AZ EURÓPAI RENDSZERKOCKÁZATI TESTÜLET AJÁNLÁSA

(2016. október 31.)

az ingatlanokkal kapcsolatos adathiány kiküszöböléséről

(ERKT/2016/14)

(2017/C 31/01)

AZ EURÓPAI RENDSZERKOCKÁZATI TESTÜLET IGAZGATÓTANÁCSA,

tekintettel az Európai Unió működéséről szóló szerződésre,

tekintettel a pénzügyi rendszer európai uniós makroprudenciális felügyeletéről és az Európai Rendszerkockázati Testület létrehozásáról szóló, 2010. november 24-i 1092/2010/EU európai parlamenti és tanácsi rendeletre (1) és különösen annak 3. cikke (2) bekezdésének b), d) és f) pontjára, valamint 16–18. cikkére,

tekintettel az Európai Rendszerkockázati Testület eljárási szabályzatának elfogadásáról szóló, 2011. január 20-i ERKT/2011/1 európai rendszerkockázati testületi határozatra (2) és különösen annak 18–20. cikkére,

mivel:

Ez az ajánlás az adatharmonizáció és adatgyűjtés terén folyamatban levő egyéb nemzetközi és európai kezdeményezések figyelembevételével készült, amelyek közül az ingatlanokkal kapcsolatos adathiány kiküszöbölése szempontjából a legrelevánsabb az AnaCredit projektet bevezető (EU) 2016/867 európai központi banki rendelet (7) . Ugyanakkor az AnaCredit bizonyos jellemzői következtében nem lehet kizárólag arra támaszkodni az ezen ajánlásban azonosított információigények kielégítéséhez. Először is, a lakóingatlan és a kereskedelmi ingatlan ezen ajánlásban adott fogalommeghatározása részletesebb és pénzügyi stabilitási célokra megfelelőbb, mint az (EU) 2016/867 rendeletben rögzített meghatározások, mivel e rendelet csak az 575/2013/EU rendeletben szereplő meghatározásokra utal. Másodszor, az (EU) 2016/867 rendelet nem ír elő egyes olyan kulcsfontosságú mutatókra és piaci szegmensekre vonatkozó információkat, amelyeket ez az ajánlás a pénzügyi stabilitás szempontjából fontosként azonosít (mint például a bérbeadásra vásárolt ingatlanok szegmense). Harmadszor, az AnaCredit hatálya csak az euroövezeti tagállamokra terjed ki. Az euroövezeten kívüli tagállamoknak lehetőségük van arra, hogy önkéntes alapon részt vegyenek, azonban ebben a szakaszban még nem világos, hogy mely tagállamok fogják ezt választani. Negyedszer, az AnaCredit jelenleg a jogi személyekre és egyéb gazdasági egységekre korlátozódik, ideértve a nem pénzügyi vállalatokat. Hatálya még nem terjed ki a természetes személyeknek nyújtott hitelekre vonatkozó információkra, és még nem határozták meg az ilyen irányú kiterjesztésének időpontját. Ötödször, az AnaCredit a hitelintézetek által tartott vagy kezelt hitelekre vonatkozó információkat gyűjti. Ez a megközelítés magában foglalja, hogy az egyéb piaci szereplők által tartott hiteleket csak akkor regisztrálják az AnaCreditben, ha hitelintézet kezeli a hitelt. Az ingatlanfinanszírozásban, különösen a kereskedelmi ingatlanok finanszírozásában részt vevő egyéb piaci szereplők fontossága széles körben teszi szükségessé az ezen intézmények által nyújtott hitelekre vonatkozó információk gyűjtését. Az EKB/2016/13 rendelet (10) és (12) preambulumbekezdésében foglaltaknak megfelelően az AnaCredit jövőbeli szakaszainak előkészítése során a hitelek körét e piaci szegmensben az előnyök és költségek értékelésére irányuló eljárás részeként kell értékelni, az adatszolgáltatói kör és az adatszolgáltatási követelmények esetleges kiterjesztését megelőzően, a lakóingatlan- és a kereskedelmiingatlan-hitelek jobb lefedése érdekében. Hatodszor, az arányosság elvének alkalmazásában a kis bankok kizárhatók az AnaCredit hatálya alól (8) , míg a makroprudenciális hatóságok vélhetik úgy, hogy a pénzügyi stabilitással összefüggő okokból ezek ingatlanszektorban folytatott tevékenységét is figyelemmel kell kísérni.

ELFOGADTA EZT AZ AJÁNLÁST:

1. SZAKASZ

AJÁNLÁSOK

A. ajánlás – A lakóingatlan-szektorból eredő kockázatok figyelemmel kísérése

B. ajánlás – A lakóingatlan-szektor tekintetében releváns információk

Ahol a bérbeadásra vásárolt ingatlanok jelentős forrását képviselik a belföldi lakóingatlan-szektorból eredő kockázatoknak, vélhetően, de nem kizárólag azért, mert a teljes lakáshitelezési állomány vagy folyamatok jelentős részét teszik ki, a nemzeti makroprudenciális hatóságok számára ajánlott, hogy a releváns mutatók tekintetében a kockázatokat a bérbeadásra vásárolt ingatlanok és a tulajdonos által lakott ingatlanok szerint külön-külön is figyelemmel kísérjék. Ebben az esetben a nemzeti makroprudenciális hatóságoknak az ezen ajánlás II. mellékletének B. sablonjában meghatározott bontásokat is figyelembe kell venniük.

C. ajánlás – A kereskedelmi ingatlanszektorból eredő kockázatok figyelemmel kísérése

Amennyiben a beruházások a kereskedelmiingatlan-finanszírozás jelentős részét teszik ki, a nemzeti makroprudenciális hatóságok számára ajánlott, hogy a belföldi kereskedelmiingatlan-szektorukra vonatkozó kockázatfigyelési keretrendszerbe illesszék be a kereskedelmiingatlan-beruházási kitettségekre vonatkozó további mutatók alábbi csoportját is:

D. ajánlás – A kereskedelmi ingatlanszektor tekintetében releváns információk

Amennyiben a beruházások a kereskedelmiingatlan-finanszírozás jelentős részét teszik ki, a nemzeti makroprudenciális hatóságok számára ajánlott, hogy a belföldi kereskedelmiingatlan-szektorukra vonatkozó kockázatfigyelési keretrendszerbe illesszék be a kereskedelmiingatlan-beruházási kitettségre vonatkozó, az ezen ajánlás III. mellékletének B. sablonjában meghatározott további információk alábbi csoportját is:

E. ajánlás – A nemzeti kereskedelmiingatlan-piacoknak való kitettségi adatok közzététele az európai felügyeleti hatóságok által

2. SZAKASZ

VÉGREHAJTÁS

1. Fogalommeghatározások

2. Végrehajtási kritériumok

3. Az intézkedések elfogadására vonatkozó határidők

A címzetteknek az alábbi határidőkön belül közölniük kell az ERKT-val és a Tanáccsal az ezen ajánlás nyomán hozott intézkedéseket, vagy az intézkedés mellőzését megfelelően meg kell indokolniuk:

4. Nyomon követés és értékelés

(1) HL L 331., 2010.12.15., 1. o.

(2) HL C 58., 2011.2.24., 4. o.

(3) ERKT, Report on residential real estate and financial stability in the EU (Jelentés a lakóingatlanokról és a pénzügyi stabilitásról az EU-ban), 2015. december.

(4) ERKT, Report on commercial real estate and financial stability in the EU (Jelentés a kereskedelmi ingatlanokról és a pénzügyi stabilitásról az EU-ban), 2015. december.

(5) Az Európai Parlament és a Tanács 575/2013/EU rendelete (2013. június 26.) a hitelintézetekre és befektetési vállalkozásokra vonatkozó prudenciális követelményekről és a 648/2012/EU rendelet módosításáról (HL L 176., 2013.6.27., 1. o.).

(6) Az Európai Parlament és a Tanács 2013/36/EU irányelve (2013. június 26.) a hitelintézetek tevékenységéhez való hozzáférésről és a hitelintézetek és befektetési vállalkozások prudenciális felügyeletéről, a 2002/87/EK irányelv módosításáról, a 2006/48/EK és a 2006/49/EK irányelv hatályon kívül helyezéséről (HL L 176., 2013.6.27., 338. o.).

(7) Az Európai Központi Bank (EU) 2016/867 rendelete (2016. május 18.) a részletes hitelezési és hitelkockázati adatok gyűjtéséről (EKB/2016/13) (HL L 144., 2016.6.1., 44. o.).

(8) A nemzeti központi bankok eltéréseket engedélyezhetnek a kis hitelintézetek részére, feltéve, hogy az eltéréssel rendelkező valamennyi hitelintézetnek az adatszolgáltató tagállamban a hitelek teljes állományához való összesített hozzájárulása nem haladja meg a 2 %-ot.

(9) Az Európai Rendszerkockázati Testület ERKT/2011/3 ajánlása (2011. december 22.) a nemzeti hatóságok makroprudenciális felhatalmazásáról (HL C 41., 2012.2.14., 1. o.).

Nem foglalja magában az adott ingatlan által nem fedezett hiteleket, kivéve, ha az adatszolgáltató hitelező egyes fedezetlen hiteleket a lakáscélú hitel finanszírozási ügylet részének tekint, amely így fedezett és fedezetlen hiteleket is magában foglal. Ebben az esetben az „L” fedezetlen hiteleket is magában foglal.

V. MELLÉKLET

A KERESKEDELMI INGATLANRA VONATKOZÓ MEGHATÁROZÁSOKKAL ÉS MUTATÓKKAL KAPCSOLATOS ÚTMUTATÁS

Ez a melléklet a kereskedelmi ingatlan meghatározásával, a kereskedelmiingatlan-mutatókkal és különösen a III. melléklettel kapcsolatos konkrét kérdésekben nyújt útmutatást. Nem célja, hogy minden lehetséges esetre kiterjedő részletes technikai instrukciókkal szolgáljon a III. melléklet sablonjainak kitöltését illetően. Az útmutatást továbbá úgy kell értelmezni, hogy az célként szolgáló meghatározásokat és módszereket foglal magában, és egyes esetekben indokolt lehet az eltérés a piacok vagy piaci szegmensek sajátosságainak figyelembevétele érdekében.

1. A kereskedelmi ingatlan meghatározásai

A kereskedelmi ingatlannak jelenleg nincs az egész Unióra kiterjedő olyan meghatározása, amely makroprudenciális célokra kellően pontos lenne.

a) Az 575/2013/EU rendelet 4. cikke (1) bekezdésének 75. pontja meghatározza a lakóingatlan fogalmát, azonban nem ad pontos meghatározást a kereskedelmi ingatlanokra vonatkozóan, azokat a 126. cikkben mindössze úgy írja le, mint „irodák[at] vagy egyéb kereskedelmi helységek[et]”. E rendelet megköveteli továbbá, hogy kereskedelmi ingatlanok tekintetében az ingatlan értéke ne függjön a hitelfelvevő hitelminőségétől vagy az alapul szolgáló projektből származó jövedelemtől.

b) Az EBH egy további hasznos kritériummal szolgált: az ingatlan domináns rendeltetésének „gazdasági tevékenységhez kell kapcsolódnia” (1). Ez a kritérium, noha hasznos, makroprudenciális célokra még mindig nem kellően pontos.

c) A kereskedelmi ingatlan meghatározásának egy másik lehetséges forrása az (EU) 2016/867 európai központi banki rendelet (EKB/2016/13) (2). E rendelet azonban ebben a szakaszban a kereskedelmi ingatlant úgy határozza meg, mint minden olyan ingatlan, amely nem lakóingatlan (a fenti a) pontban hivatkozott rendeletben szereplő meghatározás szerint). Ez a meghatározás a pénzügyi stabilitás céljára túl tágas, mivel itt főként az érdekes, hogy a kereskedelmi ingatlanból várt cash flow-k, így a bérleti díjak, mennyiben lesznek elegendőek a hitelek visszafizetésére, amelyekből az ingatlant finanszírozták.

d) A G20-ak adathiány-kezelési kezdeményezése (3) a gazdasági és pénzügyi statisztikák javítására irányuló 20 ajánlásból áll, és a gazdasági és pénzügyi adatok hozzáférhetőségének és összehasonlíthatóságának javítása érdekében indították a 2007–08-as pénzügyi válságot követően. A 19. ajánlás a lakóingatlanokra és a kereskedelmi ingatlanokra vonatkozó statisztikák hozzáférhetősége javításának szükségességét emeli ki. Az e kezdeményezés nyomán elfogadandó intézkedések még folyamatban vannak, beleértve a kereskedelmi ingatlan meghatározásáról való megállapodást, és szolgálhatnak még inputtal az ERKT céljaira szükséges adatokhoz.

e) A Bázeli Bankfelügyeleti Bizottság konzultációs anyaga a hitelkockázat sztenderd módszerének felülvizsgálatáról (4) szintén a lakóingatlan ellentéteként határozza meg a kereskedelmi ingatlant. A lakóingatlan-kitettséget úgy határozza meg, mint az olyan ingatlannal fedezett kitettséget, amely lakás jellegű, és megfelel az alkalmazandó jogszabályoknak, ami alapján az ingatlan lakás céljára igénybe vehető, azaz lakóingatlan. A kereskedelmiingatlan-kitettséget úgy határozza meg, mint a lakóingatlantól eltérő ingatlannal fedezett kitettséget.

A fentiekben bemutatott meghatározások korlátaira tekintettel ez az ajánlás kifejezetten makroprudenciális célokra adja meg a kereskedelmi ingatlan munkadefinícióját. Úgy határozza meg a kereskedelmi ingatlant, mint bármely jövedelemtermelő ingatlant, kivéve a szociális lakásokat, a végfelhasználók tulajdonában álló ingatlanokat és a bérbeadásra vásárolt ingatlanokat.

Az, hogy a fejlesztés alatt álló ingatlanokat kereskedelmi ingatlannak kell-e tekinteni, vitatható. E tekintetben a nemzeti gyakorlatok eltérnek egymástól. Ugyanakkor több tagállam közelmúltbeli pénzügyi válság során szerzett tapasztalatai rávilágítottak, hogy milyen fontos a pénzügyi stabilitás szempontjából az e gazdasági tevékenységbe való beruházásoknak és e gazdasági tevékenység finanszírozásának figyelemmel kísérése. Ezenkívül az új fejlesztés alatt álló ingatlanok elkészültüket követően várhatóan a kereskedelmi ingatlanok állományát növelik. Ezen ajánlás alkalmazásában ezért a fejlesztés alatt álló ingatlanok a kereskedelmi ingatlanok egy alkategóriájának minősülnek.

A szociális lakások az ingatlanpiac egy összetett szegmensét jelentik, mivel a különböző országokban, illetve az egyes országokon belül is különböző formákat ölthetnek. Ezeket ki kell zárni a kereskedelmi ingatlan meghatározásából, amennyiben az ingatlanok ügyleti értékét vagy az ilyen ingatlanokban a bérlők által fizetendő bérleti díjat valamely közszférabeli szervezet közvetlenül befolyásolja, aminek következtében a bérleti díj alacsonyabb az aktuális piacon megfigyelhetőnél. A nemzeti hatóságoknak országukban a szociális lakások és a magán-bérbeadási szektor közötti határvonalat e kritérium alapján kell meghúzniuk.

A bérbeadásra vásárolt ingatlan minden olyan lakóingatlanra utal, amely közvetlenül magánháztartások (5) tulajdonában áll azzal az elsődleges céllal, hogy azt bérlők részére bérbeadják. Jelenleg ez a tevékenység csupán néhány tagállamban jelentős. A bérbeadásra vásárolt ingatlanok emellett a lakóingatlanok és a kereskedelmi ingatlanok közötti határterületet képeznek. Ugyanakkor, mivel ezt a tevékenységet tipikusan részmunkaidős, nem professzionális, kis ingatlanportfólióval rendelkező tulajdonosok végzik, pénzügyi stabilitási szempontból értelmezhető úgy, hogy ez a tevékenység inkább a lakóingatlan-szektorhoz tartozik, mint a kereskedelmi ingatlanszektorhoz. Sajátos kockázati jellemzőire tekintettel mindazonáltal a nemzeti makroprudenciális hatóságok számára ajánlott, hogy kövessék figyelemmel az ezen a részpiacon mutatkozó fejleményeket további és speciális mutatók használatával, amennyiben ez a tevékenység jelentős forrását képviseli a kockázatoknak vagy a teljes lakáshitelezési állomány vagy folyamatok jelentős részét teszi ki.

2. A kereskedelmi ingatlanokra vonatkozó adatforrások

2.1. A fizikai kereskedelmiingatlan-piacra vonatkozó mutatók

A fizikai piacra vonatkozó kereskedelmiingatlan-mutatók beszerezhetők:

a) nyilvános forrásokból, például nemzeti statisztikai hivataloktól vagy ingatlan-nyilvántartásokból; vagy

b) a kereskedelmiingatlan-piac jelentős részét lefedő, adatot szolgáltató magánszektorbeli felektől.

Az ERKT jelentése a kereskedelmi ingatlanokról és a pénzügyi stabilitásról az EU-ban áttekintést nyújt az elérhető árindexekről és a lehetséges adatforrásokról (6).

2.2. A pénzügyi rendszer kereskedelmiingatlan-kitettségére vonatkozó mutatók

A piaci szereplők kitettségei, legalábbis a pénzügyi ágazatbeli piaci szereplők esetében, gyűjthetők a felügyeleti adatszolgáltatásból. Bizonyos adatokat az EKB és az EIOPA már gyűjt nemzeti szinten. Ezek azonban nem igazán részletesek. A bankokra vonatkozó új felügyeleti adatszolgáltatási sablonok, azaz a pénzügyi adatszolgáltatási (Financial Reporting, FINREP) és az egységes adatszolgáltatási (Common Reporting, COREP) sablonok, valamint a 2009/138/EK európai parlamenti és tanácsi irányelv (7) alapján a biztosítókra és a 2011/61/EU európai parlamenti és tanácsi irányelv (8) alapján a befektetési alapokra vonatkozó sablonok részletesebb betekintéssel szolgálhatnak a pénzügyi intézmények kereskedelmi ingatlanoknak való kitettségeibe.

Az Európai Közösségen belüli gazdasági tevékenységek statisztikai osztályozásában (NACE rev. 2.0) megadott besorolások hasznosak lehetnek a pénzügyi intézmények kereskedelmi ingatlanoknak való kitettségeinek közelítő értékelésére, mivel az uniós intézmények körében széles körben elfogadottak és azokat a bankokra és biztosítókra vonatkozó szabályozási adatszolgáltatási sablonokban is használják. E tekintetben két nemzetgazdasági ág tűnik relevánsnak:

a) F. nemzetgazdasági ág: építőipar, az egyéb építmény építése kivételével; és

b) L. nemzetgazdasági ág: ingatlanügyletek, az ingatlanügynöki tevékenység kivételével.

A NACE osztályozások használatának fő hátránya, hogy azok gazdasági ágazatokra irányulnak, nem hitelekre. Így például egy ingatlantársaság részére gépjármű-állomány vásárlásához nyújtott hitel az L. nemzetgazdasági ág alatt kerül jelentésre, noha nem kereskedelmiingatlan-hitelről van szó.

2.3. A magánszektorból származó adatok használata

Amennyiben a nemzeti makroprudenciális hatóságok adatot szolgáltató magánszektorbeli féltől származó adatokat használnak fel a kereskedelmi ingatlanokra vonatkozó mutatók összeállításához, azonosítaniuk kell a hatókör és a fogalommeghatározások eltéréseit az ezen ajánlásban kértekhez képest. Képeseknek kell lenniük továbbá arra, hogy részletekkel szolgáljanak az adatszolgáltató által használt alapulfekvő módszertanról és a minta lefedettségéről. A magánszektorbeli adatszolgáltatótól származó adatoknak reprezentatívaknak kell lenniük a piac egészére és a D. ajánlásban megjelölt releváns bontásokra nézve:

a) ingatlan típusa;

b) ingatlan helye;

c) befektető típusa és állampolgársága;

d) hitelező típusa és állampolgársága.

3. A mutatók releváns bontásai

A D. ajánlásban megjelölt releváns bontások tekintetében a nemzeti makroprudenciális hatóságoknak értékeléssel kell tudniuk szolgálni az ilyen bontások kereskedelmiingatlan-piacuk szempontjából való relevanciájáról, amennyiben azokat a figyelemmel kíséréshez felhasználják, az arányosság elvét is figyelembe véve.

Az „ingatlan típusa” a kereskedelmi ingatlan elsődleges felhasználására utal. A kereskedelmiingatlan-mutatók esetében ennek a bontásnak a következő kategóriákat kell tartalmaznia:

a) lakóingatlan, például többlakásos társasházak;

b) kiskereskedelem, például szállodák, éttermek, bevásárlóközpontok;

c) irodák, például elsődlegesen szakmai vagy üzleti tevékenységhez irodaként használt ingatlan;

d) ipari, például gyártás, forgalmazás és logisztika céljára használt ingatlan;

e) egyéb típusú kereskedelmi ingatlan.

Amennyiben egy ingatlan vegyes felhasználású, azt különböző ingatlanoknak kell tekinteni (például az egyes felhasználásoknak szentelt alapterület alapján), amennyiben az ilyen bontás megvalósítható; egyébként az ingatlan besorolható a domináns felhasználásnak megfelelően.

Az „ingatlan helye” a földrajzi (például régiók szerinti) bontásra vagy az ingatlanpiac részpiacaira utal, és magában foglalja a kiemelt és nem kiemelt helyszínt is. A kiemelt helyszín egy adott piacon általában a legjobbnak tartott helyszín, amit a bérleti hozam is tükröz (tipikusan a legalacsonyabb a piacon). Irodaépületek esetében ez lehet egy központi helyszín valamely nagyobb városban. A kiskereskedelmi épületek esetében ez utalhat a nagy gyalogosforgalom jellemezte városközpontra vagy egy központi elhelyezkedésű bevásárlóközpontra. A logisztikai épületek esetében ez utalhat olyan helyszínre, ahol a szükséges infrastruktúra és szolgáltatások biztosítottak, és amely kiváló hozzáféréssel rendelkezik a közlekedési hálózatokhoz.

A „befektető típusa” a tágabb befektetői kategóriákra utal, így az alábbiakra:

a) bankok;

b) biztosítók;

c) nyugdíjpénztárak;

d) befektetési alapok;

e) ingatlantársaságok;

f) egyéb.

Valószínű, hogy csak a nyilvántartott hitelfelvevőre vagy befektetőre vonatkozó adatok fognak rendelkezésre állni. Ugyanakkor a nemzeti makroprudenciális hatóságoknak szem előtt kell tartaniuk, hogy a nyilvántartott hitelfelvevő vagy befektető különbözhet a végső hitelfelvevőtől vagy befektetőtől, amelynél a végső kockázat található. Ezért a hatóságok számára ajánlott, hogy lehetőség szerint a végső hitelfelvevőre vagy befektetőre vonatkozó információkat is kísérjék figyelemmel, például a piaci szereplőktől gyűjtött információk révén, a piaci szereplők magatartásának és a kockázatoknak a jobb megértése érdekében.

A „hitelező típusa” a tágabb hitelezői kategóriákra utal, így az alábbiakra:

a) bankok, ideértve a „rossz” bankokat is;

b) biztosítók;

c) nyugdíjpénztárak.

Előfordulhat, hogy a nemzeti makroprudenciális hatóságoknak ki kell igazítaniuk a befektetői és hitelezői típusok listáját annak érdekében, hogy az tükrözze a helyi kereskedelmi ingatlanszektor jellemzőit.

Az „állampolgárság” a piaci szereplő bejegyzésének országára utal. A befektetők és hitelezők állampolgárságát legalább az alábbi három földrajzi kategóriára le kell bontani:

a) belföld;

b) egyéb Európai Gazdasági Térség;

c) külföld.

A nemzeti makroprudenciális hatóságoknak szem előtt kell tartaniuk, hogy a nyilvántartott befektető vagy hitelező állampolgársága különbözhet a végső hitelező vagy befektető állampolgárságától, amelynél a végső kockázat található. Ezért a hatóságok számára ajánlott, hogy a végső hitelező vagy befektető állampolgárságára vonatkozó információkat is kísérjék figyelemmel, például a piaci szereplőktől gyűjtött információk révén.

4. A fizikai piacra vonatkozó mutatók kiszámításának módszerei

A kereskedelmiingatlan-ár egy állandó minőségű numéraire-re utal, vagyis az ingatlan piaci értékére, az olyan minőségi változások figyelembevétele nélkül, mint a minőségi kiigazítás útján érvényesített értékcsökkenés (és elavulás) vagy értéknövekedés (például felújítás).

Az Eurostat által kezdeményezett munkából eredő útmutatás az árazási adatok tényleges tranzakciókból történő gyűjtését javasolja. Amennyiben ezek nem állnak rendelkezésre és/vagy nem teljesen reprezentatívak, közelítés biztosítható értékbecslési vagy értékelési adatokkal, feltéve, hogy ezek az adatok az aktuális piaci árat tükrözik, és nem valamely fenntarthatóár-mérési megközelítést.

5. A pénzügyi rendszer kereskedelmi ingatlanoknak való kitettségeinek értékelése

A pénzügyi rendszer kereskedelmi ingatlanoknak való kitettségeit a – gyakran bankok és néha biztosítók általi – hitelezés és – a gyakran biztosítók, nyugdíjpénztárak és befektetési alapok általi – beruházások egyaránt alkotják. A beruházások utalhatnak mind közvetlenül tulajdonban álló kereskedelmi ingatlanokra, így például a kereskedelmi ingatlan tulajdonjogával való rendelkezés eseteire, valamint közvetetten, például értékpapírokon és befektetési alapokon keresztül tulajdonban álló kereskedelmi ingatlanokra. Amennyiben a hitelező vagy befektető külön kereskedelmiingatlan-finanszírozási módszerként különleges célú gazdasági egységet használ, úgy az ilyen hitelnyújtást vagy befektetéseket közvetlen kereskedelmiingatlan-hitelezésnek vagy -tulajdonnak kell tekinteni (ún. átláthatósági megközelítés).

Az e kitettségeknek a rendszer egésze szempontjából való értékelése során a nemzeti makroprudenciális hatóságoknak szem előtt kell tartaniuk a kettős figyelembevétel kockázatát. A befektetők a kereskedelmi ingatlanokba befektethetnek mind közvetlenül, mind közvetetten. Így például a nyugdíjpénztárak és a biztosítók gyakran közvetetten fektetnek be kereskedelmi ingatlanokba.

Ezenkívül nehezebb lehet az adott esetben a piac jelentős részét kitevő külföldi piaci szereplők (9) kitettségeinek megragadása. Mivel e piaci szereplők fontosak a kereskedelmi ingatlanpiac működése szempontjából, ajánlott a tevékenységeik figyelemmel kísérése.

Mivel a kereskedelmiingatlan-tevékenységekből eredő veszteségek gyakran a bankok kereskedelmiingatlan-hitelezése területén koncentrálódnak, a nemzeti makroprudenciális hatóságok számára ajánlott, hogy a figyelemmel kísérés során fordítsanak különös figyelmet e tevékenységre.

6. Az LTV kiszámításának módszerei

A IV. melléklet rögzíti az LTV-O és az LTV-C kiszámításának módszereit. Ugyanakkor az e mutatók kereskedelmi ingatlanok tekintetében való kiszámítása során több sajátosságot is figyelembe kell venni.

Szindikált hitel esetén az LTV-O-t a hitelfelvevő részére nyújtott összes hitel eredeti összegének az ingatlan hitelnyújtáskori értékéhez viszonyított arányaként kell kiszámítani. Ha több ingatlan érintett, az LTV-O-t a hitel(ek) eredeti összegének az érintett ingatlanok teljes értékéhez viszonyított arányaként kell kiszámítani.

Mivel a kereskedelmiingatlan-szektorban az ingatlanok száma jóval kisebb és az ingatlanok jóval heterogénebbek, mint a lakóingatlan-szektorban, az LTV-C-t megfelelőbb az egyes ingatlanok értékelése alapján kiszámítani, mint érték- vagy árindexet használni.

Végül a nemzeti makroprudenciális hatóságoknak figyelemmel kell kísérniük az LTV megoszlását, különös figyelmet fordítva a legkockázatosabb hitelekre, vagyis azokra, amelyek a legmagasabb LTV-vel rendelkeznek, mivel az ilyen „farok kockázatból” gyakran származnak veszteségek.

7. A kamatfedezeti mutató (ICR) és az adósságszolgálati fedezeti mutató (DSCR) kiszámításának módszerei

A kamatfedezeti mutató (ICR) és az adósságszolgálati fedezeti mutató (DSCR) a kereskedelmi ingatlan vagy ingatlanok csoportja által generált bérletidíj-bevételre utalnak, az adók és azon működési költségek levonásával, amelyeket a hitelfelvevőnek az ingatlan értékének fenntartása érdekében ki kell fizetnie.

Az ICR-t úgy kell meghatározni, mint:

Az ICR kiszámítása céljára:

a) a „nettó éves bérletidíj-bevétel” magában foglalja a kereskedelmi ingatlan bérlők részére történő bérbeadásából származó éves bérletidíj-bevételt, az adók és az ingatlan értékének fenntartását szolgáló működési költségek levonásával;

b) az „éves kamatköltségek” a kereskedelmi ingatlannal vagy ingatlanok csoportjával fedezett hitelhez kapcsolódó éves kamatköltségek.

Az ICR célja annak mérése, hogy egy adott ingatlan által generált jövedelem milyen mértékig elegendő a hitelfelvevőnél az adott ingatlan megvásárlása érdekében felmerülő kamatköltségek fizetésére. Az ICR-t ezért ingatlan szinten kell elemezni.

A DSCR-t úgy kell meghatározni, mint:

A DSCR kiszámítása céljára:

a) a „nettó éves bérletidíj-bevétel” a kereskedelmi ingatlan bérlők részére történő bérbeadásából származó éves bérletidíj-bevételt, az adók és az ingatlan értékének fenntartását szolgáló működési költségek levonásával;

b) az „éves adósságszolgálat” a kereskedelmi ingatlannal vagy ingatlanok csoportjával fedezett hitelhez kapcsolódó éves adósságszolgálat.

A DSCR célja, hogy értékelje azon teljes adósságteher súlyát, amelyet egy adott ingatlan generál a hitelfelvevő számára. Ezért a nevező nem csupán a kamatkiadásokat, de a hitelamortizációt, vagyis a tőketörlesztéseket is tartalmazza. Egy ilyen mutató esetében a fő kérdés az, hogy ingatlan szinten vagy hitelfelvevő szinten kerüljön kiszámításra. A kereskedelmiingatlan-finanszírozást általában visszkereseti jog nélkül nyújtják, vagyis a hitelező csak az ingatlanból származó bevételből jogosult visszafizetésre, a hitelfelvevő egyéb jövedelmeiből vagy eszközeiből nem. Ezért realisztikusabb és megfelelőbb a DSCR-t ingatlan szinten kiszámítani. Ezenkívül a hitelfelvevő teljes jövedelmére összpontosítás a konszolidációval kapcsolatos jelentős kérdéseket vetne fel, ami megnehezítené a tagállamok között összehasonlítható mérési módszer meghatározását.

8. A fejlesztés alatt álló ingatlanok esetében releváns további mutatók

A fejlesztés alatt álló kereskedelmi ingatlanok esetében a nemzeti makroprudenciális hatóságok a hitelnyújtáskori LTV helyett figyelemmel kísérhetik a hitel-költség arányt (LTC). Az LTC az összes nyújtott hitel kezdeti összegének a kereskedelmi ingatlan felépítésével (a befejezésig) járó költségek összegéhez viszonyított arányát képviseli.

Emellett a nemzeti makroprudenciális hatóságoknak a figyelemmel kísérés során a legkockázatosabb fejlesztésekre kell összpontosítaniuk, például azokra, amelyek nagyon alacsony előzetes bérlési vagy előzetes eladási aránnyal rendelkeznek. A még építés alatt álló épületek esetében az előzetes bérlési arány az ingatlanfejlesztő által a hitel kibocsátásakor már bérbeadott alapterületnek az ingatlan befejezésekor rendelkezésre álló teljes alapterülethez viszonyított aránya; hasonlóképpen, az előzetes eladási arány az ingatlanfejlesztő által a hitel kibocsátásakor már értékesített alapterületnek az ingatlan befejezésekor rendelkezésre álló teljes alapterülethez viszonyított aránya.

9. A kereskedelmiingatlan-kitettségek éves közzététele az európai felügyeleti hatóságok által

Az európai felügyeleti hatóságok számára ajánlott, hogy a szabályozási adatszolgáltatási sablonokból rendelkezésre álló információkra alapozva legalább évente tegyenek közzé a különböző Unión belüli nemzeti kereskedelmiingatlan-piacoknak való kitettségekre vonatkozó aggregált információkat a felügyeletük alatt álló szervezetük tekintetében, egyedi adatok alapján. E közzététel várhatóan bővíteni fogja a nemzeti makroprudenciális hatóságok ismereteit a más tagállamokból származó szervezetek által a hatóság saját belföldi kereskedelmi ingatlanpiacán folytatott tevékenységekről. A közzétett adatok körével vagy minőségével kapcsolatos aggályok esetén a közzétételt ki kell egészíteni a megfelelő megjegyzésekkel.

Főszabályként az európai felügyeleti hatóságoknak lehetővé kell tenniük az Unió bármely nemzeti makroprudenciális hatósága számára, hogy értékelje az Unió összes pénzügyi intézményének a saját nemzeti piacával szemben fennálló kitettségeit. Ez azt jelenti, hogy az Unió összes pénzügyi intézményére vonatkozóan gyűjtött adatokat az országok szintjén aggregálni kell.

Az ilyen aggregált információk közzététele során az európai felügyeleti hatóságoknak azon szabályozói adatszolgáltatási sablonokban szereplő információkat kell felhasználniuk, amelyek megadják a hitelezési kitettségek és/vagy (közvetlen és közvetett) befektetések földrajzi bontását. Amikor az adatszolgáltatási sablonok NACE-kódok (10) szerinti bontást adnak, a kereskedelmi ingatlanokra egyaránt utalhatnak az „F” és az „L” nemzetgazdasági ág alatt, noha szigorúan véve bizonyos alkategóriák kizárására lenne szükség a kereskedelmi ingatlan ezen ajánlásban elfogadott meghatározására tekintettel.

(1) Lásd a 2014. november 21-i 2014_1214. sz. EBH kérdést.

(2) Az Európai Központi Bank (EU) 2016/867 rendelete (2016. május 18.) a részletes hitelezési és hitelkockázati adatok gyűjtéséről (EKB/2016/13) (HL L 144., 2016.6.1., 44. o.).

(3) Pénzügyi Stabilitási Tanács és Nemzetközi Valutaalap, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors (A pénzügyi válság és az információs rések. Jelentés a G-20-ak pénzügyminiszterei és jegybankelnökei számára), 2009. október 29.

(4) Bázeli Bankfelügyeleti Bizottság, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document (A hitelkockázat sztenderd módszerének felülvizsgálata – második konzultációs anyag), 2015. december.

(5) Az Európai Unió-beli nemzeti és regionális számlák európai rendszeréről szóló, 2013. május 21-i 549/2013/EU európai parlamenti és tanácsi rendelet (HL L 174., 2013.6.26., 1. o.) A. melléklete 2. fejezetének 2.118. pontja szerint „a »háztartások« szektor […] az egyéneket és az egyének csoportjait foglalja magában, egyrészt mint fogyasztókat, másrészt mint olyan vállalkozókat, akik piacra szánt javakat állítanak elő és pénzügyi vagy nem pénzügyi szolgáltatásokat nyújtanak (azaz piaci termelők), feltéve hogy a javak és szolgáltatások előállítását nem kvázivállalatként kezelt elkülönült gazdasági egységek keretében végzik. A szektorba tartoznak azok az egyének vagy csoportok is, akik kizárólag saját végső felhasználásra állítanak elő termékeket vagy nem pénzügyi szolgáltatásokat”.

(6) ERKT, „Report on commercial real estate and financial stability in the EU” (Jelentés a kereskedelmi ingatlanokról és a pénzügyi stabilitásról az EU-ban), 2015. december, különösen a II. melléklet 2.2. szakasza.

(7) Az Európai Parlament és a Tanács 2009/138/EK irányelve (2009. november 25.) a biztosítási és viszontbiztosítási üzleti tevékenység megkezdéséről és gyakorlásáról (Szolvencia II) (HL L 335., 2009.12.17., 1. o.).

(8) Az Európai Parlament és a Tanács 2011/61/EU irányelve (2011. június 8.) az alternatívbefektetésialap-kezelőkről, valamint a 2003/41/EK és a 2009/65/EK irányelv, továbbá az 1060/2009/EK és az 1095/2010/EU rendelet módosításáról (HL L 174., 2011.7.1., 1. o.).

(9) ERKT, „Report on commercial real estate and financial stability in the EU” (Jelentés a kereskedelmi ingatlanokról és a pénzügyi stabilitásról az EU-ban), 2015. december, különösen a 2.3. szakasz és az 1. szövegdoboz.

(10) Az Európai Parlament és a Tanács 1893/2006/EK rendelete (2006. december 20.) a gazdasági tevékenységek statisztikai osztályozása NACE Rev. 2. rendszerének létrehozásáról és a 3037/90/EGK tanácsi rendelet, valamint egyes meghatározott statisztikai területekre vonatkozó EK-rendeletek módosításáról (HL L 393, 2006.12.30., 1. o.).