(7)

Wat Liechtenstein betreft, is uit deze recente beoordeling gebleken dat: a. Volgens ramingen van de Autoriteit voor de financiële markten (AFM) bedroeg de schuldenlast van de huishoudens in Liechtenstein in 2020 respectievelijk 226 % (4) en 120 % van het beschikbare inkomen en het bruto binnenlands product (bbp), waardoor Liechtenstein tot de landen behoort met de hoogste schuldenlast van de huishoudens in de EER. Bovendien is de schuldenlast van de huishoudens de laatste tijd aan een trendmatige stijging onderhevig. Afgezien van de gunstige kosten van schuldfinanciering, kunnen vermeende fiscale prikkels hebben bijgedragen tot de opeenstapeling van schulden van huishoudens (5). Uit een door de AFM uitgevoerde analyse blijkt dat de schuldenlast ongelijk verdeeld is over de huishoudens: volgens de belastingstatistieken rapporteert 14 % van de huishoudens een schuld tussen 500 000 en 1 miljoen CHF en 9 % van de huishoudens een schuld van meer dan 1 miljoen CHF. Bovendien is het aandeel van huishoudens met een schuld-inkomenratio (debt-to-income (DTI) ratio) van meer dan vijf relatief hoog, hetgeen suggereert dat de hoge schuldenlast van huishoudens niet altijd gepaard gaat met een hoger huishoudinkomen. Positiever is dat het hoge aandeel van vastrentende hypotheken een belangrijke risicobeperkende factor is in verband met de schuldenlast van huishoudens. b. De dynamiek van de huizenmarkt is de afgelopen jaren gematigd gebleven. Gezien de wettelijke beperkingen op de aankoop van onroerend goed (6) is de transactieactiviteit in Liechtenstein doorgaans laag. De overheid publiceert geen prijsindexcijfers. Volgens de AFM wijzen de prijsgegevens van deskundigen echter slechts op matige prijsstijgingen voor zowel grond als appartementen. Ook de bouwactiviteiten en de transactieactiviteiten zijn de afgelopen jaren relatief stabiel gebleven. c. Volgens de AFM vertoont de hypotheekgroei (met inbegrip van niet-zakelijk onroerend goed en andere vastgoedkredieten van binnenlandse banken in het valutagebied van de Zwitserse frank) recentelijk een dalende trend en bedroeg deze nominaal 0,7 % in 2019 (tegen 8,8 % in 2010), met een lichte stijging tot 2,5 % in 2020. De jaarlijkse groei van de binnenlandse niet-zakelijkonroerendgoedleningen was zelfs nog zwakker en bedroeg 1,1 % in 2020. d. Volgens de AFM is een relatief voorzichtige benadering gevolgd ten aanzien van het verstrekken van hypothecaire leningen in termen van lening-waarderatio (loan-to-value (LTV) ratio), met slechts een verwaarloosbaar aandeel van zowel bestaande als nieuwe hypotheken met een LTV-ratio van meer dan 80 % in 2019 en 2020. Banken zijn ook verplicht leningen te rapporteren als “uitzonderingen op het beleid” wanneer zij hun interne richtsnoeren met betrekking tot de betaalbaarheid van hypotheken terzijde schuiven. In de praktijk gaan banken na of een renteverhoging tot 4,5 % of 5 % een schuldenlast van meer dan een derde van het gezinsinkomen met zich mee zou brengen. In het licht van de huidige lage rentestand en de geschiedenis van de lage rentevoeten in het valutagebied van de Zwitserse frank is de last om aan dergelijke vereisten te voldoen vrij zwaar. Eind 2020 behoorde echter ongeveer 23 % van de totale niet-zakelijkonroerendgoedleningen in Liechtenstein tot deze categorie “uitzonderingen op beleid”. e. Het totale volume aan binnenlandse niet-zakelijkonroerendgoedleningen bedroeg ruwweg 85 % van het bbp in 2020, hetgeen één van de hoogste percentages is in de EER. De omvang van de banksector van Liechtenstein komt echter overeen met ruwweg 15 maal het bbp van het land, hetgeen betekent dat, hoewel hypothecaire leningen voor sommige Liechtensteinse banken een bron van inkomsten zijn, binnenlandse leningen niet van het grootste belang zijn voor de winstgevendheid en solvabiliteit van de banken die in Liechtenstein actief zijn, aangezien zij voornamelijk gericht zijn op privatebankingdiensten. Tegelijkertijd is de banksector van Liechtenstein goed gekapitaliseerd, waarbij de tier 1-kernkapitaalratio (CET1) in juni 2021 22,3 % bedroeg. Daarnaast wordt de banksector van Liechtenstein gekenmerkt door zeer sterke liquiditeitsindicatoren, waarbij de extreem lage kredieten-depositoratio (loan-to-deposit ratio) van 65 % een laag financieringsrisico inhoudt. f. Gezien de conservatieve LTV-ratio’s van binnenlandse hypothecaire leningen, hun beperkte aandeel in de portefeuilles van banken en de hoge kapitalisatie van de banksector, zijn de directe risico’s voor de financiële stabiliteit als gevolg van de niet-zakelijkonroerendgoedsector momenteel beperkt in Liechtenstein. Hoewel de arbeidsmarkt in Liechtenstein de afgelopen decennia veerkrachtig is gebleken in tijden van recessie en het vermogen van huishoudens relatief hoog blijft, maakt het reeds hoge en stijgende niveau van de schuldenlast van de huishoudelijke sector niettemin kwetsbaar voor onverwachte macro-economische schokken. Indien de werkloosheid toeneemt en/of het gezinsinkomen afneemt, kunnen sommige huishoudens meer moeilijkheden ondervinden bij het aflossen van hun schulden. De daaraan gerelateerde negatieve effecten op het inkomen en vermogen van huishoudens kunnen de aanvankelijke macroeconomische schok versterken indien huishoudens verplicht zijn hun consumptie te verminderen om hun schulden af te lossen. Dit kan leiden tot tweederonde-effecten en een toename van de risico’s voor de kredietinstellingen en het financiële stelsel (7). g. Het ESRB erkent dat er in Liechtenstein verschillende maatregelen bestaan om de huidige kwetsbaarheden in niet-zakelijk onroerend goed te beperken, waaronder met name de grenswaarde van 80 % voor de LTV-ratio, de verplichting om hypotheken af te lossen tot een maximale LTV-ratio van 66 % binnen de eerste 20 jaar na de aflossing van de lening, en verhoogde risicogewichten voor hypotheken voor banken die de standaardbenadering toepassen voor de berekening van eigenvermogensvereisten (8). Tegelijkertijd voert de AFM Aanbeveling ESRB/2016/14 van het Europees Comité voor systeemrisico’s uit (9). De nieuwe gegevens, die in de tweede helft van 2022 beschikbaar zullen zijn, zullen naar verwachting de analyse van de kwetsbaarheden in niet-zakelijk onroerend goed in Liechtenstein verder verbeteren. h. Vanuit een toekomstgericht perspectief en rekening houdend met de risicovooruitzichten op middellange termijn wordt de huidige macroprudentiële beleidsmix gedeeltelijk passend en gedeeltelijk toereikend geacht. Gezien de reeds hoge en toenemende schuldenlast van de huishoudens en het aanzienlijke aandeel van huishoudens dat kwetsbaar is voor onverwachte negatieve schokken, moet de bestaande grenswaarde voor de LTV-ratio’s worden aangevuld met inkomensgerelateerde kredietnemer-gebaseerde maatregelen om een verdere accumulatie van kwetsbaarheden in niet-zakelijk onroerend goed te voorkomen. Daartoe moet wellicht een rechtsgrondslag voor kredietnemer-gebaseerde instrumenten worden gecreëerd, waardoor de nationale autoriteiten voldoende flexibiliteit wordt geboden om de kwetsbaarheden in niet-zakelijk onroerend goed in Liechtenstein aan te pakken.