(9)

La valutazione delle vulnerabilità effettuata dal CERS evidenzia, per quanto riguarda la Repubblica ceca, quanto segue: a. La crescita dei prezzi delle abitazioni ha superato la crescita del reddito delle famiglie nel medio termine, e non può essere pienamente giustificata dagli sviluppi della capacità delle famiglie di onorare i propri debiti. La Česká národní banka (BCN) ritiene che, a partire dalla seconda metà del 2018, i prezzi delle abitazioni nella Repubblica ceca, siano stati sopravvalutati del 10-15 %. Oltre al contributo derivante dai fattori ciclici, esistono importanti fattori strutturali che possono aver contribuito a tale sopravvalutazione. In particolare, anche il ritmo lento dei lavori al futuro Piano metropolitano di Praga e i ritardi nel rilascio delle licenze edilizie possono aver contribuito a determinare una carenza di offerta abitativa, in particolare nella capitale. b. La sopravvalutazione dei prezzi delle abitazioni, che continua ad aumentare, accompagnata da una forte crescita dei prestiti per l’edilizia abitativa, e l’allentamento dei criteri di concessione del credito negli ultimi anni hanno aumentato la possibilità di perdite su crediti derivanti dai mutui ipotecari in caso di condizioni economiche e finanziarie sfavorevoli o di sviluppi negativi nel mercato immobiliare residenziale, con effetti diretti sulla stabilità finanziaria. Analogamente, il crescente indebitamento delle famiglie, accompagnato da una quota crescente di famiglie potenzialmente vulnerabili alle condizioni economiche e finanziarie sfavorevoli o agli sviluppi negativi nel mercato immobiliare residenziale, può indurre le famiglie a ridurre i propri consumi in caso di shock economico o finanziario, il che potrebbe comportare effetti di secondo impatto che inciderebbero indirettamente sulla stabilità finanziaria. c. La crescita annua dei prestiti per l’edilizia abitativa è stata elevata nel medio termine. Prima dell’introduzione dei limiti al rapporto prestito/valore (loan-to-value, LTV), al rapporto debito/reddito (debt-to-income, DTI) e al rapporto servizio del debito/reddito (debt-service-to-income, DSTI) raccomandati, la crescita del credito per l’edilizia abitativa è stata accompagnata da un allentamento dei criteri di concessione del credito come dimostrato da una percentuale sempre più ampia di prestiti con un rapporto LTV elevato (superiore all’80 % e al 90 %) e da una percentuale sempre più ampia di prestiti con rapporti DTI e DSTI elevati (superiori, rispettivamente, all’8 % e al 40 %). Tali prestiti sono stati concessi a famiglie che possono essere vulnerabili alle condizioni economiche e finanziarie sfavorevoli. Inoltre, è stata concessa una percentuale sempre più ampia di prestiti che combinavano rapporti LTV elevati con un rapporto DTI o un rapporto DSTI elevato, aumentando così ulteriormente la possibilità di perdite su crediti collegate a questi nuovi mutui ipotecari. Se da un lato i fattori di ponderazione del rischio medi per i portafogli ipotecari detenuti dagli enti creditizi della Repubblica ceca che utilizzano il metodo basato sui rating interni possono essere considerati relativamente elevati rispetto ad altri paesi del SEE, dall’altro, tali fattori di ponderazione del rischio sono diminuiti. d. Sebbene l’indebitamento delle famiglie nella Repubblica ceca possa essere considerato moderato rispetto ad altri paesi del SEE, tale indebitamento è aumentato in linea con la crescita dei prestiti per l’edilizia abitativa. Nonostante il fatto che recentemente vi sono stati periodi più lunghi durante i quali i tassi di interesse sono stati fissi, una quota significativa di nuovi mutui ipotecari è stata precedentemente erogata con periodi di determinazione iniziale del tasso inferiori a cinque anni. Pertanto, una percentuale significativa di famiglie che contrae nuovi mutui ipotecari può avere difficoltà a onorare i propri debiti in caso di aumento dei tassi di interesse. e. Condizioni economiche e finanziarie sfavorevoli o sviluppi negativi nel mercato immobiliare residenziale possono determinare il concretizzarsi di rischi a causa di alcune vulnerabilità di cui sopra. Ad esempio, qualora la crescita del reddito delle famiglie diminuisse o i tassi di interesse aumentassero, le famiglie fortemente indebitate potrebbero avere maggiore difficoltà ad onorare i propri debiti. Qualora tali famiglie fossero inadempienti riguardo ai loro prestiti e, al contempo, i prezzi delle abitazioni diminuissero, ciò potrebbe determinare perdite su crediti dai mutui ipotecari. Tenuto conto di una precedente raccomandazione della BCN (12) relativa ai criteri di concessione del credito per i nuovi mutui ipotecari, si prevede che il rischio di inadempienze e di perdite su crediti dirette per gli enti creditizi sia attualmente limitato. Inoltre, dati i fattori di ponderazione del rischio medi relativamente elevati per i portafogli ipotecari degli enti creditizi che utilizzano il metodo basato sui rating interni e la capitalizzazione relativamente elevata del settore bancario nella Repubblica ceca, gli enti creditizi possono trovarsi in una posizione favorevole per assorbire gli shock dei rischi di credito diretto collegati al settore immobiliare residenziale. Tuttavia, le famiglie possono avere ancora necessità di adeguare i loro consumi, in quanto eventuali riduzioni del reddito o della ricchezza netta potrebbero comportare effetti indiretti sulla stabilità finanziaria. f. Il CERS prende atto dell’ampia gamma di misure macroprudenziali basate sui mutuatari adottate per attenuare i rischi collegati al settore immobiliare residenziale nella Repubblica ceca. I limiti al rapporto LTV mirano ad affrontare l’accumulo di vulnerabilità collegate alla concessione di nuovi mutui ipotecari in un mercato in cui i prezzi delle abitazioni sono sopravvalutati, con potenziali effetti diretti sulla stabilità finanziaria. Inoltre, i limiti al rapporto DTI e al rapporto DSTI mirano ad aumentare l’efficacia dei limiti al rapporto LTV limitando la concessione di nuovi prestiti alle famiglie, potenzialmente vulnerabili alle condizioni economiche e finanziarie sfavorevoli e agli sviluppi negativi nel mercato immobiliare residenziale della Repubblica ceca. Ai fornitori di credito si raccomanda altresì di sottoporre a prove di stress la capacità dei debitori di resistere agli shock collegati all’aumento dei tassi di interesse o alla riduzione dei redditi. Per aumentare la capacità di tenuta degli enti in relazione alle vulnerabilità cicliche, nel 2018 la BCN ha aumentato ulteriormente il coefficiente di riserva di capitale anticiclica al 2 % (dall’1,5 %), con effetto a decorrere dal 1o luglio 2020. g. Tuttavia, le attuali misure basate sui mutuatari sono state introdotte in base a una raccomandazione della BCN che non è giuridicamente vincolante, né esiste un quadro normativo vigente che consenta di attivare tali misure mediante atti giuridicamente vincolanti. Pertanto, l’efficacia delle attuali misure non può essere garantita nel medio termine, e durante tale periodo sia la sopravvalutazione dei prezzi delle abitazioni che la crescita del credito ipotecario possono aumentare ulteriormente. h. L’attuale politica macroprudenziale è giudicata parzialmente appropriata e parzialmente sufficiente per quanto riguarda il potenziale sviluppo a medio termine delle vulnerabilità nel settore degli immobili residenziali nella Repubblica ceca. È importante che le autorità nazionali dispongano di misure basate sui mutuatari giuridicamente vincolanti per essere dotate dei poteri necessari ad affrontare le potenziali vulnerabilità in materia di stabilità finanziaria, tra cui, in particolare, il potere di fissare limiti giuridicamente vincolanti ai rapporti prestito/valore, e ai rapporti debito/reddito, oppure ai rapporti servizio del debito/reddito, in combinazione con limiti di scadenza, ove necessario in relazione a nuovi prestiti per l’edilizia abitativa. Solo le misure basate sui mutuatari giuridicamente vincolanti garantirebbero che tutti i fornitori del credito, indipendentemente dalla loro tipologia o dal fatto che siano nazionali o esteri, rispettino pienamente le misure in vigore.