(7)

Horvátország tekintetében e közelmúltbeli elemzés a következőket tárta fel: a) A hosszabb ideig tartó korrekció és visszafogott növekedés után a reál lakásárak növekedése 2019 elején 8 %-ra gyorsult az előző év azonos időszakához viszonyítva. A Covid19-világjárvány kitörése óta a lakásár-dinamika továbbra is erőteljes maradt. A Hrvatska narodna banka becslései szerint a lakásárak egyre inkább eltérnek az azokat meghatározó, hosszú távú gazdasági tényezőktől. b) A keresleti és a kínálati oldalon számos tényező különböző mértékben befolyásolhatja a lakásárak alakulását Horvátország különböző régióiban. Először, egyes régiókban a lakások iránti kereslet jelentős részét (a Hrvatska narodna banka szerint összességében körülbelül 10 %-ot) a külföldi vásárlók jelentik. Bár a Covid19-világjárvány kitörése után összességében alacsonyabb volt a tranzakciós tevékenység, a Hrvatska narodna banka szerint a külföldi vevők aránya a válság előtti szinten maradt. Másodszor, Horvátországot két földrengés rázta meg 2020-ban, mindkettő a zágrábi régiót sújtotta és lakóépületeket rongált meg. Ezek a történések hiányosságokat tártak fel az azon lakásokra alkalmazott minőségi szabványokban, amelyek még az 1960-as évek előtt, azaz még azt megelőzően épültek, hogy Horvátországban bevezették a földrengésbiztos szabványokat. Ennek eredményeként e lakások némelyikének viszonylag alacsonyabb szintű likviditása csökkentheti a tranzakció tárgyát képező lakásállományt, és ez magasabb általános lakásárakhoz vezethet. Ezzel párhuzamosan a megrongálódott lakások fokozatos helyreállítása, amelynek költségét 2020-ban a bruttó hazai termék (GDP) 23 %-ára becsülték, a fokozott építőipari tevékenység és annak a gazdaságra gyakorolt pozitív hatása révén növelheti a lakásárakat. Végül, Horvátország kormánya 2020-ban kiterjesztette a 2017 vége óta működő lakástámogatási rendszert, amely a kevésbé fejlett régiókban magasabb támogatást biztosít az első lakásvásárlóknak. c) Bár a Hrvatska narodna banka szerint az ingatlantranzakcióknak csak mintegy felét finanszírozzák banki hitelekből, 2019 második felében, és különösen 2020 folyamán felgyorsult a lakáscélú jelzáloghitelek reál növekedése. Ez 2021 januárja és augusztusa között átlagosan körülbelül 7,5 % volt. Ezt a dinamikát bizonyos mértékig az állami lakástámogatási program hajtotta: a támogatott hitelek aránya a 2019. évi 18 %-ról 35 %-ra nőtt 2020-ra. d) A Hrvatska narodna banka lakáscélú jelzáloghitelezési szabályokra vonatkozó új adatgyűjtése arra enged következtetni, hogy 2021 első felében a hitelfedezeti mutató (LTV-mutató) az új hitelek jelentős részében meghaladta a 90 %-ot. E hitelek közül sok államilag támogatott hitel volt, amelyek LTV-mutatója jellemzően 90 % és 100 % között mozgott. Az új hitelek mintegy 10 %-ának LTV-mutatója meghaladta a 100 %-ot. Az új hitelek körülbelül egynegyedét továbbá 40 % feletti jövedelemarányos hitelszolgálati rátával (LSTI-mutató) nyújtották. Ezen túlmenően ezen új hitelek némelyikének LTV-mutatója is meghaladta a 90 %-ot. Továbbá 2021 első felében egyes új hitelek esetében a futamidő meghaladta a 30 évet. e) Mindeközben az Unió többi részében működő bankokhoz képest a Horvátországban működő bankok viszonylag magas szavatolótőkével rendelkeznek. 2020 decemberében az átlagos alapvetőtőke-megfelelési mutató elérte a 25 %-ot. 2021 júniusában a szavatolótőke-követelmények kiszámításához használt belső minősítésen alapuló módszerrel érintett lakáscélú jelzáloghitelek átlagos kockázati súlya 38 % volt. E hitelek a horvátországi piac mintegy 12 %-át képviselték. A hitelintézetek többsége a sztenderd módszert követi, és ahhoz, hogy az 575/2013/EU európai parlamenti és tanácsi rendelet (3) által engedélyezett módon kedvezményes kockázati súlyokat rendeljenek a lakóingatlan-kitettségekhez, meg kell felelniük a rendelet 124. cikkében meghatározott szigorúbb kritériumoknak. 2021 júniusában a sztenderd módszert alkalmazó hitelintézeteknél az átlagos kockázati súly 42 % volt. f) Ugyanakkor Horvátországban a háztartások eladósodottsága más uniós országokhoz képest viszonylag alacsony. 2020 folyamán reálértéken nőttek a háztartási hitelek, de a lakáshitelekhez képest alacsonyabb mértékben. Ennek oka az általános fogyasztói bizalom csökkenése volt, ami csökkentette az általános fogyasztói hitelek felvételét, miközben a lakáscélú jelzáloghitelekre vonatkozó állami támogatási programok fenntartották az ingatlanhitelek iránti keresletet. További hajtóerő lehet a háztartásoknak nyújtott hitelek kamatlábainak csökkenése. Az Európai Bankhatóság (EBH) szerint 2020 második felében a nemteljesítő hitelek arányának enyhe növekedése volt megfigyelhető a háztartási hitelek és különösen a lakáscélú jelzáloghitelek esetében. 2021 első negyedévében a háztartási hitelek körében összességében nem változott a nemteljesítő hitelek aránya (5,9 %), a lakáscélú jelzáloghitelek esetében pedig kismértékben csökkent (3,6 %-ra). g) A többi tagállamhoz képest, míg Horvátországban a lakáscélú jelzáloghitelek aránya a bankok portfóliójában korlátozott, a háztartások eladósodottsága viszonylag alacsony, a bankszektor tőkeellátottsági szintje viszonylag magas, és a lakáskereslet jelentős részét nem bankhitelből finanszírozzák, a kedvező feltételek és a jelzáloghitelezésre vonatkozó, esetlegesen lazább hitelezési szabályok magukban hordozzák annak kockázatát, hogy középtávon spirál alakul ki a lakásárak és a lakáscélú jelzáloghitelek között. Egyrészt az emelkedő lakásárak miatt nő az ingatlanhitelek fedezetének értéke, lehetővé téve a hitelfelvevők számára a nagyobb tőkeáttételt. Másrészt a lakásárak növekedését általában pozitív makrogazdasági folyamatok kísérik, ami viszont a hitelezési szabályok hitelnyújtók általi lazításához vezethet a piacon uralkodó általános optimizmus miatt. Ugyanakkor az ingatlanhitelek növekvő kínálata további felfelé irányuló nyomást gyakorolhat a lakásárakra. Középtávon egy ilyen spirál hitelvezérelt lakásár-buborékhoz vezethet annak ellenére, hogy a lakáskereslet jelentős részét jelenleg a hazai bankhiteltől eltérő forrásokból finanszírozzák. A hiteldinamikát különösen fokozhatják a horvát kormány által kínált lakáscélú jelzáloghitel-támogatások. h) Az ERKT elismeri, hogy Horvátországban számos, a lakóingatlanokhoz jelenleg kapcsolódó sérülékenységek enyhítésére irányuló intézkedés van érvényben, különösen az 575/2013/EU rendelet 124. cikkében előírt intézkedés, valamint más tőkealapú intézkedések (pl. a rendszerkockázati tőkepuffer) járulnak hozzá a bankszektor más tagállamokhoz képest viszonylag magas tőkeellátottságához. Ez tartalékot biztosít a lakóingatlanokkal kapcsolatos kockázatok esetleges megvalósulása esetére. A jövedelemarányos adósságszolgálati rátára (DSTI-mutató) vonatkozó közvetett korlát, amelyet a hitelképességi vizsgálatról szóló EBH iránymutatásokkal és a fizetési késedelemről és kényszerértékesítésről szóló EBH iránymutatásokkal összhangban vezettek be, bizonyos mértékben szintén védőhálóként szolgál a hitelfelvevők túlzott adósságterhe ellen. Az ERKT azt is elismeri, hogy a hitelfelvevői alapú intézkedésekre vonatkozó, 2020-ban létrehozott jogi keret jelentősen kibővítette a horvátországi makroprudenciális szakpolitikai eszköztárat, és hogy a hitelezési szabályokra vonatkozó részletes adatgyűjtés, amelyet 2020 végén vezettek be, lehetővé teszi a lakóingatlan-piacból eredő kockázatok hatékony figyelemmel kísérését. i) Előretekintve és a középtávú kockázati kilátásokat figyelembe véve a jelenlegi makroprudenciális politikai kombináció részben megfelelőnek és részben elégségesnek tekinthető. Előretekintve, a bankszektor viszonylag magas tőkeellátottsága mellett a lakásárak és a hitelek közötti spirál esetleges, a lazított hitelezési szabályok és az állami jelzáloghitel-támogatások által táplált kifejlődése elleni megelőző intézkedésként a lakáscélú jelzáloghitelekkel kapcsolatos jelenlegi makroprudenciális intézkedéseket kiegészíthetné a kifejezetten hitelfelvevői alapú intézkedések bevezetése. Ugyanakkor a makroprudenciális politikákat ki lehetne egészíteni a háztartások növekvő eladósodását elősegítő vagy előmozdító tényezők – nevezetesen az állami jelzáloghitel-támogatások – kezelésére irányuló szélesebb körű szakpolitikai intézkedésekkel annak érdekében, hogy támogassák a horvátországi lakóingatlan-piacon továbbra is fennálló sérülékenységek hatékony és eredményes kezelésére irányuló jelenlegi makroprudenciális intézkedéseket anélkül, hogy túlzott költséget jelentenének a horvát reálgazdaság és pénzügyi rendszer számára.