Decisione dell'Autorità di vigilanza EFTA

N. 275/99/COL

del 17 novembre 1999

che introduce orientamenti relativi agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità e apporta la ventesima modifica alle norme procedurali e sostanziali in materia di aiuti di Stato

L'AUTORITÀ DI VIGILANZA EFTA,

visto l'accordo sullo Spazio economico europeo(1), in particolare gli articoli 61, 62 e 63,

visto l'accordo tra gli Stati EFTA sull'istituzione di un'Autorità di vigilanza e di una Corte di giustizia(2), in particolare l'articolo 24 e l'articolo 1 del protocollo 3,

considerando che, ai sensi dell'articolo 24 dell'accordo sull'Autorità di vigilanza e sulla Corte, l'Autorità di vigilanza ha il compito di applicare le disposizione in materia di aiuti di Stato;

considerando che, ai sensi dell'articolo 5, paragrafo 2, lettera b), dell'accordo sull'Autorità di vigilanza e sulla Corte, l'Autorità di vigilanza EFTA emette comunicazioni e adotta orientamenti sulle materie disciplinate dall'accordo SEE, purché ciò sia previsto espressamente da tale accordo o dall'accordo sull'Autorità di vigilanza e sulla Corte oppure se l'Autorità di vigilanza EFTA lo ritenga necessario;

rammentando le norme procedurali e sostanziali in materia di aiuti di Stato(3) adottate il 19 gennaio 1994 dall'Autorità di vigilanza EFTA(4);

considerando che la Commissione europea ha adottato una comunicazione relativa agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e di fabbricati da parte di pubbliche autorità(5);

considerando che si deve garantire l'applicazione uniforme in tutto lo Spazio economico europeo delle norme SEE in materia di aiuti di Stato;

considerando che, ai sensi del punto II della rubrica "In generale", nella parte finale dell'allegato XV dell'accordo SEE, l'Autorità di vigilanza, previa consultazione con la Commissione delle Comunità europee, adotta atti corrispondenti a quelli della Commissione, così da mantenere la parità tra le condizioni di concorrenza;

consultata la Commissione europea,

considerano che, in una riunione multilaterale sugli aiuti di Stato, l'Autorità di vigilanza ha consultato gli Stati EFTA riguardo all'introduzione dei nuovi orientamenti,

HA ADOTTATO LA PRESENTE DECISIONE:

1. La guida agli aiuti di Stato viene modificata inserendovi un nuovo capitolo 18B relativo agli elementi di aiuto di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati da parte di pubbliche autorità, il cui testo à riportato nell'allegato I della presente decisione.

2. Gli Stati EFTA saranno informati al riguardo mediante lettera corredata di copia della decisione e dell'allegato I.

3. A norma del protocollo 27, lettera d), dell'accordo SEE, la Commissione CE sarà informata mediante invio di una copia della decisione e dell'allegato I.

4. La presente decisione, compreso l'allegato I, sarà pubblicata nella sezione SEE e nel supplemento SEE della Gazzetta ufficiale delle Comunità europee.

5. Fa fede il testo inglese della presente decisione.

Fatto a Bruxelles, il 17 novembre 1999.

Per l'Autorità di vigilanza EFTA

Il Presidente

Knut Almestad

(1) Indicato in appresso come "accordo SEE".

(2) Indicato in appresso come "accordo sull'Autorità di vigilanza e sulla Corte".

(3) Indicato in appresso come "orientamenti per gli aiuti di Stato".

(4) Pubblicate inizialmente nella GU L 231 del 3.9.1994 e nel supplemento SEE n. 32 recante la medesima data, e modificate da ultimo (diciannovesima modifica) con decisione n. 149/99/COL del 30.6.1999 (non ancora pubblicata).

(5) GU C 209 del 10.7.1997, pag. 3.

ALLEGATO I

"18B. GLI ELEMENTI DI AIUTO DI STATO CONNESSI ALLE VENDITE DI TERRENI E FABBRICATI DA PARTE DI PUBBLICHE AUTORITÀ(1)

18B.1. Introduzione

1. L'Autorità di vigilanza EFTA ha esaminato diversi casi di vendite di terreni e fabbricati di proprietà pubblica per individuare eventuali elementi di aiuto di Stato a favore degli acquirenti. Analogamente a quanto fatto dalla Commissione europea nei confronti degli Stati membri CE, al fine di rendere più trasparente la sua impostazione generale del problema degli aiuti di Stato connessi alle vendite di terreni e fabbricati di proprietà pubblica, l'Autorità di vigilanza EFTA ha elaborato degli orientamenti generali per gli Stati EFTA.

2. I seguenti orientamenti agli Stati EFTA:

- descrivono una procedura semplice che consente agli Stati membri di trattare le vendite di terreni e fabbricati in modo che siano esclusi a priori elementi di aiuti di Stato;

- indicano chiaramente le fattispecie di vendite di terreni e fabbricati che devono essere notificate all'Autorità di vigilanza EFTA per consentirle di valutare se un negozio determinato comporti elementi di aiuto e, in caso affermativo, di stabilire la compatibilità o no di tali aiuti con l'attuazione dell'accordo SEE;

- consentono all'Autorità di vigilanza EFTA di trattare in tempi brevi eventuali denunce o esposti da parte di terzi che richiamano la sua attenzione su presunti casi di aiuti legati a vendite di terreni e fabbricati.

3. Le precauzioni procedurali raccomandate per evitare interferenze con le norme in materia di aiuti di Stato sono formulate in modo da consentire normalmente agli Stati EFTA di conformarsi agli orientamenti senza dover modificare le procedure nazionali.

4. Gli orientamenti riguardano esclusivamente le vendite di terreni e fabbricati di proprietà pubblica e non si riferiscono agli atti con i quali le pubbliche autorità procedono all'acquisto di terreni e fabbricati, ovvero locano o prendono in locazione terreni e fabbricati. Anche tali atti possono contenere elementi di aiuti di Stato.

5. Essi non influiscono su disposizioni o pratiche speciali degli Stati EFTA volte a promuovere la qualità dell'edilizia abitativa ed a facilitare l'accesso a quest'ultima.

18B.2. Principi

18B.2.1. Vendita attraverso una procedura di offerta incondizionata

1. La vendita di terreni e fabbricati sulla base di una procedura di offerta aperta ed incondizionata, sufficientemente pubblicizzata (simile ad una vendita all'asta) ed aggiudicata al migliore o all'unico offerente, avviene per definizione al valore di mercato e non contiene pertanto aiuti di Stato. Il fatto che possa esistere una diversa valutazione dei terreni e fabbricati anteriore alla procedura di offerta, effettuata ad esempio per ragioni contabili o per disporre di un'offerta minima iniziale, è irrilevante.

a) Un'offerta di vendita è 'sufficientemente pubblicizzata' quando viene ripetutamente resa nota per un periodo ragionevolmente lungo (due o più mesi) nella stampa nazionale, nelle riviste immobiliari, ovvero in altre pubblicazioni adeguate, nonché attraverso agenzie immobiliari in grado di rivolgersi ad un vasto numero di potenziali acquirenti, cosicché essa possa arrivare a conoscenza di tutti i potenziali acquirenti.

In caso di progetti di vendita di terreni e fabbricati che, per il loro elevato valore o per altre caratteristiche, possono interessare investitori attivi a livello europeo o internazionale, la pubblicità dovrebbe essere effettuata su pubblicazioni a diffusione internazionale. Tali annunci dovrebbero essere diffusi anche tramite agenzie immobiliari con una clientela europea o internazionale.

b) Un'offerta di vendita è 'incondizionata' quando, in linea generale, qualsiasi interessato, indipendentemente dal settore di affari in cui opera o dal fatto di operare in qualche settore di affari, può acquistare i terreni e fabbricati ed utilizzarli per i propri scopi. Possono essere previste restrizioni a tutela dei fondi confinanti o dell'ambiente, ovvero per evitare offerte puramente speculative. Le limitazioni delle possibilità d'uso dei terreni e fabbricati stabilite dai piani regolatori comunali e regionali in conformità della normativa nazionale non pregiudicano il carattere incondizionato dell'offerta.

c) Se la vendita di terreni e fabbricati è subordinata alla condizione che il futuro proprietario assuma obbligazioni speciali, a beneficio delle pubbliche autorità o della collettività, a parte quelle derivanti da norme nazionali generali, da decisioni delle autorità urbanistiche o da misure di tutela dell'ambiente e della salute pubblica, l'offerta si considera 'incondizionata' nel senso sopra indicato solo se tutti i potenziali acquirenti sono tenuti ad adempiere tale obbligazione e sono in grado di farlo, indipendentemente dal settore in cui operano o dal fatto di operare in qualche settore.

18B.2.2. Vendita in assenza di una procedura di offerta incondizionata

a) Valutazione di periti indipendenti

Qualora le pubbliche autorità non intendano seguire la procedura di cui al punto 18B.2.1, prima delle trattative in vista della vendita deve essere eseguita una valutazione indipendente, da parte di uno o più periti estimatori indipendenti, per stabilire il valore di mercato sulla base di indicatori di mercato e di norme di valutazione generalmente riconosciuti. Il prezzo di mercato in tal modo determinato rappresenta il prezzo minimo di vendita che può essere accettato senza configurare un aiuto di Stato.

Un 'perito estimatore' è una persona dall'indubbia onorabilità che:

- è in possesso di un diploma specifico, conseguito presso un istituto di istruzione riconosciuto, ovvero di un titolo di studio universitario equipollente;

- dispone di esperienza sufficiente e competenza adeguata nella valutazione degli attivi fissi in relazione alla loro ubicazione e categoria di appartenenza.

Qualora in uno Stato EFTA non esista un titolo di studio universitario corrispondente, il perito estimatore dovrebbe essere membro di un'organizzazione professionale riconosciuta competente per la valutazione degli attivi fissi, ed inoltre:

- essere stato nominato da un tribunale o da un'autorità in posizione equivalente,

- essere in possesso quanto meno di un diploma riconosciuto di scuola media superiore e di un livello sufficiente di formazione e conoscenze, integrate da almeno tre anni di esperienza, successiva al conseguimento del diploma, nel campo della valutazione di terreni e fabbricati nella località considerata.

Il perito estimatore dovrebbe adempiere le sue mansioni in modo indipendente, vale a dire che le pubbliche autorità non devono essere legittimate ad impartire direttive in merito al risultato della valutazione. Gli uffici pubblici di valutazione, i funzionari e gli impiegati della pubblica amministrazione sono considerati indipendenti nella misura in cui possa essere effettivamente esclusa ogni indebita interferenza sulle loro conclusioni.

Per 'valore di mercato' s'intende il prezzo a cui i terreni e i fabbricati potrebbero essere venduti con contratto privato tra un venditore ed un compratore entrambi in condizioni di uguaglianza, alla data della valutazione, presumendosi che il bene formi oggetto di un'offerta pubblica sul mercato, che le condizioni di mercato ne consentano la vendita regolare e che un periodo normale, tenuto conto della natura del bene, sia disponibile per le trattative di vendita(2).

b) Margine

Se dopo ragionevoli tentativi di vendere terreni e fabbricati al valore di mercato risulta impossibile ottenere il prezzo fissato dal perito, potrà essere considerato conforme alle condizioni del mercato uno scarto massimo del 5 % rispetto a tale valore. Se dopo un ulteriore periodo di tempo ragionevole risulta impossibile vendere terreni e fabbricati al prezzo così ridotto, si potrà procedere ad una nuova valutazione, tenendo conto delle esperienze fatte e delle offerte ricevute.

c) Obbligazioni speciali

Obbligazioni speciali legate ai terreni e fabbricati e non all'acquirente o alle sue attività economiche possono essere collegate alla vendita, a fini di tutela dell'interesse pubblico, a condizione che tutti i potenziali acquirenti siano tenuti ad adempiere tale obbligazione e siano di massima in grado di farlo, indipendentemente dal settore di affari in cui operano o dal fatto di operare in qualche settore di affari. Gli svantaggi economici derivanti da tali obbligazioni dovrebbero essere valutati separatamente da periti estimatori indipendenti e possono dar luogo a compensazione attraverso una riduzione del prezzo di vendita. Le obbligazioni il cui adempimento sarebbe, almeno in parte, nell'interesse stesso dell'impresa dovrebbero essere valutate tenendo conto dei vantaggi che comportano, ad esempio in termini di pubblicità, patronato di attività sportive e culturali, di immagine, di miglioramento del contesto operativo dell'impresa, o di realizzazione di strutture ricreative per il suo personale.

Gli oneri economici legati agli obblighi a carico di tutti i proprietari di terreni e fabbricati in base alle norme generali dello Stato (ad esempio cura e manutenzione del terreno conformemente agli obblighi generali inerenti alla proprietà, pagamento di imposte ed altri oneri) non vanno detratti dal prezzo di vendita.

d) Costo sostenuto dalle pubbliche autorità

I costi iniziali sostenuti dalle pubbliche autorità per l'acquisto di terreni e fabbricati costituiscono un indicatore del suo valore di mercato, a meno che non sia trascorso un considerevole periodo di tempo tra l'acquisto e la vendita di terreni e fabbricati. Per tale ragione, per un periodo non inferiore a tre anni dall'acquisto, il valore di mercato stabilito non dovrebbe, in linea di principio, essere inferiore ai costi iniziali sostenuti dalla pubblica amministrazione, salvo che il perito estimatore indipendente non abbia accertato chiaramente una generale riduzione dei prezzi di mercato dei terreni nel mercato considerato.

18B.2.3. Notificazione

Per consentire all'Autorità di vigilanza EFTA di accertare l'eventuale esistenza di aiuti di Stato e, dove vi siano elementi di aiuto, di verificarne la compatibilità con l'attuazione dell'accordo SEE, gli Stati EFTA, salva la regola de minimis(3), dovrebbero pertanto notificare all'Autorità di vigilanza EFTA i seguenti atti:

a) qualsiasi vendita che non sia stata conclusa sulla base di una procedura di offerta aperta ed incondizionata, aggiudicata al migliore o unico offerente, e

b) qualsiasi vendita che, in assenza di una simile procedura, non sia stata conclusa almeno al valore di mercato stabilito dai periti estimatori indipendenti.

18B.2.4. Denunce

Ogniqualvolta riceverà da parte di terzi una denuncia o un esposto in merito a presunti aiuti di Stato connessi ad un contratto di vendita di terreni e fabbricati stipulato dalla pubblica amministrazione, l'Autorità di vigilanza EFTA considererà che gli aiuti non sussistono se dalle informazioni fornite dallo Stato EFTA interessato risulterà che i principi di cui sopra sono stati rispettati."

(1) Il testo di questo capitolo coincide con quello degli orientamenti comunitari in materia (GU C 209 del 10.7.1997, pag. 3).

(2) Articolo 49, paragrafo 2, della direttiva 91/674/CEE del Consiglio (GU L 374 del 31.12.1991, pag. 7), cfr. punto 12, lettera b), dell'allegato IX dell'accordo SEE.

(3) Cfr. il capitolo 12 delle norme procedurali e sostanziali in materia di aiuti di Stato dell'Autorità di vigilanza EFTA, corrispondente al testo della comunicazione della Commissione sugli aiuti de minimis (GU C 68 del 6.3.1996, pag. 9).