MEDEDELING VAN DE COMMISSIE AAN DE RAAD EN HET EUROPEES PARLEMENT - Uitoefening van de koopoptie in de door de Commissie in het kader van haar vastgoedbeleid in het Brussels Gewest gesloten erfpachtcontracten

Aangezien Brussel één van de zetels is van de Europese Instellingen, waaronder met name de Commissie, heeft deze laatste momenteel 63 gebouwen in gebruik in die stad. Voor het merendeel van die gebouwen is een huurcontract gesloten. Dit huurderschap is echter niet verenigbaar met de noodzakelijke continuïteit van de diensten van de Commissie. Het brengt ook veelvuldige onderhandelingen mee met de eigenaren van de gebouwen, die het feit dat de zetel van de Commissie geografisch onverplaatsbaar is, gebruiken om te pogen hun voorwaarden op te leggen. Het huurderschap betekent ook extra financiële kosten vergeleken met de kosten die voor rekening van de Commissie zouden zijn als zij de gebruikte gebouwen zou kunnen kopen.

Gezien het voorgaande, heeft de Commissie gezocht naar andere contractvormen die het haar mogelijk maken iets aan de genoemde nadelen te doen.

Zo heeft de Commissie de laatste jaren 18 erfpachtcontracten met koopoptie gesloten. De geïndexeerde jaarkosten van die contracten bedragen circa EUR 75 miljoen (cijfer per eind 2002) op een totaal budget van EUR 150 miljoen. Momenteel zijn voor 38 % van de door de Commissie gebruikte kantooroppervlakte contracten van dit type gesloten en dit zal 57 % worden wanneer het Berlaymont-gebouw weer in gebruik wordt genomen.

In navolging van de andere Europese instellingen en wegens het ontbreken van andere oplossingen zoals lenen op de financiële markten, wil de Commissie deze contractuele oplossing blijven hanteren voor het merendeel van haar gebouwen (tot een maximum van ongeveer 80 % van de gebruikte oppervlakte).

Deze contracten volgens Belgisch recht bieden immers de volgende voordelen:

* zij zijn langlopend (minimaal 27 jaar) en garanderen de Commissie zo een bepaalde stabiliteit,

* de canon is lager dan de huur die in geval van een huurcontract zou worden betaald, welke besparing gedeeltelijk wordt tenietgedaan door de kosten van het groot onderhoud van de gebouwen,

* zij voorzien in de mogelijkheid voor de Commissie om vóór het verstrijken ervan een koopoptie uit te oefenen, zodat de Commissie zonder belangrijke extra kosten definitief eigenaar van het betrokken gebouw kan worden. Zolang deze optie niet is uitgeoefend, blijft de ondergrond van het gebouw in handen van de eigenaar,

* de Commissie kan het gebouw gebruiken met toepassing van haar eigen criteria en volgens haar eigen behoeften,

* voor de contracten geldt een bijzondere fiscale regeling wat de Belgische overheid betreft, waardoor met name geen onroerende voorheffing hoeft te worden betaald.

Daarentegen blijft het nadeel bestaan dat faillissement of insolventie van de eigenaar waarmee het erfpachtcontract is gesloten, het de Commissie onmogelijk zou kunnen maken om eigenaar te worden van de gebouwen waarvoor gedurende die 27 jaar erfpachtcanons zijn betaald. Dit zou het gevolg zijn van het feit dat de koopoptie die de Commissie op grond van het erfpachtcontract heeft, niet kan worden tegengeworpen aan derden van de gefailleerde eigenaar.

Het is dus zeer wenselijk dit risico weg te nemen omdat zo de financiële belangen van de Commissie kunnen worden beschermd.

De Commissie wenst de Begrotingsautoriteit in dit verband het volgende mee te delen:

* zij is voornemens om in een eerste fase de koopoptie uit te oefenen die is opgenomen in het erfpachtcontract voor het kinderdagverblijf Palmerston aan de Palmerstonlaan. Deze mogelijkheid was reeds genoemd in de op 18 maart 2002 aan de voorzitter van het Begrotingscomité van de Raad en de voorzitter van de Commissie Begroting van het Parlement toegezonden notitie van de diensten van de Commissie om de Begrotingsautoriteit vooraf te informeren over het voornemen om het Palmerstongebouw in langlopende huur met koopoptie te nemen;

* De budgettaire en financiële kosten van deze transactie zijn symbolisch aangezien zij EUR 1 zullen bedragen, en de uitoefening van deze optie zal niets veranderen aan de financiële voorwaarden van het contract, aangezien de Commissie de erfpachtcanon gedurende de resterende looptijd overeenkomstig de contractuele voorwaarden zal blijven betalen.

FINANCIEEL MEMORANDUM

De budgettaire en financiële kosten van deze transactie zijn symbolisch aangezien zij EUR 1 zullen bedragen, en de uitoefening van deze optie zal niets veranderen aan de financiële voorwaarden van het contract aangezien de Commissie de erfpachtcanon gedurende de resterende looptijd overeenkomstig de contractuele voorwaarden zal blijven betalen.

Uitoefening van de koopoptie neemt elk risico weg dat in geval van faillissement van de eigenaar zou bestaan, en maakt het mogelijk de financiële belangen van de Commissie te beschermen.

Betrokken begrotingsonderdeel : A 02000-C1-OIB huur en erfpacht