HU    HU  AZ EURÓPAI KÖZÖSSÉGEK BIZOTTSÁGA 
Brüsszel, 19.7.2005 
COM(2005) 327 végleges 
  
ZÖLD KÖNYV 
Jelzáloghitel az EU-ban 
(előterjesztő: a Bizottság) 
 
HU 2   HU TARTALOMJEGYZÉK 
BEVEZETÉS ...................................................................................................................... ....... 3 
I – A BIZOTTSÁGI INTÉZKEDÉS SZ ÜKSÉGESSÉGÉNEK FELMÉRÉSE........................ 5 
II - FOGYASZTÓVÉDELEM ................................................................................................... 8 Információ ..................................................................................................................... ............. 8 
Tanácsadás és hitelközvetítés.................................................................................................. ... 8 
Határidő előtti visszafizetés ....................................................................................................... 9 
Éves kamatláb .................................................................................................................. ........ 10 
Uzsoraszabályok és kamatváltozás .......................................................................................... 10 Hitelszerz ődés .......................................................................................................................... 11  
Végrehajtás és jogorvoslat ..................................................................................................... .. 11 
III – JOGI KÉRDÉSEK ........................................................................................................... 1 3 
Alkalmazandó jog ............................................................................................................... ..... 13 
Az ügyfél hitelképessége....................................................................................................... ... 13 
Ingatlanbecslés ................................................................................................................ ......... 14 
Kényszerárverési eljárások..................................................................................................... .. 14 
Adók 15 IV – JELZÁLOG-BIZTOSÍTÉKOK ....................................................................................... 16 Ingatlan-nyilvántartások....................................................................................................... .... 16 
Euro-jelzálog .................................................................................................................. .......... 16 
V – A JELZÁLOGHITEL FINANSZÍROZÁSA .................................................................... 17 ANNEX I – RESPONSE TO GENERAL FORUM GROUP RECOMMENDATIONS ........ 18 ANNEX II – TEXT OF FORUM GROUP  REPORT RECOMMENDATIONS .................... 21 
ANNEX III – GLOSSARY...................................................................................................... 27 
 
HU 3   HU ZÖLD KÖNYV 
Jelzáloghitel az EU-ban 
 
(EGT vonatkozású szöveg)  
BEVEZETÉS 
(1) Ez a Zöld könyv meghatározó részét képezi annak a folyamatnak, amellyel a Bizottság 
fel szeretné mérni az EU (lakói ngatlan)-jelzálog piacaiba történ ő beavatkozás 
jelentőségét. A felmérési folyamat mási k kulcsfontosságú vonatkozása egy, a 
Bizottság által finanszírozott tanulmány elkészítése ezeknek a piacoknak1 a további 
integrációjából adódó költségeir ől és hasznáról. 2005 decemberében sor kerül egy 
meghallgatásra, amely arra szolgál, hogy a konz ultációs folyamat lezárását jelezze. 
(2) Az EU (lakóingatlan)-j elzálog piacaiba történ ő beavatkozás megfontolása 
kulcsfontosságú annak kifej ezésében, hogy a Bizottság me nnyire eltökélt az EU 
versenyképességének2 fokozására meghatározott lisszaboni célkit űzések 
megvalósításában. Nagyon fontos elemét ké pezi ez a Bizottság  azon politikájának, 
amelynek keretében általában a pénzügyi  szolgáltatásokat , különösen pedig a 
lakossági pénzügyi szolgáltatásokat3 igyekszik integrálni . Egy nagyobb integráció 
révén megvalósuló hatékonyabb és versenyképesebb jelzáloghitel-piac hozzá tud járulni az EU gazdaságának növekedéséhez. Rendelkezik azzal a képességgel, hogy elősegítse a munkaer ő-mobilitást, és lehet ővé tegye az EU-s fogya sztók számára, hogy 
maximalizálják azon képességüket, hogy egyre nagyobb hasznot húzzanak 
ingatlantulajdonukból, ahol erre lehet őség van, illetve el ősegítse a hosszú távú 
biztonság megteremtését egy növekv ő ütemben elöreged ő népességgel szembesülve. 
(3) Anélkül, hogy érintené a Zöld könyv nyomon k övetését, a Bizottság teljes mértékben 
tisztában van a jelzáloghitel fontosságával és hatásával az  EU gazdaságára nézve. A 
konzultációs folyamat túl korai szakaszáb an van ahhoz, hogy dönteni lehessen arról, 
hogy a Bizottság – akár cs ak az értékelést illet ően – intézkedjen-e, hogy mely 
eszköz(ök) lenne/lennének a legmegfelel őbbek. Ami teljesen egyértelm ű az az, hogy 
bármely intézkedés, amelyet a Bizottság ezen  piacok integrálása érdekében megtenne, 
arra irányulna, hogy e piacokat még haté konyabbá és versenyképesebbé tegye az 
összes többi érintett hasz nára. Mindezt úgy lehetne elér ni, hogy biztosítják, hogy az 
EU-n belüli jelzáloghitelt minél kevesebb ak adály leküzdésével lehessen igényelni és 
megkapni, illetve azáltal, hogy javítják a piaci kí nálatot, a termékek skáláját és az 
árkonvergenciát. A Bizottság na gyra értékeli a modern és  rugalmas finanszírozási 
technikákon és termékeken alapuló likvidebb finanszírozási piac el őnyeit. Tudatában 
van annak, hogy új termékek jelennek meg,  mint például jelzáloggal biztosított 
fogyasztói hitelek ( equity release *), ezeket alaposan fel kell mérni mind lehetséges 
fogyasztói kockázataik, mind pedig azon képességük alapján, hogy az EU 
                                                
 
* Minden dőlt betűs szó és fogalom meghatározását a III. mellékletben találh ató glosszárium tartalmazza. 
1 Ez a tanulmány a Bels ő Piac és Szolgáltatások F őigazgatóság honlapján jelenik meg 2005 
augusztusában.  http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/index_en.htm
. 
2 COM (2005) 24. Növekedés és munkahelyek: a lisszaboni stratégia új kezdete. 
3 COM (2005) 177. Zöld könyv a pénzügyi szolgáltatási politikáról (2005-2010). 
 
HU 4   HU lakosságának új finanszírozási forrásokat biztos ítsanak, különösen arra  való tekintettel, 
hogy kezeljék a nyugdíj-finanszírozási problémákat, amelyekkel mind a jelenlegi, mind pedig a jöv őbeni generációknak szembe kell nézniük. Végezetül a Bizottság 
tisztában van e piacnak az EU polgárainak jólétére gyakorolt hatásával. Hatalmas 
szociális és emberi dimenzió kapcsolódik a lakástulajdonhoz és hitelekhez, beleértve 
olyan vonatkozásokat is, mint amilyen a túlz ott eladósodottság. Bá rmely, e területtel 
foglalkozó politika – megfelel ő módon - figyelembe
4 kell vegye a kérdésnek ezt a 
vonatkozását is. 
(4) A Bizottság alaposan megfontol minden, a konzultációs folyamattal kapcsolatos 
észrevételt. A Bizottság intézkedéseket csak a konzultációs folyamatot követ ően 
javasol, de csak akkor , ha az iparág részér ől bizonyítottan igény merül fel a bizottsági 
beavatkozásra az EU (lakóingatlan)-jelzá loghitel piacát tekint ve, azaz akkor, ha a 
beavatkozás lehetséges hasz na nagyobb, mint a beavatkozás  várható költsége. Bármely 
jövőbeni - nem szükségszer űen szabályozói természet ű - kezdeményezés 
meghirdetésére a Fehér könyvben kerül majd  sor, amely tartalmazza a konzultáció 
eredményeit, ezt 2006-ban teszik közzé. Az ilyen jelleg ű kezdeményezéseket alapos 
hatásvizsgálatnak vetik alá. 
(5) Az e Zöld könyvre adott válaszoknak 2005. n ovember 30-áig kell megérkezniük a 
következő e-mail címre: markt-mortgage-consultation@cec.eu.int. Ellenkez ő értelmű 
kérés hiányában a válaszok hozzáférhet ővé válnak a Bizottság honlapján. 
                                                 
4 A Bizottság szegénység- és szociális kirekesztettségi politikájával kapcsolatban lásd: 
http://europa.eu.int/comm/employment_social/social_inclusion/index_en.htm  
 
HU 5   HU I – A BIZOTTSÁGI  INTÉZKEDÉS  SZÜKSÉGESSÉGÉNEK  FELMÉRÉSE 
(6) Az EU (lakóingatlan)-jelzálog piacai az összes EU-tagállam teljes gazdaságának 
meghatározó részét képezik. 2004 végén a kinnlev ő lakóingatlan-jelzáloghitelek értéke 
az EU GDP-jének körülbe lül 40%-át képviselte. 
(7) Azok közül a piacok közül, amelyeken a f ogyasztók üzleteket kötnek, a jelzáloghitel 
piacok a legösszetettebbek. Egy jelz álog-ügylet „értéklánca” különböz ő, illetve 
specializálódott piaci szerepl őket érinthet az ügylet bármely szakaszában. Egyetlen 
EU-polgár egyszeri ingatlanvásárlása jelent heti jelzálog brókerek, termékértékesít ők, 
szakosodott/általános hitelez ők, kibocsátók, valamint érté kpapír- és kötvényvásárlók 
(beleértve a globális befektet őket is), biztosítók, s őt még a kormányzati hivatalok 
közreműködését is. A közelmúltbeli, jelenlegi és jöv őbeni gazdasági klímát tekintve az 
EU jelzáloghitel-piacainak jelent őségét nem lehet túlbecsülni. 
(8) A legtöbb EU-s polgár számára a lakás megvá sárlása jelenti élete során a legnagyobb 
vásárlást. A legtöbb (otthon célú)  lakásvásárlás esetén az ár egy részére hitelfelvételre 
van szükség . Az ilyen jelleg ű hitelek általában jelzáloggal fedezettek. Ez az adósság 
jelenti a legfontosabb, folyamatos pénzügyi  kötelezettségvállalást a legtöbb EU-s 
háztartás számára. Kimondható, hogy a tulajdonformában lekötött tőke (equity)  
jelentős eszközt képviselhet, amely rendelkezhet azzal a lehet őséggel, hogy 
felhasználható fogyasztásra vagy nyugd íjfinanszírozásra. Ezáltal pedig a 
jelzálogtartozás szintje, i lletve ezen tartozás szerz ődéses jellemz ői közvetlen szerepet 
játszhatnak a monetáris politika transzmissz iójában, valamint a gazdasági tevékenység 
egészében. Például a tartozás id ő előtti visszafizetéséhez kapcsolódó büntetések vagy 
szerződéses korlátozások késleltethetik a változások bekövetkezését a kamatok 
tekintetében, és akadályozhatják az újra finanszírozást e körülmények közepette. A 
makrogazdaság és a jelzálogtar tozás közti viszony nagyon jelent ős, főleg rugalmas 
jelzáloghitel-piac esetébe n, mivel a legkisebb, kamatokkal kapcsolatos változás 
jelentős hatást gyakorol a háztartások költségvetésére, illetve elkölthet ő jövedelmére. 
Ez pedig figyelemre méltó hatást gyakor olhat az adósokra – pozitív vagy negatív 
irányú elmozdulást válthat ki az elkölthet ő jövedelemben és a vagyoni helyzetben. 
(9) A legtöbb EU-s jelzáloghitel-piac gyorsan növekedett az elmúlt években. Sok 
tagállamban a kinnlev ő jelzálogtartozás történelmi magaslatokban szárnyal a GDP-t 
vagy a háztartásokban rendelkezésre álló j övedelmet tekintve. A jelzálog-hitelezést 
egyrészt makrogazdasági tényez ők (mint amilyen a kamatesés és a jelent ős házár-
növekedés néhány országban), másrészt stru kturális fejlemények (mint amilyen az EU 
pénzügyi piacainak növekv ő liberalizációja és inte grációja) segítették el ő. Ennek 
ellenére, ami nyilvánvaló az az, hogy az EU jelzáloghitel-pi acai – néhány közös 
vonásuk ellenére – továbbra is igen eltér őek. Relatív méretük különböz ő, de eltér ő 
növekedésük is. Jelent ősen különböznek a termékek  fajtái, a hitelfelvev ői profilok, a 
forgalmazási struktúrák, a hitelek futamideje, a lakástulajdoni arány és a finanszírozási 
mechanizmusok.  
(10) Ezek a jelzálog- és lakáspiaci különbség ek a tagállamok szabályozási gyakorlatát, 
gazdaságtörténetét, valamint a kulturális tényez őket tükrözik. A különböz ő 
eredmények olyan tényez őkre vezethet ők vissza, mint a közvetlen kormányzati 
beavatkozás a lakáspiacon, (p éldául a lakástulajdonlást el ősegítő fiskális ösztönz ők 
 
HU 6   HU alkalmazásával), az óvatosság elvének jogi formája (azaz a hitelbiztosítéki értékkel 
kapcsolatos törvényi szabályozás), a jelz áloghitel-piaci verseny intenzitása, a 
bérbeadási piaci feltételek (beleértve a sz ociális bérlakások rendelkezésre állását is), 
valamint a jelzáloghitel ezéshez kapcsolódó valószín űsíthető kockázat (f őleg a 
biztosítéki érték realizálásáh oz szükséges költség- és id őráfordítás nemteljesítés 
esetén).  
(11) Számos küls ő forrás5 és a Bizottságnál folyamatban lév ő konzultáció támasztja alá azt 
a nézetet, hogy ezek a piacok nem túl integráltak, különösen a termékkínálatot, valamint a határokon átnyúló jelzáloghitelezé si tevékenységet te kintve, miközben az 
árkülönbségek már most is viszonylagosan kicsik. Egy nemrég készült tanulmány
6 
arra a következtetésre jutott, h ogy ezek a piacok elkülönült piacok saját 
jellegzetességeikkel és gazdas ági mozgatórugókkal. Megjegyzend ő, hogy kevés 
kapcsolat mutatható ki a nemzeti piacokon belül az els ődleges és másodlagos piac 
szereplői között, kivéve a jelzálogk ötvényekkel és jelzálog-fedezet ű értékpapírokkal 
(MBS) foglalkozó globális befektet őket. A közvetlen, határokon átnyúló eladások 
szintje alacsony, kevesebb mint 1%-ot tesz ki a teljes lakóing atlan-jelzáloghitel 
tevékenységet7 tekintve, és nagymértékben nyar alóvásárlásokra vagy határmenti 
régióbeli vásárlásokra korlátozódik, amelye k csak marginális piaci szegmensek. 
(12) Tehát akkor mi a lehetséges haszna e nnek az integrációna k? A Bizottság küls ő 
szakértővel készíttetett tanulmánya be fogja mutatni és mennyiségileg meghatározza 
ezt a lehetséges hasznot, amelyre másutt már8 rávilágítottak A jelzálog- és lakáshitelek 
átlagos költségszintjének csökkenését els ő, lehetséges haszonnak tekinthetjük. A jobb 
termékellátottság a kiegészít ő termékek (azaz jelzáloghitel-biztosítási termékek), 
valamint az alap-jelzáloghitel termékek te rén (azaz az “equity release” termékek és 
rugalmas jelzálogok) is lehetséges haszonnak tekinthet ő. A Bizottság érdekl ődéssel 
követi nyomon ilyen innovatív jelleg ű termékek megjelenését (jelenleg csak néhány 
tagállamban találhatók meg ezek), és teljes  mértékben átérzi annak szükségességét, 
hogy e termékek megjelenését magas szint ű fogyasztóvédelem is kísérje. Egy másik 
kulcsfontosságú haszon a több hitelfelvev ő ellátására való képesség lehet, beleértve 
azokat is, akik jelenleg sok EU-s jelzál oghitel-piacon marginal izálódtak, például a 
gyenge vagy hiányos hitelmin ősítés révén kiszoruló hitelfelvev ők. Ahogy az más 
pénzügyi szolgáltatási ágazatok integrációjával megvalósult, itt is érvényesülhetnek a 
méretgazdaságossági el őnyök. A nemzetközi m űveletekkel, valamint a t őke- és 
biztosítási piacok nagyobb fokú bevonásával megvalósítható diverzifikáció ugyancsak 
hozzájárulhat az alacsonyabb hitelkockázat  kialakulásához. Végezetül lehet őség van 
jobb tőkehatékonyságra, azaz arra, hogy a t őke olyan piacokra jusson el, ahol 
leginkább szükség van rá, és ahol a legjobb megtérül ést biztosítja. 
                                                 
5 A jelzálog fórumcsoport jelentése: „Az EU jelzáloghitel-piacainak integrációja, Bels ő Piaci 
Főigazgatóság, 2004 december,  Európai pénzügyi integráció Haladá s és kilátások, Európai Bizottság 
2004, Az európai jelzáloghitel-piacok integrációjár ól készült tanulmány, az Európai Jelzáloghitel 
Szövetség részér ől Mercer Oliver Wyman, 2003, Nemzetközi tr endek a lakásgaranciák és jelzáloghitel 
finanszírozása terén, a Jelzáloghitelez ők Tanácsa 2004, Kockázat és fina nszírozás az európai lakáscélú 
jelzáloghitelekben, Mercer Oliver Wyman a Jelzálog hitel-biztosítási Kereskedelmi Szövegség (MITA) 
részéről 2005 áprilisa. 
6 Az európai jelzáloghitel-piacok pénzügyi integrációjáról szóló tanulmány, készít ője Oliver Mercer 
Wyman az Európai Jelzáloghitel Szövetség részére, 2003. 
7 Az Eurobarométer jelentése, 2004. 
8 Lásd az 5. lábjegyzetet. 
 
HU 7   HU (13) Az EU jelzáloghitel-piacain megteend ő intézkedések felmérésének részeként a 
Bizottság elemezte a jelzáloghitel fórumc soport 48 ajánlását; a fórumcsoportot 2003 
márciusában a Bizottság hozta létre azért, hogy felmérje az  EU jelzáloghitel-piacai 
további integrációjának akadályait, és javaslatot tegyen ar ra, hogyan kezeljék ezeket9. 
Ezek az ajánlások az EU jelzáloghitel-piacainak integrációját lényegileg érint ő összes 
kérdésekkel foglalkoznak. A Bizotts ág készen áll arra, hogy a lehet ő legjobban 
hasznosítsa ezeket az ajánlásokat bármely, a jöv őben előirányzott intézkedés 
végrehajtásakor. Világos azonban, hogy ne m mindegyik ajánlás követeli meg 
ugyanazt az intézkedést,  és az is egyértelm ű, hogy néhány ajánlás több alapozó 
munkát követel meg, miel őtt döntést lehetne hozni.  
(14) A Bizottság osztja a fórumcsoport azon n ézetét, hogy az EU jelzáloghitel-piacainak 
integrációja négy különálló, de egymáshoz szorosan kapcsolódó terület kezelését 
követeli meg: ezek a fogyasztóvédelem, a jogi kérdések, a biztosítékok és a 
finanszírozás. Ez a Zöld könyv ezt a négy területet vizsgálja meg. A Bizottság 
örömmel fogad bármely, e Zöld könyv által em lített kérdéssel kapcsolatos álláspontot, 
valamint további, az EU je lzáloghitel-piacainak haté konysága, illetve fokozott 
integrációja és prioritása szempontjá ból kulcsfontosságúnak tartott kérdéssel 
kapcsolatos véleményt. 
                                                 
9 http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/2004-report-
integration_en.pdf . 
 
HU 8   HU II - FOGYASZTÓVÉDELEM 
Információ  
(15) Az információnyújtás kulcsfontosságú kérdés a jelzálogügyletekben, ezek 
komplexitásából, viszonylagosan magas költségeib ől és hosszú futamidejéb ől 
következően. Az átlagos hitelfelvev ő és a hitelnyújtó között létrejöv ő informáltsági 
asszimetria elkerülhetetlen. A kulcsfont osságú ebben a vonatkozásban az, hogy a 
hitelfelvev őnek megfelel ő szintű információt nyújtsanak ahhoz, hogy megalapozattan 
döntsön, oly módon és akkor, amikor az a fajta információnyújtás a leghatékonyabb. 
(16) A magatartási kódex10 precedenst hozott létre – az európai szabványosított 
információs adatlap (ESIS) révén – a szerz ődéskötés el őtti információk EU-szint ű 
szabványosítására. A Bizottság kezdeményezt e a kódex felülvizsgálatát, beleértve egy 
külső tanulmányt11 is, amely arra mutatott rá, ho gy a végrehajtás – az adott id őszakban 
– nem volt megfelel ő. A Bizottság megvárja a konzu ltáció eredményét ahhoz, hogy 
végleges döntést hozzon a kódexre vonatkoz óan. Mindenesetre az alábbi kérdéseket 
kell megválaszolni: 
• Helyettesítsék-e a magatartási kódexet kötelez ő jellegű jogszabályokkal vagy 
maradjon továbbra is önkéntes?  
• Milyen információt nyújtsanak  a fogyasztóknak? Megfelel ő egyensúlyt kell találni 
az információhiány és a túlzott mennyiség ű információ közlése között. 
• A Bizottság alapvet őnek tartja, hogy a szerz ődéskötés el őtti információtat olyan 
szakaszban biztosítsák, amely lehet ővé teszi a fogyasztó számára, hogy 
körbekérdezzen és összehasonlítsa az aján latokat. Azonosítható -e egy ilyen közös 
EU-s szakasz a tagállamok hagyományainak és  jogszabályainak el térése ellenére?  
• Az információs rendszer csak a hitelez ők számára álljon-e rendelkezésre vagy 
mások számára is, például brókereknek? Hogyan biztosítható az e rendszernek 
(kötelező/önkéntes) való megfelelés?  
Tanácsadás és hitelközvetítés  
(17) A jelzálogok komplex, nagy érték ű termékeknek min ősülnek. Ezekkel kapcsolatban 
gyakrabban szokás tanácsot kérni, mint a pénzügyi szolgáltatások körébe tartozó 
egyéb termékek esetében. A különböz ő típusú fogyasztók különböz ő típusú 
igényekkel rendelkeznek hitel nyújtóikkal szemben, és különböz ő viszonyban állhatnak 
velük.  
                                                 
10 C (2001) 477. Önkéntes magatartási kódex a lakáshitelekre vonatkozó, szerz ődéskötés el őtti 
információról 
11 A lakáshitelek szerz ődéskötés el őtti információjával foglalkozó önkéntes magatartási kódex 
hatékonyságának és alakulásának  nyomon követése, Pénzügyi Szolgáltatások Intézete, 2003.  
http://europa.eu.int/comm/internal_market/finservices-retail/docs/home-loans/home-loans-final-
report_en.pdf . 
 
HU 9   HU (18) A Bizottság tisztában van azzal, hogy a kötelez ő tanácsadás milyen lehetséges 
következményekkel járhat a termék árára (külön tételként felszámítják vagy közvetve érvényesítik az árban), illetve a hitelez ő jogi kockázattal szembeni potenciális 
kitettségére vonatkozóan. De azzal is tisztában van, hogy a megfelel ő tanácsadás 
milyen fontos szerepet tölthet be a fogyasztói bizalom, valamint probléma-megel őzés 
terén, mint amilyen a túlzott eladósodás is. 
• Tegyék-e kötelez ővé a hitelfelvev őnek nyújtott tanácsadást, vagy ez legyen 
választási lehet őség? 
• Alkalmazzanak-e feltételeket bármely, té nyleges nyújtott tanácsnál, legyen az 
kötelezettségb ől fakadó vagy választás szerin ti (azaz tanácsra alkalmazandó 
szabványok, meg nem felelés esetén  alkalmazandó szankciók, díjak el őzetes 
nyilvánosságra hozatala, a tanácsadó s zerepe és tartós hordozóeszközön történ ő 
rögzítés)? 
(19) A hitelközvetítést nemrég jelölték meg, mint olyan területet, amelyet a Bizottság12 
nagyon alaposan szemügyre vesz. A kérdéssel horizontális szinten is foglalkoznak, és 
megfelelő időben ezt vitára bocsátják. 
Határidő előtti visszafizetés 
(20) A hitel határid ő előtti visszafizetése a jelzáloghite l-egyezség kulcsfontosságú 
aspektusa. A jelzálogszerz ődések hosszú id őtartama és a kulcsfontosságú szerz ődéses 
feltételek változása ebben az elhúzódó fo lyamatban (pl: kamatváltozások) arra 
ösztönözhetik a fogyasztókat, hogy id ő előtt próbáljanak kilépni a hitelszerz ődésből. A 
határidő előtti visszafizetési díjak (ERFs) képviselik azt az árat, amelyet a 
fogyasztóknak meg kell fizetniük az id ő előtti kilépésért.  
(21) A határid ő előtti visszafizetési rendszerek na gy mértékben eltérnek az egyes 
tagállamokban. Néhány tagállamban nagy mértékben szabályozottak, másokban a 
fogyasztó és hitelez ő közti polgári szerz ődéseket szabályozó jog határoz ezekr ől, mely 
utóbbinál a fogyaszt ónak csak különböz ő típusú szabványszerz ődések és jelzálogok 
közötti választási lehet ősége van, ellentétben azzal a tényleges lehet őséggel, hogy 
maga alkudja ki a feltételeket. A határid ő előtti visszafizetések (ERFs) általában 
rögzített kamatozású jelzálog-termékekhez kapcsolódnak, ezek a fogyasztót a kamatváltozásoktól védik, egy d íjat szabva ki a „rögzített” id őszakon belüli kilépésre. 
A határid ő előtti visszafizetési díjak (ERFs) az eltejedt nézet szerint az adott 
termékkínálat alapjául szolgáló finanszí rozási struktúrákat t ükrözik, és közvetlen 
hatással vannak a versenyre, illetve a termékek változatosságára és hozzáférhet őségére. Befolyásolják a makrogazdaság i változások közvetítését, azaz azt, 
hogy hatnak-e az alapkamat-változások, és ha  igen, milyen mértékben és hogyan a 
jelzálogtartozással rendelkez őkre. 
(22) A Bizottság úgy véli, hogy a koherencia bizonyos szintje a határid ő előtti 
visszafizetések terén – példáu l a díjak kiszabásában – me gkönnyítheti az integrációt. 
De hogyan lehet ezt a koherenc iát elérni anélkül, hogy ne gatívan ne hatnának a 
finanszírozási struktúrákra és a term ékválaszték skálájára, vagy anélkül, hogy 
                                                
 
12 Lásd a 3. lábjegyzetet. 
 
HU 10   HU aránytalanul ne büntetnék a fogyasztókat? A következ ő kérdések alapos vizsgálatot 
igényelnek: 
• A határid ő előtti visszafizetés törvényes jog legyen-e vagy választási lehet őség? 
Ha jog lenne, lehet ővé kell-e tenni a fogyasztó számára, hogy lemondjon err ől? 
Milyen feltételekkel? Képezze-e e jo g díjformájú kompenzáció tárgyát? 
• Hogyan kell ezeket a díjakat (legyenek azok jogok vagy szerz ődéses választási 
lehetőségek) kiszámítani? Legyenek-e fels ő határok, ahogy az néhány 
tagállamban már létezik? 
• Hogyan kell a fogyasztókat a határid ő előtti visszafizetésekr ől tájékoztatni? Van-e 
itt lehetőség a fogyasztói nevelésre? 
Éves kamatláb 
(23) A jelzáloghitelek éves kamatlába (APR)  egy másik kulcsfontosságú tényez ő, amelynek 
hatásai végigkísérik a teljes szerz ődéses időtartamot. A jelzálog éves kamatlábának 
(APR)  kiszámítása és az ebbe a számításba beletartozó költségelemek eltér őek a 
tagállamokban, nehézkessé téve ezáltal az összehasonlítást.  
(24) Arra tekintettel, hogy a fogyasztóihitel-szerz ődésekkel összehasonlítva milyen 
különleges természet űek ezek a szerz ődések, megérné, hogy ezekkel speciálisan rájuk 
irányulóan foglalkozzanak. Ez az egyik olyan terület, ahol úgy t űnik, hogy a 
szabványosítás bizonyos mértéke el ősegítheti a piaci inte grációt. De nagyon sok 
kérdés merül fel: 
• Mi az APR célja? Tájékoztató jelleg ű? Összehasonlító jelleg ű? Mindkett ő? 
• Szükséges van-e egy, mind a számítási módszert, mind pedig a költségelemeket 
felölelő EU-szabványra? 
• Ha igen, milyen fajta költségelemeket tartalmazzon ez az EU szabvány?  
• A Bizottság örömmel fogadja azokat az állásfoglalásokat, amelyek arra 
vonatkoznak, vajon az éves kamatlábban nem szerepl ő költségeket elkülönítve 
kell-e kimutatni, illetve hogy az APR hatásait konkrét sz ámokban meg kell-e 
jeleníteni, mint amilyen a havi köl tségek vagy a hitel összköltsége. 
(25) Bármely, itt meghozandó döntést úgy kell meghozni, hogy kell ően figyelembe vegye a 
fogyasztói hitelek területén alkalmazott mechanizmust.. 
Uzsoraszabályok és kamatváltozás 
(26) Néhány tagállam jogszer űen érvényesíthet ő felső kamathatárral rendelkezik, sokszor 
ezt „uzsora-ellenes szabályok” kifejezéssel illetik, amennyiben ezeket  arra tervezték, 
hogy megakadályozzák a túlzottan magas ka matterheket. A Bizottság tartózkodott 
bármely, e területen történ ő beavatkozástól, hiszen ez a terület fontos szociális 
megfontolásokkal teli.  
 
HU 11   HU • Mik az uzsoraszabályok vonatkozásai a pi aci integrációra (beleértve bármely 
kapcsolatot a termékekkel, azaz az „equity release”-szel  és a jelzálog-
biztosítással)? 
• Kell-e ezt a kérdést egy szélesebb, nem jelzálog- specifikus vonatkozásban 
vizsgálni? 
(27) A kamateltérési fels ő határok tekintetében a Bi zottságot még meg kell gy őzni arról, 
hogy milyen mértékben tudják ezek megakadá lyozni a piaci integrációt vagy egyedi 
finanszírozási strukt úrák kialakulását. 
(28) Végezetül a Bizottság megjegyzi, hogy bi zonyos tagállamok korlátozásokat léptetnek 
életbe a változó kamatok alkalmazásával kapcsolatban. 
• Ezek a korlátozások akadályo zzák a piaci integrációt? 
• Milyen hatást gyakorolhatnak egyedi termékek kialakulására, például az „equity 
release”  termékekre? 
Hitelszerz ődés 
(29) A szerződéses feltételek szabványosítását – aho gy azt a fórumcsoport ajánlotta – fel 
kell mérni a Bizottság európai szerz ődésjogi kezdeményezésének13 szélesebb keretei 
között. A szabványosítást vagy a klasszi kus harmonizálás, vagy pedig az úgynevezett 
26. szabályozás révén lehet elérni. A 26. szabályozást egy jogi aktussal lehetne 
bevezetni, de anélkül, hogy a nemzeti jogszab ályokat helyettesítenék, illetve úgy, hogy 
a szerződő felek számára választási lehet őségként jelentkezik. A Bizottság nemrég 
megjelent, a pénzügyi szolgáltatás i politikáról szóló Zöld könyvében14.végrehajtotta a 
26. szabályozási koncepció el őnyeinek részletes vizsgálatát. 
A Bizottság örömmel fogadja a jelzálog-szerz ődések szabványosítására vonatkozó 
előnyökről szóló nézeteket, pl: a 26. szabályoz ás eszköze révén megvalósulókat. 
Végrehajtás és jogorvoslat 
(30) A Bizottság tisztában van azzal, hogy a hagyományos jogorvoslati mechanizmus 
hosszadalmas lehet és költséges a legt öbb fogyasztó számára. Úgy tartja, hogy 
bármely alternatív jogorvoslati eszköz, azaz a közvetítés vagy a választottbírósági 
eljárás független és hatékony kell  legyen a fogyasz tói bizalom meg őrzése érdekében, 
különösen nemzetközi összefüggésben. A Bizottság már elkezdte azt a munkát, amely arra irányul, hogy ösztönözze a közvetítést azáltal, hogy egy, a polgári és kereskedelmi 
ügyek közvetítésének vonat kozásairól szóló irányelv
15 elfogadását javasolja. 
                                                 
13 COM (2004) 651. Közlemény az európai szerz ődésjog és a közösségi vívmányok felülvizsgálata 
tekintetében a követend ő útról 
14 Lásd a 3. lábjegyzetet. 
15 COM(2004) 718 végleges. A polgári és kereskedelmi ügyek közvetítésének bizonyos vonatkozásairól 
szóló tanácsi és európai parlamenti irányelvr ől szóló javaslat 
 
HU 12   HU • Kell-e, hogy a Bizottság fontolóra vegye annak a tagállamokkal szembeni 
kötelezettségnek a bevezetését, hogy biztosítsák ilyen jelleg ű alternatív 
jogorvoslati eszközök meglétét  a jelzáloghitel területén? 
• A Bizottság örömmel fogadja azokat a nézeteket, amelyek a jelenleg meglév ő 
alternatív jogorvoslati eszközök meger ősítésének módjait taglalják, különösen a 
jelzáloghitel területén. 
 
HU 13   HU III – JOGI  KÉRDÉSEK 
Alkalmazandó jog 
(31) Az 1980-as Római Egyezmény – amely irányadó a szerz ődésekre alkalmazandó jog 
meghatározásában, beleértve a jelzáloghi telekre vonatkozókat is - jelenleg 
felülvizsgálat alatt áll, mivel EU-rendeletb e való foglalását tervezik. A Bizottság 
tanácsosnak és koherensnek tartja az  alkalmazandó jog összes kérdésének 
megvizsgálását, beleértv e a jelzáloghitel-szerz ődésekre alkalmazandó jogét is, e 
folyamat keretein belül. 
(32) A jelenlegi helyzet szerint legalább háro m lehetséges megoldást azonosítottak e 
folyamat keretében, ezek a következ ők:  
• Határozzanak meg egy specifikus re ndszert a fogyasz tói jelzáloghitel-
szerződésekre alkalmazandó jogra vonatkozóan a jöv őbeni rendeletben. Ez 
jelentheti azt, hogy a jelzáloghitel-szerz ődésre alkalmazandó jogot összehangolják 
a biztosítéki szerz ődésekre alkalmazandó joggal. 
• A jelzáloghitel-szerz ődések továbbra is az általános  alapelvek tárgyát képezik, 
ami a Római Egyezményben foglaltaknak megfelel ően lényegében azt jelenti, 
hogy a felek szabadon dönthetnek a szerz ődésre alkalmazandó jogról, bizonyos 
feltételek értelmében ezek a fogya sztó lakóhelye országának kötelez ő szabályai 
alkalmazását jelenti. 
• A fogyasztói jelzáloghitel-szerz ődésekre nézve kizárják a kötelez ő 
fogyasztóvédelmi szabályok alkalmazását , feltéve, hogy bizonyos feltételek 
teljesülnek, például az, hogy magas szint ű fogyasztóvédelem áll rendelkezésre 
EU-szinten.  
(33) A biztosítékokra alkalmazandó joggal ka pcsolatban a Bizottság nem lát el őzetesen 
okot arra, hogy eltérjen a jól bevált alapelvt ől, amely szerint annak az országának a 
joga az irányadó, ahol az  ingatlan található. 
Az ügyfél hitelképessége 
(34) Az ügyfél hitelképességének felmérése, azaz az ügyfél általi hitelkockázat felmérése 
kulcsfontosságú aspektusa a jelzáloghitel ügyletnek, amely lehet ővé teszi a hitelez ők 
általi kockázatbecslés magasabb szintjéhez kapcsolódó kockázati t őke csökkentését. 
Ez egy olyan terület, ahol  az adatvédelmi aggodalmak dönt ő fontosságúak. 
(35) A tagállamok különböz ő rendszerekkel rendelkeznek a hitelképességi adatbázisok 
összeállítására és az ezekh ez való hozzáférés biztosítá sára: köz- vagy magánjelleg űvel, 
centralizálttal vagy decentraliz álttal, pozitívval va gy negatívval (csak nemteljesítésre). 
(36) Lehetnek olyan körülmények, amikor a hitelez ők közti adatmegosztási 
megállapodások kizárnak bizonyos piaci szerepl őket oly módon, amely már az EU-jog 
megsértését jelentheti. Ráadásul a hozzáf érési feltételek valójában hátrányosan 
különböztethetik meg a külföldi hitelez őket (pl.: tagsági vagy használati díjak, 
amelyek nem költséghatékonyak azon hitelez ők szempontjából, akik nem ugyanolyan 
 
HU 14   HU gyakran használják az adatbázisokat, mint a nemzeti hitelez ők, vagy viszonossági 
szabályok, amelyek a vonatkozó adatok ben yújtását követelik meg a hozzáférés 
előfeltételeként). 
A fogyasztói hitelhez hasonló megközelítés  nyomán a Bizottság úgy véli, hogy 
prioritásnak tekintend ő az, hogy biztosítsák az adat okhoz való nemzetközi szint ű 
hozzáférést - hátrányos megkülönböztetést kiküszöböl ő alapon. Örömmel fogadja a 
Bizottság az ezzel kapcsolatos észrevételeket. 
Ingatlanbecslés 
(37) Az ingatlanbecslés meghatározó fontosságú a jelzáloghitel ügyletekben, és alkalmazási 
módja közvetlenül érintheti annak termés zetét, finanszírozását és a hitelre 
alkalmazandó prudenciális szabályokat. A hitelez őknek, fogyasztóknak és 
befektetőknek teljes bizalommal kell rendelkezniük az értékbecsl ő szakképesítésével, 
a becslési folyamattal és a végeredm ényül kapott értékkel kapcsolatban. 
(38) A becslési hagyományok eltér őek a tagállamokban. Jelenleg számos nemzetközi 
becslési rendszer16 létezik. A Bizottság úgy véli, hogy a becslések 
összehasonlíthatóságát fokoz ni lehetne azért, hogy bizt osítsák azt, hogy ez a fajta 
változatgazdagság, amely a hazai lakóingatlan-piaci valódi igényeivel kapcsolatos, nem gátolja a határokon átnyúló hitelezés i és finanszírozási tevékenységet. 
Nyilvánvalóan ez elérhet ő egy egységes szabvánnyal, ugyanakkor az egymással 
versengő, de kölcsönösen elismert szabványok együttélése is be töltheti ugyanezt a 
célt. 
• Melyek az egységes EU-szabvány el őnyei mind a becslési folyamat, mind pedig a 
becslők számára? 
• Melyek a bizottsági intézkedések el őnyei a nemzeti becslési szabványok 
kölcsönös elismertetésén ek biztosításában? 
Kényszerárverési eljárások 
(39) A biztosíték  nyújtotta biztonság  a jelzáloghitel ügyletek meghatározó aspektusa, 
ugyanilyen a hitel-végrehajtási  képesség is, valamint az említett garanciális jog 
érvényesítése, például egy jelzáloggal terhelt ingatlan kényszerárverése révén. 
(40) A kényszerárverési eljárások nagyon eltér őek időtartamukat, illetve költségeiket 
tekintve a tagállamokban. A Bizottság megje gyzi, hogy a tagállami lakás- és szociális 
politikák között kölcsönhatá s létezik, illetve a kénysze rárverések egy komplex, 
különböző tényezők hatásának, azaz a tagállami j ogszabályoknak, polgári eljárásoknak 
és igazságügyi hagyomá nyoknak kitett keretben m űködnek. 
(41) A Bizottság aggódik amiatt, hogy ez a sokf éleség gátolhatja a határokon átnyúló 
tevékenységet, és talán növelheti a je lzáloghitel árát is. Még alapvet őbben, ez a 
sokféleség közvetlen hatást gyakorolhat  a finanszírozási st ruktúrákra, különösen 
azáltal, hogy gátolja a jelzálog-biztosítékok nemzetközi szint ű összevonását. 
                                                 
16 Lásd a fórumcsoport jelentésében szerepl ő 28. lábjegyzetet. 
 
HU 15   HU (42) A Bizottság azonban azon nehézségekke l is tisztában van, amelyek jelent ős javulást 
eredményezhetnének a kényszerárverések összes aspektusát tekintve kötelez ő EU-
szabályok meghatározása révén. 
A Bizottság álláspontokat vár az alábbi fokozatos megközelítéssel kapcsolatban 
azért, hogy ösztönözze a kényszerárveré si eljárások hatékonyságát: el őször történjen 
meg az információk összegy űjtése minden tagállamban az eljárások költségével és 
időtartamával kapcsolatban, illetve ezeknek az összes érdekelt fél védelmét illet ő 
hatékonyságával kapcsolatban, azután muta ssák ezt be egy rendszeresen frissített 
„eredményjelz ő táblán”, és abban az esetbe n, ha ez nem bizonyulnak hatékonynak 
hosszú távon, akkor fontolják meg er őteljesebb intézkedések alkalmazását. 
Adók 
(43) A Bizottság intézkedéseket hoz azon nem zeti jelzálog-adóztatá si szabályok ellen, 
amelyek az EU-joggal nem összeegyeztethet ők. Az I. melléklet tartalmazza az 
információkat a lehetséges jogsértésekr ől, mint amilyen az adóvisszaigénylés 
megtagadása a külföldi szolgáltatóknak fi zetett kamatnál, amennyiben a hazai 
szolgáltatóknak fizetett ka mat az adóból visszaigényelhet ő, vagy ha az ilyen jelleg ű 
kamatokat magasabb kulccsal adóztatják. 
A Bizottság tájékoztatást vár az ehh ez hasonló vagy egyéb, a határokon átnyúló 
jelzáloghitlezést akadályozó adózási szab ályokkal kapcsolatban, amennyiben ezek 
valószínűleg sértik az EU-jog által biztosított szabadságjogokat. 
 
HU 16   HU IV – JELZÁLOG-BIZTOSÍTÉKOK 
Ingatlan-nyilvántartások 
(44) Az ingatlan-nyilvántartások rögzítik és  bizonyos mértékben meghatározzák az 
ingatlannal kapcsolatos tulajdonjogokat. Fennáll annak veszélye, hogy ezek a nyilvántartások nem mindig tükrözik pontosan azokat a díjakat, amelyek a tulajdonosi 
jogokat érintik. Ezek megértése és m űködése, valamint a hozzájuk való könny ű 
hozzáférés alapvet ő a határokon átnyúló jelzáloghitel- tevékenység bármely fajtájára 
(beleértve a finanszírozást is) nézve. 
(45) Ezt a Bizottság már felismerte az EULIS-projekt
17 – most már befejezett – kísérleti 
fázisának finanszírozása által, amel y arra törekedett, hogy fokozza az együttm űködést 
a tulajdonosok és nyilvántartás ellen őrzését végz ők között, és megkönnyítsék a 
határokon átnyúló hozzáférést ez ekhez a nyilvántartásokhoz. 
(46) A Bizottság megkérd őjelezi azt, hogy továbbra is aktív  szerepet kell-e játszania az 
ilyen jelleg ű kezdeményezésekben. Az ilyen jelleg ű nyilvántartások hitelez ők és 
befektetők általi használatából adódóan feltételezhet ő, hogy nekik közvetlen érdekük 
fűződne ilyen jelleg ű kezdeményezésekhez való hozzájárulásokhoz és ezekbe való 
befektetéshez. 
További felmérések készítése el őtt a Bizottság örömmel fogadna e kérdésekkel 
kapcsolatos állásfoglalásokat. 
Euro-jelzálog 
(47) Az euro-jelzálog gondolat nem új kelet ű. Valójában kísérlet arra, hogy egy, az EU-ra 
kiterjedő eszközt teremtsenek meg az ingatlanh itelek biztosítására, azaz a jelzálog-
biztosítékokra, amelyeket rugalmasan lehet fe lhasználni. Javaslói azzal érvelnek, hogy 
legfőbb tulajdonsága – a jelzálog-biztosíté kok és jelzáloghitel közti kapcsolat 
(„tartozékosság”) gyengítése – el ősegítené a jelzálogjogok léte sítését és átruházását, 
ezáltal pedig jótékony hatást gyakorolna a jelz áloghitel-piacra, mint egységes egészre, 
különösen annak finanszírozására. 
(48) A Bizottság tisztában van a piaci szerepl ők és szakért ők vezette projektekkel, amelyek 
célja egy használható euro-jelzálog m odell megtervezése – a 26. szabályozás18 
formájában. A Bizottság felül fogja vi zsgálni azt, hogy ezek a kezdeményezések 
hogyan kezelik ezt a komplex kérdést, amely so k, kapcsolódó területe t is érint, például 
a tulajdonjogot és a szerz ődési jogot. 
A Bizottság szívesen fogadja az euro-jelzálog kivitelezhet őségére és szükségességére 
vonatkozó nézeteket. Mindenképpen megvá rja azonban a folyó kezdeményezések 
eredményét ahhoz, hogy tájékoztatást adjon e kérdéssel kapcsolatos álláspontjáról. 
                                                 
17 Lásd a www.eulis.org  honlapot részletekért. 
18 Például: „Alapvet ő iránymutatások egy euro-jelzálogra”, Jel záloghitel Alapítvány, Varsó, 2005 májusa. 
 
HU 17   HU V – A JELZÁLOGHITEL  FINANSZÍROZÁSA 
(49) A finanszírozási eszközök az EU jelzáloghitel-piacán eltér őek. A specifikus eszközök, 
mint amilyenek a fedezett kötvények  és jelzálog-fedezet ű értékpapírok  fontos szerepet 
játszanak mind páneurópai, mind pedig nemzet  szinten (például az Egyesült Királyság-
béli jelzálog-fedezet ű értékpapírok, dán fedezett kötvények és a német záloglevél). 
(50) Sokan – különösen a jelzáloghitel fórumcsoport – azt a nézetet vallják, hogy az EU 
jelzáloghitel-piacainak tová bbi integrációja jelent ősen fokozható egy páneurópai 
finanszírozási piac megteremtése révén. 
(51) A Bizottság is ezt a nézetet vallja. E tétel azonban egyértelm űen további mélyre men ő 
elemzést igényel. A páneurópai finanszíro zási mechanizmusok rendelkeznek azzal a 
képességgel, hogy növeljék a finanszírozási fo rrásokat, fokozzák a piaci likviditást és 
általánosabb értelemben lehet ővé tegyék a kockázatdiverzifikációt. A 
hitelfinanszírozási másodlagos piacok további integrációja az els ődleges piacok 
integrációjához kapcsolódik. Mindkét terü letet átfogó, kulcsfontosságú vonatkozása 
ennek a jelzáloghitele k átruházhatósága. 
• A Bizottságnak szándékában áll az érde kelt felek ad hoc munkacsoportjának 
létrehozása azért, hogy ez a munkacs oport megvizsgálja a jelzáloghitelek 
finanszírozási vonatkozásaival kapcsolatos (els ődleges és másodlagos) 
intézkedések szükségességét és természetét. 
• A Bizottság fel szeretné mérni,  milyen mértékben mozdítható el ő piac irányította 
kezdeményezésekkel egy páneurópai jelz álog-finanszírozási piac, például a 
határokon átnyúló finanszírozási tevé kenységekben alkalmazandó dokumentációs 
szabványokkal és típusmeghatározásokkal.  
(52) A fórumcsoport és más források a nem be tétalapú jelzáloghit el-finanszírozási 
mechanizmusok növekedését jósolják. 
Ebben a vonatkozásban a Bizottság abba n érdekelt, hogy megtudja, vajon a 
jelzáloghitelezésnek szükségszer űen olyan tevékenységnek kell-e lennie, amely 
hitelintézetekre korlátozódik, vagy pedig olyan intézetek is végezhetik-e ezt a 
tevékenységet, amelyek nem gy űjtenek betéteket vagy visszafizetend ő összegeket, és 
ezért nem esnek a hitelintézetek és ebb ől következ ően a kapcsolódó, óvatossági 
szabályok EU-s meghatározásának hatálya alá. 
 
HU 18   HU ANNEX I – RESPONSE TO GENERA L FORUM GROUP RECOMMENDATIONS  
This Annex contains the Commission’s views on issues addressed in the Forum Group 
Report, which do not fall within the scope of the four areas covered by the Green Paper. 
Definition of cross-border lending 
(1) The Commission is not clear as to why this definition is needed. It assumes that it 
would be useful for the purpose of measur ing integration. Th e Commission considers 
that there is cross-border le nding whenever a service crosses a border, be it through 
free provision of services, through an establis hment (branch or subsidiary) or via an 
agent. 
Research on the costs and bene fits of further integration 
(2) The Commission has already recognised the me rits of such a course of action. It has 
commissioned an independent study on the costs and benefits  of further integration of 
the EU mortgage credit markets. This st udy has delivered interim results, which have 
been taken into account in the formulation of  this Green Paper. Th e final study will be 
published by the Commission in August 2005.19 
On-line guide on mortgage lending 
(3) Such a project would be very time and re sources consuming. Moreover, it would not 
seem to be the Commission’ s role to provide information and indeed guidance on 
complex legal issues on which there ca n be conflicting views. However, the 
Commission will ensure that any useful information on mortgage credit (such as studies, reports etc.) available to it, and which can be publicised, is placed on its 
website. 
Exclusion of all secured loans from th e Consumer Credit Directive proposal 
(4) It is intended that all loans secured on pr operty by a mortgage or a similar surety, 
regardless of their purpose,  will be excluded from the Commission proposal for a 
Directive on Consumer Credit. Therefore, su ch loans will be covered by any initiatives 
resulting from the process of which this Green Paper forms part. 
Legislative consistency, especially in  relation to information requirements 
(5) Consistency in regulation is one of the major themes in the post FSAP era, as 
illustrated in the recent Green Paper on Financial Services Policy
20 which highlights 
rationalisation of information requirements in EU legislation as  an issue to be 
addressed. The Commission has launched wo rk on a Common Frame of Reference in 
the area of European Contract law.21 Its purpose is to ensure  increased consistency 
within the existing and future contract la w related acquis, including on information 
requirements. 
                                                 
19 See footnote 1 in the body of the Green Paper. 
20 See footnote 3 in the body of the Green Paper. 
21 See footnote 13 in the body of the Green Paper. 
 
HU 19   HU Banking Services 
Branches 
(6) Banking services can be provided on the basi s of a harmonised framework establishing 
equal conditions of treatment for domestic and foreign EU credit institutions. The Commission takes action if such provisions  are contravened. Any instances of unequal 
treatment in this regard should be reported to it. 
Representative Offices (7) As far as the Commission is aware, there ar e no barriers to the establishment of purely 
representative offices. However, repres entative offices cannot conduct banking 
business. If they do, they fall within the regulation of branches, on which see 
paragraph 6 above. 
Tax 
(8) Member States are free to determine thei r own rules on mortgage taxation, in the 
absence of any harmonisation in this ar ea. The Commission has no plans to propose 
such harmonisation. However, when designing mortgage taxation rules, Member States have to respect their obligations under EU law, and the Commission will take 
action where it believes that EU law is infringed. 
Higher taxation of forei gn mortgage providers 
(9) Since the publication of the Forum Gr oup Report, the Commission has launched an 
infringement procedure c oncerning national rules which tax outbound mortgage 
interest payments more heavily than domestic mortgage interest payments. 
(10) In the case at issue, no withholding tax is le vied on interest paid to resident financial 
institutions. The interest they receive is su bject to national corporate income tax. This 
means that domestic providers pay tax on th e net interest they receive, that is, the 
interest they receive minus th e interest they paid to acqui re the necessary capital. By 
contrast, non-resident financial instituti ons are subject to a withholding tax on the 
gross amount of the interest due. The wit hholding tax on outbound interest payments 
may be considerably higher than the cor poration tax on domestic interest payments. 
(11) The Commission is of the opinion that such national rules restrict  foreign financial 
institutions from offering their services  in the Member State concerned, and the 
Commission does not see a justification for su ch rules. They therefore appear to be 
contrary to Articles 49 a nd 56 of the Treaty (and th e corresponding EEA Treaty 
provisions) on the freedom to provide serv ices and the free movement of capital. 
Deductibility of mortgage interest (12) Another issue is the tax deductibility of mo rtgage interest payments. A number of 
Member States allow their residents to who lly or partially deduct mortgage interest 
payments from their taxable income. It should not make a difference whether the 
mortgage interest is paid to a domestic provi der or to a provider established in another 
Member State, as this would be contrary to  Articles 49 and 56 of the Treaty (see Case 
C-484/93 of 14 November 1995 and Ca se C-478/98 of 26 September 2000). 
 
HU 20   HU Internet 
(13) Physical presence and/or written processes are still prevalent in mortgage credit 
transactions. The Internet tends to be used mainly for seeking information and 
compare products. There is little if any actual contracting on-line in most Member 
States. However, as far as the Commi ssion is aware, the provisions of the E-
Commerce Directive22 and related legislation have addr essed the main legal barriers to 
concluding such contracts on-line. 
                                                 
22 Directive 2000/31/EC of 8 June 2000, OJ L178 of 17.7.2000 p.1. 
 
HU 21   HU ANNEX II – TEXT OF FORUM GR OUP REPORT RECOMMENDATIONS  
INTRODUCTION 
1. The Commission should adopt a definition of  cross-border lending and monitor it 
with statistical data. 
CONSUMER  CONFIDENCE  
Common Recommendations 
2. There should be Commission funded research  on the costs and benefits of further 
integration of the mortgage credit market. 
3. Provision of the kind of information curre ntly provided by means of the European 
Standardised Information Sheet creat ed by the Code of Conduct should be 
encouraged by the Commission and at a stag e which facilitates use and comparison 
of such information. 
4. Consumer Representatives and most  Industry Representatives advocate 
harmonisation by the Commission of Early Repayment Fees. There is divergence on 
the nature of such harm onisation. For further deta ils see Recommendations 10 
and 18. 
5. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge (APRC), in relation to both the method of calculation and the basis of 
calculation. There is divergen ce on the nature of such harmonisation. For further 
details see Recommendations 11 and 16. 
6. There should be Commission funded rese arch on the value from a consumer 
perspective of pre-contractual informati on of the kind provided by the European 
Standardised Information Sheet cr eated by the Code of Conduct. 
7. The Commission should create and maintain an on-line guide on the main legal and 
other issues on cross-bo rder mortgage lending. 
Specific Consumer Representative Recommendations 
8. The Commission should encourage efforts to produce a standardised format for 
mortgage loan contracts. 
9. The Commission should introduce binding c onsumer protection rules for mortgage 
loan contracts on a minimum harmonisation basis, set at the hi ghest level, covering 
the following areas: 
• Duty to give ‘best possible advice’. The demands and needs of consumers and the 
underlying reason for all mortgage credit advice given to consumers regardless of 
source (including branches and intermedia ries) should be specified to consumers 
on a durable medium. 
• The right of the consumer to redr ess (judicial and extra-judicial). 
 
HU 22   HU • The provision of pre-contract ual summarised information at  the earliest stage of 
contact between the consumer and the lender or intermediary showing in a 
standardised European Sta ndardised Information Sheet type format: commission 
charges, administration or handling char ges, total amount borrowed and payable 
(including APRC, calculation rate, com pound period, operati on of variable 
interest rates and total inte rest payable), the cost of  bundled products (direct and 
the impact on interest), form of product, the exposure period and cost of the Early 
Repayment Fee (including worked exampl es of the charge) and amortisation 
tables. 
10. The Commission should ensure that consumer s are afforded the right to terminate a 
mortgage agreement at any time and in a ny circumstances. Any charge levied on the 
consumer seeking to exercise this right mu st be: (a) appropriate in length of exposure 
(i.e. Early Repayment Fee charged beyond the first few years of the agreement must 
not be allowed); (b) calculated in a fair an d objective manner to reflect the cost (if 
any) incurred by the lender in the wholesale markets an d subject to a statutory 
ceiling; and (c) clearly indi cated in the pre-contract ual summary document using 
worked examples. 
11. There should be harmonisat ion by the Commission of th e Annual Percentage Rate 
Charge, in relation to both the method of calculation and the basis of calculation. Consumer Representatives favour  a broad definition includin g all associated charges, 
and minimum harmonisation. 
12. The Commission should ensure that redr ess and enforcement mechanisms/binding 
rules offer consumers a minimum equivale nt protection throughout the EU, at the 
very least at the highest le vel currently in existence. 
Specific Industry Representative Recommendations 
13. The Commission is invited to exclude all secured loans from the Consumer Credit 
Directive proposal, in line with the European Parliament First Reading, to ensure that 
mortgages are not subject to two separate legal regimes. 
14. In those jurisdictions which have binding rules on pre-contractual information for 
mortgage credit offers, the Commission shoul d ensure that such rules are aligned 
with the European Standardised Information Sheet format, so that only one set of rules apply. 
15. The Commission should ensure that the Code  of Conduct continues to be maintained, 
in its current form of self-regulation. In any event, before any further assessment of its operation, the methodology for such a ssessment should be discussed by all 
stakeholders. 
16. The Commission should harmonise the Annual Percentage Rate Charge, in relation 
to both the method of calculation and the basis of calculation. Industry 
Representatives favour a narrow definition rest ricted to costs levied by the lender for 
its benefit at the time of the granti ng of the loan, and full harmonisation. 
17. The Commission should ensure that legally enforceable caps on interest rates and on 
the variation of interest rates are removed. 
 
HU 23   HU 18. The Commission should ensure that lega lly enforceable caps on Early Repayment 
Fees are removed. There is support amongst some Industry Representatives for a proposal that there should be full harmonisa tion of the conditions for exercising the 
right of early repayment, especially for fixe d interest rate loans, and limitation of that 
right to circumstances invol ving sale of the property, unemployment or death. All 
Industry Representatives advocate that le nders should be enti tled to ask for full 
compensation of losses (especially those linked to funding) and costs resulting from the early repayment. 
LEGAL  ISSUES  
19. The Commission should ensure that the appli cable (substantive) law for the mortgage 
deed and any related security agreement is  the law of the Member State where the 
property is located (lex rei sitae). 
20. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that the 
applicable law for the mortgage loan contra ct is defined by a general conflict of law 
rule based upon the principle of free c hoice. The Rome Convention should be 
amended accordingly, provided that certain essential standards are met. Member States should no longer be able  to seek to impose any a dditional national consumer 
protection rules to cross-border mortgage loan contracts. For further details see 
Recommendations 13–18 on Consumer Confidence. 
21. Consumer Representatives do not agree with Recommendati on 20 that the applicable 
law for the mortgage loan contract should be  defined by a general conflict of law rule 
based on the principle of free choice and acco rdingly reject the proposal for such an 
amendment of the Rome C onvention. Instead they reco mmend the retention of the 
specific rules on consumer protections c ontained within the Rome Convention and 
advocate the additional protection describe d in Recommendations 8–12 on Consumer 
Confidence. 
22. The Commission should implement a s hort-term solution consisting of: 
• collecting information on existing credit databases in all Member States; 
• promoting the development of a Memo randum of Understanding between the 
owners/controllers of such databases, to facilitate access to national databases by 
foreign lenders on the same conditions as  the access offered to domestic lenders 
and to facilitate data comparability; and 
• developing a project to assess the effectiveness of the Memorandum of 
Understanding during a pilot phase of 3–5 years. 
23. The Commission should consider how to encourage Member States to develop 
positive (client indebtedness) as well as negative (level of default(s)) databases, taking into account the costs and benefits of such databases. 
24. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cr oss border is allowed to: 
 
HU 24   HU • accept valuations prepared according to internationally recognised valuation 
standards of its choice, without being subject to additional national conditions; 
and 
• instruct any valuation pr actitioner who is a member of an internationally 
recognised valuation body to carry out th e valuation, without being subject to 
additional national conditions. 
25. Industry Representatives advocate that the Commission should ensure that a financial 
institution which lends cross border, and th e valuer based in the country where the 
property is located, are able to accept mandatory regulations for standards or 
practitioners prevailing in either of thei r respective countries (mutual recognition of 
regulations). 
26. Consumer Representatives advocate instead that the Commission should ensure that 
neutral international valuation standards prevail, or that there exists a single 
valuation standard ensuring comparability. 
27. The Commission should recommend that hi gh standards of valuation be made 
mandatory and that all valuation reports s hould consider core ri sk related criteria 
such as those recommended by the Europ ean Mortgage Federation (set out in 
Annex IV of the Forum Group Report) where applicable. 
28. The Commission should first: 
• Perform an evaluation exercise of for ced sales procedures within one year. 
• Thereafter, monitor the func tioning of forced sales proc edures and assess results 
every three years. These results should be presented in the form of an official EU 
scoreboard on duration and cost of forced sale procedures in every Member State 
and lead to Commission advi ce/action for improvements. 
29. Thereafter, if necessary, the Commission shoul d promote measures to ensure that the 
duration of a forced sale procedure shoul d not exceed a specified term, for example 
two years after the first step in  the forced sale procedure. 
COLLATERAL  ISSUES  
30. The Commission should ensure that: 
• all charges affecting real estate must be re gistered in a Public Register in order to 
be binding on and take effect against th ird parties, regardless of their nature; 
• the creation, modification or  extinction of a charge on real property shall become 
effective vis-à-vis third parties only at the point of registra tion in the Public 
Register; and 
• registered charges on real property in rela tion to the same estate shall rank in the 
order of priority disclose d in the Public Register. 
31. For filings of applications for registra tion/notification, the Commission should allow 
Member States to decide that priority be  determined according to the time at which 
 
HU 25   HU the application was received (n ot actual registration). In this scenario, the Member 
State should ensure that filings of applica tions must be register ed or rejected by the 
Public Register in th e order of receipt. 
32. The Commission should ensure that Public Registers make all relevant information 
available to all parties or  their representatives. 
33. The Commission should ensure that Member  States provide that the responsible 
Public Register certifying authority should have state indemnity. In the event that 
such responsibility is delegated to a th ird party, such party shall be covered by 
appropriate professional liability insurance for an adequate sum. 
34. The Commission should ensure that Member  States do not maintain or institute 
additional ‘legalisation’/’vali dation’ requirements, for authentic instruments formally 
drawn up in other Member States. 
35. More generally, the Commission should pr ovide financial support to the EULIS 
initiative, to enable and encour age its expansion across the EU. 
36. The Commission should ensure that links be tween mortgage debt s and the collateral 
security are made more flexible. In countri es where there is an existing requirement 
for strong accessoriness between the loan and the collateral, this should be replaced by an accessoriness agreement in the form of a private agreement between the lender 
and the owner of the mortgaged property. The relationship between the loan and the 
collateral can be dealt with in such a way as to allow it to be tailored to fit the needs of the parties. 
37. The Commission should ensure that Memb er States allow the lender or any 
beneficiary of a charge on real property, to appoint a representative (Mortgage 
Register Representative) vi s-à-vis the Public Register . His/her position should be 
disclosed on the Register and not have any effect on the legal framework of the 
Register. He/she should be entitled: 
• to establish any abstract of title; 
• to consent to a change in the respective ra nking of charges over the real estate in 
question and to grant preferential rights be tween beneficiaries as shall be deemed 
appropriate; 
• to consent to, apply and file a ny registrations a nd notifications; 
• to consent to any change or transfer of the charge on behalf of (and in the name 
of) the owner of the charge; and 
• to act on behalf of the owner of the ch arge in relation to the discharge or 
cancellation of the charge. 
38. The Commission should explore the concept of the Euromortgage, for example by 
way of a study, to assess its potential to  promote EU mortgage credit markets 
integration. 
 
HU 26   HU 39. The Commission should encourage Member St ates to increase the transferability of 
mortgages by introducing pan-Europ ean Security Trust instruments. 
DISTRIBUTION  ISSUES  
40. The Commission should assess and ensure eq ual treatment of local banks and foreign 
banks on the basis of the same business, same risks, and same rules principle. 
41. The Commission should revise the legislat ion covering cross-border services and 
establishment of branches to include the establishment of representative offices, in order to ensure that there are no disproporti onate barriers to the establishment of such 
offices. 
42. The Commission should introduce a su pervisory system for independent 
intermediaries along the following principles : registration with a competent authority 
in the home Member State; possession of  appropriate profe ssional knowledge and 
ability (to be determined by home Member  State including requirement that the 
intermediary to be ’fit and proper’); posse ssion of professional  indemnity insurance 
and a complaint/redress scheme in line with requirements for other intermediaries to ensure consistency. In addition, Consumer Representatives advocated that under such 
a system there should be declaration at the outset of the relationship between 
consumer and intermediary of all payments  including every comm ission/fee, and that 
records should be kept of any information/ advice given to consumers. In the context 
of this Recommendation, Consumer Representa tives pointed to the need to consider 
their Recommendation 9, in particular, with its reference to a ‘best advice’ standard. 
43. The Commission should review what mortga ge transaction acti ons require written 
processes and/or a physical presence generally and review money laundering 
legislation in particular, to  address current legal barrier s to greater Internet use. 
44. The Commission should ensure consistency, especially in relation to information 
requirements, between different directives  affecting financial services products. 
FINANCE  
45. The Commission should harmonise legislati on regarding segregation of assets, in 
order to ensure equal access to securitisation for originators located in different 
jurisdictions. 
46. The Commission should enact legislation that  recognises the legal separateness of a 
securitisation vehicle from an origin ator of assets in the event of the 
insolvency/bankruptcy of such an originator, even if the securitisa tion vehicle is part 
of the same group of companies as the originator. 
47. The Commission should investigat e and address tax distortions,  in order to ensure the 
removal of differences in fiscal trea tment between local and foreign lenders. 
48. The Commission should investig ate and address national le gislation which prevents 
or hinders the pooling of mort gage collateral from differen t issuers based in different 
jurisdictions. 
 
HU 27   HU ANNEX III – GLOSSARY  
This glossary is not intended to constitute a conclusive Commission endorsed definition 
of the terms contained within it. The defini tions have been provided by the European 
Mortgage Federation. They are attached to this Green Paper simply by way of an 
illustration of some technical terms used within it. 
Annual Percentage Rate (APR) 
A standardised method of calculating the cost of  a mortgage stated as  a yearly rate, which 
includes items such as interest, mortgage insu rance, and certain point s of credit costs. 
Bond 
Traditionally, a written uncondition al promise to pay a specific principal sum at a determined 
future date and interest at a fixed or dete rminable rate on fixed dates. Increasingly, the 
promise to pay has become conditional and the principal, interest an d payment dates have 
become contingent in re al world instruments. 
Capital Markets 
The markets for corporate equity  and intermediate- or l ong-term debt securities. 
Collateral 
The property, or other assets, that are being se cured against a loan to ensure repayment of 
debt. 
Covered Bond 
Covered bonds are on balance sheet debt instru ments secured by a cover pool of mortgage 
loans (property as collateral ) or public-sector debt to whic h investors have a preferential 
claim in the event of the issuer’s default. As  they remain on the issu er’s balance sheet, the 
bonds  benefit from the additional security of the issuing institution’s own funds and from 
restrictive legal regulation of the issuing credit institutions. 
Equity 
Shareholder equity is the value of shares he ld. A house owner's equity is the value of the 
house minus any unpaid home-purchase loan. Negative equity occurs when the house is worth less than the debt on it. 
Equity Release 
Equity Release is a mechanism to turn the cash  value of a house into a stream of income and 
capital payments. 
Equity Release Loans 
Secured (mortgage) loans taken out for consumption purposes. 
 
HU 28   HU Foreclosure 
The legal process by which a borro wer in default under a mortgage is deprived of his or her 
interest in the mortgaged property. This usua lly involves a forced sale of the property at 
public auction with the pro ceeds of the sale being app lied to the mortgage debt. 
Loan-to-value (LTV) Ratio 
The ratio of the mortgage loan amount to the property’s appraised valu e or selling price, 
whichever is less. For example, if the property’s appraised value or selling price is EUR 100 000 and the mortgage amount is EUR 80 000, the house has an 80% LTV. 
Mortgage Backed Security 
Debt instruments collateralized by residential, commerci al, or industrial real  estate mortgages. 
Mortgage Bond 
A corporate or other entity's debt security  secured by a mortgage li en against certain real 
property of the issuer . See definition for “ covered bond ”. 
Primary Mortgage Market 
A mortgage market in which loans are originated and consisting of lenders such as 
commercial banks, savings- and loan asso ciations and mutual savings banks. 
Secondary Mortgage Market 
A market where mortgage originators may se ll them, freeing up funds for continued lending 
and distributes mortgage funds nationally from money-rich to money poor areas. 
Secured Loan 
A loan that is backed by collateral . 
Security 
Something given, deposited, or pledged to ma ke secure the fulfilment of an obligation, 
usually the repayment of a debt.