De artikelen 14, lid 1, 15, lid 1, en 24, lid 1, van richtlijn 2006/112/EG betreffende het gemeenschappelijke stelsel van belasting over de toegevoegde waarde, zoals gewijzigd bij richtlijn 2009/162/EU, moeten aldus worden uitgelegd dat de levering van elektriciteit, verwarming en water en de afvalophaling die in het kader van de verhuur van een onroerend goed door derden worden verricht voor de huurder die deze goederen en diensten rechtstreeks gebruikt, moeten worden geacht door de verhuurder te worden verricht wanneer deze de overeenkomsten voor de verrichting van die prestaties heeft gesloten en hij gewoon de kosten ervan doorberekent aan de huurder.

Richtlijn 2006/112 betreffende het gemeenschappelijke stelsel van belasting over de toegevoegde waarde, zoals gewijzigd bij richtlijn 2009/162, moet aldus worden uitgelegd dat de verhuur van een onroerend goed en de in het kader daarvan verrichte levering van water, elektriciteit en verwarming en ophaling van afval in beginsel moeten worden beschouwd als meerdere onderscheiden en zelfstandige prestaties die uit het oogpunt van de belasting over de toegevoegde waarde afzonderlijk moeten worden beoordeeld, tenzij de onderdelen van de handeling, met inbegrip van die waaruit de economische reden voor de afsluiting van de overeenkomst blijkt, zo nauw met elkaar verbonden zijn dat zij objectief gezien één enkele ondeelbare economische prestatie vormen, waarvan splitsing kunstmatig zou zijn.

Het staat aan de nationale rechterlijke instantie om de nodige beoordelingen te verrichten en daarbij rekening te houden met alle omstandigheden van de verhuur en met de prestaties die in verband daarmee worden verricht, en in het bijzonder met de inhoud van de overeenkomst zelf.

Om te bepalen of de verrichte prestaties meerdere zelfstandige prestaties dan wel één enkele prestatie vormen, moet immers worden nagegaan wat de kenmerkende elementen van de betrokken handeling zijn.

De elementen die de belangen van de contractpartijen weergeven, zoals de tariferings- en facturatiewijze, kunnen in aanmerking worden genomen teneinde de kenmerkende elementen van de betrokken handeling vast te stellen. Met name moet worden nagegaan of de huurder en de verhuurder met de overeenkomst in de eerste plaats beogen een onroerend goed te huren, respectievelijk te verhuren en slechts subsidiair andere prestaties – zelfs al zijn die noodzakelijk voor het gebruik van het goed – te ontvangen, respectievelijk te verrichten.

Derhalve moet rekening worden gehouden met de volgende omstandigheden, op grond waarvan twee hoofdscenario’s van elkaar kunnen worden onderscheiden.

Ten eerste kunnen de prestaties in verband met de betrokken goederen of diensten in beginsel als onderscheiden van de huur worden aangemerkt, indien de huurder de leveranciers of dienstverrichters zelf kan kiezen en/of zelf kan bepalen hoe hij de betrokken goederen of diensten gebruikt. In het bijzonder kunnen de prestaties in verband met de levering van water, elektriciteit en verwarming in beginsel worden geacht los te staan van de huur indien de huurder zelf kan beslissen over zijn water-, elektriciteits- of verwarmingsverbruik, dat kan worden geverifieerd door de installatie van individuele meters en kan worden gefactureerd aan de hand van het werkelijke verbruik. Diensten zoals de schoonmaak van de gemeenschappelijke delen van een gebouw in mede-eigendom moeten als gescheiden van de huur worden aangemerkt indien zij door iedere huurder afzonderlijk of door de huurders gezamenlijk kunnen worden georganiseerd en de aan de huurders gerichte facturen in elke geval de levering van die goederen en/of de verrichting van die diensten vermelden als een van de huur onderscheiden post.

In dat geval verandert de loutere omstandigheid dat de verhuurder de huurovereenkomst mag beëindigen indien de huurder de huurlasten niet betaalt, niets aan het feit dat de prestaties waarvoor die lasten worden aangerekend, onderscheiden zijn van de verhuur.

Dat de huurder de mogelijkheid heeft om deze prestaties te betrekken bij de aanbieder van zijn keuze, is op zich overigens evenmin bepalend, aangezien de mogelijkheid dat de onderdelen van de ene enkele prestatie in andere omstandigheden afzonderlijk worden verricht, inherent is aan het begrip één samengestelde handeling.

Ten tweede kunnen de prestaties die in verband met een te huur gesteld onroerend goed worden verricht, worden geacht één enkele prestatie te vormen met de verhuurdienst, indien het goed in kwestie – economisch gezien – objectief één geheel vormt met de eerstbedoelde prestaties. Dit kan met name het geval zijn voor de verhuur van sleutelklare kantoren, die dankzij de levering van nutsvoorzieningen en bepaalde andere prestaties meteen gebruiksklaar zijn, en voor de kortetermijnverhuur van onroerende goederen, met name voor vakanties of voor professionele doeleinden, die samen met deze prestaties wordt aangeboden zonder dat laatstbedoelde prestaties ervan kunnen worden gescheiden.

Ook in gevallen waarin de verhuurder zelf niet de mogelijkheid heeft om vrijelijk en onafhankelijk – met name onafhankelijk van andere verhuurders – de leveranciers of dienstverrichters te kiezen en te bepalen hoe de goederen en diensten waarmee de verhuur gepaard gaat, kunnen worden gebruikt, zijn de betrokken prestaties doorgaans niet te scheiden van de verhuur en kunnen zij eveneens worden geacht één geheel en dus één enkele prestatie te vormen met de verhuur. Dit is in het bijzonder het geval wanneer de verhuurder die eigenaar is van een gedeelte van een gebouw in mede-eigendom, een beroep moet doen op leveranciers of dienstverrichters die zijn gekozen door de gezamenlijke mede-eigenaars en een bepaald aandeel in de collectieve lasten betreffende die prestaties moet dragen, dat hij vervolgens doorberekent aan de huurder.

Indien de verstrekking van de prestaties in dit tweede geval los van de verhuur zou worden beoordeeld voor de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde, zou dit betekenen dat een handeling die economisch gezien één geheel vormt, kunstmatig wordt gesplitst.

(cf. punten 32, 37‑44, 47, dictum 2)