[pic] | AZ EURÓPAI KÖZÖSSÉGEK BIZOTTSÁGA |

Brüsszel, 2007.12.18.

SEC(2007) 1684

BIZOTTSÁGI SZOLGÁLATI MUNKADOKUMENTUM

amely a következő dokumentumot kíséri: Fehér könyv az EU jelzáloghitel-piacainak integrálásáról A hatásvizsgálat összefoglalása

{COM(2007) 807 végleges}{SEC(2007) 1683}

ÖSSZEFOGLALÁS

Felelősségi nyilatkozat Ez a hatásvizsgálati jelentés csak az összeállításában részt vevő bizottsági szolgálatokat köti, a szöveg észrevételezések alapjául szolgál, és a Bizottságot későbbi határozatai tekintetében nem kötelezi.

1. BEVEZETÉS

Az ingatlanvásárláshoz felvett jelzáloghitel a legtöbb európai polgár életének legnagyobb pénzügyi befektetése. A lakóingatlanokra fennálló jelzálogtartozások az EU GDP-je csaknem 47%-ának felelnek meg, így az EU-s jelzáloghitel-piacok jelentős szerepet töltenek be Európa gazdaságában[1].

A pénzügyi szolgáltatások egységes piacának kiteljesítése a lisszaboni gazdasági reformfolyamat szerves részét képezi, és alapvető az EU globális szintű versenyképességének szempontjából. Ugyanakkor, bár jelentős előrelépések történtek a pénzügyi szolgáltatások egységes piacának megteremtése terén, a lakossági pénzügyi szolgáltatások integrációja még nem használta ki teljes mértékben az előtte álló lehetőségeket. Egyes piacokon a verseny elégtelen, ennek következtében az EU-beli fogyasztók és jelzáloghitel-nyújtók nem tudják teljes mértékben kihasználni az egységes piac nyújtotta lehetőségeket. Ezért e hatásvizsgálatot a pénzügyi szolgáltatásokról szóló fehér könyvvel (2005–2010)[2], a lakossági banki szolgáltatásokról végzett ágazati vizsgálat[3] eredményeivel, a lakossági pénzügyi szolgáltatásokról szóló zöld könyvvel[4], valamint az 'Egységes piac a 21. századi Európa számára' című közleménnyel[5] összefüggésben kell értelmezni.

A Bizottság évek óta dolgozik az EU lakóingatlanjelzálog-piacainak átfogó vizsgálatán. E vizsgálat kiterjed a jelzáloggal, illetve az ingatlantulajdonnal kapcsolatban általában használt hasonló egyéb biztosítékkal fedezett hitelmegállapodásokra, valamint a tulajdonjog szerzésére irányuló bizonyos hitelmegállapodásokra. A vizsgálat középpontjában a lakóingatlan-jelzáloghitelek állnak, amelyek azonban egyes esetekben kihatással vannak a üzleti jelzáloghitelekre is.

A Bizottság szakpolitikai döntéseit a jelzáloghitelről szóló fehér könyv tartalmazza. A szabályozás javítására vonatkozó elveknek megfelelően minden lehetséges politikai irányt és azok lehetséges hatásait gondosan előre megvizsgálnak. Ennek megfelelően a 2003–2007-ig tartó konzultáció- és tanulmánysorozat eredményein[6] alapuló hatásvizsgálat készült. A hatásvizsgálat megjelöli az EU jelzálogpiacain tapasztalható problémákat és a Bizottság jelzáloghitelezéssel kapcsolatos céljait, mérlegeli az ezek eléréséhez vezető különböző politikai lehetőségeket, valamint megvizsgálja ezek lehetséges hatásait.

A fehér könyvben előterjesztett szakpolitikai döntéseket a későbbiekben az összes érdekelt féllel együttműködve továbbfejlesztik, majd elfogadás előtt megfelelő hatásvizsgálatnak vetik alá.

2. AZ EU JELZÁLOGPIACAIN TAPASZTALT NEHÉZSÉGEK

Az EU jelzálogpiacainak szigorú vizsgálata és a kiterjedt konzultációk során gyűjtött információk alapján egy sor konkrét probléma került megállapításra[7]. A problémák négy csoportba sorolhatók: a határokon átnyúló jelzáloghitel-nyújtás korlátai, korlátozott termékkínálat, csekély fogyasztói bizalom, valamint korlátozott ügyfélmobilitás.

2.1. A jelzáloghitel-nyújtók határokon átnyúló tevékenységének akadályai

A jogi és fogyasztóvédelmi előírások különbözősége, a széttagolt infrastruktúra és a jelzálog-finanszírozási keretek különbözősége jogi és gazdasági korlátokat jelent a piacra lépéskor és akadályozza a hatékony jelzálog-finanszírozási stratégiák kialakulását. Ennek eredménye a szűkebb termékkínálat és a magasabb fogyasztói árak.

A gazdasági korlátok (pl. az infrastruktúrák hozzáférhetőségének költségei, valamint a termékek, az üzleti modell és az árstratégia helyi viszonyokhoz történő igazításának kényszere) megnövelik a másik tagállamban folytatott üzleti tevékenységgel járó költségeket. A gazdasági korlátok a jelzáloghitel-finanszírozási költségeket is megnövelik a jelzáloghitel-nyújtók számára, ami csökkenti a méretgazdaságosság kialakulásának esélyét és elriasztja a jelzáloghitel-nyújtókat a tőkepiaci jelzálog-finanszírozási eszközök használatától. Az ilyen akadályok elriasztják a piacra lépni kívánókat, korlátozzák a versenyt és növelik a fogyasztói árakat.

A jogi korlátok megakadályozhatják vagy megnehezíthetik bizonyos termékek forgalmazását, illetve a piaci infrastruktúrák hozzáférhetőségét: ezzel korlátozzák a versenyt és ellehetetlenítik az innovációt. Egyes országokban bizonyos jelzáloghitel-nyújtók nem is képesek üzleti tevékenységet folytatni. Sok ilyen jogi korlát, amelyek egyébként a fogyasztók vagy a jelzáloghitel-nyújtó pénzügyi stabilitását hivatottak védeni, közvetve esetleg éppen hogy akadályozzák a fogyasztót abban, hogy jelzáloghitelhez jusson. Egyes tagállamokban a jogi előírások – vagy éppen azok hiánya – szintén jelentősen befolyásolhatja a finanszírozási technikák kiválasztását, és azon keresztül a termékkínálatot.

A jelzáloghitel-nyújtók határokon átnyúló tevékenységét akadályozó konkrét nehézségekre a következő területeken mutattak rá: a szerződéskötést megelőző tájékoztatás, előtörlesztés, termékkapcsolás, hitelnyilvántartások, értékbecslés, kényszereladási eljárások, ingatlanbejegyzés, az alkalmazandó jogszabályok, kamatlábakra vonatkozó megkötések, illetve jelzáloghitel-finanszírozás.

2.2. Korlátozott termékkínálat

Az EU elsődleges piacain jelenleg a termékek széles választéka áll a hitelt felvenni kívánók rendelkezésére. Azonban egyik hazai piacról sem mondható el, hogy a jelzáloghitel-termékek teljes kínálatát nyújtaná, sem a termékjellemzők, sem a kiszolgált ügyfelek tekintetében[8]. Ez több okra vezethető vissza, pl. fogyasztói preferenciákra és kulturális különbségekre, valamint arra, hogy a jelzáloghitel-nyújtók különböző mértékű kockázatot készek vállalni. További ok azonban az is, hogy egyes tagállamokban olyan gazdasági és jogi akadályok állnak fenn, amelyek miatt a jelzálog-hitelnyújtók bizonyos termékeket az adott piacon nem tudnak forgalmazni vagy nem választhatják az általuk megfelelőnek tartott finanszírozási stratégiát; ez a keresleti oldalon csekélyebb választékot, a kínálati oldalon korlátozott versenyt eredményez.

A termékkínálatot korlátozó konkrét nehézségekre a következő területeken mutattak rá: előtörlesztés, kamatlábakra vonatkozó megkötések, számos jelzálog-finanszírozási kérdés, valamint a hitelnyújtó hitelintézet mivoltára vonatkozó kényszer.

2.3. A csekély fogyasztói bizalom kérdése

Az európai fogyasztók továbbra is jellemzően a környezetükben vesznek igénybe jelzáloghitel-termékeket: gyakorlatilag nincs olyan európai fogyasztó, aki közvetlenül egy másik tagállamban vásárolna jelzáloghitel-terméket[9]. Bár a tanulmányok szerint a fogyasztók többsége továbbra is inkább helyi intézménynél venne fel jelzáloghitelt, néhányan nem zárják ki annak a lehetőségét, hogy a jövőben közvetlenül külföldi hitelnyújtótól vásároljanak jelzáloghitel-terméket[10]. Ez e jelenség egyebek között két főbb okra vezethető vissza: a fogyasztók más tagállamokban elérhető termékekről való ismereteinek hiánya[11] és a fogyasztói bizalom hiánya.

A nem elégséges vagy téves tájékoztatás, az attól való félelem, hogy a törvényes jogok érvényesíthetők maradnak-e, problémák felmerülése esetén gyenge jogszabályi védelem, illetve az ügyletek idegen nyelven történő bonyolításának szükségessége szintén szerepelt a fogyasztók által felsorolt azon nehézségek között, amelyek visszatartják őket a külföldön kötött hitelügyletektől[12]. A hitelnyújtó és hitelfelvevő közti nem egyenlő mértékű tájékoztatás szintén piactorzuláshoz vezethet.

A fogyasztói bizalmat befolyásoló konkrét nehézségekre a következő területeken mutattak rá: a szerződéskötést megelőző tájékoztatás, pénzügyi felkészültség, a termék testreszabottsága, előtörlesztés, valamint az alkalmazandó jogszabályok.

2.4. Korlátozott ügyfélmobilitás

Az ügyfélmobilitás és a fogyasztóknak a jelzáloghitel-nyújtók közti váltásra mutatott hajlandósága hatással lehet a piaci verseny mértékére. A mobilitást befolyásoló fő tényezők kétfélék:

- Egyes fogyasztók lehetőleg nem változtatnák meg jelzáloghitel-szerződésüket, hanem inkább kitartanak a helyi hitelnyújtó mellett.

- A fogyasztót magas váltási költségekkel sújtják. Egyes esetekben a fogyasztó bizonyos megkötések miatt valójában nem is szüntetheti meg az adott időben érvényes jelzálogszerződést. Más esetekben a váltással (pl. előtörlesztési díjak és bizonyos ügyintézési díjak) vagy újabb szerződés kötésével (pl. a lehetőségek felkutatásával) járó magas költségek meghaladják a váltással járó előnyöket.

Az ügyfélmobilitást korlátozó konkrét nehézségekre a következő területeken mutattak rá: a szerződéskötést megelőző tájékoztatás, előtörlesztés, termékkapcsolás, hitelnyilvántartások, valamint az ingatlan-nyilvántartások.

3. A KÖZÖSSÉGI SZINTű INTÉZKEDÉS SZÜKSÉGESSÉGE

A Szerződés szerint a belső piacot az áruk, személyek, szolgáltatások és a tőke szabad mozgását gátló akadályok megszüntetése jellemzi. A különböző akadályok megléte miatt a lakóingatlanjelzálog-hitelek egységes piaca még korántsem valósult meg. A határokon átnyúló jelzáloghitel-tevékenységek komoly akadályokba ütköznek mind kínálati, mind keresleti oldalon, így korlátozódik a verseny és a piaci kínálat is. Emiatt a hitelnyújtók kevésbé hatékonyan működnek, mint adott esetben képesek lennének; a fogyasztóknak kevésbé versenyképes termékek szűkebb kínálatából kell választaniuk, miközben egyes fogyasztói rétegek hátrányos helyzetbe kerülhetnek, illetve akár ki is szorulhatnak e piacról.

Egy sor tanulmány[13] jutott arra a következtetésre, hogy az EU jelzáloghitel-piacainak integrációja jelentős haszonnal járna. Az egyik ilyen tanulmány becslése szerint az EU jelzáloghitel-piacainak integrációja nyomán tízéves távlatban (2005–2015) az EU GDP-je 0,7%-kal, a lakossági fogyasztás pedig 0,5%-kal nőhet. A London Economics által készített tanulmány becslése szerint az új kezdeményezések minden költségét és használt figyelembe véve a nyereség nettó jelenértéke tízéves távlatban (2005–2015) 94,6 milliárd EUR vagy az EU 2005. évi GDP-jének 0,9%-a[14]. Egy másik tanulmány szerint az EU-s jelzálogpiacok hatékonyságának javításával és kiteljesítésével az éves haszon az EU-ban a lakóingatlanokra fennálló jelzálogtartozások 0,3–0,6%-át tenné ki, azaz a 2003. évi GDP 0,12–0,24%-át[15].

A határokon átnyúló jelzáloghitel-nyújtás kevésbé kézzelfogható tényezőit, mint a nyelv, a távolság, a fogyasztói preferenciák és a jelzáloghitel-nyújtó üzleti stratégiája, az EU csak rendkívül körültekintően kezelheti sikerrel. Ugyanakkor az olyan egyéb tényezőket, amelyek a más EU-tagállamban való hitelnyújtást és hitelfelvételt gátolják vagy jelentősen drágítják, megfelelő, közösségi szintű politikai kezdeményezések keretében kezelni lehet.

4. POLITIKAI CÉLKITűZÉSEK

A felvetett problémák kezelésére négy általános célt határoztak meg[16]:

- a határokon átnyúló jelzáloghitel-kínálat és -finanszírozás elősegítése a határokon átnyúló jelzáloghitel-nyújtás korlátainak felszámolásával és költségeinek csökkentésével a nyílt piacok és erős verseny biztosítására;

- többek között az új és innovatív jelzáloghitel-termékek forgalmazását és értékesítését akadályozó korlátok Európa-szerte történő megszüntetésével a fogyasztók igényeit kielégítő termékkínálat bővítése;

- a fogyasztói bizalom serkentése annak biztosításával, hogy a fogyasztók képesek legyenek önálló döntést hozni és közben magas szintű védelmet élvezzenek;

- az ügyfélmobilitás elősegítése annak biztosításával, hogy a hitelnyújtók között vándorolni kívánó fogyasztókat ne akadályozzák vagy tántorítsák el indokolatlan jogi vagy gazdasági korlátok.

A fenti célok egy időben történő megvalósítása nem lesz nehézségektől mentes. A termékkínálat bővítésére tett erőfeszítések, valamint az ügyfélmobilitást és fogyasztói bizalmat – pl. megfelelő fogyasztóvédelem biztosításával – serkentő politikák összeegyeztetése különösen nagy politikai kihívást jelent.

5. A POLITIKAI LEHETőSÉGEK ÉRTÉKELÉSE ÉS ÖSSZEHASONLÍTÁSA

5.1. A politikai eszközök megfelelő összetételének megállapítása

A kitűzött célok megvalósítására leginkább alkalmas politikai fellépés kiválasztása céljából elvégezték a különböző politikai lehetőségek átfogó vizsgálatát és összehasonlítását. A megjelölt problémák kezelésére minden esetben a következő eszközök valamely kombinációját vizsgálták meg: nem történik intézkedés, 'eredményösszesítő' kialakítása, útmutató kibocsátása, ajánlás közzététele, az önszabályozás ösztönzése, a jelenleg hatályos uniós jogszabályok érvényesítése, új jogszabályok bevezetése. Bizonyos opciókat a fentiek közül rögtön elvetettek, mert nem realisztikusak vagy nyilvánvalóan nem költséghatékonyak. Egyéb területeken (pl. a kamatlábakra vonatkozó megkötések, a hitelportfóliók átruházhatósága, lakóingatlan-jelzáloggal fedezett értékpapírok, valamint a nem hitelintézetek kérdése) bármilyen használható politikai opció javaslásához láthatóan további vizsgálatra lesz szükség.

Minden hitelesnek látszó lehetőség várható kedvező és kedvezőtlen, illetve közvetlen és közvetett hatását alaposan megvizsgálták. A lehetőségek összehasonlításánál használt fő szempont az volt, hogy az adott lehetőség milyen mértékben járul hozzá a kitűzött cél eléréséhez. Ezen kívül – ahol a vizsgálat e szakaszában értelme volt – figyelembe vették még az egyes lehetőségek hatékonyságát, illetve az érintettek különböző csoportjaira kifejtett hatását. A fenti értékelés eredményeképpen a nem hatékony politikai lehetőségeket elvetették. A hatásvizsgálat a kitűzött célok elérésére legalkalmasabb politikai lehetőségek csomagját jelöli ki. Számos témakörben egy sor kiegészítő intézkedést tartanak indokoltnak.

A hatásvizsgálat következtetése szerint több területen a jogalkotás tekinthető a leghatásosabb politikai lehetőségnek (pl. a szerződéskötést megelőző tájékoztatás, a termékek testreszabottsága, hitelnyilvántartások), illetve egyes esetekben az egyetlen hatásos lehetőségnek (pl. a teljes hiteldíjmutató [THM], előtörlesztés). Mindazonáltal, habár a célok elérését tekintve jogalkotás lehetne a leghatásosabb lehetőség, még meg kell vizsgálni, hogy a jogszabályok végrehajtásának költségei nem haladják-e meg az azokkal járó előnyöket. Ez különösen az olyan területeken fontos, mint a szerződéskötést megelőző tájékoztatás és a termékek testreszabottsága, ahol az önszabályozás szintén hatásos lehet: hatása csekélyebb lehet ugyan, de költséghatékonyabb. Ugyanez vonatkozik a THM-re és az előtörlesztésre, ahol a jogszabályi intézkedést ítélték a legmegfelelőbb lehetőségnek. Következésképp részletesebb kvantitatív hatásvizsgálat szükséges annak eldöntésére, hogy a jogszabályi rendelkezés vagy az önszabályozás a leghatásosabb megoldás. Más területeken (pl. hitelnyilvántartások, a jelzálog-finanszírozásról szóló beszámolók) az önszabályozás önmagában is hatásos politikai lehetőségnek tekinthető.

A hatásvizsgálat tanulsága az, hogy az olyan nem kötelező intézkedések, mint a (pl. a kényszereladási eljárásokról és az ingatlanbejegyzésről szóló) 'eredményösszesítők' és a (pl. az ingatlanbecslésről, a kényszereladási eljárásokról és az ingatlanbejegyzésről szóló) ajánlás közzététele hatásos megoldást jelenthetnek a kijelölt problémák kezelésére. A jelenleg hatályos uniós szabályok érvényesítése szintén megfelelőnek látszik bizonyos területeken (pl. hitelnyilvántartások, fedezett kötvények). Számos területen (pl. az alkalmazandó jogszabályok, a Basel II megállapodás, pénzügyi oktatás, ingatlanárindexek) a jelenleg hatályos uniós politikákat alkalmasnak találták a megjelölt problémák kezelésére. Végezetül a hatásvizsgálat javaslata szerint a fedezett kötvények és a lakóingatlan-jelzáloggal fedezett értékpapírok területén tapasztalt bizonyos konkrét problémák esetében nincs szükség intézkedésre .

5.2. Az érdekelteket érintető hatások

A csomag közvetlenül és közvetve egyaránt kihat a fogyasztókra . Ami a közvetett hatásokat illeti, a határokon átnyúló – mind elsődleges, mind másodlagos piaci – jelzáloghitel-nyújtás hatékonyságának és versenyképességének javítását célzó intézkedések közül sok nagyobb termékkínálatot és – esetleg – alacsonyabb fogyasztói árakat eredményezne.

A több politikai lehetőség (tájékoztatás, hitelnyilvántartások, termékkapcsolás) által is megcélzott nagyobb fokú ügyfélmobilitás versenyfokozó és általában árcsökkentő hatású lehet. Ami a közvetlen hatásokat illeti, a legfontosabb az, hogy a fogyasztók az igényeiknek legmegfelelőbb jelzáloghitel-terméket vásárolhassák meg, ami serkentené a fogyasztók bizalmát is. Ez a jobb tájékoztatáson, tanácsadáson és hitelképesség-vizsgálaton keresztül valósulhat meg. Ha a fogyasztóknak sikerül az igényeiknek legmegfelelőbb terméket kiválasztani, akkor minimálisra csökken annak az esélye, hogy elveszítsék otthonukat. Ugyanakkor az ilyen intézkedések magasabb költséget jelentenek a jelzáloghitel-nyújtók számára, ezért kedvezőtlen hatást gyakorolnak a jelzáloghitel árára és – valamivel kisebb mértékben – a termékkínálatra. Bár az intézkedések eredő hatása nehezen számszerűsíthető, az előnyök várhatóan meghaladják a terheket.

A jelzáloghitel-nyújtók számára a csomag egyaránt jelent terheket és előnyöket. Az előnyök a jelzáloghitel-nyújtási folyamat megnövekedett hatékonyságában csapódnának le, amely révén csökkennének a refinanszírozás, az ingatlanbejegyzések és a hitelinformációkhoz való hozzáférés költségei. A jelzáloghitel-nyújtók várhatóan további előnyre számíthatnának a számos területen (hitelnyilvántartások, ingatlan-nyilvántartások, kényszereladási eljárások, ingatlanárindexek) javuló transzparencia révén. Ezenfelül nyilvánvalóan javulnának a jelzáloghitel-nyújtók más piacokra való belépésének és a határokon átnyúló tevékenységben való részvételének esélyei, amely új üzleti lehetőségeket jelent a számukra. Bár a csomag előnyökkel kecsegtet a jelzáloghitel-nyújtók számára, az intézkedések végrehajtásával járó költségeket nem szabad alábecsülni. Módosulnak a hivatali eljárások, és gondoskodni kell a megfelelésekről is. Hangsúlyozni kell azonban, hogy a jelzáloghitel-nyújtók számára legtöbb költséggel járó intézkedések járnak a legtöbb előnnyel a fogyasztók számára.

A befektetők a jelzáloggal fedezett termékekbe való befektetéskor – több okból kifolyólag – kisebb kockázatot vállalnának. Először is a piac jobb átláthatósága miatt könnyebbé válna a termékekkel kapcsolatos kockázat felmérése és a jelzáloggal fedezett befektetési termékek pontos összehasonlítása. Másodszor, nemteljesítés esetén a befektető nagyobb fokú biztonságot élvezne a befektetés maradványértékét illetően. Végül pedig a mind az elsődleges, mind a másodlagos piacokon adódó nagyobb termékkínálat eredményeként a befektetők a befektetési lehetőségek szélesebb skálájáról válogathatnának.

A tagállamokra háruló költségek nagyjából kétfélék: a jogszabályok és ajánlások végrehajtásából adódó költségek, valamint a eredményösszesítők és az ingatlanárindexek összeállításához szükséges adatgyűjtéssel kapcsolatos költségek. A kiadások mértéke függ attól, hogy az adott tagállam milyen mértékben alkalmaz eleve hasonló célú jogszabályokat és eljárásokat. A tagállamok által viselt költségek minimalizálhatók, ha a jogszabályi megközelítés helyett az önszabályozás lehetőségét választják. Azonban, mint már fentebb említettük, az önszabályozási opció kompromisszumot jelent a politika hatásosságára nézve, kivéve, ha az önszabályozás iránti elkötelezettség és az ahhoz való ragaszkodás megfelelő érvényesítési mechanizmusok útján biztosítható. Ha az adott tagállam az utóbbiak alkalmazása mellett dönt, az szintén költségekkel jár. Az önszabályozó intézkedéseknek az érintettek különböző csoportjaira kifejtett eredő hatásának a jogszabályi intézkedésekével történő összehasonlításához részletekbe menő kvantitatív tanulmányra lenne szükség, mielőtt a kérdésben végső határozat születhetne.

[1] HYPOSTAT 2005: A review of Europe's Mortgage and Housing Markets (Az európai jelzálog- és ingatlanpiac áttekintése), European Mortgage Federation (Európai Jelzálog Szövetség), 2006. november, 140. o.

[2] COM(2005) 629, 2005.12.5.

[3] COM(2007) 33, 2007.1.31., valamint SEC(2007) 106, 2007.1.31.

[4] COM(2007) 226, 2007.4.30.

[5] COM(2007) 724, 2007.11.20., valamint SEC(2007) 1520, 2007.11.20.

[6] Lásd: 2. melléklet.

[7] Lásd: 3. melléklet.

[8] Lásd: 1. melléklet.

[9] Public Opinion in Europe on Financial Services (Európai közvélemény a pénzügyi szolgáltatásokról), Special Eurobarometer 230, 2005. augusztus, 39. o., valamint a (Q4a) melléklet. Megjegyzendő, hogy ebbe a mennyiségbe nem számítanak bele azon fogyasztók, akik a környezetükben külföldi tulajdon megszerzése céljával vesznek fel jelzáloghitelt.

[10] Vö.: 42. o. 9. lábjegyzet és a (Q4b) melléklet.

[11] Internal Market – opinions and experiences of citizens in EU-25 (A 25 tagú EU polgárainak véleménye és tapasztalatai a belső piacról), Special Eurobarometer 254, 2006. október, 59. o. (QD16).

[12] Vö.: 47. o. 9. lábjegyzet és a (Q4c) melléklet.

[13] Lásd pl.: The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets (Az EU jelzálogpiaci integrációjának költségei és előnyei), London Economics, 2005. augusztus, 5. o.; Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets (Tanulmány az európai jelzálogpiacok pénzügyi integrációjáról), Mercer Oliver Wyman és az Európai Jelzálog Szövetség, 2003. október, 5. o.; Risk and Funding in European Residential Mortgages (Az európai lakóingatlan-jelzáloghitelek kockázatáról és finanszírozásáról), Mercer Oliver Wyman és a Jelzálog-biztosítási Szakmai Szövetség, 2005. április, 5. o.

[14] The Costs and Benefits of Integration of EU Mortgage Markets (Az EU jelzálogpiaci integrációjának költségei és előnyei), London Economics, 2005. augusztus, 5. o.

[15] Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets (Tanulmány az európai jelzálogpiacok pénzügyi integrációjáról), Mercer Oliver Wyman és az Európai Jelzálog Szövetség, 2003. október, 5. o.

[16] Az egyes intézkedések konkrét célkitűzéseinek részletes leírása a 3. mellékletben található.