(8)

A sérülékenységek ERKT általi elemzése a következőkre mutatott rá Németországgal kapcsolatban: a) A legtöbb rendelkezésre álló lakóingatlanár-mutató arra utal, hogy a lakóingatlanárak felülértékeltek Németországban. A 2016-ra és 2017-re vonatkozó korábbi becslésekhez hasonlóan a 2018-ra vonatkozó meglévő becslések a lakóingatlanárak jelentős felülértékelésére hívják fel a figyelmet a városi területeken. A 2010 óta tartó fokozatos növekedési időszakot követően a nominális lakóingatlanár-növekedés felgyorsult az elmúlt években, némileg meghaladva a háztartások jövedelmének növekedését. Ez a növekedés továbbá elterjedt a városi és a vidéki területeken is. A nagyvárosokban és a városi területeken a lakóingatlanárak növekedése a lakáskínálat kereslethez viszonyított hiányát tükrözi, és a német szövetségi kormány számos intézkedést vezetett be e hiány enyhítésére. A lakóingatlanárak jövőbeli alakulása ezért valószínűleg ezen intézkedések hatásától függ. b) Az új hitelnyújtások közelmúltbeli élénkülése ellenére az elmúlt három évben mérsékelt volt a lakáshitelek éves növekedése. A hitelezési szabályok átfogó elemzését jelenleg akadályozza, hogy az újonnan nyújtott hitelek esetében nem állnak rendelkezésre részletes adatok a hitelfedezeti (LTV) arányokról és az egyéb hitelarányokról. Mindazonáltal van némi arra utaló bizonyíték, hogy a magas fenntartható (12) LTV-aránnyal rendelkező hitelek iránti kereslet növekedett. Ezen túlmenően az EKB euroövezeti banki hitelezési felmérése arra utal, hogy 2018-ban a felmérésben részt vett bankok csökkentették a lakásvásárlási célú hitelekre vonatkozó kamatfelárat. c) A háztartások eladósodottsága a többi tagállamhoz képest mérsékeltnek tekinthető. Mindazonáltal jóllehet Németországban a legalacsonyabb a lakástulajdon aránya, a jelzáloghitellel rendelkező lakástulajdonosok aránya a teljes népesség mintegy negyedét teszi ki, amely megközelíti az uniós átlagot. Bár a lakáshitelek növekedése a múltban viszonylag mérsékelt volt, a lakóingatlanárak emelkedése figyelemre méltó, és adott esetben az újonnan nyújtott lakáshitelek erőteljes növekedésével járhat együtt. Ez középtávon a háztartások általános eladósodottságának további növekedéséhez vezethet. d) A kedvezőtlen gazdasági és pénzügyi fejlemények olyan éles kiigazításokat válthatnak ki a lakóingatlan-piacon, vagy a lakóingatlan-piac éles kiigazításai válthatnak ki olyan kedvezőtlen gazdasági és pénzügyi fejleményeket, amelyek a ciklikus sérülékenységekkel összefüggésben a pénzügyi stabilitást fenyegető közvetlen és közvetett kockázatok megjelenéséhez vezethetnek, a fent említett sérülékenységek ismeretében. A németországi bankrendszert fenyegető lehetséges közvetlen kockázatok egyaránt kapcsolódnak a hosszú távú gazdasági fellendüléssel és felülértékelt és erősen növekvő lakóingatlanárakkal jellemezhető környezetben nyújtott hitelek esetleges nemteljesítéséhez, valamint az olyan versenynyomáshoz, amely a hitelminőségi követelmények lazulásához és az új hitelek kamatfelárának csökkentéséhez vezethet. Emellett néhány háztartás vagyoni helyzete romolhat, vagy vagyonuk értéke negatívba fordulhat, ha a lakásárak csökkenése jelentős. Ha például nő a munkanélküliség és/vagy lassul a háztartások jövedelmének növekedése, lehetséges, hogy néhány háztartás nehezebben tudja törleszteni adósságait. A háztartásokat érintő, ehhez kapcsolódó negatív jövedelemhatások és vagyonhatások felerősíthetik az eredeti sokkot, ha a háztartásoknak a hiteleik törlesztése érdekében csökkenteniük kell a fogyasztást. Ez másodlagos hatásokhoz vezethet, valamint a hitelintézetek és a pénzügyi rendszer kockázatának emelkedéséhez. e) Mindazonáltal azok a hosszú időszakok, amelyeken keresztül rögzített a jelzáloghitel kamata, arra szolgálnak, hogy csökkentsék a hitelfelvevőket érintő, növekvő kamatlábak miatti kockázatokat. Mivel a magánháztartások jövedelmi kilátásai kedvezőek és a munkaerőpiaci feltételek folyamatosan megnyugtatóak, inkább alacsonynak tűnik az abból eredő lehetséges kockázat, hogy a háztartásoknak vissza kell fogniuk pénzügyeiket. Meg kell azonban jegyezni, hogy a rögzített kamatok hosszú időszakából eredő kamatlábkockázat a hitelintézeteket terheli, és ez a bankrendszer egyik ciklikus sérülékenysége. f) Az ERKT tudomásul veszi, hogy a Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Pénzügyi Szolgáltatások Szövetségi Felügyelete – BaFin) bejelentette, hogy az Ausschuss für Finanzstabilität (Pénzügyi Stabilitási Bizottság) javasolta 0,25 %-os anticiklikus tőkepufferráta aktiválását az intézmények ellenálló képességének megelőző jellegű kialakítása érdekében. A BaFin szándéka az anticiklikus tőkepufferráta javasolt módon való aktiválására irányul. Az ajánlott kalibrálás figyelembe veszi a németországi hiteldinamikát, amelyhez erős lakóingatlanár-dinamika társul. Nem várható azonban ettől a lakáshitelek növekedésének visszafogása, vagy a hitelezési szabályok esetleges gyengülésének megállítása. A nemzeti hatóságok nyomon követik a hitelfeltételeket, de nincs hivatalos iránymutatás tőlük arra vonatkozóan, hogy a prudens normák mit tartalmazzanak. g) A jelenlegi politikai intézkedéseket részben megfelelőnek és részben elegendőnek lehet tekinteni a lakóingatlan-szektor sérülékenységeihez kapcsolódó azonosított rendszerszintű kockázatok mérsékléséhez. Németország aktiválhatna olyan további tőkealapú intézkedéseket, amelyek előírják a hitelintézetek számára, hogy kiegészítő tőkepuffereket hozzanak létre a bankrendszer azon ciklikus kockázatokkal és sérülékenységekkel (azaz a hitelkockázattal és a kamatlábkockázattal) szembeni ellenálló képességének növelésére, amelyek felhalmozódhattak a hosszú ideje fennálló gazdasági fellendülés és a gyorsan változó lakóingatlanár-dinamika miatt. Tekintettel a lakóingatlanárak Németország városi területein már néhány éve létező jelentős felülértékelésére, valamint a hitelezési szabályokkal kapcsolatos bizonytalanságra, Németország megfelelő módon hozzájárulhatna az új hitelekre vonatkozó szigorú hitelezési szabályok biztosításához (például azáltal, hogy jogilag kötelező korlátokat ajánl vagy az aktiválás jogi feltételeinek teljesülése esetén aktivál az LTV-arányok tekintetében), annak érdekében, hogy megelőzze a sérülékenységek felhalmozódását, előmozdítva ezáltal a pénzügyi stabilitást. h) Ahogyan arra az Ausschuss für Finanzstabilität rámutatott 2015-ben (13), az is fontos, hogy a nemzeti hatóságok rendelkezésére álljon minden szükséges makroprudenciális eszköz ahhoz, hogy a lehetséges pénzügyi stabilitási sérülékenységek kezeléséhez szükséges hatáskörökkel élhessenek, ideértve különösen a hitelfedezeti arányra – és futamidő-korlátokkal kombináltan vagy az adósság-jövedelem arányra vagy az adósságszolgálat-jövedelem arányra – vonatkozó, jogilag kötelező korlátok meghatározására vonatkozó hatáskört, ha erre az új lakáshitelek tekintetében szükség van. Jelenleg azonban a jövedelemalapú eszközök nem állnak rendelkezésre Németországban. Bár a nemzeti hatóságok megállapíthatnak jogilag kötelező hitelfedezeti korlátokat, amennyiben ez a pénzügyi stabilitás biztosításához szükségesnek bizonyul, ennek feltétele a pénzügyi stabilitást fenyegető olyan kockázatok azonosítása, amelyek a lakóingatlanárak és a jelzáloghitelezés erőteljes növekedéséből erednek és a hitelezési szabályok jelentős lazulásával járnak együtt. Az új jelzáloghitelekre vonatkozó hitelezési szabályokkal kapcsolatos jelenlegi adathiányt ezért szintén meg kell szüntetni annak érdekében, hogy javuljon e kockázatok azonosíthatósága és szükség esetén kezeljék azokat – az ilyen kezdeményezés a német makroprudenciális felügyeleti keret szükséges kiegészítését jelenti.