(7)

W odniesieniu do Bułgarii ta niedawna ocena wykazała następujące okoliczności. a. W ciągu ostatnich dwóch lat realne ceny nieruchomości mieszkaniowych w Bułgarii wzrosły nieznacznie, średnio o około 3,5 % w ujęciu rok do roku do połowy 2020 r. Od tego czasu wzrost realnych cen nieruchomości mieszkaniowych przyspieszył do około 7 % od połowy 2021 r., co odzwierciedla również efekt bazy wynikający z niższego wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych w pierwszej połowie 2020 r. Z szacunków Narodowego Banku Bułgarii wynika, że pod koniec 2020 r. ceny nieruchomości mieszkaniowych były nieco zawyżone. b. Jednocześnie roczny wzrost kredytów dla gospodarstw domowych na zakup nieruchomości mieszkaniowych w Bułgarii znacznie przyspieszył w ciągu ostatnich lat, osiągając w sierpniu 2021 r. 13 % w ujęciu realnym. c. Według Europejskiego Urzędu Nadzoru Bankowego poziom kredytów zagrożonych w sektorze nieruchomości mieszkalnych w Bułgarii wyniósł w drugim kwartale 2021 r. 5,3 % (3). Jednocześnie wysoki wskaźnik pokrycia tych kredytów (48,1 % w porównaniu z 25,7 % w całej Unii) stanowi istotny czynnik łagodzący. d. W tym kontekście zadłużenie gospodarstw domowych w Bułgarii było stosunkowo niskie, ale nieznacznie wzrosło w czasie pandemii COVID-19. Ponadto udział właścicieli mieszkań z hipoteką jest bardzo niski. W rezultacie poziom kredytów hipotecznych w Bułgarii jest stosunkowo niski, stanowiąc łącznie 27 % PKB (tj. z uwzględnieniem kredytów korporacyjnych zabezpieczonych nieruchomościami komercyjnymi) w porównaniu z 52 % w całej Unii w 2020 r. Jednak znaczna większość to kredyty o zmiennym oprocentowaniu, co sprawia, że gospodarstwa domowe są narażone na znaczące zmiany stóp procentowych. e. Jednocześnie banki prowadzące działalność w Bułgarii mają stosunkowo wysoki poziom funduszy własnych, przy czym współczynnik kapitału Tier I osiągnął w grudniu 2020 r. poziom 24 %. W związku z tym, jeżeli podatność na zagrożenia związane z rynkiem nieruchomości mieszkalnych będzie nadal rosła, wysoka zdolność absorpcyjna sektora bankowego byłaby czynnikiem łagodzącym narastające ryzyko dla stabilności finansowej. Inną specyficzną cechą sektora bankowego jest dominujące stosowanie metody standardowej w odniesieniu do ekspozycji na ryzyko kredytowe, co ogranicza potencjalne ryzyko związane z sektorem nieruchomości mieszkalnych. Udział aktywów ważonych ryzykiem w stosunku do aktywów ogółem utrzymuje się na poziomie powyżej 50 %. W związku z tym efektywna waga ryzyka banków stosujących metodę standardową w odniesieniu do kredytów na nieruchomości mieszkalne dla gospodarstw domowych wynosi 48 %, podczas gdy efektywna waga ryzyka banków stosujących ratingi wewnętrzne wynosi 25 %. f. W porównaniu z ogółem państw Unii, chociaż udział kredytów hipotecznych w portfelach banków jest ograniczony a poziom zadłużenia gospodarstw domowych jest obecnie niski, korzystne warunki finansowania hipotecznego mogą w perspektywie średnioterminowej stwarzać ryzyko rozwoju spirali między cenami nieruchomości mieszkaniowych a kredytami hipotecznymi. Z jednej strony rosnące ceny nieruchomości mieszkalnych oznaczają wzrost wartości zabezpieczenia kredytów na nieruchomości, co pozwala na zwiększenie dźwigni finansowej kredytobiorców. Z drugiej strony wzrostowi cen nieruchomości mieszkalnych zazwyczaj towarzyszą pozytywne zmiany makroekonomiczne, które mogą prowadzić do rozluźnienia standardów kredytowych stosowanych przez kredytodawców. Jednocześnie rosnąca podaż kredytów na nieruchomości może stanowić dodatkową presję na wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych. W perspektywie średnioterminowej taka spirala mogłaby doprowadzić do powstania bańki cenowej na rynku nieruchomości mieszkaniowych opartej na boomie kredytowym i nadmiernie zadłużonych gospodarstw domowych. g. ERRS zauważa szereg środków wprowadzonych w Bułgarii, które łagodzą występujące obecnie podatności na zagrożenia w sektorze nieruchomości mieszkaniowych. W szczególności, odpowiednim narzędziem niwelowania zagrożeń związanych z szybkim wzrostem akcji kredytowej, który występuje powszechnie we wszystkich sektorach, oraz zwiększenia odporności sektora bankowego, jest pozytywny wskaźnik bufora antycyklicznego. We wrześniu 2021 r. postanowiono, że antycykliczny bufor kapitałowy zostanie zwiększony z 0,5 % do 1 % ze skutkiem od dnia 1 października 2022 r. ERRS zauważa również, że w 2019 r. w Bułgarii ustanowiono ramy prawne dotyczące środków ukierunkowanych na kredytobiorców oraz że zgodnie z art. 124 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 (4) do kredytów hipotecznych o stosunkowo wyższym wskaźniku wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia w przypadku banków stosujących metodę standardową stosuje się minimalną wagę ryzyka. Części ekspozycji zabezpieczonej hipotekami na nieruchomości mieszkalnej, która nie przekracza 70 % wartości zabezpieczenia, przypisuje się wagę 35 %. h. W ujęciu prognostycznym, biorąc pod uwagę średnioterminowe perspektywy ryzyka, obecną kombinację polityki makroostrożnościowej uznaje się za częściowo odpowiednią i częściowo wystarczającą. Oprócz obecnie stosowanych środków opartych na kapitale w celu przeciwdziałania potencjalnemu narastaniu spirali między cenami nieruchomości mieszkaniowych a kredytem hipotecznym właściwe byłoby wprowadzenie środków ukierunkowanych na kredytobiorcę.