“BIJLAGE V

RICHTSNOEREN INZAKE DEFINITIES EN INDICATOREN

Deze bijlage verstrekt richtsnoeren over specifieke kwesties die verband houden met de definitie van indicatoren en met name voor bijlage III. Deze bijlage beoogt geen gedetailleerde technische instructies te geven voor het invullen van de templates van bijlage III en daarbij niet alle mogelijke gevallen af te dekken. Bovendien moet ervan uitgegaan worden dat richtsnoeren definities van doelstellingen en methoden bestrijken, en in sommige gevallen kunnen afwijkingen gerechtvaardigd zijn om rekening te houden met de specifieke kenmerken van markten of marktsegmenten.

1. Definities van zakelijk onroerend goed

Thans bestaat er geen voor de gehele Unie geldende CRE-definitie die voor macroprudentiële doeleinden voldoende nauwkeurig is.

a) Verordening (EU) nr. 575/2013 definieert RRE in artikel 4, leden 1 en 75, maar definieert CRE niet nauwkeurig, behalve de omschrijving in artikel 126 als “kantoren of andere zakelijke panden”. Deze verordening vereist tevens dat de onroerendgoedwaarde niet afhankelijk mag zijn van de kredietkwaliteit van de kredietnemer of van de prestatie van het onderliggende project ten opzichte van CRE.

b) EBA heeft een nuttig aanvullend criterium verstrekt: de dominante doelstellingen van het onroerend goed “moeten verband houden met een economische bedrijvigheid” (1). Hoewel dit criterium nuttig is, is het nog steeds niet nauwkeurig genoeg voor macroprudentiële doeleinden.

c) Verordening (EU) 2016/867 van de Europese Centrale Bank (ECB/2016/13) (2) is een andere mogelijk bron voor de CRE-definitie. Terwijl het uitgangspunt op basis waarvan deze aanbeveling aanvankelijk is uitgegeven de vaststelling van gedetailleerdere definities met het oog op financiële stabiliteit rechtvaardigde, hebben recente statistische ontwikkelingen de behoefte laten zien om de CRE-definitie nauwer af te stemmen met de definitie in Verordening (EU) 2016/67 om de monitoringsactiviteiten en de financiële analyses van nationale macroprudentiële autoriteiten en een volledige vergelijkbaarheid tussen landen te faciliteren.

d) Het G20-initiatief betreffende informatielacunes (3) (“G20 Data Gaps initiative”) is een reeks van 20 aanbevelingen inzake de verbetering van economische en financiële statistieken dat werd gelanceerd om de beschikbaarheid en vergelijkbaarheid van economische en financiële gegevens te verbeteren na de financiële crisis in 2007-08. Aanbevelingen II.17 en II.18 van de tweede fase van het G20-initiatief betreffende informatielacunes (DGI-2) (4) benadrukken het vereiste om de beschikbaarhied van statistieken inzake zakelijk en niet-zakelijk onroerend goed te verbeteren. Voortbordurend op dit initiatief publiceerde de Commissie (Eurostat) in 2017 een rapport getiteld “Commercial property price indicators: sources, methods and issues”' (5), dat input levert over de brongegevens en methodologieën met betrekking tot zakelijk onroerendgoed prijsindexen teneinde de samenstellers en gebruikers beter te informeren over alternatieve gegevensbronnen, metingen, methoden en kwesties.

e) Het consultatiedocument van het Bazels Comité voor bankentoezicht inzake herzieningen van de gestandaardiseerde benadering voor kredietrisico (6) omschrijft CRE eveneens als het tegenovergestelde van RRE. Een RRE-blootstelling wordt omschreven als een blootstelling die is gedekt door onroerend goed dat naar zijn aard een woning is en voldoet aan alle toepasselijke wettelijke voorschriften waardoor het onroerend goed bewoond mag worden, d.w.z. niet-zakelijk onroerend goed. Een CRE-blootstelling wordt omschreven als een blootstelling die is gedekt door onroerend goed dat geen zakelijk onroerend goed is.

Gezien de beperkingen van de hiervoor genoemde definities verstrekt deze aanbeveling een CRE-werkdefinitie specifiek voor macroprudentiële doeleinden. CRE wordt omschreven als inkomsten generend onroerend goed, bestaand of in aanbouw, waaronder huurwoningen bestaand onroerend goed, of onroerend goed in aanbouw, inclusief huurwoningen; of onroerend goed dat gebruikt wordt door de eigenaren voor het uitoefenen van hun bedrijf, doel of activiteit, bestaand of in aanbouw; dat niet als RRE is ingedeeld; en omvat sociale huisvesting.

Over de vraag of onroerend goed in aanbouw kan worden beschouwd als CRE kan gediscussieerd worden. Dienaangaande verschillen nationale praktijken. De ervaring van een aantal lidstaten tijdens de recente financiële crisis heeft evenwel aangetoond hoe belangrijk het is voor doeleinden van financiële stabiliteit om investeringen in, en de financiering van deze economische bedrijvigheid te monitoren.

“Inkomen genererend onroerend goed”: al het inkomen genererend onroerend goed waarbij inkomen wordt gegenereerd door verhuur of winsten uit de verkoop ervan. Dientengevolge zijn voor verhuur bestemde woningen en huurwoningen zijn beide subcategorieën van inkomen genererend onroerend goed.

Voor verhuur bestemde woningen zijn niet-zakelijk onroerend goed die het directe eigendom zijn van particuliere huishoudens, primair om verhuurd te worden aan huurders. Bestemd voor verhuur is dus een grensgebied tussen RRE en CRE. Aangezien dit normaliter een parttime bedrijvigheid is, kunnen niet-beroepshuisbazen met een kleine onroerendgoedportfolio voor doeleinden van financiële stabiliteit eerder beschouwd worden als deel van de RRE- dan van de CRE-sector. Te dien einde wordt het segment voor-verhuur-bestemde woningen ingedeeld als RRE en is het automatisch uitgesloten van de definitie van CRE, zelfs indien het nog beschouwd wordt als inkomen genererend onroerend goed. Gezien de onderscheiden risicokenmerken wordt nationale macroprudentiële autoriteiten desalniettemin aanbevolen ontwikkelingen in deze submarkt als aparte uitsplitsing te monitoren, indien deze bedrijvigheid een significante risicobron is of een significant deel uitmaakt van de nationale standen of stromen van de totale RRE-kredietverlening. Om deze reden is een uitsplitsing van RRE-leningen ook opgenomen om onderscheid te maken tussen leningen in verband met voor verhuur bestemd onroerend goed en eigenbewoningleningen. Voor-verhuur-bestemde woningen in aanbouw worden ook als RRE beschouwd. Evenzo, worden panden die beschikbaar worden gesteld voor bewoning door de eigenaren ook als RRE-onroerend goed beschouwd.

Huurwoningen verwijst naar onroerend goed dat eigendom is van juridische entiteiten (zoals professionele beleggers) met het doel om verhuurd te worden aan huurders. Zulk onroerend goed wordt ook beschouwd als onroerend goed dat inkomen genereert en als zodaning zijn ingedeeld als CRE. Bovendien worden huurwoningen in aanbouw ook ingedeeld als CRE, en met name als onroerend goed in ontwikkeling dat inkomen genereert. Afzonderlijke monitoring van de financiering van huurwoningen kan ook relevant zijn voor doeleinden van financiële stabiliteit. Te dien einde worden aparte uitsplitsingen opgenomen voor deze leningtypes.

Onroerend goed dat inkomen genereert anders dan voor verhuur bestemde woningen en huurwoningen, bestaand of in aanbouw, is ook opgenomen in de definitie van CRE. Gehuurde kantoren en bedrijfsgebouwen zijn voorbeelden van dergelijke andere typen van onroerend goed dat inkomen genereert. Indien in aanbouw, worden dergelijke typen van onroerend goed dat inkomen genereert beschouwd als onroerend goed dat inkomen genereert in aanbouw, hetgeen als CRE is ingedeeld.

Onroerend goed dat gebruikt wordt door de eigenaren van het onroerend goed om hun bedrijf, doel of activiteit uit te oefenen omvat bedrijfsgebouwen en onroerend goed van een meer specifieke aard, zoals kerken, universiteiten, musea etc. Over de vraag of onroerend goed door de eigenaren gebruikt wordt om hun bedrijf, doel of activiteit uit te oefenen als CRE dient te worden ingedeeld, of als een ander type onroerend goed, kan gediscussieerd worden. Dienaangaande verschillen nationale praktijken, aangezien de met de onderliggende investeringen verband houdende risico's in sommige lidstaten anders kunnen worden beschouwd dan de met de CRE verband houdende risico's. Ondanks dat risico's tussen de lidstaten kunnen verschillen, is het niettemin van belang om dergelijke risico's te monitoren voor doeleinden van financiële stabiliteit. Te dien einde is onroerend goed dat door eigenaren van het onroerend goed gebruikt worden om hun bedrijf, doel of activiteit uit te oefenen opgenomen in de definitie van CRE. Om bovendien te voldoen aan de specificiteiten van de financiering van de verschillende onroerendgoedmarkten tussen de lidstaten, worden aparte uitsplitsingen ook opgenomen om die aan dit type financiering verbonden risico's te monitoren. Onroerend goed dat gebruikt wordt door eigenaren om hun bedrijf, doel of activiteit uit te oefenen moet zowel tijdens de ontwikkelingsfase als na voltooiing ook als CRE worden beschouwd.

Sociale huisvesting is een complex segment van de onroerendgoedmarkt, aangezien het in en tussen landen verschillende vormen kan aannemen. Aangezien sociale huisvesting gewoonlijk niet gebouwd, verkregen of gerenoveerd wordt door natuurlijke personen, wordt het niet als RRE, maar als CRE ingedeeld. Uit het oogpunt van financiële stabiliteit is het echter in sommige landen belangrijk om de risico's die voortkomen van dit type onroerend goed onder een aparte uitsplitsing te monitoren. Te dien einde worden aparte uitsplitsingen opgenomen voor deze leningtypen. Bovendien wordt sociale huisvesting die rechtstreeks eigendom is van de staat geacht om eigendom te zijn ten behoeve van het overheidsdoel en wordt daarom als CRE ingedeeld. In aanbouw zijnde sociale huisvesting wordt ook als CRE ingedeeld, aangezien het wordt beschouwd als onroerend goed in aanbouw dat inkomen genereert.

Eventueel ander onroerend goed in aanbouw moet hetzij als RRE, hetzij als CRE worden beschouwd overeenkomstig de algemene definities in afdeling 2, paragraaf 1, punt 1 punten 4) en 38) respectievelijk.

2. Gegevensbronnen inzake zakelijk onroerend goed

2.1. Indicatoren voor de fysieke CRE-markt

CRE-indicatoren voor de fysieke markt kunnen worden verkregen via:

a) overheidsbronnen, bijv. nationale bureaus voor statistiek of kadasters, of

b) particuliere gegevensverstrekkers die een substantieel deel van de CRE-markt bestrijken.

Het ESRB-verslag over zakelijk onroerend goed en financiële stabiliteit in de EU geeft een overzicht van beschikbare prijsindexen en mogelijke gegevensbronnen (7).

2.2. Indicatoren inzake de CRE-blootstellingen van het financiële stelsel

De blootstellingen van marktdeelnemers, tenminste die uit de financiële sector, kunnen worden verzameld uit toezichtrapportage. De ECB en EAVB hebben sommige gegevens al op nationaal niveau verzameld. Deze gegevens zijn evenwel niet zeer gedetailleerd. Nieuwe toezichtrapportagetemplates voor banken, bijv. Financial Reporting (FINREP) en Common Reporting (COREP), voor verzekeraars uit hoofde van Richtlijn 2009/138/EG van het Europees Parlement en van de Raad (8) en voor beleggingsinstellingen uit hoofde van Richtlijn 2011/61/EU van het Europees Parlement en van de Raad (9) kunnen meer gedetailleerd inzicht verschaffen in de CRE-blootstellingen van financiële instellingen.

De indelingen in de statistische classificatie van economische activiteiten in de Europese Gemeenschap (NACE rev 2.0) kunnen helpen de blootstellingen van financiële instellingen ten opzichte van CRE goed te situeren, aangezien er dienaangaande tussen de Unie-instellingen brede overeenstemming bestaat en zij gebruikt worden in wettelijke rapportagetemplates voor banken en verzekeringsondernemingen. Twee afdelingen lijken dienaangaande relevant te zijn:

a) afdeling F: bouwsector, met uitzondering van civil engineering, en

b) afdeling L: onroerendgoedactiviteiten, met uitzondering van bemiddeling in onroerend goed.

Het belangrijkste nadeel van het gebruik van NACE-classificaties is dat zij economische sectoren betreffen en geen leningen. Bijvoorbeeld, een lening die werd verstrekt aan een onroerendgoedonderneming om een vloot auto's aan te kopen, zal onder afdeling L gerapporteerd worden, ook al gaat het niet om een CRE-lening.

2.3. Gebruik van gegevens betreffende de particuliere sector

Indien nationale macroprudentiële autoriteiten gegevens gebruiken van een particuliere gegevensverstrekker om de CRE-indicatoren samen te stellen, wordt van hen verwacht dat zij daarbij verschillen in reikwijdtes en definities vergeleken met de in deze aanbeveling verlangde vaststellen. Zij moeten tevens details kunnen verstrekken over de door de verstrekker gehanteerde onderliggende methodologie en de steekproefdekking. Gegevens van een particuliere gegevensverstrekker moeten ten opzichte van de globale markt en de in aanbeveling D bedoelde uitsplitsingen representatief zijn:

a) onroerendgoedtype;

b) de locatie van het onroerend goed;

c) investeerdertype en nationaliteit;

d) kredietverlenertype en nationaliteit.

3. Relevante uitsplitsingen van de indicatoren

Aangaande de in aanbeveling D uiteengezette relevante uitsplitsingen moeten nationale macroprudentiële autoriteiten een beoordeling kunnen verstrekken van het belang van dergelijke uitsplitsingen voor hun CRE-markt wanneer zij die uitsplitsingen gebruiken voor monitoringdoeleinden, tevens rekening houdend met het evenredigheidsbeginsel.

“Onroerendgoedtype”: betreft het primaire gebruik van een zakelijk onroerend goed. Voor CRE-indicatoren moet deze uitsplitsing de volgende categorieën omvatten:

a) voor woondoeleinden, bijv. appartementsgebouwen;

b) detailhandel, bijv. hotels, restaurants, winkelcentra;

c) kantoren, bijv. onroerend goed dat primair als beroeps- of bedrijfsruimte wordt gebruikt;

d) industrieel, bijv. onroerend goed gebruikt voor productie, distributie en logistiek;

e) overige typen zakelijk onroerend goed.

Indien een onroerend goed een gemengd gebruik heeft, moet het worden beschouwd als afzonderlijk onroerend goed (bijvoorbeeld op grond van de oppervlakte voor elk gebruik) voor zover een dergelijke uitsplitsing haalbaar is; anders kan het onroerend goed ingedeeld worden volgens zijn hoofdgebruik.

“Ligging onroerend goed” betreft de geografische uitsplitsing (bijv. naar regio), of naar onroerendgoedsubmarkten, moet ook top- en niet-toplocaties omvatten. Een toplocatie wordt in het algemeen gezien als de beste locatie in een bepaalde markt hetgeen ook blijkt uit de huuropbrengst (dat normaliter de laagste op de markt is). Voor kantoren zou dit een centrale locatie in een grote stad kunnen zijn. Voor detailhandelgebouwen kan dit een stadscentrum zijn met veel voetgangers of een centraal gelegen winkelcentrum. Voor logistieke gebouwen kan dit een locatie zijn met de nodige infrastructuur en diensten met een uitstekende toegang tot openbaarvervoernetwerken.

“Onroerendgoedgebied”: betreft het grondgebied waar het onroerend goed dat als onderpand dient voor een lening die binnen het binnenlandse financiële stelsel van een lidstaat wordt verstrekt zich bevindt. Deze uitsplitsing dient de volgende subcategoriën te bevatten:

a) grondgebied van het betrokken land;

b) buitenlands grondgebied, uitgesplitst naar afzonderlijke landen die de nationale macroprudentiële autoriteiten van de lidstaat van belang achten voor de financiële stabiliteit.

“Investeerdertype”: betreft brede investeerdercategorieën, zoals:

a) banken;

b) verzekeringsmaatschappijen;

c) pensioenfondsen;

d) beleggingsfondsen;

e) onroerendgoedvennootschappen;

f) overige.

Waarschijnlijk zijn slechts gegevens beschikbaar over de geregistreerde kredietnemer of investeerder. Nationale macroprudentiële autoriteiten moeten zich er evenwel bewust van zijn dat de geregistreerde kredietnemer of investeerder niet dezelfde kunnen zijn als de uiteindelijke kredietnemer of investeerder die het finale risico draagt. Daarom worden de autoriteiten aangemoedigd om waar mogelijk ook informatie over de uiteindelijke leningnemer of investeerder te controleren, bijvoorbeeld door middel van bij marktdeelnemers verzamelde informatie, teneinde een beter inzicht te krijgen in het gedrag van marktdeelnemers en de risico's.

“Kredietverlenertype” betreft brede kredietverlenercategorieën, zoals:

a) banken, waaronder “bad banks”;

b) verzekeringsmaatschappijen;

c) pensioenfondsen.

Nationale macroprudentiële autoriteiten zouden de lijst van investeerder- en kredietverlenertypes eventueel aan moeten passen om de kenmerken van de lokale CRE-sector weer te geven.

“Nationaliteit”: betreft het land van oprichting van de marktdeelnemer. De nationaliteit van investeerders en kredietverleners moet tenminste worden uitgesplitst naar de drie volgende categorieën:

a) binnenland;

b) rest van de Europese Economische Ruimte;

c) rest van de wereld.

Nationale macroprudentiële autoriteiten moeten zich er bewust van zijn dat de nationaliteit van de geregistreerde investeerder of kredietverlener kan verschillen van de nationaliteit van de uiteindelijke investeerder of kredietverlener die het finale risico draagt. De autoriteiten worden derhalve ertoe aangemoedigd ook informatie te monitoren over de uiteindelijke kredietverlener of investeerder, bijv. middels bij marktdeelnemers verzamelde informatie.

De uitsplitsingen in aanbeveling D(2) moeten worden beschouwd als het aanbevolen minimum. Nationale macroprudentiële autoriteiten worden echter niet verhinderd gebruik te maken van aanvullende uitsplitsingen die zij op basis van hun eigen definities en graadmeters en rekening houdend met de specifieke kenmerken van hun nationale CRE-markten, noodzakelijk kunnen achten voor de financiële stabiliteit. Met betrekking tot deze aanvullende uitsplitsingen kunnen de nationale macroprudentiële autoriteiten ervoor kiezen deze marktsegmenten te volgen en te categoriseren zoals zij dat passend achten voor hun nationale CRE-markten. Wanneer bepaalde subcategorieën van CRE of RRE niet relevant worden geacht voor de financiële stabiliteit, kunnen nationale macroprudentiële autoriteiten er bovendien voor kiezen om de risico's die voortvloeien uit dergelijke soorten eigendom en/of de financiering ervan niet te monitoren. In dergelijke gevallen wordt het niet-ondernemen van actie door de nationale macroprudentiële autoriteiten gerechtvaardigd geacht, mits daarvoor genoegzaam uitleg wordt gegeven.

4. Berekeningsmethoden voor de fysieke marktindicatoren

CRE-prijzen betreffen een constante numerieke kwaliteit, d.w.z. de marktwaarde van onroerend goed zonder mutaties zoals afschrijving (en veroudering) of waardestijging (bijv. renovatie) middels een kwaliteitsaanpassing.

Richtsnoeren uit door Eurostat geïnitieerd werk adviseren dat prijsgegevens uit feitelijke transacties verzameld moeten worden. Indien deze niet beschikbaar zijn en/of niet volledig representatief zijn mogen ze worden geëxtrapoleerd middels schattings- of waarderingsgegevens zolang deze gegevens de huidige marktprijs weerspiegelen, en geen duurzame prijsmetingsmethode.

5. Beoordeling van blootstellingen van het financiële stelsel ten opzichte van zakelijk onroerend goed

De CRE-blootstelling van het financiële stelsel bestaat uit kredietverlening, vaak door banken en soms ook door verzekeringsmaatschappijen, en investeringen, vaak gedaan door verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen en beleggingsfondsen. Investeringen kunnen direct aangehouden CRE betreffen, bijv. eigendomsrecht op een CRE, en indirect aangehouden CRE, bijv. middels effecten en beleggingsfondsen. Indien een kredietverlener of investeerder een vehikel voor speciale doeleinden (“special purpose vehicle” (SPV)) gebruikt als een specifieke CRE-financieringstechniek, moeten die kredietverlening of investeringen worden beschouwd als directe CRE-leningverlening of holdings (“look-through” approach).

Bij de beoordeling van deze blootstellingen voor het stelsel als geheel moeten nationale macroprudentiële autoriteiten zich bewust zijn van het dubbeltellingsrisico. Investeerders kunnen direct en indirect investeren in CRE. Pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen kunnen bijvoorbeeld vaak indirect in CRE investeren.

Het kan ook moeilijker zijn om blootstellingen van buitenlandse marktdeelnemers in kaart te brengen die een belangrijk deel van de markt kunnen zijn (10). Aangezien deze marktdeelnemers belangrijk zijn voor de werking van de CRE-markt wordt geadviseerd hun activiteiten te monitoren.

Aangezien verliezen uit CRE-activiteiten vaak zijn geconcentreerd in CRE-kredietverlening door banken, worden nationale macroprudentiële autoriteiten ertoe aangemoedigd tijdens hun monitoring bijzondere aandacht te besteden aan deze activiteit.

6. Methoden voor de berekening van LTV

Bijlage IV zet de methoden uiteen voor de berekening van LTV-O en LTV-C. Er is evenwel een aantal specifieke kenmerken waarmee rekening moet worden gehouden bij de berekening van deze ratio's voor CRE.

Ingeval van een gesyndiceerde lening moet de LTV-O berekend worden als het initiële bedrag van alle aan de kredietnemer verstrekte leningen ten opzichte van de waarde van het onroerend goed bij initiëring. Gaat het om meer dan één onroerend goed dan moet de LTV-O berekend worden als de ratio van de initiële lening(en)bedragen ten opzichte van de totale waarde van de betrokken onroerende goederen.

Aangezien het aantal onroerende goederen kleiner is en het onroerend goed heterogener is in de CRE-sector dan in de RRE-sector, is het gepaster om de LTV-C te berekenen op basis van een waardebeoordeling van het individuele onroerend goed en geen waarde- of prijsindex te gebruiken.

Ten slotte moeten nationale macroprudentiële autoriteiten de distributie van LTV monitoren met speciale aandacht voor de meest riskante leningen, d.w.z. de leningen met de hoogste LTV, aangezien verliezen vaak resulteren uit een dergelijk staartrisico.

7. Methoden voor de berekening van de rente-dekkingratio (ICR) en de schuldenaflossing-dekkingratio (DSCR)

De rente-dekkingratio (ICR) en de schuldaflossing-dekkingratio (DSCR) verwijzen naar inkomen gegenereerd door een onroerend goed, of een geheel van onroerende goederen, ofwel de kasstromen die worden gegenereerd door de het uitoefenen van een bedrijf, doel of de activiteit door de eigenaren van een onroerend goed of een geheel van onroerende goederen, en na aftrek van belastingen en bedrijfskosten die de kredietnemer moet maken om de waarde van het onroerend goed in stand te houden en — in het geval van een kasstroom — gecorrigeerd voor andere kosten en voordelen die rechtstreeks verband houden met het gebruik van het onroerend goed.

Onder ICR wordt verstaan:

Voor de berekening is ICR het volgende:

a) “netto jaarinkomsten'” omvatten de jaarlijkse huuropbrengsten uit de verhuur van onroerend goed aan huurders of de jaarlijkse kasstroom die gegenereerd wordt door het voeren van een bedrijf, doel of de activiteit door de eigenaren van het onroerend goed, na aftrek van belastingen en eventuele operationele kosten om de waarde van het onroerend goed op peil te houden en — in het geval van een kasstroom — gecorrigeerd voor andere kosten en baten die direct verband houden met het gebruik van het onroerend goed.

b) “jaarlijkse rentelasten”: zijn de rentelasten die samenhangen met de door CRE, of een geheel van onroerende goederen, gedekte lening.

De ICR beoogt te meten in hoeverre de door een onroerend goed gegenereerde inkomsten volstaan voor de betaling van de rentelasten die een kredietnemer moet dragen om dat onroerend goed aan te kopen. ICR moet derhalve op onroerendgoedniveau geanalyseerd worden.

Onder DSCR wordt verstaan:

Voor de berekening is ICR:

a) “netto jaarinkomsten” omvatten de jaarlijkse huuropbrengsten uit de verhuur van onroerend goed aan huurders of de jaarlijkse kasstroom gegenereerd door het voeren van een bedrijf, doel of de activiteit door de eigenaren van het onroerend goed, na aftrek van belastingen en eventuele operationele kosten om de waarde van het onroerend goed op peil te houden en — in het geval van een kasstroom — gecorrigeerd voor andere kosten en baten die direct verband houden met het gebruik van het onroerend goed.

b) “jaarlijkse aflossing”: is de jaarlijkse aflossing die samenhangt met de door CRE, of een geheel van onroerende goederen, gedekte lening.

De DSCR beoogt het gewicht te beoordelen van de globale schuldenlast die een onroerend goed voor een kredietnemer genereert. De deler omvat derhalve niet alleen rentelasten, maar leningaflossing, d.w.z. hoofdsomaflossingen. De belangrijkste kwestie voor een dergelijke indicator is of de indicator moet worden berekend op onroerendgoedniveau of op kredietnemerniveau. CRE-financiering wordt normaliter verstrekt zonder regresmogelijkheden, d.w.z. de kredietverlener heeft alleen recht op terugbetaling uit het inkomen van het onroerend goed en niet uit andere inkomsten of activa van de kredietnemer. Het is derhalve realistischer en gepast om de DCSR op onroerendgoedniveau te berekenen. Voorts, indien de nadruk zou worden gelegd op het globale inkomen van een kredietnemer dan zou dat belangrijke consolidatiekwesties opwerpen die het nog moeilijker zouden maken een tussen de lidstaten vergelijkbare maatstaf te definiëren.

8. Aanvullende indicatoren die relevant zijn voor onroerend goed in ontwikkeling

Voor onroerend goed in ontwikkeling dat inkomen genereert kunnen de nationale macroprudentiële autoriteiten, in plaats van de LTV bij initiëring, in plaats van de LTV, de loan-to-cost ratio (LTC) monitoren. De LTC is het initiële bedrag van alle verstrekte leningen ten opzichte van de kosten gemoeid met de bouw van het onroerend goed tot voltooiing.

Bovendien moeten nationale macroprudentiële autoriteiten hun monitoring concentreren op de meest riskante ontwikkelingen, d.w.z. de ontwikkelingen met zeer lage voorverhuur- of voorverkoopratio's. Voor gebouwen in aanbouw is de voorverhuurratio gelijk aan de oppervlakte — die door de onroerendgoedonderneming al is verhuurd ten tijde van de uitgifte van de lening — ten opzichte van de totale oppervlakte die beschikbaar zal zijn na voltooiing van het onroerend goed; evenzeer is de pre-verkoopratio gelijk aan de oppervlakte — die door de onroerendgoedonderneming al is verkocht ten tijde van de uitgifte van de lening — ten opzichte van de totale oppervlakte die beschikbaar zal zijn na voltooiing van het onroerend goed.

9. Jaarlijkse publicatie van onroerendgoedblootstellingen door de ESA's

Gebruik makend van de uit de wettelijke rapportagetemplates beschikbare informatie, worden de ESA's aanbevolen ten minste jaarlijks geaggregeerde informatie te publiceren over CRE-blootstellingen ten opzichte van de verschillende nationale markten in de EU voor de entiteiten die onder hun toezicht vallen en op solobasis. Die openbaarmaking zal naar verwachting de kennis verbeteren van nationale macroprudentiële autoriteiten over de activiteit van entiteiten uit andere lidstaten op hun nationale CRE-markt. Indien er bezorgdheid bestaat over de reikwijdte of kwaliteit van de bekendgemaakte gegevens, moet die bekendmaking vergezeld worden van passende opmerkingen.

In het algemeen kunnen de ESA's het voor nationale macroprudentiële autoriteiten in de Unie mogelijk maken om de blootstellingen van alle financiële instellingen in de Unie ten opzichte van hun nationale markt te beoordelen. Dat betekent dat de voor alle financiële instellingen in de Unie verzamelde gegevens op landniveau geaggregeerd moeten worden.

Bij de openbaarmaking van die geaggregeerde informatie moeten de ESA's gebruikmaken van informatie in wettelijke rapportagetemplates die een geografische uitsplitsing verstrekken van kredietblootstellingen en/of (directe en indirecte) investeringen. Indien rapportagetemplates een uitsplitsing naar NACE-codes verstrekken (11) kan naar CRE verwezen worden als de “F”- en “L”-afdelingen, hoewel strikt genomen volgens de in deze aanbeveling vastgestelde CRE-definitie sommige subcategorieën niet moeten worden opgenomen.