Bekendmaking overeenkomstig artikel 19, lid 3, van Verordening nr. 17 betreffende zaak nr. IV/36.081/F3 - Bass (98/C 36/04)

(Voor de EER relevante tekst)

I. Het verzoek en de aanmelding

1. Op 12 juni 1996 hebben Bass Holdings Limited en The Bass Lease Company Limited, beide 100 % dochterondernemingen van Bass plc ("Bass"), overeenkomstig artikel 4 van Verordening nr. 17 van de Raad (1) een standaardhuurovereenkomst aangemeld die betrekking heeft op volledig geoutilleerde drankgelegenheden (2) in Engeland en Wales met een afnameverplichting voor bier zoals verder beschreven. De partijen hebben eveneens bepaalde verwante overeenkomsten aangemeld. Op 8 september 1997 hebben de partijen hun standaardovereenkomsten voor Schotland aangemeld. De partijen verzochten om een negatieve verklaring of om bevestiging dat de overeenkomsten met ingang van de datum waarop zij zijn aangegaan, in aanmerking komen voor de toepassing van Verordening (EEG) nr. 1984/83 (3)) of voor een individuele vrijstelling uit hoofde van artikel 85, lid 3, van het EG-Verdrag.

II. De Partijen

2. Bass is een naamloze vennootschap die genoteerd is aan de London Stock Exchange. Het Bass-concern is een internationaal concern dat zich bezighoudt met dranken en vrijetijdsbesteding. Het is actief in de sectoren hotelwezen, vrijetijd, brouwerij en dranken in Europa, de VS en elders in de wereld.

3. In juni 1996 bezat Bass 4 182 drankgelegenheden in het Verenigd Koninkrijk, waarvan er 2 736 in eigen beheer werden geëxploiteerd (d.w.z. dat de exploitant een werknemer van de onderneming is) en 1 446 werden verhuurd met een bierleveringscontract.

4. Vanaf maart 1997 verhuurde Bass in totaal 1 430 pubs, waarvan 106 in Schotland. 1 186 pubs zijn verhuurd met een standaardhuurovereenkomst, 178 met een Tenancy at Will-overeenkomst, 42 met een kortetermijnhuurovereenkomst, meer bepaald een Foundation-overeenkomst. De overige 24 zijn verhuurd met een andere overeenkomst of onbewoond. In het boekjaar dat werd afgesloten op 30 september 1996 leverde Bass ongeveer 422 000 vaten bier aan haar met bierleveringscontract verhuurde verkooppunten, hetgeen 1,6 % vertegenwoordigt van het totale bierverbruik (volume) in drankgelegenheden in het VK.

5. Op 16 december 1997 is Bass overeengekomen de meerderheid van zijn verhuurd eigendom (1 190 verhuurde pubs) alsmede een aantal drankgelegenheden in eigen beheer te verkopen aan een "management buy-in" team, geleid door Hugh Osmond en gefinancierd door BT Capital Partners Europe, de afdeling "privaat kapitaal" van Bankers Trust. Ongeveer 50 verhuurde pubs blijven door Bass behouden terwijl verder ongeveer 170 verhuurde pubs afzonderlijk zullen verkocht worden. De verkoop wordt naar verwachting afgerond tegen 11 april 1998.

6. De wereldwijde omzet van Bass in het jaar dat op 30 september 1996 werd afgesloten, bedroeg 5 109 miljoen GBP, waarvan 1 278 miljoen werd behaald in zijn drankgelegenheden (zowel verhuurde als in eigen beheer geëxploiteerde drankgelegenheden). In datzelfde jaar nam Bass, uitgedrukt in geproduceerd volume, 23 % van de biermarkt in het VK voor zijn rekening.

III. De markt

7. Sinds 1991, de datum waarop de standaardovereenkomst van Bass in Engeland en Wales werd ingevoerd, hebben zich aanzienlijke wijzigingen voorgedaan in de structuur van de brouwerijmarkt en de markt voor bierverkoop via drankgelegenheden in het Verenigd Koninkrijk, alsook in het marktgedrag. Die zijn grotendeels het gevolg van de Beer Orders die zijn opgesteld naar aanleiding van het rapport van de Monopolies and Mergers Commission (MMC) over de levering van bier, alsmede van een terugloop in zowel de totale vraag als meer bepaald in de bierverkoop in drankgelegenheden; een verschuiving in de vraag van de consument, die van pubs een ruimere keuze van dranken en etenswaren verwacht; de stopzetting van brouwerijactiviteiten door verscheidene ondernemingen en een nieuwe trend in de betrekkingen tussen brouwerijen en pubketens aan de ene en huurders aan de andere kant.

Het rapport van de MMC van 1989 en de daaruit voortvloeiende Beer Orders

8. Het rapport van de MMC van 1989 over de levering van bier heeft geleid tot een aantal aanbevelingen met het oog op een versoepeling van de traditionele strakke binding (exclusieve afnameverplichting + niet-concurrentieverplichting) tussen de brouwerijen en de pubs. De meeste van de aanbevelingen van de MMC werden tenuitvoergelegd, in hoofdzaak in de Supply of Beer (Tied Estate) Order 1989 en de Supply of Beer (Loan Ties, Licensed Premises and Wholesale Prices) Order 1989. De Tied Estate Order legde aan de "landelijke brouwerijen" (brouwerijen die meer dan 2 000 drankgelegenheden in eigendom hebben) de volgende wijzigingen op:

- aan de huurders mag geen afnameverplichting worden opgelegd voor andere dranken dan bier en voor bieren met een laag alcoholgehalte;

- de huurders moeten het recht hebben om één vatbier (een bier dat op vat gegist is) (4) af te nemen van een andere bron dan de brouwer/eigenaar (het zogenaamde gastbier);

- zij mochten nog slechts een bepaald aantal pubs met bierleveringscontracten aan zich binden. Dit heeft hen ertoe gedwongen ongeveer 11 000 van de op dat ogenblik naar schatting 60 000 pubs in het VK te verkopen of te ontslaan van hun afnameverplichting.

Factoren aan de vraagzijde

9. Bier kan worden verkocht via drankgelegenheden - b.v. pubs, hotels, restaurants - of via zaken zonder schenkvergunning - b.v. supermarkten en slijterijen. Voorts is invoer met betaling van invoerrechten door particulieren, voornamelijk uit Calais, goed voor 4 % van de totale bierconsumptie in het VK. De in volume uitgedrukte afzet van bier in het VK is in de periode 1989-1995 gedaald met 9,5 % en de in volume uitgedrukte verkoop van bier in drankgelegenheden is in dezelfde periode met 17,3 % teruggelopen. Het aandeel van de verkoop via drankgelegenheden in het totale volume is derhalve kleiner geworden (van 79,3 % in 1989 tot circa 69 % in 1996) maar blijft, met uitzondering van Ierland, groter dan waar ook in de EU.

10. Het dalende volume van de bierverkoop in drankgelegenheden is gecompenseerd door:

a) een stijging, in reële termen, van de bierprijzen in drankgelegenheden met 21 % in de periode 1989-1996, die slechts in een derde van de gevallen het gevolg was van hogere accijnzen;

b) een stijging van het aandeel van andere producten dan bier in de totale omzet van drankgelegenheden tot 37 % van de totale inkomsten in 1996, grotendeels ten gevolge van een toename van de restauratie-activiteiten.

11. De consumptie van tapbier was in 1996 goed voor 63 % van de totale consumptie. Dit is eveneens, met uitzondering van Ierland, het hoogste percentage in de EU. In België, daarentegen waar de consumptie van tapbier op twee na het grootst is in de EU, bedroeg dit aandeel slechts 39 %. De pubs in het VK bieden ook een ruimere keuze van tapbieren dan elders in de EU, met gemiddeld 6,5 merken per pub.

Factoren aan de aanbodzijde

Productie

12. De belangrijkste verandering sinds 1989 is dat de concentratie op de brouwerijmarkt is toegenomen doordat een aantal ondernemingen de markt hebben verlaten en hun brouwerijactiviteiten hebben verkocht aan bestaande concurrenten. In 1996 vertegenwoordigden de resterende vier landelijke brouwerijen - Scottisch & Newcastle, Bass, Carlsberg Tetley Brewing (CTB) en Whitbread - 78 % van het aanbod op de biermarkt in het VK. In de periode 1989-1991 hebben ook vier grotere regionale brouwerijen de markt verlaten, zodat het aantal grote regionale brouwerijen van 11 tot 7 is gedaald.

Groothandel

13. De Beer Orders resulteerden onder andere in de verkoop van een aantal drankgelegenheden met afnameverplichting van de landelijke brouwerijen. Verwacht werd dat hierdoor de handel vrijer zou worden en dat onafhankelijke groothandelaren een grotere rol zouden gaan spelen. Niettemin namen de onafhankelijke groothandelaren in 1995-1996 nog steeds slechts circa 6 % van de distributie voor hun rekening, in vergelijking met 5 % in 1985. De landelijke brouwerijen domineren nog steeds de groothandelssector, met een aandeel in de distributie dat vergelijkbaar is met hun aandeel in de productie.

14. De pubs die door de landelijke brouwerijen zijn verkocht, zijn in de meeste gevallen overgenomen door pubketens of door regionale brouwerijen. In het algemeen hebben pubketens ofwel hun eigen groothandelskanalen, ofwel worden zij rechtstreeks door de brouwerijen bevoorraad. De regionale brouwerijen hebben evenmin behoefte aan de diensten van onafhankelijke groothandelaren. In combinatie met de algemene terugloop in de bierverkoop en de toegenomen efficiëntie van de groothandelsafdelingen van de landelijke brouwerijen heeft dit ertoe geleid dat de onafhankelijke groothandelssector slechts marginaal is gegroeid.

Detailhandel

15. In het VK is voor de detailverkoop van bier en andere alcoholische dranken voor consumptie ter plekke een de rechter (lokale rechterlijke instantie) afgegeven vergunning vereist, er bestaan momenteel drie onderscheiden klassen van vergunningen (5)

- volledige vergunningen: in een dergelijke drankgelegenheid kan men alcoholische dranken krijgen zonder er te verblijven of een maaltijd te gebruiken. Er zijn ongeveer 83 100 van deze vergunningen afgegeven, waarvan circa 57 000 voor pubs. Voor het overige betreft het hotels en wijnbars;

- beperkte vergunningen: in deze drankgelegenheden is drank slechts verkrijgbaar op voorwaarde dat de klant er verblijft of een maaltijd gebruikt. Het gaat hier om ongeveer 32 300 particuliere hotels en restaurants;

- clubs: men moet lid zijn om hier drank te kunnen kopen. Het gaat om ongeveer 31 500 verkooppunten, die meestal mede-eigendom zijn van hun leden.

16. Door de brouwerijen te verplichten pubs te verkopen, hebben de Beer Orders tevens een effect gehad op het percentage van de bierverkoop via elk van de diverse types verkooppunten in de detailhandel: (a) drankgelegenheden die eigendom zijn van brouwerijen en een afnameverplichting hebben, (b) drankgelegenheden die eigendom zijn van brouwerijen en door hen in eigen beheer worden geëxploiteerd, (c) drankgelegenheden die eigendom zijn van onafhankelijke pubketens en die een afnameverplichting hebben, (d) drankgelegenheden die eigendom zijn van onafhankelijke pubketens en die door hen in eigen beheer worden geëxploiteerd, (e) drankgelegenheden die door een lening gebonden zijn en ongebonden of (g) vrije drankgelegenheden. Dit blijkt uit de onderstaande tabel, die een overzicht geeft van de bierverkoop (volume). De gegevens betreffende 1985 zijn ontleend aan het rapport van de MMC en kunnen als representatief worden beschouwd voor de jaren 1985-1989; de gegevens betreffende 1995 zijn afkomstig van de Brewers and Licensed Retailers Association (BLRA), aangevuld met ramingen voor de niet-leden.

>RUIMTE VOOR DE TABEL>

17. De Beer Orders hebben voorts de beperkende gevolgen van bindingen door middel van leningen afgezwakt door te bepalen dat zij te allen tijde door de huurder kunnen worden beëindigd met een opzeggingstermijn van drie maanden. De Beer Orders hebben tevens het recht op een gastbier ingevoerd voor pubhouders met een handelslening bij de landelijke brouwerijen. Uit door de BLRA verstrekte gegevens blijkt dat ongeveer 20 % van de leningen jaarlijks wordt beëindigd of vervroegd afgelost. Een onbekend deel van deze beëindigingen bestaat er ongetwijfeld in dat de pubhouders een bestaande lening aflossen met geld dat hen door een andere brouwerij wordt geleend (in ruil voor een nieuwe binding door middel van een lening). Naar het schijnt krijgen grotere verkooppunten zoals clubs niet alleen veel grotere leningen, maar is de daaraan verbonden afnameverplichting bovendien niet exclusief, aangezien deze huurders twee of meer leveranciers wensen. De afnameverplichting betreft evenwel meestal een bepaalde hoeveelheid bier. Door de BLRA werd geen raming gemaakt van het aantal niet-exclusieve leningen, het percentage van het totale volume verkocht bier dat drankgelegenheden met dergelijke niet-exclusieve leningen voor hun rekening nemen of het percentage van de totale omzet van de betrokken drankgelegenheden dat de hoeveelheid bier uitmaakt die zij krachtens het leningcontract verplicht zijn af te nemen.

Concurrentie tussen de brouwerijen

18. Op groothandelsniveau hebben de grote brouwerijen een bepaalde gegarandeerde afzet via de drankgelegenheden die een afnameverplichting hebben of die zij in eigen beheer exploiteren. Voor de bevoorrading van de rest van de markt moeten zij onderling concurreren door individuele overeenkomsten met vrije zaken en leveringsovereenkomsten met pubketens en andere brouwerijen te sluiten. Deze concurrentie is hoofdzakelijk gebaseerd op prijzen en merkbekendheid, al trachten de brouwerijen ook klanten te winnen door andere voordelen aan te bieden, zoals promotionele ondersteuning.

Het betreden van de markt voor brouwerijactiviteiten

19. De belangrijkste belemmeringen voor het betreden van deze markt zijn de noodzaak om zich te verzekeren van verkooppunten waaraan men kan leveren en om toegang te krijgen tot een distributiesysteem. Een nieuwkomer op de markt moet erin slagen zich te verzekeren van leveringen aan vrije drankgelegenheden, pubketens of drankgelegenheden die eigendom zijn van brouwerijen, als onderdeel van het assortiment van deze laatste of (in het geval van een landelijke brouwer) als een gastbier. Het bezit van bekende merknamen door concurrenten is een bijkomende belemmering voor het betreden van de markt of voor uitbreiding van het marktaandeel door bestaande brouwerijen. Dit is wellicht van groter belang voor bieren van het "lager"-type, die normaliter voor het hele land op de markt worden gebracht en waarvoor schaalvoordelen op het gebied van reclame het allicht minder rendabel maken de markt op kleine schaal te betreden.

20. De belemmering die erin bestaat dat men zich van verkooppunten moet zien te verzekeren, is minder belangrijk geworden sinds de invoering van de Beer Orders, doordat het gedeelte van de markt dat aan afnameverplichtingen gebonden is kleiner is geworden en pubketens opgang hebben gemaakt. Het is voor een nieuwkomer gemakkelijker leveringsovereenkomsten te sluiten met pubketens dan met individuele pubs. De noodzaak van een distributiesysteem blijft een ernstige belemmering. De overcapaciteit in de brouwerijsector is echter niet langer een belangrijke belemmering aangezien de brouwerijcapaciteit in 1996 voor 90 % werd benut, tegenover 79 % in 1991.

21. De meeste buitenlandse bierproducenten (meestal van bieren van het "lager"-type) hebben ervoor gekozen de markt van het VK te betreden door het sluiten van exclusieve licentieovereenkomsten met de bestaande landelijke brouwerijen, waarbij het bier in het VK wordt gebrouwen en als een onderdeel van het merkenassortiment van de landelijke brouwerij wordt verkocht. Deze buitenlandse lagers zijn vaak als kwaliteitsmerken op de markt gepositioneerd. S & N heeft dergelijke licentieovereenkomsten gesloten met onder andere Foster's, Beck's, Kronenbourg en Holsten.

Het betreden van de markt op het niveau van de detailhandel

22. Pubs concurreren enkel lokaal met elkaar. Globaal genomen heeft elk gebied een lokale prijs voor een bepaald pakket, dat het hele pub-"aanbod" (faciliteiten, sfeer) omvat, en niet alleen de prijs van het bier.

23. De belemmeringen voor het betreden van de detailhandelsmarkt zijn vrij gering. De enige belemmering van enige betekenis is het bestaan van vergunningsregels, die kunnen verhinderen dat nieuwe pubs worden geopend wanneer er geen behoefte aan is. Deze regels worden niet in het gehele Verenigd Koninkrijk strikt toegepast, maar waar zij gelden, kunnen zij ertoe leiden dat het betreden van de markt op die plaats moeilijk is. Voorts worden vergunningen momenteel in sommige gebieden van het VK geweigerd om redenen van openbare orde. Niettemin is een bepaalde pubketen er in de voorbije jaren in geslaagd meer dan 100 pubs te openen op nieuwe locaties.

Wijzigingen in de afspraken tussen pubhouders en hun verhuurders

24. Traditioneel werden pubs verhuurd op basis van "klassieke" kortetermijnovereenkomsten. De brouwerijen behielden de verantwoordelijkheid voor de structuur, de inrichting en het toebehoren van het gebouw, en de huurders waren alleen verantwoordelijk voor het verkopen van door de verhuurder geleverd bier, naast andere dranken en voeding. Naar aanleiding van het MMC-rapport hebben de pubhouders huurzekerheid gekregen doordat zij onder de toepassing van de Landlord and Tenant Act 1954 zijn gebracht. De eerste langetermijnovereenkomsten met volledige onderhouds- en reparatieverplichtingen, die reeds enige huurzekerheid en de mogelijkheid om de pacht over te dragen boden, werden echter reeds lang vóór de aanbeveling van de MMC aangeboden.

IV. De overeenkomsten

25. De huurovereenkomsten zijn contracten tussen Bass en de huurder, waarbij Bass aan de huurder een drankgelegenheid met inrichting en toebehoren ter beschikking stelt met het oog op de exploitatie ervan en waarbij de huurder aan Bass huur betaalt en zich ertoe verbindt de in de overeenkomst beschreven bieren af te nemen van Bass of zijn agent.

26. De basis-standaardhuurovereenkomst is in Engeland en Wales sinds 1991 van toepassing, met lichte wijzigingen in de gebruikte vorm. De huurovereenkomst heeft meestal een looptijd van tien jaar (soms van 15 of 20 jaar) en een vaste huurprijs die wordt herzien om de vijf jaar of in beperkte andere omstandigheden. De huurder kan na twee jaar met de voorafgaande toestemming van Bass de verplichtingen overdragen die hem op grond van de huurovereenkomst zijn opgelegd, op voorwaarde dat Bass een voorkeurrecht krijgt om de rechten van de huurder over te nemen. Overeenkomstig de voorwaarden van de standaardhuurovereenkomst is de huurder volledig verantwoordelijk voor herstellingen en kan hij geen speelautomaten installeren zonder dat Bass daartoe schriftelijke toestemming heeft gegeven. Hij mag evenwel alle opbrengsten uit dergelijke automaten voor zich houden. In 1992 werd een standaardhuurovereenkomst ingevoerd in Schotland. Deze huurovereenkomst onderscheidt zich voornamelijk om volgende redenen van die in Engeland en Wales; ten eerste geven de Deed of Leasing Conditions, waarin de relevante handelsvoorwaarden voor de Schotse overeenkomsten zijn opgenomen, Bass het recht om de huur jaarlijks te herzien en te verhogen overeenkomstig de index van de kleinhandelsprijzen. Bass heeft dit recht echter nog nooit doen gelden. Ten tweede heeft Bass het recht om de overeenkomst vijf jaar na de inwerkingtreding ervan te beëindigen. Ten derde vraagt Bass haar nieuwe huurders een bepaald bedrag te storten in het zogenaamde Retention Funds. Het maximale bedrag dat daartoe vereist is, bedraagt 10 000 GBP. Bass gebruikt deze som als zekerheid om zichzelf en het pand tegen verlies of schade te beschermen of als betaling van eender welke andere schuld van de huurder aan Bass. Normaal gezien betaalt Bass bij de beëindiging van de huurovereenkomst een intrest op het fonds, tegen een koers die per jaar twee procent hoger is dan de depositokoers van Barclays Bank plc. Tot voor kort was in de Deed of Leasing Conditions een clausule opgenomen op grond waarvan de huurder gedurende één jaar na de beëindiging van de huurovereenkomst geen concurrerende drankgelegenheid mocht uitbaten binnen een straal van een halve mijl van het verhuurde pand. Bass heeft deze clausule nooit toegepast. In maart 1997 waren er 1 186 standaardhuurovereenkomsten van toepassing.

27. De partijen hebben naast de standaardhuurovereenkomsten tevens een aantal aanverwante overeenkomsten aangemeld. Er bestaan nog twee andere vormen van huurovereenkomsten, namelijk de Foundation-overeenkomst en de Tenancy at Will-overeenkomst ("TAW") die een tijdelijke overeenkomst is. De Foundation-overeenkomst heeft een looptijd van drie jaar en wordt gebruikt in situaties waarin een huurtermijn van tien jaar niet geschikt is, bijvoorbeeld wanneer de economische situatie onstabiel is of wanneer er onzekerheid bestaat op het gebied van handelsuitgaven. Deze huurovereenkomst biedt de huurder de gelegenheid om tijdens de eerste twee jaar over te schakelen op een standaardhuurovereenkomst. Hij mag zijn rechten niet overdragen, is slechts gedeeltelijk verantwoordelijk voor herstellingen en deelt de opbrengsten uit de speelautomaten met Bass. De exclusieve inkoopverplichtingen in zowel de Foundation-overeenkomst als de TAW-overeenkomst, verschillen inhoudelijk niet veel van deze in de standaardhuurovereenkomst. In maart 1997 werden 42 drankgelegenheden verhuurd op basis van een Foundation-overeenkomst en 178 op basis van een TAW-overeenkomst. Deze overeenkomsten worden niet gebruikt in Schotland.

28. Daarnaast heeft Bass nog een aantal aanvullende overeenkomsten aangemeld die betrekking hebben op de verdeling van de kosten voor veranderingen en verbeteringen tussen Bass en zijn huurders, waartoe tegen juni 1996 ongeveer 109 huurders waren toegetreden.

29. Bass heeft eveneens een premieregeling, de Premier Alliance Scheme, aangemeld waartoe bepaalde huurders met een standaardhuurovereenkomst gratis kon toetreden tot oktober 1996. Op grond van deze regeling, die in september 1994 werd ingevoerd, komen de huurders die geen lopende schulden hebben, in aanmerking voor bijkomende kwantumkortingen en bedrijfsondersteuning voor bedrijfsplanning, ontwikkeling en marketing. Daartoe wordt van de huurder slechts verwacht dat hij regelmatig vergaderingen over bedrijfsontwikkeling bijwoont. Tevens is er een fonds ter financiering van de marketingactiviteiten dat onder meer kan worden aangewend voor promoties die door Bass of de huurder worden aangeboden. Tegen juni 1996 waren 654 huurders van Bass toegetreden tot deze regeling.

De afnameverplichting voor bier

30. De huurder verbindt zich ertoe alle gespecificeerde bieren van Bass of van de door het concern aangestelde leverancier af te nemen, met uitzondering van één-merk vatbier en, tegen eind maart 1998, één-merk flessenbier (clausule betreffende gastbier). Gespecificeerde bieren zijn de bieren van de soorten als vermeld in de bijlage bij de overeenkomst. Deze soorten zijn light, pale (met inbegrip van Scotch Ale) of bitter alle (ook bekend als 70 Shilling, Heavy of Special Ale), Export of Premium Ale (ook bekend als 80 Shilling Ale), Mild Ale (in Schotland bekend als 60 Shilling Ale of Light Ale); Brown Ale, Strong Ale (met inbegrip van Barley Wine), Bitter Stout of Porter, Sweet Stout, Lager. Export of Premium Lager (ook bekend als Malt Lager of Malt Liquor), Strong Lager "Diet Pils" (of Premium Low Carbohydrate Beer), Low Carbohydrate (of "Lite") Beer. Merken of benamingen van bieren die aan deze soorten beantwoorden komen voor in de huidige prijslijst van Bass.

31. De huurder mag elke andere soort bier dan de gespecificeerde soorten verkopen indien het verpakt is in flessen, blik of andere kleine recipiënten of zelfs als tapbier mits de verkoop van dat tapbier gebruikelijk is of noodzakelijk is om aan een voldoende vraag van de klanten van de huurder te voldoen.

De huurprijs

32. Voor de standaardhuurovereenkomsten wordt de huur maandelijks vooruit betaald en betaalt de huurder aan de verhuurder de premies terug die de zaak verzekeren tegen verlies of beschadiging door bijvoorbeeld brand, ontploffing en vliegtuigen (met inbegrip van een vergoeding van drie jaar huurprijs van het pand tegen marktvoorwaarden en de honoraria van experts) en tegen andere risico's, alsook de kosten voor de door de rechter afgegeven licentie.

33. De vaste huurprijs wordt elke vijf jaar herzien. De herziene huurprijs is de hoogste van twee, namelijk de oude huurprijs of de markthuurwaarde van het pand op de datum van de herziening. De huurprijs tegen marktvoorwaarden wordt als markthuurwaarde beschouwd, waarbij evenwel rekening wordt gehouden met de voorwaarden, en in het bijzonder de exclusieve inkoopverplichtingen die zijn vermeld in de huurovereenkomst. Indien er geen overeenstemming is over het niveau van de markthuurwaarde, moet elke huurherziening worden vastgesteld door een onafhankelijk expert of schatter.

Kortingen en andere voordelen

34. Aangezien exploitanten die voor hun bieraankopen niet gebonden zijn aan een ander bedrijf (zelfstandige ongebonden exploitanten) in het Verenigd Koninkrijk bij de aankoop van bier kortingen kunnen verkrijgen waarop exploitanten met een afnameverplichting geen aanspraak kunnen maken, heeft de Commissie een raming gemaakt van i) het netto-prijsverschil bij de aankoop van bier bij Bass tussen de prijs die wordt betaald door zelfstandige ongebonden exploitanten en door de huurders van Bass met een afnameverplichting, en ii) de waarde van de voordelen die door Bass aan zijn huurders worden toegekend en die zelfstandige ongebonden exploitanten niet zo gemakkelijk kunnen verkrijgen. Uitgangspunt van deze raming was het rapport van het Office of Fair Trading over zijn onderzoek van mei 1995 naar het beleid van de brouwerijen op het gebied van groothandelsprijzen (het OFT-rapport), dat werd aangevuld met verder onderzoek van de Commissie.

35. Het prijsverschil is het verschil tussen enerzijds de gemiddelde kortingen in GBP per vat die door Bass aan zelfstandige ongebonden exploitanten werden toegekend voor een bepaald productenassortiment, met inbegrip van een gelijkwaardige korting per vat op grond van een lening en anderzijds de kortingen die aan de huurders worden verleend, met name de werkelijke kortingen op bieraankopen en de waarde van de catalogusprijzen van Bass (voor de verhuurde drankgelegenheden) in vergelijking met de standaardprijslijsten. De kortingen die aan de huurders van Bass worden toegekend, omvatten tevens de kortingen die aan de leden van de Premier Alliance Scheme worden verleend via kwantumkortingen en het fonds voor de marketing. Van alle kortingen verleend aan de huurders van Bass, met uitzondering van die met een TAW-overeenkomst, is het gemiddelde berekend.

36. Het huurvoordeel wordt berekend door de werkelijke huurprijs van de drankgelegenheid met afnameverplichting af te trekken van 15 % van de geraamde detailhandelsomzet van alle drankgelegenheden (de huurprijs voor een ongebonden verkooppunt wordt geraamd op 15 % van de omzet). De huurders met een Tenancy at Will-overeenkomst werden voor deze berekening niet in aanmerking genomen aangezien zij een veel lagere huurprijs moeten betalen dan die met een andere huurovereenkomst.

- De raming van de totale detailhandelsomzet van de zaak (dit is de totale omzet van de pubs van Bass de verhuurd zijn op basis van een standaardhuurovereenkomst of een Foundation-overeenkomst) werd berekend op basis van de totale betaalde huurprijs, die overeenkomt met 11,36 % van de omzet. Dit percentage is vermeld in de interne documenten van Bass die voornamelijk zijn verzameld met het oog op de onderhandelingen over de huur en de huurherziening voor een steekproef van 30 pubs die door de ambtenaren van de Commissie zijn gekozen. Deze documenten bevatten tevens individuele ramingen van de omzet van de pubs, waarvan de gemiddelde huurprijs naar omzet werd berekend.

- Het huurvoordeel per vat werd berekend door het totale huurvoordeel te delen door het totaal aantal vaten dat elk jaar werd verkocht aan de huurders (met inbegrip van die met een TAW-overeenkomst).

37. Naast dit huurvoordeel heeft Bass de Commissie bijzonderheden medegedeeld betreffende zeven verdere berekenbare voordelen.

Diensten met een toegevoegde waarde

38. Sinds de standaardovereenkomsten zijn ingevoerd, heeft Bass haar huurders een aantal diensten aangeboden op het gebied van inkopen en leveringen in het groot, waarvan de waarde in de tijd is toegenomen. Tot die diensten met toegevoegde waarde behoren thans kortingen op glazen, gasvoorziening, onroerendgoedbelasting, bankdiensten, verzekeringen en verf. Bass heeft het jaarlijkse voordeel van deze diensten berekend op basis van de potentiële waarde per verkooppunt van de kortingen en de aanbiedingen die beschikbaar zijn voor het assortiment producten en diensten. Hierbij werd verondersteld dat de huurders van Bass die geen gebruik hebben gemaakt van de aangeboden diensten, de kortingen van Bass hebben gebruikt om dezelfde of zelfs betere prijzen te behalen op de markt. Vervolgens is deze potentiële waarde per verkooppunt, die voor de jaren 1994/1995 en 1995/1996 op 3 054,9 GBP is geraamd vermenigvuldigd met het aantal verkooppunten, met uitzondering van deze met een TAW-overeenkomst.

Investeringen

39. In 1994 heeft Bass een gemeenschappelijk investeringsprogramma geïntroduceerd waarbij de onderneming in samenwerking met haar huurders geïnvesteerd heeft in de drankgelegenheden met een afnameverplichting. Op grond van dit investeringsprogramma is de waarde per vat voor de huidige huurders, met uitzondering van die met een TAW-overeenkomst, berekend door de huurverhogingen over vijf jaar af te trekken van de totale kosten, met inbegrip van adviesverlening door derden en toezicht op het project door Bass.

Herstellingen

40. Dit is voor huidige huurders, met uitzondering van deze met een TAW-overeenkomst, de waarde van de herstellingen die onder de huurovereenkomst vallen en die door Bass worden betaald. Met deze herstellingen worden investeringen ondersteund en wettelijke verplichtingen, licentieaanvragen en andere onvermijdelijke kosten betaald.

"Support Franchise"41. Sinds 1994 voorziet Bass in bepaalde diensten op het gebied van bedrijfsplanning, prestatiebeoordeling en ontwikkelingsinitiatieven voor huurders die wensen toe te treden tot de Support Franchise, een bijkomende regeling die tot oktober 1996 volledig gratis was. Tegen het einde van het boekjaar 1995/96 waren gemiddeld 669 huurders tot deze regeling toegetreden en realiseerden zij een gemiddelde omzetstijging van 0,93 % in termen van geleverde vaten, terwijl de omzet van de drankgelegenheden die niet onder deze regeling vielen, met 2,33 % daalde. Volgens de ramingen van Bass bedroeg de uit deze regeling voortvloeiende gemiddelde netto-omzetstijging per huurder 2 585 GBP 1995/1996. Derhalve bedraagt de totale geraamde netto-omzetstijging 1,7 miljoen GBP, hetgeen bij deling door het totale aantal vaten dat door de verhuurde drankgelegenheden wordt afgenomen, resulteert in een bedrag van 4,50 GBO per vat.

Rechtstreekse exploitatie-ondersteuning

42. Bass heeft de waarde en het voordeel van de rechtstreekse exploitatie-ondersteuning per huurder voor elk van de betrokken jaren berekend door 75 % te nemen van de totale vergoedingskosten (lonen plus voordelen en uitgaven) van de werknemers van de Bass Lease Company die rechtstreeks betrokken zijn bij de ondersteuning en de ontwikkeling van de handelsactiviteiten van de huurder. Tot deze groep behoren bedrijfsbeheerders, bedrijfsmanagers, managers die verantwoordelijk zijn voor de planning of het beheer van het patrimonium, alsook werknemers die zich bezighouden met restauratie-activiteiten, opleiding van huurders, hulp bij overdrachten, promoties en public relations.

Opstart- en ontwikkelingskosten

43. Bass biedt nieuwe huurders ondersteuning door informatiemateriaal en beoordelingsschema's te verstrekken en door de kosten voor planning, administratie en drukwerk bij nieuwe initiatieven te betalen alsook de kosten voor opleiding. Aan de oude huurders worden jaarlijkse prijzen toegekend als blijk van waardering.

Promoties

44. Sedert de inwerkingtreding van de standaardhuurovereenkomst heeft Bass een aantal promoties en marketingaanbiedingen ingevoerd die exclusief zijn voorbehouden aan haar huurders op nationale, regionale en lokale basis. Deze promoties zijn erop gericht de omzet van de individuele huurder te verhogen.

45. Het resultaat van deze vergelijking van het prijsverschil en de andere compensatievoordelen, is weergegeven in de onderstaande tabel:

>RUIMTE VOOR DE TABEL>

Andere voordelen

46. Bass biedt haar huurders bijkomende ondersteuning en voordelen in de vorm van financiering van inrichting en toebehoren voor huurders in moeilijkheden, eenmalige promoties en een liefdadigheidsfonds en tot eind 1994 verleende zijn juridisch advies aan bestaande en toekomstige huurders. Tenslotte zijn de winsten die de huurders behalen uit de bierverkoop stabieler geworden aangezien hun winstmarge op hier lager is dan bij zelfstandige exploitanten. In combinatie met de lagere vaste kosten (huur) verlaagt dit het risico van een investering in een drankgelegenheid van Bass.

V. Conclusie

De Commissie is voornemens een gunstig standpunt in te nemen ten aanzien van de aangemelde overeenkomsten, waarvan een samenvatting hierbij wordt gepubliceerd, en met terugwerkende kracht een vrijstelling te verlenen overeenkomstig artikel 85, lid 3. Alvorens dit te doen, nodigt zij alle belanghebbenden uit hun opmerkingen dienaangaande kenbaar te maken binnen een maand vanaf de dagtekening van deze bekendmaking, door deze onder referentienummer IV/36.081/F3 te doen toekomen aan het volgende adres:

Europese Commissie

Directoraat-generaal Concurrentie

Directoraat F

Wetstraat 200

B-1049 Brussel.

(1) PB 13 van 21.2.1962, blz. 204/62.

(2) Onder drankgelegenheid wordt verstaan een zaak met vergunning voor de verkoop van alcoholische drank voor consumptie ter plaatse of elders, in tegenstelling tot een slijterij (b.v. een supermarkt) die enkel een vergunning heeft om alcoholische drank te verkopen voor consumptie elders dan ter plaatse.

(3) Verordening (EEG) nr. 1984/83 van de Commissie van 22 juni 1983 betreffende de toepassing van artikel 85, lid 3, van het Verdrag op groepen exclusieve afnameovereenkomsten (PB L 173 van 30.6.1983, blz. 5; corrigendum PB L 281 van 13.10.1983, blz. 24).

(4) De regering van het VK stelt momenteel voor dit uit te breiden met ook één-flessenbier.

(5) Het systeem van vergunningen is in Schotland lichtjes afwijkend.