«ALLEGATO V

LINEE GUIDA SULLE DEFINIZIONI E SUGLI INDICATORI

Il presente allegato fornisce linee guida su specifiche questioni relative alla definizione di indicatori e in particolare sull’allegato III. Il suo scopo non è quello di fornire istruzioni tecniche dettagliate per compilare i modelli di cui all’allegato III coprendo ogni possibile situazione. Inoltre, le linee guida dovrebbero essere interpretate come intese a coprire definizioni obiettivo e metodi obiettivo, e in alcuni casi potrebbero risultare giustificate divergenze destinate a tener conto delle specificità dei mercati o di segmenti di essi.

1. Definizioni di beni immobili non residenziali

Attualmente non esiste una definizione di CRE valida per l’Unione che risulti sufficientemente precisa a fini macroprudenziali.

a) Il Regolamento (UE) n. 575/2013 definisce gli RRE all’articolo 4, paragrafo 1, numero 75, ma non fornisce una definizione precisa di CRE, facendo esclusivamente riferimento, nell’articolo 126, a “uffici o locali per il commercio”. Detto regolamento, per quanto riguarda i CRE, richiede anche che il valore dell’immobile non dipenda dal merito di credito del debitore o dalla performance del progetto immobiliare sottostante.

b) L’EBA ha indicato un utile criterio supplementare: lo scopo prevalente dell’immobile “dovrebbe essere collegato a un’attività economica” (1). Ancorché utile, tale criterio non è sufficientemente preciso a fini macroprudenziali.

c) Un’altra possibile fonte per la definizione di CRE è il Regolamento (UE) 2016/867 della Banca centrale europea (BCE/2016/13) (2). Mentre la premessa in base a cui la presente raccomandazione è stata originariamente emessa giustificava l’adozione di definizioni più dettagliate a fini della stabilità finanziaria, i recenti sviluppi in ambito statistico hanno evidenziato la necessità di mettere maggiormente in linea la definizione di CRE con quella del Regolamento (UE) 2016/867 al fine di facilitare le attività di monitoraggio e le analisi finanziarie delle autorità macroprudenziali nazionali e di permettere una piena comparabilità tra paesi.

d) L’iniziativa del G20 in tema di dati incompleti (G20 Data Gaps Initiative) (3) consiste in una serie di 20 raccomandazioni in materia di rafforzamento di statistiche economiche e finanziarie avviata a seguito dello scoppio della crisi finanziaria del 2007 e 2008, al fine di migliorare disponibilità e comparabilità dei dati economici e finanziari. Le raccomandazioni II.17 e II.18 della seconda fase dell’iniziativa del G20 in tema di dati incompleti (DGI-2) (4) evidenziano l’esigenza di migliorare la disponibilità sia delle statistiche relative a immobili residenziali che quelle relative a immobili non residenziali. Dando seguito a tale iniziativa, nel 2017 la Commissione (Eurostat) ha pubblicato una relazione sugli indicatori dei prezzi per gli immobili non residenziali (“Commercial property price indicators: sources, methods and issues”) (5), che offre un apporto sui dati fonte e sulle metodologie relativi agli indici dei prezzi per gli immobili non residenziali, al fine di informare meglio i compilatori e gli utilizzatori su fonti di dati, misurazioni, metodi alternativi e sulle questioni in gioco.

e) Anche il documento di consultazione del Comitato di Basilea per la vigilanza bancaria sulle revisioni del metodo standardizzato per il rischio di credito e la revisione della misurazione del rischio operativo (6) definisce i CRE come l’opposto degli RRE. Un’esposizione relativa a RRE è definita come un esposizione garantita da immobili che hanno natura di luoghi di abitazione e rispettano le leggi e i regolamenti applicabili che consentono il loro uso a fini abitativi, ossia gli immobili residenziali. Un’esposizione relativa a CRE è quindi definita come un’esposizione garantita da beni immobili diversi da immobili residenziali.

Alla luce dei limiti delle definizioni sopra indicate, la presente raccomandazione fornisce una definizione operativa di CRE specificamente a fini macroprudenziali. I CRE sono definiti come qualsiasi immobile produttivo di reddito, esistente o in fase di sviluppo, inclusi gli alloggi destinati alla locazione; ovvero gli immobili utilizzati dai proprietari per svolgere le proprie attività, finalità o operazioni, esistenti o in costruzione; che non siano classificati come RRE; e comprendenti l’edilizia sovvenzionata.

È discusso se gli immobili in fase di sviluppo debbano essere considerati CRE. Al riguardo le prassi nazionali variano. Tuttavia, l’esperienza in diversi Stati membri durante la recente crisi finanziaria ha dimostrato l’importanza, ai fini della stabilità finanziaria, del monitoraggio degli investimenti in tale attività economica e del suo finanziamento.

Gli immobili produttivi di reddito sono definiti come tutti gli immobili il cui reddito deriva da canoni di locazione o da utili rivenienti dalla loro vendita. Di conseguenza, gli alloggi acquistati a fini locativi e gli alloggi destinati alla locazione sono entrambi sottocategorie degli immobili produttivi di reddito.

La nozione di alloggi acquistati a fini locativi fa riferimento a immobili direttamente di proprietà di persone fisiche, principalmente allo scopo di essere concessi in locazione. Gli alloggi acquistati a fini locativi sono un settore al confine tra RRE e CRE. Tuttavia, poiché quest’attività è tipicamente esercitata da locatori non professionali, part-time, con un piccolo portafoglio immobiliare, essa può essere interpretata, a fini di stabilità finanziaria, come appartenente più al settore RRE che a quello CRE. Per questo motivo gli alloggi acquistati a fini locativi sono classificati come RRE e sono quindi automaticamente esclusi dalla definizione di CRE, anche se considerati comunque come immobili produttivi di reddito. Ciò nonostante, in ragione delle sue caratteristiche peculiari, si raccomanda alle autorità macroprudenziali nazionali di monitorare gli sviluppi di questo sottomercato con una disaggregazione separata, ove quest’attività costituisca una fonte significativa di rischi o rappresenti una quota significativa delle consistenze o dei flussi dei prestiti garantiti da RRE totali. Per questa ragione è stata inclusa anche una disaggregazione dei prestiti garantiti da RRE al fine di distinguere i prestiti per l’acquisto di immobili a fini locativi e i prestiti per l’acquisto di immobili ad uso del proprietario. Gli alloggi acquistati a fini locativi in costruzione sono considerati RRE. In modo analogo, le abitazioni costruite con lo scopo di essere utilizzate a fini abitativi dai proprietari sono altresì considerate immobili RRE.

La nozione di alloggi destinati alla locazione fa riferimento a immobili di proprietà di persone giuridiche (quali gli investitori professionali) aventi lo scopo di essere concessi in locazione. Anche tali immobili sono considerati immobili produttivi di reddito e come tali sono classificati quali CRE. Inoltre, anche gli alloggi destinati alla locazione in costruzione sono classificati come CRE e in particolare come immobili produttivi di reddito in fase di sviluppo. Il monitoraggio separato del finanziamento degli alloggi destinati alla locazione può anche essere rilevante ai fini della stabilità finanziaria. Per questo motivo sono state incluse disaggregazioni separate per queste tipologie di prestiti.

Anche gli immobili produttivi di reddito diversi dagli alloggi acquistati a fini abitativi e dagli alloggi destinati alla locazione sono compresi nella definizione di CRE, che siano esistenti o in costruzione. Esempi di tali altri tipi di immobili produttivi di reddito sono gli edifici adibiti ad uffici in locazione e i locali commerciali in locazione. Se in costruzione, tali tipi di immobili produttivi di reddito sono considerati come immobili produttivi di reddito in fase di sviluppo, che sono classificati come CRE.

Gli immobili utilizzati dai proprietari per svolgere le proprie attività, finalità o operazioni, comprendono i locali commerciali, nonché gli immobili con una natura maggiormente sui generis, quali chiese, università, musei ecc. È discusso se gli immobili utilizzati dai proprietari per svolgere le proprie attività, finalità o operazioni debbano essere classificati come CRE o come un’altra tipologia di immobili. Al riguardo le prassi nazionali variano in quanto in alcuni Stati i rischi connessi con tali immobili possono essere considerati differenti dai rischi connessi con i CRE. Ciononostante, pur riconoscendo che i rischi possono variare negli Stati membri, è altresì importante monitorare tali rischi a fini di stabilità finanziaria. Per questa ragione gli immobili utilizzati dai proprietari per svolgere le proprie attività, finalità o operazioni sono stati inclusi nella definizione di CRE. Inoltre, per tenere conto delle specificità dei finanziamenti dei diversi mercati immobiliari negli Stati membri sono incluse disaggregazioni al fine di monitorare separatamente i rischi connessi con tali tipologie di finanziamenti. Gli immobili utilizzati dai proprietari per svolgere le proprie attività, finalità o operazioni dovrebbero essere considerati come CRE sia nel corso della fase di costruzione sia una volta completati.

L’edilizia sovvenzionata è un segmento complesso del mercato immobiliare poiché può assumere forme diverse nei vari Stati membri e al loro interno. Dato che di norma l’edilizia sovvenzionata non è costruita, acquisita o ristrutturata da persone fisiche, non è classificata come RRE, ma come CRE. Tuttavia, in alcuni paesi, alla luce di considerazioni relative alla stabilità finanziaria, è importante monitorare i rischi derivanti da questa tipologia di immobili con una disaggregazione separata. Per questo motivo sono state aggiunte disaggregazioni separate per queste tipologie di prestiti. Inoltre, l’edilizia sovvenzionata di proprietà diretta dello Stato è considerata posseduta al solo fine di perseguire gli scopi pubblici ed è quindi anch’essa qualificata come CRE. Anche l’edilizia sovvenzionata ancora in costruzione è classificata come CRE in quanto è considerata come immobili produttivi di reddito in fase di sviluppo.

Tutti gli altri immobili in costruzione dovrebbero essere considerati come RRE oppure come CRE in conformità delle definizioni generali di cui, rispettivamente, ai punti 4) e 38) della sezione 2, paragrafo 1.1.

2. Fonti di dati sugli immobili non residenziali

2.1. Indicatori relativi al mercato CRE fisico

Gli indicatori CRE sul mercato fisico possono essere ottenuti mediante:

a) fonti pubbliche, ad esempio istituti nazionali di statistica o registri immobiliari; o

b) fornitori di dati dal settore privato che coprano una parte sostanziale del mercato dei CRE.

Il rapporto del CERS sugli immobili non residenziali e la stabilità finanziaria nell’UE fornisce una sintesi degli indici dei prezzi disponibili e delle possibili fonti di dati (7).

2.2. Indicatori sull’esposizione CRE del sistema finanziario

Le esposizioni degli operatori di mercato, almeno di quelli del settore finanziario, possono essere ricavate dalle segnalazioni di vigilanza. Alcuni dati sono già raccolti dalla BCE e dall’EIOPA a livello nazionale. Tuttavia, essi non sono molto dettagliati. I nuovi modelli segnaletici a fini di vigilanza per le banche, ossia la rendicontazione finanziaria (Financial Reporting, FINREP) e l’informativa comune (Common Reporting, COREP), quelli per gli assicuratori ai sensi della Direttiva 2009/138/CE del Parlamento europeo e del Consiglio (8) e quelli per i fondi di investimento ai sensi della Direttiva 2011/61/UE del Parlamento europeo e del Consiglio (9), possono fornire una rappresentazione più granulare delle esposizioni delle istituzioni finanziarie ai CRE.

Le classificazioni fornite nella classificazione statistica delle attività economiche nella Comunità europea (NACE Rev. 2.0) possono risultare utili per ricavare le esposizioni delle istituzioni finanziarie ai CRE, essendo ampiamente condivise dalle istituzioni dell’Unione e utilizzate nei modelli segnaletici regolamentari per banche e imprese assicurative. Due sezioni appaiono rilevanti al riguardo:

a) Sezione F: costruzioni, esclusa ingegneria civile; e

b) Sezione L: attività immobiliari escluse agenzie di mediazione immobiliare.

Il maggior inconveniente legato all’utilizzo delle classificazioni NACE è che esse hanno riguardo ai settori economici obiettivo e non ai prestiti. Per esempio un prestito concesso a una società immobiliare per l’acquisto di un parco auto sarà segnalato sotto la sezione L, anche se non si tratta di un prestito CRE.

2.3. Utilizzo di dati del settore privato

Ove le autorità macroprudenziali nazionali utilizzino dati di fornitori di dati dal settore privato per compilare gli indicatori CRE, ci si attende che individuino le differenze inerenti all’ambito e alle definizioni in rapporto a quelle richieste nella presente raccomandazione. Esse dovrebbero essere in grado di fornire informazioni dettagliate relative alla metodologia sottostante utilizzata dal fornitore e alla copertura del campione. I dati di fornitori del settore privato dovrebbero essere rappresentativi del mercato nel suo insieme e delle pertinenti disaggregazioni di cui alla Raccomandazione D:

a) tipologia degli immobili;

b) localizzazione degli immobili;

c) tipologia e nazionalità degli investitori;

d) tipologia e nazionalità dei soggetti eroganti.

3. Disaggregazioni rilevanti degli indicatori

In relazione alle disaggregazioni rilevanti di cui alla Raccomandazione D, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero essere in grado di fornire una valutazione della loro rilevanza per i rispettivi mercati CRE quando ne fanno uso a fini di monitoraggio, anche tenendo conto del principio di proporzionalità.

“Tipologia di immobili” si riferisce all’uso principale di immobili non residenziali. Per gli indicatori CRE, tale disaggregazione dovrebbe comprendere le seguenti categorie:

a) residenziale, ad esempio condomini plurifamiliari;

b) esercizio al dettaglio, ad esempio hotel, ristoranti, centri commerciali;

c) ufficio, ad esempio immobili usati principalmente per attività professionali o imprenditoriali;

d) industriale, ad esempio immobili utilizzati a fini di produzione, distribuzione e logistica;

e) altre tipologie di immobili non residenziali.

Ove un immobile abbia un uso promiscuo, dovrebbe essere trattato come una pluralità di immobili distinti (sulla base ad esempio della superficie delle aree dedicate a ciascun uso), quando sia possibile effettuare tale distinzione; altrimenti l’immobile può essere classificato in base all’uso prevalente.

“Localizzazione degli immobili” fa riferimento alla disaggregazione geografica (ad esempio per regioni) o ai sottomercati immobiliari, che dovrebbe comprendere anche localizzazioni primarie e non-primarie. Una localizzazione primaria è generalmente considerata la migliore in uno specifico mercato, ciò che si rispecchia anche nel rendimento da locazione (tipicamente il più basso del mercato). Per edifici adibiti a uffici potrebbe essere una posizione centrale in una città importante. Per edifici destinati ad ospitare esercizi al dettaglio può far riferimento al centro cittadino con molti pedoni o a un centro commerciale in posizione centrale. Per edifici adibiti ad attività logistiche può riferirsi a una localizzazione in cui sono presenti le infrastrutture e i servizi necessari, con accesso ottimale alla rete dei trasporti.

“Territorio dell’immobile” si riferisce al territorio dove è situato l’immobile che funge da garanzia per un prestito concesso nell’ambito del sistema finanziario nazionale di uno Stato membro. Tale disaggregazione dovrebbe comprendere le seguenti categorie:

a) territorio nazionale;

b) territorio estero, disaggregato per singoli paesi che le autorità macroprudenziali nazionali degli Stati membri considerano importanti ai fini della stabilità finanziaria.

“Tipologia degli investitori” si riferisce ad ampie categorie di investitori come:

a) banche;

b) imprese di assicurazione;

c) fondi pensione;

d) fondi di investimento;

e) società immobiliari;

f) altro.

È probabile che siano disponibili solo i dati relativi al mutuatario registrato o all’investitore. Tuttavia le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero essere consapevoli del fatto che il mutuatario o l’investitore registrato possono differire dal mutuatario o dall’investitore finale, da cui dipende il rischio finale. Pertanto, si incoraggiano le autorità a monitorare anche le informazioni sul mutuatario o l’investitore finale quando possibile, ad esempio mediante informazioni raccolte dagli operatori del mercato, al fine di avere una migliore comprensione del comportamento dei rischi e degli operatori del mercato.

“Tipologia dei soggetti eroganti” si riferisce ad ampie categorie di soggetti eroganti come:

a) banche comprese “bad bank”;

b) imprese di assicurazione;

c) fondi pensione.

Le autorità macroprudenziali nazionali possono avere la necessità di adattare l’elenco delle tipologie di investitori e soggetti eroganti per rispecchiare le caratteristiche del settore CRE locale.

“Nazionalità” si riferisce al paese in cui ha sede il partecipante al mercato. La nazionalità degli investitori e dei soggetti eroganti dovrebbe essere disaggregata almeno nelle tre seguenti categorie geografiche:

a) nazionali;

b) resto dello Spazio economico europeo;

c) resto del mondo.

Le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero essere consapevoli del fatto che la nazionalità dell’investitore o del soggetto erogante registrato può differire da quella dell’investitore o del soggetto erogante finale da cui dipende il rischio finale. Pertanto, si incoraggiano le autorità a monitorare anche le informazioni sulla nazionalità del soggetto erogante o dell’investitore finale, ad esempio mediante informazioni raccolte dai partecipanti al mercato.

Le disaggregazioni di cui alla raccomandazione D, paragrafo 2, devono considerarsi come il minimo raccomandato. Tuttavia, alle autorità macroprudenziali nazionali non è precluso di utilizzare disaggregazioni supplementari che, sulla base delle proprie definizioni e dei propri parametri e tenendo in considerazione le specificità dei propri mercati CRE, esse stimano necessarie ai fini di stabilità finanziaria. Con riguardo a tali disaggregazioni supplementari, le autorità macroprudenziali nazionali possono scegliere di monitorare e categorizzare detti segmenti di mercato se lo reputano opportuno per i loro mercati CRE nazionali. Inoltre, qualora determinate sottocategorie di CRE o RRE non siano considerate di rilievo ai fini della stabilità finanziaria, le autorità macroprudenziali nazionali possono sceglie di non monitorare i rischi derivanti da tali tipologie di immobili e/o dal loro finanziamento. In questi casi, l’inerzia delle autorità macroprudenziali nazionali sarà ritenuta motivata purché siano fornite sufficienti spiegazioni.

4. Metodi per il calcolo degli indicatori del mercato fisico

Il prezzo del CRE si riferisce a un numerario di qualità costante, ossia al valore di mercato dell’immobile depurato dalle variazioni qualitative come il deprezzamento (e obsolescenza) o l’apprezzamento (ad esempio restauri) mediante un adeguamento di tipo qualitativo.

Le linee guida del lavoro iniziato da Eurostat consigliano di raccogliere i dati relativi ai prezzi da operazioni effettive. Ove tali dati non siano disponibili e/o non siano pienamente rappresentativi, essi possono essere approssimati con dati di stima o di valutazione purché questi rispecchino il prezzo di mercato attuale e non approcci valutativi fondati sul prezzo sostenibile.

5. Valutazione dell’esposizione del sistema finanziario verso gli immobili non residenziali

L’esposizione del sistema finanziario ai CRE consiste tanto nei finanziamenti, spesso erogati da parte di banche e talvolta da imprese di assicurazione, che negli investimenti, spesso effettuati da imprese assicurative, fondi pensione e fondi di investimento. Gli investimenti possono consistere sia nella detenzione diretta di CRE, ad esempio nella titolarità di immobili CRE, che in quella indiretta, ad esempio mediante titoli e fondi di investimento. Nel caso in cui un soggetto erogante o un investitore utilizzi una società veicolo (SV) quale tecnica di finanziamento CRE dedicata, tali prestiti o investimenti dovrebbero essere considerati quali detenzioni o prestiti CRE diretti (approccio “look-through”).

Nel valutare le esposizioni del sistema nel suo insieme, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero essere consapevoli dei rischi di duplicazioni nel computo. Gli investitori possono investire sia direttamente che indirettamente in CRE. Ad esempio i fondi pensioni e le imprese di assicurazione compiono spesso investimenti indiretti in CRE.

Può risultare ancora più difficile rappresentare le esposizioni dei partecipanti esteri al mercato che possono costituire una parte significativa di esso (10). Poiché tali partecipanti al mercato sono importanti per il funzionamento del mercato CRE, è consigliabile monitorarne l’attività.

Poiché le perdite da attività CRE sono spesso concentrate nei finanziamenti per CRE erogati da banche, si incoraggiano le autorità macroprudenziali nazionali a prestare particolare attenzione, nella loro attività di monitoraggio, a tale attività.

6. Metodi per il calcolo dell’LTV

L’allegato IV stabilisce i metodi di calcolo dell’LTV-O e dell’LTV-C. Tuttavia, quando tali rapporti sono calcolati per i CRE, è necessario tenere conto di alcune specificità.

Nel caso di un prestito sindacato, l’LTV-O dovrebbe essere calcolato come il rapporto tra l’importo iniziale di tutti i prestiti concessi al mutuatario e il valore dell’immobile al momento della concessione. Ove il prestito riguardi diversi immobili, l’LTV-O dovrebbe essere calcolato come il rapporto tra l’importo iniziale del/i prestito/i e il valore complessivo degli immobili in questione.

Poiché il numero degli immobili è di gran lunga inferiore e gli immobili sono maggiormente eterogenei nel settore CRE che nel settore RRE, è più appropriato calcolare l’LTV-C effettuando una valutazione dei singoli immobili che utilizzando un indice dei prezzi o di valore.

Infine, è necessario che le autorità macroprudenziali nazionali effettuino il monitoraggio della distribuzione dell’LTV concentrandosi sui prestiti più rischiosi, ossia quelli con l’LTV più elevato, poiché frequentemente le perdite derivano da tali rischi di coda.

7. Metodi per il calcolo del rapporto di copertura degli interessi (ICR) e del rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR)

Il rapporto di copertura dell’interesse (ICR) e il rapporto di copertura del servizio del debito (debt service coverage ratio, DSCR) si riferiscono al reddito da locazione generato da un immobile o da una serie di immobili produttivi di reddito o al flusso di cassa generato dallo svolgimento di attività, finalità o operazioni da parte del proprietario di un immobile o di una serie di immobili, al netto delle imposte e delle spese di gestione in cui il mutuatario incorre al fine di mantenere il valore dell’immobile e — nel caso del flusso di cassa — rettificato in considerazione dei costi e dei benefici direttamente connessi con l’utilizzo dell’immobile.

ICR è definito come:

Ai fini del calcolo dell’ICR:

a) “NET annual income” (reddito annuale netto) comprende il reddito annuale derivante dalla concessione in locazione di immobili o il flusso di cassa generato dallo svolgimento di attività, finalità o operazioni da parte del proprietario dell’immobile, al netto delle imposte e delle spese di gestione dirette a preservare il valore dell’immobile e — in caso di flusso di cassa — rettificato in considerazione dei costi e benefici connessi con l’utilizzo della proprietà.

b) “annual interest cost” (costi per interessi annuali) sono i costi per interessi annuali associati al prestito garantito dall’immobile o da una serie di immobili CRE.

Lo scopo dell’ICR è di rilevare la misura in cui il reddito generato da un immobile è sufficiente al rimborso degli interessi posti a carico di un mutuatario per l’acquisto dell’immobile. L’ICR, pertanto, dovrebbe essere analizzato a livello di immobile.

Il DSCR è definito come:

Ai fini del calcolo del DSCR:

a) “NET annual income” (reddito annuale netto) è il reddito annuale derivante dalla concessione in locazione di immobili o il flusso di cassa generato dallo svolgimento di attività, finalità o operazioni da parte del proprietario dell’immobile, al netto delle imposte e delle spese di gestione dirette a preservare il valore dell’immobile e — in caso di flusso di cassa — rettificato in considerazione dei costi e benefici connessi con l’utilizzo della proprietà.

b) “annual debt service” (servizio annuale del debito) è il servizio annuale del debito associato al prestito garantito dall’immobile o da una serie di immobili CRE.

Lo scopo del DSCR è di verificare l’entità dell’onere debitorio complessivo inerente all’immobile posto a carico del mutuatario. Pertanto, il denominatore non comprende solo le spese per interessi, ma anche l’ammortamento del prestito, ossia i rimborsi in conto capitale. Il problema principale relativo a tale indicatore è quello di stabilire se esso debba essere calcolato a livello di immobile o a livello di mutuatario. Il finanziamento per CRE è tipicamente fornito su base “non-recourse” ossia il soggetto erogante ha diritto ad essere rimborsato con i proventi dell’immobile e non con altri redditi o attività del mutuatario. Pertanto è più realistico e adeguato calcolare il DSCR a livello di immobile. Inoltre, concentrare l’attenzione sul reddito complessivo del mutuatario creerebbe seri problemi di consolidamento che renderebbero più ardua la definizione di un parametro che risulti comparabile nei diversi Stati membri.

8. Indicatori rilevanti supplementari per gli immobili produttivi di reddito in fase di sviluppo

Per gli immobili produttivi di reddito in fase di sviluppo, in luogo dell’LTV all’origine, le autorità macroprudenziali nazionali possono monitorare invece il rapporto prestito/costo (loan-to-cost ratio, LTC). L’LTC rappresenta il rapporto tra l’importo iniziale di tutti i prestiti concessi e i costi associati alla costruzione dell’immobile fino al completamento.

Inoltre, le autorità macroprudenziali nazionali dovrebbero concentrare il proprio monitoraggio sui progetti di sviluppo più rischiosi, ad esempio quelli con coefficienti pre-locazione e pre-vendita assai bassi. Per ciascun edificio ancora in costruzione, il coefficiente pre-locazione è il rapporto tra la superficie già locata dal promotore immobiliare al momento della concessione del prestito e la superficie totale disponibile una volta che l’immobile sia stato completato; analogamente, il coefficiente pre-vendita è il rapporto tra la superficie già venduta dal promotore immobiliare al tempo della concessione del prestito e la superficie disponibile una volta che l’immobile sia stato completato.

9. Pubblicazione annua delle esposizioni degli immobili non residenziali da parte delle AEV

Attingendo alle informazioni rese disponibili dai modelli segnaletici regolamentari, si raccomanda alle AEV di divulgare almeno annualmente le informazioni aggregate sulle esposizioni verso i diversi mercati CRE nazionali nell’UE per i soggetti che rientrano nel loro ambito di vigilanza e su base individuale. Ci si aspetta che tale divulgazione rafforzi la conoscenza da parte delle autorità macroprudenziali nazionali dell’attività dei soggetti di altri Stati membri nel loro mercato nazionale CRE. Nel caso in cui vi siano preoccupazioni in merito all’ambito o alla qualità dei dati pubblicati, tale pubblicazione dovrebbe essere accompagnata da adeguati commenti.

Di norma, le AEV dovrebbero consentire a tutte le autorità macroprudenziali nazionali dell’Unione di verificare le esposizioni di tutte le istituzioni finanziarie dell’Unione verso i rispettivi mercati nazionali. Ciò implica che i dati raccolti per tutte le istituzioni finanziarie dell’Unione dovrebbero essere aggregati a livello nazionale.

Nella divulgazione di tali informazioni aggregate, le AEV dovrebbero utilizzare informazioni contenute in schemi segnaletici regolamentari che forniscano una disaggregazione geografica delle esposizioni creditizie e/o degli investimenti (diretti o indiretti). Ove gli schemi segnaletici forniscono una disaggregazione per codici NACE (11), i CRE potrebbero essere indicati sia nella sezione “F” che in quella “L”, sebbene, a rigore, alcune sottocategorie dovrebbero essere escluse in conseguenza della definizione di CRE adottata nella presente raccomandazione.