(7)

Wat Bulgarije betreft, is uit deze recente beoordeling gebleken dat: a. De reële huizenprijzen in Bulgarije de afgelopen twee jaar gematigd zijn gestegen en tot medio 2020 gemiddeld met ongeveer 3,5 % op jaarbasis zijn gestegen. Sindsdien is de reële stijging van de huizenprijzen vanaf medio 2021 versneld tot ongeveer 7 %, mede als gevolg van basiseffecten van de lagere stijging van de huizenprijzen in de eerste helft van 2020. Volgens ramingen van de Bulgaarse Nationale Bank waren de huizenprijzen eind 2020 licht overgewaardeerd. b. Tegelijkertijd is de jaarlijkse groei van woningkredieten in Bulgarije de afgelopen jaren aanzienlijk versneld, zulks tot 13 % in augustus 2021 in reële termen. c. Volgens de Europese Bankautoriteit bedroeg het niveau van niet-renderende leningen in de niet-zakelijkonroerendgoedsector in Bulgarije 5,3 % in het tweede kwartaal van 2021 (3). Tegelijkertijd is de hoge dekkingsgraad van deze leningen (48,1 % tegenover 25,7 % voor de Unie als geheel) een belangrijke matigende factor. d. Tegen deze achtergrond was de schuldenlast van de huishoudens in Bulgarije relatief laag, maar is zij enigszins toegenomen tijdens de COVID-19-pandemie. Bovendien is het percentage huiseigenaren met een hypotheek zeer laag. Als gevolg daarvan bevindt de voorraad hypothecaire leningen zich in Bulgarije op een relatief laag niveau, namelijk 27 % van het bbp in totaal (d.w.z. met inbegrip van door zakelijk onroerend goed gedekte bedrijfsleningen), vergeleken met 52 % voor de Unie als geheel in 2020. Het overgrote deel van de leningen heeft echter een variabele rente, waardoor huishoudens kwetsbaar zijn voor aanzienlijke renteschommelingen. e. Tegelijkertijd hebben de banken die in Bulgarije actief zijn, een relatief hoog niveau van eigen vermogen, met een tier 1-kapitaalratio van 24 % in december 2020. Indien de kwetsbaarheden in verband met de niet-zakelijkonroerendgoedmarkt blijven toenemen, zou de hoge absorptiecapaciteit van de banksector een matigende factor zijn voor de risico’s voor de financiële stabiliteit die zich kunnen ophopen. Een ander specifiek kenmerk van de banksector is het overheersende gebruik van de standaardbenadering voor kredietrisicoblootstellingen, die potentiële risico’s in verband met niet-zakelijk onroerend goed beperkt. Het aandeel van risicogewogen activa in de totale activa blijft boven de 50 %. Dienovereenkomstig bedraagt het effectieve risicogewicht van banken die gebruik maken van de standaardbenadering voor niet-zakelijk onroerendgoedleningen aan huishoudens 48 %, terwijl het effectieve risicogewicht van banken die interne ratings gebruiken 25 % bedraagt. f. In vergelijking met de landen van de Unie in het algemeen zouden, hoewel het aandeel van hypothecaire leningen in de portefeuilles van banken beperkt is en de schuldenlast van de huishoudens momenteel laag is, de gunstige voorwaarden voor hypothecaire financiering op middellange termijn een risico kunnen vormen voor de ontwikkeling van een spiraal tussen huizenprijzen en hypothecair krediet. Enerzijds houdt de stijging van de huizenprijzen in dat de waarde van het onderpand voor vastgoedleningen toeneemt, hetgeen een grotere hefboomwerking aan de zijde van de kredietnemers mogelijk maakt. Anderzijds gaat de stijging van de huizenprijzen doorgaans gepaard met positieve macro-economische ontwikkelingen, die kunnen leiden tot een versoepeling van de kredietverleningsnormen waaraan kredietverstrekkers zich houden. Tegelijkertijd kan het toenemende aanbod van vastgoedleningen extra opwaartse druk uitoefenen op de huizenprijzen. Op middellange termijn zou een dergelijke spiraal kunnen leiden tot een kredietgedreven zeepbel voor de huizenprijzen en tot huishoudens met een buitensporige schuldenlast. g. Het ESRB erkent dat er in Bulgarije verschillende maatregelen bestaan om de huidige kwetsbaarheden met betrekking tot niet-zakelijk onroerend goed te beperken. Bovendien is het positieve anticyclische kapitaalbufferpercentage (countercyclical capital buffer (CCyB) rate) een geschikt instrument om de kwetsbaarheden in verband met de snelle kredietgroei, die in alle sectoren wijdverspreid is, aan te pakken en de veerkracht van de banksector te vergroten. In september 2021 werd besloten dat de CCyB met ingang van 1 oktober 2022 zou worden verhoogd van 0,5 % tot 1 %. Het ESRB merkt ook op dat in Bulgarije een rechtskader voor kredietnemergebaseerde maatregelen is vastgesteld in 2019 en dat overeenkomstig artikel 124 van Verordening (EU) nr. 575/2013 van het Europees Parlement en de Raad (4) een risicogewichtondergrens wordt toegepast op hypothecaire leningen met relatief hogere lening-waarderatio’s (loan-to-value ratios) voor banken die de standaardbenadering volgen. Een risicogewicht van 35 % wordt toegekend aan een deel van de blootstelling dat gedekt is door hypotheken op niet-zakelijk onroerend goed dat niet meer bedraagt dan 70 % van de dekkingswaarde. h. Vanuit een toekomstgericht perspectief en rekening houdend met de risicovooruitzichten op middellange termijn wordt de huidige macroprudentiële beleidsmix gedeeltelijk passend en gedeeltelijk toereikend geacht. Naast de thans toegepaste kapitaal-gebaseerde maatregelen zou de invoering van kredietnemer-gebaseerde maatregelen passend zijn om preventief op te treden tegen de potentiële ontwikkeling van een spiraal tussen huizenprijzen en hypothecair krediet.