(7)

Wat Hongarije betreft, is uit deze recente beoordeling gebleken dat: a. De jaarlijkse stijging op jaarbasis van de reële huizenprijzen lag tussen 2015 en 2019 dicht bij of boven 10 % en was vooral onmiskenbaar in Boedapest. Volgens schattingen van de Magyar Nemzeti Bank (MNB) leidde een dergelijke dynamiek tot aanzienlijke overwaardering, met een piek van 18 % in Boedapest en 3 % in het land als geheel in het derde kwartaal van 2019. Uit de gegevens van de MNB blijkt dat de prijsontwikkelingen in de verschillende delen van het land aanzienlijk uiteenliepen. Enerzijds begonnen de huizenprijzen in Boedapest eind 2019 in reële termen te vertragen, stagneerden zij of daalden zij enigszins in 2020 en bleven gematigd in de eerste helft van 2021. Anderzijds versnelde de stijging van de prijzen tot twee cijfers in andere gebieden, met name in kleinere gemeenten en plattelandsgebieden, waar huishoudens in aanmerking kwamen voor de overheidssubsidie voor woningaankoop. Vanuit een toekomstgericht perspectief zal de terugkeer van het internationale toerisme een belangrijke bepalende factor zijn voor de ontwikkeling van de huizenprijzen in Boedapest. In het land als geheel kan een verder gebruik van verschillende subsidieprogramma’s van de overheid (3) bijdragen aan de druk van de vraag op de huizenprijzen, terwijl de preferentiële belasting over de toegevoegde waarde voor nieuwbouw (4) de aanbodbeperkingen op middellange termijn kan verlichten. b. Sinds medio 2018 is het hypothecair krediet sterk toegenomen, met een reële groei van meer dan of bijna 5 % op jaarbasis. Hoewel volgens ramingen van de MNB slechts ongeveer de helft van de woningtransacties in 2020 met behulp van bankkredieten plaatsvond, versnelde de reële jaarlijkse groei van hypothecaire kredieten tussen januari en augustus 2021 tot gemiddeld 6,8 %. Intussen bedroeg de reële groei van de kredietverlening aan huishoudens gemiddeld 10 % op jaarbasis. Hoewel deze groei de reële groei van hypotheken overtrof, werd zij gestimuleerd door de toename van leningen ten gunste van prenatale baby’s en door het aandeel van leningen aan huishoudens die onder een moratorium vallen (31 % van de totale niet-zakelijk onroerendgoedleningen en 42 % van de in aanmerking komende niet-zakelijk onroerendgoedleningen waren in juni 2021 nog steeds onder dat moratorium en dus niet afgeschreven). Zonder het effect van het moratorium bedroeg de reële jaarlijkse groei van hypothecaire kredieten en kredieten aan huishoudens in de eerste helft van 2021 volgens de ramingen van de MNB respectievelijk 0,7 % en 2,7 %. Het brede scala aan overheidssubsidieprogramma’s, waaronder het aanvullende overheidssubsidieprogramma dat begin 2021 werd ingevoerd, heeft ook bijgedragen tot de groei van de kredietverlening aan huishoudens (5). c. Hoewel hypothecaire leningen vóór 2008 werden verstrekt met zeer hoge lening-waarderatio’s (loan-to-value (LTV) ratios), had 90 % van de uitstaande leningen in de eerste helft van 2021 een LTV-ratio van minder dan 80 %. Dit is tot op zekere hoogte het gevolg geweest van een snelle stijging van de huizenprijzen en van het afschrijven van oude leningen. Daarnaast zijn de LTV-ratio’s van nieuwe leningen sinds 2015 beperkt tot 80 %. Echter, wat de schuldaflossing-inkomenratio (debt-service-to-income (DSTI) ratio) betreft, had ongeveer 22 % van de bestaande en bijna 25 % van de nieuwe hypothecaire leningen (uitgedrukt in volume) in de eerste helft van 2021 DSTI-ratio’s tussen 40 % en 60 %. Dit is deels het gevolg van hogere grenswaarden voor de DSTI-ratio voor kredietnemers met een hoog inkomen, wier aandeel met betrekking tot de nieuwe leningen is toegenomen: in de eerste helft van 2021 kwam ongeveer 60 % van de nieuwe hypothecaire leningen in aanmerking voor de hogere grenswaarde van 60 % voor de DSTI-ratio (met een maandelijks netto-inkomen van de kredietnemers boven de wettelijke drempel van 500 000 HUF) en had 5 % van de nieuwe hypothecaire leningen een DSTI-ratio van meer dan 50 %. Hoewel de looptijden van de nieuwe leningen volgens de MNB licht zijn verlengd, wijzen de gegevens er niet op dat langere looptijden steeds vaker worden gebruikt om de bestaande grenswaarden voor DSTI-ratio’s te omzeilen. d. Vaste rentetarieven werden vaker gebruikt in verband met kredieten aan huishoudens nadat de MNB in 2017 een certificeringsmerk had ingevoerd. Dit is alleen beschikbaar voor woningkredieten met een rentevaste periode van ten minste vijf jaar. De expansie van woningkredieten met langere rentevaste perioden is verder versterkt door de lagere grenswaarden voor DSTI-ratio’s, die sinds oktober 2018 van toepassing zijn voor hypothecaire leningen met een rentevaste periode van minder dan 10 jaar. In februari 2021 waren ongeveer 75 % en 25 % van de nieuwe leningen vastgesteld voor respectievelijk 10 en 5 jaar. Rekening houdend met de omvang van de leningen vertegenwoordigden leningen met een fixatieperiode van minder dan een jaar echter nog steeds bijna 40 % van het uitgegeven krediet, alhoewel dit aandeel geleidelijk is afgenomen. e. Het moratorium op leningen in verband met de COVID-19-pandemie is onlangs verlengd tot juni 2022. Aanspraken op het moratorium zijn evenwel verminderd en de voorraad leningen aan huishoudens dat onder het moratorium bleef bedraagt ongeveer 5 % van de totale uitstaande leningenportefeuille. Volgens de analyse van de MNB vertegenwoordigen de leningen in de eerdere en breder opgezette moratorium van huishoudelijke kredietnemers die in kwetsbare sectoren werkzaam zijn, ongeveer 10 % van alle uitstaande leningen. f. Het ESRB erkent dat er in Hongarije macroprudentiële maatregelen bestaan om de huidige kwetsbaarheden in niet-zakelijk onroerend goed te beperken, namelijk de grenswaarden voor de LTV-ratio’s en de DSTI-ratio’s. Voorts erkent het ESRB dat banken de toename van het kredietrisico als gevolg van het verlengde moratorium naar behoren hebben erkend door sommige leningen te classificeren als fase 2-leningen. g. Vanuit een toekomstgericht perspectief en rekening houdend met de risicovooruitzichten op middellange termijn wordt de huidige macroprudentiële beleidsmix gedeeltelijk passend en gedeeltelijk toereikend geacht. Als kwetsbaarheden in niet-zakelijk onroerend goed blijven toenemen, zou het aanscherpen van de grenswaarde voor de DSTI-ratio, door deze aan te vullen met een looptijdlimiet en/of de invoering van een systeemrisicobuffer of contracyclische kapitaalbuffer, bijdragen tot het beperken van die kwetsbaarheden. Desalniettemin moet macroprudentieel beleid worden aangevuld met bredere beleidsmaatregelen die gericht zijn op het beperken of elimineren van de factoren die de stijgende schuldenlast van huishoudens of de onevenwichtige betaalbaarheid van huisvesting vergemakkelijken of bevorderen. Dit beleid moet de huidige macroprudentiële maatregelen ondersteunen bij het doeltreffend en doelgericht aanpakken van de resterende kwetsbaarheden in de niet-zakelijkonroerendgoedmarkt in Hongarije, zonder buitensporige kosten voor de Hongaarse reële economie en het Hongaarse financiële stelsel te veroorzaken. In Hongarije kan overheidssteun in de vorm van subsidies en leningen bijdragen tot het aanwakkeren van de vraag naar eigen woningen, hetgeen leidt tot een hogere overwaardering van de huizenprijzen en een hogere schuldenlast van huishoudens, tegen de achtergrond van een ontoereikend woningaanbod. Verder beleid zou dan ook kunnen bestaan uit het wegnemen van prikkels voor een hogere schuldenlast van huishoudens, met name overheidssteun in de vorm van subsidies en leningen, en het waarborgen van een adequaat woningaanbod en een efficiënte huurmarkt. In de komende kwartalen zou het raadzaam zijn dat de nationale autoriteiten toezicht blijven houden op de kredietkwaliteit van schulden van huishoudens die onder een moratorium vallen en voor adequate voorzieningen voor de verwachte verliezen zorgen.