(7)

Wat Slowakije betreft, is uit deze recente beoordeling gebleken dat: a. De huizenprijzen zijn de afgelopen vijf jaar in Slowakije in reële termen voortdurend gestegen. Ondanks de aanscherping van de wettelijk bindende grenswaarde voor de lening-waarderatio (loan-to-value (LTV) ratio) is het groeitempo van de huizenprijzen sinds begin 2019 versneld. Tijdens de COVID-19-pandemie zijn de prijsstijgingen verder versneld en bedroeg de reële jaarlijkse stijging van de huizenprijzen in het tweede kwartaal van 2021 bijna 16 %, het op een na hoogste niveau in de Unie. Bovendien is de betaalbaarheid van huisvesting in de loop der tijd afgenomen doordat de huizenprijzen sneller stijgen dan het gezinsinkomen. Volgens de maatstaven van overwaardering is er een toenemend risico op overwaardering van de huizenprijzen. De prijsdynamiek werd ondersteund door een economie in een expansieve fase, lage rentetarieven, toegenomen besparingen van huishoudens en een sterke vraag van huishoudens naar nieuwe woningen in combinatie met een tekort aan aanbod. b. De groei van de hypothecaire kredieten in Slowakije behoort tot de hoogste in de Unie in de afgelopen drie jaar, ondanks beleidsmaatregelen, en was ook bestand tegen de COVID-19-schok. De Slowaakse hypotheekmarkt wordt gekenmerkt door lage rentetarieven, een sterke vraag naar hypotheken, versterkt door stijgende huizenprijzen en hevige concurrentie tussen kredietverstrekkers. Bovendien is de Slowaakse banksector één van de meest blootgestelde banksectoren aan vastgoedactiviteiten in de EER-landen. c. De schuldenlast van de huishoudens in Slowakije is de afgelopen jaren gestegen als gevolg van de intensieve kredietverstrekking. Na jaren waarin de reële schuld van huishoudens met twee cijfers is gestegen, is het groeitempo van de schuldenlast van de huishoudens vertraagd en in 2020 gestabiliseerd op ongeveer 4 %. Ondanks deze vertraging, die ook het gevolg was van macroprudentiële beleidsmaatregelen (de invoering van de grenswaarde voor de schuld-inkomenratio (debt-to-income (DTI) ratio) en een verscherping van de grenswaarde voor de schuldaflossing-inkomenratio (debt-service-to-income (DSTI) ratio), behoort de groei van de schuldenlast van de huishoudens nog steeds tot de hoogste in de Unie en heeft deze zich vertaald in een stijgende schuld-bppratio (debt-to-GDP ratio). Terwijl huishoudens hun consumptie tijdens de COVID-19-pandemie hebben verminderd, bleef hun vraag naar woningkredieten groot. De herfinanciering van hypothecaire leningen is de laatste tijd in feite zelfs toegenomen en houdt vaak verband met de aanvulling van het oorspronkelijke nominale bedrag van de lening. Een andere kwetsbaarheid vloeit voort uit het feit dat de looptijd van een aanzienlijk deel van de leningen de pensioengerechtigde leeftijd van de kredietnemer overschrijdt. Zowel deze ontwikkelingen als de geïsoleerde kwetsbaarheden moeten nauwlettend in de gaten worden gehouden. d. De accumulatie van bovengenoemde kwetsbaarheden kan ook worden toegeschreven aan een aantal structurele factoren, zoals de gunstige belastingregeling voor de onroerendgoedmarkt en beperkingen van de werking van de huurmarkt. e. Het ESRB erkent dat er in Slowakije verschillende maatregelen bestaan om de huidige kwetsbaarheden in niet-zakelijk onroerend goed te beperken, waaronder met name een uitgebreide reeks kredietnemer-gebaseerde maatregelen om de onderliggende risico’s in verband met hypothecaire leningen en kwetsbaarheden van kredietnemers op passende wijze aan te pakken. Bovendien is het positieve anticyclische kapitaalbufferpercentage (countercyclical capital buffer (CCyB) rate) een geschikt instrument om de kwetsbaarheden in verband met de zeer snelle kredietgroei, die in alle sectoren wijdverspreid is, aan te pakken en de veerkracht van de banksector te vergroten. f. Vanuit een toekomstgericht perspectief en rekening houdend met de risicovooruitzichten op middellange termijn wordt de huidige macroprudentiële beleidsmix passend en deels toereikend geacht. Gezien de aanhoudende toename van geïsoleerde kwetsbaarheden zou het passend zijn de bestaande kredietnemer-gebaseerde maatregelen precies af te stemmen. Indien de cumulatie van cyclische risico’s voortduurt of de structurele kwetsbaarheden in intensiteit toenemen, kunnen de Slowaakse autoriteiten overwegen de CCyB opnieuw op te bouwen of een sectorale systeemrisicobuffer in te voeren om de weerbaarheid tegen de risico’s in de niet-zakelijkonroerendgoedsector verder te vergroten. Daarnaast vormt de activering van de risicogewichtondergrens voor de internerating-gebaseerde blootstellingen aan niet-zakelijk onroerend goed uit hoofde van artikel 458 van Verordening (EU) nr. 575/2013 van het Europees Parlement en de Raad (3) ook een optie die de veerkracht van de banksector zou vergroten. Naast macroprudentiële maatregelen zou het overwegen van aanpassingen van de gunstige belastingregeling met betrekking tot niet-zakelijk onroerend goed en maatregelen ter verbetering van de werking van de huurmarkt, de bronnen van systeemrisico’s in verband met de Slowaakse niet-zakelijkonroerendgoedsector kunnen beperken.