(9)

A sérülékenységek ERKT általi elemzése a következőkre mutatott rá a Cseh Köztársasággal kapcsolatban: a) A lakóingatlanárak emelkedése meghaladja a háztartások jövedelmének növekedését középtávon, és nem igazolható teljes mértékben a háztartások adósságtörlesztő kapacitásának alakulásával. A Česká národní banka (CNB) becslése szerint 2018. második felében a lakóingatlanárak felülértékeltsége 10 % és 15 % közötti volt a Cseh Köztársaságban. A ciklikus tényezőkből fakadó hatások mellett léteznek olyan fontos szerkezeti tényezők is, amelyek hozzájárulhattak ehhez a felülértékeléshez. Különösen Prága jövőbeli várostervének lassú előrehaladása és az építési engedélyek kibocsátása során tapasztalt késedelmek is hozzájárulhattak a lakáskínálat hiányához, különösen a fővárosban. b) A lakóingatlanárak továbbra is fokozódó felülértékelése a lakáshitelek gyors növekedésével és a hitelezési szabályok utóbbi években zajló lazulásával együtt megnövelte a jelzáloghitelekből eredő hitelezési veszteségek felmerülésének lehetőségét kedvezőtlen gazdasági vagy pénzügyi körülmények vagy a lakóingatlan-piacon bekövetkező kedvezőtlen fejlemények esetén, amely közvetlen hatással van a pénzügyi stabilitásra. Hasonlóképpen, a háztartások fokozódó eladósodottsága, azon háztartások számának emelkedésével együtt, amelyek potenciálisan sérülékenyek a kedvezőtlen gazdasági vagy pénzügyi körülményekkel vagy a lakóingatlan-piacon bekövetkező kedvezőtlen fejleményekkel szemben, azt eredményezheti, hogy a háztartások gazdasági vagy pénzügyi sokk esetén csökkentik a fogyasztást, és ez a pénzügyi stabilitást közvetetten érintő másodlagos hatásokkal járhat. c) A lakáscélú hitelek éves növekedése középtávon fokozott volt. A hitelfedezeti (LTV) arányra, az adósság-jövedelem (DTI) arányra és az adósságszolgálat-jövedelem (DSTI) arányra vonatkozó ajánlott korlátok bevezetése előtt a lakáscélú hitelek növekedése együtt járt a hitelezési szabályok lazulásával, ezt bizonyította az egyre több magas (80 % és 90 % feletti) LTV-aránnyal rendelkező hitel, és az egyre több magas (8 %, illetve 40 % feletti) DTI-aránnyal és DSTI-aránnyal rendelkező hitel. Ezeket a hiteleket olyan háztartásoknak nyújtották, amelyek potenciálisan sérülékenyek lehetnek a kedvezőtlen gazdasági vagy pénzügyi körülményekkel szemben. Egyre nagyobb mértékben nyújtottak olyan hiteleket, amelyek magas LTV-arányt kombinálnak magas DTI-aránnyal vagy DSTI-aránnyal, tovább növelve ezáltal az ilyen új jelzáloghitelekhez kapcsolódó hitelezési veszteségek lehetőségét. Miközben a Cseh Köztársaságban a belső minősítésen alapuló módszert alkalmazó hitelintézetek által tartott jelzáloghitel-portfóliók átlagos kockázati súlya viszonylag nagynak tekinthető más EGT-országokhoz viszonyítva, ezek a kockázati súlyok csökkennek. d) Jóllehet a Cseh Köztársaságban a háztartások eladósodottsága mérsékeltnek tekinthető más EGT-országokhoz viszonyítva, az a lakáscélú hitelek növekedésével együtt nőtt. Annak ellenére, hogy az utóbbi időben vannak rögzített kamatlábat előíró hosszabb időszakok, az új jelzáloghitelek jelentős részét korábban öt évnél rövidebb kezdeti rögzített kamatlábas időszak mellett nyújtották. Következésképpen az új jelzáloghitelt felvevő háztartások jelentős részének nehéz lehet az adósságtörlesztés kamatlábemelés esetén. e) A kedvezőtlen gazdasági vagy pénzügyi körülmények vagy a lakóingatlan-piacon bekövetkező kedvezőtlen fejlemények a fent említett sérülékenységek eredményeképpen kialakuló kockázatokhoz vezethetnek. Például, ha lassul a háztartások jövedelmének növekedése vagy emelkednek a kamatlábak, akkor a nagymértékben eladósodott háztartások számára nehezebb lehet adósságaik törlesztése. Ha ezek a háztartások nem tudják törleszteni hiteleiket és ugyanakkor csökkennek a lakóingatlanárak, ez jelzáloghitelekből eredő hitelezési veszteségekhez vezethet. Figyelembe véve a CNB új jelzáloghitelek hitelezési szabályaira vonatkozó korábbi ajánlását (12), a nemteljesítések és a hitelintézetek közvetlen hitelezési veszteségeinek kockázatát jelenleg korlátozottnak becsülik. Ezen túlmenően, mivel a belső minősítésen alapuló módszert használó hitelintézetek jelzáloghitel-portfóliói viszonylag magas átlagos kockázati súlyokkal rendelkeznek, és a bankszektor kapitalizációja viszonylag nagymértékű a Cseh Köztársaságban, a hitelintézetek jó helyzetben lehetnek ahhoz, hogy tompítsák a közvetlen hitelkockázati sokkokat a lakóingatlan-szektor tekintetében. A háztartásoknak azonban továbbra is ki kell igazítaniuk a fogyasztásukat, mivel a jövedelem vagy a nettó vagyon lehetséges csökkenése közvetett hatással lehet a pénzügyi stabilitásra. f) Az ERKT tudomásul veszi a hitelfelvevői alapú makroprudenciális intézkedések széles körét, amelyek célja a cseh köztársasági lakóingatlan-szektorhoz kapcsolódó kockázatok csökkentése. Az LTV-arányra vonatkozó korlátok célja az új jelzáloghitelek olyan piacon való nyújtásához kapcsolódó sérülékenységek felhalmozódásának kezelése, ahol a lakóingatlanárak felülértékeltek, a pénzügyi stabilitásra gyakorolt esetleges közvetlen hatásokkal. Továbbá a DTI-arányra vonatkozó korlátok és a DSTI-arányra vonatkozó korlátok célja az LTV-arányra vonatkozó korlátok hatékonyságának fokozása azáltal, hogy korlátozzák az új hitelek olyan háztartásoknak való nyújtását, amelyek potenciálisan sérülékenyek a kedvezőtlen gazdasági vagy pénzügyi körülményekkel és a cseh köztársasági lakóingatlan-piacon bekövetkező kedvezőtlen fejleményekkel szemben. Ajánlott továbbá, hogy a hitelezők végezzenek stressztesztet az adósok azon képessége vonatkozásában, hogy ellen tudnak állni a megnövekedett kamatlábakhoz vagy a csökkent jövedelmekhez kapcsolódó sokkoknak. Az intézmények ciklikus sérülékenységekkel szembeni ellenálló képességének növelése érdekében a CNB 2018-ban (1,5 %-ról) 2 %-ra emelte az anticiklikus tőkepufferrátát, 2020. július 1-jei hatállyal. g) A jelenlegi hitelfelvevői alapú intézkedéseket azonban a CNB jogi kötőerővel nem rendelkező ajánlása alapján vezették be, és nincs arra vonatkozó jogi keret, hogy ezeket az intézkedéseket jogilag kötelező aktusokkal aktiválják. A jelenlegi intézkedések hatékonysága így középtávon nem garantálható, és ezen időszak alatt fokozódhat a lakóingatlanárak felülértékeltsége és a jelzáloghitelek növekedése. h) A jelenlegi makroprudenciális politikát részben megfelelőnek és részben elegendőnek lehet tekinteni a cseh köztársasági lakóingatlan-szektorhoz kapcsolódó sérülékenységek középtávú lehetséges alakulása tekintetében. Fontos, hogy a nemzeti hatóságok rendelkezésére álljanak jogilag kötelező hitelfelvevői szintű intézkedések ahhoz, hogy a lehetséges pénzügyi stabilitási sérülékenységek kezeléséhez szükséges hatáskörökkel élhessenek, ideértve különösen a hitelfedezeti arányra – és futamidő-korlátokkal kombináltan vagy az adósság-jövedelem arányra vagy az adósságszolgálat-jövedelem arányra – vonatkozó, jogilag kötelező korlátok meghatározására vonatkozó hatáskört, ha erre az új lakáshitelek tekintetében szükség van. Csak jogilag kötelező hitelfelvevői alapú intézkedések tudják biztosítani, hogy valamennyi hitelező – attól függetlenül, hogy milyen fajtájú, vagy hogy belföldi vagy külföldi illetőségű – teljes mértékben eleget tegyen a fennálló intézkedéseknek.