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Per quanto riguarda la Bulgaria, questa recente valutazione ha rivelato che: a. Negli ultimi due anni i prezzi reali delle abitazioni in Bulgaria sono cresciuti moderatamente, aumentando in media del 3,5 % circa su base annua fino alla metà del 2020. Da allora, la crescita dei prezzi reali delle abitazioni ha registrato un’accelerazione raggiungendo il 7 % circa a partire dalla metà del 2021, riflettendo anche gli effetti base della minore crescita dei prezzi delle abitazioni nella prima metà del 2020. Le stime elaborate dalla Banca nazionale bulgara mostrano che alla fine del 2020 i prezzi delle abitazioni erano leggermente sopravvalutati. b. Al contempo, la crescita annua dei prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni ha registrato un’accelerazione significativa negli ultimi anni in Bulgaria, raggiungendo il 13 % nell’agosto 2021 in termini reali. c. Secondo l’Autorità bancaria europea, il livello dei crediti deteriorati nel settore degli immobili residenziali in Bulgaria si è attestato al 5,3 % nel secondo trimestre del 2021 (3). Allo stesso tempo, l’elevato tasso di copertura di questi prestiti (48,1 % rispetto al 25,7 % per l’Unione nel suo insieme) costituisce un importante fattore di mitigazione. d. In tale contesto, l’indebitamento delle famiglie in Bulgaria è stato relativamente basso, ma è leggermente aumentato durante la pandemia di COVID-19. Inoltre, la percentuale di proprietari di abitazioni con mutuo ipotecario è molto bassa. Di conseguenza, le consistenze dei mutui ipotecari sono a un livello relativamente basso in Bulgaria, pari al 27 % del PIL in totale (compresi i prestiti alle imprese garantiti da immobili non residenziali), rispetto al 52 % per l’Unione nel suo insieme nel 2020. Tuttavia, la grande maggioranza dei prestiti è a tasso variabile, il che rende le famiglie vulnerabili a variazioni significative dei tassi di interesse. e. Allo stesso tempo, le banche che operano in Bulgaria dispongono di un livello relativamente elevato di fondi propri, con un coefficiente di capitale di classe 1 pari al 24 % nel dicembre 2020. Pertanto, se le vulnerabilità relative al mercato degli immobili residenziali continuassero a crescere, l’elevata capacità di assorbimento del settore bancario sarebbe un fattore di mitigazione dei rischi per la stabilità finanziaria che potrebbero accumularsi. Un’altra specificità del settore bancario è l’uso prevalente del metodo standardizzato per le esposizioni al rischio di credito, che attenua i potenziali rischi connessi agli immobili residenziali. La quota delle attività ponderate per il rischio rispetto alle attività totali rimane superiore al 50 %. Di conseguenza, il fattore di ponderazione del rischio effettivo delle banche che utilizzano il metodo standardizzato per i prestiti per immobili residenziali alle famiglie è del 48 %, mentre il fattore di ponderazione del rischio effettivo delle banche che utilizzano rating interni è del 25 %. f. Rispetto ai paesi dell’Unione nel suo complesso, sebbene la quota dei mutui ipotecari nel portafoglio delle banche sia limitata e il livello di indebitamento delle famiglie sia attualmente basso, le condizioni favorevoli per il finanziamento ipotecario potrebbero rappresentare un rischio, a medio termine, di una spirale tra i prezzi delle abitazioni e il credito ipotecario. Da un lato, l’aumento dei prezzi delle abitazioni comporta un aumento del valore delle garanzie reali per i prestiti immobiliari, consentendo in tal modo una maggiore leva finanziaria da parte dei mutuatari. Dall’altro lato, la crescita dei prezzi delle abitazioni è generalmente accompagnata da andamenti macroeconomici positivi, che possono determinare un allentamento dei criteri di concessione del credito applicati dai fornitori di credito. Al tempo stesso, una crescente offerta di prestiti immobiliari potrebbe rappresentare un’ulteriore pressione al rialzo sui prezzi delle abitazioni. Su un orizzonte di medio termine, tale spirale potrebbe portare a una bolla dei prezzi delle abitazioni trainata dal credito e a un eccessivo indebitamento delle famiglie. g. Il CERS prende atto di diverse misure in vigore in Bulgaria che attenuano le attuali vulnerabilità degli immobili residenziali. In particolare, il coefficiente di riserva di capitale anticiclica positivo è uno strumento adeguato mediante il quale affrontare le vulnerabilità collegate alla rapida crescita del credito, che è stata generalizzata in tutti i settori, e per aumentare la capacità di tenuta del settore bancario. Nel settembre 2021 è stato deciso di aumentare la riserva di capitale anticiclica dallo 0,5 % al 1 % a decorrere dal 1o ottobre 2022. Il CERS rileva inoltre che nel 2019 è stato stabilito in Bulgaria un quadro giuridico per le misure basate sui mutuatari e che, in conformità all’articolo 124 del regolamento (UE) n. 575/2013 del Parlamento europeo e del Consiglio (4), ai mutui ipotecari con rapporti prestito/valore relativamente più elevati per le banche che seguono il metodo standardizzato è applicato un fattore minimo di ponderazione del rischio. Un fattore di ponderazione del 35 % è attribuito a una parte dell’esposizione garantita da ipoteche su immobili residenziali che non superi il 70 % del valore della garanzia reale. h. In un’ottica prospettica e tenendo in considerazione le prospettive di rischio di medio termine, l’attuale combinazione di politiche macroprudenziali è ritenuta essere parzialmente adeguata e parzialmente sufficiente. Oltre alle misure basate sul patrimonio attualmente applicate, l’introduzione di misure basate sui mutuatari sarebbe opportuna per agire in via preventiva contro il potenziale sviluppo di una spirale tra i prezzi delle abitazioni e il credito ipotecario.