V. MELLÉKLET

Az EKB/2016/14 iránymutatás V. melléklete helyébe a következő szöveg lép:

„V. MELLÉKLET A MEGHATÁROZÁSOKKAL ÉS MUTATÓKKAL KAPCSOLATOS ÚTMUTATÁS Ez a melléklet a mutatók meghatározásával kapcsolatos konkrét kérdésekben és különösen a III. melléklettel kapcsolatban nyújt útmutatást. Nem célja, hogy minden lehetséges esetre kiterjedő részletes technikai instrukciókkal szolgáljon a III. melléklet sablonjainak kitöltését illetően. Az útmutatást továbbá úgy kell értelmezni, hogy az célként szolgáló meghatározásokat és módszereket foglal magában, és egyes esetekben indokolt lehet az eltérés a piacok vagy piaci szegmensek sajátosságainak figyelembevétele érdekében. 1. A kereskedelmi ingatlan meghatározásai A kereskedelmi ingatlannak jelenleg nincs az egész Unióra kiterjedő olyan meghatározása, amely makroprudenciális célokra kellően pontos lenne. a) Az 575/2013/EU rendelet 4. cikke (1) bekezdésének 75. pontja meghatározza a lakóingatlan fogalmát, azonban nem ad pontos meghatározást a kereskedelmi ingatlanokra vonatkozóan, azokat a 126. cikkben mindössze úgy írja le, mint »irodák[at] vagy egyéb kereskedelmi helységek[et]«. E rendelet megköveteli továbbá, hogy kereskedelmi ingatlanok tekintetében az ingatlan értéke ne függjön a hitelfelvevő hitelminőségétől vagy az alapul szolgáló projektből származó jövedelemtől. b) Az EBH egy további hasznos kritériummal szolgált: az ingatlan domináns rendeltetésének »gazdasági tevékenységhez kell kapcsolódnia« (1). Ez a kritérium, noha hasznos, makroprudenciális célokra még mindig nem kellően pontos. c) A kereskedelmi ingatlan meghatározásának egy másik lehetséges forrása az (EU) 2016/867 európai központi banki rendelet (EKB/2016/13) (2). Jóllehet az ezen ajánlás eredeti kibocsátásának alapjául szolgáló előfeltevés igazolta részletesebb meghatározások pénzügyi stabilitási célokra való elfogadását, a statisztika területén bekövetkezett legújabb fejlemények rámutattak annak szükségességére, hogy a kereskedelmi ingatlan meghatározását jobban össze kell hangolni az (EU) 2016/867 rendeletben szereplővel annak érdekében, hogy előmozdítsák a nemzeti makroprudenciális hatóságok nyomonkövetési tevékenységeit és pénzügyi elemzéseit, valamint, hogy lehetővé tegyék az országok közötti teljes összehasonlíthatóságot. d) A G20-ak adathiány-kezelési kezdeményezése (3) a gazdasági és pénzügyi statisztikák javítására irányuló 20 ajánlásból áll, és a gazdasági és pénzügyi adatok hozzáférhetőségének és összehasonlíthatóságának javítása érdekében indították a 2007–08-as pénzügyi válságot követően. A G20-ak adathiány-kezelési kezdeményezése Második Szakaszának (DGI-2) (4) II.17 és II.18. ajánlása a lakóingatlanokra és a kereskedelmi ingatlanokra vonatkozó statisztikák hozzáférhetősége javításának szükségességét emeli ki. E kezdeményezés nyomán a Bizottság (Eurostat) 2017-ben közzétette a »Commercial property price indicators: sources, methods and issues« (A kereskedelmi ingatlanok ármutatói: források, módszerek és kérdések) (5) című jelentését, amely bemutatja a kereskedelmi ingatlanok árindexeivel összefüggő forrásadatokat és módszereket annak érdekékben, hogy jobban tájékoztassák az összeállítókat és a felhasználókat az alternatív adatforrásokról, mérési módszerekről és az érintett kérdésekről. e) A Bázeli Bankfelügyeleti Bizottság konzultációs anyaga a hitelkockázat sztenderd módszerének felülvizsgálatáról (6) szintén a lakóingatlan ellentéteként határozza meg a kereskedelmi ingatlant. A lakóingatlan-kitettséget úgy határozza meg, mint az olyan ingatlannal fedezett kitettséget, amely lakás jellegű, és megfelel az alkalmazandó jogszabályoknak, ami alapján az ingatlan lakás céljára igénybe vehető, azaz lakóingatlan. A kereskedelmiingatlan-kitettséget úgy határozza meg, mint a lakóingatlantól eltérő ingatlannal fedezett kitettséget. A fentiekben bemutatott meghatározások korlátaira tekintettel ez az ajánlás kifejezetten makroprudenciális célokra adja meg a kereskedelmi ingatlan munkadefinícióját. Úgy határozza meg a kereskedelmi ingatlant, hogy az bármely jövedelemtermelő ingatlan, akár létező, akár fejlesztés alatt áll, beleértve a bérlakásokat is; vagy az üzleti cél, a rendeltetés vagy a tevékenység megvalósítása céljából a tulajdonosok által használt ingatlan, akár létező, akár fejlesztés alatt áll; nem minősül lakóingatlannak; és ide tartoznak a szociális lakások is. Az, hogy a fejlesztés alatt álló ingatlanokat kereskedelmi ingatlannak kell-e tekinteni, vitatható. E tekintetben a nemzeti gyakorlatok eltérnek egymástól. Ugyanakkor több tagállam közelmúltbeli pénzügyi válság során szerzett tapasztalatai rávilágítottak, hogy milyen fontos a pénzügyi stabilitás szempontjából az e gazdasági tevékenységbe való beruházásoknak és e gazdasági tevékenység finanszírozásának figyelemmel kísérése. A jövedelemtermelő ingatlan meghatározása szerint minden olyan ingatlan, amelynek esetében a jövedelmet az annak bérleti díjából vagy értékesítéséből származó nyereség generálja. Ezért a bérbeadásra vásárolt ingatlan és a bérlakás egyaránt a jövedelemtermelő ingatlan alkategóriája. A bérbeadásra vásárolt ingatlan minden olyan ingatlanra utal, amely közvetlenül természetes személyek tulajdonában áll azzal az elsődleges céllal, hogy azt bérlők részére bérbeadják. A bérbeadásra vásárolt ingatlanok határterületet képeznek a lakóingatlanok és a kereskedelmi ingatlanok között. Ugyanakkor, mivel ezt a tevékenységet tipikusan részmunkaidős, nem professzionális, kis ingatlanportfólióval rendelkező tulajdonosok végzik, pénzügyi stabilitási szempontból értelmezhető úgy, hogy ez a tevékenység inkább a lakóingatlan-szektorhoz tartozik, mint a kereskedelmi ingatlanszektorhoz. Ezért a bérbeadásra vásárolt ingatlan lakóingatlannak minősül, és ezért automatikusan kizárt a kereskedelmi ingatlan meghatározásából, jóllehet továbbra is jövedelemtermelő ingatlannak minősül. Sajátos kockázati jellemzőire tekintettel mindazonáltal a nemzeti makroprudenciális hatóságok számára ajánlott, hogy külön bontásban kövessék figyelemmel az ezen a részpiacon mutatkozó fejleményeket, amennyiben ez a tevékenység jelentős forrását képviseli a kockázatoknak vagy a teljes lakáshitelezési állomány vagy folyamatok jelentős részét teszi ki. Ezért a lakáshitelek bontása is szerepel a bérbeadásra vásárolt ingatlanhoz kapcsolódó hitel és a tulajdonos által lakott ingatlanhoz kapcsolódó hitel megkülönböztetése érdekében. Az építés alatt álló bérbeadásra vásárolt ingatlanokat is lakóingatlannak kel tekinteni. Hasonlóképpen, a tulajdonosok általi lakáscélú felhasználás céljából építés alatt álló lakásokat is lakóingatlannak kell tekinteni. A bérlakás olyan ingatlanra utal, amely jogi személyek (például hivatásos befektetők) tulajdonában áll azzal a céllal, hogy azt bérlők részére bérbeadják. Az ilyen ingatlanokat is jövedelemtermelő ingatlannak kell tekinteni, és ilyenként kereskedelmi ingatlannak minősülnek. Továbbá az építés alatt álló bérlakások is kereskedelmi ingatlannak minősülnek, különösen fejlesztés alatt álló jövedelemtermelő ingatlannak. Pénzügyi stabilitási célokra fontos lehet a bérlakások finanszírozásának külön nyomon követése is. Ezért az ilyen fajta hitelekhez külön bontásokat rendeltek. A bérbeadásra vásárolt ingatlantól és a bérlakástól eltérő jövedelemtermelő ingatlan is a kereskedelmi ingatlan meghatározás alá tartozik, akár létező, akár építés alatt áll. Ilyen más fajtájú jövedelemtermelő ingatlanra példa a bérbeadott irodaház és a bérbeadott üzlethelyiség. Amennyiben építés alatt állnak, a jövedelemtermelő ingatlanok e fajtáit fejlesztés alatt álló jövedelemtermelő ingatlannak kell tekinteni, amely kereskedelmi ingatlannak minősül. Az az üzleti cél, a rendeltetés vagy a tevékenység megvalósítása céljából a tulajdonosok által használt ingatlan magában foglalja az üzlethelyiségeket, valamint az inkább sui generis jellegű ingatlanokat, ilyenek például a templomok, egyetemek, múzeumok stb. Az, hogy az üzleti cél, a rendeltetés vagy a tevékenység megvalósítása céljából a tulajdonosok által használt ingatlan kereskedelmi ingatlannak minősül-e vagy más fajtájú ingatlannak, vitatható. E tekintetben a nemzeti gyakorlatok eltérnek egymástól, mivel az ilyen ingatlanhoz kapcsolódó kockázatokat néhány tagállamban eltérőnek tekinthetik a kereskedelmi ingatlanokhoz kapcsolódó kockázatoktól. Miközben elfogadott, hogy a kockázatok tagállamonként eltérőek lehetnek, az is fontos, hogy a pénzügyi stabilitás céljára nyomon kövessék ezeket a kockázatokat. Ezért az üzleti cél, a rendeltetés vagy a tevékenység megvalósítása céljából a tulajdonosok által használt ingatlan bekerült a kereskedelmi ingatlan meghatározása alá. Továbbá a tagállamok különböző ingatlanpiacai finanszírozása sajátosságainak figyelembevétele érdekében külön bontásokat alkalmaznak az ilyen fajtájú finanszírozásokhoz kapcsolódó kockázatok külön nyomon követéséhez. Az üzleti cél, a rendeltetés vagy a tevékenység megvalósítása céljából a tulajdonosok által használt ingatlant ugyancsak kereskedelmi ingatlannak kell tekinteni az építési szakaszban és elkészültét követően. A szociális lakások az ingatlanpiac egy összetett szegmensét jelentik, mivel a különböző tagállamokban, illetve az egyes tagállamokon belül is különböző formákat ölthetnek. Mivel a szociális lakásokat rendszerint nem természetes személyek építik, vásárolják meg vagy újítják fel, nem lakóingatlannak, hanem kereskedelmi ingatlannak minősülnek. Néhány országban azonban a pénzügyi stabilitási megfontolások tekintetében fontos, hogy külön bontásban legyenek nyomon követhetőek az ilyen fajta ingatlanokból eredő kockázatok. Ezért ez ilyen fajta hitelekhez külön bontásokat rendeltek. Továbbá a közvetlenül az állam tulajdonában álló szociális lakásokat úgy kell tekinteni, hogy ez a tulajdon kormányzati célok megvalósítására szolgál, ezért ugyancsak kereskedelmi ingatlannak minősülnek. A még építés alatt álló szociális lakások is kereskedelmi ingatlannak minősülnek, mivel fejlesztés alatt álló jövedelemtermelő ingatlannak tekintendők. Minden további, építés alatt álló ingatlan vagy lakóingatlannak vagy kereskedelmi ingatlannak tekintendő megfelelően a 2. szakasz 1. pontja (1) bekezdésének 4. és 38. pontjában szereplő általános meghatározás szerint. 2. A kereskedelmi ingatlanokra vonatkozó adatforrások 2.1. A fizikai kereskedelmiingatlan-piacra vonatkozó mutatók A fizikai piacra vonatkozó kereskedelmiingatlan-mutatók beszerezhetők: a) nyilvános forrásokból, például nemzeti statisztikai hivataloktól vagy ingatlan-nyilvántartásokból; vagy b) a kereskedelmiingatlan-piac jelentős részét lefedő, adatot szolgáltató magánszektorbeli felektől. Az ERKT jelentése a kereskedelmi ingatlanokról és a pénzügyi stabilitásról az EU-ban áttekintést nyújt az elérhető árindexekről és a lehetséges adatforrásokról (7). 2.2. A pénzügyi rendszer kereskedelmiingatlan-kitettségére vonatkozó mutatók A piaci szereplők kitettségei, legalábbis a pénzügyi ágazatbeli piaci szereplők esetében, gyűjthetők a felügyeleti adatszolgáltatásból. Bizonyos adatokat az EKB és az EIOPA már gyűjt nemzeti szinten. Ezek azonban nem igazán részletesek. A bankokra vonatkozó új felügyeleti adatszolgáltatási sablonok, azaz a pénzügyi adatszolgáltatási (Financial Reporting, FINREP) és az egységes adatszolgáltatási (Common Reporting, COREP) sablonok, valamint a 2009/138/EK európai parlamenti és tanácsi irányelv (8) alapján a biztosítókra és a 2011/61/EU európai parlamenti és tanácsi irányelv (9) alapján a befektetési alapokra vonatkozó sablonok részletesebb betekintéssel szolgálhatnak a pénzügyi intézmények kereskedelmi ingatlanoknak való kitettségeibe. Az Európai Közösségen belüli gazdasági tevékenységek statisztikai osztályozásában (NACE rev. 2.0) megadott besorolások hasznosak lehetnek a pénzügyi intézmények kereskedelmi ingatlanoknak való kitettségeinek közelítő értékelésére, mivel az uniós intézmények körében széles körben elfogadottak és azokat a bankokra és biztosítókra vonatkozó szabályozási adatszolgáltatási sablonokban is használják. E tekintetben két nemzetgazdasági ág tűnik relevánsnak: a) F. nemzetgazdasági ág: építőipar, az egyéb építmény építése kivételével; és b) L. nemzetgazdasági ág: ingatlanügyletek, az ingatlanügynöki tevékenység kivételével. A NACE osztályozások használatának fő hátránya, hogy azok gazdasági ágazatokra irányulnak, nem hitelekre. Így például egy ingatlantársaság részére gépjármű-állomány vásárlásához nyújtott hitel az L. nemzetgazdasági ág alatt kerül jelentésre, noha nem kereskedelmiingatlan-hitelről van szó. 2.3. A magánszektorból származó adatok használata Amennyiben a nemzeti makroprudenciális hatóságok adatot szolgáltató magánszektorbeli féltől származó adatokat használnak fel a kereskedelmi ingatlanokra vonatkozó mutatók összeállításához, azonosítaniuk kell a hatókör és a fogalommeghatározások eltéréseit az ezen ajánlásban kértekhez képest. Képeseknek kell lenniük továbbá arra, hogy részletekkel szolgáljanak az adatszolgáltató által alapul vett módszertanról és a minta lefedettségéről. A magánszektorbeli adatszolgáltatótól származó adatoknak reprezentatívaknak kell lenniük a piac egészére és a D. ajánlásban megjelölt releváns bontásokra nézve: a) ingatlan típusa; b) ingatlan helye; c) befektető típusa és állampolgársága; d) hitelező típusa és állampolgársága. 3. A mutatók releváns bontásai A D. ajánlásban megjelölt releváns bontások tekintetében a nemzeti makroprudenciális hatóságoknak értékeléssel kell tudniuk szolgálni az ilyen bontások kereskedelmiingatlan-piacuk szempontjából való relevanciájáról, amennyiben azokat a figyelemmel kíséréshez felhasználják, az arányosság elvét is figyelembe véve. Az »ingatlan típusa« a kereskedelmi ingatlan elsődleges felhasználására utal. A kereskedelmiingatlan-mutatók esetében ennek a bontásnak a következő kategóriákat kell tartalmaznia: a) lakóingatlan, például többlakásos társasházak; b) kiskereskedelem, például szállodák, éttermek, bevásárlóközpontok; c) irodák, például elsődlegesen szakmai vagy üzleti tevékenységhez irodaként használt ingatlan; d) ipari, például gyártás, forgalmazás és logisztika céljára használt ingatlan; e) egyéb típusú kereskedelmi ingatlan. Amennyiben egy ingatlan vegyes felhasználású, azt különböző ingatlanoknak kell tekinteni (például az egyes felhasználásoknak szentelt alapterület alapján), amennyiben az ilyen bontás megvalósítható; egyébként az ingatlan besorolható a domináns felhasználásnak megfelelően. Az »ingatlan helye« a földrajzi (például régiók szerinti) bontásra vagy az ingatlanpiac részpiacaira utal, és magában foglalja a kiemelt és nem kiemelt helyszínt is. A kiemelt helyszín egy adott piacon általában a legjobbnak tartott helyszín, amit a bérleti hozam is tükröz (tipikusan a legalacsonyabb a piacon). Irodaépületek esetében ez lehet egy központi helyszín valamely nagyobb városban. A kiskereskedelmi épületek esetében ez utalhat a nagy gyalogosforgalom jellemezte városközpontra vagy egy központi elhelyezkedésű bevásárlóközpontra. A logisztikai épületek esetében ez utalhat olyan helyszínre, ahol a szükséges infrastruktúra és szolgáltatások biztosítottak, és amely kiváló hozzáféréssel rendelkezik a közlekedési hálózatokhoz. Az »ingatlan fekvése szerinti terület« arra a területre utal, ahol a valamely tagállam belföldi pénzügyi rendszerében nyújtott hitel fedezeteként szolgáló ingatlan található. Ennek a bontásnak a következő alkategóriákat kell tartalmaznia: a) belföldi terület; b) külföldi terület önálló országok szerinti bontásban, amelyeket a tagállam nemzeti makroprudenciális hatóságai fontosnak tartanak pénzügyi stabilitási célokra. A »befektető típusa« a tágabb befektetői kategóriákra utal, így az alábbiakra: a) bankok; b) biztosítók; c) nyugdíjpénztárak; d) befektetési alapok; e) ingatlantársaságok; f) egyéb. Valószínű, hogy csak a nyilvántartott hitelfelvevőre vagy befektetőre vonatkozó adatok fognak rendelkezésre állni. Ugyanakkor a nemzeti makroprudenciális hatóságoknak szem előtt kell tartaniuk, hogy a nyilvántartott hitelfelvevő vagy befektető különbözhet a végső hitelfelvevőtől vagy befektetőtől, amelynél a végső kockázat található. Ezért a hatóságok számára ajánlott, hogy lehetőség szerint a végső hitelfelvevőre vagy befektetőre vonatkozó információkat is kísérjék figyelemmel, például a piaci szereplőktől gyűjtött információk révén, a piaci szereplők magatartásának és a kockázatoknak a jobb megértése érdekében. A »hitelező típusa« a tágabb hitelezői kategóriákra utal, így az alábbiakra: a) bankok, ideértve a »rossz« bankokat is; b) biztosítók; c) nyugdíjpénztárak. Előfordulhat, hogy a nemzeti makroprudenciális hatóságoknak ki kell igazítaniuk a befektetői és hitelezői típusok listáját annak érdekében, hogy az tükrözze a helyi kereskedelmi ingatlanszektor jellemzőit. Az »állampolgárság« a piaci szereplő bejegyzésének országára utal. A befektetők és hitelezők állampolgárságát legalább az alábbi három földrajzi kategóriára le kell bontani: a) belföld; b) egyéb Európai Gazdasági Térség; c) külföld. A nemzeti makroprudenciális hatóságoknak szem előtt kell tartaniuk, hogy a nyilvántartott befektető vagy hitelező állampolgársága különbözhet a végső hitelező vagy befektető állampolgárságától, amelynél a végső kockázat található. Ezért a hatóságok számára ajánlott, hogy a végső hitelező vagy befektető állampolgárságára vonatkozó információkat is kísérjék figyelemmel, például a piaci szereplőktől gyűjtött információk révén. A D(2) ajánlásban szereplő bontásokat az ajánlott minimumnak kell tekinteni. Mindazonáltal a nemzeti makroprudenciális hatóságokat semmi nem akadályozza olyan további bontások alkalmazásában, amelyeket saját meghatározásaik és mérőszámaik alapján és a nemzeti kereskedelmiingatlan-piacuk sajátosságait figyelembe véve szükségesnek tarthatnak pénzügyi stabilitási célokra. E további bontások tekintetében a nemzeti makroprudenciális hatóságok dönthetnek úgy, hogy figyelemmel kísérik és osztályozzák ezeket a piaci szegmenseket, ahogyan azt nemzeti kereskedelmiingatlan-piacuk vonatkozásában megfelelőnek tartják. Ezen túlmenően, amennyiben a kereskedelmi ingatlanok vagy a lakóingatlanok bizonyos alkategóriáit nem tartják relevánsnak pénzügyi stabilitási célokból, a nemzeti makroprudenciális hatóságok dönthetnek úgy, hogy nem kísérik figyelemmel az ilyen fajtájú ingatlanokból és/vagy finanszírozásukból eredő kockázatokat. Ilyen helyzetben a nemzeti makroprudenciális hatóságok cselekvésének elmaradását igazoltnak kell tekinteni, feltéve, hogy megfelelő magyarázatot fűznek hozzá. 4. A fizikai piacra vonatkozó mutatók kiszámításának módszerei A kereskedelmiingatlan-ár egy állandó minőségű numéraire-re utal, vagyis az ingatlan piaci értékére, az olyan minőségi változások figyelembevétele nélkül, mint a minőségi kiigazítás útján érvényesített értékcsökkenés (és elavulás) vagy értéknövekedés (például felújítás). Az Eurostat által kezdeményezett munkából eredő útmutatás az árazási adatok tényleges tranzakciókból történő gyűjtését javasolja. Amennyiben ezek nem állnak rendelkezésre és/vagy nem teljesen reprezentatívak, közelítés biztosítható értékbecslési vagy értékelési adatokkal, feltéve, hogy ezek az adatok az aktuális piaci árat tükrözik, és nem valamely fenntarthatóár-mérési megközelítést. 5. A pénzügyi rendszer kereskedelmi ingatlanoknak való kitettségeinek értékelése A pénzügyi rendszer kereskedelmi ingatlanoknak való kitettségeit a – gyakran bankok és néha biztosítók általi – hitelezés és – a gyakran biztosítók, nyugdíjpénztárak és befektetési alapok általi – beruházások egyaránt alkotják. A beruházások utalhatnak mind közvetlenül tulajdonban álló kereskedelmi ingatlanokra, így például a kereskedelmi ingatlan tulajdonjogával való rendelkezés eseteire, valamint közvetetten, például értékpapírokon és befektetési alapokon keresztül tulajdonban álló kereskedelmi ingatlanokra. Amennyiben a hitelező vagy befektető külön kereskedelmiingatlan-finanszírozási módszerként különleges célú gazdasági egységet használ, úgy az ilyen hitelnyújtást vagy befektetéseket közvetlen kereskedelmiingatlan-hitelezésnek vagy -tulajdonnak kell tekinteni (ún. átláthatósági megközelítés). Az e kitettségeknek a rendszer egésze szempontjából való értékelése során a nemzeti makroprudenciális hatóságoknak szem előtt kell tartaniuk a kettős figyelembevétel kockázatát. A befektetők a kereskedelmi ingatlanokba befektethetnek mind közvetlenül, mind közvetetten. Így például a nyugdíjpénztárak és a biztosítók gyakran közvetetten fektetnek be kereskedelmi ingatlanokba. Ezenkívül nehezebb lehet az adott esetben a piac jelentős részét kitevő külföldi piaci szereplők kitettségeinek megragadása (10). Mivel e piaci szereplők fontosak a kereskedelmi ingatlanpiac működése szempontjából, ajánlott a tevékenységeik figyelemmel kísérése. Mivel a kereskedelmiingatlan-tevékenységekből eredő veszteségek gyakran a bankok kereskedelmiingatlan-hitelezése területén koncentrálódnak, a nemzeti makroprudenciális hatóságok számára ajánlott, hogy a figyelemmel kísérés során fordítsanak különös figyelmet e tevékenységre. 6. Az LTV kiszámításának módszerei A IV. melléklet rögzíti az LTV-O és az LTV-C kiszámításának módszereit. Ugyanakkor az e mutatók kereskedelmi ingatlanok tekintetében való kiszámítása során több sajátosságot is figyelembe kell venni. Szindikált hitel esetén az LTV-O-t a hitelfelvevő részére nyújtott összes hitel eredeti összegének az ingatlan hitelnyújtáskori értékéhez viszonyított arányaként kell kiszámítani. Ha több ingatlan érintett, az LTV-O-t a hitel(ek) eredeti összegének az érintett ingatlanok teljes értékéhez viszonyított arányaként kell kiszámítani. Mivel a kereskedelmiingatlan-szektorban az ingatlanok száma jóval kisebb és az ingatlanok jóval heterogénebbek, mint a lakóingatlan-szektorban, az LTV-C-t megfelelőbb az egyes ingatlanok értékelése alapján kiszámítani, mint érték- vagy árindexet használni. Végül a nemzeti makroprudenciális hatóságoknak figyelemmel kell kísérniük az LTV megoszlását, különös figyelmet fordítva a legkockázatosabb hitelekre, vagyis azokra, amelyek a legmagasabb LTV-vel rendelkeznek, mivel az ilyen »farok kockázatból« gyakran származnak veszteségek. 7. A kamatfedezeti mutató (ICR) és az adósságszolgálati fedezeti mutató (DSCR) kiszámításának módszerei A kamatfedezeti mutató (ICR) és az adósságszolgálati fedezeti mutató (DSCR) a jövedelemtermelő ingatlan vagy ingatlanok csoportja által generált bérletidíj-bevételre utal, vagy az ingatlan vagy ingatlanok csoportja tulajdonosainak az üzleti cél, a rendeltetés vagy a tevékenység megvalósítása által generált pénzforgalomra az adók és azon működési költségek levonásával, amelyeket a hitelfelvevőnek az ingatlan értékének fenntartása érdekében ki kell fizetnie, és – pénzforgalom esetében – el kell számolnia az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő más költségek és juttatások ellenében. Az ICR-t úgy kell meghatározni, mint: Az ICR kiszámítása céljára: a) a »nettó éves bevétel« magában foglalja az ingatlan bérlők részére történő bérbeadásából származó éves bérletidíj-bevételt vagy az ingatlan tulajdonosainak az üzleti cél, a rendeltetés vagy a tevékenység megvalósítása által generált éves pénzforgalmat, az adók és az ingatlan értékének fenntartását szolgáló működési költségek levonásával és – pénzforgalom esetében – az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő más költségek és juttatások ellenében elszámolva. b) az »éves kamatköltségek« a kereskedelmi ingatlannal vagy ingatlanok csoportjával fedezett hitelhez kapcsolódó éves kamatköltségek. Az ICR célja annak mérése, hogy egy adott ingatlan által generált jövedelem milyen mértékig elegendő a hitelfelvevőnél az adott ingatlan megvásárlása érdekében felmerülő kamatköltségek fizetésére. Az ICR-t ezért ingatlan szinten kell elemezni. A DSCR-t úgy kell meghatározni, mint: A DSCR kiszámítása céljára: a) a »nettó éves bevétel« az ingatlan bérlők részére történő bérbeadásából származó éves bérletidíj-bevétel vagy az ingatlan tulajdonosainak az üzleti cél, a rendeltetés vagy a tevékenység megvalósítása által generált éves pénzforgalom, az adók és az ingatlan értékének fenntartását szolgáló működési költségek levonásával és – pénzforgalom esetében – az ingatlan használatával közvetlenül összefüggő más költségek és juttatások ellenében elszámolva. b) az »éves adósságszolgálat« a kereskedelmi ingatlannal vagy ingatlanok csoportjával fedezett hitelhez kapcsolódó éves adósságszolgálat. A DSCR célja, hogy értékelje azon teljes adósságteher súlyát, amelyet egy adott ingatlan generál a hitelfelvevő számára. Ezért a nevező nem csupán a kamatkiadásokat, de a hitelamortizációt, vagyis a tőketörlesztéseket is tartalmazza. Egy ilyen mutató esetében a fő kérdés az, hogy ingatlan szinten vagy hitelfelvevő szinten kerüljön kiszámításra. A kereskedelmiingatlan-finanszírozást általában visszkereseti jog nélkül nyújtják, vagyis a hitelező csak az ingatlanból származó bevételből jogosult visszafizetésre, a hitelfelvevő egyéb jövedelmeiből vagy eszközeiből nem. Ezért realisztikusabb és megfelelőbb a DSCR-t ingatlan szinten kiszámítani. Ezenkívül a hitelfelvevő teljes jövedelmére összpontosítás a konszolidációval kapcsolatos jelentős kérdéseket vetne fel, ami megnehezítené a tagállamok között összehasonlítható mérési módszer meghatározását. 8. A fejlesztés alatt álló ingatlanok esetében releváns további mutatók A fejlesztés alatt álló jövedelemtermelő ingatlanok esetében a nemzeti makroprudenciális hatóságok a hitelnyújtáskori LTV helyett figyelemmel kísérhetik a hitel-költség arányt (LTC). Az LTC az összes nyújtott hitel kezdeti összegének az ingatlan felépítésével (a befejezésig) járó költségek összegéhez viszonyított arányát képviseli. Emellett a nemzeti makroprudenciális hatóságoknak a figyelemmel kísérés során a legkockázatosabb fejlesztésekre kell összpontosítaniuk, például azokra, amelyek nagyon alacsony előzetes bérlési vagy előzetes eladási aránnyal rendelkeznek. A még építés alatt álló épületek esetében az előzetes bérlési arány az ingatlanfejlesztő által a hitel kibocsátásakor már bérbeadott alapterületnek az ingatlan befejezésekor rendelkezésre álló teljes alapterülethez viszonyított aránya; hasonlóképpen, az előzetes eladási arány az ingatlanfejlesztő által a hitel kibocsátásakor már értékesített alapterületnek az ingatlan befejezésekor rendelkezésre álló teljes alapterülethez viszonyított aránya. 9. A kereskedelmiingatlan-kitettségek éves közzététele az európai felügyeleti hatóságok által Az európai felügyeleti hatóságok számára ajánlott, hogy a szabályozási adatszolgáltatási sablonokból rendelkezésre álló információkra alapozva legalább évente tegyenek közzé a különböző Unión belüli nemzeti kereskedelmiingatlan-piacoknak való kitettségekre vonatkozó aggregált információkat a felügyeletük alatt álló szervezetük tekintetében, egyedi adatok alapján. E közzététel várhatóan bővíteni fogja a nemzeti makroprudenciális hatóságok ismereteit a más tagállamokból származó szervezetek által a hatóság saját belföldi kereskedelmi ingatlanpiacán folytatott tevékenységekről. A közzétett adatok körével vagy minőségével kapcsolatos aggályok esetén a közzétételt ki kell egészíteni a megfelelő megjegyzésekkel. Főszabályként az európai felügyeleti hatóságoknak lehetővé kell tenniük az Unió bármely nemzeti makroprudenciális hatósága számára, hogy értékelje az Unió összes pénzügyi intézményének a saját nemzeti piacával szemben fennálló kitettségeit. Ez azt jelenti, hogy az Unió összes pénzügyi intézményére vonatkozóan gyűjtött adatokat az országok szintjén aggregálni kell. Az ilyen aggregált információk közzététele során az európai felügyeleti hatóságoknak azon szabályozói adatszolgáltatási sablonokban szereplő információkat kell felhasználniuk, amelyek megadják a hitelezési kitettségek és/vagy (közvetlen és közvetett) befektetések földrajzi bontását. Amikor az adatszolgáltatási sablonok NACE-kódok (11) szerinti bontást adnak, a kereskedelmi ingatlanokra egyaránt utalhatnak az »F« és az »L« nemzetgazdasági ág alatt, noha szigorúan véve bizonyos alkategóriák kizárására lenne szükség a kereskedelmi ingatlan ezen ajánlásban elfogadott meghatározására tekintettel.

(1) Lásd a 2014. november 21-i 2014_1214. sz. EBH kérdést.

(2) Az Európai Központi Bank (EU) 2016/867 rendelete (2016. május 18.) a részletes hitelezési és hitelkockázati adatok gyűjtéséről (EKB/2016/13) (HL L 144., 2016.6.1., 44. o.).

(3) Pénzügyi Stabilitási Tanács és Nemzetközi Valutaalap, The financial crisis and information gaps – report to the G-20 finance ministers and central bank governors (A pénzügyi válság és az információs rések. Jelentés a G-20-ak pénzügyminiszterei és jegybankelnökei számára), 2009. október 29.

(4) Pénzügyi Stabilitási Tanács és Nemzetközi Valutaalap, Sixth Progress Report on the Implementation of the G-20 Data Gaps Initiative, (A G20-ak adathiány-kezelési kezdeményezés végrehajtásáról szóló hatodik előrehaladási jelentés), 2015. szeptember.

(5) »Commercial property price indicators: sources, methods and issues« (A kereskedelmi ingatlanok ármutatói: források, módszerek és kérdések), Statisztikai jelentések 2017. évi kiadás, Eurostat, Az Európai Unió Kiadóhivatala, 2017.

(6) Bázeli Bankfelügyeleti Bizottság, Revisions to the Standardised Approach to credit risk – second consultative document (A hitelkockázat sztenderd módszerének felülvizsgálata – második konzultációs anyag), 2015. december.

(7) ERKT, »Report on commercial real estate and financial stability in the EU« (Jelentés a kereskedelmi ingatlanokról és a pénzügyi stabilitásról az EU-ban), 2015. december, különösen a II. melléklet 2.2. szakasza.

(8) Az Európai Parlament és a Tanács 2009/138/EK irányelve (2009. november 25.) a biztosítási és viszontbiztosítási üzleti tevékenység megkezdéséről és gyakorlásáról (Szolvencia II) (HL L 335., 2009.12.17., 1. o.).

(9) Az Európai Parlament és a Tanács 2011/61/EU irányelve (2011. június 8.) az alternatívbefektetésialap-kezelőkről, valamint a 2003/41/EK és a 2009/65/EK irányelv, továbbá az 1060/2009/EK és az 1095/2010/EU rendelet módosításáról (HL L 174., 2011.7.1., 1. o.).

(10) ERKT, »Report on commercial real estate and financial stability in the EU« (Jelentés a kereskedelmi ingatlanokról és a pénzügyi stabilitásról az EU-ban), 2015. december, különösen a 2.3. szakasz és az 1. szövegdoboz.

(11) Az Európai Parlament és a Tanács 1893/2006/EK rendelete (2006. december 20.) a gazdasági tevékenységek statisztikai osztályozása NACE Rev. 2. rendszerének létrehozásáról és a 3037/90/EGK tanácsi rendelet, valamint egyes meghatározott statisztikai területekre vonatkozó EK-rendeletek módosításáról (HL L 393., 2006.12.30., 1. o.).