BESCHIKKING VAN DE COMMISSIE van 14 april 1992 betreffende een steunmaatregel van de deelstaat Berlijn ten gunste van Daimler-Benz AG Duitsland (C 3/91 ex NN 5/91) (Slechts de tekst in de Duitse taal is authentiek) (92/465/EEG)

DE COMMISSIE VAN DE EUROPESE GEMEENSCHAPPEN,

Gelet op het Verdrag tot oprichting van de Europese Economische Gemeenschap, inzonderheid op artikel 93, lid 2, eerste alinea,

Na overeenkomstig genoemd artikel de belanghebbenden te hebben aangemaand hun opmerkingen te maken (1),

Overwegende hetgeen volgt:

I

Begin juli 1990 werd bekend dat Daimler-Benz AG (hierna DB genoemd) voor 92,9 miljoen DM een uitgestrekt terrein nabij de vroegere Potsdamer Platz, waar tot voor kort een gedeelte van de Berlijnse Muur stond, van de Berlijnse Senaat wou kopen.

Op 13 juli 1990 ontving de Commissie een klacht betreffende de lage prijs waartegen het terrein aan DB werd verkocht.

Deze opvatting vond steun in berichten in de pers, volgens welke de marktprijs meer dan 400 % hoger dan de door de Berlijnse Senaat gevraagde prijs zou zijn (hetgeen zou neerkomen op een subsidie van ongeveer 400 miljoen DM). De brief van 13 juli werd later ingetrokken.

In antwoord op de verzoeken om inlichtingen van de Commissie van 26 juli en 9 oktober 1990 verstrekten de Duitse autoriteiten bij brieven van 25 juli, 5 september, 20 september en 28 november 1990 uitvoerige informatie over de transactie. Hierbij werden overgelegd:

- een afschrift van het taxatierapport van de Senatsverwaltung fuer Bau- und Wohnungswesen (SBW - Administratie bouw en huisvesting van de Senaat) van 28 mei 1990;

- een afschrift van de koopakte;

- afschriften van uittreksels uit Duitse wetten en verordeningen betreffende grondtransacties van de overheid;

- afschriften van de kaarten van de Gutachterausschuss fuer Grundstueckswerte in Berlin (GGB - Commissie van deskundigen voor de taxatie van grond in Berlijn), waarop de indicatiewaarde op 31 december 1988 van gronden in delen van Berlijn staat aangegeven;

- nadere uitleg over de wijze van taxatie van grond;

- gegevens betreffende de verkoop van andere terreinen in hetzelfde gebied;

- twee taxaties uit 1990 in verband met de verkoop van vergelijkbare terreinen in hetzelfde gebied;

- achtergrondinformatie over de ontwikkeling van de huurprijzen in Berlijn.

In de koopovereenkomst van 16 juli 1990 is bepaald dat de deelstaat Berlijn het terrein, 61 710 m2 groot, vrij van alle lasten voor 92 873 550 DM aan DB verkoopt. De prijs is gebaseerd op een bodembezettingsgraad (bbg) van 4,0 en wordt bij een afwijkende bbg - die evenwel nooit lager dan 3,5 mag zijn - met 25 DM/m2 per 0,1 bbg verhoogd of verlaagd. Er moet naar de uitslag van een ideeënwedstrijd voor stedebouw worden gebouwd en er moet worden gestreefd naar een brutovloeroppervlak van 265 000 m2, waarvan 20 à 30 % voor gebruik door derden (kleinhandel, cultuur, horeca, amusement, bewoning, enzovoort) en de rest voor gebruik als kantoorruimte is bestemd. De koopsom diende binnen twee weken na het sluiten van de overeenkomst te worden betaald. Ingeval binnen vier jaar geen rechtsgeldige bouwvergunning is afgegeven, kan DB van de koop terugkomen. Anderzijds kan de deelstaat Berlijn de verkoop ongedaan maken, wanneer DB bepaalde planologische verplichtingen niet nakomt of bepaalde bouwtermijnen niet in acht neemt.

De Bondsregering verklaarde in haar opmerkingen, dat de prijs uitsluitend was gebaseerd op de marktwaarde van de grond, zoals deze door de SBW overeenkomstig de toepasselijke wetten en verordeningen was vastgesteld, en derhalve geen element van overheidssteun bevatte. Met speculatieve prijsstijgingen in verband met de vereniging van de twee delen van Berlijn en de toekomstige heraanleg van het betrokken stadsdeel, zo stelde zij, kon en mocht volgens de wet bij het bepalen van de marktwaarde van de grond geen rekening worden gehouden. Bij deze waardebepaling zouden de volgende prijsverlagende factoren in aanmerking zijn genomen:

- op een gedeelte van het terrein staan als monument beschermde oude bomen, zodat dit stuk niet mag worden bebouwd;

- er bestaan erfdienstbaarheden ten gunste van openbare nutsbedrijven;

- de koper moet op zijn kosten het terrein bouwrijp maken;

- de koopsom moest binnen twee weken na het sluiten van de overeenkomst worden betaald, hoewel een tijdlang niet met de bouw kan worden begonnen.

Op 28 februari 1991 besloot de Commissie met betrekking tot de overeenkomst van 16 juli 1990 tussen de deelstaat Berlijn en DB inzake de verkoop van grond de procedure van artikel 93, lid 2, van het Verdrag in te leiden, nadat uit het onderzoek van de gegevens waarover zij op dat ogenblik beschikte, was gebleken dat de verkoopprijs hoogstwaarschijnlijk ver beneden de marktwaarde van de grond lag, daar de wijze van taxatie door de SBW in velerlei opzicht ongebruikelijk en in hoge mate voor kritiek vatbaar was. Bovendien had de Commissie bezwaren tegen de door de Berlijnse Senaat in deze zaak gevolgde administratieve procedure. Doordat de verkoopprijs lager was dan de marktwaarde, kon bij de verkoop van indirecte steunverlening aan de koper sprake zijn. Aangezien de op het terrein geplande investeringen betrekking hebben op het dienstenverkeer in verband met de activiteiten van DB op het gebied van motorvoertuigen en op andere gebieden, waar een intensieve intracommunautaire handel bestaat, dreigde naar het oordeel van de Commissie deze steun de mededinging in de Gemeenschap te vervalsen in de zin van artikel 92, lid 1, van het Verdrag. Bovendien achtte de Commissie het niet waarschijnlijk dat de verlening van Staatssteun, die de betrokken transactie mogelijkerwijs behelsde, voor toepassing van een der uitzonderingsbepalingen in artikel 92 van het Verdrag in aanmerking kon komen.

De Commissie verzocht in het kader van de procedure van artikel 93, lid 2, de bevoegde Duitse autoriteiten om overeenkomstig de paragrafen 198 en 199 van het Bundesbaugesetz van 12 december 1986 een volstrekt onafhankelijke en onzijdige groep van deskundigen zoals de GGB met het uitbrengen van een tweede advies over de marktwaarde van het terrein in mei 1990 te belasten, waarbij niet alleen met de eerste taxatie en de grondslagen daarvan maar ook met de door de Commissie in deze procedure aan de orde gestelde punten rekening zou worden gehouden.

De Commissie maande bij brief van 20 maart 1991 de Bondsregering aan om binnen een maand haar opmerkingen te maken en alle voor de beoordeling van de zaak dienstige inlichtingen te verstrekken. De andere Lid-Staten en overige belanghebbenden werden eveneens in de gelegenheid gesteld hun standpunt kenbaar te maken.

II

De Bondsregering deed in het kader van de procedure van artikel 93, lid 2, van het Verdrag bij brief van 17 april 1991 haar opmerkingen aan de Commissie toekomen. Zij achtte ter beoordeling van de zaak onderstaande informatie relevant:

- DB had reeds in 1988 haar belangstelling laten blijken om in Berlijn te investeren. In september 1989 viel dan de keuze op de Potsdamer Platz. Het betrokken terrein ligt weliswaar geografisch in het centrum van Berlijn, maar het betreft nog steeds een braakliggend stadsdeel.

- De marktwaarde van het terrein werd op basis van een bbg van 4,0 bepaald. Dit kan bij voorbeeld betekenen dat op het totale grondoppervlak vier verdiepingen hoog of op een vierde van het grondoppervlak 16 verdiepingen hoog, enzovoort, wordt gebouwd. De bbg geeft slechts een verhouding tussen oppervlakten aan. Bij een afwijkende bbg wordt de verkoopprijs aangepast.

- Sedert juli 1990 zijn in de omgeving van de vroegere Berlijnse Muur in totaal 15 terreinen verkocht, waarvan één in het vergelijkbare kerngebied, acht in woongebieden, respectievelijk gemengde gebieden, en zes in de bedrijvenzone respectievelijk de industriezone.

- DB ontvangt in verband met de aankoop van de grond geen voordelen van de overheid. Of zij later in verband met de uitvoering van het bouwproject, waarvan de kostprijs volgens een eerste raming 700 à 800 miljoen DM bedraagt, enig voordeel zal ontvangen, staat nog niet vast.

- Behalve in geval van onteigening (zie het Bundesbaugesetz) is de Berlijnse Senaat niet gehouden om, wanneer hij grond verkoopt, steeds een onafhankelijke commissie van deskundigen met de taxatie te belasten, maar mag de bevoegde administratie van de Senaat, te weten de SBW, daar zelf toe overgaan, zoals in casu is gebeurd.

- In de koopovereenkomst is bepaald dat in het gebied van de oude Potsdamer Strasse niet mag worden gebouwd.

- De onderhandelingen met de Verein fuer bergbauliche Interessen, die bij de inleiding van de procedure ter sprake zijn gebracht, zijn nog aan de gang.

- De deelstaat Berlijn mag bij de verkoop van grond waarvan hij eigenaar is, niet speculatief handelen, maar moet een beleid van aanmoediging op het gebied van stedebouw en economie voeren.

Aan de Commissie werd tegelijkertijd ook meegedeeld dat de Berlijnse Senaat bij brief van 11 april 1991 de GGB de opdracht had gegeven een nieuwe taxatie van het door DB aangekochte terrein nabij de Potsdamer Platz te verrichten, ter bepaling van de marktwaarde daarvan in april en mei 1990, en een standpunt in te nemen ten aanzien van de door de Commissie bij de inleiding van de procedure tegen de eerste taxatie ingebrachte bezwaren. Dit zou twee maanden in beslag nemen. Bij brief van 24 mei 1991 gaven de Duitse autoriteiten de verzekering dat het tweede taxatierapport medio juli klaar zou zijn.

De Duitse autoriteiten hebben bij brief van 25 september 1991 het officiële tweede taxatierapport, dat van 9 juli 1991 dateert, aan de Commissie doen toekomen. Bij deze brief waren voorts de volgende stukken gevoegd: een stellingname terzake van 22 juli 1991 van de SBW (die de eerste taxatie had verricht), een achtergrondbeschrijving van de Berlijnse Senatsverwaltung fuer Wirtschaft und Technologie (Administratie economie en technologie van de Senaat), de opmerkingen van 18 september 1991 van koper DB in het kader van de procedure van artikel 93, lid 2, van het Verdrag alsmede een eveneens op 18 september 1991 gedateerd taxatierapport, dat in opdracht van DB door een particuliere expert was opgesteld.

Er zijn in het kader van de procedure opmerkingen binnengekomen van twee andere Lid-Staten (Frankrijk en Denemarken), die de Commissie ondersteunen. Deze opmerkingen zijn aan de Duitse Regering meegedeeld. De Duitse Regering heeft in haar repliek op de opmerkingen van Frankrijk gesteld dat de communautaire kaderregeling inzake Staatssteun aan de automobielindustrie in casu niet van toepassing is, omdat het omstreden terrein is bestemd als vestigingsplaats voor de dochteronderneming DB Interservices AG (Debis) van DB, die volledig onafhankelijk is van Mercedes-Benz AG, de dochteronderneming van DB in de automobielsector. Er zou geen sprake van zijn dat op deze plaats auto's worden geproduceerd.

DB stelt in haar opmerkingen dat de overeenkomst inzake de verkoop van de grond geen element van Staatssteun te haren gunste in de zin van artikel 92 van het Verdrag bevat. Zij voert in deze de volgende argumenten aan:

- in april/mei 1990 was de Duitse eenmaking nog geenszins een feit, en het verkochte terrein lag in een gebied waarop de nabijheid van de toen nog bestaande Berlijnse Muur haar stempel drukte;

- DB is het eens met de kritiek van de SBW en van de particuliere expert op de verdeling door de GGB van het terrein in drie grote stukken, op de keuze van het ter vergelijking in aanmerking genomen kerngebied en op het feit dat geen rekening is gehouden met de extra kosten voor het onderhoud en herstel van een als monument beschermd gebouw;

- uit de verschillende expertises blijkt dat de marktwaarde slechts bij benadering kan worden geschat, zodat een zekere marge bestaat; de verkoopprijs ligt binnen die marge;

- bij het steunonderzoek mag de marktwaarde niet het enige criterium zijn, maar moet ook rekening worden gehouden met de bijzondere urbanistische waarde van het project en met de signaalfunctie ervan voor andere investeerders, alsook met het feit dat DB bereid is om een perceel dat van het grootste onbebouwde stuk van het terrein deel uitmaakt en een gebouw dat naast het kleinste onbebouwde stuk van het terrein is gelegen, en die zij geen van beide echt nodig heeft, tegen een prijs ver boven de marktwaarde aan te kopen;

- DB schat dat de uit de koop voortvloeiende bijkomende verplichtingen en lasten (aankoop en afbraak van de aan het kleinste onbebouwde stuk aanpalende Bellevue-Tower, financieringskosten tot het terrein bouwrijp is, kosten in verband met de ideeënwedstrijd voor stedebouw, mindere opbrengst ingevolge het ter beschikking stellen van 25 % van het netto nuttig oppervlak aan derden voor ander gebruik dan als kantoorruimte) haar op 207,8 miljoen DM zullen komen te staan; dit is meer dan de door de GGB geraamde marktwaarde;

- wordt dit alles (de urbanistische bijdrage van DB) in aanmerking genomen, dan is het duidelijk dat het bij deze aankoop van grond om een bijzondere transactie gaat, die niet met de normale verwerving van een bedrijfsterrein kan worden gelijkgesteld.

Voorts zou niet zijn in te zien hoe Staatssteun - gesteld dat daarvan sprake zou zijn - gevolgen zou kunnen hebben voor de concurrentiepositie van DB, aangezien niet meer dan ongeveer 35 % van de omsloten ruimte voor eigen gebruik als kantoren (Debis) is bestemd, zodat onduidelijk is in hoeverre de handel tussen Lid-Staten daardoor ongunstig wordt beïnvloed. Bovendien zou het voordeel dat het voor DB betekent om op deze plaats en niet elders in Berlijn over kantoren voor eigen gebruik te beschikken, noch uit het oogpunt van de markt noch uit dat van de concurrentie relevant zijn en niets uitstaande hebben met de handel tussen Lid-Staten.

Ten slotte zou de Commissie, mocht zij tot het besluit komen dat van Staatssteun sprake is, moeten onderzoeken of deze op grond van artikel 92, lid 2, onder c), en lid 3, onder c), van het Verdrag toelaatbaar is. Berlijn zou behoren tot de streken van Duitsland die het sterkst door de deling van het land zijn getroffen, en zou daar nog steeds nadeel van ondervinden. Staatssteun, bestemd voor de wederopbouw van het betrokken stadsdeel, met als doel de urbanistische ontwikkeling van Berlijn te bevorderen, zou als verenigbaar met het Verdrag moeten worden beschouwd.

Na een eerste onderzoek van bovenstaande opmerkingen is de Commissie in december 1991 ingegaan op het voorstel van de Duitse autoriteiten om zich gezamenlijk over de verschillende aspecten van de zaak te buigen. Er werd naar aanleiding daarvan besloten een ad hoc-groep van deskundigen op te richten, die de bijkomende kosten en baten in verband met de latere aankoop van een belendend terrein voor het project van DB moest kwantificeren, zodat de Commissie het geval met volledige kennis van zaken zou kunnen beoordelen. De Duitse autoriteiten hebben bij brief van 21 februari 1992 alle nodige berekeningen en andere gegevens, waarover de groep van deskundigen overeenstemming had bereikt, aan de Commissie doen toekomen.

III

Het rapport van de GGB van 9 juli 1991 was door alle zeven onafhankelijke deskundigen van de GGB opgesteld en ondertekend. De conclusie luidde dat in april 1990 de marktwaarde van het terrein 179 706 000 DM bedroeg. De marktwaarde in mei 1990 zou dezelfde zijn geweest, aangezien op de vastgoedmarkt slechts over een langere periode dan een maand ontwikkelingstrends zijn waar te nemen. De GGB hield bij het bepalen van de marktwaarde rekening met de volgende elementen:

- de rechtssituatie (kadastrale beschrijving van het terrein, koopovereenkomst, bouwvoorschriften en -reglementen);

- de ligging, de fysieke kenmerken en de gesteldheid in overig opzicht van het terrein, op grond waarvan het in drie afzonderlijke stukken kan worden verdeeld, te weten het bebouwde stuk met het historische Weinhaus Huth, het onbebouwde stuk tussen Potsdamer Strasse, Einhornstrasse en Linkstrasse (zonder de 500 m2 in privé-bezit) en het onbebouwde stuk tussen Einhornstrasse, Linkstrasse, Schellingstrasse en Reichpietschufer (zonder het bebouwde perceel met de Bellevue-Tower);

- de criteria die bepalend zijn voor de marktwaarde van de drie stukken; in dit verband worden naast de algemeen geldende wettelijke criteria ook de nieuwe concepten inzake stedebouw die ingevolge de voor dit stadsdeel uitgeschreven wedstrijd voor stadsplanning worden ontwikkeld, in aanmerking genomen; de contractuele verplichting om gedeelten van de omsloten ruimte voor andere doeleinden dan gebruik als kantoorruimte te bestemmen, geldt daarbij in kerngebieden als algemene regel, terwijl onbebouwde grond buiten de verplichting tot bijdrage in de ontsluitingskosten valt.

Hieronder volgt een samenvatting van de wijze waarop de taxatie is verricht. De marktwaarde van het eerste onbebouwde stuk van het terrein (46 363 m2) werd als volgt stapsgewijs bepaald:

- de Potsdamer Platz zal wellicht later van gelijke kwaliteit zijn als het gebied rond de Ernst-Reuter-Platz, de Hardenbergstrasse en de Fasanenstrasse, zodat de gemiddelde indicatiewaarde van de grond in dit gebied eind 1988 (2 335 DM/m2) als uitgangswaarde kan worden genomen;

- een raming van de gemiddelde stijging van de waarde van grond tussen eind 1988 en april 1990 levert bij toepassing van een regressieanalyse een waardevermeerdering met 65 % op (3 853 DM/m2);

- een correctie in verband met verschillen qua vestigingsplaats uit het oogpunt van onder meer de technische en sociale infrastructuur, de aansluiting op het verkeersnet en de exploitatieperspectieven levert bij toepassing van een multifactorenanalyse een vermindering van de waarde van de grond met 10,7 % op (3 441 DM/m2);

- een correctie in verband met een afwijkende exploitatie door bebouwing levert bij toepassing van omrekeningscoëfficiënten een waardevermeerdering met 20,2 % op (4 136 DM/m2);

- de correctie die gewoonlijk bij grote bouwterreinen wordt toegepast, kan hier ingevolge de ideale planningsmogelijkheden en de zeldzaamheidswaarde van de gelegenheid tot aankoop achterwege blijven;

- een correctie in verband met de beschermende status van de oude Potsdamer Strasse en de onzekerheid op het stuk van de planning met betrekking tot het kleine perceel in privé-bezit levert een waardevermindering met 5 % op (3 929 DM/m2);

- een correctie in verband met de verwachte vertraging bij de bouw in afwachting van het vervuld zijn van de dwingende stedebouwrechtelijke voorwaarden, levert bij actualisering over drie jaren tegen een rentetarief van 8,7 % een waardevermindering van 22,2 % op (3 059 DM/m2);

- vermenigvuldiging van de eindwaarde van 3 059 DM/m2 met de totale oppervlakte van 46 363 m2 brengt de marktwaarde op 141 824 417 DM.

De taxatie van het tweede onbebouwde stuk van het terrein (14 285 m2) verliep in de volgende stappen:

- toepassing op de eindwaarde van de grond van het eerste stuk (zonder de correctie van 5 % wegens de lasten inzake monumentenbescherming, te weten 3 220 DM/m2) van een correctie in verband met de minder centrale ligging in vergelijking met de voor het eerste stuk gekozen referentieterreinen levert een waardevermindering met 25 % op (2 415 DM/m2);

- er behoeft, wat de Bellevue-Tower betreft, geen correctie in verband met de verplichte afstand tussen twee gebouwen te worden toegepast, aangezien de bbg van 4,0 in elk geval kan worden gehandhaafd;

- vermenigvuldiging van de eindwaarde van 2 415 DM/m2 met de totale oppervlakte van 14 285 m2 brengt de marktwaarde op 34 498 275 DM.

De taxatie van het historische Weinhaus (1 062 m2) was opgebouwd als volgt:

- het uitgangspunt wordt gevormd door de jaarlijkse huuropbrengst, na toepassing van een correctie in verband met bepaalde, tegen een kunstmatig lage prijs verhuurde gedeelten (247 267 DM);

- van deze bruto opbrengst moeten de jaarlijkse exploitatiekosten worden afgetrokken, wat een netto jaaropbrengst van 111 217 DM oplevert;

- de netto jaaropbrengst wordt dan gekapitaliseerd tegen het gewone rentetarief van 3 % voor onroerend goed (3 707 233 DM);

- na toepassing van een correctie in verband met door de huurders gedragen kosten voor de renovatie van twee kantoren is het resultaat een marktwaarde van 3 383 763 DM.

Na optelling van de marktwaarde van alle drie stukken bedraagt de marktwaarde van het terrein in zijn geheel afgerond 179 706 000 DM.

Verwijzend naar de opmerkingen van de Commissie bij de inleiding van de procedure, verklaart de GGB de verschillen tussen de taxatie van de SBW en haar eigen rapport als volgt:

1. Er werd een ander gebied als vergelijkingspunt gekozen, waar de indicatiewaarde van de grond 2 000 tot 2 500 DM/m2 in plaats van 900 tot 1 100 DM/m2 bedraagt.

2. Er werd ook rekening gehouden met de prijsontwikkeling na april/mei 1990, namelijk tot begin 1991.

3. In verband met het incalculeren van de voorziene hogere exploitatiegraad werden nieuwe omrekeningscoëfficiënten gehanteerd, gebaseerd op grondtransacties in de jaren 1989-1990. Deze coëfficiënten zijn tot nog toe niet openbaar gemaakt.

4. Het noordelijke onbebouwde stuk werd niet in zes afzonderlijk te taxeren percelen verdeeld, maar als één bouwterrein beschouwd. Het tracé van de oude Potsdamer Strasse werd tot de bouwgrond gerekend en niet beschouwd als een apart stuk dat het bouwterrein in tweeën deelt.

5. De marktwaarde van het bebouwde stuk (het Weinhaus) werd niet volgens het systeem van vergelijking, maar volgens het op de opbrengst gebaseerde systeem bepaald.

De SBW verdedigt in haar stellingname van 22 juli 1991 ten aanzien van het rapport van de GGB de uitgangspunten van haar eerste taxatie. Zij is het met name niet eens met de opvatting van de GGB inzake de wijze waarop de oude Potsdamer Strasse de waardebepaling beïnvloedt. De SBW heeft daarom in bijlage een variant van de taxatie van de GGB overgelegd, die wat de oude Potsdamer Strasse betreft op afwijkende premissen berust. Zij komt tot de conclusie dat het resultaat van de door de GGB verrichte waardebepaling dientengevolge 8,2 miljoen DM lager zou uitvallen.

In de in opdracht van DB opgestelde studie van een particuliere expert van 18 juli 1991 wordt kritiek uitgeoefend op het feit dat de GGB in haar rapport het terrein in zijn geheel als bouwgrond kwalificeert en het met terreinen in de handelswijk Ernst-Reuter-Platz/Hardenbergstrasse vergelijkt, alsook op enkele detailpunten van de door de GGB gekozen methoden. De particuliere expert komt in zijn alternatieve raming van de marktwaarde op een bedrag van 99,24 miljoen DM uit.

De in afdeling II genoemde groep van deskundigen heeft zich over de vraag gebogen op welk bedrag per 1 januari 1991 de bijkomende kosten en voordelen moeten worden begroot die voor het bouwproject van DB voortvloeien uit de aankoop in december 1990 (dat wil zeggen zes maanden na de grondtransactie met de Senaat) van het privé-pand aan de Eichhornstrasse 5-6, met de Bellevue-Tower. Volgens de Commissie bracht het besluit om dit pand aan te kopen niet alleen verplichtingen en lasten maar ook toekomstige financiële voordelen voor DB met zich, omdat de toevoeging van dit perceel het voor DB vergemakkelijkte om de in de koopovereenkomst op 4,0 vastgestelde bbg te verhogen, nu met betrekking tot de gebouwen die op het hierboven genoemde tweede stuk van het terrein zullen worden opgetrokken, geen afstand tot andere gebouwen in acht moet worden genomen. Bij besluit van de Berlijnse Senaat van 11 december 1991 werd inderdaad de bbg voor het project van DB en voor andere bouwprojecten in de omgeving van de Potsdamer Platz tot 5,0 verhoogd.

De extra uitgaven die in verband met het bouwproject van DB uit deze transactie voortvloeien worden op 59,1 miljoen DM geraamd, en de supplementaire voordelen op 6,1 miljoen DM, zodat de netto bijkomende kosten per slot 53 miljoen DM bedragen. De berekening kan worden samengevat als volgt:

- het bedrag van 42,5 miljoen DM dat DB voor de aankoop van de Bellevue-Tower betaalt, wordt gevormd door het verschil tussen de koopprijs (64,2 miljoen DM) en de marktwaarde van de grond, bepaald aan de hand van de kaart van de GGB met de indicatiewaarden op 31 december 1990 en omgerekend op basis van een bbg van 5,0 (21,7 miljoen DM);

- de financieringskosten, ten belope van 5,7 miljoen DM, worden gevormd door het verschil tussen de rentelast tegen het officiële rentetarief van 8,9 % over 2,5 jaar tot medio 1993, geactualiseerd per 1 januari 1991, de voorziene datum voor het slopen van het gebouw (8,2 miljoen DM), en het bedrag van de huuropbrengst tot 1 januari 1991 (2,5 miljoen DM);

- de kosten voor het vrijmaken van het gebouw en het elders onderbrengen van de huidige bewoners, ten belope van 7,1 miljoen DM, worden gevormd door de som van het geactualiseerde bedrag van de vergoeding tot dekking van de rentekosten, die DB zal moeten betalen aan het universiteitsbestuur, dat vanaf 1993 ongeveer 300 studenten een kamer in een nieuw studentenhome zal moeten bezorgen (6,3 miljoen DM), en het geactualiseerde bedrag van de huurkosten die DB zal moeten betalen om tot het verstrijken van het lopende huurcontract ongeveer 250 emigranten en asielzoekers aan een onderkomen te helpen (0,8 miljoen DM);

- de sloopkosten, ten belope van 3,8 miljoen DM, worden gevormd door het geactualiseerde bedrag van de laagste ingediende offerte, waarin ervan wordt uitgegaan dat de afbraak gemiddeld 110 DM/m3 zal kosten;

- de waardevermeerdering van het van de Senaat gekochte terrein als gevolg van de samenvoeging met het Bellevue-terrein wordt op 6,1 miljoen DM geraamd; dit bedrag is het resultaat van de vermenigvuldiging van de oppervlakte met het verschil tussen de waardeaanpassing per m2 volgens de omrekeningscoëfficiënten van de GGB bij een verhoging van de bbg van 4,0 tot 5,0 (348,10 DM) en de reeds in de overeenkomst vastgestelde toeslag (250 DM).

IV

Het DB-concern is een van de grootste industrieondernemingen in Europa, met in 1990 een mundiale omzet van 85,5 miljard DM, waarvan 55,6 miljard DM op de markt van de Gemeenschap. Mercedes-Benz (personenwagens en bedrijfsvoertuigen) neemt meer dan twee derde van deze omzet voor haar rekening, terwijl het aandeel van AEG en Deutsche Aerospace telkens 15 % en dat van DB Interservices (Debis) 3 % bedraagt.

In Debis, opgericht op 1 juli 1990, zijn alle dienstenactiviteiten van het DB-concern (gegevensverwerking, financiële diensten, verzekeringen, compensatietransacties en marketingdiensten) ondergebracht, die ten dele rechtstreeks met andere takken van het concern worden afgehandeld. Zo wordt bij voorbeeld het zwaartepunt van de financiële dienstenactiviteiten door leasing ten behoeve van klanten van Mercedes-Benz gevormd.

Mercedes-Benz heeft in 1990 over de gehele wereld 823 700 voertuigen verkocht, waarvan 535 400 in de Gemeenschap. Dit laatste komt voor personenwagens neer op 3,1 % en voor bedrijfsvoertuigen (bestelwagens en vrachtwagens) op 15,6 % van het totale aantal inschrijvingen. De onderneming wil met de vestiging van een gedeelte van Debis in Berlijn haar positie in Oost-Europa verstevigen. Naar zij zelf verklaart, wil DB een belangrijke rol spelen bij de wederopbouw van Oost-Duitsland en de rest van de Comecon.

V

Gelijk de Commissie bij de inleiding van de procedure heeft gesteld, "(moet) voor de beantwoording van de vraag of er al dan niet sprake is van Staatssteun, (. . .) worden nagegaan of de voorwaarden die waren verbonden aan de verkoop van het terrein aan Daimler-Benz door de deelstaat Berlijn, in zo sterke mate afwijken van de normale handelspraktijk en -criteria dat zij moeten worden beschouwd als Staatssteun in de zin van artikel 92, lid 1, van het EEG-Verdrag". Dit is evenals voorheen het uitgangspunt voor de beoordeling van de zaak (2).

Naar het voor de deelstaat Berlijn geldende recht (Landeshaushaltsordnung en Grundstuecksordnung) mag grond slechts tegen de volle waarde worden vervreemd. In het Bundesbaugesetz is de marktwaarde van grond gedefinieerd als volgt: "de prijs die op het tijdstip waarop de taxatie betrekking heeft, in het gewone handelsverkeer zou kunnen worden verkregen, rekening gehouden met de rechtssituatie en met de fysieke kenmerken, de gesteldheid in overig opzicht en de ligging van het terrein of ander voorwerp van de taxatie, ongewone of persoonlijke omstandigheden buiten beschouwing gelaten". In het Bundesbaugesetz is voorts bepaald dat de taxatie moet worden verricht door een onafhankelijke commissie van deskundigen, waarvan de hoofdtaak niet bestaat in het beheren van het grondbezit van de deelstaatautoriteit te welker behoeve het taxatierapport moet worden opgesteld. De deelstaatautoriteit kan in voorkomend geval een of meer hoger geplaatste commissies van deskundigen met het opstellen van een tweede rapport belasten.

Gelet op het bovenstaande, had de Commissie bij de inleiding van de procedure bezwaren in verband met de door de Berlijnse autoriteiten gevolgde administratieve procedure. De keuze van de SBW als college van deskundigen, belast met de taxatie van het terrein, is betwistbaar, aangezien dit overheidsorgaan deel uitmaakt van de administratie van de Berlijnse Senaat en niet autonoom is, zodat het bij de verkoop van grond door de Senaat onder bepaalde omstandigheden niet als een onafhankelijke commissie van deskundigen in de zin van het Bundesbaugesetz kan worden beschouwd. Bovendien kwam het de Commissie bedenkelijk voor dat in dit geval geen tweede rapport bij een of meer hoger geplaatste colleges van deskundigen was besteld, zeker nu de keuze van de uitgangspunten op een discretionaire beslissing berustte en er naar aanleiding van de taxatie van de SBW een publieke controverse was ontstaan. De Commissie wees er in dit verband voorts op dat er wel degelijk een volledig onafhankelijk overheidsorgaan bestaat, namelijk de GGB.

De Duitse autoriteiten zetten in hun brief van 17 april 1991 uiteen dat er in het geval van de deelstaat Berlijn geen absolute verplichting bestaat om de taxatie van grond door een onafhankelijke commissie van deskundigen te laten verrichten. Ten bewijze hiervan werden verschillende afschriften overgelegd van rechtsvoorschriften die op de deelstaat Berlijn van toepassing zijn. Ook al was de deelstaat Berlijn misschien niet rechtens verplicht om de GGB in te schakelen, de Commissie blijft erbij dat de Senaat er wegens de omvang en de aard van het verkochte terrein, het ontbreken van elke referentiewaarde en het feit dat moeilijk valt te beoordelen hoe het betrokken stadsdeel in de toekomstige stadsplanning zal worden geïntegreerd, niet met voldoende zekerheid van kon uitgaan dat het terrein tegen de volle waarde zou worden verkocht.

De Commissie erkent evenwel dat het ontbreken van een taxatie door een onafhankelijk lichaam niet meer dan een aanwijzing vormt dat de marktwaarde van het terrein mogelijkerwijs is onderschat. Het enige middel om te kunnen uitmaken of dit inderdaad het geval is, en om een objectieve berekening van de marktwaarde te verkrijgen, is volgens de Commissie het laten opstellen van een tweede taxatierapport, ditmaal overeenkomstig het Bundesbaugesetz van 12 december 1986 door een volledig onafhankelijke en onzijdige commissie van deskundigen. De Commissie heeft dan ook bij de inleiding van de procedure de bevoegde Duitse autoriteiten verzocht om door een onafhankelijk lichaam een dergelijk rapport te laten opstellen.

De Berlijnse Senaat heeft bij brief van 11 april 1991 de GGB de opdracht gegeven om de marktwaarde van het terrein opnieuw te berekenen en daarbij niet alleen de eerste taxatie en de grondslagen daarvan maar ook de door de Commissie bij de inleiding van de procedure aan de orde gestelde punten in aanmerking te nemen. Het enige meningsverschil met de Commissie over de voorwaarden waaraan deze tweede taxatie moest voldoen, betrof de vraag op welk tijdstip men zich moest plaatsen om de waarde van het terrein te bepalen: de Berlijnse Senaat gaf de voorkeur aan de maand april 1990 (zoals bij de eerste taxatie), terwijl de Commissie, die zich in haar verzoek op het tijdstip van de eerste taxatie baseerde, de maand mei 1990 voorstelde. De Berlijnse Senaat gaf daarom opdracht de waarde op twee tijdstippen - april èn mei 1990 - te bepalen. Met zijn verzoek aan de GGB om ook ten aanzien van de bezwaren van de Commissie in verband met de bij de eerste taxatie toegepaste methode een standpunt in te nemen, beklemtoonde de Senaat de noodzaak van een meer uniforme en neutrale evaluatiemethode.

De Berlijnse Senaat en de Commissie waren het dus vanaf dat moment eens over de keuze van het college van deskundigen dat de tweede taxatie zou verrichten en over de voorwaarden waaraan deze moest voldoen, behalve wat betreft het tijdstip, waarover zij van mening bleven verschillen.

Ongeacht de uitkomst van deze tweede taxatie door een onafhankelijk lichaam, gingen beide partijen er bijgevolg impliciet mee akkoord dat de GGB op onpartijdige en professionele wijze een advies over de volle waarde van het door DB aangekochte terrein zou uitbrengen. Of de verkoopprijs een element van Staatssteun bevat, zou derhalve van dat ogenblik af uitsluitend van het resultaat van de tweede taxatie afhangen.

De GGB stelde in haar rapport van 7 juli 1991 de marktwaarde van het terrein in april en mei 1990 op 179 706 000 DM. Het enige overgebleven meningsverschil tussen de Commissie en de Berlijnse Senaat over de voorwaarden waaraan de tweede taxatie moest voldoen, viel ingevolge dit rapport weg, aangezien de waardebepaling voor april en die voor mei hetzelfde resultaat opleverden. De uitkomst van de tweede taxatie betekent dat de prijs van 92 873 550 DM die is betaald, 86 832 450 DM lager is dan de volle waarde van de grond.

De Duitse autoriteiten hebben het tweede taxatierapport bij brief van 25 september 1991 aan de Commissie doen toekomen. Bij deze brief waren voorts de stellingname van de SBW, waarin deze haar eerste taxatie rechtvaardigde, de opmerkingen van DB in het kader van de procedure van artikel 93, lid 2, van het Verdrag (waarin DB ook haar verplichtingen inzake stadsplanning kwantificeerde) en het rapport van de particuliere expert gevoegd.

Met betrekking tot de door de SBW, de particuliere expert en DB ten aanzien van het rapport van de GGB aangevoerde argumenten zou de Commissie om te beginnen heel in het algemeen willen opmerken dat deze overtuigender zouden zijn geweest, indien ze waren voorgedragen voordat de Berlijnse Senaat de door de Commissie aan de tweede taxatie gestelde voorwaarden aanvaardde en voordat de GGB haar rapport indiende. Wat de alternatieve taxatie betreft die DB na ontvangst van het rapport van de GGB op eigen initiatief heeft laten verrichten, weigert de Commissie een nieuwe berekening te laten prevaleren die is uitgevoerd door een particuliere expert welke een der partijen achteraf en zonder dwingende reden de plaats van een van overheidswege benoemde, uit zeven leden bestaande commissie van deskundigen zou willen doen innemen. Overigens rechtvaardigt de inhoud van deze weinig omstandige expertise het volgens de Commissie niet het officiële rapport ter zijde te stellen.

Wat de kritiek op verschillende aspecten van de door de GGB gehanteerde methode betreft, is de Commissie van mening dat de van overheidswege benoemde commissie van deskundigen toegang heeft tot alle statistische informatie en nieuwste methoden, zoals deze door professionele experts bij de taxatie van grond worden gebruikt.

Met betrekking tot het betoog van DB dat in de marktwaarde ook de verplichtingen en lasten moeten worden ingecalculeerd die de onderneming in verband met de planologische eisen voor het betrokken stadsdeel op zich heeft genomen, zou de Commissie eraan willen herinneren dat in het rapport van de GGB rekening is gehouden met alle contractuele verplichtingen van DB, ook die waardoor bepaalde beperkingen worden gesteld aan de commerciële exploitatie van het terrein. In dit verband wordt verwezen naar de uiteenzettingen in het rapport inzake de criteria voor het bepalen van de marktwaarde (zie supra).

De enige bijkomende verplichtingen waarvan noch in de koopovereenkomst noch in de twee taxatierapporten uitdrukkelijk sprake is en die thans door DB zijn gekwantificeerd, vloeien voort uit de aankoop en afbraak van de Bellevue-Tower en de opneming van het Bellevue-terrein in het bouwproject. De desbetreffende supplementaire kosten, die ten tijde van de verkoop niet bekend waren en die DB kennelijk eerst later op zich heeft genomen, kunnen echter de marktwaarde in april/mei 1990 en bijgevolg de koopprijs niet hebben beïnvloed.

De Commissie komt derhalve tot de slotsom dat het bij het verschil van 86,8 miljoen DM tussen de waarde waarop de GGB het terrein heeft getaxeerd en de prijs die DB voor de aankoop van het terrein heeft betaald, om Staatssteun van de deelstaat Berlijn ten gunste van DB gaat.

De Commissie heeft bij de inleiding van de procedure verklaard dat de steun dank zij welke DB het terrein tegen een prijs beneden de volle waarde heeft kunnen kopen, steun aan DB in de zin van artikel 92, lid 1, van het Verdrag uitmaakt. Aangezien de op het terrein geplande investeringen betrekking hebben op het dienstenverkeer in verband met de activiteiten van het concern op het gebied van motorvoertuigen en op andere gebieden, waar een intensieve communautaire handel bestaat, dreigt deze steun de mededinging in de Gemeenschap te vervalsen.

Het maakt hierbij niet uit of al dan niet gedeelten van de omsloten ruimte worden onderverhuurd, aangezien het bij deze verhuur een commerciële activiteit betreft die DB winst kan opleveren. De Commissie kan evenmin de redenering van DB volgen dat de gesubsidieerde koopprijs uit het oogpunt van de markt of de mededinging irrelevant is omdat, indien DB de grond nabij de Potsdamer Platz niet tegen de condities zoals vastgesteld in de overeenkomst van 16 juli 1990 had kunnen kopen, zij zou hebben getracht onder vergelijkbare voorwaarden een ander terrein in Berlijn te verwerven. De GGB heeft erop gewezen dat het hier een unieke kans voor DB betrof; het is dan ook zo goed als uitgesloten dat DB een ander terrein van dezelfde grootte met ligging in de city had kunnen vinden. De Staatssteun heeft bijgevolg niet noodzakelijkerwijs de keuze van een vestigingsplaats door DB beïnvloed, maar moet veeleer worden beschouwd als een onverhoopt voordeel, dat de mededinging dreigt te vervalsen omdat het tot een vergroting van de winstmarges van DB bij haar diensten- of industrieactiviteiten kan leiden.

VI

De betrokken steunmaatregel, die niet binnen het toepassingsgebied van een goedgekeurde steunregeling valt, had overeenkomstig artikel 93, lid 3, van het Verdrag bij de Commissie moeten worden aangemeld. Aangezien de Bondsregering de steunmaatregel niet vooraf heeft aangemeld, heeft de Commissie zich niet over die maatregel kunnen uitspreken alvorens hij tot uitvoering werd gebracht. De steun is bijgevolg onwettig, omdat hij in strijd met artikel 93, lid 3, van het Verdrag is toegekend.

Aangezien de procedurevoorschriften van artikel 93, lid 3, van het Verdrag, die ook voor de openbare orde van belang zijn, van dwingende aard zijn en, zoals het Hof van Justitie in zijn arrest van 19 juni 1973 in zaak 77/72, Capolongo, (3) heeft bevestigd, directe werking hebben, kan de onwettigheid van de betrokken steunmaatregel niet achteraf worden opgeheven.

VII

DB heeft in haar opmerkingen aangevoerd dat, mocht er sprake zijn van steun, deze op grond van artikel 92, lid 2, onder c), van het Verdrag met de gemeenschappelijke markt verenigbaar zou zijn.

Volgens deze bepaling zijn "steunmaatregelen aan de economie van bepaalde streken van de Bondsrepubliek Duitsland die nadeel ondervinden van de deling van Duitsland, voor zover deze steunmaatregelen noodzakelijk zijn om de door deze deling berokkende economische nadelen te compenseren", inderdaad verenigbaar met de gemeenschappelijke markt.

West-Berlijn behoort ongetwijfeld tot de streken die onder toepassing van deze bepaling vallen. Zo heeft de Commissie reeds eerder en laatstelijk in maart 1989 (vgl. steunmaatregel N 266/88) op grond van artikel 92, lid 2, onder c), in overeenstemming met de gemeenschappelijke verklaring van de zes oorspronkelijke Lid-Staten van de EEG en met inachtneming van de bijzondere situatie van Berlijn en de noodzaak om Berlijn de ondersteuning van de vrije wereld te waarborgen, talrijke in het Berlinfoerderungsgesetz vastgestelde steunmaatregelen ten gunste van de economie van West-Berlijn goedgekeurd.

Anderzijds heeft de Commissie in haar mededeling "De Gemeenschap en de Duitse eenmaking" van 21 augustus 1990 (4) het standpunt verdedigd dat de economische rechtvaardiging voor het handhaven van de Berlinfoerderung is weggevallen. De Commissie, die verheugd is over het voornemen van de Duitse autoriteiten om deze steunmaatregelen volledig af te schaffen, heeft te kennen gegeven dat zij in het kader van het lopende onderzoek van de steun ten gunste van de Zonenrandgebiete en West-Berlijn een beslissing zal treffen over de periode voor de afschaffing van deze steun, die zij noodzakelijk en gerechtvaardigd acht.

De Duitse autoriteiten en DB hebben er evenwel op gewezen dat DB reeds in 1988 haar belangstelling liet blijken om in Berlijn te investeren, en dat in september 1989, dus vóór de opening van de Berlijnse Muur, de keuze op de Potsdamer Platz viel. Zelfs in april 1990, toen de taxatie van het gekozen terrein plaatsvond, was nog geen besluit over de eenmaking van Duitsland getroffen en bestond over het tijdstip van die eenmaking nog grote onzekerheid. De omgeving van de Potsdamer Platz was op dat ogenblik nog op generlei wijze in het Westberlijnse stadsgebied geïntegreerd en er was evenmin sprake van concrete plannen om dat stadsdeel opnieuw tot ontwikkeling te brengen.

Er deed zich voor wie toentertijd als investeerder in de aankoop van een uitgestrekt terrein in dit stadsdeel geïnteresseerd was, een bijzondere complicatie voor in die zin dat over de eigendom van bepaalde percelen onzekerheid heerste en het onmogelijk was om gronden tot een groter geheel samen te voegen zonder zoals gewoonlijk op de moeilijkheid te stuiten dat sommige particuliere eigenaren niet bereid zijn hun stuk te verkopen. Het valt dan ook niet te verwonderen dat aan elk van de drie alternatieve voorstellen voor de aankoop van een terrein die de Berlijnse senaat in januari 1990 aan DB deed, deze bezwaren kleefden.

Met het slechten van de Berlijnse Muur begin 1990 kwam echter nog geen einde aan de kennelijke nadelen van de deling van Duitsland, inzonderheid voor dit stadsdeel. Afgezien van DB, ontbrak ingevolge die situatie elke concrete belangstelling vanwege grote privé-investeerders, want ieder particulier project zou van een nieuw stadsplanologisch concept, nog onbestaande bouwvoorschriften en overheidsinvesteringen voor aansluiting op het verkeersnet en openbare nutsvoorzieningen afhangen. Deze omstandigheden en vooral het feit dat de stadsplanologische voorwaarden nog niet vaststonden, veroorzaakten niet alleen grote ongewisheid maar betekenden ook dat elke potentiële investeerder bereid moest zijn zo goed als onberekenbare risico's te aanvaarden.

De Commissie erkent derhalve dat de Berlijnse Senaat over voldoende argumenten zou hebben beschikt om aan te tonen dat, om bovengenoemde nadelen te compenseren en een investeerder te kunnen aantrekken die bereid was een pioniersrol met alle risico's van dien op zich te nemen en door middel van een groot stedebouwkundig project een bijdrage tot het bereiken van de stadsplanologische doelstellingen voor het betrokken stadsdeel te leveren, specifieke steun noodzakelijk en gerechtvaardigd was.

Bovendien behelst de koopovereenkomst uitdrukkelijk verplichtingen ten laste van DB waarvan de juiste inhoud nog moet worden bepaald zodra het stadsplanologische concept vaste vorm heeft aangenomen, alsook impliciet een bijkomende verplichting voor DB om indien mogelijk de Bellevue-Tower te verwerven, deze "schandvlek in het stadsbeeld" met de grond gelijk te maken en het perceel in het bouwproject op te nemen. De Commissie bleef weliswaar na onderzoek van de bij brief van 25 september 1991 ontvangen gegevens de opvatting toegedaan dat de koopovereenkomst een element van Staatssteun bevat, doch erkende dat de Berlijnse Senaat Staatssteun mocht toekennen en dat zodanige steun noodzakelijk was ter compensatie van de nadelen die voor DB uit de omstandigheden welke de koop op het betrokken tijdstip vóór de eenmaking omringden, voortvloeiden. In zoverre die omstandigheden niet uitdrukkelijk in de overeenkomst hun neerslag hebben gevonden, zouden ze bij de taxatie van het terrein buiten beschouwing kunnen zijn gebleven maar Staatssteun ter compensatie van die nadelen kunnen rechtvaardigen.

De Commissie verklaarde zich derhalve eind 1991 bereid om te zamen met de deskundigen van de Berlijnse Senaat en met DB de financiële gevolgen van de in de koopovereenkomst aan DB opgelegde bijkomende verplichtingen en lasten te onderzoeken. De Commissie ging daartoe na welke netto kosten het besluit van DB om het pand aan de Eichhornstrasse 5-6 in het bouwproject op te nemen met zich zou brengen. Deze netto kosten zouden zonder meer als de concretisering kunnen worden beschouwd van de economische nadelen die in juli 1990, dat wil zeggen vóór de Duitse eenmaking, uit de deling van het land voortvloeiden. Steun ter compensatie van deze supplementaire reële kosten van de onderneming zou bijgevolg op grond van artikel 92, lid 2, onder c), van het Verdrag gerechtvaardigd zijn. De Commissie benadrukte evenwel dat zij niet akkoord kon gaan met de raming van DB in haar opmerkingen in het kader van de procedure, volgens welke die netto kosten 112,5 miljoen DM bedroegen op een totaal van 207,8 miljoen DM aan verplichtingen en lasten uit hoofde van de koopovereenkomst.

Zoals hierboven uitvoeriger is uiteengezet, leidde de in januari en februari 1992 verrichte expertise tot de conclusie dat de netto kosten die voor DB ten gevolge van de aankoop van de Bellevue-Tower en van het Bellevue-terrein in het bouwproject ontstaan, op 53 miljoen DM kunnen worden begroot. De Commissie is derhalve van oordeel dat steun ten belope van hoogstens 53 miljoen DM aan DB op grond van artikel 92, lid 2, onder c), van het Verdrag met de gemeenschappelijke markt verenigbaar is.

De resterende Staatssteun ten bedrage van 33,8 miljoen DM die de koopovereenkomst behelst, is echter onverenigbaar met artikel 92 van het Verdrag.

In artikel 92, lid 3, van het Verdrag is bepaald welke steunmaatregelen met de gemeenschappelijke markt verenigbaar kunnen zijn. Of steun al dan niet met het Verdrag verenigbaar is, moet in communautair verband en niet ten aanzien van een individuele Lid-Staat worden uitgemaakt. Met het oog op de goede werking van de gemeenschappelijke markt, en gelet op de beginselen van artikel 3, onder f), moeten bij het onderzoek van een steunregeling of een individuele steunmaatregel de in artikel 92, lid 3, neergelegde uitzonderingen op het principiële steunverbod van lid 1 van dit artikel restrictief worden uitgelegd. Van deze uitzonderingsbepalingen kan met name eerst toepassing worden gemaakt, nadat de Commissie zich ervan heeft vergewist dat de op de markt werkzame krachten op zich niet volstaan om de potentiële steunontvanger zonder verlening van steun een handelwijze te doen volgen die tot het bereiken van een der in artikel 92, lid 3, genoemde doelstellingen zou bijdragen.

Met betrekking tot de in artikel 92, lid 3, onder a), van het Verdrag vervatte uitzondering zij eraan herinnerd dat de Commissie steeds de opvatting heeft verdedigd dat geen enkele regio in West-Duitsland in een zodanig ernstige economische en sociale situatie verkeert dat hij in aanmerking kan komen voor toepassing van deze uitzondering op het principiële steunverbod van artikel 92, lid 1, krachtens welke steunmaatregelen ter bevordering van de economische ontwikkeling van streken waarin de levensstandaard abnormaal laag is of waar een ernstig gebrek aan werkgelegenheid heerst, als verenigbaar met de gemeenschappelijke markt kunnen worden beschouwd.

Met betrekking tot de in artikel 92, lid 3, onder b), van het Verdrag vervatte uitzondering moet worden vastgesteld dat de indirecte steun in verband met de aankoop van grond, die hier aan de orde is, er niet toe strekt een belangrijk project van gemeenschappelijk Europees belang te bevorderen of een ernstige verstoring in de economie van een Lid-Staat op te heffen.

Volgens artikel 92, lid 3, onder c), van het Verdrag kan goedkeuring worden verleend voor steunmaatregelen om de ontwikkeling van bepaalde vormen van economische bedrijvigheid of van bepaalde regionale economieën te vergemakkelijken, mits de voorwaarden waaronder het handelsverkeer plaatsvindt daardoor niet zodanig worden veranderd dat het gemeenschappelijk belang wordt geschaad.

Wat het aspect regionale steun betreft, zij opgemerkt dat, naar de mening van DB, Berlijn wegens de nog steeds merkbare gevolgen van de deling van het land voorts tot de voor ondersteuning in aanmerking komende regio's van Duitsland zou moeten worden gerekend. Het aspect van de Duitse deling is echter een argument dat in het kader van artikel 92, lid 2, onder c), van het Verdrag moet worden onderzocht. Om te bepalen wanneer een regio voor regionale steun in de zin van artikel 92, lid 3, onder c), in aanmerking kan komen, heeft de Commissie een toetsingsmethode, bestaande in een onderzoek in twee fasen, vastgesteld en bekendgemaakt (5). Overeenkomstig de in de eerste onderzoekfase gehanteerde criteria moet volgens de voor Duitsland geldende drempels (1990) ofwel de bruto toegevoegde waarde per hoofd van de bevolking van de betrokken regio ten hoogste 74 % van het (Westduitse) nationale gemiddelde, ofwel de werkloosheid in die regio meer dan 143 % van het nationale gemiddelde bedragen. Deze drempels worden echter wat West-Berlijn betreft op verre na niet bereikt (bruto toegevoegde waarde in 1986: 102 %; werkloosheid in 1987-1990: 119,4 %).

In de tweede onderzoekfase kunnen nog andere economische indicatoren in de overweging worden betrokken; onder bepaalde omstandigheden, in het bijzonder wanneer de cijfers betreffende een bepaalde regio dicht tot de in de eerste fase toegepaste drempels naderen, kan tijdens de tweede fase regionale steun gerechtvaardigd blijken.

De cijfers betreffende West-Berlijn komen echter niet eens in de buurt van de drempels van de eerste onderzoekfase. Bovendien moet erop worden gewezen dat bij de opstelling op 25 januari 1991 van de nieuwe lijst van te ondersteunen gebieden in West-Duitsland, West-Berlijn niet is aangeduid als gebied dat in het kader van de in het algemeen belang nagestreefde "verbetering van de regionale economische structuren", die de voornaamste regionale steunregeling in Duitsland vormt, voor regionale ondersteuning in aanmerking komt.

Zoals uit de navolgende economische indicatoren blijkt, valt Berlijn binnen het (Westduitse) nationale gemiddelde. Zo bedraagt het bruto loon in de regio West-Berlijn 98 % van het Westduitse gemiddelde wat, de aanzienlijke belastingvoordelen in West-Berlijn in aanmerking genomen, netto met een boven het Westduitse gemiddelde liggend loonniveau overeenkomt. De infrastructuur in West-Berlijn bereikt 99 % van het Westduitse gemiddelde.

Gelet op het voorgaande, kunnen regionale steunmaatregelen ten gunste van West-Berlijn niet op grond van artikel 92, lid 3, onder c), van het Verdrag als verenigbaar met de gemeenschappelijke markt worden beschouwd.

Voorts zij erop gewezen dat indirecte steun ad hoc die buiten het kader van elke doorzichtige steunregeling wordt toegekend, in beginsel niet als verenigbaar met de gemeenschappelijke markt in de zin van genoemde bepaling kan gelden.

Op grond van het hierboven overwogene kan de onderhavige steun niet voor toepassing van de uitzonderingsbepaling in artikel 92, lid 3, onder c), van het Verdrag - regionale aspecten - in aanmerking komen.

Wat de in artikel 92, lid 3, onder c), van het Verdrag vervatte uitzondering voor "steun om de ontwikkeling van bepaalde vormen van economische bedrijvigheid . . . te vergemakkelijken" betreft, kan de Commissie bepaalde steunmaatregelen als verenigbaar met de gemeenschappelijke markt beschouwen, wanneer deze de voorwaarden waaronder het handelsverkeer tussen de Lid-Staten plaatsvindt niet ongunstig beïnvloeden. De ontwikkeling van de dienstenactiviteiten van DB kan niet voor toepassing van deze uitzonderingsbepaling in aanmerking komen, omdat er geen reden bestaat om ondernemingen in deze sector te ondersteunen en deze vorm van economische bedrijvigheid niet als van wezenlijk belang voor de Gemeenschap in haar geheel kan worden aangemerkt.

VIII

Zijn steunmaatregelen onverenigbaar met de gemeenschappelijke markt, dan beschikt de Commissie, zoals het Hof van Justitie in zijn arrest van 12 juli 1973 in zaak 70/72, Commissie/Duitsland, (6) en later in zijn arrest van 24 februari 1987 in zaak 310/85, Deufil, (7) heeft bevestigd, op grond van artikel 93, lid 2, van het Verdrag over de mogelijkheid van de Lid-Staten te verlangen dat zij van de ontvangers terugbetaling van de toegekende steun eisen. De Duitse autoriteiten zijn derhalve gehouden binnen twee maanden de door de deelstaat Berlijn aan DB toegekende onwettige steun terug te vorderen. De invordering moet geschieden overeenkomstig de toepasselijke nationale voorschriften, met inbegrip van die betreffende de betaling van verwijlinteressen bij verplichtingen jegens de overheid, ingeval de terugbetaling na het verstrijken van de door de Commissie vastgestelde termijn plaatsvindt,

HEEFT DE VOLGENDE BESCHIKKING GEGEVEN:

Artikel 1

De overeenkomst van 16 juli 1990 tussen Daimler-Benz AG en de deelstaat Berlijn betreffende de aankoop van een terrein van 61 740 m2 nabij de Potsdamer Platz in Berlijn behelst Staatssteun ten bedrage van 86 832 450 DM, die onwettig is, omdat hij in strijd met artikel 93, lid 3, van het Verdrag aan de onderneming is verleend. Deze steun is evenwel op grond van artikel 92, lid 2, onder c), van het Verdrag ten bedrage van 53 miljoen DM verenigbaar met de gemeenschappelijke markt. Ten bedrage van de resterende 33 832 450 DM is deze steun daarentegen onverenigbaar met de gemeenschappelijke markt in de zin van artikel 92 van het Verdrag.

Artikel 2

De Bondsregering is gehouden er zorg voor te dragen dat de met de gemeenschappelijke markt onverenigbare steun binnen twee maanden na de kennisgeving van deze beschikking door betaling van een bedrag van 33 832 450 DM door Daimler-Benz aan de deelstaat Berlijn wordt gerestitueerd. Dit bedrag wordt verhoogd met het rentevoordeel dat de onderneming mogelijkerwijs verkrijgt, in- geval de terugbetaling na het verstrijken van de termijn van twee maanden plaatsvindt.

Artikel 3

De Bondsregering deelt binnen twee maanden na de kennisgeving van deze beschikking de Commissie mee welke maatregelen zij heeft getroffen om daaraan te voldoen.

Artikel 4

Deze beschikking is gericht tot de Bondsrepubliek Duitsland. Gedaan te Brussel, 14 april 1992. Voor de Commissie

Leon BRITTAN

Vice-Voorzitter

(1) PB nr. C 128 van 18. 5. 1991, blz. 5. (2) Bij het onderzoek van de vraag of de betrokken grondtransactie mogelijkerwijs elementen van overheidssteun bevat, heeft de Commissie dezelfde redenering gevolgd als in haar Beschikking 92/11/EEG, Toyota, van juli 1991 (PB nr. L 6 van 11. 1. 1992, blz. 36). (3) Jurisprudentie 1973, blz. 611. (4) Doc. COM(90) 400/1 def. van 21. 8. 1990, blz. 70. (5) PB nr. C 212 van 12. 8. 1988, blz. 2. (6) Jurisprudentie 1973, blz. 813. (7) Jurisprudentie 1987, blz. 901.