(8)

Met betrekking tot Duitsland benadrukt de evaluatie van kwetsbaarheden door het ESRB het volgende: a. Het merendeel van de beschikbare woningprijsindicatoren wijst erop dat de huizenprijzen in Duitsland overgewaardeerd zijn. In vergelijking met de vorige ramingen voor 2016 en 2017 wijzen de bestaande ramingen voor 2018 op een aanzienlijke overwaardering van de huizenprijzen in stedelijke gebieden. Na een periode van geleidelijke stijging sinds 2010 is de nominale groei van de huizenprijzen de afgelopen jaren versneld en komt iets hoger uit dan de groei van het gezinsinkomen. Bovendien heeft deze groei zich zowel in de steden als op het platteland steeds verder verspreid. De stijging van de huizenprijzen in de grote steden en in de stedelijke gebieden weerspiegelt een tekort aan woningaanbod in verhouding tot de vraag, en de Duitse federale regering heeft een aantal maatregelen ingevoerd om dit tekort te verhelpen. Toekomstige ontwikkelingen in de huizenprijzen zijn derhalve waarschijnlijk afhankelijk van de effecten van deze maatregelen. b. Ondanks een recente heropleving van de kredietverlening is de jaarlijkse groei van het woningkrediet over de afgelopen drie jaar gematigd gebleven. Een uitgebreide analyse van de kredietverleningsnormen wordt momenteel gehinderd door het gebrek aan gedetailleerde gegevens over de lening-waarderatio’s (loan-to-value (LTV) ratios) en andere kredietratio’s voor nieuw verstrekte leningen. Er zijn echter aanwijzingen dat de vraag naar leningen met hoge duurzame (12) LTV-ratio’s is toegenomen. Bovendien blijkt uit de enquête van de ECB over de kredietverlening in de eurozone dat de onderzochte banken in 2018 hun marges op leningen voor de aankoop van een huis hebben verlaagd. c. De schuldenlast voor de huishoudens kan als gematigd worden beschouwd in vergelijking met de schuldenlast in andere lidstaten. Hoewel het woningbezitspercentage in Duitsland het laagst is in de Europese Unie, vertegenwoordigt het aandeel van de huiseigenaren met een hypotheek ongeveer een kwart van de totale bevolking en ligt hiermee dicht bij het EU-gemiddelde. Hoewel de groei van woningkredieten in het verleden relatief gematigd is gebleven, is de stijging van de huizenprijzen opmerkelijk en kan deze op een bepaald moment gepaard gaan met een sterke toename van nieuwe woningkredieten. Dit zou kunnen leiden tot een verdere toename van de totale schuldenlast voor de huishoudens op de middellange termijn. d. Ongunstige economische en financiële ontwikkelingen kunnen scherpe aanpassingen in gang zetten of in gang worden gezet door scherpe aanpassingen in de niet-zakelijkonroerendgoedmarkt die, in de context van conjuncturele kwetsbaarheden, kunnen leiden tot de verwezenlijking van directe en indirecte risico’s voor de financiële stabiliteit gelet op de eerdergenoemde kwetsbaarheden. Potentiële directe risico’s voor het bankenstelsel in Duitsland hebben zowel betrekking op mogelijke wanbetalingen op leningen in een klimaat van langdurige economische opleving en overgewaardeerde en sterk stijgende huizenprijzen, als op de concurrentiedruk die zou kunnen leiden tot een versoepeling van de kredietvoorwaarden en verlagingen van de marges voor nieuwe leningen. Bovendien kunnen sommige huishoudens een negatief welvaartseffect of een daling in negatief eigen vermogen ervaren als de daling van de huizenprijzen aanzienlijk is. Als bijvoorbeeld de werkloosheid groeit en/of het gezinsinkomen afneemt, kunnen sommige huishoudens het moeilijker vinden hun schulden af te lossen. De daaraan gerelateerde negatieve huishoudinkomens- en welvaartseffecten kunnen de aanvankelijke schok versterken indien huishoudens verplicht worden hun te verminderen om hun schulden af te lossen. Dit kan leiden tot tweede ronde-effecten en een toename van de risico’s voor de kredietinstellingen en het financiële stelsel. e. Opgemerkt moet worden dat de lange perioden waarin de rentetarieven voor hypotheken worden vastgesteld, dienen om het risico van de stijgende rentetarieven voor kredietnemers te beperken. Gezien de positieve inkomensvooruitzichten voor particuliere huishoudens en de aanhoudende gunstige omstandigheden op de arbeidsmarkt lijken de potentiële risico’s van huishoudens die zich financieel moeten uitstrekken, vrij laag te zijn. Er zij echter op gewezen dat het dat het renterisico van de lange rentefixatieperioden bij de kredietinstellingen ligt en dat dit een van de conjuncturele kwetsbaarheden van het bankenstelsel is. f. Het ESRB neemt kennis van het feit dat de Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (de Federale Financiële Toezichthoudende Autoriteit — BaFin) heeft aangekondigd dat de Ausschuss für Finanzstabilität (het Comité voor Financiële Stabiliteit) de activering van een anticyclisch kapitaalbufferpercentage van 0,25 % aanbeveelt om de veerkracht van de instellingen op preventieve wijze op te bouwen. BaFin is voornemens de anticyclische kapitaalbuffer op de aanbevolen wijze te activeren. In de aanbevolen kalibratie is rekening gehouden met de dynamiek van de kredietverlening in Duitsland, die gepaard gaat met een sterke prijsdynamiek van niet-zakelijk onroerend goed. Verwacht wordt niet dat het de groei van de woningkredieten zal afremmen of een potentiële verslechtering van de kredietvoorwaarden een halt toe zal roepen. De nationale autoriteiten hebben de kredietvoorwaarden gemonitord, maar er zijn geen formele richtsnoeren van hen over wat de prudente normen zouden moeten omvatten. g. De huidige beleidsmaatregelen worden gedeeltelijk passend en gedeeltelijk voldoende geacht om de geconstateerde systeemrisico’s ten aanzien van kwetsbaarheden in de niet-zakelijkonroerendgoedsector te beperken. Duitsland zou verdere kapitaalmaatregelen kunnen activeren die kredietinstellingen verplichten extra kapitaalbuffers te creëren om de veerkracht van het bankenstelsel te vergroten ten aanzien van cyclische risico’s en kwetsbaarheden (d.w.z. kredietrisico’s en renterisico’s) die zich mogelijkerwijs hebben opgehoopt gezien de langdurige economische opleving en de snel veranderende dynamiek van de huizenprijzen. Gelet op de aanzienlijke overwaardering van de huizenprijzen in de stedelijke gebieden van Duitsland die al verschillende jaren bestond, en op de onzekerheid over de kredietverleningsnormen zou Duitsland op een passende wijze kunnen bijdragen tot het waarborgen van deugdelijke kredietverleningsnormen voor nieuwe leningen (bv. door middel van een aanbeveling of activering van juridisch bindende LTV-ratio’s, indien de wettelijke voorwaarden voor activering zijn vervuld), om de opbouw van kwetsbaarheden te voorkomen en aldus de financiële stabiliteit te bevorderen. h. Zoals de Ausschuss für Finanzstabilität in 2015 (13) reeds heeft voorgesteld, is het ook van belang dat de nationale autoriteiten beschikken over alle nodige macroprudentiële instrumenten die hen de nodige bevoegdheden verlenen om potentiële kwetsbaarheden ten aanzien van financiële stabiliteit aan te pakken, waaronder met name de bevoegdheid om juridisch bindende grenswaarden voor de lening-waarde ratio’s vast te stellen — alsook voor de schulden-inkomen ratio’s of schuldaflossing-inkomen ratio’s, in combinatie met looptijdlimieten — voor zover dit nodig is voor nieuwe woningkredieten. De inkomen-gebaseerde instrumenten zijn momenteel echter niet beschikbaar in Duitsland. Hoewel de nationale autoriteiten wel de bevoegdheid hebben om juridisch bindende leningplafonds vast te stellen indien dit nodig wordt geacht om de financiële stabiliteit te garanderen, is dit afhankelijk van de vaststelling van risico’s voor de financiële stabiliteit die voortvloeien uit een sterke stijging van de huizenprijzen en van de hypothecaire leningen die gepaard gaan met een aanzienlijke versoepeling van de kredietvoorwaarden. De huidige lacunes in de gegevens met betrekking tot de kredietverleningsvoorwaarden voor nieuwe hypothecaire leningen moeten daarom ook worden opgevuld, teneinde de mogelijkheden voor het identificeren van die risico’s te verbeteren en deze, indien nodig, aan te pakken — een dergelijk initiatief is een noodzakelijke toevoeging aan het Duitse macroprudentiële monitoringkader.