(7)

Magyarország tekintetében e közelmúltbeli elemzés a következőket tárta fel: a) A reál lakásárak éves növekedése 2015 és 2019 között megközelítette vagy meghaladta a 10 %-ot, és ez különösen Budapesten volt tapasztalható. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) becslései szerint ez a dinamizmus jelentős felülértékeléshez vezetett, amely 2019 harmadik negyedévében Budapesten 18 %-os, országos szinten 3 %-os csúcsértéket ért el. Az MNB adatai azt mutatják, hogy az ország különböző részein nagyon eltérően alakultak az árak. Egyrészt a budapesti lakásárak reálértékben 2019 végén lassulni kezdtek, 2020-ban stagnáltak vagy kissé csökkentek, majd 2021 első felében mérsékeltek maradtak. Másrészt az árak két számjegyű növekedést mutattak más területeken, különösen a kisebb településeken és a vidéki térségben, ahol a háztartások jogosultak voltak állami lakásvásárlási támogatásra. Előretekintve, a nemzetközi turizmus visszatérése fontos meghatározó tényező lesz a budapesti lakásárak alakulásában. Az ország egészét tekintve a különböző kormányzati támogatási programok (3) további mozgósítása hozzájárulhat a lakásárakra nehezedő keresleti nyomáshoz, míg az új építkezésekre kivetett kedvezményes általános forgalmi adó (4) középtávon enyhítheti a kínálati korlátokat. b) A lakáscélú jelzáloghitelek száma 2018 közepe óta erőteljesen nő, az éves reálnövekedési ütem meghaladja vagy megközelíti az 5 %-ot. Bár az MNB becslései szerint 2020-ban az ingatlantranzakciók csak mintegy fele valósult meg banki hitelek révén, a lakáscélú jelzáloghitelek éves reálnövekedése 2021 januárja és augusztusa között átlagosan 6,8 %-ra gyorsult. Időközben a háztartási hitelek reálnövekedése átlagosan 10 % volt az előző év azonos időszakához viszonyítva. Bár ez a növekedés meghaladta a lakáscélú jelzáloghitelek reálnövekedését, mindezt a babaváró hitelek növekedése, valamint a moratóriumban lévő háztartási hitelek aránya váltotta ki (2021 júniusában az összes lakáshitel 31 %-a és a támogatható lakáshitelek 42 %-a még mindig ebben a moratóriumban volt, és ezért nem törlesztették azokat). . A moratórium hatása nélkül a lakáscélú jelzáloghitelek és a háztartási hitelek éves reálnövekedése 2021 első felében az MNB becslései szerint 0,7 %-ot, illetve 2,7 %-ot ért el. Szintén hozzájárult a háztartási hitelek növekedéséhez a kormányzati támogatási programok széles köre, ideértve a 2021 elején bevezetett kiegészítő kormányzati támogatási programot (5) is. c) Bár a lakáscélú jelzáloghiteleket 2008 előtt nagyon magas hitelfedezeti mutatóval (LTV-mutató) nyújtották, 2021 első felében a hitelállomány 90 %-a 80 %-nál alacsonyabb LTV-mutatóval rendelkezett. Ez bizonyos mértékig a lakásárak gyors növekedésének és a régi hitelek amortizációjának az eredménye. Emellett az új hitelek LTV-mutatója 2015 óta 80 %-ra korlátozódik. Ami azonban a jövedelemarányos adósságszolgálati rátákat (DSTI-mutató) illeti, 2021 első felében a meglévő lakáscélú jelzáloghitelek mintegy 22 %-a és az új lakáscélú jelzáloghitelek közel 25 %-a (volumenben kifejezve) 40 % és 60 % közötti DSTI-mutatóval rendelkezett. Ez részben annak az eredménye, hogy a magas jövedelmű hitelfelvevők esetében – akiknek az új hitelekből való részesedése nőtt – magasabb a DSTI-mutatóra vonatkozó korlát: 2021 első felében az új lakáshitelek mintegy 60 %-a volt jogosult a magasabb, 60 %-os korláttal rendelkező DSTI-mutatóra (ahol a hitelfelvevők havi nettó jövedelme meghaladja az 500 000 HUF jogszabályban rögzített küszöbértéket), és az új lakáshitelek 5 %-a rendelkezett 50 % feletti DSTI-mutatóval. Bár az új hitelek futamideje kissé meghosszabbodott, az MNB szerint a bizonyítékok nem utalnak arra, hogy a hosszabb futamidőket fokozottabban használják a DSTI-mutatóra vonatkozó meglévő korlátok megkerülésére. d) A fix kamatlábak gyakoribbá váltak a háztartási hitelek esetében, miután az MNB 2017-ben minősítő védjegyet vezetett be. Ez csak a legalább öt évre rögzített kamatozású lakáshitelek számára elérhető. A hosszabb időre rögzített kamatozású lakáshitelek elterjedését tovább fokozta a 10 évnél rövidebb időre rögzített kamatozású jelzáloghitelekre 2018 októbere óta alkalmazandó DSTI-mutatók alacsonyabb korlátja. 2021 februárjától az új hitelek mintegy 75 %-át, illetve 25 %-át 10, illetve 5 évre rögzítették. Figyelembe véve azonban a hitelállományt, az egy évnél rövidebb időre rögzített kamatozású hitelek még mindig a kibocsátott hitelek közel 40 %-át tették ki, bár ez az arány fokozatosan csökken. e) A Covid19-világjárványhoz kapcsolódó hitelmoratóriumot a közelmúltban 2022 júniusáig meghosszabbították. Mindazonáltal a moratóriumra való jogosultságot korlátozták, és a moratóriumban maradó háztartásihitel-állomány a teljes háztartásihitel-portfólió mintegy 5 %-át teszi ki. Az MNB elemzése szerint a kiszolgáltatott szektorokban foglalkoztatott háztartásihitel-felvevők korábbi, tágabb hatályú moratórium alatt álló hitelei az összes hitel mintegy 10 %-át teszik ki. f) Az ERKT elismeri a Magyarországon érvényben lévő, a lakóingatlanokhoz kapcsolódó sérülékenységeket enyhítő makroprudenciális intézkedéseket, nevezetesen a LTV-mutatóra és a DSTI-mutatóra vonatkozó korlátokat. Az ERKT továbbá elismeri, hogy a bankok megfelelően mutatták ki a hitelkockázat meghosszabbított moratórium miatti növekedését azáltal, hogy a hitelek egy részét Stage 2-esként sorolták be. g) Előretekintve és a középtávú kockázati kilátásokat figyelembe véve a jelenlegi makroprudenciális politikai kombináció részben megfelelőnek és részben elégségesnek tekinthető. Ha a lakóingatlanokhoz kapcsolódó sérülékenység tovább nő, a DSTI-mutató korlátjának szigorítása és futamidő-korláttal való kiegészítése és/vagy rendszerkockázati tőkepuffer vagy anticiklikus tőkepuffer bevezetése hozzájárulna e sérülékenységek enyhítéséhez. A makroprudenciális politikákat ki kellene egészíteni tágabb szakpolitikai cselekvésekkel, amelyek célja a háztartások fokozódó eladósodottságát vagy a lakáshoz jutás nem kiegyensúlyozott megfizethetőségét ösztönző vagy elősegítő tényezők csökkentése vagy megszüntetése. Ezeknek a szakpolitikáknak támogatniuk kellene a jelenlegi makroprudenciális intézkedéseket abban, hogy hatékonyan kezeljék a magyarországi lakóingatlan-piacon azonosított fennmaradó sérülékenységeket, anélkül, hogy túlzott költségek keletkeznének a magyarországi reálgazdaság és pénzügyi rendszer számára. Magyarországon a kormányzati támogatások és a támogatott hitelek hozzájárulhatnak a saját tulajdonú lakás iránti kereslet élénkítéséhez, ami a lakásárak fokozottabb felülértékeléséhez és a háztartások magasabb eladósodottságához vezet az elégtelen lakáskínálat mellett. A további szakpolitikák közé tartozhatna ezért a háztartások nagyobb eladósodottságát ösztönző tényezők, különösen a kormányzati támogatások és a támogatott hitelek megszüntetése, valamint a megfelelő lakáskínálat és a hatékony bérleti piac biztosítása. A következő negyedévekben tanácsos lenne, ha a nemzeti hatóságok továbbra is figyelemmel kísérnék a moratórium alatt álló háztartások adósságállományának hitelminőségét, és megfelelő céltartalék-képzést biztosítanának a várható veszteségekre.