(7)

Wat Kroatië betreft, is uit deze recente beoordeling gebleken dat: a. Na een langdurige correctieperiode en gematigde groei versnelde de reële huizenprijsgroei begin 2019 tot 8 % op jaarbasis. Sinds de uitbraak van de COVID-19-pandemie is de dynamiek van de huizenprijzen robuust gebleven. Volgens ramingen van Hrvatska narodna banka wijken de huizenprijzen steeds meer af van hun fundamenten voor de lange termijn. b. Een aantal factoren aan zowel de vraag- als de aanbodzijde kan de ontwikkeling van de huizenprijzen in de Kroatische regio’s in verschillende mate beïnvloeden. Ten eerste is in sommige regio’s een aanzienlijk deel van de vraag naar huisvesting afkomstig van buitenlandse kopers (volgens Hrvatska narodna banka in totaal ongeveer 10 %). Hoewel de totale transactieactiviteit na de uitbraak van de COVID-19-pandemie lager was, bleef het aandeel buitenlandse kopers volgens Hrvatska narodna banka op het niveau van vóór de crisis. Ten tweede werd Kroatië in 2020 geconfronteerd met twee aardbevingen, die allebei de regio Zagreb hebben getroffen en woningen hebben beschadigd. Deze gebeurtenissen hebben enkele tekortkomingen aan het licht gebracht in de kwaliteitsnormen van de woningen die vóór 1960 zijn gebouwd, d.w.z. voordat in Kroatië anti-seismische normen werden ingevoerd. Daardoor kan het relatief lagere liquiditeitsniveau van sommige van deze woningen leiden tot een daling van de te verhandelen woningvoorraad, hetgeen zou kunnen leiden tot een hoger algemeen huizenprijsniveau. Tegelijkertijd kan de geleidelijke reparatie van de beschadigde woningen, waarvan de kosten in 2020 op 23 % van het bruto binnenlands product (bbp) werden geraamd, de huizenprijzen doen stijgen door een hogere bouwactiviteit en het positieve effect ervan op de economie. Tot slot heeft de regering van Kroatië in 2020 de regeling voor woningsubsidie, die sinds eind 2017 van kracht is en in minder ontwikkelde regio’s hogere subsidiepercentages kent, uitgebreid tot starters. c. Hoewel volgens Hrvatska narodna banka slechts ongeveer de helft van de woningtransacties via bankkredieten wordt gefinancierd, is de reële groei van de hypothecaire kredieten in de tweede helft van 2019 en vooral in de loop van 2020 versneld. De groei bedroeg tussen januari en augustus 2021 gemiddeld ongeveer 7,5 %. Deze dynamiek is tot op zekere hoogte toe te schrijven aan de woningsubsidieregeling van de overheid, waarbij het aandeel van gesubsidieerde leningen is gestegen van 18 % in 2019 tot 35 % in 2020. d. Uit nieuwe gegevens over de hypothecaire kredietverleningsnormen, uitgevoerd door Hrvatska narodna banka, blijkt dat een aanzienlijk deel van de nieuwe leningen in de eerste helft van 2021 een lening-waarderatio (loan-to-value (LTV) ratio) van meer dan 90 % had. Veel van deze leningen waren door de overheid gesubsidieerde leningen, waarvan de LTV-ratio’s doorgaans varieerden tussen 90 % en 100 %. Ongeveer 10 % van de nieuwe leningen had een LTV-ratio van meer dan 100 %. Ongeveer een kwart van de nieuwe leningen werd ook verstrekt met een schuldaflossing-inkomenratio (loan-service-to-income (LST) ratio) van meer dan 40 %. Voorts hadden sommige van deze nieuwe leningen ook een LTV van meer dan 90 %. Bovendien bedroeg de looptijd van sommige nieuwe leningen in de eerste helft van 2021 meer dan 30 jaar. e. Tegen deze achtergrond hebben banken die in Kroatië actief zijn, in vergelijking met banken die in de rest van de Unie actief zijn, een relatief hoog niveau van eigen vermogen. De gemiddelde tier 1-kapitaalratio bedroeg in december 2020 25 %. De gemiddelde risicogewichten voor hypothecaire leningen in het kader van de interneratingbenadering (IRB) voor de berekening van eigenvermogensvereisten bedroegen in juni 2021 38 %. Het aandeel van deze leningen vertegenwoordigde ongeveer 12 % van de markt in Kroatië. De meeste kredietinstellingen volgen de standaardbenadering en moeten, om preferentiële risicogewichten toe te kennen aan RRE-blootstellingen zoals toegestaan bij Verordening (EU) nr. 575/2013 van het Europees Parlement en de Raad (3), voldoen aan de strengere criteria van artikel 124 van die verordening. In juni 2021 bedroegen de gemiddelde risicogewichten voor kredietinstellingen volgens de standaardbenadering 42 %. f. Tegelijkertijd is de schuldenlast van de huishoudens in Kroatië relatief laag in vergelijking met andere landen van de Unie. In de loop van 2020 stegen de leningen aan huishoudens in reële termen, maar tegen een lagere rente dan leningen voor huisvesting. Dit was het gevolg van een daling van het algemene consumentenvertrouwen, waardoor de opname van algemeen consumptief krediet is afgenomen, terwijl de overheidssubsidieregelingen voor hypothecaire leningen de vraag naar vastgoedleningen hebben opgehouden. Een andere drijvende factor kan de daling van de rente op leningen aan huishoudens zijn. Volgens de Europese Bankautoriteit (EBA) werd in de tweede helft van 2020 een lichte stijging van het percentage niet-renderende leningen waargenomen, met name voor leningen aan huishoudens en hypothecaire leningen. In het eerste kwartaal van 2021 bleef het percentage niet-renderende leningen ongewijzigd voor leningen aan huishoudens (met 5,9 %) en daalde het licht voor hypothecaire leningen (tot 3,6 %). g. In vergelijking met andere lidstaten is het aandeel hypothecaire leningen in de portefeuilles van banken in Kroatië weliswaar beperkt, maar de schuldenlast van de huishoudens is relatief laag, het kapitalisatieniveau van de banksector is relatief hoog en een aanzienlijk deel van de vraag naar huisvesting wordt niet gefinancierd door bankleningen, gunstige voorwaarden en mogelijk versoepelde hypothecaire kredietverleningsnormen kunnen een risico op een spiraal vormen, die zich op middellange termijn kan ontwikkelen tussen huizenprijzen en hypothecair kredieten. Enerzijds is de waarde van onderpand voor vastgoedleningen als gevolg van de stijgende huizenprijzen gestegen, waardoor kredietnemers een grotere hefboomwerking kunnen uitoefenen. Anderzijds gaat de stijging van de huizenprijzen doorgaans gepaard met positieve macro-economische ontwikkelingen, die op hun beurt kunnen leiden tot een versoepeling van de kredietverleningsnormen door de kredietverstrekkers als gevolg van het algemene optimisme op de markt. Tegelijkertijd kan het toenemende aanbod van vastgoedleningen extra opwaartse druk uitoefenen op de huizenprijzen. Op de middellange termijn zou een dergelijke spiraal kunnen leiden tot een kredietgedreven zeepbel voor de huizenprijzen, ondanks het feit dat een aanzienlijk deel van de vraag naar woningen momenteel wordt gefinancierd uit andere bronnen dan binnenlandse bankkredieten. Met name kan de dynamiek van de kredietverlening nog steeds worden aangewakkerd door subsidies voor hypothecair krediet die door de Kroatische regering worden bevorderd. h. Het ESRB erkent dat er in Kroatië verschillende maatregelen bestaan om de huidige kwetsbaarheden in niet-zakelijk onroerend goed te beperken, met name de maatregel van artikel 124 van Verordening (EU) nr. 575/2013 en andere kapitaal-gebaseerde maatregelen (zoals de systeemrisicobuffer) bevorderen de relatief hoge kapitalisatie van de banksector in vergelijking met andere lidstaten. Dit biedt een buffer tegen de potentiële concretisering van RRE-risico’s. De indirecte grens tussen schuldaflossing en inkomen (debt-service-to-income - DSTI), die is ingevoerd in overeenstemming met de EBA-richtsnoeren inzake kredietwaardigheidsbeoordeling en de EBA-richtsnoeren inzake achterstallige betalingen en gedwongen verkoop, dient ook tot op zekere hoogte als ondersteuning tegen buitensporige schuldenlasten voor kredietnemers. Het ESRB erkent ook dat het in 2020 vastgestelde rechtskader voor kredietnemer-gebaseerde maatregelen het macroprudentiële beleidsinstrumentarium in Kroatië aanzienlijk heeft uitgebreid en dat de gedetailleerde verzameling van gegevens over kredietverleningsnormen, die eind 2020 is ingevoerd, het mogelijk maakt de risico’s die voortvloeien uit de niet-zakelijkonroerendgoedmarkt doeltreffend te monitoren. i. Vanuit een toekomstgericht perspectief en rekening houdend met de risicovooruitzichten op middellange termijn wordt de huidige macroprudentiële beleidsmix gedeeltelijk passend en gedeeltelijk toereikend geacht. Vanuit een toekomstgericht perspectief zou, ondanks de relatief hoge kapitalisatie van de banksector, de invoering van expliciete kredietnemer-gebaseerde maatregelen als preventieve actie tegen de potentiële ontwikkeling van een spiraal tussen huizenprijzen en kredietverlening, die zou kunnen worden aangewakkerd door versoepelde kredietverleningsnormen en overheidssubsidies voor hypothecair krediet, een aanvulling kunnen vormen op de huidige macroprudentiële maatregelen in verband met hypothecaire leningen. Tegelijkertijd zou macroprudentieel beleid kunnen worden aangevuld met bredere beleidsmaatregelen om factoren aan te pakken die de schuldenlast van huishoudens vergemakkelijken of bevorderen, namelijk overheidssubsidies voor hypothecair krediet ter ondersteuning van de huidige macroprudentiële maatregelen om de resterende kwetsbaarheden die op de Kroatische niet-zakelijkonroerendgoedmarkt zijn vastgesteld efficiënt en doeltreffend aan te pakken zonder buitensporige kosten voor de reële economie en het financiële stelsel in Kroatië.