwestycyjnymi, zmieniająca dyrektywę 2002/87/WE i uchylająca dyrektywy 2006/48/WE oraz 2006/49/WE (Dz.U. L 176 z 27.6.2013, s. 338).

(7) Rozporządzenie Europejskiego Banku Centralnego (UE) 2016/867 z dnia 18 maja 2016 r. w sprawie zbierania danych granularnych dotyczących ekspozycji kredytowych i ryzyka kredytowego (EBC/2016/13) (Dz.U. L 144 z 1.6.2016, s. 44).

(8) Krajowy banki centralne mają prawo przyznawania wyłączeń małych instytucjom kredytowym pod warunkiem, że łączny udział wszystkich instytucji kredytowych, którym przyznano wyłączenie nie przekracza 2 % kwoty pozostałej do spłaty przekazywanej przez sprawozdające państwo członkowskie.

(9) Zalecenie ERRS/2011/3 Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego z dnia 22 grudnia 2011 r. w sprawie mandatu makroostrożnościowego organów krajowych (Dz.U. C 41 z 14.2.2012, s. 1).

w przypadkach gdy inwestycje uznaje się za istotne źródło finansowania sektora krajowych kredytów na nieruchomości mieszkalne, zapewniają, że wskaźniki wymienione w zaleceniu C.2 są stosowane dla monitorowania zmian w sektorze nieruchomości komercyjnych z częstotliwością co najmniej kwartalną dla przepływów inwestycyjnych (w tym korekt wyceny inwestycji) oraz z częstotliwością co najmniej roczną dla stanów inwestycji (w tym korekt wyceny inwestycji).

zapewniają, że wskaźniki wymienione w zaleceniu C.1 są stosowane dla monitorowania zmian w sektorze nieruchomości komercyjnych z częstotliwością co najmniej kwartalną dla rynku fizycznego, przepływów kredytowych (w tym przepływów zagrożonych kredytów oraz rezerw celowych na utratę wartości kredytów) oraz odpowiadających im standardów kredytowych, oraz z częstotliwością co najmniej roczną dla stanów kredytów (w tym stanów zagrożonych kredytów oraz rezerw celowych na utratę wartości kredytów) oraz odpowiadających im standardów kredytowych.

oceniają postęp w stosowaniu wskaźników określonych co najmniej w zaleceniu C.1, a tam, gdzie ma to zastosowanie, również w zaleceniu C.2;

zapewniają włączenie do ram monitorowania ryzyka wskaźników dotyczących rynku fizycznego, wskaźników dotyczących ekspozycji systemu finansowego i wskaźników dotyczących standardów kredytowych; jeżeli organ makroostrożnościowy nie jest uprawniony do gromadzenia tego rodzaju wskaźników dotyczących rynku fizycznego, brak takiej możliwości uznaje się za wystarczający na potrzeby wyjaśnienia braku działania danego organu w fazie oceny;

gdzie odnosi się do transz kredytu wypłaconych do momentu n, jest początkową wartością nieruchomości będących zabezpieczeniem (np. ziemi), a odpowiada zmianie wartości nieruchomości, do jakiej doszło w okresach do wypłaty ostatniej transzy kredytu przed momentem n.

DSTI-O należy uznawać za wskaźnik opcjonalny, gdyż nie we wszystkich jurysdykcjach kredytodawcy mogą mieć dostęp do informacji niezbędnych dla obliczenia jego licznika. w jurysdykcjach, w których kredytodawcy mają dostęp do takich informacji (np. przez rejestry kredytowe albo dane podatkowe), krajowym organom nadzoru makroostrożnościowego zdecydowanie zaleca się uwzględnienie również tego wskaźnika w swoich ramach monitorowania ryzyka.

„dochód do dyspozycji” = dochód pracowniczy + dochód z samozatrudnienia, np. dochód z zysków + dochód z rent i emerytur publicznych + dochód z rent i emerytur prywatnych oraz pracowniczych + dochód z zasiłków dla bezrobotnych + dochód z transferów społecznych innych niż zasiłki dla bezrobotnych + regularne transfery prywatne (takie jak alimenty) + (dochód czynszowy brutto z nieruchomości - koszt obsługi zadłużenia w związku z wynajmowaną nieruchomością) + dochód z inwestycji finansowych + dochód z prywatnej działalności gospodarczej albo spółek osobowych + regularny dochód z innych źródeł + dopłaty do kredytów - podatki - składki na służbę zdrowia/ubezpieczenie społeczne/ubezpieczenie zdrowotne + podatkowe ulgi odsetkowe.

W przypadku korzystania przez kredytodawcę zarówno z kredytu na nieruchomości zamieszkałe przez właściciela, jak i z kredytu na nieruchomości zakupione na wynajem, do pokrycia spłaty zadłużenia w związku z nieruchomością zamieszkałą przez właściciela może zostać użyty tylko dochód czynszowy z nieruchomości zakupionej na wynajem z odliczeniem kosztów obsługi zadłużenia w związku z zakupem nieruchomości na wynajem. W takiej sytuacji, najlepszą definicją „dochodu do dyspozycji” jest:

Przy ustalaniu „dochodu do dyspozycji” kredytobiorcy adresatom zaleca się przestrzeganie w jak największym stopniu definicji (1), a co najmniej definicji (2):

Na potrzeby obliczenia, „I” to całkowity roczny dochód do dyspozycji kredytobiorcy odnotowany przez kredytodawcę w momencie udzielenia kredytu na nieruchomości mieszkalne.

w przypadku nieruchomości w trakcie budowy, „V” uwzględnia całkowitą wartość nieruchomości do daty sprawozdawczej (uwzględniając wzrost wartości wynikający z postępu prac budowlanych). „V” jest oceniany w momencie wypłaty każdej nowej transzy kredytu, co pozwala na obliczenie zaktualizowanego wskaźnika LTV-O;

ZAŁĄCZNIK V

WYTYCZNE DOTYCZĄCE DEFINICJI I WSKAŹNIKÓW ZWIĄZANYCH Z NIERUCHOMOŚCIAMI KOMERCYJNYMI

Niniejszy załącznik dostarcza wytycznych dotyczących szczególnych zagadnień związanych z definicją nieruchomości komercyjnych, wskaźnikami dotyczącymi nieruchomości komercyjnych w szczególności dotyczących załącznika III. Jego celem nie jest dostarczanie szczegółowych technicznych instrukcji wypełniania formularzy załącznika III obejmujących wszystkie możliwe przypadki. Wytyczne powinny być ponadto interpretowane jako obejmujące docelowe definicje i docelowe metody, przy czym w niektórych przypadkach uzasadnione mogą być rozbieżności dla uwzględnienia specyfiki rynków lub segmentów rynku.

1. Definicje nieruchomości komercyjnych

Nie istnieje w chwili obecnej obejmująca całą Unię definicja nieruchomości komercyjnych, która byłaby wystarczająco precyzyjna dla celów nadzoru makroostrożnościowego.

a) Rozporządzenie (UE) nr 575/2013 definiuje w art. 4 ust. 1 pkt 75 nieruchomości mieszkalne, ale nie dostarcza precyzyjnej definicji nieruchomości komercyjnych innej niż opisanie ich w art. 126 jako „lokali biurowych lub innych nieruchomości komercyjnych”. Rozporządzenie to zawiera także dotyczący nieruchomości komercyjnych wymóg, aby wartość nieruchomości nie zależała od jakości kredytowej kredytobiorcy ani od przychodów generowanych przez projekt budowlany stanowiący przedmiot zabezpieczenia.

b) Użyteczne dodatkowe kryterium zostało dostarczone przez EUNB: dominujące przeznaczenie nieruchomości „powinno być związane z działalnością gospodarczą” (1). Kryterium to jest użyteczne, ale w dalszym ciągu niewystarczająco precyzyjne dla celów nadzoru makroostrożnościowego.

c) Kolejnym możliwym źródłem definicji nieruchomości komercyjnych jest rozporządzenie Europejskiego Banku Centralnego (UE) nr 2016/867 (EBC/2016/13) (2). Na tym etapie rozporządzenie to definiuje jednak nieruchomości komercyjne jako wszystkie nieruchomości niebędące nieruchomościami mieszkalnymi (w rozumieniu rozporządzenia wymienionego w lub. a powyżej). Definicja taka jest zbyt szeroka dla celów stabilności finansowej, gdyż najważniejszą kwestią jest tu stopień, w jakim przepływy pieniężne spodziewane z nieruchomości komercyjnych, takie jak czynsze, będą wystarczające dla spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie nieruchomości.

d) Inicjatywa grupy G20 dotycząca luk w danych (3) jest zestawem 20 zaleceń dla wzmocnienia statystyk gospodarczych i finansowych, opracowanych w celu poprawy dostępności i porównywalności danych gospodarczych i finansowych po kryzysie finansowym w latach 2007 i 2008. Zalecenie 19 podkreśla wymóg poprawy dostępności statystyk dotyczących zarówno nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych. Kontynuacja tej inicjatywy, w tym uzgadnianie definicji nieruchomości komercyjnych, toczy się w dalszym ciągu i może dostarczyć pewnych elementów do danych potrzebnych dla celów ERRS.

e) Dokument konsultacyjny Bazylejskiego Komitetu Nadzoru Bankowego w sprawie zmian w standardowym podejściu do ryzyka kredytowego (4) również definiuje nieruchomości komercyjne jako przeciwieństwo nieruchomości mieszkalnych. Ekspozycja na nieruchomości mieszkalne jest zdefiniowana jako ekspozycja zabezpieczona na nieruchomościach mających charakter mieszkania i odpowiadających wszelkim wymogom prawnym i regulacyjnym dla zajmowania nieruchomości w celach mieszkaniowych, t.j. nieruchomościach mieszkalnych. Ekspozycja na nieruchomości komercyjne jest następnie zdefiniowana jako ekspozycja zabezpieczona na jakichkolwiek nieruchomościach niebędących nieruchomościami mieszkalnymi.

W świetle ograniczeń zawartych powyżej definicji niniejsze zalecenie wprowadza roboczą definicję nieruchomości komercyjnych dla szczególnych celów nadzoru makroostrożnościowego. Definiuje ono nieruchomości komercyjne jako wszystkie nieruchomości przynoszące dochód, z wyjątkiem mieszkań socjalnych; nieruchomości będących własnością użytkownika końcowego i nieruchomości zakupionych na wynajem.

Dyskusyjne jest, czy za nieruchomości komercyjne należy uznawać nieruchomości w trakcie zagospodarowania. Praktyki krajowe w tym zakresie są rozbieżne. Doświadczenie szeregu państw członkowskich podczas niedawnego kryzysu finansowego wskazało jednak, jak ważne dla celów stabilności finansowej jest monitorowanie inwestycji w zakresie tego rodzaju działalności gospodarczej i ich finansowania. Co więcej, można spodziewać się, że nowe nieruchomości w trakcie zagospodarowania po zakończeniu budowy powiększą przyszły zasób nieruchomości komercyjnych. Dla celów niniejszego zalecenia nieruchomości w trakcie zagospodarowania są zatem uznawane za podkategorię nieruchomości komercyjnych.

Mieszkalnictwo socjalne jest złożonym segmentem rynku nieruchomości, gdyż może ono przybierać różne formy w zależności od kraju, a nawet w granicach danego kraju. Powinno być ono wyłączone z definicji nieruchomości komercyjnych w sytuacjach, gdy na wartość transakcyjną nieruchomości lub wysokość czynszu pobieranego od najemców w takich nieruchomościach bezpośredni wpływ ma organ publiczny, co skutkuje niższą wysokością czynszów w porównaniu z czynszami obserwowanymi na aktualnym rynku. Organy krajowe powinny według tego kryterium określić granicę między mieszkalnictwem socjalnym a prywatnym sektorem najmu w ich krajach.

Nieruchomości zakupione na wynajem obejmują jakiekolwiek nieruchomości mieszkalne będące bezpośrednio własnością prywatnych gospodarstw domowych (5), przeznaczone głównie do wynajmowania najemcom. W chwili obecnej działalność ta ma znaczenie jedynie w niewielu państwach członkowskich. Nieruchomości zakupione na wynajem są również obszarem pogranicznym między nieruchomościami mieszkalnymi i komercyjnymi. Ponieważ jednak działalność ta jest zazwyczaj podejmowana w niepełnym wymiarze czasowym, przez niezawodowych wynajmujących z niewielkimi zasobami nieruchomości, dla celów stabilności finansowej możne ona być interpretowana jako należąca raczej do sektora nieruchomości mieszkalnych niż do sektora nieruchomości komercyjnych. Tym niemniej, z uwagi na szczególny charakter występującego ryzyka, krajowym organom nadzoru makroostrożnościowego zaleca się monitorowanie zmian w tym fragmencie rynku, z zastosowaniem szeregu dodatkowych i szczególnych wskaźników, jeżeli działalność ta stanowi znaczące źródło ryzyka albo znaczącą część stanu lub przepływów całości kredytów na nieruchomości mieszkalne.

2. Źródła danych dotyczących nieruchomości komercyjnych

2.1. Wskaźniki na fizycznym rynku nieruchomości komercyjnych

Wskaźniki dotyczące nieruchomości komercyjnych na rynku fizycznym mogą być uzyskane przez:

a) źródła publiczne, np. narodowe agencje statystyczne albo rejestry nieruchomości; lub

b) dostawców danych z sektora prywatnego obejmujących istotną część rynku nieruchomości komercyjnych.

Sprawozdanie ERRS w sprawie nieruchomości komercyjnych i stabilności finansowej w UE podaje przegląd dostępnych indeksów cenowych i możliwych źródeł danych (6).

2.2. Wskaźniki ekspozycji systemu finansowego wobec sektora nieruchomości komercyjnych

Ekspozycje uczestników rynku, przynajmniej tych z sektora finansowego, mogą zostać zebrane ze sprawozdań nadzorczych. Część danych jest już zbierana przez EBC i EIOPA na poziomie krajowym. Stopień szczegółowości tych danych nie jest jednak wysoki. Nowe formularze sprawozdawczości nadzorczej dla banków, t.j. pakiety sprawozdawcze FINREP i COREP, dla zakładów ubezpieczeń podlegających dyrektywie 2009/138/WE Parlamentu Europejskiego i Rady (7) oraz funduszy inwestycyjnych podlegających dyrektywie 2011/61/UE Parlamentu Europejskiego i Rady (8) mogą dać bardziej granularny wgląd w ekspozycje instytucji finansowych na sektor nieruchomości komercyjnych.

Klasyfikacje przewidziane w statystycznej klasyfikacji działalności gospodarczej we Wspólnocie Europejskiej (NACE rev 2.0) mogą być użyteczne dla przybliżenia ekspozycji instytucji finansowych na sektor nieruchomości komercyjnych, gdyż są one szeroko akceptowane przez instytucje Unii i stosowane w nadzorczych formularzach sprawozdawczych dla banków i zakładów ubezpieczeń. Istotne w związku z tym wydają się dwie sekcje:

a) Sekcja F: budownictwo, z wyłączeniem inżynierii lądowej i wodnej; oraz

b) Sekcja L: obsługa nieruchomości, z wyłączeniem agencji obsługi nieruchomości.

Największą wadą stosowania klasyfikacji NACE jest to, że dotyczą one sektorów gospodarki, a nie kredytów. Przykładowo, kredyt udzielony spółce z sektora nieruchomości w celu zakupu floty samochodowej będzie wykazany w sekcji L, pomimo tego, że nie jest to kredyt na nieruchomość komercyjną.

2.3. Zastosowanie danych z sektora prywatnego

W przypadku stosowania przez krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego danych od dostawcy z sektora prywatnego w celu opracowania wskaźników dotyczących nieruchomości komercyjnych, organy te powinny zidentyfikować różnice w zakresie danych i w definicjach w porównaniu z zakresem i definicjami przewidzianymi w niniejszym zaleceniu. Powinny one też być w stanie podać szczegóły dotyczące metodologii stosowanej przez dostawcę oraz zakresu próby. Dane pochodzące od dostawcy z sektora prywatnego powinny być reprezentatywne dla całego rynku i odpowiednich podziałów określonych w zaleceniu D:

a) rodzaju nieruchomości;

b) lokalizacji nieruchomości;

c) rodzaju i przynależności państwowej inwestora;

d) rodzaju i przynależności państwowej kredytodawcy.

3. Odpowiednie podziały wskaźników

W odniesieniu do odpowiednich podziałów określonych w zaleceniu D krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny być w stanie dokonać oceny odpowiedniości takich podziałów dla ich rynków nieruchomości komercyjnych, jeżeli używają ich dla celów monitorowania, uwzględniając zasadę proporcjonalności.

„Rodzaj nieruchomości” odnosi się do podstawowego sposobu użytkowania nieruchomości komercyjnej. Dla wskaźników dotyczących nieruchomości komercyjnych ten podział powinien zawierać następujące kategorie:

a) mieszkalne, np. budynki wielorodzinne;

b) działalność detaliczna, np. hotele, restauracje, galerie handlowe;

c) biura, np. nieruchomości użytkowane głównie jako biura dla działalności gospodarczej lub zawodowej;

d) przemysłowe, np. nieruchomości użytkowane dla celów produkcyjnych, dystrybucji i logistyki;

e) inne rodzaje nieruchomości komercyjnych.

W razie jednoczesnego użytkowania nieruchomości w różnych celach nieruchomość tę uznaje się za odrębne nieruchomości (w oparciu np. o powierzchnię wykorzystywaną w dany sposób), o ile dokonanie takiego podziału jest praktyczne; w przeciwnym przypadku nieruchomość tę klasyfikuje się według jej przeważającego sposobu użytkowania.

„Lokalizacja nieruchomości” odnosi się do podziału geograficznie (np. na regiony) lub do fragmentów rynku nieruchomości, przy czym podział ten powinien co najmniej uwzględniać najlepsze i gorsze lokalizacje. Najlepsza lokalizacja to lokalizacja ogólnie uważana za najlepszą na danym rynku, co znajduje odzwierciedlenie w rentowności najmu (zazwyczaj najniższa na rynku). Dla budynków biurowych może to być centralna lokalizacja w dużym mieście. Dla budynków przeznaczonych dla działalności detalicznej może to odnosić się do centrów miast z dużym ruchem pieszym albo położonych centralnie centrów handlowych. Dla budynków przeznaczonych do działalności logistycznej może to odnosić się do lokalizacji dysponującej niezbędną infrastrukturą i dostępem do usług, z doskonałym dostępem do sieci transportowych.

„Rodzaj inwestora” odnosi się do szerokich kategorii inwestorów, takich jak:

a) banki;

b) zakłady ubezpieczeń;

c) fundusze emerytalno-rentowe;

d) fundusze inwestycyjne;

e) spółki z sektora nieruchomości;

f) inne.

Prawdopodobne jest, że dostępne będą tylko dane dotyczące zarejestrowanych kredytobiorców lub inwestorów. Krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny być jednak świadome, że zarejestrowany kredytobiorca lub inwestor może różnić się od ostatecznego kredytobiorcy lub inwestora, będącego ostatecznym źródłem ryzyka. Organy zachęca się zatem również do monitorowania informacji dotyczących ostatecznych kredytobiorców lub inwestorów, np. przez informacje zbierane od uczestników rynku celem lepszego zrozumienia zachowań uczestników rynku i ryzyk.

„Rodzaj kredytodawcy” odnosi się do szerokich kategorii kredytodawców, takich jak:

a) banki, w tym „złe banki”;

b) zakłady ubezpieczeń;

c) fundusze emerytalno-rentowe.

Krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego mogą mieć potrzebę zmiany listy rodzajów inwestorów i kredytodawców dla odzwierciedlenia charakterystyki miejscowego sektora nieruchomości komercyjnych.

„Przynależność państwowa” odnosi się do kraju, w którym uczestnik rynku jest wpisany do rejestru. Przynależność państwowa inwestorów i kredytodawców powinna podlegać podziałowi przynajmniej na następujące trzy kategorie geograficzne:

a) krajowi;

b) reszta Europejskiego Obszaru Gospodarczego;

c) reszta świata.

Krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny być świadome, że przynależność państwowa zarejestrowanego inwestora lub kredytodawcy może różnić się od przynależności państwowej ostatecznego inwestora lub kredytodawcy, będącego ostatecznym źródłem ryzyka. Organy zachęca się zatem również do monitorowania informacji dotyczących przynależności państwowej ostatecznego inwestora lub kredytodawcy, np. przez informacje zbierane od uczestników rynku.

4. Metody obliczania wskaźników rynku fizycznego

Cena nieruchomości komercyjnych odnosi się do wartości przy założeniu stałej jakości, t.j. wartości rynkowej nieruchomości nie uwzględniającej zmian w jakości, takich jak pogorszenie (i starzenie się) albo ulepszenie (np. remont), za pomocą korekty jakości.

Wytyczne pochodzące z prac zainicjowanych przez Eurostat zaleca, aby dane dotyczące cen były zbierane na podstawie rzeczywistych transakcji. W przypadkach, gdy nie są one dostępne lub w pełni reprezentatywne, można opracować dane przybliżone na podstawie danych z oszacowań lub wycen, o ile dane te odzwierciedlają bieżące ceny rynkowe, a nie konsekwentne podejście do mierzenia cen.

5. Ocena ekspozycji systemu finansowego na sektor nieruchomości komercyjnych

Ekspozycja systemu finansowego na sektor nieruchomości komercyjnych składa się zarówno z kredytów, udzielanych często przez banki, a niekiedy też przez zakłady ubezpieczeń, jak i z inwestycji, dokonywanych często przez zakłady ubezpieczeń, fundusze emerytalne i rentowe oraz fundusze inwestycyjne. Inwestycje mogą odnosić się zarówno do bezpośrednio utrzymywanych zasobów nieruchomości komercyjnych, np. dysponowania do nich tytułami prawnymi, jak również pośrednio utrzymywanych zasobów nieruchomości komercyjnych, np. za pośrednictwem papierów wartościowych i funduszy inwestycyjnych. W przypadku, gdy kredytodawca lub inwestor wykorzystuje spółkę specjalnego przeznaczenia (SPV) jako sposób finansowania zakupu nieruchomości na cele komercyjne, takie kredyty lub inwestycje powinny być uznawane jako bezpośrednie kredyty lub inwestycje (zasada przełamania osobowości prawnej).

Przy ocenie tych ekspozycji dla systemu jako całości krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny być świadome ryzyka podwójnego uwzględnienia. Inwestorzy mogą inwestować w nieruchomości komercyjne bezpośrednio i pośrednio. Przykładowo, fundusze emerytalne i rentowe oraz zakłady ubezpieczeń często inwestują w nieruchomości komercyjne pośrednio.

Trudniejsze może być również uchwycenie ekspozycji zagranicznych uczestników rynku, którzy mogą stanowić istotną część rynku (9). Wskazane jest monitorowanie działalności tych uczestników rynku, gdyż są oni ważni dla funkcjonowania rynku nieruchomości komercyjnych.

Ponieważ straty z działalności dotyczącej nieruchomości komercyjnych często koncentrują się w kredytach na nieruchomości komercyjne udzielanych przez banki, krajowym organom nadzoru makroostrożnościowego zaleca się zwracanie szczególnej uwagi na tę działalność przy ich monitorowaniu.

6. Metody obliczania LTV

Załącznik IV określa metody obliczania LTV-O i LTV-C. Istnieje jednak szereg szczególnych czynników, które należy uwzględnić przy obliczaniu tych wskaźników dla nieruchomości komercyjnych.

W przypadku kredytu konsorcjalnego LTV-O należy obliczać jako stosunek początkowej sumy wszystkich kredytów udzielonych kredytobiorcy do wartości nieruchomości w momencie udzielenia kredytu. Jeżeli kredyt dotyczy większej liczby nieruchomości, LTV-O powinno być obliczane jako stosunek początkowej sumy kredytu lub kredytów do łącznej wartości nieruchomości, których dotyczą.

Z uwagi na to, że w sektorze nieruchomości komercyjnych liczba nieruchomości jest znacznie mniejsza i nieruchomości te są znacznie bardziej różnorodne niż w sektorze nieruchomości mieszkalnych, bardziej odpowiednie jest obliczanie LTV-C na podstawie oszacowania wartości poszczególnych nieruchomości niż z zastosowaniem indeksu wartości lub cen.

Wreszcie, krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny monitorować rozkład LTV ze szczególnym naciskiem na kredyty obarczone największym ryzykiem, tj. te z najwyższym LTV, gdyż straty często wynikają z takiego ryzyka zdarzeń skrajnych.

7. Metoda obliczania wskaźnika zdolności spłaty odsetek (ICR) i wskaźnika zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia (DSCR)

Wskaźnik zdolności spłaty odsetek (ICR) i wskaźnik zdolności spłaty kosztów obsługi zadłużenia (DSCR) odnoszą się do dochodu czynszowego generowanego przez jedną lub większą liczbę nieruchomości komercyjnych z odliczeniem wydatków operacyjnych, jakie kredytobiorca musi ponieść w celu utrzymania wartości nieruchomości.

ICR definiuje się jako:

Na potrzeby obliczania ICR:

a) „roczny dochód czynszowy netto” to roczny dochód czynszowy z wynajmu nieruchomości komercyjnych najemcom z odliczeniem podatków i jakichkolwiek wydatków operacyjnych mających na celu utrzymanie wartości nieruchomości;

b) „roczny koszt odsetek” to roczny koszt odsetek związanych z kredytem zabezpieczonym na jednej lub większej liczbie nieruchomości komercyjnych.

Celem ICR jest pomiar zakresu, w jakim dochód generowany przez nieruchomość jest wystarczający do pokrycia wydatków kredytodawcy na odsetki w związku z nabyciem tej nieruchomości. ICR powinien być zatem badany na poziomie poszczególnych nieruchomości.

DSCR definiuje się jako:

Na potrzeby obliczania DSCR:

a) „roczny dochód czynszowy netto” to roczny dochód czynszowy z wynajmu nieruchomości komercyjnych najemcom z odliczeniem podatków i jakichkolwiek wydatków operacyjnych mających na celu utrzymanie wartości nieruchomości;

b) „roczny koszt obsługi zadłużenia” to roczny koszt obsługi zadłużenia związanego z kredytem zabezpieczonym na jednej lub większej liczbie nieruchomości komercyjnych.

Celem DSCR jest ocena całkowitego ciężaru zadłużenia, jaki kredytobiorca ponosi w związku z nieruchomością. Dlatego mianownik obejmuje nie tylko wydatki na odsetki, ale również amortyzację kredytu, czyli spłaty kapitału. Głównym problemem dla takiego wskaźnika jest kwestia, czy ma on być obliczany na poziomie nieruchomości, czy na poziomie kredytobiorcy. Finansowanie nieruchomości komercyjnych odbywa się z reguły na zasadzie ograniczonej odpowiedzialności, t.j. kredytodawca jest uprawniony do spłat z dochodu z nieruchomości, ale nie z innego dochodu lub aktywów kredytobiorcy. Bardziej realistycznym i odpowiednim podejściem jest zatem obliczanie DSCR na poziomie nieruchomości. Zorientowanie się na całkowity dochód kredytobiorcy zrodziłoby ponadto istotne problemy dotyczące konsolidacji utrudniające zdefiniowanie miernika, który byłby porównywalny między państwami członkowskimi.

8. Dodatkowe wskaźniki mające znaczenie dla nieruchomości w trakcie zagospodarowania

Dla nieruchomości na cele mieszkalne w trakcie zagospodarowania krajowe organy makroostrożnościowe mogą monitorować wskaźnik wysokości kredytu do kosztów (LTC) zamiast LTV. LTC odpowiada stosunkowi początkowej sumy wszystkich udzielonych kredytów do kosztów związanych z budową nieruchomości komercyjnej aż do jej zakończenia.

Krajowe organy nadzoru makroostrożnościowego powinny ponadto skoncentrować monitorowanie na inwestycjach obarczonych największym ryzykiem, np. takich mających bardzo niskie wskaźniki uprzedniej sprzedaży lub uprzedniego wynajmu. Dla każdego budynku w trakcie budowy wskaźnik uprzedniego wynajmu jest stosunkiem powierzchni już wynajętej przez dewelopera w momencie udzielenia kredytu do całkowitej powierzchni dostępnej po zakończeniu budowy; podobnie, wskaźnik uprzedniej sprzedaży jest stosunkiem powierzchni już sprzedanej przez dewelopera w momencie udzielenia kredytu do całkowitej powierzchni dostępnej po zakończeniu budowy.

9. Coroczne publikowanie ekspozycji na sektor nieruchomości komercyjnych przez Europejskie Organy Nadzoru

Zaleca się, aby Europejskie Organy Nadzoru, opierając się na informacjach dostępnych z nadzorczych formularzy sprawozdawczych, ujawniały z częstotliwością co najmniej roczną zagregowane informacje o ekspozycjach na różne krajowe rynki nieruchomości komercyjnych w Unii dla podmiotów podlegających ich nadzorowi oraz na zasadzie nieskonsolidowanej. Można się spodziewać, że podanie takich danych do wiadomości publicznej przełoży się na zwiększenie stanu wiedzy krajowych organów nadzoru makroostrożnościowego w zakresie aktywności podmiotów z innych państw członkowskich na ich lokalnych rynkach nieruchomości komercyjnych. W razie obaw dotyczących zakresu lub jakości publikowanych danych, publikacja taka powinna być opatrzona stosownymi komentarzami.

Co do zasady Europejskie Organy Nadzoru powinny umożliwiać każdemu krajowemu organowi nadzoru makroostrożnościowego w Unii dokonywanie oceny ekspozycji wszystkich unijnych instytucji finansowych na jego rynek krajowy. Oznacza to, że dane zbierane dla wszystkich unijnych instytucji finansowych powinny być zagregowane na poziomie krajowym.

Ujawniając takie zagregowane informacje Europejskie Organy Nadzoru powinny wykorzystać informacje zawarte w nadzorczych formularzach sprawozdawczych podające geograficzny podział ekspozycji kredytowych lub (bezpośrednich i pośrednich) inwestycji. Jeżeli formularze sprawozdawcze przewidują podział według kodów NACE (10), nieruchomości komercyjne mogą być określane zarówno jako sekcja „F”, jak i sekcja „L”, chociaż ściśle rzecz biorąc niektóre podkategorie musiałyby zostać wykluczone zgodnie z definicją nieruchomości komercyjnych przyjętą w niniejszym zaleceniu.

(1) Zob. zapytanie EUNB ID 2014_1214 z dnia 21 listopada 2014 r.

(2) Rozporządzenie Europejskiego Banku Centralnego (UE) 2016/867 z dnia 18 maja 2016 r. w sprawie zbierania danych granularnych dotyczących ekspozycji kredytowych i ryzyka kredytowego (EBC/2016/13) (Dz.U. L 144 z 1.6.2016, s. 44).

(3) Rada Stabilności Finansowej oraz Międzynarodowy Fundusz Walutowy, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors,29 października 2009 r.

(4) Bazylejski Komitet Nadzoru Bankowego, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document, grudzień 2015.

(5) Zgodnie z pkt 2.118 rozdziału 2 załącznika A do rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 549/2013 z dnia 21 maja 2013 r. w sprawie europejskiego systemu rachunków narodowych i regionalnych w Unii Europejskiej (Dz.U. L 174 z 26.6.2013, s. 1) „sektor gospodarstw domowych […] składa się z osób lub grup osób będących konsumentami oraz przedsiębiorcami produkującymi rynkowe wyroby oraz usługi niefinansowe i finansowe (producenci rynkowi), pod warunkiem że produkcja wyrobów i usług nie odbywa się w ramach odrębnych podmiotów traktowanych jako jednostki typu przedsiębiorstwo. Sektor ten obejmuje również osoby lub grupy osób, które są producentami wyrobów i usług niefinansowych przeznaczonych wyłącznie na własne cele finalne”.

(6) ERRS, „Sprawozdanie w sprawie nieruchomości komercyjnych i stabilności finansowej w UE”, grudzień 2015, w szczególności załącznik II, sekcja 2.2.

(7) Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2009/138/WE z dnia 25 listopada 2009 r. w sprawie podejmowania i prowadzenia działalności ubezpieczeniowej i reasekuracyjnej (Wypłacalność II) (Dz.U. L 335 z 17.12.2009, s. 1).

(8) Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2011/61/UE z dnia 8 czerwca 2011 r. w sprawie zarządzających alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi i zmiany dyrektyw 2003/41/WE i 2009/65/WE oraz rozporządzeń (WE) nr 1060/2009 i (UE) nr 1095/2010 (Dz.U. L 174 z 1.7.2011, s. 1).

(9) ERRS, „Sprawozdanie w sprawie nieruchomości komercyjnych i stabilności finansowej w UE”, grudzień 2015, w szczególności sekcja 2.3 i ramka 1

(10) Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 1893/2006 z dnia 20 grudnia 2006 r. w sprawie statystycznej klasyfikacji działalności gospodarczej NACE Rev. 2 i zmieniającego rozporządzenie Rady (EWG) nr 3037/90 oraz niektóre rozporządzenia WE w sprawie określonych dziedzin statystycznych (Dz.U. L 393 z 30.12.2006, s. 1).