CONCLUSIE VAN ADVOCAAT-GENERAAL

P. LÉGER

van 28 september 2004 ( )

Zaak C-350/03

Elisabeth Schulte

Wolfgang Schulte

tegen

Deutsche Bausparkasse Badenia AG

[verzoek van het Landgericht Bochum (Duitsland) om een prejudiciële beslissing]

„Harmonisatie van wetgevingen – Consumentenbescherming – Huis-aan-huisverkoop – Richtlijn 85/577/EEG – Werkingssfeer – Gecombineerde financiële transactie die overeenkomst betreffende hypothecair krediet en overeenkomst betreffende verkoop van onroerend goed omvat – Uitsluiting – Opzegging van leningsovereenkomst – Gevolgen voor verkoopovereenkomst – Uitsluiting”

1. De onderhavige zaak is een vervolg op het arrest van 13 december 2001 in de zaak Heininger( ).

2. In dat arrest heeft het Hof geoordeeld dat richtlijn 85/577/EEG van de Raad van 20 december 1985 betreffende de bescherming van de consument bij buiten verkoopruimten gesloten overeenkomsten( ) van toepassing is op overeenkomsten „betreffende zakelijk krediet”, dat wil zeggen leningsovereenkomsten die worden aangegaan met het oog op de financiering van de aankoop van een onroerend goed. Het Hof heeft hieruit afgeleid, dat de consument die een dergelijke overeenkomst in een situatie van huis-aan-huisverkoop heeft gesloten, het in artikel 5 van de richtlijn bedoelde recht van opzegging heeft.

3. In casu verzoekt het Landgericht Bochum (Duitsland) het Hof om de gevolgen van dit arrest te preciseren. De Duitse rechter wil weten, of de richtlijn kan worden toegepast op een gecombineerde financiële transactie die, afgezien van een overeenkomst betreffende hypothecair krediet, een overeenkomst betreffende de koop van onroerend goed omvat. Verder wenst hij te vernemen, of de uitoefening van het opzeggingsrecht in het geval van een dergelijke financiële transactie niet alleen tot opzegging van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet, maar ook tot opzegging van de overeenkomst betreffende de koop van onroerend goed kan leiden.

I – Juridisch kader

A – De communautaire regelgeving

4. De richtlijn beoogt de consumenten van de lidstaten een minimumbescherming te verlenen op het gebied van de huis-aan-huisverkoop.

5. Artikel 1, lid 1, ervan bepaalt, dat de richtlijn van toepassing is op overeenkomsten die tussen een handelaar en een consument worden gesloten tijdens een door de handelaar buiten zijn verkoopruimten georganiseerde excursie, of tijdens een bezoek van de handelaar ten huize van deze consument dan wel ter plaatse waar deze consument werkzaam is, indien het bezoek niet op uitdrukkelijk verzoek van de consument plaatsvindt.

6. Overeenkomstig artikel 3, lid 2, sub a, ervan is de richtlijn daarentegen niet van toepassing op „overeenkomsten betreffende de bouw, de verkoop en de verhuur van onroerend goed, alsmede overeenkomsten betreffende andere rechten op onroerend goed”.

7. Artikel 4 van de richtlijn bepaalt dat de handelaar verplicht is de consument mededeling te doen van het feit dat hij het recht heeft de overeenkomst binnen de in artikel 5 gestelde termijnen op te zeggen.

8. Artikel 5 van de richtlijn luidt als volgt:

„1. De consument heeft het recht om, door middel van een kennisgeving binnen een termijn van ten minste 7 dagen na het tijdstip waarop de consument de in artikel 4 bedoelde informatie heeft ontvangen, op de door de nationale wetgeving voorgeschreven wijze en voorwaarden, afstand te doen van de gevolgen van zijn verbintenis. [...]

2. De kennisgeving heeft tot gevolg dat de consument van alle verplichtingen uit de opgezegde overeenkomst is ontslagen.”

9. Ten aanzien van de gevolgen van deze opzegging bepaalt artikel 7 van de richtlijn, dat „indien de consument zijn recht van afstand uitoefent, de juridische gevolgen van de afstand volgens het nationale recht [worden] geregeld, met name voor wat betreft de terugbetaling van betalingen voor goederen of dienstverrichtingen en de restitutie van ontvangen goederen”.

10. In het arrest Heininger heeft het Hof de richtlijn in twee opzichten uitgelegd.

11. Om te beginnen heeft het Hof geoordeeld dat de richtlijn van toepassing is op overeenkomsten betreffende hypothecair krediet, dat wil zeggen leningsovereenkomsten bedoeld ter financiering van de aankoop van een onroerend goed( ), ook al worden deze overeenkomsten gewaarborgd door een zakelijke zekerheid( ). Volgens het Hof heeft dit type overeenkomst namelijk niet „een recht op een onroerend goed” in de zin van artikel 3, lid 2, sub a, van de richtlijn tot voorwerp( ), maar de terbeschikkingstelling van kapitaal in ruil voor de verplichting tot terugbetaling en de betaling van rente( ). Het Hof leidde hieruit af, dat de consument die een dergelijke overeenkomst aangaat in een situatie van huis-aan-huisverkoop, het in artikel 5 van de richtlijn bepaalde recht van opzegging heeft( ).

12. Vervolgens heeft het Hof in herinnering gebracht, dat de minimumtermijn van zeven dagen voor uitoefening van het recht van opzegging „moet worden berekend vanaf het tijdstip waarop de consument de mededeling” over zijn recht van opzegging heeft ontvangen, en dat het de handelaar is die deze informatie moet geven( ). Bijgevolg heeft het Hof geoordeeld dat de richtlijn zich verzet tegen een nationale bepaling die voor de uitoefening van het bij artikel 5 van deze richtlijn ingevoerde recht van opzegging in een termijn van één jaar te rekenen vanaf het sluiten van de overeenkomst voorziet wanneer de consument niet de in artikel 4 van deze richtlijn voorgeschreven mededeling heeft ontvangen( ).

B – De Duitse regelgeving

13. De richtlijn is in Duits recht omgezet bij de wet inzake de opzegging van overeenkomsten die zijn gesloten via huis-aan-huisverkoop en soortgelijke transacties (Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften) van 16 januari 1986( ).

14. § 3, lid 1, van deze wet bepaalt, dat „[i]n het geval van opzegging [...] iedere partij gehouden [is] de andere partij de ontvangen prestaties terug te geven”. § 3, lid 3, voegt hieraan toe, dat „[v]oor het gebruik of de benutting van een zaak alsmede voor andere prestaties tot het tijdstip van uitoefening van het recht van opzegging [...] de waarde [moet] worden vergoed”.

15. Voorts heeft de Duitse wetgever richtlijn 87/102/EEG van de Raad van 22 december 1986 betreffende de harmonisatie van de wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen der lidstaten inzake het consumentenkrediet( ) omgezet bij de wet inzake het consumentenkrediet (Verbraucherkreditgesetz) van 17 december 1990( ). § 9 van deze wet luidt als volgt:

„1. Een koopovereenkomst vormt een aan de leningsovereenkomst gekoppelde transactie wanneer dit krediet dient ter financiering van de koopsom en de twee overeenkomsten als een economische eenheid moeten worden aangemerkt. Van een economische eenheid is in het bijzonder sprake wanneer de kredietverlener met de verkoper samenwerkt bij de voorbereiding of het sluiten van de kredietovereenkomst.

2. De op het sluiten van de gekoppelde koopovereenkomst gerichte wilsverklaring van de consument is uitsluitend geldig, indien de consument zijn op het sluiten van de kredietovereenkomst gerichte wilsverklaring niet [...] intrekt.

De mededeling betreffende het recht van opzegging [...] moet de vermelding bevatten dat in het geval van opzegging de aan de kredietovereenkomst gekoppelde koopovereenkomst evenmin geldig is. [...] Indien het netto kredietbedrag reeds aan de verkoper is betaald, treedt de kredietverlener jegens de consument met betrekking tot de rechtsgevolgen van de opzegging in de uit de koopovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de verkoper [...]”

16. § 3, lid 2, punt 2, VerbrKrG preciseert dat sommige van deze bepalingen, en met name § 9, niet van toepassing zijn „op kredietovereenkomsten waarbij het krediet van het stellen van een zakelijke zekerheid afhankelijk is en onder de gebruikelijke voorwaarden van door zakelijke zekerheden gewaarborgde kredieten en van de tussenfinanciering daarvan wordt verleend”.

II – Feiten en hoofdgeding

17. Sinds het eind van de jaren tachtig financiert de Deutsche Bausparkasse Badenia (hierna: „bank”) de aankoop van bestaande appartementen.

18. Het betreft in het algemeen gebouwen die zijn opgericht in het kader van de sociale woningbouw in de jaren zestig en zeventig. Deze zijn gekocht door Allgemeine Wohnungsvermögens AG, gedeeltelijk gerenoveerd en vervolgens te koop aangeboden. De vennootschap Heinen & Biege GmbH, die zich bezighoudt met de bemiddeling in onroerend goed en financiële dienstverlening, wikkelde de verkoop van deze appartementen af en trad op als tussenpersoon voor de financiering.

19. In het kader van dit concept is het echtpaar Schulte in februari 1992 benaderd door een medewerker van Heinen & Biege, die hun een beleggingsplan voor de aankoop, met geleend geld, van een onroerend goed voorstelde. Om belastingtechnische redenen moest het appartement door derden worden bewoond en diende de aankoop volledig met een lening te worden gefinancierd, terwijl aflossingen gedurende de looptijd van de kredietovereenkomst waren uitgesloten.

20. Aldus heeft het echtpaar Schulte op 28 april 1992 een appartement gekocht voor 90 519 DEM. De koopovereenkomst werd overeenkomstig de toepasselijke Duitse wettelijke bepalingen ten overstaan van een notaris ondertekend.

21. Ter financiering van deze aankoop sloot het echtpaar Schulte op 7 april 1992 bij de bank een lening af van 105 000 DEM, waarvoor als waarborg een Grundschuld (zakelijke zekerheid) werd gesteld ter hoogte van hetzelfde bedrag. Deze zakelijke zekerheid werd bij notariële akte van 8 mei 1992 gesteld. In deze akte stelde het echtpaar Schulte zich bovendien persoonlijk aansprakelijk voor de betaling van deze zakelijke zekerheid en aanvaardde het echtpaar de mogelijkheid van een onmiddellijke gedwongen executie van de kredietovereenkomst op hun totale vermogen.

22. De echtelieden Schulte traden bovendien toe tot een huurinkomstengemeenschap (Mieteinnahmegemeinschaft). Op grond hiervan zagen zij af van het beheer van hun onroerend goed: Heinen & Biege inde de huur en keerde deze naar rato van hun investering uit aan de eigenaren, na aftrek van de kosten voor het onderhoud van de appartementen.

23. Tenslotte heeft het echtpaar, ter aflossing van hun lening, twee Bausparverträge (overeenkomsten inzake een spaarplan voor de aankoop van een woning) met de bank gesloten.

24. Nadat al deze overeenkomsten gesloten waren, heeft de bank op basis van een opdracht van het echtpaar Schulte het nettobedrag van de lening, 101 850 DEM, rechtstreeks aan de verkoper van het appartement overgemaakt.

25. Toen het echtpaar Schulte zijn verplichtingen niet meer nakwam, heeft de bank terugbetaling van de lening gevorderd en is zij op basis van de notariële akte van 8 mei 1992 tot gedwongen executie overgegaan.

26. In november 2002 heeft het echtpaar Schulte de kredietovereenkomst opgezegd op basis van het HWiG en bij de verwijzende rechter een procedure ingesteld tegen de gedwongen executie.

III – De prejudiciële verwijzing

27. In zijn verwijzingsbeschikking herinnert het Landgericht Bochum eraan, dat overeenkomstig § 3 HWiG elke partij gehouden is aan de andere partij de ontvangen prestaties terug te geven en de waarde van het gebruik tot het tijdstip van opzegging te vergoeden. Het voegt hieraan toe, dat een lening krachtens vaste rechtspraak van de hoogste rechterlijke instantie in civiele zaken, het Bundesgerichtshof, wordt geacht te zijn „ontvangen”, ook al heeft de financiële instelling het bedrag ervan, in opdracht van de leningnemer, rechtstreeks aan een derde uitgekeerd.

28. Hieruit volgt dat de bepalingen van het HWiG de leningnemer in geval van opzegging verplichten tot terugbetaling van de netto geleende som, vermeerderd met de marktrente. Bovendien geldt deze terugbetalingsverplichting onmiddellijk en strekt zij zich uit tot de volledige geleende som.

29. De verwijzende rechter acht dit een ernstige consequentie voor de consument en meent dat naar nationaal recht ook andere oplossingen denkbaar zijn.

30. Zo zouden de kredietovereenkomst en de overeenkomst betreffende de koop van het onroerend goed als een „economische eenheid” in de zin van § 9 VerbrKrG kunnen worden aangemerkt. In dat geval zou ingevolge § 9, lid 2, VerbrKrG de opzegging van de kredietovereenkomst tot opzegging van de koopovereenkomst leiden. De consument zou dan niet langer gehouden zijn tot terugbetaling van de geleende som aan de leningverstrekker, maar uitsluitend tot restitutie van de eigendomstitel en tot vergoeding van de waarde van het gebruik dat daarvan tot de opzegging is gemaakt.

31. Een andere oplossing zou zijn om de kredietovereenkomst en de koopovereenkomst als een economische eenheid aan te merken, zonder een beroep op § 9 VerbrKrG te doen. In dat geval zou opzegging van een van beide overeenkomsten tevens tot beëindiging van de andere overeenkomst leiden.

32. De verwijzende rechter vervolgt echter, dat het Bundesgerichtshof beide oplossingen van de hand heeft gewezen, zelfs in zijn rechtspraak ná het arrest Heininger. Het Bundesgerichtshof baseert zich hoofdzakelijk op § 3, lid 2, punt 2, VerbrKrG, waarin staat dat het bepaalde in § 9 VerbrKrG betreffende gekoppelde transacties niet van toepassing is op kredietovereenkomsten waartoe een zakelijke zekerheid is gesteld. Zo heeft het Bundesgerichtshof in een uitspraak van 9 april 2002 geoordeeld:

Indien uit het arrest Heininger voortvloeit dat voor overeenkomsten betreffende hypothecair krediet een opzeggingsrecht geldt, dan moet bij de beoordeling van de rechtsgevolgen van de opzegging in aanmerking worden genomen dat § 9 VerbrKrG (in de versie zoals deze tot 30 september 2000 van kracht was) krachtens § 3, lid 2, punt 2, VerbrKrG niet van toepassing is op hypothecaire kredieten in de zin van deze bepaling.

Het is al jaren vaste rechtspraak van verschillende kamers van het BGH dat hypothecair krediet en de met dit krediet gefinancierde aankoop van onroerend goed in beginsel niet worden beschouwd als onderling verbonden overeenkomsten die een economische eenheid vormen. Immers, bij de koop van onroerend goed weet de juridisch ongeschoolde en in het zakendoen onervaren leek dat de kredietverschaffer en de verkoper meestal verschillende personen zijn. De wetgever heeft hiermee rekening gehouden door in § 3, lid 2, punt 2, punt 2, VerbrKrG te bepalen, dat de regels inzake onderling verbonden overeenkomsten (§ 9 VerbrKrG) niet van toepassing zijn op hypothecaire kredieten in de zin van § 3, lid 2, punt 2, VerbrKrG.

33. Het Landgericht Bochum zet uiteen, dat volgens deze rechtspraak de opzegging van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet geen gevolgen heeft voor de geldigheid van de overeenkomst betreffende de koop van onroerende goed. De consument is dus gehouden het bedrag van de lening onmiddellijk terug te betalen, vermeerderd met rente.

34. De verwijzende rechter acht deze oplossing in strijd met het gemeenschapsrecht. Ook al moeten de rechtsgevolgen van de opzegging overeenkomstig artikel 7 van de richtlijn worden geregeld door het nationale recht, dit neemt niet weg dat de lidstaten aldus de doeltreffendheid van het gemeenschapsrecht, en met name van het bij de richtlijn toegekende opzeggingsrecht, niet mogen aantasten.

35. In casu bevindt de consument die zijn opzeggingsrecht uitoefent, zich in een ongunstiger positie dan in het geval dat de kredietovereenkomst van kracht blijft, omdat hij immers verplicht is de lening onmiddellijk terug te betalen, vermeerderd met rente.

36. In deze omstandigheden meent het Landgericht Bochum, dat de Duitse autoriteiten niet de maatregelen hebben getroffen die geschikt zijn om te verzekeren dat de richtlijn wordt uitgevoerd en dat de consument doeltreffend wordt beschermd.

IV – De prejudiciële vragen

37. Derhalve heeft het Landgericht Bochum besloten de behandeling van de zaak te schorsen en het Hof de vier volgende prejudiciële vragen te stellen:

„1) Vallen onder artikel 3, lid 2, sub a, van richtlijn [85/577] eveneens overeenkomsten tot koop van onroerende goederen, die enkel als onderdeel van een met geleend geld gefinancierd kapitaalbeleggingsplan moeten worden beschouwd en waarbij de tot en met de ondertekening van de overeenkomst gevoerde onderhandelingen zowel wat de overeenkomst tot koop van het onroerende goed betreft, als wat de uitsluitend voor de financiering dienende leningsovereenkomst betreft, in een huis-aan-huisverkoop situatie als bedoeld in § 1 [HWiG] plaatsvinden?

2) Voldoet nationale wetgeving respectievelijk de uitlegging daarvan, die de rechtsgevolgen van de intrekking van de wilsverklaring met betrekking tot de leningsovereenkomst ook in het kader van een dergelijk kapitaalbeleggingsplan, waarbij zonder de aankoop van het onroerende goed de lening helemaal niet zou zijn verstrekt, slechts tot de ongedaanmaking van de leningsovereenkomst beperkt, aan de eisen van het gewenste hoge beschermingsniveau op het gebied van de consumentenbescherming (artikel 95, lid 3, EG), alsmede aan de door richtlijn [85/577] gewaarborgde effectiviteit van de consumentenbescherming?

3) Voldoet een zodanige nationale regeling van de rechtsgevolgen van de opzegging van de leningsovereenkomst, dat de opzeggende consument de lening aan de geldverstrekkende bank moet terugbetalen, terwijl de lening volgens het voor de kapitaalbelegging ontwikkelde concept uitsluitend voor de financiering van het onroerend goed dient en rechtstreeks aan de verkoper van het onroerend goed wordt uitbetaald, aan de beschermingsdoelstelling van de opzeggingsregeling in artikel 5, lid 2, van richtlijn [85/577]?

4) Schendt een nationaal rechtsgevolg van de opzegging, inhoudende dat de consument na de opzeggingsverklaring gehouden is tot onmiddellijke terugbetaling van de – op grond van het voor de kapitaalbelegging ontwikkelde concept – nog niet afgeloste lening, vermeerderd met de marktconforme rente, het vereiste hoge beschermingsniveau op het gebied van de consumentenbescherming (artikel 95, lid 3, EG), alsmede het in richtlijn [85/577] verankerde beginsel van de effectiviteit van de consumentenbescherming?”

V – Ontvankelijkheid van de prejudiciële verwijzing

38. Vooraf moet de ontvankelijkheid van de prejudiciële verwijzing worden onderzocht.

39. De bank onderstreept namelijk, dat het Landgericht Bochum zich in casu niet heeft uitgesproken over de vraag of de leningsovereenkomst inderdaad in een situatie van huis-aan-huisverkoop was gesloten. Zolang deze vraag niet is beantwoord, blijft de prejudiciële verwijzing volgens haar hypothetisch.

40. Volgens vaste rechtspraak( ) is de procedure van artikel 234 EG een instrument van samenwerking tussen het Hof en de nationale rechterlijke instanties. In het kader van deze samenwerking staat het aan de nationale rechter aan wie het geschil is voorgelegd en die de verantwoordelijkheid draagt voor de te geven rechterlijke beslissing, om zowel de noodzaak van een prejudiciële beslissing te beoordelen, als de relevantie van de vragen die hij aan het Hof voorlegt( ). Wanneer de vragen betrekking hebben op de uitlegging van gemeenschapsrecht, is het Hof derhalve in beginsel verplicht daarop te antwoorden( ).

41. Het Hof heeft evenwel ook geoordeeld( ) dat het aan het Hof staat om, ter toetsing van zijn eigen bevoegdheid, een onderzoek in te stellen naar de omstandigheden waaronder het is geadieerd door de nationale rechter. De geest van samenwerking die het verloop van de prejudiciële procedure moet beheersen, houdt namelijk in dat de nationale rechter oog dient te hebben voor de aan de gemeenschapsrechter opgedragen taak, die erin bestaat bij te dragen aan de rechtsbedeling in de verschillende lidstaten en niet om adviezen over algemene of hypothetische vragen te geven( ).

42. Voorts heeft het Hof geoordeeld dat de nationale rechter, teneinde hem in staat te stellen een nuttige uitlegging van het gemeenschapsrecht te geven, de feiten dient vast te stellen en de problemen van zuiver nationaal recht dient op te lossen, alvorens de zaak naar het Hof te verwijzen( ).

43. In casu staat vast dat de verwijzende rechter niet heeft vastgesteld of de leningsovereenkomst in een situatie van huis-aan-huisverkoop was gesloten, ofschoon de deelnemers aan de procedure op dit punt diametraal op elkaar staande standpunten hebben ingenomen( ).

44. De verwijzende rechter is van oordeel, dat de oplossing van het geschil in de eerste plaats afhangt van de vraag of de richtlijn in geval van opzegging van de leningsovereenkomst de consument tot terugbetaling van de geleende som verplicht. Mocht het Hof deze vraag bevestigend beantwoorden, dan hoeft niet langer te worden onderzocht of de litigieuze overeenkomst binnen de werkingssfeer van de richtlijn valt, omdat het echtpaar Schulte in dat geval de geleende som hoe dan ook aan de bank moet terugbetalen.

45. Ook al kan men begrip opbrengen voor deze benadering, dit neemt niet weg dat zij het Hof in een moeilijke positie brengt, gelet op zijn eerdere rechtspraak. Anders dan in de zaak Heininger namelijk, waar de verwijzende rechter duidelijk was uitgegaan van de premisse dat de leningsovereenkomst onder de richtlijn viel( ), heeft het Landgericht Bochum deze vraag in casu opzettelijk opengelaten( ).

46. Hieruit volgt dat het Hof bij de huidige stand van het dossier niet weet of de richtlijn van toepassing is op het geschil in de hoofdprocedure. Het weet dus niet met zekerheid, of het door hem te wijzen arrest zal worden toegepast in het hoofdgeding, omdat het Landgericht Bochum na nader onderzoek zeer wel tot de conclusie zou kunnen komen dat de overeenkomst betreffende hypothecair krediet niet is gesloten in een situatie van huis-aan-huisverkoop.

47. In deze omstandigheden kan de prejudiciële verwijzing mijns inziens bezwaarlijk ontvankelijk worden geacht. Immers, zoals de bank heeft onderstreept, heeft de verwijzing bij de huidige stand van het dossier een hypothetisch karakter.

48. Ik zal dus de door het Landgericht Bochum gestelde vragen louter subsidiair onderzoeken.

VI – De prejudiciële vragen

49. Het prejudiciële verzoek van het Landgericht Bochum omvat drie reeksen vragen, die achtereenvolgens dienen te worden onderzocht.

50. De vragen hebben betrekking op de werkingssfeer van de richtlijn( ) (punt A hieronder), de gevolgen van de opzegging op de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed( ) (punt B hieronder) en op de gevolgen van de opzegging voor de overeenkomst betreffende hypothecair krediet zelf( ) (punt C hieronder).

A – De werkingssfeer van de richtlijn

51. De eerste vraag van het Landgericht Bochum betreft de bepalingen van artikel 3, lid 2, sub a, van de richtlijn.

52. De verwijzende rechter vraagt of de richtlijn uit hoofde van deze bepalingen kan worden toegepast op een overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed, wanneer deze overeenkomst deel uitmaakt van een gecombineerde financiële transactie die, afgezien van deze overeenkomst zelf, een overeenkomst betreffende hypothecair krediet omvat die uitsluitend is aangegaan ter financiering van de aankoop van het onroerend goed, alsmede de toetreding tot een systeem van huurinkomstengemeenschap en twee Bausparverträge (hierna: „bouwspaarovereenkomsten”).

53. Zoals we hebben gezien, sluit artikel 3, lid 2, sub a, van de werkingssfeer van de richtlijn uit „overeenkomsten betreffende de bouw, de verkoop en de verhuur van onroerend goed”.

54. Deze uitsluiting heeft als achtergrond, dat de richtlijn de consument beoogt te beschermen tegen het verrassingselement dat inherent is aan de huis-aan-huisverkoop( ). Overeenkomsten die buiten de verkoopruimten van de handelaar worden gesloten, worden namelijk doorgaans gekenmerkt door het feit dat het initiatief tot de onderhandelingen uitgaat van de handelaar en dat de consument hierop geenszins is voorbereid( ). De consument is derhalve niet in staat het aanbod van de handelaar te vergelijken met andere aanbiedingen( ), zodat het voor hem onmogelijk kan zijn alle gevolgen van zijn handelingen te overzien( ).

55. Dit verrassingselement ontbreekt in onroerend-goedovereenkomsten en met name in overeenkomsten betreffende de verkoop van onroerend goed.

56. In de meeste, zo niet alle lidstaten gaat het sluiten van dit soort overeenkomsten namelijk dwingend gepaard met een aantal formaliteiten. Zo moet de overeenkomst bijvoorbeeld worden gesloten ten overstaan van een publieke-gezagsdrager, die belast is met het opstellen van de akte en partijen dient in te lichten over de inhoud van hun verbintenissen. Voorts dient in sommige gevallen een zekere tijd te zijn verstreken tussen de voorlopige ondertekening van de overeenkomst en de definitieve sluiting ervan.

57. In deze omstandigheden is het nagenoeg onmogelijk dat een overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed geldig kan worden gesloten in een situatie van huis-aan-huisverkoop. Het was dan ook niet meer dan logisch, dat de richtlijn dit type overeenkomst van zijn werkingssfeer heeft uitgesloten.

58. In casu vraagt het Landgericht Bochum, of deze uitsluiting ook geldt wanneer de overeenkomst tot verkoop van onroerend goed deel uitmaakt van een gecombineerde financiële transactie die, afgezien van deze overeenkomst, een overeenkomst tot hypothecair krediet omvat die is gesloten om de aankoop van het onroerend goed te financieren( ).

59. De Franse regering heeft het Hof in dit verband ter terechtzitting voorgesteld om de oplossing toe te passen waarvoor het in zijn arrest van 22 april 1999, Travel Vac, had gekozen( ).

60. In die zaak was onder meer de vraag aan de orde, of de richtlijn uit hoofde van artikel 3, lid 2, sub a, ervan kon worden toegepast op timesharing-overeenkomsten in de zin van richtlijn 94/47/EG( ).

61. Het Hof heeft op dit punt geoordeeld dat timesharing-overeenkomsten, zoals in het hoofdgeding aan de orde, „niet onder de in artikel 3, lid 2, sub a, van richtlijn 85/577 gemaakte uitzondering val[len]”( ). Het was namelijk van oordeel dat dit type overeenkomst „niet alleen het recht van deeltijds gebruik van een onroerend goed betreft, maar mede de levering van afzonderlijke diensten met een hogere waarde dan die van het gebruiksrecht op het onroerend goed”( ).

62. Eén van de beslissende elementen in deze zaak was derhalve, dat de overeenkomst niet uitsluitend betrekking had op de verwerving van een recht op een onroerend goed, maar ook en vooral op de levering van afzonderlijke diensten, zoals het onderhoud van het gebouw, het beheer en de administratie van de timeshare-regeling, het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen en het lidmaatschap van een internationale organisatie via welke de koper zijn verblijfsrechten kon ruilen( ).

63. Het Hof heeft voorts van doorslaggevend belang geacht, dat deze diensten „een hogere waarde [vertegenwoordigden] dan het gebruiksrecht op het onroerend goed”. Op grond van de overeenkomst moest de verkrijger namelijk een bedrag van 1 090 000 PTA (dat wil zeggen 5 436,90 euro betalen, waarvan slechts 285 000 PTA (dat wil zeggen 1421,57 euro) de onroerendgoedwaarde van het onverdeelde aandeel vertegenwoordigde en het restant de belasting over de toegevoegde waarde, de hierboven vermelde diensten en het lidmaatschap van de hierboven vermelde internationale organisatie( ).

64. Bij de litigieuze financiële transactie ontbreken deze kenmerken echter.

65. We hebben immers gezien dat deze transactie hoofdzakelijk, zo niet uitsluitend, betrekking had op de verwerving van een eigendomsrecht op een onroerend goed.

66. Zeker, Heinen en Biege GmbH heeft zich eveneens verbonden bepaalde diensten met betrekking tot het beheer en de administratie van het appartementencomplex te leveren( ). Vaststaat echter dat deze diensten in economisch opzicht slechts een zeer gering deel vormden van de litigieuze financiële transactie( ).

67. In deze context acht ik de oplossing uit voornoemd arrest Travel Vac niet van toepassing op de litigieuze financiële transactie.

68. Ik stel het Hof derhalve voor, de eerste prejudiciële vraag aldus te beantwoorden dat de richtlijn uit hoofde van artikel 3, lid 2, sub a, ervan niet van toepassing is op een overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed, ook al maakt deze overeenkomst deel uit van een gecombineerde financiële transactie die, afgezien van deze overeenkomst zelf, een overeenkomst betreffende hypothecair krediet omvat die is aangegaan ter financiering van de aankoop van het onroerend goed, alsmede de toetreding tot een huurinkomstengemeenschap en twee bouwspaarovereenkomsten.

B – De gevolgen van de opzegging op de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed

69. De tweede prejudiciële vraag heeft betrekking op de uitlegging van artikel 95, lid 3, EG en van de richtlijn.

70. Het Landgericht Bochum vraagt, of in het geval van een gecombineerde financiële transactie die een overeenkomst tot verkoop van onroerend goed omvat en een overeenkomst betreffende hypothecair krediet die is gesloten ter financiering van de aankoop van het onroerend goed, artikel 95, lid 3, EG en de richtlijn zich verzetten tegen een nationale bepaling volgens welke de uitoefening van het opzeggingsrecht bedoeld in artikel 5 van de richtlijn uitsluitend leidt tot opzegging van de leningsovereenkomst en niet tot opzegging van de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed.

71. Met betrekking tot artikel 95, lid 3, EG meen ik, dat het antwoord op de vraag van het Landgericht Bochum voortvloeit uit de bewoordingen van deze bepaling. Deze luidt namelijk als volgt:

„De Commissie zal bij haar [...] [richtlijn-]voorstellen op het gebied van de volksgezondheid, de veiligheid, de milieubescherming en de consumentenbescherming uitgaan van een hoog beschermingsniveau, daarbij in het bijzonder rekening houdend met alle nieuwe ontwikkelingen die op wetenschappelijke gegevens zijn gebaseerd. Ook het Europees Parlement en de Raad zullen binnen hun respectieve bevoegdheden deze doelstelling trachten te verwezenlijken.”

72. Zoals de Duitse regering heeft onderstreept, is deze verplichting niet gericht tot de lidstaten, zoals in het geval van artikel 249, lid 3, EG( ), maar tot de hoofdrolspelers in het communautaire wetgevingsproces. Artikel 95, lid 3, EG richt zich dus tot de Commissie van de Europese Gemeenschappen, het Europees Parlement en de Raad van de Europese Unie, maar niet tot de autoriteiten van de lidstaten. Op grond van dit artikel mogen derhalve geen verplichtingen aan deze autoriteiten worden opgelegd om de correcte of doeltreffende omzetting van een communautaire richtlijn te verzekeren.

73. Dit betekent dat het eerste onderdeel van de vraag van het Landgericht Bochum ontkennend moet worden beantwoord.

74. Ten aanzien van het tweede onderdeel van deze vraag herinner ik eraan, dat de richtlijn het aan de lidstaten overlaat om de gevolgen van de uitoefening van het in artikel 5 ervan bedoelde opzeggingsrecht te regelen.

75. Artikel 7 van de richtlijn bepaalt immers, dat „de juridische gevolgen van de afstand volgens het nationale recht [worden] geregeld”.

76. Bovendien heeft het Hof specifiek met betrekking tot overeenkomsten betreffende hypothecair krediet geoordeeld, dat de richtlijn het aan de lidstaten overlaat om de gevolgen van de opzegging van de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed te regelen. Zo heeft het in het arrest Heininger gepreciseerd, dat „zo een [hypothecaire] kredietovereenkomst [...] binnen de werkingssfeer van de richtlijn valt, de gevolgen van een eventuele opzegging van deze overeenkomst [...] voor de overeenkomst tot aankoop van het onroerend goed en het stellen van de zakelijke zekerheid door het nationale recht worden geregeld”( ).

77. Hieruit volgt dat het bepalen van de gevolgen van de opzegging voor de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed tot de bevoegdheid van de lidstaten behoort.

78. In casu zijn de verwijzende rechter en sommige interveniënten, zoals het echtpaar Schulte en de Commissie, van mening dat het gemeenschapsrecht grenzen stelt aan de uitoefening van deze bevoegdheid.

79. Zij verwijzen naar het doel van de richtlijn en naar het begrip „nuttig effect” of „doeltreffendheid” van het gemeenschapsrecht. Ook al mogen de nationale autoriteiten de gevolgen van de opzegging vrijelijk regelen, dit neemt niet weg dat zij bij het bepalen van de wijze waarop, de doeltreffendheid van de richtlijn ten volle dienen te verzekeren alsook het doel dat ermee wordt nagestreefd, te weten de bescherming van de consument.

80. Dit nu is volgens hen in casu niet het geval, omdat de Duitse wettelijke regeling, door te bepalen dat de opzegging van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet niet de geldigheid aantast van de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed, de uitoefening van het opzeggingsrecht praktisch onmogelijk of buitensporig moeilijk maakt.

81. Ik wil op dit punt onderstrepen, dat de bepalingen van de richtlijn inzake onroerend-goedovereenkomsten bijzonder helder en nauwkeurig zijn.

82. Zoals we hebben gezien, sluit artikel 3, lid 2, sub c, hiervan uitdrukkelijk van de werkingssfeer van de richtlijn uit overeenkomsten betreffende „de bouw, de verkoop en de verhuur van onroerend goed”. De richtlijn bevat dus geen enkele tweeslachtigheid of dubbelzinnigheid ten aanzien van het feit dat zij niet van toepassing is op overeenkomsten betreffende de verkoop van onroerend goed.

83. In deze omstandigheden kan mijns inziens geen beroep worden gedaan op het doel van de richtlijn of op het begrip „nuttig effect”, teneinde een tegengestelde oplossing te bepleiten.

84. Immers, in mijn conclusie in de zaak Schilling en Nehring( ) heb ik reeds uiteengezet, dat de zogeheten „teleologische” uitlegging en het begrip „nuttig effect” geen instrumenten zijn die in alle omstandigheden door het Hof worden gehanteerd.

85. Nauwlettend onderzoek van de rechtspraak wijst uit, dat de teleologische uitlegging slechts wordt gehanteerd wanneer de betrokken bepaling vatbaar is voor verschillende uitleggingen.

86. Zo wordt deze methode vaak gebruikt om de betekenis te bevestigen van bepalingen die niet altijd absoluut duidelijk en eenduidig zijn en daardoor gewoonlijk enige ruimte voor twijfel laten. In dit geval vullen het beroep op de letter en het beroep op de doelstelling van de gemeenschapsregels elkaar binnen het uitleggingsproces aan( ).

87. De teleologische uitlegging speelt ook een rol, en ditmaal een zeer belangrijke, wanneer de betrokken tekst zich moeilijk leent voor een uitlegging louter op basis van de bewoordingen ervan. Dit is het geval wanneer de litigieuze bepaling dubbelzinnig is( ). Dit is ook het geval wanneer de bepaling een „juridische maatstaf” is en daarmee de wil van de wetgever tot uiting brengt om het aan de rechter over te laten de inhoud ervan per concreet geval te bepalen, teneinde de toepassing ervan af te stemmen op de hem voorgelegde feiten( ).

88. De teleologische uitlegging wordt daarentegen niet gebruikt wanneer, zoals in casu, de betrokken tekst volkomen helder en eenduidig is. In dat geval volstaan de communautaire bepalingen namelijk als zodanig. Zo heeft het Hof ten aanzien van een landbouwverordening bijvoorbeeld opgemerkt, dat de formulering van de betrokken bepaling „duidelijk en ondubbelzinnig” was. Derhalve achtte het het niet noodzakelijk om te rade te gaan met het doel dat ermee werd nagestreefd( ).

89. Dit geldt ook ten aanzien van het begrip nuttig effect in het gemeenschapsrecht.

90. Zoals bekend, heeft het Hof tot taak om de doeltreffendheid van het gemeenschapsrecht te verzekeren, wat ertoe leidt dat wanneer een gemeenschapsregel voor verschillende uitleg vatbaar is, voorrang wordt gegeven aan de interpretatie die dit nuttig effect het beste kan waarborgen( ). Deze rechtspraak is echter per definitie van toepassing wanneer de betrokken bepaling „voor verschillende uitleggingen vatbaar is”( ). Zij is dus niet van toepassing op een bepaling die, zoals in casu, alle vereiste kenmerken van duidelijkheid en precisie vertoont.

91. Naar mijn mening is deze visie met betrekking tot de teleologische uitlegging en het nuttig effect van het gemeenschapsrecht ook geldig wanneer, zoals in casu, de bewoordingen van de bepaling in tegenspraak zijn met het doel van de richtlijn waarvan zij deel uitmaakt.

92. Krachtens artikel 3, lid 2, sub a, van de richtlijn zijn immers, zoals we weten, de bepalingen van de richtlijn en in het bijzonder die welke in een opzeggingsrecht voorzien, niet van toepassing op overeenkomsten betreffende de verkoop van onroerend goed. We weten ook dat het doel van de richtlijn, dat wil zeggen de bescherming van de consument, niettemin tot een andere uitlegging noopt, zodat de opzegging van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet op enigerlei wijze de geldigheid kan aantasten van de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed. Er bestaat dus een zekere tegenstelling tussen de tekst van de richtlijn en het doel dat zij nastreeft.

93. In de zaak Schilling en Nehring, voornoemd( ), heb ik echter reeds uiteengezet dat een dergelijke tegenstrijdigheid moet worden opgeheven in het licht van het rechtszekerheidsbeginsel. Dit beginsel, dat een fundamenteel beginsel van de communautaire rechtsorde is( ), vereist dat de gemeenschapswetgeving duidelijk is en de toepassing ervan voorzienbaar voor eenieder die erdoor wordt geraakt.( )

94. De enige mogelijke oplossing in dit geval is dus om te kiezen voor de uitlegging die uit de letter zelf van de bepaling voortvloeit, met voorbijgaan aan het doel van de richtlijn waarvan zij deel uitmaakt. Het zou immers onverenigbaar zijn met de eisen van rechtszekerheid om een beroep te doen op de teleologische uitlegging of op het begrip nuttig effect, teneinde een betekenis aan een communautaire bepaling toe te schrijven die zij kennelijk niet kan hebben, omdat de bewoordingen ervan niet bijdragen tot de verwezenlijking van het doel dat wordt nagestreefd door de richtlijn waarvan zij deel uitmaakt.

95. Gelet op het voorgaande ben ik van mening dat op grond van de teleologische uitlegging van de richtlijn alsook het nuttig effect daarvan niet kan worden verlangd, dat de opzegging van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet op enigerlei wijze de geldigheid aantast van de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed.

96. Iedere andere oplossing zou erop neerkomen dat de richtlijn, in weerwil van het bepaalde in artikel 3, lid 2, sub a, de lidstaten zou voorschrijven om de daarin opgenomen bepalingen betreffende het opzeggingsrecht toe te passen op overeenkomsten betreffende de verkoop van onroerend goed.

97. Ik stel het Hof derhalve voor, de tweede prejudiciële vraag aldus te beantwoorden dat in het geval van een gecombineerde financiële transactie die een overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed omvat en een overeenkomst betreffende hypothecair krediet die is aangegaan ter financiering van de aankoop van het onroerend goed, artikel 95, lid 3, EG en de richtlijn niet vereisen dat de opzegging van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet ook tot opzegging van de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed leidt.

C – De gevolgen van de opzegging op de leningsovereenkomst

98. De twee laatste prejudiciële vragen hebben eveneens betrekking op de uitlegging van artikel 95, lid 3, EG en de richtlijn.

99. Het Landgericht Bochum vraagt of, in het geval van een gecombineerde financiële transactie die zowel een overeenkomst betreffende hypothecair krediet als een overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed omvat, de artikelen 95, lid 3, EG en 5, lid 2, van de richtlijn zich verzetten tegen een nationale bepaling die de consument bij opzegging van de leningsovereenkomst verplicht tot onmiddellijke terugbetaling van de geleende som, vermeerderd met rente, ofschoon dit bedrag in opdracht van de consument rechtstreeks door de leningverstrekker is uitbetaald aan de verkoper van het onroerend goed.

100. Los van de oplossing die ik in de punten 40 tot en met 48 van deze conclusie heb voorgesteld, lijken de laatste twee vragen van het Landgericht Bochum mij hoe dan ook een ontvankelijkheidsprobleem op te leveren.

101. Zoals bekend, is het vaste rechtspraak dat het in het kader van de in artikel 234 EG bedoelde procedure aan het Hof staat om een onderzoek in te stellen naar de omstandigheden waaronder de nationale rechter zich tot hem heeft gewend. De geest van samenwerking waarin de prejudiciële verzoeken moeten worden gedaan, impliceert immers, dat de nationale rechter oog heeft voor de aan het Hof opgedragen taak om bij te dragen aan een goede rechtsbedeling in de lidstaten, doch niet om adviezen over algemene of hypothetische vraagstukken te formuleren( ).

102. Het Hof heeft voorts geoordeeld dat het, teneinde hem in staat te stellen een nuttige uitlegging van het gemeenschapsrecht te geven, onontbeerlijk is dat de nationale rechter uiteenzet waarom hij van mening is dat een antwoord op zijn vragen noodzakelijk is( ).

103. Welnu, in het onderhavige geval heeft het Landgericht Bochum volgens mij niet duidelijk de redenen uiteengezet die ten grondslag liggen aan zijn twee laatste prejudiciële vragen.

104. Indien men namelijk de verwijzingsbeschikking leest, lijken deze twee vragen uitsluitend te zijn bedoeld om de aandacht van het Hof te vestigen op de gevolgen van de opzegging van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet, voorzover het Hof mocht oordelen dat deze opzegging de geldigheid van de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed niet aantast. Het is dus niet zeker dat de verwijzende rechter twijfel koestert ten aanzien van de geldigheid van deze gevolgen als zodanig. In elk geval zet de verwijzende rechter nergens uiteen, waarom deze gevolgen in strijd zouden kunnen zijn met het gemeenschapsrecht.

105. Eigenlijk lijken deze redenen pas duidelijk te worden na lezing van de verwijzingsbeschikking in een andere prejudiciële zaak, te weten zaak C‑229/04, Crailsheimer Volksbank( ).

106. In die zaak zijn bij het Hanseatische Oberlandesgericht in Bremen (Duitsland) verschillende geschillen aanhangig gemaakt die vergelijkbaar zijn met die in het hoofdgeding. Afgezien van een vraag over de kenmerkende bestanddelen van een huis-aan-huisverkoop in de zin van de richtlijn, zet deze rechterlijke instantie uiteen dat zij de laatste twee vragen van het Landgericht Bochum heeft overgenomen en nader gedetailleerd.

107. Zo overweegt het Hanseatische Oberlandesgericht in Bremen met betrekking tot de verplichting tot onmiddellijke terugbetaling van de lening, dat deze verplichting de consument zou kunnen ontmoedigen om zijn opzeggingsrecht uit te oefenen. Aangezien de litigieuze verplichting hem namelijk tot onmiddellijke terugbetaling van de volledige lening dwingt, in plaats van de periodieke aflossingen waartoe hij ter uitvoering van de leningsovereenkomst verplicht was, zou zij tot insolventie van de consument kunnen leiden.

108. Voorts overweegt het Hanseatische Oberlandesgericht in Bremen met betrekking tot de verplichting om rente te betalen, dat ook een dergelijke verplichting de consument zou kunnen ontmoedigen om zijn opzeggingsrecht uit te oefenen. Deze rente zou namelijk een aanzienlijk bedrag kunnen belopen, vooral wanneer de opzegging geruime tijd na sluiting van de overeenkomst plaatsvindt, en dus kunnen neerkomen op een sanctie die aan de consument wordt opgelegd wegens de uitoefening van zijn opzeggingsrecht. In het reeds aangehaalde arrest Travel Vac heeft het Hof echter geoordeeld, dat de richtlijn zich ertegen verzet dat een overeenkomst de consument tot betaling van een forfaitaire vergoeding verplicht enkel en alleen omdat hij zijn opzeggingsrecht heeft uitgeoefend.

109. Ik voeg hieraan toe, dat het verzuim van het Landgericht Bochum in casu rechtstreekse gevolgen lijkt te hebben gehad voor het recht van de lidstaten en van andere belanghebbenden om opmerkingen krachtens artikel 23 van het Statuut van het Hof in te dienen

110. Blijkens het dossier hebben de verschillende interveniënten, met uitzondering van de bank en de Duitse regering( ), de drie laatste vragen van het Landgericht Bochum namelijk aldus opgevat dat zij uitsluitend betrekking hadden op de gevolgen van de opzegging van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet op de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed. Zij hebben deze vragen dus gezamenlijk onderzocht, zonder specifieke opmerkingen in te dienen over de derde en de vierde prejudiciële vraag.

111. In deze omstandigheden beschikt het Hof volgens mij niet over de noodzakelijke gegevens om deze twee vragen met kennis van zaken te kunnen beantwoorden.

112. Gelet op het voorgaande geef ik het Hof dan ook in overweging, de twee laatste prejudiciële vragen niet-ontvankelijk te verklaren.

VII – Conclusie

113. Op basis van het voorgaande geef ik het Hof derhalve in overweging, voor recht te verklaren:

„Het door het Landgericht Bochum (Duitsland) bij beschikking van 29 juli 2003 ingediende verzoek om een prejudiciële beslissing is niet ontvankelijk.”

114. Voorzover het Hof mij hierin niet mocht volgen, stel ik subsidiair voor, de twee eerste vragen van het Landgericht Bochum te beantwoorden als volgt:

„1) Artikel 3, lid 2, sub a, van richtlijn 85/577/EEG van de Raad van 20 december 1985 betreffende de bescherming van de consument bij buiten verkoopruimten gesloten overeenkomsten moet aldus worden uitgelegd, dat deze richtlijn niet van toepassing is op een overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed, ook al maakt deze overeenkomst deel uit van een gecombineerde financiële transactie die, afgezien van deze overeenkomst zelf, een overeenkomst betreffende hypothecair krediet omvat die is aangegaan ter financiering van de aankoop van het onroerend goed, alsmede de toetreding tot een huurinkomstengemeenschap en twee bouwspaarovereenkomsten.

2) In het geval van een gecombineerde financiële transactie die een overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed omvat en een overeenkomst betreffende hypothecair krediet die is aangegaan ter financiering van de aankoop van het onroerend goed, verzetten artikel 95, lid 3, EG en richtlijn 85/577/EEG van de Raad van 20 december 1985 betreffende de bescherming van de consument bij buiten verkoopruimten gesloten overeenkomsten zich niet tegen een nationale bepaling volgens welke de uitoefening van het in artikel 5 van deze richtlijn bedoelde opzeggingsrecht uitsluitend tot opzegging van de overeenkomst betreffende hypothecair krediet leidt en niet ook tot opzegging van de overeenkomst betreffende de verkoop van onroerend goed.”