COMMISSIE VAN DE EUROPESE GEMEENSCHAPPEN 
C0M(92) 220 def. - SYN 419 
Brussel, 24 Juli 1992 
Voorstel voor een 
RICHTLIJN VAN DE RAAD 
betreffende de bescherming van de koper bij overeenkomsten 
inzake gebruik van onroerende goederen in "timesharing" 
(door de Commissie ingediend) 

- 2 -
MEMORIE VAN TOELICHTING 
I. COMMUNAUTAIRE POLITIEKE CONTEXT 
Twee fundamentele rechten voor de consument 
1.1 Op 14 april 1975 heeft de Raad een resolutie aangenomen betreffende 
een eerste programma van de Europese Economische Gemeenschap voor 
een beleid inzake bescherming en voorlichting van de consument. 
In het als bijlage bij deze resolutie opgenomen programma worden de 
belangen van de consument in vijf fundamentele rechten samengevat, 
waaronder het recht op bescherming van zijn economische belangen en 
het recht op voor Iichting(1). 
1.2 Het recht op bescherming van de economische belangen is uitgewerkt 
in een aantal principes, onder meer: 
"Kopers van goederen of diensten moeten worden beschermd tegen het 
misbruik van de machtspositie van de verkoper, in het bijzonder 
tegen eenzijdige standaardcontracten, de oneerlijke uitsluiting van 
essentiële rechten in contracten, ... en agressieve 
verkoopmethoden"^2). 
"De consument moet worden beschermd tegen schade die aan zijn 
economische belangen wordt toegebracht door goederen met gebreken 
of onbevredigende diensten''^3). 
"Bij de aanbieding en de verkoopsbevordering van goederen en 
diensten ... mag degene aan wie die goederen of diensten worden 
aangeboden of die erom heeft gevraagd niet rechtstreeks of 
zijdelings worden misleid"^4). 
1.3 Het recht op voorlichting van de consument is gebaseerd op het 
volgende principe: "De koper van goederen en diensten moet 
beschikken over een voorlichting die voldoende is om: 
- kennis te verkrijgen over de belangrijkste kenmerken van de 
aangeboden goederen en diensten, bijvoorbeeld de aard, de 
kwaliteit, de kwantiteit en de prijzen; 
- een rationele keuze te kunnen maken tussen concurrerende 
produkten en diensten ..."(5). 
(1) Bijlage bij de Resolutie van de Raad van 14 april 1975, punt 3 
(2) Idem, punt 19 (i). 
(3) Idem, punt 19 (i i). 
(4) Idem, punt 19 ( i i i ). 
(5) Idem, punt 34. 
- 3 -
1.4 Al deze principes werden bevestigd in de Resolutie van de Raad van 
19 mei 1981 "betreffende een tweede programma van de Europese 
Economische Gemeenschap voor een beleid inzake de bescherming en 
voorlichting van de consument", waarin de Raad - evenals bij het 
eerste programma het geval was - ter kennis neemt dat de Commissie 
passende voorstellen zal doen om de uitvoering van het programma te 
verzekeren^6). 
1.5 In het Driejarig Actieplan betreffende het consumentenbeleid in de 
EEG (1990-1992) wordt in hoofdstuk 4, "Transacties van consumenten", 
opgemerkt: "Nieuwe verkooptechnieken zoals ... de verkoop van 
vakantiewoningen volgens het systeem van "time-sharing" zijn in 
snelle opkomst"^7); voorts wordt in het Actieplan van de 
Gemeenschap op het gebied van het toerisme onder de maatregelen ter 
verbetering van de bescherming van de toerist als consument "de 
opstelling van een voorstel betreffende bepaalde 
grensoverschrijdende vastgoedtransacties (time-sharing)" 
genoemd^8). 
1.6 Het Europees Parlement, tenslotte, heeft op 13 oktober 1988 een 
resolutie aangenomen over de noodzaak de wetgeving op het terrein 
van de medeëigendom (time-sharing) waterdicht te maken, waarin het 
de Commissie expliciet verzoekt een ontwerp-richtIiJn in te dienen 
om de nationale wetgevingen inzake medeëigendom te harmoniseren^), 
alsmede op 11 juni 1991 een resolutie over een Gemeenschapsbeleid 
inzake toerisme, waarin het de Commissie verzoekt zo spoedig 
mogelijk te komen met een alomvattende richtlijn inzake mede­
ëi gendom(1°). 
Dat is dan ook het doel van het onderhavige richtlijnvoorstel. 
I I• HET VERSCHIJNSEL TIMESHARING - DE HUIDIGE SITUATIE 
I I.1 INLEIDING 
"Timesharing" of ook wel "medeëigendom" is een betrekkelijk recent 
begrip. In de meeste bronnen wordt Superdévoluy, een wintersport­
plaats in de Franse Alpen, genoemd als de plaats waar dit begrip in 
1965 is ontstaan, onder het motto "Koop het hotel, dat is goedkoper 
dan steeds een kamer te moeten huren". Vrijwel terzelfdertiJd werd 
in Zwitserland de firma "Hapimag" opgericht, waar timesharing werd 
aangeboden in de vorm van aandelen in een vennootschap, die recht 
gaven op tijdelijk gebruik van een van de vakantiewoningen van de 
onderneming. 
(6) PB nr. C 133 van 3.6.1981, blz. 1. 
(7) C0M(90) 98 def., blz. 16. 
(8) C0M(91) 97 def., blz. 20. 
(9) PB nr. C 290 van 14.11.1988, blz. 148. 
(10) Resolutie A3-155/91, punt 91 (Document PE 152.802, blz. 54). 
- 4 -
Dit nieuwe verschijnsel had in Europa niet het verwachte succes, 
maar maakte vanaf de Jaren 70 opgang in de Verenigde Staten, meer 
bepaald in Florida, waar de inflatie tot een crisis in de 
traditionele onroerend-goedsector geleid had, met als gevolg dat de 
verkoop "in stukjes", d.w.z. medeëigendom in deeltijd (vandaar 
"timesharing") werd bevorderd. 
11.2 Aangezien enerzijds dit verschijnsel zeer complex van aard is en er 
in de praktijk tal van varianten voorkomen, en anderzijds er in de 
meeste Europese landen geen wet- en regelgeving ter zake bestaat, is 
het niet eenvoudig een definitie te geven waarmee het begrip 
"timesharing" volledig kan worden omschreven en die tevens als 
bruikbaar Juridisch instrument kan dienen. Er zijn trouwens even 
zovele benamingen voor dit begrip als er varianten van het 
verschijnsel zelf zijn, zoals periodiek eigendom, seizoenseigendom, 
meervoudig (mede-)eigendom, deeltijdeigendom, periodiek genotsrecht, 
meervoudig genotsrecht, meervoudig gebruik, interval ownership, 
part-time ownership, time-share ownership, enz. enz. 
11.3 Om redenen van exactheid zou de term "in de tijd gedeeld 
genotsrecht" de voorkeur verdienen, maar omdat deze uitdrukking aan 
de lange kant is en bovendien de term "timesharing" toch het meest 
gangbaar is, zal deze laatste om praktische redenen in het vervolg 
worden aangehouden. 
11.4 Timesharing kan dus worden gezien als een nieuwe manier om over een 
woning te beschikken, en wel gedurende een vastgesteld aantal dagen 
per Jaar, voor bepaalde of onbepaalde tijd; dit kan geregeld zijn in 
de vorm van een zakelijk recht of ook strikt het karakter van een 
verbintenis hebben. 
11.5 Het verschijnsel is ontstaan onder invloed van een aantal 
economische en sociologische factoren. De afgelopen decennia zijn 
steeds meer vakantiegangers gaan uitkijken naar een vakantieverblijf 
aan zee of in de bergen. Om een tweede woning te kunnen bouwen of 
kopen is echter een forse investering nodig, en dit betekent een 
ingrijpende kapitaal vast legging waaraan tal van lasten van 
uiteenlopende aard verbonden zijn, terwijl men er uiteindelijk maar 
een week, een maand of een paar maal per Jaar van kan genieten. Voor 
sommigen heeft een dergelijke vaste vakantiewoning ook het bezwaar 
dat men genoodzaakt is zijn vakantie altijd in dezelfde plaats door 
te brengen. 
11.6 In het licht van deze situatie hebben bepaalde zakenlieden het idee 
opgevat nieuwe formules voor vakantieverblijven, in het bijzonder 
aan zee en in de bergen, te lanceren om zo de aankoop van een 
vakantiewoning democratischer te maken. Door middel van timesharing 
worden de kopers in de gelegenheid gesteld tegen een veel lagere 
prijs voor een bepaalde periode over een vakantieverblijf te 
beschikken, waarbij zij de vaste lasten en onderhoudskosten voor 
deze periode betalen. 
- 5 -
11.7 Een belangrijk pluspunt voor zowel de aspirant-kopers als de 
verkopers van timesharingwoningen was de oprichting van ruilbeurzen, 
waardoor de kopers tegen betaling van een Jaarlijkse contributie en 
administratiekosten zowel de periode als de plaats van hun verblijf 
kunnen ruilen. 
11.8 Als gevolg van het multiplicatoreffect, overeenkomstig het aantal 
weken dat in timesharing verkocht kan worden (50-52 per Jaar), zijn 
zowel de haalbare winstmarges voor de projectontwikkelaars als de 
mogelijkheden voor massale verkoop van appartementen en andere 
timesharingeenheden toegenomen, in het bijzonder toen tegen het eind 
van de Jaren 70 zogenaamde moderne, en zelfs agressieve 
marketingmethoden ingezet werden. 
III. HET TIMESHARINGPRINCIPE EN VARIANTEN DAAROP 
I I I.1 Het timesharingprincipe 
Het basisidee van timesharing is dat potentiële kopers in plaats van 
een tweede woning, gezamenlijk eigendom of het permanent genotsrecht 
van een woning, een in de tijd beperkt genotsrecht wordt geboden, en 
wel gedurende een vaste Jaarlijkse periode. 
Dit wordt als volgt uitgewerkt: 
Het onderhavige object (een appartement, een huis in een 
verkaveling, een medeëigendomsaandeel) wordt aan verscheidene 
personen toegewezen. Elke rechthebbende kan daar gedurende een vaste 
periode van het Jaar verblijven. Gedurende deze periode heeft hij 
recht op het volledige, kant en klaar ingerichte object. Hij hoeft 
zich verder nergens om te bekommeren, dat wordt door de beheerder 
gedaan: onderhoud, schoonmaken, vervanging van wat versleten, 
gebroken of defect is, eventueel ook verhuur. 
De timesharingbezitter heeft dus voor een vastgestelde periode het 
genotsrecht van een bepaald onroerend goed. Hij heeft echter niet de 
zorgen die eigenaars gewoonlijk hebben; wat dit betreft lijkt het op 
een hotel vakant ie. 
In alle landen bestaat wel een of andere vorm van timesharing. In 
sommige landen, zoals Frankrijk, België, Spanje, Italië en Groot-
Brittannië, bestaat deze vorm van eigendom al enkele tientallen 
Jaren en neemt de populariteit ervan nog steeds toe, getuige de 
intensieve reclame in onroerend-goedbladen en de prospectussen en 
folders vol met aantrekkelijke foto's; in andere landen bestaat het 
verschijnsel pas sinds kort. 
Algemeen gesproken ziet men sinds een aantal Jaren tal van varianten 
van dit t imeshar ingpr incipe opkomen en het zijn deze varianten van 
het inmiddels over de hele wereld bestaande verschijnsel die 
bepalend zullen zijn voor de aard van het recht en de regeling van 
t imeshar ing. 
- 6 -
III.2 Varianten van timesharing 
in de praktijk zijn de meeste t imeshar ingprojecten van een van de 
volgende types: 
A) Een (zakelijk) gebruiksrecht 
in het kader van het zogenaamde "club/trustee"-systeem. 
voornamelijk in landen met gewoonterecht, maar ook veel in 
Spanje en Portugal. 
Dit is een stelsel waarbij het eigendom van het project bij 
een onafhankelijke vennootschap, de "trustee", berust, die 
het eigendom beheert namens een club waarvan de kopers op het 
moment van aankoop lid worden. Hun lidmaatschap is dus geen 
eigendomsrecht, maar verleent de koper een genotsrecht, 
verdeeld in "intervallen", van de gekochte eenheid alsmede 
van de uitrusting en infrastructuur van het hele project. Dit 
"membership"-recht wordt in de vorm van een certificaat 
vastgelegd. 
In de statuten van de club, die deel uitmaken van het 
koopcontract en in de regel door de betrokken partijen worden 
ondertekend, is gewoonlijk vastgelegd dat een vereniging 
wordt opgericht, eventueel als afzonderlijke vennootschap. 
Deze vereniging (van leden) krijgt, al naar gelang de 
"intervallen" worden verkocht, een zekere verantwoordelijk­
heid voor de uitvoering van het project, met name wat de 
vaststelling van de Jaarlijkse lasten betreft. 
in het kader van een "gedeeld huurcontract", dat als 
bijzonderheid heeft dat het huurrecht niet ononderbroken voor 
de gehele looptijd van het contract geldt, maar slechts voor 
een bepaald aantal dagen per Jaar; met andere woorden, de 
eigenaar ("verhuurder") verbindt zich ertoe elk Jaar aan de 
huurder voor de in het contract vermelde duur het gebruik van 
een vakantiewoning toe te kennen, alsmede de bijbehorende 
diensten te verlenen. Dit systeem wordt in Griekenland 
gehanteerd en is daar sinds 1986 bij wet geregeld. 
in het kader van een specifiek zake Mik recht dat bij wet is 
ingesteld of erkend. Dit is het geval in Portugal (wet van 
1989). 
B) Een zakelijk medeëigendomsrecht met daaraan gekoppeld een 
duurzaam genotsrecht voor een deel van de tijd (medeëigendom). 
Bij dit systeem is de medeëigendom gekoppeld aan een wettelijke 
of overeengekomen onverdeeldheid; deze vorm komt minder voor en 
wordt - met wisselend succes - toegepast in België, Duitsland, 
Spanje, Denemarken en Italië. 
- 7 -
C) Een persoonlijk recht, gekoppeld aan het aandeelhouderschap van 
een vennootschap naar burgerlijk of handelsrecht. De twee 
voornaamste kenmerken van deze formule zijn gewoonlijk het 
vrijwel volledig ontbreken van een winstoogmerk en de toekenning 
van een genotsrecht van een deel van het bezit aan de 
aandeelhouders. 
Dit systeem wordt toegepast door Hapimag (Zwitserland en 
Duitsland) en Holiday Property Bond (Groot-Brittannië) en voorts 
door het in Frankrijk in 1986 bij wet ingevoerde systeem. Het 
wordt ook in Italië aangetroffen. 
III.3 Andere elementen en kenmerken van timesharing 
Het betrokken object kan bij timesharing van overeenkomst tot 
overeenkomst sterk uiteenlopen, onafhankelijk van de hierboven 
geschetste "Juridische verpakking". Het kan om een gemeenschappelijk 
gebouw gaan, om een bepaalde categorie huizen of om appartementen in 
een verkaveling, of ook een ingewikkelder regeling behelzen 
(verbliJfspuntensysteem, verdelingsregeling) voor de huizen of 
appartementen in de gebouwen die de eigenaar of vennootschap over de 
hele wereld bezit; het kan een studio of een hotelkamer zijn en het 
systeem bestaat behalve voor woningen ook voor andere objecten: 
pleziervaartuigen, ligplaatsen in havens, kampeerwagens, kortom alle 
objecten die door meerdere gebruikers jaarlijks voor een bepaalde 
tijd kunnen worden gebruikt. 
De gebruiksduur en het object kunnen vastliggen of vrij te kiezen 
zijn, dan wel een combinatie van deze twee mogelijkheden. 
Bij vaste timesharing betreft het elk jaar hetzelfde object in 
dezelfde periode. 
Bij vrije timesharing kunnen de periode van gebruik en het object 
zelf al dan niet binnen bepaalde grenzen vrij gekozen worden. 
Ook tussenvormen hiervan zijn mogelijk. 
Een timesharingproject bestaat vaak uit een aantal verschillende 
objecten die eigendom zijn van of beheerd worden door verschillende 
maatschappijen (gebouw, zwembad, sauna, sportzaal, tuin, clubhuis, 
bar, restaurant, tennisbanen, golfterrein, winkel, schoonheidssalon, 
enz.). In sommige gevallen is een dergelijke versnippering verboden, 
in andere niet. 
Zelfs bij een "normale" verkoop van een in het buitenland gelegen 
timesharingobject zijn al gauw diverse partijen betrokken: de 
verkoper in het land van de koper, de buitenlandse project­
ontwikkelaar of zijn gemachtigde (eventueel het plaatselijke 
verhuurbedrijf), de beheersmaatschappiJ, de club in de vorm van een 
vennootschap, de trustee, een ruilbeurs, een notaris, de hypotheek­
bewaarder, enz. 
- 8 -
Timesharing is dus bij uitstek een voorbeeld van een grensover­
schrijdende transactie waarvan de gevolgen met name afhangen van de 
plaats waar de overeenkomst wordt gesloten, de plaats waar het 
object gelegen is, de betrokken partijen, de gekozen rechtsvorm, de 
eventuele wettelijke verplichtingen, enz. 
In sommige landen (Portugal, Griekenland) is het begrip timesharing 
voorbehouden aan voor toeristen bestemde onroerend-goedprojecten, 
die dus ais zodanig gedefinieerd moeten worden. 
Een ander probleem is of timesharing moet of mag worden beschouwd 
als een belegging dan wel als een speciale vorm van vakantie, 
hetgeen bijvoorbeeld weer consequenties op financieel en fiscaal 
gebied kan hebben. 
IV. DE ECONOMISCHE CONTEXT 
IV.1 Ontwikkeling van de wereldmarkt en de Europese markt 
Zoals in punt 11.1 werd opgemerkt heeft het verschijnsel timesharing 
sinds de Jaren zeventig overal ter wereld een snelle ontwikkeling 
doorgemaakt. De oliecrisis van de Jaren 70 heeft deze groei 
enigermate afgeremd, totdat de al in punt I 1.7 genoemde ruilbeurzen, 
met name "Interval International" (II, Miami, 1976) en "Resorts 
Condominiums International" (RCI, Indianapolis, 1979) aan dit 
verschijnsel een dimensie hebben toegevoegd en het een nieuwe impuls 
gegeven hebben. 
IV.2 De eerste statistische gegevens^11) dateren van 1980 en zijn in 
hoofdzaak afkomstig van de twee grote internationale ruilbeurzen, 
onderzoeken en gespecialiseerde instituten. 
(11) De hierna vermelde statistische gegevens zijn evenals de tabellen 
overgenomen uit het rapport "The Worldwide Resort Timesharing 
Industry: 1990", samengesteld door RAGATZ Ass. Inc. voor "The 
international Foundation for Timesharing", Washington D.C., 1991, 
begin 1991 nog niet gepubliceerd. 
Andere, recentere statistische gegevens zijn bijeengebracht door 
R. HAYLOCK, directeur bij RCI, en zullen binnenkort worden 
gepubliceerd in het tijdschrift "Travel and Tourism Analyst", 
uitgegeven door de EIU (The Economist Intelligence Unit), Issue 
nr. 2, 1991, onder de titel "Developments in the European Timeshare 
Markets". Deze bronnen zullen in het vervolg van dit rapport niet 
telkens worden vermeld, tenzij hun gegevens uiteenlopen. 
- 9 -
Begin Jaren tachtig bestonden er wereldwijd 506 timesharingprojecten 
("resorts") en waren circa 100 000 "intervallen" door ?.o'n 155 000 
eigenaren (gezinnen) gekocht, voor een totaalbedrag (omzet) van 
490 miljoen VS-dollar (zie tabel 1). 
Daar het gemiddelde timesharing-"interval" circa 1,5 week per 
eigenaar bedraagt, lag de gemiddelde prijs per week in 1980 op 
ongeveer 3.267 dollar. 
In 1989 bedroeg de gemiddelde prijs per week 5.012 dollar. In 1990 
was het aantal projecten vrijwel vervijfvoudigd, het bedroeg toen 
2357, terwijl het aantal eigenaars was gestegen tot 1 800 000 
personen (c.q. gezinnen). De omzet overschreed eind 1990 de grens 
van 3 mi IJard dollar. 
IV.3 In tabel 1 ziet men dat er tussen 1980 en 1984 een aanzienlijke 
groei heeft plaatsgevonden; dit betrof vooral de VS als gevolg van 
intensieve marketingcampagnes. 
De geringere groei tussen 1984 en 1986 is volgens het eerder 
genoemde rapport van de "International Foundation for Timesharing" 
te wijten aan de recessie in de VS en de "considerable fallout in 
that country of mediocre resorts and under-funded developers". 
Hoewel het aantal nieuwe projecten vanaf 1985 minder sterk is 
gestegen, heeft de omzet vanaf 1987 een tweede groeiperiode 
doorgemaakt; dit kan, aldus het rapport, worden verklaard door de 
grotere gemiddelde omvang van nieuwe projecten "developed by more 
experienced and better funded companies". 
Tussen 1988 en 1990 hebben bijna 500 000 gezinnen meer dan 700 000 
"intervallen" gekocht, wat overeenkomt met een omzet van 5,25 
miljard VS-dollar (zie tabel 2). 
Deze tweede groeiperiode vond vooral plaats in de VS, Europa, Zuid-
Afr ika en Mex ico. 
IV.4 Eind 1990 waren er timesharingsprojecten in 67 verschillende landen 
en eigenaars in 143 landen. 
Uit de tabellen 3 t/m 6 kan men een indruk krijgen van de verdeling 
van de timesharingprojecten en eigenaars over de verschillende 
landen; hieruit blijkt dat in 1990 circa de helft van de 2357 
projecten in de Verenigde Staten gelegen was. 
In Europa waren er 490 projecten en 259 000 eigenaars. Een deel van 
deze eigenaars bezit een timesharing buiten Europa, terwijl over de 
hele wereld 257 000 personen over een object in Europa beschikken. 
- 10 -
Dit verklaart bijvoorbeeld de markante verschillen tussen bepaalde 
landen die open staan voor het toerisme en in het bijzonder voor 
timesharing, zoals het Caribisch gebied, Mexico (tabel 3), Spanje en 
Portugal, en de landen die minder sterk op het toerisme gericht 
zijn, zoals het Verenigd Koninkrijk, Duitsland of Denemarken (tabel 
3-6). 
Landen in Europa waar in absolute termen de meeste timesharing-
eigenaars wonen zijn volgens deze bron de Scandinavische landen en 
Italië (elk circa 40 000), Frankrijk (60 000), Duitsland, Oostenrijk 
en Zwitserland (samen 70 000) en het Verenigd Koninkrijk en Ierland 
(samen 220 000). 
IV.5 Ter afsluiting van dit statistische overzicht geven wij een lijst 
van de landen (tabel 7) waar zich timesharingprojecten bevinden, 
alsmede een lijst met de landen waar timesharingeigenaars wonen 
(tabel 8). 
Deze beide tabellen zijn ook uit het genoemde rapport van de 
"International Foundation for Timesharing" afkomstig en laten onder 
meer zien dat de penetratiegraad van timesharing niet altijd gelijke 
tred houdt met het bruto nationaal produkt per inwoner. 
In Portugal bijvoorbeeld is de penetratiegraad 5,3 per 10000 met een 
BNP van 3.250 USD per inwoner, terwijl dit cijfer voor verschillende 
andere Lid-Staten van de EG (tabel 8), met een duidelijk hoger BNP 
per hoofd van de bevolking, nog geen 2,1 bedraagt. 
3) 
- 11 -
STATISTIEKEN 
- 12 -
Tabel 1: Mondiale ontwikkeling van timesharing tussen 1980 en 1990 
JAAR 
1980 
1981 
1982 
1983 
1984 
1985 
1986 
1987 
1988 
1989 
1990 PR0JECTEN 
1 
1 
1 
1 
1 
1 
2 
2 506 
631 
950 
200 
550 
774 
779 
822 
899 
132 
357 EIGENAARS 
1 
1 
1 
1 155 
220 
335 
470 
620 
805 
970 
125 
310 
530 
800 000 
000 
000 
000 
000 
000 
000 
000 
000 
000 
000 INTERVALLEN 
100 
175 
205 
225 
275 
245 
240 
280 
330 
395 000 
000 
000 
000 
000 
000 
000 
000 
000 
000 0MZET 
(in miljoen 
VS-dollar) 
$ 
$ 
$ 
$ 
$ 
$ 
$ 
$ 
$ 
$ 495 
965 
1.165 
1 .340 
1.735 
1.580 
1 .610 
1.940 
2.390 
2.970 
Bron: The Worldwide Resort Timesharing Industry: 1990 
- 13 -
Tabel 2: Ontwikkeling van de timesharingomzet 
in mi IJoen VS-dollar 
3000 
2500 
2000 
1500 
1000 
500 
80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 
Bron: The Worldwide Resort Timesharing 
Industry : 1990. 
- 14 -
Tabel 3: Wereldtimesharingmarkt 
Projecten Eigenaars van een 
in het land gelegen 
t imeshar ingoblect In het land woonachtige 
t imesharIngeigenaars 
LAND 
VS 
EUROPA 
MEXICO 
CARIBISCH 
GEBIED 
ZUID-
AFRIKA 
AUSTRAL IE 
JAPAN/ 
Z.O.-AZIE 
ZUID-
AMERIKA 
CANADA 
OVERIGE 
TOTAAL AANTAL 
1 200 
490 
149 
118 
96 
94 
69 
62 
48 
31 
2 357 % v.h. 
TOTAAL 
50,9 
20,8 
6,3 
5,0 
4,1 
4,0 
2,9 
2,6 
2,0 
1.4 
100,0 AANTAL 
1 082 000 
257 000 
134 000 
84 000 
83 000 
71 000 
51 000 
6 000 
21 000 
8 000 
1 800 000 % v.h. 
TOTAAL 
60,2 
14,3 
7.6 
4,7 
4,6 
4,0 
2,8 
0,3 
1,2 
0,4 
100,0 AANTAL 
1 198 000 
259 000 
60 000 
4 000 
82 000 
70 000 
52 000 
5 000 
57 000 
9 000 
1 800 000 % v.h. 
TOTAAL 
66,7 
14,5 
3,3 
0,2 
4,6 
3,9 
2,9 
0,3 
3,2 
0,5 
100.0 
Bron: The Worldwide Resort Timesharing 
Industry : 1990. 
- 15 -
Tabel 4: Top-12 van landen waar eigenaars een timesharinooblect hebben 
LAND 
VS 
SPANJE 
MEXICO 
ZUID-AFRIKA 
AUSTRAL IE 
JAPAN 
VERENIGD KONINKRIJK 
PORTUGAL 
NEDERL. ANTILLEN 
BAHAMA'S 
CANADA 
NIEUW-ZEELAND 
OVERIGE 
TOTAAL EIGENAARS 
1 082 000 
140 000 
134 000 
83 000 
56 000 
45 000 
37 000 
33 000 
32 000 
24 000 
21 000 
15 000 
95 000 
1 800 000 % v.h. 
TOTAAL 
60,2 
7,8 
7,4 
4,6 
3,1 
2,5 
2,0 
1,8 
1,8 
1,4 
1,2 
0,8 
5,4 
100,0 CUMULATIEF 
% 
60,2 
68,0 
75,4 
80,0 
83,1 
85,6 
87,6 
89,4 
91,2 
92,6 
93,8 
94,6 
100,0 
Bron: The Worldwide Resort Timesharing 
Industry : 1990. 
- 16 -
Tabel 5: Top-12 van landen waar timesharingeigenaars wonen 
LAND 
VS 
VERENIGD KONINKRIJK 
ZUID-AFRIKA 
MEXICO 
CANADA 
AUSTRAL IE 
JAPAN 
DUITSLAND 
NIEUW-ZEELAND 
ITALIE 
FRANKRIJK 
ZWEDEN 
OVERIGE 
TOTAAL EIGENAARS 
1 198 000 
179 000 
82 000 
60 000 
57 000 
53 000 
45 000 
18 000 
18 000 
12 000 
11 000 
6 000 
57 000 
1 800 000 % v.h. 
TOTAAL 
66,7 
10,0 
4,6 
3,3 
3,2 
2.9 
2,5 
1,0 
1,0 
0,6 
0,6 
0.3 
3,3 
100,0 CUMULATIEF 
% 
66,7 
76,7 
81,3 
84,6 
87,8 
90,7 
93,2 
94,2 
95,2 
95,8 
96,4 
96,7 
100,0 
Bron: The Worldwide Resort Timesharing 
Industry : 1990. 
- 17 -
Tabel 6: Penetratiegraad 
LAND EIGENAARS PER 10 000 INWONERS 
VERENIGD KONINKRIJK 31,5 
DENEMARKEN 7,3 
IERLAND 6,1 
PORTUGAL 5,3 
BELGIË 4,8 
DUITSLAND 3,0 
LUXEMBURG 2,7 
NEDERLAND 2,0 
ITALIE 2,0 
FRANKRIJK 1,9 
GRIEKENLAND 0,5 
SPANJE 0,2 
Bron: "The Worldwide Resort Timesharing Industry, 1990" en interne 
bewerking door de CEG/SPC. 
- 18 -
TaP9I 7 
1. Aantal eigenaars van in de aangegeven landen gelegen timesharinaoblecten 
Land 
VS 
Spanje 
Mex ico 
Zuid-Afrika 
Australie 
Japan 
Verenigd KoninkrIJk 
Portugal 
NederIandse Ant I I I en 
Bahama's 
Canada 
Nieuw-Zeeland 
Italie 
Portor ico 
Frankr i Jk 
Malta 
Maagdeneilanden 
Duits I and 
OostenriJk 
Argent inie 
Griekenland 
Jamaica 
Ma Ie i s i e 
Guatemala 
DomIn i caanse RepubIi ek 
Barbados 
Bermuda 
Zuid-Korea 
Costa Rica 
Denemarken Aantal I 
t imeshar ing-
eigenaars 
(inwoners en 
buitenlanders) 
1 081 
139 
133 
82 
56 
44 
36 
32 
32 
24 
21 
15 
11 
10 
9 
8 
6 
6 
5 
4 
3 
2 
2 
2 
1 
1 
1 
1 
1 
1 700 
900 
540 
700 
200 
820 
680 
650 
250 
480 
190 
000 
220 
000 
840 
518 
590 
820 
630 
850 
000 
720 
600 
110 
980 
940 
920 
360 
300 
190 Land 
Frans-Polyneslë 
BraziIië 
Egypte 
Thai land 
Ant igua en Barbuda 
Caymaneilanden 
Co Iomb i a 
Ierland 
Finland 
China 
Zweden 
Zwitser land 
Trinidad en Tobago 
Tunesië 
Turkije 
El Salvador 
Noorwegen 
Venezuela 
Israël 
Cyprus 
Ecuador 
Singapore 
St.-Lucia 
Fidji 
Indonesië 
FiIippi Jnen 
St.-V i ncent/GrenadInen 
Guadeloupe 
India 
TOTAAL Aantal 
timeshar ing-
eigenaars 
(inwoners en 
buiten landers) 
1 110 
1 040 
1 000 
950 
900 
760 
700 
620 
530 
380 
370 
310 
310 
310 
300 
200 
200 
200 
150 
120 
110 
100 
60 
50 
30 
30 
30 
20 
10 
1 796 340 
- 19 -
Tabel 8 
In de aangegeven landen wonende tImesharInaeigenaar 2. Aantal 
per 10 000 Inwoners, vergeleken met ra 
het bruto nationaal produktiD 
Land Timeshar ingeigenaars 
per 10 000 inwoners BNP<2) 
per hoofd 
(USD) 
Bermuda 
N i euw-ZeeI and 
VS 
Australië 
Verenigd Koninkrijk 
Kanaaleilanden 
Caymaneilanden 
Nederlandse AntIIlen 
Canada 
Zuid-Afrika 
Andorra 
Noorwegen 
Gibraltar 
Israël 
Bahama's 
Denemarken 
Zweden 
Finland 
Monaco 
Mex ico 
Ier land 
Portugal 
België 
Japan 
Duitsland 
Luxemburg 
Neder land 
Ital ië 
OostenriJk 
Frankr i Jk 
IJsland 
Zwitser land 
Liechtenstein 
Malta 
Gr iekenland 
Cyprus 
Spanje 
Joegoslavië 
Polen 
Turkije 
Hongar i Je 
Sowjetunie 185,4 
52,2 
48,1 
32,0 
31,5 
25,4 
25,2 
23,5 
21,9 
21,3 
16,7 
14,5 
10,1 
8,9 
8,5 
7,3 
7,3 
7,1 
6,9 
6,9 
6,1 
5,3 
4,8 
3,8 
3,0 
2,7 
2,0 
2,0 
1,9 
1,9 
1,6 
1,6 
1,1 
1,1 
0,5 
0,3 
0,2 
0,008 
0,004 
0,003 
0,002 
0,001 
(1) Uitsluitend de 20 belangrijkste 
landen, Japan en Malta. 
(2) vgl. Handbook of the Nations, U.S. 
(3) onbekend 22.050 
8.390 
19.800 
12.850 
13.329 
onb.<3) 
12.100 
6.460 
18.070 
2.360 
onb.C3) 
19.768 
4.450 
8.400 
9.632 
19.780 
13.897 
17.780 
onb.<3> 
1.640 
8.640 
3.250 
15.690 
15.030 
18.370 
13.380 
15.170 
14.200 
15.573 
16.800 
21.660 
16.900 
15.000 
4.310 
4.670 
5.670 
7.390 
6.540 
7.280 
1.180 
8.670 
8.700 
landen alsmede de andere Europese 
Central Intelligence Agency, 1990. 
- 20 -
DE SITUATIE IN DE LID-STATEN 
PM HS»a"fl 
1. Marktsituatie 
1.1 Begin 1991 waren er in Duitsland circa 265 "klassieke" timesharing-
projecten, die alle gelegen waren in de oude deelstaten, vooral in 
het zuiden. 
Veertien van deze projecten worden als ruilobject aangeboden door 
RCI en elf door II. De absolute marktleider is echter nog steeds 
"Hapimag", dat sinds 1963 een geheel eigen timesharingformule biedt, 
via een in Zwitserland gevestigde vennootschap. 
1.2 In 1990 waren er in Duitsland ongeveer 18 000 eigenaars van 
timesharingeenheden over de hele wereld. Voorts beschikken 6820 
eigenaars over een in Duitsland gelegen object. 
1.3 Van de 18 000 Duitse eigenaars bezit 30,9% een object in Spanje, 
22,3% een in Portugal, 4,8% een in Zweden, 3,9% een in Duitsland 
zelf en 1,7% een object in de Verenigde Staten. 
2- Rechtsstelsel 
2 1 Er bestaat in Duitsland geen afzonderlijke wettelijke regeling voor 
timesharing. Dientengevolge worden verschillende Juridische modellen 
gehanteerd, hetgeen problemen oplevert in verband met de aanpassing 
aan de specifieke behoeften en problemen van timesharing. Het 
gangbaarste model is dat van de vennootschap op aandelen (type 
Hapimag). Hierbij zijn de verschillende timesharingobjecten eigendom 
van de vennootschap, die het beheer verzorgt en de aandeelhouders 
jaarlijks een dividend uitkeert in de vorm van "punten" die recht 
geven op het gebruik van een appartement van een bepaalde categorie 
gedurende een bepaalde periode, dit alles volgens een vast schema. 
2.2 Andere varianten, waarbij een zakelijk recht op een bepaald 
appartement wordt toegekend, zoals medeëigendom 
(BruchteiIsgemeinschaft), dan wel een genotsrecht, zijn uit een 
oogpunt van consumentenbescherming inferieur. Ten aanzien van het 
model van de vennootschap naar burgerlijk recht 
(Vereinmitgl iedschaft), die meer in de richting van het 
Angelsaksische club-trusteesysteem gaat, leert de jurisprudentie dat 
dit model problemen oplevert met het Duitse Burgerlijk Wetboek, 
waarin aan verenigingen naar burgerlijk recht die (primair) op het 
behalen van winst gericht zijn, geen handelingsbevoegdheid wordt 
toegekend. 
2.3 Sinds 1987 bestaat er een zelfreguleringsorgaan (Time-Share-Verband) 
dat een gedragscode heeft opgesteld, waarin onder meer is bepaald 
dat alle gemaakte reclame volledig moet zijn, dat agressieve 
verkooptechnieken verboden zijn, dat de verkoop van nog niet 
voltooide objecten gekoppeld moet zijn aan een financiële garantie 
voor 100% en dat de kopers een afkoelingsperiode van zeven dagen 
moet worden gegeven. 
- 21 -
POlflIS 9n SroqtheTtQfltiQffl mXOTbu.rfl 
1. Allereerst wordt opgemerkt dat er in Luxemburg tot op heden nog geen 
timesharingprojecten bestaan. In 1980 waren er hooguit 100 Luxemburgse 
eigenaars. Wetgeving, jurisprudentie en rechtsleer zijn er niet. 
2. Marktsituatie in België 
De timesharingmarkt in België is volop in ontwikkeling. 
Er zijn momenteel zeven timesharingprojecten, waarvan de meeste in 
volledige eigendom met notariële akte verkocht zijn. Vrijwel alle kopers 
zi Jn Belgen. 
Er zijn zo'n 21 bedrijven die (voornamelijk in het buitenland gelegen) 
objecten verkopen; de meeste hiervan hebben een geringe omzet en treden 
op als tussenpersoon of gemachtigde van buitenlandse project­
ontwikkelaars, vooral in de Middellandse-Zeelanden (Spanje 82,6%, 
Portugal 5,5%, Frankrijk 1,5%). 
3. Rechtsstelsel in België 
3.1 Er bestaat in België geen specifieke regelgeving op het gebied van 
timesharing; wel biedt het Belgische rechtsstelsel als een van de 
weinige bepaalde mogelijkheden voor timesharing, maar alleen door de 
eigendom in ruimte en tijd een statuut van zakelijk recht te 
ver lenen. 
3.2 De medeëigendom is in België namelijk in haar geheel geregeld bij 
artikel 577bis van het Burgerlijk Wetboek, dat is ingevoegd bij de 
wet van 8 Juli 1924. 
Dit artikel luidt als volgt: "Bij ontstentenis van overeenkomsten en 
van bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een zaak die 
onverdeeld aan verscheidene personen toebehoort, geregeld als volgt 
..."*, met andere woorden, de Belgische wet regelt de medeëi gendom 
van alle zaken en organiseert de onverdeeldheid. Zij bepaalt de 
rechten en verplichtingen van de deelgenoten als deze geen 
overeenkomsten hebben gesloten en heeft dus het karakter van 
aanvul lend recht. 
Artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek ("Niemand kan worden 
genoodzaakt in onverdeeldheid te blijven-, en de verdeling kan te 
allen tijde worden gevorderd, niettegenstaande enige hiermee 
strijdige verbodsbepaling of overeenkomst") is op deze vrijwillige 
onverdeeldheid niet van toepassing; er kan dus ook geen 
boedelscheiding krachtens artikel 815 worden gevorderd zolang het 
object gebruikt wordt voor het doel waarvoor het is aangekocht. Zo 
is het, ongeacht de aard van de onverdeeldheid, altijd mogelijk zich 
te onttrekken aan de bepalingen van artikel 577bis en met name een 
dusdanige termijn voor de onverdeeldheid overeen te komen dat deze 
in de praktijk voor onbepaalde tijd blijft bestaan. 
Wordt derhalve voor een onroerend goed gekozen voor het stelsel van 
medeëigendom en vrijwillige onderverdeling voor onbepaalde duur, dan 
zijn in het Belgische recht de algemene bepalingen inzake 
medeëigendom van toepassing. 
3.2 In verband met dit statuut van een zakelijk recht op onroerend goed 
is inschrijving in de openbare registers vereist, zodat de titel 
tegen derden kan worden ingeroepen; dit houdt in de praktijk in dat 
koop en cessie bij notariële akte worden geregeld. 
- 22 -
PgrwnarKon 
1. Marktsituatie 
1.1 Het allereerste timesharingsproject in Denemarken werd weliswaar in 
1976 gerealiseerd, maar pas in 1985-86 werden twintig projecten, 
bestaande uit circa 15 000 eenheden, opgezet en een tiental 
buitenlandse projecten te koop aangeboden; slechts een klein deel 
hiervan had succes. 
1.2 Eind 1990 waren er in Denemarken circa 4000 timesharingeigenaars, 
wat een vrij hoge penetratiegraad is, namelijk 7,3 per 10 000 
inwoners (zie tabel 6). In de meeste gevallen gaat het hier om in 
Spanje gelegen objecten (Canarische eilanden). 
2. Rechtsstelsel 
2.1 Er bestaat in Denemarken geen specifieke wet inzake timesharing. De 
volgende drie Juridische constructies worden elk met zekere 
var I anten toegepast. 
2.2 De koper verwerft een recht op een tijdelijk, periodiek gebruik 
(X weken per jaar gedurende een vastgestelde periode tussen 15 en 
100 jaar) en wordt tegelijkertijd lid van een vereniging van 
timesharingeigenaars, die de financiële verantwoordelijkheid voor 
het beheer en het onderhoud van het hele project draagt. Deze 
formule wordt in ongeveer 20% van de gevallen toegepast. 
2.3 De koper koopt een of meer aandelen in een vennootschap die eigenaar 
van het project is. Als aandeelhouder heeft hij recht op gebruik 
gedurende een of meer weken per jaar; dit recht blijft bestaan 
zolang hij aandeelhouder is; bij uitoefening van het genotsrecht 
moet een bijdrage in de beheers- en onderhoudskosten worden 
geleverd. Deze formule wordt in ongeveer 30% van de gevallen 
toegepast. 
2.4 Bij de derde mogelijkheid, die in 50% van de gevallen wordt 
toegepast, koopt de koper een deel van het eigendom. Dit zakelijke 
recht op onroerend goed wordt geregistreerd en geeft recht op 
gebruik van het eigendom gedurende een of meer weken per Jaar; elke 
medeëigenaar draagt bij in de kosten. Er wordt op gewezen dat dit 
zakelijke recht zelden aan buitenlanders wordt toegekend: dit is 
ofwel expliciet verboden, of wordt in economisch opzicht 
onaantrekkelijk gemaakt. Dit is natuurlijk enigszins problematisch 
in het licht van het non-discr iminat iebeginsel van het Verdrag van 
Rome. 
- 23 -
Span le 
1. Marktsituatie 
1.1 Spanje neemt als land van bestemming voor timesharing in Europa 
ontegenzeggelijk de koppositie in. Van de ongeveer 500 projecten die er 
begin 1991 in de twaalf Lid-Staten bestonden, waren er 196 in Spanje 
gelegen, waarvan 83 op het vasteland (de meeste aan de Costa del Sol), 
21 op de Balearen en 92 op de Canarische eilanden. Van deze 196 
projecten (samen meer dan 9000 eenheden), behoren 151 tot de ruilbeurs 
RCI en 45 tot II. In 1990 waren van de 88 nieuwe door RCI aangeboden 
projecten er 30 in Spanje gelegen, waarvan 14 op de Canarische eilanden. 
1.2 Wat het aantal eigenaars van timesharingobjecten in het land (dit zijn 
vooral buitenlanders) betreft, komt Spanje na de Verenigde Staten op de 
tweede plaats, namelijk 140 000 gezinnen in 1990, ofwel 7,8% van het 
wereldtotaal (tabel 4). Het aantal Spanjaarden dat een timesharingobject 
bezit is echter nog erg gering (begin 1990 slechts 720), al is daarin 
sinds 1991 een sterke groei opgetreden als gevolg van de huidige 
hotelcrisis, waardoor tal van ondernemers hun redding in timesharing 
gezocht hebben. Dit heeft geleid tot intensieve verkoopactiviteiten met 
uiterst agressieve methoden, en verwacht wordt dan ook dat het aantal 
Spaanse eigenaars per eind 1991 op meer dan 3000 zal uitkomen. 
1.3 Gelet op de nationaliteit van de eigenaars van 
timesharingeenheden vindt men bijna 73% Britten, 23% 
2,6% Fransen en 2,4% Finnen. n Spanje gelegen 
Denen, 3% Belgen, 
1.4 De gemiddelde grootte van de projecten is 55 eenheden, waarvan bijna de 
helft (48,1%) studio's voor maximaal twee personen, 33,7% tweekamer­
woningen of -appartementen en 1% woningen of appartementen met drie 
kamers. 
2. Rechtsstelsel 
2.1 Ondanks de omvang van de Spaanse timesharingmarkt bestaat er geen 
specifieke wetgeving ter zake. De Spaanse overheid heeft diverse 
wetsontwerpen opgesteld, tot op heden echter zonder resultaat. Derhalve 
wordt timesharing in Spanje geregeld via de bestaande wettelijke 
bepalingen. 
2.2 Er moet echter op worden gewezen dat de geldigheid en de wettigheid van 
timesharing berusten op het beginsel van de vrije wilsbeschikking dat 
een basisprincipe van het Spaanse vermogensrecht is (Art. 1255 Spaans 
Burgerlijk Wetboek). Het voornaamste probleem is om timesharing een 
karakter te verlenen waardoor het systeem doeltreffend kan blijven 
functioneren en de doelstellingen die de gebruikers ervan verwachten 
kunnen worden bereikt. 
- 24 -
2.3 De bestaande wetgeving biedt twee algemene mogelijkheden voor de aard 
van het recht van timesharingbezitters, namelijk een persoonlijk recht 
of een zakelijk recht. 
2.4 Het persoonlijke recht wordt gerealiseerd door middel van het zogenaamde 
vennootschapsmodel, waarin het eigendom, zowel het gebouw als de 
afzonderlijke eenheden waaruit dit bestaat, toebehoort aan een 
rechtspersoon met vennootschapsstructuur, waarbij de deelgenoten het 
gebruiksrecht hebben op grond van hun aandeelhouderschap of deelneming 
in de vennootschap. 
Dit vennootschapsmodel, dat ook in andere landen gangbaar is, is in 
Spanje echter door de rechtsgeleerden sterk en vrijwel unaniem 
gekritiseerd. 
Het systeem wordt ook in de praktijk eigenlijk het minst toegepast, 
aangezien projectontwikkelaars veelal de voorkeur geven aan de grotere 
rechtszekerheid die het begrip "eigendom" de consumenten biedt. In de in 
punt 2.1 genoemde wetsontwerpen heeft men het vennootschapsmodel dan ook 
laten vallen en wordt de voorkeur gegeven aan een zakelijk recht op 
t imeshar ing. 
2.5 Ondanks deze duidelijke tendens om timesharing als een zakelijk recht, 
dat derhalve tegen derden kan worden ingeroepen, gestalte te geven 
bestaat er nog geen overeenstemming of timesharing in de bestaande 
regelgeving met betrekking tot de in het Burgerlijk Wetboek vastgestelde 
rechten kan worden ingepast of dat het hier een nieuw zakelijk recht 
betreft, waarvoor de bestaande regelingen niet voldoen. 
2.6 Het idee van timesharing als een vorm van vruchtgebruik wordt door een 
meerderheid verworpen, evenals de opvatting van timesharing als een 
recht op gebruik of bewoning. 
2.7 Kortom, bij gebrek aan specifieke regelgeving in het Spaanse recht (al 
bestaan er in sommige vakantiegebieden en -oorden lokale regelingen) is 
het ongetwijfeld de meest geaccepteerde en gangbare opvatting in de 
praktijk van de notarissen en hypotheekbewaarders om timesharing als een 
gemeenschap van goederen te beschouwen. Deze vorm wordt thans als de 
eenvoudigste en ook goedkoopste manier om timesharing vorm te geven 
beschouwd, aangezien medeëigendomstitels in principe opgenomen kunnen 
worden in de openbare registers en "erga omnes" werkzaam zijn. Wij 
wijzen erop dat een zakelijk recht in het Spaanse recht om tegen derden 
te kunnen worden ingeroepen bij notariële akte (escritura püblica) 
gevestigd en in het hypotheekregister (Registro de la Propiedad) 
ingeschreven moet worden. 
- 25 -
Frankrllk 
1. Marktsituatie 
1.1 De Franse timesharingmarkt is volop in ontwikkeling. In 1990 waren er 
ongeveer 10 000 eigenaars van een object in Frankrijk, van wie 83,6% 
Fransen, 5,3% Britten en 2,7% Amerikanen. Gezien de omvang van het 
toerisme in Frankrijk (circa 37 miljoen toeristen in 1987) betekent dit 
nog maar dat 0,3 op de 1000 buitenlandse toeristen timesharIngeigenaar 
was, wat minder is dan in Italië (0,4) en Duitsland (0,5) en beduidend 
minder dan in Spanje (5,1) en Portugal (5,4). 
1.2 Van de ongeveer 69 projecten die begin 1991 in Frankrijk bestonden 
(andere bronnen noemen een aantal van 84), waarvan 31 ruilobjecten van 
II en 38 van RCI, zijn er 13 in de Alpen gelegen, de overige in 
hoofdzaak bezuiden de Loire. Begin 1990 waren er slechts 50 projecten 
(met een totaal van 3390 eenheden), zodat het aanbod een aanzienlijke 
stijging vertoont. 
1.3 Hoewel Frankrijk een van de drie EG-landen met een specifieke wetgeving 
inzake timesharing is, lijkt de creativiteit van de projectontwikkelaars 
en verkopers geen grenzen te kennen: na "multipropriété" kwam (circa 
1980) "nouvelle propriété" en (omstreeks 1986) "pró-propriété", nog 
afgezien van een aantal minder belangrijke varlanten^*). Dit geeft aan 
hoe groot in Frankrijk de concurrentie in de toeristische onroerend-
goedsector is, maar maakt de markt er, zeker voor buitenlandse aspirant­
kopers, bepaald niet doorzichtiger op. 
2. Rechtsstelsel 
2.1 Wij zullen hier niet ingaan op de medeëigendom als zodanig, ten eerste 
omdat het Franse systeem veel gelijkenis vertoont met het Belgische, 
hoewel minder aangepast aan timesharing (artikel 815 Code Civil over 
medeëi gendom is met name ook van toepassing op onverdeeldheid bij 
overeenkomst) en ten tweede om dat de meeste timesharingprojecten 
volgens het systeem van de "Société Civile d'Attribution" werken. 
(*) "Les formules de propriété-vacances au banc d'essai", "Le particulier 
immobilier" nr. 46, Juli-augustus 1990, blz. 73-80. 
- 26 -
2.2 In de Wet nr. 86-18 van 6 lanuarl 1986 betreffende vennootschappen voor 
de toewijzing van onroerende goederen in timesharing (J.O. van 
8 Januari 1986) wordt dit als een recht van deelgenoten beschouwd, d.w.z 
een persoonlijk en geen zakelijk recht. Een van de voornaamste kenmerken 
van een dergelijke benadering is dat de timesharingkopers deelgenoten 
worden met hun inbreng als tegenprestatie. Het voornaamste doel van de 
wet is enerzijds de Juridische en praktische problemen, verbonden aan de 
bestaande wetgeving inzake vennootschappen (met name de wet van 
16 Juli 1971) en in het bijzonder de verdeling, op te lossen en 
anderzijds een Juridisch instrument te vinden dat aangepast is aan het 
verschijnsel timesharing, waaraan gewoonlijk een uitgebreide 
dienstverlening verbonden is en waardoor het eigendomsbegrip een in de 
tijd gedeeld karakter krijgt. Een t imesharingvennootschap verschilt 
hierin van andere vennootschappen dat zij niet op het maken van winst 
gericht is en dat het eigendomsrecht van een deel van het onroerend goed 
volgens een Jaarlijkse cyclus in de tijd gedeeld is. De wet laat 
overigens de keuze van het soort vennootschap (naar burgerlijk of 
handelsrecht) vrij, maar in de praktijk wordt de vennootschap naar 
burgerlijk recht in verband met de hieraan verbonden flexibiliteit het 
vaakst gekozen. Ook beoogt de wet de aandeelhouders-gebruikers van 
timesharingobjecten beter te beschermen. 
2.2.1 Doel van de wet 
Het doel van de wet staat in het eerste artikel omschreven: 
"vennootschappen die zijn opgericht met het oog op de toewijzing, geheel 
of in delen, voor periodiek genot van onroerende goederen die 
hoofdzakelijk voor bewoning bedoeld zijn (...)." Andere timesharing-
mogeliJkheden, zoals een gedeeld huursysteem (zie het Griekse model) 
zijn dus niet uitgesloten. De wet beperkt zich tot onroerende goederen 
die hoofdzakelijk voor bewoning bedoeld zijn zonder dit uiterst vage 
begrip nader te omschrijven; voorts is zij dwingend in die zin dat er 
een vennootschapsmodel wordt voorgeschreven. 
Het doel van deze vennootschappen wordt in de leden 2 en 3 van artikel 1 
nader omschreven: het omvat de bouw, de aankoop, de aanpassing (of 
restauratie) en het beheer van de onroerende goederen, alsmede de 
aankoop en het beheer van de daarbij behorende roerende goederen. Het in 
de wet bedoelde periodieke genot is dus niet beperkt tot projecten voor 
toer isten. 
De vennootschap kan, al is dit niet verplicht, zich ook bezighouden met 
het verlenen van diensten, de werking van de noodzakelijke gemeen­
schappelijke voorzieningen voor de woning of het gebouw, alsmede die 
voorzieningen die in overeenstemming zijn met het doel ervan en daar 
rechtstreeks aan verbonden zijn. Men kan zich afvragen waarom de wet 
niet een meer dwingend karakter heeft met betrekking tot het verlenen 
van bepaalde diensten voor toeristische timesharing, met name wat 
betreft sport- en recreatiefaciliteiten. 
(5) 
- 27 -
2.2.2 Voorlichting en publiciteit 
In elk document waarin de aankoop van aandelen van in de wet bedoelde 
vennootschappen wordt vastgesteld, moet duidelijk vermeld staan dat deze 
aankoop uitsluitend de hoedanigheid van deelgenoot, en niet die van 
eigenaar verleent. 
In alle reclame die, ongeacht in welke vorm, in Frankrijk wordt gemaakt, 
ontvangen of waargenomen en die betrekking heeft op de toewijzing van 
timesharingobjecten aan deelgenoten waarbij aan dezen in ruil voor hun 
inbreng geen enkel eigendomsrecht of ander zakelijk recht op het 
onroerend goed wordt verleend, is het gebruik van iedere uitdrukking met 
het woord "eigenaar" ter aanduiding van de deelgenoten verboden 
(artikel 33). ledere inbreuk op deze bepaling wordt als misleidende 
reclame beschouwd en kan aanleiding zijn voor een vordering tot 
opheffing en/of een strafrechtelijke veroordeling (art. 44 Wet van 
27 december 1973). 
Indien in een reclamemiddel, ongeacht in welke vorm, sprake is van een 
dienst voor het ruilen van de gebruiksper ioden, de verkoop van de 
aandelen of de verhuur van de gekochte eenheid, moet dit met de 
bijbehorende voorwaarden in een reglement worden vermeld. In dit 
verplichte reglement moet voorts de bestemming van het onroerend goed en 
de onderdelen daarvan worden vermeld en moeten de voorwaarden voor het 
gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen worden vastgelegd 
(artikel 8). Ook de verdeling van de lasten of de wijze waarop deze 
worden omgeslagen staat hierin vermeld (art. 9). In de wet worden twee 
categorieën lasten onderscheiden: gemeenschappelijke lasten (verbonden 
aan de gemeenschappelijke diensten, de voorzieningen van het gebouw en 
de werking daarvan) en gebruikslasten (elektriciteit, gas, water, enz.). 
In de wet is ook een beschrijving van de verdeling van het onroerend 
goed voorgeschreven, waarin de verschillende onderdelen ervan worden 
vermeld en wordt aangegeven welke voor gemeenschappelijk en welke voor 
privégebruik zijn (art. 8). Hierbij dient een overzicht van de 
toewijzing van de aandelen aan de wooneenheden en perioden te worden 
gevoegd. 
De verkoper of projectontwikkelaar is krachtens de wet niet verplicht om 
de aspirant-kopers vóór de sluiting van de overeenkomst door middel van 
deze documenten of anderszins hierover informatie te verstrekken. 
2.2.3 Overeenkomst 
ledere inschrijving of overdracht van aandelen moet worden vastgelegd in 
een onderhandse of notariële akte, waarin de aard en de strekking van de 
daaraan verbonden rechten staan vermeld, zoals die bepaald zijn door de 
ligging van het onroerend goed en de ruimte waarop het aandeel 
betrekking heeft, en tevens de toegekende gebruiksperiode wordt 
vastgesteld. Bij overdracht moet in de verkoopakte ook de boekhoud­
kundige situatie van de cedent met een verklaring van de vennootschap 
worden vermeld, alsmede - behalve als de overdracht om niet gebeurt - de 
aan hem te betalen prijs (art. 20). 
- 28 -
De bovengenoemde documenten (reglement, beschrijving en overzicht van de 
aandelen) moeten bij de inschrIJvings- of overdrachtsakte worden 
gevoegd, evenals de statuten van de vennootschap en een vermelding van 
de technische kenmerken van het onroerend goed en de ruimten en in 
voorkomend geval de balans van het afgelopen boekjaar, de hoogte van de 
bijkomende lasten of een schatting daarvan en een inventaris van de 
voorzieningen en roerende goederen. Indien deze documenten in minuut bij 
een notaris berusten kan met een verwijzing daarnaar worden volstaan; 
aan de deelgenoot moet dan een kopie van deze documenten worden 
verstrekt, hetgeen in de akte moet worden vermeld (art. 20). 
2-2.4 Financiële waarborgen 
Ter bescherming van de gebruikers is het deze vennootschappen (voor de 
toewijzing van onroerende goederen in timesharing) krachtens de wet 
verboden zich garant te stellen (art. 2). Hiermee heeft de wetgever 
willen voorkomen dat een projectontwikkelaar de vennootschap toestaat 
zich voor zijn persoonlijke aansprakelijkheden garant te stellen, 
waardoor hij de rechten van de andere aandeelhouders zou verkwanselen. 
Ook is in het belang van de gebruikers in de wet bepaald dat de 
deelgenoten slechts tot een bedrag, gelijk aan hun inbreng, tegenover 
derden hoeven op te komen voor de schulden van de vennootschap (art. 4). 
Vóór de voltooiing van het onroerend goed kan, behalve tussen 
deelgenoten, geen enkele overeenkomst voor de overdracht van aandelen 
worden gesloten, tenzij hierbij een financiële waarborg, alsmede een 
overeenkomst voor de verkoop van een onroerend goed in aanbouw of een 
overeenkomst voor de ontwikkeling van een onroerend-goedproject wordt 
verstrekt. Deze overeenkomsten dienen om de koper van een gebouw in 
aanbouw te beschermen (met name door een voltooiingsgarantie te geven), 
terwijl de financiële waarborg bedoeld is om "bij ingebrekebliJven van 
een of meer deelgenoten de regeling van de verzoeken tot storting die 
nodig zijn voor de betaling van de aankoopprijs van de goederen of voor 
de uitvoering van de bouw-, verbouwings- of restauratiewerkzaamheden, te 
verzekeren. Deze waarborg kan worden verstrekt door een officiële 
kredietinstelling, een erkende verzekeringsmaatschappij of een 
onder 1 Inge waarborgmaatschappiJ." (art. 22). 
Een ieder die, na naar aanleiding van de totstandkoming of de uitvoering 
van een vennootschapsovereenkomst een of meer stortingen, inschrijvingen 
of aanvaardingen van handelseffecten, cheques of machtigingen tot 
opneming van een bank- of postrekening te hebben ontvangen of aanvaard, 
deze geheel of gedeeltelijk verduistert, wordt met een geldboete 
gestraft (art. 31 en 408 van de Code Pénal). 
De wet schrijft voor dat de vennootschappen een raad van toezicht 
oprichten, die door de algemene vergadering uit de vennoten wordt 
gekozen en vooral raadgevende bevoegdheid heeft. Voorts moet het beheer 
jaarlijks worden gecontroleerd door een deskundige die geen deelgenoot 
is, door de algemene vergadering wordt aangewezen en aan haar 
verantwoording aflegt. Het betreft hier een soort accountantscontrole 
(art. 18). 
- 29 
2.2.5 Over ioe bepalInoen 
De koper die in gebreke blijft, kan vanaf het moment van het besluit van 
de algemene vergadering niet meer in genot treden van zijn woning, noch 
daar blijven (art. 3, slot). 
De deelgenoten dragen bij aan de beide categorieën lasten (zie boven), 
afhankelijk van de ligging en de samenstelling van hun woning en de duur 
en het tijdstip van de genotsperiode (art. 9). 
De algemene vergadering wordt ten minste eenmaal per Jaar gehouden. De 
deelgenoten kunnen desgewenst per brief stemmen (art. 13). Een beheerder 
kan bij gewone meerderheid van stemmen van zijn functie worden ontheven 
(art. 16). 
De deelgenoot heeft het recht zijn object te verhuren of uit te lenen 
(art. 23). 
Soortgelijke vennootschappen die al voor 1986 waren opgericht, moesten 
hun statuten voor 8 Januari 1988 aan de wet aanpassen (art. 34). 
Griekenland 
1. Marktsituatie 
1.1 Eind 1990 waren er ongeveer 3000 Griekse en buitenlandse eigenaars van 
een een Griekenland gelegen timesharingobject. Daarentegen beschikten 
slechts 480 Griekse huishoudens over een dergelijk object (in 
Griekenland of daarbuiten). De penetratiegraad is dus slechts 0,5 
Griekse timesharingeigenaars per 10000 inwoners, wat altijd nog bijna 
tweemaal zoveel als in Spanje is. 
1.2 Er zijn in Griekenland momenteel 16 projecten, waarvan 14 als ruilobject 
door RCI worden aangeboden en 2 door II. Vergeleken met het voorgaande 
Jaar zijn er vijf projecten bijgekomen. De eerste elf (eind 1990) 
omvatten 600 eenheden. Eind 1990 was slechts 15% van de intervallen 
verkocht. Er schijnen verschillende projecten in voorbereiding of 
aanbouw te zijn. De meeste projecten zijn gelegen in Kalchidika of op de 
eilanden, Cyprus hierbij inbegrepen. 
2. Rechtsstelsel 
2.1 Griekenland was een van de eerste Europese landen waar timesharing 
wettelijk geregeld werd, en wel bij Wet nr. 1652 van 30.10.1986 inzake 
"het timesharinghuurcontract en de regeling van zaken die daarmee in 
verband staan", alsmede Ministerieel Besluit van 15.12.1987 betreffende 
"verhuur van vakantiewoningen in timesharing". 
2.2 Timesharing wordt hier gedefinieerd als een huurrecht ("huur in 
timesharing" of "gedeelde huur") van een vakantiewoning. De eigenaar 
("verhuurder") verbindt zich er namelijk toe de huurder elk Jaar 
gedurende de in de overeenkomst vermelde periode het gebruik van een 
vakantiewoning toe te staan en hem de bijbehorende diensten te verlenen. 
- 30 -
2.3 Aan de woningen gestelde eisen 
De wet definieert de "woningen" als "hotelbedrijven en in het algemeen 
toeristische instellingen die met toestemming van de Griekse organisatie 
voor toerisme (EOT) werkzaam zijn en waarop ingevolge een besluit van de 
secretaris-generaal van de EOT de bepalingen van de wet van toepassing 
zijn" (art. 1 van de wet). De wet en het ministerieel besluit zijn in 
eerste instantie gericht op hotelbedrijven (in ruime zin-, onder meer 
worden genoemd "hotels met een gemengd karakter (toeristendorpen), 
villa's en gemeubileerde huizen voor toeristen" (art. 1). 
Deze hotelbedrijven moeten voldoen aan de eisen van de EOT, overeen­
komstig de bepalingen van Wet 642/77 betreffende hotels, evenals 
artikel 4 van het decreet van 1 november 1938 betreffende de 
kwalificaties van hotelhouders en hotels, en het reeds genoemde 
ministeriële besluit. Voor toeristen bestemde woningen kunnen onder deze 
wet vallen, mits zij - onder meer - ten minste tot de tweede klasse 
(klasse B) behoren (onafhankelijk van hun precieze aard). 
2-4 Looptijd van de overeenkomst 
De minimaal toegestane duur is 5 jaar, de maximale 60 Jaar. In de wet is 
geen afkoelingsperiode opgenomen. 
2.5 Voorlichting, vorm en Inhoud van de overeenkomsten 
De timesharingovereenkomst wordt ten overstaan van een notaris verleden 
en in de openbare registers ingeschreven, op straffe van nietigheid. Het 
dient in elk geval de volgende gegevens te bevatten (art. 3 van het 
genoemde ministeriële besluit): 
een volledige beschrijving van het gehuurde goed, alsmede alle 
daarbij behorende voorzieningen, met inbegrip van het meubilair; 
namen, voornamen, woonplaats (of vestigingsplaats) en nationaliteit 
van de part i Jen; 
de duur van de huur en de periode waarin deze Jaarlijks plaatsvindt; 
het bedrag van de huur, de wijze van betaling en de gekozen valuta, 
met inachtneming van de in art. 1, lid 3, van de wet bepaaide 
bankgarant ie; 
de wijze van berekening en betaling van de exploitatiekosten die 
voor rekening van de huurder komen; 
de toepasselijkheid van het Griekse recht en de verklaring dat een 
Griekse rechtbank bevoegd is-, 
de voorwaarden met betrekking tot eventuele onderverhuring of 
overdracht van het genot van het goed door de huurder aan een de-na. 
al dan niet tegen betaling; 
de voorwaarden voor en eventuele kosten verbonden aan nst oebruïk 
door de huurder van de verschillende recreatie-, sec**-- en 
soortgelijke voorzieningen, alsmede met betrekking tot eventuele 
andere door de verhuurder te verlenen diensten (b.v. de plaatsing 
van extra bedden, meubels, enz.). 
- 31 -
Bovendien moet in de timesharingovereenkomst het reglement voor de 
betrekkingen tussen de verhuurder en de huurders worden opgenomen 
(art. 2 en 3 van het ministerieel besluit). 
2.6 Prils en wijze van betaling 
De prijs kan in drachme of in een andere muntsoort worden vastgesteld en 
contant (baar geld of cheque) of in termijnen worden betaald. Het 
volledige bedrag dient in ieder geval uiterlijk 18 maanden na de 
sluiting van de overeenkomst betaald te zijn (art. 5 van het besluit). 
Buitenlanders die in Griekenland een timesharingobject willen 
aanschaffen, zijn verplicht in buitenlandse valuta te betalen; deze som 
wordt binnen een maand na ontvangst door de "verhuurder" (art. 1, lid 3 
van cie wet) bij de Griekse Bank gedeponeerd. Voor buitenlanders gelden 
afwijkende betalingsvoorwaarden. De prijs wordt vastgesteld aan de hand 
van ©en aantal kenmerken (periode, aantal weken per Jaar, duur, 
bouwdatum van het project). Afhankelijk van de ouderdom van het project 
wordt op de "standaardprijs" een korting van 2 tot 20% toegepast (art. 6 
van het besluit). 
2•7 Recht van verhuur, ruil en verkoop 
Als de koper van een timesharingeenheid in Griekenland deze wil verhuren 
of verkopen, moet hij dezelfde procedure volgen als bij de aankoop. De 
desbetreffende voorwaarden dienen in de timesharingovereenkomst te zijn 
vermeld. 
2 8 To§?icht en sanctles 
Een hotelbedrijf kan uitsluitend als timesharingproject worden beschouwd 
ais de verhuurder bij de EOT een daartoe strekkend verzoek indient, 
vergezeld van een reglement voor de betrekkingen tussen de verhuurder en 
de huurder, waarin hun beider rechten uitvoerig worden beschreven (zie 
boven). De verhuurder dient de EGT ook een kopie van de t imeshar ing­
overeenkomst te verstrekken, teneinde het toedicht op het project en op 
de nakoming van de verplichtingen van de verhuurder Jegens de huurders 
te vergemakkelijken. Bovendien moet hij de EOT er telker.s schriftelijk 
van in kennis steMen als er t imeshar ingcontracter zuilen worden 
ondertekend; de EOT is gerechtigd op de onderte?p^ing van deze 
contracten toe te zien en daarbij aanwezig te zijn. Tan slotte is de 
verhuurde rog verplicht e&n cioor de EOT goedgekeurd register bij te 
hou-.'en, v»s r!n alle overeenkomsten op nummer en op chronologische 
vciqorde worden geregistreerd (art. 4 van de wet en art, 3, lid 4, van 
het besluit), 
Ingeval de verhuurder zijn contractuele of wettelijke verplichtingen 
nist nakomt, kan de EOT sancties opleggen, "niet alleen in het belang 
van de huurders maar ook om de reputatie van het toerisme in ons land 
hoog ta houden" (art. 4, lid 2 van het besluit). Deze sancties, die in 
Wet nr. 642 (1977) zijn vastgelegd, omvatten een berisping en een boete 
van 5.000 tot 20.000 drachme- die wordt opgelegd door de directeur van 
de EOT; voorts kan de secrets s-generaal van het toerisme een boete van 
20.000 tot 200.000 drachme opleggen of de categorie van het hotelbedrijf 
verlagen, namelijk als in een Jaar driemaal een boete is opgelegd; ook 
kan hij de goedkeuring van een hoteibedrijf als timesharingproject 
Intrekken, 
•ie regel !gt de bescherming van de rechten van de koper in handen 
v-,'. een algemene vergadering van t imeshar inghuurders. 
- 32 -
2.9 Tot slot moet melding gemaakt worden van een bijzonder probleem in 
Griekenland, namelijk dat het buitenlanders om redenen van nationale 
veiligheid verboden is zakelijke rechten - waaronder timesharing - te 
verwerven in grensgebieden. In 1990 heeft het Hof van beroep van het 
district Dodekanisos beschikt dat deze wetgeving strijdig is met de 
artikelen 7, 48, 52 en 59 van het Verdrag van Rome (vóór de wijziging 
door het Verdrag van Maastricht) en dus niet van toepassing Is. Deze 
beschikking is voortgekomen uit een veroordeling van Griekenland door 
het Europese Hof van Justitie (arrest van 30 mei 1989 in zaak 305/87); 
desondanks wordt nog altijd de helft van het Griekse grondgebied als 
grensgebied beschouwd, al zijn een aantal beperkingen door Wet nr. 1892 
van 31 Juli 1990 gedeeltelijk versoepeld. 
Ierland 
1. Marktsituatie 
1.1 Eind 1990 waren circa 2150 leren eigenaar van een timesharingobject, 
voornamelijk in het buitenland. 
1.2 Op dat moment waren er slechts 620 (Ierse of buitenlandse) eigenaars van 
in Ierland gelegen objecten in zes projecten. 
Volgens het Ierse Bureau voor Consumentenaangelegenheden waren er in mei 
1991 een zestal firma's die in Ierland of in het buitenland gelegen 
timesharingprojecten aanboden. 
RCI biedt vijf projecten aan, II één. Deze projecten omvatten samen zo'n 
550 eenheden. 
Hoewel de Ierse markt op het eerste gezicht van geringe omvang lijkt, is 
de marktpenetratie (het aantal Ierse eigenaars per 10000 inwoners) toch 
nog 6,1, wat twee maal zoveel is a!s in Duitsland (3) en meer dan drie 
maal zoveel als in Frankrijk (1,9), maar niet meer dan een vijfde van 
het cijfer in Verenigd Koninkrijk (31,5). Ierland neemt in Europa de 
derde plaats in, vlak na Denemarken (7,3). 
De Ierse projecten zijn in vergelijking met de andere Europese landen 
vrij groot opgezet (gemiddeld 92 eenheden); 58,7% hiervan heeft twee 
slaapkamers (in Frankrijk is dit bijvoorbeeld maar 2,2%) en slechts 
10,9% van de eenheden zijn studio's voor maximaal twee personen (tegen 
82,2% in Frankrijk). 
Volgens schattingen was eind 1990 niet meer dan 3,4% van de intervallen 
verkocht, wat het laagste cijfer van Europa is (vgl. VK bijna 50%, 
Spanje 47,5%). 
2. Rechtsstelsel 
2.1 Er bestaat geen wetgeving of jurisprudentie op het gebied van 
t imeshar ing. 
2.2 Aangezien het Ierse rechtsstelsel gelijkt op dat van landen met "Common 
Law", is de wetgeving inzake onroerend goed vergelijkbaar met die van 
het Verenigd Koninkrijk. 
- 33 -
ItaJlS 
1. Marktsituatie 
1.1 Timesharing is in Italië een vrij recent verschijnsel; nadat het in 
1986-87 in de hotel sector pas goed op gang gekomen was, heeft het in 
1989 en 1990 een grote vlucht gemaakt, met als gevolg dat Italië in 1990 
tot de top 12 behoorde, gelet op het absolute aantal timesharing-
eigenaars. Ongeveer 12 000 Italianen (tegen b.v. 11 000 Fransen) waren 
eigenaar van voornamelijk in Italië gelegen objecten (95%); 3,2% bezat 
een object in Spanje en 0,3% in de Verenigde Staten. De penetratiegraad 
bedraagt in Italië dus 2 eigenaars per 10000 inwoners, zodat het land 
samen met Nederland de achtste plaats inneemt. 
1.2 Over de hele wereld zijn er 11 000 eigenaars die een in Italië gelegen 
object bezitten, onder wie 87,1% Italianen en 12,6% Duitsers. Dit houdt 
in dat op elke 1000 buitenlandse toeristen die Italië bezoeken er 
ongeveer 0,4 timesharingeigenaar zijn, wat op dezelfde lijn ligt als in 
Griekenland, Frankrijk en Duitsland. 
1.3 Er waren in 1990 in Italië 40 t imesharingprojecten met zo'n 3240 
eenheden, dus gemiddeld ongeveer 81 eenheden per project. In 1991 waren 
er 56 projecten, waarvan 52 aangeboden door RCI en 4 door I I. De meeste 
zijn gelegen in de Alpen en de Dolomieten, dan wel in het Zuiden en op 
de twee grote eilanden. 
2. Rechtsstelsel 
2.1 Er bestaat geen specifieke wetgeving of jurisprudentie inzake 
timesharing. Voorts zijn de bestaande Juridische instrumenten weinig 
geschikt voor het verschijnsel. Bij de huidige projecten wordt in de 
regel een van de volgende twee systemen gehanteerd: een variant op de 
medeëigendom ("copropriété indivisa"), dan wel een "acquisto di azioni 
societar ie" (vennootschapsmodel). 
2.2 Het eerste model wordt momenteel het meest gebruikt, vooral omdat het 
tweede in de praktijk tai van problemen opgeleverd heeft vanwege het 
gebrek aan flexibiliteit van de vennootschapswetgeving. Bij de 
"multipropriété immobiliare" verwerft de koper een medeëigendomsrecht, 
dat in een notariële akte vastgelegd en in de openbare registers 
ingeschreven wordt. De voornaamste kenmerken van dit model zijn: 
medeëigendom ("comunione") van verschillende personen met betrekking tot 
hetzelfde object, opdeling van het gebruik in quota, een 
gebrul ksreglement, de mogelijkheid om een derde met het beheer van het 
project te belasten en de bepaling dat het project niet op andere wijze 
opgedeeld kan worden. 
2.3 In verband met de juridische problemen die in Italië met timesharing 
zijn gerezen en de problemen van de gebruikers (zie hierna) overweegt de 
Italiaanse overheid - al sinds 1985 - een speciale wetgeving hiervoor in 
het leven te roepen. Drie wetsontwerpen zijn reeds in het parlement 
behandeld, maar geen daarvan heeft het tot nog toe gehaald. 
- 34 -
Norland, 
1. Marktsituatie 
1.1 In Nederland is de timesharingmarkt van geringe betekenis. Er was in 
1991 één project in Zandvoort in de vorm van een "trustee-club"; een 
tweede in Port Zé lande is aangekondigd. 
1.2 Circa 3000 Nederlanders bezitten een timesharingobject in het 
buitenland, voornamelijk in Spanje. 
2. Rechtsstelsel 
2.1 Er bestaat geen wetgeving of Jurisprudentie ter zake. 
2.2 De Nederlandse rechtsleer heeft altijd gepleit voor een combinatie van 
een zakelijk recht (erfpacht) en een persoonlijk recht, gekoppeld aan de 
oprichting van een coöperatieve vennootschap. 
1. Marktsituatie 
1.1 Men kan zonder overdrijving zeggen dat het verschijnsel timesharing in 
Portugal vaste voet gekregen heeft. Er waren in 1990 namelijk circa 
33 000 gezinnen, waaronder 46,7% Britten, 22,3% Portugezen en 3,9% 
Duitsers - eigenaar van een object in een van de circa 60 projecten in 
Portugal; 5520 Portugese gezinnen waren timesharingeigenaar, waarvan 
99,2% in Portugal. 
1.2 Begin 1991 waren er in Portugal 70 projecten, waarvan 57 van RCI en 13 
van 11, de meeste in de Algarve. Deze projecten omvatten samen zo'n 3130 
eenheden (een gemiddelde van 52), waarvan ongeveer 31,3% van de 
intervallen verkocht waren, een cijfer dat in vergelijking met de andere 
Lid-Staten vrij hoog is. 
2. Rechtsstelsel 
2.1 Portugal is het eerste Europese land waar timesharing wettelijk geregeld 
is in de vorm van een recht op periodieke bewoning ("dl rei to de 
habitaçâo periodica"). Evenals in de andere Lid-Staten van het vasteland 
is het aantal zakelijke rechten bij wet beperkt en moest een speciale 
wet uitgevaardigd worden; dit is in 1981 gebeurd door middel van 
Wetsbesluit nr. 355/81 van 31 december 1981, gewijzigd door Wetsbesluit 
nr. 368/83 van 4 oktober 1983. Dit recht op periodieke bewoning is dus 
een nieuw zakelijk recht. 
2.2 Ingevolge deze beide wetten wordt timesharing als een recht op onroerend 
goed met verscheidene rechthebbenden beschouwd; het is dus een variant 
op het eigendomsrecht van onroerend goed. Deze wetten hadden echter 
aanzienlijke tekortkomingen betreffende andere aspecten van timesharing 
en werden grondig gewijzigd en aangevuld door Wetsbesluit nr. 130/89 van 
18 april 1989, dat momenteel van toepassing is. 
- 35 -
2.3 ToeoassIngsgeb i ed 
De wet is in principe van toepassing op onroerende goederen en complexen 
van onroerende goederen die deel uitmaken van toeristische ondernemingen 
en die (overeenkomstig Wetsbesluit nr. 328/86 van 30 september 1986) 
worden ingedeeld als hotels-appartementen, toeristencomplexen, 
toeristenappartementen of "toeristische projecten". Dit sluit niet uit 
dat de wet ook van toepassing kan zijn wanneer de toeristische 
onderneming zich in een onafhankelijk deel van een en hetzelfde gebouw 
bevindt. In dat geval volstaat het als het gaat om verschillende, 
onderling gescheiden, onafhankelijke eenheden, die beschikken over een 
eigen uitgang naar een gemeenschappelijk gedeelte van het project waar 
zij deel van uitmaken, dan wel naar een gedeelte van de onderneming of 
naar de openbare weg. Deze t imeshar ingobjecten maken dus deel uit van 
het hotelbedrijf en zijn derhalve aan de regelgeving ter zake 
onderworpen. 
De duur van het timesharingsrecht is, behoudens andersluidende bepaling, 
onbeperkt met een minimum van 20 Jaar; de rechthebbenden kunnen echter 
niet meer dan 30 achtereenvolgende dagen per Jaar kopen. Het systeem van 
vrij te kiezen weken is niet toegestaan. 
2.4 Voorlichting en publiciteit 
Al het reclame- en informatiemateriaal moet een aantal duidelijke 
gegevens bevatten, namelijk: aanduiding van de eigenaar en van het 
project, kadastrale beschrijving, openingsdatum, kenmerken van de 
wooneenheid, duur van het project en gekochte week of weken, opsomming 
van de bijkomende voorzieningen, vermelding van de wederzijdse rechten 
en verplichtingen (art. 33). 
Als het project nog in aanbouw is, moeten de datum van goedkeuring en de 
openingsdatum worden vermeld, alsmede of er al dan niet een waarborg of 
verzekering bestaat. 
Publiciteit en promotie zijn niet toegestaan zolang het timesharing-
project nog niet definitief door de bevoegde instanties, met name het 
Directoraat-generaal Toerisme, is goedgekeurd (art. 33 en 34). 
In geen enkel document, ook niet in de overeenkomst, mag het woord 
"eigenaar" gebruikt worden, noch enige andere uitdrukking die bij de 
kopers de onjuiste indruk zou kunnen wekken dat zij "eigenaar" van het 
object worden (art. 31). Dit geldt ook voor het reclame- en 
voor 11cht i ngsmater i aaI. 
2.5 Verkoopovereenkomst en afkoelingsperiode 
In de overeenkomst moet een aantal zaken worden vermeld, onder meer: 
de identiteit van de eigenaar van het project en van de koper, 
alsmede in voorkomend geval van de verkoopfirma en de beheersfirma; 
een beschrijving van het project, met inbegrip van de ligging van 
het betrokken onderdeel (eventueel) en het dossiernummer bij het 
Directoraat-generaal Toerisme; 
- 36 -
kadastrale beschrijving van het project of duidelijke vermelding dat 
het project nog in aanbouw is-, 
openingsdatum, dan wel goedkeuringsdatum als het project nog niet 
voI too ld I s ; 
beschrijving van de wooneenheid, alsmede een inventaris van de 
voorzieningen en het meubilair; 
opsomming van de aanwezige of geplande andere voorzieningen 
(recreatie, sport en amusement); 
duur en data van de genotsperiode; 
rechten en verplichtingen van de partijen-, 
vermelding of het project of de betrokken onroerende goederen met 
een hypotheek of enige andere last bezwaard zijn, en zo Ja, van de 
rechthebbende(n); 
als het project nog niet voltooid is, moet worden vermeld of er al 
dan niet een waarborg of verzekering bestaat waardoor de koper 
gegarandeerd wordt dat "de in het kader van de overeenkomst betaalde 
bedragen, ongeacht hun aard, aan de koper worden teruggestort 
ingeval de overeenkomst, om welke reden dan ook, buiten de schuld 
van de koper niet binnen de termijn en onder de vastgestelde 
voorwaarden wordt nagekomen." 
Met betrekking tot de afkoelingsperiode bepaalt de wet dat de 
overeenkomst binnen zeven dagen na ondertekening per aangetekende brief 
met ontvangstbevestiging kan worden opgezegd; het is niet nodig dat deze 
bepaling in het contract vermeld wordt. 
Het "zakelijk recht op periodieke bewoning" wordt in een notariële akte 
vastgelegd, die vervolgens wordt ingeschreven. 
2.6 Financiële waarborgen en aansprakelijkheden 
Ter waarborging van de nakoming van zijn verplichtingen moet de eigenaar 
van het project (veelal de projectontwikkelaar) een waarborg ten gunste 
van alle rechthebbenden geven. Deze waarborg kan de vorm hebben van een 
verzekering, een bankgarantie of een storting; het bedrag van deze 
waarborg moet overeenkomen met ten minste de helft van het jaarlijkse 
totaal van de door de rechthebbenden te betalen periodieke bijdragen. 
Het waarborgbewiJs moet bij het Directoraat-generaal Toerisme worden 
gedeponeerd, tegelijkertijd met de aanvraag van het document ter 
vestiging van het zakelijke recht overeenkomstig artikel 4. De 
projectontwikkelaar of de waarborggever moet het Directoraat-generaal 
Toerisme voor het eind van elk jaar een bewijs overleggen dat de 
waarborg nog steeds van kracht is (art. 22). 
Er wordt verder op gewezen dat, teneinde timesharingprojecten 
doorzichtiger te maken en de consumenten beter te beschermen, de wet 
bepaalt dat een dergelijk project slechts aan één (natuurlijke of 
rechts-)persoon kan toebehoren. 
- 37 -
2.7 Andere punten 
Het beheer van een timesharingproject moet krachtens de wet in detail 
worden geregeld. Van de beheerskosten moet ten minste 2,5% van het 
Jaartotaal worden gestort in een "reservefonds", dat bedoeld is voor het 
uitvoeren van reparaties en het vervangen van meubilair en apparatuur. 
Vgrepjfld, KQPlnKrlIK 
1. Marktsituatie 
1.1 In de eerste plaats moet worden opgemerkt dat het Verenigd Koninkrijk in 
vrijwei elk opzicht in Europa de marktleider op timesharinggebied is. Zo 
waren er in het Verenigd Koninkrijk in 1990 circa 180 000 eigenaars, wat 
10% van het totaal aantal t imeshar Ingeigenaars over de hele wereld is. 
Ongeveer 64,2% van deze eigenaars bezat een object in Spanje, 16,8% in 
het VK zelf en 3,3% in de VS. 
1.2 In 1990 waren er in het Verenigd Koninkrijk 70 projecten, met een totaal 
van 2220 eenheden; het gemiddeide aantal eenheden per project is dus 32, 
wat vrij laag Is (vgl. 92 in Ierland en 81 in Italië). Slechts 6,3% 
bestond uit studio's, 31,8% uit eenkamerappartementen en 55,1% uit 
tweekamerappartementen (ter vergelijking: in Frankrijk zijn de 
aangeboden objecten voornamelijk studio's, namelijk 82%). 
Begin 1991 waren er 74 projecten, waarvan 58 van RCI en 16 van II. In 
1990 was circa de helft van de "intervallen" verkocht, wat het hoogste 
percentage van Europa is (Spanje 47,5%, Portugal 31,3%). 
1.3 Gezien de omvang die timesharing in het Verenigd Koninkrijk bereikt 
heeft, is het niet verbazend dat er diverse bedrijven zijn die 
tweedehands timesharingobjecten aanbieden. 
1.4 Verreweg de meeste Britse projecten functioneren volgens het club-
trusteesysteem. Overigens zijn de belangrijkste Britse timesharing-
maatschappiJen op het eiland Man gevestigd. 
2. Rechtsstelsel 
2.1 Er bestaat in het Verenigd Koninkrijk geen specifieke wetgeving voor 
timesharing. Volgens een door het "Office of Fair Trading" in Juni 1990 
gepubliceerd rapport is de regering voornemens om binnenkort een 
specifieke regelgeving aan het Parlement voor te leggen. 
- 38 -
2.2 Deze juridische leemte betekent niet dat timesharing in het Verenigd 
Koninkrijk geheel zonder wetgeving heeft gefunctioneerd; ten eerste 
bestaat er in dit land een uitgebreide wetgeving ter bescherming van de 
consument, met als belangrijkste wetten: 
The Misrepresentation Act, 1967 
The Trade Descriptions Act, 1968 
The Fair Trading Act, 1973 
The Consumer Credit Act, 1974 
The Unfair Contract Terms Act, 1977 
The Estate Agents Act, 1979 
The Data Protection Act, 1984 
The Financial Services Act, 1986 
The Consumer Protection Act, 1987 
The Control of Misleading Advertising Regulations, 1988. 
Voorts is de wetgeving inzake overeenkomsten, zoals deze door de 
gerechtshoven ontwikkeld en langs wetgevende weg gewijzigd is, op 
timesharing gelijkelijk van toepassing als op de aankoop van goederen en 
diensten; ook moet men bedenken dat, daar in het VK de "club-trustee"-
formule het meest gehanteerd wordt, de wetgeving inzake "trusts" 
volledig van toepassing is. 
2.3 Wat de in het Verenigd Koninkrijk zeer gebruikelijke zelfregulering 
betreft, moet de "Timeshare Developers Association", opgericht in 1987, 
worden genoemd, die een stelsel van regels en een gedragscode voor haar 
leden heeft opgesteld. Vanaf oktober 1990 heeft de "Timesharing Council" 
de taak van de "Timeshare Developers Association" overgenomen en zijn 
voornaamste doelstellingen, toelatingsvoorwaarden en reglement 
vastgesteld. 
- 39 -
RECHTVAARDIGING VAN DE VOORGESTELDE MAATREGEL 
Er kunnen drie belangrijke redenen worden aangevoerd ter rechtvaardiging van 
de invoering van een communautaire maatregel ter bescherming van de kopers 
bij overeenkomsten voor het gebruik van onroerende goederen in timesharing: 
1) de problemen waarmee de consumenten geconfronteerd worden; 
2) het grensoverschrijdende karakter van timesharing; 
3) de verschillen in de nationale wetgevingen. 
De problemen waarmee de consumenten geconfronteerd worden 
De Commissie heeft zich een beeld kunnen vormen van de situatie waarin de 
consument op het gebied van timesharing verkeert door tai van klachten die 
zij hetzij rechtstreeks van de betrokkenen, hetzij via andere instanties, met 
name het Europees Parlement, heeft ontvangen. 
Deze klachten betreffen vooral: 
A) De toepassing van bijzonder aggressieve verkoopmethoden - waarbij soms 
psychologische pressie wordt uitgeoefend - waardoor de consument, die 
volledig onvoorbereid Is, wordt overrompeld en er vrijwel toe gedwongen 
wordt een contract te tekenen zonder dat hem de gelegenheid wordt gegund 
hierover eerst na te denken. Hierbij worden de volgende methoden 
gebruikt: 
uitnodigingen voor informatiebijeenkomsten waarvan het doel niet 
duidelijk aangegeven is en waarop de verkoper - die dikwijls de termen 
"medeëigendom" of "timesharing" angstvallig vermijdt - heer en meester 
is van de situât ie; 
geschenken waar de consument niet om heeft gevraagd en waaraan vaak 
onverwachte onkosten voor de potentiële koper verbonden zijn; 
waarschuwingen als "teken nu, morgen is dit aanbod niet meer geldig". 
B) Reclame waardoor de consument verkeerd of in het gunstigste geval 
onvolledig wordt voorgelicht over wat hem nu feitelijk aangeboden wordt. 
Zo kan do consument in de waân worden gebracht dat hij een zakelijk 
recht heeft verworven, bijvoorbeeld eigenaar geworden is, terwijl de 
wetgeving deze mogelijkheid niet toelaat: een ander voorbeeld is reclame 
waarin gesuggereerd wordt dat de consument zijn medeëigendomsrecht 
gemakkelijk op een beurs kan ruilen of verkopen, terw!j! dat in de 
praktijk volstrekt niet zo eenvoudig blijkt. 
O De onmogelijkheid voor de overheden om de werkzaamheden van een 
aanzienlijk deel van de timesharingondernemingen te controleren, 
aangezien deze vaak in een belastingparadijs gevestigd zijn. 
- 40 -
Het grensoverschrijdende karakter van timesharing 
In verreweg de meeste gevallen waarin EG-onderdanen over medeëigendomsrechten 
beschikken, betreft het rechten die in een andere Lid-Staat dan die waar de 
rechthebbenden wonen moeten worden uitgeoefend. 
Behalve in Frankrijk en Italië, waar de meeste door de onderdanen verworven 
timesharingrechten betrekking hebben op in het land zelf gelegen objecten, 
bevinden de objecten van de meeste timesharinggebruikers zich in een ander 
dan het eigen land. Ook in de twee genoemde landen is het aantal buitenlandse 
rechthebbenden trouwens hoog. 
Zo zijn er in de Gemeenschap twee landen te noemen die op dit moment de 
absolute leiders op timesharinggebled zijn, namelijk het Verenigd Koninkrijk 
als land waar timesharIngeIgenaars wonen en Spanje als land waar de objecten 
gelegen zijn. 
In 1990 waren er in het Verenigd Koninkrijk circa 180 000 timesharing-
rechthebbenden, wat 10% van het wereldtotaal bedraagt. In circa 64% van de 
gevallen hebben deze rechten betrekking op in Spanje gelegen objecten, de 
rest is verdeeld over Portugal, Italië, Griekenland, het Verenigd Koninkrijk 
zelf en andere Lid-Staten. 
In 1990 was circa 7,8% van de wereIdt imeshar ingmarkt in Spanje gelegen. Wat 
de nationaliteit van de rechthebbenden betreft, vindt men 73% Britten, 21% 
Denen, 3% Belgen, 2,6% Fransen, enz. 
30% van de Duitse timesharingeigenaars beschikken over een in Spanje gelgen 
object, en dit geldt zelfs voor 82% van de Belgische rechthebbenden evenals 
voor de meeste Denen, Nederlanders en leren. 
De verschillen in de nationale wetgevingen 
Slechts drie Lid-Staten beschikken over specifieke wetgeving op het gebied 
van timesharing. Deze wetgevingen vertonen niet alleen onderlinge 
verschillen, maar zijn ook duide I i Jk onvol ledig in het licht van de vele 
varianten waarin het verschijnsel timesharing zich voordoet: 
Portugal, waar timesharing wordt opgevat als een zakelijk recht dat 
verschilt van de gebruikelijke zakelijke rechten; 
Griekenland, waar timesharing als een huurrecht wordt opgevat; 
Frankrijk, waar timesharing als een persoonlijk recht wordt beschouwd. 
- 41 -
In drie andere Lid-Staten, namelijk Italië, Spanje en het Verenigd 
Koninkrijk, is reeds wetgeving in voorbereiding. In de overige landen, waar 
geen specifieke wetgeving bestaat of waar tot op heden geen actie in die 
richting is ondernomen, wordt de bestaande wetgeving met wisselend succes 
toegepast. De uiteenlopende rechtssystemen (burgerlijk recht en "common law") 
maken de situatie nog gecompliceerder. 
Timesharing en het subsidiariteitsbeginsel 
1. De problemen waarmee de consumenten op het gebied van timesharing 
geconfronteerd worden, kunnen niet uitsluitend door communautaire 
wetgeving worden opgelost. Om de hierboven geschetste redenen is het 
onmogelijk om een oplossing op nationaal niveau te vinden, evenmin als 
via bilaterale overeenkomsten. Een overeenkomst tussen het Verenigd 
Koninkrijk en Spanje, bijvoorbeeld, zou niet van toepassing zijn op 
Deense, Belgische, Nederlandse of Duitse onderdanen die beschikken over 
timesharingrechten in Spanje, Frankrijk, Portugal, Italië, Griekenland, 
enz., waarbij de problematiek van een speciale bescherming voor personen 
die beschikken over rechten op buiten de Gemeenschap gelegen objecten 
nog buiten beschouwing worden gelaten. 
2. In september 1991 heeft de Commissie in Brussel een symposium 
georganiseerd over "eigendomsrechten en de rechten van de consument"; 
dit symposium was een forum waarin vertegenwoordigers van de betrokken 
kringen zich konden uitspreken: consumenten, bedrijfsleven, overheden, 
vrije beroepen, financiële instellingen, enz. Doel van het symposium was 
de voornaamste problemen die zich heden ten dage bij timesharing 
voordoen aan het licht te brengen. Hierbij werd unaniem de noodzaak van 
communautaire actie erkend. 
3. Alleen al het nadrukkelijke verzoek aan de Commissie van de Lid-Staat 
die het meest met het verschijnsel timesharing te maken heeft, namelijk 
het Verenigd Koninkrijk, om met een voorstel voor een richtlijn te 
komen, duidt erop dat het niet mogelijk is deze zaak op nationaal niveau 
te regelen. 
4. Ook speelt een rol dat de problemen die er heden ten dage bij 
timesharing optreden zich - in verschillende mate - in alle twaalf Lid­
staten van de Gemeenschap voordoen, waaraan nog moet worden toegevoegd 
dat gezien de uiteenlopende tradities en systemen op rechtsgebied in de 
Lid-Staten, onder meer waar het zakelijke rechten en rechten uit 
overeenkomst betreft - waardoor de complexe toepassing van de regels van 
het internationaal privaatrecht nodig is - een wetgevend initiatief op 
Europees niveau volledig gerechtvaardigd is. 
5. Men dient zich echter af te vragen of men het subsidiariteitsbeginsel 
bij deze problematiek dan maar helemaal moet laten vallen. Met andere 
woorden, moet een Europese wetgeving alle aspecten van timesharing 
omvatten of is het zinvoller als bepaalde onderdelen In de nationale 
wetgeving geregeld worden? 
- 42 -
De Commissie is van oordeel dat die aspecten die al in de nationale 
wetgeving en door vast ingewortelde tradities geregeld zijn, aan de Lid­
staten zelf moeten worden overgelaten. Om evenwel kennis te nemen van de 
standpunten van de nationale overheden heeft de Commissie op 
12 december 1991 in Brussel een vergadering van regeringsdeskundigen 
georganiseerd. 
Bij die gelegenheid hebben de twaalf delegaties unaniem de wens 
uitgesproken dat de Commissie een tekst opstelt die op twee fundamentele 
aspecten is toegespitst: 
(a) de voorlichting van de consument, d.w.z. de verplichting voor de 
verkoper om de koper een document te verstrekken waarin de punten 
vermeld zijn waarvan de koper ten minste op de hoogte moet zijn 
alvorens de overeenkomst te ondertekenen. Deze punten dienen deel 
uit te maken van de overeenkomst; 
(b) het recht voor de consument om de overeenkomst na ondertekening 
gedurende een bepaalde periode zonder boete te annuleren 
("herroepingsrecht"). 
Daarentegen zijn de Lid-Staten van oordeel dat de materie van juridische 
en financiële waarborgen voor de koper van een timesharingrecht, de 
voorschriften met betrekking tot die waarborgen, de bepalingen 
betreffende het beheer en het onderhoud van de gebouwen alsmede te 
Juridische vorm van de timesharing tot de bevoegdheid van de Lid-Staten 
zelf behoren. 
6. Derhalve heeft het voorstel, onder toepassing van het subsidiariteits­
beginsel, uitsluitend betrekking op die punten waarvoor de Lid-Staten 
een communautaire regelgeving wensen. 
- 43 -
TOELICHTING OP DE ARTIKELEN 
Met de richtlijn wordt beoogd minimumvoorschriften vast te stellen ter 
bescherming van de consumenten bij het sluiten van overeenkomsten voor in de 
tijd gedeeld gebruik van onroerende goederen, een verschijnsel dat wereldwijd 
bekend is onder de Engelse term "timesharing". 
Timesharing is een betrekkelijk nieuw begrip, dat in tal van onderling sterk 
uiteenlopende en gewoonlijk uiterst complexe varianten voorkomt. 
Het is niet de bedoeling met de richtlijn voorschriften voor alle 
mogelijkheden of varianten vast te stellen of één bepaalde variant voor te 
schrijven; beoogd wordt de consumenten te beschermen op een gebied waarin, 
gezien het grensoverschrijdende karakter van timesharing en het ontbreken van 
wetgeving in de meeste Lid-Staten, de consumenten achtergesteld zijn, hetgeen 
onverenigbaar is met de werking van de interne markt zonder grenzen. 
Om praktische redenen wordt de consument met de term "koper" aangeduid, 
terwijl de andere partij bij de overeenkomst de "verkoper" genoemd wordt. In 
de richtlijn worden achtereenvolgens de aspecten vóór de sluiting van de 
overeenkomst (verplichtingen van de verkoper, positie van de koper, 
voorlichting en publiciteit) en de aspecten met betrekking tot de 
overeenkomst zelf (inhoud, herroepingstermijn waarvan de koper op het 
tijdstip van ondertekening op de hoogte moet zijn, van toepassing zijnde 
recht) behandeld. 
Aangezien dit onderwerp rechtstreeks verband houdt met de werking van de 
Europese interne markt is artikel 100 A van het Verdrag als rechtsgrondslag 
gekozen. 
Art ikel 1 : Doel 
Hierin wordt beknopt het toepassingsgebied van de richtlijn aangegeven. 
Artikel 2: Definities 
A) Definitie van de overeenkomst 
Drie kenmerken van de timesharingovereenkomst zijn: 
de overdracht van een recht (van welke aard is niet van belang) op 
gebruik van een onroerend goed; 
de beperking in de tijd van dit gebruiksrecht, met een minimum van 
een week. In vrijwel alle vormen van timesharing is de minimale 
gebruiksduur een week; 
de onbeperktheid van het aantal jaren gedurende welke men het 
gebruiksrecht kan uitoefenen (het wordt aan de nationale wetgevingen 
overgelaten hieraan een grens te stellen); wel wordt in het belang 
van de stabiliteit van de markt een minimum van drie jaar 
vastgelegd. 
- 44 -
B) Definitie van het onroerend goed 
Met deze definitie is beoogd alle mogelijke objecten waarop timesharing 
toegepast kan worden, te omvatten. Er zijn namelijk ook bepaalde 
objecten (pleziervaartuigen, kampeerwagens, ligplaatsen, enz.) die niet 
in alle nationale wetgevingen als onroerend goed worden beschouwd; voor 
de toepassing van de onderhavige richtlijn worden zij echter wel als 
zodanig beschouwd. Het hoeft niet noodzakelijkerwijs om een 
"toeristisch" object te gaan. Zo wordt timesharing ook toegepast bij 
onroerende goederen voor beurzen en tentoonstellingen. 
C) Definitie van de verkoper 
Dit is de persoon die het gebruiksrecht overdraagt of zijn 
vertegenwoordiger; de overdracht dient in het kader van zijn 
beroepsuitoefening te gebeuren. 
D) Definitie van de koper 
Hiermee wordt de consument bedoeld, d.w.z. een natuurlijke persoon die 
niet in het kader van zijn beroepsuitoefening handelt. 
Artikel 3 
De hier bedoelde waarborgmaatregelen moeten door de nationale wetgeving 
worden vastgesteld. Waar het om gaat is dat in de overeenkomst wordt vermeld 
welke waarborgen door de nationale wetgeving worden gegeven dat de verkoper 
zijn in lid 1 genoemde verplichtingen nakomt, alsmede dat hij voldoende 
waarborgen biedt in de in lid 2 genoemde gevallen. 
Artikel 4 
Lid 1: De hier bedoelde maatregelen hebben betrekking op de statuten van 
verenigingen van timesharinggebruikers. In de nationale wetgeving moet worden 
vastgelegd of en zo ja op welke wijze bepaalde zaken (beheersmaatschappiJen, 
reservefonds voor onderhoud en vernieuwing, enz.) in de statuten moeten 
worden geregeld. 
Lid 2: De nationale wetgeving moet hier heel duidelijk zijn, zodat de 
potentiële koper exact weet welke lasten voor zijn rekening komen. De 
uitdrukking "categorie van het onroerend goed" is bedoeld voor als er diverse 
soorten woningen in hetzelfde gebouw zijn (b.v. twee- of driekamer­
appartement, studio). 
- 45 -
Artikel 5 
Dit artikel is een van de belangrijkste onderdelen van de richtlijn. Doel is 
dat de koper zo volledig en gedetailleerd mogelijke informatie ontvangt over 
het produkt of de dienst waarvoor hij betaalt. Het in dit artikel bedoelde 
document kan willekeurig welke vorm hebben, zolang alle in de bijlage bij de 
richtlijn vermelde punten er maar in zijn opgenomen. 
Een belangrijk punt is de taal waarin het document is opgesteld. De koper 
moet in het contract verklaren dat hij het document heeft ontvangen in een 
taal die hij machtig is; dit is een consequentie van het bij uitstek 
grensoverschrijdende karakter van timesharing. Aangezien dit document altijd 
beschikbaar moet zijn voor ongeacht welke potentiële koper, brengt deze 
bepaling extra kosten voor de verkoper mee; de gevolgen daarvan voor de koper 
moeten in de nationale wetgeving worden geregeld. 
In alle andere vormen van reclame die voor timesharing wordt gemaakt, moet 
worden vermeld dat een dergelijk document bestaat en aan iedere 
belangstellende beschikbaar kan worden gesteld. 
Artikel 6 
Hierin staat vermeld welke punten in de overeenkomst moeten worden opgenomen. 
Alle in de bijlage genoemde punten moeten in de overeenkomst aan de orde 
komen. 
Met name is belangrijk dat de datum voluit wordt geschreven, daar de termijn 
waarbinnen de koper zijn herroepingsrecht kan uitoefenen, ingaat op de datum 
van ondertekening (en niet op de datum van sluiting) van de overeenkomst. 
Artikel 7 
Dit artikel is de kern van de richtlijn; hierin wordt namelijk beschreven wat 
de doeltreffendste manier is om de bijzonder agressieve verkoopmethoden die 
heden ten dage door veel timesharingondernemingen worden toegepast, te 
bestrijden. 
Verlenging van de termijn tot 28 dagen in het geval van timesharing-
overeenkomsten voor objecten die in een ander land gelegen zijn dan het land 
waar de koper woonachtig is, zal geen onzekerheden in de rechtsverhoudingen 
in de hand werken: waar het gaat om overeenkomsten waarmee zakelijke of 
genotsrechten voor lange of zelfs onbepaalde tijd worden verworven, kan een 
termijn van 28 dagen voor serieuze timesharingondernemingen geen bezwaren 
opleveren. 
De herroepingstermijn moet in de overeenkomst in hetzelfde lettertype als de 
rest worden vermeld, vlak boven de plaats waar de partijen hun handtekening 
zetten. 
De herroeping dient vóór het verstrijken van de termijn per aangetekende 
brief te gebeuren; deze brief dient te worden gericht aan de persoon wiens 
naam en adres te dien einde in de overeenkomst staan vermeld. Met betrekking 
tot het tijdstip waarop de termijn verstrijkt, is de nationale wetgeving van 
toepassing. 
Indien de verkoper een bedrag aan de koper moet terugstorten, dient de 
afrekening zo te geschieden dat deze niet leidt tot een ongerechtvaardigde 
verrijking van een van beide partijen, waarbij de term "ongerechtvaardigde 
verrijking" moet worden opgevat in de zin van artikel 7 van Richtlijn 
87/102/EEG van 22 december 1986 inzake het consumentenkrediet. 
- 46 -
Artikel 8 
Clausules waarbij de koper afstand doet van de hem door deze richtlijn 
verleende voordelen of waarbij de verkoper wordt ontheven van de uit deze 
richtlijn voortvloeiende verantwoordelijkheden, zijn nietig. 
Artikel 9 
Dit artikel is hierdoor ingegeven dat enerzijds, gezien het dikwijls 
grensoverschrijdende karakter van een timesharingovereenkomst, ervoor gezorgd 
moet worden dat de in deze richtlijn vastgestelde bescherming wat betreft het 
(interne) materiële recht niet kan worden omzeild door de algemene 
mechanismen van het internationaal privaatrecht, met name door een keuze van 
het toepasselijke recht, en dat voorts artikel 5 van het Verdrag van Rome 
inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst van 
19 Juni 1980 niet van toepassing is op timesharingovereenkomsten, aangezien 
de toepassing beperkt is tot overeenkomsten die betrekking hebben op de 
levering van roerende lichamelijke zaken of de verstrekking van diensten aan 
de consument. 
Artikel 10 
In de nationale wetgeving moeten sancties worden vastgelegd voor het geval 
dat de bepalingen van deze richtlijn niet worden nagekomen. 
Artikel 11 
De richtlijn geeft slechts minimumvoorschriften; het staat de Lid-Staten 
derhalve vrij bepalingen vast te stellen die voor de kopers gunstiger zijn. 
Art ikelen 12 en 13 
Gebrui keIi Jke omzett i ngsbepaIi ngen. 
- 47 -
Voorstel voor een 
RICHTLIJN VAN DE RAAD 
betreffende de bescherming van de koper bij overeenkomsten 
inzake gebruik van onroerende goederen in "timesharing" 
DE RAAD VAN DE EUROPESE GEMEENSCHAPPEN, 
Gelet op het Verdrag tot oprichting van de Europese Economische Gemeenschap, 
inzonderheid op artikel 100 A, 
Gezien het voorstel van de Commissie^1), 
In samenwerking met het Europese Parlement^2), 
Gezien het advies van het Economisch en Sociaal Comité^3), 
Overwegende dat een van de voornaamste doelstellingen van de Gemeenschap 
erin bestaat uiterlijk op 31 december 1992 de interne markt tot stand te 
brengen; dat maatregelen dienen te worden vastgesteld om de interne 
markt geleidelijk tot stand te brengen; dat de interne markt een ruimte 
zonder binnengrenzen omvat waarin het vrije verkeer van goederen, 
personen, diensten en kapitaal is gewaarborgd; 
Overwegende dat het Europese Parlement in zijn resolutie van 
13 oktober 1988 over de noodzaak de wetgeving op het terrein van de 
medeëigendom ("time-sharing") waterdicht te maken^4) de commissie heeft 
verzocht een ontwerp-richtIijn in te dienen om de nationale wetgevingen 
dienaangaande te harmoniseren; dat het Europese Parlement in zijn 
resolutie van 11 juni 1991(S) over een Gemeenschapsbeleid inzake 
toerisme zich op het standpunt stelt dat de Commissie met spoed een dat 
gehele terrein bestrijkende richtlijn zou moeten indienen; 
Overwegende dat in het Actieplan van de Gemeenschap op het gebied van 
het toerisme^6) onder de beleidslijnen van de Commissie ter verbetering 
van de bescherming van de toerist als consument "de opstelling van een 
voorstel betreffende bepaalde grensoverschrijdende vastgoedtransacties 
(time-sharing)" wordt genoemd; 
(1) 
(2) 
(3) 
(4) PB nr. C 290 van 14.11.1988, blz. 148. 
(5) Resolutie A3-155/91, punt 91 (Document PE 152.802, blz. 54) 
(6) C0M(91) 97 def., blz. 20. 
- 48 -
4. Overwegende dat de regeling van overeenkomsten inzake gebruik van 
onroerende goederen in "timesharing" veelal een sterk 
grensoverschrijdend karakter vertoont wegens het in geografisch opzicht 
uiteen liggen van het aanbod en de vraag, en derhalve voor het vrije 
verkeer van personen, diensten en kapitaal gevolgen heeft; 
5. Overwegende dat, hoewel in het merendeel der Lid-Staten nog geen 
specifieke wetgeving voor overeenkomsten inzake gebruik van onroerende 
goederen in "timesharing" bestaat, en in sommige Lid-Staten evenwel een 
specifieke wettelijke regeling ter zake geldt omdat de gemeenrechtelijke 
regels die op dergelijke transacties van toepassing zijn de consument 
onvoldoende juridische duidelijkheid en rechtsbescherming bieden-, 
6. Overwegende dat de toepassing van de gemeenrechtelijke bepalingen in 
sommige Lid-Staten en de toepassing van een specifieke wettelijke 
regeling, doch met onderling uiteenlopende bepalingen, in andere, tot 
discrepanties leidt die de geordende ontwikkeling van deze sector van 
het economisch leven kunnen schaden; dat deze situatie aan de goede 
werking van de interne markt afbreuk doet; 
7. Overwegende dat, ten einde de consumenten een hoog beschermingsniveau te 
waarborgen, voor dit soort transacties derhalve een gemeenschappelijke 
basis van in de gehele Gemeenschap geldende specifieke bepalingen dient 
te worden geschapen; 
8. Overwegende dat de in het nationale recht op gebruik van onroerende 
goederen in "timesharing" toegepaste rechtscategorieën van Lid-Staat tot 
Lid-Staat sterk uiteenlopen; 
9. Overwegende dat het niettemin volstaat de regels betreffende 
contractuele transacties voor het gebruik van onroerende goederen in 
"timesharing" te harmoniseren, daar het in elk afzonderlijk geval 
toepasselijke recht uitsluitend door de "lex rei sitae" wordt bepaald; 
10. Overwegende dat het, ten einde op dit gebied tot doeltreffende 
regelingen ter bescherming van de kopers te komen, dienstig is de 
minimumverpIichtingen vast te leggen waaraan de verkopers zich jegens de 
kopers dienen te houden; 
11. Overwegende dat aan de vrijheid van de Lid-Staten om volgens de eigen 
wetgeving maatregelen vast te stellen ter waarborging dat de verkoper 
zijn verplichtingen nakomt, geen afbreuk mag worden gedaan; 
12. Overwegende dat misleidende of onvolledige aanduidingen in de informatie 
die over de verkoop van genotsrechten van een onroerend goed in 
"timesharing" wordt verstrekt, dienen te worden vermeden; dat deze 
informatie dient te worden aangevuld met een document dat de koper bij 
de ondertekening van de overeenkomst verklaart te hebben ontvangen; dat 
dit aanvullende document dient te zijn gesteld in een taal die de koper 
verklaart te begrijpen; dat de in dit document opgenomen inlichtingen 
deel moeten uitmaken van de overeenkomst inzake gebruik van het 
onroerend goed in "timesharing"; 
13. Overwegende dat, ten einde de koper in staat te stellen zich een beter 
beeld te vormen van de rechten en de verplichtingen die aan de gesloten 
overeenkomst zijn verbonden, hem gedurende een bepaalde termijn een 
- 49 -
her roepingsrecht dient te worden toegekend, waarbij ermee rekening dient 
te worden gehouden dat het onroerend goed dikwijls in een ander land is 
gelegen dan in dat waar de koper woont en aan een andere wetgeving dan 
de zijne is onderworpen; dat de koper schriftelijk van die 
herroepingstermijn in kennis dient te worden gesteld; 
14. Overwegende dat de bescherming van de koper, gezien het gewoonlijk 
grensoverschrijdende karakter van overeenkomsten inzake gebruik van 
onroerende goederen in "timesharing", aanvulling behoeft binnen het raam 
van het internationaal privaatrecht; 
15. Overwegende dat deze richtlijn geen beletsel voor de Lid-Staten mag 
vormen om voorschriften te behouden of aan te nemen waarmee bij 
overeenkomsten inzake gebruik van onroerende goederen in "timesharing", 
een verdergaande bescherming van de koper wordt beoogd, 
HEEFT DE VOLGENDE RICHTLIJN VASTGESTELD : 
TITEL I. VOORWERP EN DEFINITIES 
Artikel 1 
Deze richtlijn heeft tot voorwerp de wettelijke en bestuursrechtelijke 
bepalingen van de Lid-Staten betreffende de bescherming van de koper bij 
overeenkomsten inzake gebruik van onroerende goederen in "timesharing" nader 
tot elkaar te brengen. 
Artikel 2 
In de zin van deze richtlijn wordt verstaan onder 
"overeenkomst inzake gebruik van een onroerend goed in "timesharing"", 
hierna te noemen "timesharing-overeenkomst": elke overeenkomst waarbij 
een verkoper aan een koper tegen een bepaalde prijs een zakelijk recht 
op of enig ander recht inzake gebruik van een onroerend goed gedurende 
een bepaalde periode per jaar van minstens één week, voor ten minste 
drie jaar overdraagt of zich daartoe verbindt; 
"onroerend goed" elk gebouw of deel ervan waarop de timesharing-
overeenkomst betrekking heeft, zoals een huis, appartement, bungalow, 
studio, enzovoort; 
"verkoper": iedere natuurlijke of rechtspersoon die bij een onder deze 
richtlijn begrepen transactie en in het kader van diens 
beroepsuitoefening aan de koper een zakelijk recht op of enig ander 
recht inzake gebruik van een onroerend goed overdraagt of die zich 
daartoe verbindt, waarbij die persoon zelf de eigenaar van het onroerend 
goed waarop dat recht betrekking heeft, eigenaar is of voor die 
transactie door de eigenaar daarvan is gemachtigd; 
"koper": iedere natuurlijke persoon die bij een onder deze richtlijn 
begrepen transactie als consument handelt, dat wil zeggen voor 
doeleinden welke kunnen worden beschouwd als buiten het kader van diens 
beroepsactiviteit te liggen. 
- 50 -
TITEL II. VERPLICHTINGEN VAN DE VERKOPER 
Artikel 3 
1. De Lid-Staten bepalen dat de verkoper in de timesharing-overeenkomst met 
name waarborgt : 
(a) dat het onroerend goed, alsmede de bijbehorende voorzieningen, volgens 
de regels van goed vakmanschap en onder dusdanige voorwaarden zijn of 
zullen worden gebouwd dat van de autoriteiten van het land waar het is 
of zal zijn gelegen, de volgens de nationale wetgeving benodigde 
vergunning wordt verkregen waardoor het onroerend goed daadwerkelijk kan 
worden betrokken; 
(b) dat de overdracht van het zakelijke recht op of van enig ander recht 
inzake gebruik van het onroerend goed aan de koper tegen de in de 
timesharing-overeenkomst vermelde prijs, vrij van alle lasten of 
uitsluitend met de in de timesharing-overeenkomst vastgelegde lasten, 
geschiedt; 
(c) dat, in voorkomend geval, de koper het recht heeft om naast de 
gemeenschappelijke diensten, zoals verlichting, schoonmaken, 
huisvui Iafvoer, enzovoort, onder de in de timesharing-overeenkomst 
vervatte of op andere wijze door de verkoper bepaalde voorwaarden van 
bijzondere voorzieningen, zoals zwembaden, tennisbaden, golfterreinen, 
sauna's en dergelijke die op het tijdstip van ondertekening van de 
timesharing-overeenkomst bestaan of op een later tijdstip zullen 
bestaan, gebruik te maken; 
(d) dat de koper in bestuurlijke aangelegenheden betreffende de 
"timesharing"-regeling, alsmede in beheer en onderhoud van het 
onroerend goed met betrekking waartoe hij in "timesharing" een 
genotsrecht heeft verworven, medezeggenschap krijgt. De koper kan dit 
medezeggenschapsrecht aan een derde delegeren, mits zulks in een 
afzonderlijk document na ondertekening van de timesharing-overeenkomst 
geschiedt; de delegering kan te allen tijde worden herroepen. 
2. De Lid-Staten voorzien in passende maatregelen om te bereiken dat de 
verkoper voldoende waarborgen biedt dat, in voorkomend geval, 
- de bouw van het onroerend goed deugdelijk wordt voltooid; 
- de betaalde voorschotten worden terugbetaald ingeval het onroerend 
goed niet wordt voltooid of indien de koper van zijn herroepingsrecht 
in de zin van artikel 7 gebruik maakt, onverminderd de in lid 4 van 
dat artikel voorziene voorwaarden. 
Artikel 4 
De Lid-Staten voorzien in : 
1. de maatregelen ter vaststelling van de rechten en de verplichtingen van 
de koper ten aanzien van onderhoud en beheer van het onroerend goed met 
betrekking waartoe de koper over een genotsrecht in "timesharing" 
beschikt; deze maatregelen dienen in overeenstemming te zijn met punt m) 
van de bi jlage; 
- 51 -
2. de grondslagen voor de Jaarlijkse omslag van de gemeenschappelijke, aan 
het gebruik verbonden kosten waaraan de koper dient bij te dragen; in 
deze grondslagen wordt duidelijk en nauwkeurig, in overeenstemming met 
het vermelde in punt j) van de bijlage, bij elk van de kosten-
categorieën aangegeven waaruit, afhankelijk van de ligging en de 
categorie van het onroerend goed waarop het genotsrecht betrekking 
heeft, het aandeel van elke koper bestaat, alsmede van de periode en de 
duur van het genot. 
Artikel 5 
1. De Lid-Staten voorzien in maatregelen welke ertoe strekken dat de 
verkoper wordt verplicht aan iedere gegadigde een document ter 
beschikking te stellen waarin deze ondubbelzinnig, gedetailleerd en 
volledig over ten minste de in de bijlage vermelde punten wordt 
ingeI icht. 
Het document wordt gesteld in een taal die de koper verklaart te kennen. 
2. ledere andere reclame-vorm behelst de mededeling dat het in lid 1 
bedoelde document verkrijgbaar is. 
TITEL III. CONTRACTUELE BEPALINGEN 
Artikel 6 
1. De Lid-Staten bepalen dat de timesharing-overeenkomst, die op schrift 
dient te worden gesteld, ten minste de volgende punten behelst : 
(a) een gedetailleerde en ondubbelzinnige beschrijving van het 
onroerend goed waarop een genotsrecht in "timesharing" aan de 
koper wordt overgedragen, betrekking heeft. Deze beschrijving 
dient aan het vermelde in punt a) van de bijlage te voldoen-, 
(b) de juiste aard van het genotsrecht in "timesharing" dat aan de 
koper wordt overgedragen, hetgeen onder de in punt d) van de 
bijlage vermelde rechten dient te zijn opgenomen; 
(c) de periode gedurende welke en de voluit geschreven datum waarop 
de koper zijn genotsrecht kan uitoefenen, hetgeen met het 
vermelde in punt f) van de bijlage dient overeen te stemmen; 
(d) een uitdrukkelijke verwijzing naar de andere in de bijlage 
vermelde elementen; 
(e) de voluit geschreven datum van ondertekening van de timesharing-
overeenkomst ; 
(f) een verklaring van de koper dat deze het in artikel 5 bedoelde 
document, overeenkomstig de in lid 1, tweede alinea, van dat 
artikel heeft ontvangen en begrepen. 
- 52 -
Artikel 7 
De Lid-Staten bepalen : 
1. dat de verkoper is verplicht de koper bij de ondertekening van de 
timesharing-overeenkomst schriftelijk ervan in kennis te stellen dat 
deze van kracht wordt tenzij de koper die overeenkomst herroept binnen 
de termi Jn van 
- ten minste veertien kalenderdagen, gerekend vanaf het tijdstip van 
ondertekening van de timesharing-overeenkomst, dan wel 
- ten minste 28 kalenderdagen, gerekend vanaf het tijdstip van 
ondertekening van de timesharing-overeenkomst, ingeval het 
genotsrecht in "timesharing" in een ander land dan in dat waar de 
koper zijn gewone verblijfplaats heeft, kan worden uitgeoefend; 
2. dat de in punt 1 bedoelde inlichtingen in de timesharing-overeenkomst 
ondubbelzinnig, duidelijk leesbaar en in een ten minste even groot 
lettertype als voor de overige onderdelen van die overeenkomst het geval 
is, onmiddellijk boven de plaats waar de partijen hun handtekening 
aanbrengen, worden opgenomen; 
3. dat de koper het in punt 1 bedoelde herroepingsrecht uitoefent door de 
persoon wiens naam en adres te dien einde in de timesharing-overeenkomst 
zijn vermeld, ervan in kennis te stellen dat hij dat recht uitoefent. 
Aan de bepalingen met betrekking tot de herroepingstermijn is voldaan 
wanneer deze kennisgeving vóór het verstrijken van die termijn per 
aangetekend schrijven is verzonden; 
4. a) de voorwaarden waaronder, ingeval de koper van het in punt 1 bedoelde 
herroepingsrecht gebruik maakt, de eventueel terug te betalen 
bedragen zodanig worden verrekend dat de terugbetaling ervan niet tot 
ongegronde verrijking van een van de partijen leidt; 
b) de terugbetalingstermijn. 
Artikel 8 
De Lid-Staten bepalen dat 
1. elk beding waarbij de koper van de hem krachtens deze richtlijn 
verleende rechten afstand doet, wordt geacht nietig te zijn. 
2. elk beding waarbij de verkoper van de uit deze richtlijn voortvloeiende 
verantwoordelijkheden wordt ontheven, wordt geacht nietig te zijn. 
Artikel 9 
De Lid-Staten bepalen dat, ongeacht een door de partijen bij de timesharing-
overeenkomst gedane keuze van de toepaselijke wet, of ongeacht de toepassing 
van objectieve criteria van internationaal privaatrecht ter bepaling van de 
toepasselijke wet, aan de koper de bescherming die hem door de bepalingen van 
deze richtlijn worden gewaarborgd, niet kan worden onthouden, indien 
- 53 -
a) het onroerend goed waarop de timesharing-overeenkomst betrekking heeft, 
in een Lid-Staat is gelegen, of 
b) de koper zijn gewone verblijfplaats in een Lid-Staat heeft en 
i) de sluiting van de timesharing-overeenkomst in die Lid-Staat door een 
specifiek daartoe gedaan voorstel of door een vorm van publiciteit is 
voorafgegaan en de koper in diezelfde Lid-Staat de voor de sluiting 
van die overeenkomst noodzakelijke handelingen heeft verricht, 
of 
ii) de verkoper of diens vertegenwoordiger de bestelling van de koper in 
die Lid-Staat heeft ontvangen, 
of 
iii) de koper vanuit die Lid-Staat naar het buitenland is gereisd en 
aldaar de timesharing-overeenkomst heeft ondertekend, mits de reis 
door de verkoper is georganiseerd met het doel de koper tot sluiting 
van een dergelijke timesharing-overeenkomst te bewegen. 
Artikel 10 
De Lid-Staten bepalen welke gevolgen aan niet-nakoming van de bepalingen van 
deze richtlijn zijn verbonden. 
Artikel 11 
Deze richtlijn belet de Lid-Staten, onverminderd hun uit het Verdrag 
voortvloeiende verplichtingen, niet voorschriften te behouden of deze vast te 
stellen waarin de koper op het door deze richtlijn bestreken gebied een 
verderreikende bescherming wordt geboden.. 
Artikel 12 
De Lid-Staten doen de nodige wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen in 
werking treden om uiterlijk op 31 december 1994 aan deze richtlijn te 
voldoen. Zij stellen de Commissie daarvan onverwijld in kennis. 
Wanneer de Lid-Staten deze bepalingen aannemen, wordt in die bepalingen naar 
de onderhavige richtlijn verwezen of wordt hiernaar verwezen bij de officiële 
bekendmaking van die bepalingen. De regels voor deze verwijzing worden 
vastgesteld door de Lid-Staten. 
Artikel 13 
Deze richtlijn is gericht tot de Lid-Staten 
Gedaan te Brussel, op 
Voor de Raad, 
- 54 -
BIJLAGE 
Punten die het in artikel 5. lid 1. en in artikel 6. punt d). bedoelde 
document ten minste dient te bevatten 
a) de beschrijving van het onroerend goed met betrekking waartoe 
genotsrechten in "timesharing" bestaan of zullen bestaan, met opgave van 
de geografische ligging ervan; een vermelding of het onroerend goed 
reeds gebouwd of in aanbouw is dan wel nog moet worden gebouwd, en in 
elk geval dat het volgens de regels van goed vakmanschap is of zal 
worden gebouwd, onder dusdanige voorwaarden dat door de autoriteiten van 
het land waar het is of zal zijn gelegen, de volgens de nationale 
wetgeving vereiste vergunning zal worden verleend waardoor het 
daadwerkelijk kan worden betrokken; 
b) de aard van de titel van de verkoper op het eigendom waar het onroerend 
goed is of zal zijn gelegen; alle lasten waarmee het onroerend goed is 
bezwaard (hypotheken, erfdienstbaarheden, enz.); vermelding of de 
verkoper de nodige vergunningen heeft verkregen (bouwvergunning, 
aansluiting aan de diverse netten telefoon, elektriciteit, 
waterleiding, gas, televisie, enz.); 
c) de precieze juridische structuur van de "timesharing"-regeI ing en de 
duur ervan; 
d) de vermelding van de Juridische aard van het genotsrecht in 
"timesharing" dat de verkoper aanbiedt, alsmede de duur ervan; het 
aantal gebouwde, in aanbouw zijnde of te bouwen onroerende goederen; het 
meubilair en de gebruiksvoorwerpen die bij elk van die goederen behoren; 
e) het totaal aantal bestaande genotsrechten in "timesharing" met 
betrekking tot elk onroerend goed; 
f) een duidelijke en nauwkeurige beschrijving van de vaste en variabele 
gebruiksperioden, met vermelding van de wijze waarop deze perioden 
worden vastgesteld; 
g) de voor het door de koper betrekken van het onroerend goed voorziene 
datum; 
h) de gemeenschappelijke voorzieningen (zwembad, sauna, tennisbaan, 
golfterrein, enz.) en de bestaande en toekomstige diensten waarop de 
koper recht heeft, alsmede de vermoedelijke datum waarop deze van die 
voorzieningen en diensten gebruik zal kunnen maken; 
i) de totale kosten voor de koper, met een duidelijke en ondubbelzinnige 
vermelding van de kosten van de verschillende genotsrechten gedurende de 
verschillende perioden van het jaar; indien het een huurovereenkomst 
betreft, de huurprijs te vermelden; 
j) het Jaarlijkse bedrag dat voor het gebruik van de gemeenschappelijke 
voorzieningen en diensten voor rekening van de koper komt; het 
jaarlijkse bedrag van de kosten die aan het gebruik van het onroerend 
goed door de koper zijn verbonden; de wettelijk verplichte jaarlijkse 
- 55 -
bijdragen (belastingen, rechten, enz.) en de bijkomende algemene 
jaarlijkse kosten (beheer, onderhoud, instandhouding, enz.), alsmede de 
te verwachten ontwikkeling daarvan; de eventueel door de koper te 
betalen vergoedingen voor bijzondere, op diens verzoek verrichte 
d iensten; 
k) de in artikel 3 bedoelde waarborgen; 
I) de duidelijke en nauwkeurige voorwaarden met betrekking tot de diensten 
voor uitwisseling en voor de wederverkoop van het genotsrecht in 
"timesharing", alsmede de aan die diensten verbonden beperkingen en 
kosten, ingeval die diensten bestaan; indien die diensten niet worden 
geboden, dient zulks te worden vermeld. In elk geval moet worden vermeld 
dat verkoop van het genotsrecht in "timesharing" tegen een bepaalde 
prijs of binnen een bepaalde periode niet kan worden gegarandeerd; 
m) de voor beheer, onderhoud en de instandhouding van het onroerend goed 
genomen of te nemen maatregelen, alsmede de voor de medezeggenschap van 
de koper in bestuurlijke en beheersaangelegenheden vastgestelde of vast 
te stellen bepalingen; 
n) de termijn waarbinnen de koper zijn in artikel 7 bedoelde 
herroepingsrecht kan uitoefenen, de wijze waarop dit dient te geschieden 
en de gevolgen van de herroeping. 
- se 
TOELICHTING INZAKE DE GEVOLGEN 
EVALUATIE VAN DE GEVOLGEN VAN HET VOORSTEL VOOR HET BEDRIJFSLEVEN, IN HET 
BIJZONDER HET MIDDEN- EN KLEINBEDRIJF 
Titel van het voorstel: Bescherming van de kopers bij overeenkomsten voor het 
gebruik van onroerende goederen in timesharing 
Documentnummer : SPC/148/92 
Voorstel 
1. Waarom is, rekening houdend met het subsidiariteitsbeginsel, een 
communautaire wetgeving op dit gebied noodzakelijk en wat zijn de 
hoofddoelstellingen ervan? 
Overeenkomsten voor het gebruik van onroerende goederen in timesharing 
hebben een bij uitstek grensoverschrijdend karakter; in verreweg de 
meeste gevallen waarin EG-burgers over timesharingrechten beschikken, 
betreft het objecten die in een ander land gelegen zijn dan dat waar de 
rechthebbende woont. Voorts bestaan er slechts in drie Lid-Staten 
specifieke wettelijke regelingen op dit terrein, die bovendien onderling 
sterk verschillen, zodat de kopers in de Gemeenschap alleen door middel 
van communautaire wetgeving adequaat kunnen worden beschermd. 
De voornaamste doelstelling van het voorstel is door middel van adequate 
voorlichting de rechtszekerheid van de consument te waarborgen, zodat 
deze in de desbetreffende materie een rationele keuze kan maken. 
Gevolgen voor het bedrijfsleven 
2. Op welke ondernemingen is het voorstel van toepassing? 
Ondernemingen die onroerende goederen in timesharing op de markt 
aanbieden. Het betreft hier een vrij recent verschijnsel, dat overal in 
de Gemeenschap een sterke groei doormaakt. 
3. Welke maatregelen moeten de ondernemingen treffen om aan het voorstel te 
voldoen? 
De potentiële kopers moeten gedetailleerder en nauwkeuriger worden 
voorgelicht. Bepaalde momenteel toegepaste handelspraktijken die de 
goede werking van de interne markt in gevaar kunnen brengen, moeten 
worden gestaakt. 
4. Welke economische effecten kan het voorstel hebben 
- op de werkgelegenheid 
- op de investeringen en de oprichting van nieuwe ondernemingen 
- op het concurrentievermogen van de ondernemingen? 
} -
In het voorstel worden regels vastgesteld om de goede werking van een 
welbepaalde sector van de toeristenindustrie te vergemakkelijken. Dit 
zal geen bijzondere effecten hebben op de werkgelegenheid en de 
investeringen; de oprichting van nieuwe ondernemingen zal worden 
vergemakkelijkt door de verwachte verbetering van het 
concurrent 1 evermogen. 
5. Houdt het voorstel maatregelen in waarmee beoogd wordt rekening te 
houden met de specifieke situatie van het midden- en kleinbedrijf 
(lagere of gewijzigde vereisten, enz.)? 
Het voorstel bevat specifieke bepalingen voor de ondernemingen, waarvan 
de meeste tot het midden- en kleinbedrijf behoren. Met het voorstel 
wordt beoogd de markt doorzichtiger te maken. 
Raadpleging 
6. Lijst van de organisaties die over het voorstel zijn geraadpleegd en 
overzicht van de wezenlijke elementen van hun standpunt: 
- European Timeshare Federation: stemt in met het voorstel; men hoopt 
dat de bepalingen van het voorstel het gebruik van bepaalde 
oneerlijke handelspraktijken zal terugdringen. 
- Raadgevend Consumentencomité: uitgesproken voorstander van het 
voorstel. 
- Permanente Conferentie voor het Notariaat van de EG: stemt in met het 
voorstel, daar dit ertoe zal leiden dat de markt doorzichtiger wordt. 

ISSN 0254-1513 
COM (92) 220 def. 
NL 10 
i ' 
Catalogusnummer : CB-CO-92-374-NL-C 
j !j : 
I i i 
i i ISBN 92-77-47118-2 
bureau voor officiële publücatïes der Europese Gemeenschappen 
.-2985 Luxemburg