[pic] | COMMISSIE VAN DE EUROPESE GEMEENSCHAPPEN |

Brussel, 18.12.2007

SEC(2007) 1684

WERKDOCUMENT VAN DE DIENSTEN VAN DE COMMISSIE

Begeleidend document bij het Witboek over de integratie van de EU-markt voor hypothecair krediet Samenvatting van de effectbeoordeling

{COM(2007) 807 definitief}{SEC(2007) 1683}

SAMENVATTING

Disclaimer Dit effectbeoordelingsverslag verbindt uitsluitend de diensten van de Commissie die bij de opstelling ervan betrokken waren. Het is bedoeld als basis voor commentaar en loopt niet vooruit op de uiteindelijke vorm van een mogelijke beslissing van de Commissie.

1. INLEIDING

Voor het merendeel van de Europese burgers is een hypothecair krediet voor de aankoop van een woning de grootste financiële investering van hun hele leven. De EU-markten voor hypothecair krediet vertegenwoordigen bovendien een aanzienlijk deel van de Europese economie: het uitstaande saldo aan woningkredieten is goed voor bijna 47% van het bbp van de EU[1].

De voltooiing van de interne markt voor financiële diensten vormt een integrerend onderdeel van het economische hervormingsproces van Lissabon en is van essentieel belang voor het concurrentievermogen van de EU in de wereld. Hoewel aanzienlijke vorderingen zijn gemaakt bij de totstandbrenging van een interne markt voor financiële diensten, laat de integratie van financiële retaildiensten nog steeds te wensen over. Op sommige markten is de mededinging immers ontoereikend, waardoor Europese consumenten en hypothecaire kredietverstrekkers niet optimaal van de voordelen van de interne markt kunnen profiteren. Deze effectbeoordeling moet dan ook worden gezien tegen de achtergrond van het witboek over financiële diensten 2005–2010[2], de resultaten van het onderzoek in de sector retailbanking[3], het groenboek over financiële diensten voor consumenten[4] en de mededeling over een interne markt voor het Europa van de 21ste eeuw[5].

De Commissie werkt al verscheidene jaren aan een algehele evaluatie van de EU-markten voor woningkredieten. Deze evaluatie heeft betrekking op, enerzijds, kredietovereenkomsten die worden gedekt door een hypotheek of door een andere vergelijkbare waarborg waarvan gewoonlijk met betrekking tot onroerend goed wordt gebruikgemaakt, en, anderzijds, bepaalde kredietovereenkomsten die worden gesloten met het oog op het verwerven van eigendomsrechten. Hoewel woninghypotheken centraal staan, kunnen een aantal punten ook voor zakelijke hypotheken van belang zijn.

De beleidsbeslissingen van de Commissie worden uiteengezet in het witboek over hypothecair krediet. In overeenstemming met de beginselen van betere regelgeving moeten alle beleidsoriëntaties zorgvuldig worden bestudeerd en dient van tevoren terdege te worden nagegaan welk effect deze oriëntaties zullen sorteren. Er is dan ook een effectbeoordeling uitgevoerd waarbij is uitgegaan van de resultaten van een reeks raadplegingen en studies die in de periode 2003–2007 zijn verricht[6]. In deze effectbeoordeling is aangegeven welke problemen zich op de EU-markten voor hypothecair krediet voordoen, welke doelstellingen op het gebied van het hypothecaire krediet de Commissie wil realiseren, welke de verschillende beleidsopties zijn om deze doelstellingen te bereiken, en welke gevolgen deze beleidsopties kunnen hebben.

De in het witboek uiteengezette beleidsbeslissingen zullen vervolgens verder worden uitgewerkt in nauwe samenwerking met alle relevante belanghebbenden en zullen elk afzonderlijk aan een evenredige effectbeoordeling worden onderworpen voordat zij worden goedgekeurd.

2. PROBLEMEN OP DE EU-MARKTEN VOOR HYPOTHECAIR KREDIET

Uit een diepgaande analyse van de EU-markten voor hypothecair krediet en uit de informatie die aan de hand van uitgebreide raadplegingen is verkregen, blijkt dat er van een hele reeks specifieke problemen sprake is[7]. Deze problemen kunnen in vier grote categorieën worden ingedeeld: belemmeringen voor de grensoverschrijdende aanbieding van hypothecair krediet, beperkte productdiversiteit, gering consumentenvertrouwen en beperkte cliëntmobiliteit.

2.1. Belemmeringen voor de ontplooiing van grensoverschrijdende activiteiten door hypothecaire kredietverstrekkers

Het feit dat er uiteenlopende rechtskaders en consumentenbeschermingsregelingen, gefragmenteerde infrastructuren en verschillende kaders voor hypotheekfinanciering bestaan, leidt tot het ontstaan van juridische en economische belemmeringen, die een rem zetten op de markttoegang en tevens de ontwikkeling van efficiënte strategieën voor hypotheekfinanciering in de weg staan. Het resultaat van dit alles is een beperkte productdiversiteit en hogere prijzen voor consumenten.

Economische belemmeringen (bv. de kosten om toegang te verkrijgen tot infrastructuren en de noodzaak om producten, bedrijfsmodellen en prijsstrategieën aan te passen) maken het duurder om in een andere lidstaat zaken te doen. Economische belemmeringen maken het ook duurder voor hypothecaire kredietverstrekkers om hypotheekleningen te financieren, waardoor er minder kans is om schaalvoordelen te behalen en waardoor zij worden ontmoedigd om van kapitaalmarktinstrumenten voor hypotheekfinanciering gebruik te maken. Deze belemmeringen schrikken mogelijke nieuwkomers op de markt af, beperken de mededinging en leiden tot hogere prijzen voor consumenten.

Juridische belemmeringen kunnen het aanbieden van bepaalde producten of de toegang tot marktinfrastructuren beletten of bemoeilijken en op die manier de concurrentie beperken en de innovatie afremmen. In sommige landen is het voor bepaalde hypothecaire kredietverstrekkers totaal onmogelijk om zaken te doen. Tal van deze juridische belemmeringen, die bestaan ter bescherming van de consument of van de financiële stabiliteit van de hypothecaire kredietverstrekker, kunnen indirect de toegang van consumenten tot een hypothecaire lening beperken. In sommige lidstaten kunnen wettelijke voorschriften of de afwezigheid daarvan ook een aanzienlijke invloed hebben op de keuze van de financieringstechnieken en, in het verlengde daarvan, op de productdiversiteit.

Op de volgende terreinen zijn specifieke problemen geconstateerd die hypothecaire kredietverstrekkers hinderen bij het ontplooien van grensoverschrijdende activiteiten: voorlichting in de precontractuele fase, vervroegde aflossing, koppelverkoop, kredietregisters, taxatie, bij gedwongen verkoop te volgen procedures, kadastrale registratie, toepasselijk recht, rentebeperkingen en hypotheekfinanciering.

2.2. Beperkte productdiversiteit

Momenteel is in de EU op de primaire markten een breed scala aan producten beschikbaar voor kredietnemers. In geen enkel afzonderlijk land is er echter een compleet gamma van producten voorhanden dat alle productkenmerken of categorieën van kredietnemers bestrijkt[8]. Deze situatie is toe te schrijven aan diverse factoren, zoals onder meer consumentenvoorkeuren, culturele verschillen en een uiteenlopende risicobereidheid van de hypothecaire kredietverstrekkers. Deze situatie is echter ook terug te voeren op het feit dat in sommige lidstaten economische en juridische belemmeringen bestaan die hypothecaire kredietverstrekkers beletten om sommige producten op bepaalde markten aan te bieden of om hun favoriete financieringsstrategie te volgen, hetgeen de keuze aan de vraagzijde beperkt en afbreuk doet aan de mededinging aan de aanbodzijde.

Op de volgende terreinen zijn specifieke problemen geconstateerd die de productdiversiteit beperken: vervroegde aflossing, rentebeperkingen, een aantal problemen op het gebied van de hypotheekfinanciering en de verplichting om een kredietinstelling te zijn.

2.3. Gering consumentenvertrouwen

EU-consumenten blijven zich voor hun hypotheekproducten vooral tot de plaatselijke markt wenden: er zijn vrijwel geen EU-consumenten die hypotheekproducten rechtstreeks over de grens kopen[9]. Hoewel enquêtes uitwijzen dat het merendeel van de consumenten voornemens is zich tot de lokale markt te blijven wenden voor hun hypotheken, is er toch een aantal dat in de toekomst zou overwegen rechtstreeks over de grens de markt te gaan verkennen[10]. Dit verschijnsel kan onder meer aan twee hoofdredenen worden toegeschreven: een gebrek aan kennis bij de consument van wat er elders bestaat[11] en een gebrek aan consumentenvertrouwen.

Consumenten[12] noemen ontoereikende of slechte voorlichting, bezorgdheid over de vraag of de wettelijke rechten zullen worden gerespecteerd, onvoldoende juridische bescherming ingeval er iets misgaat, en de noodzaak om in een andere taal te communiceren, als factoren die hen ervan weerhouden over de grenzen heen actief te zijn. De markt kan ook worden verstoord door informatieasymmetrieën tussen de hypothecaire kredietverstrekker en de hypothecaire kredietnemer.

Op de volgende terreinen zijn specifieke problemen geconstateerd die van invloed zijn op het consumentenvertrouwen: voorlichting in de precontractuele fase, financiële basiskennis, productgeschiktheid, vervroegde aflossing en toepasselijk recht.

2.4. Beperkte cliëntmobiliteit

Cliëntmobiliteit en de bereidheid van consumenten om van hypothecaire kredietverstrekker te wisselen, kunnen van invloed zijn op de mate van concurrentie op een markt. De mobiliteit wordt vooral door de volgende twee factoren beïnvloed:

- Sommige consumenten kunnen er de voorkeur aan geven hun hypotheekovereenkomst niet te wijzigen en dus bij hun huidige lokale kredietverstrekker te blijven.

- Consumenten kunnen met hoge overstapkosten worden geconfronteerd. In sommige gevallen zijn consumenten vanwege allerlei restricties in feite niet in staat hun hypotheekovereenkomst op te zeggen. In andere gevallen kan het voorkomen dat de hoge kosten om van kredietverstrekker te veranderen (bv. de kosten van vervroegde aflossing en een aantal administratieve kosten) of om een nieuwe hypotheekovereenkomst te sluiten (bv. zoekkosten), zwaarder wegen dan de voordelen.

Op de volgende terreinen zijn specifieke problemen geconstateerd die de cliëntmobiliteit beperken: voorlichting in de precontractuele fase, vervroegde aflossing, koppelverkoop, kredietregisters en kadasters.

3. WAAROM ER OP COMMUNAUTAIR NIVEAU MOET WORDEN OPGETREDEN

Volgens het Verdrag wordt een interne markt gekenmerkt door de verwijdering van hinderpalen voor het vrije verkeer van goederen, personen, diensten en kapitaal. De interne markt voor woningkredieten is verre van voltooid, want er bestaan nog altijd hinderpalen van allerlei aard. Deze hinderpalen resulteren aan zowel de vraag- als de aanbodzijde in een ernstige beperking van de grensoverschrijdende activiteit op het vlak van woningkredieten, waardoor de concurrentie en de keuze op de markt aan banden worden gelegd. Dit alles heeft tot gevolg dat kredietverstrekkers wellicht minder efficiënt zijn dan mogelijk is, dat kredietnemers het met minder concurrerende aanbiedingen en een beperktere productkeuze moeten stellen, en dat sommige categorieën kredietnemers kunnen worden gemarginaliseerd of zelfs totaal van de hypotheekmarkt kunnen worden uitgesloten.

Diverse studies[13] hebben uitgewezen dat er met de integratie van de EU-markten voor hypothecair krediet voordelen te behalen vallen. Volgens één van de studies kan de integratie van de EU-markten voor hypothecair krediet het bbp van de EU en de particuliere consumptie over een periode van tien jaar (2005–2015) met respectievelijk 0,7% en 0,5% doen toenemen. De netto contante waarde van de kosten en baten van alle nieuwe initiatieven die over een periode van tien jaar (2005–2015) worden genomen, wordt in de studie van London Economics op 94,6 miljard EUR of 0,9% van het bbp van de EU van 2005 geraamd[14]. Volgens een andere studie zouden een verbetering van de efficiëntie en een verdere voltooiing van de EU-markten voor hypothecair krediet een jaarlijks voordeel ter grootte van 0,3 à 0,6% van het in de EU uitstaande saldo aan woningkredieten opleveren, hetgeen overeenstemt met 0,12 à 0,24% van het bbp van 2003[15].

Sommige van de minder tastbare factoren die een rol spelen bij de grensoverschrijdende aanbieding van hypothecair krediet, zoals taal, afstand, consumentenvoorkeuren of bedrijfsstrategieën van hypothecaire kredietverstrekkers, zijn niet zo gemakkelijk aan te pakken door de EU. Dit neemt echter niet weg dat andere factoren die het zakendoen belemmeren of waarvan een sterk verhogend effect op de kosten voor het aanbieden of opnemen van hypothecair krediet in een andere lidstaat uitgaat, wel met passende EU-beleidsinitiatieven kunnen worden aangepakt.

4. BELEIDSDOELSTELLINGEN

Om de geconstateerde problemen te verhelpen, zijn vier algemene doelstellingen vastgesteld[16]:

- het grensoverschrijdend aanbieden en financieren van hypothecair krediet vergemakkelijken door de belemmeringen uit de weg te ruimen, en tevens de kosten van het ontplooien van grensoverschrijdende activiteiten reduceren teneinde open markten en een intensieve concurrentie te bewerkstelligen;

- de verscheidenheid aan producten die aan de behoeften van de consument tegemoetkomen uitbreiden door in heel Europa de belemmeringen voor de distributie en verkoop van producten, met inbegrip van innovatieve en nieuwe producten, uit de weg te ruimen;

- het consumentenvertrouwen versterken door ervoor te zorgen dat consumenten voldoende kennis van zaken hebben om hun eigen beslissingen te nemen en een hoog niveau van bescherming genieten;

- de cliëntmobiliteit bevorderen door ervoor te zorgen dat consumenten die van hypothecaire kredietverstrekker willen veranderen, daarvan niet worden weerhouden of afgeschrikt door de aanwezigheid van juridische of ongerechtvaardigde economische belemmeringen.

Het is niet zo eenvoudig om deze doelstellingen gelijktijdig te verwezenlijken. Zo zal het immers een bijzonder lastige beleidsuitdaging zijn om de inspanningen tot uitbreiding van het productenpalet met de beleidsmaatregelen ter bevordering van de cliëntmobiliteit en het consumentenvertrouwen te verzoenen door een afdoende niveau van bescherming te waarborgen.

5. EVALUEREN EN VERGELIJKEN VAN BELEIDSOPTIES

5.1. Kiezen van de optimale beleidsmix

Om uit te maken welke de meest aangewezen beleidsreactie is om de gestelde doelen te verwezenlijken, zijn diverse beleidsopties grondig geanalyseerd en vergeleken. Voor elk geconstateerd probleem is een mix van het volgende scala aan beleidsopties onderzocht: niets doen, een scorebord opstellen, richtsnoeren uitvaardigen, een aanbeveling publiceren, zelfregulering aanmoedigen, bestaande EU-wetgeving doen naleven, en nieuwe wetgevingsvoorstellen indienen. Sommige opties zijn verworpen omdat zij onrealistisch of duidelijk niet kosteneffectief waren. Op andere terreinen (bv. rentebeperkingen, overdraagbaarheid van leningportefeuilles, door woninghypotheken gedekte effecten en de kwestie van de niet-kredietinstellingen) moet duidelijk nog verder onderzoek worden verricht voordat zinvolle beleidsopties kunnen worden geformuleerd.

Het effect van alle geloofwaardige opties werd zorgvuldig en grondig bestudeerd met inaanmerkingneming van de positieve/negatieve en directe/indirecte gevolgen. Het voornaamste criterium dat is gehanteerd om de opties met elkaar te vergelijken, is de mate waarin elke optie effectief tot de verwezenlijking van de gestelde doelen bijdraagt. Daarnaast zijn ook andere aspecten (bv. de doeltreffendheid van elke optie en de gevolgen ervan voor de verschillende groepen belanghebbenden) in aanmerking genomen wanneer zulks in dit stadium van de evaluatie zinvol werd geacht. Op basis van deze toetsing zijn ondoeltreffende beleidsopties verworpen. In de effectbeoordeling wordt aangegeven welke de meest doeltreffende beleidsopties zijn die tot de verwezenlijking van de gestelde doelen kunnen bijdragen. Voor verscheidene aangelegenheden wordt het aangewezen geacht een aantal aanvullende maatregelen te treffen.

In de effectbeoordeling wordt tot de conclusie gekomen dat wetgeving op diverse terreinen (bv. voorlichting in de precontractuele fase, productgeschiktheid, kredietregisters) de meest doeltreffende en in sommige gevallen (bv. jaarlijks kostenpercentage, vervroegde aflossing) de enige effectieve beleidsoptie is. Wetgeving zou dus weliswaar de meest doeltreffende optie zijn om de gestelde doelen te bereiken, maar er moet ook nog worden nagegaan of de voordelen van de tenuitvoerlegging van nieuwe wetgeving opwegen tegen de kosten ervan. Dit is vooral belangrijk voor terreinen zoals voorlichting in de precontractuele fase en productgeschiktheid, waar ook zelfregulering doeltreffend kan zijn (zij het in mindere mate) en kostenefficiënter kan uitvallen. Hetzelfde geldt voor het jaarlijks kostenpercentage en vervroegde aflossing, waarvoor wetgeving als de beste optie wordt beschouwd. Er dient bijgevolg een diepgaandere kwantitatieve effectbeoordeling te worden verricht om uit te maken of wetgeving dan wel zelfregulering de meest efficiënte oplossing is. Ook zelfregulering op zich wordt op een aantal andere terreinen (bv. kredietregisters, rapportage van hypotheekfinanciering) als een doeltreffende beleidsoptie aangemerkt.

In de effectbeoordeling wordt geconcludeerd dat niet-bindende maatregelen, zoals de publicatie van een scorebord (bv. bij gedwongen verkopen te volgen procedures, kadastrale registratie) en een aanbeveling (bv. taxatie van onroerend goed, bij gedwongen verkopen te volgen procedures, kadastrale registratie), de geconstateerde problemen op doeltreffende wijze kunnen verhelpen. Op diverse terreinen (bv. kredietregisters, gedekte obligaties) wordt ook het doen naleven van bestaande EU-voorschriften als mogelijkheid gezien. In verband met tal van terreinen (bv. toepasselijk recht, Bazel II, financiële educatie, indexcijfers van de huizenprijzen) wordt gesteld dat de geconstateerde problemen met behulp van bestaande EU-beleidsmaatregelen kunnen worden aangepakt. Ten slotte wordt in de effectbeoordeling ook aangegeven dat in verband met bepaalde problemen op het gebied van gedekte obligaties en door woninghypotheken gedekte effecten geen actie behoeft te worden ondernomen.

5.2. Gevolgen voor belanghebbenden

Het maatregelenpakket heeft directe en indirecte gevolgen voor consumenten . Wat de indirecte gevolgen betreft, zouden vele van de maatregelen ter verbetering van de efficiëntie en de concurrentie op het gebied van de grensoverschrijdende hypothecaire kredietverstrekking – op zowel de primaire als de secundaire markt – tot een grotere productdiversiteit en mogelijk ook tot lagere prijzen voor de consumenten moeten leiden.

Ook de grotere cliëntmobiliteit die uit diverse beleidsopties voortvloeit (bv. voorlichting, kredietregisters en koppelverkoop), zou in een concurrerender omgeving moeten resulteren en algemeen genomen tot prijsdalingen aanleiding moeten geven. Wat de directe gevolgen betreft, moet er in de eerste plaats naar worden gestreefd ervoor te zorgen dat consumenten het hypotheekproduct kopen dat het best aan hun behoeften beantwoordt, wat op zijn beurt het consumentenvertrouwen zal doen toenemen. Dit kan worden bewerkstelligd door middel van betere voorlichting, adviesverlening en kredietwaardigheidsbeoordelingen. Door het product te kiezen dat het best op hun behoeften is toegesneden, zouden consumenten veel minder risico lopen om hun huis te verliezen. Deze maatregelen zullen echter tegelijkertijd tot hogere kosten voor hypothecaire kredietverstrekkers leiden en dus een negatief effect sorteren op de prijs van hypothecair krediet en, in mindere mate, op de productdiversiteit. Hoewel het kwantitatieve netto-effect moeilijk te beoordelen is, wordt ervan uitgegaan dat de gevolgen al bij al positief zullen uitvallen.

Voor hypothecaire kredietverstrekkers zijn aan het maatregelenpakket zowel kosten als baten verbonden. De baten kunnen worden gerealiseerd via een efficiënter kredietverleningsproces, hetgeen tot lagere kosten zou moeten leiden: minder kosten voor herfinanciering, kadastrale registraties en toegang tot kredietinformatie. De grotere transparantie op diverse terreinen (kredietregisters, kadasters, bij gedwongen verkoop te volgen procedures, indexcijfers van de huizenprijzen) zou ook aan de hypothecaire kredietverstrekkers ten goede moeten komen. Daarnaast zouden hypothecaire kredietverstrekkers veel beter in staat moeten zijn toegang tot andere markten te verkrijgen en grensoverschrijdende activiteiten te ontplooien, hetgeen nieuwe commerciële mogelijkheden zal openen. Hoewel het maatregelenpakket dus onmiskenbaar voordelen voor de hypothecaire kredietverstrekkers inhoudt, mogen echter ook de kosten van de tenuitvoerlegging van de maatregelen niet worden onderschat. Zo zullen de back-officeprocedures moeten worden gewijzigd en zal de naleving ervan moeten worden verzekerd. Er dient evenwel te worden benadrukt dat de maatregelen die de meeste kosten voor de hypothecaire kredietverstrekkers met zich meebrengen, ook de maatregelen zijn die de meeste voordelen voor de consumenten opleveren.

Diverse factoren zouden ertoe bijdragen dat beleggers minder risico lopen wanneer zij in door hypotheek gedekte producten beleggen. Ten eerste zou het dankzij de grotere markttransparantie makkelijker zijn om de aan het product verbonden risico's in te schatten en om nauwkeuriger vergelijkingen tussen de verschillende door hypotheek gedekte beleggingsproducten te maken. Ten tweede zouden beleggers in geval van wanbetaling meer zekerheid hebben ten aanzien van de recuperatiewaarde van hun belegging. Ten slotte zou een toegenomen productdiversiteit op zowel de primaire als de secundaire markten er ook toe leiden dat beleggers over een breder scala aan beleggingsmogelijkheden kunnen beschikken.

De kosten voor de lidstaten kunnen ruwweg in twee categorieën worden ingedeeld: de kosten van de tenuitvoerlegging van wetgeving en aanbevelingen en de kosten van de verzameling van gegevens voor de scoreborden en de indexcijfers van de huizenprijzen. De omvang van de kosten is afhankelijk van de mate waarin in de lidstaten reeds vergelijkbare wetgeving of procedures bestaan. De kosten voor de lidstaten van de tenuitvoerlegging van wetgeving kunnen tot een minimum worden beperkt door te opteren voor zelfregulering in plaats van voor wetgeving. Zoals hierboven evenwel reeds is aangegeven, houdt het opteren voor zelfregulering een afruil met beleidsdoeltreffendheid in, tenzij de onderschrijving en inachtneming van de zelfregulering met behulp van passende handhavingsmechanismen kunnen worden gewaarborgd. Indien de handhavingsmechanismen onder de verantwoordelijkheid van de lidstaten zouden vallen, zou dit ook kosten met zich meebrengen. Vooraleer een definitieve beslissing kan worden genomen, moet er een uitvoerige kwantitatieve effectbeoordeling worden uitgevoerd om het netto-effect op de verschillende belanghebbenden van zelfregulering in vergelijking met wetgeving ten volle te kunnen inschatten.

[1] HYPOSTAT 2005: A review of Europe's Mortgage and Housing Markets , European Mortgage Federation, november 2006, blz. 140.

[2] COM(2005) 629 van 5.12.2005.

[3] COM(2007) 33 van 31.1.2007 en SEC(2007) 106 van 31.1.2007.

[4] COM(2007) 226 van 30.4.2007.

[5] COM(2007) 724 van 20.11.2007 en SEC(2007) 1520 van 20.11.2007.

[6] Zie bijlage 2.

[7] Zie bijlage 3.

[8] Zie bijlage 1.

[9] Public Opinion in Europe on Financial Services , speciale Eurobarometer 230, augustus 2005, blz. 39 en bijlage (vraag 4a). Er zij op gewezen dat in bovenbedoeld cijfer geen rekening is gehouden met consumenten die op de plaatselijke markt een hypotheek aangaan om een in het buitenland gelegen goed te financieren.

[10] Zie voetnoot 9, blz. 42 en bijlage (vraag 4b).

[11] Internal Market – opinions and experiences of citizens in EU-25 , speciale Eurobarometer 254, oktober 2006, blz. 59 (vraag D16).

[12] Zie voetnoot 9, blz. 47 en bijlage (vraag 4c).

[13] Zie bijvoorbeeld: The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets, London Economics, augustus 2005, blz. 5; Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets , Mercer Oliver Wyman en de European Mortgage Federation, oktober 2003, blz. 5; Risk and Funding in European Residential Mortgages , Mercer Oliver Wyman en de Mortgage Insurance Trade Association, april 2005, blz. 5.

[14] The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets , London Economics, augustus 2005, blz. 5.

[15] Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets , Mercer Oliver Wyman en de European Mortgage Federation, oktober 2003, blz. 5.

[16] De specifieke doelstellingen van de individuele maatregelen worden nader omschreven in bijlage 3.