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La valutazione delle vulnerabilità effettuata dal CERS evidenzia, per quanto riguarda l’Islanda, quanto segue: a. L’indebitamento delle famiglie in rapporto al reddito disponibile delle famiglie è elevato in confronto ad altri paesi, nonostante il drastico calo di tale rapporto rispetto ai livelli degli anni precedenti. Le famiglie fortemente indebitate sono tipicamente più sensibili a condizioni economiche e finanziarie sfavorevoli o a sviluppi negativi nel mercato immobiliare residenziale, che possono incidere sulla loro capacità di onorare i propri debiti e condurre a riduzioni dei loro consumi. Le famiglie indebitate sono, tuttavia, meno vulnerabili agli aumenti dei tassi di interesse, data la prevalenza di prestiti a tasso di interesse fisso. b. In termini di struttura del debito delle famiglie, i prestiti indicizzati all’indice dei prezzi al consumo (di seguito «prestiti indicizzati all’IPC») (12) sono stati storicamente comuni in Islanda e possono generare alcuni rischi per le famiglie fortemente indebitate. Sebbene la quota di prestiti indicizzati all’IPC in proporzione ai nuovi prestiti sia in calo, la quota di tali prestiti in proporzione alle consistenze di prestiti in essere è, tuttavia, elevata. Inoltre, i prestiti indicizzati all’IPC hanno tipicamente piani di ammortamento negativo all’inizio del periodo di rimborso, secondo il livello di inflazione, e ciò potrebbe aumentare ulteriormente l’accumulo di debito. Prestiti di questo tipo possono avere l’effetto sia di attenuare sia di amplificare la vulnerabilità al rischio delle famiglie. Nel caso di inflazione elevata, l’impatto sulla capacità delle famiglie di onorare il proprio debito ipotecario nel breve termine sarebbe minore, dato che i prestiti indicizzati all’IPC livellerebbero l’adempimento del debito, mentre i rimborsi mensili sui prestiti non indicizzati all’IPC aumenterebbero più sensibilmente nel breve termine. Tuttavia, nel lungo periodo le famiglie con prestiti indicizzati all’IPC potrebbero avere necessità di contenere ulteriormente i consumi, dato che, nel caso di difficoltà economiche cui si aggiunga l’aumento dell’inflazione, il loro debito non sarebbe eroso dall’inflazione. L’elevato indebitamento si spiega in parte con l’indicizzazione dei mutui ipotecari a rendita con scadenze fino a 40 anni, che consentono ai mutuatari con reddito basso di prendere a prestito somme più elevate a livelli di servizio del debito abbordabili. Tuttavia, nel corso degli ultimi dieci anni l’inflazione è stata prossima agli obiettivi della Banca centrale d’Islanda e di conseguenza la quota di prestiti non indicizzati ha registrato un aumento. c. Il credito per l’edilizia abitativa ha registrato un moderato aumento nel corso degli ultimi anni e in media i criteri di concessione del credito sembrano essere prudenti. Tuttavia, per quanto riguarda la distribuzione dei rapporti debito/reddito (DTI) delle famiglie che hanno contratto presiti di questo tipo, una quota significativa di famiglie potrebbe essere vulnerabile a condizioni economiche e finanziarie sfavorevoli o a sviluppi negativi nel mercato immobiliare residenziale. Nonostante le crescenti vulnerabilità del settore degli immobili residenziali in Islanda, gli enti creditizi islandesi sembrano essere resilienti. Le autorità nazionali hanno condotto una serie di prove di stress sui tre maggiori enti creditizi in Islanda; tali prove di stress includevano scenari caratterizzati da un netto calo dei prezzi nel mercato delle abitazioni insieme a forti shock negativi per l’economia nel complesso e i risultati hanno indicato che tali banche dovrebbero essere in grado di sopportare tali shock. d. Inoltre, sussistono preoccupazioni connesse alla sopravvalutazione dei prezzi delle abitazioni. L’incremento dei prezzi delle abitazioni ha registrato un rallentamento negli ultimi trimestri, dopo aver registrato una crescita stabile nel corso degli ultimi otto anni. La crescita dei prezzi delle abitazioni nel medio termine è stata elevata se raffrontata su scala internazionale. Dato che la percentuale di famiglie con un’abitazione di proprietà in Islanda è elevata, un calo dei prezzi delle abitazioni potrebbe far sì che le famiglie vedano scendere il valore del proprio immobile al di sotto del debito contratto per acquistarlo. Tuttavia, ci si attende che le potenziali perdite dirette su crediti da mutui ipotecari siano contenute, dato che i rapporti prestito/valore dei mutui ipotecari assunti dalle famiglie sono relativamente bassi. e. Condizioni economiche e finanziarie sfavorevoli o sviluppi negativi nel mercato immobiliare residenziale possono determinare il concretizzarsi di rischi diretti e indiretti per la stabilità finanziaria, date le vulnerabilità di cui sopra. I potenziali rischi diretti per il sistema bancario in Islanda si riferiscono sia alle perdite potenziali generate da inadempienze di prestiti concessi in un contesto di prezzi delle abitazioni eventualmente sopravvalutati, sia a pressioni concorrenziali che possono condurre all’allentamento dei criteri di concessione del credito. Inoltre, le famiglie potrebbero subire un effetto negativo in termini di ricchezza o ricadere in un patrimonio netto negativo qualora il calo dei prezzi delle abitazioni fosse significativo. Dato che si prevede che le potenziali perdite dirette su crediti anticipate da mutui ipotecari siano basse e vista la prevalenza di prestiti a tasso di interesse fisso con indicizzazione all’IPC, non si prevede che le difficoltà incontrate dalle famiglie rispetto alla loro capacità di onorare i propri debiti siano tanto grandi da provocare insolvenze. Tuttavia, qualora, ad esempio, la disoccupazione aumentasse e/o la crescita del reddito delle famiglie diminuisse, alcune famiglie potrebbero avere maggiore difficoltà a onorare i propri debiti nel lungo termine. I relativi effetti negativi sul reddito e sul patrimonio delle famiglie potrebbero rafforzare lo shock iniziale qualora le famiglie fossero obbligate a ridurre la spesa per onorare i propri presiti per l’edilizia abitativa. Ciò potrebbe comportare effetti di secondo impatto e un aumento dei rischi per gli enti creditizi e il sistema finanziario. f. Il CERS prende atto del fatto che l’Islanda dispone di vari meccanismi — limiti ai rapporti prestito/valore (LTV), valutazioni del merito creditizio relative ai redditi dei mutuatari e riserve di capitale — tutti mirati a garantire la capacità di tenuta sia degli enti creditizi che dei mutuatari. Ci si attende che la riserva di capitale anticiclica e la riserva di capitale a fronte del rischio sistemico siano idonee a rafforzare la capacità di tenuta degli enti creditizi rispetto al concretizzarsi di vulnerabilità derivanti dall’indebitamento del settore privato. Ciò nondimeno, dovrebbe essere riservata particolare attenzione anche ai finanziatori non bancari (ossia ai fondi pensione e al Fondo di proprietà dello Stato per il finanziamento degli alloggi) che sono più presenti nel settore delle abitazioni in Islanda che nella maggior parte degli altri paesi. I rapporti prestito/valore (LTV) sono stati applicati nella fase espansiva del ciclo finanziario per rafforzare la capacità di tenuta dei mutuatari, prevenire il deterioramento dei criteri di concessione del credito e attenuare l’eccessiva crescita del credito e dei prezzi delle abitazioni. Dato che i rapporti prestito/valore (LTV) sono applicati a tutti i finanziatori si evitano potenziali propagazioni tra i settori. Inoltre, i requisiti microprudenziali attualmente in vigore richiedono la valutazione del merito creditizio dei mutuatari che contraggono nuovi prestiti. Pertanto, anche potenziali future misure basate sui mutuatari dovrebbero applicarsi a tutti i finanziatori al fine di evitare propagazioni. g. Le attuali misure strategiche sono giudicate parzialmente appropriate e parzialmente sufficienti ad attenuare i rischi sistemici individuati relativi alle vulnerabilità nel settore immobiliare residenziale in Islanda. In particolare, l’elevato livello di indebitamento delle famiglie potrebbe non essere affrontato in modo sufficiente dalle attuali misure macroprudenziali. Sebbene a livello aggregato il debito possa essere diminuito, a livello individuale permangono sacche di rischio associato alle famiglie fortemente indebitate. Se da un lato il CERS riconosce le iniziative assunte per quanto riguarda il monitoraggio degli immobili residenziali, dall’altro, potrebbero essere necessarie ulteriori misure riguardanti i prestiti alle famiglie con rapporti debito/reddito (DTI) elevati. L’Islanda potrebbe prendere in considerazione l’attuazione preventiva di espliciti orientamenti in materia di misure basate sul reddito, sotto forma di raccomandazione ovvero di misure basate sui mutuatari giuridicamente vincolanti. Le misure basate sul reddito possono contribuire a una migliore prevenzione dell’eccessivo indebitamento delle famiglie, nel caso permanga una forte crescita dei prezzi delle abitazioni. Tali misure potrebbero essere particolarmente rilevanti dato che la crescita dei prezzi delle abitazioni potrebbe avere ridotto l’efficacia del limite massimo fissato per i rapporti prestito/valore (LTV).