Comunicazione ai sensi dell'articolo 19, paragrafo 3 del regolamento n. 17 del Consiglio (1) Notifica n. IV/35.079/F3 - Whitbread (97/C 294/02)

(Testo rilevante ai fini del SEE)

I. La domanda e la notifica

1. Il 24 maggio 1994 Whitbread PLC (Whitbread) ha notificato ai sensi dell'articolo 4 del regolamento n. 17 del Consiglio tre contratti tipo di locazione («le locazioni») aventi ciascuna per oggetto un «pub» (spaccio di birra e altre bevande) interamente arredato, munito di licenza completa di vendita al minuto e al consumo (2) nel Regno Unito e vincolato da un contratto in esclusiva per la vendita di birra, quale descritto ai paragrafi seguenti. I tre contratti tipo vertono rispettivamente sulla locazione ventennale, la locazione prepensionamento e la locazione quinquennale. Whitbread ha chiesto un'attestazione negativa o una conferma dell'idoneità dei contratti tipo di locazione a beneficiare dell'applicazione del regolamento (CEE) n. 1984/83 (3) o di un'esenzione individuale ai sensi dell'articolo 85, paragrafo 3 del trattato CE con effetto dalla data in cui sono stati stipulati gli accordi.

II. Le parti

2. Whitbread è un'impresa britannica attiva nel settore alimentare e delle bevande e in quello del tempo libero. Le sue attività comprendono la produzione, commercializzazione e distribuzione di birra e il commercio all'ingrosso di altre bevande, la proprietà di pub dati in locazione e la gestione di pub, ristoranti, alberghi, punti di vendita «off-licensed» e circoli ricreativi. Le attività del gruppo Whitbread si articolano in una struttura che comporta l'affidamento dei compiti gestionali a otto divisioni commerciali separate. La divisione responsabile delle proprietà in locazione è la Whitbread Pub Partnership (WPP).

3. Nel 1994 Whitbread possedeva circa 5 007 locali «on-licensed», 1941 dei quali erano gestiti direttamente (il responsabile era cioè dipendente dell'impresa), 2 292 erano dati in locazione ad affittuari e 774 erano dati in locazione ad operatori multipli non vincolati da un contratto in esclusiva. Nell'esercizio fiscale chiusosi nel febbraio 1994 la proprietà in locazione ammontava a 2 130 punti di vendita, 1 970 dei quali erano affittati sulla base di contratti permanenti e 160 mediante contratti a termine. Sui 1 970 punti di vendita in affitto permanente, 1 938 erano stati affittati in base ad uno dei contratti oggetto della notifica (1 643 locazioni ventennali, 276 locazioni quinquennali e 19 locazioni prepensionamento). Nello stesso anno i locatari dei 1 970 punti di vendita in affitto permanente hanno acquistato 433 000 barili di birrra da Whitbread; questi esercizi rappresentano il 2,4 % dei locali muniti di licenza completa al minuto e al consumo nel Regno Unito e la quantità di barili acquistata da questi licenziatari presso Whitbread incide per l'1,6 % del consumo di birra (in volume) effettuato nel 1996 nei punti di vendita «on-licensed» nel Regno Unito. Il fatturato totale di Whitbread nell'esercizio fiscale chiusosi il 2 marzo 1996 è stato di 2,7 miliardi di GBP; nello stesso anno Whitbread rappresentava il 14,2 % del mercato britannico della birra in termini di produzione in volume.

III. Il mercato

4. Dal 1990, data di avvio delle locazioni da parte di Whitbread, sono intervenute novità significative nella struttura e nell'andamento del mercato britannico della birra consumata nei locali «on-licensed». Queste sono in gran parte conseguenti alle ordinanze sulla birra (Beer Orders) promulgate sulla scia della relazione sulla fornitura di birra elaborata dalla Monopolies and Mergers Commission (MMC); a questo fattore vanno aggiunti il calo della domanda complessiva, e particolarmente delle vendite di birra negli esercizi «on-licensed», lo spostamento della domanda dei consumatori verso pub che offrono una più ampia scelta in materia di bevande e di ristorazione, il ritiro di varie imprese dall'attività di fabbricazione e la ridefinizione dei rapporti tra fabbricanti e catene di pub al dettaglio, da una parte, e affittuari dall'altra.

La relazione MMC del 1989 e le successive ordinanze

5. La relazione MMC del 1989 sulla fornitura di birra ha dato luogo a varie raccomandazioni destinate a rendere meno rigidi i tradizionali vincoli (obbligo di acquisto esclusivo + obbligo di non concorrenza) tra fabbricanti e pub. Alla maggior parte di tali raccomandazioni è stata data attuazione principalmente con il Supply of Beer (Tied Estate) Order 1989 e con il Supply of Beer (Loan Ties, Licensed Premises and Wholesale Prices) Order 1989. Il Tied Estate Order (ordinanza sulle proprietà vincolate) ha imposto i seguenti cambiamenti ai «fabbricanti nazionali» (proprietari di oltre 2000 locali «on-licensed»):

- gli affittuari non sarebbero stati vincolati per le bevande diverse dalla birra e le birre a basso tenore alcolico;

- gli affittuari avrebbero avuto il diritto di acquistare una marca di birra («ale») condizionata in barile (birra fermentata in barile) (4) presso una fonte diversa dal fabbricante/proprietario dei locali (la cosiddetta «birra ospite»), e

- i fabbricanti sarebbero stati autorizzati a vincolare solo un certo numero di pub. Questa misura li ha obbligati a vendere o a svincolare circa 11 000 dei pub, stimati allora in numero di 60 000 nel Regno Unito.

Fattori della domanda

6. La birra può essere venduta negli esercizi «on-licensed», come i pub, gli alberghi e i ristoranti, o in locali autorizzati unicamente alla vendita al minuto, come i supermercati e i negozi recanti l'insegna «off-licence». Inoltre le importazioni private assoggettate a dazi e imposte, principalmente in provenienza da Calais, sono stimate al 4 % del consumo totale di birra nel Regno Unito. Tra il 1989 e il 1995 le vendite in volume di ogni tipo di birra nel Regno Unito sono diminuite del 9,5 %, parallelamente ad un calo del 17,3 %, nello stesso periodo, del volume di vendite «on-licensed». La proporzione del volume di vendite rappresentata dal consumo «on-licensed» è perciò diminuita, passando dal 79,3 % nel 1989 al 69 % circa nel 1996, pur restando la percentuale più elevata della CE ad eccezione dell'Irlanda.

7. La diminuzione del volume di vendite «on-licensed» è stata compensata dai seguenti fattori:

a) l'incremento del 21 % in termini reali dei prezzi della birra «on-licensed» tra il 1989 e il 1996, di cui solo una percentuale trascurabile è rappresentata da aumenti del carico fiscale, e

b) l'aumento della percentuale delle vendite di prodotti diversi dalla birrra nei pub, percentuale passata al 37 % degli introiti totali nel 1996 e dovuta in gran parte all'incremento delle vendite connesse alla ristorazione.

8. Nel 1996 la birra alla spina incideva per il 63 % del consumo totale. Anche in questo caso si tratta della percentuale più elevata della CE ad eccezione dell'Irlanda; per contro la percentuale relativa al Belgio, che si trova al terzo posto per il consumo di birra alla spina nella CE, è stata del 39 %. I pub britannici offrono inoltre un assortimento di birre alla spina più ampio che in qualsiasi altro paese della CE, con una media di 6,5 marche per pub.

Fattori dell'offerta

Fabbricazione di birra

9. La principale novità dal 1989 è rappresentata dalla più accentuata concentrazione del mercato dei produttori di birra. Questo fenomeno è stato causato dall'abbandono di tale mercato da parte di imprese che hanno venduto i propri impianti di produzione ai concorrenti esistenti. Nel 1996 i quattro restanti produttori nazionali, Scottish & Newcastle, Bass, Carlsberg Tetley Brewing (CTB) e Whitbread, controllavano il 78 % del mercato britannico della birra sul versante dell'offerta. Tra il 1989 e il 1991 sono inoltre usciti dal mercato quattro tra i maggiori produttori regionali, riducendo da 11 a 7 il numero di produttori regionali di grandi dimensioni.

Vendita all'ingrosso

10. Le ordinanze sopra citate hanno portato, fra l'altro, alla vendita di alcune delle proprietà vincolate in mano ai produttori nazionali. Secondo le previsioni questo fenomeno avrebbe dovuto tradursi in un aumento degli operatori liberi e in una maggiore importanza dei grossisti indipendenti; tuttavia, ancora nel 1995-1996 questi rappresentavano appena il 6 % circa della distribuzione, rispetto al 5 % del 1985. Il settore all'ingrosso è tuttora dominato dai fabbricanti nazionali, che detengono una quota di distribuzione analoga alla loro quota di produzione.

11. I pub venduti dai produttori nazionali sono stati acquistati principalmente da catene di pub al dettaglio o da produttori regionali. In generale le catene di pub dispongono di propri servizi di vendita all'ingrosso o sono rifornite direttamente dai produttori. Analogamente, i fabbricanti regionali non hanno bisogno dei servizi dei grossisti indipendenti. Questa situazione, unita al declino generale delle vendite di birra e alla maggiore efficienza dei grossisti-produttori nazionali, si è tradotta in una crescita marginale del settore all'ingrosso indipendente.

Vendite al dettaglio

12. Nel Regno Unito la vendita al dettaglio delle birra e di altre bevande alcoliche destinate al consumo sul posto è subordinata al rilascio di una licenza da parte di un magistrato locale. Sono attualmente concesse tre classi di licenze:

- Licenze piene per il consumo sul posto («full on-licenses»): in questi casi il cliente può acquistare una bevanda alcolica senza obbligo di soggiorno o di consumo di un pasto. Esistono attualmente circa 83 100 licenze di questo tipo, 57 000 circa delle quali sono rilasciate a pub, mentre il resto è rappresentato da alberghi e da «wine bar».

- Licenze ristrette per il consumo sul posto («restricted on-licenses»): l'acquisto della bevanda alcolica è subordinato all'obbligo di soggiorno o di consumo di un pasto. Questo tipo di licenza riguarda circa 32 300 ristoranti ed alberghi privati.

- Club: è necessario esere iscritti per acquistare una bevanda alcolica. Questo tipo di licenza riguarda circa 31 500 punti di vendita, generalmente di proprietà comune dei membri.

13. Imponendo cambiamenti nella proprietà dei pub, le ordinanze di cui sopra hanno avuto un effetto anche sulla percentuale di birra venduta nei diversi tipi di punti di vendita al dettaglio: locali di proprietà dei fabbricanti e vincolati da contratti in esclusiva, locali di proprietà dei fabbricanti e gestiti direttamente, locali di proprietà di imprese indipendenti e vincolati da contratti in esclusiva, locali di proprietà di imprese indipendenti e gestiti direttamente, locali vincolati da un contratto di prestito e locali non vincolati o liberi. Questa osservazione trova conferma nella seguente panoramica delle vendite di birra (volume). I dati del 1985 sono contenuti nella relazione MMC e possono essere considerati rappresentativi per gli anni dal 1985 al 1989; quelli relativi al 1995 sono stati forniti dalla Brewers and Licensed Retailers Association (BLRA), l'associazione dei fabbricanti e dei venditori, e comprendono stime riguardanti gli esercizi che ad essa non aderiscono.

>SPAZIO PER TABELLA>

14. Le ordinanze hanno inoltre consentito di interpretare meno restrittivamente il vincolo rappresentato da un contratto di prestito, consentendone la risoluzione in qualsiasi momento da parte dell'affittuario mediante preavviso di tre mesi, e hanno inaugurato il diritto alla «birra ospite» per i pub beneficiari di mutui commerciali concessi dai fabbricanti nazionali. Dalle informazioni fornite dalla BLRA risulta che la percentuale dei mutui risolti e dei nuovi mutui concessi rispetto al totale in corso è pari ogni anno al 20 % circa. Non è stata invece stimata la percentuale di tali risoluzioni e nuove concessioni rappresentata dai gestori di pub che ripagano un mutuo in corso con denaro loro prestato da un altro fabbricante di birra (mutuo concesso in cambio di un nuovo contratto in esclusiva). Risulta comunque che i punti di vendita di maggiori dimensioni, come i club, non solo ricevono prestiti molto più consistenti, ma questi ultimi hanno di solito carattere non esclusivo in quanto gli operatori desiderano disporre di duplici o molteplici fonti di approvvigionamento. Tuttavia gli obblighi d'acquisto si riferiscono in generale ad un quantitativo specifico di birra. La BLRA non offre stime né del numero di tali prestiti non esclusivi, né della percentuale totale in volume di consumo «on-licensed» da essi rappresentato, né della percentuale del fatturato totale dei rispettivi esercizi commerciali rappresentata dal quantitativo di birra fissato in tali accordi di prestito.

Concorrenza tra fabbricanti

15. A livello di commercio all'ingrosso, i principali fabbricanti si garantiscono una certa percentuale di vendite tramite la proprietà con vincolo di esclusiva o la gestione diretta. I produttori devono competere per rifornire il resto del mercato, stipulando accordi individuali con gli esercizi non vincolati e accordi di fornitura con le catene di pub e gli altri fabbricanti. Tale concorrenza si esplica principalmente a livello di prezzi e di popolarità delle singole marche, sebbene i fabbricanti cerchino di aumentare le proprie vendite anche offrendo altri benefici come il supporto promozionale.

Accesso al mercato a livello di produzione

16. Le principali barriere all'ingresso a questo livello sono rappresentate dalla necessità di garantirsi punti di vendita delle forniture e conquistarsi l'accesso ad un sistema di distribuzione. Un nuovo soggetto sul mercato deve garantire l'accesso delle proprie forniture ai locali no vincolati, alle catene di pub o agli esercizi di proprietà del fabbricante, o entrando a far parte della sua gamma di birre, o (nel caso di un produttore nazionale), come «birra ospite». Un'ulteriore barriera all'ingresso o all'espansione per i fabbricanti già esistenti è rappresentata dal possesso di marche famose da parte di concorrenti. Questo fenomeno può rivestire maggiore rilievo nel caso delle birre «lager», di norma commercializzate a livello nazionale e per le quali le economie di scala ottenute sul versante pubblicitario possono rendere meno redditizio l'ingresso su scala ridotta.

17. Le barriere all'ingresso che si frapponevano all'acquisizione di punti di vendita si sono ridotte successivamente all'applicazione delle ordinanze, poiché si è contratta la proporzione del mercato soggetta a vincoli e sono emerse invece le catene di pub. Per un nuovo soggetto sul mercato è infatti più facile stringere accordi di fornitura con una catena che con singoli pub. La necessità di un sistema di distribuzione si configura tuttora come una barriera all'ingresso; per contro un'altra barriera, rappresentata dalla sovraccapacità produttiva, non ha più grande importanza giacché nel 1996 l'utilizzo della capacità di produzione è stato pari al 90 %, contro il 79 % del 1991.

18. La maggioranza dei produttori stranieri di birra (principalmente del tipo «lager») ha scelto di affacciarsi sul mercato britannico stringendo con i produttori nazionali esistenti accordi di licenza esclusiva, in forza dei quali la birra viene prodotta nel Regno Unito e venduta nell'ambito dell'assortimento offerto dal produttore nazionale. Queste birre lager straniere sono state spesso commercializzate come marche di qualità superiore. Whitbread ha concluso accordi di licenza di questo tipo con Interbrew (Stella Artois), Heineken (lager ed export Heineken) e per la marca Murphy's Irish Stout.

Ingresso sul mercato a livello di vendita al dettaglio

19. I pub si trovano in concorrenza unicamente con altri esercizi della stessa località. In generale ciascuna zona è caratterizzata da un prezzo locale per un certo tipo di «pacchetto», che è rappresentato dalla presentazione globale del pub (strutture e servizi offerti, atmosfera) e non si limita al prezzo della birra.

20. Le barriere all'ingresso sul mercato al dettaglio sono relativamente deboli. L'unica barriera di una qualche importanza è rappresentata dalle leggi in materia di rilascio delle licenze, che possono impedire l'apertura di nuovi pub se non ne è dimostrata la necessità. Questa legge non viene applicata con la stessa severità in tutto il Regno Unito, ma in caso di osservanza rigorosa l'accesso ad una determinata località può risultare difficile. Inoltre in alcune zone del Regno Unito la prassi attuale è di rifiutare il rilascio di nuove licenze, principalmente per motivi di ordine pubblico. Negli ultimi anni una certa catena è però riuscita ad aprire oltre 100 pub in aree «vergini».

Modifiche agli accordi tra affittuari e proprietari di pub

21. Storicamente i pub venivano affittati mediante «tradizionali» contratti a breve termine. I fabbricanti restavano responsabili per la manutenzione della struttura fisica dell'edificio, dei suoi infissi e arredi, mentre gli affittuari si incaricavano di vendere la birra fornita dal proprietario e altre bevande, nonché di provvedere alla ristorazione. A seguito della relazione MMC, il campo di applicazione del «Landlord and Tenant Act» del 1954 è stato esteso agli affittuari dei pub, che in tal modo hanno ottenuto garanzie di continuità nel proprio rapporto con il proprietario. Assai prima che la MMC formulasse le proprie raccomandazioni erano comunque state offerte le prime locazioni a lungo termine con pieno obbligo di riparazione e di manutenzione, che offrono una certa protezione agli affittuari nonché la possibilità di cedere la locazione stessa.

IV. Gli accordi

22. I contratti-tipo di locazione notificati sono contratti fra Whitbread e il locatario, con i quali Whitbread mette a disposizione di quest'ultimo, affinché vi svolga la sua attività, un pub provvisto di licenza, con relativi infissi e arredi, mentre il locatario paga un affitto a Whitbread ed accetta di acquistare le birre specificate nel contratto di locazione presso Whitbread o un fornitore da lui designato e da nessun'altra fonte.

23. Le differenze tra la locazione ventennale e le altre due forme di locazione standard consistono nel fatto che nel caso della locazione ventennale; i) il locatario è tenuto a riparare e a mantenere in buono stato i locali e gli infissi e arredi (nelle altre due forme di locazione il locatario non è responsabile né delle riparazioni strutturali né delle decorazioni esterne); ii) il locatario non è autorizzato ad apportare modifiche senza il consenso di Whitbread (nella locazione prepensionamento non sono permesse modifiche, ad eccezione di quelle di carattere non strutturale apportate all'interno dei locali, che possono essere effettuate con il consenso di Whitbread; nel caso della locazione quinquennale non è permessa alcuna modifica); iii) il locatario non è autorizzato a cedere la locazione durante i primi tre anni di durata del contratto e successivamente, se desidera procedere a una tale cessione, dovrá, su richiesta di Whitbread, effettuarla a condizioni di mercato al cessionario da essa designato, escludendo in ogni caso la cessione ad un produttore di birra (nella locazione prepensionamento la cessione è vietata a meno che, con il consenso di Whitbread, venga effettuata a beneficio del vedovo o della vedova del locatario; nella locazione quinquennale la cessione è vietata).

24. La locazione quinquennale viene utilizzata nei casi in cui quella ventennale è considerata inopportuna: qualora, ad esempio, si rilevino condizioni economiche instabili sul piano locale, o qualora il restauro completo della proprietà richieda un livello di spesa troppo elevato o qualora si prospetti un rifacimento dei locali entro i tre anni successivi.

25. La locazione prepensionamento era utilizzata nei casi in cui i locatari esistenti che avevano stipulato accordi di durata annuale passavano a stipulare locazioni ventennali negli anni 1990-1992. Alcuni locatari prevedevano di andare in pensione entro i cinque anni successivi, ma volevano garantirsi la sicurezza nel rapporto con il proprietario del pub fino a quella data.

Il vincolo relativo alle marche di birra

26. Il locatario accetta di acquistare tutte le birre specificate presso Whitbread o presso il fornitore da esso designato, con l'eccezione di un'unica marca di birra alla spina condizionata in barile (clausola della «birra ospite»). Le birre specificate sono quelle dei tipi elencati nell'appendice al testo del contratto di locazione, che contiene le condizioni imposte per l'attività commerciale. Si tratta dei tipi light, pale e bitter ale (denominate in Scozia 70/-, heavy special e Scotch ale), export o premium ale (denominata in Scozia 80/-ale), mild ale (denominata in Scozia 60/-, light o pale ale), brown ale, strong ale (compresa la birra d'orzo «barley wine»), bitter stout o porter, sweet stout, lager, export o premium lager (denominate anche malt lager o malt liquor), strong lager, diet pils (o premium low carbohydrate beer) e lite (birra a basso tenore di carboidrati). Questi tipi sono rappresentati dalle marche o denominazioni di birre elencate nel listino corrente di Whitbread.

27. Il locatario può vendere qualsiasi tipo di birra diverso da quelle specificate se è confezionata in bottiglie, lattine o altre piccole confezioni o, se è alla spina, qualora la vendita di tale birra alla spina sia abituale o necessaria a soddisfare una domanda sufficiente da parte dei suoi clienti.

Affitto

28. L'affitto è pagato in anticipo con scadenza trimestrale e il locatario deve rimborsare i premi pagati dal proprietario per l'assicurazione dei locali contro: i) perdita o danni dovuti ad incendio, compresi tre anni d'affitto dei locali ai prezzi del mercato libero e gli onorari dei periti; ii) perdita della licenza rilasciata dal magistrato locale.

29. Whitbread può esigere la revisione dell'affitto alla fine di ogni triennio e il giorno precedente lo scadere della locazione, o nel caso in cui Whitbread non possa più far applicare il vincolo di vendita esclusiva, o ne riduca la portata. L'affitto modificato è pari o all'affitto in vigore o al valore locativo sul mercato alla data di aumento prevista, prendendo fra queste cifre la più elevata. Il valore locativo sul mercato è definito o come il valore locativo corrente sul mercato stabilito di comune accordo dalle parti, o come un importo determinato da un arbitro.

Sconti e benefici compensativi

30. Poiché nel regno Unito gli operatori che non sono vincolati a un'altra impresa da un contratto in esclusiva per l'acquisto di birra (operatori individuali liberi) possono ottenere sconti non disponibili agli operatori vincolati da questo tipo di contratto, la Commissione ha valutato: i) il differenziale di prezzo netto, per l'acquisto di birra presso Whitbread, tra il prezzo pagato dagli operatori individuali non vincolati e quello imposto ai locatari vincolati di Whitbread; ii) il valore dei benefici, concessi da Whitbread ai propri locatari che non sono immediatamente disponibili agli operatori individuali liberi. Il punto di partenza di tale valutazione è rappresentato dalla relazione dell'Office of Fair Trading sull'indagine che esso ha svolto nel maggio 1995 sulla politica dei prezzi all'ingrosso praticata dai fabbricanti di birra (relazione OFT), integrata da ulteriori accertamenti effettuati dalla Commissione.

31. Il differenziale di prezzo è la differenza tra gli sconti medi in GBP/barile concessi da Whitbread ai clienti operatori individuali liberi per vari prodotti che costituiscono un mix tipico e quelli offerti ai locatari WPP, tra i quali rientrano gli sconti effettivamente praticati sugli acquisti di birra in barile e il valore dei prezzi di listino WPP, inferiori al listino di Whitbread.

32. Il sussidio locativo è calcolato sottraendo le entrate effettivamente provenienti dall'affitto della proprietà soggetta a vincolo dal 15 % del fatturato dell'esercizio (presupponendo cioè che l'affitto di un esercizio libero da vincoli in esclusiva sia pari al 15 % del fatturato). Per arrivare al sussidio locativo per barile si divide il sussidio complessivo per il numero totale di barili venduti all'esercizio. Per il calcolo del sussidio locativo quale risulta dalla tabella in appresso sono state assunte le seguenti ipotesi:

- la stima del fatturato totale dell'esercizio vincolato è stata calcolata assumendo che l'affitto pagato sia pari al 12,72 % del fatturato. Questa percentuale è ricavata da documenti interni di Whitbread, redatti principalmente in preparazione per le trattative in materia di affitto o di revisione dei canoni, per un campione di 30 pub scelti da funzionari della Commissione. Whitbread ha comunicato alla Commissione che per l'intera proprietà WPP il rapporto medio tra affitto e fatturato è del 12,19 %;

- per gli anni 1990-1991 e 1991-1992 i dati relativi al reddito da affitti, al numero di barili forniti e al fatturato totale sono stati forniti da Whitbread e si riferiscono alla totalità dei pub dati in locazione da quest'ultima;

- per gli anni dal 1992-1993 al 1996-1997 i dati relativi al reddito da affitti, al numero di barili forniti e al fatturato totale si riferiscono ai pub affittati sulla base degli accordi oggetto della notifica, si tratta dei dati forniti da Whitbread, integrati da alcune stime effettuate dalla Commissione sulla base di tali informazioni.

33. Whitbread ha stimato il valore medio del beneficio dei servizi professionali forniti per locatario per ognuno degli anni in questione. Questo valore è stato poi moltiplicato per il numero totale di pub affittati sulla base degli accordi oggetto della notifica (ad eccezione degli anni 1990-1991 e 1991-1992, in cui i dati utilizzati si riferiscono a tutti i pub della WPP) e successivamente diviso per il numero di barili forniti a questi esercizi.

34. Per elaborare le proprie stime Whitbread si è servita di due diverse metodologie. La prima consiste nel calcolare il costo per Whitbread dei servizi forniti gratuitamente ai locatari sotto forma di risorse gestionali (direttori di zona, ispettori, responsabili del leasing e degli approvvigionamenti), costo che è stato «maggiorato» (raddoppiato) di un margine destinato a riprodurre il costo a carico dell'operatore individuale non vincolato. Da questa somma è stato poi detratto il costo maggiorato dei direttori delle vendite di Whitbread per gli operatori individuali non vincolati.

35. La seconda metodologia ha utilizzato una stima dei giorni passati dai responsabili della gestione di Whitbread in attività di sostegno ai locatari. Ad esempio per l'anno 1994-1995, per il quale è stata fissata a 2 500 GBP la stima del beneficio per ciascun locatario, si è calcolato che 8 giorni/uomo (5 per il direttore di zona per la visita mensile «di routine» durante il giorno, la visita trimestrale di sera, le attività di formazione e il lavoro di promozione; 2 per l'ispettore delle proprietà immobiliari, che corrispondono alla visita di ispezione annua alla proprietà, al lavoro di promozione e alle attività di consulenza di tipo legale; 1 per altri responsabili) venissero spesi in attività di supporto per tutti i pub; a questi si aggiungono in media altri 2,5 giorni/uomo per la consulenza in materia di catering nel caso dei pub orientati alla ristorazione, tempo corrispondente alla visita mensile e alle sedute di addestramento.

36. In questa stima non è compreso il costo delle sovvenzioni WPP per vari servizi connessi alla formazione, al marketing e alla ristorazione forniti ai locatari. Whitbread ritiene che per l'anno 1996-1997 tali costi siano pari ad un ulteriore beneficio di 180 GBP a vantaggio dei locatari della WPP.

37. Per calcolare il valore dei benefici connessi all'approvvigionamento, Whitbread ha fornito un «valore di supporto» per locatario che è stato poi moltiplicato per il numero totale di pub affittati in base degli accordi oggetto della notifica e diviso per il numero di barili forniti a tali pub. La metodologia seguita da Whitbread consiste nel calcolare i vantaggi per i pub che costituiscono rispettivamente «major food outlets» (locali interessati in misura rilevante dalle attività di ristorazione), «limited food outlets» (locali interessati in misura limitata dalle attività di ristorazione) e "non-food outlets" (locali che non prestano servizio di ristorazione), per arrivare alla media complessiva. Per l'anno 1996-1997 ad esempio, questa è stata pari a 3 580 GBP.

38. Whitbread ha corroborato le cifre fornite per i pub interessati o no dalle attività di ristorazione fornendo informazioni dettagliate su ciascuna delle distinte voci di spesa per le quali esistevano benefici connessi all'approvvigionamento, accompagnate da una stima del loro valore. Per il 1996-1997 sono stati forniti ragguagli di questo tipo per le seguenti voci: gas, assicurazione, carte di credito, bicchieri e altri articoli di vetro, noccioline e patatine, surgelati, dispositivi per il risparmio di acqua, gas misto, gas di petrolio liquefatti, macellerie, manutenzione degli impianti igienico-sanitari e disinfestazione.

39. Il beneficio attribuito alle spese in conto capitale effettuate a favore dei locatari esistenti è calcolato defalcando da queste gli introiti supplementari che Whitbread può prevedere di ricavare su un arco di 5 anni in conseguenza di tali spese. Tali introiti supplementari sono costituiti dall'aumento medio dell'affitto successivo alle spese, moltiplicato per il numero di progetti, moltiplicato a sua volta per 5.

40. I risultati di questa valutazione del differenziale di prezzo e dei benefici compensativi appaiono nella tabella seguente:

>SPAZIO PER TABELLA>

41. Oltre a questi «benefici compensativi» quantificabili, in certi casi Whitbread ha accettato di rinunciare alla locazione o, in un numero limitato di casi, di ridurre l'affitto. Questi elementi di «partnership», uniti alla minore entità dell'affitto pagato rispetto a quello praticato sugli esercizi non vincolati (15 % del fatturato) (5), corroborano la tesi secondo la quale i locatari di esercizi vincolati si troverebbero ad affrontare rischi diversi rispetto agli operatori liberi.

V. Conclusione

42. La Commissione intende adottare una posizione favorevole nei confronti degli accordi, il cui contenuto essenziale è illustrato nella presente comunicazione, concedendo un'esenzione retroattiva ai sensi dell'articolo 85, paragrafo 3. Prima di procedere in tal senso la Commissione invita tutte le parti interessate a presentare le proprie osservazioni entro un mese dalla data della presente comunicazione, citando il riferimento IV/35.079/F3, al seguente indirizzo:

Commissione europea

Direzione generale Concorrenza

Direzione F

Rue de la Loi/Wetstraat, 200

B-1049 Bruxelles

(1) GU 13 del 21. 2. 1962, pag. 204/62.

(2) Gli esercizi muniti di licenza completa di vendita al minuto e al consumo («on-licensed») sono quelli autorizzati a vendere bevande alcoliche per il consumo sia sul luogo di vendita che all'esterno di questo, a differenza degli esercizi muniti di licenza unicamente al minuto («off-licensed»), come i supermercati, che sono autorizzati a vendere unicamente per il consumo esterno ai propri locali.

(3) Regolamento (CEE) n. 1984/83 della Commissione del 22 giugno 1983 relativo all'applicazione dell'articolo 85, paragrafo 3 del trattato CE a categorie di accordi di acquisto esclusivo (GU L 79 del 23. 3. 1984, pag. 38; rettifica GU L 281 del 13. 10. 1983, pag. 24). Il regolamento in questione contiene al titolo II disposizioni particolari per gli accordi di acquisto esclusivo di birra.

(4) Il governo britannico intende allargare l'ambito d'applicazione della legge consentendo anche l'acquisto di una marca di birra condizionata in bottiglia.

(5) I locatari di esercizi vincolati pagano un prezzo più elevato per la birra ma, se l'affitto è più basso, l'esistenza di costi fissi meno onerosi (affitto) unita a costi variabili più elevati (acquisto di birra) riduce l'instabilità dei profitti causata dal variare del fatturato.