Bekendmaking overeenkomstig artikel 19, lid 3, van Verordening nr. 17 van de Raad (1) Zaak nr. IV/35.079/F3 - Whitbread (97/C 294/02)

(Voor de EER relevante tekst)

I. Het verzoek en de aanmelding

1. Op 24 mei 1994 heeft Whitbread PLC (Whitbread) overeenkomstig artikel 4 van Verordening nr. 17 drie standaard-huurcontracten (de contracten) aangemeld, die alle betrekking hebben op de verhuring van volledig geoutilleerde drankgelegenheden (2) in het Verenigd Koninkrijk en waaraan een afnameverplichting voor bier zoals verder beschreven was verbonden. De drie standaardcontracten zijn de huur voor 20 jaar, die eindeloopbaanhuur en de huur voor vijf jaar. Whitbread verzocht om een negatieve verklaring of om bevestiging dat de contracten met ingang van de datum waarop de overeenkomsten zijn gesloten, in aanmerking komen voor de toepassing van Verordening (EEG) nr. 1984/83 (3) of voor een individuele vrijstelling uit hoofde van artikel 85, lid 3, van het EG-Verdrag.

II. De partijen

2. Whitbread is een onderneming uit het Verenigd Koninkrijk die actief is in de sectoren levensmiddelen, dranken en vrijetijdsbesteding. Zij houdt zich onder meer bezig met het brouwen, het op de markt brengen en de distributie van bier, met de groothandel in andere dranken, met het verhuren van drankgelegenheden die zij bezit en de exploitatie in eigen beheer van drankgelegenheden, restaurants, hotels, slijterijen en vrijetijdsclubs. Voor de uitoefening van zijn activiteiten beschikt het Whitbread-concern over een divisiestructuur, met acht onderscheiden divisies die elk het beleid in een sector bepalen. De divisie die verantwoordelijk is voor de verhuring van drankgelegenheden is het Whitbread Pub Partnership (WPP).

3. In 1994 bezat Whitbread ongeveer 5 007 drankgelegenheden, waarvan er 1 941 in eigen beheer werden geëxploiteerd (d.w.z. dat de exploitant een werknemer van de onderneming is), 2 292 werden verhuurd met een bierleveringscontract en 774 werden verhuurd aan grootwinkelbedrijven zonder bierleveringscontract. In het boekjaar dat werd afgesloten in februari 1997 bedroeg het totaal aantal met bierleveringscontract verhuurde verkooppunten 2 130, waarvan 1 970 met vaste contracten en 160 met tijdelijke huurcontracten. Van de 1 970 vast verhuurde verkooppunten waren er 1 938 verhuurd met een van de aangemelde contracten (1 643 huurcontracten voor 20 jaar, 276 huurcontracten voor 5 jaar, 19 eindeloopbaanhuurcontracten). De huurders van de 1 970 vast verhuurde verkooppunten namen in datzelfde jaar 433 000 vaten bier af van Whitbread. Deze 1 970 verkooppunten vertegenwoordigen 2,4 % van alle drankgelegenheden in het Verenigd Koninkrijk en de door deze exploitanten bij Whitbread aangekochte hoeveelheid bier vertegenwoordigt 1,6 % van het totale bierverbruik (volume) in drankgelegenheden in het Verenigd Koninkrijk. De totale omzet van Whitbread in het boekjaar dat op 2 maart 1996 werd afgesloten, bedroeg 2,7 miljard £ sterling. In datzelfde jaar nam Whitbread, uitgedrukt in geproduceerd volume, 14,2 % van de biermarkt in het Verenigd Koninkrijk voor zijn rekening.

III. De markt

4. Sinds 1990, het tijdstip waarop de contracten van Whitbread werden ingevoerd, hebben zich aanzienlijke wijzigingen voorgedaan in de structuur van de markt voor bierverkoop via drankgelegenheden in het Verenigd Koninkrijk, en in het marktgedrag. Die zijn grotendeels het gevolg van de Beer Orders (bierwetten) die zijn opgesteld naar aanleiding van het rapport van de Monopolies and Mergers Commission (MMC) over de levering van bier, alsmede van een terugloop in zowel de totale vraag als in het bijzonder de bierverkoop in drankgelegenheden, een verschuiving in de vraag van de consument, die van pubs een ruimere keuze van dranken en voeding verwacht, de stopzetting van brouwerijactiviteiten door verscheidene ondernemingen en een nieuwe trend in de betrekkingen tussen brouwerijen en pubketens aan de ene en huurders aan de andere kant.

Het rapport van de MMC van 1989 en de daaruit voortvloeiende Beer Orders

5. Het rapport van de MMC van 1989 over de levering van bier leidde tot een aantal aanbevelingen die in de richting gingen van een versoepeling van de traditionele strakke binding (exclusieve afnameverplichting + concurrentiebeding) tussen de brouwerijen en de pubs. Op de meeste van de aanbevelingen van de MMC werd ingegaan, in hoofdzaak bij de Supply of Beer (Tied Estate) Order 1989 en de Supply of Beer (Loan Ties, Licensed Premises and Wholesale Prices) Order 1989. De Tied Estate Order legde aan de "landelijke brouwerijen" (brouwerijen die meer dan 2 000 drankgelegenheden in eigendom hebben) de volgende wijzigingen op:

- aan de huurders mocht geen afnameverplichting worden opgelegd voor andere dranken dan bier en voor bieren met een laag alcoholgehalte;

- de huurders moesten het recht hebben één vatbier (een bier dat op vat gegist is) (4) af te nemen van een andere bron dan hun brouwer/verhuurder (het zogenaamde "gastbier");

- ze mochten nog slechts een bepaald aantal pubs met bierleveringscontracten aan zich binden. Dit heeft hen ertoe gedwongen ongeveer 11 000 van de op dat ogenblik naar schatting 60 000 pubs in het VK te verkopen of te ontslaan van hun afnameverplichting.

Factoren aan de vraagzijde

6. Bier kan worden verkocht via drankgelegenheden - bv. pubs, hotels en restaurants - of via zaken zonder vergunning voor consumptie ter plaatse - bv. supermarkten en slijterijen. Voorts is invoer door particulieren, met betaling van invoerrechten, in hoofdzaak uit Calais, goed voor 4 % van de totale bierconsumptie in het Verenigd Koninkrijk. Het totale volume van alle in het Verenigd Koninkrijk verkochte bier is in de periode 1989-1995 gedaald met 9,5 % en het volume van in drankgelegenheden verkocht bier is in dezelfde periode met 17,3 % teruggelopen. Het aandeel van de verkoop via drankgelegenheden in het totale volume is derhalve kleiner geworden (van 79,3 % in 1989 tot ca. 69 % in 1996) maar blijft, met uitzondering van Ierland, groter dan war ook in de EG.

7. Het dalende volume van de bierverkoop in drankgelegenheden is gecompenseerd door:

a) een stijging, in reële termen, van de bierprijzen in drankgelegenheden met 21 % in de periode 1989-1996, die slechts in zeer beperkte mate een gevolg is van hogere accijnzen;

b) een stijging van het aandeel van andere producten dan bier in de totale omzet van drankgelegenheden tot 37 % van de totale ontvangsten in 1996, grotendeels ten gevolge van een toename van de verkochte eetwaren.

8. De consumptie van tapbier was in 1996 goed voor 63 % van de totale consumptie. Dit is eveneens, met uitzondering van Ierland, het hoogste percentage in de EG. Ter vergelijking: in België, waar de consumptie van tapbier op twee na het grootste is in de EG, bedraagt dit aandeel slechts 39 %. De pubs in het Verenigd Koninkrijk bieden ook een ruimere keuze van tapbieren aan dan elders in de EG, met gemiddeld 6,5 merken per pub.

Factoren aan de aanbodzijde

Brouwerijactiviteiten

9. De belangrijkste verandering sinds 1989 is dat de concentratie op de markt voor brouwerijactiviteiten is toegenomen. Dit is een gevolg van het feit dat een aantal ondernemingen de markt hebben verlaten en hun brouwerijactiviteiten hebben verkocht aan bestaande concurrenten. In 1996 namen de resterende vier landelijke brouwerijen - Scottish & Newcastle, Bass, Carlsberg Tetley Brewing (CTB) en Whitbread - 78 % van de biermarkt in het Verenigd Koninkrijk voor hun rekening. In de periode 1989-1991 hebben ook vier grotere regionale brouwerijen de markt verlaten, zodat het aantal grote regionale brouwerijen van 11 tot 7 is gedaald.

Groothandel

10. Een resultaat van de Beer Orders was de verkoop van een aantal drankgelegenheden met afnameverplichting door de landelijke brouwerijen. Dit zou naar verwachting ten gevolge hebben dat de handel vrijer zou worden en dat onafhankelijke groothandelaren een grotere rol zouden gaan spelen. In 1995-1996 namen de onafhankelijke groothandelaren echter nog steeds slechts ca. 6 % van de distributie voor hun rekening (5 % in 1985). De landelijke brouwerijen domineren nog steeds de groothandelssector, met een aandeel in de distributie dat vergelijkbaar is met hun aandeel in de productie.

11. De pubs die door de landelijke brouwerijen zijn verkocht, zijn in de meeste gevallen overgenomen door pubketens of door regionale brouwerijen. In het algemeen hebben pubketens ofwel hun eigen groothandelskanalen, ofwel worden zij rechtstreeks door de brouwerijen bevoorraad. Ook de regionale brouwerijen hebben geen behoefte aan de diensten van onafhankelijke groothandelaren. Gecombineerd met de algemene terugloop in de bierverkoop en de toegenomen efficiëntie van de groothandelsafdelingen van de landelijke brouwerijen heeft dit ertoe geleid dat de onafhankelijke groothandelssector slechts marginaal is gegroeid.

Detailhandel

12. In het Verenigd Koninkrijk is voor de detailverkoop van bier en andere alcoholische dranken voor consumptie ter plekke een door een rechter (local courts of law) afgegeven vergunning vereist. Er bestaan momenteel drie onderscheiden klassen van vergunningen:

- volledige vergunningen: in een dergelijke gelegenheid kan men alcoholische drank krijgen zonder er te verblijven of een maaltijd te gebruiken. Er zijn ongeveer 83 100 dergelijke vergunningen afgegeven, waarvan ca. 57 000 voor pubs. Voor het overige betreft het hotels en wijnlokalen.

- beperkte vergunningen: in deze gelegenheden is drank slechts verkrijgbaar op voorwaarde dat de klant er verblijft of er een maaltijd gebruikt. Het gaat hier om ongeveer 32 200 particuliere hotels en restaurants.

- clubs: men moet lid zijn om hier drank te kunnen krijgen. Het gaat om ongeveer 31 500 gelegenheden, die meestal de gezamenlijke eigendom zijn van hun leden.

13. Door de brouwerijen te verplichten pubs te verkopen hebben de Beer Orders tevens een effect gehad op het percentage van de bierverkoop via elk van de diverse types verkooppunten in de detailhandel: drankgelegenheden die eigendom zijn van brouwerijen en die een afnameverplichting hebben, drankgelegenheden die eigendom zijn van brouwerijen en die door hen in eigen beheer worden geëxploiteerd, drankgelegenheden die eigendom zijn van onafhankelijke pubketens en die een afnameverplichting hebben, drankgelegenheden die eigendom zijn van onafhankelijke pubketens en die door hen in eigen beheer worden geëxploiteerd, drankgelegenheden die door een lening gebonden zijn en ongebonden of vrije drankgelegenheden. Dit blijkt uit de onderstaande tabel, die een overzicht geeft van de bierverkoop (volume). De gegevens betreffende 1985 zijn ontleend aan het rapport van de MMC en kunnen als representatief worden beschouwd voor de jaren 1985-1989; de gegevens betreffende 1995 zijn afkomstig van de Brewers and Licensed Retailers Association (BLRA), aangevuld met ramingen voor de niet-leden.

>RUIMTE VOOR DE TABEL>

14. De Beer Orders hebben voorts de beperkende gevolgen van bindingen door middel van leningen afgezwakt door te bepalen dat zij te allen tijde door de huurder kunnen worden beëindigd met een opzegtermijn van drie maanden. De Beer Orders hebben tevens het recht op een gastbier ingevoerd voor pubhouders met een handelslening bij de landelijke brouwerijen. Uit door de BLRA verstrekte gegevens blijkt dat ongeveer 20 % van de leningen jaarlijks wordt beëindigd of vervroegd wordt afgelost. Een onbekend deel van deze beëindigingen bestaat er ongetwijfeld in dat de pubhouders een bestaande lening aflossen met geld dat hen door een andere brouwerij wordt geleend (in ruil voor een nieuwe binding). Naar het schijnt krijgen grotere verkooppunten zoals clubs niet alleen veel grotere leningen, maar is de daaraan verbonden afnameverplichting bovendien niet eclusief, aangezien deze exploitanten twee of meer leveranciers wensen. De afnameverplichting betreft evenwel meestal een bepaalde hoeveelheid bier. Door de BLRA werd geen raming gemaakt van het aantal niet-exclusieve leningen, het percentage van het totale volume verkocht bier dat drankgelegenheden met dergelijke niet-exclusieve leningen voor hun rekening nemen of het percentage van de totale omzet van de betrokken drankgelegenheden dat de hoeveelheid bier die zij krachtens het leningcontract verplicht zijn af te nemen uitmaakt.

Concurrentie tussen de brouwerijen

15. Op groothandelsniveau hebben de grote brouwerijen een bepaalde gegarandeerde afzet via de drankgelegenheden die een afnameverplichting hebben of die zij in eigen beheer exploiteren. Voor de bevoorrading van de rest van de markt moeten zij onderling concurreren door te trachten individuele overeenkomsten met vrije zaken en leveringsovereenkomsten met pubketens en andere brouwerijen te sluiten. Deze concurrentie is in hoofdzaak gebaseerd op prijzen en merkbekendheid, al trachten de brouwerijen ook klanten te winnen door andere voordelen aan te bieden, zoals promotionele ondersteuning.

Het betreden van de markt voor brouwerijactiviteiten

16. De belangrijkste belemmeringen voor het betreden van deze markt zijn de noodzaak om zich te verzekeren van verkooppunten waaraan men kan leveren en om toegang te krijgen tot een distributiesysteem. Een nieuwkomer op de markt moet erin slagen zich te verzekeren van leveringen aan vrije drankgelegenheden, pubketens of drankgelegenheden die eigendom zijn van brouwerijen, als onderdeel van het assortiment van deze laatsten of (in het geval van een landelijke brouwer) als een gastbier. Het bezit van bekende merknamen door concurrenten is een bijkomende belemmering voor het betreden van de markt of voor uitbreiding van het marktaandeel door bestaande brouwerijen. Dit is wellicht vooral van belang voor bieren van het "lager"-type, die normaliter voor het hele land op de markt worden gebracht en waarvoor schaalvoordelen op het gebied van reclame het allicht minder rendabel maken de markt op kleine schaal te betreden.

17. De belemmering die erin bestaat dat men zich van verkooppunten moet zien te verzekeren is minder belangrijk geworden sinds de invoering van de Beer Orders, doordat het gedeelte van de markt dat aan afnameverplichtingen gebonden is kleiner is geworden en door de opkomst van pubketens. Het is voor een nieuwkomer gemakkelijker leveringsovereenkomsten te sluiten met pubketens dan met individuele pubs. De noodzaak van een distributiesysteem blijft een ernstige belemmering. De overcapaciteit in de brouwerijsector is echter niet langer een belangrijke belemmering, aangezien de brouwerijcapaciteit in 1996 voor 90 % werd benut, tegenover 79 % in 1991.

18. De meeste buitenlandse bierproducenten (meestal van bieren van het "lager"-type) hebben ervoor gekozen de markt van het Verenigd Koninkrijk te betreden door het sluiten van exclusieve licentieovereenkomsten met de bestaande landelijke brouerijen, waarbij het bier in het Verenigd Koninkrijk wordt gebrouwen en als een onderdeel van het assortiment merken van de landelijke brouwerij wordt verkocht. Deze buitenlandse lagers zijn vaak als kwaliteitsproducten op de markt gepositioneerd. Whitbread heeft dergelijke licentieovereenkomsten gesloten met Interbrew (Stella Artois) en Heineken (lager en export Heineken), alsmede voor het Ierse stoutmerk Murphy's.

Het betreden van de markt op het niveau van de detailhandel

19. Pubs concurreren enkel lokaal met elkaar. Globaal genomen heeft elk gebied een lokale prijs voor een bepaald pakket, dat het hele "pub-aanbod" (faciliteiten, sfeer) omvat, en niet alleen de prijs van het bier.

20. De belemmeringen voor het betreden van de detailhandelsmarkt zijn vrij gering. De enige belemmering van enige betekenis is het bestaan van vergunningsregels, die kunnen verhinderen dat nieuwe pubs worden geopend wanneer er geen behoefte aan is. Deze regels zijn strikt genomen niet in het gehele Verenigd Koninkrijk van toepassing, maar waar zij gelden, kunnen zij ertoe leiden dat het betreden van de markt in die plaats moeilijk is. Voorts worden vergunningen momenteel in sommige gebieden van het Verenigd Koninkrijk geweigerd om redenen van openbare orde. Niettemin is een bepaalde pubketen er in de voorbije jaren in geslaagd meer dan 100 pubs te openen op nieuwe locaties.

Wijzigingen in de afspraken tussen pubhouders en hun verhuurders

21. Traditioneel werden pubs verhuurd op basis van "klassieke" korte-termijncontracten. De brouwerijen behielden de verantwoordelijkheid voor de structuur, de inrichting en het toebehoren van het gebouw, en de huurders waren alleen verantwoordelijk voor het verkopen van door de verhuurder geleverd bier, benevens andere dranken en eetwaren. Naar aanleiding van het MMC-rapport hebben de pubhouders huurzekerheid gekregen doordat zij onder de toepassing van de Landlord and Tenant Act 1954 zijn gebracht. De eerste lange-termijncontracten met volledige onderhouds- en reparatieverplichtingen, die reeds enige huurzekerheid en de mogelijkheid om de huur over te dragen boden, werden echter al ruim vóór de aanbeveling van de MMC aangeboden.

IV. De overeenkomsten

22. De contracten zijn overeenkomsten tussen Whitbread en de huurder, waarbij Whitbread aan de huurder een gebouw met drankvergunning en met pub-inrichting en toebehoren ter beschikking stelt met het oog op de exploitatie als drankgelegenheid en waarbij de huurder aan Whitbread huur betaalt en zich ertoe verbindt de in het contract opgesomde bieren af te nemen van Whitbread of de door deze aangestelde tussenpersoon, en niet van enige andere leverancier.

23. De verschillen tussen een contract voor 20 jaar en de andere twee standaardcontracten zijn dat in het geval van een huur voor 20 jaar (i) de huurder verplicht is zorg te dragen voor onderhoud en herstelling van het gebouw, de inrichting en het toebehoren (bij beide andere contracten is de huurder niet aansprakelijk voor structurele herstellingen en uitwendige verfraaiing), (ii) de huurder zonder de toestemming van Whitbread geen veranderingen mag aanbrengen (in het geval van de eindeloopbaanhuur zijn alle veranderingen verboden, behalve, met de toestemming van Whitbread, niet-structurele veranderingen aan het interieur; bij een contract voor 5 jaar zijn veranderingen zonder meer verboden), (iii) de huurder de huur gedurende de eerste drie jaren van de looptijd van het contract niet mag overdragen en daarna, indien hij de huur wenst over te dragen, dit kan doen tegen marktvoorwaarden aan een door Whitbread aangebracht kandidaat, voorzover Whitbread dit verlangt, en in geen geval aan een brouwerij (bij eindeloopbaanhuur is overdracht verboden, behalve, met toestemming van Whitbread, aan de weduwe of weduwnaar van de huurder; bij contracten voor 5 jaar is overdracht zonder meer verboden).

24. Een contract voor 5 jaar wordt gebruikt in omstandigheden waarin een huur voor 20 jaar niet geschikt wordt geacht, zoals labiele lokale economische omstandigheden, te hoge kosten om de eigendom (opnieuw) in goede staat van onderhoud te brengen of wanneer een renovatie van het gebouw binnen een termijn van drie jaar wordt overwogen.

25. De eindeloopbaanhuur werd gebruikt bij de overschakeling van jaarcontracten op contracten voor 20 jaar in de periode 1990-1992. Sommige huurders wensten hun activiteiten binnen 5 jaar stop te zetten maar wilden hun huurzekerheid gewaarborgd zien tot op het ogenblik van de stopzetting.

De afnameverplichting voor bier

26. De huurder verbindt zich ertoe alle gespecificeerde bieren af te nemen van Whitbread of de door deze aangestelde tussenpersoon, met uitzondering van één merk vatbier ("gastbier"-clausule). Gespecificeerde bieren zijn de bieren van de types als vermeld in de bijlage bij het contract die de algemene contractvoorwaarden bevat. Deze types zijn light, pale of bitter ale (in Schotland bekend als 70/-, heavy special of Scotch ale), export of premium ale (in Schotland ook bekend als 80/-, ale), mild ale (in Schotland bekend als 60/-, light of pale ale), brown ale, strong ale (met inbegrip van barley wine), bitter stout of porter, sweet stout, lager, export of premium lager (ook bekend als "malt lager" of "malt liquor"), strong lager, "diet pils" (of premium low carbohydrate beer) en low carbohydrate (of "lite") beer. Merken of benamingen van bieren die aan deze types beantwoorden komen voor op de huidige prijslijst van Whitbread.

27. De huurder mag elk ander type bier dan de gespecificeerde types verkopen indien het verpakt is in flessen, blik of andere kleine recipiënten of zelfs als tapbier mits de verkoop van dat tapbier gebruikelijk is of noodzakelijk is om aan een voldoende vraag van de klanten van de huurder te voldoen.

De huurprijs

28. De huur wordt per kwartaal vooruit betaald en de huurder betaalt aan de verhuurder de premies terug om de zaak te verzekeren tegen (i) verlies of beschadiging door brand, met inbegrip van een vergoeding van drie jaar huurprijs tegen marktvoorwaarden en de honoraria van experts, en tegen (ii) verlies van de vergunning.

29. Whitbread kan verlangen dat de huurprijs aan het einde van elke periode van drie jaar en op de dag vóór het verstrijken van de huurtermijn wordt herzien, of ook wanneer de afnameverplichting door Whitbread niet meer kan worden afgedwongen of wanneer Whitbread de afnameverplichting beperkt. De herziene huurprijs is de hoogste van de twee: ofwel de oude huurprijs, ofwel de markthuurwaarde van het pand op de datum van de herziening. Als markthuurwaarde wordt beschouwd, ofwel hetgeen de partijen overeenkomen dat de marktwaarde is, ofwel het bedrag dat door een scheidsrechter wordt vastgesteld.

Kortingen en andere voordelen

30. Aangezien exploitanten die voor hun bieraankopen niet gebonden zijn aan een ander bedrijf (zelfstandige ongebonden pubexploitanten) in het Verenigd Koninkrijk bij de aankoop van bier kortingen kunnen verkrijgen waarop exploitanten met een afnameverplichting geen aanspraak kunnen maken, heeft de Commissie een raming gemaakt van (i) het nettoprijsverschil bij de aankoop van bier bij Whitbread tussen de prijs die wordt betaald door zelfstandige ongebonden exploitanten en door de huurders van Whitbread met een afnameverplichting, en (ii) de waarde van de voordelen die door Whitbread aan haar huurders worden toegekend en die zelfstandige ongebonden exploitanten niet zo gemakkelijk kunnen verkrijgen. Uitgangspunt van deze raming was het rapport van het Office of Fair Trading over zijn onderzoek van mei 1995 naar het beleid van de brouwerijen op het gebied van groothandelsprijzen (het OFT-rapport), dat werd aangevuld met eigen onderzoek van de Commissie.

31. Het prijsverschil is het verschil tussen de gemiddelde kortingen in £ sterling per vat die door Whitbread aan haar klanten onder de zelfstandige ongebonden exploitanten worden toegekend ten aanzien van een standaardassortiment van producten en de kortingen die worden toegekend aan de WPP-huurders; deze laatste omvatten zowel de eigenlijke kortingen op de aankoop van vatbier als het verschil tussen de lagere tarieven van WPP en de gewone prijslijst van Whitbread.

32. Het huurvoordeel wordt berekend door de werkelijke huurprijs van de drankgelegenheid met afnameverplichting af te trekken van 15 % van haar omzet (de geraamde huurprijs voor een ongebonden verkooppunt bedraagt 15 % van de omzet). Om het huurvoordeel per vat te berekenen wordt het totale huurvoordeel gedeeld door het totale aantal vaten dat door de zaak wordt afgenomen. Voor de berekening van het huurvoordeel zoals weergegeven in de onderstaande tabel werd uitgegaan van de volgende veronderstellingen:

- De totale omzet van de drankgelegenheden met afnameverplichting werd berekend op basis van het gegeven dat de huurprijs 12,72 % van de omzet bedraagt. Het cijfer 12,72 % is afkomstig uit interne documenten van Whitbread, die in hoofdzaak zijn opgesteld met het oog op onderhandelingen over de huurprijs of herziening van de huurprijs, voor een steekproef van 30 pubs die door de ambtenaren van de Commissie zijn gekozen. Whitbread heeft de Commissie medegedeeld dat de gemiddelde verhouding huurprijs/omzet voor het gehele patrimonium van WPP 12,19 % bedraagt.

- Voor de jaren 1990-1991 en 1991-1992 betreffen de gegevens over de huuropbrengst, het geleverde aantal vaten en de totale omzet de totaliteit van de door Whitbread verhuurde pubs; deze gegevens zijn door Whitbread verstrekt.

- Voor de jaren 1992-1993 tot 1996-1997 betreffen de gegevens over de huuropbrengst, het geleverde aantal vaten en de totale omzet de pubs die zijn verhuurd op basis van de aangemelde overeenkomsten; deze gegevens zijn verstrekt door Whitbread, met dien verstande dat de Commissie op basis van die gegevens bepaalde ramingen heeft gemaakt.

33. Whitbread heeft een raming gemaakt van de gemiddelde waarde van de door haar verstrekte professionele diensten per huurder voor elk van de betrokken jaren. Deze waarde is vervolgens vermenigvuldigd met het aantal pubs dat op basis van de aangemelde overeenkomsten is verhuurd (behalve voor de jaren 1990-1991 en 1991-1992, waarbij de gegevens gelden voor alle WPP-pubs) en dan gedeeld door het aantal vaten dat aan deze drankgelegenheden is geleverd.

34. Whitbread heeft twee verschillende methodes gebruikt om haar ramingen te staven. De eerste bestond erin de kosten voor Whitbread van de kosteloos aan de huurders verstrekte diensten (gebiedsmanagers, inspectie van gebouwen, huurbeheer en cateringdiensten) te berekenen. Deze kosten werden vervolgens "opgewaardeerd" (verdubbeld) om de kostprijs van deze diensten voor zelfstandige exploitanten te verkrijgen. Van dit bedrag werden de opgewaardeerde kosten die de verkoopdienst van Whitbread maakt ten behoeve van zelfstandige exploitanten afgetrokken.

35. De tweede methode ging uit van een raming van de managementsdagen die Whitbread jaarlijks besteedt aan de ondersteuning van huurders. Bijvoorbeeld voor het jaar 1994-1995, waarvoor de raming van het voordeel voor elke huurder werd vastgesteld op 2 500 £ sterling, werd het voordeel geraamd op 8 mandagen (5 mandagen van de gebiedsmanager, omvattende een maandelijks "commercieel" bezoek overdag, een avondbezoek elk kwartaal, opleidingssessies en planningswerk; 2 mandagen van de inspecteur van gebouwen, omvattende een jaarlijkse inspectie van het pand, planningswerk en juridisch advies in verband met het gebouw; 1 mandag van andere managers) voor alle pubs, plus gemiddeld 2,5 mandagen extra voor cateringadvies aan pubs waar veel eten wordt verkocht (deze ondersteuning bestaat uit een maandelijks bezoek en formele opleidingssessies).

36. De kosten van WPP-subsidies voor diverse diensten op het gebied van opleiding, marketing en catering, die aan de huurders worden verstrekt, zijn in deze raming niet begrepen. Whitbread raamt de kosten van deze subsidies voor het jaar 1996-1997 op een extra voordeel van 180 £ sterling per huurder.

37. Om de waarde van de inkoopvoordelen te berekenen deelde Whitbread een "ondersteuningsbedrag" per huurder mee, dat vervolgens werd vermenigvuldigd met het aantal pubs dat op basis van de aangemelde overeenkomsten was verhuurd, en daarna werd gedeeld door het aantal aan die pubs geleverde vaten. De door Whitbread toegepaste methode bestond erin de voordelen te berekenen voor pubs die een ruim eetaanbod hebben, pubs die een beperkt eetaanbod hebben en pubs die geen eten aanbieden, om zo te komen tot een algemeen gemiddelde. Voor het jaar 1996-1997 bedroeg het gemiddelde bijvoorbeeld 3 580 £ sterling.

38. Whitbread staafde de cijfers voor de pubs met en zonder eetaanbod door het verstrekken van gedetailleerde informatie over elk van de producten of diensten waarvoor inkoopvoordelen bestonden, met een raming van de waarde daarvan. Voor 1996-1997 werden details verstrekt over de volgende producten of diensten; gas, verzekeringen, kredietkaarten, glazen, chips en nootjes, diepvriesproducten, waterbesparingsinstallaties, gemengd gas, LPG, slagerij, diensten voor de toiletten en ongediertebestrijding.

39. Het voordeel dat voortvloeit uit investeringsuitgaven die in de zaak van zittende huurders worden verricht, is berekend door van deze uitgaven het extra inkomen af te trekken dat Whitbread in de volgende vijf jaar op grond van die investering mag verwachten. Dit extra inkomen bestaat in de gemiddelde huurverhoging na de investering, maal het aantal projecten, maal 5.

40. Het resultaat van deze vergelijking van het prijsverschil en de andere voordelen die daar tegenover staan, is weergegeven in de onderstaande tabel:

>RUIMTE VOOR DE TABEL>

41. Naast deze kwantificeerbare "voordelen die daar tegenover staan" heeft Whitbread onder bepaalde omstandigheden een overdracht van de huur toegestaan of, in een beperkt aantal gevallen, een vermindering van de huur aanvaard. Deze uit het "partnerschap" voortvloeiende factoren en het feit dat de betaalde huur lager is dan die van een ongebonden exploitant (15 % van de omzet) (5) bevestigen de stelling dat huurders met een afnameverplichting minder risico nemen dan ongebonden exploitanten.

V. Conclusie

42. De Commissie is voornemens een gunstig standpunt in te nemen ten aanzien van de aangemelde overeenkomsten, waarvan een samenvatting hierbij wordt gepubliceerd, en met terugwerkende kracht een vrijstelling overeenkomstig artikel 85, lid 3, te verlenen. Alvorens dit te doen, nodigt zij alle belanghebbende derden uit hun opmerkingen dienaangaande kenbaar te maken binnen een maand na dagtekening van deze bekendmaking, door deze onder referentienummer IV/35.079/F3 te zenden aan het volgende adres:

Europese Commissie,

Directoraat-generaal Concurrentie

Directoraat F

Wetstraat 200

B-1049 Brussel.

(1) PB 13 van 21. 2. 1962, blz. 204/62.

(2) Onder drankgelegenheid wordt verstaan, een zaak met vergunning voor de verkoop van alcoholische drank voor consumptie ter plekke of elders, in tegenstelling tot een slijterij (bv. een supermarkt) die enkel een vergunning heeft om alcoholische drank te verkopen voor consumptie elders dan ter plaatse.

(3) Verordening (EEG) nr. 1984/83 van de Commissie van 22 juni 1983 betreffende de toepassing van artikel 85, lid 3, van het Verdrag op groepen exclusieve afnameovereenkomsten (PB L 79 van 23. 3. 1984, blz. 38; gerectificeerd in PB L 281 van 13. 10. 1983, blz. 24).

(4) De regering van het Verenigd Koninkrijk stelt momenteel voor dit uit te breiden met ook één flessenbier.

(5) Huurders met een afnameverplichting betalen meer voor het bier, maar, als hun huur lager is, vermindert de combinatie van lagere vaste kosten (huur) en hogere variabele kosten (aankoop van bier) de mate waarin de winstmargers worden beïnvloed door schommelingen in de omzet.