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Nel confrontare la rata di leasing corrisposta da NEUWOGES con i tassi di interesse indicati dalla Bundesbank per crediti erogati nello stesso periodo (ovvero nel gennaio 1998), occorre tener conto dei seguenti aspetti: — La rata di leasing media annua per una durata contrattuale di 30 anni è pari a […]%. Come già osservato, NEUWOGES ha tuttavia scelto liberamente di corrispondere all’inizio della durata del contratto una rata di leasing più bassa, che viene compensata da una rata di leasing superiore in una fase successiva. Questa decisione ha il suo prezzo: se NEUWOGES si fosse decisa fin dall’inizio per una rata di leasing fissa, avrebbe dovuto pagare soltanto una rata annua del […]% (115). I dati della Bundesbank si riferiscono a crediti a tasso fisso, vale a dire nei quali il tasso di interesse rimane lo stesso ogni anno. Ipotizzando che NEUWOGES avesse potuto ottenere la concessione di un credito con condizioni di pagamento simili (ovvero, pagamenti in conto interessi inferiori all’inizio e superiori verso la fine), anche questo avrebbe avuto un suo prezzo (per le stesse ragioni che nel caso di BAVARIA) (116). I tassi di interesse indicati dalla Bundesbank dovrebbero quindi essere confrontati con una rata di leasing costante di […]%. — La rata di leasing è stata fissata per un periodo di 30 anni. Malgrado l’indicizzazione annuale, era possibile già all’inizio della durata del contratto calcolare la rata di leasing media per la durata complessiva del contratto. I tassi di interesse indicati dalla Bundesbank per crediti ipotecari sono previsti per un periodo di 10 anni (come sopra illustrato non è noto per quale periodo vengano fissati gli interessi per le imprese, ma si può ipotizzare che il periodo non superi i 10 anni). Il termine di paragone più adatto sarebbero tassi di interesse su 30 anni. Tali dati non sono però pubblicati da Bundesbank. In generale, i finanziamenti a tasso fisso diventano più onerosi con il prolungarsi della durata. I dati della Bundesbank per il gennaio 1998 mostrano, ad esempio, che il tasso fisso di interesse medio nel caso di crediti ipotecari a tasso fisso con una durata di 5 anni era pari al 5,85 %, mentre il tasso di interesse per i crediti a tasso fisso con una durata di 10 anni si attestava sul 6,40 %. Si può quindi ragionevolmente ritenere che i tassi di interesse su un credito a tasso fisso con una durata di 30 anni sarebbero stati considerevolmente superiori rispetto ai tassi di interesse medi indicati dalla Bundesbank del 6,35 % o 6,40 %. — La Bundesbank indica sia un tasso di interesse medio che una fascia sulla basi di un ampio numero di contratti di credito stipulati in Germania nel gennaio 1998. La rata di leasing fissata per NEUWOGES rispecchia implicitamente il rischio insito nell’operazione con BAVARIA. Quest’ultima era esposta soprattutto al rischio creditizio, ovvero al rischio che NEUWOGES diventasse insolvente o che non potesse, per altro motivo, adempiere l’obbligo di pagare i canoni di affitto necessari. Anche una banca avrebbe valutato l’affidabilità creditizia di NEUWOGES prima di erogarle il credito. I clienti con un’affidabilità creditizia ridotta (o un elevato rischio creditizio per la banca) devono di norma accettare, in compenso, un tasso di interesse superiore (117). Come osservato nella sezione 7.3.1, NEUWOGES aveva poche possibilità di stipulare nuovi contratti di credito in ragione di un indebitamento effettivamente alto e del fatto che il suo capitale proprio era vincolato ad altri progetti di investimento. Una banca che fosse stata comunque disposta a concederle un credito, avrebbe considerato tali aspetti nel fissare il tasso di interesse. I tassi di interesse sui crediti applicati a imprese con un indebitamento relativamente elevato e che possono mettere a disposizione dell’investimento una quota solo ridotta di capitale proprio sono elevati. Per questo motivo, nel confrontare le rate di leasing versate da NEUWOGES con i tassi di interesse per le tipologie di credito presenti sul mercato, occorre sempre considerare i tassi della fascia alta della Bundesbank (118). — Come già osservato, una società di leasing deve rifinanziare il suo investimento iniziale (in questo caso soprattutto il prezzo di acquisto degli immobili e i costi di ristrutturazione). Il tasso di interesse che essa deve versare per il suo rifinanziamento dipende da molti fattori, quali, ad esempio, la sua dimensione, il suo livello di indebitamento e gli immobili nel suo portafoglio. Il tasso di interesse in parola è tuttavia solo il punto di partenza, dal momento che la società di leasing (BAVARIA) deve essere remunerata anche per i rischi da essa sopportati. Tra questi rientrano il rischio di oscillazione dei tassi (il rischio collegato al fatto che il suo investimento debba essere rifinanziato a un tasso di interesse variabile, mentre i pagamenti del leasing beneficiano di un tasso di interesse fisso), il rischio creditizio (la possibilità già citata che NEUWOGES diventi insolvente e BAVARIA non percepisca i pagamenti del leasing ancora dovuti) e il rischio connesso al valore residuo (l’incertezza circa il valore dell’immobile dopo la scadenza del contratto di leasing). La società di leasing sopporta probabilmente anche determinati costi generali che si riflettono anch’essi sulla rata di leasing (119). La società di leasing intende inoltre anche conseguire utili di cui tiene conto in sede di determinazione della rata di leasing (120). Anche se BAVARIA fosse stata nella posizione di rifinanziare il suo investimento a un tasso di interesse inferiore rispetto a quello che NEUWOGES avrebbe pagato per un credito bancario, il tasso di interesse del rifinanziamento avrebbe comunque dovuto essere incrementato di tali diversi elementi (maggiorazione a copertura di rischi, costi e utile), per ottenere la data di leasing voluta, cosicché potrebbe in definitiva superare il tasso di interesse di un credito tradizionale.