(7)

Bulgária tekintetében e közelmúltbeli elemzés a következőket tárta fel: a) A reál lakásárak az elmúlt két évben mérsékelten emelkedtek Bulgáriában, és 2020 közepéig átlagosan 3,5 %-kal emelkedtek az előző év azonos időszakához viszonyítva. Azóta a reál lakásárak növekedése 2021 közepére körülbelül 7 %-ra gyorsult, tükrözve a 2020 első felében tapasztalt alacsonyabb lakásár-növekedés bázishatásait is. A Българска народна банка (Bolgár Nemzeti Bank) becslései szerint a lakásárak 2020 végén kissé felülértékeltek voltak. b) Ugyanakkor a háztartások lakáscélú hiteleinek éves növekedése az elmúlt években jelentősen felgyorsult Bulgáriában, és 2021 augusztusában reálértéken 13 %-ot ért el. c) Az Európai Bankhatóság szerint (3) Bulgáriában 2021 második negyedévében 5,3 %-on állt a lakóingatlan-szektor nemteljesítő hiteleinek szintje. Ugyanakkor e hitelek magas fedezeti mutatója (48,1 %, szemben az Unió egészére vonatkozó 25,7 %-kal) fontos enyhítő tényező. d) Ilyen körülmények között Bulgáriában viszonylag alacsony a háztartások eladósodottsága, de valamelyest nőtt a Covid19-világjárvány alatt. Továbbá a jelzáloggal rendelkező lakástulajdonosok aránya nagyon alacsony. Ennek eredményeként a lakáscélú jelzáloghitelek állománya Bulgáriában viszonylag alacsony, összességében (a kereskedelmi ingatlannal fedezett vállalati hiteleket is ideértve) a GDP 27 %-át teszi ki, szemben az Unió egészére vonatkozó 52 %-kal, 2020-ban. Azonban a hitelek nagy részét változó kamatlábak jellemzik, sérülékennyé téve a háztartásokat a jelentős kamatlábváltozásokkal szemben. e) Ugyanakkor a Bulgáriában működő bankok viszonylag magas szavatolótőkével rendelkeznek, az alapvetőtőke-megfelelési mutató 2020 decemberében elérte a 24 %-ot. Így a lakóingatlan-piachoz kapcsolódó sérülékenységek fokozódása esetén a bankszektor erős semlegesítő képessége enyhítené az esetlegesen felhalmozódó pénzügyi stabilitási kockázatokat. A bankszektor másik sajátossága a hitelkockázati kitettségekre vonatkozó sztenderd módszer elsődleges alkalmazása, amely enyhíti a lakóingatlanokhoz kapcsolódó esetleges kockázatokat. A kockázattal súlyozott eszközök aránya az összes eszközön belül továbbra is 50 % felett van. Ennek megfelelően a háztartásoknak nyújtott lakáshitelek esetében a sztenderd módszert alkalmazó bankok tényleges kockázati súlya 48 %, míg a belső minősítést használó bankok tényleges kockázati súlya 25 %. f) Az uniós országokhoz képest, jóllehet a banki portfóliókban korlátozott a lakáscélú jelzáloghitelek aránya és a háztartások eladósodottságának szintje jelenleg alacsony, a jelzáloghitel-finanszírozás kedvező feltételei középtávon azzal a kockázattal járhatnak, hogy spirál jön létre a lakásárak és a lakáscélú jelzáloghitelek között. Egyrészt az emelkedő lakásárak miatt nő az ingatlanhitelek fedezeteinek értéke, ami nagyobb tőkeáttételt tesz lehetővé a hitelfelvevők számára. Másrészt a lakásárak növekedését általában pozitív makrogazdasági fejlemények kísérik, ami a hitelnyújtók által követett hitelezési standardok lazításához vezethet. Ugyanakkor az ingatlanhitelek növekvő kínálata további felfelé irányuló nyomást gyakorolhat a lakásárakra. Középtávon egy ilyen spirál hitelvezérelt lakásár-buborékhoz és túlzottan eladósodott háztartásokhoz vezethet. g) Az ERKT elismeri, hogy Bulgáriában számos olyan intézkedés van érvényben, amely enyhíti a lakóingatlanokhoz kapcsolódó jelenlegi sérülékenységeket. Különösen, a pozitív anticiklikus tőkepuffer megfelelő eszköz az ágazatok között széles körben elterjedt, gyors hitelállomány-növekedéssel kapcsolatos sérülékenységek kezelésére és a bankszektor ellenálló képességének növelésére. 2021 szeptemberében eldőlt, hogy 2022. október 1-jei hatállyal 0,5 %-ról 1 %-ra emelkedik az anticiklikus tőkepuffer. Az ERKT azt is megjegyzi, hogy 2019-ben Bulgáriában létrehozták a hitelfelvevői alapú intézkedésekre vonatkozó jogi keretet, és hogy az 575/2013/EU európai parlamenti és tanácsi rendelet (4) 124. cikkével összhangban a viszonylag magasabb hitelfedezeti mutatóval rendelkező lakáscélú jelzáloghitelekre a sztenderd módszert alkalmazó bankok esetében a kockázati súly alsó határát alkalmazzák. 35 %-os súlyt kell rendelni a lakóingatlanra bejegyzett jelzáloggal fedezett kitettségek azon részéhez, amely nem haladja meg a fedezet értékének 70 %-át. h) Előretekintve és a középtávú kockázati kilátásokat figyelembe véve a jelenlegi makroprudenciális politikai kombináció részben megfelelőnek és részben elégségesnek tekinthető. A jelenleg alkalmazott tőkealapú intézkedések mellett helyénvaló lenne hitelfelvevői alapú intézkedések bevezetése annak érdekében, hogy megelőzzék a lakásárak és a lakáscélú jelzáloghitelek közötti esetleges spirál kialakulását.